江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初1403号 原告：淮安仁基置业有限公司，住所地：淮安经济技术开发区珠海路99-1号。 法定代表人：张元林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：路丹，江苏瀛广达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪星宇，江苏瀛广达律师事务所律师。 被告：陆传峰，男，1990年10月18日出生，汉族，住淮安市淮阴区。 被告：曹素芳，女，1991年11月17日出生，汉族，住淮安市淮阴区。 原告淮安仁基置业有限公司(以下简称仁基公司)与被告陆传峰、曹素芳商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告仁基公司的委托诉讼代理人路丹、纪星宇到庭参加诉讼，被告经本院依法公告传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告仁基公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告订立的《商品房买卖合同》，被告承担违约责任并支付违约金82600元；2、判令被告将涉案房屋返还原告并协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；3、被告立即偿还原告担保代偿款337840.4元，并从判决之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至款项还清之日；4、被告承担本案律师费用20000元和诉讼费用。事实与理由：2016年8月26日，原告与被告就位于淮安市开发区房屋，订立了《商品房买卖合同》，约定房屋总价为413000元，其中首付83000元，按揭贷款330000元。2016年8月21日被告与中国农业银行股份有限公司淮安新区支行（以下简称农行新区支行）订立了《个人购房担保借款合同》，被告共同借款330000元，约定按月还款，由原告承担阶段性连带保证责任，随即该行依约发放了贷款。然而被告自2018年2月起未按《个人购房担保借款合同》约定履行还款义务。新区支行分别于2018年6月29日、2018年9月29日、2019年2月28日共扣划原告资金偿还逾期贷款23973.25元，同时向原告送达了《个人贷款逾期催收通知书》，宣布贷款提前到期，要求原告承担连带保证责任，代为偿还逾期贷款本息313867.15元。原告为保证自身业务正常运行，不得已为被告向新区支行代为履行还款责任，连同借款本息代偿合计337840.4元。综上所述，被告严重违反了《商品房买卖合同》的约定，给原告造成了经济损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判决支持诉讼请求。 被告陆传峰、曹素芳未答辩。 经审理查明：香缇豪庭二期项目位于淮安经济技术开发区，原告系开发商。2016年8月11日，原告与被告曹素芳签订香缇豪庭高层定购协议书，约定被告定购香缇豪庭25幢1104室，购房定金8800元，双方应于2016年8月29日前签订正式的《商品房买卖合同》。双方约定被告应负担首付款83000元，被告曹素芳当日向原告支付8800元，双方另约定被告向原告借款74200元用于支付其余首付款，还款时间约定为：第一次还款时间2016年12月30日（24733元）；第二次还款时间2017年6月30日（24733元）；第三次还款时间2017年12月30日（24734元）。 2016年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买该小区25幢***室房屋，房屋建筑面积85.41平方米，总房价款为413000元,合同付款方式约定：买受人必须在签订本合同时支付首付款83000元，余款330000元，买受人通过银行贷款支付。合同载明，两被告所留联系地址为淮安市淮阴区渔沟镇渔沟街65号，联系电话为159××××0692。该合同附件四合同补充协议（一）第一条送达方式的补充约定第1项约定：买受人确认，本合同中所列名称、联系地址、电话、电子邮箱等均真实有效。一方向对方送达有关合同的文件，以本合同载明的通讯地址为有效送达地址；如一方的通讯地址、电话等发生变更，应当向对方出具由其亲笔签名的书面文件，并经对方正式签收确认后，变更方为有效。……。第二条关于按揭贷款方式付款的补充约定：因出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保，买受人因逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）仍未偿还的或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价20%向出卖人支付违约金，买受人同意出卖人件应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿买受人的银行贷款本息、滞纳金、违约金、及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费、律师费、公告费、评估费、拍卖费等损失）。 2016年8月31日，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）及农行新区支行（贷款人、抵押权人）支付三方签订《个人购房担保借款合同》，合同载明，被告因购买香缇豪庭25幢1104室房屋向银行借款330000元，借款期限25年,还款方式为等额本息还款，原告作为阶段性保证人提供保证，案涉房屋作为抵押物，抵押人自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起30日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，原告的保证责任为连带保证责任，期间为办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后二年。合同签订后，农行新区支行依约发放贷款，完成预告登记办理。该合同违约责任部分第十一条11.4条第2项规定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。2018年2月开始，被告出现逾期未归还贷款情况至今。农行新区支行分别于2018年6月29日、2018年9月29日、2019年2月28日、2019年4月3日发出个人贷款逾期催收通知书。原告于2018年6月29日代还贷款9232.1元、于2018年9月29日代还贷款5509.4元、于2019年2月28日代还贷款9231.75元、于2019年4月3日代还贷款3645.21元，2019年4月3日，农行新区支行宣布贷款提前到期，原告代为提前还款310221.94元，结清贷款。 另查明：2016年12月22日，被告陆传峰向原告支付24733元；2017年6月30日，被告陆传峰向原告支付24734元；2018年1月24日，被告陆传峰向原告支付24633元。 再查明：因本案诉讼，原告与江苏瀛广达律师事务所签订委托代理合同，约定该律师事务所指派路丹、纪星宇两位律师作为原告诉讼代理人，代理费用20000元。 本院认为：原、被告自愿签订案涉《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》，两份合同均未违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效，双方应恪守履行。根据合同法规定，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，两被告自2018年2月开始即开始逾期不偿还银行贷款，银行于2019年4月宣布贷款提前到期，原告作为该笔贷款连带保证人，向银行清偿了被告的贷款，根据原、被告所签《商品房买卖合同》第二条约定，两被告未按期归还贷款累计远超两次，逾期时间亦超过一年，银行依约宣布贷款提前到期并终止了贷款合同继续履行，至此，原告单方解除商品房买卖合同的条件已成就，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现原告请求判令解除合同并主张返还房屋、赔付违约金，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。在合同解除后，原告负有向被告返还已付首付款及已还按揭贷款中的本金的义务，被告负有支付违约金的义务，两义务均属金钱之债，经扣抵，原告应向被告返还款项为400元（83000元-82600元）及已还贷款中的本金金额。关于原告主张被告承担律师费20000元，经审查，该主张具备事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告偿还担保代偿款337840元及利息，本院认为，被告通过按揭贷款方式向原告支付330000元，上述担保代偿款应扣抵该款项，超出的7840元，应作为原告损失予以处理，鉴于本院已依法支持原告的82600元违约金诉讼请求，该违约金足以弥补原告的损失，故对于原告要求被告偿还337840元及利息的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告淮安仁基置业有限公司与被告陆传峰、曹素芳于2016年8月26日签订的《商品房买卖合同》，被告应协助原告注销合同备案手续； 二、被告陆传峰、曹素芳于本判决生效之日起十日内支付原告淮安仁基置业有限公司律师费20000元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7907元，保全费2820元，合计10727元，由原、被告各半负担5363.5元，公告费600元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××92）。 （此页无正文） 审 判 长  高晓文 人民陪审员  潘震云 人民陪审员  张晓军 二〇二〇年四月二十八日 法官 助理  杨淑瑶 书 记 员  李禹萱 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。