贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初60号原告：蔡秉霖（曾用名：蔡瑶），男，1991年3月23日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州三利房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号。法定代表人：李新华，职务董事长。委托诉讼代理人：王羽峰，贵州慧原律师事务所律师。原告蔡秉霖与被告贵州三利房地产开发有限公司（以下简称“三利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡秉霖，被告三利公司委托诉讼代理人王羽峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡秉霖向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告双方于2015年11月4日签订的《协议》第三条；2.判令被告按原告已付房款每日万分之一支付违约金33236元【根据《商品房买卖合同》第二十条第三款转移登记违约约定，由被告按日向原告支付已付房款千分之一的违约金，违约金从2016年10月1日起计算至2018年6月25日，请求酌情合法调整为按已付房款每日万分之一支付，即525060元×663日×万分之一=33236元】；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为大上海商贸城·上海之春二期购房者，2014年7月16日购房，2015年11月4日交房时，被告以山体滑坡为由造成延期交房向购房者声称为不可抗力因素，要免除部分责任，至今原告才从中国裁判文书网了解山体滑坡实际发生时间为2012年，双方签订《商品房买卖合同》时间是2014年7月16日，原告认为山体滑坡的不可抗力因素不成立，被告以合法形式掩盖非法目的欺诈购房者，违反了法律规定，请求被告向原告支付延期转移登记违约金33236元。被告三利公司辩称，第一，案件已过撤销权除斥期间，原告未举证被告欺诈事实；第二，原、被告就逾期交房、逾期办理转移登记的违约责任已达成《协议》且已履行完毕，《协议》意思表示真实、明确，原告无权再行主张权利。本院经审理认定事实如下：2014年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区房屋一套，房屋总价款525060元。其中《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定：“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金。”。之后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款。2015年11月4日，原、被告签订《协议》一份，约定就原告购买的上述房屋延期交房违约金达成如下协议：“一、甲方（被告）按和乙方（原告）签订的《商品房买卖合同》约定的延期交房违约金计算至二〇一五年十月三十日金额6406元的50%计3203元给乙方。……三、双方签订本协议后，乙方同意甲方不再承担延期交房及延期转移登记的任何违约责任。四、甲、乙双方在乙方收房时办理和本协议明确的甲方违约补偿金额的补偿手续。及甲方从乙方应交的燃气、水、电、有线电视等开户费共计4503元中抵扣，多退少补。”。同时，原告向被告补交纳剩余四通费1300元，被告向原告出具《收据》一份，确认收到原告交来四通费4503元（其中违约金抵扣3203元，实收1300元）。同日，被告将房屋交付原告。2018年11月27日，原告取得该房屋不动产权证。庭审中，原告提交（2019）黔01民终702号民事判决书一份，该判决书认定2012年发生山体垮塌，而该案《商品房买卖合同》签订于2015年，该院对被告辩称因不可抗力逾期办证的意见不予采纳，并依法判决支持了该案原告诉请的逾期办证违约金，对此，原告认为本案合同亦签订于山体垮塌之后，双方于2015年11月4日签订的《协议》，被告存在欺诈，应当撤销该《协议》，并按合同约定支付逾期办证违约金。被告则主张该案原、被告并未签订《协议》，对本案不具有参考性。另外，被告提交（2017）黔0103民初5941号民事判决书一份，拟证明被告主张的因山体垮塌导致合同不能履行的不可抗力事由成立，原告对此不予认可。本院认为，合法的商品房买卖合同关系依法受法律保护。本案争议焦点在于以下几个方面：一是原告对撤销2015年11月4日签订的《协议》的撤销权是否消灭；二是《协议》第三条是否存在撤销情形；三是被告是否应当支付逾期办证违约金。首先，关于原告对撤销2015年11月4日签订的《协议》的撤销权是否消灭方面。原告主张撤销事由为被告在2015年11月4日签订《协议》时实施了欺诈行为，原告系2019年才知晓山体滑坡事实，应认定原告的撤销权未过除斥期间。被告辩称原告撤销权已过除斥期间。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”之规定，虽原告提交了（2019）黔01民终702号民事判决书，该判决系2019年作出，但被告不认可原告系2019年知晓此事，并提供了（2017）黔0103民初5941号民事判决书予以证明原告至少2017年即知晓此事，原告亦未提供其他证据予以佐证，山体滑坡亦非小事件，原告作为小区业主，理由知晓，因此，应予认定原告至少于2017年就知晓山体滑坡事件，原告的撤销权已消灭。其次，关于《协议》第三条是否存在撤销情形方面。其一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”及《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，原告主张被告实施了欺诈手段故而请求撤销《协议》第三条，但原告未予举证证明被告实施了欺诈行为，被告不予以认可其有欺诈行为，且本院在审理案件过程中亦未发现被告存在欺诈、胁迫等可撤销合同的情形，因此，《协议》不应撤销。最后，关于被告是否应当支付逾期办证违约金方面。原、被告双方于2015年11月4日签订的《协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，各方应予遵守。同时，原告已于《协议》签订当日自愿履行了《协议》约定的义务，该履行行为应视为原告自愿放弃对逾期办证违约金的权利主张，是原告对其享有权利的自愿处分，应从其自愿。现《协议》已履行完毕。根据《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”之规定，被告不应向原告支付逾期办证违约金。综上所述，对原告要求判令撤销原、被告双方于2015年11月4日签订的《协议》第三条，并判令被告按原告已付房款每日万分之一支付违约金33236元【根据《商品房买卖合同》第二十条第三款转移登记违约约定，由被告按日向原告支付已付房款千分之一的违约金，违约金从2016年10月1日起计算至2018年6月25日，请求酌情合法调整为按已付房款每日万分之一支付，即525060元×663日×万分之一=33236元】的诉请，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十八条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告蔡秉霖的诉讼请求。案件受理费630元，减半收取315元，由原告蔡秉霖承担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年四月九日书记员 廖雨濛