山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1085号上诉人(原审第三人）：吕玉良，男，1951年2月17日出生，汉族，住龙口市。上诉人(原审第三人）：吕洪光，男，1978年11月20日出生，汉族，住龙口市。以上二位上诉人共同委托诉讼代理人：纪洪卫，山东德孚威律师事务所律师。以上二位上诉人共同委托诉讼代理人：于毅，山东德孚威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张呈祥，男，1983年1月3日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：徐志刚，北京市华堂（济南）律师事务所律师。原审被告：李忠庆，男，1969年5月10日出生，汉族，住龙口市。原审第三人：山东龙口农村商业银行股份有限公司。住所地：山东省龙口市南山路东、港城大道北侧101。法定代表人：王海滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：栾松楠，该银行员工。上诉人吕玉良、吕洪光因与被上诉人张呈祥、原审被告李忠庆、原审第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司（以下简称龙口农商行）所有权确认纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2018）鲁0681民初5978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吕玉良、吕洪光上诉请求：撤销一审判决，依法驳回张呈祥的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“吕玉良、吕洪光基于生效合同而对龙口农商行负担了协助办理不动产所有权转移登记的义务”事实不清，法律适用错误。1、吕玉良、吕洪光与龙口农商行之间签订的《以资抵债协议书》不是《不动产买卖协议》，以资抵债协议中，物权转移是金钱债务的替代履行方式，债权人请求债务人交付案涉不动产的目的是消灭金钱债务；不动产买卖协议是基于买卖关系而产生的不动产物权期待权，两者在本质上有明显区别。2、龙口农商行与吕玉良、吕洪光在债务已届清偿期后签订《以资抵债协议书》，一审法院已查明协议第三条约定的办理过户登记、第四条约定的交付抵债资产的内容至今均未实际履行。协议书所涉抵债资产一直由吕玉良、吕洪光占有、控制。在尚未办理物权转移手续前，吕玉良、吕洪光不同意继续履行抵债协议的情况下，龙口农商行无权要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己。从2008年签署协议至今，龙口农商行从未要求吕玉良、吕洪光履行以资抵债协议。综上，在《以资抵债协议书》未实际履行的情况下，吕玉良、吕洪光没有协助办理过户登记的法律义务。二、一审判决认定“三河公司在向原告交付转让资产的权属证书之外，仍应协助原告办理资产的过户登记手续”错误。1、三河公司未取得案涉不动产所有权，无权处分案涉不动产。2、虽然三河公司与张呈祥之间的资产买卖合同有效，但不能以此认定张呈祥取得了案涉不动产所有权。《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”对于三河公司的无权处分行为，张呈祥仅能要求承担违约责任或者解除合同，不是依据该份合同取得案涉不动产的所有权，并以此要求该不动产的所有权人吕玉良、吕洪光履行协助办理过户登记的义务。三、一审判决参照北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十四条规定判决本案属法律适用错误。1、北京市高级人民法院指导意见具有地域性，不能成为山东省法院审理案件的依据。2、按照合同的相对性原则，吕玉良、吕洪光与张呈祥之间不是合同相对人，张呈祥要求吕玉良、吕洪光协助办理过户手续没有合同及法律依据。被上诉人张呈祥答辩称，一、2008年5月26日，原山东龙口农村合作银行与龙口市绿源果汁厂及负责人吕玉良签订的《以资抵债协议书》，实际上是债务期满后，当事人依照《物权法》第一百九十五条第一款“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价”的规定协议实现担保物权的行为。