贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终112号上诉人（原审原告）：黄梅，女，仡佬族，1978年11月15日出生，德江县民族中医院职工，住贵州省德江县。委托诉讼代理人：谯超飞，贵州丹城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德江县勇创多维房地产开发有限公司，住所地贵州省德江县城南社区。法定代表人：赵尚彪，该公司董事长。上诉人黄梅因与被上诉人德江县勇创多维房地产开发有限公司（以下简称多维公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2019）黔0626民初2847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄梅上诉请求：1．依法撤销原判；2．支持黄梅的一审诉讼请求，即判令多维公司向黄梅限期交付符合约定的商品房，支付延迟交房已发生的违约金81,238.41元，向黄梅限期办理商品房转移登记的有关文书，支付延期办理商品房所有权初始登记已经发生的违约金18,239.70元；3．一、二审案件受理费由多维公司承担。事实及理由：1．争议房屋至今不具备《商品房买卖合同》第十一条第二项约定的交付条件（即不具有工程竣工合格证明、商品房面积实测技术报告、住宅工程分户验收表、住宅质量保证书等文件），已构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房违约金。2．双方合同中关于“未交住宅专项维修资金不得交房”的约定系格式条款，根据《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，应为无效。多维公司也未提示黄梅注意以上条款，并且没有书面通知黄梅缴纳维修基金。3．根据《合同法》关于格式条款的规定，双方合同中关于“涉及到政府职能部门工作而延误转移登记的，多维公司不承担责任”的约定，也应无效。被上诉人多维公司未作二审答辩。黄梅向一审法院起诉请求：1．判令多维公司向黄梅限期交付符合约定的商品房，支付延迟交房已发生的违约金81,238.41元；2．判令多维公司向黄梅限期办理商品房转移登记的有关文书，支付延期办理商品房所有权初始登记已发生违约金18,239.70元。一审法院认定事实：（一）2015年1月30日，黄梅与多维公司签订《商品房买卖合同》，约定：①黄梅购买多维公司“勇创多维国际”第5幢2单元19-5号商品房，作为住宅，房款409,881元。②多维公司应当在2016年12月31日前交房。交房时多维公司应当取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。逾期交房超过30日，黄梅要求继续履行合同的，合同继续履行，多维公司应当从逾期之日按日支付全部已付款万分之二的违约金，至实际交房之日。③商品房达到约定的交付条件后，多维公司应当在交付日的7日前书面通知黄梅办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，多维公司应当出示前一条约定的证明文件。多维公司不出示约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，黄梅有权拒绝接收。黄梅应当在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续。黄梅在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，查验无异议后，双方应当签署商品房交接单。④黄梅同意委托多维公司向相关单位缴纳专项维修资金、契税、产权登记费等费用。黄梅应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，多维公司不得向黄梅交付房屋。⑤多维公司于2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给黄梅。不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，黄梅不退房的，多维公司自约定日期至实际交付有关文书之日，按日向黄梅支付已付房款万分之一的违约金。本条款涉及到政府职能部门工作而延误时间的，多维公司不承担任何责任。（二）签订合同后，黄梅交付了全部房款，但未交付首期住宅专项维修资金。多维公司在实施多维国际建设项目过程中，随着德江城市快速发展，政府对该项目的规划设计方案进行两次调整，出现技术经济指标存在部分差异，政府职能部门未就该项目房屋办理不动产登记手续。多维公司向政府书面汇报请求解决，至今未解决。多维公司通知黄梅交房，于2017年2月27日向黄梅之夫交付了房屋。同日黄梅之夫向多维公司签署《承诺书》，同意验收接房。之后，黄梅对该房屋进行了装修，并已入住。一审法院认为：黄梅与多维公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。（一）关于黄梅要求多维公司限期交付符合约定的商品房，支付延迟交房已发生的违约金的问题。黄梅已正式接收房屋，并表示自愿接收，之后装修入住，多维公司已实际履行交房义务。虽然多维公司未举证证明已取得商品房面积实测技术报告书和已提供《住宅质量保证书》等证书，但是多维公司并未构成实质违约，且能否办理相关证书还涉及政府职能部门的履职问题。并且，黄梅未交首期住宅专项维修资金，而双方有未交住宅专项维修资金不得交房的约定。故对黄梅的该项诉讼请求不予支持。（二）关于黄梅要求多维公司限期交付办理商品房转移登记的有关文书，支付延期办理商品房所有权初始登记已发生的违约金的问题。多维公司未在约定期限内取得商品房所有权初始登记，未能交付办理商品房转移登记的有关文书，系因政府职能部门工作原因导致未能办理初始登记和未能交付办理商品房转移登记的有关文书。按照双方对房屋登记的约定，即涉及到政府职能部门工作而延误时间的，多维公司不承担任何责任。故对黄梅的该项诉讼请求不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决：驳回黄梅的诉讼请求。案件受理费2,286元，减半收取1,143元，由黄梅负担。在二审中，双方未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，黄梅在接房时承诺于2017年6月1日至2017年6月12日缴纳维修基金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1．多维公司是否应当承担延期交房违约责任；2．多维公司是否应当承担延期交付办理产权转移登记相关手续违约责任。本院认为：（一）关于“多维公司是否应当承担延期交房违约责任”的问题。根据本案事实，争议房屋能满足日常使用需要的交付条件，只是不符合双方合同约定的特别交付条件，即房屋交付需要具备商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书等证书，而商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书等证书系因政府的规划调整未完备手续，其并不影响房屋的交付，由于双方在合同中约定“未交纳专项维修资金的，开发商不得向购房户交付房屋”，而黄梅在合同约定的交房时间即2016年12月31日前未缴纳住宅专项维修基金，在2017年2月27日黄梅承诺交纳维修基金后，多维公司已向黄梅交房，黄梅已验收接房，因此，一审对黄梅要求多维公司承担延期交房违约责任的诉请不予支持，并无不当。黄梅所持“多维公司应当承担延期交房违约责任”的上诉理由，不能成立。（二）关于“多维公司是否应当承担延期交付办理房屋产权转移登记相关手续违约责任”的问题。根据本案事实，多维公司在实施多维国际建设项目过程中，政府对该项目的规划设计方案进行两次调整，出现技术经济指标存在部分差异，政府职能部门未就该项目房屋办理不动产登记手续；而双方合同中有“涉及到政府职能部门工作而延误转移登记的，开发商不承担责任”之约定。因而，一审对黄梅要求多维公司承担延期交付办理房屋产权转移登记相关手续违约责任的诉请不予支持，并无不当。黄梅所持“多维公司应当承担延期交付办理房屋产权转移登记相关手续违约责任”的上诉理由，不能成立。（三）关于合同格式条款处理规则问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条关于格式条款的判断规则及解释规则的规定，双方在合同中关于“未交纳专项维修资金的，开发商不得向购房户交付房屋”“涉及到政府职能部门工作而延误转移登记的，开发商不承担责任”的约定有效，对双方均有约束力。黄梅所持以上相关条款无效的上诉理由，不能成立。综上所述，上诉人黄梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,286元，由上诉人黄梅负担。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  张金勇审判员  熊亚飞二〇二〇年四月二日法官助理翁寿炳书记员翁寿炳