四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1423民初1509号 原告（执行案外人）：刘光辉，男，1928年4月24日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：陈维帅，四川洪迈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡志刚，四川洪迈律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘林波，男，1986年5月22日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被告（被执行人）：张正荣，男，1949年2月3日出生，汉族，住四川省洪雅县。 原告刘光辉与被告刘林波、张正荣案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘光辉及其委托诉讼代理人胡志刚未到庭，原告委托诉讼代理人陈维帅和被告张正荣到庭参加诉讼。被告刘林波经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘光辉向本院提出诉讼请求为：一、请求停止对洪雅县的房屋（洪雅房权证监证字第××号）和洪国用（2012）第××号国有土地使用权的强制执行，并解除查封；二、请求依法确认原告享有位于洪雅县的房屋（洪雅房权证监证字第××号）的所有权权属，并判令二被告协助原告办理房屋过户登记手续；三、由二被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由： 1994年10月30日，原告刘光辉与洪雅县建筑公司签订了一份《集资建住宅协议》，协议约定洪雅县建筑公司将该集资住宅楼一单元202号的房屋交付刘光辉居住，原告刘光辉自交付之日起享有该房屋的全部产权。刘光辉也及时一次性交清了集资建房款2万元，并由洪雅县建筑公司出具了加盖财务专用章的收据。房屋交付原告后，由原告一直占有使用，至今已满25年，占有使用期间房屋的水电费也由原告交纳。2019年7月份，原告得知该房屋已被本案被告即原洪雅县建筑公司的法定代表人张正荣私自登记在其名下，且该房屋已由被告刘林波向洪雅县人民法院申请了执行查封。原告对该执行查封提出案外人异议，被洪雅县人民法院裁定驳回异议申请，为维护原告合法权益，原告故提起案外人执行异议之诉。 被告张正荣辩称，一、刘光辉不属于集资户，是他的一位亲友庹大林以前在我处上班时帮刘光辉寻找住处，说好暂住两年就搬走，搬走时将两万元退给他；二、我们后来统一办过几次房产证，都通知了刘光辉，但他一直没来办证，不向我们提交办证的资料；三、《集资建住宅协议》中约定对外出售了出租须经我的同意，刘光辉搬走后未退房，而是继续占用房屋，并将房屋外租给他人居住。请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告刘林波经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院递交书面答辩状和证据，视为自动放弃答辩、举证、质证的权利。 本院经审理认定事实如下： 本案案件由来为：2013年4月26日，刘林波与张正荣、杨彦容签订《抵押借款合同》，该合同主要约定：张正荣向刘林波借款本金36万元、期限3个月和借款利息及支付时间、担保合同变更和解除、违约责任等内容。后由于张正荣、杨彦容未按约支付尚欠刘林波的本金和利息，2015年4月21日，刘林波向本院提起诉讼，该案经本院主持调解，刘林波与张正荣、杨彦容达成如下协议：一、张正荣、杨彦容所欠刘林波的借款本金36万元及利息（利息从2014年4月26日起按双方约定的月利率1.8%计算至清偿之日止），由张正荣、杨彦容在2015年9月30日前偿还6万元，在2015年12月30日前付清全部本金和利息；二、对张正荣、杨彦容提供的抵押担保财产在处置变现后的所得价款中刘林波享有优先受偿权。 因张正荣、杨彦容未按约履行付款协议，刘林波向本院申请执行，本院作出（2016）川1423执131号之四执行裁定书裁定：“续行查封被执行人张正荣所有的位于洪雅县的房屋［洪雅房权证监证字第××号］、洪国用（2012）第××号国有土地使用权予以查封。查封期限为三年。”2019年7月，案外人刘光辉向本院提出书面异议，请求中止对该房产的执行。2019年8月21日，本院作出（2019）川1423执异13号《执行裁定书》裁定：驳回案外人刘光辉的异议申请。后案外人刘光辉向本院提起案外人执行异议之诉。 本案庭审中查明的事实为： 1994年10月30日，原告（乙方）与原洪雅县建筑公司（代表张正荣、甲方）签订了《集资建住宅协议》，该《集资建住宅协议》主要约定：建筑公司集资修建的住宅，现已竣工。为了明确产权关系和有关事宜，经双方协商签订此协议。1、甲方修建的住宅楼，经有关部门检查验收，定为合格工程，甲方将该住宅楼2-2号于九四年十月三十日交付给乙方居住，建筑面积68平方米；2、乙方从甲方交付之日起对该房屋享有全部产权。住满三年后可转让或出租，甲方优先收回；经甲方同意，乙方方可对外转让或出租，收入归乙方所有；在转让或出租过程中发生的税、费，由乙方个人承担；3、乙方从甲方交付之日起，必须每月十日前向甲方财务交清实用水电费和闭路电视收看费；4、为了保持该住宅楼的整体性能，只能居住。乙方对对该房屋不得随意改拆或作库房，堆放其它物资。对室内设施自行维修，包括门窗费用自理。如屋顶渗漏属甲方负责的，由甲方维修；5、从交付之日起，如遇不可抗拒的因素，甲方不承担任何责任等内容。被告张正荣时任洪雅县建筑公司法定代表人，现洪雅县建筑公司已注销工商登记。 在此之前，1994年9月14日，原洪雅县建筑公司向原告出具《收据》，《收据》载明：交款单位刘光辉、收款方式现金、金额20000元、收款事由集资建房款、单位盖章为洪雅县建筑公司财务专用章、审核张正荣。 