文书内容济南市历下区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0102执异57号异议人（被执行人）：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市历下区。法定代表人：薛全刚，总经理。诉讼委托代理人：张太亮，男，该单位员工。诉讼委托代理人：王镇成，男，该单位员工。申请执行人：张世杰，男，1991年2月18日出生，汉族，住济南市历下区。被执行人：山东铂盛商业物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：薛全刚，总经理。被执行人：戚琦琦，女，1950年5月5日出生，汉族，住上海市普陀区。被执行人：孟昭年，男，1948年2月7日出生，汉族，住上海市普陀区。本院在执行申请执行人张世杰与被执行人山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）、山东铂盛商业物业管理有限公司（以下简称铂盛物业公司）、戚琦琦、孟昭年民间借贷一案过程中，被执行人圣凯公司向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人圣凯公司称，异议人与申请执行人于2017年11月28日签订了《房屋抵押借款合同》，并提供了借款额两倍以上的资产做抵押担保，故异议人提供了双方估值5000万的房产抵押，5000万元的房产的房产证号为济房权证字第××号，其中有建筑面积977.71平米中的40套房产，有抵押合同及房产价值确认书为证，并且双方办理了抵押登记。历下法院于2018年4月28日对异议人的下列财产均进行了查封：（一）查封了上述市值5000万元的40套977.71平方米的房产；（二）查封异议人名下262套、12000余平方米，价值为4个亿的房产；（三）查封保证人孟昭年面积159平米，价值330万元的房产；（四）对异议人的未到期债权进行了保全。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一款、第十五条第二款的规定，诉讼保全应在申请执行人起诉的诉讼标的额内，而且对于存在多项财产可供保全的情况，应选择对被执行人生产经营活动影响较小的财产进行保全。异议人将建筑面积977.71平米的房产抵押给申请执行人，是对申请执行人的债权提供了充分的保证，对异议人的经营也不受影响。在案件审理保全过程中，贵院提出财产抵押属于轮封的因素，异议人已经解除了抵押，目前贵院查封严重超标。且法院的超标查封，严重影响了异议人与第三方的融资，如因查封导致融资不成功，将对异议人造成不可估量的风险。请求法院撤销的保全措施，仅对济房权证字第××号内977.71平方米的房产进行查封。异议人圣凯公司为支持其主张，向本院提交如下证据：一、圣凯财富广场《房屋买卖合同》三份，证明目前房屋的价格在3万元/平米；二、网查的周边类似房产的价格；三、房屋权属表，证明所查封的房产目前没有抵押；四、申请执行人张世杰出具的房产价值确认书，证明双方办理抵押借款时，双方确认抵押房产价值5000万元。申请执行人张世杰辩称，圣凯公司本次提出的异议，是对本院在诉讼期间采取的保全措施而提出。在保全措施做出后，圣凯公司已经提出过异议和复议，贵院也作出裁定书予以驳回。圣凯本次异议，属于同一请求的重复提出，贵院应予驳回。本院经查明，济南市中级人民法院（2019）鲁01民终11946号民事调解书确认：上诉人圣凯公司向被上诉人张世杰偿还借款本金1970万元及利息（利息以1970万元为基数，自2019年1月1日起至借款本息实际付清之日止，按年利率10%计算）；原审被告戚琦琦、孟昭年、山东铂盛物业公司对上述债务承担连带清偿责任；戚琦琦、孟昭年、山东铂盛物业公司对上述债务承担连带清偿责任后，有权向圣凯公司追偿。案件在一审审理过程中，历下法院作出（2019）鲁0102民初4343号民事裁定书，裁定冻结山东圣凯置业有限公司、山东铂盛商业物业管理有限公司戚琦琦、孟昭年银行存款2000万元或查封同等价值的其他财产。裁定书生效后，采取以下保全措施：（一），2019年4月28日查封了圣凯公司位于泺源大街29号圣凯财富广场302套房产，查封期间自2019年4月28日至2022年4月27日（上述房产均有抵押）；（二），冻结了圣凯公司在济南臻匠家具有限公司所收益的租赁费，直到满足标的额2000万元；（三），查封孟昭年名下位于济南市市中区××东××楼××、××（地下室）房产证号XX，房产一套，查封期间自2019年4月28日至2022年4月27日。另查，本院所查封的302套房产中，其中40套，建筑面积977.71平米，房产证号为济房权证字第××号，抵押的977.71平方米的房屋，抵押人圣凯公司与抵押权人张世杰于2017年11月28日签订了抵押房屋价值确认书，双方确认所抵押的上述977.71平米房屋价值为5000万元；于2017年11月28日抵押给了申请执行人张世杰；剩余262套房屋，建筑面积12578.98平方米的房屋于2018年7月16日抵押给了王镇成，担保债权数额为130000000.00元。在本院查封期间，抵押给王镇成的房屋办理了解除抵押手续。目前房屋权属状况信息显示房屋处于无抵押情况。在执行（2019）鲁01民终11946号调解书过程中，本院冻结了铂盛物业公司的银行账户：齐鲁银行尾号为04×××41账户内款项8177.88元；中国建设银行尾号为XX账户内款项2233.56元；冻结了戚琦琦银行账户：齐鲁银行尾号为56×××56账户内款项3682.01元；中国建设银行尾号为XX账户内款项6215.46元；中国建设银行尾号为XX账户内款项6215.46元；中国工商银行尾号为08×××60账户内款项6941.98元；招商银行尾号为77×××06账户内款项1005693.32元；中国银行尾号为XX账户内款项15890.79元；中国工商银行尾号为10×××04账户内款项10571.76元；中国工商银行尾号为88×××71账户内款项26571.56元；冻结了孟昭年银行账户：中国建设银行尾号为XX账户内款项1070.88元；山东省农村信用社联合社尾号为XX账户内款项1104.48元；华夏银行尾号为46×××66账户内款项1442.39元；中国工商银行尾号为11×××56账户内款项34752.79元；招商银行尾号为91×××01账户内款项106160.63元。另查，根据异议人圣凯公司提交的四份商品房买卖合同显示，涉案房屋价值在2006年出售时为每平方米3.2万元左右。目前2020年3月网查泺源大街附近周边商铺价格每平方米在3.5万元-4.5万元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，诉讼前，诉讼中级仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。《执行工作若干规定》第三十九条规定，查封、扣押财产的价值应当与被执行人履行债务的价值相当。也就是说，明确规定了价值相当原则，如果人民法院在查封、扣押财产时超出范围查封、扣押，即为不当执行行为，会导致债务人的合法权益受损。本案（2019）鲁01民终11946号民事调解书确认的债务数额为被执行人圣凯公司向被申请执行人张世杰偿还借款本金1970万元及利息（利息以1970万元为基数，自2019年1月1日起至借款本息实际付清之日止，按年利率10%计算），双方在借款时确认以价值5000万元的977.71平方米的房产进行抵押，并且办理了抵押权登记，本院对此房产进行了首封，对此977.71平方米房产的查封符合执行的适度原则及价值相当原则，对此查封，异议人圣凯公司无异议，但对剩余近300套房屋，12000余平方米房屋的查封，违反了适度及价值相当原则，对此12000余平方米房产及孟昭年名下的房产的查封，异议人所提异议成立，本院应予撤销。申请执行人张世杰以该异议曾被保全阶段的复议决定书驳回为由，主张异议人的异议应予驳回，其主张不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条之规定，裁定如下：变更为：查封被执行人山东圣凯置业有限公司名下位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场977.71平方米的房产。（济房权证字第××号，查封房产房号清单附后。）如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内向济南市中级人民法院申请复议。