太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初510号原告：杜莲红，住太原市。委托诉讼代理人：张国祥，太原市万柏林区神堂沟法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘爱梅，太原市万柏林区神堂沟法律服务所法律工作者。被告：山西智诚房地产开发集团有限公司，住所地太原市万柏林区和平北路11号。法定代表人：郭尚文，董事长。委托诉讼代理人：杨智，北京中伦文德太原律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秋峰，北京中伦文德太原律师事务所律师。原告杜莲红与被告山西智诚房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜莲红委托诉讼代理人张国祥、刘爱梅，被告山西智诚房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人杨智、张秋峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜莲红向本院提出诉讼请求：1.判决原告与山西后北屯置业有限公司签订的《房屋买卖合同》中房屋B部分（商业）无效，退还原告购房款101586元；2.判令被告退还原告A部分购房款差价99770元，并赔偿原告损失50000元，以上共计251356元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年9月9日，原告与山西后北屯置业有限公司就天和园小区商业用房买卖事宜签订《房屋买卖合同》。2005年10月31日，被告给原告出具《说明》对《房屋买卖合同》中约定的责任进行承担。《房屋买卖合同》约定山西后北屯置业有限公司将天和园小区A部分（住宅）1号楼5单元1层xx号18.14平方米，单价8508元，合计154335元；B部分（商业）1号楼5单元1层xx号11.94平方米，单价8508元，合计101586元，以上共计255921元(优惠为250000元)，卖给原告。原告于2005年9月9日至2007年3月6日先后向山西后北屯置业有限公司及被告交纳购房款250000元及其他款项13001元，共计263001元。2019年9月，B部分被政府有关部门认定为违法建筑，被政府强制拆除。房屋出卖方在签订《房屋买卖合同》时存在合同欺诈行为，致使原告的合同目的不能实现，给原告造成了巨大的经济损失，因此原告诉至法院，请求依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告山西智诚房地产开发集团有限公司辩称，一、原告杜莲红于2016年10月8日出具收条，证明其收到房产证、土地证等相关资料，并且于2016年10月8日出具承诺书，说明其已知道涉案B部分的房屋已经确定不能办理产权登记。原告于2020年1月18日提起诉讼，已经超过《民法总则》规定的诉讼时效期间，请求驳回原告的诉讼请求；二、原告杜莲红在承诺书中承诺同意无条件拆除B部分，并且自A部分办妥房屋所有权证号废除房屋买卖合同，现原告已经收到A部分的房屋所有权证，因此双方的权利义务已经终止，原告诉讼请求的第一项已经没有实际意义。同时，原告也没有证据证明其实际受到损失以及损失的具体金额，因此没有依据向后北屯公司主张A、B两部分购房款以及损失，也就没有依据向我公司主张权利；三、原告杜莲红与山西后北屯置业有限公司签订房屋买卖合同时，对B部分房屋建在城中村集体土地上的事实已经清楚，并且对B部分房屋若遇到拆迁如何处理作出了约定，不存在原告诉称的房屋出卖方有欺诈行为。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年9月9日，山西后北屯置业有限公司（出卖方、甲方）与原告杜莲红（买受方、乙方）就天和园小区商业用房买卖事宜签订房屋买卖合同，约定：“第一条、房屋基本情况及计价方式与价款。A部分(住宅)楼号1、单元5、层次1、房号xx、建筑面积18.14平方米、单价8508元，合计金额154335元，优惠为150000元；B部分(商业)楼号1、单元5、层次1、房号xx、建筑面积11.94平方米、单价8508元，合计金额101586元，优惠为100000元。第二条、付款方式及期限。乙方同意于签订合同之日向甲方预付购房款60000元，于2005年10月9日前付60000元。于2006年12月30日前向甲方结清剩余房款130000元。（其中2005年12月30日付20000元，于2006年9月30日付60000元，于2006年12月30日付50000元）。上述房款付清前，该房产的权利人为甲方。……第四条、关于房屋产权登记。