吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终199号上诉人（原审原告）：吉林双阳农村商业银行股份有限公司金泰支行，住所地长春经济技术开发区临河街天地十二坊10栋2号门。负责人：高宏照，支行行长。委托诉讼代理人：肖建达，吉林常春律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长春市红街美食音乐餐厅（原名称为长春市红堪红旗街练歌场），住所地长春市朝阳区红旗街777号。投资人：刘樱那，总经理。委托诉讼代理人：刘畅，办公室主任。上诉人吉林双阳农村商业银行股份有限公司金泰支行（以下简称金泰支行）因与上诉人长春市红街美食音乐餐厅（原名称：长春市红堪红旗街练歌场，以下简称红堪练歌场）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初2568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金泰支行上诉请求：1、撤销长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初2568号民事判决第二项，依法改判，红堪练歌场给付金泰支行2018年1月1日至2019年1月1日期间租金217万元及2019年1月2日至实际交还房屋之日止的使用费，按年租金217万元计算；2、一、二审诉讼费用由红堪练歌场负担。事实及理由：原审判决认定部分事实错误。原审判决已经判定红堪练歌场未提供充分有效证据证明其已将涉案102号房屋2018年租金另交他人。2018年度金泰支行是该房屋的抵押权人，有权收取抵押物的孳息，并且该租金已经被法院采取了保全措施。同时，金泰支行收取租金的权利同时来源于合同约定，红堪练歌场是合同当事人，应当履行约定义务。针对金泰支行的上诉请求，红堪练歌场二审答辩称，2018年度的租金不应交付给金泰支行。红堪练歌场的上级关联公司长春市自由大路红堪美食音乐餐厅与出租人刘金光签订房屋租赁合同，该房屋租赁期限应于2028年12月19日到期，红堪练歌场已将全部租金交付给了出租人刘金光，并在一审时提供了转账流水予以证明，金泰支行不应向红堪练歌场主张权利。红堪练歌场向本院提出上诉请求：1、撤销长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初2568号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回金泰支行的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由金泰支行负担。事实及理由：1、金泰支行出具的与红堪练歌场及案外人吉林省万隆实业有限公司（以下简称万隆公司）签订的《房屋租赁协议》是为配合万隆公司及银行倒贷按银行要求签订的，该合同并未实际履行，并在配合金泰支行复印留存该协议后，销毁原件，故金泰支行在庭审中无法出示协议原件、当事人双方的租金转账凭证，并未实际履行；2、红堪练歌场原审申请追加案涉房屋的原承租人刘金光参加庭审，法院未予准许。因红堪练歌场的原投资人沈宏晔按总公司长春市自由大路红堪音乐美食餐厅（以下简称红堪餐厅）要求于2019年1月4日已将案涉房屋交还原承租人刘金光，并以房屋室内装修及设施折抵拖欠租金；另于2019年5月20日将公司投资人由沈宏晔变更至刘金光名下，同日刘金光将公司名称变更为长春市红街美食音乐餐厅，在本案审理过程中红堪练歌场投资人及名称均已发生变更，原审法院对事实认定不清；3、吉林省长春市中级人民法院在拍卖案涉房屋时，已在拍卖公告中披露“该拍卖房屋存在租赁，现存在两份租赁合同，承租人现不认可当初贷款时和抵押人共同向申请人提供的租赁合同内容，另行主张一份租赁合同，买受人竞买成功后需自行与承租人协商或诉讼确认继续履行合同的文本。”