浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初8216号原告（反诉被告）：陈健，男，1979年6月3日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。委托诉讼代理人：王楠，浙江五联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子根，浙江五联律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州润衡置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道五常大道1号01-88。法定代表人：张雪东。委托诉讼代理人：朱剑宇，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁登华，浙江天册律师事务所律师。第三人：杭州天宇四季风情大酒店有限公司，住所地：浙江省杭州市经济技术开发区6号大街600号1-3层。法定代表人：张华卫，系执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：金文晓，公司员工。原告陈健为与被告杭州润衡置业有限公司（以下简称润衡公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月22日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月15日组织双方进行证据交换。本案审理过程中，润衡公司提起反诉并申请追加杭州天宇四季风情大酒店有限公司（以下简称四季风情公司）作为第三人参加诉讼。本院对反诉立案受理后决定与本诉部分合并审理，并准许其追加申请。本院于2019年11月29日公开开庭进行了审理，陈健的委托诉讼代理人王楠、李子根，润衡公司的委托诉讼代理人朱剑宇，四季风情公司的委托诉讼代理人金文晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈健起诉称：四季风情公司与润衡公司于2012年9月10日签订《租赁合同》，双方就四季风情公司承租润衡公司所有的余杭区（部位），租赁面积约1004平方米用于经营新发现餐厅事宜签订合同，双方的《租赁合同》对于合同目的、租金、租期、双方的权利与义务以及违约处置等均有相关约定。2013年3月6日，四季风情公司以及本案原、被告三方共同签订了《租赁主体变更协议》，变更陈健为承租人，陈健承继四季风情酒店在《租赁合同》中的所有权利及义务。根据《租赁合同》第3条3.1条款约定，租期8年，自购物中心开业日与装修免租期结束次日中较晚之日起计，购物中心预计开业时间为2013年3月28日。合同签订后的前几年履行顺利，至2017年10月，润衡公司为了获得更大的利益，意图对陈健所在楼层进行业态调整，至2017年11月5日凌晨，润衡公司突然通知陈健，声称新发现餐厅有天然气泄漏报警的情况，并向陈健下发由杭州西溪印象城管理办公室制作的《商铺违规整改／处罚通知书》，该通知书要求陈健于当日整改完成。虽然陈健每日都会同润衡公司做闭店检查，该日闭店检查并未出现异常，但既然润衡公司作为房东有此通知，陈健随即积极配合润衡公司进行相关检查。按照润衡公司通知书要求，陈健于2017年11月5日当天，联系杭州港华燃气有限公司进行了相关检测检修，当日，杭州港华燃气有限公司出具了《安全检查告知书》，该告知书显示灶具压力正常，烤箱连接管已经更换，表明在当日，陈健的所谓整改已经完成。陈健随即依照润衡公司的要求将《安全检查告知书》及《关于整改通知函的回复说明函》递交给润衡公司。至此，陈健完全按照润衡公司要求，对所谓燃气泄漏报警进行处理。但润衡公司却无故违反合同约定，于次日即2017年11月6日将新发现餐厅停水停电，导致新发现餐厅无法营业。之后，润衡公司通过当时陈健的法律顾问律师传达与陈健协商之意，希望陈健能调换商铺位置，陈健没有同意。面对润衡公司如此蛮横行为，陈健一直与润衡公司沟通，希望能够正常营业，并于2017年11月14日委托律师出具律师函，阐明陈健立场，但是，润衡公司于次日给陈健发出《解约函》，单方面解除双方租赁合同。陈健亦对此做出回复，不同意解除合同，合同应该继续履行。但润衡公司无视法律及双方契约，在双方尚有争议之时，于2018年春节前夕，强行进入陈健商铺，进行强拆，不但所有设备均被暴力拆除，且店内所有设备均不知所踪，润衡公司此行为与强盗无异。面对润衡公司如此行径，陈健曾经报警，但警方认为属于民事纠纷不予立案。事后经陈健调查，润衡公司已经于2018年2月1日与第三方就同一店铺签订了《商铺租赁合同》，在润衡公司与第三方签订租赁合同后，为了有店铺可出租，润衡公司迫不及待强行拆除陈健店铺。陈健认为，双方的《租赁合同》依法签订，受法律保护。被告润衡公司毫无合法依据，单方解除合同，并单方拆除陈健装修，导致陈健店内所有的设备设施灭失，造成陈健巨额经济损失。属于明显的恶意违约。诉讼请求：1.判令润衡公司赔偿陈健损失9392632元（包含装修损失1427895元、设施设备损失646659元、家具损失341480元、厨房用品损失48961元、停工期间员工工资损失706427.4元、停工期间员工宿舍租金损失34300元、停工期间预期利润损失1186910元及剩余租赁期预期利益损失5000000元）；2.判令润衡公司支付陈健违约金737940元；3.判令润衡公司返还陈健保证金210840元；4.判令润衡公司返还陈健装修保证金60336元；5.判令润衡公司返还陈健2017年11月5日至30日的租金及物业费127082元；以上总计10528830元；6.判令润衡公司承担本案诉讼费。审理过程中，陈健明确第四诉讼请求为判令润衡公司返还陈健50200元装修押金及垃圾清运费8000元。润衡公司答辩称：1.陈健以及四季风情酒店是涉案租赁合同的共同承租人，陈健无权单独诉讼、单独主张权利，应追加四季风情酒店参加本案诉讼。1.1.涉案房屋租赁合同，最初是由润衡公司与四季风情酒店于2012年9月签署达成的，约定租赁“西溪印象城”商场房屋，用于经营“新发现餐厅”。虽然2013年3月时约定转由陈健继续承租，但新发现餐厅的经营业态仍然保持不变，同时约定四季风情酒店为陈健承担连带保证责任。1.2.在涉案房屋租赁关系多年的实际履行过程中，特别是2017年租赁关系终止前后，四季风情公司都以新发现餐厅经营者、承租人的身份自居及履行。例如：陈健为证明其损失提交的证据中合同的签约主体及付款凭证中的支付主体大部分都是四季风情酒店；出租方与承租方之间的各项往来函件大多以四季风情酒店名义进行；租金及水电费用是以四季风情酒店的法定代表人的账户支付的：陈健提交的《公证书》、《律师函》也都是以四季风情公司的名义出具的。1.3.因此，陈健与四季风情公司是涉案租赁合同的共同承租方，是新发现餐厅的共同经营者，双方应共同享有及承担租赁合同项下的权利义务，因此陈健无权单独提起诉讼、单独主张权利、单独索赔及收取款项。2.涉案租赁合同履约过程中，承租人存在大量、严重、根本性的违约违规行为，包括屡次发生消防安全事故、存大量消防安全隐患且不做充分整改，屡屡虚假申报营业额、偷漏提成租金等等，触及润衡公司的红线与底线。2.1.承租人经营的新发现餐厅内存在重大消防安全隐患，屡次发生消防安全事故，具体包括：（1）2014年12月13日，新发现餐厅因店员操作不当，点燃固态酒精，引燃天花板，触发火警，留下消防中队出警，被商场责令整改。（2）2014年12月，新发现餐厅因被发现存在10处消防隐患，被两次警告及责令整改。（3）2015年4月3日，新发现餐厅因油烟管道存在安全隐患，违反消防安全管理规定，被责令整改。（4）2015年7月30日，新发现餐厅因疏散通道存在安全隐患，违反消防安全规定，再次被责令整改。（5）2016年2月3日，新发现餐厅因在消防通道内堆放杂物垃圾，又一次被警告并责令整改。（6）2017年7月17日，新发现餐厅后厨油锅起火，店员又处置不当，导致烟雾弥漫、顾客恐慌，并触发商场消防警报，造成严重后果及负面影响，被责令停业整改。