河北省遵化市人民法院   民事判决书   （2020）冀0281民初26号   原告：遵化融和村镇银行股份有限公司，住所地河北省唐山市遵化市。   法定代表人：容东海，职务董事长。   委托代理人：田军钢，河北定邦律师事务所律师，代理权限为一般代理。   委托代理人：曹永洁，该公司员工，代理权限为特别授权。   被告：唐山天晟医药商场连锁有限公司，住所地遵化市。   法定代表人：刘品存，董事长。   被告：刘品存，男，1969年5月28日出生，汉族，农民，现住遵化市。   被告：张艳洁，女，1982年3月24日出生，汉族，农民，现住遵化市。   委托诉讼代理人：刘品存，男，1969年5月28日出生，汉族，农民，现住遵化市，代理权限为特别授权。   被告：张艳军，女，1976年7月20日出生，汉族，工人，现住遵化市。   委托诉讼代理人：李晓江，河北承唐律师事务所律师，代理权限为特别授权。   原告遵化融和村镇银行股份有限公司（以下简称融和村镇银行）与被告刘品存、唐山天晟医药商场连锁有限公司（以下简称天晟医药公司）、张艳洁、张艳军执行异议之诉一案，本院于2019年4月12日立案受理后作出（2019）冀0281民初1838号民事判决，判后原告不服提起上诉，唐山市中级人民法院审理后作发还重审处理。本院于2020年1月3日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告融和村镇银行的委托代理人田军钢、曹永洁、被告刘品存（亦作为天晟医药公司法定代表人、张艳洁的委托代理人）、被告张艳军的委托代理人李晓江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出如下诉讼请求：一、撤销遵化市人民法院（2019）冀0281执异31号执行裁定书，恢复执行坐落于遵化市××路房产；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月27日，遵化市人民法院作出（2019）冀0281执异31号执行裁定书，裁定中止执行唐山市中级人民法院（2017）冀02执7167号之二执行裁定书。2016年11月4日，原告融和村镇银行与被告天晟医药公司、被告刘品存、张艳洁借款合同纠纷一案，遵化市人民法院立案审理。2016年11月14日，遵化市人民法院将张艳洁名下坐落于遵化市××路房产予以查封。2016年12月16日遵化市人民法院作出（2016）冀0281民初5504号民事调解书。2018年11月9日唐山市中级人民法院作出（2017）冀02执7167号之二执行裁定书，裁定将涉案房屋予以评估、拍卖。在融和村镇银行与被告天晟医药公司、刘品存、张艳洁借款合同纠纷一案中，被告张艳洁是连带责任保证人，张艳军是张艳洁的姐姐。2016年10月20日，被告张艳洁作为债务人，在明知贷款未还清的情况下，与张艳军恶意串通，签订《房屋转让协议》，将涉案房屋出售给张艳军，严重损害原告合法权益，依据合同法相关规定，该协议无效。人民法院以涉案房产已转让为由，裁定中止执行唐山市中级人民法院（2017）冀02执7167号之二执行裁定书错误，故依法提起诉讼。   被告刘品存、天晟医药公司辩称，2014年11月25日，被告天晟医药公司在原告处借款150万元，性质为信用贷款，无抵押。2015年11月借款到期后双方办理借新还旧手续，性质依然为信用贷款，无抵押。但原告要求追加担保，被告找到时任经理刘艳洁做担保。2016年11月4日在贷款未到期情况下，原告起诉被告公司，同时查封公司股权及张艳洁名下财产，导致公司无法正常经营。遵化市人民法院作出的（2019）冀0281民初执异31号执行裁定书正确，应予维持。   被告张艳洁辩称，本人自2015年5月到被告天晟医药公司工作，任项目部经理。2015年11月25日，天晟医药公司在原告处贷款，到期还款日为2016年11月25日，贷款性质为信用贷款，无抵押物。但是放款时原告要求增加一名保证人，应被告刘品存请求，本人在担保协议上签字。2016年3月，本人在天晟医药公司离职。2016年11月4日，本人听说原告提起诉讼，并将本人名下涉案房屋予以查封。2014年4月，本人因为女儿上学方便在遵化市天元国际共计以分期付款形式购买涉案房屋，总价596478元，首付款186478元，因为买卖赔钱，没对涉案房屋进行装修，一直租其他房屋居住。