四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再238号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：崔建英，女，汉族，1968年4月2日出生，住四川省内江市东兴区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：内江市长富房地产开发有限公司，住所地四川省内江市市中区双苏路159号。 法定代表人：申长富，董事长。 委托诉讼代理人：黄玉海，该公司员工。 委托诉讼代理人：张杰，四川沱江律师事务所律师。 再审申请人崔建英因与被申请人内江市长富房地产开发有限公司（以下简称长富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市中级人民法院（2017）川10民终925号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年10月16日作出（2018）川民申3067号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人崔建英、被申请人长富公司委托诉讼代理人黄玉海、张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔建英申请再审称，一、（2017）川10民终925号民事判决认定长富公司《告知函》为售前通知事实错误。该《告知函》实际是房屋出售之后的搬离通知，并非事前告知，被申请人行为侵害了再审申请人的优先购买权。二、（2017）川10民终925号民事判决对被申请人逾期提交的公告照片、报纸复印件及新的证人证言予以认定程序错误。合议庭成员组成违法，原案件合议庭成员又参与重审案件。三、一审确认再审申请人优先购买权被侵害，但以诉争房屋系商铺而非住宅为由判决不予支持再审申请人对房屋差价损失和搬迁损失的主张错误，适用法律错误，应予纠正。请求：1.撤销四川省内江市中级人民法院（2017）川10民终925号民事判决；2.判决被申请人赔偿再审申请人因侵害优先购买权的房屋差价损失1337827元和律师费用17000元；3.维持四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初47号民事判决第一项；4.本案诉讼费、保全费、评估费由被申请人承担。庭审中经释明，再审申请人将再审请求变更为一审起诉请求。 长富公司辩称，一、长富公司在出售案涉房屋前，履行了告知义务。1.长富公司向再审申请人发出通知，再审申请人拒收，有证人证言予以证明。2.长富公司在2010年整个时段均在出售房屋区域张贴公告进行出售。3.2010年3月在内江日报刊登房屋销售公告。4.长富公司系房地产开发企业，开发目的是房屋销售，案涉房屋系临时租赁给再审申请人。综上，在2010年11月9日，长富公司将案涉房屋出售后再次告知再审申请人案涉房屋已经出售，并于2010年12月28日进行权属变更，再审申请人无证据证明主张过优先购买权，且一直使用案涉房屋至2011年10月10日，并向买受人交纳租金，再审申请人主张可得利益和房屋价差不应当支持。二、再审申请人主张400000元的直接损失也不成立。1.长富公司卖房后，再审申请人有充足时间主张优先购买权而未主张。2.再审申请人未告知长富公司搬迁而自行搬迁。3.再审申请人提交的冷库搬迁等损失从证据上看既无合同约定，也无正式有效的收据证明。4.长富公司租赁给再审申请人的房屋是清水房，再审申请人后来租金的是冻库，还有相应的设备设施，再审申请人以冻库的租赁价格向长富公司主张损失，无法律依据和任何理由。5.再审过程中，长富公司提交的交付房屋的公告和内江日报的公告真实、客观。综上，再审申请人再审请求没有事实和法律依据，长富公司履行了销售房屋时的告知义务，请求依法驳回再审申请人的再审请求。 崔建英向一审法院起诉请求：判令长富公司赔偿崔建英因优先购买权被损害而造成的损失：搬迁费52902元、人工费19320元、运输费12600元、上下车费39000元、运输成本费20400元、租金406800元、鉴定费30000元、可得利益1337827元，共计1918849元。 一审法院认定事实：2006年11月24日、2006年12月5日、2009年2月17日崔建英与长富公司先后签订了房屋租赁协议和补充协议，约定：长富公司将其位于内江市市中区的房屋租赁给崔建英。租赁期限从2006年12月1日起至2012年11月30日止；租赁期间，若长富公司出卖该房需书面通知崔建英，崔建英需在三个月内无条件搬出。