陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终50号 上诉人(一审原告)：西安美术学院，住所地：陕西省西安市雁塔区。 法定代表人：郭线庐，该院院长。 委托诉讼代理人：王欢，陕西弘业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：司马文妮，陕西弘业律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：西安市XX园饭庄，住所地：陕西省西安市XX路XX号。 法定代表人：薛莹巧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王康，陕西九州同律师事务所律师。 被上诉人（二审被告）：薛莹巧，女，汉族，西安市XX园饭庄法定代表人，住陕西省西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：王康，陕西九州同律师事务所律师。 上诉人西安美术学院（以下简称西安美院）与被上诉人西安市XX园饭庄（以下简称XX园饭庄）、薛莹巧房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省西安市中级人民法院作出的（2017）陕01民初160号民事判决，提起上诉。我院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人西安美院委托诉讼代理人王欢、司马文妮到庭参加了诉讼；被上诉人XX园饭庄委托诉讼代理人王康，薛莹巧及其委托诉讼代理人王康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 西安美院上诉请求：一、请求依法撤销西安市中级人民法院（2017)陕01民初160号民事判决书判决第3项“驳回西安美术学院要求西安市XX园饭庄支付违约金的诉讼请求”的判决内容，并依法改判；二、请求依法撤销一审判决书第4项“驳回原告西安美术学院要求西安市XX园饭庄清腾租赁房产、并恢复原状的诉讼请求”的判决内容，并依法改判；三、本案一、二审诉讼费以及评估鉴定费由被上诉人承担。 事实与理由：一、本案的被上诉人已经根本违约，并应该承担违约责任。本案一审第11页载明“根据查明的事实，西安美院湖边餐厅由XX园饭庄垫资改造、装修、添置设施设备，西安美院称垫资费用据实结算或通过减免XX园饭庄租金三至五年，后因湖边餐厅垫资评估数额未能达成一致，致租金交纳未能成行，XX园并未违约”的认定存在根本性错误。XX园饭庄在西安美院明确要求128万元按合同缴纳的情况下拒不缴纳，属于根本违约，应承担违约责任。对方所谓的会议纪要并没有合同变更或债的抵销的相关内容，至于调查笔录有所谓垫资抵消房屋的说法，既不真实更不合法。二、本案的租赁合同按照约定和法定已经解除，上诉人有权收回房屋，并有权要求被上诉人按照约定进行清腾并恢复原状。(一）合同约定终止解除的条件已经具备。1、该合同第二条“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：3、拖欠租金一个月或空关一个月的”。本案一审判决第5页倒数第3行也查明“XX园饭庄未向西安美术学院交纳2011年5月至今的租金”，因此，按照约定解除条件已经具备。2、该合同第三条第三款“甲方提供乙方所需水、电、暖等设施，乙方应按学校后勤集团规定，按时交纳水、电、暖等费用(不包括在房租金之内）,不得拖欠不交，拖欠水、电、暖等费用逾期一个月的，甲方可以终止合同，收回房屋”的约定，一审判决审理查明第6页倒数第1行载明“2016年4月12日西安美院、美院资产公司向XX园发出通知：限本周内向学校缴纳所欠水费、暖气费共计26万元”第7页倒数第2行“2016年5月7日，西安美术学院再次向XX园发出通知，要求XX园5月9日前清缴欠费”，直到2016年7月12日美院发出《终止合同通知书》里明确要求清结租金及所拖欠的其他费用（见一审判决第8页第1-3行）,足以证明XX园始终没有按时交纳水、电、暖费用早已超过一个月，符合合同终止的情形，应予以终止，并有权收回房屋。