浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终240号 上诉人（原审原告、反诉被告）：卢守平，男，1960年6月22日出生，汉族，住丽水市莲都区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：管娇翠，女，1962年8月5日出生，汉族，住丽水市莲都区。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：李俊，浙江翰志俊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏奉行，男，1948年8月20日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：金宣凤，女，1955年4月6日出生，汉族，住丽水市莲都区。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：汤丽骏，浙江法和律师事务所律师。 上诉人卢守平、管娇翠因与被上诉人夏奉行、金宣凤房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初6551号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人卢守平、管娇翠上诉请求：1.原审程序违法，依法发回重审；2.依法撤销原审判决第二项内容，依法改判上诉人赔偿被上诉人实际损失2500000元人民币；3.一审反诉费和二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审程序严重违法。1.夏奉行、金宣凤于2019年12月4日提起反诉请求，反诉请求要求两上诉人和卢庆、卢瑶作为芦埠村村民身份所享有的所有权益作为合同无效造成的损失赔偿的金额。两上诉人于2019年12月7日依法向原审法院经办法官递交了《追加本案第三人申请书》和《补充证据清单》。两上诉人提交的证据足以证明卢庆、卢瑶是案涉房屋的共有人，且市征迁办已确认卢庆、卢瑶系案涉房屋的共有人，依法应当追加为本案当事人参加诉讼，但原审法院未依据程序法规定，作出裁定驳回或同意追加的书面通知。故原审程序违法，应当发回重审，维护案涉房屋共有人卢庆、卢瑶的合法权益。二、原审关于合同无效赔偿问题的认定，即“房屋现拆迁货币安置补偿价5137250元(5141228元-3978元)减去购房款325000元的差额部分4812250元乘以85%的责任比例，得出反诉被告应赔偿反诉原告的损失为4090412.5元”，原审这一认定错误，判决结果不公。1.原审判决的赔偿并不是两被上诉人在本案中的实际经济损失，而是将两上诉人和卢庆、卢瑶四人以芦埠村集体经济组织的村民身份享有的一户一宅的房屋对应的安置补偿费85%判给了两被上诉人。本案事实上两上诉人和卢庆、卢瑶与征迁办所签订了四份《产权调换》，即卢守平调换房屋60m2、管娇翠调换房屋60m2、卢庆调换房屋180m2、卢瑶调换房屋80m2，没有与征迁办签订过货币补偿拆迁安置合同。2.按《房地产买卖契约》第6条约定：“日后如因甲方(上诉人)产权等不清发生争议，概由甲方(上诉人)负责，由此给乙方(被上诉人)造成损失的，甲方(上诉人)负责加倍赔偿。”双方自愿约定本案解决争议的办法为房款325000元人民币加倍赔偿。3.退一步讲，按照全国现有处理出卖农村集体性质土地建造的房屋的实践，依据法律、法规的规定，认定集体土地房屋买卖无效后应以购房款325000元为基数按2分利计算损失，即月息6500元，房屋买卖已17年半，利息为1365000元，加上房款325000元，共计1690000元，只有这样处理才能与全国同类案件处理相平衡。4.政府征用芦埠村村民房屋，拆迁责任重如山，拆迁法律、法规知识深似海，以保护村民利益为原则。如建筑面积每平方米15400元，另加重建费，每个村民可享有60平方米，不足60平方米可以罚代批。