四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1102民初5969号 原告：四川三川永利能源投资有限公司。住所地：四川省峨眉山市胜利镇秀湖大道西段169号。统一社会信用代码：915111813093135076。 法定代表人：温萱，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李佳青，四川众能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱艺璇，四川众能律师事务所律师。 被告：乐山市乐益居物业服务有限公司。住所地：四川省乐山市市中区君子巷17号4楼1号。统一社会信用代码：91511100597507890P。 法定代表人：张棱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖雨豪，四川炜烨（乐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王乙茗，四川炜烨（乐山）律师事务所律师。 第三人：四川新开元置业集团有限公司。住所地：四川省乐山市市中区茶坊路38号5幢6楼1号。统一社会信用代码：91511100206958986C。 法定代表人：崔俊俐，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程新江，四川金顶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟，四川金顶律师事务所律师。 原告四川三川永利能源投资有限公司（以下简称三川永利公司）与被告乐山市乐益居物业服务有限公司（以下简称乐益居公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，根据原告三川永利公司的申请，本院依法追加四川新开元置业集团有限公司（以下简称新开元公司）为本案第三人参加本案诉讼。本案于2020年3月30日、4月26日公开开庭进行了审理，原告三川永利公司的委托诉讼代理人李佳青、朱艺璇到庭参加了本案两次庭审；被告乐益居公司的委托诉讼代理人肖雨豪、王乙茗到庭参加了本案两次庭审，其法定代表人张棱到庭参加了本案第一次庭审；第三人新开元公司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加了本案第一次庭审，委托诉讼代理人程新江到庭参加了本案第二次庭审。期间，原被告申请庭和解一个月。本案现已审理终结。 原告三川永利公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失30万元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年1月1日，第三人与被告签订了《物业服务合同》，约定由被告对第三人位于四川省乐山市市中区办公楼提供物业服务，服务范围包括五楼办公楼以及地下车库，该合同第四条1.1、1.2、2.1、2.3条均规定了被告作为物业服务提供者应尽的责任和义务。原告对第三人的前述部分地下车位进行承租，并签订了相应的租赁合同。2019年1月8日，原告向第三人支付了7200元车位租金，第三人向原告出具了车位租金发票。2019年3月29日，第三人根据合同约定向被告支付了12个月的车位物业管理费共计2880元。2019年8月5日晚，因乐山市市中区范围内突降暴雨，导致开元明珠小区地下车库进水。当晚，被告聘请的值班安保人员发现地下车库进水后，在保安室登记表上记载了原告联系方式的情况下，没有通知原告转移车辆，直至凌晨4时原告公司司机接到小区其他住户电话后才赶往地下车库，发现车辆早已被淹，根本无法挪移，直接导致案涉车辆全部报废，损失巨大。原告认为被告作为物业服务的提供方，在业主的财产安全受到威胁时应当尽到通知、防护义务。被告工作人员在原告车辆面临被积水淹没的紧急情况下，未及时联系原告转移车辆，该行为严重违约。原告为维护其合法权益，诉至法院提出前述诉讼请求。 