(二）法定的合同解除条件已经具备。1、符合合同法94条的规定。在上诉人多次连续几年一直不断催告被上诉人清缴租金，但被上诉人一直以各种理由不予履行导致上诉人作为租赁财产的国有资产的保值增值的合同目的无法实现。根据一审判决第6页第5行审理查明“2014年11月24日，美院党委会【2014】26号会议纪要显示，…三是督促XX园交付今年来拖欠的房租，必要时可做好通过法律途径解决拖欠租金问题的准备”。一审判决第6页倒数第1行及第7页倒数第10行都明确载明2016年4月12日、2016年4月22日、2016年5月7日都给被上诉人发函明确要求“希望你方尽快按合同向学院缴纳2015年1月至2016年12月房屋租赁费共计128万元”。显然，这种情形符合合同法第94条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方延迟履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。2、符合合同法96条关于解除应当通知对方的规定。一审判决第8页第1-10行审理查明“2016年7月12日，美院资产公司向XX园发出《终止合同通知书》，决定2016年7月12日正式终止双方于2012年7月9日签订的《房屋租赁合同》，结清租金及所拖欠的其他费用，限期三个月搬离。…2016年8月10日，西安美院及其资产公司向XX园发出《关于清腾房屋的通知》，再次通知XX园于接到通知之日起5日内将湖边餐厅的其他遗留物及时搬离，否则自行处理，同时不免除向XX园主张相关费用的承担”。这些认定足以说明，上诉人解除合同已经通知了对方，具备了96条解除的条件。3、根据合同法96条“合同自通知到达对方时解除”的规定，2016年8月11日，被上诉人回复不认可美院终止合同时，该合同的解除权已经生效。(三）本合同因违反国家法规的强制性规定而应当终止。1、根据教育部2013年6月7日教育部下发《教育部直属高校、直属单位国有资产管理工作规程（暂行）》第一条“事业资产使用”第（三）款5项明确规定“单位国有资产出租、原则上应采取公开招标的形式确认出租的价格，必要时可采取评审或资产评估的办法确定出租的价格。单位利用国有资产出租、出租的期限一般不得超过5年”的规定，双方生效的租赁合同期限为14.5年，不符合教育部的规定5年的强制性规定而属于终止的情形。本案上诉人西安美术学院于2012年7月9日与被上诉人续签的《房屋租赁合同》属于该文件强制适用的范围，因此合同期约定的14.5年的租期超过规定而应终止。所以一审判决第13页第3行认定“不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效”显然错误，应撤销。2、根据陕西省审计厅2014年12月23日对西安美院的《审计报告》明确提出限60日清收XX园饭庄拖欠的租赁费、水电费并收回租赁房屋的整改意见而应终止合同。该《审计报告》第三项“审计发现的主要问题和责任界定”第2条第（3)项明确指出与XX园饭庄签订的租赁价格每平米30.8元，而市场同地点价格每平米90-120元，存在国有资产流失；将人工湖490平米租赁给XX园导致美院无任何收益，XX园拖欠各项费用181.11万元。审计建议明确要求按时将整改情况报审计厅。这组证据在开庭时上诉人西安美院已提交并质证。这是对西安美院强制性效力的行政整改要求，西安美院必须执行，并收回房屋，该租赁合同继续履行的合法性前提条件已不具备，一审判决认定合同继续履行显然错误。(四）上诉人要求清腾房屋是合法要求。根据合同法97条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。显然，根据合同第四条“对装饰物的工料和租赁期满后的权属处理，双方议定：由承租方所属，承租方带走并恢复至房屋原貌，如因违约终止合同的，装饰物由出租方所有”的约定，上诉人有权按照约定要求被上诉人清腾房产并恢复原状。 综上，上诉人认为，被上诉人违反本案合同约定，在多次合理催告后仍不履行合同义务，构成根本违约，应承担违约责任。上诉人在行使解除权后，合同已经终止，被上诉人应根据合同及时清租腾房，否则，上诉人有权主张损失费用。