河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀09民终1952号上诉人（原审被告）：刘园，男，1993年4月1日出生，汉族，住沧州市新华区。委托诉讼代理人：王桂文，河北东方伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨立杰，女，1983年5月4日出生，汉族，住沧州市沧县。委托诉讼代理人：王俊祥、桂晓宽，河北通和律师事务所律师。原审被告：刘杰，男，1990年11月27日出生，汉族，住沧州市运河区。委托诉讼代理人：张雪梅，河北铭鉴律师事务所律师。上诉人刘园因与被上诉人杨立杰、原审被告刘杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘园上诉请求：请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用和其他费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院的判决没有尊重客观事实，主要体现在：一、对涉案的房屋，沧州市运河区天成明月洲4-3-1002号，早在沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初446号案件刘园起诉时，该房屋没有装修，杨立杰也没有居住，并且双方多次在进行实际管理的问题上发生争执。上诉人换锁和被上诉人杨立杰换锁的情况多次发生。2017年12月18日该房屋刘园卖出，并己过户给刘杰。当时沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初446号案件己上诉，沧州市中级人民法院（2018）冀09民终2258号案件正在审理过程中，该房屋的所有权应归刘园所有。虽然沧州市中级人民法院（2018）冀09民终2258号案件确定了杨立杰与刘园之间的房屋买卖合同有效，但不能解决物权应归刘园的问题，该案也是如此。被上诉人杨立杰对该房屋只交付了30万元首付，并偿还了11个月的贷款，刘园过户给刘杰房屋之前，被上诉人杨立杰并未将该房屋的全部款项交付给刘园。早在（2017）冀0903民初446号案件刘园起诉时，该房屋没有装修，杨立杰也没有居住，并且在管理中双方多次出现换锁的情况，作为被上诉人杨立杰针对有争议的房屋，本身就不应该装修，当时杨立杰并未装修入住，实际占有该房屋。原审法院以“己实际占有该房屋，并装修入住”为由，来确认刘园与刘杰买卖合同无效，没有任何客观事实根据。以此为理由，认为杨立杰是案涉房屋的相关权利人更是毫无意义，因为该房屋己过户登记。二、刘园出售给刘杰房屋并办理过户手续的行为不属于恶意。1、首先涉案房屋的所有权一直在刘园名下，刘园对该物的处置权（沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初446号案件的判决并未生效，沧州市中级人民法院（2018）冀09民终2258号案件正在审理中）。2、杨立杰知道该房屋有争议，为达到占有该房屋的目的，仍继续装修，杨立杰的行为才属于恶意。3、针对杨立杰购买该房屋的损失，从沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初446号案件开始，刘园就一直愿意赔偿，杨立杰是知道的。4、对刘园出售给刘杰房屋的价格，在原审法院中己提交了银行交易记录，交易记录中载明1150000万元，由刘杰支付给刘园，非常清楚。该价格符合市场价格，而不是沧州市不动产登记中心备案合同中的60万元的价格。当时在备案合同中写60万元的价格是为了少交税，刘园与刘杰才签订了沧州市存量房屋买卖合同。现实中，沧州市不动产登记中心备案合同中这种现象比比皆是，并非此一例。应该以实际交易价格来确定房屋的买卖价格，即115万的价格，就是当时的市场价格，刘园与刘杰之间签订的《房屋买卖合同》不属于恶意。5、针对刘杰在购买涉案房屋后是否主张过权利，是否采取任何举措，不是签订买卖合同时恶意的情形，也不存在有违常理一说。刘杰什么时候主张权利，什么时候釆取举措，那是刘杰的权利，刘园不得而知。但不能以此为由来确认刘园与刘杰就有恶意串通的行为。6、虽然刘杰未到庭参加诉讼，也不能说对诉讼权利的放弃，还有二审、再审。刘园左右不了刘杰的事，不能据此就推断刘园与刘杰串通。