文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初5178号原告：冯雷，男，1986年4月22日出生，汉族，居民，住涟水县。原告：吉子静，女，1988年2月22日出生，汉族，居民，户籍所在地涟水县，现住涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：王桂林、周俊光，江苏尚淮律师事务所律师。被告：涟水一先房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇金城南路金地国际花园售楼处。法定代表人：朱国正，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙智华，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：杨铭，女，该公司员工。原告冯雷、吉子静与被告涟水一先房地产开发有限公司（以下简称一先公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日第一次公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人王桂林、周俊光，被告一先公司的委托诉讼代理人孙智华到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年12月25日第二次公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人周俊光、被告一先公司的委托诉讼代理人孙智华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告协助原告办理涟水县房屋产权证书；2.被告赔偿原告违约金48083.32元（暂计算至2019年7月14日，之后的违约金按照年利率6.175%计算至办证之日）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于涟水县房屋，房屋总价为340788元，交房日期为2016年12月31日前，房屋交付后90日内办理权属登记。被告未在合同约定的时间内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房屋产权证书。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告一先公司辩称，1.商品房买卖司法解释第十八条明确规定，当事人有特殊约定应当按照特殊约定执行，本案原告向法庭提供的合同第12页第十五条约定，对于逾期办证双方同意按第三项处理，这是双方当事人对逾期办证做出的特殊约定，《商品房买卖合同》使用的是国家范本，这个范本设计了三个选项，第一、二选项都是范本本身的内容，任何人不得修改，第三项是有当事人自己约定的内容，双方选择了第三项，根据选择其一即排除其他的规则，本案双方当事人选择了第三项，就排除了第一、二项，原告要求被告承担逾期办证的违约责任没有合同依据；2.我们可以从合同整体设置来看，双方在逾期交房、逾期付款的违约责任里约定的是每日万分之一的违约金，逾期交房和逾期付款造成的损失都是重损失，逾期办证造成的损失几乎为零，作为双方当事人真实意思表示，不可能再对重大违约即逾期交房、逾期付款做出万分之一的违约金约定以外，对逾期办证的轻违约行为，反而要做出比日万分之一高很多的违约责任；3.逾期办证并不是开发商的单方行为，不是由开发商造成的，很多的时间都耽误在机关公文处理上，正是考虑这一因素，开发商真的无法约束涟水县办理手续的行政机关，才做出第三项约定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。审理中，原告变更诉讼请求：1.自愿撤回要求判令被告协助原告办理涟水县房屋产权证书的诉讼请求；2.被告赔偿原告2017年4月1日至2019年8月29日的违约金51440.06元；3.诉讼费由被告承担。本院经审理查明，2015年1月27日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将其开发的位于涟水县东侧金地尚城8号楼2单元506号房屋出售给买受人，建筑面积98.33平方米，房屋价款计340788元，买受人于签约前首付款为160788元，余款180000元办理银行按揭贷款，并约定出卖人应当在2016年12月31日前，将经分期综合验收合格的商品房交付给买受人，如逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至时交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人提供办理房产证/土地证使用证的有关资料，办证所有费用均按规定执行。2015年1月27日，被告向原告开具了金额为160788元的购房发票。后中国建设银行将180000元按揭贷款汇入被告一先公司账户当中。2015年1月29日，原告就案涉房屋向税务部门缴纳了5111.82元契税。2016年12月31日，被告一先公司将案涉房屋交付给两原告。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、中国建设银行个人贷款支付凭证、税收缴款书（契税专用）等在卷予以证实，本院对上述事实予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行相应义务。第一，关于原告要求被告赔偿违约金是否有相关依据的问题，原、被告在《商品房买卖合同》第十五条当中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人提供办理房产证/土地证使用证的有关资料，办证所有费用均按规定执行。”被告辩称，双方在约定时排除了赔偿损失、支付违约金的条款，属于双方就逾期办证进行了特别约定。本院认为，该条款系被告为了重复使用而预先制定，并在订立合同时未与对方协商，属于格式条款，且该条款免除了被告承担逾期办证违约金的责任、排除了原告主张逾期办证违约金的权利，在无证据证明被告对原告进行提示和说明的情况下，该条款对被上诉人不生效。原告仍可基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，向被告主张逾期办证违约金。第二，关于是否因被告的责任导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的问题，被告辩解，因政府部门审批的原因造成原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，本院认为，根据合同的相对性原则，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》仅能约束原、被告双方，对于合同之外的第三方不具有约束力，现被告未能按约定时间提交相关资料，导致案涉房屋至原告起诉时暂不具备办证条件，构成违约，应承担违约责任。第三，关于被告应当承担逾期办证违约责任的期间问题，本院认为，案涉房屋已经于2016年12月31日交付给原告使用，被告未能在房屋交付使用后90日内将相关材料报产权登记机关备案，故被告应自房屋交付使用后第91日即2017年4月1日起承担逾期办证违约金。2019年8月29日，被告将办理产权登记用的初始登记证交予原告，原告自愿要求将逾期办理日期截至该日，符合法律规定，本院予以支持。第四，关于被告应当按照何种标准承担逾期办证违约金的问题，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，按照年利率6%计算，因此本院酌定被告按照年利率6%承担逾期办证违约金。被告辩称，原、被告在《商品房买卖合同》当中约定被告逾期交房的，按照原告已付购房款的日万分之一承担违约金，根据“举重以明轻”的原则，逾期交房的违约责任，明显大于逾期办证的违约责任，本院认为，首先，逾期交房的违约责任系原、被告双方自主约定，而现被告逾期办证的违约责任系本院依据相关法律规定进行酌定，两者之间不具有可比性；其次，每一位购房人购买房屋的目的均不相同，有的购房人仅为居住，有的购房人则为了户口迁移、子女入学等，所以对不同的购房人因逾期交房或逾期办证所造成的损失也不尽相同，两者之间也不具有可比性，故对被告的该辩解，本院不予采信。综上，被告应向原告承担的违约金为：340788元×6%×2.41年（2017年4月1日-2019年8月29日）=49277.94元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告涟水一先房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告冯雷、吉子静支付关于逾期办理涟水县东侧金地尚城8号楼2单元506号房屋权属证书的违约金49277.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1086元，由被告涟水一先房地产开发有限公司负担1032元，原告冯雷、吉子静负担54元。保全费501元，由被告涟水一先房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××36）。审 判 长 王 丽人民陪审员 李 虹人民陪审员 王祝英二〇二〇年四月三十日书记员钱泉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。