江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终135号上诉人（原审原告）：黄传华，男，汉族，1964年2月2日出生，住江西省南昌市东湖区。被上诉人（原审被告）：星子龙震饭店有限公司，住所地：江西省九江市星子县（现庐山市）白鹿大道白鹿商城二楼，统一社会信用代码：91360427065357596X。法定代表人：徐裕德，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖春林，该公司员工。上诉人黄传华因与被上诉人星子龙震饭店有限公司（以下简称：龙震饭店）物权纠纷一案，不服江西省庐山市人民法院（2019）赣0483民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄传华上诉请求：一、依法撤销原审判决第三条；二、判决龙震公司拆除建在白鹿商城02栋楼上的办公用房员工宿舍、浴室、厕所等房屋，并打印干净。三、判决龙震公司取出填充在天窗部位的水泥预置块。四、判决龙震公司拆除楼梯口封堵墙并打印干净。五、判决龙震公司请专业人士重新设计建造天窗。六、判决龙震公司支付楼面一半的防水费用。七、判决龙震公司赔偿上诉人2011年至2014年间的房屋使用损失费135146元。八、本案诉讼费用由龙震公司承担。事实与理由：一、龙震公司在白鹿商城02栋三楼屋顶建造的办公室、员工宿舍、洗浴间、厕所等房屋使三楼漏水加重，阻碍了三楼的防水维修，已十年不能使用。龙震公司提交的庐山市房管局的证明系没有事实依据，没有合法程序的假证明，应判决龙震公司拆除建在白鹿商城02栋楼上的办公用房员工宿舍、浴室、厕所等房屋，并打扫干净。二、龙震公司拆除天窗填充水泥预置块，根本无法防水，且有踩踏危险，应判决龙张雨辰公司取出填充在天窗部位的水泥预置块。三、楼梯口大门被龙震公司封堵，一旦楼上失火，狭小侧门根本不合适，应判决龙震公司拆除楼梯口封堵墙并打印干净。四、龙震公司破坏楼面及天窗理应赔偿。五、龙震公司与我协商借用三楼三个月，但实际借用了四年，应支付实际占用的费用。六、龙震公司提交的《房屋收购补偿协议》和楼顶房屋的《房屋产权证》都是假证据。龙震饭店辩称：楼顶和三楼部分房屋是徐裕德通过正常程序买下，漏水和加盖房屋没有关系，因为在加盖前，三楼曾发生了火灾。房屋的房产证因被程亮拿去银行办理了抵押，所以我们只有复印件。黄传华一审起诉请求：一、要求被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状；二、要求被告支付原告房屋使用费135146元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年1月8日原告黄传华与星子新光实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的白鹿大道白鹿商城第二幢三层（包括原建公共卫生间）1-6、9-15号房。该商品房用途为店面，属框架结构，层高为3，建筑层数地上3层、地下0层，共531平方米，价款总金额为500000元整。2011年3月21日，原告购买的商品房办理了星房权证南康字第××号房屋所有权证，载明房屋坐落白鹿大道白鹿商城02栋，建筑面积563.11平方米，套内建筑面积523.64平方米，所在第三层（总层数三层）。2009年8月26日，被告与案外人程亮、欧阳英夫妇签订《房屋收购、补偿协议》，约定将白鹿商城2号楼4楼南边屋顶以67000元转让给被告，将北面屋顶的使用权转让给被告，被告可以长期使用，使用费计67000元整；拆除程亮、欧阳英现居住的白鹿商城2号楼三楼126平方米的房屋，被告按每平方米1800元补偿给程亮、欧阳英，合计226000元整。