浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初573号原告：苍南县金钥匙物业服务有限公司，统一社会信用代码913303276738568317，住所地：浙江省龙港市镇前路125号后间。法定代表人：陶小化，董事长。委托诉讼代理人：沈雁，女，工作人员。被告：黄周迎，女，1977年5月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告苍南县金钥匙物业服务有限公司（以下简称金钥匙公司）与被告黄周迎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月24日、2020年4月1日公开开庭进行了审理，原告金钥匙公司的诉讼代理人沈雁、被告黄周迎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金钥匙公司向本院提出诉讼请求：1.被告黄周迎支付原告物业管理服务费4863元、滞纳金6888元及公共能耗费1154元，合计12905元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求中的滞纳金为3209元。事实和理由：被告系灵溪镇新世纪花园6幢502室业主。2015年10月1日，原告与新世纪花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定“新世纪花园物业服务费的收费标准是：高层住宅：1.35元/月·平方米”、“业主应按时缴交物业管理服务费，经多次催缴且预期在30天以上的报业委会协助催缴，若仍未缴交的，从逾期之日起按每日应交物业费的千分之1.5交纳滞纳金”。现被告欠交自2015年10月1日至2018年12月30日的物业服务费4863元（1.35元/月*92.37平方米*39个月），并产生自2019年1月1日至2020年3月20日期间的滞纳金3209元（4863元*440日*1.5‰），以及自2015年10月1日至2018年8月30日的公共能耗费1154元。上述费用经原告多次催讨，被告拒绝支付。黄周迎辩称，2015年10月1日至2018年12月30日期间确系原告提供物业服务。1.本人确实未交纳自2015年10月1日至2019年10月1日期间的物业管理服务费，因为原告在履行过程中存在诸多违约事实:(1)被告房屋窗户损害，虽非原告所致，但原告应按合同约定协助被告向开发商催要，但原告怠于履行合同义务，后被告自行修理，对此，应从物业费中扣减被告修理费2500元；(2)提供的物业服务不符合行业标准。原告对脱落的楼道瓷砖及地面的断裂大理石修补不及时、修补粗糙不美观，对户外公共卫生、室内公共卫生打扫不及时，未按约进行1日2次清扫或拖洗，对小区绿化主要观赏位置的树木未进行养护、补种，对草坪未进行修剪、补种，对部分业主随意堆放垃圾、破旧家具、在公共领域用电、喧闹聚集等违法业主公约的行为未及时进行指导、制止或统一规划聚会方案，对于小区门禁，未统一安排安装可视电话，现门禁简陋不足以达到安全居住的程度。综上，原告履约过程中的不作为，违反了《物业管理委托合同》的第五条、第六条、第八条、第十条、第十七条第8点、第十七条第9点、第十七条第10第f点、第十八条第2点、第十八条第9点，严重影响业主居住环境和小区品质，根据我国合同法相关规定，物业管理服务费应减交四分之一。2.对于滞纳金，原告存在违约情况，不应收取滞纳金。3.对于公共能耗费，根据《物业管理委托合同》第二十条，原告服务系包干制，该费用应由原告自行负担。4.原告因催讨物业费对被告进行多次的起诉、撤诉，对被告的生活、精神造成严重的困扰，原告要求被告赔偿因侵犯被告人格权的精神损失、误工、法律咨询费合计30000元，其中误工费、法律咨询费合计500元。金钥匙公司在举证期限内提供如下证据材料：1.物业费催缴通知单、照片，证明被告欠交物业费原告催讨的事实；2.不动产登记查询，证明被告系涉案房屋业主的事实；3.《物业管理委托合同》、备案表，证明原告收取物业费等相关费用的依据。补充证据4.公共能耗费分摊明细表，证明被告欠交的公共能耗费情况。黄周迎在举证期限内提供了照片47张，证明原告在物业服务过程中存在如答辩所述的违约事实。当事人提供的证据经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1-3真实性无异议，但对物业费、滞纳金有异议，原告存在违约；被告对原告的证据4有异议，认为无法核实证据的真实性，真实性由法院核实。原告对被告的证据照片有异议，认为拍摄时间点无法确认，认为有些照片反映的是涉案小区，有些照片无法确认是否系涉案小区。本院认为，鉴于被告对原告的证据1-3真实性无异议，且该证据与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。对原告的证据4，其有新世纪花园小区业委会签章，被告亦拒绝对其公章进行司法鉴定，故本院对其真实性予以确认，但结合其内容及当事人的陈述，被告自2015年10月1日至2018年8月30日期间的公共能耗费未交金额为1101元。