北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4697号上诉人（原审原告）：张顺义，男，1964年7月25日出生。上诉人（原审被告）：北京传承房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区康家沟145号A288。法定代表人：孟鑫，总经理。委托诉讼代理人：郑杰，男，北京传承房地产经纪有限公司经理。上诉人张顺义因与被上诉人北京传承房地产经纪有限公司（以下简称传承公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初67908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，适用独任制，开庭进行了审理。上诉人张顺义、被上诉人传承公司之委托诉讼代理人郑杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张顺义上诉请求：1.依法撤销一审判决第三条、第四条、第六条，依法改判支持张顺义一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由传承公司承担。事实和理由：一、请求法院依法支持张顺义对免租期的主张，返还张顺义免租期金额8399.7元。原合同中一个月免租期是基于一年十二个月完整执行合同产生的，因传承公司提前悔约，合同仅执行了三个月，一审法院仍然以一年计算免租期的做法明显不合理，应返还给张顺义经一审法院核定的免租金额8399.7元【11200元（一个月免租期租）÷12个月=933.3元×9个月（12个月-3个月）=8399.7元】。二、请求法院依法支持传承公司赔偿室内缺失物品总计28530元的请求。一审中张顺义提供了清晰的视频资料和相似商品图片及报价。视频中，传承公司明确承认丢失张顺义下列清单中所有物品。二审中张顺义补交电话录音及微信聊天记录再次证明张顺义损失的事实。损失物品清单：1.斐柏牌大餐桌一个、椅子三把（纯实木），购买价25800元；2.伊利诺伊大方茶几一个（纯实木镶嵌大理石），购买价5100元；3.伊利诺伊布艺圆沙发一个，购买价4380元；4.伊利诺伊布艺单人沙发一个，1280元；5.纯实木钢琴漆大衣柜一套，4200元；6.空调遥控器一个，130元。张顺义丢失家具总价值41230元，在充分考虑折旧的前提下，张顺义只主张按照购买价的70%进行赔偿。然而一审判决只支持了原价7%的赔偿金额3000元，明显有失公允。三、请求法院支持传承公司全额支付损毁的墙壁、地板以及锯损的实木卧室门的各项维修费用12956元。原合同明确约定退房时将房屋恢复原状。但是由于传承公司擅自使用砖头水泥搭建隔断，对墙壁和实木地板造成严重损毁。另外传承公司擅自将一扇实木卧室门破坏性锯小，无法正常使用。张顺义主张传承公司全额支付修复费用12956元，合情合理。传承公司称张顺义要求传承公司重新精装修整套房屋，属于恶意歪曲事实，张顺义主张1万多元的维修费用根本不足以完成一套三室一厅房屋的精装修。四、请求法院依法支持由传承公司全部承担垃圾清运费500元的诉求。张顺义催促过传承公司限期将遗留在房间里的霉变席梦思床垫、旧柜子、旧书桌及楼道内的砖头建筑垃圾及时清运干净，逾期由张顺义清运产生的费用500元由传承公司承担，有张顺义与传承公司微信聊天记录为证。张顺义的诉求合情合理。五、请求二审法院查明一审法院在本案中未经公示更换承办法官的原因。一审法院给张顺义所发民事传票中注明承办法官为史震，书记员为邓嘉男。第一次开庭时只有法官一人坐审判长位置主持审判，无书记员在场。第二次开庭，张顺义、传承公司双方当庭均未提出更换法官请求，法庭也没当庭宣布更换法官的情况下，开庭法官并非第一次开庭时的法官，第一次开庭的审判法官坐书记员位置记录。请求二审法院依法查明一审案件是否为一审法院指定承办法官审理及以致判决不公的事实。传承公司辩称，不同意张顺义的上诉请求。免租期期间的租金不同意支付，室内缺失物品的费用和修复费用数额过高。传承公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判不予支持违约金和维修费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，传承公司与张顺义签订的合同为委托合同，而不是租赁合同，一审判决书称“原、被告签署的合同名称为《房屋出租委托合同》，但根据双方合同约定的权利义务关系等内容，应当确认双方之间建立的是房屋租赁合同关系”，该认定不符合事实。