浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初556号 原告：上海巷子坊商业经营管理有限公司温岭分公司，住所地：温岭市松门镇滨海路江南锦园14号楼140110室，统一社会信用代码：91331081336944558M。 法定代表人：朱军飞。 委托诉讼代理人：柳正晞，浙江台温律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈法兵，浙江台温律师事务所律师。 被告：陈希，女，1987年10月15日出生，汉族，住温岭市（现住温岭市。 原告上海巷子坊商业经营管理有限公司温岭分公司与被告陈希房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月10日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月13日公开进行开庭审理，原告上海巷子坊商业经营管理有限公司温岭分公司的委托诉讼代理人柳正晞、陈法兵，被告陈希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海巷子坊商业经营管理有限公司温岭分公司向本院提出诉请：1.请求法院依法判令被告支付租金22.5万元（庭审中原告变更该数额为20.1万元）及自2019年11月1日起至实际履行之日止每日按逾期支付费用的万分之五计算的违约金；2.请求法院依法判令被告支付占用商铺期间的使用费（自2019年11月1日起至实际返还之日止每日按1250元计算，诉讼中原告自愿同意按照合同约定的日租金标准计算）；3.请求法院依法判令被告恢复房屋原状或赔偿损失。事实与理由:2015年12月20日，为了加快江南锦园项目名下的商铺销售，温岭市恒正房地产开发有限公司与原告达成了招商协议书，委托原告将其开发建设的江南锦园项目名下的商业用房对外招商及经营管理，并约定将该商铺出售前的租金收入归原告所有。2016年10月，原告与被告签订了房屋租赁合同（商铺），合同约定：原告将坐落于温岭市松门镇滨海大道江南锦园21幢1楼210114、210115、210116号的商铺租赁给被告使用，租赁期限为36个月，自2016年11月1日起至2019年10月31日止，月租金18750元，月物业管理费612元。同时，双方约定第一年为免租期，第二年及第三年的租金为225000元，第二年的租金不以现金形式收取，被告用其经营的牛排馆对外销售的食品冲抵。若被告逾期支付的，每逾期一日，则被告需按逾期支付费用的2%支付违约金，租赁期满后，除原告同意逾期返还房屋外，每逾期一日，被告应按合同约定日租金的2倍向原告支付该房屋占用期间的使用费，且被告在返还该房屋时，还应恢复房屋原样。此外，原告在合同中声明原告在知悉被告违约而又接受租金时，不应被视为原告放弃追究被告违约的权利。2017年5月22日，杨兴良、林菊芬向温岭市恒正房地产开发有限公司购买了江南锦园项目下的210115号商铺，并与其签订了《浙江省商品房买卖合同》，2017年8月11日，杨兴良、林菊芬就该商铺办理了不动产权证书；2017年5月23日，赵美福、陈小利向温岭市恒正房地产开发有限公司购买了江南锦园项目下的210116号商铺，并与其签订了《浙江省商品房买卖合同》，2017年8月29日，赵美福、陈小利就该商铺办理了不动产权证书；2017年8月4日，杜军辉向温岭市恒正房地产开发有限公司购买了江南锦园项目下的210114号商铺，并与其签订了《浙江省商品房买卖合同》，2017年8月29日，杜军辉就该商铺办理了不动产权证书。上述三套商铺业主在购买商铺前，均与原告达成《商铺买卖咨询服务协议》，约定将上述商铺在2019年12月31日前的全部租金收益抵充给原告作为商铺买卖的咨询服务费，排他性授权原告收取及办理。合同签订后，原告累计收到被告第三年租金195000元，扣除原告的牛排消费抵扣24000元后，第二年租金剩余201000元未付。2019年10月20日，因临近租赁期限且被告亦未提出续租申请，原告向被告发函要求其于2019年11月8日凌晨前完成上述商铺的交付，并且该告知函己被被告收悉。但至今被告仍未向原告交付上述房产，且被告现己停止经营，也无法按照租赁合同的约定用其经营的牛排馆对外销售的食品向原告冲抵第二年租金。 