江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终290号上诉人（原审被告）：江西广升房地产开发有限公司，住所地江西省宜黄县丰乐桥头，统一社会信用代码91361026664791853N。法定代表人：徐富爱，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：江西广升房地产开发有限公司南丰分公司，住所地江西省南丰县国际花园11栋C3-4号，统一社会信用代码91361023065373406F。负责人：周茗皓，该分公司经理。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘彩秀，女，1970年7月11日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人：黄炜祺，江西维尔正律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人江西广升房地产开发有限公司（以下简称广升公司）、江西广升房地产开发有限公司南丰分公司（以下简称广升南丰分公司）因与被上诉人刘彩秀商品房预约合同纠纷一案，不服江西省南丰县人民法院（2019）赣1023民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。广升公司、广升南丰分公司上诉请求：撤销原判，改判驳回刘彩秀的全部诉讼请求；本案诉讼费用由刘彩秀承担。事实和理由：原判认定事实错误，导致判决错误。1.刘彩秀向上诉人支付的10,000元、490,000元、362,149元等三笔款项都是购房款，不是定金。虽然双方于2018年8月19日签订的《凯升购物广场商铺定购单》中约定有500,000元定金（该定金在签订该套房屋的商品房买卖合同时转为首付款），但同时“其他约定”栏目第1项特别注明“买受人所付定金及房款均以出卖人出具的收据或发票为凭”。而刘彩秀提交的三张收据的内容均注明的是房款，并不是定金。因此，原判认定刘彩秀交纳的购房款中有500,000元定金是错误的，判决上诉人双倍返还定金更是错误。2.原判违反“谁主张谁举证”的基本原则。原判认为“在本案中，广升公司、广升南丰分公司并未按照约定与刘彩秀签订商品房买卖合同，且未举证证实双方未签订正式合同系刘彩秀的原因或不可归责于双方的原因，故其应承担相应定金责任，双倍返还刘彩秀定金，同时应退还已收房款及相应资金占用利息”，思维存在严重的问题。刘彩秀即使交付了定金，如果向上诉人主张双倍返还定金，其必须提交没有签订正式合同的原因或责任属于上诉人的证据，否则就应承担举证不能的责任，为何要上诉人自证清白。如果按照原判逻辑，任何购房人只要故意不与开发商签订正式合同，就可以讹诈到开发商双倍的定金返还。刘彩秀辩称，1.原判认定事实清楚，适用法律正确，在《凯升购物广场商铺定购单》中明确约定500,000元是定金。2.双方至今没有签订商品房买卖合同的原因是广升公司将7号楼、8号楼进行了抵押登记，被上诉人不存在违约。广升公司、广升南丰分公司主张是被上诉人的原因，应当提交相关证据，证明被上诉人没有履行签订合同的义务。请求二审法院维持原判。刘彩秀向一审法院起诉请求：1.判令解除刘彩秀与广升南丰分公司于2018年8月19日签订的《凯升购物广场商铺定购单》；2.判令广升公司、广升南丰分公司返还刘彩秀已付购房款862,149元及利息（利息按照银行同期贷款利率从2018年8月31日起算至2019年8月7日止，之后的利息计算至广升公司、广升南丰分公司实际返还全部购房款之日止）；3.判令广升公司、广升南丰分公司返还定金344,429.8元；4.本案诉讼费由广升公司、广升南丰分公司负担。一审法院认定事实：2018年8月19日，刘彩秀与广升南丰分公司签订《凯升购物广场商铺定购单》。该《凯升购物广场商铺定购单》载明，“1.出卖人为广升南丰分公司，买受人为刘彩秀。2.定购房号为7#08铺，建筑面积85.03平方米，表单价为21,998元/㎡，表总价为1,870,490元，折后总价为1,722,149元，定金为500,000元（该定金在签订该套房屋的商品房买卖合同时转为首付款）。3.签约约定：买受人应于2018年8月29日前携带本订购单、定金收据、身份证、按揭资料等，并备足签约时应付的款项到本项目营销中心签订《商品房买卖合同》及相关合同文件。4.其他约定：买受人所付定金及房款均以出卖人出具的收据或发票为凭；买受人如未能在上述约定日期之前到本项目售楼中心与出卖人签订《商品房买卖合同》及相关合同文件并交足签约款项，即属违约，出卖人有权没收买受人已缴纳的定金，出卖人无需另行催告即有权将该房屋另行出售；如经双方协商继续履行的，买受人付款超出约定时间，经协商还需定购本项目，付款逾期每超一天，扣除付款优惠折扣1,000元，直至该项优惠金额扣完为止；出卖人在本定购单确定的签约日前不得将买受人定购的房屋另售他人，如有发生，视作出卖人违约，出卖人双倍返还买受人所付定金；买受人在签定本定购单时，对所定购房屋(包括位置、朝向、价格等)均已了解并认可。