事后，承租方（四季风情酒店）专门致函商场，做了自我检讨、通报了火灾的善后处理方案以及整改情况后，恢复营业。（7）2017年11月5日，新发现餐厅再次发生燃气泄漏事故，触发商场消防警报，再次被责令停业整改。事后，承租方（四季风情酒店）又致函商场，再次称已完成整改，申请恢复营业。（8）2018年2月2日，余杭消防大队对新发现餐厅的现场检查中，仍发现多达9项消防隐患。对于印象城这样的大型商业综合商场来说，消防安全是绝对不容有失，消防隐患绝对不准存在，消防事故绝对不容许发生。但陈健及四季风情酒店经营的新发现餐厅，却一而再、再而三地多次发生安全事故，对店内存在的消防安全隐患的整改要求也是走走过场、屡教不改，特别是2017年接连发生2次重大消防事故，已触及商场的红线与底线！2.2.承租人经营的新发现餐厅屡屡向商场申报虚假的营业额、偷漏提成租金，具体包括：（1）2014年11月，商场在对新发现餐厅2014年8月销售数据的核查（随机抽检）中发现存在明显的漏报，并就此向承租方专项发送《销售审查问题通知函》予以警示。（2）2015年5月，商场在对新发现餐厅2015年3月销售数据的核查（随机抽检）中再次发现漏报，并就此向承租方发送《违约通知书》。注：此时出租方已有权根据租赁合同第5.2条单方解除合同。（3）2016年3月，商场在对新发现2015年11月销售数据的核查（随机抽检）中发现缺失漏报359单，缺失比例高达31%，并就此向承租方专项发送《销售审查问题通知函》，又于2016年6月15日专项发送《销售审查警告通知函》。（4）陈健在本案中为了证明其经营利润损失而提交证据18，其中包括陈健自己统计的新发现餐厅2017年1月-10月的营业额，润衡公司将该数据与新发现餐厅当时申报的数据进行对比发现，新发现餐厅在租赁期间每个月向商场申报的数据，都要低于证据18中记载数据，特别是8月瞒报了约11万元、9月瞒报了约10万元。根据涉案《租赁合同》5.1条的约定，承租方应按保底租金，或以营业额为基数按约定比例计算的提成租金，两者较高者进行缴纳。也就是说，当营业额达成一定金额后（估算为128万以上时），承租方就需要在保底租金以外，再补缴部分提成租金。如果说新发现餐厅申报的营业收入有一次两次不符，是疏忽大意，而这样屡屡发生谎报、瞒报（每次抽检都被发现瞒报漏报，诉讼中又被发现存在隐瞒情况），显然是恶意偷漏租金为目的主动行为，已经构成对《租赁合同》的根本性违约。2.3.承租人经营的新发现餐厅除前述重大违规行为之外，还有大量违反商场管理规定的行为，包括：污染通道地面、违规运输货品、不配合闭店管理、违规运输泔水、漏水至临近商户、长期拖欠租金等等，给润衡公司以及周边其他商户正常经营造成了不利的影响，商场也屡屡向新发现餐厅发送各类警示、处罚通知，但其仍然我行我素。3.润衡公司依法依约解除涉案合同，但承租方拒不清退房屋，导致房屋空置六十余天，润衡公司多次书面函告无结果的情况下，不得已自行收回房屋，于情于理于法都不存在违约或过错，不应承担任何赔偿责任。3.1.由于承租方的种种违约违规行为，导致润衡公司忍无可忍，解除了涉案租赁合同，完全符合协议约定及法律规定。《租赁合同》第5.3条第2款约定：乙方在交易提交上有虚假、隐瞒交易货款的，视为乙方违约，乙方应向甲方支付相当于三个月的保底租金和物业管理费总和的违约金，若乙方再次违约，甲方可随时解除本合同，并没收乙方保证金，同时乙方仍须支付相当于六个月保底租金和物业管理费总和的违约金。《租赁合同》第9.2条规定：乙方在该房屋内进行的业务经营或一切其它行为、活动和事项须遵守、服从及符合甲方或甲方指定的管理公司公布的管理规则，并同意该管理规则构成本合同的一部分。第13.2条第（八）项约定：违反本合同其他任何条款，经过甲方书面催告后30日仍未纠正的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同。如前所述，陈健及四季风情酒店经营的新发现餐厅存在大量、严重、根本性的违约违规行为，润衡公司在忍无可忍的情况下，解除租赁合同，完全符合协议约定、符合法律规定。2017年11月7日，润衡公司即向四季风情酒店发送《解约函》，决定于2017年11月30日解除双方的租赁合同，要求及时办理终止手续并结清所有相关费用，并将房屋恢复原状后归还润衡公司；2017年11月15日，润衡公司向陈健发送《解约函》再次明确重申并催告，涉案租赁合同至此已告解除。3.2.租赁合同解除后，承租人拒不交还房屋，导致房屋空置六十余天，润衡公司多次催告无果后，为防止损失进一步扩大，依约自行腾退收回，于情于理于法都不存在违约或过错。《租赁合同》第11.1条约定：本合同终止后，乙方应立即将房屋恢复原状交还给甲方。未经甲方同意逾期占用该房屋的，将视为乙方自动放弃该屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权作出处理。由于陈健及四季风情酒店拒不腾退归还涉案房屋，在涉案商铺空置长达六十余天后，2018年2月2日润衡公司再次书面催告，要求其于2月7日前及时结算腾退。但陈健及四季风情公司依旧拒不理睬、拒不配合。2018年2月8日润衡公司开始自行清退涉案房屋内的装修及设备设施。上述过程中，于情：润衡公司已多次催告、给予充足的搬离时间；于法：润衡公司依照合同约定完全有权收回自有产权的房屋，所以整个过程中润衡公司都不存在任何违约或过错，不应承担任何赔偿责任。4.陈健提出的索赔金额明显与事实不符，于法无据。4.1.陈健诉请索赔金额中包括餐厅内的损失2464995元（包括：装修损失1427895元、设备设施损失646659元、家具损失341480元、厨房用品损失48961元），明显与事实不符。在润衡公司做出自行清退拆除的决定后，出于固定证据以备将来诉讼纠纷的目的，曾专项委托浙江韦宁资产评估有限公司（具有司法鉴定资质的专业评估机构）对新发现餐厅内部的装修、附属设施设备及库存物品做了全面的盘点与评估，并出具了《资产评估报告》[浙韦评报字（2018）第009号]，评估确认新发现餐厅内部装修、附属设施设备及库存物品的总价值为1197116.4元。再者，2018年2月2日消防检查中明确列出了需要整改的隐患项目，包括需要拆除的可燃材料的价值，也应予以另行扣减。可见陈健诉请金额水分之大。4.2.如前所述，润衡公司认为整个事件是由于陈健及四季风情酒店的违约违规行为所导致的，所以陈健诉请的各项损害赔偿（直接损失+预期利益损失）、违约赔偿，润衡公司均不应承担；反之，润衡公司还将提起反诉或另案起诉陈健及四季风情酒店，向其依法索赔。4.3.润衡公司从新发现餐厅现场清理出的设施设备及物品，至今仍予以封存保管。润衡公司希望陈健及四季风情酒店能够自行取回，从而履行其止损义务。5.陈健认为润衡公司是“为了获得更大的利益”，完全是毫无依据的无端指责。5.1.首先，润衡公司为了给陈健及四季风情酒店充足的时间搬离清退，将商铺足足空置了六十多天，再加上后来拆除新发现装修所耗费的时间，以及后续新商户的装修期、免租期，租金损失以及其他人工等各项成本，里里外外的损失加起来超百万。5.2.再者，后续新商户“言几又公司”是经营书店的，经营业态决定了书店的营业额流水远远比不上餐饮店。一方面言几又书店的保底租金就要低于新发现餐厅，同时营业额提成租金也低于新发现餐厅。因此，如果单单从租金收入的经济角度比较，陈健及四季风情酒店经营的新发现餐厅给商场带来的租金收益，其实要比新商户“言几又书店”更高。5.3.可见，如果单单从经济收益角度考虑，容忍新发现继续经营、持续不断地收取租金，才是最符合经济利益的做法。但润衡公司之所以愿意承担巨额的损失和诉讼的风险，决心解除新发现餐厅的租约，完全是由于对其存在的众多违约、违规行为及严重的安全隐患，特别是接二连三地发生消防安全事故的情况，已经到了忍无可忍的地步。当时的新发现餐厅就像是西溪印象城商场内的一颗恶性肿瘤，随时可能恶化、扩散、爆炸，造成极其恶劣的影响，已经到了“必须手术切除”的地步，这与经济利益并无关联。综上，恳请驳回陈健的诉讼请求。