对被告的证据，本院对其真实性予以确认。综合双方证据，至于能否证明原告是否存在违约，本院将于说理部分综合阐述。本院认定事实如下：被告系灵溪镇新世纪花园6幢502室产权人，该房屋建筑面积为92.65平方米，属高层住宅。2015年9月20日，苍南县灵溪镇新世纪花园业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，并于2019年9月23日备案，合同约定：委托管理期限为1年，自2015年10月1日至2016年9月30日止，业主大会无异则自动续签，业主委员会换届需重新签订；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下（1）高层住宅为1.35元/月·平方米；业主和物业使用人未按时足额交纳物业管理费的乙方（原告）应积极催缴，经多次催缴无效且逾期在30日以上的报甲方（业委会）协助催缴，甲方应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之1.5交纳滞纳金。现被告拖欠自2015年10月1日至2018年12月30日期间的物业服务费4863元（92.37平方米×1.35元/月×39个月）、2019年1月1日至2020年3月20日的滞纳金，以及自2015年10月1日至2018年8月30日期间的公共能耗费1101元。本院认为：原告与业委会签订的关于苍南县灵溪镇新世纪花园的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，应认定为有效。被告作为该小区业主，该物业服务合同对其具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。《物业管理委托合同》虽到期后未续签，但原告已事实上提供了后续物业服务，被告未按约支付2015年10月1日至2018年12月30日期间的物业服务费，已构成违约，现原告要求被告支付其拖欠的上述期间物业费4863元，并无不妥。对此，被告辩称原告应负担被告修理窗户支出的费用2500元，但原告并非其财务损坏的侵权人，依约原告仅有协助业主向赔偿义务人主张权利的义务，不应直接由原告为赔偿义务人代为履行，故本院对被告的该答辩意见不予采纳。被告认为原告对涉案小区的公共卫生、绿化、出入安全、建筑物共有部分的维护、指导业主文明住行等方面存在服务质量瑕疵的问题，但其未能举证其提供的涉绿化、卫生等照片内容反映的是小区即时现状，在原告已经提供卫生清扫、公共设施、绿化维护等服务情况下，且被告自认现公共卫生清理稍有改善的情况下，被告应对原告未按约次数进行清扫等具体违约事由及其因此遭受的损失进一步举证，但被告并未对此进行佐证，应承担举证不能的不利后果。本院认为，住宅区的良好生活环境应由物业服务公司、业委会和全体业主共同推进，对于小区出入门禁等涉安全事项、草坪及建筑物共有部分等的维护方案均应由业委会或全体业主与物业服务公司共同商定。故本院对被告抗辩的原告的违约事实不予认定，对其应减免三分之一物业服务费的抗辩不予采纳。关于滞纳金即违约金，《物业管理委托合同》中约定的按日千分之1.5计收的标准过高，本院酌情调整为按年利率24%计收，被告应按此标准，以所欠物业费4863元为基数，支付自2019年1月1日至2020年3月20日的违约金。关于公共能耗费，被告以《物业管理委托合同》第二十条原告收费方式为包干制为由抗辩不予支付，但根据该合同第二十三条的约定“其他乙方（原告）向业主和物业的使用人提供的服务项目和收费标准如下：高层楼房电梯运行及二次供水电费按实结算，由乙方向业主或物业的使用人收取”，原告提供物业服务收费为包干制，但不包括代收代缴的公共能耗费，故根据本院认定的明细表，被告应支付2015年10月1日至2018年8月30日期间的公共能耗费1101元。关于被告主张的精神损失费，应以人身侵权为由另案主张，故本案不宜处理。关于被告主张的误工费、法律咨询费等，被告未举证证明该费用是否实际发生及具体金额且该费用系被告应诉、维护自身诉讼权利义务所涉的非必要费用，于法无据，本院不予采纳。综上，原告应支付被告物业服务费4863元及相应违约金、公共能耗费1101元，对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、黄周迎于本判决生效后十日内支付苍南县金钥匙物业服务有限公司物业服务费4863元及违约金（以4863元为基数，支付自2019年1月1日至2020年3月20日止的违约金，按年利率24%计收）；二、黄周迎于本判决生效后十日内支付苍南县金钥匙物业服务有限公司公共能耗费1101元；三、驳回苍南县金钥匙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由黄周迎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  董小美二〇二〇年四月二日书记员  吴孟捷相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。