山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1335号上诉人（原审原告）：郝红星，男，1972年4月9日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人:王素芹，山西达道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王惠霞，女，1960年10月9日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人:段治峰,山西汇杰律师事务所律师。上诉人郝红星、王惠霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的郝红星委托诉讼代理人王素芹，上诉人王惠霞的委托诉讼代理人段治峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝红星上诉请求：1、依法撤销太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初4072号民事判决;2、依法改判被上诉人向上诉人支付违约金43210.57元人民币;3、由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费。事实与理由:一、一审法院未正确适用《合同法》关于合同解除权行使的有关规定,没有审查被上诉人是否享有合同解除权,就错误认定承租合同已经解除。在2018年3月13日被上诉人等业主与四层的次承租人签订《麦特摩尔大厦四层房屋租赁合同》,并约定被上诉人等四层业主从2018年1月21日起将出租房屋(四层北面）交付次承租人使用,至2022年7月20日收回;在合同签订之日起10内收取租金;直接剥夺上诉人支付租金的权利与机会,构成根本违约。生效的(2019)晋0109民初2185号民事判决认定“被告(上诉人)欠付原告(被上诉人)租金的起算日为2018年1月1日;南面应以重新签订租赁合同的前一日作为被告(上诉人)支付租金的截止日即2018年3月12日。”因此,上诉人拖欠出租方的租金永远定格在20天(四层北面)和2个月12天(四层南面),永远达不到3个月,即出租方享有解除权的条件永远成就不了;因此被上诉人等业主在承租合同届满前永远无权单方解除合同。一审中被上诉人辩称:“第九条约定:拖欠房租累计3个月以上,出租方有权解除合同。承租合同履行期间原告多次拖欠业主租金,累计拖欠租金的时间已经超过三个月,业主有权行使解除权。”一审法院认定“原告累计拖欠租金未达到3个月,不符合合同约定的解除条件”,该认定是正确的，充分表明了被上诉人没有解除权,就当然无权行使解除权。但一审法院却又认定“原告于2018年7月11日前已经收到被告等业主的解除通知,因合同自通知到达对方时解除,双方签订的承租合同事实上已经解除”,显然该认定是错误的。二、一审法院根据上诉人2018年7月11日曾向万柏林区人民法院起诉四层18名业主的起诉状就推定上诉人等业主于2018年7月业主11日前就已经收到被上诉及的解除通知，是事实认定错误。1、2018年7月11日,上诉人起诉的业主共计18位，而非被上诉人,充分说明被上诉人并没有在麦特摩尔大厦张贴解除合同通知，也没有授权这18位业主解除合同;上诉人也没有收到过被上诉人其他形式的解除通知。2、被上诉人在一审中提交的证据中没有显示被上诉人在麦特摩尔大厦张贴的解除合同的通知;没有显示被上诉人委托这18名业主在麦特摩尔大厦张贴的解除合同的通知;没有显示上诉人以其他方式或形式通知上诉人解除合同;没有显示上诉人收到过被上诉人的解除合同的通知。因此,被上诉人等四层业主的送达方式不符合相关法律规定,不能产生解除合同送达到上诉人的法律效力。综上,一方当事人要解除合同必须同时具备两个条件，一是要有解除权,二是要通知到对方,这两个条件缺一个合同都不发生解除的法律效力;本案中被上诉人的这两个条件都没有具备。因此,一审法院认定承租合同已经解除是错误的。三、一审判决将《承租合同》第十一条第三款明确约定的合同总租金确定为“年度总租金”没有事实根据,违背诚信原则,损害了上诉人的合法权益。1、合同总租金为承租合同约定承租期间10年的总租金是非常明确的。《承租合同》第十一条第三款“甲方违反本合同约定,提前收回出租楼,应按照总租金的15%向乙方支付违约金”,结合《承租合同》第四条“该楼承租期共10年”《关于租赁麦特摩尔大厦14层合同更正说明》及生效的(2019)晋0109民初218S号民事判决认定的“被告应支付原告的租金起算日为2012年1月1日”,显然上诉人承租期限是自2012年1月1日起至2021年12月31日止,合同总租金是十年的总租金,而不是年度总租金;“提前收回出租楼”显然是指10年的租赁期限尚未届满,出租方就收回该出租楼。