山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2088号 上诉人（原审原告）：青岛市即墨区大信镇李家疃村民委员会，住所地：山东省青岛市即墨区大信镇李家疃村。 法定代表人：黄绪龙，村主任。 委托诉讼代理人：黄瑞，山东齐岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁晓晖，山东齐岳律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：孙公臣，男，1951年11月26日生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 上诉人（原审被告）：刘爱兰，女，1952年6月2日生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 以上两上诉人之共同委托诉讼代理人：金学善，山东运策律师事务所律师。 上诉人青岛市即墨区大信镇李家疃村民委员会（以下简称李家疃村委会）因与上诉人孙公臣、刘爱兰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初5146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李家疃村委会向本院提出上诉请求：1.依法判令对方支付占有期间使用2013年6月-2016年7月的租赁费用9000元。2.依法判令对方自2016年8月至实际交付之日按照100元/日向上诉人支付占有期间使用费。3.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:被上诉人并未缴纳2013年至2016年的租赁费，其中被上诉人所称的2018年至2020年的租赁费被上诉人也未收到，而且每年3000元的租赁费也远远低于涉案房屋的实际租赁费，为维护上诉人的合法权益特依法提起上诉。 针对李家疃村委会的上诉孙公臣、刘爱兰的答辩意见同己方上诉意见。 上诉人孙公臣、刘爱兰向本院提出上诉请求：依法撤销（2019）鲁0282民初5146号民事判决并发回重审，或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由:一审法院查明事实不清，适用法律不正确，导致判决有误。涉案李家疃小学房屋及校园建于1983年，1987年根据山东省人民政府鲁政发（1987）第38号文件精神补办使用土地手续，1990年发《集体土地建设用地使用证》。该学校建成年代久远，受历史条件限制，根本无法办理规划许可手续。《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日起施行，《中华人民共和国城乡规划法》自2008年1月1日施行，《中华人民共和国城市规划法》同时废止。青岛市规划局即墨分局（前为:即墨市规划局）于2012年2月14日成立。也就是说李家疃小学建校时既没有规划法也没有规划局。根据《集体土地建设用地使用证》和地籍档案，该小学所占土地性质为集体土地建设用地，为教育用地使用（公益设施），是没有疑问的。一审未从当时的历史背景出发来考量应否办理规划许可的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”本案涉案学校位于村庄内，是否需办理建设工程规划许可证仅是参照市、镇规划区内的房屋，并未规定必须要办理建设工程规划许可证。一审机械适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，而不考虑其第一条规定，是不正确的。根据一审查明的事实，上诉人租赁的是整个学校，包括校园和校舍。根据《集体土地建设用地使用证》和地籍档案材料，建筑面积只占了一少部分（241平方米），大部分是校园是土地面积（用地面积2326.7平方米），租赁土地是不需要取得建设工程规划许可的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，仅规定房屋需取得建设工程规划许可证，并未包括土地，一审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被上诉人对于合同无效存在重大过错，即使租赁协议被确认无效，被上诉人也应依法对上诉人进行赔偿。上诉人一审中主张的打井拉电、维修装修等损失因形成时间较长，举证比较困难，但是实物就在现场，完全可以通过评估鉴定确定损失数额，一审以上诉人未提交证据证明直接驳回上诉人赔偿损失的诉求错误。综上，一审判决有误，请求上级法院依法予以纠正。 针对孙公臣、刘爱兰上诉李家疃村委会答辩如下，一、一审法院认定上诉人与被上诉人租赁合同无效，判令上诉人将涉案房屋返还给被上诉人适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定:“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前原得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋并没有建设工程规划许可证故上诉人与被上诉人的租赁协议属无效合同。