苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初259号原告：付怀霞，女，1985年11月5日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：王贺评，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：杨一洁，女，1983年8月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄爱峰，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹，北京炜衡（上海）律师事务所律师。原告付怀霞与被告杨一洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，由审判员厉昱中适用简易程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告付怀霞的委托诉讼代理人王贺评、被告杨一洁的委托诉讼代理人黄爱峰、王莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付怀霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除付怀霞与杨一洁之间签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令杨一洁返还已付房款（定金）46万元；3.判令杨一洁支付以46万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年6月1日计算至2019年8月19日的利息损失和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际履行完毕之日止的利息损失；4.本案诉讼费用由杨一洁承担。审理中，原告自愿撤回第3项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2019年5月31日，付怀霞与杨一洁签订《房屋买卖居间合同》一份，约定杨一洁将坐落于苏州市吴江区黎里镇张园东路1777号太阳湖大花园钻石湾XXX幢XXX号房屋出售给付怀霞，房屋总价230万元，于合同签订当天支付46万元购房定金。合同签订后，付怀霞向杨一洁支付46万购房定金。2019年7月24日，苏州购房政策出台，使得客观情况发生变更，合同约定的交易基础不复存在，合同无法继续履行。付怀霞起诉至法院，望判如所请。被告杨一洁辩称，同意协商解除合同，但因付怀霞未依约支付购房款的违约行为，导致合同无法继续履行，不同意返还已支付的定金46万元。理由：1.付怀霞在交易时已经预测到了购房新政，买卖合同签订时居间方明确告知付怀霞房屋权属状况及苏州市将会出台新的购房政策，但付怀霞仍选择签订合同并针对购房新政、房屋交易时间、过户等达成补充条款；2.合同补充条款约定双方根据政策调整交易时间，按新政执行过户时间具有可期性，涉案合同不存在因政策原因客观上无法继续履行合同的情形。付怀霞围绕诉讼请求、杨一洁围绕抗辩意见均提交了证据，本院对双方均予以认可的房屋买卖居间合同、认购书、杨一洁身份证信息、银行转账记录、苏州市区商品房销售网上管理系统中案涉房屋信息、苏州市人民政府于2019年7月24日发布的《市政府关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（苏府[2019]61号）、苏州市人民政府于2019年5月11日发布的《苏州市人民政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》（苏府[2019]38号）、催告函、邮寄单，本院对证人陈由芳制作的询问笔录以及到庭当事人的当庭陈述等予以确认。以上证据及当庭陈述证实：2018年12月14日，杨一洁与苏州新太阳置业有限公司签署认购书一份，约定杨一洁向苏州新太阳置业有限公司购买苏州市吴江区黎里镇张园东路1777号太阳湖大花园钻石湾XXX幢XXX室连体住宅，建筑面积92.7平方米（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准），交楼日期2019年3月17日，认购价1637995元。2019年5月11日，苏州市人民政府发布《苏州市人民政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》（苏府[2019]38号）。意见第二条规定，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房事实限制转让措施，自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。意见第三条规定，对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施，自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。