汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0703民初180号 原告（反诉被告）：潘少果，男，1991年3月19日出生，汉族。 委托诉讼代理人：杨迪、陈春丽（实习），陕西嘉盟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汉中市大润发购物广场有限公司（以下简称汉中大润发公司）。住所地：汉中市南郑区大河坎镇龙岗路中段蜀汉大都会D4号楼123。 法定代表人：吴连游，该公司执行董事。 被告（反诉原告）：吴连游，男，1981年11月3日出生，汉族。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：雷海发、柯丹妮，陕西达聪律师事务所律师。 原告潘少果诉被告汉中大润发公司、吴连游房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告汉中大润发公司及吴连游向本院提出反诉，经审查后本院决定合并审理并依法由审判员李凡适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）潘少果及其委托诉讼代理人，被告（反诉原告）汉中大润发公司及吴连游（反诉原告）的共同委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）潘少果向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还房屋租赁费和物业费61380元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月6日，原、被告签订租赁合同，合同约定：被告将大河坎镇蜀汉大都会D4号楼外1外2商铺租赁给原告，面积160㎡；租赁期间2018年12月1日至2024年4月31日；2018年12月1日至2019年8月31日租金为86400元，2019年9月1日至2020年4月31日租金为86400元；合同签订时，原告向被告缴纳房屋租赁履约保证金28800元；物业管理费3元/㎡/月。2019年1月原告在租赁房屋的日式料理店“兄弟船”开始营业。2018年10月27日，原告向其朋友武瑛借款89280元，并委托武瑛直接将借款通过网上银行转账给被告吴连游账户，汉中大润发公司向原告出具了收据（半年房租、物业费共89280元）。2019年8月30日、10月12日，原告通过自己和朋友账户共向被告吴连游账户转账89800元。2019年10月14日，汉中大润发公司向原告出具了收据（2019.9.1-2020.4.30房租和物业费89280元）。2019年11月24日，原、被告协商一致解除租赁合同。11月26日，原告将租赁房屋腾空交给被告，双方交接完成。同时，被告财务人员给原告出示结算单表明，被告应向原告退还房租和物业费61380元、履约保证金28800元，合计90180元，但被告未按结算单给原告退还费用，仅退还履约保证金和地砖补偿款30800元，剩余房租和物业费61380元拒不退还。为维护原告合法权益，现诉至法院，诉请请求如前所述。 被告汉中大润发公司及吴连游共同辩称（反诉称）：一、本案被告吴连游不是本案的适格主体，吴连游是本案被告公司的法人代表，该公司不是一人独资公司，将其列为本案的被告于法无据；二、原告明显违约。1、没有依据双方合同约定按期缴纳租金及物业费；2、本案原告诉称的解除合同并未按合同约定履行向被告提前6个月提出书面通知的义务，对此原告违约在先，作为违约方的原告不能要求作为守约方的被告承担损失，同时，双方并未就退还房屋租赁费、物业费及支付违约金等费用协商一致，没有达成任何形式的结算，交接单仅是租赁物的实际交接，不能证明双方是协商一致解除房屋租赁合同；3、考虑到原告的情况，如继续履行合同造成的损失将大于终止履行合同产生的损失，在此情形下被告同意解除合同，但合同解除后原告应承担合同解除后的相关赔偿责任。为此，被告提出反诉请求如下：1、依法确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年11月26日解除；2、判决原告立即向被告支付免租期租金以及物业管理费共计74400元（租金90元/㎡/月×160㎡×5个月+物业费3元/㎡/月×160㎡×5个月）；3、判令原告向被告支付违约金172800元（90元/㎡/月×160㎡×12个月）；4、本案受理费由原告全部承担。事实和理由：2018年10月6日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定：1、被告将位于汉中市南郑区大河坎镇蜀汉大都会D4号楼外1外2（面积为160㎡）租赁给原告；2、租赁期限为5年（2018年12月1日至2024年4月31日），其中免租期为5个月（2018年12月1日至2019年4月31日；3、履约保证金为28800元，物业管理费为3元/㎡/月。租金为90元/㎡/月，第三年开始递增5%，以上一年租金为基数递增，租金缴纳方式为按半年缴纳；4、如无法定或约定事由，任何一方不得提前解除本合同；5、在租赁期内，任一方单方擅自提前解除合同的，须向对方支付违约金，数额相等于当年12个月租金加上本合同履约保证金。合同签订后，被告依约履行了交付义务，原告支付了首期租金86400元、物业费2880元及履约保证金28800元。2019年10月12日，原告支付完第二期的租金与物业费后，因经营困难在无法定或约定事由的情况下，于2019年11月24日提出解除合同，双方于2019年11月26日办理了移交事宜。综上，原告在免租期后擅自解除租赁合同已经构成根本违约，被告不应向原告退还已交的租金及物业费，同时原告应向被告承担相应的违约责任。 针对被告的反诉，原告辩称：1、原告全部缴清合同约定的租赁费及物业费，履行全部合同义务，不存在违约行为。