被告乐益居公司辩称：1.2019年8月6日凌晨乐山市中心城区的暴雨导致开元明珠小区地下车库进水，其中车牌号为川Ｌ×××××、川Ｌ×××××、川Ｌ×××××的车辆未从地下车库移出，但上述车辆并非原告所有，原告不能就他人车辆受损向被告提起诉讼。2.原告和被告之间签订的物业服务合同因履行期届满且未续签，原告也未直接向被告缴纳过任何费用，均由第三人向被告缴纳车位服务费，且被告在开具的收款收据上载明系“车库卫生费”，原告与被告之间不存在物业服务合同关系。3.尽管原告与被告之间无任何权利义务关系，原告也没有在被告处留有效联系方式，被告依然积极主动且及时的联系到了原告，故原告主张的损失并非由被告的违约行为导致。4.原告提供的证据不能证明原告与新开元公司之间存在租赁合同关系，根据开元明珠小区车辆管理办法规定，原告未在下午五点半将车辆驶离车库，被告对原告因违规私自将车辆停留在地下车库中所遭受的损失不承担赔偿责任。即使按照原告所称的车位租赁合同成立，但其未将新增车辆信息、车主信息以及联系方式告知被告，各方也并未对《物业服务合同》进行变更，原告应对其未告知被告上述信息的后果承担全部责任。5.被告工作人员在暴雨发生时积极联系各方人员，在获得了被告联系方式后又立即通知车主前来挪车，被告已尽到了通知义务。原告陈述其于2019年8月6日凌晨4时接到被告通知后派人前来挪车，但挪车人迟迟未将车辆挪出，且当日凌晨4点46分监控录像显示仍然有业主将汽车从地下车库中驶出，原告在有条件将车辆驶出的情况下拒不驶出，其主张的全部损失应由原告自行负责。6.原告主张的损失是由于2019年8月6日凌晨乐山市中心城区突降暴雨，导致开元明珠小区地下车库进水造成。乐山市中心城区由于该场暴雨出现内涝，城市的排水系统尚且不能有效排水，小区内的排水系统当然无法负荷如此之大的排水工作。由于是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，被告对案涉车辆的损失无责任。7.原告不能提供案涉车辆的损失组成，且原告的损失已经由保险公司进行了理赔，原告主张的损失无任何事实依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人新开元公司述称，第三人将五楼办公楼及地下车库的物业服务委托给了被告且缴纳了相应的费用，将案涉车位租赁给原告使用并收取了租金。第三人对原告具体使用车位的情况并不清楚，请求法院查明事实后依法判决。 本院经审理认定事实如下：乐益居公司于2012年6月取得三级物业管理资质，可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。乐山市开元明珠小区（以下简称开元明珠小区）位于四川省乐山市市中区茶坊路38号，第三人系该小区五楼办公楼及地下车库的业主。 2017年6月25日，乐山市开元明珠小区业主委员会（以下简称小区业委会）制订《小区管理规约》，载明该规约对全体业主及物业使用人均有约束力；所涉物业管理区域的物业类型为住宅、办公楼、商业用房；物业区域的停车库或停车场用于停泊机动车，车位的业主或使用人应遵守区域停车场规则的有关规定等。2018年12月15日，小区业委会作为甲方与乐益居公司作为乙方签订《开元明珠小区物业服务合同》，主要约定：甲方将开元明珠小区委托乙方实行物业服务管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，委托管理期限为2019年1月1日至2022年6月30日24时止；委托管理事项包括秩序维护、安全防范、交通与车辆停放管理等。 2019年1月1日，新开元公司作为甲方与乐益居公司作为乙方签订《物业服务合同》，主要约定新开元公司将五楼办公楼的物业服务委托给乐益居公司，物业服务期限自2019年1月1日至2022年6月30日止；物业面积为五楼办公楼610.42平方米，物业服务收费标准为办公楼1.00元／m2˙月，地下车库15元／个˙月，共计15个；物业服务内容包括物业共有部分的维护、保养、清洁，排污系统、电梯照明系统、消防系统、地下车库的抽排系统、电梯等的运行、维护和保养，物业区域范围内的安全防范工作包括加强停车管理等；第五条第二项：乙方违反合同未完成管理目标和达到管理质量标准的，乙方按委托管理报酬总额的20%向甲方支付违约金；第五条第四项：乙方未能履行本合同的约定，导致甲方人身、财产安全受到损害的，应当依法承担赔偿责任；第五条第五项：因甲方自身原因造成的人身及财产损失，乙方不承担责任等。