综上所述，原判在认定事实和适用法律上都存在严重的错误，是枉法裁判，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用和其他费用由被上诉人承担。杨立杰辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求。刘杰述称，刘杰与刘园不存在恶意串通。1.刘杰通过沧州市鸿运房地产经纪有限公司的工作人员董虎联系刘园看房，董虎于2017年7月协助刘杰与刘园签订的房屋买卖合同，与2017年12月18日协助办理过户并办理工商银行沧州河西支行抵押贷款，贷款金额为房屋出售价115万元。2.就房价来说，也符合当时市场价格，杨立杰一审提交的房管局存量房合同中载明的交易价60万元是不真实的，当事人之所以这样写是为了少缴税，不能因为上面载明的60万元，就不顾客观事实错误认定实际购房款数。3.涉案房屋已经过户至刘杰名下，目前一直还贷中。经阅卷，刘园在2017年2月7日就以确认刘园与杨立杰之间的合同无效为由起诉过，刘杰当时根本不知情，就常理来说，谁也不可能花这么多钱买个有诉讼纠纷的房子，他们之间也是合同的债权债务关系。而刘杰属于善意取得涉诉房产，应当首先保护刘杰的物权利益。杨立杰向一审法院起诉请求：1、确认二被告签订的房屋买卖合同无效。2、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2016年4月11日，原告与被告刘园签订编号为0055690的《房屋买卖合同》约定将位于天成明月洲4-3-1002室房屋出售给原告，房屋面积为94.52平方米，价款为767000元。原告与被告刘园签订合同后，按照约定向被告刘园支付了房屋首付款参拾万元，并按合同约定自2016年4月-2017年2月连续11个月向刘园银行还贷账户转账用于偿还每月贷款本息，之后，刘园将银行还贷账户注销，造成杨立杰无法向刘园的银行还贷账户转账。另外，杨立杰现已实际占有该房屋，并装修入住。2017年2月7日，被告刘园将原告诉至沧州市运河区人民法院，请求确认双方之间合同无效，原告提出反诉请求确认合同有效，并要求被告刘园继续履行合同义务。运河区人民法院2017年10月12日作出（2017）冀0903民初446号判决书（现已生效），判决：刘园与杨立杰签订的《房屋买卖合同》有效，刘园继续按该合同履行合同义务。被告刘园不服一审判决提出上诉，沧州市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。在双方二审期间，被告刘园于2017年12月18日在明知涉案房屋涉诉的情况下，将涉案房屋以60万元的出售给被告刘杰，并与刘杰办理了房屋过户登记。刘杰在购买该房屋后，一直未就房屋主张过权利，亦未采取任何举措。上述事实有运河区人民法院(2017)冀0903民初446号民事判决书、沧州中院（2018）冀09民终2258号民事判决书、生活缴费截图、天成物业服务有限公司收据、沧州市不动产登记中心对于涉案房屋产权登记信息、《沧州市存量房买卖合同》银行流水以及当事人的陈述等予以证实。一审法院认为，原告在与被告刘园签订房屋买卖合同后，交付了30万元首付款并偿还了11个月的贷款，已实际占有该房屋，并装修入住，且经该院生效判决书判决原告与被告刘园签订的房屋买卖合同有效，刘园按该合同继续履行，故原告为案涉房屋的相关权利人。关于被告刘园与刘杰是否存在恶意串通的行为。首先，刘园已将案涉房屋出售给原告，其在明知在与原告就案涉房屋发生争议进行诉讼的期间，仍将该房屋出售给刘杰并办理过户手续的行为是恶意的。其次，案涉房屋位于天成明月洲4-3-1002室，房屋面积为94.52平方米，原告在2016年4月份购买该房屋的价款为767000元，此后房屋升值，房屋价格上涨，而被告刘杰在2018年12月份购买该房屋的价款为60万元，被告刘杰购买该房屋的价款明显低于该房屋的市场价值。虽被告刘园辩称，刘杰的实际购买价格为1150000元，并提交了银行交易记录，但被告刘园未提交其与刘杰之间的价款为1150000元的房屋买卖合同，亦未提交证据证明银行交易记录中载明的1150000元为交易房款，而二被告在沧州市不动产登记中心备案的沧州市存量房买卖合同中约定的价格为600000元，故一审法院认定被告刘园与刘杰之间就案涉房屋的交易价格为600000元。最后，原告刘杰在购得案涉房屋后，一直未就房屋主张过权利，亦未采取任何举措，有违常理。综上，被告刘园与被告刘杰签订房屋买卖合同的行为系恶意串通。