江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0902民初395号原告：陈某，女，汉族，1970年5月23日出生，住江西省宜春市袁州区。原告：袁书佳，男，汉族，2004年1月3日出生，住址同上。法定代理人：陈某，系原告袁书佳之母。二原告的委托诉讼代理人：孙小斌，江西爱心律师事务所律师。被告：周卫国，男，汉族，1969年12月20日出生，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：袁清文，宜春市交通法律服务所法律工作者。原告陈某、袁书佳与被告周卫国（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某、原告袁书佳的法定代理人陈某及二原告的委托诉讼代理人孙小斌、被告周卫国及其委托诉讼代理人袁清文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告购房款145000元及每笔款项自支付之日起按年利率24%计算至归还之日止期间占用资金的利息；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2008年被告以开发房地产业务资金周转困难为由，经人介绍，向居住在宜春市袁州区俭风巷一号的邓跃华借款人民币115000元，至2011年10月份左右，因被告无法归还该款，遂提出以位于320国道旁其宜春市袁州区化成街道化岩社区联建的社区服务平台项目中的三楼（上扶梯南头）一套三室两厅面积约110平方米的住房卖给邓跃华折抵借款，并签订了买卖合同。后因邓跃华妻子的妹夫袁如洪急需要购买一套住房，于是经三方协商，邓跃华退回上述住房，改由袁如洪向被告购买该套住房。邓跃华将被告欠其借款债权转让给袁如洪名下。2013年8月11日，在废除邓跃华与被告签订的购房合同后，由袁如洪与被告重新签订了一份《住房买卖合同》，合同约定：被告自愿将宜春市袁州区化成街化岩社区服务平台项目中三楼（上扶梯南头）三室两厅住房一套，约110平方米面积卖给袁如洪抵借款，车库在该栋住房靠东南头一楼路边第二间，面积待量，住房每平方面积1800元，先按110平方面积计算，后按房管部门验收面积计算多退少补，车库面积按1800元平方面积计价；付款按综合住房、车库全价扣除甲方周卫国基建时所借原告袁如洪款项后的余额多退少补。房产证的钱由买方自付，周卫国负责办理，房屋交付使用时房款分期付款。被告保证如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。合同签订后，被告于2013年8月11日向袁如洪出具收条一张，收条写明：今收到袁如洪购房款壹拾叁万伍仟元整，是实。（以上条子包括原欠邓跃华壹拾壹万伍仟元整在内）。邓跃华在该收条上签署“同意将周卫国欠款壹拾壹万伍仟元转到袁如洪名下”的意见。2014年1月1日，被告向原告出具收条，收到原告购房款计伍仟元整；2014年3月15日，被告再次向袁如洪出具收条，收到袁如洪装水电费计人民币伍仟元整。2014年下半年，当原告及袁如洪夫妇准备要求被告交付房屋时，却发现合同约定的该套住房已被被告重复卖给了易连平所有，并正在装修。为此，原告夫妇多次找被告协调，要求被告将合同约定的房屋交付给原告所有，被告一直无法解决。后被告要求原告同意将合同约定的房屋换至一楼一套位置很差的住房，原告夫妇开始坚决不同意，但在无奈之下，只好将就同意调换。2015年8月份左右，原告运来几百元红砖准备对一楼住房外围进行砌墙围堵装修时，不料遭到化岩社区的阻扰，其主张该住房系化岩社区所有，后化岩社区强行将原告运来的红砖搬走，将进屋的大铁门用电焊焊死，使原告无法进入，强行占有该套住房。嗣后，经原告方无数次的协调、催讨，被告一直无法交付房屋，也拒不归还收取原告的购房款。2018年7月份，该房屋被政府征收拆迁，被告仍然既不支付原告购买房屋损失，也不归还购房款。直至2019年4月份，原告丈夫（父亲）因车祸去世，被告也分文未归还原告购房款及损失。综上所述，原告丈夫（父亲）与被告之间签订的《住房买卖合同》是在双方自愿、平等、协商一致的基础上签订的，合法有效。