四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终325号 上诉人（原审原告）:夏洪军，男，1981年8月18日出生，汉族,住四川省金堂县。 上诉人（原审原告）胡杨，女，1985年7月25日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张军成，四川川粤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川锦地房地产开发有限公司，住所地：四川省眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。 法定代表人：熊剑，总经理。 委托诉讼代理人：胡冉，女，该公司员工。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司威远县支行，住所地：四川省威远县严陵镇威远大道557、559、561、565、567、581号建业欧景城1幢3单元2层2号、3层2号。 负责人：叶刚，行长。 委托诉讼代理人：钟军，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：杨林威，男，该支行员工。 上诉人夏洪军、胡杨因与被上诉人四川锦地房地产开发有限公司（以下简称锦地房产公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司威远县支行（以下简称农行威远支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 夏洪军、胡杨向本院上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、导致产权证书无法办理的根本原因在于被上诉人主观上不愿积极解决土地被抵押问题，客观上也未采取任何措施去解决，一审判决对被上诉人逾期未办理不动产权证书的原因认定不清；二、逾期交房违约金应从合同约定交房之日起计算至房屋质量验收合格且竣工验收合格之日止，一审法院计算至上诉人实际接受房屋时止显然错误，被上诉人应当按合同约定的标准交付房屋，应承担逾期交房的违约责任，并按合同约定计算违约金；三、农行威远支行应当协助办理不动产证。 锦地房产公司答辩，对一审判决没有意见。 农行威远支行述称，其无协助上诉人办理不动产证的法定义务，也无协助办证的合同义务，上诉人要求其协助办理证件无法律和事实依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 夏洪军、胡杨向一审法院起诉请求：一、判令锦地房产 公司立即为其办理不动产权证书；二、判令锦地房产公司向其支付逾期办证违约金（计算方式为：从2018年12月31日起到取得不动产权证书止，每年按照全部已付款的6%计算,暂计至2019年7月1日的金额为8353.92元）；三、判令锦地房产公司承担逾期交房违约金(计算方式为：从2017年12月31日起至取得建设工程竣工验收合格证止，每年按照全部已付款的6%计算，暂计至2019年7月1日的金额为16707.84元）；四、判令农行威远支行协助锦地房产公司为其办理不动产权证书；五、判令锦地房产公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年4月5日，夏洪军、胡杨（买受人）与锦地房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：由夏洪军、胡杨购买锦地房产公司开发的位于东坡区文忠路340号“锦地上城”4栋3单元3层4号房屋，建筑面积87.02㎡，总房款278464元，夏洪军、胡杨在2017年4月5日前支付全部房款。上述合同第十八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；第十九条约定：逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；第二十八条约定：因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起买受人收房后365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。合同签订当天，夏洪军、胡杨向锦地房产公司支付了全部房款278464元。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，此补充协议第八条约定：《商品房买卖合同》中第十五条“商品房交付条件”第（一）条第1项中的“建设工程竣工验收备案证明文件”延后到办理产权时提供，“建设工程竣工验收合格证明”系指该商品房经由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同验收合格取得《竣工验收报告》。2018年4月8日，锦地房产公司将案涉房屋交付给夏洪军、胡杨，并代收了维修基金4351元、办证费用318元、契税5569元。后案涉房屋所在楼栋取得竣工验收报告。锦地房产公司至今未登记取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，夏洪军、胡杨至今亦未取得房屋所有权证书。 另查明，锦地房产公司将案涉房屋土地抵押给银行贷款，并办理了土地抵押登记。 一审法院认为，夏洪军、胡杨与锦地房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人自愿达成的协议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。依照合同约定，锦地房产公司应当在2017年12月31日前向夏洪军、胡杨交付该商品房，锦地房产公司是2018年4月8日将案涉房屋交付给夏洪军、胡杨，并代收了维修基金、办证费用、契税等费用，虽未达到合同约定的交付条件，存在交付瑕疵，但夏洪军、胡杨已实际收房，应视为锦地房产公司已交房，锦地房产公司实际逾期交房天数为98天。