湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1321民初228号原告湖南湾田置业有限公司，住所地：湖南省双峰县永丰镇复兴路（中国工商银行办公楼二楼），统一社会信用代码91431321554941371Q。法定代表人邓阳国，该公司经理。委托诉讼代理人黄勇，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人吕雪强，湖南金厚律师事务所律师。被告刘欣，男，1970年1月20日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。湖南湾田置业有限公司诉刘欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序，于同年3月5日公开开庭进行了审理，湖南湾田置业有限公司的委托诉讼代理人黄勇、吕雪强与刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南湾田置业有限公司请求判令：1.确认原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》自2020年1月10日起正式解除；2.被告向原告支付2019年11月1日至2020年1月10日实际产生的商铺租金47104元、物业折旧费32973.48元及对应的逾期付款违约金28027元，后续产生的商铺占用费按合同上约定的对应的年租金标准计算至涉案房屋腾空之日止；3.被告立即清退个人物品，腾空租赁商铺；4.本案诉讼费由被告承担。刘欣答辩要点：刘欣与原告签订《商铺租赁合同》，租赁原告的商铺经营动力360健身会所，刘欣于2018年与邱薇签订托管合同，将动力360健身会所交由邱薇管理，2019年11月23日，邱薇突然锁门跑了，被告在第三天即11月25日方知道邱薇跑了，被告知道后，与原告公司负责招商的贺平进行了沟通，被告承诺邱薇管理动力360健身会所期间拖欠的房租、水电、物业费由被告承担，并请求到12月10日，如果继续经营就交后续房租，如果不经营，清算拖欠的费用后，在12月15日全部撤走，贺平基本同意此方案。其间不知何时，原告与双峰县和达物业有限责任公司(以下简称“和达物业”)在被告不知情的情况下，在动力360健身会所的门上加了一把锁，在11月30日，被告发现原告允许舞蹈团队在会所内教舞蹈，12月5日，被告因怕健身器械丢失，向贺平提出要会所的钥匙，贺平回答说下周一即12月9日约上和达物业谈具体事宜，没有把钥匙交给被告。12月8日，在被告的动力360健身会所发生人员哄抢事件，被告打电话给贺平，请其去处理，贺平说不在双峰，打电话给和达物业的胡经理，请胡经理安排保安来维持秩序，胡经理不管，导致动力360健身会所的器材、设备被哄抢，损失30余万元。事发后，被告多次主动找原告及和达物业协商处理，他们一直回避不予处理。由于在被告的承租期内，原告和和达物业擅自在被告经营的店门上加锁，尔后又转租给李钰，造成被告经营的动力360健身会所内财物损失30余万元，动力360健身会所目前亦无法正常运作，原告有不可推卸的责任，对于被告的损失，原告和和达物业应该赔偿。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1.2014年10月20日，原、被告双方共同签订了《商铺租赁合同》，第一条约定：由被告（以下简称乙方）承租原告（以下简称甲方）位于双峰县湾田艺芳新城项目第1#、2#、3#栋第负一层的商铺，租赁商铺计租总面积为2030平方米【商铺编号为1#（104）、2#（101、102、103）、3#（101）】；第二约定：租赁期限自2014年11月1日起至2024年10月30日止，甲方给予乙方装修及经营培育免租期合计3年6个月，其中第一、二年每年免10个月，第三、四年每年免8个月，第五年免6个月；第三约定：租赁用途，乙方承租的商铺仅限于经营品牌为双峰县动力360，经营项目为健身会所；第五约定租赁费用、递增标准及支付方式：该商铺的起始租赁费用为17元/月/平方米，其中租金