本案中,被上诉人等业主在2018年1月21日将其四层北面交付给次承租人使用,并收取相应租金;被上诉人等四层业主起诉诉请上诉人支付拖欠四层南面的租金截止到其与次承租人的《麦特摩尔大厦四层房屋租赁合同》签订日2018年3月13日,被生效判决认定上诉人拖欠四层南面的租金截止日为2018年3月12日,即在2018年3月13日,被上诉人等业主将麦特摩尔大厦四层全部提前收回,符合该条的约定,依约应当向上诉人承担10年总租金15%的违约金。2、判决支付上诉人4409.05元的违约金,既无标准和依据,也不公平,而且违背诚信原则。第一、上诉人承租的门面楼,是100多名业主各自拥有无隔断面积产权,易于违约和滋事闹事,为保证十年租期能够履行，而在合同第十一条第三款专门设定的惩罚性违约金;在第五款特别约定了“若发生其他产权业主滋事闹事,甲方有权利和义务对其进行说服教育。若对乙方造成经济损失的,甲方应对乙方的损失进行赔偿。”第二、因约定的租赁期限是10年,并由惩罚性违约金作保证，否则上诉人不可能承租该门面楼,承租后,上诉人将门面楼14层先后分租给银行、电信、歌厅、移动、足疗店等次承租人,呕心沥血将处于闲置状态的门面楼经营成商业旺铺;并且在剩余的四年租期内还要将剩余未转租出去的空余面积对外转租,却因被上诉人等人的违约行为毁于一旦,上诉人损失的不仅仅是经济利益，还有付出的心血、信任、尊严、名誉--第三、由于承租合同的整体性，部分业主不提供房产证，阻碍了上诉人转租目的的实现,被上诉人等业主对此过错不予纠正或制止,过错在先;并且在李好生解除代理关系后,无人接受上诉人的整体租金,被上诉人等业主不但不推选新的代表人接替李好生继续接受租金并按约履行合同义务,反而是各层业主分别与各层的次承租人签订租赁合同,这种任意毁约的过错行为,依法应得到相应的惩罚。第四,在一审中被上诉人没有提出违约金过高,更没有提供相应的证据予以证明。因此,上诉人认为,判决支付上诉人4409.05元的违约金,没有法律根据和事实依据;没有考虑承租合同的整体性,上诉人支付的租金是整体租金,不针对单个业主这一客观的合同履行情况;也未考虑被上诉人等业主不推选代表接受整体租金的过错,并在没有合同解除权的前提下就与次承租人签订租赁合同这一任意毁约的过错;并且在被上诉人没有抗辩违约金过高,也对此未提供相应证据;在此情形下一审法院就将合同明确约定的合同总租金确定为年度总租金,未能保护上诉人的合法权益,系严重错误,应予改判。综上所述,一审判决错误认定没有合同解除权的被上诉人等业主已经解除《承租合同》,并错误认定合同总租金为年度总租金;适用法律错误，导致判决结论错误，上诉人恳请二审法院查明事实,正确适用法律,撤销一审判决,依法改判，维护法律尊严,保护上诉人的合法权利。王惠霞上诉请求：1、撤销太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初4072号民事判决书判决上诉人承担4409.05元违约金及承担诉讼费44元的判决内容。改判上诉人不承担责任。2、诉讼费及上诉费由被上诉人郝红星承担。事实与理由2011年8月份，上诉人委托李好生与被上诉人郝红星签订了《承租合同》,合同约定拖欠租金累计超过三个月以上,上诉人有权解除合同。在合同履行过程中,被上诉人郝红星从2013年到2017年期间,每次均拖欠支付租金,期间累计拖欠租金就达到了380余天。2017年12月1日郝红星应当支付上诉人2018年上半年的租金,当时2018年1月15号李好生在麦特摩尔8层给郝红星打电话要租金,郝红星电话里明确告诉李好生以后再也不会支付租金了,在此情况下,李好生解除了与上诉人的委托代理关系,让上诉人自己向郝红星要租金。到了2018年3月13日,业主们通知郝红星拖欠租金超过了三个月,要与郝红星解除合同,上诉人是麦特摩尔四层的业主,在四层业主代表通知了郝红星后,郝红星既不与上诉人联系,也不与四层业主代表联系,也不支付上诉人的租金。到了2018年3月13日上午,上诉人在麦特摩尔四层电梯及经营大厅贴公告,通知郝红星拖欠租金超过三个月与之解除《承租合同》，并让实际承租人通知郝红星,郝红星知道内容后,告诉实际承租人不要管。2018年3月13日下午,上诉人所在的四层业主代表与实际承租人签订了《麦特摩尔大厦四层房屋出租合同》,由于实际承租人支付给郝红星租金到2018年1月20日,之后到2018年3月13日期间的租金还没有付给郝红星,业主们要求实际承租人将此期间的租金也付给四层业主,因此租赁期限从2018年1月21日到2022年7月20日。在签订合同前,实际承租人负责人甄燕滨在麦特摩尔大厦八层给郝红星打电话,告诉郝红星说:你拖欠业主们的租金业主们要和你解除合同和我们签订合同,你过来处理一下,看怎么办?