四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终237号 上诉人（原审原告）：四川锦地房地产开发有限公司，住所：眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层，统一社会信用代码：91511422793969275K。 法定代表人：熊剑。 委托诉讼代理人：谷海洋，四川齐协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东坡区上城茶府，经营场所：东坡区文忠街340号，统一社会信用代码：92511402MA6ABPJP0F。 经营者：黄伟，男，汉族，1991年1月12日出生，住眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：黄云，四川达宽（北京）律师事务所律师。 原审第三人：何志勇，男，汉族，1974年10月8日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：蔡江，四川达宽律师事务所律师。 上诉人四川锦地房地产开发有限公司（以下简称：锦地公司）因与被上诉人东坡区上城茶府、原审第三人何志勇返还原物纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 锦地公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人腾退并向上诉人交付位于眉山市东坡区（锦地上城）3幢2-1号商业用房；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、东坡区上城茶府与张宇之间的《商铺租赁合同》租期只有2年，即2015年5月16日至2017年5月15日，一审遗漏该证据。东坡区上城茶府与何志勇之间没有租赁合同关系。2、适用“买卖不破租赁”的前提应是：存在合法有效的租赁合同、发生所有权变更时租赁期限没有到期、租赁物已经实际交付。2017年5月15日后，被上诉人的租赁期已到，但其未与任何人签订租赁合同。东坡区法院（2018）川1402民初2008号民事判决书和眉山中院（2019）川14民终231号民事裁定书认定上诉人与张宇已就案涉商铺解除买卖合同，该商铺无权属争议。何志勇签订的租赁协议在东坡区上城茶府签订租赁协议时间之后，何志勇没有实际使用商铺。一审适用“买卖不破租赁”明显错误。3、张宇与东坡区上城茶府黄伟、何志勇与张宇签订租赁协议时，知道商铺仅是备案给张宇并未办理过户登记手续，由此应当预见到商铺没有办理产权过户登记以及商铺买卖合同被解除将导致租赁合同不能履行的后果。而商铺买卖合同解除后，上诉人取得对商铺的完整物权，东坡区上城茶府在没有与上诉人就商铺租赁达成合意的情况下，无权继续使用该商铺。 东坡区上城茶府答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确应当予以维持。被上诉人与张宇签订合同时，是审查了张宇的房屋备案情况，及付款的单据，我们有理由相信张宇有出租房屋的权利。从2015年使用到本案起诉时，上诉人对被上诉人租赁使用房屋一直没有提出意见，事实上是同意被上诉人租赁使用的，被上诉人租赁使用案涉商铺期间，张宇将房屋出租给何志勇，何志勇又将房屋转租给我们，因此两份房屋租赁合同一直在履行中。本案中涉案商铺属于预售商品房，预告买受人是张宇，被上诉人基于信赖关系，租赁房屋是善意的，基于租赁合同有权使用房屋，上诉人的上诉理由不成立。 何志勇陈述称，一审认定事实清楚，证据充分。1本案中张宇与第三人何志勇签订了租赁协议，租赁协议签订时何志勇审查了本案上诉人与张宇签订的商品房买卖合同及上诉人向张宇出具的收款收据，张宇同时向何志勇出示了案涉房屋的备案登记情况，何志勇已经尽到了审查义务，何志勇与张宇签订的租赁合同应是合法有效的，基于租赁合同，何志勇有权占用使用涉案商铺。2何志勇与上诉人存在租赁关系，该租赁关系依法应当予以保护。3何志勇认为上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回。 锦地公司一审诉讼请求：1.判令被告腾退并向原告交付位于眉山市东坡区（锦地上城）3幢2-1号商业用房；2.判令被告从2015年7月14日起至腾退之日止，按每月57600元计算，赔偿原告租金损失。 