贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终220号 上诉人（原审原告）：贵州吉祥万家物业服务有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳办事处河滨社区星辰国际三单元6楼4号，统一社会信用代码915227255692248855。 法定代表人：任惠前，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：何德江，男，汉族，1968年9月6日生，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 上诉人贵州吉祥万家物业服务有限公司（以下简称吉祥万家物业）因与被上诉人何德江物业服务合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院（2019）黔2725民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉祥万家物业上诉请求：1.依法撤销瓮安县人民法院（2019）黔2725民初2403号民事判决，改判被上诉人支付上诉人物业服务费3715元，逾期缴费滞纳金1638元，共计5373元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据瓮安县阳光物业管理有限公司（吉祥万家物业前名称）与被上诉人签订的《前期物业管理合同》的约定，上诉人向被上诉人提供物业服务，被上诉人应按照约定给付物业费，但被上诉人至今拒交从2012年5月2日至2016年6月30日止共49个月，物业欠费金额共计3715.00元、逾期缴费滞纳金1638.00元，两项合计5353.00元。上诉人在物业服务合同期限内履行了物业服务合同约定的职责和义务，对物业欠费业主经派员催收或送达张贴“物业欠费催收通知书”等，故一审法院认定2016年4月1日前的物业服务费已超过3年期的诉讼时效不符合法律规定，应于纠正。2、一审法院适用《民法总则》第一百八十条规定，是法律适用错误。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条指的是当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，被上诉人应承担举证不力的不利后果。综上所述，为了维护上诉人的合法权益，请求二审依法支持其上诉请求。 何德江答辩称：上诉人要求被上诉人支付2016年4月1日前的物业服务费已超过3年期的诉讼时效，一审法院的认定并无不当；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人提供的证据不能证明上诉人在诉讼时效内向被上诉人进行过催收，应自行承担举证不力的不利后果。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审依法维持原判。 吉祥万家物业向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告立即缴纳2012年5月2日至2016年6月30日期间的物业管理费人民币3715元；2、判决被告立即给付逾期缴纳物业滞纳金1638元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：瓮安县阳光物业管理有限公司于2017年8月15日申请获批准变更为贵州吉祥万家物业服务有限公司。2011年11月1日，瓮安县阳光物业管理有限公司与瓮安县宏利源房地产开发有限公司签订《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》，对“侯爵豪苑”进行物业管理，合同期限从2011年11月1日至2016年10月30日。因被告何德江系该小区C1栋C-3-1-11号房业主，经营该小区临街店名为罗莱家纺门面（50.55平方米）床上用品，故瓮安县阳光物业管理有限公司与被告何德江于2012年5月2日签订《侯爵豪苑前期物业服务合同》，其中第四条约定“一、甲方或物业使用人应于每季度首月的15日前按季度交纳当季度物业管理服务费，如在当月最后一日仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额物万分之三收取违约金。二、物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准如下：由乙方根据物业的类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：电梯住宅：1元/月/平方米，步梯住宅0.50元/月/平方米，商业2元/月/平方米”。现因原告认为已按合同约定为被告提供物业服务至2016年6月30日，要求按合同约定给付相应费用，被告认为原告未按合同约定履行义务，不予给付物业服务费。为此，原告诉至法院，要求支持前述诉讼请求。审理中，被告认为原告的请求已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。本案经本院组织双方调解，未能达成一致意见。另查明，原告仅于2019年4月12日向被告催收过物业服务费。 一审法院认为：原、被告于2012年5月2日签订的《侯爵豪苑前期物业服务合同》合法有效，原、被告双方均应受该合同的约束。