山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终645号上诉人（原审被告）：田权，女，1980年8月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：初敏，山东霖鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任廷秋，女，1937年11月5日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：司森森，山东华宇通律师事务所律师。原审第三人：烟台链家房地产经纪有限公司，住所地烟台市莱山区烟大路7号4号楼1309.1310.1311。法定代表人：赵阳，总经理。委托诉讼代理人：曲文臣，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人田权因与被上诉人任廷秋、原审第三人烟台链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初9347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。田权上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回任廷秋的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由任廷秋承担。事实和理由：一、本案争议的焦点是田权是否存在逾期办理贷款手续的违约行为，一审判决在未明确指出未按照合同约定办理相关手续的原因以及田权存在何种违约行为的情况下，径行判定田权承担违约金，该认定事实不清。1、一审法院认为，根据涉案《烟台市存量房屋买卖合同》的约定，买卖双方应于银行审批贷款资格通过后七个工作日内即2017年2月25日前“共同”向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，但直至2017年3月24日，任廷秋与田权才到房屋权属登记部门办理了房屋权属转移登记手续，明显超出了合同约定的办理权属转移登记手续时间。该判决在没有明确指明未按照合同约定及时办理房屋权属转移登记手续的原因是什么以及田权存在什么违约行为的情况下，继而最终认定田权承担违约金，该认定与事实不符。根据涉案合同第七条权属转移登记第（一）款约定，办理房屋权属转移登记手续需要买卖双方共同到房屋权属登记部门申请办理…从该条款可知，申请办理房屋产权过户登记手续需要买卖双方“共同”履行，具体而言，办理产权过户手续是任廷秋的义务，田权是权利方。本案庭审中，买卖双方均认可共同委托链家公司协助办理房屋过户手续，在实际办理产权过户登记手续过程中，田权也是按照买卖合同约定和链家公司的通知到场办理，不存在任何延迟办理过户手续的情形。相反，根据第七条第（二）款约定，任廷秋（即出卖人）应在办理产权过户前三个工作日内（即2017年2月22日前）将原有户口迁出涉案房屋；也就是说根据涉案合同第七条第（一）、（二）款的约定，2017年2月25前双方共同到房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续要求任廷秋将户口迁出涉案房屋，而实际上任廷秋2017年3月24日才将户口迁出房屋，由此可知，直至2017年3月24日到房屋权属登记部门办理过户手续系因任廷秋未按该条款约定的时间迁出涉案房屋原有户口所致。2、一审法院认为，2017年4月6日涉案房屋登记至田权名下后，田权与借款银行办理了房屋抵押手续，借款合同中抵押房屋证号方进行了更改，亦违反了买卖合同中关于双方应于2017年3月10前备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续的约定。该判决在没有明确指出未按照合同约定办理贷款手续的原因是什么以及田权存在什么违约行为的情形下，继而认定田权承担违约责任，该认定错误。依据涉案合同第三条关于贷款的约定，双方于2017年3月10日前备齐资料办理贷款手续，该条款中田权需备齐的资料是指田权自行能够备齐的“申请办理”贷款手续的相关资料，这里的“申请办理”贷款手续不代表办理完毕贷款抵押，或办理完毕房屋过户取得新房产证，何时办完贷款抵押和办出新房产证是依据有关部门的操作流程，田权无法左右；本案中，借款担保合同2017年2月15日成立并生效，借款银行通过了田权的贷款抵押资格，并与田权签订借款担保合同即为买卖双方合同约定的2017年3月10前备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续。