四季风情公司答辩称：漏水问题四季风情公司只处理过一次，情况是新发现餐厅隔壁是专门做鱼的，新发现餐厅漏水地点刚好隔壁是厨房，后来拆除墙壁，发现水是从对面漏进来的，水通过这里漏进新发现餐厅。印象城扩建后，新发现餐厅这区全部是餐厅，润衡公司是为了达到重新引导布局的目的，找新发现餐厅的麻烦。2月2号，餐厅已经关停了几个月，消防大队对停业商铺一般不检查，消防还问新发现餐厅与业主之间有什么问题，好好解决。所以这次检查应该是受到润衡公司指示。润衡公司反诉称：1.因陈健在履行涉案租赁合同过程中存在大量、严重、根本性的违约违规行为，导致合同解除。1.1.2012年9月润衡公司与四季风情公司双方就西溪印象城购物中心HZXXP1-02-01a房屋（即涉案房屋）达成的《租赁合同》，约定租赁房屋用于经营“新发现餐厅”。2013年3月时又转由陈健继续承租，新发现餐厅的经营业态仍然保持不变。1.2.在租赁期间内，承租人经营的新发现餐厅内存在大量的、严重的、根本性的违约违规行为，主要包括：（1）存在重大消防安全隐患，多次整改无效；（2）屡次发生消防安全事故；（3）屡屡向商场申报虚假的营业额、偷漏提成租金；（4）不配合商场管理：a.污染通道地面、b.违规运输货品、c.不配合闭店管理、d.违规运输泔水、e.漏水至临近商户；（5）长期拖欠租金等等，给润衡公司以及周边其他商户的正常经营造成了严重的不利影响，商场也屡屡向新发现餐厅发送各类警示、处罚通知，但其仍然我行我素。1.3.润衡公司在忍无可忍的情况下，于2017年11月7日向四季风情酒店发送《解约函》，于2017年11月15日向陈健发送《解约函》，通知于2017年11月30日解除涉案租赁合同。四季风情酒店及陈健至今未起诉要求确认合同效力。根据《合同法》第九十六条规定，涉案租赁合同已于2017年11月30日解除，陈健应依约承担违约责任、支付逾期占用期间的使用费并补缴欠付的租金。2.1.《租赁合同》第9.2条规定：乙方在该房屋内进行的业务经营或一切其它行为、活动和事项须遵守、服从及符合甲方或甲方指定的管理公司公布的管理规则，并同意该管理规则构成本合同的一部分。第13.2条约定：若有确切证据证明乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除合同，乙方无权要求甲方退还已付保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于三个月保底租金和物业费总和的违约金：……（八）违反本合同其他任何条款，经过甲方书面催告后30日仍未纠正的。《租赁合同》第5.3条第2款约定：乙方在交易提交上有虚假、隐瞒交易货款的，视为乙方违约，乙方应向甲方支付相当于三个月的保底租金和物业管理费总和的违约金，若乙方再次违约，甲方可随时解除本合同，并没收乙方保证金，同时乙方仍须支付相当于六个月保底租金和物业管理费总和的违约金。据此，润衡公司有权不返还陈健支付的保证金，且陈健还应向润衡公司支付相当于六个月保底租金和物业费总和的违约金692760元【即反诉请求第2项，计算方式为：（租金85元/平方米/月+物业管理费30元/平方米/月）*1004平米*6个月】。2.2.租赁合同于2017年11月30日解除后，承租人仍拒不交还房屋，虽经润衡公司反复催告，陈健仍强行占据房屋，直至润衡公司于2018年2月8日开始自行清退涉案房屋内的装修及设备设施，逾期占用期间长达69天。根据《租赁合同》第11.1条约定，陈健未经润衡公司同意逾期占用该房屋的，应按日保底租金的2倍支付逾期占用使用费，并视为其自动放弃该屋内的装修、设施、设备的产权或使用权。据此陈健应向润衡公司支付逾期占用使用费为392564元【即反诉请求第3项，计算方式为：保底租金85元/平米/月*2*1004平米/30天*69天】。2.3.根据涉案《租赁合同》5.1条的约定，承租方应按保底租金及物业费115460元/月【即：（85+30）*1004】，或以营业额为基数按9%比例计算的提成租金，两者较高者进行缴纳。根据对比陈健在本案中自行提交的证据《月度利润表》以及承租人在租赁期间申报的营业额发现：（1）根据结算，截至涉案租赁合同解除，承租方尚欠2017年10月电费25460.31元、2017年11月电费6566.21元、2017年10月水费4302元、2017年7月提成租金（根据当时申报营业额计算）34687.36元、2017年10月提成租金（根据当时申报营业额计算）1607.82元，累计欠费72623.7元。（2）2017年8月，陈健自认的新发现餐厅当月营业额为1668215.73元，当时承租人向润衡公司申报的当月营业额为1483928.94元，瞒报营业额184286.79元，据此核算还需补缴提成租金为16585.81元；（3）2017年10月，陈健自认的新发现餐厅当月营业额为1388038元，当时承租人向润衡公司申报的当月营业额为1300753.56元，瞒报营业额87284.44元，据此核算还需补缴提成租金为7855.60元；据此，陈健应补缴租金及水电费【即（1）+（2）+（3）】97065.1元（即反诉请求第4项）。反诉请求：1.请求判令确认润衡公司与陈健之间关于西溪印象城购物中心HZXXP1-02-01a房屋的《租赁合同》已于2017年11月30日解除。2.请求判令陈健向润衡公司支付违约金692760元。3.请求判令陈健向润衡公司支付逾期占用涉案房屋的使用费392564元。4.请求判令陈健向润衡公司支付欠缴租金及费用97065.1元（2017年10月电费25460.31元，2017年11月电费6566.21元，2017年10月水费4302元，2017年7月提成租金34687.36元，2017年10月提成租金1607.82元，2017年8月补缴提成租金16585.81元，2017年10月补缴提成租金7855.6元）。反诉请求第2、3、4项合计金额1182389.1元。5.请求判令确认金额210840元的租赁保证金润衡置业不予返还，优先用于抵偿陈健对润衡公司所负债务。6.请求判令确认陈健留置在涉案房屋内的物品归润衡置业自行处理，所得款项优先用于抵偿陈健对润衡置业所负债务。7.请求判令陈健承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。陈健答辩称：润衡公司的所有反诉理由均不能成立，应予驳回，理由如下：润衡公司不享有单方解除权，双方合同并未于2017年11月30日解除。润衡公司的依据是其单方发出的《解约函》，而该解约函，恰恰能够证明润衡公司属于单方违约。合同的解除，需要有法定的或者约定的理由。《合同法》第94条规定了合同的法定解除的条件，就本案情况，并未有任何导致合同法定解除的条件成就，故双方之间的合同不存在法定解除的可能。法定解除要求一方根本性违约，根本性违约指的是违约导致合同目的无法实现，而就本案来讲，合同目的明显，如果双方继续履行是可以实现的。《合同法》第93条规定了合同约定的解除条件，根据双方的《租赁合同》的约定，合同第13条约定了合同约定解除的条件，根据本案的事实及相关证据，并无导致合同解除的情形出现。在双方《租赁合同》第13条中并未约定消防问题作为合同解除的条件，并且润衡公司所述的所谓消防事故和瞒报交易额的问题均不存在。1.润衡公司于2017年11月7日发《解约函》单方要求解除双方之间的《租赁合同》，其依据是合同第13.2条第八项，该条规定：违反本合同其他任何条款，经甲方（即润衡公司）书面催告后30日内仍未纠正的。首先，消防事由并不是合同条款，其次，不存在30日内仍未纠正的事实。该11月7日的《解约函》所述的事实是2017年7月陈健餐厅厨房油锅起火，11月5日燃气泄露。这样的理由和依据均是极其荒谬的。润衡公司为了实现将商铺收回另行出租的目的，严重背离合同约定。首先，新发现餐厅具有消防检查合格证，且《解约函》所述的两次事件在质证的时候已经说明，并不是如润衡公司所述夸大的消防事故。消防事故属于安全事故，对于安全事故，是有相关规定的，并不是润衡公司来界定的。