湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终128号上诉人（原审原告）：朱述军，男，汉族，住湖南省沅江市。上诉人（原审原告）：易芝兰，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：徐爱新，湖南碧灏（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳市地方海事局，住所地岳阳市洞庭北路60号。负责人：张长庚，局长。委托诉讼代理人：肖木生，该局政策法规科科长。委托诉讼代理人：邹国文，湖南金鹗律师事务所律师。原审第三人：邓跃飞，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人朱述军、易芝兰因与被上诉人岳阳市地方海事局（以下简称海事局）、原审第三人邓跃飞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人易芝兰及其与朱述军的共同委托诉讼代理人徐爱新，被上诉人海事局的委托诉讼代理人肖木生、邹国文，原审第三人邓跃飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱述军、易芝兰的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判海事局返还55万元，赔偿损失600万元；3、一、二审诉讼费用由海事局承担。事实与理由：一、邓跃飞向两上诉人收取购房款的行为构成对海事局的表见代理。1、邓跃飞代表海事局与岳阳市金杜置业有限公司（以下简称金杜公司）签订了《海事小区商品房团购协议书》，海事局向金杜公司团购海事小区住房，该房屋购买权可以转让。2、在履行团购协议过程中，无论是海事局的内部职工，还是获得购买权的外部人员，在与金杜公司签订商品房买卖合同之前，所有的购房款项均交给海事局设立的岳阳市地方海事局小区项目办公室（以下简称项目办公室）。有关房号的选择，购买权转让的交接均由项目办公室负责处理，海事局统一收取购房款后，再与金杜公司进行结算。3、邓跃飞与上诉人签订的《商铺预定合同》约定，两上诉人先交40万元定金，后又催促上诉人继续付款，上诉人有理由相信邓跃飞收款的目的是保证海事局能顺利履行与金杜公司的团购协议。需要说明的是，上诉人与邓跃飞签订商铺预定合同及交款时间，早于小区住宅业主交款时间。邓跃飞向两上诉人明确说明海事局不要商铺，邓跃飞的身份和职务，足以令上诉人相信其在商铺预定合同和收款收据上签字、盖章的行为是代表海事局。基于海事局与金杜公司签订的团购协议约定，上诉人也有理由相信邓跃飞代收购房款，是避免海事局对金杜公司可能承担的违约责任。一审判决一方面认定邓跃飞与上诉人签订商铺预定合同的行为构成表见代理；另一方面又以邓跃飞无权表见代理海事局出售不属于本单位的房屋，认定邓跃飞的收款行为对海事局不构成表见代理，是割裂二者联系，不顾事实断章取义而作出的认定，明显偏袒海事局。二、上诉人自与邓跃飞签订商铺预订合同，至最终未能与开发商签订正式买卖合同，海事局负有不可推卸的责任，应当赔偿上诉人的损失。1、一审法院认定邓跃飞与上诉人签订商铺预定合同的行为构成表见代理是正确的，海事局要承担邓跃飞表见代理的法律后果。如果邓跃飞或者海事局积极作为，上诉人就有可能与金杜公司签订正式的商铺买卖合同。由于海事局未与金杜公司签订取消商铺购买意向的书面合同，邓跃飞以为海事局与金杜公司的团购协议会继续履行，进而代表海事局与上诉人签订商铺预订合同。2、商铺预订合同约定有效期为一年，即自2014年12月18日至2015年12月17日，并约定在上诉人与金杜公司签订正式买卖合同后自动失效。可邓跃飞却在2015年11月13日就将上诉人的款项退给王海军。