总公司红堪餐厅与刘金光、万隆公司签订的《房屋租赁协议》已经长春仲裁委员会作出的（2018）第0479号仲裁裁决书确认有效；金泰支行提供的《房屋租赁协议》在未经诉讼确认的情况下，原审法院判决红堪练歌场按其协议履行义务存在重要证据没有查明的错误。4、原审法院适用法律不当，案涉房屋租赁在先，抵押在后，依据物权法第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”综上，请求二审法院在查明案件事实和正确适用法律的基础上，依法支持红堪练歌场的上诉请求。针对红堪练歌场的上诉请求，金泰支行二审答辩称，个人独资企业无法人资格，应以投资人个人财产对企业债务承担无限责任，投资人才是真正的民事主体，但原投资人沈宏晔并没有提起上诉，也就是原判决中的责任主体并未提出上诉。虽然红堪练歌场称改变了名称和投资人，但原投资人沈宏晔依然要承担本案的全部民事责任，因为该民事责任发生在其投资经营期间，非经债权人认可不可转让。根据《个人独资企业法》第十七条规定，只能转让权利，不能转让债务和民事责任。红堪练歌场所谓的两份租赁协议问题，已经经过长春中院另案庭审予以确认，刘金光主张的租赁协议效力以及收取租金的主张未被支持。（2018）第0479号仲裁裁决书并未申请执行，根据民事诉讼法第九十三条的规定，当事人有相反证据予以推翻的仲裁裁决不能作为证据使用，故该裁决结果不应被采信。该仲裁裁决以及相应的租赁合同和补充协议等明显违背正常逻辑和日常生活经验，均系多方当事人为了达到非法目的，恶意串通形成的。综上，金泰支行认为，判决承担民事责任的主体并未上诉，已经丧失了上诉权，本案产生的相关民事责任首先应当有个人独资企业的财产承担，不足部分由原投资人承担。现投资人的上诉于本案无关联，发生的民事责任不是在其投资期间，应当不予审理。金泰支行向原审法院提出诉讼请求:1.红堪练歌场交付承租的长春市朝阳区红旗街765号华亿红府4.14【幢】102号房2018年度租金217万元【432万元×（1,676.95平方米÷3,338.02平方米）】;2.红堪练歌场从承租的长春市朝阳区红旗街765号华亿红府4.14【幢】102号房屋内迁出;3.红堪练歌场赔偿从2019年1月1日起至实际迁出之日起的损失（按每日租金5,945元计算）。原审法院经审理认定以下事实：2013年12月20日,红堪练歌场与万隆公司签订《房屋租赁合同》一份，内容为：万隆公司将朝阳区红旗街765号商业用房（总面积4,000平方米，红堪练歌场需为万隆公司一楼临红旗街门市留出一个门洞的324平方米面积供万隆公司租用）出租给红堪练歌场，租期自2014年1月1日至2019年1月1日，租期第三、四、五年每年租金为432万元；每年租金400万元（另付万隆公司全额代金券20万元),2016年起每年租金于12月10日前一次性付清。同日，案外人刘金光与万隆公司签订《以商用房屋租赁期抵债协议》，约定万隆公司以华亿红府3套商用房屋（建筑面积4,231.90平方米，其中101号房建筑面积1,676.86平方米，102号房建筑面积1,676.95平方米，103号房建筑面积878.09平方米）15年的租赁期全部收益清偿其欠刘金光680万元债务，租期2013年12月20日至2028年12月19日。2013年12月31日，刘金光与长春市自由大路红堪美食音乐餐厅（以下简称红堪餐厅）、万隆公司签订《房屋租赁合同》,约定刘金光将涉案商业用房总面积3,600平方米出租给红堪餐厅，年租金360万元，租期2013年12月31日至2028年12月19日，万隆公司同意刘金光将房屋转租给红堪餐厅，并同意以此合同房租收益交给刘金光。三方于2018年1月7日签订《补充合同》，约定：2018年度至租赁期届满止，红堪餐厅年租金调整至160万元/年。