山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终3168号 上诉人（原审被告）：青岛四方实验小学，住所地：青岛市市北区海伦二路2号。 负责人:孙军，校长。 委托诉讼代理人:胡志刚，山东博论律师事务所律师。 委托诉讼代理人:林民，山东博论律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛东方针织服装有限公司，住所地：青岛市四方区哈尔滨路22号。 法定代表人:王奎胜，经理。 委托诉讼代理人:张庆民，山东名律律师事务所律师。 上诉人青岛四方实验小学因与被上诉人青岛东方针织服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4386号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 青岛四方实验小学上诉请求：1.撤销青岛市市北区人民法院2019年10月23日作出的（2019)鲁0203民初4386号民事判决；2.驳回被上诉人各项诉讼请求；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院所认定的事实，存在严重错误，并未正确理顺涉案事实的整个过程，导致做出错误的判决结论，依法应予以纠正。在一审法院判决中，对涉案房屋租赁相关事实的认定，前后顺序颠倒，存在严重的问题。其中，对于涉案房屋的合法性、位置、结构、合同的签订、房屋的交接、专家的评定、双方的洽谈等核心客观情况认定错误，从而导致本案出现基础性的错误导向，出现最终结论的错误。二、一审法院未认真审查双方履行合同中的实际过错责任的区分，判决明显偏袒一方，依法应予以纠正。被上诉人所提供出租的房屋，存在严重的设计及质量瑕疵，被上诉人没有提供房屋的全部图纸，存在隐瞒房屋结构和质量缺陷的故意，导致无法最终实现合同目的。为此，上诉人发现后多次与被上诉人商讨，但是一审法院没有考虑这个情况，不去考虑租赁物的合法性和目的性，单纯的以上诉人违约为由，全部认定为上诉人的责任，明显存在错误。三、一审法院适用法律不当，滥用公平原则，导致本案不公平的裁判结果出现，严重的损害国家的利益。本案中，一审法院既然认定了出租房屋存在严重瑕疵，上诉人为教育安全考虑采取的行为并无不当，却又错误的论述事实的发生过程，单纯的从合同出发，在没有法律论证的前提下，单纯以公平原则将所有的责任全部推给上诉人，严重地损害了上诉人及国家的利益，显然存在严重的错误。四、一审法院最终对分担费用的裁决，存在严重错误，于法无据，依法应予以纠正。本案中被上诉人起诉的标的为130万元房租及468000元的违约金，既然一审法院已经裁决驳回了被上诉人的130万元的请求，至少说明在这个一审的判决中，上诉人的大部分的诉讼请求是错误的，但是一审却让上诉人承担本案的全部违约金和诉讼费用，于法无据、于理不通，说明本案从开始至最终都是一个错误的案件，请依法给予纠正。综上，上诉人认为该判决书中没有真实全面反映本案的客观事实，判决书中没有对证据形成背景、形成过程、所要达成的目的支持并最终导致认定事实不清，且存在严重错误。 被上诉人青岛东方针织服装有限公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、双方签订合同时上诉人已充分了解涉案房屋的情况，在双方签订的合同中有充分约定说明被上诉人了解涉案房屋现状。被上诉人依然承租，而且从合同约定中可以看出上诉人承租后要进行改造，甚至另建扩建等。所以上诉人没有涉案房屋的合同解除权，其强行解除应当承担违约责任。而且其认为涉案房屋不存在严重瑕疵，因为不符合现在的标准，并不是严重瑕疵。从合同约定目的中可以看出上诉人是准备改造、扩建、改建，所以其合同目的不能实现的说法不成立。 青岛东方针织服装有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令青岛四方实验小学支付青岛东方针织服装有限公司租赁费130万元及违约金468000元；2.青岛四方实验小学承担诉讼费。 