文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初439号原告：施坡，男，1989年12月10日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：施静，男，1963年1月1日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：张鹏，男，1991年12月21日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：丁奎，男，1992年2月20日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：**，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律工作者。原告：刘波，男，1989年5月28日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：吴招君，男，1987年6月10日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张戈，江苏宏亮律师事务所律师。原告：宋媛媛，女，1978年6月18日出生，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王建、张伯超，宿迁市宿豫区顺河法律服务所法律工作者。原告：程帆帆，女，1993年11月12日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：赵小明，宿迁市宿豫区豫新法律服务所法律工作者。原告：王小磊，男，1984年3月23日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：牛桂香，江苏荣山律师事务所律师。原告：蔡以德，男，1967年2月25日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张先伟，江苏宿兴律师事务所律师。原告：吴秀全，男，1993年6月27日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。以上十原告共同推选诉讼代表人：张鹏，即本案第二原告。委托诉讼代理人：韩冰，江苏律鼎律师事务所律师。被告：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。法定代表人：陈尚生，总经理。原告施坡等十人与被告恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。十原告共同推选诉讼代表人张鹏的委托诉讼代理人韩冰到庭参加诉讼，被告恒开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施坡等十人向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，庭审中原告均将2016年12月31日变更为2017年1月1日、2017年10月31日变更为2017年11月1日、至工程竣工验收备案之日止或实际交房之日止均变更为2019年7月30日，另外部分原告诉求进行了变更，逾期交房违约金详见附表1、逾期办证违约金详见附表2；2.判令被告支付原告丁奎房屋差价款18203.1元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告施坡等十人与被告恒开公司分别签订商品房买卖合同，十原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房。合同约定了交房期限，交房条件为取得工程竣工验收备案表。十原告均已按约定支付了购房款，但被告未按照合同约定交付符合条件的房屋。原告为维护合法权益，故提起诉讼。被告恒开公司未到庭，庭前提供答辩状一份称，1.案涉房屋逾期交房除了公司原因外，还有政府的原因。在建设过程中自2015年到目前，每年宿迁市的建筑工地因青年运动会和二十国峰会、宿迁文明城市创建评测验收以及省市一些重大活动和环保问题要停工4个月以上，导致工程延期至2019年7月30日才取得工程验收竣工备案表。2.案涉十套房屋原告方均已确认收房，故截止时间应算至收房时间。3.我公司向原告支付了补偿金，对原告的损失已经进行填补，不应再向原告支付违约金。如果法院判决我公司承担违约金，应考虑原告的损失已经得到补偿，违约金标准应当降低。因政府行为停工期间的违约金及向原告支付的补偿金，应当进行扣除。4.承诺书及备忘录均是针对部分业主，是在承诺书和备忘录上签字确认的业主，并非全体业主，未签字的业主不应适用。本院经审理认定事实如下：2014年至2016年间，原告施坡等十人（又称买受人）与被告恒开公司（又称出卖人）分别签订商品房买卖合同合计十份，十原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房一套合计十套（详见附表1）。除施坡、张鹏与恒开公司签订的合同约定：出卖人应当在2017年10月31日前将房屋交付买受人使用，其他合同均约定：出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用。交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一点五的违约金……。合同第五条约定：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告按约支付房款，被告未能在约定的期限内交付房屋。就逾期交房的行为，被告于2017年9月20日向业主出具一份承诺书，承诺从2017年9月21日起至交房之日止每户按购房面积每月8元/平方米的标准支付租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。此后被告陆续向原告支付租金，截至2018年7月31日共支付租金（具体数额详见附表3）。2018年8月3日，因业主到市集访，经宿迁市信访局、宿豫区住建局和信访局处置形成一份备忘录。备忘录载明：开发商本次交房为临时交房；正式交房时间为2018年10月31日，同时支付违约金（无论是否交房，违约金必须支付）；不愿临时交付的业主，违约金按原标准累计，从8月1日起，租房费按每平方16元支付……。后被告陆续将案涉房屋交付原告（交房日期详见附表2）。被告陈述原告宋媛媛的交房时间是2018年8月22日，原告认可是2018年8月8日。案涉房屋所属工程于2019年7月30日取得《工程竣工验收备案表》。被告恒开公司于2019年9月20日就案涉房屋到产权登记机关完成初始登记。另查明：被告将案涉房屋交付原告程帆帆时，程帆帆家人代签交（收）房确认书一份，主要内容为：……自愿放弃自2018年8月1日起，不再要求恒开公司承担住房租金补贴和延期交房延期办证的违约责任。