郝红星告诉甄燕滨他付不了业主的租金,不过去。甄燕滨问郝红星:那业主要和我们签订合同,怎么办?郝红星告诉甄燕滨:你和业主们签订吧。在此情况下,业主代表与甄燕滨签订了新的合同。后被上诉人郝红星在2019年9月9日向太原市万柏林区人民法院起诉上诉人,认为上诉人违约解除《承租合同》,请求上诉人支付其违约金43210.57元。经过太原市万柏林区人民法院审理，认为上诉人违约,判决上诉人支付郝红星违约金4409.05元并承担部分诉讼费44元。上诉人认为太原市万柏林区人民法院认定事实不清,判决错误,因此提起上诉。一、一审认定上诉人违约属于认定事实错误。1、在《承租合同》履行过程中,上诉人没有违约行为。在合同履行过程中,郝红星多次拖欠支付租金,多次违约,在已经支付过的租金过程中,拖欠支付租金就多达380余天。在2018年上半年租金支付过程中,2018年1月15日郝红星就告诉李好生以后不会再支付业主租金了.既然郝红星已经表示以后不会再支付上诉人租金了,说明郝红星不会再履行《承租合同》了,一审庭审过程中,郝红星也承认说过以后不会再支付答辩人租金了,但是,一审法院对该事实没有给予认定。2、2018年3月份,众多业主多次通知郝红星拖欠租金,表示要与其解除合同,郝红星收到通知后,既不表示同意,也不表示不同意,也不支付上诉人租金,在此情况下,上诉人只能认为郝红星同意解除合同。3、在2018年3月13日,上诉人所在的四层业主代表与实际承租人签订了《麦特摩尔大厦房屋出租合同》,租赁期限从2018年1月21日到2022年6月30日,签订该合同前,电话中得到郝红星的同意后,才签订的该合同。4、上诉人所在的四层，当时只有北面1200平米有人租赁,每年租金64万元。南面1122.52平米处于空置状态,在《承租合同》履行期间,上诉人所在的四层全体业主每年一共能够得到1163829.12元的租金,和郝红星解除合同后,四层全体业主每年只能得到64万元租金,比原来租金少将近50万元,四层业主没有任何理由与郝红星解除合同,但是郝红星当时明确告诉李好生以后再也不会支付业主们的租金了,从2018年1月15日郝红星作出以后不会再支付业主租金之后,到2018年3月13日,郝红星以实际行动继续拒绝支付租金,并且在实际承租人甄燕滨电话通知其到场与业主们协商处理支付租金的事宜,也遭到郝红星的拒绝,在此情况下,四层的业主们不得已才与实际承租人重新签订了合同,该合同签订前也是得到郝红星同意的。解除《承租合同》完全是由于郝红星造成的,上诉人不存在违约。二、退一步说,如果非要认定上诉人违约了,那么按照判决支付被上诉人郝红星的违约金也不应当是4409.05元。1、《承租合同》约定的房屋面积是6448平米,这一面积与实际租赁的面积不一致,实际租赁全体业主的房屋建筑面积是7555.02平米,如果要支付违约金的话,按照一审法院计算方法,应该按照471万元∶7555.02×15%×40.24=3763元。因此,一审法院在计算违约金的时候也与真实面积情况不符。2、如果非要认定上诉人存在违约的情况下,也应当按照权利与义务对等来计算违约金比例，按照一审法院的计算方法,存在严重的不公平。四层业主在《承租合同》中,四层所有业主每年得到的租金为1163929.12元,按照一审思路方法,应当按照如下方式计算:1163929.12(四层年租金)×15%÷2322.52(四层总建筑面积)×40.24(上诉人建筑面积)=3024.93元。综上所述,上诉人认为,一审在违约事实的认定上与本案事实不符,在履行《承租合同》的过程中,上诉人没有过错,是被上诉人累次拖欠租金累次违约并且最后明确表示不再支付上诉人租金,在上诉人通知其拖欠租金要与其解除合同的情况下,郝红星收到通知拒绝与上诉人协商处理支付租金和履行《承租合同》的事宜,在实际承租人与四层业主代表签订新合同前,实际承租人电话联系郝红星到麦特摩尔大厦与业主协商支付租金事宜,郝红星明确告知实际承租人不予支付租金也不来协商履行《承租合同》的事宜,并且同意实际承租人和业主代表签订新的合同。在上诉人无奈之下,不得已才与郝红星解除了合同,一审在认定违约事实部分认定事实不清。一审在错误认定违约事实的情况下,计算违约金也存在错误,违约金的判决严重不公平,即使上诉人存在违约的情况,也不应当承担与违约责任不对称的金钱赔偿。为了维护上诉人合法权益,特提起上诉,请求二审法院查清事实,撤销一审判决，驳回郝红星的诉讼请求,一、二审诉讼费由郝红星承担。郝红星辩称，一、首先需要明确的是本案答辩人支付租金的期限和方式到底是应当按照《承租合同》第五条第五款的约定还是应当按照《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》(以下简称“《合同更正说明》”)的约定。本案《承租合同》第五条第五款明确约定了房屋租金的支付方式:(1)第一年付款方式:按季度付款(每季度后一个月支付下季度租金)..。