大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初707号原告（反诉被告）：刘天舒，女，1974年7月18日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：朱立群，辽宁鑫诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：路秋洁，女，1953年9月18日出生，汉族，住辽宁省营口市。委托诉讼代理人：何爱勇，辽宁法大律师事务所律师。原告刘天舒与被告路秋洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘天舒的委托诉讼代理人朱立群、被告路秋洁的委托诉讼代理人何爱勇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金13750元，自2019年6月16日至2019年11月12日共5个月，每月租金2750元。事实和理由：2017年5月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在大连市沙河口区的房屋出租给被告居住，租赁期限为壹年，至2018年5月15日期满后，双方又续签一年合同，期限自2018年5月16日至2019年5月15日。被告在2019年5月15日续签合同到期后，表示仍愿意继续租住该房屋，其以手头钱紧张为由只给付原告2019年5月16日至2019年6月15日一个月的房租叁仟元。但自2019年6月16日开始，被告再未向原告支付任何租金。经原告多次催要，被告仍以各种理由拒不支付。2019年10月29日，原告向被告发出《腾房通知》，明确不再将房屋出租给被告，要求被告在2019年10月31日前，结清拖欠的房租及水电、有线电视等费用，并将该《腾房通知》张贴在所出租的房屋门上，第二日即2019年10月30日通过电话确认被告已经看到并拿下了贴在门上的《腾房通知》。2019年10月31日，经与被告儿子高路协商并经被告同意，原被告双方签订《暂缓缴纳房租协议》。约定：1、被告于2019年11月10日前缴清所欠房租，并于2019年11月15日前搬离该房屋，结清水、电、有线电视等费用。2、交房时恢复租住房原样，并保持物品及设施可用。被告投入的物品被告带走。4、逾期不缴纳房租、未结清相关费用或2019年11月15日前未搬离，房主将自行换锁，房内物品按照无主物品处理，后果由被告承担。2019年11月12日，被告没有按照双方签订的《暂缓缴纳房租协议》支付拖欠的房租且拒绝搬离承租的房屋。后在派出所的干涉下，被告才于2019年11月12日搬离了承租的房屋，但拖欠的房租却一直未付，也未将房屋恢复租住时的原样。更有甚者，现被告拒绝接听原告电话，根本联系不上。无奈之下，原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院，望依法裁断。被告路秋洁辩称，第一，双方协商的租赁期限实际为10年，原告当时也是同意认可的，如果租期是一年，被告不可能投入近2万元的装修费用，不符合常理。第二，原告采用了欺骗的手段签订了租赁合同，应当承担相应的法律责任，合同签订一年后原告找到被告说合同期已到，如果续租要按每月2800元缴纳房租，这时被告才发现合同签订的跟当时实际协商的不一致，因为前期已经投入了近2万元装修费，无奈被告只好又按原告的要求交了一年房租，但是后来原告始终又再不停地涨房租，并采用一些不正常的手段催缴房租，被告患有严重的高血压和心脏病，最后不堪其找，不得不搬离房屋。第三，被告对案涉房屋进行了必要的装修，使得房屋增值，原告应给付财产损失补偿。反诉原告向本院提出反诉请求：1.请求判令原告赔偿损失15218元；2.请求判令原告返还押金3000元；3.请求判令原告返还柜子和玻璃茶几。事实和理由：一、双方协商过程中，案涉房屋租赁期限十年是路秋洁的真实意思表示，刘天舒当时是同意认可的。2017年5月，反诉原告路秋洁和反诉被告刘天舒签订房屋租赁合同前，案涉房屋无任何设施，并存在地板腐烂、楼梯损坏、上下水堵塞等问题，如果不进行装修，根本不具备居住条件。为此，双方进行了多次口头协商，最后商定租住期间是十年，月租金2750元，每年一付，押金3000元。双方协商一致后，路秋洁才决定租用。如果是租期一年，被告不可能投入2万元装修费用，这根本不符合常理。二、原告采取欺骗的手段签订租赁合同，应承担相应法律责任。