福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1603号 上诉人（原审被告）：张森楼，男，1971年9月28日出生，汉族，住武夷山市景区。 委托诉讼代理人：郑其宝，福建武夷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐正，福建武夷律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：余海英，女，1978年9月13日出生，汉族，住武夷山市景区。 委托诉讼代理人：郑其宝，福建武夷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐正，福建武夷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨钰琴，女，1971年4月7日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：陈登旺（系杨钰琴丈夫），1966年5月24日出生，汉族，住南平市延平区。 原审被告：福建武夷山精锐置业有限公司，住所地武夷山市度假区大王山庄8楼。 法定代表人：余忠，总经理。 上诉人张森楼、余海英因与被上诉人杨钰琴及原审被告福建武夷山精锐置业有限公司(以下简称精锐公司)申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 张森楼、余海英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨钰琴的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院认为本案审理只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，与最高人民法院裁判观点相违背，属适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用；而第二十九条是专门针对被执行人为房地产开发企业而规定的特别条款，两条款在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。而本案张森楼、余海英购买的讼争房产，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张森楼、余海英要求排除执行，应予支持。根据《最高人民法院关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》第二条“最高人民法院各业务部门、各高级人民法院、各专门人民法院在案件审理与执行过程中，发现存在以下情形的，应当向审管办提出法律适用分歧解决申请：……（二）在审案件作出的裁判结果可能与最高人民法院生效裁判确定的法律适用原则或者标准存在分歧的。”本案一审判决的法律适用与最高人民法院生效裁判确定的法律适用原则或者标准存在分歧，应当予以更正。二、因讼争房产已过户登记至张森楼、余海英名下并抵押给银行，处置该房产必然影响抵押权人的权益，一审判决准许继续执行讼争房产，亦存在执行障碍。 杨钰琴辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 精锐公司未作陈述。 杨钰琴向一审法院起诉请求：撤销南平市延平区人民法院（2015）延执异字第17号《执行裁定书》，并恢复对精锐公司名下位于武夷山市度假区（精瑞华府）38幢38-1房产的执行。 一审法院认定事实：因杨钰琴向南平市延平区人民法院申请执行（2014）延民初字第5200号民事调解书，2015年10月23日，南平市延平区人民法院作出（2015）延执字第3224号执行裁定：查封登记在精锐公司名下武夷山市度假区大王峰南路19号（精瑞华府）38幢38-1房产。张森楼、余海英对此提出执行异议，2015年12月4日，南平市延平区人民法院作出（2015）延执异字第17号执行裁定，中止对武夷山市度假区大王峰南路19号（精瑞华府）38幢38-1房产执行。杨钰琴不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。另查明，精锐公司与案外人刘和景系合作开发关系，精锐公司因缺资金开发房产，将取得的“精瑞华府”38幢双拼连排公寓楼项下的土地交由刘和景投资开发建设，并约定按每平方米3300元的价格交由刘和景以精锐公司名义出售。刘和景将其投资所建的“精瑞华府”38幢1-3层38-1、38-2房屋，分别转让给张森楼及案外人柳剑以抵偿借款（两幢房屋总价款520万元），并约定除办理两幢房屋所有手续和应付的各类费用外，剩余款项待柳剑与张森楼取得土地证和房产证后支付给刘和景。2015年9月8日，柳剑和父亲柳孟游、张森楼、精锐公司、刘和景达成协议，精锐公司同意刘和景采用以房抵债的方式将“精瑞华府”38幢1-3层38-1、38-2房屋分别抵给张森楼与柳剑，并配合办理了相关的房屋买卖手续。2015年9月9日，精锐公司将讼争房屋交付给张森楼、余海英。2015年10月23日，精锐公司与张森楼、余海英签订《商品房买卖合同》并通过武夷山房地产管理信息网提交备案。2015年11月5日，精锐公司出具1021614元购房款的发票。2015年10月23日，南平市延平区人民法院作出民事裁定书，查封了登记在精锐公司名下位于武夷山市度假区（精锐华府）38幢38-1室，38-2室两处房产，并于2015年11月6日将裁定送达武夷山市房地产管理处，该管理处备注：“38幢38-1室已备案至余海英、张森楼名下；38幢-2已备案至柳剑名下且已办理过户，未办结”。再查明，本案原二审判决生效后，张森楼、余海英于2017年11月16日办理了讼争房屋的产权登记手续，并于2018年12月29日办理了讼争房屋的抵押登记，目前讼争房屋已出租。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为：张森楼、余海英是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题。一审法院认为，在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。本案所争议的房产系精锐公司与案外人刘和景合作开发，后虽经精锐公司同意，由案外人刘和景用于抵扣个人债务出售给张森楼，但不能改变该讼争房产系登记在房地产开发企业即精锐公司名下的商品房的性质，故本案应适用特别条款，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，本案经双方所举证据及庭审查明可知，张森楼、余海英购买讼争房产不是用于居住，而是用于抵扣案外人刘和景所欠债务，且张森楼，余海英名下还有其他用于居住的房屋。