山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终1031号 上诉人（原审被告）：刘善德，男,1973年11月13日出生,汉族,住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：卢焰鹏，临沂兰山正翰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：季朝文，男,1965年2月9日出生,汉族,住山东省临沂市兰山区。 被上诉人（原审原告）：王志玲,女,1964年9月14日出生,汉族,住山东省临沂市兰山区。 季朝文、王志玲共同委托诉讼代理人：周连金，山东启阳律师事务所律师。 原审第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区启阳路269号。 法定代表人：段友清，董事长。 委托诉讼代理人：陈艳梅，临沂三阳置业集团有限公司职工。 上诉人刘善德因与被上诉人季朝文、王志玲，原审第三人临沂三阳置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初13149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘善德上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项,依法改判驳回被上诉人一审诉求或发回重审；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定转让标的是购房名额是错误的，认定被上诉人为实际买受人更是错误，均无事实及法律依据。1.根据双方签订的转让协议完全可以看出，双方转让的标的是房屋，对此不但转让协议中明确写明，且在被上诉人的起诉状中也认可转让的标的物为房屋。双方转让协议约定转让之后集资房的占有、使用、处理权等相关权利都归被上诉人所有，并约定办理房权证时上诉人积极配合，由此可知，该转让协议实际就是要将上诉人所获得的集资房转让给被上诉人，该房屋的相关权利义务均由被上诉人承继，所以该转让协议实际上应属于房屋买卖合同，一审认定为名额转让协议不正确，应予以更正；2.一审法院以“未取得涉案房屋的所有权”为由认定“转让的并非诉争房屋的所有权”，不合法，自相矛盾。首先，一审法院多次称“涉案房屋”“诉争房屋”，既然不认定转让标的是房屋，那么争议的就不是房屋，而一审法院却多次使用该些词语，就证明一审法院在潜意识中已经认定了转让标的为房屋而非名额，只是受被上诉人上访等各种因素的影响才认定转让标的为购房名额而已；其次，房屋没建成或没取得房屋所有权不能改变上诉人购买房屋的事实，更不能否定上诉人有购买房屋的权利，如果按照一审法院的该理论，那么签订了预售房买卖合同的买受人也就不是实际购房人了，因预售的房屋没有建成，买受人没取得房屋所有权；3.一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司开发完全是商品房开发的一般程序，实际上是一种定向购买的商品房”，由此也可以认定一审法院实际上就认定了双方转让的标的系房屋，且还是定向购买，不但房屋定向，且上诉人作为购买人也是定向的，不容改变和质疑的；4.无论购房名额还是购房指标，均是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋可期待物权的转让，其前提是房屋，也是对房屋的期待物权，期待着房屋建成，期待着得到房屋，而被上诉人得到房屋的前提是上诉人先得到房屋，所以也是被上诉人期待上诉人得到房屋后再过户给被上诉人，以实现被上诉人购买房屋的目的，所以无论怎么理解，双方转让的标的物最终还是房屋。虽在签订时，上诉人尚未依法登记领取权属证书，但上诉人出卖时未取得所有权或处分权只是导致出卖时标的物所有权不能转移，但不能否定转让标的为房屋的事实；5.一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了原被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位”纯属是猜测，对于这两个关系第三人根本就没有认可。首先，在临沂三阳置业集团有限公司其它案件的答辩状中完全可以看出临沂三阳置业集团有限公司既不认可上诉人与被上诉人之间的转让关系，也不认可被上诉人为买受人，否则不会拒绝与被上诉人签订房屋买卖合同的；其次，每一次的交款单据中交款人一栏都是上诉人的名字，这就充分证明无论是临沂三阳置业集团有限公司还是被上诉人，均认可买受人是上诉人，否则不会再在单据中写成上诉人的名字。