贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终478号 上诉人（原审被告）：贵州恒多润房地产开发有限公司，住所地贵州省瓮安县。 法定代表人：彭继恩，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘明清，四川爱众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周祖全，男，汉族，1980年3月29日生，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 被上诉人（原审原告）：张德英，女，汉族，1983年3月23日生，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县。 被上诉人（原审原告）：曾令分，女，汉族，1979年2月6日生，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 被上诉人（原审原告）：王治忠，男，汉族，1976年10月15日生，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司瓮安县支行，住所地贵州省瓮安县。 负责人：王秋雄，该行行长。 上诉人贵州恒多润房地产开发有限公司与被上诉人周祖全、王治忠、张德英、曾令分、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司瓮安县支行商品房销售合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2019年10月8日作出（2019）黔2725民初1911号民事判决后，贵州恒多润房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州恒多润房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判,将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的一审诉求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：一、一审法院认定事实错误，理由如下：1、案涉房屋四被上诉人已实际受领并实施了部分装修，应当认定案涉房屋已转移占有，上诉人的交房义务已履行完毕，针对上述事实，上诉人提交了《建设工程消防设计备案情况登记表》及附件、《公证书》及装修现场视频资料、《通话录音整理》及音频文件、证人出庭作证等直接证据予以证实；2、一审庭审后，上诉人已通过消防验收及竣工验收备案，目前已具备为购房者办理权属变更登记的条件，且案涉房屋的主体质量已经在2017年12月8日就验收合格，上诉人认为《城市房地产开发经营管理条例》第十七条应属于管理性强制性规定而不是禁止性规定，本案中，即便是上诉人将未取得竣工验收合格的房屋交付给四被上诉人使用，也应认定为有效的交房行为，故上诉人不存在根本违约行为，仅为交房宽限期内存在的一般违约行为；二、一审法院适用法律错误，理由如下：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，房屋转移占有视为房屋的交付使用；2、四被上诉人自愿接收房屋并实施装修的行为系主动放弃拒绝收房的权利；3、关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规定应为管理性的禁止性规范，上诉人交付房屋即便存在瑕疵，也不影响被上诉人转移占有房屋，已实际交付房屋的认定；4、一审法院认定被上诉人享有合同解除权不符合现行司法惯例。综上所述，一审认定事实错误，适用法律不当，严重损害上诉人的合法权益，依法应予以纠正。 被上诉人周祖全、王治忠、张德英、曾令分二审向本院作出书面答辩：1、关于案涉房屋是否交付的问题，一审法院认定事实清楚，适用法律正确；答辩人与被答辩人于2016年12月23日签订《商品房买卖合同》，合同中明确约定了交房时间为2018年3月30日，且根据相关法律规定，商品房交付使用时，房开企业需向购房者出具住宅质量保证书及住宅说明书，且交付的房屋必须是竣工验收合格的建筑工程，否则不能交付。被答辩人自认2018年12月25日才将小区1、6、8、9号楼向黔南州消防支队提交建设工程消防验收的申请，且该消防评定结果为不合格，由此可以认定被答辩人逾期交房已是事实，答辩人购买的房屋验收不合格，房屋没有达到交付的条件；2、答辩人享有合同解除权，双方在签订商品房买卖合同时，就已在合同中明确约定了案涉房屋交付所需达到的硬性指标，答辩人购买案涉房屋的根本目的是为了开设酒店，现因房屋消防验收不合格，不能在约定的时间交付房屋，致使答辩人的购房目的不能实现，故答辩人主张解除双方所签订的购房合同是符合法律规定；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定及双方合同约定，答辩人享有合同解除权。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法应驳回被答辩人的上诉请求。 原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司瓮安县支行二审未向本院作出书面答辩。 原审原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告之间于2016年12月23日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原购买商铺产生的各项费用：首付款3169045元、契税181819元、维修基金27876元、印花税3030元、按揭贷款24期78683.4元；3、判令被告承担违约金62092.80元、滞纳金226638.72元、以上合计4457408.92元；4、本案诉讼费全部由被告承担。 