福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终439号 上诉人（原审被告、反诉原告）：龙岩市龙保融资担保有限公司（原龙岩市龙保担保有限公司），住所地福建省龙岩市新罗区龙门镇物流大道338号奔驰4S店四楼第四间，统一社会信用代码913508005532401192。 法定代表人：陈世力，执行董事。 委托诉讼代理人：陈文慧，福建力涵律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：百年人寿保险股份有限公司福建分公司，住所场所福建省福州市台江区，统一社会信用代码91350100587506536Ｇ。 负责人：程宗才，总经理。 委托诉讼代理人：林其祖，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邹四梅，女，1979年8月16日出生，汉族，该公司行政部经理，住福建省福州市台江区。 上诉人龙岩市龙保融资担保有限公司（以下简称“龙保担保公司”）因与被上诉人百年人寿保险股份有限公司福建分公司（以下简称“百年人寿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初6535号民事判决，向本院提交上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 龙保担保公司上诉请求：一、撤销（2019）闽0802民初6535号民事判决并依法改判：被上诉人赔偿上诉人经济损失共计91983.5元，该款从被上诉人支付给上诉人的押金、水电周转金中予以抵扣，扣除后，被上诉人应支付上诉人28950.5元。二、本案一、二审案件受理费、反诉费用均由被上诉人负担。事实与理由： 一、被上诉人因非正常使用房屋造成的损坏及未履行续租、腾房告知义务给上诉人造成的损失，被上诉人应当予以赔偿，并从被上诉人支付给上诉人的押金、水电周转金中先予以扣除。 上诉人与被上诉人于2016年3月30日签订《房屋租赁合同》，被上诉人承租上诉人位于龙岩市华莲路北侧金融商务中心第Ａ1、Ａ2幢5屋510、511号房屋作为被上诉人龙岩中心支公司办公用房。其中《房屋租赁合同》中约定：1、租赁期满，被上诉人有优先续租权，被上诉人应在租赁期间届满前一个月，以书面形式将续租事宜通知上诉人；2、因被上诉人非正常使用房屋造成的损坏，被上诉人应当负责修复或者承担赔偿责任；3、被上诉人应于合同终止日前将房屋内属被上诉人所有的一切可移走物品全部搬出。 《房屋租赁合同》签订后，被上诉人未经上诉人同意，擅自改变房屋中央空调管路、拆除510和511号房屋之间的主体隔墙。2019年3月31日租赁期间届满前一个月，被上诉人未告知上诉人不再续租，在租赁期限届满期间，也未与上诉人办理腾房交接手续，上诉人一直以为被上诉人需继续承租讼争房屋。上诉人通过物业得知被上诉人搬离讼争房屋并取回房屋钥匙。上诉人在取回钥匙检查房屋时才发现被上诉人在装修时擅自拆除了510、511号房屋之间的主体隔墙、改变了中央空调管路，而且现场留有很多垃圾、废品未清除。之后，上诉人多次与被上诉人联系，要求被上诉人清除垃圾、废品，恢复510、511号房屋之间的主体隔墙及中央空调管路，但被上诉人予以拒绝，为减少延误招租所造成的租金损失，上诉人只能自行雇请工人清除垃圾、废品并恢复510、511房屋之间的主体隔墙及中央空调管路，为此，上诉人支出恢复中央空调管道费用19000元、恢复510、511号房屋之间的主体隔墙费用24723.5元、清理垃圾及废品支出费用8260元。因被上诉人在租赁期间届满前一个月，未按约定告知上诉人不再续租，在租赁期限届满后也未与上诉人办理腾房交接手续，导致上诉人延误招租，造成租金损失40000元。 依据《房屋租赁合同》约定，上诉人雇请工人清除垃圾、废品，恢复510、511号房屋之间的主体隔墙、中央空调管路的费用及上诉人延误招租的租金损失共计91983.5元均应当由被上诉人承担，并从被上诉人支付的押金、水电周转金中先予以扣除，不足部分再由被上诉人支付给上诉人。 二、一审法院判决上诉人支付从2019年4月4日起至款清之日止、以本金60000元、按月利率2%计算的违约金错误。 《房屋租赁合同》第三条第八项约定“合同期满，一方提前解除合同或双方协商同意合同终止时，乙方应将租赁房屋按照租赁期满的状态交还甲方，甲方应于交还房屋之日起三日内将押金一次性无条件退还乙方……”。 