四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川14民终373号 上诉人（原审原告）：吴涛，男，1988年2月28日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人（原审原告）：曾梓沫，女，1993年2月16日出生，汉族，住四川省什邡市。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李玉洁，四川典扬律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：洪雪梅，四川典扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：领地集团有限公司眉山分公司，住所地：四川省眉山市东坡区眉州大道。 法定代表人：刘玉国，执行董事。 被上诉人（原审被告）：领地集团有限公司，住所地：成都市武侯区航空路1号1幢14楼3号。 法定代表人：刘玉辉，执行董事。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：向宸锋，四川卓宇律师事务所律师。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁东，四川卓宇律师事务所律师。 原审第三人：吴永中，男，1965年10月11日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人吴涛、曾梓沫因与被上诉人领地集团有限公司眉山分公司（以下简称领地眉山分公司）、领地集团有限公司（以下简称领地集团公司）、原审第三人吴永中合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初4509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴涛、曾梓沫共同上诉请求：撤销原判，改判领地眉山分公司、领地集团公司向上诉人连带支付违约金并赔偿损失共计188128元，并由领地眉山分公司、领地集团公司承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：（一）领地眉山分公司没有提供任何材料，证人也未陈述向吴永中告知了租金和租期，一审法院在没有证据的情况下就依据商铺已出租的事实以及吴永中与上诉人之间的关系就认定上诉人了解租金和期限，违背了证据规则。依据双方签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，双方并未对商铺的交付及使用权的转移事项另附条件，更没有载明商铺已经出租到2022年9月30日以及租金情况，据此也可推知领地眉山分公司并未尽到告知义务，上诉人有理由信赖工作人员的陈述以及合同约定。因此，领地眉山分公司没有尽到告知案涉房屋的有关租金、租期等情况的义务。（二）领地眉山分公司并未实际向上诉人交付案涉房屋。（三）若一审法院认可领地眉山分公司已于2017年6月27日交房，则按合同约定领地眉山分公司应在2018年6月26日办证，故其存在逾期办证，领地眉山分公司、领地集团公司应承担逾期办证的违约责任。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第八章第二十八条第一项第一款约定，领地眉山分公司、领地集团公司应向上诉人支付违约金54636元（106天×0.0005元每日×1030875.97元）。（四）上诉人并非仅主张租金差价，上诉人的起诉状明确载明其主张被上诉人承担违约责任并赔偿损失。（五）上诉人购买商铺是为了自用或者单独用于出租收益，领地眉山分公司没有告知上诉人商铺已经低价长期出租，不能按约收回，故该损失理应由领地眉山分公司、领地集团公司承担。（六）本案中，领地眉山分公司隐瞒案涉商铺低价长期出租，不能按约交付使用，又因买卖不破租赁，导致上诉人不能收回房屋重新租赁，致使上诉人损失重大，故领地眉山分公司、领地集团公司应承担相应的赔偿责任。同时，领地眉山分公司未按照约定交付商铺，应承担逾期交房的违约金；若认定已交付，也应计算逾期办证违约金，一审法院未判决被上诉人承担违约责任，属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求改判。 领地眉山分公司、领地集团公司共同辩称，（一）从双方签订的商品房买卖合同及补充条款来看，买受人即上诉人知晓商品房的现状且进行了现场查看，当时卖的是现房，上诉人对出租的事情应当是清楚的。（二）吴永中与吴涛系父子关系，是共同家庭成员。吴永中签订认购协议是知晓房屋现状，后提交变更申请表，变更为现在诉争的房屋，并提交了变更户名申请表，从这一过程可以看出，上诉人对买房、换房一事很清楚，也是认可的。（三）从不动产的交易习惯来看，上诉人作为理性的购买者，应当会实地查看之后才会购买，以此将房屋的购买风险降为最低。同时，领地眉山分公司已向上诉人支付了租金，上诉人没有提出异议，足以说明上诉人对租金的认可。（四）一审中，售房经办人证人刘某出庭作证，根据吴永中和吴涛的特殊关系，证明了领地眉山分公司对吴永中的告知也是对上诉人的告知，案涉房屋已经实际交付给了上诉人。