重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初23861号原告：马列，女，汉族，1976年11月11日生，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：蒋宗娅，重庆金牧锦扬（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟诚，重庆金牧锦扬（荣昌）律师事务所律师。被告：重庆葆成房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区金凤路108号，统一社会信用代码：91500000051734928R。法定代表人：刘强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟先才，重庆尚润律师事务所律师。原告马列诉被告重庆葆成房地产开发有限公司（以下简称：葆成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王朝辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马列及其委托诉讼代理人蒋宗娅、钟诚，葆成公司的委托诉讼代理人胡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马列向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方于2018年10月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并要求被告返还原告购房首付款484839元及利息，利息计算标准以484839元为基数从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至首付款还清之日止；2、判令被告返还收取的违约金1755元；3、判令被告返还原告税费、大修基金共计36913.8元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月9日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于重庆市九龙坡区彩虹路111号XX-X号房屋，总价款964839元，付款方式为按揭付款。因不可归责于双方的原因，原告未能与银行签订按揭贷款合同，导致买卖合同不能继续履行。原告为维护其合法权益，特起诉来院。被告辨称：1、双方签订《重庆市商品房买卖合同》属实；2、原告不具备法定或者约定解除合同的条件；3、未能办理按揭贷款系原告新增消费贷导致资产负债率高所致，其为违约方，应变更付款方式一次性支付房款。综上所述，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年9月28日，被告葆成公司（甲方）、原告马列（乙方）签订《商品房认购协议》及补充协议、《保利爱尚里项目认购承诺书》、《承诺书》、《【保利爱尚里】认购信息确认单》，约定原告购买被告开发的位于重庆市九龙坡区彩虹路111号XX-X号房屋一套，成交价1014770元。认购协议第五条，乙方应在签订本认购书时，向甲方支付认购定金10000元，作为甲乙双方签订《商品房买卖合同》的担保，双方签订《商品房买卖合同》后，乙方缴纳的定金转为房款。第六条，甲乙双方应于2018年10月5日前签订商品房买卖合同。《补充协议》第四条，乙方须持认购协议原件并按照认购协议约定的时间到甲方指定签约现场重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路4号保利签约中心交纳按揭首付款。物业专项维修基金、税费等，并签订买卖合同；如乙方选择办理按揭贷款，乙方还应于合同签订当日交齐银行贷款所需资料并办妥按揭贷款手续。第五条，除甲方原因所致，若乙方未按认购协议约定的时间及款额完成交纳按揭首付款、签订买卖合同并办妥按揭贷款手续的，视为乙方自愿放弃预定。甲方有权在不通知乙方的情况下直接解除认购协议，同时甲方有权将房屋另行出售，并不予返还乙方所交定金。若在前述情况下甲方未解除认购协议，且双方签订该房屋买卖合同的，乙方应当从认购协议约定的买卖合同签约之日起至双方实际签订买卖合同之日止按合同总房款万分之五每日的标准向甲方支付违约金。第六条，如因银行信贷政策调整要求乙方提高首付比例或提高利率等，乙方应在接到甲方通知之日起3日内变更为一次性付款并签订买卖合同。乙方未在规定时间内变更为一次性付款或付清房款且签署买卖合同的，甲方有权解除认购协议，所收取的定金不予返还乙方。《承诺书》载明：现本人知晓并确认，该商品房付清首付款后，银行信贷政策可能发生变化，若因按揭政策变化导致本人在付清该商品房首付款后，本人未能获得银行贷款或实际获得贷款金额少于申请金额或贷款利率上浮的，本人承诺前述风险由本人自行承担，与贵公司无关。剩余房款由本人在贵公司通知时间内一次性支付。原告马列（借款人、乙方）分别于2018年10月8日、10月9日与案外人重庆农村商业银行股份有限公司（贷款人、甲方）签订《个人最高额循环贷款合同》共计两份，约定借款人向贷款人申请贷款共计肆拾万元，并以登记在吴家宁、马列名下的位于荣昌县昌州街道国泰路17号2幢XX-X号房屋为抵押，债权期间为2018年10月9日至2023年10月8日。2018年10月9日，原告马列（乙方、买方）与被告葆成公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为保利爱尚里二期B。第三条，乙方所购商品房座落为重庆市九龙坡区彩虹路111号XX-X，本商品房用途为非住宅，属于办公用。第四条，购房价款，总成交金额964839元整。第五条，（二）付款方式，按揭付款，乙方应于签订合同当日支付首付款484839元，向银行申请贷款480000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告作为房款的一部分；（三）办理按揭贷款违约责任的约定，2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行；3、因不可归责于甲乙双方当事人的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可以单方解除本合同，甲方应于乙方解除通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期同类贷款利率计算）退还给乙方。