山东省东明县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1728执异18号 案外人：张秋林，男，住东明县。 申请执行人：李银锁，男，住东明县。 被执行人：曹存勇，男，住东明县。 在本院执行申请执行人李银锁与被执行人曹存勇民间借贷纠纷一案中，案外人张秋林于2020年4月10日对执行曹存勇名下位于东明县天正中央大街内7号楼1单元06001号房产（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人张秋林称，2013年3月15日，被执行人曹存勇与东明县房屋征收补偿办公室签订房屋征收实物补偿协议，约定产权调换住宅房屋地点在天正中央大街1、2、3组团。2016年4月1日，被执行人曹存勇、张红霞将实物补偿中的房产补偿费用、附属设施费用、奖励及其他费用共计193746元打包转让给高海堂。双方签订房屋请求权转让协议书，经拆迁办主任王恩建、证人姚某、郝某进行证明。2018年10月24日，开发公司通知交付涉案房屋，因回迁协议上签名是曹存勇，所以在交、接房通知单上面签名有高海堂、曹存勇。当时补交的房款、契税、物业费、装修垃圾清运、预交水电费、公共维修基金、天然气管网建设费、产权证登记费、暖气管网费、有线电视管网建设费均是高海堂交纳（POS付款），证明涉案房屋已经交付给高海堂。2019年10月23日，高海堂、王保菊又把涉案房屋以42万元的价格转让给了案外人张秋林，双方签订房屋买卖合同，交付了房款。2019年11月4日，案外人交付物业费，物业登记已经变更为案外人张秋林。案外人开始装修涉案房屋并入住的时间早于东明县人民法院于2019年12月17日作出执行裁定书的时间。显然本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。故特向贵院提起书面异议，要求中止对涉案房屋的执行。 案外人张秋林向本院提交以下证据：1、本院（2015）东民初字第1544号民事判决书；2、本院（2015）鲁1728东执字第719号执行裁定书；3、房屋征收实物补偿协议；4、房屋请求权转让协议书；5、天正中央大街（7号楼）交、接费用通知单；6、八张收款收据；7、借记卡账户历史明细清单、中国银行交易流水明细清单、一本通／绿卡通交易明细（客户）、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国农业银行银行卡交易明细、余额明细查询、高海堂与王保菊续交物业费收据；8、高海堂与张秋林于2019年10月23日签订的房屋买卖合同；9、东明雅仙居装饰装修工程承包合同；10、东明农商银行小井支行交易详单；11、东明农商银行活期查询清单；12、张坤林于2020年4月20日出具的证明及其居民身份证复议件。 申请执行人李银锁未向本院提交书面意见及证据。 被执行人曹存勇未向本院提交书面意见及证据。 本院查明，本院受理原告李银锁诉被告曹存勇、张红霞民间借贷纠纷一案后，于2015年11月13日作出（2015）东民初字第1544号民事判决，该民事判决书判决主文载明：“一、被告曹存勇于本判决生效后七日内偿还原告李银锁借款本金80000元，并按借款总额的年24%支付逾期违约金（自2015年5月13日起至本判决确定的履行期限届满止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。”本院受理李银锁申请执行曹存勇民间借贷纠纷一案后，于2019年12月17日作出了（2015）东执字第719号执行裁定书，该执行裁定书裁定主文第一项载明：“查封被执行人曹存勇、张红霞名下的位于东明县天××中央大街内××楼××单元××号房××套”。张红霞并不是上述执行案件的被执行人。案外人的执行异议申请书及本院（2015）东执字第719号执行裁定中均列张红霞为被执行人错误。 另查明，高海堂与王保菊系夫妻关系。因天正中央大街1、2、3组团旧城改造需要，政府需征收曹存勇的房屋。