根据《中华人共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后，因该同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返道，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”综上所述，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求并并应依法赔偿李家疃村委会的损失。 李家疃村委会向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方之间的租赁协议无效，对方返还所占有的房屋及土地；2.对方支付占有期间（2013年8月至2016年7月）的费用9000元;3.诉讼费用由对方承担。事实与理由：对方系青岛市即墨区大信镇李家疃村村民，在未经法定程序的情况下使用李家疃村委会村办小学的房屋，双方也未签订书面合同。孙公臣使用涉案标的物未经村民会议审议通过，违反法律规定，经双方协商无法达成一致意见。故诉至法院，望判如所请。 孙公臣、刘爱兰在一审中辩称，1.孙公臣从李家疃村委会处租赁涉案房屋多年，从事树木种植，家禽养殖等，每年租金3000元，2017年10月11日、2017年10月27日孙公臣交了2017年租金3000元、2018年至2020年度的租金9000元，李家疃村委会出具收据并盖章确认。收据上载明租赁物（学校）、承租方（孙公臣）、出租方（李家疃村委会）、租金数额、租赁期限等内容，应视为签订了书面租赁合同，不违反法律规定，合法有效；2.李家疃村委会在租赁费收据上盖章且把涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》原件也给付孙公臣说明其同意出租，至于是否经过村民会议审议属于李家疃村委会内部事务，并不影响租赁合同效力；3.李家疃村委会公章由大信镇政府代管，交租金及盖章都是到大信镇政府经管中心办理，证明镇政府认可可以出租；4.孙公臣租赁涉案房屋多年，栽植树木、打井拉电、装修维护等，投资达几十万元。孙公臣租赁废弃旧学校使用，并加以看护，没有损害国家和公共利益，也没有损害村集体的利益，不存在无效情形。如果任由李家疃村委会随意毁约收回房屋，必将给孙公臣造成巨大经济损失，有损法律公平公正。综上，李家疃村委会出于利益考虑，意图肆意毁约强行收回租期尚未届满的房屋，其诉请既无事实依据，也无法律依据，请依法驳回。 一审法院审理查明，自2007年8月开始，孙公臣租赁李家疃村委会位于青岛市即墨区舍及院落，集体土地建设用地使用证号：即集建（90）字第13267号。双方并未签订书面协议。关于租赁期限，李家疃村委会称双方约定李家疃村委会可随时提出解除租赁协议，孙公臣应随时搬离并腾出房屋；孙公臣称双方约定租赁期限为20年，自2007年8月至2027年8月。关于租金，李家疃村委会称孙公臣与李家疃村委会原村主任刘同青口头约定年租金为3000元，孙公臣已经缴纳租金至2013年，2014年开始就未向李家疃村委会缴纳租金，故李家疃村委会要求孙公臣支付2013年8月至2016年7月的费用9000元；孙公臣称双方约定租金每年3000元，孙公臣已经支付租金至2020年。孙公臣自2007年8月开始在涉案房屋居住使用至今。一审庭审中，孙公臣提交山东省村级集体经济组织收款收据两份，2017年10月11日的收据中载明“交款单位（个人）：孙公臣；收款项目：学校租赁费2017年；金额3000元”。2017年10月27日的收据中载明“交款单位（个人）：孙公臣；收款项目：孙公臣学校租赁费2018-2020年；金额9000元”。两份收款收据均加盖李家疃村委会公章。李家疃村委会对两份收款收据的真实性无异议，但称李家疃村委会确未收到2018-2020年的租赁费。另查明，二孙公臣系夫妻关系。涉案房屋没有建设工程规划许可证。一审庭审中，孙公臣称“我方认为租赁合同是有效的，如果法院最终认定合同无效，孙公臣要求对合同无效的后果一并处理”，主张李家疃村委会赔偿孙公臣因合同无效造成的损失254000元，包括树木损失35000元，拉动力电损失15000元，打水井损失5000元，拉后屋水电损失6000元，2003年至2006年维修费12000元，2003年至2006年值班费96000元，前屋装修费35000元，2007年至2015年维修费30000元，搬家费5000元及沙10000元，并提交明细一份。李家疃村委会对孙公臣主张的上述损失不予认可，称该份损失明细是孙公臣单方制作，并未提交相关证据予以证实。关于孙公臣主张的栽种的树木，需要孙公臣提交证据予以证实，若确属孙公臣栽种，李家疃村委会同意孙公臣将树木移走，故孙公臣不存在损失；对于孙公臣主张的拉动力电损失、打水井损失、拉后屋水电损失李家疃村委会不予认可，即使有也未经李家疃村委会同意，而且是孙公臣为自身生活所需自己铺设和挖掘，与李家疃村委会无关；关于孙公臣主张的2003年至2006年维修费李家疃村委会不予认可，且涉案房屋孙公臣从2007年8月开始租赁，即使有维修费也与李家疃村委会无关；关于孙公臣主张的值班费，孙公臣并不存在值班的事实，且值班费与本案并非同一法律关系，不应在本案中处理；对于孙公臣主张的前屋装修费和2007年至2015年维修费，李家疃村委会不予认可，孙公臣并没有进行维修和装修；关于孙公臣主张的搬家费和沙，孙公臣无证据证明，李家疃村委会不予认可。