……本《定购书》壹式叁份，卖方贰份，买方壹份，经双方签字和加盖公章后即生效。”2018年8月20日，刘彩秀向广升南丰分公司支付了500,000元。2018年8月30日，刘彩秀向广升南丰分公司支付了362,149元。2019年7月23日，刘彩秀、范贵普委托江西东鸿律师事务所律师张明伟向广升南丰分公司发出（2019）东函字第0050号律师函，要求广升南丰分公司在收到律师函之后，立即与刘彩秀女士或者江西东鸿律师事务所取得联系，并交付房屋商铺7号08给刘彩秀并办理产权证明。刘彩秀与广升南丰分公司的工作人员就涉案商铺进行了协商，广升南丰分公司的员工于2019年8月2日提交《申请》向公司领导汇报，“徐董事长：兹有范贵谱在2018年8月30日购买我公司7#楼8号街铺一间，合同金额为1,722,149元，已付金额862,149元，贷款金额860,000元。因本铺我公司已做自留，故客户不能备案，也不能办按揭。因长时间不能备案和办证，范贵谱已发律师函给我公司，准备向法院提起诉讼。现经我公司跟客户友好协商，达成一致意见。客户要求先把本商铺钥匙给他，等我司解除自持之后再进行备案，客户同意不对我因长时间未备案向法院提起诉讼。请董事长根据实际情况，同意我公司和范贵谱达成的意见，把钥匙交给范贵谱。”范贵谱系刘彩秀的儿子。广升南丰分公司系广升公司的分公司。涉案商铺所在的凯升公馆项目由广升公司开发。广升公司为坐落于桔苑北路凯升公馆7号楼1层08号商铺(土地使用权面积21.84平方米，房屋建筑面积85.03平方米)到南丰县不动产登记中心办理产权登记手续，南丰县不动产登记中心于2018年8月6日向其颁发了不动产权号为赣（2018）南丰县不动产权第0006512号不动产权证书。2018年11月2日，广升公司与江西宜黄农村商业银行股份有限公司营业部签订了《抵押合同》，用该不动产为借款人吴伟力的8,500,000元借款提供抵押担保，并于2018年11月5日在南丰县不动产登记中心办理抵押登记。一审法院认为，本案的争议焦点为“刘彩秀于2018年8月20日缴纳的500,000元的性质是否为定金”。刘彩秀认为，该笔款项为定金。广升公司、广升南丰分公司抗辩，该款为购房款，因为其出具的票据注明为购房款而不是定金。由于《定购单》签订在先，刘彩秀交付的500,000元在后，该款缴纳时间在约定签订《商品房买卖合同》之前，且广升南丰分公司的人员在《定购单》上备注“收500,000元”，故一审法院认定虽然票据载明为购房款，但该款的支付应视为刘彩秀在履行双方约定的定金条款，该款为定金。本案案由应为商品房预约合同纠纷。双方订立的《凯升购物广场商铺定购单》是买卖双方约定在未来某个时间签订正式购房合同的文书，其对定金条款的设置也是为了督促《商品房买卖合同》的及时签订。依据一审查明的事实，双方在签订《凯升购物广场商铺定购单》时对签订《商品房买卖合同》的时间进行了约定，广升公司、广升南丰分公司抗辩是刘彩秀未在约定的时间内来签订《商品房买卖合同》，是刘彩秀违约，但未提供证据予以证实；而刘彩秀提供的缴费票据及申请等证据能形成证据链，可证实刘彩秀欲买涉案商铺，并向广升公司、广升南丰分公司交纳了定金500,000元及房款362,149元的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。在本案中，广升公司、广升南丰分公司并未按照约定与刘彩秀签订商品房买卖合同，且未举证证实双方未签订正式合同系刘彩秀的原因或不可归责于双方的原因，故其应承担相应定金责任，双倍返还刘彩秀定金，同时应退还已收房款及相应资金占用利息。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除刘彩秀与江西广升房地产开发有限公司南丰分公司签订的《凯升购物广场商铺定购单》；二、江西广升房地产开发有限公司南丰分公司、江西广升房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还刘彩秀已付购房款862,149元及利息（从2018年8月31日起算至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、江西广升房地产开发有限公司南丰分公司、江西广升房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还刘彩秀定金344,429.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,125元，减半收取计8,062.5元，由江西广升房地产开发有限公司南丰分公司、江西广升房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据，对一审查明的事实也没有提出异议。