安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终1101号上诉人（原审原告）：贾文林，男，1971年8月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王威权，安徽皖大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘璐瑶，女，2000年5月4日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：詹涛，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方旭，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。原审被告：陆臻，女，1972年6月6日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：詹涛，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方旭，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。上诉人贾文林因与被上诉人刘璐瑶、原审被告陆臻房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初5193号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾文林上诉请求：撤销原判，依法改判支持贾文林主张的违约金81000元，一审二审诉讼费、保全费、律师费90000元，由刘璐瑶负担。事实和理由：一、一审判决认定合同继续履行，贾文林并无异议，但刘璐瑶应当承担违约责任。二、原审法院认定刘璐瑶确属违约，但认定贾文林基于解除合同而要求刘璐瑶承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误。合同内容中，贾文林取得违约金不以合同解除为前提。合同解除与否，不影响违约金条款的适用。刘璐瑶除承担违约责任外还应当承担贾文林的律师费、保全费和诉讼费。刘璐瑶、陆臻辩称：一、认同一审判决结果，但不认同一审判决关于违约的认定。关于付款期限，应以最初签订的《房地产（二手房）转让协议》该协议第七条约定为准。二、一审期间陆臻愿意调解，主动联系贾文林，然贾文林先回避调解，后要价太高，导致调解不成。无论是履行合同、督促放款，还是一审中的调解，陆臻都非常积极，正由于对方的原因把一个本不是纠纷的小事变成了一个旷日持久的诉讼。三、对方的一系列诉讼行为是在扩大双方的损失。现在贷款到账超过一年，虽多次催促对方，先领钱交房，避免损失扩大，其他争议可诉讼解决。但对方未理睬，而我方的房租损失每一天都在增加。四、本案不应支持违约金主张，因我方未违约，且解除合同与继续履行的请求权基础不同，且违约金与没收定金放在一个请求里提出，即非单独诉讼请求，也表述不明。五、本案不支持贾文林主张，其救济权利还在，可另行主张。六、律师费、保全费没有依据。贾文林向一审法院起诉请求：1.判决解除贾文林和刘璐瑶签订的《存量房买卖合同》；2.判决刘璐瑶、陆臻协助贾文林将坐落于蜀山区望江西路203号金色名郡3幢3301室的房屋所有权变更登记在贾文林名下，并由刘璐瑶、陆臻承担因变更登记产生的一切费用；3.判决贾文林没收刘璐瑶、陆臻用于购买案涉房屋支付的定金200000元并支付贾文林违约金81000元；4.判决刘璐瑶、陆臻承担贾文林因此次诉讼支付的律师费90000元；5.本案包括诉讼费、保全费、保函费等相关费用由刘璐瑶、陆臻承担。一审法院认定事实：2018年6月15日，贾文林（卖方、甲方）、陆臻（买方、乙方）与合肥市朴邻房产经纪有限公司第一分公司签订《房地产（二手房）转让协议》一份，约定：买卖双方经友好协商，买方自愿认购卖方位于合肥市蜀山区望江西路203号金色名郡3幢3301室建筑面积约为118.58㎡（以产权证登记为准），转让总价款为2700000元；买卖双方在签订本协议时，乙方向甲方支付购房定金200000元；在2018年7月31日之前到房屋所在区的房地产交易中心办理房屋买卖过户手续及其他相关事宜，否则违约方应当承担协议约定的违约责任；2018年7月31日之前以银行转账方式支付甲方810000元作为首付款（含定金200000元）；剩余房款1890000元乙方于2018年8月10日向银行申请按揭贷款并由按揭贷款银行转付给甲方，具体下款时间以银行到账时间为准；期间因银行政策改变发放的贷款少于原贷款额的，余额由乙方以现金方式补足；乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方以未付款项为基数，按日百分之四支付违约金；乙方逾期支付房款超过10个工作日，视买方违约，甲方有权要求解除协议并将该物业另行出售；款清交房；任何一方违约拒不履行协议上述义务的，应向另外两方支付相当定金数量的赔偿，未违约方各得50%作为损失赔偿（如属买方违约，则卖方不予退还买方购房定金；如属卖方违约，卖方则应双倍赔还买方购房定金，退还买方所付其他款项，不另计利息）；本次交易实际购房人为陆臻女士的女儿，甲方对此约定无异议等内容。当日，陆臻向贾文林转账支付200000元购房定金。