河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1132号上诉人（原审原告）：侯建华，男，1977年9月18日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人（原审被告）：河南取予房地产开发有限公司，住所郑州经济技术开发区第一大街与经南六辅路交叉口西南角。法定代表人：杨海波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李向阳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵红芳，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：河南金荣房地产开发有限公司，住所郑州经济技术开发区朝凤路1号7号楼1单元4层07号。法定代表人：杨振国，该公司经理。委托诉讼代理人：袁培皓，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静丽，女，该公司员工。上诉人侯建华、河南取予房地产开发有限公司（以下简称取予公司）、河南金荣房地产开发有限公司（以下简称金荣公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初17288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯建华上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令金荣公司、取予公司赔偿侯建华利息损失24.18万元（以62万元为基数，以年利率6％为准，自2013年6月23日计算至清偿完毕之日止，截止到2019年12月23日为24.18万元）；3.判令取予公司、金荣公司赔偿侯建华房屋差价损失148万元；4．一、二审诉讼费由取予公司、金荣公司承担。事实与理由：一、原审判决认定部分事实错误，判决极不严肃，审判人员极不负责任。1、原审判决第4页第二段第三行认定“原告以每平方米4980元价格”数字错误，实际上侯建华是以5160元价格认购的。2、原审判决第11页第五行“共同履行2015年2月12日与原告”日期错误，实际上侯建华是于2013年6月23日签订的协议。3、更加巧合的是:这两处错误正是发回重审同类案件之一高振杰购房的时间和价格，可是高振杰的二审判决结果仍然是继续履行合同，交付房屋，与侯建华二审判决结果大相径庭，令人不解。二、原审判决仅按照一倍购房款数额赔偿侯建华损失不当。1、侯建华于2013年6月签订认购协议并交房款全款，距今6年6个月，期间利息损失巨大，侯建华按照年利率6％标准要求赔偿，合情合理，因该损失完全是取予公司、金荣公司违约造成的，取予公司、金荣公司理应赔偿。2、侯建华的房屋差价损失理应赔偿。侯建华全款购房，因取予公司、金荣公司恶意违约给侯建华造成巨大损失，当时购房价格为5160元，协议约定面积为125平方，按照目前市场行情以及取予公司出售的价格每平方19000元计算，即便按照17000元每平方计算，125平方总价是2125000元，房屋差价损失为2125000-(5160乘以125)=1480000元。该1480000元房屋差价损失理应由取予公司、金荣公司赔偿。3、从2013年至今，上诉人多次放弃购房机会，适逢房价上涨，因为上诉人属于购房刚需一族，不得不接受目前更高的房价购房，二审经审判人员多次劝说本房屋无法交付后，上诉人在同位置以19201元每平方米购房，为此付出巨额成本，被上诉人理应予以赔偿。三、原审判决适用法律不当。1、合同法第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、合同法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的××可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿任：(一)商品房买卖合同订立后，××未告知××又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，××又将该房屋出卖给第三人。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:××订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，××可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。5、上述法律和司法解释明确规定，被上诉人存在“在商品房买卖合同订立后，××又将该房屋出卖给第三人”和“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实”，××可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而原审判决仅仅支持一倍购房款赔偿，难以弥补侯建华损失。四、原审判决不公。1、本案系同类案件之一，上诉人是2013年签订的认购协议并支付的全额购房款，但判决结果与其他案件相差很大，没有做到同案同判，判决不公。2、上诉人收到判决后，如此低的赔偿金额于现在同小区同楼层(毛坯)17354元每平方米的出售价格相差甚远，二审上诉人配合变更了诉讼请求，导致查封房屋被解封，判决赔偿金额又这么低，这是对上诉人严重的不公平，2013年上诉人一家为了买房东拼西凑加贷款交了房款62万，距今已经六年半，无论从孩子教育，还是对家庭的精神伤害都是不可弥补的。五、原审审判人员多次强烈要求上诉人变更诉讼请求，严重损害上诉人的合法权益。本案发回重审之后，审判人员说涉案房屋存在一房二卖的情形，无法判决交付房屋，多次威逼上诉人变更诉讼请求，严重损害了上诉人的合法权益。综上，请求依法支持侯建华诉讼请求。针对侯建华的上诉，金荣公司辩称：一、对侯建华所提及的相关事实认定错误的主张无异议。就侯建华所提及的原审判决第4页及第11页所存在的文字表述错误的主张，事实上，上诉人与金荣公司于2013年6月23日签订《认购协议书》（下称“《协议》”），《协议》约定的认购单价为5160元，因此，金荣公司对上诉人该项主张无异议。