一审判决认定合同解除无效没有任何依据，且该合同因违反教育部有关国有资产监管的规定而应终止。加之整改巡视意见是有强制性效力的政策性法律文件，因此，一审判决违背合法性原则作出的上述判决应依法予以撤销并重新进行改判。 被上诉人XX园饭庄、薛莹巧共同辩称：一、被上诉人在履行合同中并未违约。上诉人认为“本案的被上诉人已经根本违约，并应该承担违约责任”,该认定没有事实依据,真正违约的是上诉人。被上诉人按照合同约定对原清卉茶社及A、B号楼顶楼面平台进行加盖、装修是因上诉人的原因不能及时交付，造成被上诉人延误工期及经营损失。院内湖边餐厅的改建、装修及购买设备全由被上诉人垫资，上诉人不能按双方约定进行结算，在经营中又不按约定安装天然气及办理经营手续，导致被上诉人投入大量资金及经营损失，故由其承担违约责任。被上诉人根据双方约定，对2011年5月至2014年12月房屋租金，做暂缓收取、待双方沟通协商后再做处理，故被上诉人并未拖欠租金，不存在违约。对2015年1月至2016年12月的租金即128万元，上诉人承诺对被上诉人的垫资据实结算来减免XX园饭庄租金三至五年，因双方就垫资评估数额没有达成一致，故未能交纳租金，不存在被上诉人无故拖欠，况且上诉人欠被上诉人巨额垫资款完全可以进行扣除，故不存在被上诉人违约不交纳租金的事实。被上诉人未能交付128万元房租是因为双方折抵房租的垫资款数额未达成一致，上诉人以此单方面终止合同显然没有法律依据。二。上诉人主张合同解除的理由不能成立。上诉人提出“合同约定解除的条件具备”,“法定的合同解除条件已经具备”均没有理由和法律依据。上诉人在多方面违约的情况下，为达到不结算被上诉人的垫资款便收回租赁房屋的目地，单方发出《终止合同通知书》，被上诉人及时给予回复，提出上诉人诸多违约情况，不同意上诉人的通知。故上诉人单方违约发出的通知自然没有法律效力。上诉人提出“本合同因违反国家法规的强制性规定而应当终止”的理由没有法律依据，教育部的管理工作规程不属于国家法规，没有强制性。况且该规程施行于本案合同签订后一年，对本案合同纠纷没有任何约束力。陕西省审计厅的《审计报告》只是对上诉人单位管理方面做出的，提出存在的问题，要求整改，以此作为终止合同的依据显然违反法律规定。 综上，本案实际焦点是上诉人在《房屋租赁合同》履行期间，多次违约，且在承诺通过减免XX园饭庄租金三至五年情况下，不及时进行结算，为达到不支付被上诉人垫资款的目地，强行收回出租房屋。该行为自然没有法律依据，不会得到法院判决的支持。原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确。请求依法驳回上诉人的上诉请求 西安美院一审提出诉讼请求：1、判令XX园饭庄向其支付租金本金3358653.94元，支付违约金7058043.71元（暂主张至2016年12月31日，具体以实际给付之日为准）,共计金额为10416697.65元；2、判令薛莹巧对西安美院与XX园饭庄的债权承担无限连带偿还责任；3、判令XX园饭庄将租赁房屋及时清腾并恢复原状；4、由XX园饭庄和薛莹巧承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年8月16日，XX园饭庄（乙方）与西安美院建设开发处（甲方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：一、西安美院将一审校门南侧B段共三层营业用房租赁给乙方使用。二、租赁面积：一楼231.28平方米（后续面积347.28平方米）、二楼334.28平方米、三楼555平方米，合计1120.56平方米。三、租赁期限：2007年8月16日至2012年8月16日。四、租金和租金的交纳期限：每平米30.8元，月租金34513元，合同签订后，乙方须向甲方交纳一个月房租作为押金。乙方从2007年8月16日起向甲方预交三个月租金，一次交清。以后每三个月预收租金一次，直至合同期满。双方均按该合同约定内容履行，并无争议。2012年7月9日，XX园饭庄（乙方）与美院资产公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定第一条甲方将西安美院校门南侧综合楼B段一至三层和楼顶楼面平台、综合楼A段楼顶楼面平台、原清卉茶社一、二层、院内太极湖边平层房屋归属XX园饭庄使用，出租给乙方作餐饮文化艺术经营使用。