文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终218号上诉人（原审被告）：龚湘超，男，1966年5月24日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被上诉人（原审原告）：重庆市武隆区住房保障服务中心，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路82号，统一社会信用代码12500232686205755F。法定代表人：王杰，该中心主任。委托诉讼代理人：刘成江，重庆正耀律师事务所律师。原审第三人：重庆市武隆区隆江城市建设有限公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉东路22号1幢3-1，统一社会信用代码915002327530972223。法定代表人：张春玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈杨，该公司综合部经理。委托诉讼代理人：袁明杰，该公司职工。原审第三人：重庆市武隆区绿园物业服务有限公司，住所地重庆市武隆区某街道建设东路35号，统一社会信用代码91500232691205215W。法定代表人：陈开明，该公司总经理。上诉人龚湘超因与被上诉人重庆市武隆区住房保障服务中心（以下简称住房保障中心）、重庆市武隆区隆江城市建设有限公司（以下简称隆江城建公司）、第三人重庆市武隆区绿园物业服务有限公司（以下简称绿园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2019)渝0156民初3301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龚湘超、被上诉人住房保障中心的委托诉讼代理人刘成江、原审第三人隆江城建公司的委托诉讼代理人陈杨、袁明杰到庭参加诉讼。原审第三人绿园公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚湘超上诉请求：撤销一审判决，希望与重庆市武隆区人民政府相关部门协调解决。事实和理由：一、龚湘超与住房保障中心未签订住房租赁合同，双方没有直接关系。二、绿园公司也只能收取物业费，不能收取房租费。三、住房保障中心委托绿园公司代收房租费不合法、不真实。四、案涉房屋是安置房，不是公租房。五、案涉房屋租金过高，龚湘超已经向有关部门反映，政府应该协调解决。住房保障中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。龚湘超上诉的事实和理由与本案不具有法律上的关联性。隆江城建公司述称，龚湘超认为其与住房保障中心不存在租赁关系，可以拒交租赁费，案涉房屋系安置房的理由均不成立。绿园公司提交书面意见述称，绿园公司受住房保障中心委托与龚湘超签订的保障性住房租赁合同，是双方真实意思表示，合同成立生效。龚湘超欠缴租金情况属实，具体金额以一审提交的租金欠费明细表为准。住房保障中心向一审法院起诉请求：判决龚湘超向住房保障中心支付欠缴房屋租金12003.8元（从2017年3月7日计至2019年7月31日）。一审法院认定事实：原武隆县硫铁矿厂系国有企业，成立于1981年11月10日，工商注册登记地址为武隆区羊角镇朝阳村堡上新滩，于2003年前后被吊销企业营业执照。龚湘超系原武隆县硫铁矿厂的职工，一直居住在该企业的职工住房内。2016年因羊角镇危岩滑坡避险搬迁，龚湘超居住的原武隆县硫铁矿厂职工住房属避险搬迁范围，遂搬迁至位于武隆区某街道某路X号X幢X-X的公共租赁住房内居住。2016年6月7日，绿园公司与龚湘超签订《保障性住房租赁合同》，合同约定绿园公司将位于武隆区某街道某路X号X幢X-X的公共租赁住房出租给被告居住，租赁期为一年，自2016年6月7日起至2017年6月6日止；房屋租金按8元/㎡（建筑面积）计收，月租金计为504.3元，政府调整租金标准的应按新的租金标准重新计算月租额；租金按季度支付，签约当日支付第一季度租金，第二季度租金于第一季度期末30日前支付；龚湘超应在每年合同到期前2个月内，主动向县住房保障办公室如实申报家庭收入、资产、家庭人口和住房变动情况，经县住房保障办公室及县民政部门调查审查确认后，符合条件的，租赁合同自动续约。该《保障性住房租赁合同》到期后，龚湘超未再与绿园公司签订租赁合同，但截至住房保障中心起诉时止龚湘超仍居住在案涉公共租赁房屋内。龚湘超支付租金至2017年3月6日，其认可自2017年3月7日起至2019年7月31日期间未支付案涉公共租赁房屋租金的事实，同时认可案涉公共租赁房屋的建筑面积为63.04㎡。另查明，2015年7月20日，原武隆县人民政府制定并发布《武隆县公共租赁住房管理实施细则》，该细则第四条规定：“公共租赁住房建设项目业主负责规划、计划、建设协调工作。县住房保障办公室负责公共租赁住房管理，以及公共租赁住房设计的申请对象审核、建库、配租、退出及档案管理工作。”第八条规定：“公共租赁住房由县政府指定的机构负责建设，房屋产权登记在县住房保障办公室。”第二十八条规定：“为了便于公共租赁住房的后期管理，由公共租赁建设单位（业主）履行签订租房协议、收取房屋租金、后期物业管理等相关工作，县住房保障办公室定期和不定期开展巡查指导。”隆江城建公司系案涉公共租赁住房的建设单位，于2015年2月12日取得重庆市武隆区城乡建设委员会颁发的建设工程规划许可证，负责案涉公共租赁房屋的建设工作。2016年6月1日，原武隆县投资有限责任公司与原武隆县绿园物业服务有限公司签订《巷口镇公共租赁住房（大木桥小区）物业服务合同》，约定由原武隆县投资有限责任公司授权原武隆县绿园物业服务有限公司对案涉公共租赁房屋开展物业服务工作。