河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终670号 上诉人（原审原告）：行唐县元霞物业服务有限公司，住所地：行唐县胡家庄新村一号楼门面房。 法定代表人：刘三元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭振轩，河北龙洲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：万长存，男，1975年1月5日出生，汉族，住行唐县。 上诉人行唐县元霞物业服务有限公司（以下简称物业公司）因与上诉人万长存物业服务合同纠纷一案，不服河北省行唐县人民法院（2019）冀0125民初1978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 行唐县元霞物业服务有限公司上诉请求：一、依法撤销河北省行唐县人民法院作出的（2019）冀0125民初1978号民事判决，发回重审或改判万长存给付行唐县元霞物业服务有限公司2019年度的物业费、公共照明费、取暖费和拖欠水费共计2124元及资金占用期间的利息（利息按年利率6%，自2019年6月13日始计算至实际付清之日止）；二、一二审的所有诉讼费用由万长存承担。事实与理由：一审判决仅支持我司起诉之日止万长存拖欠的物业费（包括公共照明维修费）的请求，驳回我司对万长存2019年7月份以后物业费的诉讼请求，属事实认定错误。一、我司提交的《物业服务收费协议》明确约定“物业服务费按年缴纳，业主应在物业公司指定的时间交纳物业服务费”，是对物业费如何收取所作的明确约定。我司在一审中也提交了万长存上年度的交费票据存根和我司的催费通知等，证明物业费收取的相关事实情况，即每年3月份我司开始向万长存收取本年度物业管理费。该约定不违反法律、行政法规强制性规定，且已实际施行多年。一审判决以物业服务合同未约定提前收取当年物业费为由驳回我司对于万长存自2019年7月份以后的物业费的诉讼请求应属错判。二、退一步讲，按一审法院判决所称尚未发生服务部分不应支持，但一审法院开庭审理时对于8-10月份我司在诉讼期间已实际提供了服务的物业费部分，一审法院判决也未予支持，实属不当。三、对于万长存未装修空置物业的物业费、取暖费交纳标准，物业服务收费协议虽没有明确约定，但在履行物业管理服务合同过程中，我司与业主委员会及小区业主已达成口头一致，即未装修物业物业费按正常标准的60%、取暖费按正常标准30%收取，小区绝大多数业主也已按该标准实际履行了交纳义务。一审法院对于万长存已经装修入住的2019年度物业费，不顾案件事实，也按20%计算作出判决显属不当。综上所述，一审判决违背当事人的意思自治原则，脱离客观事实，擅自改变双方约定收取物业费的时间将使小区的管理陷入混乱之中，最终损害其他广大业主的合法权益，为错误判决，应依法纠正。 万长存答辩称，首先，物业公司说的物业费、取暖费我已经交给热力公司了，但是对方还跟我要。其次，2019年之后物业公司就不应再收取物业费了。 万长存上诉请求：请求二审法院查明事实，依据改判或发回一审法院重审。事实与理由：一、物业公司不是本案的诉讼主体。首先，物业公司在一审中称其与所谓福馨园业主委员会签订了服务合同和物业收费协议，但该业主委员会根本不存在，我也不承认，其根本不是我们各业主选举产生的，是某些人非法成立的。其次，我们现住小区是胡家庄村新民居，我村建设该新居时与业主（村民）有合同的书面约定，新民居物业管理由村委会负责，所谓的福馨园业主委员会的成立是非法的，违背了《物业管理条例》的业主享有选举业主委员会的规定，也剥夺了业主的权益。再者，我新村建设的房地产开发公司于2019年6月1日早已公示，明确新民居的物业管理事务全部移交给胡家庄村民委员会。综上三点，物业公司无诉讼资格。二、一审法院事实不清，做出错误判决。一审法院判决我应付各项费用的时间段为2017年1月至2019年7月，然而我的取暖费在2018年至2019年已经交纳，有热力公司的收费票据可以证实，因此法院对案件事实审查不清，做出了错误判决。综上，一审法院认定事实不清，做出错误判决，请求二审法院查明事实，依法改判或发回一审法院重审。 行唐县元霞物业服务有限公司答辩称，我司诉讼主体地位是正确的，业主委员会也是合法的，开发商无权把物业管理事务交给村委会。 行唐县元霞物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付拖欠的物业费、取暖费、水费共计2846元及占用资金期间的利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息）；二、判令被告承担一切诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求变更为2944元。 一审法院认定事实：2015年12月31日原告与福馨园业主委员会签订了物业管理服务合同，合同约定福馨园业主委员会将福馨园小区委托原告行唐县元霞物业服务有限公司实行物业管理，合同约定：“一、物业地：行唐县南外环西路路南福鑫园小区。二、原告提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应责任。三、委托管理事项：9、负责向业主和物业使用人按政策收取费用等。”2015年12月31日福馨园业主委员会与原告签订了物业服务收费协议，约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，多层住宅：0.4元每月每平方米，每户每年交纳100元公共照明维修费。水费：1元每立方米。取暖费：18元每平米每年。”被告万长存是福馨园11-1-302的业主，房屋面积为122.85平方米。