福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1591号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市吉庇路61号。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：谢永健，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王锦屏，女，1988年2月6日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：郑锦松（系王锦屏丈夫），住福建省霞浦县。 被上诉人（原审被告）：郑锦松，男，1986年4月23日出生，汉族，住福建省霞浦县。 上诉人福州市国有房产中心因与被上诉人王锦屏、郑锦松房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4771号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产中心上诉请求：撤销一审判决第三项，改判王锦屏、郑锦松向福州市国有房产中心支付自2019年4月起计至王锦屏、郑锦松实际返还房屋之日止按每月2825.32元标准计算的房屋占用费（计算方法为建筑面积61.42㎡×市场平均租金标准23元/㎡×2=2825.32元），并向福州市国有房产中心支付自2018年10月26日起至王锦屏、郑锦松实际返还房屋之日止按每日3元标准计算的违约金。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，福州市国有房产中心要求按照市场租金标准支付房屋占用费及逾期交房违约金有明确合同约定，依法应当予以支持。案涉《福州市公共租赁住房租赁合同》第10-5条约定，《福州市公共租赁住房管理办法》及福州市政府和福州市公共租赁住房和管理、租金等有关的规定、决定、命令、文件等作为该合同的构成部分。榕政综（2017）1768号《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》附件2第三条第十款规定，“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金。”《福州市公共租赁住房租赁合同》第7-4条约定，乙方未经甲方书面同意逾期未腾退该房屋的，每逾期一日，乙方应按3元/日向甲方支付违约金。 王锦屏、郑锦松辩称，一、王锦屏、郑锦松取得由政府分配的福州市仓山区公租房的承租权，是经过福州市房管局、区房管局、区民政局等政府相关机构层层审核认定，二人一直符合公租房租住条件。福州市国有房产中心与王锦屏、郑锦松已经签约了正式合同文件，但福州市国有房产中心仅根据错误的行政报告而不根据实际情况提出民事诉讼，要求与王锦屏、郑锦松解除合同，王锦屏、郑锦松至今都未见到福州市国有房产中心要取消保障资格的报告原因，福州市国有房产中心涉嫌侵犯王锦屏、郑锦松的知情权及应有的复议和举证机会，且近期福州市国有房产中心对查出的约两千多户不符合公租房条件的租户均给予了复议举证的机会。公租房属于政府所有，政府与民间的纠纷属于行政案件，福州市国有房产中心提起民事诉讼，剥夺了王锦屏、郑锦松的申辩权。《中华人民共和国合同法》已明确规定出租人不可随意提前解除合同，除非约定解除或者法定解除，而王锦屏、郑锦松一直按照双方签订的房屋租赁合同履约执行，始终未违反《中华人民共和国合同法》中法定解除的条款。二、福州市国有房产中心提前解除租赁合同本身已违反《中华人民共和国合同法》精神，必须无条件继续履行出租人应尽义务。因福州市国有房产中心的诉讼请求，王锦屏、郑锦松与赵向同志等8人走访了相关政府部门，最终福州市人民政府领导发告知函给福州市国有房产中心，要求其就王锦屏、郑锦松等问题给予重新申请复议的机会，福州市国有房产中心应根据福州市人民政府告知单内容给予王锦屏、郑锦松就公租房问题重新申请复议的机会。三、福州市国有房产中心仅向王锦屏、郑锦松邮寄一份关于不满足公租房条件清退的通知，未下达文件给相关单位就王锦屏、郑锦松的问题重新审核复议，就强制要求王锦屏、郑锦松清退，恳请法院要求福州市国有房产中心尽快给予重新复议申请。四、福州市国有房产中心提供的所谓市场租金存疑，其出具的评估报告中明确说明该报告中所得出的价格“参考项目周边半径2公里范围内同区域、同等级普通商品住房的租金进行评估确定”，但《福建省公共租赁住房租金管理办法》第七条明确指明市场租金应按照“同类型住房”监测或评估测定，不支持套用“同区域同等级普通商品住房租金”。合同第7-3条中明确写明，无其他住房的情况下租金仅为公共租赁住房租金标准的“120%至150%”，福州市国有房产中心用试行版行政文件《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》否定合同规定，缺乏合法依据。该条款亦已明确写明“承租家庭有其他住房或拒不缴纳租金的，市国有房产管理部门有权向人民法院提起诉讼”，王锦屏、郑锦松无房并及时缴纳租金，可不被起诉，福州市国有房产中心未按合同条款滥用起诉权利。《福建省公共租赁住房租金管理办法》第十二条明确说明承租人确无其他住房的，自应当收回之日起按市场租金标准缴交租金可以续住，并未支持福州市国有房产中心所谓的双倍租金要求。五、至今为止，王锦屏、郑锦松都是按照福州市国有房产中心的要求按时支付房租，从未违反合同要求，福州市国有房产中心在已经收取王锦屏、郑锦松租金的情况下不应再主张违约金。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；2.判令王锦屏、郑锦松无条件腾退福州市仓山区住房，并将该房屋返还福州市国有房产中心；3.判令王锦屏、郑锦松向福州市国有房产中心支付租金（租金按每月2825.32元，计算方法为建筑面积61.42㎡×市场平均租金标准23元／㎡×2＝2825.32元，自2019年4月起计至王锦屏、郑锦松实际返还房屋之日止）；4.判令王锦屏、郑锦松向福州市国有房产中心支付违约金（违约金计算标准为每逾期一日支付3元，自2018年10月26日起计至王锦屏、郑锦松实际返还房屋之日止），暂计至2019年4月15日为513元。 一审法院认定事实：2016年12月15日，甲方福州市国有房产中心、受委托管理单位福州市国有房产经营有限公司与乙方王锦屏签订《福州市公共租赁住房租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于福州市仓山区公共租赁住房租赁给乙方使用。