四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川10民终17号上诉人（原审原告）:张国南,男,1971年2月3日出生,汉族,威远县人，住四川省威远县铺子湾镇。委托诉讼代理人：刘述英,女,1969年2月26日出生,汉族,威远县人，住威远县铺子湾镇，系张国南之妻。上诉人（原审原告）:刘述英,女,1969年2月26日出生,汉族,威远县人，住四川省威远县铺子湾镇。委托诉讼代理人：苟红梅，四川蜀邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李鄂彬,男,1956年2月2日出生，汉族,威远县人，户籍地四川省威远县铺子湾镇，现住四川省威远县铺子湾镇。被上诉人（原审被告）:董付容,女，1953年1月10日出生,汉族,威远县人，住四川省威远县铺子湾镇。原审第三人:彭德明,男,1956年6月11日出生，汉族,威远县人，住四川省威远县铺子湾镇。原审第三人:龙兴团,男,1951年8月6日出生，汉族,威远县人，住四川省威远县铺子湾镇。原审第三人:龙润彬,男,1987年1月5日出生，汉族,威远县人，住四川省威远县铺子湾镇。原审第三人:刘小群,女,1986年2月5日出生，汉族,威远县人，住四川省威远县铺子湾镇。原审第三人龙兴团、龙润彬、刘小群共同委托诉讼代理人：邹瑜，四川普佑律师事务所律师。上诉人张国南、刘述英因与被上诉人李鄂彬、董付容及原审第三人彭德明、龙兴团、龙润彬、刘小群房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省威远县人民法院（2018）川1024民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张国南的委托诉讼代理人刘述英、刘述英及其委托诉讼代理人苟红梅，被上诉人李鄂彬，原审第三人彭德明，原审第三人刘小群及与龙兴团、龙润彬的共同委托诉讼代理人邹瑜到庭参加诉讼。被上诉人董付容经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张国南、刘述英上诉请求：撤销一审判决第二项，改判李鄂彬、董付容连带返还购房款98400元，诉讼费由李鄂彬、董付容负担。事实与理由：1.本案中，一审判决既然认定张国南、刘述英与李鄂彬、董付容之间签订的房屋买卖协议无效，但未根据合同法第五十八条的规定判决李鄂彬、董付容返还因该无效合同取得的财产，反而驳回了张国南、刘述英相应的诉讼请求，属适用法律错误；2.一审判决认为因张国南、刘述英客观不能向李鄂彬、董付容返还房屋，故张国南、刘述英主张返还购房款应待本案房屋买卖合同效力认定后，在处理无效合同所涉相关权利义务时一并处理为宜；但根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，此构成重复起诉，人民法院将不予受理，则张国南、刘述英返还购房款的合法权益将永远受到侵害，而得不到救济；再则李鄂彬、董付容在本案中并未提出反诉或者单独诉讼请求张国南、刘述英返还其案涉房屋，根据不告不理的原则，一审应仅围绕张国南、刘述英的诉讼请求进行审理和裁决，本案判决李鄂彬、董付容返还张国南、刘述英购房款后，李鄂彬、董付容案涉房屋的返还请求权依然存在，并不会侵害其合法权益。综上，一审法院适用法律错误，请求二审依法改判支持张国南、刘述英的上诉请求。李鄂彬答辩称，张国南、刘述英交给我的房款只有88400元，只要张国南、刘述英将房屋退还给我，我可以退钱给上诉人。董付容未作答辩。彭德明答辩称，我作为房屋开发商只认可拆迁户，李鄂彬卖的这个房屋，其给了我10.5万元，我是开发商，看到收据后出的总票。龙兴团、龙润彬、刘小群答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。张国南、刘述英向原审法院起诉请求：1.请求依法确认张国南、刘述英与李鄂彬、董付容之间于2011年5月8日达成的买卖位于威远县铺子湾镇房屋的买卖协议无效；2.请求人民法院判决李鄂彬、董付容连带返还张国南、刘述英交纳的购房款98400元；3.请求人民法院判决龙兴团、龙润彬、刘小群返还位于威远县铺子湾镇房屋给李鄂彬、董付容；4.