河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终566号上诉人（原审被告）：杨光爱，女，汉族，1966年8月15日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：权忠振，河南省法治建设新闻部南阳工作站法律顾问。被上诉人（原审原告）：贾全军，男，汉族，1967年7月15日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：闫文帅，北京市京国（南阳）律师事务所律师。上诉人杨光爱因与被上诉人贾全军为房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨光爱及其委托诉讼代理人权忠振、被上诉人贾全军及其委托诉讼代理人闫文帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨光爱上诉请求：1、撤销一审判决，驳回贾全军的诉讼请求，改判上诉人与被上诉人之间的房产买卖合同无效；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间所签订的房产买卖合同是无效合同。双方所争议的房产系拆迁安置房，被拆迁人在取得拆迁安置房产权证满五年以后才可以上市交易，否则就属于非法交易。上诉人于2014年11月14日与白河办事处签订城中村改造征收补偿协议，暂时取得了房产安置面积，并未取得实际房产，更未取得产权证，2015年4月8日上诉人与被上诉人签订了房产买卖协议，期间一直未取得房产证，该买卖协议不符合我国法律规定。另一方面，争议房产属于拆迁安置房，本案被上诉人不属于被拆迁对象，不具备购买拆迁安置房的主体资格；2、未及时交付合同标的物不是上诉人的过错，因白河办事处的原因，上诉人实际获得安置的面积减少了179.82平方米，直接导致上诉人无房出售给被上诉人，这不是上诉人违约，是政府行为失当造成。该情况为不可抗力，不可抗力造成的结果，双方当事人均不承担责任；3、原审判决错位认定诉争标的物。被上诉人提起诉讼的是安置意向书0549号户型面积为第二款120平方米的房产，而原审判决误将上诉人的住房作为争议房产判归被上诉人所有，上诉人现有住房是原安置意向书确认的140平方米安置房调换来的，不属于本案争议标的物；4、关于拆迁安置过渡费和补偿款，从法律意义上说，在拆迁安置房产买卖过程中，过渡费和拆迁补偿安置款应当属于房产出售方，而且本案涉及的拆迁补偿款和过渡费上诉人至今没有能够领取，该标的物一直处于灭失状态。贾全军辩称，1、本案中双方签订的房屋买卖合同合法有效。本案争议的房产为拆迁安置房，并非经济适用房，该房产系经政府确认并认可后，安置给拆迁户的房产，系杨光爱的合法财产，双方签订的房屋买卖合同也是双方真实的意思表示，并不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形；2、即使杨光爱实际分房面积小于出售涉案房屋时预测的安置面积，贾全军不存在过错，并且虽然面积减少，但并不影响本案涉案房屋的交付。杨光爱称在政府实际安置时面积减少导致其无房出售，该陈述不符合本案事实。拆迁安置面积系政府依据相关文件，根据杨光爱实际拆迁房屋面积依法确定的，无论实际安置面积多少，该安置面积均是政府依法确定的，政府行为不存在过错。即使安置面积减少，也是在分配安置房时的合理行为，或即使存在过错也是杨光爱本人虚报拆迁面积。本案中贾全军在起诉时对房屋进行了查封，不存在交付不能的情形；3、一审法院判决杨光爱向贾全军交付本案的涉案房屋不存在认定错误。根据杨光爱与贾全军签订的房屋买卖合同，约定杨光爱在房屋交付时应协助贾全军选房，贾全军有权选择房屋。为防止杨光爱一房多卖以及确保本案顺利审理，贾全军根据房屋买卖合同约定，选择房屋后对涉案房屋进行了查封，一审法院依据双方的买卖合同及贾全军的诉请依法确认本案争议房屋，认定事实正确；4、关于拆迁安置过渡费，系双方在房屋买卖合同中的约定，贾全军在起诉时已经主动降低了该费用，因此，一审判决杨光爱依据买卖合同约定向贾全军支付过渡费处理正确。综上，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贾全军向一审法院起诉请求：1、确认2015年4月8日双方签订的《房产买卖协议》有效；2、杨光爱向贾全军交付所出卖的房屋即南区10号楼1单元13层南户，面积为120.64平方米，并履行为贾全军办理更名手续的合同义务；3、杨光爱支付贾全军安置费24000元；4、杨光爱承担相应的违约责任，即赔偿贾全军购房款的20%，数额为52800元的违约金；5、本案诉讼费用由杨光爱负担。