浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9397号 上诉人（原审被告、反诉原告）：自游港商业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区下沙街道晓城天地商业中心2幢301-17室。 法定代表人：金小凤，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：邹永闯，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州鹏云置业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区晓城天地商业中心2幢301-18。 法定代表人：陆惠明，该公司董事长。 委托代理人：陈志军、王一凡，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原审被告：贵州自游港文旅商业发展有限公司，住所地贵州省遵义市桐梓县娄山关高新技术开发区科技孵化器3楼。 法定代表人：刘志仁。 原审被告：南大（浙江）环保科技有限公司，住所地浙江省海宁市长安镇（农发区）启辉路38号。 法定代表人：秦文英。 上诉人自游港商业有限公司（以下简称自游港公司）因与被上诉人杭州鹏云置业有限公司（以下简称鹏云公司）、原审被告贵州自游港文旅商业发展有限公司（以下简称文旅公司）、原审被告南大（浙江）环保科技有限公司（以下简称南大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：（一）2017年8月31日，鹏云公司与文旅公司、南大公司签订《物业租赁合同》，约定：鹏云公司将晓城天地商铺整体租赁给文旅公司，用于合法商业经营，租赁区域的建筑面积为45586.48平方米。租赁期限为二十年，自2017年9月1日至2037年8月31日止；免租期为12个月，自2017年9月1日起计算，免租期间供被告文旅公司进行装修、设备安装调试、人员招聘等筹备工作，文旅公司无需支付租金；鹏云公司须在2017年9月1日前向文旅公司交付符合本合同约定交付条件及标准的租赁物业；租赁物业第一个至第五个租赁年的租金标准为1.5元／平方米／日（按计租面积计算），第六个租赁年开始，每经过1个租赁年，租金环比递增2%；合同生效后，鹏云公司将400万元定金收据交付文旅公司，文旅公司收到收据后十五个工作日内支付400万元定金，在计租日后，400万定金转为履约保证金；每个租赁月的月租金按照日历日计算，每三个月为一个计租周期，即每个租赁年的房屋租金分4期交纳；房屋租金发票应在每个计租周期开始前30日期间交付给文旅公司，文旅公司在收到每个计租周期的房屋租金发票后应当在7个工作日内支付该期房屋租金。合同对解除和违约责任约定如下：乙方连续3个月以上未支付租赁费用的，在接到甲方书面通知后30日内仍不支付的，甲方可以解除合同，并要求乙方承担1500万元违约金，并赔偿甲方的全部损失，乙方在租赁物业处的装修、设施设备全部归甲方所有；因乙方原因，合同提前解除的，乙方应当按剩余租赁期限占二十年租赁年限的比例承担相应的免租期的租金（剩余租赁期限/二十年*免租期的租金），免租期的租金标准按第一年起租时的租金标准收取。（二）合同签订后，鹏云公司与文旅公司、南大公司、聚银公司签订《确认书》，约定将《物业租赁合同》的承租人变更为聚银公司，同时文旅公司自愿为聚银公司履行《物业租赁合同》承担共同责任，南大公司为聚银公司履行《物业租赁合同》承担连带保证责任。2017年9月18日，聚银公司根据《物业租赁合同》约定向鹏云公司支付了400万元保证金。此后，鹏云公司与文旅公司、南大公司、聚银公司以及自游港公司签订《确认书》，约定将承租人从聚银公司变更为自游港公司，由自游港公司履行《物业租赁合同》，聚银公司退出实际租赁。文旅公司、聚银公司为自游港公司履行《物业租赁合同》承担共同责任，南大公司为自游港公司履行《物业租赁合同》承担连带保证责任。（三）自游港公司应于2018年8月31日缴纳第一期房租6239649.45元，鹏云公司于2018年9月7日至10日，向自游港公司开具金额为6239649.45元的租赁发票，但自游港公司一直未予以支付应付租金。2018年10月11日，鹏云公司向自游港公司送达了《催交房租的函》，自游港公司收到该函后，也一直未支付应付房租。2018年11月29日，自游港公司正式致函鹏云公司，要求提前终止《物业租赁合同》。鹏云公司同意自游港公司提前解除合同。另，自游港公司退租前已向各商户收取退租后的租金共计2657718.34元。（四）自游港承租物业后，对租赁物业进行了装修，并安装了电梯、空调和消防设备。自游港公司自述由于资金紧张，其仅支付了30%的款项，现已涉及多起诉讼。其中，关于工程类案件：浙江安华消防安全工程有限公司已就水电暖改造工程款向杭州经济技术开发区人民法院提起诉讼，诉称工程造价为24120949.35元，自游港商业有限公司已付款7481231元，请求支付工程款、保证金12106737.97元及利息损失；圣都家居装饰有限公司就装修工程向杭州经济技术开发区人民法院提起诉讼，诉称工程造价为11769812元，自游港商业有限公司已付款3196181.5元，请求支付工程款8573630.5元及利息损失。关于法院已判决或调解设备类案件：杭州良王机电工程有限公司与自游港商业有限公司就采购空调设备引发的买卖合同纠纷案件，已在杭州经济技术开发区人民法院达成调解，双方合同总价为3234823元，自游港公司已付款为2032890.4元，现杭州良王机电工程有限公司已向法院申请强制执行。