至于借款银行自行更改借款担保合同中抵押房屋证号属于对已生效的借款担保合同中抵押担保条款的后续履行，非田权所掌控。田权申请办理贷款手续均是按照买卖合同的约定、链家公司的通知以及借款银行的流程办理，即便存在逾期也系不可归责于田权的事由所致，故田权不应向任廷秋支付违约金。3、一审法院认为，田权、任廷秋及链家公司三方签订的《补充协议》土地出让金由田权承担，从而推定出在签订合同时应已预留出办理土地出让金缴纳手续的时间，属于主观推定，该推定完全错误。本案中三方签订的《补充协议》约定土地出让金由田权承担，该《补充协议》是对买卖合同的补充，买卖合同并未涉及有关办理土地出让金缴纳手续约定，因而买卖合同并没有预留出办理相关手续的时间。对于该《补充协议》各方当事人知晓和认同，是指知晓和认同办理相关手续存在时间风险。也就是因任廷秋的房屋为房改房这种特殊情况，土地性质为划拨土地，未缴纳土地出让金，需要变更为国有出让土地办理土地落宗，否则无法办理房产过户和抵押，任廷秋对办理相关手续存在时间风险是明知的，相关风险应由其自行承担；至于链家公司工作人员向任廷秋出具承诺书，任廷秋已经接受了该承诺书，之后配合办理了相关房屋交易手续，相关手续和承诺已经按照承诺书全部实际履行完毕，任廷秋也以实际行为表明了对该承诺是认可的，并同意承诺书中链家公司按照承诺书的期限完成承诺事项。二、鉴于田权不存在违约行为，一审法院依据涉案合同第八条第（三）款约定，判决田权按照房屋总价款10%的标准支付违约金96000元于法无据。涉案合同第八条第（三）款是关于买受人根本违约的约定，即买受人构成根本违约，以解除合同为前提条件的情形。所谓根本违约是指合同一方当事人违反合同的行为致使合同目的不能实现。而本案房屋买卖交易已经全部实现，不存在合同目的不能实现的情形。在田权不存在根本违约，双方之间的买卖合同也未解除的情形下，一审法院据此判决田权承担96000元违约金是完全错误的。综上，根据本案查明的事实，即使存在逾期办理相关手续的情形，也只能说明存在办理贷款手续的时间以及办理产权过户登记手续时间迟延于合同约定的时间这个事实，而不足以证明该迟延是由于田权的违约行为所致，故任廷秋的诉讼请求缺乏事实根据。因此，一审判决认定事实错误、判决结果不正确，对此田权恳请二审法院进一步查清案件事实，依法撤销一审判决，并予以改判驳回任廷秋的诉讼请求或发回重审。庭审中，田权补充上诉理由：依据涉案合同第七条第一、二款的约定，任廷秋应该在2017年2月22日前将户口迁出涉案房屋，而实际迁出日期为2017年3月24日，逾期超过31天，可知，任廷秋既未按期迁出原户口，又逾期超过15日，应向田权支付违约金55680元，此外，按照涉案合同第八条违约责任的约定，出卖人逾期履行本合同约定的义务，超过15日的，应当以相当于该房屋总价款的10%向买受人支付违约金96000元，介于此，田权保留向任廷秋追究责任的权利，并根据案件结果酌情考虑另行起诉主张权利。任廷秋辩称，一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求驳回田权的上诉请求，维持原判。涉案合同第七条第二款与第一款是独立的条款，任廷秋仅需在产权过户前3个工作日内将户口迁出，在实际履行中，任廷秋也是按照链家公司的要求进行的户口迁移，对于田权银行审批贷款资格何时通过，任廷秋并不知晓，并且办理产权过户前期需要贷款审批、契税缴纳、申请土地出让金、取得土地出让金批文、迁出户口办理过户。上述事实在一审已经查明，并且三方均认可，由此可以看出逾期办理过户过错并不在任廷秋，任廷秋不存在违约的情况。链家公司述称，田权在签订涉案房屋买卖合同后，积极配合银行办理贷款审批及申请并按时缴纳首付款、配合申请办理契税及土地出让金的缴纳，在取得涉案房屋的新不动产权证后也第一时间前往银行配合办理抵押，田权在合同履行过程中并不存在怠于履行合同义务或违约的行为存在。请求法院查明本案事实，依法裁判。任廷秋向一审法院起诉请求：1、田权向任廷秋支付逾期办理贷款违约金96000元（960000元×10%）；2、田权赔偿任廷秋损失48000元。