福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初311号 原告：兴业银行股份有限公司莆田仙游支行，住所地仙游县鲤城街道胜利路226号。统一社会信用代码91350322669278477Q。 负责人：陈彬，行长。 委托诉讼代理人：吴达伟，福建格中律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：戴志军，福建格中律师事务所律师，一般代理。 被告：陈志苍，男，1976年12月20日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：张藏清，女，1977年12月21日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司，住所地仙游县宝泉工艺产业园古典工艺研究中心第五层。统一社会信用代码913503225653921956。 负责人：许奎南，监事。 原告兴业银行股份有限公司莆田仙游支行(以下简称“兴业银行仙游支行”)与被告陈志苍、张藏清、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司（以下简称“鑫隆公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告兴业银行仙游支行的原委托诉讼代理人廖建、被告陈志苍到庭参加诉讼，被告张藏清、鑫隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年6月21日，本院作出（2019）闽0322民初371号民事裁定书，裁定：驳回兴业银行仙游支行的起诉。兴业银行仙游支行不服该裁定在法定期限内提起上诉。2019年11月14日，福建省莆田市中级人民法院作出（2019）闽03民终2432号民事裁定书，裁定：一、撤销福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初371号民事裁定；二、本案指令福建省仙游县人民法院审理。2020年1月2日，本院重新受理本案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。兴业银行仙游支行的委托诉讼代理人吴达伟、戴志军，被告陈志苍到庭参加诉讼，被告张藏清、鑫隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行仙游支行向本院提出诉讼请求:1.依法判令陈志苍、张藏清立即偿还兴业银行仙游支行借款本金243784.39元及该款自2018年3月11日起按合同约定计算的利息、罚息、复利（暂计至2019年1月3日，利息、罚息、复利共计14792.31元）；2.依法判令陈志苍、张藏清偿还兴业银行仙游支行为实现本案债权而支付的律师费4500元；3.依法判令鑫隆公司对陈志苍、张藏清的上述第1、2项债务承担连带偿还责任；4.依法判令兴业银行仙游支行对陈志苍、张藏清名下设定抵押的位于莆田市仙游县宗地块（中国古典工艺博览城）7幢2层264号的房地产【预告登记证号：仙房预2013字第××号】折价或变卖、拍卖价款享有优先受偿权；5.依法判令本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由各被告承担。 事实和理由：2013年12月1日，鑫隆公司向兴业银行仙游支行出具一份《不可撤销担保函》，内容为鑫隆公司就其开发的仙游县宝泉工艺产业园区Ｂ宗地块“中国古典工艺博览城”项目为陈志苍等11户商用（住）房按揭贷款承诺：同意购房人以所购房产作为向兴业银行仙游支行按揭贷款的抵押物，并同意作为购房人向兴业银行仙游支行申请按揭贷款的连带责任保证人；在办妥《房屋所有权证》的现房抵押之前，同意承担以上连带责任。2013年11月18日，陈志苍、张藏清向兴业银行仙游支行出具《不可撤销之财产抵押声明》一份，约定陈志苍、张藏清因购买鑫隆公司开发的位于莆田市仙游县宗地块（中国古典工艺博览城）第7幢2层264号的需要，向兴业银行仙游支行借款50万元，期限10年，陈志苍、张藏清自愿以所购买的房地产（商品房买卖合同编号201303820）作为该笔借款的抵押物，陈志苍若不能按期归还借款本息，兴业银行仙游支行可采取适当的方法直接处理抵押物，以还清所欠本息及处理抵押物所发生的费用。声明期限自签字之日起至贷款本息全部还清之日止。