山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终2321号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：刘启金，山东尧舜律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：唐得超，男，1987年11月29日出生，汉族，住山东省临沂市河东区。 委托诉讼代理人：曾庆彬，山东福海律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王义涛，山东福海律师事务所实习律师。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司因与被上诉人唐得超商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初4346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山东荣盛富翔地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。二审庭审中补充事实和理由：利率应该按4.35%计算。 唐得超辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 唐得超向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金61833元；2.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月25日，原告与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告山东荣盛富翔地产开发有限公司开发的沂河馨苑A区13号3单元902室房产一处，房屋总价款为518886元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3种方式处理……3.买受人、出卖人双方协商执行。双方还约定应当于2016年7月1日前交付上述房产。合同签订后，原告按约定支付了房款，被告向原告出具了发票。2016年6月30日，涉案房屋所在的物业公司将房屋钥匙和交付材料证明交给原告，原告签字确认。 另查明，涉案房屋所处13号楼首次登记时间为2019年5月16日。 一审法院认为，原告与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对于该预售合同的效力依法予以认定。原、被告双方均应按照合同约定履行方义务，原告按约支付了房款并接收了房屋，被告应协助原告办理产权证书，否则应承担相应的违约责任。 关于违约责任的约定，该案中，涉案合同第十五条约定为“买受人、出卖人双方协商执行”属于违约责任约定不明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年6%支付逾期占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，该案由于被告未能及时备案的原因，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。原告主张的违约金按购房款518886元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。 关于违约责任起止时间确定。首先是涉案房产交付使用的时间，根据原告陈述，交付涉案房屋钥匙的时间为2016年6月30日，合同约定的交房时间为2016年7月1日。其次，关于逾期办证违约责任起点的确定。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该案原告主张的交钥匙时间早于合同约定的交房时间，应当以合同约定的交房时间为准。因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定，被告承担迟延办证违约责任起点时间为房屋交付使用之日365日届满之日次日，即2017年7月1日。根据不动产登记实践，商品房预售中，房地产开发公司首次登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为首次登记时间。故该案被告承担迟延办证违约责任的终点时间为2019年5月16日。因此，被告承担迟延办证违约责任的总天数为685天。综上，被告应承担的违约金数额为58427.99元（518886元×6%÷365天×685天），对原告的部分诉讼请求，予以支持。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告唐得超违约金58427.99元；二、驳回原告唐得超的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1345元，减半收取672.5元，由原告唐得超负担43元，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担630元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对山东荣盛富翔地产开发有限公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定山东荣盛富翔地产开发有限公司应自合同约定的办理权属登记备案日起至取得大产权不动产登记证书日止，按照已付购房款总额年利率6%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1345元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年四月二十七日 书记员  李 敏