福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初846号 原告：林斯栋，男，1926年11月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告：林道湘，男，1952年3月8日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 两原告共同委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 被告：张琳，女，1983年5月8日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：李龙健，福建亚嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林娟，福建亚嘉律师事务所实习律师。 第三人：福建和家置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道浦上大道216号福州仓山万达广场C2#22层2210-2211，统一社会信用代码91350100MA31W2E454。 法定代表人：林佑涛，总经理。 委托诉讼代理人：何燕贞，女，系该公司工作人员。 原告林斯栋、林道湘与被告张琳、第三人福建和家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林斯栋、林道湘的共同委托诉讼代理人杨亚泉、被告张琳的委托诉讼代理人李龙健、林娟、第三人福建和家置业有限公司的委托诉讼代理人何燕贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林斯栋、林道湘向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金100000元，第三人将其代管的履约保证金10000元直接交付给原告用于冲抵等额的违约金；2.律师费13000元由被告承担；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月14日，原、被告经协商就买卖位于福州市晋安区地块）某某单元房屋签订《房产买卖合同》，并与第三人共同签订《交易服务合同》。合同第六条约定，签订本合同当日乙方支付部分履约保证金10000元交由交易服务方无息代管，于甲方领取该房产《不动产权证书》并提交给交易方代管后，乙方将履约保证金30000元汇入交易服务方指定的银行办理资金监管。合同第七条约定，甲、乙双方同意于甲方领取到该房产登记或变更后《不动产权证书》后5个工作日内由交易服务方代乙方委托评估事务所对上述房产进行评估，乙方最迟应在该时间内确定该房产变更登记的权属人，且应确保符合购买该房产及按揭贷款的资格。合同第八条约定，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同于违约行为终止至后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发生信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，并支付诉讼费、律师代理费、居间服务费等费用。合同签订后，原告于2019年12月24日将其变更后的《不动产权证书》提交至第三人代管，按合同约定被告应向第三人退领原履约保证金10000元，同日将履约保证金30000元办理资金监管手续并确定该房产变更登记的权属人，配合办理评估。第三人已多次致电被告联系办理上述事宜，第三人于2020年1月9日向被告发出《履约告知函》，要求被告需于收到本函件后3日内准备上述相关材料，并配合原告和第三人办理上述履约保证金资金监管事宜及评估事宜，但被告仍未依约履行，第三人又于2020年1月19日向被告发出《履约催告函》，但逾期十日被告仍未配合办理，已超过合同约定的宽限期，造成本次交易无法继续履行，被告的行为已构成要根本性违约。原告委托律师于2020年2月5日向被告发出《解除合同律师函》解除双方于2019年10月14日所签订的《房产买卖合同》。因被告已构成根本性违约，原告已于2020年2月5日行使合同约定的解除权，并有权要求被告支付违约金100000元并承担因其违约产生的律师代理费等。 被告张琳辩称，1.合同签订当日，被告已依约向第三人支付了10000元的履约保证金，原告将讼争房屋的《不动产权证书》交付给第三人后，第三人应退还被告的10000元履约保证金，但该履约保证金至今仍在第三人手中。另外，第三人应指定银行账户给被告进行履约保证金的支付及监管手续，但第三人至今未告知被告指定账户，最终导致被告履约过程中无法继续进行。因此，在这些问题上被告无过错，也无违约。2.原告未依约在2019年11月18日前取得讼争房屋的《不动产权证书》，属于原告违约在先。根据合同第七条第二款的约定，原告应于2019年11月18日前取得讼争房屋的《不动产权证书》，但原告取得讼争房屋《不动产权证书》的时间为2019年12月24日，已经超过合同约定时限一个多月。显然，其行为已经违反约定。同时，根据该条第一款约定，原告应在取得讼争房屋《不动产权证书》之日起5个作日内做出讼争房屋的评估手续，但至今为止均未履行相应的评估程序，亦属于其中止履行的行为，起码可以说明原告及第三人并未为准备履行合同而事先做好相应的工作，显然也不属于被告违约。关于第七条第二款的理解问题，该条虽然所约定的是讼争房屋的贷款办理手续，但因讼争房屋在双方签订合同之时未取得《不动产权证书》之事实，在该条中实际上也涉及了双方对讼争房屋的取得《不动产权证书》的时限约定，即2019年11月18日前取得，而对此进行约束性约定也符合市场交易习惯及双方的公平合理原则。