四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终312号 上诉人（原审原告、反诉被告）：姚小东，男，汉族，1988年2月5日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：周天宇，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李天双，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：唐艳梅，女，汉族，1989年1月28日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：周天宇，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李天双，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：四川蓝图实业有限公司，住所地成都市青羊区蜀金路1号2栋6层601号。统一社会信用代码915100007978779686。 法定代表人：邓凡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘立果，该公司职工。 委托诉讼代理人：胡勇，四川宁安律师事务所律师。 上诉人姚小东、唐艳梅因与被上诉人四川蓝图实业有限公司（以下简称蓝图公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院(2019)川0623民初2664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人姚小东、唐艳梅上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，依法改判被上诉人支付上诉人逾期办理初始登记违约金（以400000元为基数，从2016年1月31日起至2018年10月25日止，按日万分之一的标准进行计算），驳回被上诉人在原审反诉中的全部诉讼请求；二、由上诉人委托专业测绘机构重新测量房屋面积，所发生的费用由被上诉人承担；三、一审和二审诉讼费均由被上诉人承担。二审中，上诉人姚小东、唐艳梅当庭撤回前述上诉请求中的第二项，即撤回对案涉房屋面积进行重新测量，并由被上诉人承担测算费用的请求。事实及理由：一、双方同意按照“多退少补”的原则进行面积补差的前提是被上诉人先履行在交付房屋时公示有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告并提供面积实测数据，但被上诉人未履行该项义务。二、被上诉人恶意隐瞒了房屋的真实面积，该楼盘的实测报告在2014年7月就已作出，但其未告知购房者，不能要求购房者承担房屋面积补差的不利后果。三、《商品房买卖合同》中面积补差条款应认定为格式条款，对该条款应做出不利于提供格式条款一方的解释。四、被上诉人承诺赠送面积给上诉人有证据支持，但一审法院未予认定，属认定事实不清。五、二上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定房屋总价为337270元，但二上诉人实际支付了415935元，一审中，被上诉人也对此进行了自认，故被上诉人支付上诉人逾期办理初始登记违约金以400000元为基数更为合理。 被上诉人蓝图公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 姚小东、唐艳梅向一审法院起诉请求：一、判令蓝图公司向姚小东、唐艳梅办理不动产登记证书；二、判令蓝图公司支付逾期交房、逾期办理房屋初始登记的违约金50259.60元；三、判令本案诉讼费用由蓝图公司承担。诉讼中，姚小东、唐艳梅变更第一项诉讼请求为：判令蓝图公司向姚小东、唐艳梅交付不动产登记证书。 蓝图公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令姚小东、唐艳梅向蓝图公司支付房屋建筑面积补差款40252.00元；二、本案本诉及反诉费用由姚小东、唐艳梅承担。 一审法院认定以下事实：2015年8月10日，唐艳梅（买受人）与蓝图公司（出卖人）签订《蓝图金岭半岛.定购协议》（下称《定购协议》），主要约定：唐艳梅定购“蓝图金岭半岛”小区1-1-8-1号房屋，设计建筑面积116.30㎡。第三条出卖人与买受人约定按照设计建筑面积方式计算商品房价款，该商品房单价为2900.00元/㎡，总价款337270.00元。第四条若产权面积与本协议设计建筑面积有出入，以房产测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书所确认的产权登记面积为准，则总房款的结果根据实测建筑面积单价进行计算，多退少补。第五条买受人须于本协议签订之日交付房款177830.00元，余款159440.00元及装修费62730.00元须在2015年8月31日前付清。 2015年9月2日，姚小东、唐艳梅（买受人）与蓝图公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：姚小东、唐艳梅购买蓝图公司开发的位于中江县房屋，房屋预测建筑面积为116.30㎡，按照建筑面积计算该商品房价款，单价2900.00元／㎡,总价款337270.00元；出卖人应当在2015年1月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交付商品房的，逾期在30日之内的，出卖人自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，逾期60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；商品房交付时，出卖人应向买受人公示其委托的有资质的测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（即实测面积），实测面积与预测面积发生误差的，双方同意根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补；出卖人应在2016年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，因出卖人的责任未能在约定期限内取得所在楼栋权属证明的，出卖人按日向买受人支付万分之一违约金；房屋交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 合同签订当日，买受人按约定支付了购房款及维修基金等费用共计415935.00元。