浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终1244号 上诉人（原审被告）：周弦，女，1987年12月15日出生，汉族，住杭州市滨江区。 被上诉人（原审原告）：项赵树，男，1965年4月16日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：吕华兴，浙江丽阳律师事务所律师。 上诉人周弦因与被上诉人项赵树房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初5427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日受理后，适用普通程序独任审理，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人周弦、被上诉人项赵树的委托诉讼代理人吕华兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年9月11日，项赵树（作为承租方、乙方）与周弦（作为转租方、甲方）签订《房屋转租协议》一份，约定：甲方将其承租的位于杭州市滨江区房屋转租给乙方；甲方于2018年9月14日向乙方交付房屋，转租期限自2018年9月14日起至2028年7月1日止，甲方保证该转租期限未超出原房屋租赁合同的期限2024年7月9日；转租期满，本协议效力终止；房屋转让费为65万元，一次性支付到账。项赵树已依约支付给周弦转让款65万元。2019年1月26日，案外人浙江省广东商会（作为甲方）与案外人童金帆（作为乙方）及项赵树（作为丙方）签订《解除租赁关系协议》一份，载明：甲乙双方于2017年7月1日、2018年9月14日分别签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》各一份，该两份合同约定由甲方将位于杭州市滨江区房屋出租给乙方经营使用，租期从2017年7月1日起至2028年7月16日止；乙方于2018年9月11日将上述房屋转租给了丙方，并签署了《房屋租赁合同》一份；目前，上述房屋租赁合同提及房屋因房东原因正面临法律诉讼，即将或者已经影响丙方的使用。同时，三方就解除协议及赔偿事项等内容达成了一致意见。2019年9月5日，项赵树提起诉讼，请求判令：1、解除或撤销双方于2018年9月11日签订的《房屋转租协议》；2、周弦退还项赵树房屋转让费65万元；3、周弦承担本案诉讼费及财产保全申请费。 原审法院另查明，案涉租赁房屋原系案外人沈锦鹏、丘静所有，浙江省广东商会承租案涉房屋后，将其转租给童金帆。2015年4月15日，绍兴市柯桥区人民法院根据（2015）绍柯商初字第1173号民事裁定书，对案涉房屋进行了轮候查封。后该院在执行（2015）绍柯商初字第1173号一案的生效判决（执行案号为2016浙0603执1383号）过程中，浙江省广东商会对执行标的提出书面异议，该院经审查后于2018年11月19日做出（2018）浙0603执异187号执行裁定书，裁定驳回案外人浙江省广东商会的执行异议请求。 原审法院认为：本案的争议焦点是项赵树、周弦之间的法律关系，以及案涉合同是否存在可撤销或可解除的法律后果。首先，项赵树与周弦签订的房屋转租协议约定：转租期自2018年9月14日起至2028年7月1日止，周弦保证该转租期限未超过原房屋租赁合同的租期2024年7月9日，项赵树支付房屋转让费65万元等内容，从合同内容可以确认双方在案涉协议中约定的转让费65万元转让的是租赁权，故案涉协议实质上是转让租赁权合同。周弦辩称转让的是房屋装修价值和物件价值，案涉协议中并未约定，周弦也未能提供证据予以证明，不予采信。故本案案由变更为合同纠纷更为恰当。其次，项赵树作为承租人在签订租赁面积如此之大、租赁期间如此之长的合同时，理应对涉案房屋的权利是否存在瑕疵等情况有较为全面、充分的了解，现项赵树主张周弦隐瞒案涉房屋已被法院查封的情况，对此不知情，与其作为民事行为主体应尽到的理性、谨慎注意义务和通常的交易习惯及常理不符。再者，项赵树签订案涉协议时，案涉房屋已处于法院强制执行阶段，项赵树能够了解到案涉房屋的真实情况。故项赵树主张周弦在签订案涉房屋时存在欺诈的行为，要求撤销案涉协议，依据不足，不予支持。第三，根据案涉协议约定：转租期满，本协议效力终止。