浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终78号 上诉人（原审被告）：王道源，男，1964年12月10日出生，汉族，住仙居县，现住原仙居县。 被上诉人（原审原告）：仙居县顶顺工艺品有限公司，住所地仙居县南峰街道水孔头村农贸市场楼。 法定代表人：林建军，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋卫明，浙江任马川律师事务所律师。 上诉人王道源因与被上诉人仙居县顶顺工艺品有限公司（以下简称顶顺工艺）房屋买卖合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2019）浙1024民初3885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王道源上诉请求：一、要求撤销原审判决第三项，依法判决被上诉人归还上诉人购房款523800元，同时判令被上诉人赔偿上诉人因房价上涨及房屋装修造成的实际损失，支付上诉人购房款100%的违约金523800元。或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定上诉人应该知道涉案房屋属工业用地，无事实依据，逻辑推理错误。被上诉人出卖房屋时只告知上诉人，该房屋是经法院司法拍卖合法取得，现改成住宅出售已完善相关手续，上诉人也信了，感觉价格合适就买了，根本不知道该房屋还是工业用地，且是否转为住宅用地是被上诉人的事。且一审判决认定上诉人对其房屋装修损失按每平方米1000元计算予以认可，认定事实错误。事实开庭时上诉人要求对房价上涨及装修委托评估机构评估确认，并非认可对其房屋装修损失按每平方米1000元计算。二、一审判决对房价上涨及房屋装修所造成的损失和违约金的支付判决错误。一是房价上涨是被上诉人违法行为造成的上诉人可得利益的损失，是直接损失，依法应当由被上诉人赔偿，具体数额经评估机构评估后确定，而一审法院对房价上涨不予支持，而按年利率6%计算利息于法无据，判决不当，我国法律确定的违法损害是完全赔偿原则，请求二审法院判令被上诉人赔偿上诉人因房价上涨造成的实际损失。二是房屋装修所造成的损失，应当按上诉人实际损失赔偿，应当委托评估机构对装修及添加的固定的设施按当前市场价格评估后确定赔偿金额。三是一审判决对上诉人要求被上诉人支付购房款100%违约金，不予支持，判决不当。根据上诉人与被上诉人口头协议，及同一小区约50户人家其中已签书面协议的均约定若上诉人无法使用房屋的，由被上诉人（违约方）应承担购房款总额100%的违约金，被上诉人将房屋出卖现又起诉要求归还，现上诉人无法使用该房屋，被上诉人完全违约，应依约支付违约金。综上所述，一审法院认定事实错误，判决不当，明显损害了上诉人合法权益。请求依法支持上诉人的上诉请求。 顶顺工艺答辩称：本案原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人与被上诉人之间就该房屋表面上是租赁关系，实际上是买卖，违反了土地用途的相关规定，双方改变了土地用途及性质。原审法院根据我国《合同法》第52条确认双方买卖合同无效是正确的。一审对确认该合同无效以后关于财产的返还也是正确的。要求驳回上诉，维持原判。 顶顺工艺向一审法院起诉请求：1、确认原、被告的房屋租赁合同无效；2、被告立即归还其租赁的位于原告所有厂房（原仙居县）；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：涉案房屋原系仙居县天与滑板车厂（已于2018年6月12日宣告破产，并已注销登记）的厂房，位于仙居县，原房产证已撤销，土地证号为仙居国用（2012）第000645号，用途为工业用地。2016年5月26日，仙居县人民法院对上述厂房进行司法拍卖，原告顶顺工艺通过公开竞价以2609万元竞得上述厂房及土地。2016年7月，原告顶顺工艺将厂房内1号楼4单元302室房屋（计面积149平方米）以52.38万元出卖给被告王道源。被告王道源分别于2016年7月12日、11月18日付款10万元、15万元，于2017年1月23日、2月4日分别支付7.38万元、20万元，共计向原告顶顺工艺支付了52.38万元。原告顶顺工艺出具给原告的3份收据上收款事由一栏写有“租费定金”2份计25万元、写有“房款”1份计7.38万元，其余20万元未开具收。2017年2月4日，原告顶顺工艺将房屋交付给被告王道源。被告王道源接收房屋后，进行了装修，并于2017年8月29日进住。但双方至今未签订相关书面合同。