江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初3289号 原告：黄俭。 委托诉讼代理人：朱孝琴。 原告：朱孝琴。 被告：苏州港龙商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区苏蠡路59号（港龙蠡和大厦）7016号。 法定代表人：周陈香，总经理。 委托诉讼代理人：朱亮，江苏安孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹卢骏，江苏安孚律师事务所律师。 第三人：黄军强。 原告黄俭、朱孝琴与被告苏州港龙商业管理有限公司（以下简称：港龙商管公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序由审判员龚春华独任审判，于2019年8月9日、8月27日公开开庭进行了审理。原告黄俭、朱孝琴，被告港龙商管公司的委托诉讼代理人朱亮、邹卢骏到庭参加诉讼。诉讼中，本院依职权追加黄军强作为本案第三人参加诉讼。后本案因案情复杂转为适用普通程序并组成合议庭审理。2019年10月12日，本案进行了听证。原告黄俭、朱孝琴，被告港龙商管公司的委托诉讼代理人邹卢骏到庭参加诉讼；第三人黄军强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2020年4月14日，本案公开开庭进行了审理。原告朱孝琴并作为原告黄俭的委托诉讼代理人，被告港龙商管公司的委托诉讼代理人邹卢骏到庭参加诉讼；第三人黄军强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄俭、朱孝琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《苏州新区港龙城委托经营管理合同》，返还原告购买的房屋；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告为长江路XXX号X幢XXX室房屋产权人，原告在办理房屋交付手续时，接待人员要求原告与被告签订《苏州新区港龙城委托经营管理合同》，原告因合同主体并非宣传的深国投(印象城)，承诺的无风险保底租金未在合同中体现，拒绝签订，接待人员向原告解释被告仅负责新区港龙城开业前的全面招商工作，开业后十年是由专业的深国投(印象城)统一运营管理，现已有80%商户签约，不存在无租金的风险，即使租不出去，被告隶属于全国商业地产十强港龙控股集团，无需担心保底租金，原告要求将此分工与承诺的保底租金明确写入委托经营管理合同内，答复合同是格式条款无法修改，若不同意签订将不予办理产权手续，原告出于对政府搭台的信任及港龙控股集团的开发实力，迫于无奈与被告签署了委托经营管理合同。2017年底原告得知无租金分成，经多方了解租赁涉案房屋的“粤点王”商户因房屋的土地法定用途为“办公”，并非“商业”，导致二次消防审批受限已停止营业，截止目前涉案房屋一直处于空置状态。综上，原告认为，原告购买涉案房屋用于商业出租获取高额租金回报的合同目的，因被告未按约定履行由专业的深国投(印象城)负责运营管理，也未按期支付约定的租金及保底租金，且明知1、2、4、5幢房屋是“办公”用房，却隐瞒房屋真实性质，擅自改变房屋用途引进餐饮、娱乐、培训等商户入驻，致使包括涉案房屋在内的商户开业后二次消防审批受限陆续撤场，项目统一招商运营管理的业态布局和商业规划遭到破坏。同时，被告与商户签约的租赁合同，二年免租期也未按约定无偿让利于商户培育市场及9：1分配方式签约租金标准，而是采取额外加收管理费降低租金标准的方式侵害原告利益。另外，被告违规以港龙冠名注册公司，误导原告以为被告是港龙的关联公司，具备承担风险的能力，促使原告与被告签订了委托经营管理合同。被告以上恶劣行径及违约行为直接导致原告无租金收益，原告基于“商铺”签约委托经营管理合同获取高额租金的合同目的已无法实现，被告的行为构成根本违约，结合被告在协商会中表态自身无同等规模商业体的运营管理能力，承诺二次招商不成功同意解除委托经营管理合同却拖延不履行的行为，迫使原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，请求人民法院判如所请。 