天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6721号上诉人（原审原告）：张学兵，男，1969年1月23日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：陈玲玲，天津世川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永，天津世川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王悦平，男，1963年10月7日出生，汉族，天津市公安局西青分局干警，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李焕婷，天津桑榆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立娟，天津桑榆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市富贵房地产开发有限公司，住所地天津市武清区梅厂镇福源经济区。法定代表人：赵海亮。原审第三人：天津市津房置业担保股份有限公司，住所地天津市和平区大同道15号。法定代表人：于游，总经理。委托诉讼代理人：马琳，该公司职员。上诉人张学兵因与被上诉人王悦平、天津市富贵房地产开发有限公司（以下简称富贵地产）及原审第三人天津市津房置业担保股份有限公司（以下简称津房担保）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2018）津0103民初12746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。上诉人张学兵的委托诉讼代理人陈玲玲、刘永，被上诉人王悦平的委托诉讼代理人李焕婷、张立娟到庭参加诉讼。被上诉人富贵地产、原审第三人津房担保经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张学兵上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实及理由：被上诉人王悦平退房，被上诉人富贵地产向被上诉人张学兵退款，双方实际解除了商品房买卖合同。后富贵地产将诉争房屋卖给上诉人，并将诉争房屋交付给上诉人，由上诉人实际居住，因此原审法院不顾上述事实作出的驳回上诉人诉讼请求的判决错误，请求二审法院予以纠正。王悦平答辩，要求驳回上诉，维持原判。富贵地产、津房担保未到庭。张学兵向一审法院起诉请求：1.判令二被告协助原告办理天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦2-1-2102房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移至原告名下；2.撤销诉争房屋的抵押权登记；3.撤销诉争房屋的买卖合同备案登记。一审认定事实,原审法院于2017年1月5日立案受理了原告与被告王悦平、富贵地产、第三人津房担保房屋买卖合同纠纷一案，原告向原审法院提出如下诉讼请求：1.判令二被告协助原告办理天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦2-1-2102房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移至原告名下；2.撤销诉争房屋的抵押权登记；3.撤销诉争房屋的买卖合同备案登记。2017年12月1日原审法院作出（2017）津0103民初338号民事判决，该判决对有争议的证据和事实认定如下：1、对原告提交的房屋预定合同的真实性予以认定，该合同可以证明原告与被告富贵地产之间存在房屋买卖合同关系；2、对原告提交的房款收据予以认定，该证据可以证明原告支付了房款；3、原告提交的领件单真实性予以认定；4、原告提交的退房申请、富贵地产开具的证明、被告王悦平与被告富贵地产签订的房屋买卖合同、诉争房屋契税票、维修基金交款收据、房屋登记证明，不能证明原告之证明目的；5、原告提交的物业费收据三张、物业公司出具的证明、煤气费交款收据、宽带登记单、采暖费收据、有线电视收据、购电小票、购电证、水卡予以认定，该份证据之间可以相互印证，足以证明涉诉房屋已经向原告完成交付；6、原告提供的案外人纪某、周睿涵的银行流水及证人证言以及王悦平中国银行贷款存折可以相互印证，被告无法解释自己的还贷存折为何在原告手中，对于案外人定期向自己的还款用存折中汇款的事实不予承认，亦无法合理解释收取上述款项的原因，故对该证据予以认定。7、对被告王悦平提交的天津市商品房买卖合同、购房发票、契税完税证、维修基金价款收据、天津市房屋登记证明、天津市市区不动产登记公告真实性予以认定，但该证据不足以证明被告的证明目的；8、被告王悦平提交的中国银行存折、银行卡，个人住房公积金贷款还款凭证，个人住房公积金贷款结清证明的真实性予以认定，但该证据的证明目的不予认定，虽然银行贷款结清证明显示诉争房屋贷款已经还清，但被告对还款账户中案外人按月汇入的款项表示不知情且根本不认识案外人的理由难以让人信服，该证据不足以证明贷款全部由被告偿还；9、被告王悦平提交的物业费收据真实性予以认定，亦能证明被告王悦平交付了部分物业费，但无法证明诉争房屋已经交付被告王悦平。