浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙11民终1719号 上诉人（原审原告）：丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司。住所地:浙江省丽水市莲都区人民路539、541号。统一社会信用代码：9133110068668934XW。 法定代表人：王正郁，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李光耀、黄琳，浙江晟耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王碧花，女，1956年9月26日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被上诉人（原审被告）：钟运田，男，1949年1月24日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：祁建飞，浙江万申佳律师事务所律师。 原审第三人：钟锦宝，男，1962年7月10日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原审第三人：俞娇仙，女，1962年1月10日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：吴京来，浙江万申佳律师事务所律师。 上诉人丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司因与被上诉人王碧花、钟运田、原审第三人钟锦宝、俞娇仙债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初4053号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。2020年2月20日，各方当事人向本院申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 上诉人丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司上诉请求：一、依法撤销(2019)浙1102民初4053号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人对被上诉人享有合法债权。2019年6月30日，莲都区人民法院就(2019)浙1102民初2001号贷款人丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司与借款人张玉芬、王有根、担保人王碧花、钟运田借款合同纠纷一案作出一审判决，认定借款人张玉芬、王有根尚欠上诉人本金150万元及利息，被上诉人对上述债务承担连带清偿责任。该判决已于2019年10月生效。二、一审法院认定被上诉人王碧花、钟运田与第三人钟锦宝、俞娇仙之间的房屋买卖行为明显达不到以不合理的低价转让财产的标准，属认定事实错误。1、上诉人一审中所提交的备案《丽水市存量房转让合同》证实，案涉房屋买卖的总价为90万元。丽水当时市场行情显示，该小区房每平方米的均价在2万元以上，案涉房屋交易价格显属不合理低价。2、被上诉人与第三人之间系亲属关系，双方签订房屋买卖合同后，未实际交付房屋，而是继续由被上诉人占有、使用案涉房屋。该行为显然有违常理常规。三、一审法院错误采信被上诉人与第三人共同提供的房产买卖合同、建设银行客户回单，导致判决结果错误。1、一审庭审中，被上诉人与第三人向法院提供了一份标价185万元的《房产买卖合同》，并提供185万元的付款凭证。但上诉人发现被上诉人王碧花、钟运田提供的案涉房屋付款凭证备注为“还款”后，对该部分付款凭证提出异议。一审法院采纳上诉人的异议，向被上诉人释明，要求被上诉人提供2018年1月至2019年10月的全部银行交易记录。2、收到银行交易记录后，上诉人发现被上诉人与第三人之间的款项交付存在严重反常情形，根据被上诉人提交的银行交易记录载明：①2018年7月16日，第三人钟锦宝将30万元现金存入被上诉人王碧花账户，被上诉人王碧花分别于同年7月17日、7月18日取现10万元、20万元，合计30万元；②2018年7月20日，第三人钟锦宝将65万元现金存入被上诉人王碧花账户，被上诉人王碧花分别于同年7月23日、24日、25日，取现10万元、35万元、20万元，合计65万元；③2018年7月27日，第三人钟锦宝将90万元现金存入被上诉人王碧花账户，被上诉人王碧花分别于同年7月27日、8月14日、8月15日、8月16日取现20万元、20万元、30万元、20万元，合计90万元。