德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初694号 原告：尹腊梅，女，1962年12月16日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：刘泽剑，男，1979年9月5日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：李晓芳，女，1982年9月1日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：杨陈，女，1988年11月7日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：**，男，1986年1月17日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 以上原告共同委托诉讼代理人：阳勇，四川述金律师事务所律师。 原告：杨军，男，1967年2月20日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：蒋永红，女，1967年8月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：杨军（系原告蒋永红丈夫），住四川省德阳市旌阳区。 被告：四川四杰房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市天山北路359号，统一社会信用代码91510600795824520Q。 法定代表人：罗家兴，总经理。 委托诉讼代理人：向元龙，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 原告尹腊梅、刘泽剑、李晓芳、杨陈、**、杨军、蒋永红与被告四川四杰房地产开发有限公司（以下简称四杰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨军及原告蒋永红的委托诉讼代理人杨军，原告尹腊梅、刘泽剑、李晓芳、杨陈、**的委托诉讼代理人阳勇，被告四杰公司的委托诉讼代理人向元龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹腊梅向本院提出诉讼请求：1.被告退还代收的税款人民币5800元、维修基金3295.36元（诉讼过程中，原告放弃该项诉讼请求）；2.判令被告支付止于2019年11月30日的违约金66439元、财产保全险费1500元（庭审中变更为：判决被告从2014年1月18日起，以145000元为基数，按每日万分之二的标准计算向原告支付至办理好产权证书并交付之日止的违约金）；3.判决被告立即履行办证义务；4.本案诉讼费、保全费由被告承担（当庭撤销保全费诉请）。 刘泽剑、李晓芳向本院提出诉讼请求：1.被告退还代收的税款人民币10000元、维修基金13251.6元、诉讼保全险费1500元（诉讼过程中，原告放弃该项诉讼请求）；2.被告支付违约金210600元（庭审中变更为：判令被告以500000元为基数，从2014年2月27日起，按照每日万分之二的标准计算向原告支付至办证完毕并交付之日止的违约金）；3.判决被告履行办证义务；4.被告承担本案诉讼费、保全费（当庭撤销保全费诉请）。 杨陈、**向本院提出诉讼请求：1.被告退还代收的税款人民币9880元、维修基金12578元、保险费1500元（诉讼过程中，原告放弃该项诉讼请求）；2.被告支付违约金181298元（庭审中变更为：判令被告以494000元为基数，从2014年8月24日起，按照每日万分之二的标准计算向原告支付至办证完毕并交付之日止的违约金）；3.判决被告履行办证义务；4.被告承担本案诉讼费、保全费（当庭撤销保全费诉请）。 杨军、蒋永红向本院提出诉讼请求：1.被告退还代收的税款15889元、维修基金16272.8元、诉讼保全险费1000元（诉讼过程中，原告放弃该项诉讼请求）；2.被告支付违约金322626元（庭审中变更为：以510000元为基数，从2013年10月1日起，按照每日万分之二的标准计算向原告支付至办证完毕并交付之日止的违约金；以142234元为基数，从2013年8月27日起，按照每日万分之二的标准计算向原告支付至办证完毕并交付之日止的违约金）；3.判决被告立即履行办证义务；4.被告承担本案诉讼费、保全费（当庭撤销保全费诉请）。 事实和理由：原告与被告在四川省德阳市签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，原、被告双方按照合同约定履行了房屋或车位交接和付款。经多次催问被告，在交房后至今未给原告办理产权证书。经向房管部门询问，被告未上交代收的税费。根据双方合同第二十条的规定，被告未按约定时间办理产权证书，应向原告承担已付款日万分之二的违约责任。为维护原告的合法权利，特提起诉讼，恳请依法裁决。 四杰公司辩称，对于原告诉称的逾期办证的事实认可,被告应当履行办证义务，原告主张的逾期办理产权证违约金过高，请求予以调整，同意按照《商品房买卖合同》第二十条的约定计算违约金的起算时间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证,对无争议的事实认定如下： 原告作为买受人与出卖人被告四杰公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定四杰公司将位于德阳市河东区天山北路359号房屋或地下车位出售给原告,合同约定在2013年6月30日前交付商品房。合同第十五条交接手续（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2.买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、3种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用。合同第二十条产权登记（二）转移登记约定：1.商品房交付后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用三百元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日（原告杨军、蒋永红与被告签订的购买房屋的《商品房买卖合同》约定是120日，其他均为180日）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同及附件还约定了其他事项。 其中，原告尹腊梅合同签订时间是2013年4月23日，地下车位的位置第-1层-1-54号，车位总价款145000元。原告尹腊梅于2013年4月23日、2013年7月18日共支付了购买停车位款145000元。车位交付时间为2013年7月18日。 原告刘泽剑、李晓芳合同签订时间是2013年8月15日，房屋系5幢第10层1-10-5号，房屋总价款500000元。原告刘泽剑、李晓芳按约履行了付款义务。 原告杨陈、**合同签订时间是2014年2月24日，房屋系5幢第30层1-30-6号，房屋总价款494000元。原告杨陈、**按约履行了付款义务。 原告杨军、蒋永红购买房屋的合同签订时间是2012年4月25日，房屋系5幢第26层1-26-6号，房屋总价款510000元；购买地下车位的合同签订时间为2013年4月28日，地下车位的位置第-1层-1-3号，车位总价款142234元。原告杨军、蒋永红于2013年4月23日、2013年5月29日共支付了购买停车位款142234元，且按约支付了购买房屋款。原告杨军、蒋永红与被告四杰公司一致确认房屋交付时间为2013年7月10日，地下车位交付时间为2013年5月29日。 原告向被告四杰公司交付代收契税、代收维修基金、代收办证费用及代办费。上述款项交付后，均由被告四杰公司出具收据，并印有四杰公司财务专用章。其中原告尹腊梅交付上述款项的时间是2013年7月18日，金额为11128元。原告原告刘泽剑、李晓芳交付上述款项的时间是2013年8月27日，金额为24040元。原告杨陈、**交付上述款项的时间是2014年6月24日，金额为23246元。