2013年3月15日，东明县房屋征收补偿办公室与曹存勇签订了房屋征收实物补偿协议。2016年4月1日，曹存勇、张红霞与高海堂、王保菊签订房屋请求权转让协议，双方约定高海堂、王保菊以19万元的价格打包购买上述曹存勇、张红霞在房屋征收实物补偿协议中载明享有的权利和各项补偿、奖励，高海堂、王保菊并有权与政府、开发商签订回迁房选房协议书；双方还约定高海堂、王保菊支付案外人曹存勇、张红霞转让款后享有上述房屋征收实物补偿协议书中载明的一切权利，有权选择回迁房的楼层、单元及面积，曹存勇、张红霞应无偿协助乙方办理一切变更手续，保证选择的回迁房登记在高海堂、王保菊名下。案外人提交的落款时间为2018年10月24日的天正中央大街（7号楼）交、接房费用通知单载明，户主姓名为曹存勇，回迁房楼号、楼层为7-06001，房屋面积134.21平方米,户主签字为高海堂、曹存勇。案外人提交的落款时间为2018年10月24日、付款人为曹存勇的收款收据载明，曹存勇向山东天正房地产开发有限公司交纳了契税、房款、公共维修基金、天然气钢管建设费、产权证登记费等费用，向物业公司预交了相应物业费用。2019年10月23日，高海堂、王保菊与张秋林就涉案房屋签订房屋买卖合同，双方约定高海堂、王保菊将涉案房产以42万元的价格出卖给张秋林，张秋林于2019年10月23日首付200000元，剩余购房款220000元购房款于签合同时一次性付清。案外人张秋林与张坤林系兄弟关系。案外人张秋林提交的一份加盖有山东东明农村商业银行股份有限公司焦楼支行业务专用章的银行交易明细载明，2019年6月28日从户名为张坤林卡号为62×××16内转账到账号为62×××82、户名为王保菊名下40000元，2019年7月7日从户名为张坤林卡号为62×××16内分三次转账到账号为62×××82、户名为王保菊名下90000元、45000元、45000元，2019年10月7日从户名为张坤林卡号为62×××16内转账到账号为62×××82、户名为王保菊名下200000元，张秋林通过其弟弟张坤林的账户一共支付给高海堂的妻子王保菊购房款42万元。案外人张秋林提交的一份收据载明，其于2019年11月4日续交了东明天正中央大街7栋-7＃601楼房的2019年11月4日-2020年11月23日的物业管理费。2019年11月20日，张秋林与东明县雅仙居装修材料销售中心就涉案房屋的装修签订了装饰装修工程承包合同，其中双方在合同中约定装修工期为自2019年11月20日到2020年4月20日。从案外人张秋林续交涉案房屋的物业管理费及与装修公司就涉案房屋签订装修合同的情况看，张秋林从2019年11月份就实际管理控制着涉案房屋。 本院认为，从案外人张秋林提交证据载明内容的外观形式上判断，被执行人曹存勇于2016年4月1日将其尚没有交付的回迁房屋（即涉案房屋）以19万元的价格打包出卖了高海堂、王保菊；后涉案房屋于2018年10月24日由房屋征收部门予以交付，房屋征收部门与高海堂、曹存勇办理了涉案房屋的交接手续；高海堂、王保菊于2019年10月23日又以42万元的价格将涉案房屋卖给了案外人张秋林，案外人张秋林于购房合同签订前分五次支付了购房款42万元，现涉案房屋由案外人张秋林从2019年11月份就实际控制管理。显然，案外人张秋林与高海堂、王保菊签订房屋买卖合同、支付全部购房款及张秋林实际控制管理涉案房屋，均在本院于2019年12月17日查封该房屋之前，且申请执行人也没有提交因买受人张秋林自身原因未办理过户登记方面的证据。综上所述，案外人的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，故本院对案外人的异议请求应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于东明县天正中央大街内7号楼1单元06001号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李福忠 审判员  李铁山 审判员  高红霞 二〇二〇年四月二十三日 书记员  刘媛媛