苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初14372号原告：陈志伟，男，1978年10月14日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。被告：张树东，男，1978年6月14日出生，汉族，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：杨依帆，江苏苏州湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张胤，江苏苏州湾律师事务所律师。第三人：苏州咏歌物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇东方花园52号、53号C区222。法定代表人：经庭翠，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭增辉，该公司员工。第三人：苏州顺利房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧林桑场。诉讼代表人：王亚丽，系该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：赵艳芳，江苏辰海律师事务所律师。原告陈志伟与被告张树东及第三人苏州咏歌物业管理有限公司（以下简称咏歌公司）、苏州顺利房地产开发有限公司（以下简称顺利公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告陈志伟、被告张树东及其委托诉讼代理人张胤、第三人咏歌公司的委托诉讼代理人彭增辉、第三人顺利公司的委托诉讼代理人赵艳芳到庭参加诉讼。后因案情复杂本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告陈志伟、被告张树东及其委托诉讼代理人杨依帆、第三人咏歌公司的委托诉讼代理人彭增辉、第三人顺利公司的委托诉讼代理人赵艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离所占用盛泽东方花园53幢1602-1702室房地产；2.判令被告支付房屋使用费10088.3元及迟延搬离的房屋使用费(2019年9月21日至2019年9月27日使用费按房屋成交价及淘宝手续费1464727.2元，按银行同期贷款利率计算，为1238.91元；2019年9月28日起至被告实际搬离之日加倍支付迟延搬离的房屋使用费；至2019年10月21日使用费为8849.39元)；3.判令被告实际搬离之日前(自被告2015年实际使用该房屋)的物业费1万元(金额为估计)由被告向第三人咏歌公司承担；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年3月23日，苏州顺利房地产开发有限公司取得所涉房产权证。2014年6月13日，房屋进行了抵押登记，债权人民生银行盛泽支行。2014年12月8日，被上海市第一中级人民法院首查封。顺利公司之后进入破产程序，房子被拍卖。原告于2019年8月19日通过淘宝司法拍卖网拍得所涉房屋，拍卖公告中无任何租赁情况，成交价为1457440元，手续费7287.2元。2019年9月17日支付完所有款项，合计1464727.2元。2019年9月20日，原告与第三人顺利公司签订拍卖成交确认书及标的移交确认书，取得所涉房产物权。2019年9月21日，原告在所涉房屋门口贴出清场公告，要求可能占用房子的人5天内搬离。同时联系物业，物业称2015年起物业费没交。后被告联系原告称，所涉房屋由其租用，不愿搬离。经协商未果，特此提起诉讼。被告张树东辩称：被告的合作伙伴文荣华已全额支付租金，承租方的义务已经履行完成，租赁合同不再是双方均未履行完毕的合同，因此合同不具备单方解除的情形。根据买卖不破租赁，文荣华对房屋的占有为有权占有，原告无权主张原物返还。根据拍卖公告，原告通过司法拍卖取得的案涉房屋系不含内部装修的，因原告坚持违约，解除租赁合同或采取其他违约方式导致被告无法正常使用房屋，因装修已形成添附，被告对房屋内部装修所花费的费用应由原告支付给被告，以及未使用期间的租金和保证金。