江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏03民初795号原告：徐州市云龙区房产服务中心,住所地江苏省徐州市铜山路21号综合楼。法定代表人：吕晓东，该单位主任。委托诉讼代理人：李丽，该单位职员。委托诉讼代理人：郭军，江苏汉彭律师事务所律师。被告：徐州猛男制衣集团公司破产清算组，住所地江苏省徐州市云龙区劳动巷24号。负责人：胡绍述,该清算组组长。委托诉讼代理人：李苏，男，徐州猛男制衣集团公司破产清算组留守人员，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：徐长军，江苏铸品律师事务所律师。原告徐州市云龙区房产服务中心因与被告徐州猛男制衣集团公司破产清算组（以下简称猛男集团破产清算组）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告徐州市云龙区房产服务中心的委托诉讼代理人李丽、郭军，被告猛男集团破产清算组的委托诉讼代理人李苏、徐长军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徐州市云龙区房产服务中心起诉请求：1、退还19.63平方米非住宅公房产权；2、承担案件诉讼费。事实和理由：徐州苏北纺织销售公司承租大同街75号非住宅直管公房，建筑面积39.76平米，未经原告同意擅自将其中19.63平方米的房屋安置住户使用，改变房屋使用性质。该房于1989年11月被市建行联合开发办公室拆除并就地安置。1992年7月1日，徐州苏北纺织销售公司与原告就产权退赔达成协议，其愿从安置住户的面积中划出建筑面积19.63平方米视为企业房产权退赔并按企业房标准交纳租金（本做法属空挂房，待有条件时再落实产权）。后徐州苏北纺织销售公司并入徐州猛男制衣集团公司，徐州猛男制衣集团公司继续承租该房并签订徐州市直管房屋租赁合同。2007年徐州猛男制衣集团公司宣告破产，由清算组接管。猛男集团破产清算组继续承租该房并签订直管房屋租赁合同。2018年8月31日，猛男集团破产清算组发通知解除租赁关系，不再承租该房。我单位亦发函要求被告退还19.63平米的非住宅公房产权，但被告迟迟不予回复。为维护国有资产合法权益，特诉至人民法院，诉如所请。猛男集团破产清算组答辩称：原、被告所签19.63平方米房屋租赁合同标的物不存在，双方并无物权法律关系，原告诉请无事实和法律依据依法应予驳回。1、原告诉状所称“徐州苏北纺织销售公司租赁大同街75号非住宅直管公房建筑面积39.76平方米，未经原告同意擅自将其中19.63平米的房屋安置住户使用，改变房屋使用性质。该房于1989年11月被建行联合开发办公室拆除并就地安置”，但是徐州苏北纺织销售公司与原告的租赁关系于1989年11月因租赁房屋被拆除而终止。原告对大同街75号非住宅直管公房所有权因该房拆除而消灭。新房建成后，原告从建设单位获得20.13平方米房屋产权置换补偿，对产权置换所差19.63平方米由拆除房屋方补偿徐州苏北纺织销售公司但未尽到补偿义务。原告与徐州苏北纺织销售公司虽在1992年7月1日就产权退赔达成协议，原告明知徐州苏北纺织销售公司既不是大同街2号楼西单元505室房屋产权人，又不是使用权人，对该房无处分权，却强求从该房划出建筑面积19.63平方米视为企业房产权退赔，该协议无效。2、自1989年11月后，原告虽然曾经先后与徐州猛男集团公司和猛男集团清算组签订云龙区大巷口2号楼19.63平方米的房屋租赁合同，但原告始终未能履行交付出租房屋的义务，所收租金应属不当得利，诉求被告退还房屋产权不成立。3、破产清算组是经人民法院指定成立接管破产企业对破产资产进行破产清算的组织，被告在破产清算工作中并没有涉及原告的房屋产权，原告诉求被告退还房屋产权没有事实和法律依据。被告主体不适格。4、原告诉称出现两种法律关系，一是租赁法律关系，二是物权法律关系。原告诉请被告退还房屋产权，但是双方并不存在物权法律关系。原告诉状内容反映的是租赁关系，而租赁中所产生的纠纷是债权债务关系，本案原告提起的是物权请求权还是债权请求权不明确，总之，被告既没有侵占原告房屋，也没有损害原告房屋所有权。故诉求被告退还房屋产权无事实和法律依据，依法应予驳回。经审理查明，1989年3月23日，徐州市云龙区企业房管所（原告前身，甲方）与徐州苏北纺织销售公司（乙方）签订（89）徐房赁监字第305号《江苏省徐州市直管非住宅房屋租约》一份，约定乙方为营业需要，承租甲方坐落大同街75号房屋共两自然间建筑面积39.76平方米，甲方同意将该处房屋出租给乙方使用。经双方协商签订本租约：一、乙方从1989年4月1日起至1991年3月31日止，承租上述房屋；本租期内，甲方保证乙方的房屋使用权。