2016年7月，因做买卖赔钱，债权人到本人老家讨债，为了家庭和睦，本人不得已将涉案房屋卖掉，被告姐姐张艳军为了帮被告还款不得已购买涉案房屋，价款为30万元（至2016年10月被告共缴纳30个月放贷，总计133500元），双方于2016年10月20日签订《房屋转让协议》。本人认为该《房屋转让协议》有效，涉案房屋为信用贷款，本人没有进行担保，涉案房屋也没有进行不动产他项登记，故查封涉案房产是错误的，且房屋转让时间为2016年10月20日，查封时间为2016年11月14日。被告张艳军与于艳军于2017年8月29日离婚，双方约定涉案房屋归张艳军所有。综上，（2019）冀0281民初执异31号执行裁定书正确，应予维持。   被告张艳军辩称，在本案原告申请查封前，已经受让了涉案房产，并支付了房屋转让价款，实际占有了涉案房产，对房产进行了装修，缴纳了相关费用，并按月偿还了涉案房产的贷款，本人认为根据《最高院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题》第28条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第17条，涉案房产足以排除原告的执行，因此遵化市人民法院（2019）冀0281执异31号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告申请撤销遵化市人民法院（2019）冀0281执异31号执行裁定书不属于执行异议的审查范围。请法院依法驳回原告诉请。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的举证及被告的当庭确认，本院认定事实如下：2014年3月24日，被告张艳洁与遵化开元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，按揭贷款购买遵化市华明北路开元国际xx栋xx门xx号房屋一套，总价款596478元，首付款186478元，贷款410000元。2015年11月26日，被告天晟医药公司作为借款人，被告张艳洁作为担保人与原告融和村镇银行签订《借款合同》，约定被告天晟医药公司在原告处借款150万元，借款用途为借旧还新，借款期限为12个月，被告张艳洁出具担保函，对该借款承担连带保证责任。被告张艳洁主张于2016年10月20日与案外人于艳军（与被告张艳军原系夫妻关系）签订《房屋转让协议书》，将案涉遵化市华明北路开元国际xx栋xx门xx号房屋以30万元转让于艳军。2017年8月29日，被告张艳军与案外人于艳军协议离婚，约定案涉遵化市华明北路开元国际1栋1门2801号房屋归被告张艳军所有。   2016年11月4日，原告融和村镇银行向遵化市人民法院提起诉讼，要求被告天晟医药公司偿还借款，被告刘品存、张艳洁承担连带保证责任。遵化市人民于2016年11月8日作出（2016）冀0281民初5504号民事裁定书，裁定：“将被告天晟医药公司、刘品存、张艳洁名下所有的价值1700000元财产（包括金融机构的存款）予以查封、冻结（查封、冻结的期限详见协助冻结存款通知书、协助执行通知书）”。依据该裁定，将被告张艳洁名下遵化市华明北路开元国际xx栋xx门xx号房产予以查封，查封期限为3年，自2016年11月14日起至2019年11月13日止。2016年12月16日遵化市人民法院作出（2016）冀0281民初5504号民事调解书，内容为：“一、由被告天晟医药公司于2017年3月1日前偿还原告融和村镇银行借款本金135万元及利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息），从2016年6月22日起至2016年12月15日止按照贷款本金148万元计算利息；从2016年12月16日起按贷款本金135万元计算利息至借款还清之日止；已付利息2万元在执行时予以扣除。二、被告刘品存、被告张艳洁对上述款项的偿还负连带责任。三、原、被告双方无其他争议”。后被告未按约定履行还款义务，原告申请执行，在执行过程中唐山市中级人民法院于2018年11月9日作出（2017）冀02执7167号之二执行裁定书，裁定：“将被执行人张艳洁名下拥有的坐落于遵化市××路的坐落于遵化市××路的房产予以评估、拍卖”。