协议签订后被告拆除了楼顶天窗并填充了水泥预制块，在三楼楼顶加建了部分房屋。被告另在楼顶东面设置了一块大型广告牌，现已拆除。2010年5月原告购买的房屋失火被烧坏，原告进行了维修加固。2010年6月被告开始使用原告三楼房屋存放物品至原审判决生效后搬出，双方未签订房屋租赁协议。一审法院另查明，2004年10月22日，案外人程亮在原星子县房地产管理局办理了星房权证南康镇字第××号、00××23号、00××25号三本房屋所有权证，房产证上载明房屋坐落白鹿大道，混合结构,房屋总层数4层，所在层数第4层。经一审法院函询，庐山市住房和城乡建设局回函未查找到上述三本房产证的办证原始档案资料。2017年9月13日，原庐山市房地产管理局档案室在程亮名下的3本房产证复印件上注明复印属实并盖章，同时出具盖有档案室公章的证明，证明程亮名下的3本房产证（星房权证南康镇字第××号、00××23号、00××25号）为白鹿商城2号楼3楼顶上403、402、404室。上述房产证原件现在案外人董军处。房管部门出具的证明系徐海洲找到当时的房管股股长易火林，易火林与徐海洲一道进行勘察核实后出具的。一审法院认为，各类物权受法律平等保护，任何单位和个人不得侵犯。建筑物的屋顶系建筑物的基本结构部分，以其自然物理属性和功能用途来看，系建筑物的共有部分，属于该楼房的全体业主所有，对共同部分如何使用和处分，应由全体业主决定。业主大会和业主委员会对违章搭建等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对直接侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担举证不能的不利法律后果。关于原告第一项诉讼请求的具体要求，原告在庭审中明确为“搬出景观房内的一切物品；拆除楼顶一切违规建筑、打扫干净；取出填充在天窗位置的水泥预制块、请建筑专业人员重新设计、重新建造楼顶天窗；修复巨大广告牌造成的楼面裂缝及因建厕所洗浴间在楼面的钻孔；楼顶修复后不得再在楼顶从事影响三楼安全使用的一切活动；拆除楼梯口封堵墙并打扫干净。”对此一审法院认为，楼顶景观房系白鹿商城2号楼楼顶原有的附属设施，属于建筑物的共有部分，其使用和处分应由全体业主决定，任何人无权擅自占有、使用或进行经营性活动，对原告诉请要求被告搬出景观房内的一切物品，一审法院予以支持。关于原告诉请的要求被告拆除楼顶一切违规建筑、打扫干净，虽然经庭审查明被告在楼顶的加建行为未经业主同意，被告在庭审中也未能提供相关准建手续，但违规违章建筑的认定和处置主体系相关行政管理部门，原告和该楼其他业主可向相关行政管理部门进行反映，故对该诉请一审法院不予支持。被告安装的广告牌现虽已拆除，但因安装广告牌造成的楼面裂缝，给原告三层的房屋构成了实际侵害，对原告要求修复广告牌造成的楼面裂缝一审法院予以支持。对于原告要求被告取出填充在天窗位置的水泥预制块，重新设计建造楼顶天窗的诉请，一审法院认为，原告无充分证据证明填充在天窗位置的水泥预制块妨碍其对楼顶进行防水处理，根据楼顶现有情况，如果拆除水泥预制块，原告三楼房屋屋顶将形成巨大缺口，对原告的房屋影响更大。而原天窗系建筑物共有部分，重新设计建造楼顶天窗应由全体业主共同决定。对于楼顶修复后不得再在楼顶从事影响三楼安全使用一切活动、拆除楼梯口封堵墙并打扫干净的诉请，因原告未能提供白鹿商城2号楼的建筑图纸，无法证实一楼原有楼梯口的原貌，原告该项要求不明确，且侧面现有的楼梯口可以实现原告进出通行。至于楼顶修复后不得再在楼顶从事影响三楼安全使用的一切活动，因楼顶系全体业主共有部分，并非黄传华个人空间，且被告公司现已停业，该诉请事项尚未发生，因此原告的该部分诉请依据不足，一审法院不予支持。被告庭审中辩称其在江西省高级人民法院申请再审时提交了新证据，可以证明被告对楼顶有处分权，加盖的房屋办理了房产证。