福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0922民初81号 原告：陈邦风，男，1986年8月18日出生汉族，住福建省古田县。 被告：施仁足，男，1975年8月2日出生汉族，住福建省古田县。 第三人：施仁淼，男，1967年7月13日出生汉族，住福建省古田县。 原告陈邦风与被告施仁足、第三人施仁淼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，发现本案不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告陈邦风、被告施仁足、第三人施仁淼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈邦风向本院提出诉讼请求：1.判令施仁足偿还租金171000元及利息（利息以171000元为基数，按月利率1.5%计算，自2017年1月25日计算至实际还款日止，暂计至2020年1月6日的利息为91715.5元）；2.判令施仁足偿还代垫租金77773元；3.判令施仁足支付违约金100000元；4.判令施仁足支付两次诉讼的律师费用计30000元。事实与理由：2014年施仁足与其签订《房屋转租合同》，约定：施仁足将向案外人陈武毅、林海清、林海琴、陈炜、陈翠容、黄魏棋租赁的位于古田县康城世家3号楼18-25号转租给陈邦风使用，租赁期限自2014年10月5日至2019年12月3日止，一次性支付租金285000元。合同签订后，其通过合伙人程标将租金285000元转至施仁足账户。后陈武毅等房屋所有权人以返还原物并支付占有使用费为由向古田县人民法院提起诉讼，古田县人民法院经审理，判决其支付林海清、陈翠容、陈武毅逾期腾房的占有使用费18591元。《房屋转租合同》因施仁足的原因被法院认定无效并造成其经济损失。经双方协商，施仁足于2017年1月25日向其出具欠条，对施仁足应退还的租金、利息、违约金等作出具体约定，同时约定其向林海清、陈翠容、陈武毅等人支付的腾房占有使用费也由施仁足承担。但施仁足出具欠条后，未能依约履行。 施仁足辩称，其受施仁淼委托，于2014年10月5日与陈邦风签订《房屋租赁合同》，约定将施仁淼向陈武毅等房屋所有人租赁的位于古田县康城世家3号楼18至25号店出租给陈邦风。施仁淼本计划承租陈武毅等房屋所有人的商铺经营商场，后因施仁淼经营外地项目无法兼顾经营该商场，且受网购冲击，商铺难以按原承租的租金行情出租，故亏损300000元多，低价按5年一次性收取租金285000元出租给陈邦风。由于施仁淼在外项目经营失利，未依约支付陈武毅等人租金，因此黄魏棋于2016年1月5日；林翠容、陈武毅于2015年11月16日；林海琴、陈炜于2015年10月19日；林海清于2015年11月17日均经法律程序解除与施仁淼的《房屋租赁合同》，并要求陈邦风腾出房屋。2017年1月16日左右，各房屋所有人收回了商铺。2017年1月25日，其在陈邦风、程标人等要求下，出具一张欠条供陈邦风收执，约定退还三年租金171000元，并支付垫付租金22000元、违约金100000元、律师诉讼费30000元。基于以上事实，陈邦风租用272平方米商铺，两年仅支付租金114000元，平均每月每平方米的商铺租金只有17元，明显未造成太大的损失，故要求：1.依据《合同法》“约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”的规定，请求依法减少过分高于造成损失的违约金100000元。2.关于律师费30000元，其认为，陈邦风未按法院判决归还陈武毅等人房屋，逾期腾房引发诉讼，因此产生的律师费应由陈邦风自行承担。3.陈武毅等房屋所有权人经法律程序解除与施仁淼的《房屋租赁合同》，并依法要求腾房。但在腾房期间内，陈邦风仍在经营盈利，其已同意退还陈邦风三年租金171000元，陈邦风要求其支付代垫租金依据并无相关凭证，应予驳回。 施仁淼述称，其于2014年10月5日委托施仁足与陈邦风签订《房屋租赁合同》，约定将其向陈武毅等房屋所有人租赁的位于古田县康城世家3号楼18至25号店出租给陈邦风。其原计划承租上述商铺经营商场，后因经营外地项目无法兼顾经营商场，且受网购冲击，商铺难以按原承租的租金行情出租，故亏损300000元多，低价按5年一次性收取租金285000元将上述商铺出租给陈邦风。由于在外项目经营失利，其未依约向陈武毅等人支付租金，黄魏棋于2016年1月5日；林翠容、陈武毅于2015年11月16日；林海琴、陈炜于2015年10月19日；林海清于2015年11月17日经司法程序解除了《房屋租赁合同》，并要求陈邦风腾房。2017年1月16日左右，各房屋所有人收回了商铺。2017年1月25日，陈邦风、程标等人要求施仁足出具欠条，要求退还三年租金171000元、垫付租金22000元、违约金100000元、律师诉讼费30000元，合计323000元。