山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3070号 上诉人（原审被告）：青岛地华房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市高新区和源路。 法定代表人：祝义财，董事长。 委托诉讼代理人：荆汉进，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：于文庭，男，1970年3月2日出生，汉族，住山东省桓台县。 委托诉讼代理人:李崇，山东海沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王晓杰，山东海沃律师事务所实习律师。 上诉人青岛地华房地产开发有限公司（以下简称地华公司）因与被上诉人于文庭商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初5209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人地华公司的委托诉讼代理人荆汉进，被上诉人于文庭的委托诉讼代理人李崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 地华公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或是发回重审，本案诉讼费用由于文庭负担。事实和理由：一、关于交房起算时间问题。根据双方2015年9月15日签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定及补充协议约定，涉案房屋交房时间为2015年12月31日，可对交房时间展期90天，交房违约金的起算时间应当从2016年4月1日开始计算，至2016年6月6日实际收房时截止。双方合同第十条约定，“乙方按照约定付清了全部房款及履行了其他约定义务”，于文庭实际付款时间2016年4月22日。本案约定交付时间、交付展期时间、实际收房时间、付清全款时间等时间卡点，均在地华公司未违约责任范围内，故一审判决计算错误，地华公司无需承担逾期交房违约金。二、关于本案诉讼时效问题。诉讼时效法定期间为三年，《补充协议》的签订并通知其应当实际履行期限均为2016年6月，本案已明显超过诉讼时效。地华公司在一审中已经提出诉讼时效抗辩，一审法院未予采纳，存在程序错误。 于文庭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 于文庭向一审法院起诉请求：1、判令地华公司向于文庭支付交房逾期违约金36972元，房屋维修费用5,000元，阳台封闭费用4,700元，共计46,672元；2、判令地华公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实： 于文庭（乙方、买方）与地华公司（甲方、卖方）于2015年9月15日签订《青岛市商品房预售合同》，双方约定：乙方向甲方购买高新区和源路216号星雨华府北区二期43号楼2层202户房屋，乙方购买该房屋的总房价款暂定为78万元；第十一条约定，甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同附件一约定合同总价款780,000元，首付款240,000元（含定金20,000元），于文庭应于2015年9月15日存入本合同指定的账户，贷款540,000元乙方以住房公积金贷款方式支付，放贷机构于2015年10月15日前将贷款存入本合同指定的账户。2016年3月18日双方签订《补充协议书》，该协议书记载于文庭已交纳首付款240,000元，于2015年12月25日补交余款120,000元，于2016年3月18日补交余款60,000元，共交款420,000元，按揭贷款360,000元。于文庭庭审中称其于2015年7月8日交纳诚意金2,000元，2015年8月28日交款18,000元、同日又交款220,000元，于2015年12月25日交款120,000元，2016年3月18日交款60,000元，贷款360,000元，于2016年4月24日发放到地华公司的账户。地华公司对于文庭上述付款情况无异议。 于文庭（乙方、买方）与地华公司（甲方、卖方）于2016年6月6日签订《补充协议》，双方约定：乙方向甲方购买高新区和源路216号星雨华府43号楼1单元202室房屋并已签订正式的商品房预售合同，因甲方未在合同约定的时间向乙方交付此房屋，经甲、乙双方协商将以购买车位优惠抵扣违约金的形式一次性给与客户违约赔偿，即客户在选购车位时可减免人民币36,972元整的车位款。自甲方正式通知乙方房屋的实际交付日期起开始履行此补充协议。自此甲、乙双方就此房屋便无违约赔偿事宜。 于文庭、地华公司均称于文庭未购买地华公司车位。于文庭称地华公司于2016年6月30日交付房屋，地华公司称其庭后落实，经一审法院给予其合理期限，地华公司仍未向一审法院书面回复落实意见。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，于文庭为购买涉案房屋，与地华公司所签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，于文庭已履行了付款义务，地华公司应当按照合同约定履行房屋交付义务，地华公司逾期交付房屋，应当根据合同约定向于文庭支付相应的违约金。