2013年10月19日，陈志苍作为债务人，张藏清作为共同债务人与兴业银行仙游支行签订合同编号仙ＡＪ2013013的《个人购房抵押（保证）借款合同》，陈志苍、张藏清向兴业银行仙游支行借款50万元整（以下币种均为）；借款期限120个月，自2013年11月20日至2023年11月20日止；借款用途为购买第一套商用房；借款利率为基准利率上浮40%，发生3期违约后，借款执行利率调整为基准利率上浮50%；借款逾期的罚息利率为借款利率上浮50%；还款方式采用等额本息偿还法，还款日自借款发放次月起每个公历月的11日及借款到期日；如未按照合同约定按时足额偿还借款本息和相关费用的，兴业银行仙游支行有权提前收贷；陈志苍、张藏清自愿以所购位于莆田市仙游县宗地块（中国古典工艺博览城）7幢2层264号【预告登记证号：仙房预2013字第××号】的房地产向兴业银行仙游支行提供抵押担保。抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等；若陈志苍、张藏清不按合同约定按时偿还借款本息，兴业银行仙游支行有权要求陈志苍、张藏清偿还所有到期或未到期的借款本金、利息，并支付或赔偿相关损失。兴业银行仙游支行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费及其他实现债权的必要费用）由陈志苍、张藏清承担。2013年11月20日，兴业银行仙游支行依约向陈志苍、张藏清指定银行账户汇入50万元，然陈志苍、张藏清并未按合同约定向兴业银行仙游支行履行还款义务，另，兴业银行仙游支行为实现本案债权支出律师代理费4500元。综上，兴业银行仙游支行为维护合法权益，故诉至法院，提出上述诉讼请求。 陈志苍辩称，借款50万元及抵押属实，尚欠借款本金243784.39元及利息亦属实，因鑫隆公司与兴业银行仙游支行合伙诈骗陈志苍贷款，且鑫隆公司至今尚未将涉案的房产交付，故陈志苍不同意还款，应当驳回兴业银行仙游支行的诉讼请求。 张藏清、鑫隆公司未作答辩，亦未向本院提交证据。陈志苍也未向本院提交证据。 兴业银行仙游支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认为，因陈志苍对兴业银行仙游支行提供的证据均无异议，且张藏清、鑫隆公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。兴业银行仙游支行提供的上述证据，来源合法，内容真实，彼此间能相互印证，可证明贷款人、借款人、担保人的主体资格、借款约定情况、担保设定情况、尚欠借款本息等事实，具有证据资格和证明效力，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年，鑫隆公司向兴业银行仙游支行出具《不可撤销担保函》一份，承诺：鑫隆公司同意陈志苍、张藏清以所购房产作为向兴业银行仙游支行按揭贷款的抵押物，并同意作为陈志苍向兴业银行仙游支行申请按揭贷款的连带责任保证人，若陈志苍、张藏清毁约造成抵押借款无法按期偿还，鑫隆公司负责按期代偿并同意按原价回购房屋。在办妥《房屋所有权证》的现房抵押之前，鑫隆公司同意承担连带责任。2013年10月18日，陈志苍、张藏清夫妻共同向兴业银行仙游支行出具《不可撤销之财产抵押声明》，声明陈志苍因购买鑫隆公司开发的仙游县Ｂ宗地（古典工艺博览城）第7幢2层264铺的需要，向兴业银行仙游支行借款50万元，期限10年，同意以上述所购的房产作为该笔借款的抵押物。2013年10月29日，陈志苍、张藏清作为购房者与兴业银行仙游支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份（合同编号为仙ＡＪ2013013），约定：陈志苍、张藏清因购买坐落于仙游县宗地古典工艺博览城第7幢2层264铺的商用房向兴业银行仙游支行借款50万元；借款期限为120个月，自2013年10月23日至2023年10月23日止，借款利率均为浮动利率，浮动方式为固定日浮动，浮动周期为年周期，借款利率为基准利率上浮40%；款项直接划入借款人指定的鑫隆公司账户内；还款方式为按每月等额本息还款，借款人应自发放借款后第二个月开始按月还款，还款日为每月11日及贷款到期日；债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利。罚息和复利的计结息方式与本合同约定的借款计结息方式一致；债务人未按约定偿还借款本息，债权人有权提前收贷；若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期日起二年；陈志苍、张藏清自愿以其购买的坐落于（古典工艺博览城）第7幢2层264铺的商业房为本案借款提供抵押担保，抵押期间自（预）抵押登记之日起主债务履行完毕之日止。