浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1278号 上诉人（原审原告）：陈顽宝，女，1954年3月9日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被上诉人（原审被告）：绿城房地产集团有限公司，住所地浙江省杭州市杭大路1号黄龙世纪广场A10楼。 法定代表人：耿忠强，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：中青旅控股股份有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街5号。 法定代表人：康国明,该公司董事长。 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：徐骏，刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新华园房产集团有限公司，住所地浙江省杭州市江干区庆春东路1-1号西子联合大厦17-1708。 法定代表人：王水福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪翔，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：朱李娜，浙江省杭州市下城区大民法律服务所法律工作者。 上诉人陈顽宝因与被上诉人绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城公司）、中青旅控股股份有限公司（以下简称中青旅公司）、新华园房产集团有限公司（以下简称新华园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2019）浙0521民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2019年12月3日公开开庭进行了审理，上诉人陈顽宝、被上诉人绿城公司、中青旅公司共同的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼，新华园公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈顽宝上诉请求：1.判决德清百合公寓沁梅苑施工图未经审查合格，不得使用；2.判决17层系违章建筑；3.被上诉人赔偿违约金20万元。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审中陈顽宝提供的竣工图、住宅设计规范、浙江省施工图设计文件审查管理实施细则等证据，证明开放商与住建局违反法律规定对案涉房屋进行违法备案。因为案涉房屋所在的17层是开发商未经任何审批手续私自加盖的违章建筑，所以存在墙体渗水腐烂的问题。二、陈顽宝未收到开发商通知交接房屋，按合同约定时间即2010年7月30日与开发商办完支付房款的手续后，在验房时发现房屋渗水腐烂，开发商无法按合同约定交付房屋。2015年5月23日交接验房时，房屋依然大面积渗水，墙体腐烂。双方确认后，填写了一份房屋交付验收清单。2016年9月14日，陈顽宝再次验房时，发现整个房间与阳台都已经严重进水，达10公分高度。2015年7月6日，陈顽宝向德清县建筑工程质量监督站查询联系单及竣工图，只有一至十六层有竣工图，没有十七层的竣工图，竣工备案是违法的。二、开发商从2010年8月至2015年5月23日共修复三次，仍然渗水且墙体腐烂。三、开发商违规操作要求必须交清物业费才能验房。因房屋存在严重漏水和墙体腐烂所以未办理房屋交接手续。在付清房款后，陈顽宝办理了房屋产权证，但一审认定产权登记属于交付使用是错误的。房屋产权证表示物权，不表示房屋达到交付条件。四、开发商只向法院提交了建设工程规划许可、建筑工程施工许可、竣工验收备案等证据，但没有证据证明施工图合格。因为施工图未经审查合格，不得使用，竣工备案违法，开发商与住建局违规操作，造成房屋渗水和墙体腐烂，开发商必须承担延期交房的违约责任。五、至今陈顽宝未收到过开发商的通知，也未收到房屋修复后可以验房的通知。案涉房屋是公司员工的居住房，因为渗水至今无法入住。陈顽宝存在重大经济损失。开发商应当按照约定承担延期交房的违约责任。六、开发商在3米高的玻璃窗上不按规定安装防护栏，而是用石膏板封住1.1米高的玻璃窗，遮挡的阳光照射。 绿城公司、中青旅公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，陈顽宝的上诉理由不成立。