四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终252号 上诉人（原审原告）：马洪礼，男，1939年9月17日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：贺同文，四川砝鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：史国辽，男，1964年1月27日出生，汉族，住四川省通江县。 被上诉人（原审被告）：任宜香，女，1964年4月4日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：周福鸿，巴中市通江县金华法律服务所法律工作者。 上诉人马洪礼因与被上诉人史国辽、任宜香确认合同效力纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2019）川1921民初2786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人马洪礼的上诉请求：1、请求人民法院撤销（2019）川1921民初2786号民事判决，支持上诉人的起诉诉求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案漏列诉讼主体。涉案房屋系上诉人马洪礼与其子女马平、马彦平、马利萍的共同共有房产。上诉人马洪礼的子女应当作为诉讼参与人参加诉讼。2、本案基本事实没有查清。上诉人马洪礼有几个子女，是否分家析产；上诉人马洪礼之妻死亡后，继承人是否放弃继承。签订《卖房协议书》时，上诉人马洪礼的子女是否知晓，是否授权。被上诉人是否尽到照料上诉人的日常生活，这些都没有查清。3、《卖房协议书》系附条件的合同一审判决书载“原告马洪礼之妻病故后，因其子女均未与之同住，生活多有不便，遂与被告史国辽、任宜香协商，将在1社的部分住房出卖给被告史国辽、任宜香，并由被告史国辽、任宜香照料自己的日常生活”，说明《卖房协议书》系附条件的合同。没有证据证实被上诉人履行了照料上诉人的日常生活义务。4、上诉人无权处分其子女的共同共有房产。涉案房屋不是上诉人一个人所有，是上诉人与子女的共同共有房产，上诉人无权处分其子女的共同共有房产。被上诉人在一审答辩时称：“订立合同时部分子女不知情，但这些子女事后知情，原告的行为构成表见代理”，被上诉人观点不成立。5、《卖房协议书》注明马彦平、马丽萍放弃继承权不等于马彦平、马丽萍放弃继承权。马彦平、马利萍没有在《卖房协议书》上签字捺印。本案不是继承权纠纷。一审中，包括马彦平、马利萍在内的上诉人子女均没有作为当事人参与诉讼，一审也没有举出继承人书面放弃继承的证据。6、被上诉人不存在善意取得。被上诉人明知上诉人妻子死亡，明知存在继承人（财产共有人）。在签订《卖房协议书》时，被上诉人应当通知继承人（财产共有人）到场签订合同或者征得财产共有人同意，在继承人（财产共有人）没有到场签订合同或者没有征得财产共有人同意的情况下，被上诉人不存在善意取得。7、一审认定案涉房屋不违反法律法规的强制性规定和侵害集体利益或公共利益不成立。本案侵害了继承人（财产共有人）的财产所有权，法律法规没有授权他人在未经财产所有人同意的情况下处分或者售卖其他人的财产，这应当是法律禁止性规定。法律禁止性规定属于强制性规定。本案就属于上诉人处分或者售卖其他人的财产。被上诉人是七水村6社村民，不是1社村民。现实社会是以村民小组为单位，被上诉人是6社村民不应当享受1社村民的利益。 被上诉人史国辽、任宜香辩称：1、漏列主体的理由不成立。根据合同相对性，不存在伤害其他的利益。2、本案事实清楚，我们提供了相应的证据。3、这是一个合同履行中间的一个履行纠纷，不是确认合同效力的具体问题，我们认为他这个主张不应该在这个案件中。4、善意取得的问题成立,合法取得自然是善意取得。5、其子女是否放弃的问题应该是非常清楚。上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。 马洪礼向一审法院起诉请求：1．请求确认原、被告于2007年4月6日签订的买卖协议无效；2、请求依法判令被告立即返还原告房屋、原告返还被告的购房款6000元。 一审法院认定事实：原、被告均是通江县诺江镇七水村的村民，且原告马洪礼系被告史国辽的姨夫。原、被告在签订房屋买卖合同前，原告马洪礼与其妻在该村1社合法拥有142.9平方米住房，其土地性质为集体所有；被告史国辽、任宜香在该村6社合法拥有179.8平方米的住房，其土地性质为集体所有。原告马洪礼之妻病故后，因其子女均未与之同住，生活多有不便，遂与被告史国辽、任宜香协商，将在1社的部分住房出卖给被告史国辽、任宜香，并由被告史国辽、任宜香照料自己的日常生活。2007年4月6日，原、被告双方签订了《卖房协议书》），该协议约定原告马洪礼将通江县诺江镇七水村1社五排五室总占地面积为174.84平方米的住房，除正房一间归原告马洪礼所有（马洪礼去世后归史国辽所有）以及转角一间由原告马洪礼长子马平所有（但该房天楼及楼下猪圈归史国辽所有）外，其余房屋均出卖给被告史国辽、任宜香，其购房款为6000元，同时该合同还对自留山、自留地的使用权做了约定，合同还注明原告马洪礼的子女马彦平、马利萍放弃继承权。合同签订后，被告史国辽、任宜香按约支付了房款，并从6社搬至1社居住至今。2008年11月29日，被告史国辽、任宜香将其在6社的住房出卖给通江县空山乡青龙嘴村5社村民黄啟忠，黄啟忠亦将其户籍迁至通江县诺江镇七水村6社。