10元/月/平方米，物业折旧费7元/月/平方米，递增为装修免租期计算完成后，租赁第七年起每两年循环递增5%，并以表格的方式列举了2014年11月1日至2024年10月30日的各时段的租金金额与物业折旧费金额，其中约定2019年11月1日至2020年4月30日的租金为121800元，物业折旧费为85260元，2020年5月1日至2020年10月31日的租金为121800元，物业折旧费为85260元，2020年11月1日至2021年4月30的租金为127890元，物业折旧费为89523元，……；乙方须在下期租金开始前30天按照合同约定的金额、方式到甲方指定地点或委托银行缴纳租金；第六条约定物业管理服务：乙方应在签订本合同的同时，根据本合同有关约定与和达物业签订物业服务合同；第九条约定：合同终止或解除后，乙方装饰、装修、改造所形成的或者附着在地面、墙壁、天花板上的装饰、装修材料及不可单独移动的财产无偿归甲方所有，乙方不得拆除或毁坏（即装饰装修按“来装去丢”的原则处理）；第十六条约定商铺的交还，16.1乙方应当在本合同约定解除或终止前7日内与甲方结清相关费用，在相关费用结清后，做好清场、清理、清洁工作，将该商铺交还甲方；16.3无论任何原因，第16.1款所述交还期满后乙方仍未能将商铺交还甲方的，双方约定，自交还期届满之日的次日起，乙方按10000元/天向甲方交付占用费，……；第十七条约定合同的变更、解除、终止：17.1…，17.2如乙方有下列情形时，甲方可书面通知乙方单方解除本合同，且相关损失均由乙方承担：（1）……；（2）乙方逾期支付租金、物业服务费、水电费等费用中的一项或多项15日以上的；……;17.4本合同因租赁期满或解除而终止；第十八条约定违约责任：……；18.4乙方未按合同约定向甲方或物业服务公司缴纳商铺租赁费用、履约保证金、物业服务费、水费、电费等本合同约定乙方所应当缴纳的费用，则每逾期一天，乙方应按所欠付金额的5‰向甲方或物业服务公司支付违约金，……；2.刘欣与原告签订商铺租赁合同后，开办动力360健身会所，并与双峰县和达物业有限公司签订了《物业服务合同》，刘欣经营动力360健身会所到2018年3月，与邱薇签订托管合同，将动力360健身会所交由邱薇管理，邱薇管理了一段时间后，于2019年11月23日，将会所店门锁了，离开了会所。刘欣得知邱薇离开会所后，与原告方负责招商的贺平进行了协商，因不知何时，又有人在动力360健身会所店门上加了一把锁，之后，又发生了动力360健身会所的物件、设备遭哄抢的事件，导致刘欣与原告方的代表贺平协商不成；3.邱薇在管理动力360健身会所期间，将商铺的租金、物业折旧费交至了2019年10月30日，同年12月30日，原告委托湖南金厚律师事务所律师何奎向刘欣送达了《律师函》，要求刘欣在收到《律师函》后3日内向原告支付当期租金207060元，逾期付款违约金57976元，否则将解除与被告之间的《商铺租赁合同》，刘欣于2019年12月31日收到该《律师函》，刘欣收到《律师函》后，没有向原告支付租金与逾期付款违约金。2020年1月10日，原告向被告送达《解除通知函》，正式通知解除原告与被告于2014年10月20签订的《商铺租赁合同》，限被告在2020年1月13日前将所租赁的商铺内的物品搬离、清空，被告收到《解除通知函》后，没有向法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，也没有将店铺腾空；4.按《商铺租赁合同》的约定：2019年11月1日至2020年4月30日的店铺租金为121800元，物业折旧费为85260元，则自2019年11月1日至2020年1月10日期间的租金与物业折旧费合计为80524元；5.庭审中，刘欣表示，因动力360健身会所的门已被锁了这么久，无法继续经营了。本案争议的焦点是：1.本案到底是谁违约；2.原告的诉讼请求能否支持。判决的理由与结果本院认为：关于争议焦点1，本案到底是谁违约。被告认为，原告在被告的有效承租期内，与双峰县和达物业有限公司在被告承租的店铺上加锁，并将店铺转租给李钰办舞蹈培训班，收取李钰费用，还导致店铺内设备、器械被哄抢，对被告的损失，应由原告与双峰县和达物业有限公司承担。