该判决认为：本案争议焦点在于诉争房屋的所有权归属。原告与被告富贵地产签订的《房屋预定合同》具备房屋买卖合同的基本特征。该合同是双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告王悦平与被告富贵地产签订的《天津市商品房买卖合同》亦为双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告、被告王悦平与被告富贵地产所签订的两份房屋买卖合同均为合法有效，原告、被告王悦平均有权要求继续履行合同，但二人属于平等地位的债权人，并无优先权存在，故被告王悦平关于其房屋买卖合同成立在先，故应驳回原告诉请的答辩意见不予采纳。现诉争房屋已经交付原告占有使用，完成了买卖合同标的物的交付，可以看出被告富贵地产履行与原告之间合同的意愿较强且该合同实际履行程度较深。买受人实际占有使用房屋表明了出卖人实际履行合同的意愿，这种履行也是合法履行，是对已完成交易的一种保护。此外，诉争房屋已经交付原告的事实使得继续履行该合同交易成本较低且更便于继续履行，基于前述考虑，亦应由原告取得诉争房屋所有权为宜。被告王悦平所签订的房屋买卖合同在房管部门办理了买卖合同备案登记，但该登记系行政管理之需要，并不具备物权或准物权之效力，故不具备排他性之效力。被告王悦平关于已完成诉争房屋预告登记的抗辩意见不予采纳，原因在于，被告王悦平于2007年12月12日取得诉争房屋的所有权预告登记证明，在此后长达十年的时间里其未向登记机关申请登记，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，被告王悦平无法以该理由对抗本案原告之诉请。被告王悦平签订房屋买卖合同后，在长达十年的时间里未收到被告富贵地产交付的房屋，却陈述一直偿还贷款至全部款项清偿完毕，在此期间未有证据显示其向被告富贵地产张权利的事实与常理相悖。且被告王悦平坚称还款账户中案外人汇入的多笔款项其不知情的理由难以让人信服。其亦无法解释本人的还款用存折为何在原告处，相比其称还款存折丢失的理由，原告陈述的该存折系由开发商向原告提供的理由与证人陈述及证人银行流水可以相互印证，更具合理性。被告王悦平无法取得诉争房屋物权所造成的损失可另案向富贵地产主张权利，此外，因涉案房屋之上所设定抵押权所指向之债务已经偿还，所担保之债权已经实现，抵押权人亦同意撤销抵押登记，对原告该诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、第三人津房担保、被告王悦平、被告富贵地产自本判决生效之日起10日内配合原告撤销天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦2-1-2102室房屋的抵押权登记及买卖合同备案登记；二、被告富贵地产自前述第一款内容执行完毕后10日内配合原告办理天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦2-1-2102室房屋的所有权转移登记手续。被告王悦平不服该判决，提出上诉。天津市第二中级人民于2018年8月28日作出（2018）津02民终2904号民事裁定，裁定如下：一、撤销天津市河西区人民法院（2017）津0103民初338号民事判决；二、发回天津市河西区人民法院重新审理。诉讼期间，原审法院于2018年11月2日对诉争房屋进行现场勘查并张贴《通知书》，该房屋现由案外人张亚辉居住。庭审中，原告与被告王悦平各执一词。第三人称被告王悦平已把他项权证从本公司取走，贷款已全部还清，但未到房管部门办理抵押权的注销手续，诉争房屋抵押权已撤销。另，《天津市不动产登记簿查询证明》记载，诉争房屋权利人于2016年1月19日登记于被告王悦平名下。一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告王悦平与富贵地产就诉争房屋签订了商品房买卖合同并交付了首付款，其向中国银行天津河北支行公积金贷款40万元，并由第三人津房担保予以担保。被告王悦平另交付了房屋契税和维修基金。被告王悦平虽然曾向被告富贵地产书写《退房申请》，但被告王悦平与富贵地产之间的商品房买卖合同是否实际解除，应当综合分析。根据原告及被告王悦平提交的证据以及双方的庭审陈述可以证明，原告关于被告富贵地产是否已向被告王悦平退还购房款；原告是否为被告富贵地产职员；在具备签订商品房买卖合同的条件下，原告与被告富贵地产为何签订预售合同；原告是否已向被告富贵地产支付购房款以及用何种方式支付等问题的陈述前后不一，其提交的证据并不足以证明被告王悦平与被告富贵地产实际解除了商品房买卖合同。