重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初16252号 原告：黄河，男，1982年8月10日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：秦艳琴，重庆修能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏菁菁，重庆修能律师事务所律师。 被告:何丹，女，1974年11月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 被告：陈祖伦，男，1969年8月10日出生，汉族，住四川省成都市，现住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：何丹（系被告陈祖伦的妻子），女，住重庆市沙坪坝区。 第三人：重庆诺爱文化传媒有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路1号附1号8-2，统一社会信用代码9150010669655916X7。 法定代表人：黄河，该公司总经理。 原告黄河与被告何丹、陈祖伦，第三人重庆诺爱文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄河及其委托诉讼代理人秦艳琴、夏菁菁，被告何丹、被告陈祖伦的委托诉讼代理人何丹，第三人重庆诺爱文化传媒有限公司的法定代表人黄河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄河向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间的租赁合同关系于2019年5月8日解除；2、判令被告何丹、陈祖伦支付原告违约金23154元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月13日，原告黄河与被告何丹、陈祖伦，第三人重庆诺爱文化传媒有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将二被告位于重庆市沙坪坝区xx路1号xxxxx大厦801、802号两套房屋出租于原告。合同约定以下主要事项：租赁期限为八年，自2014年5月14日至2022年5月13日止，其中2014年5月14日至2014年6月30日不计房租。两套房屋第一年至第三年的租金为3500元/月，从第四年起按前一年房租递增5%，即第四年房租为3675元/月，第五年房租为3859元/月，第六年房租为4052元/月，第七年房租为4255元/月，第八年房租为4468元/月。违约责任为自本合同生效后，任何一方不得单独终止合同履行，若一方无正当理由单方面解除合同，或因一方行为导致另一方依照本合同约定解除租赁关系，违约方除按本合同已有约定承担相应责任外，还应承担解除合同当年租金总和50%的违约金。2019年1月31日，被告通知原告要求解除租赁关系，原、被告就装修补偿及违约金等事宜进行了协商，但二被告至今拒不向原告支付违约金，为维护原告的合法权益，特此起诉，望判如所请。 被告何丹、陈祖伦辩称，被告是在征得原告同意，经与原告协商一致，于2019年5月14日解除了《房屋租赁合同》，并向被告退还相关费用。原告有迟延交纳租金的违约行为，根据合同约定，被告有权行使合同解除权，并追究对方的违约责任。被告不是单方解除合同，不应承担违约责任。如法院认定被告违约，原告主张的违约金过高，要求依法予以调整。 第三人重庆诺爱文化传媒有限公司述称，对原告陈述的事实无异议，原告依据合同约定可以向被告主张单方解除合同的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2014年5月13日，原告黄河（乙方、承租人）与被告何丹、陈祖伦（甲方、出租人）、第三人重庆诺爱文化传媒有限公司（丙方、担保人）签订《房屋租赁合同》，约定将甲方所有房屋出租于乙方。合同约定以下主要事项：一、租赁标的：甲方出租房屋位于重庆市沙坪坝区xx路1号xxxxx大厦801、802号共两套，建筑面积共计112.63平方米，均为清水房，除开发商提供的配套，室内没有任何其他设备、设施。二、租赁期限：租赁期限为八年，自2014年5月14日至2022年5月13日止，其中2014年5月14日至2014年6月30日不计房租。合同期满后如需续签合同，甲乙方可根据市场行情重新签订合同，乙方具有优先承租权。三、租金及其支付：两套房屋第一年至第三年的租金为3500元/月，从第四年起按前一年房租递增5%，即第四年房租为3675元/月，第五年房租为3859元/月，第六年房租为4052元/月，第七年房租为4255元/月，第八年房租为4468元/月。租金先付后用，第一年租金分两次支付，即2014年5月14日支付15750元；2014年11月14日支付21000元。以后年度，租金支付方式调整按年支付，先付后用，支付日期需提前1个月，即在每年4月14日支付下年度房租。四、保证与担保：乙方首次支付租金时向甲方支付租赁保证金3000元，除非符合本合同约定条件，甲方在双方租赁关系终止、乙方还房移交后10日内一次性无息返还乙方，但租赁期满乙方继续租赁的除外。丙方对本合同项下乙方承担的义务与责任向甲方提供连带责任保证担保。如乙方不履行本合同项下的义务或依法应承担相应责任，由乙方、丙方承担连带责任。五、租赁房屋的交接：甲方按现状向乙方移交租赁房屋（含已开庭配套的水、电设施），并在乙方首次支付租金当日向乙方交付房屋钥匙、水电缴费卡。租赁关系终止之日起3日内，乙方应完成搬迁；未完成搬迁的，房屋租金按租赁关系终止当年的月租金标准的双倍（或150%）继续计算房租至还房移交之日。租赁关系终止满3日，如租赁房屋内仍有遗留物品，视为乙方的废弃物而交由甲方任意处置，乙方不得主张任何权利。甲方处置废弃物而负担的费用由乙方承担。六、租赁房屋的装修：租赁房屋的装修以及自用的设备、设施、物品等由乙方负责并承担费用。如因装修需改变租赁房屋结构（甲方同意将801、802号房打通），但乙方同时必须征得物业管理企业的同意和许可，并保证房屋的结构安全，因乙方装修或改变房屋结构造成的不利后果均由乙方承担。如因此给甲方或第三人造成损失并引起损失，甲方有权解除合同且有权扣收全部租赁保证金作为违约金。租赁关系提前终止的，如因甲方违约导致租赁合同提前解除，乙方每少使用一年，甲方按50元/平方米给予装修补偿，不足一年按一年计算。