新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵08民终215号 上诉人（原审被告）：新疆供销学校（新疆供销技工学校），住所地乌鲁木齐市河北东路677号。 法定代表人：万发军，该校校长。 委托诉讼代理人：叶国庆，新疆供销学校石河子学区主任。 委托诉讼代理人：贺石梅，新疆多盟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘福林，男，1951年4月16日出生，住石河子市。 被上诉人（原审原告）：汤春香，女，1955年12月28日出生，住石河子市。 上诉人新疆供销学校（新疆供销技工学校）因与被上诉人刘福林、汤春香房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新疆供销学校（新疆供销技工学校）的委托诉讼代理人贺石梅、叶国庆，被上诉人刘福林、汤春香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆供销学校（新疆供销技工学校）上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决关于集资房价格认定错误。集资建房是指单位利用自有土地，按照职工自愿的原则，由单位与职工签订集资建房协议，享受国家经济适用住房建设的各项税费优惠政策，按照建房成本价格向职工出售的政策性住房。房屋的成本价应当根据竣工决算后的工程价格来确定。双方于2015年3月20日签订的《住房（集资房）预售合同》的价格构成为：基准价（暂定）加楼层系数（即以8楼为基准每增加一层上浮10元，每减少一层下浮10元，顶楼为基准价）。本案中，被上诉人所购的房屋价格在《住房（集资房）预售合同》中约定为2563元，该价格应当由基准价和楼层系数两个部分构成，而补充协议中对房屋基准价为暂定价格这一事实进行了确认。一审判决将房屋价格确定为固定不变的价格，明显违反了补充协议中关于房屋价格为暂定价格的事实，属于认定事实错误。二、被上诉人多交的款项系车库款、营业税和滞纳金。1.地下车位款。被上诉人缴纳车库款的原因是第八师发改委要求高层住宅必须配建地下车库导致规划变更，集资建房建筑面积由原来的11000㎡增加至13587.03㎡，增加的2587.03㎡系新增的地下车库。地下车库作为集资房的一部分，需要集资户共同承担建设成本，为保证集资建房的顺利进行，上诉人与集资建房户协商：地下车库建设费用由全体集资户先行共同承担，待车位出售后，再将相关费用退还给不需要车位的集资户。上诉人与被上诉人虽未签订关于购买车位的协议，但上诉人已将该事项以通知的形式告知了被上诉人，被上诉人也知悉该事项，并实际缴纳了车位款（收据收款未做区分，均统一注明“集资房款”）。地下车库款由集资户先承担60000元的事实已在第八师中级人民法院2017年8月13日作出的（2017）兵08民终606号民事判决中得到确认，故被上诉人多交的60000元属于车库款，双方已事实上建立了车位买卖合同关系，被上诉人要求上诉人返还该部分款项没有依据。2.营业税。根据税法规定，向职工出售单位集资建房应当缴纳营业税。营业税是间接税，虽然纳税人为房地产商或机关、事业单位和企业，但实际上承担税费的是买房人及单位、企业职工。即机关、事业单位或企业职工如果购买了集资建设住房（统建住房），应缴纳营业税。《补充协议》中也规定，合同中总房款并不包含各项税金，该部分款项由被上诉人缴纳（收据收款未做区分，均统一注明“集资房款”）。该事实是所有业主知悉并包含在房款中的，在（2017）兵08民终604号民事判决中得到确认。3.滞纳金。上诉人系由财政拨款的公益性事业单位，根据相关规定，集资建房所需资金应由集资户承担，因部分集资户（包括本案被上诉人）未按时交纳集资款，导致集资房资金不到位、建设进度推迟并产生停工损失，故该部分损失应当由未及时缴纳房款的集资户承担。三、关于补充协议的效力。被上诉人与上诉人签订《住房（集资房）预售合同》时，还签订了补充协议，补充协议对预售合同中集资房的价格等事项进行了变更，约定集资房价格暂按2603元/㎡的综合平均价格预售，并约定正式销售价格按照财务竣工决算和审计报告确定。补充协议中，补充及变更的内容明确具体且不违反法律规定，预售合同中没有约定不得变更，故补充协议条款与预售合同不一致时，应当以补充协议为准。被上诉人缴纳的集资房款系暂定价，应当根据补充协议的约定，按照财务竣工决算和审计报告确定正式销售价格，按照“多退少补”的原则执行。 刘福林、汤春香辩称，一、上诉人称一审判决将房屋预售合同价格定为固定不变价格不属实，一审判决中并没有上诉状中所称的固定不变价格的描述，上诉人有意混淆预售价格和最终价格的关系。二、上诉人称延期交房系被上诉人拖欠房款造成的，被上诉人已向学校缴纳滞纳金，事实上被上诉人从未拖欠过上诉人房款，上诉人也未收到过被上诉人的滞纳金。三、购买车位应当遵循双方当事人自愿，被上诉人无意愿购买车位。现上诉人称被上诉人已缴纳车位费60000元（事实上已建立了车位买卖合同关系），那就应该把车位交付给被上诉人，车位现已具备交付条件和使用功能。