江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初6135号原告：林秀莉，女，1971年2月24日生，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：马在刚，男，1971年11月7日生，汉族，住徐州市贾汪区。被告：徐州绿润置业有限公司，住所地徐州云龙区翠屏山办事处土山寺居委会东125米。法定代表人：卜凡童，总经理。委托诉讼代理人：张磊，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雯，江苏苏旭律师事务所律师。原告林秀莉与被告徐州绿润置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马在刚，被告委托诉讼代理人张磊、张雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金（以1167913元为基数，按日万分之一计算，自2019年7月1日计算至实际交付之日止，暂计算至2019年9月28日，违约金10511.217元）；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月5日，原告与被告徐州绿润置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以1167913元的价格购买被告开发的和平首府53-1-1902号房屋，被告应按照购房合同约定于2019年6月30日前将商品房交付原告。原告如约支付了购房款，但是截至上房日，被告没有交付房屋。2019年9月18日，被告向涉案小区业主代表群出具了“和平壹号四期业主提出问题整改方案”，其中被告承认小区目前是临时用电，未接入国家电网，小区供暖设备未安装完毕，未达到上房条件。根据商品房买卖合同补充协议第二十二条规定，出卖人逾期交房，应当支付原告逾期上房违约金。请求法院判如所请。被告辩称:原、被告之间确实存在商品房买卖合同关系，合同中约定的交付日期为2019年6月30日，确实存在延期交付的现象。但是，之所以延期交付是有原因的。自2017年11月开始，江苏省政府、徐州市政府的相关部门就开始不断下达政府令，要求文件中被限制的各类施工企业必须停止施工，应对恶劣的大气污染问题。为了能够让众多的购房人早日入住，在没有收到任何复工令的情况下，被告积极采取各种办法进行施工，来保障各位业主的利益。根据双方签订的商品房买卖合同附件十一补充协议第八条约定，如遇到以下特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，甲方可以据实予以顺延，交付期限，不视为甲方违约：（1）《商品房买卖合同（预售）》签订后，新颁发的法律、法规、规章、规范性文件所规定的条件变更，导致甲方不能按时将房屋交付的。（2）《商品房买卖合同（预售）》项下房屋建造工地临近的市政工程建设使得该房屋的建造施工不得不停止，导致甲方不能按时交付房屋的。（3）该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装之延误的。（4）施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题。（5）政府管制、征用或政府法律规定调整、规划变更等政府行为。（6）其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准、文物考古、挖掘等。（7）遭遇不可抗力的。本案中政府下发的停工令长达一年四个月时间，而迟延交付的时间不到三个月，按以上合同条款约定，被告可以相应顺延交付期限，并不存在任何违约行为。涉案小区确实曾经存在临时用电及供暖设备未安装完毕的情况，但供电、供暖只是房屋使用条件之一，是被告对房屋使用条件作出的承诺，而非房屋交付的条件。根据江苏省高院（2019）苏民申4296号裁判文书的观点，出卖人逾期交付的违约责任约定，是针对房屋迟延交付情形下的一般条款，而水、电、气与上房同步，是公司对涉案房屋使用条件作出的承诺，而非房屋交付条件，就此产生的迟延问题不应适用逾期交付的违约责任约定。因此对涉案小区用电及供暖尚未完全达到合同约定的交付条件产生的迟延问题，是被告不应承担逾期交付的违约责任。同时被告已经在2019年9月12日取得竣工备案证明，原告也付清了全部价款，按照合同补充协议第21条第二款、第四款的约定，涉案房屋已经具备了合同约定的交付条件，原告在2019年9月14日，已经收到被告的上房通知，被告已经完全按合同约定履行了交付手续，不存在逾期交付商品房的违约情形。请求法院依法处理本纠纷。本院经审理认定事实如下：2017年10月5日，买受人林秀莉与出卖人徐州绿润置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定买受人购买出卖人开发的位于本市和平首府53幢1单元1902号房屋，预测建筑面积为107.04平方米，其中套内建筑面积为82.79平方米；该商品房单价为10911元，总价为1167913元。合同第九条约定该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、买受人已付清该商品房全部价款的条件。合同第十一条约定出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十一补充协议第8条约定如遇到以下特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，甲方可以据实予以顺延交付期限，不视为甲方违约：（1）《商品房买卖合同（预售）》签订后，新颁发的法律、法规、规章、规范性文件所规定的条件变更，导致甲方不能按时将房屋交付的。