山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终3171号 上诉人（原审原告）：范培磊，男，1985年10月11日生，汉族，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：丁文峰，山东平都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛佰兴达商贸有限公司，住所地：青岛市崂山区仙霞岭路1号甲中惠雅园。 法定代表人：贾蕾蕾，公司总经理。 委托诉讼代理人：蒲聪，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。 原审第三人：平度市众鑫工艺品有限公司，住所地：山东省平度市经济开发区钱塘江路。 法定代表人：潘鹏，公司经理。 原审第三人：青岛小鹤口龙女度假有限公司，住所地：山东省平度市东阁街道办事处小河口北旺。 法定代表人：潘鹏，公司经理。 原审第三人：潘鹏，男，1964年11月3日生，汉族，住山东省平度市经济开发区。 上诉人范培磊因与被上诉人青岛佰兴达商贸有限公司（以下简称佰兴达公司）、原审第三人平度市众鑫工艺品有限公司（以下简称众鑫公司）、原审第三人青岛小鹤口龙女度假有限公司（以下简称小鹤口公司）、原审第三人潘鹏执行异议之诉一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初10547号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 范培磊上诉请求：1.撤销（2019)鲁0283民初10547号民事判决书，改判为上诉人对众鑫公司名下的位于平度市经济技术开发区钱塘江路的房产（产权证号：平房自字第××号）及国有土地使用权（产权证号：平国用1999字第00006号）继续享有租赁权，即便拍卖也应带租拍卖；2.一、二审诉讼费等费用依法由被上诉人、原审第三人承担。事实与理由：一、根据《民通意见》第一百一八条及《合同法》第二百二十九条、第二百三十规定，该案中银行将债权转让给被上诉人时并没有通知上诉人，原审第三人也没有依法通知上诉人。银行、原审第三人、被上诉人的行为侵犯了上诉人的优先购买权，银行与被上诉人之间的转让合同应属于无效合同。 二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十条规定，上诉人租赁该涉案房屋，合法有效，时间在前且仍在租赁期限内，该房屋在租赁期限内的产权变动，不影响租赁关系的持续，更何况目前为止产权还没有发生变动。三、被上诉人无抵押权，不能行使抵押权。该涉案房屋系被原审第三人抵押给银行，银行又将债权转让给被上诉人，被上诉人向银行还款后，抵押权已经灭失，而非转移给了被上诉人，被上诉人仅享有债权。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，本案中上诉人承租房屋在前，且承租该涉案房屋后，对房屋进行了整理、装修，上诉人的装修行为使涉案房屋比原先有了明显的增值，因此说上诉人的租赁权的存续不但对拍卖程序没有影响反而更有利。五、到目前为止涉案房屋的所有权人仍然是第三人，除第三人外其他任何单位和个人均无权要求上诉人腾空、迁出租赁的房屋。综上所述，上诉人租赁房屋在先，被上诉人主张在后，其又不具有抵押权，且不是房屋所有权人，拍卖不应该要求上诉人腾空、迁出租赁的房屋，并且上诉人享有房屋同等条件下的优先购买权。本案侵犯了上诉人的合法权益。按照法律规定上诉人的权利应保护到房屋租赁合同期满后，才能公告拍卖。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判。 佰兴达公司对一审判决无异议。 三原审第三人未发表答辩意见。 范培磊向一审法院起诉请求：1.确认其对原审第三人众鑫公司名下的位于平度市经济开发区钱塘江路的房产（产权证号：平房自字第××号）及国有土地使用权（产权证号：平国用1999字第00006号）继续享有租赁权，即便拍卖也应带租拍卖；2、诉讼费由佰兴达公司及原审第三人承担。 一审法院认定事实：2015年5月5日第三人众鑫公司与青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行签订《最高额抵押合同》，约定第三人众鑫公司以房产（证号：平房自字第××号）、土地（证号：平国用(1999)字第00006号）作为抵押，抵押财产作价为3959800元。抵押权证号为：青房地权平市他字第××号，登记时间为2015年5月5日。2016年12月30日原审第三人众鑫公司与范培磊签订《场地及房屋租赁合同》，约定众鑫公司将坐落在平度市经济开发区钱塘江路2号场地及房屋租赁给范培磊，租赁期限自2017年5月1日至2027年4月30日止；租金及支付方式为：年租金人民币13万元。2016年12月30日支付30万元,2017年2月25日支付15万元，总计45万元，作为四年租金(差额7万元到期支付)；自第五年起，范培磊应于每年的5月1日之前支付租金。2018年5月19日第三人潘鹏与原告范培磊签订《场地及房屋租赁合同附加合同》，约定租金及支付方式为：2017年4月21日支付23.4万元,2018年5月19日支付4万元，总计72.4万元，扣除2017年至2018年租赁费13万元，剩余的59.4万元作为范培磊向众鑫公司预付2018年5月1日至2023年5月1日的房租费。