吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终213号上诉人（原审原告）：刘兵，女，汉族，1974年5月17日出生，住长春市宽城区凯丰路24号。委托诉讼代理人：岳克义，吉林维岳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王成安，男，1974年1月12日出生，汉族，现住长春市南关区八一水韵城A区6栋4单元1507室。上诉人刘兵因与被上诉人王成安房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘兵向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初1744号民事判决，依法改判支持刘兵提出的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由王成安承担。事实和理由：事实与理由：一、一审法院对影响案件结果的关键事实认定不清，侵犯了刘兵的合法权益，二审法院应当在查清事实后改判。1、刘兵要求王成安承担违约责任是根据:如果合同正常履行，刘兵确定可以得到的利益计算的，刘兵在此处是以一年的租金(30万元）为基数计算具体数额，具有充足的是依据，理应得到支持。2、导致案涉房屋至今处于闲置状态的原因是王成安根本违约，双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为2013年5月2日至2022年4月30日，但是王成安在依约应当交付2019年5月1日至2022年4月30日房租之前，突然向刘兵提出延期缴纳房屋，如刘兵不同意就将房屋交回（一审庭审中，被上诉人向法庭提交了短信记录截图),据此可以证明，在没有合同约定或者法律约定的前提下，王成安要求解除合同构成违约，理应承担违约责任。王成安在上述背景下，委托案涉房屋的次承租人（王成安在未经刘兵同意的情况下将房屋转租）将房屋的钥匙交回，刘兵为避免扩大损失，在2019年4月18日接受了案涉房屋，但是双方仍然未就解除合同事宜达成协议，即便一审法院认为刘兵接收房屋的行为代表着同意解除房屋租赁合同，但是该行为不代表刘兵放弃追究王成安违约责任的权利。而且解除合同的法律后果除了恢复原状外，还包括解除合同的违约方向守约方承担违约责任，一审法院对王成安的违约行为及应当承担的法定的违约责任事由未予确认，仅以“合同已经解除”为由作出判决，于法无据、于理不合，应当依法纠正。二、一审法院认为合同解除后的赔偿损失的范围仅限于信赖利益而不包括可得利益等履行利益，属于适用法律不当，应当依法纠正。1、《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同乙方订立合同时预见到或者应当预见到的因为未按合同约定可能造成的损失。”明确规定，损失赔偿数额包括合同履行后可以获得的利益，具体到本案，在刘兵与王成安签订《房屋租合同》时，完全能够预见到未按合同约定履行可能给刘兵造成的损失数额，但是一审法院却故意忽略上述事实，作出的判决不仅没有法律依据，而且明显违背法律规定。2、在一审庭审中，刘兵已经举证证明在被迫接收房屋后，一直通过中介、微信等方式积极出租案涉房屋，但是仅有一小部分被他人承租，说明刘兵已经依法履行了防止损失扩大的义务，并且刘兵要求王成安承担的违约责任仅仅是一年的租金损失，而不是如果合同履行至2022年的全部可得利益损失，所以刘兵的诉讼请求完全符合法律规定，应当得到支持。王成安答辩称，王成安不存在违约行为，不应赔偿刘兵所主张的损失。刘兵向一审法院起诉请求：1.依法判令解除刘兵与王成安签订的房屋租赁合同;2.依法判令王成安赔偿租赁合同未履行部分的损失30万元(一年租金);3.诉讼费由王成安负担。一审法院经审理认定事实如下：刘兵（甲方）与王成安（乙方）于2013年5月25日签订房屋租赁合同一份，双方约定刘兵将合计648.43平方米的房屋出租给王成安，租金为前四年30万元／年，后五年逐年递增5％（净得租金）。并约定乙方应按合同约定付租金和各项费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，终止合同。因经营不善，王成安未于约定期限交纳2019年5月1日至2020年4月30日租金，并与刘兵协商交房事宜。2019年4月18日，刘兵将涉案房屋收回。一审法院认为，刘兵与王成安于2013年5月25日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，刘兵与王成安在房屋租赁合同中约定了“乙方应按本合同各款规定付租金和各项费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，终止合同。”王成安因经营不善未在约定期限内支付下一年度租金，并催告刘兵收回房屋，刘兵于2019年4月18日将涉案房屋收回，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，应视为双方的房屋租赁合同已于2019年4月18日解除，王成安对此并无异议。因此，对刘兵与王成安之间的房屋租赁合同于2019年4月18日解除，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。通常而言，合同解除后的赔偿损失的范围仅限于信赖利益而不包括可得利益等履行利益，就房屋租赁合同未履行的部分主张履行利益，亦明显不符合常理。刘兵与王成安的房屋租赁合同已于2019年4月18日解除，刘兵要求王成安赔偿租赁合同未履行部分的损失30万元，依据不足，不应予以支持。综上所述，对房屋租赁合同已经解除，一审法院予以确认，对刘兵的其他诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、刘兵与王成安于2013年5月25日签订的房屋租赁合同于2019年4月18日解除；二、驳回刘兵的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由刘兵负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实无误。本院认为，刘兵与王成安于2013年5月25日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为10年，至2022年4月30日止。根据刘兵陈述以及王成安在一审庭审中的自述，造成该租赁合同于2019年4月18日提前解除的原因，系王成安无法按期交纳下一个年度租金要求解除合同。因此，虽然刘兵已收回房屋，但对于王成安提前解除合同给刘兵造成的损失刘兵有权依照法律规定向其主张违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故一审判决关于“合同解除后的赔偿损失的范围仅限于信赖利益而不包括可得利益等履行利益”的认定错误，应予纠正。关于合同提前解除给刘兵造成损失的赔偿范围，因王成安在不能支付下一个租期的房租时已按时将房屋交回，刘兵也已经接收房屋继续进行出租出售，而房屋出租收到租金价格、市场行情等因素影响，因此，刘兵要求王成安承担一年的租金30万元的违约损失不当。但刘兵接收房屋后，继续出租房屋势必需要一定的时间，必然产生租金损失，本院酌定三个月的待租期，王成安应比照双方约定的租金标准赔偿刘兵三个月的租金损失，即30万元/年÷12个月×3个月＝7.5万元。综上所述，刘兵的上诉请求部分成立。一审判决适用法律有误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初1744号民事判决第一项、第二项；二、被上诉人王成安与本判决生效后立即向刘兵支付赔偿款项7.5万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，二审案件受理费5800元，共计8700元，由上诉人刘兵负担6100元，被上诉人王成安负担2600元。本判决为终审判决。审判长  绳继萍审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年四月二日书记员  梁 芳