2018年7月25日，仙居县公安局对原告顶顺工艺的法定代表人林建军及股东徐均伟、李友火等人涉嫌非法转让土地使用权案立案侦查。2018年10月16日，仙居县人民政府发布了《关于限期整改工业建筑擅自改为住宅使用行为的通告》。为此，原告顶顺工艺提起诉讼，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，从被告王道源支付的款项和原告顶顺工艺出具的《收据》来看，原、被告之间应属房屋买卖合同法律关系。原告顶顺工艺诉称双方之间系房屋租赁合同与该院查明的事实不符。因原告顶顺工艺竞价取得的原仙居县天与滑板车厂的厂房系工业用地，原告顶顺工艺将厂房内1号楼4单元302室房屋出卖给被告王道源居住，改变了用地性质。因此，原、被告之间的房屋买卖合同违反了国家法律法规的禁止性规定，应属无效。原告顶顺工艺明知涉案房屋属工业用地，不能作为住宅对外出让或出租，对合同无效负主要责任；被告王道源应该知道涉案房屋属工业用地，为了贪其房屋价格低而购买，对合同无效亦负有责任。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告王道源应将涉案房屋返还给原告顶顺工艺，原告顶顺工艺应将收取的房价款52.38万元返还给被告王道源，并赔偿从各款项付款之日起按年利率6%计算至归还购房款之日止的利息损失。原告顶顺工艺庭审中表示，对被告房屋装修的损失愿以每平方米1000元补偿，如被告认为不足的，可以委托鉴定评估的实际损失补偿。被告对其房屋装修损失按每平方米1000元计算予以认可。故该院确定被告房屋装修的损失为14.9万元。因涉案房屋系工业用地，被告要求原告顶顺工艺赔偿购房款100%的违约金及房价上涨所造成的损失，不符合法律规定，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第二十六条第一款的规定，判决如下：一、确认原告仙居县顶顺工艺品有限公司与被告王道源之间关于原仙居县天与滑板车厂厂房内1号楼4单元302室房屋买卖关系无效；二、被告王道源归还原告仙居县顶顺工艺品有限公司位于原仙居县天与滑板车厂厂房内1号楼4单元302室房屋；三、原告仙居县顶顺工艺品有限公司归还被告王道源购房款523800元及利息损失（其中截至2019年6月3日的利息79665.3元。此后利息自2019年6月4日起按本金523800元、年利率6%计算至归还购房款之日止），并赔偿给被告王道源房屋装修损失149000元；上述二、三款项限在判决发生法律效力之日起一个月内履行完毕。案件受理费9038元，由原告仙居县顶顺工艺品有限公司负担6327元、被告王道源负担2711元。 二审期间，上诉人为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、收款收据；2、检举税收违法行为记录单；3、收据；4、收条；5、仙居县市场监督管理局的投诉回复；以上证据拟证明顶顺工艺品有限公司违法经营，利用公司名义进行诈骗、套钱、变现贷款。被上诉人质证认为，对前四份证据的真实性有异议，且上述五份证据均与本案缺乏关联性，不能证明待证事实。经审查本院认为，上述证据不能够支持上诉人的上述主张，故对其证明力不予认定。 对一审法院审理认定的事实，本院予以确认。 本院认为，针对上诉人所提上诉请求及事实和理由，结合相关本案证据及法律规定综合阐述如下：一、合同无效的过错责任如何认定。本案双方之间名为房屋租赁实为房屋买卖合同法律关系，应属无效，因该合同取得的财产应当予以返还。被上诉人明知涉案房屋属工业用地，不能作为住宅对外出让或出租，对合同无效负主要责任；上诉人王道源对合同无效亦负有责任。鉴于当事人双方均有过错，一审综合考虑双方的过错比例判决被上诉人赔偿从各款项付款之日起按年利率6%计算至归还购房款之日止的利息损失并无不当。二、关于上诉人王道源实际损失如何认定。涉案房屋属工业用地，不能作为住宅对外出让或出租，不能以住宅价格来作为基点评估工业用地的工业房。关于房屋装修的损失，上诉人在一审对按每平方米1000元计算予以认可，并明确表示对其房屋装修不用进行评估鉴定。三、上诉人的违约金请求是否应当支持。因涉案房屋系工业用地，上诉人要求原告顶顺工艺赔偿购房款100%的违约金不符合法律规定，不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9038元，由上诉人王道源负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 龙 审 判 员  张妙君 审 判 员  戴莹莹 二〇二〇年四月二十七日 代书记员  梁明霞