河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀04民终552号上诉人（原审被告）：刘继忠，男，1966年2月26日出生，汉族，住魏县。被上诉人（原审原告）：魏县天龙物业服务有限公司，住所地河北省邯郸市魏都南大街695号。法定代表人：张爱彬，该公司经理。委托诉讼代理人：牛长海，魏县正阳法律服务所法律工作者。原审被告：段克望，男，1956年8月22日出生，汉族，住魏县。上诉人刘继忠因与被上诉人魏县天龙物业服务有限公司（以下简称天龙物业公司）、原审被告段克望物业服务合同纠纷一案，不服河北省魏县人民法院（2019）冀0434民初912号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月15日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。刘继忠上诉请求：1、对一审判决依法改判或发回重审；2、判令刘继忠承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。1、一审法院没有查明事实，首先天龙物业公司起诉刘继忠主体不适格，刘继忠并不是魏县天龙建材市场的商户，刘继忠只是短期内租赁了商户段克望的门店，本案是物业服务合同纠纷一案，根据《合同法》的相关规定，合同具有相对性，刘继忠并不是本案涉诉的合同相对方，因此天龙物业公司起诉刘继忠缺乏事实和法律依据，依法应予驳回对刘继忠的起诉。2、天龙物业公司于2016年5月20日与建材市商协会签订了《物业管理服务合同》，约定了各个类型门店的物业费价格，该合同书不具有法律效力，首先刘继忠对该合同书毫不知情，并且该合同书约定的物业费价格高于正常市场价格，不符合本地物价部门出具的物价价格标准，已严重侵害了实际商户的合法权益。根据《中华人民共和国物业管理法》第九条第一款一个物业管理区域成立一个业主大会。以及第十五条规定，应当在建材市物业管理区域成立业主大会，并且天龙物业公司应当业主委员会签订物业管理服务合同书，所以天龙物业公司的诉讼请求物业费价格，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。3、在2016年时候天龙物业公司未办理营业执照，不具备法人资格，也就没有收取物业费的资格，并且天龙物业公司没有为刘继忠提供任何服务，刘继忠租赁的门店是东西临街门店，所有的日常卫生都是街道环卫打扫的，实际经营中，天龙物业公司无论从管理上，或者从服务上没有提供任何帮助，按照谁主张谁举证的原则，天龙物业公司应该举出证据，包括书面、口头等，因此一审法院判决刘继忠承担物业费7200元从何算起，不符合民事主体之间公平、等价原则。综上，请求二审法院公正司法，依法判决。天龙物业公司辩称，1、刘继忠的主体资格符合法律规定；2、天龙物业公司与建材市场商协会签订的物业服务合同是真实有效的，即对刘继忠是有约束力的；3、天龙物业公司具有合法的营业执照及收取物业费的资质。综上，应驳回刘继忠的上诉，维持原判。段克望未作陈述。天龙物业公司向一审法院起诉请求：1.判决段克望、刘继忠支付2017年1月1日至2018年12月31日两年的物业费7200元；2.判令段克望、刘继忠承担2017年12月31日后的违约金（按每日5%）计算至履行完毕为止；3.本案诉讼费由段克望、刘继忠承担。一审法院认定事实：魏县天龙建材市场是2002年由县政府筹建的魏县十大市场之一，魏县天龙建材市场服务中心是县政府直属事业单位，负责市场的保卫管理和经营，为了规范市场经营和管理，2015年8月13日，经县政府批准，魏县天龙建材市场服务中心成立一家下属物业服务有限公司（本案魏县天龙物业服务有限公司），天龙物业公司受市场服务中心委托，对建材市场进行经营和管理。2016年5月17日，建材市场商户成立了商协会，通过了《建材市场商户管理规约》要求广大商户履行规约，诚信经营，积极缴纳物业费，并对管理规约在市场公示栏内进行了公示。2016年5月20日建材市场商协会与天龙物业公司签订了《物业管理服务合同书》，该合同约定了市场南北临街门店每间每月200元，市场东西临街门店每间每月150元，市场院内一期门店和二期门店每间每月100元，钢材户每年12000元，约定了缴费时限为每年1月份至12月份，并对物业服务内容在市场公示栏内进行了公示。