落款时间为2019年3月29日的《收款收据》载明：“新开元物业交来2018年元月-2018年12月车库卫生费2880元”，该收款收据备注中载明：“16个车位×15.00月／个×12个月”。庭审中，被告认可第三人缴纳物业服务费用的方式为次年缴纳上年度费用。 2019年1月1日，三川永利公司分别与车牌为川Ｌ×××××（品牌型号为埃尔法ＪＴＮＧＫ3ＤＨ、车辆类型为小型普通客车）的车主罗朝霞、川Ｌ×××××（品牌型号为雷克萨斯ＪＴＨＧＭ46Ｆ、车辆类型为小型轿车）的车主钱柯岑、川Ｌ×××××（品牌型号为奥迪ＦＶ7201ＴＦＣＶＴＧ、车辆类型为小型轿车）的车主杨涛签订租车协议，主要约定上述车主将其所有的车辆租给三川永利公司使用，租金均为每月1000元。2019年1月8日，三川永利公司通过其在中国建设银行股份有限公司乐山高新区支行的银行账号向新开元公司转账支付车位租金7200元，新开元公司于同日向三川永利公司出具了《四川增值税普通发票》。庭审中，第三人认可原告租用的是开元明珠小区地下车库中的三个车位。 2019年6月16日，开元明珠小区经业主大会表决通过了《进出车辆管理规定》，主要载明小区车辆进出实行蓝牙系统管理，一枚蓝牙对应业主一辆车牌，车辆、车牌如有变化应到物业服务处登记备案；有车库的小区业主车辆原则上进库停放；写字楼按照当初与业委会的约定共有蓝牙15枚，应全部进入车库停放；工作人员白天在小区内停放车辆视小区有空余车位而定月租，17：30分后必须开出小区等。第三人工作人员费涛领取了15个车位的蓝牙，其中在“三楼”处填写了案涉车辆川Ｌ×××××的车牌号，被告对此予以认可但陈述不清楚费涛领取的15个蓝牙所对应的车牌。 2019年8月5日开始至8月6日，乐山市中心城区出现区域性持续暴雨，案涉川Ｌ×××××、川Ｌ×××××、川Ｌ×××××于2019年8月5日晚上停在开元明珠小区地下车库。 2019年8月5日晚上，开元明珠小区地下车库停放了包括案涉车辆在内的9辆车。被告保安人员于2019年8月6日凌晨2时许通知车主挪车时，地下车库开始出现积水，第一辆车从地下车库驶出的时间约在同日凌晨3时许。同日凌晨4：03分，被告保安人员电话通知原告工作人员彭世新挪车，彭世新遂电话通知了原告工作人员屈浩林及四川永盛鸿基建筑工程有限公司（以下简称永盛鸿基公司）杜戈庆，屈浩林接电话后通知了永盛鸿基公司工作人员袁孟亮，屈浩林及袁孟亮随即到达开元明珠小区地下车库。同日凌晨4：46：54分，袁孟亮驾驶车牌号为晋Ｊ×××××的车辆从地下车库驶出，于4：47：06分停在地下车库入口处的坡道上。屈浩林证实其到达地下车库时水位已上涨至川Ｌ×××××的号牌位置且川Ｌ×××××的座椅已被水淹，故无法将车辆驶离地下车库，并证实因晋Ｊ×××××的车辆有底盘升降功能，所以才能把车开出来。同日凌晨6时许，第三人工作人员费涛接到被告电话后于同日7时许到达开元明珠小区，费涛证实此时水位已上涨至地下车库入口处但还没有涨上坡道，考虑到办公楼还没停电且地下车库安装有配电箱，为防止办公楼整体电路受损，费涛通知第三人电工到达开元明珠小区并阖上了办公楼的电闸。 2019年8月6日下午地下车库水位消退后，案涉三辆车被拖车拖出。庭审中，原告陈述案涉三辆车均因本次保险事故在保险公司获得理赔，其主张的30万元违约金是基于案涉车辆购买机动车损失保险时已低于车辆的实际价值，故酌情主张被告赔偿的损失额为30万元。 审理中，本院组织各方当事人对案涉地下车库进行了勘查，查明情况如下：1.地下车库平时用于办公楼车辆停放，在办公楼下班后如果地下车库有空余车位且小区内地上车位无法停放的情况下，小区业主可以将车辆停入地下车库，但要在第二天办公楼上班之前驶离；2.地下车库安装有办公楼配电箱；3.地下车库内没有安装监控探头。 另查明，1.