河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0191民初136号原告：李涛，男，1990年5月28日出生，汉族，住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：赵延方，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东生，男，1969年11月5日出生，汉族，住所地保定市定兴县，系原告李涛之父。被告：天山房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄开发区天山大街109号，统一社会信用代码：911300007216224836。法定代表人：吴振山，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨昱，该公司员工。被告：北京例外房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区胡家垡村甲8号院6号楼5层525，统一社会信用代码：91110112697656228R。法定代表人：吕富强，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑帅，该公司员工。原告李涛与被告天山房地产开发集团有限公司、北京例外房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李涛的委托诉讼代理人赵延方、李东生、被告天山房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人杨昱、被告北京例外房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人郑帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李涛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告天山房地产开发集团有限公司返还原告购房款414240元，并支付利息（利息的计算方式：以414240元为基数，自2017年9月19日起至款项实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算）。2、依法判令被告北京例外房地产经纪有限公司返还原告购房优惠服务费25000元，并支付利息（利息的计算方式，以25000元为基数，自2017年6月8日起至款项实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；被告天山房地产开发集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任。3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2017年6月在网上看到被告天山房地产开发集团有限公司（以下简称“天山公司”）开发的天山世界之门项目，于2017年6月8日到该项目售楼处了解情况，销售人员介绍该项目预计于2019年下半年交房，当日购房交25000元可抵50000元，2018年初签订正式销售合同并办理贷款。当日，原告订购了天山世界之门28#项目C栋1425室房屋，向被告天山公司支付定金10000元；原告又支付了优惠服务费25000元，该款项销售人员向原告出具的是北京例外房地产经纪有限公司的收款收据，《购房优惠服务说明书》加盖的是北京例外房地产经纪有限公司的公章。2017年6月13日，原告与被告天山公司签订了《认购协议书》，约定原告购买天山世界之门28#项目C栋1425室房屋，该房屋建筑面积57平米；该房屋按建筑面积销售，每平米14460.35元，房价总计824240元，首付款分三期支付共414240元，于2017年10月20日前支付，余款41万元以按揭方式支付。原告于2017年9月19日前，向天山公司支付了购房首付款414240元。2018年1月，被告天山公司通知原告C栋1425房间的建筑面积增加至59.05平米，要求原告补交首付款29644元。原告认为补交首付款超出了自己的经济承受能力，要求解除合同，返还购房款。被告天山公司予以拒绝，不予退款。其后，原告又多次找被告协商，被告对原告的要求置之不理。原告认为，被告天山公司在未取得商品房预售许可证的情况下（据原告查询，该项目至今仍未取得预售许可证），便与原告签订合同，将涉案房屋销售给原告，收取原告的购房款，违反了相关法律的规定，被告天山公司与原告签订的《认购协议书》、被告北京例外房地产经纪有限公司与原告签订的《购房优惠服务说明书》均应认定无效，被告天山公司、北京例外房地产经纪有限公司应当返还原告所交款项并支付利息。另，即便以后天山公司取得了预售许可证，因为原告所购房屋的面积由57平米增加至59.05平米，增加的面积已经超过了3%，依法原告亦有权解除合同，被告应当返还购房款并支付利息，被告拒不向原告退款的行为已违反了法律规定，严重损害了原告的合法权益。故此，原告特向贵院起诉，请法院依法判如所请。被告天山房地产开发集团有限公司辩称：一、原告的诉讼请求中没有要求解除双方签订的认购协议书，因此原告主张天山房地产开发集团有限公司退还原告购房款及支付利息没有依据。二、天山房地产开发集团有限公司没有违约行为，原告要求支付利息没有法律依据。三、25000元优惠服务费为第二被告北京例外房地产经纪有限公司收取，与天山房地产开发集团有限公司无关，原告要求天山房地产开发集团有限公司对25000元服务费承担连带责任没有法律依据，基于上述一点，天山房地产开发集团有限公司认为应当继续履行合同，不应当退还购房款。