山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0702民初770号原告：马永新，男，1982年2月10日生，汉族，住山西省晋中市榆次区，委托诉讼代理人：边瑞刚，山西晋信律师事务律师。被告：李丹，女，1989年7月6日生，汉族，住晋中市榆次区，被告：周红霞，女，1966年8月16日生，汉族，住晋中市榆次区，被告：赵学刚，男，1987年2月15日生，汉族，住晋中市寿阳县，委托诉讼代理人：赵淑萍，女，1982年9月15日生，汉族，住榆次区，原告马永新与被告李丹、周红霞、赵学刚返还原物纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马永新及其委托诉讼代理人边瑞刚、被告李丹、被告赵学刚及其委托诉讼代理人赵淑萍到庭参加诉讼，被告周红霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月19日，被告赵学刚共欠原告马永新10万元人民币。后因被告赵学刚需要资金，经双方协商一致被告赵学刚向原告马永新出卖位于的房屋。2016年5月4日原告马永新与被告赵学刚、晋中欣元房地产经纪有限公司签订三方协议《房屋买卖合同》，合同约定：原告以50万元购买被告位于晋中市榆次区房屋。前述欠款10万元用于抵顶购房款中的一部分，签订合同当日，原告马永新向被告赵学刚支付房款20万元，剩余房款原告马永新亦已全部付清，被告赵学刚将银行房贷一次性还清。2019年10月9日被告赵学刚协助原告办理不动产变更登记，原告取得晋中市榆次区的不动产权证，证号为晋（2019）晋中市不动产权第0017050号。原告取得不动产所有权后要求被告赵学刚交付房屋，但被告赵学刚及房屋实际占用人周红霞、李丹拒绝将房屋交付原告。原告认为，三被告占有并使用原告所有的房屋，严重损害了原告的合法权益。故此，请求法院判令三被告立即腾退原告所有的位于晋中市榆次区的房屋，并交付原告；判令三被告支付原告2019年10月9日起至三被告腾退完毕之日止的占有使用费（占有使用费按照1000元／月计算）；本案诉讼费用由三被告承担。被告李丹辩称，不认可原告的诉讼请求。租房协议是我与案外人张贵升签订的，从2018年11月开始起租，租期为三年，签订租房协议时我并不清楚该房屋的所有权人是谁，租住该房屋后，所有水电、物业费等均由我缴纳。被告赵学刚辩称，我承认应该腾房，涉案房屋已经过户给原告马永新，过户时间为2019年10月9日。2015年，赵学刚向张贵升借款11万余元，本息共计21万元，故于2015年底被告赵学刚与张贵升签订租房协议，将房屋租给张贵升用于抵顶借款本息21万元，租期为20年。当初签订租房协议时我是被迫的，将房卖给原告的时候目的是想用卖房的钱把对张贵升的欠款一次性还清，然后撤掉租房协议。租房协议签订之后还陆续还过张贵升11万元，后来因还款数额与张贵升没有达成一致意见，此事就一直搁置到现在。我将房屋卖给原告且在过户时已将我与张贵升之间签订租房协议的事情告知原告，故原告对此事件是知情的，同时我们愿意给原告腾房。被告周红霞未提供答辩意见。经审理查明，原告马永新系涉案房屋的现物权所有人，被告赵学刚系涉案房屋的原物权所有人，被告李丹与周红霞系涉案房屋的实际占有人即租户，被告周红霞系被告李丹母亲。2015年10月19日，被告赵学刚向原告马永新借款5万元，后案外人高吉林向原告马永新转让其对被告赵学刚的债权5万元，至此，被告赵学刚共欠原告马永新10万元。后因被告赵学刚需要资金，于2016年5月4日与原告马永新及案外人晋中欣元房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告马永新以50万元购买被告赵学刚位于晋中市榆次区房屋，面积为107.95平方米。同时原告马永新与被告赵学刚约定，前述赵学刚欠原告的10万元款项用于抵顶购房款中的一部分。签订合同当日，原告马永新向被告赵学刚支付房款20万元（包括购房定金1万元，购房款19万元），并由被告赵学刚向原告出具收据，剩余房款由原告马永新按月支付；2016年5月16日，被告赵学刚向原告马永新出具收条一份，载明“今收到马永新交来房款捌万元整（80000）”；到2019年9月，原告马永新分期支付房款37次，共计51940元；2019年9月23日，原告支付房款158497元；同日，被告赵学刚将涉案房屋的银行房贷一次性还清。2019年10月9日被告赵学刚协助原告办理不动产变更登记，原告马永新取得晋中市榆次区的不动产权证，证号为晋（2019）晋中市不动产权第0017050号。原告取得不动产所有权后要求被告赵学刚交付房屋，被告赵学刚同意交房，但涉案房屋实际占用人即被告李丹、周红霞拒绝交房。还查明，2018年11月23日，被告李丹与案外人张贵升签订《租房协议》，承租了涉案房屋，租期为2018年11月23日至2021年11月23日，年租金为15000元。案外人张贵升与被告赵学刚于2016年2月6日就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为20年，即自2016年2月6日至2036年2月6日。庭审中被告赵学刚称该与案外人张贵升签订租赁合同，将房屋租给张贵升，是因为该向张贵升借款11万元，本息合计共欠21万元未能偿还，故将涉案房屋出租给张贵升抵顶欠款。被告赵学刚还称在房屋进行过户时将其与案外人张贵升有租赁协议的事实告知原告，原告马永新对此事知情。原告认可该在进行房屋产权变更时知晓被告赵学刚与案外人张贵升签订房屋租赁合同的事实；被告赵学刚认可与原告房屋买卖的真实性，也同意将房屋交付给原告；被告李丹则认为该是合法占有涉案房屋，不同意原告诉讼请求。各方当事人各执己见，协议不成为本案事实。上述事实，有原告房屋买卖合同、收据、收条、不动产权证、付款明细，被告李丹提供的租房协议、物业费缴费凭证以及原、被告双方当事人当庭陈述等证据在案为凭，上述证据已经当事人当庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，2016年2月6日，被告赵学刚因欠款与案外人张贵升签订房屋租赁合同，租期为20年；2016年5月4日，被告赵学刚与原告马永新签订《房屋买卖合同》；2018年11月23日，案外人张贵升与被告李丹签订《租房协议》，租期为3年；2019年10月9日，被告赵学刚协助原告马永新办理涉案房屋的不动产变更登记，原告马永新取得该房屋的所有权。以上事实当事人均认可，该事实清楚明确。本案原告请求被告腾退本案诉争房屋的基础是被告李丹与周红霞是否享有占有使用涉案房屋的权利。本案中，被告赵学刚认可该与案外人张贵升签订《房屋租赁合同》并将房屋交付给张贵升使用，亦认可张贵升支付租金，该事实客观存在；案外人张贵升于2018年11月23日将涉案房屋租给被告李丹，虽未经过原房屋所有权人赵学刚的书面同意，但赵学刚在得知该事实情况后并未表示反对，视为认可张贵升的转租行为，故案外人张贵升与被告李丹签订租房协议这一事实也客观存在。鉴于上述两份租赁合同的租赁期限至今未届满，亦未解除，且目前尚无证据证明该两份租赁合同无效，故本院无法确认被告李丹、周红霞对涉案房屋的占有系非法占有。原告虽取得房屋所有权，但在被告李丹的承租期内无权要求其腾退房屋，故本院对原告主张的要求三被告腾退房屋以及支付自2019年10月9日至三被告腾退完毕之日止的占有使用费的诉讼请求无法支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告马永新的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告马永新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员  李爱莲二〇二〇年四月二十九日书记员  樊红丽