河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初685号原告（反诉被告）：郑州乐美电子商务有限公司，住所地郑州市管城区紫荆山路57号20层2007号。法定代表人：任林祥，董事长。委托诉讼代理人：张腾飞，河南孟洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：田丽敏，女，1980年1月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：付小林，河南奉献律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州乐美电子商务有限公司（以下简称乐美公司）与被告（反诉原告）田丽敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告乐美公司的委托诉讼代理人张腾飞，被告田丽敏及其委托诉讼代理人付小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐美公司向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告立即给付原告押金6600元、房屋租金34080元、损失31250元、违约金6600元，以上合计78530元；3．案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年5月29日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告坐落于郑州市管城区紫荆山路57号20层2007号房屋，租赁期限自2019年6月8日至2020年6月7日止，租金86400元，房屋租赁押金6600元，由被告负责房屋设备的正常维修。2019年7月16日14时20分许，因空调外机电器故障引发火灾，此次火灾给原告及其他业主造成重大损失，但被告拒绝维修相关设备、赔偿损失，致使《房屋租赁合同》无法正常履行。为维护原告合法权益，故诉至法院。田丽敏辩称：原告在承租期间擅自增加屋内设施，私自增加三台空调，私改线路，并未告知被告，此次火灾也是由于原告私自加装空调所导致，因此产生的费用应由原告承担；原告在合同期内擅自解约，故押金不应退还；合同约定了一方违约应承担违约金，火灾后房屋一直空闲，原告也未对房屋进行修缮，由此产生的在合同期内的房屋租金，仍应由原告承担。田丽敏向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人赔偿反诉人房屋维修费44050元；2．判令被反诉人赔偿反诉人租赁房屋内空调、地毯等损失31300元；3．判令被反诉人承担违约金6600元；4．判令被反诉人承担房屋的物业费用及装修服务费723.7元；5．案件诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人自2016年6月开始一直租赁反诉人位于郑州市管城区紫荆山路57号20层2007号的房屋作为办公使用，2019年5月29日双方又续签《房屋租赁合同》，2019年7月16日14时20分，租赁房屋因空调外机电器故障引发火灾，此次火灾给反诉人及其他业主造成严重损失，因房屋受损严重反诉人多次找被反诉人商谈维修事宜，起初被反诉人答应维修房屋，但迟迟不予行动，后在反诉人多次催促之下，被反诉人才表示不再继续承租房屋也拒绝维修，反诉人为使该房屋能达到继续出租使用的目的，为此重新装修支付装修费用44050元。此次火灾是在被反诉人正常使用房屋期间发生的，反诉人后来得知被反诉人在使用租赁房屋期间自行加装了三台空调并私改线路，并未告知反诉人，且此期间反诉人并未接到过被反诉人要求维修设备的通知，故因其使用不当造成的所有损失应由被反诉人自行承担。又因火灾后租赁房屋内的家具、家电、地毯及墙壁管道全部损坏，无法继续使用，被反诉人一直未将房屋恢复原状，此违约责任应由被反诉人承担。故依据双方签订的租赁合同及相关法律规定，为维护反诉人的权益，提起反诉。乐美公司对田丽敏的反诉辩称，此次火灾是由于反诉原告未及时对空调进行维修导致的，火灾发生后，也因为反诉原告未及时修缮房屋导致租赁合同无法正常履行，由此给反诉被告造成的损失及火灾后的租金应由反诉原告承担。本院经审理认定事实如下：2019年5月29日，田丽敏（出租方、甲方）、乐美公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将其所有的位于郑州市管城区紫荆山路57号20层2007号的房屋出租给乙方作办公用途使用；房屋月租金7200元，租赁期自2019年6月8日起至2020年6月7日止，共计12个月，合同期内租金总额为86400元，租金每半年进行结算，乙方提前15日缴付下次租金；乙方已向甲方缴纳6600元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；甲方依约将房屋设备交付给乙方使用，负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用，及时进行房屋及设备维修，如甲方延误维修而使乙方的人身、财产遭受损害的，甲方负责赔偿；乙方依约按期交纳房屋租金，爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然受损，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，因为延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿，因使用不当或人为造成房屋和原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿和修复；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费以及其他因房屋租赁产生的费用由乙方负担；任何一方违反合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以补偿，如仍不足以弥补因此造成的直接经济损失的，违约方仍应予以赔偿，赔偿应以实际损失为准；如因不可抗力的原因，造成租赁契约无法履行时，双方互免承担责任；租赁房屋内设施为柜机空调一台。2019年6月4日，乐美公司向田丽敏转账支付房屋租金43200元。2019年7月16日14时20分许，案涉租赁房屋发生火灾。