陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终955号上诉人（原审被告）：苏武，男，1965年2月10日出生，汉族，住西安市高陵区。被上诉人（原审原告）：陕西天大环境工程有限公司，住所地陕西省西安市经开区。法定代表人：李建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：宁全利，陕西瑞拓律师事务所律师。上诉人苏武因与被上诉人陕西天大环境工程有限公司（以下简称天大公司）租赁合同纠纷一案，西安市高陵区人民法院于2018年10月14日作出（2018）陕0117民初2862号民事判决书，天大公司、苏武均提起上诉，本院于2019年4月10日作出（2019）陕01民终726号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回重审。西安市高陵区人民法院重新组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2019年12月2日作出（2019）陕0117民初2002号民事判决，苏武不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。苏武上诉请求：⒈撤销一审判决，驳回天大公司一审的全部诉讼请求；⒉一、二审诉讼费由天大公司负担。事实和理由： 本案土地属于军庄村委会所有，该村委会与天大公司租赁合同已经解除，且该村委会明确同意其可按现状将租赁土地交回村委会，一审判决其拆除钢架构房屋明显不当。其持有的合同日期为2017年5月1日，李建平持有的合同日期为2017年3月5日。交给军庄村委会的日期为2017年5月1日。另外，其向李建平交款的日期为2017年4月30日，合同生效日期应当认定为2017年5月1日，一审判决认定为2017年3月21日错误。其并未与天大公司签订土地租赁合同，李建平是以个人名义与其签订的合同，一审判决以李建平系天大公司法定代表人为由认定李建平签订合同系天大公司职务行为错误。在军庄村委会与天大公司合同已经解除，村委会没有收取天大公司租赁费的情况下，一审判决其向天大公司支付土地使用费明显不当。天大公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。其与军庄村委会的租赁合同至今仍然合法有效且在履行中。苏武所称其与军庄村委会之间合同已经解除没有依据。一审认定苏武与其租赁合同的签订日期为2017年3月5日，这与本案事实相符，该时间苏武在原一审中亦明确认可。李建平是其法定代表人，李建平代表公司与苏武签订合同符合法律规定，且其也予以认可。双方签订租赁合同是经过军庄村村长介绍，XX道XX村委会签订了租赁合同。天大公司向一审法院起诉请求：⒈确认天大公司与苏武之间的租赁合同已经终止；⒉判令苏武返还从天大公司处租赁的土地；⒊判令苏武拆除租赁土地上的违约建筑物，恢复原状；⒋判令苏武向天大公司支付土地占用费，从2018年3月5日计算到苏武实际返还之日，每年85500元；⒌诉讼费由苏武负担。一审法院认定事实：天大公司法定代表人李建平（甲方）与苏武（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定：“一、经甲乙双方协商，甲方同意将其租赁的村委会老桑军路以西地块（以现围墙为界）共计壹拾玖亩，转租给乙方作为停车场使用。……三、本合同有效期叁年，每亩租赁费4500元（不含税）。……八、乙方在该地块上进行建筑施工、水电施工须经甲方同意。如果乙方擅自施工，本合同自动终止，乙方承担一切损失。……十一、合同期间，土地所有权归军庄村委会所有，土地使用权归乙方所有。如遇国家征用土地，双方必须无条件服从。收到征地消息，甲方有权提前终止合同，乙方不得拒绝，剩余租赁费退还乙方，由于提前终止合同造成的损失与甲方无关。”合同签订后，苏武向李建平支付了一年的租赁费85500元。2018年3月份，苏武在案涉土地上施工建设了钢结构房屋。另查明，天大公司于2016年8月1日出具《授权委托书》一份，载明：“兹授权、委托我公司法定代表人、总经理李建平代表我公司对租赁的西安市高陵区XX乡XX村一块企业用地的使用行使权利，授权内容包括合作经营、转租承包、签订合同、质押抵押、地面建设、现有地面附着物的处置等，授权期限自即日起至2019年12月31日”。天大公司表示《土地租赁合同》签订时间为2017年3月5日，苏武当庭对此表示认可，但认为租期应从2017年5月1日起算，因为天大公司承诺给两个月的清理期，天大公司表示只给苏武半个月的清理期，租期应从2017年3月21日起算。一审法院认为，本案争议焦点为：⒈天大公司诉讼主体是否适格；⒉《土地租赁合同》是否应当终止；⒊如果《土地租赁合同》终止，相关法律后果如何承担；⒋天大公司主张的土地占用费能否得到支持。关于焦点1，苏武辩称其并未与天大公司签订《土地租赁合同》，合同上甲方是李建平，落款也是李建平签字，租赁费也是交给李建平个人，说明是以李建平个人名义出租，天大公司与李建平是两个独立的主体，请求驳回天大公司诉讼请求。公司的法定代表人是依法律或公司章程规定代表公司行使职权的负责人，公司法定代表人对外以公司名义进行民事活动时，其与公司之间并非代理关系，而是代表关系，所以公司法定代表人对外的职务行为即为法人行为，其结果由法人承担。本案中，李建平系天大公司的法定代表人，天大公司认可李建平与苏武签订《土地租赁合同》系职务行为，故天大公司作为本案天大公司主体适格，对苏武的辩称不予采信。关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，《土地租赁合同》约定：“乙方在该地块上进行建筑施工、水电施工须经甲方同意。如果乙方擅自施工，本合同自动终止，乙方承担一切损失”。2018年3月份，苏武在案涉土地上施工建设了钢结构房屋，且苏武未提供证据证明施工经天大公司同意，故《土地租赁合同》约定的解除条件已经成就，天大公司可以行使解除权解除合同。根据法律规定，合同解除，合同的权利义务终止。