湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终130号上诉人（原审被告）：夏丹丹，女，汉族，1982年4月22日出生，住宜昌市西陵区。被上诉人（原审原告）：武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司，住所地宜昌市西陵区解放路商业步行街F综合楼，统一社会信用代码91420500667692009U。法定代表人：雷梦婕，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄德新，湖北普济律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：韩庆阔，湖北普济律师事务所律师，特别授权代理。上诉人夏丹丹与被上诉人武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司（以下简称金碧嘉园宜昌分公司）物业服务合同纠纷一案，不服西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏丹丹、被上诉人金碧嘉园宜昌分公司的委托诉讼代理人黄德新参加诉讼。本案现已审理终结。夏丹丹上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的诉讼请求没有理由，也超过法律规定的诉讼时效，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效3年。二、被上诉人违反《前期物业管理协议》的约定构成违约：被上诉人未履行相应物业服务义务，被上诉人未达到有关“消防”的服务质量要求，放任烧烤店阻挡消防栓、堵塞消防通道存在重大安全隐患；本栋楼的电梯是全体业主共有财产，被上诉人在未经业主同意，未出示相关合法手续的情况下，擅自改变房屋结构，为三楼自有房产开通电梯，出租给金宝贝幼儿园，严重侵害业主权利，（2017）鄂0502民初2192号判决书可以证明。三、金碧物业管理有限公司未和业主委员会签订服务合同。2017年业主委员会成立，多次发信函联系物业公司协商签订物业服务合同，物业公司置之不理。物业的不作为、乱作为的行为，已经严重侵害了小区业主的权益。金碧嘉园宜昌分公司辩称，1、物业服务合同是继续性的合同，不存在诉讼时效，同时被上诉人在一审时提交的有连续催费的相关证据，并没有超过诉讼时效。2、上诉人所说的严重违约放任烧烤店堵塞消防通道，被上诉人将相关的情况上报城管部门，请求城管部门对烧烤店的违法行为进行查处，尽到了物业管理的义务。3、上诉人提到改变房屋结构，这是开发商的行为，跟被上诉人没有任何关系。4、上诉人提到的未和业主委员会签订服务合同，被上诉人与上诉人之间适用的还是前期物业管理协议，被上诉人依照协议的约定为上诉人所在的小区提供服务，被上诉人没有与业委会签订物业合同并非是被上诉人的原因，是因为小区同时存在多个业委会，无法达成一致。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。金碧嘉园宜昌分公司向一审法院起诉请求：一、判令夏丹丹支付拖欠金碧嘉园宜昌分公司物业服务费14375元（从2011年3月20日计算至2019年12月31日）；二、判令夏丹丹按逾期应付款日千分之一为标准向金碧嘉园宜昌分公司支付违约金1万元（从2011年3月20日计算至2019年12月31日）；三、诉讼费用由夏丹丹承担。一审法院认定事实：夏丹丹为宜昌市西陵区紫晶城小区D栋1703号90.92平方米房业主。2010年3月20日甲方武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司（2015年12月24日变更名称为金碧嘉园宜昌分公司）与乙方夏丹丹签订《前期物业服务协议》约定，物业管理费每平方米1.5元，先交费后服务，每六个月交纳一次。当期物业费于前次物业服务时间届满前30日交纳。逾期交纳甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。夏丹丹从2010年3月20日至2011年3月19日，交了1636.8元一年的物业费。夏丹丹自2011年3月20日至2019年12月31日期间物业费14375元一直拖欠未缴纳。一审法院认为，夏丹丹与金碧嘉园宜昌分公司按照前期物业管理服务协议约定，拖欠金碧嘉园宜昌分公司物业服务费14375元，违反约定，应当承担清偿责任。夏丹丹辩称金碧嘉园宜昌分公司的诉请超过三年诉讼时效，因物业服务是连续性的，其称金碧嘉园宜昌分公司诉请超过诉讼时效理由不成立。