延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民初303号原告：裴某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：侯某，吉林达公伟业律师事务所律师。原告：董某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：侯某，吉林达公伟业律师事务所律师。被告：延边罗京实业集团有限公司。法定代表人：罗某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，吉林惠川律师事务所律师。原告裴某、董某因与被告延边罗京实业集团有限公司（以下简称“罗京公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董某，原告裴某、董某的委托诉讼代理人侯某，被告罗京公司的委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。裴某、董某向本院提出诉讼请求：1.确认罗京帝景二层2002号房屋（产权测绘面积168.89平方米）、2003号房屋（产权测绘面积542.49平方米）和三层3003号房屋（产权测绘面积382.26平方米）为二原告的回迁房屋，协助二原告办理房屋备案登记手续；2.判令被告给付动迁补偿金590万元（截至2019年10月1日，此后继续按每月59500元标准支付至实际交付之日止）；3.由被告承担本案诉讼费用。庭审中，因案涉房屋建筑面积产权测绘尚未明确，裴某、董某申请撤回要求罗京公司支付动迁补偿金的诉讼请求。事实与理由：2006年3月4日，二原告（乙方）与被告（甲方）（原名:延边恒基房地产开发有限公司)签订《拆迁回迁协议书》，约定乙方将坐落在公园路50号董某、裴某的房屋(使用面积1272.40平方米，其中一层407.12平方米，二层494.2平方米，三层371.08平方米)由甲方拆除重建，建成后甲方按原使用面积还给乙方，回迁面积与乙方原有的层数、面积数相同。如新建筑面积大于或小于原建筑面积时，双方可按新建工程建筑面积的价格进行补偿。当回迁给乙方新建筑面积大于原来的建筑面积时,新建筑面积增加面积部分价格按第一次开盘价的50%计算乙方购买，甲方不得给乙方分摊公摊面积。如乙方原来的建筑面积，小于部分的建筑面积，甲方按新建工程面积销售价格补偿给乙方。甲方在合同中承诺:1.甲方保证新建工程竣工后按原有房屋面积、层数迁给乙方。2.新建楼的南北长度不小于40米，门脸宽度不得小于12米。甲方补偿给乙方地下车库3个与40平方米以上的小户型公寓3户,均阳面，楼层为9-12层。3.甲方因拆迁和工程施工给乙方造成营业性损失，甲方补偿120万元，双方签字协议之日支付60万元，乙方搬迁之日支付剩余60万元。2009年9月8日，原、被告签订了《补充协议书》。约定甲方因拆迁和工程施工给乙方造成营业性损失，甲方支付给乙方从2006年3月4日至2011年11月30日的补偿金总计240万元，扣除甲方已经给付乙方的60万元，签订该补充协议之日甲方再支付180万元，乙方不再提出其他搬迁、临时、综合等补偿事宜，乙方在收到补偿金争取三日内搬迁完毕。签订协议之日乙方争取三日内将房屋产权证及土地交付给甲方。如到2011年11月30日甲方未竣工交付使用，按每月8万元补偿支付给乙方。2017年5月5日，原、被告就一层门市房签订商品房买卖合同(房号1004，建筑面积326.40平方米)，合同签订后，被告将该房屋交付给原告使用。因一层回迁面积不足，二原告对1003号房屋提起了诉讼。经（2019）吉24民终513号民事判决，确认了被告开发的1003号房屋(建筑面积70.11平方米）为原告回迁安置补偿房屋，但房屋至今没有交付。2018年3月29日，双方就二、三层回迁房屋签订三份《商品房买卖合同》,即2单元2号房屋（168.89平方米，因公摊面积补差)、2单元3号房（542.49平方米）和3单元3号房屋（382.36平方米）。三份合同中均标注为“回迁房”。被告“罗京帝景”建成后，未向原告方交付上述三处房屋，已经构成违约。被告应当自2011年12月1日按每月8万元向二原告承担违约责任(2017年5月5日收到1004号房屋,应当按接收面积的比例扣减)。罗京公司辩称：1.对原告要求确认2003、3003号房屋为回迁房屋，并协助办理房屋备案登记手续被告无异议。2002号房屋并不属于回迁房屋，该房屋是被告用以抵顶以前欠付原告的营业损失及拆迁补偿款的房屋，被告同意协助原告办理房屋备案登记手续。2.原告诉请要求支付的动迁补偿金590万元，实际是营业损失，对此双方已于2018年3月29日以2002号房屋进行了抵付，并签订了房屋买卖合同。