陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终2231号 上诉人（原审被告）：西安皓海嘉水处理科技有限责任公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：范小青，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛亚娜，女，1986年10月2日出生，汉族，西安皓海嘉水处理科技有限责任公司出纳，住陕西省宝鸡市金台区。被上诉人（原审原告）：西安高新技术产业开发区创业园发展中心，住所地：西安市高新区。法定代表人：杨东，该中心副主任。委托诉讼代理人：沙萍霞，陕西标典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芳，陕西标典律师事务所律师。上诉人西安皓海嘉水处理科技有限责任公司（以下简称皓海嘉公司）因与被上诉人西安高新技术产业开发区创业园发展中心（以下简称创业园中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院(2019)陕0118民初5262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。皓海嘉公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审，或改判驳回创业园中心的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由创业园中心承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院依据创业园中心主张，将皓海嘉公司支付的押金视为违约金错误。依据一般房屋租赁惯例及皓海嘉公司与创业园中心的口头协商，皓海嘉公司缴纳的押金应当先补足房租，若皓海嘉公司未按时支付房屋租金，应优先从已缴纳的押金中进行扣除。现皓海嘉公司仅欠付创业园中心房屋租金32335.12元，数额远低于皓海嘉公司缴纳的押金数额，应先从押金55597.68元中抵扣，剩余部分用于支付创业园中心主张的房屋占用费，不足部分再由皓海嘉公司补齐。但一审判决直接认定以皓海嘉公司缴纳的押金直接抵扣违约金，不仅不符合常理且数额过分高于创业园中心的实际损失，而且过分加重皓海嘉的责任，有违公平。一审法院认为因创业园中心已将押金抵扣违约金，故而未支持创业园中心主张逾期利息错误。皓海嘉公司已缴纳的押金冲抵租金后，不足部分才应当向创业园中心支付逾期利息。皓海嘉公司如需支付逾期利息的原因也应是因为缴纳的押金不足以抵扣欠付的房租，而不是一审法院认为的因创业园中心已将押金抵扣违约金，所以未支持创业园中心主张的逾期利息。二、一审法院适用法律错误。皓海嘉公司与创业园中心签订的《房屋租赁合同》中，违约条款约定过分加重了皓海嘉公司的责任，属于格式条款，依据《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，应当认定合同中关于违约金的条款无效。创业园中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，皓海嘉公司的上诉无事实及法律依据，请求法院驳回上诉。房屋租赁合同系双方在平等自愿的条件下签署，系双方真实意思表示，对双方都有约束力，不存在皓海嘉公司所述的格式条款的问题。合同中对皓海嘉公司的各种违约条款也是双方协商下确定的，因此房屋租赁合同的违约条款公平合理、合法有效。创业园中心将押金抵作违约金有充分的依据，请求法院予以支持。双方的租房合同在2019年9月2日到期，创业园中心在2019年8月19日向皓海嘉公司送达到期不再续租的通知，但是对方在收到通知后至今依然占有使用。故根据房屋租赁合同第8条第7款，创业园中心将押金抵作违约金有充分的事实及合同依据。一审法院对押金抵作违约金的认定有充分的事实及法律依据，并无不当。创业园中心向一审法院起诉请求：1.判令皓海嘉公司支付创业园中心房屋租金32335.12元及逾期付款利息（从2019年7月8日以欠款42662.80元为基数按银行同期贷款利率两倍计算至2019年9月2日为498元；从2019年9月3日以欠款32335.12元为基数按银行同期贷款利率两倍计算至给付之日的利息）；2.皓海嘉公司搬离所租赁创业园中心的房屋；3.皓海嘉公司给付创业园中心从2019年9月3日至实际搬离之日的房屋占用费用（按每日房屋租赁费两倍计算）。4.本案诉讼费由皓海嘉公司负担。一审法院认定事实：2014年9月创业园中心、皓海嘉公司签订《房屋租赁合同》，约定皓海嘉公司租赁创业园中心位于西安市高新区XX基地XX大道XX号XX园区XX号楼的1―1―2房屋用于生产厂房，该租赁合同于2018年9月2日到期。2018年9月2日创业园中心、皓海嘉公司签订编号为草堂厂房2018－71X的《房屋租赁合同》一份，约定皓海嘉公司租赁创业园中心位于西安市高新区XX基地XX大道XX号XX园区XX号楼1―1―2（房产证号为7幢10102）建筑面积为772.19平方米的房屋，租赁期限为2018年9月3日至2019年9月2日；月房屋租赁费为18532.56元，年房屋租赁费为222390.72元，房屋租赁费每季度交纳一次，皓海嘉公司应于本合同签订之日按本合同第四条约定的标准向创业园中心交付第一个季度的租金，皓海嘉公司应于本合同签订之日起第三个月的第二十五日前按本合同第四条约定的标准向创业园中心交付第二个季度的租金，皓海嘉公司应于本合同签订之日起第六个月的第二十五日前按本合同第四条约定的标准向创业园中心交付第三个季度的租金，以此类推；皓海嘉公司于合同签订之日向创业园中心交纳三个月房屋租赁费55597.68元作为押金，如皓海嘉公司违反本合同约定的其他各项义务，已交纳的押金视为违约金，不予退还，因此给创业园中心造成损失的（包括直接经济损失和间接经济损失），皓海嘉公司应承担全额赔偿责任，创业园中心有权单方解除本合同，合同自创业园中心解除通知送达之日起解除；皓海嘉公司逾期支付本合同约定的各项费用的，须如数补交，且每延迟一日，应向创业园中心支付合同总额1％的违约金，迟延超过15日的，创业园中心有权单方解除本合同并停止相关服务，合同自解除通知送达之日起解除，并且皓海嘉公司除应支付本合同约定的租金外，还应按合同总额的1％向创业园中心支付违约金；创业园中心依据本合同的约定提前解除本合同的，皓海嘉公司应于合同解除之日起3日内向创业园中心支付本合同约定的违约金，并结清本合同约定的各项费用，同时向创业园中心移交所承租的房屋，否则皓海嘉公司还应按月标准租金的两倍赔偿创业园中心的损失。