根据上述银行转账记录证实，第三人钟锦宝支付给被上诉人王碧花所谓的185万元“购房款”，均系以现金的方式存入被上诉人王碧花的账户，再由被上诉人王碧花在短时间内进行取现。该交易方式显属第三人与被上诉人之间走账行为，且在一审中被上诉人明确表示获得185万元“购房款”后一部分用于偿还其他债务，还有一部分存在银行账户内。但依据被上诉人提供的银行流水，该185万元“购房款”由被上诉人王碧花取现后至其提供银行流水之日止，再未回到被上诉人王碧花、钟锦宝的账户之中。综上，被上诉人之间所谓的“房屋买卖”付款行为显属不合理的款项走账形式，并结合被上诉人之间系亲属关系，其买卖价格属明显不合理低价，且案涉房屋一直未实际交付由钟锦宝、俞娇仙占有使用等客观事实，均能清楚地证实被上诉人王碧花、钟运田与原审第三人俞娇仙、钟锦宝之间并非存在真实、合理的房屋买卖行为。据此，恳请贵院查明事实，依法撤销(2019)浙1102民初4053号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。 被上诉人王碧花、钟运田答辩称：当时被上诉人在卖房时对于王有根未归还贷款的事情不知情，案涉房屋实际交易的价格是185万元，并非像上诉人在一审中所述按照90万元的价格转让。关于款项走账，实际上当时双方在订立买卖合同时约定款项按三个时间段支付，第一笔30万元，第二笔65万元，第三笔90万元，也是按照双方约定的支付时间和金额进行交易，所以不存在明显以不合理的低价转让的情况，双方属于真实交易。根据合同法第七十四条明确规定，对于债务人以明显不合理的价格转让，首先是价格不合理，并且要受让人知道该情形，也就是本案原审第三人要知道该情况。当时在交易的过程当中，卖房时被上诉人不知道王有根尚未还清贷款，更何况是原审第三人也就是受让人，更不知道实际情况。所以上诉人的上诉主张，没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人钟锦宝、俞娇仙陈述称：1、上诉人所述债权，第三人对于上诉人与被上诉人存在该笔担保债权完全不知情。2、案涉房屋成交价是185万元，而不是上诉人所述的90万元。这一点在双方的合同、银行记录以及当事人向税务机关缴纳的税款可以得到明确。3、当时被上诉人将房屋卖给第三人以后，由于其儿子的房子还没有装修，所以其与第三人达成了合意，由第三人将该房屋出租给被上诉人儿子由其继续使用，不存在房子没有实际交付，这也是合理合规的。4、上诉人根本不享有其所谓的撤销权，因为第三人不知道其与被上诉人之间的担保债权债务，价格也明显符合正常的市场价值。综上所述，一审判决事实认定清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司向一审法院起诉请求：1、依法撤销2018年7月20日，被告王碧花、钟运田与第三人钟锦宝、俞娇仙买卖蓝天花苑10幢202室房产的行为；2、依法判令被告和第三人协助办理上述房屋买卖行为撤销后的变更登记手续；3、实现债权费用(担保函费用)4155元由被告承担；4、由被告及第三人承担财产保全费及诉讼费。 一审法院认定事实：2016年4月5日，案外人张玉芬、王有根及被告钟运田、王碧花与原告签订《个人保证借款合同》约定案外人张玉芬、王有根向原告借款人民币150万元；借款期间自2016年4月5日起至2016年10月4日止；月利率17.49‰，按月付息。被告人钟运田、王碧花为上述借款提供连带责任保证担保，合同还就其他事项进行了约定。借款后，2016年9月30日，案外人张玉芬、王有根、钟运田、王碧花又与原告签订《展期还款协议》约定，将上述款项的还款期限延长至2017年4月3日；借款仍由钟运田、王碧花担保。展期届满后，案外人张玉芬、王有根未归还借款，原告于2019年4月2日以张玉芬、王有根、钟运田、王碧花为被告就借款本息提起诉讼。2018年7月16日，被告钟运田、王碧花就其所有的坐落于丽水市莲都区人钟锦宝、俞娇仙签订房屋买卖合同，约定将该房屋及车库作价185万元出售给第三人钟锦宝、俞娇仙所有，签署买卖合同后，第三人钟锦宝分别于2018年7月16日向被告王碧花付款30万元，于同月20日付款65万元，于同月26日付款90万元。同月20日，被告钟运田、王碧花之子钟瑞华与第三人钟锦宝签订租房协议一份，约定由钟瑞华承租该房产，每月的租金为2000元，租赁期限自2018年7月20日起至2021年7月29日止。2018年7月20日，在第三人钟锦宝、俞娇仙支付第二笔房款65万元后，买卖双方在去丽水市不动产登记中心办理房产的过户登记时，又签署了中心提供的丽水市存量房转让合同，在该合同中双方约定的房屋出售价款为90万元，案涉房屋产权自2018年7月20日转移为第三人钟锦宝、俞娇仙所有。在庭审中，原告方认为案涉房屋在2018年7月份的市场价值约为220万元左右。