四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0792民初520号 原告：四川长城恒昶物业服务有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区长虹大道南段115号17栋。 法定代表人：汪晓宴，公司总经理。 委托诉讼代理人：何泽永，公司工作人员。 被告：李欣颖，女，1981年3月27日出生，汉族，住四川省绵阳涪城区。 委托诉讼代理人：王益磊（系被告李欣颖丈夫），住四川省绵阳涪城区。 原告四川长城恒昶物业服务有限公司（以下简称长城恒昶物业公司）与被告李欣颖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城恒昶物业公司的委托诉讼代理人何泽永，被告李欣颖及其委托诉讼代理人王益磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长城恒昶物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2013年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费12190元、生活垃圾处理费576元，并承担违约金2438元（12190元×20%）。诉讼过程中，原告自愿放弃生活垃圾处理费给付请求。事实和理由：原告根据相关法规和物业服务协议的约定为位于绵阳高新区的“万豪·尊品”小区提供了物业服务，被告作为该小区9-1-12-1号房屋（建筑面积90.7㎡）的业主，享受了原告提供的物业服务，却拖欠2013年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费用，给原告造成了损害。 被告李欣颖辩称：一、被告是与四川华玮物业服务有限公司签订的前期物业管理协议，向被告主张权利的应为合同相对方而非协议之外的第三人；同时，根据物业管理条例的规定，更换物业服务公司应由2/3业主同意，原告应提交证据证明其对“万豪·尊品”小区提供物业服务具有合法性，以及相应的资质和收费许可；二、原告一直未提请业委会书面催收物业服务费，故其提出的诉讼请求已超过诉讼时效，2020年3月之前的物业服务费原告已无权主张；三、业主违反合同约定逾期不缴纳物业服务费，需先经业委会督促限期缴纳，逾期仍不缴纳物业公司方可起诉，原告未经业委会催缴程序无权直接起诉；四、业主共有的设施设备、场地、车位等产生的收益属全体共有，而原告设置广告位并收取费用后，经业主多次要求均未公布流向，严重侵害了全体业主的权利；五、原告提供的物业服务与收费严重不匹配，应向被告承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任；六、原告提供的服务一直不达标，被告是根据先履行抗辩权规定停交物业服务费。综上所述，应驳回原告的起诉。 本院经审理认定事实如下：绵阳万豪房地产开发有限公司开发建设了“万豪·尊品”小区（位于绵阳高新区），并与四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司（以下简称华玮物业绵阳公司）《万豪.尊品前期物业服务合同》，委托华玮物业绵阳公司为该小区提供前期物业服务。被告买受位于“万豪·尊品”小区9栋1单元12楼1号的电梯住宅用房（建筑面积90.7㎡）后，于2010年2月3日与华玮物业绵阳公司签订《万豪.尊品前期物业管理委托服务合同》，明确约定：1.自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的前期物业管理服务由华玮物业绵阳公司实施；2.电梯住宅用房的物业服务费缴纳标准为1.60元／月／㎡，每季度末月的25日前交纳该季度物业服务费，逾期交费则每日按应交费金额的5‰交纳违约金。2014年10月24日，绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会在有关职能部门进行备案登记。2014年11月20日，华玮物业绵阳公司与原告向“万豪·尊品”小区业主发布联合公告，声明：“万豪·尊品”小区的物业服务企业经首届业主大会确定为原告，并已于2014年12月1日正式挂牌，凡2014年12月1日之前按华玮物业绵阳公司与业主所签订前期物业服务合同约定的物业服务费，以及绵阳市环卫部门规定代收代缴的生活垃圾费，车辆场地占用费等均由原告收取管理。2014年12月12日，原告与绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会签订《万豪.尊品物业服务合同》，约定：1.由原告为“万豪.尊品”小区提供物业管理常规服务；2.合同期限为2014年12月1日至2019年11月30日；3.电梯住宅用房的物业服务费缴纳标准为1.40元／月／㎡，每半年交纳一次；4.业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按欠费金额的3%交纳违约金。