浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终102号 上诉人（原审原告、反诉被告）：汤琼玲，女，1987年5月11日出生，汉族，住上海市松江区，现住浙江省丽水市莲都区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：叶雯，女，1989年3月24日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：蓝韵，浙江元新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村第一村民小组，住所地：浙江省丽水市莲都区丽阳街608号。 诉讼代表人：潘宗平，组长。 委托诉讼代理人：蒋超，浙江万申佳律师事务所律师。 上诉人汤琼玲、叶雯因与被上诉人丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村第一村民小组（以下简称天宁寺村一组）房屋租赁合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2018）浙1102民初8830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人汤琼玲、叶雯上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人损失135289元；2.一审、二审诉讼费用、司法鉴定费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉《租房协议》合法有效。案涉合同的当事人是上诉人与被上诉人，被上诉人内部通过何种形式进行村民小组讨论不影响合同的效力。合同法第52条规定的违反法律、行政法规的强制性规定，是指合同的内容、形式、主体等违反法律、行政法规的强制性规定，但案涉合同的签订主体适格、内容是双方真实意思表示，上诉人亦已尽到合理注意义务。如在此情况下仍认定合同无效、上诉人有过错，明显不符合法律的基本原则和精神。1.一审法院已认定被上诉人是本案适格诉讼主体，有权对外进行出租，被上诉人的小组长潘宗平在担任组长期间签订案涉合同是职务行为，即有权代表被上诉人与包括上诉人在内的第三方签订租赁合同，上诉人有理由相信小组长的对外公信力。2.村民小组会议应在村民代表会议的基础上行使权利，而村民代表会议已经明确授权村民委员会在任职期间内可以行使讨论、决定以借贷、租赁或其他方式处分集体财产的权利。上述授权书的授权主体即为案涉村民小组的成员，其授权村民代表会议行使权利，显然包括行使讨论、出租案涉房屋的权利。同时，类似于案涉房屋的三产用房的租赁，比如紫金路108平方米房屋的租赁，也由潘宗平以及其他四名村民代表出租。全天宁寺行政村其他16各村民小组，所有同性质的房屋出租也均采取上述村民代表讨论决定出租的方式进行。3.被上诉人为了便于管理、民主，对所有分配到的三产返还用房采取以每本房产证为单位，189名村民分成7个组对房子处理进行管理的内部管理模式，对案涉房屋商定形成了《会议纪要》并进行公布，实际上已尽到了村民小组的议定原则。因此，一审法院以违反村民民主议定原则为由认定合同无效没有事实和法律依据。二、上诉人已充分尽到合理注意审查义务，不存在任何过错。1.在潘宗平联系租赁事宜时，潘宗平即向上诉人出具了《天宁寺三产用房分配方案》、《三产用房分配方案》、《证明》（村民代表）等材料，充分告知案涉租赁房屋已经由被上诉人进行分配管理，其作为小组长代表村民进行洽谈，同时向上诉人出具了《授权书》，告知村民代表会议在任职期间可以行使处分集体财产的权利，上诉人有理由相信村民小组长提供的上述证明的真实性，以及房屋租赁的可靠性。2.上诉人与潘宗平及其他四名村民代表签订案涉合同，上诉人更足以相信被上诉人已经经过村民同意。3.上诉人与潘宗平及村民代表商谈时，潘宗平已经按照内部管理模式，对案涉房屋租赁事宜制作《会议纪要》在村民微信群公布，相当于村民小组会议流程，出租流程合情合理合法。