二、侯建华关于金荣公司赔偿其购房差价损失的主张没有事实依据和法律依据，应予驳回。（一）侯建华未提供证据证明其损失。本案中，就侯建华所主张的购房差价损失，其提供的证据无法证明该项损失，其应自行承担无法举证的不利后果，因此侯建华关于赔偿购房差价损失的主张依法应予以驳回。（二）侯建华所主张的损失不符合法律规定。房价是一个随市场波动变化的价格，没有人可以在订立合同时预见房价巨额涨幅，如果可以预见郑州市近年房地产行情，被告作为理性的商人根本就不会按照这个价格与上诉人签订合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，上诉人主张的所谓“购房差价”根本就不属于订立合同时可以或应当预见的因违反合同可能造成的损失，应当依法予以驳回。再者，本案《协议》因违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定而自始无效，违约责任无从谈起，本案根本就不适用该法律规定，所以侯建华要求金荣公司赔偿其购房差价损失的主张没有法律依据，应予驳回。（三）根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。如前所述，《协议》因违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定而自始无效，侯建华在明知金荣公司未取得商品房预售许可证的情况下与金荣公司签订《协议》，其对《协议》无效存在过错，因此其即使存在相关损失，也应自行承担该项损失，金荣公司只需返还侯建华支付的购房款，无需承担其他责任。（四）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条适用的前提是当事人之间签订正式的商品房买卖合同，但在本案中，一者侯建华和金荣公司并未订立《商品房买卖合同》，本案不适用一倍赔偿的相关规定；再者，在签订《协议》时侯建华明知金荣公司尚未取得商品房预售许可证，因此本案并不符合前述司法解释规定的适用条件，原判决按照已付购房款一倍的数额判决金荣公司赔偿侯建华的判决不符合相关司法解释的规定，该判决有误，应予改判。综上，请求依法驳回侯建华相关请求，并自行承担本案相关诉讼费、保全费、保全担保费、评估费、公告费、律师费等。针对侯建华的上诉，取予公司辩称：一、关于侯建华对判决书中《认购协议书》（以下简称“协议”）约定的单价及协议签订时间上表述错误的主张，无异议。二、侯建华要求取予公司承担房屋差价损失1480000元无事实及法律依据。首先，取予公司并非是协议的主体，也并未收取上诉人的任何款项。取予公司不付有向侯建华返还购房款项及承担责任的义务。其次，若上诉人认为协议为商品房买卖合同，也因金荣公司未取得预售许可证而无效；无效的合同自始无效，取得的财产予以返还，双方有过错的，各自承担相应的责任。上诉人在明知金荣公司未取得销售许可证的情况下仍签订协议，应对自己的过错承担相应的责任。再次，上诉人列举《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，该规定适用的前提是商品房买卖合同订立后。但在本案中，上诉人与金荣公司签订的《协议》，协议中第二条第2款，第四条第1款、第2款，第7款多处约定，上诉人与金荣公司还需另行签订商品房买卖合同，另协议中第二条第1款显示，上诉人在签署协议时明知金荣公司未取得预售证。所以本案不适用上诉人所述的司法解释的相关规定。最后，上诉人也无证据证明其遭受的实际损失，应对其举证不能承担相应的责任。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，并由上诉人自行承担本案的一审、二审诉讼费用。金荣公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项；2.依法撤销一审判决第二项，或者依法将该项判决改判为：金荣公司返还侯建华购房款62万元；3.本案一、二审全部诉讼费用均由侯建华负担。事实和理由：一、金荣公司从未取得案涉房屋的商品房预售许可证，《认购协议书》（下称“《协议》”）自始无效，一审法院对《协议》效力的认定存在错误，其做出的关于解除《协议》的第一项判决属于误判，应予撤销。关于金荣公司与侯建华签订的《协议》的效力问题，一审法院认为《协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且案涉房屋已于侯建华起诉前取得商品房预售许可证，因此认定《协议》合法有效，一审法院该认定有误：事实上，案涉土地由取予公司实际拍得并开发，后取予公司取得案涉房屋的商品房预售许可证，金荣公司并未拍得案涉土地，更不可能取得相关的商品房预售许可证明，而一审法院将取予公司取得的预售许可证认定为金荣公司所得，并进一步认定《协议》合法有效明显是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金荣公司作为《协议》的××，从未取得案涉房屋的商品房预售许可证，因此《协议》应被认定为自始无效，一审法院对《协议》效力的认定存在错误，其基于此作出的判决应予撤销。二、侯建华就其损失的主张未提供任何证据，一审法院在没有任何事实依据和错误适用法律规定的情况下，做出的关于赔偿侯建华购房损失的第二项判决属于误判，应予撤销或依法改判。（一）一审法院对侯建华损失的认定，属于事实认定错误。本案中，就侯建华所主张的购房差价损失，其提供的证据无法证明该等损失，也未说明该损失的具体计算方式，其应自行承担无法举证的不利后果，依法应予以驳回侯建华关于损失的请求。但一审法院在侯建华无法提供证据证明损失的前提下，即随意认定侯建华的损失，属于事实认定错误，应予以撤销或依法改判。（二）一审法院对侯建华损失的认定及赔偿同时属于法律适用错误。本案中，侯建华关于金荣公司赔偿其购房差价损失的主张没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，购房差价损失属于合同履行后的可得利益，其成立的前提条件为合同有效成立，而《协议》自始无效，侯建华要求金荣公司赔偿其购房差价损失的主张没有法律依据。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，《协议》因违反前述司法解释的相关规定而自始无效，侯建华在明知金荣公司未取得商品房预售许可证的情况下与金荣公司签订《协议》，其对《协议》无效存在过错，因此即使存在相关损失，其也应自行承担该等损失，金荣公司只需返还侯建华支付的购房款，无需承担其他责任。