山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终3181号 上诉人（原审被告反诉原告）：张莲庆，男，1972年9月5日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：司心善，男，1963年6月3日出生，汉族，住即墨区。 上诉人张莲庆与被上诉人司心善房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初4317号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张莲庆向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回司心善的诉讼请求；2、对给张莲庆造成的损失进行评估并赔偿；3、诉讼费用山司心善承担。事实与理由：一、司心善对涉案厂房无出租权。案中涉厂房的登记权利人系青岛昆海机电制造有限公司，司心善并非该厂房的权利人无权对外出租。因此，双方于2015年8月8日签订的《车间租赁合同》不具有合同法规定的生效要件，系无效合同。另涉案厂房仅国土地使用证，并没有经过国家相关权利部门评估规划，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条出租人为取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。二、因司心善没有出租权导致在使用过程中，遭到实际权益人青岛昆海机电制造有限公司的人员的阻挠制止、以锁门、断电、禁止维修等多种方式要求张莲庆搬离，导致我方无法正常使用最终被强制搬离。期间张莲庆多次以电话、去函等方式要求司心善出面解决，但司心善对此采取回避、置之不理。自2016年下半年起张莲庆厂房被关，无法正常生产，迫于无奈，张莲庆于2017年8月初搬离厂房，给张莲庆造成了极大的经济损失。三、张莲庆租赁涉案房屋用于机床加工，设备安装复杂，因合同履行期间搬迁造成巨大的搬迁费用及生产经营损失，一审中张莲庆提交申请要求对相关损失进行评估，系张莲庆的合理要求。四、一审法院依据司家疃二村村委证明，认定司心善有出租、收益权无事实和法律依据错误。首先，案厂房的出租收益权归属，不属于村委会的证明范围，一审中张莲庆多次主张厂房所有权人系台湾商人现不在国内，要求落实司心善是否得到公司授权。一审法院在厂房所人正常经营的情况下，不去调查公司而去调查与调查司心善的村委会。其次，张莲庆系该村原委会主任，与村委会存在特殊关系，该调查笔录无证明效力。综上所述，司心善在无权处分涉案厂房的情况下，将他人厂房出租给张莲庆并收取租金。其行为属于恶意欺诈，最终导致租赁合同无法履行。基于上述理由，请求二审法院依法查明事实，并支持张莲庆的上诉请求。 司心善二审中未进行答辩。 司心善一审中提出诉讼请求：1.判令张莲庆向司心善支付租赁费226627元；2、诉讼费用由张莲庆承担。事实与理由：2015年8月8日，张莲庆与司心善签订车间租赁合同，合同约定：由张莲庆承租位于即墨市，北车间建筑面积为2808平方米，办公楼二层155.5平方米、宿舍28平方米。租赁期限共3年，自2015年8月8日至2018年9月8日止。合同签订后，司心善依约交付租赁物，张莲庆未按约定支付租赁费。截止2018年1月8日，张莲庆仅支付租赁费210878元。余款经司心善多次催付，张莲庆均以种种理由拒付，为维护司心善的合法权益，特具状起诉，请求判如所请。在庭审中，司心善变更诉讼请求：1.判令张莲庆支付司心善房屋占有使用费226627元；2.诉讼费用由张莲庆承担。 张莲庆一审中辩称，对租赁费金额不予认可，因为在2016年11月份左右，司心善的亲家董春说让我准备搬迁，我是在2017年8月份与司心善和董春协商好后就从涉案厂房全部搬离了，我实际使用时间是2015年8月8月至2017年8月份。 张莲庆一审中向法院提出反诉请求：1.判令司心善返还张莲庆使用费100000元，并承担因合同无法履行造成的反诉原告的搬迁费用及生产经营损失（该部分待鉴定后另行增加）。事实与理由：司心善谎称其有位于即墨厂房一处对外出租，2015年8与8日我方经中间人介绍与司心善签订房屋租赁协议并进驻使用。使用过程中得知司心善无厂房出租权，并多次遭到厂房实际权益人青岛昆海机电制造有限公司人员的阻挠制止，以锁门、断电、禁止维修等方式要求我方搬离，导致我方无法正常使用。后我方多次以电话、去函方式联系司心善要求其解决争议。司心善一直回避不予解决，迫于无奈，我方被迫中途于2016年8月左右陆陆续续搬离。