山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初1221号原告：张珊珊，女，1983年10月12日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：牛允国，男，1965年9月2日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：孙金波，山东济信律师事务所律师。原告张珊珊与被告牛允国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张珊珊、被告牛允国及其委托诉讼代理人孙金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张珊珊向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告退还原告房租583元、房屋押金1000元，并支付违约金1750元、拆迁装修补偿费用10998元，合计16333元；二、要求被告赔偿原告租赁期间财物损失864元（丢失船的发动机一台）；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月11日，原告租赁被告位于济宁市任城区水产路8号灵芝公司三里营二层楼东楼东6号房屋一套。同日，双方签订房屋租赁合同，合同约定，月租金为1750元，押金1000元，房金每半年交纳一次。后原告交付了租金及押金，并对房屋进行了装修。2019年1月，房屋被强制拆迁，原告多次找被告协商租金及押金退还事宜，被告以种种理由推脱。承租期间，在原告不知情的情况下，被告为得到拆迁奖励金，擅自打开房门，造成原告丢失船发动机一台，价值864元。被告牛允国辩称，一、原告要求退还房租583元，不应予以支持。原、被告双方于2018年3月签订房屋租赁合同，约定租期一年，每月房租1750元。租赁期限到期后，双方仍继续履行原合同，房租改为每月支付一次，在每月月底前交纳下个月的房租。原告最后一次交纳房租是在2019年9月27日，交纳的是2019年10月的房租。2019年11月，原告租赁房屋所在区域因棚户区改造而被政府征收，被告多次通知原告搬迁，但原告拒不交付房门钥匙，直至于2019年11月7日，拆迁办工作人员上门破锁将房屋打开。被告认为，双方的房屋租赁合同是因不可抗力的原因无法继续履行，被告不存在违约行为。原告交纳的2019年10月的房租已满期使用，其要求被告退还租金583元，无事实依据。二、原告请求退还房屋押金1000元不应支持。原告离开租赁房屋时将被告安装在房屋内的空调搬走，被告于2019年11月7日，拆迁办工作人员打开房门后发现自己的空调丢失，空调价值四千余元，被告随即向辖区派出所报警。原告擅自将被告所有的空调拆走，至今未返还，给被告造成了一定的经济损失，其交纳的1000元押金不予退还，有事实依据。三、原告请求被告支付违约金1750元，无事实依据。原、被告双方的房屋租赁合同无法继续履行，是因政府的房屋拆迁征收行为造成的，属于不可抗力的因素，被告自身不存在任何违约行为。原告在诉状中已自认房屋租赁的履行期限为2018年3月至2019年11月间，被告最后一次收取房租是2019年10月的房租。因此，原告主张被告支付违约金无事实依据，不应予以支持。四、原告主张装修费用10998元，无事实和法律依据。原告租赁房屋是用于食品经营，租赁房屋后其自身对房屋根据经营的需要进行简单的装修，也是为其有利于经营而装修的，即使原告进行了装修，其自身也因装修而使经营获益。原、被告双方签订的租赁合同并未约定原告对房屋的装修在合同终止时，被告应对装修损失给予补偿。原告的该项请求无事实和法律依据，不应予以支持。五、原告要求赔偿丢失财物损失864元无事实依据，原告诉称是被告破锁开门与事实不符，其租赁房屋的房门是拆迁办工作人员于2019年11月27日破锁打开的，被告对其是否有财物丢失不知情，正常情况下如原告的财物丢失，应采取报警的方式解决，原告的诉求不应支持。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明房屋的租期；证据二、转账记录两份，证明2019年8月31日向被告交付1750元租金，2019年9月27日最后一次交租金1750元，缴纳的是2019年10月和11月的租金；证据三、原告自己记录的装修房屋的清单和面积；装修收据3张，共计金额11600元；政府关于拆迁装修的补偿公告；证据四、照片一组，证明被告在原告不知情的情况下破门的照片；证据五、丢失物品的复购记录，证明丢失物品以后原告又重新购买的记录。被告对原告提交的证据发表了如下质证意见：1、对证据一的真实无异议，合同约定的租期为一年。租赁期限届满后，经原、被告协商，房租每月支付一次，即本月月末支付下月的房租，月租金仍为1750元，该租赁合同未约定如遇拆迁装修损失的补偿。2、对证据二的真实性无异议，对其证明的观点有异议，原告于2019年8月31日缴纳租金1750元是2019年9月份的房租，2019年9月27日原告最后一次缴纳房租1750元应是2019年10月份的房租，原告主张上述租金是10、11月的租金与事实不符。2019年11月原告未再缴纳房租，其无租赁权利。3、对证据三的真实性不予认可，原告自己制作，无法核实其真实性，不具有证据效力；对拆迁补偿公告的真实性无异议。但原告主张其本人是被赔偿主体与客观事实不符，原告并非房屋征收的被征收主体；对收据三张真实性有异议，该收据虽非正式发票，也无印章，不能证明与本案具有关联性，无证据效力。4、对证据四有异议，照片模糊，无法看出原告主张的事实。2019年11月7日拆迁办工作人员破锁打开房门，此时已不属原告的合法租赁期间。5、对证据五的真实性有异议，不能证明原告的主张，不能证明属于物品丢失，也不能证明物品丢失是被告所为，其重新购买的物品与本案无关，被告不予认可。被告为支持其主张，依法向本院提交了以下证据：证据一、《医药公司片区棚户区房屋征收事项须知》一份，证明原告租赁房屋被征收的事实以及征收搬迁的时间。进而证明被告对租赁合同终止不应负有违约责任；证据二、《110接处警现场处置备案单》一份，证明被告所有的空调被原告拆走，被告报警处理的事实；证据三、原告交纳房租微信截图一份（被告女儿手机下载），证明原告最后交纳房租的时间是2019年9月27日，为2019年10月份的房租；原告对被告提交的上述证据发表了如下质证意见：1、对证据一的真实性无异议。