湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初309号 原告：湖南汉顺置业有限公司。 法定代表人：胡登球,该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹晓邦，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。 被告：德山丘二馆。 经营者：余冬梅。 委托诉讼代理人：杜华，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：于露。 委托诉讼代理人：杨尚荣，湖南开旗律师事务所律师，特别授权代理。 被告：龙凯。 委托诉讼代理人：王辉，湖南和讯律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：邓鹏飞，湖南和讯律师事务所律师，一般授权代理。 原告湖南汉顺置业有限公司与被告德山丘二馆、于露、龙凯申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用普通程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。湖南汉顺置业有限公司的委托诉讼代理人邹晓邦，德山丘二馆的委托诉讼代理人杜华，于露的委托诉讼代理人杨尚荣，龙凯的委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 湖南汉顺置业有限公司向本院提出诉讼请求：请求按武陵区人民法院（2019）湘0702执恢347、348号公告执行。 德山丘二馆辩称：1、我们与龙贵平所签订的合同中，当时由武陵区人民法院确定为有效合同；2、湖南汉顺置业有限公司在诉状中称，我方存在审查义务，我们对此有异议，一般来说只要是知道了购房合同就应该知道是谁的房屋了，我们为什么要去质疑，这个门面一直都在租赁状态中，所以我们相信这个门面就是龙凯和龙贵平的，我们是没有过错的；3、我们在经营的时候一直提心吊胆，2017年12月28日还停电停水，湖南汉顺置业有限公司的这些做法给我们造成了巨大的损失，请求人民法院驳回湖南汉顺置业有限公司的诉讼请求。 于露辩称：1、造成于露、龙凯的买卖合同无效主要理由是，在诉讼时湖南汉顺置业有限公司没有办理该门面的预售许可证，导致于露、龙凯返还门面给丘二馆造成巨大损失，湖南汉顺置业有限公司有重大的过错；2、于露、龙凯将门面交付给湖南汉顺置业有限公司已经履行了交付义务，湖南汉顺置业有限公司应该继续给丘二馆续租下去；3、应该按照武陵区人民法院在（2019）湘0702执异55号裁定书中做出的裁定，综上请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 龙凯辩称：1、同意于露代理人的答辩意见；2、武陵区人民法院（2019）湘0702执恢347、348号公告不符合法律规定，程序上是违法的，在本案所涉的执行案件中，申请执行人是湖南汉顺置业有限公司，被执行人是于露和龙凯，丘二馆只是利害关系人在没有追加丘二馆为被执行人时，不应该对丘二馆进行执行，丘二馆与案外人龙贵平签订合同，给湖南汉顺置业有限公司造成了损失，湖南汉顺置业有限公司应该另案主张权利，武陵区人民法院在执行案件中不同的主体和不同的法律关系、不同的法律事实给混淆在了一起；3、本案是所涉租赁合同是由丘二馆经营者于冬梅与案外人龙贵平签订的，龙凯并不知情也没有授权给龙贵平且龙凯也没有拿过一分钱租金，因此这个租赁合同实际与本案执行案件当事人龙凯没有关联，龙贵平所造成的行为后果不应该由龙凯承担；4、根据合同法解释无权处置的合同是有效合同，根据法律规定，如果案外人龙贵平与丘二馆使用收益妨碍了湖南汉顺置业有限公司的合法权益并给其造成了损失，湖南汉顺置业有限公司可以另提起诉讼，不应该在本案中处理。在2019年湖南汉顺置业有限公司通知丘二馆关门，足以证明湖南汉顺置业有限公司是知道丘二馆一直在使用的，湖南汉顺置业有限公司没有按照法律规定行使权利才给丘二馆造成了损失，租金的标准应该是平均租金的价格，要公平处理这件事情，应该是以市场价格。综上，请求法院依照公平原则处理该案。 经审理查明，本院确认以下案件事实： 2010年11月12日，于露、龙凯分别与汉顺公司签订一份《商业门面出让协议》，分别约定购买位于德山北路与莲池路交会处、房地产开发项目尊德天城一期工程13栋负一层116、117两间；118号、119号、120号、121号四间。