江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣11民终432号上诉人（原审被告）：万年县大门前新村房地产开发有限公司，住所地江西省万年县城建明路，统一社会信用代91361129672445416R。法定代表人：陈绍龙，执行董事。委托诉讼代理人：彭皖南，江西正听律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：陈培林，男，1971年12月29日出生，汉族，江西省万年县人，住江西省万年县，上诉人万年县大门前新村房地产开发有限公司因与被上诉人陈培林合同纠纷一案，不服江西省万年县人民法院（2019）赣1129民初2165号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万年县大门前新村房地产开发有限公司的上诉请求为：1、请求依法撤销江西省万年县人民法院赣1129民初2165号民事判决书第一项，并改判驳回被上诉人的一审诉求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实错误。1、上诉人与被上诉人签订的《万年县建明路建设用地销售合同》虽然约定了上诉人的办证义务，但上诉人考虑到，政府答应对涉案地会挂牌拍卖给上诉人，但也没约定具体期限，所以，上诉人与被上诉人签订建设用地销售合同时也没有约定具体办证期限，而且上诉人也在积极履行办证义务，涉案土地已经摘牌，完全履行合同已从不确定性变成了确定，因此，上诉人根本不存在违约。2、合同虽然约定了办证义务主体，但没有约定具体办证期限，设定办证期限不可能被上诉人单方行为所能决定的，原判如此认定，显然是错误的。3、没有办证丝毫不影响被上诉人居住、出租等权利行使，也没有给被上诉人造成任何经济上的损失，被上诉人已经对房屋进行装修，且已将店面出租，经济上没有任何损失，原判机械地适用违约金条款也是非常错误的。二、被上诉人违反规划设计要求，依据合同约定，上诉人可拒绝为其办证。综上，要求支持其上诉请求。被上诉人陈培林答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。陈培林向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，为原告建明大街C3栋24-25号建设用地办理112平方米用地面积的不动产权证书。2.判令被告支付原告违约金8万元。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实，2017年4月19日，原告陈培林因自有房屋被拆迁与被告万年县大门前新村房地产开发有限公司签订了房屋拆迁《补充协议》，约定甲方万年县大门前新村房地产开发有限公司向乙方陈培林出售两间店面的地皮，每间店面的长度为4米，地皮的单价为每米53000元。2017年6月2日，原告陈培林支付给被告万年县大门前新村房地产开发有限公司购地款424000元。2017年6月5日，甲方万年县大门前新村房地产开发有限公司与乙方陈培林签订《万年县建明路建设用地销售合同》，约定出售地位于万年县城建明西路延伸段大门前综合楼西边除去五米的路，用地面积为临街8米×向后延伸14米计112平方米，购地价格按临街每米5.3万元计算，共计人民币424000元。合同第四条约定：甲方负责办理国有土地使用权证及承担公用配套设施（街道、人行道、绿化、主给排水管网、配送电网）费用，水电开户费及办理房产证等费用由购买方承担；合同第五条约定：甲方向乙方提供房屋外貌建筑施工图纸一套，乙方必须严格按图纸施工，并接受甲方监督，若乙方不按甲方所提供的图纸要求施工，甲方有权单方终止合同，无偿收回用地；合同第九条约定：本合同约定违约金8万元整。合同签订后，原告陈培林将案涉地块的房屋建好，2019年8月16日原告陈培林通过邮政EMS送达《房屋外观验收通知》给被告，通知被告安排工作人员对建明大街C3栋24-25号房屋外观进行验收。2019年9月4日，原告通过邮政EMS送达《办理不动产权证书（原国有土地使用权证）的通知》给被告，通知被告在收到该通知书之日起7日内办理好建民（明）大街C3栋24-25号建设用地的不动产权证书（原国有土地使用权证）。被告收到上述通知后，未为案涉土地办理不动产权证书。另查明，案涉建明大街C3栋24-25号用地经上饶市新源测绘工程有限公司测绘面积为82.38平方米，其他面积土地为集体土地。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《万年县建明路建设用地销售合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。原告已支付被告购地款，但被告在签订合同时，明知案涉用地未完全转化为国有土地，而约定由其负责办理国有土地使用权证，且被告在收到原告通知其办理不动产权证书之后仍未能办理，被告违反合同约定构成违约，应按照合同约定承担违约责任，原告要求被告支付违约金8万元，一审法院予以支持。对于原告要求被告继续履行合同，为原告建明大街C3栋24-25号建设用地办理112平方米用地面积的不动产权证书的诉讼请求，在该宗土地通过法定程序完全转化为国有土地前，属于事实上、客观上的履行不能，故对此诉讼请求，一审法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告万年县大门前新村房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈培林违约金8万元。二、驳回原告陈培林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,800元,减半收取900元，由被告万年县大门前新村房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人万年县大门前新村房地产开发有限公司向本院提交了证据，证据一：建设用地规划许可证，证明上诉人在2020年3月20日取得480㎡土地是使用许可，其中包括被上诉人使用的部分土地使用权。我方在一审审理终结前没有帮被上诉人办理土地使用证是因为我方没有取得土地使用许可，并非我方主观意愿导致。证据二：照片两张，证明被上诉人的房产虽然没有办证但不影响被上诉人使用出租。被上诉人陈培林质证意见：第一组证据真实性没有异议。第二组证据照片拍的是我的房子，可是现在我的房子并没有出租。本院对该两份证据的真实性予以确认，证明对象目的结合已查明的事实和其它证据予以综合认定。二审另查明，上诉人在2020年3月20日取得位于万年县陈营镇建明大街以南、万泉东路以东合计480㎡的建设用地使用许可，批准用地文号为赣国土资核（2010）607号，取得方式为国有出让，土地用途为商住用地。本院二审查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对各方当事人有法律约束力。案涉合同第七条约定“乙方房屋建成，待甲方对房屋外观进行验收合格后，甲方向乙方发放国有土地使用权证”，故上诉人应按合同约定在对被上诉人的房屋外观进行验收合格后发放国土土地使用权证，否则，构成违约，须按合同约定承担法律责任。虽上诉人主张合同未约定办证期限，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，被上诉人在房屋建成后，已通过书面形式要求上诉人进行外观验收，并给予了验收及办证的合理期限，已尽合同的通知义务，上诉人未能按合同约定履行验收办证义务，已违反了合同约定，且案涉合同签订时，上诉人对土地的性质是明确知晓的，亦应预计到不能办理国有土地使用权证的法律后果，故一审法院判定上诉人应承担支付违约金的义务，并无不妥。上诉人主张被上诉人未按规划建房，无证据证实，本院不予采纳，且被上诉人的居住、出租等权利能否正常行使，不影响对上诉人违约责任的认定。综上，上诉人万年县大门前新村房地产开发有限公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,800元，由上诉人万年县大门前新村房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑晓霞审判员  徐迎风审判员  程 锐二〇二〇年四月二十七日书记员  魏佳晨