四、《补充协议》第四条约定，竣工决算后核定的销售价格与预售价格的差额，按照多退少补的原则执行。此协议是以房屋预售合同价为基准，在基准价基础上多退少补，预售合同和补充协议都没有约定超过基准价收款。该协议第三条已注明，预售价不含项目没有超面积一项，说明增加面积部分已包含在预售合同价内。本条款中列明未包含费用的项目，是说明以后要交的款，但未约定现在预交。五、上诉人于2010年开始建房至今已有10年整，一直不决算不公示建房费用。在（2019）兵08民终797号案件中，上诉人承诺2019年底完成决算、清算账务，故该院基于上诉人的承诺支持了上诉人的上诉请求。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 刘福林、汤春香向一审法院起诉请求：一、被告返还原告多付房款76111.51元；二、被告赔偿原告多付房款的利息损失15698元（76111.51元×5.55%÷12个月×45个月，2015年9月21日-2019年5月7日）；三、被告给付迟延交房违约金5388.34元（282852.68元×0.005%×381天，2015年9月21日-2016年10月5日止）；四、案件受理费由被告负担。 一审法院认定事实：2015年3月20日，两原告与被告签订统建住房（集资房）预售合同，约定被告将石河子城区×号房屋出售给两原告，综合单价每平方米2563元，综合总价282852.68元，交房日期为2015年9月20日。付款方式：买受人于2013年4月1日付清总房款。逾期交房违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的;2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;3.其他非出卖人所控制因素。 同日，两原告签订补充协议，协议第三条内容为：根据石河子市发改收费函（2014）19号文，新疆供销学校石河子学区高层住宅集资价格暂定2603元/平方米综合平均价格预售(预售价格不含拆迁补偿费及税金)。合同中的总房款为房屋预售单价与预测建筑面积的乘积,未考虑拆迁补偿费、土地出让金、维修基金、契税、各项税金、门牌证费、门户牌费、房产证工本费等费用。第四条内容为：按职级享受的建筑面积标准严格执行师市统建发（2010）1号文,办理房产证时按照师市相关规定执行。工程完工后,高层住宅的集资价格、统建价格及超职级享受面积价格,按照财务竣工决算和审计报告确定正式销售价格。核定的销售价格与预售价格的差额,按照“多退少补”的原则执行。 2010年11月5日，两原告向被告缴纳房款30000元；2012年9月4日，两原告向被告缴纳房款101000元；2013年9月16日，两原告向被告缴纳房款80000元；2014年5月21日，两原告向被告缴纳房款90000元；2015年8月7日，两原告向被告缴纳房款55000元；2016年10月8日，两原告向被告缴纳房款2964.19元；上述款项合计358964.19元。 2016年10月5日，被告向原告交付房屋。 被告提供以下证据证实延期交房并非被告原因：1.2014年4月28日，被告出具的石河子学区职工集资建房工作告全体教职工书；2015年7月3日，被告出具的通知。该组证据中被告称部分职工未及时缴纳房款造成工程延期。两原告认为该组证据为被告单方出具，且系被告内部管理问题，不能证实被告不应承担延期交房的违约责任。2.2010年12月8日，集资建房批复；2010年12月10日，投资项目备案证明；2012年8月20日，关于变更新疆供销学校集资楼项目建设规模及投资总额的函；2015年7月21日，补充协议。两原告认为该组证据不能证实被告不应承担延期交房的违约责任。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.本案是否属于法院受理范围；2.两原告是否超付房款，被告是否应当赔偿利息损失；3.被告是否应当承担延期交房的违约责任。 关于争议焦点一。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案中，原、被告之间并非因单位内部建房、分房等引起占房、腾房发生的纠纷，两原告已通过单位的分房程序获得物权，物权归属关系完全确定，是平等主体之间围绕集资房发生的不属于单位行政管理权调整的纠纷，人民法院应当受理。 关于争议焦点二。两原告与被告签订统建住房（集资房）预售合同是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，故原、被告双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行各自的义务。双方合同中明确约定的购房价款为282852.68元，但被告向两原告收取358964.19元，两原告多支付76111.51元，被告应当向两原告返还。被告抗辩双方合同约定的房屋价款为暂定价，并未最终决算，该抗辩理由与双方签订的合同内容相矛盾，且补充协议中约定的暂定价为每平方米2603元，并非合同中约定的每平方米2563元，故对被告该抗辩理由，该院不予采纳。