济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初1004号原告：潘保翠，女，1951年1月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李敏，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱英娜，山东统河律师事务所实习律师。被告：山东现代物流中心发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：杜瑜，执行董事。委托诉讼代理人：霍宏钧，男，系山东现代物流中心发展有限公司员工。原告潘保翠与被告山东现代物流中心发展有限公司（以下简称现代物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告潘保翠及其委托诉讼代理人李敏、朱英娜，被告现代物流公司的委托诉讼代理人霍宏钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘保翠向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告双方于2013年11月18日签订的《租赁合同》；2.判令被告返还原告租金及装修费、广告费共计193825元；3.判令被告向原告支付违约金（以193825元为基数，自2013年12月31日起至2014年3月31日止的违约金按日万分之二计算为3488.85元；自2014年3月31日起至实际支付之日止的违约金按日万分之五计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月18日，原、被告双方签订合同编号JNC201311002号《租赁合同》，由原告承租被告开发的位于济南市槐荫区经十西路与京福高速交叉口处济南现代新城浙商大厦裙楼（济南现代国际名酒城）一期一层1119号物业，该物业最迟交付时间为2013年12月30日，租赁期限自2013年12月30日起至2033年12月29日止，租赁期满后，原告继续无偿使用该物业至2056年12月28日；合同总价款为193825元，其中包含租金116295元，装修费及广告费77530元。如现代物流公司不能按照合同约定交付物业，现代物流公司须按合同价款万分之二/日向原告支付违约金，超过90天仍未交付的，现代物流公司按合同价款万分之五/日向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了193825元，被告出具收据一张，但被告却未按合同中约定的时间向原告交付物业。截止到原告起诉之日该建筑尚没有达到竣工、验收标准，被告也未向原告交付租赁物业，致使合同目的无法实现。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。现代物流公司辩称，1.根据涉案合同第二页备注中表述，甲乙双方对该物业是在建工程均知晓。原告是在对该物业土地使用权、物业建设等情况充分了解后与我方签订的合同，因此原告在签订合同时对涉案物业的情况是清楚的。2.涉案合同第五条第一款表述为：经营户进场装修即视为交付。因此，在合同条款中明确指明是经营户进场装修即视为该物业交付，合同上对交付形式已非常明确。3.涉案合同第七条违约责任第一款表述为：如甲方逾期交付且造成乙方的转租收益受到损失的，甲方需按合同价款万分之二/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之五/日的标准缴纳违约金，该条款明确违约金是在甲方逾期交付并且造成乙方转租收益受到损失的情况下才支付违约金。逾期交付与乙方的转租收益受到损失是违约金产生的必备条件，需同时发生。4.涉案合同第九条第七款表述：本合同连同附件一式叁份，具有同等法律效力，经甲乙双方签章后生效。原告在起诉中并没有提供与本合同相应的附件，对事实有所隐瞒，我方将就附件提供证据。另外，涉案合同中总价款明确标注为租金和装修及广告费，由于装修费及广告费已有部分产生，因此即便解除合同也只能退还租金，装修费及广告费所产生的损失范围，不能适用返还的范畴，应在损失中予以扣减。综上，原告作为具有完全民事行为的成年人，不能以不了解、不清楚作为理由，推卸自己应负的责任和义务，原告在诉状中所举的合同条款也没有全面反映合同事实，断章取义，只摘录对其有利的条款，对合同中上下条款的内容甚至是同条款的内容也举证不实。为此，我方请求法院查清事实，驳回原告的诉请。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：1.关于现代物流公司是否违约的问题。原、被告双方于2013年11月18日签订的《山东现代物流中心发展有限公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》）第五条约定，经营户进场装修即视为交付；该物业交付时间为2013年12月30日。而事实情况是现代物流公司至今亦未向潘保翠交付涉案商铺，甚至该商铺所在的建筑并未完全建设完毕、未办理验收手续。因此，现代物流公司的行为已严重违反合同约定，潘保翠租赁商铺的合同目的至今无法实现。潘保翠虽于2013年11月18日另与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订过《委托经营合同》（保证人为山东现代投资集团有限公司），但从合同主体而言，该委托经营合同系潘保翠与杭州恒瑞企业营销策划有限公司之间签订，现代物流公司并非该合同的一方当事人，潘保翠也未委托现代物流公司将涉案商铺交付杭州恒瑞企业营销策划有限公司，不能因该《委托经营合同》的签订而否定现代物流公司存在的违约行为。租赁合同为双务合同，出租人及承租人互享权利又互负义务。潘保翠作为承租人，主要义务是缴纳租赁费用，依本案查明事实，其就涉案商铺已向现代物流公司履行了合同约定的付款义务；现代物流公司作为出租人，其主要义务是按合同约定向承租人即潘保翠交付租赁商铺，但其至今未交付。综上所述，现代物流公司的行为已构成违约。2.