西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初 4203号 原告：项沛。被告：张宇晨。原告项沛与被告张宇晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告项沛、被告张宇晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项沛向本院提出诉讼请求:1、解除《房屋租赁合同》；2、被告支付违约金1600元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。后变更诉讼请求为：1、被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，支付房租12000元；2、被告支付违约金1600元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年10月1日签订《房屋转让合同》一份，合同约定原告将位于XX苑XX号楼XX单元XX室的房产使用权转让给被告，租期一年，转让费共18000元（含押金2000元），费用分别于2019年10月1日、11月15日、12月15日分三期，每期6000元支付，被告在付款日前未支付，经过合理期间7日催告后，被告仍不履行合同，每超过一天按总金额10%作为滞纳金。被告在合同签订后，仅于合同签订当日支付了第一期转让费用，第二、三期付款日期到期后均拒不履行支付义务。后经原告多次催要未果，其行为给原告造成巨大损失，为维护原告合法权益特向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。被告张宇晨辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，判令原告向被告返还6000元并确认双方《房屋转让合同》无效。理由如下：一、原告提供的原始“租赁合同”中承租人和原、被告之间签订的《房屋转让合同》中承租人不一致，原告无权对房屋进行出租。二、原告提供的原始租赁合同明确写明房屋用途为住宅，原告清楚房屋为非商业用房，无法办理营业执照。原告在明知被告计划将房屋用作托管经营时，未对被告说明房屋为住宅，无法办理营业执照，隐瞒了房屋用途这一关键事实，致使被告无法办理相关证件，给被告造成重大经济损失。根据合同法第四十二条第二款规定原告应当承担损害赔偿责任。三、原告为房屋承租人而非所有权人，未安排被告与房东见面，也未提供房东同意转租的书面承诺或原房屋租赁合同，导致《房屋转让合同》一直处于效力待定状态，被告甚至负担被原房东要求返还房屋的风险。四、被告于2019年11月15日便告知原告不再承租，原告有足够的时间将房子进行妥善处理，因此其遭受的损失与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的原告提交的原、被告之间房屋转让合同、原告与被告的工作人员的聊天记录、原告申请证人卢红军作证的证人证言以及被告提交的原、被告之间房屋转让合同、微信转账记录及支付宝转账记录予以确认。对当事人有异议的证据，依法认定如下：1、对原告提交的刘莹莹与卢红军租房合同，本院认为原告提交合同原件且本院当庭与刘莹莹核实，对该证据的真实性予以认定；2、对原告提交的其与备注名为“汉都卢房东”的微信聊天记录，本院认为无法核实备注名为“汉都卢房东”的真实身份,依法不予采信；3、对被告张宇晨提交的其与原告项沛的微信聊天记录，本院已要求被告张宇晨提交双方2019年11月15日至12月5日完整聊天记录，对该聊天记录的真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告项沛及其合伙人刘莹莹、彭锦共同至卢红军处承租房屋用于办托管班，由刘莹莹作为代表于2019年8月28日与卢红军签订《租房合同》一份，约定刘莹莹承租卢红军所有的房屋，租赁期为2019年9月1日至2020年8月31日，租金每年23000元，押金2000元，双方并就其他事项进行了约定。原告项沛与刘莹莹、彭锦三人合伙在刘莹莹承租卢红军位于XX苑XX号楼XX单元XX室开设“牛顿托管班”。被告张宇晨在“牛顿托管班”隔壁开设“启星托管班”。2019年10月1日前原告项沛告知房东卢红军其想将房屋租给隔壁，房东卢红军称其知道隔壁亦系托管班，同意了转租事宜。2019年10月1日原告项沛（甲方、出让方）与被告张宇晨（乙方、受让方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将XX苑XX号楼XX单元XX室的房屋使用权转让给乙方使用，甲方已承诺转让行为经原房东同意，建筑面积135平方米。甲方已充分获知乙方将房屋用于学生托管这一用途。房屋租期为签字日起至2020年8月31日。合同签订日起协同乙方做好学生的交接工作。乙方应在本合同生效后向甲方支付共计人民币18000元转让费（含押金2000元）。乙方向甲方分三次付清所有款项。第一次付款日在合同签字生效日，应支付6000元，第二次付款日在2019年11月15日前，应支付6000元，第三次付款日在2019年12月15日前，应支付6000元。乙方在还款日前未支付，经过合理期间7日催告后，乙方仍不履行合同，每超过一天按总金额的10%作为滞纳金。甲方与乙方协商确定付款方式，实际还款日以乙方交易流水为准。双方并就其他事项做了约定。