被告保安处登记的车辆信息中记载了“屈浩林”“173XXXX0771”“111”“三川永利公司”、“袁孟亮”“186××××8717”“晋Ｊ×××××”“办公楼车库”。被告认可其保安人员在2019年8月5日晚至2019年8月6日凌晨4：03分期间，没有拨打上述两个电话。 2.乐益居公司制定的《防灾减灾处理应急预案》载明：做好日常安全隐患的排查工作，保持排水系统的正常运行；遭遇暴风骤雨等强对流天气时，应紧急检查各处排水系统，及时确保排水的顺利进行；如遇较多积水时，应及时切断被淹及可能被淹的电力设备的电源；及时有效的抢救小区业主的财产；灾情加重时可拨打报警电话求助；安抚受灾住户，积极查明受灾原因，报告相关职能部门。 3.《机动车商业保险保险单（正本）》载明，车主罗朝霞为川Ｌ×××××车辆所投保的险种中，机动车损失保险的责任限额为649704元。 上述事实，有原告提交的机动车行驶证复印件、《租车协议》《物业服务合同》《收款收据》《中国建设银行单位客户专用回单》《四川增值税普通发票》《机动车商业保险保险单（正本）》、照片，被告提交的《小区管理规约》《物业服务企业资质证书（副本）》《开元明珠小区物业服务合同》《物业服务合同》《开元明珠小区进出车辆管理规定》《开元明珠外来人员登记表》《四川移动话单本地话单》《防灾减灾处理应急预案》、视频；本院依职权调取的《房屋所有权证》以及《查看现场笔录》《调查笔录》和各方当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：《小区管理规约》系开元明珠小区业主自治规约，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效规约。小区业委会与被告签订的《开元明珠小区物业服务合同》、第三人与被告签订的《物业服务合同》，均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，上述合同均合法且有效。原告主张租赁第三人地下车位，提交了转款凭证及增值税发票，且第三人对此予以认可，能够证明其与第三人之间建立了车位租赁合同关系，故本院对原告主张其系案涉车位承租人依法予以支持。 根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点：一、原告主体是否适格；二、被告对地下车库提供的服务是否包括安全防范;三、被告是否存在违约行为；四、被告是否应赔偿原告损失。 一、关于原告主体是否适格的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案体具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务”之规定，非业主的物业使用人享有合理利用共有部分、接受物业服务企业提供服务、合理利用共有部分以及居住利益、相邻权受到侵害时提起相应诉讼等权利。本案中，基于第三人与被告之间建立的物业服务合同关系，且结合《小区管理规约》中关于本规约对全体业主及物业使用人均有约束力，以及《开元明珠小区物业服务合同》中关于被告提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人的约定，原告作为第三人地下车位的承租人有权在其合理使用车位期间权利受到侵害时提起诉讼，故本院认定原告是本案适格的主体。 二、关于被告对地下车库提供的服务是否包括安全防范的问题。首先，案涉地下车库位于开元明珠小区物业范围内的办公楼负层，根据《小区管理规约》中关于所涉物业管理区域的物业类型为住宅、办公楼、商业用房的约定，地下车库处于该小区物业管理区域。其次，第三人与被告在《物业服务合同》中对物业服务内容的约定包含了地下车库的抽排系统、电梯等的运行、维护和保养以及物业区域范围内的安全防范工作含停车管理等，也即地下车库的抽排系统、安全防范及停车管理属于物业服务内容。再次，《物业服务合同》中的物业收费标准载明地下车库为15元／个˙月，没有证据显示该合同中明确约定了被告对第三人的地下车库仅限于提供卫生清扫。故被告关于其对第三人的地下车库仅限于卫生清扫的辩称理由不成立，本院不予采信。 