安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初96号原告（反诉被告）：陶守红,女,1971年8月5日出生,汉族,住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：陈其敬，安徽兴皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹亨虎，系陶守红配偶。被告（反诉被告）：邹亨龙,男,1969年3月16日出生,汉族,住芜湖市鸠江区。被告（反诉被告）：邹亨兰，女，1969年11月14日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。被告(反诉原告)：朱红梅，女，1979年9月29日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：王巨峰，安徽安江律师事务所律师。原告陶守红与被告邹亨龙、被告邹亨兰、被告朱红梅排除妨害纠纷，反诉原告朱红梅与反诉被告陶守红、反诉被告邹亨龙、反诉被告邹亨兰房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2020年1月2日、2020年1月9日立案受理，依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人邹亨虎、陈其敬，被告（反诉被告）邹亨龙，被告(反诉原告)朱红梅及其委托诉讼代理人王巨峰到庭参加了诉讼。被告（反诉被告）邹亨兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶守红向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即将位于芜湖市鸠江区鸠兹家苑193幢1单元902室恢复原状并交付原告，同时支付自起诉之日起至交付前的房屋使用费，按照每月2000元标准计算。2、由三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告陶守红位于芜湖市鸠江区十里莲子岗的房屋于2009年拆迁,原告在2015年时分得位于鸠江区鸠兹家苑193#楼1单元902室安置房屋,2018年6月份办理房屋产权证。被告邹亨龙、邹亨兰是原告的兄嫂。2016年，因被告邹亨龙、邹亨兰儿子结婚,原告同意被告邹亨龙、邹亨兰借用鸠江区鸠兹家苑193#楼1单元902室房屋仅作其子婚房。然,两被告在原告不知情的情况下与被告朱红梅签订《安置房买卖协议》,将原告的房屋出售。三被告的行为侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益,提起诉讼。被告邹亨龙承认原告的诉讼请求。被告邹亨兰未答辩，亦未提交证据。被告朱红梅辩称：原告所述与事实不符。邹亨龙、邹亨虎系兄弟关系，案涉房屋系兄弟两人调换的，而不是借用的，调换后邹亨龙将该房挂在中介对外出售，被告朱红梅购买该房及此后装潢、使用，原告均知情，原告因为向被告索要办证补偿金，双方产生了分歧，导致诉讼。请求法庭驳回原告的诉讼请求。反诉原告朱红梅向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告邹亨龙、反诉被告邹亨兰签订的《购房协议》合法、有效，三位反诉被告共同协助反诉原告办理位于鸠江区鸠兹家苑193-1-902室的房屋产权过户登记手续；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月4日，朱红梅通过房产中介购买了位于鸠江区鸠兹家苑的193-1-902室，购买房屋时被告知该房屋是邹亨龙、邹亨兰夫妇与邹亨虎、陶守红夫妇互换的。邹亨龙和邹亨虎是亲兄弟关系。《购房协议》签订后，邹亨龙夫妇将房屋交付给了朱红梅。朱红梅随之装潢，并入住至今。为涉案房屋的过户登记之事，朱红梅多次找邹亨龙夫妇及邹亨虎协商，但因对方要价过高，一直未果。反诉被告陶守红辩称:1、陶守红是案涉房屋的产权人,陶守红对三被告买卖案涉房屋不知情，三被告之间买卖该房屋的行为不合法；2、朱红梅明知案涉房屋产权人不是邹亨龙夫妇，依然购买，不属于善意取得；3、三被告之间交易价格低于市场价格，属于恶意串通。请求驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告邹亨龙辩称：案涉房屋系其向邹亨虎借用给儿子结婚的，因迫于债务压力擅自将该房对外出售，事后未告知邹亨虎。反诉被告邹亨兰未答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的各方当事人身份信息、《购房协议》、《拆迁补偿安置协议书》、不动产权证书、收条、银行转账凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的反诉原告提供的证人韦某及朱某和的证言，朱红梅分别与邹亨兰、陶守红的电话录音，本院认为上述证据来源合法，内容相互印证，能证明案件基本事实，应予采信。反诉被告邹亨龙及陶守红虽不认可上述证据的真实性，但对此未能作出合理解释，两人关于案涉房屋系邹亨龙从邹亨虎处借用，陶守红对房屋出售一直不知情的陈述意见明显不合情理，本院不予采信。根据已采信的证据，结合双方当事人当庭陈述，本院可确认的案件事实为：陶守红与邹亨虎系夫妻关系。邹亨龙与邹亨兰系夫妻关系。