贵州省台江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2630民初43号 原告（反诉被告）：欧胜华，男，苗族。 原告（反诉被告）：欧兴龙，男，苗族。 原告（反诉被告）：欧胜辉，男，苗族。 委托代理人：欧兴龙，男，苗族。代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：石传亮，男，苗族。 委托代理人：万鹤，贵州正辩律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告欧胜华、欧兴龙、欧胜辉与被告石传亮建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年1月15受理后，被告石传亮提起反诉，本院依法合并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧胜华、欧兴龙、欧胜辉委托代理人欧兴龙、被告石传亮及其委托代理人万鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧胜华、欧兴龙、欧胜辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告足额交清土地转让金9309.00元；2.判令被告向原告足额交清土地转让违约金21520.00元；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告于2009年6月19日通过竞标以280800.00的价格竞买得县国有资产经营投资有限公司位于县档案局背后老计委一块面积为909，90平方米的国有土地。2011年8月8日，通过充分协商，原告将其中的818.91平方米的土地以252720元的价格转让给被告等29户共同在该宗土地上”集资建房”。其中被告分推得30.168平方米土地，之后原与被告签订了《集资建房合同书》《土地出让分推办议书》和《国有土地使用权转让合同》。《集资建房合同书》第4条规定：“甲方负责房子三通一平。水、电、电视立户费、测絵费、权属登记费、房产证契税和土地费用由乙方负责”。第7条也明确了甲乙双方的职责及义务:“乙方负责交清余款并负责办理房产证的相关材料和费用交给甲方，一个月内甲方负责办好两证(房产证和土地证)，甲方オ交给乙方使用”。房子竣工后，甲方即原告按照《集资建房合同书》第7条和《国有土地使用权转让合同》第7条之约定，于2012年8月27日办好了《土地证》，但因为被告未按照约定交清土地转让金，所以暂时没把证交给被告。但房产证已于2013年6月办好并交给了被告。为此按照甲乙即原、被告双方2012年8月22日签订的《国有上地使用权转让合同》第六条:“该土地转移登记涉及的税费由乙方承担＂之规定，原告多次向被告提出交付其分所得的30、168平方米土地转让金9309.8元的请求。其中，2015年3月至2018年8月之间，口头并书面催促都遭到了被告的无理拒绝。无奈之下，原告于2018年9月29日以面形式请求台拱街道进行调解，最终因双方意见不统调解未果。被告的这种行为给原告造成了极大的经济损失。交纳土地转让金是公民应尽的神圣职责及义务，也是颠覆不破的真理。例如本楼刘永生、李智、欧胜辉三户在2018年3至4月份将自己的房子转卖出去，同样也先交清了土地转让金后，国土部门才予以办理过户手续的。所以说，被告的上述行为明显违背了双方签订的《集资建房合同书》和《国有土地使用权转让合同》约定的应当履行的职责及义务。根据原告与被告签订的《国有土地使用权转让合同》第8条关于:“除不可抗力外，乙方未按期付清转让费给甲方的，按每逾一日向甲方支付应付款万分之十的违约金，合同继续有效”之约定，特向县人民法院提起诉讼，恳请人民法院以事实为依据，以法律为准则，判令被告向原告足额交清: 1.土地转让金9309.84元:[（转让土地总款252720元÷转让土地总面积818.91m2）×被告分推所得土地面积30.168m2]； 2.违约金21520.12元:2314天(2012年8月27日—2018年12月31日止)×9.3元(按被告土地转让金的万分之十计算) 以上两项之和共计:30830.00元。如果被告积极配合，本案违约金计算截止时间为2018年12月31日，不配合则按本诉的判决时间来计算违的金。 被告石传亮辩称：1.判令驳回被答辩人的诉讼请求；2.案件受理费由被答辩人承担。事实和理由:一、被答辩人2009年1月参加台江县国投公司土地拍卖，竞买得一宗地，用来建住房，便找人一起合资建房。