再者，参照河南省郑州市中级人民法院作出的（2016）豫01民终3830号民事判决和（2016）豫01民终3848号民事判决的观点：“原告（××）与被告（××）签订购房协议时已明知被告未取得商品房预售许可证，其自身对造成合同无效亦具有过错，法院认定双方各自承担责任；原告（××）主张被告（××）按照房屋差价赔偿其损失，其计算损失的方法依据不足，不予支持。”本案中，侯建华签订《协议》时知晓金荣公司未取得商品房预售许可证的事实，故即使存在相关损失，其也应自行承担该等损失，所以对其主张购房差价损失的诉讼请求不应予以支持。因此，除向侯建华返还购房款外，金荣公司不应承担其他任何责任。一审法院在没有任何事实依据和错误适用法律规定的情况下，做出的关于返还侯建华购房款和赔偿侯建华损失的第二项判决属于误判，应予撤销或依法改判。三、一审法院对同系列的不同案件的裁判标准相差巨大，属于同案不同判，滥用裁量权的体现。在金荣公司认为金荣公司除向侯建华返还购房款外不用承担其他责任的前提下，金荣公司发现，就和金荣公司与侯建华纠纷同一系列的多个案件中，一审法院认定的购房损失没有统一的标准，且各案中损失的金额与购房款之间的比例或差额相差巨大；而且一审法院未考虑侯建华购房时是团购价而非市场价这一因素，这种情况下即使考量房屋差价，如下文所述，也应当按照2016年8月同地段同类房地产的团购价与交款时的团购价之间的差价计算房屋差价，而非任意酌定，一审法院该等认定存在极大的主观性和随意性，这属于滥用裁量权的表现，对金荣公司极为不公，该等判决应予撤销或依法改判。四、金荣公司在坚持认为《协议》无效的前提下，即使法庭认为《协议》有效，《协议》也只属于预约合同而非本约合同，侯建华所主张的损失属于本约合同履行后的相关损失，该主张不适用于本案，应予驳回。一审法院认为案涉《协议》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，从而认定《协议》为商品房买卖的本约合同，一审法院对合同性质的该等认定有误：首先，从《协议》多处约定可以看出，关于案涉买卖，双方当事人仍应在条件成就时签订正式的《商品房买卖合同》，因此《协议》属于典型的商品房买卖预约合同，而非商品房买卖本约合同。其次，《协议》事实上并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，一者，《协议》就《商品房销售管理办法》第十六条规定的如“公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法”等商品房买卖合同主要条款均未涉及；二者，《协议》涉及的相关条款并未对具体内容和标准进行约定，所以，《协议》性质明显不是商品房买卖本约合同，而是典型的商品房买卖预约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，在预约合同阶段，侯建华要求金荣公司所承担的责任应为“预约合同违约责任”而非“本约合同违约责任”，因而，本案不应该以商品房买卖本约合同的违约责任来判断侯建华的损失和金荣公司应承担的违约赔偿数额。《合同法》第一百一十三条规定了一方违约后，守约方可以主张的违约损失范围，包括合同履行后可以获得的利益。预约合同作为具有独立性的合同，该条款对其应当同样适用，但预约合同和本约合同履行后可以获得的利益并非同一概念。商品房预约合同是以签订商品房买卖合同为标的，其产生的是缔约请求权，与商品房买卖本约合同所产生的履行合同请求权并不一样，所以侯建华不能以未能履行商品房买卖合同作为其主张损失的依据。本案《协议》签订后，侯建华获得是的与金荣公司签订商品房买卖合同的请求权，并非直接履行商品房买卖合同请求权，金荣公司违反《协议》的约定导致的损失是侯建华丧失与金荣公司缔结商品房买卖合同的机会，此种机会损失不能简单与商品房买卖合同本约未履行的损失等同。而侯建华所主张的损失属于本约合同履行后的相关损失，因此该主张不适用于本案，应予驳回。五、计算侯建华损失也仅应计算至2016年8月，对于该时间之后的损失，即使存在，也应由侯建华自行承担。从侯建华提交的《关于解决金荣房地产团购房有关问题的会议摘要》等证据可以看出，包括侯建华在内的该系列案的众多团购户早在2016年初之前就知道金荣公司无法继续履行《协议》，同时为解决该争议，金荣公司在2016年初就与包括侯建华在内的众多团购户协商解决。而从侯建华人提交的证据《退房协议》及银行明细可以看出，事实上绝大多数团购户已于2016年8月与金荣公司达成和解并完成退款，但侯建华拒绝协商解决，故意拖延至今才起诉，因此即使计算损失，计算的时间节点最多也仅应计算至2016年8月，对于在该时间之后侯建华的相关损失，即使存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，该等损失也应由其自行承担。六、金荣公司是完全独立的法人，金荣公司与取予公司不构成法人人格混同，一审法院存在事实认定错误。首先，一审法院通过薛栋在《会议摘要》中签字承诺而认定金荣公司与取予公司事实上存在混同的法律事实，然而薛栋当时作为取予公司的法定代表人，与金荣公司并无关联，一者其单方作出的承诺对金荣公司没有约束力，二者更不可能通过与金荣公司无关联的第三人所做的相关陈述而认定金荣公司与取予公司存在混同。因此一审法院关于金荣公司与取予公司存在混同的认定有误，其关于取予公司承继金荣公司与侯建华之间关于《协议》的权利义务的认定应予撤销。其次，根据最高人民法院2013年发布的指导案例15号可以看出，仅在不同公司之间存在人员、业务、财务等方面的高度混同后方才认定公司构成人格混同。然而本案中，金荣公司与取予公司的股东、高层管理人员等均不相同且不存在交叉任职的情况，不存在人员混同情形；金荣公司的经营范围为房地产开发经营，取予公司的经营范围为房地产开发与经营，室内外装饰装修工程施工，两者经营方式、地址、电话、传真、对外宣传内容等均不相同，不存在业务混同情形；金荣公司与取予公司无共同账户，金荣公司的财产独立支配，与取予公司不存在财务混同、无法区分情形。因此，金荣公司是完全独立的法人，金荣公司与取予公司并不存在人格混同的情形，一审法院认定取予公司承担责任的第二项判决没有事实依据和法律依据，依法应予撤销。