出卖人蓝图公司于签订合同当日（2015年9月2日）向买受人交付案涉商品房，并于2018年10月25日取得该房屋所在楼栋权属证明（初始登记）。2019年8月16日，中江县自然资源局颁发了该房屋的《不动产权证书》【川（2019）中江县不动产权第××号】，载明房屋建筑面积为130.18㎡。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方对签订《商品房买卖合同》的事实以及合同约定的内容无争议，对姚小东、唐艳梅主张的实际交付房屋时间，实际取得房屋所在楼栋权属证明（初始登记）时间，蓝图公司无异议，均应予以确认。根据当事人双方的诉辩意见，双方争议的焦点是：一、逾期交房违约金是否应得到支持；二、逾期办理房屋所在楼栋权属证明（初始登记）所产生的违约金的计算是否过高；三、面积误差部分房屋价款的确定。 关于争议焦点一。逾期交房违约金系基于未按合同约定的期限交付房屋的违约行为而产生，双方约定出卖人逾期交房时“买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，且该违约金应于“实际交付之日起60日内”支付。本案《商品房买卖合同》中虽有“出卖人应在2015年1月30日前交付该商品房”的字样，但该约定的交付房屋时间在签订合同之前，显然不符合常理，况且，案涉房屋于双方签订《商品房买卖合同》的当日（2015年9月2日）已实际交付，买受人主张逾期交房违约金，缺乏事实依据，对姚小东、唐艳梅的该部分请求，不予支持。 关于争议焦点二。诉讼中，姚小东、唐艳梅诉称其系一口价购买的样板房，总金额为40万元，并向蓝图公司交付了共计415935.00元（其中有62730.00元，蓝图公司未开具凭据）。蓝图公司对姚小东、唐艳梅主张的交付款项金额予以自认，但认为未出具凭据的62730.00元系案涉房屋的装修款，其余15935.00元系维修金及税费等费用，并非房价款，案涉房屋价款实为337270.00元。一审法院认为，《定购协议》第三条及《商品房买卖合同》第五条对“计价方式和价款”均约定为“按照建筑面积计算商品房价款”，即单价×建筑面积，由此计算，案涉商品房总价款为337270.00元（2900.00元/㎡×116.30㎡），与姚小东、唐艳梅提交的所交购房款凭据是相符的。结合《定购协议》中“…余款159440.00元+装修62730.00元，…”的表述，姚小东、唐艳梅所称的未出具凭据的62730.00元应确认为案涉房屋装修款。故姚小东、唐艳梅已付房屋的总价款应确认为337270.00元，并非其主张的400000.00元。 《商品房买卖合同》约定，出卖人应在2016年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明即初始登记，逾期应按日支付万分之一的违约金。出卖人蓝图公司于2018年10月25日实际取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。蓝图公司以行政主管部门存在过错为由要求调整逾期办理初始登记违约金于法无据，对买受人主张逾期办理初始登记违约金的诉讼请求应予支持。依合同约定，该违约金应以已付房款337270.00元为基数，自应当取得初始登记期限届满之次日即2016年1月31日起计至2018年10月25日止，按日万分之一为标准进行计算。 关于争议焦点三。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。……”本案中，双方在《商品房买卖合同》面积差异处理条款中约定“根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补”。故蓝图公司请求买受人按约定补足面积误差部分房屋价款符合合同约定及法律规定。买受人认为出卖人蓝图公司未按约定在交付房屋时提供、公示房屋实测面积数据，不应按多退少补原则处理。一审法院认为，蓝图公司未在交付房屋时提供、公示房屋实测面积数据虽系违约行为，但双方并未对该违约行为约定责任承担方式，不能据此否定按所有权证登记面积为准进行面积差异处理的约定。且买受人在出卖人未公示实测面积的情况下接收了案涉房屋，实际取得了超出合同约定部分房屋面积所产生的利益。故对买受人的该辩解意见，不予采纳。买受人还辩称，计算面积误差部分应扣除出卖人承诺的赠送面积6-7㎡。买受人据以主张该事实而提供的证据为另一买受人唐某某持有的一份清单。但该清单内容更接近于销售人员为买受人计算所购房屋价款明细，其本身没有合同双方签字确认，不能确认为出卖人对买受人赠送房屋面积的承诺，更不能据此推定为对全部买受人的承诺。买受人还辩称，其系以一口价400000.00元购买的样板房，房屋价款与面积无关，买受人的该辩解意见与《订购协议》及《商品房买卖合同》中“按照建筑面积计算商品房价款”不符，且买受人并未提交其他证据支持其抗辩意见。故对姚小东、唐艳梅的上述抗辩主张，不予采纳。姚小东、唐艳梅应向蓝图公司支付面积差异部分的房屋价款40252.00元【（130.18㎡-116.30㎡）×2900.00元/㎡】。 综上，蓝图公司已实际为姚小东、唐艳梅办理了案涉房屋的不动产权证书，姚小东、唐艳梅变更诉讼请求要求蓝图公司交付不动产权证书，不违反法律规定。