安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初328号原告：梁寒君，女，1981年12月4日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。原告：汪青，男，1981年10月2日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。两原告共同委托诉讼代理人：程亚庭，安徽人人律师事务所律师。被告：安庆新碧房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市开发区厂区综合楼。统一社会信用代码91340800MA2NUJNX31。法定代表人：孙继召，总经理。委托诉讼代理人：高冉，公司员工。委托诉讼代理人：钱玉，安徽引江律师事务所律师。原告梁寒君、汪青与被告安庆新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。梁寒君、汪青的共同委托诉讼代理人程亚庭，新碧房地产公司的委托诉讼代理人高冉、钱玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁寒君、汪青向本院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十三条第1款中的关于“不含增值税商品房合计总价款1303039.64元”的约定合法有效；2.判令新碧房地产公司向梁寒君、汪青返还多收的购房款26060.79元并赔偿利息损失（自2020年1月1日起至实际清偿之日止，按年利率6%的标准计算）；3.判令新碧房地产公司向梁寒君、汪青返还多收的契税款、房屋维修资金合计3387.42元及相应的利息损失（以58034.48元为基数，自2020年1月1日起至实际缴存之日止；以3387.42元为基数，自2020年1月1日起至实际返还之日止，均按年利率6%的标准计算）；4.诉讼费由新碧房地产公司承担。事实与理由：2018年4月25日，梁寒君、汪青与新碧房地产公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，双方对位于安庆市开发区祥和路碧桂园时代之光8幢2单元401室预售商品房的买卖合同的权利、义务进行了约定，其中补充协议第十三条对房价进行了具体的约定：“双方一致同意并知悉该商品房不含增值税商品房总价款为人民币1303039.64元，增值税为人民币143334.36元（税率：11%），故买受人应向出卖人支付的商品房合计总价款为人民币1446374元。”协议签订后，梁寒君、汪青预付了购房款人民币1446374元。因国家实行税收优惠政策，商品房销售增值税税率现已下调到9%，新碧房地产公司也认可结算房价时适用税率为9%，故双方约定的增值税额与新碧房地产公司依法应缴纳的增值税不符，应为117273.57元。经计算，新碧房地产公司应退还购房款26060.79元。但新碧房地产公司却单方否认补充协议第十三条的“不含增值税商品房总价款”效力，任意抬高价格强行开具购房款发票、违约代收、多收房屋专项维修资金和契税，致使梁寒君、汪青合法权益严重受损，故梁寒君、汪青诉至法院。新碧房地产公司辩称，一、增值税税率变动影响的是新碧房地产公司和税务机关之间的关系，与梁寒君、汪青无关。1.增值税的纳税义务人为新碧房地产公司，非梁寒君、汪青。依据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，销售货物或提供加工、修理修配劳务的单位和个人，为增值税的纳税人。本案中，新碧房地产公司为纳税义务人。另根据财政部、税务总局、海关总署《关于深化增值税改革有关政策公告》的规定及实操中税务机关以“合同约定的交付时间、实际交付时间孰早”计征增值税的要求，梁寒君、汪青所签《商品房买卖合同》约定的收票日期晚于新政生效日期，故新碧房地产公司按国家最新税率政策开具税率9%的发票符合政策规定。2.国家降低增值税税率的直接目的是减轻企业负担，激发企业活力。2016年、2017年、2019年的政府工作报告中明确指出要深化增值税改革，务必使企业缴税负担有实质性下降，降低企业税负负担，确保减税降费落实到位。增值税下调是国家应对当前经济下行压力的重要举措，最直接的目的是减轻企业税负负担。因此，增值税税率如有下调直接惠及的应该是作为纳税义务人的新碧房地产公司。3.根据增值税的流转属性，税率下调并不意味着对应的款项自动转化为新碧房地产公司的利润继而从中获利。从计税原理上看，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。对于企业而言，增值税=销项税－进项税，销项税减少的同时进项税也在减少（如物资类的税率从17%下调为13%；工程类的从11%下调为9%），因此，新碧房地产公司实际缴纳的增值税并非如梁寒君、汪青所言简单的按照税率数字计算，还得综合其他情况，税率下调也不意味着新碧房地产公司必然从中获利。梁寒君、汪青以此要求退税差价有损新碧房地产公司利益，与国家税改政策初衷相悖。二、《商品房买卖合同》约定了房屋总价款为固定总价，仅与面积和单价有关，与增值税税率的变化无关。《商品房买卖合同》及其补充协议约定了出卖人出售给买受人的总房价款（含装修款）、毛坯单价和装修单价。