湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初279号原告：郑和华，男,1982年8月10日出生，汉族，住湖南省东安县。原告：张小艳，女，1983年11月5日出生，汉族，住湖南省东安县。二原告的共同委托诉讼代理人：桂海林，湖南省永州市零陵区诚信法律服务所律师，代理权限为一般授权。二原告的共同委托诉讼代理人：陈国华，湖南省永州市零陵区诚信法律服务所律师，代理权限为一般授权。被告：永州市鸿腾房地产开发有限公司（以下简称鸿腾房地产公司）。住所地：永州市冷水滩区凤凰园梧桐路南侧。法定代表人：王锡顺，系该公司董事长。委托诉讼代理人：庄路艳，系湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告郑和华、张小艳诉被告永州市鸿腾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告郑和华、张小艳的共同委托诉讼代理人桂海林、陈国华，被告鸿腾房地产公司的委托诉讼代理人庄路艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑和华、张小艳向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2019年6月30日至2019年11月30日的延期交房违约金18120元，并支付此后违约金直至交房之日止（按万分之三计算）。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月25日，被告与原告签订了一份《商品房销售合同》，约定被告将位于永州市冷水滩区房屋出售给原告，房屋面积128.85平方米，每平方米4687.63元，房屋总价款为604000元。原告首付购房款244000元，后续资金通过银行贷款，在规定的期限内向被告付清。原、被告双方约定被告应于2019年6月30日前交房。原告多次找被告协商交房无果，被告的做法已经严重违反了法律规定和合同约定，侵犯了原告的合法权益，给原告带来经济上和精神上的巨大损失。综上所述，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，因被告的原因导致原告未能在规定时间内按照既定条件和约定顺利交房产生的违约金应由被告承担，被告有义务按照与原告签订《商品房买卖合同》上的条款向原告顺利交房。为了维护原告的合法权益，根据我国相关法律规定向法院提起诉讼，请求判如所请，以保护原告的合法权益。被告鸿腾房地产公司辩称，一、原告所述答辩人延迟交房的事实存在，但并不是答辩人的原因导致延期交房，且根据双方合同约定，答辩人不承担违约责任。二、延期交房不是答辩人的原因造成，系因政府拆迁、业主阻工造成。因政府拆迁延迟和业主阻工直接阻碍了答辩人进行竣工验收和取得竣工备案登记表，故答辩人的交房时间应当相应顺延。三、答辩人所建设的房屋已基本符合交付条件，且事后针对延迟交房事宜对业主进行了补偿，不应再承担违约责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月25日原告（买受人）郑和华、张小艳与被告（出卖人）鸿腾房地产公司签订一份合同编号为永（冷）房商合〔2017〕201701521-1205号《商品房买卖合同》，该合同为预售合同。其主要内容为：1、商品房基本情况：买受人购买出卖人位于永州市冷水滩区房屋；其预测建筑面积为128.85平方米，套内建筑面积106.29平方米，分摊共有建筑面积22.56平方米。2、商品房价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4687.63元，房屋总价款为人民币604000元。3、付款方式：买受人应于2018年1月25日前支付首期购房款244000元，占全部房价款的40%。余款360000元向贷款机构申请贷款支付。4、商品房相关设施设备交付条件:（1）、供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；（2）、已纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；（3）、已完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，按规划设计并在城市主供气管道到位的条件下，达到接通条件。该3项由出卖人负责办理开通手续，并承担相关费用；4、房屋交付时间：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，交付时该房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、建设工程验收备案证明文件，同时出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，交付时若出卖人未能出示满足上述约定的证明文件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照下列逾期交付责任处理：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：⑴逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，应当书面通知买受人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同对其他相关事项做了约定。合同由原告周景端、蒋运荣分别签名，被告鸿腾房地产公司加盖该公司的合同专用章。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，作为合同附件十一补充协议。