湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4685号上诉人(原审被告)：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人:袁李，该公司执行董事。委托诉讼代理人:肖锦莲，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：张秋英,女，1963年8月31日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原审被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司四分公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路二段368号鼎泰坤苑22栋115号。法定代表人:袁李，该公司执行董事。原审第三人：刘丹，女，1970年11月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）因与被上诉人张秋英、原审被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司四分公司（以下简称新环境四分公司）、原审第三人刘丹合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新环境公司上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审。事实和理由：1、其在提供居间服务过程中告知了张秋英关于长沙市的购房政策及购房资格事宜，已尽到了作为居间方的审慎义务，不存在过错；2、其与张秋英之间系居间合同法律关系，仅有退还居间服务费的合同责任，不应当赔偿定金损失。张秋英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且认定双方各负50%的责任正确，请求维持原判。张秋英向一审法院起诉请求判令：1、新环境公司、新环境四分公司向其返还中介费2万元；2、新环境公司、新环境四分公司赔偿其定金损失5万元；3、新环境公司、新环境四分公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：新环境四分公司系新环境公司的授权特许连锁经营商。2018年7月14日，刘丹（甲方，出售方）、张秋英（乙方，买受方）、新环境四分公司（丙方，居间方）与新环境公司（丁方，管理方）四方签订《房屋买卖合同》，其中约定：1、刘丹自愿将坐落于长沙市岳麓区南大桥西端阳光壹佰新城湖大教师公寓C5栋1002房屋出售给张秋英，该房屋权证或购房合同编号为00561956，建筑面积为176.87平方米，房屋总售价为178.5万元（总售价包括：现有装修和配套设施、刘丹已为该房屋所缴纳的所有费用），付款方式为购房定金+购房款+交房尾款，张秋英于2018年7月14日支付刘丹购房定金5万元，张秋英、刘丹双方须配合在2018年7月31日前办理产权过户手续，张秋英应在产权过户进窗后缴税前支付刘丹购房首付款172.5万元，刘丹应在收到全款之日将房屋交付给张秋英，房屋交付之前刘丹将房屋的水、电、物业费、电话费、有线电视费等有关费用结清，交房时张秋英支付刘丹交房尾款人民币1万元；2、签订本合同后，刘丹和张秋英即认可共同委托新环境公司为其已提供完居间服务，在本合同签订当日刘丹应向其支付新环境四分公司居间服务费0.5万元，张秋英应支付新环境四分公司居间服务费2万元；3、合同签订后，任何一方违约，新环境四分公司不承担责任，且违约方支付的居间服务费不予退还，守约方支付的服务费应予退还，若退还，则新环境四分公司有权向违约方追偿。上述合同尾部，刘丹、张秋英、新环境四分公司工作人员余威和张文豪、新环境公司均签字或加盖公章。合同签订当日，张秋英即向新环境四分公司支付了居间服务费2万元，新环境四分公司为此向张秋英出具了收据一张，张秋英向刘丹支付购房定金5万元，刘丹为此出具《定金收条》一张。后因张秋英不具备在长沙市范围内的购房资格，其与刘丹所签订的《房屋买卖合同》中约定的销售房屋不能办理过户手续，该合同无法继续履行，双方因此发生纠纷。另查明：2018年6月25日，长沙市出台了购房限购政策。张秋英、新环境公司、新环境四分公司、刘丹四方签订涉案《房屋买卖合同》后，长沙市未出台新的购房限购政策。2019年1月18日，新环境四分公司经长沙市工商行政管理局芙蓉分局审核准予注销登记。一审法院认为，张秋英与新环境公司、新环境四分公司、刘丹四方签订的涉案《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》合法有效。根据张秋英诉请，本案审理的是张秋英与新环境公司、新环境四分公司之间的居间合同法律关系。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。