福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终777号 上诉人（原审被告）：姚富选，曾用名姚清泉，男，1929年6月15日出生，汉族，住江苏省泰兴市。 上诉人（原审被告）：姚继龙，男，汉族，1968年10月16日出生，住江苏省泰兴市。 以上二上诉人的委托诉讼代理人：江超勇，福建至信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：颜淑卿，女，1980年2月29日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：颜爱民，福建厦信律师事务所律师。 原审第三人：谢海民，男，1962年2月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原审第三人：郭翠凤，女，1969年2月23日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人姚富选、姚继龙因与被上诉人颜淑卿、原审第三人谢海民、郭翠凤房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2019）闽0603民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组合议庭开庭进行了审理，上诉人姚继龙及其委托诉讼代理人江超勇、被上诉人颜淑卿的委托诉讼代理人颜爱民到庭参加诉讼，原审第三人谢海民、郭翠凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 姚富选、姚继龙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回颜淑卿的诉讼请求。事实和理由：1、一审未对姚富选、姚继龙、颜淑卿、谢海民、郭翠凤签订的《房地产买卖协议书》是否成立及是否有效进行实质性审查，应认定该协议不成立或无效而未认定错误。2、颜淑卿起诉姚富选、姚继龙赔偿违约金50000元，在（2017）闽0603民初1041号案件中，颜淑卿要求赔偿50000元违约金，前诉与后诉相同，构成重复起诉。3、一审认定颜淑卿支付姚继龙50000元不是事实，协议书虽写50000元，但未实际支付，造成姚继龙出具50000元收条，姚继龙没有收到颜淑卿50000元，是谢海民在签订协议前欺骗姚继龙要先写好收条，姚继龙仅收到谢海民转来的诚信金25000元，一审认定其中25000元由谢海民收执，但判决姚继龙退还颜淑卿支付购房定金50000元，明显自相矛盾。4、一审判决姚继龙赔偿颜淑卿支付10000元中介费错误且漏判，中介费的取得是以房屋成效为前提，本案房屋并未成交，故中介机构不应收取，一审应当判决谢海民、郭翠凤退还颜淑卿支付的10000元而未判决，属漏判。 谢海民、郭翠凤未提交书面意见。 颜淑卿向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除颜淑卿与姚继林、姚富选于2017年2月17日签订的《房地产买卖协议书》；2.判令姚富选、姚继龙退还颜淑卿购房定金50000元；3.判令姚富选、姚继林赔偿颜淑卿支付的中介费10000元；4.判令姚富选、姚继龙赔偿颜淑卿违约金50000元；5.判令姚富选、姚继龙赔偿颜淑卿违约损失（损失金额为房屋现有的市场差价损失扣除违约金50000元后的金额，为70000元）。诉讼过程中，颜淑卿变更第五项诉讼请求为：判令姚富选、姚继龙赔偿颜淑卿违约损失（损失金额为房屋现有的市场差价损失扣除违约金50000元后的金额，为85000元）及评估费用6000元。增加诉讼请求：请求姚继龙、姚富选支付颜淑卿保全费2020元。 一审法院查明：姚继龙系姚富选儿子，2017年2月17日姚富选委托姚继龙出售讼涉房屋，姚继龙以姚富选委托人的名义及自己的名义与颜淑卿、谢海民、郭翠凤签订《房地产买卖协议书》，该协议以姚富选、姚继龙为甲方（卖方）、颜淑卿为乙方（买方），谢海民、郭翠凤为丙方（中介方）的三方签订，约定，一、甲方自愿将讼涉房屋出售给颜淑卿，二、双方议定该房地产总成交价为620000元。三、付款方式：乙方于2017年2月17日支付给甲方50000元，作为购房定金。甲、丙双方各执定金的50%。（注：双方交易过户后，定金抵扣总房款）。首期购房款530000元于2017年3月17日前办理公证全权委托公证，乙方支付给甲方。甲乙双方定于2017年3月17日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。……六、甲方保证该房产所有共有权人对本合同及其今后的买卖合同行为与甲方同样认可，并完全同意由甲方全权代理签署各项文件、合同、收取本协议定金及相关该房产转让的所有手续，否则给乙方造成的损失，甲方负责全额赔偿。