新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初3479号 原告：新疆嘉祥物业服务有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：王崇江，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐周刚，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。被告：新疆生命红轻工业创业园有限公司，住所地,乌鲁木齐市经济技术开发区科技园路13号。法定代表人：马跃，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁海忠，北京乾坤（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建萍，女,系该公司职员。原告新疆嘉祥物业服务有限公司（以下简称嘉祥物业公司）与被告新疆生命红轻工业创业园有限公司（以下简称生命红创业园公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告嘉祥物业公司委托诉讼代理人徐周刚，被告生命红创业园公司委托诉讼代理人梁海忠、刘建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉祥物业公司向本院提起诉讼：1.请求法院判令被告支付原告物业服务费533,033.66元（9,604.21平方米×1.50元/月.平方米×自2013年6月1日至2016年6月30日计37个月）；2.请求法院判令被告支付原告违约金159,910.10元。由被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年8月，原告与新疆英澳房地产开发有限公司（以下简称英澳房产公司）和新疆锦绣家园房地产开发有限公司（以下简称锦绣家园房产公司）就共同开发的英澳锦绣苑小区签订了《英澳锦绣苑前期物业服务委托合同》(以下简称前期物业委托合同)，合同约定小区内商铺物业费标准为2.00元/月/平方米。2012年10月业主办理入住，该小区由原告提供物业服务，2016年7月原告撤离英澳锦绣苑小区。被告购买了英澳锦绣苑小区18栋楼（以下简称18号楼），面积为9,604.21平方米。锦绣家园房产公司于2013年5月29日将以上所有房屋交付被告，被告用于“玛贝尔酒店”、“大禹足道”和“玖米餐饮”（现为“年30”），均为商业用房。按照《物业收费管理办法》新发改法规[2012]3088号第十一条及《前期物业委托合同》约定,被告应按2.00元/月/平方米向原告交纳物业服务费。考虑到被告将涉案房屋租赁给商户，同意被告按1.50元/月/平方米向原告交纳物业服务费。被告的物业服务费应每12个月预收一次，应于下一个收费周期欠向乙方交纳物业服务费；逾期交纳的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为违约金。被告欠付物业服务费533,033.66元，应承担违约金159,910.10元。原告向被告发送律师函，被告接到律师函后电话告知原告不支付。被告行为严重侵犯了原告的合法权益，原告故提起诉讼。被告生命红创业园公司辩称,原告和被告不存在任何物业服务关系。英澳锦绣苑小区是我公司和英澳房产公司、锦绣家园房产公司合作开发，涉案的18号楼和英澳锦绣苑之间规划确实在一起，但实际是独立的，18号楼和英澳锦绣苑只是相邻。我公司与另两家房产公司一直存在争议，直到2016年我公司才接手18号楼，18号楼与英澳锦绣苑小区是独立的，有自己单独大门及保安。据我公司了解，英澳锦绣苑小区自2013年以来已经换了数家物业公司，原告是第一家，2016年12月19日我们购买18号楼时，原告已经被该小区业主委员会解除合同，我公司未与任何一家物业公司签订过物业服务合同，也从来没接受过包括原告在内的任何一家物业公司的任何物业服务，原告索要物业费无任何事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告就其起诉提供以下证据：证据一、《英澳锦绣苑前期物业服务委托合同》，2012年7月28日由英澳房产公司、锦绣家园房产公司和原告签订。