2018年7月6日，贾文林（出卖人、甲方）与刘璐瑶（买受人、乙方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方出卖房屋坐落在合肥市蜀山区望江西路203号金色名郡3幢3301室，建筑面积118.58㎡，房屋转让价款2700000元，付款方式为按揭付款，乙方于2018年7月25日向甲方支付房屋价款810000元，于2018年11月25日向甲方支付房屋价款1890000元；本合同签订备案后60日内，甲、乙双方共同向不动产登记部门申请房屋转移登记手续；乙方未在合同规定期限内支付转让房屋价款，逾期未超过10日的，乙方应按日向甲方支付合同第二条约定房屋价款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付合同第二条约定转让房屋价款百分之3的违约金；如乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行等内容。2018年7月23日，贾文林与刘璐瑶签订《存量房资金托管协议》，约定合同金额2700000元，其中托管金额2646000元（756000元于2018年7月23日存入，金融贷款1890000元）；订金54000元。当日，贾文林退还陆臻定金146000元，刘璐瑶将756000元存入资金托管账户。2018年7月26日，案涉房屋过户登记至刘璐瑶名下。2018年10月30日，刘璐瑶将540000元存入资金托管账户。2019年1月4日，因刘璐瑶向银行申请按揭贷款审批未通过，亦未能向贾文林现金补足购房款，贾文林诉至法院。诉讼中，刘璐瑶向银行申请的按揭贷款1350000元于2019年1月22日放款至资金托管账户。后陆臻向贾文林发送短信希望其配合交房、领款，但贾文林、刘璐瑶至今未能办理交房及领款手续。一审法院认为，《房地产（二手房）转让协议》虽由陆臻与贾文林签订，但协议中明确约定案涉房屋的实际购房人为刘璐瑶，之后刘璐瑶本人与贾文林就案涉房屋签订了《存量房买卖合同》，因此，《存量房买卖合同》应视为刘璐瑶与贾文林对《房地产（二手房）转让协议》变更后达成的新的合意，双方应依照《存量房买卖合同》的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据《存量房买卖合同》约定，刘璐瑶应于2018年7月25日支付房屋价款810000元，于2018年11月25日支付房屋价款1890000元，但截至2018年11月25日刘璐瑶仅向双方约定的资金托管账户存入1350000元，余款1350000元通过按揭方式直至2019年1月22日才放款至资金托管账户，刘璐瑶逾期支付房款的行为确属违约。虽然《存量房买卖合同》约定逾期支付房款超过10天后，贾文林有权解除合同，但从刘璐瑶于2018年10月30日将540000元存入资金托管账户、为了合同的继续履行积极向银行申办按揭贷款等实际履约情况来看，刘璐瑶并非拒不履行合同或毁约，结合刘璐瑶申请的房屋按揭贷款已实际发放、全部房款已实际支付至资金托管账户、案涉房屋产权已变更登记至刘璐瑶名下且已办理抵押登记等因素，解除《存量房买卖合同》将导致双方利益显著失衡，从遵循公平诚信、维护交易稳定、鼓励交易进行的角度出发，案涉《存量房买卖合同》应当继续履行为宜。故对贾文林关于要求解除《存量房买卖合同》的诉请，该院不予支持。贾文林基于合同解除要求刘璐瑶协助其将案涉房屋所有权变更登记在贾文林名下，并承担因变更登记产生的一切费用，要求没收刘璐瑶定金200000元，并要求刘璐瑶支付违约金81000元、律师费90000元的诉请，该院亦不予支持。陆臻并非案涉《存量房买卖合同》的合同相对人，贾文林关于要求陆臻承担相关责任的诉请，于法无据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回贾文林的全部诉讼请求。本案一审案件受理费31368元，减半收取计15684元，由贾文林负担。二审中，当事人未提交新的证据。经查明，案涉《房地产（二手房）转让协议》中约定，乙方（陆臻）逾期付款的，甲方有权要求乙方以未付款项为基数，按日万分之四（原审判决认定为日百分之四有误）支付违约金。2018年11月25日前，刘璐瑶支付了定金54000元并将1296000元（756000+540000）存入资金托管账户。原审法院的相关认定存在笔误，本院予以纠正。对于一审判决认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，本案中贾文林诉讼请求系以解除合同为基础而主张的相关法律责任承担问题。原审法院综合考虑案涉当事人之间合同约定及实际履行情况，认定案涉合同应当继续履行，并驳回了贾文林要求解除合同的诉讼请求。贾文林就此并未提起上诉，视为对原审法院该项判决的认可，本院予以维持。现贾文林上诉的违约金及其他损失部分，系建立在合同解除基础之上，原审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，贾文林的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费31368元，由贾文林负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 陆建群审判员 沈 静二〇二〇年四月三日书记员 施佳佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。