杭州西奥电梯安装服务有限公司向杭州经济技术开发区人民法院提起诉讼，并经法院作出生效判决。判决确认双方合同价款总额为1815640元，自游港商业有限公司已付款为999200元，未付款本金为708458元。 鹏云公司的诉讼请求为：1、判令自游港公司支付鹏云公司2018年9月至11月的租金6239649.45元、自游港公司退租后仍向商户收取的应退还鹏云公司的租金2657718.34元、支付免租期的租金24646615.33元、支付违约金1500万元，扣除保证金400万元后合计应支付44543983.12元；2、判令文旅公司对鹏云公司的上述支付义务承担共同责任；3、判令南大公司对自游港公司的上述支付义务承担连带责任；4、判令自游港公司、文旅公司、南大公司承担本案全部诉讼费用。 自游港公司的反诉请求为：1、鹏云公司对自游港公司投入的装饰装修工程、安装工程、改造工程等费用残值折价赔偿41093437.35元；2、鹏云公司向自游港公司归还空调、电梯、扶梯；若不能归还，则由鹏云公司向自游港公司折价赔偿5621431.8元；3、本案的诉讼费用由鹏云公司承担。 原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关于本诉部分。鹏云公司与自游港公司签订的《物业租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力，鹏云公司与自游港公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。鹏云公司依约交付了商铺，自游港公司应当依约向鹏云公司支付租金。本案纠纷系因自游港公司无力支付租金导致合同提前解除，自游港公司应承担相应的违约责任。一、关于鹏云公司主张的租金，自游港公司对欠鹏云公司2018年9月至11月期间的租金6239649.45元的事实无异议，原审法院予以确认，自游港公司应支付拖欠的租金。二、关于鹏云公司主张的免租期租金，根据《物业租赁合同》第十九条第一款的约定，自游港公司应当向鹏云公司支付19.75年对应的免租期的租金，租金按照第一年的租金标准收取，即自游港公司应付鹏云公司租金损失24646615.33元（24958597.8*19.75/20）。自游港公司认为免租期租金重新收取约定在合同违约责任一节，本质上也属于违约责任，应当与实际损失相匹配，其在免租期内本身没有收益，主要从事营业准备工作。自游港公司还认为免租期的立约本意是对租赁物业的装修施工期限，本案中鹏云公司接收的物业已装修完毕，鹏云公司可以直接出租给第三方。原审法院采纳自游港公司的意见，结合本案实际情况确定对免租租金损失按合同约定金额的50%缴纳。三、关于鹏云公司主张的返还租金，自游港公司退租前，已向商户收取的2018年12月1日后的租金2657718.34元，该款项应当属于鹏云公司向商户收取，但是，自游港公司已经预收，故应当向鹏云公司返还该预收的租金。四、关于鹏云公司主张的违约金，根据《物业租赁合同》第十九条第一款规定，自游港公司应向鹏云公司支付1500万元违约金。自游港公司认为违约金应与鹏云公司所受到的损失相匹配，鹏云公司不可以通过适用违约责任条款，获得超过损失的巨额利益，合同约定的违约金过高，请求法院对违约金调减。原审法院认为鹏云公司交付的是毛坯房，自游港公司在免租期内对物业进行了装修，并安装了电梯、空调和消防设施，自游港公司撤离后，鹏云公司实际占有使用自游港公司添置的财产，系获利一方。此外，自游港公司在免租期内本身没有收益，主要从事装修及营业准备工作，原审法院依据《物业租赁合同》的约定已支持自游港公司应支付鹏云公司免租期租金。原审法院以鹏云公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对鹏云公司主张的违约金酌情调减至300万元。综上，自游港公司合计应向鹏云公司支付24220675.46元。扣除自游港公司在鹏云公司处的400万元保证金，自游港公司尚应向鹏云公司支付20220675.46元。根据《确认书》的约定，文旅公司、聚银公司应对自游港公司的上述支付义务承担共同责任，经查聚银公司已由其全资母公司即文旅公司注销，故聚银公司的共同责任也由文旅公司承担；南大公司对自游港公司的上述支付义务承担连带保证责任。 关于反诉部分。自游港公司在免租期内对物业进行了装修，并安装了电梯、空调和消防设施。根据《物业租赁合同》第十九条第一款的约定，自游港公司在租赁物业处的装修、设施设备全部归鹏云公司所有。此外，原审法院在本诉中对自游港公司的装修投入已作适当考虑，故自游港公司的反诉请求，原审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、自游港公司于判决生效之日起十日内支付鹏云公司2018年9月至11月的租金6239649.45元；二、自游港公司于判决生效之日起十日内退还鹏云公司多收取的租金2657718.34元；三、自游港公司于判决生效之日起十日内支付鹏云公司免租期的租金12323307.67元；四、自游港公司于判决生效之日起十日内支付鹏云公司违约金3000000元；（以上款项，扣除保证金4000000元后，自游港公司应支付鹏云公司20220675.46元）五、文旅公司对自游港公司的上述付款义务承担共同责任；六、南大公司对自游港公司的上述付款义务承担连带责任；七、驳回鹏云公司的其他诉讼请求；八、驳回自游港公司的反诉请求。 