浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初5149号 原告（案外人）：沈春甫，男，1954年3月21日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 被告（申请执行人）：绍兴银行股份有限公司嘉兴桐乡支行，住所地：浙江省桐乡市梧桐街道校场西路158号。统一社会信用代码91330483327896734E 责任人：朱建峙。 委托诉讼代理人：屠祖良，浙江学正律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：费钰红，浙江学正律师事务所执业律师。 被告（被执行人）：郑家清，男，1964年1月1日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 被告（被执行人）：陆彩凤，女，1966年3月15日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 第三人：徐洪明，男，1962年11月29日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 第三人（被执行人）：桐乡市铖枫海绵有限公司，住所地：浙江省桐乡市崇福镇陈家埭村（原丝厂内）。统一社会信用代码913304836816889119 法定代表人：郑家清。 第三人（被执行人）：郑梦晴，女，1989年12月4日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 第三人（被执行人）：曹力，男，1989年9月28日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原告沈春甫与被告绍兴银行股份有限公司嘉兴桐乡支行（以下简称绍兴银行桐乡支行）、第三人郑家清、陆彩凤、徐洪明案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月26日、9月27日公开开庭进行了审理，原告沈春甫，被告绍兴银行桐乡支行委托诉讼代理人费钰红、屠祖良，第三人郑家清、陆彩凤、徐洪明到庭参加诉讼。审理过程中，本院依法追加桐乡市铖枫海绵有限公司（以下简称铖枫公司）、郑梦晴、曹力为第三人，并于2020年1月10日进行公开开庭审理，原告沈春甫，被告绍兴银行桐乡支行委托诉讼代理人屠祖良，第三人郑家清、陆彩凤、徐洪明、第三人铖枫公司法定代表人郑家清到庭参加诉讼，第三人郑梦晴、曹力经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。后依原告申请依法变更郑家清、陆彩凤为被告，并于2020年1月17日进行公开开庭审理，原告沈春甫，被告绍兴银行桐乡支行委托诉讼代理人屠祖良，被告郑家清、陆彩凤，第三人徐洪明，第三人铖枫公司法定代表人郑家清到庭参加诉讼，第三人郑梦晴、曹力经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限三个月。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告沈春甫向本院提出诉讼请求：一、请求判令沈春甫和徐洪明与郑家清、陆彩凤于2016年7月8日签订的房屋租赁合同合法有效，法院在强制执行租赁房产时保护其租赁权益（租金每年66000元，租金17年，合计1122000元）；二、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年5月，原告沈春甫将实际所有但登记在桐乡市华恒房地产有限公司名下的位于桐乡市崇福镇丽晶大厦1幢612、613、613-1、615、616、617、618、619、620、621、622、623、623-1、625、626、627、628、629、630、631、632、633室共22间房产转让给郑家清。双方约定转让价格为3340452.5元。2016年5月6日，上述22间房屋所有权人登记为郑家清。22间房屋自转让以前就由沈春甫出资装修成单身公寓对外出租。转让以后，2016年7月8日，沈春甫和第三人徐洪明与郑家清和其配偶陆彩凤签订房屋租赁合同，租期20年。由沈春甫及徐洪明租赁房屋后对外出租。2017年4月6日，22间房产办理抵押登记，抵押登记权人为被告绍兴银行桐乡支行。