综上，依法支持金荣公司的上诉请求。补充上诉理由：金荣公司在坚持认为协议无效的情况下，即使法庭认为协议有效，协议也只属于预约合同而非本约合同，侯建华所主张的损失属于本约合同履行后的相关损失，该主张不适用于本案，应予驳回。针对金荣公司的上诉，侯建华辩称：一、涉案认购协议合法有效，一审法院认定事实正确。金荣公司以其未取得商品房预售许可证为由认为认购协议无效没有事实和法律依据。因为其试图割裂其与取予公司“是一家”(人格混同)的事实，在涉案房地产开发项目上，金荣熙园和碧桂园天悦是同一的项目，金荣公司总经理杨大为以及金荣取予福鸿元三个公司的实际控制人薛楠薛栋也在不同场合多次表示，并且金荣、取予和福鸿元公司均盖章认可这样的基本事实。且原审法院一审、再审判决均可以佐证。二、原审判决仅仅按照一倍购房款数额赔偿侯建华损失不当。1、侯建华于2013年6月签订认购协议并交房款全款，距今6年6个月，期间利息损失巨大，侯建华按照年利率6%标准要求赔偿合情合理，因该损失完全是被告违约造成的，被告理应赔偿。2、侯建华的房屋差价损失理应赔偿。侯建华全款购房，因金荣公司恶意违约给侯建华造成巨大损失当时购房价格为5160元，协议约定面积为125平方，从2013年至今，侯建华多次放弃购房机会，适逢房价上涨，因为侯建华属于购房刚需一族，不得不接受目前更高的房价购房,2019年12月15日侯建华在同一项目地(碧桂园天悦)以19201元每平方购房,117平共计约225万元。为此付出巨额成本金荣公司理应予以赔偿。三、涉案认购协议属于本约合同而非预约合同，一审法院认定事实正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且××已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。侯建华与金荣公司双方签订的《协议》系双方真实意思的表示，约定了当事人名称姓名住所，商品房基本状况，销售方式，价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期双方约定的其他事项等条款，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。因此该协议为商品房买卖的本约合同而非预约合同。四、在涉案房地产项目上，金荣公司与取予公司人格混同，一审法院认定事实正确。不论是根据法律规定，还是参考最高法院发布的指导案例以及其他判例，认定金荣公司和取予公司构成法人人格混同均具有事实和法律依据。本案中，侯建华已举证证明金荣和取予两个公司在人员、业务财务等方面均存在混同的情形：人员上，杨大为既是金荣公司总经理，又是取予公司的监事；业务上，涉案房地产项目是同一的，六方协议各方均签字盖章认可；财务上，金荣公司退款却通过福鸿元账户，而福鸿元就是取予公司的一人公司股东；其他混同的地方更是举不胜举。金荣公司以和取予公司没有共同账户为由认为不构成混同，该理由是不能成立的，因为任何两个公司在形式上均不可能违反金融制度共同开设同一个账户。如前所述，金荣公司总经理杨大为和取予公司法定代表人薛栋以及金荣和取予公司的两个实际控制人薛楠薛栋在多个场合的表态，包括其他人员、业务、财务等多个方面均证明两个公司存在混同的情形。另外，因为薛楠系两个实际控制人之一，薛楠的签字，表明两个实际控制人全部签字认可，从另一方面更加证明两个公司构成人格混同。综上，依法驳回金荣公司的上诉请求，并由金荣公司自行承担本案的一审、二审诉讼费用。针对金荣公司的上诉，取予公司辩称，认可金荣公司的上诉。取予公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项要求取予公司承担连带赔偿责任的判决；2.一、二审诉讼费用、保全费用等均由侯建华、金荣公司承担。事实和理由：一、取予公司不是《认购协议书》中的主体，不应承担民事法律责任。侯建华和金荣公司于2013年6月23日签订《认购协议书》，当时取予公司并未设立，取予公司与侯建华之间并未成立认购房屋的法律关系，也从未收取过侯建华的任何房屋款项，涉案房屋的项目为“金荣熙园”，而取予公司开发的项目名称为“碧桂园天悦花苑”，于2017年取得预售许可证后才开始依法进行销售，取予公司不负有履行《认购协议书》的义务，根据合同相对性原则，取予公司不是该民事法律关系的主体，不应承担民事法律责任。二、一审法院判决认定取予公司与金荣公司法人人格混同及侯建华与金荣公司签订的《认购协议书》有效属于认定事实错误，适用法律错误。（一）取予公司取得预售许可证并不代表金荣公司也取得了预售许可证，侯建华与金荣公司签订的《认购协议书》自始无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效”。事实上，金荣公司也从未取得协议中约定的金荣熙园项目的预售许可证，该协议的签订违反了法律、行政法规的强制性的规定，应当认定无效，无效的协议自始无效，协议约定的权利义务不受法律保护，也不具有追溯力。即便一审法院认定取予公司与金荣公司法人人格混同，两个公司之间也只是财产上的连带责任，并不代表取予公司的预售许可证就是金荣公司的预售许可证。预售许可证是对特定主体颁发的，针对特定主体能力审核后进行的行政许可，具有专属性及特定性。如上所述，本案协议有效的前提必须是金荣公司取得预售许可证，一审法院判决认定协议有效的结论前提也应是金荣公司取得预售许可证，否则协议自始无效。而本案实际情况为金荣公司自始至终从未取得预售许可证，故法院认定《协议》有效缺乏事实证据及法律依据。（二）金荣公司与取予公司是完全独立的法人，在人员、业务、财务上并不存在混同的情形，一审法院认定取予公司与金荣公司人格混同属认定事实错误。首先，法人人格混同和关联公司的定义，公司法并没有作出相应的规定，根据最高人民法院2013年发布的指导案例15号及江苏省高级人民法院作出的（2011）苏商终字第0107号民事判决可以得出，认定法人人格混同需查明公司存在人员、业务、财务等方面的高度混同后方可认定。其次，从公司人员构成上，取予公司与金荣公司的法定代表人并非同一人，两公司的高级管理人员上也并不存在交叉任职情况。业务范围上，取予公司与金荣公司的经营范围并不一致，更不存在混同。取予公司的经营范围为房地产开发与经营，室内外装饰装修工程施工，金荣公司的经营范围为房地产开发经营，二者经营方式、地址、对外宣传内容等均不相同，不存在业务混同情形。