宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终198号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：宁夏煤炭基本建设有限公司。法定代表人：黄金彪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗玮，宁夏方和圆律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：马惠武，男，1953年9月29日出生。委托诉讼代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。上诉人宁夏煤炭基本建设有限公司（以下简称宁煤基建公司）与上诉人马惠武房屋租赁合同纠纷一案，前由宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2018）宁0202民初2546号民事判决，双方当事人均不服向本院提起上诉，本院以（2019）宁02民终868号民事裁定书裁定发回重审。宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院经审理作出（2019）宁0202民初3869号民事判决，双方当事人均不服向本院提起上诉，本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人宁煤基建公司的委托诉讼代理人罗玮，被上诉人马惠武的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁煤基建公司上诉请求：1、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3869号民事判决第一项、第二项，在查明案件事实后依法改判马惠武向宁煤基建公司支付租金54666.67元，支付逾期付款利息13120元（逾期付款利息按月息2%计算，暂自2015年11月1日计算至2018年7月12日，共984天，20000元×2%÷30天×984天，逾期付款利息主张至实际付清之日）；2、一审、二审诉讼费用由马惠武负担。事实和理由：1、《租赁合同》签订后，某建筑安装工程有限公司依约履行了合同，而马惠武仅支付了两年的租金，在双方未解除租赁合同的情况下，马惠武应当向宁煤基建公司支付2015年11月1日至实际返还场地时的租金及逾期付款利息。涉案租赁场地共计7300平方米，而马惠武实际使用了12736平方米，宁煤基建公司在发现后，立即向马惠武发出通知要求其退出未租赁的场地并协商处理纠纷，在协商未果的情况下起诉到法院。一审法院在判决书第9页第一行中认定“宁煤基建公司未能及时主张权利，导致损失扩大，扩大部分应由宁煤基建公司承担，故对宁煤基建公司主张的2018年7月12日之后的租金以及逾期付款利息不予支持”的事实错误。马惠武应当向宁煤基建公司支付租金54666.67元及2015年11月1日至2018年7月12日的逾期付款利息13120元；2、涉案租赁合同依法成立，合法有效，对租赁面积的约定明确。宁煤基建公司在发现马惠武未经同意侵占租赁场地之外的土地后，立即发出通知要求其退出未租赁场地，不存在过错。一审法院在判决书第9页第十五行认定“宁煤基建公司对合同不能履行存在过错”错误；3、马惠武未经宁煤基建公司审核同意擅自建造房屋、硬化场地，违反了《租赁合同》约定并给宁煤基建公司造成巨大损失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，马惠武的损失应由其自行负担。马惠武辩称，一审认定事实清楚，宁煤基建公司违约的事实和行为的认定正确，请求维持该部分事实，因该事实应承担的法律适用详见马惠武方上诉状。马惠武上诉请求：1、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3869号民事判决第一项，改判驳回宁煤基建公司的该项诉讼请求；2、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3869号民事判决第二项，改判宁煤基建公司赔偿马惠武的经济损失275683.53元；3、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3869号民事判决第四项，改判宁煤基建公司向马惠武返还租金4万元；4.维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3869号民事判决第三项；5、二审诉讼费用由宁煤基建公司负担。事实和理由：一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。基于宁煤基建公司对场地面积不明确、未分割、未告知的事实，造成马惠武投入巨额基础设施改造后不能按照合同目的使用，且解除合同的原因也是因宁煤基建公司违约造成的，马惠武在本次租赁合同中不存在违约行为和事实，宁煤基建公司应当承担违约责任，返还马惠武的4万元租金。关于2015年11月1日至2018年7月12日期间的租金，因由于宁煤基建公司违约造成合同目的不能实现，此期间虽未进行场地移交，但马惠武也未实际使用，基于场地所有权的主张和回收问题，均应由宁煤基建公司负责，相应的设施摊销也与马惠武无关。