湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初553号 原告：杨彬，男，侗族。 委托诉讼代理人：肖焰壕（特别授权），湖南金州（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 被告：怀化市青达房地产开发有限公司。 法定代表人：王小青，该公司执行董事兼总经理。 被告：湖南鹏达房地产开发有限公司。 法定代表人：王小青，该公司执行董事兼总经理。 被告：怀化市城市建设投资有限公司。 法定代表人：熊智勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨梅（一般代理），湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 原告杨彬诉被告怀化市青达房地产开发有限公司（以下简称青达公司）、湖南鹏达房地产开发有限公司（以下简称鹏达公司）、怀化市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖焰壕，被告青达公司、鹏达公司、被告城投公司的委托诉讼代理人杨梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨彬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告青达公司于2017年11月24日签订的《内部认购协议》；2、判令三被告连带返还原告购房款115986元，并从2017年11月24日按银行同期贷款利率赔偿原告违约损失至购房款还清之日止（截止至起诉之日已产生违约损失10931元）；3、本案全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2012年11月6日，就湖南省怀化市汇一城（红星北路棚户区改造工程居民安置区）项目开发事宜，被告城投公司与被告鹏达公司签订了《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》。后被告鹏达公司与被告青达公司（均王小青实际控制公司）约定，由青达公司对外行使汇一城项目建设开发权利。2017年11月24日，原告与被告青达公司签订《内部认购协议》，协议约定：原告购买湖南省怀化市汇一城（红星北路棚户区改造工程居民安置区）项目*栋**号房，原告支付定金及购房款115986元，剩余款项以按揭付款方式支付。合同签订后，原告依约付清了115986元。2018年6月19日，怀化市公共资源交易中心发出公告，对湖南省怀化市汇一城（红星北路棚户区改造工程居民安置区）项目国有建设用地使用权挂牌出让，青达公司未报名竞买。2018年7月20日，汇一城项目建设用地使用权由怀化嘉丰源置业有限公司（以下简称嘉丰源公司）竞买取得。2019年11月16日，汇一城项目的地上建筑物由嘉丰源公司在司法拍卖网上竞买取得。被告青达公司、鹏达公司彻底丧失汇一城项目建设开发权利。综上，原告认购的涉案房产因被告青达公司丧失建设开发权利，双方签订的《内部认购协议》履行不能，原告基于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有权解除双方签订的《内部认购协议》。因鹏达公司与青达公司财务混同，城投公司作为汇一城项目合伙型联营一方，依据《中华人民共和国民法通则》第五十二条规定，三被告应当承担连带返还责任。 青达公司、鹏达公司共同辩称：一、原告在青达购买房屋的事实无异议，但是《认购协议》是未取得预售许可证前签订的，属于无效合同，故只退本金，对支付利息不认可；二、该项目是2012年11月6日鹏达公司与城投公司通过怀化市政府主导的安置区项目，鹏达公司也是通过城投公司招投标取得的项目。根据合同双方责任第八条有约定，城投公司作为甲方负责该项目的拆迁安置及回迁，负责土地三通一平，协助乙方办理一切相关手续，规划、建设报建和房屋建设后的国土房产等相关手续，甲方的部分税费由甲方负责，甲方确保乙方正常开工。现乙方依约履行，但是城投公司严重违约，至今未提供土地使用权证，以至于造成在红星北路所有的认购户交钱购买了房子，拿不到房子，更为严重的是该土地在2018年6月份被怀化市国土资源管理局挂牌出让时，被怀化市嘉丰源资源有限公司购得。按当时的土地挂牌公告，地上已有建筑物5.8万平方。因该项目是安置区遗留问题，谁取得该土地谁对遗留问题进行处理，所以怀化嘉丰源在报名时出具了一份承诺书，自愿解决该地与城投安置区遗留问题，地上已建部分房产愿意自愿与施工方和原开发公司投资金部分作为土地价外款另行支付，地上建筑物在出让土地的时没有做评估，也没有将地上建筑物价款计入土地款，所以嘉丰源根据挂牌公告出具了承诺书，所有购房户产生的一切遗留问题，嘉丰源自愿承担，所以原告起诉时应该将嘉丰源追加为被告；三、原告在青达公司购房，青达公司已将该购房钱投入到了该项目，地上建筑物虽然是鹏达公司的，但在城投公司在土地挂牌时，已经载明该项目存在的一切遗留问题、鹏达公司委托青达公司收款以及购房户没有取到房子等问题，责任应该由怀化市嘉丰源公司负责。 城投公司辩称：一、被告城投公司不是《内部认购协议》的当事人，原告要求被告城投公司承担合同责任，人民法院不应支持。原告诉求被告返还购房款并赔偿利率损失的基础是《内部认购协议》，该合同甲方是被告青达公司，乙方是原告，被告城投公司不是合同当事人。根据《中华人民共和国合同法》第二条规定，合同只在当事人之间产生约束力，被告城投公司不是诉争合同当事人，原告基于该协议向被告城投公司主张权利没有依据。