昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0114民初1546号原告（反诉被告）：徐李欣男，女，1994年9月22日出生，彝族，住云南省安宁市。原告（反诉被告）：林佳，女，1996年6月19日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。共同委托诉讼代理人：郑洲，云南汇欣律师事务所律师，特别授权代理。共同委托诉讼代理人：罗灵，云南汇欣律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：洪明珠，男，1977年10月23日出生，汉族，住湖北省郧西县。原告徐李欣男、林佳与被告洪明珠合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，被告洪明珠在答辩期内提起反诉，经审查反诉符合起诉条件，本院予以受理，并于2019年8月1日在第九法庭进行第一次公开开庭审理，原告（反诉被告）徐李欣男、林佳及其委托诉讼代理人罗灵，被告（反诉原告）洪明珠到庭参加诉讼。本院于2020年3月19日第二次公开开庭审理，原告（反诉被告）徐李欣男、林佳及其委托诉讼代理人罗灵，被告（反诉原告）洪明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐李欣男、林佳向本院提出诉讼请求：1.判决被告承担违约责任，支付原告违约金105000元；2.判决被告支付原告房租30000元；3.判决被告支付原告欠付的转让费170000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系合伙人，合伙经营位于昆明市呈贡区徐林驿酒店，2018年起，原告因平时工作和学习忙，没精力管理上述两家酒店，便与被告达成合意，约定将上述两家店铺的店铺经营权转让给被告继续经营，并于2018年8月11日签订徐林墅（驿）转让合同，合同中明确约定原告将其依法承租的房屋内自己经营的酒店的店铺经营权、收益于合同期内转让给被告使用，由被告向原告支付租金。转让费约定为40万元，被告前期付35万元给原告，待原告与房东签订的租赁合同到期时，房东同意续租，被告愿意继续经营时再补交5万元的余款并由被告直接跟房东签订租房协议，被告需于每年12月15日前将下一年房租交予原告。双方约定的付款方式是9月30日付五万元整；10月31日付五万元整；11月30日付五万元整；12月31日前付五万元整，剩余五万元于2019年3月1日前付清，双方在合同期内如有违约，则需赔偿对方35万＊50%的违约责任。双方签订转让合同后，原告将两处酒店清扫干净、将酒店的美团经营账号、微信经营账号全部交付给被告管理，被告一直经营至今。但是被告并没有按照约定的时间按时支付原告相应的转让款，更过分的是从2019年1月开始便不再支付两家店铺的房租，原告找到被告协商交租事宜，被告均以店铺收益不好拒绝交租。原告没办法只好先行替被告垫付3万元的房租。之后原告找被告协商继续履行支付转让款的事宜，被告则提出因酒店收益不好，按照合同的约定返还原告一间店铺的经营权，便将徐林驿退还原告继续经营，因原告将店铺的美团经营账号和微信经营账号给了被告，被告不履行工商登记注销导致原告无法进行美团账号变更，原告至今无法正常经营，给原告造成了严重损失。原告认为，双方之间存在真实有效的店铺经营权转让合同关系，自己已经按约定将酒店的经营权和店铺的收益转让给被告，但是被告不仅不按约定支付原告相应的转让款和房租已经是严重违约，被告的违约行为给原告带来巨大的经济压力和生活压力，被告虽然表面上将其中一间酒店返还原告，但是并没有完全履行交付义务，无形中给原告造成了巨大的经济损失，应当予以赔偿。被告（反诉原告）洪明珠答辩称：双方是2018年8月11日签订的合同，签订合同时洪明珠借款十万元支付了第一笔转让费，后商量按照合同约定再付转让费，在此期间因筹钱困难也通知了对方，取得同意缓交，直至2019年2月19日经营时被派出所带走，告知构成违法经营，被告第一时间告知原告，无法继续经营否则会被处罚，要归还店铺，被告共计缴款2080000元，其中两万元是房租，其中徐林驿无法经营应当退还房租，现在剩下徐林墅被告不再付转让费，但必须要退一万元的房租费，原告也同意并要求重新理一下合同，到五月份的时候，原告收回店铺后遭遇断水断电无法经营，之后无法联系到对方，给被告造成极大损失，不可能赔偿原告起诉款项，也没有义务再继续支付费用，被告已在亏本。