北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5363号上诉人（原审被告）：中恒隆拓投资咨询（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陆金秋，经理。委托诉讼代理人：丁玲，北京恒理律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗楠，北京恒理律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：高玉兰，女，1949年12月29日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：李桂增，男，1967年9月12日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：王志臣，男，1966年9月16日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：张宝芹，女，1967年12月29日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：王春月，女，1990年12月31日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：王东明，男，1988年10月14日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：李桂财，男，1954年9月18日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：吴立宝，男，1973年3月14日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：栾桂香，女，1970年8月19日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：徐树香，女，1946年4月12日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：赵淑芹，女，1953年10月4日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：顾永，男，1981年4月26日出生，住北京市顺义区。上述被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王福胜，男，1948年1月26日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：焦玉山，男，1950年10月12日出生，住北京市顺义区。上诉人恒隆拓投资咨询（北京）有限公司（以下简称中恒公司）因与被上诉人高玉兰、李桂增、王福胜、焦玉山、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永（以下简称高玉兰等人）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初13270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。中恒公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回高玉兰等人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由高玉兰等人承担。事实和理由：各方签订的《顺义区农村土地租赁经营合同书》及补充协议，违反了土地规划用途属无效合同，高玉兰等人应当返还合同无效后中恒公司已付的租金。各方签订案涉合同，约定高玉兰等人将自用土地出租给中恒公司用于青少年农耕体验、国防教育及乡村旅游项目适用，中恒公司支付了2017年10月15日至2018年10月14日一年租金。2017年案涉土地规划用途变更为基本农田，导致双方签订租赁经营合同无效，合同目的不能实现。根据我国《合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉合同在2017年12月土地性质变更时，已经因违反法律强制性规定而归于无效，高玉兰等应退还2017年12月后已付租金。同时由于案涉土地并未交付使用进行建设施工，故双方不存在损失赔偿事项。二、案涉土地没有实际交付中恒公司占有使用，中恒公司不应支付2018年10月15日至2019年5月15日期间的租金及后续土地使用费。三、一审判决中恒公司将土地恢复原状、腾退土地给高玉兰等人的判决缺少事实和法律依据。