除原合同面积外，原清卉茶社一、二层面积233.57平方米；租赁楼面平台面积：A段楼顶楼面平台550平方米（属XX园加盖层）、B段楼顶楼面平台525平方米（属XX园加盖层）。第二条租赁期限甲方从2012年7月9日起将出租房屋交付乙方使用，至2026年12月31日收回。十年后递增3%。第三条租金和租金交纳期限室内面积每平方米30.8元，楼顶楼面平台每平方米租金7.5元，甲乙双方议定月租金为53342.5元，先付后用。租金每半年交纳一次，到期前一个月内交纳。拖欠租金一个月的，甲方可以终止合同，收回房屋。后XX园饭庄对原清卉茶社及A、B段楼顶楼面平台进行装修、加盖，对西安美院院内太极湖边平房进行了装修改造。合同履行过程中，西安美院向XX园饭庄开具租赁费发票。美院资产公司为西安美院全资子公司。XX园饭庄为个人独资企业，投资人为薛莹巧。XX园饭庄未向西安美院交纳2011年5月至今的租金。 2010年12月27日西安美院西美会字[2010]22号院长办公会议纪要显示：……七、基建处、资产公司：同意XX园顶层加建项目，基建处全程监管设计方案实施，资产公司负责具体实施合同修改内容及租金调整标准等相关事宜。2011年3月9日，西美会字[2011]02号院长办公会议纪要显示：…四、...4、同意XX园饭店在综合楼顶加建办公及仓库用房项目，工程设计效果图及施工方案报相关院领导审核。2014年11月24日，中共西安美术学院委员会西美党会字[2014]26号会议纪要显示，...二、针对学院和XX园酒店的有关经营纠纷问题，会议认为，学院在XX园2012年楼顶加层和清卉茶社等承租承诺过程中负有一定责任。要求院长助理李敏负责，国有资产管理处具体落实，一是尽快组织第三方对XX园酒店承租的和平堂场所的资产进行合理评估；二是通过与对方积极有效的沟通，合理协商解决沿街用房上下两处承租中有关责任补偿问题；三是督促XX园酒店交付今年来拖欠的房租，必要时也可做好通过法律途径解决拖欠租金问题的准备。 西安美院于2015年3月委托陕西新兰特资产评估有限公司对XX园饭庄在湖边餐厅投入的装饰工程和设备家具进行评估，截止评估基准日2013年1月25日，湖边餐厅资产的评估结果为原值1648393.28元（装修及配套设施902337.18元、其他资产746056.10元）,净值1605237.15元（装修及配套设施884290.47元、其他资产720946.68元）。2016年5月XX园饭庄向西安美院提出重新评估意见。 2016年4月12日西安美院、美院资产公司向XX园饭庄发出通知：一、限本周内向学院缴纳所欠水费、暖气费共计26万元，同时，就饭庄窃水电一事，及时配合学院总务处予以纠正，并接受相关处罚，…二、自合同签订后，由于原资产公司管理不善，导致双方矛盾，…原资产公司总经理因问题仍被关押，使牵扯其中的一些问题还需进一步取证核实，因此院方将对2011年5月至2014年12月你方所欠房屋租金，做暂缓收取，待双方沟通协商后再做处理。希望你方尽快按合同向学院缴纳2015年1月至2016年12月房屋租赁费共计128万元。否则，学院将按合同规定责令你方停业，并断水、断电。三、湖边餐厅限本月底前就双方认可的陕西新兰特资产评估公司给出的评估结果尽快予以确认，否则，我院将依据合法程序，对湖边餐厅内你方的财产进行搬离并妥善封存保管，房屋收回使用，同时，针对双方纠纷事宜继续协商。2016年4月22日，西安美院、美院资产公司向XX园饭庄发送内容相同通知。 2016年4月25日，XX园饭庄针对通知回复，称综合楼加建的办公区XX学院同意接用的，有学院同意的文件，没有窃水电一事。所欠房租水暖愿意以湖边和平堂的投资进行核算冲减。现有的评估结果只是对部分装修及设施进行了评估，XX园饭庄难以认可。重新作全面完整的评估并让原装修和平堂工程单位参与评估（装修单位已联系）,方能讲清楚工程投资的各项用途。2016年5月7日，西安美院再次向XX园饭庄发出通知，要求XX园饭庄5月9日前清缴欠费，交接湖边餐厅资产。