湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初1953号原告：易某1，女，汉族，1951年1月2日出生，住荆州市沙市区。原告：易某2，女，汉族，1958年10月2日出生，住荆州市沙市区。原告：易某3，女，汉族，1961年3月29日出生，住荆州市沙市区。原告：易某4，女，汉族，1963年10月2日出生，住荆州市沙市区。上列四原告的共同委托代理人:张相华,沙市区安然法律服务所法律工作者。被告：易某5(曾用名:易建平)，男，汉族，1956年2月24日出生，广东省珠海市香洲区。第三人：陆某，女，汉族，1962年10月27日出生，住荆州市沙市区。委托代理人：李泉源，沙市区碧波法律服务所法律工作者。原告易某1、易某2、易某3、易某4与被告易某5、第三人陆某遗产继承纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告易某1、易某2、易某3、易某4及上列四原告的共同委托代理人张相华,被告易某5，第三人陆某其诉讼代理人李泉源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被继承人易东先、周文英婚后生育了五个子女,即易某1、易某5、易某2、易见建芹、易某4。周文英于1996年去世,易东先于2001年12月14日去世。易东先去世前遗留有位于荆州市沙市区xx路x宿舍63栋房屋一套(房权证号:荆州房权证玉桥字第××号、建筑面积:75.5平方米),易东先生前未留下遗嘱。该房屋应由原、被告共同继承。然而,被告却擅自将该房屋租给了第三人陆某居住使用。四原告多次与陆某协商解决未果。请求判决:一、原告与被告均等继承位于荆州市沙市区xx路xx宿舍63栋房屋(房权证号:荆州房权证玉桥字第××号、建筑面积:75.5平方米)产权;二、本案诉讼费由原、被告共同负担。原告为证明以上事实存在，向本院提交如下证据：1、四原告的身份证复印件,证明四原告的主体资格；2、被告的身份证复印件,证明被告的主体资格；3、第三人的户籍信息,证明第三人的主体资格；4、墓碑照片,易东先、周文英夫妻的墓碑照片上显示:易东先、周文英的子女有易建设、易建平、易某1、易某2、易某3、易某4;5、荆州市公安局朝阳路派出所证明,证明易东先于2001年12月14日死亡,户口已注销;6、房屋产权证、土地证、办证费用收据,(1)、房屋产权证、土地证拟证明位于荆州市沙市区xxx宿舍63栋房屋(房权证号:荆州房权证玉桥字第××号、建筑面积:75.5平方米)产权人系易东先;(2)、2008年5月23日荆州市奥达实业总公司(荆沙棉纺厂的前身)收取易东先名下的办理房屋产权证、土地证、表格费等费用收据,证明2008年5月23日房改房有关部门收取了易东先名下的办理房屋产权证、土地证、表格费等费用。7、招工登记表,证明易建设不是易东先的子女。被告、第三人对原告的证据无异议。被告答辩称:位于荆州市沙市区xx路xx宿舍63栋房屋(房权证号:荆州房权证玉桥字第××号、建筑面积:75.5平方米)产权人的名字是父亲易东先,但购买房屋的钱是我出的。我将房屋出租给第三人时也告知该房屋是我父亲的房屋,房屋产权不能过户,只能长期居住,对此,第三人也同意了,还提出即然房屋不能过户,租金就应少点,于是房屋价格就少了1500元。房屋的产权证办好后,第三人要求过户,我也同意了,但我要求加价,第三人考虑了一段时间后同意加价过户,但房屋产权证被我妹妹拿走了,致使房屋过户手续未办成。该房屋一直由第三人居住至今。父亲去世前已留下遗嘱,将该房屋指定由被告继承,被告有权处分该房屋。被告提交了如下证据:被继承人易东先于1998年6月27日立下的遗嘱,内容:“关于申请座落在xx宿舍中区x栋2门2楼3号两室一厅,其户主易东先,改为亲生独生儿子易建平,其购房费也是他交的款,特此请示。致礼。具据人易东先,1998年6月27日”,证明被继承人易东先于1998年6月27日立下了遗嘱,将涉案房屋指定由被告继承的事实。四原告对被告的证据质证意见:易东先于1998年6月27日立下的遗嘱上的字是父亲易东先写的,但父亲易东先立此遗嘱时,原告均不知道。购房款是否由被告出资也不清楚。该证据仅能证明房屋的归属,但不属于遗嘱。