山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2404号上诉人（原审被告）：山东大风车实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：周建国，总经理。委托诉讼代理人：张翠云，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：济南科汇物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：任晓红，总经理。委托诉讼代理人：张波，山东齐创律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴骁，山东齐创律师事务所律师。上诉人山东大风车实业有限公司（以下简称大风车公司）因与被上诉人济南科汇物业管理有限公司（以下简称科汇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初2358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大风车公司上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、大风车公司物业费已经缴纳，一审判决认定事实不清，适用法律错误。二、物业公司未尽管理服务职责，物业费依法应予以减免。三、物业公司主张的2016年3月1日前物业费已过诉讼时效。四、大风车公司主张先履行抗辩权，在物业公司公布入驻至今的物业管理服务费用收支情况和维修基金支出决算情况之前，大风车公司有权拒绝支付2019年维修基金。科汇物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。一、大风车公司应按照合同约定履行合同义务，缴纳物业服务管理费。二、科汇物业公司已按照物业服务合同约定履行管理服务职责，大风车公司无权要求对物业费进行减免。三、科汇物业公司一审主张的物业费并未超过诉讼时效的规定。四、大风车公司应当按照协议约定，按时足额交纳维修基金。科汇物业公司向一审法院起诉请求：1.大风车公司支付2006年5月起至2019年3月31日拖欠的物业管理费596469元；2.大风车公司支付逾期支付物业管理费的滞纳金（以逾期物业管理费为基数，按年利率24%计算，自逾期之日起至实际支付期间的滞纳金）；3.大风车公司支付2019年维修基金14990.4元；4.本案诉讼费由大风车公司承担。一审法院认定事实：2006年3月15日，山东科普尔实业有限公司等业主（甲方）与宏泰物业公司（乙方）签订《济南科汇大厦物业管理委托合同》，甲方委托乙方对科汇大厦实行全权委托式物业管理服务；第八条第一款第1项约定：物业管理费为每月55396元（包含公共区域水电费用），全年664755元（按各业主/租户拥有的房屋建筑面积比例为准分摊），载明山东科普尔实业有限公司收费建筑面积为2571平方米，（备注：收费暂按业主协议面积计算，最终按测绘单位测量面积为准）；第2项约定：业主/租户在本合同签订之日起预交一个季度的物业管理费，乙方在收到费用后5日内进场，以后每季前10日内按季度预交，如甲方不能按期交纳，由此造成的损失由甲方未交费的公司承担；第3项约定：签订合同起，如果客户2个月内暂不入住，则按空置房计收物业管理费，2个月后均全额计收物业管理费，客户入住（或装修）后，按入住（或装修）日期开始按全额计收物业管理费；第4项约定：空置房按物业管理费收费标准的60%支付。该合同第八条第四款约定：租户、使用人逾期交纳物业管理费、水电费等相关费用，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。2009年7月31日，山东科普尔实业有限公司更名为山东大风车实业有限公司。2010年5月6日，大风车公司等业主（甲方）与宏泰物业公司（乙方）签订《科汇大厦物业合同补充协议》，该协议约定：1.自2010年7月1日起，物业费调至0.08元/平方米/天；2.合同其他条款按原合同执行不变；3.物业保持和提高服务质量，如服务质量下降，甲方有权取消增加部分的物业费。2012年7月1日，宏泰物业公司向大风车公司在内的业主发出《更名告知函》，载明：宏泰物业公司因业务需要调整内部结构，将所有项目分割为不同类型分别管理。根据公司宗旨，自2012年7月1日起，科汇大厦项目物业合同下移至科汇物业公司继续执行，原合同条款不变，管理人员不变，服务流程及服务质量不变。2013年9月8日，大风车公司等业主（甲方）与宏泰物业公司（乙方）签订《2013年科汇大厦关于维修基金决定及物业合同补充协议》，该协议约定：一、维修基金每年按10元/平方米收取，物业代开发票，扣除5%的税金；二、由业主推举一家业主与物业共同管理该基金的使用，并每年一次共同向全体业主出具书面使用明细（暂定每年10月份）；三、将来如果有楼顶广告等其他费用能够维持本楼维修时，经业主协商同意，可停收本费用；四、自2012年7月1日起，物业合同由原来的宏泰物业公司更改为科汇物业公司继续执行，其他条款不变（2012年6月已征得全体业主同意并下发书面通知，今日一并补充协议）；五、鉴于人工、材料、水电、垃圾费等逐年上涨，经和业主共同协商，自2010年7月1日算起，以后每五年调整物业费一次，调整基数为：0.2元/平方米/月/每5年上调。