桐乡市人民法院在执行申请执行人绍兴银行桐乡支行依据本院作出的（2019）浙0483民初2715号民事调解书申请执行被执行人郑家清、陆彩凤、铖枫海绵公司、郑梦晴、曹力金融借款合同纠纷一案中，于2019年5月6日裁定拍卖被执行人郑家清名下的位于桐乡市崇福镇丽晶大厦1幢612、613、613-1、615、616、617、618、619、620、621、622、623、623-1、625、626、627、628、629、630、631、632、633室房产。原告沈春甫于2019年6月12日提出书面异议，要求保护其对上述22套房屋的租赁权。2019年6月27日桐乡市人民法院作出（2019）浙0483执异15号裁定驳回了原告的异议申请，原告对该裁定不服，遂起诉至贵院。原告认为，被裁定拍卖的22套房屋原属于沈春甫所有，实际一直由沈春甫占有并使用。房屋转让后，2016年7月，原告和徐洪明与郑家清夫妇签订房屋租赁合同，由原告和徐洪明租赁房屋继续对外出租。租赁合同签订在前，抵押登记在后，承租人也根据合同实际占有并处置房屋至今，本合同真实合法有效，理应受到法律保护。请求法院认定合同真实有效，并在强制执行上述房屋时保护承租人合法租赁权益。 被告绍兴银行桐乡支行辩称：房屋租赁合同不真实，原告要求在强制执行中保护租赁协议不受法律保护，请求驳回原告诉讼请求。 被告郑家清辩称：同意被告绍兴银行桐乡支行观点。房子是其所有，抵给绍兴银行桐乡支行的。其和原告是房屋买卖关系，房子是其向原告买的，都已经过户，房屋所有权人是其。房子是其抵押给绍兴银行，贷款在前，租赁在后的。 被告陆彩凤辩称：同意绍兴银行桐乡支行的观点。郑家清和原告签订房屋买卖合同的时候其是不知情，也没有签字。大概2017年天气有点热的时候，原告到其厂里让其签字的。其是在签订合同的时候才知道的，但签的什么内容是不知道的。 第三人徐洪明述称：对原告起诉内容没有意见。2015年6月23日之前，其和原告共同买了涉案房屋，也是其与原告自己使用的，6月23日之后由原告出面卖给了郑家清。据其所知，郑家清没有付买房款才出了今天这个事情。郑家清的22间房子归原告出租，租金3000元一间，租赁时间20年，租金当时不需要付，因为要抵扣房款的，房子一直由其在管理的。 第三人铖枫公司述称：与郑家清的陈述一致。 原告举证： 证据一、2016年7月8日房屋租赁合同1份，证明原告与郑家清签订租赁合同，租赁房屋为崇福镇丽晶大厦1幢22间房屋，约定租期20年，自2016年7月8日至2036年7月7日止，租金3000元一间，租金合计132万元在购房欠款3740452.50元中扣除，郑家清只需支付2420452.5元及相应利息，租金抵扣后原告已实际支付全部租金的事实。 证据二、债权转让通知书1份，证明桐乡市华恒房地产开发有限公司名下的22间房产是原告的，原告可以收取租金和郑家清欠原告的300多万元本金的事实。 证据三、房屋转让合同1份（复印件），证明2016年3月郑家清就已经拿到涉案房产的房产证。 证据四、欠条1份，证明所涉房产购买后郑家清没有付过房款，其欠原告房款3740452.50元的事实。 证据五、房屋租赁合同11份（复印件），证明所涉房产虽然由郑家清购买了，但实际由原告在租赁和管理的事实。 证据六、执行裁定书1份，证明原告要求保护20年的租赁权，但法院驳回了原告请求，但原告不认可这个裁定内容。 证据七、郑家清、陆彩凤与沈春甫、徐洪明签订的《房屋租赁合同》1份、不动产登记证明1份5页（复印件）、供电公司出具的流水5页、银行流水15页，证明2016年7月8日郑家清将房屋租赁给原告，但是抵押给绍兴银行桐乡支行是2017年4月。 被告绍兴银行桐乡支行质证认为：对证据一的“三性”均有异议。对证据二的真实性不清楚。该证据是房产公司将其拥有的房屋转让款和契税转让给原告，即使是真实的，也是房产公司与原告间的债权债务关系。两份证据的时间相互矛盾，可以证明房屋租赁合同是原告与郑家清虚假签订的。此外，如果债权转让真实，是原告和徐洪明两个人，非原告一人。如果债权是两人共有，徐洪明所签的租赁合同是真实有效。对证据三的真实性无法确认，即使真实，房屋主体是房产公司与郑家清间的关系，签订时间被告方不清楚。对证据四不清楚，真实性无法质证，即使真实，欠条时间在房屋租赁后，可以证明原房屋租赁合同是不真实的。对证据五的真实性不清楚，该协议没有写清楚出租方是谁，根据郑家清贷款时的合同可以证明是郑家清出租给徐洪明的。