福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终885号 上诉人(原审原告)：万豪国际置业有限公司，住所地香港特别行政区九龙蓝田德田邨德瑞楼23楼2315室。 法定代表人：蔡健生，董事长。 委托诉讼代理人：王志阳，北京京师(厦门)律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄晓梅，北京京师(厦门)律师事务所执业律师。 上诉人(原审被告)：福建万晖投资有限公司，住所地福建省长泰县兴泰工业区蔡坑工业园，统一社会信用代码91350625669255347M。 法定代表人：肖亚枝，执行董事。 上诉人(原审被告)：漳州市万豪实业开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区元光南路36号，统一社会信用代码913506007845433447。 法定代表人：郭艺杰，董事长。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：龚志飞，福建君州律师事务所执业律师。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡志辉，福建君州律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：肖智勇，男，1965年1月15日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被上诉人（原审被告）：叶晓红，女，1970年6月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：龚志飞，福建君州律师事务所执业律师。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡志辉，福建君州律师事务所实习律师。 原审第三人：蔡晓锋，男，1987年3月10日出生，住福建省厦门市思明区。香港永久性居民身份号码×××0981（3）。 上诉人万豪国际置业有限公司(以下简称万豪国际)、上诉人福建万晖投资有限公司(以下简称万晖公司)、漳州市万豪实业开发有限公司(以下简称漳州万豪公司)因与被上诉人肖智勇、叶晓红、原审第三人蔡晓锋商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院(2019)闽0602民初6795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人万豪国际的委托诉讼代理人王志阳、黄晓梅，上诉人万晖公司、漳州万豪公司的共同委托诉讼代理人龚志飞、蔡志辉，被上诉人肖智勇、叶晓红的共同委托诉讼代理人龚志飞、蔡志辉，原审第三人蔡晓锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万豪国际的上诉请求：撤销原判第二、三项，依法改判万晖公司、漳州万豪公司共同赔偿万豪国际损失4050005元，肖智勇、叶晓红对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由： 一、讼争房产及车位的评估基准日应为2017年4月25日，一审法院以2016年4月22日为本案的评估基准日错误。1.万豪国际的损失从万晖公司、漳州万豪公司、肖智勇、叶晓红私自将讼争房产及车位出售他人至今，损失不止于2016年4月22日的评估差价。该损失赔偿金额应以能弥补万豪国际损失为基本原则，即本案的评估基准日应以2017年4月25日，亦符合公平诚信原则。2.评估基准日采用“起诉时”，符合合同法的可预见性规则，一审法院以合同法第119条规定认定本案评估基准日为2016年4月22日错误。 二、一审法院评估基准日选在2016年4月22日和2017年4月25日，万豪国际认为应以2019年8月8日为准，要求重新委托评估讼争房产及车位，从而确定万豪国际的损失。 万晖公司、漳州万豪公司辩称：依法改判。 一、从公平原则看，万豪国际未支付房款，没有任何损失，应驳回万豪国际的诉求。 二、即便对讼争房产及车位进行评估，不应以2016年4月22日、2017年4月25日为基准日，也不以2019年8月8日为基准日，应以2011年9月6日、2014年5月12日、2015年6月18日中的一个时间点为评估基准日。 