对逾期交房违约金，考虑双方合同约定的以日万分之0.1为标准计算违约金确实过低，一审法院酌情调整为按夏洪军、胡杨已交付房价款278464元的日0.1‰为标准计算违约金，经计算违约金为2729元。根据商品房买卖合同约定，锦地房产公司应当在房屋交付之日起买受人收房后365日由夏洪军、胡杨、锦地房产公司双方共同向房屋登记管理部门申请办理转移登记手续，案涉房屋所在楼栋的土地已经抵押，锦地房产公司至今未在该期限内取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，而房屋产权登记部门在向锦地房产公司颁发产权证书时需要审核是否符合法定条件，故客观上案涉房屋尚不具备办理转移登记手续的条件，故夏洪军、胡杨请求锦地房产公司立即为夏洪军、胡杨办理不动产权证书的主张，不予支持。夏洪军、胡杨实际于2018年4月8日收房，按照合同约定，夏洪军、胡杨应当在2019年4月8日前取得房屋所有权证书，但目前案涉房屋至今未办理产权证书，考虑双方合同约定的以日万分之0.1为标准计算逾期办证违约金的标准确实过低，一审法院酌情调整违约金，按夏洪军、胡杨已交付房价款278464元的日0.1‰为标准从2019年4月9日计算，截止2019年9月30日的逾期办证违约金为4873元。从2019年10月1日的逾期办证违约金按上述标准计算至房屋所有权证书实际取得之日止。 因农行威远支行相对于锦地房产公司是权利人，在其抵押债权未实现前，其并未对夏洪军、胡杨设定办证障碍，不应当承担协助夏洪军、胡杨办证义务，一审法院对夏洪军、胡杨请求判令农行威远支行协助锦地房产公司为夏洪军、胡杨办理不动产权证书的主张不予支持。对农行威远支行提出的：由法院宣布夏洪军、胡杨与锦地房产公司签订的商品房买卖合同无效，判决夏洪军、胡杨协助其处置抵押房产，由夏洪军、胡杨承担农行威远支行工作人员应诉所产生的误工费、差旅费的主张，本案不予调整，农行威远支行可另行主张权利。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决:一、锦地房产公司于本判决生效之日起五日内支付夏洪军、胡杨逾期交房违约金2729元；二、锦地房产公司于本判决生效之日起五日内支付夏洪军、胡杨逾期办证违约金（截止到2019年9月30日的逾期办证违约金为4873元，从2019年10月1日至锦地房产公司实际办理完毕房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，以本金278464元为基数按日0.1‰为标准计算）；三、驳回夏洪军、胡杨的其他诉讼请求。案件受理费428元，减半收取214元，由夏洪军、胡杨负担100元，锦地房产公司负担114元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人未提交新证据。 本案二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：一、锦地房产公司应当向夏洪军、胡杨支付多少逾期交房违约金；二、锦地房产公司是否可以立即为夏洪军、胡杨办理房屋不动产权证书并应支付逾期办证违约金；三、农行威远支行对办理案涉房屋不动产权证书是否有协助义务。 一、关于锦地房产公司应当向夏洪军、胡杨支付多少逾期交房违约金的问题。 《商品房买卖合同》约定案涉房屋的交房时间为2017年12月31日之前，锦地房产公司于2018年4月8日将房屋交付给夏洪军、胡杨，锦地房产公司交房时未达到合同约定的交房条件，存在交付瑕疵，但夏洪军、胡杨已实际收房，应视为锦地房产公司已向夏洪军、胡杨交房。锦地房产公司超过了合同的约定期限98日，应当向夏洪军、胡杨支付违约金。对逾期交房违约金，考虑双方合同约定的以日万分之0.1为标准计算违约金确实过低，一审法院酌情调整为按夏洪军、胡杨已交付房价款278464元的日0.1‰为标准计算违约金，符合本案实际，应予支持。 二、关于锦地房产公司是否可以立即为夏洪军、胡杨办理房屋不动产权证书并应支付逾期办证违约金的问题。 《商品房买卖合同》约定，因锦地房产公司的原因，夏洪军、胡杨未能在商品房交付之日起收房后365日内取得该房屋所有权证书，夏洪军、胡杨不退房，合同继续履行，自其应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，锦地房产公司按日万分之0.1为标准计算逾期办证违约金。合同履行中，锦地公司存在因其原因致使夏洪军、胡杨未在该期限内取得案涉商品房的不动产权证书，锦地房产公司该行为属于违约行为，应承担违约责任。但由于锦地公司的土地使用权已经抵押，客观上无法办理不动产权属登记。故夏洪军、胡杨主张锦地公司应立即为其办理不动产权证书的诉讼请求，依法应不予支持。 按照案涉合同约定，夏洪军、胡杨应当在2019年4月8日前取得房屋所有权证书，考虑双方合同约定的以日万分之0.1为标准计算逾期办证违约金的标准过低，一审法院酌情调整违约金，按夏洪军、胡杨已交付房价款278464元的日0.1‰为标准，计算从2019年4月9日计算至房屋所有权证书实际取得之日止的违约金，并无不当。 三、关于农行威远支行对办理案涉房屋不动产权证书是否有协助义务的问题。 锦地房产公司向农行威远支行借款，双方形成了借款合同的权利义务关系，夏洪军、胡杨与锦地房产公司签订《商品房买卖合同》，双方形成了买卖房屋的权利义务关系。农行威远支行不是《商品房买卖合同》的合同当事人，合同也未约定农行威远支行应承担协助办理房屋不动产权证书的义务，且夏洪军、胡杨也未提供充分证据证明农行威远支行侵犯了其合法权益，故农行威远支行对办理案涉房屋不动产权证书无协助义务。 综上所述，上诉人夏洪军、胡杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费428元，由夏洪军、胡杨负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  罗卫平 审判员  辛利平 二〇二〇年四月二十九日 书记员  阳 洋