湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终197号上诉人(原审被告)：湖北松泰房地产开发有限公司，住所地：湖北省黄冈市黄州区红卫路98号，统一社会信用代码91421100676472075M。法定代表人：黄永生，总经理。委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师，执业证号14211199511931475。被上诉人(原审原告)：刘云虎，男，汉族，1989年10月4日出生，住安徽省利辛县，被上诉人(原审原告)：刘军，男，汉族，1965年11月10日出生，住安徽省利辛县，上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜金钰，湖北坤正律师事务所律师，执业证号14211200511587021。被上诉人(原审被告)：许斌，男，汉族，1975年5月6日出生，住湖北省黄冈市黄州区，被上诉人(原审被告)：张军，女，汉族，1983年4月13日出生，住湖北省黄冈市黄州区，上诉人湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称为松泰房地产公司）因与被上诉人刘云虎、刘军、许斌、张军合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。松泰房地产公司上诉请求：一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院(2019)鄂1102民初2331号民事判决，依法改判驳回刘军、刘云虎的诉讼请求；二、判令许斌、张军承担民事责任并退还刘军、刘云虎17万元。三、诉讼费用由刘军、刘云虎、许斌、张军负担。事实与理由：一、上诉人没有收取被上诉人刘军、刘云虎的任何款项，被上诉人刘军、刘云虎构成根本违约。刘军、刘云虎没有向上诉人支付购房定金是不争的事实，原审对刘军、刘云虎为什么将17万元交给许斌没有查清，也没有查明17万元至今到底由谁持有，根据原审判决查明的事实，刘军、刘云虎是与上诉人签订的《松泰华庭房产认购书》，理应向上诉人支付定金或购房款。但刘军、刘云虎却在银行向许斌账户汇款，且该款至今仍在许斌手中。根据上述认购书第二条第一款的约定：“买方同意在7天内，依双方约定按时付款及签署黄冈市房产买卖合同”，上诉人至今未收到刘军、刘云虎任何款项，故刘军、刘云虎构成根本违约。二、《松泰华庭房产认购书》的性质是预约合同，不是本约合同，该认购书已经终止。第一，根据《最高人民法院关于若干问题的解释（三）》第二条的规定，《松泰华庭房产认购书》是预约合同。第二，刘军、刘云虎所签《松泰华庭房产认购书》是与上诉人签订的，理应向上诉人支付定金或购房款，但却向许斌支付款项，显然不是认购书所约定的。《松泰华庭房产认购书》不是《商品房买卖合同》，刘军、刘云虎没有履行认购书的约定向上诉人支付定金的付款义务，视同刘军、刘云虎不履行《松泰华庭房产认购书》，该认购书已经终止。三、因上诉人并未收到刘军、刘云虎任何款项，双方也未签订房屋买卖合同，1栋2单元1101、1104房屋的所有权仍属于上诉人。上诉人在刘军、刘云虎构成根本违约的情况下，将此房屋售卖他人并无不当之处。四、上诉人与武汉鸿城伟业房地产代理有限公司（以下简称为鸿伟公司）签订的《销售代理合同》是另一法律关系。根据合同相对性原则，此合同不能作为本案的证据使用，也不是本案调整的范围。五、上诉人在《销售代理合同》中从来没有委托任何个人收取定金，原审判决在认定公司等同于法定代表人个人，于法无据。六、原审判决许斌、张军不承担民事责任，且允许其继续非法占有刘军、刘云虎的17万元，没有事实和法律依据。第一，刘军、刘云虎将款项打给许斌，由张军出具收条且没有上诉人盖章予以确认，只说明刘军、刘云虎与许斌、张军个人之间有交易，不能证明刘军、刘云虎与上诉人有任何关系。上诉人自始至终不知道刘军、刘云虎有购房和支付行为的存在，第二，原审判决明知刘军、刘云虎所支付的款项至今由许斌、张军长期非法占有，却又认定定金为16.4万元，那么许斌、张军收的17万元又是什么款项？许斌、张军应依法承担民事责任。综上，原审判决事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审法院依法改判。