2018年8月27日法院作出(2018)鲁0283民初2527号民事调解书，内容为：一、小鹤口公司偿还青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行借款本金2490000元及利息36149.72元，共计2526149.72元，于2019年3月1日前付清；二、小鹤口公司偿还青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行借款本金2490000元的利息(利息自2018年3月20日起至实际付款之日，按年利率6.3075%计算)，于2019年3月1日前付清。青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行对众鑫公司名下的位于平度市经济技术开发区的房地产(土地证号：平国用1999字第0000号，房产证号：平房自字第××号)享有优先受偿权；四、律师费50000元由小鹤口公司承担，于2019年3月1日前付清；五、众鑫公司、潘鹏对上述债务承担连带付款责任，在其承担付款责任后，可直接向借款人小鹤口公司追偿。案件受理费27009元减半收取13504.5元，保全费5000元，共计18504.5元，由青岛小鹤口龙女度假有限公司负担；平度市众鑫工艺品有限公司、潘鹏对上述债务承担连带付款责任。(2018)鲁0283民初2527号民事调解书生效后，青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行向一审法院申请强制执行。执行案号为(2019)鲁0283执1425号。在执行过程中，青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行将(2018)鲁0283民初2527号民事调解书的全部债权和权利转让给了佰兴达公司。2019年6月26日法院作出(2019)鲁0283执异43号执行裁定，变更佰兴达公司为(2019)鲁0283执1425号执行案件的申请执行人。2019年9月24日法院作出(2019)鲁0283执1425-1号执行裁定：解除承租人范培磊对被执行人众鑫公司名下的位于平度市经济技术开发区钱塘江路的房产(房产证号：平房自字第××号)及国有土地使用权(土地证号：平国用(1990)字第00006号)的占有。 一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该案中，首先抵押权在先，租赁房屋在后。因原审第三人众鑫公司（出租人）未履行(2018)鲁0283民初2527号民事调解书确定的义务，执行机构在执行过程中，依法对抵押的出租房屋进行拍卖，必然发生物权变动，范培磊要求继续履行2016年12月30日其与第三人众鑫公司签订的《场地及房屋租赁合同》及2018年5月19日潘鹏与范培磊签订《场地及房屋租赁合同附加合同》，不符合上述法律规定，一审法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。执行机构作出的(2019)鲁0283执1425-1号执行裁定，解除范培磊对原审第三人众鑫公司名下的位于平度市经济技术开发区钱塘江路的房产及国有土地使用权的占有，符合法律规定。范培磊主张请求依法确认其对第三人众鑫公司名下的位于平度市经济开发区钱塘江路的房产（产权证号：平房自字第××号）及国有土地使用权（产权证号：平国用1999字第00006号）继续享有租赁权，即便拍卖也应带租拍卖，没有法律依据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回范培磊的诉讼请求。案件受理费50元，由范培磊负担。 本院经二审审理查明，本案上诉人曾在涉案房产执行案件中向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年11月5日以（2019）鲁0283执异84号裁定书驳回其异议，后上诉人提起本案诉讼。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人范培磊与原审第三人众鑫公司及其法定代表人潘鹏签订的《场地及房屋租赁合同》及《场地及房屋租赁合同附加合同》是否应继续履行。案涉标的物是位于山东省平度市经济技术开发区钱塘江路的房产（产权证号：平房自字第××号）及国有土地使用权（产权证号：平国用1999字第00006号）。经山东省平度市人民法院(2018)鲁0283民初2527号民事调解书确认，青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行对众鑫公司名下的前述标的物享有优先受偿权。前述案件在进入执行程序后，青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行将其享有的全部债权转让予佰兴达公司。因此佰兴达公司对本案租赁合同的标的物享有优先受偿权。由于上述资产的抵押权设定在范培磊与众鑫公司、潘鹏签订《场地及房屋租赁合同》及《场地及房屋租赁合同附加合同》之前，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定认定(2019)鲁0283执1425-1号裁定解除原告范培磊对第三人众鑫公司名下的位于平度市经济技术开发区钱塘江路的房产及国有土地使用权的占有，符合法律规定。故上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人范培磊负担。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 曹文斌 书记员冯文静