在财务上，两个公司财务收益及资金状况均是独立的，财务及出纳人员也均不同，双方有资金往来并不能证明双方资金难以区分，两公司账簿不明晰等问题。本案中郑州隆竹泽建筑工程有限公司向团购房客户退款，也仅能表明郑州隆竹泽建筑工程有限公司与金荣公司之间存在债权债务关系，并不能证明两家公司财产无法区分存在混同。最后，一审法院以会议摘要、融资框架协议部分内容及《保证》内容认定金荣公司与取予公司事实上存在混同的结论也是错误的。1.一审法院以《保证》中薛栋作为取予公司法定代表人签字确认其是金荣公司与取予公司的实际控制人，故认定了金荣公司和取予公司存在事实上的混同。但事实是，《保证》中的签字人为薛楠，薛楠非取予公司法定代表人也非取予董事，与取予公司无任何关联，其无权代表取予公司做出任何承诺。故一审法院基于错误的事实认定取予与金荣存在人格高度混同是错误的。2.根据工商信息显示，签订会议摘要时，金荣公司当时的法定代表人及总经理是杨振国，杨大为在无授权的前提下，无权代表金荣公司对外作出任何承诺，其承诺自始无效。同时，融资框架协议与本案并非同一法律关系，涉及的内容与本案无关，也具有片面性，不能作为客观的证据使用。本案中法院判决依据会议摘要与融资框架协议认定两个公司存在事实混同属于认定事实错误，且任何形式的文件都不能超越法律的规定干涉企业法人人格的独立性。综上所述，取予公司及金荣公司均系依法设立的具有独立人格的法人，各自以自己的名义独立进行民事活动，享有民事权利和承担民事义务。故一审法院判决认定取予公司与金荣公司法人人格高度混同，属事实认定不清与错误。三、一审法院判决取予公司承担连带责任无事实及法律依据，且判决赔偿损失过高，无赔偿计算依据及标准。（一）基于上述论述，取予公司与侯建华未签订任何协议，不存在任何法律关系，且金荣公司与取予公司均为独立法人，不存在人格混同的情形，故取予公司不应承担连带责任。一审法院以侯建华实际损失为基础，判决取予连带承担赔偿购房损失62万元，没有计算标准与依据，也无事实及法律依据。（二）如上所述，侯建华与金荣公司签订的《认购协议书》因金荣公司自始至终未取得预售许可证而自始无效。且侯建华及金荣公司对协议的无效均负有相应的主观过错，侯建华在明知金荣公司连土地均未获得的前提下为获取低价利益与其签订协议，并支付购房款，存在主观的明知和故意。作为完全民事行为能力人，其应对自己的行为承担相应的后果。根据《中华人民共和国合同法》第56条规定：“无效的合同自始没有法律约束力。”确定合同无效是对当事人发生私法效果的根本否定。无效合同不应履行，故预期通过合同履行可获得的利益为非法利益也不受法律保护。由于合同无效不能得到履行，故一审法院判决赔偿侯建华房屋差价损失及预期利益损失等没有法律依据。综上，请求依法支持取予公司的上诉请求。针对取予公司的上诉，侯建华辩称，一、取予公司应和金荣公司共同承担认购协议约定的义务。取予公司虽然在认购协议签订后才设立，也虽然于2017年才取得涉案房屋预售许可证，但不可否认的事实是，设立取予公司的目的就是承继金荣公司开发的金荣熙园项目后期之融资需要。从时间节点上看，取予公司成立金荣公司开发金荣熙园之后，由福鸿元拍得涉案土地之后全资设立，设立后进行一系列融资操作最终取得涉案土地使用权证和预售许可证，所有这一切均由金荣、取予和福鸿元三个公司的实际控制人薛楠、薛栋操纵，依靠广大团购户资金启动的金荣煕园项目演化成碧桂园天悦项目后，取予公司承诺承继金荣公司团购户的团购权益，而团购权益的核心就是按照协议约定交付房屋，但涉案项目登记在取予公司名下，其当然应当履行认购协议约定的义务，也当然系认购协议中民事关系的主体，一审判决其承担民事责任完全具备事实和法律依据。二、原审法院判决认定取予公司与金荣公司人格混同事实清楚，法律适用正确。不论是根据法律规定，还是参考最高法院发布的指导案例以及其他判例，认定金荣和取予公司构成法人人格混同均具有事实和法律依据。本案中，侯建华已举证证明金荣和取予两个公司在人员、业务财务等方面均存在混同的情形：人员上，杨大为既是金荣公司总经理，又是取予公司的监事；业务上，涉案房地产项目是同一的，六方协议各方均签字盖章认可；财务上，金荣公司退款却通过福鸿元账户，而福鸿元就是取予公司的一人公司股东；其他混同的地方更是举不胜举。金荣公司以和取予公司没有共同账户为由认为不构成混同，该理由是不能成立的，因为任何两个公司在形式上均不可能违反金融制度共同开设同一个账户。如前所述，金荣公司总经理杨大为和取予公司法定代表人薛栋以及金荣和取予公司的两个实际控制人薛楠薛栋在多个场合的表态，包括其他人员、业务、财务等多个方面均证明两个公司存在混同的情形另外，因为薛楠系两个实际控制人之一，薛楠的签字，表明两个实际控制人全部签字认可，从另一方面更加证明两个公司构成人格混同。三、原审法院以法人人格混同要求上诉人承继金荣公司的权利义务具有法律依据，法律适用正确。综上，请求依法驳回取予公司的上诉请求，并有取予公司自行承担本案的一审、二审诉讼费用。针对取予公司的上诉，金荣公司辩称，认可取予公司的上诉。金荣公司是完全独立的法人。金荣公司与取予公司不构成法人人格混同，一审法院存在事实认定错误。首先一审法院通过薛栋在会议摘要中签字承诺而认定金荣公司与取予公司事实上存在混同的法律事实。然而薛栋当时作为取予公司的法定代表人，与金荣公司并无关联。一者其单方作出的承诺对金荣公司没有约束力，二者更不可能通过与金荣公司无关联的第三人所作的相关陈述而认定金荣公司与取予公司存在混同。其次根据最高人民法院2013年发布的指导案例15号可以看出，仅在不同公司之间存在人员业务、财务等方面的高度混同后，方才认定公司构成人格混同。然而本案中金荣公司与取予公司的股东、高层管理人员等均不相同，且不存在交叉任职的情况，不存在人员混同情形。金荣公司的经营范围为房地产开发经营，取予公司的经营范围为房地产开发与经营室内外装饰装修工程。施工，两者经营方式、地址、电话、传真、对外宣传的内容等均不相同，不存在业务混同情形。金荣公司与取予公司无共同账户。金荣公司的财产独立支配，与取予公司不存在财务混同无法区分的情形。因此金荣公司是完全独立的法人，金荣公司与取予公司并不存在人格混同的情形。一审法院认定取予公司承担责任的第二项判决，没有事实依据和法律依据，依法应予撤销。侯建华向一审法院起诉请求：1.判令解除侯建华与金荣公司2013年6月23日签订的认购协议书；2.