湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初251号 原告：杨家喜，男，1976年12月5日出生。 委托诉讼代理人：肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 被告：怀化市青达房地产开发有限公司。 法定代表人：王小青，该公司执行董事兼总经理。 被告：湖南鹏达房地产开发有限公司。 法定代表人：王小青，该公司执行董事兼总经理。 被告：怀化市城市建设投资有限公司。 法定代表人：熊智勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王裕清，该公司法务部员工。 原告杨家喜诉被告怀化市青达房地产开发有限公司（以下简称青达公司）、湖南鹏达房地产开发有限公司（以下简称鹏达公司）、怀化市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨家喜及其委托诉讼代理人肖焰壕、被告青达公司、鹏达公司的法定代表人王小青、被告城投公司的委托诉讼代理人王裕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨家喜向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告青达公司于2017年12月4日签订的《内部认购协议》；2．判令三被告连带返还原告购房款168,335元，并从2017年12月4日起按照银行同期贷款利率赔偿原告违约损失至购房款还清之日止；3．本案全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2012年11月6日，就怀化市汇一城（红星北路棚户区改造工程居民安置区）项目开发事宜，被告城投公司与被告鹏达公司签订了《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，后被告鹏达公司与被告青达公司（两公司均由王小青实际控制）约定，由被告青达公司对外行使汇一城项目开发建设权利。2017年12月4日，原告与被告青达公司签订一份《内部认购协议》，该协议约定：原告购买怀化市汇一城（红星北路棚户区改造工程居民安置区）项目**栋**号房产，原告于2017年12月4日支付定金1万元，2017年12月8日支付购房款158,335元。协议签订后，原告按照约定支付了定金168,335元。2018年6月19日，怀化市公共资源交易中心发出公告，对怀化市汇一城（红星北路棚户区改造工程居民安置区）项目国有建设用地使用权挂牌出让，青达公司未报名竞买。2018年7月20日，怀化市汇一城项目建设用地使用权由怀化嘉丰源置业有限公司（以下简称嘉丰源公司）竞买取得；2019年11月16日，怀化市汇一城项目的地上建筑物由嘉丰源公司竞买取得。被告青达公司、鹏达公司彻底丧失怀化市汇一城项目建设开发权利。综上，原告认购的涉案房产因被告青达公司丧失建设开发权利，双方签订的《内部认购协议》履行不能，原告基于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有权解除双方签订的《内部认购协议》并要求双倍返还定金。因被告鹏达公司与被告青达公司财务混同，被告城投公司作为怀化市汇一城项目合伙型联营一方，依据《中华人民共和国民法通则》第五十二条规定，三被告应当承担连带返还责任。 青达公司、鹏达公司共同辩称，原告向被告青达公司购买房产是事实，但是认购协议是在未取得预售许可证情况下所签订，属于无效协议，被告只同意退还本金，不同意支付利息。怀化市汇一城项目是被告城投公司与被告鹏达公司通过怀化市政府主导的安置区项目，被告鹏达公司也是通过被告城投公司招标取得该项目，被告城投公司严重违约，一直未办理好该项目的土地使用权证，导致原告交了房款后不能如期取得所购房产，更为严重的是，该项目的土地使用权于2018年6月被怀化市国土资源局挂牌出让，并被嘉丰源公司购买；按照当时土地挂牌内容，该宗土地上已有建筑物5.8万平方米、是遗留问题，谁取得土地使用权谁处理遗留问题，所以嘉丰源公司出具承诺书，自愿解决该遗留问题，将地上建筑物作为土地价外款另行支付，并承诺所有购房者遗留问题由嘉丰源公司承担；因此原告应该将嘉丰源公司追加为被告。被告青达公司已经将原告的购房款投入到怀化市汇一城建设工程项目，该项目的地上建筑物虽然是被告鹏达公司的，但该土地使用权挂牌出让时，已经载明存在遗留问题，被告鹏达公司委托被告青达公司收取原告房款以及原告没有得到所购买房产，应当由嘉丰公司负责。 