四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初632号 原告：卿明东，男，1974年4月1日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：付能箭，简阳市养马法律服务所法律工作者。 被告：张世军，男，1975年1月15日出生，汉族，住四川省简阳市养马街道。 委托诉讼代理人：邓宇，简阳市城区法律服务所法律工作者。 原告卿明东与被告张世军农村建房施工合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告卿明东及其委托诉讼代理人付能箭，被告张世军及其委托诉讼代理人邓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卿明东向本院提出诉讼请求：1．依法判令张世军支付建房款46,239.84元；2．案件受理费由张世军负担。在庭审中，卿明东当庭将第1项诉讼请求变更为，依法判令张世军支付建房款34,639.84元。事实与理由：2018年12月，张世军找到我给他修建房屋，我们双方协商后于2018年12月15日签署《建房协议》一份。我按照协议于2018年12月16日开工，2019年5月16日竣工。修建过程中，张世军叫我将二楼的0.12墙改为0.24墙，约定的二楼单价也变更为920元/平方米。建成后经结算，总的建房款为183,893.2元，扣除门窗差价7,653.36元，已付款130,000元，张世军尚欠我尾款46,239.84元。经我多次催收，张世军均拒绝支付，故依法起诉至法院，望判如所诉。因内墙刮白还未完工，我同意按照张世军提出的11,600元价格予以扣除，扣除后张世军还应支付我建房款34,639.84元。我按照约定在2019年5月17日前完工，并将房屋交付给张世军，张世军已于2019年7月中旬入住。张世军主张的瓷砖勾缝、水龙头安装均不在我的施工范围内。他提交的有一张照片显示有一处水泥脱落，我交房给他的时候并没有。我没有延期完工，不存在任何违约行为，不应支付违约金。 张世军辩称，我与卿明东签订《建房协议》属实，但该合同系无效合同，因为卿明东不具备相应的建房资质。卿明东未按照合同约定施工，其中基础部分合同约定为0.6米，他偷工减料只做了0.3米；地圈梁与墙面未对齐，存在几十厘米的误差，该房屋基础不稳、房屋不牢，存在重大安全隐患及质量问题。我提交的照片也证实，卿明东至今未完工，存在工程逾期的情况，墙面目前有几处裂痕；有一处水泥脱落的小洞未补；地砖未勾缝；厨房洗手盆上无水龙头，这些足以证明卿明东并未按照双方的约定在2019年5月17日前完工。根据双方约定，卿明东应每日按照总工程款的5%向我支付违约金。从2019年4月17日至2020年4月，按照300天计算，每天按照8,812元计算，卿明东应支付的逾期完工违约金高达264,360元，远远超过了卿明东主张的建房尾款。请法院依法驳回卿明东的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年12月15日，卿明东与张世军签订《建房协议》一份约定：1、新建楼房底层920元/平方米，楼上900元/平方米，顶楼240元/平方米，基础深0.6米，宽0.6米，全混凝土。2、地圈梁0.24×0.24，钢筋ø11，箍筋1米4个，4根构造柱，底楼全0.24墙，二楼承重墙0.24，前后0.12墙，高3.2米，二楼3.2米，现浇钢筋ø10，建距0.15×0.15，面筋0.4×0.4厘米，构造柱钢筋ø12。3、照面强贴砖，地砖25元/匹，卧室门300元1道，大门800元1道，窗子110元/平方米，内外抹灰、内墙刮白。4、电线主线4平方毫米，灯线2.5平方米毫米，三楼只做尖盖西瓦，用举管做；屋面做天沟。5、如施工过程中有问题，由甲方提出，乙方改正。6、安全事故由乙方负责。7、收方以滴水为界。8、付款方式：材料进场付玖万元整；第一层现浇完工付叁万元整；第二层现浇完工付叁万元整；工程完工扣总款5%，2年内付清。落款处甲方张世军签名，乙方卿明东签名。《建房协议》签订后，卿明东组织人员进行施工。另根据张世军的要求，卿明东将二楼的0.12墙改为0.24墙，二楼单价也变更为920元/平方米。 