河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2431号 上诉人（原审原告）：赵彦红，女，1980年8月1日出生，汉族，职业，住天津市河西区。 委托诉讼代理人：张爱君，平山县法律援助中心律师。 委托诉讼代理人：王树明，河北英汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北神池房地产开发有限责任公司，住所地平山县温塘镇温塘村。 法定代表人：杨军龙，该公司经理、执行董事。 被上诉人（原审被告）：石家庄神北企业管理咨询有限公司，住所地平山县冶河东路文昌苑12号楼商铺。 法定代表人：李明权，该公司总经理、执行董事。 二被上诉人的委托诉讼代理人：崔自强，公司法律顾问。 上诉人赵彦红因与被上诉人河北神池房地产开发有限责任公司（以下简称神池房地产公司）、石家庄神北企业管理咨询有限公司（以下简称神北咨询公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初2770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵彦红上诉请求：依法改判增加租赁费32810元，支持上诉人原一审诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定上诉人与被上诉人神池房地产公司签订的《租赁合同》中“自本商铺交付使用之日起至十年期满”，“本商铺交付使用之日”指的是“商铺实际交付”严重错误，违背客观事实。二、本案应当按实际履行的时间和数额来认定涉案《租赁合同》中的租赁期限自2013年6月30日始。三、原判决没有认定二被上诉人是关联公司、没有判决二被上诉人承担责任有悖于事实和法律规定。四、本案判决没有支持2019年度的租赁费明显不符合法律规定。五、原审法院违背双方履行合同的时间及过程，主观错误的将同一个商场同期购房、同期租赁、同时开业的各个商铺的租赁时间强制分割长达2年之久，造成同期业主租赁受益出现两年的巨大的差异这一怪异现象，违反常理，于理不通，于法不容。 神池房地产公司、神北咨询公司答辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、期房的实际交付时间并不总于约定的交付时间一致，实践当中逾期交付的情况更是一种常态，在明知房屋实际交付时间晚于约定时间的情况下，上诉人仍坚持要求根据合同约定确定交房时间，这是一种类似于削足适履的做法。二、一审判决认定应当按照房屋实际交付时间起算租金，不仅符合合同的约定，体现了合同中双方的真实意思表示，而且符合租赁合同的交易习惯。第三，神池公司和神北公司是两个独立的法人，不存在任何关联性，也不存在财务混同的情况。上诉人要求两个公司承担连带责任，没有事实证据和法律依据。 赵彦红向一审法院起诉请求：依法判令二被告给付拖欠的租赁费38715.5元并自2019年7月16日起按照银行同期贷款利率计付利息。 一审法院认定事实：2013年，赵彦红与神池房地产公司达成购买商铺协议。2013年7月11日，神池房地产公司作为甲方与作为乙方的赵彦红签订神池·北国商城商铺预、销售合同，约定乙方购买甲方开发的位于平山县商铺，建筑面积分别为13.02平方米，总价117180元。该商品房交付使用时间为2013年6月30日。同日，赵彦红作为甲方与作为乙方的神池房地产公司签订神池·北国商城商铺返租合同书，约定，一、合同标的。甲方将其购买的神池•北国商城商铺四层424号，建筑面积13.02平方米出租给乙方。二、租赁期限及乙方租权。租赁期限自本商铺交付之日起至十年期满。租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、租金及支付方式。年租金支付额度计算：第一年租金，按房价总额的7%支付租金8203元。第二年租金，按房价总额的8%支付租金9374元。第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金10546元／年。第七至第十年租金，按房价总额的10%支付租金11718元／年。付款期限：前两年租金在客户签订购房合同时一次性返还给客户冲抵购房款，第三年开始，租金按每一年支付一次，每一年（12个月为一周期）的第一个月的15号之前将本年度租金通过转账一次性支付给甲方。四、违约责任。1、乙方违约责任。乙方如逾期支付租金，逾期部分按年利息银行同期活期利息计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。另查明，上述合同签订后,原、被告双方没有就房产实际交接，而是于2015年7月31日将商场交给经营者北国商场股份有限公司。再查明，2015年8月11日，被告神池房地产公司转账给原告5273元。