山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终994号 上诉人（原审第三人）：王淑君，女 委托诉讼代理人：胡春胜，山东荣真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王萍，山东荣真律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：车玉娟，女 委托诉讼代理人:杨学奎，山东康裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人:杨小青，山东康裕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛地华房地产开发有限公司 法定代表人:祝义财，董事长。 委托诉讼代理人:荆汉进，男，青岛地华房地产开发有限公司职工。 原审第三人：青岛欧克斯保温装饰工程有限公司 法定代表人：刘永欢，总经理。 委托诉讼代理人：陈文燕，山东胶澳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋颖丽，山东胶澳律师事务所律师。 上诉人王淑君因与被上诉人车玉娟、青岛地华房地产开发有限公司（以下简称地华公司）、原审第三人青岛欧克斯保温装饰工程有限公司（以下简称欧克斯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初1975号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王淑君上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判撤销车玉娟与地华公司签订的关于青岛市高新区和源路216号星雨华府北区一期x栋x单元x户房屋的《青岛市商品房预售合同》；3.改判地华公司为王淑君办理青岛市高新区和源路216号星雨华府北区一期x栋x单元x户房屋的网签及过户手续；4.一、二审诉讼费由地华公司、车玉娟承担。事实与理由：一、涉案《协议书》约定王淑君是代为履行，在王淑君不同意代为履行时，不能强迫其继续履行。2016年5月28日签订的《协议书》第三条约定：“若不能在上述期限内按阶段分别办结，须在每次逾期办理时间内按三案借款合同约定的违约责任（含逾期利息）由乙方承担全部抵账款项的相应利息直至完成相应阶段的目标任务。”第四条约定：“本协议履行过程中，如出现无法将房屋指定到甲方人员、或者开发商不开具交款人为甲方指定人员售楼收款收据、或不能完成网签、或甲方及其指定人员不论何种原因最终不能取得上述二幢房屋产权这四种情况中的任一情形，乙方均应按二幢房屋订立协议时的价值向甲方及其指定人员支付借款利息，甲方返还丙方房屋。”第六条约定：“若最终乙、丙双方未能将本协议约定的义务自动履行完毕，乙方必须承担甲方的一切损失。”该《协议书》中关于王淑君的约定，完全符合代为履行的法律规定。如涉案协议书不能履行，均由原债务人继续承担清偿义务。（2019）鲁02民终3375号民事判决书认定：“王淑君在《协议书》中作出的以房抵债约定，属于第三人代为履行行为。在第三人代为履行中，基于合同相对性原则，由于第三人不是合同当事人，其对债权人不承担任何合同义务和违约责任。对第三人不适当的履行行为，债权人也只能向债务人而不能向第三人请求承担责任。”现王淑君不同意继续履行《协议书》，不同意继续代为履行，强迫其继续代为履行没有法律依据。二、《协议书》为涉案《青岛市商品房预售合同》履行的基础，基础不存在，故涉案《青岛市商品房预售合同》不应继续履行，应当予以撤销。根据《协议书》约定，王淑君将涉案房屋指定给车玉娟，车玉娟与地华公司签订了关于涉案房屋的《青岛市商品房预售合同》。王淑君根据《协议书》作出的指定是《青岛市商品房预售合同》签订的基础，因原债务人没有兑现对王淑君的承诺，故王淑君不同意继续根据《协议书》代原债务人清偿债务，则涉案《青岛市商品房预售合同》签订的基础不存在。如涉案《青岛市商品房预售合同》继续履行，将损害王淑君的利益，应当予以撤销。三、一审判决适用法律错误。一审判决依据合同法第八条、第四十四条、第六十条之规定作出判决，适用法律错误，应当适用合同法第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”综上所述，虽然本案案由为商品房预售合同纠纷，但实际为借款合同纠纷。商品房预售合同是因借款纠纷引起，借款是基础。因王淑君不同意继续代为履行，故《青岛市商品房预售合同》不应继续履行，应当予以撤销。 车玉娟辩称，王淑君认为其仅是代为履行、代为清偿与事实不符，与法律相悖。代为清偿是指没有合同约定或者法律规定的义务而为的清偿。