2015年7月1日起物业费调整为（0.08元/平方米/天+0.2元/平方米/月÷30天）=0.087元/平方米/天。高新区舜华路109号科汇大厦101、201号房屋所有权人为大风车公司。其中101号房屋的面积为792.11平方米，201房屋的面积为1076.34平方米，地下室面积为706.93平方米；以上共计2575.38平方米。大风车公司应交纳科汇物业公司物业费如下：2006年（2575.38平方米×0.0732元/平方米×228天）=42982.06元。2007年（2575.38平方米×0.0732元/平方米×365天）=68809元。2008年（2575.38平方米×0.0732元/平方米×366天）=68997.52元。2009年（2575.38平方米×0.0732元/平方米×365天）=68809元。2010年101室（792.11平方米×0.0732元/平方米×181天+792.11平方米×0.08元/平方米×184天）=22154.68元；201室（1076.34平方米×0.0732元/平方米×181天+1076.34平方米×0.08元/平方米×5天）=14691.18元；地下室（706.93平方米×0.0732元/平方米×181天+706.93平方米×0.08元/平方米×184天）=19772.27元，本年共计56618.13元。2011年101室（792.11平方米×0.08元/平方米×212天）=13434.19元；地下室（706.93平方米×0.08元/平方米×365天）=20642.36元；本年共计34076.55元。2012年地下室（706.93平方米×0.08元/平方米×365天）=20642.36元。2013年地下室（706.93平方米×0.08元/平方米×365天）=20642.36元。2014年101室（792.11平方米×0.08元/平方米×275天）=17426.42元；201室（1076.34平方米×0.08元/平方米×31天）=2669.32元；地下室（706.93平方米×0.08元/平方米×365天）=20642.36元，本年共计40738.1元。2015年101室（792.11平方米×0.08元/平方米×181天）=11469.75元；201室（1076.34平方米×0.08元/平方米×181天+1076.34平方米×0.087元/平方米×184天）=32815.45元；地下室（706.93平方米×0.08元/平方米×181天+706.93平方米×0.087元/平方米×184天）=21552.88元，本年共计65838.08元。2016年201室（1076.34平方米×0.087元/平方米×366天）=34272.82元；地下室（706.93平方米×0.087元/平方米×366天）=22510.07元，本年共计56782.89元。2017年201室（1076.34平方米×0.087元/平方米×181天）=16949.13元；地下室（706.93平方米×0.087元/平方米×365天）=22448.56元，本年共计39397.69元。2018年地下室（706.93平方米×0.087元/平方米×365天）=22448.56元。自2019年1月1日至2019年3月31日地下室物业管理费为5535.26元（706.93平方米×0.087元/平方米×90天）。综上，2006年5月18日至2019年3月31日，大风车公司应交物业费共计612317.56元（科汇物业公司主张596469元）。山东神州数码网络科技有限公司于2015年8月6日向科汇物业公司交纳物业管理费97354.34元；大风车公司于2017年8月10日分两次向科汇物业公司分别交纳22346元、90000元；山东大风车教育科技有限公司于2018年1月7日向科汇物业公司交纳物业费10961.56元；以上共计220661.9元，均为科汇物业公司所收取的科汇大厦101、201号房屋及地下室的物业费。一审法院认为，宏泰物业公司与山东科普尔实业有限公司（后更名为大风车公司）在内的业主签订的《济南科汇大厦物业管理委托合同》、宏泰物业公司与大风车公司在内的业主签订的《科汇大厦物业合同补充协议》、科汇物业公司与大风车公司在内的业主签订《2013年科汇大厦关于维修基金决定及物业合同补充协议》系当事人的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，对物业公司及全体业主均具有约束力，各方主体应当恪守履行。自2012年7月1日起，科汇大厦项目物业合同中宏泰物业公司的权利与义务转移至济南科汇物业管理有限公司，原合同条款不变，由科汇物业公司继续提供物业服务。大风车公司作为科汇大厦101室、201室及相关地下室的业主，享受了科汇物业公司提供的物业管理服务，应当按照该合同的约定履行自己的义务，向科汇物业公司交纳物业费。科汇物业公司主张大风车公司支付2006年5月18日至2019年3月31日的物业管理服务费596469元，鉴于大风车公司已交纳物业费220661.9元，尚欠物业费375807.1元（596469元-220661.9元），故对于科汇物业公司主张大风车公司支付其拖欠的物业管理费375807.1元的诉讼请求，一审法院予以支持。