河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2841号上诉人（原审原告）：洛阳瀚鸿商贸有限公司，住所地河南省洛阳高新区华夏西路中段5111厂中学路北吕沟社区综合楼法定代表人：陈胜利，执行董事。委托诉讼代理人：刘啸晨，河南品缔晖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏昊，河南品缔晖诚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：骆加加，男，汉族，1986年11月12日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：孙国宾，河南智明律师事务所律师。上诉人洛阳瀚鸿商贸有限公司因与上诉人骆加加租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0391民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人洛阳瀚鸿商贸有限公司的委托诉讼代理人刘啸晨、张鹏昊，被上诉人骆加加的委托诉讼代理人孙国宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人洛阳瀚鸿商贸有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判骆加加支付拖欠房租195234.2元；2、二审诉讼费由骆加加承担。事实与理由：一审法院认定事实部分有误，对于2018年12月6日至2019年3月14日期间骆加加应当支付的租金533.02元未处理。2019年3月14日，洛阳瀚鸿商贸有限公司向骆加加发出了解除合同通知书，但在洛阳瀚鸿商贸有限公司未收回租赁物之前，该租赁物仍被骆加加占用，应当支付租金。骆加加针对洛阳瀚鸿商贸有限公司上诉答辩，本案洛阳瀚鸿商贸有限公司于2018年12月份对骆加加所租赁的房屋断电，致使骆加加的饭店无法经营。双方以后口头协议达成了：一、所租赁的房屋内的空调、冰箱等电梯等动产及不动产的装修事项，达成了其冲抵所欠房租的协议，至此双方的租赁合同已经终止履行，实际上从2018年12月份以后，骆加加已无法继续履行。因瀚鸿公司断电行为无法履行租赁合同。所以上诉人主张2018年12月以后的租金没有合同和法律依据。骆加加上诉请求：1、撤销一审判决，判决骆加加不承担支付租金及违约金。事实与理由：一审送达程序不合法，剥夺骆加加的诉讼权利。洛阳瀚鸿商贸有限公司对骆加加采取断水断电违法行为，致使骆加加无法经营饭店，后双方达成解除租赁合同的口头协议，并已经实际履行，故骆加加不拖欠房屋租金。洛阳瀚鸿商贸有限公司答辩称，一审法院送达程序合法，双方租赁合同中对通讯地址、电子邮箱、传真等送达信息有明确约定。洛阳瀚鸿商贸有限公司向一审法院提交该号码，但一审法院未能通过该号码与骆加加取得联系，后一审法院又邮寄传票被退回，为保证诉讼权利，依法采取了公告送达的方式送达开庭传票。骆加加在履行合同过程中多次迟延支付租金及水电费，洛阳瀚鸿商贸有限公司断水电行为系行使不安抗辩权。洛阳瀚鸿商贸有限公司收回房屋前为了使双方的损失不再扩大，在收回租赁物前，给其足够宽限期，故洛阳瀚鸿商贸有限公司收回租赁物行为符合双方合同约定，也符合法律规定。一审法院判决其承担违约责任并无不当。洛阳瀚鸿商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告于2016年6月6日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告向原告支付租金141932元（该租金计至2019年4月10日，计算标准详见证据目录）、水费750元（自2018年10月13日起至2018年11月26日止）、电费3060元（自2018年10月13日起至2018年11月26日止）、物业费1105元（自2018年10月13日起至2018年11月26日止）、违约金48951元（按照合同约定，违约金标准为当年三个月租金），以上共计195798元；3、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月9日，原告（承租方乙方）与洛阳高新技术产业开发区吕沟社区居民委员会（出租方甲方）签订《商业用房租赁合同》，主要约定原告承租甲方坐落于华夏××××厂中学路北吕沟社区综合楼房屋，承租面积6000平方米，租赁期限自2015年5月9日至2034年5月9日，共计19年，双方对租金、付款方式等均进行了约定。2016年6月6日，原告（出租方甲方）与被告骆加加签订《房屋租赁合同》，主要约定原告将位于华夏西路中段吕沟社区综合楼一、二层中区一号店铺（参考套内建筑面积290平方米，建筑面积约为296平方米）出租给被告使用，用途为经营餐饮商品，租赁期5年，自2016年6月6日至2021年6月5日止。合同第三条载明：“费用标准及付款方法3.1租金：第1年：每月租金为人民币14800元（租金按季支付）；第2年：每月租金为人民币15540元（租金按半年支付）；第3年：每月租金为人民币16317元（租金按年支付）；第4年：每月租金为人民币17132元（租金按年支付）；第5年：每月租金为人民币17988元（租金按年支付）；租金按年支付，盖房（铺位）每年租金最迟于对应租赁日前30日内支付。3.2履约保证金：人民币15000元，乙方应于签署本合同前缴清。物业管理费：该房（铺位）每月物业管理费人民币592元（￥2元/平方米）＜建筑面积＞，于每个月初的第五日或之前支付。甲方或物业管理公司有权因运作成本上升而增加物业管理费，以保障商场的运营管理。……3.4租金、水电费收取标准（1）租金标准按合同建筑面积计算：为50元/平方米/月，即总租金14800元/月，以后每年递增5%。本合同的租金仅为场地使用租金，不包括乙方使用租赁物而发生的物业管理费、水费、电费、通讯费、燃气费及装修产生的费用等一切其他费用。……（2）甲方为乙方租赁物业内提供水、电保证，房（铺位）用电独立装表，费用按市场统一标准代缴。