被告可以交还两个店，由原告支付消耗品的费用，被告返还营业额。酒店一直不能经营，一直非常困难。被告（反诉原告）洪明珠向本院提出诉讼请求：1.判决确认反诉人与被反诉人签订的《徐林墅（驿）转让合同》无效；2.被反诉人退还客栈经营权转让费208000元；3.被反诉人支付在酒店经营期间因漏水维修造成的费用及酒店无法正常营业所造成的损失9726元；4.判令被反诉人承担全部诉讼费。事实及理由：2018年8月11日，双方签订了《徐林墅（驿）转让合同》，约定被反诉人承租的坐落于云南省昆明市呈贡区房屋的客栈经营权转让给反诉人，同时反诉人定期向被反诉人支付租金。合同约定，徐林墅（驿）客栈经营权转让费为208000元，同时反诉人需每月支付坐落于雨花毓秀店租金2500／月，支付坐落于书香大地店租金2500／月。但是在反诉人客栈经营期间，由于该客栈没有特种行业经营许可证，消防安全证，经营许可证等证件要求，反诉人于2019年2月19日被吴家营派出所带走调查，之后对徐林墅（驿）雨花毓秀店进行查封，导致反诉人无法正常经营，造成严重经济损失，同时徐林墅（驿）书香大地店也因为没有相关资质存在经营风险，为减少损失，反诉人经与被反诉人协商，于2019年4月1日向昆明市呈贡区市场监察管理局申请注销徐林墅（驿）客栈。反诉人认为，被反诉人作为徐林墅（驿）客栈的转让人，在转让中应该保证旅店的合法性，经营权的证件完备性，然而在被反诉人在旅店没有经营资质的情况下进行经营权转让，致使反诉人不能正常经营和存在严重的经营风险，对反诉人造成严重的经济损失，导致合同的目的无法实现，同时徐林墅（驿）已没有存在的现实依据。原告（反诉被告）徐李欣男、林佳答辩称：一、原、被告之间是存在真实有效的转让关系,双方是完全民事行为能力人，具有依法签订合同的主体资格,该合同是在双方自愿基础上签订的，是双方真实的意思表示,符合有关法律规定，对双方均具有约束力。二、双方在签订合同之时达成的是对店铺经营权和收益权的转让，转让经营本身就是一种商业行为，商业行为都是有风险的，被告作为完全民事行为能力人，是有能力可以预见到之后将会发生的商业风险。被告之所以无法继续经营，并不是因为本诉原告原因导致，而是因为被告自身经营方法有问题，才导致店铺无法继续经营。本诉原告在转让给被告的酒店是按照当时的法律规定以及行政规定办理了营业执照以后才开始经营的。如果原告的酒店在运营之初就是违反法律规定的，在办理酒店工商登记之时，就不可能核准原告的登记行为。三、因为被告当初转让酒店是因为被告妻子是本诉原告经营时聘请的保洁阿姨，洪明珠是看中酒店具有前景，有钱可赚，才提出要从本诉原告手中转让这个酒店。四、被告支付的转让费的金额并没有208000元。实际支付给原告的转让费只有180000元，其中的28000元是支付的房租。当时因为原、被告之间确实达成协议，如果酒店出现漏水等问题由本诉原告来维修，然后本诉原告也实际履行了维修义务并支付了维修费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下法律事实：2018年8月11日，洪明珠（乙方）与徐李欣男、林佳（甲方）签订了《徐林墅（驿）转让合同》，约定：甲方依法承租坐落于云南省昆明市呈贡区（徐林墅）和雨花毓秀小区（徐林驿），由甲方承租的该公寓改造的公寓酒店转让给乙方。该公寓酒店建筑面积约400平方米。现有甲方有两家公寓酒店，即上述标的两处酒店，转让给乙方，标价人民币40万元整。注：乙方前期先付35万元给甲方，待甲方与房东所签前租房合同期满时，且甲方房东同意续租的情况下，乙方继续经营上述标的两家公寓酒店，则另需补交40万元内剩余5万余款，乙方与房东直接签订租房协议。如甲方前租房合同期满，且房东不续租的情况下，乙方负责把房屋拆除恢复房东原房屋主体结构，乙方则无需再交剩余5万元余款。1、雨花毓秀（徐林驿）：甲方与房东签订租房合同截止日期为2023年2月28日。2、书香大地（徐林墅）：甲方与房东签订租房合同截止日期为2022年2月28日。3、房屋租金：雨花毓秀（徐林驿）2500元／月，书香大地（徐林墅）：1500元／月，以甲方租房合同为准。乙方每年12月15日前将下一年房租交予甲方。自转之日起，店内所发生的一切事宜由乙方负责。（包括物业费，水电费，即与客户发生的任何纠纷等）。双方在合同期内如有违约，则需赔偿对方35万＊50％违约金。付款方式：1、首付十万元（签订合同期日给清）；2、9月30日前付5万元整；10月31日前付5万元整；11月30日前付5万元整，12月31日前付5万元整；剩余5万元于2019年3月1日前付清。