用以证明：1．原告受两家房产公司委托入住英澳锦绣苑小区提供物业服务；2．提供物业服务价格：小区内商铺2.00元/月/平方米，小区外商铺3.00/元/月/平方米；3．物业服务期限为2012年10月1日至2017年10月1日。证据二：消防验收资料2份。用以证明英澳锦绣苑小区1-18号楼消防验收合格。证据三：《物业承接查验协议》、《接管验收邀请函》。用以证明上述两家房产公司已将英澳锦绣苑小区含争议的18号楼整体交付给原告提供物业服务。证据四：通知、温馨提示。用以证明原告于2016年7月1日撤离英澳锦绣苑小区。证据五：《英澳锦绣苑十八号楼水表交接》。用以证明：英澳房产公司与锦绣家园房产公司将涉案的18号楼移交给被告，时间为2013年5月29日。证据六：《税收完税证明》（2016年12月23日）以及《文件移交清单》。用以证明18号楼业主为被告，-1层至6层面积合计为9604.21平方米。证据七：2014年4月、2016年5月由新疆维吾尔自治区特种设备检验研究所出具的“新疆维吾尔自治区非税收一般缴款书”两份。证明英澳锦绣苑小区为电梯房屋，并由原告提供物业服务，为小区50部电梯支付电梯安检费。证据八：《电/扶梯维修保养合同》。用以证明原告为小区电梯支付维修保养费用，包括被告所有的18号楼，原告提供了物业服务。证据九：照片26张。用以证明原告为被告提供物业服务和增值服务。证据十：催费函9张。证明原告一直书面向被告催缴物业费。证据十一：《电梯产品出厂合格证》（2012年6月20日）2份、《安装质量合格证书》（2012年10月15日）2份。用以证明新疆天梯制造公司于2012年10月15日已经将安装合格的18号楼1、2号电梯交付英澳房产公司与锦绣家园房产公司及原告。证据十二：《英澳锦绣苑前期物业服务委托合同》。用以证明小区有18栋楼，50部电梯，电梯服务的内容包含被告的房屋是开发商一期交付原告，原告从2012年10月开始提供物业服务。证据十三：1.《房屋租赁合同》，该合同反映2013年12月3日，原告与成立前的“新市区迎宾路大禹足道”的现经营者曹晓露签订租赁合同，原告向其租赁英澳锦绣苑地下车库进口2个车位，而大禹足道一直租赁被告所有的18号楼。用以证明原告提供了物业服务；2.《协议书》，2013年12月16日签订由原告与“乌鲁木齐玛贝尔酒店管理有限责任公司”签订、内容为提升酒店消防升级，该公司经营场所就在18号楼；3．照片打印件2张，照片中反映以上“新市区迎宾路大禹足道”和“乌鲁木齐玛贝尔酒店管理有限责任公司”经营场所在18号楼，车位照片可以反映上述涉及“新市区迎宾路大禹足道”的租赁合同中装修必须要使用车库的公共部位；4．“新市区迎宾路大禹足道”、“乌鲁木齐玛贝尔酒店管理有限责任公司”企业信息打印件。该组证据可以反映注册时间，注册地址就是18号楼。证据十四、18号楼《竣工验收备案表》。用以证明：18号楼竣工日期是2012年9月7日。证据十五、工商等级资料（含两份租赁合同）。用以证明：被告于2013年将18号楼租给马贝尔公司，马贝尔又将其中一部分租给大禹足道，租期十年，佐证《英澳锦绣苑十八号楼水表交接》反映的2013年5月29日交接18号楼属实，合同中承租人张英霞是马贝尔工商的法人。被告对原告提供的以上证据质证及本院认证：对消防验收资料、《房屋租赁合同》、《协议书》的真实性存在异议，本院暂不确认。被告对原告提供的其他证据的真实性认可，关联性不认可，其中：《英澳锦绣苑十八号楼水表交接》上签名的不是其员工，与其无关；《竣工验收备案表》只能证明房产建成时间，不能证明实际交付给了被告；工商档案内附合同公章是被告的，但合同载明内容和开发商实际将案涉房产实际交付给被告的时间不符，开发商实际交付实际是和被告签订买卖合同约定的时间，合同也不能反映租赁的房屋是否与本案存在关联，名称不是马贝尔证据均不能证明被告于2016年前已接收18号楼并接受原告的服务，对原告欲证明的目的不认可。