安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1337号上诉人（原审原告）：段明辉，男，1988年7月17日出生，汉族，户籍所在地河北省沧州市献县。委托诉讼代理人：施杨，安徽新弋达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范玉沛，男，1961年3月31日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：吴明宝，安徽金鸿律师事务所律师。上诉人段明辉因与被上诉人范玉沛房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初12439号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段明辉上诉请求：1.撤销一审判决中的第二项和第三项，并依法改判范玉沛双倍返还定金共计40000元，以及中介费8500元；2.由范玉沛承担本案所有一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认为没有证据证明范玉沛表达过不履行合同的意思是罔顾事实的错误认定。（1）范玉沛并未提交证据证明其与案外人张红已经离婚。即便二人离婚，案涉房屋亦是双方夫妻共同财产，张红的意思表示是有权表示，应对范玉沛有约束力。且从段明辉提交的电话录音中明显看出，段明辉打电话给范玉沛，两人说了一会后张红回来，范玉沛将电话递给张红接听，说明二人必定同住。（2）上述录音证据中，范玉沛多次明确反复表示，“你跟张红再聊一聊，她怎么跟你谈，我都没有意见”，且将电话递给张红与段明辉聊，范玉沛的表示是对张红意思表示的有效认可，张红对范玉沛在房屋买卖上是有效代理。（3）出卖房屋在家庭中是一件大事，范玉沛与张红不可能没有一起商量合计，他们意思表示不一致的行为严重侵害了段明辉的合法利益，也是破坏了市场交易的稳定。（4）范玉沛一审庭审提交张红出具给其《授权委托书》，虽然签字时间是2019年5月1日，但段明辉和中介在买房时没有看到，显然是本案成讼后形成的。2.一审判决本院认为部分，关于涉案房屋需由段明辉先归还银行按揭贷款后方能办理产权过户手续，段明辉未履行自己义务的认定确有错误。根据双方《房屋买卖合同》第五条第2项的约定，段明辉应当在办理产权过户当天向范玉沛支付首付款。而该合同最后补充协议中又约定，甲方银行尾款还剩20万元左右，需要段明辉协助还款，甲乙双方均达成协议，过户当天结清剩余首付款，可看做是对前面合同内容的变更。合同第五条第3项约定，范玉沛应在段明辉贷款审批通过后向该房屋欠款银行递交并办理银行提前还款手续。段明辉在贷款审批手续完毕后，和中介都与范玉沛、张红进行联系，要求尽快去办理银行提前还款手续，但对方推脱和做了违约的意思表示，后明确表示不加价不买房。因而，并非段明辉不履行“协助还款”义务，是范玉沛根本没递交提前还款手续，并表示必须加价，故段明辉无法完成该义务。3.一审判决认为段明辉起诉解除合同过于草率，没有事实根据。段明辉是在案涉贷款审批通过后多次联系范玉沛都未果的情况下才起诉的，是无奈之举，且在一审庭审后主动到一审法院变更诉讼请求，将合同价款20%违约金变更为双倍赔偿定金，不存在任何草率、鲁莽。范玉沛辩称，1.案涉房屋产权人是范玉沛和张红，张红向范玉沛出具了书面委托，委托其卖房并签订《房屋买卖合同》，故范玉沛与段明辉签订的《房屋买卖合同》有效，范玉沛有权处置房屋。2.范玉沛从没表达不卖房的意思，且在2019年11月14日还主动打电话给段明辉要求尽快过户给段明辉，但段明辉表达不想买房并起诉了。3.案涉房屋须结清剩余贷款才能过户，但段明辉一直未将该笔款项付给范玉沛，造成范玉沛未到银行申请提前还款，是段明辉违约。4.范玉沛至今仍同意将房屋卖给段明辉。段明辉向一审法院起诉请求：1.判令解除段明辉与范玉沛签订的《商品房买卖合同》；2.判令范玉沛立即返还段明辉已经支付的定金20000元以及中介费用8500元；3.