对于2018年3月29日之后的营业损失问题，因被告多次通知原告领取房屋钥匙，原告拒绝领取，因此此后的营业损失不应由被告承担。裴某、董某为证实自己的主张向本院提交如下证据：证据1：拆迁回迁协议书、补充协议书各一份，欲证明原、被告双方签订房屋安置补偿协议，约定了回迁房屋的楼层、面积及逾期交付房屋应承担的违约金数额。罗京公司对证据的真实性无异议，质证称协议中并没有约定特定面积、特定位置回迁。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。证据2：商品房买卖合同三份，欲证明原、被告就2002、2003、3003号房屋签订了正式的房屋买卖合同，合同中标注为回迁房。罗京公司对证据的真实性无异议，质证称2002号房屋是用于抵顶回迁补偿款的房屋。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。证据3：罗京公司出具的证明一份，欲证明2002、2003号房屋为回迁房，其中2003号房屋位于最西侧。在房产档案信息中，罗京帝景二层只有2001、2002号两个房间，原告在诉讼中知晓现在产权测绘部门记录的是2001、2002、2003三个房间，因此让被告出具了该证明。罗京公司对证据无异议，对该证据本院予以采信。证据4：罗京帝景测绘面积表一份，欲证明罗京帝景实际的测绘面积，原、被告签订的三份房屋买卖合同中约定的面积与测绘面积是一致的。罗京公司对证据的真实性无异议，质证称回迁房屋中不包括2002号房屋。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。证据5：房产档案登记表一份，欲证明罗京帝景在房产登记中只显示有2001、2002两个房间，这两个房间的面积与测绘面积对应的房号不符。罗京公司对证据的真实性无异议，质证称最初规划二层为框架结构，登记的房间、面积不是最终的产权面积，被告在最终确定产权后可进行相应调整，并到房产部门备案。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。证据6：（2019）吉24民终513号民事判决书一份，欲证明原告依据回迁协议起诉确认罗京帝景1003号房屋为回迁房，已得到法院的确认。罗京公司对证据的真实性无异议，质证称与本案争议无关。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。罗京公司为证实自己的主张向本院提交裴某、董某诉罗京公司及高永权房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的起诉状及民事判决书各一份，欲证明原告在该案中自认2002号房屋是用于抵顶以前拖欠原告动迁补偿款的房屋，不是回迁房，被告不欠原告动迁补偿金。裴某、董某对证据的真实性无异议，质证称被告所主张的事实并没有相关司法文书予以确认，即使原告在起诉状中进行过相应的表述，也应以客观事实和证据为准。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。根据原、被告提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：2006年3月4日，裴某、董某与延边恒基房地产开发有限公司（后更名为延边罗京实业集团有限公司，以下统称为罗京公司），约定裴某、董某将座落在延吉市××路、使用面积1272.4平方米的房屋交由罗京公司拆除重建，建成后罗京公司按原有使用面积还给裴某、董某，回迁面积与原有层数、面积相同。如果新建面积与原建面积不等时，双方可按新建面积的价格进行补偿。回迁面积大于原建面积时，新建面积部分价格按第一次开盘价的50%计算。罗京公司不得给裴某、董某分摊公摊面积。如果新建面积小于原建面积，小于部分罗京公司按新建面积销售价格补偿给裴某、董某。回迁房屋的门脸宽度不得小于12米，南北长度不利小于40米。罗京公司补偿给裴某、董某3个地下车库和3个40平方米以上的小户型公寓（均为阳面），赔偿营业损失120万元，双方签订协议之日支付60万元，剩余60万元待裴某、董某搬迁之日支付。新建房屋工期2年，如逾期交付每月赔偿营业损失8万元。2009年9月8日，罗京公司与裴某、董某签订《补充协议书》，约定罗京公司给裴某、董某造成的营业损失，其中2006年3月4日至2011年11月30日期间总计为240万元，扣除已经支付的60万元，剩余180万元于签订补充协议之日支付。裴某、董某不再提出其他搬迁、临时、综合等补偿事宜。裴某、董某在签订协议之日争取三日内将房屋产权证及土地证交付给罗京公司，收到补偿金后争取三日内搬迁完毕。