江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1311民初6748号原告：王慧，女，1976年9月9日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：王琎，江苏欣扬律师事务所律师。被告：尚召巧，女，1989年6月16日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。原告王慧与被告尚召巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理，原告王慧的委托诉讼代理人王琎到庭参加诉讼，被告尚召巧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告王慧提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《商铺租赁合同》，被告搬离租用的房屋；2、判令被告支付自2019年10月22日起计算至实际解除之日止的房屋租金，按每月2000元标准计算；3、判令被告支付违约金5000元及损失4000元（损失即本案律师费）；4、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月25日，被告因店铺经营需要向原告租赁房屋，并签订《商铺租赁合同》，约定：原告将其位于浦东国际花园76号商铺出租给被告尚召巧，租期为2016年10月22日至2021年10月21日止，租金前三年为每年2.4万元，后两年为每年2.45万元，每年租金应当在当年9月22日前一次性付清。被告交纳5000元保证金。合同中还约定了原被告双方的责任和义务，及相关违约责任的承担。合同签订后，被告租用商铺从事美容服务，店名是“金池红丽养生会所”，但是在2019年5月22日，原告商铺一楼开了一家“小徐发廊”。2019年5月26日，原告通知被告在今年房租到期后解除合同，双方未达成一致意见。原告于2019年10月14日向被告发出《解除合同通知书》。综上，原告认为被告在租赁期内擅自转租房屋构成根本违约，损害原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告尚召巧未作答辩。本院经审理查明：2016年10月25日，原告王慧（出租方、甲方）与被告尚召巧（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于浦东国际花园东76号商铺在可租赁的状态下租给乙方作为经营使用；租期为5年，自2016年10月22日起至2021年10月21日止；租金前3年为每年2.4万元（2016年10月22日—2019年10月21日），后2年为2.45万元每年（2019年10月22日—2021年10月21日），每年租金均在当年9月22日前一次性付清;为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳人民币5000元作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）；自租赁期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为，转租需经甲方同意后方可转租。本合同除发生下来情形外，合同期内完全有效，不得单方解除，1.租赁期届满；2.因乙方过错严重造成房屋毁损的；3.出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；4.政府强制征收或拆除该房屋的；5.乙方延迟交付房租超过15天的。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿5000元违约金并承担相应损失。合同签订后，被告尚召巧按照合同约定向原告王慧交付了保证金5000元。2019年5月22日，原告发现出租给被告的房屋一楼开了一家名为“小徐发廊”的理发店，并通过微信与被告沟通。2019年5月26日，原告通过微信向被告表示当年房租到期后解除租赁合同，并要求被告提前准备。2019年10月14日，原告通过微信向被告发送一则消息，内容：承租人你好，我们于2016年10月22日签订的房屋租赁合同，房屋位于浦东国际花园北31幢东76号总面积111.8平方，现因你拖欠房租根据合同约定时间你已违约，我方有权收回房屋并解除合同。我方正式向你发出通知，请你在本年度期满（2019年10月21日）前搬出，如期交回房屋。如你逾期未搬离我方有权自行收回房屋并清理，由此造成的损失由你方承担。特此通知。2019年11月1日，原告向本院递交相关诉讼材料。另查明，“小徐发廊”开设在原告出租给被告房屋的一楼，“小徐发廊”店铺里张贴了收款码，收款人系徐某。一楼“小徐发廊”用电与二楼用电可独立计算。本院认为，原告王慧与被告尚召巧之间所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，双方应当按照合同约定及法律规定的内容各自享有权利、履行义务。本案中，被告尚召巧于庭后提交案外人徐某书面说明一份，意图证实二人之间不存在转租关系，但仅凭一份情况说明而无其他证据进行佐证，证明力不足。综合原告出租给被告的房屋原开设的店铺系“金池红丽养生会所”，在原告不知情的情况下，“金池红丽养生会所”一楼新开设“小徐发廊”，且“小徐发廊”经营收入的收款人系徐某，“小徐发廊”与二楼用电可独立结算等情况来看，对原告主张被告存在擅自转租的行为，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，原被告双方签订的《商铺租赁合同》中也明确约定“乙方对于出租房屋不得以任何形式转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为，转租需经甲方同意后方可转租”，现因被告出现擅自转租的行为，原告有权解除合同，故对原告要求解除原被告之间签订的《商铺租赁合同》的请求，本院予以支持。根据相关法律规定，在符合相关合同解除的条件后，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告已于2019年10月14日通过微信向被告发出了正式解除合同的通知，且被告已收悉，故涉案合同于2019年10月14日即解除。因被告尚召巧占有使用该租赁房屋，其应腾空房屋并搬离，将涉案房屋交还原告。原告要求被告按照原有租金标准2000元每月的标准支付房屋占用期间的费用，本院予以支持。截至本院判决作出之日止，涉案房屋仍处于被告占用使用状态。因新型冠状病毒××疫情爆发，《宿迁市人民政府关于实施新型冠状病毒感染的××疫情一级响应措施的通告》中要求，自2020年1月26日零时起，就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施，影剧院、歌舞游艺娱乐场所、网吧、浴室、公园、体育健身场馆等非市民日常生活必须的场所全面停止营业。2020年3月27日，宿迁市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组发出《关于进一步放开服务企业经营的通告》，通告:除影剧院、校外培训机构、婴幼儿照护机构，全市文化娱乐、各类景点、公共洗浴……美容店等经营单位可恢复营业，无需申报备案。故疫情期间，被告虽占有使用该房屋但无法正常经营，腾空房屋亦存在客观障碍，故对该期间的占有使用费用本院酌情减免，按照原有租金标准的60%即1200元每月的标准计算。因双方《商铺租赁合同》中约定：任何一方因违约造成终止合同的应当向对方赔偿5000元违约金并承担相应损失。本案中，原告王慧要求被告尚召巧支付违约金5000元并赔偿损失4000元，且明确指出该4000元损失系为支付本案的律师费用。首先，原被告之间就违约金约定的标准已经超出了原告为本案支付的律师费；其次，原告未举证证明因被告违约行为对其造成的超出约定的违约金标准外的其他损失，第三，原被告之间就实现债权的费用由谁承担未作约定，故原告要求被告赔偿4000元律师费的主张本院不予支持，仅支持其要求被告支付5000元违约金的主张。被告尚召巧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其享有的相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王慧与被告尚召巧于2016年10月25日签订的关于浦东国际花园东76号商铺的《商铺租赁合同》于2019年10月14日解除；二、被告尚召巧于本判决生效之日起三十日内搬离浦东国际花园东76号商铺。三、被告尚召巧向原告王慧支付自2019年10月22日起至实际搬离之日止期间对上述房屋占有使用费用（自2019年10月22日起至2020年1月26日止，按照每月2000元的标准计算；自2020年1月27日起至2020年3月27日止，按照每月1200元的标准计算；自2020年3月28日起至实际搬离之日止，按照每月2000元的标准计算）；四、被告尚召巧于本判决生效之日起十五日内支付原告违约金5000元；四、驳回原告王慧其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  唐甜子二〇二〇年四月二十二日书记员  何小庆法律条文附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。