贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终502号 上诉人（原审被告）：班秋丽，女，布依族，住惠水县。 被上诉人（原审原告）：贵州银湾物业管理有限公司惠水分公司，住所地：惠水县和平镇惠民东路山水田园城6栋，统一社会信用代码：91522731MA6DJUAX92。 负责人：吴波。 委托诉讼代理人：刘宏，该分公司总经理。 上诉人班秋丽因与被上诉人贵州银湾物业管理有限公司惠水分公司（以下简称“银湾物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服惠水县人民法院（2019）黔2731民初2553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 班秋丽上诉请求：一、撤销惠水县人民法院（2019）黔2731民初2553号民事判决，发回重审；二、责令被上诉人撤销《惠水永红花园物业服务合同》，赔偿因此给业主造成的一切损失，并将其抵补重新核准的物业费，累计20个月，按照每月177.73元计算服务费为3555元。事实和理由：一、银湾物业公司违法在先、服务在后，一是本案涉及的物业小区前期物业服务是建设单位与贵州银湾物业管理有限公司签订，并非银湾物业公司，故分公司作为诉讼主体不合法；二是银湾物业公司未按照《贵州省物业管理条例》第五十条、五十一条规定出具相关经营主管部门的批准文件，未进行楼道修缮、参加装修管理，并私设二次楼道修缮费、建筑垃圾清运费、装修管理费等收费项目；三是涉案小区在2018年3月23日才取得竣工认可证，银湾物业公司自称为前期物业服务企业未按照《贵州省物业管理条例》第五十七条规定办理物业交接手续，而是违规接管且完全没有履行前期物业服务企业应履行的责任；四是上诉人至今未接到开发商合法的交房通知，依照《贵州省物业管理条例》第五十四条规定，不应承担相应前期物业服务费。二、因涉案小区业主委员会系非法组建，不能代表业主行使权利，故银湾公司与业主委员会于2017年12月31日签订的《惠水永红花园物业服务合同》不合法；三、银湾物业公司履职不到位，频频出现安全隐患。 银湾物业公司未作答辩。 银湾物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付永红花园小区1栋28-6号房物业服务费7642元，二次楼道修缮费222元，建筑垃圾清运费444元，装修管理费444元，违约金2293元，共计11046元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告为永红花园小区1栋28-6号的业主，其房屋建筑面积为148.11平方米，其所居住的小区系贵州省惠水县永利房地产开发有限公司开发的。原告与贵州省惠水县永利房地产开发有限公司于2013年2月6日签订了《前期物业服务合同》，由贵州省惠水县永利房地产开发有限公司根据《物业管理条例》和相关法律规定选聘原告对永红花园小区提供前期物业管理服务，服务时间2015年2月6日至业主委员会成立。待业主到原告处领取钥匙办理接房手续时，原告会再同业主签订《前期物业服务协议》。2013年2月6日签订的《前期物业服务合同》第九条约定，装修垃圾定点清理费按3元/平方米收取，装修管理费按3/平方米收取，楼道二次修理费按1.5/平方米收取。此后，永红花园小区成立业主委员会后，原告与被告所在小区业主委员会于2017年12月31日签订了《惠水永红花园物业服务合同》，服务时间2018年1月1日-2018年12月31日。在2018年11月9日，原告又与被告所在小区业主委员会签订《惠水永红花园服务合同》，服务时间为2019年1月1日到2021年12月31日，约定原告为该小区提供物业服务，物业服务费单价为每月每平方米1.2元，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用的3‰支付违约金。同时协议约定，小区车位的场地使用费和物业服务费并不包含对车辆及其车内财物的保险和保管费用。合同签订后，被告自2016年2月5日起未交纳物业服务费，截止2019年8月31日，欠费月数为43个月，每月177.70元，共计7642元，欠二次楼道修缮费222元，建筑垃圾清运费444元，装修管理费444元。因被告拒绝支付，故原告诉请如前。另查明：在原告还未进入永红花园小区服务时，已有部分业主（包括本案被告班秋丽户与另案被告王海燕户、另案被告韦明素户）从贵州省惠水县永利房地产开发有限公司处拿到房门钥匙，提前进行装修，并未到原告处办理领取钥匙等接房手续，故没有与原告签订有如与同小区其他业主所签订的正式的《前期物业服务协议》，但已实际接受了原告的相关物业服务。再查明：被告班秋丽户与另案被告王海燕户、另案被告班韦明素户系同一装修设计师设计，且在同一时间段装修，装修时的建筑垃圾系被告方自己清运的。 一审法院认为，关于原告银湾物业公司是否有权向被告班秋丽收取物业服务费的问题。惠水县永红花园业主委员成立之前，原告银湾物业公司与贵州省惠水县永利房地产开发有限公司于2013年2月6日签订的《前期物业服务协议》为有效协议，原告有权利和义务向被告所居住小区提供物业管理服务，被告已实际享受到原告的部分前期物业管理服务，也应向原告支付相应的物业管理服务费。惠水县永红花园业主委员会成立后，于2017年12月31日与原告银湾物业公司签订《惠水永红花园物业服务合同》以及于2018年11月9日再次签订《惠水永红花园物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该《惠水永红花园物业服务合同》对该小区业主和物业使用人具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自义务。