易东先要求将房屋的户主变更为易建平,但未明确将房屋的产权人变更为易建平,况且易东先书写该遗嘱时,该房屋尚未取得产权证。第三人对被告的证据的质证意见:该证据是易东先对涉案房屋处分的意思表示,将房屋的户主易东先变更为易建平应认定是易东先的真实意愿。第三人陈诉称:本案不属于遗产继承纠纷,因易东先于2001年12月14日去世,2001年12月14日之前涉案房屋的产权归荆沙棉纺织厂所有,易东先仅享有居住权,而涉案房屋于2004年根据国家房改政策才取得了产权证。该房屋的居住权已由被告与第三人达成的2002年房屋租赁协议约定,变更为第三人享有。鉴于被告易建平将该房屋的住房证、有线电视缴费本、液化气缴费本、房改房费用收据均移交给了第三人,证明易建平将该房屋的所有权转移给了第三人,加之第三人系善意取得,故该房屋的所有权属于第三人,原、被告有义务协助第三人办理房屋产权过户登记手续。第三人为支持其陈述主张,向本院提交了如下证据:1、住房证,证明第三人向被告购买涉案房屋时,被告将涉案房屋的住房证交给了第三人;2、房购房收款收据,证明易东先于1998年6月27日向荆沙棉纺织厂退休委员会缴纳了1996元购房款,在第三人向被告购买涉案房屋时,被告将该收款收据交给了第三人;3、证人证言,证人甘某(女，汉族，1948年6月4日出生，公民身份号码：，住荆州市沙市区xxx宿舍65栋3楼4号)出庭证实:我住在易某5的父母的房屋的楼下上十年了,与易某5的父母是邻居,我与易某5是同事关系,易东先的子女,我都认识。当时,易某5对我讲,如有人愿意购买他父母的房屋就介绍给他。于是,我将陆某介绍给了易某5。他们当时谈的价格是28500元。购房时易某5将房屋的发票和液化气证都交给了陆某,陆某也将28500元给了易某5。4、录音,证明陆某与易某5在电话中就房屋买卖的事宜洽谈的情况,未办理房屋产权过户的原因是易某5要求陆某在28500元的基础上加价,因陆某未同意加价而未办成的事实。四原告对第三人的证据的质证意见:对证据1无异议，该证据证明房屋是登记在易东先的名下。易某5与陆某之间的买卖房屋协议是否合法有效,由法院裁决。对证据2的真实性无异议,但不能证明购房款是易某5交的,也不能证明易某5与陆某之间的买卖房屋协议是合法有效的。对证据3和证据4的真实性、合法性、关联性均有异议,不能证明易某5将房屋卖给了第三人。被告对第三人的证据的质证意见:对证据真实性无异议,但被告与第三人未达成买卖协议,仅达成租赁协议。本院结合原、被告的陈述，对原、被告、第三人的证据的证明效力认定如下：对原告的证据的真实性、合法性与关联性予以采信，其证明效力予以确认，作为认定本案事实的依据。本院根据本院确认的证据的效力并结合原、被告的陈述，认定本案事实如下:被继承人易东先、周文英婚后生育了五个子女,即易某1、易建平(后更名:易某5)、易某2、易某3、易某4,并收养了易东先的弟弟的儿子易建设作为养子。易东先、周文英生前由荆沙棉纺织厂分给易东先两室一厅住房一套(位于荆州市沙市区xx路xx宿舍63栋2门2楼3号、建筑面积:75.5平方米)。1994年国家实行企业职工房改政策,易东先作为荆沙棉纺织厂的职工享有优惠购买该套房屋的权利。易东先的儿子易某5出资代易东先向有关部门缴纳了购房款。周文英于1976年去世。易东先于1998年6月27日留下遗嘱:内容为:“关于申请座落在荆沙棉厂宿舍中区63栋2门2楼3号两室一厅,其户主易东先,改为亲生独生儿子易建平,其购房费也是他交的款,特此请示。致礼。具据人易东先,1998年6月27日”。2001年12月14日易东先去世后,该房屋一直由被告易某5居住。后经人介绍,易某5将该房屋以28500元的价格卖给了本案第三人。2004年6月4日荆州开发区房产管理局为该房屋颁发了的产权证(房权证号:荆州房权证玉桥字第××号、建筑面积:75.5平方米、位于荆州市沙市区xx路x宿舍63栋、产权人:易东先),2007年9月4日取得土地证。当本案第三人要求被告易某5协助办理房屋产权过户手续时,易某5要求在28500元的价格基础上加价,未得到第三人同意,故而至今该房屋产权未变更登记手续。本案原告得知该房屋已由被告易某5卖给第三人后,认为被告侵犯了原告的继承权,遂于2019年6月4日向本院提起民事诉讼。本案审理中,易建设明确表示放弃继承权。