苏州市吴江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0509执异22号异议人（案外人）：祁雪林，男，1952年6月20日生，汉族，住江苏省苏州市平江区。委托诉讼代理人：施勇浩，江苏立泽律师事务所律师。申请执行人：橡树翡翠资产管理有限公司，住所地香港铜锣湾希慎道33号利园一期19楼1901室。委托诉讼代理人：孙清清，江苏泓图律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁媛，江苏泓图律师事务所律师。被执行人：凌剑峰，男，1986年4月27日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。本院在执行橡树翡翠资产管理有限公司（以下简称橡树资产公司）与吴江市润丰织造有限公司（以下简称润丰公司）、凌金根、徐菊英、凌剑峰、吴晨燕金融借款合同纠纷一案中，案外人祁雪林向本院提出书面异议。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年4月7日公开听证。异议人祁雪林的委托诉讼代理人施勇浩，申请执行人 橡树资产公司的委托诉讼代理人孙清清参加了听证；被执行人凌剑峰经依法通知，无正当理由未参加听证。现已审查终结。经审理查明：2017年6月7日，本院对原告中国工商银行股份有限公司吴江分行（以下简称工行吴江分行）与被告公司、凌金根、徐菊英、凌剑峰、吴晨燕金融借款合同纠纷一案，作出(2017)苏0509民初1137号民事判决：一、被告吴江市润丰织造有限公司应归还原告中国工商银行股份有限公司吴江分行借款本金630万元，并偿付利息、罚息和复利（利息以630万元为基数，按年利率4.35%计算自2016年3月31日至2016年10月31日；罚息以630万元为基数，按年利率6.525%计算自2016年11月1日起至实际清偿之日止；复利以应付未付利息为基数计算），以上各项合计于本判决生效后十日内履行。二、被告吴江市润丰织造有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司吴江分行律师费损失132816元。三、如被告吴江市润丰织造有限公司未在判决确定给付期限内履行上述第一、二义务及其应承担的诉讼费用，则以被告凌金根、徐菊英所有的位于苏州市××区××舜××路××广场××、××、162铺的房产及国有土地使用权（苏房他证吴江字第××号、苏房他证吴江字第××号、苏房他证吴江字第××号、吴押他项（2014）第03492号、吴押他项（2014）第03490号、吴押他项（2014）第03488号）折价或者拍卖、变卖所得价款在登记债权范围内优先清偿原告。不足部分由被告吴江市润丰织造有限公司继续履行。四、如被告吴江市润丰织造有限公司未在判决确定给付期限内履行上述第一、二义务及其应承担的诉讼费用，则以被告凌剑峰、吴晨燕所有的位于苏州市××区松陵镇××房产及国有土地使用权（苏房他证吴江字第××号、吴押他项（2014）第03484号），以及位于苏州市××区××大街××房产及国有土地使用权（苏房他证吴江字第××号、吴押他项（2016）第00590号）折价或者拍卖、变卖所得价款在登记债权范围内优先清偿原告。不足部分由被告吴江市润丰织造有限公司继续履行。五、被告凌金根、徐菊英对被告吴江市润丰织造有限公司的上述第一、二项义务在4000万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。六、被告凌剑峰、吴晨燕对被告吴江市润丰织造有限公司的上述第一、二项义务在3000万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。根据工行吴江分行的申请，本院于2017年10月9日立案执行，案号为（2017）苏0509执8107号。后，本案予以终本处理。2017年10月23日，工行吴江分行将本案债权转让给中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。2018年11月23日，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司又将上述资产转让给橡树资产公司。2019年11月6日，经橡树资产公司申请，本案予以恢复执行，案号为(2019)苏0509执恢1448号。在本案的执行过程中，本院于2019年12月16日作出(2019)苏0509执恢1448号执行裁定：拍卖、变卖被执行人凌剑峰名下位于苏州市××区××大街××号的房地产。异议人祁雪林提出异议称：1、请求确认异议人祁雪林对吴江区××大街××号的房地产享有租赁权(租赁期限至2024年12月31日)。2、请求带租拍卖、变更被执行人凌剑峰位于吴江区××大街××号的房地产。事实和理由：2015年1月1日，异议人祁雪林为经营需要与被申请人凌剑峰签订《房屋租赁合同》，约定了被申请人凌剑峰将位于吴江区××大街××号的房地产租赁给异议人，租期自2015年1月1日起至2024年12月31日止，年租金为40万元等事项。