贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终444号上诉人（原审原告）：谭应林，男，1981年9月15日出生，苗族，户籍地贵州省思南县。上诉人（原审原告）：蔡娟，女，1985年8月28日出生，苗族，户籍地贵州省思南县。共同委托诉讼代理人：熊春波，贵州驰铭（思南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州鸿和益达房地产开发有限公司，住所地贵州省思南县思唐街道城北社区，统一社会信用代码915206247411193088。法定代表人：邵强，公司执行董事。委托诉讼代理人：赵进，贵州锦江河（思南）律师事务所律师。原审被告：卢晓勇，男，1966年11月23日出生，土家族，户籍地贵州省贵阳市云岩区。上诉人谭应林、蔡娟与被上诉人贵州鸿和益达房地产开发有限公司（以下简称“鸿和房地产公司”）、原审被告卢晓勇商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初3254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭于同年4月21日依法公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭应林、蔡娟的上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由鸿和房地产公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.根据《消费者权益保护法》第二十六条的规定，在由鸿和房地产公司提供的格式合同中没有对面积误差处理的重要条款用加粗或者下划线等方式提请消费者注意。另外，根据本条第二、三款的规定，鸿和公司作为经营者利用自己的优势地位，排除作为消费者应该获得总房价对等的房屋面积128平方米的权利；2.根据《商品房销售管理办法》第十九条第二款的规定，要适用按套计价是有前提条件的，即必须要在合同中附所售房屋的平面图，且平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。鸿和房地产公司没有附该套房屋的平面图，更没有标明详细尺寸和约定误差范围。故该商品房买卖合同不能约定按套计价的方式计价，而应采用通常的按照建筑面积计价的方式计价；3.鸿和房地产公司在出售房屋时房屋的面积没有确定，只是一个估算面积，鸿和房地产公司存在欺诈行为，应当承担违约责任。一审判决适用法律错误，一审判决只适用《商品房销售管理办法》第十八条，未适用第十九条，适用法律错误。鸿和房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。卢晓勇请求二审驳回上诉，维持原判。谭应林、蔡娟向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令鸿和房地产公司返还谭应林、蔡娟所购商品房面积误差比在3%内部分（包含3%）的房价款及利息共计人民币15318元；2、请求法院依法判令鸿和房地产公司双倍返还谭应林、蔡娟所购商品房面积误差超过3%的部分的房价款人民币39837元；3、案件受理费由鸿和房地产公司承担。一审法院认定的事实：卢晓勇借用思南县阳光房地产开发有限公司资质开发承建了位于思南县顺和商住楼项目。2012年2月13日，鸿和房地产公司卢晓勇以思南县阳光房地产开发有限公司顺和商住楼项目部的名义与谭应林、蔡娟谭应林签订《商品房买卖合同》，约定将位于思南县顺和商住楼第1幢3单元8层3号商品房出售给谭应林、蔡娟谭应林，该房屋建筑面积为128平方米；该合同第三条约定：房屋计价方式及价款为按套计算，房屋总价345000元。第五条：面积确认及差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。谭应林、蔡娟谭应林于2012年2月13日、2012年5月2日分别向思南县阳光房地产开发有限公司顺和商住楼项目部交付购房款100000元、45000元，共计支付145000元。2012年5月22日，谭应林、蔡娟与中国建设银行股份有限公司思南支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人谭应林、蔡娟借款20万元用于购买售房人为思南县阳光房地产开发有限公司位于顺和商住楼第1幢3单元8层3号商品房，思南县阳光房地产开发有限公司作为保证人，并设置抵押权。鸿和房地产公司于2018年5月3日为案涉房屋办理了不动产权证书，证号为黔（2018）思南县不动产登记证明第0001890号，不动产权证书载明所购商品房建筑面积为116.77平方米。另查明，谭应林、蔡娟于2010年4月7日办理结婚登记，系夫妻关系。思南县阳光房地产开发有限公司于2002年1月23日依法登记成立，于2008年11月19日依法变更登记为鸿和房地产公司。一审法院认为，本案的争议焦点：一、蔡娟和鸿和房地产公司卢晓勇、鸿和房地产公司是否具有诉讼主体资格？二、案涉《商品房买卖合同》是否有效？三、谭应林、蔡娟的请求是否超过诉讼时效？