案涉商品房为固定单价、固定总价，除面积差异外，双方均认可标的商品房的总价不做任何变动。商品房总价的变更属于《商品房买卖合同》重要条款的变更，应当以合同约定或双方协商一致为依据，无约定则任何一方不得随意变更合同固定总价款。三、无论从《商品房买卖合同》的交易习惯还是真实意思来看，双方均无“降价降税”的意思表示。1.根据一般交易习惯，不管是商品房还是其他普通商品交易，与消费者利益最相关的就是标的物的实际成交总价及出卖人是否明码标价，至于该价格如何构成（物料成本、出卖人应交的税收等），出卖人无披露的义务和必要。具体到本案中，《商品房买卖合同》及补充协议系新碧房地产公司及梁寒君、汪青自愿签署，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应诚信履约。《商品房买卖合同》及补充协议均明确商品房仅有一个含税总价，除面积差异可能引起楼价变化外，并没有“降税即降价”的约定。故，新碧房地产公司是否纳税、纳税的具体金额、种类等均不影响商品房的含税总价，换言之，若增值税税率上涨，对商品房的含税总价也不产生影响。2.《合同补充协议》第十三条并不是对房屋价款及计价方式的修改，仅是依据11%的增值税税率将房屋总价款分割为不含税价款及增值税税额，并非将购房款降低为不含税价款，亦无“降税即降价”的意思表示。同时，根据国家税务总局于2016年4月25日视频会议要求“按照《印花税暂行条例》规定：印花税依据合同所载金额确定计税依据，合同所载金额和增值税分开注明的，按照不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。”为明确商品房的成交总价，又便于日后印花税的计征，新碧房地产公司才在含税总价固定的前提下，根据增值税税率推算出不含税总价，并分别列明了含税总价、增值税税额（11%）、不含税总价。四、不动产买卖为大额财产交易，应维护商品房交易的秩序和稳定性，尊重行业习惯，尊重公序良俗。2019年的税率调整未给梁寒君、汪青带来任何损失，该税率变化也没有给合同履行带来变化，不影响合同的继续履行。如变更合同，会使商品房交易习惯被打破，导致新碧房地产公司缴纳的增值税永远无法与房屋总价相对称，陷于房屋总价和应缴增值税始终对不上的逻辑悖论，交易秩序发生紊乱，房屋总价格计算混乱，将不利于政府的公信力和公序良俗。综上，请求法院依法驳回梁寒君、汪青的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.《律师函》、邮件交寄单（收据）、签收查询记录，证明梁寒君、汪青并非自愿缴纳契税、房屋维修基金，梁寒君、汪青要求新碧房地产公司在交房前退还购房款及多交的契税、维修基金。新碧房地产公司否认收到该《律师函》。本院认为，从签收查询记录上无法确认新碧房地产公司是否收到该《律师函》。2.新碧房地产公司提交的《认购书》、《商品房买卖合同重要事项告知书》，有梁寒君、汪青签字确认，符合证据形式要件及“三性”原则，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明案件事实如下：2018年4月25日，梁寒君、汪青与新碧房地产公司签订《碧桂园时代之光认购书》、《买卖合同重要事项告知书》、《商品房买卖合同》（含附件四《合同补充协议》）各一份，主要约定：由梁寒君、汪青购买新碧房地产公司建设开发的位于安庆市开发区祥和路碧桂园时代之光8幢2单元401室建筑面积为148.21㎡的房屋，交楼日期为2019年12月31日；按建筑面积计算，该商品房单价为8245.96元/㎡，总金额1222133元，装修款单价为1513元/㎡，房屋总价款为1446374元，梁寒君、汪青须在签订《商品房买卖合同》时支付该商品房总房价款（含装修款）的21.18%给新碧房地产公司，即306374元；在2019年1月25日前，支付该商品房总房价款（含装修款）的78.82%给新碧房地产公司，即1140000元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。其中《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十三条关于税费及利率载明：“1、买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税商品房合计总价款为人民币1303039.64元，增值税为人民币143334.36元（税率为：11%），故买受人应向出卖人支付的商品房合计总价款为人民币1446374.00元。2、不包含在合同约定的该商品房的合计总价款（含增值税价）中的，买受人应另支付给出卖人的税费详见本补充协议附录一《税费及其他应付款项明细》。……”附录一《税费及其他应付款项明细》载明：于《商品房买卖合同》约定的交楼日期需缴交费用中高层住宅（7层以上）或带电梯住宅按结算价的2%征收物业专项维修资金；委托新碧房地产公司办理《不动产权证书》政府征收款项中，个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90㎡以上的，按结算价的2%结算契税。上述合同签订后，梁寒君、汪青按约定向新碧房地产公司支付了房屋总价款1446374元。2016年4月25日，财政部、国家税务总局作出《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号），通知称，将营业税改征增值税后计征契税的成交价格不含增值税；本通知自2016年5月1日起执行。