浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10505号 上诉人（原审原告）：布丁酒店浙江股份有限公司，住所地：杭州市下城区河东路85号6号楼四层。 法定代表人：朱晖，总经理。 委托诉讼代理人：王冰洁，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赛丽地产集团有限公司，住所地：杭州市江干区九环路63号1幢1楼1234室。 法定代表人：夏赛丽，董事长。 委托诉讼代理人：周庆艺，浙江五联律师事务所律师。 原审第三人：杭州市西湖区九月森林别墅园业主委员会，住所地：杭州市西湖区留下街道留和路。 负责人：张蕊，主任。 委托诉讼代理人：陈金仙，女，系该业主委员会副主任。 委托诉讼代理人：沈建中，男，系杭州市西湖区九月森林别墅园业主。 上诉人布丁酒店浙江股份有限公司（以下简称布丁酒店公司）与被上诉人赛丽地产集团有限公司（以下简称赛丽地产公司）、原审第三人杭州市西湖区九月森林别墅园业主委员会（以下简称业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：2011年5月20日，布丁酒店公司作为承租方（乙方），赛丽地产公司作为出租房（甲方），共同签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方同意将位于杭州市西湖区留下镇的小和山九月森林别墅园的九月会所一层二层总计建筑面积1149平方米出租给乙方使用，具体面积以双方商定盖章确认为准；2.租赁期限为10年，自2011年4月1日起至2021年3月31日止，甲方实际交付房产的日期为2011年4月1日；3.租赁房产的起始年租金为16万元，在第四个年度租赁期起每年环比递增4%；4.甲方保证确实拥有无任何争议的该房产的所有权和使用权，并提供相应有效的法律证明文件，甲方保证房产在本合同签订前不附有任何其他担保物权和债权，房产现状不属违章建筑，符合国家或地方政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求和标准，以及其他有关规定，也未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施；5.甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为用于旅店服务，并保证该房屋按照合同签订时现行的法律法规及行政管理的要求，能够用作该用途；6.甲方应向乙方提供办理报批所需的相关文件、图纸、资料等；7.甲方未能履行本合同出租人的义务的，则乙方有权不予支付甲方违约期间的租金，因甲方违约造成乙方其他损失的，甲方还应赔偿乙方的直接损失（该损失标准以第三方的评估为准）等。在该合同的附件二房产技术条件中，赛丽地产公司保证房屋现状必须满足消防安全要求，如房屋为其所在的建筑物部分或局部，则消防系统可独立控制；如必须与原消防系统相结合的，必须提供满足消防规范要求的技术接口及消防水池/箱等等。 2018年8月16日，因第三人对案涉房屋的所有权提出异议，布丁酒店公司向赛丽地产公司出具了《告知函》，要求赛丽地产公司在函件发出后三日内妥善解决房产的出租权争议，否则，布丁酒店公司将暂停支付租金，并保留追究赛丽地产公司承担违约责任的权利。布丁酒店公司同时将该函抄送第三人业委会。 2018年8月18日，业委会回函称：所谓会所就是九月森林别墅园园区的配套用房，无独立产权证，系全体业主的公共财产，是提供给业主休闲娱乐的场所。2011年9月2日-2012年1月9日期间，原开发商在业委会换届期间擅自将会所70%的面积租赁给布丁酒店公司开设布丁酒店小和山分店，严重侵犯了园区全体业主的权益。业委会希望布丁酒店公司终止与赛丽地产公司的租赁合同，与其直接商谈租赁事宜。 2018年9月10日，布丁酒店公司向赛丽地产公司出具了《催告函》，要求赛丽地产公司在本函件发出之日起三日内解决其与业委会的房产纠纷，协助提供并说明《房屋租赁备案证》的真实性等。 赛丽地产公司于2018年9月14日回函称，案涉九月会所属于赛丽地产公司所有。因杭州地区的政策原因，小区内的会所都无法办理产权，但是并不影响使用。在2011年双方签订租赁合同时，布丁酒店公司已经知悉该租赁物的产权状态，并且予以认可。