2016年7月12日，美院资产公司向XX园饭庄发出《终止合同通知书》，决定2016年7月12日正式终止双方于2012年7月9日签订的《房屋租赁合同》，结清租金及所拖欠的其他费用，限期三个月（2016年7月13日起至2016年10月13日止）搬离。同日，在律师见证下，西安美院及其资产公司腾空湖边餐厅好望角、和平堂、茶楼、办公室，并贴封条，对厨房大件物品清点，贴封条，但未腾空。2016年8月10日，西安美院及其资产公司向XX园饭庄发出《关于清腾房屋的通知》，再次通知XX园饭庄于接到通知之日起5日内将湖边餐厅内的其他遗留物品及时搬离，否则其将自行处理，同时不免除向XX园饭庄主张相关费用的承担。 2016年8月11日，针对西安美院《终止合同通知书》，XX园饭庄向西安美院及其资产公司作出《答复》，不认可西安美院及其资产公司单方终止合同，不认可拖欠房租。本案审理中，XX园XX庄XX餐厅已由西安美院全部清腾、占用，其内物品其已通过另案申请评估赔偿，不存在清腾。 2016年9月，XX园饭庄一方律师对时任西安美院院长王胜利、书记朱洛孝、院长助理李敏做了调查，形成调查笔录，经法院核实，该三份调查笔录属实。调查笔录证明内容：西安美院院内太湖边平房由XX园饭庄先期垫资改造、装修、添置设施设备，原则上以为教职工服务为目的，非营利性的，投资款项以减免XX园饭庄房租三到五年时间返还全部垫资。后因学院未能解决天然气问题，及手续，被工商、税务部门查处，双方协商停业。清弃茶社已到期，学院决定整个楼都统一交给XX园饭庄总体装修经营，由于清卉茶社拒绝退房，拖延了约一年时间才交给XX园饭庄。楼顶加建宿舍经过院长会议同意，XX园饭庄动工时遭到臻美酒店阻挡，因为西安美院前任领导与臻美酒店有协议，拖延了一年多时间。 另，此案立案受理之前，XX园饭庄起诉西安美院、美院资产公司租赁合同纠纷一案，主张确认西安美院、美院资产公司发出的《终止合同通知书》无效，要求西安美院、美院资产公司赔偿其损失等。因此案须依据该案的审理结果为依据，故2017年7月14日一审作出（2017)陕01民初160号民事裁定，此案中止诉讼。 恢复审理后。一审判决认为，租赁合同出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定的期限支付租金。合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除。合同合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一）因不可抗力致使不能实现合同目的；(二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；(三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五）法律规定的其他情形。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，2007年8月16日XX园饭庄与西安美院建设开发处签订《房屋租赁合同书》及2012年7月9日XX园饭庄与美院资产公司签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。西安美院建设开发处系西安美院内部下设机构，美院资产公司系西安美院全资子公司，合同履行过程中，由西安美院实际接收租金并开具租赁发票，故租赁合同主体为XX园XX庄XX学院，双方均应按照合同约定享有权利、履行自己义务。西安美院作为出租方享有收取租金的权利，XX园饭庄作为承租方承担支付租金的义务。XX园饭庄没有交纳2011年5月之后房租，西安美院主张XX园饭庄支付2011年5月至2016年12月31日期间的租金，应予支持。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”XX园饭庄为薛莹巧个人投资设立的个人独资企业，薛莹巧应当对XX园饭庄债权承担无限责任，故西安美院请求薛莹巧就上述租金给付义务承担无限责任，于法有据，应予支持。根据查明的事实，西安美院院内湖边餐厅由XX园饭庄垫资改造、装修、添置设施设备，西安美院称垫资费用据实结算或通过减免XX园饭庄租金三至五年，后因湖边餐厅垫资评估数额双方未达成一致，致租金交纳未能成行。