陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书 (2020)陕01民终1382号 上诉人（原审被告）：陕西省现代农业发展中心。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：郭少春，该公司总经理。委托诉讼代理人：方圆，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨驭龙，男，1988年3月14日出生，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：李付迪，陕西金镝律师事务所律师。原审被告：北京中集宏达房地产开发有限公司，住所地：北京市房山区。 法定代表人：李真，该公司董事长兼总经理。上诉人陕西省现代农业发展中心（以下简称现代农业中心）因与被上诉人杨驭龙、原审被告北京中集宏达房地产开发有限公司（以下简称北京中集宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初14509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。现代农业中心上诉请求：1.维持一审判决第一、第三项，改判第二项；2.判令杨驭龙承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：其中心于 2015 年 5 月 9 日向杨驭龙交付房屋，涉案合同约定的违约金起算时间应自交房后365个工作日的次日起算，一审法院认定其中心应在 2016 年 10 月 25 日之前将杨驭龙所购房屋办理权属登记需要由其中心提供的资料报产权登记机关备案与合同约定不符；涉案房屋早已交付杨驭龙占有使用，其中心没有如期办理房产证并不影响杨驭龙居住或出租该房屋，未给杨驭龙造成实际损失，涉案合同中约定逾期办证违约金已远远超出了杨驭龙的实际损失，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定减少违约金。杨驭龙辩称，现代农业中心逾期办证构成违约，其中心并无证据能够证明涉案合同约定的违约金标准过高的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。北京中集宏达公司未到庭亦未提交书面意见。杨驭龙向一审法院起诉请求：1.现代农业中心、北京中集宏达公司立即为其办理房屋权属登记的相关手续；2.现代农业中心、北京中集宏达公司承担因未能按时办理房屋产权权属登记的违约金 70329. 24 元（暂计算至 2018 年 11 月 14 日止，最终违约金应计算至房屋权属证书出证为止）； 3、本案诉讼费用由现代农业中心、北京中集宏达公司承担。一审法院经审理查明，2014 年 5 月，杨驭龙与现代农业中心双方签订合同登记号为 Y14065088 的《商品房买卖合同》，约定杨驭龙购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区西万路高家堡卓越熙郡第 2 幢 1 单元 14 层 11404 号房屋，建筑面积为 140.54 平方米，合同总价款为 849387 元。付款方式为，买受人于 2014 年 5 月 24 日支付首付款 259387 元，余款 590000元 办理银行按揭。该合同第八条约定，出卖人应当在 2014 年 12 月 31 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后 365 个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 3 项处理：3、详见《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同》附件七第八条关于产权登记的补充约定：出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后 365 个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需要在出卖人发出的《办证通知书》指定期限内将办理房屋所有权证的所有资料及办证相关费用（包括但不限于代办费、 工本费、登记费等）交付给出卖人并委托出卖人统一申办房屋所有权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴交费用，则出卖人办理房屋所有权证的期限相应顺延。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，杨驭龙按照合同约定向现代农业中心缴纳了全部购房款。现代农业中心于 2015 年 5 月 9 日向杨驭龙交付房屋，并办理房屋交接手续，杨驭龙实际收房。现代农业中心至今尚未将杨驭龙所购房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。 另查明，杨驭龙向现代农业中心支付面积补差款 2176 元，双方均认可房屋总价款为 851563 元。庭审中，杨驭龙提交了购买上述涉案楼盘小区的 POS 机刷卡单，刷卡单中的收款方为北京中集宏达公司，现代农业中心向杨驭龙出具收款收据，杨驭龙以此证明二公司资金混同，具有关联关系，应当共同承担合同义务。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。《商品房买卖合同》第十五条、《商品房买卖合同》补充协议约定：“出卖人应当在商品房交付使用后 365 个工作日内， 将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及“出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后 365 个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金”，现杨驭龙依约向现代农业中心支付了购房款，现代农业中心亦应当按照约定自交房后的 365 个工作日内即 2016 年 10 月 25 日之前将杨驭龙所购房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但现代农业中心至今未能履行上述义务，其行为已构成违约，应按照双方合同约定向杨驭龙承担逾期提交备案资料的违约责任。现代农业中心答辩称，双方在合同中约定的违约金过高，应予降低。但现代农业中心对予以降低的理由及如何计算的依据未提供证据，故该答辩意见，不予采纳。故现代农业中心应当按合同约定的已付购房价款的日万分之一向杨驭龙支付至杨驭龙主张之日即 2018 年 11 月 14 日，共计 63867.23 元。 对于 2018 年 11 月 14 日之后的违约金待实际违约行为发生之后， 杨驭龙可另行起诉。关于杨驭龙主张要求北京中集宏达公司承担上述责任一节，杨驭龙与该公司并无任何合同关系，同时，其当庭所提交的 POS 机刷卡记录是购买车位的所产生的，而车位款现代农业中心向杨驭龙出具了收款收据，该证据并不能说明二原审被告公司有何关联关系，故对该诉讼不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告陕西省现代农业发展中心应于本判决生效之日起三十日内将原告杨驭龙购买的位于西安市雁塔区西万路高家堡卓越熙郡第 2 幢 1 单元 14 层 11404 号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西省现代农业发展中心应于本判决生效之日起十日内给付原告杨驭龙违约金 63867.23 元。三、驳回原告杨驭龙其余的诉讼请求。二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，杨驭龙与现代农业中心于2014年5月签订的《商品房买卖合同》系合法有效合同，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。本案中，杨驭龙在涉案合同签订后已依约向现代农业中心支付了购房款，但现代农业中心于2015年5月9日向杨驭龙交付了涉案房屋后，至今未按照合同第十五条及附件七第八条关于产权登记的补充条款之约定将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，现代农业中心的行为已构成违约，应向杨驭龙承担逾期办证违约责任。一审法院综合杨驭龙诉请、涉案合同约定内容等情况，判令现代农业中心按杨驭龙已付购房款日计万分之一的标准支付自2016年10月26日于2018年11月14日的违约金63867.23元，杨驭龙未提起上诉，视为服从一审判决。现代农业中心虽就一审法院认定的违约金起算时间问题提出上诉，但涉案房屋于2015年5月9日交付给杨驭龙，现代农业中心所述的违约金应自2016年10月27日起算明显与合同约定不符，本院对其中心该项上诉意见不予采纳。关于违约金标准问题。现代农业中心对予以降低的理由及如何计算的依据未提供证据，其中心该项上诉意见，理由亦不能成立。至于一审判决第一项，现代农业中心未提起上诉，本院予以确认。综上所述，现代农业中心上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1397元，由陕西省现代农业发展中心负担。本判决为终审判决。   审 判 长  何      强审 判 员  肖  晓  通审  判  员  张      楠 二○二〇年四月十三日     书 记 员  周   伟