浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初8512号 原告：陈芝标，男，1974年9月24日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托代理人：谷延飞，浙江裕丰律师事务所律师。 委托代理人：陈先恳，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。 被告：瞿连胜，男，1971年1月12日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：张得，女，1987年7月29日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：瞿某，女，2014年6月28日出生，汉族，住杭州市余杭区。 法定代理人：瞿连胜、张得，系其父母。 被告：李春生，男，1962年8月18日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告陈芝标诉被告瞿连胜、张得、瞿某、李春生房屋买卖合同纠纷一案，于2019年04月25日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员冯妍适用简易程序于2019年8月27日、2020年3月25日公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告瞿连胜提起反诉，本院予以合并审理。被告瞿连胜未按期缴纳反诉案件受理费，反诉按撤诉处理。原告陈芝标的委托代理人谷延飞、陈先恳到庭参加诉讼。被告瞿连胜、张得、瞿某、李春生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告陈芝标起诉称：2018年7月5日，原告与被告瞿连胜、张得、瞿某经房屋中介林家辉和担保人李春生撮合签订房屋转让合同，被告瞿连胜、张得、瞿某将自己所有的回迁安置房屋之一的余杭区仓前街道昌源清苑11幢1单元702室卖给原告，房屋实际转让价格2280000元，同一天，担保人李春生对房屋买卖提供担保，对被告瞿连胜、张得、瞿某不按约定条件交付房屋、不配合办理权属登记而给原告造成的一切损失或抵押给第三方而给原告造成的一切损失等承担连带担保责任，担保期限为该房屋可办理权属登记手续之日起两年。合同签订后，原告依照约定向被告支付了相应的购房款。按照合同第四条（1）约定：被告瞿连胜应在2018年7月5日将回迁房交付原告，但直至2019年4月11日才将仓前街道昌源清苑11幢1单元702室交付原告，延期交房280天，按合同第六条（1）约定，被告瞿连胜应按房价款每日百分之一的标准向原告支付违约金。2019年4月9日，双方将仓前街道昌源清苑11幢1单元702室所涉及的配套设施用电和用气办理更名在原告名下。按照合同第七条（1）约定：被告瞿连胜应当在2018年12月22日前配合原告办理仓前街道昌源清苑11幢1单元702室房屋权属转移登记手续，但截止到2019年4月22日被告瞿连胜仍拒绝配合原告办理房屋权属转移登记手续，逾期121天；按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《关于修改的批复》法释【2000】34号的有关规定，被告瞿连胜应按房价款日万分之二点一再加收50%的标准向原告支付违约金。按照合同第七条（3）约定：被告瞿连胜应当在2018年11月30日前将仓前街道昌源清苑11幢1单元702室房屋权属证书交给原告保管，但截止到2019年4月22日虽然到原告的办公室，但仍未将房屋权属证书交给原告保管，而且已经将浙（2018）余杭区不动产权第××号房屋权属证书押给第三方了。2018年11月23日被告瞿连胜、张得将仓前街道昌源清苑11幢1单元702室房屋登记在被告瞿连胜、张得、瞿某名下【证号：浙（2018）余杭区不动产权第××号】，但在合同约定的30天内未配合原告办理房屋权属转移登记手续。鉴于目前，被告瞿连胜、张得仍拒不配合原告办理房屋权属转移登记手续，为维护自身的合法权益，原告根据《合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于修改的批复》和《民事诉讼法》之有关规定，特起诉，请求判令：1.被告瞿连胜、张得、瞿某解决与张建国的抵押；2、被告瞿连胜、张得、瞿某解决（2019）浙01执保2770号之一、（2019）浙01执保991号、浙01执保992号查封；3.被告瞿连胜、张得、瞿某协助原告办理房屋权属转移登记手续，将位于杭州市余杭区的房屋过户至原告名下；4.