对此一审法院经庭审查明，案外人程亮2004年确在房管部门办理了星房权证南康镇字第××号、00××23号、00××25号三本房屋所有权证，而被告的加建行为发生在2009年收购补偿协议签订之后，可见该三本房产证并非被告主张的2009年之后加建房屋的房产证。该三本房产证上载明的房屋位置为白鹿大道，无具体位置指向。房管部门2017年9月13日出具证明证实该三本房产证对应的即是白鹿商城2号楼3楼顶上403、402、404室，但经一审法院向房管部门函询得知该三本房产证的原始登记档案资料已经查找不到，当时的证明出具人易火林在一审法院依职权通知其出庭作证的过程中也未能具体解释出具该证据的充分依据，只是陈述其与徐海洲到现场看过，并且三本房产证办理过抵押然后所以出具了证明，因此房管部门出具该证明事实依据不足，程序不规范，对该证明的证明效力一审法院不予确认，被告提交的证据达不到其证明目的，对被告的辩称一审法院不予采纳。原告第二项诉请要求被告支付原告房屋使用费135146元，原告在庭审中陈述是按照失火之前与潜水湾签订的租赁合同中约定的租金标准每月每平方米5元进行计算的，但其未能提交与潜水湾签订的租赁合同，也无其他证据证明双方对房屋使用费进行了约定，原告应承担举证不能的不利后果，对该诉请一审法院不予支持。原告另主张被告赔偿楼顶楼面一半的防水费用，因该费用尚未产生，原告可待该费用实际产生后另行主张。判决：一、被告星子龙震饭店有限公司于本判决生效之日起十日内搬出景观房内的一切物品、并清理干净。二、被告星子龙震饭店有限公司于本判决生效之日起十日内修复之前安装广告牌造成的楼面裂缝。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案原审受理费3100元由被告星子龙震饭店有限公司承担。二审期间，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、关于龙震公司是否应当拆除建在白鹿商城02栋楼上的办公用房员工宿舍、浴室、厕所等房屋的问题，上诉人称上述房屋系违章建筑，应拆除。因违规违章建筑的认定和处置主体系相关行政管理部门，原告和该楼其他业主可向相关行政管理部门进行反映，该诉请不属于民事审理范围，本院不予支持。二、关于龙震公司是否应当拆除天窗填充水泥预置块、拆除楼梯口封堵墙并打扫干净的问题，因黄传华无充分证据证明填充在天窗位置的水泥预制块妨碍其对楼顶进行防水处理，且未提交证据证实一楼原有楼梯口的原貌，且侧面现有的楼梯口可以实现上诉人的进出通行，现有证据不能证明被上诉人妨碍了上诉人的合法权益，对上述诉请本院不予支持。三、关于龙震公司是否应当赔偿上诉人2011年至2014年间的房屋使用损失费135146元的问题，经查，黄传华与龙震公司于2011年达成协议，由黄传华免费将房屋借用给龙震公司使用，双方对免费借用时间存在争议，根据证据规则的规定，黄传华作为诉讼请求人，应提交证据证实在该诉争时间段之前其已通知龙震公司结束免费借用关系，现在证据不能证明上述事实，其应承担举证不能的后果，故黄传华的该项诉请本院不予支持。四、关于龙震公司是否应支付一半防水费用的问题，由于龙震公司在黄传华楼顶建造房屋，客观上对黄传华房屋防水功能产生了影响，应承担相应的侵权责任。但目前防水费用尚未产生，黄传华要求龙震公司在本案中支付该费用，没有事实依据，待该费用实际产生后其可另行主张，故黄传华的该项诉请本院不予支持。综上所述，上诉人黄传华的上诉请求于法无据，不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人黄传华负担。本判决为终审判决。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇二〇年四月二十九日法官助理桂桂书记员郑筱楠