三、关于被告是否存在违约行为的问题。根据《物业管理条例》第十九条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”之规定，结合被告与第三人在《物业服务合同》中关于物业服务内容中包含有安全防范的约定，本院认为，被告作为物业管理企业对于小区物业管理区域内的安全负有一定的安全防范及风险提醒义务，对于可能存在的安全隐患及风险，应当及时提醒或消除。本案中，被告保安人员于2019年8月6日凌晨2点许抄录地下车库9辆车的车牌并通知车主转移车辆时，地下车库开始出现积水，且第一辆车在凌晨3时许驶离了车库，但被告保安人员直至同日凌晨4时03分才电话通知原告工作人员彭世新挪车，一定程度上延误了案涉车辆驶离地下车库。被告明知地下车库主要用于停放办公楼车辆，即便如被告所述因屈浩林没有登记车牌号而无法确定案涉车辆是否与屈浩林有关，但被告在登记信息中还记载有袁孟亮的车牌号及电话号码并标明系“办公楼车库”的情况下，其保安人员也未在同日凌晨4：03分之前拨打袁孟亮的电话，故本院认定被告未尽到及时通知义务。对于被告提出原告有条件将车辆驶离地下车库但拒不驶离，本院认为，案涉车辆行驶证所载明的车型分别为小型轿车或小型客车，而监控视频可见晋Ｊ×××××的车型为越野车，由于车型及配置均无可比性，故不能因晋Ｊ×××××从地下车库驶离即推断出案涉三辆车均具备在当时驶离地下车库的条件。即便如被告所述屈浩林到达地下车库时的水位高度仅在被告保安人员的小腿肚位置，也印证了案涉车辆当时已涉水且水位仍在上涨。根据生活常理判断，车辆涉水后仍发动车辆可能导致发动机受损，且屈浩林证实当时水位已上涨至川Ｌ×××××的号牌位置及川Ｌ×××××的座椅已被水淹，故屈浩林关于未将案涉车辆驶离地下车库原因的陈述具有合理性，本院对被告的该项辩称不予采纳。对于被告提出原告及第三人阖上办公楼的电闸系扩大了损失，本院认为，鉴于地下车库安装有配电箱，在2019年8月6日凌晨7时许水位已上涨至地下车库入口处的情况下，第三人关于阖上电闸是基于办公楼电路安全的陈述具备一定的合理性，故本院对被告的该项辩称亦不予采纳。 但是应该看到，造成案涉车辆被淹有多种因素，2019年8月5日至8月6日乐山市中心城区的持续性暴雨是因素之一。此外，原告作为物业使用人应当遵守小区车辆进出的管理规定，在车辆、车牌有变化时及时到被告处进行登记。但是，除川Ｌ×××××车的号牌在第三人领取蓝牙时进行了登记外，川Ｌ×××××的号牌、联系方式均没有在被告处进行登记，川Ｌ×××××的号牌登记有误时也没有及时发现并更正，一定程度上给被告保安人员在事发之日查找案涉车辆的联系方式带来了不便。 四、关于被告是否应赔偿原告损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告在本次安全防范工作中未尽到及时通知义务，应当承担相应的赔偿责任，但是应当结合物业管理瑕疵程度及权利义务相对等的原则予以确定。庭审中，原告明确其基于第三人与被告签订的《物业服务合同》第五条第四项关于“乙方未能履行本合同的约定，导致甲方人身、财产安全受到损害的，应当依法承担赔偿责任”的约定从而主张被告承担30万元的赔偿责任，但没有举证证明其损失额的具体组成，应承担举证不能的不利后果。同时，鉴于原告主张被告承担违约责任的形式是赔偿损失，而赔偿损失系具备补偿性质的责任形式，且原告当庭陈述案涉车辆均因本次事故获得了保险赔偿，故在原告未举证证明其损失的具体组成且其损失已获得补偿的情况下，本院对原告的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案体具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告四川三川永利能源投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取为2900元，由原告四川三川永利能源投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 王 涛 二〇二〇年四月二十六日 书记员 帅艳红