安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0222民初125号 原告：繁昌县宏大建设有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码913402225649691247。 法定代表人：顾永龙，该公司执行董事。 原告：万平，男，1990年6月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告：黄晓丽，女，1974年11月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 三原告共同委托诉讼代理人：戴衍卫，安徽海声律师事务所律师。 被告：繁昌县嘉年华房地产有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码91340222692841264A。 法定代表人：周玉华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈军，安徽繁阳律师事务所律师。 原告繁昌县宏大建设有限公司（以下简称繁昌宏大公司）、万平、黄晓丽与被告繁昌县嘉年华房地产有限公司（以下简称繁昌嘉年华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万平、黄晓丽及三原告共同委托诉讼代理人戴衍卫，被告繁昌嘉年华公司的委托诉讼代理人陈军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 繁昌宏大公司、万平、黄晓丽向本院提出以下诉讼请求：1、解除原告黄晓丽、万平与被告签订的《房屋买卖合同》，并判令被告立即向三原告给付欠款1700467.2元，同时承担该笔欠款的利息（自2015年6月2日起，至实际付清时止，利率按照银行同期贷款基准利息的四倍计算，如果该四倍利息高于年息24%，则按照年息24%计算），至起诉之日，利息为187万元；2、判令被告承担本案案件受理费、保全费、保全担保费。事实和理由：2010年10月间，江苏宏大建设集团有限公司（下简称江苏宏大公司)与被告签订了《建设工程施工合同》，2012年6月9日又签订了《…地下室支护工程协议》，约定由江苏宏大公司承建被告的1#楼、2#楼等地下室人防工程及地下室支护工程。为了完成工程建设的需要，同时顺应税务部门的要求，江苏宏大公司在繁昌县境内设立了繁昌县宏大建设有限公司即本案原告繁昌宏大公司，由其行使相关权利。由于被告方面的原因，案涉工程进展受阻，《建设工程施工合同》被迫终止履行。至2015年1月29日，原告繁昌宏大公司就前期投资等各项费用及损失与被告签订了《欠款支付协议》，被告总欠原告繁昌宏大公司410万元；2015年10月10日，双方又签订了《协议》，被告(甲方)将“瑞吉风景园”1#1-1楼XXX室备案至乙方原告繁昌宏大公司指定人(即另两名原告万平、黄晓丽)名下，用此房屋作为清偿债务的抵押物，抵押价值为1700467.2元，抵押期限为一年。2015年10月28日，被告与原告万平、黄晓丽三方签订了《房屋买卖合同》，约定将会同项下房屋抵押给两原告，并于当日办理了房屋预告登记。由于被告在约定的一年抵押期之内不能将房屋外销，以现金的方式归还欠款，同时在一年的抵押期届满之后至今，因抵押的房屋仍未建造，三原告均无法以抵押的房屋实现自己的债权。为此，现依法提起诉讼，望依法作出公正判决。 原告繁昌宏大公司、万平、黄晓丽向本庭提交下列证据： 1、营业执照、身份证复印件一组； 2、建设工程施工合同（部分）复印件一份； 3、《欠款支付协议》、《协议》复印件一组； 4、商品房买卖合同复印件一份； 5、证明、工商登记资料复印件一份； 6、解除以房抵债的通知书复印件一份； 7、另案判决书复印件一份。 繁昌嘉年华公司辩称，1、原告繁昌宏大公司不具备本案的诉讼主体资格。原告繁昌宏大公司曾经与被告有过债权债务关系，但该债权债务关系已经发生转让。故原告繁昌宏大公司与本案不存在法律上的利害关系。2、原告万平、黄晓丽的诉讼请求，我方认为提出解除房屋买卖合同没有事实和法律依据。案涉工程是由原告繁昌宏大公司承建的，由于原告繁昌宏大公司的行为导致工程不能全面完工，责任不在于被告。同时，也不影响原告万平、黄晓丽权利的行使。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告繁昌嘉年华公司向本庭提交证明一份。 本案经公开开庭审理，本院对当事人提供的证据，经举证、质证和辩论，对当事人提供的证据，本院酌情予以综合认定。 本院经审理认定事实如下：2010年10月份，江苏宏大建设集团有限公司与繁昌嘉年华公司签订《建设工程施工合同》，合同约定由江苏宏大建设集团有限公司承建繁昌嘉年华公司开发的瑞吉风景园小区工程，江苏宏大建设集团有限公司为承建该工程需要，设立繁昌宏大公司，由繁昌宏大公司负责工程实际施工，承受上述合同权利义务。 