云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初556号原告：文毓羚，男，汉族，1957年10月15日出生，身份证住址：云南省昭通市镇雄县。原告：方绍芬，女，汉族，1956年5月9日出生，身份证住址：云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：赵虹眉、顾娅丽，云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。被告：张锡荣，男，汉族，1966年12月13日出生，身份证住址：云南省安宁市。被告：杨惠，女，白族，1965年3月6日出生，身份证住址：云南省昆明市西山区，现住址：昆明市西山区。原告文毓羚、方绍芬诉被告张锡荣、杨惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用普通程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告文毓羚、方绍芬的委托诉讼代理人赵虹眉、顾娅丽，被告杨惠到庭参加了诉讼。被告张锡荣经本院依法送达起诉状副本及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭合议，现已审理终结。原告文毓羚、方绍芬向本院提出诉讼请求：判令1、解除原被告双方于2018年10月23日签订的《租房协议》；2、被告向原告支付修复房屋损坏的费用共计5000元；3、被告向原告支付租房期间的电费、物管费、水费共计3873.21元。（其中电费3227.7元，物管费631.71元，水费13.8元）；4、被告向原告支付违约金共计12750元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告因自身需要，承租了原告所有的西苑开发区铺带住房屋一套，双方于2018年10月23日签订了《租房协议》，协议中约定租期为2年，每年租金为51000元，被告在租赁期间需承担租房的水、电、气、物管、卫生等一切费用，被告必须爱护房屋设施，如有损坏需赔偿或者修复，被告不得在未经原告同意的情况下，擅自改变房屋用途、改变和破坏房屋结构，除此之外，被告不得将房屋作违法经营场所或转租他人，否则被告应按合同约定承担相应违约责任，在租赁期间，被告违反协议约定，在未经原告同意的情况下，擅自将房屋进行转租，将该房屋用于酒店经营，对房屋厨房及地板进行了严重破坏，并拖欠了租赁期间的水电费和物管费。经原告多次催讨后，被告不但不支付所拖欠的费用，积极赔偿原告修复厨房的费用，也不愿承担违约责任，甚至将原告拉黑，拒绝原告的所有联系，被告的行为已构成违约，且给原告造成了巨大损害，为维护原告合法权益，特诉至本院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告杨惠辩称：其同意解除协议，但其不愿意支付原告诉讼请求第二项的费用，水电费、物管费其原意支付，但要以发票为准，违约金其不愿意支付，杨惠从2018年10月签的合同，合同上没有约定租房子的用途，里面用于居住，外边用来卖医疗机械，其装修的时候房东来看过，当时房东没有任何意见，其没有转租，房子用不完其是与朋友合租，到了2019年4,5月份原告就不租了，到8、9月份杨惠就把房子腾还给原告了。被告张锡荣未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理，本院认定如下法律事实：2018年10月23日，原告文毓羚、方绍芬（甲方、出租方）与被告张锡荣（乙方、承租方）签订《租房协议》，约定：甲方将完全属于其所有权的兴隆小区二栋一单元102号铺带住房屋一套，租给乙方使用，乙方租房期为二年(2018年10月10日至2020年10月10日止）；年租金51000元，签协议后一次性支付，乙方交纳租房押金1000元，待乙方退房时，房屋、设施无人为损坏并结清所有费用，甲方将不计息的押金全额退还，本协议自动解除；乙方需承担租房的水、电、气、物管、卫生等一切费用；乙方在租房期间必须爱护房屋及相关设施，如有损坏，由乙方负责赔偿或修复原状，不属人为损坏出现问题，甲乙双方协商处理，未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途，不得改变和破坏房屋结构，乙方如需对房屋进行装修，必须征得甲方同意，租约到期时按来修去丢的原则办理；乙方不得将房屋作违法经营场所或将房屋转租他人，一经发现，甲方有权收回房屋并按第六条执行，该协议第六条约定：甲乙双方必须保证对方的权益，不得单方违约，甲方违约，除退还乙方租金外并赔偿乙方违约金（按三个月房租计算），乙方违约，甲方不退乙方租金和押金并赔偿乙方违约金（按三个月房租计算）。