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据该规定，原告要求撤销被告钟运田、王碧花与第三人钟锦宝、俞娇仙之间买卖关系的前提必须是被告钟运田、王碧花以明显不合理的低价出售了其本人所有的房屋，进而损害了原告利益。本案中，被告钟运田、王碧花与第三人钟锦宝、俞娇仙虽然在办理房屋转让手续时签署过转让价款为90万元的《丽水市存量房转让合同》，但在签署该《丽水市存量房转让合同》合同之前，被告钟运田、王碧花与第三人钟锦宝、俞娇仙签署了《房产买卖合同》，该合同双方约定的房屋出售价款为185万元，在签署该合同之后，第三人钟锦宝、俞娇仙已分三次共计向被告钟运田、王碧花汇款185万元，且根据现有证据，并不能证明该款系用于被告钟运田、王碧花与第三人钟锦宝、俞娇仙之间其他经济事务，为此，该院确认被告钟运田、王碧花与第三人钟锦宝、俞娇仙之间约定的房屋买卖价款是185万元并非在《丽水市存量房转让合同》约定的90万元，该185万元款项的性质为购房款，且被告钟运田、王碧花将其自有的案涉房屋以185万元的价格出售给第三人钟锦宝、俞娇仙明显达不到以不合理的低价转让财产的标准。综上，原告要求撤销被告钟运田、王碧花与第三人钟锦宝、俞娇仙之间的房屋买卖合同的诉请，无事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，判决如下：驳回原告丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司的诉讼请求。案件受理费23553元，财产保全申请费5000元，合计28553元，由原告丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司负担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审经审理查明的事实予以确认外，另查明，丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司与张玉芬、王有根、钟运田、王碧花借款合同纠纷一案，丽水市莲都区人民法院于2019年6月30日作出（2019）浙1102民初2001号民事判决，判决：一、被告张玉芬、王有根于判决生效之日起十五日内共同向原告丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司归还借款本金人民币1500000元及利息（截止2019年3月31日的利息为人民币594660元，之后的利息按月利率17.49‰计算至上述款项还清之日止）；二、被告张玉芬、王有根于判决生效之日起十五日支付原告丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司实现债权费用人民币31535元；三、被告钟运田、王碧花对上述款项承担连带清偿责任。钟运田、王碧花不服该判决提出上诉，之后又撤回上诉，本院于2019年10月17日作出（2019）浙11民终浙1110号民事裁定，准许钟运田、王碧花撤回上诉。二审中，各方当事人均确认王碧花与王有根系姐弟关系，钟运田与钟锦宝系堂叔侄关系。钟锦宝分别于2018年7月16日、7月20日、7月26日均以现金方式存入王碧花银行账户30万元、65万元、90万元，并在用途一栏均备注“还款”。王碧花分别于2018年7月17日、7月18日取现10万元、20万元共计30万元；分别于2018年7月23日、24日、25日取现10万元、35万元、20万元共计65万元；分别于2018年7月27日、8月14日、8月15、8月16日取现20万元、20万元、30万元、20万元共计90万元。根据税务部门2018年7月20日出具的税收缴款书显示，案涉房屋核定的计税金额或销售收入为1850357.32元，钟锦宝、俞娇仙向税务部门缴纳了契税27755.36元，钟运田、王碧花缴纳了个人所得税18503.58元。 本院认为，本案中，根据生效民事判决认定，案外人张玉芬、王有根尚欠上诉人丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司借款本金1500000元及利息、实现债权费用31535元，被上诉人钟运田、王碧花对上述款项承担连带清偿责任，故上诉人丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司对被上诉人钟运田、王碧花享有合法债权；被上诉人钟运田、王碧花向原审第三人钟锦宝、俞娇仙转让案涉争议房屋的行为发生在被上诉人负债之后，事实清楚。 