安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0122民初38号原告：安徽泰合汽车贸易有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县撮镇镇裕溪路北共青路西合肥浙商城1#楼106室，统一社会信用代码91340100MA2NXB7X6X。法定代表人：黄国训，总经理。委托诉讼代理人：孙承龙，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：辛乃运，男，1994年2月11日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：辛道庆，男，1974年5月16日生，汉族，住安徽省六安市裕安区，系被告辛乃运父亲。原告安徽泰合汽车贸易有限公司与被告辛乃运租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽泰合汽车贸易有限公司委托诉讼代理人孙承龙，被告辛乃运及其委托诉讼代理人辛道庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽泰合汽车贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告之间签订的租赁合同。2.判决被告向原告支付违约金675000元。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月7日，原被告签订租赁合同，约定原告承租被告位于合肥市裕溪路888号浙商城1号楼105、106、116、117号商铺（共计375平方米）。租期自2017年10月1日至2022年9月20日，每年租金135000元。2019年4月30日，被告向原告发出解除租赁通知。根据双方签订的租赁合同第八条第2项，若乙方在没有违反合同的情况下，甲方提前解除合同或租给他人，视为甲方单方违约，应赔偿乙方一切经济损失，并支付乙方当年房租的五倍作为违约金。现原告为维护自身合法权益，依法起诉，请求判如所请。被告辩称，1.2019年4月30日被告以联系单形式通知原告商铺要对外出售，请原告和被告联系协商后续事宜，但被告在2019年5月16日电话通知原告工作人员戴雯商铺不卖了，并协商向原告借款5万元周转还贷款。所以原告在2019年4月30日至2019年9月26日都在所租赁的房屋经营。2.被告于2019年9月15日还清了贷款，合肥德善小额贷款公司已向蜀山区人民法院撤诉。3.按租赁合同约定原告应提前一个月缴纳租金，但是至今也未交，也没有任何书面通知，原告2018年交房租就违约逾期到2018年9月3日。4.被告在2019年9月10日和案外人张政签订房屋买卖合同，其中约定购房后继续履行租赁合同。5.原告主张的违约金过高不应支持。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2017年原被告签订了一份租赁合同，合同约定原告承租被告所有的位于合肥市裕溪路888号浙商城1号楼105、106、116、117号门面，商铺面积共计375平方米。租期五年自2017年10月1日至2022年9月30日。租金前三年为30元/平，全年租金共计135000元。第四年起双方根据市场情况进行协商，租金最高涨幅不得超过前一年租金的20%。自签订合同之日，原告一次性向被告支付全年的房租，第二年至第五年的房租提前一个月交付。此外，双方在合同第八条违约责任和合同终止的赔偿措施中约定，若原告在没有违反本合同的情况下，被告提前解除合同或租给他人，视为被告单方违约，应赔偿原告一切经济损失。并支付原告当年房租的五倍作为违约金。该租赁合同履行期间，原告分别于2017年8月7日、2018年9月3日，向被告支付了2017年至2018年、2018年至2019年两年度租金共计270000元。2019年4月30日被告以书面联系单的形式，向原告发函，称“因个人原因门面需要对外出售，如卖（买）家愿意出租我尽力协调租给你，如卖（买）家自营请你单位和个人在2个月般（搬）出此门面。请你单位或个人收到此单后及时和我联系协商后续事宜，卖（买）家约定5.1假期期间和我签订买卖合同”。2019年7月15日，被告父亲给原告工作人员戴雯打电话，告知案涉房屋卖掉了，希望原告向其出具一份放弃优先购买权的证明，并商谈商铺装修的赔偿和商铺出卖后的租赁问题。2019年8月19日，被告父亲再次给原告工作人员戴雯打电话，告知法院可能要对出租的商铺进行查封，并让原告看看有无其他商铺可以承租。在原告询问是不是决定不再出租时，被告父亲给予了肯定答复。2019年8月31日，被告父亲又一次给原告工作人员戴雯打电话，询问原告是否搬空并告知原告法院要对商铺进行评估，请原告给予配合。原告告知已经搬走了，但楼上还有些东西没有搬完。被告辛乃运在庭审中也认可，关于案涉房屋的租赁事宜，均由其父亲辛道运进行实际操作。诉讼中，原告称其2019年8月25日搬出了案涉房屋，2019年9月1日被告不等其交还钥匙，便自行开锁、更换门锁收回出租房屋。被告则称2019年9月1日其向原告讨要钥匙时，原告配合给了钥匙，后2019年9月20日其再次向原告索要钥匙时，原告以没有时间为由让其自行开锁。另查明，2019年被告因债务纠纷引起民事诉讼纠纷。2019年8月9日，合肥市蜀山区人民法院向原告发出了（2019）皖0104财保192号协助执行通知书，要求原告协助扣留被告名下案涉105、106室房屋的到期租金收益。此后，被告债务危机解除，债权人向合肥市蜀山区人民法院申请撤回起诉。合肥市蜀山区人民法院以（2019）皖0104民初8256号之一民事裁定书准予了债权人的撤诉申请。2019年9月10日，被告与案外人张政就案涉租赁房屋签订了房屋买卖合同。原告称案涉房屋有四套房产证，2019年11月13日过户二套，还有二套未过户。因原被告分歧过大，本院调解不能。以上事实，有原告提交的身份企业信息、租赁合同、中国农业银行与中国建设银行支付凭证、联系单、合肥市蜀山区人民法院协助执行通知书、辛道庆与戴雯手机通话录音微信聊天记录，被告提交的辛道庆与戴雯微信聊天记录、合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初8256号之一民事裁定书、张政情况说明、存量房买卖合同等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。被告因个人原因出售所出租的房产，根据“买卖不破租赁”的法律适用规则，被告对出租房屋的买卖行为，并不影响双方租赁合同的效力及合同的继续履行。但被告在租赁合同期限内以书面通知、电话沟通等形式，向原告表达了不再出租的意思表示。其中2019年8月19日双方的通话中，原告询问是否是不再继续出租时，被告父亲明确给予了不再继续出租的肯定回复。由此可以认定被告已在租赁合同期限内，明确向原告表达了不再出租的意思表示，被告在合同履行期限届满前，以自己的行为明确表示不再履行合同主要义务的行为成立预期违约。基于被告预期违约的事实，对于原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定本院予以支持。因原被告未办理交接手续，且双方对于交还钥匙的时间表述不一。综合考虑诉讼中原被告对于搬离和交还钥匙的陈述，本院确定原被告之间的租赁合同于2019年9月1日解除。被告在合同履行期限届满前预期违约，导致原告合同目的无法实现，不仅给原告造成了实际损失，也违反了双方租赁合同的约定。原告基于租赁合同约定的违约条款，向被告主张支付违约金，符合事实和法律规定，本院予以支持。但综合考虑本案的事实、合同履行情况及被告的过错程度，本院认为原告依据合同约定向被告主张“当年房租五倍的违约金”过高。被告关于约定违约金过高的抗辩成立，应予以适当核减。综合考虑案件各方因素，本院酌定违约金为200000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本院确定原告安徽泰合汽车贸易有限公司与被告辛乃运签订的租赁合同于2019年9月1日解除。二、被告辛乃运于本判决生效后十日内给付原告安徽泰合汽车贸易有限公司违约金人民币200000元。三、驳回原告安徽泰合汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10550元，减半收取为5275元。由被告辛乃运负担2050元，原告安徽泰合汽车贸易有限公司负担3225元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  李冬二〇二〇年四月十六日书记员  卫超附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。