判令范玉沛按照合同价款的20%承担违约金共计195200元。4.判令由范玉沛承担本案的全部诉讼和保全费用。一审法院审理查明：位于芜湖市鸠江区新悦都小区20#楼2单元201室房屋由范玉沛占80%产权份额，张红占20%产权份额。2019年5月1日，张红出具授权委托书，载明：委托人拥有鸠江区新悦都小区20#楼2单元201室20%产权，本人同意出售，委托范玉沛办理出售一切事宜，引起的一切法律责任由张红承担等内容。2019年5月29日，范玉沛（出卖方、甲方）与段明辉（购买方、乙方）签订房屋认购定金协议书，约定：一、乙方购买甲方出售的新悦都小区20#2单元201室房屋，建筑面积90.93平方米，总房款976000元；二、乙方向甲方交纳认购定金20000元，双方约定于2019年7月1日前办理产权过户手续并签订《房屋买卖合同》。若乙方主动放弃购买此房，则无权要求甲方返还定金；若甲方违约则双倍返还乙方所缴纳的房屋定金；三、双方正式签订《房屋买卖合同》后，本协议自动作废等内容。2019年6月1日，范玉沛出具定金收条一份，载明收到段明辉购鸠江区新华联新悦都20#楼2-201室房屋定金20000元。2019年6月3日，范玉沛（卖方、甲方）、段明辉（买方、乙方）、鸠江区合兴房产中介所新华联店（见证方、丙方）签订房屋买卖合同，约定：一、房屋地址为鸠江区新悦都小区20#楼2单元201室，房屋所有权证号为0308805，建筑面积为90.93平方米。二、甲方同意出售房价款为97.6万元，乙方同意以该价款购买；三、乙方于合同签订之日支付给甲方购房定金20000元。乙方应在办理产权过户当天向甲方支付首付款50.6万元（含定金），余款47万元由乙方委托丙方办理商业贷款直接支付给甲方。甲方应在乙方贷款审批通过后向该房屋欠款的银行递交并办理银行提前还款手续，在贷款还清后，具备拿出他项权证三个工作日之内，甲方应取出他项权证配合乙方办理过户手续。四、中介费8500元，乙方须当即支付给丙方；如发生违约，由违约方承担。五、在房屋买卖过程中产生违约，如违约方为甲方，甲方应双倍返还定金给乙方，如违约方为乙方，甲方不退定金给乙方；或甲乙双方约定由违约方按照合同价款的20%向守约方承担违约责任。丙方的经济损失及佣金在违约金中抽取50%作为补偿，其余归守约方。六、补充协议：甲方银行尾款还剩20万元左右，需要乙方协助还款，甲乙双方均达成协议，过户当天结清剩余首付款等内容。合同签订当日，鸠江区合兴房产中介所出具收据一份，载明收到段明辉购新华联20-2-201中介费8500元。2019年11月初，段明辉与范玉沛电话联系合同履行事宜，范玉沛表示对于房子他本人做不了主，都由张红做主，让范玉沛直接与张红谈，张红电话中表示不加价不卖房。此后，双方就合同履行事宜协商未果，遂成讼。庭审中，段明辉明确表示不再履行合同，范玉沛明确表示愿意继续履行合同（不加价），且保证能够办理产权过户登记。庭审后，段明辉提交变更诉讼请求申请，其变更后的诉讼请求为：1、判令解除段明辉与范玉沛签订的《商品房买卖合同》；2、判令范玉沛立即双倍返还段明辉已交纳的定金共计40000元；3、判令范玉沛立即返还段明辉已经支付的中介费用8500元。4.判令由范玉沛承担本案的全部诉讼和保全费用。另查明，段明辉陈述因范玉沛要加价才卖房，段明辉没有同意，尚未协助范玉沛归还案涉房屋的银行按揭贷款。一审法院认为，段明辉与范玉沛签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后，范玉沛作为房屋买卖合同的出卖人，且受张红的委托出售案涉房屋，应以范玉沛的意思表示作为履行合同的风向标，段明辉并没有证据证明范玉沛表达过不履行合同的意思，且案涉房屋需要由段明辉先归还银行按揭贷款后方能办理产权过户登记，现双方均未履行各自的义务，段明辉现起诉解除合同过于草率，不利于维护合同和房屋交易的稳定性。考虑段明辉与范玉沛联系合同履行事宜时，范玉沛优柔寡断，将是否出卖房屋的决定权交由张红，而张红向段明辉表达了不加价不卖房的意思，致段明辉对房屋买卖合同能否继续履行产生合理怀疑，继而引发本起诉讼，范玉沛对此应承担一定的责任。