河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4086号上诉人（原审原告）：吕炎昌，男，1981年4月24日出生，汉族，住河南省巩义市。被上诉人（原审被告）：郑州新芒果春天房地产有限公司，住所郑州高新区长椿路11号2#南配楼301号。法定代表人：毛富波，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，系公司工作人员。上诉人吕炎昌因与被上诉人郑州新芒果春天房地产有限公司（以下简称新芒果房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初23514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。吕炎昌上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由新芒果房地产公司全部承担。事实与理由：一、原审法庭对事实部分认定错误。2016年2月29日，吕炎昌与新芒果房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，吕炎昌认购位于冬青街长椿路西“新芒果春天苑”7号楼1单元24层66号户面积为116.37平方的商品房一套，房屋总价为886079元。该房屋于2016年12月31日交付，但产权证迟迟办不下来。合同约定新芒果房地产公司应在完成初始登记120个工作日完成房屋所有权转移登记，如因出卖人责任，买受人不能再约定期限内取得的，出卖人按日向买受人支付总房款0.005%的违约金。本案涉及的房屋于2018年8月2日就已经取得了不动产登记的受理凭证，而新芒果房地产公司在2019年7月16日才完成本案房屋的不动产登记，吕炎昌真正取得不动产证书的时间为2019年8月11日。新芒果房地产公司的种种行为已经构成合同的违约，且双方签订的购房合同条款已经明确约定了违约责任。新芒果房地产公司事实上履行合同义务的时间明显已经超过合同约定的120个工作日。二、原审法庭适用法律不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。吕炎昌在事实清晰，法律依据明确的情况下，原审法院认定吕炎昌依据不足的判决是错误的。新芒果房地产公司违约事实清晰，而原审法庭认定“依据不足”的认定不能让人信服，吕炎昌提供的证据足以证明新芒果房地产公司违约的事实依据，且双方签订的购房合同的内容，没有任何违反法律和违反禁止性规定的内容，因此吕炎昌有明确的法律依据。原审法庭判词模糊，并未给出明确的“事实认定不足”或“法律条款不足”的依据。吕炎昌认为新芒果房地产公司违约事实清晰，且双方约定的违约条款没有超出法律、法规的禁止性规定，因此，原审法庭驳回吕炎昌诉讼请求的裁决是错误的。综上所述，原审法庭认定事实不清，适用法律不当，为了维护吕炎昌的合法权益，维护法律的公正和威严，望贵院明察秋毫，依法公断。新芒果房地产公司辩称，一、吕炎昌要求新芒果房地产公司承担逾期办理商品房转移登记的违约金没有合同依据与法律依据。根据合同补充协议第六条第二款的约定，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记的。买受人应在商品房交付使用20日内向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120个工作日内取得买受人该房屋所有权证。合同履行过程中，产权登记客观情况已发生重大变化，初始登记变更为首次登记，房屋所有权证也变更为不动产登记证书。合同约定的初始登记和房屋所有权证不能与变化后的首次登记，和不动产登记证书简单等同，或者在办理部门、办理流程、办理时间、办理材料上都有巨大变化，办理难度与复杂程度也相应增加。因此合同中初始登记和120日的约定，因情势变更影响不能强行适用，称首次登记后120个工作日，因此吕炎昌要求新芒果房地产公司承担违约责任没有合同法律依据。二、新芒果房地产公司为吕炎昌办理转移登记不是法定义务，合同中明确约定双方为委托办理关系。一审法院已认定双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。因此根据商品房买卖合同及附件四合同补充协议约定，新芒果房地产公司仅负有提供初始登记资料的义务，并无办理转移登记的义务。买受人委托出卖人办理转移登记并提交办理产权登记所需材料的，新芒果房地产公司才可协助吕炎昌办理转移登记。本案吕炎昌向新芒果房地产公司出具委托手续的时间是2019年6月6日，且在合同约定时间内没有提供办理产权登记所需材料。因此新芒果房地产公司在未取得委托授权和办理产权登记材料期间，不应负有办理商品房转移登记的义务，也不应当承担逾期办理商品房转移登记违约金。三、新芒果房地产公司一直积极推进办理转移登记，新芒果房地产公司于2018年8月2日取得首次登记的不动产权受理凭证后，于2018年11月15日向郑州高新区住房保障和房地产管理局提交商品房转移登记预约申请书，因郑州高新区住房保障和房地产管理局办理转移登记为分批办理且限制数量，因此回复第一次同意面签时间是2018年12月6日，人数限定为200人，之后新芒果房地产公司于2016年2月28日、2009年5月20日按照房管局的规定排队预约申请办理面签。郑州高新区住房保障和房地产管理局分别同意在2019年3月1日500人，2019年6月6日500人办理面签，吕炎昌被分在第三批次2019年6月6日办理，符合合同约定。