3.5支付办法（1）签订本合同时，预付一季租金，如后两年一次交清，以现金或向甲方中指定银行账户存款的方式交纳均可。……”合同第七条载明：“违约责任（1）合同生效后，乙方五日以上（含五日）未进场装修或正常营业；（2）乙方未按时向甲方交纳租金、物业管理费和水电费，每逾期一天，承担当期应缴总金额千分之五的违约金，逾期30天，视同乙方根本违约；……乙方构成以上违约时，甲方有权单方终止和解除合同，收回房（铺位）使用权，除不予退化乙方所交的履约保证金及其他费用外，并有权要求乙方支付从解除合同之时起3个月租金标准的违约金及乙方实际发生应缴纳额费用。”合同第九条载明：“通知、送达及其他9.1任何一方就本合同发给另一方的任何文件均应以中文书面形式发出，如邮寄寄出以回执单签收日期为送达日；如以人手传递，收件人签收日视为接受日；如以传真形式进行，则以传发出为送达日。如以电邮形式发出，则以发出日为送达日。9.2各方确认：各方通讯地址、电子信箱、传真等送达信息均以本合同首业记录内容为准。如不准确或有变更，应及时书面通知对方。如为及时通知而导致文件未被实际接收的，则无论文件是以何种形式发出，均以发出日为送达日。按约定地址邮寄的文件，一旦发出，无论因任何非寄出方责任的原因退回，均视为已经送达，并且接受方不得对邮件的内容提出异议。”被告一直使用房屋至2018年11月26日离开，原告自述被告将租金交至2018年2月5日，物业费、水费、电费交至2018年10月，后原告因与被告联系不上，于2019年3月14日按照双方合同所载明的手机号码，以短信形式向被告发出的解除合同通知书。2019年4月10日，原告将涉案房屋收回并于次日另出租给他人。一审法院认为，原、被告所签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同成立有效，对双方具有约束力。被告经本庭依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证的权利，被告对此应承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告已按照双方合同约定的送达方式于2019年3月14日向被告发出了解除合同通知书，被告亦未提出异议，原告向被告发出的解除合同通知书已经发生效力，视为双方合同已于2019年3月14日解除，原告再次诉求要求解除合同已无必要。关于拖欠租金情况，被告经本庭依法传唤无正当理由拒不到庭参加质证，被告应对此承担不利后果。原告诉求被告支付2018年2月6日至2018年12月5日期间租金141932元不违反法律规定，该院予以支持。被告虽存在拖欠水费、电费、物业费的情形，但原告未能提交证据证明其代被告缴纳水费、电费、物业费及代缴数额，故原告主张被告向其支付水费、电费无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金，依据双方合同约定，原告主张48951元不违反双方约定及法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，经合议庭评议，判决：一、被告骆加加于本判决生效后七日内向原告洛阳瀚鸿商贸有限公司支付拖欠的房租141932元；二、被告骆加加于本判决生效后七日内向原告洛阳瀚鸿商贸有限公司支付违约金48951元；三、驳回原告洛阳瀚鸿商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费4216元，由原告洛阳瀚鸿商贸有限公司承担126元，由被告骆加加承担4090元。本案公告费300元，全部由被告骆加加承担。本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求提交证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。上诉人骆加加提交以下证据：证据一：骆加加和洛阳瀚鸿商贸有限公司的原电工赵师傅的电话录音及截图，证明：洛阳瀚鸿商贸有限公司不是合法途径解除双方的租赁合同，而是通过断电的违法手段迫使骆加加的饭店无法经营，导致双方租赁合同无法履行。证据二：骆加加与新租赁业主的电话录音及截图，证明：骆加加投入了巨资装修租赁房屋，被洛阳瀚鸿商贸有限公司转租给新房东，并因店内骆加加购置的全部空调、冰箱等收取了新房东转让费10万元。证据三：证人倪某出庭，证明：倪某了解当时签订合同的情况以及租赁合同的相关事宜。洛阳瀚鸿商贸有限公司发表质证意见为：对录音笔录的真实性及证明方向均有异议，该证据中的通话一方不能证明是洛阳瀚鸿商贸有限公司的电工赵师傅。另外洛阳瀚鸿商贸有限公司的断电行为不是解除合同，是为了敦促骆加加支付房租。对录音笔录二的真实性和证明方向也均有异议，首先该证据不能无法证明与骆加加的通话一方是现在租赁物的新业主，其次该证据中显示是骆加加自己陈述说新业主收了10万元转让费，而不是新业主自己说的。骆加加所称洛阳瀚鸿商贸有限公司收取新业主10万元与事实不符。该证人证言不能证明洛阳瀚鸿商贸有限公司与骆加加达成过以物冲抵房租的协议，事实上瀚鸿公司也从未与骆加加达成过该约定。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同合法有效，本院对此予以确认。洛阳瀚鸿商贸有限公司起诉主张骆加加支付拖欠租金及违约金，双方当事人为此发生争议，引发本案纠纷。骆加加上诉提出其与洛阳瀚鸿商贸有限公司已经达成口头协议，以案涉房屋物品冲抵拖欠房租，但未提交充分证据予以证明，本院对此不予支持。关于洛阳瀚鸿商贸有限公司上诉提出拖欠租金数额，一审根据其诉讼请求结合本案实际案情对其予以认定并无不当。骆加加上诉提出一审程序违法依据不足，本院对此不予认定。综上，洛阳瀚鸿商贸有限公司、骆加加上诉主张不能成立，本院对此不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5251元，由骆加加负担4118元，由洛阳瀚鸿商贸有限公司负担1133元。本判决为终审判决。审判长  秦铁林审判员  胡豫勇审判员  李 慧二〇二〇年四月二十三日法官助理南志丹书记员侯少祎