根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案主要争议焦点为：一、被上诉人王碧花、钟运田与原审第三人钟锦宝、俞娇仙之间转让案涉房屋行为是否存在明显不合理低价情形；二、案涉房屋转让行为是否对上诉人丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司债权造成了损害。 关于焦点一，本案中，被上诉人王碧花、钟运田与原审第三人钟锦宝、俞娇仙之间就案涉房屋的交易过程，存在以下明显存疑之处： 第一，从交易过程来看，根据双方当事人的陈述，双方系亲戚关系，出卖人王碧花主动与钟锦宝洽谈案涉房屋出售事宜并达成一致，之后王碧花又找了房产中介负责房屋买卖事宜并由双方另行支付了中介费，此种交易方式有违经济理性原则。 第二，钟锦宝称在购买案涉房屋前在同城东苑小区已有一套自住房，其系出于自住目的购买案涉房屋，但在购买案涉房屋后其又出租给被上诉人儿子钟瑞华供被上诉人继续居住。案涉2018年7月16日房产买卖合同约定款清交房，钟锦宝表示在对同小区房屋租金情况不了解、交易未完成的情形下，即与被上诉人儿子钟瑞华订立租赁合同，此行为与房产买卖合同款清交房之约定以及其所述购买案涉房屋用于自住的目的均相矛盾。租赁合同约定租赁期限自2018年7月20日起至2021年7月29日止，但被上诉人称其已于2019年即搬离案涉房屋。钟锦宝述称在被上诉人搬离之后，其家人并未入住案涉房屋，而是继续居住在原有的东苑小区房屋，其本人也仅是偶尔在案涉房屋过夜，大部分时间居住在所经营店铺。同时，租赁合同约定每月租金仅为2000元，而钟锦宝又称购房后未办理按揭贷款，因购买案涉房屋致其目前尚有对外负债90万余元。因此，钟锦宝购买案涉房屋的目的性及必要性不明。 第三，按照双方所订立2018年7月16日房产买卖合同的约定，案涉房屋总价为185万元，买受方需于2018年7月16日支付购房定金30万元、同年7月20日支付购房款65万元、同年7月28日前付清余款90万元，并同时约定同年7月28日前办理房屋产权过户手续。经查，在钟锦宝向王碧花交付了30万元、65万元共计95万元款项，双方即于同年7月20日办理了房产过户手续，该行为显然与前述2018年7月16日房产买卖合同所约定内容相悖，而且在买受人仅支付了房屋总价款的一半左右即办理过户，亦有违不动产交易的通常习惯。此外，该合同亦明确办理房产证过户的契税和个人所得税均由买受方承担，但根据税务部门的税收缴款书显示，分别由原审第三人缴纳了契税，被上诉人缴纳了个人所得税。另，该合同中载明屋内家具家电全部留给买受方，庭审中双方均表示议定房屋总价时并未考虑屋内家具家电价值，此行为亦不符合日常生活经验法则。除此之外，从合同内容来看，该合同签订方包括被上诉人、原审第三人和房产中介三方，但房产中介并未在合同中盖章确认，合同中约定买受双方各自向中介支付总房款数额的百分之一的中介服务费，即双方需向房产中介各支付1.85万元，但双方称事实上各自仅向房产中介现金支付了1500元，该行为亦有悖于合同约定以及房屋中介通过提供居间服务谋取居间报酬这一经济行为目的。 第四，就款项交付来看，交易双方均称在交易时对案涉房屋同一小区房价不清楚的情形下即议定案涉房屋总价为185万元，而案涉30万元、65万元、90万元三笔大额款项，钟锦宝在短短10日之内均以现金方式分别存入王碧花银行账户，付款时间与交付方式均有违正常市场交易习惯。与此同时，钟锦宝三次付款时均在用途一栏备注“还款”，按照通常的字面理解，并不能据此当然地推断出该款项的性质即为购房款；结合案涉2018年7月16日房产买卖合同明确载明“2018年7月16日预付购房定金30万元”、“中途2018年7月20日付购房款65万元”、“余款90万元于2018年7月28日付清”，若确因出于购房目的支付该三笔大额款项，将款项备注为“购房定金”、“购房款”显然更符合合同约定，也更符合市场上一般交易主体所采取的通常交易行为；钟锦宝作为一个完全民事行为能力人，又自称经营生意多年以及每日经手流水达两三千元额度，其应当知晓将如此大额购房款备注为“还款”，有可能会对其作为房屋买受人一方造成极为不利的后果，但其对于为何备注为“还款”均不能作出合理解释，该行为明显与房屋买卖交易主体的正常认知判断不符，亦有违常理。结合双方系亲戚关系，且王碧花收到该三笔款项后在短时间内均分笔以现金取出，其对取款用途的陈述前后不一，也存在诸多不合常理之处。而且，针对为何签订两份价款不同房屋买卖合同，被上诉人与原审第三人辩称在丽水市房地产管理处备案的存量房屋买卖合同约定转让价格为90万元系为了少交税款，案涉房屋的实际成交价格为185万元，但根据税务部门的税收缴款书显示，案涉房屋的计税价格为1850357.32元，因此双方并未达到避税目的。故，根据本案现有证据，并不能认定案涉185万元的性质即为购房款；况且，被上诉人与原审第三人以其逃避纳税义务的非正当行为作为其主张诉讼利益的理由，亦不符合民事诉讼应当遵循的诚实信用原则的要求。 