文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初1516号原告：张辉兵，男，生于1967年5月2日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：向先银，重庆鼎谋律师事务所律师。被告：罗光芹，女，生于1943年8月25日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。被告：黎维波，男，生于1970年1月9日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。被告：黎维清，男，生于1968年3月12日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：罗光芹，女，生于1943年8月25日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区，系黎维清之母。被告：黎维涛，男，生于1972年8月1日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人:刘洋，重庆市梁平区屏锦法律服务所法律工作者。被告：黎维洪，男，生于1974年8月16日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。原告张辉兵与被告罗光芹、黎维波、黎维清、黎维涛、黎维洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法由审判员张中波适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张辉兵及其委托诉讼代理人向先银，被告罗光芹、黎维波、黎维涛及其委托诉讼代理人刘洋、被告黎维洪,到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张辉兵向本院提出诉讼请求：１、请求依法确认原告与黎邦喜、罗光芹在2018年10月27日签订的《房屋买卖合同》合法、有效；2、判令被告配合原告将位于重庆市梁平区××号房屋产权手续过户至原告名下；3、本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告于2018年10月27日与黎邦喜、罗光芹签订《房屋买卖合同》，黎邦喜、罗光芹将位于重庆市梁平区××号房屋以284000元的价格出售给原告，合同约定：本协议签订后原告在签订协议当日支付购房定金人民币20000元给黎邦喜、罗光芹，余下房款269400元在2019年4月黎邦喜、罗光芹取得不动产权证并办理过户手续时由原告一次性付清给黎邦喜、罗光芹。原告已按约定履行义务，被告拒不配合过户手续。原告了解到黎邦喜于2019年7月13日因病去世，黎邦喜有第一顺位继承人罗光芹、黎维波、黎维清、黎维涛、黎维洪。原告特依据相关法律规定，具状起诉，请依法及时判决。被告罗光芹、黎维波、黎维清辩称，同意原告起诉的诉讼请求和事实理由。被告黎维涛辩称，一是被告均不具有本案的诉讼主体资格，应当驳回原告对被告的起诉。理由是原告起诉基于原告与死者黎邦喜生前签订的房屋买卖合同关系和基于死者黎邦喜的法定继承关系。二是黎邦喜出售房屋时，其对房屋没有所有权，无权出售。理由是2013年10月24日，死者黎邦喜与四个儿子达成协议，协议明确约定：黎邦喜的房屋宅基地36㎡属于被告黎维涛所使用，征地拆迁房屋多出面积补差价由黎维涛承担，黎邦喜仅有居住权；拆迁回居选房之后，其多出的面积补差40581元是被告黎维涛个人代为支付给开发商；原告购买房屋时是2018年10月27日，该房屋没有经过有权部门依法登记，不发生物权效力。原告以两种法律关系状告被告，不符合我国物权法、继承法第三条有关死亡时遗留的个人合法财产的规定，五被告不具有本案的主体资格。因死者黎邦喜对涉案房屋不具有所有权，当时与原告所签订的合同应当是无效的；被告之中除黎维涛有部分义务协助过户外，其他被告均无法定义务；诉讼费由谁承担是人民法院的专有权利。事实有部分真实，有部分虚假，更有隐瞒的事实。原告陈述的房屋签订合同的时间、签订合同的双方和房屋的位置、房屋的定金和价款的支付情况、房屋价款的支付方式、黎邦喜的死亡时间、黎邦喜的法定继承人情况是真实的。虚假的部分是被告不是不配合办理过户手续，而是因为产权的争议而导致。原告隐瞒了死者黎邦喜与四个儿子的协议、拆迁回居房的原因、黎维涛支付差价的情况、黎邦喜与罗光芹出售房屋时无产权、黎邦喜出售房屋时系该组组长、黎维涛因为外伤智力有一定问题的情况。因为房屋所有权有问题，原告主张出售房屋合法有效及黎邦喜的法定继承人有义务协助过户变成了无理要求。本案漏列当事人，黎维波、张海利也应为本案的当事人。涉案土地的性质是划拨，开发商占用多少面积就需回居多少面积。综上，请求驳回原告的诉讼请求或中止审理并由被告黎维涛提出行政诉讼。被告黎维洪辩称，房产属于父母的，接房子时我们四兄弟出的30几个平方的钱，国家补助了30几个平方，补房屋差价的当时没有卡，是用的黎维涛的卡，但是父亲是给了现金的。