贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1309号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610721167。被上诉人（原审原告）：王静，男，汉族，1991年10月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：刘建玲，女，汉族，1988年3月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人王静、刘建玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王静、刘建玲逾期办证违约金14969.82元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王静、刘建玲逾期交房违约金14470.00元；二、驳回原告王静、刘建玲的其他诉讼请求。案件受理费491.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销原审第一项判决，并改判酌情将办证违约金调减至496.98元；撤销原审第二项判决，并依法改判。事实及理由:1、一审法院在判决书本院认为部分计算的办证违约金为：4969.82元，但在判决结果中却判决支持一审原告办证违约金14969.82元，请二审法院予以审查并纠正。2、一审法院在判决书本院认为部分计算的交房违约金为4470元，但在判决结果中却判决支持一审原告交房违约金14470元，请二审法院予以审查并纠正。3、《补充协议》不违反法律规定，应予尊重。根据双方的《补充协议》第八条约定，产权证办理应当以被上诉人提供完毕资料之日起360日内，超过该时间才开始计算违约，被上诉人交齐办证所需资料的时间为被上诉人向上诉人出具委托书的时间，从向上诉人出具委托书之日至今均尚未超过360日。因此，上诉人尚未违约，依法不应对被上诉人承担逾期办证的违约责任。4、即使法院以被上诉人实际收房之日起360日后开始计算逾期办证违约金。案涉房屋已交付使用，产权登记的转移对使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失；涉案房屋已交付使用，合同目的已实现，被上诉人主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。未提供相关证据证明其损失，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求上级法院参照相邻地市的判决对被上诉人主张并能获支持的逾期办证违约金调减至10%进行支付。被上诉人王静、刘建玲二审未作答辩。二审中，双方当事人未提供新的证据。经审理，二审查明事实与一审相同。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。关于上诉人是否应承担违约责任的问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。其次，鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。一审认定上诉人应当承担的违约责任并无不当。上诉人认为应该以被上诉人出具委托书的时间作为360日的起算点，上诉人不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人承担的违约金是否应调减至10%进行支付的问题。首先,不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，是被上诉人对于涉案房屋权利的重要组成部分，取得房屋权属证明也是被上诉人的重要合同目的之一。上诉人认为其已交付房屋、被上诉人的合同目的已经实现的上诉理由与事实不符。其次，违约金兼具补偿和惩罚功能，违约金条款依据双方当事人的真实意思自愿缔结，根据当事人意思自治原则，违约金请求权的行使，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由，主张不予支付违约金，于法无据，本院不予采纳。再次，在合同双方已就违约金标准进行明确约定的情况下，一审法院判决的违约金不存在利益明显失衡的情形，符合公平和诚实信用原则。上诉人主张调减至10%进行支付，缺乏依据，本院不予采纳。关于逾期办证的违约金，一审判决在说理部分认为“以原告已付房款为基数，按约定的日万分之一的标准计算。被告应支付原告的逾期办证违约金为：4969.82元。”但判决由上诉人支付被上诉人逾期办证违约金14969.82元不当，上诉人请求纠正的理由成立，本院予以支持。关于逾期交房的违约金，一审判决在说理部分认为“合同约定交房时间为2016年10月30日，实际交房时间为2017年7月7日，逾期交房时间共计250日，原告要求被告支付4951.94元的请求，一审法院支持4470.00元。其余部份，本院不予支持”，但判决由上诉人支付被上诉人逾期交房违约金14470元不当，上诉人请求纠正的理由成立，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对应的上诉请求应予支持，其余上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14172号民事判决；二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人王静、刘建玲逾期办证违约金4969.82元；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人王静、刘建玲逾期交房违约金4470元;四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求；五、驳回被上诉人王静、刘建玲的一审其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费491元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担466元，由被上诉人王静、刘建玲承担25元；二审案件受理费932元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担882元，由被上诉人王静、刘建玲负担50元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司预交的二审案件受理费982元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司自行退回100元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年四月十四日书记员 秦宇彤