一审认定事实如下：2015年3月16日，案涉房屋登记为锦地公司单独所有。2018年12月11日，眉山市不动产登记中心出具个人住房登记记录信息证明：2013年12月10日，案涉房屋登记的产权人（或买受人）为张宇。因锦地公司欠游丽华工程款，双方口头约定以案涉房屋等抵偿工程款1500万元。2012年9月17日，游丽华向锦地公司出具收条载明：收到3号楼工程款2400万元，此款抵扣3号楼一、二层商铺（约2400㎡）购房款，剩余款转入指定账户。同日，游丽华在《锦地上城国际社区抵款房（团购）确认表》上签字确认抵款房号、抵款单位，建筑面积，抵款总价，抵款原因。2012年9月20日，游丽华在更名表上签字确认将其中3－1－1号商铺更名至段学兵名下，抵款总价为1000万元，将3－2－1号更名至贾勇名下，抵款总价为500万元。2013年12月16日，段学兵在更名表上签字确认将3－1－1号商铺更名至张宇名下。2013年12月10日，贾勇在更名表上签字确认将3－2－1号商铺更名至张宇名下。2013年12月8日，四川中川信投资管理有限公司达川分公司出借代表张宇与游丽华签订借款合同，借款资金2000万元。2013年12月，锦地公司与张宇签订两份《商品房买卖合同》，并在房管局办理了备案登记，备案号为75314、75653。两份备案合同约定将案涉房屋售予张宇。2016年，游丽华以锦地公司为被告向眉山市东坡区人民法院提起诉讼，要求锦地公司支付工程款及利息等，锦地公司在该案中抗辩主张扣减上述以房抵偿工程款1500万元。眉山市东坡区人民法院于2016年11月16日作出判决后，游丽华不服判决，依法上诉。眉山市中级人民法院于2017年5月26日作出（2017）川14民终214号民事判决书认为：因锦地公司在一、二审诉讼中未提交案涉商铺办理至段学兵、贾勇指定的张宇名下，双方约定的以房抵款尚未实际履行，故该款不应作为锦地公司已付款扣减，可在锦地公司实际将房屋过户至张宇名下后再作扣减。2017年3月10日，达川区法院在审理达州市达川区人民检察院提起公诉的被告人沈小兵、林纹汉、张宇、何飞非法吸收公众存款罪一案中，作出（2017）川1703刑初40号之三刑事裁定书，裁定查封了本案案涉商铺。同年5月22日，该院作出（2017）川1703刑初40号刑事判决书载明：“…同时查明，四川中川信投资管理有限公司达川分公司投资客户的资金主要出借给：一、眉山的游丽华项目，该项目合同签订借款资金2000万人民币，游丽华将坐落于（1）眉山市东坡区文忠街340号3幢1楼1号商铺；（2）眉山市东坡区文忠街340号3幢2楼1号商业用房；（3）眉山市东坡区文忠街340号3幢1单元24楼1号住房；（4）眉山市东坡区文忠街340号3幢1单元24楼3号住房过户给被告人张宇，作为该笔借款的担保，并在眉山市房管局办理签订购房合同并备案登记…五、对被告人沈小兵、林纹汉、张宇、何飞及其四川中川信投资管理有限公司达川分公司所有的资产予以追缴，用以退赔被害人的损失…”。达川区法院在执行处置本案案涉房屋过程中，锦地公司提出执行异议，法院裁定驳回锦地公司的异议请求。2015年7月14日，东坡区上城茶府登记开业。2015年7月20日，张宇与何志勇签订《商铺租赁合同》约定：张宇将案涉商铺和商铺内所有附属设施、设备出租给何志勇开茶房，租期共8年（2015年7月20日-2023年7月20日），每年租金为200，000元。2018年5月17日，锦地公司到东坡区上城茶府经营场所张贴通知要求：东坡区上城茶府提供租赁合同并停止施工等。2018年10月28日，眉山市东坡区人民法院作出（2018）川1402民事判决书载明：“…原告四川锦地房地产开发有限公司与被告张宇于2013年12月10日和2013年12月18日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：75314、75653）已于2018年5月19日解除…”。2019年5月5日，锦地公司再次通知东坡区上城茶府要求：如愿租赁案涉房屋，应在2019年5月12日与锦地公司签订租赁合同并支付之前的租金。如不愿租赁案涉房屋，应当在2019年5月12日前完成腾退并交付房屋，同时补交实际使用期间的租金等。 一审认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，2013年2月10日，张宇与锦地公司签订《商品房买卖合同》并依法办理了备案登记，备案登记载明张宇为案涉房屋的买受人。