广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4007号原告（反诉被告）：熊松海，男，1973年10月26日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：詹振雄，男，是广东星辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢茵茵，女，1960年4月11日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：冯铭，男，是广东谢氏律师事务所律师。第三人：开平市丰亚投资有限公司人民西分公司，住所地：开平市长沙区东兴大道人民西路1号108号铺位。负责人：李世育。原告熊松海与被告谢茵茵、第三人开平市丰亚投资有限公司人民西分公司（以下简称丰亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，谢茵茵提起反诉，本院经审查依法受理，并决定将本诉与反诉合并审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，并于2020年1月20日公开开庭审理了本案。熊松海的委托诉讼代理人詹振雄和谢茵茵的委托诉讼代理人冯铭到庭参加诉讼，第三人丰亚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊松海向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2018年3月25日签订的《房屋买卖合同》（房屋交易价1300000元）；2、被告已交付的定金50000元判归原告；3、被告支付违约金80000元给原告；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告将名下的开平市长沙区××国道××江路段××号海伦堡服装商贸城××区××座304房屋转让给被告，于2018年3月25日签订《房屋买卖合同》。被告于签订合同当天交付定金50000元后，没有在合同约定的2018年6月25日完成交易手续前交付购房款，且对原告催促履行合同不予理睬，直至2019年5月2日，代理交易的中介丰亚公司委托律师催促被告履行合同，但被告仍不闻不问。《房屋买卖合同》第十二条约定：“买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”被告不履行合同，应向原告支付物业成交价的10%计130000元违约金，抵减定金50000元后，被告仍应支付违约金80000元给原告。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告谢茵茵辩称，造成《房屋买卖合同》不能履行的主要原因是原告造成的，原告在委托中介公司出售时，中介公司声称涉案房产是别墅，被告需要购买的是住宅性房屋，从看房到签订合同，被告均没有见过涉案房产的房产证或原告本人。签订合同后，被告多次要求中介方出示涉案房屋的权属证明，原告均以各种理由拖延。被告多次要求中介方或原告相约商谈涉案房屋的问题，原告或中介方都没有安排，直至2019年5月2日，原告才发出律师函，要求被告承担违约责任。因此，涉案合同不能履行的违约责任应由原告承担。反诉原告谢茵茵向本院提出诉讼请求：1、被反诉人熊松海退还定金50000元给反诉人；2、被反诉人支付违约金135000元给反诉人；3、被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月25日，谢茵茵与熊松海的委托代理人甄瑞娟签订了《房屋买卖合同》，约定熊松海将开平市长沙区××国道××江路段××号海伦堡服装商贸城××区××座304之房屋转让给谢茵茵，交易价格为1350000元。签订合同后第二日，即3月26日，谢茵茵通过中间人黄小静将定金50000元以微信支付方式转给甄瑞娟。定金交付后，谢茵茵多次通过甄瑞娟要求熊松海办理解除涉案房屋银行抵押的事宜及从深圳回来处理涉案房屋买卖相关事宜，但甄瑞娟均以各种理由敷衍了事，恶意拖延履行合同时间。反诉人认为，被反诉人故意拖延履行合同相关义务，致合同无法继续履行，严重侵害了反诉人的合法权益，其行为已构成根本违约，为此反诉人提出上述诉讼请求。反诉被告熊松海辩称，谢茵茵已经确定双方之间的房屋买卖合同是确实存在的，我方是委托丰亚公司作为中介与谢茵茵进行衔接，代理人所收取的50000元定金我方也已经收到。我方在2018年6月15日赎回权属证书后一直追谢茵茵过来办理手续，这些都是通过中介办理的，中介并没有敷衍了事。《房屋买卖合同》约定2018年6月25日需要办理手续，但谢茵茵避而不见。后来中介在我方的催促下，希望能与谢茵茵沟通，确定该买卖事宜该如何解决，遂于2019年委托律师向谢茵茵发出律师函，催促其履行《房屋买卖合同》的义务，但谢茵茵并没有任何回应，直到我方提起本案诉讼，谢茵茵才不得不应诉，而且提出与事实不符的反诉请求。谢茵茵认为涉案房屋不是别墅而是商铺，这仅是她自己说的。房产证还没有赎到证，谢茵茵没有见到房产证是事实，但她是去房屋查看过的，房屋是别墅还是商铺她是非常清楚的，现在她以该借口想不履行合同是与事实不符的。第三人丰亚公司没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交任何书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：熊松海于2011年购买坐落开平市长沙区××国道××江路段××号海伦堡服装商贸城××区××座304房（以下简称涉案房产），并领取登记权属人为熊松海一人的房地产权属证书，所有权证号为粤房地权证F开平（20××）字第1××2号，房屋建筑面积为203.23平方米，规划用途为非住宅（商业），于2011年2月16日办理一般抵押权登记。2018年3月25日，熊松海委托甄瑞娟作为代理人与谢茵茵签订合同编号为0000520号的《房屋买卖合同》一份，约定熊松海将涉案房产出售给谢茵茵。《房屋买卖合同》约定：第三条：卖方持有该物业之权属证明（房产证号：后补），同时卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引起的一切责任；第四条：该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1350000元；第十条：买卖双方确认独家委托经办方提供中介服务，且经办方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经办方支付40500元作为咨询及中介服务费；第十一条：卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法卖出该物业的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并需退回买方已付的所有费用；第十二条：买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。