即使是由于各种原因造成海事局不能促成上诉人与金杜公司签订正式商铺买卖合同，海事局也应当将实情尽早告知上诉人，以便上诉人另寻机会，减少损失。而金杜公司也直至2016年12月21日，才将诉争商铺卖与案外人。3、上诉人签订商铺预订合同的目的，就是通过海事局从金杜公司购买门面用于经商。邓跃飞代收上诉人的购房款，却不尽职尽责履行协议，不仅占用了上诉人的资金，还造成上诉人失去了与其他开发商签订门面买卖合同的机会。近年来岳阳商品房价格普遍上涨，上诉人已不能按照双方原约定的买价在岳阳市购进同类商铺，无疑造成上诉人加大购房款的损失。如果根据合同约定按已经交纳金额30%计算赔偿违约金，既不利于维护诚信的市场体制，对上诉人也不公平，上诉人要求赔偿可得利益损失应当得到支持。海事局辩称,一、上诉人与邓跃飞签订的商品房预售合同的主体应当是开发商金杜公司，而非答辩人，答辩人无权签订该合同。二、邓跃飞与上诉人签订商铺预订合同的行为对答辩人不构成表见代理。1、表见代理的构成条件需善意且无明显过失，本案答辩人无房屋所有权和处置权，上诉人在明知答辩人无房屋所有权的情况下，还与邓跃飞签订商铺预订合同，存在明显过错，其后果不应由答辩人承担，邓跃飞的行为也不构成对海事局的表见代理。2、因政策原因，答辩人无权团购商铺，为此，答辩人于2012年召开了党委会对此进行了讨论并作出决定，不向金杜公司团购商铺，邓跃飞也参加了会议，对不能团购商铺一事是知情的，因此，邓跃飞与两上诉人签订的商铺预订协议不能代表答辩人。综上，一审判决正确，请求维持。邓跃飞称，1、2014年前答辩人与两上诉人并不相识，因两上诉人想购买商铺，委托王海军找答辩人帮忙，当时两上诉人已经在海事局购买了团购房，2014年12月18日答辩人与王海军、两上诉人签订了商铺预订协议，约定一年内若不能与开发商签正式协议，该协议就不生效。2、两上诉人共向答辩人支付了55万元，商铺预订协议不能履行后，王海军多次要求答辩人退款，因55万元也是王海军汇给答辩人的，所以答辩人就将该款退还给了王海军。综上，一审判决正确，请求维持。朱述军、易芝兰向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《商铺预订合同》；2、判令被告岳阳市地方海事局在获得诉争商铺不动产权证后立即协助原告办理不动产权属转移登记手续；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院查证相关案件事实后，朱述军、易芝兰变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2014年12月18日签订的《商铺预订合同》；2、判令被告返还原告55万元，赔偿原告600万元；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院查明，2012年9月21日，被告海事局（甲方）与案外人金杜置业（乙方）签订《海事小区商品房团购协议书》，双方约定甲方团购乙方开发的商品住宅房，项目位于角，土地证号：岳市国用（2007）第Ｋ019号，总用地面积约12.6亩，乙方建设商品房166套，甲方团购160套。按照甲方要求，乙方建设一栋住宅楼28层及地下配套业务用房和车库。甲方团购的商品住宅均价为2890元／平方米，地下车位的开发面积以甲方实际需要面积为准，价格以公建部分地下车位审计核准价格为最终价格。地下配套业务用房为3980元／平方米。付款方式为：本合同所涉工程款和购房款全部由甲方统一收取并支付乙方。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。第三人邓跃飞代表被告海事局、案外人卢显明代表金杜公司在合同落款处签字并加盖单位公章。此后，金杜公司即开始进行海事小区建设。