宁煤基建公司辩称，涉案租赁合同第一条第一款明确规定涉案占地面积7300平米，该合同合法有效，马惠武未经宁煤基建公司同意的情况下违反合同约定建造房屋、硬化场地造成严重违约，马惠武应向宁煤基建公司支付租金及利息，将场地恢复原状。宁煤基建公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除宁煤基建公司与马惠武于2013年10月12日签订的《租赁合同》；2.判令马惠武向宁煤基建公司返还《租赁合同》项下房屋及场地；3.判令马惠武向宁煤基建公司支付租金54666.67元，逾期付款利息13120元（暂自2015年11月1日计算至2018年7月12日），租金及逾期付款利息主张至房屋场地实际交付之日；4.判令马惠武承担租赁期间产生房产税18092.22元，出租房产税11426.67元，土地税294649.23元（各项税费暂自2015年11月1日计算至2018年7月12日），各项税费主张至房屋即场地实际交付之日；5.判令马惠武将《租赁合同》项下房屋及场地恢复原状；6.一审诉讼费由马惠武承担。马惠武向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的租赁合同，同时确认合同解除系宁煤基建公司违约造成；2.请求判令宁煤基建公司返还马惠武租金4万元，因违约造成马惠武经济损失275683.53元；3.一审反诉费用由宁煤基建公司承担。一审法院认定事实：2006年某新型建材有限公司将位于大武口区工业园区计12736.99平方米的土地转让给某建筑安装有限公司，但未办理使用权变更登记手续。2013年10月12日某建筑安装有限公司与马惠武签订租赁合同，双方在合同中约定由马惠武承租位于石嘴山市大武口区110国道旁场地，占地面积7300平方米（其中房屋建筑面积300平方米，厂房建筑面积1000平方米，未硬化场地6000平方米）；租金为2万元每年，租期自2013年11月1日至2033年10月31日止；承租方承租期间涉案场地发生的一切费用由承租方承担，与出租方无关；承租方在承租期内可根据自身生产经营需要建造房屋、硬化场地、增加必要配套设施，并经出租方审核同意，合同还对违约责任等进行了约定。某建筑安装有限公司于2014年10月17日、2014年10月30日向马惠武出具收据确认收到马惠武交付的涉案场地租金共计4万元（自2013年11月至2015年10月）。2014年12月3日某建筑安装有限公司向马惠武发出通知，要求马惠武退出涉案场地中未租赁的5436.99平方米部分。马惠武租赁涉案场地后，对涉案场地进行了装修，经鉴定，该基础设施总工程造价为275683.53元，按租赁期20年计算，每年摊销金额为13784.18元。原、被告因本案租赁合同相关事宜协商未果而纠纷成诉。另查明，2017年6月15日某建筑安装有限公司被宁煤基建公司吸收合并，某建筑安装有限公司于2017年12月20日注销。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。宁煤基建公司与马惠武签订租赁合同，应当按照约定全面履行各自义务。首先，关于本案解除合同的问题，宁煤基建公司与马惠武于2013年10月签订涉案租赁合同，合同中并未对场地总体面积及马惠武承租部分进行区别，无法明确宁煤基建公司出租土地时仅出租部分的意思表示，从涉案土地状况来说，马惠武承租时，涉案土地为一整体，宁煤基建公司对场地内面积未进行分隔，因而在宁煤基建公司未告知马惠武实际土地面积时，马惠武无法明确涉案土地的实际面积，基于上述原因，应当认定，涉案合同所约定的土地应当是某建筑安装有限公司受让的位于石嘴山工业园区、110国道旁中兴街南场的整个场地。2014年12月3日，某建筑安装有限公司向马惠武发出通知要求其退出未租赁的场地，庭审中马惠武陈述收到通知后即搬离涉案场地，并将经营的物流公司的营业地址进行变更，马惠武搬离涉案土地，即应当视为宁煤基建公司与马惠武签订的租赁合同已经实际解除，一审法院对此不再重复处理，故对宁煤基建公司及马惠武要求解除合同的诉讼请求一审法院均不予支持。其次，对双方当事人主张的租金，马惠武虽然陈述其收到通知后即搬离涉案场地，但未将涉案场地交付宁煤基建公司，因此，对宁煤基建公司要求马惠武支付2015年11月1日至2018年7月12日期间租金54666.67元的诉讼请求一审法院予以支持，对马惠武要求宁煤基建公司返还租金的主张一审法院不予支持；宁煤基建公司作为涉案土地的使用权人在发现合同约定面积与承租人实际使用面积不一致的情况下应当与马惠武协商解决问题，并关注涉案土地状况，及时主张权利，宁煤基建公司未能及时主张权利，导致损失扩大，扩大部分应由宁煤基建公司承担，故对宁煤基建公司主张的2018年7月12日之后的租金以及逾期付款利息一审法院不予支持；对宁煤基建公司要求马惠武返还涉案土地的诉讼请求，庭审时宁煤基建公司及马惠武均陈述涉案场地空置，无人管理，马惠武已没有实际控制涉案场地，宁煤基建公司可以自行收回涉案土地，无需马惠武返还，因此对宁煤基建公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。