被上诉人刘军、刘云虎答辩称，同意原审判决。被上诉人许斌、张军答辩称，同意原审判决。刘军、刘云虎向一审法院起诉请求：1、依法认定刘军、刘云虎与松泰房地产公司于2017年1月5日签订的《松泰华庭房产认购书》合法有效。2、因松泰房地产公司未经刘军、刘云虎的同意擅自将两人定购的位于黄冈市黄州区××大道××号松泰华庭1栋11层2单元1101号，1104号房出卖给第三人，恳请法院依法解除双方于2017年1月5日签订的《松泰华庭房产认购书》。3、判决松泰房地产公司向刘军、刘云虎双倍返还定金34万元。4、本案的诉讼费由松泰房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年8月1日，松泰房地产公司与鸿伟公司签订一份《销售代理合同》，约定松泰房地产公司（甲方）指定鸿伟公司（乙方）在黄冈地区的独家销售代理，销售甲方指定的在黄州××大道××号兴建的松泰华庭项目，代理期限为2016年8月1日到2017年8月30日；在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；乙方不得擅自收取客户定金、房款及其他费用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动，并对其他事项进行了约定。许斌是鸿伟公司的法定代表人，张军是鸿伟公司的会计。2017年1月5日，刘军、刘云虎与松泰房地产公司签订了一份《松泰华庭房产认购书》，约定由（买方）刘军、刘云虎认购（卖方）松泰房地产公司位于黄××××大道松泰华庭1栋11层2单元1101号、1104号房，房屋总价为82万元，刘军、刘云虎支付定金17万元。该合同中约定：本认购书对双方均有法律约束力，发生下列情况之一，本认购书即告终止：1、买卖双方完成签署“黄冈市房产买卖合同”；2、买方未按本认购书之付款方式交付应交付的款项，或未按卖方通知的时间签署“黄冈市商品房买卖合同”，视同买方不履行认购书，卖方有权将买方认购之房产转售他人，并将买方已付定金作为违约金予以没收，不另行通知；并对其他事项进行了约定。同日，刘军、刘云虎向许斌个人账户转账支付124000元，向张军交付现金46000元，张军向刘军、刘云虎出具了收据一份：“收据2196753入账日期2017年1月5日交款单位刘军、刘云虎收款方式现金和转账人民币（大写）壹拾柒万元整￥170000元收款事由定购1-2-11011-2-1104经手人张军”。另查明，刘军、刘云虎所认购的两套房屋已于2018年6月5日、2018年6月25日由松泰房地产公司分别出卖给案外人杜佑萍，饶冬林、梅金平。一审法院认为，刘军、刘云虎与松泰房地产公司签订的《松泰华庭房产认购书》，对房屋位置、楼层、单元、房号、总价均进行了约定，是双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。鸿伟公司作为松泰房地产公司松泰华庭项目的独家销售代理人，该公司法定代表人许斌及工作人员张军有权按照《销售代理合同》的约定，以代理人的身份收取定金，刘军、刘云虎已按《松泰华庭房产认购书》的约定，交付了房屋定金17万元，鸿伟公司的会计张军向刘军、刘云虎出具了《收据》，并有转账凭证在卷佐证，事实清楚，予以确认。但松泰房地产公司并未按《松泰华庭房产认购书》约定履行义务，且将刘军、刘云虎所认购的房屋再次出卖给案外人杜佑萍，饶冬林、梅金平。导致双方签订的合同目的不能实现，故刘军、刘云虎主张解除双方签订的《松泰华庭房产认购书》的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持；松泰房地产公司的行为已构成违约，刘军、刘云虎要求按定金双倍返还34万元诉讼请求，因定金不能超过购房款82万元的20％，即调整定金为16．4万元，则双倍为32．8万元。另涉案合同已解除，松泰房地产公司应退还刘军、刘云虎已支付的购房款0.6万元（17万元-16.4万元），以上两项共计33.4万元，由松泰房地产公司承担。刘军、刘云虎主张许斌、张军返还定金无事实和法律依据，依法不予支持。遂判决：一、确认刘军、刘云虎与松泰房地产公司2017年1月5日签订的《松泰华庭房产认购书》合法有效。