被告瞿连胜、张得、瞿某赔偿原告延期交房违约金456000元；5.被告瞿连胜、张得、瞿某赔偿原告逾期办理房产证损失86902.2元（损失暂计至2019年4月22日，此后损失按规定另计算至房屋权属证书转移登记办理之日）；6.被告瞿连胜、张得、瞿某赔偿原告支出的律师费用50000元；7.被告李春生对上述六项请求向原告承担连带保证责任；8.本案诉讼费用由四被告连带承担。在审理过程中，原告自愿撤回第1、2、3项诉讼请求。 原告陈芝标为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1.房屋转让合同一份，证明2018年7月5日被告瞿连胜、张得、瞿某将其所有的房屋卖给原告，双方对交房期限、办理过户登记的期限进行了约定的事实； 2.担保承诺书一份，证明被告李春生为被告瞿连胜、张得、瞿某应向原告依约履行的责任进行连带担保的事实； 3.权属证书一份，证明2018年11月23日，被告瞿连胜将其所有房屋登记在被告瞿连胜、张得、瞿某名下（权证号：浙2018余杭区不动产权第××号）的事实； 4.客户变更用电申请表一份，证明2019年4月9日，原告将商品房所涉的用电更名在原告名下的事实； 5.用户回执单一份，证明2019年4月9日，原告将商品房所涉的用气更名在原告名下的事实； 6.委托合同、汇款凭证、律师费收据各一份，证明2019年4月22日，原告聘请律师维护自身合法权益产生费用的事实。 7.收据一份，证明涉案房屋双方约定的实际价格为228万元的事实。 8.银行转账记录一组，证明被告向原告支付1688000元的事实。 9.录音光盘一份，证明被告承认合同价格为228万元的事实。 被告瞿连胜答辩称，要求解除合同，原告没有履行合同内容，没有一次性支付房款。 被告瞿连胜未举证。 被告张得、瞿某未答辩。 被告张得、瞿某未举证。 被告李春生未答辩。 被告李春生未举证。 本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定事实如下： 2018年7月5日，原告作为买方（乙方），被告瞿连胜（甲方）作为卖方户主，双方签订《房屋转让合同》一份，约定原告向被告瞿连胜购买杭州市余杭区。建筑面积121.19平方米，配套地停车位169＃车位，房屋用途为住房。该套房屋转让总价为4500000元。本合同签订之日起一周内，乙方支付房款首期人民币600000元至甲乙双方约定的银行账户，该笔款项是定金款，实际以转账形式支付。之后余款以转账和现金形式支付。乙方须于2018年8月8日前支付人民币3720000元至上述约定账户。本协议中的购房款总金额中预留180000元，待乙方办理房屋权属转移登记手续结束后，当日支付给甲方。甲乙双方约定本合同签订之日，甲方将房屋交付给乙方。以仓前街道交付昌源清苑回迁安置房时间为准。除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同约定的时间交房的，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的1%向乙方支付违约金；超出30天后，乙方有权终止合同，甲方将购房款全部退还给乙方，并支付给乙方违约金100000元。同时甲方赔偿乙方装饰装修的全部损失。如在房屋权属转移登记完成前，甲方将该房屋出售或抵押给第三人的，或因甲方原因导致该房屋被查封的，乙方有权解除合同，并要求甲方将乙方已付购房款退还给乙方，并支付利息（按已付购房款为本金，按银行同期贷款利率计算），同时有权给乙方总购房款的300%作为赔偿金。甲乙双方同意在可办理房屋权属转移登记手续的30天内双方向房屋登记机构申请办理房屋权属登记手续。甲方在得到该房屋的房屋权属证书后七天内交给乙方保管。如七天后因甲方原因，乙方未得到房屋权属证书，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30天内退还乙方全部已付房款，并支付利息（按已付购房款为本金，按银行同期银行贷款利率计算），并同时给乙方总购房款的300%作为赔偿金。原告、瞿连胜、张得均在合同上签名捺印。被告瞿连胜出具收据一份，载明：瞿连胜转让房屋，实际收到原告支付昌源清苑11幢1单元702室首笔房款2820000元。其中收到银行转账形式支付的房款600000元，收到现金房款2200000元整。 同日，原告、瞿连胜、李春生签订担保承诺书一份，约定李春生为购房合同提供担保，具体担保范围包括下列三个方面：因乙方不按约定条件交付房屋、不配合办理权属登记手续而给甲方造成的一切损失；因乙方反悔解除房屋买卖合同致使甲方无法实现买卖合同的目的而给甲方造成的一切损失。