重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初1587号 原告：代元庆，男，1985年11月14日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：宋娇，重庆正魁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵明星，重庆正魁律师事务所实习律师。 被告：张文强，男，1988年9月18日出生，汉族，住重庆市綦江县。 委托诉讼代理人：张鑫，重庆百事得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶青林，重庆百事得律师事务所实习律师。 原告代元庆与被告张文强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告代元庆的委托诉讼代理人宋娇、赵明星，被告张文强的委托诉讼代理人张鑫、叶青林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告代元庆向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付违约金26712元；2、依法判令被告向原告支付门市租金，租金按照247.33元/日从2019年11月21日计算至2019年12月6日，合计3957.28元；3、依法判令被告向原告支付2019年11月20日前欠缴的水电费共计1463.4元，并付清2019年11月20日至实际撤出之日的水电费；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2019年5月24日签订《门市租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝北区XX大道X号门市的部分区域出租给被告，租期为2019年5月20日至2021年5月21日，并约定了违约责任。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告未按约支付租金、水电等费用，原告多次催缴无果，遂起诉。 被告张文强辩称，1、本案的适格被告应该为小格橘品牌管理（重庆）有限公司；2、张文强代表公司于2019年10月18日向代元庆提出解除门市租赁合同，后经双方协商一致，该合同于2019年12月6日前解除；3、代元庆主张的违约金过高，应当予以减少；4、代元庆向张文强收取了10000元保证金，应当将该笔费用冲抵尚欠的水电费等相关费用，剩余部分予以退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。代元庆举示的门市租赁合同、微信聊天记录截图以及张文强举示的微信截图、录像均与原件核对无异或双方认可真实性，本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2019年5月24日，代元庆作为出租方（甲方），张文强作为承租方（乙方）签订《门市租赁合同》，合同约定：第一条租赁内容甲方将位于重庆市渝北区XX大道X号门市的部分区域租赁给乙方。第二条租赁期限租赁期自2019年5月20日起至2021年5月20日止。第三条租金保证金房屋前半年租金为42000元（7000元/月），店面从2019年11月20日起，到2021年5月20日止，租金每年递增6%，第一年每月租金为人民币7420元，承租时一次性收清6个月租金44520元。房租每半年交一次，下次房租应在已交租金到期前15天续交。保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币10000元作为履约保证金。第四条双方的权利和义务（五）乙方需按时缴纳租金，水，电费…否则视为违约处理。第七条违约若乙方未做满两年，不退保证金。任何一方单方面取消、中断合同，应至少提前三个月通知对方。…若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的30%计算等。 2019年10月18日，张文强通过微信向代元庆发送信息：“我们应该不租了，官司还没打完，账上也没钱了，看代哥什么时候再我来把东西搬了。” 2019年12月3日，张文强通过微信向代元庆发送消息：“代元庆先生：因公司经营不善，非常抱歉的通知你，我公司决定不再租赁你位于重庆市渝北区XX大道X号门市的部分房屋。我公司特此告知，我公司将于2019年12月6日履行腾房义务，将房屋返还于你，请你将房屋另行出租以减少你可能产生的损失，扩大造成的损失与我公司无关。” 2019年12月6日，张文强履行腾房义务，正式搬出案涉房屋。庭审中，双方均确认合同于2019年12月6日解除。 2020年3月20日，张文强向本院提交追加被告申请书，以小格橘品牌管理（重庆）有限公司与本案具有法律上直接的利害关系为由，要求追加其为本案被告参加诉讼。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、代元庆举示的四张照片，证明张文强2019年8月12日至2019年9月7日欠缴水电费。张文强质证称对照片的三性均不认可，水电费应凭借相关部门出具的专门发票据实向承租人收取。本院认为，代元庆举示的照片不能证明张文强欠缴水电费的起止时点，代元庆亦未提供证据证明水电费的收费标准，基于其举示的上述证据，本院无法查明张文强欠缴水电费金额，因此对代元庆举示的四张照片，本院不予采信；2、张文强举示的企业信用信息公示报告、重庆市九龙坡区人民法院开庭笔录、微信支付交易明细证明、借记卡账户历史明细清单，证明案外人李俊认可案涉房屋实际承租人为小格橘品牌管理（重庆）有限公司，张文强与代元庆签订《房屋租赁合同》是代理行为。代元庆质证称对该证据的三性均不认可。本院认为，张文强举示的企业信用信息公示报告及重庆市九龙坡区人民法院开庭笔录即使真实，但由于张文强是以个人名义与代元庆签订的《房屋租赁合同》，其是《房屋租赁合同》的合同相对方，该证据与本案无关，本院不予采信。张文强举示的微信支付交易明细证明、借记卡账户历史明细清单，因双方均确认已缴纳10000元保证金的事实，结合代元庆诉请张文强补交2019年11月21日后的房屋租金，对于该证据的真实性，本院予以采信。 本院认为，代元庆与张文强签订的《门市租赁合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，对张文强要求追加小格橘品牌管理（重庆）有限公司作为被告的申请本院不予准许。 由于双方均确认于2019年12月6日解除合同，本院予以确认。 按《门市租赁合同》第七条第二款“若乙方未做满两年，不退保证金。任何一方单方面取消、中断合同，应至少提前三个月通知对方。…若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的30%计算”的约定，张文强在合同未到期的情况下，单方解除合同，即便张文强于2019年10月18日向代元庆提出解除合同，但至双方实际解除时也没有达到“提前三个月通知对方”的约定，故张文强作为违约方，应当承担相应的违约责任。关于违约条款的适用，由于双方在《门市租赁合同》第七条中同时约定了“若乙方未做满，不退保证金”和“若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的30%计算”两个违约责任条款，由于张文强提出了违约金过高的抗辩，若同时适用两个违约责任条款，明显对张文强不公平。故考虑双方“提前三个月通知对方”的约定，表明双方是约定以三个月作为代元庆的寻租损失的，由于张文强提前1.5个月履行了通知义务，故在保证金不退的情况下，本院酌情对违约金进行调整，支持代元庆1.5个月的寻租损失，即7420×1.5=11130元，对于代元庆的超出部分诉讼请求本院不予支持。 双方合同解除后，张文强应向代元庆支付合同解除前欠付的租金，即2019年11月21日至2019年12月6日的租金。对于代元庆要求张文强支付2019年11月21日至2019年12月6日租金的诉讼请求，本院予以支持，具体租金金额为3710元（7420元/月*16天/30天）=3957元（保留整数）。 对于代元庆要求张文强支付2019年8月12日至2019年9月7日缴付水电费的诉讼请求，因代元庆提供的证据不能证明张文强具体欠付金额，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张文强在本判决生效后立即向原告代元庆支付违约金11130元； 二、被告张文强在本判决生效后立即向原告代元庆支付2019年11月21日至2019年12月6日的门市租金3957元； 三、驳回原告代元庆的其他诉讼请求。 张文强支付给代元庆的保证金10000元不予退还。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费600元，因适用简易程序减半收取300元，由被告张文强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年四月二十二日 书记员  许 迪