江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民初423号原告（案外人）：江苏华杰农业科技有限公司，住所地徐州市铜山区三堡街道办事处四堡居委会马趟路。法定代表人：张宜虎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴兆飞，江苏清韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹剑，江苏非圆律师事务所律师。被告（申请执行人）：庞玉侠，女，1972年3月20日生，汉族，住徐州市泉山区。第三人（被执行人）：张杰，男，1975年9月25日生，汉族，住邳州市。第三人（被执行人）：瑞克斯旺徐州农业科技发展有限公司，住所地徐州市铜山区三堡镇四堡村。法定代表人：张杰,该公司董事长。以上两第三人共同委托诉讼代理人：陈辉辉，男，1982年11月29日生，汉族，住邳州市。系瑞克斯旺徐州农业科技发展有限公司工作人员。原告江苏华杰农业科技有限公司（以下简称华杰公司）与被告庞玉侠、第三人张杰、瑞克斯旺徐州农业科技发展有限公司（以下简称瑞克斯旺公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法公开开庭进行审理。原告华杰公司的委托诉讼代理人吴兆飞、尹剑，第三人瑞克斯旺公司、张杰的共同委托诉讼代理人陈辉辉到庭参加诉讼，被告庞玉侠经本院公告送达未到庭。本案现已审理终结。原告华杰公司向本院提出诉讼请求：1.判决停止对华杰公司院内财产及地上附着物（以下简称涉案财产）的强制执行（涉案标的12659130元），并解除查封；2.确认涉案财产归原告所有；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月8日，因本案第三人张杰、瑞克斯旺公司长期拖欠原告实际控制人借款本息没有偿还，原告与张杰、瑞克斯旺公司签订《资产转让协议》，将瑞克斯旺公司名下位于铜山区四堡村的土地使用权以及地上的10冬暖棚、2个智能温室、办公楼、生活用房、仓库等（即涉案财产）一起转让给原告，以抵扣拖欠原告实际控制人的借款本息，该转让协议也经铜山区三堡镇司法所见证，该财产转让交易合法有效。2014年7月30日，被告向你院申请对原告（徐州丰通物资贸易有限公司于2015年5月11日变更为华杰公司）的财产进行了查封。2017年5月12日，你院裁定本案由铜山区法院执行。2018年2月12日，铜山区法院裁定对涉案财产等进行拍卖。原告得知后，立即提出执行异议，被你院（2019)苏03执异34号裁定驳回。现原告依据相关法律规定，请求判决停止对涉案财产的强制执行，并解除查封；确认涉案财产归原告所有，并由被告承担由此给原告造成的一切损失。被告庞玉侠未到庭亦未提交书面答辩意见。第三人瑞克斯旺公司、张杰答辩称，1.张杰、瑞克斯旺公司拖欠刘囡囡六千余万是事实，2014年5月8日华杰公司（原徐州丰通物资贸易有限公司），张杰、瑞克斯旺公司三方企业达成协议，认可抵除刘囡囡六千余万的事实。2.对华杰公司的财产进行查封错误，要求解除查封。经审理查明，庞玉侠与张杰、瑞克斯旺公司民间借贷纠纷一案，双方自愿达成协议，内容为：“一、在2014年1月31日前，张杰和瑞克斯旺公司一次性向庞玉侠给付50万元；在2014年5月31日之前一次性给付250万元；自2014年6月份至11月份之间每月月底一次性给付50万元；余款500万元在2014年12月31日之前一次性给清。如以上款项任何一期未足额给付，则庞玉侠有权对1100万元欠款的未履行部分申请执行，并有权申请对放弃的92万元追加执行；二、如张杰、瑞克斯旺公司不按上述第一项履行义务，对于未履行的部分按银行同期贷款利率加倍支付迟延履行利息；三、上述款项给付后，庞玉侠与张杰、瑞克斯旺公司之间再无其他纠纷；四、一审案件诉讼费93965元减半收取46982.5元，由庞玉侠负担26982.5元，张杰、瑞克斯旺公司负担20000元；五、各方当事人一致同意本调解协议由各方当事人或者代理人签字后即发生法律效力，法院正式法律文书的送达不影响本调解协议的效力。”本院于2013年11月19日作出（2013）徐民初字第110号民事调解书，对上述协议予以确认。因张杰、瑞克斯旺公司未履行义务，庞玉侠向本院申请执行，本院受理后立案执行，案号为（2014）徐执字第92号。在案件执行过程中，本院于2014年7月30日对瑞克斯旺公司在建办公楼（四层半一幢）、办公楼（二层一幢）、生活用房（二层2幢）、智能温室（2幢）进行了查封，查封期限为2年。