再次，对宁煤基建公司要求马惠武支付租赁期间产生的各项税费的主张，鉴于该费用尚未发生，对宁煤基建公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持；宁煤基建公司要求马惠武将租赁土地恢复原状的诉讼请求，宁煤基建公司未能提交证据证实涉案土地的原状，从宁煤基建公司、马惠武提交的证据来看，马惠武承租场地用于物流公司的经营，其只有对场地进行施工、装修后才能满足使用要求，从鉴定意见书来看，马惠武进行的施工、装修已经与涉案场地形成附合，马惠武对涉案场地的投入亦有利于场地的继续使用，因此对宁煤基建公司的该项诉讼请求一审法院亦不予支持。最后，对马惠武要求宁煤基建公司赔偿损失的诉讼请求，鉴于本案合同履行过程中，宁煤基建公司对合同不能继续履行存在过错，对马惠武此项诉讼请求一审法院予以支持。马惠武租赁场地20年，装修、建设支出275683.53元，根据鉴定意见，每年摊销金额为13784.18元，故宁煤基建公司应当赔偿马惠武2018年7月12日之后无法继续使用场地产生的损失210055.52元（275683.53元-13784.18元÷12个月÷30天×1714天），宁煤基建公司虽抗辩认为部分装修项目并非马惠武进行，但未提交证据证实，对宁煤基建公司的该部分抗辩主张，一审法院不予采信。综上，马惠武应当支付宁煤基建公司租金54666.67元，宁煤基建公司应当赔偿马惠武因合同未完全履行导致的经济损失210055.52元。经一审法院审判委员会讨论研究决定，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，判决：一、马惠武支付宁夏煤炭基本建设有限公司租金54666.67元；二、宁夏煤炭基本建设有限公司赔偿马惠武经济损失210055.52元；上述一、二项于判决生效后十日内付清。三、驳回宁夏煤炭基本建设有限公司的其他诉讼请求；四、驳回马惠武的其他诉讼请求。案件受理费7180元，由宁夏煤炭基本建设有限公司负担6180元，马惠武负担1000元。反诉案件受理费6036元，减半收取计3018元，由马惠武负担1010元，宁夏煤炭基本建设有限公司负担2008元，退还马惠武3564元。鉴定费10000元，由宁夏煤炭基本建设有限公司负担7590元，马惠武负担2410元。二审审理期间，双方当事人均没有提交新的证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、马惠武是否应当支付宁煤基建公司租金54666.67元，并支付2015年11月1日至2018年7月12日期间的逾期付款利息13120元；2、宁煤基建公司是否应当返还马惠武租金40000元；3、一审法院判决宁煤基建公司赔偿马惠武经济损失210055.52元是否正确。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，某建筑安装有限公司与马惠武自愿就案涉场地签订租赁合同，不违反法律规定，租赁合同合法有效。马惠武作为承租人实际使用了案涉场地，应当支付此期间的租赁费。马惠武在收到某建筑安装有限公司书面通知要求其退出未租赁场地后，在未将案涉租赁场地交付予对方的情况下即自行撤离，亦应当承担场地空置期间的租赁费用，一审法院判决马惠武向宁煤基建公司支付2015年11月1日至2018年7月12日期间的租金54666.67元以及驳回其要求退还40000元的反诉请求正确。在发现租赁面积问题后，某建筑安装有限公司未与马惠武积极协商解决，仅简单的以书面形式通知马惠武后即将该问题搁置，导致损失扩大，扩大部分的损失应当由其自行承担。一审法院对宁煤基建公司主张的2015年11月1日至2018年7月12日期间的逾期付款利息不予支持并无不当。从双方签订租赁合同的本意并结合案件审理情况来看，不能得出案涉租赁合同是部分租赁案涉场地的结果。场地面积是房屋租赁合同的重要内容之一，某建筑安装有限公司作为案涉场地所有人，在与马惠武在签订租赁合同时，既未对案涉场地的面积进行测量，也未对照核实产权证书，仅凭估测就确定了场地面积，导致合同履行不久即因对案涉场地情况约定不明而产生纠纷，且其在发现租赁面积问题后未与马惠武积极协商解决，而是简单的以书面通知形式要求马惠武退出未租赁场地、不得使用未租赁场地后即将问题搁置，直至时隔数年后双方纠纷成诉，某建筑安装有限公司对合同不能履行应承担主要责任。租赁合同约定“甲方同意乙方在承租期内可根据自身生产经营需要建造房屋、硬化场地、增加必要的配套设施，并经甲方审核同意”。双方在诉讼期间虽均未对马惠武修整场地添附设备是否经某建筑安装有限公司同意提交直接证据，但结合审理情况及生活常识可以判断某建筑安装有限公司对此知悉且未提出异议。马惠武进行的施工、装修已经与涉案场地形成附合，亦有利于场地的继续使用。一审法院依据鉴定意见并结合本案实际情况判令宁煤基建公司赔偿马惠武经济损失210055.52元并无不当。综上所述，上诉人宁夏煤炭基本建设有限公司、马惠武的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应当予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。宁夏煤炭基本建设有限公司预交的二审案件受理费4648元，马惠武预交的二审案件受理费3506元，分别由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 杨中军审判员 韩少华审判员 马玉兰 二Ｏ二〇年四月二十四日（法官助理 郑芳芳书记员 董宁亚附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。