判令金荣公司、取予公司共同返还侯建华购房款62万元、赔偿购房差价损失158万元、赔偿已交房款1倍损失62万元；3.判令金荣公司、取予公司承担本案诉讼费用、保全费、保全担保费、评估费、公告费等。一审法院认定事实：2013年6月23日，侯建华作为乙方与金荣公司作为甲方签订《认购协议书》，约定：侯建华以每平方米4980元的价格认购金荣公司开发的位于郑州经××大街西、××路交叉口西南角××楼××单元××楼西××房屋××套；甲方承诺保证合法拥有本协议项下商品房项目的土地使用权，于2013年12月31日前办理完毕土地使用权证，使用权限70年。付款方式为全额一次性付款。甲乙双方签署正式《商品房买卖合同》后本认购协议自动失效。在签署《商品房买卖合同》前，本认购协议为甲乙双方的正式合约，具有法律效力。侯建华在该协议上签字按印，金荣公司在该协议上加盖合同专用章。2013年6月23日，金荣公司出具的收据，载明：兹收到侯建华交来金荣花园二期房款（125㎡）62万元。协议签订后，金荣公司在合同约定的地块进行施工建设，项目名称为“金荣熙园”。2015年12月30日，取予公司取得涉案项目建设用地规划许可证（领证人顾某）。涉案项目最终确定为“碧桂园天悦花苑”，取予公司于2017年9月28日取得涉案项目的商品房预售许可证。2015年，取予公司作为甲方项目公司、上海廪溢投资合伙企业（有限合伙）作为乙方、薛栋和薛楠作为丙方、郑州福鸿元商贸有限公司作为丁方、金荣公司作为戊方签订河南取予地产项目融资合作框架协议，载明：本协议项下目标项目是指郑州经开区熙园项目，位于郑州市朝凤路××、××路以南的商品房开发建设项目；薛栋、薛楠为取予公司、金荣公司、郑州福鸿元及目标项目的实际控制人；郑州福鸿元商贸有限公司持有项目公司100%股权。取予公司、金荣公司、郑州福鸿元商贸有限公司、上海廪溢投资合伙企业（有限合伙）均在该协议上加盖公章，薛栋、薛楠在该协议上签字。2016年，郑州经济技术开发区管理委员会成立金荣房地产处置工作领导小组。侯建华提交的2016年4月6日关于解决金荣房地产团购房有关问题的会议摘要载明：金荣公司杨大为经理、取予公司法定代表人薛栋在会议上认可金荣公司与取予公司事实上是一家公司，取予公司的财产承担金荣房地产团购客户的团购权益，但是取予公司因与融资方的协议限制，暂时不能马上出具书面承诺文件；两个月内由取予公司、金荣公司先行商谈项目转让事宜，保证在转让谈判时，把承继金荣房地产公司团购协议作为首要条件，并由工作组、团购代表参与；两个月以外，如不能妥善解决，由工作组主导另行处理。杨大为、薛栋及21位业主代表在该会议摘要上签字按印。杨大为和薛楠出具的保证载明：今天保证2016年4月28日上午10点将取予公司不产生新债务承诺书和取予公司与上海金元百利的六方融资协议原件放入银行保险箱。杨大为作为金荣公司总经理在该保证上签字按印，薛楠作为金荣公司、取予公司的实际控制人在该保证上签字按印。时任明湖办事处党工委书记的张国际作为见证人在该保证上签字按印。郑州隆竹泽建筑工程有限公司原名为郑州福鸿元商贸有限公司，于2015年3月19日成立，法定代表人为薛栋，薛栋、王浩为该公司股东，贾浩楠曾任郑州隆竹泽建筑工程有限公司的高管、负责人。金荣公司于2003年10月31日成立，法定代表人为杨振国，金荣公司工商变更委托代理人为顾某，经营范围为房地产开发经营。取予公司于2015年7月30日成立，2017年4月17日其经营范围由房地产开发与经营变更为房地产开发与经营，室内外装饰装修工程施工。薛栋在2016年7月21日前曾任取予公司法定代表人。杨大为在2016年7月21日前曾任取予公司监事。贾浩楠在2015年12月1日之前是取予公司高管。2015年12月1日之前郑州隆竹泽建筑工程有限公司（原名郑州福鸿元商贸有限公司）为取予公司股东。取予公司工商变更委托代理人为顾某。2015年11月28日，郑州福鸿元商贸有限公司与上海金元百利资产管理有限公司签订股权转让协议，约定郑州福鸿元商贸有限公司将其持有被告取予公司100%的股权转让给上海金元百利资产管理有限公司。2015年12月1日，郑州福鸿元商贸有限公司与上海金元百利资产管理有限公司签订股东决定，郑州福鸿元商贸有限公司将其持有取予公司100%的股权转让给上海金元百利资产管理有限公司，薛栋为董事长。2016年7月19日，上海金元百利资产管理有限公司与河南碧桂园置业有限公司签订股权转让协议，上海金元百利资产管理有限公司将其持有被告取予公司100%的股权转让给河南碧桂园置业有限公司。在该次股权变更之前，金荣公司已经对案涉楼盘进行了部分施工。侯建华提交了在郑州市社会保险局查询的金荣公司在2015年1月至2016年12月期间的社会保险应缴情况表，显示：顾某、王浩、薛楠、杨大为、赵强等共计10人在金荣公司任职及社保缴纳详细情况。薛栋、杨大为在2016年5月18日金荣公司出具的金荣熙园团购房问题退房退款方案及2016年4月份金荣公司的资产负债表、损益表上签字按印。另查明，涉案楼盘开始报批用作金荣熙园冠名，后来换作缇香苑，现涉案楼盘经多次改名，被确定为“碧桂园天悦花苑”（项目推广名）。侯建华与金荣公司《协议》中约定的金荣公司郑州经济技术开发区第一大街西、经南六辅路南“金荣熙园”楼盘，与取予公司位于郑州经济技术开发区××、××“××.天××”楼盘××同一位置。该院（2018）豫0191民初10725号民事判决书认为，金荣公司与取予公司虽然在工商登记部门登记为独立的法人，但在实际上相互之间界限模糊、人格混同。一是两个公司人员混同，两公司的实际控制人及高管、管理人员存在交叉任职的情形；二是两个公司业务混同，两个公司的经营范围一致，所开发的项目仅是换了项目名称，其他均一致；三是两公司的财务混同，金荣、取予、鸿福元公司之间及三个公司通过其实际控制人有频繁的资金往来，且福鸿元公司（现郑州隆竹泽建筑工程有限公司）以金荣公司名义支付施工单位工程款及向600名团购房主退还房款。同时，根据取予公司法定代表人薛栋在《会议摘要》中签字承诺：取予公司承担金荣公司房地产团购户的权益。根据《民法总则》第61条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，薛栋的承诺对取予公司具有约束力，应由取予公司履行法定代表人薛栋对团购户的承诺。在《保证》中薛栋作为取予公司法定代表人签字确认其是金荣公司和取予公司的实际控制人，故可以确认金荣公司和取予公司人格高度混同。