被上诉人在租赁期间届满前一个月并未告知上诉人不再续租，在租赁期间届满时也未按合同约定向上诉人履行交还房屋之义务，上诉人并不知道被上诉人不再续租房屋，更不知道被上诉人何时腾房。而且上诉人从物业处得知被上诉人搬离后，多次通知被上诉人要与上诉人进行结算，被上诉人予以拒绝。因此，在双方费用结算之前，上诉人无需退还被上诉人押金，上诉人不存在违约行为，一审法院判决上诉人支付从2019年4月4日起的违约金明显错误。 三、依照《诉讼费用交纳办法》之规定，反诉案件受理费应当减半收取，一审法院判决案件反诉受理费2099.5元由上诉人负担错误。 综上，上诉人认为，一审法院作出的（2019）闽0802民初6535号民事判决，认定事实、判决错误，请求二审法院查明事实，撤销（2019）闽0802民初6535号民事判决并依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。 百年人寿公司答辩认为： 第一，《房屋租赁合同》到期终止，答辩人没有书面通知终止该合同以及通知不续租的义务。根据《房屋租赁合同》第八条第1项规定：本合同到期即终止。《房屋租赁合同》第二条第3项是对承租人优先续租权的约定，只有在承租人行使优先续租权的前提下，承租人才需要书面通知出租人；如果答辩人放弃优先续租权，则没有书面通知上诉人不再续租的义务，而合同则根据第八条第1项的约定满期自然终止。事实上，续租对答辩人是成本最优的方案，答辩人主动就续租问题与上诉人进行了多次沟通，但都未能达成一致意见。其中最后一次是租赁满期前约4个月，答辩人与上诉人一行合计5人在涉诉租赁房屋旁边上诉人的小办公室里进行的商谈，但由于上诉人要求实收租金45元/平米/月、税费由承租方承担，超出答辩人租赁标准较多，无法执行，因此未能达成续租一致。 第二，510与511两个房间之间的隔墙不是建筑主体和承重结构，答辩人拆除其隔墙并不构成任何违约，无需对其恢复原状。本案房屋在答辩人承租前为毛坯房，答辩人需要对房屋进装修后才能使用。《房屋租赁合同》第二条第2项装修免租期的约定，也说明出租人是同意承租人对房屋进行装修的。答辩人拆除510与511两个房间之间的隔墙，是合理布局满足办公所需。根据《房屋租赁合同》第七条第1项的约定，答辩人无需就遗留装修部分进行装修恢复。上诉人在一审庭审时言之凿凿说510与511两个房间之间的隔墙是房屋主体隔墙，主张答辩人违约，但一审庭审中，上诉人对此问题却回答说不清楚。其实要证明510与511之间的隔墙不是建筑主体和承重结构并不难：首先，租赁房屋所在金融商业中心是当地高档写字楼，有专门的物业管理公司和规范的物业管理，根据《金融商业中心业主手册》第三章“房屋装修管理规定”第（二）项第（1）条的规定，大厦装修需要在装修前提交装修设计方案，并明确禁止变动建筑主体和承重结构。而实践中，为了维护业主的共同利益，商业物业的装修特别是正规写字楼的装修通常事先都需要到物业公司办理装修进场手续、交纳装修押金，正式动工前须向物业公司提交装修方案，不破坏建筑主体和承重结构是基本要求。其次，《金融商业中心业主手册》第三章“房屋装修管理规定”第（二）项第（7）款对“建筑主体”及“承重结构”进行了定义。根据定义，510与511之间的隔墙显然不是建筑主体和承重结构，这一点相信物业公司也非常容易做出判断。最后，承租人租赁上述房屋作为保险公司分支机构办公场所，按照要求其装修是必须提交消防设计方案审核和消防竣工验收的，答辩人装修方案能通过消防设计审核和竣工验收，一方面说明答辩人对房屋的布局是审慎、合理的，同时也说明装修时拆除的510与511两个房间之间的隔墙并非建筑主体和承重结构，否则根本就无法通过消防审核。 第三，答辩人根据装修平面布局对承租房屋空调管道进行改造，没有违反合同约定，没有义务恢复原状。前述已证，上诉人同意答辩人对房屋进行装修，从照片可以看出房屋出租前为毛坯状态，空调设备和管道非常简单，无法满足正常办公需求。根据装修平面布局对空调管道进行调整是房屋使用的合理需求，也是装修的自然组织部分，只有这样，房屋才能正常使用。其次，物业管理公司并没有禁止业主或租户对室内空调系统进行改造，答辩人与上诉人之间签订的《房屋租赁合同》也没有禁止承租人对空调系统进行改造。同时根据《房屋租赁合同》第七条第1项的约定，答辩人无需就空调系统改造恢复原状。 上诉人所称严重漏水事件属实，保险公司的理赔也证明答辩人确因漏水事件造成了财产损失。