贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔06民终94号上诉人(原审原告）：石文州，男，1975年9月1日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县木树乡虎渡村五组。委托诉讼代理人：赵勇，贵州巨合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：松桃特驱置业有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋街道滨江花园B区16栋404。法定代表人：王德武，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所律师。上诉人石文州因与被上诉人松桃特驱置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2019）黔0628民初2124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人石文州及其委托诉讼代理人赵勇，被上诉人松桃特驱置业有限公司的委托诉讼代理人吴成毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石文洲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉房屋未能在合同约定的2014年12月30日交房，不是因为上诉人没有缴纳契税及维修基金，是该房屋不能达到交房条件。且被上诉人未按约定向上诉人书面通知交房，应当承担违约责任；2.本案合同约定交房后180天内办理转移登记，应理解为由被上诉人向不动产登记部门申请办理，上诉人的契税及维修基金已缴纳，是被上诉人提供的办证材料不齐全，导致至今未取得房屋产权证书。3.关于违约金计算，其以银行按揭的方式交清房款，故应按总房款计违约金。一审适用法律不当，认定事实错误，请求依法支持其一审诉求。松桃特驱置业有限公司辩称，石文州在其缴纳专项维修基金和契税义务未完成时，无权要求公司交房和承担违约责任。办证义务依法规定应是购房人，房开商仅负协助义务。石文州未提供任何办证材料，也未申请办证，也未提供证据证实系公司原因卖到无法办证。且石文州主张的违约金太高，计算基数不对，即使被上诉人需要对交房延期付一定责任，违约金的计算基数应当以首付款和2017年7月21日止上诉人归还银行的总和。关于办理产权证，上诉人2019年7月8日才将办理转移登记的必要材料交给被上诉人，被上诉人已经在180日内办理了产权登记。即使被上诉人在办证问题上存在一定过错，违约金的计算应当以首付款加截止2019年11月4日上诉人归还银行本金的总和为基数计算；本案中上诉人按照年利率7.8没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。石文州向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金107134元（以总房款215345元为基数，按日万分之五自2014年12月31日起计算至2017年9月20日止）；2、依法判决被告向原告支付逾期取得房屋产权证书的违约金30695元（以215345元为基数，按年利率7.8%自2015年6月30日起计算至实际办理交付之日止，暂计至立案之日2019年7月18日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：原、被告于2014年2月14日签订了《商品房买卖合同》和《贵州省商品房买卖合同补充协议（一）》，其中合同约定原告购买被告开发建设位于松江希望城第B-3幢4单元1层2号住房，套内建筑面积为63.36m2，总价款215345元；第八条约定买受人（原告）以银行按揭贷款的，应于合同签订之日向出卖人支付首付款65345元，余款150000元以银行按揭支付；第十一条约定出卖人（被告）应当在2014年12月30日前向买受人交付商品房；第十三条约定逾期交房责任，逾期交房超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第十四条约定该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋；第二十二条第三款第五项约定交房后180天内办理转移登记。合同签订后，原告向被告支付购房首付款65345元，并以银行按揭贷款方式向被告支付后期购房款150000元，共计支付215345元。2017年9月2日，原、被告双方对案涉房屋进行查看。2017年9月20日，原告交付案涉房屋的契税2050.90元和住宅专项维修资金4307元。2017年9月21日，被告向原告交付了案涉商品房。一审法院认为：本案的争议焦点有二：（一）逾期交房问题；（二）办理案涉房屋转移登记的主体。关于焦点一，虽然合同第十一条约定，被告应当在2014年12月30日前向原告交付案涉商品房，但同时合同第十四条也约定，案涉商品房为住宅，原告应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，被告不得向原告交付房屋。因原告实际于2017年9月20日交纳契税和住宅专项维修资金，被告在原告交纳费用后于次日向原告交付了案涉商品房，并未构成违约，故对原告主张被告支付2014年12月31日至2017年9月20日期间的逾期交房违约金107134元的诉讼请求，不予支持。关于焦点二：因合同仅在第二十二条第三款第五项中约定“交房后180天内办理转移登记”，该条款中未明确约定办理转移登记的主体，但结合我国关于办理不动产权利证书的实际情况，原告作为案涉房屋的购买方，有义务向不动产登记中心申请办理不动产权利证书，并提供相关应由原告提交的资料，而被告作为案涉房屋的出卖方，有义务为原告办理案涉房屋的不动产权利证书提供由房开商掌握和出具的资料。故案涉房屋的不动产权利证书应当由双方当事人共同办理，而不仅仅是被告单方履行的义务。故对原告主张被告支付逾期取得房屋产权证书的违约金30695元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告石文州的诉讼请求。案件受理费减半收取计1528.00元，由原告石文州负担。二审中，石文州出示下列证据：1.《竣工验收备案登记表》，拟证实合同约定的交房时间，该房未竣工无法交付。2.银行贷款对账单，拟证实其向银行归还的按揭借款本金及利息。3.预售登记表，拟证实该房直到2019年4月都还未办理产权转移登记。4.微信公众号的接房通知，拟证实接房时才交纳维修基金与契税，如有迟延，则是被上诉人的责任。松桃特驱置业有限公司的质证意见为：对上述四组证据的真实性、合法性和关联性无异议，但不能达到其证明目的。松桃特驱置业有限公司出示下列证据：1.客户移交不动产登记资料，拟证实其于2019年7月8日将办理不动产转移登记材料交付被上诉人的事实。2.不动产权证，拟证实2019年11月4日，案涉房屋办理黔（2019）松桃县不动产权第0005154号《不动产权证》。石文州的质证意见为，对第一组证据提出异议，认为2017年已将相关材料交给被上诉方，这是第二次的。对第二组证据没有异议。本院经审查认为，对石文州提交的四组证据和松桃特驱置业有限公司提交的第二组证据，双方对证据三性未提出异议，本院予以确认。