一审法院认定事实：2014年11月14日，杨光爱作为乙方与作为甲方的南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处签订0549号南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村改造《安置意向书》，第二条约定安置面积：被征收户经四级认定合法置换面积560㎡，意向户型面积为140㎡，面积120㎡，面积为100㎡，面积100㎡，面积为100㎡（实际面积以建成后房管部门测绘的面积为准）。置换户型面积与实际户型面积不符的，按同地段经济适用房销售价格交纳面积差价。第三条约定过渡费：安置房过渡期为24个月，自签订补偿协议书和安置意向书之日起，按照房屋合法建筑面积每平米8元计算，一次性支付24个月过渡费。超过期限未能交房，按双倍支付过渡费，按每平方米每月16元计算。第四条约定，在本协议上代表乙方签字者承诺其能够代表乙方所有相关家庭成员签订本协议，保证所签订的本协议对乙方所有相关家庭成员具有法律约束力。对因此产生的后果负责并承担相关全部法律责任。2015年4月8日，杨光爱作为甲方与作为乙方的贾全军签订《房产买卖协议》，内容为：“因南阳新区白河街道办事处姜营城中村改造，甲方经四级认定置换的安置房面积560平方米，具体内容按0549意向书为准，甲方现将其征收安置住房意向书0549号意向户型面积第二款120平方米卖给乙方，经双方平等自愿协商达成协议如下：一、甲方须保证房产合法性，否则承担一切法律责任。二、甲方卖给乙方120平方米，每平方米按单价2200元人民币，总计26.4万元（大写贰拾陆万肆仟元人民币），协议签订后，乙方将一次性支付给甲方。三、双方签字盖章（或指印）后房屋产权归乙方所有。甲方如若反悔按房价总值的两倍赔偿乙方的经济损失。四、过渡费按0549号意向书签订时间起24个月内归甲方所有，24个月后产生的过渡费归乙方所有。五、自协议签订后，该房产新产生的费用由乙方承担。六、安置房基本达到入住条件后，甲方必须帮助乙方按先后顺序挑选楼栋号、楼层、面积及户型，房屋过户费由乙方承担。七、本协议签订后，甲方不得以任何方式将此房出售给第三方，如有违约行为甲方必须按该房产总值的两倍赔偿给乙方。八、安置房入住后按规划配置的户均车位归乙方使用，车位费由乙方承担。九、甲乙双方如有违约行为经协商不能达成一致意见时，甲乙双方都有申请司法或人民法院介入的权利。十、本协议自签订之日起生效，一式三份，甲乙双方、见证人各一份，具有同等效力。”同日，贾全军向杨光爱交付全部房款后，杨光爱向贾全军出具收到条一份。2019年4月3日，南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处姜营街道姜营村民委员会作为甲方与杨光爱作为乙方签订《产权调换协议书》，约定：根据《姜营村城中村改造征收拆迁补偿安置方案》，双方达成以下产权调换协议，一、安置位置：已建成姜营村安置小区内予以安置。二、安置面积：乙方根据安置意向书，原协议书应置换安置面积为380.18平方米，分配安置房时转入7.18平方米，购买6.17平方米，实际安置面积合计393.53平方米，分别为：1.置换安置房共385.89平方米：北区7号楼1单元2层西南户102.29㎡，北区7号楼1单元4层西南户102.29㎡，南区10号楼1单元13层南户120.64㎡，南区1号楼中单元10层2户60.67㎡。2.置换储藏室共13.75平方米，所用安置面积7.64平方米，北区5号楼-1层35号13.75㎡。三、逾期过渡费发放至2018年8月30日止。四、本协议经甲乙双方签字盖章，视为甲方将安置房移交归乙方所有，乙方带本协议到物业公司登记注册，领取安置房钥匙。五、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份。2019年4月12日，经贾全军申请，一审法院对南区10号楼1单元13层南户120.64㎡的房产进行了查封保全。一审法院认为，一、杨光爱取得房屋系征收安置住房，该房产系个人合法取得的财产，杨光爱依法享有自由处分的权利，贾全军、杨光爱签订的安置房买卖协议系双方真实意思表示，不违背法律法规，系有效合同。贾全军、杨光爱应按合同约定履行各自义务，现贾全军已经足额缴纳购房款，杨光爱应按约定交付房屋给贾全军。杨光爱辩称该房产买卖协议为无效合同的辩解不予采信。二、根据双方签订的《房产买卖协议》，安置房基本达到入住条件后，杨光爱必须帮助贾全军挑选安置房屋。现根据杨光爱提交的《产权调换协议书》，安置房屋已经分配到位，并且贾全军申请对杨光爱置换的姜营社区南区10号楼1单元13楼南户，面积为120.64平方米的房屋进行了查封，该选择符合双方《房产买卖协议》约定。但超过双方《房产买卖协议》约定的120平方米之外的部分，贾全军应当按照当前市场价补足差价。杨光爱辩称已于2019年4月5日将姜营北区7号楼1单元403室出卖给苏幸、2015年5月23日将0549号意向书第四款面积为100平方米的出卖给刘平一，因杨光爱提交的为买卖协议的复印件，也未向法庭提交支付房款的证明，真实性无法确认，不予采信。