北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5371号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡建勇，男，1971年10月13日出生。委托诉讼代理人：李雪英，四川天则律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇，四川同善律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李同利，男，1980年9月23日出生。委托诉讼代理人：贾新颖，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽丽，北京市盈科律师事务所律师。上诉人胡建勇因与被上诉人李同利房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初21512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡建勇上诉请求：1．请求判决撤销（2019）京0113民初21512号民事判决书第五项、第六项；2．依法支持胡建勇不赔偿李同利装饰装修损失的诉讼请求；3．依法支持胡建勇不赔偿李同利合同差价损失的诉讼请求；4．本案一、二审诉讼费用由李同利承担。事实与理由：一、李同利应承担因合同无效而产生的自行装修的装饰装修损失。1．胡建勇在《房屋买卖合同书》中已明确告知李同利房屋被查封冻结事实，李同利对于涉案房屋可能会因为无法解除查封而不能履行具有可预见性。2．胡建勇已如约按照合同约定及时向法院申请解除查封，并将结果如实告知李同利，胡建勇已完全履行了合同约定义务和合同附随义务。3．李同利未超过双方约定的45天就对房屋私自装修，且是在未确认法院是否能够解除查封的情况下自行装修，装修行为是李同利自陷风险的行为，与胡建勇无关，李同利应当自行承担装修损失。二、李同利不能因合同无效而得利。1．根据实际的情况来看，胡建勇已经将影响房屋所有权转移的因素全部如实告知李同利，并未隐瞒任何有关诉争房屋的交易信息，李同利自始至终亦明知房屋无法完成过户的事实，对交易结果本身也是有预见可能性的，故，李同利对诉争房屋不存在所谓的可期待利益和信赖利益损失。此时如果及时止损，按胡建勇要求双方解除合同，归还房屋，李同利不仅不会丧失与他人订立购房合同的机会，相同条件下也不会使得李同利购房成本增加，李同利应当在知晓交易目的不能实现的时候，采取合理措施，防止损失的扩大。相反，李同利在胡建勇告知买卖房屋目的不能实现的情况下，除支付30万定金之外，并未支付后续任何购房费用，却一直占有并使用诉争房屋达3年之久，任由损失扩大，所以李同利应当承担未采取合理措施不当扩大的损失。2．《房屋买卖合同书》虽因违反强制性规定而无效，根据合同法相关规定，诉争房屋应恢复至原始状态，李同利却一直占有使用房屋，使得胡建勇房屋所有权处于被侵犯状态，本质上属于侵权行为。任何一方都不能因合同无效而获得利益，也不能因侵权行为而获得利益，所以对于房屋的自然增值，即诉争房屋差价，应归属于胡建勇所有，不应属于李同利的损失范围，一审法院判决胡建勇支付李同利房屋差价没有事实基础和法律依据。3．从整个合同的履行情况来看，李同利除支付30万定金之外，并未支付任何后续的购房款，胡建勇也未催告李同利支付，双方均默认不再进行后续交易，李同利因房屋买卖支付的交易成本仅限于定金，若要求胡建勇支付房屋差价，将严重的显失公平。三、双方应根据过失责任的大小来分担损失。1．根据《合同法》第58条规定，合同无效双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。交易前，胡建勇如实告知了房屋被查封冻结的实际情况，胡建勇明知房屋被查封而出售，李同利明知房屋被查封而购买，双方均存有侥幸心理，均有缔约过失责任，应当合理的分担合同无效的损失。2．在认定和计算损失时，应当从李同利未采取合理措施扩大的损失、李同利自身过失造成的损失、李同利已支出的交易成本、双方缔约过失责任以及合同履行情况来予以考虑。从整个交易过程来看，胡建勇的过失主要是明知房屋被查封而出售的缔约过失，与李同利后续扩大的损失、李同利擅自装修的损失等无直接联系，胡建勇只需承担整个过错责任中的部分缔约过失责任，以酌情确定赔偿数额。李同利辩称：同意一审判决，不同意胡建勇的上诉请求。一、胡建勇在合同中明确承诺对涉案房屋解除查封，其逾期未解除查封存在明显过错，是造成合同无效的唯一原因。1．合同签订后，李同利依约支付定金30万元，胡建勇在收到上述定金后，按照合同约定，其应到银行缴纳查封的数额，并办理解封、过户手续，但胡建勇却未能按照合同的约定按时解除查封和抵押，并未办理房屋过户手续，致使交易目的无法实现，存在明显过错。2．胡建勇在原审中未提交证据证明曾向执行法院申请解封，开庭整个过程中，也没有提及过曾经向法院申请过解封的事宜，其是否积极履行解封义务有待证实。