被告抗辩两原告缴纳的房款中包含地下车库的款项，但两原告与被告并未对地下车库的买卖形成合意，且被告收取两原告的款项均注明为购房款，并非地下车库款，故对被告该抗辩理由，该院不予采纳。被告多占用两原告资金应承担利息损失，数额为13557.36元[76111.51元×4.75%÷12个月×45个月（2015年8月7日至2019年5月7日）]。被告抗辩两原告主张利息损失超过诉讼时效，因被告持续占有该笔款项未予归还，故两原告主张并未超过诉讼时效。 关于争议焦点三。双方合同约定交房日期为2015年9月20日，但被告交房日期为2016年10月5日。按照合同约定，自2015年9月21日起，被告应按日向两原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，即5388.34元[282852.68元×0.005%×381天（2015年9月21日至2016年10月5日）]。被告抗辩因其他职工未按时缴纳购房款导致工期延误，被告不应当承担违约责任，但其他职工不按时缴纳购房款属其他职工与被告之间的法律关系，不能因此成为被告违约的正当理由，故对被告该抗辩理由，该院不予采纳。综上所述，对原告诉讼请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，判决： 一、被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）退还原告刘福林、汤春香购房款76111.51元； 二、被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）赔偿原告刘福林、汤春香利息损失13557.36元； 三、被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）赔偿原告刘福林、汤春香延期交房违约金5388.34元； 上述三项合计95057.21元，被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）于判决生效之日起五日内给付原告刘福林、汤春香。 案件受理费1115元（原告刘福林、汤春香已预交），由被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）负担，与前款同期给付原告刘福林、汤春香。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：被上诉人刘福林、汤春香于2017年4月26日出具的退房申请，证明被上诉人对车位费的事实是知情的。被上诉人刘福林、汤春香质证，该证据的真实性、合法性无异议，但不具备关联性，被上诉人退的是商品房，在签合同的时候并不知道车位费的事。 另查明，上诉人与被上诉人签订《统建住房（集资房）预售合同》第二十条及第二十一条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。” 本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人要求上诉人返还多付房款、赔偿利息及支付违约金有无事实和法律依据。 被上诉人依据与上诉人签订的统建住房（集资房）预售合同中约定的价格主张返还其多付的房款，但根据双方签订的补充协议约定，房屋价格按照财务竣工决算和审计报告确定正式销售价格，核定的销售价格与预售价格的差额,按照“多退少补”的原则执行。补充协议作为预售合同的附件，是对预售合同的补充约定，亦经被上诉人签字确认，故预售合同约定的价格并非房屋的正式销售价格，房屋正式销售价格是按照财务竣工决算和审计报告确定，涉案项目的决算审核目前正在进行中，工程结算报告尚未作出，涉案房屋的正式销售价格尚不能确定，在涉案房屋的正式销售价格尚不能确定的情况下，被上诉人要求上诉人返还多付房款、赔偿利息及支付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。被上诉人可在案涉房屋正式销售价格确定后另行主张。上诉人关于按照补充协议的约定确定房屋正式销售价格的上诉理由，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。 综上所述，新疆供销学校（新疆供销技工学校）的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销石河子市人民法院（2019）兵9001民初1333号民事判决； 二、驳回被上诉人刘福林、汤春香的一审诉讼请求。 一审案件受理费1115元（被上诉人已预交），二审案件受理费2176元（上诉人已预交），合计3291元，由被上诉人刘福林、汤春香负担，于本判决生效之日起十日内给付上诉人新疆供销学校（新疆供销技工学校）2176元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 刘丽美 审 判 员 赵春华 二〇二〇年四月十四日 法官助理 孙 剑 书 记 员 杨 欢