但该漏水事件发生在2017年12月15日，是房屋租赁满期前一年多发生的事件，当天予以修复，之后承租人正常办公，漏水事件不曾再发生过，这说明空调冷凝水管爆裂问题已得到了解决，上诉人所称答辩人破坏了空调系统的主张不是事实。同时，该漏水事件是何原因导致至今是迷，当时也没有权威部门对相关责任进行认定，因物业方电梯和承租人办公设备都有保险公司理赔，所以三方也没有互相追责；空调冷凝水管爆裂的原因可能是多方面的，不排除大楼水压过高、公共管爆裂、接入管爆裂、接缝不牢等可能，物业管理公司是利害关系的一方主体，单方出具的事故证明：“因装修时改动中央空调管路，造成水管接头爆裂，水漫楼面，并造成电梯损坏”，与事实严重不符，客观性和公正性有待商榷，答辩人方不予认可；实际情况是，爆裂是发生在装修接入前端，根据《房屋租赁合同》第四条第3项的规定，属于出租人即上诉人负责维修的范围。 第四，对上诉人提交的各项恢复原状的维修费用真实性、合法性和关联性不予认可。首先，上述费用发生在两个法人机构之间，却采用私人转账、出具收具而不是正规发票、没有合同依据、没有成果验收，其真实性和合法性我方不予认可；其次，即使上述费用是真实发生的，也是房屋所有人因房屋需要分拆成两个单元租给不同的承租人所需要支付的成本，与答辩人没有关系。相反，答辩人主张的押金及其违约金条款，在《房屋租赁合同》中有具体明确的约定，属于双方真实意思表示，应当合法有效。 综上，一审事实认定清楚，法律适用正确，答辩人恳请人民法院维持原判，以维护答辩人的合法权益。 百年人寿公司向一审法院起诉请求：1、龙保担保公司退还租房押金6万元，并支付从2019年4月4日起、每日按押金总额的千分之五计算的违约金；2、龙保担保公司退还水电费押金3033元。 龙保担保公司向一审法院反诉请求：百年人寿公司赔偿龙保担保公司经济损失共计91983.5元。 一审法院认定事实如下： 2016年3月30日，龙保担保公司（甲方）与百年人寿公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：乙方承租甲方位于龙岩市华莲路北侧金融商务中心第Ａ1、Ａ2幢5层510室、511室作为乙方办公用房。租赁期间为36个月，从2016年4月1日起至2019年3月31日止。租赁期满，乙方有优先续租权；乙方应在租赁期满前一个月，以书面形式将续租事宜通知甲方；在本合同签订之日起七日内，乙方应向甲方缴纳押金60000元；合同期满，一方提前解除合同或者双方协商解除合同终止时，乙方应将租赁房屋按照租赁期满的状态交还甲方，甲方应在交房之日起三日内将押金一次性无条件退还乙方，甲方不负责支付利息，若有迟延，则每日应按押金总额的5‰向乙方支付违约金；租赁期满或提前终止时，乙方无需就遗留装修部分进行装修恢复。乙方应于房屋租赁合同终止时，将所有承租房屋及附属设施、设备交还甲方，对该房屋及其附属物的正常使用磨损及甲方原因造成的损坏，乙方不承担责任；乙方应于合同终止日前将房屋内属乙方所有的一切可移动物品全部搬出等。合同签订后，百年人寿公司与龙保担保公司再签订房屋租赁补充协议一份，约定百年人寿公司向龙保担保公司交缴纳水电周转金3033元，龙保担保公司于合同终止时，在百年人寿公司交还房屋且结清相关水电费用之日起七日内将水电周转金退还百年人寿公司。此后，百年人寿公司向龙保担保公司支付房屋租赁押金60000元及水电费周转金3033元，合计63033元。龙保担保公司将租赁物（毛坯）交付百年人寿公司使用，百年人寿公司亦按约向龙保担保公司支付租金。租赁期间，百年人寿公司对租赁物进行装修改造，并将510、511室隔墙拆除，将510、511室作为一个整体办公使用，其装修工程经消防验收合格。百年人寿公司于2019年3月31日租赁期间届满时将租赁物交还龙保担保公司。百年人寿公司向龙保担保公司催讨租赁押金及水电周转押金未果，故诉至一审法院。 一审法院认为，百年人寿公司与龙保担保公司签订的《房屋租赁合同》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。龙保担保公司交付给百年人寿公司的租赁物为毛坯状态，百年人寿公司可对租赁物进行装修改造，以实现租赁目的。百年人寿公司将510、511室隔墙拆除，将510、511室作为一个整体办公使用，同时将空调线路进行更改，该装修工程经消防验收合格，不违反双方合同约定。且百年人寿公司在使用期间，龙保担保公司未提出异议。百年人寿公司按约向龙保担保公司支付租金，租赁期满后及时搬离租赁场所。双方租赁合同约定百年人寿公司无需就遗留装修部分进行装修恢复。