宁夏回族自治区灵武市人民法院   民事判决书   （2019）宁0181民初4185号   原告：金盛龙，男，1988年6月16日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。   委托诉讼代理人：马媛，北京大成（银川）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王昭琪，北京大成（银川）律师事务所律师。   被告：银川市元荣置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区中山北街283号。   法定代表人：蒋毅，公司总经理。   委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。   第三人：宁夏隆逸典当有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路51号瑞银财富中心B座13层。   法定代表人：杨祎锋，公司总经理。   委托诉讼代理人：孙超，男，公司员工。   原告金盛龙与被告银川市元荣置业有限公司（以下简称元荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年9月30日，被告元荣公司向本院提起反诉，因在本院指定期限内未交纳诉讼费用，视为自动放弃反诉。2020年1月9日，本院依职权追加第三人宁夏隆逸典当有限公司（以下简称隆逸公司）为本案第三人。原告金盛龙的委托诉讼代理人马媛、被告元荣公司的委托诉讼代理人孙凯、第三人隆逸公司的委托诉讼代理人孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   金盛龙向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间签订的《房地产买卖契约》；2.被告元荣公司向原告金盛龙返还购房款3692691元并支付利息1547437元(利息按照年利率8%,自2014年7月18日起暂计至2019年11月18日,剩余利息按照上述标准计至本息全部清偿之日止)；3.被告元荣公司向原告金盛龙赔偿各项损失共计424779元。以上款项共计5694907元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月,原、被告签订了一份《房地产买卖契约》，约定被告将坐落于灵武市临河镇滨河大道东侧黄河书院南3排1号房屋出售给原告,购房款为1380万，原告于2014年6月30日前一次性向被告付清,被告于2014年3月25日将涉案房屋交付给原告使用。合同签订后,原告陆续向被告支付了购房款共计3692691元并缴纳了各项税费共计424779元。后原告要求被告履行交房义务,但被告至今仍未履行约定义务。为此，原告依法提起诉讼，且经调查发现涉案的南3排1号房屋根本达不到交付使用条件,仍需建安费1694190元,但被告因资金链断裂已无能力进行后续投资完建。因此,原告认为,被告根本违约,导致合同目的已经无法实现,故在诉讼过程中变更原诉讼请求为解除合同、返还购房款并赔偿损失。   元荣公司辩称，1.被告已经按照合同实际履行了交房义务，涉案房屋已经被原告抵押贷款，不同意解除双方之间的《房屋买卖契约》。双方签订买卖合同后，被告已经按照合同约定将涉案的黄河书院南3排1号房屋所有权转移给了原告，原告于2014年9月26日将涉案房屋抵押给了隆逸公司进行贷款。在原告已经接收房屋并支付了部分房款的情况下，合同实际履行，不存在法定及约定的解除合同条件。且由于原告至今未能清偿贷款，致使涉案房屋也不能得到顺利返还，所以解除合同是不合法的。2.原告至今拖欠房款，其主张解除合同是逃避责任的行为，不应得到支持。按照双方合同约定，原告应于2014年6月30日前一次性付清房款。涉案房屋双方商定价格为1080万元，因原告贷款需要将价格标为1380万元，多余300万元的税金为33万元。被告应原告要求为其开具了1380万元的发票，故涉案房屋的实际价格应为双方商定的1080万元加上被告为其开票负担的税金33万元，共计1113万元。原告支付了369万元房款后，对下欠的744万元一直未支付。2015年1月29日，原告向被告出具还款承诺，于2015年7月10日前付500万元，下剩的房款分别于工程完工及竣工后付清。但原告没有兑现承诺，依约应当承担违约责任。故在本案中，原告违约在先，应当继续履约。3.由于原告未按照合同约定支付房款，造成涉案房屋的建设出现困难。目前合同仍然具备履行条件，但原告却提出解除合同，实际上是单方违约行为，责任在原告。故原告要求被告支付利息及赔偿金没有法律依据，也违背了公平原则。相反，原告无端解除合同，依法应当赔偿被告的损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。   隆逸公司辩称，2014年9月26日，金盛龙向隆逸公司借款300万元，并约定相应利息，金盛龙将其所有的位于灵武市滨河大道黄河书院南3排1号商业用房及灵国用（2014）第0261号国有建设用地使用权抵押给隆逸公司，并对上述抵押物办理了抵押登记。金盛龙与隆逸公司于2015年7月28日在银川市金凤区人民法院达成调解协议，金盛龙应向隆逸公司还清欠款后再主张其诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据1《房地产买卖契约》、房屋产权证书，证明2014年原告与被告就灵武市临河镇黄河书院南3排1号房屋签订《房地产买卖契约》，约定房屋建筑面积为1069.54平方米，购房款为1380万元，被告应于2014年3月25日向原告交付房屋，原告应于2014年6月30日向被告付清购房款；合同还约定，如被告未能按时向原告交房，则每逾期一日，被告应向原告给付房屋价款千分之一的违约金；2014年3月26日，被告为原告办理涉案房屋房产证的事实，予以采信；证据2.