山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初775号原告：厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司，住所地：东营市东营区运河路661号1幢（东）371，统一社会信用代码：913705020534268148。负责人：王冬云，职务：总经理。委托诉讼代理人：苗语嫣，山东胜东律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡胜媛，山东胜东律师事务所律师。被告：刘维佳，女，1990年6月30日生，汉族，东营经济技术开发区管委会职员，现住东营市安泰南区。委托诉讼代理人：刘月良，男，1964年4月3日生，汉族，系被告之父，市机关干部，现住东营市安泰南区。委托诉讼代理人：王晓燕，女，1965年9月12日生，汉族，系被告之母，东营市政府机关干部，现住东营市安泰南区。原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司与被告刘维佳物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告委托诉讼代理人苗语嫣，被告及其委托诉讼代理人刘月良到庭参加诉讼，第二次庭审时原告委托诉讼代理人苗语嫣，被告及其委托诉讼代理人王晓燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费6080元及违约金1867元（以物业费6080元为基数，自2015年9月1日起至2020年1月14日止，按合同约定的日万分之五计算）；2、判令被告支付从2020年1月15日起至实际给付之日止的违约金（以物业费6080元为基数，按合同约定的日万分之五计算）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告自愿放弃第一项诉讼请求中要求被告支付违约金1867元及第二项诉讼请求。事实与理由：原告自2012年便与东营市东营区东城街道安泰南区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告自2012年8月20日起至2018年8月31日服务于该小区业主，被告是坐落于安泰南区的业主。在原告为安泰南区提供物业服务的期间，原告履行了《物业服务合同》的义务，但被告无故拖欠自2015年1月起至2018年8月止的物业费，构成违约。被告辩称，合同签订方当事人为原告和没有合法代理权的业主委员会，两次签订的《物业服务合同》均不成立，属无效合同，原告提出的2013年5月至2017年1月物业服务费已过诉讼时效。即使合同有效，物业公司也没有按合同约定履行义务，违约在先，被告有权拒交物业费，且被告已经缴纳物业费至2018年3、4月份，请法院依法驳回原告的诉讼诉求。经审查，本院认定以下事实：2012年8月20日，东营市东营区东城街道安泰南区业主委员会与厦门海谊楼宇经营管理有限公司签订《物业服务合同》，约定厦门海谊楼宇经营管理有限公司为安泰南区提供物业服务，收费标准为0.95元/平方米/月，过渡期为半年，过渡期缴费标准为0.55元/平方米/月，按季度收取。合同期限为2012年8月1日至2014年7月31日。2015年9月1日，东营市东营区东城街道安泰南区业主委员会与厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司签订《物业服务合同》，约定厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司为安泰南区提供物业服务，业主物业费标准缴纳为0.55元/平方米/月，街道扶持资金为0.20元/平方米/月，按季度收取，合同期限为2015年9月1日至2018年8月31日。两份合同均约定，在物业管理区域内，物业公司向业主或非业主使用人提供公共性服务和特约性服务。2019年3月25日，厦门海谊楼宇经营管理有限公司出具授权委托书，载明“我公司现委托厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司以分公司的名义：向安泰南区、安泰北区和安和南区业主追索电梯费、物业费、水费及违约金等费用；委托律师提起诉讼；接收和解及执行款项等”。2019年7月25日，东营市东营区东城街道安泰居民委员会出具证明1份，该证明载明“厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司通过政府招投标于2012年8月1日入驻安泰南区，并为业主（住户）提供服务至2018年8月31日，期间海谊物业签订两份合同，分别为2012年8月20日、2015年9月1日，第一份合同到期后海谊物业为小区提供了物业服务至2018年8月31日，合同履行期间的催收物业费的方式为：每季度末在小区大门口悬挂缴纳物业费的条幅、单元门张贴缴费通知单、入户门张贴收费通知单并派人在居委会办公室收取物业费，居委会予以协助，因安泰南区物业合同到期，海谊物业于2018年8月31日撤出安泰南区并终止物业服务工作。刘维佳系东营市安泰南区房屋业主，该房建筑面积为172.57平方米。以上事实，有厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司提交的物业服务合同、证明及双方当事人陈述为凭，足以认定。本院认为，物业服务企业系为全体业主提供服务并根据物业服务合同的约定进行相应的服务，物业服务企业按照合同约定提供了服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。业主抗辩需要基于正当理由，同时以避免对业主自治机制和物业服务秩序造成破坏为原则。物业公司与业主均应按物业服务合同的约定行使权利、履行义务。原告与安泰南区业主委员会签订的两份《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，根据《物业管理条例》第二十条第四款规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。该两份《物业服务合同》对安泰南区内全体业主具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。东营市东营区东城街道安泰居民委员会出具的证明能够证实原告自2012年8月20日至2018年8月31日为安泰南区业主提供了物业服务，作为业主的被告应当依约交纳物业费，故厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司要求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告主张原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，安泰北区居委会出具的证明虽无经办人签字欠缺形式要件，但结合物业服务公司通知交费一般系采取在业主公共区域张贴交费通知、在单元门张贴交费通知、入户门张贴收费通知单等形式的行业特点，对证明的内容，本院予以采信。物业公司通过一定形式提出业主交费的要求，引起诉讼时效中断，故对被告该方面的抗辩，本院不予支持。被告主张其已经支付物业费至2018年3、4月份，未提交证据证实，故对被告该抗辩，本院不予支持。被告房屋建筑面积为172.57平方米，2013年5月至2018年8月的物业费为6080元。被告主张原告未按合同约定履行义务，提交了照片、视频予以证实，原告不予认可。因原告与安泰南区业主委员会签订的《物业服务合同》约定原告应提供公共性服务，被告提交的室内照片，不足以证实系属于物业公司具有维修管理义务的共有部位引起，也不足以证实与原告的物业服务有关联性，无法实现被告证明目的，对被告的该抗辩主张，本院不予支持。被告提交的2018年8月31日之后形成的照片，无法实现其证明目的，对被告据此予以抗辩的主张，本院不予支持。针对被告提交的形成于2018年8月31日前的照片，原告提交的保洁记录表，系针对楼道内卫生打扫情况形成的记录，不足以证实其对小区内卫生服务尽职、尽责，该部分照片能够证实安泰南区存在大量垃圾未能及时清理，绿化日常维护管理不到位的等情况，原告履行义务存在瑕疵。综合本案案情，酌定被告按照原告主张的70%交纳，计算为4256元（6080×70%）。厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司放弃违约金的诉讼请求对被告并无不利，且不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告刘维佳于本判决生效之日起十日内支付原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司物业费4256元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘维佳负担25元（刘维佳负担的案件受理费25元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  康树梅二〇二〇年四月二十九日法官助理刘洋书记员袁盼盼