于露、龙凯分别支付了购房对价；汉顺公司向于露、龙凯交付已购商业门面，随后，已购商业门面用于出租。 2015年4月，于露、龙凯以多次催促汉顺公司办证未果为由向本院提起诉讼，汉顺公司则提出反诉。同年7月7日，本院作出（2015）武民初字第728号民事判决书，确定：一、确认于露与汉顺公司签订的《商业门面出让协议》无效；二、汉顺公司自本判决生效之日起10日内向于露支付利息损失614800元及后续利息损失（自2015年1月1日起至汉顺公司清偿之日止，年利率36%，本金1060000元）；三、汉顺公司自本判决生效之日起10日内向于露返还购房款1060000元；四、于露自本判决生效之日起10日内向汉顺公司返还《商业门面出让协议》项下的房屋（预测面积112.74平方米）；五、驳回于露对汉顺公司的其他诉讼请求；六、驳回汉顺公司对于露的其他反诉请求。本院作出（2015）武民初字第729号民事判决书，确定：一、确认龙凯与汉顺公司签订的《商业门面出让协议》无效；二、汉顺公司自本判决生效之日起10日内向龙凯支付利息损失1272000元及后续利息损失（自2015年1月1日起至汉顺公司清偿之日止，年利率36%，本金2120000元）；三、汉顺公司自本判决生效之日起10日内向龙凯返还购房款2120000元；四、龙凯自本判决生效之日起10日内向汉顺公司返还《商业门面出让协议》项下的房屋（预测面积224.3平方米）；五、驳回龙凯对汉顺公司的其他诉讼请求；六、驳回汉顺公司对龙凯的其他反诉请求。汉顺公司不服上述判决，向常德市中级人民法院上诉，该院于2016年1月6日分别作出了（2015）常民二终字第169号、170号民事判决书，判决结果为驳回上诉，维持原判。同年1月26日，龙凯、于露分别向本院申请强制执行，立案号分别为（2016）湘0702执80号、81号。汉顺公司不服判决，向湖南省高级人民法院申请再审。该院于2016年8月15日作出（2016）湘民申683号民事裁定提审。再审查明：汉顺公司未取得商品房预售许可证，涉案门面属于13栋规划中，因其他房屋拆迁问题，13栋一直未能建设。2017年5月3日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘民再67号民事判决书，确定：一、撤销常德市中级人民法院（2015）常民二终字第169号民事判决；二、维持常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第728号民事判决第三、四、五、六项；三、变更常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第728号民事判决第一项为：确认于露与汉顺公司签订的《商业门面出让协议》第五条有关销售房屋、办理产权证的约定无效；四、变更常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第728号民事判决第二项为：汉顺公司自本判决生效之日起10日内向于露支付缔约损失，金额为以1060000元为基数按年利率24%计算，自2013年5月1日起至汉顺公司清偿之日止。同日，作出（2017）湘民再68号民事判决书，确定：一、撤销常德市中级人民法院（2015）常民二终字第170号民事判决；二、维持常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第729号民事判决第三、四、五、六项；三、变更常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第729号民事判决第一项为：确认龙凯与汉顺公司签订的《商业门面出让协议》第五条有关销售房屋、办理产权证的约定无效；四、变更常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第729号民事判决第二项为：汉顺公司自本判决生效之日起10日内向龙凯支付缔约损失，金额为以2120000元为基数按年利率24%计算，自2013年5月1日起至汉顺公司清偿之日止。 另查明，2017年3月8日，龙贵平将涉案门面出租给了德山丘二馆，租赁期限从2017年4月1日起至2022年3月31日止共计5年。2018年1月16日，原告德山丘二馆与被告龙贵平、于露、龙凯、第三人汉顺公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理。