湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初1010号 原告：中国建设银行股份有限公司怀化市分行。 法定代表人：王中魁，系该行行长。 委托诉讼代理人：（特别授权）徐臻，女，侗族，1982年8月21日出生，系该公司职工。 委托诉讼代理人：郑宇锋，湖南湘鼎律师事务所律师。 被告：张四海，男，汉族，1981年5月23日出生。 被告：李秋燕，女，侗族，1985年7月29日出生。 被告：湖南卓信房地产开发有限公司。 法定代表人：高坤，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钟国强，男，汉族，1970年1月14日出生，系该公司职工。 原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行（以下简称建设银行怀化分行）诉被告张四海、李秋燕、湖南卓信房地产开发有限公司（以下简称卓信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行怀化分行委托其诉讼代理人徐臻、郑宇锋、被告卓信公司委托其诉讼代理人钟国强到庭参加了诉讼，被告张四海、李秋燕经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建设银行怀化分行向本院提出了如下的诉讼请求：一、判令被告张四海立即清偿原告贷款本金337937.73元及截止2019年10月25日拖欠利息5601.51元（含罚息和复利），2019年10月25日之后的利息（包括罚息和复利）按照合同约定计算至还清之日；二、判令被告李秋燕对上述贷款本息的偿还承担连带责任；三、判令被告卓信公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任；四、确认原告对被告张四海为贷款提供的怀化市鹤城区东晟佳园2栋607号房屋拍卖、变卖处置后所得款项享有优先受偿权；五、判令三被告承担原告为实现债权所发生的律师费13741.57元；六、判令三被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告张四海立即清偿原告贷款本金337937.73元及截止2020年1月3日拖欠利息8469.36元（含罚息和复利），2020年1月3日之后的利息（包括罚息和复利）按照合同约定计算至还清之日。事实与理由：2017年6月7日被告张四海及卓信公司与原告签订编号为430720010-2012-20171125887的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告张四海向原告借款人民币37万元，期限180个月，用于购买被告卓信公司开发的怀化市鹤城区东晟佳园2栋607号住房。贷款利率为浮动利率，即基准利率下调0%，每年1月1日根据基准利率进行调整，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮100%，未按照合同约定的结息日（即每月第10日）付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利；还款方式为等额本息还款法，根据合同签订时利率，每月应归还本息金额2906.70元。被告张四海以所购怀化市鹤城区东晟佳园2栋607号住房为该笔借款提供抵押担保，已办理抵押权预告登记。被告卓信公司为上述贷款提供连带责任保证。该合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，原告于2017年8月4日向被告张四海发放了贷款人民币37万元，由于实际发放贷款日期与合同约定日期不一致，根据合同约定，该笔贷款期限起止日期自动调整为2017年8月4日至2032年8月4日。贷款发放后，被告张四海未按约归还贷款本息，截止2019年10月25日，已拖欠分期还款本金6144.66元，利息5601.51元。为实现债权，原告与湖南湘鼎律师事务所签订了委托代理协议，按协议约定实际发生了律师费13741.57元，根据原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第16条和第17条之约定，借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。 被告张四海、李秋燕未到庭，亦未向本院提交答辩意见和证据。 被告桌信公司答辩称：张四海购买答辩人的房子，还欠答辩人的首付购房款96100元，从他签订买卖合同之后，按揭贷款63740.49元，一直都是答辩人在代为垫付，张四海已经因为贩毒被判处有期徒刑，答辩人找到他亲属，他们愿意把房屋退还给答辩人。 原告建设银行怀化分行围绕其诉讼请求提交了证据，原告提交了原告营业执照、法人身份证复印件、二被告身份信息、被告卓信公司营业执照复印件、被告张四海与被告李秋燕的结婚证复印件一份、中国建设银行个人住房借款申请及贷款调查申报审批表复印件一份、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份、中国建设银行个人住房贷款转存凭证复印件一份、授权委托书及律师费发票一份、中国建设银行押品权证收妥通知书复印件及不动产登记证明（预告登记）复印件一份、《住房贷款担保书》复印件一份、中国建设银行个人贷款对账单一份、委托代理协议、律师代理费发票复印件，以上证据来源合法、客观真实、与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月26日，被告张四海（借款人）向原告建设银行怀化分行（贷款人）申请贷款37万元用于购买怀化市鹤城区东晟佳园2栋607号房屋，被告张四海在申请人签字处签字，被告李秋燕在申请人配偶签字处签字，被告卓信公司于2017年2月26日当日向原告出具了一张《住房贷款担保书》，该担保书载明：被告卓信公司愿为被告张四海贷款37万元提供阶段性连带责任担保，担保范围为按揭部分，担保期限从贷款发放之日至被告张四海所购房产“房屋他项权证及国有土地使用证”办妥并交付原告之日止。2017年6月7日，原告与被告张四海签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告张四海向原告借款37万元用于购买被告卓信公司出售的坐落于怀化市鹤城区东晟佳园2栋607号房屋，借款期限为180个月，即2017年6月7日至2032年6月7日。借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮（上浮/下调）0%，于每年1月1日进行调整。