四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18169号 上诉人（原审被告）：杨静，女，1981年9月23日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：潘勇，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗刚，男，1980年10月18日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：曾宪充，四川法也律师事务所律师。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。 法定代表人：徐万刚。 上诉人杨静因与被上诉人罗刚、原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称“四川链家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初3544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原审第三人四川链家房地产经纪有限公司经本院依法传唤，拒不到庭参与诉讼，本院依法进行缺席处理。本案现已审理终结。 杨静上诉请求：一、撤销一审民事判决。二、改判驳回罗刚对杨静的所有诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定补充协议有效，是错误的。根据《房屋租赁合同》的第十二条约定，“各方同意,未经本人签字或未经丙方盖章(合同专用章)确认的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力。”而补充协议是对《房屋租赁合同》相关条款的变更，按前述约定，该补充协议仅有杨静、罗刚的签字,没有四川链家公司的盖章，该协议不产生法律约束力。二、一审判决认定合同目的已无法实现是错误的。罗刚诉称的“杨静无法办理电卡、水卡皆因其与开发商之间存在纠纷”，毫无事实依据。在双方申请的和解期间，即2019年6月8日,杨静已办好了案涉房屋的电卡，但罗刚一直拒不接收，故意造成电卡无法办理、合同目的不能实现的假象。三、一审判决杨静退还罗刚租金84000元是错误的。双方并没有约定租期从罗刚完成装修、实际正常使用案涉房屋起算，而是明确约定从2018年11月1日起算。即使杨静存在违约行为，杨静应承担的违约责任也是赔偿因此给罗刚造成的损失，但一审判决杨静赔偿罗刚损失的同时免除罗刚承担应支付已履行合同期间房屋租金的义务，缺乏事实和法律依据。本案判决的是解除而不是确认无效，对已履行的合同部分，罗刚应按约定支付租金。四、一审判决解读补充协议的条款错误，杨静、罗刚约定的赔偿金额是“合同租期内剩余租期租金的总额”，而不是合同租金总额。一审判决解除案涉合同，剩余租期应当是5年减去合同解除前的合同期间，一审判决认为“杨静应承担的赔偿金额应为五年租期租金的总额462513.4元”，明显错误。五、一审判决适用法律错误，第一，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条错误，罗刚故意阻止合同目的实现，存在明显过错；第二，适用《中华人民共和国合同法》第九十七条,判决杨静按合同约定承担损失赔偿责任不当。双方约定的赔偿金数额明确，与损失赔偿额的计算方法无关，因此约定的名为赔偿金实为违约金，从罗刚提供的损失证据来看，仅有中介费3500元是明确的，其他都是合同金额，不能构成损失的直接证据。一审判决杨静赔偿罗刚448513.4元,该金额已过分高于罗刚的实际损失,应予减少。 罗刚辩称，一、一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。二、杨静的上诉请求没有事实根据，请求二审法院予以驳回。 原审第三人四川链家公司未发表陈述意见。 罗刚向一审法院起诉请求：一、依法解除罗刚、杨静于2018年8月14日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、依法判令杨静退还罗刚向其缴纳的房屋租金84000元、房屋押金7000元，并赔偿违约损失448513.4元及罗刚向四川链家公司支付的房屋中介费3500元、物业费4986元。 一审法院认定事实：2017年12月29日，杨静（买受人）与成都大鸿置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定杨静购买成都大鸿置业有限公司开发的首座二期2幢1单元11层2号房屋。 2018年8月14日，杨静（甲方、出租方）与罗刚（乙方、承租方）、四川链家公司（丙方、经纪方）签订了合同编号为100001925068的《房屋租赁合同》一份，合同约定：“一、房屋基本情况1、甲方拥有的房屋位于成都市高新区天府大道北段999号（该房屋所属楼盘首座max，幢号：2，单元：1，楼层：11，房号：1102），建筑面积约为207.75平方米。2、房屋权属状况：甲方持有商品房买卖合同。……二、房屋租赁情况及登记备案1、租赁用途：办公；……三、租赁期限1、房屋租赁期自2018年8月14日至2023年10月31日，共计5年3个月。甲方应于起租期前1日将房屋按约定条件交付给乙方。……四、租金及押金1、该房屋租金每月租金为人民币（小写）7000元。2、租金每12个月交付一次。