河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终2203号上诉人(原审被告)：唐山市经纬房地产开发有限公司，住所地：唐山市曹妃甸区唐海镇建设大街、唐海路东侧。法定代表人：贺起飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙景红，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙俊岭，男，1992年4月25日生，汉族，现住唐山市。上诉人唐山市经纬房地产开发有限公司（以下简称经纬房地产公司）因与被上诉人孙俊岭商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2019）冀0209民初2235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人经纬房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实、适用法律错误。本案逾期交房是因不可抗力因素导致，依法可免除或部分免除上诉人的违约责任。本案中上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系，以及合同约定的交房时间等相关事实是没有争议的。本案争议问题就是政府部门抽象行政行为是否属于不可抗力的问题。《民法通则》第153条对于“不可抗力”的定义，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，现行法律对此没有进一步的解释，但学理通说有三种情况，即重大自然灾害、政府行为、社会重大异常事件。而抽象行政行为的核心特征是对象具有不特定性或者普遍性，这类行为包括政府制定、颁布的行政法规、规章、文件、通知等等，对此类具有普遍约束力的抽象行政行为，著名法学家江平教授在《违约责任》、王利明教授在《合同法新论》中采取列举的方式将其列入了不可抗力的范围。而本案原审法院在审理查明部分没有论述唐山市政府、曹妃甸区环境保护局、市、区建筑工程施工安全监督站、住房和城乡建设局等多个部门下发的文件、通知，客观上造成了辖区域内不特定相关企业停工的事实，原审对此不予论述不代表事实没有发生。上述抽象行政行为使区域内普遍的行政相对人停工，因停工而导致了上诉人逾期交房的事实存在。政府行为、宏观调控在我国是长期存在的，我国合同法中虽然没有明确规定政府行为是不可抗力，但在实际上由政府行为造成的违约，作为当事人是无法抗拒的。如果不将政府行为纳入不可抗力不符合合同法立法本意，对当事人也是显失公平的。至于原审法院在本院认为部分，以上述相关政府文件不符合不可抗力构成要件为由，对上诉人不可抗力是抗辩主张不予支持，但上述抽象行政行为是如何不符合不可抗力构成要件的则没有论述。根据民诉法司法解释第一百零五条：人民法院应当按照法定程序，全面、客观的审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。依法原审法院应当对政府文件不符合不可抗力构成要件的原因进行论述，并公开不予采信的理由和依据。原审法院没有严格按照法律规定公开对证据不予采信的理由和依据，属于法律适用上的错误，依法应当予以纠正。综上，涉案房屋未在合同约定期限内交付是由于不可抗力情形出现所致，依法上诉人不应承担违约责任，一审法院认定政府行为不符合不可抗力的构成要件，属于事实认定不清，没有依法公开对政府文件不予采信的理由和依据，属于法律适用上的错误，上诉人请求二审法院依法对此予以纠正。被上诉人孙俊岭辩称，上诉人的上诉理由属于推脱责任，按合同来说属于违约;房产合同写70年产权，被上诉人只有享受到64年，违约金应当给付被上诉人，开发商有欺骗消费者的行为和故意拖延不给钱的行为；被上诉人同意一审判决。孙俊岭向一审法院起诉请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金16492元及按照贷款利率计算的利息损失10400元；2.判令被告每月支付补偿金1000元；3.判令被告承担真石漆和普通涂料的差价损失，该差价以鉴定为准；4.请求法院判令包含诉讼费、鉴定费在内的一切相关费用由被告承担。庭审中，原告孙俊岭撤回按照同期贷款利率赔偿利息损失10400元及第二项、第三项诉讼请求，同时增加支付延期办理房产证的违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：2017年4月8日，原告孙俊岭（买受人）与被告经纬房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号为曹交871-0283）一份，合同约定：原告孙俊岭购买位于唐山市××区交叉口的××区商品房一套，建筑面积共105.64平方米，套内建筑面积为84.47平方米，总价款465450元。合同约定被告应当在2017年11月30日前向原告交付该商品房。合同关于第十二条逾期交付责任第2项（2）约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同第十二第二款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2中方式处理……”。原告孙俊岭于2017年4月20日向被告经纬房地产公司交付101-1-1802号房屋首付款145450元，于2017年9月14日以商业贷款的形式交付了101-1-1802号房款32万元，2018年12月13日，原告孙俊岭补交房屋差价款114元，以上共计465594元。2018年11月30日，被告短信通知原告孙俊岭领取房屋钥匙，原告孙俊岭于2018年12月13日，办理手续，领取房屋钥匙。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告按照合同约定履行了付款义务，被告亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。被告虽主张政府部门下发文件、通知等导致其停工，系不可抗力，属于法定免责事由，应将停工时间予以扣除。本院认为不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中相关政府部门下发的通知、文件不属于立法或政策的重大变化，不符合法律规定的不可抗力的构成要件，故本院对被告的主张不予采纳。被告未按合同约定在2017年11月30日前向原告交付津城广场小区101-1-1802号房屋，属于逾期交付房屋，逾期天数计算至被告通知原告领取钥匙的时间2018年11月30日止，逾期天数为366天(2017年11月30日至2018年11月30日)。被告应按合同约定支付原告逾期交付违约金17040.74元（465594元×366天×0.01%）。原告主要求逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，但并未提交证据证明系因被告（出卖人）的原因而未取得房屋所有权证书，故本院对该项请求不予支持。一审判决：被告唐山市经纬房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向原告孙俊岭支付逾期交房违约金17040.74元；二、驳回原告孙俊岭其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，减半收取计412元，由原告孙俊岭负担299元，由被告唐山市经纬房地产开发有限公司负担113元。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，上诉人经纬房地产公司上诉称逾期交房是不可抗力因素导致，对此主张提交了相关证实。本院认为，上诉人提交的一系列停工文件影响施工进度，可视为不可抗力因素，但因此导致的停工不足以使上诉人逾期交房如此之久，故经纬房地产公司应承担逾期交房的部分责任。本院酌情认定经纬房地产公司应承担80%的逾期交房违约金即13633元（17040.74元x80%）。综上所述，上诉人经纬房地产公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2019）冀0209民初2235号民事判决；二、唐山市经纬房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙俊岭逾期交房违约金13633元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费412元，由唐山市经纬房地产开发有限公司负担341元，孙俊岭负担71元；二审案件受理费226元，由唐山市经纬房地产开发有限公司负担181元，孙俊岭负担45元。本判决为终审判决。审 判 长 吴利民审 判 员 于 芳审 判 员 赵阳利 二〇二〇年四月十六日法官助理 郭 雷书 记 员 李 岩