广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初13276号原告：钟雪英，女，汉族，1975年7月1日出生，地址：深圳市宝安区，委托诉讼代理人：刘海龙（系原告丈夫），男，1980年5月29日出生，住址同上，被告：深圳市世外桃源物业管理有限公司，地址：深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源综合楼1栋532，统一社会信用代码：91440300618920976R。法定代表人：LIZHOU，董事长。委托诉讼代理人：陈建凯，广东明轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾维芳，广东明轩律师事务所律师。原告钟雪英与被告深圳市世外桃源物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟雪英的委托诉讼代理人刘海龙、被告深圳市世外桃源物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈建凯、曾维芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告对原告所在小区所有物业问题（包含但不限于对公用设备设施的保养、维护，绿化的修剪、保洁、保安的加强）进行全面整改。2、被告对深圳市宝安区桃源居住宅小区4区生锈、腐烂、不安全的西门和东门进行维护或换新。3、被告对原告居住的深圳市宝安区桃源居住宅小区4区1栋3座5单元及4区1栋3座2单元处的儿童游乐场进行全面维修和整改。4、被告对深圳市宝安区桃源居住宅小区4区各楼道瓷砖及墙皮脱落、楼梯扶手栏杆油漆脱落、各种线裸露混乱等问题进行维修、整改。5、被告公示2010年10月1日起的物业管理服务费所有收支项目。6、被告公示所有工作人员编制及相关证明文件以确认是否符合合同要求。7、被告未全面履行合同义务期间减低物业管理费的收费金额375.1元（原告目前每个月物业费为187.55元，请求按50%减免）。8、本案的诉讼费由被告承担。原告明确第一项诉讼请求是要求被告对桃源居4区已经损坏和灭失的门禁进行恢复，对4区共13栋所有单元的大堂已脱落的天花板进行加固和翻新，对4区所有单元的楼梯间墙面脱落部分进行翻新；第四项诉讼请求中对“各种线裸露混乱”进行维修、整改是指对4区单元楼梯间和公共部分的通讯和供电电线加线盒或盖，保证线路不裸露在外。原告撤回第三项诉讼请求。具体事实和理由：原告为深圳市宝安区西乡桃源居小区业主，因桃源居住宅小区第二届业主委员会未到期集体辞职后，至今没有成立业主委员会。被告与原桃源居业主委员会签订的桃源居物业服务合同早已到期。合同到期后，被告仍然继续负责桃源居住宅小区的日常物业管理工作，并向业主收取物业管理费。但自2010年起，被告的物业服务越来越差。被告至今未完全按照业主的要求进行整改，且被告从未按时公布过物业管理服务费所有收支账目，业主对物业管理收支，特别是涉及到业主权利的公共部位广告收益等一无所知。物业服务人员的配置少于合同附件载明的编制人数。被告没有尽职履行合同及法定行业规范规定的物业管理义务，任意妄为，侵占业主的合法利益。被告提供的物业服务未达一半标准，根据权利与义务对等的原则，被告理应减低在此期间的物业管理费金额。被告深圳市世外桃源物业管理有限公司辩称，1、原告不是本案适格的原告，人民法院应当驳回其起诉；2、原告诉称要求维修的主要项目均属于需要使用物业专项维修资金进行维修更新的范围，物业专项维修资金的使用需经过业主大会的决议，专项维修基金管理机构的审批方能使用，原告要求人民法院以判决的方式强令被告维修，违反专项维修基金的法定程序，也超出人民法院民事裁判的执行范围，其诉讼请求依法应当予以驳回。3、我国法律并未规定原告主张的权利义务对等的原则，相关的物业管理法律法规、物业服务合同中也没有关于原告可以减低管理费的规定或约定。原告主张减低物业管理费的诉讼请求没有事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告钟雪英为深圳市宝安区桃源居锦绣清华园四区1栋3座五单元619房业主。深圳市宝安区桃源居住宅区业主委员会作为甲方曾与作为乙方的被告深圳市世外桃源物业管理有限公司签署《桃源居3、4、5区物业服务合同》，主要约定如下：1、由被告为深圳市宝安区西乡桃源居3、4、5区提供物业服务，物业服务期限为4年，自2010年10月1日起至2014年9月30日止。本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目前，乙方应当应甲方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过三个月，双方的权利义务继续按照本合同执行。2、物业服务收费标准及方式如下，A类多层住宅1.2元/平方米/月，B类带电梯小高层（12层以下，含12层）住宅物管费统一标准按2.2元/平方米/月收取，C类社区内所有商铺物管费标准统一按3元/平方米/月收取。本合同实行包干制经营的方式，在本合同有效期内，乙方不得以亏损为由要求调整收费标准，降低服务标准或减少服务项目。业主应在每月十日之前按月交纳物业服务费。