答辩人得知消息后，于2010年6月与被答人欧兴龙了解情况。当时欧兴龙说，我们这是“集资建房”，欧兴龙出地，答辩人出钱，等房子建成后，被答辩人欧兴龙负责帮答辩人办理房产证和土地登记证，答辩人按1200元/平方米的价钱付清给被答辩人欧兴龙后就变付房子使用。当日答人与被答辩人欧兴龙签订《集资建设合同》并预交1万元建房订金，价格是1200元/平方米。2010年7月17日，原告通知包括答辩人在所有预定购房户到“亲妈”饭店二楼集中，一是讨论怎么集资建房；二是草拟修改答订建房合同；三是讨论修改确定房屋设计图纸；四是催购房户增交购房定金。在当天的讨论，欧兴龙说:“为了大家好，我们搞集資建房，为大家减少各种税费，我出地基，你们出钱建房，我不要地基本钱，大家只要将与我定好的平方米购房房价款付给我和交各种证件办证税费给我，我负责帮大家建好房子和办好水电立户、房产证、土地证。”当天到场的人都赞同原告说的“集资建房”方式，按照被答辩人的意见进行草拟《集资建房合同书》，并进行讨论修改签订。当天签订的《集资建房合同书》第1条“甲方在县委老计委征得一块基地，现分给28户来集资修建住宅楼。＂；第2条“这块基地的本钱和建房的一切手续费，由甲方负责。”；第6条“甲方负责房子的三通，水、电、电视立户费、测绘费、权属登记费、办房产证契税和土地证费用由乙方负责”；第10条“…房子建好后经建设局、房产局验收合格后，乙方负责交清购房余款并负责将办理房产证的相关材料和费用交给甲方，一个月内甲方负责办好两证(房产证和土地证)，甲方オ交房给乙方使用”。2011年8月9日进行司法公证的《集资建房合同书》即《公证书》([2011]黔台民证字第XXX号)，没有对“2010年7月17日签订的《集资建房合同》”注明废除;第六条“工程开工前，上述26户按每套先预付集资款5万元，房屋竣工验收合格后，按与各户另行单独签订的《集资建房合同书》结算集资款。”因此，2010年7月17日签订的《集资建房合同书》仍然具有约束力。 二、2011年8月9日，原告又通知所有集资建房户(包括被告在内)到老街原县司法局公证处集中，就签订的《集资建房合同书》进行公证，即《公证书》([2011]黔台民证字第XXX号)。到场的大多数集资建房户要求土地证要办成一户一本，而不能是集中在一本。因为大家要求办土地证一户一本和国土部门办理土地出让程序需要对土地进行分割分摊的原因，当天大家就草拟并签订了一份《土地出让分摊协议书》，作为办理一户一本土地证要的“材料”交给被答辯人去国土部门办证。当时对这份《土地出让分协议书》进行了说明，该协议只作办证材料，协议上写的“钱款”不作具体要求，因为在2010年7月17日签订的《集资建房合同书》第2条已明确“这块基地的本钱和建房的一切手续费由甲方负责”。因此，该协议没有债权债务进行约定，故该协议对原告被告不具有债权债务关系。 三、2012年8月22日，签订《国有土地使用权转让合同》并公证，即《公证书》([2012]黔台民证字第XXX号)，该合同系国土部门办证需要，签订的目的是由被答辩人拿这份土地出让合同公证书到国土部门办理土地证。从国土部门办理这宗地的档案资料《土地登记表册》上可查实，且[2012]黔台民证字第XXX号公证书第三条价款、付款方式1、土地成交价为人民币贰拾伍万贰仟柒佰贰拾元整(252720元)。2、乙方已向甲方付清上述价款。被答辩人主张没有事实及法律依据。 四、2012年8月22日签订的《国有土地使用权转让合同》，仅是为了办证而签订的合同:第四条第1款“甲方应当保证土地没有权属纠纷，因甲方原因造成土地不能办理权属登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任”；第五条“甲方于2012年8月31日前负责办理完毕土地转让登记手续，并把土地使用证交给乙方”;第六条“该土地转移登记所涉及的税费由乙方承担”。总的来说这个合同就是被答辩人(甲方)负责去办证，答辩人(乙方)负责交办证税费。而且答辩人(乙方)已都按合同规定于2012年4月2号交1200元办土地证费给答辩人，合同已履行完毕。以上论述充分证明，签订《国有土地使用权转让合同》就是为了办理土地证。 五、2010年7月17日签订的《集资建房合同书》、2011年8月9日签订的《集资建房合同书》、2012年8月22日签订的《国有土地使用权转让合同》，均未写有“土地转让金”，而且原、被告等28户系集资建房不存在“土地转让金”，现被答辩人主张“未按照约定交清土地转让金”，无事实与法律依据。同时，2012年8月27日这宗地30户共有的土地证已成功办理登记发证:2013年7月3日房产证也成功办理发证到户即房产证和土地证两证都全部办好，所有签订的合同已全部履行完毕。