对被告请求确认房屋租赁合同已于2019年11月26日解除不持异议，但合同的解除是原、被告双方协商一致的结果，并非原告单方擅自解除合同；2、被告要求原告支付违约金、5个月免租期房租和物业费没有法律依据和事实依据，请依法予以驳回。 经本院审理及查明的事实：2018年10月6日，原告作为乙方与作为甲方的被告汉中大润发公司签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于大河坎镇蜀汉大都会D4号楼外1外2商铺，合同约定：1、租赁期限自2018年12月1日至2024年4月31日止，期限为5年。从2018年12月1日甲方将租赁房屋交付费乙方使用之日至2019年4月31日，该段时间免收租赁租金。2、乙方自其承租日（2019年5月1日）开始计算租金，租金以90元/㎡/月计，第三年开始递增5%，以上一年租金为基数递增。租金缴纳方式为按半年缴纳，每半年首前月15日前交纳一次。自合同签订起计算，甲方提供乙方5个月装修免租期。2018年12月1日至2019年8月31日，租期9个月，免租3个月，租金合计86400元；2019年9月1日至2020年4月31日，租期8个月，免租2个月，租金合计86400元。3、本合同签订时，乙方即向甲方交纳房屋租赁履约保证金28800元，在本合同租赁期满终止或解除，乙方缴清应缴费用并依约将物业交还甲方且办妥交接收取后的7个工作日内，甲方应将剩余保证金无息退还乙方。4、物业管理费3元/㎡。5、如无法定或约定事由，任何一方不得提前解除本合同。6、在租赁期内，甲乙任一方擅自提前解除合同的，须向对方支付违约赔偿金，数额相等于当年12个月租金加上本合同履约保证金。7、任一方要求提前解除合同都必须提前六个月书面通知对方，并征得对方同意，本合同另有约定的除外。合同签订后，原告通过朋友账户于2018年10月27日向被告公司的法定代表人吴连游账户转款89280元（2018年12月1日至2019年8月31日的租金及物业费），被告汉中大润发公司向原告出具共计89280元的收据两张；原告后又分别于2019年8月30日向吴连游账户转款5万元、2019年10月12日向吴连游账户转款39800元，被告汉中大润发公司向原告出具一张89280元的收据（2019年9月1日至2020年4月30日的租金及物业费）。2019年11月22日原告与被告吴连游通过电话商量原告搬离租赁商铺事宜。2019年11月26日，被告公司员工王某代表被告公司出具交接证明一份，记载：“兹2019年11月26日双方房屋租赁协议，交接已完成”。被告汉中大润发公司向原告退还保证金28800元、地板补偿金2000元，合计30800元。 上述事实，有原告及被告委托诉讼代理人的陈述、原告提交的原告身份证复印件、被告公司营业执照复印件、商铺租赁合同、网上银行电子回单、收据、交接证明、费用报销单、通话记录，被告提交的被告公司营业执照复印件、法人代表身份证复印件、租赁合同、转款凭证等证据载卷佐证，经质证应予认定。 本院认为，本案中双方争议的主要焦点是：一、当事人主体资格；二、合同的效力及合同是否予以解除；三、合同解除后的法律后果。 首先，经本院查明，《商铺租赁合同》系本案原告潘少果与被告汉中大润发公司所签，虽然原告此后在履行合同中向吴连游的账号缴纳房屋租赁费及物业费，但收据由汉中大润发公司向原告出具，汉中大润发公司登记为有限责任公司，吴连游作为该公司的法定代表人，在商铺租赁合同上签名并代公司收取原告缴纳的租赁费及物业费，其行为系履行职务的行为而非个人行为，吴连游与原告之间不存在直接民事法律关系，故吴连游不是本案适格主体。 其次，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告汉中大润发有限公司签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，该合同中有关合同解除的相关条款对双方当事人具有法律约束力。原告因故不再继续承租被告房屋，提出提前解除合同，双方虽未签订书面的解除合同协议，但根据原告与被告公司法定代表人吴连游的电话内容结合被告公司员工代被告公司出具的交接证明可看出双方对合同提前解除不持异议，且已经实际解除，符合《商铺租赁合同》中约定解除合同的情形，本院予以确认。 再次，虽然我国合同法规定合同的权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力，但双方签订的租赁合同中没有关于提前合同解除退还租金及物业费的相关约定，原告提交的清算清单也不足以证明其与被告公司进行了清算，合同解除后，原告及时向被告腾空商铺并交付租赁物，被告公司向原告退还履约保证金及地板补偿费用，原告接受被告的退款，以上种种行为表明双方确认《商铺租赁合同》解除并已清算。合同既已约定解除并清算，将不存在原告违约或被告退还租金及物业费，故本院对原告提出的要求被告退还租金、物业费及被告提出的要求原告承担违约责任之请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第九十三条之规定，判决如下： 一、原告潘少果与被告汉中市大润发购物广场有限公司于2018年10月6日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月26日解除； 二、驳回原告潘少果的诉讼请求； 三、驳回被告汉中市大润发购物广场有限公司的其他反诉请求。 案件本诉受理费1334元（原告已预交），减半收取667元，由原告潘少果负担；本案反诉受理费5008元（被告已预交），减半收取2504元，由被告汉中市大润发购物广场有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  李 凡 二〇二〇年四月二十六日 法官助理  马宓宓 书 记 员  朱丽荣