山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初1933号 原告：青岛经济技术开发区建环物业有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区。 法定代表人：侯方军，职务总经理。 委托诉讼代理人：杜靖伟，山东恒信通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管燕伟，山东恒信通律师事务所律师。 被告：臧家芬，女。 委托诉讼代理人：邓美君，男。系被告丈夫。 原告青岛经济技术开发区建环物业有限公司与被告臧家芬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人管燕伟与被告臧家芬及其委托诉讼代理人邓美君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛经济技术开发区建环物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付物业费2561元、违约金7038元，以上费用合计9599元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的青岛经济技术开发区祥瑞花园小区2号楼2 单元502室的业主。原告分别于2011年6月15日、2014年6月15日、2015年6月15日与青岛经济技术开发区样瑞花园小区业主委员会签订了书面的物业管理委托合同。合同第六章约定了物业管理服务费用。住宅按0.7元/平方米/月、负一层按按0.6元/平方米/月执行。原告依法依约全面审慎履行物业管理委托合同的义务，但被告欠付2013年8月15日至2017年2月15日的物业管理费及违约金至今未付。原告于2019年8月委托律师通过EMS向原告发放物业费催缴律师函，被告拒收。特提起诉讼，望判如所请。 被告臧家芬辩称：一、被告于原告及业主委员会之间不存在物业服务法律关系。二、即便《物业管理委托合同》上的印章为真，原告与业主委员会签订的合同系属无效合同，原告应承担合同无效的全部责任。三、即便认为原告与业主委员会之间存在有效的物业合同，原告未向被告提供符合要求的物业服务，其主张无事实依据。综上，原告的主张无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。本院经审理查明认定事实如下： 1、被告系青岛经济技术开发区香江二路30号祥瑞花园小区2号楼2单元502室业主，房屋面积为87.1平方米。原告自2006年开始为该小区提供物业服务至今，原告的资质等级为三级。原告与青岛经济技术开发区祥瑞花园小区业主委员会签订的《祥瑞花园物业管理委托合同》，约定：青岛经济技术开发区祥瑞花园小区业主委员会委托原告就涉案小区实施物业管理；物业综合服务费按2012年8月31日青岛市物价局《物业服务收费管理办法》之相关收费指导标准内容即住宅按0.70元/平方米/月、负一层（或称地下室）按0.60元/平方米/月执行；综合服务费的调整，按政府指导价及市场调节价调整；业主和物业使用人逾期交纳物业综合服务管理费的，从逾期之日起按每天管理费的千分之三交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。被告称原告与业主委员会签订的相关合同被告并不知情，并且2014年和2015年两份合同中没有业委会代表签名和签署时间，2011年的合同虽然有业主委员会成员谭波的签名和盖章，但被告落实业主委员会的三名成员均称没有见过该合同，对上述三份合同的真实性不认可。 2、被告一直未缴纳自2013年8月15日至2017年2月15日期间的物业费。原告诉求的物业费计算方式为按合同约定的标准计算42个月，为2561元（0.70元/平方米/月×87.1平方米×42月），原告诉求的违约金系根据合同约定自2017年2月15日起计算至第一次起诉之日2019年8月20日共计7038元（2561×0.3%×916）。被告对物业费单价以及违约金均不认可，认为具体缴费到何时应看一下被告最后一次签字缴费的单据，对原告单方制作的记录不认可；未缴纳物业费的原因系原告未提供物业服务。本院认为，原告提交的《物业费管理台账》虽然是原告单方记录，但却是针对这个小区业主缴纳物业费的原始记录，被告一栏中清除显示被告自2013年8月15日至2017年2月15日期间未缴纳物业费，故在被告未提交其它证据的情况下，本院对被告未缴纳自2013年8月15日至2017年2月15日期间的物业费2561元予以确认。 3、已生效的本院（2016）鲁0211民初15551号原告青岛经济技术开发区建环物业有限公司与被告王英波物业服务合同纠纷一案中民事判决中确认自2013年4月起至2016年6月期间原告为涉案小区一直提供物业服务的事实，并且青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终2815号民事判决维持了一审判决。另，本院（2020）鲁0211民初1922、1946号两份生效判决中均认定“原告提交2016年6月至2017年2月15日期间的工作记录和电话记录，证明原告提供了物业服务的事实”。 4、庭审中，被告提交《情况说明》及照片一宗，证明2013年以前原告物业服务差，私自涨物业费，是业主解聘的原因；被告提交《五问建环物业之祥瑞花园物业和政府领导》证明2013年以前原告物业服务差，私自涨物业费，业主通过上访等各种形式维权，业主解聘途径及困难程度；被告提交《解聘建环物业签名表》证明业主154名，其中112户业主同意解除与建环物业的服务合同，签名时间是2014年8月份，证明解聘的时间及解聘的真实性与合法性也证明原告自2014年未提供物业服务，原告的证据不真实、不合法；被告提交《祥瑞花园业主不交物业费情况说明》证明2013年以前原告物业服务差，私自涨物业费，是业主不交费的原因，业主要按原物业费缴纳，物业公司拒收。214年6月15日合同到期后再未签订过合同；被告提交《祥瑞花园业委会成员声明》证明自2014年8月以后的合同未经过业主及业委会同意，未签过合同，即使有公章的合同也属无效；被告申请证人王某出庭作证，证明：原告在2014年以后未进行物业服务，之前物业服务也很差；证人对被告提交的上述证据予以认可等。原告对以上证据不认可，认为原告其提供了物业服务。本院认为，已生效的本院（2016）鲁0211民初15551号、（2020）鲁0211民初1922、1946号以及青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终2815号民事判决书较之于被告所提交的上述证据，具有更高的证明力，故本院依法确认原告与祥瑞花园小区业主委员会签订的合同合法有效，原告对涉案小区提供物业服务至2017年2月15日期间的事实。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与青岛经济技术开发区祥瑞花园小区业主委员会签订的《祥瑞花园物业管理委托合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对祥瑞花园小区内的全体业主具有法律约束力。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务，被告作为业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告拒绝交纳物业费应当有正当的理由，而正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，被告提交的证据不足以证实建环物业公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，被告应当按约交纳物业费。原告诉求被告支付自2013年8月15日至2017年2月15日期间的物业费共计2561元，并无不当，符合法律规定，本院予以支持。 物业服务合同系持续性的长效双务合同，原告的物业服务对象是小区内全体业主，确定原告是否违约，要在较长期的整体情况中去判定。本院认为被告提交的证据尚不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在重大违约行为。若被告认为原告所提供的物业服务存在问题，其权益被侵害，可通过其他途径主张权利，但以此作为拒付物业费的理由尚不充分。但鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，其要求被告承担滞纳金的依据不足，本院不予支持。关于被告所辩称不存在物业服务法律关系、合同无效以及原告擅自提高物业费、未提供物业服务，其证据不足，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告臧家芬于本判决生效后十日内支付原告青岛经济技术开发区建环物业有限公司物业费共计2561元； 二、驳回原告青岛经济技术开发区建环物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告负担18元，被告负担7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘德强 二〇二〇年四月二十日 书记员  刘 珊