房屋契税缴费凭证、房屋印花税缴凭证、房屋交易手续费缴费凭证、住房登记费缴费凭证、工本费及申报登记费缴费凭证、收条、授权委托书、《股东会决议》《承诺书》《任命书》、民事判决书、《瓷砖购销合同》、书面证人证言及证人身份证复印件、瓷砖销售单及入库单、黄河书院管理人员工资发放表，证明原告为购买涉案房屋，陆续缴纳了税款及各项费用共计424779元；原告向被告已付购房款共计3692691元的事实，予以采信；证据3.《黄河书院业主委员会新旧房号对比表》《建设工程造价咨询报告书》、房屋现状照片，证明涉案房屋至今未建设完工，经灵武市信访局委托宁夏营建工程造价咨询有限公司对黄河书院工程造价进行鉴定估算，原告所购买涉案房屋尚需建安费1694190元的事实，予以采信；证据4.证明、《关于马玉反映的房屋产权证存在违规办理信访事项答复意见书》《关于陈水霞等六人反映黄河书院信访事项的答复意见书》《关于陈水霞白云霞等人反映“黄河书院”信访事项复查意见书》，与本案无关，不予采信；证据5.不动产权证、承诺书、销售不动产发票，均系复印件，无法与原件核对，且涉案房屋的所有权已转移给原告，该组证据与本案无关，不予采信。被告提交的证据1.《房地产买卖契约》、发票，证明原、被告建立了合法有效的房屋买卖关系，原告未按照约定于2014年6月30日付清房款，被告给原告出具了1380万元的发票，实际房价为双方约定的1080万元再加上多开300万元发票的税金33万元，合计1113万元的事实，予以采信；证据2.房产证，证明被告已经于2014年3月26日将涉案房地产过户登记至原告名下的事实，予以采信；证据3.《还款承诺书》，证明原、被告于2015年1月29日就涉案房屋下剩房款的付款时间和逾期付款违约责任达成协议的事实，予以采信；证据4.他项权利登记证，因系复印件，且证据来源不明确，不予采信；证据5.专题会议纪要、《关于协调解决黄河书院项目工程建筑审批手续相关问题的函》，与本案无关，不予采信。第三人提交的证据（2015）金民商初字第257号民事调解书、房屋产权证、他项权利证书、土地他项权利证书，证明原告因向隆逸公司借款而抵押涉案房屋的事实，予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年初，金盛龙与元荣公司签订《房地产买卖契约》，约定金盛龙购买元荣公司位于灵武市临河镇黄河书院南3排1号房屋，建筑面积为1069.54平方米，购房款为1380万元，元荣公司应于2014年3月25日交付房屋，金盛龙应于2014年6月30日付清购房款。合同还对双方违约责任进行了约定。合同签订后，金盛龙按照1380万元的计税金额缴纳了涉案房屋的相关税费，元荣公司于2014年3月26将涉案房屋产权登记在金盛龙名下。2015年1月29日，金盛龙就涉案房屋未付购房款向元荣公司出具《还款承诺书》。在本案审理过程中，双方均认可实际约定购房款为1080万元（不含税费），金盛龙已向元荣公司支付购房款共计3692691元，下剩购房款至今未支付。   另查明，2014年9月28日，金盛龙以涉案房屋作抵押向隆逸公司借款300万元，并依法办理了抵押登记。后因金盛龙未按期还款，隆逸公司提起诉讼，经银川市金凤区人民法院主持调解，双方达成调解协议，约定金盛龙向隆逸公司分期偿还借款本息共计3225000元，且金盛龙以涉案房屋提供抵押担保责任。目前，涉案房屋上的抵押借款尚未结清，隆逸公司的抵押权尚未实现。   2015年7月28日，宁夏营建工程造价咨询有限公司受灵武市信访局委托，对元荣公司建设的包括涉案房屋在内的黄河书院项目工程进行造价鉴定，于2018年7月6日作出灵武黄河书院工程造价估算书（编号：宁营建［2018］第106B号），该报告书确认涉案房屋尚需投资建安费（建设期价格）1694190元。涉案房屋至今尚未建设完工，不具备交付使用条件。为此，金盛龙向本院提起诉讼，要求被告交付涉案房屋或支付房屋竣工验收合格所需费用，并主张支付逾期交房违约金。在本案审理过程中，金盛龙变更诉讼请求，以合同目的已无法实现为由主张解除合同、返还购房款并赔偿损失。   本院认为，金盛龙与元荣公司之间签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，合法、有效。本案中，金盛龙在购买涉案房屋时对房屋尚不具备交付使用条件的现状是清楚的，且元荣公司已将涉案房屋过户给金盛龙，金盛龙也交付了部分购房款，可知双方已实际履行了合同。虽然涉案房屋尚不具备交付使用条件，且下剩购房款尚未付清，但并不影响双方之间房屋买卖合同的继续履行。自2014年3月26日起，涉案房屋已经从元荣公司名下过户登记至金盛龙名下，金盛龙成为涉案房屋的所有权人，且以涉案房屋进行抵押借款，因未结清借款，致使涉案房屋仍处于抵押状态。元荣公司不同意解除房屋买卖合同，即使元荣公司同意解除合同，因房屋上设有抵押，合同解除后，涉案房屋所有权仍无法转移给元荣公司。综上，金盛龙主张合同目的已不能实现的理由不能成立，对其主张解除合同、返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回原告金盛龙的诉讼请求。   案件受理费65397元，退还13733元，实收51664元，由原告金盛龙负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 长 芮 芳   人民陪审员 高瑞娟   人民陪审员 党菊香     二○二○年四月三日   书 记 员 宋玉丹   本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。