同日，双方还签订补充协议，约定：如前述物业服务合同到期时双方仍未签订新的物业服务合同，在“万豪.尊品”小区仍由原告提供物业管理服务的前提下，前述物业服务合同的有效期延续至业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同之日止。在华玮物业绵阳公司和原告为“万豪·尊品”小区提供物业服务期间，被告从2013年1月1日起即未再交纳物业服务费用。为此，原告从2014年12月起即开始通过中国移动“企信通”系统向被告办理业主基本情况登记时留存的手机号码（该号码至今仍由被告的丈夫使用）发送物业服务费催缴信息，直至2020年1月期间每年均未间断，系统也均显示信息已提交成功并按次计费；同期，原告还从2015年起即逐年在被告所购房屋的入户门上张贴书面催缴通知。 另查明：1.华玮物业绵阳公司已于2015年8月21日经工商行政管理部门核准注销登记；2.被告购买并接收房屋后未实际装修入住；3.原告为“万豪.尊品”小区提供物业管理服务期间，该小区确实在一定程度存在车辆乱停乱放、公共设施损坏后维修不及时的现象。 本院认为，华玮物业绵阳公司与被告签订的前期物业服务协议合法有效，被告应当严格按照约定履行物业服务费交纳义务，华玮物业绵阳公司将其服务期间产生的应收而未收的物业服务费收取权授予原告后，原告有权就该部分物业服务费向被告提出给付请求。同时，依据在卷证据足以确定该小区已成立业主委员会，而业主委员会就全体业主而言具有对外代表权，其与物业服务企业签订的物业服务合同，除非已经被依法撤销或存在违背法律法规强制性规定的情形，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务纠纷解释）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，从成立时即对包括被告在内的全体业主具有约束力，全体业主均应按合同约定及时向原告交纳物业服务费用。被告开始欠交物业服务费用后，原告从2014年12月起即开始向其留存的手机号码发送催收短信，且中国移动“企信通”系统均显示信息已提交成功，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项“当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”的规定，应当认定原告已向被告提出给付要求，进而产生诉讼时效中断的效力，故原告提出的给付请求并未超过诉讼时效期间，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和物业服务纠纷解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告应向被告交纳2013年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费11428.20元（90.7㎡×1.40元/㎡/月×90个月）。原告所请求的2020年度下半年物业服务费用，因物业服务合同中已明确约定物业服务费用每半年交纳一次，被告履行给付义务的期限尚未届满，故在本案中不应予以支持。至于被告以原告对公共设施、环境卫生、秩序维护等管理不到位为由提出的抗辩理由，因物业服务是涉及诸多方面的动态服务过程，服务效果也与业主是否遵守公序良俗和管理规约直接相关，依据现有证据反映的现象也不足以认定原告存在根本违约，且业主对于物业服务存在瑕疵，也应依法主张继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，而不能以此拒绝履行交纳物业服务费用的义务，故对被告的该辩称理由本院不予采纳。至于被告以原告未经业主委员会催缴即起诉为由提出的抗辩理由，《物业管理条列》第六十四条的规定仅指明物业服务企业的权利救济途径之一，而非限制物业服务企业依法提起诉讼请求的权利，被告以此为由提出抗辩也有悖于诚实信用基本原则，故本院不予采纳。至于原告所主张的违约金，因其提供的物业服务确实存在一定瑕疵，为督促原告提高物业服务质量，有利于物业服务公司与业主间和谐共处，本院不予支持。 综上所述，原告提出的部分诉讼请求成立，应当依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项规定，判决如下： 一、被告李欣颖于本判决生效之日起五日内给付原告四川长城恒昶物业服务有限公司2013年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费用11428.20元； 二、驳回原告四川长城恒昶物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费180元，减半收取计90元，由被告李欣颖负担50元，由原告四川长城恒昶物业服务有限公司负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  邹恩昊 二〇二〇年四月二十一日 书记员  王艳萍