山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终1372号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：刘启金，山东尧舜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李情，女，1987年5月6日出生，汉族，户籍地山东省蒙阴县，住山东省临沂市兰山区。 被上诉人（原审原告）：贺俊兴，男，1991年2月19日出生，汉族，户籍地山东省沂南县，住山东省临沂市兰山区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下称荣盛公司）因与被上诉人李情、贺俊兴商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初5824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任为按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当参低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。二审庭审时，补充事实和理由为：计算标准的年利率应当按照4.35%计算。 李情、贺俊兴辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 李情、贺俊兴向一审法院起诉请求：1.判令被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金42420元，并协助原告办理购买房屋的权属证书；2.本案诉讼费由被告承担。 一审中，相关当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。 两原告提供以下证据：1、商品房预售合同一份，拟证明原、被告签订购房合同的事实及合同中关于交房日期、违约责任的处理约定；2、被告出具的增值税发票一张，拟证明原告已按照合同约定向被告支付购房款；3、电费明细一份，拟证明原告已入住该房屋，在该房屋居住并且交纳相关电费的事实；4、两原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格。被告荣盛公司质证后，对四份证据的真实性无异议，但涉案房产交付时间为2015年4月14日，同时原告不能办理产权登记的原因，并不是因被告违约造成，小区其他业主存在私搭乱建情形，造成了原告不能办理权属登记，涉案房产已经于2017年5月10日具有了办理权属登记的条件。 被告荣盛公司提供以下证据：（1）营业执照、法定代表人、法定代表人身份证明，拟证明被告诉讼主体资格；（2）备案工程基本情况、小区其他业主存在违法建设的现场照片及临沂市规划局城市管理局进行认定违法建设相关文件，拟证实涉案房屋所在小区已于2016年4月29日即通过综合验收，但因小区业主的原因，无法通过规划验收；（3）不动产权证书及领取钥匙资料证明，拟证实涉案房屋于2015年4月14日交付使用，2017年5月10日具备办理权属登记条件。两原告质证后，对证据（1）无异议；对证据（2），对备案情况的真实性无异议，对照片、处罚函及整改通知书与该案的关联性有异议，该组证据并不能证实原告存在合同约定的违约行为，该组证据充分说明被告在该小区中管理不善，存在失职管理行为，是自身原因导致不能在规定时间内达到验收的条件；对证据（3）的真实性无异议，对其证明目的有异议，虽然被告取得了大产权证，但是被告并没有以有效方式通知原告，也没有提交证据证明如何通知原告，更没有告知原告及提供能够办理产权登记的所有手续提交不动产管理部门，同时其提交的不动产权证恰恰说明被告没有在合同约定的交付房屋后365日内将办理房产证的权属证明交备案机关的事实，对领取钥匙证明的真实性无异议，该证明恰恰证实原告已于2015年4月14日入住涉案房屋。根据合同约定被告在2016年4月14日前将能够办理产权登记的资料报备案机关。 对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，一审法院综合评判认定如下：对被告提供的照片、处罚函及整改通知书的真实性，予以确认，但该部分证据并不能证实原告存在私搭乱建行为。 一审法院认定事实：被告荣盛公司登记成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2014年12月30日签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号：YS432811。约定原告购买由被告开发的位于兰山区北城新区三和五街和沂蒙十八路交汇处暂定名为荣盛•香醍荣府的32号楼2单元1201室商品房一套，房屋代码2309996。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议。合同补充协议的第二条5项中关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之有关资料。第五条其他约定的第4项规定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条规定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”被告未按照合同约定履行协助原告办理房产证书的义务。 合同签订后，两原告交付房款564672元。被告于2015年4月14日交付涉案房屋，出具销售不动产统一发票。 因该小区的其他业主存在违法建设的情况，导致被告未能及时办理大产权证书。两原告不存在私搭乱建行为。 2017年5月10日，被告荣盛公司取得包括32号楼在内的不动产权证书（证书号：（2017）临沂市不动产权第0014458号）。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至一审法院。 一审法院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该案的争议焦点有两个：一是被告荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算。 对于焦点一：荣盛公司于2015年4月14日将房屋交付给两原告，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年4月13日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。但因双方对于违约责任未达成一致协商意见，故应视为双方对此未约定，而未约定违约责任并非不承担违约责任的理由，故对于荣盛公司辩解双方未约定违约金的数额荣盛公司不应承担违约责任的意见，没有法律依据，不予采信。对于荣盛公司抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过的意见，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干意见》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”本案中，荣盛公司未提供相关证据证明原告存在私搭乱建的事实。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项辩解无事实和法律依据，依法不予采纳。 对于焦点二：荣盛公司尽管未提供证据证明何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，但荣盛公司已于2017年5月10日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书是不争的事实，该时间也就是荣盛公司履行合同义务的时间，因此荣盛公司的违约时间应止于此。被告违约的时间自2016年4月14日起至2017年5月10日止，原告主张荣盛公司违约时间自2016年3月1日至2017年6月1日，超出了上述范围，对于超出部分，不予支持。 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。 对于原告要求荣盛公司支付违约金的诉讼请求，依法予以支持564672元×0.06÷365天×392天（自2016年4月14日起至2017年5月10日）=36386.54元，对超出上述法定数额的部分，依法不予支持。被告要求驳回原告的诉讼请求的答辩意见，不予采纳。 另外，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”可见，荣盛公司协助两原告办理权属证书是其法定义务，该案中双方对此亦未形成争议，且被告已经办理了大产权证书，故无需人民法院判决确认。综上，一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司向原告李情、贺俊兴支付违约金36386.54元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李情、贺俊兴的其他诉讼请求。案件受理费860元，减半收取计430元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 关于逾期办证违约金的计算标准。本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的处理方式为“协商执行”，上诉人荣盛公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定荣盛公司应自合同约定的办理权属登记备案日起至取得大产权不动产登记证书日止，按照已付购房款总额年利率6%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人荣盛公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费860元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年四月七日 书记员  李 敏