本案中，首先，王淑君在涉案以房抵债协议中作为一方当事人签字，并约定以自己名下的房屋偿还债务，系合同约定的义务。现王淑君以其仅是代为清偿为由提出异议，不符合合同约定，有违诚实信用原则。其次，车玉娟已经撤销关于七个借款人的民间借贷诉讼，解除对涉案七个借款人财产的查封，已经实际履行以房抵债协议约定的义务。再次，王淑君按照以房抵债协议的约定将涉案房屋指定到车玉娟名下，并与地华公司签订了房屋买卖协议，涉案借款已经变为购房价款，由地华公司向车玉娟出具收据，以房抵债协议已经实际履行。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 地华公司辩称：1.因涉案房屋成立的债务前提出现问题，债务各方解决问题后，合同才能继续履行；2.办理网签备案手续是基于商品房预售合同，也需要解决车玉娟与王淑君之间的债务问题，地华公司不欠车玉娟工程款；3.地华公司不应承担诉讼费用。 原审第三人欧克斯公司述称，其与地华公司签订外墙粉刷保温涂料工程合同，王淑君是实际施工人。工程款由王淑君以欧克斯公司的名义与地华公司进行结算，涉案房屋抵顶给了王淑君，欧克斯公司根据王淑君的要求办理相关手续。综上，欧克斯公司对王淑君的上诉请求和理由无异议。 车玉娟向一审法院起诉请求：1.确认车玉娟与地华公司签订的关于青岛市高新区和源路216号星雨华府北区一期x栋x单元x层x户房屋的《青岛市商品房预售合同》合法有效；2.判令地华公司立即为车玉娟办理涉案房屋的网签备案手续，并按约定时间向车玉娟交付房屋，协助车玉娟办理房地产权属登记手续；3.诉讼费用由地华公司承担。 王淑君向一审法院起诉请求：1.撤销车玉娟与地华公司签订的关于青岛市高新区和源路216号星雨华府北区一期x栋x单元x层x户房屋的《青岛市商品房预售合同》；2.诉讼费用由车玉娟、地华公司承担。 一审法院认定事实：车玉娟与地华公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定：车玉娟购买地华公司位于青岛市高新区和源路216号星雨华府北区一期x栋x单元x层x户房屋，暂定价款2,595,887元；地华公司于2018年3月31日前将房屋交付车玉娟，除不可抗力外。合同签订后，地华公司于2016年11月21日向车玉娟出具金额共计2,595,887元的收据。 2016年5月28日，平度市城建发展小额贷款有限公司（甲方）与青岛琪丰化工有限公司、王忠增、梁萍、王新友、青岛恒旭纺艺品有限公司、曹松朋（乙方），王淑君、刘希贵（丙方）签订《协议书》，约定：一、甲、乙双方均确认三案涉及的三笔借款本金分别是200万元、200万元、100万元，合计500万元。截止2016年5月28日，乙方欠甲方利息及诉讼费用共计60万元。二、丙方自愿以其二幢房屋替乙方向甲方偿还上述三案中的部分债务。甲、乙双方均同意：1.丙方以其所有的由地华公司开发的星雨华府项目x幢x单元x室商品房一幢（建筑面积约196.65平方米、认购单价12,418元/平方米，房款2,441,918元）及x幢x单元x室商品房一幢（建筑面积约192.36平方米、认购单价13,495元/平方米，房款2,595,887元）总价款5,037,805元抵顶上述借款本金500万元及利息37,805元。剩余利息及诉讼费用等56万元由甲、乙双方另行订立以物抵债协议。丙方之前所交定金由丙方自行领取，与甲、乙方无关。上述二幢房屋经征得甲方同意由丙方指定到车玉娟名下。甲方如需更名，则视为二手房，与乙、丙方无关。三、丙方保证在订立本协议时对上述商品房拥有所有权和处分权，保证该房屋不存在权利瑕疵。同时保证无条件协助甲方办理商品房有关手续，最终协助将房屋登记在甲方指定的车玉娟名下。丙方保证在订立本协议后五个月内将房款结算完毕并协调开发商按照开发商要求将房款收据（开发商盖章）开具在甲方同意的车玉娟名下，甲、乙双方须无条件配合，至迟在订立本协议后一年半内将房屋办好网签。若不能在上述期限内按阶段分别办结，须每次逾期办理时间内按三案借款合同约定的违约责任（含逾期利息）由乙方承担全部抵顶款项的相应利息直至完成相应阶段的目标任务。四、丙方办好房屋指定手续并经甲方认可，且甲、乙双方就其余56万元利息及费用办好抵债手续后，甲方保证立即向山东省平度市人民法院撤诉，同时申请人民法院解除之前对乙方房屋、土地使用权、股权、公司及个人银行账户等采取的全部查封、扣押、冻结措施，返还全部抵债物。在丙方办理房屋手续过程中，丙方应当及时将办理情况告知甲方及其指定人员。在本协议履行过程中，如出现无法将房屋指定到甲方人员、或开发商不开具交款人为甲方指定人员的售楼收款收据、或不能完成网签、或甲方及其指定人员不论何种原因最终不能取得上述二幢房屋产权这四种情况中的任一情形，乙方均应按二幢房屋订立协议时的价值（该价值不低于503万元）向甲方及其指定人员支付借款本息，甲方返还丙方房屋。