广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终567号 上诉人(原审原告):罗华兴，男，1973年5月15日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：李丽莹，广西桂强律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：桂林丰裕国际大酒店有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市中山北路97号，统一社会信用代码：914503007821020518（1-1）。 法定代表人：王臻，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾雄志，广西五和律师事务所律师。 上诉人罗华兴因被上诉人桂林丰裕国际大酒店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人罗华兴上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院(2019)桂0303民初1979号民事判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人拖欠租金的行为已经构成根本违约，上诉人有权解除合同。上诉人与被上诉人于2006年10月28日签订了《桂林丰裕国际大酒店租赁协议》一份，协议第三条第一款约定了租金的支付方式为按季度结算，在每季开始月份二十号之前支付给上诉人，协议第六条第二款约定了违约责任，如被上诉人未按合同约定按期支付上诉人应得利润，则每逾期1天被上诉人应按上诉人应得租金的5‰支付滞纳金，逾期超过30天，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人赔偿按总房款的10%作为违约金。现被上诉人仅于2018年7月26日向上诉人支付了2018年1月至2月的租金之后，直至上诉人向桂林仲裁委员会申请仲裁之前均未向上诉人支付任何租金，其行为已经明显违反了双方所签订的协议，且其逾期支付租金明显超过30天，按照协议上诉人有解除合同的权利。现一审法院认为被上诉人虽然存在违约行为，但在上诉人申请仲裁及起诉后，被上诉人在2019年主动支付了租金及租金差额共计94570元，属于追悔过错的行为表示，因而判令不支持解除双方签订的合同，上诉人认为该判决理由十分牵强，首先，根据协议的约定，被上诉人逾期支付租金已经明显超过30天，解除合同的条件已经成就，上诉人有解除合同的权利和自由；其次，被上诉人在2019年支付租金及差额的行为并非是“追悔过错”，被上诉人之所以会支付租金及差额皆是由于上诉人申请了仲裁、提起了诉讼，且在仲裁裁决之后向法院申请了强制执行，被上诉人是迫于上述诉讼压力才支付的租金及差额。另外，一审法院认为鉴于被上诉人仍然有继续履行原租赁合同的意愿，且已经采取了违约的补救措施，合同亦未到期，从公平合理的原则出发，应当保持双方合同的延续性，不宜解除合同。上诉人认为该理由也十分站不住脚，首先，被上诉人支付租金及差额的行为并不是对违约采取的补救措施，而是迫于上诉人申请仲裁和提起诉讼的压力，并且被上诉人在2019年支付的租金均是其在2018年拖欠的，其支付租金的行为是“应当”而非“补救”；其次，一审法院所谓的从公平合理的原则出发也是无稽之谈，若该协议继续履行下去实际上给被上诉人继续拖欠租金的机会，完全枉顾了上诉人的合法权益，“公平合理”从何而谈？二、上诉人要求被上诉人支付解除合同的违约金49000元合情合理，且是双方协议的明文约定。一审法院依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定且认定上诉人未能举证证明其实际损失，从而认为上诉人要求违约金过高。上诉人认为，在实际情况下要求上诉人举证证明因被上诉人拖欠租金而产生的实际损失是极其困难的，违约金是合同双方当事人对一方违约可能给对方造成的损失金额所作的预先确定，完全符合意思自治原则。可以说，双方之所以约定违约金，就是为了避免将来发生违约时，守约方举证证明实际损失的困难，这很大程度上也是《合同法》规定违约金的意义所在。若违约方主张调低违约金，需由守约方举证证明实际损失，那么双方约定违约金就没有任何意义，对守约方极为不公。被上诉人及其诉讼代理人在整个一审过程中也未提及协议约定的违约金过高，而要求降低违约金的主张，说明被上诉人已经是在对利害后果充分了解的情况下仍然自愿接受协议关于违约条款的约束，此时，一审法院再主动认定协议约定的违约金过高，此行为明显对上诉人不公平。综上，上诉人为了维护自己的合法权益，特提起上诉，请求法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人桂林丰裕国际大酒店有限责任公司辩称，为维护交易稳定性，双方之间的租赁合同不应解除，且被上诉人在上诉人提起仲裁后已主动支付租金。 上诉人罗华兴向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2006年10月28日签订的《桂林丰裕国际大酒店租赁协议》；2、判令被告向原告返还租用的桂林市丰裕商都酒店式公寓九层8至11号房屋；3、判令被告向原告支付2018年3月10日开始至被告返还上述租赁房屋时止的租金，现暂计至2019年9月9日为23090.68元（租金的计算标准：2017年11月10日至2018年11月9日为4353.36元/月，2018年11月10日至2019年11月9日为4485.28元/月，2019年11月10日至2020年11月9日为4617.2元/月，2020年11月10日至2021年11月9日为4749.12元/月；2018年3月10日至2019年9月9日的租金为79679.68元，扣除被告已经支付的租金56589元，尚欠租金23090.68元未支付）；4、判令被告向原告补缴2016年11月10日至2018年3月9日租金差额12662.72元；5、判令被告向原告支付违约金49000元；6、本案诉讼费、公告费、保全费等由被告承担。 一审法院认定事实：2006年10月28日，原告与被告签订《桂林丰裕国际大酒店租赁协议》，约定：甲方以其所有的坐落在桂林市的丰裕商都酒店式公寓，9层8、9、10、11号房（四间房总套内建筑面积131.92平方米，总建筑面积为188.36平方米）租赁给乙方用于酒店经营。租赁期限从2006年11月10日至2021年11月9日止。