故两上诉人和卢庆、卢瑶四人可以罚代批13.18平方米，又如两上诉人和卢庆、卢瑶签约奖金为233.68平方米*800元=186944元，两上诉人和卢庆、卢瑶分到的全村街道、弄墙平摊的水泥路补偿费17252元等等。原审认定赔偿金额为5137250元减去325000元本金后的85%，实际上是作出被上诉人买房有效的判决。5.2002年丽水市城内商品房出售价格每平方米约3000多元，如丽水市北苑路金城花苑的房屋每平方米就是3000多元，被上诉人325000元只能在城内买到100平方米的商品房，现市内房屋拆迁补偿费每平方米最高不到24000元，两被上诉人也只能享受到2400000元拆迁补偿款，这才是本案的实际损失数额。原审判决是在鼓励非本村村民去购买农村集体经济组织集体土地上的自建房，买卖价格比商品房便宜，拆迁的利益却都判给非本村买房人，让本村村民拆迁后买不起房屋居住。三、原审反诉费和二审诉讼费由两被上诉人承担。本案原审原告的诉讼请求是买卖房屋无效，合同无效就包括了赔偿因合同无效造成的实际损失，但原审两被告为了多赔偿不事实的损失，找拆迁公司将此房屋以货币拆迁补偿的5141228元作为反诉请求，多交的本案反诉费用应由被上诉人承担，二审上诉请求改判多判赔偿的1900000元诉讼费也依法由俩被上诉人承担。综上所述，原审程序严重违法，政府征迁办依法确认此房屋共有人为两上诉人和卢庆、卢瑶四人，且己与此房屋共有人卢庆、卢瑶签订了《调换房屋合同》。原审在接到原告申请追加为本案第三人的情况下未予追加，属于程序严重违法。本案房屋买卖合同依法无效，应以无效后的实际损失予以赔偿，原审判决以芦埠村村民征迁后享有的一切利益作为赔偿数额，于法于情于理均不符，严重损害了村集体经济组织成员的合法财产权益。原审反诉费和二审诉讼费均应由两被上诉人承担。恳请二审法院查明事实后，公平、公正依法断处，以维护法律的正确实施，维护两上诉人和案外人卢庆、卢瑶的合法财产权益。 被上诉人夏奉行、金宣凤辩称，一、一审程序不存在严重违法，被答辩人的理由不能成立。本案是确认房屋买卖合同无效的纠纷，合同双方当事人是房屋出售人和合同买受人。在房屋出售时被答辩人的两个女儿均未成年，且房屋所有权是被答辩人的，本案与被答辩人的两个女儿之间没有任何法律关系，本案处理结果也与两人没有法律上的利害关系，因此，被答辩人的两个女儿不是本案的第三人。二、对于一审判决的赔偿金额，被答辩人的理由不能成立，答辩人认为金额其实是偏少的。1.拆迁公司提供的拆迁房屋补偿表是经过双方质证确认的，该表明确房屋的拆迁补偿金额为5141228元，该数额减去被答辩人所属的水泥地补偿款和答辩人当年的购房款，剩余4812250元即为答辩人的损失，该数额符合本案的实际情况。2.双方协议第六条关于加倍赔偿的约定的适用条款明确为“因甲方产权不清发生争议”，但本案不存在产权不清的情况，不应适用该条款。3.被答辩人提出按照其他案件处理应以月息2分计算损失，但没有相应的法律规定，也没有相类似的判决。三、被答辩人的上诉请求前后矛盾。被答辩人的上诉状中有三个赔偿数额，都不一致。综上，被答辩人的上诉理由不能成立，其上诉请求应当予以驳回。 上诉人卢守平、管娇翠向一审法院提起诉讼请求：1.确认原、被告于2002年5月23日签订的《房地产买卖契约》无效；2.两被告将坐落于丽水市莲都区紫金街道芦埠村XX号房屋（一幢两间三层）返还给两原告所有。 被上诉人夏奉行、金宣凤向一审法院提起反诉请求：请求判令两反诉被告赔偿两反诉原告损失人民币5141228元，后变更诉请为判令两反诉被告返还两反诉原告购房款325000元并赔偿反诉原告损失人民币4816228元。 一审法院认定事实：卢守平与管娇翠原系夫妻关系，均系莲都区芦埠村后村村民。夏奉行、金宣凤系夫妻关系，与卢守平、管娇翠非同一集体经济组织成员。