4.潘宗平在签订合同前，告知上诉人与其他房屋的租赁亦是通过同样的方式进行，并且没有异议，如前述紫金路108平方米的房屋。因此，上诉人在了解清楚上述事实的情况下，才与被上诉人代表签订合同，更要求被上诉人在案涉《租房协议》第一条明确，甲方保证自己为本合同涉及房产的合法产权人，在其他四名村民代表的见证下签订案涉《租房合同》，至此上诉人作为普通老百姓已经尽到充分合理的审查注意义务，不存在过错。三、上诉人已实际支付消防设计图纸费用3万元，其中二审期间支付2万元，该笔费用为实际发生的损失。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人天宁寺村一组辩称，一、授权书是授权村民代表参加村民代表会议，与本案无关。案涉房屋租赁没有经过村民小组会议讨论，一审判决认定案涉租赁协议无效合法有据。二、上诉人在装修之前，已经有部分村民有异议，上诉人对其损失的产生也是由过错的，一审判决认定的赔偿比例是合理的。三、一审法院所认定的被上诉人应赔偿的款项或者是上诉人的损失是正确的，有相应的法律依据。 上诉人汤琼玲、叶雯向一审法院起诉请求：一、依法确认两原告与被告于2018年10月11日所签订的《租赁协议》在2018年11月29日解除；二、依法判令被告立即向两原告退还房租租金人民币2万元；三、依法判令被告赔偿两原告经济损失人民币273195元；四、依法判令被告支付两原告违约金85万元；五、本案的诉讼费用由被告承担。后两原告当庭撤回第三项诉请，变更第二、四项诉请为：一、依法判令被告立即向两原告退还房租押金人民币2万元；二、依法判令被告支付两原告违约金80万元。庭审中，经一审法院释明，两原告表示如法院审查后认定合同无效的情况下，自愿变更要求被告承担违约责任为要求被告赔偿经济损失。 被上诉人向一审法院反诉请求：确认反诉原告天宁寺村一组与反诉被告汤琼玲、叶雯于2018年10月11日签订的《租赁协议》无效。 一审法院认定事实：2018年10月，汤琼玲、叶雯在看到天宁寺村一组就坐落于丽水市莲都区店面房张贴的招租广告，与天宁寺村一组组长潘宗平电话取得联系，并提出租赁的意向。经过协商，并经天宁寺村一组村民代表决定，同意将上述店面出租给汤琼玲、叶雯。并在2018年10月11日，由天宁寺村一组组长潘宗平代表组里（甲方）与汤琼玲、叶雯（乙方）签订《租房协议》一份，约定：甲方将坐落于丽水市莲都区人民街758、770号，不动产证号为：0009935，面积为1092.568平方米的店面房出租给乙方经营文化教育类培训。一、甲方保证自己为本合同涉及房产的合法产权人，能够全权代表集体人的意见处置该房产的相关权利，否则视为甲方违约，按照本合同违约条款办理。……三、租赁期限：8年（即2019年1月1日至2026年12月31日）。四、租金：1、按每平方米28元／月（不含税）计算房租（甲方只认收每平方米28元／月的剩余租金，房产税、物业管理费等费用全部由乙方支付）。如乙方需要开具相应租赁发票的，由乙方承担相应税费后由甲方负责开具。2、租金从2019年1月1日起开始计算（2018年10月10日至2018年12月31日为乙方店面装修期，双方约定不计租金）。3、租金前两年按季度支付，即每三个月支付一次房租；第三年开始每年半年支付租金，即每年1月1日前付半年租金（即1月1日至6月30日的租金），每年7月1日前付半年租金（即7月1日至12月31日的租金），先付后使用。4、租金三年内不变动，每三年按上一年租金的5%递增，合同届满后，若乙方续租，参考周边市场价格作调整，在同等条件下，乙方有优先权。若乙方不续租，乙方在搬迁时应保持装修的完整性。……八、乙方须交纳履约保证金人民币2万元，不计息，合同履行完毕后三日内退还给乙方。如因中途遇到任何原因非乙方原因终止合同的，甲方仍应退还该履约保证金。……十一、违约责任。1、若因甲方违约（包含但不限于村内纠纷、组内纠纷、村民纠纷等）导致提前解除合同的，甲方应赔偿乙方捌拾万元，赔偿金前五年每年递减拾万，第五年开始的赔偿金为当年租金。