河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0883民初241号原告：耿丹，女，汉族，1985年6月29日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：刘占齐，河南光裕律师事务所律师。被告：河南文成置业有限公司，住所地：孟州市东河雍大街009号唐人御园售楼部。法定代表人：徐勇平，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨一帆，河南苍穹律师事务所律师。原告耿丹诉被告河南文成置业有限公司（以下简称文成置业）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月20日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘占齐，被告文成置业的委托诉讼代理人杨一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿丹向本院提出诉讼请求:1、请求提高原被告购房合同约定的逾期交房违约金数额，判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金自2017年12月31日起开始，按照已付购房款425,040元的日万分之0.5计算至被告实际交房之日止，暂计算至2020年3月31日（821天），共17,448元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原告与被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定被告应当于2017年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告按照合同约定按时将购房款支付给了被告，但被告却迟迟不向原告交付房屋。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，由于被告在合同中约定的违约金过低，低于给原告造成的实际损失（原告实际损失参照同类同地段房屋租赁价格），现原告依照法律规定，依法请求提高违约金数额，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告文成置业辩称：1、本案涉案房屋已经交付，原告诉求中计算的违约金天数不正确。2、原告起诉状中要求提高原被告双方约定的逾期交房违约金数额的诉求依法不能成立。3、答辩人逾期交付房屋客观上存在合理的理由，依法应当予以扣减相应的停工天数。4、基于公平原则，答辩人也将保留通过诉讼途径要求增加和变更房屋价款的权利。根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告要求逾期交房的违约金起止时间如何计算？期间是否应当扣除被告所称的因环保治理导致的被告不定期停工的天数，该天数为多少。2、原告要求提高违约金的诉求有无事实依据和法律依据？围绕本案争议焦点，原告向本院提交的证据为：1、商品房买卖合同一份。证明原被告签订了商品房买卖合同，按照合同约定原告购买了被告的房屋，合同约定交房日期为2017年12月31日前，被告逾期交房未超过180日按日万分之0.1支付违约金，超过180日之后按日万分之0.2支付违约金，此约定明显低于原告逾期付款的按日万分之一向被告支付违约金的标准。被告违约的违约金明显过低；2、购房款票据一份。证明原告向被告支付了全部购房款；3、中国房价行情网孟州住宅租金实况网页照片打印件一份。该网页是从网站下载的，没有原件。证明2020年2月孟州住房租金价格为每月每平方米9.54元，按照该标准计算，原告购买房屋的住房租金为每月1,000元以上，而按照原被告买卖合同约定的日万分之0.2计算违约金仅为200元左右，由此可以证明合同约定的违约金明显低于原告的实际损失，根据相关法律规定可以要求依法调整违约金的数额。经质证，被告对原告证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议；对证据3真实性有异议，该图片系复印件，且该网站非官方网站，不能作为本案的判决依据。对证据1的指向有异议，根据合同约定，由于政府政策原因，出卖人可以根据实际情况延期交房，且合同约定的逾期交房的违约金为日万分之0.2。围绕争议焦点，被告提交的证据为：1、收据、房屋验收交接表各一份。证明原告交纳了装修保证金并将房屋钥匙领走，被告已将涉案房屋于2019年3月2日交给原告，且原告签订交接表，并将房屋钥匙领取，2019年3月2日原告缴纳装修保证金。2、商品房买卖合同一份共11页。证明：1、原告与被告签订的商品房买卖合同第九条约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。该合同系双方自愿签订，为双方真实意思表示，且在房管局进行备案，原告要求的违约金应当按此标准计算。同时合同第八条以及合同附件四中第五条明确约定了如果出现政策原因或其他不可抗力因素，被告可以据实延期交付；2、违约金的计算期限为合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止；3、政策停工文件汇总表及政策文件电子版及复印件一套，《建设工程竣工验收备案表》一份，证明：1、原被告签署《商品房买卖合同》后，政府因环保原因多次下达停工令，建筑室外作业、土石方作业停工。在计算被告延期交房天数时，应当对自合同签订后至实际交房之日止共造成被告实际停工的天数予以扣减；2、房屋已经五大主体验收合格。经质证，原告对被告证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，是原告的签名，但是对证明指向有异议，该交接表的交付主体并不是被告公司，没有被告的公司盖章，仅显示是物业代表签名。从形式方面，该交付不符合双方合同约定的条件和交付程序，合同交付的条件根据合同的第八条约定，应该组织验收后交付，合同第十一条交付时被告还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，应当办理书面交接手续。同时该交付也不符合法律规定和地方规定的交付条件和交付程序。