苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初2088号原告：刘莉，女，1988年10月14日出生，汉族，住山东省蒙阴县云蒙湖生态区。原告：李路路，男，1988年9月26日出生，汉族，住山东省高青县。两原告共同委托诉讼代理人：顾玉静，江苏道金律师事务所律师。被告:苏州欧普置业有限公司，统一社会信用代码91320509051868184K，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇浦北工业开发区。法定代表人:马伟进，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张红兵，男，系该公司员工。原告刘莉、李路路与被告苏州欧普置业有限公司(以下简称欧普置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法由审判员杨柳适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告刘莉、李路路的共同委托诉讼代理人顾玉静及原告李路路，被告欧普置业公司的委托诉讼代理人张红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘莉、李路路向本院提出诉讼请求：1、被告欧普置业公司支付原告刘莉、李路路截至2018年1月17日的逾期交房违约金224534元（两原告已经支付的价款892779.68元×0.05%日×503日）；2、本案诉讼费由被告欧普置业有限公司承担。事实和理由：2016年7月2日，原、被告签署《吴江市商品房买卖合同》，被告欧普置业公司将其开发的位于苏州市吴江区出售给两原告，买卖合同中约定了当事人、项目建设依据、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、出卖人交房的违约责任等条款。其中的购房总价为894846元，交付期限为2016年8月31日前具备该商品房竣工文件报房产管理部门本案，并取得《商品房交付使用通知书》和该商品房经验收合格；出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，两原告依约支付了合同约定的全款，但直至2018年1月17日被告欧普置业有限公司才取得《商品房交付使用通知书》，两原告认为直到此时，被告欧普置业公司才具备交房条件，被告欧普置业公司违反合同约定未按时将符合交房条件的涉案房屋交付给两原告，实际上已经违反了合同的约定，构成逾期交房，应该按照合同约定承担逾期交房的违约责任。两原告为维护其合法权益，故诉至法院。欧普置业公司辩称，请求驳回两原告诉讼请求。两原告分别于2018年2月7日、2018年3月11日签署收房承诺书，承诺不再就延迟交房事项向被告欧普置业公司主张任何权利。虽然原告在承诺书上提出了四个问题，但是这四个问题被告欧普置业公司已经予以确认并解决，两原告无权再向被告主张逾期交房违约金。本院经审理认定事实如下：2016年7月2日，刘莉、李路路与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定刘莉、李路路购买欧普置业公司开发的位于苏州市吴江区房屋（建筑面积125.61平方米）。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方7124元，总计款894846元。该合同第六条约定，付款方式为2016年7月2日前，刘莉、李路路向欧普置业公司支付首付款274846元，贷款金额620000元，在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。该合同第八条约定，欧普置业公司应于2016年8月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给刘莉、李路路使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。刘莉、李路路已付清了房款总额892779.68元（按实测建筑面积125.32平方米计算）。欧普置业公司在2016年10月5日向刘莉、李路路交付案涉房屋。但直至2018年1月17日，欧普置业公司才取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第003号）。2018年2月7日、3月11日，刘莉、李路路分别向欧普置业公司签署了一份收房承诺书，内容均为：“本人于2016年7月2日与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，购买汾湖梦想家园10幢503室，欧普置业公司依约需于2016年8月31日将竣工验收合格，并且在房产部门备案取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付本人。但因欧普置业公司未及时取得总包单位的验收配合，导致房屋不能及时按约交付，但该房屋已经于2016年5月20日通过四方竣工验收，房屋质量合格，符合《建筑法》的交房要求。故本人同意就双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”中约定的交房条件作出变更，由本人于2016年10月5日办理交房手续，收取房屋进行使用。