福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初723号 原告：融信世欧物业服务集团有限公司，住福建省福州市晋安区王庄街道。 法定代表人：马祥宏，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈晓叶，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。 被告：**屏，女，1954年1月26日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林慧，男，1954年9月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，系被告**屏的配偶。 原告融信世欧物业服务集团有限公司（以下简称融信世欧物业公司）与被告**屏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告融信世欧物业公司的委托诉讼代理人陈晓叶、商毅、被告**屏的委托诉讼代理人林慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融信世欧物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付其所欠原告的2018年5月至2019年6月期间物业管理费6005.02元，并自2018年5月起至被告实际全部付款日止按日万分之五标准支付逾期付款违约金。2.被告负担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告系专业物业管理服务公司，拥有相应的合法资质。2014年3月30日，原告与福建世欧投资发展有限公司签订《前期物业服务合同》，受托对世欧澜山园进行物业管理，委托期自2014年3月30日起至2017年3月29日止。合同订立后，原告按约履行合同义务，服务至今。被告系世欧澜山园6#2704单元业主，原告提供物业管理期间，被告在2018年5月至2019年6月期间共欠原告物业管理费6005.02元。原告曾多次催款，但被告仍未缴纳。 被告**屏辩称：一、原告长期拒不完全履行物业服务合同约定和法律、法规规定的维修、维护的职责和义务。二、原告长期严重不作为的违约行为给被告的生活造成巨大的麻烦，被告有正当理由拒交物业费。被告自接收世欧澜山园6#2704单元楼房屋开始，房屋的27层南面共用的户外墙面、28层北面共用的户外墙面就出现严重的漏水和渗水；房屋楼上29层开始装修时，其大厅楼面出现严重渗水。被告不断向物业公司、开发商反映相关情况，均未予以解决。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，被告完全有正当理由拒交物业费。三、原告长期拒不履行物业服务合同中约定的职责和义务，造成被告财产不同程度损失和缩短了使用年限，属于严重违约行为，原告无权主张违约金，应当免收或减收被告受到影响期间的物业费。四、对于原告应当履行的物业服务企业职责和义务被告将通过另行起诉提出主张。综上所述，本案应驳回原告的违约金请求，并应当免交或减交物业费。 原告融信世欧物业公司围绕其诉讼请求提交了物业资质证书、《福建省前期物业服务合同》、工商信息、《商品房买卖合同》业主身份证复印件、业主基本情况登记表、房屋接收通知书、房屋交接单、房屋交付验收表、催收函及邮寄凭证。被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。原告提供的违约金欠费明细表体现的是违约金的计算方式和结果，属于对诉讼请求计算的说明，不属于证据范畴。 被告**屏围绕其抗辩向本院提交房屋现场照片18张、报告照片及提交报告的现场照片共3张、微信截屏、“融e居”和“融客”平台截屏10张、原告客服中心门口的现场照片11张、关于世欧澜山房屋出现楼板沉降性开裂等质量问题投诉为证。原告对房屋现场照片、报告照片及提交报告的现场照片的真实性、关联性有异议，对关于世欧澜山房屋出现楼板沉降性开裂等质量问题投诉称其不知情，对被告举证的其他证据的真实性无异议。经查，被告举证的房屋现场照片、报告照片及提交报告的现场照片体现的漏水及投诉情况与微信截屏、“融e居”和“融客”平台截屏反映的投诉内容基本相符，该部分照片的真实性、关联性可以认定。被告举证的关于世欧澜山房屋出现楼板沉降性开裂等质量问题投诉系其自行制作的材料，未显示其已经提交给相关部门，不能作为本案的定案依据。综上，本院对被告举证的房屋现场照片、报告照片及提交报告的现场照片、微信截屏、“融e居”和“融客”平台截屏、原告客服中心门口的现场照片予以确认并在卷佐证。 根据庭审确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下： 融信世欧物业公司原名福建世欧物业管理有限公司，2018年12月11日变更为现名称。坐落福州市晋安区房屋（以下简称讼争房屋），建筑面积系**屏向福州世欧投资发展有限公司购买取得的房屋。福州世欧投资发展有限公司通知**屏于2014年11月30日至2014年12月7日期间办理房屋交接手续，并实际于2015年3月1日将讼争房屋交付**屏使用。 2014年3月30日，福州世欧投资发展有限公司与融信世欧物业公司（当时名称为福建世欧物业管理有限公司）签订《福建省前期物业服务合同》，约定由融信世欧物业公司为世欧澜山园小区提供物业服务，期限自2014年3月30日起至2017年3月29日止，物业服务费按建筑面积计算，高层住宅2.5元/月·平方米（不含公共水电分摊费）。