一审法院认定事实：一、2016年12月25日，任廷秋、田权及链家公司在签订的《烟台市存量房屋买卖合同》中约定：任廷秋将其所有的、建筑面积为69.41平方米的涉案房屋（含装饰装修及附属设施）以960000元的价格出卖给田权；田权于2016年12月25日向任廷秋支付定金20000元，于2017年3月10日前将首付款440000元备齐存放于资金监管，并于产权过户后一个工作日内支付任廷秋；余款500000元田权以商业贷款方式申办抵押贷款，任廷秋、田权于2017年3月10日前备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定直接支付给任廷秋，田权商业贷款的放款时间以银行放款时间为准，双方对此知晓并认可；任廷秋应于银行放款后七个工作日内将涉案房屋交付给田权；双方应于银行审批贷款资格通过后七个工作日内，共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续；任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；若违约方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，违约方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于涉案房屋总价款的10%向守约方支付违约金。当日，任廷秋、田权及链家公司在签订的《补充协议》中约定，土地出让金由田权全部承担。任廷秋、田权及链家公司还在签订的《居间服务合同》中约定，链家公司提供的延伸服务包括协助任廷秋办理抵押登记注销手续、协助田权办理购房贷款申请手续、协助交易双方办理过户、交房手续、协助交易双方办理与本次房屋交易有关的其他事项，应向链家公司支付的延伸服务费包括代收评估费用500元、贷款服务费2500元，全部由田权负担，于银行审批贷款当日前向链家公司支付。合同签订后，田权依约向任廷秋支付了涉案房屋的购房款460000元。2016年12月26日，链家公司工作人员张某收取了任廷秋提交的涉案房屋房产证书（证号：烟房权证芝字第××号）和土地使用权证书[证号：烟国用（2016）第16125号]。2017年2月24日，链家公司工作人员魏某向任廷秋出具的《承诺书》中载明：本人承诺于2017年4月15日前办理涉案房屋的房产过户手续，期间找人办理手续费用由魏某承担，并于2017年6月15日前办理完成银行放款事宜，期间承担任廷秋2000元利息。2017年3月24日，任廷秋、田权共同办理了涉案房屋的过户登记手续；2017年4月6日，涉案房屋的不动产权转移登记至田权名下[产权证号：鲁（2017）烟台市芝不动产权第0004519号]。2017年6月1日，任廷秋收到了田权以银行按揭贷款方式支付的剩余房款500000元，双方于当月在链家公司出具的《物业查验交接单》中签字确认。至今，涉案房屋由田权控制使用。二、原审诉讼中，为证明其主张的损失48000元，任廷秋向一审法院提交了以下证据：1、源自58·同城房产网站的照片打印件两张。分别载明二马路东山里一中学区房2室1厅1卫54.10平方米的房屋售价为1250000元、金沟寨3室2厅2卫75.90平方米的一中学区房（顶楼加阁楼）售价为1720000元。2、2017年6月19日《今晨6点》报纸A08版的照片打印件一份。其中的《市中心学区房成交单价破两万》文章载明“现场工作人员介绍，一中学区现在成交价格接近每平方米20000元，小面积户型成交价格甚至每平方米20000元以上”。任廷秋以上述证据证明，烟台一中附近的学区房均价已超过20000元/平方米，房价上涨很快，任廷秋无法在同地段购买比涉案房屋更大面积的房屋,因双方合同所约定的总房款10%的违约金96000元不足以弥补任廷秋的损失，考虑到损失的发生有田权的原因，也有任廷秋的个人原因，故任廷秋只在违约金之外另主张田权赔偿违约金96000元的50%即48000元。田权质证称，对上述证据的真实性无法确认,田权不存在违约行为，上述证据与本案无关，不能证明任廷秋的主张。为证明涉案房屋的银行贷款手续不存在迟延办理的事实，田权提交了以下证据：1、田权及其配偶黄树明作为共同借款人，在2017年2月15日与中国工商银行股份有限公司南大街支行（以下简称工商银行）签订的《个人购房借款/担保合同》一份。合同中载明田权及其配偶黄树明以涉案房屋提供抵押担保举借贷款500000元，其中涉案房屋的权属证书编号由“烟房权证芝字第××号、烟国用（2016）第16125号”手写更改为“鲁（2017）烟台市芝不动产权第0004519号”，并加盖了“工商银行个人信贷业务合同专用章”。田权称，田权取得该借款合同原件时，合同中的房产证号就是已经改动的证号。