湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终398号上诉人（原审被告）：湖南威泰安防科技有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区城正街道韶山东路32号城郊金色都汇1单元1401024房。法定代表人：胡文钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：李盛，湖南唯楚（湘潭）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湘潭农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区福星中路169号。法定代表人：严桦，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈应立，男，该公司员工。委托诉讼代理人：欧阳爱萍，湖南湘剑律师事务所律师。上诉人湖南威泰安防科技有限公司（以下简称威泰公司）因与被上诉人湘潭农村商业银行股份有限公司（以下简称湘潭农商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。威泰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、被上诉人没有本案诉讼主体资格。涉案房屋产权证未变更，仍登记在建鑫公司名下，在上诉人未收到通知的情况下，上诉人有理由相信涉案房屋仍属于建鑫公司。在被上诉人不通知上诉人的情况下，上诉人无法知道房屋所有权已变更及租金向谁支付。房屋租金是债权，本案租金由被上诉人收取实际为债权转让，在没有通知上诉人的情况下，债权转让行为对上诉人无效，被上诉人不能向上诉人主张支付房屋租金。二、租金计算错误。租金由两部分组成，其中门面租金为每月2058元，设施使用费每月3087元。现在设备无法使用，基本照明也无法保障，此情况下被上诉人仍要求支付设备设施使用费，明显与客观事实不符。租金应以每月2058元计算，设备设施使用费不应当支付。三、房屋存在漏水问题，租金应当适当减少。四、一审法院在计算租金利息的同时又计算违约金属于重复计算。本案只应计算上诉人占用资金期间的利息，一审法院再支持违约金的赔偿是重复计算，上诉人承担的违约责任明显过重，不符合法律规定。湘潭农商行辩称，湘潭农商行要求支付租金符合法律规定，本案系因强制执行导致的物权变动，并非债权转让。一审判决确定的违约金和逾期利息之和未超过年利率24%，符合法律规定。湘潭农商行向一审法院起诉请求：1．威泰公司立即支付房屋租赁费61740元（暂自2018年7月1日起计算至2019年6月30日止，按5145元每月的标准，实际计算至归还租赁物之日止），自2019年7月1日起对上述欠付款项按照银行同期贷款利率的1.5倍计算逾期付款利息；2．威泰公司支付违约金30870元；3．威泰公司立即腾空位于湘潭市岳塘区商铺，并将该商铺交付给湘潭农商行。一审法院认定的事实：2015年6月30日，建鑫商业（湖南）有限公司与威泰公司签订《建鑫家具城商铺租赁合同》，约定建鑫商业（湖南）有限公司将位于湘潭市建鑫家具城第2、3＃一层第104号商铺租赁给威泰公司使用，计租面积为147平方米，租赁期限自2015年7月1日起至2018年7月31日止。租金为14元／㎡／月，月租金为2058元，商铺的设备设施使用费为21元／㎡／月，月设备设施使用费为3087元。上述租金、设备设施使用费均为一季一缴。该合同第11条约定，租赁期满，本合同自行终止。合同中违约责任约定，若乙方（威泰公司）违约，应付甲方（建鑫商业（湖南）有限公司）六个月租金及设备设施使用费作为违约金。2018年6月7日，一审法院作出（2017）湘0304执955号之二执行裁定书，裁定将被执行人建鑫地产开发有限公司名下位于湖南省湘潭市岳塘区的房产所有权自裁定书送达申请执行人湘潭农村商业银行股份有限公司岳塘支行时起归其所有。湘潭农商行发布的潭农商银发〔2019〕38号文件第六条载明，风险管理部是全行抵债资产管理的归口部门，负责抵债资产的接收、管理和处置。另查明，2018年1月10日，建鑫地产开发有限公司授权建鑫商业（湖南）有限公司负责对建鑫家具广场门面招商、租赁合同签订，相关费用收取及日常事务管理运营工作的开展。一审法院认为，一、根据建鑫地产开发有限公司授权委托书的内容及时间，该授权系建鑫地产开发有限公司的事后追认行为，建鑫商业（湖南）有限公司有权与威泰公司签订商铺租赁合同。建鑫商业（湖南）有限公司与威泰公司签订的《建鑫家具城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应予以保护。二、一审法院（2017）湘0304执955号之二执行裁定书明确湘潭农村商业银行股份有限公司岳塘支行为湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道89号丝绸广场010202号房产即涉案租赁门面的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，虽租赁期间涉案门面的所有权发生变动，但不影响租赁合同的效力。本案并非债权转让，故威泰公司是否收到通知亦不影响合同效力。该租赁合同的权利义务即由湘潭农村商业银行股份有限公司岳塘支行承受。湘潭农商行作为岳塘支行的上级行下达了内部文件规定，该抵债资产统一由湘潭农商行接收、管理。此时《建鑫家具城商铺租赁合同》的权利义务转由湘潭农商行承受。对威泰公司称本案系债权转让，湘潭农商行主体不适格的辩称意见不予采纳，湘潭农商行有权依据租赁合同向威泰公司主张权利。三、《建鑫家具城商铺租赁合同》约定的租赁期满后，双方未续签合同，湘潭农商行有权要求威泰公司腾空位于湖南省湘潭市岳塘区商铺并归还给湘潭农商行。对湘潭农商行主张的房屋租赁费，因威泰公司实际仍在占有使用涉案租赁房屋，其应参照合同约定标准向湘潭农商行支付租金。威泰公司称其缴纳了履约保证金、员工行为保证金，其未提交相关费用缴纳的票据或转账凭证予以证实，威泰公司称设施设备老化不能使用，其亦未提交证据予以证实，对威泰公司的上述辩称意见不予采纳。威泰公司应向湘潭农商行支付自2018年7月1日起计算至2019年6月30日的租金61740元（5145元／月×12个月），后续租金计算至归还租赁房屋之日止。