同等的价格下，崔建英对此处房屋享有优先购买权。三份协议上均有崔建英的签名和长富公司的印章。崔建英租赁该房用于速冻食品经营。2010年10月2日，长富公司以2000074元将该房卖给**并签订了合同。2010年11月9日，长富公司出具《告知函》，告知崔建英该房已出卖他人，并要求崔建英在2011年1月31日前从上述房屋搬出。2010年12月11日，长富公司与**又重新签订了房屋买卖合同。2010年12月28日，双方办理了产权登记手续，长富公司将内江市市中区临江小区龙腾街38号附4号的房屋以2000074元的价格出售。其后，**于2010年12月13日按购房款2000074元的相同金额办理了完税手续。2011年3月3日，长富公司将内江市市中区临江小区龙腾街38号附1号、附2号、附3号房屋以169267元、142591元、143936元出售给江忠翼。2011年3月4日，江忠翼在内江市市中区地方税务局按购房款143936元、169267元、142591元的相同金额办理了购买上述三处房屋的完税手续。后买受人要求崔建英搬迁腾房。2011年6月1日，崔建英与林声清签订了房屋租赁合同，崔建英租赁其位于内江市东兴区的房屋作为食品冷冻经营，月租金22600元。因崔建英生产经营的特殊性，崔建英于2011年10月才搬迁完毕。2011年7月20日，崔建英在四川省内江市甜城公证处将应支付给**和江忠翼的坐落内江市市中区临江小区龙腾街38号附1、附2、附3、附4号房屋的租金58357.80元提存于该公证处。 一审法院认为：崔建英与长富公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同中明确约定了若此处房屋出售长富公司需书面通知崔建英，同等价格下，崔建英对该租赁房屋有优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，2010年10月2日，长富公司以2000074元将该房卖给**并签订了合同，虽然长富公司提供了其出售房屋的公告和照片，但均不能证明其在合理期限内履行了书面通知义务；长富公司辩称的2010年10月有书面的通知告知崔建英预出售房屋的事实，但崔建英称其未收到过该通知书，长富公司也未能进一步提供证据证实其已履行了书面通知义务。故，长富公司违反合同的约定未向崔建英书面告知对租赁房屋要进行出售的事实而将该房另行出售，侵犯了崔建英的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，崔建英以长富公司侵犯了其优先购买权为由主张损害赔偿于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，长富公司应赔偿崔建英搬迁冷库造成的损失和新租赁冷库所产生超过原租金部分的损失，损失费用依法确认如下：崔建英冷库拆除的人工费52902元、冷库水泥板撤除人工费19320元、冷库材料运输费12600元、冷库储存的货物搬运费39000元。以上损失共计123822元；对崔建英要求长富公司赔偿从2011年6月1日起另行租赁房屋18个月的租金406800元的请求，应扣除崔建英与长富公司原合同中已约定的租金6750元每月计算18月为121500元，崔建英因此所多支出的租赁费285300元，予以支持。以上损失费用总计409122元。崔建英要求长富公司赔偿房屋增值的可得利益损失1337827元的诉讼请求，本案讼争的房屋系商铺，并非居住用房，其房屋的差价损失在如今的房地产市场属于商业利益，而非居住利益，该差价不属于合理范围，故对崔建英提出的该房屋的增值部分的主张，不予支持。崔建英主张的鉴定费也不予支持。长富公司辩称提出的在出售租赁房前是通知了崔建英的，崔建英表示不予购买，但长富公司未提供证据证明向崔建英送达了书面通知，故对长富公司的此辩称主张不予采信。据此，判决：一、被告长富公司于本判决生效后10日内赔付原告崔建英因侵犯其优先购买权而造成的损失409122元。二、驳回原告崔建英的其他诉讼请求。本案受理费22858元，诉讼保全费2020元，共计24878元，由被告长富公司负担9457元，原告崔建英负担15421元。 长富公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法驳回崔建英的诉讼请求;本案一、二审诉讼费、财产保全费等均由崔建英承担。二审法院认定事实：崔建英承租的案涉房屋为长富公司开发的清水房，崔建英承租后在房屋内自行进行了冷库修建。二审庭审中，崔建英明确其之前陈述曾主张过优先购买权，均是以口头形式向长富公司提出的，没有证据证明，并明确自己是以提起本案诉讼的形式向长富公司主张优先购买权。