河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1737号上诉人（原审被告）：河南正泰置业有限公司，住所地荥阳市中原西路与飞龙路创新创业综合楼。法定代表人:克泰禛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王坤，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张兰，女，汉族，1977年10月11日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：徐亚鸽，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙碧琦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人河南正泰置业有限公司（以下简称正泰公司）因与被上诉人张兰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初26242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。正泰公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初26242号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，存在错误，理由如下：被上诉人应当按照合同约定向上诉人足额支付购房款并承担相应的举证责任，如举证不能应承担相应的不利后果。被上诉人向案外人陈艳支付购房款108万元的行为并不能证明上诉人实际足额收到了相应的合同价款5488172元。陈艳既非上诉人职工，上诉人也没有委托陈艳收取购房款或任何其他款项。本案被上诉人在上诉人不知情的情况下与陈艳签订合同、委托陈艳付款的行为，其行为后果及证明责任均应由被上诉人承担。退一步讲，即便陈艳曾向上诉人或残联支付过款项，也应当查明陈艳交款的事由，交款是否用于支付涉案房屋款项、是否足额支付？陈艳与所谓向残联支付涉案房屋款项的交款人陈道贵之间是否为夫妻关系？但一审中没有查清被上诉人及陈艳是否向上诉人或残联足额支付了完整的购房款，片面认定被上诉人通过残联履行义务，属于认定事实错误。本案中上诉人提前为其开具发票、收据及交付使用的行为属于善意行为，但并不能以此证明被上诉人全额向上诉人支付了购房款。被上诉人向上诉人提出办证要求时上诉人明确告知其应付清购房款。合同中明确约定被上诉人应当在2013年7月10日前一次性足额支付5488172元购房款。上诉人请求足额购房款既是合同约定的履行顺序，也是上诉人维护自身权益的一种保障。上诉人行使同时履行抗辩权和先履行抗辩权并无不当。一审判决认为“被告正泰公司认可已为涉案小区其余业主办理完毕权属转移登记……”只能说明涉案小区大部分业主均按照合同履行了相关义务，上诉人按照合同约定为其办理房屋手续；但为其他业主办理房屋手续并不能代表本案中被上诉人支付或足额支付了涉案房屋的购房款。二、上诉人在本案中不存在过错，一审判决上诉人承担违约金没有事实根据和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，有一个前提条件“由于出卖人的原因……”。可以看出开发商承担逾期办证的违约责任是以过错责任为归责原则的。在上诉人不存在违约行为及办证条件的情况下，一审判决上诉人承担违约金违背事实、没有法律依据。退一步讲，即使上诉人存在违约过错行为，也应按照具备合法合规的办证日期起计算期间，一审草率判定办证日期的做法明显不当。三、一审判决在被上诉人存在明显过错的情况下仍然偏袒被上诉人，显失公平。被上诉人向案外人陈艳支付购房款的行为不能视为上诉人收到了足额购房款。就本案来说，被上诉人申请法院调查的也只是陈道贵向残联支付过505000元的款项，不能证明该款项是受被上诉人的委托，也不能证明是受陈艳委托，更不能证明该款项就是涉案购房款。退一万步讲，假设被上诉人确实支付了部分购房款，仍不能免除其违约责任，上诉人也按照残联的指示为被上诉人办理了交房、开票等义务。故本案中被上诉人另行签订合同、拒不配合上诉人说明情况并补交剩余购房款，给上诉人足额收取造成障碍和损失，应由被上诉人承担相应的违约责任。张兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，正泰公司上诉请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。1.正泰公司在上诉状第一部分阐述的事实均是其狡辩事实，与其客观行为以及客观事实不符，不应采信。张兰为购买涉案房屋，已足额支付1088172元，该事实客观清楚。