……乙方支付丙方中介服务费10000元。九、违约责任：乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金50000元。丙方有权收取甲乙双方约定支付的中介费作为服务费，非因丙方原因造成交易不能完成的，所收取的中介服务费不予退还……十二条、补充条款：甲乙双方同意由姚富选儿子姚继龙办理签约合同并收取定金，中途如果违约由姚继龙负责赔偿，过户如果需要甲方配合，甲方应及时办理，不能拖延时间，甲方同意售房款押40000元等过户完当天支付给房东。过户所需房东证件，甲方必须无条件配合等内容。《房地产买卖协议书》合同落款处中甲方“姚富选”的名字由姚继龙签署，姚继龙在全权代理人处签名捺印。同日，颜淑卿支付姚继龙50000元（其中25000元由谢海民收执），姚继龙向颜淑卿出具收条。讼涉房屋登记在姚富选名下，该房屋共有人有：姚富选、姚继龙、姚继林、姚继芳。2017年3月17日前未能办理全权委托公证及相关交易手续系因姚继龙告知办理全权委托公证需讼涉房屋共有人同意，而其他共有人不同意出售讼涉房屋。2017年5月4日，颜淑卿以姚继龙、姚富选为被告，谢海民、郭翠凤为第三人向法院提起诉讼，于2018年2月26日申请撤回起诉。2018年5月16日,颜淑卿以姚继龙、姚富选为被告，谢海民、郭翠凤为第三人向法院提起诉讼，请求：1.请求判令原被告于2017年2月17日签订的《房地产买卖协议书》合法有效，判令被告协助颜淑卿办理讼涉房屋的不动产转移登记手续。2.请求判令被告赔偿颜淑卿违约金50000元。诉讼过程中，法院追加姚继林、姚继芳为本案被告，因讼涉房屋共有人姚继林、姚继芳不同意出售讼涉房屋，颜淑卿与姚继林、姚富选、谢海民、郭翠凤签订的《房地产买卖协议书》无法履行，经释明，颜淑卿未变更诉讼请求。法院于2018年9月7日作出（2018）闽0603民初1295号民事判决书，判决：一、颜淑卿与姚继龙、姚富选、谢海民、郭翠凤于2017年2月17日签订的《房地产买卖协议书》合法有效；二、驳回颜淑卿的其他诉讼请求。颜淑卿、姚继龙、姚继林、姚富选、姚继芳、谢海民、郭翠凤均未提起上诉，本案于2018年10月9日生效。2019年1月7日，颜淑卿向本院提起诉讼，请求：1.判令解除颜淑卿与姚继林、姚富选于2017年2月17日签订的《房地产买卖协议书》；2.判令姚富选、姚继龙退还颜淑卿购房定金50000元；3.判令姚富选、姚继林赔偿颜淑卿支付的中介费10000元；4.判令姚富选、姚继龙赔偿颜淑卿违约金50000元；5.判令姚富选、姚继龙赔偿颜淑卿违约损失（损失金额为房屋现有的市场差价损失扣除违约金50000元后的金额，为85000元）及评估费用6000元。6.姚继龙、姚富选支付颜淑卿保全费2020元。2019年3月28日，颜淑卿向法院申请财产保全，请求查封、冻结姚富选、姚继龙名下价值100000元的财产。法院于2019年4月8日作出（2019）闽0603民初61号民事裁定书，裁定查封、冻结姚富选、姚继龙价值100000元的财产。案件申请费1020元，由颜淑卿负担。诉讼过程中，颜淑卿向法院申请对讼涉房屋在2018年10月9日的市场价值进行评估，姚继龙向法院申请对讼涉房屋在2017年3月17日的市场价值进行评估，法院依法委托厦门均达房地产资产评估咨询有限公司进行评估，厦门均达房地产资产评估咨询有限公司分别作出厦均房估字第ＺＺ2019Ｄ0900号及第××号，评估意见为：讼涉房屋于2017年3月17日的评估价为6307000元，2018年10月9日的评估价为751500元。颜淑卿支付评估费6000元。 一审法院认为，关于本案是否属于重复诉讼的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。颜淑卿在其与姚继龙、姚继林、姚富选、姚继芳，谢海民、郭翠凤房屋买卖合同纠纷一案中，其各项诉讼请求系基于履行《房地产买卖协议书》，而本案中，其各项诉讼请求系基于解除《房地产买卖协议书》，后诉与前诉的当事人不同，诉讼请求不相同亦未否定前诉裁判结果，故姚富选、姚继龙主张颜淑卿重复诉讼，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。颜淑卿与姚继龙、姚富选、谢海民、郭翠凤签订的《房地产买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依法全面履行合同约定义务。本案讼涉房屋登记在姚富选名下，作为购房者、居间方基于物权公示原则已尽到审慎义务，故颜淑卿、谢海民、郭翠凤对《房地产买卖协议书》无法履行不存在过错。讼涉房屋共有人不同意出售讼涉房产，讼涉房屋所有权不能转移，致使不能实现合同目的，故颜淑卿请求解除《房地产买卖协议书》及要求出卖人承担违约责任并主张损害赔偿，予以支持。