又查明：原告丁奎购买的案涉房屋产权登记面积为122.97m2，合同约定面积为127.13m2，单价为4039.66元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，恒开公司与施坡等十人签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当分别在2016年12月31日、2017年10月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得工程竣工验收备案表时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。恒开公司作为专门从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。恒开公司主张自2015年起，因国家青年运动会、二十国峰会、宿迁市创建文明城市等一些重大活动导致建筑工地每年需停工四个月以上，但并未就上述事实提供证据予以证实，即使恒开公司认为上述情形属于不可抗力，亦未按照合同约定对不可抗力进行公告，故对恒开公司称因政府行为造成涉案延期交房的主张，本院不予支持。一方当事人的单方承诺，如未违背效力性强制性规定应具有法律效力。恒开公司于2017年9月20日向业主承诺自2017年9月21日起至交房之日止，每户按购房面积每月8元/平米的标准先行支付逾期交房租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。根据上述承诺内容，恒开公司向业主支付租金的行为并不能免除恒开公司应承担的支付逾期交房违约金责任，恒开公司主张向业主支付租金的行为已填补了业主的实际损失，故不应再向原告支付逾期交房违约金，违背了恒开公司作出的承诺内容，对其该项主张，本院不予支持。同理，程帆帆于2018年8月1日收房时签署的《交（收）确认书》载明，承诺自2018年8月1日起，不再要求恒开公司承担住房租金补贴和延期交房延期办证的违约责任。亦对程帆帆具有约束力，现程帆帆并无证据证明该承诺存在可撤销、可解除或者无效的情形，故本院对程帆帆要求恒开公司支付2018年8月1日后逾期办证违约金的主张不予支持。对于恒开公司主张原告的实际损失已得到填补，请求予以调整违约金，但涉案商品房买卖合同及承诺书系恒开公司制作提供，合同及承诺书中关于逾期交房违约金、给付租金的约定亦是恒开公司的真实意思表示，且恒开公司未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。对于恒开公司认为承诺书及备忘录均是针对在承诺书和备忘录上签字确认的业主，未签字的业主不应适用的意见。本院认为承诺书和备忘录系恒开公司与业主代表签订，且恒开公司已按承诺书中的标准向未签字的业主支付了租金，同时也无业主对承诺书及备忘录提出异议。综上可确认承诺书、备忘录系针对滨河城业主作出，对该小区的业主具有普遍性适用性，故对恒开公司上述意见不予采信。被告陈述宋媛媛的交房时间是2018年8月22日，因原告认可交房时间是2018年8月8日，且被告未提供证据予以证实，故本院认定宋媛媛的交房时间为2018年8月8日。因被告恒开公司于2019年9月20日已完成对案涉房屋的初始登记，完成时间在2019年7月30日后的60日内，根据合同约定，对于原告施坡、丁奎主张的发生在初始登记后的逾期办证违约金，本院不予支持；原告张鹏、吴招君、宋媛媛、蔡以德、吴秀全的逾期办证违约金应以已付房款为基数，自交房之日起第91天计算至2019年9月20日。案涉房屋面积应以产权登记面积为准，对于被告按合同约定面积收取房屋价款超出的部分款项，应按合同约定退还原告丁奎。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告施坡等十人逾期交房违约金459951.9元（详见附表4）；二、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告张鹏等五人逾期办证违约金85386.38元（详见附表5）；三、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告丁奎面积差价款18203.1元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6691元，由原告施坡负担124元，原告程帆帆负担365元，被告恒开公司负担6202元（原告已预付，原告同意待被告履行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院立案庭缴纳上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年四月三日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。附表1：            原告              房屋              逾期交房      违约金（元）              交房违约金计算方式      （均按万分之一点五标准计算）                  施  坡              3-1305              48183.1              以504271元为基数自2017年11月1日起至2019年7月30日                  张  鹏              3-1505              21509.5              以512131元为基数自2017年11月1日起至2018年8月8日                  丁  奎              1-1505              72412              以513562元为基数自2017年1月1日起至2019年7月30日                  刘  波              4-1505              72592              以514290元为基数自2017年1月1日起至2019年7月30日                  吴招君              2-306              41938.12              以447340元为基数自2017年1月1日起至2018年9月18日                  宋媛媛              2-603              42227              以308000元为基数自2017年1月1日起至2018年8月8日                  程帆帆              8-102              44791              以517520元为基数自2017年1月1日起至2018年8月1日                  王小磊              2-803              45000.74              以318815元为基数自2017年1月1日起至2019年7月30日                  蔡以德              2-909              46862              以414898元为基数自2017年1月1日起至2019年1月24日                  吴秀全              4-1109              