苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初3474号原告：苏州东兴房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇渡村商业街六号楼。法定代表人：陈俊华，总经理。委托诉讼代理人：**，江苏吴中益律师事务所律师。被告：苏州市沧浪花木有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇藏书花木市场内。法定代表人：须水火。第三人：张福云，男，1962年1月8日生，汉族，住苏州市吴中区。原告苏州东兴房地产开发有限公司（下称东兴房产公司）与被告苏州市沧浪花木有限公司（下称沧浪花木公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案，后依原告东兴房产公司申请追加张福云为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告东兴房产公司的委托诉讼代理人**，被告沧浪花木公司的法定代表人须水火到庭参加诉讼，第三人张福云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告东兴房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告迁让并归还租赁的土地98.36亩；2、判令被告支付土地租赁费和使用费（自2014年6月1日起暂算至2019年3月31日为285244元，之后继续算至实际迁让并归还土地之日）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2007年3月1日，原、被告签订《绿地、苗木种植基地租赁协议》，原告将约225亩的土地租赁给被告，用于种植绿地、苗木，租赁期为10年，自2007年3月1日至2017年2月28日，年租赁费为每亩600元。被告实际租赁土地164亩，至2014年5月底，原告收回租赁土地48.72亩并收购该土地上的苗木。2014年6月4日，经原被告结算，原告应付被告款项1728809元，后双方结清了该款项同时也结清了2014年6月1日之前的土地租赁费。剩余土地98.36亩被告继续租赁，至合同期满并直至今日，被告未归还继续租赁的98.36亩土地。经计算，2014年6月1日至2019年3月31日，该土地的租赁费和使用费为285244元（98.36亩×50元/月×58个月）。原告多次要求被告迁让并支付土地租赁费和使用费未果，故诉至法院。被告沧浪花木公司辩称：原告诉称的租赁协议是张福云挂靠于其公司后以其公司名义签订，其公司根本没有承租使用涉案承租土地，其公司也从未支付过租赁协议项下租金。其公司与张福云没有签订挂靠协议或者挂靠合同，据其了解张福云将涉案承租土地中58亩土地转租给徐建国使用，将剩余40多亩土地交给张福云的债权人使用。第三人张福云未作陈述。本院经审理认定事实如下：2007年3月1日，原告东兴房产公司（出租方、甲方）与被告沧浪花木公司（承租方、乙方）签订一份《绿地、苗木种植基地租赁协议》（下称租赁协议），由甲方将景观道路两侧约255亩土地（按实际面积计算）租给乙方用于开发种植绿地、苗木及区域景观花木生态林基地，约定：租赁土地为苏州市吴中区临湖镇灵湖村景观道路两侧（详见红线图）；土地租赁时间10年，自2007年3月1日至2016年2月28日；土地租赁费每年每亩为600元，乙方同意在承租期内随区绿化带工程租金调整而调整；土地租赁费用交纳方式，协议签订后15天之内一次交付1年的租金，今后每年在3底前交付。甲方负责办理该地块的租用手续，并负责与政府协商解决相关村、组、村民的迁坟等事宜，认真配合乙方将种植、绿化、苗木经营此项目顺利启动，并派专人配合该项目的运作，保证乙方的租赁权益。乙方在承租期内，绿化地规划、布局、苗木、果园、苗圃的种植品种由乙方自行设计安排，经甲方同意后实施；所有作物的产权归属乙方所有，乙方实行自主经营、自负盈亏。承租期内乙方有权对种植的苗木自行处置，但重新补种的苗木规格和种类应事先和甲方协商一致。此合同期满后甲方同意按照本协议的同等条件继续租给乙方经营，届时双方参照本协议重新签订租赁协议。等等。上述租赁协议乙方落款处由第三人张福云作为负责人签字并盖了被告沧浪花木公司公章。2014年6月4日，原告东兴房产公司作为出租方（甲方）与被告沧浪花木公司作为承租方（乙方）签订一份《关于张福云苗木种植基地租赁、回购结算协议》（下称结算协议），约定甲乙双方就景观路北1#、2#、3#地块48.72亩苗木种植回购结算事宜，经双方协商达成如下协议：一、48.72亩苗木基地回购苗木协商总价2000000元，另实物补偿香柚30棵（规格中等），紫薇200棵（规格中等）。二、根据原合同租赁约定，从2007年3月1日截止2014年5月底，为期87个月（其中12.09亩为41个月，4.83亩为51个月，48.72亩为84个月），乙方应付甲方租金按每年600元/亩（每月50元/亩），算共计669591元，详见附件。