关于物业费，被告认为与本案并非同一案由，不应一并审理。即使存在占用期间的费用，原告主张的占用费也过高，应予以下调。第三人咏歌公司述称：我公司是2019年8月1日正式进驻东方花园服务，在交接的过程中，顺利物业将未收缴的物业费一次性打包转让我公司进行收缴；东方花园53幢1602、1702室从2015年起至今大概欠了三四万元物业费，物业费具体多少需核实。第三人顺利公司述称：顺利公司于2017年7月10日被吴江区人民法院受理破产清算，并指定江苏辰海律师事务所为管理人。此后，管理人开始接管顺利公司名下的所有房产，在一年的时间里，管理人通过不动产登记中心查询到的房产的记录，并实际查勘各个房产所在位置，并在各个房产上张贴关于房产使用调查的通知，并且在2019年拍卖之前，曾经到案涉房产张贴即将拍卖的通知以及使用人与管理人联系提供租赁情况的通知，虽然管理人做了上述工作，但案涉房产的使用人一直未与管理人联系，导致案涉房产使用情况管理人无法查清。鉴于抵押权人以及债权人催促，管理人只能先进行现状挂网拍卖。在拍卖公告上已经就房产使用现状无法查明进行了告知，买受人买完之后不得以无法清场毁拍。关于被告陈述的管理人能否行使合同解除权的问题。根据破产法第18条的规定，对于破产企业之前签订的合同双方均未履行完毕的，管理人享有解除权，即便是被告未曾向管理人提供相应的租赁合同，但是租赁合同并不是说在承租人支付完租金的情况下，即视为一方已经履行完毕。租赁合同是一个需要出租人持续提供后续的出租服务以及承租人配合的一个双务合同，所以并不是一方已经履行完毕的合同，管理人依然享有破产法18条规定的合同解除权。在管理人未在顺利公司受理破产清算两个月内向承租人发出继续履行合同通知的情况下，案涉房屋的租赁合同应当于2017年9月10日已经依法解除。后被告继续使用房屋的使用费应当向管理人另行支付，否则构成个别清偿以及无效清偿。对于房屋的装修，根据被告提供的租赁合同可以看出关于装修的约定，承租方如果需要对房屋进行改造和装修的，必须以书面方式经出租方认可。租赁期满后，不动产装修无偿归出租方所有，如果未经出租方认可擅自施工或者改动的，承租方赔偿出租方造成的一切经济损失。被告并未提供装修时经得出租方许可的凭证，因此装修损失应当由承租方自行承担。而且管理人在拍卖该房屋时由于无法查清该房屋的使用、装修现状，对房屋的装修无法进行评估，因此在拍卖时并不含装修价值。关于物业费，根据之前顺利公司与承租人的约定应当是由承租人自行承担。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、房屋权属登记查询结果证明截图，证明所涉房产抵押、查封拍卖成交金额、手续费等情况。2、拍卖标的移交确认书，证明确认拍卖标的物移交时间、风险承担、收益的转移时间。3、出租房屋信息照片，证明房屋的使用人是张树东、联系电话。4、照片两张，一张是原告张贴的公告、拍卖标的移交确认书的复印件，另一张是要求清场通知书，证明原告取得该房屋的所有权后立即向可能在房子里面居住的人发出了要求搬离的通知。5、（2017）苏0509破20号之二十六民事裁定书一份。被告围绕答辩理由依法提交了以下证据：1、租赁合同及相应的付款凭证，证明被告的合作伙伴文荣华向顺利公司租赁案涉房屋并一次性支付了五年的租金5万元，租赁期限为2015年11月27日至2020年11月26日止。2、阿里拍卖网页截图2页，证明案涉房屋的拍卖并未评估装修费。3、照片20张，证明涉案房屋已实际使用并装修。第三人咏歌公司围绕述称理由依法提交了物业管理移交协议一份，证明原物业公司未收缴的物业费打包给了第三人咏歌公司，由第三人咏歌公司进行收缴。第三人顺利公司围绕述称理由依法提交了以下证据：1、苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509破20号民事裁定书、决定书，证明2017年4月10日吴江法院受理破产并指定江苏辰海律师事务所作为管理人。2、关于案涉房屋拍卖公告、拍卖标的、以及成交记录，证明案涉房屋由本案原告购买，管理人在拍卖时已经就案涉房屋租赁合同无法查明进行告知。