被告应该按照合同约定交付房屋，但被告违反合同约定，将出售给原告的房屋又重复出卖给其他人所有，实属违约行为。双方经过长达几年的协调，被告至今为止，既不交付房屋，也不退还原告支付的购房款。其行为已严重地损害了原告的合法权益，给原告造成了较大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称：一、本案为适用诉讼时效的债权，答辩人债权债务成立于2008年，答辩人因资金紧张，向案外人邓跃华高利息借款8万元。2011年10月结合高利息以物抵债的形式，与案外人邓跃华签订的房屋买卖合同，2013年8月11日，案外人邓跃华将债权转让给原告的亲属袁如洪达成房屋买卖协议，同时答辩人向袁如洪出具收据135000元。2014年1月1日、3月15日分别收取5000元，合计人民币145000元。在诉状中，被答辩人声称2014年下半年，当原告及袁如洪夫妻准备交付房屋时，却发现合同约定的标的物被告重复卖给易连平。本案不管从法律关系成立还是从当事人应当知道权利受侵害时起，超过了诉讼时效，应视为被答辩人放弃权利的行为，也丧失了起诉的机会，况且案涉标的物已经政府原因拆迁，被答辩人应当知道房屋被拆迁的事实，也没有向答辩人主张相关权利。至此，答辩人请求驳回被答辩人的诉请；二、被答辩人所述内容与事实不符。被答辩人在诉状中表示答辩人违约将标的物重复卖给易连平的事实不符。2013年8月11日，答辩人与袁如洪签订房屋买卖合同后，2014年4月份，原告袁如洪表示要求解除合同，而且其亲属陈亮也向答辩人转达了其意思，答辩人在得知袁如洪要求解除合同，不按合同履行，多次找原告方协商，或者是要求袁如洪继续履行合同均遭拒绝。违约方应为袁如洪，袁如洪的行为最终导致答辩人经济损失，答辩人与袁如洪纠纷未解决。本院经审理认定事实如下：原告陈某与丈夫袁如洪育有二子，分别为袁书军和原告袁书佳。袁如洪的父亲为袁学和，母亲为邱兰英于2003年7月3日去世。被告向案外人邓跃华借款115000元，后因被告无法归还借款，双方商量以位于320国道旁被告与宜春市袁州区化城街道化岩社区联建的社区服务平台项目中的三楼（上扶梯南头）一套三室两厅卖给邓跃华折抵借款，并签订了房屋买卖合同。后因袁如洪急需购房，经三方协商，邓跃华退回上述住房，改由袁如洪向被告购买该套住房，邓跃华将其对被告的债权转让给袁如洪。2013年8月11日，被告（甲方）与袁如洪（乙方）签订《住房买卖合同》一份，约定被告自愿将宜春市袁州区化成街化岩社区服务平台项目中三楼（上扶梯南头）三室两厅住房一套，约110平方米面积卖给袁如洪抵借款，车库在该栋住房靠东南头一楼路边第二间，面积待量；住房每平方面积1800元，先按110平方面积计算，后按房管部门验收面积计算多退少补，车库面积按1800元平方面积计价；房屋交付使用时房款分期付款；付款按综合住房、车库全价扣除甲方周卫国基建时所借原告袁如洪款项后的余额多退少补;房产证的钱由买方自付，周卫国负责办理，房屋交付使用时房款分期付款；被告保证如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索；该合同还约定了违约责任等其他事项。同日，被告向袁如洪出具《收条》一张，载明：“今收到袁如洪购房款壹拾叁万伍仟元整，是实。（以上条子包括原欠邓跃华壹拾壹万元伍仟元整在内）”。邓跃华在该《收条》的左下角注明：“同意将周卫国欠款壹拾壹万伍仟元转到袁如洪名下。”2014年1月1日，被告向原告陈某出具收到购房款5000元的《收条》；2014年3月15日，被告向袁如洪出具收到装水电费5000元的《收条》。之后，袁如洪未再支付购房款给被告，被告亦未向袁如洪交付房屋。2018年,案涉房屋被拆除，被告与袁如洪协商返还购房款事宜。2018年10月28日，被告向袁如洪返还购房款20000元，2019年2月4日，被告向袁如洪返还购房款10000元。2019年4月，袁如洪去世。2019年9月14日，其父袁学和、其子袁书军作出《放弃继承权声明书》，表示放弃对被继承人袁如洪名下位于原国道旁边周卫国与化成街化岩社区联建社区服务平台项目中三楼（上扶梯南头）三室两厅住房的继承权。2020年1月10日，因被告未再返还购房款，二原告向本院提起诉讼。