虽然在该条的括弧中所涉及的“若甲方取到该房产《不动产权证书》时间为2019年11月18日之后，则时间顺延至甲方领取到该房产《不动产权证书》且交易服务方收到该房产评估报告之日起3个工作日内”双方办理贷款事宜，但同时也明确了原告应于2019年11月18日前出产权证的事实。也就是说，双方对原告需在2019年11月18日前取得讼争房屋《不动产权证书》有过明确的约定，否则无需体现“2019年11月18日”这一时间点。但原告未在该时间点前取得，应认定属于其违约。而该条括弧内的“顺延”约定，仅是对办理贷款事宜的顺延，并非对原告取得讼争房屋《不动产权证书》的顺延约定。基于以上原告、第三人存在的违约及过错行为的事实，被告在履行合同过程中并未存在过错，双方之间的合同关系未达到约定解除的条件。原告、第三人向被告所发的《告知函》、《履约催促函》、《解除合同律师函》依法、依约均未产生法律效力。其中，原告所发出的《解除合同律师函》属于原告的新意思表示。根据被告收到上述原告、第三人所发出函件的投递时间为2020年2月12日，而被告所实际取件时间为2020年2月13日和2月14日。虽然原告所提供的证据显示其所发函件在2019年1月10日、1月16日和2月5日投递成功，但被告也注意到，其签收人并非被告本人，而是显示“他人签收”。显然被告系在2020年2月13日才同时收到了《告知函》及《履约告知函》，之后于2月14日又收到了《解除合同函》。且在2020年2月12日前，被告根本没有收到过快递机构给予的电话联系，又恰逢全国“疫情”的不可抗力性，最终导致了被告在2月10日福州第三批复工时间后的2月13日、2月14日才予以实际收到，应属于双方免责。依照双方的合同约定，原告解除函的效力，不符合合同约定的程序，属于新的意思表示。同时，被告对于其新的解除合同的意思表示同意。退一万步说，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”由《房产买卖合同》第五条第二款可知讼争房产已存在出租情况，且双方约定在办理完毕交接手续之前该讼争房产的租金收益权归原告所有。自双方签订合同至原告起诉之日的讼争房屋的租金由原告收取。因此，讼争房产交接手续办理完毕与否并不会对原告的利益产生影响，更不可能对其造成任何损失，原告主张违约金100000元明显过高，有违公平原则及诚实信用原则。 第三人福建和家置业有限公司述称,1.2019年11月18日，讼争房屋的不动产权证没有办理下来时，第三人也有联系双方有进行协商，但一直没有达成协议。2.2019年12月24日，原告领取到讼争房屋的不动产权证，并交由第三人代管后，第三人已经约原、被告双方办理资金监管手续，但第三人通知完被告后，其并没有到场配合办理，故无法办理资金监管手续，也无法办理评估报告手续等后续手续。3.目前，被告缴纳的10000元履约保证金在第三人代管中。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对《居间服务合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》、公证书、收证收据、告知函、履约催告函、解除合同律师函、邮件查询结果单、民事委托代理协议、福建增值税普通发票、不动产权登记证书等证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 当事人对本案《告知函》、《履约催告函》及《解除合同律师函》的投递时间有争议。被告辩称原告及第三人所发出函件的投递时间均为2020年2月12日，被告实际收件的时间为2020年2月13日和14日，为此被告举证三份中邮速递易查询单为凭。原告和第三人均认为被告举证的三份中邮速递易查询单真实性无法确认，具体寄收件信息应以邮政部门盖章的邮件查询结果单为准。经审查，三份中邮速递易查询单中记载的邮件运单号分别为1152460603XX5、1152460608XX5、1184025781XX7，该组运单号与原告及第三人所发出函件的单号相一致，且相应的信息可通过中邮速递易网站核实，故本院对被告举证的三份中邮速递易查询单的真实性予以确认。该证据显示的单号分别为1152460603XX5、1152460608XX5、1184025781XX7的邮件投递时间均为2020年2月12日，取件时间分别为2020年2月13日和2月14日。本院认为，中邮速递易系设置在被告小区的邮件投递柜，该投递柜可由邮件投递人员开启，因此不排除被告逾期收件后邮件投递人员取出邮件后再重新投递的可能，且本案原告寄出三份邮件的时间间隔较长，但中邮速递易查询单显示三份邮件的投递时间均显示为2020年2月12日也有违常理；相反，原告举证的该三份邮件的查询结果单均明确、详细记载了邮件的揽投、经转、签收情况。因此，本案三份邮件的投递时间应以原告的举证邮件查询结果为准，被告举证的中邮速递易查询单仅可证明被告的取件时间为2020年2月13日和2月14日。 根据审查认定的证据及当事人陈述，本院认定如下事实： 2019年10月14日，原告林斯栋（代理人林道湘）作为甲方与被告张琳作为乙方在第三人福建和家置业有限公司的居间下签订《房产买卖合同》，约定乙方购买甲方坐落于福州市晋安区地块）Ｂ2-1ａ＃楼2704单元房产，建筑面积47.05㎡，成交价格1310000元。其中，合同第六条第二款约定，签订合同当日乙方支付部分履约保证金10000元，由交易服务方无息代管，于甲方领取该房产不动产权证书，并提交给交易服务方代管后次日由交易服务方将代管的履约保证金10000元退还乙方，同日内乙方将履约保证金30000元汇入交易服务方指定的银行办理资金监管手续，甲方应积极配合乙方办理。第七条约定，甲乙双方同意于甲方领取到该房屋登记或变更后的不动产权证书后5个工作日内由交易服务方代乙方委托评估事务所对上述房产进行评估…….