因此，被告不存在拖欠原告任何费用。 六、《国有土地使用权转让合同》第六条“该土地转移登记涉及的税费由乙方承担”，具体来说就是把这宗地由原来土地使用权人欧胜华进行转移登记到新的土地使用权人欧胜华等30户，这个转移登记过程产生的税费由乙方承担。而这个转移登记过程是在国土部门进行，称为土地出让登记，也是办理土地证。国土部门在办理土地使用权出让登记时是不收土地出让金的，需要上交的相关税收各由税务部门代收，国土部门只收土地登记办证费每宗地80元，而且在办理土地证时。答辩人(乙方)等每户都交1200元办证费给被答辩人，《国有土地使用权转让合同》第六条，答辩人已履行完毕。 七、被答辩人的起诉已过诉讼时效。原被告双方于2010年7月17日签订《集资建房合同》，房产证已于2013年6月交给答辩人，至今已达7年之久，期间被答辩人没有向答辩人主张任何权利，被答辩人的起诉已超过法定的诉讼时效。 被告石传亮向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告的水电立户费、房产证费、土地证费的结余费用5170元；2.判令被告退还原告多支付的合资建房款7931元；3.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：一、2009年1月，反诉被告参加台江县国投公司土地拍卖，竞买得一宗地，用来建住房，便找人一起合资建房。反诉原告石传亮于2010年7月5日向反诉被告预交了1万元定金。价格1200元/平方米。2010年7月17日，反诉原、被告双方签订《集资建房合同》，合同第4条约定“房子户型一梯四户，后面是B栋，七层，每套120平方米左右，具体面积以房产局核定为准”；第9条“B栋1单元四楼每平方米1200.00元，总价144000元＂。2011年8月8日反诉原告等人与反诉被告签订的《集资建房合同》即(2011)黔台民证字第XXX号《公证书》第二条“房子户型一梯四户，前面是A栋，负一层为车库，七层为住宅、每套120平方米左右，具体面积以房产局核定为准”；第六条“工程开工前，上述26户按每套先预付集资款5万元，房屋竣工验收合格后，按与各户另行单独签订的《集资建房合同书》结算集资款”。后反诉被告与反诉原告等人为了办每户一本土地证签订了《土地出让分摊协议》、《国有土地使用权转让合同》。反诉原告如实预付集资建房款144000元给反诉被告，而反诉原告的实际建筑面积是116.57平方米，按双方约定的1200元/平方米，反诉被告应当退还多预付的集资款4116元。 二、《集资建房合同书》第四条“甲方负责房子的三通一平。水、电、电视立户费、测绘费、权属登记费，办房产证契税和土地证费用由乙方负责”的规定，反诉原告及其他集资建房户每户预交办土地证费1200元、水电立户费1000元、房产证费5000元共计7200元给反诉被告代办以上证件，反诉被告代办完毕后未告知反诉原告具体情况，也没有出具相关部门的正式发票给反诉原告，反诉原告与反诉被告对上述费用没有进行结算，反诉被告一直隐瞒至今。因反诉被告人起诉反诉原告，反诉原告为了收集证据，到国土局、住建局、供电局、自来水公司等部门查阅有关本案档案资料时，才发现反诉原告预交给反诉被告代办的土地证税费、房产证费、水电立户费，与相关部门按规定收取的税费存在很大差距。据调查:房产证收费标准:土地证每户1277元、房产证每户2334元，电力立户每户520元。按照以上相关部门办证、立户收费依据，反诉被告代办的水电立户、土地证、房产证等费用合计2030元，反诉原告预交7200元，反诉被告应退还反诉原告集资建房办证费用5170元。 综上所述，反诉原、被告签订《集资建房合同》，该合同合法有效，受法律保护，反诉原告履行了全部义务，多支付集资建房款4116元，多支付水电立户费、房产证费、土地证费等费用5170元，反诉被告应予以退还。请求法庭支持原告的诉讼请求以维护原告的合法权益。 反诉被告欧胜华、欧兴龙、欧胜辉辩称：应驳回反诉原告的诉讼请求。事实与理由：一、反诉被告通过竞拍取得县当案局背后的这宗土地用作集资建房。经过双方充分协商，反诉被告与反诉原告共同签署了《集资建房合同书》。之后反诉原告按120平方米，1200元/平方米向反诉被告支付了144000元的集资建房款。反诉原告房产证登记的116.57平方米仅为实际建筑面积，不包含15平方米的公推面积。为保证双方权益不受侵害也为便于计算，双方于2013年6月23日经再协商后，签署了内容如下的《承诺书》:“我们双方共同修建御龙小区住户，当时每户按120个平方米计算，现在修下来前楼112.79平方米，后楼116.57平方米，那是实际的建筑面积，没有加上公推面积，现在要是加上公推面积15个平方米，现在前楼应该是127.79平方米，后楼131.57平方米。