根据国务院《生产安全事故报告和调查处理条例》第三条之规定，根据生产安全事故（以下简称事故）造成的人员伤亡或者直接经济损失，事故一般分为以下等级：（一）特别重大事故，是指造成30人以上死亡，或者100人以上重伤（包括急性工业中毒，下同），或者1亿元以上直接经济损失的事故；（二）重大事故，是指造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重伤，或者5000万元以上1亿元以下直接经济损失的事故；（三）较大事故，是指造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重伤，或者1000万元以上5000万元以下直接经济损失的事故；（四）一般事故，是指造成3人以下死亡，或者10人以下重伤，或者1000万元以下直接经济损失的事故。根据以上的标准，陈健根本不存在任何消防事故。无论从双方合同约定，还是解约函的内容来看，润衡公司均不具有单方解除合同的权利。陈健针对解约函，已经在当时及时复函，表明了继续履行合同的诚意。润衡公司在合同履行期间，强行单方解除合同，恰恰是其具有恶意违约意图的充分表现。油锅起火系中式厨房比较常见的一种情况，而且餐厅员工处理得当，说明消防意识是强的。燃气尾气泄露，系国产燃具的通病，不是陈健能够控制的。其次，对于两次事件，陈健也均按照润衡公司的要求在30日内进行了纠正，不存在“经甲方书面催告后30日内仍未纠正的”这种情况。油锅起火事件之后，润衡公司发《整改通知函》，根据该函要求陈健进行了整改，并缴纳了罚款5000元，后经过润衡公司同意，陈健在一周之内恢复营业。根据润衡公司当时的《整改通知函》最后所述“经我司验收，同意后方允许重新开业”，故陈健的恢复营业，恰恰证明陈健根据润衡公司要求已经在30日内进行了纠正。而11月5日的尾气漏气，陈健更是严格按照润衡公司要求当天即进行了整改。港华燃气于当天就出具了整改完毕的《安全检查告知书》不存在违反了13.2条第八项的情形。可见，润衡公司《解约函》所述的解约依据根本不构成双方合同约定解除合同的理由，也无约定解除合同的理由，其擅自中止合同履行，并不让新发现餐厅营业，是一种赤裸裸的违约行为，并无任何合法依据。综上，双方之间的《租赁合同》并未于2017年11月30日解除。2.所谓虚假瞒报交易款项的问题根本不存在。在本诉中，陈健提供了从二维火财务系统导出来的数据，数据显示，陈健并未虚报，而是多报了交易数据。陈健报给润衡公司的数据都是在润衡公司要求的当天从财务系统导出来的真实数据，因为润衡公司要求的上报日期为每月2号，而银行等机构与陈健对账基本在10号左右，陈健也在10号左右进行核账，所以在2号的时候，有些手续费之类的并未在系统中显示，故而产生了差距。综上所述，陈健并不存在任何违约行为。并且，润衡公司认为解除日期是2017年11月30日的依据是其单方出具的《解约函》，该解约函并未提及任何租金问题，故而无论陈健是否存在虚报问题，润衡公司均不能依据其当时发出的《解约函》主张2017年11月30日解除合同。二、陈健并未有违约行为，无需支付任何违约金。从本案事实来看，系润衡公司恶意违约，润衡公司应该承担相应的违约责任。三、因在合同期限内，润衡公司无故阻止陈健营业，陈健一直对恢复营业抱有期望，占有租赁的场所准备恢复营业乃合理合法，润衡公司要求所谓的房屋使用费于法无据，荒谬之极。四、如前所述，陈健并不存在任何拖欠租金的情况，要求支付欠缴租金无事实及法律依据。五、本案纠纷系润衡公司恶意违约引起，陈健为诚实守信的善意方，保证金必须归还。六、对于润衡公司第六条诉讼请求陈健认为毫无法律依据。首先，润衡公司在陈健诚实守信，要求继续履行合同之时，采取不当手段私自将陈健所有的物品扣押，其行为非常之恶劣。其次，留置需要法定的理由，留置权适用的前提是合法的占有动产。但是润衡公司对陈健物品的占有并无合法理由，是在合同履行期内严重侵犯陈健财产权利的行为。润衡公司毫无任何法律依据要求留置，其蛮横的态度可见一斑。四季风情公司答辩称：没有意见。陈健为支持其诉请主张及反诉答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：1.租赁合同一份（原件）、租赁主体变更协议一份（原件）、营业执照一份（复印件），共同证明原、被告双方对于租赁五常大道1号购物中心HZXXP1-02-01a商铺用于开办餐厅的具体约定，包括具体租赁期限、租金、解约调解、违约责任等的事实；2.电子银行业务回单一组（打印件），证明陈健按照约定缴纳房租、水电费、物业费等费用，房租已经缴纳至2017年11月的事实；3.《商铺违规整改/处罚通知书》一份（原件）、《安全检查告知书》一份（复写件），共同证明润衡公司于2017年11月5日向陈健发整改通知书，称陈健存在天然气隐患，要求当天整改完成，陈健按照润衡公司要求于当天请港华燃气进行了天然气设备检查，并于当天完成了部分零部件更换，当天完成整改的事实；4.解约函一份（原件），证明润衡公司无视合同约定，不但迫使陈健停工，更无视陈健继续履行合同的要求，在合同解除条件未成就的情况下，违法解除合同，双方合同并未解除的事实；5.（2017）浙杭西证民字第10565号公证书一份（原件），证明陈健对润衡公司违约解除合同的函正式回复，申明合同解除条件未成就，双方应继续履行合同，并要求润衡公司赔偿因其擅自关店，给陈健造成的损失立场的事实；6.北京盈科（杭州）律师事务所律师函一份（复印件），证明陈健通过律所向润衡公司重申合同解除条件未成就，双方应继续履行合同，并要求润衡公司赔偿因其擅自关店，给陈健造成的损失立场的事实；7.（2018）浙杭西证民字第4673号一份（原件）、不予立案通知书一份（原件），证明润衡公司在陈健未到场情况下，强行拆毁陈健店铺，陈健店内包括装饰装修、设施设备、家具家电、餐具等所有的财物均被润衡公司损毁，陈健于2018年2月13日得知润衡公司强拆店铺，侵占陈健财物，向公安机关报案，但公安机关认为系民事纠纷不予刑事立案的事实；8.施工合同一份（原件）、改建装修施工安全生产及消防安全责任书一份（原件）、总结算清单三份（原件）、费用支付相关凭证一组（原件），9.废气处理工程合同书一份（原件）、预算表一份（打印件）、付款报销单一份（原件）、领（付）款凭证一份（原件），10.道路交通指示牌广告发布合同书一份（原件）、费用报销单两份（复印件）、杭州银行电子回单两份（网络打印件），11.海鲜池工程施工合同书一份（原件）、领（付）款凭证两份（原件）、转账支票存根一份（复印件）、浙江增值税普通发票一份（原件），12.领（付）款凭证、银行电子回单、收款收据、费用报销单、电子转账凭证、送货单、发货单、结算单、收条一组，证据8-12共同证明陈健对于租赁店铺进行施工，店铺装饰装修费用损失的事实；13.购销合同、销货单、厨房设备采购合同、发货单、发票、费用报销单、银行电子凭证、银行电子回单、领（付）款凭证、送货单、销售单、对账单一组，共同证明陈健租赁店铺购买厨房设备、电器物品等费用开支数额的事实；14.定做产品加工合同一份（原件）、明清家具购货清单一份（原件）、电子回单四份（网络打印件）、记账凭证一份（打印件）、领（付）款凭证一份（复印件）、费用报销单一份（复印件），共同证明陈健租赁店铺购买相关家具及费用开支数额的事实；15.银行电子回单一组（网络打印件）、领付款凭证一份（复印件）、销货清单一组（原件）、收款收据一组（原件）、费用报销单一份（原件），共同证明陈健购买厨房用品、餐具等其他物品费用开支数额的事实；16.新发现杭州区西溪店2017年11月-2018年2月工资表四份（原件）、杭州银行批量业务处理回单四份（原件）、电子回单一组（网络打印件），共同证明陈健因润衡公司恶意违约，停工期间支付的员工工资费用损失的事实；17.租房合同一份（复印件）、杭州市房屋租赁合同两份（原件）、租金支付业务回单五份（网络打印件），证明陈健因润衡公司恶意违约，停工期间支付的员工宿舍租金费用损失的事实；18.月度利润表一份（原件），证明陈健2017年平均利润，系计算预期可得利益损失的依据的事实；19.商铺租赁合同一份（查档件），证明润衡公司在原、被告合同履行期间，恶意违约，将陈健租赁的商铺租赁给第三人，因此挑起双方矛盾，并最终强行拆除陈健店铺，损毁陈健财物的事实；20.