关于姚继龙、姚富选由谁承担违约责任以及如何承担违约责任的问题。根据双方在《房地产买卖协议书》补充条款中约定“中途如果违约由姚继龙负责赔偿”，故姚继龙、姚富选未经共有人同意出售房屋的违约责任应由姚继龙负担。根据合同第九条约定，甲方（姚富选、姚继龙）中途违约，应退还乙方（颜淑卿）定金，并赔偿违约金50000元，非因谢海民、郭翠凤原因导致交易不能完成，收取的中介服务费不予退还，故颜淑卿请求姚继龙退还购房定金50000元及赔偿违约金50000元及中介费10000元，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。姚富选、姚继龙提供房地产估价报告证实在姚富选、姚继龙违约时（2017年3月17日），讼涉房屋的市场价值为630700元，与双方约定的成交价差额为10700元，姚富选、姚继龙违约时无法预见到因违反合同可能给颜淑卿造成2018年10月9日的房屋差价损失131500元（751500元-620000元）。姚富选、姚继龙违约导致合同无法履行时造成颜淑卿的损失并未高于双方约定的违约责任，故姚继龙仍应按双方约定的违约责任进行赔偿。故颜淑卿请求姚继龙赔偿其房屋差价损失，不予支持。房产评估费是颜淑卿的举证费用，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、解除颜淑卿与姚继龙、姚富选于2017年2月17日签订的《房地产买卖协议书》；二、姚继龙应于本判决生效之日起10日内退还颜淑卿支付的购房定金5万元。三、姚继龙应于本判决生效之日起10日内赔偿颜淑卿违约金5万元、中介费1万元，以上共计6万元。四、驳回颜淑卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1万元，由姚继龙负担。 二审期间，姚富选、姚继龙除对一审查明的“同日，颜淑卿支付姚继龙50000元（其中25000元由谢海民收执）”有异议外，姚富选、姚继龙、颜淑卿对一审查明的其他事实没有异议。本院对没有异议的事实予以确认。 姚富选、姚继龙提交1、颜淑卿微信图像截屏照片；拟证明颜淑卿的工作是在谢海民所在的房屋中介公司工作；2、房地产登记中心证明；拟证明颜淑卿在芗城区宏业楼还有一套房屋；3、法庭笔录；拟证明颜淑卿是单身，是谢海民介绍到中介公司上班的。颜淑卿通过签订本案协议取得全权授权，以后房屋涨价就可以转给实际购房人，即炒房。经质证，颜淑卿认为，对于颜淑卿微信图像截屏照片的三性不予认可；对于房地产登记中心证明，是在第1295号民事案件使用的，所证明的对象已经经过第1295号民事判决的评判，不能支持姚富选、姚继龙的主张；对于法庭笔录，其内容所要证明的对象及认定的事实已经过生效判决，予以确认。亦无法证明颜淑卿存在炒房的行为。本院认为，姚富选、姚继龙所提供的证据无法证实拟证明内容，本案讼争合同的效力问题，已有生效判决确定，颜淑卿是否单身及是否自有房屋，并不影响本案的处理结果。 本院认为，一审是否应对姚富选、姚继龙、颜淑卿、谢海民、郭翠凤签订的《房地产买卖协议书》是否成立及有效进行审查，并认定该协议不成立或无效。生效的（2018）闽0603民初1295号民事判决已对本案讼争的合同效力作出认定，现姚富选、姚继龙上诉要求对此作出认定，不予支持。违约金是否构成重复起诉问题，颜淑卿在（2018）闽0603民初1295号案件中，其各项诉讼请求系基于履行《房地产买卖协议书》而要求支付违约金，且判决结果不予支持。而本案中，颜淑卿的各项诉讼请求系基于解除《房地产买卖协议书》，后诉与前诉的当事人不同，诉讼请求不相同亦未否定前诉裁判结果，故姚富选、姚继龙主张颜淑卿重复诉讼，本院不予采纳。关于姚继龙是否收到颜淑卿50000元以及姚继龙是否应退还给颜淑卿50000元的问题，本案讼争的《房地产买卖协议书》约定，颜淑卿应在2017年2月17日支付给姚继龙50000元定金，同日，姚继龙出具收条，确定收到颜淑卿定金50000元，且生效的（2018）闽0603民初1295号判决中，亦认定姚继龙收取了50000元定金，姚继龙主张仅收到25000元系中介要求出具50000元收条的理由，缺乏依据支持，不予采纳。颜淑卿因本案房屋买卖合同而支付给中介10000元中介费，因姚富选、姚继龙违约，造成颜淑卿损失10000元，由此应由姚富选、姚继龙承担。 综上，姚富选、姚继龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。谢海民、郭翠凤经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10000元，由姚富选、姚继龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶小铭 审判员  陈育生 审判员  林 健 （） 二〇二〇年四月二十八日 法官助理黄倩茹 书记员吴茵婷