2018年10月25日，被告杨惠（甲方，出租方）与陈某某（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于兴隆小区2栋1单元102室出租给乙方使用，用途为居住，建筑面积为95平方米，该房屋租赁期限共2年，自2018年11月1日至2020年10月31，租金为2000元/月。2019年10月31日，云南兴隆物业服务有限公司出具《证明》，主要内容为：兴隆小区2-1-102，从2018年10月至2019年10月31日欠电费4611度×0.7＝3227.7元，欠2018年11月至2019年10月物管费631.71元，合计3859.41元。庭审中，原告与被告杨惠一致陈述：原告与被告张锡荣签订合同后，被告杨惠已将一年的房租51000元一次性支付给了原告，同时还缴纳了租房押金1000元；被告杨惠于2019年11月初已将案涉房屋交还原告。杨惠另陈述：被告张锡荣系其前夫，张锡荣与原告签订合同时，其也在场，合同虽然是张锡荣签的，但实际是杨惠在承租，张锡荣没有参与；杨惠承租案涉房屋后又将该房屋转租给他人用于经营小旅馆；杨惠愿意承担水、电费，但要扣除1000元押金。另查明，《房屋所有权证》载明：房屋所有权人为文毓羚，房屋坐落于昆明市西苑开发区，建筑面积为95.16平方米，设计用途为商住，产权证号为：昆明市房权证西房管字第××号。上述事实有《租房协议》、《房屋所有权证》、《证明》、《房屋租赁合同》等在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告文毓羚、方绍芬与被告张锡荣签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方应当依法履行合同义务。根据庭审查明的事实及当事人陈述，被告张锡荣与原告文毓羚、方绍芬签订《租房协议》取得案涉房屋的承租权后，即将承租房屋转租给案外人陈某某并通过被告杨惠与陈某某签订《房屋租赁合同》，违反了《租房协议》记载的“不得将房屋转租他人”的约定，已构成违约。依据合同约定，原告有权收回房屋。现原告诉请要求解除《租房协议》，被告同意解除，且已将承租房屋交还原告，视为原被告双方对于解除《租房协议》已达成一致意见。故对原告要求解除《租房协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的修复房屋损坏费用5000元，因原告未提交证据证实该费用已实际产生或修复房屋损坏需支付费用5000元，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的水电费、物管费，被告杨惠同意支付，且原告提交物管公司出具的《证明》能够证实被告欠缴电费3227.7元，物管费631.71元，故对原告主张的电费3227.7元、物管费631.71元，共计3859.41元，本院予以支持，关于原告主张的水费13.8元，因原告未提交证据予以证实，故本院不予支持。综上，扣减被告缴纳的租房押金1000元，被告还应支付原告电费、物管费共计2859.41元。关于原告主张的违约金，被告违反《租房协议》约定将承租房屋转租给案外人，已构成违约，应当承担违约责任，但《租房协议》约定按三个月房租计算违约金，过分高于原告的实际损失，本院酌情调整为按照三个月房租的20%计算即51000÷12×3×20%＝2550元。关于原告主张的保全费，因原告未提交证据证实该费用已实际产生，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告杨惠是否应承担共同还款责任的问题。被告杨惠虽不是《租房协议》载明的承租方，亦未在《租房协议》上签名，但案涉房屋的转租协议系其与案外人签订，且杨惠当庭陈述案涉房屋一直由其使用管理，故杨惠应为案涉房屋的实际承租人，依法应当承担共同还款责任。综上，被告张锡荣经本院依法送达起诉状副本及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚，证据充分，依法可缺席判决。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告文毓羚、方绍芬与被告张锡荣于2018年10月23日签订的《租房协议》；二、被告张锡荣、杨惠于本判决生效之日起十日内支付原告文毓羚、方绍芬电费、物管费共计2859.41元；三、被告张锡荣、杨惠于本判决生效之日起十日内支付原告文毓羚、方绍芬违约金2550元；四、驳回原告文毓羚、方绍芬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费340元（原告已预交），由被告张锡荣、杨惠承担（于判决生效后十日内一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  曾志强人民陪审员  何 云人民陪审员  汤池琼二〇二〇年四月七日书 记 员  顾娅婷