浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终441号 上诉人（原审原告）：中改在线（北京）文化传媒有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路5号院1号楼3层304。 法定代表人：葛高生，总经理。 委托诉讼代理人：徐军，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：杭州建华创业园管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区七古登207号A座一楼131室。 法定代表人：胡东妹，总经理。 委托诉讼代理人：刘唯，浙江浙联律师事务所律师。 上诉人中改在线（北京）文化传媒有限公司（以下简称中改在线公司）因与被上诉人杭州建华创业园管理有限公司（以下简称建华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初7179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：杭州电机有限公司（以下简称电机公司）系杭州市西湖区上宁巷1号房屋的所有权人。2015年11月6日，电机公司与建华公司签订《租赁合同》一份，建华公司承租电机公司上宁巷1号房屋，租赁期限从2015年7月16日至2031年7月15日止。 2016年8月1日，建华公司作为出租方（甲方）与作为承租方的中改在线公司代表人谢琳玲（乙方）签订了合同编号为创2016-07-031的《房屋租赁合同》。约定乙方承租杭州文三路上宁巷1号2幢108室房屋，房屋建筑面积为102.16㎡，该房屋系甲方向第三方（房屋所有人）统一租赁获得；租赁期为2年，自2016年9月11日起至2018年9月10日止，免租期为41天，自2016年8月1日起至2016年9月10日止，免租期不计入本合同约定租赁期内；房屋每平方米日租金3元，本合同租赁期间年租金为111865.20元，每6个月为一租赁周期，每下一期租金应当于当期租赁周期期限到期前30日支付；乙方向甲方支付27966.30元作为租房押金，在本合同签订后支付第一次租金时一并支付。本合同期限届满或合同解除后，如乙方无任何违约行为，甲方应按照本合同通用条款之约定将押金免息如数退还乙方；通用条款第13条免责条款13.2约定，因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有；因本免责条款原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，任何一方可向西湖区人民法院起诉解决。合同签订后，中改在线公司支付建华公司租房押金27966.30元，中改在线公司按约支付房租并装修入住案涉房屋。2017年8月16日，中改在线公司支付建华公司第三期即2017年9月11日至2018年3月10日租金55932.60元以及2017年9月11日至2018年9月10日的物管费4903.68元，合计60836.28元。 2017年11月8日，杭州市西湖区住房和城乡建设局发布“杭州西溪单元XH1008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收项目拟征收范围及房屋调查情况公告”，同年12月14日，杭州市西湖区人民政府发布杭西政征字（2017）第007号《房屋征收决定》及公告，对案涉房屋所在的上宁巷1号房屋进行征收，签约搬迁期限从2017年12月14日至2018年1月13日。同年12月15日，建华公司向电机公司发送“关于要求协商处理园区征收搬迁及《租赁合同》终止等事宜的函”，明确租赁标的建华公司政府列入征收范围，自2017年12月14日起，租赁标的上的各租户企业及建华公司均无法正常经营，《租赁合同》已无法继续履行。 2018年上半年，西溪街道先后共向建华公司预付了7500万元用于建华公司协助政府与各承租户协商终止租赁合同事宜。后建华公司与大部分承租户协商签订《租赁合同终止协议》，并根据双方达成的《洽谈单》确定的补偿项目及金额由建华公司垫付各租赁企业补偿款项。而中改在线公司认为建华公司提出的装修补偿标准过低、未按建筑面积补偿、不应扣除25%的装修补偿、应支付停产停业损失及临时安置费等理由，不同意建华公司提出的补偿方案，双方未达成一致意见。案涉房屋已于2018年6月20日被拆除。 另查明，电机公司尚未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，双方之间因征收导致的行政纠纷尚在诉讼中，对相关的补偿标准及数额尚未确定。