河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终2634号上诉人（原审原告）：迁安市荣昌汽车贸易有限责任公司，住所地：迁安市丰安大路东侧。法定代表人：李甫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨小利，河北民剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王孝勇，河北民剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李志伟，男，1990年11月6日出生，汉族，个体工商户，住迁安市。委托诉讼代理人：王建军，河北民剑律师事务所律师。原审第三人：郭志民，男，1968年9月13日出生，汉族，个体工商户，住迁安市。上诉人迁安市荣昌汽车贸易有限责任公司（以下简称荣昌汽贸公司）因与被上诉人李志伟、原审第三人郭志民房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省迁安市人民法院（2019）冀0283民初2271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人荣昌汽贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人解除了2008年2月18日签署的《房屋租赁合同》，合同解除后，第三人的承租权即丧失，同时被上诉人丧失了对房屋的次承租权，如被上诉人要求继续使用房屋，可代第三人支付拖欠租金，以抗辩合同解除；2018年8月26日三方签署合同第九条，该条款明确注明“优先承租权”，2018年8月26日三方签署的合同为转租合同，该合同租赁期未满，此时不构成续签合同的条件；一审法院认定了上诉人与第三人于2019年3月20日解除租赁合同，又要求上诉人向第三人另行主张2018年12月30日至2019年12月30日的房租于法无据；一审法院认定了2008年2月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月20日被依法解除，因此本案属上诉人与第三人在依法解除租赁合同后，上诉人要求被上诉人腾房并支付逾期腾房占用使用费的纠纷；在上诉人行使的解除合同权发生效力后，第三人与被上诉人之间的租赁关系无继续履行的依据，租赁关系终止；上诉人享有要求被上诉人腾房的权利，被上诉人负有腾房义务;一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人李志伟主要辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人郭志民述称,第三人与上诉人之间租金数额尚存在争议。荣昌汽贸公司向一审法院起诉请求：1.要求被告为原告腾退房屋；2.要求被告向原告支付自2019年3月20日至2019年4月30日的房屋占用使用费人民币72576元；3.要求被告按照每平方米日租金1.92元标准向原告支付自2019年5月1日至实际腾退之日的房屋占用使用费；4.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：荣昌汽贸公司拥有经营性大楼一座，坐落于迁安市××路，原告系该楼的所有权人。被告系海洋之星幼儿园的经营者。2008年2月18日，原告法定代表人李甫与第三人郭志民签订《房屋租赁合同》，将案涉楼房整体租赁给郭志民，租赁期自2008年2月18日至2020年2月18日。自2012年起，郭志民开始拖欠原告租金，2012年至2015年8月，由郭志民为原告出具了欠条，关于租金问题双方至今尚未进行清算。2015年7月20日，原告为郭志民出具了《对外转租证明》，允许其以多乐宝商务服务（迁安）有限公司名义对外转租。2018年8月26日，经原告方同意，迁安市多乐宝商务服务（迁安）有限公司为甲方（出租方）、被告李志伟为乙方（承租方）、原告为丙方（产权房主），三方签订了《房屋租赁合同》，将丰安大路1757号右侧独立开门1-3层，约900平方米房间转租给被告使用，用于开办海洋之星幼儿园。房屋租赁期限自2018年12月30日至2023年12月30日。合同第一条第四款约定：“甲乙丙三方如未到合同期满，一方毁约，赔补对方到期相应费用损失”。合同第三条约定：“1、年租金为10万元，大写：壹拾万元整。2、租金交付期限和方式：乙方须于每年的12月30日前将本年度的租金以现金的方式上打租全额交付。房屋租金第一年作为大楼完善消防设施费用，甲方合同到期如与丙方续签合同，继续交租金给甲方，如与丙方未续签，从2020年2月18日至2023年12月30日止被告租金交给丙方。”合同第九条约定：“租赁期届满，如甲方继续与丙方续租合同，则甲方与乙方也继续按照此租房协议续签5年租房合同。如甲方与丙方解除租赁合同，此房屋则由丙方履行此合同直接租赁给乙方，租赁期延续5年。注：续签租房协议的租金按照将来市场行情上下浮动不超过现有租金的10%。”合同第十二条约定：“房屋产权房主同意租赁此房屋并签字盖章。”