2015年1月29日，繁昌嘉年华公司与繁昌宏大公司签订欠款支付协议一份，协议确定繁昌嘉年华公司欠繁昌宏大公司工程款410万元，双方协商支付方式如下：1、繁昌嘉年华公司先支付繁昌宏大公司40万元，余款以双方达成的一致为准；2、余款部分以瑞吉风景园X#、X#楼现房作为同价数抵押；3、抵押房产手续繁昌嘉年华公司配合繁昌宏大公司按国家法律法规完成手续；4、繁昌嘉年华公司负责繁昌宏大公司前期工程欠款200万元（姚有华100万元，人防地下室保证金100万元）的归还，繁昌宏大公司不再承担此债务。剩余款项170万元以房屋进行抵押，所有抵押给繁昌宏大公司的房产截止时间为2015年6月1日止，繁昌嘉年华公司在截止日期前必须以现金方式赎回所抵押房产。如繁昌嘉年华公司到期未以现金方式赎回所抵押房产，过期后其必须承担同期银行利率的四倍利息，同时所抵押的房产归繁昌宏大公司所有；5、如繁昌嘉年华公司按协议完成1、2、3项内容，繁昌宏大公司配合繁昌嘉年华公司完成瑞吉风景园1#、2#楼工程竣工验收，并同意放弃承建小区人防地下室和3#、4#楼工程。欠款协议签订后，繁昌嘉年华公司给付繁昌宏大公司85.6万元（其中以房折抵45.6万元，转款付40万元），尚欠工程款为324.4万元。 另案查明，繁昌宏大公司在承建案涉工程期间，向万仕保借款320万元，万仕保又向其亲友万平、黄晓丽各借款100万元，万仕保要求繁昌宏大公司归还借款，万仕保与繁昌宏大公司达成协议，繁昌宏大公司将其享有的繁昌嘉年华公司324.4万元债权中的1700467.2元债权转让给万仕保。 2015年10月10日，繁昌嘉年华公司与繁昌宏大公司签订《协议》一份，协议约定：繁昌嘉年华公司欠繁昌宏大公司工程款324.4万元，繁昌嘉年华公司用开发的瑞吉风景园1#1－1楼XXX、XXX商业门面共352.19㎡抵押（其中一层单价34800元/㎡，面积81.44㎡，总价2834112元；三层单价9800㎡，面积270.75㎡，总价2653350元，合计5487462元）。繁昌嘉年华公司负责在协议签订后将抵押的商业用房备案至繁昌宏大公司指定人名下（1#1－1楼XXX室备案至万平、黄晓丽名下；XXX室备案至黄晓丽、姚有华名下）。该房产抵押时间1年，1年之内由繁昌嘉年华公司负责将该抵押房屋对外销售，出售后繁昌宏大公司撤销备案，被告将前欠款324.4万元支付给繁昌宏大公司。超过抵押时间1年，繁昌宏大公司对该抵押房屋有处置权。处置房产价款以房产备案价格60%为底价，低于备案价格繁昌嘉年华公司优先回收，回收后支付繁昌宏大公司324.4万元，超过324.4万元部分返还给繁昌嘉年华公司。抵押时间内，繁昌嘉年华公司按不超过同期银行利率的四倍计算利息（具体利率可由双方另行协商），直至该房产销售结束。 2015年10月28日，繁昌嘉年华公司作为出卖人与万平、黄晓丽作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：万平、黄晓丽购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为繁昌县房地产管理局，商品房预售许可证号为2015016；商品房的基本情况：1－113号房，面积81.44㎡；价款为：34800元/㎡，总价2834112元；付款方式为工程款欠款抵押；交付期限为2016年10月31日前；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向繁昌县房地产管理局申请登记备案。合同另约定出卖人逾期交房的违约责任为每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的活期存款利息支付给买受人。《商品房买卖合同》签订之后，繁昌嘉年华公司在繁昌县房地产管理局办理了商品房预售登记备案。案涉工程至今未完工。 2015年10月29日，繁昌宏大公司向繁昌嘉年华公司出具证明一份，证明繁昌嘉年华公司按照双方签订协议约定，将案涉商业门面备案至指定人名下，繁昌嘉年华公司已履行协议承诺款项。 2019年4月3日，万仕保与繁昌宏大公司双方签订了一份《解除以房抵债（债权转让）的协议书》，协议约定：双方解除2015年《商品房买卖合同》中所担保的1700467.2元（合同价格2834112元的60%）债权债务转让或抵偿的问题，即万仕保不再受让繁昌宏大公司对繁昌嘉年华公司的3244000元债权中的1700467.2元债权，万仕保同时放弃对被告瑞吉风景园1#1－XXX号房的预告登记的优先购买权和担保权，万仕保自行解除房屋的预告登记或向繁昌嘉年华公司出具解除预告登记的意见。自签订本协议之时，万仕保和繁昌宏大公司恢复到2015年10月28日之前债的关系，万仕保同意繁昌宏大公司将1700467.2元债权本息一并转让给施昌宝（系为案涉工程实际施工人）。