浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终32号 上诉人（原审被告）：杨言桃，女，1975年4月17日出生，汉族，家住仙居县安洲街道完山头村蛙蟆峥4号，现住仙居县。 委托诉讼代理人：徐勇波（系被告杨言桃之夫），男，1975年4月17日出生，汉族，住址同上。 被上诉人（原审原告）：仙居县顶顺工艺品有限公司，住所地仙居县南峰街道水孔头村农贸市场楼。 法定代表人：林建军，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋卫明，浙江任马川律师事务所律师。 上诉人杨言桃因与被上诉人仙居县顶顺工艺品有限公司（以下简称顶顺工艺）房屋买卖合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2019）浙1024民初3884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨言桃上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审审判程序违法。1、原告主体与法不符。位于仙居县安洲街道坚固村1号楼4单元102室的套房是上诉人于2016年12月10日以人民币50万元向李友火所买，购房款也是交给李友火的，并没有与顶顺工艺发生房屋买卖关系，合同是为完善形式订立的，即使要起诉也只能由李友火作为原告向法院起诉，本案被上诉人不享有原告主体资格，而原审判决将被上诉人列为原告，其主体明显不适格，属程序违法。2、本案多名相关当事人涉嫌犯罪，公安机关已着手立案侦查，在侦查终结前，原审法院无权对本案作出判决。本案因涉嫌非法买卖，李友火、徐均伟已被公安机关立案侦查，目前仙居县公安局对两人实施取保候审的强制措施，该案仍在侦查中，但尚未侦查终结。该案应依法裁定中止审理，原审程序严重违法。3、原审法院未对涉案房屋进行价值评估即进行判决，其程序也违法。涉案房屋在2016年买卖房屋时每平方米的价格为3350元，由于近期房屋价格的上涨，现市场价房屋己涨到至少每平方米10000元，与原来价格相比己增加到原价格的3倍，加上上诉人装修又花费了30万元，上诉人所买房屋按市场价已接近200万元，现上诉人认为有利可图才起诉的，是一种恶意诉讼行为，即使要判决买卖关系无效，也要对房屋价值进行评估，增值部分和上诉人装修费用应判归上诉人所有，而原审法院在未作评估的情况下就进行判决，其程序严重违法。二、原审判决书认定本案事实严重失实。涉案房屋在出卖前李友火已按套房形式实施了打隔墙，对其他部分房屋按住宅套房进行装修，并作为住宅进行出卖，上诉人房屋系李友火出卖给上诉人，后上诉人花费30余万元对所买套房进行了装修，而原审判决书未作认定，明显存在认定事实严重失实。三、原审判决书适用法律不当，判决结果错误。原审判决书因程序违法，认定事实严重失实，导致适用法律不当，判决结果错误。综上，上诉人认为，涉案房屋系上诉人向李友火所买，买得房屋后花费30多万元对所买房屋进行了装修。其房屋属上诉人所有并应受法律保护；被上诉人诉讼主张不成立；原审判决书对本案认定事实严重失实，程序违法，适用法律不当，请求支持上诉人的上诉请求。 顶顺工艺答辩称：本案原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人与被上诉人之间就该房屋表面上是租赁关系，实际上是买卖，违反了土地用途的相关规定，双方改变了土地用途及性质。原审法院根据我国《合同法》第52条确认双方买卖合同无效是正确的。一审对确认该合同无效以后关于财产的返还也是正确的。要求驳回上诉，维持原判。 顶顺工艺向一审法院起诉请求：一、确认原被告之间的房屋租赁合同无效。二、判令被告立即归还其租赁的位于原天与滑板车厂房1号楼4单元102室。三、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：涉案房屋原系仙居县天与滑板车厂（已于2018年6月12日宣告破产，并已注销登记）的厂房，位于仙居县，原房产证已撤销，土地证号为仙居国用（2012）第000645号，用途为工业用地。2016年5月26日，仙居县人民法院对上述厂房进行司法拍卖，原告顶顺工艺通过公开竞价以2609万元竞得上述厂房及土地。2016年7月，原告顶顺工艺以出租的名义将原仙居县天与滑板车厂厂房内1号楼4单元102室房屋出卖给被告杨言桃，房屋价款为50万元。2016年7月15日，被告杨言桃向银行贷款50万元，支付给原告顶顺工艺50万元房价款。2016年12月10日，以原告顶顺工艺为甲方与被告杨言桃为乙方签订了《房屋租赁合同》和《补充协议书》。《房屋租赁合同》约定：一、租赁房屋系原仙居县天与滑板车厂内1号楼4单元102室套房，面积约149平方米。乙方知晓套房地号，对权属记载的情况作了充分的了解；二、租赁房屋用于家庭生活和居住；三、租赁期限二十年，即2016年12月10日至2036年12月9日，期届满，自动续租；四、租金50万元，以现金方式支付；五、租金甲方收净，其他一切费用包括但不限于租赁税、房维修费、水、电费、卫生费等均由乙方负责；甲方交房后，任凭乙方对套内房屋进行设计装修，但不得改变房屋主体结构。