根据2011年5月20日双方签订的补充协议第二条的约定，“乙方装修会所前办理相关的物业管理备案手续”，故应由布丁酒店公司向政府部门领取《房屋租赁备案证》，而不是赛丽地产公司的责任，且赛丽地产公司不可能伪造一份《房屋租赁备案证》提交给布丁酒店公司等。 2018年11月7日，布丁酒店公司委托浙江金道律师事务所向赛丽地产公司寄送了《律师函》，书面要求赛丽地产公司在收到该函后三日内按照杭州市市场监督管理局的要求向布丁酒店公司提供住所使用证明，并提供两路消防供水或满足消防要求的消防水池，以妥善解决布丁酒店公司的消防整改问题等。 2018年11月10日，第三人业委会向布丁酒店公司出具《告知函》称：业委会与第三方租赁单位基本达成整体租赁意向，合作协议近日即将签署，请布丁酒店公司做好撤出准备等。 2019年2月15日，布丁酒店公司向本院提出诉讼请求：1.确认布丁酒店公司、赛丽地产公司于2011年5月20日签订的《房屋租赁合同》依法有效，并判令赛丽地产公司排除案涉租赁物的租赁妨碍，继续履行该租赁合同；2.判令赛丽地产公司就案涉租赁物向布丁酒店公司提供合法有效的消防设施及消防供水；3.判令赛丽地产公司向布丁酒店公司提供办理工商营业执照的相关有效证明和协助；4.判令赛丽地产公司赔偿布丁酒店公司损失暂计55000元；5.赛丽地产公司承担本案的全部诉讼费用。 另查明，2018年9月7日，杭州市公安消防支队西湖区大队向布丁酒店公司出具《责令限期改正通知书》，要求布丁酒店公司于2018年10月28日前改正消防栓无水等问题。 2018年9月26日，因布丁酒店公司的杭州小和山分公司消防设施未保持完好有效，杭州市公安消防支队西湖区大队对其作出了罚款5000元的处罚决定。布丁酒店公司的杭州小和山分公司于2018年10月12日缴纳了罚款。 再查明，2018年9月17日，杭州市西湖区住房和城乡建设局向杭州市市场监督管理局出具回复意见，称其提供的《房屋租赁备案证》西房足证（2011）第00309号系伪造，并非杭州市西湖区住房和城乡建设局发放。 2019年1月31日，因布丁酒店公司的杭州小和山分公司向登记机关提交虚假的《房屋租赁备案证》办理注册登记，杭州市市场监督管理局对其作出了责令改正、罚款5万元的处罚决定。布丁酒店公司的杭州小和山分公司于2019年2月14日缴纳了罚款。 又查明，布丁酒店公司于2006年5月25日成立，成立时的企业名称为杭州住友酒店管理有限公司，后于2016年4月28日变更为现名称。赛丽地产公司于2005年3月29日成立，成立时的企业名称为浙江万均置业有限公司，后于2011年7月27日更名为现名称。案涉小区九月森林别墅系由昌盛公司开发建设，昌盛公司已于2010年12月1日注销。2009年12月15日，昌盛公司曾作出股东会决议，决定将除排屋H16、别墅F19外的剩余房产交由浙江万钧置业有限公司处置。 在本案审理过程中，布丁酒店公司自认：案涉房屋的消防设施已提供，但未提供消防供水；第三人已停止对其经营场所的占有，第三人的妨害已消除。 原审法院认为，布丁酒店公司、赛丽地产公司于2011年5月20日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约全面履行。本案属于租赁合同纠纷，赛丽地产公司出租案涉房屋系债权行为，赛丽地产公司是否对租赁物享有处分权，并不影响租赁合同的效力，且布丁酒店公司、赛丽地产公司在庭审中均同意继续履行，该院予以确认。第三人与赛丽地产公司对租赁物存在所有权争议，应另行主张。因布丁酒店公司自认第三人的妨害已消除，故该院对布丁酒店公司请求赛丽地产公司排除租赁妨碍的诉讼请求不予支持。 根据租赁合同的约定，案涉房屋必须满足消防安全要求和标准，且赛丽地产公司保证确实拥有案涉房屋无任何争议的所有权和使用权，故赛丽地产公司应按约向布丁酒店公司提供消防供水。赛丽地产公司抗辩称消防问题应由布丁酒店公司自行解决，第三人和物业公司应对消防设施存在的问题承担责任，这违反了合同的约定及合同的相对性原则，该院不予采信。赛丽地产公司在第二次庭审中表示愿意修复消防供水，该院予以确认。同时，布丁酒店公司因赛丽地产公司未提供消防供水的行为已向消防管理部门缴纳罚款5000元，现布丁酒店公司请求赛丽地产公司赔偿该损失，该院予以支持。 