湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初2910号原告：中国工商银行股份有限公司浏阳支行，住所地：浏阳市北正南路98号。负责人：梁国树，行长。委托诉讼代理人：郭静，女，1982年4月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。系中国工商银行股份有限公司浏阳支行工作人员。委托诉讼代理人：段妙红，湖南恒昌律师事务所律师。被告：李鑫，女，1988年5月15日出生，汉族，住湖南省涟源市。被告：李定坤，男，1962年10月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：浏阳市翊鑫置业有限公司，住所地：浏阳市集里神仙坳纸槽街。法定代表人：唐慧。原告中国工商银行股份有限公司浏阳支行（以下简称“工商银行浏阳支行”）与被告李鑫、李定坤、浏阳市翊鑫置业有限公司（以下简称“翊鑫公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行浏阳支行的委托诉讼代理人段妙红，被告李鑫、李定坤到庭参加诉讼。被告翊鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告工商银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告李鑫签订的编号Ａ：2016浏阳一手房湖南XXX住房《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告李鑫偿还贷款本金219979.9元，逾期利息25874.09元（利息暂计算至2020年1月1日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿之日止）；3.判令被告李鑫承担原告为实现债权所支付的律师代理费12293元；4.判令原告对被告李鑫提供抵押的位于浏阳市的房产在上述债权范围内享有优先受偿权；5.判令被告李定坤、翊鑫公司对上述债务承担连带担保责任；6.本案诉讼费由被告承担。被告李鑫、李定坤辩称，原告所述属实，请求减免利息和律师费。被告翊鑫公司无答辩。本院经审理认定事实如下：2016年2月26日，被告李鑫作为借款人及抵押人，原告工商银行浏阳支行作为贷款人，被告李定坤、翊鑫公司作为保证人，共同签订了编号Ａ：2016浏阳一手房湖南XXX住房《个人购房借款／担保合同》，合同约定：1.贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为240000元；2.本合同项下贷款用于购买坐落于浏阳市，建筑面积118.34平方米；本笔贷款的担保方式为保证、抵押；3.贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；4.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下（上／下）浮0%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率以及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；5.借款人按照等本偿还贷款本息；6.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的贷款利率的基础上加收50%确定；7.保证人承担阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权登记信息的证明文件，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；8.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，借款人发生违约情形的；贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除本合同；9.抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为李鑫名下的坐落于浏阳市的房产；10.抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；11.主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部，被告李鑫在借款人、抵押人处签字，被告李定坤、翊鑫公司在保证人处签名或加盖印鉴。2016年2月26日，原告工商银行浏阳支行为按揭房产办理了预购商品房抵押权预告登记，不动产登记证明号为湘（2016）浏阳市不动产证明第XX号，预告登记权利人为工商银行浏阳支行，预告登记义务人为李鑫，债权数额为240000元。2016年3月3日，原告工商银行浏阳支行依约向被告李鑫发放了240000元的贷款，并依约汇付至指定的被告翊鑫公司银行账户。《个人住房贷款凭证》载明贷款到期日为2036年3月3日，每月还款方式为等额本息还款。借款后，被告李鑫自2017年12月开始未履行还款义务，被告李定坤、翊鑫公司亦未代偿，经原告多次催问未果，遂向本院提起诉讼。截至2020年1月1日，被告李鑫累计32期未履行还款义务，尚欠原告工商银行浏阳支行借款本金219979.9元、利息25874.09元。另查明，1.翊鑫公司开发的浏阳市房屋建设好后，翊鑫公司尚未取得该栋的房屋产权证总证。2.原告工商银行浏阳支行作为甲方与湖南恒昌律师事务所作为乙方于2020年3月18日签订《委托代理协议》，约定甲方委托乙方对其违约借款人贷款本息代理诉讼清收工作。原告工商银行已经按照合同约定支付了本案的律师代理费12293元。本院认为，原告工商银行浏阳支行与被告李鑫、李定坤、翊鑫公司签订的《个人购房借款/担保合同》，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告李鑫的申请，原告工商银行浏阳支行依约向其发放贷款240000元，被告李鑫理应依约按月还款。截至2020年1月1日，被告李鑫已逾32期未归还贷款本息，违反了合同的约定，显属违约，在被告李鑫出现违约情形时，原告工商银行浏阳支行有权根据与被告李鑫签订的《个人购房借款/担保合同》的约定宣布全部贷款立即到期，要求立即全部清偿并解除合同。故原告工商银行浏阳支行要求解除与被告李鑫于2016年2月26日签订的编号A：2016浏阳一手房湖南XX住房《个人购房借款/担保合同》并要求被告李鑫提前偿还剩余贷款本金219979.9元及利息，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。《个人购房借款/担保合同》中对律师代理费进行了约定，因被告李鑫未按约偿还贷款本息，致使原告工商银行浏阳支行为行使权利而向法院起诉，并因委托湖南恒昌律师事务所律师参与诉讼而产生了律师代理费，因此，根据合同约定，被告李鑫应当承担由此产生的律师代理费，但本案系简单的金融借款合同纠纷类案件，原告工商银行浏阳支行主张的律师代理费过高，本院酌情调整为6146元，对超过该部分的诉请本院不予支持。关于预购商品房抵押权预告登记的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力,预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。换言之,抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。原告工商银行浏阳支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分,但因本案抵押人未取得讼争房屋所有权，抵押权预告登记之后并未进行抵押登记,故抵押权尚未设立。因此,虽然原告工商银行浏阳支行与被告李鑫的抵押合同已成立并生效,被告李鑫亦应依法承担抵押合同责任,但原告工商银行浏阳支行对抵押物并不享有优先受偿权。原告工商银行浏阳支行关于此项的诉讼请求,本院不予支持。关于被告李定坤、翊鑫公司的保证责任。《个人购房借款/担保合同》中对被告李定坤、翊鑫公司的阶段性保证担保进行了约定，而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款发放之日起至抵押有效设定之日止向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。本案中，双方约定满足以下条件即“抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件”，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，而本案房屋已办理完毕了预告登记手续，且原告工商银行浏阳支行收到了不动产登记证明，被告李定坤、翊鑫公司的保证责任应予免除，故对原告工商银行浏阳支行要求被告李定坤、翊鑫公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。审理中，被告翊鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司浏阳支行与李鑫于2016年2月26日签订的编号A：2016浏阳一手房湖南XX住房《个人购房借款/担保合同》；二、李鑫于本判决生效之日起五日内偿还中国工商银行股份有限公司浏阳支行借款本金人民币219979.9元及利息（利息计算至2020年1月1日止为25874.09元，此后的利息按《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准及结息方式计算至实际履行之日止）；三、李鑫于本判决生效之日起五日内支付中国工商银行股份有限公司浏阳支行为诉讼而支出的律师费6146元；四、驳回中国工商银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5172元，减半收取2586元，由李鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇二〇年四月十七日法官助理王亮书记员贺天宇附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。