同日，被申请人凌剑峰将房地产交付异议人祁雪林。后异议人祁雪林按照约定支付了全部租金400万元。2019年12月16日，贵院作出(2019)苏0509执恢1448号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人凌剑峰名下位于苏州市××区××大街××号的房地产，但裁定书未确认异议人祁雪林的租赁权。异议人祁雪林认为，根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，法院应确认异议人祁雪林的租赁权，并裁定带租拍卖、变更被执行人凌剑峰位于吴江区××大街××号的房地产。申请执行人橡树资产公司辩称：1.祁雪林并非案涉房屋承租人，其无权提起本案执行异议。根据代理人2020年4月2日在房屋现场实地走访店铺，依次包括正新鸡排、新味麻饼店等店铺，承租人均表示没有听说过本案异议人祁雪林。二、根据代理人4月2日在吴江××盛泽镇市场监督管理局吴江区行政审批局调取到案涉房屋两份租赁合同，第一份店铺名称为追银族饰品店，承租人是徐璐，出租人是凌剑峰，合同签订日是2019年8月5日。第二个店铺名称为家宴烤猪蹄，承租人是朱秀兴，出租人是凌剑峰，合同签订日是2016年10月1日。另外结合2019年委托人在申请恢复执行过程中才调取过案涉房屋的一份租赁合同，店铺名称为一只会说话的奶茶店，承租人是王欢，出租人是凌剑峰，合同签订日是2018年1月18日。该房屋租赁到期即2019年8月5日后未续租，现在店铺名称为追银族饰品店。以上三份工商登记资料中的租赁合同足以证明异议人不是承租人。同时，由于委托人继续调取房屋的租赁合同需要完整的工商营业执照，包括成立日期、经营人、店铺名称等。但是代理人在现场走访调查时，部分店铺不愿意提供或因被执行人凌剑峰告知封口等因素，代理人无法获取全部营业执照信息，无法进一步调取其他房屋租赁合同登记信息。为此，申请执行人申请法院通过现场调查，责令承租人提供或向市场监督管理局再次调取等方式获得全部房屋租赁信息。第二，案涉房屋不存在抵押权之前设立的租赁。一、根据案涉房屋房地产抵押评估报告第12页显示，估价时间点2015年11月27日估价对象房地产未设定租赁，而异议人提交的租赁合同显示签订时间是2015年1月1日，明显属于伪造。二、最高额抵押合同第9.7条约定，抵押物如出租抵押人凌剑峰需要将出租情况书面告知抵押权人。第三，异议人提交的房屋租赁合同是双方在抵押期间恶意串通伪造且存在诸多不合理性，应认定无效。具体表现为：一、房屋租赁合同与银行承兑汇票主体不一致，合同显示出租方为凌剑峰，承租方为祁雪林，而汇票显示出票人分别为吴江远东纺织品有限公司、河南三源粮油食品有限责任公司等12家企业，收款人分别为苏州市凌霄纺织经营部、吴江市易斯特纺织有限公司等12家企业。另外根据代理人在企查查查询汇票上的主体与合同主体没有任何关联。二、房屋租赁合同约定违反金融法规，双方约定付款方式为六个月承兑汇票，而根据中国人民银行支付结算办法第74条规定，银行承兑汇票不能用于个人之间的交付往来。三、凌剑峰直接在银行承兑汇票上签署收到祁雪林房租金的字样，不符合常理。承兑汇票显示凌剑峰于2015年6月22日连续在八张汇票复印件上分别签字，于2015年12月26日在四张汇票复印件上分别签字，于2015年12月28日在五张汇票复印件上分别签字，而不是另出具收条，不符合交易习惯。在汇票本身不能证明与租赁合同有关联，更不能证明是支付租金支付的情况下，这一反常行为有违有伪造租金支付凭证的嫌疑。四、该合同约定租金缴纳期限与实际支付时间不一致，合同约定异议人于2015年6月30日前先支付200万租金，而显示有凌剑峰于2015年6月22日签名的汇票到期日分别为2015年9月12日、2015年10月9日、2015年9月13日，即在2015年6月30日前，凌剑峰根本无法收到汇票上合计200万的款项。五、该合同在工商等部门没有备案登记记录，根据个体工商户登记管理办法第14条规定，个体工商户登记注册应提交经营场所证明。既然异议人提交的租赁房地产交付使用确认书约定用于生产经营活动，就应当办理营业执照，并提交租赁合同，证明有营业场所。六、该合同未在房产管理部门备案登记，根据中华人民共和国房城市房地产管理办法第54条，房屋租赁应向房产管理部门登记备案。七、该合同未向税务部门披露，未依法纳税。根据房产税暂行条例第三条规定，房产出租的以房产租金收入为房产税的计算依据。租金支付时间不符合常理。按照一般市场交易习惯，大多一年一付视而调整租金，而案涉房屋位于盛泽镇中心，商业氛围较好，双方约定十年固定租金，半年内分两次交清，不考虑租赁市场的价格上涨变化因素，明显不符合常理。异议人并未实际占有案涉房屋。根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第31条，异议人因提交证据证明在案涉房屋抵押登记前已实际占有房屋，按照房屋租赁合同第五条约定，提交水电费的发票凭证，因此异议人未在抵押前依据合法租赁合同取得租赁权且未实际占有租赁物，故根据物权法第190条规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。