乙方向甲方支付的首次租金合计人民币（小写）84000元，在本合同签订之日起1日内付清；第二次租金于2019年10月31日之前付清，之后每间隔12个月支付一次租金。3、乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金人民币（小写）7000元。……五、其他相关费用的承担方式1、租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳。……六、居间服务2、乙方（承租方）应在签订本合同当日向丙方支付佣金人民币（小写）3500元。3、本合同签订后，如甲乙双方解除、中止或变更租赁关系的，甲乙双方仍应向丙方支付所约定的佣金。” 同日，杨静（甲方、出租方）与罗刚（乙方、承租方）签订了《关于合同（编号：100001925068）的补充协议》一份，协议约定：“1、租赁期间，本合同房屋乙方作为设计类办公场所经营使用，……甲方如果在租赁期内违约或者因产权纠纷造成乙方不能正常使用房屋，甲方需要承担责任并作出赔偿，赔偿金额为合同租期内剩余租期租金的总额。2、乙方知晓甲方首座max2栋1单元1102的房子未在房管局备案。3、合同自2018年8月14日起正式生效，甲方给予乙方两个月十七天空置期。4、第一年由2018年8月14日至2019年10月31日共交付租金84000元，第二年由2019年11月1日至2020年10月31日共交付租金84000元，第三年由2020年11月1日至2021年10月31日开始递增租金的百分之八共交付租金为90720元，第四年由2021年11月1日至2022年10月31日递增租金的百分之八共交付租金为97977.6元，第五年由2022年11月1日至2023年10月31日递增租金的百分之八共交付租金为105815.8元。” 同日，罗刚分两笔向杨静转款84000元、7000元，并向四川链家公司转款3500元。2018年12月11日，罗刚交纳了案涉房屋2018年7月至12月期间的住宅物管费共计4986元。 一审法院另查明，为案涉房屋装修，罗刚分别与四川金长成建筑工程有限公司、四川盛和美家暖通设备有限公司、四川美橡斋家居用品有限公司、成都纳里亚衣橱家居有限公司签订了《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、《中央空调设备购买及安装合同书》、《实木整装定制合同》、《整体定制家具销售合同》，合同约定价款分别为190000元、78000元、176000元、48000元。 一审法院又查明，根据四川省成都市国力公证处（2019）川国公证字第48488号《公证书》所载内容，案涉房屋在2019年4月24日仍处于电表跳闸、装修停滞状态。 一审庭审中，罗刚、杨静双方一致陈述，案涉房屋交接时，杨静方仅交付了钥匙，未交付水电气卡。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，罗刚与杨静签订房屋租赁合同及补充协议的目的，在于依照合同约定及房屋性质正常使用租赁房屋。杨静作为出租人，有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，向承租人交付电卡虽属于从合同义务，但杨静迟延履行该从合同义务的行为直接导致罗刚无法对承租房屋继续进行装修和使用，甚至在本案一审庭审后双方申请的和解期间，杨静仍未能履行交付电卡的从合同义务，故一审法院认为，合同目的已无法实现，罗刚得以行使法定解除权，对于罗刚主张解除双方于2018年8月14日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。 同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除系因杨静违反从合同义务导致，故罗刚有权主张其退还已收取的房屋租金84000元及押金7000元，并按照双方《补充协议》的约定，承担损失赔偿责任。由于杨静违约导致案涉房屋未能完成装修，也即罗刚实际未能正常使用案涉房屋，故根据双方《补充协议》的约定，杨静应承担的赔偿金额应为五年租期租金的总额462513.4元，现罗刚主张其赔偿损失448513.4元，并未超过协议约定，一审法院予以支持。由于上述损失赔偿金额系双方签约时对出租人违约导致房屋无法使用的情况下对承租人损失的综合预判，应视为涵盖了承租人的所有损失，故对于罗刚主张杨静另赔偿其支出的中介费3500元、物业费4986元的诉讼请求，一审法院不再支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、罗刚与杨静于2018年8月14日签订的合同编号为100001925068的《房屋租赁合同》及《关于合同（编号：100001925068）的补充协议》于判决生效之日起解除。二、杨静在判决生效后十日内退还罗刚房屋租金84000元、押金7000元，并赔偿罗刚损失448513.4元。三、驳回罗刚的其他诉讼请求。一审案件受理费4640元，由罗刚负担40元，杨静负担4600元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了如下新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杨静提交以下新证据：证据1.电卡，拟证明在和解期内其已经办理了案涉房屋的电卡，双方签订的租赁合同能够继续履行，其合同的目的能够实现。证据2.杨静与罗刚之间的微信聊天记录截图，拟证明罗刚在租赁期间一直在正常使用案涉租用房屋办公，对其日常的经营没有造成影响；并说明在一审法院给双方的和解期内，即6月8日时杨静就凭房屋买卖合同办理了案涉房屋的电卡，且事后及时与罗刚进行了沟通，但罗刚拒绝接受该电卡。 