之后，皓海嘉公司继续使用所租赁的房屋，皓海嘉公司向创业园中心交纳押金55597.68元，并先后给付了创业园中心2018年9月3日至2019年6月2日房屋租赁费。2019年8月19日创业园中心向皓海嘉公司发出《关于“草堂8号楼1－1－2〈房屋租赁合同〉到期不再续租的通知”》，载明：创业园中心、皓海嘉公司签订的关于草堂（合同编号：草堂厂房2018－71X）8号楼1－1－2室《房屋租赁合同》，合同租赁期限至2019年9月2日届满，本合同到期后创业园中心不再与皓海嘉公司续签该《房屋租赁合同》，请皓海嘉公司在2019年9月2日前结清拖欠的房屋租金42662.80元及相关其他费用并提前做好搬迁准备，并按时完成搬迁工作交回房屋，否则创业园中心将根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第7款的相关约定，房间中未搬离的物品按弃物处理，同时创业园中心保留追缴合同约定的房租、违约金以及其他相关损失的权利。皓海嘉公司收到该通知后，于2019年9月2日给付创业园中心2019年6月3日至2019年9月2日部分房屋租赁费10327.68元，尚欠房屋租赁费32335.12元。2019年9月19日创业园中心持诉称理由诉至法院。审理中，创业园中心称已将皓海嘉公司所交纳的房屋押金55597.68元作为皓海嘉公司应承担的违约金。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”创业园中心、皓海嘉公司所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，应合法、有效，双方均应按该合同行使权利、履行义务。皓海嘉公司作为承租人，应按合同约定向创业园中心支付房屋租赁费，皓海嘉公司对创业园中心主张的欠房屋租赁费32335.12元没有异议，故皓海嘉公司应及时将所欠的房屋租赁费给付创业园中心。创业园中心、皓海嘉公司所签订的《房屋租赁合同》在2019年9月2日已届满，双方未再签订房屋租赁合同，皓海嘉公司继续使用涉案房屋没有法律依据，故对创业园中心要求皓海嘉公司搬离所租赁房屋的诉讼请求予以支持。创业园中心要求皓海嘉公司给付房屋租赁费逾期利息，因创业园中心已根据双方签订的《房屋租赁合同》 “承租方违反本合同约定的其他各项义务的，其已交付的押金视为违约金，不予退还”的约定，将皓海嘉公司已交纳押金作为违约金扣除，故创业园中心再主张该逾期利息没有法律依据，对该诉讼请求不予支持。创业园中心依据《房屋租赁合同》中“承租方应按月标准租金的两倍赔偿创业园中心的损失”的约定，要求皓海嘉公司给付创业园中心从2019年9月3日至实际搬离之日按每日房屋租赁费两倍计算的房屋占用费，因该约定适用于创业园中心提前解除合同的情形，且该约定系赔偿损失，不是房屋占用费，故对创业园中心要求皓海嘉公司按每日房屋租赁费两倍给付房屋占用费的诉讼请求不予支持；因皓海嘉公司迟延搬离房屋，客观上给创业园中心造成一定损失，故酌情确定皓海嘉公司从2019年9月3日至实际搬离之日按每月房屋租赁费18532.56元给付创业园中心房屋占用费。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、西安皓海嘉水处理科技有限责任公司于本判决生效后10日内给付原告西安高新技术产业开发区创业园发展中心房屋租赁费32335.12元； 二、被告西安皓海嘉水处理科技有限责任公司于本判决生效后15内将位于西安市高新区XX基地XX大道XX号XX园区XX号楼的1―1―2房屋腾空后交还原告西安高新技术产业开发区创业园发展中心，并给付从2019年9月3日至返还房屋之日按每月房屋租赁费18532.56元计算的房屋占用费；三、驳回原告西安高新技术产业开发区创业园发展中心其余诉讼请求。诉请求之日明定的依据oagai未按本判决指定的期做性500请求69示iaozhengju，68895839744693974469如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费790970元，减半收取485元，由原告西安高新技术产业开发区创业园发展中心负担85元，被告西安皓海嘉水处理科技有限责任公司负担400元。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，创业园中心与皓海嘉公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，合同有效，双方均应按合同约定履行。皓海嘉公司作为承租人，应按合同约定向创业园中心支付房屋租赁费，皓海嘉公司欠付房屋租赁费，应予支付；在《房屋租赁合同》2019年9月2日届满，双方未再签订房屋租赁合同的情况下，皓海嘉公司继续使用涉案房屋迟延搬离，既无法律依据，客观上也给创业园中心造成一定损失，一审法院判令皓海嘉公司搬离，于法有据；因皓海嘉公司违约，创业园中心根据合同约定，将皓海嘉公司已交纳押金作为违约金扣除，结合一审法院对创业园中心要求皓海嘉公司按每日房屋租赁费两倍给付房屋占用费之诉请，酌情确定按每月房屋租赁费18532.56元给付创业园中心房屋占用费之情形，一审法院认可创业园中心将皓海嘉公司已交纳押金作为违约金扣除，对创业园中心关于皓海嘉公司给付房屋租赁费逾期利息之诉请不予支持，系对本案双方当事人合同责任的整体考量，一审法院的处理并无不当。皓海嘉公司的上诉不能成立，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1998元，西安皓海嘉水处理科技有限责任公司已预交，由西安皓海嘉水处理科技有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年四月二十九日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1