被告港龙商管公司辩称：一、原告将房屋收益、出租及其它经营权利唯一授权给被告，由被告全权负责统一招商、经营，全权负责制定租金标准和租赁政策，以被告自己名义订立、变更和终止租赁合同，同时约定了两年的无偿使用期限，两年期间的招商和推广运营等费用由被告承担。委托合同签订后，被告积极履行了委托事项，每年均投入招商运营管理费和广告费用，最终由黄军强承租相关商铺进行“粤点王”品牌的经营。但之后因地铁3号线建设等市场及政府建设因素，导致“粤点王”经营产生严重亏损，实际经营至2015年12月24日即关闭，并与被告于2016年10月31日解除租赁合同。黄军强从未支付过租金，同时也处于原被告双方约定的两年无偿使用期限的范围内。之后，原告商铺再无出租，被告不存在任何违法委托合同的行为，原告请求解除委托合同无事实及法律依据，应予以驳回。二、原告认为的房屋性质为办公的问题与本案并无关联。原告的商品房买卖合同签订主体并非被告，委托经营合同与商品房买卖合同为两种独立的法律关系。委托经营合同只是约定被告根据原告的授权委托对该商铺进行招商的事宜，一方面，该问题并非受委托方被告违反了经营委托经营合同，责任主体并非被告，相关过错应当属于委托方原告；另一方面，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释的第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，当且仅当开发商就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，才能被视为要约。本案中委托经营合同并不涉及商品房买卖合同订立及房屋价格的确定，原告提供的宣传材料无法视为委托合同的约定内容，原告据此解除委托合同不具有合法理由。三、原被告双方明确约定，委托合同在委托期限内不得撤销、解除或者终止，原告不得以任何理由收回房屋使用权，否则需要承担违约责任。同时原告从未对被告进行过具有事实基础的催告，未经过解除合同前的合理催告期限。解除权行使也早已超过除斥期间。四、原告主张的其他理由均未提供有效证明，提供的第三方材料均非被告针对原告所作的约定或承诺。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回。 第三人黄军强庭审时未到庭答辩。 经审理查明，原告黄俭、朱孝琴系苏州高新区长江路XXX号X幢XXX室房屋产权人，房屋建筑面积26.18平方米，分摊土地面积为6.46平方米，房屋规划用途为非住宅，土地用途为商务金融用地。 2014年12月30日，原告黄俭、朱孝琴（甲方、委托方）与被告港龙商管公司（乙方、受托方）签订《苏州新区港龙城委托经营管理合同》一份，约定双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方将其购买的苏州新区港龙城（备案名：长江路XXX号）X幢XXX室房屋，特别授权委托给乙方统一招商、经营管理的有关事宜订立合同。合同具体约定：一、委托方式：甲方将该房屋在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理该房屋的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。甲方对乙方的授权内容包括：在授权委托期内由乙方全权负责对该房屋进行统一经营业态规划及负责根据项目情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该房屋的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该房屋进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责代收该房屋的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配。