2、若因乙方违约导致提前解除合同的，甲方可没收乙方交纳的履约保证金人民币2万元，并有权追加因乙方违约而造成的甲方经济损失。后天宁寺村一组的村民代表王绍明、叶金龙、周翠女、梅有余在合同见证方一栏签字。同日，汤琼玲、叶雯通过向天宁寺村一组组长潘宗平转账支付履约保证金2万元。合同签订后，汤琼玲、叶雯就需经营的教育培训机构开始着手准备工程设计及施工。2018年10月22日，天宁寺村一组组长潘宗平在组内村民微信群发布与汤琼玲、叶雯的租赁信息，个别村民在群里提出异议。2018年10月29日，汤琼玲、叶雯委托佛山市凯文原创建筑装饰工程设计有限公司丽水市分公司进行工程设计，并签订《工程设计业务委托书》一份，同日汤琼玲、叶雯向设计单位交纳设计定金5万元。2018年11月1日，汤琼玲、叶雯与佛山市凯文原创建筑装饰工程设计有限公司丽水市分公司签订《室内装饰工程施工合同》，约定汤琼玲、叶雯将坐落于丽水市莲都区人民街758、770号店面房的装饰装修交由佛山市凯文原创建筑装饰工程设计有限公司丽水市分公司施工，工程期限为2018年11月1日至2019年2月1日，并约定合同签订后，汤琼玲、叶雯支付首期工程款，即双方签字确认的报价单上工程总额50%，施工方进场施工。2018年11月2日，施工方进场施工。2018年11月4日，汤琼玲、叶雯预支装修工程款10万元。2018年11月4日，汤琼玲、叶雯与浙江恒欣建筑设计股份有限公司签订二次装修消防设计工程合同书，将上述装修工程中的消火栓系统、喷淋系统、自动报警系统、应急照明工程交由浙江恒欣建筑设计股份有限公司设计，约定合同价为3万元。原告已支付1万元消防设计费。2018年11月9日、11月11日，天宁寺村一组部分村民两次到上述装修工程施工现场，称对租赁合同不知情，要求汤琼玲、叶雯停止施工。汤琼玲、叶雯未继续施工，后经天宁寺村一组组长潘宗平的协调，均无法与反对的村民达成同意租赁合同条款并继续施工的意见。2018年11月20日，汤琼玲、叶雯向天宁寺村一组发出解除合同并要求承担违约责任的律师函。另查，2016年7月16日，经丽水市莲都区岩泉街道天宁寺全体村民表决按直接房屋分配方式处理天宁寺村集体的三产用房。2017年2月21日，丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村制定《天宁寺村三产用房分配方案》，决定将天宁寺村三产用房通过抽签方式分配给各个村民小组处理。2018年8月，天宁寺村一组通过抽签获得包括坐落于丽水市莲都区店面房等三产用房的处分权并制定《天宁寺壹组三产用房分配方案》，其中约定对坐落于丽水市莲都区店面房等二层的三产用房由组集体统一出租，全部租金由本组189人平分，集体不提留。2017年4月16日，天宁寺村一组通过选举产生村民代表潘宗平、王绍明、叶金龙、周翠女、梅有余。在审理过程中，汤琼玲、叶雯向该院申请对案涉租赁店面的已施工的装修工程造价进行评估。经该院委托丽水市中兴工程咨询有限公司进行评估，2019年10月14日，该中心作出丽中基咨（2019）327号工程造价鉴定意见书，认定可鉴定工程造价为55289元，汤琼玲、叶雯主张的设计费用5万元无法鉴定。汤琼玲、叶雯为此支付鉴定费用3934元。 一审法院认为，关于天宁寺村一组的被告主体是否适格问题。案涉租赁店面作为丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村的集体财产，已经集体抽签确定给天宁寺村一组经营管理，天宁寺村一组即有权对外进行出租，且本案的《租房协议》系天宁寺村一组与汤琼玲、叶雯签订，根据合同相对性原则，天宁寺村一组作为本案被告主体适格。关于汤琼玲、叶雯与天宁寺村一组组长潘宗平之间签订的《租房协议》是否合法有效的问题。该《租房协议》的签订系天宁寺村一组组长潘宗平担任组长期间的职务行为，依法应认定为天宁寺村一组的行为，天宁寺村一组对此行为应承担责任。该《租房协议》虽有村民代表见证，但根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定，召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。