浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初18217号 原告：杭州明山塑纸有限公司，住所地杭州市余杭区仁和街道新桥村兴达路2-3号。 法定代表人：曹明山。 委托代理人：金涛、孙姣,浙**浙律师事务所律师。 被告：杭州金富非织造布有限公司，住所地杭州市余杭区仁和街道新桥村。 法定代表人：顾越明。 委托代理人：姜海斌、王伟，浙江浙杭律师事务所律师。 原告杭州明山塑纸有限公司被告杭州金富非织造布有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年10月16日诉至本院。本院于同日立案受理后，依法由审判员冯妍独任审判。本院依法组成合议庭并于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告杭州明山塑纸有限公司的委托代理人金涛、孙姣，被告杭州金富非织造布有限公司委托代理人姜海斌、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年10月20日，原告杭州明山塑纸有限公司与被告杭州金富非织造布有限公司就被告拥有的位于杭州市余杭区仁和街道新桥村的建设用地使用权（杭余出国用［2005］字第109-291号，土地面积22390.2ｍ2）及该地块上房屋（余房权证仁字第××号，房屋建筑面积9116.87ｍ2）签订了《土地及房屋转让合同》（以下简称合同）。合同就转让的房屋及土地的具体位置、面积、年限，转让费用及支付方式、税费分担、办理过户交接的日期、违约责任等做了明确约定。根据合同约定：1、所涉土地使用权转让及地上房屋买卖的转让总金额为3300万元；2、签订合同后一个工作日内，乙方（即本案原告）支付定金500万元至甲方公司账户（即本案被告）；双方办理房屋过户等交接手续当日，乙方向甲方支付转让款2100元至甲方公司账户，剩余700万元一并支付至甲方指定账户；3、双方约定房屋的现场交接及过户完成的产权证等交接日期为2017年2月28日；4、如因甲方原因没有按照双方约定的时间表及时推进,推迟一天则应向乙方支付乙方己支付给甲方的转让款的千分之一作为违约金；5、如因一方违约导致诉讼，守约方有权要求违约方支付因诉讼产生的律师费、差旅费、诉讼费等相关费用。合同签订后，原告依约向被告支付了500万元定金。因上述土地及房产由被告在杭州联合农村商业银行股份有限公司石桥支行设定抵押。经双方协商，2017年1月，原告又向被告支付1600万元用以被告归还银行贷款解除抵押，房产过户完成则该款项冲抵相应合同转让款。综上，被告实际支付的转让款合计2100万元。但被告至今未能按照合同约定完成土地使用权及房屋的变更登记手续。因被告的违约行为己严重损害了原告的合法权益。根据我国《合同法》等相关法律法规的规定，特起诉，请求判令：1.被告继续履行双方于2016年10月20日签订的《土地及房屋转让合同》；2.被告办理完成位于杭州市余杭区仁和街道新桥村（房屋所有权证号：余房权证仁字第××号房产所有权；土地使用权证号：杭余出国用（2005）字第109-291号）土地使用权和房屋所有权的登记过户手续，将该房屋所有权和土地使用权登记过户至原告名下；3.被告向原告支付延期履约违约金315000元（以原告己经实际支付的转让款2100万元为基数，按照每天千分之一计算15天）；4.本案全部诉讼、保全费用由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认双方于2016年10月20日签订的《土地及房屋转让合同》合法有效；2.被告向原告支付延期履约违约金315000元（以原告己经实际支付的转让款2100万元为基数，按照每天千分之一计算15天）；3.被告支付原告律师费30万元；4.被告承担本案全部诉讼、保全费用。 原告为证实其主张的事实，向本院提供以下证据材料： 1.土地及房屋转让合同一份，证明2016年10月20日，原告与被告签订《土地及房屋转让合同》合同，对涉案房产及土地状况、权属、转让价款及支付方式、房产交接及过户时间、违约责任等进行了明确约定的事实。 2.土地使用权证、房屋所有权证一组，证明被告系案涉建设用地使用权人、案涉房屋所有权人的事实。 3.杭州金富非织造布有限公司收据、借款合同及支付凭证一组，证明原告己向被告实际支付了合计2100万元转让款的事实。 4.杭州联合农村商业银行抵押权相关交易凭证一组，证明被告已将原告支付的1600万元转让款用于清偿了案涉房产在杭州联合农村商业银行设立的抵押债务，现抵押已经注销的事实。 5.委托代理合同、汇款凭证、增值税发票一组，证明因本次诉讼原告支付了律师费30万元的事实。 6.杭州市不动产查询记录二份，证明涉案土地登记在被告名下的事实。 7.契税完税联系单一份，证明原告为涉案房屋缴纳契税的事实。 8.被告开具的不动产的增值税发票一份，证明被告向原告开具不动产服务发票的事实。 被告答辩称，1.关于合同的合法有效性，由法院来认定。2.关于原告的第二项诉讼请求,没有依据。因为根据双方之间的合同约定，其中有500万的是定金性质的,合同约定非常明确的。1600万的双方订立的是一个借款协议,只有在符合房屋过户的前提条件下，借款的性质才会发生变化。双方在借款合同，对于借款利息做了明确约定，应该是月千分之5.58，所以并不是都是转让款。而且原告主张千分之一，标准也显然过高的，1600万不应该在本案中处理。3.关于律师费，不是被告的原因导致或者是被告的违约导致律师费的产生，不应该由被告来承担。要认定合法有效合同根本就不要起诉的，所以律师费不应该由被告来承担，如果法院认为需要被告来承担的，律师费显然是过高的。 被告为证明其辩称事实，提供并陈述了下列证据： 1.执行信息查询一组，证明被告目前被江干区法院、下城区法院列为被执行人的事实。 2.杭州不动产权属信息查询一组，证明案涉不动产已经被杭州市江干区人民法院查封的事实。 