3、物业服务内容和标准包括：（1）房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括房屋的分户墙外墙面、屋盖、屋面、楼梯、化粪池、垃圾通道、污水管道、雨水管、园区照明灯、避雷装置；（2）公用配套设施设备和公共场地使用的日常维修、养护、运行和管理。公用设施设备包括污水管、垃圾道、共用照明、中央空调、高压水泵房、配电系统；（3）附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；（4）公共绿地和园林景观（花木、水景、建筑小品等）养护和管理等；4、乙方应当遵照政府住宅专项本体维修基金管理的有关规定收取，由乙方列专项代收，依法代收的住宅专项维修基金，必须建立独立的基金使用账目和银行资金账户（维修资金实行按栋建账按区使用的原则），依法使用住宅专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。单次维修金额在2000元（含2000元）以下的，由管理处主任签字后实施；2000元以上需向业委会申请立项待批准后实施。涉及消防、门禁监控等紧急避险的维修项目，管理处可先通过电话、短信方式知会业委会即进行施工处理，事后补办审核手续。5、乙方应定期向甲方报告物业区域内物业服务的有关情况；乙方物业管理服务费所有收支账目，按照规定每三个月向业主公布一次（张贴时间不少于七天），账目公布前送交业委会审核备存；账目公布时间为每季度后的次月30日以前。6、物业服务部门及人数如下：客户中心（29人）、维修部（87人）、护管部（441人）、保洁（299人）、绿化（80人）。原、被告于庭审中确认涉案小区尚未选举产生新的业主委员会，目前仍由被告为小区提供物业管理服务。原告提交了小区照片及视频以证明原告未完全履行物业服务义务。被告提交了涉案小区业主投诉与物业维护现状对比照片，以证明对于不需要使用物业专项维修资金的绿化养护、清洁卫生、安保等养护和维护项目，被告已履行合同约定或法律规定的养护和维护义务。原告仅确认被告已对以下项目进行了整改：1、已修剪部分绿化；2、保安有所加强。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告深圳市世外桃源物业管理有限公司为涉案桃源居小区的物业管理公司，其与小区原业主委员会约定的物业服务期限虽已届满，但原、被告双方均确认该小区现仍由被告为提供物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，均应各自履行相应的合同义务；且被告与涉案小区原业主委员会签署的《物业服务合同》约定被告在新的物业服务企业接管涉案小区之前继续提供物业服务的，双方的权利义务继续按照该合同执行。因此，原告作为小区业主，认为被告未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，有权作为原告提起诉讼，请求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告作为涉案小区的物业服务企业，应当履行对小区房屋共用部位、公用配套设施设备和公共场地使用、附属建筑物、构筑物等进行日常维修、养护和管理的义务。被告主张原告诉请维修的项目属于需要使用物业专项维修资金维修和更新的范围，由于涉案小区未成立业主委员会，故而无法实施，则被告应当举证证明。本院对此分析如下：首先，《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十七条、第十八条规定，物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。根据物业服务合同约定，应当从物业服务费中列支的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得从物业专项维修资金中列支。物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意，其费用由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。物业部分共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其费用由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。第二十条规定，物业共用部位、共用设施设备的大、中修及更新、改造，依据本规定可以使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据物业情况或者业主要求，拟订维修、更新、改造方案（以下简称维修方案）。维修方案应包括拟维修、更新、改造的项目、费用预算、分摊范围和标准、施工单位选定方式等内容。（二）业主委员会将维修方案提交业主大会或者相关业主表决。预算费用超过10万元的，表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核。审核费用计入本次维修支出。（三）物业服务企业持下列材料到区管理机构进行备案……经区管理机构备案后，物业服务企业到市管理机构办理拨款手续。