传承公司与张顺义就委托出租期限、租金、佣金、委托人与代理人的权利义务作出了具体的约定。合同约定“如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方应配合乙方将租期延长”、“如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有”，可以确定传承公司与张顺义签订的合同为委托合同，而不是租赁合同。合同中明确指出租用该房屋的为其他客户而非乙方，“乙方不得低于此价格”、“多出部分”实质上就是甲方给乙方支付的佣金。合同第六条“权利义务”条款第6款、第7款中“甲方致使乙方无法正常代租该房屋的，乙方有权单方解除合同”、“委托期内及委托终止后六个月内，甲方不得与乙方所介绍的承租户自行成交”均证明该合同为委托代理合同，而非租赁合同。二、一审法院对传承公司解除合同的原因认定错误，传承公司解除合同是基于张顺义房屋情况的变化及政府政策的变化，而不是未与张顺义就租金变化达成协议。签订合同时，张顺义出示的公有住宅租赁合同显示房屋为三间，后来张顺义的房产证变更为两间，居委会要求传承公司将该房屋还原为两间。传承公司在这种情况下出租该房屋获取的租金只能以两间为基准。此时情况与签订合同时发生了重大变更，继续履行原合同对传承公司显然不公平。传承公司要求变更和解除合同符合情势变更的法律规定，也符合合同的约定。根据双方签订的委托合同第七条第3款“依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的，可以变更或解除合同，双方均不承担违约责任”。因此，传承公司基于此约定解除合同不应当承担违约责任。三、一审法院适用法律错误，本案应当适用合同法司法解释（二）中关于情势变更的法律规定。传承公司与张顺义签订的合同为委托代理合同，并非租赁合同，且传承公司解除合同是依据情势变更及合同第七项“合同争议的解决办法”第3项之约定，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零一条、第一百一十四条作出判决，属于法律适用错误。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，撤销或依法改判。张顺义辩称，不同意传承公司的上诉请求，一审中传承公司已经当庭认可双方属于租赁关系，传承公司已经在中间赚取了差价。房屋是三居室还是两居室房本上都写的非常清楚，而且传承公司是因为违法群租导致被政府部门查处，已经构成违约。张顺义向一审法院起诉请求：1.传承公司支付拖欠的2019年6月17日至2019年6月22日期间的租金2613元；2.传承公司赔偿张顺义房间内的物品损失28530元；3.传承公司支付免租期租金8399.7元；4.传承公司赔偿张顺义因房屋被损毁而产生的各项维修费用12956元；5.传承公司按合同约定赔偿张顺义一个月租金的违约金11200元；6.传承公司支付张顺义因清除留存于房间内的物品的清运费500元；7.传承公司给付张顺义未缴纳的水费358元及燃气费241.96元。一审法院认定事实：张顺义系北京市朝阳区××××201号房屋（以下简称201号房屋）的登记所有权人。张顺义作为委托人（甲方）与传承公司作为经纪人（乙方）于2018年3月16日签订了《房屋出租委托合同》（以下简称《合同》）1份。《合同》约定，甲方将201号房屋委托乙方对外出租。甲方提供的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明；甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；委托期限共计24个月，即2018年3月17日起至2020年3月16日止；合同签订后，甲方同意每年预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2018年4月17日开始计算租金，即自委托之日起2年乙方给甲方22个月的房租；房屋每月租金为人民币11000元；房租按季度缴付；第一次2018年3月17日（￥22000元整），第二次2018年6月17日（￥33000元整），第三次2018年9月17日（￥33000元整），第四次2018年12月17日（￥33000元整）；房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复；乙方可以对其房屋进行简单装修，添置家电，家具，隔断，但不损坏房屋主体结构，到期按业主要求恢复；委托期内，乙方提前退租的应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金；在委托期内乙方即代理客户应负责的事项、费用，包括房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏；……；屋内其它（应为“他”）物品因使用不当产生破损的。