（2）《商品房买卖合同（预售）》项下房屋建造工地临近的市政工程建设使得该房屋的建造施工不得不停止，导致甲方不能按时交付房屋的。（3）该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装之延误的。（4）施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题。（5）政府管制、征用或政府法律规定调整、规划变更等政府行为。（6）其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准、文物考古、挖掘等。（7）遭遇不可抗力的。第22条约定甲方不能按照合同第十一条规定的期限将商品房交付给乙方使用，逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已经向被告支付了购房款，被告未在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。原告陈述是大概在2019年9月底左右拿到房屋钥匙，办理了上房手续。涉案小区曾存在用电、供暖问题。另查明，为了控制大气污染，提高空气质量，徐州市人民政府及相关部门、江苏省人民政府相关部门多次下发文件，采取多项措施。2017年11月14日，徐州市人民政府办公室下发《关于进一步加强全市秋冬季大气污染防治强化管控工作的通知》，载明的管控时间为2017年11月15日-12月31日，强化措施中载明有如下内容“对水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产，切断生产用电”、“管控期间，所有工地不得进行土石方作业”。2018年1月20日，江苏省大气污染防治联席会议办公室下发《关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知》，要求各设区市人民政府，立即采取更有力措施，应对大气严重污染形势，其中明确要求水泥企业全部停产，工地全部停工。次日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发《关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知》，通知要求各地、各相关部门在原有管控措施基础上，加大管控工作力度，切实有效应对重污染天气的影响，明确要求全市所有工地一律停止土石方作业，所有搅拌站（除市政重点工程和抢险工程配套外）一律停止生产。2018年3月26日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室又下发《关于立即启动大气应急管控措施的紧急通知》，其中要求各督查组对各地应急管控工作开展情况实施不间断督查，重点督查企业限停产、工地停工等管控措施落实情况。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告购买被告开发建设的涉案房产，并向被告交付了购房款，根据合同约定，被告应当在2019年6月30日前向买受人交付符合交付条件的涉案房产。但是，根据《商品房销售合同（预售）》附件十一补充协议第8条的约定，当出现政府管制、征用或政府法律规定的调整、规划变更等政府行为，或其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准、文物考古、挖掘等，被告可以据实予以顺延交付期限。本案中，为控制大气污染，提高空气质量，江苏省、徐州市相关政府部门自2017年11月起多次采取管控措施，要求水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产措施，工地实施停工或停止土石方作业等措施。上述措施的实施，影响到原告上游材料供应商的生产，势必会影响上游材料商向原告供应施工材料，必然导致工期的延误；同时直接要求被告停止施工，必然会延误工期。由于政府上述管控措施，导致被告不能按照计划施工，造成工期延误，这亦非被告所能控制。根据上述事实及合同约定，被告可以据此顺延交付期限，不视为违约。故原告主张逾期上房违约金，不应支持。关于原告提出小区用电、供暖存在问题，认为达不到上房条件的问题。根据商品房买卖合同第九条，只要房屋取得竣工验收备案证明、房屋测绘报告及买受人付清房款，即符合房屋交付条件。合同第十条关于水、电、暖、燃气的交付约定，属于房屋相关设施设备的交付条件，有关设施设备不符合交付条件的，被告应当按照合同第十条第（2）项承担责任，但该条款对因出卖人原因导致上述设施设备未达到交付条件的承担违约责任方式未作出明确约定。原告也不能依据逾期交付房屋的违约责任标准，主张逾期交付相关设施设备的违约责任。原告一律按照日万分之一计算涉及设施设备的违约金，依据不足，也不应支持。况且，根据《商品房销售合同（预售）》附件十一补充协议第8条约定的被告免责情形，同样可以适用于与房屋相关的设施设备建设项目，被告据此也不构成违约。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告林秀莉的诉讼请求。案件受理费62元，由原告林秀莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马 宁人民陪审员  夏文化人民陪审员  侯保存二〇二〇年四月十四日书 记 员  马雪羽