在双方签订的《侯爵豪苑前期物业服务合同》第四条“甲方或物业使用人应于每季度首月的15日前按季度交纳当季度物业管理服务费，如在当月最后一日仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额物万分之三收取违约金”中已明确约定给付物业服务费的具体时间和方式，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，原告在本案中请求各期的物业服务费系分期履行合同之债，而非同一债务分期履行，原告仅提供2019年4月12日的催收物业费通知书及图片，2016年4月１日前的物业服务费已超过三年期的诉讼时效，原告的该部分请求不符合法律规定，一审法院不予支持；2016年4月1日至2016年6月30日的物业服务费未超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告提供2015年瓮安县房管局颁发给阳光物业公司在该小区提供服务的获奖证书已表明，原告已为被告提供了服务，原告请求被告给付该季度的物业服务费50．55平方米×２元／每平方米×3个月=303元（四舍五入）的诉请有理，一审法院予以支持；被告提供的照片表明原告在提供物业服务过程未全面按照合同约定履行义务，因此，原告对该部分违约金的请求理由不充分，证据不充足，一审不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、限被告何德江于本判决生效后二十日内给付原告贵州吉祥万家物业服务有限公司物业服务费共计人民币三百零三元；二、驳回原告贵州吉祥万家物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元（贵州吉祥万家物业服务有限公司已预交），由贵州吉祥万家物业服务有限公司负担20元，何德江负担5元（与前述款项一并给付原告贵州吉祥万家物业服务有限公司）。 本院二审期间，上诉人向本院提交了三组新证据：1.三张上诉人员工进行物业服务的照片，拟证明上诉人按照物业合同的约定提供了物业服务；2.从2014年至2019年期间向被上诉人催缴物业费的《物业欠费催收通知书》照片，拟证明从2014年开始上诉人每年均向被上诉人催收过物业费；3.证人向某的证言，拟证明证人在上诉人处工作期间，曾与上诉人公司其他员工共同向被告催收过物业费，证人最后一次参与催收的时间是2016年。 何德江的质证意见：被上诉人不认可上诉人提交的所有新证据。 经组织双方质证，本院审查后对二审提交的证据认定如下：1.三张上诉人员工进行物业服务的照片，本院对该组的证据的真实性予以采信；2.关于上诉人提交的从2014年至2019年期间向被上诉人催缴物业费的《物业欠费催收通知书》照片，因该组证据系上诉人单方出具，从照片上看，通知书仅是张贴在卷帘门上，无法判断张贴的位置是否为被上诉人所经营的门面，也无法显示本照片是2014年至2019年期间张贴时所拍，故本院该组证据不予采信；3.对于证人向某的证言，因该证人曾是上诉人公司员工，与上诉人具有利害关系，故本院对该组证据不予采纳。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案争议的焦点可归纳为1.上诉人主张的2016年4月1日前的物业管理费是否已过诉讼时效；2.被上诉人是否应当承担违约金。关于争议焦点一，上诉人在二审期间提交了《物业欠费催收通知书》照片和证人向某的证言，经过质证，该照片并未体现张贴的位置是被上诉人处，亦不能反映其已实际通知被上诉人，未显示拍摄时间，不能排除系二审期间补拍的可能性，证人与上诉人具有利害关系，也无其他证据佐证，不能实现其证明目的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，一审法院认定2016年4月１日前的物业服务费已超过三年期的诉讼时效，仅支持2016年4月1日至2016年6月30日未超过诉讼时效的物业服务费符合法律规定。故上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予认可。关于争议焦点二，根据上诉人与案外人瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司侯爵豪苑项目部签订的《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》第二条委托管理事项：第3项“本物业区域规划红线内的市政公用设施（道路，室内上下水管道，化粪池、沟渠、池、井、绿化、室内外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理”的约定，上诉人应对被上诉人所在小区规划红线内的道路进行管理，根据被上诉人一审提交的证据，被上诉人门面门口存在有车辆随意停放的情形，由此可认定上诉人在提供物业服务过程有瑕疵，被上诉人以此抗辩理由成立，故一审不支持上诉人未超过诉讼时效的违约金并无不当。另外，关于上诉人主张一审适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条属于适用法律错误问题。经审查，一审法院引用的法条将“《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条”错写为“《中华人民共和国民法总则》第一百八十条”，但引用的内容并无不当，系适用法律有瑕疵，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，本院依法对一审适用法律的瑕疵进行纠正。 综上所述，吉祥万家物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40元，由上诉人贵州吉祥万家物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 军 审判员 白桂刚 审判员 陈福江 二〇二〇年四月二十九日 法官助理韦一郎 书记员雷春莲