昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初275号原告：覃小连，女，1977年5月26日出生，汉族，四川省资中县人。委托诉讼代理人：杨婷，云南博政律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南博鼎房地产开发有限公司。法定代表人：朱彦。委托诉讼代理人：吕思成，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王海娇，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告覃小连与被告云南博鼎房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，因本案法律适用明确，依法由审判法官一人适用普通程序独任公开开庭进行审理。原告覃小连的委托诉讼代理人杨婷，被告云南博鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕思成、王海娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃小连向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房认购书》；二、判令被告返还原告房屋认购金200000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月7日，原告应朋友邀约到被告营销中心看房，被告处员工小邹及房产中介接待原告，原告欲购买第七街区2幢21X号商铺，遂回家与其配偶协商购买事宜。当日，被告及中介电话告知原告有人意购买21X号商铺并要求原告立即交纳购房意向款。原告及其配偶赶到被告营销中心，被告知21X号商铺已售出，并极力给原告介绍第七街区2幢2X2号商铺，原告当时要求去看房，但是被告以没有钥匙为由，没有带原告看2X2号房屋，仅在营销中心带原告看了模型。期间，被告极力鼓吹该套房屋，且多次催促原告缴纳购房意向金，签订认购协议，被告也向原告承诺缴纳购房意向金后不购买房屋可随时全额退回，并要求原告当天就要缴纳购房意向金。原告听信被告处销售说辞，当天即向被告缴纳了20万元购房意向金，并按照被告指示与其签订了空白的《商品房认购书》，签完合同被告将合同原件收回，中介将填好的《商品房认购书》拍照发给原告。原告当天表示因为没有足够的资金购买该商铺，需要向亲朋筹借资金以后才能最终确定是否购买该号商铺和付款日期，被告表示没有任何问题，付款时间可以根据原告情况再行具体确定，并要求原告缴纳20万元认购金以后与其签订了《延期协议》，该份协议签订以后被告也是将原件收回。后原告多次要求被告带其看房，但被告知该商铺前半部分己经出租，且租期长达三年之久。该号房屋位于被告此处售楼中心楼，还有部分要被告撤了售楼部以后才能填充使用。原告虽知晓被告将该号商铺出租的事实，但被告并未告知原告具体租金时间属于故意隐瞒事实，且被告2021年8月才能将商铺部分交付给原告使用，使得原告不能达到购买商铺后做生意的目的。2020年1月8日，原告要求被告解除合同，按照其承诺退还认购金，但被告置之不理。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院公正判决。被告云南博鼎房地产开发有限公司辩称，一、双方签订的《商品房认购书》于被告发送解除通知后解除，原告起诉解除《商品房认购书》不具备事实基础。原告如有异议的，应请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。二、原告以合同目的不能实现请求解除合同，本案中被告无迟延履行债务或者其他违约行为。反之，违约方为原告,因此原告并无依据合同目的不能实现来起诉解除合同的请求权基础。三、原告支付的20万元在《商品房认购书》第二条及第四条已经明确约定该笔费用为定金，收据及延期申请中也载明该款项为定金，原告未履行商品房认购书约定的义务，无权要求返还定金。四、原告在签订商品房认购书前已明知该涉案商铺处于部分被售楼部占用和部分出租给第三人的状态，并且与被告达成一致，原告付清款项，办结交接手续后，双方签订租赁合同向原告支付租金，出租给第三方部分的租金也支付给原告。涉案的房屋为现房，原告在签订商品房认购书前已经实地查看也知晓。