湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终272号上诉人（原审被告）：谢栋臣。被上诉人（原审原告）：肖体兵。委托诉讼代理人：岳海梅，系肖体兵之妻。被上诉人（原审原告）：岳海梅（肖体兵之妻）。上诉人谢栋臣因与被上诉人肖体兵、岳海梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○一九年十一月五日作出的（2019）湘0503民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢栋臣上诉请求：撤销原判，改判驳回肖体兵、岳海梅的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由肖体兵、岳海梅负担。事实和理由：一、谢栋臣与肖体兵、岳海梅之间的房屋租赁合同不具有终止或者解除的情形。双方签订的《租房合同书》约定，每个季度第三个月的第一天为交付租金日期，该约定既不明确，也存在歧义，因谢栋臣租赁房屋开始日期为2019年3月18日，并不是月份的起始日，第三个月的第一天实际上是不确定的日期，谢栋臣主张第二季度租金交纳时间为2019年6月18日更符合租赁合同的约定，并且双方在2019年5月22日在物业人员的协调下，就后续租金交付日期进行了约定，第二季度租金交纳时间为2019年6月18日。谢栋臣在2019年6月19日将第二季度租金4000元通过微信转至岳海梅时被拒收，根据《租房合同书》的约定，只有谢栋臣无故拖欠租金达7天才能终止合同，况且谢栋臣并不是无故拖欠租金，而是由于租房内的电器频繁出现故障，双方一直在协调，即便存在拖欠租金也只有一天时间。二、一审判决谢栋臣支付3000元违约金没有事实依据。如前所述，谢栋臣不存在无故拖欠租金的事实，即便有拖欠行为，拖欠时间也只有一天，违约金也只有20元。肖体兵、岳海梅答辩称，原判认定事实清楚，适用法律和处理正确。请求驳回上诉，维持原判。肖体兵、岳海梅向一审法院起诉请求：一、终止双方于2019年3月14日签署的《租房合同书》及2019年5月22日签署的备注补充协议，并判令谢栋臣及时搬出租赁房屋；二、判令谢栋臣向肖体兵、岳海梅支付违约金自2019年5月18日至搬出租赁房屋之日止（每天20元）；三、判令谢栋臣向肖体兵、岳海梅支付2019年6月18日至搬出租赁房屋之日止的租房租金（每季度4000元，具体按实际天数计算）；四、判令谢栋臣赔偿肖体兵、岳海梅因违约导致房屋空置损失2667元（计2个月）；五、判令谢栋臣赔偿肖体兵、岳海梅因其违约导致的车辆燃油及劳务费1000元；六、判令谢栋臣付清租房期间所产生的物业管理费、水费、电费、燃气费；七、判令谢栋臣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：肖体兵与岳海梅系夫妻关系。邵阳市大祥区某小区某单元某室的房屋系肖体兵、岳海梅的共同财产。2019年3月14日，岳海梅（甲方）与谢栋臣（乙方）签订了《租房合同书》。合同约定甲方将坐落于邵阳市大祥区某小区某单元某室出租给乙方使用。具体约定如下：“...三、租用期限及其他约定：1、租用期限：自2019年3月18日起至2020年3月17日止；2、房屋租金：适合市场行情每年人民币壹万陆千元整（小写16000元）；3、付款方式：按季度支付，另付押金人民币贰千元。租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。第一次付款记肆仟元人民币；先交租金后住房，每个季度第三个月的第一天为付租金日期，如拖欠，则乙方自愿按每天20元罚金交给甲方，并将拖欠的房租补齐，以微信方式支付房租费。4、租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费、物业管理费由乙方支付，房屋修缮、相关税费等费用由甲方支付。5、租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：...（3）乙方无故拖延房屋租金达7天。”合同签订后，肖体兵、岳海梅按约将房屋交付给了谢栋臣，谢栋臣按约向肖体兵、岳海梅交纳了2000元押金，并交纳了第一季度的房屋租金4000元。2019年5月18日，谢栋臣未按合同约定支付第二季度租金，双方为此产生纠纷，后经某小区物业工作人员调解，双方于2019年5月22日达成补充协议，协议约定后续三个季度付款日期为2019年6月18日、2019年9月18日、2019年12月18日，并约定如再违约，按原合同执行。2019年6月18日，谢栋臣仍然没有支付第二季度房租。2019年6月19日上午经邵阳市公安局大祥分局红卫派出所调解未果。2019年6月19日晚8点零7分，谢栋臣通过微信转账4000元给岳海梅，当晚岳海梅以谢栋臣违约为由拒绝收取租金，并在微信中通知谢栋臣搬离出租房屋。因谢栋臣没有搬离出租房屋，为此酿成纠纷。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。岳海梅与谢栋臣签订的房屋租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，双方均应依约履行。一、关于肖体兵、岳海梅要求终止《租房合同书》及《备注补充协议》并责令谢栋臣及时搬出租赁房屋的问题。《租房合同书》签订之后，肖体兵、岳海梅已按约定履行了交付房屋的义务，而谢栋臣并未按约定履行交纳第二季度租金的义务。谢栋臣迟延交纳租金的违约行为，致使合同目的无法实现。肖体兵、岳海梅主张解除合同并要求谢栋臣搬离出租屋，符合合同约定及法律规定，应予以支持。由于岳海梅已向谢栋臣发出书面通知要求终止合同，故终止日期应为谢栋臣收到书面通知之日即2019年6月19日。二、关于肖体兵、岳海梅要求谢栋臣支付违约金的问题。