广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终432号 上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林理想置业有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区信义路84号，统一社会信用代码：91450300782147241M。 法定代表人：胡得骄，该公司总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西德邦物流有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市安吉大道47-6号吉运物流中心11栋第一层13-14间、第二层第211-212号房，统一社会信用代码：914501006821288443。 法定代表人：郁甲宝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒙鸿星，该公司员工。 上诉人桂林理想置业有限公司因与被上诉人广西德邦物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人桂林理想置业有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，上诉人不退还保证金；2、支持上诉人一审全部反诉请求；3、本案案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：首先，一审法院认为被上诉人在合同履行期间无违约行为而支持退还保证金，与事实及合同约定不符，不符合法律规定，应撤销一审判决，驳回被上诉人的退还保证金请求。被上诉人存在未经上诉人同意装修方案的擅自装修商铺的违约行为，同时也存在从2013年开始至2019年5月31日期间长达六年未缴纳物业费及其违约金的违约行为，按照双方当事人之间的《租赁合同》约定，被上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。其次，一审法院认为被上诉人的装修行为视为取得了上诉人的同意，驳回了上诉人在一审反诉中要求被上诉人赔偿商铺装修损失费42260元的反诉请求，与事实和合同约定不符。被上诉人续租至2019年5月31日，直至其退租时不愿意恢复原状，造成上诉人损失的事实才真正发生，上诉人的反诉请求有事实和法律依据。一审判决认定事实不清，判决错误，请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人广西德邦物流有限公司答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求理由不能成立，请求维持原判。 广西德邦物流有限公司向一审法院诉请：1、被告退还原告租赁押金人民币14932元；2、本案诉讼费用由被告承担。 桂林理想置业有限公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告商铺装修损失费42660元；2、判令反诉被告支付28245元给反诉原告用于支付物业管理费及违约金（延期违约金计算至2019年8月23日）；3、反诉被告全部承担一审、二审所有诉讼费用。 一审法院审理查明：2016年6月3日，被告理想置业公司作为甲方与原告广西德邦公司作为乙方签订《租赁合同》，约定:“第一条、租赁标的、甲方将位于桂林市秀峰区的门面租赁给乙方，建筑面积约为71.1㎡，门面现状经双方实地查看认可再无争议。双方确认门面实际面积与本合同约定面积如有差异，本合同约定的租金标准、租赁期限等一切相关条款不变。第二条、租赁用途乙方租赁该门面用于物流经营，不得进行有噪音、污染等影响环境和居民生活的经营活动。第三条、租赁期限从2016年6月1日起至2019年5月31日止。第四条、租金及缴纳方式1、乙方缴纳给甲方的租金为：从2016年6月1日起至2017年5月31日止，每月租金为人民币10011元整；从2017年6月1日起至2018年5月31日止，每月租金为人民币11012元整；从2018年6月1日起至2019年5月31日止，每月租金为人民币12113元整。2、按照“先交租金后使用”的原则，乙方应在每月15日前向甲方交纳下月租金。第五条、乙方应付的其他费用1、租赁期间的物业管理费、水电费（含公摊水电费）、环卫费、排污费等有关费用由乙方承担，并于每月10日前交清已发生的上述费用。2、租赁期间，乙方负责租赁门面的维修费、修缮、保养，并承担相关费用。3、乙方可根据自己的需求设计、制作并安装广告牌，甲方不得以任何理由干涉，因广告的制作、安装等产生的费用由乙方承担。第六条、装修1、乙方可根据经营需要对门面进行装修，但须事先征得甲方同意，且不得破坏门面的外观及结构。乙方装修方案必须提前5日报甲方书面认可。甲方负责该建筑物有关消防报批或者验收手续，若甲方未报批导致乙方经营过程中遭受行政部门的罚款或者乙方在经营过程中因该消防设施不符合国家相关要求被要求整改需要的费用由甲方承担，乙方可以在需付租金中直接扣除该部分费用……第七条、保证金乙方应于本合同签订时交纳保证金20022元整人民币，乙方已于上期合同缴纳14932元，本期补齐差额。