任廷秋质证称，该合同仅在合同尾部加盖银行印章，没有加盖骑缝章及银行其他印章，无法确认合同真实性；该合同所载明的签订时间是2017年2月15日，并记明了涉案房屋变更至田权名下后的新不动产权证书编号，但此时涉案房屋尚未办理产权变更手续。2、证人张某（链家公司经纪人）、魏某（链家公司南沟街店店长）出庭作证。（1）证人张某述称，其系本案任廷秋、田权关于涉案房屋买卖交易的具体经办人员。贷款流程是需要先审批贷款资格，合同签订后，田权于2017年1月6日提交了全部贷款资料，任廷秋缺少的户口材料于2017年1月15日备齐；2017年2月10日，田权提供了信用卡的银行结清证明；2017年2月15日，银行审查通过了田权的贷款手续并签订了正式的借款合同，但张某没有参与，故不清楚借款合同的具体签订情况；2017年6月1日，银行将贷款直接发放至任廷秋账户。在二手房交易过程中，买方与银行签订借款合同时，不需要先行办理房屋过户手续。（2）证人魏某述称，其系张某的直属领导，担任链家公司南沟街店经理；魏某不是任廷秋、田权关于涉案房屋交易的经办人，但魏某组织任廷秋、田权双方签订了房屋买卖合同和房屋交付，并参与处理双方的纠纷；至于银行审批买方贷款资格，不需要先行办理房屋过户手续。任廷秋质证称，张某称任廷秋贷款资料缺少并通知任廷秋补交属实，但任廷秋当天已经补交，并没有迟延。田权质证称，对上述证人证言无异议。一审法院至工商银行进行调查。该支行办公室主任史学东在一审法院的调查笔录中明确表示：（一）田权提交的《个人购房借款/担保合同》与该支行留存的合同文本一致，合同的签订时间是2017年2月15日；（二）该合同载明的涉案房屋权利证书编号发生改动属实，原因是：签订该合同时，涉案房屋尚未办理产权过户手续，田权是以涉案房屋的原权属证书申请办理银行贷款手续；在田权取得了涉案房屋的不动产权证书后，对该合同中的涉案房屋权属证书编号进行了更改。任廷秋认为，该笔录证实2017年2月15日的借款合同不完整，正是由于田权提交贷款手续不符合银行要求才再次进行修改，田权存在逾期提交办理贷款材料的违约行为；田权则称该笔录证实2017年2月15日田权已与银行签订借款合同，田权提交的手续完全符合银行要求。三、（一）重审过程中，对于任廷秋在原审中提交的照片打印件，链家公司质证认为与本案无关，对于田权提交的借款合同、证人证言和一审法院对史学东所作的调查笔录，链家公司表示无异议。（二）关于涉案房屋买卖合同所涉贷款和过户手续的具体履行情况。链家公司陈述如下：2017年1月6日田权同链家公司工作人员前往链家公司总部办理了贷款信用资格审批手续，工商银行的工作人员在现场对田权的身份证、户口本、结婚证、收入证明、工资流水、征信报告等材料进行了审核。2月15日链家公司收到工商银行通知田权信用没有问题、贷款审批已经通过可以办理贷款手续，田权和链家公司在当天前往工商银行签订了借款合同。2月24日，任廷秋、田权及链家公司工作人员前往房管局办理契税缴纳手续，田权足额支付了相应的契税；当日，链家公司出具了承诺书。2月27日任廷秋、田权及链家公司工作人员共同前往国土资源局办理缴纳土地出让金手续。3月接到国土资源局通知土地出让金批文已经办理完毕可以缴纳土地出让金。3月24日在土地出让金缴纳完毕后任廷秋、田权及链家公司工作人员共同前往办理涉案房屋的过户手续。4月6日房屋过户手续办理完毕，涉案房屋的新的不动产权证已经出证，随后田权自行前往工商银行办理了涉案房屋的抵押手续。6月1日工商银行放款，剩余购房款500000元支付至任廷秋账户。链家公司认为，关于买卖合同约定的3月10日备齐资料办理贷款手续，其中所需要准备的资料包括双方的买卖合同、任廷秋的房屋房产证和土地证、田权的结婚证、银行流水、收入证明、征信及户口本等材料，办理贷款手续是指银行对田权贷款资格的审核手续（依据上述资料对田权贷款资格进行审核），审核通过后再签订贷款合同，田权审信通过没有问题、签订借款合同即属于合同约定的办理了贷款手续，至于后续的房屋抵押及银行放款是属于银行借款合同的履行问题；关于买卖合同中约定的在银行贷款审批资格通过后七个工作日内共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，因为任廷秋出售的涉案房屋并未缴纳土地出让金，因此涉案房屋办理过户手续需要进行先缴纳契税、向国土资源局申请缴纳土地出让金、审核完成后实际缴纳土地出让金取得土地出让金缴纳批文后，才能办理涉案房屋过户手续，因此在审信通过后涉案房屋只有在办理了上述相关手续后才能办理涉案房屋过户手续，向房管局报税缴纳契税、向国土资源局申请并缴纳土地出让金的行为属于合同约定的办理房屋权属转移登记相关的手续。