邹亨虎与邹亨龙系兄弟关系。案涉房屋系安置给邹亨虎夫妇的拆迁安置房。邹亨龙夫妇经与邹亨虎夫妇协商，以自己的一个中套安置房调换了安置给邹亨虎的案涉房屋。调换后，邹亨龙于2016年将该房信息挂在韦某经营的房产中介对外出售。朱红梅通过该中介得知房源信息，随后便与邹亨龙夫妇协商购房事宜。邹亨龙告知朱红梅出售的房屋是其与弟弟邹亨虎互换得来，拆迁安置协议等材料因搬家遗失，并承诺不会有任何问题，若有问题由其承担责任。基于对邹亨龙承诺的信任，2016年8月4日，朱红梅与邹亨龙夫妇在中介韦某的见证下签订《购房协议》，主要约定邹亨龙夫妇将鸠江区鸠兹家苑193-1-902室（建筑面积122平方米）以316000元的价格出售给朱红梅；待房屋可以办理产权证时，卖方应无条件配合买方办理产权过户手续。签订协议时合同签订后，朱红梅向邹亨龙夫妇支付全部购房款，邹亨龙也将涉案房屋交付朱红梅，朱红梅此后对该房进行装修，并入住至今。2017年，鸠江区鸠兹家苑安置小区开始办理安置房产权登记，朱红梅便要求邹亨龙夫妇协助办理案涉房屋的产权登记及过户手续，邹亨龙夫妇以房屋非自己所有为由，要求朱红梅同邹亨虎夫妇协商，后因朱红梅认为邹亨虎夫妇提出的补偿数额过高，双方协商未果。2018年6月25日，原告陶守红办理了涉案房屋产权登记，将该房登记在自己名下。本案审理期间，本院登陆互联网58同城网站，查询显示同地段与案涉房屋面积相似的白坯房租赁价格为每月1000元左右。本院认为：关于本诉部分，涉案房屋原系安置给邹亨虎夫妇的拆迁安置房，邹亨虎夫妇虽将该房换给了邹亨龙夫妇，但交换后双方并未就该房办理产权变更转移登记。由于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，方可发生效力，故邹亨龙夫妇并未取得案涉房屋的物权。陶守红于2018年6月25日办理了涉案房屋不动产权证书,系该房的所有权人。被告朱红梅基于与邹亨龙夫妇买卖案涉房屋的合同关系对该房的占有是有权占有，但该权利系基于房屋买卖合同对邹亨龙夫妇享有的债权，不能对抗原告陶守红对案涉房屋享有的物权。原告陶守红作为案涉房屋所有权人，享有对该房占有、使用、收益和处分的权利，故其诉请判令被告朱红梅返还房屋，并将房屋恢复原状，符合法律规定，应予支持。原告陶守红诉请判令被告朱红梅支付自起诉之日起至房屋实际交付之日止的房屋使用费符合法律规定，但具体支付标准应以同地段房屋租赁价格为准。本院参照从互联网查询的同地段房屋租赁价格，将原告该项诉讼请求调整为被告自起诉之日（2020年1月2日）起至实际腾让房屋之日止按每月1000元标准支付原告房屋占用费，对原告诉讼请求中超出部分不予支持。被告邹亨龙、邹亨兰并未占有、使用涉案房屋，原告诉请被告邹亨龙、邹亨兰返还房屋并支付房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉部分，反诉原告朱红梅与反诉被告邹亨龙、邹亨兰签订的《购房协议》系双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的规定，合法、有效，对双方均有约束力。反诉被告陶守红关于邹亨龙夫妇不是案涉房屋所有权人，交易双方恶意串通，交易价格低于市场价格，双方签订的《购房协议》无效的辩称意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。案涉房屋产权现登记在反诉被告陶守红名下，反诉被告邹亨龙、邹亨兰并未要求邹亨龙、陶守红夫妇按互换约定将该房的产权过户至自己名下，故反诉原告朱红梅依据《购房协议》要求反诉被告邹亨龙、邹亨兰履行协助办理过户登记义务，事实上履行不能。反诉原告可通过要求反诉被告邹亨龙夫妇承担违约责任或赔偿损失的方式维护自己的权利。经本院释明后，反诉原告仍坚持该项诉请，本院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。反诉原告与反诉被告陶守红并无合同关系，反诉原告要求反诉被告陶守红履行协助办理案涉房屋产权过户手续义务，没有合同和法律依据，本院不予支持。被告（反诉被告）邹亨龙夫妇未按约履行《购房协议》约定的协助办理产权过户义务，导致本案纠纷发生，应承担本案全部诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十五条、第三十九条、第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱红梅于本判决生效之日起十日内将恢复原状的芜湖市鸠江区鸠兹家苑193幢1单元902室腾让给原告陶守红，并支付原告自2020年1月2日起至实际腾让房屋之日止按1000元／月标准计算的房屋占用费；二、驳回原告陶守红的其他诉讼请求；三、反诉原告朱红梅与反诉被告邹亨龙、反诉被告邹亨兰2016年8月4日签订的《购房协议》合法、有效；四、驳回反诉原告朱红梅的其他反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的本诉案件受理费3020元，由被告邹亨龙、邹亨兰共同负担。反诉案件受理费3020元，由反诉被告邹亨龙、邹亨兰共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  吴小妹二〇二〇年四月二十三日法官助理齐世民书记员胡欣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。