所以一审法院的该推测是错误的，由此认定被上诉人与临沂三阳置业集团有限公司“存在事实上的房屋买卖关系”更是错误的，既无法律依据也无事实依据，一审法院如此认定严重缺失公信力；6.一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述……对于购买人的特定性并无特殊要求”完全是在杜撰，且上诉人也从没听到过该陈述，临沂三阳置业集团有限公司的观点完全与其相反，临沂三阳置业集团有限公司只认可上诉人为买受人，这就是特定性，收款单据中写的是上诉人的名字，这就也是特定性。一审法院接着称“以上也是常识”，对此上诉人认为，一审法院就算认定了上诉人为买受人的话，再由上诉人过户给被上诉人，被上诉人最终也是实现了房屋的权利，也没有使被上诉人的利益受损；7.一审庭审时被上诉人主张车位是与房屋一起挑选的，一审法院既然没有予以认定，称“三阳公司亦未予确认”，临沂三阳置业集团有限公司不但对车位未予认定，且对房屋也没予认定，因临沂三阳置业集团有限公司只认可买受人为上诉人；8.房屋的首付款20万元系上诉人交纳，由此可以证实上诉人属于实际买受人或一手房的买受人，被上诉人充其量属于二手房的买受人，同时也证实双方转让的标的是房屋；9.根据物权法规定，不动产在办理备案后才符合变更的条件，办理产权证后才符合过户的条件，所以涉案房屋在备案到上诉人名下前无法实施变更行为，即变更及过户条件还不成就，上诉人无法进行配合，而临沂三阳置业集团有限公司不是权力机关，更不是实施变更的主体，无权实施变更的权利，所以一审法院认定“实质上已经达到了原告在三阳公司处变更的请求”严重错误；10.而双方签订协议时最初的想法就是房屋转让，并有上诉人配合过户，确实不是对名额或指标的转让，所以一审法院判决书第三项要求被上诉人“协助”带有强制性，违反了合同法规定的意思自治原则；11.根据法律规定，房屋交易需要交纳相关税费，而一审法院的判决导致税务部门没有了收税的依据；12.一审法院对诉讼费的判决及收取数额是错误的。首先，上诉人也没有否定转让协议的效力，且在上诉人没有违约而被上诉人违约的情况下，被上诉人滥用诉权，引发该案诉讼，所以一审法院判决诉讼费用由上诉人承担是错误的；其次，该案是转让协议引发的纠纷，而转让费的数额仅为160000元，且双方签订转让协议时房屋的具体价格没有确定，一审法院却按照房屋的价值收取诉讼费是错误的；第三，被上诉人一审诉求主要是确认协议效力，且一审法院判决第一项也是认定了协议的效力，所以该案应为确认之诉，根据诉讼费收取的相关规定，确认之诉的收费为每件100元。二、一审法院没有认定涉案房屋为福利房是错误的。1.根据选房的顺序，可以证实该房屋存在福利性质。因选房顺序是根据职工的工龄、级别等打分排列的，而并没有像商品房一样排队、摇号，所以完全可以证实该房屋享受福利待遇，而该福利待遇是被告不能享受的；2.涉案房屋是在2019年选房前定的价格为每平方米4500元，最后一次交款时间是2019年5月23日，而这时的房屋价格接近于每平方米2万元，实际交款与市场价格的差价明显属于补贴及福利，根据临沂市政府及国家关于公务员住房补贴的相关规定，该福利只有该单位职工才可享受，被上诉人不是该单位职工，无法享受，所以涉案房屋属于福利房。三、一审法院认定事实不清。1.既认定被上诉人为实际买受人，又否定了被上诉人直接与临沂三阳置业集团有限公司签订买卖合同的权利，明显是矛盾的，由此也可以认为一审法院根本就不认为转让标的是名额，否则不会剥夺买受人与开发商签订买卖合同的权利；2.上诉人在与被上诉人签订转让协议前已经实际参与涉案房屋的建设，并交纳了首付款，上诉人转让的是将来可能取得的房屋，且在房屋建造过程中仍是以上诉人的名义交款，所以被上诉人并未直接取代上诉人在其与临沂三阳置业集团有限公司之间的合同地位，而是与上诉人形成独立的买卖关系，故该房的集资房性质不影响上诉人与被上诉人之间形成的买卖合同关系；3.双方是通过房屋中介机构签订的合同，明确写明是“房屋买卖合同书”，充分证明双方交易的标的物是房屋，且三方均明知房屋的状况。房屋中介的经营范围就是房屋买卖双方的居间人，其没有名额转让的中介资质，一审法院的认定无疑是给房屋中介机构增加了经营范围，违反了法律规定。四、一审法院的认定及判决违反法律规定。1.转让协议本身没有违反法律规定，但经一审法院判决后却违反了法律规定。