湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初字8863号原告（反诉被告）：戚锋，男，汉族，1981年3月6日出生，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：胡怡，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：柯善辉，男，汉族，1987年8月21日出生，住湖北省鄂州市梁子湖区，委托诉讼代理人：余俊，湖北融腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杨，湖北融腾律师事务所律师。原告（反诉被告）戚锋诉被告（反诉原告）柯善辉确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告(反诉被告)戚锋及其委托诉讼代理人胡怡，被告柯善辉（反诉原告）的委托诉讼代理人余俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戚锋诉称，2015年8月20日，原告戚锋与武汉联投万科生态城房地产有限公司（以下称“万科公司”）就租赁涉案商铺签订了《商铺租赁合同》，原告戚锋一直按照合同约定向万科公司足额支付租金。2019年5月22日，被告柯善辉向原告戚锋寄送《解除合同通知书》，突然告知原告，被告柯善辉已从万科公司处购买了涉案商铺，要求解除之前签订的《商铺租赁合同》。2019年5月23日，万科公司向原告戚锋寄送《告知函》，说明涉案商铺已售与被告柯善辉，并告知了新的收取租金银行账户。原告戚锋并未欠付万科公司任一期租金，同时，在万科公司向原告戚锋告知涉案商铺已出售之前，被告柯善辉向原告戚锋寄送了《解除合同通知书》，原告戚锋认为该《解除合同通知书》不具有法律效力。故请求判令：1.确认被告柯善辉于2019年5月22日向原告戚锋寄送的《解除合同通知书》无效；2.本案诉讼费由被告柯善辉承担。被告柯善辉答辩称，1.柯善辉与戚锋没有直接的租赁合同关系，万科公司与戚锋签订了《商铺租赁合同》，约定万科公司将位于武汉市洪山区花山镇严西湖路八号花山·紫悦湾项目4号楼一层2号物业出租给戚锋从事良品铺子经营。2019年3月间，万科公司与柯善辉签订了武汉市商品房买卖合同并办理交付，柯善辉成为东湖新技术开发区严西湖路8号万科紫悦湾（万科花山项目一期）商业4栋2号商铺合法业主，故柯善辉继受万科公司商铺出租合同，与戚锋成立商铺租赁合同关系；2.柯善辉继受商铺租赁合同后，戚锋拒不配合办理租赁物业合同变更手续，导致柯善辉至今未收到戚锋的承租资料，未收到房屋押金以及拖欠的房租等，且柯善辉在检查商铺过程中发现戚锋存在擅自转租、变更经营类别等严重违反商铺租赁合同约定的情况，便于2019年5月22日邮寄书面通知戚锋解除商铺租赁合同；3.2019年5月22日邮寄商铺租赁合同解除通知有效，因戚锋违反了《商铺租赁合同》第十一条11.2.2、11.2.4、11.2.5条之约定，据合同该三项约定，柯善辉享有约定的通知解除权。反诉原告柯善辉反诉称，万科公司原与戚锋签订了《商铺租赁合同》，约定万科公司将位于武汉市洪山区花山镇严西湖路八号花山?紫悦湾项目4号楼一层2号物业出租给戚锋从事快餐面馆经营。2019年4月间，万科公司与柯善辉签订了武汉市商品房买卖合同并办理交付，柯善辉成为东湖新技术开发区严西湖路8号万科紫悦湾（万科花山项目一期）商业4栋2号商铺合法业主，此后万科公司先后三次致函戚锋通知物业产权变更之事宜，要求办理变更业主租赁的交接手续，戚锋早已知悉柯善辉成为该物业新业主。但时至今日，戚锋一直故意拖延不与柯善辉签订新的《商铺租赁合同》，柯善辉已于2019年5月向戚锋寄送《解除合同通知书》，通知戚锋解除《商铺租赁合同》。戚锋虽与万科公司签有《商铺租赁合同》，但柯善辉购买该物业后已成为新的业主，戚锋收到通知后应及时与柯善辉协商重新签订《商铺租赁合同》并办理相关手续，并按时向柯善辉支付租金。而戚锋无故不与柯善辉订立《商铺租赁合同》且长时间拖欠房屋租金，擅自转租商铺并变更经营品牌，这些行为已严重损害柯善辉作为该物业业主的合法权益，柯善辉有权依《中华人民共和国合同法》及合同之条款解除《商铺租赁合同》并追究戚锋的违约责任。请求判令：1.反诉原告柯善辉与反诉被告戚锋之间租赁合同已解除；2.由反诉被告戚锋向反诉原告柯善辉支付拖欠的房租1416.9元及房屋占用费24559.6元（暂算至2019年9月30日，后期占用费按每个月150元/㎡，算至实际交还租赁房屋之日止）；3.反诉被告戚锋承担本案反诉费。反诉被告戚锋答辩称，1.戚锋并未转租涉案商铺，戚锋系涉案商铺实际使用人；2.戚锋不存在违反约定未向柯善辉支付租金的行为，柯善辉受让万科公司的租赁权利，应自万科公司向戚锋通知之日起生效。万科公司于2019年5月23日第一次向戚锋通知涉案商铺已出售给柯善辉，戚锋自接到通知之日起开始向柯善辉缴纳租金，在此之前戚锋向万科公司缴纳租金一直按时缴付，戚锋并不存在违约。