第十九条约定：三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：签订合同之日起定金交到业主手上为生效，过户前加收30万定金。合同附件约定：买卖双方一致同意按下述第1项支付楼款并办理交易程序。如在交易过程中，因房管等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延：1、一次性付款：（1）签订本合同时买方支付50000元作为定金；（2）买卖双方应在本合同签订后（空白）天内共同到房管部门办理交易过户递件手续。首期楼款（已包含定金）共计1300000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；（3）交易过户手续需在2018年6月25日前完成。谢茵茵在合同“买方”一栏签名并捺指模，甄瑞娟在“卖方委托代理人”一栏签名并捺指模，同时在“卖方”一栏签写“熊松海”字样，经办人签名一栏空白，电话签写为139××××××××。签订《房屋买卖合同》次日，谢茵茵支付购房定金50000元给甄瑞娟，随后甄瑞娟将该款项交付给熊松海。收取购房定金后，熊松海开始办理涉案房产的抵押权注销手续，于2018年6月15日注销抵押权。后熊松海、甄瑞娟催促谢茵茵支付剩余购房款并办理房产过户手续，但谢茵茵未予配合，双方未再履行合同。熊松海于2019年8月26日提起本案诉讼，谢茵茵在举证期限内提起反诉，本院依法受理，并决定将本诉与反诉合并审理。庭审过程中，熊松海对委托甄瑞娟代为签订涉案《房屋买卖合同》和收取购房定金50000元的行为予以确认，并主张解除《房屋买卖合同》，谢茵茵支付违约金135000元。谢茵茵同意解除该《房屋买卖合同》，但认为购房合同无法继续履行的原因在于熊松海拖延出示相关产权证书和委托手续，系熊松海违约在先，故要求熊松海返还定金50000元并承担违约责任。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。甄瑞娟作为熊松海的委托代理人与谢茵茵签订《房屋买卖合同》，约定熊松海将涉案房产出售给谢茵茵。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，熊松海对甄瑞娟的代理行为予以认可，该代理行为对熊松海发生法律效力。上述《房屋买卖合同》是熊松海和谢茵茵的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应按照合同约定全面、诚实地履行各自的义务。签订合同后，谢茵茵向熊松海支付了购房定金50000元，熊松海随即开始办理涉案房产的抵押权注销手续，并于2018年6月15日注销抵押权，使该房产具备产权过户条件，可见熊松海已积极履行合同。但谢茵茵未能按照合同约定期限于2018年6月25日前协助办理产权过户登记手续并支付剩余购房款，致使合同无法继续履行，涉案房产至今未办理完成过户手续。谢茵茵对此主张，其未履行合同的原因在于熊松海拖延出示房产权属证书和委托手续，特别是在签署合同前未向其明确表示涉案房产的规划用途为非住宅（商业）。本院认为，谢茵茵作为完全民事行为能力人，在购买房产并签署购房合同前应积极主动勘察房产现状、查看权属证书、向房产管理部门了解房屋的权属登记、是否存在抵押、查封等权利瑕疵、查看签署主体的身份材料或委托代理材料是否齐全等，以此全面了解所购房产的坐落、面积、规划用途、权属情况、合同签署主体的合法性等内容，以确定是否进行交易。现谢茵茵由于自身未能履行合理注意义务，又未能证实熊松海在房产交易过程中存在故意隐瞒、欺诈行为的情况下，以熊松海在出售房产时未向其出示房产权属证书和委托代理手续，未向其披露房产的规划用途为由拒绝继续履行合同，于法无据，本院不予认可。谢茵茵未能按照合同约定支付剩余购房款、协助办理房产过户手续的行为已构成违约，依法应承担违约责任。但从庭审过程中双方当事人及证人的陈述内容来看，在涉案房产交易过程中，特别是签署《房屋买卖合同》前，熊松海未曾向谢茵茵出示过涉案房产的权属证书，亦未向谢茵茵明确说明涉案房产的规划用途为非住宅（商业），在合同约定的过户手续办理期限届满前，对于谢茵茵联系要求协商解决纠纷的诉求亦未作任何回应。可见，作为房产出售方的熊松海在合同履行过程中也存在一定的过错。涉案《房屋买卖合同》自2018年谢茵茵交付购房定金、熊松海注销房屋抵押权后至今没有继续履行，现熊松海主张解除该购房合同，谢茵茵对此表示同意，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，熊松海已明确主张，解除合同后由谢茵茵根据《房屋买卖合同》约定的违约条款承担违约责任，故《房屋买卖合同》解除后，熊松海基于该合同向谢茵茵收取的购房定金50000元应返还给谢茵茵。对于违约金的问题。本院综合上述分析的原、被告履行涉案购房合同的情况、各自对于合同无法继续履行的过错程度和熊松海因本案导致的实际损失等情况，酌定由谢茵茵支付违约金50000元给熊松海，对于谢茵茵诉请的违约金不予支持。谢茵茵承担的违约金50000元可在熊松海应返还给谢茵茵的购房定金50000元中直接扣减，扣减后谢茵茵无需再行支付相应款项。第三人丰亚公司经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）熊松海与被告（反诉原告）谢茵茵于2018年3月25日签订的合同编号为0000520号的《房屋买卖合同》；二、驳回原告熊松海的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告谢茵茵的其他诉讼请求。本诉受理费8250元（此款熊松海已预交），由熊松海负担2475元，由谢茵茵负担5775元。反诉受理费2000元（此款谢茵茵已预交），由谢茵茵负担1460元，由熊松海负担540元。熊松海多预交的本诉受理费5775元由本院予以退回，谢茵茵应向本院补缴本诉受理费5775元。谢茵茵多预交的反诉受理费540元由本院予以退回，熊松海应向本院补缴反诉受理费540元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  许眉笑审判员  余小红审判员  黄安民二〇二〇年四月十三日书记员  梁佩琼