山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0304民初310号原告：淄博坤瑞文化产业有限公司。住所地淄博市博山区城东街道峨嵋山路5号。统一社会信用代码：91370304MA3MU40QXA。法定代表人：丁堃，总经理。委托诉讼代理人：徐良，男，1987年3月6日出生，住博山区，系原告公司股东，实际控股人。委托诉讼代理人：王正师，山东正腾律师事务所律师。被告：韩鑫雨，男，1998年6月26日出生，汉族，住济南市章丘区。委托诉讼代理人：术洪彬，山东博睿律师事务所律师。原告淄博坤瑞文化产业有限公司诉被告韩鑫雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告淄博坤瑞文化产业有限公司的委托诉讼代理人徐良、王正师，被告韩鑫雨的委托诉讼代理人术洪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淄博坤瑞文化产业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年4月30日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2.判令被告返还租赁房屋；3.要求被告支付原告违约金20万元；4.要求被告支付所欠租金10万元及迟延支付租赁费的滞纳金13万元。事实与理由，原告与被告于2019年4月30日签订房屋租赁合同，约定被告租赁坐落于博山区.97平方米的房屋一处，租赁期限为两年，自2019年9月1日至2021年8月31日止。双方约定合同签订后，被告需在3日内向原告支付预付款5万元，45天内支付10万元、消防施工结束结清当年全部租金。但截至2019年6月15日，被告仅支付65000.00元租金，原告多次到被告处催要当年剩余租金，但被告以各种理由推脱不付，而且被告违反合同约定使用房屋构成根本违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。被告韩鑫雨辩称，首先，关于租金在（2020）鲁0304民初219号案件庭审中已经确认被告已经收到原告支付的7万元租金。第二，双方于2019年11月18日基于原告出租房屋违法及强制给被告断电的事实，租赁合同已经解除。第三，原告将被告所有器械均留置于其出租屋内，未曾返还。第四，被告未曾违约，是原告于2019年完成消防施工后未通过消防验收导致被告签订合同目的无法实现。请法庭依据事实，确认双方合同已于2019年11月18日解除，并驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告韩鑫雨与案外人李明政系博山区维尔斯健身俱乐部的实际经营人。2019年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定下列主要内容：1.甲方将坐落于淄博市博山区峨嵋山路5号第五层楼房面积1296.97平方米，租赁给乙方；2.租赁期限，自2019年9月1日起至2021年8月31日止；3.用途为教育培训或配套营业使用；4.租金为房屋第一年租金17万元，第二年租金17.85万元，合同正式签订之后，乙方需在3日内向甲方支付预付款5万元，45天内支付10万元，消防施工结束结清当年全部租金，之后的租金须在每年租期到期前三天一次性支付；5.违约责任，如乙方拖欠租金，甲方有权从约定交款日第三天开始，每天按所欠租金1%向乙方加收滞纳金；拖欠房租逾期超过30天，甲方有权收回房屋并要求乙方承担违约及赔偿责任，乙方应当向甲方支付违约金20万元；甲方违反合同约定提前收回房屋的，应当向乙方支付违约金20万元，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应当承担赔偿责任；6.合同还约定了其他的违约责任和相关免责条款。签订主合同的同日，双方还签订保密协议书一份，保密协议对遵守商业秘密进行了约定，该保密协议独立于房屋租赁合同。2019年5月24日，双方签订补充协议一份，该补充协议是对房屋租赁合同的补充，应认定为房屋租赁合同的关联部分。合同签订前后，被告陆续支付原告租金70000.00元（2019年4月23日至2019年7月8日），原告将租赁房屋交付被告韩鑫雨，被告及案外人李明政进行了营业前装修，2019年8月25日左右健身俱乐部开始营业。原告在2019年7月1日前对楼房的部分消防改建工程进行了总体施工，并向博山区住建局提起验收申请，2019年12月17日，经博山区住建局验收合格。原告以被告未按期交纳租金，构成根本违约为由诉至本院，根据双方房屋租赁合同约定，第一年租金17万元，被告需在3日内向原告支付预付款5万元，45天内支付10万元，消防施工结束结清当年全部租金，即2019年7月1日消防工程施工结束时结清剩余2万元。原告按照约定履行了交付租赁物及2019年7月1日前完成消防工程施工的义务，但被告并没有依约支付租金，截至2019年7月1日共支付租金67000.00元，7月8日支付3000.00元，共计70000.00元，原告确系存在未按约定支付租金的违约行为。被告对原告的主张不予认可，提出原告违约在先：原告没有通过消防验收出租房屋，导致合同无法继续履行，给被告造成损失；原告在2019年11月18日和12月24日，两次无故为被告断电，导致无法经营。原告对被告的主张不予认可，被告主张商场未通过消防验收不属实，商场有消防手续，合同约定的消防工程施工是在原有已验收合格的消防设施基础上进行的部分消防改建工程，该工程只是为达到商场改建后商场整体符合消防标准，原告也没有承诺被告2019年7月通过消防改建工程的验收，而是2019年7月1日前改建工程完工；原告只能做到出租场地整体符合消防标准，具体的经营实体还应根据其各自的经营项目自行建设、办理消防手续。