四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终328号 上诉人（原审原告）：袁馨，女，1974年9月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：杨科，四川蜀文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司，住所地：眉山经济开发区新区，统一社会信用代码：91511402577557268A。 法定代表人：谢炜祥，总经理。 委托诉讼代理人：孟志波，四川山助律师事务所律师。 原审第三人：眉山农村商业银行股份有限公司，住所地：眉山市东坡区东坡大道南段1号，统一社会信用代码：91511400MA64XHBE2B。 法定代表人：姜旭军，董事长。 委托诉讼代理人：傅林，男，汉族，1986年4月27日出生，住重庆市合川区。系眉山农村商业银行股份有限公司员工。 委托诉讼代理人：田学武，男，汉族，1985年6月10日出生，住四川省眉山市东坡区。系眉山农村商业银行股份有限公司员工。 上诉人袁馨因与被上诉人眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司（以下简称：圣丰投资公司）、原审第三人眉山农村商业银行股份有限公司（以下简称：农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁馨的委托诉讼代理人杨科、被上诉人圣丰投资公司的委托诉讼代理人孟志波、原审第三人农商银行的委托诉讼代理人田学武参加了诉讼。本案现已审理终结。 袁馨上诉请求：1.撤销眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3875号民事判决；2.改判解除上诉人与被上诉人于2018年4月17日签订的《商品房买卖合同》；3.改判被上诉人退还上诉人购房款132500元及利息（利息以购房款本金132500元为基数，从2018年3月18日起，按年利率6%的标准，向上诉人支付至此款付清之日止。暂计算至2019年7月18日为10600元）；4.改判被上诉人退还上诉人税费10131.25元、维修基金735.50元、房屋权属登记费550元、工本费100元，合计11516.75元，并支付资金利息（利息以11516.75元为基数，按年利率6%的标准，从2018年6月5日起计付至此款付清之日止）；5.一、二审案件诉讼费用由被上诉人及原审第三人负担。事实与理由：1.原判只对被上诉人享有合同解除权的事实作了认定，没有对上诉人享有合同解除权的事实作出审理。《商品房买卖合同》签订后，上诉人支付了首付款132500元，余款130000元由被上诉人为上诉人向农商银行申请按揭支付。合同第十条第（二）项约定：“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及利息或者定金”。原审未对案涉房屋能否办理按揭贷款及被上诉人是否履行办理贷款义务作出审理。2.上诉人主张解除合同的条件已成就，享有合同解除权。签订合同后，上诉人向被上诉人提交了用于办理按揭的手续，在原审中，上诉人提供的被上诉人工作人员告知案涉房屋所在项目不能办理按揭贷款，原审第三人也表明2018年8月之前已停办。由于被上诉人违约导致上诉人未能办理按揭贷款。 圣丰投资公司辩称，1.原审事实清楚，适用法律正确、程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以依法驳回。2.上诉人不享有约定或法定解除权。未签订按揭贷款合同原因系上诉人签订购房合同后至办理银行按揭贷款期间，又擅自到其他地方采用按揭方式购房致使上诉人之前提交的材料无法达到办理案涉购房的贷款事项，需重新提交相关材料，其又怠于提交。农商银行也当庭表示若符合规定情况下，现仍可以为上诉人办理按揭。被上诉人积极履行了协助办理按揭款的义务，合同目的完全能够实现。并非合同约定的“非因双方”原因造成。3.上诉人已收取商铺，其取得房屋的合同目的已经实现，应依法继续履行支付义务。 农商银行述称，《商品房买卖合同》是袁馨与圣丰投资公司签订，与其没有关系。2018年5月之前贷款额度不受限制，之后贷款额度受限制。现在袁馨只要符合国家政策和银行放款要求的条件，都能贷到款。 袁馨向原审法院起诉请求：1.依法判决解除与圣丰投资公司于2018年4月17日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判决圣丰投资公司退还其购房款132，500元及利息（利息以购房款本金132,500元为基数，从2018年3月18日起，按年利率6%的标准，向其支付至此款付清之日止。暂计算至2019年7月18日为10,600元）；3.案件诉讼费用由圣丰投资公司及农商银行承担。诉讼中袁馨增加诉讼请求：判决圣丰投资公司退还其税费10，131.25元、维修基金735.5元、房屋权属登记费550元、工本费100元，合计11，516.75元，并支付资金利息（利息以11，516.75元为基数，按年利率6%的标准，从2018年6月5日起计付至此款付清之日止）。 原审法院认定事实，2018年3月18日，袁馨与圣丰投资公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同签约备案号：5013373。合同中约定袁馨购买圣丰投资公司坐落于东坡区，优惠后总价为262500元。付款方式：袁馨在2018年4月17日前支付首期房价款132500元，余款130000元向农商银行申请贷款支付。合同约定了规划、设计变更、面积差异处理、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记等。