福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终173号 上诉人（原审原告）：连城县阳光新都业主委员会，住所地福建省连城县莲峰镇莲中路1号阳光新都小区。 负责人：李爱满，职务：主任。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龙岩市连城县星辉物业服务有限公司，住所地连城县莲峰镇阳光新都7号楼501-503室，统一社会信用代码913508250732287004。 法定代表人：何建文职务：经理 委托诉讼代理人：冯昆远，福建法元素律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗石金，福建法元素律师事务所律师。 上诉人连城县阳光新都业主委员会（以下简称业委会）因与被上诉人龙岩市连城县星辉物业服务有限公司（以下简称星辉公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2018）闽0825民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.根据《前期物业服务合同》第三十四条的约定，合同的履行期限已于2017年12月29日终止，阳光新都小区全体业主与被上诉人之间已不存在物业服务合同关系。2.根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《福建省物业管理条例》第三十九条有关规定，在《前期物业服务合同》到期后，被上诉人有义务撤出阳光新都小区，上诉人也有权诉请被上诉人撤离小区并移交相关的物业管理资料。3.被上诉人以上诉人与佳烨物业公司签订的物业服务合同无效为由拒绝撤离小区无理。 星辉公司辩称，1.《前期物业服务合同》自动终止的前提为业委会与新的物业管理企业签订物业服务合同生效时。上诉人向答辩人发出的工作联系函表明在新的物业管理服务合同生效前，上诉人仍要求答辩人继续进行物业服务，应视为对《前期物业服务合同》续约的意思表示。2.在此次新冠肺炎疫情防控期间，答辩人作出的努力得到广大业主及社区委员会的好评。上诉人称双方之间的物业服务合同关系在2017年12月29日已终止无事实根据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 业委会向一审法院起诉请求：1.判令星辉公司立即撤离连城县阳光新都小区；2.判令星辉公司向业委会移交设备房及楼宇门等钥匙和具有详细缴费时间的业主物业费、停车费、公摊水电费交纳情况的相关财务资料以及业主资料（包括姓名、房号、面积、联系电话）；3.判令星辉公司立即对损坏设施设备进行修复完善，对公共场地、污水井、化粪池等进行清理并与业委会办理交接手续；4.判令本案诉讼费由星辉公司承担。 一审法院认定事实：该院于2018年10月10日受理了原告连城派拉蒙房地产开发有限责任公司（以下简称派拉蒙公司）与被告业委会、被告佳烨公司业主撤销权纠纷一案，派拉蒙公司诉请：“1．撤销业委会于2017年10月13日作出的将阳光新都物业管理项目委托福建启光工程咨询有限公司面向社会公开招聘阳光新都物业管理单位的决定。2.撤销业委会于2017年11月18日作出确认佳烨公司为连城县阳光新都管理项目中标人的决定。3.撤销业委会与佳烨公司于2017年11月30日订立的福建省物业服务合同”。2019年4月1日该院作出（2018）闽0825民初1129号民事判决书，查明事实如下：“2010年8月20日，派拉蒙公司与连城县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，获得连城县莲中路东侧（原农副产品二期用地）地块的土地使用权。2011年4月19日，派拉蒙公司依法取得《建设用地规划许可证》。2011年9月16日，派拉蒙公司依法取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称“阳光新都”。2012年9月26日，连城县住房与城乡规划建设局向派拉蒙公司颁发了连房预售证2012第07号《商品房预售许可证》。派拉蒙公司获得商品房预售许可证后，开始对外出售阳光新都小区商品房。2014年12月9日，连城县住房和城乡规划建设局对阳光新都项目作出《连城县建设工程竣工规划认可报告》，认定：“本竣工项目经核实，符合建字第350825201102085号建设工程规划许可证及规划设计要求”。2014年11月25日，派拉蒙公司与龙岩市连城县星辉物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：期限三年，自首期房屋竣工验收合格、交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2015年12月21日，派拉蒙公司与龙岩市连城县星辉物业服务有限公司签订《物业服务承接验收确认书》，派拉蒙公司将阳光新都项目竣工图纸、竣工验收资料、物业服务用房、物业档案、业主名册等移交给龙岩市连城县星辉物业服务有限公司。2017年8月14日，业委会成立，任期三年，并于成立当天报连城县住房和城乡规划建设局备案。