河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0523民初3478号原告（执行案外人）：吴勇，男，1968年11月9日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：董保平，河南衡中律师事务所律师。委托诉讼代理人：董芳，河南衡中律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：郭霄飞，男，1967年7月14日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：刘男，河南九明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利平，河南九明律师事务所律师。第三人（被执行人）：安阳鼎旺房地产开发有限公司，住所地安阳市文峰区马市街二巷12号（西关街道办事处）。法定代表人：刘彪，该公司经理。委托诉讼代理人：袁星，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵保安，安阳市龙安区风法律服务所法律工作者。原告吴勇与被告郭霄飞、第三人安阳鼎旺房地产开发有限公司（以下简称鼎旺公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴勇及其委托诉讼代理人董保平、被告郭霄飞委托诉讼代理人王利平、第三人鼎旺公司委托诉讼代理人袁星、赵保安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴勇向本院提出诉讼请求：1.判决不得对位于汤阴县鼎旺广场住宅小区9号楼2单元6层（9-2-6）西户房屋的执行，解除对该房屋的查封；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年11月25日，原告与第三人鼎旺公司签订认购书，购买了鼎旺公司开发的汤阴“鼎旺广场”9号楼2单元6层西户单元房。原告支付了该套房产的购房款，第三人鼎旺公司向原告交付了房产。原告接收该房屋后已缴纳了水电气等相关费用并合法实际占有使用。2017年，原告得到法院通知告知案涉房屋已被法查封。原告随后提起案外人异议，法院于2017年12月21日作出（2017）豫0523执异49号执行裁定，驳回了原告的诉求。原告认为在法院查封之前已实际占有该房屋并支付全额购房款。鼎旺公司已交付上述房产，但因鼎旺公司原因未能办理过户登记手续。依照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告在查封前已签订书面买卖合同，并全额支付了购房款，鼎旺公司也交付了房屋，因鼎旺公司原因未能办理过户，非原告自身存在过错。因此，人民法院不得查封该房屋。维护原告的合法权益。特向法院提出诉讼。被告郭霄飞辩称，1.法院查封本案涉案房屋系正确合法执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十七条规定，法院查封公告时，原告并未实际占有该房屋，且原告对未过户存在过错的情况，法院查封系正确合法执行。2.原告并非本案涉案房屋的合法权利人，原告的诉请缺乏事实及法律依据。原告与第三人鼎旺公司签订的《鼎旺广场认购书》并非合法有效的商品房买卖合同，且根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，原告并非本案涉案房屋的合法权利人。3、原告不享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，即使认定原告的认购书为合法有效的买卖合同，原告提出执行异议之诉不符合上述规定的条件。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。第三人鼎旺公司辩称，原告和鼎旺公司签订的鼎旺广场认购书是双方当事人真实意图表示，原告履行了付款义务，我公司已将该房交付原告，虽然没有办理网签手续，是由于公司的原因没有及时办理，原告是善意取得依法应当收到法律的保护，不应当以损害原告的利益而支持被告郭霄飞的利益。原告围绕诉讼请求提交以下证据:证据1.汤阴县人民法院（2017）豫0523执240号执行裁定书（复印件），证明该项查封明显超过被告债权，属于超标查封；证据2.汤阴县人民法院（2017）豫0523执异49号执行裁定书，证明该裁定依据错误；证据3.2013年11月25日认购书、缴纳全部房款的收据，证明原告购买案涉房产的事实及付款情况；证据4.天然气初装费、物业费、垃圾处理费、水电预付金票据、室内电安装协议、房屋装修保证书、用电客户交费手册、商品房预售许可证（复印件），该证据能够印证原告已合法占有案涉房产的事实；证据5.2013年6月3日，汤阴县地税局查封决定书（复印件），证明由于第三人未按规定缴纳税费，导致小区整体被查封，无法办理房产过户手续，原告本身没有任何过错；证据6.第三人向原告出具的证明，证明原告未能办理过户没有过错；证据7.2019年11月21日安阳市××西关街道办事处关于第三人部分已认购房产被查封的说明（复印件），证明原告与被告均是集资户，原告作为集资户认购案涉小区房产，以房抵债符合政府引导，其行为明显侵犯原告合法案涉房产的物权期待权。