1、A部分住宅产权与他人共有，不能办理独有的房屋所有权证，乙方与他人共有情况可进行公证或办理共有人证书，届时由甲方视具体情况确定。2、B部分商业的产权登记甲方应当于开始办理“城中村”改造工程项目房屋产权之日起二年内为乙方办理房屋产权登记手续。产权未办理前，若在正常使用过程中遇城市拆迁改造，乙方应按使用年限和当地商业用房租赁标准向甲方支付租金，甲方退还乙方原购房款。3、乙方应当承担办理房屋产权登记的全部税费，并由甲方代收代缴。”原告向山西后北屯置业有限公司交纳了相应房款。2016年7月14日，涉案房屋A部分办理产权登记，晋房权证并字第XXXX号产权登记证载明：“房屋所有权人杜莲红，共有情况为周锟、杜莲红二人按份共有，其中周锟占81.1%，杜莲红占18.9%。房屋坐落玉河东街9号（天和园小区）1幢5单元1层xx号。规划用途住宅。”2019年9月，涉案房屋B部分因存在违法建设现象，被依法拆除。另查明，2016年10月8日，周锟与原告杜莲红出具承诺书一份，载明：“一、签署原因与情况说明。1、承诺书适用范围。买受人周锟2006年3月19日、买受人杜莲红2005年9月9日分别与山西后北屯置业有限公司签订的玉河东街9号（天和园小区）《房屋买卖合同》约定的相关条款。2、山西后北屯置业有限公司营业执照已于2008年吊销，该产权事宜由产权代持人付志强对买受人转移A部分（住宅）的产权；3、根据现有政策，原约定的B部分产权已确认不能办理产权登记。4、买受人购买房产的部分为：周锟A部分（住宅）1号楼5单元1层xx号78.06平方米、B部分（商业）1号楼5单元1层xx号12.69平方米；杜莲红A部分（住宅）1号楼5单元1层xx号18.14平方米、B部分（商业）1号楼6单元1层xx号11.94平方米。二、承诺事项。1、承诺人同意所购房屋A部分办理共有产权证，周锟占81.1%，持2号证。杜莲红占18.9%，持1号证。2、因政策原因，承诺人不要求办理B部分(商业)房屋所有权证。3、承诺人同意将购房时交付的全部办证费用用于办理A部分(住宅)产权登记，领取A部分产权证时结清所有办证费用，多退少补。4、在相关部门要拆除B部分(商业)时，承诺人同意无条件拆除。如拆除部分有政府补偿，补偿由被拆除人按实际面积分别享有。5、自办妥A部分（住宅）的共有《房屋所有权证》之日起，2006年3月19日及2005年9月9日签订的《房屋买卖合同》自行废除。三、本承诺书自签字捺印之日起生效，代持人及承诺人各持一份。”再查明，2005年10月31日，被告出具说明一份，载明：“山西后北屯置业有限公司的主要投资人为我公司，其经营运作的主要负责人均为我公司负责人，你与其所签订的《房屋买卖合同》中约定的责任，我公司均承担，特此说明。”本院认为，合同当事人一方经对方同意可以将合同中的权利义务转移给第三人。本案中，原被告对被告承受山西后北屯置业有限公司在买卖合同中的权利义务均予以认可，故本院对该事实予以认定。原告杜莲红与山西后北屯置业有限公司签订买卖合同购买涉案房屋时，双方对买卖合同中关于产权登记能否实际履行的不明确状况是知悉的，因此关于产权登记的合同约定处于效力待定状态。根据法律规定，合同撤销权是撤销权人因合同欠缺一定的生效要件而享有的以其单方意思表示撤销已成立合同的权利。原告杜莲红出具承诺书放弃办理房屋B部分的产权登记，该承诺系原告真实意思表示，现原告未提供证据证明被告存在欺诈情形，也未在法律规定的期限内主张行使撤销权，因此该承诺书的约定对原被告具有法律约束力。现涉案房屋A部分已经办理产权登记，被告的合同义务已经履行完毕，双方的买卖合同法律关系已经终止，原告主张买卖合同B部分无效无法律依据，故本院对原告要求确认与山西后北屯置业有限公司签订的房屋买卖合同B部分无效及被告退还所购房屋B部分购房款的诉请不予支持。关于原告要求被告退还A部分购房款差价、赔偿损失的诉请，因买卖合同系双方的真实意思表示，且双方的合同义务均已履行完毕，原告诉请缺乏法律依据，本院不予支持。承诺书签订于2016年10月8日，原告于2020年1月提起诉讼，超过《民法总则》对诉讼时效三年的规定，因此原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院对被告关于本案已经超过诉讼时效的主张予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十四条、第八十六条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杜莲红的诉讼请求。案件受理费5070元，减半收取计2535元，由原告杜莲红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 裴毅超 二〇二〇年四月二十九日书记员 赵瑞明