山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3029号 上诉人（原审被告）:陈嘉豪，男，1986年8月10日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：毕树芳，系上诉人之母。 被上诉人（原审原告）：青岛丽嘉物业服务有限公司，住所地青岛市城阳区正阳路天一广场办公楼14号。 法定代表人：唐志宏，总经理。 委托诉讼代理人：赵彩莉，山东龙旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡紫薇，山东龙旭律师事务所实习律师。 上诉人陈嘉豪因与被上诉人青岛丽嘉物业服务有限公司（以下简称丽嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初5827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈嘉豪上诉请求：一、依法撤销原审判决，在查明事实的基础上依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人提交的（2018）鲁0214民初3740号民事判决书中“任德奎系丽嘉物业公司员工，从事小区物业服务工作，本次争执是由物业服务引起，亦是发生在物业相关场所，故法院认定任德奎系在从事职务行为中故意致毕树芳损害，任德奎与丽嘉物业公司应对毕树芳的损失承担连带赔偿责任”，证明丽嘉物业在物业管理中存在严重的管理问题，并造成业主、家人两人受伤，一人轻微伤的严重后果。被上诉人收取的是物业服务费，本次争执是由物业服务引起，与本案有关；二、被上诉人伪造《前期物业服务合同》中上诉人的签名该依法处理。前期所交的物业费是被上诉人威胁，不交物业费不给房屋钥匙，不让装修，到现在被上诉人还扣留装修保证金不还，要求被上诉人归还；三、物业公司没有尽到物业管理义务。1.被上诉人多次对上诉人停水停电、还进行威胁，在业主没有欠缴水电费的情况下，物业公司无权利停水停电；2.业主反映家中门锁被撬物业应配合业主查看监控的义务，但是被拒绝；3.外墙进水，因在保修期内，物业应该联系开发商来维修，这是物业应尽的义务，但是物业拒绝；4.上诉人母亲发现外墙下水管损坏，去物业公司找工程人员反映情况时被丽嘉物业公司工程人员打伤后，物业作为服务单位，没有派人去沟通和解决矛盾，导致当天下午上诉人和工程维修人员发生肢体冲突，造成上诉人的手指食指终身残疾，手指不能弯曲，没有知觉；5.物业提供的保洁服务，垃圾桶损坏。垃圾满地不打扫、杂草成树、绿化问题严重。上诉人要求减交丽嘉物业提出的70%物业费，上述问题丽嘉物业提出整改方案并解决后才交物业费。 丽嘉物业公司答辩称：被上诉人依法为上诉人提供了物业服务，上诉人应当缴纳物业费。本案上诉人拒缴物业费的原因实际是上诉人母亲在非工作时间与被上诉人处工作人员发生争执后，上诉人后向被上诉人处寻仇，导致其与被上诉人处工作人员矛盾激化，拒缴物业费。 丽嘉物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈嘉豪支付丽嘉物业公司物业服务费1942.3元及违约金1,700元，合计3,642.3元；2、诉讼费用由陈嘉豪承担。事实和理由：双方当事人于2017年9月14日签订了《前期物业服务合同》，合同约定，由丽嘉物业公司为小城之春小区提供前期物业管理服务，陈嘉豪按约定交纳物业服务费及其他费用，物业服务费每季度交纳一次，于每季度末最后一周交纳下季度物业服务费，逾期交费的从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。陈嘉豪自2018年4月1日至2019年3月31日拖欠丽嘉物业公司物业服务费1,942.3元，丽嘉物业公司多次催要未果。请求法院支持丽嘉物业公司的请求。 陈嘉豪在一审中辩称，丽嘉物业公司提供的物业服务质量达不到《前期物业服务合同》约定的标准，未尽到妥善管理的义务，导致业主人身、财产安全受到了损害；陈嘉豪家可视对讲不能使用，反映两年未果；入户门门锁被撬两次，丽嘉物业公司拒绝配合查看监控；陈嘉豪家客厅窗户外墙进水，反映一年半未解决；陈嘉豪母亲发现外墙下水管损坏，找工程人员反映情况时，被丽嘉物业公司工作人员打伤；丽嘉物业公司多次对陈嘉豪家停水、停电、进行威胁，因此不同意支付物业费。请求解除与丽嘉物业公司间的《前期物业服务合同》，驳回丽嘉物业公司的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：陈嘉豪在青岛市城阳区户有成套住宅1处，房屋建筑面积为161.86平方米，建筑层数为4层。