合同第三条约定，融信世欧物业公司负责本物业共享部位的日常维修、养护和管理。合同第十五条约定，福州世欧投资发展有限公司应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共享部位、共享设施设备的保修责任。福州世欧投资发展有限公司可以委托融信世欧物业公司提供物业共享部位、共享设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。合同第三条约定，融信世欧物业公司负责本物业共享部位的日常维修、养护和管理。合同附件三载明物业共享部位包括房屋主体结构、户外墙面、屋面等。合同附件五物业服务事项和标准第三条第一项载明，“每年至少一次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周至少巡查2次楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、休闲椅、凉亭等配套的共有部位，做好巡查记录，有损坏现象的5天内恢复正常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达85%以上。巡查、维修和保养记录齐全。”第三条第二项载明，“根据房屋实际使用年限，属于大中修和更新改造的，每年至少1次编制大中修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定，及时上报相关行政主管部门审批，并组织维修。” **屏取得讼争房屋后，通过网络平台申报、微信通知及粘贴书面催促函件等方式多次向融信世欧物业公司反映，称讼争房屋自2015年交房以来27层南面飘窗、28层北面阳台在台风或侧面大雨天气时会出现严重漏水，28层天花板在2016年因楼上装修发生漏水。因双方就漏水维修事宜产生纠纷，**屏自2018年5月起以融信世欧物业公司未履行房屋公共部位维修义务为由拒绝交纳物业费，截至2019年6月30日，累计欠交物业费6005.02元。为催促**屏交纳物业费等费用，融信世欧物业公司曾于2019年5月26日，2019年7月26日向**屏寄发《催收函》，函件分别于2019年5月27日、2019年7月27日签收。**屏收到《催收函》后分别通过融信世欧物业公司的网络平台及在小区物业中心门口张贴复函的方式，回复融信世欧物业公司，称讼争房屋自交房以来即存在漏水问题，其曾多次反映，但融信世欧物业公司至今未进行维修。融信世欧物业公司认为讼争房屋漏水发生在保修期内，**屏应向开发商主张权利。 本院认为,融信世欧物业公司与开发商福州世欧投资发展有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》具有法律效力，合同到期后，融信世欧物业公司仍继续提供物业服务，业主应按原合同的约定及时支付物业费。 根据《商品房销售管理办法》第三十三条、《福建省物业管理条例》第十三条的规定及本案《福建省前期物业服务合同》第十五条、合同附件五第三条的约定，讼争房屋外墙漏水，在保修期内应由房地产开发企业福州世欧投资发展有限公司承担保修责任，在保修期外，由融信世欧物业公司编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定，及时上报相关行政主管部门审批，并组织维修。现**屏提出讼争房屋在2015年交房后即出现外墙漏水，该情况依法依约属于保修期内房地产开发企业的保修范围，其主张融信世欧物业公司承担外墙漏水的维修责任，没有依据。**屏提出的2016年因楼上装修出现天花板漏水，属于保修期内的房屋质量问题或相邻关系问题，其主张融信世欧物业公司承担维修责任，亦没有依据。综上，**屏以融信世欧物业公司作为前期物业服务企业未履行维修义务为由主张其可以免交或少交物业费，理由不成立，不予支持。 综上，融信世欧物业公司请求**屏支付2018年5月至2019年6月期间欠交的物业费6005.02元，可以支持。融信世欧物业公司作为前期物业服务企业，在**屏多次、反复反映漏水问题的情况下，未积极调查、沟通、协调，确有服务未尽完善之处，其请求**屏支付逾期付款违约金，本院不予支持。业主的生活离不开物业服务，物业服务企业的发展离不开业主支持，望当事人双方今后加强理性沟通，积极协作，妥善处理物业需求，共同营造良好的物业环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下： 一、被告**屏应于本判决生效之日起十日内向原告融信世欧物业服务集团有限公司支付2018年5月至2019年6月期间的物业费6005.02元。 二、驳回原告融信世欧物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告**屏负担。 本判决为终审判决。 审判员  李蓓蓓 二〇二〇年四月十四日 书记员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《商品房销售管理办法》 第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。 《福建省物业管理条例》 第五十五条一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。老旧住宅电梯的安全评估费用可以从专项维修资金专户列支。 专项维修资金代管单位应当建立专项维修资金管理系统，定期公布专项维修资金的收支情况，方便业主查询账户余额及使用情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。