张顺义、传承公司于2018年3月17日办理了201号房屋的交接手续，张顺义将201号房屋交付给传承公司，传承公司工作人员在房屋附属设备交接清单上签字。在房屋附属设备交接清单上标注有：在装修情况项下的地面一项的木地板一栏进行勾选、墙面一项的立邦漆一栏进行勾选、窗一项的塑钢一栏进行勾选；在家具选项中的沙发一项的数量处标注为1，在沙发一项的数量处标注为2套、在茶几一项的数量处标注为1，在电视柜一项的数量处标注为1红木，在餐桌一项的数量处标注为1，在椅子一项的数量处标注为6，在床头柜一项的数量处标注为1；在电器选项中的冰箱一项的数量处标注为1，品牌为海尔、挂式空调一项的数量处标注为3，品牌为三菱与格力、燃气热水器一项的数量处标注为1，在抽油烟机一项的数量处标注为1，燃气灶一项的数量处标注为1带烤箱、在画一项的数量处标注为3，在缝纫机一项的数量处标注为1；在电表一项中的电卡处进行勾选，剩余表数处显示60元，并在电卡已交付乙方的选项上进行勾选；燃气一项的表数标注为1843；水表一项的冷水表字数标注为1186。2018年3月16日，张顺义、传承公司还签署了《补充协议》1份，约定：“授权委托书为格式化协议，有不尽详细，现根据双方协商达成此补充协议：××××201号楼（即201号房屋）授权委托书只针对北京传承房地产有限公司（即传承公司），不针对其它（应为“他”）第三方，在授权委托期间，经营使用不当造成损失由北京传承房地产有限公司全权负责。对使用人员，由北京传承房地产有限公司审核，不得在房屋内从事违法犯罪活动，如有违约发生，北京传承房地产有限公司负全部责任，并终止合同。房屋使用期间，允许在房屋内添置隔断进行分租，并保护个人隐私，使用合同完成结束后，恢复到原始状态。第二年房租租金为11200元（壹万壹仟贰佰元）。逾期付款视为违约。第二年付款日期为：第一次2019年3月17日：22400元（贰万贰仟肆佰元）、第二次2019年6月17日：33600元（叁万叁仟陆佰元）、第三次2019年9月17日：33600元（叁万叁仟陆佰元）、第二次2019年12月17日：33600元（叁万叁仟陆佰元）。”张顺义将201号房屋交付传承公司后，传承公司在201号房屋内增加了隔断，并以传承公司的名义将201号房屋对外进行出租。张顺义、传承公司均确认在《合同》中未有合同提前解除需要交纳免租期租金的约定。2019年6月22日，传承公司将201号房屋交付给张顺义。庭审中，张顺义称传承公司提出解除《合同》，并称拆除了房屋内的隔断没有办法经营，所以不租了。就《合同》解除的问题，传承公司则称传承公司在2019年5月22日向张顺义提出要降价，因为201号房屋不能按照三居室对外进行出租了，但张顺义不同意降价，当天传承公司找张顺义进行协商，传承公司说不能按原户型出租的话传承公司就不能向张顺义支付房租，张顺义说那就解除合同。针对传承公司的主张，张顺义称传承公司当时说是不可抗力，让张顺义降价，但是张顺义并没同意，因为传承公司违规群租房屋，导致要求传承公司进行整改，而且传承公司群租严重扰民被举报；此外，传承公司说如果张顺义不降低房屋租金，传承公司就不再给张顺义支付租金了，张顺义去找的北京市朝阳区房屋管理局市场科，在市场科干预下，传承公司说行情不好不赚钱了，才把钥匙还给张顺义。就此，传承公司称传承公司原来是承租张顺义的三居室，但整改后成为两居室，不符合需求了，传承公司在2019年5月底即完成了房屋整改，但有一个租户和张顺义达成协议在2019年6月17日才搬走，拖了传承公司好几天，2019年6月22日，当天录视频的时候张顺义说这不行那不行，传承公司说给张顺义维修，但张顺义说只要赔偿。另，张顺义、传承公司均确认如果合同到期后，传承公司应该把房屋恢复原状交付给张顺义，并确认双方签订的《合同》及《补充协议》于2019年6月22日解除，传承公司交付张顺义租金至2019年6月16日。对于张顺义所主张丢失的物品，传承公司称就差一把椅子，但未提供交接单，张顺义未就其主张的物品的价值和购买时间提供购买的发票及票据。传承公司称因为张顺义不同意所以双方未签订交接清单。庭审期间，传承公司表示同意支付张顺义水费及燃气费，并赔偿张顺义一把椅子。