本院对一审查明的事实予以确认。广升公司、广升南丰分公司主张原判认定500,000元为定金，属于认定事实错误。该主张涉及本案二审争议焦点，本院在此不予赘述。刘彩秀不同意本案调解。本案二审的争议焦点为：一、刘彩秀于2018年8月20日支付的500,000元应否认定为定金；二、双方未签订商品房买卖合同应否归责于广升公司、广升南丰分公司。一、关于刘彩秀于2018年8月20日支付的500,000元应否认定为定金本院认为，双方在《凯升购物广场商铺定购单》中明确约定“买受人支付定金人民币500,000元整（该定金在签订该套房屋的商品房买卖合同时转为首付款）”，故刘彩秀于2018年8月20日支付的500,000元应当认定为定金。广升公司、广升南丰分公司上诉主张应按“其他约定”第1项以收据注明的款项内容来认定款项性质，经查，该约定为“买受人所付定金及房款均以出卖人出具的收据或发票为凭：出卖人对买受人与出卖人之业务代表间私授付给不承担任何责任，均由买受人自行负责”，从文义可知，这是关于款项给付凭据的约定，并不涉及款项性质的认定，故广升公司、广升南丰分公司的相关上诉主张不能成立。但是，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，故双方约定定金500,000元过高，原判认定为344,429.8元（1,722,149元×20％）正确。二、关于双方未签订商品房买卖合同应否归责于广升公司、广升南丰分公司本院认为，在双方签订《凯升购物广场商铺定购单》之前，涉案商铺的产权已被登记在广升公司名下，之后广升公司又将该商铺为他人借款提供抵押担保，至今仍然处于抵押状态，故刘彩秀购买该商铺的合同目的已经不能实现，广升公司、广升南丰分公司应当就此承担全部责任。从刘彩秀提交的交款收据及申请等证据可知，刘彩秀为购买涉案商铺已经支付定金500,000元及房款362,149元，剩余860,000元房款需按揭贷款，但正是因为广升公司将该商铺自留，导致不能备案，也不能办理按揭贷款，刘彩秀为此也向广升公司主张过权利。因此，原判认定双方未签订商品房买卖合同的原因应当归责于广升公司、广升南丰分公司，具有事实依据。广升公司、广升南丰分公司在二审中主张双方未签订合同的原因是刘彩秀要求变更购买人为其儿子或孙子，因缺乏有效证据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，刘彩秀有权要求广升公司、广升南丰分公司双倍返还定金，并退还预付房款。但是，原判适用定金罚则的同时又判决广升公司、广升南丰分公司向刘彩秀支付已付款项862,149元的利息，判处不当，应予改判。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，刘彩秀没有举证证明其实际损失，其在民事起诉状中主张的损失金额也仅为55,000元，即使再加上其已付款项862,149元从2018年8月31日计算至今的利息，双倍返还定金也足以弥补其实际损失，故本院对其要求广升公司、广升南丰分公司支付已付款项862,149元相应利息的诉讼请求不予支持。此外，本案立案案由标注为商品房销售合同纠纷，应系笔误，本院予以纠正为商品房预约合同纠纷。综上所述，广升公司、广升南丰分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省南丰县人民法院（2019）赣1023民初1619号民事判决第一项：解除刘彩秀与江西广升房地产开发有限公司南丰分公司签订的《凯升购物广场商铺定购单》；二、撤销江西省南丰县人民法院（2019）赣1023民初1619号民事判决第二项、第三项；三、江西广升房地产开发有限公司南丰分公司、江西广升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还刘彩秀定金计688,859.6元（344,429.8元×2）；四、江西广升房地产开发有限公司南丰分公司、江西广升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘彩秀预付购房款计517,719.2元（862,149元-344,429.8元）；五、驳回刘彩秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16,125元，减半收取计8,062.5元，由刘彩秀负担233.5元，江西广升房地产开发有限公司南丰分公司、江西广升房地产开发有限公司负担7,829元。二审案件受理费16,158元，由刘彩秀负担499元，江西广升房地产开发有限公司南丰分公司、江西广升房地产开发有限公司负担15,659元。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  彭 珺审判员  王 琳二〇二〇年四月二十一日法官助理周超书记员刘晓欢