对证据六的真实性没有异议，可以证明被告绍兴银行桐乡支行当时提交了2015年7月1日的租赁合同，贷款时也提供了承租人声明，当时郑家清对于原告主张的租赁权和提交的证明都是不认可的，该执行裁定查明事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回原告的执行异议。对证据七中的房屋租赁合同“三性”均有异议，时间及内容不真实，与原告出具的其他租赁合同相矛盾。对证据七中的不动产登记证明的真实性没有异议，也证明房产一直是抵押给被告绍兴银行桐乡支行的。对证据七中的流水资料“三性”有异议，说明与原告没有关系。 被告郑家清质证认为：对证据一，2015年4、5月份的时候其向原告买房子，没有与原告签订协议，当时说好买了房子到银行贷款后再付款，但没有银行接贷款，后来拖了半年只有绍兴银行桐乡支行同意贷款，但贷好款后其没有给原告钱，所以原告才要求与其补签合同的，但合同签订了好几份的。房屋产权转让时间是2017年的，所以其不可能在2016年与原告签订房屋租赁合同的，要贷款后才有这个房屋租赁协议的，贷款是在2016年11月份。对证据二的真实性没有意见。对证据三没有意见。对证据四，认为字是其签的，但时间是不对的，应该是在2017年，是在其向银行贷款后才补签了欠条和承诺书、租赁合同等协议，上面的字是其写的，但都是没有写时间的。对证据五不清楚，房子其买下后租给了原告，由徐洪明在管理。对于证据六，认为房子确实是租给原告的，但对20年的时间有异议，其签字时是空白的，没有写20年租赁期限，名字是其签的，但签订的时间记不住了。对证据七中的租赁合同，认为当时其只签了名字，没有时间。签的时间记不清了，应该是第一次贷款下来后3、4个月左右签的。一开始贷款是贷在公司名下的，后来贷在其个人名下。不动产登记是复印件，以审批中心查询的抵押登记为准。对银行流水无异议。 被告陆彩凤质证认为：对原告提供的证据一—六不知情。对证据七的租赁合同，认为字是其签的，地点是在其厂里，其签的时候其他人的名字、租金金额、日期什么的都是空白的，但是签订日期记不清了，是第一次贷款之后签的。当时原告找郑家清说贷款下来之后钱没有给他，是郑家清先签的名字，其当时也在场。对证据七中的不动产登记证明及银行流水不清楚。 第三人徐洪明质证认为：对证据一、证据二的“三性”都没有意见。对证据三、证据四没有异议。对证据五的真实性没有异议。对证据六的真实性没有异议，但认为驳回是不对的。对证据七均无异议。租赁合同是真实的，具体时间记不起来了，好几年了。当时签协议就是因为郑家清不付钱。其只是参与一下，没有和原告合伙。其是最后一个签的，当时其他人都签了。 第三人铖枫公司对原告提供的证据的质证意见与被告郑家清一致。 被告绍兴银行桐乡支行举证： 证据一、郑家清2019年6月14日及6月26日执行笔录2份、沈春甫2019年6年19日执行笔录1份，证明原告提交的租赁合同是不真实的。 证据二、徐洪明2019年6月12日笔录1份、承租声明2份、2015年7月1日房屋租赁合同1份，证明本案所涉的房产由徐洪明承租，租赁合同5年，到期日为2020年6月30日，承租声明证明和合同租赁期限相对应。 证据三、桐他项权证一份（复印件，编号00128344），证明从2016年5月26日开始，本案所涉房产已抵押给绍兴银行的事实。 原告质证认为：对证据一无异议。证据二中的笔录无异议，对承租声明和租赁合同均有异议，徐洪明只来过一次，不会有3次的签字。从笔迹看来，2016年5月26日的签字像是徐洪明本人签的，2017年4月6日和2015年7月1日的签字并不像徐洪明自己签的。对证据三不清楚。 被告郑家清、陆彩凤对被告绍兴银行桐乡支行提供的证据无异议。 第三人徐洪明质证认为：对证据二中的笔录无异议。2016年5月26日的承租声明，当时应该是其到绍兴银行二楼签的字，摁的手印，时间不是其写的。大概是2016年夏天，具体时间不记得了，当时沈春甫让其去的，当时郑家清在绍兴银行一楼等。2017年4月6日的承租声明的签字确定不是其签的，手印也不是其摁的。房屋租赁合同和其无关，字肯定不是其签的，手印也不是其摁的。对其他证据没有异议。 第三人铖枫公司对被告绍兴银行桐乡支行提供的证据的质证意见与被告郑家清一致。 被告郑家清、陆彩凤及第三人徐洪明、铖枫公司、郑梦晴、曹力均未提供证据。 本院认证如下：原告提供的证据一，因原告在执行笔录中认可该合同是在2019年4月下旬绍兴银行桐乡支行起诉后，其与郑家清补签的，故本院对该事实予以确认。原告提供的证据二，被告郑家清对真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告提供的证据三，被告郑家清没有异议，本院对该证据予以确认。