江西省龙南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0727民初370号 原告：龙南县盛世家园房产经纪有限公司，地址龙南县龙洲社区解放东路柏树下，统一社会信用代码91360727MA362QNPOF。 法定代表人：刘承平。 被告：陈拥军，男，1979年8月15日出生，汉族，住江西省赣州市龙南县。 委托诉讼代理人：凌利华，男，1969年10月29日出生，汉族，住赣州市龙南县，系被告的表兄。 原告龙南县盛世家园房产经纪有限公司（以下简称盛世公司）与被告陈拥军居间合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙南县盛世家园房产经纪有限公司法定代表人刘承平、被告陈拥军及其委托诉讼代理人凌利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙南县盛世家园房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、支付龙南县盛世家园房产经纪有限公司居间服务费19980元。2、支付诉讼费、律师费。事实和理由：被告陈拥军（买方）于2019年12月11日与龙南县盛世家园房产经纪有限公司根据买卖双方的需要及有关居间合同的法律规定，促成买卖双方《二手房买卖合同》签订成立。现因陈拥军个人原因导致违约不履行合同。按照合同约定陈拥军导致违约，应支付龙南县盛世家园房产经纪有限公司居间服务违约金19980元。然而，被告陈拥军拒绝支付，双方多次交涉无果，故特向贵院提起诉讼请法院依法判决。 原告盛世公司为支持其主张，提供了下列证据材料： 1、原告的营业执照、备案证明、法定代表人身份证，证明主体资格。 2、被告陈拥军身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。 3、二手房买卖合同、原告出具的定金收条复印件，证明原告为居间人，并履行了义务。 被告陈拥军辩称，一、从合同文本看,合同有很多加重买方，也就是答辩人责任和负担的格式条款,有失公平,应视为无效。首先,原告声称这合同是一贯使用、不容商量和改变的,要从他们手里买房就要遵从合同里的条款。其次,合同规定的履行各步骤时间之急迫完全超出人之常情和生活常理。比如12月10日交定金,11日就催着签合同,21日交首付近30万,23日就要交清余款70万。一旦做不到,就要承担违约责任。第三，合同已经约定原告要承担多项责任,但合同第十三条又规定,合同签订成立原告就完成了居间服务义务。第四，合同本身也是矛盾频出，比如刚才所述,既然合同签订原告就完成居间服务,那又何必约定原告要承担其他诸如办理过户手续等义务？既然签订合同居间服务就完成了,为什么不在签订合同的12月11日就把服务费收了,而要在过户手续办完当天即12月23日收取？再比如,第十六条《违约责任》约定,买卖双方违约,要承担成交总额20%的违约责任。可下面又约定,如果银行已经放款,买卖双方都不得以任何理由反悔。请问到底哪一条管用？第五,原告没有完全告知合同内容,只是一再强调“没有问题,我们卖了好多房子,都是这样签合同的”。二、原告从第一次看房到合同签订,并没有如实告知房子的真实情况。甚至传达虚假信息,误导答辩人。第一次是答辩人即陈拥军父亲去看房的,面对一个70多岁的老人,原告除了帮着卖方说好话,从没说过吊顶有破裂、水电有老化、老人在五层楼爬上爬下有困难有危险等问题。而当答辩人向原告提出这些问题的时候,原告也一再辩解这都是小问题,推卸责任说你们自己看的房,跟我没有关系。原告一味追求自身利益,不惜牺性他人利益,完全没有意识到如实反映房子的真实情况、维护答辩人正当权益也是原告作为专业人士应尽的责任。鉴于此,根据《中华人民共和国合同法》第二十三章《居同合同》425条之规定,居间人如有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。3、从合同第五条《约定》和第十五条《无偿服务内容》中可知,原告须承担的责任主要有七个方面:一是促成买卖双方签订合同(2019年12月11日已完成)，二是督促买方在12月21日前向卖方支付首付款,三是监督、督促买方在12月23日前向卖方支付余款,四是监督、督促卖方在买方全部房款到账后7日内交房给买方使用,五是协助买方办理银行按揭等手续,六是无偿办理水、电过户手续,七是在合同签订后15个工作日内由买卖双方邀请代为办理产权过户手续。从卖方刘国胜12月24日写下的收条来看,买卖方都认可本合同作废,而此前买方应该支付的首付款、余款也都没有支付,更谈不上交房和办理过户手续。原告在整个购房过程中,只完成了主要七个步骤中促成合同签订一个环节。完成每一个环节的付出是难以量化的,如果认定每个环节难度一样,那么,即使认定答辩人应当承担责任,也只是其中的七分之一而已。4、在与卖方协商解除合同过程中,答辩人不但爽快表示奉送定金，还另外补偿了1千元打扫卫生、搬迁家具的费用。对于原告,答辩人也考虑到毕竟做了一些工作,主动提出愿意补偿一些误工费用。没想到原告狮子大张口,得理不饶人,提出答辩人无法接受的要求,答辩人只能予以拒绝。