被告单位成立项目办公室对工程建设过程进行监督管理，同时授权时任海事局副局长的第三人邓跃飞负责项目办公室的全面工作，并刻制“岳阳市地方海事局海事小区项目办公室”印章一枚，交由项目办公室保管并使用。2013年9月17日，被告单位召开局长办公会议，参会人员包括被告单位相关负责人、金杜公司及监理公司负责人。会议过程中对工程进度、工程质量、存在的问题等方面进行了讨论。在讨论被告单位是否继续购买已建成的商铺（即配套业务用房）问题上，经集体讨论形成决议，决定不购买商铺，将商铺处置权交给开发商处理。但此后一直未与金杜公司签订取消商铺购买意向的书面材料。2014年期间，二原告经案外人王海军介绍与第三人相识，并自第三人处获悉海事局拟将诉争房屋购买权出售的信息，遂与第三人进行洽谈。第三人邓跃飞自认为在前期与金杜公司合作过程中关系比较融洽，应可以自金杜公司处获取商铺处置权，遂在未向被告单位相关领导请示汇报的情况下，于2014年12月18日以项目办公室名义（甲方）与二原告（乙方）签订《商铺预订合同》，双方约定鉴于甲方已与金杜公司签订海事小区团购开发协议，甲方同意将海事小区商铺购买权转让给乙方。乙方预订的商铺位于西瓜山海事小区，项目名称为配套业务用房，建筑面积约为1062平方米，产权为70年，单价为3980元/平方米。付款方式为：乙方在2014年12月18日前付定金400000元，定金可冲抵第二次付款（合同未约定总价款及剩余款项支付时间及金额）。甲方办妥产权证、土地使用权证后付清余款。合同有效期自2014年12月18日至2015年12月17日。乙方与签订正式买卖合同后自动失效。（此处未注明乙方与何人签订正式买卖合同，庭审后经向原告及第三人核实，双方均确认签订正式合同的对象为岳阳金杜置业有限公司）乙方向甲方缴清商铺总金额的70%的款项后，甲方将商铺交付给乙方装修和分割，待甲方将商铺的相关产权证书办完后交付给乙方，乙方将余款付清。在合同有效期内，甲乙双方严格遵守本合同，任何一方单方违约的，须向另一方按所交纳金额的30%支付违约金。合同同时对办证事宜、争议解决方式等方面进行了约定。第三人邓跃飞作为甲方代表签字并加盖项目办公室公章，原告朱述军作为乙方代表签字。合同签订当日，二原告通过案外人王海军个人银行账户向第三人邓跃飞个人账户汇入400000元，作为定金。第三人邓跃飞出具收条，内容为“今收到易芝兰预购岳阳海事小区商铺首付款400000元整。”同时加盖项目办公室公章。2015年2月期间，第三人要求二原告再预付部分款项，二原告遂再次通过案外人王海军个人账户于2015年2月17日分三次向第三人汇款150000元，第三人确认已收取该款，但未向二原告出具收条。此后，由于种种原因，二原告一直未能与金杜公司签订正式的商品房买卖合同。2015年年底，第三人与金杜公司负责人协商商铺处置权的问题时，金杜公司不同意放弃商铺处置权，第三人与金杜公司之间就商铺处置权未达成一致意见。加之此时案外人王海军以二原告名义向第三人提出退款要求。第三人在未向二原告核实及王海军未出示二原告书面授权或前期出具给原告易芝兰的收条的情况下，于2015年11月13日通过银行账户向王海军银行账户退款90000元，但王海军未向第三人出具收条。2016年2月6日第三人再次通过银行账户向王海军银行账户退款300000元，另由其子邓超以现金方式支付40000元，王海军出具收条，内容为“今收到邓超现金人民币340000元。”（因退款事宜由邓超办理，故王海军向邓超出具该收条）。剩余款项第三人自称通过单位司机以现金方式全部予以退还。第三人退款后口头要求王海军向二原告索回前期出具的收条，但一直未将前期预付定金全部退回王海军的情况告知二原告。而王海军收款后并未将款项退还给二原告，故第三人至今未索回出具给二原告的收条。2018年期间，二原告向第三人询问合同履行事宜时才获悉，因金杜公司不同意放弃商铺处置权，二原告已无法与金杜公司签订正式的商品房买卖合同，且第三人已将全部预付款项退还给王海军。