从转让协议房屋需要过户的约定充分可以证实双方签订协议时的初心是房屋的转让，所以实际上是二手房买卖合同，不但需要过户，且还应当交纳税费，这也是双方约定该费用由被上诉人承担的原因，因双方明知且认可转让的标的系房屋，待上诉人获得房屋后再进行过户，所以就没有约定由被上诉人签订买卖合同，但经法院一判，转让标的竟然变成了名额，且让上诉人配合被上诉人签订房屋买卖合同，具有强制性，且还称“合同自由”，这不但改变了初心，且还给国家造成了几千万元的税款损失，严重损害了国家利益；不但致使转让协议为无效合同，且还弃合同自由于不顾，强令上诉人配合，严重违反了合同自由及意思自治原则；2.根据被上诉人一审的诉求，该案应为确认之诉，一审法院判决第一项也进行了认定，而被上诉人一审其他诉求与确认之诉不是同一法律，所以一审法院一起审理及进行裁判是错误的。 季朝文、王志玲辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 临沂三阳置业集团有限公司未答辩。 季朝文、王志玲向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2.依法判令被告继续履行《房屋买卖合同书》,协助原告办理房屋更名手续；3.依法判令第三人直接与原告签订商品房买卖合同并办理网签；4.该案诉讼费用由被告承担。 一审中，原告季朝文、王志玲为证实其主张向一审法院提交证据如下：证据一、原告的身份证复印件二份,证实原告的诉讼主体资格；证据二、《房屋买卖合同书》原件一份,证实被告以160000元的价格将购房指标转让给原告，双方约定被告配合原告选房、办理产权证、过户等手续的事实；证据三、收到条原件一份,证实被告于2016年8月23日收到原告支付的购房指标转让款160000元及之前由被告交付的首期购房款200000元；证据四、收据原件一份,证实2016年8月被告收到原告支付的购房指标转让款160000元以及200000元的首期购房款后,被告把该收据交由原告合法持有的事实；证据五、收据原件一份,证实原告于2016年8月30日支付给第三人购房款200000元后,第三人于当日开具该收据,交由原告合法持有；证据六、收据原件一份,证实原告于2017年9月29日支付给第三人购房款200000元后,第三人于当日开具该收据,交由原告合法持有的事实；证据七、收据原件一份,证实原告于2019年5月30日支付给第三人购房尾款63648元后,于次日开具该收据,交由原告合法持有的事实；证据八、银行交易明细原件三张,证实2016年8月23日原告给被告转款360000元(包括160000元购房指标转让款和首期购房款200000元)，2016年8月30日原告向第三人支付购房款200000元，2017年9月29日原告向第三人支付购房款200000元，2019年5月30日原告向第三人支付尾款63648元；证据九、第三人张贴在其财务室的更名须知照片打印件一张,证实第三人同意原、被告双方办理更名的事实；证据十、更名换名告知照片打印件一张,证实第三人告知原、被告双方可以办理更名、换名,讼争房屋已经具备交房条件；证据十一、通知照片打印件一张,证实第三人通知买卖双方于每周二、周四、周六办理更名的事实；证据十二、商品房预售许可证、金水河畔电力客户的一封信打印件各一份,共同证实讼争房屋已经具备交房、办证条件；证据十三、金水河畔选房传递单原件一份,证实被告配合原告选房,选定金水河畔10号楼2单元802室及D2-109号车位。被告刘善德质证称，对证据一、无异议；对证据二、真实性无异议,对证明目的有异议,该合同明确写明系房屋买卖合同,买卖的标的物为房屋，与购房指标毫无关系,且协议中没有约定配房和车位；对证据三、真实性无异议,但对证明目的有异议,收到条中明确写明收到的是房款,而并非指标款,收据中也写明为房款,所以该证据证实被告收到的是房款而非指标款；对证据四至证据八、真实性无异议,但对证明问题有异议,收据中写明为房款,所以该证据证实被告收到的是房款而并非指标款。该些收据中载明的交款单位均是被告的名字,证实双方认可该房屋属于被告所有，第三人也只认可与被告有房屋买卖关系；对证据九至证据十一、该三组证据不是原件,不具备证据效力,且不能证实该三组证据系第三人发出,因第三人不是房屋管理部门,无权办理更名业务；对证据十二、并非原件,对于真实性有待核实,而致电力客户的一封信明显与原告无关,因交款单据中是被告的名字,房屋在办理过户前仍属于被告所有；对证据十三、真实性无异议,但双方合同约定的转让标的物不含车位和储藏室,所以原告对于车位和储藏室无权享有。 一审中，被告刘善德为证实其主张向一审法院提交证据如下：证据一、《房屋买卖合同书》原件一份,证实双方签订的买卖标的物系房屋,且该合同第五条约定不包括车位和储藏室。另，双方约定被告配合原告办理过户,现原告不配合被告与第三人签订房屋买卖合同构成违约；证据二、金水河畔选房情况书打印件三页,证实讼争房屋不含增值税,购买的是期房,房屋价格为成本价,不包含市场价值。