九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初213号原告：九江京马置业有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区时代广场1#楼二层110号，统一社会信用代码：91360421MA3655Q39R。法定代表人：黄建杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟伟，江西准星律师事务所律师。被告：吴旋，女，汉族，1993年11月2日出生，住江西省抚州市。原告九江京马置业有限公司（以下简称京马公司）与被告吴旋商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告京马公司诉讼代理人陈伟伟到庭参加诉讼，被告吴旋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京马公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《商品房买卖合同（预售）》，合同编号（201905604），并判令被告注销该涉案合同的备案登记手续；2、请求判令被告承担违约金147056.2元，律师费2万元，共计167057.23元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年6月15日，原、被告之间签订《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及银行按揭担保合同，合同约定由被告向原告购买位于柴桑区贤母路与江州大道交汇处中辉国际二期5楼2单元13A03室房屋一套，房屋面积123.76平米，总价735281元，首付155281元，余款58万元向银行申请按揭贷款，由原告向银行提供阶段性担保，该合同及补充协议约定若被告逾期支付按揭款致原告承担保证责任，原告有权解除合同，并要求被告支付房屋总价20%的违约金，有权要求被告承担原告实现债权的费用等。上述协议签订后，被告向原告支付首付款后，余款向银行贷款，双方将《商品房买卖合同（预售）》、补充协议向不动产登记中心进行了备案登记，银行于2019年7月1日放款，之后被告未按约支付按揭款，银行扣除原告保证金账户9420.34元后，原告发函催促被告还款，但被告至今分文未付。2020年1月7日，按揭银行一次性扣除了原告保证金585236.89元。现被告逾期履行义务，给原告造成损失，原告有权解除合同并向被告主张归还其为被告代为偿还的借款本金及因被告违约行为造成的违约金及各项损失，为维护合法权益，特提起诉讼。被告吴旋未到庭未提交书面答辩意见。原告京马公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原告企业工商登记信息、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件，证明原被告诉讼主体适格。本院对该组证据予以采信。证据二、编号201905604的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（附件十一）复印件各一份（当庭与原件核对一致）、《个人购房担保借款合同》（庭后补强证据），证明：1、被告从原告处购得位于柴桑区贤母路与江州大道交汇处中辉国际二期5楼2单元13A03室房屋一套，房屋面积123.76平米，总价735281元，首付155281元，余款580000元向银行申请按揭贷款；2、原告已依约履行商品房买卖合同项下合同义务；3、被告逾期不付银行按揭贷款，原告有义务向被告按揭贷款的银行承担保证责任，原告承担保证责任后有权利向被告主张解除商品房买卖合同，并向被告主张房屋总价款20%的违约金。原告出示了证据原件，本院对该组证据真实性予以采信。证据三、《履约督促函》及国内挂号信函收据原件各一份、情况说明原件一份、农业银行《保证金支付回单》原件两份、《个人购房担保借款合同》复印件（庭后补强证据，与原件核对一致）及保证金存入证明（2019年10月31日逾期三个月，农业银行从原告的保证金账户划扣9420.34元），证明：1、被告逾期不偿还贷款银行按揭款后，原告曾发函督促其履行合同义务；2、被告逾期不偿还按揭贷款后，银行划扣了原告保证金9420.34元，后被告再次违约，按揭贷款银行依约从原告银行保证金账户划扣保证金585236.89元；合计划扣594657.23元。被告的行为构成商品房买卖合同项下根本违约，原告有权主张解除合同，并主张违约金。本院认为，《履约督促函》有原件核对，国内挂号信函收据系原件，且被告本人签收，故对《履约督促函》、国内挂号信函收据予以采信。情况说明、《保证金支付回单》（2019年10月31日）有银行加盖公章，《保证金支付回单》（2020年1月7日）系原件，《个人购房担保借款合同》复印件与原件核对一致，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月15日，原告京马公司与被告吴旋签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201905604），合同约定，被告吴旋以5941.18元/平方米的单价购买原告京马公司开发的位于九江市柴桑区贤母路与江州大道交汇处中辉国际二期5#楼2-13A03房屋，预测建筑面积123.76平方米，房屋总价735281元；买受人应当于2019年5月17日前支付首期房价款155281元，占全部房价款21.12%；余款580000元向出卖人指定的贷款银行（并在2019年5月18日前办理完贷款手续）申请贷款支付；并约定出卖人逾期交付商品房超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人按照全部房价款的15%向买受人支付违约金。