浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初10607号原告：张朋，男，汉族，1986年10月14日出生，住安徽省蒙城县。原告：刘秀凤，女，汉族，1987年9月5日出生，住安徽省蒙城县。二原告共同委托诉讼代理人：李基阳，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被告：苍南方泰置业有限公司，统一社会信用代码91330327052800325M，住所地：龙港市龙金大道金田集团办公楼408室。法定代表人：章加楼，总经理。委托诉讼代理人：陈焕付，浙江瓯鼎律师事务所律师。原告张朋、刘秀凤与被告苍南方泰置业有限公司（以下简称方泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，因本案系多个原告基于同种法律事实针对同一被告即方泰公司提起诉讼的系列案件之一，故依法适用简易程序于2020年1月6日公开开庭进行了合并审理。原、被告双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。审理过程中，受新型冠状××疫情影响，本案依法暂停审理；双方当事人申请庭外和解一个月，但未达成调解协议。本案现已审理终结。原告张朋、刘秀凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金7014.17元（以1188842.76元为基数自2018年9月30日起按日万分之一计算至2018年11月28日止）；2.判令被告于判决生效之日起十日内向原告交付上汽大众帕萨特2019款330ＴＳＩ豪华版国ＶＩ自动挡小型轿车一辆（价值以15万元为限，超过部分由原告自行承担，不足部分要求被告补足差价）；逾期不履行的，判决折价赔偿15万元；3.判令被告于判决生效之日起十日内向原告交付符合《车库建筑设计规范》（ＪＧＪ100-2015）并经验收合格的地下室普通车位一个（非人防区域车位）；逾期不履行的，折价赔偿67906元（依据（2019）浙0327民初7051号司法评估价）；4.本案受理费、诉讼保全费由被告承担。事实和理由：2017年间，被告方泰公司为推介“方泰嘉园”楼盘销售向原告等购房户发送“销售广告”，该广告显目提示：“方泰嘉园，二期开放，三大惊喜，买房送装修、送车位、送汽车，注：汽车价值15万元（品牌大众、别克、现代），限前50名”。2017年2月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《赠送约定书》各一份，被告向原告预售位于。《商品房买卖合同》第五条约定，房屋总价为1188842.76元；第九条约定，出卖人应当在2018年9月30日前交付符合条件的房屋；第十条约定，逾期交房不超过90日的，自逾期之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另《赠送约定书》约定，购房送车位、送装修、送汽车。送车位方式为：甲方（被告）按照相关部门审批及验收的车位，进行随机抽取方式取得。送汽车方式为：在交付使用且装修完成后，按签订购房《商品房买卖合同》先后顺序安排，由乙方（原告）选择国内生产汽车品牌：大众、现代、别克其中一种；甲方（被告）以约15万元的官方指导价赠送，高于部分由乙方（原告）承担。协议签订后，原告依约办理房屋按揭并付清全部房款。但被告已逾期交房。根据调取的方泰嘉园“地下停车位示意图”显示，地下室共建有机械车位163个，普通车位75个，无障碍车位4个，共计242个车位，其中165个车位属人防区域停车位。依据“地下室战时平面图”显示，机械车位又均处于人防区域内，根据《防空法》等相关规定，被告无权处置。其次，机械车位属于特种设备，特种设备需要经过专业培训的专业人员方可操作，将机械车位交付给业主根本不具有可操作性。而且涉案房屋交付至今已有1年，上述机械车位至今仍未通过国家验收或特种设备验收，根本不符合交付标准。另经初步测量，上述机械车位绝大多均不符合《车库建筑设计规范》ＪＧＪ100-2015的要求，部分长宽高为380＊240＊170ＣＭ，根本无法满足正常停车需求，属不合标车位。因此，原告要求被告交付符合标准的非人防区域普通车位的诉求合理。现核实，被告与170多户购房户签订车位赠送协议，而扣除165个业主共有的人防区域车位外，被告可处置车位仅有77个，其根本无法履行车位赠送的协议约定，已涉嫌销售欺诈。经多次协商无果，以致成讼。综上所述，被告逾期交房且拒不履行合同义务的行为，已构成违约。根据《合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行、采取补救措或赔偿损失等违约责任。被告方泰公司辩称，一、本案中，双方签订了《商品房买卖合同》和《赠送约定书》，由此已建立了关于涉案房屋的买卖合同关系以及关于涉案车位和汽车的赠与合同关系。