十年内租金按22元/㎡•月（套内面积）起计，每两年在上期租金基础上每月每平方米（套内面积）增加1元，从第11年开始，租金按32元/㎡•月（套内面积）起计，每年在上期租金基础上每月每平方米（套内面积）增加1元，租金按季度结算，在每季开始月份20号之前支付。如乙方未按合同约定按期支付甲方应得利润，则每逾期一天乙方应按甲方应得租金的5‰支付滞纳金，逾期超过30天，原告有权解除合同，并要求被告按总房款的10％作为违约金赔偿给原告。合同签订后，双方开始履行合同。该租赁房屋为清水房，被告投资装修后用于经营酒店。2016年11月10日至2017年11月9日，被告应付租金为4221.44元/月，而被告实际仅支付了3430元/月；2017年11月10日至2018年3月9日，被告应付租金为4353.36元/月，而被告实际仅支付了3562元/每月。2018年7月26日，被告通过银行转账的方式向原告支付了2018年1月至2月的租金（实际支付7124元），之后在2018年被告未按合同约定向原告支付租金，原告因此于2018年9月26日向桂林仲裁委员会申请仲裁，桂林仲裁委员会于2019年4月10日作出（2018）桂仲案字第107号裁决书，被告不服该裁决书，向桂林市中级人民法院申请撤销裁决，桂林市中级人民法院于2019年8月8日作出（2019）桂03民特70号民事裁定书，裁定撤销上述裁决。原告于2019年10月16日诉至一审法院。 另查明，被告于2019年2月3日向原告转账39177元，于2019年4月30日向原告转账17412元，于2019年11月1日向原告转账26118元，于2019年12月19日向原告转账11863元，均用于支付租金及欠付的租金差额，共计94570元。 一审法院认为，原告与被告签订的《桂林丰裕国际大酒店租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律规定，合法有效，双方应按约履行。本案的争议焦点为：一、被告是否违约？本案的租赁协议是否应当解除？二、被告是否已付清原告诉请所欠的租金？关于被告是否存在违约行为？租赁合同是否应该解除？被告在2018年7月向原告支付了2018年1月至2月租金，之后直至2019年2月3日均未向原告缴纳租金。虽然从2018年9月起，原告向仲裁机构申请仲裁，双方一直因为此纠纷产生诉讼系被告未支付租金的主要原因。但在原告提起仲裁之前，被告直至2018年7月才向原告支付2018年1月的租金，已拖欠两个季度租金，被告未能提供证据证实其有正当理由拖延支付租金，已经构成违约，依法应当承担违约责任。关于违约金问题，双方合同约定解除合同违约金为49000元。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告未能举证证明因为被告拖欠租金产生的实际损失，故违约金一审法院根据实际情况酌情确定。约定违约金的目的是要求从商者恪守诚实信用的商业道德，若违约金的赔偿过低，会造成失信人认为违约成本低可以接受，而出现下个租赁期继续延迟给付租金的现象，故违约金的支付应当具有一定的惩戒作用，才能警示违约者。本案中，因被告欠付租金，原告仲裁及起诉后，被告已经认识到自己行为构成违约，在2019年向原告主动支付租金及差额共计94570元，属于追悔过错的行为表示，同时被告支付给原告的租金之所以出现差额的问题，是因双方在履行合同的过程中对租金的计算时间起点及计算方式产生了分歧，被告并非恶意。鉴于被告仍然有继续履行原租赁合同的意愿，且已经采取了违约的补救措施，合同亦未到期，从公平合理的原则出发，应当保持双方《桂林丰裕国际大酒店租赁协议》的延续性，不宜解除合同。故对原告要求解除合同及返还租赁物，并支付解除合同的违约金49000元的诉讼请求，一审法院不予支持。根据被告的违约情节和悔过态度及补救行为，一审法院酌定由被告支付迟延支付租金利息3000元给原告。关于原告要求被告支付2019年9月之前租金及租金差额的问题，被告2019年至今已支付原告共计94570元，原告诉请被告需支付租金79679.68元，2016年内11月10日至2018年3月9日的租金差额12662.72元，共计92342.4元。显然被告已经支付完毕原告诉请的金额。关于双方对每月租金的计算起点及方式问题，及被告已支付的上述金额系支付到何时止的租金，双方可自行协商确定，一审法院不作处理。一审法院判决：一、被告桂林丰裕国际大酒店有限责任公司支付原告罗华兴迟延支付租金利息3000元；二、驳回原告罗华兴的其他的其他诉讼请求。本案案件受理费4325元，简易程序减半收取2162.5元，由原告罗华兴负担1162.5元，由被告桂林丰裕国际大酒店有限责任公司负担1000元。 在二审过程中，双方当事人对一审查明等事实无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人主张解除合同以及要求被上诉人支付违约金49000元有无事实和法律依据。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是将租赁物交付承租人使用、收益，而承租人的主要义务是按租赁合同约定支付租金。双方当事人于2006年10月签订本案租赁合同，该合同到2021年11月到期，至今已履行十四年。2018年因被上诉人欠付租金，上诉人于2018年9月起向仲裁机构申请仲裁，双方当事人因为此纠纷产生诉讼。在仲裁和之后的诉讼过程中，被上诉人按合同约定支付完毕欠付的租金。被上诉人未按合同约定支付租金的行为确已构成违约，依法应当承担违约责任。考虑到双方当事人履行合同的实际情况，被上诉人也已将欠付租金缴纳完毕的事实，不影响上诉人合同目的实现，被上诉人违约程度轻微，一审法院不予支持上诉人要求解除合同的诉讼请求，依据充分，本院予以维持。关于违约金，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上诉人未能举证证明因为被上诉人拖欠租金产生的实际损失，仅仅依据合同约定主张违约金49000元，依据不足，故一审法院根据实际情况酌情确定违约金为迟延支付租金的利息损失3000元并无不妥，本院亦予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，裁判结果正确，故对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4325元，由上诉人罗华兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年四月十日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