现天大公司主张要求确认双方之间的租赁合同终止，于法有据，应予支持。关于焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据前述，案涉《土地租赁合同》已经解除，且苏武未经天大公司同意擅自施工，过错方在于苏武，现天大公司主张要求苏武返还租赁土地、拆除租赁土地上的违约建筑物、恢复原状，于法有据，应予支持。苏武辩称崇皇街道军庄村委会与天大公司的租赁合同已经解除，村委会要求其按现状直接向村委会交回租赁土地，天大公司对此不予认可，并表示其与村委会的租赁合同并未解除。苏武提供的证据不足以证明崇皇街道军庄村委会与天大公司的租赁合同已经解除的事实，苏武直接向村委会交回租赁土地亦不符合合同的相对性原则，故对苏武的辩称不予采信。关于焦点4，天大公司、苏武均认可《土地租赁合同》签订时间为2017年3月5日，苏武称天大公司承诺给两个月的清理期，租期应从2017年5月1日起算，天大公司表示只给半个月的清理期，租期应从2017年3月21日起算，因苏武未提供相关证据加以证明，其应承担不利后果，故租期的起算时间应当认定为2017年3月21日。苏武向天大公司支付一年的租赁费85500元，因苏武至今仍然占有使用该土地，故苏武应当自2018年3月21日起，按照每年85500元的标准向天大公司支付土地使用费至土地返还天大公司之日止，对于天大公司超出部分诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告陕西天大环境工程有限公司与被告苏武签订的《土地租赁合同》终止；二、被告苏武于本判决生效之日起三十日内自行拆除租赁土地上的钢结构房屋，恢复原状，并将租赁土地返还原告陕西天大环境工程有限公司；三、被告苏武于本判决生效之日起十五日内向原告陕西天大环境工程有限公司支付土地使用费（按照每年85500元的标准，自2018年3月21日起计算至土地返还原告陕西天大环境工程有限公司之日止）；四、驳回原告陕西天大环境工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元，由苏武负担（陕西天大环境工程有限公司已预交1630元，苏武在履行判决义务时一并支付陕西天大环境工程有限公司1630元）。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，2020年1月，涉案场地中2.5亩被政府征用。本院认为，公司的法定代表人是依法律或公司章程规定代表公司行使职权的负责人，公司法定代表人对外以公司名义进行民事活动时，其与公司之间并非代理关系，而是代表关系，故公司法定代表人对外的职务行为即为法人行为，其结果由法人承担。本案中，涉案《土地租赁合同》虽系苏武（乙方）与李建平（甲方）签署，但李建平系天大公司法定代表人，天大公司认可李建平与苏武签订《土地租赁合同》系职务行为，故天大公司作为本案原告主体适格。涉案《土地租赁合同》约定：“乙方在该地块上进行建筑施工、水电施工须经甲方同意。如果乙方擅自施工，本合同自动终止，乙方承担一切损失”。经查，2018年3月，苏武在案涉土地上施工建设了钢结构房屋，且苏武未提供证据证明施工经天大公司同意，故天大公司依据合同约定主张终止合同，有事实和法律依据，应予支持。因苏武未经天大公司同意擅自施工，导致合同终止。一审对天大公司主张要求苏武返还租赁土地、拆除租赁土地上的违约建筑物、恢复原状，予以支持，并无不当。苏武主张崇皇街道军庄村委会与天大公司的租赁合同已经解除，村委会要求其按现状直接向村委会交回租赁土地，但其提交的证据不足以证明其该项主张，且天大公司对此亦不予认可，并表示其与村委会的租赁合同并未解除。另外，苏武直接向村委会交回租赁土地亦不符合合同的相对性原则，故本院对苏武的该项主张，不予支持。天大公司与苏武均认可《土地租赁合同》签订时间为2017年3月5日。苏武称，天大公司承诺给两个月的清理期，租期应从2107年5月1日起算；天大公司称，只给半个月的清理期，租期应从2017年3月21日起算。因苏武未提供相关证据加以证明，故一审认定租期的起算时间应当认定为2017年3月21日，并无不妥。苏武向天大公司支付一年的租赁费85500元，因苏武至今仍然占有使用该土地，故苏武应当自2018年3月21日起，按照每年85500元的标准向天大公司支付土地占用费至2019年12月31日，共计152237.5元（85500元/年÷360天×11天+85500元/年÷12月×21月）。又因涉案土地于2020年1月被征用2.5亩，故苏武应自2020年1月起，按照每年74250元（85500元/年﹣85500元/年÷19亩×2.5亩），支付土地占用费至涉案土地返还天大公司之日止。综上所述，苏武的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初2862号民事判决第一项、第二项；二、撤销西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初2862号民事判决第四项；三、变更西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初2862号民事判决第三项为，本判决生效之日起十五日内，苏武向陕西天大环境工程有限公司支付2018年3月21日至2019年12月31日的土地占用费152237.5元，并自2020年1月起，按照每年74250元标准向陕西天大环境工程有限公司支付土地占用费至涉案土地返还天大公司之日止；四、驳回陕西天大环境工程有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1630元，由苏武负担；二审案件受理费3720元，由苏武负担3600元，由陕西天大环境工程有限公司负担120元。本判决为终审判决。     审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年四月七日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华