2015年7月，何志勇与张宇签订《商铺租赁合同》租赁案涉房屋交由被告开设东坡区上城茶府并开业至今，何志勇与张宇约定的租期未届满，买卖不破租赁，东坡区上城茶府基于租赁合同关系占有使用案涉标的物系有权占有。因此，锦地公司主张东坡区上城茶府系无权占有并要求腾退案涉房屋并赔偿损失无事实和法律依据，依法应予驳回。遂依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条规定，判决如下：驳回原告四川锦地房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费28918元，由原告四川锦地房地产开发有限公司负担。 二审中双方均无新的证据提交。 二审查明，东坡区上城茶府经营者黄伟于2015年5月16日与张宇签订《商铺租赁合同》，张宇将案涉商铺以每年5万元的租金出租给黄伟，租期2年。 其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方争议焦点为：东坡区上城茶府是否应将眉山市东坡区3幢2-1号商业用房腾退返还给锦地公司。 本案中东坡区上城茶府主张对案涉商铺享有合法使用权依据的是其与何志勇签订的《商铺租赁合同》，而何志勇又依据与张宇签订的《商铺租赁合同》有权转租。故本案应对东坡区上城茶府是否对案涉商铺享有合法占有使用的权利进行审查。首先，本案也已查明，锦地公司与张宇就案涉商铺于2013年12月10日、18日签订了《商品房买卖合同》并进行了合同备案，需要指出的是，合同备案不是物权变更登记，此时张宇并未取得案涉房屋所有权，锦地公司基于双方签订了买卖合同就张宇对外出租案涉商铺无异议仅是对张宇行使房屋收益权的一种许可。但之后因双方并未实际履行该两份合同，且有生效裁判认定双方签订的两份合同已于2018年5月19日解除。2019年5月5日锦地公司函告东坡区上城茶府就商铺租赁一事应与其签订租赁合同，则此时张宇已无权就案涉商铺行使收益权。其次，东坡区上城茶府、何志勇在本案中均主张东坡区上城茶府是基于何志勇的转租而享有使用权。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。东坡区上城茶府与何志勇之间就案涉商铺未签订书面转租协议，同时也未举示证据证明双方之间的履约情况，何志勇也未举示证据证明向张宇交付了租金。根据在案证据，东坡区上城茶府经营者黄伟先于何志勇与张宇签订了《商铺租赁合同》，以5万元的年租金取得了商铺使用权，该租金远低于何志勇租赁的年租金20万元。对于为何在已经以5万元价格优先取得使用权的情况下还要以20万元的价格从何志勇处转租案涉商铺，东坡区上城茶府未能给出合理解释。至此，东坡区上城茶府向何志勇处转租案涉商铺的事实存疑，东坡区上城茶府黄伟与何志勇均与张宇签订了《商铺租赁合同》，且两份合同租期有重合，而事实上东坡区上城茶府在实际使用案涉商铺，故应认定东坡区上城茶府是基于与张宇签订的合同取得了案涉商铺使用权。最后，东坡区上城茶府与张宇签订的租赁合同已于2017年5月15日到期，之后未与张宇或有权使用人签订租赁合同，但基于锦地公司未主张权利，东坡区上城茶府使用案涉商铺应视为不定期租赁。因张宇与锦地公司之间的买卖合同已于2018年5月19日解除，故2019年5月5日锦地公司向东坡区上城茶府发出书面通知时，东坡区上城茶府应当就是否继续租赁及租金、租期等租赁事宜与锦地公司进行协商。鉴于双方未能就租赁协商一致，东坡区上城茶府主张对案涉商铺继续使用已无合法的依据。锦地公司据此要求东坡区上城茶府腾退返还案涉商铺理据充分。 综上，锦地公司上诉理由成立，其请求应予支持。一审认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初2845号民事判决。 二、东坡区上城茶府于本判决生效之日起十日内将其占有使用的位于眉山市东坡区（锦地上城）3幢2-1号商业用房腾退返还给四川锦地房地产开发有限公司。 三、驳回四川锦地房地产开发有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费28918元，由四川锦地房地产开发有限公司和东坡区上城茶府各负担14459元；二审案件受理费28918元，由东坡区上城茶府负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 王美福 审判员 覃 棱 二〇二〇年四月十日 书记员 张 瑜