该院（2018）豫0191民初21223号、21324号、21333号、21344号民事判决书中均有同样表述。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且××已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告金荣公司双方签订的《协议》系双方真实意思表示，约定了当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气等配套基础设施和公共设施的交付承诺，双方约定的其他事项等条款，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。因此该协议为商品房买卖的本约合同而非预约合同，该协议内容不违反法律法规的强制性规定。且涉案房屋已于原告起诉前取得了商品房预售许可证，双方签订的协议合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告金荣公司也应履行其义务。由于该涉案房屋地块后被被告取予公司取得，当时被告取予公司法定代表人薛栋在《会议摘要》中签字承诺：被告取予公司承担被告金荣公司房地产团购户的权益。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，薛栋的承诺对被告取予公司具有约束力，应由被告取予公司履行法定代表人薛栋对团购户的承诺。薛栋作为被告取予公司法定代表人签字确认其是被告金荣公司和被告取予公司的实际控制人，故，可以确认被告金荣公司和被告取予公司事实上存在混同的法律事实。在《河南取予房地产融资合作框架协议》中二被告共同确认该目标项目指【郑州经开区熙园项目】，目标项目与被告取予公司正开发销售的碧桂园.天悦项目相同，在涉案房地产开发项目上，被告金荣公司和被告取予公司在法人人格上高度混同。且结合本案证据并比较被告金荣公司、被告取予公司和郑州福鸿元商贸有限公司的《工商登记信息》的人员交叉任职和人员重合等情况，可以确认在涉案金荣熙园和碧桂园天悦花苑房地产项目上，被告金荣公司和被告取予公司是法人人格高度混同的关联公司，被告取予公司承继了被告金荣公司与原告之间认购协议的权利义务关系。后被告取予公司虽发生股权变更，但是被告取予公司的股东变更不影响其合同义务的履行。二被告应当继续共同履行2015年2月12日与原告签订的商品房认购协议约定的义务。二被告拒绝履行，构成违约。现原告请求解除与被告金荣公司2013年6月23日签订的认购协议书的请求，该院予以支持。原告请求二被告返还原告购房款62万元，于法有据，该院予以支持。原告请求被告赔偿购房差价损失158万元、已交房款一倍损失62万元，以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量，该院酌定二被告赔偿原告损失62万元。对于原告请求被告支付保全担保费、评估费、公告费的请求，未提交证据予以证明，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：一、解除原告侯建华与被告河南金荣房地产开发有限公司于2013年6月23日签订的《认购协议书》。二、被告河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告侯建华购房款62万元、赔偿原告侯建华损失62万元，以上共计124万元。三、驳回原告侯建华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10250元，保全费5000元，由被告河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司负担。二审中，侯建华提交认购表一份，郑州碧桂园天悦购房付款表一份，合同信息备案摘要一份。侯建华拟以该三份证据证明侯建华的实际损失。针对侯建华提交的证据，取予公司经质证认为，对认购表、购房付款表的真实性无异议，但对其证明目的有异议。首先，天悦项目本身就是一房一价。另外天悦项目，购房人购房时间为2019年12月15日，该项目的交房时间也为此时间，即侯建华购买的为现房，其价格必然要高于正常的一个市场预售价格。第二，房价跟随市场的情形是一个变化波动的价格。侯建华在与金荣公司签署协议时没有人可以预见到房屋价格的走势，并且原协议因金荣公司未获得预售许可证而无效，无效的合同自始无效。双方各应承担的是返还财产恢复原状的责任，侯建华主张房屋差价损失没有依据。针对侯建华提交的证据，金荣公司经质证认为，对认购表、购房付款表的真实性无异议，对合同信息备案摘要真实性不予认可。合同信息备案摘要系侯建华自行制作，看不到出处，无法确认。对于认购表、购房付款表，这两份当庭新交的证据，金荣公司认为与本案无关。这两份证据是侯建华分别于2019年12月15日与郑州碧桂园签订的新的购房认购表，与本案无关。其次，侯建华主张的实际损失，所谓购房实际损失属于侯建华与金荣公司签订协议时，双方无法预见的郑州市房地产市场的变化。对于在合同订立时无法预见的利益损失，金荣公司已经在答辩中的第二点明确了该购房差价根本不属于订立时可以或应当预见的因违反合同可能造成的损失，因此应依法予以驳回。针对侯建华提交的证据，本院经审查认为，对侯建华提交证据形式的真实性予以认可。本院经审理查明,侯建华是以每平方米5160元的价格认购的房屋。2016年7月9日，郑州经济技术开发区管理委员会金荣房地产项目处置工作领导小组作出的《金荣熙园团购房问题处置意见（讨论稿）》记载：“一、河南金荣房地产开发有限公司前期处理情况（方案一）金荣房地产团购房涉及业主约650名，涉及房款资金约3亿元，……2015年7月29日，位于第一大街与经南六辅路交叉口西南角的居住用地在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让，面积约为80.32亩，最终经过129轮竞价以60639万元成交，竞得人为郑州福鸿元商贸有限公司……2016年4月份以来，部分团购房业主区、市、省集体上访……事件发生后，郑州经济技术开发区管理委员会高度重视，于2016年4月1日成立金荣房地产处置工作领导小组，积极稳妥处置相关问题……从2016年4月起，两个月内，金荣公司、取予公司先行商谈项目转让事宜，保证在转让谈判中，把承继金荣房地产公司团购协议作为首要条件。