被告陈希辩称，其已经支付第三年租金225000元，且另外支付给原告的30000元租赁保证金原告也未予以退还。关于第二年租金的问题，其认为原告在被告处已消费了50000元牛排、向被告索要了价值100000元的牛排消费卡用于发放给小区业主使用，且租赁合同中已经明确约定第二年的租金不以现金形式支付，而在其牛排馆营业的三年期间，原告未来消费，应视为其放弃了消费权利，故被告不应再支付租金；对于恢复原状的问题，其认为之所以其30000元租赁保证金没有向原告要求退回，就是用来支付恢复原状的问题，其已经按照原告发函要求的时间退出了商铺，综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据与事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于被告已付租金金额的认定 被告主张其已支付租金225000元、租赁保证金30000元，共255000元，其中包括2018年10月12日通过其建设银行62×××31账户转账至原告收款账户上海颖鹰置业中心105290070130539账户的租金30000元，并提供了其账户交易明细，对此原告持有异议，否认105290070130539账号系上海颖鹰置业中心所有及收到该30000元，认为被告提供的证据不能证明转账已成功，故仅认可收到租金195000元、租赁保证金30000元。为此本院依职权向温岭市建设银行调取了被告陈希建设银行62×××31账户在2018年10月12日至10月31日间的交易明细，查明、确认被告陈希已经向上海颖鹰置业中心105290070130539账户支付了该30000元。另对被告向本院补充提交的其建设银行账户62×××31向原告收款账户上海颖鹰置业中心民生银行69×××36账户汇款30000元的电子回单，因原告否认该账户收到此款，为查明事实，本院依职权向温岭市民生银行调取了2018年10月1日至10月30日间上海颖鹰置业中心民生银行69×××36账户的交易记录，确认期间无单笔30000元的收入。综上，本院认定被告共支付了租金225000元、租赁保证金30000元。 二、关于牛排消费抵扣问题 双方对第二年租金225000元存在以原告在被告店铺牛排消费金额六折抵扣的约定均无异议，但对于已消费金额，被告主张原告已消费50000元，并且向被告索要了价值100000元的消费卡当做礼品赠送给业主，且上述消费卡大部分已经消费了，庭审中原告自认牛排消费面值金额为3-4万元，同意按40000元面值按照六折抵充租金24000元，但否认其收取了价值100000元的消费卡，认为该消费卡是被告为了营销而向小区业主发放，并不是其员工的消费，故与原告无关。因双方对其主张均未能提供相关证据予以证实，根据谁主张谁举证的规则，被告应对其债务消灭承担举证不能的不利后果，故本院认定被告因原告消费抵扣租金24000元；对于未消费未能抵扣的租金，被告认为原告未及时在其三年租赁期间前来消费，现其已关闭店铺，无法继续履行该约定，故应免除其履行责任，不再承担租金支付义务，对此本院认为，原告交付商铺、被告支付租金是租赁合同双方的基本义务，虽然双方对第二年租金225000元有以原告牛排消费金额六折抵扣的约定，但对消费的时限未作约定，现被告不能提供牛排消费服务，理应支付租金，故抵扣被告的租赁保证金30000元及原告牛排消费金额24000元后，被告尚应支付租金171000元。 关于商铺恢复原状、腾房交付及占用费问题 对于2019年10月31日租赁到期后被告有无履行了交还商铺义务的问题，被告认为其已实际搬离并退还了商铺，故应当认定其已返还商铺，原告不应该要求其恢复商铺原状并向其主张搬离之后的商铺占用费，但原告认为按照租赁合同，被告在退出商铺后还应恢复商铺的原状，在此之前应当认为被告未返还商铺，又因被告在租赁期间将三间商铺原有的楼梯均予以拆除，现原告无法按登记的不动产权证记载原状将商铺交付给杨兴良、林菊芬等三户业主，从而造成实际损失，因此被告应支付占用费。对此本院认为，按照原、被告签订的租赁合同第七条规定：租赁期满后，被告应在7日内返还商铺，除经原告同意外，应当恢复商铺原状，返还时应当经原告验收认可。现被告搬离商铺时未经原告书面同意，未恢复商铺原状，未经原告验收认可，故应认定被告未按约定恢复原状、返还商铺；但鉴于被告在租赁期满后已经实际腾退了商铺，没有继续占有，被告虽未按约定条件恢复原状，但不影响原告及时接收商铺并就此采取适当的补救措施进行止损，原告不应将商铺一直空置导致损失扩大，故就损失扩大的部分被告不应承担赔偿责任。