重庆市铜梁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0151民初5136号 原告：重庆市铜梁区医药有限责任公司，住所重庆市铜梁区巴川街道办事处城北路5号，统一社会信用代码91500224450632558F。 法定代表人：李江，董事长。 委托诉讼代理人：陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。 被告：重庆康泽良济堂药房连锁有限公司，住所重庆市南岸区迎春路7号2幢第2层207、208、209号，统一社会信用代码91500108331553566T。 法定代表人：陈齐弟，总经理。 委托诉讼代理人：**通，广东遵道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林烁，广东遵道律师事务所律师（实习）。 原告重庆市铜梁区医药有限责任公司（以下简称“铜梁医药公司”）诉被告重庆康泽良济堂药房连锁有限公司（以下简称“康泽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告铜梁医药公司法定代表人李江及其委托诉讼代理人陈朝东，被告康泽公司的委托代理人**通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告铜梁医药公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金50万元、赔偿经济损失82.5万元（三个月房屋租金）和其他费用2.02万元（8个门面的水电费4200元，垃圾处理费16000元），共计134.52万元；2.本案诉讼费由被告负担。审理中，原告增加请求确认原告收取的被告租房押金10万元不予退还。事实和理由：2015年8月31日，重庆瑞美臣药房连锁有限公司与原告签订了《房屋租用协议》，约定其租用原告所有的位于铜梁城区8处经营性门面。该协议对租期、租金及交纳时间、违约金等均有明确约定。2016年3月15日，重庆瑞美臣药房连锁有限公司更名为康泽公司，即本案被告。2016年4月28日，原告与康泽公司签订了《补充协议》，明确由康泽公司继续履行之前签订的《房屋租用协议》，并对租金数额予以调整。被告为了经营需要，提出延长租期一年。2018年12月11日，原、被告签订了《房屋租用协议》，该协议约定租期从2019年7月1日起至2020年6月30日止，年租金330万元，于2019年6月30日前一次性交清；协议对违约金等也进行了约定。2019年5月15日，原、被告又签订了《房屋租金交纳补充协议》，将租金交纳时间变更为2019年6月30日前交租金的50%，余下未交的租金于2019年7月31日前交清，合同的其余条款不变。2019年6月26日，原告向被告邮寄《催告通知书》，提请被告按期交纳租金。原告于2019年7月1日收到被告的便函，得知被告不再继续租赁门面，原告为减少损失，被迫答应，但同时要求被告赔偿损失。原、被告于2019年7月2日、4日、5日办理移交。由于被告在租期届满前单方解除合同，已经违约，并且未在合理期限前通知原告，致使原告的经营性门面房不能及时招商出租，给原告造成重大的经济损失，且违约金不足以弥补该损失。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院望判如所请。 被告康泽公司辩称，被告于2015年7月1日至2018年6月30日长达四年租用原告房屋，在租赁期间一直遵守合同约定，在自身经营不善的情况下仍向原告累计支付租金1300万元，一直全面守约，履行承租人的义务。被告于2019年3月与被告协商解除合同，并非是原告所称单方解除合同，被告并不存在违约情形，即使构成违约，违约过错程度较小，解除合同不再续租是因双方约定租金明显高于当地房屋租赁市场的平均租金水平，被告多次与原告协商调整未果的情况下不得已为之。双方约定的违约金过高，被告过错程度小且原告存在经济损失小，请求法院予以减少，另被告经营困难属于《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二点第六项的情形，法院应对违约金进行调整。按照合同约定被告向原告交付10万元租房押金，根据房屋租赁协议第6条约定押金使用的性质同违约金性质，若法院认定被告违约，鉴于被告过错程度小及历史上合同履行情况，合同约定的10万元押金及50万元违约金足以弥补原告的损失，按照《中华人民共和国合同法》关于违约金的规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八、二十九条规定违约金和赔偿损失不能同时主张，请求法院驳回原告要求支付赔偿经济损失及其他费用2.02万元的请求。 本院经审理认定事实如下：2015年8月31日，重庆瑞美臣药房连锁公司与原告（原为重庆市铜梁县医药有限责任公司）签订了《房屋租用协议》，约定其租用原告所有的位于原铜梁县巴川镇解放路13号（第一层）、城北路18号、铁石路150号、个私园区（第一层）、建设南路262号、解放东路（第一层）、龙门街明月广场旁和建设南路239号八处门面，租期四年，从2015年7月1日起至2019年6月30日止。重庆瑞美臣药房连锁公司交租房押金10万元，在协议期满退还了房屋并完清相关手续后退还。如重庆瑞美臣药房连锁公司在本协议期内要提前解除本协议，则交的租房押金不退还。若一方违约，则支付违约金50万元。协议签订后，原告将所属门面交与重庆瑞美臣药房连锁公司使用，重庆瑞美臣药房连锁公司向原告支付了租房押金10万元及相应租金。 