房屋按约交付给原告后，原告即在该房屋内居住。2006年以后，原告因到其子处居住，便将案涉房屋向他人出租至今。庭审中被告张正荣陈述自己知道原告出租房屋的事宜，因自己在外打工便没有干涉过原告将房屋出租。原告提交的证据证实直至2019年4月，均是由原告交纳该案涉房屋的水电费等费用。 该集资房建成后，1996年9月12日，被告张正荣将1幢楼建筑面积1718.97平方米、2幢楼建筑面积542.72平方米的房屋所有权，作为集资建房的总房产证全部办在自己名下，以后各集资户办理产权证时，从总证的面积中进行分割单独办证。庭审中被告张正荣提出，自己多次通知原告办理房产证，但原告因各种原因均没有去办理。 2012年2月13日，被告张正荣将案涉房屋的土地使用权［洪国用（2012）第××号、使用权面积14.99平方米］登记在自己的名下，2012年8月14日，被告张正荣将案涉房屋所有权［洪雅房权证监证字第××号、建筑面积80平方米］登记在自己的名下。 同时查明：根据庭审中调查的问题，原告提出庭后补充提交了以下证据：1、原告自认不是原洪雅县建筑公司的职工；2、原告刘光辉自认从1994年11月起至2005年5月在案涉房屋内居住；3、从2006年6月起将该案涉房屋出租；4、原告刘光辉目前居住在洪雅县城水郡5栋2单元102号；被告张正荣对此质证意见为对证据1、证据2认可；对证据3出租房屋是事实，但出租时间我不清楚；对证据4不清楚。 上述事实，有原告提交的《集资建住宅协议》《收据》《证明》水电费《收据》《情况说明》本院（2019）川1423执异13号《执行裁定书》，被告张正荣提交的《集资建住宅协议》、洪雅房权证监证字第××号房屋所有权证复印件、洪国用（2012）第××号国有土地使用权证复印件、《通知》等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点问题为：案涉房屋的所有权归原告还是被告张正荣？ 《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人设立、变更、转让或消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本案中，虽然原告不是原洪雅县建筑公司职工，但是，原洪雅县建筑公司与本案原告经协商，签订了《集资建住宅协议》，该《集资建住宅协议》已经审理查明系双方真实意思的表示，并不损害国家、集体或者第三人利益，合法有效。 《集资建住宅协议》中约定：建筑公司集资修建的住宅，现已竣工。为了明确产权关系和有关事宜，经双方协商签订此协议。1、甲方修建的住宅楼，经有关部门检查验收，定为合格工程，甲方将该住宅楼2-2号于九四年十月三十日交付给乙方居住，建筑面积68平方米；2、乙方从甲方交付之日起对该房屋享有全部产权。住满三年后可转让或出租，甲方优先收回；经甲方同意，乙方方可对外转让或出租，收入归乙方所有；在转让或出租过程中发生的税、费，由乙方个人承担； 上述内容，证实了以下事实：一是案涉房屋约定原洪雅县建筑公司应于1994年10月30日交付，经查明已按约实际交付；二是约定了自交付之日起，原告即已享有了该房屋的全部产权，虽然原告至今未办理房屋所有权证和国有土地使用权证，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，即不影响《集资建住宅协议》的效力。同时，并不因原告未办理房产证而丧失案涉房屋的所有权，故案涉房屋的所有权按约应归原告所有；三是根据“住满三年后可转让或出租，甲方优先收回；经甲方同意，乙方方可对外转让或出租，收入归乙方所有”的约定，已经查明原告已住满三年，原洪雅县建筑公司已经不享有优先收回的权利。同时，原告从2006年6月起，将案涉房屋出租，被告张正荣已经知道原告出租房屋的事实但未行使需得到其同意的权利，应当视为原告出租房屋按约已经原洪雅县建筑公司或时任法定代表人本案被告张正荣的同意，原告出租房屋符合双方的约定。 综上所述，根据《集资建住宅协议》的约定和法律规定，本案案涉房屋的所有权归原告所有。被告张正荣将案涉房屋的不动产权登记在自己的名下，并用于借款的抵押担保，违反了合同的约定和法律规定。故对原告请求依法确认原告享有位于洪雅县的房屋（洪雅房权证监证字第××号）的所有权权属，并由被告张正荣协助原告办理房屋过户登记手续的诉讼请求，依法予以支持。 最后，对原告请求停止对洪雅县的房屋（洪雅房权证监证字第××号）和洪国用（2012）第××号国有土地使用权的强制执行，并解除查封的诉讼请求，正如前述，因案涉房屋的所有权已经确认归原告所有，则原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对案涉洪雅县的房屋（洪雅房权证监证字第××号）和洪国用（2012）第××号国有土地使用权不得执行。 因被告刘林波未到庭参加诉讼，以后如对原告主张的事实有异议，可另行主张权利。 本案中原告主张诉讼费用应当由被告承担，因诉讼费用如何承担法律已经有明确的规定，则按照法律的规定处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于四川省洪雅县的房屋（洪雅房权证监证字第××号）和洪国用（2012）第××号国有土地使用权； 二、确认位于四川省洪雅县的房屋所有权（洪雅房权证监证字第××号）归原告（执行案外人）刘光辉所有。并由被告张正荣在本判决生效之日起三十日内协助原告刘光辉办理不动产权属证书。 本案案件受理费为300元，由被告张正荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  岳志祥 人民陪审员  黄 东 人民陪审员  罗棋民 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  杨仕梅