对链家公司上述陈述，任廷秋表示：不清楚链家公司何日同田权办理贷款资格审批、田权何时前往银行签订借款合同。对2月24日缴纳契税无异议。对2月27日办理土地出让金手续无异议，但国土局不给办理。不清楚何时接到土地出让金批文。对3月24日缴纳土地出让金并办理过户、4月6日办出不动产权证无异议。不清楚田权何时去银行办理抵押手续。对500000元到账时间无异议。链家公司从未告知任廷秋关于田权贷款审批和签订借款合同的情况。任廷秋认为，买卖合同中约定任廷秋、田权于2017年3月10日前备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续，其中至3月10日备齐的材料应包括田权取得的新不动产权证书以及田权的贷款资格审查相关材料，办理贷款手续包括了田权携带权利人为田权的不动产权证前往银行办理抵押贷款的手续；买卖合同中约定的在银行贷款审批资格通过后七个工作日内共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，其中的房屋权属登记手续是指变更所有人登记，前期的土地出让金的缴纳和契税的缴纳均不属于房屋权属转移登记手续，在三方签订买卖合同时对于土地出让金和契税的缴纳已经预留了充足的时间。田权称：对链家公司陈述的合同履行过程无异议，2017年6月1日银行通知贷款放款，田权才按照银行通知到银行取得了借款合同和新房产证。至于买卖合同中约定的双方于2017年3月10日前备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续，是指3月10日前田权能够自行备齐相关资料办理的贷款手续，具体包括田权的身份证、户口本、结婚证、收入证明、工资流水、征信等相关资料，因任廷秋、田权是共同委托链家公司协助办理相关手续，所以田权按照链家公司的通知和银行的要求提供了上述材料以后便与银行签订了借款合同，签订完合同后田权的义务就已经履行完毕；关于任廷秋、田权应于银行审批贷款资格通过后7个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的约定，其中的房屋权属转移登记手续包括了办理缴纳契税手续、补办出让金手续以及取得土地出让金批文和任廷秋将户口从本案房屋中迁出。（三）关于2017年2月24日承诺书的出具和履行情况。链家公司称：在当天办理契税缴纳过程中，任廷秋不予配合，田权遂先行离开，任廷秋和张某、魏某前往门店进行协商，任廷秋要求链家公司工作人员向其承诺相关手续办理完成的时间以及最后贷款发放的时间，门店店长魏某出具了该份承诺书，任廷秋接受认可之后，于当日下午链家公司联系田权办理了涉案房屋的契税缴纳。承诺书中载明办理过户手续费用由魏某承担，是指由魏某负责联系不动产登记中心催促并保证于2017年4月15日前完成涉案房屋的过户手续并取得新的不动产权证所需要的费用，催促办理过户手续的费用已经由魏某承担，其承担的原因是作为店长的职务处理化解任廷秋和田权纠纷；承诺书中所载的2000元利息，是因任廷秋认为出售涉案房屋亏损比较严重，并且每个月有巨额的信用卡利息，魏某作为店长为了促成双方的交易保证涉案合同继续履行，承诺任廷秋2000元的利息以弥补任廷秋损失，魏某承担了该2000元并通过任廷秋、田权的经纪人张某用微信转账的方式支付给了任廷秋。任廷秋称：2017年2月24日上午，链家公司的张某告知有可能3月10日不能办理完成过户，所以3月10日前不能支付首付，办理房屋契税任廷秋就没有签字，后来张某、魏某、任廷秋、田权和田权丈夫在链家公司门店协商，魏某主动向任廷秋出具了承诺书，链家公司要求任廷秋在承诺书上签字，任廷秋因不认可该承诺书拒绝签字，保留了追究田权及链家公司违约责任的权利。下午去办理契税时任廷秋配合签字了，当时张某告知会向田权索要2000元利息（田权在2017年3月10日向银行监管账户支付了440000元，但是因为没有完成房屋过户任廷秋不能提取，故该2000元利息是任廷秋应得的440000元首付款自2017年3月10日至任廷秋实际取得该首付款期间的利息损失）补偿支付给任廷秋，3月25日张某转账2000元，任廷秋不认可承诺书中约定的办理程序的时间点，但是因田权或链家公司的原因给任廷秋造成了损失，因此任廷秋收取了该2000元。张某支付的2000元实际是田权出资，田权在本院原二审时曾经认可转给张某2000元，但没有承认是利息2000元。任廷秋在本案庭审中将该承诺书作为证据提交是因为可以证明在涉案房屋的房款交付过程中因田权及链家公司原因导致房屋过户延误，田权抵押贷款延误，最终违反双方所签订的房屋买卖合同的约定。