河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1879号上诉人（原审被告）：郑州御邦置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲综合楼。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马旭，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：韩晓改，女，1971年5月13日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：黄宗豪，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵东旭，河南针石律师事务所实习律师。上诉人郑州御邦置业有限公司（以下简称御邦公司）因与被上诉人韩晓改房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30894号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月17日立案后，依法采用独任制公开开庭对本案进行了审理。上诉人御邦公司的委托诉讼代理人马旭、被上诉人韩晓改的委托诉讼代理人黄宗豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御邦公司上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30894号民事判决，依法改判驳回韩晓改的诉讼请求或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费由韩晓改承担。事实与理由：一、御邦公司已在合同约定的交房日期前将符合交付使用条件的房屋交给韩晓改使用，出现非因御邦公司的原因造成验收及市政配套、安装延误的，御邦公司有权对交付日期予以延期，且不承担违约责任。1.根据《商品房买卖合同》补充协议第二条的约定，双方已经对涉案房屋交付标准进行了变更，即御邦公司需将“验收合格的商品房交付买受人使用”。“该商品房验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全验收合格证》。涉案房屋交付时已经取得上述文件，已经符合交付标准。2.涉案房屋未按期达到永电是因为御邦公司于2016年3月14日获得的《建设工程规划许可证》上开闭所的尺寸为15×6平方米。2017年6月30日，御邦公司申请永久用电，报装资料符合要求，但供电局却答复御邦公司要求其按9×14平方米的尺寸整改开闭所。御邦公司认为，郑州市规划局作为政府职能部门，开闭所的尺寸是经规划局规划并预留的合理尺寸，应是满足御邦公司用电需求的，御邦公司基于信赖，按照该规划许可的尺寸建设开闭所应是符合规定，而供电局却要求御邦公司对开闭所进行扩宽，显然与市规划局的规划许可相矛盾。且不谈御邦公司扩宽开闭所需要的额外巨大开支，御邦公司现在也是面临“左右为难”的境地，一方面扩宽不符合规划，另一方面供电局一直不予正式供电。但是，在出现上述问题后，御邦公司多次积极与规划局和供电部门协调，并且现已经按照供电局要求的尺寸对开闭所进行投资建设。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，非因出卖人的原因导致基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，御邦公司不应承担违约责任。3.虽然涉案房屋是临时用电，但在此期间，该临时用电一直正常、安全、稳定的供应。御邦公司开发建设的恒大绿洲商铺已正式开业，其他商铺比如海底捞、屈臣氏等从装修到营业期间也从未有过断电情况或因使用零电造成其损失。故一审法院认定御邦公司交付的房屋不符交付条件，判决御邦公司承担违约责任，属于认定事实错误。二、涉案商铺在交付韩晓改后能否出租出去及何时出租是由很多因素决定的，并不是御邦公司所能决定，且根据市场交易规则，承租人与出租人签的《房屋租赁合同》后，会预交定金或者几个月的租金，也就是说，韩晓改很可能已经收到了涉案商铺的租金，其并没有任何损失。一审法院仅凭韩晓改与案外人签的《房屋租赁合同》，就判决御邦公司赔偿韩晓改从商铺交付之日的租金损失，明显事实认定不清，判决显失公平。三、一审法院判决御邦公司赔偿韩晓改物业费损失没有事实与法律依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，由韩晓改与金碧物业有限公司郑州分公司签订《前期物业服务协议》，物业费是由物业公司收取的，韩晓改应向物业公司主张。且物业公司已经对物业服务区域内进行保洁、公共秩序进行维护、公共部位公用设施设备进行日常维护、绿化养护等，韩晓改已经实际享用了物业服务，并没有任何损失。一审法院未查明以上事实，判决御邦公司赔偿韩晓改物业费损失实属错误。四、韩晓改迟延于2019年2月23日办理涉案商铺交楼手续时，未向御邦公司提出任何有关房屋异议，且根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第二款的约定，房屋交付时，买受人对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。