浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终540号 上诉人（原审原告）：许国君，男，1966年11月19日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被上诉人（原审被告）：袁建江，男，1973年5月24日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：葛翔，浙江峰翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周桢珍，浙江峰翔律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：杭州联庄实业投资有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区创业路298号。 法定代表人：王闯。 被上诉人（原审被告）：王闯，男，1966年10月9日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 上诉人许国君因与袁建江、杭州联庄实业投资有限公司（以下简称联庄公司）、王闯案外人执行异议之诉一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初3870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 许国君上诉请求：1.撤销一审判决，或改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.判令一审、二审全部诉讼费用由被上诉人袁建江承担。事实和理由：一、根据上诉人提供的借款协议、租赁协议、租金抵扣协议、《房屋租赁许可证》、《营业执照》、物业公司水电费交纳清单，可以证明上诉人自2012年开始租赁并实际占有案涉房屋。一审判决一方面承认借款关系、租赁备案的事实和相关证据，一方面又怀疑借款关系的真实性，没有依据。二、上诉人与王闯、联庄公司、杭州文创建筑工程有限公司（以下简称文创公司）、杭州盈达实业投资有限公司（以下简称盈达公司）之间直到2018年才有关联，一审对于联庄公司基本情况认定有错误，认定在案涉时间内上诉人与上述人员、公司存在关联系认定错误。退一步讲，即便存在关联关系，也不能得出借款关系虚假的结论。三、上诉人认为以租抵债的方式合法合理，一审判决以此为由认为不享有相应的民事权益，缺乏法律依据。四、王闯、联庄公司出具给袁建江的承诺函明确表示的是在产权证办理后将要做的抵押分配，而不是针对2014年11月25日之前以在建工程形式存在的最高额抵押状态下的承诺。事实上，承诺函上承诺的“案涉房屋在办妥存量房抵押手续前，无任何租赁、出售手续”也未兑现，因而引发了之前的诉讼。现又被一审判决援用，一个证据被来回反复使用，缺乏公平、公正性。五、上诉人签订租赁合同的时间早于袁建江通过委贷业务获得的案涉房屋抵押权，应当保护上诉人的租赁权。上诉人要求案涉房屋“带租拍卖”而不是阻止拍卖。 被上诉人袁建江答辩称：一、一审法院关于许国君、王闯、联庄公司、盈达公司、文创公司之间存在关联的事实认定正确。通过工商登记信息可以看出，许国君是文创公司的股东，文创公司是盈达公司的股东，盈达公司是联庄公司的股东，盈达公司的法定代表人王关德是王闯的父亲。特别是2012年9月5日，许国君与联庄公司补签借款合同，同时签订房屋租赁合同、租金抵扣协议，当日盈达公司持有的文创公司的部分股权还变更登记在了许国君名下。二、一审法院对承诺函的证据效力予以认可并采信，合法合理。2014年11月25日，联庄公司和王闯向袁建江出具承诺函，明确表明案涉房产在办妥存量房抵押手续前，无任何租赁、出售手续。该份证据虽在其他案件中使用，但并不妨碍该份证据对相关事实的证明效力。三、一审法院认定“以租抵债”的事实准确。上诉人与联庄公司之间并不是真实的租赁关系，而是“以租抵债”。《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的第二条明确规定：经审理发现，当事人自认或其他证据证明租赁合同为虚假或者名为租赁，实为借贷担保房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。四、上诉人与联庄公司签订房屋租赁合同时已知晓知本大厦整体以在建工程的形式抵押给杭州银行股份有限公司钱江支行。2015年用作抵押物的知本大厦工程直接转为存量房抵押，整个抵押行为是连续不间断且不可分割的。而上诉人的房屋租赁只是为旧债务提供担保，不能对抗抵押权。综上，请求驳回上诉。 被上诉人联庄公司、王闯共同辩称，认可上诉人的诉讼请求及理由。 许国君向一审法院起诉请求：1.确认许国君依法享有承租权和优先购买权，要求对杭州市滨江区1401室房屋带租拍卖；2.本案诉讼费用由袁建江、联庄公司、王闯承担。 一审法院认定事实：许国君与王闯系原同事及朋友关系，许国君与联庄公司之间有多笔款项往来，其中二笔：2012年2月22日，许国君转账给联庄公司600000元，2012年8月21日，许国君转账给联庄公司1000000元。