被告北京例外房地产经纪有限公司辩称：我们销售的是世界之门公寓28C栋1425是有商品房预售许可证的，优惠服务书中已明确说明，我们之间的居间服务已经完成，原告已经享受到购房优惠，所以不予退还服务费25000元。本院经审理认定事实如下：2017年6月8日，原告李涛向被告天山房地产开发集团有限公司交付定金10000元。2017年6月8日，原告李涛与被告北京例外房地产经纪有限公司签订了一份《购房优惠服务说明书》。该说明书约定，原告李涛在支付服务费后方能享有本说明书项下位于石家庄世界之门U米公园的购房优惠50000元；因以上优惠是北京例外房地产经纪有限公司特殊申请，所以所缴优惠服务费基于任何原因都不予退还。2017年6月8日，原告李涛向被告北京例外房地产经纪有限公司交付服务费25000元。2017年6月13日，原告李涛（买受人）与被告天山房地产开发集团有限公司（出卖人）签订了一份《认购协议书》。该协议书约定：1、买受人认购天山科技工业园孵化器项目C栋房屋；2、如买受人未能成功选购上述房屋，买受人可在天山世界之门28#项目（地址为：高新区长江大道以南，祁连大街以东，昆仑大街以西）具备销售条件后选购28#（暂定名）小区C（调整后）单元1425室房屋，该房屋暂定建筑面积57平方米；该房屋按建筑面积销售，每平方米14460.35元整，合计总房款暂定为捌拾贰万肆仟贰佰肆拾元整。房款最终计算价格以房管部门确认的测绘面积为准。签订本协议时，买受人向出卖人交付部分购房款计165696元整，第二笔房款于2017年8月10日前交付房款165696元整；第三笔房款于2017年10月20日前交付房款82848元整，余款以按揭方式支付；买受人在接到出卖人通知后7个工作日内，持本人有效身份证件、本认购协议书及出卖人出具的部分购房款收款收据与出卖人签订《商品房买卖合同》，并交付该房屋全部房款或首付款，在此期间出卖人为买受人保留该房屋的购买权，出卖人将买受人所交部分购房款抵作首期部分房款，同时本认购协议书终止。若在上述期限内买受人未与出卖人签订该房屋的《商品房买卖合同》则视同买受人违约，买受人已交部分购房款作为违约金不予退还，本认购协议书解除，出卖人可将该房屋另行出售，并不再另行通知买受人。如出卖人在上述约定期限内未经买受人同意，将买受人认购的房屋另行销售给第三人，则构成出卖人违约，出卖人应向买受人返还已收部分购房款。协议还约定了其他内容。2017年6月8日，原告李涛交付被告天山房地产开发集团有限公司定金10000元。2017年6月9日，原告李涛交付被告天山房地产开发集团有限公司购房款155696元。2017年8月19日原告李涛交付被告天山房地产开发集团有限公司购房款165696元。2017年9月19日，原告李涛交付被告天山房地产开发集团有限公司购房款82848元。石家庄长江大道68号项目天山世界之门于2017年6月13日经石家庄市区划地名办公室核准标准名称为天山创业城（1栋楼），石家庄高新区长江大道68号天山创业城项目于2018年1月19日取得商品房预售许可证。原告李涛与被告天山房地产开发集团有限公司未签订商品房买卖合同，被告天山房地产开发集团有限公司尚未将涉案房屋交付原告李涛。原告李涛因犯复制、贩卖、传播淫秽物品牟利罪，判处有期徒刑三年零六个月，并处罚金一万元。被告天山房地产开发集团有限公司在庭审中明确表示待原告李涛服刑完毕后可继续履行《认购协议书》。庭审中，被告北京例外房地产经纪有限公司称原告李涛在购买涉案房屋时已享受了《购房优惠服务说明书》中所约定的购房优惠25000元，原告李涛对此予以认可。以上事实有《认购协议书》、《购房优惠服务说明书》、刑事判决书、收据、账户交易明细及庭审笔录等证据在案予以证实。本院认为，原告李涛与被告天山房地产开发集团有限公司于2017年6月13日签订的《认购协议书》中明确约定了商品房的具体位置、面积、价款、付款方式及时间等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告天山房地产开发集团有限公司已经按照约定收受了协议约定的购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。涉案房屋已取得了房屋预售许可证，且被告天山房地产开发集团有限公司在庭审中明确表示待原告李涛服刑完毕后可继续履行《认购协议书》，《认购协议书》能够实际履行。原告李涛主张被告天山房地产开发集团有限公司在与其签订《认购协议书》时房屋面积由57平方米增加至59.05平方米，增加面积已超过3%，《认购协议书》应予解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。”的规定，本案中涉案房屋尚未交付，且《认购协议书》中已对房屋实际面积以房地产管理部门测绘面积为准进行约定，原告李涛以此为由要求解除《认购协议书》，本院不应支持。因原告李涛要求被告天山房地产开发集团有限公司退还定金及购房款的诉讼请求，系基于其解除协议的主张为前提的，现《认购协议书》尚未被解除，该项诉讼请求亦不予支持。原告李涛与被告北京例外房地产经纪有限公司签订《购房优惠服务说明书》后，原告李涛在购房时实际享受到了说明书中约定的优惠价款，该协议已履行完毕。现要求被告北京例外房地产经纪有限公司退还服务费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李涛的诉讼请求。案件受理费7888元，减半收取计3944元，由原告李涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张学伟二〇二〇年四月十四日书记员  杨 璇