贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终294号上诉人（原审原告）：重庆宏帆房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区交通巷6号1-3号。法定代表人：刘小明，该公司经理。委托诉讼代理人：杨正学，贵州夷州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐光前，男，1966年10月20日生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。上诉人重庆宏帆房地产开发有限公司（以下简称宏帆公司）因与被上诉人唐光前房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省石阡县人民法院（2019）黔0623民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏帆公司上诉请求：1．依法撤销原判第二项、第三项；2．判令由唐光前支付2019年4月2日至11月6日的租金199,139.3元；3．判令由唐光前支付违约金20,000元、律师费12,000元；4．诉讼费由唐光前承担。事实及理由：1．合同约定租期三年，之前有一年免租期，第一年租金26万元，第二年租金29.5万元，第三年33.5万元。唐光前按约支付了第一年租金26万元，第二年唐光前申请减少租金，宏帆公司法定代表人同意第二年租金减至14万元，但第三年租金仍要按33.5万元执行。唐光前第二年交了租金14万元，第三年其仍要求只交纳租金14万元，宏帆公司要求其按合同约定的33.5万元交纳租金。唐光前拒不履行合同，未在约定期限内交纳租金，已构成违约。因而，一审认定“双方重新约定改变租金为每年14万元”“唐光前不构成违约”，属于认定事实及适用法律错误。2．第三年的租金应当以双方签订合同时约定的33.5万元标准计算，而不能以一审认定的14万元标准计算。被上诉人唐光前二审答辩称：双方合同约定，租赁期三年，之前有一年的免租期，然后第一年租金26万元，第二年租金29.5万元，第三年33.5万元。但是，还未做完免租期，就发现市场价值与租金不相符合，唐光前打算免租期结束就关店退租，是宏帆公司派工作人员黄江红与唐光前协商主动将租金下降为每年14万元，但宏帆公司称不用写入合同、口头约定就有效。因此，双方合同关系已经改变。此后，宏帆公司出尔反尔要求增加第三年的租金为18万元，由此引发纠纷。宏帆公司向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《一号楼B-2栋门面租赁合同》，限期唐光前将石阡县人民广场一号楼B-2栋门面一层10、11、12、13号四间门面房交回给宏帆公司；2．唐光前支付从2019年4月2日至7月2日的租金83,750.1元，并支付2019年7月3日后至解除合同日止的租金（按每月27,916.7元租金计算）；3．支付违约金20,000元；4．请求唐光前支付律师代理费12,000元；5．诉讼费用由唐光前承担。一审法院认定事实：2016年4月2日，宏帆公司（甲方）与唐光前（乙方）签订《一号楼B-2栋门面租赁合同》，合同约定：1．甲方将石阡县人民广场一号楼B-2栋门面一层10、11、12、13号门面房出租给乙方经营，门面房的建筑总面积为174、17㎡；2．免租金期限为12个月，即免租期从2016年4月2日至2017年4月1日，免租金期不计算在租赁期限内，租赁期限从免租金期限届满后开始计算，租赁期限从2017年4月2日至2020年4月1日止；3．第一年租金为260,000元，第二年租金为295,000元，第三年租金为335,000元，免租金期到期前一个月付租金，即2017年3月2日前一次性付第一年租金，2018年3月2日前一次性付第二年租金，2019年3月2日前一次性付第三年租金；4．乙方推迟支付全部租金或部分租金，经甲方催收后15日内仍不支付完租金的，乙方必须按照所欠租金的10%支付违约金，30日内未付清全年租金以及乙方与购房者在规定时间内没有签订新的租赁合同的，合同自动解除，甲方有权向石阡县人民法院提起诉讼，诉讼费及律师费用由乙方全部承担……。免租金期到后，唐光前根据自己的经营情况，向宏帆公司提出减少租金，宏帆房公司同意减少，但双方未变更原合同内容，即租赁期内第一年和第二年，唐光前均是按140,000元/年交付门面租金费。