综上所述，张森楼、余海英不享有足以排除强制执行的民事权益。精锐公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：准许执行（2015）延执字第3224号执行裁定书。案件受理费100元，由张森楼、余海英、精锐公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨钰琴对一审法院认定“精锐公司与案外人刘和景系合作开发关系，精锐公司因缺资金开发房产，将取得的精瑞华府38幢双拼连排公寓楼项下的土地交由刘和景投资开发建设”提出异议，认为一审法院认定该节事实没有依据。经审查，在南平市延平区人民法院（2015）延民初字第5113号案件审理过程中，张森楼、余海英提交的证据如下：证据一、兴业银行汇票申请书；企业内资情况登记表。证据二、2015年9月2日，刘和景作为甲方，张森楼作为乙方，柳孟游作为丙方签署的三方《协议书》一份；2015年9月8日，刘和景作为甲方，张森楼作为乙方，柳剑、柳孟游作为丙方，精锐公司作为丁方签署的四方《协议书》一份；中国农业银行转账凭证；《收款收据》。证据三、《房屋交接书》；《福建省新建商品住宅使用说明书》；照片；《商品房买卖合同》；销售不动产统一发票；《武夷山市商品房买卖合同备案信息表》。杨钰琴对上述材料质证认为，与本案无关，不能证明刘和景、张森楼、柳孟游之间存在债权债务关系，即便有，也与精锐公司无关。本院认为，上述两份《协议书》系当事人自愿签订，相应的证据均提供原件进行核对，杨钰琴并非协议的当事人，其提出与本案无关的异议，不是实质性的反对意见，本院对上述证据的真实性，合法性、关联性予以确认。通过上述证据，可以证明：2015年9月8日四方《协议书》载明，刘和景与精锐公司就“精瑞华府”项目形成合作开发关系，精锐公司同意双拼的连排公寓以3300元/平方米（包括38-1、38-2等多幢房屋）交由刘和景支配，故一审法院认定精锐公司与案外人刘和景系合作开发关系，并无不当，杨钰琴提出一审法院认定该节事实不当的异议，不能成立。二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。 二审另查明，1.2009年12月14日，柳孟游分二笔游转账支付刘和景共计150万元；2009年12月14日，张森楼转账支付刘和景150万元；2009年12月15日，张森楼转账支付刘和景40万元；2014年1月24日，张森楼分二笔转账支付刘和景共计30万元。2015年2月17日，刘和景向张森楼借款4万元。张森游认可刘和景已经偿还其40万元。2015年9月2日三方《协议书》载明，结算后刘和景尚欠张森楼、柳孟游共计334万元。 2.2015年9月8日，四方《协议书》约定“……二、由于甲方向乙方、丙方借款334万元，经协商，以第38-1、38-2幢作价人民币520万元转为乙方、丙方。三、房屋价款与借款本金差价186万元，支付给精锐置业有限公司170万元，用于缴纳国税、地税等，余款按甲、乙、丙三方协议支付给甲方。四、对上述甲、乙、丙三方达成的以房抵债方式，丁方同意并愿意配合办理下列相关手续：1、以丁方的名义与乙方、丙方分别签订一手房《商品房买卖合同》，该款汇入丁方指定账户。户名方明星，开户行：……该款由丁方用于缴纳国税、地税税金等。……”。2015年10月19日，张森楼转账方明星100万元；2015年10月28日，张森楼转账方明星70万元。精锐公司向张森楼出具《收款收据》认可已收取38-1、38-2幢购房款共计170万元。 3.2020年3月20日，张森楼、柳剑按照人民法院要求，分二笔将尾款共计16万元转账至南平市延平区人民法院账户，用于（2015）延执字第3224号协助执行购房款的支付。四方《协议书》约定的“精瑞华府”第38-1、38-2幢连排双拼公寓购房款已经全部支付完毕。 本院认为，申请执行人执行异议之诉，是指申请执行人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，以案外人为被告，请求对执行标的许可执行；被执行人反对申请执行人请求的，案外人和被执行人为共同被告的诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条的规定，均适用于本案金钱债权的执行，在适用情形上存在交叉，第二十八条属于一般性条款，对于所有类型的被执行人均可适用；而第二十九条是特别条款，专门针对房产地开发企业作为被执行人的案件。在房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用一般条款，二者适用关系属于选择适用关系，符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。杨钰琴提出本案仅适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除适用第二十八条的规定的主张，不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，张森楼、余海英与精锐公司于2015年10月23日就案涉房产签订了《商品房买卖合同》并通过了武夷山房地产管理信息网提交备案，应认定涉案房屋于查封（2015年11月6日）之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，杨钰琴提出上述合同与本案无关的理由，不能成立；2015年9月9日，精锐公司与张森楼、余海英签订了《房屋交接书》，将涉案房屋交付给张森楼、余海英，应认定张森楼、余海英在人民法院查封之前已合法占有该不动产；在杨钰琴于2015年12月19日提起本案诉讼之前，张森楼、余海英已经就案涉房屋支付了合同约定的大部分购房款，并在人民法院的要求下将剩余尾款全部交付执行；张森楼、余海英已向房产地登记服务中心申请办理过户登记，系因涉案房屋被南平市延平区人民法院查封而导致无法办理过户登记，非因买受人自身原因。综上所述，张森楼、余海英就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其排除执行的请求，符合法律规定。 综上，张森楼、余海英的上诉请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初1570号民事判决； 二、驳回杨钰琴的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由杨钰琴负担。二审案件受理费100元，由杨钰琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢争春 审判员  张廷贵 审判员  夏 雯 二〇二〇年四月十七日 书记员  张 隽 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。