浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初18383号 原告：陆冠明，男，1967年9月20日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托代理人：吴铭晖，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 被告：杭州易配家家居有限公司，住所地:杭州市余杭区乔司街道博卡路16-2-101号。 法定代表人：张吉昌。 原告陆冠明诉被告杭州易配家家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理。依法由审判员冯妍与人民陪审员王梅英、林金英组成合议庭，于2020年3月2日进行了公开审理。原告陆冠明及其吴铭晖到庭参加诉讼。被告杭州易配家家居有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告陆冠明起诉称，浙江博货科技有限公司于2015年4月23日同被告（原名杭州彼的实业有限公司）的原股东吴月钢签订合同编号为BHGJ000003的《房屋租赁合同》，约定将浙江博货科技有限公司所有的位于杭州市余杭区浙江博货科技有限公司2号楼的相关物业租赁给张金松和被告使用。2018年1月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的浙江博货科技有限公司2号楼的第三层东南角转租给原告。租赁面积为518平方米，租赁期限自2018年1月21日至2021年1月20日止。原告依据《房屋租赁合同》约定，向被告支付了履约保证金52214.4元，第一年度的租金522144元和物业费39160.8元。此后，上述房屋由原告投资经营的杭州艺境服饰有限公司作为注册地址实际经营使用。2019年8月2日，浙江博货科技有限公司和张金松及被告达成民事调解协议，案号为（2019)浙0110民初10629号。依据上述调解协议的规定：BHGJ000003号《房屋租赁合同》自2019年8月2日起解除，被告还应向浙江博货科技有限公司承担相关赔偿责任。因上述合同解除之事实，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》因被告原因无法履行，被告构成违约。原告于2018年1月18日向被告支付履约保证金52214.4元，2019年1月18日一并支付了2019年1月21日至2020年1月20日的租金及物业费共561304.8元。原告为开展经营对承租屋进行装修共花费323595元，原告于2018年12月17日向被告支付了一年期的广告费用30000元。原告因被告违约行为遭受重大损失，故诉至法院依法审判。原告诉至本院，请求判令：1.原、被告于2018年1月18日签订的《房屋租赁合同》自2019年8月2日起解除；2.被告退还原告支付的履约保证金52214.4元，退还原告支付的自2019年8月2日至2020年1月20日的剩余租金和物业费262967.45元；3.被告退还剩余广告费11178元；4.被告赔偿原告装修损失20万元。在审理过程中，原告变更诉讼请求如下：1.原、被告于2018年1月18日签订的《房屋租赁合同》自2019年8月2日起解除；2.被告退还原告支付的履约保证金52214.4元，退还原告支付的自2019年8月2日至2020年1月20日的剩余租金和物业费262967.45元。 被告未答辩。 原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1.原被告身份信息和企业信息一组，证明诉讼主体资格的事实。 2.浙江博货科技有限公司和被告（原名杭州彼的实业有限公司）的原股东吴月钢于2015年4月23日签订的《房屋租赁合同》、原告和被告于2018年1月21日签订的《房屋租赁合同》一组，证明浙江博货科技有限公司与被告股东约定将浙江博货科技有限公司所有的位于杭州市余杭区浙江博货科技有限公司2号楼的相关物业租赁给张金松和被告使用。2018年1月18日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的浙江博货科技有限公司2号楼的第三层东南角转租给原告的事实。 3.银行汇款记录三张、被告出具的收据三张，证明原告按照合同约定向被告支付了第一年度租金522144元、物业费39160.8元、履约保证金52214.4元的事实。 4.被告向原告设立公司杭州艺境服饰有限公司发出的房屋租金及物业缴费通知单、银行汇款记录一组，证明原告向被告缴纳了第二年度（2019年1月20日至2020年1月19日）的租金和物业费共计561304.8元的事实。 5.（2019)浙0110民初10629号民事调解书一份，证明《房屋租赁合同》自2019年8月2日起解除，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》因被告原因无法履行，被告构成违约的事实。 6.说明一份，证明第二年租金和物业费为561304.8元，由原告提供的事实。 7.房屋租赁合同一份，证明2019年8月22日原告与博货科技签订的租赁合同，将被告转租给原告的上述房屋因被告无法进行出租，原告直接与博货公司签订的租赁合同的事实。 8.发票三张，证明2019年8月21日-2019年12月31日原告向博货公司支付租金的事实。 被告未举证。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2015年4月23日浙江博货科技有限公司（甲方）与吴月钢（乙方）签订合同编号为BHGJ000003的《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于杭州市余杭区浙江博货科技有限公司第2号楼第1层第01号铺位，第2号楼第2层第01号铺位，第2号楼第3层第01号铺位租赁给乙方。