江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏12执复23号 复议申请人（利害关系人）：张国祥，男，汉族。 申请执行人：中国银行股份有限公司兴化支行，住所地兴化市。 负责人：黄振秦，行长。 被执行人：兴化市临源经贸有限责任公司，住所地兴化市。 法定代表人：高华山，该公司总经理。 被执行人：高华山，男，汉族。 被执行人：唐阿四，女，汉族。 被执行人：兴化市德利通门窗制造有限公司，住所地兴化市。 法定代表人：王德洲，该公司总经理。 复议申请人张国祥不服江苏省兴化市人民法院（以下简称兴化法院）（2019）苏1281执异93号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2014年4月16日，兴化法院对原告中国银行股份有限公司兴化支行（以下简称中行兴化支行）与被告 兴化市临源经贸有限责任公司（以下简称临源公司）、高华山、唐阿四、兴化市德利通门窗制造有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2013）泰兴商初字第0553号民事判决，该判决已发生法律效力。依该判决，临源公司应偿还中行兴化支行贷款本金3978142.43元及利息；高华山、唐阿四、兴化市德利通门窗制造有限公司承担连带偿还责任；中行兴化支行对兴抵字第20090806－4号房屋他项权证所载明的抵押物（即位于兴化市××城镇××村的房屋，建筑面积4160.89平方米，抵押人高华山，村镇房屋所有权证号临字第35220002、35220003号）拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权等。该判决认定的主要事实有：2009年8月6日，高华山与中行兴化支行订立中小企业最高额抵押合同，高华山为抵押人，中行兴化支行为抵押权人，抵押物为高华山所有的兴化市××城镇××村的房地产。双方进行了房地一体抵押，分别于2009年8月6日将村镇房屋所有权证临字35220002号（9幢房屋计2311.5平方米）、临字35220003号（7幢房屋计1849.39平方米）所记载的房屋进行了抵押登记，领取了兴抵字第20090806－4号房屋他项权证。2009年8月11日将兴国用（2006）第001490号国有土地使用权证（地号025-1604-032，出让商业用地使用权面积5420.8平方米）所记载的土地使用权进行了抵押登记，领取了（2009）第1450号土地他项权证。2012年12月11日，中行兴化支行又申请领取了与原他项权证内容一致的新房屋他项权证。2012年12月11日，中行兴化支行申请注销了土地抵押权登记，对此中行兴化支行陈述，是因为借款到期后，中行兴化支行与高华山多次协调沟通，准备以兴化市临城供销社名义办理贷款，仍以该财产抵押。在注销登记后准备重新办理抵押过程中，高华山名下的土地使用权被法院查封。 因被告未履行判决义务，中行兴化支行于2014年10月20日向兴化法院申请执行，执行案号（2014）泰兴执字第3159号。2016年3月10日兴化法院裁定终结本院（2013）泰兴商初字第0553号民事判决书的本次执行程序。2018年4月10日，该院裁定查封了被执行人高华山所有的位于兴化市××××房屋及土地［村镇房屋所有权证号临字第35220002、35220003号；土地证号兴国用（2006）第001490号]。 另查明，兴化法院在另案执行顾立新与临源公司、高华山民间借贷纠纷一案过程中，于2012年12月12日以（2012）泰兴执字第1937－3号民事裁定书查封了被执行人高华山所有的位于兴化市××城镇××村厂房（1－7幢），面积1849.39平方米；综合楼（1－9）幢，面积2311.50平方米及土地使用权，面积5420.8平方米。2014年12月4日，该院以（2012）泰兴执字第1937－5号执行裁定书对上述房产进行续封。 2019年3月25日，兴化法院恢复对该案的执行，执行案号（2019）苏1281执恢229号。2019年7月，该院张贴执行公告，拟对被执行人高华山所有的坐落于兴化市××城镇××村的不动产进行评估，并通过淘宝网司法拍卖。 张国祥向兴化法院提出执行异议称，2018年4月下旬，异议人与被执行人洽谈租赁仓库一事，申请执行人与被执行人均未告知异议人该房屋有司法纠纷，异议人在不知情的情况下租下了该仓库，合同期五年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，每年租金23000元，五年合计115000元。