现周弦无法在合同约定的转租期内保证项赵树享有租赁权，导致项赵树的合同目的无法实现，故项赵树有权解除案涉协议，并要求周弦赔偿损失。酌情确认周弦赔偿项赵树损失62万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月3日判决：一、项赵树与周弦于2018年9月11日签订的《房屋转租协议》于判决生效之日解除；二、周弦于判决生效之日起十日内返还项赵树款项620000元；三、驳回项赵树的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，财产保全申请费3770元，合计8920元，由项赵树负担412元，周弦负担8508元。周弦于判决生效之日起七日内向原审法院交纳，逾期未交将依法强制执行。 宣判后，周弦不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实有误。周弦与项赵树签订的案涉协议约定的转让事项实际为房屋的装修及房屋内的物品，而非转让租赁权。二、原审法院适用法律错误。无论案涉协议转让的是租赁权抑或是房屋内的物品，项赵树的合同目的已经实现，不具备法定解除的请求权基础。项赵树最终未获得案涉房屋的租赁权，是项赵树与原房东童金帆之间的合同纠纷，与本案无关。即使合同存在法定解除的事由，周弦没有过错，且周弦装修全部被拆除，也存在明显的损失，双方的损失应当根据过错原则和公平原则合理分配，不该由周弦承担95.4%的赔偿责任。三、案涉协议涉及的房屋是202-208，而被执行的房屋仅为203、206、208，其他5间并不影响项赵树的使用。综上，周弦在签订案涉协议之时，没有隐瞒，不存在过错，且已经履行了案涉协议的义务，而项赵树存在明显的过错行为，且已经将案涉房屋内的物品进行了处置拍卖，获得一部分的金钱收益。请求二审法院：一、撤销原判第二项，改判周弦无需承担赔偿责任；二、本案诉讼费由项赵树承担。 上诉人周弦在二审中提交以下证据：1、《装饰装修工程施工合同》复印件1份，证明上诉人花费了100多万元的装修款装修案涉房屋，转让的物品价值65万元的事实；2、房产证复印件6页，证明案涉房屋都为单独间，有独立房产证，3间房屋被执行并不影响被上诉人对其他房产的租赁和使用。（证据1与原件核对无异） 被上诉人项赵树在二审中辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿、充分，适用法律正确，判决适当、合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人项赵树在二审中提交以下证据：1、《关于顺延免租期的约定》1份，证明转租协议签订时，被上诉人并不知晓案涉房屋被法院查封的事实。2018年9月17日法院张贴告示后，被上诉人才知晓房屋被查封，而合同是法院招贴告示前七天的2018年9月11日签订的；2、项赵树在移动微法院中提交其与童金帆签订的《房屋租赁合同》1份。 上述二审中提交的证据，经出示，本院认证如下：一、对上诉人周弦在二审中提交的证据，被上诉人项赵树对证据1的真实性认为无法确认，且该合同与本案无关联性，上诉人进行的装修是按照棋牌室进行装修的，而被上诉人开设的是中高档酒店，双方经营项目是完全不同的，即使上诉人进行过装修，其装修对被上诉人来说是完全无使用价值的，被上诉人承接之后，将原有装修全部拆除，还为此花费20万元，已拆除装修对于被上诉人来说是完全无价值的，该证据无法达到上诉人待证事实。对证据2，被上诉人认为系复印件，其真实性无法确认，无法证实上诉人待证目的，是七间全部被查封还是仅仅查封三间，无法体现。从材料上看，柯桥人民法院查封了三间，但事实上，另外四间被越城区人民法院查封。本院认为，仅凭证据1无法证明其真实性，不予确认；证据2系复印件，不符合证据的形式要件，亦不予确认。二、对被上诉人项赵树在二审中提交的证据，上诉人周弦认为证据上无童金帆的手印，对真实性、合法性均有异议，该约定与本案无关；对证据2的真实性无异议，认为被上诉人已经与原房东签订了租赁合同，获得了租赁权，故无论案涉房屋转让的是物品或是租赁权或两者皆有，证明上诉人均已经履行完毕了合同义务，无需退还转让费，至于被上诉人不能获得房屋，属于项赵树与童金帆签订的这份《房屋租赁合同》项下的权利义务纠纷，与本案无关。