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。张顺义对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。该案中，张顺义、传承公司所签订的《合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应履行合同义务。虽然张顺义、传承公司签署的合同名称为《房屋出租委托合同》，但根据双方合同约定的权利义务等内容，应当确认双方之间建立的是房屋租赁合同关系，且张顺义、传承公司对双方系房屋租赁合同关系亦予以认可，故该院依法认定张顺义、传承公司之间系房屋租赁合同关系，而非委托合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在履行合同期间，传承公司单方提出降低租金价格，其实际是对双方合同约定之变更。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。该案中，传承公司表示经与张顺义协商，未能就合同约定的租金标准达成新的协议，因此不能产生变更合同的效果。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在张顺义、传承公司未能就原合同或协议达成新的变更的情况下，双方均应按照原合同的约定履行各自义务。然而，在合同未能变更的情况下，传承公司单方提出解除合同，不符合法律规定的行使单方解除权的情形，因张顺义亦表示同意解除双方所签订的《合同》及《补充协议》，故该院对张顺义、传承公司解除《合同》及《补充协议》的事实不持异议，并予以确认。虽然，张顺义、传承公司均确认双方签订的《合同》及《补充协议》已经解除，但并不影响张顺义依据合同和法律规定要求传承公司承担相应的责任。关于张顺义要求传承公司支付2019年6月17日至2019年6月22日期间的租金的诉讼请求，因传承公司实际将201号房屋交还给张顺义的时间为2019年6月22日，而传承公司向张顺义支付租金至2019年6月16日，所以传承公司还应向张顺义支付2019年6月17日至2019年6月22日期间的租金。张顺义的该项诉讼请求于法有据，该院予以支持，但张顺义所主张的金额计算有误，故具体数额该院将根据现有证据依法予以确定。关于张顺义要求传承公司赔偿其一个月租金的违约金的诉讼请求，因传承公司单方解除合同的行为已经构成了违约，且在双方合同中约定了违约金的数额，故传承公司应当依约向张顺义支付违约金，据此，该院对张顺义的该项诉讼请求亦予以支持。关于张顺义要求传承公司给付未缴纳的水费358元及燃气费241.96元的诉讼请求，因传承公司对该诉讼请求予以认可并同意支付，故该院对张顺义该项诉讼请求不持异议，依法予以确认。关于张顺义要求传承公司赔偿张顺义房间内的物品损失的诉讼请求，因张顺义、传承公司双方在履行合同之初签署有房屋附属设备交接清单，确认交接的物品，然而在传承公司将房屋返还给张顺义时双方未能办理书面的交接手续，亦未签署书面的交接清单，该院认为，可以张顺义提交的视频作为参考依据，对于张顺义交付给传承公司的房屋内附属设备中的合理部分的损失该院予以支持，但经询问，张顺义未能就其具体的损失数额提供充分的证据，故该院对于传承公司赔偿张顺义财产损失的数额予以酌定。关于张顺义要求传承公司支付免租期租金的诉讼请求，因在双方合同中并未约定免租期租金补交的内容，且该院已经依法支持了张顺义关于违约金的诉讼请求，故该院对于张顺义的该项诉讼请求不予支持。关于张顺义要求传承公司赔偿因房屋被损毁而产生的各项维修费用的诉讼请求，因张顺义、传承公司均确认双方有关于合同到期后传承公司应将房屋恢复原状交付给张顺义的约定，但是传承公司在双方合同解除时未将201号房屋恢复原状，由此客观上导致了张顺义相应的维修费的损失，张顺义该项请求亦属于合理损失，据此，该院对张顺义该项诉讼请求亦予以支持，但张顺义所提交的证据尚不足以证明其所主张维修费用的金额，故具体数额该院将根据案件的实际情况及在案证据予以酌定。