第十条，乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付之日起30日内向甲方支付违约金。补充协议第五条，分期付款的约定，乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应当按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则至任意款项履行期限届满次日视为未付剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第六条，关于按揭付款的补充约定，（一）乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料；（三）合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指：甲乙双方在签署合同签或合同时，因甲方故意导致乙方所购房屋所在的项目无任何银行表示愿意办理购房按揭贷款，或者甲方无正当理由拒绝提供阶段性担保导致乙方未能办理按揭贷款；（七）乙方知晓现行房地产调控中银行政策可能会发生变化，乙方在签订买卖合同时已经对现行房贷政策作了充分的了解。虽然乙方结合自身实际情况与甲方协商确定了买卖合同约定的贷款数额，乙方仍然承诺若非任何甲方原因导致银行政策发生变化而拒绝批准乙方的全额或者部分贷款时，乙方需在贷款银行或甲方发出书面通知10日内付清房款差额部分。否则甲方有权在未经催告的情况下直接通知解除买卖合同，该解除通知发出后双方的买卖合同关系立即解除，乙方应当按照合同第十条约定承担违约责任。第十七条，对买卖合同双方当事人信息及通知的补充约定，（一）双方当事人应按买卖合同所列电话、地址进行联络，乙方须保证其提供的上述资料的真实可靠和完整，且能有效联系。若有变更，应提前5天以书面形式通知甲方，否则，产生的一切责任，包括但不限于乙方是否收妥相关的通知书，由乙方承担。第二十六条，双方同意将合同第十条变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。合同签订当日，原告按约支付了首付款484839元、税费等36913.8元、违约金1755元，并取得被告开具的收据及讼争房屋的买卖合同登记备案证明。2019年4月17日，被告向原告发出催款函，告知原告：接银行通知，由于您新增消费贷款的原因导致银行按揭贷款无法办理。根据贵我双方签订的买卖合同的约定，由于您的原因未能获得银行贷款或者获得银行贷款少于申请贷款数额的，我司有权要求您以现金或其他方式支付剩余房款。鉴于此，我司特函告您，请于本函件发出后10日内付清房款差额，否则，我司将根据买卖合同约定及法律法规追究您的违约责任，直至买卖合同解除，且相应法律责任您需完全承担，由此造成的一切损失由您自行负责。2019年10月23日，原告函告被告，因不可归责于双方当事人的原因，原告的按揭贷款未能获得银行审批，要求解除合同。庭审中，原告另举示了与被告工作人员的通话录音，拟证明其获知银行按揭贷款未通过审批后，积极与被告协商解决，但未能得到解决，不能办理按揭贷款的原因不在原告；通话录音中，原告表示用自己的房屋抵押贷款支付讼争房屋的首付款。被告则不认可该证据的关联性。原告明确，本案依据合同第五条第（三）款第3项行使约定解除权。关于该条约定的不可归责于双方当事人的事由，原告认为只要不是一方在合同签订后恶意增加消费贷，就不是乙方原因，不应下一理解为银行政策变化；不同的银行贷款审批政策不一样也属于不可归责于双方当事人的事由；被告则主张，不可归责于双方当事人的事由仅指不可抗力，根据合同约定，银行政策变化不属于该范围。以上事实，有《商品房认购协议》及补充协议、《保利爱尚里项目认购承诺书》、《承诺书》、《【保利爱尚里】认购信息确认单》，《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，《收据》及刷卡凭证，《个人最高额循环贷款合同》及不动产登记证明，《催款函》，《律师函》，当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件；合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现原告主张依据合同第五条第（三）款第三项，行使约定解除权。庭审中，原告举示的《个人最高额循环贷款合同》签约时间在签订认购协议以后、银行发放按揭贷款以前，同时其陈述将获得的贷款用于支付讼争房屋首付款；被告也发函告知原告其未能办结按揭贷款系原告新增贷款原因，故本院有理由相信，原告未能办理按揭贷款系其自身原因。根据该条“因不可归责于甲乙双方当事人的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可以单方解除本合同，甲方应于乙方解除通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期同类贷款利率计算）退还给乙方”的约定，原告未能办理按揭贷款，只有在发生不可归责于双方当事人的原因时，原告方才有权解除合同。结合前述论证，原告未能办理按揭贷款的原因系其自身原因，故根据该条款约定，原告不能行使约定解除权。综上所诉，原告主张依据合同约定解除合同并要求被告返还已支付的房款及相关费用，证据不足，于法无据，本院不予支持；被告主张未能办理按揭贷款系原告自身原因、原告不能行使合同解除权，于法有据，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四天、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告马列的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取6724元，由原告马列负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年四月一日法官助理 黄 斌书 记 员 赵玉梅