山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2152号上诉人（原审被告）：烟台佳安房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区西山路66号。法定代表人：于克禄，总经理。委托诉讼代理人：姜念桐，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林明，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭柱，男，1950年6月18日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：张广平，山东盛信律师事务所律师。上诉人烟台佳安房地产开发有限公司（以下简称佳安公司）因与被上诉人谭柱商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。佳安公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判佳安公司不应向谭柱支付逾期办证违约金42486.34元；2.本案诉讼费用由谭柱负担。事实和理由：一、一审判决认定法律关系错误。佳安公司与谭柱之间是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而非商品房销售合同纠纷。2010年2月1日，佳安公司与谭柱签订《拆迁房屋实物补偿协议》，谭柱同意佳安公司以实物补偿的形式补偿住宅房屋75.08㎡，对于超面积部分12.61㎡按单价2600元/㎡购买，合计支付32786元。谭柱取得涉案房屋，85%的房产面积是通过实物补偿的形式置换的，并非是商品房买卖，不能参照合同补偿价的标准换算成购房款本金金额。从补偿面积看，谭柱原有房屋面积50.13㎡，佳安公司按照1:1.5的比例为谭柱补偿了75.08㎡，多补偿了24.95㎡，该部分谭柱也未向佳安公司补偿面积差价。二、一审判决适用法律错误。由于佳安公司与谭柱并非商品房买卖合同法律关系，故一审判决不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判令佳安公司向谭柱支付逾期办证违约金。佳安公司与谭柱的权利义务应按《拆迁房屋实物补偿协议》确定，超出双方约定内容的，法院不应以判决的方式处理。谭柱辩称，一审判决正确，要求维持原判。谭柱向一审法院起诉请求：1.佳安公司向谭柱支付迟延办理房产权属登记手续违约金124826.72元，起诉日至实际办理完毕房产权属登记手续止按日1000元计算；2.佳安公司返还谭柱支付的超面积税款、暖气费、天然气管网接头使用费共计16620.57元及利息（自2012年6月27日起以16620.57元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至佳安公司实际给付日止）；3.诉讼费、公告费由佳安公司承担。一审法院认定事实：2010年2月1日佳安公司与谭柱签订拆迁房屋实物补偿协议。佳安公司拆除谭柱房屋，佳安公司以房屋补偿的形式进行补偿，谭柱被拆除的房屋房产证面积50.13平方米，承认面积50.13平方米，附属设施19219元。佳安公司给谭柱补偿的住宅房屋安置地点在12号楼2单元3楼西户，建筑面积87.69平方米，超面积12.61平方米，按单价2600元/平方米售给佳安公司，合计32786元，谭柱应在收到佳安公司正式安置通知3日内回迁入安置住房，逾期不回迁的，每逾期一日，支付佳安公司违约金1000元。2012年6月26日佳安公司将房屋交付谭柱，建筑面积为88.21平方米。2012年6月26日佳安公司收取了涉案房产的超面积税款5412.2元、暖气、天然气管网接头使用费总计11208.37元，当日，佳安公司将房屋交付谭柱，房屋面积88.21平方米。谭柱于2018年11月12日提交了立案材料。庭审中，佳安公司同意退回税款5412.2元。双方争议的证据和事实如下：佳安公司主张因拆迁合同相对方烟台市福安房屋拆迁有限公司未能及时完成拆迁导致房屋至今不具备办证条件，谭柱则主张房屋不能办证系因佳安公司原因导致，双方针对各自主张均未能提交证据予以证实，但可以认定的事实是谭柱所购房屋非因谭柱原因至今仍不具备办证条件,因此应认定为因佳安公司原因导致。一审法院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。因佳安公司原因导致谭柱至今未能办证，佳安公司对此应承担违约责任，而且即使佳安公司主张不能办证的原因成立，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，也应当向对方承担违约责任，因此谭柱主张要求佳安公司承担逾期办证的违约责任，于法有据，法院予以支持。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。自交房后90日办证日期届满之日起，谭柱即应当知道其权利受到损害，因此诉讼时效应自该日起计算，但因佳安公司违约行为每日连续发生，所以谭柱自立案之日（2018年11月12日）起前三年的逾期办证违约金未超过诉讼时效，法院予以支持。关于逾期办证违约金数额的计算，法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，即逾期贷款利率根据人民银行贷款基准利率4.75%上浮30%计算，因此，根据该标准计算，谭柱已付购房款总额为229346元（2600元×88.21平方米），以此计算违约金为42486.34元（计算公式为229346元×年利率4.75%×1.3倍×3年），自2018年11月13日起至2019年8月19日之日按该标准继续计算。2019年8月20人至办证之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。谭柱要求佳安公司佳安公司返还暖气、天然气接头使用费和利息的请求，因不属于法院受理范围，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、烟台佳安房地产开发有公司于判决生效后十日内给付谭柱逾期办证违约金42486.34元,自2018年11月13日起至2019年8月19日止按该标准继续计算。2019年8月20日至办证之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；二、烟台佳安房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付谭柱税款5412.2元及利息（以5412.2元为基数，自2012年6月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算。自2019年8月20日至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回谭柱的其他诉讼请求。一审案件受理费3128.95元，减半计取1564元，由谭柱负担1062元，由烟台佳安房地产开发有公司负担502元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谭柱提交烟台市福山区住房和城乡建设局向谭柱配偶张德英出具的《信息公开答复意见书》，证明涉案房屋尚不具备交付条件。佳安公司质证称，对该份证据的真实性无异议，对证明内容有异议，涉案房屋已经具备交付条件并已实际交付谭柱使用。二审审理查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：佳安公司应否向谭柱支付逾期办证违约金及其具体数额。关于佳安公司应否向谭柱支付逾期办证违约金的问题。佳安公司与谭柱于2010年2月1日签订《拆迁房屋实物补偿协议》，约定佳安公司拆除谭柱的西山路商业平房东第一户，补偿谭柱涉案房屋一套，超面积的12.61㎡按照2600元/㎡出售给谭柱，合计32786元。首先，该《拆迁房屋实物补偿协议》既是互易合同，也是买卖合同的一种特殊类型。其次，从该协议的内容来看，双方不仅对拆迁补偿标准、补偿方式及数额、过渡期限等一般性内容作出约定，而且对安置房屋的位置、用途也作出明确约定，故该安置房屋具有了特定性，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条将被拆迁人对此种特定安置房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，其中体现了法律对被拆迁人利益的侧重保护原则。本案中，除佳安公司补偿面积之外，谭柱还支付了超面积的12.61㎡差价款，一审法院认定双方间形成商品房买卖合同关系，本院予以确认。在谭柱已履行完毕合同义务的情况下，佳安公司作为开发商理应为涉案房屋办理产权证书。因涉案房屋尚不具备办证条件，佳安公司迟延履行办证义务，一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判令佳安公司向谭柱支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。关于佳安公司应向谭柱支付逾期办证违约金的具体数额。由于谭柱与佳安公司对于逾期办证违约金未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款“关于罚息利率问题，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”规定，一审判决以2600元/㎡计算涉案房屋总价款229346元，以此为基数，按照中国人民银行贷款基准利率4.75%上浮30%计算逾期办证违约金为42486.34元，自2018年11月13日起至2019年8月19日止按该标准继续计算逾期办证违约金，自2019年8月20日至办证之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%继续计算逾期办证违约金，理据充分，本院予以确认。综上所述，佳安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862元，由烟台佳安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年四月二十八日书记员  孙晓雯