XX园饭庄并未违反约定，故西安美院以XX园饭庄未按时交纳租金为由，向XX园饭庄发出的《终止合同通知书》，对XX园饭庄并不发生法律效力，双方租赁合同关系仍存在，同时，西安美院院内湖边餐厅也已为西安美院控制和使用，在此基础上，西安美院要求XX园饭庄清腾房屋并恢复原状，支付违约金，缺乏依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十六条、第二百二十六条规定，判决如下：一、西安市XX园饭庄于本判决生效后十五内支付西安美术学院2011年5月至2016年12月31日租金3358653.94元；二、薛莹巧对西安市XX园饭庄上述第一项租金给付义务承担无限责任；三、驳回西安美术学院要求西安市XX园饭庄支付违约金的诉讼请求；四、驳回西安美术学院要求西安市XX园饭庄清腾租赁房屋财产、并恢复原状的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84300元，西安美术学院预交，由西安市XX园饭庄负担27800元，由西安美术学院负担56500元（执行本判决时，双方将该费用一并结清）。 二审中，西安美院提交了开庭传票两张，证明本案中止审理的事由需以另一案的审理结果为依据，但是却在另一案未判决的情况下就本案组织开庭，一审属于程序违法；西安美院提交了《西安市规划局雁塔分局关于美院培训中心楼顶违法建设的认定转办函》、《限期拆除违法建设通知书》、《限期拆除违法决定书》、《陕西省审计厅审计报告》、《教育部直属高校、直属单位国有资产管理工作规程》等公函、文件证明租赁合同已经无法履行，西安美院要求解除合同并不存在恶意违约，继续履行合同对西安美院显示公平；西安美院提交了《照片》，证明XX园饭庄改变了房屋用途，西安美院有权解除合同。对以上证据XX园饭庄与薛莹巧质证意见为对于上述证据真实性无异议，但证明目的均不认可，与本案无关。鉴于XX园饭庄与薛莹巧对上述证据真实性没有异议，本院予以确认。二审法院查明事实与一审法院认定的事实基本相同，本院予以确认。二审庭审中，西安美院表示其诉讼请求第三项“XX园饭庄将租赁房屋及时清腾并恢复原状”即包含了解除合同的主张，双方的租赁合同已经陷入僵局，如果不能无责任的解除合同，西安美院亦要求根据九民会议纪要之精神违约解除租赁合同。 本院认为，2007年8月16日XX园饭庄与西安美院建设开发处签订的《房屋租赁合同书》及2012年7月9日XX园饭庄与美院资产公司签订的《房屋租赁合同》，均系XX园饭庄与西安美院之间的租赁合同法律关系，该合同内容是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 本案的争议焦点有二：第一、西安美院发出的解除合同通知书是否产生解除合同的效力；第二、西安美院是否有权要求XX园饭庄清腾租赁房产、并恢复房产原状。 关于争议焦点一，西安美院认为其发出的解除合同通知书已经产生解除合同效力的理由为：第一、双方合同因违反国家强制性规定而无效应当终止；第二双方合同因具备法定和约定的解除条件而通知解除。对此本院具体分析如下：西安美院提出根据教育部2013年6月7日下发的《教育部直属高校、直属单位国有资产管理工作规程（暂行）》第一条“事业资产使用”第（三）款5项明确规定“单位国有资产出租、原则上应采取公开招标的形式确认出租的价格，必要时可采取评审或资产评估的办法确定出租的价格。单位利用国有资产出租、出租的期限一般不得超过5年”的规定，双方生效的租赁合同期限为14.5年，不符合教育部规定的5年的强制性规定而无效属于终止的情形；根据陕西省审计厅2014年12月23日对西安美院的《审计报告》明确提出限60日清收XX园饭庄拖欠的租赁费、水电费并收回租赁房屋的整改意见而应终止合同；根据西安市规划局雁塔分局《关于美院培训中心楼顶违法建设的认定转办函》、《限期拆除违法建设通知书》、《限期拆除违法决定书》综合楼顶加盖项目属于违章建筑，已经被限期拆除而应当终止合同。