电子回单一份（打印件）、领（付）款凭证一份（原件）、交易明细查询一份（原件），共同证明陈健向润衡公司支付装修保证金及保证金数额的事实；21.存款金融交易明细查询一份（原件），证明四季风情酒店向润衡公司支付保证金，视为陈健支付的事实；22.消防安全检查合格证一份（原件），证明陈健经营的餐厅消防设施齐全，符合消防安全标准的事实；23.现金缴款单一份（原件），证明2019年7月19日，陈健依照润衡公司要求缴纳5000元罚款，过后润衡公司同意陈健恢复营业的事实；24.传票一份（打印件）、诉讼费用通知书一份（打印件）、受案回执一份（原件），共同证明陈健在意识到润衡公司违约解除的第一时间就委托律师进行了诉讼，希望能继续履行合同，但诡异的是本应维护陈健利益的律师甘愿冒着刑事犯罪的风险欺骗陈健，并伪造法院相关法律文书，致使陈健错失了起诉要求继续履行合同的时机，造成无可估量的损失，该律师的此行为最终使润衡公司获益，达到了违约解除合同，阻止陈健继续经营的目的。陈健后因此事报案，目前针对该律师的刑事案件已经受理，该律师也被采取了刑事措施的事实；25.自定义明细表一份（打印件），记账凭证一份（打印件），证明保底租金交到2017年11月30日的事实。润衡公司为支持其答辩主张及反诉诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：1.商铺违规整改/处罚通知书一份（原件），2.证明一份（彩色打印件），证据1、2共同证明2014年12月13日，新发现餐厅因店员操作不当，点燃固态酒精，引燃天花板，触发火警，留下消防中队出警，被商场责令整改的事实；3.商铺违规整改/处罚通知书一份（原件），4.商铺违规整改/处罚通知书一份（原件），证据3、4共同证明2014年12月，新发现餐厅因被发现存在10处消防隐患，被两次警告及责令整改的事实；5.商铺违规整改/处罚通知书一份（彩色打印件），证明2015年4月3日，新发现餐厅因油烟管道存在安全隐患，违反消防安全管理规定，被责令整改的事实；6.商铺违规整改/处罚通知书一份（彩色打印件），证明2015年7月30日，新发现餐厅因疏散通道存在安全隐患，违反消防安全规定，再次被责令整改的事实；7.商铺违规整改/处罚通知书一份（彩色打印件），证明2016年2月3日，新发现餐厅因在消防通道内堆放杂物垃圾，又一次被警告并责令整改的事实；8.商铺违规整改/处罚通知书一份（彩色打印件），9.整改通知函一份（原件），10.关于新发现西溪印象城店油锅起火的情况说明及处罚通报一份（复印件），11.关于恢复新发现西溪印象城店营业的申请一份（复印件），证据8-11共同证明2017年7月17日，新发现餐厅后厨油锅起火，店员又处置不当，导致烟雾弥漫、顾客恐慌，并触发商场消防警报，造成严重后果及负面影响，被责令停业整改，后四季风情酒店专门致函商场，做了自我检讨、通报了火灾的善后处理方案以及整改情况后，恢复营业的事实；12.商铺违规整改/处罚通知书一份（打印件），13.整改通知函一份（原件），14.关于整改通知函的回复说明函一份（原件）、安全检查告知书一份（复印件），15.关于恢复新发现西溪印象城店营业的申请一份（原件），证据12-15共同证明2017年11月5日，新发现餐厅再次发生燃气泄漏事故，触发商场消防警报，再次被责令停业整改，后四季风情酒店又致函商场，再次称已完成整改，申请恢复营业的事实；16.消防监督检查记录一份（打印件），证明2018年2月2日，余杭消防大队对新发现餐厅的现场检查中，仍发现多达9项消防隐患的事实；17.销售审查问题通知函一份（原件），证明2014年11月，商场在对新发现餐厅2014年8月销售数据的核查（随机抽检）中发现存在明显的漏报，并就此向承租方专项发送《销售审查问题通知函》予以警示的事实；18.违约通知书一份（原件），19.关于西溪印象城店2015年销售审查情况说明一份（原件），证据18-19共同证明2015年5月，商场在对新发现餐厅2015年3月销售数据的核查（随机抽检）中再次发现漏报，并就此向承租方发送《违约通知书》，承租方承认事实，并归咎于小票保管不善，承诺整改、确保不再发生的事实（此时出租方已有权根据租赁合同第5.2条单方解除合同）；20.销售审查问题通知函一份（原件），21.销售审查警告通知函一份（原件），22.关于营业额与销售小票存在差异的情况说明一份（原件），证据20-22共同证明2016年3月，商场在对新发现2015年11月销售数据的核查（随机抽检）中发现缺失漏报359单，缺失比例高达31%，并就此向承租方专项发送《销售审查问题通知函》及《警告通知函》，承租方则归咎于财务会计人员变更、小票提供给外部合作单位、点菜系统问题等原因的事实；23.新发现餐厅提交给商场的2017年8月、9月、10月销售数据一份（原件），证明陈健在本案中为了证明其经营利润损失而提交证据18，与新发现餐厅当时向商场申报的数据相比较，发现存在不符，特别是8月瞒报了约11万元、9月瞒报了约10万元、10月瞒报了8万余元，证明其除了被商场抽检发现之外，还存在大量其他恶意偷漏提成租金的行为的事实；24.商铺违规整改/处罚通知书六份（其中2014年4月5日、9月4日的两份为原件，其余为打印件），25.商户结算通知单一份（打印件）、邮寄凭证一份（原件），证据24-25共同证明新发现餐厅还有大量违反商场管理规定的行为，包括：污染通道地面、违规运输货品、不配合闭店管理、违规运输泔水、漏水至临近商户、长期拖欠租金等等，给润衡公司以及周边其他商户正常经营造成了不利的影响，商场也屡屡向新发现餐厅发送各类警示、处罚通知，但其仍然我行我素的事实；26.2017年11月7日解约函一份（原件），27.2017年11月10日承租人函告一份（原件），28.2017年11月15日解约函一份（原件），29.2017年12月11日律师函一份（原件），证据26-29共同证明由于新发现餐厅存在大量、严重、根本性的违约违规行为，润衡公司在忍无可忍的情况下，于2017年11月7日向四季风情酒店发送《解约函》，决定于2017年11月30日解除租赁合同，要求及时办理终止手续、结清所有相关费用，并将房屋恢复原状后归还润衡公司；2017年11月15日，再次向陈健发送《解约函》重申，涉案租赁合同至此已告解除，四季风情酒店一改之前的“诚恳态度”，指责出租方“夸大其词”的事实；30.2018年2月2日通知函一份（原件）、邮寄凭证两份（原件）、短信记录一份（彩色打印件），共同证明由于陈健及四季风情酒店拒不腾退归还涉案房屋，在涉案商铺空置长达六十余天后，2018年2月2日润衡公司再次书面催告，要求其于2月7日前及时结算腾退，但陈健及四季风情酒店依旧拒不理睬、拒不配合的事实；31.资产评估报告【浙韦评报字（2018）第009号】一份（原件），证明出于固定证据的目的，商场专项委托具有司法鉴定资质的专业评估机构对新发现餐厅内部装修、附属设施设备及库存物品做了全面的盘点与评估，并出具了《资产评估报告》，评估确认新发现餐厅总价值为1197116.4元，且消防检查中明确列明需要拆除整改的内容还应另行扣减的事实；32.言几又书店照片一组（打印件），证明后续新商户“言几又公司”是经营书店的，经营业态决定了书店的营业额远远比不上餐饮店，所以将房屋租赁给言几又书店并不能为商场产生更多的经营收益的事实。四季风情公司未出示证据。本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下：2012年8月13日，四季风情公司向润衡公司转账支付105420元，备注“意向金”。2012年9月10日，润衡公司作为出租方（甲方），四季风情公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租坐落于杭州市余杭区，用于经营新发现餐厅，可出租面积约为1004平方米，以该房屋所在地房屋测绘机构的测绘结果为准。合同主要约定如下内容：3.1本合同租赁期为8年，自购物中心开业日与装修免租期结束次日中较晚之日起计，购物中心预计开业时间为2013年3月28日，具体以甲方至少提前30天书面通知为准。