关于潘保翠的权益是否受损的问题。双方于2013年11月18日签订的《租赁合同》第三条“合同价款及支付方式”约定，潘保翠选择剩余合同价款交纳方式为一次性交纳，优惠后潘保翠的合同价款为193825元；且潘保翠是与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订的《委托经营合同》，现代物流公司并非该合同的一方当事人。因此，原、被告签订的《租赁合同》的租赁价款在最终优惠后定为193825元，与现代物流公司所述其已代潘保翠支付前三年的委托转租收益无任何关联性。租赁合同是关于用益物权的合同，因此，作为租赁方享有对租赁物的使用和收益的权利，但是时至今日现代物流公司也未将租赁商铺交付给潘保翠使用。山东现代投资集团有限公司虽通过银行转账方式支付给潘保翠2000元，现代物流公司辩称该款系涉案物业第四年部分返租款，但山东现代投资集团有限公司并非现代物流公司，其仅是《委托经营合同》的保证人，潘保翠对现代物流公司当庭辩称的转款目的并不认可并陈述称付款人山东现代投资集团有限公司与现代物流公司系关联性公司，其付款目的是为了混淆案件事实，双方有恶意串通的嫌疑。因此，结合本案查明的事实，本院认为，山东现代投资集团有限公司支付的该款项不能视为潘保翠的收益。综上，潘保翠作为涉案商铺的租赁方，既无法使用涉案商铺，也无法因涉案商铺而收益，因此，潘保翠的权益受损。3.关于装修费及广告费是否应当返还的问题。本案中，《租赁合同》约定，经营户进场装修即视为交付；该物业交付时间为2013年12月30日。根据双方签订的合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，本院认为所谓经营户进场装修，应当指对竣工验收合格后进行经营性装修，即符合名酒城经营标准的装修，而非指对在建工程的基础装修。涉案物业尚处于在建状态，目前根本不可能支出装修费及广告费。退一步讲，即使装修费及广告费如现代物流公司所辩称，其提供的现有证据亦不足以证实其辩解意见。综上所述，现代物流公司没有提供确实充分的证据证实其因涉案物业而支付了装修费及广告费，故潘保翠要求返还装修费及广告费合法有据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告双方于2013年11月18日签订《租赁合同》，该合同约定了对商铺承租的相关内容，应认定双方之间建立了商铺租赁合同关系。现代物流公司先是取得涉案商铺所在土地的使用权，后又取得了建设工程规划，故潘保翠与现代物流公司签订的《租赁合同》应为有效，双方在合同签订后均应严格履行合同义务，否则应依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，现代物流公司的行为已构成违约，致使不能实现合同目的，故潘保翠要求解除双方签订的《租赁合同》合法有据，本院予以支持。因合同解除为形成权，解除权人解除合同的意思到达相对方时合同即告解除。潘保翠在其起诉状中提出解除合同的意思表示，本院于2020年3月3日将其起诉状副本送达现代物流公司，其解除合同的意思已于当日到达现代物流公司，故双方于2013年11月18日签订的《租赁合同》于2020年3月3日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因现代物流公司未向潘保翠交付涉案商铺，故不存在商铺返还；但现代物流公司收取了潘保翠交纳的193825元（包括租金116295元、装修费及广告费77530元），且其至今一直未向潘保翠交付涉案商铺，潘保翠并未获得利益，故其应向潘保翠返还以上款项，本院对潘保翠要求返还租金及装修费、广告费193825元的诉讼请求予以支持。另因双方在签订的《租赁合同》第五条“物业交付”处约定“经营户进场装修即视为交付”“该物业交付时间为2013年12月30日”，第七条“违约责任”处明确约定“甲方（指现代物流公司）应按本合同约定交付物业。如甲方逾期交付且造成乙方（指潘保翠）的转租收益受到损失的，甲方须按合同价款万分之二/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之五/日的标准缴纳违约金”。基于以上合同约定及本案查明的事实，现代物流公司至今仍未向潘保翠交付涉案商铺，从合同约定的交付时间2013年12月30日之后，现代物流公司即已构成逾期交付，应向潘保翠支付违约金。潘保翠主张违约金计算至实际付清之日止，本院不予准许，并依法调整为计算至合同解除之日止，即以193825元为基数，自2013年12月31日起至2014年3月31日止的违约金按日万分之二计算为3488.85元；自2014年3月31日起至2020年3月3日止的违约金按日万分之五计算为209718.65元，合计213207.5元。山东现代投资集团有限公司已支付给潘保翠2000元，该款项从现代物流公司应支付的违约金中予以扣减为宜，扣减后的违约金为211207.5元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、潘保翠与山东现代物流中心发展有限公司于2013年11月18日签订的《山东现代物流中心发展有限公司租赁合同》于2020年3月3日解除；二、山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还潘保翠租金116295元；三、山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还潘保翠装修费及广告费77530元；四、山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付潘保翠违约金211207.5元；五、驳回潘保翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7428元，减半收取计3714元，由潘保翠负担14元，山东现代物流中心发展有限公司负担3700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李明亮二〇二〇年四月十六日书记员  赵珊珊