2013年10月29日，兴业银行仙游支行与陈志苍、张藏清办理了抵押预告登记手续（预告登记证号：仙房预2013字第××号）抵押担保范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、评估费、拍卖费、鉴定费、差旅费、电讯费等）等内容。2013年11月20日，兴业银行仙游支行依约将借款50万元划入陈志苍、张藏清指定的鑫隆公司账户内，载明借款期限自2013年11月20日至2023年11月20日止。借款发放后，陈志苍、张藏清仅足额偿还本息至2018年3月10日止，鑫隆公司亦未履行担保责任。因索款无着，兴业银行仙游支行诉来本院，请求处理。本案在庭审中，本院向到庭的陈志苍释明，若认为鑫隆公司逾期交房或无法交房，要另案起诉鑫隆公司解除相关的商品房买卖合同，则应在2020年3月3日前行使权利并向本院作出回复，否则视为不要求与鑫隆公司解除商品房买卖合同，但陈志苍至今未向本院作出回复。 另查明，兴业银行仙游支行因本案诉讼支出律师费用4500元。 本院认为，本案所涉的合同，当事人缔约主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规之强制性规定，合法有效。合同双方应按照约定的内容，严格履行合同义务。兴业银行仙游支行已依约履行了发放贷款的义务，其合法权益应受法律保护。陈志苍、张藏清未按照合同约定的每月等额偿还借款本息，已构成违约，故兴业银行仙游支行按照合同约定有权要求陈志苍、张藏清提前归还已发放的贷款。鑫隆公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，阶段性连带责任保证的期限届满条件尚未成就，且债权人在保证期间内向保证人主张权利，故鑫隆公司应承担连带偿还责任。虽然双方当事人已向房产登记机构办理了抵押权预告登记，但是依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此，兴业银行仙游支行作为讼争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权。根据物权法定原则，在抵押权预告登记未变更为抵押权登记之前，兴业银行仙游支行无法就抵押物行使处分并优先受偿的权利。陈志苍主张鑫隆公司与兴业银行仙游支行合伙诈骗陈志苍贷款，因其未提供证据证实，故本院不予采纳。庭审中，本院向陈志苍释明，若认为鑫隆公司逾期交房或无法交房，要另案起诉鑫隆公司解除相关的商品房买卖合同，则应在2020年3月3日前行使权利，但其至今未行使该权利。根据合同相对性原则，陈志苍、张藏清应付还款付息的责任，因此，陈志苍主张因鑫隆公司至今尚未将涉案的房产交付，故陈志苍不同意还款的抗辩事由，本院不予采纳。综上所述，兴业银行仙游支行诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院依法予以驳回。张藏清、鑫隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃权利。本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈志苍、张藏清应在本判决生效后十日内返还给兴业银行股份有限公司莆田仙游支行编号仙AJ2013013《个人购房抵押（保证）借款合同》项下借款243784.39元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算办法：以借款243784.39元为基数自2018年3月11日起按合同约定的利率及计息方式计算至还清本款之日止）； 二、陈志苍、张藏清应在本判决生效后十日内支付给兴业银行股份有限公司莆田仙游支行因本案诉讼支出的律师费用4500元； 三、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司对上述第一、二项债务承担连带偿还责任； 四、驳回兴业银行股份有限公司莆田仙游支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5246元，由陈志苍、张藏清、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郭德粦 人民陪审员  黄福伟 人民陪审员  颜小龙 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  黄丽蓉 附：1.引用的主要法律条文内容 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 2、执行申请提示 《中国人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。