(2)第二年付款方式:按半年付款(六个月的当月支付下半年租金)(3）第二年开始每年按半年度付款。而《合同更正说明》仅对《承租合同》第四条第五款的装修期和第五条第二款的第一年度付款时间进行了更正,并未对合同第五条第五款的房屋租金支付方式进行更正,其“以此类推”的约定也仅限于第五条第二款,也就是说仅限于第一年支付租金的约定。而《承租合同》第五条第五款并未被更正,是有效的合同条款,从第二年起就应当按照第五条第五款约定履行,而答辩人也一直是按照第五条第五款的约定支付租金的。2018年1月1日之前答辩人不拖欠被答辩人任何租金。被答辩人作为原告起诉答辩人要求支付租金一案的生效判决亦认定:“根据原告提供的《授权书》李好生有权签订上述协议,协'议中,双方将原承租合同中的免租期更改为2011年9月1日至2011年12月31日,结合原告提供的租金收据载明的收款期间,本院认定被告应支付原告的租金起算日为2012年1月1日,被告欠付原告租金起算日为2018年1月1日。”二、2017年12月31日之前,答辩人不拖欠被答辩人租金。答辩人在一审庭审中在庭审中详细举证了2014年至2017年租金交纳的转款凭证及出租方出具的收据,(见答辩人一审证据目录6)充分证实了答辩人系按照《承租合同》、《更正说明》按期向出租方支付租金,2018年1月1日之前不存在拖欠租金的客观事实。绝大部分租金都是在每年的6月份或12月份就支付完毕,是符合承租合同约定半年付款的方式,即第六个月份付下半年租金;存在提前就支付完下半年租金的情形;存在尾款拖延支付的情形,但这些基本上都是由于出租方内部分歧,致使原告不知该向谁支付导致的;因此,出租方是没有理由向被答辩人就此提出过异议,欣然接受延迟支付的租金。三、根据上表合同履行的习惯以及《承租合同》、《变更说明》的约定,就被答辩人辩称的几个重要的概念进行客观论证,以正视听,还原案件事实真相,具体如下:关于“拖欠”一词的释义,被告的理解显然与常人不符,属于歪曲解读。《现代汉语词典》对“拖欠”的释义是“超过期限,长期欠着不归还或不支付”;“迟延”的释义是“耽搁,拖延”;“拖延”的释义是“把时间拖长,不迅速办理”;被告等业主为不承担违约责任的目的,在明知原告迟延支付出租方的租金是由其内部分歧导致的,竟将迟延支付房租尾款的事实诡辩成拖欠房租,有意混淆拖欠与拖延或迟延的含义,显然是不符合《承租合同》的约定,不符合合同实际履行习惯,不符合常识。四、被答辩人行使解除权的条件未成就,其没有合同解除权,无权解除合同,其解除合同的行为明显系违约行为。1、在本案一审庭审中,答辩人提交的证据4,即已产生法律效力的《判决书》。该份判决认定答辩人欠付被答辩人租金的起算日为2018年1月1日。故在《承租合同》有效期内的2018年3月,被答辩人等业主解除《承租合同》的条件并未成就,被答辩人无权提出与答辩人解除《承租合同》,在解除条件未成就的情况下,根据相关法律规定,根本不能产生解除合同的法律效力。《承租合同》约定答辩人拖欠房租累计3个月以上出租人才有权解除合同,被答辩人在2018年三月即抛开答辩人与次承租人签订合同,被答辩人解除合同的条件并未成就,其还没有解除权就违法解除合同与次承租人签订合同,明显属于违约行为。五、本案每个单个的业主都无权解除整份《承租合同》。本案《承租合同》是全体业主依法委托业主代表李好生与答辩人签订的,全体业主是一个整体,单个业主仅占有该合同约定出租面积的一部分产权,无权解除整份《承租合同》。本案《承租合同》是全体业主共同委托业主代表李好生与答辩人签订的,该合同甲方代表的是全体业主,该合同约定出租面积也是全体业主产权面积总和的整体面积,单个业主是没有整份合同的解除权的。即使李好生解除了业主对他的委托,全体业主也应该整体行使合同解除权或重新选举业主代表行使解除权,单个业主或部分业主不能代表全部的业主,更无权解除本案《承租合同》,也就是说单个业主或部分业主无权解除整份《承租合同》,如果仅仅依据单个业主或部分业主的主张就解除了整份《承租合同》,根据不告不理的民事法律原则,未参与本案的其他几十名业主的权利将处于悬空状态。认定《租赁合同》已经解除可能会导致对其他未起诉业主的权利滥用。六、《承租合同》双方约定的承租面积为6648平米,一审法院以此为基数计算违约金并无不妥;6648平米是答辩人与被答辩人签订《租赁合同》时共同测量得出的租赁面积,双方签订租赁合同时答辩人并未与被答辩人约定采用被答辩人房屋产权证上的建筑面积计算,现被答辩人要求以其房产证上的建筑面积或其房产证上载明的实用面积为基数计算违约金没有法律及事实依据,故一审法院以6648为基数计算违约金并无不妥。七、被答辩人在解除条件未成就的情况下违法解除合同明显系违约行为应当按合同约定的十年合同总租金的15%承担违约金。