三、万豪国际在房价大涨的2017年才提起诉讼，企图通过诉讼途径获得非法利益，不应支持。 蔡晓锋述称：其同意万豪国际的上诉意见。 万晖公司、漳州万豪公司上诉请求：撤销原判第一、二项，改判驳回万豪国际的一审诉讼请求。事实和理由： 一、在万豪国际没有证据证明诉讼时效中断的情形下，一审法院竟以万豪国际起诉时的自述，认定万豪国际在2016年4月22日知道自己的权利受侵害，该日期作为诉讼时效的起算点错误。依据《蔡晓锋公正声明》可以认定万豪国际的诉求已超过诉讼时效。况且，2011年9月6日、2014年5月12日的时间点，足以影响本案的判决结果。 二、作为港资企业的万豪国际不得在大陆购买商品房，即指定蔡晓锋与漳州万豪公司签订《万豪国际商品房预约书》，预约书的主体是蔡晓锋，万豪国际不是合同相对方，故万豪国际不是本案的适格主体，应当驳回万豪国际的起诉。 三、依据合同相对性原则，案涉《万豪国际商品房预约书》的双方是蔡晓锋与漳州万豪公司，应由蔡晓锋与漳州万豪公司履行。 四、万晖公司与漳州万豪公司没有违约。万豪国际或蔡晓锋有义务主动与万晖公司、漳州万豪公司签订房屋买卖合同并按约支付房款982095元，而万豪国际或蔡晓锋未履行该义务，已构成违约，漳州万豪公司有权出售讼争房产及车位。 五、一审法院以2016年4月22日为评估基准日的评估价与982950元的差价作为万豪国际的损失错误。即便漳州万豪公司违约，应当赔偿损失，该损失是预约合同中的“信赖利益损失”，而非本约合同中的“可得利益损失”，不能以房产的涨价价值计算信赖利益的损失。从公平原则看，万豪国际未支付房款，没有任何损失，故万豪国际的诉求应予驳回。 万豪国际辩称：请求依法改判。 一、本案诉讼时效并未届满，一审法院认定正确。1.本案诉讼时效应从万豪国际知晓万晖公司、漳州万豪公司一房二卖之日即2016年4月22日起算，2017年4月25日万豪国际即提起诉讼，时效并未届满。2.本案诉讼时效无论是3年还是万晖公司、漳州万豪公司再次承认并同意赔偿损失的2017年1月15日，均表明本案诉讼时效并未届满。 二、万豪国际是本案适格的原告，万晖公司、漳州万豪公司是适格的被告。2010年2月27日《协议书》签订的主体是万豪国际、万晖公司、漳州万豪公司，该协议约定万晖公司、漳州万豪公司将讼争房产及车位以85万元的价格出售给万豪国际(包括万豪国际指定的人)，同时在签订预约书时是由时任万豪国际的法定代表人蔡健生及蔡晓锋签名确认，故双方的主体适格。 三、万晖公司、漳州万豪公司拒不履行合同义务，私自将讼争房产及车位出售外人，构成违约。 四、本案的违约赔偿损失应以2019年8月8日一审法院委托评估之日起算，而不应以2016年4月22日为评估基准日。 肖智勇、叶晓红答辩理由与万晖公司、漳州万豪公司的上诉理由相同。 蔡晓锋述称：一、万豪国际指定蔡晓锋代签商品房买卖合同，系合同的权利人，是本案的适格主体。二、本案并未超过诉讼时效。万晖公司、漳州万豪公司不但拒绝履行合同，而且将讼争房产出售他人，万豪国际为此提起损害赔偿诉讼，与继续履行合同，属不同的法律关系。本案诉讼时效应当自万豪国际知晓万晖公司、漳州万豪公司一房二卖导致无法履行合同之日即2016年4月22日起算，故万豪国际的诉求并未超过诉讼时效。三、万晖公司、漳州万豪公司实际控制人肖智勇恶意将讼争房产出售给其岳母并长期自己居住，导致无法办理产权过户，构成根本违约，应当赔偿万豪国际由此造成的全部损失。四、万豪国际的损失属信赖利益损失，而非万晖公司、漳州万豪公司所称的可得利益损失。五、万豪国际损失持续至今，应当以法院委托评估的时间2019年9月12日作为评估日重新评估损失。退一步而言，应当依据2017年4月25日作为基准日的评估报告确定损失。 万豪国际向一审法院起诉请求：1.判令解除万豪国际与万晖公司、漳州万豪公司于2010年2月27日签订的《协议书》及2011年7月13日签订的《万豪国际商品房预约书》；2.判令万晖公司、漳州万豪公司共同赔偿万豪国际损失510万元。【最终以评估机构对“万豪国际”项目中的一套楼中楼(位于A#或者B#第21层和22层，建筑面积不低于300平方米房产)和“万豪国际”项目2个车位的现市场价值扣除85万元为准】；3.判令肖智勇、叶晓红对上述第二项债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费、评估费、保全费及其他相关费用由万晖公司、漳州万豪公司、肖智勇、叶晓红承担。 