本院经审理认定事实如下：2015年8月20日，原告戚锋与案外人武汉联投万科生态城房地产有限公司（以下简称“万科公司”）签订《商铺租赁合同》用于经营“老友面馆”，合同约定戚锋租用万科公司名下商铺（共102平米）；租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，第一年至第三年的租金为30元/㎡/月（不含物业管理费），第四年至第五年租金为50元/㎡/月，物业管理费为每平米5元/月；未经甲方（万科公司）同意，乙方（戚锋）不得转租；乙方（戚锋）承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对商铺享有的优先购买权，如果甲方（万科公司）将商铺向第三人转让，由甲方（万科公司）向乙方（戚锋）发出转让通知，乙方（戚锋）应该按甲方（万科公司）或第三方的要求出具确认继续履行本合同并向第三方缴纳租金等费用的确认函或者共同签署相关协议予以确认。无论乙方（戚锋）是否签署确认函或者相关协议予以确认，只要甲方（万科公司）向乙方（戚锋）发出转让通知，本租赁合同下甲方的权利义务即转让给受让人，乙方（戚锋）应按甲方通知的受让人的名称、账户向受让人支付租金；如果乙方（戚锋）未征得甲方（万科公司）书面同意改变租赁物用途或违反约定使用租赁物的，甲方（万科公司）有权解除合同，如果乙方（戚锋）擅自转租该物业或转让该物业承包权的，甲方（万科公司）有权解除该合同，如果乙方（戚锋）欠缴费用达到1000元或者欠费共计3次的，甲方（万科公司）有权解除合同。《商铺租赁合同》并对违约责任，双方其他权利义务等作出约定。被告柯善辉表示万科公司曾于2018年8月18日向原告戚锋邮寄送达告知函，告知函载明“……我司于2018年决定出售该商铺（戚锋租赁商铺）……现再次函告贵方（戚锋），我司将于近日对商铺进行公开销售，商铺出售并交付后，该商铺下的出租方将由我司变更为新的买受人，贵方（戚锋）应按合同约定向该买受人履行租金交纳义务，否则该买受人有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任，包括但不限于解除合同等”，但在审理过程中，被告柯善辉未提交万科公司已将《告知函》邮寄送达戚锋的相关证据，不能证明戚锋收到过万科公司的该告知函。2018年10月，被告柯善辉、案外人徐玲玲与万科公司签订商铺买卖协议，购买了位于武汉市东湖高新技术开发区严西湖路8号万科紫悦湾一期商业4栋1层商2号商铺（其中包括原告戚锋租赁面积中的47.23平米），2019年4月3日，被告柯善辉与案外人徐玲玲办理了所购商铺的不动产权证。2019年5月22日，柯善辉以未缴纳租金等理由向戚锋送达了《解除合同通知书》，要求解除《商铺租赁合同》。2019年5月23日，万科公司向戚锋发出告知函，告知函载明“我司将贵方（戚锋）租赁的商铺已出售给新的业主并已经交付，商铺目前的业主姓名为柯善辉，所购商铺一楼面积为47.23平米，交付日期为2019年4月30日……我司于2018年8月17日书面通知贵方前往指定地点配合签订商铺出售后的补充协议，但至今贵方（戚锋）未与我司或业主确认，也拒绝签订商铺出售后的补充协议，导致贵方至今未向业主支付租金，业主有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任。鉴于此，我司再次函告贵方，我司已将贵方租赁的商铺出售给新的业主，自交付日起，贵方租金应交纳给新的业主，请贵方向业主交纳租金，贵方已向我司交纳交付日后的租金，我司将扣除相关费用后无息返还给贵方……”。在收到万科公司的告知函后，戚锋于2019年5月27日向被告柯善辉转账1842元，支付了老友面馆2019年5月23日至2019年6月30的房租，后又于2019年6月30日支付了老友面馆2019年7月1日至2019年9月30的房租。房租的支付标准均为30元/㎡/月。2019年7月9日，被告柯善辉委托律师向戚锋发出律师函，要求“一、尽快办理解除《商铺租赁合同》手续及后续事宜；二、尽快腾退商铺”。2019年7月24日，万科公司再次向原告戚锋送达《关于交付日期变更的说明》，说明载明“……经我司再次核对，对商铺的交付日期进行了更新，更新后的信息如下：柯善辉所购商铺一楼面积为47.23㎡，交付日为2019年4月30日……请贵方（戚锋）按照本函的交付日期重新核算自交付日起应缴纳给业主的租金……”。关于原告戚锋与万科公司签订的《商铺租赁合同》是否已经解除，双方发生争议，原告戚锋遂向本院起诉，要求确认合同并未解除并应继续履行，被告提出反诉，请求本院确认《商铺租赁合同》已经解除。