田权主张：不清楚承诺书的出具背景，当时田权不在场，承诺书中承诺的时间未与田权协商过，事后也未告知田权，直至原审庭审中任廷秋提交该承诺书田权才知晓此事，不认可任廷秋所述收取的2000元由田权实际承担。任廷秋在庭审中提交该承诺书且接收了链家公司工作人员支付的利息、配合办理了房屋交易手续，表示其对承诺书中载明的时间点认可，实际履行过程中。链家公司协助任廷秋、田权办理完成各项手续的时间也不晚于承诺书承诺的时间。（四）为证明其主张，任廷秋补充提交证据如下：1、自烟台市不动产登记中心芝罘分中心档案馆调取的田权与银行所签贷款合同后四页的复印件。任廷秋称，该合同第13页明确注明“补充条款债务履行期限为2017年5月16日至2025年5月15日”，抵押物房屋权属证号进行了涂改并且加盖了银行公章，足以证明田权是在2017年4月6日办理出不动产权登记证之后同银行签订贷款合同，违反了任廷秋、田权之间房屋买卖合同关于贷款的约定。2、2018年1月17日任廷秋委托诉讼代理人高均强和工商银行史学东主任的对话录音一份。任廷秋称，原审宣判后，高均强前往史学东主任的办公室就涉案房屋贷款合同问题向其进行询问，史主任明确表示他向法院说明的是田权同银行签合同的资料已经备齐，但申请贷款的资料远远不够。田权质证称，对证据1自档案馆调取没有异议，但与田权的个人购房借款担保合同第13页内容不一致，田权的借款合同与法院到工商银行调查的相关合同文本一致，田权的借款合同第13页并没有任廷秋所称的补充条款债务履行期为2017年5月16日到2025年5月15日，该债务履行的期限并非任廷秋、田权双方办理贷款手续的期限，不能证明田权存在违约行为；对证据2录音真实性无异议，但史学东并非任廷秋、田权贷款手续经办经理，不清楚本案房屋贷款手续具体操作情况，且史学东认可田权提交的借款合同与银行留存文本一致，合同于签订日成立并生效，房产证编号处为银行改动并加盖公章，提交原房产证、土地证就可以办理抵押贷款手续，银行只是针对同一套房屋办理抵押贷款，申请办理贷款手续时不需要办理新房产证，故田权认为贷款资格审核通过、签订借款合同即为本案买卖合同约定的办理贷款手续，后续房屋抵押及银行放款为借款合同的履行内容。链家公司质证称，证据1的合同签署日期明确载明为2017年2月15日，足以证明田权已经于该日办理了贷款手续，不能证明田权存在违约行为；关于证据2录音的真实性无法确认，录音中通话人员认可田权与银行签订的借款合同的真实性，只是在房屋所有权变更后对合同中内容进行了更新，但变更前后均是涉案房屋，另，房屋所有权变更后才可以办理抵押，这取决于任廷秋将涉案房屋办理不动产变更手续的时间，因任廷秋造成的时间延误应由任廷秋自行承担责任。一审法院认为，（一）任廷秋、田权及链家公司在2016年12月25日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律法规的强制性规定，依法认定有效，对各方当事人均具有法律约束力。（二）根据庭审调查，田权已向任廷秋付清购房款，任廷秋已协助将涉案房屋过户登记至田权名下并已将涉案房屋交付田权，双方间的房屋买卖合同已履行完毕。本案双方当事人争议的焦点是，田权是否存在逾期办理贷款手续的违约行为。一审法院认为，2017年2月15日田权与银行签订了借款合同的事实清楚，据此可以认定此时田权的贷款资格已经银行审批通过，根据《烟台市存量房屋买卖合同》的约定，双方应于银行审批贷款资格通过后七个工作日内即2017年2月25日前共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，但根据庭审调查，直至2017年3月24日任廷秋、田权方至房屋权属登记部门办理了房屋权属转移登记手续，明显超出了合同约定的办理权属转移登记手续的时间；2017年4月6日涉案房屋登记至田权名下后，田权方与借款银行办理了房屋的抵押手续，借款合同中的抵押房屋证号方进行了更改，亦违反了买卖合同中关于双方应于2017年3月10日前备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续的约定；另外，根据任廷秋、田权和链家公司签订的《补充协议》，可看出各方当事人对于涉案房屋需缴纳土地出让金的情形是明知的，在签订合同时应已预留出办理土地出让金缴纳手续的时间，任廷秋也早已在2016年12月26日即向链家公司交付了涉案房屋的权属证书，并在之后配合办理了契税缴纳、房屋过户等相关手续，故任廷秋在履行合同的过程中不存在拖延办理或不予配合的情况；至于链家公司工作人员魏某向任廷秋出具的承诺书，未有证据证明系经任廷秋、田权协商一致或任廷秋据此放弃了追究相关违约责任，综上，对任廷秋要求田权以相当于涉案房屋总价款10%的标准支付违约金96000元的诉讼请求，于约有据，与法相合，予以支持，至于任廷秋要求田权赔偿损失48000元的诉讼请求，任廷秋提交的证据不足以证明其实际损失超过合同约定的违约金，对此不予支持。