甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初474号原告：兰州市西固区市场监督管理局，机构地址兰州市西固区十二街48号。负责人：张建忠，该局局长。委托诉讼代理人：姜春风，女，该局法规科工作人员。委托诉讼代理人：杜函霖，甘肃诺典律师事务所律师。被告：兰州长城机械工程有限公司，住所地兰州市安宁区九州通西路64号。法定代表人：周涌，该公司经理。委托诉讼代理人：张国鹏，甘肃理上律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐，甘肃理上律师事务所律师。原告兰州市西固区市场监督管理局（以下简称西固区市场监管局）与被告兰州长城机械工程有限公司（以下简称长城公司）合同纠纷一案,本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告西固区市场监管局的委托诉讼代理人姜春风、杜函霖与被告长城公司的委托诉讼代理人张国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西固区市场监管局向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房地产租赁协议》及《补充协议书》；2.判令长城公司腾交房屋；3.本案诉讼费由长城公司负担。事实与理由：2005年12月31日，原兰州市工商行政管理局西固分局（以下简称原西固工商局）与长城公司签订《房地产租赁协议》，约定原西固工商局将位于兰州市西固区建筑面积3900㎡的新旧楼房租与长城公司，租金为40万元／年，租期为2006年3月1日至2019年3月31日。协议约定，原西固工商局向长城公司提供最长不超过一年半的装修及改、扩建期间，改、扩建完工后，长城公司向原西固工商局返还不少于500㎡的办公用房。2006年11月24日，原西固工商局与长城公司签订《补充协议书》，约定装修期延长半年至2008年3月1日，租期延长二年至2021年3月1日。原西固工商局依约履行了合同义务，但长城公司未依约返还500㎡办公用房。原西固工商局多次与其协商，长城公司至今未返还500㎡办公用房，其行为构成根本违约。另，原西固工商局与长城公司约定的租金为8元／㎡／月，明显低于市场价，显失公平，有违等价有偿。2018年，原西固工商局并入西固区市场监管局。西固区市场监管局为维护自身合法权益，决定解除合同，故多次向长城公司发出《腾房通知》，长城公司均回避其违约的事实与合同显失公平的情形，以租期未届满为由拒绝腾房。长城公司辩称，西固区市场监管局的诉请应予驳回。一、西固区市场监管局无权解除双方的租赁合同。依法成立的合同，成立即生效。原西固工商局与长城公司签订的租赁合同及补充协议是双方真意，合法有效且已履行多年，长城公司依约足额支付了租金，无违约行为。西固区市场监管局提出的长城公司未向其返还500㎡办公用房构成根本违约的主张，与合同约定不符。合同约定，长城公司若在涉案房屋上开发新建或者翻建，则应向原西固工商局返还500㎡办公用房，可见，返还办公用房为附条件的合同义务，所附条件成就时，长城公司负此义务。长城公司未进行改扩建。西固区市场监管局提出的原西固工商局自2008年3月以来多次要求长城公司返还500㎡办公用房的主张与事实不符。二、双方租期未届满，长城公司有权使用房屋。综上，依法成立的合同受法律保护，非因法定或约定的事由，未经合同相对人同意，任何一方不得擅自变更或者解除。合同履行期尚未届满，长城公司无引起对方享有合同单方解除权的根本违约行为，故西固区市场监管局无权解除合同、收回房屋。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。西固区市场监管局提交的《房地产租赁协议》、《补充协议书》、房屋照片、《租赁合同》，与长城公司提交的《房地产租赁协议》、《补充协议书》、租赁费发票，以上是当事人对真实性无异议的证据，可以作为定案依据，本院予以采信。长城公司提交《告示》，证明合同履行之初，兰州市市场建设发展服务中心与原西固工商局在涉案房屋上有纠纷，长城公司因此遭受干扰而未能正常使用房屋。西固区市场监管局对该证据的真实性有异议，并认为该证据与本案无关。本院作如下认定：《告示》由兰州市市场建设发展服务中心于2006年7月10日发布，载其根据兰州市财政局的文件取得了涉案房屋的所有权，现因原西固工商局与承租商户发生纠纷，“名都美食城”大门被封，致其未能按时收回房屋，并告诫商户“慎重行事”。该书证所载内容能够证明涉案房屋上曾引发纠纷，致长城公司在使用涉案房屋时遭到阻挠，在此情形下，其与原西固工商局签订了《补充协议书》。