因此，本案中，从表面上看，钟锦宝分三次向王碧花账户支付了款项185万元，根据前述分析，并不能认定该185万元即为支付购买案涉房屋的对价，结合被上诉人与原审第三人之间具有亲戚这一特定利害关系，双方在案涉房屋买卖交易过程中存在前述诸多不合常理之处，故被上诉人与原审第三人辩称双方按照案涉2018年7月16日房产买卖合同实际履行并已支付185万元购房款的依据不足，上诉人关于“被上诉人与原审第三人之间不存在真实、合理的房屋买卖行为，所谓的房屋买卖付款行为显属不合理的款项走账形式”的主张符合民事诉讼高度盖然性标准，本院予以采信。 关于焦点二，本案中，被上诉人在结欠上诉人担保债务无力偿还的情形下，将其所有的案涉房屋转让给其存在亲属关系的原审第三人，结合前述分析，并不能认定原审第三人已向被上诉人实际支付了185万元购房款，被上诉人也不能提交其他证据证明原审第三人支付了合理对价，故被上诉人的该行为导致其自身偿债能力明显降低，从而有损上诉人的债权。原审第三人作为一个合理的经济人，应当知道被上诉人向其转让财产，结合其所支付的185万元款项并不能认定为购房款，这种交易的结果必然导致被上诉人责任财产的减少，在此情形下，原审第三人仍与被上诉人共同实施买卖房屋的行为，可以认定第三人存在主观恶意。正是由于被上诉人与原审第三人对于案涉房屋的非正常交易行为不具有行为目的动机的正当性，将严重影响被上诉人的履行资力并害及上诉人债权。同时，上诉人于2019年4月自丽水市不动产登记中心查询得知双方之间房屋买卖的事实，于同年7月3日诉至法院，并未超过法律规定的知道或应当知道撤销事由后一年内行使撤销权的期限，故上诉人要求撤销2018年7月20日被上诉人王碧花、钟运田与原审第三人钟锦宝、俞娇仙买卖蓝天花苑10幢202室房产的行为的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。一审认为现有证据不足以认定双方系以明显不合理低价转让涉案房屋并驳回上诉人诉讼请求存在不当，本院予以纠正。 至于上诉人要求被上诉人与原审第三人协助办理案涉房屋买卖行为撤销后的变更登记手续问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定之精神，确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，处分行为有别于负担行为，撤销合同并非对物进行处分的方式，合同的撤销与否不涉及物之所有权的变动。被上诉人与原审第三人订立房屋买卖合同系作为案涉争议房屋所有权转让的原因行为，并非案涉争议房屋所有权转让的物权变动行为。被上诉人与原审第三人到房管部门办理了过户手续，导致案涉房屋所有权发生变动。本案系债权人撤销权纠纷，本院对上诉人要求撤销被上诉人与原审第三人关于案涉房屋买卖行为的诉请依法予以支持，但本案的撤销对象仅限于物权转让的原因行为即双方签订的房屋买卖合同，并不涉及物权转让行为本身即案涉房屋产权变更登记，故上诉人关于要求协助办理案涉房屋撤销后的变更登记手续的主张，不属于本案审查范围，本院对此依法不予审查。关于上诉人要求被上诉人承担保函费用的主张。本案中，上诉人申请保全了原审第三人名下的案涉房屋，支出保函费用4155元，但开具保函只是上诉人为申请保全提供担保的一种方式，上诉人可以采取其他担保方式替代，故上诉人要求被上诉人承担保函费用4155元的诉讼请求，无事实和法律依据，对该项主张本院亦不予支持。 综上，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决结果不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初4053号民事判决； 二、撤销被上诉人王碧花、钟运田与原审第三人钟锦宝、俞娇仙关于丽水市莲都区蓝天花苑10幢202室房产的买卖行为； 三、驳回上诉人丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费23553元，由上诉人丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司负担2103元，由被上诉人王碧花、钟运田与原审第三人钟锦宝、俞娇仙负担共同负担21450元，财产保全申请费5000元，由上诉人丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司负担；二审案件受理费23553元，由上诉人丽水市莲都区浙兴小额贷款股份有限公司负担2103元，由被上诉人、原审第三人负担21450元。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱永红 审 判 员 程允平 审 判 员 吴黄影 二〇二〇年四月十日 代书记员 刘 静