湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初51号原告：高可，男，1987年8月16日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：詹顺志，湖南金凯华律师事务所律师。被告：陈国成，男，1987年8月1日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：陈干，湖南高天律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐繁，湖南高天律师事务所律师。第三人:舒静，女，1987年3月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区雨敞坪镇派出所雨敞坪社区杨家屋场组40号。第三人：湖南鑫远投资集团有限公司，住所地长沙市天心区湘府西路31号尚玺苑20栋10楼。法定代表人：谭岳鑫。委托诉讼代理人：何鹏，男，1990年1月20日出生，汉族，住湖南省永兴县，系公司员工。原告高可与被告陈国成、第三人舒静、第三人湖南鑫远投资集团有限公司（以下简称鑫远公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈泽春独任审理，并公开开庭进行了审理。原告高可及其委托诉讼代理人詹顺志、被告陈国成及其委托诉讼代理人唐繁、陈干、第三人舒静、第三人鑫远公司委托诉讼代理人何鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高可请求判令：1、确认原被告于2019年11月3日签订的店铺转让协议书无效；2、被告返还原告给被告支付的店铺转让费150000元；3、被告赔偿原告130000元；4、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告高可本想在长沙开个小店铺，做些小本经营。无意间了解到长沙市天心区湘府西路31号尚玺3栋112、113号商铺出租。便找到了自称是本店铺承租人的被告陈国成。因原告着急租赁店铺，在没有看到被告陈国成与房东签订的店铺租赁协议的情况下，便给被告陈国成支付了15万元的店铺转让费（其中定金13万元），并于陈国成签订了店铺租赁协议。后被告通过微信给原告发过来其与房东签订个的租赁协议，才发现店铺不是陈国成租赁的，而是案外人租赁的。被告物权转租，其行为构成根本违约。后原告多次找到本店铺的房东鑫远公司，鑫远公司表示不同意与原告签订店铺租赁协议。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告陈国成答辩称，舒静从鑫远公司转租门面，舒静将门面转租给陈国成，陈国成又将门面转让给高可，高可又将门面转让给案外人，且原告已收取转让费。舒静将涉案商铺转让给陈国成存在过错，舒静无转租权。陈国成已经向舒静支付转让费24万元，被告转让给原告的费用为15万元，包含装修费等费用。原告高可经营一段时间后，又将该商铺转让给赵志用，同样收取了转让费。高可向陈国成支付的系商铺转让费，不是定金，定金不得高于20%，15万元中有13万元定金，不符合事实也不符合法律规定。原被告签订的店铺转让协议书中第四条明确约定，高可代替陈国成代房东履行义务，签订合同时，原告已知被告不是房屋所有权人。第三人舒静辩称：其不存在过错，其按开发商和承租人的要求交接门面，履行了自己的义务。开发商的经理说这种不是转租，先退租再租给他们，这是为了减少损失。第三人鑫远公司辩称：其与原租赁合同当事人舒静解除合同后，又与赵志用签订了租赁合同。其对高可和陈国成的纠纷不知情。经审理查明:2018年，第三人舒静与第三人鑫远公司签订《鑫远商铺租赁合同》，约定由舒静承租长沙市天心区湘府西路31号尚玺苑3栋112、113号商铺，租赁期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止；租赁用途为“生鲜水果店”，舒静承诺按约定亲自使用和经营，未经鑫远公司书面同意，不得擅自更改用途、不将承租商铺转租或分租、转借于他人。舒静交纳租金至2019年11月30日。2019年9月18日，被告陈国成与第三人舒静签订《店铺转让协议书》，约定舒静将店铺作价240000元交给陈国成经营，后被告陈国成向第三人舒静支付了240000元，并接手经营涉案店铺。2019年11月3日，原告高可（乙方）与被告陈国成（甲方）签订《店铺转让协议》，约定陈国成将涉案商铺整体转让给高可，店内其他所有的物品装修甲方均不带走。