关于地华公司就于文庭逾期支付购房款的抗辩，一审法院认为，2016年3月18日双方签订了《补充协议书》，地华公司在该协议书中对于文庭已付款情况未提出任何异议，并同意于文庭继续按揭贷款360,000元支付剩余房款，该协议书应视为双方对于文庭付款时间的实际变更，且此后于文庭也在合理的时间内向地华公司支付了剩余房款，地华公司对此也予以接受，并未提出异议，故地华公司抗辩主张不成立，一审法院不予采纳。关于地华公司就于文庭的诉讼主张已过诉讼时效的抗辩，庭审中于文庭称地华公司实际于2016年6月30日交付房屋，地华公司称其庭后落实，经一审法院给予其合理期限，地华公司仍未向一审法院提交书面回复意见，地华公司应当承担举证不能的法律后果，故一审法院对于文庭所述地华公司于2016年6月30日交付房屋予以确认，于文庭于2019年6月11日起诉至一审法院，并未超过诉讼时效，故地华公司抗辩主张不成立，一审法院不予采纳。 关于双方于2016年6月6日签订的《补充协议》，该协议虽对地华公司未在合同约定的时间向于文庭支付涉案房屋进行确认，并对购买车位优惠抵扣违约金进行了约定，但双方均未就购买车位优惠抵扣违约金实际履行，应当视为双方未实际履行该协议，故于文庭按照该协议要求地华公司支付逾期交房的违约金的依据不足。于文庭主张地华公司支付违约金的具体数额，应当根据双方所签订的该预售合同的约定，并结合于文庭付款情况，自合同约定的交付日期翌日即2016年1月1日起至地华公司实际交付之日即2016年6月30日止，按照于文庭已付房款的日万分之一予以分段计算，具体金额计算为9,630元（360,000元×0.1‰×77天＋420,000元×0.1‰×37天＋780,000元×0.1‰×68天），超出部分不予支持。 关于于文庭要求地华公司支付房屋维修费用及阳台封闭费用的主张。于文庭现有证据并不能证明其实际花费情况，其应当承担举证不能的法律后果，故一审法院对于文庭上述主张不予支持。 一审法院判决：一、地华公司于判决生效后10日内支付于文庭逾期交房的违约金9,630元。二、驳回于文庭的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:地华公司提交入住通知书，证明地华公司通知于文庭在2016年6月6日收房，主张房屋实际交付日期为2016年6月6日。于文庭对地华公司提交证据的真实性没有异议，主张未收到该通知书，且该通知书的内容为地华公司将于2016年6月6日为客户集中办理入住手续，并非实际入住，否认涉案房屋实际交付日期为2016年6月6日。本院认为，于文庭否认收到地华公司提交的入住通知书，地华公司在诉讼中亦未提交证据证明已将该通知书送达于文庭，地华公司提交的该交房通知书不能证明于2016年6月6日实际交付房屋的事实；双方于2016年6月6日签订的《补充协议》约定“自甲方正式通知乙方房屋的实际交付日期起开始履行此补充协议”，由双方在2016年6月6日签订补充协议的内容亦可印证地华公司未在2016年6月6日实际交付房屋。地华公司主张的于2016年6月6日实际交付房屋的事实不能予以认定。本院查明的其他事实与一审法院查明认定的事实一致。 本院认为，于文庭、地华公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同第十一条约定，除不可抗力外，地华公司应当于2015年12月31日前将房屋交付给于文庭，至2016年6月30日始将房屋交实际交付于文庭，于文庭要求地华公司承担逾期交房违约责任诉讼时效应当自2016年6月30日的次日起起算，于文庭于2019年6月11日起诉地华公司，要求地华公司承担逾期交房违约金，未超出法律规定的三年诉讼时效，地华公司关于于文庭的起诉超出诉讼时效的上诉主张，缺乏事实与法律依据。 双方合同第十二条约定，“地华公司未在合同第十一条约定期限，2015年12月31日前，将房屋交付于文庭，应当向于文庭支付违约金，违约金按于文庭已支付的房价款日万分之一计算，违约金自第十一条约定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日至。逾期超过90天，于文庭有权选择下列第贰种方案追究地华公司责任。．．．．．.”双方在合同第十二条约定了计算地华公司逾期交房违约金的计算方式，同时约定于文庭有选择的权利，本案于文庭选择要求地华公司支付逾期交房违约金，符合双方合同约定，地华公司上诉主张其可对交房时间展期90天，自展期时间届至始承担逾期交房违约责任的主张，不符合双方合同约定。双方在合同履行过程中，2016年3月18日签订的补充协议书，事实上对于文庭交款时间进行了变更，于文庭已在合理时间内向地华公司支付剩余房款，地华公司以于文庭未按约支付购房款，其不应当承担逾期交房违约责任的主张，亦缺乏事实与法律依据。 综上所述，地华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由青岛地华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年四月二十七日 书记员 胡浩东 书记员 国莹莹