刘继忠租用的是段克望所有的市场南东西街临街门市两间，2017年、2018年天龙物业公司工作人员多次去收取物业费（共计7200元），刘继忠拒绝缴纳，为此，天龙物业公司于2018年12月7日向刘继忠送达了物业费缴纳通知书，并于2019年1月18日在市场五个大门醒目处张贴了对市场商户和业主（商户房东）的通知，告知商户在2019年1月18日至2019年2月2日止到魏县天龙物业服务有限公司签订物业服务合同，如在规定的期限内不到物业公司签订物业合同，视为对2016年5月20日魏县天龙物业服务有限公司与魏县天龙建材市场商协会签订的物业管理服务合同的认可，商户拖欠的物业管理费应按该合同执行。刘继忠、段克望在规定的时间未签订物业合同也未缴纳两年物业费。2016年1月15日刘继忠与段克望签订了房屋租赁合同，段克望将其房屋租赁给刘继忠（至今仍然租赁使用），租赁合同约定，租赁房屋所产生的物业费等费用由刘继忠承担。一审法院认为，天龙物业公司受魏县天龙建材市场服务中心的委托，对物业进行管理。2016年5月17日，建材市场商户成立了商协会，商协会作为商户的代表，在协商一致的基础上与天龙物业公司签订了《物业管理服务合同书》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故合法有效。天龙物业公司依据协议，在物业管理方面投入了相应的人力、物力，商户作为被服务对象，应按合同约定缴纳物业管理费及其他相关费用。因天龙物业公司已将通知在市场各个门口醒目处张贴公示，且天龙物业公司2018年12月7日给刘继忠送达了缴纳物业费的通知，刘继忠作为魏县天龙建材市场的商户，未按通知的时间段到通知地点签订物业管理服务合同，应视为对魏县天龙建材市场商协会与天龙物业签订的物业管理服务协议的认可，故刘继忠应按天龙物业公司与商协会之间签订的《物业管理服务合同书》的约定履行合同义务。天龙物业提供了物业服务，刘继忠应依法缴纳物业费。关于段克望是否应承担责任问题，《中华人民共和国物业管理法》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。据此规定，段克望应承担连带责任。天龙物业公司要求违约金无事实和法律依据，不予支持。判决：1、刘继忠于本判决生效之日起十日内向魏县天龙物业服务有限公司支付物业费7200元；2、段克望对上述款项承担连带责任；3、驳回魏县天龙物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由刘继忠负担。本院二审期间，刘继忠提交如下证据，证据1、部分商户联名出具的“证明”；证据2、刘继忠商户环境影片四张，证明天龙物业未履行物业义务，不应支付物业费。天龙物业公司质证称，证据1内容不真实，所证明的内容是虚假的；证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，四张照片不能证明天龙物业公司未提供服务。本院依据原审卷宗材料、当事人陈述，二审认定事实与一审认定事实一致。另查明，一审判决将原审被告段克望写成“段克旺”，本院予以纠正。本院认为，关于刘继忠是否应当支付物业费的问题。根据国务院颁布的《物业管理办法》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，段克望为本案所涉建材市场的业主，刘继忠租用了段克望的门市并约定由刘继忠交纳物业服务费用。2016年5月17日建材市场商户成立了商协会，并于同月20日与天龙物业公司签订了《物业管理服务合同书》，依据天龙物业公司提交的证据，商协会的成立符合法律规定，因此商协会代表全体业主与天龙物业公司签订的《物业管理服务合同书》合法有效，对建材市场的业主及物业使用人均具有约束力，刘继忠作为物业使用人应当向天龙物业公司支付物业费。刘继忠上诉提出不承担物业费的请求没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，刘继忠的上诉请求不能成立，一审判决适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘继忠负担。本判决为终审判决。审判长  温永国审判员  段子勇审判员  刘 勇二〇二〇年四月十日书记员  李 朋