万隆公司向金泰支行出示2013年12月20日《房屋租赁合同》后，2014年8月16日，万隆公司（甲方、抵押人，法定代表人刘金国）、红堪练歌场（乙方、承租方)、万隆公司（丙方、借款人）、金泰支行（丁方、抵押权人）签订《协议书》一份，写明因丙方业务需要，在丁方贷款1800万，用乙方所租用的华亿红府4.14幢102号房作抵押物，抵押期限3年,抵押期间，如承租方到期续签租赁合同，必须取得抵押权人书面同意,租赁行为有效。2016年3月8日，长春市中级人民法院（以下简称长春中院）向红堪餐厅送达（2016）吉01执69号协助执行通知书，要求其将承租万隆公司位于长春市朝阳区红旗街765号商业用房（楼体结构为三层，面积约3,600平方米）2016年12月10日以后的房屋租金360万元交至法院。2016年6月21日,长春中院向红堪餐厅送达（2016）吉01执107号协助执行通知书，对其承租万隆公司位于长春市朝阳区红旗街765号商业用房，楼体结构为三层，面积约3,600平方米的房屋租金进行轮候查封。2017年12月4日，长春中院作出（2017）吉01执恢97号、执97号、执600号执行裁定书及履行到期债务通知书，查明万隆公司将华亿红府4.14幢101（部分）、102（全部)、103（全部）出租给红堪练歌场，对红堪练歌场享有租金债权，故裁定冻结万隆公司对红堪练歌场的全部租金债权，红堪练歌场不得向万隆公司支付上述租金，同时通知红堪练歌场，将支付万隆公司的2018年租金转入长春中院账户，并交代了异议权。红堪练歌场于2017年12月4日签收上述文书。2017年10月26日，案外人徐亮在接受长春中院询问时称，红堪练歌场及红堪餐厅为其个人投资开办的公司，2013年12月20日、2013年12月31日协议系其与刘金光协商签订，2014年8月16日两份协议仅是为了“帮万隆做银行贷款”签订的，实际履行的是2013年12月31日协议书，租金向刘金光缴纳。同日，案外人刘金光在接受长春中院询问时称，针对红堪练歌场使用万隆公司的朝阳区红旗街765号华亿红府4.14【幢】“102、103室全部、101室三楼全部、二楼一半”房屋，其参与签订了四份租赁合同:1.2014年8月16日万隆公司（抵押人、借款人）、红堪练歌场（承租人）、金泰支行（抵押权人）签订的协议书;2.2014年8月16日万隆公司（抵押人）、红堪练歌场（承租人）、恒乐公司（借款人）、金泰支行（抵押权人)签订的协议书;3.2013年12月20日万隆公司（出租人）、红堪练歌场签订的协议书;4.2013年12月31日刘金光（出租人）、红堪餐厅、万隆公司签订的协议书。并称，2014年8月16日两份协议仅是为了“帮银行倒贷”签订的，实际履行的是2013年12月31日协议书。2017年11月2日，案外人刘金国（万隆公司原法定代表人）在接受长春中院询问时称，案涉房屋确实存在上述四份租赁合同，2014年8月16日两份协议仅是为了“帮银行倒贷”签订的，与金泰支行签订该两份协议时，向其出示了2013年12月20日协议，实际履行的是2013年12月31日协议书。刘金光曾以其系华亿红府小区4.14[幢]101、102、103号房屋租金收益权利人为由，要求停止对4.14[幢]房屋租金的执行。长春中院于2018年2月8日分别作出（2017）吉01执异1384号、（2017）吉01执异1385号执行裁定书，认为即使刘金光依《以商用房屋租赁期抵债协议》对涉案房屋租金享有债权，该债权不能优于该案102号房屋抵押权人金泰支行及103号房屋抵押权人长春市新兴产业股权投资基金有限公司，抵押权及于房屋租金，故驳回刘金光异议请求。后长春中院（2016）吉01执69号案件申请执行人张晓玲提起诉讼，请求确认新兴公司对上述103号房屋租金不享有优先受偿权,其抵押权效力不及于该房屋,并请求恢复该案执行。长春中院于2017年8月23日作出（2017）吉01民初310号民事判决，认为，新兴公司系租金的实体权利人，享有足以排除人民法院执行的实体权利，可以阻却（2016）吉01执69号案件对103号房屋在2016年12月10日后所产生租金的执行，刘金光与万隆公司即使存在债权债务关系，无法对抗新兴公司基于抵押权对租金享有的权益，故驳回张晓玲的诉讼请求。