安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初998号 原告：邰德民，男，1963年12月17日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。 被告：铜陵铜顺物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇金山路。统一社会信用代码91340764692816501D。 法定代表人：童斯文。 委托诉讼代理人：程启友，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡玉兵，安徽铜鼎律师事务所律师。 第三人：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区泰山大道835号。统一社会信用代码340721000006481。 法定代表人：陈其宏。 委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。 原告邰德民与被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司（以下简称铜顺物业公司）、第三人铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邰德民及其委托诉讼代理人余鲲，被告铜顺物业公司的委托诉讼代理人程启友、胡玉兵，第三人瑞环公司的委托诉讼代理人汪庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邰德民向本院提出诉讼请求：1、确认铜顺物业公司与瑞环公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及邰德民与铜顺物业公司签订的《委托购房协议书》均无效；2、铜顺物业公司退还购房款34641.90元及利息（以购房款21834元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2011年1月14日计算至实际还清之日止）；3、铜顺物业公司支付奖励款12000元；4、本案诉讼费用由铜顺物业公司承担。事实与理由：2011年1月20日，铜顺物业公司与瑞环公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定：铜顺物业公司向瑞环公司购买“新江花园”一期项目第9栋1、2单元住宅房，单价为1818元/平方米，总价款4114134元。铜顺物业公司先支付70%的购房款即2879894元。2011年1月14日，邰德民与铜顺物业公司签订《委托购房协议书》，约定：邰德民认购的房屋为新江花园9栋304室，房屋面积87平方米，房屋总价18万元。根据《新江花园（一期）住宅房认购书》关于房屋单价1780元/平方米的约定，邰德民购买的房屋价格应为158166元，而铜顺物业公司仅向瑞环公司交付了70%的房款，瑞环公司实际收取该房屋房款110716.20元，但铜顺物业公司却向邰德民收取房款18万元，两者差价69283.80元。邰德民认为，瑞环公司在与铜顺物业公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》时，未取得权属证书，且后续由于环评等原因，案涉房屋已无法办理产权证书，根据相关法律规定，该认购书应属无效，邰德民与铜顺物业公司签订的《委托购房协议书》也无效。2019年10月26日，邰德民与铜顺物业公司、瑞环公司、铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司共同签订《协议书》，约定：由瑞环公司退还邰德民70%的购房款及利息、房屋装修评估费用、奖励款等，铜顺物业公司退还购房款差价本金及利息。此后，瑞环公司向邰德民退还了购房款本金110716.20元、全额购房款本金158166元对应的利息69751.21元、装修费96800元。同时，瑞环公司还将退房奖励款12000元支付给铜顺物业公司，要求铜顺物业公司支付给邰德民，但铜顺物业公司不仅未退还购房款差价本金及利息，退房奖励款12000元至今也未退还给邰德民。 铜顺物业公司辩称：一、关于本案法律关系及法律适用问题。1、邰德民依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，主张铜顺物业公司与瑞环公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效。但该规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定以及该条影响的仅仅是物权变动还是买卖合同行为本身，学理上存在争议，本案中是否无效由法院认定。2、即使铜顺物业公司与瑞环公司之间的房屋买卖合同行为无效，但邰德民与铜顺物业公司之间的买卖合同也不当然无效。铜顺物业公司非房产开发单位，作为一般市场主体与邰德民签订买卖合同的行为，不符合合同法规定的无效情形，邰德民应当是依据合同法第九十四条的规定，以合同目的无法实现为由主张解除合同。二、铜顺物业公司对于合同无效或解除没有过错，邰德民的第2项诉讼请求没有法律依据。1.铜顺物业公司与邰德民签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》明确约定：铜顺物业公司为邰德民提供团购住房平台，不作为邰德民对所购房屋具有产权的证明，铜顺物业公司不承担任何风险及责任。同时，邰德民已确认了解和接受所购房屋的相关情况。因此，邰德民对于涉案房屋情况清楚且作出了对铜顺物业公司相关免责的承诺。2.根据《铜陵经济技术开发区管委会主任办公室会议纪要》可知，铜顺物业公司等团购单位是在开发区管委会的指导和要求下，为了解决民生问题而团购包括涉案房屋在内的房产。3.邰德民在涉案房屋中居住将近9年，铜顺物业公司为其提供了物业服务。依据法律规定，在合同无效或解除后，邰德民在主张购房款及相应利息的同时，应当向铜顺物业公司支付物业费及房租。4.因铜顺物业公司在合同无效或解除中没有过错，因房屋买卖及退房产生的相关费用，应当由邰德民与瑞环公司承担。5.因涉案房屋所在的9号楼是从瑞环公司处团购而来，团购均价1818元/平方米，团购总价206万元，出售总价207万元，利润仅1万元。出售给邰德民的房价是在综合全部不同楼层价格差的基础上综合的团购价格，即邰德民是基于整栋楼全部购房户的利益才享受到的团购价16万元。如不区分楼层价格差给邰德民退还全部房款，既不符合公平原则，也不符合本案实际情况。6.邰德民与铜顺物业公司曾就退还购房款事宜达成一致，邰德民已经收到铜顺物业公司退还的购房款34641.90元，并出具了收条。邰德民现就此事又主张剩余购房款有违诚信，且滥用诉权。三、奖励款系铜顺物业公司与瑞环公司之间的行为，属于铜顺物业公司的合法经营收入，与邰德民无关。