2019年5月31日，经苏州安泽信房地产经纪有限公司居间，杨一洁作为甲方（卖方）与付怀霞作为乙方（买方）签订《房屋买卖居间合同》一份，杨一洁将上述房屋出卖予付怀霞。《房屋买卖居间合同》约定“…甲方所售的住房已经具备上市出售条件。第一条，甲方同意将坐落在苏州市吴江区黎里镇张园东路1777号太阳湖大花园钻石湾XXX幢XX室(房屋产权证号：以具体产证号为准)，房屋建筑面积约92平方米；(实际面积以房屋产权证为准)的房屋出售给乙方。乙方对出售房屋已充分了解愿意购买上述房屋。甲方随房屋同时转让的设备及装饰含括在总房价内，同时包含甲方新房交房的相关费用(含括但不限于维修基金、垃圾清运等费用)，甲方不再另外收费，此房为毛坯空置房。第二条，甲、乙双方同意上述房地产的成交总价格为人民币230万元整(大写贰佰叁拾万元整)。第三条，本合同签订当日，乙方一次性支付甲方人民币46万元(大写肆拾陆万元整)作为购房定金，2019年12月30日前乙方一次性支付甲方人民币54万元(伍拾肆万元整)甲方网签通过后支付，剩余房款人民币130万元(壹佰叁拾万元整)过户当日付清，如遇政策问题具体付款方式见备注。…第五条，如甲方违约，定金额的二倍数额赔偿给乙方，乙方所付的首付房款金额按每日万分之六的利息支付给乙方…如乙方中途违约，甲方不予退还定金，甲方全数退还乙方除定金外所付房款。…第八条补充条款第3项，如因政策原因甲方购入一手房，社保需延长时间或因其他政策影响办理过户手续，按新政策执行过户时间，乙方需先支付甲方80%房款壹佰捌拾肆万元整，支付时间为2019年12月30日，(如乙方2020年1月10日未支付此笔房款按总房价的万分之六支付利息给甲方，如2020年1月31日未支付此笔房款算乙方违约，甲方定金不退)剩余20%房款肆拾陆万元整，过户当天付清。第六条，…鉴于中介方在房屋买卖过程中提供的居间服务，甲方向中介方缴纳居间佣金（以佣金确认单为准）元、乙方向中介方缴纳居间佣金（以佣金确认单为准）元。…甲、乙双方一致同意采用‘本合同签订之日支付50%佣金，过户之日支付50%佣金’的方式支付佣金。”《房屋买卖居间合同》签订后，付怀霞向杨一洁支付定金46万元。2019年7月24日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（苏府[2019]61号）。该意见自2019年7月25日起施行。规定非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第1套住宅，个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）由累计缴纳一年及以上升级为连续缴纳2年及以上；苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满三年后方可转让，二手住房通过交易购房人新取得不动产权证满五年后方可转让。诉讼中，本院对苏州安泽信房地产经纪有限公司股东陈由芳制作了询问笔录，陈由芳在询问笔录中陈述，“我是苏州安泽信房地产经纪有限公司的股东，也是付怀霞与杨一洁房屋买卖合同的居间方。当时是三方协商制作的第8条第三款，当时杨一洁委托我公司出售该房屋，但是因杨一洁仅和开发商签订了认购书，还未签订正式的网签合同，其也是非苏州地区的居民。签订房屋买卖合同时，苏州地区的房地产政策已经逐步收紧，部分地区已经限购社保由一年变成两年，考虑到吴江也有限购升级的可能，一年变成两年，三方都是可以接受此新的限购政策的，并且约定如果有这个新的政策，付款方式就根据补充协议的约定进行支付。当时确实没有考虑到限售的政策，不然不但双方可能不再签约，我们中介也不会促成该房屋买卖，因为四年的时间太长了，不确定因素太多。双方各已经支付了50%的中介费。已经将案涉房屋杨一洁购买的情况全部如实告知付怀霞。”原告付怀霞对该询问笔录真实性和合法性认可，但对部分陈述内容不认可，其认为补充条款为被告拟定，并非其参与拟定，被询问人并没有将社保有可能由一年变为两年对原告进行充分告知和提示；第八条第三款约定并不具体、明确，并不是对限购社保由一年变成两年合同如何履行的约定，该条款的模糊性使得原告在签订该合同时不能完全理解该条款的内容及法律后果，该条款并未反映原告的真实意思表示；三方当时均未预见到房屋限售政策的出台，限售新政使得房屋买卖合同的履行具有不确定性，合同不具有可履行性，合同目的无法实现。被告杨一洁质证认为，居间方作为专业的房地产中介服务机构，熟知房屋政策，并对当地的限售、限购政策有充足的预判能力，根据苏府[2019]38号文件，苏州地区的房地产政策包含限购和限售，已经逐步收紧，故其对询问笔录中关于仅考虑到限购政策未考虑限售政策的说法与常理不符，不予认可；居间方认可第八条第三款补充条款系在三方协商一致的基础上签订，“其他政策”包含限售政策，该条款明确了限购和限售政策可能出台，居间方否认其向双方介绍限售政策，与事实不符；新政出来后，原告一直与被告通过中介协商改变付款时间和方式，并未提出新政出台后不能实现合同目的或者因新政而不愿履行合同，说明中介完全向原告说明了新政出现的可能，原告愿意继续履行合同。本院认为，苏州安泽信房地产经纪有限公司股东陈由芳作为本案原被告就案涉房屋买卖合同的居间方，向原被告各收取部分中介费，在身份上具有中立性，且对案涉房屋买卖合同三方的磋商过程及条款设定时原被告的真实意思表示足够了解，故其陈述的事实具有客观真实性，本院对陈由芳的陈述予以采纳。