该判决已生效。2018年12月3日，长春中院作出（2017）吉01执97号执行裁定书，裁定将被执行人万隆公司名下位于长春市朝阳区红旗街765号华亿红府4.14【幢】102号房屋所有权【产权证号:长房权字第1120003389，面积1,676.95平方米，丘地号4-95/62-47（102）】及项下国有土地使用权（土地证号:长国用（2014）第040007461号，面积824平方米），作价2,954.4万元，交付金泰支行抵偿债务2,954.4万元。上述房屋所有权及国有土地使用权已转移至金泰支行名下。红堪练歌场的投资人沈宏晔于2015年12月15日向刘金光汇款360万元，于2016年2月26日向刘金光汇款100万元，于2017年10月13日向刘金光汇款9万元，于2018年1月3日向刘金光汇款6万元，于2018年1月24日向刘金光汇款10万元,于2018年1月25日向刘金光汇款40万元,于2018年2月9日向刘金光汇款60万元，于2018年2月27日向刘金光汇款30万元。2018年11月5日，长春仲裁委员会作出长仲裁字【2018】第0479号仲裁裁决书，裁决红堪餐厅向刘金光给付2016年至2017年度所欠租金100万元。万隆公司名下华亿红府4.14【幢】101号房屋所有权（面积1,676.86平方米）及项下国有土地使用权（面积824平方米）由长春中院以（2017）吉01执恢12号执行裁定书裁定由吉林银行股份有限公司长春东盛支行所有;103号房屋所有权（面积878.09平方米）及项下国有土地使用权（面积431平方米）由长春中院以（2017）吉01执恢12号执行裁定书裁定由长春市新兴产业股权投资基金有限公司所有。101号1-2层（建筑面积893.88平方米）由万隆公司出租给中国光大银行长春分行,即红堪练歌场承租面积合计3,338.02平方米（1,676.86平方米+1,676.95平方米+878.09平方米-893.88平方米）。案涉102号房屋现由红堪练歌场用于经营红堪KTV。原审法院认为，一、万隆公司向金泰支行出示2013年12月20日红堪练歌场与其签订的《房屋租赁合同》，并据此于2014年8月16日由三方签订《协议书》，金泰支行有理由相信该份《房屋租赁合同》系案涉租赁房屋实际执行的租赁协议。红堪练歌场主张其实际执行的是2013年12月31日刘金光与红堪餐厅、万隆公司签订的《房屋租赁合同》，但未提供证据证明金泰支行对此知晓，金泰支行对该份合同亦不予认可，故该合同对金泰支行不发生效力。二、金泰支行于2018年12月3日依法取得案涉102号房屋所有权及项下国有土地使用权，且该房屋现实际承租人为红堪练歌场，非红堪餐厅，其对案涉房屋的承租已于2019年1月1日到期，此后双方成立不定期租赁合同关系，金泰支行有权随时解除合同，故对金泰支行要求红堪练歌场交还房屋的请求予以支持。红堪练歌场未提供充分有效证据证明其已将案涉102号房屋2018年租金另交他人,故应向金泰支行交纳2018年12月3日至2019年1月1日期间租金178,378.83元[432万元×（1676.95㎡÷3338.02㎡）÷365天×30天]，同时，应当支付租赁合同到期后占用房屋期间的使用费，自2019年1月2日起至实际交还房屋之日止，按原租金标准即年租金217万元计算。三、物权具有优先效力，刘金光与万隆公司及红堪练歌场之间无论存在何种债权债务关系，均不得对抗金泰支行作为所有权人对案涉房屋所享有的占有、使用、收益和权利，故对红堪练歌场追加其为第三人的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，原审法院判决:一、长春市红堪红旗街练歌场于本判决生效后十五日内将位于长春市朝阳区红旗街765号华亿红府4.14【幢】102号房屋腾出后交给吉林双阳农村商业银行股份有限公司金泰支行;二、长春市红堪红旗街练歌场于本判决生效后立即给付吉林双阳农村商业银行股份有限公司金泰支行2018年12月3日至2019年1月1日期间租金178,378.83元及2019年1月2日起至实际交还房屋之日止的使用费,按年租金217万元计算;三、驳回吉林双阳农村商业银行股份有限公司金泰支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,160元，由吉林双阳农村商业银行股份有限公司金泰支行负担3,107元，由长春市红堪红旗街练歌场负担21,053元。