四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1860号 上诉人（原审原告）杨婧文，女，1987年5月23日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）成都市华天物业管理有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇航天北路甲生活区。 法定代表人唐超凡，执行董事兼总经理。 委托代理人马艳明，系公司工作人员。 委托代理人熊钢燕，四川方舟达律师事务所律师。 原审第三人钟伟，男，1982年10月12日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 原审第三人成都众锦置业有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区隍城堰大福商场4楼。 法定代表人曾俊，总经理。 上诉人杨婧文因与被上诉人成都市华天物业管理有限公司（以下简称华天物业公司）、原审第三人钟伟、成都众锦置业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2015年2月9日，杨婧文、华天物业公司双方签订前期物业管理服务协议、业主临时公约。合同约定，华天物业公司为杨婧文所在的锦上城小区提供物业服务，杨婧文系××号业主，合同对相关权利义务均做了详尽的约定。其中第一条约定“……对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……”合同第二条约定：“……共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、漏板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间……等部位。“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱……等”2015年9月30日，开发商成都众锦置业有限责任公司与钟伟等人签订商品房买卖合同补充协议，该协议第八条载明：“按照物权法的规定，建筑区划内。买受人所购买的房屋如连接有符合建筑物区分所有权中关于专有部分所有权条件的花园（花园可能以露台、平台或屋面、绿地等形式存在、均未计入房屋面积，不办理权属登记）时，买受人依法享有该花园的占有、使用、收益和处分的权利，但不得损害其他业主的合法权益，其他买受人不得侵害该房屋业主的花园（花园可能以露台、平台或屋面、绿地等形式存在）专有使用权……”钟伟购买锦上城小区××号房屋使用中，于2018年5月26日向华天物业公司递交了装修申请表，装修内容载明：“厨卫防水、水管打压、水管流量检查、封阳台、拆墙、线路改造、吊顶、地砖、地板、乳胶漆。”其后，钟伟在其单元楼顶铺瓷砖、修建鱼池、花园造景台等，并就屋顶地漏处进行了改造。2018年11月左右，华天物业公司向社区进行了反映，钟伟在尚未修建完毕的情况下报停，未再继续修建。2019年4月28日，小区业主杨婧文发现家中进水，经检查系公共排水管破裂漏水，遂要求物业公司处理。2019年5月7日，杨婧文在物业人员的见证下，自行更换了破漏处的公共排水管道，并发现系水管内水泥、泥沙等堵塞导致水管破裂。经双方查找原因，发现××号业主在该单元楼顶修建鱼池等设施，地漏被破坏，排水管入口无遮挡，并接有两根排水管，一根通向鱼池，一根通向花园造景台。为此，杨婧文要求华天物业公司恢复原地漏，华天物业公司认为系钟伟所致，应由钟伟承担该责任。在2019年5月11日左右，钟伟将楼顶地漏进行了恢复，但对鱼池、花园造景台所接的排水管未全部整治。期间，就相关排水管隐患、赔偿等问题，杨婧文、华天物业公司、钟伟经调解未果。2019年7月25日，杨婧文与他人签订立邦施工合同，就室内受损墙面重新刷乳胶漆。同时，更换受损的地板、请人拆装家具等。杨婧文产生的费用为：重新刷乳胶漆支付材料、人工费4600元；更换地板支付材料1653元、人工费160元；拆装次卧定制床支付420元；做排水管外墙防水处理支付350元；更换破裂排水管支付材料费、人工费共计500元。 原审法院另查明，钟伟已对地漏进行了恢复，但未能恢复到开发商先前地漏的样式。 上述事实，有杨婧文提交的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、业主临时公约、物业费收据、相关图片及光盘、立邦施工合同、圣象地板销售定单、保修卡、施工图片、微信支付记录截图，华天物业公司提交的钟伟商品房买卖合同补充协议、相关图片、装修申请表以及杨婧文、华天物业公司、钟伟在原审庭审中陈述一致的事实在案佐证。 原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。杨婧文、华天物业公司双方签订的前期物业管理服务协议、业主临时公约对双方均具有约束力，双方均应当按照合同的约定全面履行其义务。根据双方争议的焦点问题，评析如下：一、关于华天物业公司是否已履行合同义务，是否应当承担赔偿责任的问题。华天物业公司辩称，公共排水管道破裂漏水造成杨婧文室内受损系钟伟所致，钟伟在购买房屋时，开发商将屋顶黄线以内的屋面出售与小区顶层业主钟伟，钟伟则在屋顶修建鱼池等，导致沙石下流堵塞水管破裂。