高玉兰、李桂增、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永辩称，同意一审判决，不同意中恒公司的上诉请求及事实理由。案涉合同系双方真实意思表示，没有违反强制性规定，因为约定的是种植，而且中恒公司并没有在此实际开发建筑，所以不存在无效情形。即使是无效，中恒公司也应当支付占用期间的费用。合同约定交付土地后中恒公司付清一年租金，在中恒公司支付一年租金后到高玉兰等人起诉，中恒公司没有向高玉兰等人主张过任何权利，比如退回租金、解除合同或向相关部门提出异议。由于土地堆放了大量垃圾渣土，给种植造成了极大影响，需要恢复原状。王福胜辩称，同意其他各被上诉人的意见。焦玉山表示，同意一审判决。高玉兰等人向一审法院起诉请求：1.解除双方2017年5月23日签订的顺义区农村土地租赁经营合同书；2.判令中恒公司支付高玉兰、李桂增、王福胜、焦玉山、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永租金和使用费，按照每天207元的标准，自2018年10月1日起至恢复土地原状之日止；3.判令中恒公司腾退土地，恢复原状；4.判令中恒公司赔偿高玉兰、李桂增、王福胜、焦玉山、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永损失226200元；5.判令中恒公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2017年5月23日的顺义区农村土地租赁经营合同书载明：出租方（甲方）：赵淑芹、李桂增、高玉兰、焦玉山、王福胜、顾其亲、王世祥、李桂财、吴少春，租用方（乙方）：中恒公司。一、甲方同意出租土地给乙方使用，（花卉、药材、果木及农产品种植），青少年农耕体验、青少年国防教育及其他乡村旅游项目，租用期为2017年10月1日至2029年12月31日止。二、在租用期间乙方拥有土地使用权，甲方保证地内没有坟墓和影响乙方使用本土地的地上物，并提供有井、有水、有电，并能正常使用，保障道路通畅。在租用期内甲方不得以任何理由阻止乙方种植苗木及正常施工。三、租金每年每亩2000元，面积37.7亩，合计75400元，缴费日期为每年的10月1日前，如有违约甲方有权收回土地使用权。……六、甲方的权利义务……4.本土地不能建设永久性建筑（临时建筑及基础设施、道路除外），可根据园区统一规划，增设旅游项目及相关配套设备设施。……十一、本协议签字后生效，任何一方不得违约，如乙方违约赔偿甲方土地租金的五倍，如甲方违约赔偿乙方实际投资的五倍。甲方签字处签有如下名字：高玉兰、吴少春、栾桂香、李贵（桂）增（高玉兰代签）、王福胜、焦玉山、王志臣、王世祥、李桂财、赵淑芹、顾其亲（赵淑芹代签）。一审法院询问合同中约定的农耕体验、国防教育、乡村旅游项目具体指的是什么。高玉兰等人称，当时没有说得那么细，中恒公司当时想在村里做一个产业园，就说想种植牡丹花。中恒公司称，除了高玉兰等人所述的，还有做国防教育的一些设备设施，青少年玩乐的设施，以及为旅游做的房屋临建。2017年5月23日的补充协议载明：出租方（甲方）：赵淑芹、李桂增、高玉兰、焦玉山、王福胜、顾其亲、王世祥、李桂财、吴少春，租用方（乙方）：中恒公司。甲乙双方所签的原合同租用期为2017年10月1日至2029年12月31日，因甲方在所述地块的土地种植农作物，未能按原定租赁期开始时向乙方交付土地。鉴于以上情况，为保证原合同的延续性和完整性，特作如下补充内容：一、原合同开始时间2017年10月1日前，推移至2017年10月15日前。二、实际面积37.7亩，租金每年每亩2000元整，2017年6月15日前乙方支付甲方土地租金的30%作为定金，合计22620元。此金额为本地块的定金，在2017年10月15日前甲方如期交地，乙方支付甲方剩余土地租金的70%。如在2017年10月15日前甲方未按时交地，应返还乙方全部定金，并支付乙方总定金的五倍作为补偿。甲方签字处签有如下名字：高玉兰、吴少春、栾桂香、李贵（桂）增（高玉兰代签）、王福胜、焦玉山、王志臣、王世祥、李桂财、赵淑芹、顾其亲（赵淑芹代签）。顺义区杨镇地区田家营村村民委员会出具证明称：顾其亲农户拥有确权地5.2亩，该农户有4口人（顾其亲、苏有兰、顾殿东、顾永），顾其亲、苏有兰、顾殿东均已去世。王世祥农户拥有确权地7.8亩，该农户有6口人（王世祥、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、顾其兰），王世祥、顾其兰已去世。吴少春农户拥有确权地7.8亩，该农户有6口人，吴少春、徐树香、吴立宝、栾桂香系该农户组成人员，吴少春已去世。吴立生、王海芝出具证明称，吴少春农户拥有确权地7.8亩，包括6口人：吴少春、徐树香、吴立宝、栾桂香、吴立生、王海芝，其中吴少春、徐树香、吴立宝、栾桂香的5.2亩土地出租给了中恒公司，与吴立生、王海芝没有关系，吴立生和王海芝也不主张任何权利。