合同签字：甲方代表为郭志民并加盖了迁安市多乐宝商务服务（迁安）有限公司公章，乙方为李志伟签字捺印，丙方代表为李甫并加盖了迁安市荣昌汽车贸易有限责任公司公章。2018年12月30日，被告将2018年12月30日至2019年12月30日的租金10万元交付给郭志民。2019年3月20日，荣昌汽贸公司以郭志民自2012年始至今拖欠房租1000多万元，其行为严重违反合同约定为由，向郭志民发出解除合同通知书，通知其解除双方于2008年签署的《房屋租赁合同》。通知内容为：“一、我单位与你解除该《房屋租赁合同》；二、请你于收到通知之日起十天内结清所欠房租及其他损失。”同日，原告亦在被告房屋租赁处张贴了《腾退房屋通知》，要求被告限期腾房。2019年5月28日，原告向本院提起诉讼，要求被告腾退房屋并赔偿损失。2019年6月19日，郭志民认为荣昌汽贸公司单方解除租赁合同的行为违法，要求继续履行租赁合同，并向本院提起诉讼。但郭志民经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院按郭志民撤诉处理。上述事实，有原被告及第三人的陈述、房屋租赁合同、被告的缴款凭证等证据证实。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，第三人郭志民在履行与原告的房屋租赁合同中，未按合同约定缴纳承包费用，违反了该合同第六条第3项的约定“三个月内不交承包费，视为乙方（郭志民）违约，甲方有权解除合同”，原告以通知方式解除双方订立的房屋租赁合同，第三人郭志民虽在法定期限内提起诉讼，但因其未到庭参加诉讼，法院已按撤诉处理。应视为其对原告提出解除合同通知的接受和认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，故原告与第三人签订的房屋租赁合同于2019年3月20日解除。2018年8月26日，第三人（甲方）、被告（乙方）、原告（丙）三方共同签订的房屋转租合同，系经原告签字盖章同意，是三方当事人的真实意思表示，合法有效，但该合同跨越了郭志民与原告所订立房屋租赁合同的期限。根据该合同第九条约定：“租赁期届满，如甲方继续与丙方续租合同，则甲方与乙方也继续按照此租房协议续签5年租房合同。如甲方与丙方解除租赁合同，此房屋则由丙方履行此合同直接租赁给乙方，租赁期延续5年。注：续签租房协议的租金按照将来市场行情上下浮动不超过现有租金的10%。”，合同第十二条约定：“房屋产权房主同意租赁此房屋并签字盖章。”，根据上述约定原告与第三人郭志民与2019年3月20日解除房屋租赁合同后，此房屋则由原告履行此合同直接租赁给被告，租赁期延续5年，2018年12月30日至2019年12月30日的房租，被告已按合同约定给付郭志民，故原告与第三人郭志民于2019年3月20日解除合同，2018年12月30日至2019年12月30日的房租应由第三人郭志民给付给原告，原告可另行主张权利。2019年12月31日起的房租应按原告与第三人签订的合同履行，应由被告向原告履行给付租金义务。综上所述，为维护合同交易安全，实现合同目的，避免造成双方当事人的损失，原被告应按第三人、被告、原告签订的房屋转租合同约定履行为宜，故原告请求被告腾退房屋和给付占用房屋期间的损失，于法无据，本院不予以支持。一审判决：驳回原告迁安市荣昌汽车贸易有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1614元，减半收取计807元，由原告迁安市荣昌汽车贸易有限责任公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本院认为,荣昌汽贸公司已于2019年3月20日解除了与郭志民签订的《房屋租赁合同》，根据李志伟、郭志民、荣昌汽贸公司三方签订的《房屋租赁合同》第九条的约定，涉案房屋应由荣昌汽贸公司作为出租人出租给李志伟，此时李志伟依据三方签订的《房屋租赁合同》享有继续承租的权利，其对房屋的占有系基于租赁关系产生的有权占有，一审法院对荣昌汽贸公司要求李志伟腾房的诉讼请求不予支持有事实与法律依据，并无不妥。因李志伟已向郭志民支付了2018年12月30日至2019年12月30日的租金，对于此期间的租金，一审法院认定荣昌汽贸公司应向郭志民主张并无不妥。在荣昌汽贸公司解除了与郭志民签订的《房屋租赁合同》后，李志伟与荣昌汽贸公司由次承租人与出租人之间的关系转化为承租人与出租人之间的关系，故对2019年12月31日起的租金，应由李志伟直接向荣昌汽贸公司支付，荣昌汽贸公司主张李志伟可代郭志民支付拖欠租金，以抗辩合同解除的主张于法无据，本院不予认定。其他事实同原审法院分析与认定一致。综上所述，上诉人荣昌汽贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1614元，由上诉人迁安市荣昌汽车贸易有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴利民审 判 员 于 芳审 判 员 赵阳利 二〇二〇年四月二十九日法官助理 郭 雷书 记 员 李 岩