前述事实与《补充协议书》中所载内容相互印证，能够实现长城公司的证明目的，且该事实与本案的主要案件事实有关。本院对该证据予以采信。长城公司提交通知、纠纷处理意见及回函，证明原西固工商局及西固区市场监管局多次在租期内，以公房清退、租金过低等由头，要求长城公司腾交房屋；还证明原西固工商局及西固区市场监管局未曾向长城公司主张返还500㎡办公用房；又证明长城公司曾因原西固工商局的违约行为向其提交书面意见，原西固工商局对此不持异议，且认可租金标准与房屋现状相对等。西固区市场监管局对该组证据的真实性有异议。本院作如下认定：长城公司提交上述证据，完成了相关的举证责任。西固区市场监管局提出异议但未提交反驳证据以支持其异议，应承担举证不能之不利后果，本院对其质证意见不予采纳，认定该组证据具有真实性。1.落款日期为2015年4月3日的通知。该通知载，2015年4月3日，原西固工商局以政府禁止公有房屋出租为由，要求长城公司做好清退、解约工作并交还房屋。该事实与本案主要案件事实有关，本院对该证据予以采信；2.《兰州市西固区市场和监督管理局关于协商处理房屋租赁纠纷的意见》。该书证是西固区市场监管局与长城公司在处理涉案房屋纠纷时出具的书面交换意见，与本案有关，本院对该证据予以采信；3.落款日期为2019年4月28日的通知。该书证载，2019年4月28日，西固区市场监管局以《房地产租赁协议》租金届满为由，要求长城公司于2019年5月1日前腾交涉案房屋。该事实与本案有关，本院对该证据予以采信。4.《腾房通知》。该书证载，2019年5月20日，西固区市场监管再次要求长城公司腾交房屋。该事实与本案有关，本院对该证据予以采信。5.《关于要求清退、解约〈通知〉的回函》。该书证载明了长城公司对纠纷所持的意见，西固区市场监管局接到该回函后，亦向长城公司回应了书面意见。长城公司据此证明原西固工商局认可其提出的合同效力、租期等问题，亦认可租金价值与房屋现状相当，该证明目的在西固区市场监管局的书面回复中可得印证。本院对该证据予以采信。长城公司提交落款日期为2013年9月12日的通知，证明原西固工商局以修建铁路征收土地为由，向长城公司发出通知，要求长城公司提前腾交房屋，但涉案房屋未在征地范围内；还证明原西固工商局的行为造成商户恐慌，令长城公司遭受了较大损失。西固区市场监管局认为该证据与本案无关。本院作如下认定：该书证是兰州市西固区西固城街道办事处以“西固城街道兰州至中川高铁征拆分指挥部（代）”的名义，向“明珠商厦”发出的要求办理征收事宜的通知，所载内容与本案无关，本院不予采信。长城公司提交《兰州铁路局临时使用铁路用地合同书》，证明原工商所后院土地是由长城公司向兰州铁路局租赁得来，长城公司在该临时用地上搭建了彩钢房，西固区市场监管局所称的长城公司在后院翻建房屋的事实不属实，双方约定返还500㎡办公用房的条件未成就。西固区市场监管局对该证据的真实性提出异议。本院作如下认定：书证应当提交原件或与原件核对无异的复印件。长城公司未提交该书证的原件或与原件核对无异的复印件，本院无法核实该书证的真伪，故对该证据不予采信。通过对当事人提交的证据进行审查认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：涉案房屋位于兰州市西固区，建筑面积为3900㎡。2005年12月31日，原西固工商局作为出租人，与承租人长城公司签订《房地产租赁协议》，约定租期为2006年3月1日至2019年3月31日，租金为40万元／年，约定长城公司享有转租权，并在租期届满后享有优先承租权。协议约定，“甲方（原西固工商局）租用的铁路占地由乙方（长城公司）与铁路部门签订新的租赁协议”。协议还约定，因涉案房屋长期未使用，有裂缝、塌陷等情形，原西固工商局给出整修期，由长城公司对房屋进行全面整修和改造，整修期内不计租金，租期相应顺延，但最长顺延一年半；又约定长城公司以原西固工商局的名义对涉案房屋进行改扩建，原西固工商局无条件积极配合办理改扩建的相关手续，改扩建完工后，长城公司向原西固工商局返还4200㎡办公用房与住宅房屋，其中办公用房不少于500㎡，长城公司完成改扩建并向原西固工商局返还前述面积的房屋后，协议终止。协议对改扩建后房屋的产权归属以及楼层置换金、违约责任等事宜亦作了约定。长城公司在整修期内投入资金加固房屋，期间兰州市市场建设发展服务中心与原西固工商局在涉案房屋上发生纠纷，导致长城公司未能正常使用房屋。2006年11月24日，原西固工商局与长城公司为“弥补乙方部分损失”，签订补充协议，载装修期延长半年、租期延长二年，自2007年12月1日起计算租金。其后，双方发生纠纷。2015年4月3日，原西固工商局以政府禁止公有住房出租为由，书面通知长城公司腾交房屋，未果。政府机构改革后，原西固工商局并入西固区市场监管局。