原告作为具有民事行为能力人，在知晓商铺带租约的情况下签订《商品房认购书》为其真实意思表示，现又已不清楚商铺被出租为由主张解除合同，违反诚信原则，其主张不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的《商品房认购书》，内容与原告提交的《商品房认购书》，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；对被告提交的《收据》，与原告提交的转款凭证及证人陈述相互印证，本院予以采信；对被告提交的延期申请，原告未否认签字的真实性，本院对其真实性予以采信；对被告提交的告知函、解除通知、邮寄单及各方有异议证据的证明目的，本院将在说理部分进行综合评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2020年1月7日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《商品房认购书》，约定乙方自愿认购甲方开发建设的第七街区2幢2X2号商铺，总房款为2635344元。其中第二条约定：乙方在签署本协议时向甲方一次性支付定金1317672元，该笔定金（无息）作为签订《商品房购销合同》（含补充协议及附件）及办理相关手续的担保，如在本认购书约定的签约日期内，乙方违反定金所担保的义务，未与甲方签订本认购书时已确定内容的《商品房购销合同》（含补充协议及附件）并办理相关手续，则签约期届满时视为乙方放弃本协议的所有权利，购房定金不予退还，甲方有权将乙方在认购书所认购的商品房另行销售。第三条约定：乙方须在签订本协议后三日内，即2020年1月10日前向甲方付清以上商品房的所有房款，并携带买受人、共同买受人的身份证原件等相关资料与甲方签署《商品房购销合同》及其补充协议。第四条约定：以下任一情况发生时，甲方有权适用定金罚则，并将该商品房另行出售，乙方已付甲方的购房定金不予退还。1、乙方未按本认购书约定的时间和甲方签署《商品房购销合同》，或未按约定时间付款。2、乙方在与甲方签署《商品房购销合同》时，要求按非示范文本内容进行签署。3、乙方未按甲方要求即本认购书约定时间办理完按揭贷款相关手续。四、乙方擅自单方解除本认购书。认购书签订当日，原告向被告刷卡支付了定金20万元，被告出具收据载明收到覃小连第七街区2－2X2商铺定金20万元，同时原告向被告提出了延期申请，申请对剩余房款717672元延期到2020年1月19日付清，否则第七街区营销中心有权没收定金，对房源另行销售处理。1月8日，原告通过微信向被告销售部置业顾问邹馨苇表示要求解除商品房认购书并由被告退还20万元购房意向金。因双方协商未果，原告于2020年1月13日诉至本院。本案的争议焦点是：1、双方签订的《商品房认购书》是否已经解除；2、谁违约，原告要求被告退还房屋认购金200000元的诉讼请求能否得到支持。本院认为，针对争议焦点1，被告主张双方签订的《商品房认购书》已于被告发送解除通知后解除，对此，《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中被告提交了告知函、解除通知及邮寄单主张合同已经解除，但经庭审查明，原告并未签收上述告知函和解除通知，由于该通知未到达对方，根据上述规定，双方签订的《商品房认购书》尚未达到解除的法律效果，故对被告该辩解本院不予采纳，对原告主张解除双方签订的《商品房认购书》的诉讼请求，因被告亦有解除的意思表示，本院对该请求依法予以支持。针对争议焦点2，经庭审查明，双方未能继续履行《商品房认购书》并签订正式《商品房购销合同》的真实原因系原告未能筹够购房款，被告不存在违约事实，故应认定原告违约。对于原告要求被告退还房屋认购金200000元的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《商品房认购书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该《商品房认购书》合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。本案原告向被告支付了定金20万元，由于原告违约不继续履行《商品房认购书》，根据该《商品房认购书》第二条、第四条的约定及《合同法》第一百一十五条的规定：“依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”原告无权要求返还该定金。原告主张支付给被告20万元性质为房屋认购金，但该主张与双方认购书约定的内容、收据载明的内容及原告签字的延期申请的内容相互矛盾，故本院对原告该主张不予采纳。综上，对原告要求被告返还房屋认购金20万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告覃小连与被告云南博鼎房地产开发有限公司于2020年1月7日签订的《商品房认购书》；二、驳回原告覃小连的其他诉讼请求。案件受理费收取4300元，由原告覃小连承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘小峰二〇二〇年四月二十二日书记员  马立艳