葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1403民初454号原告（申请执行人）：闫某，女，1988年8月6日生，汉族，个体，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：钱美慧、姜凯，辽宁卓辰律师事务所律师。被告（案外人）：单某，女，1969年11月3日生，汉族，无业，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：李万福，辽宁一鸣律师事务所律师。被告（被执行人）：葫芦岛天马房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路63号楼D，统一社会信用代码91211400740762633B。法定代表人：廉金民，该公司经理。被告（被执行人）：葫芦岛市鑫鼎房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路61号楼F号门市，统一社会信用代码91211400794826225D。法定代表人：苗安顺，该公司总经理。被告（被执行人）：廉金民，男，1977年10月15日生，蒙古族，住葫芦岛市龙港区。被告（被执行人）：陈某，女，1977年8月19日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。原告闫某与被告单某、葫芦岛天马房地产开发有限公司、葫芦岛市鑫鼎房地产开发有限公司、廉金民、陈某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告闫某的委托诉讼代理人钱美慧、姜凯，被告单某的委托诉讼代理人李万福到庭参加诉讼，被告葫芦岛天马房地产开发有限公司、葫芦岛市鑫鼎房地产开发有限公司、廉金民、陈某经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫某向本院提出诉讼请求：1、撤销(2019)辽1403执异64号执行裁定。2、依法判决对葫芦岛市龙港区强制执行。3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告诉葫芦岛市鑫鼎房地产开发有限公司、葫芦岛天马房地产开发有限公司、廉金民、陈某民间借贷一案，龙港区人民法院于2016年11月16日查封了葫芦岛天马房地产开发有限公司名下位于龙港区(葫房权证龙字第××号)，并于2018年9月20日作出(2017)辽1403民初2111号民事判决书，判令葫芦岛市鑫鼎房地产开发有限公司偿还原告闫某借款本金及利息、违约金以及保全费、律师费，葫芦岛天马房地产开发有限公司、廉金民、陈某承担连带保证责任。原告于2019年4月26日向龙港区人民法院申请执行。执行过程中本案被告单某提出执行异议，龙港区人民法院裁定中止对涉案房屋的执行。被告单某已经于2013年取得房屋确权凭证，2015年取得销售不动产统一发票，说明涉案房屋已经具备办理不动产权证书的条件，而单某没有提供非因其个人原因不能办理不动产权证书的证据。被告单某没有有效证据证明其在查封前已经合法占有该房屋，也未提供证据证明涉案房屋是用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及29条规定，本案被告单某不具有排除执行的权利，因此请求贵院恢复对涉案房屋的执行。被告单某辩称，本案事实由龙港区人民法院作出了执行裁定书，案号为2019辽1403执异64号，事实认定清楚，法律适用正确，裁定中止案涉房屋执行符合法律规定，应予维持；原告起诉要求撤销中止执行的裁定，恢复对房屋的强制执行，其主张的事实与理由不能成立。本案案涉房屋是由天马房地产开发公司开发建设的商品房，即一手房，单某是从开发公司处直接购买房屋的最初购房者。单某与天马房地产公司于2009年7月29日签订商品房买卖合同并支付购房款，该合同属于正规商品房买卖合同，经房产部门审批备案。并于2009年12月10日与天马房地产的前期物业办理了交房验房手续，缴纳了各项入住费用，对房屋进行了实际占有并使用。上述过程均发生在本案对房屋进行查封之前，符合法律规定，属于签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，并已合法占有不动产。正是因为单某购买的是商品房，在办理房产证手续方面需要开发公司完善公司手续和程序，作为购房者更多的依赖于开发公司，但天马房地产公司在交房后几年时间里不知什么原因迟迟不给办理房产证，业主曾多次维权未果。关于2013年办理登记在天马房地产公司名下的房权证，与普通房权证不同，其后明确标注只作为确权凭证，作为住宅商品房，不代表开发公司是该房屋真正的所有权人。还有2015年开具的不动产发票，只是办理房产证手续之一，但天马房地产公司仍以各种理由推脱不给办理房产证。以上已经说明是天马房地产公司的管理原因，导致单某购买房屋一直无法办理房产证，与单某个人无关。综上，单某购买房屋符合法律规定相关情形，能够排除执行，执行裁定书认定事实清楚，程序合法，裁定结果正确，应驳回原告的诉讼请求。被告葫芦岛天马房地产开发有限公司、葫芦岛市鑫鼎房地产开发有限公司、廉金民、陈某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明，关于原告闫某与被告葫芦岛天马房地产开发有限公司、葫芦岛市鑫鼎房地产开发有限公司、廉金民、陈某民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月16日查封了葫芦岛天马房地产开发有限公司名下位于龙港区房屋（面积94.60平方米，产权证号为葫房权证龙字第××号），并于2018年9月20日作出（2017）辽1403民初2111号民事判决书，判令被告葫芦岛市鑫鼎房地产开发有限公司偿还原告闫某借款本金4,000,000.00元及利息、违约金以及保全费5,000.00元、律师费151,200.00元，葫芦岛天马房地产开发有限公司、廉金民、陈某承担连带保证责任。原告闫某于2019年4月26日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。被告单某对上述房产被查封不服，于2019年11月6日向本院提出执行异议。本院于2019年11月18日作出（2019）辽1403执异64号执行裁定书，裁定中止对龙港区房屋的执行。原告闫某不服该裁定，于法定期限内向本院提起本案诉讼。另查明，2009年7月29日，被告单某与被告葫芦岛天马房地产开发有限公司（以下简称天马房地产）签订《商品房买卖合同》（合同编号：1410000073012），约定：单某购买文兴南路37-10号楼2单元801号房，面积94.60平方米，总价款为251,636.00元。合同签订后，被告单某交纳全部购房款。2015年8月8日，被告天马房地产向被告单某出具销售不动产统一发票。被告单某于2009年12月10日办理入住，并居住至今，未办理过户登记。以上事实，有（2017）辽1403民初2111号民事判决书、（2019）辽1403执异64号执行裁定书、商品房买卖合同、专用收款收据、物业费收据、销售不动产统一发票、房屋产权证书等及双方当事人陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，本案争议焦点在于：单某对案涉房屋享有何种权利，该权利是否能够足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，其一，本院于2016年11月16日查封了被告天马房地产名下坐落在文兴南路37-10号楼2单元801号、面积94.60平方米的房屋。而单某与天马房地产签订的《商品房买卖合同》在2009年7月29日。可以认定本案当事人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其二，被告单某于2009年12月10日办理入住，并居住至今，在人民法院查封之前，单某已经合法占有该不动产；其三，合同签订后，单某已向天马房地产全款缴付，且天马房地产向单某出具正式发票；其四，2009年12月10日单某与天马房地产签订《商品房买卖合同》后，未能办理不动产登记过户手续，非因买受人自身原因。综上，房屋买卖行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故对被告（案外人）单某提出的主张，本院予以支持。原告（申请执行人）闫某提出的主张，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。被告葫芦岛天马房地产开发有限公司、葫芦岛市鑫鼎房地产开发有限公司、廉金民、陈某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自身权利的放弃，不影响本院依据已查明事实依法进行裁判。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告（申请执行人）闫某的诉讼请求。本案受理费100.00元，由原告（申请执行人）闫某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  陈志伟人民陪审员  李广娟人民陪审员  吴英会二〇二〇年四月二十九日书 记 员  于雅菲