2012年9月5日，联庄公司（甲方）与许国君（乙方）签订《借款合同》一份，载明：甲方曾于2012年2月22日向乙方借款60万元，截止本合同签订日利息8万元；于2012年8月21日向乙方借款100万元。因暂时无法归还，乙方同意续借。经双方协商一致达成如下借款条款：一、甲方向乙方借款人民币168万元；二、借款期限自2012年9月5日起至2027年9月4日止。三、利息计算方法：按月2%计算，甲方以应收租金抵扣，具体另行约定。四、如果甲方未按上述约定归还借款和利息，甲方承担违约责任。五、甲方以房屋租赁给乙方的方式提供担保。 同日，也即2012年9月5日，许国君与联庄公司分别签订了《房屋租赁合同》、《知本大厦房屋交接书》、《租金抵扣协议》。《房屋租赁合同》约定：一、联庄公司将其所有的位于杭州市滨江区的房屋，房号为A1幢1402-1505、1404-1507，1406-1511、1408-1513、1410-1515、1411-1506、1413-1508、1415-1510，面积为843.58平方米，租赁给许国君作为办公、经营使用。二、租期十五年，从2012年9月5日起至2027年9月4日止，租金每年40万元，以联庄公司应付给许国君的借款利息抵扣。三、出租房屋所在知本大厦已通过验收取得竣工验收备案表并交付使用，但尚未办妥房产证、土地证；因在建工程无法分开抵押，目前知本大厦整体以在建工程抵押方式抵押给杭州银行钱江支行。出租房屋被诉讼查封、拍卖、变卖等等，均不影响租赁权。四、租赁期间，许国君有权将房屋转租、转让、转借给他人或调换使用，许国君可以对房屋进行装修。在租赁期限内，如果联庄公司出卖房屋，须在3个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权等。《知本大厦房屋交接书》约定交付期限为2012年9月5日交付，自双方签字盖章后即视为交付。《租金抵扣协议》约定：一、双方共同确认，联庄公司欠许国君借款本金168万元，应付利息40.32万元/年。二、双方共同确认租赁房屋的年租金为40.03万元。三、双方确认以上述租金折抵借款利息，本协议有效期与《借款合同》、《房屋租赁合同》一致。联庄公司、王闯、许国君在庭审中均确认双方之间只有民间借贷关系，且有多笔借贷，就上述这二笔钱进行了以租抵偿利息。 2013年，许国君对其中1402-1505、1404-1507进行装修，并于2014年3月20日对1402室做了《房屋租赁备案证》，有效期至2015年3月19日，承租人为杭州聚涛建筑装饰工程有限公司，法定代表人许国飞，即许国君弟弟，许国君原为该公司股东之一，2014年4月29日，公司地址变更到知本大厦1402室。许国君在实际使用的只是1402、1404室。许国君提交了联庄公司开具的四份租金收据，分别为2012年9月5日、2013年9月5日、2014年9月5日、2015年9月7日，金额均为40万元。 2015年8月17日，杭州市滨江区人民法院立案受理了袁建江诉联庄公司、王闯、第三人杭州银行股份有限公司钱江支行委托合同纠纷一案，并于2015年12月30日作出（2015）杭滨商初字第1274号民事判决（以下简称生效判决）：一、联庄公司支付袁建江委托贷款本金6000万元，并支付利息、违约金及逾期利息损失；二、联庄公司就上述第一项承担抵押保证责任，袁建江就联庄公司抵押于杭州银行股份有限公司钱江支行名下的位于杭州市滨江区产以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、王闯就联庄公司在上述四套房屋清偿后尚未予以清偿的部分承担连带保证责任。四、驳回袁建江的其他诉讼请求。该判决事实部分认定：2014年11月25日，因联庄公司未能及时清偿到期委托贷款本息，联庄公司、王闯共同向袁建江出具《承诺函》一份。该承诺函的内容：在知本大厦产权证办理后，联庄公司将知本大厦A1幢14、15、16、17、18、19屋，A2幢6层抵押给贵方，为6000万元委贷提供抵押担保。以上各房屋在办妥存量房抵押手续前，无任何租赁、出售手续，否则各承诺人自愿承担刑事、民事责任。该判决于2016年1月21日发生法律效力。 袁建江于2016年2月16日向杭州市滨江区人民法院院申请强制执行，案号为（2016）浙0108执279号。2016年3月25日，该院作出（2016）浙0108执279号之一执行裁定，拍卖联庄公司位于杭州市滨江区房屋，即A1幢1401室，并于2016年3月30日作出（2016）浙0108执279号之二决定书，决定不带租评估、拍卖上述房屋，许国君须在接到本决定书15日内搬离。2016年4月15日，该院立案受理了许国君的异议申请，并于2016年5月20日作出（2016）浙0108执异17号执行裁定：驳回许国君的执行异议申请。 另查明：知本大厦1幢1401室于2015年1月28日办理了所有权登记，所有权人为联庄公司，他项权人杭州银行股份有限公司钱江支行，抵押期限2008年1月1日至2020年12月31日，登记日期2015年1月28日，该登记产权下有房屋13间，为跃层式结构，其中本案所涉8间内部编号为：1402-1505、1404-1507、1406-1511、1408-1513、1410-1515、1411-1506、1413-1508、1415-1510。