山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终637号上诉人（原审被告）：尹洪升，男，1975年5月28日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：于述旗，山东滨海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，山东滨海正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市容大置业有限公司，住所地烟台高新技术产业开发区菊花山路中段。法定代表人：于俊，经理。委托诉讼代理人：李竟，山东乾元律师事务所律师。上诉人尹洪升因与被上诉人烟台市容大置业有限公司（以下简称容大置业）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。尹洪升上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回容大置业的全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由容大置业承担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误。一、尹洪升分别于2014年6月16日、2014年9月16日向容大置业支付了购房首付款289147元、25000元，合计314147元，容大置业分别给尹洪升出具了收据，尹洪升依约履行了商品房买卖合同及协议书约定的相关义务。二、2014年9月29日，尹洪升与容大置业签订了《补充协议》，协议第二条第一款中，双方明确约定容大置业代替尹洪升偿还银行贷款三年，期限从2014年10月26日起至2017年9月26日。三、依据双方签订的商品房买卖合同的约定，容大置业应当于2014年12月31日前向尹洪升交付房屋，截至上诉之日，容大置业仍未向尹洪升交付房屋，所以尹洪升于2019年4月份停止支付银行贷款。四、商品房买卖合同及补充协议签订后，尹洪升依约履行了相关合同义务，而容大置业至今延期接近5年未交付房屋，给尹洪升造成了巨大经济损失，尹洪升没有任何违约行为，不应向容大置业支付违约金。综上，尹洪升按照商品房买卖合同及补充协议的约定，履行了合同义务，不存在违约行为，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，驳回容大置业的诉讼请求或发回重审。容大置业辩称，尹洪升的上诉请求于法无据。尹洪升关于与容大置业约定由容大置业代其偿还三年银行贷款的主张与事实不符，尹洪升实际仅支付了25000元首付款，未按合同约定履行付款义务，也未偿还由容大置业代偿的按揭贷款及利息，属于违约在先，容大置业有权拒绝交付房屋并解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。容大置业向一审法院起诉请求：1.依法判令解除容大置业与尹洪升签订的编号为高预字第140916200003号《商品房买卖合同》；2.依法判令尹洪升协助容大置业撤销商品房买卖合同备案登记、注销商品房预告登记、注销抵押权预告登记；3.依法判令尹洪升支付容大置业违约金102464.70元；4.诉讼费用由尹洪升负担。一审法院认定事实：2014年6月4日，尹洪升与容大置业签订《借款协议书》，约定尹洪升已购买容大置业开发建设的容大东海岸·书香府第项目9栋1单元1301号房，建筑面积157.39平米，单价6510.24元/㎡，总房款人民币1024647元；双方在《商品房买卖合同》中约定，尹洪升应于合同签订之日交付总房款的30%，但因为资金周转问题，双方协商同意，剩余人民币314647元向容大置业借款支付；尹洪升承诺上述容大置业借与尹洪升的款项，尹洪升于2014年6月4日之前偿还容大置业人民币25000元，尹洪升按期全部还清后，容大置业免收尹洪升利息；尹洪升承诺容大置业借与尹洪升的款项，尹洪升于2014年12月31日之前偿还容大置业人民币289647元，容大置业对尹洪升已还清的此部分款项免收利息；若尹洪升不能按时偿还，自双方约定的应还款之日起至实际全额还清所借款项之日止，尹洪升应按日向容大置业支付逾期借款千分之三的违约金；尹洪升延期付款超过三十日的，容大置业有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，将此房另行出售，且无需承担任何责任，同时尹洪升已交纳的定金不予退还；如出现解除《商品房买卖合同》的情形，尹洪升必须协助容大置业办理退房手续；对于尹洪升未偿还容大置业的款项及违约金，容大置业有权直接从尹洪升已交纳的款项中扣回，余款在尹洪升协助容大置业办理完退房手续后退给尹洪升。