福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初2101号 原告：邹国防，男，1973年6月25日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：吴梅华，福建壶兰律师事务所律师。 被告:福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司，住所地福建省仙游县宝泉工艺产业园古典工艺研究中心第五层，统一社会信用代码913503225653921956。 法定代表人：钟文坚，执行董事兼总经理。 原告邹国防与被告福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司（以下简称鑫隆公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告邹国防及其委托诉讼代理人吴梅华到庭参加诉讼，被告鑫隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹国防向本院提出诉讼请求:1.判令解除邹国防与鑫隆公司于2014年1月15日签订的《认购合同书》，并判令鑫隆公司返还给邹国防支付的购房款812636元及自2014年1月15日按年利率6%计至还清之日止的利息；2.判令鑫隆公司支付给邹国防双倍定金的赔偿金20万元；3.本案诉讼费用由鑫隆公司承担。事实和理由：2014年1月，鑫隆公司建设的中国古典工艺博览城开始预约认购，同年1月15日邹国防与鑫隆公司签订编号为8000914的《认购合同》，约定认购鑫隆公司建设的中国古典工艺博览城项目11号楼1层20单元商铺，商铺建筑面积为81.28平方米，单价为25088元/平方米，总价为2039153元。在该合同签订日，邹国防依约向鑫隆公司支付购房定金100000元；同年2月21日鑫隆公司告知邹国防到博览城签订《商品房买卖合同》，并要求邹国防再支付购房款和房屋维修基金共计712636元，有邹国防出具的两份收款收据再案为凭。邹国防交付给鑫隆公司购房款共计812636元后，双方并未签订《商品房买卖合同》，但鑫隆公司还是承诺于7日内与邹国防签订《商品房买卖合同》。到期后，邹国防多次找到鑫隆公司要求签订《商品房买卖合同》，但鑫隆公司总是以各种理由和借口搪塞，邹国防在多方打听之下，才知道鑫隆公司已经在2013年11月左右就将邹国防认购的商铺出售给外地一个为“唐为榕”的购房者，且已经在房产部门办理了备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“有下列情形之一，导致商品房买卖目的不能实现的，无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失并可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”的规定。由于鑫隆公司采取欺骗手段，将已出售的商铺又转卖给邹国防，一房两卖，使得邹国防至今无法取得该商铺的所有权，双方已无继续履行《认购合同》的必要。为此，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，邹国防特诉至本院，请求判如所请。 鑫隆公司书面辩称：一、本案中，鑫隆公司也是受害者。案外人张双兰（已经刑事立案，正在漳州中院审理中）背着鑫隆公司及其股东利用鑫隆公司和博览城项目对外进行集资诈骗，也通过“一房两卖”方式套取资金，该犯罪事实已经在张双兰的公诉书中予以明确。本案是典型的张双兰套取资金的方式。本案符合张双兰犯罪构成的一个重要证据就是购房款的资金流向问题，张双兰都是利用“仙游汇英通商业管理有限公司”等收取款项。本案中，邹国防仅仅提供了鑫隆公司的收款收据（鑫隆公司鉴于张双兰的刑事案件无法确定该证据的真实性），没有提供购房款项的流转至鑫隆公司的证据，应该由邹国防进一步提供资金流转的记录，否则本案缺少一个很重要的证据就是邹国防如何支付购房款项的凭证，而该事实是邹国防本案的诉讼基础。所以请求法院要求邹国防出具涉案房款的转账凭证，以证明直接支付了全额房款的事实。同时请求法院向漳州市中级人民法院调取张双兰的刑事案件，核查本案与该刑事案件的关系。二、邹国防要求解除《认购合同》并支付购房款的诉讼请求已经超过了法律规定的除斥期间，邹国防已经丧失了要求解除合同并要求返还款项的权利，应当驳回其起诉。1.邹国防诉请解除的《认购合同》约定的主要内容是双方应在合同签订七日内签订正式《商品房买卖合同》。2014年12月31日，双方在《确认书》中明确因张双兰冒用公司名义与他人签订案涉房屋的合同，导致邹国防无法正常签约，并将签订购房合同的期限延展至2015年12月31日。2.依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限情况下，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。3.根据上述事实和法律规定来看，解除权必须及时行使，如果超过一定期限不行使解除权，应视为已丧失解除权，故解除权必须在规定的期限内行使。司法解释中的“三个月”和“一年”这两个期间，均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。本案中，双方并没有约定解除权行使期限，邹国防在诉状中表示有行使催告权，从催告起三个月即2014年2月21日起七日后的三个月内，即2014年5月28日前行使。邹国防于2020年1月17日才起诉解除，已经超过了法律规定的三个月期限。即使，双方在2014年12月31日达成了新的确认并签订了《确认书》，但该确认书第三条“双方原签订认购书涉及的内容，甲乙双方同意予以确认。”以及第四条“本确认书和原来签订合同具有同等法律效力。”