2016年3月15日，重庆瑞美臣药房连锁有限公司更名为重庆康泽良济堂药房连锁有限公司，即本案被告。2016年4月28日，原、被告签订了《补充协议》，约定由被告继续履行2015年8月31日签订的《房屋租用协议》。 2018年12月11日，因原协议约定的租期即将届满，原、被告再次签订《房屋租用协议》，约定原告将其所有的上述八处门面继续出租给被告使用，租期1年，从2019年7月1日至2020年6月30日，年租金为330万元。被告交租房押金10万元，在协议期满退还了房屋并完清相关手续后退还。如被告在本协议期内要提前解除本协议，要提前三个月书面通知原告，被告交的租房押金10万元不退还。若一方违约，则支付违约金50万元。2019年5月15日，原、被告签订了《房屋租金交纳补充协议》，约定被告于2019年6月30日前交付租金的50%，余下未交租金在2019年7月31日前交清。 2019年6月26日，原告通过EMS邮寄函告被告康泽公司于2019年6月30日前将房屋租金的50%交纳到原告公司账户。2019年6月30日被告函告原告不再继续租赁原告的八处门面，请原告派人接收门面，原告在庭审中自认其于2019年7月1日收到该函告通知。 2019年7月2日，原、被告签订《交接清单》，载明被告将八处门面的钥匙及相关设备设施移交给原告，同时载明至2019年7月2日被告康泽公司欠原告水电费4200元，原告不提供发票。康泽公司留置在所租门面内的所有物品视为自愿放弃，任由原告处置。在随后的7月4日、5日，被告又向原告移交了电子称、医保读卡器等物品。 2019年7月3日，原告向被告发出《通知》，载明因被告违约，需向原告赔偿违约金及经济损失等共计136.62万元。 另查明，原告至今未退还被告交纳的租房押金10万元。原告从2019年7月底至10月底已陆续将上述门面出租给他人。 上述事实，有房屋产权证、《房屋租用协议》、《补充协议》、《房屋租金交纳补充协议》、《交接清单》、《移交清单》、准予变更通知书{（渝南）登记内变字[2016]第019286号}，催收通知及快递单，康泽公司2019年6月30日发出的函告等证据在案佐证，这些证据具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采纳。 本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告康泽公司于2019年6月30日函告原告不再继续租赁原告的八处门面，双方于2019年7月2日签订《交接清单》，可视为原告已同意解除双方于2018年12月11日签订的《房屋租用协议》。根据双方协议，若被告要求解除租赁协议，需提前三个月书面通知原告，被告临时通知解除协议的行为，已构成违约，依法应承担相应违约责任。关于被告辩称其在2019年3月已与被告协商解除租赁协议的意见，因被告未提供相关证据，且根据双方在2019年5月15日签订的《房屋租金交纳补充协议》，双方也仅就租金给付时间作了协商，并未提及有关协议解除事宜，故本院对被告的该意见不予采信。根据《房屋租用协议》，若被告提前解除协议，其交纳的租房押金10万元不退还，若违约则需支付违约金50万元。关于租房押金，其性质具有担保合同履行的作用，亦有对违约造成利益损失的弥补功效，故没收租房押金也是承担违约责任的一种方式。鉴于被告临时解除协议的行为已构成违约，也必然给原告造成寻租期的租金损失，根据双方协议对违约责任的约定及综合本案实际情况，本院对原告要求被告支付违约金50万元及没收租房押金10万元的请求，依法予以支持。关于原告要求被告赔偿经济损失82.5万元（三个月房屋租金）的请求，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但两者不能同时主张。根据双方协议，被告承担的违约责任为支付违约金50万元及原告没收租房押金10万元，并未就经济损失赔偿作出约定，因本院已对违约金进行了主张，故对原告要求赔偿经济损失的请求不予支持。关于原告要求被告支付涉案门面所欠的水电费4200元，垃圾处理费16000元的请求，根据双方于2019年7月2日签订的《交接清单》，载明被告欠原告水电费4200元，该《交接清单》内容系双方真实意思表示，并不违背法律之规定，故本院予以主张被告支付原告水电费4200元。关于垃圾处理费，因原告并未提供相关依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆康泽良济堂药房连锁有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市铜梁区医药有限责任公司违约金50万元。 二、被告重庆康泽良济堂药房连锁有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市铜梁区医药有限责任公司水电费4200元。 三、原告重庆市铜梁区医药有限责任公司收取的被告重庆康泽良济堂药房连锁有限公司租房押金10万元不予退还。 四、驳回原告重庆市铜梁区医药有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16906元，减半收取8453元，由原告重庆市铜梁区医药有限责任公司负担3532元，被告重庆康泽良济堂药房连锁有限公司负担4921元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  杨 建 二〇二〇年四月十日 法官助理  谢 东 书 记 员  胡立欢