一审法院认定事实：原告周祖全、曾令分、王治忠、张德英四人于2016年12月23日与被告签订11份《商品房买卖合同》，合同号为2016005243、2016005244、2016005247、2016005248、2016005249、2016005250、2016005251、2016005252、2016005253、2016005254、2016005255，约定四原告购买被告开发的香榭水岸小区9幢2层2－1、2－2、2－3、2－4、2－5、2－6、2－7、2－8、2－9、2－10、2－11号共11套房屋，房屋总建筑面积为1152.29平方米、套内建筑面积为843.45平方米，房屋总价款为6061045元，约定交纳首付款3036045元，其余3025000元以按揭贷款的方式支付；约定于2018年3月30日前交付房屋，并约定交付的房屋应符合下列4项条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、按照《城市房地产开发经营管理条件例》第十七条、第十八条的规定；并约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，被告承诺于2018年7月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订后，四原告按照合同约定交纳首付款3169045元，并交纳了契税181833元、维修基金28809元、印花税3030元；后四原告于2017年3月6日与被告及第三人签订10份《个人购房/购车借款及担保合同》，就2－1、2－2、2－3、2－4、2－5、2－6、2－7、2－8、2－10、2－11号房屋的按揭贷款进行约定，原告向第三人贷款金额为2892000元，约定执行利率为：中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮30%，并就上述10户房屋办理抵押登记，被告对上述按揭贷款承担连带责任保证。签订借款合同后，第三人于2017年3月8日向周祖全的银行账户发放借款2892000元，该款已经全部用于支付给被告；原告周祖全、王治忠于2017年2月26日与被告签订协议，约定由被告借款给二原告偿还按揭贷款，自2017年4月7日起至2019年6月7日止，被告公司财务人员刘尘通过其个人账户向原告周祖全的银行账户共计汇款917000元用于偿还银行按揭贷款，此期间原告偿还按揭贷款本息共计8885122.8元。原告王治忠于2019年3月25日向被告邮寄退房通知书，要求退还上述11户房屋，并要求解除合同、退还购房款、支付违约金及赔偿损失。因双方未就此协商一致，原告于2019年4月25日向法院起诉，以被告未按合同约定交房为由要求解除合同。在审理过程中，被告主张该香榭水岸小区1#、6#、8#、9#楼已经于2017年12月8日经验收合格，并已经通知该小区业主（含四原告在内）于2017年12月20日开始接房，四原告亦于此段时间实际收房，虽未办理书面接房手续，但四原告已经将其购买的房屋进行装修，并于2018年5月29日向瓮安县公安消防大队申请建设工程消防设计备案；四原告购买的房屋已经达到交房条件，且已经实际交付，四原告未经催要程序，不得行使解除权，且即使被告交付的房屋未取得综合验收手续，也未构成根本违约，只是一般违约，尚未达到《合同法》第九十四条规定的解除条件。另查明：原告周祖全与被告之间签订了包括挖孔桩、栏杆安装、基础土方回填、隔离围栏、钢构剥离棚施工等建设工程施工合同，原告周祖全从被告处承揽了多个项目的工程，四原告上述支付的购房首付款及偿还按揭贷款的款项系以原告周祖全在被告公司的工程款抵扣，原告周祖全自2016年12月26日起至2019年6月6日期间向被告出具借据28份，共计借款金额为4266717元。2017年12月25日，被告开始办理该小区8、9号楼房屋（住宅）接房手续，该小区8、9号楼的部分住宅业主办理接房手续。被告于2018年12月25日向贵州省黔南州消防支队提交建设工程消防验收申请，要求对香榭水岸小区1、6、8、9栋（复验）建设工程进行消防验收，贵州省黔南州消防支队于2019年3月4日作出黔南消验字[2019]0085号《建设工程消防验收意见书》，评定该工程消防工程不合格，并列出17条存在的消防问题。 一审法院认为：原、被告及第三人基于各自的真实意思表示签订了11份《商品房买卖合同》和10份《个人购房/购车借款及担保合同》，上述合同不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的合同义务。原告已经按约定支付了购房首付款及按揭贷款房款，原告已经履行了自己的主要合同义务，被告亦应按合同约定的期限向原告交付符合合同约定的房屋；双方在合同中约定交房时间为2018年3月30日，并约定交付的房屋应符合下列4项条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定。被告虽主张其已经向四原告交付上述房屋，但原告当庭予以否认，且被告亦未提供足以证明四原告实际占用所购11套房屋的证据对此予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告应承担举证不力的不利法律后果；被告虽主张原告周祖全向瓮安县公安消防大队申请消防工程备案系实际占用该房屋，但原告周祖全向消防部门申请消防工程备案的行为并不直接等同于原告方已经实际接房或者占用该11套房屋，故对被告的该项主张不予采信。根据双方合同约定，被告应于2018年3月30日前向原告交付的房屋应已经取得建筑工程竣工合格证明文件，该文件应是国家相关部门认可的单位所作出，原告在庭审中举证的《参加验收人员签到表》和《工程验收会议结论》均是该工程项目的建设施工、设计单位人员所作出，被告至今仍未取得建筑工程竣工合格证明文件，被告亦未取得该商品房所有权初始登记，根据上述情况，可以认定被告出售的房屋现并不符合合同约定的交付条件，已构成违约。而交付符合合同约定及法律规定的房屋是被告在本案11份《商品房买卖合同》中的主要合同义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，被告应当按合同约定于2018年7月1日前取得该11套商品房所有权初始登记，以便原告办理商品房所有权转移登记手续，但被告至今未取得上述11套房屋所有权初始登记，原告购买该11套商品房的合同目的即为对所购房屋所有权的占有，现该合同目的因被告的原因不能实现，被告已经构成根本违约，原告要求解除原、被告之间于2016年12月23日签订的《商品房买卖合同》理由充分，予以支持。本案中原、被告及第三人签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，因原、被告及第三人均未在本案中要求一并解除，故在本案中不予处理，合同当事人可另案处理。