山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0704民初738号 原告：杨法岗，男。 委托诉讼代理人：卢锦林，山东海瑞达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董金涛，山东海瑞达律师事务所律师。 被告：潍坊华隆置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区文化路88号406室。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张娜，山东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘新宇，山东诚公律师事务所实习律师。 原告杨法岗与被告潍坊华隆置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨法岗的委托诉讼代理人卢锦林、董金涛，被告潍坊华隆置业有限公司的委托诉讼代理人张娜、刘新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨法岗向本院提出诉讼请求：1.潍坊华隆置业有限公司支付杨法岗办理延期交房违约金3380元，延期办证违约金77664元（延期办证违约金计算至2019年12月31日，其后办证违约金计算至房产证办理之日止）；2.诉讼费用由潍坊华隆置业有限公司承担。庭审中，杨法岗变更第一项诉讼请求为潍坊华隆置业有限公司支付杨法岗办理延期交房违约金3406元，延期办证违约金79136元（延期办证违约金计算至2019年12月31日，其后办证违约金计算至房产证办理之日止）。事实和理由：2015年7月6日，杨法岗与潍坊华隆置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定杨法岗购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区××小镇小区××楼××单元××室房屋一处，房屋价款597289.76元，合同约定潍坊华隆置业有限公司应于2016年6月30日前向杨法岗交付约定的合格房屋，并于交房后365日内为杨法岗办理房产证，合同签订后，杨法岗支付全部购房款，潍坊华隆置业有限公司在2016年11月1日才向杨法岗交付房屋，且至今一直未为杨法岗办理房产证。 潍坊华隆置业有限公司辩称，一、杨法岗主张逾期交房违约金已过法定诉讼时效，应依法予以驳回。杨法岗与潍坊华隆置业有限公司于2015年7月6日签订商品房预售合同，合同约定潍坊华隆置业有限公司于2016年6月30日前向杨法岗交付房屋，合同约定交房之日的次日即为潍坊华隆置业有限公司逾期交房违约责任时效的起算点，自潍坊华隆置业有限公司实际违约日，即2016年7月1日始计算至杨法岗起诉之日，即2019年12月25日，已过诉讼时效，故杨法岗主张不应得到支持。二、1.杨法岗主张的逾期办证违约金过高。依据杨法岗与潍坊华隆置业有限公司签订的商品房预售合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房实际使用后365日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中潍坊华隆置业有限公司于2016年10月16日将合同约定房屋交付杨法岗使用，故潍坊华隆置业有限公司应当在2017年10月15日前，将办理产权登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证违约金起算时间为2017年10月16日。2.2019年12月25日，在泰晤士小镇11号楼不动产权证办理成功后，潍坊华隆置业有限公司已经通过电话通知杨法岗及时申办其所购房屋不动产权证，因杨法岗自身原因及疫情影响，杨法岗于2020年3月27日才到潍坊华隆置业有限公司处换领发票，故逾期办证违约金至多应计算至2019年12月25日，其后杨法岗仍未办证的，系杨法岗自身原因以及疫情这一不可抗力因素所致，潍坊华隆置业有限公司不应承担违约责任；3.杨法岗主张的违约金过高，应予调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，杨法岗提交《商品房预售合同》一份、购房发票一份、判决书一份，潍坊华隆置业有限公司对上述证据的真实性无异议，本院依法予以采信并在卷佐证。潍坊华隆置业有限公司提供入住声明一份、泰晤士小镇11号楼不动产权证书一份、公告照片及视频，杨法岗对上述证据无异议，本院依法予以采信并在卷佐证；提交发票领取表一份，潍坊华隆置业有限公司对该证据有异议，本院认为该证据系单方证据，且领取表上没有杨法岗的签字，本院对该证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：杨法岗与潍坊华隆置业有限公司于2015年7月6日签订《商品房预售合同》一份，合同约定:杨法岗购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区××、××以西××小镇小区××楼××单元××室房屋一套。合同第八条关于交付期限的约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。 合同签订后，杨法岗依约向潍坊华隆置业有限公司支付房款597289.76元。 2016年10月16日，潍坊华隆置业有限公司向杨法岗交付房屋。 2019年12月25日，潍坊华隆置业有限公司办理泰晤士小镇11号楼的不动产权证书。 本院认为，杨法岗与潍坊华隆置业有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同约定交房日期为2016年6月30日，实际交房日期为2016年10月16日，晚于合同约定，构成违约，但杨法岗迟至2019年12月向法院提起诉讼主张权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，本案中，杨法岗逾期交房违约金请求权已过诉讼时效，故对于其逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，潍坊华隆置业有限公司于2016年10月16日向杨法岗交付房屋，则应于2017年10月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。潍坊华隆置业有限公司迟至2019年12月25日办理涉案房屋所在11号楼不动产权证书，晚于合同约定，构成违约。杨法岗主张按照年利率6%计算逾期办证违约金，潍坊华隆置业有限公司不予认可，主张应当按照银行同期一年期贷款利率即3.85%计算。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，对于逾期办理房产证导致买受人的实际损失数额问题，双方当事人均未提供充分证据予以证明，难以确定。杨法岗主张以交付房款597289.76元为基数，按照年利率6%计算违约金不违反法律的规定，本院依法予以支持。本案中，违约金自2017年10月16日起计算至2019年12月25日，即801天，计款78645.88元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决如下： 一、被告潍坊华隆置业有限公司支付原告杨法岗的逾期办证违约金78645.88元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告杨法岗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费1864元，减半收取932元，由被告潍坊华隆置业有限公司负担883元，原告杨法岗负担49元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 杨春玉 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 王 敏 书 记 员 李 冰