审 判 长  钟红梅人民陪审员  马 杰人民陪审员  郭宏文二〇二〇年四月二十日书 记 员  刘 阳查封房产房号清单：            序号              楼层              房号              权证              建筑面积                  1              1              1-157              XX              50.49                  2              1              1-158              XX              50.49                  3              1              1-159              XX              50.49                  4              1              1-160              XX              53.02                  5              1              1-161              XX              27.69                  6              1              1-162              XX              28.22                  7              1              1-163              XX              28.22                  8              1              1-165              XX              28.22                  9              1              1-166              XX              28.11                  10              1              1-167              XX              28.22                  11              1              1-168              XX              28.22                  12              1              1-169              XX              28.11                  13              1              3-138              XX              64.16                  14              1              3-139              XX              65.31                  15              1              3-140              XX              65.31                  16              1              3-141              XX              62.82                  17              1              2-1160              XX              4.22                  18              1              5-1112              XX              16.64                  19              1              5-1113              XX              16.64                  20              1              5-1115              XX              16.64                  21              1              5-1116              XX              16.64                  22              1              5-1117              XX              16.03                  23              1              5-1118              XX              16.03                  24              1              5-1119              XX              16.03                  25              1              5-1120              XX              16.03                  26              1              5-1122              XX              12.65                  27              1              5-1123              XX              11.81                  28              1              5-1125              XX              11.81                  29              1              5-1126              XX              11.81                  30              1              5-1127              XX              11.81                  31              1              5-1128              XX              12.65                  32              1              5-1129              XX              12.65                  33              1              5-1130              XX              8.98                  34              1              5-1131              XX              8.98                  35              1              5-1132              XX              8.98                  36              1              5-1133              XX              8.98                  37              1              5-1135              XX              8.65                  38              1              5-1136              XX              8.65                  39              1              5-1137              XX              8.65                  40              1              5-1138              XX              8.65                  建筑面积共计977.71