即便如胡建勇所述，其曾在约定期限内向法院申请解封，但是未获执行法院同意，从结果来看，房屋依然处于被查封和抵押的状态。双方签订合同的目的是完成房屋买卖交易，并不能因为胡建勇申请过解封而未能解封就免除胡建勇的责任。3．李同利在支付30万元定金以后，依照合同占有和使用房屋，不存在侵犯胡建勇房屋所有权行为。胡建勇所有的涉案楼层的703、707、706房屋前后均办理了过户手续，李同利一直坚信涉案合同亦能够履行，故花费了大量的时间、费用进行了装修。4．涉案房屋首次被法院司法查封的期限是2015年8月18日，本案《房屋买卖合同书》签订日期是2016年3月30日，涉案房屋后续被法院司法查封的日期分别是2016年11月10日、2017年7月7日和2017年12月18日。在双方签订合同时，房屋仅有一项被查封的记录，若胡建勇积极履行合同义务，在约定期限内解除查封，交易能够继续履行。但是由于胡建勇的过错致使房屋未能如期解封，导致后续增加多项查封，合同明显履行不能，双方损失进一步扩大，胡建勇应当承担相应的损失。二、胡建勇应赔偿李同利全部房屋差价损失、装修损失。双方自2016年签订《房屋买卖合同书》至今已经过去4年，因胡建勇一直未对涉案房屋解除查封，导致合同无效，主观过错明显，理应承担赔偿责任。本案合同无效的损失赔偿在性质上属缔约过失赔偿，适用缔约过失责任的原则和方法，因此，在损失赔偿的对象上，指向的是信赖利益损失。信赖利益损失，可分为直接损失和间接损失。直接损失主要包括用于缔约的合理费用、准备履约所支出的合理费用，即本案中的装修损失。间接损失即丧失与第三人另订立合同的机会产生的损失，即房屋差价损失。所以，本案李同利的具体损失应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、胡建勇的完全过错原因以及鉴定报告已认定的预期利益等综合因素予以确定。原审法院的认定及判决具有事实依据及法律依据。请求依法驳回上诉，维持原判。胡建勇向一审法院提出诉讼请求：1．请求确认胡建勇与李同利双方于2016年3月30日签订《房屋买卖合同》无效，胡建勇退还李同利已交纳定金30万元；2．请求判令李同利立即腾空房屋，结清全部水、电、气、物管等全部费用并搬离房屋；3．请求李同利返还其获益租金58．5万元（15000元/月*39个月）；4．请求判令本案的诉讼费、保全费等相关费用由李同利负担。李同利向一审法院提出反诉请求：1．依法判令胡建勇向李同利双倍返还《房屋买卖合同书》定金共计600000元；2．依法判令胡建勇向李同利赔偿装修损失256000元；3．胡建勇赔偿李同利房屋差价损失1291530元；4．本案诉讼费用由胡建勇承担。一审法院认定事实：2016年3月30日，甲方胡建勇与乙方李同利签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方转让其拥有完全产权的北京市顺义区1-702号房屋给乙方。双方约定标的房屋转让价格为2800000元，乙方于本协议签订之日起，向甲方支付定金300000元。合同签订当日由乙方以转账方式支付定金。由于上述房屋现已被人民法院查封冻结，甲方承诺在乙方定金到账后45个工作日内向执行查封房屋的人民法院换申请解除查封，逾期未解除查封视为甲方违约。2016年3月30日，李同利向胡建勇转账给付定金30万元。胡建勇于当日将该房屋交付李同利。诉争房屋于2015年8月18日被成都市武侯区人民法院司法查封，于2016年11月10日被成都市金牛区人民法院司法查封，于2017年7月7日被北京市海淀区人民法院司法查封，于2017年12月18日被成都市锦江区人民法院司法查封。2019年4月23日，胡建勇向李同利发送《告知函》，胡建勇告知李同利诉争合同无效，要求李同利办理诉争房屋并返还租金收益55．5万元，不得破坏房屋结构并结清水电费。李同利收到该函，但对内容不认可。双方确认诉争房屋现价值为每平方米18784元，共计4091530．88元。李同利装饰装修工程于2016年5月31日完工，装饰装修使用年限8年。胡建勇提交出租人丁某与承租人陈某的北京市房屋租赁合同及支付凭证，拟证明类似房屋的租金标准。李同利对该证据的真实性、证明目的均不认可。李同利提交施工合同、中央空调改造合同、合同、建设银行回单、中国工商银行回单，拟证明其就诉争房屋装饰装修工程支出151000元，购买地毯支出75000元，中央空调改造支出30000元。胡建勇对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可。李同利提交成都市武侯区人民法院执行异议案材料，并申请本案中止审理。就该申请法院未予准许。一审法院经审理认为：胡建勇、李同利签订《房屋买卖合同书》时，诉争房屋已经处于成都市武侯区人民法院财产保全措施下。故法院认定诉争合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉争合同无效，胡建勇应返还李同利定金30万元。就李同利主张双倍返还定金，于法无据，法院不予支持。