案外人(本案被告)张艳军出异议，请求法院停止河北省唐山市中级人民法院（2017）冀02执7167号之二执行裁定书的执行。遵化市人民法院于2019年3月27日做出（2019）冀0281执异31号执行裁定书，裁定中止执行河北省唐山市中级人民法院（2017）冀02执7167号之二执行裁定书，原告融和村镇银行不服，向本院提起执行异议之诉。   被告张艳军在原审时提交如下证据：   1、2014年3月24日张艳洁自开元房地产公司购房合同一份。   2、2014年4月28日销售不动产统一发票，付款方张艳洁。   3、2016年10月20日张艳洁与于艳军签订的《房屋转让协议书》，于艳军向张艳洁账户转款30万元的银行明细。   4、2016年12月13日于艳军交装修保证金、装修垃圾清运费、物业费（2014.1.1-2017.1.1）收据。   5、2016年12月26日于艳军装修订货单。   6、2017年1月5日、1月10日购装修材料销售单。   7、2017年3月21日购天然气专用收据。   8、张艳军向张艳洁还按揭贷款账户转款凭证若干。   9、2017年8月29日于艳军与张艳军离婚协议书。   在重审时张艳军提交如下证据：   1、2016年10月24日遵化开元房地产开发有限公司给于艳军出具的入住单。   2、2019年6月26日张艳军交物业费、电梯费、二次加压费收据。   3、2019年11月2日开元国际1-1-2801自来水公司收费收据。   4、2019年11月7日张艳军交取暖费收据。   本院于2020年4月9日16时到遵化市开元房地产开发有限公司调查2016年10月24日的入住单开具时间，要求提供存根核对，该公司称因售楼处搬家到沙河边，存根可能在那边保存，本院要求五日内提供。五日后该公司称销售部两次搬家找不到。   本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告张艳洁购买涉案房产使用了按揭抵押贷款41万元，但至今未能办理房屋所有权证，被告张艳军主张其前夫于艳军与张艳洁于2016年10月20日签订《房屋转让协议书》，签订日期虽在人民法院查封日期（2016年11月14日）之前，但张艳军在原审时提交的均为2016年12月13日之后的物业公司收据、燃气公司收据、装修装饰单据，2019年6月26日出具的物业费收据、遵化自来水公司于2019年11月2日出具的收费收据、遵化丰汇热力有限公司2019年11月7日出具的收据及证明，仅能证实被告张艳军在法院查封后占有、居住在涉案房产内。张艳军在重审时提交了开元房地产公司2016年10月24日的入住单来证实被告张艳军夫妇是在查封日期之前已实际占有涉案房屋，但经本院到开元房地产公司查证，该公司无法提供存根来证实实际开具的时间，并且该入住时间与物业公司自2014.1.1收取物业费相矛盾，故本院对入住单不予认定，对张艳军的主张不予采信。被告张艳军提交的银行转账凭证及支付按揭贷款的回执虽显示其已支付部分涉案房款，且至今每月一直以张艳洁的名义向银行偿还按揭贷款4450元，但不能证实已支付全部价款或将余款按人民法院的要求交付执行。涉案房产未能办理不动产登记证，且在银行办理了抵押贷款，被告张艳军、于艳军在购房时对此应是明知的，亦违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，但仍然在未经银行同意的情况下购买该房产，对不能办理过户手续存在相应的过错。综上，被告张艳军对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，原告融合村镇银行的主张理据充足，本院予以支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   准许执行开元国际xx座xx单元xx号房产。   案件受理费11300元，由被告刘品存、唐山天晟医药商场连琐有限公司、张艳洁、张艳军连带承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 王凤波   审 判 员 葛志国   人民陪审员 闻 富     二〇二〇年四月十七日   书 记 员 李央颖