吴永中签订的认购协议，交付清单上也签字确认，双方签订的商品房买卖合同是2017年9月，该时间在交付时间之后，说明上诉人认可。（五）关于上诉人主张办证逾期的问题。逾期办证的请求不在一审起诉的范围之内，一审中一审法官明确要求上诉人明确违约金事项，上诉人明确是逾期交房的违约金，并不包含逾期办证的违约金。上诉人没有证据证明逾期办证的证据，上诉人对条款的理解有误。（六）关于损失金额，由于领地眉山分公司不构成违约，故不承担违约责任，且上诉人的计算也不正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 吴永中述称，（一）其在购买案涉房屋时吴涛没有在家，销售人员承诺说房子是租出去了，但是所有权是购房人的，购房人想收回来就收回来。（二）如果知晓房屋要等六七年才能收回来，上诉人是不会买的，而且被上诉人没有提供房屋出租以及租金和租期的任何资料信息。 吴涛、曾梓沫向一审法院起诉请求：1.判令领地眉山分公司承担违约责任，赔偿吴涛、曾梓沫损失共计188128元；2.判令领地集团公司承担连带责任。3.案件诉讼费、保全费由领地眉山分公司、领地眉山分公司承担。 一审法院认定的事实：2017年3月25日，吴永中与领地眉山分公司签订了一份《商品房认购协议》，以84.1655万元的价格购买领地眉山分公司的位于眉山市。次日，吴永中以该商铺买小了为由，要求更换为5幢1层11号，向领地眉山分公司递交了换房变更申请表。2017年6月18日，吴永中以其在西昌领地房地产开发有限公司的工程款委托该公司将工程款支付给领地眉山分公司，作为支付案涉房屋的购房款。同年7月10日，吴永中向领地眉山分公司提交了户名变更申请表，要求将所购案涉房屋的户名变更为吴涛、曾梓沫。2017年9月8日，吴涛、曾梓沫与领地眉山分公司就案涉房屋签订了《四川省商品房买卖合同》（预售）。该合同约定：案涉房屋位于四川省眉山市东坡区，建筑面积为68.46平方米，房价为98.674万元。交房时间为2017年7月6日。房屋所有权转移登记时间为房屋交付使用之日起365日内。2017年7月26日，吴永中在领地眉山分公司的商品房交接单上签名确认案涉房屋已交付本人。领地眉山分公司也为吴涛、曾梓沫的案涉房屋办理了不动产权证书。 案涉房屋在2016年4月29日，由领地眉山分公司出租给案外人袁红经营巧巧婆农家菜馆。租期6年，从2016年10月1日至2022年9月30日。案涉房屋只是该租赁合同出租房屋的一部分。总面积为211.87平方米，租金每年增加。2017年10月1日至2018年9月30日的租金为38137元，2018年10月1日至2019年9月30日的租金为38137元。2019年10月1日至2020年9月30日的租金为53391元，2020年10月1日至2021年9月30日的租金为56061元，从2021年10月1日至2022年9月30日的租金为58864元。一审审理中，吴涛、曾梓沫明确其主张的是租金价差损失。 一审法院认为，案件争议的焦点问题：1、吴涛、曾梓沫及吴永中在与领地眉山分公司签订《商品房买卖合同》时，领地眉山分公司是否尽到了有关该房屋出租、租金等情况的告知义务。2、该房屋是否已交付？3、领地眉山分公司与案外人签订的《租赁合同》是否能作为吴涛、曾梓沫主张损失的依据？关于第一个问题，案涉房屋在出售给吴永中时是现房，吴永中在购买房屋前是有条件到实地看房的。从吴永中在与领地眉山分公司签订房屋认购协议后，认为买小了要求更换为案涉房屋的事实可以得出吴永中在与领地眉山分公司签订协议前是到现场看过房屋现状的结论。同时，购买房屋是一个家庭的一笔巨大开支，不可谓不慎重，到现场看房是必然的。当看到所购房屋已出租时，必然会对房屋的租期、租金等情况进行了解。因此，吴永中已了解案涉房屋已出租以及租金等相关情况。由于吴永中与吴涛、曾梓沫的特定关系，应当判断吴涛、曾梓沫通过吴永中也是了解所购房屋已出租的事实。吴涛、曾梓沫提出领地眉山分公司未告知案涉房屋出租的相关情况，不了解房屋的情况的陈述与本案相关事实不符，也不符合常理。对吴涛、曾梓沫的该陈述，一审法院不采信。关于第2个问题，房屋是否交付？在前面的证据分析已说明了一审法院的观点，吴永中在房屋交接单上签名，视为已将案涉房屋交付了吴涛、曾梓沫。关于第三个问题，是否能将领地眉山分公司与案外人签订的《租赁协议》作为吴涛、曾梓沫赔偿损失的依据和是否存在损失的问题，由于在案涉房屋出售给吴涛、曾梓沫之前，领地眉山分公司就将该房屋出租，该租赁合同合法有效。根据当时的行情，不能判断领地眉山分公司是低价出租。领地眉山分公司在出租房屋时也不能预判三年后该地段房屋租金的行情。吴涛、曾梓沫在购买该房屋时应当了解房屋已出租的事实，也没有提出异议，证明吴涛、曾梓沫是接受该房屋当时已出租的事实并与领地眉山分公司签订的购房协议。因此，吴涛、曾梓沫不能将领地眉山分公司与案外人签订的房屋出租协议作为其主张损失的依据。综上，领地眉山分公司没有违约事实。吴涛、曾梓沫的诉讼请求，一审法院不支持。吴永中经一审法院合法传唤未到庭应诉，视为对其诉讼权利的自动放弃，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决：驳回吴涛、曾梓沫的诉讼请求。