苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初665号 原告：朱振，男，汉族，1981年11月5日生，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：陈琳，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。 被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。 法定代表人：陈荣荣。 委托诉讼代理人：韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杭雪芳，江苏新天伦律师事务所律师。 原告朱振与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告朱振的委托诉讼代理人陈琳、被告财智公司的委托诉讼代理人韦祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱振向本院提出的诉讼请求：1.财智公司支付逾期办证违约金暂计209918.74元(以已付房款1551019元为基数，按人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，暂计算至起诉之日2019年11月30日，实际计算至本案不动产权首次登记之日至)；2.诉讼费用由财智公司承担。 事实和理由：2016年4月19日朱振与财智公司签署《吴江市商品房买卖合同》(合同编号：Y2016010120、Y2016010122、Y2016010123、Y2016010121)，载明财智公司将其开发的位于苏州市吴江区北侧的“吴江财智金鹰商业中心”第2，3幢3单元1205号、1206号、1207号、1208号房（以下简称案涉房屋）出售给朱振，其中1205号房的购房总价为476928.2元(实际支付476997元)，1206号房的购房总价为349991.5元(实际支付350061元)，1207号房的购房总价为349991.5元(实际支付350061元)，1208号房的购房总价为373900.1元(实际支付373900元)，4套房合计实际价款1551019元，交房期限为：2016年12月31日。合同签订后，朱振支付了合同的全部购房款，交房时支付了差价款项。财智公司于2017年6月24日将案涉房屋交付给朱振，根据合同约定，财智公司应在交房后90日内，即于2017年9月22日前配合朱振办理产证。但朱振一直没有收到产证，直到本案起诉，财智公司已构成违约，应向朱振支付违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之0.03向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第18条第2款，由于出卖人原因未能取得房屋权属证书，在合同未约定违约金或损失数额难以确定的情况下，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，江苏省高院出台的《关于当前商事审判若干问题有解答(二)》，赋于守约方有权请求将违约金调整到同期贷款基准利率的1.95倍的权利。本案合同是财智公司提供的格式合同，规定的违约金仅为已付购房款的百分之0.03，显属过低。朱振有权请求法院予以调整。 被告财智公司辩称：依据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行，不应当擅自变更。朱振不存在遭受损失的事实，对违约金不应进行调整。 经审理查明：2016年4月19日，财智公司作为出卖人（甲方）与朱振作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》四份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3层1205号、1206号、1207号、1208号房，其中1205号房屋价款为476928元，1206号房屋价款为349992元，1207号房屋价款为349992元，1208号房屋价款为373900元。合同约定，房屋交付日期为2016年12月31日。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。 合同签订后，朱振向财智公司支付了全部购房款，后经双方结算，四套房屋实际价款为1551019元。案涉房屋于2017年6月24日交付，朱振向财智公司支付了办证所需的税费。截至2020年3月25日，朱振尚未取得涉案房屋的产权证书。 另查明：2019年1月24日，案涉房屋完成了不动产首次登记，登记于财智公司名下。 以上事实，有吴江市商品房买卖合同、购房发票、房屋交验记录单、收据、不动产单元首次登记信息表以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：朱振与财智公司签订的四份《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋于2017年6月24日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年9月22日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。朱振向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系朱振委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，朱振尚未取得涉案房屋的权属证书，财智公司应当对其逾期办证的违约行为承担责任。 朱振与财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，按照本案购房款1551019元计算，违约金为465.31元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给朱振造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍。朱振主张违约金计算至本案不动产权首次登记之日，本院予以支持。 综上，经本院核算，被告财智公司应支付朱振逾期办证违约金128050元（以1551019元为基数，自2017年9月23日起，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍，计算至2019年1月24日）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告吴江财智置业发展有限公司向原告朱振支付逾期办证违约金128050元，于本判决生效后十日内履行。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2224元，由原告朱振承担793元；由被告吴江财智置业发展有限公司承担1431元，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告朱振预交的诉讼费用1431元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审判员  陆菊文 二〇二〇年四月一日 书记员  李 薇 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。