（如乙方未按时交清尾款，但已缴清总款项的百分之五十，甲方收回雨花毓秀（徐林驿），若未达到总款项百分之五十，则甲方收回雨花毓秀（徐林驿）、书香大地（徐林墅）共两个店铺。2018年8月11日，徐李欣男出具收条确认收到40000元转让费。2018年8月12日，徐李欣男出具收条确认收到60000元转让费。2018年9月30日，洪明珠向徐李欣男付款人民币共计40000元。2018年10月30日，洪明珠向徐李欣男付款人民币共计20000元。2018年11月30日，洪明珠向徐李欣男付款人民币共计10010元。2019年1月4日，洪明珠向徐李欣男付款人民币共计10000元。2019年1月30日，洪明珠向徐李欣男付款人民币共计28028元。另查明：徐李欣男与案外人徐清就书香大地小区签订《房屋租赁合同》，租期为2017年3月1日至2022年2月28日，租金为1500元/月。林佳与案外人江云岷就雨花毓秀小区签订《房屋租赁合同》，租期为2018年3月1日至2023年2月28日，租金为2500元/月。2019年4月1日，徐李欣男向江云岷支付租金30000元。2018年9月27日，呈贡区市场监督管理局向洪明珠核发名称为“呈贡徐林墅客栈”个体工商户营业执照。2019年2月19日，昆明市公安局呈贡区分局吴家营派出所作出向呈贡区徐林驿客栈发出《停业整顿通知书》，载明因其未取得《昆明市特种行业许可证》与《营业前消防检查合格证》而擅自经营，被责令停业整顿。本院认为：一、徐李欣男、林佳与洪明珠之间存在酒店经营权转让合同关系，洪明珠主张双方《徐林墅（驿）转让合同》无效，是认为该酒店存在因消防等原因导致无法经营的情况，但该部分原因系行政管理性规定，意在规范经营活动，而洪明珠受让的徐林墅已办理了相应个体工商户营业执照，获得了相应行政许可，具备经营的资质，而徐林驿被责令停业整顿的原因是未取得相应行政许可，因此其主张的合同无效事由不符合法律规定，本院对此不予支持。二、对于徐李欣男、林佳主张被告洪明珠支付转让费170000元的诉讼请求，双方合同约定洪明珠应当于2019年3月1日前付清35万元转让费，但洪明珠仅能举证其中已付的208000元，则洪明珠还应当支付剩余的142000元。虽洪明珠认为其已将诉争酒店中的徐林驿返还，但实际上双方并未对酒店的实际控制权进行完整交付，徐李欣男、林佳也不认可接受了徐林驿，因此本院对此交还行为的效力不予认可。也据此本院对于洪明珠要求返还转让费208000元的诉讼请求不予支持。另，徐李欣男、林佳认为其中的28000元系房屋租金，但双方收付款时并未作出明确，若存在租金未付的情形，可另案主张权利。对于徐李欣男、林佳主张的徐林驿酒店租金30000元，双方合同约定该款项应当由洪明珠支付，且徐李欣男已举证该费用已实际向案外人江云岷支付，本院对此予以支持。三、因洪明珠逾期付款构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于原告主张违约金105000元的诉讼请求，系双方合同进行的明确约定，但该标准明显过高，本院酌情对于该部分违约金予以支持60000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）洪明珠于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐李欣男、林佳支付转让费142000元；二、被告（反诉原告）洪明珠于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐李欣男、林佳支付违约金60000元；三、被告（反诉原告）洪明珠于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐李欣男、林佳支付租金30000元；四、驳回原告（反诉被告）徐李欣男、林佳的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）洪明珠的反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币6700元，由原告（反诉被告）徐李欣男、林佳承担2345元，由被告（反诉原告）洪明珠承担4355元；反诉案件受理费人民币2210元，由被告（反诉原告）洪明珠承担。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向本院申请强制执行：申请强制执行的期限是二年。审 判 长  朱 曦人民陪审员  李红梅人民陪审员  毕会珍二〇二〇年四月十三日书 记 员  何 莹