三、甲方应支付乙方2010年8月购树价款为人民币398400元，详见附件。四、最终甲方支付乙方结算价为1728809元，详见附件。五、除景观路北1#、2#、3#地块48.72亩解除租赁关系外，其他苗木地块的租赁规定：1、期限仍按原合同规定期限，剩余土地到期满前，乙方无条件移迁，否则引起的损失由乙方自行承担；2、土地租赁费用交纳方式每年3月底前一次性支付1年的租金，如逾期每日收取滞纳金2000元。六、本协议一式四份，双方各执两份，自盖章签字之日起生效。上述结算协议乙方落款处只有第三人张福云的签名并未加盖被告沧浪花木公司公章。上述结算协议附件《张福云租赁种树结算明细》（下称结算明细）载明：一、景观路北1#、2#、3#地块（48.72亩）种树协商总价2000000元整；二、向乙方收取租金669591元整（详见明细）；三、2010年8月向张福云购树价款398400元；四、最终结算价2000000-669591+398400=1728809元。该结算明细乙方落款处只有第三人张福云的签名并未加盖被告沧浪花木公司公章。原告陈述，其已按结算协议及结算明细约定支付了1728809元，其中2007年4月转账支票支付500000元（支票存根记载出票日期为2007年4月5日、收款人为沧浪花木公司、用途为苗木款），2007年5月转账支票支付500000元（支票存根记载出票日期为2007年5月21日、收款人为沧浪花木公司、用途为借款），2014年6月6日转账支付300000元，2014年8月8日转账支付428809元，以上2张支票存根由第三人张福云签收，当时被告以购买苗木为由向其借款1000000元，此后结算时该款冲抵了其应付款项，两笔转账付至第三人张福云银行账户。另查明，2016年1月12日，被告沧浪花木公司的法定代表人在原告东兴房产公司出具的《通知函》上签字，该函称：双方于2007年3月1日签订了《绿地、苗木种植基地租赁协议》，根据双方约定，该协议将于2016年2月28日期限属满；由于租赁项目的外部环境已发生客观变化，目前已不再满足双方约定的续租条件，故租赁期限届满后，我公司不再与贵公司续签土地租赁合同，作如下通知：1、根据双方签订的《绿地、苗木种植基地租赁协议》、《种植基地租赁、回购结算协议》、《结算清单》，贵公司尚需支付我公司2014年6月1日至2016年2月28日土地租赁费103278元，请贵公司收到该函件后5个工作日内缴清所欠的土地租赁费；2、为避免贵公司不必要的损失，特通知你方提前做好相关准备，务必在2016年2月28日前将租赁土地附着的种植物搬迁、回填坑洼并退还租赁土地，如有逾期造成的经济损失及相关法律责任均由贵公司承担。关于涉案租赁协议签订、履行情况，原告陈述，涉案租赁协议由其法定代表人与第三人张福云洽谈后签订，当时张福云没有明确自己在被告处的职务，只是说代表被告；租赁协议虽约定租金一年一付，但被告在签约后实际从未向其支付过租金，期间其虽曾口头向被告及张福云催讨过租金，然于2016年1月才首次书面以向被告发送《通知函》方式催讨租金，该《通知函》由被告的法定代表人签收，租赁协议项下已付租金是以其应付的款项折抵，即2014年6月4日与张福云结算折抵了截至2014年5月底的租金，当时张福云是代表被告与其进行结算并签订结算协议及结算明细等，此后其已按结算协议约定支付折抵租金后应付款项1728809元，基于张福云作为被告的签约代表与其签订租赁协议的事实才信赖张福云有权代表被告与其结算并将相应款项直接支付给张福云。被告陈述，其与原告没有任何往来，张福云也未在其处任职，其从未授权张福云与原告签约，也未授权张福云与原告结算并收款；租赁协议乙方落款处公章属实，当时张福云说要借用其名义签约，称如不以公司名义签约则对方不同意签合同，考虑到其法定代表人与张福云自小相识，以为在合同上盖章只是签约不一定要履行，所以才同意在租赁协议上盖章；张福云借用其名义签约无需向其支付任何费用，其实际未拿到过《通知函》，只由其法定代表人在《通知函》上签字。关于涉案承租土地的现状情况，原告陈述，涉案承租土地上并无建筑物但种植了树木和苗木，因租赁协议约定租期已经届满，故其不同意接收树木和苗木，要求被告自行处理，据其了解张福云使用了其中部分土地，但张福云应该是代表被告使用涉案承租土地，不清楚是否有其他人使用涉案承租土地。被告陈述，涉案承租土地上种植的树木和苗木与其无关，其并未实际使用涉案承租土地，原告起诉后其曾到涉案土地查看，据了解因张福云结欠王兴顺款项且无力归还，故而部分土地交给王兴顺使用，另外张福云将其中50亩土地交给徐建国使用，可能是转租给徐建国使用，徐建国讲其付租金给付给张福云，不清楚是否有其他人使用涉案承租土地。另，经本院释明后，原告主张涉案租赁协议项下承租人系被告，第三人张福云只是代表被告与其签约、结算等，明确不要求第三人张福云承担责任，为查明相关事实才追加张福云为本案第三人参加诉讼，知晓第三人张福云使用部分涉案承租土地，但认为第三人张福云是代表被告使用土地，无法确定是否有被告之外的其他人实际使用涉案承租土地。