福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初431号 原告：福州市晋安区昌榕物业服务有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇长春路90号福兴花园25#楼1层07层店面。统一社会信用代码：91350111MA3463FA4F。 法定代表人：陈誉清，总经理。 委托诉讼代理人：杨永俤，福建知力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢薇，福建知力律师事务所律师。 被告：陈莉莉，女，1958年4月8日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。 原告福州市晋安区昌榕物业服务有限公司(以下简称昌榕物业公司)与被告陈莉莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告昌榕物业公司的委托诉讼代理人谢薇，被告陈莉莉的委托诉讼代理人商毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昌榕物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月至12月、2019年1月至7月的物业服务费967.1元，并以前述费用所含每月物业服务费为基数，分别自次月1日起按每日千分之一的标准计算支付逾期付款违约金至实际付清之日止；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，将第1项诉讼请求变更为“被告向原告支付自2018年1月起至2019年12月止的物业服务费1221.7元，并以前述费用所含每月物业服务费为基数，分别自次月1日起按每日万分之五的标准计算支付逾期付款违约金至实际付清之日止”。事实和理由：福州市晋安区XX小区业主委员会2007年任期届满后一直未换届选举，无法重新选聘物业服务企业，原物业服务企业2013年5月31日退出XX小区后，由福州市晋安区某某社区居民委员会(以下简称某某社区居委会)接管XX小区物业服务。某某社区居委会因物业服务繁杂及人力、物力、财力等限制于2017年1月1日起不再代管小区物业。2017年12月28日，某某社区居委会与原告签订《物业代管委托书》，协议约定：住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.6元的标准由业主交纳，车辆停车秩序维护费按每辆每月20元由车辆所有人交纳；逾期未交纳的，从逾期之日起每日应按总欠费金额的日万分之五交纳滞纳金等。被告所有的XX14#楼10X单元为多层住宅房屋，建筑面积84.84平方米，但被告拖欠自2018年1月起至2019年12月止的物业服务费1221.7元。原告多次催讨，被告仍不交纳。原告遂提起诉讼。 陈莉莉辩称，原告未进行两次催缴，也未将欠费情况予以公告即提起本案诉讼，违反《福建省物业管理条例》第四十八条“对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼”的规定，不符合法定程序，依法应予以驳回。某某社区居委会未经业主大会投票表决，未经“双过半”业主同意即与原告签订《物业代管委托书》，且从未向业主告知、也未向房管部门备案，为无效合同，原告无权据此收取物业费。原告要求支付违约金，亦无合同和事实依据，且违约金标准过高。综上，原告虽为物业服务企业，但实质上既无资金无技术，也无人员无资质，根本无能力提供物业服务，物业服务水平低下。请求驳回原告的诉讼请求。 本院认为,《福建省物业管理条例》第四十八条第二款规定“对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼”，并未规定未经两次催告不得提起诉讼，故被告以原告未尽“两次催告”的义务为由请求驳回原告的起诉，系对该条文的理解错误。原告的起诉符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，应当受理。 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应由业主共同决定,且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。XX小区未成立业主委员会，某某社区居委会未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即与原告签订案涉《物业代管委托书》违反了上述法律规定，该《物业代管委托书》对小区业主不具有约束力。 鉴于原告实际为XX小区提供了物业服务，被告作为小区业主应当支付相应的物业服务费。原告请求按建筑面积0.6元／月•平方米收取物业服务费，该收费标准与同一区域内同类物业服务的收费标准相当，属合理范畴，本院予以支持。按0.6元／月•平方米计算，原告请求被告支付自2018年1月起至2019年12月止的物业服务费1221.7元(84.84平方米×0.6元／月•平方米×24月)，本院予以支持。原告主张逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈莉莉应于本判决生效之日起十日内支付原告福州市晋安区昌榕物业服务有限公司自2018年1月起至2019年12月止的物业服务费1221.7元； 二、驳回原告福州市晋安区昌榕物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州市晋安区昌榕物业服务有限公司负担8元，被告陈莉莉负担17元。 本判决为终审判决。 审判员  林慧琴 二〇二〇年四月二十八日 法官助理林楠 书记员陈新建 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。