如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉受理费264520元，财产保全申请费5000元，反诉受理费137687元，共计407207元，由自游港公司、文旅公司、南大公司负担300000元，鹏云公司负担107207元。 宣判后，自游港公司不服，向本院提起上诉称：一审判决驳回自游港公司在一审中提出的全部反诉请求，并未结合全案证据及鹏云公司的已获利益进行综合考虑，不符合公平原则，应当予以改判。具体理由详述如下：自游港公司已经在一审中向法院举证证明自游港公司为装修案涉场地投入工程费用及设备设施采购费用高达46714869.15元。尽管自游港公司与鹏云公司在《物业租赁合同》第十九条第一款约定“乙方在租赁物业处的装修、设施设备全部归甲方所有”，但该条款明显属于违约责任的承担方式之一。在一审判决已经支持鹏云公司提出的免租期内的租金、违约金等各项请求后，鹏云公司的损失已经得到足够弥补后，一审又判决认定自游港公司的工程建设、装修投入全部归属鹏云公司，明显超过了鹏云公司实际受到的损失。《合同法》第一百一十四条规定：“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释二第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。”自游港公司在一审中提出的反诉请求，实质上也是以反诉的方式提出对过高违约金进行调整的请求，有充分的法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”一审判决自游港公司投入的工程费用、设备设施采购费用全部归属鹏云公司，明显不合上述法律规定。自游港公司在一审中向法院举证证明设备设施类投入5621431.8元，该部分未形成附合的装饰装修物，若归属于鹏云公司，则鹏云公司应当折价补偿。综上，请求：撤销原审判决第八项，改判鹏云公司向自游港公司赔偿损失5621431.8元，并由鹏云公司承担本案一审、二审诉讼费用。 针对自游港公司的上诉，鹏云公司发表答辩意见称：1、双方对自游港公司构成违约没有异议，但对违约责任分担有异议。对于装修，自游港公司所招商的商铺没有完全撤场，直接影响鹏云公司二次招商。装修鹏云公司无法直接使用。一审中鹏云公司也提出让对方清场，可以放弃违约金，并将装修全部拆除并支付租金，但自游港公司无法做到。2、二次招商中鹏云公司对承租人也给予免租期。对方陈述的后期实际使用人可以直接使用不成立。鹏云公司虽对一审判决有异议，但鉴于尽快解决纠纷，请求维持原判。 原审被告文旅公司、南大公司未发表意见。 二审举证期限内，各方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院另查明：经双方当事人现场查验，自游港公司认为其在案涉房屋内工程类物品包括：1、水电暖改造工程（浙江安华）锅炉机2台，2、装修工程（圣都装饰）、3、隔油设施设备、4、市政景观零星改造工程（市建设集团）、5、门套包边、6、结构加固工程（毅实）、7、燃气工程（钱江燃气）黄色管道、8、电气安装（基业电气）、9、玻璃安装（中环建设）、10、新风系统、11、弱电监控12、空调设备（浙江安华），设备类包括：1、空调设备（良王机电）4台、2、电梯设备（西奥电梯）扶梯14台、3、中央空调（瑞年实业）、4、扶梯护栏（荣州装饰）、5、电梯装饰（奕奥机电），6、外围广告LED。鹏云公司认为，工程类中未发现自游港公司所称的第3、4、5、10、11项，对于第2、6、7、8、9项认为虽然存在，但属于符合装饰装修物，对于第1项认为存在，但拆除等需要自游港公司恢复原状；设备类中未发现第3、6项，第1、2项存在，但拆除等需要自游港公司恢复原状，第4、5项存在，但属于附合装饰装修物。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。案涉合同约定，乙方连续3个月以上未支付租赁费用的，在接到甲方书面通知后30日内仍不支付的，甲方可以解除合同，并要求乙方承担1500万元违约金，并赔偿甲方的全部损失，乙方在租赁物业处的装修、设施设备全部归甲方所有；因乙方原因，合同提前解除，乙方应当按剩余租赁期限占二十年租赁年限的比例承担相应的免租期的租金（剩余租金期限/二十年*免租期的租金），免租期的租金标准按第一年起租时的租金标准收取。案涉合同因自游港公司无力支付租金而解除，根据上述约定，自游港公司应当按照剩余租赁期限在总租赁期限的占比支付免租期的租金，自游港公司在案涉房屋的内的装修、设备设施亦应归鹏云公司所有。原审法院判决对免租期租金按照50%支付，与合同约定不符，原审法院在此基础上，还将约定的违约金调整为300万元，亦有不妥，但鹏云公司并未上诉，且明确表示从尽快解决纠纷的角度出发，希望维持原判，故本院对原审法院的处理予以维持。本案并不存在违约金过分高于实际损失的情形，亦不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条所规定的适用情形。 综上，自游港公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51150元，由上诉人自游港商业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年四月十七日 书记员  姚丽萍