租赁期间乙方如欠缴租金、水电费、物业管理费等应付费用的，甲方有权从保证金中扣除并要求乙方重新补足保证金。租赁期满如乙方无任何违约行为且按时交回门面的，甲方退还保证金(不计利息)。第十一条、违约责任1、乙方如出现以下违约情形之一的，甲方有权提前解除本合同，乙方已交租金及保证金作为乙方支付甲方违约金的一部分，同时乙方另行赔偿甲方六个月租金合计人民币60066元整：（1）、逾期交纳租金、水电费、物业管理费等相关费用超过一个月的；。第十二条、合同终止。2、合同到期终止，乙方装修无偿归甲方所有，不再给予乙方任何补偿。”等等。2016年7月26日，被告理想置业公司向原告出具押金收条一张，载明：“今收到广西德邦物流有限公司（子公司）押金14932.00元（大写人民币：壹万肆仟玖佰叁拾贰元）。押金类型：房租押金，起始日期：2016年6月1日，到期日期：2019年5月31日”。被告工作人员伍建成同时在收条上注明：“原2013年5月20日到2016年5月31日的押金条作废，原押金14932.00元转为2016年6月1日到2019年5月31日房租押金。”2019年5月5日，因双方就合同终止事宜未能达成一致，原告广西德邦公司通过邮政快递向被告发出《解除合同告知函》，并通过员工邱恒超的微信发给被告法定代表人，载明：“致：桂林理想置业有限公司，鉴于，我司公司战略发展布局需要，贵方与我司己签订租期为:2016年6月1日至2019年5月31日的《租赁_合同》(以下简称原合同)，约定贵方将位于桂林市秀峰区房屋租赁给我司使用。由于贵公司要求我司支付一万元整商铺复原费，与之前签订合同要求不符，我司无法满足贵方要求，贵方不同意与我司签订终止协议，现以书面形式向贵方提出解除原合同的请求。1、我司于2019年5月31日退租将承租房屋及钥匙返还贵方。2、贵方应付款项:贵方应退还我司各项费用共计14932元，包括:原合同约定的保证金14932元，已预缴未使用的租金0元，截止至退房日的水电费等原合同约定其他费用共计0元。3、我司应付款项:我司应支付贵方各项费用共计0元，包括:已使用未缴纳的租金0元，截止至退房日的水电费等原合同约定其他费用共计0元，违约金0元。双方对应款项冲抵后，剩余应付款项应于本协议签订之日起7日内支付完毕。望贵方在收到本函件三个工作日内慎思，及时与我司联系并作出明确答复。贵方在三个工作日内未向我方提出异议的，视为同意解除合同，双方租赁关系就此结束，任何一方均不得再向对方主张任何权利……”2019年5月9日，原告通过手机短信以图片形式告知被告法定代表人。2019年5月23日，原告再次通过邮政快递邮寄给被告，但被告拒收。2019年5月21日，原告广西德邦公司员工邱恒超将形成于2013年7月16日名为《桂林秀峰区营业部（奥克林）》的装修清单（总计结算价格41120.16元），通过微信发给被告理想置业公司法定代表人，并留言：“胡总，这个是13年我们进行装修的明细，你这边也核对一下吧”。2019年5月31日，原告将门面清空搬迁完毕，将门面钥匙2片交给桂林理想物业服务有限公司，并通过手机短信告知被告法定代表人。另查明，2007年9月10日，被告理想置业公司作为乙方与桂林理想物业服务有限公司作为甲方签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费商铺按建筑面积每月每平方米1.2元，物业管理服务费的缴纳：乙方在接到交房通知办理交接收楼手续时，按建筑面积一次性预交一年物业管理费给甲方，一年后，乙方在每月10日前到物业服务处交纳当月物业服务费，逾期不交者，乙方每日按应缴纳金额的3‰赔付甲方违约金。庭审中，原告认可其在合同履行期间未交过物业费，被告陈述其在租赁合同期间没有单独向物业公司交过涉案商铺的物业费及违约金。 一审法院审理认为,本案的争议焦点为：一、被告是否应该将保证金退还给原告；二、被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）承担涉案商铺的修复费及支付物业费是否有依据。焦点一：本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，依法应为有效合同，双方均应遵照执行。被告依据原告提供的2013年7月16日《桂林秀峰区营业部（奥克林）》装修清单，主张原告未经其同意擅自装饰装修，未向其报装修方案且不同意恢复原状，违反了合同约定。而本案合同签约于2016年6月3日，原告装修时间明显不在本案合同期限内，即使按照双方认可的本案合同为续签，但被告在上份合同到期终止而另行续签时并未对原告的装修行为提出异议，在本案合同长达三年的履行期内亦未提出异议，因此，应视为被告同意原告装修。故，对被告的辩解意见本院不予采信。双方《租赁合同》中虽然约定涉案商铺的物业管理费由原告方承担，但未约定物业管理费的交纳金额、交纳标准和交纳方式，被告在合同履行期间未向物业公司交过涉案商铺的物业费，亦未向原告催交，因此，被告主张原告未交物业管理费构成违约，无事实依据，本院不予采信。综上，原告在合同履行期间无违约行为，其要求被告退还保证金14932元的主张理由充分，本院予以支持。焦点二：关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）承担涉案商铺的修复费的问题。