对于布丁酒店公司要求赛丽地产公司提供办理工商营业执照所需的房屋租赁备案证或者住所使用证明的诉讼请求，法院认为，双方在合同中约定赛丽地产公司应向布丁酒店公司提供办理经营报批所需的相关文件等，故赛丽地产公司应协助提供布丁酒店公司办理工商营业执照所需的房屋租赁备案证或者住所使用证明。根据杭州市市场监督管理局《企业住所使用证明提交规范》的要求，企业的住所使用证明可以是房屋所有权证、房屋租赁备案证、乡镇以上政府出具的同意该场地作为经营场地的证明等。而在庭审中，双方均确认案涉房屋无法办理权属证明。同时，根据《杭州市房屋租赁管理规定》第八条的规定，没有合法的权属证明，亦无法办理房屋租赁登记备案手续，无法取得房屋租赁登记备案证。并且，通过布丁酒店公司向杭州市西湖区留下街道办事处电话咨询并经法院电话核实，乡镇以上政府出具的同意该场地作为经营场地的证明亦需要房屋所有权证或者其他合法的权属证明。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……本案中，布丁酒店公司要求赛丽地产公司提供房屋租赁备案证或者住所使用证明在事实上不能履行，因此，该院对该诉讼请求不予支持。另外，因现有证据无法证明虚假的《房屋租赁备案证》系赛丽地产公司伪造，故对于布丁酒店公司请求赛丽地产公司赔偿其已支付的罚款50000元，该院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认布丁酒店浙江股份有限公司与赛丽地产集团有限公司于2011年5月20日签订的《房屋租赁合同》有效，继续履行；二、赛丽地产集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向布丁酒店浙江股份有限公司提供杭州市西湖区小和山九月森林别墅园九月会所租赁范围内的消防供水；三、赛丽地产集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向布丁酒店浙江股份有限公司赔偿5000元；四、驳回布丁酒店浙江股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元，由赛丽地产集团有限公司负担107元，由布丁酒店浙江股份有限公司负担1069元。布丁酒店浙江股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；赛丽地产集团有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，布丁酒店公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。（1）原审法院确认第三人已停止对案涉经营场所的占有这一事实认定与目前现状情况不符，第三人的妨害并未消除。在本案第二次庭审前后，上诉人工作人员赴涉案物业现场查看时，反馈可以进入案涉物业现场内部，但是到2019年6月末，上诉人工作人员再次赴案涉物业现场时，发现杭州市西湖区九月森林别墅园业主委员会已将案涉物业出租给第三方浙江求智专修学院，门头店招被更换成“浙江外国语学院求智专修学院”，且案涉物业已有学生入住使用。因此，截止到日前，2019年12月初，第三人将案涉物业出租给了西湖区九月假日酒店使用。案涉租赁物业的租赁妨碍尚未消除。（2）根据《杭州市房屋租赁管理规定》（2007年1月1日）第八条“房屋租赁双方当事人变更、终止房屋租赁合同的，出租人应当自房屋租赁合同变更、终止之日起10日内，办理变更、注销登记备案手续。房屋租赁登记备案不得收取出租人任何费用”之规定，房屋租赁备案证的办证主体是出租人，由此可见2011年上诉人申领营业执照时使用的房屋租赁备案证系由出租人办理并提供，因此，原审法院认定“现有证据无法证明虚假的《房屋租赁备案证》系被告伪造”与法律法规规定不符。二、原审法院适用法律错误。根据杭州市市场监督管理局《企业住所使用证明提交规范》的要求，企业的住所使用证明可以是房屋所有权证、房屋租赁备案证、乡镇以上政府出具的同意该场地作为经营场地的证明等。同时，一审判决中在“本院认为”部分认定：“上诉人向杭州市西湖区留下街道办事处电话咨询并经一审法院电话核实，乡镇以上政府出具的同意该场地作为经营场地的证明亦需要房屋所有权证或者其他合法的权属证明”，基于此情况，上诉人认为“其他合法权属证明”被上诉人有能力而未提供的协助材料，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，被上诉人完全可以向产权争议人杭州市西湖区九月森林别墅园业主委员会就案涉物业提出所有权确认之诉，通过生效的司法裁判文书取得案涉物业的“其他合法权属证明”。