无论《内部认购协议》的性质、效力、解除、履行如何，均无法改变合同当事人，均不产生由被告城投公司承担任何合同责任的法律后果。原告三项请求权均须来自合同约定或法律规定，原告无权单方给该合同当事人外的被告城投公司科以义务；故原告要求被告城投公司承担该合同责任没有依据。二、被告青达公司诉称的合伙型联营事实不存在，要求被告城投公司承担连带责任的理由不成立。（一）青达公司是《内部认购协议》唯一出卖人，原告诉称的“联营”或“联营体”不存在。首先，原告与被告青达公司签订《内部认购协议》时，没有将《安置区项目合作开发投资建设合同》作为《内部认购协议》内容，两个协议相互独立，原告以《内部认购协议》当事人的身份向另一份合同（《安置区项目合作开发投资建设合同》）当事人主张权利，既没有合同依据，也没有法律依据；其次，原告与被告青达公司签订《内部认购协议》时，原告没有也不需要与被告城投公司形成合意，是否签订该协议与被告城投公司无关；最后，原告与被告青达公司签订《内部认购协议》时，被告青达公司没有以联营体（无论松散还是紧密型）名义，也不存在被告城投公司与被告青达公司联合销售的意思表示。（二）被告城投公司与被告鹏达公司或被告青达公司之间均没有形成合伙型联营。《中华人民共和国民法通则》第五十二条规定“企业之间或者企业事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。合伙型联营认定要求企业之间或者企事业单位之间满足下列条件：第一，有联营行为；第二，共同经营；第三，联营各方约定对外承担民事责任；第四，法定或约定负连带责任的，承担连带责任。首先，“合作”不具有法律定性的文义，判断《安置区项目合作开发投资建设合同》是否属于“合伙型联营”需以合同内容确定。第一，城投、鹏达公司没有联营的合意，相反合同约定由被告鹏达公司竞买购地、开发建设对外销售；第二，没有共同开发建设经营的合意，相反约定由鹏达公司单独经营，独立对外销售；第三，没有约定被告城投公司与被告鹏达公司共同对外承担民事责任，相反约定由被告鹏达公司单独对外承担责任，开发经营责任与被告城投公司无关，《安置区项目合作开发投资建设合同》不是联营合同，被告城投公司与被告鹏达公司之间没有形成合伙型联营。其次，被告青达公司、鹏达公司是彼此独立的两个不同法人，原告主观臆断被告鹏达公司与被告城投公司存在联营关系的前提是被告城投公司与被告青达公司存在合同关系。被告青达公司、鹏达公司不是公司与股东的关系，二者不存在公司与股东人格混同的问题，原告将被告鹏达公司与被告城投公司合同的关系推定为被告青达公司与被告城投公司成立合同关系，没有依据；被告城投公司与被告鹏达公司之间没有形成合伙型联营。综上所述，原告与被告城投公司没有合同关系，被告城投公司与被告青达公司没有联营的合意，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理确认以下事实：2012年11月6日，城投公司（甲方）与鹏达公司（乙方）就怀化市红星北路安置工程项目签订了一份《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，双方就安置房建设标准、甲方固定分成比例、政府受益金、结算、履约保证金、双方责任等进行约定，但该合同未对案涉房屋如未建成情况下各自的权利义务作出明确约定。项目实施过程中，城投公司一直未能按合同约定提供案涉宗地出让土地使用权证。 2017年11月24日，青达公司（甲方）与杨彬（乙方）签订《内部认购协议》，该协议约定：乙方在充分了解汇一城项目相关情况下自愿购买甲方开发的位于湖南省怀化市汇一城（红星北路棚户区改造工程居民安置区）项目1栋2717号房，购房单价4078元/㎡，总价565986元作为乙方认购甲方住宅、商铺的房款；乙方在签订本协议当日向甲方支付定金115986元；在项目取得商品房预售许可证后，待甲方以电话或报刊方式通知乙方之日起十五日内乙方须与甲方签订正式《商品房买卖合同》。合同签订后，杨彬分别于2017年11月22日、11月24日向青达公司交纳2000元、113986元，青达公司向杨彬出具了收款收据，该收款收据均注明为“购房定金（1号楼2717#）”。青达公司所收取的汇一城项目购房定金等款项均用于汇一城项目的施工建设中。2018年2月2日，施工单位向鹏达公司请求支付工程款，鹏达公司表示由项目开盘销售回款优先支付。 2018年6月19日、20日，原怀化市国土资源局登报公告，决定以挂牌方式出让案涉国有建设用地使用权，同时，怀化市公共资源交易中心在《竞买须知》中提示：该项目用地内已建两栋建筑（预估总建筑面积26100.5㎡）和地下室负两层（预估总建筑面积8529㎡），具体完成的实际投资情况以审计结论为准。2018年7月20日，嘉丰源公司通过竞拍获得案涉国有建设用地使用权，并于2018年8月3日与原怀化市国土资源局订立了《国有建设用地使用权出让合同》。因嘉丰源公司获得案涉国有建设用地使用权，鹏达公司、青达公司均向原怀化市国土资源局提出异议，鹏达公司要求嘉丰源公司搬离汇一城项目4#楼。青达公司在对汇一城客户告知书中陈述了其公司与城投公司联合开发汇一城项目相关情况。 2019年11月27日，重庆市铜梁区人民法院在执行案外人陈刚申请执行与王小青、岳大海、刘勇、青达公司民间借贷纠纷一案中，作出执行裁定书，裁定青达公司参与修建的怀化市鹤城区红星北路居民安置区汇一城项目的地上建筑物的所有权及相应的其他权利转移至买受人嘉丰源公司名下。 