《承租合同》第十一条第三款“甲方违反本合同约定,提前收回出租楼,应按照合同总租金的15%向乙方支付违约金”,结合《承租合同》第四条“该楼承租期10年”、《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明,显然答辩人承租期限是自2012年1月1日至2021年12月31日,合同总租金是十年的总租金,而不是年度总租金;“提前收回出租楼”,显然是十年的租赁期限尚未届满,出租方就收回出租楼。被上诉人在没有合同解除权的情况下,违法收回出租楼,系明显的违约行为,应当按照合同约定承担违约金。综上所述,被答辩人的上诉请求及理由没有事实和法律依据,被答辩人违反合同约定在没有解除权的情形下就违法解除合同明显系违约行为,应当依法承担违约责任,支付违约金。郝红另补充答辩称：一、《承租合同》双方约定的承租面积为6648平米,一审法院以此为基数计算违约金并无不妥;被上诉人委托李好生与郝红星签订的《承租合同》中第二条第二款明确约定:出租楼使用面积6448平米,该承租合同已实际履行六年,在六年时间里被答辩人并未对该面积提出过异议并要求答辩人按建筑面积支付租金。至于被答辩人内部是按照投资房款还是房屋建筑面积分配租金与答辩人没有关系。答辩人与被答辩人履行权利与义务都应围绕该《租赁合同》及《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》来进行。6648平米是答辩人与被答辩人签订《租赁合同》时共同测量得出的租赁面积,双方签订租赁合同时答辩人并未与被答辩人约定采用被答辩人房屋产权证上的建筑面积计算,即签订合同时被答辩人是认可按实测面积来收取租金的,计算违约金毫无疑问也应根据该面积来计算。现被了答辩人在计算违约金时抛开双方签订的《租赁合同》中约定的实测面积,要求以其房产证上的建筑面积或其房产证上载明的实用面积为基数计算违约金没有法律及事实依据,故一审法院以6648-1-35为基数计算违约金认定事实清楚,适用法律正确。二、被答辩人在解除条件未成就的情况下违法解除合同明显系违约行为应当按合同约定的十年合同总租金的15%承担违约金。《承租合同》第十一条第三款“甲方违反本合同约定,提前收回出租楼,应按照合同总租金的15%向乙方支付违约金”,结合《承租合同》第四条“该楼承租期10年”、《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明,显然答辩人承租期限是自2012年1月1日至2021年12月H31日,合同总租金是十年的总租金,而不是年度总租金;“提前收回出租楼”,显然是十年的租赁期限尚未届满,出租方就收回出租楼。被上诉人在没有合同解除权的情况下,违法收回出租楼,系明显的违约行为,应当按照合同约定承担违约金。综上所述,被答辩人的上诉请求及理由没有事实和法律依据,被答辩人违反合同约定在没有解除权的情形下就违法解除合同明显系违约行为,应当依法承担违约责任,支付违约金。王惠霞辩称，一、关于业主对《承租合同》的解除权做以下说明。(1)、2018年1月15日上诉人郝红星电话里通知《承租合同》的签订人李好生“以后租金不付了,我用这租金和你们打官司”。(见:李好生2020年1月8日出具的新证明)至此开始业主们享有法定的解除《承租合同》的权利。《合同法》第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;依据上述法律规定,在2018年3月15日郝红星电话里告诉李好生“以后租金不付了,我用这租金和你们打官司”,这意味着郝红星明确表示以后不再履行支付租金的义务,因此各业主依法享有解除《承租合同》的法定权利。(2)、在2018年3月13日已经符合约定的解除合同条37件,业主们有权解除《承租合同》。在2018年1月15日郝红星告诉李好生“以后租金不付了,我用这租金和你们打官司”以后,李好生与代理的业主们解除了委托代理关系,一直到2018年3月13日,所有业主均没有收到郝红星支付的租金,按照《承租合同》的约定,郝红星应当支付2017年12月1日到2018年5月31日6个月的租金(后来郝红星在一审出具了没有签订日期的“更正说明”,该说明答辩人之前从来不知道有这么个说明,即使是按照该说明,那么2018年上半年的租金也是从2017年12月1日开始郝红星就应该支付了。),按照郝红星应该支付租金之日起,从2017年12月1日到2018年3月13日也超过了3个月,因此按照《承租合同》约定的条件业主们也有权解除《承租合同》。二、业主们在2018年3月13日已经通知了郝红星解除《承租合同》。2018年3月13日,业主们通过在四层经营场所张贴通知的形式通知了郝红星,并且委托实际承租人经营场所负责人电话告诉郝红星解除通知,郝红星对当天的通知是明知的。