中恒公司支付了第一年的土地租金。中恒公司称2017年6月1日之前支付了30%的租金，2017年10月15日当天支付了70%的租金。高玉兰等人称是在签合同不久给了30%的租金，到2017年10月给了70%的租金，具体时间记不清了。中恒公司提交土地交接问题通报（仅盖有中恒公司公章，无人签字）称中恒公司向高玉兰等人告知过土地中有坟地存在，严重影响了中恒公司的商业开发，高玉兰等人交付的土地不符合双方约定，构成根本违约。高玉兰等人称其从未见到过这份材料，涉案土地不涉及有坟地没有迁走的情况，即使有坟地没有迁走，但其余的90%的土地是可以使用的；且中恒公司的说法与其做法自相矛盾，因为中恒公司支付了一年的租金。中恒公司称中恒公司验收土地时发现土地不符合合同约定，于是就制作了问题通报并口头通知了高玉兰等人；当时考虑到高玉兰等人人数比较多，聚集一次不容易，而且一年的租金也不是很高，就把剩余70%的租金支付给了高玉兰等人。一审法院询问土地上是谁堆放的土。高玉兰等人称其没有证据，但其已将土地交付给中恒公司，中恒公司支付了全年租金，应视为高玉兰等人已经依约交付了符合合同约定的土地，高玉兰等人不可能再在土地上堆放东西。中恒公司称没有证据，但不是中恒公司堆放的，土地一直就是这样的，也没有交付土地；中恒公司是先交付的租金，因为中恒公司是有很大的诚意的；当时考虑到了坟地的问题，但后来还是没有清理。高玉兰等人要求从2019年5月7日解除合同。中恒公司认为合同无效，若合同有效，则要求从2017年10月15日解除合同。高玉兰等人称涉诉土地交付给中恒公司之前系用于种植粮食，收完小麦后又种了一季棒子，之后高玉兰等人将土地平整好，把植株的杆子都收走了，将一片平整的土地交给了中恒公司。中恒公司认可高玉兰等人只是在土地上进行种植，但认为涉诉土地并未交付给中恒公司，验收土地时的样子和现在土地的样子是一致的。高玉兰等人称，涉诉土地的东边是完好无损的，其主张的腾退土地恢复原状指的是要求中恒公司将土地恢复平整，土地平面与东边的土地一样高。高玉兰等人称，依据合同第11条，中恒公司应赔偿土地租金的5倍，现中恒公司倾倒了大量的垃圾渣土和大货车长期碾压土地，导致土地很硬，要清走垃圾和渣土并进行深耕，以恢复土地肥力，高玉兰等人预计需要两三年时间来恢复，因此按照土地租金的3倍主张损失226200元。经查，2011年10月编制的土地利用总体规划图显示涉诉土地为风景旅游用地区，2017年12月编制的土地利用总体规划图显示涉诉土地绝大部分为基本农田保护区，一小部分为一般农用地。一审法院认为，中恒公司称土地上存在坟地，但就此仅提交了自制的问题通报，现并无证据证明中恒公司曾向高玉兰等人发送过该问题通报，高玉兰等人对存在坟地一事不予认可且不认可收到过问题通报，故法院对中恒公司的该意见不予采纳。中恒公司称高玉兰等人从未向中恒公司交付土地。根据补充协议，如在2017年10月15日前高玉兰等人如期交地，中恒公司支付剩余土地租金的70%，如在2017年10月15日前未按时交地，高玉兰等人应返全部定金，并支付总定金的五倍作为补偿。而根据中恒公司的自述，中恒公司在2017年10月15日当天支付了剩余的70%租金，根据该行为推测的合理结论为高玉兰等人已向中恒公司如期交付了符合约定的土地。故法院对中恒公司的该意见不予采纳。高玉兰等人与中恒公司签订合同时约定的土地用途与当时的土地规划用途不相抵触。但2017年12月，涉诉土地绝大部分的土地规划用途变更为基本农田，显然将极大影响中恒公司意欲进行的种植牡丹花及放置相关设备设施等行为。但中恒公司并未据此提出解除合同，故双方均应继续按照合同履行。中恒公司逾期未交纳租金，高玉兰等人有权依据合同提出解除合同，高玉兰等人提出解除合同的要求到达中恒公司之日系双方合同解除之日，故双方合同解除之日为中恒公司收到本案诉状之日，即2019年5月15日。合同解除之前，中恒公司应向高玉兰等人支付土地租金。按照每日207元的标准，自2018年10月15日计算至2019年5月15日，中恒公司应支付的租金为43884元。合同解除后，中恒公司应向高玉兰等人交还土地。现双方均未举证证明土地交付时的状况。根据双方所述，涉诉土地此前系用于农业种植，故根据常理，土地交付时不应存在垃圾、渣土。现高玉兰等人主张中恒公司将土地恢复原状，法院予以支持。高玉兰等人主张的恢复原状的方式为中恒公司将土地平整至与涉诉土地东部土地高度一致，法院不持异议。在中恒公司腾退土地之前，中恒公司应向高玉兰等人支付土地使用费。考虑到土地规划用途的改变，法院将土地使用费的标准酌定为每日100元。根据高玉兰等人所述，其所主张的损失金额包括清走垃圾、渣土的费用以及进行深耕、恢复土地肥力的损失。清走垃圾、渣土的费用现并未实际产生，且由于高玉兰等人已主张中恒公司将土地恢复原状，故高玉兰等人并不承担清走垃圾、渣土的费用，故对其主张的该部分损失法院不予支持。高玉兰等人并未提交证据证明土地肥力受损情况，故法院对该部分损失亦不予支持。