合同签订后租金一次性缴付给被执行人，被执行人用该租金又修盖了其他房屋。由于异议人租赁的房屋长期年久失修无人居住使用，所有门窗破烂不堪，屋面通天有部分无梁无瓦无上盖（据了解是2017年12月至2018年1月两场大雪压垮的）。异议人又花去修理费26978元。据悉被执行人负债严重已无力返还异议人未到期的租金及修理费。至此本案已严重侵害了异议人的合法权益，请求：停止对标的物评估拍卖的执行程序，待异议人合同期满再恢复执行；为维护异议人善意取得的合法权益不受损失请求法院带租拍卖，受买方有义务无偿维持异议人房屋租赁合同，使用至2023年5月31日；案件受理费由被执行人承担。 异议人张国祥为支持其主张，向兴化法院提供下列证据：1.2018年5月28日高华山（出租方，以下简称甲方）与张国祥（承租方，以下简称乙方）签订的经营门面房、场所租赁协议书一份，约定甲方将位于临城××××村创业路北侧东楼后面（第三幢）仓库租赁给乙方（上述房屋破旧漏雨、漏风、无门窗需乙方自费修理，故以优惠价格租赁给乙方）经营使用。租期五年，年租金2.3万元，合计租金11.5万元，签订合同时一次性付清。协议还约定了其他事项；2.2018年6月1日收款收据一张，载明张国祥缴纳房屋租金11.5万元，收款单位为临源公司;3.2018年4月23日、7月10日购买卷门收据2张，金额合计8400元;4.2018年4月30日出库单一份，品名：多孔砖，金额3000元;5.2018年5月收款收据一张，载明黄沙、水泥等，金额2076元;6.2018年5、6月份工资报销表三张，金额11800元;7.修房木方单一张，金额1702元，证明相关维修情况。 兴化法院审查认为，抵押权人对抵押物享有的优先受偿权作为物权性质的权利，具有对世和追及效力，不管抵押物流转于何人之手，抵押权人均可追及行使其抵押权。对法院依法查封的房地产，其后任何的买卖、租赁行为均不得对抗法院的查封处置行为。涉案房屋在2009年8月6日就抵押给中行兴化支行，高华山为抵押人，中行兴化支行为抵押权人，抵押物为高华山所有的兴化市××城镇××村的房地产。兴化法院在执行涉临源公司、高华山系列案件的执行中，自2012年12月12日即对高华山所有的房屋及国有土地使用权进行了查封，并在到期后进行了续封，均办理了查封登记，其查封效力持续存在。本案争议的房屋租赁行为发生在2018年5月28日，既在抵押权设立之后，亦在查封之后。按房地一致的原则，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。被执行人高华山就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。故无论从抵押权效力，还是从查封效力的角度，异议人所享有的租赁物使用权，均不得对抗查封处置行为。 据此，兴化法院于2019年11月22日作出（2019）苏1281执异93号执行裁定：驳回张国祥的异议请求。 张国祥不服上述裁定，持原异议理由向本院申请复议，请求撤销兴化法院（2019）苏1281执异93号执行裁定，判令停止对被执行人的执行、带租拍卖本案执行标的。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案申请执行人对案涉房屋设定的抵押权早已于2009年8月6日抵押登记，复议人知道或者应当知道案涉房产已设立抵押权的事实，此后未经抵押权人同意发生的租赁，承租人不属于善意第三人。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，案涉房地产在2012年12月12日被兴化法院依法查封，复议人主张的租赁关系发生在2018年5月28日，其不能以对案涉房屋享有租赁权对抗人民法院的执行。 综上，复议申请人张国祥的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。兴化法院执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回张国祥的复议申请，维持江苏省兴化市人民法院（2019）苏1281执异93号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二〇年四月七日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