从通知之日起,《承租合同》已经解除,答辩人的名字也在当天通知解除合同的通知人名单之内,也就是说答辩人也是解除《承租合同》的通知人之一。三、一审判决按照《承租合同》年总租金的15%计算38违约金是符合《承租合同》约定违约的约定的,但是一审认定答辩人违约是与事实不符的。(1)、由于《承租合同》是郝红星制作的,并且在违约金约定方面是有利于郝红星的,出租方违约承担15%的违约金,承租方违约承担5%违约金,显然是很不对等的约定。《承租合同》约定的违约金出现有两种理解的情况下,要作出对合同制作方不利的解释。(2)、从《承租合同》的实际履行来看,一审认定按照年总租金计算符合合同履行情况。《承租合同》签订后,郝红星并不是一次性支付出租方十年的租金,而是每年分两次支付租金,因此在存在违约的情况下按照年总租金计算违约金是符合合同双方约定的本意的。(3)、一审法院认定答辩人违约是不符合事实的。郝红星在2018年1月15日就明确告诉李好生“以后租金不付了,我用这租金和你们打官司”,在2018年3月13日通知郝红星解除合同,郝红星明知该情况,既不与业主们联系,也不支付应当支付的租金,业主们在这种情况下与郝红星解除合同,过错不在业主而是在郝红星,因此,业主们不存在对《承租合同》有违约的事实存在,不应当承担违约责任,不应当支付郝红星违约金。四、即使是存在业主违约,一审按照业主违约的情况39下做出的承担违约金数额也超过了在违约情况下每个业主应当承担的份额,存在计算错误。(1)、郝红星起诉薄俊平和杨士中案件中,郝红星依据业主们起诉郝红星案件中提供的《麦特摩尔一至四层租金分配表》,该租金分配表是包含出租房屋给郝红星的全体业主,分配表显示,出租给郝红星的建筑面积是7555.02平米,并且具体到每层每个业主每年应当得到的具体租金,那么,即使是存在全体业主违约的情况下,计算违约金的时候,要考虑用每年每层总租金的15%去除每层建筑面积然后再按照每个业主的建筑面积计算违约金数额,而一审是用每年总租金15%去除以6448平米(该面积远远小于总出租建筑面积)然后再乘以每个业主房产证上的建筑面积,这样得出来的数字是完全错误的,即使是在违约的情况下,导致违约责任与承担的违约金严重不相符,远远大于应当承担的违约金数额。(2)、一审认定违约的情况下,为什么只认定业主违约而没有认定郝红星违约?如果郝红星不违约,就不会有本案诉讼存在。在本案中,郝红星违约的事实是明确的,从2017年12月1日郝红星就应当支付租金,到了2018年1月15日,李好生向郝红星讨要租金,郝红星明确告诉李好生“以后租金不付了,我用这租金和你们打官司”,这是不是违约?到了2018年3月13日业主们通知郝红星解除合同是郝红星仍然40不予支付租金,这是不是违约了?是郝红星先违的约,是郝红星先对《承租合同》进行了根本的违约,郝红星告诉李好生“以后租金不付了,我用这租金和你们打官司”,既然郝红星表示“以后租金不付了,我用这租金和你们打官司”,那么在此情况下为什么业主还没有权利解除《承租合同》?郝红星到现在都没有将拖欠业主的租金给予支付,郝红星用实际行动来证明“以后租金不付了,我用这租金和你们打官司”,因此,本案中上诉人郝红星违约在先,如果没有郝红星违约,业主就不会解除合同,就不会有本案的诉讼,一审仅仅认定答辩人违约并判决答辩人承担违约责任是不符合事实的。综上所述,答辩人认为,在《承租合同》履行过程中,答辩人没有违约行为,答辩人不应当承担违约责任,一审判决答辩人承担违约金及诉讼费是错误的判决,答辩人请求二审依法审理后驳回郝红星的全部诉讼请求。郝红星向一审法院起诉请求:1、请求判令被告支付原告违约金43210.57元;2、请求判令解除《承租合同》;3、请求判令诉讼费由被告承担。事实和理由:被告为太原市万柏林区漪汾街26号麦特摩尔大厦四层43号商铺业主,该房产与同层其他业主房产没有隔断,不能单独使用。2011年被告等1-4层业主共同授权其中一名业主李好生与原告签订了《承租合同》、《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》,合同约定:被告等业主将位于麦特摩尔大厦西侧一至四层整体出租给原告,包括出租门面楼楼体的外立面、1-4层的挑空部、楼前停车场。租金起算日为2012年1月1日,承租期限10年,租期至2021年12月31日。第一年租金为377万元;第二年开始至第十年每年租金为471万元。从第二年开始租金每年按半年度付款。第十一条第三款约定,出租方违反本合同约定,提前收回出租楼,应按照总租金的15%向原告支付违约金。2018年3月,被告等业主在承租合同中约定解除条件未成就时,提出与原告解除《承租合同》,并授权四层业主代表“杨润生”等人与太原市万柏林区家健足道店签订了《麦特摩尔大厦四层房屋出租合同》。被告等业主违反合同约定,提前收回房屋,根据合同约定被告等业主应当向原告支付合同总租金15%的违约佥。