广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终819号 上诉人（一审原告）：北海金兰谷实业有限公司，住所地广西壮族自治区北海市江苏路6号岳麓海岸1幢二单元0202号。统一社会信用代码：91450500729767564A。 法定代表人：陈平贵，总经理。 委托诉讼代理人：陈丽萍，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小芳，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：谈朝辉，男，1986年12月30日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市。 一审第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地广西壮族自治区北海市北部湾西路27号。统一社会信用代码：91450500763062146L。 责任人：曾斌，行长。 委托诉讼代理人：黄伟，系银行职员。 上诉人北海金兰谷实业有限公司因与被上诉人谈朝辉、一审第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 北海金兰谷实业有限公司上诉请求：一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1875号民事判决第一、二项；二、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1875号民事判决第三项，改判支持上诉人在一审中提出的第一、三项诉讼请求。其中第三项请求放弃被上诉人腾退房屋的诉请，仅请求将案涉房屋协助办理到上诉人名下。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第四条第10项约定“买受人因未能按时向贷款机构还款而导致出卖人作为借款担保人代买受人还贷的：……②出卖人有权按不高于本合同约定的房价回购买受人所购的房屋（出卖人不计付装修费用），为此买受人应在接到出卖人通知后5个工作日内与出卖人一同到相关部门办理解除该房屋的抵押登记、《合同》备案登记、房屋预告登记手续，买受人所购房屋的产权归买卖人所有，出卖人回购该房屋之款项，在扣除出卖人已支付代还款、买受人逾期偿还出卖人代还款期间的违约金及买受人因承担的其他费用后，若有余额，出卖人应将余款退回买受人；若不足，则由出卖人继续向买受人追偿。……”，一审遗漏查明该事实。二、一审法院认定案涉合同已经履行完毕错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的约定，上诉人未按期偿还银行按揭贷款，导致上诉人被一审第三人扣除保证金，已违反上述法律规定，故案涉合同应予以解除。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人在请求解除合同的同时，要求被上诉人协助办理解除案涉房屋的抵押登记手续，协助上诉人将案涉房屋办理至上诉人名下合法有据。且根据补充协议第四条第10项约定，上诉人有权要求被上诉人协助办理过户手续。 谈朝辉辩称，一、被上诉人不同意解除合同，上诉人因被上诉人未及时偿还贷款而扣除的保证金，被上诉人希望能分期归还。二、被上诉人从2020年1月起已按时偿还贷款。三、上诉人主张的违约金过高。 中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行述称，对上诉人在一审提出的第二项诉讼请求，由于被上诉人是从一审第三人处申请贷款，只有被上诉人清偿未偿还本金192140.04元及其他相应利息后，才能配合协助办理解除抵押手续。 北海金兰谷实业有限公司向一审法院起诉请求：1.解除上诉人与被上诉人于2016年10月24日签订的《商品房买卖合同》（现售）及补充协议；2.被上诉人及一审第三人协助上诉人办理解除位于北海市岳麓海岸14幢2单元1602号房屋的备案登记及抵押登记手续；3.被上诉人将北海市岳麓海岸14幢2单元1602号房屋腾空并交还给上诉人，并协助上诉人将北海市岳麓海岸14幢2单元1602号房屋办理至上诉人名下；4.被上诉人返还上诉人垫付的按揭款人民币17569.31元及支付违约金（违约金计算以上诉人代还款金额按日0.5‰暂从2018年1月8日算至起诉之日，以后另计处置该套商品房的所有手续办理完毕之日止）。 一审法院判决：一、谈朝辉向北海金兰谷实业有限公司偿还北海金兰谷实业有限公司自2017年12月28日至2019年2月21日代还的按揭款17569.31元；二、谈朝辉向北海金兰谷实业有限公司支付违约金（违约金以17569.31元为基数，按照每日万分之五，从2017年12月28日起计至清偿之日止）；三、驳回北海金兰谷实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费120元，由北海金兰谷实业有限公司负担90元，由谈朝辉负担30元。 本院二审期间，被上诉人、一审第三人均未提交新证据，上诉人提交新证据：《关于扣收违约客户“谈朝辉”违约款的函》、《中国工商银行凭证》，拟证明被上诉人从2018起至今一直未归还按揭贷款，导致上诉人被扣除保证金的事实。被上诉人认为其目前没有偿还能力，可分期偿还上诉人垫付的贷款。一审第三人认为被上诉人从2017年12月至2019年12月期间均未按时偿还贷款，从2020年1月起被上诉人已自主偿还贷款。本院认为，上诉人提交的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。对一审查明的事实，被上诉人、一审第三人均无异议，上诉人认为一审判决遗漏查明上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第四条第10项的约定事项。本院认为，该异议实质是上诉人的上诉主张，本院将在后文阐述。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为案涉《商品房买卖合同》及其补充协议能否解除、案涉房屋应否过户到上诉人名下。本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议,是双方真实意思表示,且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定,属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“债务已经按照约定履行的,合同的权利义务终止”的规定，本案中，被上诉人已经基于《商品房买卖合同》，通过首付款及按揭贷款形式足额向上诉人支付全部购房款，讼争商品房权属证书已办理至被上诉人名下，案涉《商品房买卖合同》已经履行完毕。现上诉人基于代被上诉人支付案涉款项、承担保证责任的事实，主张解除案涉《商品房买卖合同》及其补充协议,本院认为，该事实仅能产生债权追偿的法律后果,不能据此主张解除双方已经履行完毕的合同,故对于上诉人请求解除《商品房买卖合同》及其补充协议、将房屋过户到上诉人名下的主张无法律依据,本院不予支持。上诉人上诉主张按照《补充协议》第四条第10项“买受人因未能按时向贷款机构还款而导致出卖人作为借款担保人代买受人还贷的：……②出卖人有权按不高于本合同约定的房价回购买受人所购的房屋（出卖人不计付装修费用），为此买受人应在接到出卖人通知后5个工作日内与出卖人一同到相关部门办理解除该房屋的抵押登记、《合同》备案登记、房屋预告登记手续，买受人所购房屋的产权归出卖人所有，出卖人回购该房屋之款项，在扣除出卖人已支付代还款、买受人逾期偿还出卖人代还款期间的违约金及买受人因承担的其他费用后，若有余额，出卖人应将余款退回买受人；若不足，则由出卖人继续向买受人追偿。……”的约定，其请求将案涉房屋过户到上诉人名下有合同依据。本院认为，该条款是在上诉人回购案涉房屋的前提下，约定被上诉人协助上诉人解除备案登记、办理过户手续，与本案上诉人基于其前述保证追偿权主张解除合同、协助办理过户，完全是不同的法律关系。而上诉人在一审中并未诉请依照上述约定回购案涉房屋，一审法院对此也未予审理，故本院对该主张不予支持。 综上所述，北海金兰谷实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费120元，由北海金兰谷实业有限公司负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  文庆强 审 判 员  明 智 二〇二〇年四月二十四日 法官助理  冼玉凤 书 记 员  曾惠敏