针对焦点一，由于谭应林、蔡娟系夫妻关系，案涉商品房买卖合同签订于两人夫妻关系存续期间，两人对商品房买卖合同形成的债权享有连带性权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，“谭应林、蔡娟是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，蔡娟、谭应林作为连带之债的共同权利人，人民法院对案涉商品房买卖合同权利义务的认定直接涉及二人的利益，谭应林、蔡娟可以作为共同谭应林、蔡娟起诉。故蔡娟作为本案谭应林、蔡娟主体资格适格。虽然思南县阳光房地产开发有限公司顺和商住楼项目部不具备独立法人资格，但思南县阳光房地产开发有限公司在《个人住房（商业用房）借款合同》作为担保人并为谭应林、蔡娟办理房屋不动产权证书的行为，视为对该项目部行为进行认可和追认，构成表见代理。该项目部的民事行为视为该公司即思南县阳光房地产开发有限公司的民事行为，由于该公司变更为鸿和房地产公司，因此鸿和房地产公司是本案适格的鸿和房地产公司。鸿和房地产公司卢晓勇在商品房买卖合同中委托人处签名的民事行为系受委托人的行为，其法律后果由追认的委托人承担，故卢晓勇在本案中只是受委托人，不具有诉讼主体资格。针对焦点二，由于思南县阳光房地产开发有限公司于2008年11月19日依法变更为鸿和房地产公司，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”及《中华人民共和国公司法》第九条第二款“有限责任公司变更为股份有限公司，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继。”的规定，案涉合同有效并对鸿和房地产公司具有法律效力。针对焦点三：案涉房屋的不动产权证书系2018年5月3日办理，谭应林、蔡娟取得不动产权证书后才真正得知房屋相关信息，根据法律规定其诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故本案谭应林、蔡娟起诉未超过诉讼时效。根据《商品房销售管理办法》第十八条“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”的规定，本案合同双方已经明确约定商品房的价款按套计算，面积以不动产权登记为准。双方对面积误差已经明确约定为按套计价的不适用调差处理。涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，受法律保护，应该得到全面的遵守。综上所述，谭应林、蔡娟的诉求不符合法律的规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回谭应林、蔡娟的诉讼请求。案件受理费已减半收取计589元，由谭应林、蔡娟负担。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.《商品房买卖合同》第五条是否免除了鸿和房地产公司交付合同约定128平方米面积房屋给谭应林、蔡娟的义务，是否应认定无效；2.谭应林、蔡娟的一审诉讼请求是否应予支持。关于焦点1：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理”的规定，本案中，《商品房买卖合同》第五条已明确约定，当事人选择按套计价的，不适用面积确认及面积差异处理约定。双方当事人已在合同中排除适用面积差异处理规则。《商品房买卖合同》第五条是关于房屋面积确定及面积差异处理的约定，双方考虑到涉案房屋为预售，对于交付涉案房屋的面积存在差异已有预见，最终交付的房屋的面积既有可能多于合同约定面积，也可能少于合同约定的面积，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因此，该条款虽系格式条款，但约定没有违反法律规定。同时，根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”，谭应林、蔡娟可以退房或者与鸿和房地产公司重新约定房屋总价款。谭应林、蔡娟该上诉主张依据不足，本院不予采纳。关于焦点2：经查，涉案《商品房买卖合同》第四条约定“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款:……3、按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币X仟X佰叁拾肆万伍仟零佰零拾零元整。”上述条款已明确约定了涉案房屋的计价方式为按套出售，虽然涉案《商品房买卖合同》第三条有约定房屋的面积，但根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，按套计价的商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。该规定明确了按套计价的合同中亦应当注明房屋面积，故涉案合同中注明房屋面积并不代表按面积计价。一审法院认定涉案房屋为按套出售，合理有据，予以确认，谭应林、蔡娟的一审主张没有事实依据，依法不予支持。综上所述，上诉人谭应林、蔡娟的上诉理由均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1178元，由谭应林、蔡娟负担。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇二〇年四月二十一日法官助理罗依婷书记员龚鉴