《以资抵债协议书》中约定的抵债标的物并不是一般法律意义上的物，而是原借款合同的从合同，抵押合同特定化的抵押财产。《以资抵债协议书》第二条约定“乙方（龙口市绿源果汁厂〉以贷款所抵押的位于龙口市的国有土地5243平方米，厂房及其他建筑面积为2430.39平方米、在建工程1280.37平方米及生产设备一套（具体明细见评估报告）作价508.437015万元抵顶所欠的贷款本金336.69万元，利息171.747015万元”，足以佐证。《以资抵债协议书》的当事人按照烟台天宏有限责任会计师事务所对抵押财产出具的资产评估鉴定报告折价，符合《物权法》第一百九十五条第三款“抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”之规定，合法有效。案涉标的物是不动产，仅交付标的物不足以实现清偿目的，只有在办理过户登记手续后才能实现该目的。二、最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）第44条规定“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”。由此可见，依照《合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”的规定，以物抵债协议性质上属于诺成合同。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第九条，关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题规定：债权人与债务人之间存在金钱债务，有时双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿。实务上将该种替代履行债务的方式称为以物抵债。债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。在后果的处理上，如果此时抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。因此，两上诉人“在尚未办理物权转移手续前，不同意继续履行抵债协议，龙口农商行无权要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己”的主张，不应予以支持。三、《以资抵债协议书》第三条约定：本协议签订之日，乙方（龙口市绿源果汁厂）应将所抵债资产交付甲方（原山东龙口农村合作银行），甲方有权变卖或过户到自身或指定人名下，乙方应无条件提供相关证明材料，并协助甲方办理房地产过户手续，直到过户成功为止，费用由甲方（或甲方指定人）承担。两上诉人均在《以资抵债协议书》上签字认可上述以物抵债事宜，按照合同约定和法律规定均负有协助龙口农商行办理产权过户手续的义务，龙口农商行将抵债资产依法转让给原龙口市三河经贸有限公司，原龙口市三河经贸有限公司又依法转让给答辩人，答辩人也就成为抵债协议约定的“甲方指定人”，只有两上诉人履行了协助义务，答辩人的物权期待权才能得以实现。四、我国法律并未规定代物清偿制度，故代物清偿合同在我国属于无名合同。根据《合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，与以物抵债性质最相类似的是买卖合同。因此，一审法院依照《物权法》第十五条、第十六条，《合同法》第六十条、第一百三十五条之规定作出判决，适用法律正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审被告李忠庆未出庭亦未提交书面陈述意见。原审第三人龙口农商行答辩称，其意见同被上诉人答辩意见。张呈祥向一审法院起诉请求：1.请求判令被告李忠庆和第三人龙口农商行、第三人吕玉良协助原告将位于龙口市的土地使用权《国有土地使用证号：龙国用（2002）字第××号、龙国用（2003）第0814号》及房屋《房屋所有权证号：龙房权中村第××号》转移登记为原告张呈祥所有。2.判令被告李忠庆和第三人龙口农商行、第三人吕洪光协助原告将位于龙口市的土地使用权《国有土地使用证号：龙国用（2002）字第××号、及房屋《房屋所有权证号：龙房权中村第××号》转移登记为原告张呈祥所有。