江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初7439号 原告：李晨，女，1996年12月1日出生，汉族，南京师范大学戏剧影视学专业研究生，住江苏省南京市高淳区古伯镇联合村檀溪渡199号，现住江苏省南京市鼓楼区。 被告：张甫兵，男，1974年10月1日出生，汉族，无业，住江苏省南京市栖霞区某某路X号XX幢X单元XXX室，现住江苏省南京市栖霞区。 原告李晨与被告张甫兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，本案依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2019年12月24日、2020年1月2日两次公开开庭进行了审理。原告李晨、被告张甫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李晨向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的合同编号为ZL201900496的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告租房押金20000元及利息；3.判令被告支付违约金20000元及利息；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原被告于2019年6月21日签订房屋租赁合同。合同约定被告将位于南京市栖霞区房屋出租给原告居住，租赁期限自2019年6月22日至2020年6月21日，租金每月1万元，租金支付方式为押二付三，被告收取原告押金2万元。2019年9月27日，被告要求原告搬离此房屋，并以“一星期之后会停水、停电、停气，换掉门锁”等相要挟。原告于2019年10月4日将此房屋交付被告且验收成功。而被告并未以转账方式退还押金。后原告多次联系被告退押金被拒。故起诉至法院，请求依法判决。 被告张甫兵辩称，2019年6月21日，被告与原告签订房屋租赁合同，约定将南京市栖霞区某某路X号XX幢X单元XXX室房产出租给原告居住，合同期一年，租金每月一万元。合同第4条约定，租金按季度支付；第六条约定拖欠租金达10日，甲方有权单方解除，并追究简易房违约责任。合同第八条约定，乙方不得未经甲方同意转租出租房屋。合同还对租赁期间接受物业管理保持房屋清洁卫生做了约定。合同同时还约定如果违约，承担违约责任，甲方可以从押金中扣除因违约造成的损失等。合同签订后，原告在履行合同中出现多处违约：1.签订本合同时承诺由3人居住。原告在未征得被告同意的情况下，私下增加2人，擅自将房屋的部分转租给他人；2.承租方应当在9月12日前支付第二季度房租，承租方没有按合同约定时间支付且超出合同约定的10日期限。经出租方催租，承租方口头承诺3日内支付租金，但至今没交；3.合同约定租赁人要保持租赁房屋的清洁，原告在居住期间，非但在屋内饲养猫和狗，将房屋内搞得脏乱不堪拒不整理打扫外，在楼道及楼下单元门口到处都是动物粪便影响极其恶劣，还经常在夜间大声喧哗吵闹扰民，导致楼上楼下业主不得安宁，导致众多业主投诉至物业公司，为此小区物业工作人员多次就此要求被告尽快制止该现状，直至物业发出警告，要求清退承租人，还小区宁静。2019年9月27日，被告亲自去该房屋内要求承租方注意不要扰民并且注意环境卫生，承租人态度恶劣极其不配合处理，当日也没能支付房租。因原告多处违约，导致合同无法继续履行，构成违约，原告要求被告承担违约责任，纯属恶人先告状。原告交纳押金20000元是事实，但是因原告单方面原因被迫终止，对于欠缴的水电费、物业费、房租费等多项费用理应在保证金中扣除，剩余部分按约定作为违约金。不足部分，理应补齐。请求法庭查明事实，依法驳回原告诉讼请求中除第一条以外的诉求，被告保留向原告追偿违约金及房屋中介费等其他损失的权利。 经审理查明：2019年6月21日，被告张甫兵（甲方、出租方）与原告李晨（乙方、承租方）经南京中环房地产经纪有限公司第一分公司中介，三方签订《房屋租赁合同》（合同编号：ZL201900496）一份。合同约定，房屋坐落于南京市栖霞区，建筑面积197.26平方米，房屋用途住宅；租期从2019年6月22日至2020年6月21日，交房时间2019年6月22日；房屋租金为每月1万元，租金支付方式为每季度支付，并于下一个起租日前10天内交清；乙方应向甲方交付履约保证金2万元，合同期满后退还乙方；乙方必须依合同交付租金，如拖欠租金达10日，甲方有权单方解除本合同，并追究乙方违约责任；租赁期内该房屋水、电、气、燃气费、供暖、电话、有线电视、物业管理费等费用均由乙方缴付；承租房屋只限于居住用途，不能作非法用途或放置违禁物品，否则后果由责任人承担；租赁期间，甲乙双方应认真履行本合同，任何一方不得违约，违约给对方造成损失的，违约方应赔偿守约方押金作为违约金支付给对方。