但被上诉人能提供而怠于提供的，系为法律上或者事实上能履行之情形，本案不应当适用《合同法》第一百一十条规定。因此，该等营业执照办证协助提供义务应当判决由被上诉人一承担。综上，请贵院核查本案事实情况，撤销（2019）浙0106民初1185号民事判决书第四项判决，依法改判为：1、判令被上诉人排除案涉租赁物业的租赁妨碍；2、判令被上诉人向上诉人提供办理工商营业执照的相关有效证明（房屋租赁备案证或者住所使用证明或者其他合法产权证明）和协助；3、判令被上诉人赔偿上诉人营业执照行政罚款损失50000元；4、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人赛丽地产公司答辩称：一、上诉人诉称承租的房屋被第三人侵占，应由第三人承担相应的法律责任，而不是由赛丽地产公司承担。根据一审已经查明的案件事实：自2011年赛丽地产公司将位于九月森林别墅园会所的房屋出租给上诉人之后，赛丽地产公司从未实施妨碍上诉人使用该租赁房屋的行为。2018年开始，第三人提出该会所应归全体业主所有，但是不是通过法律途径进行诉讼确权，反而是擅自采取贴公告、锁大门、占房屋等侵权行为妨碍上诉人正常使用租赁物。目前妨碍上诉人正常经营的行为全部来自于第三人所谓维权行为。赛丽地产公司已经多次致函给第三人，要求其停止侵权行为，但是第三人置若罔闻。因赛丽地产公司与第三人无任何隶属关系，无法制止第三人。事实上，赛丽地产公司没有参与实施上述任何一项侵权行为。根据2010年07月01日实施的《侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”。因答辩人不存在过错，故应当第三人承担侵权责任，与赛丽地产公司无关。二、上诉人认为因赛丽地产公司未能妥善处理与第三人之间的产权纠纷才导致承租房屋被侵占，但是产权纠纷与侵占租赁物不存在必然的因果关系。1、赛丽地产公司与九月森林别墅园的全体业主签订的《商品房买卖合同》第十八条明确约定涉案会所归赛丽地产公司所有（物业管理用房和经营用房除外）。杭州市因政策原因，类似于本案所涉的会所和地下车位等均无法核发产权证，但是并不影响赛丽地产公司出租使用会所并获得收益。在2011年5月上诉人签订租赁合同时已知悉该会所的产权状态，并且予以认可在租赁合同的第1.1条款和附件中均注明该房屋具有土地使用权、规划许可证、施工许可证、竣工报告等。没有注明有产权证。2、赛丽地产公司与第三人业委会于2011年就已经完成了物业管理用房和经营用房的移交工作。之后赛丽地产公司将会所除物业管理用房、经营用房、林场办公室以外的剩余其余部分房屋出租。上诉人自2011年开始在会所开设酒店营业，第三人业委会之前并未提出异议。3、基于上述二点，本案所涉的租赁房屋的产权归属于赛丽地产公司是明确的。并且第三人目前侵害的是上诉人对租赁物的合法使用权，赛丽地产公司没有必要也缺少事实证据起诉第三人。三、赛丽地产公司履行租赁合同义务，将租赁物交付上诉人后，应由上诉人承担对租赁物的保管、使用等责任。1、至二审开庭之日，上诉人的营业执照并未被吊销，可以正常经营。据赛丽地产公司至市场监管局咨询：即使没有租赁备案证亦不影响酒店的正常营业活动。租赁合同中已经告知上诉人该房屋无产权，且没有约定赛丽地产公司应提供租赁备案证。2、赛丽地产公司于2011年将涉案房屋交付上诉人时，消防设施验收合格。之后该房屋在上诉人控制之下，消防设施也移交给上诉人和物业公司进行管理。出现消防问题应由上诉人自行解决。一审时第三人答辩中自认：九月森林别墅园消防系统是一个整体，因第三人无法维护致使园区消防系统失效多年。消防设施设备消防部门提出的“消防栓无水”系因消防池内无水，导致消防栓亦无水。第三人和物业公司应对消防设施存在的问题承担责任。综上所述，赛丽地产公司将自己开发建设的会所出租给上诉人，基于合同的约定，是合法有效的民事行为。不应受到第三人无理干涉。请求二审法院在查明案情后依法判决，维持原判。 第三人业委会答辩称：业委会查询了政府主管部门，小区只有配套用房，没有会所。所以被上诉人与业主签订的合同“会所”不正确。开发商与业委会之间的移交已经全部结束。业委会据此与案外人签订合同是有效的。