请求人民法院判决李鄂彬、董付容承担本案的全部诉讼费用。原审法院审理查明：1.2010年11月20日，甲方自贡市贡井区****安装工程公司(法定代表人周某某)与乙方威远县铺子湾镇村民李鄂彬、董付容签订铺子湾镇社区危房合伙改建拆迁赔偿协议，约定李鄂彬、董付容将自有房屋129.36平方米（农房房产证，有集体土地使用证）交给甲方进行改造成商住楼，甲方对乙方进行拆迁补偿，安置李鄂彬、董付容两套房屋约定约220平方米。2.李鄂彬与董付容系夫妻，系威远县铺子湾镇村民。张国南与刘述英系夫妻，系威远县铺子湾镇村民。龙兴团系威远县铺子湾镇村民，系龙润彬的父亲。龙润彬、刘小群系夫妻，系威远县铺子湾镇村民。3.2010年11月27日，周某某与彭德明签订《威远县铺子湾街河边片区及***片区旧房改造工程合伙协议》，约定由双方共同经营，按投资比例共担风险。2012年3月1日，周某某与彭德明签订工程施工合同约定由彭德明承建威远县铺子湾镇***房屋，主体为6层，但该拆迁安置实际由彭德明进行投资和收益，并负责进行安置。房屋修好后，实际安置给李鄂彬威远县铺子湾镇房屋两套（现地址为：威远县铺子湾镇铺），面积分别为130平方米，李鄂彬按每平方米850元每套房屋补款给彭德明110500元。4.2011年5月8日，李鄂彬、董付容将威远县铺子湾镇以每平方米1530元的价格出售给张国南、刘述英，总价198900元。约定其中88400元支付给李鄂彬，另110500元支付给彭德明。后张国南、刘述英夫妇又将该套房屋转卖给龙兴团、龙润彬父子，但因为李鄂彬、董付容夫妇自己要住三楼，就只卖二楼住房，因为楼层问题引起争执后，彭德明才知道房屋再次发生了买卖，房屋价格也因此减少1万元。2012年7月3日，为了办理产权方便，由彭德明代表周某某直接与龙兴团、龙润彬签订了《购房合同书》，该合同末页备注“注意：龙兴团购铺子湾***新街6单元3层1号房由董付容的安置房转给张国南后，又有张国南以1740元1个平方单价转给龙兴团，以后房子有税收款，一律由董付容跟刘述英负责”。2012年6月21日，彭德明出具一张60000元收据给张国南。2012年7月3日，彭德明向龙兴团出具一张105000元的购房款收据，收据中载明：***新街六单元第3-1号系董付容转给李鄂彬、董付容，单价1740元。2014年4月10日，彭德明与龙润彬、刘小群签订了一份《购房合同书》，张国南、刘述英与当事人龙兴团均认可该合同与2012年龙兴团签的合同为同一套房屋，即是本案案涉房屋。同日彭德明向龙润彬、刘小群出具收到交来购铺子湾226200元的房款收据。后龙润彬和刘小群对房屋进行了装修，现由其居住使用。但至今尚未办理产权证书。5.各方对交付款的陈述。张国南、刘述英称第一次由其向彭德明支付60000元，彭德明出具了一张收据，收据载明交款人为张国南；后由刘小群付给张国南、刘述英50000元，第二次和刘小群一起去找彭德明，由刘小群支付了45000元给彭德明，彭德明收回金额为60000元收据，合成一张付款人为龙兴团的105000元的收据给了刘小群。此后刘小群就没有支付过房款给张国南、刘述英。龙兴团、龙润彬、刘小群在原审法院审理(2016)川1024民初1776号及原审法院重新组成合议庭进行审理（2017）川1024民初1161号案件中称自己是全部向彭德明交纳了226200元的现金后，才收到彭德明的收据。其中分四次支付给彭德明的现金，第一次支付50000元没有收据，第二次支付55000元后与第一次的一起出具了105000元收据，第三次支付50000元没有收据，第四次支付71200元后彭德明出具一张总款226200元的收据。刘小群称上述房款来自龙润彬的工资、他人借款、退保险款、钟勇处的退房款，提供了农行活期存折明细清单、自己书写的流水账目。龙兴团、龙润彬、刘小群在本案的审理中称向彭德明交款105000元后，由龙兴团于2012年7月3日由彭德明代书向张国南出具欠到购房款121200元的欠条交张国南执存，后分次向张国南付清全部款项后，张国南向其退还了欠条。彭德明对此的陈述与龙兴团、龙润彬、刘小群的陈述一致。张国南、刘述英则否认龙兴团、龙润彬、刘小群的陈述，认为龙兴团从未向其出具过欠条，龙兴团、龙润彬、刘小群除向彭德明交款105000元外，未向其交过余款。