陕西省西安市中级人民法院    民 事判决书                                                          （2020）陕01民终2631号   上诉人（原审被告）：西安康身大药房有限公司，住所地西安市至东向西第三间。   法定代表人：王岁行，该公司经理。   委托诉讼代理人：罗罡，陕西权诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李哲，陕西权诚律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：陕西铁峰物业管理有限公司，住所地西安市高新区。   法定代表人：赵昌娟，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：屈增阳，陕西博硕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：付涛，陕西博硕律师事务所律师。   上诉人西安康身大药房有限公司（以下简称康身大药房）因与被上诉人陕西铁峰物业管理有限公司（以下简称铁峰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初5404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   康身大药房上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回铁峰物业公司的诉讼请求或将案件发回重审；2.一、二审诉讼费由铁峰物业公司负担。事实和理由：其与铁峰物业公司签订《商业物业委托服务合同》后，铁峰物业公司一直未向其提供合格的物业服务，且未向其接通正式水电，其一直使用临时水电，给其经营带来诸多困扰，造成经济损失。2018年10月9日，西安市未央区XX街道XX村委会向铁峰物业公司发函，要求铁峰物业公司于2018年11月1日撤出张万新苑小区。2018年10月11日，西安市未央区XX街道XX村两委XX村委XX苑物业，要求铁峰物业公司于2018年11月1日前办理完毕交接手续。2018年11月1日，张万村两委会发通知要求铁峰物业公司于1日内搬离并终止对张万新苑商业物业的管理行为。同日，张万村村委会向张万新苑商户发函说明自2018年11月1日张万村村委会自行对商业楼开展物业管理工作等。次日，铁峰物业公司搬离并停止对张万新苑商户提供服务。一审中，铁峰物业公司提供的2018年11月2日之后提供服务的证据皆为铁峰物业公司单方制作，无法证明该日之后还向其提供物业服务；而其提交的证据证明铁峰物业公司已于此日之后停止了物业服务，其还提交证据证明张万新苑商业物业自2019年1月1日起已交由西安元杰物业管理有限公司提供服务。一审认定铁峰物业公司于2018年11月2日之后还继续向其提供服务，并判令其承担2017年12月16日至2018年12月31日期间的物业费及滞纳金，认定事实错误，理由不能成立。   铁峰物业公司辩称，其自2017年7月承接巨威大秦郡项目以来，一直严格按照物业服务要求对项目进行管理，对康身大药房等商户的各项物业服务均及时到位，康身大药房在相关材料中亦有签字备案。其从未收到张万村村委会的告知函，对函件的真实性不认可。其物业委托相对方为西安创寓房屋管理有限公司，非张万村村委会。其与西安创寓房屋管理有限公司签订的《商业物业服务合同》为有效合同，尚未到期，张万村村委会无权终止其物业服务合同。康身大药房对其已提供的物业服务应依据合同约定按期支付物业服务费用。康身大药房的上诉理由不能成立，请求驳回康身大药房的上诉请求。   铁峰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令康身大药房立即向其支付拖欠的物业管理费7072.65元及上述款项实际付清之前的滞纳金（暂计算至2019年3月5日为17864.15元）；2.诉讼费由康身大药房负担。    一审法院认定事实：2017年8月16日，铁锋物业公司（乙方）与康身大药房（甲方）签订《商业物业委托服务合同》，约定：一、物业服务建筑面积服务期限和费用的起算日期：物业服务建筑面积为101.4平方米，以甲方与西安创寓房屋管理有限公司签订的巨威大秦郡《房屋租赁合同》约定面积为准；物业委托服务管理期限为3年，乙方自2017年8月16日起计算甲方委托物业服务各项费用。二、物业各项费用收取标准：物业管理费4.5元/㎡/月，电费：1.2元/千瓦时;水费6.45元/吨；17.5元/吨（特种行业）停车位服务费150元/月/位（暂定）。三、物业服务管理内容：1.房屋建筑公用部位的维修、养护,包括大门外围、路面；2.公共设施设备的维护、养护、运行、管理,包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、低压配电箱、水泵房、供暖设备、楼内消防设施、设备、保障日常运行；3.市政公共设施、附属建筑物的养护,养护包括道路、室外上下水管道、化粪池、停车场；4.公共环境卫生,包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运。四、甲方按时足额向乙方交纳物业管理费用及各种相关费用，应于每年11月10日之前一次性给乙方支付当年一个采暖期的全部采暖费用，于每季度第一个月5日之前交纳三个月的所有物业管理服务费及相关费用；乙方享有依法向甲方收取物业管理费等的权利，有权向甲方收取逾期的滞纳金，逾期不交纳的，乙方不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可采取催交和一切强制措施，直至诉诸法律。五、违约责任：甲方不能按时交纳物业管理服务相关费用，每逾期一天按逾期所欠费用总额的千分之十向乙方支付逾期的滞纳金，直至如数补齐费用之日为止。合同签订后，铁峰物业公司依约向康身大药房提供了物业服务，康身大药房交纳了部分物业费。2018年10月15日，铁峰物业公司向康身大药房发出业主满意度调查问卷，康身大药房员工在客户满意度栏签字。之后，铁峰物业公司于2018年1月2日、5月16日、8月21日，10月25日分别向康身大药房发出物业服务催费通知单，要求康身大药房支付物业费用，康身大药房方员工对上述函件虽予以签收，但康身大药房仍未交纳物业费，铁峰物业公司遂起诉至法院要求判如所请。