浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初20131号原告（执行案外人）：柳小英，女，1963年4月13日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：黄志强,浙江恒美律师事务所律师。被告（申请执行人）：楼贤梁，男，1972年12月8日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：俞刚,浙江红太阳律师事务所律师。第三人（被执行人）：滕锦辉，男，1975年8月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告柳小英诉被告楼贤梁、第三人滕锦辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄志强、被告委托诉讼代理人俞刚到庭参加诉讼，第三人滕锦辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳小英向本院提出诉讼请求：1、请求停止、排除对坐落在金华市玉泉西路北侧、师大街东侧2-28幢01室不动产的强制执行，并解除查封措施。2、确认该房屋归原告所有。3、本案受理费由被告承担。事实与理由：关于原告柳小英对被告楼贤梁提起的执行异议一案，贵院已于2019年11月4日作出浙0782执异169号执行裁定书。该裁定驳回原告柳小英异议申请，原告对该裁定不服，向贵院提起诉讼，理由如下：贵院以“柳小英与被执行人2017年3月18日签订《订购房屋买卖协议书》、于2017年3月23日签订《房地产买卖合同》时，涉案房屋已于2016年5月27日被本院查封”为由驳回原告异议申请是错误的。一、涉案滕锦辉名下位于金华市玉泉西路北侧、师大街东侧2-28幢01房屋系原告的合法购买的房产。2017年年初，原告购买滕锦辉名下的金华御园西区合院28-101房屋。双方于2017年3月18日签订《定购房屋买卖协议书》，同年3月23日签订《房地产买卖合同》，双方约定此房房价为1000万元。双方签订的《房地产买卖合同》第五条明确约定：卖方保证上述房地产权属清楚，卖方有权处置，若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务，概由卖方负责处理，并承担民事诉讼责任，因此给买方造成经济损失的（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），由卖方负责赔偿或承担。二、原告已经全款付清房款。原告购买该房时，滕锦辉在中国工商银行尚有7925667.41元贷款。双方约定这笔按揭贷款全部由原告归还。余下2074332.59元一次性全款付清给滕锦辉。三、原告按双方合同从开发商处取得该房屋钥匙，该房产权实际早已归原告所有。院子里的养护工作由原告自己完成，2017年-2019年房屋的水电费也由原告交纳。四、原告作为该房屋善意购买人，在合同履行中没有任何过错。原告的买卖合同关系成立在先，法院有效查封在后。被告楼贤梁答辩称，法院对涉案房产的查封是正确的，原告的买卖合同是在查封之后签订，违反了相关的法律规定。原告要求确认房屋归其所有，属于合同之债，不宜在本案中审理。第三人滕锦辉未到庭作陈述。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、定购房屋买卖协议书、房地产买卖合同，证明原告方向滕锦辉购买涉案房产，以及双方合同约定的权利义务事项。2、滕锦辉中国工商银行借记卡62×××94历史明细、收条2张、收据1张，滕锦辉工商银行借记卡复印件1张及借记卡账户历史明细清单14张，证明原告方已经按约支付了房款（其中支付滕锦辉应收的房款2134332.59元已全部付清，代偿了到期银行按揭贷款）3、金华御园（合院）交付清单、绿城御园入伙须知，证明涉案房产已由房产公司直接交付原告方实际占有。4、管道燃气使用协议书，水电费账单手机截屏，物业管理费交费发票，证明原告占有房产并管理房产的事实。5、契税收据、浙江省住宅专项维修资金专用收据，证明原告按约交纳相关费用的事实。6、不动产查询结果单，证明原告在购买涉案房产时，进行了查询，当时不动产登记档案中并没有房产被查封的信息，原告已尽到了注意义务。7、滕锦辉《御园28幢101室房屋买卖情况说明》、金华市产权人不动产信息查询记录、微信聊天手机截屏照片，证明原告与滕锦辉签约时，向不动产登记中心进行查询，并未显示法院查封事项，同时证明是由于滕锦辉的原因导致房产未办理登记过户。