二、解除刘军、刘云虎与松泰房地产公司2017年1月5日签订的《松泰华庭房产认购书》。三、松泰房地产公司于本判决书生效后十五日内向刘军、刘云虎支付双倍定金32．8万元，退还购房款0.6万元。四、驳回刘军、刘云虎其他的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人在法定举证期限内均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实。另根据当事人一审提交的证据查明，松泰房地产公司与刘军、刘云虎签订的《松泰华庭房产认购书》第二项约定“买方支付定金人民币170000元。买卖双方同意下列事项：（一）买方同意在7天内依双方的约定按时付款及签署黄冈市房产买卖合同。（二）本认购书对双方均有法律约束力……”。本院认为，本案争议的焦点有以下两点：一、如何认定鸿伟公司法定代表人许斌及会计张军向购房户刘军、刘云虎收取17万元款项的性质，其收款行为对松泰房地产公司是否具有约束力。本案中，刘军、刘云虎支付的17万元系由许斌、张军个人收取属实，但许斌、张军在接受法院询问时明确表示该17万元就是刘军、刘云虎为履行《松泰华庭房产认购书》所支付的购房定金，且现无证据证实许斌、张军个人与刘军、刘云虎之间存在其他债务往来，故许斌、张军收取刘军、刘云虎17万元的行为属于销售代理公司即鸿伟公司收取购房户刘军、刘云虎支付购房定金的行为。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。结合已经查明的事实，鸿伟公司作为松泰房地产公司松泰华庭项目的独家销售代理人，该公司的工作人员许斌、张军按照《销售代理合同》的约定，以被代理人松泰房地产公司的名义与刘军、刘云虎签订《松泰华庭房产认购书》，并向购房户刘军、刘云虎收取定金17万元、出具《收据》，代理人鸿伟公司的行为符合销售代理合同的约定，其代理行为对松泰房地产公司具有约束力。因许斌、张军的收款行为直接关乎其行为对松泰房地产公司是否具有约束力，故鸿伟公司与松泰房地产公司的销售代理关系能否成立与本案存有关联，一审将《销售代理合同》作为证据使用并无不当。二、松泰房地产公司是否应当承担向刘军、刘云虎双倍返还定金的法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，刘军、刘云虎与松泰房地产公司签订的认购书对房屋位置、楼层、单元序号、单价、总价等进行了明确约定，意思表示真实，合同内容明确、无争议，且不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。刘军、刘云虎在签订上述认购书后向房屋销售代理公司鸿伟公司支付了定金17万元，如上所述，鸿伟公司代理收取定金的行为对松泰房地产公司具有约束力，据此应认定松泰房地产公司收取了刘军、刘云虎的购房定金17万元。但松泰房地产公司在收取刘军、刘云虎购房定金后，未与刘军、刘云虎签订商品房买卖合同，且将认购书约定的房屋出售他人构成违约，应依照《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定向购房户刘军、刘云虎双倍返还定金。由于认购书约定的定金17万元超过了购房款82万元的20%，一审法院按照《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判令松泰房地产公司向刘军、刘云虎双倍返还定金32.8万元正确。超出定金部分的0.6万元购房款，因刘云虎、刘军与松泰房地产公司之间的认购协议已经解除，一审判令松泰房地产公司一并予以返还合理合法。因许斌、张军收取购房定金的行为对松泰房地产公司构成代理行为，两人在本案中不承担法律责任。因本案处理的是购房户刘军、刘云虎与松泰房地产公司之间权利义务关系，许斌、张军及鸿伟公司与松泰房地产公司之间的权利义务关系不属于本案审理范畴。综上所述，松泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人湖北松泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘小成审判员  邱爱兵审判员  张 敏二〇二〇年四月十五日书记员  黄 宁