河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1410号上诉人（原审原告）：董园乐，男，1987年11月11日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：白德营，河南蓝锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔果红，河南蓝锐律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：岳秀廷，男，1983年10月3日出生，汉族，现住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：张文辉，河南元慧律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：洛阳居然房产经纪有限公司。住所地：河南省洛阳市瀍河回族区中州东路69号恒大绿洲73、74-105商铺。法定代表人：海伊博，该公司经理。委托诉讼代理人：王许可，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宇飞，河南南云律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吕幸，女，1986年4月29日出生，汉族，现住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：张文辉，河南元慧律师事务所律师。上诉人董园乐、岳秀廷、洛阳居然房产经纪有限公司（以下简称居然公司）因与被上诉人吕幸房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董园乐及其委托诉讼代理人白德营、乔果红，岳秀廷及其与被上诉人吕幸的共同委托诉讼代理人张文辉，居然公司的委托诉讼代理人王许可、郭宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董园乐上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判岳秀廷、吕幸向董园乐支付违约金142000元（不服金额132000元）。2.一、二审诉讼费用由岳秀廷、吕幸承担。事实与理由：1.双方解除合同的理由并非是一审法院所认定的自愿协商解除，而是因岳秀廷、吕幸违约，董园乐通过起诉的方式催告解除。双方合同约定任一方违约，应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。合同签订后，岳秀廷、吕幸发现房屋价格不断上涨，便以自己的行为明确表示不再履行合同义务，导致董园乐购房目的不能实现，董园乐是依据《中华人民共和国合同法》第九十四规定的催告解除，而不是第九十三条规定的协商解除，一审法院认定错误。2.双方协商房屋价款是以套价格为单位，并非以平方米为单位来确定房屋的成交价格。岳秀廷、吕幸在二手房网站上及居然公司登记的价格均是73万元，这说明其预期房价也是在73万元以下，董园乐最终以71万元成交。一审法院以单价价格为成交的计量单位来认定，没有事实依据。3.合法有效的合同，解除的法律后果需要考虑的是哪一方违约，如何承担违约责任。违约责任不考虑违约方是否有过错。岳秀廷、吕幸以房屋建筑面积有误为由拒绝履行合同义务，可以理解为重大误解，但因重大误解签订的合同在没有被有权机关依法撤销之前合同依然有效，各方当事人仍应按合同的约定履行义务。岳秀廷与吕幸共同辩称，双方协商转让的房产实际建筑面积是119.98平方米，但合同约定的产权建筑面积是108平方米。双方对房屋面积没有达成一致意见，房屋是按平方计算价格，不是按套。岳秀廷上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判岳秀廷不赔偿董园乐10000元的损失。2.一、二审诉讼费由董园乐承担。事实与理由：1.董园乐并无任何损失，一审判决超出了董园乐的诉讼请求。一审法院已判决居然公司返还董园乐所交费用22500元，再判决岳秀廷赔偿董园乐10000元超出了董园乐的诉讼请求。2.岳秀廷没有过错，不应承担过错责任。居然公司应当对相关资格和房产信息进行查验，其在没有相关手续的情况下组织双方签订合同，应当承担过错责任。董园乐辩称，岳秀廷、吕幸在二手房网站和居然公司登记的房屋总价款均是73万元，面积均为108平方米。合同签订后，岳秀廷以房屋面积有误差为由拒绝办理房屋解押手续，实际是房屋价格不断上涨。岳秀廷采取违约的手段获利十几万元，导致董园乐不仅没有买到房，反而增加了维权成本。一审法院以岳秀廷存在过错为由来规避其应当承担的违约责任，却判决其承担缔约过失责任，请求驳回岳秀廷的上诉请求。居然公司针对董园乐和岳秀廷的上诉述称，本案最直接的分歧就是双方合同面积与建筑面积不一致，但都不是居然公司的原因造成，居然公司不应承担相应的责任。吕幸述称，同意岳秀廷的上诉意见。居然公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判居然公司不返还中介服务费。2.一、二审诉讼费由董园乐、岳秀廷、吕幸承担。事实与理由：1.导致房屋买卖合同不能履行的原因不是居然公司导致，收取的居间服务费无需返还。一是居然公司尽到了审查义务，履行了居间义务，促成了双方合同的签订，理应得到报酬。二是居间人只有在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实且损害委托人利益的情形下，才不得要求支付报酬。买卖双方对房屋面积均有明确认知，一审法院判决居然公司返还居间服务费没有依据。三是房产证注明套内建筑面积108.48平米，居然公司有理由认为吕幸是按照套内面积卖房。即使吕幸的本意是按照证载面积119.98平米卖房，也是吕幸存在重大疏忽或重大误解签订的合同，合同约定非因居间方原因导致合同解除，佣金不予退还。2.一审判决超出了董园乐诉讼请求。董园乐诉讼请求是要求吕幸、岳秀廷赔偿中介服务费并承担诉讼费用，一审法院判决居然公司退还中介服务费并承担诉讼费，违反了不告不理的原则。董园乐辩称，从居然公司的上诉可以印证岳秀廷存在违约。关于房屋的价格、面积双方多次磋商，董园乐足以相信双方是以套为计价单位，而不是以平方为计价单位来达成磋商的。合同约定卖方违反协议约定或因其他原因不将房屋出售给买方的，逾期30日，买方有权解除本合同，并有权向卖方主张该房屋成交价的20%违约金。岳秀廷拒绝办理房屋解押手续导致董园乐的购房目的不能实现。关于诉讼费承担问题，引起本案纠纷的原因系岳秀廷违约造成，诉讼费应由岳秀廷全部承担。