事实和理由：2010年11月30日，原告与龙口市三河经贸有限公司（以下简称三河公司）签订协议书，原告自愿购买三河公司所有的位于龙口市的龙口市绿源果汁厂（以下简称绿源果汁厂）相关资产（该资产是三河公司于2010年11月27日经山东银发拍卖有限公司公开依法购得原山东龙口农村合作银行35处抵债资产中的一宗，涉案资产的具体内容为《拍卖成交确认书》第30条：“原绿源果汁厂抵债资产及设备一宗，其中涉及土地面积约7.86亩，房产建筑面积约2637.74平方米，位于，土地证、房产证未过户”；该宗资产交易价格为130万元，原告必须于2010年12月底前付清全部价款；待原告付清全部款项后，视同交易完成，原告对交易资产认可，三河公司将该资产的买卖证明转交原告，原告自行协调原山东龙口农村合作银行等单位或个人办理资产过户。协议书签订后，原告向三河公司交付了涉案资产的转让款项130万元，三河公司将涉案资产的相关法律文件交付原告，但涉案资产中的房产权属证书至今未完成过户登记手续。三河公司系被告李忠庆出资设立的一人有限责任公司，该公司于2013年8月2日经股东决定解散，于2013年11月5日在工商局办理了公司注销登记。龙口市人民法院（2014）龙民三初字第477号民事判决书判决：原告与被告为法定代表人的原三河公司于2010年11月30日签订的协议有效。2008年5月26日，原山东龙口农村合作银行与绿源果汁厂及其负责人吕玉良签订了《以资抵债协议书》，绿源果汁厂以贷款所抵押的位于龙口市的国有土地5243平方米，厂房及其他建筑面积为2430.39平方米、在建工程1280.37平方米及生产设备一套（具体明细见评估报告）作价508.437015万元抵顶所欠的贷款本金336.69万元、利息171.747015万元；以资抵债协议签订之日，绿源果汁厂应将所抵债资产交付原山东龙口农村合作银行，原山东龙口农村合作银行有权变卖或过户到自身或指定人名下，绿源果汁厂应无条件提供相关证明材料，并协助绿源果汁厂办理房地产过户手续，直到过户成功为止，费用由原山东龙口农村合作银行或其指定人承担；绿源果汁厂应于抵债协议生效后30日内，无条件将全部抵债资产以外的资产搬出原厂区（费用自负），将抵债物交付原山东龙口农村合作银行占有、使用。第三人吕玉良、吕洪光以个人名下的土地厂房抵押在原山东龙口农村合作银行所属机构中村支行贷款3笔135万元，贷款实际使用人为绿源果汁厂，因此第三人吕玉良、吕洪光在《以资抵债协议书》上签字认可上述抵债事宜。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，原告与被告签订的关于涉案资产转让的协议书，第三人之间签订的以资抵债协议书，合同内容出于当事人真实的意思表示，均应认定有效，据此涉案资产的所有权人应认定为原告。原告虽然未与第三人签订资产转让协议书，但是基于原、被告间的资产转让合同关系，第三人同样负有协助办理产权过户手续的义务，只有第三人履行了协助义务，原告的权利才能得以实现。被告李忠庆一审未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人龙口农商行一审述称，我行与绿源果汁厂、吕玉良、吕洪光以资抵债事实属实，同时我行与三河公司资产买卖事实属实，我行自愿按照与三河公司间的协议约定履行协助过户义务。第三人吕玉良、吕洪光一审共同述称，1.吕玉良和吕洪光虽然与龙口农商行签订了以资抵债协议，但双方没有办理案涉房产及土地的产权变更手续，吕洪光、吕玉良也未收到龙口农商行的债权转让通知，涉案资产没有发生物权变动的效力，现涉案资产所有权仍属于吕玉良、吕洪光所有。2.三河公司未获得涉案资产的所有权，无权处分涉案资产，原告并未取得涉案资产的物权。3.吕玉良、吕洪光与张呈祥之间不存在任何的合同关系或者债权债务关系，原告要求吕玉良、吕洪光协助办理过户义务，没有事实和法律根据。4.原告曾三次起诉到法院，并三次撤诉，滥用诉权，恶意诉讼，对其因此给吕玉良、吕洪光造成的损失我方保留索赔的权利。综上，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：原告提交山东银发拍卖有限公司与三河公司签订的《拍卖成交确认书》复印件一份，以证明三河公司通过拍卖购得抵债资产，后又转卖于原告。第三人吕玉良、吕洪光质证认为，该证据为复印件，不符合证据的法定形式要件。法院认为，原告并非《拍卖成交确认书》的签订主体，其无法提供该书证的原件具有可以解释的合理性，法院综合其他证据和案件具体情况，认为该复印件可以作为认定案件事实的根据，法院将其作为定案证据予以采纳。原告提交三河公司出具的日期为“2010年11月4日”的收据一份，以证明其向三河公司支付转让资产的价款130万元的事实。