山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2151号上诉人（原审原告）：文凌燕，女，1979年12月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：战奕明（系文凌燕之夫），住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：烟台南尧置业有限公司，住所地烟台市芝罘区世回尧南尧居民区。法定代表人：姬长宏，总经理。委托诉讼代理人：宋秀华，山东烟泰光远律师事务所律师。上诉人文凌燕因与被上诉人烟台南尧置业有限公司（以下简称南尧置业）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初9131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。文凌燕上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由南尧置业负担。事实和理由：一审判决认定“文凌燕与南尧置业签订的《房屋销售合同》无效，故文凌燕主张逾期办证违约金没有法律依据”错误。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，南尧置业存在逾期办证的过错行为，理应向文凌燕承担相应责任，支付逾期办证违约金。一审判决仅依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，认定文凌燕与南尧置业签订的《房屋销售合同》无效，但罔顾《中华人民共和国合同法》的上述规定，判令南尧置业无需承担责任，判决中也没有相关说理，系认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院发回重审或依法改判。南尧置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和司法解释正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。文凌燕向一审法院起诉请求：1.南尧置业立即为文凌燕办理坐落于烟台市芝罘区房屋的房屋所有权证书；2.南尧置业向文凌燕支付自2009年7月30日起至实际办证之日止以总房款352310.40元为基数按中国人民银行同期存款利率2.75%计算的逾期办证违约金87196.80元（暂计至2018年3月10日）；3.南尧置业支付文凌燕房屋专项维修基金5457.80元，并自2018年3月16日起按同期存款利率计算违约金至实际办证之日。诉讼中，文凌燕变更第3项诉讼请求中的专项维修基金数额为3876.92元。一审法院认定事实：2006年10月26日，烟台市芝罘区世回尧办事处南尧居委会（以下简称南尧居委会）与烟台市土地资产经营中心（以下简称市土地经营中心）在签订的《土地使用权收购（收回）补偿合同》[烟储收字（2006）第33号]及附件勘测定界图中约定：市土地经营中心经市政府批准，收回南尧居委会位于烟台市芝罘区世回尧街道办事处南尧居民委员会的部分土地使用权（详见宗地勘测定界图）及地上附着物和其他地上、地下附属物等，其中土地面积为94084平方米、地上附着物拆迁总面积为29714.6平方米；双方经协商同意并报市政府批准，收购土地及地上附着物补偿费总额为2305.1万元；本宗地挂牌出让后，如南尧居委会或南尧居委会参股的公司竞得该宗地，补偿费可从南尧居委会应交宗地出让金中抵扣。2006年12月8日，南尧置业与烟台市国土资源局签订的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》（烟国土资挂[2006]94号）中载明：南尧置业在烟台市国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，经过公开竞价，竞得烟台市区[2006]94号宗地国有土地使用权，双方签订本成交确认书；挂牌成交的土地，南尧旧村改造宗地A地块位于东至富顺苑西区、南至规划路、西至用地边界、北至烟台市旅游学校用地；南尧旧村改造B地块位于东至机场路、西至青年南路、南北至用地边界；其界址最终以国土部门实测、核发土地使用证界定为准；宗地出让面积约为90965平方米，挂牌成交土地出让金总额为8308万元；挂牌成交后，南尧置业应与烟台市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》并付清全部土地出让金；本宗地国有使用权已经市政府批准收回，南尧置业须对原土地使用权及合法产权人按照法律法规规定进行拆迁补偿安置；南尧置业付清土地出让金并按规定完成拆迁补偿安置工作后，方可向烟台市国土资源局申请办理土地登记，领《国有土地使用证》，取得土地使用权；若南尧置业违约，烟台市国土资源局不予退还前期所收取的履约保证金及土地出让金，取消南尧置业竞得人资格，无偿收回土地使用权。同日，山东省烟台市公证处出具了（2006）烟证经字第465号《公证书》，确认上述《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》意思表示真实。2009年7月27日，双方在签订的《房屋销售合同》中约定：文凌燕购买南尧置业开发建设的、位于烟台市芝罘区世回尧街道办事处南尧居民委员会的富顺苑·都市峰境70号楼3单元内7号房屋，建筑面积94.10平方米，房屋总价款为340642元；南尧置业应于2009年7月30日前将涉案房屋交付给文凌燕；南尧置业在涉案房屋交付使用后36个月内将办理房产权属登记的相关手续和资料交到烟台市房屋产权登记机关备案；如因南尧置业责任，文凌燕不能在规定期限内取得房产证，按照银行同期同类存款利率赔偿文凌燕损失。