原告提供的证据四，本院对该证据的真实性予以确认。原告提供的证据五系复印件，本院不予确认。原告提供的证据六，符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。原告提供证据七中的房屋租赁合同，本院结合其他证据和当事人陈述综合认定。原告提供的证据七中的不动产登记证明，被告绍兴银行桐乡支行对真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告提供的证据七中的电力公司出具的凭证及银行流水，符合证据真实性要求，本院对该部分证据的真实性予以确认。 被告绍兴银行桐乡支行提供的证据一，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院对该证据予以确认。被告绍兴银行桐乡支行提供的证据二中的执行笔录，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院对该证据予以确认。第三人徐洪明对2016年5月26日的承租声明认可系其所签，故本院对该证据予以确认。证据二中的其他证据，因第三人徐洪明不予认可，本院不予确认。被告绍兴银行桐乡支行提供的证据三，产权所有人郑家清无异议，本院对该证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月8日，郑家清、陆彩凤与沈春甫、徐洪明分别作为甲乙两方签订《房屋租赁合同》一份，约定因甲方向乙方购买房屋后，尚欠购房款和房产契税共3740452.50元未付清，故甲方同意房屋过户后，无偿由乙方承租使用。租赁房屋座落于桐乡市间，建筑面积为997.15平方米。租期共二十年，自2016年7月8日起至2036年7月7日止。租金为66000元／年，双方确定以甲方3740452.50元欠款的相应利息，抵作乙方应交租金，故甲方同意乙方为无偿承租方式，即免租。2019年4月下旬，郑家清与沈春甫分别作为甲乙双方签订《房屋租赁合同》一份，约定因甲方向乙方购买房屋后，尚欠购房款和房产契税3740452.50元未付清，故甲方同意房屋过户后，以购房款抵偿租金。租赁房屋座落于桐乡市间，建筑面积为997.15平方米，租期二十年，自2016年7月8日起至2036年7月7日止。租金为66000元／年，租期20年，租金合计1320000元。双方一致同意20年租金全部在购房欠款3740452.50元中扣除，即在本合同签订后甲方只需支付2420452.50元及相应利息（剩余欠款如未支付则按照年息18%计付利息直至清偿为止），租金抵扣后乙方已经实际支付全部租金，20年租赁期内租赁权受到法律保护。 2017年2月23日，郑家清出具欠条一份，载明：本人因向桐乡市华恒房地产开发有限公司购买房产，共欠桐乡市华恒房地产开发有限公司购房款3340452.50元，以及房产契税400000元，共计3740452.50元。本人愿意及时支付上述欠款，否则，愿意承担债权人因主张和实现债权的全部费用（包括但不限于调查费、律师费等）。同日桐乡市华恒房地产开发有限公司向郑家清出具债权转让通知书一份，载明：根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，以及我公司与沈春甫、徐洪明达成的债权转让协议，现将我公司对你方所拥有的房产转让产生的转让款和契税所确认的债权（债权数额为人民币3740452.50元整以及利息），依法转让给沈春甫、徐洪明，与债权相关的其他权利也一并转让。自接到该债权转让通知书后，你应向沈春甫、徐洪明履行全部义务。沈春甫在执行笔录中自认上述欠款中的1000000元其已经起诉，法院也支持了其请求。 2016年5月26日，郑家清将其所有的坐落于桐乡市崇福镇丽晶大厦1幢612-633室房产为铖枫公司向绍兴银行桐乡支行的借款提供最高额抵押，最高债权数额4872000元，并办理了抵押登记。2016年5月26日，徐洪明向绍兴银行桐乡支行出具承租人声明一份，载明：本人因于2015年7月1日与出租人郑家清就坐落于桐乡市的房地产签订了租赁合同，租赁期限截止日为2020年6月30日，租金支付方式为现金。本人郑重声明：1、本人已知晓并同意出租人将上述房地产抵押给贵行的事实；2、如本人与出租人协商变更上述租赁合同条款，须经贵行同意；3、如上述房地产抵押担保的主债务出现逾期，或贵行依据与出租人签订的主合同（借款合同）宣布上述房地产抵押担保的主债务提前到期，致使贵行需处置抵押物的，本人同意，本人愿意放弃对该房地产的承租权、优先购买权等权利，并及时腾空、配合银行处置房地产，本人的损失将向出租人另行追偿。 