韩晓改并未向监督管理部门提出复核申请，其办理交房手续表明对涉案商铺交付时的配套现状及房屋用电情况予以认可并以接受的，涉案房屋的交付是达到合同约定的交付标准，韩晓改起诉要求御邦公司承担涉案商铺自交付至达到合同约定交付条件之日的违约责任无事实及合同依据。五、虽然涉案房屋是临时用电，但在此期间，该临时用电一直正常、安全、稳定的供应，并未影响涉案商铺和其他商铺的正常经营使用。御邦公司开发建设的恒大绿洲商铺已正式开业，所交付的商铺也陆续根据各自情况自行开业，其他商铺从入驻至今从未有过断电的情况或因使用临电造其损失。韩晓改一审时未提交证据证明涉案商铺因临电交付造成其损失，应由其承担举证不能的不利后果。韩晓改辩称，一审法院认定事实清楚，韩晓改已按合同约定足额支付购房款，御邦公司应将符合合同约定且符合使用条件的房屋交付韩晓改使用。但是，案涉房屋一直无法接通永久正式用电，影响韩晓改对案涉房屋的正常经营使用，严重侵害了韩晓改的合法权益，故御邦公司应承担违约责任。一、《商品房买卖合同》补充协议第二条对合同第八条的变更仅仅是针对“该商品房建设工程竣工验收合同，并取得建设行政主管部门竣工备案表”的条件进行的变更，并未对配套设施、公共设施及前期物业管理其他的标准进行了变更。《商品房买卖合同》第十四条明确约定了双方对配套设施的交付标准，双方并未对此有任何补充约定。御邦公司认为商品房验收合格即符合交房条件，其他配套无所谓的观点属于严重的偷换概念。原合同约定商品房应当取得竣工备案表，该交付标准相对严格，补充协议中约定商品房验收合格，降低了交付标准，但是双方并未就配套、物业等交房时附随的标准与义务进行修改，御邦公司仍应当履行各种配套、物业等附随义务。御邦公司交付至今一直未完善配套设施，已构成违约。二、御邦公司迟迟未按照供电局要求对开闭所进行扩宽，进而导致一直无法对案涉房屋按照合同约定接通永久用电，是御邦公司的原因造成的违约。根据御邦公司提交的证据显示，2017年6月2日，国家电网就已经向御邦公司答复，说明开闭所的尺寸。2018年5月9日，国家电网又向御邦公司进行答复，说明开闭所的尺寸。但御邦公司未按照国家电网的标准进行施工，导致供电不能取得验收合格证明，案涉房屋一直未接通正式用电，案涉商场因此不能正式开业，导致韩晓改的房屋不能正常使用，给韩晓改造成了严重的经济损失。本案是房屋买卖合同纠纷，御邦公司与国家电网之间的纠纷与本案无关。三、案涉房屋的用途为商业，韩晓改购买房屋是为了经营使用，韩晓改一审提交的公证书证明，因建筑材料堆积，电梯未通电，各种配套设施不完善，导致房屋满足不了使用条件，案涉商场一直未正式开业，给韩晓改造成了严重的经济损失，御邦公司应当承担违约责任。请求依法驳回御邦公司的上诉，维持原判。韩晓改向一审法院起诉请求：1.依法判令御邦公司支付违约金38042.64元（以已付房款1042264元为基数，按照0.01%为标准，自2018年10月31日计算至房屋达到合同约定交付条件之日为止）；2.依法判令御邦公司赔偿韩晓改损失4312元（已交物业费）；3.依法判令御邦公司赔偿韩晓改损失129034.8元（按照周边商铺租金6/元平方米/天的标准为参考，自2018年11月1日起计算至房屋符合使用条件为止）；4.依法判令御邦公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年6月1日，韩晓改、御邦公司签订《商品房买卖合同》，约定韩晓改购买御邦公司开发的位于郑州经济技术开发区××大街以西，经南三路以南恒大商业综合楼1层140号房屋，用途商业服务，建筑面积58.92平方米，总价款1042264元。合同第八条约定，御邦公司应当于2018年10月31日前将符合合同约定条件的房屋交付韩晓改使用，如御邦公司未在合同规定的期限内将经竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容完成；前期物业已经落实的房屋交付韩晓改使用，逾期不超过180日的，自2018年10月31日第二天起至实际交付之日止，御邦公司按日向韩晓改支付已交付房屋价款0.01%的违约金。第十四条第2款约定供配电设施：2018年10月31日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。如果在规定日期未达到使用条件，非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或者未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。2017年9月12日，该合同进行备案，备案号J17003355301。后，双方签订郑州恒大绿洲《商品房买卖合同》补充协议，第二条第一项约定，双方将第八条变更如下，出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；（3）非出卖人原因对验收及市政配套、安装之延误。御邦公司开具的发票显示，韩晓改已付房款1042264元，御邦公司于2018年10月31日交付房屋。2018年11月7日郑州市公安局消防支队建设工程消防验收意见书显示御邦公司2018年10月25日申报的恒大绿洲项目商业部分恒大商业综合楼及地下车库建设工程，地上24层，其中地上1至4层为商铺、餐饮、菜市场、电影院等，其他为办公，属于一类高层综合楼，综合评定该工程消防验收合格并提出以下意见……。2019年1月29日，涉案商业综合楼及开闭所经五大责任主体竣工验收备案合格。2016年3月14日郑规建（建筑）字第［410100201629010］号建设工程（建筑）规划许可证核准工程明细表载明，开闭所基地尺寸15.00×6.00，面积90.00平方米。