；乙方应于交易服务方收到评估报告起3个工作日内，且于2019年11月18日之前（若甲方领取到该房产不动产权证书时间为2019年11月18日之后，则时间顺延至甲方领取到该房产不动产权证且交易服务方收到该房产评估报告之日起3个工作日内）备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料费等。第八条第一款第一项约定，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同于违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日起超过5日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；第二项约定，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费、居间服务费、交易服务费等。第九条约定，甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担（被告所留的通讯地址为福州市晋安区长福家园3座405室）。第十五条第三款约定，签订本合同时，该房产甲方名下的不动产权证书尚未办理，甲方承诺于2019年10月18日前向该房产开发商申请办证材料，待开发商将办证材料交付给甲方后3个工作日内，甲方至相关部门办理不动产权证书收件手续等。 合同签订后，被告依约将购房保证金10000元交由第三人代管。2019年12月19日，讼争房屋办妥不动产权证书，该证书登记的权利人为本案的原告林斯栋、林道湘。2019年12月24日，原告将讼争房屋的不动产权证书提交给第三人代管。此后，第三人联系原、被告双方办理资金监管手续等事宜，但被告未到场配合办理。2019年1月9日，第三人以快递方式向被告发出《告知函》，主要内容为“我司客服人员已多次致电与您联系办理上述履约保证金监管及评估事宜，至今上述事宜尚未得到您的回复……，请您于收到本函件之日起三日内与我司客服人员联系并依照合同约定继续履行合同等”；邮件查询单显示该邮件于2020年1月10日由他人代收：速递易。2020年1月16日，第三人再次以快递方式向被告发出《履约催告函》，要求被告收到函件后三日内准备好相关材料并配合办理履约保证金监管及评估事宜等；邮件查询单显示该邮件于2020年1月17日由他人代收：速递易。2020年2月5日，原告委托律师向被告发出《解除合同律师函》，内容为解除原、被告双方签订的《房产买卖合同》及与第三人签订的《交易服务合同》等；邮件查询单显示该邮件于2020年2月6日由他人代收：速递易。被告实际从速递易收取《告知函》和《履约催告函》的时间为2020年2月13日，收取《解除合同律师函》的时间为2020年2月14日。 此后，当事人三方曾就讼争房屋的买卖事宜进行过协商，但均未能达成一致意见，以致成讼。因本案诉讼，原告支出律师代理费13000元。 本院认为，本案《房产买卖合同》依法成立，合法有效，具有法律约束力，原、被告双方均应依约履行。该合同第十五条第三款的内容中已对讼争房屋不动产权证书的办理流程作了安排，且合同当中也未明确约定原告应在2019年11月18日前应取得该不动产权证书，故被告关于原告未在该时间节点取得不动产权证书属于违约在先的抗辩与合同约定不符，不予采纳。2019年12月24日，原告将讼争房屋的不动产权证书提交第三人代管后，第三人联系原、被告双方办理讼争房屋买卖的下一道手续，但无证据表明被告有到场配合及合理说明未配合的原由，现被告抗辩系第三人未先退还履约保证金10000元，也未告知指定账户才导致合同无法继续履行，没有事实依据，不予采纳。本案《房产买卖合同》第八条第一款第一项已明确约定“发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同”，本案中第三人已分别于2020年1月9日、2020年1月16日向被告发出履约催告函件，但期间被告仍未依约履行合同义务，构成违约；原告于2020年2月5日向被告发出《解除合同律师函》符合上述合同的约定，即本案合同约定的解除条件已成就，原告发出的《解除合同律师函》在到达被告时即产生合同解除的法律效力。现被告以没收到邮政快递的电话及“疫情”因素导致其无法收件作为免责事由的抗辩，不予采纳。本案《房产买卖合同》虽约定违约方应支付守约方合同解除的违约金100000元，但本案在缴纳履约保证阶段被告即出现违约，原告亦及时行使了合同解除权，因合同履行的程度较浅对原告造成的影响较小，故被告抗辩违约金过高，予以采纳；本院酌定将被告应支付原告的违约金调整为60000元。原告主张被告赔偿律师费损失13000元，有合同依据，可以支持。被告已支付的履约保证金10000元，可用于抵扣其应付的违约金，由第三人直接支付给原告。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下： 一、被告张琳应于本判决生效之日起十日内支付原告林斯栋、林道湘违约金60000元、律师费损失13000元（其中款项10000元由第三人福建和家置业有限公司代被告张琳直接向原告林斯栋、林道湘支付）。 二、驳回原告林斯栋、林道湘的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2560元，减半收取计1280元，由原告林斯栋、林道湘负担453元，被告张琳负担827元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  徐光智 二〇二〇年四月二十日 法官助理陈新建 书记员林锟瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。