姚小东、唐艳梅请求蓝图公司按约定支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，蓝图公司请求姚小东、唐艳梅支付面积误差部分房屋价款的反诉请求，符合合同约定及法律规定，均应予以支持。姚小东、唐艳梅主张的逾期交房违约金超过诉讼时效期间，不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、四川蓝图实业有限公司于判决书生效之日起15日内向姚小东、唐艳梅交付案涉房屋《不动产权证书》。二、四川蓝图实业有限公司于判决书生效之日起15日内向姚小东、唐艳梅支付逾期办理初始登记违约金。违约金的计算方法为：以337270.00元为基数，从2016年1月31日起至2018年10月25日止，按日万分之一为标准进行计算。三、姚小东、唐艳梅于判决书生效之日起15日内向四川蓝图实业有限公司支付房屋面积补差款40252.00元。四、驳回姚小东、唐艳梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费528.00元，反诉受理费403.00元，由四川蓝图实业有限公司承担528.00元，姚小东、唐艳梅承担403.00元。 二审中，上诉人姚小东、唐艳梅向本院提交了证人王某、唐某的证人证言，用于证明涉案房屋系上诉人以400000.00元整一口价从二期换到一期的样板房，被上诉人质证称，对上述两份证人证言的三性不予认可，本院认为，证人有出庭作证的义务，由于二证人未出庭作证，对于两份证人证言不予认可。上诉人姚小东、唐艳梅申请了证人田某出庭作证，证人田某称其陪同上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，其了解上诉人购买案涉房屋的过程，知晓上诉人与被上诉人签订合同时是以400000.00元的一口价购买的案涉房屋。被上诉人对该项证人证言不予认可，认为证人田某并非了解上诉人签订合同的全部内容，其证人证言不应采信。本院对证人田某的证言的真实性、合法性、关联性予以确认，在一审中，蓝图公司亦认可姚小东、唐艳梅系支付了400000.00元购买样板房，故本院对该证人证言予以采信。蓝图公司向本院提交案涉房屋面积实测报告书1份及测绘资质证书1份，分别用以证明案涉房屋的实际面积与不动产证书上载明的产权面积一致，及出具实测报告书的公司具有资质。上诉人质证称，对实测报告书的内容不认可，其与购房合同中认定的面积差异巨大，对测绘资质证书无异议。本院审查认为，各方当事人对资质证书无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；关于实测报告书，系有资质的测绘公司出具，上诉人虽不认可其中关于案涉房屋的实测面积相关内容，但未提供证据予以反驳，故本院予以采信。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，结合各方当事人意见，本案二审的争议焦点为:一、姚小东、唐艳梅应否向蓝图公司支付房屋面积补差价款40252.00元；二、逾期办理房屋初始登记的违约金的计算基数是否为400000.00元。 一、关于姚小东、唐艳梅应否向蓝图公司支付房屋面积补差价款40252.00元的问题。本院认为，虽然双方在《商品房买卖合同》面积差异处理条款中约定“根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补”，姚小东、唐艳梅应当根据房产证所载所有权登记面积为准，补偿超过合同约定面积的差价。但上诉人在庭审中申请了证人出庭作证，证人的证言能够证明上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的相关事宜，也知晓房款系按一口价400000.00元支付的，在一审中，蓝图公司亦认可姚小东、唐艳梅系支付了400000.00元购买样板房，由此可以确定双方对案涉房屋的总价已经进行了约定，上诉人不需要再向被上诉人支付房屋补差款，故，姚小东、唐艳梅的该上诉请求成立。 二、关于逾期办理房屋初始登记的违约金的计算基数是否为400000.00元的问题。本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订的《定购协议》第三条及《商品房买卖合同》第五条对“计价方式和价款”均约定为“按照建筑面积计算商品房价款”，即单价×建筑面积，由此计算，案涉商品房总价款为337270.00元（2900.00元/㎡×116.30㎡），与上诉人提交的所交购房款凭据是相符的。结合《定购协议》中“……余款159440.00元+装修62730.00元……”的表述，能够确认上诉人所称的62730.00元为案涉房屋装修款，而非房屋的建筑面积款项。故被上诉人支付逾期办证的违约金基数应当按照337270.00元计算，并非上诉人主张的400000.00元。故姚小东、唐艳梅的该项上诉请求不成立。 综上，上诉人姚小东、唐艳梅的部分上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省中江县人民法院(2019)川0623民初2664号民事判决； 二、四川蓝图实业有限公司于本判决书生效之日起15日内向姚小东、唐艳梅交付案涉房屋《不动产权证书》； 三、四川蓝图实业有限公司于本判决书生效之日起15日内向姚小东、唐艳梅支付逾期办理初始登记违约金。违约金的计算方法为：以337270.00元为基数，从2016年1月31日起至2018年10月25日止，按日万分之一为标准进行计算； 四、上诉人姚小东、唐艳梅不向被上诉人四川蓝图实业有限公司支付房屋面积补差款40252.00元； 五、驳回姚小东、唐艳梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费931元，姚小东、唐艳梅负担403元，蓝图公司负担528元。二审案件受理费806元，姚小东、唐艳梅负担403元，蓝图公司负担403元。 本判决为终审判决。 审 判 长  邵 敏 审 判 员  张时春 审 判 员  王海燕 二〇二〇年四月十三日 法官助理  毛 竹 书 记 员  邱 婷