河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终1425号 上诉人（原审原告）：赵金凤，女，1959年4月1日出生，汉族，住河北省邯郸市涉县。 被上诉人（原审被告）：段彦东，男，1989年8月2日出生，汉族，住河北省邯郸市涉县。 委托诉讼代理人：韩瑶，河北常锡太律师事务所律师。 上诉人赵金凤因与被上诉人段彦东租赁合同纠纷一案，不服河北省涉县人民法院（2019）冀0426民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵金凤上诉请求：1、撤销河北省涉县人民法院（2019）冀0426民初2507号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案的一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当。第一,被上诉人损坏上诉人房屋的事实有涉县人民法院（2019）冀0426民初2195号案庭审中经审判长询问，被上诉人回答称“有这个事”可以证明，本案一审法院对此并未进一步审查，未能明确租赁房屋损坏情况，事实上因为被上诉人未经上诉人同意在房屋上打洞，又不加以管理，造成房屋漏水，被上诉人自己不维修也不允许上诉人维修，如果继续履行协议只会对房屋造成更大的损害。第二,2017年因政府统一规划上诉人出资对租赁房屋门前场地进行了硬化，而该场地的实际受益人为被上诉人，2017年政府统一规划后，同地段房屋的租金都比上诉人与被上诉人的合同租金高出一倍，被上诉人本应按照诚实信用原则与上诉人共同分担该费用，但被上诉人却一味要求上诉人按照原合同租金履行，该协议对上诉人显失公平。原审法院对此事实也未查明。第三,因卫生管理、水管损坏、水池维修等事项，被上诉人与上诉人之间多次发生纠纷，近一年内数次向派出所报警。从2019年8月份以来，被上诉人占用租赁房屋，却未用于饭店经营，而是在租赁房屋内养犬，对房屋更是不加以管理，上诉人与被上诉人之间的租房协议事实上早已形同虚设。被上诉人占用房屋，不加以合理使用，上诉人也无法取得房屋和对房屋进行修缮，被上诉人还以各种理由阻止上诉人对房屋设施进行维修管理。上诉人与被上诉人之间已处于僵持状态，原审法院对此并未就此实际情况进行查明，而是简单的以上诉人不享有解除权，判决合同继续履行，而事实上租赁合同已经完全无法履行，一方面继续履行对上诉人显失公平，另一方面会造成更大的矛盾纠纷，引发社会的不安定因素。根据相关法律规定，请求二审法院判决解除上诉人与被上诉人之间的租房协议。 段彦东答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。第一，上诉人不享有解除权，《租房协议》不应被解除。被上诉人租赁房屋后，严格按照《租房协议》约定的方法及租赁物的性质将租赁物用于饭店经营，且对租赁物尽到了维修管理义务，未使租赁物受到损失，严格按照双方约定时间向上诉人支付租金。上诉人上诉所称硬化路面是双方签订《租房协议》时已经写在协议中第六条，上诉人是受益人。路面硬化完成后2018年，2019年双方继续按照协议约定时间履行义务，硬化路面不属于情势变更情形，《租房协议》按照现实情况可以继续履行，上诉人不享有解除权，《租房协议》不应当被解除。第二，上诉人诉称的事实已经涉县人民法院经过实体查明审理，并作出（2019）冀0426民初2195号判决，认定上诉人不享有解除权。该审理结束后，并未发生新事实，上诉人此次诉讼实质上是否定（2019）0426民初2195号判决的裁判结果并且构成累诉，浪费司法资源。第三，上诉人与被上诉人签订的《租房协议》约定的租赁期限于2025年8月10日到期，现租赁期限未到期，上诉人应当按照诚实信用原则继续履行出租义务。 赵金凤向一审法院起诉请求：一、请求依法判决解除原告与被告签订的《租房协议》；二、请求依法判决被告按照每日70元支付从2019年8月10日至返还租赁房屋之日止的房屋租金；三、请求依法判决被告赔偿原告的房屋损失共计10000元；四、本案诉讼费及其它费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年8月10日赵金凤（出租人、甲方）与段彦东（承租人、乙方）签订《租房协议》，该协议内容“出租人与承租人共同协商，出租人愿将自己修建的位于309国道（南庄路段，旧路椿树岭村东）的饭店出租给承租人经营使用，具体协议条款如下：一、饭店状况：营业大厅5间、工作间通长间、雅间2间、洗刷间1间、锅炉房1间、窑洞1间、卫生间1间及厕所共用。营业厅前场地四至：南至南进口南边（磅前可临时存放一至两车沙土，不得影响饭店经营）；北至柏树：东至309公路；西至本户窑。二、出租期限：十年，2015年8月10日-2025年8月10日止。三、租赁费用：每年壹万伍仟元整（15000元），交费为先付后用，一年一预交，如有情况变动必需在两个月前提出。