彭德明陈述自己就案涉房屋只认可拆迁户李鄂彬，自己本就应该在李鄂彬处收110500元，是李鄂彬原房屋增加面积后按每个平方米850元计算的补差款。因为李鄂彬告知已经卖给其他人，反正不管哪个来就是收补差款110500元即可，所以先是刘述英交纳60000元，自己就出具了一张收据以刘述英丈夫张国南的名义给刘述英，后来刘述英、刘小群一起来交纳45000元，也知道这个房屋卖给了刘小群家，就将刘述英处60000元的收据，另外加上刘小群交的45000元合成一张收据打给了刘小群（龙兴团的名字）。至于他们之间买卖是否付清房款、具体付款方式自己不知道，后来自己出具给金额为226200元收据给刘小群，是向李鄂彬核实后，李鄂彬说全部房款已经结清了的情况下才出具的，但自己确实没有收到226200元现金。6.案涉联合改建危旧房工程取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。7.一审审理过程中，原审法院就案涉房屋用地现有证据表明系农村集体所有、涉及房屋买卖合同效力向张国南、刘述英释明是否变更诉讼请求，张国南、刘述英坚持诉讼主张。8.2016年9月8日，张国南、刘述英以龙兴团为被告，彭德明为第三人向原审法院提起诉讼，主张龙兴团支付其购房款111200元。原审法院于2016年10月10日作出(2016)川1024民初1776号民事判决，判决龙兴团给付张国南、刘述英购房款111200元。判决后龙兴团不服，向内江市中级人民法院提出上诉，内江市中级人民法院裁定发回原审法院重审，原审法院重新组成合议庭进行审理后，于2017年12月8日作出（2017）川1024民初1161号民事判决，认定张国南、刘述英与龙兴团、龙润彬、刘小群之间的买卖合同不能认定为有效，判决驳回张国南、刘述英的诉讼请求。判决后各方当事人未提出上诉，该判决为生效判决。9.2018年6月21日，张国南、刘述英又以李鄂彬、董付容为被告，以彭德明和龙兴团、龙润彬、刘小群为第三人，向原审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判决确认张国南、刘述英与李鄂彬、董付容于2011年5月8日达成的买卖位于威远县铺子湾镇房屋的买卖协议无效；判决李鄂彬、董付容连带返还张国南、刘述英交纳的购房款98400元；判决龙兴团、龙润彬、刘小群返还位于威远县铺子湾镇房屋给李鄂彬、董付容；判决李鄂彬、董付容承担本案的全部诉讼费用。案件审理中，张国南、刘述英坚持其诉讼请求。李鄂彬、董付容则主张张国南、刘述英与李鄂彬、董付容均系威远县铺子湾镇长石村村民，系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖合同有效请求驳回张国南、刘述英的诉讼请求。龙兴团、龙润彬、刘小群主张张国南、刘述英请求判决与李鄂彬、董付容房屋买卖合同无效的理由不能成立，其房屋买卖合同是有效的；张国南、刘述英请求判决其返还李鄂彬、董付容案涉房屋，因合同主体、标的、价款不一致，与本案无关联性，不应在本案中审理。同时主张已经对本案涉案房屋进行了装修，并已入住。如果本案认定张国南、刘述英与李鄂彬、董付容之间的房屋买卖合同无效，由此引起房屋返还，将保留另案主张返还购房款、利息及装修损失的权利原审法院认为:本案李鄂彬、董付容将自有房屋129.36平方米（农房房产证，有集体土地使用证）交给自贡市贡井区****安装工程公司进行改造成商住楼，获得安置房屋两套，李鄂彬、董付容将其中一套房屋卖给张国南、刘述英夫妇。张国南、刘述英又将所买房屋卖给本案龙兴团、龙润彬、刘小群。张国南、刘述英与本案龙兴团、龙润彬、刘小群之间的房屋买卖合同经原审法院生效的判决书认定为无效合同。现张国南、刘述英主张与李鄂彬、董付容的房屋买卖合同无效。本案的争议焦点是张国南、刘述英与李鄂彬、董付容签订的《房屋买卖协议》的法律效力问题。张国南、刘述英主张与李鄂彬、董付容的房屋买卖合同无效。农村宅基地禁止非本村组人员及城市人员买卖，李鄂彬、董付容出售给张国南、刘述英的房屋原属农村宅基地修建，在该宅基地未转化成可流转的土地使用权之前出售给非本村组人员而成立的合同无效。故张国南、刘述英的此项主张于法有据，原审法院应予支持。