陈艳收取涉案房屋款项的行为是其转让涉案房屋购房资格的行为，该事实经正泰公司与张兰签订《商品房买卖合同》并开具发票的客观行为予以印证，并且正泰公司自2013年7月开始即将涉案房屋交付张兰使用，并代为办理了涉案房屋的契税、维修基金。另，上诉人在一审中提交的表格已经证明被上诉人于2013年7月10日签订合同，恰能印证被上诉人的购房资格已经得到上诉人以及残联的认可，与被上诉人提供的购房合同、契税、维修基金等证据相互印证。关于正泰公司收取涉案房屋款项问题。正泰公司认可涉案房屋所在楼栋的房款均通过河南残联的专有账户收取，收取的款项为几笔大额款项，款项并不一一对应购房人的房号、面积以及房款信息。同时，正泰公司提交的表格显示，张兰作为第一批签约客户，无论从事实逻辑还是从法律逻辑上来讲，均不可能存在款项未支付完毕的情形。从房屋买卖的交易习惯来讲，均是先付款后开具发票（如果涉及分期付款，发票是分别开具的），房款支付完毕后，方可缴纳房屋契税、维修基金。从种种事实表明，涉案房屋款项均已支付完毕。2.正泰公司延期办理房屋权属证书的行为明显违约，依法应承担违约责任。本案中，正泰公司在2013年交付涉案房屋的情况下，理应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的办证时间履行其办证的法定义务，其逾期办理（法定时间交付后90日）明显存在过错，应承担违约责任。3.因涉案楼栋的房款是发生在正泰公司、河南残联之间的，涉案房屋房款以及涉案房屋所在楼栋房款是否已足额支付应由正泰公司举证，其拒不提供应承担不利的法律后果。本案中，涉案房屋款项是正泰公司通过残联收取的，其收取款项的证据由正泰公司持有，在一审庭审中法官要求其提交而拒不提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定,正泰公司关于张兰未足额支付房款的主张不能成立。综上，正泰公司上诉请求无事实和法律依据，依法应驳回上诉,维持原判。张兰向一审法院起诉请求：1.判令正泰公司协助张兰办理金水区文化路西、东风路南康泰小区1栋1单元307号房屋权属登记至原告名下，总房款548172元；2.判令正泰公司支付逾期办证违约金暂定14979.56元（自2015年4月1日起，以548172为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，应计算至实际取得房屋权属登记证书之日止），合计563151.56元；3.正泰公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月31日，原告张兰与陈艳（陈道贵之妻）签订房屋买卖合同，约定：陈艳将坐落在郑州市××区××与××交叉口康泰小区东单元三楼东户出售给张兰，套内建筑面积150㎡，总金额108万元，付款方式为：签订合同之日起付定金5万元；陈艳收到张兰首期购房款90万元后即刻让张兰签订商品房买卖合同；在张兰签订商品房买卖合同之日起二个月内付清余款13万元。同时约定，张兰在付清全部房款人民币108万元后，此房产如有房屋维修基金、契税需缴纳，燃气安装费、水电安装费由陈艳承担。同日，张兰支付陈艳购房款定金5万元。2013年1月20日，张兰与陈艳签订房屋买卖补充合同，约定：2013年1月20日，张兰付房屋首付款30万元。同日，张兰支付陈艳房屋首付款30万元。2013年5月22日，张兰与陈艳签订房屋买卖补充合同，约定：2013年5月22日，张兰第三次付陈艳10万元。同日，张兰支付购房款10万元。2013年7月5日，张兰支付购房尾款63万元；2013年7月8日，张兰支付陈艳房屋面积差异款8172元。原告张兰已支付涉案房屋款项1088172元。2013年7月5日，原告张兰与被告正泰公司签订编号为13001366142号的《商品房买卖合同》，约定：原告张兰购买被告正泰公司建设的金水区文化路西、东风路南住宅楼1单元307号房屋，该商品房建筑面积152.27平方米，单价为3600元／平方米，总价548172元，付款方式一次性付款，付款时间2013年7月5日；正泰公司（出卖人）应当在2015年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；除上述内容外，合同还对双方其他权利义务进行约定。合同签订后，被告正泰公司收取并代为办理了契税、维修基金手续，并于2013年8月1日向原告开具涉案房屋的销售不动产统一发票（金额为548172元），于2013年8月23日代为缴纳了涉案房屋契税并取得契税完税凭证，于2014年12月29日代为办理了涉案房屋的房屋专项维修资金手续并取得房屋专项维修资金交存凭证。2013年7月，涉案房屋已交付原告张兰使用。另查明，涉案房屋所在的康泰小区为河南省××人联合协会（以下简称：河南残联）团购房，包括涉案房屋在内的全部团购房屋款项均通过河南残联向被告正泰公司支付。庭审过程中，被告正泰公司认可河南残联向其支付多笔大额款项，亦认可原告张兰系团购房屋的第一批签约客户。