2017年10月13日，业委会作出了“连城县业委会会议决议”，决议事项有：“1、决定将阳光新都物业管理项目委托福建启光工程咨询有限公司面向社会公开招聘阳光新都物业管理单位；2、阳光新都物业服务费统一收费标准：…；3、由业委会代表业主大会与公开招标中的中标物业管理公司签订《连城县阳光新都物业服务合同》”，并注明“同意以上决议的业委会委员请签字”。此后，部分阳光新都业主陆续在“连城县业委会会议决议”上签名，共计14页、422人。2017年11月18日，业委会作出佳烨公司为连城县阳光新都物业管理项目中标人的决定并向佳烨物公司发出中标通知书。2017年11月30日，业委会与佳烨公司订立《福建省物业服务合同》，将阳光新都小区物业服务承包给佳烨公司经营管理。2017年12月1日，业委会要求连城县住房和城乡规划建设局对业委会与佳烨公司签订的物业服务合同和福建启光工程咨询有限公司编制的招标投标相关文件予以备案。2017年12月7日，连城县住房和城乡规划建设局作出不予备案的决定。……。”。并判决：“……二、撤销连城县阳光新都业主委员会于2017年11月18日作出的选聘福建佳烨物业管理有限公司为阳光新都小区物业服务企业的决定。……”。业委会与佳烨公司不服该院的一审判决提起上诉，本院于2019年8月19日作出（2019）闽08民终791号民事判决书，查明事实如下：“业委会、佳烨公司、派拉蒙公司对原审认定的事实均没有异议，对各方均无异议的事实予以确认”，认定如下：“……故可见阳光新都业主委员会未就选聘新的物业公司即佳烨物业依照《业主大会和业主委员会指导规则》向全体业主进行告知、发放选票进行表决，征求其意见，更未有回收表决票、公开验票、唱票、计票且有政府相关部门的监督等过程，其所作出的选聘佳烨公司为新的物业公司的决定违反法定程序，且“连城县阳光新都业委会会议决议”，及二审中提供的“签字表”均未体现佳烨公司为新的物业公司，业委会也无证据证明业主在知情新的物业公司是谁的情况下进行签字，故侵犯了业主的知情权，且侵犯了未签字投票的业主进行投票的权利，损害了业主对小区享有的共同管理的实体权利。故根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“……业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，派拉蒙公司一审诉讼请求第二项可以视为要求撤销业委会于2017年11月18日作出的选聘佳烨公司为阳光新都小区物业服务企业的决定，故派拉蒙公司的该项诉请合法有据，予以支持，业委会及佳烨公司的该上诉理由不能成立，不予支持。……”，并判决如下：“一、维持福建省连城县人民法院（2018）闽0825民初1129号民事判决第二项，即撤销连城县阳光新都业主委员会于2017年11月18日作出的选聘福建佳烨物业管理有限公司为阳光新都小区物业服务企业的决定。……”。另查明，选定佳烨物业作为阳光新都小区物业服务企业的决定被撤销后，业主大会及业委会尚未作出新的选定物业公司决定。本案的争议焦点为：1.星辉公司是否应当立即撤离连城县阳光新都小区；2.派拉蒙公司与星辉公司签订的《前期物业服务合同》目前是否有效。 一审法院认为，《前期物业服务合同》约定：“期限三年，自首期房屋竣工验收合格、交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。”，即《前期物业服务合同》的有效期至业委会代表全体业主依照法定程序选定新的物业管理企业，并签订有效的物业服务合同之时止。目前由于业委会在未保证全体业主知情权、投票权及监督权的前提下，违反法定程序，所作出的选定佳烨公司为阳光新都小区新的物业服务企业的决定已被撤销，致使业委员会与佳烨公司签订的《福建省物业服务合同》未发生法律效力，且业委会尚未代表全体业主作出新的选定物业服务企业决定，因此《前期物业服务合同》仍然有效，倘若星辉公司立即撤离阳光新都小区将导致小区无人管理，陷入瘫痪状态，业委会此时要求星辉公司立即撤离，既会影响全体小区业主的利益，无法满足小区业主的正常生活，更不利于小区的治安安全，因此，业委会第一项诉请本院不予支持。业委会要求星辉物业公司移交设备房及楼宇门等钥匙和具有详细缴费时间的业主物业费、停车费、公摊水电费交纳情况的相关财务资料以及业主资料（包括姓名、房号、面积、联系电话）的诉请，是对选聘新物业公司并予落实的延续，因业委会与佳烨公司签订的《福建省物业服务合同》未发生法律效力，《前期物业服务合同》仍然有效，星辉公司仍需继续履行物业管理职责。同时，由于业委会即未向该院提供证据证明小区设施设备的损坏情况，也未向该院提供证据证明公共场地、污水井、化粪池未清理等情况，因此，业委会第二、三项诉求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十八条之规定，一审法院判决驳回连城县阳光新都业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费100元，由连城县阳光新都业主委员会负担。 二审中，上诉人业委会未向本院提交新的证据。 星辉公司向本院提交如下证据：1、《前期物业服务合同》最后一页复印件及连城县阳光新都业主委员会工作联系函复印件。证明前期物业服务合同约定终止的条件未成就，上诉人对前期物业服务合同存在续约的意思表示。2、表扬信复印件、照片复印件。证明被上诉人在本次新冠肺炎疫情中所做的工作及努力受到莲峰镇东街社区居委会表扬的事实。业委会质证认为，证据1的真实性无异议，但对其证明内容有异议。