根据《租房合同书》约定，谢栋臣如果拖欠房租，则自愿按每天20元罚金交给肖体兵、岳海梅，该合同对支付违约金的约定，系双方真实意思表示，合法有效。故肖体兵、岳海梅主张谢栋臣应当支付违约金，符合合同约定及法律规定，应予以支持。三、关于肖体兵、岳海梅要求谢栋臣支付租金的问题。根据《租房合同书》的约定，全年房租为16000元，每季度交纳一次，每次4000元，谢栋臣应当按季度租金4000元计算向肖体兵、岳海梅交纳从2019年6月18日起所欠的租金。在岳海梅向谢栋臣发出解除合同的通知后，谢栋臣并未将住房退还给肖体兵、岳海梅，故谢栋臣仍应当按季度租金4000元计算交纳租金至退还住房之日止。四、关于肖体兵、岳海梅主张因谢栋臣违约导致的其房屋空置损失2667元（计2个月）的问题。由于《租房合同书》中并未约定因违约而产生的房屋空置损失，而谢栋臣一天没有搬离出租房屋，应承担一天的房屋租金，客观上不会因谢栋臣延期交纳房租产生空置损失，因此肖体兵、岳海梅要求谢栋臣赔偿房屋空置损失的诉讼请求不能成立，不予支持。五、关于肖体兵、岳海梅要求谢栋臣赔偿因违约导致的车辆燃油及劳务费1000元的问题。肖体兵、岳海梅已经在庭审中放弃该诉讼请求，予以确认。六、关于肖体兵、岳海梅要求谢栋臣付清租房期间所产生的物业管理费、水费、电费、燃气费的问题。因肖体兵、岳海梅不能提交相关的证据证明上述费用的具体数额，该诉讼请求不予支持。肖体兵、岳海梅可在谢栋臣搬离出租房屋时从押金中与谢栋臣结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院的解释》第九十条之规定，判决：一、肖体兵、岳海梅与谢栋臣签订的《租房合同书》及签订的《备注补充协议》于2019年6月19日终止；二、谢栋臣于判决生效之日起10日内将租赁的邵阳市大祥区某小区某单元某室的房屋退还给肖体兵、岳海梅；三、谢栋臣于判决生效之日起10日内向肖体兵、岳海梅履行交纳租金义务，租金按4000元/季度的标准，从2019年6月18日起计算至退还住房之日止；四、谢栋臣于判决生效之日起10日内向肖体兵、岳海梅支付违约金3000元（20元×150天，从2019年5月18日计算至2019年10月18日，顺延照计，直至谢栋臣搬出租赁房屋为止）；五、驳回肖体兵、岳海梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费50元，由谢栋臣负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的一致，对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：双方签订的《租房合同》是否符合终止或者解除的情形？谢栋臣应当支付的违约金应如何计算？根据双方签订的《租房合同书》的约定，房屋租赁期限自2019年3月18日起至2020年3月17日止，年租金为16000元，按季度支付，第一次付款记肆仟元人民币，先交租金后住房，以后每个季度第三个月的第一天为支付租金日期……。很显然，双方所约定的租金支付方式是后一个季度（三个月）的租金应当是在前一个季度（三个月）的第三个月的第一天支付完毕，因此谢栋臣第二次支付第二个季度（三个月）的租金时间应当是在2019年6月1日。但是2019年5月22日双方又达成了《备注补充协议》，该补充协议对后续三个季度的租金付款日期作出了具体的约定，即2019年6月18日、2019年9月18日和2019年12月18日。2019年6月18日，谢栋臣没有按时支付第二个季度的房屋租金，而是拖延了一天，在2019年6月19日晚才通过微信将第二个季度（三个月）的租金4000元转账给岳海梅，岳海梅以未按时支付为由拒收。此时谢栋臣虽已构成违约，但还不属于根本性违约，尚不能达到《租房合同书》终止或者解除的情形。2019年9月18日以后谢栋臣再未按时交纳第三个季度和第四个季度的租金，至此谢栋臣已构成了根本性违约，根据合同中“租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：...（3）乙方无故拖延房屋租金达7天”的约定，肖体兵、岳海梅可以主张解除或者终止《租房合同书》并要求谢栋臣承担违约责任。原判以2019年6月19日为《租房合同书》的终止日期并以2019年5月18日起按照20元/天计算违约金不当，应予以纠正，即《租房合同书》的终止日期应当为2019年9月25日（2019年9月18日加7天），违约金的起始计算时间应当为2019年9月19日。谢栋臣提出不是无故拖欠租金，而是由于租房内的电器频繁出现故障所致，但就此谢栋臣并未提供充分确凿的证据予以证实，况且，即便是租房内的电器频繁出现故障的事实存在，也不是谢栋臣拖欠房屋租金的约定或者法定理由。综上所述，谢栋臣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初1826号民事判决第二项、第三项；二、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初1826号民事判决第一项、第四项、第五项；三、肖体兵、岳海梅与谢栋臣签订的《租房合同书》及签订的《备注补充协议》于2019年9月25日终止；四、谢栋臣于本判决送达之日起10日内向肖体兵、岳海梅支付违约金，违约金按照20元/天，从2019年9月19日起计算至谢栋臣搬出租赁房屋为止；五、驳回肖体兵、岳海梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，由谢栋臣负担；二审案件受理费50元，由谢栋臣负担30元，肖体兵、岳海梅负担20元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 松审 判 员  申 杰审 判 员  李 鹏二〇二〇年四月二十八日代理书记员  龙良璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;……