40040.7              以434753元为基数自2017年1月1日起至2018年9月6日      附表2：            原告              逾期办证      违约金（元）              办证违约金计算方式      （均按万分之一点五标准计算）                  施  坡              9833.3              以504271元为基数自2019年10月28日起至取得房地产权属证之日止                  张  鹏              26195.5              以512131元为基数自2018年11月8日起至2019年10月15日止                  丁  奎              693              以513562元为基数自2019年10月29日起至2019年11月7日止                  吴招君              21807.82              以447340元为基数自2018年12月18日起至2019年11月8日止                  宋媛媛              15754.2              以308000元为基数自2018年11月8日起至2019年10月15日止                  程帆帆              29188              以517520元为基数自2018年11月1日起至2019年11月12日止                  蔡以德              9397              以414898元为基数自2019年4月25日起至2019年9月23日止                  吴秀全              24063.5              以434753元为基数自2018年12月6日起至2019年12月9日止      附表3：            原告              交房时间              租金补贴金额（元）                  施  坡              2018年9月1日              4880                  张  鹏              2018年8月8日              8750                  丁  奎              2018年10月16日              10509                  刘  波              2018年9月2日              10116                  吴招君              2018年9月18日              10230                  宋媛媛                            7223                  程帆帆              2018年8月1日              9920                  王小磊              2018年10月16日              7223                  蔡以德              2019年1月24日              9011                  吴秀全              2018年9月6日              9011      附表4：            原告              交房违约金（元）              计算方式              诉讼费                  施  坡              48107.45              504271元×万分之一点五×636天              501                  张  鹏              21509.5              512131元×万分之一点五×280天              496                  丁  奎              72412              513562元×万分之一点五×940天              1041                  刘  波              72515              514290元×万分之一点五×940天              807                  吴招君              41938.12              447340元×万分之一点五×625天              697                  宋媛媛              26888.4              308000元×万分之一点五×582天              433                  程帆帆              44791              517520元×万分之一点五×577天              460                  王小磊              44952.9              318815元×万分之一点五×940天              463                  蔡以德              46862              414898元×万分之一点五×753天              603                  吴秀全              39975.5              434753元×万分之一点五×613天              701                  合  计              459951.9              6202      附表5：            原告              办证违约金（元）              计算方式                  张  鹏              24275              512131元×万分之一点五×316天                  吴招君              18519.88              447340元×万分之一点五×276天                  宋媛媛              14599.2              308000元×万分之一点五×316天                  蔡以德              9211              414898元×万分之一点五×148天                  吴秀全              18781.3              434753元×万分之一点五×288天                  合  计              85386.38