四、饭店设施的责任，饭店房屋及设施正常损坏及漏雨由甲方维修和管理，房屋及设施非正常损坏及漏雨由乙方维修和管理。五、饭店水电费交纳：饭店用水由甲方负责供给，水费每方2.5元，每半年一结，电费由乙方到椿树岭电管员处交纳或电力局自交（自备电表）。六、饭店风险：如甲方饭店在租赁期内因扩路或大型建筑需要停业，合同可以顺延。如不能继续开业，除剩余月份的租赁费如数退还给乙方外，并由第三方赔偿乙方一次性停业或停产损失和装修费。七、乙方在承租期内，饭店内增加的固定附属设施，乙方不得拆除，不包括广告牌在内。八、违约责任：在租赁期内，如有一方违约，违约方承担违约责任。九、本协议未尽事宜，双方本着友好协商解决，如不能协商解决可请求仲裁机构裁。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。空口无凭，立此协议为凭”。2016年8月26日原被告签订《补充协议》，内容是“(1)水费由原来的每年700元（柒佰元）增加800元（捌佰元），约定为每年1500元（壹仟伍佰元）水费，从2016年8月10日-2025年8月10日，一律按每年1500元缴纳和收取。（注：水费一年一交）。(2)关于房主从北头三间未租赁的房屋后墙挖门一事，约定本场地只准房主来回行走场地使用，不准房主另租占用原租赁者的使用场地，否则按违约处以每月2000元的违约金”。2017年政府要求309国道路边各摊点门前进行硬化路面，赵金凤对段彦东租赁的饭店前面的路进行了硬化，要求段彦东支付硬化路面费用，协商未果。2019年6月9日赵金凤在段彦东承租的饭店门上张贴通知，内容为：“段彦东：你所交的房租于2019年8月10门到期，到期后，本人决定不再将房屋租赁于你，现提前两月通知于你，望你提前整理物品，于9月1日前搬出所有属于你的物品。”段彦东按租赁协议约定时间向被告缴纳2019年8月10日-2020年8月10日的租赁费15000元未果。段彦东于2019年8月2日诉至本院。本院经审理判决赵金凤于2019年6月9日在段彦东饭店门上张贴的解除租房协议通知无效。赵金凤施工修水池，段彦东以水池租赁在协议第一条约定的场地包括了北至柏树，说明租赁的范围内包括水池在内，进行阻拦，赵金凤诉至一审法院，请求租房协议，经调解未果。 一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案存在以下二个争议焦点：一、本案原告赵金凤的起诉是否属于重复起诉。二、原告赵金凤诉讼应否支持。关于争议焦点一：2019年8月2日段彦东起诉赵金凤，请求法院确认赵金凤在承租的饭店门口张贴解除租房通知无效。本案是赵金凤要求解除段彦东租房协议进行的诉讼，两个案件的事实理由不同，不属于我国民事诉讼法规定的重复起诉。关于争议焦点二：我国合同法规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。赵金凤所述的理由不符合合同法规定的解除条件。 一审法院判决：驳回原告赵金凤的诉讼请求。案件受理费80元，由原告赵金凤负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据 本院查明事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，赵金凤与段彦东签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效。该合同对双方均具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自解除合同，在解除合同相关情形没有出现的情况下，赵金凤作为出租人擅自通知承租人段彦东解除租赁合同，不能产生合同解除的效力。赵金凤称段彦东未按照约定使用案涉房屋，未能对案涉房屋进行维修，段彦东对此予以否认，且赵金凤未能就此提交证据，本院对此不予采信。路面硬化属于对租赁房屋周边环境改善，赵金凤作为出租人负担该费用具备一定的合理性，案涉租赁房屋租金不必然因此调整，未调整租金不属于对赵金凤明显不公平的情形，故对赵金凤上诉称案涉租赁协议对其显失公平的上诉理由，本院不予采信。赵金凤称案涉租赁合同已经完全无法履行，段彦东对此予以否认，赵金凤并未就此提交证据，故本院对此不予采信。赵金凤称段彦东阻挠其修理水池未能提交充分证据，段彦东对此予以否认并称水池在其承租范围内，故对赵金凤该上诉理由，本院不予采信。综上，案涉租赁合同并未出现应当解除的情形，租赁合同具备按照约定继续履行的条件，故一审法院判决驳回赵金凤解除租赁合同的诉讼请求并无不当，本院对此予以确认。 综上所述，赵金凤的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人赵金凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  王跃安 审判员  王双振 审判员  张树刚 二〇二〇年四月二十九日 法官助理乔亚亚 书记员蔺密密