首先、《教育部直属高校、直属单位国有资产管理工作规程（暂行）》规定的内容并不属于法律、行政法规禁止性的规定，不能以此认定租赁期限为14.5年的合同无效；其次、根据合同相对性原则，陕西省审计厅要求西安美院60日清收XX园饭庄拖欠的租赁费、水电费并收回租赁房屋的整改意见以及西安市规划局要求西安美院限期拆除房屋的决定均为陕西省审计厅、西安市规划局对西安美院工作的要求，不能作为西安美院与XX园饭庄不承担违约责任合同终止的依据。故西安美院主张双方合同因违反国家强制性规定而不承担违约责任的终止意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。 关于第二点理由，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力”。西安美院认为其已经于2016年7月12日、2016年8月10日向XX园饭庄发出了解除合同的通知，XX园饭庄收到了上述通知并未提出异议，合同自通知收到之日起解除。但是《中华人民共和国合同法》第九十六条所规定的产生合同解除效力的通知应为通知方即西安美院具有法定或约定的解除权。也就是只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享受法定或者约定解除权的一方即使向另一方发出解除合同通知也不发生解除合同的效力。本案中西安美院是否享有通知解除权的关键在于XX园饭庄在合同履行中是否存在着违约行为。虽然双方合同约定，逾期一月未缴纳租金或水电费，西安美院即有权解除租赁合同。但是XX园饭庄在履行租赁合同中因纠纷自2011年5月后就未向西安美院缴纳租金，西安美院在向XX园饭庄发送的通知中亦认可“自合同签订后，由于原资产公司管理不善，导致双方矛盾，…原资产公司总经理因问题仍被关押，使牵扯其中的一些问题还需进一步取证核实，因此院方将对2011年5月至2014年12月你方所欠房屋租金，做暂缓收取，待双方沟通协商后再做处理”。而西安美院自2016年4月12日才第一次向XX园饭庄主张租金且主张的是2015年1月至2016年12月房屋租赁费共计128万元。对于该128万元的租金，XX园饭庄已经于2016年4月25日向西安美院回复用湖面餐厅的投资款予以抵销，另一案的判决可以确定西安美院下欠XX园饭庄违约金，垫资款的事实，故XX园饭庄行使抵销权并无不妥，抵销权的意思表示既可以通知的方式行使，也可以通过提出抗辩或者反诉的方式行使。本案中XX园饭庄享有抵销权，并已经通过通知的方式向西安美院行使，XX园饭庄并无违约行为；XX园饭庄未违约情况下，西安美院不享有通知解除权，故西安美院主张合同通知解除的请求无事实和法律依据，本院不予采纳，西安美院主张XX园饭庄承担租金违约金的请求亦不能成立。至于XX园饭庄改变房屋用途，西安美院要求解除合同的理由，XX园饭庄是在西安美院的校区租赁经营，改变房屋用途西安美院不可能不知情，西安美院在履行合同的数年中均未提出异议，现在以此作为解除合同的理由，本院不予采纳。 抵销权的意思表示既可以通知的方式行使，也可以通过提出抗辩或者反诉的方式行使，XX园饭庄已经在另一案件中起诉西安美院支付违约金、投资款，故本案不再涉及房租的抵销金额。对于租金部分西安市中院一审判决XX园饭庄及薛莹巧支付西安美院租金3358653.94元，对此XX园饭庄、薛莹巧及西安美院均未上诉，本院予以确认，故一审判决第一、二、三项应当予以维持。 关于争议焦点二：西安美院是否有权要求XX园饭庄清腾租赁房产、并恢复房产原状。承上所述，合同严守是双方当事人在履行合同中应当遵循的一项重要原则，当事人均应当按照合同约定遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。基于尊重契约、鼓励交易的考量，违约方一般不享有单方解除合同之权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，一方因政策要求的变化、履约能力等原因导致不可能继续履行长期合同，需要解除合同而另一方不同意解除的，双方就会形成租赁物僵局，所以在此特定条件下应当允许违约方通过起诉的方式解除合同打破僵局，从而使得双方当事人均从难以继续履行的合同中脱身，充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效资源配置。 