新环境四分公司作为房屋买卖的专业中介方，在促成张秋英与刘丹签订涉案《房屋买卖合同》时应当向双方如实告知长沙市现行购房限购政策及审查交易双方是否符合购房、卖房资格，诉讼中新环境公司提交的监控视频不能充分有效证明其在张秋英、第三人刘丹签订涉案《房屋买卖合同》时已向张秋英详细告知长沙市现行购房限购政策内容及实际审查了张秋英是否具备长沙市购房资格的相应资料，现因张秋英不具备长沙市购房资格致使涉案《房屋买卖合同》无法实际履行，张秋英和刘丹的合同目的无法实现，新环境四分公司在履行居间合同过程中未尽审慎义务，存在过错，对此应当承担相应的民事责任。张秋英诉请新环境四分公司返还中介费2万元，予以支持。张秋英作为购房方，在签订购房合同前应当先主动去了解自己是否具备长沙市购房资格，其明知自己非长沙户口而盲目签订涉案《房屋买卖合同》，其自己未尽谨慎义务，亦存在过错。张秋英诉请新环境公司、新环境公司四分公司赔偿定金损失5万元，根据新环境四分公司和张秋英的各自过错程度，认定新环境四分公司承担定金损失2.5万元，张秋英自行承担定金损失2.5万元。因新环境四分公司系新环境公司的分公司，且该分公司现已被注销，新环境四分公司应向张秋英返还的中介费2万元及赔偿定金损失2.5万元应当由新环境公司承担。综上，对张秋英的诉请，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百十七条之规定，判决：一、限湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于判决生效之日起三日内向张秋英返还居间服务费2万元；二、限湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于判决生效之日起三日内向张秋英赔偿定金损失2.5万元；三、驳回张秋英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第一款之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取775元，由张秋英承担375元，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司承担400元（该款已由张秋英先行垫付，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在支付上述款项时一并支付给张秋英）。在本院二审期间，新环境公司提交了三份证据，即证据1—网页截图，拟证明张秋英应当知道长沙市的限购政策；证据2—长沙市住房和城乡建设委员会文件，拟证明在长沙买房需要满足的购房条件；证据3—签约前提示告知书，拟证明其公司在提供居间服务过程中已经提示了张秋英要具有购房资格。本院依法组织了证据交换和质证。对于二审争议的事实和证据，本院认定如下：证据1来源于互联网，真实性无法确认，证据2系政策性文件，且该网页、文件与张秋英是否知道长沙市的限购政策没有关联性；证据3告知书中提到了要求买房确认自身购房资质的问题，但新环境对于购房资格并没有作出解释说明，亦未作实质审查，不能免除新环境的责任，故对上述证据均不予采纳。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、新环境公司四分公司在本案中是否存在过错；2、新环境公司是否应当赔偿定金损失。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于新环境公司四分公司在本案中是否存在过错的问题。新环境公司四分公司作为专业的二手房中介机构，在促成张秋英与刘丹签订《房屋买卖合同》过程中，未详细告知长沙市现行购房限购政策内容及实质审查张秋英是否具备长沙市购房资格的相应资料，对于张秋英和刘丹合同目的无法实现有过错，应该承担相应的民事责任。新环境四分公司以只需作形式审查为由主张已经尽到审慎义务没有过错，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于新环境公司是否应当赔偿定金损失的问题。《民法通则》第一百一十二条规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。据此，被违约人因对方违约而导致的现有财产的减少属于该条规定的损失范围。现有财产的减少在法理上可称为实际损失、直接损失、现实损失和积极损害，是指被违约人因对方违约所支付的费用、财产的灭失或损害。本案中，新环境公司四分公司履行居间合同义务不符合法律规定，给张秋英造成了定金损失，该定金损失作为直接损失应当予以赔偿。一审判决根据双方的过错大小，认定双方各负50%的责任并无不当。故新环境公司上诉主张不应当赔偿定金损失，与法相悖，本院不予支持。综上所述，新环境公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长  郭伏华审  判  员  熊 伟审  判  员  王海华二〇二〇年四月十五日法官助理刘小兵书记员（兼）  刘小兵