福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初1823号 原告：平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司，住所地平潭县潭城镇万宝路世界城11号楼。 法定代表人：郑如燕，董事长。 委托诉讼代理人：郑辉联，系公司员工。 被告：俞昌旺，男，1970年4月6日出生，汉族，现住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林云梅，住福建省福清市，系被告配偶。 原告平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司（下称帝苑物业公司）诉被告俞昌旺物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年4月27日依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告帝苑物业公司的法定代表人郑如燕及委托诉讼代理人郑辉联、被告俞昌旺及其委托诉讼代理人林云梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 帝苑物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令俞昌旺向帝苑物业公司支付物业服务费、水电公摊费、垃圾清费共计2949元（2016年4月1日至2017年9月30日止，共18个月）；2．判令被告依照《合同》约定按日1‰支付原告拖欠物业费各项费用的滞纳金1386元，3．本案诉讼费由俞昌旺承担。事实和理由：帝苑物业公司与福州东兴龙居房地产有限公司签订《平潭世界城5期小区物业委托合同》，服务期限自2011年12月1日至2016年11月30日。后因小区未成立业主委员会，原物业管理服务延至2017年11月30日或业主委员会成立后办妥移交手续。俞昌旺购买位于平潭县店铺两间，即10＃115室店铺面积74.87平方米，10＃116室店铺面积40平方米，俞昌旺自2016年4月1日起至2017年9月30日止共拖欠物业费、水电公摊费、垃圾清运费、滞纳金共计4335元。虽经帝苑物业公司催讨，俞昌旺未交纳相关费用，特提起诉讼。 俞昌旺辩称，帝苑物业公司与开发商所签订的前期物业合同对其没有约束力，帝苑物业公司起诉缺乏主体资格；帝苑物业公司诉请的2016年4月至2016年6月的物业服务费已经超出诉讼时效，2016年12月1日至2017年11月30日双方没有书面合同，帝苑物业公司无权向其主张物业费。帝苑物业公司主张的滞纳金缺乏法律依据或标准太高。水电公摊费、垃圾清运费是帝苑物业公司单方面制作的，没有事实依据。驳回帝苑物业公司全部诉讼请求。 帝苑物业公司为支持其诉讼主张向本院提交证据如下： 1．《前期物业管理委托合同》，旨在证明：帝苑物业公司是合法的物业管理服务公司的事实。 2．催款通知书，旨在证明：帝苑物业公司对俞昌旺催讨物业费的事实。 3．业主居住证明，旨在证明：业主居住时间情况。 4．俞昌旺欠费明细清单，旨在证明：俞昌旺欠费及滞纳金共计4335元。 本院经审理认定事实如下： 俞昌旺系案涉小区10#115室及10#116室店铺业主，该两间店铺面积114平方米，属商业物业，每月物业服务费为每平方米1.2元，水电公摊费每月8元，垃圾清运费每月5元。 2011年，福州东兴龙居房地产有限公司作为委托方（甲方）与帝苑物业公司作为物业服务企业（乙方）签订1份《福州市前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对世界城五期小区提供前期物业服务事宜订立本合同，其中约定：第一条，物业名称：世界城五期，物业类型：住宅（商住楼）；第五条：乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：商业物业按每月每平方米1.2元，甲方业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业管理服务费）的，按每日千分之三滞纳金，向乙方支付违约金。实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润；第七条自合同生效之日起发生的物业服务费，由业主承担；业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，并按规定交纳公共水电公摊费，电梯及消监控运行维护维修费。从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。未能按时缴纳物业服务费和水电公摊费，按每日1‰滞纳金向乙方支付违约金；第十条，物业服务费（物业服务资金）按月进行交纳，业主应在每月20日前履行交纳义务。本着业主自愿原则可按半年或壹年进行交纳；第十一条，物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，每年6个月次于（公布的具体时间）向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受专业机构审计监督；第三十二条，本合同期限为伍年，自2011年12月1日起至2016年11月30日止等条款。签订合同后，帝苑物业公司进驻世界城五期小区进行物业服务。服务期限届满前，福州东兴龙居房地产有限公司出具一份《世界城五期（欧州风华）物业管理延续服务证明》，原物业服务合同延长至2017年11月30日或业主委员会成立后办妥移交手续。 2017年始，世界城五期小区业主筹备成立业主委员会，帝苑物业公司于2017年9月30日对世界城五期小区终止物业服务。帝苑物业公司于2019年6月3日以俞昌旺自2016年4月1日起至2017年9月30日拖欠物业费、水电公摊费、垃圾清运费为由向本院提起诉讼，于2019年8月14日撤回起诉，于2020年3月3日提起本案诉讼。 本院认为，世界城五期小区开发商龙居公司与帝苑物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》合法有效，对世界城五期小区的业主具有约束力。根据庭审陈述可以确认帝苑物业公司在世界城五期小区提供物业服务至2017年9月撤出。俞昌旺在世界城五期小区购置案涉店铺两间，作为世界城五期小区的业主理应按案涉合同交纳物业费。 帝苑物业公司提出要求俞昌旺支付物业服务费的主张，对此，俞昌旺提出帝苑物业公司追索2016年6月之前的物业服务费已经超出诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”帝苑物业公司于2019年6月3日提起本案诉讼，其提交向俞昌旺发送催款通知书旨在证明本案诉讼时效发生中断，但催款通知书为帝苑物业公司单方制作，并无证据证明俞昌旺已收到上述催款通知书或者帝苑物业公司曾以其他方式向俞昌旺进行催讨，故对俞昌旺提出的诉讼时效抗辩，本院予以采纳。帝苑物业公司追索2016年6月之前的物业服务费确已超过诉讼时效，因此，本院仅可支持帝苑物业公司追索2016年6月至2017年9月30日期间的物业服务费2188.8元（计算方式：1.2元/月/平方米＊114平方米＊16个月）。 帝苑物业公司提出俞昌旺应按8元/月标准支付水电公摊费和按5元/月标准支付垃圾清运费的诉讼主张，涉案物业合同未对水电公摊费的收取标准和另行收取垃圾清运费进行约定，帝苑物业公司仅提供其单方制作的拖欠物业各项费用清单为据，未能提供小区实际公共水电开支费用公示等证明材料相佐证，因此，帝苑物业公司该项诉讼主张事实依据不足，不予支持。 帝苑物业公司提出俞昌旺按日1‰标准计算违约金1386元的诉讼主张，该标准过高，本院酌定自逾期之日按年利率6%的标准计算。俞昌旺其他抗辩主张，理由不足，本院不予采纳。 综上，依照《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、俞昌旺应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司支付物业服务费2188.8元； 二、俞昌旺应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司支付逾期交付物业服务费的违约金（拖欠的物业服务费期间为2016年6月至2017年9月，每月物业费为136.8元，违约金按年利率6%计算，均从次月起计算至实际缴清之日止）； 三、驳回平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由俞昌旺负担。 本判决为终审判决。 审判员  叶禹 二〇二〇年四月二十九日 书记员  林芳