天宁寺村一组与汤琼玲、叶雯签订租赁合同系涉及村民利益的重大事项，租赁具体方案应提交村民小组会议讨论后决定，天宁寺村一组未经过村民小组会议讨论决定即与汤琼玲、叶雯签订租赁合同，违反了村民民主议定原则，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”双方之间签订的《租房协议》，应认定无效。汤琼玲、叶雯主张天宁寺村一组组长潘宗平及四位村民代表有村民授权出租的授权书，双方之间的租赁合同为有效合同，但该授权书系村民授权村民代表会议在村民委员会任期内享有讨论决定以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的权利，而非授权村民代表在村民小组内部处分集体财产的权利，村民小组长会议纪要不能代替村民小组会议决定，故对汤琼玲、叶雯的该主张意见，不予采纳。汤琼玲、叶雯诉请要求依法确认汤琼玲、叶雯与天宁寺村一组于2018年10月11日所签订的《租赁协议》在2018年11月29日解除，因合同无效，不予支持。天宁寺村一组反诉要求确认《租房协议》无效，应予支持。关于案涉《租房协议》确认无效后的财产返还及赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。天宁寺村一组在合同履行过程中通过组长收取汤琼玲、叶雯支付的履约保证金2万元应予以返还。故对汤琼玲、叶雯要求天宁寺村一组退还房租押金即履约保证金人民币2万元，予以支持。就汤琼玲、叶雯的实际损失问题，签订合同后汤琼玲、叶雯已实际投入设计及装修，该费用应认定为汤琼玲、叶雯的实际损失，其中包括装修设计已支付的设计定金5万元，消防设计费用1万元，实际投入的装修工程费用，根据评估意见已施工装修工程实际造价为55289元。对汤琼玲、叶雯主张的消防设计共计3万元，因2万元费用实际未支付，故对该笔费用不作实际损失认定，汤琼玲、叶雯主张的其他装修工程费用，因未实际投入，不认定为其实际损失。综上，汤琼玲、叶雯因签订租赁协议共计损失115289元。就本案双方之间的过错责任，该院认为由于天宁寺村一组对出租三产用房一事，事先组内已有同意出租的意见，并已实际对外招租，汤琼玲、叶雯看到招租广告后在组长表示有授权，且有村民代表签字的情况下签订租赁合同，从双方对合同无效的预期判断能力看，天宁寺村一组对合同无效的后果存在主要过错，汤琼玲、叶雯在租赁案涉房屋时未认真审查天宁寺村一组民主议定程序，即与天宁寺村一组签订《租房协议》，存在一定的过错。汤琼玲、叶雯庭审中自愿根据法院审查结果，变更要求天宁寺村一组承担违约责任为赔偿经济损失的诉请，应予准许。该院综合考虑双方的过错程度、履行情况、损失后果等因素，酌情确定天宁寺村一组按65%的比例赔偿汤琼玲、叶雯的实际损失，即赔偿人民币74937.85元。故对汤琼玲、叶雯诉请的该范围内的损失赔偿，予以支持，超过部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）汤琼玲、叶雯与被告（反诉原告）天宁寺村一组于2018年10月11日签订的《租赁协议》无效；二、被告（反诉原告）天宁寺村一组于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）汤琼玲、叶雯履约保证金人民币20000元；三、被告（反诉原告）天宁寺村一组于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）汤琼玲、叶雯损失人民币74937.85元；四、驳回原告（反诉被告）汤琼玲、叶雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5697元，由原告汤琼玲、叶雯负担3853元，被告天宁寺村一组负担1844元；反诉案件受理费80元，由反诉被告汤琼玲、叶雯负担。鉴定费用3934元，由原告汤琼玲、叶雯与被告天宁寺村一组各半负担（鉴定费用已由原告汤琼玲、叶雯垫付，由被告天宁寺村一组于本判决生效之日起十五日内直接径付原告汤琼玲、叶雯）。 