甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2019）甘0902民初4961号原告:李某，男，汉族，敦煌公路段职工，现住甘肃省敦煌市。被告：张某，男，汉族，无业，现住甘肃省酒泉市肃州区。委托诉讼代理人：苏某，甘肃玉关律师事务所律师。第三人：敦煌市房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省敦煌市沙州镇新建路9号，统一社会信用代码91620982720221100G。法定代表人：杨某，该公司经理。第三人：杨某，男，汉族，敦化市房地产开放有限责任公司法定代表人，现住甘肃省敦煌市。原告李某与被告张某及第三人敦煌市房地产开发有限责任公司（以下简称敦煌房产开发公司）、杨某案外人执行异议纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某、被告张某的委托诉讼代理人苏某、第三人敦煌房产开发公司法定代表人及第三人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.撤销肃州区人民法院（2018）甘0902执异104号执行裁定书，对查封的位于敦煌市××区东户房屋一处予以解除查封；2.确认2016年2月5日原告与第三人敦煌房产开发公司签订的商品房预售合同合法有效，并确认位于敦煌市××区东户房屋归原告所有。事实和理由：2016年2月5日，原告与第三人敦煌房产开发公司签订商品房预售合同，约定第三人将其所有的位于敦煌市××区东户房屋以378499元的价格出售给原告所有。合同签订后，第三人即向原告交付该房屋钥匙。原告按合同约定向第三人支付20万元房款，剩余178499元，经双方协商，第三人同意原告以抵顶石材的方式付清剩余房款。2017年8月3日至2017年8月17日，原告向第三人交付石材共计182589元，第三人接收石材后由其法定代表人杨某在结算单上签字确认。因第三人开发的房屋暂时无法办理不动产所有权证，故原告至今未办理产权登记。后原告得知乐园小区大部分房屋被人民法院查封，其中包含原告购买的上述房屋，遂于2018年11月28日向肃州区人民法院提出执行异议申请，要求解除对该房屋的查封。2019年3月15日，肃州区人民法院以（2018）甘0902执异104号执行裁定，驳回原告的异议申请。原告认为，原告与第三人所签订的房屋买卖合同（预售）是双方真实意思表示，不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，且原告已依合同支付全部购房款。为此，根据《民事诉讼法解释》第304条、第312条规定提起诉讼。被告张某辩称，原告与第三人签订的商品房预售合同无效，肃州区人民法院（2018）甘0902执异104号执行裁定合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。第三人敦煌房产开发公司及杨某述称，原告所述属实，商品房预售合同是我公司与原告签订。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的销售不动产统一发票，虽系第三人敦煌房产开发公司出具，但该证据不足以证明原告于2016年2月5日向第三人预交购房款20万元的事实，且该证据载明的内容与原告提供的进账单、职工住房公积金支取单及酒泉市住房公积金管理中心李某缴存明细载明的内容不一致，本院不予采信；原告提供的进账单、职工住房公积金支取单及酒泉市住房公积金管理中心敦煌市分中心出具的李某缴存明细能够相互印证，本院予以采信；原告提交的商品房预售合同已经敦煌市房产管理局备案登记，具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信；原告提交的宏图石材厂加工材料结算单，虽有杨某的签字确认，第三人亦无异议，但该证据并未记载原告与第三人抵顶涉案房款的内容，本院不予采信。被告提供的民事裁定书，与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月5日，原告李某与第三人敦煌房产开发公司签订商品房预售合同一份，合同第一条预售依据：1.出卖人以出让方式取得坐落于敦煌市××镇东侧地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为敦国用（2014）第115号，土地使用权面积为4669平方米。买售人购买的商品房所占用的土地用途为单一住宅用地，土地使用权终止日期为2018年6月8日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为沙州乐园住宅小区，建设工程规划许可证号为2014-038，建筑工程施工许可证号为×。3.该商品房已由敦化市房产管理局于2016年2月4日批准预售，预售许可证号2016-004。第二条商品房基本情况：该商品房为第一条规定项目中的2号住宅楼××元，预测建筑面积共90.55平方米，其中套内建筑面积77.25平方米，分摊共有建筑面积13.3平方米。第三条计价方式与价款：该商品房单价每平方米4180元，按照实测面积计算房屋总价款（人民币）为378499元。第四条付款方式及期限：买受人采取下列第二种方式付款，即贷款方式付款，买受人应当于2016年2月3日前支付首期房价款人民币20万元，余款178499元向中国工商银行股份有限公司敦煌支行（贷款机构）申请贷款支付。合同还约定了逾期付款责任、商品房相关设施设备交付条件、商品房交付时间和手续、合同备案及房屋登记等等内容。合同签订后，原告与第三人敦煌房产开发公司向敦煌市房产管理局申请了备案登记。2016年7月6日，原告李某及其妻柳建宏从敦煌市住房资金管理中心分别支取个人公积金5.5万元、6.3万元。2016年7月11日，该中心向敦煌房产开发公司账户支付了11.8万元。第三人敦煌房产开发公司至今未向原告交付涉案房屋。2017年10月23日，被告张某因与敦煌房产开发公司、杨某民间借贷一案向敦煌市人民法院申请诉前财产保全。同日，该院作出（2017）甘0982财保34-1号民事裁定，查封敦煌房产开发公司在建的位于敦煌市××镇住宅楼（从东往西为1至××元东户、6楼东、西户、8楼东户、9楼东、西户楼房六套，查封期限为二年。2017年11月27日，张某与敦煌房产开发公司、杨某民间借贷纠纷一案在本院立案。2017年12月4日，本院作出（2017）甘0902民初4270号民事调解书，调解协议内容：敦煌房产开发公司、杨某于2018年5月31日前共同归还张某借款190万元。敦煌房产开发公司、杨某未按期还款，张某向本院申请执行，本院于2018年6月18日以（2018）甘0902执1415号立案执行。执行过程中，本案原告李某提出书面异议，请求解除对敦煌市沙州镇沙洲乐园小区（北区）2号楼3单元6楼东户的查封。2019年3月15日，本院作出（2018）甘0902执异104号执行裁定，驳回异议人（案外人）李某的异议请求。原告遂提起本案诉讼。本院认为，本案属于案外人执行异议纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与第三人敦煌房产开发公司签订的商品房预售合同虽经敦煌市房产管理局登记备案，具有真实性，合同载明的签订时间亦在涉案房屋被查封之前，但原告提供的证据不能充分证明其已支付涉案房屋全部价款，且涉案房屋被查封时系在建状态，第三人敦煌房产开发公司至今并未向原告交付该房屋，故原告主张涉案房屋归其所有，并要求排除本院对涉案房屋的执行，理据不足，本院不予支持。至于原告与第三人敦煌房产开发公司因房屋预售合同履行问题产生的纠纷，与本案非同一法律关系，本案不予处理，原告可依法另案诉讼。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下:驳回原告李某的诉讼请求。案件受理费6977元，由原告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长 胡 瑜人民陪审员 杨志红人民陪审员 张凤英 二〇二○年四月二十七日法官 助理 关璐翾书 记 员 毛文静