铁岭市清河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1204民初329号 原告（执行案外人）：康加铎，男，1974年9月19日出生，满族，住开原市。 原告（执行案外人）：康加利，男，1966年5月9日出生，满族，医生，住开原市。 原告（执行案外人）：杨怀秋，女，1969年10月8日出生，汉族，医生，住开原市。 三原告委托诉讼代理人：许宏英，系辽宁务实律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黄雅臣，女，1959年9月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：王倩，系辽宁守衡律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁爱革，男，1971年9月26日出生，汉族，住铁岭市银州区 被告（被执行人）：开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司，住所地铁岭市清河区富民一条街。 负责人：宁爱革，系该公司经理。 原告康加铎、康加利、杨怀秋与被告黄雅臣、宁爱革、开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司（简称清宸丽都分公司）关于执行异议之诉一案，本院于2019年5月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康加铎、康加利及三原告委托诉讼代理人许宏英、被告黄雅臣及其委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼，原告杨怀秋、被告宁爱革、清宸丽都分公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告康加铎、康加利、杨怀秋起诉提出诉讼请求：1、请求法院终止对位于铁岭市清河区清宸丽都1-5号门市楼的执行，并依法解除查封；2、请求依法确认清宸丽都1-5号门市楼归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月24日，原告康加铎、康加利、杨怀秋与被告清宸丽都分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定三原告购买铁岭市清河区清宸丽都1-3、1-4、1-5、1-6号门市楼，三原告已交付房款776.08万元，按合同约定余款由开发商办理按揭贷款。黄雅臣明知该房为三原告购买，却还恶意将三原告购买的1-5号门市房查封，造成清宸丽都无法交付门市房，原告提出执行异议。 铁岭市中级人民法院认定原告与清宸丽都分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并继续履行，1-5门市房所有权应归三原告所有。因此要求法院解除查封，不得执行。并依法确认争议房屋归原告所有。 被告黄雅臣辩称：三原告没有完全履行《商品房买卖合同》的付款义务，四个门市房总造价12040826元，三原告只支付了545万元，余下6590826元未付。三原告对其主张1-5号门市依法不享有物权，虽然铁岭市中级人民法院作出(2017)辽12民终855号民事判决书判决原告与清宸丽都分公司签订的《商品房买卖合同》有效，并不必然产生物权变动的效果，不能阻却被告黄雅臣的查封。被告黄雅臣对被告宁爱革享有280万元的合法债权，被告清宸丽都分公司付有连带给付责任，此经清河区法院及铁岭市中院判决确认，清宸丽都1-5号门市房产权尚未转移，黄雅臣申请查封并无不妥，三原告执行异议不能成立。 被告宁爱革、清宸丽都分公司未出庭答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交商品买卖合同一份，铁岭市中级人民法院（2017）辽12民终855号民事判决书一份，证明原告购买了清宸丽都分公司开发的清宸丽都1-3、1-4、1-5、1-6号门市房，交付了购房款776.08万元，原告取得了所有权，对该组证据真实性予以认定，对原告取得了1-5号门市所有权不予认定； 2、原告提交的专款专用收据1张，证明三原告在铁岭市中级人民法院(2017)辽12民终855号民事判决后，交纳了余下购房款4127145元。对该组证据因没有提交银行存单不予认定。 3、清宸丽都1-5的销售不动产统一发票，房屋移交单、协议、小区入住通知书、业主入住登记表，小区交房流程表、三张收款收据、房屋照片10张，用于证明1-5门市原告已交齐全部购房款114.75万元，并于2015年12月23日办理了入住手续并进行装修，原告已取得了1-5号门市房的所有权。对该组证据被告黄雅臣质证意见：1-5发票是基于双方协商用1-6抵押借款而开据的，因原告不同意抵押1-6，1-5发货票于2015年11月30日办理作废手续。经查该被告质证意见属实，1-5发货票不能证实取得房属所有权； 原告提交的入住手续、1-5楼房屋内装修照片，结合原告目前有该楼的钥匙，已对地热、减力墙进行装修的实际情况，对原告方合法占有1-5门市的主张予以认定； 4、原告方提交铁岭市清河区人民法院（2015）清民一初字00112号民事判决，用以证明黄雅臣与宁爱革之间是个人债务，公司是用特定的房屋抵押，无权查封1-5号门市房。