后，原告马洪礼因年老体弱随其女马利萍在通江县城生活。 一审法院认为：原、被告于2007年4月6日签订的《卖房协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。首先，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在签订《卖房协议书》时，原告马洪礼不仅亲自签订了协议书，还收取了房屋价款并出具了收据，该出售行为系原告马洪礼的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，原告作为出卖人主张其处分的房屋已发生继承法律事实，自己在缔约时无权单独处分，故合同无效，一审法院依法不予支持。其次，本案涉及的房屋买卖并不违反法律法规的强制性规定和侵害集体利益或公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地；农民居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。被告在购买原告房屋时已拥有一处宅基地，随后就将原宅基地转让给他人，且受让人取得了当地集体经济组织成员资格，具有在该集体经济组织拥有宅基地的权利，被告在转让原宅基地后，实际上仍只拥有一处宅基地，故并未违反“一户一宅”的法律规定。原告诉称被告超出买卖合同约定的范围侵占原告其他财产，妨碍原告道路通行权以及在原告自留地山修建房屋，均属侵权行为，不是本案审理范围，可另行主张权利。一审法院判决：驳回原告马洪礼的诉讼请求。 二审审理中，上诉人马洪礼提交以下证据：2020年4月6日拍摄房屋照片一组，证明被上诉人新修房屋和上诉人原来房屋的现状。被上诉人史国辽、任宜香的质证意见：上诉人提供的这组证据是影视资料，影视资料独立使用的效力非常低下，没有其他证据予以佐证，不具有证据效力。老房子的照片和现状有相似之处。 本院对上诉人马洪礼提交证据的真实性、合法性无法认定，不作为本案证据采信。 经审理，二审审理查明的事实与一审判决认定的基本事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一是案涉《卖房协议书》是否具有合同无效情形；二是本案是否漏列诉讼主体。 一、关于案涉《卖房协议书》是否具有合同无效情形。 上诉人马洪礼与被上诉人史国辽于2007年4月6日签订的《卖房协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，内容合法有效。首先，民事活动应当遵循诚实信用原则，2007年4月6日签订《卖房协议书》前，马洪礼之妻已病故，其子女均不在身边，为了其今后生活上有人照顾，便与史国辽、任宜香协商，将其所有的部分住房出卖给史国辽、任宜香，并由史国辽、任宜香照料其日常生活。后经村社同意，史国辽、任宜香从七水村6社搬至1社居住。在签订《卖房协议书》时，马洪礼给其二个儿子分别各留有一间房屋，同时声明其子女放弃继承权，马洪礼不仅亲笔书写、签订了协议书，且收取了房屋出售款6000元并出具了收条，故该出售行为系其真实意思表示。之后马洪礼的子女应当知道卖房协议内容，但马洪礼及其子女既未向史国辽、任宜香要求过返还房屋并退还房款，也未向相关部门主张过该行为无效。其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定的“农村居民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，法律并未禁止非同一集体经济组织成员之间转让宅基地及地上房屋，只是通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为。故本案房屋买卖既未损害集体利益、社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关认定合同无效的法定情形。上诉人马洪礼起诉请求确认《卖房协议书》无效，违背诚实信用原则。 二、关于上诉人称本案漏列诉讼主体问题。 根据合同的相对性，《卖房协议书》是上诉人马洪礼与被上诉人史国辽签订，其子女不是买卖合同的相对人，不存在漏列诉讼主体问题。 上诉人马洪礼认为一审没有查清其有几个子女，是否分家析产，上诉人马洪礼之妻死亡后，继承人是否放弃继承的问题。经查，上诉人马洪礼在签订《卖房协议书》时，已经明确告知其子女放弃继承权并给其子女留有房屋，被上诉人作为买受人，有理由相信上诉人马洪礼是有权出售，应认定为善意取得。 关于上诉人无权处分其子女的共同共有房产，签订《卖房协议书》案涉房屋部分属于其子女所有的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，上诉人马洪礼并未举出其无权处分的相应证据，且该房屋系马洪礼夫妻共同建造，其出售该房屋时已给其子女留出部分房屋，属于有权处分，被上诉人史国辽也完全有理由相信上诉人有处分权。如果上诉人马洪礼的子女认为上诉人马洪礼处分他们的共有财产，可以另案主张权利。 综上所述，上诉人马洪礼的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人马洪礼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘伯梅 审 判 员 杨 垚 审 判 员 杜觐良 二〇二〇年四月十三日 法官助理 张益珍 书 记 员 董 洁