第三人吕玉良、吕洪光质证认为，原告与三河公司签订《协议书》的日期为2010年11月30日，可以认定该收据系伪造，且130万元采用现金支付的方式交付，也不符常理。原告则主张三河公司出具收据的实际日期为“2010年12月4日”，因笔误将“12月”错写为“11月”。法院认为，根据龙口市人民法院（2014）龙民三初字第477号生效法律文书认定的事实，并结合三河公司向原告出具的收据，以及双方签订的《协议书》中对于资产转让价格的约定，认为原告向三河公司支付130万元资产转让款的盖然性较高，法院对此予以认定。第三人吕玉良与吕洪光系父子关系，吕玉良为绿源果汁厂法定代表人。2008年5月26日，绿源果汁厂与山东龙口农村合作银行（龙口农商行的前身）签订《以资抵债协议书》，并由吕玉良、吕洪光分别作为法定代表人和个人名义贷款人签字捺印。协议载明：吕玉兴等人以个人名义在龙口农商行贷款201.69万元；吕玉良、吕洪光以个人名下的厂房和土地为抵押在龙口农商行贷款135万元，贷款的实际使用人均为绿源果汁厂。故双方约定，一、以绿源果汁厂的资产偿还欠付的银行贷款本金336.69万元和利息171.747015万元，共计508.437015万元。二、抵债的资产包括：国有土地（使用权）5243平方米、厂房及其他建筑面积2430.39平方米（有产权证书的为1532.9平方米）、在建工程1280.39平方米及生产设备一套，共作价508.437015万元，抵顶贷款本息。根据烟台天宏有限责任会计师事务所的资产评估报告记载，绿源果汁厂的机器设备评估价值为264.099万元。三、协议签订之日，绿源果汁厂应将抵债资产交付龙口农商行，龙口农商行有权变卖或过户到其自己或其指定的人名下，绿源果汁厂应无条件提供相关证明材料，并协助办理房地产过户手续。四、协议签订后30日内，绿源果汁厂应将抵债资产之外的资产搬出原厂区，并将抵债资产交付龙口农商行占有、使用。因吕玉良、吕洪光等人在向银行贷款之初，即将吕玉良、吕洪光名下的国有土地使用证和不动产权证书交付于银行设立担保，故在双方签订《以资抵债协议书》后，龙口农商行即继续保有相应的权属证书。而协议书第三条约定的办理过户登记、第四条约定的交付抵债资产的内容，至今均未实际履行。协议书约定的抵债资产一直由吕玉良、吕洪光实际占有、控制至今。2010年11月27日，三河公司（法定代表人为被告李忠庆，已于2013年11月5日注销登记）通过公开拍卖的方式购得绿源果汁厂对龙口农商行的抵债资产，拍卖公司与三河公司签订的《拍卖成交确认书》第二、（1）、30条约定：原绿源果汁厂抵债资产及设备一宗，其中涉及土地面积约7.86亩，房产建筑面积约2637.74平方米，位于，详见龙口农商行提供的龙国用（2003）第0814号、1188号、1189号土地证，龙房权证中村字第××号、00××11号房屋所有权证，设备清单，土地证、房产证未过户。第三条约定：委托人（即龙口农商行）只负责协助办理相关过户手续。2010年11月30日，原告与三河公司签订《协议书》，内容载明：1.原告自愿购买三河公司所有的位于龙港开发区的绿源果汁厂相关资产，（该资产是三河公司于2010年11月27日经山东银发拍卖有限公司公开拍卖依法购得龙口农商行35处抵债资产中的一宗，资产相关情况参考拍卖说明，下附龙口农商行原抵债协议书）；2.该宗资产交易价格为130万元；3.原告必须于2010年12月底前付清全部价款；4.三河公司对该资产是否存在法律纠纷，能否办理证照变更、产权过户或产权完善手续不做任何保证，对该资产的品质不做任何担保。该抵债资产的实际位置、面积以办理手续时主管部门出具的产权证书为准，三河公司以该资产现状转让，原告自行清场、自行办理产权手续、自行承担由此产生的一切责任和税费；5.待原告付清全部款项后，视同交易完成，原告对交易资产认可，三河公司将该资产的买卖证明转交原告，原告自行协调龙口农商行等单位或个人办理资产过户。后原告向三河公司交付了资产转让款130万元，三河公司亦将转让资产的相关权属证书交付原告，具体包括：吕玉良为土地使用权人的龙国用（2002）字第××号土地使用证，和龙国用（2003）第0814号国有土地使用证的复印件（原告主张该证书自龙口农商行交付给三河公司时即为复印件，龙口农商行则表示对此不知情），吕玉良为房屋所有权人的龙房权证中村第××号房屋所有权证；以及吕洪光为土地使用权人的龙国用（2002）字第××号国有土地使用证，吕洪光为房屋所有权人的龙房权证中村第××号房屋所有权证。而权属证书记载的权利人至今未办理过户登记。