2020年1月15日，本院根据原告的申请，依法作出了（2020）赣0902民初395号民事裁定书，冻结被告周卫国在金融机构的存款400000元或查封、扣押同等价值财产。本院认为：一、关于二原告的主体资格的问题。因未有证据表明袁如洪生前留有遗嘱，其遗产应由袁如洪的合法继承人陈某、袁书佳、袁书军、袁学和均等继承，袁书军、袁学和明确表示放弃了对被继承人袁如洪名下位于原国道旁边周卫国与化成街化岩社区联建社区服务平台项目中三楼（上扶梯南头）三室两厅住房的继承权，因该房屋已经拆除，其两人的放弃应视为对已支付购房款及其利息的放弃，故二原告主体适格。二、关于被告与袁如洪签订的《住房买卖合同》是否有效的问题。二原告与被告均未提供被告有案涉房屋所有权或处分权的证据，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，袁如洪与被告于2013年8月11日签订的《住房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同成立且生效，当事人均应依约履行。三、关于袁如洪已支付的购房款金额的问题。被告辩称只向邓跃华借款80000元，115000元系将高利息计入本金，未提供任何证据予以佐证，且该主张与被告在2013年8月11日出具的《借条》内容不符，本院对被告该辩称不予支持，本院确认被告向邓跃华借款115000元，双方与袁如洪协商一致将该债权转让给袁如洪，该债权转让行为未违反法律规定，应为合法有效，袁如洪另还支付30000元购房款，为案涉购房事宜合计支付145000元购房款给被告。四、关于二原告请求被告返还购房款的主张是否已过诉讼时效的问题。因被告最后一次返还购房款是在2019年2月4日，而二原告向法院提起诉讼的时间是2020年1月10日，故原告是在法定期限内提起诉请，本院对被告关于已过诉讼时效的辩称不予支持。五、关于被告是否应返还二原告购房款的问题。现案涉房屋已被拆除，二原告主张被告违约未交付房屋，被告主张袁如洪违约，双方均未提供证据，本院对二原告与被告关于对方违约的主张均不予支持。被告在与袁如洪协商后，退回30000元购房款，袁如洪未有异议，应视为双方已经协商一致解除了《住房买卖合同》。合同解除后，被告应将所收取的全部购房款予以返还，被告辩称与袁如洪商量只需返还100000元，其提供的通话录音内容无法证明袁如洪认可在还清100000元后被告无需再返还剩余购房款，故被告该辩称本院不予支持。因未有证据证明被告与袁如洪约定了返还金额及利息，在袁如洪支付145000元购房款，被告仅返还30000元的情况下，本院确认被告还需返还二原告购房款115000元；二原告要求被告按年利率24%支付资金占用期间利息，该利息计算标准过高，本院确定被告需支付二原告按年利率6%自袁如洪支付每笔购房款之日起计算至付清之日止的利息（即135000元按年利率6%从2013年8月11日开始计算，5000元按年利率6%从2014年1月1日开始计算，5000元按年利率6%从2014年3月15日开始计算，上述三笔款项计算到2018年10月27日的利息合计为45042元；还款20000元后，125000元按年利率6%从2018年10月28日计算到2019年2月3日的利息为2000元；还款10000元后，之后的利息为以115000元为基数，按年利率6%从2019年2月4日计算到付清该款项之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、限被告周卫国于本判决生效之日起十日内返还原告陈某、袁书佳购房款115000元及支付利息（以115000元为基数，按年利率6%从2019年2月4日计算至115000元付清之日止的利息加上47042元）；二、驳回原告陈某、袁书佳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6801元，减半收取计币3400.5元，保全费2520元，合计5920.5元，由原告陈某、袁书佳负担3102.5元，被告周卫国负担2818元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  谭 靓二〇二〇年四月二十一日代书记员  易成伟