新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新27民终231号 上诉人（原审原告）：王海霞，女，1973年4月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。委托诉讼代理人：刘林，博乐市宏维法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：卞秀云，女，1944年12月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。委托诉讼代理人：孙立红（系卞秀云女儿）。原审第三人：博乐市威良房产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。法定代表人：张建民，该公司经理。上诉人王海霞因与被上诉人卞秀云及原审第三人博乐市威良房产经纪有限公司（以下简称威良公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2019）新2701民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人王海霞的委托诉讼代理人刘林、被上诉人卞秀云及其委托诉讼代理人孙立红到庭参加诉讼，原审第三人威良公司经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海霞上诉请求：1、判令卞秀云返还王海霞购房定金20000元；2、判令卞秀云承担违约金20000元。事实与理由：一、一审对事实及证据认定错误。按照《买卖定金合同书》第七条第一款约定：房屋权属清晰，合法，符合上市交易条件。而卞秀云及威良公司隐瞒卞秀云房产所有权权属事实，导致合同签订后15日内不能实现合同目的，即无法办理房产过户手续。故卞秀云及威良公司属违约，应有其承担违约责任；二、一审认为在《买卖定金合同书》第五条、第六条约定在十五日内应将购房款付清；不动产产权证书交给第三人威良公司。卞秀云和第三人威良公司至今未向法庭出示过不动产产权证书的证据。2019年5月27日只是办理继承手续，而不是房产证的转移。故房产证的产权不是清晰、明确的。卞秀云辩称，1、房屋产权是明晰的，我方已经办理继承公证，涉案房屋也已经办理了不动产权证；2、在合同约定的时间到期前一周和王海霞联系办过户事宜，而王海霞不出现，也不联系我方，到了最后一天下午王海霞打电话联系说合同到期，称卞秀云违约了，没过几天王海霞买了另一套房子。故王海霞的上诉理由不能成立。王海霞向一审法院起诉请求：1、解除王海霞与卞秀云及第三人威良公司三方签订的《买卖定金合同书》；2、判令卞秀云返还交纳的定金20000元；3、判令卞秀云承担违约金20000元。一审法院认定事实：王海霞作为甲方与卞秀云作为乙方、威良公司作为居间人于2019年5月11日签订了《买卖定金合同书》，合同约定威良公司作为房产中介，为甲乙双方提供居间服务，王海霞购买位于博乐市××区房屋一套，建筑面积101.39㎡，交易价值为330000元，王海霞支付给卞秀云购房定金20000元，确立买卖关系，在双方签订《买卖定金合同书》后，该购房定金自动转给购房款的一部分。自本合同签订之日起十五日内，乙方按揭贷款购房，应将除购房定金外剩余购房款全部存入威良公司监管账户，自本合同签订之日起15日内，双方必须把个人的相关真实资料（身份证、户口本、结婚证）的复印件留存在威良公司备用，卞秀云必须将该房屋的房屋所有权证原件、土地使用权证原件、不动产权证书原件留存在威良公司保管。卞秀云必须保证所出售的该套房产无任何产权纠纷，房屋权属清晰、合法、符合上市交易条件，如果发生与该房屋有关的产权纠纷，由卞秀云自己负责。卞秀云违反本约定，必须按照王海霞已经交付购房款的两倍赔偿违约金。双方签订合同后，该套房屋产权清晰、合法、王海霞不能放弃购买该套房产，若王海霞违约，王海霞已经交付的购房款全部归卞秀云所有，王海霞自愿承担违约责任。双方签订合同后，卞秀云不能反悔不卖给王海霞，不得将该房屋出售归第三方，如违约，卞秀云必须按照王海霞已交付房款的两倍赔偿违约金，因王海霞原因导致合同解除的，已付全部定金不予退还，归卞秀云所有，因卞秀云原因导致合同解除的，卞秀云必须两倍返还王海霞定金。同时，王海霞、卞秀云双方必须将所得违约金50%付给威良公司作为服务佣金，王海霞、卞秀云双方避开居间人达成该房屋买卖交易的，王海霞、卞秀云必须各自向居间人支付总房价5%的违约金。王海霞、卞秀云及威良公司在合同中还对税费、电费、暖气费、物业费、天然气费、屋内家具设施去留及其他事项进行了约定。合同由王海霞、卞秀云签字，由居间人威良公司店长签字并加盖公章。