相反，被告王悦平提交的证据可以证明被告王悦平并未与被告富贵地产实际解除商品房买卖合同，其履行了商品房买卖合同约定的义务，且诉争房屋的权利人已登记在被告王悦平名下。经现场勘查，被告王悦平并未实际占有诉争房屋，但该事实是由于被告富贵地产经营混乱所造成，不能归责于被告王悦平。同时，该事实亦不能证明原告即是诉争房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”根据上述法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，不动产登记簿登记的诉争房屋权利人为被告王悦平，原告提交的证据不足以推翻不动产登记簿记载的内容。据此，原告请求判令二被告协助原告办理天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦2-1-2102房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移至原告名下之诉讼请求，证据不足，不予支持。关于原告主张撤销诉争房屋的买卖合同备案登记一节，亦不予支持。关于原告主张的撤销诉争房屋的抵押权登记一节，第三人称被告王悦平已把他项权证从本公司取走，贷款已全部还清，但未到房管部门办理抵押权的注销手续，诉争房屋抵押权已撤销。上述事实证明，诉争房屋抵押权的撤销并非基于原告诉请的理由，而是因为被告王悦平的房屋贷款已全部还清。鉴于此，原告主张撤销诉争房屋的抵押权登记之诉讼请求，不予支持。关于诉争房屋的抵押权登记撤销问题，被告王悦平与第三人津房担保可另案处理。被告富贵地产经公告送达传票，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回原告张学兵请求判令二被告协助原告张学兵办理天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦2-1-2102房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移至原告张学兵名下的诉讼请求；二、驳回原告张学兵请求撤销诉争房屋抵押权登记的诉讼请求；三、驳回原告张学兵请求撤销诉争房屋的买卖合同备案登记的诉讼请求。案件受理费80元，公告费600元，保全费5000元，由原告张学兵负担。二审中，上诉人主张王悦平与富贵地产解除涉案房屋买卖合同后，富贵地产将涉案房屋卖予案外人臧路，臧路退房后，上诉人通过案外人杨泽生介绍以120万元价格购买涉案房屋。因臧路退房后，富贵地产没有退款，故富贵地产要求上诉人将120万元购房款直接支付给臧路，后杨泽生代上诉人将120万元转账给臧路。上诉人为证明其主张的上述事实，除提供杜俊强证言录像外，还申请证人纪某、赵海亮、李某、俞某出庭作证。证人纪某证言为，王悦平退房后，杜俊强让其从王悦平处取回涉案房屋贷款银行存折。证人赵海亮证言为，上诉人提交的杜俊强录像真实。证人李某证言为，王悦平退房后，杜俊强将涉案房屋卖予案外人臧路，臧路退房后，杜俊强又卖予上诉人，上诉人按照杜俊强的要求，将120万元房款通过案外人转账给臧路。证人俞某证言为，上诉人为涉案房屋业主。经质证，被上诉人对上述证人证言均不认可。另，本院根据当事人的陈述及在案证据查明，2013年1月29日杨泽生通过银行转账给臧路120万元，未注明付款用途。2017年11月6日，上诉人张学兵在原审庭审中陈述，2012年10月19日签订合同当日，上诉人张学兵以现金方式支付房款120万元，富贵地产出具收款120万元收据。除上述事实外，本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人张学兵主张二被上诉人解除涉案房屋买卖合同后，该房由其购买，因其已履行合同约定的付款义务，故二被上诉人及原审第三人应协助其将涉案房屋所有权转移至其名下。经查，虽然张学兵提供了其与富贵地产签订的涉案房屋预定合同及富贵地产出具的付款收据，但诉讼中，张学兵陈述其付款方式，先称现金支付，富贵地产收款后当日向其出具了收款收据，后改称转年通过银行转账支付。鉴于富贵地产向张学兵出具收款收据时，张学兵并未支付购房款，故张学兵提交的付款收据不能作为其已付款的依据。从张学兵提交的银行转账手续看，并不是张学兵向富贵地产付款，而是案外人杨泽生向案外人臧路付款。张学兵为证明杨泽生向臧路付款系其支付的购房款，一、二审期间提供杜俊强等人证人证言予以佐证。因杨泽生通过银行向臧路转账未注明付款用途，且双方认可富贵地产实际权利人杜俊强也未出庭对张学兵是否已付清涉案房屋购房款的事实予以确认，在此情况下，张学兵主张其已付款的事实，本院不予采信。鉴于现有证据不足以证明张学兵已履行付款义务，且涉案房屋现已登记在王悦平名下，故张学兵要求二被上诉人及原审第三人协助其将涉案房屋所有权转移至其名下的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，公告费500元，由上诉人张学兵负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇二〇年四月十三日书记员 邢 晨