二、委托经营管理期限：委托经营期限为壹拾年整，实际起算日期自2015年3月1日至2025年2月28日终止（按《承诺书》约定，委托期自该项目统一开业之日起算。开业之日暂定为“苏州新区港龙城”统一交付使用后的第三个月底，若届时提前开业的，以实际开业日为准；若届时未能开业的，除本合同另有约定外，委托期仍以交付使用后的第三个月底起算。自项目交付使用之日起至开业之日的三个月为免租装修期，甲方同意给予免租）。为保障项目能够按照招商进度安排统一的装修、开业，乙方即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对房屋进行装修处置，无需再另行书面通知甲方或取得甲方同意。同时甲方同意放弃对该房屋交付前原状恢复和相关设施的追偿权。三、关于项目的委托招商佣金及培育费用承担、经营收益及分成方式：为保障项目的兴旺，甲方同意将所购房屋自起算日期起二年的使用权无偿提供给乙方享有，由乙方进行统一招商和经营管理，以培育市场，期间所有招商投入、培育成本、广告费用、管理规划成本、项目审批等费用和租营风险均由乙方承担。委托期内，从起算日起第三年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，房屋实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担，甲方作为该房屋的产权人，须负责该房屋租金发票的开具。如乙方在招商过程中，是成片（几套或十几套房屋一起）出租给经营户的，业主的租金收益划分以该片租金与业主房屋合同总价比例为参考比例计算，即按房屋合同总价各自所占比例分摊计算租金收益。四、甲方的权利和义务：为了方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护甲方投资回报和物业的升值潜力，甲方承诺在委托期内不干扰乙方的经营管理工作和该房屋承租人的正常经营活动。甲方承诺在本委托经营合同期限内，本方不会以任何理由收回该套房屋的使用权，否则应承担违约金，并赔偿乙方损失。五、乙方的权利和义务：乙方有权制定项目统一经营标准并严格执行，根据项目实际情况有权自行决定并实施对房屋的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整，无需另行通知甲方。八、违约责任：本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或单方解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第2、3款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。乙方不得无故不按约支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算。合同另对其余事项作了约定。 就案涉铺位及其余关联铺位的出租问题，2015年3月12日，被告（甲方、出租方）与第三人黄军强（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》（编号XQ-2015ZH-A040103,铺号01-03)一份，约定甲方出租给乙方的铺位是坐落在甲方商场第4幢第1层第01-03号铺位。乙方承诺租赁该商铺仅作销售/经营“蒸致”品牌餐厅之用途，交房日以甲方书面通知的交付日期（不晚于2015年3月28日）为准，该商铺的租赁期为自交房日起63个月，甲方同意给予乙方自交房日起90天的装修期。双方按月固定租金和管理费之和与提成租金两者中的较高者为标准支付月租金，且乙方在该商铺的销售款由乙方自行收取。双方约定：第一年固定租金21850元/月，提成租金8%；第二年固定租金21850元/月，提成租金8%；第三年固定租金23000元/月，提成租金9%；第四年固定租金23000元/月，提成租金9%；第五年固定租金24150元/月，提成租金10%。乙方应自装修期满次日起向甲方支付该商铺的管理费9200元/月，管理费由乙方按照租金的交纳方式和时间一并支付。 