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于基于法律行为物权变动的区分原则的规定，物权法将债权行为的效力和物权行为的效力作出了明确的区分。从物权变动的效果看，吕玉良、吕洪光与龙口农商行签订《以资抵债协议书》后，未办理转让不动产权属证书的过户登记，并不发生物权变动的法律效果，至今转让的不动产的所有权人仍为吕玉良、吕洪光。从债权行为的法律效果看，虽未办理不动产权属证书的过户登记，但并不影响合同效力的认定，吕玉良、吕洪光基于生效合同而对龙口农商行负担了协助办理不动产所有权移转登记的义务。法院认为，订立合同的当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。吕玉良、吕洪光与龙口农商行签订的《以资抵债协议书》、以及三河公司通过拍卖与拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》、以及三河公司与原告签订的《协议书》，均系合同当事人之间真实有效的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故三份协议的当事人均应按照合同约定的内容行使权利、履行义务。吕玉良、吕洪光与龙口农商行签订《以资抵债协议书》后，龙口农商行就吕玉良、吕洪光提供的不动产抵押实现了债权，并依约保有了吕玉良、吕洪光在设立抵押时提供的房屋所有权证书和土地使用证书。而双方在《以资抵债协议书》中约定的由吕玉良、吕洪光协助龙口农商行办理不动产所有权移转登记的义务，吕玉良、吕洪光至今未实际履行。三河公司通过公开拍卖买受龙口农商行出让的绿源果汁厂抵债资产（包括涉案不动产），并与拍卖公司订立《拍卖成交确认书》，而龙口农商行亦未按约向三河公司履行协助办理过户手续的义务。后三河公司将拍卖购得的资产出卖于原告并签订买卖协议。吕玉良、吕洪光主张三河公司未取得转让资产的所有权，其无权处分涉案资产。法院认为，因无权处分订立的合同，无权处分不影响合同的效力，且该买卖协议经龙口市人民法院（2014）龙民三初字第477号生效判决书依法认定为合法有效，故法院认为，三河公司与原告间的资产买卖合同不存在效力瑕疵。法院认为，原告买受三河公司转让的资产，即为通过支付价款取得转让资产的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并移转标的物所有权的义务”，故法院认为，三河公司向原告移转出让资产的所有权应是买卖合同的法定基本义务，双方约定三河公司不负担协助办理产权过户的义务，并不能排除双方作为买卖合同当事人法定负担的义务。故法院认为，三河公司在向原告交付转让资产的权属证书之外，仍应协助原告办理资产的过户登记手续。三河公司系被告个人独资成立的一人有限责任公司，而三河公司已于2013年11月5日在龙口市工商行政管理局办理了注销登记，在该公司注销后，被告作为该公司的唯一股东，应当承担三河公司负担的协助原告办理过户登记的义务。吕玉良、吕洪光应协助龙口农商行将涉案不动产权属证书过户至龙口农商行名下（或在龙口农商行的指定下过户至三河公司名下），龙口农商行应协助三河公司（现应为被告）将涉案不动产权属证书过户至被告名下，被告也应协助原告将涉案不动产权属证书过户至原告名下。参照北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十四条的规定，“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外”。现原告诉请被告以及第三人龙口农商行、吕玉良、吕洪光协助办理涉案不动产权属证书的过户登记手续，符合事实和法律依据。原告无法提供龙国用（2003）第0814号国有土地使用证的原件，而根据吕玉良、吕洪光与龙口农商行签订的《以资抵债协议书》记载的内容，抵债的资产包括国有土地（使用权）5243平方米，而龙国用（2002）字第××号、1189号和龙国用（2003）第0814号国有土地使用证登记的土地使用权面积之和恰为5243平方米，且吕玉良、吕洪光亦认可涉案的权属证书均在向龙口农商行贷款之初即交付于银行，结合三河公司与拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》、以及三河公司与原告签订的《协议书》，法院认为，原告买受的三河公司转让的资产，应当包括龙国用（2003）第0814号国有土地使用证登记的权利。