2016年11月15日，本院对涉案财产进行了续封。从2014年7月30日至2016年6月15日，本院执行法官多次召集被执行人进行执行谈话，期间被执行人从未提及涉案财产被转让。2016年7月26日，本院委托江苏中勤资产评估房地产估价有限公司对涉案财产进行了评估，确定估价对象在估价时点市场价值为人民币10738900元。2017年3月10日，本院委托江苏中勤资产评估房地产估价有限公司对需要补充评估内容进行评估，该公司出具补充评估说明，补充评估价值为1920230元。本院分别于2017年5月4日、11月29日向庞玉侠、瑞克斯旺公司进行了送达。2017年5月12日，本院作出（2016）苏03执恢68号执行裁定，裁定本案由徐州市铜山区人民法院执行。该院院受理后立案执行，案号为（2017）苏0312执2527号。2018年2月12日，徐州市铜山区人民法院作出（2017）苏0312执2527之一号执行裁定，裁定拍卖瑞克斯旺公司位于徐州市铜山区的公司院内房产及地面附着物（不包含土地使用权）。案外人华杰公司对执行涉案财产提出异议，本院于2019年6月10日作出（2019）苏03执异34号执行裁定，驳回华杰公司的异议请求，原告华杰公司不服，向本院提起执行异议之诉。2014年5月8日，瑞克斯旺农业科技发展江苏有限公司（甲方）、徐州丰通物资贸易有限公司（乙方）、瑞克斯旺公司签订《企业资产转让协议》，约定：甲方、丙方将其从徐州市铜山区三堡镇四堡村委会承租而来的土地使用权由乙方承继，前述土地上的建筑物、生产设备设施以及原材料成品等转让给乙方，资产估价6000万元，以抵除刘囡囡借款5360万元，余款在2015年12月28日前付清。协议签订后乙方付款日当日双方进行交接。甲方、丙方保证乙方付款日撤走甲方、丙方全部工作人员。协议附件为甲方、丙方公司平面图及资产清单。协议注明：乙方正在申请名称变更为华杰公司。华杰公司在庭审中陈述，瑞克斯旺公司抵偿刘囡囡借款的明细资料分为三部分，分别为刘囡囡个人转款、刘囡囡作为实际控制人的公司转款以及刘囡囡代为偿还借款。借款方式为：刘囡囡通过个人账户网银转入张杰账户或者现金转入张杰账户、瑞克斯旺公司账户；刘囡囡代瑞克斯旺公司偿还借款；刘囡囡作为徐州博祥农业科技有限公司实际控制人以公司名义贷款用于瑞克斯旺公司使用，刘囡囡作为华杰公司实际控制人接收瑞克斯旺公司的债务等。华杰公司向本院提交企业资产转让协议、实际控制人证明、公司工商登记材料以及借款明细材料等予以证明。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力和对抗力，继承、征收等非因法律行为引起的物权变动除外。但我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同之后，往往不能即时办理登记，买受人取得法律意义上的所有权会滞后于债权合意形成的时间，有时甚至长达数年。因此，在执行程序中对于不动产买受人的权利予以优先保护，无疑具有特殊意义。在执行程序中对于不动产买受人优先保护的理论基础是无过错买受人物权期待权保护。无过错买受人物权期待权保护的要件包括：申请实现的债权应当限于金钱债权、在查封之前签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行、查封前合法占有不动产、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告华杰公司主张，其实际控制人刘囡囡与张杰以及瑞克斯旺公司存在债权债务关系，第三人瑞克斯旺公司以涉案财产抵偿其与刘囡囡之间的借款。虽然华杰公司在庭审中提供了刘囡囡有关转款的证据材料，但其并未提供刘囡囡与第三人瑞克斯旺公司、张杰之间的书面借款凭证予以证明存在借款关系。企业资产转让协议约定付款之日进行交接，但华杰公司亦未向本院提交涉案财产交接的证据材料，结合本院查封以及执行谈话中被执行人未向本院披露涉案财产转让的相关情况，本院对华杰公司在本院查封涉案财产前已占有的主张不予认可。因物权期待权的构成要件具有缺一不可性，故本院对于其他要件不再予以评价。由此，原告华杰公司的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告江苏华杰农业科技有限公司的诉讼请求。案件受理费97755元，公告费300元，由原告江苏华杰农业科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  李飞审判员  孙燕审判员  王青二〇二〇年四月二日书记员  赵冉