经审理查明，2016年3月15日，黎邦喜（乙方）与梁平县土地房屋征收中心（甲方）签订梁平县工业园区拓展区征地房屋拆迁回居安置协议书，根据该协议书甲方拆除乙方所有的位于梁平县双桂街道万和村1组的建筑面积为36.86㎡的房屋一处，并向乙方回居本案争议房屋。2018年10月27日，黎邦喜、被告罗光芹（甲方）与原告张辉兵（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份。该合同载明：一、甲方将其依据编号万和康城片区第029号《梁平工业园区拓展区征地房屋拆迁回居安置协议书》加（回）居取得的梁平区××号，建筑面积71.01平方住房一套（不动产权证尚在办理之中）以人民币284000元（贰拾捌万肆仟元整）的价格出售给乙方所有。二、甲方出售给乙方的房屋为清水房，水、电、气等附属设施已安装入户，除本协议第一条所涉购房款外乙方应支付甲方水、电、气户头费5400.00元（伍仟肆佰元整）。三、本协议签订后乙方应在签订协议当日内支付定金人民币20000.00元（贰万元）给甲方。余下房款269400.00元（贰拾陆万玖仟肆佰元整）在2019年4月甲方取得不动产权证并办理过户手续时由乙方一次性付清给甲方。同时，甲方将房屋交付给乙方。……五、该房屋不动产权变更登记产生的规、税费用由乙方承担，但甲方应无条件提供协助。合同还约定了其他事项。在合同尾部的甲方处有黎邦喜和罗光芹的签名及捺印、黎维波的签名，在乙方处有张辉兵的签名和捺印、张海利的签名。在庭审过程中，黎维波、张海利向本院递交了书面说明，表示其两人是以在场人的身份在合同上签字，张海利书面表示不在本案中主张权利。2018年10月27日，黎邦喜向原告张辉兵出具收条，载明今收到张辉兵交来购买××号住房一套购房定金人民币20000.00元（贰万圆整）。2019年7月13日，黎邦喜去世，黎邦喜的父母先于黎邦喜死亡。黎邦喜与被告罗光芹系夫妻关系，二人共生育被告黎维波、黎维清、黎维涛、黎维洪四子。2019年12月18日，位于梁平区××号房屋被登记在黎邦喜名下，前述房屋与涉案《房屋买卖合同》中的标的房屋系同一处。原告购买涉案房屋时不清楚被告家庭内部是否达成过财产分割协议，原告在庭审中表示愿意按合同约定承担相应的规、税费。由于部分被告不协助原告办理争议房屋的产权转移登记手续，原告一直未支付剩余房款264000元和水、电、气户头费5400元。原告为此诉讼来院，请求支持其诉讼请求。以上事实有原告提供的回居安置协议、房屋产权证、房屋买卖合同、收条、死亡注销户口证明、双桂街道牛头村村委会证明两份，被告罗光芹提供的房产证、回居协议、房屋买卖合同以及到庭当事人和委托诉讼代理人的当庭陈述予以证实。本院认为，黎邦喜、被告罗光芹与原告张辉兵签订《房屋买卖合同》时，卖方黎邦喜、罗光芹没有取得涉案房屋的不动产权证，但是之后该房屋被登记在黎邦喜名下，黎邦喜、被告罗光芹取得涉案房屋的产权，且本合同属于买卖双方的真实意思表示，无合同无效的法定情形，故涉案《房屋买卖合同》应属于有效合同，对于原告请求确认前述合同合法、有效的诉讼请求，本院予以支持。黎维波、张海利虽在涉案《房屋买卖合同》的尾部甲、乙方处分别签名，但黎维波和张海利均向本院递交书面说明，表示其在合同上签名是作为在场人的身份，张海利同时书面表示其在本案中不主张权利，故《房屋买卖合同》的相对方应为卖方黎邦喜、罗光芹和买方张辉兵，本案没有漏列当事人的情形。卖方黎邦喜、罗光芹本应履行涉案《房屋买卖合同》的义务，由于黎邦喜已经去世，应由其法定继承人协助履行涉案《房屋买卖合同》中相应的义务，本案的被告主体资格适格。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告张辉兵愿意承担相应的规、费并要求五被告继续履行涉案《房屋买卖合同》的相关义务，因此对于原告张辉兵要求将涉案《房屋买卖合同》中的房屋的产权转移登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行……。”涉案合同第三条约定余款269400元（含水、电、气户头费5400元）在卖方取得不动产权证并办理过户手续时由原告张辉兵一次性付清，故原告支付剩余款项和被告协助办理过户手续应当同时履行。因黎邦喜、罗光芹与有关部门签订了涉案房屋的拆迁回居安置协议，原告有理由相信黎邦喜、罗光芹对涉案房屋有处分权，至于被告黎维涛辩称涉案房屋由其独自享有相关权利的主张是否属实，属于另一法律关系，在本案中本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条、第六十六条之规定，判决如下：一、原告张辉兵与黎邦喜、被告罗光芹于2018年10月27日签订的《房屋买卖合同》合法、有效；二、原告张辉兵向被告罗光芹、黎维波、黎维清、黎维涛、黎维洪支付剩余房款264000元及水、电、气户头费5400元时，五被告协助原告张辉兵将登记在黎邦喜名下位于梁平区××号房屋的产权转移登记至原告张辉兵名下。案件受理费5641.00元，减半收取2820.50元，由被告罗光芹、黎维波、黎维清、黎维涛、黎维洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张中波二〇二〇年四月十三日书记员  冯显莉