原告认为，被告自2017年4月起就和李钰签订租赁合同，允许李钰在会所内办理舞蹈培训班，收取固定的费用，原告没有和李钰签订任何租赁合同，李钰也没有向原告支付过任何租金，同时，邱薇跑后，原告并没有在被告的门店上加锁，据原告了解，被告店铺门上的紫色锁是一个叫李恒的会员所加，原告没有违约行为。本院认为，原、被告于2014年10月20日签订《商铺租赁合同》后，到2019年10月31日止，双方按合同的约定履行各自的义务，均没有违约行为，自2019年11月23日，被告委托的代管人邱薇在店门上加锁离开会所后，发生了又有人在店门上另外加锁，李钰在店内进行舞蹈班培训，店内设备、器械被哄抢等事，被告认为这一切与原告与不可推卸的关系，因被告没有举出足够证据证明原告有违约行为，而被告有拖欠租金、物业折旧费经催缴没有缴纳的事实，故本案中，就双方提交的证据来分析，本案的违约方在被告；关于争议焦点2，原告的诉讼请求能否支持。关于原告的第一项诉讼请求：确认原告与被告于2014年10月20日签订的《商铺租赁合同》自2020年1月10日起正式解除，并责令被告清退个人物品，腾空所租赁的商铺。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，原、被告在合同中约定：被告逾期支付租金、物业折旧费15日以上的，原告可以解除合同。现被告未按期缴纳商铺租金、物业折旧费，经原告催告后，在合理期限内仍未履行，原告可以依约依法解除合同。原告于2020年1月10日通知被告正式解除合同，被告又没有提出异议，则自2020年1月10日被告收到原告的解除通知后，原、被告间的《商铺租赁合同》解除，基于此，对于原告请求确认原告与被告于2014年10月20日签订的《商铺租赁合同》自2020年1月10日起正式解除的诉讼请求，符合原、被告双方合同中的约定且不违反法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当清退个人物品，腾空所租赁的商铺；关于原告的第二项诉讼请求：判令被告向原告支付2019年11月1日至2020年1月10日期间的商铺租金47104元、物业折旧费32973.48元及对应的逾期付款违约金28027元，后续产生的房屋占用费按合同上约定的对应的年租金标准计算至涉案房屋腾空之日止。合同解除后，被告在合同解除前拖欠的租金与物业折旧费应当缴纳，原告要求被告缴纳租金与物业折旧费合计80077元，没有超出实际拖欠的租金与物业折旧费80524元，本院予以支持；被告违反合同约定，未按期缴纳租金与物业折旧费，应当承担违约责任，但原告要求按合同约定的日利率5‰计算违约金至2020年1月10日止，该约定明显过高，本院参照民间借贷的上限年利率24%计算违约金为80077×24%÷365×70=3686元；合同解除后，合同约定被告未及时将商铺腾空，交还原告的，按每日10000元标准支付商铺占用费，现原告考虑到该约定过高，提出按合同上约定的对应的年租金标准计算商铺占用费至涉案房屋腾空之日止的请求，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、湖南湾田置业有限公司与刘欣于2014年10月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月10日解除；二、刘欣应于本判决生效后2日内清退商铺内的个人物品，将所租赁的商铺腾空；三、刘欣于本判决生效后2日内支付湖南湾田置业有限公司商铺租金、物业折旧费80077元及逾期付款违约金3686元，2020年1月11日起的商铺占用费按合同约定的年租金标准支付至刘欣将商铺腾空之日止。案件受理费2462.08元，减半收取1231.04元，由被告刘欣承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  杜江永二〇二〇年四月六日法官助理胡幸书记员张菲附相关法律法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。