2014年9月16日，容大置业与尹洪升签订编号为高预字第140916200003号《商品房买卖合同》，约定尹洪升购买容大置业开发的东海岸·书香府第9#商住楼1单元第13层1301号房；该商品房合同约定建筑面积共157.39平方米，其中套内建筑面积118.505平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积38.887平方米；按套（单元）计算，该商品房总价1024647元；付款方式为首付款314647元，于2014年9月16日前付清；按揭贷款710000元，于2014年10月16日前付清；尹洪升如未按合同约定的时间付款，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，尹洪升按日向容大置业支付逾期应付款万分之二违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，容大置业有权解除合同，容大置业解除合同的，尹洪升按累计应付款的1%向卖方支付违约金；尹洪升愿意继续履行合同的，经容大置业同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，尹洪升按日向容大置业支付逾期应付款万分之二的违约金。该合同附件六补充协议约定，如尹洪升于容大置业代为清偿银行贷款本息及罚息之日起30日内仍未偿付容大置业代为清偿的所有款项，容大置业有权持本合同及补充协议、有关代为清偿贷款的手续自行到房产登记管理部门办理该商品房预售登记注销手续，本合同尹洪升享有的权利义务终止，容大置业可另行出售该房屋，同时容大置业有权从尹洪升已付房款中扣留总房款的10%作为违约金，并要求尹洪升支付容大置业已经代为清偿的银行贷款本息及罚息；尹洪升在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付款项，包括但不限于房价款、违约金、面积差价、偿还由容大置业代为偿还的按揭款及其利息等，否则容大置业有权拒绝交付，直至尹洪升按前述约定履行完毕全部义务，容大置业无需承担任何违约责任。同日，容大置业向尹洪升出具销售不动产首付款为314647元的收据（实际仅支付25000元）。2014年9月20日，尹洪升作为借款人、抵押人，容大置业作为保证人，与中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定以涉案房屋作为抵押，借款金额为710000元，借款期限300个月。另查明，涉案房屋《商品房买卖合同》已办理备案登记、预告登记、预购商品房抵押权预告登记。2014年10月至2018年11月容大置业代尹洪升偿还银行贷款共计159975.95元。一审法院认为，容大置业与尹洪升签订的商品房买卖合同及协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，权利义务约定明确，应认定为合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。合同签订后，尹洪升未按合同约定支付涉案房屋首付款及偿还银行贷款本息，构成违约。根据双方商品房买卖合同约定，尹洪升逾期超过15日后，容大置业有权解除合同，现尹洪升已逾期超过15日，故容大置业要求解除合同的主张，予以支持。关于尹洪升提出容大置业已超过合同解除权的行使期限，不享有解除权的观点，于约不符，不予支持。依据合同附件约定，尹洪升未付清房价款及容大置业代为偿还的按揭款及利息的，容大置业有权拒绝交付涉案房屋，故尹洪升以容大置业未如期交房为由拒绝解除合同及交付违约金，不予采纳。尹洪升虽辩称容大置业承诺替业主还三年贷款，但未提交相关证据予以佐证，不予支持。根据合同附件约定，尹洪升于容大置业代为清偿银行贷款本息及罚息之日起30日内仍未偿付容大置业代为清偿的所有款项，容大置业有权自行办理注销涉案房屋预告登记，尹洪升享有的权利义务终止，现容大置业代尹洪升偿还银行贷款已超过30日，尹洪升未偿还容大置业，故容大置业要求尹洪升协助办理撤销商品房买卖合同备案登记、注销商品房预告登记、注销抵押权预告登记的主张，予以支持。同时合同附件还约定，容大置业有权从尹洪升已付房款中扣留总房款的10%作为违约金，故对于容大置业要求尹洪升支付违约金102464.70元的主张，予以支持。关于尹洪升向银行还贷款的部分，属于借贷法律关系，与案件不属同一法律关系，尹洪升可另行起诉，法院不合并审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除烟台市容大置业有限公司与尹洪升签订的合同编号为高预字第140916200003号的《商品房买卖合同》；二、尹洪升协助烟台市容大置业有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记、注销商品房预告登记、注销抵押权预告登记；三、尹洪升应于判决生效后十日内支付烟台市容大置业有限公司违约金102464.70元。如果尹洪升未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2349元、公告费600元，共计2949元，由尹洪升负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。尹洪升提交：证据1.2014年9月29日双方签订的补充协议，拟证明容大置业承诺代尹洪升偿还银行贷款三年，期限自2014年10月26日至2017年9月26日，但实际中容大置业未按该协议履行代偿还贷款的义务；证据2.2015年11月份左右由容大置业的销售人员与业主进行现场沟通时的视频资料一份，拟证明容大置业出售的房屋至今不具备交付条件，至今未向尹洪升交付房屋，容大置业构成根本违约在先，无权解除双方签订的商品房买卖合同。容大置业质证称：对证据1真实性无异议，但双方在该补充协议第四条第五款中明确约定，尹洪升若不按照双方的借款协议约定按期足额偿还容大置业的借款，容大置业有权单方停止还贷，要求尹洪升返还容大置业已经偿还的银行贷款本息，并依据双方签订的商品房买卖合同和借款协议约定，要求尹洪升承担违约责任，因尹洪升不能按照借款协议书的约定偿还借款，容大置业单方停止为其偿还银行贷款本息；对证据2，因尹洪升无法提供视频资料原始载体，且视频资料与本案无关联，容大置业对该份证据不予认可。