2002年5月23日，卢守平、管娇翠（甲方）与夏奉行、金宣凤（乙方）签订了《房地产买卖契约》，将坐落于丽水市莲都区一幢两间三层房屋（土地使用权证号为：丽集用2000第08013号，房屋所有权证号为：丽房权证字××号），作价325000元出售给夏奉行、金宣凤，并约定：付款方式为乙方一次付清，房屋所有权、使用权、收益权归乙方；乙方购买的建筑物及其占用范围内的土地使用权，该建筑物的附属设施归乙方；甲方保证上述房地产权等属清楚无争议，日后如因甲方产权等不清发生争执，概由甲方负责，由此给乙方造成损失的，甲方负责加倍赔偿；合同还约定了其他内容。合同签订后，夏奉行、金宣凤付清购房款并入住上述所购房屋至今。上述房屋的所有权证和土地使用权证登记的权利人为卢守平。丽集用2000第08013号土地使用权证证载权利类型为宅基地使用权，丽房权证字××号房屋所有权证证载建筑面积为220.5平方米。2019年4月，上述案涉房屋被划入政府征迁范围，经拆迁部门核算，夏奉行、金宣凤于2002年5月23日向卢守平、管娇翠所购的上述房屋，按本次征迁的相关拆迁政策，如选择货币安置可获得的拆迁利益为：住宅3563506元（13.18平方米×15249.51元／平方米＋220.5平方米×15249.51元／平方米），住改店134392元（36.11×3721.73），拆除误工费19673元，房屋装修补偿116840元【（13.18＋220.5）×500】，搬迁费7011元（233.68平方米×15元／平方米×2），临时安置补助费25238元（233.68平方米×18元／平方米·月×6个月），选择货币补偿奖励1069052元（3563506元×0.3），附属物17252元，三相电材料费1320元（6×220），签约奖励186944元（233.68平方米×800元／平方米），共计5141228元。庭审中，双方对于附属物补偿中3978元属于卢守平、管娇翠一方水泥地补偿予以确认。现双方因本次拆迁就房屋产权、拆迁补偿利益等发生争议，遂致纠纷。 一审法院认为，被告夏奉行、金宣凤非案涉买卖房屋所在地丽水市莲都区芦埠村的集体经济组织成员，且房屋的土地性质为集体所有，根据目前土地管理法的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，两原告将宅基地及所建房屋转让给本村集体以外的两被告，已违反上述法律强制性规定，故双方签署的转让协议书应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，两原告可要求两被告返还房屋，同时，应当返还购房款并赔偿由此给被告造成的损失。故两原告诉请要求两被告返还房屋，两反诉原告请求两反诉被告返还购房款325000元，符合法律规定，予以支持。关于赔偿损失的问题。本案中，原、被告买卖法律禁止交易的房屋，应认为均有过错。该院结合案涉房屋买卖的时间（2002年5月距今17年多），具体案情即合同有“房屋所有权、使用权、收益权归乙方；乙方购买的建筑物及其占用范围内的土地使用权，该建筑物的附属设施归乙方；甲方保证上述房地产权等属清楚无争议”的约定，认定原告卢守平、管娇翠在案涉房屋买卖的过程中存在较大过错，应承担主要责任，将反诉被告需要承担的责任比例确定为85%，即房屋现拆迁货币安置补偿价5137250元（5141228-3978）减去购房款325000元的差额部分4812250元乘以85%的责任比例，得出反诉被告应赔偿反诉原告的损失为4090412.5元。故该院对反诉原告诉请金额中的合理部分予以支持。两反诉被告辩称该房屋系家庭成员四人共有，但与案涉房屋的土地使用权证、房屋所有权证载明的内容不符，对该辩解，不予采纳。两反诉被告辩称超面积13.18平方米不在买卖契约内，首先，该13.18平方米为1993年建房时的超建部分，在双方签署房屋买卖契约时早已建成，其次，双方签署的房屋买卖契约中第五条明确约定了“乙方购买的建筑物及其占用范围内的土地使用权，该建筑物的附属设施归乙方”，由此可见，双方的房屋买卖契约应当包含了该13.18平方米的超建面积部分，故对反诉被告的该辩解，不予采纳。两反诉被告辩称签约奖金为两反诉被告方的身份权享有，该院认为双方合同虽然认定无效，但合同的标的为案涉房屋及附属物的所有权，故在计算赔偿金额时，包含签约奖金在内的房屋现拆迁货币安置补偿价均可作为买房一方的可信赖利益，故对该辩解，不予支持。