一审法院认定事实：2010年1月19日，万豪国际(甲方)与万晖公司(乙方)、蔡健生及张海青(丙方)、肖智勇及叶晓红(丁方)签订一份《协议书》，就万豪国际拟将其实际控制的漳州万豪公司的100%股权转让给万晖公司进行了约定。2010年2月27日，万豪国际(甲方)与万晖公司(乙方)、漳州万豪公司(丙方)签订一份《协议书》，该协议约定(摘要)：鉴于甲方将其所实际控制的丙方100%的股权转让给乙方，乙方和丙方同意，丙方将所开发建设的“万豪国际”项目的一套楼中楼(位于A#或者B#第21层和22层，建筑面积不低于300平方米房产，超过300平方米建筑面积部分由甲方按照市场价格补足，具体由甲方优先选择)和2个车位以85万元出售给甲方(包括甲方指定的人)，丙方并应当在取得预售许可证7个工作日与甲方签订商品房买卖合同，并办理商品房预售登记手续。若上述商品房买卖合同约定的房产价格与本协议书约定的价格不一致的，仍以本协议书约定的价格为准，任何一方不得主张调整。甲方应当在“万豪国际”项目办理完毕商品房预售登记手续后7日内向丙方支付30万元，在房产交付时向丙方支付剩余的55万元。若乙方或者丙方违约的，应当赔偿因此给甲方造成的全部损失。万豪国际、万晖公司、漳州万豪公司及其各自的法定代表人均在该协议书中盖章并签名确认。2011年7月13日，万豪国际指定第三人蔡晓锋(乙方)与漳州万豪公司(甲方)签订了一份《万豪国际商品房预约书》(以下简称预约书)，该预约书中载明(摘要)：1.预定内容①万豪国际1幢2105号房，面积317.67㎡；②1幢地下两个车位；房屋总价98.2095万元。2.约定事项①乙方愿意在签订本协议时，支付定金/元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，同时乙方自愿预付房价款/元。签订正式商品房买卖合同后，乙方支付的定金即转为房价款；②甲、乙双方约定，乙方应于本项目可以办理商品房买卖合同备案登记30日内到甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》并支付购房款，甲方不再另行通知；③乙方愿意于办理完毕1幢2105号房商品房买卖合同备案登记手续后7日付44.2095万元，余款54万元于交房时付清；④乙方未按本预约书约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，乙方无权要求甲方返还已收取的定金，且甲方有权将该预购房产另售他人；如在本协议第2条约定的签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将房产另售他人，甲方应双倍返还乙方已付订金；如果甲乙双方在约定的时间内，对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将订金退还乙方，甲方可将该房产另售他人；⑤该预购房产，乙方不得更名；⑥签订商品房买卖合同时，该预约书同时作废。同时，该协议“备注栏”中载明“其中300平方米的购房款及两个车位价款，按2010年2月27日万豪国际置业有限公司、福建万晖投资有限公司、漳州市万豪实业开发有限公司签订的《协议书》约定，以人民币85万元计算，超过部分（17.67平方米）按7476元/㎡计”。该预约书由万豪国际的法定代表人蔡健生代第三人蔡晓锋在“乙方”处签名确认，由漳州万豪公司在“甲方”处盖章并由“王燕云”签名确认。2011年9月7日，蔡晓锋以公证的形式向漳州万豪公司邮寄一份《通知函》，该函载明“根据贵我双方于2011年7月13日签订的《预约书》的约定，本人向贵司认购万豪国际1幢2105单元商品房及1幢地下两个车位，总价款为98.2095万元。现该商品房已具备签订《商品房买卖合同》的条件，本人已多次到售楼处要求签订商品房买卖合同，但贵司一直未予办理。现本人特通知贵司如下：请贵司在收到本通知函后，立即与本人签订正式的《商品房买卖合同》。”该通知函于2011年9月8日被签收。2018年6月20日，蔡晓锋出具一份声明书，并至福建省厦门市鹭江公证处进行公证，在该声明书中，蔡晓锋就其2011年7月13日与漳州万豪公司签订的《预约书》项下的权利义务由其委托人万豪国际享有和承担，且《预约书》中所列的房产及车位的实际购买人系万豪国际等内容进行了声明。