后，被告（甲方）与第三人黄军强（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议书》两份，第一份补充协议约定租赁商铺仅作销售/经营“粤点王”品牌餐厅之用途；第一份补充协议约定在乙方于2015年6月27日如期开业并持续营业的前提下，甲方同意给予乙方自开业日起90天的营运免租期，在此期间，乙方无需支付租金及管理费。 2017年7月25日，被告（甲方）与第三人黄军强（乙方）签订《合同解除协议》一份，约定：一、从2016年11月1日起，尚未履行的合同内容，终止履行。乙方在签订该协议后，于2016年10月31日当天或之前，将商铺归还甲方，归还标准为：活动道具拆除，顶、地、墙装修保留，由此产生的费用由乙方承担……二、乙方应于本协议签署后30日内办妥以该商铺为经营场所办理的包括营业执照在内的所有经营所需证照、电话、网络等的注销事宜。三、截止至2016年10月31日，双方费用结算如下：1、乙方返还商铺时，不予以恢复原状，双方确认，甲方从租赁保证金中扣除46575元作为甲方届时自行恢复原状的费用；二、甲乙签订租赁合同时，乙方向甲方缴纳租赁保证金93150元，现双方确认，甲方在你方结清所有欠费、按照甲方要求返还铺位、注销相关证照且收到乙方的收据原件后，无息退还扣除后剩余的46575元。四、原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任；与乙方有关的纠纷与甲方无任何关系，由乙方自行承担相应责任。 2019年10月23日，第三人黄军强至本院谈话，其确认：被告港龙商管公司提供的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议书》、《合同解除协议》均为真实，并确认店铺于2015年7月左右开业，于2015年12月左右关店；因当时亏了很多钱，所以免租期满后的租金、管理费均没有交纳。 又查明，被告与原告等港龙城业主签订《苏州新区港龙城委托经营管理合同》后，被告按照合同约定积极履行了经营管理义务，包括开展招商策划工作，陆续向大润发、星巴克、中影影院、屈臣氏、CK、阿迪达斯、耐克、老庙黄金等各品牌商家致电沟通入驻事宜。至新区港龙城项目开业之初，商户入驻率达80%。同时，为保证新区港龙城项目顺利开业，被告在开业前开展了各类宣传推广活动，如印发DM宣传单投放至姑苏晚报、公交地铁宣传板及周边各小区，在深度苏州、姑苏网、苏州电视台、广播电台等各类媒体推广开业信息，针对3公里区域内流动性散客开展体感单车派发单页活动等。 2015年9月19日，新区港龙城项目统一开业。开业期间，被告组织了包括空降小黄人、萌化全“城”主题活动、寻找童星代言人、花园之夜—维多利亚秘密秀、超级大擂台—过三关赢取霸王餐、港龙儿童周末学院等大型趣味开业主题活动。后，因地铁封闭施工，周边商业项目相继开业，部分商户所涉铺位因土地使用性质问题发生集体诉讼等多重因素，新区港龙城客流逐渐下降，商户陆续撤租，经营持续恶化。但是，为维持商场正常运营，被告仍积极履行经营管理义务，包括定期开展宣传推广活动，如让纸箱飞、霸王餐万岁、致敬恩师、龙宝亲子time、老爸老妈也是宝等；坚持拨打各商户电话组织招商活动；根据实际情况推进商户扶持补贴工作，减免部分租金及物管费等。 再查明，诉讼中，原告主张解除合同的理由为： 一、被告未按承诺履行，由专业的深国投印象城负责运营管理新区港龙城。为此，原告提供了宣传海报，海报载明新区港龙城由专业的深国投采用复制园区印象城的方式统一招商运营管理，无租金风险及市场培育。对此，被告的质证意见为：真实性认可，但该宣传海报内容并不涉及原被告双方的委托合同内容，与本案无关。 二、被告未按期支付约定的租金及保底租金。为此，原告提供了宣传海报，宣传海报载明6%的租金回报率，开业前两年的8%租金收益在售房时一次性减扣，实际成交后并未减扣。对此，被告的质证意见为：内容无法看清，真实性无法确认，也没有体现原告认为的证明内容，发布主体也并非被告，故与本案无关。 三、被告与商户签订的租赁合同两年免租期未按委托经营管理合同第三条第一、第二项约定无偿让利于商户培育市场及9:1分配方式签约租金标准，而是收取高额管理费，物业费、降低租金标准的方式，侵害原告利益。 