经二审审理查明，一审判决认定的案件事实基本无误。另查明：1、2014年8月16日，万隆公司（甲方、抵押人，法定代表人刘金国）、红堪练歌场（乙方、承租方)、万隆公司（丙方、借款人）、金泰支行（丁方、抵押权人）签订的《协议书》还约定，如借款人万隆公司不能按月结息，或部分贷款到期不能偿还，每年房屋租金由乙方（红堪练歌场）直接付给丁方（金泰支行）。租赁合同尚未到期，贷款出现风险时，收费权由丁方收取，丙方付每年房屋租赁费时，必须征求丁方同意后付给甲方。乙方租赁权利到期后，丁方处置抵押物时，乙方需无条件让出抵押物，但乙方有优先购买权及优先租赁权。2、（2016）吉01执69号协助执行通知书系长春中院执行张晓玲与万隆公司、刘金光之间借款合同纠纷一案作出的法律文书。（2016）吉01执107号协助执行通知书系长春中院执行白冰与万隆公司、刘金光之间借款合同纠纷一案作出的法律文书。2017年12月4日长春中院（2017）吉01执恢97号、执97号、执600号执行裁定书的内容为：本院在执行申请执行人长春市新兴产业股权投资基金有限公司、吉林双阳农村商业银行股份有限公司金泰支行与被执行人吉林省万隆实业有限公司借款纠纷一案中，查明被执行人万隆公司将其华亿红府4.14幢101（部分）、102（全部）、103（全部）房屋出租给红堪练歌场，对红堪练歌场享有租金债权，上列申请执行人向本院申请执行该债权。依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百零一条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条、第67条的规定，裁定如下：冻结被执行人万隆公司对红堪练歌场的全部租金债权，红堪练歌场不得向万隆公司支付上述租金。冻结期限二年，自2017年12月4日起至2019年12月4日止。同日，长春中院向红堪练歌场发出《履行到期债务通知书》，主要内容为：依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条、第67条的规定，通知如下：一、收到本通知十五日内将你单位应支付给被执行人万隆公司的2018年租金转入我院账户，并不得向被执行人万隆公司清偿；二、如有异议，应当自收到本通知之日起十五日内向本院提出；若擅自向被执行人万隆公司履行造成财产不能追回的，除在已履行的财产范围内与被执行人承担连带清偿责任外，本院将依法追究你妨害执行的法律责任。逾期不履行又不提出异议的，本院将依法强制执行。3、二审中，红堪练歌场向本院提供其企业变更情况登记记载，2019年5月20日，长春市红堪红旗街练歌场企业名称变更为长春市红街美食音乐餐厅，同日，其投资人姓名由沈宏晔变更为刘金光。2019年6月20日，投资人姓名再次变更，由刘金光变更为刘樱那。本院认为：1、关于红堪练歌场的上诉权问题。工商登记信息显示，红堪练歌场为个人独资企业。《中华人民共和国民法总则》第一百零二条规定，“非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。”红堪练歌场作为非法人组织，能够以自己的名义从事民事活动，具备民事诉讼主体资格。又根据《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条规定，个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。红堪练歌场工商登记的投资人发生变更并不违反法律规定。