综上，百年人寿公司在履行租赁合同过程中不存在违约行为，其有权要求龙保担保公司退还租赁押金及水电周转金。但双方约定逾期退还押金及水电周转金的违约金计算标准过高于百年人寿公司的损失，一审法院认定龙保担保公司按月利率2%向百年人寿公司支付违约金。龙保担保公司反诉要求百年人寿公司赔偿损失91983.5元，无事实据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、龙岩市龙保担保有限公司应于本判决生效之日起十日内退还百年人寿保险股份有限公司福建分公司租赁押金60000元，并支付从2019年4月4日起至款清之日止、以本金60000元、按月利率2%计算的违约金；二、龙岩市龙保担保有限公司应于本判决生效之日起十日内退还百年人寿保险股份有限公司福建分公司水电周转金3033元；三、驳回龙岩市龙保担保有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2268元，减半收取为1134元，由龙岩市龙保担保有限公司负担；案件反诉受理费2099.5元，由龙岩市龙保担保有限公司负担。 二审经审理查明，上诉人对一审认定的“百年人寿公司于2019年3月31日租赁期间届满时将租赁物交还龙保担保公司”有异议，认为被上诉人在租赁期满没有履行告知义务也没有与上诉人办理交接手续，对其余事实没有异议；被上诉人对一审认定的事实没有异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。对上诉人异议的事实，本院经审查认为，被上诉人在租赁期满后，即将租赁物钥匙交还物业公司，《房屋租赁合同》并未约定合同履行期满，承租人不再续租时有义务通知对方，故上诉人的异议理由不能成立，本院不予采信。 二审另查明，2019年9月12日，经龙岩市新罗区市场监督管理局批准，龙岩市龙保担保有限公司变更为“龙岩市龙保融资担保有限公司” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人向本院提交装修管理服务协议、装修竣工检查表，证明百年人寿公司在装修时没有伤到房屋主体，租赁房屋主体未改动。上诉人质证认为，其并不是协议的当事人，也未参与检查，对真实性无法确认。本院经审查认为，该证据可以证明被上诉人的主张。 上诉人未向本院提交新证据。 根据双方当事人的诉辩以及在二审中的陈述，本案双方的争议焦点为：被上诉人在履行房屋租赁的过程中是否对租赁物造成损害，是否应当赔偿上诉人？对此，本院分析认定如下： 本院认为，上诉人交付给被上诉人的租赁物为毛坯状态，被上诉人可对租赁物进行装修改造，以实现租赁目的。被上诉人将510、511室隔墙拆除，将510、511室作为一个整体办公使用，同时将空调线路进行更改，该装修工程经消防验收合格，不违反双方合同约定。且百年人寿公司在使用期间，龙保担保公司未提出异议。因此，上诉人认为“被上诉人未经上诉人同意，擅自改变房屋中央空调管路、拆除510和511号房屋之间的主体隔墙”没有事实依据，本院不予采信；被上诉人按约向上诉人支付租金，租赁期满后及时搬离租赁场所。根据《房屋租赁合同》第八条第1项规定：本合同到期即终止。《房屋租赁合同》第二条第3项是对承租人优先续租权的约定，只有在承租人行使优先续租权的前提下，承租人才需要书面通知出租人；如果承租人放弃优先续租权，则无书面通知出租人不再续租的义务，而本案系根据《房屋租赁合同》第八条第1项的约定满期自然终止。故，上诉人认为“被上诉人未在租赁期满前一个月告知上诉人不再续租并办理腾房交接手续，导致上诉人延误招租损失”与合同约定不符，没有事实依据，本院不予采纳。 综上所述，龙保担保公司的上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，判决主文正确，但对案件反诉受理费未依法减半处理有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3688.33元，由上诉人龙岩市龙保融资担保有限公司负担。一审案件本诉受理费2268元、减半收取为1134元，由龙岩市龙保融资担保有限公司负担；案件反诉受理费2099.5元、减半收取为1049.75元，由龙岩市龙保融资担保有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  郑国柱 审判员  陈水柏 审判员  李馀彬 二〇二〇年四月二十日 书记员  翁晓芸