业委会出租给了药泰咨询公司，并非教育机构。所以上诉人的证据是不客观的。过去是上诉人、被上诉人侵害了业委会的利益，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，业委会希望法院公正判决。 本院审理期间，上诉人布丁酒店公司提交如下证据： 1、侵权告知函、EMS凭证及物流信息，证明2019年6月底7月初，上诉人发现第三人再次发生侵权侵占案涉物业行为，将案涉物业出租给浙江外国语学院求智专修学院。上诉人于2019年7月5日函告第三人业委会停止侵权。 2、侵权告知函、EMS凭证及物流信息，证明2019年7月5日上诉人函告浙江外国语学院求智专修学院停止侵权。 3、案涉物业现场照片、百度地图及视频，证明2019年11月1日，上诉人至案涉物业，发现案涉物业仍被锁门侵占的事实，上诉人需要撬锁进入。 4、案涉物业现场照片，证明2019年12月11日，上诉人发现案涉物业被出租给杭州西湖区九月假日酒店，截止开庭前，九月假日酒店仍在占有使用案涉物业。 被上诉人赛丽地产公司没有提交新证据。对上诉人布丁酒店公司提交的证据质证意见如下：对上诉人布丁酒店公司提交的证据的三性没有异议，对待证事实没有异议。但是侵占情况跟被上诉人无关。相关侵权行为并非被上诉人的行为，所以被上诉人对此不负责任。 原审第三人业委会没有提交新证据。对上诉人布丁酒店公司提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但是证明目的有异议，业委会没有侵权行为。业委会与教育学院没有任何关系。对证据2不清楚。对证据3的真实性予以确认。对证据4不清楚。 上诉人布丁酒店公司提交的证据，经被上诉人赛丽地产公司、第三人业委会发表质证意见后，本院认证如下：证据1的真实性被上诉人赛丽地产公司和业委会没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。证据2系上诉人发给案外人的函，对该证据本院不予置评。证据3的真实性赛丽地产公司、业委会没有异议，本院对真实性予以确认。证据4的真实性赛丽地产公司没有异议，业委会则表示对该证据不清楚，本院对该证据的真实性和证明目的予以确认。 各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明：根据业委会自述，案涉物业已经出租给药泰咨询公司。九月假日酒店实际使用案涉房屋。 本院认为，2011年5月20日布丁酒店公司与赛丽地产公司于签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。赛丽地产公司按约将案涉房屋交付布丁酒店公司使用。在一审法院审理期间，布丁酒店公司自认第三人的妨害已消除，故一审法院对布丁酒店公司请求赛丽地产公司排除租赁妨碍的诉讼请求不予支持并无不当。现布丁酒店公司上诉要求赛丽地产公司排除租赁妨碍，而实际造成布丁酒店公司无法经营系第三人的行为。因第三人业委会与赛丽地产公司对租赁物存在所有权争议，且案涉房屋由第三人业委会在2019年1月已经出租给案外人经营使用。在此情况下，布丁酒店公司上诉要求赛丽地产公司排除租赁妨碍的请求本院无法予以支持。关于布丁酒店公司要求赛丽地产公司提供办理工商营业执照所需的房屋租赁备案证或者住所使用证明的上诉请求。本院认为，上诉人布丁酒店公司与被上诉人赛丽地产公司签订的《房屋租赁合同》约定赛丽地产公司应向布丁酒店公司提供办理经营报批所需的相关文件等，故赛丽地产公司应协助提供布丁酒店公司办理工商营业执照所需的房屋租赁备案证或者住所使用证明。虽然双方对此有明确约定，但双方当事人均确认案涉房屋无法办理权属证明。故布丁酒店公司上诉要求赛丽地产公司提供房屋租赁备案证或者住所使用证明在事实上无法履行，故本院对布丁酒店公司该项上诉请求不予支持。布丁酒店公司所提交的证据亦无法证明虚假的《房屋租赁备案证》系赛丽地产公司伪造的事实，故布丁酒店公司应承担举证不能的不利后果，因此布丁酒店公司上诉要求赛丽地产公司赔偿其已支付的罚款50000元的请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人布丁酒店浙江股份有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年四月十五日 书记员  何英杰