对于松桃特驱置业有限公司提交的第一组证据，因载明的移交资料中有契税票而没有维修基金票，结合石文州于2017年9月20日交纳了契税和维修基金，次日交房的事实，而该两项票据本应当同时移交，现石文州也对移交时间提出异议，本院对此不予确认。本院二审对一审查明的事实，予以确认。另查明，石文州与松桃特驱置业有限公司于2014年2月14日签订的《商品房买卖合同》约定：第十一条第（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件。第十四条交接手续,(一)该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二第约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第二十二条房屋登记第三项转移登记约定，（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申登记。商品房交付后180日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（五）其他有关事项约定，交房后180天内办理转移登记。同日，双方签订的《贵州省商品房买卖合同补充协议（一）第10.3条约定，双方签订总合同约定的“已付房价款”是指乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和。再查明，案涉商品房的松江希望城一期工程步梯房3号楼竣工验收日期为2015年5月20日，该工程的验收备案时间为2017年2月21日。案涉商品房已于2019年11月4日，办理了黔（2019）松桃县不动产权第0005154号《不动产权证》。截止2020年9月20日，石文州已归还银行本金23057.77元，加上首付款65345元，共计88402.77元。本院认为，本案争议的焦点为：1、松桃特驱置业有限公司交房是否存在违约，应否承担违约责任；2、松桃特驱置业有限公司办理产权证是否有违约行为，应否承担违约责任；3、石文州主张的违约金如何核定，是否过高，应否调整。关于第一个争议焦点。本院认为，松桃特驱置业有限公司于2017年9月21日向石文州交付案涉房屋，已构成违约，应当承担违约责任。理由是：1.本案合同约定的交房时间为2014年12月30日前。而案涉商品房的松江希望城一期工程步梯房3号楼竣工验收日期为2015年5月20日，该工程的验收备案时间为2017年2月21日。即在合同约定的时间，客观上案涉房屋根本不能达到合同约定的交付条件。2.本案合同第十四条交接手续约定,(一)该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二第约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。本案中，松桃特驱置业有限公司未出示其已按合同约定向石文州书面通知交房，并告知办理房屋交接手续的相关事项。因此，松桃特驱置业有限公司未按合同约定时间向石文州交付符合合同约定条件的房屋，已构成违约，应当承担违约责任。故松桃特驱置业有限公司以其在石文州提交契税和维修基金发票的次日交房，其不构成违约的理由不成立，不予采信。关于第二个争议焦点。从查明的事实看，本案合同虽然对案涉房屋转移登记的办理主体约定不明，但本案合同第二十二条房屋登记第三项转移登记约定，（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申登记。商品房交付后180日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（五）其他有关事项约定，交房后180天内办理转移登记。即松桃特驱置业有限公司在办理房屋所有权初始登记后，应将相关登记信息告知石文州。本案中，松桃特驱置业有限公司未出示相关证据证实其已向石文州履行了房屋所有权初始登记的义务，这必然影响后续案涉房屋所有权转移登记的办理。加之松桃特驱置业有限公司也未能按合同约定的时间向石文州交付房屋，导致合同约定的交房后180天内办理转移登记不能进行，石文州不能按期取得案涉房屋所有权证。因此，松桃特驱置业有限公司在办理案涉房屋所有权转移登记的过程中，存在违约，也应当承担违约责任。关于第三个争议焦点。松桃特驱置业有限公司提出石文州主张的违约金过高，申请调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此，如约定的违约金过高，人民法院可以依据当事人的请求予以适当调整，但调整幅度所考量的因素不仅限于实际损失，而是要兼顾履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行考量。本案合同约定的逾期交房违约金是按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之五的违约金。综合本案考量，该约定并不过高。具体逾期交房违约金的计算，本案补充协议是商品房买卖合同的组成部分，补充协议中关于“已付房价款”的约定是合同双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，该条款合法有效，应予尊重。即违约金计算基数应按照补充协议的约定为购房首付款和实际已归还银行的按揭款本金的总和。石文州要求按案涉房屋总款为基数计算违约金，不符合协议约定，不予支持。故本案逾期交房违约金认定为，以88402.77元为基数，按日万分之五从2014年12月31日计至2017年9月20日。关于逾期办理房屋转移登记所有权证的违约金如何计算，本案合同对此未予约定。石文州主张按年利率7.8%自2015年6月30日起计至实际办理交付之日止，松桃特驱置业有限公司同样认为过高。鉴于石文州未提出其因逾期取得房屋所有权证导致的实际损失金额，本院结合本案实际考量，酌情支持逾期办理房屋转移登记所有权证的违约金为10000元。综上所述，石文州的上诉理由部分成立，部分予以支持。一审法院认定基本事实不清，适用法律错误，处理结果不当，依法应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省松桃苗族自治县人民法院（2019）黔0628民初2124号民事判决；二、由被上诉人松桃特驱置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人石文州逾期交房违约金，逾期交房违约金以88402.77元为基数，按日万分之五从2014年12月31日计至2017年9月20日；三、由被上诉人松桃特驱置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人石文州逾期办理房屋转移所有权证违约金10000元；三、驳回上诉人石文州的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1528.00元，二审案件受理费3056元，共计4584元。由上诉人石文州负担1584元，由被上诉人松桃特驱置业有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长  柳文辉审判员  田 芳审判员  向 前二〇二〇年四月三日法官助理陈历琼书记员黄海燕