原告作为案涉房屋的相关权利人，二被告之间的恶意串通对案涉房屋进行买卖的行为必然侵害原告的权益。被告刘杰经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其对诉讼权利的放弃。综上所述，二被告之间签订的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告刘园与被告刘杰就沧州市运河区天成明月洲4-3-1002室房屋签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，由被告刘园、刘杰承担。本院二审期间，原审被告刘杰提交证据：1、刘杰与刘园房屋买卖合同一份，证明刘园出售给刘杰涉案房产的事实。2、刘杰的不动产证书一份。3、刘杰个人购房借款合同一份。4、刘杰工商银行的个人借款凭证一张。证据2、3、4用来证明涉诉房产已经过户到刘杰名下，办理的涉诉房屋抵押贷款，贷款金额为115万元，以及刘园收到工商银行代刘杰交纳的购房款115万元。杨立杰质证称，1、房屋买卖合同的真实性不予认可，一审中原审被告未出庭，未提交上述证据，视为放弃举证权利，通过不动产登记局调取的涉案的房屋刘园与刘杰的买卖合同证实合同交易金额为60万元，在有权机关备案的合同具有客观性和真实性，而原审被告提供的房屋买卖合同不具备真实性和合法性，涉案的房屋在2017年房屋均价为2万每平米，总价应在200万左右，同时房屋的内容也不具备真实性，因此该份证据均不具备合法性、真实性、客观性。2、因为刘杰与刘园恶意串通签订房屋买卖合同，因此该不动产产权证不具备合法性。3、证据3的真实性请法庭核实，即使刘杰签订了银行的贷款合同，因为其与刘园签订的房屋买卖合同是非法的，因此该借款合同不具备真实性、合法性。结合原审被告提交的房屋买卖合同，该合同的总价款为115万元，刘杰交定金5万元，同时该合同第九条约定了“待甲方支付全款后，房屋过户”，因此该个人的借款合同中115万元与房屋买卖合同是不相符的，因为总价款115已经支付5万元，最多贷款110万元，说明了原审被告提供的房屋买卖合同及个人借款的虚假性。4、个人借款凭证不具备真实性，内容模糊不清。综上，对原审被告提供的所有证据的真实性、合法性、客观性、关联性均不认可，依据法律规定，上述证据也不是新证据，一审中未提交，视为放弃举证权利。刘园质证称，1、房屋买卖合同没有异议，合法性、真实性无异议，与本案有关联。2、不动产证书真实性无异议。3、刘杰的个人贷款合同及担保合同无异议。4、刘杰的工商银行个人借款凭证真实性无异议。原审被告向本庭提供的以上证据均能证实上诉人刘园与原审被告房屋买卖合同的客观存在情况，符合法律规定。从而也说明了对涉案的房产已经依法实行了转移。本院经审理查明：2017年12月14日，刘杰与刘园签订《沧州市存量房买卖合同》，约定涉案房屋买卖价格为60万元。2017年12月20日，刘杰向刘园银行卡转账1150000元。双方办理了涉案房屋过户手续。在一审庭审中，刘园答辩状中载明“从2017-446号案件起诉前，刘园刚交付钥匙后就带刘杰查看房屋，并多次查验，刘园和杨立杰之间多次产生换锁情况，不存在刘杰从未查看过涉案房屋”，刘杰提交的个人购房借款合同中明确载明：抵押物价值1650000.00。刘杰与刘园签订的《房屋买卖合同》中载明房屋的成交价为115万元，并约定了房款交付方式。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，本案争议焦点为刘园与刘杰签订房屋买卖合同是否属于恶意串通损害他人合法权益的行为。依据刘园在一审的答辩可以认定刘杰应对房屋多次换锁的情况明知，即明知涉案房屋存在争议。刘园与刘杰签订购房合同中载明的价款为115万元，贷款合同中银行评估房屋的价值为165万元，依据日常生活经验法则及银行贷款流程推断，刘园与刘杰转让房屋的价格明显低于市场价值，一审法院认定刘园与刘杰签订房屋买卖合同的行为系恶意串通并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，刘园与刘杰之间的房屋买卖合同应认定为无效。综上所述，刘园的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由刘园负担。本判决为终审判决。审判员  张兆阳审判员  刘晓莉审判员  穆庆伟二〇二〇年四月二十三日书记员  苗园园