因诉争合同无效，李同利应将该房屋向胡建勇腾退。因李同利实际占有诉争房屋，应向胡建勇给付其因占有房屋所享有的租金收益，法院审查该小区相似房屋情况酌情确定平均月租金标准1．3万元。胡建勇要求李同利据实结算水、电、气、物管等全部费用的诉讼请求，并非明确具体，法院不予支持。就李同利主张的相关损失，法院认为据现有情况虽诉争合同被认定无效。但如果胡建勇据合同约定履行了解除法院的查封，则该合同可以正常履行。李同利亦不会产生相应的损失，故就李同利因诉争合同产生的损失，应由胡建勇赔偿。就李同利主张的装饰装修损失，法院据装饰装修的使用年限确定该损失额，酌情确定胡建勇应赔偿李同利装修损失143111元。就李同利主张的房屋差价损失，法院据评估意见与合同价差值，确定胡建勇应给付李同利差价损失1291530元。综上，一审法院判决：一、确认胡建勇与李同利于二〇一六年三月三十日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、胡建勇于判决生效之日起七日内返还李同利定金三十万元；三、李同利于判决生效之日起七日内将顺义区1-702房屋向胡建勇腾退；四、李同利于判决生效之日起七日内给付胡建勇获益租金五十万七千元；五、胡建勇于判决生效之日起七日内赔偿李同利装饰装修损失十四万三千一百一十一元；六、胡建勇于判决生效之日起七日内赔偿李同利差价损失一百二十九万一千五百三十元；七、驳回胡建勇的其他诉讼请求；八、驳回李同利的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12650元，由胡建勇负担780元（已交纳），由李同利负担11870元，于判决生效之日起七日内交纳。一审反诉案件受理费11990元，由胡建勇负担8856元，于判决生效之日起七日内交纳，由李同利负担3134元（已交纳）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审庭审中，李同利表示其一直催促胡建勇解除涉案房屋的查封、履行涉案合同。胡建勇对此不予认可，表示此前李同利曾于2017年起诉胡建勇，要求继续履行涉案房屋买卖合同，胡建勇在该案中表示无法解封，涉案房屋买卖合同无法履行，后李同利撤回起诉。关于撤回起诉的原因，胡建勇表示不知情，李同利表示因双方同意继续协商解封履行事宜，故撤回了起诉。经询，胡建勇表示其未向李同利明示涉案房屋不予解封，不予履行涉案合同。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩称意见，本案的争议焦点在于胡建勇应否赔偿李同利装饰装修损失及房屋差价损失。对于当事人未提出上诉的部分，不再赘述。出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或者申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。本案中，胡建勇与李同利签订房屋买卖合同时，涉案房屋已被有权国家机关采取查封措施，一审法院认定涉案房屋买卖合同无效，双方当事人均未就此提出上诉，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据双方所签房屋买卖合同约定及查明事实，胡建勇应于约定期限内向执行查封房屋的人民法院申请解除查封，但胡建勇并未依约实际解除查封，现涉案房屋买卖合同查封措施未解除而被确认无效，故胡建勇应当对涉案房屋买卖合同无效承担责任，赔偿因涉案房屋买卖合同无效导致李同利所受相应损失。关于装饰装修损失，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。李同利在签订合同后，信赖合同可以履行，对涉案房屋进行了装修，产生装修损失，胡建勇应予赔偿。胡建勇主张李同利在45天内即开始装修属于自陷风险，依据不足，本院不予采纳。对于房屋差价损失，因合同被确定无效，李同利需向胡建勇返还涉案房屋，而根据二手房交易现状，李同利已不可能再以签约时的价格购买同等地段房屋，该损失应被认定为其实际损失。一审法院结合评估机构出具的房地产估价报告认定差价损失，具有事实和法律依据。有关胡建勇上诉认为李同利曾就涉案房屋向其提起诉讼，其对合同不能履行明知，但未采取合理措施避免损失扩大，故不应赔偿该项损失一节，经审查，现有证据不能证明李同利在2017年起诉时即明知胡建勇放弃向查封房屋的人民法院申请解除查封，且结合近年来北京市房屋价格波动情况，也无法认定本案中认定的房屋差价损失高于2017年，故本院对胡建勇此项上诉意见不予采纳。综上，胡建勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8856元，由胡建勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  薛 妍审 判 员  赵 霞审 判 员  闫 慧二〇二〇年四月二十九日法官助理  孙亚男书 记 员  田亚男-12--1-