海南省高级人民法院   执行裁定书   （2020）琼执异55号   案外人：贾某，女，汉族，1989年12月19日出生,公民身份号码：×××,住四川省成都市武侯区放生池41号3栋2单元9号。   申请执行人：国家开发银行，住所地：北京市西城区复兴门内大街18号。   法定代表人：赵欢，该行董事长。   被执行人：国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司，住所地：海南省乐东黎族自治县。   法定代表人：陈顺全，该公司董事长。   被执行人：国信（海南）龙沐湾八爪鱼酒店有限公司，住所地：海南省乐东黎族自治县。   法定代表人：陈顺全，该公司董事长。   本院在执行申请执行人国家开发银行与被执行人国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司（以下简称国信公司）、国信（海南）龙沐湾八爪鱼酒店有限公司（以下简称八爪鱼公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人贾某对本院执行被执行人国信公司名下位于海南省××县二期项目），房屋所有权证号为乐东县房权证乐字第XXXX号中的G05幢03层311房（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。   案外人贾某提出异议称，在国家开发银行诉国信公司金融借款合同纠纷一案中，本院于2017年11月20日作出（2017）琼财保12号民事裁定，查封了涉案房屋，但该房屋早在本院查封前，国信公司已卖给贾某。贾某的母亲侯彩芳按与国信公司签订的定金合同约定的一次性付款方式和时间，通过侯彩芳名下的中国建设银行账户向国信公司支付了全部购房款，并签署了正式的房屋买卖合同并办理了网签手续。随后缴纳了全部契税，并获得了海南省地方税务局房地产过户税收证明书。贾某于2017年9月27日办理了入住的各种手续，如签订物业服务协议，缴纳物业费等，至今已居住3年有余，有小区物业公司出具的证明材料。该房屋所有权早属于贾某，至于没办理房屋产权证，是国信公司未按合同约定在90日内办理房屋产权证书造成的。故请求：解除对涉案房屋的查封。   申请执行人国家开发银行未进行答辩。   被执行人国信公司未进行陈述。   被执行人八爪鱼公司未进行陈述。   本院查明，国家开发银行与国信公司、八爪鱼公司金融借款合同纠纷一案，因国家开发银行向本院提出财产保全申请，本院于2017年11月20日作出（2017）琼财保12号民事裁定书，其中裁定:查封被申请人国信公司名下，位于海南省××县太阳城，国有土地使用权证号分别为：佛罗国用（2011）第21号、佛罗国用（2011）第23号、佛罗国用（2011）第24号、佛罗国用（2011）第25号、佛罗国用（2011）第26号、佛罗国用（2011）第27号、佛罗国用（2011）第28号、佛罗国用（2012）第01号、佛罗国用（2012）第02号、佛罗国用（2012）第03号、佛罗国用（2012）第04号项下的土地使用权；查封被申请人国信公司名下，位于海南省××县二期项目），房屋所有权证号分别为：乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号。其中包括涉案房屋。2018年6月25日，本院作出（2018）琼民初2号民事判决书，判令龙沐湾公司向国家开发银行偿还借款本金373800万元及利息,律师费30万元，龙沐湾公司负担案件受理费18955744.14元，保全费10000元。龙沐湾公司不服本院判决，提起上诉。最高人民法院于2018年12月3日作出（2018）最高法民终940号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，申请执行人国家开发银行向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日立案执行，案号为（2019）琼执8号。   另查明，2017年3月26日，贾某与国信公司签订《国信（海南）龙沐湾温泉海景公寓定金合同》，约定贾某预定涉案房屋，房屋总价为1489400元，贾某同意签订定金合同时支付购房定金200000元，签订商品房买卖合同后，支付的定金自动转为房价款，贾某于2017年4月26日前付清全部房款并与国信公司签订《商品房买卖合同》。在签订定金合同当日，贾某以户名为侯彩芳的银行卡在POS机上向国信公司指定的海南特区投资控股有限公司支付定金200000元。2017年4月24日，贾某通过侯彩芳的银行账户转账向国信公司指定的海南特区投资控股有限公司支付购房款1289400元。中国建设银行出具的《客户回单》“用途”一栏明确写明“贾某付房款AG05栋311”。2017年5月3日，案外人贾某与被执行人国信公司签订《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，约定贾某购买国信公司的涉案房屋，商品房价款1489400元，签订合同时一次性支付全部购房总价款。