湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终871号上诉人（原审原告）:郑四清，男，1965年2月28日出生，住岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）:易丹日，女，1968年8月7日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：尹熙，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段18号管理服务中心办公楼319房。法定代表人：冯杨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人:唐健，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。上诉人郑四清、易丹日因与被上诉人湖南和立东升实业集团有限公司（以下简称“和立东升公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人郑四清、易丹日的委托诉讼代理人尹熙、被上诉人和立东升公司的委托诉讼代理人唐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑四清、易丹日：撤销一审判决，改判支持郑四清、易丹日全部诉讼请求。事实和理由：1、被告人欺诈交付的房屋至今尚未竣工验收合格，郑四清、易丹日实际收房不能视为对交付条件达成了变更。2、基础设施的交付属于房屋主体交付的附随义务，180天基础设施设备整改期不能折抵房屋主体延迟交付的天数。3、和立东升公司没有通知郑四清、易丹日贷款逾期到账，也没有证据证据预期到账是郑四清、易丹日自身的原因，和立东升公司应当承担举证不能责任。和立东升公司辩称：1、在房屋交付时和立东升公司明确告知涉案房屋暂未通过验收但具备实际使用条件，郑四清、易丹日收房已实现了对房屋占有、使用、收益和处分权利。2、180天整改期限是双方购房合同约定的延迟交付免责期。3、郑四清、易丹日作为购房者负有交清房款的义务，按揭贷款逾期到账的原因属于郑四清、易丹日的举证责任，其不能举证则和立东升公司按合同约定可顺延交房日期。郑四清、易丹日向一审法院起诉请求：1、判令被告于判决生效后四个月内完成涉案房屋的竣工验收，完备办理不动产登记的法定条件，并在具备不动产登记条件后十五日内协助原告办理不动产登记手续，将岳阳市白石岭南路星河国际7栋1205号房的不动产产权登记至原告的名下，办证税费由原告在办证时自行承担；2、判令被告向原告支付自2017年6月29日起至涉案房屋符合法定和约定交付条件之日止，以645649元为基数，按照日万分之一标准计算逾期交房违约金，其中从2017年6月29日起至一审判决书落款日期为准的违约金款项限在判决生效后十日内一次性支付，之后的违约金从一审判决书落款时间的次日起至涉案房屋符合法定和约定交付条件之日止计算，限在被告向原告交付符合法定和约定交付条件的涉案房屋之日一次性支付；3、由被告承担诉讼费用。庭审中，原告当庭撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：原告于2016年2月29日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于岳阳市经济技术开发区，房屋总价款645649元。被告应当在2017年6月28日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋。被告逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金；合同第七条约定中，贷款支付没有约定支付时间；合同第十条约定，对商品房相关设施设备（供水、排水、供电、燃气等）未达到交付使用条件，出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房，被告供电整改时间超过180日；合同第八条约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期60日之内，买受人按日计算支付预期应付款万分之一的违约金；合同附件四第一项第二条约定：因买受人原因导致买受人在合同签订之日起30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到出卖人或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担合同第八条约定的违约责任；合同附件十一第九条约定买受人未在约定时间付清房款的，出卖人可据实延期交付商品房。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，原告贷款到账逾期天数13日。原告于2019年7月1日收房，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。一审法院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方之间形成了商品房买卖关系。本案的关键在于以下二个方面的认定:一、对原告收房之后被告应否承担逾期交房违约金的认定。涉案房屋在原告收房时虽未经竣工验收，但已达到了基本入住条件，原告收房后并未给原告造成实际损失，故对原告提出的要求被告承担收房之后的逾期交房违约金的主张，本院不予支持。二、对被告提出的据实延期交房情形是否成立的认定。被告在诉讼中提出影响施工期间的恶劣天气共计134天，中高考期间政府禁止学校施工22天，高温天气无法作业39天，合计195天应属据实延期交房的情形。原告对此不予认可。本院认为，被告提出的上述延期交房的情形在本案合同中并未明确约定，《补充协议》第二条第9款中约定“出现其他非出卖人因素导致迟延交房的情形”属于兜底性条款过于宽泛，存在加重买受人责任的嫌疑，在合同中未明确约定买受人免责的情形下，应当充分考虑据实延期的情形是否达到不可抗力或与之相当的程度，由于天气因素、中高考因素以及高温天气，并非不可预见的情形，且与往年并无较大差异，被告在交房期间中应当对此有所考虑，故对被告上述主张，本院不予支持。根据合同约定，对商品房相关设施设备(供水、排水、供电、燃气等)未达到交付使用条件，出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房，被告交付房屋免责期180日。由于按揭贷款的义务在原告，根据合同约定，因买受人原因导致买受人在合同签订之日起30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到出卖人或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担合同第八条约定的违约责任的约定，因没有证据证明通知时间，酌情15日考虑，本院确认付款期限为合同签订后60日内，原告贷款到账逾期天数13日。综上，被告按照约定应当在2017年6月28日前交房，截止原告2019年7月1日收房，被告逾期交房733天，扣减免责期180日和原告按揭贷款逾期13天，被告实际逾期交房540天。被告应当按照日万分之一的标准支付原告逾期交房违约金33338.79元(617385元x540日x万分之一)。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、由被告湖南和立东升实业集团有限公司在判决生效后七日内支付原告郑四清、易丹日逾期交房违约金33338.79元；二、驳回原告郑四清、易丹日其他诉讼请求。一审案件受理费952元，减半收取476元，由被告湖南和立东升实业集团有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，二审争议的焦点是：一、《商品房买卖合同》中约定的180天整改期、银行按揭贷款迟延到账能否作为和立东升公司顺延交房的理由。郑四清、易丹日与和立东升公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务。其中《商品房买卖合同》中约定了如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，和立东升公司于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交付。因基础设施设备也属于商品房交付的组成部分，因此一审法院据此认定和立东升公司可以顺延交房180日并无不当。另外双方在《补充协议》中还约定买受人延期交付按揭贷款资料、未配合出卖人办理按揭相关手续，未在约定时间内付清房款的，出卖人也有权据实延期且不承担相应的违约责任。根据上述约定，一审法院认定和立东升公司可以以郑四清、易丹日的银行按揭贷款延期为由据实顺延交房并无不当。郑四清、易丹日诉称按揭贷款延迟到账是和立东升自身原因所致，因购房户系抵押贷款的当事人，同贷款银行积极的沟通并根据银行的要求提供相关材料系其应尽的责任，开发商仅具有协助义务，因此郑四清、易丹日作为购房户应承担贷款迟延到账系开发商过错的举证责任，因银行发放贷款时除了跟抵押物的现状有关外，还跟贷款人的个人征信等相关，现郑四清、易丹日未提供让任何证据证明按揭贷款逾期到账是和立东升公司所致，郑四清、易丹日应承担举证不能的责任。二、和立东升公司在交付房屋后是否需要承担逾期交房的违约责任。虽然和立东升公司向郑四清、易丹日交付的房屋不符合合同约定的交付条件，但双方已办理了交房手续，郑四清、易丹日也在知情且自愿的情况下实际收房，且是否交付建设工程竣工验收备案证明文件并未影响郑四清、易丹日对已收房屋的实际使用或造成彭双利其他经济损失，应当认定和立东升公司已经履行交付房屋的主要义务，因此和立东升公司在交付房屋后不需要承担逾期交房的违约责任。综上所述，郑四清、易丹日的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由上诉人郑四清、易丹日负担。本判决系终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年四月二十四日书记员 陈倩雅