甲方应保证在可预见开业时间有可能推迟的情形下提前30天通知乙方，以减少双方的损失。3.2甲、乙双方约定，甲方应提前5日书面通知乙方该房屋的具体交付日期，乙方应根据甲方书面通知的交付日期前办理该房屋的验收交付手续。若乙方延迟办理该房屋验收交付手续，每逾期一日，乙方装修免租期相应扣减一日。4.1自该房屋交付日起，乙方可享有60日的装修免租期，若装修免租期期间包含春节假期的，则免租期增加十五天。乙方应在甲方至少提前30日书面通知的购物中心开业日开业，每逾期一日，乙方应按每日保底租金的两倍向甲方支付违约金。4.2装修免租期内乙方无须向甲方支付租金，但仍须按本合同的规定交纳实际发生的物业管理费、水、电、燃气、通讯费、超时空调费（指购物中心正常营业时间以外的空调费）及使用该房屋所发生的一切其他费用。5.1甲、乙双方同意租赁期内租金（按该房屋可出租面积）计算如下：第一、二年每月租金为人民币75元／平方米／月（“保底租金”）与物业管理费30元／平方米／月之总和或该月营业额（含税）8%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；第三、四年每月租金为人民币80元／平方米／月（“保底租金”）与物业管理费30元／平方米／月之总和或该月营业额（含税）8%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；第五、六年每月租金为人民币85元／平方米／月（“保底租金”）与物业管理费30元／平方米／月之总和或该月营业额（含税）9%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；第七、八年每月租金为人民币90元／平方米／月（“保底租金”）与物业管理费30元／平方米／月之总和或该月营业额（含税）9%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金。5.2上述保底租金和提成租金均不包括物业管理费、宣传推广费及水、电、燃气等公用事业费用。乙方应于每历月1日前向甲方支付当月的保底租金，如提成租金较保底租金与物业管理费之总和为高，乙方须于次历月五日内向甲方缴交该差额。如起租日不是该历月首日，则乙方应在起租日以前按比例向甲方支付当月的保底租金、物业管理费。5.3乙方须于每历月五日前向甲方提供上一历月的销售报表（含每日明细）、报税单、发票及每日ＰＯＳ机收银单，以及该上一历月的提成租金计算单。乙方同意甲方有权就上述每月的销售报表、报税单、发票、每日ＰＯＳ机收银单等资料作不定时的审查，同时乙方须于每个日历年度终了后六十日内向甲方提供由甲方认可的会计师事务所出具有关乙方在该房屋的全年营业总额（含每月营业额明细）的审计报告。乙方在交易提交上有虚报、隐瞒交易货款或与甲方的核查人员串通等作弊行为的，则视为乙方违约，乙方应向甲方支付相当于三个月的保底租金和物业管理费总和的违约金，若乙方再次违约，甲方可随时解除本合同，并没收乙方保证金，同时乙方仍须支付相当于六个月保底租金和物业管理费总和的违约金。5.4租赁期及装修免租期内，乙方应于每历月1日前向甲方或其指定的管理公司按人民币30元／平方米／月支付当月的物业管理费，物业管理费按该房屋可出租面积计算。甲方有权根据实际支出调整物业管理费，但上述调整应符合国家有关物价法规的规定并有明确合理的调整理由。5.7乙方应按月支付租金、物业管理费、宣传推广费或其他费用。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.1%向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。6.1乙方应在本合同签署后五个工作日内向甲方支付相当于两个月租金和管理费之和的保证金（包含乙方之前根据意向书约定已支付的相当于一个月租金和管理费之和的诚意金自动转作保证金），以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同。6.2如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费、宣传推广费及其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金；若乙方欠缴租金或物业管理费或其他费用达1个月，甲方还有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费及其他费用的权利。若甲方从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、物业管理费或其他费用后尚存在未付之部分，乙方须在接到甲方通知后五日内补足，否则甲方有权以书面通知立即终止本合同。6.3租赁关系终止后，若乙方没有未承担的违约责任，且在乙方按原样或经甲方同意保留的装修装饰物后将该房屋交还甲方后，甲方同意在乙方付清实际使用期间发生的全部租金、物业管理费及其他各项费用后，在九十日内向乙方无息退还保证金。7.2乙方同意负责租赁期内对该房屋的内部进行维护和保养，以使该房屋始终处于良好状态（正常的折旧磨损除外）。11.1在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应立即将该房屋恢复原状或经甲方同意保留的装修装饰物后的状态交还给甲方。未经甲方书面同意逾期占用该房屋的（包括以人或物品占用）：1）乙方应按日保底租金的2倍向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用；2）且乙方将被视为是自动放弃该房屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议。甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方保证金中扣除上述费用。13.2若有确切证据证明乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分：（一）乙方未根据甲方书面通知的交付日前来办理该房屋交付手续，逾期达三十日；（二）经甲方书面催告，逾期不支付租金、物业管理费或其他费用连续超过三十日；（三）乙方未经甲方书面同意擅自不开业，或中断营业，或未按照购物中心正常营业时间营业，经甲方催告后7天内仍未改正的；（四）违反本合同第12.1条，擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（五）乙方未征得甲方同意改变该房屋用途，经甲方勒令7天内纠正而拒不纠正的；（六）因乙方原因造成该房屋主体结构损坏且拒不修复的；（七）乙方从事任何不正当竞争行为或者损害消费者行为的，在甲方发出书面通知后十五（15）日内仍未改正的；（八）违反本合同其他任何条款，经过甲方书面催告后30日内仍未纠正的；（九）根据本合同或中国法律甲方有权终止或解除本合同的；（十）乙方于本合同租赁期届满前擅自解除合同的。13.3若甲方出现下列情形之一的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方在双倍返还乙方已付之保证金后还应向乙方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和的违约金，若前述违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时向乙方交付该房屋，经乙方书面催告后三十日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；（三）甲方交付的该房屋存在缺陷、危及乙方安全的；（四）甲方于本合同租赁期届满前擅自解除本合同的；（五）合同期满后，甲方侵害乙方法定的优先续租权的。2012年9月28日，四季风情公司向润衡公司转账支付105420元，备注“保证金”。