合同落款乙方代表签名为张金松，是杭州彼的实业有限公司法定代表人，且乙方吴月钢为杭州彼的实业有限公司股东。 2018年1月18日，原告陆冠明（乙方）和被告（原名杭州彼的实业有限公司）（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其承租的位于杭州市余杭区浙江博货科技有限公司第2号楼的第三层东南角铺位转租给乙方，租赁实际使用面积为518平方米，租赁期限自2018年1月21日至2021年1月20日止。合同第六条第三款规定，乙方应向甲方交纳履约保证金，该保证金不是乙方预付的租金、物业服务费，仅是履行本协议约定的义务的担保；履约保证金为人名币52214.4元，由乙方在支付首期租金时同时支付；甲方须在协议终止（不论基于什么原因）及承租方把物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利和义务清理完毕并办理书面交接手续后10个工作日内，向乙方退还剩余履约保证金（不计利息）。合同第十七条第三款约定，若发生下述任何一情形，甲方在收到乙方书面整改通知后10个工作日内未整改的，将视为甲方实质性地违反合同，在无损于乙方其他救济权的情况下，乙方有权在书面通知甲方后提前终止本合同。……（3）因租赁房屋产权转让、他项权等原因导致乙方不能使用租赁房屋继续经营的。合同第十八条第四款约定，如甲方存在第17.3条规定的情形时，乙方可以不计息地暂停支付租金，直至甲方纠正并赔偿该违约给乙方造成的全部损失；乙方也可以直接以书面通知形式解除本合同，要求甲方赔偿乙方的合理损失，合理损失包括但不限于乙方的装饰装修费用、设备设施费用、新建的不动产费用等。乙方可以从应付甲方的租金中直接抵扣甲方应向乙方支付的违约金和赔偿款。合同第十八条第六款约定，甲方承担的各种违约、损害赔偿总和，最高不超过2个月租金（以违约行为发生时适时的租金标准为准）。原告于2018年1月22日依照合同约定向被告（原名杭州彼的实业有限公司）支付了第一年度租金522144元、物业费39160.8元、履约保证金52214.4元。 2018年12月20日,被告（原名杭州彼的实业有限公司）向原告所设立公司杭州艺境服饰有限公司发出房屋租金及物业缴费通知单。2019年1月18日，原告以杭州艺境服饰有限公司名义向被告支付2019年1月21日至2020年1月20日的租金及物业费支付租金和物业费共计561304.8元。 2019年3月5日，杭州彼的实业有限公司名称变更为杭州易配家家居科技有限公司。2019年8月2日，浙江博货科技有限公司和张金松（杭州易配家家居科技有限公司法定代表人）及杭州易配家家居科技有限公司在浙江省杭州市余杭区人民法院达成民事调解协议。依据该协议，浙江博货科技有限公司与张金松签订的合同编号为BHGJ000003的《房屋租赁合同》自2019年8月2日起解除。 2019年8月22日，原告陆冠明同浙江博货科技有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于杭州市余杭区铺位和第三层第01号铺位租赁给原告。2019年12月20日，原告向浙江博货科技有限公司支付自2019年8月21日至2020年8月20日的租金和物业费。 另查明，2019年8月21日，杭州易配家家居科技有限公司法定代表人由张金松变更为张吉昌。2019年8月30日，杭州易配家家居科技有限公司变更名称为杭州易配家家居有限公司。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案中，被告与浙江博货科技有限公司签订的合同编号为BHGJ000003的《房屋租赁合同》为原租赁合同，原被告签订的《房屋租赁合同》为转租合同。因被告签订的原租赁合同自2019年8月2日起解除，使得原、被告签订的转租合同无法继续履行，合同目的不能实现，被告构成违约。根据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……3、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故对原告请求判决原被告于2018年1月18日签订的《房屋租赁合同》自2019年8月2日起解除的诉讼请求，本院予以支持。因双方合同中明确约定“甲方须在协议终止（不论基于什么原因）及承租方把物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利和义务清理完毕并办理书面交接手续后10个工作日内，向乙方退还剩余履约保证金（不计利息）”，对原告请求判决被告退还原告支付的履约保证金52214.4元的诉讼请求，本院予以支持。因合同自2019年8月2日起解除，根据《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失，故对原告请求判决被告退还原告支付的自2019年8月2日至2020年1月20日的剩余租金和物业费262967.45元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陆冠明与被告杭州易配家家居有限公司于2018年1月18日签订的《房屋租赁合同》自2019年8月2日起解除; 二、被告杭州易配家家居有限公司退还原告陆冠明支付的履约保证金52214.4元，于本判决生效后十日内付清; 三、被告退还原告陆冠明自2019年8月2日起至2020年1月20日止的租金及物业费共计262967.45元，于本判决生效后十日内付清。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4532元，由被告杭州易配家家居有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  冯 妍 人民陪审员  王梅英 人民陪审员  林金英 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  苏 琪