城投公司辩称，被告城投公司不是《内部认购协议》的当事人，也没有收取过原告任何款项，原告与被告城投公司不存在合同关系，根据合同的相对性原则，原告无权要求被告城投公司承担任何责任。被告城投公司仅与被告鹏达公司就红星北路棚户区改造工程居民安置区的投资、建设、利润分配签约，现行法律并未规定，被告城投公司需要因此对原告承担民事责任。被告青达公司与原告签订合同并收取原告房款，在被告青达公司无法履行该协议情况下，应当返还房款并赔偿损失，与被告城投公司无关。被告城投公司与被告鹏达公司签订的《安置区项目合作开发投资建设合同》实质上是一份土地使用权转让合同，并非合伙型联营合同，该合同明确约定被告鹏达公司自主经营、自负盈亏，被告城投公司只收取规定利益、不承担风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，该合同属于土地使用权转让合同，不是合伙型联营合同，原告以被告城投公司是案涉项目合伙型联营一方为由要求被告城投公司承担连带责任，没有事实与法律依据，应当驳回。原告没有证据证明被告鹏达公司与被告青达公司存在财务混同，不能证明被告青达公司存在公司人格否认的事实，被告鹏达公司无须承担连带责任，在此情况下，被告城投公司作为《安置区项目开发投资建设合同》的另一当事人，即使该合同属于合伙型联营合同，被告城投公司也无须承担任何责任。综上，原告要求被告城投公司承担连带责任没有事实与法律依据，请求依法驳回。 本院经审理确认以下事实：2012年11月6日，城投公司与鹏达公司就怀化市红星北路安置区项目签订了一份《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，双方就安置房建设标准、固定分成比例、政府受益金、结算、履约保证金、双方责任等进行了约定，但该合同未对案涉房屋如未建成情况下的损失承担作出约定。上述安置区项目在实施过程中，城投公司一直未能按合同约定提供案涉宗地的土地使用权证。 2017年12月4日，青达公司（甲方）与杨家喜（乙方）签订《内部认购协议》约定：乙方在充分了解汇一城项目相关情况下自愿购买甲方开发的位于怀化市汇一城（红星北路棚户区改造工程居民安置区）项目**栋**号114.12㎡房产，购房单价4,717元/㎡，总价538,335元；乙方于签订本协议当日支付甲方房款1万元，其余首付款158,335元于2017年12月11日付清；在项目取得商品房预售许可证后，待甲方以电话或报刊方式通知乙方之日起十五日内乙方须与甲方签订正式的商品房买卖合同，等等。合同签订当日，杨家喜支付青达公司房款1万元，于2017年12月8日支付房款158,335元。青达公司将上述所收取的购房定金用于汇一城项目的施工建设中。 2018年6月19日、20日，原怀化市国土资源局登报公告，以挂牌方式出让案涉国有建设用地使用权，同时，怀化市公共资源交易中心在《竞买须知》中提示：该项目用地内已建两栋建筑（预估总建筑面积26,100.5㎡）和地下室负两层（预估总建筑面积8,529㎡），具体完成的实际投资情况以审计结论为准。2018年7月20日，嘉丰源公司通过竞拍获得案涉国有建设用地使用权，并于2018年8月3日与原怀化市国土资源局订立了《国有建设用地使用权出让合同》。因嘉丰源公司获得案涉国有建设用地使用权，鹏达公司、青达公司均向原怀化市国土资源局提出异议。2019年11月27日，重庆市铜梁区人民法院在执行案外人陈刚申请执行与王小青、岳大海、刘勇、青达公司民间借贷纠纷一案中，作出执行裁定，裁定青达公司参与修建的怀化市鹤城区红星北路居民安置区汇一城项目的地上建筑物的所有权及相应的其他权利转移至买受人嘉丰源公司名下。 另查明，青达公司成立于2016年1月27日，经营范围为从事房地产开发经营，其法定代表人王小青的持股比例为85%，该公司的联络员于2017年2月24日由王小青变更为邓素满，2019年2月28日由邓素满变更为袁静；鹏达公司成立于2012年7月10日，经营范围为从事房地产开发经营，2016年7月7日法定代表人由刘昌森变更为王小青，王小青的持股比资为90%，公司的联络员于2018年4月11日由王小青变更为邓素满，2019年2月28日由邓素满变更为袁静。 