一审判决认定了冷库拆除人工费52902元、冷库水泥板撤除人工费19320元、冷库材料运输费12600元、冷库储存货物搬运费39000元，崔建英就上述损失提交的证据是：1.威远县佳美制冷设备安装有限公司以加盖财务专用章出具的《收据》，载明“冷库拆迁费用52902元”；2.李顺江于2011年10月20日出具的《收条》，载明“收到崔建英给付的拆除临江小区冷库水泥土拆人工费19320元”、崔建英的委托诉讼代理人于2011年11月26日向李顺江所作的《调查笔录》；3.闫先虎于2011年10月20日出具的《收条》，载明“收到崔建英付来的搬迁临江小区龙腾街38号材料冷库运输费12600元”；4.许兴安于2011年10月21日出具的两份《收条》，分别载明“收到崔建英给付的搬运费34000元”及“收到崔建英库板上下车搬运费5000元”、崔建英的委托诉讼代理人于2011年11月27日向许兴安所作的《调查笔录》；崔建英在二审庭审中陈述上述费用均是以现金并分期支付的，除上述证据外再无其他证据能证实款项的支付情况，且认可在本案诉讼前并未就上述费用在搬迁前及搬迁后找过长富公司协商。关于一审判决认定的租金损失285300元，崔建英提供的证据是：1.崔建英与林声清于2011年6月1日签订的《房屋租赁合同》，合同主要载明“林声清将坐落于内江市东兴区的部分房屋和冻库（房屋面积600平方米、冻库面积为700平方米）整体出租给崔建英，崔建英承租上述房屋和冻库用于食品冷冻经营；月租金为22600元”；2.林冬英出具的两份《收款收据》、三份《收据》，载明收到崔建英房屋、冻库租赁费。崔建英庭审中认可自己向长富公司租赁的仅是房屋，搬迁后向林声清租赁的是房屋和冻库，向林声清支付的月租金22600元是包含房屋和冻库的租金。另查明：长富公司于2010年11月9日向崔建英发了书面《告知函》，崔建英对此无异议，《告知函》载明“你于2006年12月1日至今租用我司位于内江市市中区的房屋，现因我司资金紧张，还贷压力大，已将上述房屋出售。……请你务必于2011年元月31日前从上述房屋搬出，并将该房屋现状交还我司，否则，由此产生的一切经济及法律责任由你承担。” 二审法院认为，本案二审的争议焦点为：长富房产公司是否侵害崔建英的优先购买权；如构成侵害，崔建英主张长富房产公司赔偿损失应如何认定。 《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条款赋予了承租人有优先购买权。承租人优先购买权设立的立法目的是对一种基本社会秩序的维护，维护和稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用效能，为了解决人们的基本生产和生活条件，而不是对出卖人所有权的限制。就出卖人而言，优先购买权是设定在其标的物上的一种负担，但这种负担只是限制其自由选择买方的权利，其占有、使用、收益和处分的权利并未受限。就优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠，这是稳定房屋的使用关系，赋予承租人优先购买的权利。基于以上分析，承租人享有优先购买权，但承租人享有的该项权利应当及时行使，否则将影响出卖人的合法权益，也将有违公平原则。因此，上述法律规定了承租人应在“合理期限”内行使优先购买权，而不是在诉讼时效内均能行使。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”第二十四条第三项“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”的规定，上述条款规定的“合理期限”应界定为15日，即出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权，同样，出租人应在出卖房屋前15日通知承租人。本案中，崔建英坚持认为长富公司一直未按照双方合同约定及法律规定向崔建英履行书面通知义务（即通知崔建英长富公司将出售租赁房屋），其在诉讼时效内均能行使优先购买权，崔建英现以提起诉讼的形式主张优先购买权符合法律规定；而长富公司认为其不仅以口头的形式向崔建英履行了通知义务，还以书面通知的形式向其发出了搬迁通知，即使不能认定口头通知，长富公司向崔建英发出的搬迁通知也起到通知的作用，崔建英在收到该书面通知后也未在合理期限内主张优先购买。二审认为，就本案而言，对是否侵害优先购买权重点在判断长富公司是否在出卖租赁房屋前向崔建英履行了通知义务，崔建英接到通知后是否在合理期限内主张了优先购买。