北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终4394号上诉人（原审被告）：北京宏源房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路4号。法定代表人：焦诣杰，经理。委托诉讼代理人：张友念，北京市同翎正函律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁思铭，北京市同翎正函律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘成，男，1947年2月28日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源公司）因与被上诉人刘成合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初41045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。宏源公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书第二项“被告北京宏源房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告刘成经济损失554000元”和第三项“驳回原告刘成的其他诉讼请求”，依法改判：驳回原告刘成的其他诉讼请求;2.由刘成支付全部诉讼费用(包括一审评估费、一审案件受理费和二审案件受理费)。事实和理由:一、本案宏源公司和刘成之间的《补充协议》为赠与合同,在该车位所有权变更之前宏源公司有权撤销该赠与。宏源公司和刘成在2002年5月25日签订了三份《商品房屋买卖合同》,约定:刘成(买受人)购买宏源公司(出卖人)开发的宏源大厦×栋6层8号房屋(0608号房屋)、×栋7层6号房屋、×栋6层6号房屋。同日,宏源公司和刘成签订了《补充协议》,约定宏源公司随(0608号房)赠送刘成地下车库一个。此后刘成便开始免费使用地下08车库至2017年12月31日。该份补充协议名义上为0608号房屋的《商品房屋买卖合同》的补充协议,但实质上是一份宏源公司赠送车位给刘成的赠与协议。三份《商品房买卖合同》对所约定的价格就是该三套房屋的价格,根据预售许可证签订单独的网签合同。刘成主张08车位的车位款为15万人民币,且已经将该15万元分摊到每套房屋房款中与事实不符。该三份《商品房屋买卖合同》均在2002年5月25日签订,购房款也在2002年5月25日支付。虽然《补充协议》也是在2002年5月25日签订,但手写“甲乙双方确认地下车库具体位置为×号车库刘成2002年6月2日”。此处很明显:在签订三套《商品房买卖合同》之时,宏源公司只是同意赠送一个地下车位给刘成,但对于赠送的是产权车位还是使用权的车位并未明确;但在2002年6月2日最终经过刘成的努力,宏源公司同意将08号产权车位免费赠送给刘成。刘成是一名职业律师,有着专业的法律素养和权利意识,该车位有没有取得大产权证也不影响《车位买卖协议》的签订,如真如刘成所言该车位是他用15万元购买所得,则他为何不和宏源公司签订《车位买卖协议》而去签订一个随房赠送协议?买卖合同和赠与合同的权利义务区别太大,刘成会同意这种做法与常理不符。事实是宏源公司同意将08号产权车位免费赠送给刘成是在双方三套《商品房买卖合同》签订之后才达成一致的。根据《合同法》第一百八十五条和《物权法》第九条的规定，宏源公司虽然同意将08号车位赠与刘成,但该车位为产权车位属于不动产,车位所有权的变更需经依法变更登记才发生效力。该车位虽然赠与给了刘成,但并未办理权利转移,且该赠与也不具有救灾、扶贫等社会公益性质,因此宏源公司可以撤销该赠与合同。事实上宏源公司通过物业公司也向刘成行使了撤销权,明确告知了刘成要收回该产权车位,宏源公司撤销赠与后将该车位另行出售给了海航集团。宏源公司曾经多次要求刘成将08号车位返还给宏源公司,另行协商解决刘成的停车问题,但刘成一直拒绝将该车位返还给宏源公司,一直占用该车位到2017年年底。直至2017年11月6日宏源公司委托的北京红山宏源物业管理有限公司明确向其发送《告知函》后,刘成才在2018年1月2日和北京红山宏源物业管理有限公司签订车位租赁合同。刘成同意签订08号车位租赁合同,即为认可了宏源公司撤销了该车位的赠与。二、一审法院认定事实错误,适用法律错误。本案属于赠与合同纠纷而非商品房买卖合同纠纷，应适用的是《合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条、第一百八十九条等的法律规定。一审法院直接将该车位的市场价值确定为刘成的损失是错误的。