另查明，青达公司成立于2016年1月27日，经营范围为从事房地产开发经营，法定代表人王小青的股份比例为85%，在工商注册信息中联络员于2017年2月24日由王小青变更为邓素满，2019年2月28日由邓素满变更为袁静；鹏达公司成立于2012年7月10日，经营范围为从事房地产开发经营，2016年7月7日法定代表人由刘昌森变更为王小青，王小青的股份比资为90%，在工商注册信息中联络员于2018年4月11日由王小青变更为邓素满，2019年2月28日由邓素满变更为袁静。 上述事实，有原告身份证、被告企业信用信息、《内部认购协议》1份、青达公司出具的收款收据2份、金融交易明细、《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》、国有建设用地使用权挂牌出让公告、国有建设用地使用权挂牌出让结果公示单、不动产权证、（2018）渝0151执2514号之二十执行裁定书、（2019）湘12行终67号行政判决书、《关于怀化市国土资源局选择审计机构通知书的回复函》、《关于对市国土局的书面异议》、《关于停止非法侵占我公司财产的函》、《告知书》、汇一城1#、4#楼工程施工进度款申请书、当事人陈述予以证实，足以认定。 本院认为，杨彬与青达公司签订的《内部认购协议书》系双方将来订立商品房买卖合同而达成的预约合意，系商品房预约合同，该预约合同系有效合同，双方当事人均应当按照约定履行合同约定的义务，杨彬已经按照约定向青达公司交付了购房认购款115986元，杨彬没有违约行为，青达公司建设案涉房产所使用的土地已被嘉丰源公司通过竞拍获得土地使用权，青达公司对《内部认购协议书》已履行不能，青达公司构成根本违约，杨彬签订认购协议的目的不能实现，杨彬有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定请求解除双方签订的《内部认购协议书》。杨彬要求解除与青达公司签订的《内部认购协议书》，其理由成立，应予以支持。《内部认购协议书》解除后，青达公司应该按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，返还所收取的购房款并支付相应利息。杨彬要求青达公司返还购房款115986元并支付利息，其理由成立，予以支持。 根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权；公司以其全部财产对公司的债务承担责任。该法第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，首先，鹏达公司、青达公司均为房地产开发公司，且均针对案涉房地产项目进行经营活动，二者存在业务混同；其次，鹏达公司、青达公司的法定代表人均为王小青，且王小青分别占90%、85%股份，在工商注册信息中联络员鹏达公司、青达公司均由王小青变更为邓素满，再由邓素满变更为袁静，该两公司存在人员混同；第三，青达公司出售案涉房产所收取的购房定金等款项均用于鹏达公司参与开发建设的汇一城项目，该两公司存在财产混同。由于鹏达公司、青达公司存在业务、人员、财产混同，故虽然该两公司工商登记为彼此独立的法人，但实际已丧失独立人格，构成人格混同，并严重损害了杨彬的利益。上述行为违背了法人制度设立的宗旨，违背了诚实信用原则，其行为本质和危害结果与《公司法》第二十条第三款规定的情形相当，故参照《公司法》第二十条第三款规定，鹏达公司应当依法对青达公司的上述债务承担连带责任。 关于城投公司的民事责任。本院认为，城投公司虽然与鹏达公司签订了《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，但青达公司没有参与签订该合同，因此，城投公司与青达公司不成立合伙型联营法律关系。青达公司基于与鹏达公司的关联关系、处分鹏达公司可能获得的房产，从而与杨彬签订《内部认购协议》，而城投公司没有参与签订该协议，根据合同的相对性原则，青达公司上述行为与城投公司无关，城投公司与杨彬没有直接的权利义务关系。杨彬要求城投公司对上述债务承担连带责任的理由不成立，应不予支持。 综上所述，杨彬的部分诉求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告杨彬与被告怀化市青达房地产开发有限公司于2017年11月24日签订的《内部认购协议》； 二、被告怀化市青达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨彬购房认购款115986元，并自2017年11月24日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息至购房认购款返还之日止； 三、被告湖南鹏达房地产开发有限公司对被告怀化市青达房地产开发有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告杨彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1419元，由怀化市青达房地产开发有限公司、湖南鹏达房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  侯自平 二〇二〇年四月九日 代理书记员  明鸿安 附法律条文：《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国公司法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。