本院对该部分（即上述“其他证据”的真实性予以确认，关联性暂不认定。被告提供以下证据：证据一、《合作开发协议》。用以证明：英澳房产公司与锦绣家园房产公司与被告共同开发了英澳锦绣苑小区，在小区开发前，小区的用地属被告，18号楼是在被告以前的办公楼的旧址上建的。证据二、照片5张。用以证明18号楼是独立于英澳锦绣苑小区的。证据三、商品房销售合同，被告与锦绣家园房产公司于2016年12月19日签订。用以证明：18号楼实际于2016年12月交付被告，原告在该小区内提供物业服务期间内，18号楼还未交付于被告。证据四、电/扶梯维修保养合同，2017年1月16日签订。用以证明，18号楼交付于被告后，电梯的维保是被告交付给其他公司维保，不是由原告维保的。证据五、协议书，2018年3月27日由被告和新疆瑞盈博盛物业服务有限公司签订。用以证明被告与其他物业服务的公司就18号楼的物业服务问题作出的约定，被告从未和原告有过物业服务关系。证据六、手机拍摄视频资料一份，2019年9月5日拍摄。用以证明18号楼和英澳锦绣苑小区之间是独立关系。原告对被告提供的以上证据真实性认可，关联性均不认可。本院对上述证据的真实性予以确认，关联性暂不确认。本院经审理认定事实如下：2009年10月28日，被告（乙方）与英澳房产公司（甲1）、锦绣家园房产公司（甲2）就包括18号楼土地在内的合作开发达成一致，双方签订一份《合作开发协议》，约定以下主要内容：乙方所有的位于乌鲁木齐市××路面积为50,734.68平方米（以土地使用权证载明的面积为准）宗地及地上建筑物，土地使用权证书号为：乌2009国用字第0026186号；乙方以土地使用权为项目，甲方提供商品房建设所需的全部资金，乙方以现金及分配房屋的方式实现其利益，其中拆迁现金补偿金额为3,000万元，房产开发完成后，甲方向乙方交割不少12,800平方米产权的普通砖混毛坯房作为房屋征迁补偿；本协议签订后，甲1及甲2向乙方支付补偿费1,000万元(乙方向甲1及甲2出具定金收据)，双方即前往银行办理还款解押手续，解除银行对土地及地上建筑物抵押权；项目土地及地上建筑物所设定的抵押权解除的同时，乙方将项目土地上的地上建筑抵押给甲1及甲2，同时甲1及甲2支付乙方剩余补偿款2,000万元（支付方式为现金或转账支票）；在英澳房产公司及锦绣家园房产公司取得首批房屋竣工验收工作后一周内将12,800平方米普通砖混毛坯房屋交付乙方；甲1及甲2应为乙方取得12,800平方米的房屋产权提供相应担保，应在该宗土地摘牌后二十四个月内向乙方交付上述产权房屋；涉及乙方产权的房屋，非经双方协议不列入甲1及甲2的销售计划。原告（乙方）于2012年7月28日与英澳房产公司、锦绣家园房产公司（甲方）签订《英澳锦绣苑前期物业服务合同》，由乙方为该小区提供该物业服务，小区内商铺2.00元/月.平方米,小区外商铺3.00元/月.平方米；考虑到英澳锦绣苑销售进度问题，乙方原告对已竣工但尚未出售的物业，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，甲方按以下标准缴纳：（1）在物业竣工交付后半年内，未售房空置率不足20%时，乙方免收空置物业的物业管理服务相关费用；（2）在物业竣工交付后半年内，未售房空置率达20%以上时，其物业管理服务相关费用由甲方按应缴物业相关费用的50%向乙方缴纳；（3）在物业竣工交付满半年后，空置的未售房物业管理相关费用由甲方按应缴物业相关费用的60%向乙方缴纳；物业服务费每12个月预收一次，业主或物业使用人应于下一个收费周期前向乙方交纳物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金；合同期限自2012年10月1日起至2017年10月1日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。2012年11月9日，原告以接管单位在英澳房产公司、锦绣家园房产公司以建设单位名义作出的《接管验收邀请函》上签章，该邀请函载明英澳锦绣苑1-19号楼及地下车库，竣工日期为2012年9月20日，竣工验收日期为2012年10月10日，接管验收方于15日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核，认为合格，即签发验收通知书。