重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初482号原告：徐树凡，男，1964年8月7日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：陈世琼，重庆康通律师事务所律师。被告：董学钦，男，1971年2月20日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：王方英，女，1972年8月4日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告徐树凡与被告董学钦、王方英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐树凡及其委托诉讼代理人陈世琼、被告董学钦到庭参加了诉讼。被告王方英经传票合法传唤拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐树凡向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、判决被告退还原告购房款160,000元、支付违约金107,540元及资金占用利息（利息计算方式：以267,540元为基数，从起诉之日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际给付之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告对第二项诉讼请求变更为：被告退还原告购房款130,000元并支付违约金107,540元以及资金占用利息（利息计算方式：以本金130,000元为基数，从起诉之日起至还清时止）。事实与理由：原告与二被告于2017年5月14日签订了房屋买卖合同，合同约定二被告将其位于重庆市璧山区X房屋一套以566,000元的成交价出售给原告。合同还约定了付款方式及违约责任等内容。合同签订后，原告向被告支付了130,000元，但由于被告方的原因，导致原告无法办理按揭贷款，且被告于2018年将涉案房屋出售给第三人，致使涉案合同根本上无法继续履行。因此，被告已构成根本性违约。原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院，望支持原告如上诉讼请求。被告董学钦辩称，2017年11月，涉案房屋被重庆市璧山区人民法院查封，2019年7月，我的债权人对涉案房屋进行了处置，因此，并非是我们将房屋出售给第三人。现同意解除房屋买卖合同、退还原告购房款125,000元。同时，因合同签订后，原告的按揭手续一直未办理下来，故合同不能履行，原告也有责任，不同意承担违约金和利息的支付责任，且原告主张的违约金过高。被告王方英未到庭，也未提交书面答辩意见。本案经审理认定事实如下：2017年5月14日，董学钦、王方英为甲方、徐树凡为乙方，璧山县三江房地产信息咨询有限公司为丙方，三方签订了《房屋买卖合同》。合同约定甲方将其位于璧山区X的住房一套（面积155.34㎡）以566,000元出售给乙方；甲乙双方各向丙方支付中介服务费5,700元；乙方付款方式为银行按揭付款（乙方确定在银行无不良记录，方可办理银行按揭贷款），乙方于2017年5月14日交购房定金30,000元给甲方，于2017年5月19日支付首付款136,000元给甲方，另委托丙方向银行申请贷款400,000元。合同第五条第2款第3项载明：“甲方应保证其委托的房屋权属真实、合法、交易手续完备，并且无以下限制交易的情况（甲、乙双方约定的除外）：A、司法机关查封、没收、财产保全。B、公告拆迁范围，即将实施拆迁。C、已作为抵押担保物。D、其他限制交易的情况。”第5项载明：若乙方以按揭方式购房的，甲方应提供完备的手续并完全配合乙方办理按揭的相关手续。如因甲方的原因使按揭手续不能顺利办理的，由甲方承担责任。第七条违约责任。甲、乙双方从签订本合同之日起，自觉遵守本合同所约定事项，并按合同履行双方的权利和义务，如有一方未按本合同约定的内容履行，均由违约方向另一方支付本合同第三条约定的房屋成交款19%的违约金，实际损失超过违约总金额的，责任方据实赔偿，且甲、乙双方支付的中介服务费不予退还。合同还对其他内容进行了约定。甲方董学钦、王方英与乙方徐树凡分别在合同尾部签名。合同订立后，原告徐树凡通过重庆农村商业银行账户分别于2017年的5月26日、6月14日、6月15日、6月19日向董学钦转账60,000元、30,000元、30,000元、10,000元，转账金额合计130,000元。此后，由于二被告涉及到与其他人之间的债权债务纠纷，导致涉案房屋产权转移登记至案外人程波名下。