选房顺序是按照被告在本单位的工龄进行排序,明显含有福利性质。原告季朝文、王志玲共同质证称，对证据一、真实性无异议,但对其证明目的有异议。原、被告签订的《房屋买卖合同书》系当事人的真实意思表示,已经成立并生效。原告已依约支付购房款,且被告也及时将收据原件交付给原告,双方存在真实的借名购房关系,因此该《房屋买卖合同书》实际是借名买房合同。原告支付给第三人的购房款包括主房、配房和车位都是由第三人统一调配；对证据二、真实性和关联性均有异议,该证据系复印件,也没有相关单位盖章签字,无法证明其目的。 一审法院认定事实：一、讼争房屋的合同订立情况。2016年8月23日，原告（乙方）季朝文、王志玲与被告（甲方）刘善德签订《房屋买卖合同书》，该协议约定甲方同意将所拥有的临沂市北城新区金水河畔小区房产出售给乙方，甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属证无任何瑕疵。同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时保证已付清过户前的所有契税、维修基金、物业管理、水电、气暖及相关费用。特殊约定：此房为单位集资建房，还未选房，待能选房时，甲方保证积极配合。此房甲方已交房款200000元，以后房款由乙方缴纳，此房转让费160000元。签订合同当日，乙方于2016年8月23日前支付给甲方房款和转让费共计360000元。此房如能更名，甲方在第一时间积极配合乙方办理更名手续，如更名产生费用由乙方承担，如更名不成，待此房能办证时，甲方保证积极配合办理办证过户手续，办理房产证及过户费用均由乙方承担。中介方已告知此交易风险，合同一经鉴定，甲乙双方不得以任何理由违约，任何一方违约，违约方付给对方双倍房款作为违约金，并承担相应损失。协议还对双方的其他权利义务进行了相应的约定。二、讼争房屋的款项交付情况。2016年8月23日，原告季朝文向被告刘善德转账支付转让费160000元和首付款200000元。之后，原告季朝文以被告刘善德的名义分别于2016年8月30日交纳房款200000元、于2017年9月29日交纳房款200000元、于2019年5月30日交纳房款63648元，房款共计663648元。三、讼争房屋的选房概况、办证情况。2019年5月份，原告季朝文到第三人处选定房屋信息，具体坐落为临沂市兰山区。第三人已取得讼争房屋所在小区的商品房预售许可证，载明：售房单位为临沂三阳置业集团有限公司，项目名称为金水河畔6号楼、8号楼、10号楼、14号楼，房屋坐落地点为兰山区北城新区金水河畔，预售对象为社会。现讼争房屋已具备交付条件，但尚未进行交付，亦不具备过户条件。 一审法院认为，该案双方争议焦点为：一、原、被告双方签订《房屋买卖合同书》的合同效力及双方转让的标的性质？二、原告是否为讼争房屋的实际购买人，其有无权利要求更名并与第三人直接签订书面的商品房买卖合同？ 关于争议焦点一、原、被告双方签订《房屋买卖合同书》的合同效力及双方转让的标的性质？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告双方于2016年8月23日签订《房屋买卖合同书》时，讼争房屋并无坐落位置、具体房号、建筑面积、交易单价等基本信息，被告转让的并非讼争房屋的所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。讼争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人的开发完全是商品房开发的一般程序，实质是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。且，原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》，系双方的真实意思表示，该协议内容不违反法律的强制性规定，没有侵害国家、集体或第三人的利益，不符合合同无效的情形，故一审法院确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效，其转让标的是购房名额。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。 关于争议焦点二、原告是否有权利要求更名并与第三人直接签订书面的商品房买卖合同？一审法院认为，原告季朝文应为讼争房屋的实际购买人。原告季朝文已向被告刘善德支付了转让费160000元并按时交纳了讼争房屋的购房款663648元的事实，由银行个人业务凭证、银行个人业务转账回单等证据予以证实，且按照第三人要求付款后才能选房的规定协助原告选定了讼争房屋，故对于原告已按要求交纳购房款663648元的事实，依法予以确认。