湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0181民初2517号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路172号。法定代表人：喻荣。委托诉讼代理人：宋春林，湖南声威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珂，湖南声威律师事务所律师。被告：张金梅，女，1964年11月12日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：杨世早，男，1965年8月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告:浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里办事处石霜北路123号。法定代表人：黎晓林。被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人：汤文，男，1989年12月25日出生，土家族，住湖南省石门县。系该公司员工。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称邮政银行浏阳支行）与被告杨世早、张金梅、浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邮政银行浏阳支行的委托诉讼代理人宋春林、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人汤文到庭参加诉讼，被告杨世早、张金梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告杨世早、张金梅共同偿还原告借款本金762951.57元及相应的利息（包括复利、罚息，计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年2月25日为14015.43元）；2.判令被告杨世早、张金梅承担原告为实现上述债权而发生的律师代理费31079元；3.判令将登记在杨世早、张金梅名下位于浏阳市的房屋予以拍卖、变卖，并确认贷款本金、利息、律师费、诉讼费在所得价款内享有优先受偿权；4.判令被告碧桂园公司对上述债务承担连带偿还责任；5.本案诉讼费由三被告承担。被告张金梅、杨世早均未作答辩。被告碧桂园公司的主要辩解意见：被告碧桂园公司与原告邮政银行浏阳支行签订了《按揭业务担保合作协议》，约定如出现购房者连续未支付四期贷款本息，原告邮政银行浏阳支行应当在第四期贷款本息还款期限届满之日起十五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，但原告并未通知；同时，该协议约定如有与该协议记载不一致的均以该协议为准，故应当依据该协议确定碧桂园公司的保证责任。本院经审理认定以下事实，2016年3月17日，原告邮政银行浏阳支行作为贷款人、被告杨世早作为借款人及抵押人、被告张金梅作为共同借款人和抵押物共有人、被告碧桂园公司作为保证人共同签订了编号为4300XXXX4167的《个人购房／购车借款及担保合同》，约定：1.贷款人根据借款人的申请向其发放个人购置房屋的贷款940000元；2.本合同项下贷款仅用于购置坐落于浏阳市的房屋，建筑面积267.56平方米；3.贷款期间为168个月，自2016年3月17日至2030年3月17日；4.贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率执行；5.借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息；6.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按双方约定利率基础上加收30%（如购车和购买商业用房的则为50%）确定；7.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除合同，宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；8.本合同项下担保方式为抵押加保证组合担保；9.抵押担保范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用；10.保证为连带责任保证，保证人承担阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如本合同约定的证实抵押登记手续已办理完毕，保证人对此后到期的借款人债务免除保证责任；11.保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。合同还对其他事项进行了约定。该合同后附抵押物清单为登记在杨世早、张金梅名下的坐落于浏阳市的房屋。合同签订后，原告邮政银行浏阳支行为按揭房产即浏阳市住宅办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为邮政银行浏阳支行，预告登记义务人为杨世早、张金梅，该房产至今尚未办理房屋他项权证。2016年3月17日，原告邮政银行浏阳支行根据被告杨世早的申请向其发放贷款940000元，双方确定借款到期日为2030年3月17日，贷款利率为年利率4.9%，还款方式为等额本息。借款后，被告杨世早、张金梅依约还款至2019年9月15日，此后便开始出现逾期还款情形，原告邮政银行浏阳支行遂诉至法院。截止至2020年4月13日，被告杨世早、张金梅欠原告邮政银行浏阳支行贷款本金762951.57元及利息、罚息、复利19274.09元未还。另查明：1.杨世早与张金梅系夫妻关系；2.为实现本案债权，邮政银行浏阳支行（委托方）与湖南声威律师事务所（受托方）于2020年1月19日签订《不良贷款诉讼代理服务协议》，约定委托方委托受托方向委托方逾期欠款客户进行催收，代理期限为6个月，从2020年1月20日至2020年7月19日止；代理费用由委托方按受托方实际回收金额以一定比例计算并支付；3.本案办理预告抵押登记的房产已经完成物权的初始登记，但未将产权证登记在被告杨世早、张金梅的名下；4.2014年4月11日，中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行（以下简称邮政银行长沙分行）作为甲方与被告碧桂园公司作为乙方共同签订了《按揭业务担保合作协议》，约定：乙方取得违约浏阳市一地块的土地使用权，并获准开发兴建浏阳碧桂园项目，甲方对整个项目的住宅及商业用房的购房者提供相关的抵押贷款业务；若出现购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未付的第四期贷款本息还款期限届满之日起十五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在本协议生效之日后，甲方、乙方与购房者应共同签订由甲方提供格式版本的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》，并将该格式版本的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》作为本协议附件五，但涉及甲乙双方之间权利义务的，甲乙双方均自愿同意：不管签订的该格式版本的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》的内容与本协议相比有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的或有任何加重乙方的合同责任，均以本协议约定的条款为准；甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任；5.