段明辉现在不愿意继续履行合同，也是基于前述合理怀疑所致，范玉沛即使愿意履行合同也让段明辉丧失了履行合同的基本信任，故双方合同已无继续履行的必要，对段明辉诉请解除合同予以支持。因范玉沛从未表达过不履行合同的意思表示，段明辉要求双倍返还定金，不予支持，认定范玉沛应返还段明辉定金2万元。对于段明辉诉请的返还中介费用8500元，因范玉沛对合同解除应承担一定的责任，认定应由其与范玉沛各半负担，即应支付段明辉4250元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除段明辉与范玉沛签订的《房屋买卖合同》；二、范玉沛于本判决生效之日起十日内返还段明辉定金20000元；三、范玉沛于本判决生效之日起十日内支付段明辉中介费4250元；四、驳回段明辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6780元，由段明辉与范玉沛各负担3390元（案件受理费段明辉已预交，范玉沛于支付上述款项时一并给付段明辉3390元）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实同一审查明一致，本院对其予以确认。本院认为，一、案涉房屋系范玉沛与案外人张红按份共有的夫妻共同财产。张红向范玉沛出具书面《授权委托书》，委托范玉沛出售该房屋，范玉沛与段明辉签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，段明辉依约完成商业贷款审批手续，但张红表示不加价不卖房。范玉沛虽未做出同样明确的意思表示，但主动将卖房事务交由张红与段明辉沟通，并表示都没有意见。因而，张红与范玉沛意思表示一致，即不加价不卖房，已违反了双方签订的《房屋买卖合同》约定内容。段明辉坚持按合同约定办理，不同意加价，双方无法协商一致，故段明辉要求解除该房屋买卖合同并无不妥，应予支持。二、尽管双方签订的《房屋买卖合同》约定了“补充协议：甲方银行尾款还剩20万元左右，需要乙方协助还款，甲乙双方均达成协议，过户当天结清剩余首付款”内容，但并未明确约定段明辉协助范玉沛还款的具体方式，且合同又约定了“乙方应在办理产权过户当天向甲方支付首付款50.6万元（含定金）”，故对范玉沛称段明辉未将款项提前打入范玉沛还款账户属于违约的抗辩主张不予采纳。三、因范玉沛违约，按照合同约定，范玉沛应双倍返还定金给段明辉或按照合同价款的20%向段明辉承担违约责任。段明辉一审庭审后主动变更诉讼请求，将“要求范玉沛按照合同价款的20%承担违约责任”改为“双倍返还定金”，实则减轻了范玉沛的责任承担，亦符合双方合同的约定，应予支持。四、段明辉要求范玉沛返还其已支付的中介费8500元，符合合同约定内容，亦予支持。综上，段明辉的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初12439号民事判决第一项：解除上诉人段明辉与被上诉人范玉沛签订的《房屋买卖合同》；二、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初12439号民事判决第二项、第三项、第四项；三、被上诉人范玉沛于本判决生效之日起十日内向上诉人段明辉双倍返还定金40000元，并赔偿段明辉支付的中介费用8500元；四、驳回上诉人段明辉的一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6780元，由段明辉负担5165元，范玉沛负担1615元。二审案件受理费406元，由范玉沛负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年四月二十八日法官助理唐红莹书记员高佳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。