现在我们甲乙双方共同协商，前楼后楼都按当时开始共同预算建筑的面积120平方米计价，价格按当时的合同价。”所以说，反诉原告支付的144000元是经过承诺后支付的包含公推面积在内的集资建房款，不存在多收集资款4116元的事实。二、2010年7月17日，反诉被告与反诉原告共同签署的《集资建房合同书》第6条规定:“甲方负责房子三通一平。水、电、电视立户费测绘费、权属登记费、办房产证契税和土地证费用由乙方负责。”按此规定，反诉原告应支付上述费用共计11项，合计人民币7554.42元(见相应发票和清单)。这7554.42元的缴费有据可依，账目清楚。反诉原告在起诉中自己也承认仅预交费用7200元，其还少交了354.42元。反诉原告现提出水、电、电视立户费、测绘费、权属登记费、办房产证契税和土地证等费用只合2030元，还要退还5170元，无事实和法律依据。 原告（反诉被告）为证实其本诉主张和反驳反诉请求，提交证据如下： 1、三原告身份证复印件，拟证明原告身份情况； 2、土地转让合同书公证书（2009）黔台民证字第XX号，拟证明欧胜华以280800.00元竞拍取得台江县档案局背面（老计委）宗地编号01××77面积909.9ｍ2土地及地上建筑物，土地使用权为原告的事实； 3、标的成交确认单（2009第（1）期竞卖会）、台江县地方和税务局销售不动产土地权属转让确认审核表、（20131）黔2901576号税收通用完税证（税金38003.34元）、贵州省行政事业性收费通用票据（Ｎｏ.3549077欧胜华房屋竞卖佣金（老计委）14040.00元、Ｎｏ.3549079欧胜华购（县委办公楼原老计委）房屋及基地款200800.00元、Ｎｏ.3549078欧胜华购房保证金（原老计委）80000.00元、Ｎｏ.5120850欧胜华土地权测绘费、办证工本费共计40.00元、税收通用完税证（2008）／1黔地完电订01878622号（税金23306.40元）、税收通用完税证（2008）／1黔地完电订01878623号（税金8985.80元），拟证明欧胜华竞买台江县档案局背面（老计委）宗地编号01××77土地及地上建筑已交纳相关税费的事实； 4、（2011）黔台民字证第XXX号集资建房公证书、甲方欧胜华与乙方石传亮于2011年6月18日签订的集资建房合同书，拟证明原、被告集资建房的事实； 5、土地出让分摊协议书及户数分摊面积表，拟证明原告以252720元将818.91平方米土地使用权转让给石传亮、张科等27户的事实； 6、公证书（2012）黔台民证字第XXX号即《国有土地使用权转让合同》，拟证明原告以252720元将818.91平方米土地使用权转让给石传亮、张科等27户的事实； 7、调解请事书，拟证明原告曾因要求被告支付土地转让款发生纠纷，申请台江县台拱街道文昌社区委员会调解未果的事实； 8、台国用（2009）第141号国有土地使用证、台国用（2012）第××号，拟证明欧胜华竞拍取得的台江县档案局背面（老计委）土地的使用权已于2012年8月27日变更登记为包括原、被告在内的30户共有使用权的事实； 9、集资建房产生的税费项目清单及相关发票，拟证明原告支付城市基础设施配套费、房屋测绘费、房屋登记费、规划放线费、土地分割税、电力安装费、水管安装立户费、电视入网费、增值税及教育附加税、电力立户费等共计211524.26元，包括被告在内的28户每户应承担7554.42元的事实； 10、《承诺书》，证明2013年6月23日欧光龙与包括被告在内的其他户协商确定：“我们甲乙双方共同修建御龙小区住房，当时每户按120个平方米计算，现在修下来前楼每户112.79平方米，后楼只有116.57平方米，那是实际的建筑面积，没有加上公摊面积，现在要是加上公摊面积15个平方米，前楼应是127.79平方米，后楼131.57平方米。现我们甲乙双方共同协商，前楼后楼按当时开始共同预算建筑的面积120平方米计价，价格近按当时的合同计价。”的事实。 对原告（反诉被告）提交的证据被告（反诉原告）质证意见为：对证据1、3、4、7、8、10无异议；对证据2、5证据三性无异议，对证明目的有异议；对证据6三性有异议，双方为规避国家税费而签订，应为无效；对证据9的真实性无异议，对证明目的和关联性有异议。 