电机公司亦未与建华公司签订关于征收补偿款分配的相关协议，也未向建华公司支付过补偿款。 中改在线公司的诉讼请求为：1、确认中改在线公司、建华公司签订的编号为创2016-07-031的《房屋租赁合同》于2017年12月14日解除，建华公司返还坐落于杭州文三路上宁巷1号2幢108室房屋自2017年12月15日起至2018年3月10日止的租金26050.80元（85天*306.48元/日）、自2017年12月15日起至2018年9月10日止的物业管理费3612.67元（269天*13.43元/天）、押金27966.30元，共计57629.77元；2、判令建华公司支付中改在线公司装修补偿51080元、限时搬迁奖励费5108元（50元/平方米*102.16平方米）、搬迁费3064.80元（30元/平方米*102.16平方米）、电话移机费316元、空调移机费900元、网络移机费200元，合计60668.80元；3、判令建华公司支付中改在线公司停产停业损失补偿281961.60元（138元/平方米/月*102.16平方米*20月）及临时安置费84588.48元（138元/平方米/月*102.16平方米*6月），合计366550.08元；4、判令建华公司赔偿因其谎报上宁巷1号2幢108室已经腾空，街道对该房屋进行强拆而导致中改在线公司室内物品被严重损坏和部分物品遗失造成的损失33771元；5、判令建华公司承担本案的诉讼费用。 原审法院认为：中改在线公司与建华公司签订的《房租租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉租赁房屋已被拆除，且双方均同意合同已于2017年12月14日解除，故原审法院依法确认合同解除时间为2017年12月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故建华公司应退还中改在线公司自2017年12月15日起至2018年3月10日的租金26050.80元、自2017年12月15日起至2018年9月10日的物管费3612.67元、租房押金27966.30元，共计57629.77元，且建华公司亦同意退还中改在线公司上述款项，故原审法院予以支持。关于建华公司是否应支付中改在线公司装修、设备、停产停业损失、临时安置费等补偿，根据庭审查明以及原审法院调查的事实，房屋产权人电机公司未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，电机公司亦未与建华公司签订关于征收补偿款分配的相关协议。而7500万元款项性质是西溪街道预付给建华公司用于自身及与园区承租户终止租赁协议的补偿款，该7500万元款项仅是预付款，并非政府支付给电机公司或建华公司的拆迁补偿款。中改在线公司与建华公司签订的《房屋租赁合同》第13.2条约定“因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有。”因此，在电机公司尚未取得征收补偿款，电机公司与建华公司关于征收补偿款分配未约定，7500万元款项性质仅系预付款的情况下，对属于中改在线公司的装修、设备及停业损失的补偿亦不明确，故中改在线公司要求建华公司支付相应补偿款及停业损失、临时安置费等相关诉讼请求，原审法院不予支持，待电机公司、建华公司关于征收补偿款明确并取得相应款项之后，中改在线公司可再行主张权利。中改在线公司主张因房屋强拆而造成的室内物品损坏和遗失损失，但未提交充分证据证明，故原审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认中改公司代表谢琳玲与建华公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：创2016-07-031）于2017年12月14日解除。二、建华公司返还中改在线公司租金26050.80元、物管费3612.67元、租房押金27966.30元，共计57629.77元，于判决生效后十日内付清。三、驳回中改在线公司的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4493元，由中改在线公司负担3994元，由建华公司负担499元。 宣判后，中改在线公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：一、一审法院第一项、第二项判决认定事实清楚，适用法律正确。二、一审法院认为中改在线公司应当在电机公司与建华公司关于征收补偿款明确并取得相应款项之后再主张权利是错误的。