四、被告与部分产权人未签委托经营管理合同或变更委托经营管理合同部分可撤销条款为违约可解除合同条款，违反统一招商运营管理的约定，导致整个市场规划布局的限制和约束条件已不复存在，出于维护产权人整体利益，约定的格局已被打破，原告获得稳定投资回报已无可能。为此，原告提供了（2018）苏02民终5329号民事判决书，该案委托经营管理合同编号为0000993，案涉1幢143室产权人与被告签订的补充条款，约定委托经营期限三年，保底管理租金每年20万，折算后年化收益率为8.26%。无市场培育期，租金违约可解除委托经营管理合同。对此，被告的质证意见为：真实性认可，关联性不认可，该份证据反映的李正峰案件与本案不具有关联性，实际上李正峰系窃取了被告的空白合同并进行了私自涂改，修改了合同的核心条款以及管辖条款，并在无锡江阴以及无锡中院进行了民事诉讼，对该情况被告已向公安机关报案，控告李正峰存在虚假诉讼及合同诈骗的犯罪行为，同时案件已经向江苏高院申请再审，因此该份证据无法达到原告的证明目的。 五、被告隐瞒包括涉案房屋在内的1、2、4、5幢房屋的真实属性引进餐饮、娱乐、培训等业态入驻，导致商场整体开业后涉及的商户因两次消防审批受限，撤场项目统一招商运营管理的业态布局和商业规划遭到破坏。涉案房屋属性曝光后，原告给予被告长达一年半的时间按办公用房进行重新招商至今。包括涉案房屋在内的90%房屋仍处于空置状态，被告已不具对此规模商业综合体的招商运营管理能力。为此，原告提供了以下证据：1、现场实景照片，载明“粤点王”商户因消防审批受限撤场，现处于空置状态；2、竣工测绘成果报告，载明相关业主申请的政府信息公开审批文件中确认涉案房屋不是商铺，而是办公用房；3、（2017）苏0505民初2671号、（2017）苏0505民初4864号民事判决书，载明同项目御足世家和奶酪时光商户，因被告隐瞒涉案商户真实性质招租导致两次消防审批受限被迫撤场。以上证据证明被告是新区港龙城开业的实际运营管理方，原告无租金收益是由于被告隐瞒涉案房屋真实性质，擅自改变房屋用途导致的。原告基于商铺委托经营获取高额租金的合同目的已无法实现，被告的行为构成根本违约。对此，被告的质证意见为：证据1，真实性认可，证明目的不认可，“粤点王”撤场系因地铁建设原因导致经营困难，被告与其达成了解除协议，相关性质问题与本案并无关联，且房屋买卖合同主体并非被告，不属于委托经营管理合同的内容；证据2，真实性认可，与本案无关；证据3，真实性认可，与本案没有关联。 六、原告基于商铺委托被告十年的经营期限已有五年无租金收益，原告购买商户获取高额租金回报的合同目的因房屋属性的欺诈销售已无法实现，被告构成根本违约。 七、从个体利益而言，同等情况的1栋143室产权人已通过诉讼解除委托经营管理合同，原告涉案房屋“粤点王”商户涉及的十户产权人已同时立案，申请解除委托经营管理合同且涉案房屋所处位置位于一层独立空间，两侧均为通道，具备不影响其他产权人利益单独作为商铺经营的条件。 八、从整体利益而言，产权人代表在政府相关部门见证下，为维护大部分产权人利益已向被告出示了项目整体2/3产权人要求解除委托经营管理合同的书面材料，但被告要求100%产权人同意解除委托经营管理合同的条件无法律依据。为此，原告提供了以下证据：1、12345便民服务的投诉回复，载明2018年1月26日在枫桥街道信访办、社区和派出所见证下，执法记录仪摄制的协商会中，被告承认无此规模商业体的运营管理能力，并承诺2018年5月份之前两次招商不成功，同意与产权人解除委托经营管理合同；2、会议纪要，载明2018年4月11日在枫桥派出所执法记录仪摄制的协商会中，被告在起草的解除委托经营管理合同会议纪要中，提出与产权人解除委托经营管理合同需100%产权人同意的限制条款。以上证明被告同意协商解除委托经营管理合同，但在履行过程中，故意拖延办理解除手续的限制条款无法律依据，被告应履行同意协商解除委托经营管理合同的承诺。对此，被告的质证意见为：证据1，真实性无法确认，且回复内容无法体现原告证明目的；证据2，真实性无法确认，该份会议纪要未有被告盖章和确认，同时原告当庭也表述该份会议纪要上并无业主签字，非为真实有效意思表示，会议纪要中解除的条件也并没有达成，无法达到证明目的。 