关于原告要求退还购房款及承担损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，解除双方签订的商品房买卖合同后，被告应向四原告返还取得的购房款并承担四原告造成的损失；四原告因购买该11套房屋向原告支付首付款3169045元，从第三人处借款所得的2892000元已用于向原告支付购房款，共向原告支付购房款金额为6061045元，对此款被告亦予返还四原告；但原告在本案中只要求被告退还首付款3169045元及退还按揭贷款24期78683.4元，合计金额为3247728.4元，故对原告要求退还购房款的诉讼请求支持3247728.4元，对超过该金额的部分，因原告未提出诉讼请求，在本案中不予处理；四原告因购买该11套房屋交纳了契税181833元、维修基金28809元、印花税3030元，该三项费用共计213672元，该款系四原告因此次购房产生的实际损失，被告应承担赔偿责任；原告因购买房屋向第三人借款2892000元，已按月偿还共计27期本息共8885122.8元，还款金额中的利息部分亦属原告方的实际损失，被告应予赔偿；但因双方提供的证据中无法区别已产生的实际利息金额，故酌情按三方当事人签订的《个人购房/购车借款及担保合同》中执行利率的标准（即中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮30%）计算该按揭贷款的利息损失，以借款本金2892000元作为计算基数，从2017年4月起计算至2019年6月（共27个月）止。关于原告主张的违约金62092.8元及滞纳金226638.72元的问题，原告在本案中产生的损失即购房资金的利息损失，原告付出的购房资金分为首付款3169045元、按揭贷款2892000元、契税181833元、维修基金28809元、印花税3030元，因按揭贷款2892000元的利息损失法院已经计算，故不重复计算，为此，原告应计算利息损失的购房资金金额为3382717元，双方在合同中未明确约定因被告违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定的违约金的计算标准，酌情支持按年利率6%的标准计算违约金，从2019年7月1日起计算利息损失至2019年10月1日止，即为50740.75元，对原告诉请超过该金额的违约金，不予支持；关于滞纳金的问题，双方并无合同约定，且已经支持原告违约金的诉讼请求，对原告关于滞纳金的诉讼请求不予支持。第三人经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法进行缺席审理。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分与被告贵州恒多润房地产开发有限公司于2016年12月23日签订的11份《商品房买卖合同》，合同号为2016005243、2016005244、2016005247、2016005248、2016005249、2016005250、2016005251、2016005252、2016005253、2016005254、2016005255；二、限被告贵州恒多润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分购房款三百二十四万七千七百二十八元四角（3247728.4元）；三、限被告贵州恒多润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分契税十八万一千八百三十三元（181833元）、维修基金二万八千八百零九元（28809元）、印花税三千零三十元（3030元），共计二十一万三千六百七十二元（213672元）；四、限被告贵州恒多润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分违约金五万零七百四十元七角五分（50740.75元）；五、限被告贵州恒多润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分因偿还按揭贷款支付的利息（以中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮30%作为计算标准，以借款本金2892000元作为计算基数，从2017年4月起计算至2019年6月止）；六、驳回原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分的其余诉讼请求。案件受理费21230元，由被告贵州恒多润房地产开发有限公司负担。若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，上诉人提交的证据不足以推翻一审认定事实。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》应否解除。 本院认为:一审认定上诉人贵州恒多润房地产开发有限公司与被上诉人周祖全、王治忠、张德英、曾令分签订的涉案11份《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人无异议，本院予以确认。 因双方当事人在《商品房买卖合同》中对上诉人向四被上诉人交付房屋的时间和条件进行了明确约定，即交房时间为2018年3月30日，交付房屋应符合下列4项条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定。首先，上诉人未能在双方约定的交房时间内向四被上诉人交付符合约定的涉案房屋；其次，虽然上诉人在本案审理过程中，提交了《建设工程消防设计备案情况登记表》及附件、《公证书》及装修现场视频资料、《通话录音整理》及音频文件、证人出庭作证等证据，主张四被上诉人已经接收房屋并实施装修，可视为四被上诉人实际接房或者占用该11套房屋，即上诉人已履行完毕《商品房买卖合同》的主合同义务，该合同不应当解除。但是上诉人所提供的上述证据，不能证明涉案房屋符合合同约定的交付条件，且上诉人也认可2018年12月25日才将案涉小区1、6、8、9号楼向黔南州消防支队提交建设工程消防验收的申请，该消防评定结果为不合格；再次，四被上诉人购买案涉房屋的根本目的是为了开设酒店，即便四被上诉人已对涉案房屋进行了装修准备，现因上诉人的原因房屋消防验收不合格，致使四被上诉人的购房目的不能实现，上诉人已经构成根本性违约，一审据此认定解除双方签订的涉案11份《商品房买卖合同》理由充分，本院予以确认。 综上，贵州恒多润房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42460元，由上诉人贵州恒多润房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年四月二十八日 法官助理王菲 书记员刘皓