根据本案查明的事实，崔建英租赁的是长富公司开发的位于内江市市中区房屋，长富公司将38号附4号房屋曾于2010年10月2日与案外人**签订了买卖合同，长富公司在2010年11月9日向崔建英发出搬迁的书面《告知函》，2010年12月11日，长富公司与**又就上述房屋重新签订内容基本一致的买卖合同，并于2010年12月28日办理了上述房屋的产权过户手续。长富公司将38号附1号、附2号、附3号房屋于2011年3月3日与案外人江忠翼签订了买卖合同，于2011年5月10日办理了产权过户手续。崔建英收到长富公司于2010年11月9日向其发出的搬迁《告知函》后，其虽在庭审中陈述随即口头向长富公司提出了行使优先购买权，而长富公司不同意，但长富公司否认该事实，崔建英亦无其他证据证明，对崔建英在收到《告知函》后向长富公司主张了优先购买权的事实应不予认定。那么，在上述过程中，能否认定长富公司向崔建英履行了出卖租赁房屋的通知义务。据前述法律分析，承租人享有租赁房屋的优先购买权，该权利得以行使的前提是租赁房屋的所有人将出卖该房屋，且租赁房屋的所有人应至少在出售前15日通知承租人，这里的“通知”应包括书面通知和口头通知，且仅指通知出卖租赁房屋的内容。长富公司为证明其履行了通知义务，申请了案涉租赁房屋买受人**的妻子罗敏及其工作人员出庭作证，相关证人证实长富公司出售房屋前通知了崔建英，崔建英明确表示不购买；长富公司还举出了其在2010年将其开发的包括案涉租赁房屋在内的营业房及车库出售的张贴公告照片及在报纸上刊登的出售公告，但崔建英在庭审中否认了上述事实。对此，本案能够采信的关于履行通知义务的证据仅有《告知函》，二审认为，该《告知函》能够作为认定长富公司履行通知义务的证据，理由如下：案涉《告知函》是2010年11月9日发出的，告知崔建英其所租赁房屋已出卖，并要求其限时搬迁，崔建英接到该《告知函》时即应知道长富公司出售了租赁房屋，崔建英在这时即应知道其优先购买权受到了侵害，同时其即应向长富公司主张优先购买。如果崔建英这时主张优先购买权，其权利能够得到实现，因为案涉租赁房屋是2010年12月28日才办理产权过户手续，但直到本案诉讼，崔建英均未向长富公司主张。且案涉房屋租赁合同明确约定“在合同期内，若此房屋出售需立即书面通知乙方（即崔建英），乙方需在三个月内无条件搬出。同等价格下，乙方对此处房屋有优先购买权”，该约定也是长富公司出售房屋应立即通知崔建英，崔建英在同等价格下可以优先购买，故应认定长富公司发出的《告知函》符合双方合同的约定。而且，长富公司向崔建英发出《告知函》时，崔建英租赁的38号附1号、附2号、附3号房屋并未出售（《告知函》包括了38号附1号、附2号、附3号房屋），长富公司将上述房屋出售的时间是2011年3月3日，崔建英在接到《告知函》后，亦未向长富公司主张购买上述房屋。另外，根据本案查明的事实，崔建英自认其进行搬迁耗时一个多月，于2011年10月才搬迁完毕；长富公司自2010年11月起未再收取崔建英交纳的租金，崔建英将租金58357.80元于2011年7月20日向公证处进行了提存；崔建英进行搬迁和因搬迁产生的费用，在本案诉讼前，崔建英均未告知长富公司，双方亦未就此进行过协商。 综上分析，本案应认定长富公司在2010年11月9日向崔建英履行了房屋出卖的通知义务，崔建英在接到房屋出卖的通知后未在合理期限内（15日）向长富公司主张优先购买，而是在事隔近一年（2011年10月25日）直接提起本案赔偿诉讼，崔建英主张其优先购买权受到侵害不符合法律规定，应不予支持，其就此提起的赔偿请求亦应不予支持。 综上所述，长富公司的上诉请求成立，予以支持。判决：一、撤销四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初47号民事判决；二、驳回崔建英的诉讼请求。一审案件受理费22858元、诉讼保全费2020元，二审案件受理费7437元，合计32315元，均由崔建英负担。 再审时，各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，本院再审查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院再审认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、长富公司是否侵犯了崔建英的优先购买权。二、崔建英主张的损失赔偿应否支持。 针对焦点一，房屋的承租人享有优先购买权应具备相应的条件，即具备同等的价格、同等的履约能力及方式以体现其优先权，并在合理的约定期限内行使，以不损害他人权益为前提，以充分保护物权所有人享有的绝对权。