并且本案争议的为姜营社区南区10号楼1单元13楼南户，面积为120.64平方米的房屋，与上述两个房产并非同一标的，不存在交付不能的情形，因此杨光爱应当继续履行双方签订的《房产买卖协议》将姜营社区南区10号楼1单元13楼南户，面积为120.64平方米的房屋交付贾全军。三、关于安置费问题。2014年11月14日杨光爱与南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处签订0549号安置意向书，并约定安置房过渡期为24个月，自签订补偿协议书和安置意向书起，按照房屋合法建筑面积每平米8元计算，一次性支付24个月过渡费。超过期限未能交房，按双倍支付过渡费，按每平米每月16元计算。根据双方签订的《房产买卖协议》第四条过渡费按0549号安置意向书签订时间起24个月内归甲方所有，24个月内归杨光爱所有，24个月后产生的过渡费归贾全军所有。庭审中杨光爱提交的《产权调换协议书》显示安置费支付至2018年8月30日。依此计算杨光爱应当支付贾全军2016年11月14日至2018年8月30日的安置费，贾全军请求杨光爱支付24000元未超过双方约定，予以支持。四、关于违约责任。双方在《房产买卖协议》中约定，双方签字盖章（或按指印）后房屋产权归贾全军所有。杨光爱如若反悔按房价总值的两倍赔偿贾全军的经济损失。杨光爱不得以任何方式将此房出售给第三人，如有违约行为杨光爱必须按房产总值的两倍赔偿给贾全军，该违约条款系对杨光爱将贾全军购买房屋另行出售给第三人的约定。而本案中，不能证明杨光爱已将争议房屋出售，且杨光爱仍具有履行双方《房产买卖协议》的能力，不符合双方约定的违约情形，贾全军要求支付违约金，不予支持。五、关于杨光爱辩称的房屋分配面积减少、不能履行其交房义务，这属于杨光爱在缔约过程中不慎造成的，该过错属杨光爱自身原因所致，本案贾全军并无过错，对该辩称不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、确认贾全军与杨光爱于2015年4月8日签订的《房产买卖协议》有效。二、杨光爱于本判决生效后十五日内向贾全军交付姜营社区南区10号楼1单元13层南户面积为120.64平方米的房产，并为贾全军办理更名手续；贾全军应当依据当地现有市场价补足超出部分的差价。三、杨光爱于本判决生效后十五日内向贾全军支付安置费24000元。四、驳回贾全军的其他诉讼请求。案件受理费6412元，保全费2520元，由贾全军负担792元，由杨光爱负担8140元。二审中，上诉人提交了示范区通知复印件一份，用于证明争议房屋已经不存在。贾全军经质证认为，该证据为复印件，真实性无法核实，贾全军为善意第三人购买上诉人的房屋，通知的发出主体无权对贾全军购买的房屋予以收回，如果上诉人存在过错，通知的发出主体应该要求上诉人承担责任。因该证据为复印件，真实性无法认定，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人杨光爱与被上诉人贾全军签订的《房产买卖协议》的效力问题。本案中，2015年4月8日，上诉人杨光爱与被上诉人贾全军签订《房产买卖协议》，双方构成房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同是当事人真实意思表示，协议内容也不违反法律及行政法规的禁止性规定，应为有效协议，故上诉人杨光爱的该项上诉理由不能成立。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务，双方合同签订后，被上诉人贾全军已按照合同约定支付了购房款，而上诉人杨光爱在取得争议房产后拒不履行交付房产的义务，实属不当，且上诉人杨光爱亦未能提供充足有效的证据证明合同存在不能履行的情况，故一审对于争议房产的处理符合本案事实及双方合同约定，并无不当。关于安置费问题，安置费作为一项特定的财产权益，在取得及发放过程中具有一定的专属性，但法律并不禁止安置费的权利人对于安置费的处分行为，即上诉人杨光爱对于其享有的安置费拥有自主处分权，其与被上诉人贾全军签订的《房产买卖协议》中第四条“过渡费按0549号意向书签订时间起24个月内归甲方所有，24个月后产生的过渡费归乙方所有”正是上诉人杨光爱行使处分权的体现，一审对于安置费的处理符合双方合同约定，并无不当。故上诉人杨光爱的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，杨光爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6412元，由杨光爱负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二〇年四月八日书记员  乔国盛