如上所述刘成和宏源公司之间的《补充协议》是赠与协议,刘成并未就该车位向宏源公司支付任何款项。根据《合同法》第一百八十九条规定，本案中宏源公司和刘成之间的是普通赠与合同,所以宏源公司无需向刘成赔偿损失。本案中的08号车位土地使用权是从1995年4月11日至2045年4月10日,宏源公司将该车位从2002年开始免费提供给刘成使用,在撤销赠与后将该车位出售给了海航集团,但刘成一直拒绝将该车位返还给宏源公司,导致宏源公司对海航集团无法交付该车位而产生了违约,故宏源公司认为刘成在补充协议下没有任何损失,相反有损失的是宏源公司。三、刘成提交的补充协议手写部分与事实不符。一审依据的评估是错误的，评估的内容以及数额存在明显错误，事实上在一审判决出具评估报告的评估过程中，当时评估公司并非评估涉案车位，是另外一个车位。刘成辩称，刘成同意一审判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回宏源公司的上诉请求，维持一审判决。一、刘成与宏源公司签订的两份《补充协议》，是地下08车库所有权的协议，已经生效，双方应当履行。二、宏源公司对两份《补充协议》没有撤销权。2002年6月2日刘成与宏源公司签订了第二份《补充协议》确认宏远公司赠送给刘成08车位的车库并于当天交付并转移给刘成，刘成就已经取得了08车库车位的全部权利，包括所有权。刘成一直使用到2017年12月31日，向物业公司交纳物业管理费而不是租赁费。自2002年6月2日后，宏远公司从未向刘成发送过任何撤销《补充协议》的通知和文件。宏源公司于2008年与海航公司签订了买卖协议，并办理了权利移交手续，宏源公司已经对争议的08车位没有所有权了，也就不存在撤销权。三、宏源公司有恶意的故意行为，依法应当承担赔偿责任。宏源公司明知在地下车位签订了协议后，又将车位在08年出售给了海航集团，严重侵害了刘成合法权益，根据合同法规定，因为赠与人的行为导致赠与物灭失的，应当按赔偿责任。四、宏源公司向刘成提供的商品有欺诈行为应当按照消费者要求赔偿其受到的损失。刘成向一审法院起诉请求：1.判令解除宏源公司与刘成于2002年6月2日签订的附赠给刘成08车库的补充协议；2.判令宏源公司赔偿刘成经济损失887000元。一审法院认定事实：2002年5月25日，刘成（买受人）与宏源公司（出卖人）签订三份《商品房屋买卖合同》，约定：刘成购买宏源公司开发的宏源大厦B幢6层8号房屋、A幢7单元/层6号房屋、A幢6单元/层6号房屋。同日，宏源公司作为甲方与刘成作为乙方签订《补充协议》，约定：刘成于2002年5月25日认购宏源公司物业宏源公寓×栋0608号房，并签订了《商品房买卖合同》（合同号：014742）宏源公司随房赠送刘成地下车库一个。此后，刘成便开始使用地下08车库至今。截至2017年12月31日前，刘成一直向×号车库所在小区的物业管理单位交纳停车管理费。2018年1月2日，刘成与案外人北京红山宏源物业管理有限公司签订协议，约定车库管理费为人民币800元/月/车库，并于同日支付了4800元车库费。刘成另提交了在上述《补充协议》（以下称原《补充协议》）复印基础上形成的《补充协议》（以下称新《补充协议》），与原《补充协议》相比，新《补充协议》增加手写内容“甲乙双方确认地下车库具体位置为×号车库，刘成2002.6.2”，手写内容左侧加盖了宏源公司公章。宏源公司对新《补充协议》真实性不予认可，主张该协议没有法定代表人签字，而且有关内容又系手写，对公章的真实性也存疑；而且宏源公司赠送刘成的是车库使用权并非车库所有权，也没有明确赠与的是×号车库。查，2018年刘成曾以确认合同无效纠纷将宏源公司、海航集团诉至法院，请求确认宏源公司与海航集团就×号车库签订的买卖合同无效。法院经审理于2018年11月13日作出（2018）京0105民初40594号民事判决，查明2008年8月22日，宏源公司与海航集团签订合同，将×号车库出售与海航集团，总价203120元，×号车库已登记在航海集团名下；法院确认了《补充协议》的真实性，约定了宏源公司将×号车库赠予刘成，故宏源公司又与海航集团就×号车库签订买卖合同侵犯了刘成的合法权益；但无证据证明宏源公司与海航集团存在恶意串通，故驳回了刘成的诉讼请求。各方均未上诉，该判决已生效。刘成认为宏源公司将×号车库出售损害了其权益，要求宏源公司赔偿车库损失及租赁费用损失。为证明损失情况，经刘成申请，法院委托北京华天通房地产评估有限公司就×号车库的市场价值进行评估。北京华天通房地产评估有限公司经评估，于2019年12月5日作出华天通[2019]估字A232号《房地产估价报告》，确定×号车库于2019年11月14日的市场价值为537659元。刘成为此支出评估费3000元。宏源公司、刘成均认可评估结论。