的约定再次证明《确认书》和《认购书》是两份独立的法律文书，没有任何关联性，解除的起算时间点应当按照《认购书》的约定。不论是《认购书》约定的七日期限届满时间（2014年1月24日）还是邹国防诉状自认的催告的2014年2月21日，邹国防的起诉解除之日已经远远超过了解除权的行使期限，其解除权已经消灭。而邹国防要求支付房款和利息的诉讼请求系建立在其解除权尚未消灭的基础上，现因其的解除权已经消灭，故对邹国防的该项诉讼请求，法院不能支持。三、邹国防双方返还定金的诉讼请求因定金条款是否成立等问题以及已经超过诉讼时效以及该诉请的基础解除权已经灭失等原因，所以不能被支持。1.根据《中华人民共和国担保法》第九十条、《担保法解释》第一百一十九条等法律规定，定金合同属于实践性合同，需要实际交付定金才能成立。同时，根据《民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。对于双倍返还定金的诉讼请求应当按照法律规定证明双方达成了定金条款的合同且一方已经根据合意向对方支付了定金。在本案中，邹国防仅仅提供了《认购合同》，证明双方有签订定级数额，但是该合同中没有对定金担保范围进行约定。更重要的是没有任何证据证明邹国防已经向鑫隆公司支付了10万元的定金，无法证明定金合同已经成立。所以双方的定金条款没有成立，双倍返还的诉请没有依据。2.邹国防双倍返还定金的诉讼请求已经超过诉讼时效以及该诉请的基础解除权已经灭失。⑴定金条款是出现在双方2014年1月15日签订的《认购合同》中。根据该合同的约定，双方应在合同签订七日内签订正式《商品房买卖合同》。即应在2014年1月23日前签订《商品房买卖合同》。双方没有在该时间内签订，那么从2014年1月24日起，邹国防就应当知道权利受到侵害。同时根据双方在2014年12月31日签订的《确认书》中的条款来看，首先定金条款没有在该确认书中出现，故定金条款没有发生变更；再有，该确认书第三条“双方原签订认购书和原来签订合同具有同等法律效力。”再次证明《确认书》和《认购书》是两份独立的法律文书，没有任何的关联性，定金条款只能适用《认购书》的约定。所以只能按照《认购书》中约定的时间计算诉讼时效。同时根据《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，邹国防2020年1月17日的起诉时间以及超过了本案的诉讼时效，应该驳回其诉讼请求。⑵根据第二点的论述，邹国防对于《认购书》的解除权已经消灭，而邹国防要求支付双倍定金的诉讼请求建立在其解除权尚未消灭的基础上，故对邹国防的该项诉讼请求，法院不能支持。综上所述，邹国防的诉讼请求没有法律和事实依据，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《担保法解释》第一百一十九条以及《民事诉讼法》第六十四条等法律规定，请求驳回邹国防全部的诉讼请求。 在本案审理过程中，邹国防对其主张提供如下证据： 一、《确认书》一份，欲证明：因鑫隆公司的原因导致本案无法签订买卖合同及因鑫隆公司违约行为造成本案房屋无法交易，鑫隆公司应该承担赔付定金即返还的责任。 二、《认购合同》一份，欲证明：邹国防与鑫隆公司于2014年1月15日签订认购书，并且在认购合同中明确约定定金10万元，邹国防也支付了该款项，且之后邹国防也依次累计支付812636元。 三、《福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司收款票据》一份、《收款收据》一份，欲证明：邹国防已经履行支付了812636元的购房款（包含定金10万元）。 鑫隆公司质证意见：对证据一的真实性、合法性予以确认；关联性不予确认，该证据不能证明邹国防已经支付了任何房款和定金，所以邹国防不能据此证明诉请，与本案也没有任何的关联性；该证据仅仅是调整了案涉房屋的交付时间，再次明确了双方按照认购合同来履行，该认购合同与本案中邹国防的诉讼请求没有任何关系。对证据二的真实性、合法性、关联性均不予确认；本案是张双兰通过一房两卖骗取资金的典型案例，已经在张双兰的刑事案件中予以体现了，鑫隆公司对此并不知情。对证据三的真实性、合法性、关联性均不予确认；本案是典型的张双兰套取资金的方式，符合张双兰犯罪手法，且本案的案涉款项都转入了张双兰控制“仙游汇英通商业管理有限公司”，鑫隆公司没有收到任何款项；没有任何证据证明邹国防向鑫隆公司支付了定金或者房款。 本院审查认为，证据一的真实性鑫隆公司没有异议，且内容与本案有关联，应予确认。证据二、三能与证据一相互印证，真实性应予确认。 鑫隆公司对其辩解提供如下证据： 一、漳州市人民检察院起诉书（部分内容）二页，欲证明：张双兰已经被认定为的犯罪事实中有11号楼商品房一房两卖，本案属于张双兰的犯罪部分，应当由张双兰承担责任，具体细节可以由法院向漳州中院调取卷宗予以核查。 二、《立案告知书》一份，欲证明：鑫隆公司在张双兰的犯罪中也是受害者，目前张双兰已经被公安机关正式立案。 邹国防的质证意见：真实性由法院依法审查，与本案没有关联，起诉书中无法得知是什么事实。 本院审查认为，鑫隆公司提供的上述证据，无法体现案涉购房款已被有关司法机关纳入张双兰合同诈骗范围即系张双兰涉嫌犯罪标的，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月15日，鑫隆公司（作为甲方）与邹国防（作为乙方）签订一份《认购合同》，约定：一、乙方确定购买中国古典工艺博览城项目11号楼1层120单元商铺，该商铺预测绘建筑面积为81.28㎡，销售单价25088元/㎡,总价为2039153元。二、乙方应于签订本合同时向甲方交付购房定金10万元。三、乙方应于本合同签订之日起7日内，携带本合同、身份证原件及购房定金缴费票据到销售现场签署《商品房买卖合同》。……六、双方约定其他事项：1.甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，乙方应全额缴纳购房款，乙方方可享有该单元的购买权，否则甲方有权不经催告立即解除本协议并将该单元零售他人，同时要求乙方承担违约责任。2.乙方未按时签订《商品房买卖合同》或放弃购买的，甲方有权将该单元另行处理，并没收乙方已缴纳的认购定金，该房源可以另行出售并不须通知乙方，乙方不得有异议。合同还约定其他事项。 2014年2月21日，邹国防向鑫隆公司支付房款808572元、房屋维修基金4064元。 2014年12月31日，邹国防（作为甲方）与鑫隆公司（作为乙方）在仙游县工艺产业园管理委员会见证下签订一份《确认书》，约定：“鉴于甲方于2014年1月15日向乙方认购的11号楼120商铺，因乙方原总经理张双兰背着公司其他股东，将该房产抵押给唐为榕等人借款自用，并冒用公司名义与唐为榕等人签订名为购房实为抵押的购房合同，导致甲乙双方无法进行正常签约。经仙游县政府相关部门协调，现就甲方认购的11号楼120商铺的相关事宜达成谅解并确认如下：1.乙方与唐为榕方诉讼程序终结并明晰商铺产权后，乙方承诺及时将11号楼120商铺交付给甲方，并协助办理相关备案登记手续，签订正式购房合同，时间最迟不超过一年（即2015年12月31日之前）。如果逾期未签订正式购房合同和备案，则按国家现行《商品房买卖合同条例》执行。2.在2017年元月1日之前衣服应将店铺装修和所有设施全部做到齐全，达到交房要求，并将商铺交付给甲方使用。3.乙方同意返祖期间自2014年12月31日起算，至三年满额。4.双方原签订认购书涉及的内容，甲乙双方同意予以确认。5.本确认书和原来签订合同具有同等法律效力。” 邹国防以至今无法取得该商铺的所有权为由，遂于2020年1月17日诉至本院请求处理。 本院认为，邹国防与鑫隆公司之间签订的《认购合同》及《确认书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。 本案中，邹国防依约交纳了购房款812636元，包括定金10万元，而鑫隆公司至今未能与邹国防签订《商品房买卖合同》，构成违约，应承担违约责任。因双方未能签订《商品房买卖合同》，致使认购合同不能实现合同目的，故邹国防请求解除双方签订《认购合同》，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”《中华人民共和国合同法》的一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”因此，由于鑫隆公司不能与邹国防签订商品房买卖合同，故邹国防请求鑫隆公司双倍返还定金共计20万元，于法有据，本院予以支持。因双方未能签订商品房买卖合同，导致双方签订的《认购合同》解除，所以鑫隆公司收取邹国防缴纳的购房款712636元没有依据，鑫隆公司应该负责返还，该款项一直由鑫隆公司使用，故邹国防请求鑫隆公司返还购房款712636元及占用期间的利息有理，本院予以支持。邹国防支付的购房款中10万元系定金，已适用定金罚则，不能再请求占用期间的利息。本案中，在案的证据无法证实本案与张双兰刑事案件存在关联，故对鑫隆公司辩解本案涉及张双兰刑事犯罪，本院不予采信。关于鑫隆公司辩解未收取邹国防购房款问题。邹国防提供了鑫隆公司出具的收款票据证实其支付购房款，其次，鑫隆公司还在仙游县工艺产业园管理委员会的见证下与邹国防签订确认书，确认双方签订认购书的内容，并对签订正式合同及交房达成协议，故对鑫隆公司的辩解本院不予采信。《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条是解决出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的问题，不适用于本案，故对鑫隆公司辩解邹国防超过除斥期间，本院不予支持。对于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方在确认书中“乙方同意返租期间自2014年12月31日起算，至三年满额。”故本案未超过诉讼时效。综上，邹国防合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。鑫隆公司的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采信。鑫隆公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司与邹国防于2014年1月15日签订《认购合同》； 二、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司应在本判决生效之日起十日内返还给邹国防双倍定金200000元； 三、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司应在本判决生效之日起十日内返还给邹国防购房款712636元及利息，利息计算方法：以712636元为基数，自2014年1月15日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清款项之日止； 四、驳回邹国防其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23113元，由福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司负担20000元，邹国防负担3113元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑祥熙 人民陪审员  郑明贞 人民陪审员  陈 敏 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  林 晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。