2014年10月24日，漳州市中级人民法院作出的(2014)漳民初字第42号《民事裁定书》中，以认为万豪国际反诉请求万晖公司、漳州万豪公司与其签订商品房买卖合同与本诉的案由不同，不宜合并审理为由，驳回了万豪国际的反诉请求；后万豪国际因不服该裁定结果上诉，福建省高级人民法院于2015年11月11日作出(2015)闽民终字第173号《民事裁定书》，维持原裁定。2010年12月31日、2012年4月10日，漳州万豪公司分别取得了万豪国际1幢以及万豪国际1-4幢地下室的《商品房预售许可证》。本案审理过程中，万豪国际申请对“万豪国际”项目中的一套楼中楼1幢2105号房和1幢地下两个车位的市场价值进行评估，基准日为2016年4月22日及2017年4月25日。2019年10月31日，厦门润达资产评估土地房地产估价有限公司做出润达房估司字(2019)第016和017号评估报告，分别载明(摘要)：“价值时点为2016年4月22日，住宅单价9824元／㎡，面积317.67㎡，车位2个，单价20.33万元，总价352.74万元；价值时点为2017年4月25日，住宅单价14535元／㎡，面积317.67㎡，车位2个，单价20.74万元，总价503.21万元。” 一审法院认为：本案争议的焦点：1.万豪国际是否为适格主体？2.本案是否超过诉讼时效？3.万豪国际请求判令解除其与万晖公司、漳州万豪公司于2010年2月27日签订的《协议书》及2011年7月13日签订的《预约书》，并要求漳州万豪公司、万晖公司承担赔偿责任是否合法有据？若需赔偿参照的基准日期是何时？如何计算赔偿金额？4.若漳州万豪公司、万晖公司需承担赔偿责任，肖智勇、叶晓红是否应对本案债务承担连带清偿责任？ 第一，关于万豪国际是否为本案的适格主体。根据本案双方于2010年2月27日签订的《协议书》内容可知，双方约定基于股权转让将一套楼中楼与两个车位出售给万豪国际，包括万豪国际指定的人；同时，在2011年7月13日签订针对上述约定房产的《预约书》时，由时任万豪国际法定代表人蔡健生代蔡晓锋签名确认，而蔡晓锋亦为万豪国际的股东。从上述两份合同的内容及身份的关联性可知，蔡晓锋同意以自己的名义签订《预约书》的真实意思表示是代替万豪国际签订的，且为万豪国际与蔡晓锋一致的意思表示，对双方依法产生法律约束力；而且，万豪国际与蔡晓锋的该真实意思表示能够对抗万晖公司及漳州万豪公司，并对万晖公司、漳州万豪公司产生法律拘束力，因为万晖公司、漳州万豪公司对此明知并予以认可。首先，在2010年2月27日《协议书》中明确表示上述房产可出售给万豪国际包括万豪国际指定的人，万晖公司、漳州万豪公司均予以认可；其次，在《预约书》中“客户姓名”一栏由“万豪国际置业有限公司”涂改为“蔡晓锋”，且落款人处由万豪国际的法定代表人蔡健生代为签名，可知，在签约的整个过程中，系由万豪国际与万晖公司、漳州万豪公司接触，仅因受政策约束，万豪国际无法直接以自己的名义与万晖公司、漳州万豪公司签订商品房预约书，故以蔡晓锋的名义签约，而对于该情况，万晖公司、漳州万豪公司也明知。因此，万晖公司、漳州万豪公司对于万豪国际或蔡晓锋没有出具委托书证明蔡晓锋系受托人，无法证明预约书的权利义务由蔡晓锋转移给万豪国际，故万豪国际并非适格主体的抗辩，不予采纳。 第二，关于本案是否超过诉讼时效。纵观全案的时间线，自2010年2月27日双方签订《协议书》，2011年7月13日双方签订《预约书》，2011年9月7日蔡晓锋以公证的形式向漳州万豪公司邮寄一份《通知函》，要求漳州万豪公司立即与其签订正式合同，2010年12月11日、2012年4月10日，漳州万豪公司分别取得了万豪国际1幢以及万豪国际1-4幢地下室的《商品房预售许可证》。2014年5月12日，在另案诉讼中，万豪国际提出反诉要求与万晖公司、漳州万豪公司签订本案房产及车位的《商品房买卖合同》。万豪国际在本案起诉状中自认“在2016年4月22日谈判中，漳州万豪公司、万晖投资公司的员工向万豪国际提供了《商品房买卖合同网上登记备案证明书》，显示漳州万豪公司已擅自将万豪国际1幢2105号房于2015年6月18日出售他人并登记备案。”本案诉讼第一次起诉时间为2017年4月25日。万晖公司、漳州万豪公司、肖智勇、叶晓红主张自2011年9月7日至2014年5月12日期间，万豪国际未举证证明其向万晖公司、漳州万豪公司、肖智勇、叶晓红主张过权利，故已超过诉讼时效。