湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初1099号原告：曾定民，男，1979年11月10日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告：殷田，女，1981年2月27日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。两原告委托诉讼代理人：李运根，益阳市中天法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告：益阳金旅运通房地产开发有限公司，住所地益阳市高新区迎宾路中南电子商务产业园第三栋八层。法定代表人：杨查，该公司董事长。委托诉讼代理人：李科，湖南天声律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曹晶晶，湖南天声律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告曾定民、殷田（以下简称两原告）与被告益阳金旅运通房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人李运根及被告委托诉讼代理人曹晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：判令被告向两原告支付违约金16272元并判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年5月8日，两原告与被告签订了《益阳市商品房买卖合同》。两原告购置被告开发的位于学府花园5幢8层808号房住宅一套，建筑面积89.6平方米，房价为288000元。合同签订后，两原告按照合同约定履行了全部义务。根据合同第19条之约定：出卖人应当在商品房交付使用90日内完成该商品房的初始登记，初始登记后360日办妥房屋所有权证，但被告未依约定的时间办理好房屋所有权证。依据合同约定，被告应向买受人支付万分之一的违约金。被告直至2018年9月26日才交付房屋所有权，已构成违约，违约天数为565天，应当依照约定支付违约金16272元。为此，两原告为维护其合法权益，向人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持两原告的诉讼请求。被告辩称，对于两原告主张的逾期办证，应支付相应违约金的诉讼请求，我方认为已超过诉讼时效，即使两原告的主张没有超过诉讼时效，其计算标准和方法也是错误的，请求法院依法认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两原告所提交的两组证据，来源合法，内容真实，对该两组证据的证据效力本院予以采信。被告所提交的第一组、第二组、第四组证据，本院认为与本案无关联性，对其证据效力本院不予采信。被告所提交的第三组证据，并不能证明本案原告已作出承诺，放弃追究被告因违约而产生的民事责任，不能达到被告的证明目的。被告所提交的第五组证据、第七组证据不能证明原告在办证的过程中存在延迟提交证件的情形，达不到被告的证明目的。被告所提交的第六组证据，来源合法，内容真实，对该组证据的证据效力本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2012年5月8日，两原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》，合同编号为20110179808号。合同约定，两原告购买被告位于益阳市商品房，价款为288000元。另外该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后30日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定上述期限内办理上述登记手续，双方同意按照下列1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。二、因被告资金不足，拖欠工程款，导致该房屋无法在正常的日期内办理房屋产权证。后在股权重组后，被告的开发趋于正常化，并在2018年9月26日为两原告所购买的该房屋办理的产权证并已交付。在办理产权的过程中，原告曾定民曾于2017年9月与被告签订了《业主谅解备忘录》，双方约定：业主基于此备忘录的落地执行，对前期产权证延期办理等给予免责和谅解。同时还约定，被告应力争在2018年5月1日前完成所有业主产权证的办理（若因政府或政策原因导致延误，办理时间顺延），若没有在规定期限内完成，则业主可以视为签字无效。本院认为，本案争议的焦点之一为本案是否已过诉讼时效。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。权利人权利受到损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年10月1日前已经届满的，义务人已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭、按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效尚未届满的，人民法院可以适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。本案中，两原告与被告签订的商品房销售合同约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，两原告不解除合同的，自两原告应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向两原告支付全部已付款万分之一的违约金。涉案房屋的交付时间为2013年6月30日，原告取得房屋所有权证的时间应为2014年9月23日，现原告直至2018年11月30日才取得房屋所有权证书。双方约定的逾期办证违约金以日为单位累计计算，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。两原告提起诉讼的时间为2020年4月10日，且两原告无具体证据证明存在其他诉讼时效中止、中断的情形，故2017年4月10日前的违约金已超过诉讼时效，2017年4月10日后的违约金可适用三年的诉讼时效的规定，尚未超过诉讼时效，计算至2018年9月26日止。至于被告抗辩的原、被告曾签订业主备忘录，应免除部分违约责任的辩称，因被告并未在约定的时间内完成办证手续，且违约在先，故对其辩称，本院依法不予支持。本案的争议焦点之二为被告是否构成违约。两原告与被告签订的《商品房销售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按约定全面履行自己的义务。两原告已按合同约定支付购房款，但被告直至2018年9月26日才为原告办妥房屋所有权证，已构成违约，应按合同约定支付违约金。至于被告抗辩认为未能及时办理好房屋所有权证的原因在于两原告未进行配合，但未提供明确证据予以证明，且办证所需材料系因被告之过错导致丢失，故本院对被告的上述抗辩理应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下：被告益阳金旅运通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告曾定民、殷田逾期办证违约金15379元（以288000元为基数，按照日万分之一的计算标准，从2017年4月10日起计算至2018年9月26日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取105元，由被告益阳金旅运通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员 夏 天二〇二〇年四月三十日书记员 邱墨贤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。