本院认为：清宸丽都分公司对宁爱革与黄雅臣的债务承担连带责任是经过生效的判决确定，故对原告方要证明的问题不予认定。 5、原告方提交商业用房贷款调查报告及信贷交易明细，以此证明原告康加铎贷款符合条件。经质证，本院认为这些材料可以证明商业贷款符合条件，不能证明是否符合按揭贷款的条件。 6、被告提交的在市中法调解协议一份，证明与清宸丽购房付款情况。该调解协议清宸丽都分公司无异议，该协议对原告及清宸丽都分司具有约束力。 7、被告提交清宸丽都税收业务查询单，证明1-5发货票作废的情况，因该查询单盖有税务公章，真实性予以认定。 8、被告提交商品房预售许可、施工许可、规划许可。用以证明清宸丽都符合按揭贷款条件，是因原告康加铎有银行贷款的原因没有办理按揭贷款，不能过户原因在原告。本院对证据的真实性予以认定。康加铎符合商业贷款条件，认定不符合按揭贷款条件依据不足。因合同相对方为原告三人，这些材料不能证明当时按揭贷款没办成的真实原因，对关联性不予认定。 经审理查明，2013年4月19日，原告康加铎、康加利、杨怀秋与被告清宸丽都分公司签订《清宸丽都商品房订购协议》，2013年9月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定三原告购买清宸丽都分公司清宸丽都楼号1-3、1-4、1-5、1-6（房照登记为3-1）号门市楼，1、2、3层每平方米6900元，第4层每平方米3200元，建筑面积2334.4平方米，总价款1259.088万元，首付415万元，2013年停工时付60万元，2014年4月1日开工时付50万元，余款交钥匙前付清；其余50%以贷款形式支付，按揭贷款甲方负责办理乙方配合。此合同为临时合同，贷款前按乙方要求把此房分为四个门市，签4份正式合同。在房屋面积确定后乙方必须及时配合甲方办理按揭贷款手续。合同签订后，2013年9月24日原告康加铎付款415万元，11月5日付款60万元，2014年4月8日付款50万元，5月28日因原告又预订两套住宅楼付预付款各10万元（后退掉两房，20万转为四个门市房的房款），2014年8月13日因按揭贷款没有办下来，清宸丽都分公司与原告康加铎签订《借款协议》一份，清宸丽都分公司向原告康加铎借款218万元（包括利息18万元），贷款期限为2014年8月13日至2014年11月12日，期限三个月，如到期不能偿还，甲方向乙方支付违约金218万元及本金218万元，共计436万元，此款用于抵用乙方在甲方购房（清宸丽都5号门市，总面积1551.18平米，平均单价4645.17元／平方米，总价7205495元）未付的银行贷款部分，此房即1-6号。借款到期清宸丽都分公司未能偿还借款。2015年11月，清宸丽都分公司给三原告开据1-6、1-5发票，把1-6过户到康加铎、杨怀秋名下，因贷款问题没达成一致意见，清宸丽都分公司把1-5发票作废。黄雅臣申请查封前，三原告已合法占有该房，对1-5门市地热、减力墙等进行了装修。 2017年6月7日黄雅臣申请清河区人民法院将1-5号门市查封，依据是清河区人民法院（2016）辽1204民初261号民事判决书和铁岭市中级人民法院（2016）辽12民终1395号民事判决书，清宸丽都分公司对宁爱革的债务对黄雅臣承担连带给付责任。三原告提出执行异议，被驳回后提起执行异议之诉。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经审理认为：1、本案双方签订了有效合同；2、三原告提交的物业收据及宁爱革证明办理了交房相关手续，原告已对门市房进行了地热及减力墙装修，且有该楼的钥匙，可以认定原告已合法占有1-5门市；3、经原告与被告清宸丽都分公司、黄雅臣算帐、协商1-5门市尚欠房款63万元未付，该款三原告已交付本院，判决生效后执行给黄雅臣；4、根据合同约定，被告方负责办理按揭贷款。按揭贷款没办下来原因不清，商业贷款清宸丽都分公司与三原告没完全达成合意，为此，不能认定没有办理1-5房照过户的责任在三原告。本院认为三原告异议成立。因本案有轮后查封，原告方申请确权，争议房屋应归三原告所有。根据原告、被告协商，诉讼费由三原告承担，63万元给付黄雅臣，该约定不违反法律规定予以确认。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条二款之规定，判决如下： 一、不得执行新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司清宸丽都楼号1-5门市房； 二、确认开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司清宸丽都楼号1-5门市房归原告康加铎、康加利、杨怀秋所有； 三、康加铎、康加利、杨怀秋补交剩余房款63万元交付执行，给付被告黄雅臣，判决生效后立即执行。 诉讼费15120.00元，由原告康加铎、康加利、杨怀秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审 判 长  喻 芬 人民陪审员  齐云功 人民陪审员  杨 艳 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  来立山