陈嘉豪在使用该房屋期间，丽嘉物业公司为该房屋所在小区提供物业服务，陈嘉豪向丽嘉物业公司交纳物业服务费至2018年3月31日，后因故未再交纳物业服务费，丽嘉物业公司通过律师函方式催要未果。 一审法院认为，物业服务合同系双务合同，合同相对方在行使相关权利的同时，亦应履行相应义务，但双方的目标是一致的，即提升小区的居住品质。丽嘉物业公司在提供物业服务过程中，应接受业主提出的合理化建议，与业主保持密切联系，不断增强服务意识，提高服务水平；陈嘉豪对丽嘉物业公司日常工作中存在的瑕疵应及时反馈，在维护自身利益的同时也应做到有理、有据、有节。双方在交流过程中，应相互理解、有效互动，共同营造和谐、安定、宜居的居住环境；产生分歧时，应相互克制、及时沟通，根据双方矛盾焦点，提出建设性的解决纠纷的方法，避免矛盾扩大。 本案中，丽嘉物业公司提交的《前期物业服务合同》虽非陈嘉豪签字，但丽嘉物业公司为包括陈嘉豪在内的业主提供前期物业服务，陈嘉豪亦支付过物业费，故双方存在事实物业服务合同关系。在新物业服务公司入驻涉案房屋所在小区前，丽嘉物业公司提供了物业服务，陈嘉豪应按以前标准交纳物业服务费。丽嘉物业公司主张的物业服务费未超过原交费标准，对该主张，一审法院予以支持。关于丽嘉物业公司主张的违约金，因无合同约定，丽嘉物业公司的该项主张无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于陈嘉豪在抗辩过程中提到的拒付物业费的理由，缺乏有效证据支持；另外，关于可视对讲的问题、外墙进水问题均属质量问题，非物业服务问题，与丽嘉物业公司的服务行为无关；关于门锁被撬问题，如被撬属实，则涉及刑事犯罪的问题，应由公安部门介入，陈嘉豪应向相关行政主管部门求助；关于物业服务人员打人问题，属个人行为，且已经过法院判决，亦与丽嘉物业公司提供的物业服务无关；关于解除物业服务合同的问题，涉及全体业主利益，且需经过相关程序，故双方物业服务合同关系不能轻易解除。综上，陈嘉豪拖欠丽嘉物业公司物业服务费，事实清楚，证据充分，其拒付物业费的抗辩理由不成立。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、陈嘉豪于判决生效后十日内给付丽嘉物业公司物业服务费人民币1,942.3元（自2018年4月1日至2019年3月31日）。二、驳回丽嘉物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈嘉豪负担。 二审中，陈嘉豪提交照片3张，显示时间为2019年12月6日、12月9日、2020年4月22日小区环境的照片，证明：被上诉人服务不合格。4月22日照片是当时向物业公司反映窗外的雨水管漏水，将上诉人家的墙壁造成渗漏，此问题之前曾向物业公司反映，系双方发生争执的原因。被上诉人质证称：照片是打印件，对证据的真实性不予认可，即使是真实的无法辨别拍摄地址是被上诉人服务的小区。提供照片不能反映出物业服务的全貌，可能是存在清理过程中短暂的行为。即使水管漏水外墙浸水是真实的，也是房屋质量问题，与被上诉人无关。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1、《前期物业服务合同》能否作为被上诉人收取物业费的依据；2、上诉人主张降低物业费标准，是否应予支持。 关于焦点一、本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，上诉人陈嘉豪主张未与被上诉人丽嘉物业公司签订《前期物业服务合同》，其所交物业费系受威胁缴纳的。对此本院认为，丽嘉物业公司依据其与开发商签订的《前期物业服务合同》为涉案小区提供物业服务并按约定收取物业费，符合上述法律规定，上诉人的主张没有事实依据，本院不予支持。 关于焦点二、本院认为，物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，因此，陈嘉豪提交某段时间内的照片，仅能证明丽嘉物业公司在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，上诉人陈嘉豪以此主张降低物业费标准缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的可视对讲的问题、外墙进水问题均属房屋设备质量问题，相关门锁被撬问题、与物业服务人员发生纠纷等问题应交由相关部门解决。但丽嘉物业公司也应从业主所反映的情况和问题，找出自己物业服务存在的差距，提高服务水平。 综上，上诉人陈嘉豪的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈嘉豪负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 薄富超 书记员韩平