2019年4月17日，卿明东向张世军出具《工期协议》一份载明，“工期协义（议）自4月17号开做5月17号出（除）刮白以外，5月17号完工，工程完工后出（除）扣%5（5%）保质金以外全部付清，出（除）下雨以外超出1天扣总额%5（5%）2019年4月17号乙方卿明东甲方张世军”。 卿明东于2019年5月17日前完成房屋修建工程，并将房屋交付给张世军，张世军于2019年7月中旬入住。张世军入住后，双方一起对房屋进行了测量和工程款的结算。双方共同确认，该房屋总工程款为183,893.2元，扣除门窗及地砖的折价款7,653.36元及已付工程款130,000元，尚欠工程尾款46,239.84元。另双方就房屋内墙刮白的未完工部分达成一致意见，同意扣除工程款11,600元。 以上事实，有卿明东、张世军的当庭陈述、《建房协议》、《工期协议》、结算清单等证据予以证实。以上证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。对张世军提交的房屋照片，三性依法予以确认，但对其证明目的，本院不予采信。 本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第八十三条“省、自治区、直辖市人民政府确定的小型房屋建筑工程的建筑活动，参照本法执行。依法核定作为文物保护的纪念建筑物和古建筑等的修缮，依照文物保护的有关法律规定执行。抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”以及建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》建质〔2004〕216号第三条第（三）项“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。”的相关规定，本案为农村建房施工合同纠纷，所建房屋仅两层，属于农民自建低层住宅，不适用《中华人民共和国建筑法》的相关规定，建设方不需要具备建筑施工资质。故卿明东与张世军所签订的《建房协议》依法成立并生效，本院依法予以支持。对张世军关于合同无效的抗辩主张，本院不予采纳。现卿明东已经按照合同约定，完成了案涉房屋的修建工程，履行了自己的合同义务，张世军应当按照合同约定支付剩余工程尾款。现双方确认案涉房屋总工程款为183,893.2元，扣除门窗及地砖差价7,653.36元，已付工程款130,000元，内墙刮白工程款11,600元，尚余工程款34,639.84元。故对卿明东要去张世军支付工程尾款34,639.84元的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于张世军的抗辩主张，本院评析如下：1、案涉房屋是否存在质量问题和安全隐患。张世军辩称，卿明东在施工过程中偷工减料，未将房屋基础做足0.6米，仅做了0.3米；地圈梁与墙面未对齐，存在几十厘米的误差。本院认为，首先房屋基础及地圈梁都属于隐蔽工程，在施工过程中，张世军已经发现了这些问题，还拍照留证，当时就应当及时提出来，要求卿明东进行整改，而不是待房屋完工并入住后再提出。其次，以上问题是否属于合理范围内的误差，是否影响房屋的结构、质量和安全，本院无法确认，经本院依法释明后，张世军也未提出房屋质量问题的鉴定。即张世军未举证证明案涉房屋存在质量问题或者安全隐患。2、关于卿明东是否存在逾期完工的问题。双方对于案涉房屋何时竣工交付存在争议，但张世军认可其已经于2019年7月中旬入住，张世军的入住行为，能够说明案涉房屋已经竣工验收，表明张世军认可案涉房屋已完工，也表明卿明东完成案涉房屋的交付义务。虽然张世军提交的照片显示，目前案涉房屋存在一些小的收尾工作未完工，但并不影响房屋的使用，不构成违约，新建房屋竣工交付后需要进行一些小的修补也符合一般情况。故对张世军关于逾期交房的违约主张，本院不予支持。 综上，对卿明东的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国建筑法》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告张世军于本判决生效之日起十五日内支付原告卿明东建房款34,639.84元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计478元，由被告张世军负担。 本判决为终审判决。 审判员 徐 燕 二〇二〇年四月二十四日 书记员 李瀚森