1.关于施工图问题。《建设工程施工许可管理办法》第四条规定，施工图按规定进行审查系建设单位办理《施工许可证》的前提条件，案涉项目的施工图依法均进行图审是办理《施工许可证》的前提。案涉项目的《竣工验收备案表》中备案文件目录非常明确，包含了“施工图设计文件审查意见”。此外，德清县住建局于2016年8月25日作出的《信访事项答复意见书》也明确指出，案涉项目施工图审查合格，竣工验收符合法律规定。2.关于案涉商品房是否违建的问题。在合同约定的房屋交付日期前，建设工程已经竣工验收合格且经政府部门备案，陈顽宝亦自认办理了房屋权属转移登记，取得了不动产权证书。陈顽宝称案涉房屋系违章建筑不符合最基本的常理。3.关于案涉商品房质保维修问题。陈顽宝2015年反映的问题并非渗水导致，而是房屋常年空置无人维护，露台地漏堵塞引起雨水积水超过翻边流入室内引起的，不属于质保问题。但原建设单位出于善意还是进行了处理。陈顽宝一审亦当庭认可相应问题已经修好。退一步而言，即使存在质保问题，原建设单位依法履行保修义务即可，不等于不符合交付条件。 新华园公司庭审时未作答辩，其在二审调查时辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。陈顽宝的上诉理由没有事实依据，也没有法律依据。 陈顽宝向一审法院起诉请求：1.绿城公司、中青旅公司、新华园公司违法行为私自加层造成房屋渗水，违反GB50368-2005设计标准，安装好窗门安全护栏及无障碍设施，修复房屋渗水，按照合同约定第十一条约定，商品房达到交付使用条件，办理交付使用；2.按合同约定房款577254元的万分之五违约乘以实际天数577254×0.0005×2942天，违约金应该是849140元，实际金额按照30%计算赔偿违约金25万元；3.绿城公司、中青旅公司、新华园承担诉讼费。一审庭审中增加一项诉讼请求，请求判令17层施工图未经审查，未经建设工程竣工验收，不具备交付条件。 一审法院认定事实：绿城西子百合公寓1-11幢楼于2006年5月获得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，于2010年4月23日竣工验收，于2010年5月完成竣工验收备案。竣工验收备案表载明结构类型（层次）为框架2-17层。陈顽宝于2009年11月6日购买德清县武康镇百合公寓沁梅苑6幢17层的房屋。其中1705号房屋的购房合同载明商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。德清县住房和城乡建设局于2016年8月25日作出德建信访答字[2016]24号信访事项答复意见书载明陈顽宝于2015年7月至2016年6月就所购买的沁梅苑6幢3单元1705、1706室相继提出了4次政府信息公开申请；该局均作出了相应答复，相关附件内容均已复印给陈顽宝，施工图审查合格，竣工验收也符合法律规定，未违反建设部134号令。陈顽宝支付了沁梅苑6幢3单元1705、1706室自2010年6月至2010年12月的物业服务费。陈顽宝陈述房产证已经办好了；2018年9月去看过房子，已经修好，已经不漏水了。 一审法院认为，关于绿城公司、中青旅公司、新华园公司主体问题，因陈顽宝曾起诉德清县武康镇百合公寓的开发商德清绿城西子房地产开发有限公司，后经过查询，根据2018年9月的企业信用信息公示报告的内容，德清绿城西子房地产开发有限公司已经被注销，其原股东为新华园公司及浙江中青旅绿城投资置业有限公司，而浙江中青旅绿城投资置业有限公司也已经注销，其股东为绿城公司及中青旅公司，因此，绿城公司、中青旅公司、新华园公司系适格被告。关于陈顽宝要求判令17层施工图未经审查，未经建设工程竣工验收，不具备交付条件的诉讼请求，经查，陈顽宝庭审陈述房产证已经办好，且德清县住房和城乡建设局出具的信访答复意见书也载明竣工验收符合法律规定，故在民事诉讼范畴，陈顽宝购买的房屋不属于违章建筑，具备交付条件。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。故陈顽宝办理房产证的行为，应视为接受原开发商交付房屋的行为，涉案房屋的所有权已经归属陈顽宝，交付行为已经完成。故陈顽宝的上述诉讼请求，不予支持。关于房屋漏水的问题，因陈顽宝陈述2018年9月去看过房子，已经修好，已经不漏水了，且在一审法院释明后，仍然不申请做房屋质量鉴定，故应承担举证不能的责任。关于新华园公司提出的本案已经超过诉讼时效的答辩意见，因陈顽宝一直在以原开发商为对象进行起诉、信访，陈顽宝系在2018年9月才发现原开发商已经注销，而绿城公司、中青旅公司、新华园公司均未举证证明原开发商注销时曾对百合公寓的业主们公示过，故对该答辩意见不予采纳。