关于张国南、刘述英请求判决李鄂彬、董付容连带返还张国南、刘述英交纳的购房款的主张，张国南、刘述英与李鄂彬、董付容的房屋买卖合同认定无效后，应按无效合同处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案张国南、刘述英从李鄂彬、董付容处所购房屋，已转手卖给龙兴团、龙润彬、刘小群，虽张国南、刘述英与龙兴团、龙润彬、刘小群的房屋买卖合同经原审法院生效判决认定为无效，但其双方的相关权利义务尚未处理，且龙兴团、龙润彬、刘小群在本案中明确表示“如果本案认定张国南、刘述英与李鄂彬、董付容之间的房屋买卖合同无效，由此引起房屋返还，将保留另案主张返还购房款、利息及装修损失的权利”。故合同效力是本案各方的争议，李鄂彬、董付容、龙兴团、龙润彬、刘小群均不认可合同无效且未主张无效返还，加之张国南、刘述英客观上不能向李鄂彬、董付容返还房屋，其主张返还购房款，应待本案房屋买卖合同效力认定生效后，在处理无效合同所涉相关权利义务时一并处理为宜。关于张国南、刘述英请求判决龙兴团、龙润彬、刘小群返还位于威远县铺子湾镇房屋给李鄂彬、董付容的主张，原审法院认为向李鄂彬、董付容返还房屋是张国南、刘述英的义务，张国南、刘述英在本案中将此项主张作为其权利来行使实为不当，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认张国南、刘述英与李鄂彬、董付容于2011年5月8日签订的房屋买卖合同无效；二、驳回张国南、刘述英的其他诉讼请求。案件受理费1362元，由张国南、刘述英负担681元，由李鄂彬、董付容负担681元。于本判决生效后十日内纳清。二审中，张国南、刘述英为支持其上诉请求，向本院提交2014年3月28日李鄂彬之子李华出具的《欠条》复印件一份，拟证明李华代李鄂彬收取了1万元，即张国南、刘述英实际向李鄂彬、董付容支付了98400元。李鄂彬质证认为《欠条》应找李华，与购房款无关；彭德明质证认为，该欠条与其无关；龙兴团、龙润彬、刘小群质证认为，对该《欠条》的真实性有异议，且《欠条》本身是借贷关系，也与本案无关。本院的认证意见是，该《欠条》内容与本案不具有关联性，本院不予采纳。二审中，李鄂彬、董付容、彭德明、龙兴团、龙润彬、刘小群未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审认定事实相同，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是一审判决适用法律是否错误，李鄂彬、董付容是否应立即向张国南、刘述英返还案涉购房款。本案中，一审判决认定张国南、刘述英与李鄂彬、董付容于2011年5月8日签订的房屋买卖合同无效，案涉合同双方中的张国南、刘述英对此无异议，李鄂彬、董付容对此也未提出上诉，本院予以确认。该房屋买卖合同为双务合同，即李鄂彬、董付容向张国南、刘述英交付房屋，张国南、刘述英向李鄂彬、董付容支付价款，双方均也均已实际履行完毕。现该房屋买卖合同虽经本案认定为无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，合同被认定无效后，李鄂彬、董付容应向张国南、刘述英返还已收取的购房款，同时，张国南、刘述英也应当向李鄂彬、董付容返还因该无效合同取得的财产，即案涉房屋；然而，该房屋已经张国南、刘述英转让给龙兴团、龙润彬、刘小群，现仍为龙兴团、龙润彬、刘小群等居住使用，张国南、刘述英客观上不能向李鄂彬、董付容返还该房屋，若此时判决李鄂彬、董付容向张国南、刘述英返还购房款，而李鄂彬、董付容出售的房屋张国南、刘述英又不能返还，此显然将对李鄂彬、董付容的利益造成损害，未能公平保护双方权益。因此，一审判决认为应待张国南、刘述英与龙兴团、龙润彬、刘小群的房屋买卖关系处理完毕后，由相关当事人另行主张是恰当的；此也不会造成张国南、刘述英的权利得不到救济，张国南、刘述英在处理完毕与龙兴团、龙润彬、刘小群的房屋买卖关系，收回案涉房屋后，可依据新的事实，及本案生效判决的权利告知，依法另行主张。综上所述，上诉人张国南、刘述英的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1362元，由上诉人张国南、刘述英负担。本判决为终审判决。审 判 长 何中明审 判 员 马晋川审 判 员 夏 飞二〇二〇年四月二十四日法官助理 龙 凤书 记 员 张 怡