本院认为，本案的争议焦点:一、位于荆州市沙市区xx路xx宿舍63栋2门2楼3号房屋(房权证号:荆州房权证玉桥字第××号、建筑面积:75.5平方米)是属于易东先个人的遗产,还是属于易东先、周文英的共同遗产？二、易东先于1998年6月27日立下的遗嘱是否合法有效？三、被告易某5与第三人之间的房屋买卖纠纷是否属于本案的审理范围？一、位于荆州市沙市区xx路xx宿舍63栋2门2楼3号房屋(房权证号:荆州房权证玉桥字第××号、建筑面积:75.5平方米)是属于易东先个人的遗产,还是属于易东先、周文英的共同遗产？从原、被告提交的证据来看,位于荆州市沙市区xx路xx宿舍63栋2门2楼3号房屋系易东先生前所在企业湖北省荆沙棉纺厂(后改制为“荆州市奥达实业总公司”)分给易东先的福利房。1994年国家实行房改房政策,该房屋属于房改房政策范围内,易东先作为湖北省荆沙棉纺厂职工有权享受购买该房屋的产权的优惠待遇。因1994年国家实行房改房政策时,易东先、周文英均健在,故易东先作为湖北省荆沙棉纺厂职工有权享受购买该房屋的产权的优惠待遇应属于易东先、周文英共同享有。虽然周文英、易东先先后于1996年、2001年去世,但并不影响易东先、周文英共同享有购买该房屋产权的优惠待遇。在易东先于1998年6月27日留下遗嘱前,该房屋产权(仅是尚未办理该房屋的产权证)应归易东先、周文英共同所有,由易东先、周文英各享有50%的份额。1996年周文英去世后,周文英的遗产(即房屋产权50%份额)应由周文英的第一顺序继承人易东先、易建设、易某5、易某1、易某2、易某3、易某4均等继承,鉴于易建设已明确表示放弃继承权,则应由易东先、易某5、易某1、易某2、易某3、易某4各继承房屋产权的十二分之一份额,即周文英去世后,该房屋的产权由易东先、易某5、易某1、易某2、易某3、易某4共有(其中易东先享有该房屋产权的十二分之七份额,易某5、易某1、易某2、易某3、易某4各享有房屋产权的十二分之一份额)。二、易东先于1998年6月27日所立的遗嘱是否合法有效？易东先于1998年6月27日立下的遗嘱,从形式上来看,属于自书遗嘱。因原告对该遗嘱的内容的真实性并无异议,故本院认为该遗嘱系易东先的真实意思表示,应予以采信。从该遗嘱的内容来看,包含两个意思:(1)、易东先的购房款系易建平(即易某5)出资垫付;(2)、将房屋户主名字由易东先变更为易建平。而该遗嘱中的房屋“户主”的真实含义究竟是房屋的居住主人,还是房屋的产权人,则是认定该遗嘱效力的关键。在普通百姓的日常生活语言中,由于人们对我国继承法中的法律术语不了解,所以通常将房屋所有权人的称谓习惯称作“户主”,而非房屋所有权人,据此,应认定易东先的遗嘱中的“户主”的真实含义就是房屋所有权人。因此,应认定易东先的真实意思是将该房屋所有权人的名字由易东先变更为易建平,也就是将该房屋的所有权指定由易建平(即易某5)继承。因立遗嘱时该房屋的所有权已由易东先、易某5、易某1、易某2、易某3、易某4共有,故易东先只能对其自己的产权份额进行处分,而无权处分其他共有人的产权份额,据此,应认定该遗嘱的部分内容有效。被告抗辩称其应享有该房屋产权的全部继承权的理由不能成立,原告主张该遗嘱无效的理由也不能成立。三、被告易某5与第三人之间的房屋买卖纠纷是否属于本案的审理范围？鉴于本案属于遗产继承纠纷,且涉案房屋的产权尚未明确,故被告易某5与第三人之间的房屋买卖纠纷不属于本案的审理范围。综上,根据《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：位于荆州市沙市区xx路xx宿舍63栋2门2楼3号房屋(房权证号:荆州房权证玉桥字第××号、建筑面积:75.5平方米)产权,由原告易某1、易某2、易某3、易某4各继承十二分之一份额,由被告易某5继承十二分之八份额。案件受理费5800元,由原告易某1、易某2、易某3、易某4各负担700元,被告易某5负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。款汇至荆州市中级人民法院诉讼费收费账号，收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张靖魁人民陪审员  周家芳人民陪审员  易正梅二〇二〇年四月八日书 记 员  王 惠