也就是说,答辩人是本着积极态度去解决问题的,造成今日之诉讼,浪费社会公用资源,责任应当由原告方承担。5、答辩人购房违约,是因为发现了其中的质量、安全问题,情有可原,何况答辩人已经承担了11000元的违约责任。原告在此过程中存在不如实告知甚至误导、欺瞒的行为,可以说合同的订立、定金的交付和合同的解除,都跟原告的这些行为有直接关系。鉴于此,答辩人要求原告承担三分之一的责任,也即承担11000元违约补偿的三分之一。综上所述,本案原告为追求高额报酬,在居间服务中设计格式化条款合同，且前后有不合常理和自相矛盾之处,也没有尽到告知责任,在看房时没有如实告知房源情况甚至刻意隐瞒、误导,致使答辩人缴纳了定金,签下了合同,造成了时间、精力和金钱的损失;同时,原告也没有履行完全部义务,解除合同后又态度恶劣、蛮不讲理。鉴于此,答辩人认为,合同被解除,原告负有主要责任,应当依法驳回原告的无理诉求,判决原告承担答辩人付出的三分之一也就3666元的经济损失。请求法院公平判决。 被告陈拥军向本院提供了下列证据材料： 1、收条一张，证明房屋买卖合同并没有履行，被告的订金10000元卖方未返还，被告还向卖方另行支付了1000元违约金，被告实际承担了11000元的违约责任，买卖双方同意房屋买卖合同作废。 本院经审理认定事实如下：2019年12月11日，以原告为居间方，被告为买方，案外人刘国胜、黄红梅为卖方，三方签订《二手房买卖合同》。合同约定，由被告购买案外人刘国胜位于龙南县新都龙泽居住宅东区，总价为999000元。该合同第十三条信息服务费第3项载明：“居间服务费约定：甲、乙双方同意在办理完成过户手续当天2019年12月23日一次性支付给丙方，如未按约定支付，未支付方将承担应付款的百分之一作为滞纳金。在未支付费用前，丙方有权暂停办理交易手续直至付清为止。”该项合同内容中“完成过户手续当天2019年12月23日”的字体进行了加黑。第十六条违约责任第4项又载明：“甲、乙双方同意：因甲乙任何一方的过错导致本协议无效、交易不成功或买卖合同不能全面履行，丙方所收取的居间信息服务费均不予以退还。如未支付信息服务费的，丙方可以向法院申请要求违约方支付成交总额的2%作为信息服务费，并且违约方须承担由此产生的一切费用（包括诉讼费、律师费、签订费等一切费用）。”合同中还对原告无偿服务的内容进行了约定，包括协助办理过户、银行按揭、水电手续过户等。上述合同签订后，买卖双方因被告的过错，双方未按合同履行，最终双方自愿解除合同，双方也均未支付居间方的信息服务费用，故原告诉至本院。 另查明，《二手房买卖合同》系原告根据赣州房地产协会的标准合同修改后提供给双方作为合同文本。 上述事实，由当事人陈述、营业执照、身份证、《二手房买卖合同》等证据予以证实，足以认定。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。包括原、被告在内的三方签订《二手房买卖合同》，系三方的真实意思表示，其内容也不违反法律的强制性规定，依法应认定为合法有效，对各方当事人均具有约束力。原告作为居间方，其向房屋买卖双方提供了信息，有权按合同的约定收取信息服务费。《二手房买卖合同》中有关信息服务费用收取的约定主要在第十三条第3项和第十六条第4项，第十六条第4项约定原告因房屋买受人或出卖人的过错导致合同无效、交易不成功或买卖合同不能全面履行，且原告未收取信息服务时，原告有权要求违约方支付成交总额的2%作为信息服务费，而第十三条第3项约定买卖双方支付信息服务费的时间为完成过户手续当天，综合该两项合同内容来看，明显相互矛盾，但鉴于《二手房买卖合同》文本系原告提供，且在第十三条第3项约定“办理完成过户手续当天2019年12月23日一次性支付信息服务费”的文本中，有关支付信息服务费的时间“完成过户手续当天2019年12月23日”进行了字体加黑，本院认为，该条款属于特别条款，有关信息服务费的约定应当适用该条款。综上所述，2019年12月23日系双方均认可的支付信息服务费时间，且支付条件应当是完成过户手续，但原告在诉讼过程中未提供证据证明案涉房屋已完成过户手续，因此原告主张被告支付信息服务费19980元，本院不予以支持。虽然房屋买卖双方未完成房屋买卖，支付信息服务费的条件尚未成就，但原告在居间介绍过程中确实付出了劳动，有权获取报酬，同时房屋买卖行为未完成的过错在被告，结合原告确有合同约定的无偿义务未履行，该部分义务虽无偿，但也属于原告有偿义务的延伸部分，因此本院根据原告已履行的义务，酌定被告向原告支付3000元信息服务费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百二十五条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下： 一、被告陈拥军于本判决生效之日起十日内给付原告龙南县盛世家园房产经纪有限公司信息服务费人民币3000元。 二、驳回原告龙南县盛世家园房产经纪有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由被告陈拥军承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  王群勇 二〇二〇年四月二十八日 书记员  黄 鑫