协议签订当日，乙方支付甲方定金130000元，双方约定2019年11月4日进行交接，并将余款20000元一次性支付给甲方。协议第四条还约定：“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定的应有甲方交纳的水电费及其他各项费用，乙方也可以单独与房东签订房屋租赁协议，与甲方没有关系”。后原告高可向被告陈国成支付了150000元，被告陈国成将店铺整体交付给原告高可，由原告高可在涉案店铺继续经营生鲜水果店。原告高可经营约一周后，将涉案店铺内的从被告陈国成处受让的固定设备及剩余部分货物作价20000元转让给案外人赵志用，并将店铺交由赵志用继续经营生鲜水果店。后第三人鑫远公司与案外人赵志用签订了《鑫远商铺租赁合同》，涉案店铺现由案外人赵志用租赁并经营，并于2020年1月6日办理营业执照。后原告高可以被告无权转租导致其无法经营为由，要求被告陈国成退还转让费并赔偿损失，双方未能协商一致，遂酿成纠纷。另查明，2019年12月2日，第三人舒静与第三人鑫远公司签订《解除协议》，双方协商一致同意解除2018年6月签订的《鑫远商铺租赁合同》，第三人鑫远公司在庭审中陈述，对承租涉案商铺的相对人无特殊要求，只要接手的人愿意承接原店铺的装修、设备等固定货物，且前手承租人与出租人解除协议。上述事实，有《鑫远商铺租赁合同》、《解除协议》、《店铺转让协议书》、转账记录、微信聊天记录及当事人陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点为：原被告之间签订的《店铺转让协议书》的性质及其效力。第一，关于《店铺转让协议》的性质问题。判断合同性质即法律关系，应从合同名称、合同目的、权利义务等内容进行综合分析。原告主张涉案《店铺转让协议》系租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，即租赁合同双方的主要权利义务应当是出租人交付适租租赁物并收取租金，承租人交纳租金并使用租赁物。涉案的《店铺转让协议》是以店铺装饰装修、固定设备、设施、货物转让为主要内容的转让协议，虽在协议第四条有涉及租赁的条款，但该条款并未约定被告陈国成向原告高可收取租金，而是约定由原告高可自行选择履行原有店铺租赁合同或另行与房东签订租赁协议。故涉案合同应当是包含承租权的店铺转让合同，不应认定为租赁合同。第二，关于涉案合同的效力问题。原被告签订的《店铺转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，故该协议合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告以被告无转租权为由主张《店铺转让协议》无效，本院认为，一方面，如前所述，涉案协议并非租赁合同。另一方面，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，故即使被告未经出租人同意转租，并不当然导致转租无效的法律后果。故原告以被告无转租权为由要求确认涉案协议无效，于法无据，本院不予支持，原被告之间的《店铺转让协议》已生效并履行完毕，原告要求被告返还转让费150000元，本院亦不予支持。第三，关于被告要求原告赔偿130000元的主张。经查，原告高可在受让涉案店铺后，经营一周左右将店铺转让给案外人赵志用经营，并收取赵志用20000元，故原告高可与案外人赵志用之间的店铺转让合同成立并生效，原告高可该行为系出于经济考量对其受让的店铺装饰装修、固定设备、设施、货物等财产权利的处分，且依据第三人鑫远公司的陈述，同时结合案外人赵志用与鑫远公司已订立租赁协议的事实，第三人鑫远公司对涉案店铺的承租人并无特殊资格要求，原告高可未能与第三人鑫远公司订立租赁协议不能归因于被告陈国成，原告高可无法继续经营涉案店铺亦是其履行与案外人赵志用的转让合同所致后果，被告陈国成对此并无过错，亦无违约行为，故原告要求被告赔偿其损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告高可的诉讼请求。本案受理费5500元，减半收取2750元，由原告高可负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈泽春二〇二〇年四月二十一日法官助理谢炎上书记员戎柯润附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。