2018年10月23日，滕锦辉再次查询，仍然没有涉案房产被查封的信息。8、（2016）浙0782民初8473号案件的案卷档案，（2018）浙0782民初17106号案件的案卷档案，证明2016年5月27日至2019年5月27日期间的查封，是由案外人朱兴明申请的财产保全，朱兴明交纳了财产保全费用，为预查封（查封期限应当为两年），在被告楼贤梁为申请人的查封之前，已经到期失效。原告与滕锦辉的房产买卖在楼贤梁申请法院查封之前。9、滕锦辉借记卡账户历史明细清单，举报信，证明滕锦辉与楼贤梁之间涉嫌虚假诉讼。当庭提供证据10、滕锦辉借记卡62×××94账户历史明细清单,证明最新一期2020年3月20日的贷款本金31349.68及利息由原告清偿。被告质证意见：对证据1的真实性有异议，被告与第三人2018年9月在义乌市上溪法院调解时第三人告诉被告涉案房产没有卖给他人，不能排除原告与第三人串通，因为被告的借款是第三人在他与原告签订房屋买卖合同前借的。对证据2的真实性有异议，2017年9月至2019年中很多期贷款是由章*林支付的，原告只付了开始的少数几期，不能证明原告按约支付了房贷，有可能房屋是卖给章*林。对证据3的真实性有异议，没有房产公司的盖章。对证据4的真实性有异议，即使是真实的，也不能证明原告占有及管理房产的事实。对证据5的真实性有异议，没有业主名称。对证据6的真实性没有异议，证明目的有异议，房屋买卖合同签订日为2017年3月18日，查询日期为2018年5月7日，相隔一年多，如原告已尽到义务应该在2017年3月18日前就查询，且与2019年法院查询的结果不一致，我方怀疑原告与第三人串通让相应部门把有关信息屏蔽掉。对证据7情况说明的真实性有异议，关于查询的陈述不属实，如有查询原告早就向法院提交相关查询结果，关于朱兴明案件的陈述也不属实，之后的陈述可以看出原告对存在查封是知晓的；金华市产权人不动产信息查询记录与2019年法院查询的格式不一致，我方怀疑相关信息屏被蔽掉了；微信聊天手机截屏照片的真实性有异议。对证据8的真实性没有异议，证明目的有异议，房屋买卖合同签订日为2017年3月18日在法院查封期间。对证据9历史明细清单真实性没有异议，2017年3月20日支付的251000元不是（2018）浙0782民初17106号案件所涉款项，如果是的话第三人在法庭中早已提出；举报信，完全是诬告，我方保留追究原告责任的法律权利。对证据10的真实性有异议，因为之前的贷款是由章*林在支付。被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：不动产权属查询结果单复印件（原件在执行案件中），证明涉案房产被（2016）浙0782民初8473号案件查封，期限为2016年5月27日－2019年5月27日；因（2018）浙0782民初17106号案件查封，期限为2019年6月20日－2022年6月19日。原告质证意见：三性均有异议，复印件不能作为证据使用，涉案房产只是预告证明，涉案房产证并没有做到第三人名下，预查封的期限只能是2年，恰可证明朱兴明申请的查封已失效，被告申请的查封是2019年6月20日始。本院认证意见：当事人提供的证据真实性本院予以认定。对证据的证明目的本院将结合当事人陈述予以确认。本院对本案事实认定如下：楼贤梁诉滕锦辉民间借贷纠纷一案，案号为（2018）浙0782民初17106号，本院于2018年9月26日立案。在案件审理过程中，当事人自行达成如下协议：一、滕锦辉归还楼贤梁借款本金200万元及相应的利息，2019年3月31日前归还50万元及以200万元为基数按月利率0.8%计算的利息（从2018年11月1日到2019年3月31日止），2019年9月30日前归还50万元及以150万元为基数按月利率0.8%计算的利息（从2019年4月1日到2019年9月30日止），2020年3月31日前归还50万元及以100万元为基数按月利率0.8%计算的利息（从2019年10月1日到2020年3月31日止），2020年9月30日前归还50万元及以50万元为基数按月利率0.8%计算的利息（从2020年4月1日到2020年9月30日止）。上述利息按月支付，于每月月底前支付完毕。二、滕锦辉支付楼贤梁借款本金200万元从2017年12月18日到2018年10月30日中产生的利息16万元，并支付案件诉讼费用11976元，于2018年11月10日前支付完毕。