二、乙方于每季第2月10日前向甲方缴纳当季租金206.1元，以同城结算托收无承付由银行直接划拨房租，不得拖欠或拒付等等。徐州市云龙区企业房管所、徐州苏北纺织销售公司分别在合同尾部甲方、乙方处加盖公章，徐州市房屋租赁监管所在监理机关处加盖公章。1989年11月15日，徐州市云龙区房地产管理处（甲方）与市建行、市开发联合办公室（乙方）签订拆迁协议书一份，约定乙方在大巷口3-14＃、小井涯44-84＃、大同街75＃的范围内，新建住宅楼四幢，需拆除甲方住宅公房115户208.5间，建筑面积2412.08平方米，使用面积2158.38平方米，月租金213.7元，企业房46间，建筑面积693平方米，使用面积527.45平方米，月租金1125元。就产权退赔事宜，经双方达成原拆原建的补偿协议，拆迁范围含本案承租的39.76平方米。1992年7月1日，徐州市云龙区房地产管理处（甲方）与徐州苏北纺织品供销经理部（乙方）签订协议书一份，约定乙方原在大同街75号承租甲方的企业公房建筑面积39.76平方米，未经甲方同意擅自将其中19.63平方米的面积安置了住户使用，从而改变了使用性质，该房又于1989年11月被市建行联合开发办公室拆除，并将该住户就地安置上楼。给企业房产权面积如数退赔发生困难，现就产权退赔的处理，经双方协商达成协议如下：一、市建行联合开发办拆除甲方企业公房建筑面积39.76平方米，在所建的营业住宅综合楼1号楼的一层退赔甲方20.13平方米的产权，由乙方承租使用，甲方对该房已验收、接受、丈量，纳入正常的收租管理。二、由于乙方自行安置住户，改变了该房的使用性质，为妥善解决这一问题，乙方尚欠甲方企业公房建筑面积19.63平方米，愿从安置住户的面积中（住宅2号楼西单元505室）划出建筑面积19.63平方米视为企业房产权向甲方退赔（本做法属空挂房，待乙方有条件时再落实产权），乙方并提出应以2号楼的结构造价计算19.63平方米的企业房租金的处理意见，甲方对此经研究同意乙方的处理意见（乙方不得因机构和领导的变化而变化）。三、本协议一式12份，甲方8份，乙方4份，自双方签章后生效。徐州市云龙区房地产管理处、徐州苏北纺织品供销经理部分别在协议书尾部甲、乙方处加盖公章。1994年8月24日，徐州市云龙区房地产管理处（甲方）与徐州猛男制衣集团公司（乙方）签订房地产租赁契约，约定甲方将云龙区大巷口2号楼建筑面积19.63平方米房屋出租给乙方使用。季租金为人民币283.2元；租赁期限自1994年8月24日至1995年5月31日止。1995年6月1日，徐州市云龙区房地产管理处（甲方）与徐州猛男制衣集团公司（乙方）签订房地产租赁契约，约定甲方将云龙区大巷口2号楼建筑面积19.63平方米房屋出租给乙方使用。季租金为人民币283.2元；租赁期限自1995年6月1日至1997年5月31日止。2017年5月8日，猛男集团破产清算组向徐州市云龙区企业房管所出具证明一份，内容如下：徐州猛男制衣集团公司已依法破产，猛男集团破产清算组作为管理人接管徐州猛男制衣集团公司。2017年6月1日，徐州市云龙区房产服务中心（甲方）与猛男集团破产清算组签订徐房租监云企字第商-168号《徐州市直管房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将坐落在云龙区大巷口2号楼的房屋（建筑面积19.63平方米）出租给乙方作非住宅使用。该房屋的基本情况已载于合同附件一（合同背面），乙方已对甲方所要出租房屋做了充分的了解，自愿承租该房屋。二、甲乙双方按照政策规定计算的房屋租金每月为人民币282.7元，租赁期限自2017年6月1日至2018年5月31日止，合同期限为一年，租金按月结算，由乙方在每月的前15日内交付甲方。合同还对其他事项进行了约定。该合同已在徐州市房屋租赁监理处备案。2017年8月24日，云龙区房产服务中心（甲方）与猛男集团破产清算组（乙方）签订协议书一份，内容为：房屋坐落在大巷口1号楼，建筑面积20.13平方米；大巷口2号楼，建筑面积19.63平方米；民主南路199号，建筑面积98.02平方米的非住宅房屋系甲方产权所有的直管公房，乙方向甲方申请承租，经甲方同意后，双方在自愿的基础上达成协议：1、乙方自2017年8月24日起租用坐落在大巷口1号楼建筑面积20.13平方米，大巷口2号楼建筑面积19.63平方米，民主南路199号建筑面积98.02平方米的非住宅房屋，按时缴纳房屋租金、物业管理等费用。2、乙方遵守房屋租赁合同上的有关规定。3、甲乙双方对本协议无异议，盖章生效，不得违约。徐州市云龙区房产服务中心、猛男集团破产清算组分别在协议书尾部甲方、乙方处加盖公章。