但上述两份协议系两个独立的法律行为，属于不同的法律关系，原告称车位和汽车的价款实际已包含在房价中，其理由认为涉案房屋与同地段其他房屋相比价款更高，但属于原告单方推定，没有证据予以支持。更为重要的是，每间房屋价款不同，存在差异。如果车位和车辆与房价存有直接关联的话，那么被告势必要进行区别对待，不可能与购房户签订内容一致的约定书。二、关于逾期交房问题。1.被告通过电话通知交付时间约在2018年11月初。该事实虽暂无直接证据证明，但通过该系列案中大部分业主作为原告提供的诉状中可间接予以证实。该系列案中所涉的房屋均属于方泰嘉园第二期房屋，无论何时交付，都应统一安排在一个集中的时间段内，不可能交房时间上相差过大，其中部分导致交房迟延的原因系由于业主个人因素造成，现原告以其自认的交房时间作为逾期交房的时间节点显失公平。2.因2018年度梅雨季节异常，从四、五月份一致持续到国庆节以后。涉案房屋因为外墙油漆及小区路面硬化需要路面及墙体彻底干透，而持续的阴雨导致无法施工。故延期交房是受不可抗力因素影响所造成的，依法应予以免责。三、关于赠送车辆问题。根据赠送协议约定，原告有权选择车辆品牌，但无权选择涉及对应该品牌的具体车型。因此，原告关于要求被告交付具体车型的诉讼请求应予以驳回。对于符合赠送车辆条件的业主应到被告处登记其所选择的车辆品牌，后由被告按官方指导价统一处理。四、关于赠送车位问题。根据赠送协议约定，原告无权要求被告交付符合《车库建筑设计规范》的普通车位，应予驳回。首先，被告赠送车位系出于方便业主出行而无偿赠与，从本质上讲，车位属于赠品，业主作为受赠人可以接受或可以拒绝，但其无权提出协议约定外的要求。涉案房屋买卖合同中已约定车位车库归属出卖人所有，在此基础上被告才作出赠与的意思表示，只要赠与的车位系经验收通过的车位即可，双方并未约定赠与物应系普通车位。本案中，目前“方泰嘉园”小区地下室机械车位已取得苍南县市场监督管理局核发的特种设备使用登记证，由此说明该机械车位已具备交付使用的条件。被告交付机械车位条件已经成就，只要按约定完成交付手续，即视为其已履行赠与承诺。其次，《车库建筑设计规范》系由住房和城乡建设部于2015年发布的行业指导性意见，并非强制性规定。再次，协议本身并没有约定被告必须交付普通车位。协议明确约定了业主应进行随机抽取车位，也表明车位属赠与物，否则双方也不会约定采取随机收取的方式。在原告郑志昊与被告方泰公司商品房预售合同纠纷一案审理过程中，本院依原告郑志昊的申请，依法委托温州市华正房地产土地估价有限公司对坐落于浙江省龙港市咸园村西六街“方泰嘉园”小区地下室普通车位市场价值进行评估。2019年10月30日，温州市华正房地产土地估价有限公司向本院出具温华估（2019）S1030-N1140号房地产司法鉴定估价报告。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据包括原告身份证、被告企业公示信息、商品房买卖合同、地下停车位示意图、防空地下室示意图、地下室战时平面图、首付款发票、房地产买卖抵押贷款合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告提交的销售广告、赠送约定书,被告认为广告为要约邀请，约定书为要约，后者形成在后，应以后者为依据，鉴于被告对真实性均无异议，本院予以确认，可以作为认定案件事实相关依据，至于如何约束双方权利义务说理部分再阐述；关于原告提交的收据，被告认为是原告交款时间迟延，不能证明被告迟延交付房屋，鉴于对被告收据真实性未持异议，且未提供证据证明其实际交房时间，故本院对其证明力予以确认；关于被告提交的2018年5月1日至9月30日苍南天气记录，原告对三性无异议，对待证目的有异议，天气预报的天气不能达到不可抗力的标准，本院认为，该证据难以反映有极端且足以对工程施工造成重大影响的天气状况出现，而且法律意义上的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，苍南县地处东南沿海，梅雨季节是苍南县一种常见的气候现象，其对施工的影响在确定交房期限时应当预见并予以考虑，故被告据此主张存在不可抗力，没有充分事实和法律依据，对该证据证明力不予确认；关于被告提供的竣工验收备案表，原告认为2018年11月23日是提交竣工验收时间，不是真实验收时间，应以实际接受房屋为交房时间，本院认为该证据来源和形式合法，与本案有关联，可以反映于2019年6月13日完成竣工验收备案手续；关于被告提交的特种设备使用登记证，原告对关联性有异议，认为其并非车库的使用标准，而且在现场停车试验中出现无法停车情况，本院认为该证据来源于职能部门，可以反映被告办理了机械式停车设备的特种设备使用登记证事实；关于估价报告，原告没有异议，被告认为与本案并无直接关联，本院认为该估价报告程序、内容合法，双方对其结论并无异议，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告方泰公司以出让方式取得位于坐落于安置地块，经批准在该地块上建设名为“方泰嘉园”的商品房，办理了苍房售许字（2016）第015号预售许可证。