田权的辩解，与证据事实不符，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、限田权于判决生效之日起10日内支付任廷秋违约金96000元；二、驳回任廷秋的其他诉讼请求。如果田权未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3180元，由任廷秋负担1060元，由田权负担2120元。二审中，田权提交如下证据：一、任廷秋向烟台市国土资源局提交的为涉案房屋所占用的划拨土地补办出让手续的《申请》，证明2017年2月27日买卖双方共同到烟台市国土资源局申请办理土地出让金手续，双方共同签订补办土地出让手续申请，房产证号为烟房权证芝字第××号，即为原产权证号，继而证明：1、任廷秋知晓涉案房屋需要补办土地出让金，且取得正式土地批文需以烟台市国土资源局办理时间为准的事实；2、在涉案买卖合同及补充协议并没有预留出办理完毕土地出让手续取得土地批文时间的情况下，2017年2月27日任廷秋在申请上签字确认即以实际履行行为认可之后正式办理出土地批文的时间（正式出批文的时间为以国土部门的办理时间为准，该时间田权无法预测，也无过错）会超出合同约定的办理房屋转移登记手续（即2017年2月25日前）的时间，任廷秋对此存在时间风险是明知和认同的。任廷秋对该证据的真实性无异议，但认为该证据涉及的事实在一审已经查明，任廷秋在2016年12月25日签订房屋买卖合同时早已将涉案房产的全部情况告知田权及链家公司，三方还专门就涉案房屋的土地出让金签有《补充协议》。链家公司作为专业的房产中介，对于办理涉案房屋的交易流程及所需时间有专业评估，房屋买卖合同上的时间节点也是基于此形成的。田权在一审时提交的《质证意见》（2018年11月7日）第六条明确写明“任廷秋与田权双方在签订房屋买卖合同时就已经考虑到需要办理土地出让金手续的时间，双方达成了一致意见”，属于自认，田权在二审中又称合同没有预留出办理土地出让手续的时间，不符合事实。任廷秋在申请书上的签字是履行自己的合同义务，不代表认同田权的违约。二、1、不动产登记申请书，证明买卖双方于2017年3月24日共同到烟台市芝罘区不动产登记中心申请办理产权转移登记手续，并共同签订不动产登记申请书，申请书中载明田权是权利人，任廷秋是义务人，即申请办理权属转移登记是任廷秋的义务，田权配合。2、办理国有土地使用权出让手续审批表，证明因涉案房屋的土地性质为划拨土地，必须办理土地出让金手续取得土地批文，否则无法办理过户，因此申请办理产权转移登记手续需要提交土地批文，即在本案中办理土地出让金手续取得土地批文属于申请办理产权转移登记的相关手续及必要材料。3、涉案房屋的原房产证及土地证，证明买卖双方共同到不动产中心申请办理产权转移登记手续需要提交的相关材料。4、不动产转让合同，证明双方于2017年3月24日共同到烟台市芝罘区不动产登记中心申请办理产权转移登记手续，并依照要求签署一份不动产转让合同。5、不动产登记询问笔录，证明双方于2017年3月24日共同到烟台市芝罘区不动产登记中心申请产权转移登记手续并签署该询问笔录，继而证明任廷秋知晓申请办理产权登记的相关事项，且其在该询问笔录上签字确认是其真实意思表示，即证明其对办理相关手续的流程、办理时间风险及办理手续需要提交的材料等事项是明知和认可的，该询问笔录中载明田权是权利人，任廷秋是义务人，证明申请办理产权过户是任廷秋的义务。任廷秋对该组证据的真实性无异议，但认为上述证据可以证明任廷秋配合办理契税缴纳、房屋过户的相关手续，任廷秋在履行合同的过程中不存在拖延办理或不予配合的情况。田权与任廷秋及链家公司在签订房屋买卖合同时，链家公司已对房屋买卖需要花费的时间做了专业预估，自2016年12月25日至2017年3月10日两个半月的时间办理完毕缴税过户及抵押贷款手续是完全没有问题的。上述证据足以证明田权违约的事实。三、任廷秋户籍信息，证明任廷秋于2017年3月24日从烟台市芝罘区南山路派出所迁入烟台市牟平区政府大街派出所，即任廷秋于2017年3月24日将户口从涉案房屋迁出。