2019年5月12日王海霞向卞秀云支付购房定金20000元，并由卞秀云向王海霞出具收条一份。王海霞现已另行购买房屋。卞秀云及其子女于2019年4月29日办理了继承公证，卞秀云继承取得博乐市电信小区1号楼3单元101室房屋，房屋归卞秀云一人所有。卞秀云于2019年6月4日办理了博乐市××区××号楼××单元××室房屋不动产权证书。一审法院认为，王海霞与卞秀云、威良公司于2019年5月11日签订了《买卖定金合同书》，系双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。现王海霞已另行购买房屋，双方签订的《买卖定金合同书》目的无法实现，对王海霞要求解除王海霞、卞秀云及威良公司于2019年5月11日签订的《买卖定金合同书》的诉讼请求，予以支持。双方在合同中未约定办理房屋过户手续时间，卞秀云于2019年4月29日办理了继承公证，继承取得博乐市××区××号楼××单元××室房屋，于2019年6月4日已办理不动产权证书，王海霞以房屋产权不清晰等理由主张卞秀云存违约行为，没有事实及法律依据。双方在合同中约定违约责任，合同约定不违反法律规定，王海霞另行购买房屋，并要求解除合同，致使合同目的无法实现，其自身存在违约行为，现要求卞秀云返还定金20000元，并支付违约金20000元，不符合合同约定，对王海霞要求卞秀云返还定金20000元及支付违约金20000元的诉讼请求不予支持。一审判决：一、解除原告王海霞与被告卞秀云、第三人博乐市威良房产经纪有限公司于2019年5月11日签订的《买卖定金合同》；二、驳回原告王海霞的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了质证。王海霞提交2018年5月20日其父亲王某和案外人郭某签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明：《房屋租赁合同》约定租赁期限为1年，从2018年5月25日到2019年的5月25日，因租赁期限已临近，王海霞急于买房子居住。经质证，卞秀云对该证据的真实性无法确认，认为如果王海霞积极主动的和卞秀云办理过户手续，王海霞也能很快的住上房子。因王海霞提供的《房屋租赁合同》的真实性无法确认，且该证据与本案无关联性，本院对王海霞提供的《房屋租赁合同》不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王海霞要求卞秀云返还定金20000元并承担违约金20000元的诉讼请求有无事实及法律依据。2019年5月11日，王海霞、卞秀云及威良公司签订了《买卖定金合同书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定《买卖定金合同书》有效正确，本院亦予以确认。双方签订名为《买卖定金合同书》，但合同中确认了买卖标的、价款，且合同中明确写明“乙方愿意认购该套房产，并且自愿支付购房定金，以确立买卖关系”，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。王海霞上诉称涉案房屋权属不明晰，导致双方合同目的不能实现，卞秀云存在违约行为应承担违约责任。2019年4月29日，卞秀云办理了继承公证，继承取得了涉案房屋，虽然未将产权过户到其个人名下，但房屋产权是明晰的，对双方履行合同并不构成障碍。房产部门出具的证明反映，卞秀云于2019年5月27日向房产局提交办理涉案房屋产权证书的申请，于2019年6月4日办理了涉案房屋的不动产权证书。该证明可证实涉案房屋产权明晰、不存在争议，符合上市交易的条件。一审庭审中卞秀云提交了涉案房屋的不动产权证，并经对方质证，王海霞称未见过不动产权证与事实不符。故上诉人王海霞的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。双方合同中未约定交付房屋及办理过户的时间，王海霞以2019年5月26日认定合同履行期限到期没有合同依据。卞秀云虽未将不动产权证书交于威良公司但并不导致合同不能履行，王海霞另行购买是导致合同无法继续履行的根本原因，其构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定。王海霞要求卞秀云返还定金并承担违约责任无事实及法律依据。综上所述，王海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人王海霞负担。本判决为终审判决。审判长 骆玲审判员 赵鑫审判员 再那甫古丽努尔买提 二〇二〇年四月二十八日 法 官助 理 朱娟娟书记员 李庆