案涉房屋租赁合同签订主体是中改在线公司与建华公司，建华公司应当赔偿装修费用、补偿损失。1、双方于2016年8月1日签订房屋租赁合同，建华公司提前终止合同，应当由建华公司赔偿中改在线公司装修费用和补偿损失。房屋所有权人电机公司非案涉合同主体，建华公司不能因电机公司未得到补偿而免责。2、一审法院认定西溪街道预付给建华公司的7500万元，是用于自身及园区承租户终止租赁协议的补偿款，建华公司应当利用该款对中改在线公司进行补偿。一审已查明建华公司于2018年上半年收到西溪街道预付的7500万元是用于建华公司协助政府与各承租户协商终止租赁合同事宜的事实，原审判决认定该款是西溪街道预付给建华公司用于自身及园区承租户终止租赁协议的补偿款。既然用于园区承租户终止租赁协议的补偿款，建华公司应用该笔款项支付中改在线公司装修补偿、限时搬迁奖励费、搬迁费、电话移机费、空调移机费、网络移机费。三、中改在线公司财产损失的事实情况一审法院未查明，判决驳回中改在线公司诉讼请求是错误的。建华公司向西溪街道谎报案涉房屋已腾空，西溪街道对该房屋进行强拆，导致中改在线公司室内所有的办公设备和其他财物物品受损，损失共计33771元。一审中，中改在线公司已提交中改在线公司室内财物被清理在外的照片，证明中改在线公司因房屋强拆而造成室内物品损失和遗失。且中改在线公司于2018年6月23日向杭州市公安局西湖分局西溪街道派出所报案，案件受理后，民警也对现场情况进行录像、拍照。当庭补充：一审支持中改在线公司解除合同的意见，但并未支持其他诉求不当。其他诉求与解除合同有关联性，解除合同所造成了赔偿应由建华公司承担，应予以支持。综上，请求：1、维持原审判决中第一项、第二项判决；2、改判建华公司支付中改在线公司装修补偿51080元、限时搬迁奖励费5108元（50元/平方米*102.16平方米）、搬迁费3064.80元（30元/平方米*102.16平方米）、电话移机费316元、空调移机费900元、网络移机费200元，合计60668.80元；3、改判建华公司支付中改在线公司停产停业损失补偿281961.60元（138元/平方米/月*102.16平方米*20月）及临时安置费84588.48元（138元/平方米/月*102.16平方米*6月），合计366550.08元；4、改判建华公司赔偿因其谎报上宁巷1号2幢108室已经腾空，街道对该房屋进行强拆而导致中改在线公司室内物品被严重损坏和部分物品遗失造成的损失33771元；4、建华公司承担本案一审、二审的诉讼费用。 针对中改在线公司的上诉，建华公司发表答辩意见称：一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分。本案经过原审法院开庭审理后查明，案外人杭州电机有限公司系杭州市西湖区上宁巷1号房屋，即本案案涉房屋的所有权人。2015年11月，案外人杭州电机有限公司与建华公司签订《租赁合同》，由建华公司承租该房屋。2016年8月，建华公司又与中改在线公司签订了《房屋租赁合同》，将其中的2幢108室，房屋建筑面积为102.16平方米的房屋出租给中改在线公司，租赁期为2年。根据中改在线公司与建华公司签订的《房屋租赁合同》通用条款第13条免责条款13.2的约定，因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有。2017年底，案涉租赁房屋被政府列入征收范围且与2018年6月被拆除，案外人与建华公司签订的《租赁合同》及建华公司与中改在线公司签订的《房屋租赁合同》均无法实际履行。建华公司作为园区的管理者一直在协助政府与各承租人协商提前终止租赁合同的相关事宜。2018年上半年，西溪街道向建华公司垫付了7500万元，该款用于建华公司自身园区及园区承租户终止租赁协议的补偿款，上述7500万元仅为垫付款并非政府支付给产权人或建华公司的最终拆迁补偿款。中改在线公司和建华公司对拆迁补偿项目及金额有过协商，但中改在线公司坚持依据产权人的补偿标准，认为建华公司给予的标准过低，最终双方未达成一致意见。截止本案开庭之日，建华公司也未与产权人电机公司签订关于征收补偿款分配的相关协议。二、原审判决适用法律是正确的。根据中改在线公司与建华公司签订的《房屋租赁合同》的13.2条明确的约定，在建华公司尚未取得任何征收补偿款的前提下，不应向中改在线公司支付相应的补偿款和损失。中改在线公司与建华公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的租赁合同13.2条款是明确的，“因国家政策，如（市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有。”