关于张顺义要求传承公司支付张顺义因清除留存于房间内的物品的清运费的诉讼请求，因张顺义未就其主张提供充分的证据且该院在确定传承公司赔偿张顺义的维修费中已经对此情节予以考量，故该院对张顺义的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，该院判决：一、传承公司于判决生效后七日内给付张顺义二○一九年六月十七日至二○一九年六月二十二日期间的房屋租金2340元；二、传承公司于判决生效后七日内给付张顺义违约金11200元；三、传承公司于判决生效后七日内给付张顺义家具等损失3000元；四、传承公司于判决生效后七日内给付张顺义维修费用8000元；五、传承公司于判决生效后七日内给付张顺义水费358元、燃气费241.96元；六、驳回张顺义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张顺义向本院提交如下证据：证据一，微信聊天记录截图复印件；证据二，照片复印件；证据三，2019年6月左右张顺义与传承公司的工作人员王鹏的电话录音刻录光盘一张，共同证明房屋家具丢失的数量及房屋损坏的状况。传承公司发表质证意见称：对证据一，真实性认可，证明目的不认可。实木门确实变小了，不认可其他家具损失的情况，椅子当时已经给张顺义找回去了，但是张顺义没有要，只要钱。对证据二，真实性认可，证明目的不认可。对证据三，真实性认可，证明目的不认可。本院认证如下：传承公司对上述证据的真实性不持异议，本院予以确认。对于上述证据的证明目的，将在本院认为部分综合论述。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方的诉辩意见以及查明的事实，本案在二审期间的争议焦点如下：第一，张顺义与传承公司之间系房屋租赁关系还是委托关系；第二，传承公司就合同解除应否承担违约责任；第三，一审判决确认传承公司应向张顺义赔偿的各项损失是否适当。关于争议焦点一，本院认为，对于张顺义、传承公司之间法律关系的性质，应当结合双方的意思表示、合同的主要权利义务综合予以认定。从意思表示来看，双方在一审中均认可交易方式为传承公司从张顺义处承租房屋再转租出去；从合同主要权利义务的内容来看，双方约定张顺义将201号房屋交付给传承公司，传承公司按期向张顺义支付租金。综合上述情况，一审法院认定双方之间构成房屋租赁关系并无不当，本院予以确认。传承公司上诉主张双方系委托关系，与其一审陈述相悖，且与合同约定的主要权利义务不符，本院对其意见不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。传承公司在合同履行过程中就租金数额调整问题未能与张顺义协商达成一致，其仍应按照原合同约定履行义务。传承公司在不具有法定或者约定解除权的情况下提出解除合同，应属违约，应当承担相应的违约责任。传承公司上诉主张其解除合同的原因系张顺义房屋情况以及政府政策变化导致，应当适用情势变更原则免除其责任，对此本院认为，根据相关司法解释的规定，适用情势变更原则应当符合以下情形：1.合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化；2.继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。现传承公司未能就其所主张的客观事实变化导致继续履行合同对其明显不公平或者不能实现合同目的充分举证证明，本院对其该项上诉意见不予采纳。关于争议焦点三，本院认为，当事人对于自己提出的主张，应当提供证据加以证明。就张顺义所主张的免租期租金一节，因双方在合同中未对传承公司提前解除合同应支付免租期租金进行约定，故张顺义主张该部分损失缺乏合同依据。一审法院在支持了违约金的情况下对张顺义的该项诉求未予支持并无不当，本院予以确认。就张顺义所主张的室内缺失物品损失一节，因传承公司交还房屋时双方未签署交接清单，且张顺义就其所主张的物品价值未能提交充分证据予以证明，故一审法院结合张顺义提交的视频证据确认丢失的物品并酌定损失数额并无不当。张顺义二审期间提交的证据，并不能证明其损失的具体额度，故对该部分证据的证明目的，本院难以采信。就张顺义所主张的维修费用一节，因其主张的部分费用未能提交票据予以佐证，一审法院结合其证据情况酌情确认损失费用数额并无不当，本院予以确认。就张顺义所主张的垃圾清运费一节，一审法院已在维修费用中予以考虑，张顺义另行要求支付缺乏依据，本院不予采纳。另，经审查，一审法院不存在严重违反法定程序的情形。综上所述，张顺义、传承公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1214元，由张顺义负担785元（已交纳），由北京传承房地产经纪有限公司负担429元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李春香二〇二〇年四月三十日法官助理 熊 静法官助理 常佳敏书 记 员 陈 玥