因此,原告起诉要求被告支付违约金43210.57元,并解除双方签订的承租合同。一审法院认定事实：2011年,被告王惠霞等业主授权业主李好生作为出租方(甲方)以业主委员会名义与承租方(乙方)原告郝红星签订了《承租合同》,合同主要约定:被告等业主将位于太原市万柏林区漪汾街麦特摩尔大厦西侧一至四层整体出租给原告,出租楼的使用面积为6448m(实地测量);承租期限为10年,自2011年12月1日起至2021年11月30日止;第一年租金为3770000元,第二年起每年租金为4710000元,不再递增;甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证,从第二年开始租金每年按半年度付款(六个月当月支付下半年租金)。第九条第三款约定,门面楼承租期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权解除合同,收回出-3-5租门面楼,......(5)拖欠房租累计3个月以上。第十一条甲方违约责任:甲方造反本合同约定,提前收回出租楼,应按照合同总租金的15%向乙方支付违约金,若支付违约金不足弥补乙方损失的,甲方还应当承担赔偿责任。合同中双方还约定了其他条款。合同附件《授权书》,载明:全体业主授权李好生出租麦特摩尔商品房一至四层,授权人认可,授权书年限为十年,授权业主签字捺印。之后,李好生(甲方)与原告(乙方)签订了《关于租赁麦特摩尔大厦l-4层合同更正说明》,内容为:关于我方与业主代表签订租赁麦特摩尔大厦l-4层合同更正事宜,经双方协议同意更正。更正如下:原:第四条第五款,甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期,即:2011年8月1日至2011年11月30日。更改为:第四条第五款,甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期,即:2011年9月1日至2011年12月31日。原:第五条第二款,待施工单位进场60天内乙方付甲方第一季度租金。同时三万元定金并入付甲方第一季度租金。更改为:2011年12月1日付2012年第一季度(1.2.3月份)的租金,以此类推。同时三万元定金入付第一季度租金。合同签订后,原告将承租房屋进行分租,合同正常履行至2017年底,期间原告交纳租金后《收据》中记载收到租金日期为上、下半年。由于原告未能按期支付2018年度租金,2018年1月20曰,李好生发出《公告通知》,公告中李好生声明于2018年1月15日起业主已与其解除授权委托协议,李好生已签字同意解除与麦特摩尔大厦1-4层业主的委托代理关系,由业主自己索要各自租金,维护自己的权益。该通知张贴于麦特摩尔大厦经营场所处。2018年3月,被告等业主提出与原告解除《承租合同》,并与他人另行签订租赁合同。2018年7月11日,郝红星曾向本院提起诉讼要求确认解除合同通知无效,继续履行合同,该案审理中郝红星撤回起诉。2019年5月22日,王惠霞向本院起诉要求郝红星文付租金,本院于2019年6月26日作出(2019)晋0109民初2185号民事判决书,判决郝红星支付王惠霞租金2466.66元。现该份判决书已经生效。庭审中,原告对被告作为麦特摩尔大厦四层43号商铺业主身份不持异议,被告所有的商铺总面积为40.24m。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。涉案《承租合同》、《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》系各方真实意思的表示,合同内容不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效,各方应依约履行其约定义务。关于本案中《承租合同》是否已经解除,经查,原告曾于2018年7月11日向法院起诉要求确认解除通知无效,可见原告于2018年7月1l日前已经收到被告等业主的解除通知,因合同自通知到达对方时解除,双方签订的承租合同事实上已经解除,故对原告提出解除合同的诉请,不予支持。关于被告是否构成违约,晨据承租合同第九条约定:原告拖欠房租累计3个月以上,被告有权提出解除合同。因原告正常支付租金至2017年12月31日,被告提出解除合同时间为2018年3月,原告累计拖欠租金未达到3个月,不符合合同约定的解除条件,被告提前解除合同构成违约,原告依约有权要求被告支付违约金。现原告依据合同第十一条第3项,认为被告违反合同约定,提前收回出租楼,要求被告按照十年总租金作为基数承担违约责任,本院认为,该条款中“合同总租金”的约定并不明确,结合合同上下文意,根据公平责任原则,确定“合同总租金”应为“年度总租佥”,因双方发生争议时间为2018年,违约金计算基数为2018年度产生的总租金4710000元,被告应支付原告违约金4409.05元(4710000元×15%÷6448㎡×40.24m),故原告主张违约金的合理部分,予以支持。