被告（反诉原告）为证实其反诉主张和反驳本诉请求，提交证据如下： 1、身份证，拟证明被告的主体资格； 2、收据，拟证明被告已交付购房； 3、证明，拟证明原告与被告等28户集资建房，没有约定土地转让金，也不存在土地转让金的事实； 4、集资建房合同，拟证明该合同对原被告双方权利义务作了具体明确约定，双方并未约定土地转让金的事实； 5、集资建房合同即（2011）黔台民证字第XXX号《公证书》，第，拟证明双方对土地价款未进行约定的事实； 6、国有土地使用权转让合同即（2012）黔台民证字第X号《公证书》、土地登记表，拟证明为办土地使用证，而签订国有土地使用权转让合同即（2012）黔台民证字第XXX号《公证书》的事实； 7、《土地使用证》，拟证明原告取得位于台江县档案局北面（老计委）土地使用权[台国用（2009）第XXX号]及2012年原告将该宗土地使用权转让给被告在内的30户共有的事实； 8、收款收据，证明原告收到被告办理土地使用证、水电立户费、办证等费用7200元的事实； 9、收据、完税证，拟证明办土地证费用税务局部门实收1277.64元的事实； 10、房产证，拟证明房子面积为116.57平方米的事实； 对被告（反诉原告）提交的证据原告（反诉被告）质证意见为：对证据1、2、5、7、9、10无异议；对证据4、6的证据三性无异议，对证明目的有异议；对证据3不予认可。 经庭审质证，综合当事人的诉辩意见，本院认证如下：1.对原告（反诉被告）提交的证据的真实性予以确认；2.对被告提交的证据3，因证人未出庭作证，不予采信；3.被告提交的1、2、5、4、6.7、9、10真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实： 欧胜华于2009年1月15日以280800.00元的价格竞拍得台江县国有资产经营投资有限公司位于县档案局背后（老计委），宗地编号为01××77，宗地面积为909，90㎡的国有土地，于2009年6月19日取得台国用（2009）第141号国有土地使用证。2011年6月18日，甲方（代表建房人）：欧胜华与乙方（代表买受人）：石传亮签订《集资建房合同书》（以下称为：个人《集资建房合同书》），个人《集资建房合同书》约定：1、甲方在县委老计委征得一块基地，现分给28户来集资修建住宅楼。2、这块基地的本钱和建房的一切手续费，由甲方负责。6、甲方负责房子的三通一平。水、电、电视立户费、测絵费、权属登记费、办房产证契税和土地证费用由乙方负责。8、甲方在2011年6月18日—2011年12月30日前交房给乙方使用。9、…….。Ｂ栋某单元四楼9号每平方米1200元总价144000元。10、付款方式：…….，乙方负责交清购房余款并负责办理房产证的相关材料和费用交给甲方，一个月内甲方负责办好两证（房产证和土地证），甲方才交房给乙方使用。2011年8月8日，甲方：欧胜华与乙方：欧兴龙、李长伟、张科、石传亮等25户签订《集资建房合同书》（以下称为：集体《集资建房合同书》），该合同载明：“以上双方当事人在县档案局北面竞得一宗地［台国用（2009）第XX1号］，该地用于上述双方26户集资建房，经26户协商一致，达成合同条款如下”，第一条约定：“甲方负责办理规划建房的一切手续，房子建成后，甲方负责按台江建设局要求保质保量验收合格后交给乙方使用。”、第二条约定：“房子户型一梯四户，前面是Ａ栋，负一层为车库，七层为住宅，每套120平方米左右，具体面积以房管局核实为准。”、第三条约定：“后面Ｂ栋，共七层住宅，每套120平方米左右，具体面积以房管局核实为准。”、第四条约定：“甲方负责房子的三通一平。水、电、电视立户费、测絵费、权属登记费、办房产证契税和土地证费用由乙方负责。”、第八条约定：“房屋分配：（其中）Ａ栋一楼西面一套房屋属欧胜华；Ａ栋七楼东面一套房屋属欧胜辉；Ａ栋负一楼所有车库属欧胜华；Ｂ栋四楼东面一套房屋属石传亮；Ｂ栋六楼东面一套房屋属欧胜华；Ｂ栋七楼东面一套房屋属欧兴龙；Ｂ栋七楼西面一套房屋属欧兴龙”、第九条约定：“房屋占地及空地共909.90㎡的土地使用权面积按房屋（含负一层车库）面积分摊，按所有住户共同使用，任何人不得在空地上修建构筑物。”、第十一条约定：“本合同双方签字并公证之日起生效，物权经登记后转移。”2011年8月9日，贵州省台江县公证处出具（2011）黔台民证字第XXX号公证书，对集体《集资建房合同书》进行公证。2011年8月9日，甲方：欧胜华、欧兴龙与乙方李长伟、刘永生、欧胜德、欧吉等（包括石传亮在内）26户签订《土地出让分摊协议书》载明：“甲方欧胜华在2009年1月15日经县政府出让原来档案局北面（老计委）的办公楼和宗地使用面积909.90平方米，因本人资金困难，现在土地分给乙方李长伟等26户，建28户住宅楼，每户分得土地32.496平方米，甲方只分两户分土地为65平方米，余的土地出让给乙方李长伟等26户，出让给乙方李长伟等26户土地面积844.9平方米，每平方米308.6元，每户面积合款10028.265元，26户合计总款260734.89元，具体户名为：欧胜华、欧兴龙两户外，余下26户名为：李长伟、刘永生、石传亮…。”