关于经济损失，刘成主张包含车位价值损失537659元以及租赁费损失351000元（以年租金9600元减去年管理费600元，再乘以剩余使用年限39年），共计888659元，本案按887000元主张。一审法院认为，本案争议焦点为：宏源公司、刘成在原《补充协议》所约定的“随房赠送乙方地下车库一个”是否为×号车库；以及对“随房赠送乙方地下车库一个”的理解，即赠送的是使用权还是所有权。一审法院具体阐释如下：新《补充协议》中“甲乙双方确认地下车库具体位置为×号车库”虽为手写，但从常理讲，在原《补充协议》已明确赠送车库的前提下，如不是就具体车库为×号车库进行确认，则无需形成新《补充协议》并由刘成签字、加盖宏源公司公章；结合刘成自2002年便使用×号车库的事实，一审法院确认新《补充协议》的真实性，宏源公司赠送刘成的地下车库系×号车库。双方对约定理解发生分歧时，应结合文义本身以通常理解进行解释。宏源公司在刘成购买三套商品房的情况下，与刘成签订《补充协议》，明确约定“赠送车库一个”；从一般消费者的通常理解，“赠送车库一个”赠送的是车库的全部权益；如宏源公司当时的真实意思并非赠送全部权益而仅是赠送使用权，则应明确具体权益的指向，否则宏源公司存在虚假宣传误导消费者的可能。因此，对《补充协议》约定的“赠送车库一个”应为赠送车库的所有权。宏源公司在与刘成有上述约定的情况下，又将×号车库出售与海航集团，并办理了权属转移登记，致使刘成获得“赠送车库一个”这一合同目的无法实现，刘成要求解除双方签订的补充协议，有事实依据及法律依据，一审法院予以支持。刘成要求宏源公司赔偿车库价值损失，一审法院结合评估结果予以支持。关于车库租赁费损失的请求，评估报告确定的车位价值损失包含刘成因无法获得该车库的全部损失，一审法院已支持车库价值损失的赔偿请求，故刘成主张评估时点后的车库租赁费请求，属重复主张，一审法院不予支持；但根据刘成证据，自2018年1月按月租金800元支付车库租赁费，其在扣除年管理费600元的基础上，主张2018年1月1日至评估时点的租赁费损失，一审法院结合刘成证据酌情支持。宏源公司第二次庭审未到庭，一审法院依法缺席判决。判决：一、解除刘成与北京宏源房地产开发有限公司于二〇〇二年六月二日签订的《补充协议》；二、北京宏源房地产开发有限公司于判决生效后七日内赔偿刘成经济损失554000元；三、驳回刘成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为宏源公司是否有权撤销对×号车库的赠与。宏源公司与刘成于2002年5月25日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，并于2002年6月2日在原《补充协议》基础上形成新《补充协议》。新《补充协议》明确了赠送的地下车库具体位置为×号车库，其上有刘成的签名，并加盖了宏源公司的公章，宏源公司虽表示公章真实性存疑，但未提交相反证据予以推翻，故一审法院确认新《补充协议》的真实性正确，本院予以确认。上述协议均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效合同，双方均应全面依约履行合同义务。现宏源公司主张《补充协议》系独立于《商品房买卖合同》的赠与合同，其依据《合同法》关于赠与合同任意撤销权的规定撤销对刘成×号车库的赠与，对此，本院认为，两份《补充协议》系《商品房买卖合同》的补充约定，即《商品房买卖合同》系《补充协议》签订的基础，不能简单的将《补充协议》中关于“随房赠送乙方地下车库一个”的约定理解为单独的无偿赠与合同，宏源公司赠与刘成×号车库系因后者购买了前者的商品房而“随房赠送”，即宏源公司赠与刘成×号车库并非完全无偿；上述协议签订后，刘成实际占有使用×号车库至今，双方虽未办理产权转移登记，但宏源公司已实际将×号车库占用使用等权利转移给刘成，刘成对×号车库享有产权转移登记的期待权，而宏源公司将×号车库出售并将产权登记至案外人名下的行为恰恰侵害了刘成的合法权益，一审法院判决宏源公司因此向刘成赔偿损失并依据评估报告确定损失数额并无不当，本院予以确认。宏源公司以未办理产权转移登记之前其均有权撤销赠与的上诉理由不成立，本院对此不予支持。宏源公司上诉主张评估报告并非对×号车库进行评估得出，但并未提交证据予以证明，该主张明显缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，北京宏源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12670元，由北京宏源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 潘 蓉审 判 员 江 惠二〇二〇年四月二十八日法官助理 赵 纳法官助理 冯 妍法官助理 禹海波书 记 员 高 媛