异议人的异议请求不能成立。综上所述，异议人祁雪林和被申请人凌剑峰签订虚假租赁合同，恶意串通伪造支付凭证、提供虚假证据，损害抵押权人的合法权利。法院正常执行。我方保留申请鉴定房屋租赁合同和汇票笔迹形成时间的权利，同时请求法院核实后依据民事诉讼法第111条、113条之规定，对上述人员妨害司法行为予以罚款、拘留，同时对上述人员涉嫌拒不执行判决、裁定罪、虚假诉讼罪等犯罪行为依法移交公安机关追究刑事责任。另查明：根据异议人提供的房屋租赁合同等证据，2015年1月1日，甲方凌剑峰与乙方祁雪林签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将盛泽镇盛泽大街123号，建筑面积522.7㎡，房屋租赁给乙方，租期10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止，年租金40万元。合同签订后5日内乙方先付定金10万元，余款390万元，乙方保证于2015年6月30日前付200万元，在2015年12月30日前付清全款190万元。付款方式：经甲乙双方同意约定付6个月承兑汇票。物业费用由乙方自行向物业公司交纳；水电费由乙方自行交纳。同日，双方又签订租赁房地产交付使用确认书，载明双方已于2015年1月1日办理了租赁物的交接，租期开始计算。2015年1月5日，凌剑峰在民生银行承兑汇票复印件上写明收到祁雪林租金定金10万元；2015年6月22日，凌剑峰分别在8张银行承兑汇票复印件上写明共收到祁雪林租金200万元；2015年12月26日，凌剑峰分别在4张银行承兑汇票复印件上写明共收到祁雪林租金120万元；2015年12月28日，凌剑峰分别在5张银行承兑汇票复印件上写明共收到祁雪林租金70万元。2016年1月1日，甲方祁雪林与乙方吴志斌签订房屋租赁合同1份，约定甲方同意向乙方出租盛泽镇盛泽大街123号，年租赁80万元，租期3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止，租金一年一付，第一年先付90万元，第二年付80万元，第三年付70万元。租金每年10月30日前付清。同日，双方签订租赁房地产交付使用确认书1份，载明双方于2016年1月1日办理了租赁物的交接，租期开始计算。2018年12月1日，双方又续签一份房屋租赁合同，合同内容与上述情况均一致。2016年10月28日，吴志斌通过中国银行账户向祁雪林转账80万元，用途附言为租房款。又查明：根据申请执行人橡树资产公司提交的证据显示，2018年1月18日，甲方凌剑峰与乙方王欢签订房屋租赁合同1份，载明甲方同意将盛泽镇盛泽大街123号底楼第三间出租给乙方，用途为商业，年租金5万元，一年一付，租金支付时间2018年1月30日前，租赁期限2018年1月18日至2019年1月17日。租赁后，王欢使用上述租赁地开立了“会说话的茶奶茶店”。2019年8月5日，甲方凌剑峰与乙方徐露签订房屋租赁合同1份，载明甲方同意将盛泽镇盛泽大街123号底楼第三间出租给乙方，用途为商业，年租金5万元，一年一付，租金支付时间每年9月10日前，租赁期限2019年8月10日至2020年8月19日。租赁后，徐露使用上述租赁地开立了“追银族饰品店”。以上两份租赁合同均在工商部门登记备案。2016年10月1日，甲方凌剑峰与乙方朱秀兴签订房屋租赁合同1份，载明甲方同意将盛泽镇盛泽大街123号出租给乙方，用途为商业，年租金3万元，一年一付，租金支付时间每年10月1日前，租赁期限2016年10月1日至2017年10月1日。租赁后，朱秀兴使用上述租赁地开立了“家宴烤猪蹄店”。以上租赁合同已在工商部门登记备案。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,祁雪林作为案外人提起执行异议,应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利承担举证证明责任,否则应承担相应的不利后果。祁雪林要求确认其与凌剑峰之间的租赁合同关系合法有效并主张对涉案房屋进行带租拍卖,则应由祁雪林对上述租赁关系合法有效进行举证。祁雪林提交的房屋租赁合同显示其与凌剑峰之间就涉案房屋的租赁期限为2015年1月1日至2024年12月31日；但橡树资产公司提交了经由工商部门登记备案的房屋租赁合同,显示部分涉案房屋在部分时间段由凌剑峰与他人签订了房屋租赁合同。由于本案出现了相互矛盾的数份租赁合同，根据证明责任，本院对祁雪林提交的房屋租赁合同的真实性存疑。故此，本院认为，祁雪林提交的证据并不足以证明其与凌剑峰存在真实有效的房屋租赁关系，对于其要求带租拍卖的异议请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人祁雪林的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长章伟人民陪审员钱国良人民陪审员严雪英二○二○年四月九日书记员许屏晖