现原告作为讼争房屋的实际出资人，已全面履行了己方的支付房款义务，被告亦应严格按合同履行义务。第三人作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让购房资格后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，第三人实质上也默认了原、被告双方之间的转让资格关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告季朝文与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，依法予以确认。 2、对于原告主张与第三人签订书面商品房买卖合同的诉求。一审法院认为，原告与第三人之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人签订书面商品房买卖合同的请求，不予支持。但以上认定不妨碍原告与第三人在自愿合法的情况下签订书面合同。原、被告双方的《房屋买卖合同书》是有效合同，被告亦应根据合同的约定，履行协助原告与第三方签订书面商品房买卖合同等义务。一审法院判决：一、原告季朝文、王志玲与被告刘善德于2016年8月23日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、被告刘善德应当继续履行协助原告季朝文、王志玲与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务；三、驳回原告季朝文的其他诉讼请求。案件受理费10436元，减半收取5218元，由被告刘善德负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对刘善德上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 本案当事人在签订所涉《房屋买卖合同书》时，均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，该协议不违反法律、法规的强制性规定亦未损害国家和社会公共利益，合法有效。该合同的性质应当根据案件事实作出认定，合同签订时，案涉房屋未实际交付，亦未取得预售许可，房屋本身尚不确定，因此双方之间所转让的并非诉争房屋所有权，而是购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋并非是政策性福利分房，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。临沂三阳置业集团有限公司的开发完全依照商品房开发的一般程序，上诉人关于购房名额对应的房屋系福利房的主张，无政策和法律依据。 本案中，被上诉人为涉案房屋的实际出资人，已全面履行作为买受人的支付房款义务。临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求。在买卖双方告知或通过诉讼得知转让后，临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了当事人之间的转让关系以及相应的买受人地位。一审法院认定被上诉人与临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，被上诉人系诉争房屋的买受人，均无不当。本案中，被上诉人的诉求既包括确认《房屋买卖合同书》的合同效力也包括该《房屋买卖合同书》的继续履行，上诉人关于一审法院审理范围的异议及关于诉讼费收取的异议，本院不予采纳。 在市场经济条件下，商品价格的升降是双方在签订合同时就应该预见的风险，该风险是民事主体在商业经济活动中因市场因素、社会发展所承担的正常损益。依法成立的合同具有约束力，各方合同主体均应诚意履行。案涉合同签订后，因合同所产生的当事人合法权益及相应的社会经济秩序，便受法律保护。在合同如约履行的情况下，合同主体各得相应利益；在一方违约的情况下，违约方需向守约方承担赔偿损失等违约责任。因此，在案涉《房屋买卖合同书》合法有效的基础上，违约方对守约方的诉求不但没有正当性依据，而且在事实上也不能实现。 综上所述，刘善德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10436元，由上诉人刘善德负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年四月十七日 书记员  李 敏