2018年5月，租赁合同签订后一年，刘天舒找到路秋洁，说合同已到期，续租房屋，要按2800元交房租。这时，被告发现被骗了，蒙骗一个体弱多病、既近视又花眼的老太太。因为此前已经投入了近两万元的装修费，被告无奈又按月租金2750元-2800元的要求交了2018年5月至2019年5月的租金。一年后，原告又要求按月租金3000-3500元涨租金，并采用让其丈夫到家里吵闹、半夜砸门、用胶带封门等恐吓手段催缴房租，被告患有严重的高血压心脏病，不堪其扰，不得不于2019年11月搬离案涉租赁房屋。被告搬家时被迫留下一柜子和玻璃茶几，原因是原告不让搬。三、被告对案涉房屋进行了必要的装修，似的房租增值，由于原告的欺诈行为，给被告造成财产损失15218元。由于原告的欺诈、胁迫行为，导致被告先期投入的装修费无法收回，原告却因此无故受益，并以精装修的名义将该房屋挂牌出售。按照有关规定，原告应赔偿被告的装修损失。按协商租期十年（240个月）计算。扣除被告使用的29个月，原告应赔偿被告的财产损失15218元。反诉被告刘天舒辩称，第一，被告装修未经原告同意，属其自己的擅自行为，其在租赁期间为满足自己的使用要求进行装修，应当由其自己承担相应的费用和相应的法律后果，被告要求原告来赔偿损失是错误的。第二，根据原、被告双方2019年10月31日签订的暂缓缴纳房租协议，双方对屋内物品和装修问题进行了约定，其中第4条约定“被告在逾期不缴纳房租或者未结清相关费用或者2019年11月15日前未搬离，原告将自行换锁，房内物品按无主物处理，后果由被告承担”，也就是说双方对屋内物品和相关问题进行了约定，现被告又要求原告来赔偿损失，违反诚实信用原则，缺乏事实和法律依据。第三，关于被告要求返还押金，因属于被告未缴纳房租违约在先，被告无权要求返还押金。关于第三项反诉请求，根据刚才第二条的答辩意见，即使存在相关物品，双方对该物品的约定的处理也有约定，被告同样无权要求返还。本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提供的房屋租赁合同、暂缓缴纳房租协议，被告提交的销售清单、送货单、收条1、收条2、收款收据、大连南关岭永兴商店（售货单）、收条3及照片3张、证人证言组织质证并进行审查，上述证据形式合法，内容相互关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在大连市沙河口区的房屋出租给被告居住，租赁期限为1年，自2017年5月16日至2018年5月15日；租赁用途：居住。居住人数：1人；房租季付，该房屋季度租金为人民币8250元整，年租金33000元整；合同签定时甲方收取乙方履约保证金3000元整，如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。合同期满乙方未欠费用，未损坏房屋及内部物品，甲方如数返还；如甲方单方违约，需向对方支付一个月租金作为违约赔偿金。如乙方单方违约，需向对方支付一个月租金作为违约赔偿金；双方还约定了其他权利义务。2019年10月31日，原被告双方签订了暂缓缴纳房租协议，内容为被告承租的案涉房屋，自2019年6月15日至2019年10月31日未缴纳房屋租金人民币12375元，经协商，约定如下：1：暂缓缴纳房租至2019年11月10日，于2019年11月10日前缴清所欠房租，并于2019年11月15日前搬离该房屋，结清水，电，有线电视等费用。期间房主不打扰路秋洁的生活（此处被告手写“每月房租是2750元”）。2：交房时恢复租住房原样（此处被告手写“我投入的物品我带走”），并保持物品及设施可用。3：交房时同时记录水、电表读数，有线电视费用按照搬离之日起按照天数计算、收取；待联合收费处收取水电费用后，将租房押金人民币3000元多退少补。4：逾期不缴纳房租、未结清相关费用或2019年11月15日前未搬离，房主将自行换锁，房内物品按照无主物品处理，后果由承租方路秋洁承担。另查，被告路秋洁于2019年11月12日搬离案涉房屋。证人丁某当庭陈述：我和被告不认识，找我们干活。2017年我们帮被告装修租住的房屋，我问她租住的房屋为何要装修，她说要住8至10年，装修时我也见过原告，原告当时说可以住10年、8年，就这样才给装修的。我们帮她装修完后又帮她往租住的房屋里搬家具。