浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初609号 原告：余姚市住房保障中心。住所地：余姚市南雷路222号。统一社会信用代码：12330281MB0M75328F。 法定代表人：冯建军，该中心负责人。 委托诉讼代理人：潘德章，浙江姚城律师事务所律师。 被告：浙江同祺包装股份有限公司。住所地：余姚市城区振兴东路59号。统一社会信用代码：913302000582759717。 法定代表人：金炜，该公司总经理。 原告余姚市住房保障中心与被告浙江同祺包装股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案，依法适用简易程序，于2020年3月19日、同年4月8日两次公开开庭进行了审理。原告余姚市住房保障中心及其委托诉讼代理人潘德章到庭参加诉讼，被告浙江同祺包装股份有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。 原告余姚市住房保障中心提出诉讼请求（变更后）：1、依法判令确认原、被告于2016年签订的公共租赁住房租赁合同无效，并即时返还原告出租给被告的全部住房共计18套；2、被告支付原告租金52512元（2019年1月1日到同年12月31日止），并支付2020年1月1日起至实际出房之日止按日146元计算的实际占有使用费；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年，原、被告签订《余姚市共同租赁住房租赁合同》1份，约定将原告管理的坐落于明珠公寓二期A的的共同租赁住房出租给被告，合计18套，租期1年，即自2016年11月1日至2017年10月31日止，租金每月4376元。合同到期后，双方未续签合同，但被告继续使用案涉房屋。2019年6月原告向法院起诉催讨2018年度所欠租金，在法院作出依法裁判后被告才履行2018年度之前所欠租金。其后，被告继续占有使用案涉房屋，但仍拖欠案涉房屋租金，原告故起诉，请求判如所请。 被告浙江同祺包装股份有限公司未作答辩。 为证明自己的主张或答辩意见成立，原、被告均向本院提交了证据。对原告提交证据，经当庭举证、质证，现认证如下： 1、房屋租赁合同1份，拟证明2016年起双方建立租赁关系且确认了双方的权利义务的事实；2、民事判决书1份，拟证明原告起诉追讨2018年度租金的事实；3、退房及催付清房租函各1份，拟证明原告通知被告返还房屋及付清实租的租金等事实；4、国内标准快递1份，拟证明原告用快递方式将第三方通知寄给被告签收的事实；5、手机短信记录1份，拟证明原告用手机短信方式再次通知被告返回房屋，付清2019年度房屋租金的事实。上述证据均经庭审中出示，被告不到庭参加诉讼，亦不提供书面质证意见，视为放弃相应的权利。本院对上述证据的真实性予以认定。 对被告提交证据，经当庭举证、质证，现认证如下： 函件及快递送达依据各1份，被告未明确该证据拟证明内容。原告对真实性认可，但对该函所载内容不予认可，认为案涉房屋至今未交房，故对关联性不予认可。本院对该函真实性予以认定。 根据本院认定证据及到庭当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2010年5月28日，余姚市人民政府梨洲街道办事处将明珠公寓二期9幢保障性住房移交给原告。原告与被告于2016年签订了《余姚市公共租赁住房租赁合同》，约定：为解决被告职工的住房困难，将坐落在明珠公寓二期A的公共租赁住房整体出租给被告，房源共计18套（房号分别是64幢的104-1、104-2、104-3、204-1、204-2、204-3、304-1、304-2、304-3、401-1、401-2、401-3、404-1、404-2、404-3、504-1、504-2、504-3），建筑面积685.10平方米，附属用房6间。租赁期限一年，自2016年11月1日至2017年10月31日止，合同期满，应退出公共租赁住房，需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件重新签订合同。租金标准按基准价每月每平方米7元计收，被告每月交纳租金4376元，租金在合同订立后交纳，每3个月支付一次，于每3个月结束前向原告交纳下3个月租金。被告逾期交纳的，从逾期之日起每日加收欠交租金总额2%的滞纳金等等。租赁到期后，双方未续签合同，但被告一直在使用涉案房屋。2018年6月，原告向被告发出催讨租金通知书，提出被告拖欠自2017年11月至2018年6月的租金35008元，要求接通知后5个工作日内交纳。但被告并未按通知履行，后原告向本院提起诉讼，本院于2018年4月28日作出（2019）浙0281民初1872号民事判决，判决被告支付原告占有使用费61624元。判决生效后，被告仍继续使用案涉房屋，且仍不支付案涉房屋的占有使用费。2019年12月10日，原告通知被告要求其在同月16日前办理退房及支付2019年度所欠租金52512元；同月13日，被告亦通知原告表示租赁房屋已经腾空，需办理退租事宜，但原告一直未受理被告的退房申请。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉房屋至判决作出前尚未办理产权证，双方签订的房屋租赁合同依法应认定为无效，故原告确认案涉房屋租赁合同无效的诉请成立，应予支持，而原告要求被告返还案涉租赁房屋的诉请，亦应予以支持；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告请求被告支付租金的诉请不能成立，但被告仍应支付返还案涉租赁房屋前的未付占有使用费，故本院依法调整为被告支付原告2019年度案涉租赁房屋的占有使用费52512元，且按照案涉租赁合同约定的日租金145.87元的标准支付2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；被告若认为其已经腾退案涉房屋或已完成相应义务的，应当提供证据证明。经审查，原告有通知被告腾房交租的函件；被告亦有表示腾空房屋函件，本院认为，租赁房屋的交房义务在承租人被告方，但原告亦负有协助义务。从本案情形来看，被告仅提供函件显然难以证明其已经履行腾房并返还案涉房屋的义务，故原告主张被告支付案涉房屋未付的占有使用费之诉请，理由成立，本院亦应予以支持。被告不到庭参加诉讼，不影响本院依法审判。综上，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、原告余姚市住房保障中心与被告浙江同祺包装股份有限公司于2016年签订的《余姚市共同租赁住房租赁合同》无效； 二、被告浙江同祺包装股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告余姚市住房保障中心位于余姚市租赁房屋（房号分别为104-1、104-2、104-3、204-1、204-2、204-3、304-1、304-2、304-3、401-1、401-2、401-3、404-1、404-2、404-3、504-1、504-2、504-3）； 三、被告浙江同祺包装股份有限公司支付原告余姚市住房保障中心自2019年1月1日至2019年12月31日止的占有使用费52512元，并承担自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止按日145.87元计算的占有使用费； 四、驳回原告余姚市住房保障中心的其他诉讼请求。 以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。 本案案件受理费1193元，减半收取596.50元，由被告浙江同祺包装股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 员  叶 锋 二〇二〇年四月八日 代书记员  张鲁平