三、上述一、二两项若有任一期逾期未支付，则滕锦辉应归还楼贤梁借款本金200万元及自2017年12月18日起按月利率0.8%计付至实际履行完毕之日止的利息，并承担案件诉讼费用11976元，且原告有权自逾期之日就全部剩余债权申请强制执行。案件受理费11976元，由楼贤梁负担。2018年10月24日，本院作出（2018）浙0782民初17106号民事调解书，对上述协议进行了确认。调解书生效后滕锦辉未按约履行，楼贤梁于2019年6月4日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2019年6月13日，本院作出（2019）浙0782执6096号之二执行裁定，查封涉案房地产。2019年9月3日，本院作出（2019）浙0782执6096号之三执行裁定，决定拍卖涉案房地产。后柳小英向本院提出书面执行异议。本院于2019年11月4日作出（2019）浙0782执异169号执行裁定，驳回柳小英的异议。柳小英不服，提起本案之诉。另查明，涉案房屋滕锦辉曾于2013年3月1日在金华市自然资源和规划局不动产登记中心办理预售商品房买卖预告登记，登记权证号为00066410（预告证明号）。2017年3月18日，柳小英与滕锦辉签订《定购房屋买卖协议书》，该协议书载明：柳小英向滕锦辉购买金华御园（泰龙）2－28幢01大合院及辅房，房价滕锦辉净拿壹仟万元，柳小英支付滕锦辉定金100万元；在签订正式房屋买卖合同时，柳小英支付扣除滕锦辉银行按揭贷款部分后的余款一次性付清；双方在2017年3月25日签订正式房屋买卖合同等内容。同年3月23日，柳小英、龚良海（买方）与滕锦辉（卖方）签订《房地产买卖合同》，该合同载明：卖方将坐落于金华御园（泰龙）2－28幢01及辅房出售给买方；该房成交价为1000万元，买方于2017年3月18日已支付卖方定金100万元可充抵房价；双方在签订本合同时买方应付卖方余款1074332.59元，剩余的7925667.41元，由买方代卖方归还该房的银行按揭贷款的方式支付，具体数额以银行提交的还款计划为准；鉴于该房系卖方从金华泰龙公司购房时系部分房款办理了银行按揭贷款，在买方付清该房按揭贷款后向房地产管理部门办理房产及土地使用权的产权变更登记手续；鉴于该房的银行按揭贷款未还清前不能办理过户手续，在此期间，卖方若发生其他债务纠纷，影响该房办理过户手续，由此造成买方的损失，担保方自愿承担连带保证责任等内容。此后涉案房屋银行按揭贷款由柳小英偿还。2017年5月始，柳小英占有涉案房屋。再查明，本院因朱兴民诉滕锦辉买卖合同案件，案号为（2016）浙0782民初8473号，于2016年5月7日查封了涉案房屋，查封期限为2016年5月27日至2019年5月27日。因滕锦辉未履行调解书确定义务，同年8月29日，朱兴民向本院申请执行，案号为（2016）浙0782执8486号。同年12月21日，本院作出（2016）浙0782执8486号民事裁定书，裁定该案程序终结执行。本院认为：《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告并未取得涉案房屋产权证，原告诉请要求确认涉案房屋属其所有于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案经庭审查明，本院于2016年5月7日查封了涉案房屋，查封期限为2016年5月27日至2019年5月27日。该查封虽然不是楼贤梁作为申请人的执行案件作出的查封，但在该查封期限内，只要本院未作出解除查封决定，该查封均属于合法有效查封。柳小英与滕锦辉签订涉案房屋买卖合同的时间，以及柳小英占有涉案房屋的时间均在本院于2016年5月7日查封涉案房屋之后，而不是之前。故柳小英对涉案房屋所提的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，其对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。综上，原告诉请于法无据本院不予支持。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了享有的抗辩权，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告柳小英的诉讼请求。案件受理费81800元，由原告柳小英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  何小甫人民陪审员  骆有燮人民陪审员  金圻裕二〇二〇年四月十七日书 记 员  杨巧珍