西固区市场监管局要求长城公司腾交房屋，酿成本诉。另查明，双方约定由长城公司与兰州市铁路局签订租赁合同的土地原为工商所的办公地点，长城公司依照合同约定，与兰州市铁路局签订用地合同，工商所从该地点迁出，迁入长城公司向兰州麒瑞商贸有限责任公司租赁的宝丽华商厦七楼，长城公司在工商所原址上修建了彩钢房。长城公司对涉案房屋进行了加固和装修，未进行新建和改扩建。本院认为，原西固工商局与长城公司签订的《房地产租赁协议》及《补充协议书》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对当事人具有拘束力，任何一方不得擅自变更或者解除。原西固工商局并入西固区市场监管局，西固区市场监管局承继该合同的权利与义务，成为合同一方当事人。合同租期未届满，西固区市场监管局以长城公司未返还500㎡办公用房的行为构成根本违约为由，以合同法第九十四条第四项为请求权基础，主张单方解除合同并要求长城公司返还房屋，故本案的争议焦点是长城公司有无根本违约行为致西固区市场监管局不能实现合同目的。第一，长城公司未返还500㎡办公用房的行为是否构成根本违约。合同约定，长城公司承租涉案房屋后，在得以改扩建的条件下，以原西固工商局的名义在涉案房屋上进行改扩建，并在完工后向原西固工商局返还4200㎡的房屋，其中包括500㎡办公用房。可见，长城公司负有返还500㎡办公用房义务的前提条件是其对涉案房屋进行了改扩建。西固区市场监管局主张长城公司已经对涉案房屋进行了改扩建，所附条件业已成就，但未举证证明该事实，应承担举证不能之不利后果。合同约定，改扩建完成后，长城公司向原西固工商局返还4200㎡的房屋，协议至此终结，若未进行改扩建，则长城公司承租涉案房屋并享有转租权及租期届满后的优先承租权。据庭审查明，双方履行协议的方式是长城公司未改扩建情形下的承租与转租房屋，此履约方式亦说明改扩建计划未成行。附生效条件的合同条款应以所附条件成就为生效前提。改扩建计划未成行，长城公司因所附条件未成就而不负有返还500㎡办公用房的义务。长城公司不负此义务，则其未向原西固工商局及西固区市场监管局返还办公用房的行为不构成违约，更勿论根本违约。第二，西固区市场监管局是否享有合同的单方解除权。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，除享有法律规定或者合同约定的单方解除权，任何一方不得任意解除合同。西固区市场监管局主张长城公司未返还办公用房的行为构成根本违约，以合同法第九十四条第四款为请求权基础，行使解除权。前段已述，因附条件义务之所附条件未成就，长城公司不负有返还500㎡办公用房的合同义务，西固区市场监管局亦不应具有取得500㎡办公用房的合同目的，故西固区市场监管局因欠缺请求权基础的事实构成要件而不享有单方解除合同的权利。本院对西固区市场监管局提出的要求解除其与长城公司之间的《房地产租赁协议》及《补充协议书》的诉请不予支持。第三，关于腾交房屋的问题。长城公司承租涉案房屋并支付了租金，对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，现合同租期未届满，其对涉案房屋的占有是受法律保护的有权占有。西固区市场监管局作为出租人，应全面履行合同义务，在租期内保证长城公司得以对涉案房屋享有租赁使用权。本院对西固区市场监管局要求长城公司腾交房屋的诉请不予支持。第四，关于西固区市场监管局提出的合同价款过低、显失公平的问题。西固区市场监管局曾于2017年8月15日向长城公司出具书面意见，载“我局房屋出租面积与租费每平米均值，远低于同期市场同等房屋场地租费，你方维修‘危楼’用于商用，是低租费合同对价应有之义”。可见，租金是当事人按照租赁标的物的现状协商确定的，难谓显失公平。另，租金标准的高低及公平与否，与西固区市场监管局是否取得合同的单方解除权无法律上之关联。第五，关于本案案由。当事人在履行房屋租赁合同时发生争议，酿成本诉，双方权利义务的内容来源于双方的房屋租赁合同，本案审理的民事法律关系是双方的房屋租赁合同关系，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。综上所述，西固区市场监管局无权单方解除涉案房屋租赁合同，无权主张返还房屋。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告兰州市西固区市场监督管理局的全部诉讼请求。减半收取的案件受理费50元，由原告兰州市西固区市场监督管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张倩倩二〇二〇年四月二十三日书记员刘龙