若借款人借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%。原告将借款37万元一次性划入被告卓信公司的账户。约定还款日为每月的月末日，还款方法为等额本息还款，还款方式采用委托扣款方式，被告张四海每月需归还原告贷款本息2906.7元，贷款人按借款人每次提前还本金额的0.1%收取提前还本违约金。若被告张四海未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，原告有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。被告张四海未按约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告张四海立即清偿借款本息及相关费用。在《个人住房（商业用房）借款合同》中，被告卓信公司作为保证人承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告张四海以其所购怀化市鹤城区东晟佳园2栋607号房进行抵押，并在2017年6月22日办理了预售商品房抵押权预告登记。后原告于2017年8月4日向被告张四海发放贷款37万元，被告张四海在贷款发放后，从2019年7月起未偿还原告贷款本金和利息（含罚息和复利），截至2020年1月3日，贷款余额为337937.73元，已拖欠分期还款本金9254.76元及利息8469.36元（包含利息、罚息）。原告为实现债权，与湖南湘鼎律师事务所签订了委托代理协议，实际发生了律师费13741.57元。 另查明：被告张四海与被告李秋燕在2014年11月27日登记结婚，原告建设银行怀化分行与被告张四海于2017年6月7日签订《个人住房（商业用房）借款合同》时，被告张四海与被告李秋燕尚在婚姻关系存续期间。被告卓信公司至今未为被告张四海购买的怀化市鹤城区东晟佳园2栋607号房屋办理不动产证。 本院认为：原告与被告张四海于2017年6月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。在合同签订后，原告于2017年8月4日依约向被告张四海发放贷款37万元用于购买怀化市鹤城区东晟佳园2栋607号住房，但被告张四海未按照合同约定向原告还款和支付利息，其行为已经构成违约，依照原、被告双方签订的借款合同，原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告张四海立即清偿借款本息及相关费用。故对原告要求被告张四海偿还借款本金337937.73元、律师费13741.57元、及截至2020年1月3日止的利息8469.36元（含罚息、复利），并继续按照约定支付从2020年1月4日起至本金清偿之日止的利息（含罚息、复利）的请求，本院予以支持。 对被告卓信公司是否对上述债务承担连带清偿责任的问题，被告卓信公司在《住房贷款担保书》中作出承诺、在《个人住房（商业用房）借款合同》保证人处盖公章，愿为被告张四海贷款37万元购房提供阶段性连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本案被告卓信公司至今未为被告张四海所购房屋办理不动产权证，应当认定该保证合同的解除条件未成就；且原告因被告张四海违约而宣布债权提前到期并向保证人主张借款本金和利息（含罚息和复利）尚在保证期间内，亦在保证范围内。结合《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院对原告要求被告卓信公司对上述债务的偿还承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。 对被告李秋燕是否对上述债务的偿还承担连带责任的问题，2017年2月26日，被告张四海向原告申请贷款37万元用于购买怀化市鹤城区东晟佳园2栋607号房屋时，被告李秋燕在申请人配偶签字处签字，且原告与被告张四海于2017年6月7日签订《个人住房（商业用房）借款合同》时，被告张四海与被告李秋燕尚在婚姻关系存续期间，被告李秋燕在抵押人处签名，故应认定被告张四海办理37万元银行购房贷款系被告张四海与被告李秋燕共同的意思表示，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”之规定，被告张四海办理37万元银行购房贷款所产生的债务应认定为被告张四海与被告李秋燕的夫妻共同债务，被告李秋燕负连带偿还责任。故被告李秋燕是对上述债务的偿还承担连带责任。 对原告提出确认原告对被告张四海为贷款提供的怀化市鹤城区东晟佳园2栋607号房屋拍卖、变卖处置后所得款项享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，被告张四海对其用于抵押的房产仅办理了抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告请求对被告张四海购买的位于怀化市鹤城区东晟佳园2栋607号房屋拍卖、变卖处置后所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 判令被告张四海于本判决生效之日起十日内清偿原 告中国建设银行股份有限公司怀化市分行贷款本金337937.73元及截止2020年1月3日拖欠利息8469.36元（含罚息和复利）；2020年1月3日之后的利息（含罚息和复利）按照合同约定计算至还清之日； 判令被告张四海于本判决生效之日起十日内偿还原 告中国建设银行股份有限公司怀化市分行律师代理费13741.57元 三、判令被告李秋燕对第一、第二项债务偿还承担连带责任； 四、判令被告湖南卓信房地产开发有限公司对第一、第二项债务的偿还承担连带责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6659元，减半收取3329.5元，由被告张四海、李秋燕、湖南卓信房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张文香 二〇二〇年四月二十一日 代理书记员  聂 瑶 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 5、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 6、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。