房屋月租金为382.4元，租赁期限自起至2019年12月15日止。合同第八条关于解除合同的条件约定，乙方有不符合公共租赁住房保障条件情形的，甲方可书面通知乙方解除租赁合同，收回房屋。第七条第4项约定，乙方未经甲方书面同意逾期未腾退该房屋的，每逾期一日，乙方应按3元／日向甲方支付违约金。第九条第7项第3款约定，对违规使用公租房或拒不履行年度申报义务的保障家庭，可按照市场租金或公租房租金标准的2倍计租。合同签订后，福州市国有房产中心依约向王锦屏交付了房屋，王锦屏支付租金至2019年11月15日。2017年2月14日，福州市台江区民政局作出《关于取消柯丽娟等33户2016年公共租赁住房保障资格的报告》，其中包括取消王锦屏公共租赁住房保障资格，注明配偶郑锦松隐瞒工商信息，经比对工商注册资金超标。 一审法院认为，福州市国有房产中心与王锦屏签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同双方均应按合同约定的履行义务。现王锦屏被相关行政部门认定不符合保障资格，已符合合同约定的解除条件，故福州市国有房产中心要求解除租赁合同，并要求王锦屏腾退并返还承租的房屋，合法有据，一审法院予以支持。福州市国有房产中心诉请按市场平均租金标准的两倍支付租金，但其引用的合同第9条第7项第3款是关于违规使用公租房或拒不履行年度申报义务的违约情形，王锦屏取消保障资格的情形不适用该违约条款，故对该项诉请，一审法院不予支持。福州市国有房产中心以王锦屏逾期未腾房为由要求支付违约金，但该主张所依据的事实尚未发生，一审法院不予支持。郑锦松作为共同申请人，仅系福州市国有房产中心审查王锦屏是否具备保障资格的行政管理要求，并非系讼争房屋的承租人，郑锦松与福州市国有房产中心并不存在租赁关系，故福州市国有房产中心对郑锦松的诉请没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、解除福州市国有房产中心与王锦屏于2016年12月15日签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；二、王锦屏于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于福州市仓山区房屋，并返还福州市国有房产中心；三、驳回福州市国有房产中心的其他诉讼请求。案件受理费144元，由王锦屏负担。 二审中，王锦屏、郑锦松提交公租房申请流程、福州市公租房租赁住房合同、福州市人民政府信访事项告知单作为二审新证据。经审查，王锦屏、郑锦松在一审中已提交上述证据，一审法院亦已组织双方当事人对上述证据进行质证，故王锦屏、郑锦松提交的上述证据，本院均不予采纳。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，福州市国有房产管理中心已更名为“福州市国有房产中心”。2018年7月2日，福州市国有房产中心会同福州市物价局作出《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，评估租赁物所在小区的市场租金为23元/㎡，案涉房屋建筑面积为61.42平方米。福州市国有房产中心在一审中确认王锦屏支付租金至2019年11月15日。 本院认为，关于福州市国有房产中心诉请王锦屏、郑锦松自2019年4月起至实际返还房屋之日止按市场平均租金的两倍支付占有使用费能否成立的问题。在案涉《福州市公共租赁住房租赁合同》解除之前，王锦屏作为承租人，有按照合同约定向福州市国有房产中心支付租金的义务。因福州市国有房产中心在一审中确认王锦屏支付租金至2019年11月15日，故王锦屏应从2019年11月16日起至合同解除之日止按每月382.4元的标准向福州市国有房产中心支付租金。因案涉房产具有社会保障性质，且王锦屏亦已被取消公共租赁住房保障资格，故合同解除后，王锦屏不再享有以低于市场租金标准的价格租住公租房的权利，其应按市场租金1412.66元/月（23元/㎡×61.42㎡）为标准计算支付自合同解除次日起至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费。故王锦屏应自合同解除次日起至实际返还租赁房屋之日止按1412.66元/月的标准向福州市国有房产中心支付占有使用费，一审法院判决全部驳回福州市国有房产中心该项诉讼请求不当，本院予以纠正。因福州市国有房产中心依据《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》（榕政综（2017）1768号）附件2第三条第十款有关罚金的规定，主张王锦屏、郑锦松应按市场平均租金两倍即2825.32元/月计付租金和占有使用费于法无据，不予支持。福州市国有房产中心已提供《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》证明案涉租赁物所在小区的市场租金为23元/㎡，王锦屏、郑锦松虽然对此有异议，但并未提供证据予以反驳，故王锦屏、郑锦松的异议不能成立，不予支持。 根据案涉《福州市公共租赁住房租赁合同》约定，王锦屏逾期腾退房屋的，每逾期一日应支付3元的违约金。因王锦屏腾退房屋的日期尚未来临，故福州市国有房产中心主张逾期腾房违约金，不予支持。 综上所述，福州市国有房产中心的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4771号民事判决第一、二项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4771号民事判决第三项； 三、王锦屏应于本判决生效之日起十日内支付福州市国有房产中心自2019年11月16日起至合同解除之日止按382.4元/月计算的租金和自合同解除次日起至实际返还租赁房屋之日止按1412.66元/月计算的占有使用费； 四、驳回福州市国有房产中心一、二审其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费144元，由王锦屏负担；二审案件受理费144元，由福州市国有房产中心负担72元，由王锦屏负担72元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年四月二十日 法官助理陈玥 书记员林婷