2018年5月9日，高压供电方案答复单载明，供电方案延期，上次答复时间17.6.2……。用电方新建“恒大绿洲A-03”项目，《建设工程规划许可证》郑规建（建筑）字第410100201429009、第410100201629010号。位于经××、××大街西。新建1栋24层商业楼，原有2*630KVA基建变压器（用户号5073045747）。现申请正式用电变压器安装容量5200KVA，要求双电源供给。正式供电方案开闭所尺寸面积为9×14平方米……用户对供电企业答复的供电方案有不同意见时，应在1个月内提出意见，双方可再行协商确定。逾期该方案失效，供电企业重新拟定供电方案。庭审时，御邦公司称涉案商业综合楼电力设施、开闭所符合规划，已经进行了施工建设，后来在通电审批的过程中，电力部门认为开闭所需要整改，如按整改方案需要拓宽，该问题一直在协调处理，临时用电一直可以使用。韩晓改出具的金碧物业有限公司郑州分公司收费收据显示，韩晓改于2019年2月23日交纳郑州恒大绿洲写字楼商铺01栋1单元0140号物业服务费2828元、预交物业服务费1414元。2019年6月6日，韩晓改与案外人范甜甜签订的房屋租赁合同约定每月租金为9900元。韩晓改称商场未开业，商铺不能正常使用，上述房屋租赁合同暂未实际履行。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。韩晓改、御邦公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议后，韩晓改已支付购房款，御邦公司应按约交付符合合同约定的房屋供韩晓改使用，现因开闭所建设尺寸，无法与供电公司就接通永久用电问题达成一致意见，进而影响韩晓改正常经营使用涉案商铺，故御邦公司应承担违约责任。御邦公司辩称2017年6月与2018年5月均已积极协调供电公司，但至今未达成稳妥方案，韩晓改也不能以此为由将争议事项久拖不决，影响到商铺买受人正当经济利益。故对御邦公司上述辩解理由，该院不予采纳。考虑到供电问题非御邦公司主观恶意造成，事发后曾努力试图解决，对韩晓改诉请的违约金、物业费及损失，该院酌定一并参照韩晓改与案外人签订的租赁合同租金标准计算，即自2018年11月1日起按9900元/月计算至永久用电接通之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：郑州御邦置业有限公司于本判决生效后十日内支付韩晓改违约金、物业费及损失（自2018年11月1日起按9900元/月计算至永久用电接通之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1864元，由郑州御邦置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。御邦公司提交证据八组：第一组证据为《商品房买卖合同》及《补充协议》；证明目的：《商品房买卖合同补充协议》第二条已对涉诉房屋的交付标准进行了变更，且《商品房买卖合同补充协议》第十三条第七款明确载明双方确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，均是双方真实意思表示。第二组证据为《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《电梯检验安全合格证》；证明目的：根据《商品房买卖合同》补充协议第二条：出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用。“该商品房验收合格”是指由勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。现涉案房屋已经取得了该条约定的相关文件手续了，已完全达到交付标准。第三组证据为《收楼办理流程表》；证明目的：韩晓改迟延于2019年2月23日办理涉案商铺收楼手续，其未根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第二款的约定，向监督管理部门提出对涉案商铺交付条件异议的复核申请，也未向御邦公司提出任何书面异议，表明韩晓改对交楼时涉案商铺的配套设施、用电等现状是予以认可并接受的。第四组证据为《建设用地规划许可证》、《高压供电方案答复单》；证明目的：御邦公司于2016年3月24日取得建设工程规划许可证，批准御邦公司建设的开闭所的尺寸为15×6平方米；2017年6月30日，御邦公司申请永久用电，报装资料符合要求，但供电局却答复御邦公司要求其按9×14平方米的尺寸整改开闭所，规划证上的开闭所尺寸与供电答复单上开闭所尺寸不符。第五组证据为《郑州恒大绿洲A03地块写字楼永久电工施工合同》；证明目的：御邦公司已于2017年11月28日按照规划许可证要求的开闭所尺寸建设开闭所，现开闭所的设备设施、配件等均符合永久用电的标准。第六组证据为《郑州恒大绿洲A03地块开闭所主体加宽工程施工合同》；证明目的：御邦公司已经完成了郑州恒大绿洲A03地块开闭所主体加宽工程。第七组证据为截止2020年1月22日郑州恒大绿洲141、142、144、145、146号商铺电表度数，郑州新捞派餐饮管理有限公司电费交款通知单及收款回单、御邦公司2018年12月至2019年4月电费发票；证明目的：郑州恒大绿洲商铺先期是由开发商御邦公司进行电费垫付的，至今未向韩晓改的商铺收取任何电费，且涉案商铺临电供电正常，其他商铺均能获得充足、连续供电。