我方认为司心善的行为属于恶意欺诈，其在无权处分的情况下，将他人房屋出租给我方收取租金，最终导致合同无法履行，给我方造成极大损失，故具状起诉，请求判如所请。 司心善针对张莲庆的诉求答辩称，张莲庆的反诉无事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。 一审法院经审理查明，2015年8月8日，司心善（甲方）与张莲庆（乙方）签订《车间租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜。第一条该车间位于即墨市，北车间建筑面积2808平方米，办公楼二层两大间西一间办公室155.5平方米，宿舍两间28平方米，共计2991.5平方米；办公楼的安全及卫生由乙方负责并保证其他公共场所的卫生和环境。第二条该车间租赁期限共3年。自2015年8月8日起至2018年9月8日止。……第三条租赁房屋的免租期为30天，北车间、办公室、宿舍第一年租赁费不含税价：壹拾玖万肆仟肆佰肆拾柒元整（194447.00元），第一年的租金2015年9月25日前交年租金的50%，2016年1月31日前交齐全年租金；第二年、第三年的每年租赁费不含税价：贰拾贰万肆仟叁佰陆拾贰元整（224362.00元），2016年8月26日前交第二年租金的50%,2017年1月1日交齐第二年的租金；2017年8月26日前交第三年租金的50%，2018年1月1日交齐第三年的租金。收款人和账号：中国农业银行，姓名：司心善，账号62×××65……涉案厂房位于即墨区。涉案厂房所在土地登记权利人为青岛昆海机电制造有限公司，土地使用证号为即转国用（2006）第××号。涉案厂房无建设工程规划许可证。 司心善提交证明一份，内容为“兹证明我公司所有的位于即墨区国有土地使用证号即转国用（2006）第××号土地上的建筑物厂房，我公司自2015年1月至今无偿将前述厂房提供给司心善使用，在使用期间司心善可将前述厂房对外租赁，出租收益归司心善所有。特此证明。证明人：青岛昆海机电制造有限公司。法定代表人：高仁哲。2019年6月21日。”张莲庆对该证据真实性不予认可，该证据是原告后来补写的，不能证明原告当时具有出租权。司心善诉称张莲庆系2017年10月8日从涉案厂房搬离，但是未提交证据证实。张莲庆辩称于2017年8月份与司心善和董春协商好后就从涉案厂房全部搬离，实际使用时间为2015年8月8日至2017年8月份。张莲庆为证明其主张，申请证人孙某、孟某出庭作证，二位证人均称张莲庆于2017年7月从涉案厂房全部搬离。司心善质证称，对证人孙某的证人证言真实性无异议，对其陈述部分内容有异议，张莲庆搬走并非系司心善强行让其搬走，所承租的涉案厂房并无质量问题。对证人所称的张莲庆于2017年7月底全部搬完不属实，张莲庆完全搬离的时间为2017年10月初。对孟某的证人证言真实性有异议，证人首先并未证明自己是张莲庆工作人员的身份，证人并不知道张莲庆、司心善之间租赁关系是如何产生的，证人所陈述的张莲庆被撵走的事实，他无法说清楚是谁将其撵走的，所做的陈述与事实不符。因此该证人证言不能证明相关事实。 一审法院认为，本案需解决的问题有四：其一，司心善有无权利出租涉案厂房。张莲庆辩称司心善无涉案厂房出租权，应当由涉案厂房所有权人青岛昆海机电制造有限公司主张租赁费。司心善提交《证明》一份，欲证明涉案土地所有权人同意将涉案厂房交与其处分，张莲庆对该证据不予认可，但未提交证据反驳，结合一审法院向大信镇司家疃二村村主任询问后制作的调查笔录，一审法院认定司心善对涉案厂房享有出租及收益权。其二，《车间租赁合同》效力的认定。根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条之规定，出租人无建设工程规划许可证，与承租人签订的租赁合同无效，司心善未提供涉案厂房的建设工程规划许可证，张莲庆亦不清楚涉案厂房的规划情况，一审法院认定司心善与张莲庆签订的《车间租赁合同》无效。其三，张莲庆占用涉案厂房的期间及应支付占有使用费的数额。司心善称张莲庆于2017年10月8日从涉案厂房搬离，但未提交证据证实，张莲庆在答辩意见中称系2017年8月份与司心善、董春协商好后从涉案厂房搬离的，张莲庆在庭审中提交律师函，欲证明其向司心善主张权利，要求其维修厂房、赔偿损失等，该律师函落款时间为2017年8月10日，其申请的证人证明其2017年7月底搬离，张莲庆的抗辩主张前后矛盾，一审法院酌情认定张莲庆于2017年8月8日从涉案厂房搬离。