在铖枫公司向绍兴银行桐乡支行的借款清偿后，郑家清又将上述房产重新办理了最高额抵押登记，为其个人向绍兴银行桐乡支行的借款提供担保，最高债权数额4872000元，债权确定期间自2017年4月7日至2019年4月7日，抵押登记时间为2017年4月6日。郑家清于2018年1月11日向绍兴银行桐乡支行借款3400000元。后因未按约履行，绍兴银行桐乡支行于2019年4月4日对借款人、抵押人及保证人提起诉讼，经本院主持调解，当事人于4月15日自愿达成调解协议：一、郑家清于2019年4月19日前归还绍兴银行桐乡支行借款本金3400000元、逾期利息（以本金3400000元为基数，自2019年3月21日起按年利率9.135%计算至实际清偿之日止）并支付律师代理费100000元；二、绍兴银行桐乡支行对郑家清名下的位于桐乡市崇福镇丽晶大厦1幢617、618、619、620、621室［桐房权证桐字第××、00××97、00××98、00××99、00××00号，桐国用（2016）06420、06424、06426、06428、06430］房屋；1幢612、613、613-1、615、616室［桐房权证桐字第××、00××92、00××93、00××94、00××95，桐国用（2016）第06415、06416、06417、06418、06419］房屋；1幢631、632、633室［桐房权证桐字第××、00××11、00××12号，桐国用（2016）第06453、06454、06455号］房屋；1幢626、627、628、629、630室［桐房权证桐字第××、00××06、00××07、00××08、00××09号，桐国用（2016）第06438、06441、06442、06448、06450］房屋；1幢622、623、623-1、625室［桐房权证桐字第××、00××02、00××03、00××04号，桐国用（2016）第06431、06434、06435、06436］房屋，拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、陆彩凤、桐乡市铖枫海绵有限公司、郑梦晴、曹力对上述债务承担连带清偿责任。本院据此作出（2019）浙0483民初2715号民事调解书。2019年4月22日，绍兴银行桐乡支行依据上述生效法律文书向本院申请执行。2019年5月6日，本院裁定拍卖上述郑家清名下的22套房产。沈春甫遂向本院提出书面异议。本院于2019年6月27日作出裁定驳回其异议请求。 另查明，桐乡市华恒房地产开发有限公司与郑家清签订《桐乡市房屋转让合同》将上述房产转让给郑家清，并于2016年5月5日变更产权登记。而房屋一直由徐洪明负责对外出租（其中两间作为仓库及休息室）。 本院认为，申请执行人绍兴银行桐乡支行在为实现其抵押权而申请执行涉案22套房产时，案外人沈春甫以其享有租赁权为由请求保护其租赁权益，实际是主张在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产。根据相关法律、司法解释的规定，应符合以下条件：1、案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；2、案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；3、案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。本院认为，原告沈春甫以其提供的其与郑家清、陆彩凤、徐洪明四人签订的《房屋租赁合同》作为其享有租赁权的依据，但根据该合同关于租金及支付方式的约定内容及当事人陈述，双方之间存在的是名为租赁实为房屋使用权抵债的关系，故本院对其房屋租赁合同的真实性不予确认，当然也并不符合前述第3点条件。此外，执行异议之诉案件的诉讼请求范围与普通民事诉讼有所区别，单独的合同有效诉请，不属执行异议之诉裁判范围。因此，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告沈春甫的诉讼请求。 本案受理费14898元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。 审 判 长  高 庆 人民陪审员  孔群莲 人民陪审员  朱武英 二〇二〇年四月二日 书 记 员  夏惠锋