被告方泰公司在销售“方泰嘉园”商品房时张贴了内容为“二期开放三大惊喜买房送装修送车位送汽车注：汽车价值15万元，（品牌大众、别克、现代）限前50名”的广告。2017年1月20日，被告方泰公司作为甲方与作为乙方的原告张朋、刘秀凤签订《赠送约定书》，载明：甲方推出购房三大优惠活动：1.送车位；2.送装修；3.送汽车。乙方在优惠活动中，选购方泰嘉园2号楼201室。乙方在购房签订《商品房买卖合同》前付清首付款或一次性付清后，3天内签订赠送约定书。本项目主体工程结顶时，甲方以电话或书面通知乙方办理银行按揭，乙方必须在约定时间内办理好相关手续。若分期付清的，至付清房款后，甲方给予赠送。否则本约定书无效（一次性付清除外）。根据以上规则约定，甲、乙双方协商一致，签订以下买房优惠赠送如下几点约定：1.送车位方式：甲方按照相关部门审批及验收的车位，进行随机抽取方式取得。2.送装修方式：甲方在交付使用前，提供多种样板房，由乙方选择其一。若乙方需优化调整的，乙方可与我公司指定的装修公司对接。甲方以每平方米约1200元价格装修，但不包括房内家电、家具、窗帘布等。经乙方确认后，甲方按乙方交房先后顺序安排，约90天装修完成。开始装修期间，乙方必须配合好甲方，否则装修时间顺延。3.送汽车方式：在交付使用且装修完成后，按签订购房《商品房买卖合同》先后顺序安排，由乙方选择国内生产汽车品牌：大众、现代、别克的其中一种。甲方以约15万元的官方指导价赠送，高于部分由乙方承担。上述约定书注明：以上赠送不得抵扣购房款，不折现金。2017年2月17日，原告张朋、刘秀凤作为买受人与作为出卖人的被告方泰公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定向被告购买“方泰嘉园”第2幢2层201号房屋，该商品房的建筑面积为134.82平方米，单价为每平方米8818元，总金额为1188842.76元。双方在合同中还约定，下列物业属出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋、属于业主共有：1.车位，人防区域内的地下车位属平战两用，所有权归国家所有，使用权归出卖人所有；人防区域外的地下车位属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或出租；2.车库，属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租；城镇公共道路、城镇公共绿地，及依照有关约定、合同约定需要移交政府相关单位管理的物业，不属前款约定范围。买受人于签订合同当日先支付不低于总房款30%的首付款计358842.76元，剩余部分房款830000元按银行设定的住房按揭贷款条件或公积金管理机构设定的公积金贷款及组合贷款条件向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款或采用公积金贷款及组合贷款……。在合同第九条中约定，出卖人应当在2018年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之二（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。双方还在合同中约定了面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款违约责任等其他事项。原告依约支付首付款358842.76元，并于2017年3月24日办理银行贷款支付剩余购房款830000元。被告方泰公司将其开发的“方泰嘉园”地下室大部分车位建成机械式机动车库，并经苍南县市场监督管理局登记取得特种设备使用登记证。涉案房屋于2018年11月28日交付原告，“方泰嘉园”建设工程已于2019年6月13日办理竣工验收备案手续。经现场勘查，涉案“方泰嘉园”小区地下室停车位分布情况与苍南县测绘院于2018年10月绘制的地下停车位示意图不一致，且部分普通车位和机械式机动车库处于该小区地下室人防区域内。案件审理期间，本院向浙江省龙港市自然资源与规划建设局函询关于涉案“方泰嘉园”小区地下室停车位设计规划、组织验收以及产权办证等事宜。该局复函确认涉案“方泰嘉园”小区地下室停车位属于小区配套设施，纳入工程整体设计规划，与项目建设工程一并进行竣工规划核实，无单项验收报告。至于涉及产权办证问题，该复函未予明确。