其中协议第2条对《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续增加以下约定：如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人的原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。协议第12条约定：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与合同相冲突之处双方愿意以本补充协议内容为准，双方签名或盖章后生效。原、被告亦分别在协议上签名、盖章。合同签订后，原告于2018年4月4日向被告支付了首期购房款人民币244000元,原告于2018年11月30日通过银行按揭贷款向被告支付了购房款人民币360000元，被告向分别向原告开具了购房款的增值税普通发票，原告已经支付了全部购房款。2018年4月11日，原告缴纳了房屋买卖契税8162.16元。涉案房屋的主体工程现已完工，具备《商品房使用说明书》和《住宅工程质量保证书》，但消防通道、消防工程、绿化工程等至今未完工，未经相关部门竣工联合验收合格和通过消防验收，未取得验收合格证和办理单独的水、电、燃气开户手续，小区直至2019年9月26日才供电。因不能按期交房，被告鸿腾房地产公司于2019年7月1日做出了一份《鸿腾·御景业主书》，对延迟交房和业主反映的问题回复如下：一、因电话告知业主收房时间不及时，造成部分业主从外地回来收房。公司决定：1、由此造成的车费损失可据实报销；2、从正式交房之日起，免除6个月物业费。二、原定于2019年6月30日交房，因多方原因影响延迟至2019年9月30日交房，原因如下：1、天气因素。自2018年下半年至今，雨水不断且持续时间长，紫金路与梧桐路交汇处（区政府旁）城市管网主下水道经常阻塞，无法排水泄洪，几次形成**之势，导致整个工地积水，无法施工，进而影响施工进度；2、市政工程路基路面改造原因。紫金路的整个街道提质改造，城市管网主排水、排污管道设施更新换代，直接导致原材料无法进入施工场地，以致影响施工进度；3、政府拆迁的因素。时不时拆迁户闹事、阻工，也造成了施工速度怠慢。三、业主反映变压器、环网柜的安装位置的问题，此项目由电力部门设计、审核、施工，具体是否有影响由电力部门负责解释。另查明，鸿腾御景小区（即盛世华府项目）开发的30.7亩土地上约10户需拆迁，永州市冷水滩区政府于2015年10月21日印发冷府阅〔2015〕14号《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》，明确由杨家园指挥部和梧桐街道办事处负责在2016年1月16日前完成房屋征收。但因种种原因拆迁一直未完成，被告鸿腾房地产公司及法定代表人王锡顺为此多次向冷水滩区政府和相关部门、领导反映和信访。经政府督办和努力，拆迁工作最终于2018年12月24日全部完成。上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》、增值税普通发票、税收完税证明、《关于“鸿腾御景”小区问题的回复》、《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》、《关于鸿腾御景项目房屋征收信访事项办理情况的汇报》、市中心城区项目建设房屋征收补偿资金拨付审批表、领款凭条、收据、《关于鸿腾·御景项目房屋拆迁导致延迟交房的情况说明》、验收记录、商品房使用说明书、住宅工程质量保证书、房产测绘报告书、工作联系函、鸿腾·御景业主书、证明等证据在卷佐证及当事人的当庭陈述，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》均为双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约定享受权利、承担义务。《合同补充协议》第2条约定，如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人的原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。现原告同意继续履行合同，政府对涉案房屋所在的盛世华府项目拆迁延迟近三年，直至2018年12月24日才完成拆迁工作。政府迟延拆迁行为属于双方《合同补充协议》第2条约定的因政府原因导致的延期交房可免除违约责任的情形。本案中，原、被告于2018年1月13日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，此时被告明知政府拆迁尚未完成，对此前政府拆迁的期间应不计入免除延期交房违约责任的期间。对签订合同的次日至2018年12月24日政府拆迁完成共320天的期间可顺延交付房屋。现原告起诉交付房屋的期限尚未届，原告请求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，不能成立，本院依法不予支持。原告可在上述期限届满后另行主张权利。同时，如果还存在《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中约定可免除延期交房违约责任的其他情形，被告可依据合同另行顺延交付房屋的期间，并不承担此期间的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告郑和华、张小艳的诉讼请求。本案受理费254元，减半收取127元，由原告郑和华、张小艳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  黄登飞二〇二〇年四月一日法官 助理  瞿 达代理书记员  谢佳霖