租赁期内第三年，宏帆公司不同意按140,000元收取租金，要求增加租金，双方发生纠纷。诉讼中，唐光前已搬离其租用的宏帆公司的门面房屋，并同意解除《一号楼B-2栋门面租赁合同》。一审法院认为：宏帆公司请求解除《一号楼B-2栋门面租赁合同》，唐光前同意解除合同，依法予以解除。本案争议焦点是所欠租金（第四年）是按140,000元/年交付，还是按335,000元/年交付，因合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，唐光前向宏帆公司提出减少租金，宏帆公司表示同意，应视为双方对租金达成了新的约定，且唐光前是按新的约定交付第二年、第三年的租金；因此，该新的约定对双方具有约束力，唐光前对所欠租金（第四年的租金）按140,000元/年交付，即每月租金11,666.66元（140,000元/年÷12）。导致合同解除，并非唐光前拒付租金，而是宏帆公司要求按原合同执行，增加租金造成，故对宏帆公司请求唐光前支付违约金及律师代理费，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第六十条、第九十三条第一款规定判决：一、解除宏帆公司与唐光前于2016年4月2日签订的《一号楼B-2栋门面租赁合同》；二、唐光前支付宏帆公司房屋租金34,999.98元（2019年4月2日至2019年7月1日期间的租金）；在《一号楼B-2栋门面租赁合同》约定的租赁期内，对于2019年7月1日以后的房屋租金按月租金11,666.66元计算支付；三、驳回宏帆公司的其他诉讼请求。以上有执行内容款项，限于判决生效后十日内履行。案件受理费1,308元，由宏帆公司负担。在一审开庭审理后，唐光前向一审法院提交了2018年4月24日宏帆公司收取唐光前租金14万元的收据；同时，一审法院向宏帆公司经办唐光前租赁事项的工作人员黄江红的做了调查核实并制作了调查笔录，黄江红证实第二年、第三年租金减为14万元以及第四年双方为租金发生争议的情况。对以上收据及调查笔录，二审组织双方进行了补充质证，宏帆公司无异议。在二审中，双方未提交新的证据。二审对一审法院认定的事实予以确认。另外，二审还查明：在一审法院对本案宣判后，宏帆公司于2019年11月6日出具收到唐光前交来租赁房屋钥匙的收据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：在双方合同关系中，对第三年的租金标准是否调整为14万元。本院认为：双方书面合同中约定的租金关系是，第一年免租，第二年26万元，第三年29.5万元，第四年33.5万元；然而，双方履行合同的实际情况是，第一年免租，第二年、第三年租金均为14万元。在此情形下，对双方的合同关系，不能以书面合同的约定为准，应当以实际履行的情况进行判断，即认定双方的合同关系为：第一年免租，第二年、第三年租金为14万元/每年。此后，双方为第四年的租金如何履行的问题发生争议，宏帆公司主张执行原合同约定的33.5万元，唐光前主张执行此前已经履行两年的标准即14万元，双方未能达成一致意见，后宏帆公司诉至法院。对此，应当认定双方对第四年的租金标准尚未达成合议。对尚未达成合议的事项，不宜认定一方构成违约。故一审法院关于“唐光前不构成违约”的认定结论正确。由于本案存在以下事实，双方对第四年的租金标准发生争议，宏帆公司诉请解除合同，唐光前也同意解除合同，唐光前已实际搬离所租门面房屋，宏帆公司已于2019年11月6日接受唐光前退还的门面房屋钥匙。因此，一审法院判决解除双方合同正确。对于唐光前在第四年实际使用房屋应当如何承担租金的问题，由于双方对第四年的租金标准未能达成合议，因而只能根据双方此前的交易情况，确定按照上一年的租金标准执行，即月租金11,666.66元（14万元÷12），计算至唐光前退还房屋钥匙的前一日。故一审法院关于租金问题的裁判正确。宏帆公司所持“唐光前不按合同约定交付第四年租金33.5万元已构成违约，应按此标准支付第四年实际使用房屋的租金，并支付违约金2万元及律师代理费”的上诉理由，不能成立。综上所述，上诉人宏帆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,289元，由上诉人重庆宏帆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  张金勇审判员  熊亚飞二〇二〇年四月九日法官助理翁寿炳书记员翁寿炳