《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一）法律上或者事实上不能履行；(二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三）债权人在合理期限内未要求履行。”根据该规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，没有违约行为的一方当事人要求继续履行合同，当法律上或者事实上不能履行、违约方继续履约所需费用过高的，可以不再履行合同。本案中《教育部直属高校、直属单位国有资产管理工作规程（暂行）》规定的内容，陕西省审计厅要求西安美院60日清收XX园饭庄拖欠的租赁费、水电费并收回租赁房屋的整改意见以及西安市规划局要求西安美院限期拆除房屋的决定虽不是西安美院无责任终止合同之理由，却是西安美院客观不能履行合同之现状。 对于不能履行的交易，以鼓励交易的名义强制履行，并不是鼓励交易的真义。按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使权利，在合同履行不能时，应当允许违约方起诉请求解除合同。西安美院已经通过实际行为表示不愿继续履行合同，强行对租赁房屋进行了停水停电，若不解除该房屋租赁合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面亦将使XX园饭庄在不占有使用房屋的情况下承担租金损失。 虽然违约方在特殊情况下可以提出解除合同，但是为了维护合同履行之稳定，该条件应当严格限制，需同时具备三个条件违约方才可以解除合同：1、违约方起诉请求解除合同主观上必须是非恶意的；2、违约方继续履行合同对其显失公平；3、守约方拒绝解除合同违反诚信原则。具体到本案，本院分析如下：首先，西安美院起诉请求解除合同主观上是非恶意的。西安美院解除合同的客观理由是主管部门的规定及相关部门的要求，并非房租上涨要将房屋租赁他人；其次西安美院继续履行合同对其显失公平。双方租赁合同已经形成僵局，法律上允许违约方提起诉讼解除合同，目的在于纠正利益失衡现象，从而平衡当事人之间的利益关系，最终实现实质正义。因此，在合同僵局的情形下，XX园饭庄拒绝解除合同明显导致双方当事人利益关系显失公平；最后，XX园饭庄拒绝解除合同违反诚信原则。合同交易不是零和游戏，而是互赢的关系，任何一方都必须尊重另一方的利益。本案中西安美院已经对租赁房屋停水、停电，双方租赁合同无法履行，西安美院亦表态愿意对解除合同造成的损失进行赔偿，再此情况下XX园饭庄仍坚持继续履行合同，使租赁合同继续陷入僵局，违反了诚信原则。 虽然违约方在特殊情况下可以提出解除合同，但是违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除，故XX园饭庄有权另案起诉西安美院赔偿违约解除合同对其造成的损失。 综上，上诉人西安美院的上诉理由部分成立，本院予以支持，但是西安美院要求恢复房产原状的诉请不能实现。西安美院与XX园饭庄的租赁合同应当解除，XX园饭庄将租赁西安美院的房屋应当予以清腾返还，XX园饭庄在搬离之时，西安美院应当给予XX园饭庄一定的清腾期限。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持陕西省西安市中级人民法院作出的（2017）陕01民初160号民事判决第一、二、三项； 二、撤销陕西省西安市中级人民法院作出的（2017）陕01民初160号民事判决第四项； 三、西安美术学院与西安市XX园饭庄签订的房屋租赁合同予以解除，西安市XX园饭庄于本判决生效之日起90日内将租赁西安美术学院的房屋清腾、返还； 四、驳回西安美术学院其他诉讼请求。 本案一审案件受理费按照一审判决承担，二审案件受理费61206元（西安美术学院预交），由西安美术学院承担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓平 审判员  逄 东 审判员  李 鑫 二0〇二0〇年四月十七日 书记员  郭雨晗 -1-