甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0502民初970号 原告：李淑媛，女，1952年1月13日出生，汉族，住新疆省乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：宋纪平，甘肃德玺律师事务所律师。 被告：蒲保茹，男，1953年1月10日出生，汉族，住天水市秦州区。 第三人：蒲保全，男，1947年7月10日出生，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：蒲涓（系蒲保全女儿），住天水市秦州区。 原告李淑媛与被告蒲保茹、第三人蒲保全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李淑媛及其委托诉讼代理人宋纪平、被告蒲保茹、第三人蒲保全委托诉讼代理人蒲涓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李淑媛向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告关于天水市秦州区西关育生巷XXX号院北房（建筑面积62.25平方米）达成的房屋买卖协议有效；2.请求判令被告协助原告办理上述房屋的产权转移登记手续。事实和理由：1994年，原告为了照料母亲打算在秦州区购买一处四合院，遂委托林作栋询问房源信息，同年11月，在林作栋介绍下，原告与被告达成了口头房屋买卖协议，被告将自有的位于秦州区育生巷46号院落中的两层房屋以25000元出售给原告，1994年11月23日，原告向被告支付房款20000元，被告给原告出具了收条1份，同月被告将房屋交付给原告居住使用，1995年1月5日，原告再次给被告支付房款5000元，被告又出具收条1份，后因原告无法找到被告，故未能将案涉房屋过户至原告名下。原告认为，原、被告之间的房屋买卖虽然是口头协议，但原告已向被告付清了全部购房款，被告也向原告交付了房屋且原告已占有使用二十多年，原告与被告之间的房屋合同合法有效，被告应当履行房屋过户义务。 蒲保茹辩称，案涉房屋系被告和第三人共同所有，被告出售房屋未征得第三人同意，故原告与被告之间的房屋买卖协议无效。秦州区育生巷46号院中的房屋只是由被告和第三人分别居住，并未分家析产，而案涉房屋不动产登记的所有权人为被告和第三人，第三人作为共有权人，不同意办理房屋转移登记手续。另外，原告的起诉已经过了诉讼时效，原告与被告之间的房屋买卖行为发生于1994年，原告应在两年诉讼时效期内向人民法院起诉，而原告并未主张权利，而是在2020年才向人民法院起诉，不仅超过了两年的诉讼时效，也超过了法律规定的最长20年的诉讼时效，原告起诉的相关合同权利，已经丧失了胜诉权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 蒲保全陈述，秦州区育生巷XXX号院中的房屋只是由被告和第三人分别居住，并未分家析产，而案涉房屋不动产登记的所有权人为被告和第三人，第三人作为共有权人，不同意办理房屋转移登记手续。另外，原告的起诉已经过了诉讼时效，原告与被告之间的房屋买卖行为发生于1994年，原告应在两年诉讼时效期内向人民法院起诉，而原告并未主张权利，而是在2020年才向人民法院起诉，不仅超过了两年的诉讼时效，也超过了法律规定的最长20年的诉讼时效，原告起诉的相关合同权利，已经丧失了胜诉权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李淑媛为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.房屋所有权证存根1份，拟证明案涉房屋产权登记在被告名下的事实； 2.收条1张，拟证明原告交付房款3万元的事实； 3.视频资料1份，拟证明案涉房屋的现状； 4.民事起诉状1份，拟证明被告与第三人已就房产证上载明的房屋析产完毕且第三人不是涉案房屋共有人，被告有权处分涉案房屋的事实； 5.证人林作栋证言，拟证明其作为中间人促成原告与被告之间房屋买卖行为及原告已付清购房款、案涉房屋一直由原告管理使用的事实。 经质证，被告和第三人对证据1真实性无异议，认为该证据证明了案涉房屋属于被告和第三人共有的事实；对证据2、3无异议；对证据4真实性无异议，认为无法证明案涉房屋是被告一人所有的事实；对证据5不认可，认为证人与原告系亲属关系，而且被告交易房屋时没有见过林作栋，也是委托朋友吴满德帮忙办理的。 本院审核认为，被告和第三人对证据1真实性认可，该证据能证明天水市秦州区育生巷XXX号院的南房和北房登记的所有权人为蒲保荃（蒲保全），共有权人为蒲保如（蒲保茹）的事实，故本院予以确认并在卷佐证；被告和第三人对证据2、3无异议，本院予以确认并在卷佐证；被告和第三人对证据4的真实性认可，本院予以确认并在卷佐证，但该证据无法证明蒲保全已经不是案涉房屋共有人的事实；被告和第三人对证据5不认可，但从庭审查明情况看，证人林作栋的证言与原、被告关于出售房屋、交付房款和房屋交付的陈述基本一致，故本院予以确认并在卷佐证。 