根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民以法院一般应予支持。司心善要求张莲庆支付其使用厂房期间的费用符合法律规定，一审法院予以支持。关于张莲庆应当支付的占有使用费数额，司心善提交《北车间房屋租赁费结算单》，欲证明张莲庆尚欠其占有使用费226627元，其中2015年9月9日至2016年9月8日欠20569元，2016年9月9日至2017年10月8日欠206058.92元，张莲庆提交银行转账明细，证明张莲庆分别于2016年4月26日至2017年6月18日向原告支付27324元，司心善质证称，张莲庆提交的银行转账明细中的156元、421元、263元、484元，合计1324元，是张莲庆向司心善支付的电费，司心善在《北车间房屋租赁费结算单》中记载的“2017年6月11日交12000元”是包含2017年1月25日支付的3000元、2017年4月28日支付的3000元、2017年6月11日支付的6000元组成的，司心善对其主张未提供证据证实。一审法院认为，张莲庆提交的银行明细中记载的156元、421元、263元、484元不符合租金支付习惯，一审法院认定该四笔费用非占有使用费。张莲庆提交的银行转账明细中2017年4月28日向司心善转账3000元，一审法院认定其为占有使用费。因此，2016年9月9日至2017年8月8日期间，张莲庆尚欠司心善房屋占有使用费165665元（224362元÷12个月×11个月-15000元-3000元-10000元-12000元=165665元）。其四，张莲庆的反诉请求是否成立。张莲庆称系司心善对涉案厂房无处分权导致其被迫搬离，要求司心善赔偿其经济损失并申请对搬迁费及经济损失进行评估。张莲庆在第一次庭审中答辩称系与司心善、董春协商好后搬离，认可已经全部搬离，经一审法院现场勘查，涉案厂房已经另行出租给案外人，不具备评估条件，因此一审法院对张莲庆的评估申请不予准许。张莲庆无其他证据证明其损失，因此对其反诉主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张莲庆于判决生效后十日内支付司心善房屋占有使用费186234元；二、驳回司心善的其他诉讼请求；三、驳回张莲庆的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4699元（司心善预缴），反诉费1150元，由司心善负担675元，由张莲庆负担5174元。 二审中，双方均未提交新证据。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋无建设工程规划许可证，一审法院认定涉案租赁合同无效认定正确，本院依法予以认可。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，一审法院判令张莲庆参照合同约定数额向司心善支付房屋占用使用费，认定正确。张莲庆主张司心善并非涉案房屋实际所有权人，无权收取费用，对此本院认为，租赁合同系张莲庆、司心善签订，司心善有权依据合同收取占用使用费，若权利人认为司心善收取费用侵犯其合法权益，系房屋权利人与司心善之间的法律关系，与司心善与张莲庆之间的租赁关系无关，张莲庆也无权据此拒绝支付占用使用费。上诉人的该上诉理由，本院依法不予支持。关于张莲庆的搬离时间，一审认定为2017年8月8日，张莲庆上诉状中也自认为2017年8月初，故本院依法对一审法院的计算数额予以确认认可。 关于张莲庆一审中的反诉请求，本院认为，因张莲庆实际使用涉案房屋至2017年8月，故其要求返还使用费的请求，缺乏事实及法律依据。关于搬迁费用及生产经营损失，本院认为，搬迁费，应属于实际发生损失，在张莲庆未举证证明上述损失的情况下，一审法院未予评估，并未违反法律规定；关于生产经营损失，张莲庆亦应提交初步证据证明存在损失，法院方可在此情况下认定为实际损失或可评估损失，现张莲庆未提交任何初步证据证明其损失的情况下，一审不予评估认定正确。综上，张莲庆要求支持其一审反诉请求的上诉主张不能成立。 关于二审中张莲庆提交的延期举证申请，本院认为，其主张欲提交的证据不属于二审新证据的范围，且二审法院亦给予了举证期限，其主张不符合延期举证要求，其未能在法院规定的举证期限内提交二审新证据，应自行承担举证不能的法律后果。 综上，上诉人张莲庆的上诉请求不成立。一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5849元，由张莲庆负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