对于原告主张的使用费，根据本案的实际情况及处理和恢复商铺原状所需时间，本院酌定由被告承担按租金标准两个月计算的占用费损失，为37500元。 综上，本院认定案件事实如下： 2015年12月20日，为了加快温岭市恒正房地产开发有限公司开发的江南锦园项目名下的商铺销售，温岭市恒正房地产开发有限公司与原告达成了招商协议书，委托原告将其开发建设的江南锦园项目名下的商业用房对外招商及经营管理，并约定将该商铺出售前的租金收入归原告所有。2016年10月，原告与被告签订了房屋租赁合同（商铺），合同约定：原告将坐落于温岭市松门镇滨海大道江南锦园21幢1楼210114、210115、210116号的商铺租赁给被告使用，租赁期限为36个月，自2016年11月1曰起至2019年10月31日止，月租金18750元，月物业管理费612元。同时，双方约定第一年为免租期，第二年及第三年的租金均为225000元，第二年的租金不以现金形式收取，被告用其经营的牛排馆对外销售的食品冲抵，按被告门店实际售价的6折计算；若被告逾期支付，每逾期一日，被告需按逾期支付费用的2%支付违约金。另约定，租赁期满后，被告在返还该房屋时，还应恢复房屋原样，并经原告验收认可；除原告同意逾期返还房屋外，每逾期一日，被告应按合同约定日租金的2倍向原告支付该房屋占用期间的使用费。2017年5月22日，杨兴良、林菊芬向温岭市恒正房地产开发有限公司购买了江南锦园项目下的210115号商铺，并与其签订了《浙江省商品房买卖合同》，2017年8月11日，杨兴良、林菊芬就该商铺办理了不动产权证书；2017年5月23日，赵美福、陈小利向温岭市恒正房地产开发有限公司购买了江南锦园项目下的210116号商铺，并与其签订了《浙江省商品房买卖合同》，2017年8月29日，赵美福、陈小利就该商铺办理了不动产权证书；2017年8月4日，杜军辉向温岭市恒正房地产开发有限公司购买了江南锦园项目下的210114号商铺，并与其签订了《浙江省商品房买卖合同》，2017年8月29日，杜军辉就该商铺办理了不动产权证书。上述三套商铺业主在购买商铺前，均与原告达成《商铺买卖咨询服务协议》，约定将上述商铺在2019年12月31日前的全部租金收益抵充给原告作为商铺买卖的咨询服务费，排他性授权原告收取及办理。之后上述买受人将原告的全部租金收益权等权益延长至2020年6月30日止。合同签订后，被告累计支付原告租金225000元，扣除原告同意抵扣的被告的30000元租赁保证金和原告在被告处的牛排消费24000元后，剩余171000元的第二年租金，因被告现己停止经营，无法按照租赁合同的约定用其经营的牛排馆对外销售的食品向原告冲抵。2019年10月20日，因临近租赁期限且被告亦未提出续租申请，原告向被告发函要求其于2019年11月8日凌晨前完成上述商铺的交付，期满后被告腾退了商铺，但至今被告未按约定恢复商铺原状。 本院认为，原、被告之间的商铺租赁合同合法有效，按照合同约定被告应当及时支付租金、并在租赁期满后及时恢复商铺原状、返还商铺，并承担相应的违约责任，故原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下： 被告陈希于本判决生效后十日内支付原告上海巷子坊商业经营管理有限公司温岭分公司租金171000元及自2019年11月1日起至实际履行之日止按171000元为基数、每日万分之五计算的违约金； 被告陈希于本判决生效后十日内支付原告上海巷子坊商业经营管理有限公司温岭分公司商铺占用费37500元； 被告陈希于本判决生效后一个月内按照竣工验收备案的测绘图纸恢复温岭市松门镇滨海大道江南锦园21幢1楼210114、210115、210116号商铺的原状； 驳回原告上海巷子坊商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4675元，减半收取2337.5元，由原告上海巷子坊商业经营管理有限公司负担123.5元，由被告陈希负担2214元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 王若胜 二〇二〇年四月二十一日 代书记员 张念平