其中1411-1506室，已由陆利建依据与联庄公司签订的1411室房屋的预订合同，于2016年8月2日向该院提起执行异议之诉，后未交诉讼费，该院于2016年9月28日作出（2016）浙0108民初3669号民事裁定，按撤诉处理。 联庄公司成立于2002年，2007年开始王闯作为联庄公司股东，2011年王闯为联庄公司法定代表人，现联庄公司股东为王闯、贾燕燕（系王闯前妻）。 文创公司成立于2008年7月29日，注册资本500万，原股东盈达公司（300万）、徐奔（100万）、许国君（100万），2012年9月5日变更为许国君（150万）、徐奔（350万）。 盈达公司成立日期为2005年9月29日，2009年登记的股东为贾燕燕（600万）、王关德（600万，系王闯父亲）、王闯（4800万），2014年变更股东为贾燕燕（600万）、王关德（5400万），2018年变更股东为文创公司、王关德。 四海公司成立于2008年，2017年法定代表人变更为贾燕燕，股东为贾燕燕、盈达公司。 一审法院认为：案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，滨江区人民法院依据生效判决确定的优先受偿权对案涉房屋进行拍卖并无不当。首先对于租赁关系的真实性，从形式上确实签订了书面的租赁合同，部分实际占有，租金以利息抵偿，看似形成了证据链，但实际上许国君与联庄公司、王闯、盈达公司、文创公司存在关联，目前许国君所提交的汇款凭证未注明用途，主张借贷的直接依据缺乏，而借款合同、租赁合同、租金抵扣协议等证据的形成时间、租金抵偿约定及实际履行均存在不合理因素，其客观真实性存疑，而借款合同中明确签订租赁合同的真实目的系为借款提供担保，以房屋使用权抵偿债务，因此即使是真实的，也是以租抵债。其次，关于抵押，许国君与联庄公司签订的《房屋租赁合同》中明确知本大厦整体已经以在建工程的形式抵押给杭州银行股份有限公司钱江支行，许国君在签订租赁合同时是知晓的，而2015年转为房屋抵押，是不间断的，具有连续性。再者，在生效判决中认定联庄公司、王闯出具有承诺书，承诺案涉房屋在办妥存量房抵押手续前，无任何租赁、出售手续。综上，许国君与联庄公司之间不存在真实的租赁关系，不享有相应的民事权益。许国君要求确认其享有承租权和优先购买权，对杭州市滨江区1401室房屋带租拍卖的诉请，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决：一、驳回许国君的全部诉讼请求。二、案件受理费36400元，由许国君负担。 二审中，上诉人、被上诉人均未提交新证据。根据联庄公司工商登记资料，本院查明：联庄公司成立于2002年，王闯系联庄公司股东，2011年王闯为联庄公司法定代表人，现联庄公司股东为王闯、徐海峰、盈达公司。本院二审对原审查明的其余事实予以确认。 本院认为：本案系上诉人许国君对位于杭州市滨江区1401室房屋主张实体权利而提起的案外人执行异议之诉。许国君对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。第一，对于许国君与联庄公司间的租赁合同关系。就查明的事实而言，许国君与联庄公司、王闯之间确实存在关联关系，双方于2012年9月5日就之前的债权债务补签借款合同，又在同一日签署了房屋租赁合同和租金抵扣协议，确实存在不合理因素。且双方协议明确以租金抵偿借款利息，因此许国君与联庄公司签订房屋租赁合同，真实目的是以房屋使用权抵偿金钱债务，一审法院认为系以租抵债并无不当。第二，许国君与联庄公司签订房屋租赁合同时明确知晓知本大厦整体已经以在建工程的形式抵押给杭州银行股份有限公司钱江支行。2014年1月，袁建江委托杭州银行股份有限公司钱江支行向联庄公司发放贷款，并签署合同约定贷款的抵押担保包含在上述抵押下。2015年案涉房屋办理产权登记，上述抵押转为房屋抵押后，生效判决已经确认袁建江对案涉房产有优先受偿权。因此上述抵押是不间断的，具有连续性，袁建江对案涉房屋拥有担保物权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《中华人民共和国物权法》第190条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。第三，2014年11月，联庄公司、王闯向袁建江出具承诺书，承诺案涉房屋在办妥存量房抵押手续前，无任何租赁、出售手续，证明被上诉人袁建江不存在过错责任。 综上所述，许国君与联庄公司之间签署的租赁合同目的系以租抵债，且形成于相关抵押之后，不得对抗抵押权，许国君依据该租赁合同享有的权利并不足以排除强制执行，许国君的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36400元，由上诉人许国君负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆俊杰 审判员  张喜妹 审判员  陈洁雅 二〇二〇年四月七日 书记员  杨添植