岳秀廷述称，岳秀廷没有过错，居然公司在履行合同义务时未按合同约定及法律规定，对交易的房产进行相关信息的核验，致使双方就合同履行无法达成一致。吕幸述称，同意岳秀廷的意见。董园乐向一审法院起诉请求：1.依法解除董园乐与吕幸、岳秀廷及居然公司于2019年7月2日签订的洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同；2.依法判令吕幸、岳秀廷向董园乐支付购房违约金142000元；3.依法判令吕幸、岳秀廷赔偿董园乐因购房支付的中介服务费、代办费等各项损失22500元；4.本案诉讼费用由吕幸、岳秀廷承担。一审法院认定事实：2019年7月2日，吕幸作为岳秀廷的代理人（卖方）与董园乐（买方）、居然公司（居间方）签订一份《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定卖方拟转让房产坐落于九龙花园6幢1-702；产权登记面积为108平方米；该房产转让总价款为710000元；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于银行面签通过后支付首付款210000元至贷款银行监管账户，预计贷款金额500000元；买卖双方需积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后二十个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的20%违约金的责任；居间方在本合同签订时，向买方收取佣金13200元；买方需交纳评估费、代办贷款、代办过户、按揭服务费等；签订合同当天买方交定金10000元于中介方保管，卖方交10000元于中介方保管，因房产证在老家存放未带在身上，待卖方将房产证原件交中介方后，中介方将押金10000元退还卖方等内容。当日，董园乐向居然公司交纳10000元定金，吕幸作为岳秀廷代理人交纳10000元押金。2019年7月7日，董园乐向居然公司交纳中介服务费13200元及代办过户、代办贷款、按揭服务费9300元。2019年7月8日，岳秀廷发现房屋所有权证载明建筑面积为119.98平方米，故要求董园乐增补房屋价款。双方协商未果，董园乐持状诉至一审法院。另查明：位于老城区中州中路36号九龙花园6幢1-702号房屋所有权人为岳秀廷，该房屋证载建筑面积为119.98平方米，套内建筑面积为108.48平方米。一审法院认为：吕幸作为岳秀廷的代理人与董园乐、居然公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，岳秀廷对该代理行为予以确认，故代理行为有效。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。庭审中，岳秀廷及居然公司均表示同意解除合同，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。故董园乐要求解除2019年7月2日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，各方因合同取得的财产应互相返还，故居然公司应当返还董园乐服务费13200元，代办过户、代办贷款、按揭服务费9300元及定金10000元；返还岳秀廷押金10000元。关于董园乐要求吕幸、岳秀廷支付违约金142000元的诉讼请求，因合同约定的房屋面积与证载面积不符，相差11.98平方米，双方当事人就房屋增加的价款未能协商一致，现各方当事人协商一致解除合同，因此对董园乐的该诉讼请求，一审法院不予支持。但导致合同解除，岳秀廷具有过错，且给董园乐造成了一定的损失，故一审法院酌定岳秀廷赔偿董园乐10000元。居然公司未尽到相应的审查义务，未能向董园乐提供准确的房屋面积信息，其不得要求支付报酬，应将收取的佣金13200元退还给董园乐。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第四百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除董园乐、岳秀廷及居然公司于2019年7月2日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、岳秀廷于本判决生效之日起十日内赔偿董园乐10000元；三、居然公司于本判决生效之日起十日内返还董园乐服务费13200元，代办过户、代办贷款、按揭服务费9300元及定金10000元，合计32500元；四、居然公司于本判决生效之日起十日内返还岳秀廷押金10000元；五、驳回董园乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1795元，由董园乐负担195元，岳秀廷负担800元，居然公司负担800元。本院二审期间，董园乐提交房源登记信息截图一份，拟证明案涉房屋在网上登记的面积为108平方米。岳秀廷、吕幸质证称，没有发布过房源。居然公司质证称，真实性无异议，面积、售价都是根据岳秀廷、吕幸的意见进行登记。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：2019年7月2日，吕幸作为岳秀廷的代理人（卖方）与董园乐（买方）、居然公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定案涉房屋产权登记面积为108平方米，后因董园乐、岳秀廷对房屋系按套计价还是按面积计价发生争议，致合同无法履行，一审法院判决解除该合同，各方均无异议，本院予以确认。岳秀廷作为房屋所有人，未依据案涉房屋产权证明填写案涉房屋面积，董园乐作为房屋买受人，未对房屋面积信息进行核实，居然公司作为专业的中介公司，未查验案涉房屋相关信息真实性的情况下，介绍董园乐、岳秀廷签订房屋买卖合同，三方对案涉房屋买卖合同无法继续履行导致本案纠纷的产生均存在过错。一审法院在判决合同解除的前提下，综合考虑本案三方均明知案涉房屋产权证明未予出示的情况、董园乐未实际支付购房款及岳秀廷于房屋买卖合同签订6日后即提出房屋面积存在误差的情况，判决居然公司返还董园乐相关费用32500元、岳秀廷赔偿董园乐违约金10000元、居然公司退还岳秀廷押金10000元并酌定由居然公司分担诉讼费800元并无不当。综上，董园乐、岳秀廷、居然公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3120元，由董园乐负担2940元、岳秀廷负担50元、居然公司负担130元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇二〇年四月七日书记员  周 青