对湘潭农商行主张的逾期付款利息应以61740元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年7月1日起计算至实际清偿之日止。四、对湘潭农商行主张的违约金，明显超过了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条中关于违约金损失应以30%为限的规定，故法院酌情认定违约金应以61740元为基数，以不超过中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为限，自2018年7月1日起计算至实际支付租金之日止。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院判决：一、湖南威泰安防科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向湘潭农村商业银行股份有限公司支付房屋租赁费用61740元（暂计算至2019年6月30日，后续租金应按照《建鑫家具城商铺租赁合同》约定标准计算至归还租赁房屋之日止），并支付逾期付款利息（以61740元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年7月1日起计算至实际清偿之日止）；二、湖南威泰安防科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向湘潭农村商业银行股份有限公司支付违约金（以61740元为基数，以不超过中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为限，自2018年7月1日计算至实际支付租金之日止）；三、限湖南威泰安防科技有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空其租赁的位于湘潭市岳塘区商铺，并归还给湘潭农村商业银行股份有限公司；四、驳回湘潭农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2120元，减半收取计1060元，由湖南威泰安防科技有限公司负担735元，由湘潭农村商业银行股份有限公司负担325元。二审期间，双方均未提交新的证据。经审理查明，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题为：一、被上诉人是否具有本案诉讼主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304执955号之二执行裁定书明确湘潭农商行岳塘支行为涉案租赁门面的所有权人，被上诉人基于所有权有权向上诉人主张支付租金，其属于本案适格主体。二、租金是否应当减少。上诉人未提交证据证实设备设施无法使用及房屋漏水，上诉人提出的设备设施使用费不应当支付及应适当减少租金的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。三、欠付租金的逾期利息和违约金是否属于重复计算。建鑫商业（湖南）有限公司与上诉人签订《建鑫家具城商铺租赁合同》明确约定了违约金，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，一审判决上诉人支付违约金并无不当。因案涉租赁合同并未明确违约金系惩罚性违约金，宜推定为赔偿性违约金，其目的在于对损失的赔偿，欠付租金的逾期利息亦属于对损失的补偿，故两者不宜同时计算。同时，一审判决违约金以61740元为基数自2018年7月1日计算至实际支付租金之日止，而该基数61740元是从2018年7月1日计算至2019年6月30日的租金，2018年7月1日尚未发生，且以此方式计算，可能导致应付违约金金额超过合同约定的金额。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以及实际损失和合同约定，本院酌情认定违约金按两个月租金和商铺设备设施使用费计算即10290元。综上所述，威泰公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但处理略有不当，应予调整。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2721号民事判决第三项；二、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2721号民事判决第四项；三、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2721号民事判决第一项为：湖南威泰安防科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向湘潭农村商业银行股份有限公司支付房屋租赁费用61740元（暂计算至2019年6月30日，后续租金应按照《建鑫家具城商铺租赁合同》约定标准计算至归还租赁房屋之日止）；四、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2721号民事判决第二项为：湖南威泰安防科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向湘潭农村商业银行股份有限公司支付违约金10290元；五、驳回湘潭农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2120元，减半收取计1060元，由湖南威泰安防科技有限公司负担735元，由湘潭农村商业银行股份有限公司负担325元。二审案件受理费2120元，由湖南威泰安防科技有限公司负担2000元，由湘潭农村商业银行股份有限公司负担120元。本判决为终审判决。审判长  苏楚湘审判员  肖瑞芬审判员  唐 逊二〇二〇年四月二十六日法官助理贺洋城书记员李芊芊附法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额有违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以行当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法经六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……