蒲保茹和蒲保全未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告与第三人系同胞兄弟，位于天水市秦州区西关育生巷XXX号XXX号院内有土木结构南房（一层，85.62平方米）和砖混结构北房（二层，62.25平方米），该房屋登记的房屋所有权人为第三人，被告系共有人，房屋所有权证号为秦字第XXX号，其中北房（62.25平方米）由被告居住使用，南房（85.62平方米）由第三人居住使用。 1994年，原告与被告均通过案外人针对天水市秦州区西关育生巷XXX号XXX号院内有砖混结构北房达成口头房屋买卖协议，原告于1994年11月23日支付购房款20000元，被告给原告出具收条1张，载明：“今收到李淑媛房款贰万元整（20000元）。蒲保茹”，于1995年1月5日交付购房款5000元，被告再次给原告出具收条1张，载明：“今收到房款伍仟元整（5000元）。蒲保茹”。后被告将案涉房屋交付给原告，原告自1995年起管理使用案涉房屋至今，期间被告及第三人并未向原告就案涉房屋的权属问题主张过权利。2019年10月，第三人以其居住的南房（85.62平方米）部分被王晓江、王钦占用为由曾起诉到院，要求处理，后双方达成和解，第三人撤诉。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告之间达成的房屋买卖协议是否有效？二、原告要求被告协助办理产权转移登记手续的诉讼请求是否成立？ 关于原、被告之间的房屋买卖协议，虽然双方并未签订书面的房屋买卖合同，但双方对于案涉房屋达成口头房屋买卖协议，约定被告将其居住的位于天水市秦州区西关育生巷XXX号XXX号院内有砖混结构北房（62.25平方米）以25000元的价格出售给原告。从庭审情况看，原告分两次支付购房款25000元后，被告交付了案涉房屋，原告自1995年管理使用案涉房屋至今，被告和第三人从未主张过权利。虽然案涉房屋登记为被告和第三人共同所有，但双方实际上已经分开居住，即被告居住北房（62.25平方米），第三人居住南房（85.62平方米），只是未办理产权变更登记，被告出售房屋时并未告知原告案涉房屋系被告与第三人共有的事实，且当时案涉房屋由被告管理使用，故原告基于对被告的合理信赖购买了案涉房屋，且支付了与当时市场价格相符的对价，其购房行为应认定为善意。而且，在原告管理使用案涉房屋长达二十多年中，被告和第三人并未主张过权利，足以证明对原告买受案涉房屋的事实是认可的。因此，原、被告达成房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 对于原告要求被告协助办理产权转移登记手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。该条规定系管理型强制性规定，虽然不导致原告与被告之间的房屋买卖协议无效的法律后果，但是登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房屋产权变更登记时，如果发现共有人出卖共有物未取得其他共有人的同意，登记部门将不予办理产权变更登记手续，本案中，第三人并不同意被告将案涉房屋出售给原告，办理产权转移登记的条件未成就，故对于原告要求被告协助办理转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 对于被告和第三人关于诉讼时效的辩称，原告已依约付清购房款且房屋已实际交付，办理产权转移登记可使原告获得圆满的所有权，原告请求被告协助办理产权转移登记具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故被告和第三人的该辩称理由，不能成立。 综上所述，为了保护了善意买受人的合理信赖利益，应认定原、被告之间的房屋买卖协议有效；为了保护第三人作为共有权人的物权利益，在其不同意出售案涉房屋的情况下，视为产权转移登记条件未成就，应驳回原告要求办理产权转移登记手续的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、原告李淑媛与被告蒲保茹对于天水市秦州区西关育生巷XXX号XXX号院内有砖混结构北房（62.25平方米）达成的房屋买卖协议有效； 二、驳回原告李淑媛要求被告蒲保茹协助办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求。 案件受理费5060元，减半收取计2530元，由原告李淑媛负担1265元，被告蒲保茹负担1265元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  马冰 二〇二〇年四月十三日 书记员  汪麟