原告银湾物业公司已向该小区提供了物业管理服务，被告班秋丽作为该小区业主，也实际接受了原告银湾物业公司提供的物业服务，应依约履行向原告银湾物业公司按时支付物业服务费的义务。故原告银湾物业公司有向包括本案被告班秋丽在内的小区业主收取物业服务费的权利。故对原告要求被告给付物业管理费7642元的诉讼请求，予以支持。关于建筑垃圾清运费444元和装修管理费444元的问题。经庭审查明，被告班秋丽户与另案被告王海燕户、另案被告班韦明素户系同一装修设计师设计，且在同一时间段装修，装修时的建筑垃圾系被告方自己清运的。故原告银湾物业公司并未实际提供清运建筑垃圾的服务，故对原告此主张，不予支持；关于装修管理费，因被告实际是在原告提供装修管理服务之前就自己联系工人进行装修，没有完全享受到原告的装修管理服务，但也说明被告并未按照相关管理制度进行装修，而是擅自提前装修，亦存在一定过错，故针对装修管理费，酌情支持222元。关于二次楼道修缮费222元的问题。业主装修可能会造成楼道楼梯、墙面造成部分损坏，物业公司会再对此进行修理，《前期物业服务协议》有明确规定，楼道二次装修费，业主按1.5元每平米缴纳，故原告有权请求被告给付二次楼道修缮费，被告应按合同约定向原告缴纳二次楼道修缮费222元。从原告银湾物业公司因物业服务与该小区其他业主的诉讼以及查明的事实来看，原告银湾物业公司在提供物业服务过程中确实存在如电梯经常出现故障、公共区域经常粘贴广告、小区内电瓶车随意摆放、门禁不能正常使用等问题，原告银湾物业公司对此辩称是由于其他原因造成，并不能证明已提供物业服务到位，说明原告银湾物业公司在提供物业服务的过程中确实存在瑕疵，故对原告银湾物业公司诉请的违约金，不予支持。被告班秋丽在送达开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃对原告诉请进行抗辩的权利，由此产生的不利后果应当由被告班秋丽承担。综上，原告银湾物业公司的请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第二十一条、第二十二条，以及《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限被告班秋丽于本判决生效之日起二十日内一次性支付原告贵州银湾物业管理有限公司惠水分公司截止2019年8月31日的物业服务费7642元、装修管理费222元、二次楼道修缮费222元，以上费用共计8086元；二、驳回原告贵州银湾物业管理有限公司惠水分公司的其余诉讼请求。案件受理费76元，减半收取38元，由被告班秋丽承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。针对上诉人在上诉过程中提出的撤销《惠水永红花园物业服务合同》、赔偿损失的主张，因其未提起反诉，本院不予审理。 综合本案上诉请求及理由，归纳本案争议的焦点：1.银湾物业公司是否具备本案诉讼主体资格；2、本案物业服务费、装修管理费、二次楼道修缮费如何认定。 本院认为，关于银湾物业公司是否具备本案诉讼主体资格的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，本案涉案的《前期物业服务协议》以及两份《惠水永红花园物业服务合同》对业主具有约束力，前述合同系基于民事法律关系所签订的民事合同，而业主委员会系业主自发组建成立，上诉人主张银湾物业公司未出具相关主管部门批准的合法文件、违法组建业主委员会无事实和法律依据，本院不予认可。其次，贵州银湾物业管理有限公司与银湾物业公司二者系总公司与分公司关系，后者系前者的分支机构，成立银湾物业公司，由该分支机构履行合同约定的权利义务，系贵州银湾物业管理公司内部工作职能的管理与运作，另外银湾物业公司已办理领取营业执照，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”及《最高人员法院关于适用的解释》第五十二条第一款第（五）项“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、由一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”，故银湾物业公司系本案的适格当事人。上诉人提出诉讼主体不合法的主张，本院不予支持。 关于本案物业服务费、装修管理费、二次楼道修缮费如何认定的问题。首先，物业服务费方面。前述问题阐述中，已明确物业服务合同对业主具有约束力，上诉人班秋丽作为永红花园小区业主，已装修完毕并入住该小区，银湾物业公司作为物业服务提供方，为该小区提供了物业管理服务，班秋丽实际接受了被上诉人提供的物业服务，应依约履行向被上诉人按时支付物业服务费的义务，上诉人以房屋未达到约定交付条件为由拒不支付相关物业管理费的主张于法无据，本院不予支持；其应当支付截止2019年8月31日共计43个月的物业管理费7642元，一审法院对此认定正确，本院予以确认。其次，关于装修管理费、二次楼道修缮费方面，《前期物业服务协议》中对此进行了约定，具有约束力，故班秋丽应当理应根据协议内容，按照3元/平方米缴纳装修管理费444元（取整）、按照1.5元/平方米缴纳楼道二次修缮费222元（取整）。一审法院结合班秋丽提前装修及所在小区楼道受损后须由物业公司进行装修的情形酌情判定班秋丽支付装修管理费222元及二次楼道修缮费222元并无不当，本院予以确认。对上诉人不缴纳装修管理费、二次楼道修缮费的主张不予支持。 综上，班秋丽的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费76元，由上诉人班秋丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年四月二十三日 法官助理陆梅 书记员雷春莲