其认为，陈邦风租用272平方米商铺，两年仅支付114000元，平均每月每平方米的商铺租金只有17元，明显未造成太大的损失，故请求：1.依据《合同法》“约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”的规定，请求依法减少过分高于造成损失的违约金100000元。2.关于律师费30000元，其认为，陈邦风未按法院判决归还陈武毅等人房屋，逾期腾房引发诉讼，因此产生的律师费应由陈邦风自行承担。3.陈武毅等房屋所有权人经法律程序解除与施仁淼的《房屋租赁合同》，并依法要求腾房。但在腾房期间内，陈邦风仍在经营盈利，其已同意退还陈邦风三年租金171000元，陈邦风要求其支付代垫租金依据并无相关凭证，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证质证。各方当事人对对方提交的证据以及本院依法调取的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和上述经审查确认的证据，认定本案无争议事实如下： 1.2008年至2009年期间，陈炜、林海琴、陈武毅、陈翠容、林海清等人分别与施仁淼签订《房屋租赁合同》，约定将陈炜、林海琴、陈武毅、陈翠容、林海清等人分别所有的位于古田县城西街道城西路康城世家3号楼18号至25号店面出租给施仁淼。 2.2014年10月15日，施仁足作为甲方（出租人）与乙方陈邦风（承租人）共同签订一份《房屋转租合同》，约定：将上述位于古田县康城世家3号楼18-25号店面出租给乙方，租赁期限自2014年10月5日至2019年12月30日，租金为285000元。合同签订后，租金285000元已支付至施仁足账户。该合同第十四条约定：甲乙双方应履行合同约定的条款，若一方未能履行，违约方应赔偿守约方50000元整。如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。该合同签订日期的下方由施仁足、陈邦风共同签字捺印注明：“注：补充协议与合同同效：甲方应按时付给原店主约定租金，若不能按时支付租金造成乙方任何损失，由甲方全部承担，并付违约金不少于人民币壹拾万元整，并退还租金解除合同”。 3.2015年6月，陈炜、林海琴、陈武毅、陈翠容、林海清分别向本院提起诉讼，要求解除其与施仁淼签订的《房屋租赁合同》。本院于2015年10月、11月分别作出判决，判决解除陈炜、林海琴、陈武毅、陈翠容、林海清分别与施仁淼签订的《房屋租赁合同》。 4.2016年3月11日，陈邦风以施仁淼为被告，以黄魏棋、林海清、陈翠容、陈炜、林海琴、陈武毅为第三人向本院提起诉讼，要求确认其与施仁淼签订的《房屋转租合同》有效并继续履行。本院于2016年8月16日作出（2016）闽0922民初397号民事判决，判决驳回陈邦风的诉讼请求。陈邦风不服该判决，向宁德市中级人民法院提出上诉。宁德市中级人民法院于2016年11月25日作出（2016）闽09民终1548号民事判决，判决驳回陈邦风的上诉，维持原判。 5.2016年至2017年期间，陈炜、林海琴、陈武毅、陈翠容、林海清分别以返还原物纠纷向本院起诉陈邦风，本院分别作出判决：于2016年8月22日作出（2016）闽0922民初536号民事判决，判决陈邦风应于判决生效之日起十五日内返还陈炜古田县城西街道康城世家3号楼18号店，并支付逾期腾房占有使用费（按25元/日标准自2016年3月29日计算至实际腾房之日止）；于2016年8月8日作出（2016）闽0922民初535号民事判决，判决陈邦风于判决生效之日起十五日内返还林海琴古田县城西街道康城世家3号楼19号店面，并支付逾期腾房占有使用费（按50元/日标准自2016年3月29日计算至实际腾房之日止）；于2017年4月26日作出（2017）闽0922民初314号民事判决，判决陈邦风应于判决生效之日起十日内支付陈武毅逾期腾房占有使用费18591元；于2017年4月26日作出（2017）闽0922民初316号民事判决，判决陈邦风应于判决生效之日起十日内支付陈翠容逾期腾房占有使用费18591元；于2017年4月26日作出（2017）闽0922民初315号民事判决，判决陈邦风应于判决生效之日起十日内支付林海清逾期腾房占有使用费18951元。上述判决生效后，陈炜、林海琴、陈武毅、陈翠容、林海清分别向本院申请强制执行，执行过程中陈邦风分别支付了执行款项20450元、18591元、18591元、18591元。 6.2017年1月25日施仁足出具一张欠条，内容为：“兹欠陈邦风（身份证号：3522271986××××××××）退还商铺租金人民币壹拾柒万壹仟元整（￥171000），该项欠款至还清之日期间按月利率1.5%计算；代为垫付租金贰万贰仟元整（￥22000），租赁合同违约金壹拾万元整（￥100000），诉讼律师费叁万元整（￥30000），合计人民币叁拾贰万叁仟元整（￥323000）。” 