依据上述双方合意的条款理解，首先，建华公司是不承担任何赔偿责任的。其次，如果在政府拆迁补偿中有针对实际承租人的装修、设备及停业损失才归中改在线公司所有，也仅仅是基于装修、设备及停业损失的范围。但是中改在线公司提出的征收搬迁费、限时搬迁奖励费、空调移机费、电话移机费、网络移机费和临时安置费补偿并不在合同约定的范围内，建华公司认为是无需补偿的，且中改在线公司作为承租人提出的补偿标准也是没有事实依据。最后在案涉房屋产权人电机公司尚未取得征收补偿款与建华公司关于征收补偿款分配未约定的情况下，建华公司不应向中改在线公司支付相应的补偿款和损失。三、中改在线公司的财产损失与建华公司无关。首先，建华公司并不承担案涉房屋的拆除工作，其次，中改在线公司就财产损失已经以被盗向当地公安机关报案，建华公司认为中改在线公司由于第三人的犯罪行为而遭受物质损失的，可通过刑事附带民事诉讼向第三人主张赔偿，与建华公司无关。综上，请求法院驳回中改在线公司第二、三、四项上诉请求，维持原判。 二审举证期限内，建华公司未提交属于二审程序的新的证据。中改在线公司向本院提交如下证据材料： 1、房屋征收估价报告，拟证明中改在线公司装修补偿标准。 2、洽谈单； 3、装修情况单； 证据2、3拟共同证明建华公司支付入驻企业补偿的事实。 4、受案回执； 5、录音； 6、照片； 证据4、5、6拟共同证明中改在线公司财物受损的事实。 上述证据材料经出示，建华公司发表意见称：对证据1房屋征收估价报告的三性均有异议，无法看到落款签字，其内容无法达到其证明目的。对证据2洽谈单，真实性、合法性无异议，与其他人协商的，与中改在线公司无关。证据3装修情况单的真实性无异议，但与本案没有关联性。对证据4的真实性没有异议，恰恰说明中改在线公司已向公安机关报案，其损失不应由建华公司承担。对证据5的真实性、合法性和关联性均有异议，对其证明目的更有异议。首先该份录音证据收录的谈话方约有4-5人，但各方身份均不明确，内容也不明晰。建华公司认为该份证据是以偷录的方式取得，受到当事人环境的影响，录音内容多处模糊听不清。其次，中改在线公司提交录音证据的文字版不是录音内容的全部反映而仅是有选择性的摘录，建华公司认为这份录音证据是不完整的，对其真实性、合法性不予认可。最后，该份录音证据与本案无关更不能证明中改在线公司的证明目的。在中改在线提交的文字稿中可以明确，谈话各方对于房屋内是否存在财物是有很大争议的且各方已经同意向公安机关报案。结合中改在线公司提交的其他证据材料，建华公司认为中改在线公司无法证明在案涉房屋内是否存在财物，更无法证明其所述的财物的种类和具体的价值，也无法证明财物的毁损情况。对证据6的真实性和关联性均有异议，无法确认照片地址、无法达到其证明目的。 本院经审核认为，对证据1的三性建华公司均有异议，中改在线公司未提交原件予以核对，故本院不予以确认。证据2、3与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据4的真实性建华公司没有异议，本院予以确认，但根据中改在线公司的陈述，公安机关尚未对此案作出最终处理意见，故不能作为认定中改在线公司财物损失的依据。证据5、证据6，本院不予确认，具体理由详见本院认为部分。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：案涉合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同载明“因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有”。根据原审法院查明的事实，电机公司尚未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，双方之间因征收导致的行政纠纷尚在诉讼中，对相关的补偿标准及数额尚未确定。电机公司亦未与建华公司签订关于征收补偿款分配的相关协议，未向建华公司支付过补偿款。故中改在线公司请求建华公司支付相应补偿款及停业损失、临时安置费等，原审法院不予支持并无不当，本院亦难以支持。财物受损因公安机关已受理，故本案中不予处理，基于此，对中改在线公司提交的证据5、6，本院不予采信。 综上，中改在线公司的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8215元，由中改在线（北京）文化传媒有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年四月二十六日 书记员  姚丽萍