红堪练歌场作为民事诉讼主体在一审判决后有权以自己的名义提起上诉。至于是由原投资人还是现投资人对企业债务承担无限连带责任不在本案审理范围，不能影响红堪练歌场的上诉权利。2、关于红堪练歌场是否应从案涉房屋中迁出并承担向金泰支行支付租金的义务。金泰支行在一审出具的红堪练歌场与万隆公司于2013年12月20日签订的《房屋租赁协议》虽为复印件，但根据红堪练歌场的自述，该协议是在万隆公司办理银行抵押贷款时向银行出示的，且在此后由金泰支行、万隆公司、红堪练歌场三方于2014年8月16日签订的抵押贷款《协议书》中红堪练歌场明确承诺抵押期间如续签合同需经抵押权人（金泰支行）同意，金泰支行基于上述事实有理由相信该份《房屋租赁协议》为红堪练歌场与万隆公司实际履行的合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。因红堪练歌场、万隆公司在签订抵押贷款合同时明确告知金泰支行的租赁合同期限为2014年1月1日至2019年1月1日止,在该租赁合同有效期内，根据“买卖不破租赁”的原则，金泰支行实现抵押权时，该份租赁合同对抵押物的受让人具有约束力。合同期满后，金泰支行作为抵押物的受让人、所有权人，在红堪练歌场与其未达成新的续租合意的情况下，有权行使所有权人的权利要求红堪练歌场迁出。红堪练歌场提供的2013年12月31日刘金光与长春市自由大路红堪美食音乐餐厅、万隆公司签订《房屋租赁合同》以及仲裁裁决书均不能对抗金泰支行行使物权。一审判决红堪练歌场限期迁出并无不当。关于红堪练歌场应给付金泰支行房屋租金问题，根据本院于2017年12月4日下达的（2017）吉01执恢97号、执97号、执600号执行裁定书的内容以及本院向红堪练歌场送达的《履行到期债务通知书》的内容，本院已经根据金泰支行以及另案申请执行人长春市新兴产业股权投资基金有限公司的申请裁定执行万隆公司对红堪练歌场享有的2018年租金债权，并通知红堪练歌场将该笔租金转入我院账户，因此，金泰支行上诉提出的请求红堪练歌场支付2018年1月1日至2019年1月1日期间的租金已经在执行程序中处理，在本案中再行主张本院不予支持。虽然自2018年12月3日至2019年1月1日期间仍为2013年12月20日红堪练歌场与万隆公司签订的《房屋租赁协议》的有效期间，但一审判决从2018年12月3日金泰支行取得房屋所有权及项下国有土地使用权开始计算红堪练歌场应交付给金泰支行的租金，可在执行（2017）吉01执恢97号、执97号、执600号执行裁定书以及《履行到期债务通知书》的执行程序中扣除该部分租金，亦不对红堪练歌场的利益造成影响。故对金泰支行要求在本案中判令红堪练歌场支付2018年度租金的上诉请求以及红堪练歌场提出不予支付租金、不应从案涉房屋中迁出的上诉请求均不予支持。3、关于一审判决是否遗漏必须参加诉讼的第三人，是否应追加刘金光为本案当事人的问题。刘金光在执行程序中接受本院询问时明确承认其参与了2013年12月20日万隆公司（出租人）、红堪练歌场之间的《房屋租赁合同》，并用于银行贷款，其并未向金泰支行告知其承租人的身份，而且红堪练歌场投资人的变化并不影响本案中红堪练歌场应承担的义务，故本案的处理与刘金光无法律上的利害关系，一审法院对红堪练歌场提出追加刘金光为第三人的请求未予支持并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人金泰支行、上诉人红堪练歌场的上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计26,592元，由上诉人吉林双阳农村商业银行股份有限公司金泰支行负担22,724元，由上诉人长春市红街美食音乐餐厅负担3,868元。本判决为终审判决。审判长  绳继萍审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年四月二十七日书记员  梁 芳