对以上证据，本院认定如下：对证据1，尹洪升与容大置业于2014年9月29日签订的补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务；对证据2，因尹洪升无法提供原始载体，本院不予采信。经本院查明，容大置业为尹洪升开具的编号为2610656金额为289674元的收据收款事由为“首付款9-1-1301”，容大置业为尹洪升开具的编号为2769094金额为25000元的收据收款事由为“还欠款9-1-1301”。一审庭审中，尹洪升自认首付款实际为25000元。另查明，尹洪升于2015年2月26日至2015年8月26日向银行偿还贷款33434.59元。本院审理过程中，容大置业自愿撤回要求尹洪升协助容大置业办理注销抵押权预告登记的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，二审法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，尹洪升上诉请求驳回容大置业的全部诉讼请求，现容大置业自愿撤回其部分诉讼请求，是对其权利的自由处分，本院予以确认。二审审理查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1.尹洪升在合同履行过程中是否存在违约行为；2.双方间的商品房买卖合同应否解除；3.尹洪升应否向容大置业支付违约金，并协助办理撤销备案登记等事宜。关于尹洪升在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。本案中，尹洪升与容大置业签订借款协议书，约定尹洪升向容大置业借款314647元用于支付购房首付款，并以涉案房屋为抵押，向银行借款710000元。鉴于尹洪升与容大置业签订的借款协议书中记载的房号、建筑面积、房价等细节能够与商品房买卖合同一一对应，签订该借款协议书的目的也是尹洪升向容大置业借款314647元支付购房首付款，可以看出双方签订的借款协议书与商品房买卖合同不可分离，应结合起来一并理解。容大置业为尹洪升开具的编号为2610656金额为289647元的收据收款事由为“首付款9-1-1301”，编号为2769094金额为25000元的收据收款事由为“还欠款9-1-1301”，同时，尹洪升在一审庭审中对首付款为25000元的事实进行了自认，二审中亦无相反证据可推翻，据此可以认定编号为2610656金额为289647元的收据为容大置业在与尹洪升签订借款协议后开具，但双方均未实际支付，之后尹洪升向容大置业还款25000元，其对容大置业存在未还清借款的违约行为。另外，根据尹洪升与容大置业于2014年9月29日签订的补充协议第四条第五款约定，因尹洪升不按照约定按期足额偿还容大置业的借款，容大置业单方停止还贷，还贷义务转由尹洪升自己承担，尹洪升断贷后，容大置业代为清偿银行贷款本息及罚息，尹洪升存在超过30日未偿付容大置业代为清偿银行贷款本息及罚息的违约行为。关于双方间的商品房买卖合同应否解除的问题。根据双方在借款协议书中约定，尹洪升存在延期付款超过30日的违约行为，容大置业有权单方解除商品房买卖合同。同时，根据双方签订的商品房买卖合同附件六补充协议约定，尹洪升存在超过30日未偿付容大置业代为清偿银行贷款本息及罚息的违约行为，容大置业亦有权解除双方签订的商品房买卖合同。本案基础法律关系为房屋买卖关系，双方的主要合同义务为尹洪升向容大置业支付首付款并办理贷款，容大置业收受购房款并向尹洪升转移涉案房屋的所有权，尹洪升作为买房人，仅向容大置业偿还首付款25000元，支付贷款33434.59元，占总房款的比例过低，其行为已导致出卖人的主要合同目的无法实现，故容大置业依据上述两约定主张解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于尹洪升应否向容大置业支付违约金，并协助办理撤销备案登记等事宜的问题。由于尹洪升存在超过30日未偿付容大置业代为清偿银行贷款本息及罚息的违约行为，根据双方签订的商品房买卖合同附件六补充协议约定，容大置业有权从尹洪升已付房款中扣留总房款的10%即102464.70元作为违约金，并有权要求尹洪升协助办理撤销商品房买卖合同备案登记、注销商品房预告登记等事宜。综上所述，尹洪升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。容大置业自愿撤回部分诉讼请求，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初270号民事判决第一项、第三项；二、变更山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初270号民事判决第二项为“尹洪升协助烟台市容大置业有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记、注销商品房预告登记”。二审案件受理费2349元，由尹洪升负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年四月二十八日书记员  孙晓雯