同时交接表上显示该房屋存在质量问题，因此不能证明被告已经履行了交房的手续；对证据2的真实性无异议，对证明指向有异议，根据法律规定，违约金过低的情况，可以要求法院提高，合同第八条规定，被告如果遇到不可抗力，被告应在60日内告知原告，才可以予以适当免责，被告未按照合同的约定告知原告。对证据3中的备案表真实性无异议，但是该备案表不能证明房屋的质量是合格的。被告没有提供相应的竣工报告等材料；对证据3中政策停工文件电子版显示为红头、红章，但原告对真实性存在异议，认为没有书面的红头或红章文件。对证明指向有异议，不能证明被告主张的系不可抗力，根据大气污染法的相关规定，在重污染天气时，政府会采取相关应急措施，合同的签订是在该规定颁布后，被告应当完全预料到重污染天气政府会采取的相关停工措施。且从被告提供的相关文件看大部分是被告自身环保不达标而停工，过错在于被告。本院对原、被告提交的证据综合分析后，做如下认证：被告对原告的证据1、2的真实性无异议，对原告的证据1、2的真实性，本院依法予以确认。对于原告提交的证据3，不能证明原告因为被告逾期交房而实际发生的租房费用，不属于实际损失的范围，与本案无关，故对此证据证明效力本院不予采信。原告对被告提供证据1、2的真实性无异议，本院对被告证据1、2的真实性予以确认。原告对证据3中竣工验收备案表真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据3中电子版文件显示有红头、红章，符合电子数据证据的相关特征，本院予以采信，对其他无关证据不予采信。鉴于部分政府文件中只有停工的开始时间，没有结束的时间，借鉴政府相关文件规定黄色预警的持续天数为2天及以上，橙色预警的持续天数为3天及以上，红色预警的持续天数为3天及以上，本院酌定没有结束时间的停工时间计算方式标准为黄色预警2天，橙色预警3天，红色预警3天，据此认定在建设施工过程中至2019年3月2日期间，本案涉及工程因治理大气污染而停工的天数总计为200天。依据上述有效证据，结合当事人当庭陈述，本院可以确认以下案件事实：2016年10月24日，原告与被告签订了商品房买卖合同，被告将自己开发的位于孟州市唐人御园2号楼3单元6层23062号，面积为141.68平方米的在建房屋以425,040元的价格出售给原告。合同对双方的权利义务、违约责任做出了明确约定。商品房买卖合同载明:出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经出卖人组织验收后交付。但如遇下列特殊原因：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知买受人的。除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同签订后，原告向被告缴纳房款425,040元。2019年3月2日，原告耿丹本人在房屋验收交接表业主代表一栏签名，该表备注钥匙领走六把。2019年3月2日原告缴纳装修保证金2,000元。2019年3月1日本案房产所在楼通过建设工程竣工验收备案。经本院审核认定，因政府环保治理导致被告在建设施工过程中至2019年3月2日期间停工的天数为200天。本院认为,当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告按照合同约定向被告交付了购房款，被告即应在合同约定的交房日期向原告履行交房义务，被告在双方约定的交房日期2017年12月31日到达时未向原告履行交付房屋的义务，也未提交证据证明其履行了告知义务，逾期180天后仍未向原告交付，因此原告要求被告承担逾期交房的违约责任，符合法律规定，本院予以支持。本案主要争议焦点是原告主张的违约金数额是否合理合法。这涉及两个问题，一是违约金计算的起止时间以及是否存在应当扣除的因不可抗力导致的延误期间；二是原告要求提高违约金的计算比例有无事实和法律依据。关于违约金计算的起止时间以及是否存在应当扣除的因不可抗力导致的延误期间：计算违约金的起算时间应当为合同约定的交房期限届满之次日即2018年1月1日。计算违约金的截止时间应当是房屋的实际交付时间：对于本案而言，合同的标的物为不动产，不动产的交付标志为移交房屋钥匙而取得对该房屋的占有和控制权，故应以原告在房屋验收交接表上签字领走房屋钥匙之日（2019年3月2日）为交付房屋之日。期间，被告因执行政府环保政令而停工的时间属于不可抗力，因此延误的工期不属于违约，应当从逾期交房的期间内予以扣除。关于原告是否有权要求调整双方合同约定的违约金比例问题：本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，审理商品房买卖合同纠纷应当严格依照合同法及相关司法解释执行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，当事人一方认为合同约定的违约金过低，请求人民法院予以适当提高的前提是对方的违约行为给己方造成的实际损失明显超过了合同约定的违约金计算数额，而本案原告未向法庭举证证明因被告的违约给其造成了实际损失以及损失的具体数额，故其要求变更合同约定、提高违约金计算比例的主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告自2017年12月31日起计算被告迟延交付房屋天数问题。本院认为，因被告在施工过程中，根据政府相关部门治理污染天气的停工文件要求，在建设施工过程中至实际交房之日（2019年3月2日）停工的天数为200天，该天数应当从被告迟延交房的天数中予以扣除。综上，被告因违约（延期交房）应当支付给原告的违约金应以房屋总价款425,040元为基数，按照日万分之0.2的比率从2018年1月1日起计算至2019年3月2日止，扣除其中停工的200天，即1,921.18元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,判决如下:限被告河南文成置业有限公司于判决生效后三日内支付原告耿丹迟延交房违约金1,921.18元。驳回原告耿丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，减半收取118元，由被告河南文成置业有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于焦作市中级人民法院。审判员  闫同峰二〇二〇年四月十七日书记员  张 兵