第八组证据为郑州恒大绿洲各商铺照片一组；证明目的：郑州恒大绿洲商铺已陆续开业经营，不存在韩晓改一审诉状所称商场未开放经营的情形。韩晓改质证称，第一组证据不属于新证据，一审时已经提交过。双方只是对竣工备案与竣工验收合格这个标准重新约定，但对配套、公共设施及物业等没有进行补充约定。第二组证据均不属于新证据，且竣工验收备案表一审时已经提交。对《建设工程消防验收意见书》、《电梯检验安全合格证》真实性无异议，对证明目的有异议，其仅能证明涉案房屋消防、电梯验收合格，无法证明供电及其他设施同样验收合格。对第三组证据的真实性无异议，但该证据不属于新证据，对证明目的有异议。该证据同时能够证明御邦公司晚于合同约定的交房时间交房，无法证明韩晓改对交楼时涉案商铺的配套设施、用电现状是认可并接受的。交楼后的房屋配套及供电一直存在问题，韩晓改也一直在找御邦公司协商解决，但一直未达成一致意见，韩晓改才诉至法院。第四组证据不属于新证据，但该证据恰证明御邦公司因与供电局之间就开闭所建设尺寸无法就接通永久用电问题达成一致意见。2017年6月份，御邦公司就已经得到了供电局的书面答复，但未按照尺寸进行整改；2018年5月份，御邦公司又得到了供电局的书面答复，但至今供电仍是临时用电，影响了韩晓改对涉案房屋的正常经营使用。对第五组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据同样能够证明御邦公司与供电局之间就开闭所建设尺寸各持己见，无法接通永久用电，构成违约。对第六组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据仅能证明御邦公司就开闭所加宽工程与施工方签订了合同，不能证明工程已完成，同时亦能证明因御邦公司原因一直未接通永久用电。对第七组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。御邦公司垫付电费是基于其违约、未接通永久用电，违约事实依然存在。对第八组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据为其自行拍摄，整个商场仍未正式开业，虽有个别商铺开门营业，但据韩晓改了解，开业的商铺属于御邦公司自己持有、所有，为了招商需要，并未向商户收取租金。韩晓改未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为韩晓改对御邦公司提交的第一、二、三、四、五、六、七组证据真实性均无异议，本院予以采信；韩晓改对御邦公司提交的第八组证据真实性有异议，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，御邦公司、韩晓改签订的《商品房买卖合同》及《郑州恒大绿洲补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。根据双方签订的《郑州恒大绿洲补充协议》“关于房屋交付的补充约定”，御邦公司应当在2018年10月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。虽然御邦公司于2018年10月31日进行了房屋交付，但涉案商业综合楼及开闭所2019年1月29日才经五大责任主体竣工验收合格并备案。故御邦公司于2018年10月31日交付案涉房屋时，并不符合双方合同约定的交付条件。御邦公司存在逾期交房的行为，应当承担相应的违约责任。依据合同约定，御邦公司应向韩晓改支付逾期交房违约金。因逾期天数为90天（自2018年11月1日起至2019年1月29日止），故御邦公司向韩晓改应付违约金数额为（1042264元×0.01%/天×90天）＝9380.38元。御邦公司一审提交证据证明，御邦公司原先建筑的开闭所符合建设规划并经五大责任主体验收合格及备案，但因开闭所尺寸未能达到供电部门的要求，尚未投入使用。虽然案涉房屋所在建筑一直为临时用电，但并未因临时用电而影响房屋的正常使用，且本案中韩晓改亦未提交相应证据证明其因临时用电而遭受损失或其主张的损失与临时用电存在直接的因果关系，故韩晓改以案涉房屋为临时用电、不符合交付条件为由请求御邦公司赔偿其租金损失，本院不予支持。一审法院对违约金及损失处理不当，本院予以纠正。但御邦公司作为案涉商业综合楼项目的建设单位，仍负有继续协调解决案涉建设项目供配电设施达到正常供电要求的合同义务；如案涉建设项目因持续应用临电设施造成买受人损失的，仍须承担相应的法律责任。综上所述，郑州御邦置业有限公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求成立部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30894号民事判决；二、郑州御邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付韩晓改逾期交房违约金9380.38元；三、驳回韩晓改的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1864元，由韩晓改负担1814元，由郑州御邦置业有限公司负担50元。二审案件受理费3191元，由韩晓改负担3141元，由郑州御邦置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年四月十四日书记员  马倩倩