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告举证的质证意见：1、对房屋权属登记查询结果证明截图的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可。因淘宝网页截图并未显示买受人的真实姓名，不予认可。2、拍卖标的移交确认书是发生在原告与第三人之间的，真实性无法认定，请法院依法认定。3、对出租房屋信息照片的三性均不予认可。被告没有见到过这出租房屋信息表。4、对两张照片的三性均不予认可。被告没有看到过这两张照片，并且不排除原告张贴过后仅拍照作为证据使用。5、对于民事裁定书的真实性、关联性、合法性无异议，但该民事裁定书仅能证明原告通过拍卖程序将案涉房屋买下，不能证明被告因此就要搬出案涉房屋并支付占用费，原告更无法代表第三人咏歌公司向被告主张物业费。第三人咏歌公司对原告举证的质证意见：原告提供的证据与第三人咏歌公司无关，第三人咏歌公司不清楚。第三人顺利公司对原告举证的质证意见：对上述证据的真实性、关联性均无异议。原告对被告举证的质证意见：1、对租赁合同及相应的付款凭证的真实性、客观性和关联性有异议。这份租赁合同在抵押后签的，根据担保法解释第66条规定，这份租赁合同对买受人没有效力；但这份合同明确物业费应当由合同的相对方来承担，与原告没有任何关系。2、阿里拍卖网页截图2页、照片20张，与原告是没有任何关系的，被告的装修损失应当向原房产所有人主张，与原告没关系。第三人咏歌公司对被告举证的质证意见：没有意见。第三人顺利公司对被告举证的质证意见：1、对租赁合同及相应的付款凭证的真实性不予认可，从2017年起一直到房屋拍卖成交，两年多了的时间里，管理人与被告多次接触，而且电话沟通，被告均未向管理人提供租赁合同，管理人怀疑被告可能并不存在真实的租赁关系。对于付款凭证的关联性不予认可。银行流水表中的房租是支付给何月琴的，而非顺利公司，付款凭证载明没有收款授权，不能视为顺利公司收到了涉案房屋的租金。2、对于阿里拍卖网页截图2页的真实性予以认可。案涉房屋在拍卖时确实因为客观原因不能对房屋内的装修未进行评估。3、对于照片20张的真实性、关联性不予认可。因为管理人在拍卖时多次公告要进行查勘，但无法查勘，故对于房屋内是否存在装修未能查明。另外被告装修也应该得到顺利公司的书面许可，否则装修费损失应由被告自行承担，而且被告未提供是其实际装修以及装修费用的证据。原告对第三人咏歌公司的举证的质证意见：对于物业管理移交协议的真实性无法识别，但现在所涉房屋的物业公司确实是第三人咏歌公司。被告对第三人咏歌公司的举证的质证意见：对于物业管理移交协议的三性均不予认可。该协议是吴江顺利物业管理有限公司与第三人咏歌公司之间的协议，真实性无法认可；另物业管理费与本案并非同一案由，不应一并审理，应由物业管理公司另案起诉。第三人顺利公司对第三人咏歌公司的举证的质证意见：对物业管理移交协议的真实性没有异议，但对于具体欠的物业费的金额不了解。原告、被告、第三人咏歌公司对第三人顺利公司的举证的质证意见：无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：１、拍卖标的移交确认书的内容已包括在（2017）苏0509破20号之二十六民事裁定书中，故拍卖标的移交确认书与本案相关联、真实合法，予以确认。2、出租房屋信息照片系原告从案涉房屋处拍摄，被告称没有见到过该出租房屋信息表，被告没有看见过不等于有关部门没有张贴过，被告应提供未张贴过的证据，但被告未提供出租房屋信息表在案涉房屋处从来没有张贴过的证据，故出租房屋信息照片与本案相关联、真实合法，予以确认。3、对于两张照片，被告称没有看到过该两张照片，不排除原告张贴过后仅拍照作为证据使用。被告没有看见过不等于原告没有张贴过，被告应提供未张贴过的证据，但被告未提供公告、拍卖标的移交确认书在案涉房屋处从来没有张贴过的证据，故该两张照片与本案相关联、真实合法，予以确认。4、租赁合同是被告与顺利公司签订的，付款凭证也是顺利公司出具的，故租赁合同及付款凭证与本案相关联、真实合法，予以确认。5、因第三人顺利公司认可案涉房屋是未评估装修费拍卖的，故阿里拍卖网页截图2页、照片20张能证明被告的证明目的，与本案有一定的联系。