针对原告提出的上述解除理由，被告认为：1、根据原被告双方签署的委托经营管理合同，被告未承诺过原告所述的运营主体，被告不存在违反合同约定的行为。2、原被告双方从未有过保底租金收益的约定或单方承诺。根据合同约定，原告将房屋收益、出租及其他经营权利唯一授权给被告，由被告全权负责统一招商经营，全权负责制定租金标准和租赁政策，以及被告以自己名义订立、变更和终止租赁合同。同时约定了两年的无偿使用期限，两年期间招商和推广运营等费用由被告承担。委托合同签订后，被告积极招商履行委托事项，每年均投入招商运营管理费用和广告费用，最终由黄军强承租相关商铺进行“粤点王”品牌的经营。但之后因地铁3号线建设等市场及政府建设因素，导致“粤点王”经营产生严重亏损，实际经营至2015年12月24日即关闭，并与被告于2016年10月31日解除租赁合同，黄军强从未支付过租金，同时也处于原被告双方约定的两年内无偿使用期限范围内。之后，原告商铺再无人承租。被告不存在任何违反委托合同不支付相应租金收益的行为。3、被告不存在收取涉案商铺高额物业费、管理费的行为。根据被告提供的《商铺租赁补充协议书》的内容，被告也同时给予了管理费的减免。4、原告据以引用的（2018）苏02民终5329号民事判决书所载的内容系李正峰私自涂改造成，该案件与本案无关联性，且该案仅有一起。被告运营商场以整体的委托经营管理作为前提，未曾与单个业主变更不可撤销条款。事实上随着地铁的开通，商场运营开始复苏回暖，此时若予以个别业主脱离整体的委托经营管理，将对商场的运营管理带来极大的不便，也会对刚有起色的经营现状造成严重损害。5、原告认为的房屋性质问题与本案并无关联。原告商品房买卖合同签订主体并非被告，委托经营合同与商品房买卖合同为两种独立法律关系，委托经营合同是约定被告根据原告的授权委托对该商铺进行招商的事宜。一方面该问题并非受委托方被告违反了委托经营合同，责任主体并非被告，相关过错应属于委托方。另一方面，本案中委托经营合同并不涉及商品房买卖合同订立及房屋价格的确定，原告提供的宣传材料无法视为委托合同的约定内容，原告据此解除委托合同不具有合法理由。6、针对原告提出的第八项解除理由，被告认为，原告未能提供相应证据证明所述事实，其提供的会议纪要并未有业主签字也未有被告盖章。 上述事实由海报、不动产权证书、苏州新区港龙城委托经营管理合同、商铺租赁合同、商铺租赁合同补充协议书、合同解除协议、照片、投诉回复、（2018）苏02民终5329号民事判决书、（2017）苏0505民初2671号、（2017）苏0505民初4864号民事判决书、12345便民服务的投诉回复、会议纪要、申请减免租金材料以及本院庭审笔录等予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约诚实守信地行使权利、履行义务。本案中，首先，被告自双方委托经营合同订立后，按照合同约定在委托经营管理期间开展了大量的广告宣传、招商策划、商户经营扶持等工作，积极履行了委托经营管理义务。在新区港龙城项目开业之初，商户入住率达80%，后续虽然客流下降，商户撤租，经营持续恶化，但系由于地铁封闭施工，周边商业项目相继开业，部分商户所涉铺位因土地使用性质问题发生集体诉讼等多重客观因素造成。即便如此，被告仍坚持开展宣传推广活动、落实商户扶持计划，积极履行经营管理义务。案涉房屋实际也于2015年3月12日顺利出租于第三人。因此，被告不存在故意违反合同约定的行为。其次，双方合同明确约定为了方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护原告投资回报和物业的升值潜力，原告承诺在委托期内不干扰被告的经营管理工作和该房屋承租人的正常经营活动。原告承诺在本委托经营合同期限内，不会以任何理由收回该套房屋的使用权，委托经营期限为10年。本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权中途终止或单方解除本合同。上述约定系双方真实意思表示，为合法有效，双方均应诚信履约。再次，原告购买的案涉铺位性质系产权式铺位，各铺位之间没有永久分割的围护结构，不具有可分割性，每个铺位没有完整、独立的商业使用功能，只有统一经营管理才能发挥其市场价值。