对杨静提交的上述证据，罗刚发表质证意见称，对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予认可。该电卡不能说明能够正常使用；一审法院给了合理期间，要求杨静将电卡交给法院，并由法院交给罗刚，但一审判决前杨静均没有将电卡交给一审法院。 本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性与证明力于本院认为部分阐明。 本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，杨静于2019年8月15日已收回案涉房屋。 本院对案涉的争议焦点评判如下： 关于案涉补充协议的效力问题。本院认为，该补充协议系杨静与罗刚签订，系双方真实意思表示，故对双方均具有合同拘束力，应为有效。尽管双方于签订该补充协议之前作出过三方签署的约定，但该补充协议签订在后，应以双方在后的意思表示为准，中介方未签章并不影响该补充协议在罗刚与杨静之间成立并有效。对杨静该上诉理由，本院不予采纳。 关于案涉合同是否应当解除的问题。本案中，杨静认为罗刚并不享有合同解除权，无权以合同目的不能实现主张解除。对此，本院认为，从案涉租赁合同及其补充协议所约定的房屋用途来看，杨静应当知晓罗刚租赁该房屋系为办公经营使用。结合双方约定的案涉租赁房屋之使用目的，故杨静应当确保案涉房屋在租赁期内能够正常使用，包括与该房屋配套的水电等必要配套设施能正常供应。但从双方的聊天记录来看，2018年8月14日承租人即向杨静索要电卡，并于8月28日告知将于9月装修动工，但截至2019年3月4日其仍索要电卡未果。同时，承租人亦向出租人告知其已于2019年1月将原房屋内已充值的电费耗尽，但出租人截至一审判决时亦未提交证据证实其已将电卡办妥，故应承担举证不能的不利责任。对于出租人于二审提交的电卡，本院认为，出租人仅提交电卡实物作为证据，但并未提交证据证实该电卡系在一审限定的合理期限内取得并交付，故本院对该出租人依该电卡提出的证明主张不予采纳。故，造成案涉房屋无法正常装修并投入使用的责任属可归责于出租人一方的原因造成，出租人应当承担违约责任。鉴于案涉房屋长期无法正常用电，且考虑到该租赁房屋系为办公经营使用所需，故一审结合案涉事实认定出租人已构成严重违约并导致合同目的不能实现正确，本院对此予以确认。 关于违约责任的承担问题。依双方补充协议约定，若出租人在租赁期内违约造成乙方不能正常使用房屋，出租人按合同期内剩余租期租金的总额进行赔偿。对于该剩余租期的计算，杨静认为应从解除之后开始起算来计算该约定的剩余租期。对此，本院认为，从双方该补充协议的约定内容来看，该剩余租期应系出租人违约造成案涉房屋不能正常使用之时，而非案涉合同解除之时，故对杨静该上诉理由本院不予采纳。同时，一审将案涉房屋租赁合同的五年租期全部计入上述约定的剩余租期之内亦属不当，本院予以指明。经核，从罗刚主张2019年1月8日案涉房屋停电无法正常使用开始，总计合同期内的剩余租期租金总额应为446633.95元。对于该违约金，杨静认为过高并主张调减。本院认为，罗刚为佐证其实际损失，已提交装饰施工合同、中央空调购买合同及家具定制合同等证据予以证实，结合现场照片等证据，可以证实罗刚的实际投入及损失，故在杨静并未提出足以采信的反驳证据对其过高的主张予以证实时，本院对其调减违约金的请求不予支持。 关于已付租金及押金的返还问题。本院认为，租赁合同属继续性合同，于合同解除时，对于已为之给付，并不发生返还的效力。于租赁合同中，对于双方已履行的部分，租金系无法返还的占有利益之对价，于合同解除时，租金与占有利益折价抵充，不应再单独判令返还。同时，对于承租人的损失，本院已纳入违约金计算并充分考量，故其占有使用房屋期间的已付租金不应再作为损失予以认定。但鉴于本案中，罗刚已支付租金至2019年10月31日，而案涉房屋已经杨静于2019年8月15日收回，故对于2019年8月15日至2019年10月31日期间的租金，杨静仍应予以返还，即杨静应返还租金17720.55元。对于押金，因本案系出租人违约导致合同解除，且出租人并未提交足以采信的证据证实其继续占有该租金有合法依据，故应一并予以返还。一审对租金的返还认定不当，本院予以纠正。 综上，杨静的上诉请求部分成立，本院对其成立的部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初3544号民事判决第一项“罗刚与杨静于2018年8月14日签订的合同编号为100001925068的《房屋租赁合同》及《关于合同（编号：100001925068）的补充协议》于判决生效之日起解除”及第二项中的“杨静在判决生效后十日内退还罗刚押金7000元”； 二、变更四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初3544号民事判决第二项中的“杨静在判决生效后十日内退还罗刚房屋租金84000元，并赔偿罗刚损失448513.4元”为“杨静在判决生效后十日内退还罗刚房屋租金17720.55元，并赔偿罗刚损失446633.95元”； 三、驳回罗刚的其他诉讼请求。 一审案件受理费4640元，由罗刚负担640元，杨静负担4000元；二审案件受理费8027.70元，由罗刚负担1027.70元，杨静负担7000元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年四月八日 书记员  符 莎