2012年12月24日，四季风情公司向润衡公司转账支付60336元，用途备注为“保证金”。庭审中，双方均认可该款项中包含了50200元装修押金及8000元垃圾清运费。2013年3月6日，润衡公司作为甲方（出租方），四季风情公司作为乙方（变更前承租方），陈健作为丙方（变更后承租方）签订《租赁主体变更协议》，约定甲方与乙方于2012年9月10日签署的《租赁合同》，甲、乙、丙三方共同确认，原合同之乙方自2013年3月6日起变更为丙方，原合同项下乙方所有权利和义务（包括但不限于欠款等）同时转为丙方承继履行，甲、丙双方形成新的租赁关系，乙方承担连带保证责任。乙方同意，其根据原合同已缴纳的保证金将自动转为新租赁关系项下丙方的保证金。乙方同意对因新租赁关系所产生的丙方的相关债务（包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用）承担连带保证责任。在新租赁关系期内，若甲、丙方对原合同作其他任何变更或修改，乙方同意将按照本协议第4条约定的保证责任范围内继续承担连带保证责任。丙方承诺，在租赁关系期限内具备合法经营所必须的所有授权、许可、审批以及经营证照，并将所有上述文件（包括更新文件）及时提供给甲方。2013年6月5日，陈健办理个体工商户营业执照，名称为杭州余杭区五常街道威利乔叮那多餐厅。2014年4月5日，西溪印象城管理办公室因案涉餐厅第一季度累计不配合闭店项数达24项，向其出具《商铺违规整改/处罚通知书》，要求其于4月7日前整改完成。2014年9月4日，西溪印象城管理办公室因案涉餐厅违规清运泔水，向其出具《商铺违规整改/处罚通知书》，要求其于9月4日前整改完成。2014年11月26日，西溪印象城管理办公室向案涉餐厅出具《销售审查问题通知函》，表示其在审查该餐厅2014年8月份的销售小票数据过程中，发现如下问题：销售小票金额与月报金额不符，抽查10天中均无完全吻合，具体日期：8月2日、4日、5日、6日、7日、9日、12日、13日、23日、26日；其中8月9日差异较大，月报金额41299元，小票核查金额52749元，差异额11450元；在承租方提供的小票与顾客联小票核对过程中，抽查的10张小票中有5张未能核对上，具体日期：8月6日、7日、13日。2015年1月19日，新发现餐厅取得消防安全检查合格证。2015年5月5日，西溪印象城管理办公室向案涉餐厅出具《违约通知书》，表示案涉商铺提交了2015年3月的《商铺销售额登记表》，但经核查发现餐厅实际经营数额与报表数据出现不符，月报数据（抽查的7天）176649元，小票数据（抽查的7天）164201元，差额12448元，另根据其中5张实际消费票据的审查结果，其中4张未能核对上，故要求案涉商铺于2015年5月15日前提交书面文件，明确整改方案。2015年5月13日，案涉餐厅出具《关于西溪印象城2015年销售审查情况说明》，称通过公司调查，门店不存在虚报、隐瞒交易货款的行为，出现数据不符的原因有：相对于其他行业，店铺现有整体薪资水平较低，尤其是过年期间人员流动非常大，很多工作内容及方法未能有效传承，营业小票缺少有效的保管方法，导致营业小票的遗失。2016年6月15日，西溪印象城管理办公室向案涉餐厅出具《销售审查警告通知函》，表示其在核查餐厅2015年11月的销售小票数据过程中，发现存在以下的问题：一、经核查销售小票（11月中随机抽取7天），销售总单数1152单，缺失单数358单，缺失比例高达31%（其中最高一天缺失比例高达52%）；二、以11月28日（周六）单天举例说明，月报上报金额为28190，现有小票实际金额28171（总单数308单，实际有销售单147单，缺单161张），预估金额=总单数*比单价=308*（28171/147）=59012，上报金额比预估金额少30822元。后案涉餐厅出具《关于营业额与销售小票存在差异的情况说明》，载明：1.我公司按月提供给贵单位的销售报表数据是真实的。2.由于11月份我公司财务经理及该门店的财务会计人员变动，导致了单据管理方面存在一些问题，我公司提供给贵单位的销售小票存在补凑的情况。3.11月系我公司新发现西溪店与广发银行团购合作的月份之一，部分销售小票已提供给广发银行对账。4.我公司自有收银点菜系统及网络日常存在问题有打印测试单的情况。基于以上几点原因，导致报表与票据存在部分差异。2017年7月17日，案涉餐厅厨房内油锅起火，触发商场消防警报。西溪印象城管理办公室于2017年7月19日向案涉餐厅发出《整改通知函》，要求餐厅在2017年7月20日前完成整改，并对其处以5000元罚款。2017年7月19日，四季风情公司出具《关于新发现西溪印象城店油锅起火的情况说明及处罚通报》，称案涉餐厅厨房3号炉台因操作不当导致油锅起火事件，对部分员工作出处罚决定，并制定相应整改措施。同日，案涉餐厅交纳5000元罚款并向印象城提交恢复营业的申请。2017年11月5日，案涉餐厅厨房燃气泄漏，触发商场消防警报。润衡公司于当日向案涉餐厅发出《整改通知函》，要求餐厅于2017年11月5日、6日停业整顿，并于当日对餐厅采取停水停电措施，未让其继续开店经营。案涉餐厅于同日回函，称经与杭州港华燃气公司工程师共同检查，发现3处问题，一处是设备连接软管不符合要求，另两处是1号6号炉台漏气，其当即就联系了厨具设备生产商上门进行维修，检查后确认是因为闭店后，燃气总阀已经关闭，管道到炉台的管内存有余气，余气从其中一台设备慢慢漏气出引起的报警，已联系灶具生产厂家对所有设备进行检查维修，并联系港华天然气公司工程师对每一台设备进行了检测，并开具了安全检查告知书，确认全部设备和管道都已经合格。杭州港华燃气有限公司向案涉餐厅出具的《安全检查告知书》中，漏气项整改情况及建议一栏载明“灶具无熄保，今上门检测，现灶具压力正常”，燃气管线项漏气项整改情况及建议一栏载明“1号炉、6号炉，用户都已维修完成，烤箱连接管已更换”。2017年11月6日，案涉餐厅提交恢复营业的申请。2017年11月7日、11月15日，润衡公司分别向四季风情公司、陈健发出《解约函》，决定于2017年11月30日解除租赁合同，并要求对方于11月15日签署租赁合同终止协议并结清所有费用，将商铺恢复原状后交还。四季风情公司、陈健两次回函，表示案涉租赁合同未到解除条件，要求润衡公司继续履行合同。2018年2月1日，润衡公司（甲方、出租方）与杭州言几又企业管理有限公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于五常大道1号商场2层编号为P1-02-01a的商铺，商铺建筑面积为2465.01平方米，租赁期自2018年4月1日至2023年3月31日。2018年2月2日，润衡公司向四季风情公司、陈健发出《通告函》，函告解约事宜，并要求对方于2018年2月7日前腾退商铺，逾期润衡公司将自行拆除、腾空并收回商铺。2018年2月2日，杭州市公安消防支队余杭区大队对案涉餐厅进行消防检查，并出具《消防监督检查记录》，载明案涉餐厅存在可燃材料使用过多需拆除，厨房灶台位置需增加一个出口，厨房不能使用排插、后通道防火门损坏需更换等问题。金文晓在该检查记录“检查单位随同检查人员”落款处签字。2018年2月3日，润衡公司委托浙江韦宁资产评估有限公司就新发现餐厅内部装修、附属设施设备及库存物品价值进行评估，评估基准日为2018年2月3日，评估结果为1197116.4元，其中内部装修760000元，附属设施设备及库存物品437116.4元。2018年2月9日，润衡公司对案涉餐厅进行强制拆除。2018年2月13日，金文晓向杭州市公安局余杭区分局就案涉餐厅被强拆一案提起控告，杭州市公安局余杭分局于同日出具不予立案通知书。庭审中，双方均认可陈健已付清截至2017年11月的保底租金、物业费，尚未支付2017年7月与10月的提成租金，以及2017年10月的电费25460.31元，2017年11月的电费6566.21元，2017年10月的水费4302元。