上述事实，有原告身份证、被告企业信用信息、《内部认购协议》、收款收据、金融交易明细、《安置区项目合作开发投资建设合同》、国有建设用地使用权挂牌出让公告、国有建设用地使用权挂牌出让结果公示单、不动产权证、执行裁定书、行政判决书、《关于怀化市国土资源局选择审计机构通知书的回复函》、《关于对市国土局选择审计机构通知书的书面异议》、《关于停止非法侵占我公司财产的函》、《告知书》各一份及当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，青达公司与杨家喜签订的《内部认购协议书》系双方为了将来订立商品房买卖合同而达成的预约合意，系商品房预约合同，该预约合同系有效合同，双方均应当按照约定履行义务。青达公司建设案涉房产所使用的土地已被嘉丰源公司通过竞拍获得使用权，青达公司对上述《内部认购协议书》已履行不能，青达公司构成根本违约，杨家喜签订该认购协议的目的已不能实现，杨家喜有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定主张解除双方签订的《内部认购协议书》。杨家喜要求解除与青达公司签订的《内部认购协议书》，其理由成立，应予以支持。上述《内部认购协议书》解除后，青达公司应该按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，返还所收取的购房款并支付相应利息。杨家喜要求青达公司返还购房款168,335元并支付利息，其理由成立，本院亦予以支持。 根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权；公司以其全部财产对公司的债务承担责任。该法第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，首先，鹏达公司、青达公司的法定代表人均为王小青，王小青分别占90%、85%股份，且两公司的联络员均由王小青变更为邓素满，再由邓素满变更为袁静，该两公司存在人员混同；其次，鹏达公司、青达公司均为房地产开发公司，且均针对案涉房地产项目进行经营活动，二者存在业务混同；第三，青达公司出售鹏达公司可能获得的汇一成项目房产，并将所收取原告的购房定金作为鹏达公司的开发资金用于汇一城项目的建设，该两公司明显存在财产混同。由于鹏达公司、青达公司存在人员、业务、财产混同，故虽然该两公司工商登记为彼此独立的法人，但实际已丧失独立人格，构成人格混同，并严重损害了杨家喜的利益。上述行为违背了法人制度设立的宗旨，违反了诚实信用原则，其行为本质和危害后果与《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定的情形相当，故应当类推适用该法规定，由鹏达公司对青达公司的上述债务承担连带责任。 关于城投公司的民事责任。本院认为，城投公司虽然与鹏达公司签订了《安置区项目合作开发投资建设合同》，但青达公司没有参与签订该合同；因此，城投公司与青达公司不成立合伙型联营法律关系。青达公司基于与鹏达公司的关联关系、处分鹏达公司可能获得的房产，从而与杨家喜签订《内部认购协议》，而城投公司没有参与签订该协议，根据合同的相对性原则，青达公司与杨家喜签订的该协议与城投公司无关，城投公司与杨家喜没有直接的权利义务关系。杨家喜要求城投公司对上述债务承担连带责任的理由不成立，应不予支持。 综上所述，杨家喜的部分诉求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款规定，判决如下： 一、解除原告杨家喜与被告怀化市青达房地产开发有限公司于2017年12月4日签订的《内部认购协议》； 二、被告怀化市青达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨家喜购房款168,335元，并自2017年12月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至购房款清偿之日止； 三、被告湖南鹏达房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告杨家喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,959元，减半收取1,980元，由怀化市青达房地产开发有限公司、湖南鹏达房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  向和平 二〇二〇年四月二日 代理书记员  张 茜 附判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国公司法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。