二原告对此提出异议，经与被告海事局及第三人多次协商未果，遂向人民法院提起诉讼。在庭审过程中，被告提交了金杜公司出具的《关于梦泽花城住宅楼负一楼门面情况的说明》一份，内容为“梦泽花城住宅楼负一楼门面6间，共计1008.49平方米，是我公司资产，产权属我公司，即金杜公司，与海事局无任何关联。其理由：一是土地属我公司所有；二是门面是我公司所建；三是门面报建是我公司实施，报建费是我公司支付；四是海事局从未也不可能支付过一分钱的门面建设工程款。所以，该门面属我公司所有是不可争辩的事实，无可非议。特此说明。”同时，经查证，金杜公司已于2018年12月11日，将本案所涉配套业务用房中的101、102、103号商铺出让给案外人荣益民、吴宓，并已办理了产权过户手续。一审法院认为，根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列六个方面：一、易芝兰是否为本案适格原告。被告辩称易芝兰并未在《商铺预订合同》上签名，其不属本案适格原告。一审法院审查认为，虽然易芝兰在合同落款处未进行签名，但《商铺预订合同》首部乙方一栏中注明乙方为朱述军、易芝兰，且易芝兰参与了合同签订的全过程，同时第三人出具收条时注明系收到易芝兰预购商铺首付款400000元。据此可以认定在签订合同时，第三人对易芝兰系合同相对方的事实并无异议，故可认定易芝兰系本案适格原告。二、二原告变更诉讼请求是否符合法律规定。被告辩称在第一次庭审辩论终结前，原告没有变更诉讼请求，此后再变更诉讼请求，违反相关法律规定。一审法院经审查认为，二原告在一审法院依职权追加第三人邓跃飞参加诉讼后，对邓跃飞提供的相关证据及一审法院依职权调取的证据进行核实，确定诉争房屋已实际交付并已登记在他人名下的前提下，二原告才会选择变更诉讼请求。二原告在确认相关案件事实后再变更诉讼请求，符合法律规定。被告的该项抗辩理由不能成立，不予采纳。三、第三人与二原告签订的《商铺预订合同》效力应如何认定。被告辩称根据国有资产评估法，如原告认为商铺的优先权属于被告，则该商铺属于国有资产，依法不能私下出售，即使产权属于被告，该合同也属于无效合同。一审法院经审查认为，《商铺预订合同》明确约定系将海事小区商铺购买权转让给二原告，该行为系被告所享有的商铺优先购买权的转让，而而非对被告名下国有资产进行转让，并不涉及国有资产评估或处置的问题。同时，该合同的相关约定并未违反法律强制性规定，故《商铺预订合同》应属有效合同。四、第三人或二原告是否涉嫌犯罪。被告辩称原告支付的定金均由第三人个人收取，并未支付给被告或金杜公司。第三人在明知无权出售房屋的情况下，骗取原告的定金，属于诈骗，或是原告与第三人串通损害国家利益，本案应当移送公安机关处理。一审法院经审查认为，结合本案相关证据及各方当事人在庭审中的陈述，可以认定二原告已实际向第三人预付55万元，此后第三人将预付款退还给案外人王海军，而王海军至今未将款项还给二原告。在此情况下，二原告非但不能获取不正当利益，甚至可能导致产生不必要的经济损失，该情形并不符合二原告与第三人串通谋利的目的，且本案中也没有证据证实二原告与第三人之间存在串通行为，故无法认定二原告与第三人之间存在串通损害国家利益的事实。而第三人将预付款退还给王海军的行为，可以确认第三人并无非法占有财物的目的，并不符合诈骗犯罪行为的主观要件。综上，本案中不存在犯罪行为，不应移送公安机关进行处理。五、第三人与二原告签订合同行为及收款行为的性质应如何认定。被告辩称第三人与原告签订的合同，被告单位并不知情，第三人的行为没有单位授权，系其个人行为。一审法院审查认为，第三人时任被告单位副局长职务，并经被告单位授权全面负责海事小区项目工程的相关事宜，同时第三人在与二原告签订合同后，加盖了由被告单位刻制的“岳阳市地方海事局海事小区项目办公室”印章，在此情形下，二原告有理由相信第三人有权代理被告单位将商铺购买权进行转让，故第三人与二原告签订《商铺预订合同》的行为已构成表见代理。