康身大药房以其答辩意见不同意铁峰物业公司的诉讼请求。审理中，XX房XX组证据：1.《关于陕西铁峰物业管理有限公司物业服务不合格的声明》、照片13张，证明自铁峰物业公司开始营业以来未提供过合格的物业服务，给康身大药房的经营带来损失，在康身大药房未获得过合格服务的情况下，康身大药房有权不交纳物业服务费。铁峰物业公司认为，该声明抬头是给西安市中级人民法院的，不是给一审法院的，对证明目的不予认可，至于物业服务是否合格，需要证明；照片13张不能证明是否是其服务的区域，对真实性不予认可。2.《关于要求陕西铁峰物业管理有限公司撤出张万新苑小区的告知函》《告知函》《通知》《告知函》、情况说明，证明因铁峰物业公司服务不合格，XX街道XX村两委会自2018年11月2日起就自行接管张万新苑小区商户的物业管理工作，即2018年11月2日之后的物业管理费用铁峰物业公司无权收取。铁峰物业公司认为，对于告知函其没有收到；村委会没有权利要求其撤出，本身就是无效的；至今其还在为现在的康身大药房提供相关的物业服务；情况说明没有任何铁峰物业公司的签字，是康身大药房单方面的盖章，其没有收到任何通知。3.委托物业管理合同、张万新苑商铺巡查表、西安元杰物业管理有限公司物业办公场地照片4张，证明西安市未央区三桥街道张万社区居民委员会在铁峰物业公司于2018年11月2日终止为涉案商业物业提供服务后自行管理至12月31日，并于2019年1月1日起将涉案商业物业委托给西安元杰物业管理有限公司提供物业服务，铁峰物业公司在未提供物业服务的情况下要求支付物业费用没有事实及法律依据。铁峰物业公司认为，合同真实性无法认可，且与本案没有关联性，不是康身大药房与元杰物业签订的合同；照片与本案无关。审理中，因双方各持己见，本案调解无果。   一审法院认为，铁峰物业公司与康身大药房签订的《商业物业委托服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规之规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”铁峰物业公司应按照合同约定提供相应的物业服务，康身大药房亦应按照约定交纳物业管理费。本案中，铁峰物业公司提供的证据可以证明其已经按约提供了相应的物业服务，康身大药房亦应按照合同约定交纳物业服务费用，康身大药房虽辩称铁峰物业公司未提供完整的物业服务，但其提供的证据无法证明其主张，故对其辩称意见不予采信。依据合同约定，2017年12月16日至2018年12月31日期间康身大药房的物业费为5703.75元，现铁峰物业公司要求康身大药房支付拖欠的物业费，理由正当，予以支持。《商业物业委托服务合同》约定，康身大药房不能按时交纳物业管理服务相关费用时，每逾期一天按逾期所欠费用总额的千分之十支付逾期的滞纳金，直至如数补齐费用之日为止。康身大药房未按合同约定交纳物业服务费，其行为已经构成违约，应向铁峰物业公司承担违约责任，故铁峰物业公司主张康身大药房支付滞纳金，理由正当，应予支持。因双方合同中约定的滞纳金标准过高，依法调整滞纳金为所欠物业费总数的30%，即1711.13元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定,判决:一、被告西咸新区XX城康身大药房于本判决生效后十日内支付原告陕西铁峰物业管理有限公司物业费5703.75元；并承担相应的滞纳金1711.13元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用423元，减半收取，另一半由西安康身大药房有限公司负担。   二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。    本院认为，铁峰物业公司与康身大药房签订的《商业物业委托服务合同》为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，铁峰物业公司提供的证据能够证明其已依约提供了相应的物业服务，故康身大药房应当按照约定交纳相应的物业费用。康身大药房上诉称，铁峰物业公司一直未向其提供合格的物业服务，且自2018年11月2日后未向其提供物业服务等。对此，康身大药房提供的证据不足以证明其主张，故对其所称不予采信。根据合同约定，2017年12月16日至2018年12月31日期间康身大药房应交纳物业费5703.75元，现铁峰物业公司要求康身大药房支付该费用，理由正当，依法予以支持。《商业物业委托服务合同》关于滞纳金的约定，实为对违约责任的约定。康身大药房未按合同约定交纳物业服务费的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，一审对铁峰物业公司主张康身大药房支付滞纳金的诉讼请求予以支持，符合合同约定及法律规定。关于滞纳金的具体数额，因合同约定的滞纳金标准过高，对此，一审酌情调整为由康身大药房支付铁峰物业公司所欠物业费总数的30%即1711.13元的滞纳金，与法不悖，并无不妥。因一审判决第一项中康身大药房的名称有误，故本院对此予以纠正。   综上所述，一审判决第二项应予维持，第一项中康身大药房的名称部分应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：   一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初5404号民事判决第二项；   二、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初5404号民事判决第一项为，本判决生效之日起十日内，西安康身大药房有限公司支付陕西铁峰物业管理有限公司物业费5703.75元及滞纳金1711.13元。   一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由西安康身大药房有限公司负担。   本判决为终审判决。     审 判 长 姜亦君   审判员赵羽嘉   审判员林瀚   二0二0年四月二十六日   法官助理 高喜平   书记员张小赛