物业服务合同系持续性合同，物业公司要求业主支付物业服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起算，故对大风车公司关于2016年3月1日之前的物业费已超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。因科汇物业公司在涉案公共卫生、设施维护等方面存在服务瑕疵，对科汇物业公司要求大风车公司支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于维修基金，大风车公司应按照相关法律规定交纳维修基金，鉴于201室租户已将其占用部分1076.34平方的维修基金交纳完毕，科汇物业公司要求大风车公司支付2019年维修基金14990.4元[14990.4元=(大风车公司总的房屋面积2575.38平方米-租户201室1076.34平方米)*10元/每平方米/年]的诉讼请求，符合双方合同约定，且不违反法律规定，故一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告山东大风车实业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告济南科汇物业管理有限公司物业管理费375807.1元；二、被告山东大风车实业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告济南科汇物业管理有限公司维修基金14990.4元；三、驳回原告济南科汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告山东大风车实业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9915元，由原告济南科汇物业管理有限公司负担3517元，被告山东大风车实业有限公司负担6398元。二审中，科汇物业公司提交2015年至2018年维修基金使用明细表，明细表上方有业主签字，证明科汇物业公司已将维修基金使用情况进行公示。大风车公司质证称，双方争议为2019年维修基金，大风车公司未收到2019年的公示。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、大风车公司是否拖欠物业管理费，如若拖欠数额应是多少。二、物业管理费是否应予减免。三、2016年3月之前的物业费是否已超诉讼时效。四、大风车公司是否应支付维修基金。关于焦点一。大风车公司作为科汇大厦101室、201室及相关地下室的业主，享受了科汇物业公司提供的物业管理服务，应当按照该合同的约定履行自己的义务，向科汇物业公司交纳物业费。根据合同约定，大风车公司应向科汇物业公司支付2006年5月18日至2019年3月31日的物业管理服务费596469元。结合一审查明事实，大风车公司已交纳物业费220661.9元，尚欠物业费375807.1元。一审判决大风车公司缴纳物业管理费并无不当。另，大风车公司主张地下室属于空置房屋，应当按物业费标准的60%支付。本院经审查认为，房屋空置是指业主已经购买了房屋但实际长期未居住使用的状态，而本案中大风车公司与科汇物业公司签订物业服务合同中的总面积包括地下室，地下室与地上部分房屋是一个整体，因此不属于空置房的适用范围。对于大风车公司的主张，本院不予支持。关于焦点二。物业服务合同具有整体性的特点，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价，如果单个业主以不满意服务质量为由拒交或少交物业费，会造成物业服务经费的不足，进一步导致物业服务质量的恶化，最终损害全体业主的利益。因此，对于大风车公司减免物业费的请求，本院不予支持。关于焦点三。物业服务合同系持续性合同，物业管理服务费的支付是物业服务企业与业主基于同一合同产生的同一性质的债务分期履行，具有整体性和关联性。物业公司要求业主支付物业服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起算，故一审法院对大风车公司关于2016年3月1日之前的物业费已超过诉讼时效的抗辩不予支持，并无不当。关于焦点四。首先，根据科汇物业公司二审中提交的2015年至2018年维修基金使用表显示，对于维修基金的使用情况科汇物业公司已作公示，且有大风车公司负责人签名认证。其次，大风车公司主张其不缴纳2019年维修基金系履行不安抗辩权。不安抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。本案中大风车公司主张行使不安抗辩权无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决大风车公司支付维修基金并无不当。综上所述，大风车公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9915元，由上诉人山东大风车实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇二〇年四月二十三日书记员  张 强