、《户分摊面积表》载明：石传亮户建筑面积116.57；户数分摊面积30.168；土地价格580；合计17497.44元。 2012年8月22日，转让方（甲方签字捺手印）：欧兴龙、欧胜华、欧胜辉与受让方（乙方代表签字捺手印）：李杰、李长伟、刘贤签订《国有土地使用权转让合同》，本合同中，第一条土地基本情况约定：“1、甲方所转让的土地为档案局北面（老计委）的一宗土地使用权，土地使用权面积为909.90平方米。甲方将该土地使用权的818.91平方米转让给乙方27户所有，每户30.33平方米。”、第二条土地权属情况约定：“1、该土地使用证号：台国用（2009）第XX号。”、第三条价款、付款方式约定：“1、土地成交价款为人民币贰拾伍万贰仟柒佰贰拾元整（252720.00元）。2、乙方已向甲方付清上述价款。”、第五条土地的交付约定：“甲方于二Ｏ一二年八月三十一日前负责办理完毕土地转让登记手续，并把土地使用证交给乙方，”、第六条约定：“该土地转移登记所涉及的税费由乙方承担。”、第八条约定：“除不可抗力外，乙方未按期付清转让费给甲方的，按每逾期一日向甲方支付应付款万分之十的违约金，合同继续履行。”、第九条约定：“本合同双方签字捺手印并经公证之日起具有法律约束力，土地权属经登记后转移。”，同日，贵州省台江县公证处出具（2012）黔台民证字第XXX号公证书,对《国有土地使用权转让合同》进行公证。此公证书载明：“甲乙双方签订的《国有土地使用权转让合同》的意思表示真实，双方在合同中约定，转让费为人民币贰拾伍万贰仟柒佰贰拾元整，转让后每户的土地使用权面积为30.33平方米。转让费乙方已付清，甲方于二Ｏ一二年八月三十一日前将土地证交付给乙方代表人。”2012年8月27日，台江县人民政府颁发台国用（2012）第××号国有土地使用证，该证载明：“土地使用权人为欧胜华、欧胜辉、欧兴龙、欧德芳、李长伟、刘贤等30户；地号为01××77；取得价格为空白；使用权类型为出让；使用权面积为909，90㎡。记事2、根据台国用（2009）第XXX号和《国有土地使用权转让合同》及公证书（2012）黔台民证字第XX号办理土地变更登记。”2013年6月23日，甲方：欧兴龙与乙方：“张科、石传亮在内的18人签订《承诺书》约定：我们甲乙双方共同修建御龙小区住户，当时每户按120个平方米计算，现在修下来前楼每户112.79平方米，后楼只116.57平方米，那是实际的建筑面积，没有加上公摊面积，现在要加上公摊面积15个平方米，前楼应该是127.79平方米米，后楼131.57平方米。现我们甲乙双方共同协商，前楼后楼按当时开始共同预算建筑的面积120平方米计价，价格按当时的合同计价。”2013年7月1日，台江县人民政府向石传亮颁发台房权证台江县字第××号房产证，该证载明：建筑面积116.57㎡；地号台国用第XXX号。 另查明，1.2012年8月16日，欧胜辉向台江县自来水公司交纳水管安装预付款28000元，实际结算为27212元，退788元；2.2012年8月24日，台江县地方税务局向石传亮征税1277.64元（即原告所说的土地分割税），其中：①地方教育附加收入9.36元；②一般营业税、其他个人所得税、其他土地增值税等六项共计978.12元；③价调基金9.36元；④契税280.80元；3.2012年8月28日，台江县国土资源局收取欧胜华等30户土地登记费20元、数据库图件费100元，共计120元；4.2012年8月30日，欧胜辉向台江供电局交纳28户立户费14560元；5.2012年9月28日，刘爱和收取欧胜辉电力安装及材料费10000元；6.2013年1月28日，台江县住房和城乡建设局收取规划放线费2300元，其中，①欧德芳200元；②欧兴龙、欧胜辉、欧胜华各700元；7.2013年1月28日，欧胜华等30户向台江县住房和城乡建设局交纳城市基础设施配套费70081元；8.2013年6月20日，欧胜华向台江县国家税务局交纳增值税、教育费附加、地方教育费附加38003.34元（计税金额或销售收入1206455.33）；9.2013年7月4日，欧胜华等28户向台江县住房和城乡建设局交纳住房登记费2240元，每户为80元；10.2013年7月4日，台江县佳居房地产交易中心收取欧胜辉等35户房屋测绘费4781元；11.2013年7月18日，台江县文昌御龙小区（即涉案集资房）向台江广电公司交纳小区数字用户装及工本费5565元。 