2019年8月15日，郑州市管城区公安消防大队出具管公消火认字（2019）第0016号《火灾事故认定书》，查明火灾事故基本情况为：位于紫荆山路××××交叉口西北角裕鸿国际A座20楼2007房间空调外机发生火灾，烧毁3台空调外机，火灾蔓延至19楼空调外机平台，烧毁3台空调外机，蔓延至21楼外机平台，烧损2台空调外机，过火面积约10平方米，无人员伤亡，火灾等级为一般火灾。经调查，对起火原因认定如下：该起火灾起火部位为裕鸿国际A座20楼2007房间北侧空调外机平台西侧中下部，起火原因可以排除人为纵火、遗留火种、外来火源引发火灾，无法排除空调外机电气故障引起火灾。火灾事故发生后，乐美公司对案涉房屋的下水管及护栏进行了维修，分别支出维修费1500元及2000元。此外，乐美公司分别与河南锦江商务服务有限公司、河南金刚诗意文化传播有限公司签订了《协议书》，约定乐美公司就本次火灾分别赔偿河南锦江商务服务有限公司9000元，赔偿河南金刚诗意文化传播有限公司9750元，并于2019年8月16日转账支付了赔偿款。2019年10月19日，田丽敏与秦亚中签订《装饰工程合同书》，约定秦亚中对案涉房屋进行装修，装修工期从2019年10月20日至2019年11月15日，装修项目包括乳胶漆、吊顶（含拆除）、电路改造、粉墙、门、垃圾清运及人工保洁，工程总价款为44000元，田丽敏以现金方式支付装修费用，秦亚中向田丽敏出具了《收据》两份。另查明，乐美公司自2017年开始承租案涉房屋，租赁合同每年签订一次，2017年6月5日，田丽敏收取乐美公司法定代表人任林祥交纳的押金6600元。再查明，2019年12月18日，田丽敏向河南一安物业管理有限公司郑州分公司交纳了物业费805元、服务费268元，河南一安物业管理有限公司郑州分公司向田丽敏出具了《收据》两份，并开具了发票，其中一份《收据》载明物业费交纳期间为2019年10月1日至2019年12月31日。田丽敏称268元系因装修房屋所产生的垃圾清运服务费。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行己方义务。本次火灾起火部位为美的空调外机，火灾原因无法排除空调外机电气故障，原告称该空调外机系其承租房屋前由被告安装，但原告提交的证据不足以证明其以上主张，原告作为房屋实际使用人，负有正常使用房屋及屋内设备的合同义务，如发现房屋及其设备受损，应当及时通知被告并配合被告检查和维修。原告不能提供证据其向被告履行了通知义务，亦无法证明本次火灾事故系由于被告过错造成，故因火灾事故给原告造成的损失以及给他人造成的损失，均应由原告承担赔偿责任，原告主张被告赔偿损失31250元，理由不足，本院不予支持。根据法律规定，当事人协商一致的，可以解除合同。现原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告亦同意解除，本院予以准许。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同解除的法律后果，被告应退还原告交纳的押金6600元，并退还原告已支付的未使用期间的房屋租金。庭审中，原告称其自2019年7月16日火灾发生后便不再继续承租房屋，但原告并未提交其向被告发出过解除合同的通知以及将房屋移交给被告的相关证据，被告自认其自2019年10月20日收回房屋进行装修，故本院认定原告实际使用房屋至2019年10月19日，在此期间产生的租赁费，应由原告承担。自2019年6月8日至2019年10月19日期间的房屋租金为32160元（7200元/月÷30天×134天），原告已向被告支付租金43200元，故被告应当退还原告租金11040元，原告主张超过的部分，本院不予支持。被告未违反合同约定，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，房屋因火灾受损，原告未将房屋恢复原状，被告装修房屋支出装修费用44000元及因此产生的垃圾清运服务费268元，应当由原告进行赔偿，本院对被告的该项反诉请求予以支持。根据合同约定，原告应承担其实际占用房屋期间产生的物业费，故2019年10月1日至2019年10月19日的物业费166.25元（805元÷92天×19天），应由原告承担，被告主张超过的部分，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿空调、地毯损失31300元，因未向本院提交证据证明损失情况，本院对该项反诉请求不予支持。因原告提前解除合同，构成违约，被告主张原告按照《房屋租赁合同》的约定支付等同于押金数额的违约金，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下：一、解除原告郑州乐美电子商务有限公司与被告田丽敏于2019年5月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告田丽敏于本判决生效之日起十日内退还原告郑州乐美电子商务有限公司押金6600元、租金11040元，合计17640元；三、原告郑州乐美电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告田丽敏房屋装修费44000元；四、原告郑州乐美电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告田丽敏物业费166.25元、垃圾清运服务费268元；五、原告郑州乐美电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告田丽敏违约金6600元；六、驳回原告郑州乐美电子商务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告田丽敏的其他反诉请求。当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1863元，减半收取计932元，由原告郑州乐美电子商务有限公司负担627元，由被告田丽敏负担305元；反诉受理费933元，由原告郑州乐美电子商务有限公司负担578元，由被告田丽敏负担355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者更代表人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  康月婷二〇二〇年四月二十日法官助理张梦磊书记员王楠