原告杨军、蒋永红交付上述款项的金额为10612元(车位)、24351元(房屋)。 原告刘泽剑、李晓芳与被告四杰公司一致确认违约金计算基数为500000元，起算时间为2014年2月27日。原告杨陈、**与被告四杰公司一致确认违约金计算基数为494000元，起算时间为2014年8月24日。 后被告四杰公司并未为原告办理车位或房屋产权登记，原告一直催促被告未果，遂将本纠纷诉至本院，至今，原告未取得所购车位或房屋的权属登记证书。 另查明，2020年4月8日，本院前往德阳市不动产登记中心走访了解四杰公司开发的“黄河畔岛”小区的办证情况,并制作了《工作笔录》,经了解：“黄河畔岛”小区房屋的大证办证时间是2013年12月31日，地下车位的大证办证时间是2014年3月14日，领取地下车位大证的时间是2014年3月21日，系统里有房产信息无土地证信息的，具体是否完税需要看是否领取了房产证，若领取就已经完税，反之很有可能未完税。经查询原告刘泽剑、李晓芳、杨陈、**、杨军、蒋永红的所购房屋均进行了房产证登记，但无土地证登记。原告对该份笔录的质证意见为真实性无异议，但不认可关联性。被告四杰房产的质证意见是对该份笔录的证据三性予以认可。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件、商品房买卖合同备案表、收据、工作笔录等证据予以证实。 本院认为，当事人双方所签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定严格履行义务。根据合同约定，原告委托被告四杰公司向权属机关申请办理房屋权属转移登记，且原告已按合同约定支付契税、维修基金、办证费用及代办费。原告诉请要求被告四杰公司履行房屋及车位的办证义务，符合合同约定,被告四杰公司亦予以认可,对原告的该项诉请,本院予以支持。 关于违约金的标准，原告主张按照合同约定计算，被告四杰公司抗辩违约金过高，请求依法进行调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告已知晓未能办证的原因系被告未能将已收取的代办费用及时上交办证机关导致，在补交相关费用的情况下能自行办证，虽然合同约定违约金按照已付款金额的每日万分之二进行计算，但本案原告并未举证证明其房屋或地下车位因逾期办证影响其使用，也未举证证明其因被告逾期办证实际产生的损失，结合本案具体情形，坚持违约金性质以补偿性为主、惩罚性为辅，被告抗辩违约金过高请求予以调整的理由成立，本院酌情调整违约金的标准，对已付款金额按照每日万分之0.5予以计算。 关于原告主张的违约金，根据合同约定，被告四杰公司认为应当自房屋或车位交付之日起180日（杨军、蒋永红应当从房屋交付之日起120日）为原告办理房屋所有权证书，如因出卖人责任未能取得，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止计算违约金。关于违约金计算方式，详见表格：                            原告                       交付时间                       违约金起算时间                       基数(元)                       违约金标准                               尹腊梅                       2013.7.18                       2014.1.18             （限于原告诉请）                       145000                       日万分之0.5                               刘泽剑             李晓芳                                              2014.2.27             （双方无异议）                       500000             (双方无异议)                       日万分之0.5                               杨陈             **                                              2014.8.24.             （双方无异议）                       494000             (双方无异议)                       日万分之0.5                               杨军             蒋永红                       车位：2013.5.29                       车位：2013.11.26                       车位：142234                       日万分之0.5                               房屋：2013.7.10                       房屋：2013.11.8                       房屋：510000                依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于德阳市河东区天山北路359号地下车位第-1层-1-54号不动产权证书办理至原告尹腊梅名下； 二、被告四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于德阳市河东区天山北路359号5幢第10层1-10-5号房屋的不动产权证书办理至原告刘泽剑、李晓芳名下； 三、被告四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于德阳市河东区天山北路359号5幢第30层1-30-6号房屋的不动产权证书办理至原告杨陈、**名下； 四、被告四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于德阳市河东区天山北路359号地下车位第-1层-1-3号及5幢第26层1-26-6号房屋的不动产权证书办理至原告杨军、蒋永红名下； 五、被告四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告尹腊梅支付违约金，违约金的计算方式：以145000元为基数，每日万分之0.5从2014年1月18日起至原告尹腊梅取得本判决第一项确定的不动产权证书之日止； 六、被告四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘泽剑、李晓芳支付违约金，违约金的计算方式：以500000元为基数，按照每日万分之0.5从2014年2月27日起至原告刘泽剑、李晓芳取得本判决第二项确定的不动产权证书之日止； 七、被告四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨陈、**支付违约金，违约金的计算方式：以494000元为基数，按照每日万分之0.5从2014年8月24日起至原告杨陈、**取得本判决第三项确定的不动产权证书之日止； 八、被告四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨军、蒋永红支付违约金，违约金的计算方式：以142234元为基数，按照每日万分之0.5从2013年11月26日起至原告杨军、蒋永红取得本判决第四项确定的车位不动产权证书之日止；以510000元为基数，按照每日万分之0.5从2013年11月8日起至原告杨军、蒋永红取得本判决第四项确定的房屋不动产权证书之日止； 九、驳回原告尹腊梅、刘泽剑、李晓芳、杨陈、**、杨军、蒋永红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8785元，由被告四川四杰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  廖虹琳 二〇二〇年四月二十七日 书记员  黄 丹