广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0106民初17268号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号，统一社会信用代码914401011904664097。法定代表人：杜凤君，董事长。委托代理人：杜红丽、许娴炜，分别系广东盈隆律师事务所律师、实习人员。被告：陈雄辉，男，1943年7月3日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州越秀物业发展有限公司诉被告陈雄辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托代理人杜红丽、许娴炜，被告陈雄辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司诉称：1992年2月1日，房地产开发单位广州市城市建设开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定将广州市天河区天河南一路、六运一街及体育西横街的体育西小区委托原告提供物业管理服务。被告系广州市天河区六运二街55号602房的业主，该房屋建筑面积为94.64平方米。根据《前期物业服务合同》的约定，物业管理服务费由业主按建筑面积预先缴纳，住宅的物业管理费标准为0.65元/月/平方米；业主或物业使用人应缴的物业服务费应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向原告支付违约金；该合同期限自1992年3月1日起至业主委员会成立并选聘新的物业管理企业之日为止。《前期物业服务合同》签订至今，体育西小区并未成立业主委员会，而原告一直依约为被告提供了物业管理服务。自2005年1月1日起，被告开始拖欠物业管理费，原告多次催收无果，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2005年1月1日至2019年11月30日的物业管理费11011.36元；2、被告向原告支付逾期缴纳上述费用的违约金（每月以61.52元为本金，按每日万分之四的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，违约金以不超过本金为限）；3、本案诉讼费由被告承担。被告陈雄辉辩称：一、被告居住的海关大院（六运二街19、21、23、25、37、39、43、45、47、51、53、55号）原属广州海关统一购买的宿舍，一直由广州海关维护和管理。广州海关从1990年起承担了大院内的所有公共设施、设备的保养、维修。2007年底，海关大院地段流动人口变多，治安案件频发，为加强管理，先后召开多次业主代表会议，于2008年3月通过选举成立了“海关天河宿舍大院管理组”，并制定了管理制度，管理经费通过海关大院自筹及向大院住户收取实现。管理组成立后也向原告作了说明，这亦是符合《前期物业服务合同》约定的合同终止条件“本合同期限自1992年3月1日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日止”。而从原告与开发商1992年签订《前期物业服务合同》至今，原告都没有按照合同约定向海关大院提供物业管理服务。表现如下：1、海关大院公共楼宇的公梯门，楼梯通道及共用部分的门窗巡查维护都是海关大院自行组织管理的，原告没有履行对海关大院共同部分进行日常管理、维护和养护的义务。2、原告没有履行对海关大院物业共用设备、设施的运行、维修和管理的义务，而这些都是管理组组织实施的，包括保证消防设施的完好，对水泵房定期进行检查和保养，对大院的道路进行平整，对照明设备派专人巡查管理，确保路灯、梯灯完好等。3、原告从未对物业共同部分和相关场地进行清洗，海关大院的地面、天台水池的清洗，雨污水的疏通及化粪池的清掏都是管理组负责请专业公司实施的。4、原告没有履行公共绿化景观的养护和管理的义务，海关大院自1990年起就一直由海关进行公共绿化景观的建设和日常养护管理，建了遮阴棚，花卉、绿景、树木的栽种、修剪、浇灌、施肥和松土等养护是由海关大院门口的花档承包，费用由花档的租金抵扣和大院自筹。5、原告没有履行公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理的义务，海关大院实行封闭管理前先后发生了十几次入屋盗窃案件，还有业主被杀，至今案件未破，为此，海关大院专门雇请了专职门卫进行管理，并于2008年经征求全体业主的意见，设立了大院门禁，并与案外人签订了安装及维修协议，实施封闭管理，大院主要出入口设专人执勤，还于2017年安装了安全监控设施，配备专人实施监控，大院安全状况大为改观。而原告十多年来都未安排保安到大院巡查。以上事实，就是海关大院住户不交管理费并自行管理的原因。原告的诉讼请求应依法驳回。经审理查明：原告系1992年1月2日经广州市天河区工商行政管理局核准登记的企业法人，经营范围为房地产业，曾用名为广州城建开发物业有限公司。被告系广州市天河区六运二街55号602房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人，涉案房屋建筑面积为94.64平方米。1992年2月1日，广州市城市建设开发有限公司（甲方，以下简称“城建公司”）与原告（乙方）就甲方选聘乙方对体育西小区提供前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定：物业名称为体育西小区，物业类型为住宅，座落位置为广州市天河区××、××街、体育西××街，建筑面积为178802平方米；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运以及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放（进出）管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括组织开展社区文化活动，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件）；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，具体标准为住宅按0.65元/月/平方米；业主或物业使用人应缴的物业服务费应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年1次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按1个月管理酬金标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金；本合同期限自1992年3月1日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止等。