证据8.房屋登记信息证明，证明案涉房屋为原告名下唯一居住房屋。被告郭霄飞对原告证据真实性无异议，但对证明目的无异议。第三人鼎旺公司对原告证据均无异议。证据9.吴勇工行银行凭证，证明其向第三人支付借款的事实。被告对原告证据的证明目的有异议。第三人对原告证据无异议。第三人提交商品房预售许可证，证明认购协议合法有效。被告及第三人均无异议。本院依职权调取的安阳市××西关街道办事处说明、鼎旺公司说明、网上备案信息摘要及协助调查函回执等证据，原告及第三人均无异议，被告对证据的证明目的有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：郭霄飞与鼎旺公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）豫0523民初2026号民事判决。该判决生效后，鼎旺公司未履行，郭霄飞向本院申请执行，本院于2017年4月18日作出（2017）豫0523执240号执行裁定书，查封汤阴县鼎旺广场小区9号楼2-6-1,查封期间为三年。原告向本院提出执行异议，本院于2017年12月21日作出（2017）豫0523执异49号执行裁定书，驳回案外人吴勇的异议请求。吴勇不服该执行裁定,向本院提起案外人执行异议之诉。2013年11月25日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订鼎旺广场认购书，该认购书载明，乙方认购房屋为9号楼2单元6层西户，房屋单价：2600元，建筑面积约133.28平方米（最终面积以房管局测绘为准，多退少补），房屋总价：346528元，付款方式为一次性付清。认购说明中载明：1.乙方为取得房屋购房权，签订本认购书。2.规定期限内乙方如逾期付款，本认购书自动失效，甲方有权将该房另行出售；3.乙方中途退房的，按已付房款的20%向甲方支付违约金；4.双方签订商品房买卖合同后本协议书自动失效。6.甲方将房屋于2013年6月30日前交付乙方。同日第三人向原告出具收据，该收据载明：今收到吴勇鼎旺广场购房款346528元，9-2-6西户。庭审中原告认可房款系其在第三人处的借款抵顶，并主张其名下无用于居住房屋。诉讼过程中第三人提交加盖其公司印章的说明为凭，证明安阳市××西关街道办事处关于案涉房屋系融资款项抵顶而来进行过备案登记。为此，本院至安阳市××西关街道办事处进行核实，该办事处出具情况说明证实上述内容属实。2010年11月15日，原告通过银行转账的方式向第三人法定代表人刘彪支付借款320万元。2013年6月3日，汤阴县地方税务局（稽查局）作出汤地税保封【2013】1号税收保全措施决定书，决定从2013年6月3日起对第三人鼎旺公司的商品房（见附表）予以扣押、查封；如纳税限期期满仍未缴纳税款，将依法拍卖或者变卖所扣押、查封的财产抵缴税款。2013年6月4日，汤阴县地方税务局（稽查局）向汤阴县房地产管理所发出了汤地税协一【2013】1号协助执行通知书，依法对该局查封、扣押的商品房（见附表）在查封、扣押期间不再办理不动产过户手续。2017年3月6日，第三人向原告出具水电预付金、垃圾处理费等费用收据。2018年1月13日，被告向原告出具天然气初装费、物业费收据。2018年1月13日，原告吴勇向第三人出具了房屋装修保证书，同日，原告吴勇与第三人签订室内电安装协议书。案涉小区的9号楼的出卖人鼎旺公司与买受人首次房屋买卖合同网上备案（网签）时间是2012年7月11日。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件,占有不动产不产生物权变动的法律效果。本案中,案涉房屋登记在第三人鼎旺房地产公司名下。因此,从物权公示的角度来看,第三人鼎旺房地产公司是案涉房产的所有权人。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。本案中，原告在庭审中称案涉房屋系第三人以借款抵顶购房款而来，第三人对此也予以认可，此有第三人提交的说明及安阳市××西关街道办事处的情况说明予以印证。由此可见，原告并无商品房消费者的购房意思表示，即其并非消费者购房人。对于商品房消费者以外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；人民法院依法予以支持。本案中，原告提供的第三人鼎旺公司出具的水电预付金和垃圾处理费显示时间为2017年3月份，结合原告提交房屋装修保证书、室内电安装协议等显示其装修房屋时间为2018年1月份，以上证据不足以证明原告在人民法院查封之前已合法占有案涉商品房，故不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。综上所述，本案原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院依法判决驳回原告的诉讼请求。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告吴勇的诉讼请求。案件受理费6498元，由原告吴勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郑海霞人民陪审员  芦合芹人民陪审员  葛海霞二〇二〇年四月三十日书 记 员  张 倩