二、业主自建方案（方案二）……三、工作组处置意见（方案三）根据金荣熙园团购房问题的实际情况，经咨询有关法律专家，工作组研究拟定以下处置意见：（一）工作组责成金荣公司、取予公司7月20日前完成不附加条件的转盘谈判，7月25日前保证启动资金到位。如金荣公司不能按时完成，工作组将指定公司接盘，优先解决团购业主问题。（二）工作组监管涉及业主团购款的转让款，总金额不低于3亿元，在工作组的监管下由金荣公司完成退款手续。（三）退款时间：2016年7月31日前退还本金。（四）退款模式：按照退款申请签署的时间先后顺序，交纳的房款总额一次性全额退还。（五）利息约定：业主交款时限内产生的利息问题，在工作组的主持下由业主代表和金荣公司协商解决。业主代表提出年利息不低于10%的要求，金荣公司承诺，如转让价款能够涵盖业主的利息要求，将按年息10%对业主予以支付。如果不能涵盖，依照法律规定双方协商，协商不成的可向人民法院提起诉讼……”后，金荣公司8月底前，将600名团购客户的房款本金全部退还，并按年息6%付息。本院查明的其他案件事实同一审。本院认为，一、关于侯建华与金荣公司签订的《认购协议书》效力问题。侯建华与金荣公司签订的《协议书》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，另，金荣公司出具的收据上显示其收取侯建华的款项性质为房款，因此，认购书应当认定为商品房买卖合同。经查，侯建华与金荣公司在签订上述协议时，金荣公司尚未取得涉案地块的土地使用权证、建设用地规划许可证、房屋预售许可证等证件。2015年7月29日，涉案国有土地使用权在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让，经过129轮竞价以60639万元成交，福鸿元公司（即后更名为郑州隆竹泽建筑工程有限公司）取得涉案土地的国有建设用地土地使用权，因福鸿元公司不具备房地产开发资质，于2015年8月21日福鸿元公司、取予公司及郑州市国土资源局通过签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将受让人变更为取予公司。且之后，涉案项目《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》均办理在取予公司名下，故金荣公司并未取得涉案项目的开发建设，涉案项目实际由取予公司开发建设。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。金荣公司未取得商品房预售许可证明，而与侯建华签订《认购协议书》，至侯建华诉至法院前亦未取得，故双方签订的《认购协议书》应当认定为无效。二、关于损失的认定和赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。侯建华与金荣公司所签订的协议无效，其对金荣公司享有的是债权请求权，而不是物权期待权，且2015年7月29日，涉案国有土地使用权被福鸿元公司取得，2016年5月18日金荣公司就已向全体业主发出《金荣熙园团购房问题退房退款方案》，侯建华当时就应当预计到合同无效的法律后果，故其关于赔偿房屋差价损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，××订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，××可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。金荣公司的售房行为虽有过错，但侯建华认购房屋时，应当预见未开工建设的商品房不具备办理预售许可的条件，而未尽审查义务，对合同无效的后果亦负有相应的责任。且本案审理中，并无证据证明金荣公司在预售房屋过程中存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，故本案不适用前述法律规定，侯建华要求金荣公司承担已交房款一倍的惩罚性赔偿责任的依据不足，本院不予支持。本案中，金荣公司在商品房工程尚未取得国有建设土地使用权和商品房预售许可的情况下，即以认购的方式销售房屋的行为存在过错；另外，侯建华明知金荣公司没有取得商品房预售许可证，亦未对涉案土地的权属进行调查，亦存在过错；双方均应对合同无效的后果承担责任。综合双方过错情况，结合郑州经济技术开发区管理委员会金荣房地产项目处置工作领导小组处置情况，本院酌定对侯建华所交房款（即62万元），从交款之日起（即自2013年6月23日起），按年息6%支持其损失，其主张过高部分，本院不予支持。三、取予公司是否应当承担责任的问题。因郑州隆竹泽建筑工程有限公司之前系取予公司100%的股东，且取予公司负责人在郑州经济技术开发区管理委员会处置金荣公司纠纷时同意以取予公司的财产承担金荣公司团购客户的权益，故一审法院判决取予公司承担连带赔偿责任并无不当。综上所述，侯建华的上诉请求不能成立，本院不予支持。河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院对其上诉请求合理部分，依法予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初17288号民事判决；二、河南金荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还侯建华购房款62万元，并赔偿侯建华损失（以62万元为本金，按年利率6%计算自2013年6月23日起至本金清偿之日止）；三、河南取予房地产开发有限公司对本判决第二项确定的义务承担连带责任；四、驳回侯建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10250元，保全费5000元，由河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司负担7625元，由侯建华负担2625元；二审案件受理费18120元，由侯建华负担6040元，由河南金荣房地产开发有限公司负担6040元，由河南取予房地产开发有限公司负担6040元。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年四月十七日书记员  张赫男