该院认为，2016年4月22日，万豪国际明确知道自己的权利受侵害，双方签订的《预约书》已无继续履行的可能，应从该日作为诉讼时效起算日，其于2017年4月25日第一次就本案提起诉讼，未超过诉讼时效。 第三，关于万豪国际请求解除其与漳州万豪公司、万晖公司于2010年2月27日签订的《协议书》及2011年7月13日签订的《预约书》，并要求漳州万豪公司、万晖公司承担赔偿责任是否合法有据。若需赔偿参照的基准日期是何时，如何计算赔偿金额。讼争房产及车位均已出售给他人，涉案的2010年2月27日签订的《协议书》及2011年7月13日签订的《预约书》不具有继续履行的可能，蔡晓锋以向万晖公司、漳州万豪公司、肖智勇、叶晓红发出《通知函》的形式明确要求签订合同，已经履行了《预约书》规定的义务，但万晖公司、漳州万豪公司却仍违约将讼争房产及车位出售他人，其抗辩万豪国际不具有购买力，怠于签订正式合同，却未提供证据予以佐证，不予采纳。万豪国际所请求的损失，属预约合同违约损失，该损失属信赖利益损失范畴，违约方应对信赖利益损失予以赔偿。对于评估的基准日问题，万豪国际主张应以2019年9月12日作为评估基准日，但万豪国际于2016年4月22日就已明确其权利受到侵害，且明知《预约书》无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损害的扩大，没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故本案评估的基准日应为2016年4月22日，万豪国际就基准日的抗辩不予采纳。从2011年7月13日起至2016年4月22日期间，漳州的房价呈上升趋势，买受人以同等价格购买相同地段、户型的房产及车位的机会已经丧失，2016年4月22日房产及车位的价格与《万豪国际商品房预约书》的价格之间的差额，应视为漳州万豪公司、万晖公司违约给万豪国际造成的损失，应予赔偿。《协议书》是协议各方就讼争房产及车位的相关事项进行了概括性约定，其内容已被《万豪国际商品房预约书》所细化，对房产及车位的总价明确为98.2095万元，且蔡晓锋在《通知函》也确认总价款为98.2095万元，故赔偿金额为254.5305万元(352.74万元-98.2095万元)。 第四，关于肖智勇、叶晓红对本案债务是否应承担连带清偿责任。肖智勇、叶晓红并未以个人名义在2010年2月27日签订的《协议书》及2011年7月13日签订的《预约书》签名，2010年1月19日双方签订《协议书》中第6.2.1条的约定对本案两份合同没有约束力，万豪国际要求肖智勇、叶晓红对本案债务承担连带清偿责任证据不足，不予支持。 综上，万豪国际与漳州万豪公司、万晖公司签订的2010年2月27日《协议书》及2011年7月13日的《预约书》成立并生效，且上述两份合同因漳州万豪公司、万晖公司违约而无法继续履行，故万豪国际要求解除上述两份合同合法有据，应予支持。万豪国际主张赔偿损失，其中的254.5305万元合法有据，应予支持，超出部分不予支持。万豪国际要求肖智勇、叶晓红对本案债务承担连带清偿责任，证据不足，不予支持。万豪国际要求万晖公司、漳州万豪公司、肖智勇、叶晓红承担本案的评估费，但未提交相关证据佐证评估费的支出，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、解除万豪国际置业有限公司与福建万晖投资有限公司、漳州市万豪实业开发有限公司于2010年2月27日签订的《协议书》及2011年7月13日签订的《万豪国际商品房预约书》；二、福建万晖投资有限公司、漳州市万豪实业开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿万豪国际置业有限公司经济损失254.5305万元；三、驳回万豪国际置业有限公司其他诉讼请求。本案受理费47500元，减半收取计23750元，由万豪国际置业有限公司负担11875元，由福建万晖投资有限公司、漳州市万豪实业开发有限公司负担11875元，保全费5000元由福建万晖投资有限公司、漳州市万豪实业开发有限公司负担。 本院查明，各方当事人对原判查明认定的事实除对评估基准日有争议外，其余事实没有争议。对双方没有争议的事实，本院予以确认。 对当事人争议的事实，本院认定如下： 万豪国际认为本案评估基准日2016年4月22日及2017年4月25日，系一审认定的日期，非万豪国际申请认定的日期。