上述事实，有《商铺租赁合同》、《律师函》、《告知函》、银行转账记录、老友面馆营业执照、不动产登记证书、《关于交付日期变更的说明》及双方庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，2015年8月20日，万科公司与原告戚锋签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。租赁期间内，万科公司将该商铺出售给被告柯善辉，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，原告戚锋与被告柯善辉之间成立租赁合同关系。被告柯善辉主张原告转租，因而享有解除权，但目前证据不能证明原告戚锋存在转租情况，原告戚锋与万科公司所签租赁合同主体是原告戚锋本人，租赁合同的用途是经营老友面馆，老友面馆营业执照经营者是原告戚锋本人，证据能够相互应证，因此可以认定原告戚锋自行经营面馆，并未转租。同理，被告柯善辉并无证据证明原告戚锋经营业态发生了变化。双方争议的焦点是自何时起原告戚锋应向被告柯善辉交租。对此，本院认为：一、原告戚锋已向万科公司支付了截至2019年6月30日的房租，因此，2019年6月30之前的房租请求权因原告戚锋履行而消除，被告柯善辉从万科公司继受租赁合同中的相关权利已不包括截至2019年6月30日的租金请求权，自2019年7月1日起，被告柯善辉可向原告戚锋主张租金；二、被告柯善辉从万科公司处继受租赁合同相关权利，本质上属于债权转让，根据合同法第八十条规定，自通知起对原告戚锋生效，故本案中，应自万科公司在2019年5月23日通知原告戚锋起，原告戚锋负有向被告柯善辉支付租金的义务。被告柯善辉抗辩2018月8月18日万科公司就已经通知过原告戚锋，但被告柯善辉未提供证据证明万科公司已将告知函送达原告戚锋，即便万科公司在2018年8月18日告知原告戚锋“将在近期将商铺出售”，因2018年8月18日商铺转让事实尚未发生，该告知函也并不具有债权转让通知的效力；三、万科公司在2019年5月23日的告知函中确定了交付日为2019年4月30日，该交付日系万科公司与被告柯善辉之间的约定，在万科公司告知原告戚锋商铺已售前，该交付日的约定对原告戚锋并无约束力。同理，万科公司单方面要求原告戚锋从万科公司处申领退款另行向被告柯善辉缴纳自交付日起租金的告知函无法律依据，被告柯善辉不能据此主张租赁合同已解除。综上，万科公司向原告戚锋首次告知商铺转让的时间（即2019年5月23日）为原告戚锋向被告柯善辉支付租金的起始日，考虑到原告戚锋已向万科公司支付截至2019年6月30日的租金及物业费，故实际上2019年7月1日为原告戚锋应向被告柯善辉支付租金的起始日。根据《中华人民共和国合同法》第八十二的规定，原告戚锋已向万科公司支付了截至2019年6月30日的租金、物业费及租赁保证金，在出租人变更为被告柯善辉后，原告戚锋有权抗辩被告柯善辉再次向其主张截至2019年6月30日的租金、物业费及租赁保证金。在本案中，原告戚锋在收到万科公司2019年5月23日所发的告知函后，仍主动向被告柯善辉支付了2019年5月23日起的租金，原告戚锋并无违约情形，被告柯善辉无权解除合同，故被告柯善辉于2019年5月22日向原告戚锋寄发通知要求解除租赁合同的行为无效。需要说明的是，万科公司已收取了原告租赁保证金，该保证金本质上属于出让担保，《商铺租赁合同》约定的保证金为从属权利，根据《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定，在商铺出售时，该从条款一并转让，既然保证金权利已由万科公司转让给被告柯善辉，在原告戚锋已交纳保证金的情况下，被告柯善辉不能再次要求原告戚锋交纳租赁保证金。被告柯善辉主张原告戚锋在收到万科公司于2019年5月23日告知函后没有主动办理租赁合同的变更手续致使合同解除，但根据买卖不破租赁的原则，物权变动导致租赁关系的主体变更是基于法律的规定，即便双方没有完成租赁合同的再签或变更，原被告之间因商铺买卖而产生的租赁合同关系仍成立，被告柯善辉据此解除合同无事实及法律依据。既然《商铺租赁合同》并未解除，且对原被告双方产生法律约束力，原被告均应按照该合同内容继续履行。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第九十三条、第九十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）戚锋与武汉联投万科生态城房地产有限公司于2015年8月20日签订的《商铺租赁合同》继续有效，原告（反诉被告）戚锋及被告（反诉原告）柯善辉应继续履行；二、驳回原告（反诉被告）戚锋其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）柯善辉全部反诉诉讼请求；案件本诉受理费100元，由被告（反诉原告）柯善辉负担；反诉受理费449元，由被告（反诉原告）柯善辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  刘炎铭二〇二〇年四月十九日书记员  马 欣