刘莹莹及彭锦同意由项沛代表其签订房屋转让合同。当日被告张宇晨通过微信及支付宝转账方式向原告支付6000元。2019年11月初被告意欲转让该托管班。2019年11月15日原告通过微信向被告主张第二期转让款，被告回复托管班未转让出去后面的1.2万元转让款付不出来，表示其只租了1个多月，已经交纳6000元，这两天将房子交还原告，已经交纳的6000元自己认了，但原告不同意该方案，被告向原告明确表示决定不再履行合同，可以承担相应的违约责任。但原告对该解决方案仍未同意。被告再次表示：“第一 我们承认是我们单方违约，第二 你们随时可以来收房，第三 我们付了的钱充当违约金”，并要求原告“不管怎么说 我觉得先来收房吧，至于违约金之类的还可以继续协商或者走法律手段”，原告表示“就算是收房也好，这已经到了第二次付款日了，你也应该把第二次的钱给我们再说之后的。你把第二期的钱先给我，之后的之后再说”，被告仍坚持“请先收房并终止合同，我愿意承担相应责任”，当日双方并未达成一致意见，约定日期面谈。次日双方面谈仍未达成一致意见。2019年11月21日被告通过微信向原告发送声明一份，载明：“1、现解除与项沛关于“西安市未央区XX苑XX号楼XX单元XX”的房屋转让合同；2、签订合同的目的已不存在，合同已无法履行同时也不存在继续履行的可能性；3、我方已缴纳了6000元房费远高于2个月的房租，其作为我方对相对方的赔偿，我方希望双方本着妥善解决的初衷，由贵方再次把房屋进行出租，同时我方也会积极配合贵方。4、此声明发出后我方不再承担任何责任。”2019年12月5日原告将涉案房屋房东卢红军电话告知被告，并要求被告将钥匙送给房东以便安装天然气，被告将钥匙送给房东，但房东并未收回全部钥匙。现该房为原告转让时状态即：空房，无家具家电等，当庭被告将水卡交还原告，钥匙仍由被告持有。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方于2019年10月1日签订房屋租赁合同系双方自愿达成，原告项沛虽非卢红军与刘莹莹租赁合同中的承租人，但卢红军认可项沛参与租赁过程，刘莹莹认可与项沛及彭锦共同合伙办理托管班，刘莹莹及彭锦均认可由项沛作为代表签订转租合同，原告项沛在转租前经过出租人卢红军同意且转租期限未超过剩余租赁期限，故对被告张宇晨提出的转租未经出租人同意及原告项沛并非原租赁合同承租人无权再转租的说法不予认可。对被告张宇晨提出原告项沛隐瞒房屋用途系住宅一说，本院认为，被告张宇晨系涉案房屋的邻居，对该房屋的性质及用途应当知晓，双方当事人均知道该房屋为住宅，故不存在隐瞒房屋用途。对被告张宇晨提出的双方签合同时明确约定房屋用途为办托管班，但该房为住宅无法办理营业执照导致合同目的无法实现问题，本院认为，被告张宇晨在租赁项沛转租的房屋前亦从事托管行业，其应能预估到租赁涉案房屋办理托管班的风险而仍与原告项沛签订《房屋转让合同》，且被告张宇晨未提交证据证明其无法在涉案房屋办托管班的证据，对此项辩称不予采信。综上，原告项沛与被告张宇晨签订的《房屋转让合同》系双方当事人自愿达成，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。原告项沛已将涉案房屋交付被告张宇晨使用，被告张宇晨应按合同约定履行支付租金的义务，但被告张宇晨未按照合同约定履行第二期、第三期的付款义务，违反了合同的约定，为违约方。虽被告张宇晨在2019年11月15日已经提出解除合同但其作为违约方并不具有合同约定的解除权或法定解除权，且原告项沛对于被告提出的解除合同并未同意，被告张宇晨提出的合同在2019年11月15日已经解除的说法不予采信。原告项沛于2020年3月13日向本院起诉要求解除合同，后于2020年3月23日变更诉求为继续履行合同，但鉴于被告张宇晨在2019年11月15日即提出解除合同，可见继续履行合同的基础已经不复存在，双方的《房屋转让合同》予以解除。被告张宇晨在提出解除合同后并未向原告项沛交付涉案房屋，被告张宇晨应向原告项沛支付其实际占用期间的房租，依照双方合同约定租赁期间为11个月，租金含押金2000元共计18000元，可知月租金为1455元，被告张宇晨自2019年10月占用至2020年4月31，租金共计10185元，被告已付租金4000元，折抵后应付租金6185元。对2020年5月1日至实际腾退之日的租金按照月租金1455元计算。被告已付的2000元押金，由原告向被告退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告项沛与被告张宇晨于2019年10月1日签订的《房屋转让合同》；二、被告张宇晨于本判决生效之日起十日内腾交西安市未央区XX苑XX号楼XX单元XX室；三、被告张宇晨于本判决生效之日起十日内支付原告项沛租金6185元及2020年5月1日至实际腾退之日的租金（按照月租金1455元计算）；四、原告项沛于本判决生效之日起十日内退还被告张宇晨押金2000元；五、驳回原告项沛的其他诉讼请求。案件受理费250元（原告已预交），由原告项沛负担100元，被告张宇晨负担150元，被告负担部分于本判决确定给付之日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员      杭萌萌                    二〇二〇年四月二十五日                    书  记  员      田晓艳    1