案涉房屋买卖合同关系依法成立并有效。本案争议焦点为原告付怀霞是否存在因限购限售新政导致的违约行为。原告付怀霞认为，合同主要条款约定不明，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应包含房屋的交付条件及日期，从案涉合同来看，双方签订的房屋买卖合同中并未就房屋的交付条件和日期进行约定，而是在合同第八条作了特别约定，具体的交房时间由双方协商，合同签订至今双方亦未对房屋的交付期限进行补充约定，故该合同欠缺主要条款，不具有可履行性。被告杨一洁认为，1.房屋买卖合同是一种标的额相对较大，与当事人有切身利害关系的合同，当事人在订立合同时，往往对合同有较为全面的认识，对自身合同的义务和履行及风险有较充分的预见，涉案合同补充条款对新政可能影响交易时间及过户时间进行了明确约定，且系双方真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有法律的约束力，基于诚实信用原则，应充分履行合同；2.即使根据新政相应的社保缴纳期限均相对固定，合同仍然可以继续履行，系原告的违约行为导致无法继续履行；3.房屋买卖合同要坚持诚信信用的原则，新政不属于情势变更和不可抗力的情形，房屋连环买卖，前手未取得房屋产权登记证书的情况之下再与买受人签订的买卖合同，待取得相关证书后，可以过户，故本案中原告购买房屋有条件最终获得房屋及产权，现原告单方违约，不具备解除权。本院认为，原告付怀霞不存在因限购限售新政导致的违约行为，理由如下：一是从案涉房屋买卖合同签订时双方当事人的真实意思表示来看，根据居间方的陈述，原、被告在签订房屋买卖合同时经中介居间已经预见到苏州地区可能新出台限购政策，为促成合同继续履行，就该预见情况协商签订了第八条第三款补充条款，对社保缴纳延长时间情况下的房款支付时间、支付方式、过户时间等作了补充约定，但三方均未预见到相比较为温和的限购政策，吴江地区将有更为严格的限售政策的出台，即补充条款的适用条件仅为限购政策可能导致的被告购入一手房社保缴纳延长的情形，故第八条第三款中“其他政策”应结合双方签约时真实意思表示进行理解，本案并不能当然地进行字面解释为影响过户办理手续的全部兜底性政策；二是从市场行情和普通购房人心态来看，购房人购房目的除了对房屋实现占有、使用外，更重要的是如期取得房屋所有权。案涉房屋买卖合同若要继续履行，付怀霞取得所有权的时间至少需要4年及以上，期间可能受到诸多不确定因素的影响，使得房屋买卖关系处于长期不稳定状态，甚至不可履行。作为一般普通购房人通常来说不会选择签署补充条款承受全部政策和法律风险，这样既无法保障购房人的财产权益，亦显失公平。因此，吴江区限购限售政策的出台已超出房屋买卖合同补充条款约定的适用条件和付怀霞的预见程度，在签订合同时欲达到取得房屋所有权目的无法实现的情况下，原告付怀霞有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定行使法定解除权。故对原告要求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。原告未提交证据证明诉讼前向被告发送过解除合同通知，故本院认定案涉房屋买卖合同于诉状副本送达之日即2020年2月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋买卖合同签订后,原告付怀霞已依约支付合同定金46万元,现房屋买卖合同解除不可归责于买卖双方，原告要求被告返还定金46万元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告付怀霞与被告杨一洁2019年5月31日签订的《房屋买卖居间合同》于2020年2月26日解除。二、被告杨一洁于本判决生效后十日内返还原告付怀霞定金46万元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××62，开户行：中国农业银行吴江分行营业部。）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12600元，由原告付怀霞负担300元，由被告杨一洁负担12300元，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告已预交的诉讼费用，本院不予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。审 判 员 厉昱中二〇二〇年四月二日法官助理 陈玮芝书 记 员 庄 纯附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。法信超链：国家法律6篇地方法规3篇案例154篇裁判75757篇期刊73篇×第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法信超链：裁判945篇期刊1篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。