对证据二的真实性有异议，空调是原告拆走的，当时已经没有房门了，拆空调之前给房东打过电话但是房东拒接，所以原告才拆走的。对证据三的真实性无异议，但是原告2019年9月27日交的是2019年10月11日至11月11日期间的房租。对当事人依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院确认的事实证据，本院认定事实如下：2018年3月11日，原告张珊珊（乙方）与被告牛允国（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将其位于济宁市任城区水产路8号灵芝公司三里营二层楼东楼东6号房屋一处出租赁给乙方，租赁期限自2018年3月11日至2019年3月10日，月租金为1750元，每半年交纳一次，计款10500元。房屋内设施包括空调、家具等。乙方应向甲方交纳押金1000元。乙方在承租其间，要爱护房屋及物品，损坏要及时补上或赔偿，在退房时水电费和各方面的费用无拖欠，并付清退房时一切应交的钱款，无损坏甲方退还押金。合同第八条约定，除政策性或不能抗拒的原因，甲乙方双方不得变更合同，甲乙双方如单方解除终止合同，需提前30天告知对方，否则一个月的房租为违约金。上述合同签订后，被告将房屋交付给原告使用，原告向被告交付了当期的租金及押金1000元，并对房屋进行了简易装修。双方约定的租期届满后，原告继续使用房屋，被告未提异议。2019年10月19日，济宁市任城区观音阁街道办事处下发棚户区改造的通知，涉案房屋在拆迁范围之内。2019年11月7日，涉案房屋被国家征收部门予以拆除。双方因租金、押金、装修补偿款等产生争议，原告诉至本院。双方对2019年3月12日之前的租金已结清及原告拉走被告空调的事实无争议。本院认为，本案的争议焦点有：一、原、被告租赁合同解除的原因是否属于不可抗力；二、原告已交纳租金涵盖租期的截止日期；三、被告收取原告押金1000元，是否应当返还；四、被告应否对原告的装修损失予以补偿。对第一个焦点问题，本院认为，依照合同法有关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，双方在租赁合同中明确约定：“除政策性或不能抗拒的原因，甲乙双方不得变更合同。”原、被告订立租赁合同时，已经预见到在合同履行期间可能发生因政策性因素导致合同终止，棚户区改造征收系政府按照有关政策有计划实施的行政行为，因拆迁导致合同解除，不属不可抗力。尽管如此，棚户区改造是国家实施对城市整体规划、改善民生的重要举措，是大势所趋。本案房屋租赁合同的解除，不能归责于双方任何一方，原告主张违约金1750元，没有法律和事实依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。对第二个焦点问题，本院认为，依照有关法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，原告于2019年9月27日最后一次交纳租金1750元，其主张于2018年9月交了一年的租金21000元（租期到2019年9月11日），后又于2019年8月31日交租金1750元，同年9月27日交纳租金1750元，租金已交至2019年11月11日。原告对其上述主张，未提交证据，应承担举证不能的不利后果。原告未提交自合同约定的租期届满至2019年8月31日前交纳租金的证据，原告提交的交纳租金的证据不连续，无法认定租金已交至2019年11月11日。原告要求被告退还租金583元，缺乏事实依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。对第三个焦点，本院认为，被告对收取的原告押金1000元无异议，同时，原告认可合同终止时，拉走了房屋原有的空调。根据合同约定和法律规定，合同终止时，承租人应返还租赁物并保持租赁设施、物品完好。原告将被告所有的空调转移占有，其在未退还原告空调的情况下，要求被告退还押金1000元，没有合法的依据。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对第四个焦点问题，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，原告在承租期间，对房屋进行了简易装修，被告作为出租人，知道或应当知道装修的事实，被告在合理的期限内未提异议，应视为同意装饰装修。本案合同终止时，原告对房屋的装饰装修物已与房屋形成附合，政府征收部门对房屋的补偿应当包括部分装修损失。本案合同的解除不可归责于双方当事人。依照公平原则，对原告的装修损失，被告应从自已取得的装修补偿款中予以适当补偿。被告认可已获得装修补偿款4200元，本院酌情认定被告应向原告支付装修损失2100元。综上，本院认为，依照民事诉讼法有关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张合同终止时，尚有583元的租期未届满，同时主张财物损失（船的发动机）864元，原告对其上述主张，均未提交证据，对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。本案合同的解除不可归责任于双方的当事人，原告主张违约金1750元，没有法律及事实依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。双方约定的租赁期间届满后，原告继续使用租赁物，被告没有提出异议并继续收取租金，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。租赁合同因拆迁导致解除，被告自征收部门获得了装修补偿款，依照民法公平原则，对原告的装修损失，被告应适当予以补偿，对原告的合理诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、被告牛允国于本判决生效之日起三日内支付原告张珊珊装修补偿款2100元；二、驳回原告张珊珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取90元，由原、被告各负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周宪忠二〇二〇年四月七日书记员  李梦晓