合同正文下方，手写内容为：“房屋仅限三人居住，室内电器设备以后如出现故障由租客自己负责修理。”合同签订当日，李晨通过支付宝转账方式给付张甫兵32000元，通过微信转账方式给付张甫兵18000元，合计50000元。张甫兵将涉案租赁房屋交付李晨。另，李晨已支付三个月物业服务费及公共水电费。2019年9月10日后，李晨未支付第二期房屋租金。 在房屋租赁合同履行期间，因案涉租赁房屋存在居住人员太多、经常深夜扰民，而且承租人饲养猫、狗，不注意环境卫生，导致业主投诉。经物业人员上门后，仍没有改变。房屋所在小区物业公司要求张甫兵对租客进行退租清场。2019年9月26日，张甫兵前往案涉租赁房屋查看，发现案涉租赁房屋除原定三人外，另有一男一女两人居住；同时发现案涉房屋内饲养猫、狗；室内卫生未打扫；另外承租人逾期未交纳租金。双方就相关事宜未能达成一致，2019年9月27日，张甫兵通过微信要求李晨搬走，解除房屋租赁合同，李晨表示同意。2019年10月4日，双方办理收房手续。后，李晨多次要求张甫兵退还房屋押金未果，李晨遂起诉至法院要求自理。 另查明，2019年11月28日，张甫兵交纳案涉租赁房屋2019年6、7月及8、9月两个缴费时间段的电费2900元（其中滞纳金为121元）；水费145元。2019年12月18日，张甫兵交纳案涉房屋2020年度的公共水电费是300元、物业服务费是4734元。 本案在审理过程中，李晨放弃要求张甫兵承担押金、违约金利息的诉讼请求。本案经本院主持调解，双方未能达成调解协议，致调解未果。 上述事实，有当事人的当庭陈述，李晨与张甫兵共同举证的房屋租赁合同；李晨举证的微信及支付宝转账记录、微信聊天记录；张甫兵举证的南京栖霞建设物业服务股份有限公司康桥圣菲物业服务中心出具的情况说明、支付宝生活缴费作证、账单详情、公共水电费收据、物业服务费收据等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。李晨举证的同学金某的住宿证明、董某君的房屋租赁合同，不能证明其主张的上述两人未在案涉租赁房屋内居住的事实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告张甫兵与原告李晨自愿签订房屋租赁合同，将自己名下涉案房屋出租给李晨使用，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 合同法第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。在合同履行期间，因李晨存在违约行为，张甫兵要求解除房屋租赁合同，李晨表示同意，并且双方于2019年10月4日办理收房手续。本院确认案涉房屋租赁合同于2019年10月4日解除。案涉房屋租赁合同因李晨存在违约行为导致解除，其要求张甫兵偿付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。 合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋租赁合同约定，李晨向张甫兵交付履约保证金2万元，合同期满后退还李晨。案涉房屋租赁合同已经解除，张甫兵应当退还李晨上述履约保证金。案涉房屋租赁合同同时约定，租赁期内该房屋水、电、气、燃气费、供暖、电话、有线电视、物业管理费等费用均由李晨缴付。张甫兵已经交纳案涉房屋租赁期内水费145元、电费2779元（2900元-121元），为避免当事人诉累，上述费用宜从张甫兵应退还的履约保证金中扣除；李晨未支付2019年9月22日至2019年10月4日期间的房屋租金及公共水电费、物业服务费，其应当按标准向张甫兵支付，并从履约保证金中扣除。经核算，上述期间的房屋租金为4333.33（1万元/月÷30天×13天），公共水电费为10.83元（300元/年÷360天×13天）、物业服务费为170.95元（4734元/年÷360天×13天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告李晨与被告张甫兵于2019年6月21日签订的关于栖霞区某某路X号XX幢X单元XXX室房屋的《房屋租赁合同》（合同编号：ZL201900496）于2019年10月4日解除； 二、被告张甫兵于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告李晨履约保证金12560.89元； 三、驳回原告李晨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取400元，由原告李晨负担274元，被告张甫兵负担126元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费800元。 审 判 员 韩栋 二〇二〇年四月二十日 法官助理 晋静 书 记 员 尹紫