综上，请求判令驳回邰德民的诉讼请求。 瑞环公司述称：对邰德民的诉讼请求均无异议。 本院经审理认定以下事实：2011年1月20日，铜顺物业公司与瑞环公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定：铜顺物业公司所认购的住宅房为瑞环公司所开发的位于新江花园一期项目中的第9栋第1、2单元共计24套，认购房团购均价为1818元/平方米。认购书对双方的违约责任等事项亦作了明确约定。2011年1月14日，邰德民与铜顺物业公司签订《委托购房协议书》，约定：乙方（邰德民）购买房屋为新江花园9号楼304室，房屋总价18万元；乙方需一次性向甲方（铜顺物业公司）支付总房款的100%；本协议只作为甲方为乙方提供团购住房平台、帮助乙方参与团购以及乙方应及时缴纳余款的证明，不作为乙方对所购买房屋具有产权的证明，甲方不承担任何风险及责任；由于新江花园住宅的特殊性，此次团购乙方需全额交清购房款，待该块土地证办理完毕并具备销售条件时，方可由瑞环公司开具发票，并与瑞环公司补签个人购房销售合同书，办理房屋产权证。上述协议签订后，邰德民于2011年1月17日向铜顺物业公司支付购房款16万元，铜顺物业公司向邰德民出具收款收据。后因上述房屋未取得房屋预售许可证等原因，该房屋始终无法办理产权证书。2019年10月31日，邰德民与铜顺物业公司、瑞环公司、铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司共同签订《协议书》，约定：乙方（邰德民）将新江花园9栋304室退还给丙方（瑞环公司、循环园公司），退房房款分两部分退还，丙方退还乙方通过甲方（铜顺物业公司）并由甲方交至瑞环公司团购房房款的70%本金，并支付乙方实交购房款的利息和房屋装修评估费用，甲方退还除丙方收到的房款之外、乙方交给甲方的其余房款等所有费用。协议书签订后，瑞环公司向邰德民退还房款110716.20元（团购房款158166元的70%），购房款利息69751.21元（计算标准为：以团购房款158166元为基数，按年利率4.9%，自2011年1月14日计算至2019年10月31日，时间不足半年以半年计，总计为9年），装修款96800元，合计277267.41元。同时，瑞环公司向铜顺物业公司支付了包括邰德民在内的5户退房奖励款56000元。后邰德民要求铜顺物业公司退还其余购房款69283.80元（实交购房款18万元-瑞环公司已退购房款110716.20元），并要求铜顺物业公司支付奖励款12000元，铜顺物业公司仅退还购房款34641.90元，剩余购房款34641.90元及奖励款12000元至今未退还给邰德民。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。依据上述规定，瑞环公司向铜顺物业公司出售涉案9栋304号房屋时，未取得房屋预售许可证，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故案涉房屋的相关买卖合同均为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于邰德民与铜顺物业公司、瑞环公司等已经就退房事宜签订了《协议书》，且协议书也明确约定：铜顺物业公司退还邰德民其余房款等所有费用，现铜顺物业公司至今未退清购房款，依法应承担相应的法律责任。关于购房款的利息，首先，邰德民从铜顺物业公司处购买团购房，该房至今无法办理商品房预售许可证明与邰德民无关，邰德民对退房事宜并无过错；其次，铜顺物业公司于2011年1月14日收取购房款18万元，铜顺物业公司在收取购房款后，该款本身也会产生利息；第三，邰德民与铜顺物业公司、瑞环公司签订的《协议书》也明确约定了瑞环公司要支付利息。因此，购房款的利息铜顺物业公司应当支付给邰德民，但标准应当依据中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率与全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算。关于奖励款，因该款系对退房户的奖励，只是通过铜顺物业公司的账户发放，该款铜顺物业公司也应退还给邰德民。 综上所述，邰德民要求确认《新江花园（一期）住宅房认购书》、《委托购房协议书》均无效并要求铜顺物业公司退还购房款本息及奖励款的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。铜顺物业公司以双方已经结算完毕等拒绝退还剩余购房款本息及奖励款的答辩意见不符合法律规定，本院不予采信。至于铜顺物业公司主张的物业费及房租等费用，上述费用并不属于本案的审理范围，其相关的损失可以另行向相关主体主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司与第三人铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效； 二、确认原告邰德民与被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司签订的《委托购房协议书》无效； 三、被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告邰德民退还购房款人民币34641.90元及利息（计算标准：以21834元为基数，从2011年1月14日起计算至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起计算至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司退还原告邰德民奖励款12000元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费966元，减半收取计483元，由被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 张 能 二〇二〇年四月二十八日 书记员 张雅婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条——有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条——合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条——下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条——出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条——商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。