另查明，（一）案涉餐厅提供给润衡公司的2017年7-10月的销售登记表载明，7月销售单数14773，销售收入1668304元；8月销售单数为14126，销售金额为1483928.94元；9月订单数为11370，实收金额为1193855.94元；10月订单数为11014，营业额为1399320元，实收金额为1300753.56元。（二）陈健出示的2017年1至10月的月度利润表中载明：7月营业收入1668215.73元，净营业收入1525970.33元；8月营业收入1593270.05元，净营业收入1463786.87元；9月营业收入1294023.5元，净营业收入1184645.65元；10月营业收入1388038元，净营业收入1283326.84元。本院认为，本案争议焦点有二：一是合同主体，二是违约方是谁。关于争议焦点一，润衡公司与四季风情公司签订的《租赁合同》以及陈健、润衡公司与四季风情公司三方签订的《租赁主体变更协议》系各方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《租赁主体变更协议》的约定，案涉房屋的承租主体已变更为陈健，故润衡公司关于陈健与四季风情公司系共同承租方，陈健无权单独提起诉讼的主张依据不足，本院不予采信。关于争议焦点二，陈健认为润衡公司无故单方解除合同，并强行拆除陈健店内装修，构成违约；润衡公司认为陈健经营店铺存在重大消防安全隐患，屡次发生消防安全事故，且多次申报虚假营业额、偷漏提成租金，构成违约。本院认为，（一）关于消防安全问题。首先，根据法律规定，承租方具有正当使用并妥善保管租赁物的义务，案涉租赁合同亦约定承租方对房屋的内部具有维护和保养，以使房屋处于良好状态的义务。陈健租赁案涉商铺系用于开办餐厅，而餐饮业经营过程中本身即存在高度的消防隐患，且案涉餐厅位于人流较多的大型商场，经营者更应具有高度的安全防范意识和注意义务。其次，根据《租赁合同》约定，违反本合同其他任何条款，经过甲方书面催告后30日内仍未纠正的，甲方有权解除合同，但案涉餐厅经营过程中，曾多次发生过触发商场内消防警报的事故，且自2017年11月5日最后一次事故发生后直至2018年2月2日消防部门检查时止，案涉餐厅尚未完全整改完成，仍存在多处消防隐患，故应认定陈健已构成违约，润衡公司有权解除合同。（二）关于虚报营业额的问题。对于润衡公司来说，其出租案涉商铺的合同目的系获取收益，而其中提成租金的计算依据为案涉商铺的营业收入，故案涉商铺是否如实上报营业数额，是否能够提供完整、真实的销售报表、报税单、发票、POS机收银单等资料供润衡公司核查，系影响到润衡公司合同目的能否实现的主要义务之一。但在润衡公司已多次核查出销售报表与消费小票不符的情况下，陈健并未就此作出合理解释，并进行有效整改，亦未按照合同约定提交全年营业总额的审计报告以证明其上报的营业收入的真实性，故根据《租赁合同》关于乙方再次出现虚报、隐瞒交易货款等作弊行为的，甲方可随时解除本合同的约定，润衡公司有权解除案涉租赁合同。综上，（一）本诉部分。首先，如前所述，陈健系违约方，润衡公司有权解除合同，故陈健要求润衡公司支付违约金、返还保证金及停业期间工资、租金、利润损失、预期利益损失的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。其次，根据合同约定，合同因任何原因终止时，乙方应立即将房屋恢复原状或经甲方同意保留的装修装饰物后的状态交还给甲方，未经甲方书面同意逾期占用房屋的，视为乙方自动放弃该屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权作出处理。现陈健经润衡公司发函通知限期搬离的情况下，逾期未搬离，故润衡公司有权对案涉商铺内的装修及物品自行处置，陈健要求润衡公司赔偿装修、设施设备、家具、厨房用品损失的诉讼请求，本院亦不予支持。再次，陈健要求润衡公司退还装修保证金及垃圾清运费的诉讼请求，关于装修保证金，因案涉餐厅早已开业经营，并无证据表明案涉餐厅装修过程中曾发生过润衡公司有权扣留装修保证金的情况，故陈健该诉讼请求，本院予以支持。关于垃圾清运费，因案涉商场垃圾清运工作系由润衡公司负责，现无有效证据证明该款项对应的清运工作系由其他主体完成，故该部分诉讼请求本院不予支持。最后，陈健要求润衡公司返还2017年11月5日至30日的租金及物业费的诉讼请求，因《租赁合同》中明确约定甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费及其他费用的权利，故陈健该诉讼请求依据不足，本院不予支持。（二）反诉部分。首先，根据合同约定，乙方再次出现虚报、隐瞒交易货款等作弊行为的，甲方可随时解除本合同，并没收乙方保证金，同时乙方仍须支付相当于六个月保底租金和物业管理费总和的违约金，现润衡公司已发函通知陈健解除合同，故其要求确认案涉租赁合同已于2017年11月30日解除，没收保证金210840元以抵偿陈健所负债务的诉讼请求，理由成立，本院予以支持，其要求陈健支付违约金的诉讼请求，本院依据违约程度及实际损失情况酌情支持461840元。其次，润衡公司要求陈健支付2017年12月1日至2018年2月8日期间的房屋占有使用费392564元的诉讼请求，因《租赁合同》中明确约定甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费及其他费用的权利，故润衡公司有权要求陈健支付房屋占有使用费，但本院按照日保底租金计算为196282元，超出部分本院不予支持。再次，润衡公司主张的2017年10月电费25460.31元，2017年11月电费6566.21元，2017年10月水费4302元，因陈健对此并无异议，故本院予以支持。润衡公司主张的2017年7月、10月的提成租金以及2017年8月、10月应补缴的提成租金，本院以陈健在经营过程中向润衡公司申报的净营业额为基数计算陈健应支付的2017年7月提成租金为34687.36元，10月提成租金为1607.82元，超出部分本院均不予支持。最后，现陈健经润衡公司发函通知限期搬离的情况下，逾期未搬离，故润衡公司有权依据《租赁合同》的约定对案涉商铺内的装修及物品自行处置，故其要求留置物品由其自行处理，所得款项抵偿陈健所负债务的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认陈健与杭州润衡置业有限公司之间关于西溪印象城购物中心HZXXP1-02-01a房屋的《租赁合同》已于2017年11月30日解除；二、被告杭州润衡置业有限公司返还原告陈健装修保证金50200元；三、反诉被告陈健支付反诉原告杭州润衡置业有限公司违约金461840元；四、反诉被告陈健支付反诉原告杭州润衡置业有限公司占有使用费196282元；五、反诉被告陈健支付反诉原告杭州润衡置业有限公司2017年10月的电费25460.31元，2017年11月的电费6566.21元，2017年10月的水费4302元，2017年7月的提成租金34687.36元，2017年10月的提成租金1607.82元；六、反诉被告陈健支付给反诉原告杭州润衡置业有限公司的租赁保证金210840元不予返还；七、浙韦评报字（2018）第009号资产评估报告中所列的价值437116.4元的附属设施设备及存货由反诉原告杭州润衡置业有限公司自行处理；八、驳回原告陈健其他诉讼请求；九、驳回反诉原告杭州润衡置业有限公司其他反诉请求。以上第二、三、四、五、六、七项相抵，陈健尚应支付杭州润衡置业有限公司32589.3元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费84973元，由原告陈健负担84568元，被告杭州润衡置业有限公司负担405元；反诉案件受理费8670元，由反诉原告杭州润衡置业有限公司负担3312元，反诉被告陈健负担5358元，于本判决生效后七日内缴纳本院。判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  孙 莎人民陪审员  徐兰娟人民陪审员  沈建萍zdqz立案审查表二〇二〇年四月三十日代书 记员  黄若兰