《前期物业服务合同》第34条明确约定期限为3年，合同期限应当为2014年12月30日起至2017年12月29日止；后半段是对物业合同提前终止的条件，并非被上诉人主张的3年过后还可以继续，若如被上诉人所述，那么前后两段明显是自相矛盾的。上诉人要求被上诉人在合同期满后撤出小区并提起本案诉讼，也证明了上诉人要求被上诉人撤离的意思，被上诉人曲解了上诉人关于《工作联系函》的真实意思。对证据2的真实性无法确认，而且不能证明被上诉人的主张。疫情防控是其应当履行的义务，该份证据与本案没有关联性。本院经审查认为，星辉公司提交的证据2不能证明其主张，本院不予采纳；证据1将结合在案的其他证据材料予以综合评判。 因业委会、星辉公司对原审查明认定的事实均无异议，本院予以确认并作为二审的事实认定。 本院认为，案涉《前期物业服务合同》系建设单位与物业服务企业签订的，对业主具有约束力。本案双方当事人争议的焦点主要为：1.《前期物业服务合同》约定的服务期限如何认定？2.星辉公司是否应当立即撤离连城县阳光新都小区？对此，本院分析认定如下： 一、关于第一个争议焦点。国务院颁布的《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。《福建省物业管理条例》第三十四条第一款规定：“前期物业服务合同期限不超过三年。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延；期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。上述规定表明，前期物业服务合同的最长服务期限不得超过三年，三年过后只有在业委会未成立的情况下前期物业服务合同才得以顺延。本案中，派拉蒙公司与星辉公司签订的《前期物业服务合同》第三十四条所作的“本合同自首期房屋经竣工验收后，交付使用之日起开始计算，期限三年，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”约定，可以证明星辉公司的最长物业服务履行期限为2014年12月30日起至2017年12月29日止。而业委会成立于2017年8月14日，处于星辉公司履行物业服务期间，因此在星辉公司物业服务期限届满后，前期物业服务合同就自然终止，星辉公司主张在业委员会与新的物业管理企业签订物业服务合同生效时《前期物业服务合同》才终止，在此之前其仍有物业管理权利的理由于法无据，本院不予支持。业委会主张案涉合同已经终止的理由成立，本院予以采纳。 二、关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应当履行的后合同义务范围主要包括：退出物业服务区域、移交物业服务用房、移交相关设施、移交物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金等。本案中《前期物业服务合同》履行期限已届满，业委会请求星辉公司向其移交设备房及楼宇门等钥匙和具有详细缴费时间的业主物业费、停车费、公摊水电费缴纳情况的相关财务资料以及业主资料等于法有据，本院予以支持。 业委会要求星辉公司对损坏设施进行修复与公共场地进行清理等诉讼请求，因未提交证据证明，该诉请本院不予支持。 综上所述，业委会的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《物业管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省连城县人民法院（2018）闽0825民初870号民事判决； 二、被上诉人龙岩市连城县星辉物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内撤离阳光新都小区； 三、被上诉人龙岩市连城县星辉物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向上诉人连城县阳光新都业主委员会移交设备房及楼宇门钥匙和具有详细缴费时间的业主物业费、停车费、公摊水电费缴纳情况的相关财务资料以及业主资料； 四、驳回上诉人连城县阳光新都业主委员会的其余诉讼请求。 二审案件受理费100元，由上诉人连城县阳光新都业主委员会负担30元，被上诉人龙岩市连城县星辉物业服务有限公司负担70元。一审案件受理费100元，由上诉人负担30元，被上诉人负担70元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 卢维善 二〇二〇年四月二十六日                                                                                                                    法官助理朱建芳                                                                                                                  书记员黄博 附法律条文： 《物业管理条例》 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条规定物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；