江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终876号上诉人（原审被告）：邳州市金侨置业有限公司，住所地江苏省邳州市炮车镇香港东路南侧。法定代表人：宋恒树，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张滔，江苏苏彭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉亭，江苏苏彭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王闯，男，1985年2月19日生，汉族，住江苏省邳州市。被上诉人（原审原告）：叶小敏，女，1988年5月12日生，汉族，住江苏省新沂市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：于元元，江苏景来（云龙）律师事务所律师。上诉人邳州市金侨置业有限公司（以下简称金侨公司）因与被上诉人王闯、叶小敏商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初5490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金侨公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、关于逾期交房违约金。1.违约金的确定应以当事人实际损失为基础，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应认定违约金过高，当事人可以请求减少违约金。原审庭审中，被上诉人未就其实际损失进行举证，无法证明其实际损失，故不应支持逾期交房违约金；2.被上诉人所购买的房屋产生逾期上房是由政府政策导致，上诉人应免责。二、关于逾期办理房屋产权登记违约金，根据合同约定，商品房交付后买受人未能在365日内取得房屋所有权证书的，出卖人承担违约责任。至今上诉人并未将房屋交付给被上诉人，因此未违反合同中关于办理房屋产权登记的约定，上诉人不应承担违约责任，不应支付违约金。原审判决已经判令上诉人承担逾期交房的违约金，且上诉人逾期交房的期限已经超过两年，如果判决上诉人从双方约定的商品房交付之日推后365日计算逾期办理房屋产权登记的违约金，则存在逾期交房违约金和逾期办理房屋产权登记的违约金重复计算的问题。王闯、叶小敏辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，对于上诉人上诉所称的上诉理由，一审判决书已综合考虑各种情形，给予了合理的判决，逾期办证的违约金也应上诉人的请求予以调整，逾期上房的违约金亦按照上诉人的请求予以扣减，故一审判决并无不当，应当驳回上诉，维持原判。王闯、叶小敏向一审法院提出诉讼请求：1、判令金侨公司支付逾期交房违约金（以463783.92元为基数，按每日万分之一，自2018年1月1日起计算至实际交付符合合同约定标准的房屋之日止）；2、判令金侨公司支付逾期办理产权登记违约金（以463783.92元为基数，按年利率6%计算，自2019年1月1日起至产权证实际办结之日止）；3.诉讼费用由金侨公司负担。一审法院经审理查明：2017年1月5日，王闯、叶小敏与金侨公司签订了合同编号为PZ103660号商品房买卖合同。王闯、叶小敏购买金侨公司开发的位于邳州市房屋一套，总价款463783.92元，首付款143783.92元，余款32万元办理银行按揭货款。该合同第十一条约定，金侨公司应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付王闯、叶小敏。第十二条约定了金侨公司逾期交房的违约责任，如金侨公司未在第十一条约定的期限内交付房屋，应自最后交付期限届满之次曰起至实际交付之日止，按日向王闯、叶小敏支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。即买受人不解除合同，由出卖人向买受人支付全部房价款的万分之一违约金。合同签订后，王闯、叶小敏按照约定向金侨公司交付了143783.92元首付款，后办理了银行按揭。但因为种种原因，金侨公司至今未能按照约定交付涉案商品房及办理相应商品房的所有权证书。一审法院另查明，2017年9月12日，徐州市政府发布了徐政发[2017]53号《徐州市2017-2018年秋冬季大气污染防治强化管控方案》文件，其中“管控时间为2017年9月15日-2018年3月31日，管控措施…（一）加大扬尘污染控制力度。…一是加强工地扬尘处理…当风力达到五级以上、出现重污染橙色及以上预警或静稳天气时，除市政重点工程及应急抢险工程外，对易产生扬尘的建筑企业、拆迁工地一律停止施工…（三）加大工业污染控制…当出现重污染橙色及以上预警或静稳天气时，对钢铁、水泥熟料生产企业进行限产…”。此后，徐州市政府相关部门也陆续下发了文件对扬尘污染进行防治，采取相应管控措施。一审法院认为，王闯、叶小敏与金侨公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于金侨公司是否应向王闯、叶小敏支付逾期交房违约金问题。王闯、叶小敏已经履行了交付房款义务，金侨公司应当按照约定在2017年12月31日前向王闯、叶小敏交付符合约定交付条件的商品房，否则即为违约，应当按照约定按日向王闯、叶小敏支付已交付房价款万分之一的违约金。金侨公司认为因政府环境污染防治管控，导致延期交房，并主张免责。《合同法》117条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”，本案中政府管控行为确实具有不可抗力因素，一定程度上会影响工程进度导致延迟交房。但根据政府文件，该管控行为并非持续进行，仅仅是在污染达到一定程度才会对企业进行停工管控，且实施管控行为时已经临近上房期限，故根据本案具体情况酌定交房时间可以顺延一个月，免除金侨公司部分延期交房违约责任。