根据涉案买卖合同第七条权属转移登记第（一）、（二）款约定，双方应于银行审批贷款资格通过后七个工作日内（即2017年2月25日前）共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续，任廷秋应在办理产权过户前三个工作日内（即2017年2月22日前）将原有户口迁出涉案房屋，而事实上任廷秋于2017年3月24日才将原户口迁出涉案房屋，继而证明未按照涉案合同第七条办理权属转移登记的约定办理房屋权属登记手续系因任廷秋自身原因所致。任廷秋对该证据的真实性无异议，但认为一审法院已经查明任廷秋于2017年3月24日将户口自涉案房产迁出的事实，该份户籍信息明显超出法律规定的诉讼当事人户籍信息的内容，任廷秋保留追究相关人员泄漏公民个人信息责任的权利，且田权逾期办理房产过户手续的事实清楚，任廷秋并未违反合同约定。链家公司对田权提交的上述证据的真实性及证明内容均无异议。涉案房屋买卖合同第七条第一款约定：任廷秋与田权应于银行审批贷款资格通过后7个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如房屋登记机构要求任廷秋和/或田权必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。第二款约定:任廷秋应当在产权过户前三个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因任廷秋自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向田权支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，任廷秋应当按日计算向田权支付全部已付款万分之五的违约金。经查明，任廷秋于2017年3月16日至烟台市芝罘区派出所办理户口迁出手续。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题是：田权是否存在逾期办理贷款手续的违约行为，应否承担违约责任。任廷秋与田权及链家公司于2016年12月25日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。田权虽于2017年2月15日与工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，但并未持有该合同，直至2017年6月1日工商银行发放贷款后才将该合同交由田权，此时合同中涉案房屋的权属证书由原房产证、土地证更改为办理过户手续后登记在田权名下的新不动产权证书。由此可以看出不提供新的不动产权证书就不能办理抵押手续，也就不能发放贷款，《个人购房借款/担保合同》合同就不能生效。因此，新不动产登记证书是办理贷款手续的必备资料，备齐的资料中应当包括新不动产权证。田权于2017年4月6日才取得涉案房屋新不动产权证，已经超出了合同中“于2017年3月10日前备齐资料向贷款机构办理贷款手续”的约定，存在违约行为。因为备齐提交贷款资料是田权的义务，田权于2017年2月10日提供了信用卡的银行结清证明，明显影响其贷款资格的审批时间，从而影响双方办理房屋权属转移登记手续的时间。田权虽主张任廷秋在办理新不动产权证过程中存在违约行为，但未能提供证据证明，本院不予采信。一审法院按涉案房款总价款10%的标准判决田权支付任廷秋违约金符合合同约定，本院予以确认。关于任廷秋迁出户口的时间是否违约的问题。根据涉案房屋买卖合同第七条第二款的约定，任廷秋应当在产权过户前三个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。履约中，任廷秋与田权于2017年3月24日办理了房屋权属转移登记手续，而任廷秋于2017年3月16日至烟台市芝罘区派出所办理了户口迁出手续，符合合同约定，不存在违约行为。关于土地出让金问题。根据涉案补充协议的约定，涉案房屋的土地出让金由田权承担，可以认定合同各方当事人对于涉案房屋需缴纳土地出让金的情形是明知的，田权未提供证据证明任廷秋对于缴纳土地金存在拖延办理或者不予配合的情况，不能认定任廷秋在配合田权缴纳土地出让金的过程中存在违约行为。综上所述，田权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由田权负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年四月三十日书记员  孙嘉慧