根据当事人的陈述以及确认的有效证据，本院认定事实如下： 2016年10月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地及房屋转让合同》一份，协议约定：甲方将其位于杭州市余杭区仁和街道新桥村的房屋（房屋所有权证号：余房权证仁字第××号，房屋建筑面积为9116.87平方米）及土地【土地使用权证号为：杭余出国用（2005）字第109-291号】转让给乙方。甲方有权对该土地使用权及房屋进行处分，保证该土地及房屋转让不存在权属纠纷或债务纠纷。甲乙双方确认该地块的土地使用权及土地上房屋转让总金额为3300万元。签订本合同后一个工作日内，乙方支付定金500万元至甲方公司账户。双方办理房屋的现场交接及过户完成的产权证等交接手续当日，乙方向甲方支付转让款2100万元人民币至甲方公司账户，剩余700万元一并支付至甲方指定账户。如因甲方原因，没有按照双方约定的时间表及时推进，每推迟一天则应向乙方支付乙方已支付给甲方的转让款的千分之一作为违约金；超过十五天的，乙方有权单方解除合同，甲方除即刻向乙方退还所有已支付的款项，还须向乙方支付500万元人民币的违约金。如一方不履行本合同规定的义务应视为违反合同，除双方上款约定的违约金外，守约方还有权向违约方索取因违约造成的全部直接损失与可得利益的损失。如因一方违约导致诉讼，守约方有权要求违约方支付因诉讼产生的律师费、差旅费、诉讼费等相关费用。甲乙双方约定房屋的现场交接及过户完成的产权证等交接日期为2017年2月28日，如提前完成上述交接，乙方同意提前支付甲方剩余转让款项。合同还就其他事项进行了约定。同日，原告向被告支付定金5000000元。 2017年1月4日，原告作为出借人，被告作为借款人，案外人浙江灯塔工贸集团有限公司签订借款合同一份，内容为双方就位于余杭区的土地使用权转让已达成一致，乙方向甲方借款金额16000000元。借款期限自2017年1月3日至2017年2月28日。借款利率：乙方按照每月5.58‰向甲方支付利息。如甲乙双方在2017年2月28日之前，完成本资产的过户转让手续，该笔借款自产权过户之日起自动转换成甲方向乙方购买本资产的购买款，乙方无需向甲方支付自本合同约定的借款全部到账之日起至产权过户之日止的利息，剩余购买款甲方按照原合同的条款向乙方支付。如双方未完成资产过户转让手续的，乙方应当在借款期限内向甲方归还借款，逾期未归还的，按本合同约定的借款利息上浮20%向甲方支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。同日，原告将16000000元支付给被告。被告将该16000000元转让款用于清偿案涉房产在杭州联合农村商业银行设立的抵押债务，现抵押已经注销。 2017年1月18日，被告向原告开具总计金额为20600000元的发票，发票上载明的服务名称为：不动产交易。 2017年1月20日，原告向原杭州市余杭区地方税务局塘栖税务分局交纳涉案房屋的契税588571.43元。 2019年10月18日，涉案房屋被杭州市江干区人民法院查封。 另查明，原告因本案支出律师费300000元。 本院认为，原、被告签订的《土地及房屋转让合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。故对原告要求确认合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付自2017年2月28日起至2017年3月15日止的违约金315000元的诉讼请求，原告以其向被告支付的所有款项作为基数予以计算，被告认为借款合同项下的1600万元不能作为基数计算。本院认为，第一，虽双方另行签订借款合同，但所借款项被告用于清偿案涉房屋的抵押债务，该款项应为购房款性质；第二，虽借款合同约定完成过户之日转化为购房款，双方并未完成过户转让手续，但在原告向被告支付1600万元后，被告向原告开具的发票上载明不动产交易，应视为被告认可该款项已经转化为购房款；第三，被告并未向原告支付借款合同项下的利息，原告亦不再向被告主张借款合同项下的利息。由此，该1600万元应视为购房款。原告共计支付被告购房款2100万元。被告认为日千分之一的违约金过高，本院结合本案实际情况酌情调整为日万分之六，以2100万元为本金，自2017年2月28日起至2017年3月15日止的违约金为189000元。对其余部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因双方合同约定如因一方违约导致诉讼，守约方有权要求违约方支付律师费，故本院对原告主张的律师费中的合理部分予以支持。结合本案的事实及律师费收费标准，本院酌情调整律师费为15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州明山塑纸有限公司与被告杭州金富非织造布有限公司于2016年10月20日签订的《土地及房屋转让合同》有效； 二、被告杭州金富非织造布有限公司支付原告杭州明山塑纸有限公司违约金189000元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告杭州金富非织造布有限公司支付原告杭州明山塑纸有限公司律师费15000元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回杭州明山塑纸有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6025元，由原告杭州明山塑纸有限公司负担1970元，被告杭州金富非织造布有限公司负担4080元。本案保全费5000元，由原告杭州明山塑纸有限公司负担1635元，被告杭州金富非织造布有限公司负担3365元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  冯 妍 人民陪审员  闻桂荣 人民陪审员  江丽琴 二〇二〇年四月四日 书 记 员  苏 琪