综上，原告的诉请，符合法律规定，予以支持；反诉原告诉请的合理部分，予以支持。为保障当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，判决：一、确认2002年5月23日卢守平、管娇翠与夏奉行、金宣凤签订的《房地产买卖契约》无效。二、卢守平、管娇翠于本判决生效后十五日内向夏奉行、金宣凤返还购房款325000元并赔偿损失4090412.5元，两项共计人民币4415412.5元；夏奉行、金宣凤收到上述款项后，即将坐落于莲都区芦埠村12号房屋腾空并交还给卢守平、管娇翠。三、驳回夏奉行、金宣凤的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14723元，减半收取7361.5元，由本诉原告卢守平、管娇翠与本诉被告夏奉行、金宣凤各半负担；反诉案件受理费47789元，减半收取23894.5元，由反诉原告夏奉行、金宣凤负担3394.5元，反诉被告卢守平、管娇翠负担20500元。 二审期间，上诉人卢守平、管娇翠提交了一份证据，即《南方周末》2008年4月10日关于《丽水房价大幅度上涨》的分析文章，待证1.本案涉及无效合同赔偿问题，合同系2002年5月23日签订，当时城市房屋价格每平方为2500元左右，参照此价格，被上诉人32万元能买128平方米的房屋，再按现在城市房屋拆迁价格每平方米2.4万元进行计算，被上诉人能获得的实际损失是310万元左右；2.此次拆迁的房屋是以两上诉人和卢庆、卢瑶审批建造的，是以农村村民的身份获得的集体土地的拆迁赔偿款，属于农村集体经济组织成员拆迁的优惠政策，并非是被上诉人的实际损失；3.依据案涉协议约定的房款32万元加倍赔偿，为64万元，系双方自愿约定，按此赔偿虽然被上诉人不能接受，但本案应公平、公正判决。被上诉人夏奉行、金宣凤质证认为，上诉人提交的证据不符合证据三性，这仅仅是记者的说法，并非政府对房屋价格的确认，对证据真实性存疑；且该文章没有得到相关部门的确认，合法性并不存在；该文章没有讲到案涉房屋的价格，而是其他房屋的价格，与本案没有关联性。被上诉人夏奉行、金宣凤未提交证据。本院认定如下，该证据与本案处理缺乏关联性，不能待证其所要待证的事实，本院不予采信。 经审理，二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，双方签订的《房地产买卖契约》因违反法律强制性规定，应认定为无效，一审结合协议签订时间、双方的过错程度等因素综合认定两上诉人承担85%的赔偿责任并无不当，本院予以维持。关于赔偿数额的问题，两上诉人主张按照合同约定的加倍赔偿条款确定赔偿数额，但该条款系针对产权不清情况下的约定，且加倍赔偿不足以弥补两被上诉人的损失，对该主张，本院不予支持。两上诉人还主张按照月息2分或者按照2002年两被上诉人所能购买的商品房为100平方米对应的房屋拆迁补偿费2500000元计算损失数额，但该两种赔偿方式并不能正确反映两被上诉人的损失，故两上诉人的该主张，依据不足，本院亦不予支持。现案涉房屋已经被划入政府征迁范围，一审将案涉房屋在货币安置的情况下所形成的补偿金额作为计算损失的依据并无不当，本院予以维持。经审查，本案系合同纠纷，案涉合同的相对人为两上诉人和两被上诉人，案外人卢庆、卢瑶并非合同当事人，一审不存在程序严重违法情形。另，按照《诉讼费用交纳办法》的规定，“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，一审法院对诉讼费用的分担并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19114元，由上诉人卢守平、管娇翠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 王晓璐 二〇二〇年四月十日 代书记员 郑丽珍 -12- -11-