如2011年11月30日罗京公司未竣工交付使用，则每月补偿8万元。至2011年11月30日，罗京公司已向裴某、董某支付营业损失补偿金240万元。2017年5月1日，罗京公司将所开发建设的“罗京帝景”一层1004号房屋（套内面积302.43平方米）交付给裴某、董某。2018年3月29日，董某与罗京公司就“罗京帝景”二层2002号（合同建筑面积168.89平方米）、2003号（合同建筑面积542.49平方米）和三层3003号（合同建筑面积382.36平方米）房屋签订三份房屋买卖合同，合同中标注为回迁房。2018年11月17日，罗京公司出具证明一份，其内容为：“延边罗京实业集团有限公司经董某、裴某回迁安置的罗京帝景2003号房屋是按照最后实测报告开具的，实际就是延吉市房产局备案的2002号房屋（多年前的预测报告）。我给董某、裴某开具的回迁安置的罗京帝景2003号房屋是房产局备案的罗京帝景2002号房屋位置（最西侧）。”延吉市房产测绘有限公司于2014年1月30日为“罗京帝景”出具的建筑面积计算结果表记载：罗京帝景二层划分为三间房屋，其中2001号房屋套内建筑面积425.70平方米，公摊面积208.38平方米，建筑面积634.08平方米；2002号房屋套内建筑面积113.39平方米，公摊面积55.50平方米，建筑面积168.89平方米；2003号房屋套内建筑面积364.21平方米，公摊面积178.28平方米，建筑面积542.49平方米。罗京帝景三层划分为三套房屋，其中3001号房屋套内建筑面积555.12平方米，公摊面积305.08平方米，建筑面积860.20平方米；3002号房屋套内建筑面积72.80平方米，公摊面积40.01平方米，建筑面积112.81平方米；3003号房屋套内建筑面积246.75平方米，公摊面积135.61平方米，建筑面积382.36平方米。现因上述产权测绘面积与案涉房屋实际状态存在一定出入，上述产权测绘面积不能作为认定案涉房屋的实际建筑面积，故需产权测绘部门重新对案涉房屋进行产权测绘。2019年12月14日，罗京公司（协议甲方）与董某（协议乙方）签订《交付回迁房屋协议》，约定：“甲方交付给乙方延吉市罗京帝景小区2F-2号（2020年4月30日后办理备案登记）、2F-3号、3F-3号房屋，共三套回迁门市房。乙方三套房屋的入住费抵顶甲方应付乙方的回迁未竣工的补偿款。附2F-3号、3F-3号当日交付，2F-2号在2020年5月份交付。”本院认为：裴某、董某与罗京公司签订的拆迁回迁协议、补充协议系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效。裴某、董某已按上述协议约定履行了交付、搬离被拆迁房屋的义务,作为开发单位的罗京公司也应当按照上述协议履行交付回迁安置房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有杈调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持”之规定，拆迁人与被拆迁人之间基于产权调换签订的房屋回迁协议较之一般的房屋买卖合同具有优先履行性。裴某、董某要求罗京公司按现状向其交付案涉2002、2003、3003号房屋并办理房屋买卖合同备案登记，对此罗京公司亦予认可，并双方明确了具体交付时间及办理房屋买卖合同备案登记的时间，本院予以支持。因案涉2003、3003号房屋在诉讼期间（2019年12月14日）双方已确认交付，故无需再行以判决形式判令罗京公司交付。因房屋买卖合同备案登记是买卖双方签订房屋买卖合同后，根据法律规定向当地房管部门办理备案登记，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，故不宜由人民法院通过民事判决形式判令房地产经营企业办理，裴某、董某与罗京公司可按双方在诉讼中就办理房屋买卖合同备案登记问题达成的协议履行。因案涉回迁房屋产权面积不明确，裴某、董某申请在本案中撤回对动迁补偿金的诉讼请求，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、延边罗京实业集团有限公司于2020年5月30日前将案涉“罗京帝景”二层2002号房屋交付给裴某、董某；二、驳回裴某、董某的其他诉讼请求。裴某、董某预交的案件受理费93800元，由延边罗京实业负担54500元，剩余39300元退还给裴某、董某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  刘晓娟审判员  池东波审判员  秦承兰二〇二〇年四月二十六日书记员  滕 滕