原告虽然在2019年11月18日张贴过断电通告，但实际未给被告断电，被告是自身原因导致无法正常经营：一是大楼各经营场所用电是插卡充值的一户一表，被告无法给他们断电，是原告到期不充卡导致自动断电；二是自2019年11月份起，原告因没有工作人员就不能正常经营了，给客户办理的会员卡无法正常使用，会员多次聚集商场闹事，严重影响了商场的正常营业，被告发通告的目的是为了不让原告健身所的会员来我们商场闹。经本院审查双方证据后认定，双方在合同中约定“消防施工结束”结清当年租金，并没有约定由原告完成消防施工验收事项，原告实际已经于2019年7月1日前完成消防施工并报相关行政机关验收，在行政机关验收期间，相关部门并没有制止原告的出租行为，被告的经营行为，原告在被告停止经营前的2019年12月17日通过验收，也实际未影响到合同的履行，且原告的消防改建施工只是建筑物本身需要达到的消防标准，并不是被告经营的健身俱乐部要达到的消防标准，健身俱乐部消防手续还需要健身俱乐部自身按照经营活动的性质，办理俱乐部相应的消防验收手续，该手续与原告无关，故本院对被告的该主张不予认定。经审查原告提交的被告交纳电费的证据，原告虽然在2019年11月18日张贴过断电通告，但被告在2019年11月17日以后每隔四天左右交纳一次电费，用于健身会所营业需要，原告最后一次缴纳电费是在2019年12月20日，每交纳一次电费，可以使用四天，可以证实原告在2019年11月18日张贴断电通告后实际没有采取断电行动；原告为证实其主张，申请被告雇佣的员工到庭作证，证人陈述了因被告拖欠电费、拖欠员工工资等原因经常无法正常经营，因拖欠证人工资，证人于2019年11月底离开俱乐部，2019年12月30前就没有工作人员了。综上，本院对被告关于原告违约在先的主张不予认定。另查明，被告因经营的相关健身俱乐部无法提供服务，曾被多名会员诉至本院；在多起案件诉讼过程中，相关会员曾多次至本院反映情况并至公安机关报案。健身俱乐部的相关设施、健身器材现在租赁的被告场地内。再查明，本案案件事实、证据、审理结果等与（2020）鲁0304民初219号案件互为依据。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，未违反法律规定，系有效合同。原告起诉要求解除合同，被告同意解除合同，故应当解除双方签订的上述租赁合同。对于合同解除的时间和原因，原告主张合同解除的时间是2019年12月24日，理由是被告最后一次充值电费是在2019年12月20日，每次充值可以用四天，在2019年12月24日电费用完后未再充值，被告以其实际行动表明不再继续履行租赁合同；被告主张合同解除的时间是2019年11月18日，原因是被告在该日无故给原告断电，导致合同无法履行。本院认为，虽然原告于2019年11月18日张贴断电通告，但从被告继续缴纳电费经营的情形看，并没有实际给被告断电，被告主张的合同解除时间与实际情况不符；原告主张的合同解除时间与被告交纳电费停止经营的时间及证人证言、相关会员客户反映的事实等相印证，故本院确定双方租赁合同及补充协议解除的时间为2019年12月24日。对于合同解除的原因，经本院审理查明系被告未按期交纳租金构成违约及因经营原因健身会所难以继续开办，合同目的无法实现导致，对于被告关于原告先违约的主张，因被告主张的违约理由不符合客观事实或没有提供充分的证据证实，其主张不成立，应认定违约解除合同的责任在被告。对于原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，因合同解除后，被告的相关健身设施、器材等仍在原告出租的场地内，确系影响了原告的继续使用，故被告应当将属于自己的财产搬走腾空，将坐落于淄博市博山区峨嵋山路5号第五层楼房返还原告。对于原告要求被告支付违约金20万元，支付所欠租金10万元及迟延支付租金的滞纳金13万元的诉讼请求。在租赁合同履行过程中，提前解除合同的，除有明确约定，租金应按照实际使用期间进行核算，虽然被告存在违约欠付租金的行为，但被告已经交纳的70000.00元租金高于实际使用期间的租金，在合同解除后，原告要求再支付租金100000.00元不符合继续租用才能收取租金的合同性质，故本院对原告的该项诉求不予支持。但上述情形不影响原告适用合同约定的违约条款要求被告赔偿损失，原告要求被告支付违约金20万元、滞纳金13万元，其性质均为违约金条款的适用，但原告实际承受的损失和应给予被告的违约惩罚性措施之间差距过大，完全适用违约金条款确定的违约数额确系过高，应当予以调整。本院结合原告为实现合同目的，实际在2019年4、5月份即将租赁场地交付被告使用，被告至2020年4月3日庭审终结前仍占用原告场地未予搬出的事实，以及2020年1月起的新冠疫情影响经营收益等客观因素，酌情确定被告支付原告违约金80000.00元（20万元×40%），本院对原告超过部分的诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告淄博坤瑞文化产业有限公司与被告韩鑫雨签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年12月24日解除；二、被告韩鑫雨于本判决生效之日起二十日内将存放于淄博市博山区峨嵋山路5号第五层楼房内属于健身会所（韩鑫雨）的财产搬走腾空并将租赁房屋返还给原告淄博坤瑞文化产业有限公司；三、被告韩鑫雨于本判决生效之日起十日内支付原告淄博坤瑞文化产业有限公司违约金80000.00元；四、驳回原告淄博坤瑞文化产业有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7772.00元，减半收取3886.00元，原告淄博坤瑞文化产业有限公司负担3000.00元，被告韩鑫雨负担886.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  冯志明二〇二〇年四月九日法官助理姜波书记员蒋玉静