同日，繁昌宏大公司向繁昌嘉年华公司送达了《解除以房抵债并转让债权的通知书》。2019年4月17日，万仕保、万平、黄晓丽将《解除房屋预告登记通知书》送给繁昌县房地产管理局，表示其自愿放弃《商品房买卖合同》项下房屋的预告优先权及相关其他权利，繁昌嘉年华公司可自由处置该房屋，繁昌县房地产管理局可随时解除该商品房的预告登记。 2019年4月22日，本院受理施昌宝诉繁昌嘉年华公司、第三人繁昌宏大公司、万仕保、万平、黄晓丽债权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月2日作出判决，驳回施昌宝的诉讼请求，该判决业已生效。 2020年1月7日，繁昌宏大公司、万平、黄晓丽作为原告起诉至本院，要求：1、解除万平、黄晓丽与繁昌嘉年华公司签订的《房屋买卖合同》，并判令繁昌嘉年华公司立即向三原告给付欠款1700467.2元，同时承担该笔欠款利息；2、判令繁昌嘉年华公司承担本案案件受理费、保全费、保全担保费。 本院认为，本案实为作为建设单位繁昌嘉年华公司欠付承包单位繁昌宏大公司工程款，万平、黄晓丽作为繁昌宏大公司债权人，繁昌宏大公司将其享有的对繁昌嘉年华公司部分工程款债权转让给万平、黄晓丽，繁昌宏大公司与繁昌嘉年华公司就工程款给付以相关房产设立抵押，万平、黄晓丽为部分房产抵押权人，万平、黄晓丽与繁昌嘉年华公司签订房屋买卖合同，以抵押债权作为购房款，即由“以房担保”转为“以房抵债”，本案应定性为房屋买卖合同纠纷。三原告共同委托诉讼代理人认为，万平、黄晓丽与繁昌嘉年华公司签订房屋买卖合同，是双方签订房屋买卖合同来办理房屋抵押行为，属于让与担保，本院认为，房屋买卖合同是当事人双方真实意思表示，该合同中约定付款方式为工程款欠款抵押，房屋交付时间及违约责任等，且房屋备案至万平、黄晓丽名下，合同内容符合以房抵债特征，双方签订的合同属于房屋买卖合同。让与担保是债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权，而非约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有。该合同内容反映为双方追求的是房产买卖交易，而非为抵押债权，故对三原告共同委托诉讼代理人该项辩论意见，不予采信。 关于原告主张解除房屋买卖合同，能否成立。万平、黄晓丽与繁昌嘉年华公司签订房屋买卖合同，约定交房期限为2016年10月31日，出卖人逾期交房违约责任为“按约定交付时间，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的活期存款利息支付给买受人”，合同中未约定关于逾期交房违约解除合同条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表现不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。根据有约定从约定，无约定依法定的适用原则，具体到本案中，繁昌嘉年华公司作为出卖人未按合同约定期限交房，属于迟延履行违约，万平、黄晓丽作为买受人享有合同解除权，但其于庭审中未能提供证据证明于合同约定交房期限后履行了催告手续，亦未于约定交房期限即2016年10月31日之日起一年内行使解除权，该解除权消灭。综上，原告主张解除房屋买卖合同，不能成立，本院不予支持。关于原告主张其方已将解除合同通知送达给繁昌嘉年华公司，业已达到解除合同结果，本院认为，合同解除当事人要具有解除权或者双方协商一致，本案中当事人未就合同解除达成一致意见，原告方主张解除合同通知送达日期为2019年4月3日，已经超过解除权行使期限，解除权业已消灭，故原告此辩论观点不能成立。 综上所述，原告诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十四条第（三）项、第九十五条第二款、第一百三十条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下： 驳回原告繁昌县宏大建设有限公司、万平、黄晓丽的诉讼请求。 案件受理费35364元、保全费5000元，合计40364元（原告已预交），由原告繁昌县宏大建设有限公司、万平、黄晓丽承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审 判 长  姚艾敏 人民陪审员  何元玉 人民陪审员  董圣书 二〇二〇年四月七日 法官助理董娟娟 书记员程蕾 附本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表现不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。