湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2533号上诉人（原审被告）：胡庆维，男，1957年8月8日出生，土家族，户籍所在地湖北省五峰土家族自治县，现住湖北省五峰土家族自治县。被上诉人（原审原告）：叶绍军，男，1973年3月10日出生，土家族，住湖北省宜都市。委托诉讼代理人：刘传波，湖北德豪律师事务所律师。上诉人胡庆维因与被上诉人叶绍军合同纠纷一案，不服五峰土家族自治县人民法院（2019）鄂0529民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡庆维上诉请求：上诉请求：1、撤销（2019)鄂0529民初319号民事判决书依法改判维持原合同。2、由叶绍军承担一审，二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。胡庆维不构成欺诈。2006年3月8日桥河村委会和农业局签订的《关于调整土地的协议》协议中约定用地的调整，至调整之日起该土地不在农业局拍卖的范围之内，村委会并注明了调整土地的归属及四界。胡庆维转让给叶绍军的土地是用来建房的，建房用地是70年，而胡庆维转让45年在有效期内，转让的土地除了合同中的两个宅基地240平方米外，其余的不是建房用地，需要办理延期手续时胡庆维依然可以办理延期，若办不了叶绍军在找胡庆维也不迟。现在还不到时候。双方在2015年12月12日签订合同时的政策是能够做房子的，该转让的土地就是住宅用地。由于叶绍军自己受让后怠于行使自己的权利，到至后期政策发生变化，从叶绍军动工建设并自称投资424448.00元就可以看出是可以建房的，政策也是允许的（否则当时就被叫停）。2、判决书第八页第二自然段“庭审中原被告一致确认无需法院对原被告划分责任的情况下，被告自愿承担原告各项损失26万元，本院对此予以确认”，这是双方在闲聊时胡庆维说如果调解可以商议，但该26万元法院不能作为判决时的依据。二、叶绍军起诉时也明确认可“合同签订当日，原告及时支付了转让款，在被告的大力协助下，原告相继完成了修路和两个宅基地的基础建设，为此，原告共投入424448.00元，因原告忙于修建电站。”由此可见，胡庆维是履行了协助义务，而是叶绍军自己忙于修建电站而未积极建房所导致的结果。三、一审判决适用法律错误，依据《合同法》第五十四条的规定认定胡庆维对叶绍军构成欺诈没有事实依据。本案双方在订立合同时完全可以达到合同的目的，签订合同的时间是2015年12月12日，2016年1月叶绍军开始基础建设，当时桥河村党支部书记杨支林到场，三通一平均建成，如果当时不能做，就会立即叫停。所以，无论是从法律角度还是实际情况均不存在欺诈。四、《合同法》第五十五条明确规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。一审法院认定2016年6月被叫停，本案2019年4月19日立案，合同已经履行四年之久，撤销权早已消灭。因此本案叶绍军无权请求撤销权，无权请求赔偿损失,更何况叶绍军的基础设施至今均仍存在，其价值也依然存在。综上所述：本案中胡庆维不存在欺诈隐瞒，政策如何变化不是胡庆维所能掌控的，本案叶绍军无权请求撤销权，赔偿损失诉讼请求应予驳回。叶绍军辩称，一审事实认定清楚、法律适用正确。胡庆维的上诉请求不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。叶绍军向一审法院起诉请求：1.请求撤销叶绍军与胡庆维于2015年12月12日签订的土地转让合同；2.请求胡庆维返还转让费14万元，并按年利率6%支付自2015年12月12日起至判决确定给付之日止的利息；3.请求胡庆维赔偿直接经济损失424448.00元；4.本案诉讼费及其他费用由胡庆维承担。