二审中，上诉人汤琼玲、叶雯提交了一份证据：微信转账记录，待证原未支付的消防设计费用在二审期间已经支付。被上诉人质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，按照规定，消防设计公司收到该笔款项后要出具发票，但上诉人并未提交，且收款人是何人，与消防设计公司有何关联没有体现，故对上诉人的待证目的不予认可。本院认为，结合二次装修消防设计工程合同书，上诉人提交的证据能够证明其拟待证的事实，本院予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一、2018年10月11日，潘宗平、王绍明、梅有余、周翠女、叶金龙、刘玉平、黄军勇经讨论形成会议纪要：1.同意二层店面的出租方案；2.各小组把二层店面的出租方案及时通知本组成员；3.由于二层店面屋顶有漏，需要补漏，等补漏好了以后，二层店面的出租方案在微信群里公布；4.做好与物业对接，向承租方提供相关资料。二、上诉人叶雯于二审期间向浙江恒欣建筑设计股份有限公司支付消防设计费2万元。 本院认为，在案涉《租房协议》签订前，被上诉人并未召开村民小组会议讨论决定授权潘宗平、王绍明、梅有余、周翠女、叶金龙、刘玉平、黄军勇七人决定三产用房出租事宜，故潘宗平七人无权决定案涉房屋的出租事宜。虽然潘宗平七人在2018年10月11日讨论决定同意案涉房屋出租方案，但该决定未提交村民小组会议讨论，潘宗平仅依据七人的讨论决定即将案涉房屋出租给上诉人违反了民主议定程序，故一审法院认定案涉《租房协议》无效于法有据。上诉人在签订《租房协议》前，未审查被上诉人是否召集村民小组会议讨论案涉房屋出租方案，对合同无效存在一定过错，一审法院酌定上诉人承担35%的责任并无不当，本院予以维持。另，上诉人在二审中支付了消防设计费用2万元，该笔费用系属于上诉人因合同无效产生的损失，被上诉人应予赔偿，结合当事人的过错程度，被上诉人对该20000元损失应赔偿13000元。综上，上诉人的上诉理由部分能够成立，对其合理部分的上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持丽水市莲都区人民法院（2018）浙1102民初8830号民事判决第一项、第二项； 二、撤销丽水市莲都区人民法院（2018）浙1102民初8830号民事判决第三项、第四项及诉讼费负担部分； 三、被上诉人丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村第一村民小组于本判决生效之日起十五日内赔偿给上诉人汤琼玲、叶雯因《租房协议》无效所受到的损失人民币87937.85元； 四、驳回上诉人汤琼玲、叶雯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5777元，由上诉人汤琼玲、叶雯负担3680元，由被上诉人丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村第一村民小组负担2097元；司法鉴定费用3934元，由上诉人汤琼玲、叶雯负担1377元，由被上诉人丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村第一村民小组负担2557元（司法鉴定费用已由上诉人汤琼玲、叶雯垫付，被上诉人丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村第一村民小组于本判决生效之日起十五日内直接径付给上诉人汤琼玲、叶雯）；二审案件受理费1308元，由上诉人汤琼玲、叶雯负担1026元，由被上诉人丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村第一村民小组负担282元。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 王晓璐 二〇二〇年四月十三日 代书记员 王 芳