丙方的保证期间为该房屋可办理权属登记手续之日起两年；如乙方对标的房屋进行一房多卖或者抵押等被甲方发现之日起两年；如因乙方反悔解除房屋买卖合同致使甲方无法实现买卖合同的目的被甲方发现之日起两年。丙方提供的担保方式为连带保证担保。一切损失包括但不限于甲方为维权所产生的诉讼费用、律师费、差旅费以及各种其他应付费用等。 原告陆续向被告支付1688000元款项，大部分款项载明购房款。 2018年11月23日，涉案房屋登记至瞿连胜、张得、瞿某名下。 2019年1月11日，被告瞿连胜、张得、瞿某将涉案房屋抵押给案外人张建国，债权数额为150万元。 2019年4月11日，原告进入涉案房屋并装修。 另查明，原告与被告瞿连胜曾一致认可签订协议时双方协商的房屋总价为228万元加26万元，合计254万元。涉案房屋上现有四轮查封。首轮查封系2019年4月24日，本院查封了涉案房屋【案号（2019浙0110执2770号】。第二轮查封系2019年5月8日，本院查封了涉案房屋【案号（2019）浙0110执保991号】。第三轮查封系2019年5月9日，本院查封了涉案房屋【案号（2019）浙0110执保992号】。第四轮查封系2019年5月20日，本院查封了涉案房屋【（2019）浙0110执保1057号】。 本院认为，原告与被告瞿连胜、张得、瞿某签订的于2018年7月5日签订的《杭州市房屋转让合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。但双方约定的交易价格并非450万，应为254万元。被告瞿连胜、张得、瞿某逾期交付房屋及逾期协助原告办理过户登记手续，且在房屋已经出售给原告后，将房屋抵押给案外人，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求按已经支付的款项1688000元为基数，按日千分之一计算。综合本案实际情况，结合被告瞿连胜认为违约金过高的实际，本院酌情调整为每日万分之二，以1688000元为基数，自2018年7月5日起至2019年4月11日止的违约金为94528元。被告瞿连胜、张得、瞿某应在2018年11月22日前配合原告办理房屋权属转移登记手续，但被告瞿连胜、张得、瞿某将房屋抵押给他人且因案件存在多轮查封致不能过户登记至原告名下，应支付原告违约金。综合本案实际情况，结合被告瞿连胜认为违约金过高的实际，本院酌情调整为每日万分之二，以1688000元为基数，自2018年11月22日起暂计算至2019年4月22日的违约金50977.6元，自2019年4月23日起至房屋权属证书转移登记之日止的违约金，按每日337.6元另行计付。关于原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院综合本案实际情况，结合本案标的及律师费收费标准，酌情调整为10000元。被告李春生为被告瞿连胜提供担保，担保范围为不按约交付房屋，不配合办理权属登记手续，因一房多卖或抵押造成的损失。保证期限自可办理权属登记手续之日起两年。被告瞿连胜、张得、瞿某未依约交付房屋、办理权属证书且设定抵押所造成的包括诉讼费、律师费在内的一切损失，且本案在担保期内，被告李春生应当承担相应的担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告瞿连胜、张得、瞿某于本判决生效后十日内支付原告陈芝标逾期交房违约金94528元； 二、被告瞿连胜、张得、瞿某于本判决生效后十日内支付原告陈芝标逾期办证违约金50977.6元（自2018年11月22日起暂计算至2019年4月22日止；自2019年4月23日起，按照每日337.6元的标准另计至房屋权属证书转移登记之日）； 三、被告瞿连胜、张得、瞿某于本判决生效后十日内支付原告陈芝标律师费10000元； 四、被告李春生对上述第一、二、三项款项承担连带清偿责任。 五、驳回原告陈芝标的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9729元，由原告陈芝标负担7177元，被告瞿连胜、张得、瞿某负担2552元，被告李春生承担连带责任。本案保全费5000元，由原告陈芝标负担1300元，被告瞿连胜、张得、瞿某负担3700元，被告李春生承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  冯 妍 人民陪审员  洪家清 人民陪审员  胡维亚 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  苏 琪