一审法院认定事实：2018年11月当事人双方签订房屋租赁合同，约定青岛四方实验小学租赁青岛东方针织服装有限公司位于哈尔滨路22号青岛东方针织服装有限公司厂房，用于改造办学使用，房屋产权证号青房地权市字第××号，建筑面积约13675平方米，租赁期限共十年，分两个合同期，自2018年11月10日至2023年11月9日为第一个合同期，自2023年11月10日至2028年11月10日为第二个合同期；第一个合同期租金为780万元每年，青岛四方实验小学对租赁的场地、房屋基础建设状况、周边环境等已作出了解，确认无任何异议，青岛四方实验小学不得以对该房屋情况不了解为由解除合同或因房屋质量问题等要求青岛东方针织服装有限公司赔偿损失；非因政府政策调整变化或遇国家征收、征用青岛东方针织服装有限公司所出租的房屋场地、导致青岛四方实验小学不能继续租赁的，任何一方均不得以任何理由解除本合同；青岛东方针织服装有限公司应在签订合同后十日内与青岛四方实验小学办理房屋场地、原设计图纸等技术资料交接手续，交接完成后双方应共同在交接清单上签字盖章，双方代表签字后即视为房屋场地交接；任何一方违约，经守约方向违约方催告后一个月内仍不改正，守约方有权解除本合同，违约方应自违约之日起按照当年租金总额的每日千分之一标准承担违约金等。2018年12月27日青岛东方针织服装有限公司向青岛四方实验小学发函，希望青岛四方实验小学尽快与青岛东方针织服装有限公司办理房屋、场地移交手续，继续履行双方签订的租赁合同。2019年1月4日青岛四方实验小学向青岛东方针织服装有限公司发函，表示对青岛东方针织服装有限公司所发函件内容不予认可，并认为青岛东方针织服装有限公司未按合同约定履行义务，导致双方租赁合同无法继续开展，青岛四方实验小学已于2018年12月17日派人当面告知青岛东方针织服装有限公司，根据技术部门评测，房屋存在结构安全隐患，不能实现合同目的。青岛东方针织服装有限公司于2019年1月9日收到该函件。青岛四方实验小学提交青岛市沿海建筑设计有限公司出具的情况说明一份，该公司在说明中称，拟改造的青岛东方针织服装有限公司厂房如改为学校使用，必须按照国家《建筑抗震鉴定标准》等规范，应按8度设防烈度进行抗震设计。该厂房系1984年设计改造的，当时青岛地区没有抗震设防的要求，该厂房的砼柱、梁、板的砼标号与设计要求的标号相差较大，其结构也不符合现在抗震规范要求的形式等。总之，该厂房基本不具备抗震能力，要改造为学校使用并满足国家规范的要求，是非常困难的，其设计难度和设计工作量非常大，改造成本非常昂贵，甚至比拆除重建的成本还要高。该说明落款时间为2018年11月20日。青岛东方针织服装有限公司对该证据不予认可，认为该材料系青岛四方实验小学自行委托作出的，青岛四方实验小学也未出具该单位资质情况的证明。青岛四方实验小学提交2018年12月17日青岛四方实验小学工作人员前往青岛东方针织服装有限公司单位就履行合同进行商谈的录音，用以证明青岛东方针织服装有限公司方未向青岛四方实验小学提供建筑图纸，青岛东方针织服装有限公司明确知道涉案房屋的建筑结构不符合要求，仍然单方面认为应当继续履行合同等。青岛东方针织服装有限公司认可该录音真实性，但认为青岛四方实验小学整理的文字内容不齐，省略了很多对青岛四方实验小学不利的文字，录音核心内容系双方围绕涉案房屋抗震烈度问题进行商谈，而非青岛东方针织服装有限公司不交付房屋、图纸的问题，这说明该交付房屋和图纸问题并不困扰青岛四方实验小学，青岛四方实验小学显然可以控制、使用房屋，录音中青岛四方实验小学方姓姜者说“一开始那些专家说没有问题，真正深入下去专家又说不行”，这表明青岛四方实验小学在合同签订之前已经找专家勘查过，青岛四方实验小学正是根据专家意见，才决定与青岛东方针织服装有限公司签订租赁合同的，录音中双方均认可从2018年9月即开始协商房屋租赁事宜，且录音最后青岛东方针织服装有限公司方姓徐者说不同意解除合同。一审诉讼中，青岛四方实验小学曾申请对涉案房屋抗震烈度进行司法鉴定。经法院询问，青岛东方针织服装有限公司认可涉案房屋抗震烈度不符合校舍标准。 一审法院认为：我国《建筑工程抗震设防分类标准》对学校校舍建筑的抗震烈度有明确、严格的规定。青岛四方实验小学作为学校教育机构，享受国家经费拨款，担负着义务教育的重大职责，其在校舍选址问题上应当采取极为审慎的态度。根据青岛四方实验小学提交的录音证据中姜姓谈话者谈话内容可知，青岛四方实验小学在与青岛东方针织服装有限公司签订租赁合同前已找专家对涉案房屋进行过考察，确认没有问题后才与青岛东方针织服装有限公司签订了合同，而合同订立后青岛四方实验小学才对涉案房屋改造为校舍进行评测，发现涉案房屋改造为校舍费用相当昂贵，甚至比拆除重建成本更高，因此提出不再继续履行合同。青岛四方实验小学的行为构成违约，青岛东方针织服装有限公司要求青岛四方实验小学按照合同约定的违约金计算标准支付两个月违约金468000元，符合法律规定，亦符合公平原则，法院予以支持。