优先购买权设定合理期限行使其目的是避免行为人以行使优先购买权为由拖延影响所有权人行使对财产权的处分权，鼓励诚实信用的买卖自愿原则，杜绝侵权等法律责任的产生。对房屋承租人优先购买权行使条件的判断标准主要是指出卖房屋的价格条件。对同等条件的解释应当采用目的性限缩解释，同等条件的核心应该是价格相同，履约能力相同以保证实现合同目的。就本案而言，长富公司是否侵害崔建英优先购买权重点在判断长富公司向崔建英履行通知义务是否符合合同约定，崔建英是否在合理期限内主张了优先购买权。一、长富公司向崔建英履行通知义务是否符合合同约定问题。经审理查明，崔建英租赁长富公司开发的位于内江市市中区房屋。2010年10月2日长富公司与案外人**签订房屋买卖合同，将内江市市中区临江小区龙腾街38号附4号房屋出售，2010年11月9日长富公司向崔建英发出《告知函》，书面通知崔建英案涉租赁房屋出售情况，要求崔建英于2011年1月31日前搬出，按现状交还案涉出租房屋。2010年12月11日，长富公司与**就上述房屋重新签订内容基本一致的买卖合同，于2010年12月28日办理了内江市市中区临江小区龙腾街38号附4号房屋的产权过户手续。长富公司于2011年3月3日与案外人江忠翼签订买卖合同，将内江市市中区临江小区龙腾街38号附1号、附2号、附3号房屋出售，于2011年5月10日办理了产权过户手续。案涉《房屋租赁协议》第七条约定：在合同期内，若此处房屋出售需立即书面通知崔建英，崔建英需在三个月内无条件搬出。同等价格下，崔建英对此处房屋有优先购买权。根据查明的案件事实可知，从《告知函》于2010年11月9日向崔建英发出，崔建英收到《告知函》时，案涉位于内江市市中区房屋处于长富公司与案外人订立买卖合同阶段，并未实际发生房屋所有权转移，因优先购买权是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，这种请求权是一种请求债权，不是直接对物享有权利，也不能直接对抗第三人，优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。长富公司向崔建英发出的《告知函》符合双方合同第七条的约定。二、崔建英是否在合理期限内主张了优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条关于“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”的规定和第二十四条关于“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”规定，上述条款中关于“合理期限”应界定为15日，即出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权；同样，出租人应在出卖房屋前15日通知承租人。依照权利义务对等原则，承租人的优先购买权亦应当在合理期限内主张，在出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示是否行使优先购买权。本案中，长富公司于2010年11月9日向崔建英发出《告知函》，告知崔建英其所租赁房屋已出售，并要求其限时搬迁，崔建英接到该《告知函》时即知道长富公司出售案涉租赁房屋，崔建英在此时即应在合理期限内向长富公司主张优先购买，其权利能够得到实现。崔建英虽在庭审中陈述其随即口头向长富公司提出了行使优先购买权，但长富公司否认该事实，崔建英亦无其他证据证明，应承担举证不能的后果。据此，二审对崔建英在收到《告知函》后向长富公司主张了优先购买权的事实不予认定，符合法律规定。 针对焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”本案中，长富公司在2010年11月9日向崔建英履行了房屋出售的通知义务，符合合同约定，崔建英在收到房屋出售的通知后未在合理期限内向长富公司主张优先购买，而于2011年10月25日提起诉讼主张损害赔偿，不符合法律规定，二审对崔建英主张其优先购买权受到侵害以及就此提起的赔偿请求不予支持并无不当。 综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。崔建英的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持四川省内江市中级人民法院（2017）川10民终925号民事判决。 审 判 长 向杜梅 审 判 员 肖黔蜀 审 判 员 王学东 二〇二〇年四月二十日 法官助理 卢 佳 书 记 员 何 维