夏丹丹举证小区业委会工作联系函、（2017）鄂0502民初2192号《民事判决书》等，称金碧嘉园宜昌分公司未与小区业委会签订物业服务合同及未经业主同意，擅自改变房屋结构、为三楼自有房产开通电梯等侵害业主利益，因其享受了金碧嘉园宜昌分公司提供的物业服务，拒付约定的物业管理费理由不成立。金碧嘉园宜昌分公司主张夏丹丹应当向其支付违约金，虽然该主张有双方签订的前期物业管理服务协议为依据，但是，金碧嘉园宜昌分公司提供服务与业主有关电梯使用等发生纠纷影响服务质量，对金碧嘉园宜昌分公司主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、夏丹丹于判决书发生法律效力之日起十日内给付武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司物业服务费14375元；二、驳回金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司其他诉讼请求。本案受理费减半收取205元（金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司已预交），由夏丹丹负担，在履行上述判决确定的给付义务时一并支付给金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司。二审中，当事人未提交新证据，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，1、关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。金碧嘉园宜昌分公司提交的证据显示其自2012年7月1日起按期在上诉人房门上张贴《物管费催缴通知》催缴自2011年3月20日之后所欠物业管理费，2017年2月之后同时又按期通过短信推送的方式催收所欠物业管理费，因上诉人欠缴2011年3月20日以来的物业管理费已是事实，在小区业主门上张贴催缴通知也系物业管理服务公司催缴物业管理费的常规合理做法，综合本案案情，本院对被上诉人主张的定期履行了催缴物业管理费的义务的事实予以认可，被上诉人主张支付欠缴物业费并未超过诉讼时效。2、关于金碧嘉园宜昌分公司是否违反《前期物业服务协议》构成违约，夏丹丹是否可以不交或少交物业费的问题。上诉人称小区存在烧烤店阻塞消防通道等重大安全隐患及被上诉人擅自开通电梯出租给金宝贝幼儿园的问题，但被上诉人称烧烤店占用公共通道的问题已向城管部门报告，其并无行政执法权，有关问题应由相应行政执法部门依法解决，被上诉人在后期已经尽到基本的协调服务义务，不能以此问题完全归咎于服务性质的物业公司，上诉人诉称的烧烤店和电梯出租问题均涉及公共部位、公共设施的使用和收益问题，对公共部位、公共设施的权利义务行使应由全体业主共同享有和承担，即便存在部分业主占用公共部位开展经营活动、物业公司收取经营费或出租公共设施等情形侵犯全体业主的共同利益时，应由业主委员会代全体业主依法主张权利，预期利益也应由全体业主而不应由某一业主个人享有，公共部位、公共设施的利益损失非单一业主特定化的利益损失，单一业主不能直接以此为由拒交或少交物业费。且该小区业主委员会已经与被上诉人针对电梯出租使用费和烧烤店经营费相关问题以物权保护纠纷另案调解解决，本案小区存在的部分问题还不足以明显影响业主的个人生活，上诉人的证据不足以证明被上诉人存在物业服务重大瑕疵造成违约。物业服务合同具有特殊性、持久性，物业公司向业主收取物业费既是其生存、发展的前提，也是其按照物业服务合同向全体业主提供正常服务的经济保障，只有在物业服务企业不履行物业服务合同，造成业主特定性利益损害，构成物业服务重大瑕疵的情形下，业主才能拒交或少交物业费。否则就会影响物业服务企业的正常运转，无法维持正常的物业服务水平，进而导致小区物业服务质量下降，同时少部分业主拖欠物业费对按时足额交纳物业费的业主也不公平，从长远来讲对业主个人的正常生活秩序也会带来影响。3、被上诉人与小区业主委员会虽未签订正式的物业服务合同，但上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》并未失效，对双方均具有约束力，双方均应按其约定履行义务，夏丹丹应支付自2011年3月20日至2019年12月31日期间欠缴的物业费14375元。综上所述，上诉人夏丹丹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由夏丹丹负担。本判决为终审判决。审判长  张士勇审判员  唐兆勇审判员  王瑞菊二〇二〇年四月二十九日法官助理张宽红书记员彭先悦