五、上述协议订立后，三方均确认该协议合法有效并应共同诚信履行，任何一方均应保密且均不得以任何理由反悔。甲乙双方之间纠纷处理完毕，双方互不追究。本协议履行地为平度，与本协议有关的任何争议，有关各方应尽量协商解决。若协商不成，任何一方向山东省平度市人民法院解决。六、本协议未尽事宜，由甲、乙、丙三方另行协商，其补充条款与本协议具有同等法律效力。若最终乙、丙双方未能将本协议约定的义务自动履行完毕，乙方必须承担甲方一切损失。 地华公司、欧克斯公司、王淑君均称，王淑君是星雨华府住宅楼外立面粉刷、保温、涂料工程的实际施工人，涉案房屋是地华公司与欧克斯公司之间的结算抵顶房屋。王淑君称其基于《协议书》的约定指定车玉娟与地华公司签订涉案房屋商品房预售合同。地华公司庭后落实称，其与欧克斯公司签订债权债务抵消协议书、附件《指定书》，将涉案房屋指定给车玉娟，并与车玉娟签订购房合同。 欧克斯公司、王淑君向地华公司发送告知书，要求不再继续为车玉娟办理涉案房屋的网签及后续有关手续。地华公司庭后落实称，因接到欧克斯公司《停止办理告知函》，并结合该公司目前政策，暂停涉案房屋的网签办理及交房，涉案房屋为已交房现房状态。 一审法院认为，车玉娟与地华公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。2016年5月28日签订的《协议书》中，王淑君同意以其二幢房屋（包括涉案房屋）抵顶协议乙方对协议甲方所负债务（其中涉案房屋折抵债务2,595,887元），并同意将涉案房屋指定给车玉娟。综合地华公司及王淑君提交的证据及协议的履行过程看，涉案房屋未能完成网签及交付的原因是欧克斯公司、王淑君要求地华公司暂停办理网签及交付手续，并非车玉娟原因造成，该阻却行为有违合同约定及诚信原则。车玉娟与地华公司就涉案房屋已经签订该预售合同，地华公司亦为车玉娟出具了全额购房款收据。在此情况下，可以认定车玉娟已经实际支付全额购房款，双方能够继续履行该预售合同，不存在车玉娟不能实现以房抵债的情形，故一审法院对王淑君的诉讼请求不予支持。地华公司应为车玉娟办理涉案房屋的网签备案手续，向车玉娟交付房屋，并协助车玉娟办理房屋权属登记手续。 综上，一审法院判决：一、确认车玉娟与地华公司签订的关于青岛市高新区和源路216号星雨华府北区一期12栋1单元1层103户房屋的《青岛市商品房预售合同》合法有效。二、地华公司于判决生效后十日内为车玉娟办理涉案房屋的网签备案手续，向车玉娟交付涉案房屋，并协助车玉娟办理涉案房屋的产权登记手续。三、驳回王淑君对车玉娟、地华公司的诉讼请求。车玉娟预交的案件受理费27,567元，由地华公司负担。王淑君预交的案件受理费27,567元，由其自行负担。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议的焦点是：2016年5月28日签订的《协议书》是否属于第三人代为履行；王淑君是否有权撤销地华公司与车玉娟签订的《青岛市商品房预售合同》。本案中，涉案《协议书》约定：王淑君、刘希贵自愿以涉案房屋替青岛琪丰化工有限公司等向平度市城建发展小额贷款有限公司偿还部分债务，涉案房屋征得平度市城建发展小额贷款有限公司同意由王淑君、刘希贵指定到车玉娟名下。以上《协议书》是王淑君、刘希贵与债权人平度市城建发展小额贷款有限公司、债务人青岛琪丰化工有限公司等达成，王淑君向债权人平度市城建发展小额贷款有限公司明确作出履行债务的意思表示。本院认为，债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议，或第三人与债权人达成双方协议，或第三人向债权人单方承诺，由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。第三人代为履行与债务加入的一个重要区别是第三人有无向债权人作出履行债务的意思表示，如作出则为债务加入，反之则为第三人代为履行。本案中，王淑君明确作出履行债务的意思表示，成为涉案协议的一方主体。故，王淑君的行为系债务加入，并非第三人代为履行，本院对王淑君关于其是第三人代为履行的主张不予采纳。一审关于车玉娟与地华公司签订《青岛市商品房预售合同》的效力及履行过程的认定，并无不当，本院予以确认，不再赘述。因王淑君并非《青岛市商品房预售合同》的签订主体，且并非该合同签订主体的债权人，其要求撤销该合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27,567元，由上诉人王淑君负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇二〇年四月二十二日 书记员  韩明玉 书记员  于 澜