青岛东方针织服装有限公司提交的证据不能证明已向青岛四方实验小学正式交付涉案房屋，青岛四方实验小学也否认青岛东方针织服装有限公司交付房屋，故青岛四方实验小学未实际占用房屋，青岛东方针织服装有限公司要求青岛四方实验小学支付两个月租金没有依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、青岛四方实验小学于判决生效之日起十日内支付青岛东方针织服装有限公司违约金468000元；二、驳回青岛东方针织服装有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16500元，由青岛四方实验小学负担，于判决生效之日起十日内履行完毕。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案各方争议的焦点问题是：上诉人青岛四方实验小学是否构成违约以及案件受理费的数额问题。分析如下： 上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据《租赁合同》第一条第八项的约定，乙方（上诉人）对租赁的场地、房屋基础建设状况、周边环境等已作出了解，确认无任何异议，乙方不得以对该房屋情况不了解为由解除合同或因房屋质量问题等要求甲方（被上诉人）赔偿损失。现上诉人主张被上诉人青岛东方针织服装有限公司提供的房屋存在严重的设计及质量瑕疵，且未提供房屋全部图纸，存在隐瞒房屋结构和质量缺陷的故意，导致合同目的无法实现。被上诉人则辩称合同签订时上诉人已充分了解涉案房屋的情况，上诉人解除合同，应承担违约责任。对此，本院认为，根据上诉人一审中提供的证据即青岛市沿海建筑设计有限公司出具的书面材料，虽认定租赁房屋未达到作为校舍使用所需的抗震能力，且改造、加固成本“甚至比拆除重建的成本还要高”，但该证据同时表述“拟改造厂房是1984年设计改造的，当时青岛地区没有抗震设防要求”。结合《租赁合同》第一条第八项的约定，被上诉人对租赁房屋未达到抗震标准并无过错。上诉人作为学校，本应了解设立校舍的条件，其在合同签订前未进行充分核实，显属未尽基本注意义务。另外，关于上诉人主张被上诉人未交付相应图纸的上诉理由，本院认为，在合同签订之前，上诉人对于租赁房屋需进行改建并用于教学的用途清楚明确，在其并未就房屋的改造费用、建造条件充分评估的情况下，签订了涉案租赁合同，并约定在合同签订后交付相应图纸，因此，上诉人未充分了解房屋状况的过错在先，并不能以被上诉人未交付图纸的理由来弥补其未仔细勘验房屋的过错，其完全可以在合同签订之前要求被上诉人提供相应图纸以便于其勘验和评估。承租方如何改造房屋，改造后的房屋应达到何种使用标准，对这些问题的勘验、评估、确认的义务均在承租人一方，在上诉人签订合同后,发现涉案房屋改造费用过高的事实之后，合同显然无法履行，依据双方约定，交付图纸的最后一日为2018年11月20日，而在当日上诉人所委托的青岛市沿海建筑设计有限公司已经出具说明载明:房屋基本不具备抗震能力，在此之后，被上诉人未交付图纸的行为并不影响该合同不能履行的事实。本院认为，该合同义务为附随的合同义务，一审法院根据双方履行的情形，依据被上诉人未交付房屋的相应情形，认定上诉人应当承担相应违约责任，并驳回被上诉人对于占用房屋的相关诉讼请求，系对双方应当承担的相应责任的判定，本院认为,综合考虑涉案合同的履行以及各方当事人履行过程中的行为，该认定并无不当，故对上诉人的该上诉理由，本院不予支持。二、关于一审诉讼费问题。上诉人认为，一审法院并未支持被上诉人的全部诉讼请求，未支持部分的诉讼费用应由被上诉人自行承担。本院认为，上诉人的该上诉理由于法有据，应予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院关于诉讼费负担部分判决有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费16500元，由上诉人青岛四方实验小学负担4368元，由被上诉人青岛东方针织服装有限公司负担12132元，该款被上诉人已预交，由上诉人于本判决生效后十日内支付被上诉人。二审案件受理费4368元，由上诉人青岛四方实验小学负担。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 曹文斌 书记员冯文静 书记员王晓雨