此外，从本案查明的事实分析，虽然第三人第一次收取二原告40万并在合同中注明是定金，但在第三人出具收条中则注明是预购商铺首付款，且合同中明确定金可冲抵第二次付款，故第三人所收款项的性质应属购房款。在诉争房屋属于开发商而不属于海事局的情况下，第三人收取二原告款项若是从开发商处购房的优先权的转让款，则第三人构成对海事局的表见代理。现第三人从原告处收取的是购房款而非优先购买权的转让款。在房屋不属海事局所有的情况下，第三人是无从表见代理海事局出售涉争房屋的，原告也无理由相信第三人能代理海事局出售不属于本单位的房屋，只有是出售海事局所有的房屋并加盖了单位公章，才构成对海事局的表见代理。同时二原告对诉争房屋并不属于海事局的事实也是明知的，因此在《商铺预订合同》才有需与开发商金杜公司另行签订正式合同的约定，故第三人出售开发商所有的房屋收取购房款的行为与被告海事局无关，是其个人行为。六、二原告与第三人签订的《商铺预订合同》是否应予解除。一审法院审查认为，《商铺预订合同》约定的有效期自2014年12月18日至2015年12月17日，现该合同已超过有效期限，合同权利义务已自行终止，故《商铺预订合同》已无需解除。综上所述，根据对焦点问题的分析，虽然第三人与二原告签订《商铺预订合同》的行为构成表见代理，但第三人向二原告收取购房款的行为则是其个人行为，故原告主张被告海事局返还55万元，并赔偿600万元的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。二原告可另案向第三人主张相应权利。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告朱述军、易芝兰的全部诉讼请求。一审案件受理费57650元，由原告朱述军、易芝兰负担。二审中，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，邓跃飞以项目办公室的名义与朱述军、易兰芝签订的《商铺预订合同》，将海事小区商铺购买权转让给朱述军、易芝兰，是双方的真实意思表示，内容合法，为有效协议。该合同加盖了由海事局刻制的“岳阳市地方海事局海事小区项目办公室”印章，且邓跃飞时任海事局副局长职务，并经海事局授权全面负责海事小区项目工程的相关事宜，朱述军、易兰芝有理由相信邓跃飞有权代理海事局将商铺购买权进行转让。邓跃飞与朱述军、易兰芝签订《商铺预订合同》的行为对海事局构成表见代理。本案争议的焦点为：邓跃飞向朱述军、易兰芝收款行为是否对海事局构成表见代理，海事局应否向朱述军、易兰芝返还55万元，并赔偿损失600万元。首先，诉争房屋产权属于金杜公司，海事局无权出售并收取购房款，这一事实，朱述军、易兰芝是明知的；其次，海事局与朱述军、易兰芝之间签订的商铺预订协议，转让的是商铺的优先购买权，而非出售商铺，海事局无权收取房款；第三，邓跃飞收取的55万元系购房款，不是优先权的转让款,且朱述军、易芝兰的款项支付在邓跃飞的个人跃账户上。综上，邓跃飞虽就优先权的转让对海事局构成表见代理，但在诉争商铺不属海事局所有的情况下，无权代理海事局出售商铺，朱述军、易兰芝也无理由相信邓跃飞能代表海事局出售不属于本单位的商铺，因此，邓跃飞出售金杜公司所有的商铺并收取购房款的行为与海事局无关，是其个人行为。朱述军、易兰芝要求海事局返还55万元并赔偿损失600万元,没有依据。综上，朱述军、易兰芝的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57650元，由朱述军、易兰芝负担。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇二〇年四月十五日书记员  张周舟