原告邮政银行浏阳支行向本院提交了其工作人员于2019年7月21日、2019年7月22日与曾钰的微信聊天记录，于2020年1月6日与曾志成的微信聊天记录，于2020年3月26日与戴静茹的微信聊天记录，该记录中均提及了本案贷款逾期的事宜；其中，原告邮政银行浏阳支行工作人员与曾志成的聊天记录中，明确告知曾志成：“曾总，我们银行有一笔杨世早（贷款剩余76.3万元），逾期已经144天了，我们催收那边要起诉了，会涉及贵公司了”。被告碧桂园公司认可曾志成、戴静茹为其公司员工，但对相关聊天记录予以否认，并陈述微信聊天记录并非正式书面通知，亦非在协议约定的第四期贷款本息还款期限届满之日起十五个工作日内提出（即2020年1月15日至2020年2月12日期间）。本院认为，原告邮政银行浏阳支行与被告杨世早、张金梅、碧桂园公司所签订的《个人购房/购车借款及担保合同》系各自的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按照合同约定履行义务。原告邮政银行浏阳支行已经根据被告杨世早、张金梅的申请向其发放了贷款940000元，被告杨世早、张金梅应当按照约定及时向原告邮政银行浏阳支行偿还本金并支付利息。现被告杨世早、张金梅未按期还本付息，因此，根据合同约定和法律规定，被告杨世早、张金梅的行为已构成违约，原告邮政银行浏阳支行有权要求解除合同，并要求杨世早、张金梅立即偿还全部借款、利息及行使担保权利。因至2020年4月13日止，杨世早、张金梅共欠邮政银行浏阳支行借款本金762951.57元及利息19274.09元未还，因此，对于邮政银行浏阳支行要求杨世早、张金梅共同偿还借款本金762951.57元及利息19274.09元及从2020年4月14日起按合同约定计算利息的诉讼请求，本院予以支持。《个人购房/购车借款及担保合同》中对律师代理费进行了约定，但本案系普通的金融借款合同纠纷案件，而非案情复杂或影响重大的案件，故本院酌定律师费为15200元。关于预购商品房抵押权预告登记的效力问题。被告杨世早、张金梅与原告邮政银行浏阳支行就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记虽未使银行获得现实的抵押权，但使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人；诉争房屋亦已经完成了初始登记，在被告碧桂园公司与被告杨世早、张金梅的相互配合下即能完成物权登记，也使得抵押权的实现成为了可能，且原告邮政银行浏阳支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故原告邮政银行浏阳支行按合同的约定请求对上述抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于被告碧桂园公司的保证责任。邮政银行长沙分行与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应受该协议约束。邮政银行浏阳支行系邮政银行长沙分行下设的基层营业机构，基于行业经营的特殊性，邮政银行长沙分行与被告碧桂园公司就位于浏阳市的碧桂园项目所签订的《按揭业务担保合作协议》效力应及于邮政银行浏阳支行。《按揭业务担保合作协议》约定的保证期间自贷款划入碧桂园公司账户起至购房者所购房屋的《他项权证》出具之日止，应认定为被告碧桂园公司承担阶段性连带保证责任，同时亦约定了原告邮政银行浏阳支行的书面通知义务，购房者连续未支付四期贷款本息的，原告邮政银行浏阳支行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的十五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，如原告邮政银行浏阳支行逾期书面通知被告碧桂园公司的，则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。原告邮政银行浏阳支行向本院提交了2020年1月6日与被告碧桂园公司员工曾志成的微信聊天记录，该记录中明确提及并告知了涉案贷款存在逾期支付贷款本息的事实，被告碧桂园公司辩称该记录并非在在协议约定的第四期贷款本息还款期限届满之日起十五个工作日内提出（即2020年1月15日至2020年2月12日期间），本院认为，对合同条款的理解，应当按照合同文义、签订合同的目的并结合形成合同之时双方经济往来的全过程进行综合考量。《按揭业务担保合作协议》约定贷款逾期书面通知义务的实质在于督促原告邮政银行浏阳支行及时提示被告碧桂园公司相关履行保证责任的风险，并及时作出处理，故原告邮政银行浏阳支行在2020年1月6日告知被告碧桂园公司工作人员涉案贷款逾期事宜，系积极提前告知的行为，已达到风险提示的目的，应视为履行了合同约定的通知义务，故被告碧桂园公司仍应对涉案贷款本息承担阶段性连带保证责任。《中华人民共和国合同法》第十一条规定,书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。被告碧桂园公司辩称微信聊天记录不属于书面通知，因微信聊天记录属于电子数据交换，系可予固定的证据形式，故通过微信对话作出的意思表示属于书面通知的一种形式，对于被告碧桂园公司的该项辩称，本院不予采信。本案中，原告邮政银行浏阳支行享有的债权存在混合担保，但双方在《按揭业务担保合作协议》中对物的担保与保证担保的实现顺序进行约定，故依据合同约定，原告邮政银行浏阳支行应先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再由被告碧桂园公司承担阶段性连带清偿责任。被告碧桂园公司在承担保证责任后，可以向被告杨世早、张金梅进行追偿。审理中，杨世早、张金梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、杨世早、张金梅在本判决生效后七日内共同偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行借款本金762951.57元及利息、罚息、复利（计算方式：截止至2020年4月13日的利息、罚息、复利19274.09元，此后按《个人购房/购车借款及担保合同》约定的结息方式计算至实际履行之日止）；二、杨世早、张金梅在本判决生效后七日内共同给付中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行为诉讼而产生的律师代理费15200元；三、中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行在上述债权范围内对登记在杨世早、张金梅提供担保的位于浏阳市的房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；四、在涉案房产抵押登记手续完成之日前，浏阳碧桂园房地产开发有限公司对上述判决第一项、第二项所确定的抵押担保范围外，在借款本金762951.57元及利息、罚息、复利（计算方式：截止至2020年4月13日的利息、罚息、复利19274.09元，此后按《个人购房/购车借款及担保合同》约定的结息方式计算至实际履行之日止）范围内对上述判决第一项、第二项承担补充连带担保责任，浏阳碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向杨世早、张金梅追偿；五、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11880元，减半收取5940元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行负担594元，由杨世早、张金梅共同负担5346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘施汝二〇二〇年四月十六日法官助理李璇书记员李璇附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。