本院认为，如前所述原告的装修行为视为取得了被告的同意，但《租赁合同》中并未约定合同期满终止后原告需要恢复原状，且按照该合同第十二条第2项的约定“合同到期终止，乙方装修无偿归甲方所有，不再给予乙方任何补偿。”另外，被告并未提交证据证实涉案商铺的原状，亦未提交充分证据证实其恢复涉案商铺原状所造成的损失，其应承担举证不能之不利后果。为此，被告（反诉原告）理想置业公司诉请原告（反诉被告）赔偿商铺装修损失费42660元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付物业费的问题。本院认为，根据双方约定涉案商铺的物业管理费由原告方承担，原告亦认可其在合同履行期间未交过物业管理费，因此，原告应支付本案合同租赁期间的物业管理费，交纳标准应参照被告与物业公司之间《前期物业管理服务协议》约定的商铺按建筑面积每月每平方米1.2元计算。因合同履行期间被告自己未向物业公司交纳物业管理费，亦未向原告催交物业管理费，对被告要求原告支付迟延交纳物业管理费违约金的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”被告主张2016年5月31日之前的涉案商铺物业管理费既未提交合同依据亦未提交向原告催交的证据，故对原告认为此部分物业管理费超过了诉讼时效的主张，本院予以采信。综上，被告（反诉原告）理想置业公司诉请原告（反诉被告）支付物业管理费合理部分（71.1㎡×1.2元/月.㎡×3年×12月=3071.52元），本院予支持。依法判决：一、被告（反诉原告）桂林理想置业有限公司退还原告（反诉被告）广西德邦物流有限公司租赁保证金14932元；二、原告（反诉被告）广西德邦物流有限公司支付被告（反诉原告）桂林理想置业有限公司物业管理费3071.52元；三、驳回被告（反诉原告）桂林理想置业有限公司其他诉讼请求。本案本诉案件受理费人民币173元，因适用简易程序减半收取87元（原告已预交），反诉案件受理费人民币786元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）广西德邦物流有限公司负担35元，被告（反诉原告）桂林理想置业有限公司924元。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、被上诉人是否有恢复商铺原状之义务？2、上诉人要求被上诉人支付物业费及违约金是否有事实及法律依据？ 本院认为，首先，关于被上诉人恢复商铺原状义务的问题。上诉人与被上诉人于2016年6月3日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。该合同中虽约定被上诉人装修方案须报上诉人书面认可，但被上诉人在履行该合同期间并未对涉案商铺进行装修，而是延续使用原商铺直至合同到期。被上诉人在履行与上诉人于2013年签订的《租赁合同》期间的确对商铺进行过装修，上诉人在2013年签订的《租赁合同》履行期间及2016年6月续签《租赁合同》时均未对被上诉人的装修行为提出任何异议，一审判决据此认定视为上诉人同意被上诉人的装修并无不妥，本院予以确认。同时，双方当事人在2016年6月3日签订的《租赁合同》中约定合同到期终止后被上诉人的装修无偿归上诉人所有且不再给被上诉人任何补偿，并未约定被上诉人有恢复商铺原状之义务，故上诉人要求被上诉人承担未履行恢复原状义务的相关商铺装修损失费42660元，无合同及法律依据，理由不能成立，本院不予支持。 其次，关于上诉人要求被上诉人支付物业费及违约金的问题。双方当事人签订的《租赁合同》中约定涉案商铺的物业费由被上诉人承担，被上诉人在履行前后两份《租赁合同》的六年期间的确未交纳过物业费，双方当事人对该事实并无异议，本院予以确认。上诉人并非是涉案商铺的物业服务提供方，亦不存在为被上诉人向物业服务提供方垫付物业费的事实，更不存在因涉案商铺未交物业费而以商铺业主身份被追索物业费的情形，故上诉人在此情况下要求被上诉人向其支付物业费及其违约金的主张，无事实及法律依据，理由不能成立，本院不予支持。至于本案涉案商铺所欠物业费问题，可由相关权利人另行主张权利。上诉人如因此为被上诉人向物业服务提供方承担了该部分物业费及违约金，可另行依法向被上诉人追索。一审判决由被上诉人向上诉人支付合同终止前三年的物业费不妥，本院予以纠正。 综上，一审判决认定事实基本清楚，但法律适用有误，实体处理不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1009号民事判决第一项； 二、撤销桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1009号民事判决第二项、第三项； 三、驳回上诉人桂林理想置业有限公司的反诉请求。 一审案件受理费173元，减半收取87元（被上诉人广西德邦物流有限公司预交），一审反诉案件受理费786元（上诉人桂林理想置业有限公司预交），二审案件受理费1036元（上诉人桂林理想置业有限公司预交），合计1909元，由上诉人桂林理想置业有限公司承担并给付被上诉人广西德邦物流有限公司87元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年四月十三日 书记员 盘林云