合同附件为《体育西小区前期物业管理服务质量标准》，对乙方应提供的前期物业管理服务质量标准进行了明确。另原告称，上述《前期物业服务合同》载明的“六运一街”应属笔误，原告的物业管理区域即体育西小区仅包括广州市天河区天河南一路、六运二街、体育西横街，涉及124个梯口、2566户。原告为证明其主张，还向本院提交了原告于2019年9月23日出具的《关于核实体育西小区管理范围的报告》，载明自1989年起，由城建公司开发的体育西小区，逐步建成并交付业主使用，始终由原告的体育西服务中心提供物业服务及管理，体育西小区物业服务四至范围为东至体育东路，西至中轴线，南至黄埔大道，北至天河南一路，前述四至范围具体包括楼栋如下：天河南一路80、82、84、86、88、90、92、94、96、98、100、102、104、106、108、110、112、114、116、118、120、122、124、126号；六运二街1、3、7、9、11、13、15、19、21、23、25、27、29、31、33、37、39、43、45、47、51、53、55号；六运三街2、3、4、5、6、7、9、11、13、15、17、21、23、25、27、29、31、33、35、39、41、43、45、47、49、51号；体育西横街113、127、155、183、185、142、144、148、150、152、154、156、158、160、162、164、166、168、170、172、174、176、178、180、182、184、186、188、190、192、194、196、198、200、211、213、215、217、219号；体育东路9、11、21、23、25号；黄埔大道西167、169、171、179、181、183号。广州市天河区天河南街体育西社区居民委员会对该报告进行了签章，确认报告所载情况属实。经质证，被告表示无法确认《前期物业服务合同》的真实性，因海关大院已在2008年3月30日成立管理组，自此海关大院的业主向管理组缴交物业管理费，故海关大院的业主不受《前期物业服务合同》的约束。从1990年起至今，海关大院都是自行管理的；1992年原告成立后，经原告与海关大院协商，包括被告在内的海关大院业主也只是按照0.55元/月/平方米的标准向原告支付管理费，原告是认可海关大院自行完成了部分物业管理服务的。被告为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、显示由体育西管理处于2000年2月1日向海关行政处发出的《关于天河六运二街19#-55#海关大院2000年综合服务管理费收取标准的函》及《2000年体育西小区综合服务管理费构成的分解方案》（均为复印件），称2000年体育西小区综合管理服务费为0.65元/平方米/月，由于海关单位自行承担水池清洗（4.2%）、化粪池清疏（2.8%）与水电维护管理（7.8%）等的综合服务项目，而上述三项管理所占的费用比例为14.8%，及天河六运二街19#-55#海关大院2000年综合服务管理费为0.55元/平方米/月等。2、《六运二街居民大院业主代表会会议公告》，载明对管理组提交审定的《六运二街居民大院业主代表会的组成和议事规则》、《安全防范费用标准和收取办法》一致同意；对门禁暂缓建设，《门禁使用规约》也暂不执行；门卫值班实行24小时值班，雇请4人由管理组负责招聘；管理员仍配1人，由管理组负责在本院招聘等。3、《六运二街居民大院业主代表会的组成和议事规则》，显示出具时间为2008年3月，载明本院业主代表会由六运二街19#、21#、23#、25#、37#、39#、43#、45#、47#、51#、53#、55#共182户的业主以门牌号为选举单位选举二名业主或住户为代表，组成业主代表会，行使业主大会的职责，管理组由业主代表会选举五人组成，管理组向业主代表会负责等。4、《2011年经费收支汇报》（2012年1月10日），载明收入包括门卫费（注该年应收178户，有四户不从大门出入，本年度仍有50多户未交齐），租赁和保管费，保管费（自行车等），门卡费，收回防盗门维护费垫付款（尚有35户未交），以上合计49129元；支出包括门卫值班员工资，购置文具、用品、打印复印材料，付2009年11月至2011年9月自来水费，维修院门、活动门及加固西围墙费用，垫付防盗门维护费，以上合计40017.15元。5、《维修协议书》两份，显示海关六运二街宿舍分别于2013年1月及2017年12月委托案外人维修已安装使用的楼宇防盗系统等。6、2017年至2019年的门卫值班人员工资表若干。7、广州海关的《采购任务通知单》、《水电维修工程预算表》若干、《修缮工程造价咨询送审登记表》若干，《采购申请表》若干、《工程结算表》若干、《竣工验收表》若干（部分证据为复印件），涉及的工程包括六运二街泵房更换水泵工程，六运二街47号天面水池更换液位控制器及浮球阀，六运二街泵房下水池更换浮球阀及闸阀、六运二街39号802房公共天面维修补漏工程、六运二街37号楼前排污管道维修等。8、广州海关的《采购任务通知单》及《化粪池清掏协议》（复印件），显示广州海关于2017年1月3日委托案外人对六运二街广州海关宿舍19号-55号生化池的清掏等。9、《合同协议书》，显示六运二街宿舍大院于2017年8月向案外人购买监控系统等。10、2016年至2019年的付款凭证若干，费用包括下水道盖维修费，沙井维修费，电线加固、改迁费，购买灯泡、电箱、插座的费用，清洗地砖费，购买年桔、菊花的费用，门禁的维修费，防盗门对讲的维护费，购买监控系统费用等。