对各方当事人有争议的问题，本院分析、认定如下： 一、关于陈邦风以施仁足作为相对人主张权利的问题。施仁足、施仁淼均陈述，施仁足系受施仁淼委托与陈邦风签订2014年10月15日《房屋转租合同》。陈邦风则主张，签订合同时其并不知晓施仁足受施仁淼委托的事实，其在合同签订后才得知施仁淼系古田县城西街道城西路康城世家3号楼18号至25号店面的原承租人。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”施仁足、施仁淼均未能提供证据证实《房屋转租合同》订立时将其二人的代理关系已向陈邦风披露，本案中，陈邦风选择受托人施仁足作为相对人主张权利，符合法律的规定，且施仁足、施仁淼庭审时对陈邦风的该选择亦无异议，故本案由施仁足承担相应的责任。 二、关于陈邦风主张的租金及利息的问题。本院认为，陈邦风主张的代垫租金77773元实际上是陈邦风向陈炜、林海琴、陈武毅、陈翠容、林海清支付的逾期腾房占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。陈邦风因逾期腾房而支出逾期腾房占有使用费77773元，其主张施仁足偿还该项费用，依据不足。依上述查明的事实，施仁足与陈邦风签订的《房屋转租合同》约定租赁期限自2014年10月至2019年10月，但因施仁足、施仁淼的原因，陈邦风实际承租租赁物的期限少于合同约定的期限，故陈邦风要求施仁足退还部分租金，合法合理，应予支持。庭审中，施仁足陈述陈邦风实际承租租赁物进行经营的时间为一年，陈邦风与施仁足经协商，共同确认施仁足将收取的285000元租金扣除一年租金57000元后，退还陈邦风剩余租金228000元（285000元-57000元）。陈邦风要求施仁足返还租金228000元，不违反法律规定，本院予以支持。陈邦风主张部分租金171000元按月利率1.5%计算利息，符合双方的约定及法律规定，亦予支持。 三、关于陈邦风主张的违约金问题。陈邦风与施仁足签订的《房屋转租合同》补充协议约定“甲方（施仁足）应按时付给原店主约定租金，若不能按时支付租金造成乙方（陈邦风）任何损失，由甲方全部承担，并付违约金不少于人民币壹拾万元整，并退还租金解除合同”。本案中，因施仁足、施仁淼未按时向陈炜等出租人支付租金，造成陈邦风租赁的店面被提前收回，故陈邦风主张施仁足支付违约金，于法有据，应予支持。施仁足认为双方约定的违约金过高，请求予以减少。本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以陈邦风实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定将违约金调整为50000元。 四、关于陈邦风主张的律师费问题。《房屋转租合同》第十四条约定：“……如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。”陈邦风主张其为确认《房屋转租合同》有效提起诉讼，共支出了律师费用30000元，但并未提供相应证据予以证实，且施仁足对该数额不予认可。故对陈邦风要求施仁足承担律师费30000元，不予支持。 综上所述，本院认为，陈邦风与施仁足签订《房屋转租合同》，并支付租金285000元，但陈邦风实际承租期限少于合同约定的租赁期限，故陈邦风可要求施仁足退还部分租金，陈邦风与施仁足共同确认退还租金的数额为228000元，不违反法律规定，本院予以支持。陈邦风主张其中部分租金171000元按月利率1.5%计算利息，符合双方的约定，亦予支持。施仁足认为陈邦风主张的违约金过高，请求予以减少，本院综合考虑陈邦风的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，调整违约金为50000元。陈邦风要求施仁足承担律师费30000元，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、施仁足应于本判决生效之日起三十日内返还陈邦风租金228000元及利息（利息以171000元为基数，按月利率1.5%计，自2017年1月25日起算至款项付清之日止）； 二、施仁足应于本判决生效之日起三十日内支付陈邦风违约金50000元； 三、驳回陈邦风的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费8357元，由陈邦风负担1790元，施仁足负担6567元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  张宁国 人民陪审员  兰成玉 人民陪审员  曾玉钗 二〇二〇年四月二十四日 法官助理陈蕊 书记员姚静 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。