2015年9月9日，被告转账给原告5273元。2016年9月19日，被告转账给原告2636.5元。2017年7月3日，被告转账给原告2004元。另被告依照租赁合同约定，将17577元抵扣了原告应当交纳的部分房款。以上事实，有原、被告陈述，神池·北国商城商铺预定合同、神池·北国商城商铺租赁合同书，转账凭证等证据予以证实，足以认定。 一审法院认为，本案争议焦点在于商铺的实际交付时间的确定，即租金的起算时间。原告认为被告已经按照双方签订合同时间开始实际履行给付租金义务，商铺交付时间应当按照《预、销售合同》约定的交付时间确定，即2013年6月30日。被告主张应按商铺实际交付经营者的时间确定，即2015年7月31日。原、被告双方签订的《预、销售合同》与《租赁合同》为两个相对独立的合同，租金的起算应当以双方签订的《租赁合同》为准。原告主张以《预、销售合同》约定的交付时间作为租金起算时间依法无据。根据原、被告签订的商铺返租合同书第二条租赁期限及乙方租权中，约定“租赁期限自本商铺交付使用之日起至十年期满”，该合同中并未明确约定商铺交付使用具体时间。根据该约定，“交付使用之日”应当是实际交付使用后开始计算租期，而不应当以《预、销售合同》约定的交付时间确定。《预、销售合同》和《商铺返租合同书》都表明，对商铺楼宇整体招商，整体经营。因原、被告没有实际交接，故应以商场经营者的交接时间确定为本案的实际交付使用时间，即2015年7月31日，被告应于每年8月15日前交付当年度租金。原告于2019年7月30日向法院提起诉讼，被告神池房地产公司应当支付四个年度（即2015年度、2016年度、2017年度、2018年度）租金，其中前两年应抵扣房款17577元，被告按合同约定应支付租金总额为21092元。截止法院开庭审理时，除购房时已抵扣房款17577元，被告另向原告支付租金15186.5元，尚欠5905.5元。庭审中，原告要求自2019年7月16日起计算利息，根据双方合同约定，逾期部分应当按照同期活期利息计息。关于原告要求二被告承担连带责任的问题。与原告签订房屋租赁合同的相对方为被告神池房地产公司，根据合同相对性原则，合同权利义务仅对合同当事人产生约束力。被告神池房地产公司与被告神北咨询公司系两个独立法人，故给付原告租金的义务应当由被告神池房地产公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决：一、被告河北神池房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内给付原告赵彦红2017年度、2018年度的租赁费5905.5元及逾期利息（逾期利息以5905.5元为基础，自2019年7月16日起至该款项支付完毕之日止，利率按照同期活期利息计付）；二、驳回原告赵彦红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元，由原告赵彦红负担718元，被告河北神池房地产开发有限责任公司负担50元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的基本事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人神池房地产公司签订的《商铺返租合同书》，系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该租赁合同的证据效力予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点之一即为租金的起算时间点的确定问题。涉案商铺租赁合同书第二条租赁期限及乙方租权中约定“租赁期限自本商铺交付使用之日起至十年期满”，因上诉人与被上诉人并没有实际交接，故一审法院以商场经营者的交接时间确定为本案租赁商铺的交付使用时间，并以此起算租金并无不妥。关于上诉人所主张的2019年租金问题。因上诉人提起本案诉讼时尚未达到支付当年度租金的时间条件，故一审法院对上诉人所主张的2019年租金在本案中未予处理并无不当，上诉人可就该事项另行主张权利。本案争议焦点之二即二被上诉人是否应当承担连带责任的问题。因被上诉人系两个依法登记设立的企业法人，上诉人未提供充分有效证据证实被上诉人公司股东滥用公司法人独立地位损害公司债权人的利益，故其要求二被上诉人承担连带给付责任，缺乏事实和法律依据。一审法院根据合同相对性原则，判令被上诉人神池房地产公司承担给付租赁费的责任，符合法律规定，并无不当。综上所述，赵彦红的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费620.0元，由上诉人赵彦红负担。 本判决为终审判决。 审判长  许毅鹏 审判员  王淑芳 审判员  卢 亮 二〇二〇年四月二十四日 法官助理米华伦 书记员田家鑫 ——