11、被告称在海关大院内拍摄的照片若干。12、《发票联》及《不动产权证》（复印件），前者载明二街55号301向原告支付2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费为1252.8元；后者载明天河区六运二街55号301房的建筑面积为71.27平方米；被告称该房屋当时系按套内建筑面积63.27平方米计算物业服务费，故映证原告收取海关大院业主的物业服务费标准为0.55元/平方米/月。13、显示原告所制的《物业管理服务收费登记证》，载明一业主在1998年至2010年交纳物业服务费的期间及金额；被告称该业主的房屋亦为94.64平方米，相关数据可映证原告收取海关大院业主的物业服务费标准为0.55元/平方米/月。经质证，原告仅确认有原件的证据的真实性，但关联性不予确认；涉及协议部分，很多都只是提供了收款收据，而不是发票，故原告无法确认这些费用是否实际支付；关于原告是否在一定时期内按0.55元/平方米/月的标准收取海关大院业主的物业服务费，由法院依法认定；另原告确认海关大院的业主自行围蔽设立了门禁，实施封闭式管理。原告为证明其对体育西小区提供了物业管理服务，向本院提交了如下证据（部分有原件、部分无原件）：1、《体育西安装监控工程合同》，显示系原告与案外人于2018年8月1日签订，约定原告委托案外人安装体育西小区内监控摄像枪等；2、《灭鼠杀虫服务合同》多份，显示系原告与案外人在2016年至2019年期间签订，约定原告委托案外人在体育西小区内进行灭鼠杀虫服务等；3、《住宅小区日常保洁服务委托合同》多份，显示系原告与案外人在2016年至2019年期间签订，约定原告将体育西小区的日常清洁保洁服务工作委托案外人完成等；4、《体育西小区绿化养护服务委托合同》多份，显示系原告与案外人在2016年至2019年期间签订，约定原告将体育西小区项目的绿化养护工作委托案外人完成等；5、《清疏抽粪服务委托合同》，显示系原告与案外人于2019年4月1日签订，约定原告将其管理的包括体育西小区在内的25个小区的管井清掏、管道清疏和化粪池抽粪工作委托给案外人完成等。经质证，被告对上述证据的真实性均不予以确认。另查，体育西小区尚未成立业主委员会。又，本案审理过程中，被告主张原告诉请的部分物业管理费已过诉讼时效；就此，原告提交了《律师函》（显示原告于2013年8月26日发函要求被告清偿2011年7月至2013年6月的物业服务费）及相应的EMS邮寄底单；被告否认其收到了上述《律师函》；原告亦无法提供证据证明上述《律师函》的投递情况。本院认为：根据《物业管理条例》的规定，在体育西小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告作为体育西小区的建设单位广州市城市建设开发有限公司选聘的物业服务企业，依据其与广州市城市建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》可以进驻体育西小区并履行物业管理职责。结合《前期物业服务合同》的约定以及广州市天河区天河南街体育西社区居民委员会签章确认的《关于核实体育西小区管理范围的报告》，可知体育西小区自建成以来一直由原告提供物业管理服务，且被告的涉案房屋处于体育西小区范围内；故原、被告均应受上述《前期物业服务合同》的约束，即原告应当履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、清洁等义务，被告则负有向原告支付物业管理费的义务。现被告抗辩涉案房屋所在的海关大院已自行成立“海关天河宿舍大院管理组”对海关大院自行管理，故包括被告在内的海关大院业主不受《前期物业服务合同》的约束，且基于原告未向海关大院提供物业管理服务，故被告无需向原告支付物业管理费。本院认为，包括涉案房屋在内的海关大院仍属体育西小区的范围内，故在体育西小区范围内选聘和解聘物业服务企业的应当经体育西小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，现被告称海关大院的业主选举成立了“海关天河宿舍大院管理组”自行管理，该行为于法无据，不能对抗原告，且因海关大院自行围蔽、实施封闭式管理导致原告不能提供全面的物业管理服务的，相关不利后果应由包括被告在内的海关大院的业主承担。原告提交证据证明其向体育西小区提供了物业管理服务，被告亦提交证据证明海关大院实施了自我管理；而被告提交的函件、《发票联》、《物业管理服务收费登记证》等证据能够相互映证原告曾按0.55元/平方米/月的标准收取海关大院业主物业服务费的事实；综合上述情况，本院根据权利义务对等原则，酌情判令被告按0.55元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费。原告无法提交证据证明其在提起本案诉讼以前有向被告主张物业管理费，故原告诉请2016年6月以前的物业管理费因诉讼时效届满，本院不予支持。被告应向原告支付2016年6月1日至2019年11月30日的物业管理费2186.18元（0.55元/平方米/月×94.64平方米×42个月）。被告未依约于每月5日前缴纳当月物业管理费，构成违约，原告要求被告支付逾期缴费的违约金，有其合同依据，本院予以支持；违约金计算如下：每月以52.05元为本金，按每日万分之四的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈雄辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付2016年6月1日至2019年11月30日的物业管理费2186.18元及逾期缴费的违约金（每月以52.05元为本金，按每日万分之四的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费375元，由原告广州越秀物业发展有限公司负担300元，由被告陈雄辉负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  张丹丹二〇二〇年四月八日书 记 员  邱莉晶