合同签订当天，袁馨按约向圣丰投资公司交纳了购房首付款132500元。袁馨购买的商铺为现房，当日，袁馨（委托人）与眉山市圣丰农产品批发市场管理有限责任公司（以下简称：圣丰管理公司）（受托人）签订了《托管协议》，主要约定袁馨购买圣丰投资公司的Ａ区1楼492号商铺，并委托圣丰管理公司托管至2021年9月30日，该期间产生的收益（房屋租金等）及风险由圣丰管理公司承担，袁馨不收取、不承担任何费用（商铺使用费已经在商铺购买价中抵扣）。2018年6月5日，袁馨向圣丰投资公司交纳了购房代办的税费10131.25元、维修基金735.5元、房屋权属登记费550元、工本费10元，合计11426.75元。合同履行过程中，袁馨向圣丰投资公司提供了办理按揭（贷款机构为农商银行）的手续，由于农商银行在8月之前按政策规定停止了对按揭贷款的调控，因而导致圣丰投资公司的按揭款至今未在农商银行办理。袁馨起诉后，圣丰投资公司又电话通知袁馨正在与农商银行沟通办理贷款发放，袁馨未同意。 诉讼中，农商银行表示，符合规定情况下，现仍可以为袁馨办理按揭。 一审采信的证据，有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同》（预售）、收据、音频资料一段及双方当事人的当庭陈述。 原审法院认为：袁馨与圣丰投资公司依法签订的《商品房买卖合同》，对双方当事人具有法律约束力，应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，袁馨收取商铺，并与圣丰管理公司签订了《托管协议》，袁馨实现了取得房屋的合同目的。现袁馨以按揭款无法办理，租金没有抵扣房款为由，请求解除合同。根据合同约定，按揭贷款属袁馨支付购房款的履行义务，若按揭款办理不能，袁馨未全部支付购房款，圣丰投资公司享有解除合同的权利，并非为袁馨享有合同解除权。故袁馨以不能办理按揭款为由请求解除合同的主张不成立。对于袁馨主张的租金未抵扣房款，本案查明，袁馨与圣丰管理公司签订的《托管协议》约定，袁馨委托圣丰管理公司管理期间产生的收益（房屋租金等）及风险由圣丰管理公司承担，袁馨不收取不承担任何费用，商铺使用费已经在商铺购买价中抵扣，并非租金抵扣房款。袁馨在房屋缴费通知单上签字确认了抵扣优惠后的案涉房屋总价款为262，500元，并以此价款签订了案涉合同，故袁馨主张租金未抵扣房款的事实不成立。综上，袁馨请求解除合同的事实不成立，且于法无据。对其解除合同的请求依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回袁馨的诉讼请求。本案受理费2，705元由袁馨负担。 本案二审期间，当事人未提交新证据。 二审经审理查明的事实，与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。 另查明，《商品房买卖合同》第十条逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。（2）逾期超过180日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于X日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。 本院认为，本案二审争议焦点为：袁馨与圣丰投资公司签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除。如果应当解除，圣丰投资公司是否应当退还上诉人购房款、税费、维修基金、房屋权属登记费、工本费及相应利息。 袁馨主张依据《商品房买卖合同》第十条第（二）项约定不可归责于买卖双方的原因未办理到按揭贷款，其有权解除合同。圣丰投资公司主张未办理到按揭贷款的原因是袁馨自身的原因，其没有合同解除权。本案中，袁馨和圣丰投资公司签订的《商品房买卖合同》中关于解除合同有两种情形。一种是除不可抗力外，买受人未按照合同约定时间付款的，出卖方圣丰投资公司享有解除合同的权利。另一种是不可归责于买卖双方的原因未办理到按揭贷款的，双方享有解除合同的权利。本案的关键问题是因袁馨的原因未办理到按揭贷款还是因不可归责于双方的原因未办理到按揭贷款。袁馨虽主张未办到按揭贷款的原因是不可归责于其本人与圣丰投资公司的原因，但其未提供证据证明。《商品房买卖合同》第十条第（二）项虽约定不可归责于双方的原因不能办理按揭贷款，双方享有解除合同的权利，但并未约定办理按揭贷款的截止时间。农商银行在诉讼中表示，符合规定情况下，现仍可以为袁馨办理按揭。因此，目前尚不存在有不可归责于买卖双方的原因不能办理按揭贷款的情况，袁馨依据该条款解除合同的条件尚未成就，其不享有合同解除权。即使因圣丰投资公司的原因未向农商银行递交袁馨的按揭贷款资料，责任也在圣丰投资公司，《商品房买卖合同》没有约定因出卖人的原因未办理按揭的，买受人享有解除合同的权利，袁馨要求解除《商品房买卖合同》不符合合同的约定。袁馨在签订合同后，收取了商铺并与圣丰管理公司签订了《托管协议》，委托圣丰管理公司管理商铺，商铺使用费已经在商铺购买价中予以了抵扣，袁馨已实现了购房目的，其主张解除合同也不符合法定解除的情形。因此，袁馨请求解除《商品房买卖合同》的理由不成立。袁馨还上诉主张圣丰投资公司退还其购房款、税费、维修基金、房屋权属登记费、工本费及相应利息，因《商品房买卖合同》未解除，其该理由亦不成立。 综上所述，袁馨的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5410元，由袁馨负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 李建伟 审判员 覃 棱 二〇二〇年四月三十日 书记员 吴 倩