一审诉讼费减半收取2031元，由吴涛、曾梓沫负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实，与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院同时查明，2017年9月8日，吴涛、曾梓沫与领地眉山分公司签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）同时约定：第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2017年7月6日前向买受人交付该商品房……第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在陆拾日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……。 一审庭审中，关于违约金损失188128元计算方式，吴涛、曾梓沫向法庭陈述：“……188128元是按照租金计算的，租金的差价、面积、时间来计算，从2017年7月6日至2022年9月30日，差价实际是47.5乘以房屋面积再乘以时间，算至租期届满。当时取中间值几年平均价格综合考虑计算得来的”。 本院认为，吴涛、曾梓沫在本案一、二审诉讼中均未对吴永中提出任何诉讼主张，且吴永中一审中仅作为查明案件事实的第三人参加诉讼，因此，吴涛、曾梓沫在上诉状中将吴永中列为被上诉人不当。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十七条关于人民法院可以依职权确定第二审程序中当事人的诉讼地位的规定，吴永中在本案二审中的诉讼地位依法应列为原审第三人。同时，由于吴涛、曾梓沫一审中向一审法庭明确其要求赔偿的损失为租金价差损失，因此，吴涛、曾梓沫二审中有关“上诉人并非仅主张租金差价”的上诉理由，没有事实依据，应予驳回。另外，由于吴涛、曾梓沫在一审中并未就逾期办证主张违约责任，故吴涛、曾梓沫二审中有关要求被上诉人支付逾期办证违约金54636元的上诉理由，属于二审中新增加的诉讼请求，不属于本案审查的范围，本院依法不予审查。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条关于：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，吴涛、曾梓沫可就上述主张依法另行起诉。 根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.领地眉山分公司是否向吴涛、曾梓沫告知案涉商铺已出租。2.领地眉山分公司是否存在逾期交房的违约行为。3.领地眉山分公司是否应承担案涉商铺的租金价差损失188128元的违约责任，领地集团公司是否应对此承担连带责任。 关于第一个焦点。 关于是否告知案涉商铺已出租的问题。对此，吴永中二审中已经明确述称，其在购买案涉商铺时，领地眉山分公司销售人员已告知该房子已租出去了。对此陈述，吴涛、曾梓沫并未提出异议。同时，结合吴永中与吴涛系父与子的特殊关系，且吴涛对吴永中在与领地眉山分公司签订商铺买卖合同过程中一系列行为的认可，综合上述情况，依法可以认定：领地眉山分公司向吴永中告知了案涉商铺已经出租的情况，即已经向吴涛、曾梓沫告知了上述情况。因此，吴涛、曾梓沫关于领地眉山分公司未告知案涉商铺已出租的上诉理由，没有事实依据，应予驳回。一审法院关于领地眉山分公司已向吴涛、曾梓沫告知了案涉商铺已经出租的认定，并无不当。 关于第二个焦点。 领地眉山分公司是否存在逾期交房的违约行为。根据吴永中2017年7月26日签名确认的《领地.凯旋国际公馆商品房交接单》，可以认定案涉商铺的实际交付时间为2017年7月26日，且双方也并未就此提出异议，故对案涉商铺的实际交付时间2017年7月26日予以确认。根据双方2017年9月8日签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）又再次确认，案涉商铺的交房时间为2017年7月6日。因此，领地眉山分公司存在逾期交房的违约行为。一审法院关于领地眉山分公司不存在违约行为的认定，存在瑕疵，应予纠正。 关于第三个焦点。 根据上述分析可知，领地眉山分公司存在逾期交房的违约行为。根据案涉《四川省商品房买卖合同》（预售）第十九条的约定，领地眉山分公司应自交付期限2017年7月26日届满次日即2017年7月7日起至实际交付之日即2017年7月26日之日止，按日计算向吴涛、曾梓沫支付全部房价款万分之一的违约金。本案中，吴涛、曾梓沫要求领地眉山分公司承担从2017年7月6日至2022年9月30日按案涉商铺面积乘以租金差价47.5元为标准计算租金损失188128元的违约责任的主张，不符合双方合同约定，应予驳回。由于吴涛、曾梓沫要求领地眉山分公司承担租金差价损失的违约责任应予驳回，故吴涛、曾梓沫要求领地集团公司对此承担连带责任的请求，也就没有了基础，依法应予驳回。因此，一审法院判决驳回吴涛、曾梓沫按案涉商铺租金差价计算违约损失的主张，并无不当。 综上，吴涛、曾梓沫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院虽在领地眉山分公司是否违约的认定方面存在瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4062元，由吴涛、曾梓沫负担。 本判决为终审判决。 审判长 蹇 峰 审判员 陈晓梅 审判员 辛利平 二〇二〇年四月三十日 书记员 喻 静