鉴于涉案合同无法履行，被告董学钦于2019年分三次共向原告退款5,000元。庭审中，经本院释明，被告董学钦以违约金过高提出抗辩。因此，就原告所受损失情况，原告陈述其损失为：因合同不能履行，给其造成的涉案房屋现在价值与合同订立时成交价的差价损失。而就涉案房屋现在的市场成交价，原告认为在700,000元以上，而被告董学钦则认为现房屋单价应在4,000元/㎡以上。另根据原告提交的涉案房屋户室详细情况表，查明：2011年2月16日，二被告通过购买方式取得所涉案房屋所有权；2012年8月9日至2019年6月4日，涉案房屋在民生银行重庆分行（现中国民生银行股份有限公司重庆分行）设立了抵押，其间于2017年11月3日至2019年4月24日被本院查封；2019年6月6日，案外人程波通过存量房买卖取得了涉案房屋所有权。上述事实，有原告徐树凡与被告董学钦在法庭上的陈述，原告举示《房屋买卖合同》、重庆农村商业银行对私客户明细1份、重庆市农村商业银行业务凭证4份、重庆市璧山区规划和自然资源局不动产查询登记等证据在卷证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原告与二被告以及中介方璧山县三江房地产信息咨询有限公司于2017年5月14日签订的《房屋买卖合同》，包括了原、被告之间的买卖合同关系和买卖双方与璧山县三江房地产信息咨询有限公司的居间合同关系。涉案合同中关于房屋买卖的内容系原、被告的真实意思表示，内容合法，属有效合同。合同订立后，由于被告违反合同约定，隐瞒了涉案房屋被抵押的事实，加之此后因被告的原因，导致涉案房屋被查封、处置，致使原、被告之间交易目的已无法实现。因此，原告请求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告退还购房款130,000元的问题。如上所述，涉案合同应予解除，合同解除后，被告因涉案合同在履行过程中向原告取得的财产应予返还。根据审理查明的事实，原告向被告支付了购房款130,000元（含定金），而被告于2019年期间返还了原告5,000元，故本院对原告主张由二被告返还购房款125,000元的诉求，依法予以支持，原告的该诉求超过125,000元部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金107,540元的问题。首先，涉案合同订立后，由于被告未能保证涉案房屋的正常交易，且最终导致涉案房屋的所有权发生转移而导致合同不能履行，因此，被告已构成根本性违约，应向原告承担违约责任。其次，按照涉案合同约定，违约方应按房屋成交款566,000元的19%向守约方支付违约金，现原告主张由被告承担违约金107,540元，符合合同约定。最后，案涉违约金是否过高。判断违约金是否过高应根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定进行认定。本案，被告董学钦主张合同约定的违约金过高，其应就违约金是否过高承担举证责任，同时，其作为涉案房屋的原所有权人之一，更有义务证实合同约定的违约金已超过原告所受损失的百分之三十。由于董学钦未举证证明，因此，本院对其以违约金过高进行抗辩，不予采纳。综上，对原告要求二被告支付违约金107,540元，本院予以支持。关于原告要求二被告以130,000元为基数，从起诉之日即2020年1月13日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用利息问题。本院认为，在本案中，原告主张由二被告支付违约金107,540元的请求已获支持，该违约金足以弥补因合同解除后给原告造成的资金占用利息损失，故对原告主张由二被告支付资金占用利息损失的诉求，本院不予支持。被告王方英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，故应承担于其不利的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐树凡与被告董学钦、王方英于2017年5月14日签订的《房屋买卖合同》。二、限被告董学钦、王方英于本判决生效后三日内退还原告徐树凡购房款125,000元并支付违约金107,540元。三、驳回原告徐树凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费减半收取4,730元，由被告董学钦、王方英承担，该款限二被告于本判决生效后三日内向本院缴纳。对原告徐树凡预交的受理费5,267.7元，本院在本判决生效后予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 刘云金二〇二〇年四月七日法官助理 白琳琳书 记 员 王艺颖