七、租赁房屋使用：租赁期间，如乙方要求提前终止租赁关系，需提前三个月通知甲方，如甲方同意终止，乙方已交付的租金不予退还，装修无偿移交甲方。如甲方要求提前终止租赁关系，需提前三个月通知乙方，如乙方同意终止，乙方多交付的租金应予退还，折旧后剩余年限的装修费由甲方按本协议第六条约定的标准向乙方补偿。租赁期间，甲方有权将租赁房屋出售、抵押给第三人；甲方出售房屋、抵押房屋的，应当将房屋租赁的事实告知买受人、抵押权人。甲方出售、抵押租赁房屋不能影响本租赁合同的效力，乙方不得以甲方出售、抵押租赁房屋为由要求甲方承担违约责任。八、违约责任：本合同生效后，任何一方不得单独终止合同履行，若一方无正当理由单方面解除合同，或因一方行为导致另一方依照本合同约定解除租赁关系，违约方除按本合同已有约定承担相应责任外，还应承担解除合同当年租金总和50%的违约金。如乙方超过约定期限30日不交付租金，甲方有权解除租赁合同，并按前款约定追究乙方的违约责任；如甲方超过约定期限30日不向乙方交付租赁房屋或交付房屋后30日内未接通水电的，乙方有权解除租赁合同，要求返还已交付租金、租赁保证金，并按前款约定追究甲方的违约责任。如因乙方违法经营或使用不当造成租赁关系无法继续维持，甲方有权解除合同，并按本合同的相关约定追究乙方的违约责任。合同签订后，被告向原告交付了案涉房屋。原告将房屋装修后用于婚庆礼仪、美容的营业场所。 2019年1月31日，被告何丹通过微信、电话向原告黄河告之有两个朋友想买融汇的房子自用，并在网上挂出出售案涉房屋的信息。原告黄河得知是他人购买自用后，即着手在外另寻承租房屋，并于2019年3月22日通过微信向被告何丹告之已找到新租的房子，于4月中旬搬完。原告黄河于2019年5月8日将案涉房屋的钥匙交付于被告何丹；双方于2019年5月14日办理了租赁房屋交接手续，原告结清了案涉房屋的水电费、物管费，并将案涉房屋的水电卡交付于被告何丹；被告何丹于2019年5月30日向原告黄河退还案涉房屋押金3000元，装修补偿金16894.5元。双方曾对违约金给付的数额进行协商，但未达成一致。 另查明，根据被告何丹举示的招商银行户口历史交易明细表载明，原告黄河于2014年5月14日、2014年12月5日、2015年6月1日、2018年6月10日通过银行转账的形式向被告支付了案涉房屋的租金。被告何丹认可原告已向其支付了2014年至2018年的房租。合同约定的2019年度全年租金为46308元。 庭审中，原、被告及第三人一致陈述三方于2014年5月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除。 现原告认为被告系单方面解除合同，应按合同约定向其支付违约金23154元，遂向本院提起诉讼。被告认为原告迟延支付租金，被告有权解除合同，不同意支付违约金。第三人认可原告起诉的事实及理由。双方当事人争议较大，调解未成。 上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录截图，被告提交的招商银行户口历史交易明细表以及原、被告及第三人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。 本院认为，原告黄河与被告何丹、陈祖伦及第三人重庆诺爱文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告依约将案涉房屋交付于原告使用，原告自2014年至2018年每年向被告支付案涉房屋的租金，履行了合同义务。原、被告及第三人于庭审中认可三方于2014年5月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除，本院予以确认。 本案争议的焦点在于本案被告是否构成单方解除合同；原告请求被告支付因单方解除合同产生的违约金是否过高。本院分别评述如下： 一、本案被告是否构成单方解除合同 根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告在房屋租赁期内欲将案涉房屋出售，并将该情况向原告明确告知，原告在此情况下寻找新的租赁房屋。后案涉租赁合同提前解除，应视为被告要求提前终止租赁合同，原告同意终止合同。原、被告就案涉租赁合同解除后的装修补偿金、违约金金额进行过磋商，被告也按约支付了原告装修补偿金，被告以自己的行为表明是因被告原因导致租赁合同提前解除。被告认为原告迟延交纳租金，其享有解除合同的权利，但被告未举证证明本案是因原告迟延交纳租金而导致合同解除。故被告的行为构成单方解除合同，其抗辩不是单方解除合同无事实依据，本院不予采纳。 原告请求被告支付因单方解除合同产生的违约金是否过高 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案《房屋租赁合同》第八条违约责任约定，本合同生效后，任何一方不得单独终止合同履行，若一方无正当理由单方面解除合同，或因一方行为导致另一方依照本合同约定解除租赁关系，违约方除按本合同已有约定承担相应责任外，还应承担解除合同当年租金总和50%的违约金。被告单方解除合同构成了违约，应向原告支付违约金。违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定。因当事人来举证证明原告造成损失的具体数额，考虑原告在合同解除前已找到新的租赁房屋，给原告造成经营损失的期间较短，且原告已获得案涉租赁合同解除的装修补偿款，故可认为双方约定的违约金过高，本院酌情将违约金调低为解除合同当年三个月租金，即11577元（2019年租金46308元/12个月X3个月）。被告认为原告主张的违约金过高，应予调低的理由成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 原告黄河与被告何丹、陈祖伦，第三人重庆诺爱文化传媒有限公司于2014年5月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除； 二、被告何丹、陈祖伦于本判决生效后的三日内支付原告黄河因单方解除合同产生的违约金11577元； 三、驳回原告黄河的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费380元，减半交纳190元（原告已预交），由被告何丹、陈祖伦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  宗 新 二〇二〇年四月十五日 法官助理  田箴堃 书 记 员  李夏露