华天物业公司作为物业公司，对钟伟在其购买的屋面修建鱼池等设施没有权利强行制止，故只能向相关部门反映。其后，钟伟停止了修建。由于杨婧文的家装受损系钟伟侵权所致，故应当由侵权人赔偿。原审法院认为，杨婧文没有选择侵权之诉，而是选择的合同违约之诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿受损等违约责任的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，华天物业公司应当全面履行合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。案件中，钟伟在其楼顶修建鱼池时，虽然华天物业公司知晓，但鉴于开发商已将屋顶黄线内屋面出售与钟伟使用这一事实，华天物业公司向相关部门作了反映，钟伟也因此而停止了修建。无论开发商出售与钟伟楼顶屋面黄线内使用权是否合法，均不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。钟伟在修建鱼池等设施过程中，对原地漏进行了改造，并未及时妥处，导致排水口没有地漏遮挡（水管破裂后当时楼顶现状）。钟伟在2018年11月左右就停建了鱼池等设施，截止钟伟在2019年5月对地漏进行修复时，时间长达数月无人管理修复。楼顶排水口系该单元共有排水口，如水管被堵塞将危及到其他业主的合法权益，华天物业公司作为物业公司有义务对共有设施及时检修排查，发现问题后并采取相应的措施，而不是简单地将责任全部归咎于钟伟。据此，华天物业公司没有完全履行义务，其履行义务有瑕疵，应当承担案件损失30%的赔偿责任。二、关于杨婧文主张的赔偿款是否属实的问题。经庭审查实，共用排水管破裂导致杨婧文室内受损是事实。由于双方协商未果，杨婧文为避免损失扩大，自行更换了排水管并进行室内修复等并无不当。杨婧文主张的相关款项均有事实依据，经核实，刷乳胶漆支付4600元，更换地板支付1813元，拆装次卧定制床支付420元，做排水管外墙防水处理支付350元，更换破裂排水管支付500元，共计损失为7683元，华天物业公司应当承担30%的责任即2305元。三、关于杨婧文主张华天物业公司恢复地漏原状的诉请问题。经庭审查实，钟伟已对地漏进行了修复，只是没有按照原开发商的样式修复。根据华天物业公司提交的2019年11月11日拍摄的照片，能够证明地漏已能发挥其作用。故，对该项请求不再处理。如该地漏在以后使用中不能发挥其作用，华天物业公司应当及时修复。至于杨婧文要求排除隐患，清理沙石，并对造景台排水口处安装地漏的请求问题。由于楼顶排水口系该单元共有排水口，为确保其他业主的合法权益，避免杂物流进排水管，对杨婧文要求华天物业公司对造景台处排水口安装地漏的请求，予以支持。原审庭审中，钟伟陈述可以将入口封闭不再使用，如钟伟自行消除了安全隐患，华天物业公司则无需再处理安装地漏。另，华天物业公司应当巡查楼顶屋面，对可能流入排水管的沙石、杂物等及时清理。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、华天物业公司于判决生效之日起十日内给付杨婧文赔偿款2305元；二、华天物业公司于判决生效之日起二十日内在涉案小区楼顶造景台排水口处安装地漏（该地漏以常人能够判断的合理遮挡杂物为标准即可）；三、驳回杨婧文其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由华天物业公司负担。 宣判后，杨婧文不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院判决被上诉人华天物业公司承担赔偿责任过轻，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。 被上诉人华天物业公司辩称原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人钟伟陈述称对原审判决无异议，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人成都众锦置业有限责任公司二审中未发表书面陈述意见。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据本案查明的事实，华天物业公司在发现原审第三人钟伟在案涉小区楼顶铺瓷砖、修建鱼池、花园造景台等，并就屋顶地漏处进行了改造后向社区进行了反映，钟伟停止了修建，后钟伟楼下业主杨婧文发现因共用排水管破裂导致其室内受损，华天物业公司未严格按物业服务合同约定对共有设施及时检修排查，发现问题后及时采取相应的措施，对杨婧文家中进水造成的损失应承担一定的赔偿责任。原审法院结合全案证据，综合考量物业服务合同纠纷项下双方的权利义务关系，判决华天物业公司承担杨婧文损失的30%并无不当。综上，上诉人杨婧文的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人杨婧文负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年四月二十日 书记员  陈 悦