一审法院认定事实：2015年12月12日，叶绍军与胡庆维签订土地转让合同，约定胡庆维将通过拍卖合法取得土地的一部分，有偿转让给叶绍军，该地段位于茶科所东北部，紧临桥河村新农村规划区，南与松树包毗邻，西与茶科所茶园接壤，北与李修平屋场相望，其总面积按南北长50米、东西宽26米计算为1300平方米；使用年限为45年（从2004年12月计算），到期后由胡庆维负责办理延续事宜；转让费为人民币壹拾肆万元整；乙方（胡庆维）负责该地域内两个宅基(地)证件的落实；合同签字付费生效，如有违约，由违约方赔偿对方全部损失。同日叶绍军支付上述转让款14万元，胡庆维向叶绍军出具收款收据。合同签订后，双方均未办理建房审批手续。2016年1月，叶绍军在案涉地块开始进行两栋房屋的设计及地下基础建设，2016年6月，叶绍军投资完成两栋房屋（每栋占地面积120平方米）三通一平建设。同月，叶绍军准备进行地上部分建设时，被五峰县城管局和国土局通知停止施工。其间，叶绍军找胡庆维协商相关事宜，胡庆维告知需等待。2018年6月，胡庆维明确告知叶绍军无法办理房屋建设相关证件，双方在五峰土家族自治县渔洋关镇桥河村委会（以下简称桥河村委会）组织下协商损失赔偿、补偿事宜未果。一审法院同时查明，2019年3月27日，叶绍军委托律师向五峰土家族自治县农业局（以下简称五峰农业局）调查得知：2004年12月23日，胡庆维竞拍得五峰土家族自治县茶叶科学研究所（以下简称五峰茶科所）整体资产，其中包括28亩茶园、5亩试验田、30亩山林三十年经营权。同日，根据五峰茶科所整体拍卖的内容，胡庆维与五峰农业局对其中的租赁部分签订租赁合同，约定五峰农业局将28亩茶园、5亩试验田、30亩山林租赁给胡庆维，租赁期三十年（2004年12月23日至2034年12月23日），租赁费1129345.00元。五峰茶科所的主管部门为五峰农业局，五峰茶科所通过划拨方式取得上述土地的使用权，并于2005年9月15日经五峰土家族自治县人民政府审批登记。另查明，2006年3月8日，桥河村委会与五峰农业局签订《关于调整土地的协议》约定，桥河村委会用原望江山村委会所在地500平方米土地与五峰农业局原五峰茶科所旁的科研基地500平方米调整，桥河村委会将所调整的土地用于茶叶基地建设，五峰农业局用所批土地用于村民住宅建设，其建设用地经有批准权的机关批准后生效。协议载明，上述协议一式三份，桥河村委会、五峰农业局各执一份，县国土资源局存档一份。上述协议中未注明关于调整的两处500平方米土地的具体四界。一审庭审中，叶绍军、胡庆维一致确认，对转让土地的面积及四界无异议。胡庆维表示，若叶绍军坚持撤销协议，返还案涉土地，胡庆维愿意接受，并同意退还叶绍军14万元合同款，赔偿损失26万元，且表示针对该26万元损失，无需法院再根据双方过错划分责任，全部由胡庆维予以赔偿，叶绍军表示同意，不再对其损失申请鉴定。一审法院认为，叶绍军与胡庆维签订土地转让合同，对转让土地的位置、面积、使用年限、转让费及违约责任作出约定，叶绍军已按约定支付了转让款。双方争议的焦点为，胡庆维是否存在欺诈，叶绍军是否享有撤销土地转让合同的权利，胡庆维应否赔偿叶绍军损失。胡庆维陈述明确知晓叶绍军受让土地目的是为建房，亦知晓建房需先行审批，且双方在土地转让合同第四条约定“乙方（胡庆维）负责该地域内两个宅基（地）证件的落实”，叶绍军受让土地的目的是建房并取得房屋权属证件。2019年3月27日，叶绍军获知案涉土地登记使用权人为五峰茶科所，胡庆维对案涉土地仅有租赁使用权，租赁期限30年，叶绍军主张胡庆维对案涉土地的权属、使用权期限及有无权处分权存在隐瞒，致使叶绍军违背真实意思签订合同。胡庆维抗辩，转让的土地系五峰农业局与桥河村委会调换后，桥河村委会交给其使用，案涉土地性质系国有土地，但用途为农村建房（私人建房）宅基地，叶绍军不能实现合同目的原因系自身迟延建房进度所致。因农村集体土地与城市国有土地的性质不同，胡庆维未提交充足证据证明桥河村委会与五峰农业局完成案涉土地的调换，且胡庆维未提交充分证据证明案涉土地即为调换的土地。叶绍军虽知晓案涉土地系国有土地，但至庭审前，胡庆维并未告知叶绍军案涉土地系调换而来，且与双方转让合同中载明标的物为“通过拍卖合法取得的土地”相矛盾。另，胡庆维虽通过拍卖取得五峰茶科所土地承租权，但五峰茶科所仍为登记的国有土地使用权人，胡庆维未完全取得（独占）五峰茶科所土地使用权，其转让给叶绍军的使用期超过胡庆维自身承租期15年，上述情况胡庆维对叶绍军亦存在隐瞒。