就该收房行为，本人承诺如下：自收房之日起，本人不再就延期交房事项向欧普置业公司主张任何权利，双方之间就《商品房买卖合同》之履行再无任何争议。”以上内容均系打印的文字。刘莉签字的收房承诺书下方空白处有手写内容为“希望大礼包的停车费转物业费”。欧普公司的工作人员许昌龙于2019年12月4日在上述手书内容下方又写明“同意大礼包中的地下库转为2年物业费”。李路路签字的收房承诺书下方空白处有手写内容为“1、要求物业费用从验收（交付通知书通过）后3个月开始计费，之前置业到欧普公司口头承诺（2016.11月份许昌龙承诺）；2、大礼包中地下停车费转为2年物业费；3、房屋木地板安装较差，有发霉现象需更换；4、本承诺书签订之日起享受2年物业费、2年地下停车费（五年内有效）、2年游泳卡（开业起5年内有效）家庭卡，一家三口通用”。李路路后在该承诺书中手书“第2条中地下停车费用已解决，第三条地板已解决”。欧普公司的工作人员于2019年12月4日在该承诺书右上方又写明“同意地下库许昌龙转为2年物业费”。欧普置业公司称，收房承诺书中的大礼包是针对延期交房的业主在签订收房承诺书之后给予的适当补偿，内容包括物业费、停车费的代金券，还有一张游泳卡，本案中刘莉、李路路享有的是二年物业费、二年停车费的减免以及二年的游泳卡，需要业主去物业公司处登记确认开始启用相应优惠。欧普公司在刘莉、李路路签署收房承诺书后已经明确告知刘莉、李路路可以使用大礼包，所以刘莉、李路路知晓大礼包的内容也才会提出希望大礼包中的停车费转换成物业费。大礼包的使用方式是需要刘莉、李路路在五年之内到物业公司启用。关于收房承诺书中第一项要求，因刘莉、李路路在此之前已经交纳了三个月的物业费，故欧普公司同意向刘莉、李路路再赠送三个月的物业费，可以与大礼包同时启用。截至目前，刘莉、李路路仍未启用大礼包，但刘莉、李路路享有在五年内启用大礼包的权利，该权利需要刘莉、李路路主动行使。五年的有效期是在签署收房承诺书之日起开始计算，游泳卡是开业之后五年内有效。截至目前如果四年零三个月的物业费已经超出五年有效期，欧普公司也同意刘莉、李路路继续享有四年零三个月的免物业费的权益，通知物业开始启用就可以。刘莉、李路路提供了其缴纳的2016年11月至2017年底、2019年3月17日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费收据，2017年8月1日至2018年1月31日、2018年2月1日至2019年1月31日、2019年2月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日的车位费收据，以证明二人并未享受所谓大礼包的优惠。庭审中，刘莉与欧普置业公司均确认，刘莉系苏州欧普照明有限公司的员工。另外，刘莉称其签署收房承诺书时系受逼迫所签，该承诺书是欧普公司人事部找刘莉签的，如果不签署会影响刘莉的工作，为保障刘莉的工作，不得已签署了该协议。以上事实，有刘莉、李路路提供的商品房买卖合同及购房发票原件、商品房交付使用通知书复印件、物业费及停车费收据原件，欧普置业公司提供的收房承诺书原件，以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告双方于2016年7月2日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，被告欧普置业公司应于2016年8月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给原告刘莉、李路路使用，但被告欧普置业公司直至2018年1月17日才取得《商品房交付使用通知书》即满足合同约定的交房条件，已构成逾期交房。被告欧普置业公司于2016年10月5日向原告刘莉、李路路实际交房，虽实际交付的房屋并不符合合同约定的交付条件，但原告刘莉、李路路通过签署附条件的收房承诺书的行为在一定条件达成后免除了自实际交房之后至备案登记、获得《商品房交付使用通知书》期间被告欧普置业公司所应承担的逾期交房的违约责任。该承诺书应对原告刘莉、李路路具有约束力。关于原告刘莉所称的系受逼迫所签收房承诺书，因其未提供证据予以证明，本院对此不予采信。关于原告李路路在收房承诺书中所附4个条件，其在承诺书中确认第2、3条已经解决，针对第1、4条的条件及原告李莉在收房承诺书中提出的停车费转物业费要求，被告欧普公司亦予以同意，且在诉讼中表示即使超出了5年的有效期，仍认可两原告享有“大礼包”中的相应权益。故，应视为收房承诺书中的相应条件均已成就、相应问题均已解决。因此，原告刘莉、李路路无权再就逾期交房向被告欧普置业公司主张权利，故本院对于原告刘莉、李路路要求被告欧普置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:驳回原告刘莉、李路路的诉讼请求。案件受理费减半收取2334元，由原告刘莉、李路路负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院。开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 杨 柳二〇二〇年四月七日书记员 顾颖颖附：相关的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。