六、本合同一经订立即具有法律约束力，双方必须严格信守，如有一方违约，应赔偿另一方遭受的经济损失。《补充协议书》约定：上述房屋归乙方所有，永久由乙方使用，甲方不再以任何理由向乙方收取租费，如因第三人主张权利导致乙方无法使用房屋的，由甲方返还已收租金并赔偿损失等内容。同日，原告顶顺工艺将涉案房屋交付给被告杨言桃。被告杨言桃接收房屋后，进行了装修，并于2017年上半年入住。2018年7月25日，仙居县公安局对原告顶顺工艺的法定代表人林建军及股东徐均伟、李友火等人涉嫌非法转让土地使用权案立案侦查。2018年10月16日，仙居县人民政府发布了《关于限期整改工业建筑擅自改为住宅使用行为的通告》。为此，原告顶顺工艺提起诉讼，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，从原、被告订立的《房屋租赁合同》和《补充协议书》来看，原、被告之间应属名为房屋租赁实为房屋买卖合同法律关系。原告顶顺工艺诉称双方之间系房屋租赁合同与该院查明的事实不符。因原告顶顺工艺竞价取得的原仙居县天与滑板车厂的厂房系工业用地，原告顶顺工艺将厂房内1号楼4单元102室房屋出卖给被告杨言桃居住，改变了用地性质。因此，原、被告之间的房屋买卖合同违反了国家法律法规的禁止性规定，应属无效。原告顶顺工艺明知涉案房屋属工业用地，不能作为住宅对外出让或出租，对合同无效负主要责任；被告杨言桃应当知道涉案房屋属工业用地，为了贪其房屋价格低而购买，对合同无效亦负有责任。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告杨言桃应将涉案房屋返还给原告顶顺工艺，原告顶顺工艺应将收取的房价款50万元返还给被告杨言桃，并赔偿从款项交付之日起按年利率6%计算至归还购房款之日止的利息损失。原告顶顺工艺本应赔偿被告房屋装修的损失，经该院释明，因被告拒绝对其房屋装修进行评估鉴定，故其实际损失无法确定，该院对该项损失在本案中不作处理，被告可另行主张权利。因涉案房屋系工业用地，被告辩称如果一定要房屋归还，要求原告安排一套相同面积房屋作交换，没有法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第二十六条第一款的规定，判决如下：一、确认原告仙居县顶顺工艺品有限公司与被告杨言桃之间关于原仙居县天与滑板车厂厂房内1号楼4单元102室房屋买卖关系无效；二、被告杨言桃归还原告仙居县顶顺工艺品有限公司位于原仙居县天与滑板车厂厂房内1号楼4单元102室房屋；三、原告仙居县顶顺工艺品有限公司归还被告杨言桃购房款50万元及利息损失（自2016年7月15日起按本金50万元、年利率6%计算至归还购房款之日止）。上述二、三款项限在判决发生法律效力之日起一个月内履行完毕。案件受理费8800元，由原告仙居县顶顺工艺品有限公司负担6160元、被告杨言桃负担2640元。 二审期间，上诉人为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、收款收据；2、检举税收违法行为记录单；3、收据；4、收条；5、仙居县市场监督管理局的投诉回复；以上证据拟证明顶顺工艺品有限公司违法经营，利用公司名义进行诈骗、套钱、变现贷款。被上诉人质证认为，对前四份证据的真实性有异议，且上述五份证据均与本案缺乏关联性，不能证明待证事实。经审查本院认为，上述证据不能够支持上诉人的上述主张，故对其证明力不予认定。 对一审法院审理认定的事实，本院予以确认。 本院认为，针对上诉人所提上诉请求及事实和理由，结合相关本案证据及法律规定综合阐述如下：一、关于诉讼主体资格问题。本案双方存在合同关系，被上诉人参与司法拍卖买得上述厂房及土地，并以出租的名义将案涉房屋出卖给被告杨言桃，被上诉人系涉案合同相对方，其以合同等证据主张权利，故被上诉人具备原审原告的主体资格。二、本案程序是否违法。本案中，上诉人法定代表人涉嫌非法转让土地使用权尚在侦查中，虽然被上诉人的诉求与侦查内容存在部分重叠，但被上诉人起诉请求的是确认租赁合同无效和归还租赁物的问题，与上诉人法定代表人涉嫌非法转让土地使用权属于不同法律关系，本案审理并不需要以刑事案件审理结果为依据。本案双方之间名为房屋租赁实为房屋买卖合同法律关系，应属无效。且涉案房屋属工业用地，不能作为住宅对外出让或出租。不能以住宅价格来作为基点评估工业用地的工业房。故一审程序并无不当。三、上诉人房屋的装修费用如何认定。关于上诉人称应赔偿房屋装修的损失，经一审法院释明，上诉人拒绝对其房屋装修进行评估鉴定，故其实际损失无法确定，上诉人可另案起诉。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人杨言桃负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 龙 审 判 员  张妙君 审 判 员  戴莹莹 二〇二〇年四月二十七日 代书记员  梁明霞