同年5月24日，本院以“原告诉请的合同无效与本案查明的事实不一致。经本院庭后向原告释明是否变更诉讼请求，原告仍不同意变更，应视其为无具体的诉讼请求。”为由，作出了（2018）湘0702民初149号民事裁定书，驳回德山丘二馆的起诉。 汉顺公司依据生效的（2017）湘民再67、68号民事判决书向本院申请执行后，本院于2019年10月12日作出了（2019）湘0702执恢347号执行裁定书，确定：一、冻结、划拨于露银行存款22400元（案件执行费22400元）或扣留、提取其等额收入，或查封、扣押其相应价值的其他财产；二、由于露立即向汉顺公司返还《商业门面出让协议》项下的房屋（预测面积112.74平方米）；作出（2019）湘0702执恢348号执行裁定书，确定：一、冻结、划拨龙凯银行存款42400元（案件执行费42400元）或扣留、提取其等额收入，或查封、扣押其相应价值的其他财产；二、由龙凯立即向汉顺公司返还《商业门面出让协议》项下的房屋（预测面积224.3平方米）。同年10月22日，本院发出了（2019）湘0702执恢347、348号公告，载明：本院责令被执行人于露、龙凯及任何案外人自行于2019年10月31日前从上述房屋迁出。到期拒不迁出的，本院依法强制腾房。德山丘二馆于2019年10月31日向本院提出执行异议，本院2019年12月26日作出（2019）湘0702执异55号之一裁定书，确定：一、案外人德山丘二馆的异议理由成立；二、中止本院作出的（2019）湘0702执恢347、348号公告的执行。湖南汉顺置业有限公司对该裁定不服，特具状至本院，提出前列诉讼请求。 以上事实原、被告身份信息资料、（2019）湘0702执恢347、348号公告、（2019）湘0702执异55号之一裁定书、（2015）常民二终字第169号、170号民事判决书、（2017）湘民再67号、68号民事判决书、（2016）湘0702执80号、81号执行裁定等证据，以及到庭当事人陈述予以佐证。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本院（2019）湘0702执恢347、348号公告，确定的是被执行人于露、龙凯应腾空返还《商业门面出让协议》项下的房屋，现德山丘二馆占有使用该房屋，本院所作出的腾房公告系去租返还，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”2017年3月8日德山丘二馆经营者余冬梅与龙贵平签订的《门面租赁合同》是否合法有效，能否排除强制腾空返还的租赁权，是本案争议焦点。德山丘二馆认为2017年3月8日其经营者余冬梅与龙贵平签订的《门面租赁合同》，租赁期限应从2017年4月1日起至2022年3月31日止共计5年，租赁合同应认定有效，现房屋正在租赁期间内。经审理查明，2016年1月6日常德市中级人民法院作出了（2015）常民二终字第169号、170号民事判决书，该判决为终审判决，判决书明确，于露、龙凯于自本判决生效之日起10日内向汉顺公司返还《商业门面出让协议》项下的房屋，湖南汉顺置业有限公司自2016年1月开始享有《商业门面出让协议》项下房屋的所有权，而德山丘二馆的经营者余冬梅与龙贵平签订《门面租赁合同》的时间在2017年3月8日，龙贵平在与德山丘二馆经营者余冬梅签订《门面租赁合同》时未得到该房屋所有权人湖南汉顺置业有限公司的授权，《门面租赁合同》签订后也未得到该房屋所有权人湖南汉顺置业有限公司的追认，故德山丘二馆经营者余冬梅与龙贵平签订的《门面租赁合同》应认定为无效合同，基于无效《门面租赁合同》产生的租赁关系不能阻却湖南汉顺置业有限公司的强制腾房要求，故对湖南汉顺置业有限公司提出按本院作出的（2019）湘0702执恢347、348号公告，确定于露、龙凯及任何案外人腾空返还《商业门面出让协议》项下房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下： 准许本院作出的（2019）湘0702执恢347、348号公告执行。 本案案件受理费100元，由龙凯、于露共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 本院（2019）湘0702执异55号之一执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王献猛 人民陪审员  蒋忠秋 人民陪审员  赵金霞 二〇二〇年四月十三日 法官 助理  袁嘉成 代理书记员  郑 万