市管理机构可先行向物业服务企业拨付不超过80%的项目经费预算款项。（四）物业服务企业组织实施。（五）维修工程竣工验收合格后，物业服务企业须持该项目有关竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等，到区管理机构进行备案，经备案后到市管理机构办理剩余款项的划拨手续。依照上述规定，对于小区物业共用部位、共用设施设备的大、中修及更新、改造，方可从物业专项维修资金中列支。其次，参考城乡建设部于城乡建设环境保护部于1984年11月8日发布的《房屋修缮范围和标准》可知，中修工程是指需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下。中修后的房屋70％以上必须符合基本完好或完好的要求。中修工程主要适用于一般损坏房屋；小修工程是指以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程，综合年均费用为所管房屋现时造价的1％以下。被告虽提交了其维修前后的对比照片以证明已就原告主张的问题进行部分整改，但对于其余未整改问题，未能举证证明所涉项目属于须使用专项维修资金进行维修和养护；即便可以使用专项维修资金，被告亦未举证证明其已按照《深圳市物业专项维修资金管理规定》的程序要求，根据物业情况或者业主要求，拟订维修、更新、改造方案，积极推进使用物业专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理义务事宜，而小区是否成立业主大会、设立业主委员会并不影响被告履行上述程序。因此，被告应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采纳，被告应当依照原告的主张对小区共用部位、公用配套设施设备和公共场地、附属建筑物、构筑物等进行日常维修、养护和管理的义务。再次，由于原告为深圳市宝安区桃源居锦绣清华园四区1栋3座五单元619房的业主，其对于四区其他楼栋或单元内部的楼道、楼梯部分不存在直接利害关系，故对于原告诉讼请求中有关四区其他楼栋的楼道、楼梯部位进行维修、整改的主张，本院在本案中不作处理。原告撤回第三项诉讼请求，属于对权利义务自行处分的范畴，本院予以准许。关于原告第四项诉讼请求。原告明确第四项诉讼请求中要求被告“各种线裸露混乱”问题进行维修、整改系要求对四区单元楼道或公共区域的线加装箱子。但从原、被告提交的照片显示，原告主张的裸露的线路属于相关公用事业单位承担的供电、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护范围，已超出被告物业服务管理的范围，故原告诉请被告进行维修、整改，依据不足，本院不予支持。关于原告第五项、第六项诉讼请求。《桃源居3、4、5区物业服务合同》约定，被告应定期报告物业区域内物业服务的有关情况，于每季度后的次月30日以前向业主公布物业管理服务费所有收支账目，合同另约定了被告提供物业服务的部门及人数。现被告无证据证明其已依约履行了上述义务，应承担举证不能的不利后果，被告应当公布2010年10月1日起的物业管理服务费收支项目，及物业管理部门及人数。关于原告第七项诉讼请求。原告主张被告未全面履行维修、整改义务，故而要求按约定标准的50%缴纳物业管理费。对此，本院认为，被告已提交证据证明其就原告提出的部分问题进行了维修、养护，原告的主张不足以成为其拒缴物业服务费的正当理由，且物业服务费作为小区物业服务企业提供服务的主要资金来源，原告擅自减少缴纳物业服务费的行为势必造成被告物业服务质量和标准的下降，对小区整体利益带来不利影响。因此，为促进涉案小区物业的管理，减少原、被告双方的矛盾，本院认为本案不宜降低物业管理费，对原告的该项主张予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市世外桃源物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内对深圳市宝安区桃源居锦绣清华园四区1栋3座五单元已经损坏和灭失的门禁、大堂已脱落的天花板及楼梯间墙面脱落部分、单元楼道瓷砖及墙皮脱落、楼梯扶手栏杆油漆脱落进行维修、养护和管理；二、被告深圳市世外桃源物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内对深圳市宝安区桃源居锦绣清华园四区的西门和东门进行维修、养护和管理；三、被告深圳市世外桃源物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内公布2010年10月1日起的物业管理服务费收支项目；四、被告深圳市世外桃源物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内公示物业管理部门及人数；五、驳回原告钟雪英的其他诉讼请求。本案受理费人民币25元，由被告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  方 耿人民陪审员  黄海纯二〇二〇年四月二十四日书 记 员  席俊奇书 记 员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。