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故，涉案房屋没有建设工程规划许可证，李家疃村委会与孙公臣孙公臣之间的租赁协议属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”孙公臣孙公臣应将涉案房屋返还李家疃村委会。关于李家疃村委会主张孙公臣支付2013年8月至2016年7月占有期间费用9000元的诉讼请求,一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”2007年8月，孙公臣即进入涉案房屋使用，应当支付占有期间的费用。但根据孙公臣提交的收款收据，孙公臣已经付清2017年至2020年的房屋占有使用费，李家疃村委会主张孙公臣欠付2013年8月至2016年7月的租赁费，与常理不符。李家疃村委会称其未收到2018年至2020年的租赁费，却为孙公臣出具了收款收据，亦与正常的交易习惯不符，且李家疃村委会作为正常的民事法律主体，应当明白为孙公臣出具收款收据的法律后果，即便其在未收到款项的情况下为孙公臣出具收款凭证，亦应承担对其不利的法律后果。故应当认为孙公臣已经付清2020年以前的占有使用费。因此，李家疃村委会的该项诉请一审法院不予支持。对于孙公臣要求李家疃村委会赔偿因合同无效造成的损失254000元的诉请，首先，孙公臣主张栽种的树木，孙公臣可以将树木移走，李家疃村委会亦同意孙公臣将树木移走；对于孙公臣主张的拉动力电损失、打水井损失、拉后屋水电损失、维修费、装修费、搬家费及沙等损失，孙公臣未提交相关证据证明；对于孙公臣主张的值班费，与本案并非同一法律关系，本案中不予处理。因此，孙公臣主张的损失无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、青岛市即墨区大信镇李家疃村民委员会与孙公臣之间的租赁协议无效；二、孙公臣于判决生效后三十日内迁出位于青岛市即墨区的涉案房屋；三、驳回青岛市即墨区大信镇李家疃村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告预缴），由孙公臣负担。 本案二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题如下：一、一审法院对于涉案租赁合同效力的认定是否正确；二、一审法院未支持上诉人李家疃村委会关于2013年6月至2016年7月及2016年8月至实际交付之日涉案场地费用是否正确。 关于焦点问题一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据即墨县人民政府于1987年12月20日出具的即政土管字（1987）第365号文件，可以认定涉案李家疃小学房屋及校园建于1983年，未经批准，擅自占用本村耕地陆地肆分七厘。后村委会作出检查，认识了错误。根据山东省人民政府鲁政发（1987）38号文件精神，即墨县人民政府同意补办使用土地手续。1990年发即集建（90）字第13267号《集体土地建设用地使用证》。该土地使用证附有大信村乡李家疃小学宗地图，该图列有小学的各个建筑的平面图。通过上述证据及认定的事实可以认定涉案李家疃小学经过了主管部门的审批。一审法院关于涉案建筑没有建筑规划工程许可证合同即无效的认定不符合法律规定。该建筑取得了主管部门的批准。因此当事人之间的租赁合同有效。上诉人孙公权、刘爱兰关于涉案合同有效的上诉理由成立。 关于焦点问题二，根据孙公臣在一审中提交的收款收据，可以认定孙公臣已经付清2017年至2020年的租赁费，李家疃村委会主张孙公臣欠付2013年8月至2016年7月的租赁费，与常理不符。李家疃村委会称其未收到2018年至2020年的租赁费，却为孙公臣出具了收款收据，亦与正常的交易习惯不符。一审法院据此认定孙公臣已经付清2020年以前的租赁费于法有据，本院依法予以确认。上诉人李家疃村委会主张对方应支付2013年8月至2016年7月的租赁费的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。上诉人李家疃村委会在一审中的诉讼请求仅为支付占有期间的（2013年8月至2016年7月）的费用，未包含2016年8月至实际交付之日的占有使用费。二审审理期间对该上诉请求，依法不予审查。 综上所述，上诉人孙公臣、刘爱兰的上诉理由成立，上诉人青岛市即墨区大信镇李家疃村民委员会的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初5146号民事判决； 二、驳回上诉人青岛市即墨区大信镇李家疃村民委员会的诉讼请求。 一、二审案件受理费共计300元，由上诉人青岛市即墨区大信镇李家疃村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