2016年12月19日，被告与锦绣家园房产公司签订一份《商品房销售合同》，约定出卖人锦绣家园房产公司向买受人即被告出让位于英澳锦绣苑商住小区18栋楼，合同约定的竣工日期为2015年11月30日，该商品房测绘建筑面积1,270.92平方米，建筑层数地上6层、地下一层，套内建筑面积为842.12平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积428.8平方米；按建筑面积计算，该商品房单价每平方米1,200元，总金额1,525,104元整，付款方式为一次性付清全款；出售人应于2015年11月30日前将符合验收并取得《建设工程质量安全监督验收报告》的商品房交付买受人使用。原告提供的《税收完税证明》以及《文件移交清单》显示，被告于2016年12月23日已缴纳18号楼（负一楼至六楼共7层）契税，合计面积9,604.21平方米；锦绣家园房产公司向被告移交契税缴费票据7份、18号楼不动产证-1至6层共7本不动产证（证号均为2017年）及土地估价报告（报告字号均为2017年）等，双方自移交清单上签章。经询，被告确认该18号楼系在《合作开发协议》中约定的“甲方向乙方交割不少12,800平方米产权的普通砖混毛坯房作为房屋征迁补偿”的范围内。2014年，原告与案外人签订《电梯维修保养合同》，对50台电梯进行维修。2016年6月30日，原告撤离英澳锦绣苑小区，停止物业服务，由乌鲁木齐全帮物业服务有限公司提供物业服务。2018年，被告与新疆瑞盈博盛物业服务有限公司签订《协议书》，载明：英澳锦绣苑18号楼由被告自己负责，新疆瑞盈博盛物业服务有限公司不提供物业服务，不收取相关物业费用；消防设施的维保由两家公司协商后找同一家消防维护公司进行维护，维保费用由两家单位自行负责各自相应面积的款项。2018年5月，原告向被告邮寄一份《律师催款函》，认为被的18号楼用于玛贝尔酒店、大禹足道和玖斗米餐饮经营，为商业用房，按《物业收费管理办法》规定和《英澳锦绣苑前期物业服务委托合同》约定，被告应按2.00元/月.平方米的标准向原告交纳物业服务费，考虑到被告将房产租赁给商户，经原告研究同意被告按1.50元/月.平方米向原告支付物业服务费533033.66元（9604.21平方米按1.50元/月.平方米自2013年6月1日至2016年6月30日计37个月）。被告不认可原告的索款主张，双方发生争议，原告遂诉至法院。另，1.本院于2020年4月3日去案涉场所调查，案涉18号楼为“玛贝尔精品酒店”，“大禹足道”在负一层，楼侧有两家门店（“吴佳米粉、哦吼耶新疆烤包子”）；双方确认水、电、暖等配套设施与其他楼栋（隔壁的英澳锦绣苑小区）共同立项，使用一套水电气公用设施。2.乌鲁木齐玛贝尔酒店管理有限责任公司成立于2014年6月17日，成立时法定代表人为张英霞，工商登记住所“新疆乌鲁木齐市××区。3.2013年10月28日，张英霞（乙方）以“乌鲁木齐玛贝尔酒店管理有限责任公司”（以下简称玛贝尔酒店公司）名义与被告（甲方）签订《新疆生命红创业园-租赁合同》，主要约定：甲方将“单身宿舍、门面”以年100万元出租给乙方，租赁期限自2014年2月1日至2024年1月31日止为租赁期，其中自2013年10月28日至2014年1月31日为装修、培育期，甲方同意免收租金。4.本院现场电话询问玛贝尔酒店公司原法定代表人张英霞，其陈述酒店正式于2015年营业，营业后无物业公司提供服务。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当承担举证责任。本案中，双方争议焦点是被告是否应当承担英澳锦绣苑小区18号楼的物业服务费用。对此，综合双方举证，本院认为。