而根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”，故法院认为，在龙国用（2003）第0814号国有土地使用证原件遗失的情况下，原告可根据不动产登记簿及本案判决的内容，办理龙国用（2003）第0814号国有土地使用证的过户登记。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2019年10月11日判决：一、被告李忠庆和第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司、第三人吕玉良于判决生效后三十日内，协助原告张呈祥将位于龙口市的土地使用权两宗（国有土地使用证号：龙国用（2002）字第××号和龙国用（2003）第0814号）及房屋一宗（房屋所有权证号：龙房权中村第××号）过户登记为原告张呈祥所有；二、被告李忠庆和第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司、第三人吕洪光于判决生效后三十日内，协助原告张呈祥将位于龙口市的土地使用权一宗（国有土地使用证号：龙国用（2002）字第××号）及房屋一宗（房屋所有权证号：龙房权中村第××号）过户登记为原告张呈祥所有。案件受理费100元,由被告李忠庆负担。本院审理期间，上诉人出示国有土地使用权证（证号：土国用（2003）第1092号），以证明土地使用权人是吕玉良，面积是2668平方米。该土地与涉案土地相互连接，不可分割，且周边土地没有取得土地使用权证，但一直由二上诉人使用并向村委缴纳土地承包费用至今。以资抵债协议书所涉土地上仍有建设工程和框架结构的南冷风库1280.37平方米，与涉案资产不可分割，故以资抵债协议书自签署至今没有履行。质证中，被上诉人张呈祥称，被上诉人不清楚上诉人所称土地是否为抵押合同的抵押物，被上诉人从原三河公司接收的土地证、房产证中没有上诉人出示的土地证。原审第三人龙口农商行称，上诉人提交的土地证不在第三人与三河公司之间出售的资产范围之内，上诉人提到的在建工程与土地证之间的关联关系没有相应证据证明，更不可以作为不履行已生效合同的依据。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，吕玉良、吕洪光与龙口农商行签订的《以资抵债协议书》、三河公司通过拍卖与拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》、三河公司与张呈祥签订的《协议书》，均系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。三份协议的当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。吕玉良、吕洪光与龙口农商行所签《以资抵债协议书》中关于其对龙口农商行负担的协助办理不动产所有权移转登记义务，并没有因合同权利主体的变更而消灭，上诉人吕玉良、吕洪光主张在《以资抵债协议书》未实际履行的情况下，其没有协助办理过户登记的义务，证据不足，理由不当，本院不予采纳。虽然三河公司在与张呈祥签订协议书时没有取得涉案不动产物权，但并不影响双方间所签协议书的效力，也不能因此确认张呈祥无权要求三河公司向其交付涉案不动产，上诉人吕玉良、吕洪光主张张呈祥仅能要求三河公司承担违约责任或者解除合同，证据不足，理由不当，本院不予采纳。一审法院参照北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》相关规定，对本案事实、法律责任所作分析、认定，符合本案实际情况，没有违反法律原则及规定，上诉人吕玉良、吕洪光对此所提异议，理由不当，本院不予支持。上诉人吕玉良、吕洪光以与张呈祥间不存在合同关系为由，主张其没有协助办理涉案不动产过户手续的义务，理由不当，于法无据，本院不予支持。上诉人吕玉良、吕洪光主张其另有不动产与涉案不动产相连、不可分割，但不能因此免除其协助办理涉案不动产过户手续的义务，故上诉人吕玉良、吕洪光的主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，上诉人吕玉良、吕洪光的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吕玉良、吕洪光负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年四月十七日书记员  王 琪