综上所述,原告提出的部分诉讼请求,符合法律规定,予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定,判决:一、被告王惠霞于本判决生效之曰起十曰内支付原告郝红星违约金4409.05元。二、驳回原告郝红星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取440元,由原告郝红星负担396元,被告王惠霞负担44元。本院二审查明，2018年3月13日,在麦特摩尔大厦张贴与郝红星解除租赁合同通知的业主名单中，有上诉人王惠霞的名字。6448㎡系当事人实地测量的出租楼的使用面积，根据产权证，案涉出租楼的建筑面积为7555.02㎡。另，在本院二审中郝红星认可曾对李好生讲过不再交纳租金的话及王惠霞认可郝红星并不欠2017年12月31日前的租金等事实。本院二审查明的其它事实与一审查明的事实相同。本院认为，1、虽然上诉人郝红星与上诉人王惠霞等业主所签订的《承租合同》、《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》约定“第二年起按半年付款(六个月的当月支付下半年租金)”，郝红星应于2017年12月内交纳2018年上半年的租金，但因新年度并未届至，系提前交纳，属于预交，结合郝红星并不欠王惠霞2017年12月31日前的租金，因此，拖欠租金的日期应从2018年1月1日起计算。2、合同中明确约定“拖欠房租累计3个月以上的,出租方有权解除合同”，但从2018年1月1日郝红星开始拖欠租金起至2018年3月13日王惠霞等业主在麦特摩尔大厦张贴与郝红星解除租赁合同通知之日并不满三个月，合同所约定的解除条件尚未成就，因此，一审判决认定王惠霞提前解除合同构成违约并无错误。3、虽然郝红星表示过不再交纳2018年的租金，构成预期违约，如在合同中未约定解除条件的情况下，当事人行使法定解除权并无不当，但在合同中明确约定了解除条件后，只有在约定的解除条件成就后才能解除合同，否则构成违约。因此，上诉人王惠霞关于其解除合同并未违约的说法于事实法律不符，本院不予采信。4、在麦特摩尔大厦张贴与郝红星解除租赁合同通知的业主名单中，有王惠霞的名字，因此，上诉人郝红星关于王惠霞并没有在麦特摩尔大厦张贴解除合同通知的说法与事实不符，本院不予采信。5、关于“总租金”的认定。《租赁合同》第十一条约定了“甲方违约责任:甲方造反本合同约定,提前收回出租楼,应按照合同总租金的15%向乙方支付违约金”，但并未明确“总租金”是合同约定的整个租赁期间的总租金还是年度总租金。根该租赁合同已履行了六年以上的事实，如按合同约定的整个租赁期间的总租金计算违约金明显不当，故一审判决认定为年度总租金计算违约金较为合理。6、关于王惠霞所述一审判决计算的违约金数额有误的问题。本院认为，6448㎡系当事人实地测量的整个出租楼的使用面积，而40.24㎡系案涉王惠霞出租的房产的建筑面积，故一审判决以年度租金除以使用面积计算出的每平方米使用面积租金乘以建筑面积进行计算明显错误。应统一按照使用面积计算或统一按照建筑面积计算。因产权证已标明了建筑面积，而使用面积需人工再测量，故统一按照建筑面积计算为妥。因此，王惠霞关于违约金统一按照建筑面积计算的意见正确，本院予以采纳。整个出租楼的建筑面积为7555.02㎡，因此，违约金应为3763元(即4710000元×15%÷7555.02㎡×40.24m=3763)。综上所述，郝红星的上诉请求不能成立，王惠霞的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但违约金的计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4072号民事判决第二项；二、变更太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4072号民事判决第一项为：被告王惠霞于本判决生效之曰起十曰内支付原告郝红星违约金3763元；三、驳回郝红星的上诉请求；四、驳回王惠霞的其它上诉请求。一审案件受理费440元，由郝红星负担400元，王惠霞负担40元。二审案件受理费880元，由郝红星负担700元，其已预交880元，余款180元予以退还；由王惠霞负担180元，其已预交880元，余款予700元予以退还。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 孙爱英审判员 赵文林 二〇二〇年四月二十六日书记员 武彩燕