现有证据情况下，高玉兰等人主张的土地租金和使用费足以弥补其存在的损失，故法院不再支持高玉兰等人主张的其他损失。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认高玉兰、李桂增、王福胜、焦玉山、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永与中恒公司于二〇一七年五月二十三日签订的顺义区农村土地租赁经营合同书于二〇一九年五月十五日解除；二、中恒公司支付高玉兰、李桂增、王福胜、焦玉山、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永土地租金四万三千八百八十四元和土地使用费（按照每日一百元的标准，自二〇一九年五月十五日计算至中恒公司腾退土地之日），于判决生效之日起七日内执行；三、中恒公司将土地恢复原状并向高玉兰、李桂增、王福胜、焦玉山、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永腾退土地，恢复原状方式为将土地平整至与现东部土地高度一致，于判决生效之日起七日内执行；四、驳回高玉兰、李桂增、王福胜、焦玉山、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永的其他诉讼请求。如果中恒公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。本院二审对一审法院审理查明的事实亦予以确认。本院认为，高玉兰等人与中恒公司签订涉案《顺义区农村土地租赁经营合同书》时，合同系合同当事人的真实意思表示，约定的土地用途与当时的土地规划用途并不抵触，其合同内容不违反当时国家法律法规的强制性规定，故合同应属有效。2017年12月，案涉土地的规划用途发生变更，对中恒公司利用案涉土地的用途造成影响，但中恒公司并未据此要求解除合同。根据法院查明的事实，案涉《顺义区农村土地租赁经营合同书》约定，中恒公司应交年租金为75400元，缴费日期为每年的10月1日前，如有违约高玉兰等人有权收回土地使用权。而案涉合同签订后，中恒公司仅支付了第一年的租金，此后未按约定支付租金。现高玉兰等人以中恒公司逾期未缴纳租金，依据案涉合同的约定要求解除合同收回土地使用权，同时要求中恒公司支付案涉合同解除前欠付的租金，具有事实和法律依据，应予支持。一审法院认定案涉《顺义区农村土地租赁经营合同书》于高玉兰等人提出解除合同的要求到达中恒公司之日解除，于法有据，本院对此予以维持。中恒公司主张合同应于2017年12月无效的主张，于法无据，本院不予支持。中恒公司上诉主张，高玉兰等人并未合同约定向其交付案涉土地，对此本院认为，首先，中恒公司主张案涉土地上存在坟地，故无法经营使用。但对此中恒公司仅提交了其自行制作的问题通报，且无证据证明其向高玉兰等人发送了该问题通报，高玉兰等人亦不认可案涉土地存在坟地及中恒公司向其发送了问题通报，故本院对中恒公司的该项主张不予采信。其次，中恒公司主张签订案涉合同后查出土地上有坟地，无法正常使用，又签订了补充协议。但补充协议明确约定“因甲方在所述地块的土地种植农作物，未能按原定租赁期开始时向乙方交付土地。鉴于以上情况，为保证原合同的延续性和完整性，特作如下补充内容”，如在2017年10月15日前高玉兰等人如期交地，中恒公司支付剩余土地租金的70%，如在2017年10月15日前未按时交地，高玉兰等人应返全部定金，并支付总定金的五倍作为补偿。本案中，中恒公司认可其于2017年10月15日当天支付了剩余的70%租金，根据中恒公司的行为推测的合理结论应为高玉兰等人已向中恒公司如期交付了符合约定的土地。综上，本院对于中恒公司主张的高玉兰等人未向其交付土地的主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉合同解除后，中恒公司应当向高玉兰等人返还案涉土地并将土地恢复原状，一审法院判决中恒公司腾退案涉土地，并将土地平整至与现东部土地高度一致，并无不当，本院二审亦予以维持。此外，中恒公司在案涉合同解除后，向高玉兰等人实际返还案涉土地前，应当向高玉兰等人支付一定的占有使用费。一审法院根据案涉土地现在的规划用途，并参考双方案涉合同约定的租金标准，酌情确定中恒公司按照每日一百元的标准，自2019年5月15日至中恒公司实际腾退土地之日向高玉兰等人支付土地占用费，亦无不当，本院二审亦予以维持。综上所述，中恒隆拓投资咨询（北京）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4694元，由中恒隆拓投资咨询（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 付 辉审 判 员 楚 静二〇二〇年四月三十日法官助理 石艳明书 记 员 李星月