附件十一补充协议第5条第6款约定“买受人应当按照贷（借）款合同的约定如期归还银行借款本息，在买受人《房屋他项权证》未办妥之前，因买受人未按照银行贷（借）款合同规定期限偿还借款（含部分未偿还）或违反贷（借）款合同其他约定，导致出卖人承担了保证责任（含部分保证责任）的，出卖人有权行使以下一种或多种权利…有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，届时买受人必须在出卖人承担保证责任后10天内，协同出卖人到房管部门办理解除买卖合同（含商品房所有权转移回出卖人）的手续，出卖人针对买受人已交房款在扣减出卖人代为清偿款项及买受人应承担违约金（该违约金按商品房总价款的20%计算）…等费用后，无息返还剩余款项给买受人”合同签订后，被告吴旋向原告京马公司支付了首付款155281元，余款58万元向银行申请贷款。2019年6月27日，原告京马公司（保证人）与被告吴旋（借款人）、案外人中国农业银行股份有限公司九江柴桑支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；借款金额为伍拾捌万元整，借款用途为购买住房，合同编号201905604，购买的房产位于中辉国际二期5栋2单元13A03室；还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的20日；并约定担保人未按照合同约定履行保证责任的，贷款人有权直接从本人在中国农业银行各机构开立的账户中划收。2019年10月31日、2020年1月7日，中国农业银行股份有限公司九江柴桑支行在原告保证金账户分别扣划9420.34元、585236.89元。中国农业银行股份有限公司九江柴桑支行出具情况说明注明贷款于2019年7月1日发放，9420.34元为扣划吴旋逾期贷款，进账单显示原告保证金账户扣吴旋逾期贷款585236.89元。2019年11月19日，原告京马公司向被告吴旋发出履约督促函，通知被告，原告承担了保证责任，银行已扣取原告代偿欠款本息9420.34元，且要求原告与银行联系确保不再逾期还款。该履约督促函被告于2019年11月21日签收。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》依法成立并具有法律效力。案涉《商品房买卖合同（预售）》第5条第6款约定，在买受人的《房屋他项权证》未办妥之前，因买受人未按照银行贷（借）款合同规定期限偿还借款（含部分未偿还）或违反贷（借）款合同其他约定，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该房屋，并扣减出卖人代为清偿款项，且买受人应承担商品房总价款的20%的违约金。本案被告在银行放款后，未按期履行还款义务，致原告承担了保证责任，被告违约，故本院对原告请求解除原告与被告吴旋签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求予以支持；对于原告请求注销合同备案的诉请，根据补充协议第5条第6款约定被告应协同出卖人到房管部门办理解除买卖合同（含商品房所有权转移回出卖人）的手续，本院认为，被告吴旋应协助原告京马公司办理注销双方签订的《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续，故本院对原告请求被告办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续的诉请予以支持；补充协议约定买受人违约，买受人应承担商品房总价款的20%的违约金，本案商品房总价款的20%的违约金为735281元×20%=147056.2元，但对比合同中约定的卖方逾期交房的违约责任仅为全部房价款的15%为735281元×15%=110292.15元，原告在合同中承担的违约责任明显小于被告，该合同为格式条款，其约定对于被告明显不公平不合理，本院认为被告应承担的违约金应按照全部房价款的15%计算，对原告请求被告承担违约金的诉讼请求本院仅支持110292.15元，因原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定买受人已交房款在扣减出卖人代为清偿款及买受人应承担的违约金等费用后，无息返还剩余款项给买受人，本院认为，被告吴旋已支付首付款155281元扣减110292.15元为44988.85元，原告京马公司应返还被告吴旋44988.85元；原告请求被告承担2万元律师费的诉请，因原告未向本院提交支付律师费证据，本院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告九江京马置业有限公司与被告吴旋签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201905604），被告吴旋于本判决生效之日起十日内协助原告九江京马置业有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201905604）备案登记手续；二、被告吴旋向原告九江京马置业有限公司支付违约金110292.15元（该项在被告吴旋支付的首付款中予以抵扣）；三、原告九江京马置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告吴旋首付款44988.85元；四、驳回原告九江京马置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11153元，减半收取5576.5元，申请费4170元，共计9746.5元，原告负担596.5元，被告吴旋负担9150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  万新成二〇二〇年四月八日法官助理刘校宇书记员冯翠