2019年10月或11月又要把东西往外搬，房主又找到4、5个人来威胁老太太说要涨房租要房租，期间去过两次，第一次带了4、5个人去为了要涨房租，要3000至3500元，第二次又带了4、5个人找换锁公司的人换锁，不让往外搬东西，原告打了110，110批评了原告，把原告撵走了，第二天我们继续搬原告又回来了，最后还剩茶几、站柜没搬完，原告又不让搬了，原告把锁换了。证人慈连景当庭陈述：2017年4月被告雇佣我给她装修，装修她租住的房屋。当时我见过原告和被告，被告说我租个10年、8年，给房屋装修一下，原告说可以。2019年11月我们帮被告从租住房屋往外搬东西，原、被告为涨房租的事情打起来，就在租住的房屋里。原告说被告要继续住的话要涨房租。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同与暂缓缴纳房租协议，均系双方当事人真实的意思表示，双方均应按照两份协议履行各自的义务。原告与被告于2017年首次签订房屋租赁合同，租期为1年，双方均认可该1年合同到期后原告允许被告继续租住该房屋。至2019年10月31日，被告在暂缓缴纳房租协议上确认尚欠自2019年6月15日至2019年10月31日房租12375元。对此，被告辩称，原告在被告租住房屋过程中多次要求涨房租，导致被告无法承受不能继续租住，即使该节事实属实，其二人在后续签订的暂缓缴纳房租协议上被告也确认欠房租12375元，且被告自己手书“每月房租是2750元”，被告亦未提交有力证据证实当时在签字确认时遭到原告的胁迫，故此节事实不能作为被告拒绝支付房租的理由。同时，被告辩称双方的真实意思表示是租期十年，但并未提交任何书面证据予以证明，仅凭证人丁某、慈某的证言，难以认定该节事实。即便原告真的在案涉房屋向被告口头说过“住十年八年无所谓”，因未签订正式的书面合同，也不能视为原告真实的意思表示。被告提交的作为其装修花费的若干证据中许多真实性及关联性无法确认，即便其确实花费2万余元装修房屋，亦难以就此推定双方达成了十年租期的合意，双方之间不存在必然的因果联系。被告在与原告签订暂缓缴纳房租协议后，未按协议约定于2019年11月10日前缴清房租，已构成违约。原、被告双方均认可被告于2019年11月12日搬离案涉房屋，按照每月房租2750元计算，自2019年6月15日至2019年11月12日，欠缴房租应为13474元。关于被告反诉要求原告赔偿装修损失15218元一项，无论原告是否允许被告进行装修，双方在2019年10月31日的暂缓缴纳房租协议中第2条约定了“交房时恢复租住房原样”，且该协议中并未有其他原告应就装修价值对被告进行补偿的约定，可见被告已放弃了该部分价值，且被告当庭表示对装修价值不申请鉴定，故该装修损失15218元，本院不予支持。关于被告要求原告返还押金3000元的诉请，双方暂缓缴纳房租协议中第3条约定了“交房时同时记录水、电表读数，有线电视费用按照搬离之日起按照天数计算、收取；待联合收费处收取水电费用后，将租房押金人民币3000元多退少补”，被告要求返还押金，其理应承担相应的举证责任，但现双方并未就水电费支出进行最终确认，原告该返还押金多少元无法确定，故该项反诉请求本院不予支持。被告可在调取证据后就该项诉请另行起诉。至于被告要求返还柜子和玻璃茶几，首先，被告并未提供任何有力证据证实该两样物品目前存放于案涉房屋内。其次，即便该两件物品存放于案涉房屋，暂缓缴纳房租协议中第4约定了“逾期不缴纳房租、未结清相关费用或2019年11月15日前未搬离，房主将自行换锁，房内物品按照无主物品处理，后果由承租方路秋洁承担”，现被告“逾期不缴纳房租、未结清相关费用”，原告可依据该约定将房内物品按无主物品处理。被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、被告路秋洁于本判决生效之日起十日内支付原告刘天舒案涉房屋租金13474元；三、驳回原告刘天舒的其他诉讼请求；四、驳回被告路秋洁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元（原告已预付），由原告负担2元，被告负担70元，于本判决生效之日起十日内给付原告；反诉费128元（被告已预付），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王 飞二〇二〇年四月十三日书记员 马倩倩附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十三条反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。