安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终824号 上诉人（原审被告）：百家好（上海）时装有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区东陆路1934号1层。 法定代表人：禹锺琓，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡克亮，北京大成（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安庆市百大百货有限责任公司，住所地安徽省安庆市迎江区人民路416号。 法定代表人：尹劲松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐光奇，安徽中皖律师事务所律师。 上诉人百家好（上海）时装有限公司（以下简称百家好公司）因与被上诉人安庆市百大百货有限责任公司（以下简称百大百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初1602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，审理了本案，现已审理终结。 百家好公司上诉请求：撤销原判第一项，改判百家好公司支付百大百货公司2-02场地使用费78146.95元。事实与理由：针对2-02场地，双方当事人未约定使用费标准。百大百货公司提供的其他商户参照标准，缺乏公信力，不同品牌、不同促销折扣力度等因素，都可能影响百大百货公司实际收取的利益，一审判决直接参照其他品牌与百大百货公司销售货款分成模式确定本案场地使用费标准，明显不妥。百家好公司认为，可以参照以下标准计算场地使用费：1、按照双方确认的2-06、2-15场地使用费51113.4元计算，每平方米每天为2.43元，2-02场地使用费为2.43元/天×222天×106㎡＝57357.72元；2、按照一审法院（2018）皖0802民初2259号民事判决，涉案商场整体租金标准为每天54794.52元，每天每平方米为3.32元，2-02场地使用费为3.32元/天×222天×106㎡＝78146.95元。 百大百货公司辩称，百家好公司主张按2-06、2-15场地使用费标准计算2-02场地使用费不能成立。百大百货公司接收涉案商场后，是想办法留住原有商户的，故对2-06、2-15场地使用费在结算时给予了很大优惠，但后来百家好公司私自终止2-02场地经营，2-06、2-15场地使用费标准远低于商场平均租金，不能作为结算标准。百家好公司主张按一审法院（2018）皖0802民初2259号民事判决认定的商场整体租金标准计算2-02场地使用费亦不能成立。商场整体租金标准是案外人依据原租赁合同相互协商的结果，该租金是针对商场所有面积而言，而商场中还包含消防通道、卫生间等不能用于经营的场地，实际可用于出租的场地不高于商场整体面积的60%，实践中也不可能按照商场整体租金标准计算其中单个商户的租金，这不符合行业经营规律。在双方未签订书面合同的情况下，一审法院参照同楼层同级别其他商户支付租金的标准计算2-02场地使用费，符合法律规定，结果公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 百大百货公司向一审法院起诉请求：1、判令百家好公司支付营业场地使用费（含电费、物业费等）418403.5元并赔偿利息损失，利息按银行同期贷款利率标准自2019年7月25日起至实际支付之日止；2、本案诉讼费、保全费由百家好公司承担。 一审法院认定事实：安庆市人民路416号商场属安庆市百货大楼有限公司所有，原由安庆大金新百百货有限公司租赁经营，百家好公司与安庆大金新百百货有限公司签订相关联营协议入场经营，实际使用百货大楼商场二楼三片场地，分别为2-02号BASTCHOUSE品牌面积106㎡、2-06号JUCYJUDY品牌面积83㎡、2-15号MindBridge品牌面积150㎡。后因安庆市百货大楼有限责任公司与安庆大金新百百货有限公司签订的该416号商场房产租赁合同履行期限届满，经安庆市迎江区人民法院先予执行，安庆大金新百百货有限公司于2018年12月15日将该416号商场房产退还交付给安庆市百货大楼有限责任公司。2018年12月20日，安庆市百货大楼有限责任公司将安庆市人民路416号商场房产作为出资，以全资子公司注册设立百大百货公司，由百大百货公司负责经营管理安庆市人民路416号商场房产。自2018年12月16日始百家好公司没有与百大百货公司签订新的场地使用合同也未向百大百货公司缴纳经营场地使用费。因百大百货公司招商调整商场布局需要，经协商百家好公司于2019年3月15日撤出2-06号和2-15号两片场地，百大百货公司给予优惠补偿，结算费用为2-06号19229.5元和2-15号31883.9元，合计51113.4元。百家好公司对2-06号和2-15号两片场地的结算费用51113.4元无异议，但一直未向百大百货公司支付上述款项。2019年7月25日百家好公司在未与百大百货公司结算费用的情况下私自撤走2-02片场地全部经营货品。与案涉2-02片场地相邻或相近的伊芙丽和圣迪奥品牌联营专柜同时间段（2018年12月-2019年6月）向百大百货公司实际缴纳的场地使用费（含电费、物业费等），经测算分别为每平方每月为475.54元、470.29元，平均值为每平方米每月472.915元。 一审法院认为，占有使用他人场地，应当支付占有使用费。