合同载明买受人购买的房屋为现房，已办理房屋所有权证，证号为乐东县房权证乐字第CSLD20140077，并载明国有土地使用权证号为佛罗国用（2012）第03号。2017年8月31日，国信公司向贾某开具总金额为1489400元的购房款发票。2017年9月27日，贾某与物业公司第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司就涉案房屋签订了《温泉海景公寓前期物业服务协议》。2017年9月28日，第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司向贾某开具了物业管理费发票。2018年2月27日，贾某取得涉案房屋的商品房买卖完税证明。经本院查询，贾某在乐东黎族自治县无住宅不动产登记记录；除了涉案房屋外，贾某在乐东黎族自治县并无其他商品房买卖合同备案登记记录。   以上事实有（2017）琼财保12号《民事裁定书》、（2018）琼民初2号《民事判决书》、（2018）最高法民终940号《民事判决书》，贾某提供的《国信（海南）龙沐湾温泉海景公寓定金合同》、《乐东黎族自治县商品房买卖合同》、购房款《发票》、支付定金的POS机刷卡《存根》、从银行打印的支付定金的《交易明细》、转账支付购房款的银行《客户回单》、国信公司关于委托海南特区投资控股有限公司作为温泉海景公寓销售收款方的《说明》、《温泉海景公寓前期物业服务协议》、物业管理费《发票》、商品房买卖《完税证明》，以及乐东黎族自治县不动产登记查询部门向本院出具的《住宅不动产登记信息查核情况说明》、乐东黎族自治县商品房买卖合同备案登记查询部门向本院出具的《证明》等证据佐证，足资认定。   本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人贾某对涉案房屋是否享有足以排除执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案涉及的是金钱债权的执行案件，案外人贾某对涉案房屋提出异议，符合以上法律规定的应予支持的情形。具体分析如下：（一）贾某与国信公司在本院查封之前已签订书面买卖合同。本院于2017年11月20日作出（2017）琼财保12号民事裁定书查封涉案房屋，而贾某与国信公司签订《乐东黎族自治县商品房买卖合同》的时间为2017年5月3日，在本院查封之前。（二）贾某所购商品房系居住用房，经本院查询，贾某在乐东黎族自治县无住宅不动产登记记录；除了涉案房屋外，并无其他商品房买卖合同备案登记记录。且其他当事人并未举证证明贾某在乐东黎族自治县有其他用于居住的房屋。故符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。(三)贾某已支付了全部价款。涉案房屋价款1489400元，贾某于2017年3月26日支付定金200000元，于2017年4月24日支付购房款1289400元，以上支付的款项共计1489400元。以上款项虽然系通过户名为侯彩芳的银行卡刷卡及转账支付给海南特区投资控股有限公司的，但是，贾某称侯彩芳系其母亲，对于为何将钱支付给海南特区投资控股有限公司的问题，贾某提供了国信公司关于委托海南特区投资控股有限公司作为温泉海景公寓销售收款方的《说明》，可以佐证。在付款后，国信公司向贾某开具了数额为1489400元的购房款《发票》。以上证据可以互相印证，足以认定贾某于2017年4月24日已支付全部购房款，时间在本院查封之前。   综上，案外人贾某对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：   中止对被执行人国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司名下，位于海南省××县二期项目），房屋所有权证号为乐东县房权证乐字第XXXX号，G05幢03层311房的执行。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审 判 长 林 岱   审 判 员 吴坤秋   审 判 员 胡 娜     二〇二〇年四月二十七日   法官助理 荣 燕   书 记 员 梁思婷   附:适用本案的法律条文内容   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：   （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；   （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。   驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。