2016年6月5日，原武隆县投资有限责任公司将建设完成的案涉公共租赁住房移交给原武隆县住房保障办公室进行分配入住。一审庭审中，住房保障中心与绿园公司均确认，住房保障中心接受隆江城建公司移交的公共租赁房屋后，将案涉公共租赁房屋的出租协议签订、租金收取等职责委托绿园公司代为行使。还查明，2012年10月24日，原武隆县绿园生态环境开发有限公司将企业名称变更为武隆县绿园物业服务有限公司，2017年7月4日，原武隆县绿园物业服务有限公司将企业名称变更为重庆市武隆区绿园物业服务有限公司。2017年5月8日，原武隆县投资有限责任公司将企业名称变更为重庆市武隆区投资有限责任公司，2019年5月28日，原重庆市武隆区投资有限责任公司将企业名称变更为重庆市武隆区隆江城市建设有限公司。原重庆市武隆区住房保障办公室系由原武隆县住房保障办公室更名而来，一审诉讼过程中，原重庆市武隆区住房保障办公室于2019年11月19日将事业单位法人名称变更为重庆市武隆区住房保障服务中心。再查明，2018年12月7日，重庆市武隆区人民政府通过专题会议同意对羊角危岩滑坡避险搬迁户（含原硫铁矿、原化工厂等租房户）入驻武隆公租房和白马大罗溪公租房的收费标准，按区发改委核定同期标准下浮20％执行。住房保障中心主张自2019年2月起按6.4元/㎡收取案涉公租房的租金。一审法院认为，位于武隆区某街道某路X号的案涉房屋系隆江城建公司建设的公共租赁住房，该项目建设完成后，隆江城建公司将该项目的物业服务工作委托给绿园公司，并将该项目所有公共租赁住房均移交给住房保障中心，由住房保障中心负责公共租赁住房的配租和管理。审理已查明，住房保障中心委托绿园公司代为与龚湘超等承租人订立《保障性住房租赁合同》并代为收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”规定，虽然绿园公司是以自己的名义与龚湘超签订《保障性住房租赁合同》，但龚湘超应当知晓案涉房屋属保障性公共租赁住房且住房保障中心系案涉房屋的出租方，故龚湘超辩称其与住房保障中心未建立租赁合同关系的理由不能成立。由此，绿园公司代为与龚湘超签订的《保障性住房租赁合同》直接约束住房保障中心与龚湘超双方，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定享受权利和履行义务。该合同到期后，住房保障中心与龚湘超虽未续签书面租赁合同，但龚湘超未搬出案涉房屋，住房保障中心也未要求龚湘超交还房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故，应视为从2017年6月7日起住房保障中心与龚湘超之间成立不定期租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。龚湘超居住于案涉房屋内，但自2017年3月7日起未支付房屋租金，住房保障中心请求判令其支付2017年3月7日至2019年7月31日期间的租金，既符合双方的约定亦符合法律规定，应当予以支持。按照《保障性住房租赁合同》的约定，以8元/㎡的租金标准，按案涉房屋的建筑面积63.04㎡计算，2017年3月7日起至2019年2月6日期间的租金为11599.36元（63.04㎡×8元/㎡×23个月）。住房保障中心主张自2019年2月起租金标准下调为6.4元/㎡，故，2019年2月7日至2019年7月6日期间的租金应计算为2017.3元（63.04㎡×6.4元/㎡×5个月）；2019年7月7日至2019年7月31日期间的租金应计算为325.25元（63.04㎡×6.4元/㎡÷31天×25天）。综上，上述2017年3月7日至2019年7月31日期间的租金合计应为13941.91元（11599.36元＋2017.3元＋325.25元），住房保障中心仅主张租金12003.8元，系对其诉权的合法处分，未超出核定的租金数额，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条规定，判决：龚湘超于判决生效之日起五日内向住房保障中心支付2017年3月7日至2019年7月31日的房屋租金12003.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50.05元（住房保障中心已预交），由龚湘超负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：龚湘超应否向住房保障中心支付租金。经审理查明，隆江城建公司承建案涉公租房项目完工后，将该项目移交给住房保障中心，由住房保障中心负责公共租赁住房的配租和管理。住房保障中心委托绿园公司代为与龚湘超等承租人订立《保障性住房租赁合同》，从该合同的相关条款中也可以看出住房保障中心负责配租和管理，同时，有关公租房租赁的政策是明确的。龚湘超认为案涉房屋是安置房，其与住房保障中心不存在房屋租赁关系，住房保障中心委托绿园公司代收房租费不合法、不真实等，均未提交证据证明，也与本案查明的事实不符，对其上述主张，本院不予采信。绿园公司代住房保障中心与龚湘超签订的《保障性住房租赁合同》对住房保障中心与龚湘超双方具有约束力，虽然合同到期后，住房保障中心与龚湘超未续签书面租赁合同，但龚湘超继续居住在案涉房屋，住房保障中心也未要求龚湘超交还房屋，原租赁合同继续有效，龚湘超应当按照合同约定支付房租。住房保障中心根据其政策还对合同约定的房租进行了下调，龚湘超认为该房租仍然过高，诉讼中，住房保障中心也不同意协商下调，龚湘超要求在本案民事诉讼中进行调整缺乏法律依据。故，一审判决龚湘超按照住房保障中心下调后的标准支付租金，并无不当，本院予以确认。综上所述，龚湘超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人龚湘超负担。本判决为终审判决。审判长  陈中林审判员  李 勇审判员  张海瑞二〇二〇年四月八日书记员  刘馨凌