6、因物业管理移交协议是吴江顺利物业管理有限公司与第三人咏歌公司之间的协议，且物业管理费是第三人咏歌公司应收的费用，现第三人咏歌公司未主张物业管理费，故物业管理移交协议与本案无关。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于苏州市吴江区房屋所有权原属于顺利公司所有。2017年7月10日，本院裁定对顺利公司进行破产清算。2019年8月19日，原告通过拍卖取得该房屋，支付价款1457440元、手续费7287.2元。于2019年9月20日与顺利公司管理人签订了拍卖标的移交确认书。本院于2019年9月26日作出了（2017）苏0509破20号之二十六民事裁定书，裁定案涉房产归原告所有或享有。此后，原告即至案涉房产处张贴公告、拍卖标的移交确认书的复印件，向可能在该房屋内居住的人发出了要求搬离的通知。并对张贴在该房屋处的出租房屋信息进行拍照，发现房屋使用人为被告张树东。2015年11月26日，文荣华代被告与顺利公司签订了租赁合同，该租赁合同约定的租赁期间为2015年的11月27日到2020年11月26日，5年租金5万元，一次性交付。2016年1月25日，鲍杏根代被告支付租金5万元至何月琴的银行账户，由顺利公司出具了收据。本院认为：本案主要争议焦点为本案是否存在买卖不破租赁的情形。本院于2017年7月10日出具民事裁定受理苏州亨通担保投资有限公司对顺利公司的破产清算申请，根据破产法第十八条的规定，顺利公司与被告之间关于案涉房屋的租赁合同于破产申请受理之日起二个月后解除，故本院认定顺利公司与被告之间的租赁合同于2017年9月11日解除，本案不存在买卖不破租赁的情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。顺利公司与被告之间的租赁合同已解除，被告可另行向顺利公司主张有关损失。现被告占用涉诉房屋无法律依据，被告理应及时腾空并搬离涉案房屋，并支付自解除之日至实际搬离之日止的房屋占有使用费。本案中，破产管理人通过司法拍卖网络平台将涉案房产转让给原告，原告取得了涉案房产的所有权，被告无权占用房屋，原告有权要求被告返还涉案房屋，并支付自原告取得房产所有权之日至实际搬离之日止的房屋占有使用费。原告主张自2019年9月21日至2019年9月27日止的使用费按房屋成交价及淘宝手续费1464727.2元，按银行同期贷款利率计算，从2019年9月28日起至被告实际搬离之日加倍支付迟延搬离的房屋使用费。原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。因原告实际取得该房产所有权在2019年9月26日，故占有使用费起算点为2019年9月26日，应按顺利公司与被告间的原租赁合同标准（1万元/年）计算。因第三人咏歌公司未主张物业管理费，故原告无权要求被告向第三人咏歌公司交纳物业管理费，原告的此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：一、被告张树东应于本判决生效之日起十日内腾空并搬离坐落于苏州市吴江区的房屋，并返还原告陈志伟；二、被告张树东应于本判决生效之日起十日内支付原告陈志伟房屋占有使用费（自2019年9月26日起至实际搬离之日止，以1万元/年标准计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）；三、驳回原告陈志伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元，由原告负担252元，被告负担50元。被告负担的50元于本判决发生法律效力之日起十五日内交至本院（账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××69）。被告负担的50元，原告已预交，本院于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  陆明荣人民陪审员  汝锡霞人民陪审员  张红英二〇二〇年四月十二日书 记 员  盛晓玲附录法律条文：一、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。