本案中，安庆市百货大楼有限责任公司自2018年12月15日收回该416号商场后，百家好公司仍在该416号商场二楼场地经营，至2019年7月25日，百家好公司在未缴纳经营场地使用费的情况下离开了经营场地。安庆市百货大楼有限责任公司已将该416号商场房产作为出资，以全资子公司注册设立百大百货公司，由百大百货公司负责经营管理该416号商场房产，因安庆市百货大楼有限责任公司与大金新百公司房屋租赁合同期限届满，百家好公司又一直不与百大百货公司签订相关合同或腾房让出，继续占用经营直至自行撤离，根据法律规定，百大百货公司有权要求百家好公司支付逾期腾房的占有使用费。对于其中2-06号和2-15号两片场地，结算费用为2-06号19229.5元和2-15号31883.9元，合计51113.4元，百家好公司无异议，予以支持。对于2018年12月15至2019年7月25日期间2-02片场的地使用费（含电费、物业费等），百大百货公司参照同时间段、同楼层、同等位置品牌联营专柜推算为每平方米每月472.915元，有相关证据予以佐证，比较符合本案的客观事实，故予以采纳；百家好公司实际使用场地为106平方米，占用时间为7.33个月，应缴纳的2-02片场地使用费（含电费、物业费等）应为367445.50元，现百大百货公司主张2-02片场地使用费367290.10元，予以支持。综上，百家好公司应向百大百货公司支付以上三片场地使用费（含电费、物业费等）共计为418403.5元。对于百大百货公司提出的赔偿利息损失的诉讼请求，没有依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、百家好（上海）时装有限公司于判决生效之日起十日内给付安庆市百大百货有限责任公司场地使用费418403.5元；二、驳回安庆市百大百货有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费7576元，减半收取3788元，保全费2620元，合计6408元，由百家好（上海）时装有限公司负担。 二审中，当事人未提交证据。 二审查明：百家好公司曾从安庆大金新百百货有限公司处租赁2-02场地经营BasicHouse品牌，双方约定，安庆大金新百百货有限公司按百家好公司销售额的14%提成，该处提成即系租金。2018年2月至6月（共计5个月份），百家好公司销售额共计676247.6元，折合后2-02场地每月销售额为135249.52元。百大百货公司陈述其与涉案商场其他商户按销售额的17%左右计算租金。本院二审认定的其他事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。针对涉案2-02场地，双方当事人形成不定期租赁法律关系。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。双方当事人未约定租金，亦无法达成补充协议，依法可按交易习惯确定。在百大百货公司接收涉案商场之前，百家好公司与其出租人约定按销售额的14%计算租金。百大百货公司接收涉案商场后，其与其他商户亦约定按销售额的17%左右计算租金。可见，双方当事人的交易习惯是一致的，即均按销售额的一定比例计算租金，此可依法作为2-02场地租金的计算方式。为兼顾公平，本院认定该比例为16%。对于2018年12月15至2019年7月25日期间2-02场地的销售收入，百家好公司提供了一份销售业绩统计表主张是475648元。该销售业绩统计表是百家好公司自行制作的，在证据形式上属于当事人陈述，无其他任何证据予以佐证，不具有证明力，本院不予采信。百家好公司在上述期间经营2-02场地系自营自收，反映销售额的证据（如会计凭证等）由百家好公司持有，相应证据由百家好公司掌握，故销售额的举证责任应由百家好公司承担。百家好公司未举证证明上述期间的销售额，应承担举证不能的不利法律后果，故本院推定按百家好公司2018年2月至6月的销售额认定百家好公司每月销售额为135249.52元，2018年12月15至2019年7月25日期间2-02场地的销售额为991378.98元（135249.52*7.33），该期间租金为158620.64元（991378.98*0.16）。2-06和2-15场地费用为51113.4元，双方当事人均无异议，本院予以认定。据此，百家好公司应给付百大百货公司合计209734.04元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零九条、第二百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初1602号民事判决； 二、百家好（上海）时装有限公司于本判决生效之日起十日内给付安庆市百大百货有限责任公司场地使用费209734.04元； 三、驳回安庆市百大百货有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费7576元，减半收取3788元，保全费2620元，合计6408元，由安庆市百大百货有限责任公司负担3200元，百家好（上海）时装有限公司负担3208元；二审案件受理费7576.5元，由安庆市百大百货有限责任公司负担3789元，百家好（上海）时装有限公司负担3787.5元。 本判决为终审判决。 审判长 高 平 审判员 刘梦灵 审判员 程 顺 二〇二〇年四月二十九日 法官助理赵红军 书记员朱彤 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。