1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业清的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告就其主张提供了其与建设单位签订于2012年7月28日的《英澳锦绣苑前期物业服务委托合同》，该合同第一条约定终止日期是2017年10月1日，期限未届满但业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时，合同自然终止。根据原告提供的证据显示，其于2016年6月30日已撤离小区并终止物业服务。故依据上述法律规定和合同约定，在原告上述终止物业服务时间之前，被告如已接收18号楼，原告如已按约履行了相应的服务，被告则应按约交纳相应物业费。2.被告认为其于2016年12月即原告终止物业服务之后才接收的18号楼，但未提供有效证据证明。本院认为，案涉18号楼竣工于2012年9月20日竣工，2013年10月被告已与案外人签订了租赁合同。被告认为租赁合同未显示与本案关联，但结合原告提供的工商档案等证据和本院调查显示，租赁合同系玛贝尔酒店公司法人在合同成立前与被告签订，该公司成立后注册地址就是案涉的18号楼，该公司亦一直经营至今，上述情形可以确定被告与案外人签订的租赁合同与本案存在关联，合同涉及的租赁物就是案涉的18号楼，表明至少在2013年10月，被告已实际占有案涉楼房,这与被告2016年才实际接收18号楼的陈述不符。因被告与房产开发商签订合作协议，提供土地使用权参与开发，涉案的18号楼属按合作协议约定由房产公司交割给其作为“征迁补偿”的房产，因此房屋竣工验收后，被告作为土地使用权人实际即可使用，综合上述情况，对原告主张自2013年6月1日起算租金，本院予以确认。被告认为其自行进行18号楼物业管理，但其提供的视频只反映2019年的情况，提供的其他物业公司负责消防设施维保、其自行负责物业管理的协议签订于2018年，不能证明2016年6月30日之前的情况；对被告的该部分抗辩理由，本院不予采纳。3.根据原告提供的税收完税证明等证据，涉案的18号楼建筑面积为9,604.21平方米，《英澳锦绣苑前期物业服务委托合同》约定商铺租金标准2.00元/月.平方米，被告未提供其18号房产不属商铺的证据，其将案涉房产对外租赁作为经营场所，现原告实际按1.5元/月.平方米标准计算本院予以确认，按此计算，自2013年6月1日至2016年6月30日计37个月，产生的物业费金额应为533,033.66元。关于实际承担问题，本院认为，原告作为提供物业服务一方应按约提供相应物业服务义务，从前期物业服务合同约定的内容看，原告提供的前期物业关联服务包括9项内容，现场询问，被告认可18号楼确实与其他原告管理的楼栋共用一套水、电、暖等共用设施设备，涉及电梯的检修等，除此之外，原告与本案的举证尚不足以证明其已履行了其他项目的服务，综合原告就涉及18号楼的物业服务举证情况考虑，本院对原告主张的上述物业费金额，按10%比例予以支持，为53,303.37元（533033.66元×10%）。4.关于违约金，原告以533033.66元的30%主张违约金159910.10元,综合原告与本案涉及合同履行情况，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告新疆生命红轻工业创业园有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告新疆嘉祥物业服务有限公司物业费53,303.37元；二、驳回原告新疆嘉祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍承担迟延履行期间的债务利息。本案确认给付金额53,303.37元占诉讼金额692,943.76元的7.69%，案件受理费10,729.44元（原告已预交），由被告承担7.69%即825.09元，原告承担92.31%即9,904.35元。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   许晋江人民 陪 审员   金安灵人民 陪 审员   白雪梅二 Ｏ 二 Ｏ 年 四 月 二 十 四 日书  记  员   李嘉锐