陈顽宝向一审法院申请调取施工图原件以证明17层属于私自违法加层，并申请“17层施工图盖有审查章附图与竣工验收是否合格依据的法律鉴定”，但上述申请内容及申请目的超出了民事案件审理范畴，且一审证据已能证明涉案房屋并非是违章建筑，故对上述申请不予处理。综上所述，绿城公司、中青旅公司、新华园公司系适格被告；陈顽宝起诉未超过诉讼时效。涉案房屋已经完成了交付行为，对陈顽宝认为涉案房屋不具备交付条件的意见，均不予采纳；陈顽宝对房屋漏水的问题应承担举证不能的责任，对其相应诉讼请求不予支持；陈顽宝要求绿城公司、中青旅公司、新华园公司支付违约金的诉讼请求，因无相关事实和法律依据，不予支持。故对陈顽宝的所有诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回陈顽宝全部诉讼请求。一审案件受理费5050元，由陈顽宝负担。 二审中，陈顽宝向本院提交下列证据（均为复印件）：1.电话查询结果一份，用以证明物业通知房屋漏水的事实；2.物业保修金退还公示一份，用以证明其对房子漏水进行了保修；3.系统流程图一份，用以证明案涉房屋施工图不得使用；4.微信记录一份，用以证明房产公司私自进入其房屋并偷用电；5。照片一组，证明房屋在2017年维修过后又漏水。绿城公司、中青旅公司、新华园公司质证认为，1.根据陈顽宝的陈述，其提交的上述证据均存储在手机中，没有原始载体，故真实性无法核实；2.陈顽宝所称的偷用电等情况，与本案审理范围无关；3.根据陈顽宝的自认，其所称漏水情况发生在2019年8月，也不属于一审审理范围。本院经审核认为，陈顽宝明确其主张是延期交房违约金，上述证据均不是用以证明房屋延期交付的，故与本案无关联性，本院对其证明力不予认定。 绿城公司、中青旅公司、新华园公司在二审中未向本院提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：原德清绿城西子房地产开发有限公司是否存在延期交房的行为，进而绿城公司、中青旅公司、新华园公司是否应承担延期交房违约金。 关于该争议焦点，陈顽宝主张，案涉房屋系违法建筑，且不符合商品房交付的条件，开发商应承担支付延期交房违约金的责任。本院认为，该上诉理由不能成立，理由如下：一、案涉房屋不属于违法建筑。绿城西子百合公寓1-11幢楼于2006年5月获得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，于2010年4月23日竣工验收，于2010年5月完成竣工验收备案。陈顽宝亦已办理了房屋所有权证。上述事实足以说明案涉房屋不属于违法建筑。二、案涉房屋在合同约定的时间内已经竣工验收合格，符合合同约定的交房条件。根据陈顽宝一审提交的案涉商品房买卖合同，双方在合同第八条中约定：“出卖人应当在2010年5月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”案涉房屋于2010年4月23日竣工验收，在合同约定的交房日期前已符合交房条件。三、陈顽宝主张延期交房违约金的理由缺乏合同依据和法律依据。陈顽宝主张原德清绿城西子房地产开发有限公司未尽到房屋交付的通知义务。对此本院认为，根据陈顽宝的陈述，其是在未接到交房通知的情况下在2010年8月左右主动前去验房的，且交纳了部分物业费，因发现房屋渗水，其拒绝办理收房手续。陈顽宝的陈述说明其对楼盘交房的事项是知晓的，且从陈顽宝自认的验房及交纳物业费的时间起算，已超过诉讼时效，绿城公司、中青旅公司、新华园公司在一审中亦提出了诉讼时效抗辩，故本院对该上诉理由不予支持。关于房屋是否存在足以影响房屋交付的质量瑕疵的问题，本院认为，本案中，并无证据证明房屋存在主体结构问题，陈顽宝主张延期交房违约金的理由为房屋渗水。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”在房屋已满足合同约定的交付条件的情况下，陈顽宝应依照上述法律规定行使其救济权利，其主张延期交房违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，陈顽宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人陈顽宝承担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 周辰晨 审判员 赵哨兵 二〇二〇年四月二十八日 法官助理周寅潇 书记员沈雯雯