2009年9月1日，文凌燕向南尧置业支付了购房款340642元，南尧置业亦向文凌燕开具了金额为340642元的收据。2010年3月25日，南尧置业向文凌燕交付了涉案房屋钥匙。2012年11月20日，烟台市规划局在向烟台市国土资源局出具的烟规建管函[2012]33号《关于[2006]94号宗地规划审批建筑面积的函》中载明：[2006]94号宗地（南尧旧村改造A、B地块）位于芝罘区两侧；2006年12月8日南尧置业通过招拍挂方式竞得该宗地土地使用权，总出让土地面积为90965平方米（其中A地块出让土地面积50668平方米、B地块出让土地面积为40297平方米）。2018年10月24日，南尧置业与烟台市国土资源局在签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》中约定：合同项下的出让宗地总面积分别为50668平方米和40297平方米，用途包括普通商品住房用地、公共设施与公共服务用地、商服用地；烟台市国土资源局同意在2006年12月9日前将两宗出让宗地交付给南尧置业，南尧置业应自本合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款102948403.70元（48275289.10元+54673114.60元）。至今，南尧置业未付清上述合同项下的土地出让金，富顺苑·都市峰境小区项下的土地使用权证书尚未办理至南尧置业名下，包括涉案房屋在内的该小区房屋亦未办理商品房预售许可手续。诉讼中，法院依法向文凌燕释明了相关的诉讼风险，文凌燕明确表示仍坚持各项诉讼请求。2018年3月16日，文凌燕向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2018年9月4日，法院正式立案，进入诉讼。一审法院认为，（一）富顺苑·都市峰境项目所在的[2006]94号宗地已经挂牌出让，南尧置业于2006年公开竞得并与国土部门签订了《国有建设用地使用权出让合同》的事实清楚，因南尧置业至今未缴清上述宗地的全部土地出让金、未取得上述宗地的国有土地使用权证书，涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件。现文凌燕请求南尧置业协助办理涉案房屋产权证书的主张，没有事实依据，法院依法不予支持。（二）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案房屋所在的富顺苑·都市峰境项目至今未取得商品房预售许可证书，法院依法认定双方于2009年7月27日签订的《房屋销售合同》无效。现文凌燕坚持以《房屋销售合同》为据请求南尧置业按合同约定支付自2009年7月30日起至实际办证之日止的逾期办证违约金的主张，没有法律依据，法院不予支持。（三）住宅专项维修基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，该基金的交存标准由各地房地产主管部门确定并适时调整，但各业主交存的住宅专项维修资金仍属于各业主所有。现文凌燕以专项维修基金标准发生调整为由要求南尧置业支付调整后的专项维修基金差额3876.92元及自2018年3月16日起至实际办证之日按同期存款利率计算的违约金的主张，没有依据，法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条、第六十三条规定，判决：驳回文凌燕的诉讼请求。一审案件受理费2116元，由文凌燕负担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，南尧置业称其至今未取得涉案房屋所在宗地的国有土地使用权证书，涉案房屋未通过竣工验收。二审审理查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1.涉案《房屋销售合同》应否认定为无效；2.南尧置业应否向文凌燕支付逾期办证违约金。关于涉案《房屋销售合同》应否认定为无效的问题。文凌燕与南尧置业签订《房屋销售合同》时，涉案房屋未通过竣工验收，该合同属于商品房预售合同，且南尧置业未取得商品房预售许可证明，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，认定涉案《房屋销售合同》无效，于法有据，本院予以确认。关于南尧置业应否向文凌燕支付逾期办证违约金的问题。文凌燕主张，即便合同无效，南尧置业仍应按照《中华人民共和国合同法》第五十七、五十八条规定向文凌燕支付逾期办证违约金。《中华人民共和国合同法》第五十七规定的是合同解决争议条款的效力，其中“合同中独立存在的有关解决争议方法的条款”指的是通过何种方式（如诉讼、仲裁等）解决争议的条款，不适用于本案。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的是合同无效或被撤销的法律后果，依据该规定，合同无效后产生的是缔约过失责任，而非违约责任。在一审法院释明后，文凌燕仍坚持按合同约定要求南尧置业支付逾期办证违约金的诉请，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，文凌燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2116元，由文凌燕负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年四月二十八日书记员  孙晓雯