2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），通知称，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物的，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%；本通知自2018年5月1日起执行。2019年3月，财政部、税务总局、海关总署作出《关于深化增值税改革有关政策的公告》（2019年第39号），公告称：增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%；退税率的执行时间，以退税物品增值税普通发票的开具日期为准；本公告自2019年4月1日起执行。2019年12月27日，新碧房地产公司开具了2张名称为梁寒君、汪青的增值税普通发票，显示金额合计1326948.62元，税率为9%，税额合计119425.38元，价税合计1446374元。2020年1月1日，新碧房地产公司开具了收据，显示梁寒君、汪青已交纳不动产权证共有工本费10元、产权登记费80元、房地产权证印花税10元、契税28927.48元、他项权证登记费80元，物业专项维修资金28927元，合计58034.48元。因梁寒君、汪青位于安庆市开发区祥和路碧桂园时代之光8幢2单元401室的房屋产权证尚在办理过程中，故契税、物业专项维修资金的发票尚未开具。本院认为，梁寒君、汪青与新碧房地产公司签订的《商品房买卖合同》（含附件四《合同补充协议》）系双方真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，梁寒君、汪青与新碧房地产公司均应按约履行各自的义务。梁寒君、汪青认为，根据附件四《合同补充协议》第十三条第1款的约定，双方适用的增值税税率为11%，但现在新碧房地产公司开具的增值税发票上适用的税率为9%，故新碧房地产公司应退还梁寒君、汪青2%的税点。本院认为，首先，《商品房买卖合同》明确约定总房价款为1446374元（含装修款），除面积差异的原因外，不再做变动，即双方约定了固定房屋总价款的计价方法。合同附件四《合同补充协议》第十三条第1款虽列明了签订合同时适用的增值税税率标准及对应的不含增值税的房屋价款，但也列明了含增值税的房屋价款，并没有降低税率就降低房屋总价款的意思表示，梁寒君、汪青应联系上下文理解该条约定；其次，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。新碧房地产公司作为开发商销售案涉商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故总房价款1446374元中包含的增值税的纳税义务人为新碧房地产公司，而不是梁寒君、汪青。现在国家降低了增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负、激发企业活力，但降税后必将产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。综上，在没有降税降价的明确约定情形下，新碧房地产公司作为增值税的纳税义务人，是否缴税、缴税的具体金额及种类，对于房屋总价款不产生任何影响，换句话说，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响。故对梁寒君、汪青要求退还2%的增值税税点即退还房屋价款26060.79元并赔偿利息损失的诉求，本院不予支持。梁寒君、汪青认为，根据附件四《合同补充协议》附录一《税费及其他应付款项明细》约定，契税及物业专项维修资金应由买受人自行缴纳，且根据财政部、国家税务总局于2016年4月25日作出的《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号），计征契税的成交价格不含增值税，故新碧房地产公司应退还梁寒君、汪青多支付的契税、物业专项维修资金并赔偿利息损失。本院认为，虽然契税、物业专项维修资金属于买受人自行缴纳的费用，但根据附件四《合同补充协议》附录一《税费及其他应付款项明细》及附录二《委托办理权属登记协议书》约定，梁寒君、汪青向新碧房地产公司预交契税、物业专项维修资金，新碧房地产公司根据梁寒君、汪青的委托为其办理房屋产权证并交纳契税、物业专项维修资金，双方之间成立委托代理关系，梁寒君、汪青称新碧房地产公司强行代收契税、物业专项维修资金，理由不能成立。契税、物业专项维修资金的具体金额应以收款部门开具的发票为准，因尚在办理过程中，故对梁寒君、汪青的该项诉求，本院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告梁寒君、汪青的诉讼请求。案件受理费536元，减半收取268元（原告梁寒君、汪青已预交），由原告梁寒君、汪青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  顾正浪二〇二〇年四月二十三日书记员  何雅琪本案判决依据的法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。