同时，河南残联证明收取了陈道贵支付的涉案房屋房款，并证明其通过康泰小区房款专用账户向被告正泰公司支付的团购房屋款项不包含购房人名单、房号、款项支付时间、收付款账号等购房人信息。一审法院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告通过河南残联已履行了自己的合同义务，被告未按约定履行自己的合同义务已经构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任。庭审中，被告认可已为涉案小区其余业主办理完毕权属转移登记，具备办理房屋权属登记的条件，故一审法院对原告张兰关于判令被告河南正泰置业有限公司协助原告张兰办理金水区文化路西、东风路南康泰小区1栋1单元307号房屋权属登记至原告名下的诉讼请求予以支持。关于逾期办证违约金，涉案房屋已于2013年7月交付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，被告正泰公司最迟应在2013年11月1日为原告张兰办理房屋转移登记，否则原告张兰可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。故原告请求被告自2015年4月1日起，以已付购房款548172元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向其支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、判令被告河南正泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张兰将位于郑州市金水区文化路西、东风路南康泰小区1栋1单元307号房屋办理登记至原告张兰名下；二、判令被告河南正泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张兰支付逾期办证违约金（自2015年4月1日起，以已付购房款548172元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，计算至实际办理权属登记之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9432元，由被告河南正泰置业有限公司负担。本院二审期间，被上诉人张兰未提交新证据。上诉人正泰公司提交上诉人代理人与张兰丈夫刘洋的聊天记录。证明目的：刘洋代表张兰、白旭京二人同意将补交部分房款，由此可以证明张兰并未足额向正泰公司交付房款。被上诉人张兰对该组证据的真实性、合法性、证明目的均有异议，真实性无法核实。首先，该证据中信息编辑人的身份无法确定，其次即使如正泰公司代理人信息备注为张兰老公，其也无权代表涉案当事人张兰，更无权代表白旭京；最后，该信息内容自始至终均未表达房款未支付完毕的意思，仅是调解的意思表示，不能作为认可事实使用，亦不能作为认定案件事实的证据。需要说明的是，白旭京是另一案件的当事人，正泰公司代理人在诉讼过程中与当事人的调解是不能作为认定事实的依据。本院经审查认为上诉人正泰公司提交的聊天记录不能证明其证明目的，不予采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，2013年7月5日上诉人正泰公司与被上诉人张兰之间的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。关于张兰是否按照合同约定全部履行付款义务问题。在2013年7月5日正泰公司与张兰签订《商品房买卖合同》之前，张兰与陈艳签订房屋买卖合同，陈艳将涉案房屋购房资格转让给张兰，张兰共向陈艳支付购房款1088172元。正泰公司并未直接向张兰收取房款，正泰公司称涉案房屋所在楼栋的房款均通过河南残联的专有账户收取，收取的款项为几笔大额款项，并不一一对应购房人的房号、面积以及房款信息等。正泰公司与张兰签订本案《商品房买卖合同》，约定定案涉房屋总价548172元，付款方式一次性付款，付款时间为签订合同日，正泰公司并向张兰开具发票。结合张兰和陈艳合同的约定及张兰向陈艳的付款情况，能够说明案涉房屋购房款通过河南残联交纳给正泰公司，正泰公司通过与张兰签订合同、出具发票的方式予以确认。2013年7月正泰公司即将涉案房屋交付张兰使用，并代为办理了涉案房屋的契税、维修基金。正泰公司认为案涉合同河南残联向其支付的款项金额不足，张兰应补足后才能办理产权转移登记，正泰公司不构成违约的理由不能成立，本院不予采纳。正泰公司未按约定履行配合张兰办理权属转移登记，已经构成违约，正泰公司应当协助办理案涉房屋转移登记并承担相应的违约责任。综上所述，正泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9432元，由河南正泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年四月十五日书记员  李唯丽