金侨公司应当2018年2月1日起以463783.92元为基数，按每日万分之一计算至实际交付符合合同约定标准的房屋之日止向王闯、叶小敏支付逾期交房违约金。关于金侨公司是否应支付逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人向买受人支付全部价款万分之一违约金。此条约定中的“商品房交付之日”按照合同约定和通常理解应为本商品房销售合同中第十一条约定的交付之日，即2017年12月31日前，而并非金侨公司抗辩的实际交付之日。据此，金侨公司应在2018年12月31日前为王闯、叶小敏办理房屋所有权证书，考虑到因政府环境污染管控导致上房延期因素，金侨公司为王闯、叶小敏办证时间也顺延一个月，即2019年1月31日前。但金侨公司至今未能办理该商品房的房屋所有权证书，应视为违约。关于逾期办理产权登记违约金如何计算的问题。王闯、叶小敏认为该违约金过低，主张调整为以463783.92元为基数，按年利率6%计算，自2019年1月1日起至产权证实际办结之日止。双方在合同中约定，逾期办证由出卖人向买受人支付全部房价款的万分之一违约金。该约定意味无论多长时间金侨公司不给王闯、叶小敏办理产权证，其承担的违约责任仅仅为47元违约金，这与王闯、叶小敏如逾期付款应承担按日计算逾期付款万分之一违约金的责任并不对等。故该约定显然过低，应予适当调整。但王闯、叶小敏逾期办证损失难以确定，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，并考虑到合同权利义务对等、金侨公司对于违约损失的预判等各方因素，将逾期办证违约金调整为出卖人向买受人按日支付全部已付购房价款万分之零点五的违约金。据此计算，金侨公司应支付王闯、叶小敏的逾期办证违约金应为，自2019年2月1日起以463783.92元为基数，按每日万分之零点五计算至金侨公司向王闯、叶小敏提供完备的房屋所有权转移登记手续之日止。综上，王闯、叶小敏与金侨公司签订《商品房买卖合同》后，王闯、叶小敏已经按照合同约定给付购房款，但金侨公司至今未能按照合同约定交付涉案商品房及协助王闯、叶小敏办理相应商品房的所有权证书，应当承担违约责任。鉴于在合同履行期间确实发生了政府因环境污染对企业施工进行管控行为的不可抗力因素，根据具体情况免除了金侨公司部分责任。双方约定的逾期办证违约金过低，予以适当调整。金侨公司关于本案存在不可抗力，应当免责的抗辩意见部分采纳。金侨公司关于逾期办证违约金应当在实际上房后才产生的辩解意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。遂判决：一、邳州市金侨置业有限公司于判决生效之日起十日内向王闯、叶小敏支付逾期交房违约金（自2018年2月1日起以463783.92元为基数，按每日万分之一计算至实际交付符合合同约定标准的房屋之日止）；二、邳州市金侨置业有限公司于判决生效之日起十日内向王闯、叶小敏支付逾期办理房屋产权登记违约金（自2019年2月1日起以463783.92元为基数，按每日万分之零点五计算至金侨公司向王闯、叶小敏提供完备的房屋所有权转移登记手续之日止）；三、驳回王闯、叶小敏的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：关于上诉人应否向被上诉人支付逾期交房违约金的问题。首先，上诉人主张双方约定的违约金过分高于实际损失，但上诉人并未提供证据证明其主张，且涉案商品房买卖合同约定的违约金并未明显偏高，故上诉人主张约定的违约金数额过高，无事实依据。其次，上诉人主张涉案房屋逾期交房系政府政策所导致，其应免责。但上诉人未能提供直接的、充分的证据证明政府政策导致其停工，或暂缓施工；且一审法院已经考虑到政府相关政策对上诉人的影响，并酌定交房时间顺延一个月，免除了上诉人部分延期交房的违约责任，故一审法院关于逾期交房违约金的认定，并无不当，本院予以维持。关于上诉人应否向被上诉人支付逾期办理房屋产权登记违约金的问题。涉案商品房买卖合同第二十条约定“因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人向买受人支付全部价款万分之一违约金”。本院认为，该条中“商品房交付之日”应理解为商品房实际交付之日，而非涉案合同中约定的交房之日。本案中，涉案商品房尚未实际交付，故被上诉人现主张上诉人支付逾期办理房屋产权登记的违约金，无事实依据，本院依法不予支持。故一审法院判令上诉人支付逾期办理房屋产权属登记违约金，实属不当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省邳州市人民法院(2019)苏0382民初5490号民事判决第一项，即“邳州市金侨置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王闯、叶小敏支付逾期交房违约金（自2018年2月1日起以463783.92元为基数，按每日万分之一计算至实际交付符合合同约定标准的房屋之日止）”。二、撤销江苏省邳州市人民法院(2019)苏0382民初5490号民事判决第二项，即“邳州市金侨置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王闯、叶小敏支付逾期办理房屋产权登记违约金（自2019年2月1日起以463783.92元为基数，按每日万分之零点五计算至金侨公司向王闯、叶小敏提供完备的房屋所有权转移登记手续之日止）”。三、撤销江苏省邳州市人民法院(2019)苏0382民初5490号民事判决第三项，即“驳回王闯、叶小敏的其他诉讼请求。”四、驳回王闯、叶小敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费524元、保全费520元，合计1044元，由邳州市金侨置业有限公司负担544元，王闯、叶小敏负担500元。二审案件受理费524元，由邳州市金侨置业有限公司负担274元，王闯、叶小敏负担250元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年四月十七日书记员 宗 正