本院认为，一审法院以万豪国际知晓其权利受到侵害之日作为讼争房产的评估基准日，符合法律规定，万豪国际对上述事实的异议，不予采纳。 二审中，万晖公司、漳州万豪公司、肖智勇、叶晓红补充以下事实： 1.(2014)漳民初字第42号一案中，万豪国际于2014年5月12日提起反诉，其在反诉状中陈述“多次要求漳州万豪公司和万晖公司签订房屋买卖合同，但遭拒绝”。 2.2011年7月25日，万豪国际将其持有的漳州万豪公司股权过户给万晖公司。该事实有(2015)闽民终字第173号民事判决书为据。 3.就讼争房产及车位的买卖，万豪国际或蔡晓锋未向漳州万豪公司支付任何款项。 万豪国际、蔡晓锋对万晖公司、漳州万豪公司、肖智勇、叶晓红补充的上述事实1.2均予认可，本院予以确认；万豪国际、蔡晓锋对补充的第3点事实，认可万豪国际确实尚未付款，但根据案涉《协议书》《预约书》约定，购房款是在商品房买卖合同备案后才支付。本院认为，万豪国际就购买讼争房产及车位的款项尚未支付的事实，可以认定。 本院查明，万晖公司、漳州万豪公司于2015年5月19日将讼争房产及车位出售他人，于2015年6月18日商品房买卖合同登记备案。 本院认为：2010年2月27日的《协议书》是协议各方就讼争房产及车位转让相关事项的概括性约定，其内容已被案涉《万豪国际商品房预约书》所细化，两份协议内容互为补充，且不可分割，实质上是一份协议，两个载体。万豪国际、蔡晓锋与万晖公司、漳州万豪公司签订上述两份协议，目的在于确保双方能够最终订立商品房买卖合同，其性质属预约合同。上述两份合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据《协议书》约定，漳州万豪公司应在取得预售许可证7个工作日与万豪国际签订商品房买卖合同，及《预约书》第2条第2项约定，蔡晓锋应于本项目可以办理商品房买卖合同备案登记30日内到漳州万豪公司售楼处与漳州万豪公司签订《商品房买卖合同》并支付购房款。万晖公司、漳州万豪公司在取得讼争房产及车位的预售许可证后，万豪国际多次要求乃至发函，拟与漳州万豪公司签订商品房买卖合同，但均未签订商品房买卖合同。事后，万晖公司、漳州万豪公司将讼争房产及车位出售他人，致使双方所签订的上述协议不能履行，合同目的不能实现，其行为已构成违约，万晖公司、漳州万豪公司应承担因违约而造成的信赖利益的损失。万晖公司、漳州万豪公司主张其不存在违约，不应承担赔偿责任的上诉理由，与事实不符，不予采纳。关于如何确定信赖利益损失。从本案证据看，讼争房产及车位违约时的市场评估价值352.74万元，其与预约合同约定价格98.2095万元的溢价差额254.5305万元，即为万豪国际所受的信赖利益的损失，该损失并不高于签订履行《商品房买卖合同》后万豪国际的可得利益。且讼争房产及车位在2017年4月起诉时的市场价值已达503.21万元，相比违约时已有较大幅度的增值，及至今日又有较大幅度的增值，从诚实信用、公平原则出发，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度，以及平衡当事人的利益等因素，一审以违约时的溢价差额254.5305万元确定万豪国际的损失并无不当。关于诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效。万豪国际请求解除其与万晖公司、漳州万豪公司签订的协议书及预约书，其性质属形成权，不适用诉讼时效的规定，故万晖公司、漳州万豪公司主张本案已超过诉讼时效的上诉理由，与法相悖，应予驳回。 如前所述，万豪国际主张赔偿的损失是信赖利益损失，而非可得利益损失，本案的评估报告不作为本案定案依据，故万豪国际提出对讼争房产及车位重新评估的申请，无实际意义，不予采纳。 综上，万晖公司、漳州万豪公司的上诉理由部分成立；万豪国际的上诉理由不能成立，应予驳回。本院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费元23750元，由万豪国际置业有限公司负担11875元，福建万晖投资有限公司、漳州市万豪实业开发有限公司11875元。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇二〇年四月二十日 法官助理杨烨 书记员卢杰