四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初5022号 原告：姚献华，男，1958年1月25日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告：邓丽君，女，1961年3月22日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 二原告委托诉讼代理人：刘强，四川孟鸣律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：胡杨，四川孟鸣律师事务所律师。 被告：成都普瑞眼科医院股份有限公司，住所地：成都市金牛区一环路北四段215号。 法定代表人：徐旭阳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁蓉平，重庆鼎屺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娟，重庆鼎屺律师事务所律师。 原告姚献华、邓丽君与被告成都普瑞眼科医院股份有限公司（以下简称“普瑞眼科医院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚献华、邓丽君于本案诉讼前提出诉前财产保全申请，本院于2019年10月14日作出（2019）川1402财保17号民事裁定：1.冻结普瑞眼科医院名下银行账户中的存款，限额为547.4万元；2.查封姚献华、邓丽君提供的担保房产。原告姚献华及二原告的委托诉讼代理人刘强、胡杨、被告普瑞眼科医院的委托诉讼代理人梁蓉平、张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚献华、邓丽君向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告在2017年5月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即支付原告2018年12月1日至2019年11月30日的租金60万元，支付截止2019年8月31日迟延支付租金的利息54000元并从2019年9月1日起以60万元租金为基数按月息2%支付迟延支付租金的利息至租金付清之日止；3.判令被告立即支付原告违约金200万元；4.判令被告立即赔偿原告修缮及恢复租赁物的损失165万元；5.判令被告立即赔偿原告可得租金损失105万元；6.判令被告承担本案诉前保全费5000元及诉讼费用。事实与理由：二原告共有位于眉山市东坡区，徐州中路1、3、5、7、9号房屋（以下简称“案涉租赁物”）产权人。2016年12月被告与原告洽谈案涉租赁物出租事宜，双方在2017年2月达成口头协议：案涉租赁物由被告作为开设眉山分院的经营场地，原告不得对外招租。此后，原告根据被告要求将房屋停止招租予以闲置并协助被告办理办院的许可手续。2017年5月25日双方签订《房屋租赁合同》，对租赁期限、租金支付、违约责任等作出了约定。合同签订后，原告按被告要求将房屋登记用途进行变更登记，交付租赁物且被告未提出异议，被告在2017年8月1日取得许可证。但被告只支付了押金60万元（其中30万元按合同约定转为广告占用费），租金30万元，也未在免租期进行场地装修。在原告交付租赁物后至今，长达2年多的时间被告将租赁物闲置且未派人进行管理和维护，造成租赁物财产被盗、遗失、破损、锈蚀达到报废的严重程度。同时被告也未按季度支付租金，经原告催收，被告拒绝履行支付租金及维护租赁物的义务。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。 被告普瑞眼科医院辩称，《房屋租赁合同》不符合解除条件，应当继续履行。首先，原告主张的租金，被告已全部支付，虽然被告有迟延支付的情况，但在原告催告后均在合理期限内履行了义务。其次，本案系租赁合同，租赁合同中没有明确约定签订合同目的是举办医院，被告租赁相应物业后有自主选择权，可以变更使用用途或者进行转租，故原告主张解除合同缺乏事实与法律依据。最后，原告主张的违约金、损失问题，双方合同中没有约定逾期支付租金的利息，故利息请求不应得到支持；原告请求违约金200万元不符合合同约定，也没有证据证明其损失有200万元；原告主张的可得租金损失与被告无关；修缮恢复租赁物的损失，因双方没有办理正式交接手续，且合同还在履行过程中，原告主张损失发生的节点也无法确定。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的以下证据：1.原告身份证复印件、被告工商登记信息；2.《房屋租赁合同》、房屋不动产登记证复印件、《设置医院机构批准书》、《告知书》、四川省农村信用社借记卡明细对账单；3.2019年7月4日、8月8日向被告发出的催告函以及邮政特快专递回单、成都银行电汇凭证、租赁物现场照片、（2019）川1402财保17号民事裁定书及收费票据。经被告质证，对真实性无异议，仅对证明目的有异议。