在与本案关联的系列案中，因郑志昊申请，本院委托温州市华正估价有限公司对“方泰嘉园”小区的地下室普通车位现市场价值进行评估。2019年10月30日，该公司作出温华估［2019］S1030-N1140号房地产司法鉴定估价报告，估价结论为：“方泰嘉园”的地下室普通地面车位单个车位的市场价值为人民币67906元。2019年11月27日，因张朋、刘秀凤申请，本院依法作出民事裁定查封方泰公司名下坐落于方泰嘉园2幢1703室的房屋。保全数额以224920.17元为限，查封期限三年。张朋、刘秀凤负担了1645元保全申请费。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《赠送约定书》，均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。从被告发布的赠送广告到双方签订《赠送约定书》，关于赠送汽车、车位等内容比较具体明白，显然对原告选购房屋有重大影响，而且《赠送约定书》也约定了付清首付款、办理按揭等条件，虽然该《赠送约定书》与《商品房买卖合同》分别签订，但应一体视之，对双方当事人具有法律约束力，当事人违反的，应当承担违约责任。对本案涉及的几个焦点问题，本院分述如下：一、关于商品房逾期交房的违约责任问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告提出不可抗力的抗辩没有事实依据，且即使有不可抗力因素，被告也应依《商品房买卖合同》第九条的规定在约定期限内通知原告。因此，被告主张本案存在不可抗力导致逾期交房本院不予采信。被告主张在原告主张的时间前已经通知交付房屋，没有充分证据证明，本院不予采信。根据合同约定，被告方泰公司应当交付符合条件的商品房，对商品房不符合交房条件的，原告有权拒绝接收。本案中，原告自愿在涉案商品房竣工验收合格前接收被告交付的商品房，该商品房已经实际转移占有，应当视为该商品房于2018年11月28日实际交付原告。被告未在2018年9月30日前交付房屋，显然违约，应承担相应违约责任，鉴于其逾期交房未超过90日，故按《商品房买卖合同》第十条的约定，被告应支付自合同约定的交房期限第二天（2018年10月1日）起至实际交付之日（2018年11月28日）止的违约金，即7014.17元（1188842.76元×0.1‰/日×59日）。二、关于车辆交付问题。原告已经按约付清首付款、办理按揭贷款，被告应依约赠送车辆。双方在《赠送约定书》中约定了赠与车辆的品牌，对车辆的具体型号、颜色、配置等未作约定。在本案审理过程中，原告要求被告交付特定化的车辆，原告的该主张符合赠送协议的约定，有利于约定的及时执行，本院予以支持。关于车辆价值问题，在双方签订的协议中，已明确注明被告以约15万元的官方指导价予以赠送，高于部分由原告承担，可见原告作为受赠人对于车辆价值选择上亦认可将官方指导价作为计价标准。对于超出官方指导价15万元部分，依约应由原告承担。虽然，在赠送约定书中有载明：以上赠送不得抵扣购房款，不折现金。但是，车辆价值较大，如果被告不履行，又不折价，显然极大侵害了买受人的权益，显失公平。因此，为依法维护原告合法权益，且免诉累，原告主张被告逾期不履行则折价赔偿15万元，本院也予支持。三、关于车位交付问题。本案中，《商品房买卖合同》及《赠送约定书》并未明确标明停车位系机械车位，被告在开发过程中，建造了较多的机械车位。现原告主张被告交付普通车位，目前涉案小区地下停车区域存在人防车位、普通车位和机械车位，类型多样、数量众多，车位位置的确定直接影响特定业主对车位的使用价值。双方在赠送协议中未对车位的具体位置进行约定，而是约定在经审批验收合格的车位中进行随机抽取方式予以确定。由此可见，原告主张的受赠物无法具体明确，故对于原告要求被告交付普通车位的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张朋、刘秀凤支付逾期交房违约金7014.17元和保全申请费1305元；二、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向张朋、刘秀凤交付上汽大众帕萨特2019款330TSI豪华版国VI自动挡小型轿车一辆，上述车辆以官方指导价15万元为限，超出部分由张朋、刘秀凤负担，如未能交付，则折价赔偿15万元；三、驳回张朋、刘秀凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4674元，减半收取计2337元，由张朋、刘秀凤负担617元，苍南方泰置业有限公司负担1720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  李 查二〇二〇年四月六日代书记员  林思微法律法规链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。