原告陈述，涉案承租土地属于村集体所有的土地，由其于2007年3月1日与苏州市吴中区临湖镇人民政府（下称临湖镇政府）签订《绿地、苗木种植基地租赁协议》后将其中164亩分租给被告，其与临湖镇政府签订的租赁协议约定租期自2007年4月1日起至2015年12月21日止，租赁土地面积约255亩（实际租赁面积252.48亩，其中道路占用地等25.97亩不计租，实际计租面积226.51亩），土地租赁费为每亩每年600元，该协议项下租金一年一交，每次交一年期租金，其已按约交纳了截至2017年4月的10期租金，每期各交135906元，该协议约定租期届满后未与出租人续签合同。涉案要求迁让土地共8块，位于景观路南侧、景观路北侧，其中位于景观路南侧有7块，分别为编号11#、14#、15#、16#、17#、18#、24#地块，上述地块面积分别为11.43亩、17亩、5.6亩、0.99亩、12.37亩、11.9亩、18.57亩，扣减预留的道路面积2.55亩，小计75.31亩；景观路北侧为编号5#地块，面积25.9亩，扣减预留的道路面积2.85亩，小计23.05亩；总计面积98.36亩，涉案租赁协议项下原出租面积164亩，租期内已收回了其中65.64亩，结算协议签订前已收回了面积分别为12.09亩和4.83亩的两块地块，该两块地块收回时为空地未种植苗木，签订结算协议时明确收回48.72亩，此后剩余98.36亩由被告继续使用。以上事实，有原告提供的租赁协议、结算协议、到期通知函、付款凭证、结算凭证及双方当事人陈述等予以证实。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷，合法的租赁关系受法律保护，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。关于本案的法律关系及责任主体，原告向被告主张要求迁出并交还涉案承租土地、给付租金和占有使用费等，而被告认为其与第三人张福云是挂靠关系为由认为其不具有返还承租土地、给付租金和占有使用费等义务。虽原被告双方一致确认涉案租赁协议由第三人张福云经与原告协商洽谈后签订，但第三人张福云系以被告的名义与原告签约，租赁协议首部明确记载承租人为被告，协议落款处亦盖有被告的公章，协议内容中未包含挂靠的内容，而且原告明确其与被告签约发生租赁合同关系，被告亦陈述第三人张福云要求其在涉案租赁协议上盖章时表示如不以公司名义签约则对方不同意签约，故不论在被告与第三人张福云之间是否就涉案租赁协议的签订及履行建立挂靠合同关系，原告均有权选择要求被告作为相对人主张权利。关于租赁期限问题，出租人与承租人建立租赁合同关系，是基于双方之间的信赖，承租人经出租人同意可将租赁物转租给第三方，如转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，涉案承租土地由原告承租后转租给被告，根据原告陈述其承租土地的租赁期限至2015年12月31日届满且此后未与出租人续签合同，故而涉案租赁协议约定的租赁期限（转租期限）显然超过原告的剩余租赁期限，故而超过部分的约定无效。租赁协议履行过程中，原告已依约交付了涉案承租土地，被告作为承租人理应按约支付租金，原告已在2016年1月通知被告不再续签合同并要求迁出承租土地，被告作为承租人理应腾退，故对原告要求被告迁出并交还涉案承租土地的诉请，本院予以支持。被告逾期至今仍未迁出并交还土地，理应承担相应占有使用费，原告主张自2014年6月1日起按租赁协议约定标准计算至实际交还土地之日止的租金和占有使用费，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州市沧浪花木有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于苏州市吴中区临湖镇灵湖村景观道路南侧（编号11#、14#、15#、16#、17#、18#、24#）和景观路北侧（编号5#）的承租土地（面积合计98.36亩）并交还给原告苏州东兴房地产开发有限公司。二、被告苏州市沧浪花木有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州东兴房地产开发有限公司自2014年6月1日起至其实际腾退土地之日止按人民币4918元/月计算的租金和占有使用费（暂计至2019年5月30日为人民币295080元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5580元、公告费人民币600元，合计人民币6180元，由被告苏州市沧浪花木有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  金 琦人民陪审员  沈锡丰二〇二〇年四月十日书 记 员  吴彬峰