2017年9月12日，猛男集团破产清算组出具具结书一份，内容为：我单位在办理大巷口1号楼，建筑面积20.13平方米；大巷口2号楼，建筑面积19.63平方米；民主南路199号，建筑面积98.02平方米的直管非住宅公房更名时，所提供所有材料和证明均真实有效，如因本单位提供虚假材料和证明，造成过户纠纷均与云龙区房产服务中心无关，所产生的过户费、诉讼费、律师费等一切经济赔偿由本单位承担，并承担所有法律责任。2018年8月3日，猛男集团破产清算组向原告发出解除房屋租赁合同通知，内容为：猛男集团破产清算组与贵单位2017年6月1日签订的大巷口1号楼（房屋建筑面积20.13平方米）的房屋租赁合同，已于2018年5月31日期限届满，鉴于徐州猛男制衣集团公司破产清算工作已经终结，破产清算组决定不再继续租用大巷口1号楼（房屋建筑面积20.13平方米）的房屋，特此通知。2018年8月31日，原告向猛男集团破产清算组发出《关于退还徐州市云龙区房产服务中心大巷口直管非住宅公房的函》一份，内容为：徐州猛男制衣集团公司承租我中心位于云龙区大巷口1号楼建筑面积为20.13平方米及大巷口2号楼建筑面积为20.13平方米的直管非住宅公房。2016年徐州猛男制衣集团公司破产后，上述两处直管非住宅公房由猛男集团破产清算组继续承租使用，房屋租金支付到2018年6月。2018年8月3日我中心接到清算组通知不再继续租用房屋。经了解大巷口1号楼的房屋已由清算组转租他人使用，现要求清算组腾空该房屋并交还我中心。大巷口2号楼的房屋，因历史遗留问题无法交还原房屋，现要求清算组提供大巷口相同地段位置建筑面积为19.63平方米的房屋交还我中心。特此函告。2018年9月10日，猛男集团破产清算组向徐州市云龙区房产服务中心发出《关于退还承租的大巷口房屋的函》，内容为：猛男集团破产清算组与贵单位2017年6月1日签订了大巷口1号楼（房屋建筑面积20.13平方米）的房屋租赁合同，已于2018年5月31日租期届满。鉴于徐州猛男制衣集团公司破产清算工作已经终结，破产清算组于2018年8月3日发函告知贵单位，不再继续租用大巷口1号楼（房屋建筑面积20.13平方米）的房屋。贵单位也于2018年8月31日回函，要求清算组将该房屋交还中心。由于该房屋长期由徐州猛男制衣集团公司转租给承租户使用，承租户马继美女士租赁该处房屋用于服装经营长达20多年，积累了大量的人脉关系和众多的信任客户，加上新组进了秋冬款货品，即刻寻房、装修、腾空搬离，由此会产生较大的经济损失。目前情况看，将该房屋腾空交房将耗费时日，加大时间成本和经济成本，甚至发生诉讼，导致交期延缓。为平稳、快速地交还该房屋，减少各方麻烦，清算处建议不腾空该房屋，由贵单位现状接收，并由贵单位继续与现使用该房屋的承租户重新签订租赁合同，特此函达。双方均认可被告交纳上述20.13平方米及19.63平方米房屋租金至2018年6月。另查明，徐州猛男制衣集团公司于2006年11月20日向徐州市中级人民法院申请宣告破产，徐州市中级人民法院于2007年4月26日作出（2006）徐民破字第8-01号民事裁定书，宣告徐州猛男制衣集团公司破产；由清算组接管徐州猛男制衣集团公司。2007年10月10日，徐州市中级人民法院作出（2006）徐民破字第8-02号民事裁定书，对于徐州猛男制衣集团公司破产财产分配方案予以确认。本院经审查认为，原告与徐州苏北纺织销售公司于1989年3月签订房屋租赁合同，约定的租赁物为建筑面积39.76的非住宅房屋两间，上述房屋已于1989年11月因拆迁而灭失。新房建成后，原告从拆迁单位获得建筑面积20.13平方米的非住宅房屋，与徐州苏北纺织销售公司继续建立房屋租赁关系。原告并未从拆迁单位获得剩余建筑面积19.63平方米的房屋，虽然原告与徐州苏北纺织品供销经理部于1992年7月1日就房屋差额部分达成协议，徐州苏北纺织品供销经理部承诺从安置住户的面积中划出建筑面积19.63平方米视为企业房产权退赔给原告，但是同时约定本做法属空挂房，待徐州苏北纺织品供销经理部有条件时再落实产权；之后徐州苏北纺织品供销经理部并入徐州猛男制衣集团公司，双方多次就该建筑面积19.63平方米的房屋签订租赁合同，但是租赁合同约定的租赁物为云龙区大巷口2号楼建筑面积19.63平方米的房屋，租赁物具体指向不明；在二十多年间双方亦未按照1992年7月1日协议约定落实产权，现原告起诉要求退还建筑面积19.63平方米非住宅公房产权，因房屋权属及指向均不明确，不具备评判条件，故，本院对于原告的起诉予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回徐州市云龙区房产服务中心的起诉。案件受理费100元，由本院退还徐州市云龙区房产服务中心。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 徐海青二〇二〇年四月二十二日书记员 张军茹