四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终792号 上诉人（原审原告）:赵仕才，男，汉族，生于1953年1月13日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：王重康，四川晏州律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：支明启，女，汉族，生于1934年6月17日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：王重康，四川晏州律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：赵容，女，汉族，生于1973年10月24日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：王重康，四川晏州律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：赵霞，女，汉族，生于1976年5月1日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：王重康，四川晏州律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：赵萍，女，汉族，生于1981年12月11日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：王重康，四川晏州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄小林，男，汉族，生于1970年10月25日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：雷勇，四川石海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗道琼，女，汉族，生于1975年11月14日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：雷勇，四川石海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何英，女，汉族，生于1964年4月24日，住四川省兴文县。 被上诉人（原审被告）：朱宪珍，女，汉族，生于1952年10月17日，住四川省兴文县。 上诉人赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍因与被上诉人黄小林、罗道琼、何英、朱宪珍确认合同无效纠纷一案，不服四川省兴文县人民法院（2019）川1528民初2262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍上诉请求：撤销四川省兴文县人民法院（2019）川1528民初2262号民事判决，改判黄小林、罗道琼与何英、朱宪珍签订的《售房协议书》无效。事实和理由：一审法院适用法律错误：黄小林一家在本村民小组已有180m2宅基地，且修建了房屋居住，如果认可农村村民有两处宅基地，违反了《土地管理法》第六十二条关于一户一宅的规定，同时根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。何英、朱宪珍无权处分全体共有人的房屋，二人对外签订的房屋买卖协议无效。 黄小林、罗道琼辩称，何英、朱宪珍是代表他们一家人与黄小林、罗道琼签订售房协议，当时还有村组干部参与，足以证明房屋买卖是双方的真实意思表示，且黄小林、罗道琼已经取得了房屋的权属证书，该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 何英、朱宪珍辩称，二人签订房屋买卖协议时加入并不知此事。 赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍向一审法院起诉请求：判决确认黄小林、罗道琼与何英、朱宪珍签订的《售房协议书》无效。 一审法院查明事实：本案双方当事人均系兴文县村民。支明启系赵仕才、赵容、赵萍、赵霞的母亲，朱宪珍是赵仕才的妻子，何英是赵仕才兄弟赵仕彬的妻子，黄小林与罗道琼系夫妻关系。2007年农历6月19日，何英、朱宪珍（卖方）与黄小林、罗道琼（买方）签订《售房协议书》一份，主要约定：因卖方全家迁居古宋，故将原住房转让出售给买方，房屋四界为：东至陈介明家去公路壁坎子，南至陈介明厨房梁直对进去楠竹林，西至房屋后阴沟坎子，坎子以上竹林双方共同使用，北至核桃树过去苦竹林，包括水窑在内；赵仕才的房屋折价10880元，赵仕彬的房屋折价2000元，共计12880元；签订协议时买方一次性将房款付清，同时，卖方的房屋使用权归买方长期使用，房权证遗失，今后上报相关部门办证时更名为买方黄小林名字；卖方将自留地送给买方耕种，若卖方不种植时买方可种植，卖方需要种植时，买方应让给卖方种植；卖方将房屋后面的包产地送给买方耕种，在包产地有变更、调整时，由卖方处理。协议签订当日，黄小林支付了何英房款2000元，支付了朱宪珍房款10880元。之后，黄小林、罗道琼搬到了该房屋居住。 一审法院另查明，2012年11月15日，兴文县人民政府向土地使用权人黄小林颁发了兴集用（2012）第14329号集体土地使用权证，载明该集体土地使用权坐落于兴文县，地号5115280090350001032，地类用途为农村宅基地，使用权类型为180平方米。黄小林在申请办理该证时提交了遗失申请，载明“原有宅基地手续180平方米，因管理不当遗失，现申请办理集体土地使用证。我户仅此一处房屋，符合一户一宅原则。”赵仕才向一审法院提供了一份登记日期为1986年的宅基地证存根，载明的房屋面积为320.5平方米，宅基地面积408.5平方米。 一审法院认为，本案的争议焦点为《售房协议书》是否存在无效的情形。赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍认为案涉房屋是他们一家人的共有财产，何英、朱宪珍处分共有财产没有经过一家人的同意，他们也没有追认何英、朱宪珍的行为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”以及《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，认为何英、朱宪珍无权处分，该协议属于无效协议。一审法院认为，黄小林、罗道琼与何英、朱宪珍签订《售房协议书》，当事人具有完全民事行为能力，不具有欺诈、胁迫的情形，没有恶意串通，没有以合法形式掩盖非法目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”的规定，赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍提出的合同无效的理由不属于合同法第五十二条规定的情形。2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”以及第四十六条第二款“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；”的规定，本案的售房协议虽签订于2007年，但仍应适用该解释的规定，故一审法院认为，黄小林、罗道琼与朱宪珍、何英签订的《售房协议书》不属于无效合同。因赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍的诉讼请求为确认合同无效，并未涉及房屋的权属问题，故关于房屋的权属问题一审法院在本案中不作处理。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第四十六条第二款规定，判决：驳回原告赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍的诉讼请求。案件受理费35元，由原告赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍负担。 本院二审期间，赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍向本院提交了兴文县大河苗族乡龙山村第五村民小组证明一份，拟证明黄小林一家已有独立住房和宅基地，赵仕才和黄小林争议的房屋属赵仕才所有，是赵仕才一家唯一住房。黄小林、罗道琼认为该证据不属于新证据，且村民小组没有权利认定宅基地的权属。何英、朱宪珍对该证据无异议。本院认为，该证据达不到证明目的，对该证据本院不予采信。 黄小林、罗道琼没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：《售房协议书》是否存在无效的情形。 首先，买卖合同的效力不受处分权有无之影响。根据合同归《中华人民共和国合同法》调整，物权变动归《中华人民共和国物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。虽然何英、朱宪珍是无权处分，但无权处分不会当然导致其与黄小林、罗道琼之间签订的《售房协议书》无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍以“何英、朱宪珍对案涉房屋没有处分权”为由主张售房协议无效的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 其次，违反法律、行政法规的强制性规定是指效力性强制性规定而非管理性强制性规定。为了规范对合同效力的认定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条对合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”作了限缩性解释，即“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍主张《售房协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，应认定合同无效。本院认为，该条款系管理性强制性规定不是效力性规定。该条款和该部法律已经对违反“一户一宅”行为规定了法律后果，不涉及行为效力问题，说明立法者的目的是管理或取缔某一民事行为，通过行政处罚等途径即可达到该目的，不宜因此认定民事行为无效。故赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭美宏 审判员  彭晓烽 审判员  龙 雨 二〇二〇年四月二十七日 书记员  杨雯洁