本院认为，出具证据1的童金帆未出庭作证，故对该证据的真实性无法确认；对证据2的真实性，因上诉人无异议，本院予以确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，2018年9月11日，出租方童金帆（甲方）与承租方项赵树（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租乙方位于杭州市滨江区长河街道通江路251号江锦国际大厦202-208共7套物业，建筑面积合计1121.1平方米；甲方作为该房屋的房产使用权权利人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已将房屋的详细信息告知乙方，对此乙方予以认可；房屋租赁期自2018年10月10日起至2024年10月10日止；双方还对租金支付、违约责任等权利义务作出了约定。 再查明，2019年1月26日，案外人浙江省广东商会（作为甲方）与案外人童金帆（作为乙方）及项赵树（作为丙方）签订《解除租赁关系协议》一份，约定：甲乙双方一致同意，从本协议签订之日起解除双方签订的关于杭州市滨江区通江路251号江锦国际大厦202-208《房屋租赁合同》及全部补充协议；乙丙双方一致同意解除双方签订的关于杭州市滨江区通江路251号江锦国际大厦202-208《房屋租赁合同》及全部补充协议；甲方同意退还乙方已交付的2018年10月1日起至2019年3月31日止期间的租金347821.28元，押金100000元，并补偿乙方一个月租金57970元作为解除合同给乙丙双方造成的损失，以上金额合计505791.28元；乙方同意另行再补偿丙方80000元，除去之前已经支付的50000元款项外，在签订补充协议当日再支付30000元至丙方提供的指定账户；本协议签订及甲方将上述款项付清后，乙方、丙方与甲方就上述租赁合同履行等相关事宜再无任何纠葛，乙方、丙方不得再因租赁一事向甲方主张包括但不限于装修费、转让费、违约金等任何损失等。 本院认为，项赵树在二审中明确其第一项诉讼请求为要求解除其与周弦于2018年9月11日签订的《房屋转租协议》。项赵树认为案涉房屋因被法院查封，导致租房的合同目的不能实现，故请求予以解除。经查项赵树与周弦签订的《房屋转租协议》，虽协议名为转租，协议内容中亦有“转租期”等约定，但协议中约定了房屋转让费为65万元，同日，项赵树作为承租人与案外人童金帆作为出租人又签订了一份《房屋租赁合同》，双方就房屋租赁的权利义务作出了具体约定，且2019年1月26日，案外人浙江省广东商会（作为甲方）与案外人童金帆（作为乙方）及项赵树（作为丙方）签订《解除租赁关系协议》一份，三方约定解除案涉房屋租赁关系，由此可知，周弦在与项赵树签订《房屋转租协议》、交付房屋后即退出了租赁，由项赵树与童金帆重新签订《房屋租赁合同》，项赵树与童金帆于2018年9月11日建立新的房屋租赁关系。故，周弦与项赵树之间转让的标的即65万元所指向的是租赁（签约）权，周弦收取了65万元，项赵树也与童金帆签订了《房屋租赁合同》，获得了租赁权，周弦与项赵树之间的《房屋转租协议》已经履行完毕，项赵树实现了合同目的。至于项赵树与童金帆签订《房屋租赁合同》后，因房屋被法院查封，双方是继续履行合同还是解除合同系项赵树与童金帆之间的关系，与周弦无关，事实上，浙江省广东商会与童金帆及项赵树三方签订了《解除租赁关系协议》，就租赁合同解除后的事宜达成了一致意见。项赵树作为承租人，在承租面积达1000多平方米房屋之前，就房屋的产权性质、现状等理应进行全面、详细地勘察和了解，尽到审慎义务。项赵树在本案中以租赁房屋被查封，合同目的无法实现为由，请求解除其与周弦签订的《房屋转租协议》，并退还房屋转让费65万元缺乏依据，本院不予支持。周弦的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，因二审新证据，导致改判，原审判决不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初5427号民事判决； 二、驳回项赵树的诉讼请求。 一审案件受理费5150元，财产保全申请费3770元，合计8920元，由项赵树负担；二审案件受理费10000元，由项赵树负担。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二〇年四月二十日 书记员 袁其伟