2020年1月15日，欧胜华、欧兴龙、欧胜辉将石传亮诉至本院，提出前述本诉请求，石传亮随后提出前述反诉请求。本案在审理过程中，欧胜华、欧兴龙、欧胜辉认可石传亮已向其交付土地证费1200元、水电立户费1000元、房产证费5000元共计7200元；同时，双方当事人亦自认集资建房的当时，台江县城的商品房价格在1600元/㎡—1980元/㎡之间。 本院认为，根据审理查明的事实和结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.欧兴龙、欧胜光辉是否具有诉讼主体资格的问题；2.个人《集资建房合同书》、集体《集资建房合同书》、《国有土地使用权转让合同》及《承诺书》的效力问题；3.原告的诉讼请求应否支持的问题；4.被告的反诉请求应否支持的问题。 关于第一个问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”的规定，本案欧胜华作为台国用（2009）第XXX号国有土地使用权人，有权对其享有的国有土地使用权进行处分，欧兴龙、欧胜辉作为甲方人员参与到本案合同的签订和房屋的建设、管理，是欧胜华权利处分之结果，未损害合同相对方的权益，应属有效，况且《国有土地使用权转让合同》即设定欧兴龙、欧胜辉为权利人。故欧兴龙、欧胜辉与本案存在法律上的利害关系，具有诉讼主体资格。 关于第二个问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条及第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”的规定，本案原告作为甲方出地，包括被告在内的乙方出资金（1200元/㎡），双方合作建房并无不当，虽然建设过程中的操作呈现房屋买卖的表征，但因双方当事人不具备经营房地产资格，且是自用而非销售，故其合作行为不能认定为是开发经营房地产行为，只能看作是一般的合建、联建房屋行为。原、被告作为完全民事行为能力人，先后签订的个人《集资建房合同书》、集体《集资建房合同书》、《国有土地使用权转让合同》及《承诺书》系双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性、效力性规定，属合法有效合同，对双方当事人具有约束力，合同双方应以诚实信用为原则，履行好各自的合同义务。 关于第三个问题。应从以下几个方面来进行评价。 第一，本案，原、被告属集资合建房屋行为，按集体《集资建房合同书》约定，原告作为甲方出地和负责修建房屋，包括被告在内的乙方出资金（，按120㎡，1200元/㎡），双方建设涉案房屋，原告的土地使用权和被告资金所有权通过建设已物化为不可实物分割的涉案房屋整体，由双方按合同约定的份额来取得建筑物区分所有权，集体《集资建房合同书》第八、第九条已约定，双方各自取得集资建房的对价为：被告分得住房一套；原告方分得住房五套和车库一层；房屋占地及空地共909.90㎡的土地使用权面积按房屋（含负一层车库）面积分摊，按所有住户共同使用。至本案辩论终结前，本案当事人对各自分得的套房已进行物权登记，取得房产证。因此，出资的土地使用权和资金已不在为一方所单独享有。 第二，本案原告方已取得出资合建房屋的国有土地使用权对价，如前所述，即使台国用（2009）第XXX号国有土地使用权还登记在欧胜华名下，其已不在享有单独处分权。我国不动产物权的取得实行登记公示制度，合同约定不具有物权变动移转的效力。本案双方当事人为实现办成“两证”之合同目的，又订立《国有土地使用权转让合同》，其实质是为符合国家办理“两证”的政策要求，不是台国用（2009）第XXX号国有土地使用权的再次转让。再则，如果被告通过出资现金合建取得的集资房的共有土地使用权仍应向出资土地使用权方支付土地转让款的主张成立，根据平等交易原则，原告通过出资土地使用权合建取得的五套房的车库亦应向包括被告在内的现金出资方支付相应的价款。故，原、被告签订《国有土地使用权转让合同》之真实意思系办证而非国有土地使用权之转让，但其真意不害本合同的成立和生效。同时，此真意即在《国有土地使用权转让合同》第三条得到实质体现，即先约定土地成交价款为252720元，后约定“乙方已向甲方付清上述价款”。所以，《国有土地使用权转让合同》约定的转让款，并非真实合同义务，不产生对方支付合同价款的法律后果。 第三，本案涉案的土地转让款作为《国有土地使用权转让合同》重要内容，应否支付及如何支付应是合同当事人签约审查和公证审查的焦点，在层层审查和原告未举证证明存在胁迫等情况下，原告提出其实被告未支付转让款，原告之所以在合同中写明款已付清，是为了能及时办理土地证，以免违约之意见，不符合本案审理查明的事实，亦有悖交易习惯和日常生活经验法则。 