胡庆维辩称，系叶绍军怠于建房、政策发生变化导致合同目的不能实现，根据相关规定，无论城市还是农村建房，应先经审批后再行施工，胡庆维主张叶绍军先建形成既定事实后再行补办相应手续，已属违反法律规定，对胡庆维的抗辩理由，不予采信。综上，无论是叶绍军主张的无权处分情形还是胡庆维主张的调换情形，胡庆维均未明确告知叶绍军合法获得案涉土地使用权的相关事实，存在隐瞒案涉土地权属、使用期限及处分权的真实情况，对叶绍军构成欺诈，使叶绍军在违背真实意思的情况下签订合同，导致叶绍军合同目的不能实现。故对叶绍军主张撤销双方土地转让合同，予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订合同后，叶绍军支付胡庆维14万元转让款，胡庆维向叶绍军转让土地使用权，双方应互相予以返还。庭审中，双方一致确认无需法院划分过错责任的情况下，胡庆维自愿承担叶绍军各项损失26万元，一审法院对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、撤销叶绍军与胡庆维2015年12月12日签订的土地转让合同；二、叶绍军于判决生效之日起三十日内返还胡庆维位于五峰茶科所东北部、紧临桥河村新农村规划区，南与松树包毗邻，西与茶科所茶园接壤，北与李修平屋场相望，总面积按南北长50米、东西宽26米计算为1300平方米的土地；三、胡庆维于判决生效之日起三十日内返还叶绍军转让款14万元，并赔偿损失26万元，合计40万元；四、驳回叶绍军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院同时决定，案件受理费9444.00元，减半收取计4722.00元，由胡庆维负担3346.00元，叶绍军负担1376.00元。二审中，胡庆维提交一份《关于调整土地的协议》，桥河村委会于2019年8月8日备注内容为“甲方将调整的土地承包给了村民王得春，待用于该户宅基建设。胡庆维是王得春之子。四界：东与虎头脑小区紧连，西与茶科所茶园接壤，南与松树垉毗邻，北与李修平屋场相望”。拟证实：胡庆维转让给叶绍军的这块地是用于宅基建设，胡庆维没有隐瞒事实。叶绍军质证意见认为，该协议是真实的，但桥河村委会与五峰县农业局调换土地的性质及相关情况胡庆维并未告知。本院认为，该证据属新证据，对其真实性、关联性予以认可。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，胡庆维与叶绍军在土地转让合同第四条约定“乙方（胡庆维）负责该地域内两个宅基（地）证件的落实”，即叶绍军受让土地的实质是要建住宅用房并要取得宅基地使用权。根据《宪法》第十条规定，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，对于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得，据此，胡庆维对自己的或者以其他方式取得的农村宅基地均无权处分，况且叶绍军与胡庆维并非同一集体经济组织成员，胡庆维向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，胡庆维与叶绍军签订的土地转让合同违反了法律强制性规定属无效合同。胡庆维上诉称不构成欺诈的理由成立，本院予以支持。因合同无效与合同被撤销后的法律责任相同，所以一审法院虽认定合同为可撤销，但并不影响本案的实体处理。在一审庭审中，胡庆维和叶绍军明确表示对房屋已建部分的造价不需进行鉴定，损失无需划分责任，胡庆维同意退还叶绍军14万元合同款，赔偿损失26万元。一审法院据此判决并无不当。综上，一审判决事实认定清楚，实体处理正确，应予维持。胡庆维的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由胡庆维负担。本判决为终审判决。审判长  高见成审判员  尹为民审判员  胡建华二〇二〇年四月十三日书记员  张鹏伟