按照合同约定及时将初始登记认定为首次登记，新芒果房地产公司于2018年8月2日取得首次登记的不动产权受理凭证。120个工作日内的时间是2009年1月22日，因此新芒果房地产公司在合同约定的时间内积极办理了转移登记，不应承担违约金。虽然新芒果房地产公司在合同约定的时间内已积极办理，但是因2016年8月20日起初始登记变更为首次登记的政策，导致之后首次登记业务长期停滞且办理缓慢，直接导致了2018年下半年大量房地产企业集中办理转移登记，导致郑州高新区住房保障和房地产管理局办理转移登记的流程变成并严格限制了办理时间、办理人数且需要分批排队办理，这些情况均是被上诉人不可控因素，新芒果房地产公司不应当对政策引起的情势变更承担责任。第四点是新芒果房地产公司认为本案涉及的争议已有生效的判决书予以确认，望贵院予以参考。吕炎昌向一审法院起诉请求，判令新芒果房地产公司支付吕炎昌办理房屋所有权证逾期的违约金8288.4元。一审法院认定事实：2016年2月29日，吕炎昌、新芒果房地产公司签订《商品房买卖合同》，吕炎昌购买新芒果房地产公司开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××房屋××套，总价款为886079元。出卖人应当在2016年12月31日前将符合合同约定的房屋交付买受人使用。该合同附件四《合同补充协议》第六条约定：出卖人应当在房屋交付使用后60日内，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用后20日内向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120个工作日内，取得买受人该房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属的，双方约定买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.005%的违约金。本案房屋于2018年8月2日取得了不动产登记受理凭证。2019年6月6日，吕炎昌向新芒果房地产公司出具授权委托书一份，委托新芒果房地产公司于洋代其办理坐落于郑州市高新技术产业开发区长椿路16号7号楼1单元24层66号之不动产的以下事项：提交办理不动产权证相关资料；领取不动产权证书；其他一切办理不动产相关事宜。委托期限自2018年10月28日至2019年10月28日。另查明，吕炎昌现已取得了本案房屋的不动产权证，该证所显示的登记日期为2019年7月16日。一审法院认为：吕炎昌、新芒果房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当全面履行合同义务。该合同对于转移登记的办理约定为：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用后20日内向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120个工作日内，取得买受人该房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属的，双方约定买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.005%的违约金。因办理房屋转移登记并非新芒果房地产公司单方义务，吕炎昌亦负有提供相应资料及配合进行面签的义务，庭审中吕炎昌并未提交证据证明新芒果房地产公司存在有人为责任，且双方约定的办理方式为吕炎昌委托新芒果房地产公司进行办理，而双方签订授权委托书的时间为2019年6月6日，新芒果房地产公司房屋取得不动产权证的时间为2019年7月16日，故在上述情况下，吕炎昌请求新芒果房地产公司向其支付逾期办理转移登记违约金依据不足，对其该请求该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告吕炎昌的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案诉讼中，吕炎昌明确其诉讼请求为案涉房屋转移登记违约金。案涉《商品房买卖合同》对于转移登记约定：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用后20日内向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120个工作日内，取得买受人该房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属的，双方约定买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.005%的违约金。本案现有证据显示，吕炎昌和新芒果房地产公司签订授权委托书的时间为2019年6月6日，而吕炎昌没有提供充分的证据证明在此之前已经按照合同约定向新芒果房地产公司提供了完备的办理产权登记所需资料，亦未提供充分的证据证明案涉房屋未能在合同约定的期限内办理转移登记系因新芒果房地产公司的责任。据上，一审未支持吕炎昌的诉讼请求并无不当。综上，吕炎昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吕炎昌负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年四月三十日书记员  王云霞