在审理过程中，被告万长存称2015年6月份买房，2016年6月1日交房，2016年交物业费、取暖费820元，2017年发现墙体渗水，不给解决，后来自己解决。原告称2015年1月份原告开始接管行唐县福馨园物业管理业务，2015年12月31日与福馨园业主委员会补签物业管理服务合同，原告按约定提供相应服务，被告作为业主接受原告的服务，无任何正当理由拒付相应费用。 以上事实有物业管理服务合同、物业收费协议、福馨园业主资料登记表、垃圾清运协议、收据等证据以及当事人当庭陈述在案为证。 一审法院认为，原告与福馨园业主委员会签订了物业管理服务合同和物业收费协议，原告作为从事物业管理服务的企业法人，基于业主委员会的委托对被告所居住的福馨园小区进行了物业管理，原告有权对小区业主收取物业服务费，其与业主委员会订立的合同对全体业主均具有效力。被告万长存称2016年6月1日交房，2016年交物业费、取暖费820元，并有交费收据证明实际物业费和取暖费的交纳情况，说明被告依据物业管理服务合同的规定履行了合同，故对2017年1月1日至原告起诉之日止被告拖欠的物业费（包括公共照明维修费）、水费、取暖费，予以支持。被告万长存11-1-302室为空置房，参照《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定，连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十交纳物业服务费，物业服务合同双方另有约定的除外。原告与福馨园签订的物业管理服务合同、物业收费协议中对空置物业空置期间的物业费没有明确的约定。故被告万长存11-1-302室物业费应当按空置房标准20%交纳物业费。关于空置房的取暖费应参照《石家庄市供热用热条例》第三十二条的规定，未实行按计量收费的空置房不用热的，在采取有效措施后，按应交纳热费总额的百分之二十收取。被告万长存11-1-302室2017年1月1日至原告起诉之日止（2019年8月）的物业费为304.68元（122.85平方米×0.4元/平方米每月×31个月×20％），照明费为51.67元（100元/年÷12个月×31个月×20％），水费4元（4立方米×1元/立方米），取暖费原告主张17元每平米每年，时间为2017年至2018年，取暖费835.38元（17元/平方米每年×122.85平方米×2年×20％），以上共计1195.73元。原告请求被告支付拖欠费用占用期间的利息，物业管理服务合同未进行约定，一审法院不予支持。被告万长存提出墙体漏水不能装修、车库不能用，走廊灯不亮等问题与本案不是同一法律关系，可另案主张。为业主提供优质服务是物业公司的义务，对于业主反映的问题，物业公司应当及时协调、改善，对不属于物业服务范围的工作应当做好释明工作；业主对物业公司的服务不满时，应当与物业公司协商或法律途径解决，不应当以拒交物业费为对抗。为提高小区的生活环境质量和业主的幸福指数需要双方的共同努力。一审判决：一、被告万长存于本判决生效之日起十五日内给付原告行唐县元霞物业服务有限公司2017年1月至2019年7月物业费、公共照明维修费、水费、取暖费共计1195.73元。二、驳回原告行唐县元霞物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告万长存负担。 本院二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，物业公司与万长存所居住的福馨园业主委员会在2015年12月31日签订《物业管理服务合同》和《物业服务收费协议》后，物业公司已实际接管了福馨园小区的物业服务。万长存称物业公司不是本案的诉讼主体，但万长存在2016年向物业公司缴纳物业费及取暖费，且因墙体渗水问题一直与物业公司进行交涉，故万长存称物业公司不是本案诉讼主体的主张与事实不符，本院不予采信。物业公司主张未装修物业的物业费按正常标准60%、取暖费按正常标准30%收取，未提供书面合同，且与《石家庄市物业管理条例》、《石家庄市供热用热条例》规定的空置期间物业服务费、空置房热费标准不符，故原审按正常标准20%计算物业费、取暖费并无不当。二审期间，万长存提供了行唐县新能源供热（冷）有限公司出具的证明，证明万长存于2018年11月30日在该公司缴纳了当年的热损442.3元，故对2018年取暖费，万长存无需再向物业公司支付。万长存需向物业公司支付2017年1月1日至2019年7月的物业费304.68元、照明费51.67元、水费4元、取暖费（2017年）417.69元，以上共计778.04元。关于物业公司所称的收费期限问题，因物业公司与业主委员会签订的《物业服务收费协议》中并没有明确约定具体的收费时间，原判酌定给付至2019年7月份，比较符合公平原则，如物业公司自2019年7月份以后继续向福馨园业主提供了物业服务，可另行主张权利。综上所述，万长存的上诉请求部分成立，行唐县元霞物业服务有限公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省行唐县人民法院（2019）冀0125民初1978号民事判决； 二、上诉人万长存于本判决生效之日起十五日内给付上诉人行唐县元霞物业服务有限公司2017年1月至2019年7月的物业费、公共照明维修费、水费、取暖费共计778.04元； 三、驳回上诉人行唐县元霞物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，减半收取50元，由行唐县元霞物业服务有限公司负担30元，万长存负担20元。二审案件受理费100元，由行唐县元霞物业服务有限公司负担60元，万长存负担40元。 本判决为终审判决。 审判长 李 祥 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年四月二日 书记员 张佳丽