倘若本案中允许原告单独解除委托经营协议，必然会影响港龙城整体经营秩序，进而进一步影响其他业主的合法权益，故原告行使解除权理应受到其他铺位业主整体意志的限制，因此，综合考虑港龙城实际情况，案涉《委托经营管理合同》不宜解除。综上，对原告主张的要求解除双方签订的苏州新区港龙城委托经营管理合同以及要求返还房屋的诉请，本院概不予支持。 关于原告主张的第一项解除理由，本院认为，本案被告并非案涉房屋的开发商或是销售商，宣传海报内容本身与被告公司无关，也无证据证明被告向原告承诺过所述运营主体，故对该项意见本院不予支持。 关于原告主张的第二项解除理由，本院认为，一方面，根据查明的事实，被告未因案涉商铺出租事宜获得过相应的租金收益，因此也不存在未按期支付租金的情形；另一方面，原告提供的宣传海报内容本身与被告公司无关，双方未有过保底租金收益的约定或单方承诺，故对该项意见不予采信。 关于原告主张的第三项解除理由，本院认为，首先，委托经营管理合同第三条第1项、第2项仅约定原被告之间因招商和推广运营产生的费用由被告承担，与原告无关，但并未约定被告须无偿让利商户以培育市场；其次，原告提及的租金分配问题，如前述，被告未因案涉商铺出租事宜获得过相应的租金收益，故不存在违反合同事宜；再次，原告提及的被告以收取高额管理费，物业费、降低租金标准的方式侵害原告利益的意见，并无证据予以证明。综上，对其意见本院不予支持。 关于原告主张的第四项、第七项解除理由，本院认为，虽然原告据以引用的（2018）苏02民终5329号民事判决支持了个别业主依据更改后的委托经营管理合同解除了双方委托经营关系，但是，本院认为，一方面，该案中双方签署的委托经营管理合同关于解除事宜的约定本身与本案不一致；另一方面，考虑到原告购买的案涉铺位性质系产权式铺位，各铺位之间没有永久分割的围护结构，不具有可分割性，每个铺位没有完整、独立的商业使用功能，只有统一经营管理才能发挥其市场价值。倘若本案中允许原告单独解除委托经营协议，必然会影响港龙城整体经营秩序，进而进一步影响其他业主的合法权益，故原告行使解除权理应受到其他铺位业主整体意志的限制，本案中综合考虑港龙城实际情况，案涉《委托经营管理合同》不宜解除。 关于原告主张的第五项、第六项解除理由，本院认为，如前述，被告自双方委托经营合同订立后，按照合同约定在委托经营管理期间开展了大量的广告宣传、招商策划、商户经营扶持等工作，积极履行了委托经营管理义务。在新区港龙城项目开业之初，商户入住率达80%，后续虽然客流下降，商户撤租，经营持续恶化，但系由于地铁封闭施工，周边商业项目相继开业，部分商户所涉铺位因土地使用性质问题发生集体诉讼等多重客观因素造成。即便如此，被告仍坚持开展宣传推广活动、落实商户扶持计划，积极履行经营管理义务。本案中，原告并无充分证据证明新区港龙城的现状完全系由被告一方管理因素造成，故对其意见本院不予支持。 关于原告主张的第八项解除理由，本院认为，上述事实的真实性本院无法确认，退一步讲，即便系真实，按照双方签署的委托经营管理合同之约定，因原告及其他业主承诺在委托经营合同期限内，不会以任何理由收回该套房屋的使用权，委托经营期限为10年，双方均无权中途终止或单方解除本合同，故依双方合同约定原告及其所涉业主也无法解除委托经营管理合同。况且，原告购买的案涉铺位性质系产权式铺位，只有统一经营管理才能发挥其市场价值，如允许小部分关联业主联合起来共同解除委托经营协议，必然会影响港龙城整体经营秩序，进而影响其他大部分业主的合法权益，故对其意见本院也不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告黄俭、朱孝琴的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告黄俭、朱孝琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。 审 判 长  龚春华 人民陪审员  赵艺青 人民陪审员  王福荣 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  周 婷