综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告主张被告足额交清土地转让金9309.00元和支付违约金21520.00元的诉讼请求，本院不予支持。 关于第四个问题。本案为集资建房，发生的税费难以像商品房交易一样按开发商和买受人来各自承担，故所产生的税费包括原、被告在内的集资户均为责任主体，不管以谁的名义向有关部门交纳的税费，均应由集资户按合同约定来承担，合同没有明确约定的，应根据公平公正的原则，从维护已发生交易关系稳定的角度出发进行处理。本案当事人已约定，原告负责出基地和办理规划建房的一切手续（含费用）及三通一平，被告负责承担水、电、电视立户费、测絵费、权属登记费、办房产证契税和土地证费用和土地转移登记所涉及的税费。本案，如被告反诉所述，原告在向被告收取7200元时，出具的收条仅是预交办土地证费（1200元）、水电立户费（1000元）、房产证费5000元，亦未涵盖合同约定的其他税费（如电视立户费等），所以，原告向被告收取的7200元应是包括土地证、水电立户费、房产证等费用在内的办理“两证”的相关税费。故而，双方在履行合同的过程中除合同明确约定应由一方承担的税费外，其他已交纳的，应视为双方当事人对合同约定税费承担协议条款的调整和自愿负担行为，具有法律效力，事实上，双方在合同履行完毕取得“两证”时，被告对此亦无争议，并按原告的要求交纳了款项，对此，本院予以确认。本案集资户包括原、被告在内共26户，原告主张以28户计算每户应承担税费金额（经查，此费用未包含原告竞买土地时的税费），并无不妥，本院予以确认。本案涉案房屋支出的税费有：1.自来水公司的水管安装款27212元，每户971.86元（27212元÷28户）；2.税务局石传亮的税款1277.64元；3.税务局的增值税、教育费附加、地方教育费附加38003.34元，每户1357.26元（38003.34元÷28户）；4.国土局的土地登记费20元及数据库图件费100元，共计120元，每户4.29元（120元÷28户）；5.供电局的电力立户费14560元和向施工人员支付的电力安装及材料费10000元，共计24560元，每户877.14元（24560元÷28户）；6.城建部门的规划放线费2300元；7.城建部门的城市基础设施配套费70081元，每户2502.89元（70081元÷28户）；8.城建部门的住房登记费2240元，每户80元（2240元÷28户）；9.台江县佳居房产交易中心的房屋测绘费4781元，每户170.75元（4781元÷28户）；10.广电公司的电视立户费5565元，每户198.75元（5565元÷28户）。鉴于水、电立户费是否包括相应施工和材料费，双方合同未明确约定，且金额不大，故，对包含部分安装施工、材料费的第1、5项费用，本院根据本案实际予以确认。因此，上述税费除第6项即城建部门的规划放线费2300元由原告承担外，其余税费应由被告具体承担的金额为7440.58元（971.86+1277.64+1357.26+4.29+877.14+2502.89+80+170.75+198.75），此税费金额与被告交纳的金额存在240.58元（7440.58-7200）的出入，对此后果，如前所述，应由原告自行承担。原告收取7200元向有关部门交纳7440.58元，未存在截留行为，更无结余。另外，原、被告对每户分得套房存在的实测面积差异，已于2013年6月23日签订《承诺书》进行约定，不管是集资户分得的住房面积少于120㎡，还是加上公摊多于120㎡，集资建房每户的出资款均按当时预算建筑的面积120㎡和1200元/㎡计价。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，被告反诉主张原告退还水电立户费、房产证费、土地证费的结余费用5170元和多支付的合资建房款7931元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定的规定，判决如下： 一、驳回原告欧胜华、欧兴龙、欧胜辉的诉讼请求； 二、驳回被告石传亮的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费285.00元（已减半收取），由原告欧胜华、欧兴龙、欧胜辉负担。 反诉案件受理费25.00元（已减半收取），由被告告石传亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  刘光根 二〇二〇年四月十四日 书记员  龙银凤