经审查，本院对原告提交的以上证据予以确认。 原告提交的以下证据：1.眉山市宏基建设工程有限公司编制的工程预（决）算书，拟证明被告在长达2年多时间里对租赁物闲置未进行管理和维护，造成租赁物财产被盗、遗失、破损、锈蚀达到报废的严重程度，经眉山市宏基建设工程有限公司对租赁物维修工程进行预算，如需将租赁物恢复至2017年5月交付被告前的原貌，预算总金额为1651749元。被告质证三性均不认可。2.预算项目照片打印件3张，拟证明被告对原告委托编制的预（决）算书进行现场查看及核对，双方对项目没有争议，仅对价格有争议。被告质证三性均不认可，无双方签字确认。经审查，原告提交的证据1系原告单方委托编制，且从预（决）算书中不能证明租赁物在交付前后的损坏程度，亦不能达到原告证明恢复租赁物至交付被告前需产生费用1651749元，本院对该证据的证明目的不予确认。证据2系照片打印件，无原、被告双方签字确认，不符合证据三性要求，本院对该证据不予采纳。 被告提交的以下证据：1.《房屋租赁合同》、关于变更《房屋租赁合同》中出租物业登记地址的函、关于变更《房屋租赁合同》中收款账户信息的函、设置医疗机构批准书；2.电子银行业务回单、关于催收房租的函；3.通话录音及文字整理、光盘视频；4.东坡区车多多车行工商登记信息、眉山市东坡区向阳茶楼工商登记信息。经原告质证，对真实性无异议，仅对证明目的有异议。经审查，本院对被告提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月25日，原告姚献华（甲方）与被告普瑞眼科医院（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方自愿将自有房屋出租乙方，甲方出租的物业地址位于眉山市东坡区，徐州中路1、3、5、7、9号房屋，建设面积共3509.82㎡（已减去第一条中所述共50㎡）（以下简称“案涉物业”）。第一条本物业中不属于乙方租赁的区域：1.第5楼中一直由电信、移动公司作为基站使用的机房（1间房屋，21平方米）不属于乙方租赁的区域，……。2.第1楼中位于徐州的商业用房（1间门市，29平方米），自本物业交付之日起算，甲方作为售楼部过渡使用8年，……。第二条租期20年，自2017年6月1日起开始计算。第三条免租期、租金、租金支付及其他条件：1.免租期，甲方为乙方提供房屋免租期12个月，自2017年6月1日起开始计算，房屋免租期供乙方装修房屋，免租期结束后正式计算房屋租金。2.租赁期间租金：第一年度租金为0元，第二年度租金为600000元（大写：陆拾万元整），第三年度租金为600000元（大写：陆拾万元整），房屋租金在租期每满三个年度后按4%递增一次，具体数据以表1为准。（表1此处略）3.租金支付方式：自2017年6月1日起开始计算，免租期（第一年度）无房租，免租期到期前5个工作日内，预付第二年度的第一季度（三个月）房租，此后在每季度租金有效期到期前5个工作日内预付下一季度（三个月）全部房屋租金。4.广告位占用：乙方占用四方的广告位包含该处物业所有可设置广告、招牌的区域，占用时间为20年，自2017年6月1日起开始计算，广告位占用费总共为300000元（大写：叁拾万元整）。5.其他条件：乙方于2017年6月1日向甲方付租房押金600000元（大写：陆拾万元整），租房押金中的300000元于2018年6月1日自动转为广告位占用费；乙方以银行汇款方式，将押金及租金交付至甲方以下账户：账户名：姚献华，账号：62×××70，开户行：中国农业银行股份有限公司眉山分行。……第六条物业的交付标准：甲方应于2017年6月1日前提供本物业给乙方，甲方以出租给乙方的物业设施设备为根据对物业的现状进行交付，乙方在交付当日未提出书面异议的，视为已接受物业的交付。甲方物业交付清单附后。（注：实际无物业交付清单）第七条租赁期间的物业装修（饰）：１.乙方因使用需要，在不改变该物业原结构、外观的前提下，可以对房屋进行装修（饰），所产生的费用由乙方自行承担。……第八条租赁期间物业的维护、修缮：１.乙方应在租赁期间自费负责将该物业及其内部之所有物保持完好状态，要爱护和正常使用该物业及其内部之所有物，并于租赁期满或本合同提前解除时将该物业及其内部之所有物以完好状态交还甲方。……第九条甲方权利和义务：1.甲方应按本合同的约定交付物业给乙方使用。2.……3.租赁期间，甲方除不可抗力及乙方违约外，需提前解除本合同的，应事先征求乙方书面同意，否则构成违约。4.……5.甲方保证本物业的房产证上登记的使用性质为“商业”。6.……7.若本物业有被抵押给第三方的情况，甲方须让第三方承认本合同的有效性。第十条乙方权利和义务：1.乙方在遵守本合同条款和统一管理规章的前提下，对本物业享有充分的经营使用权。2.在租赁期间内不得对本物业使用权、所有权进行抵押、转让、流通、赠与等任何侵犯本物业所有权或其他合法权益的行为。3.……4.……5.……第十一条违约责任：1.甲方未按本合同第六条的约定向乙方交付物业，每逾期1日冲抵1日租金。2.乙方逾期交付租金及其他应交付甲方的费用，构成违约。经甲方合理催告后，乙方仍未履行租金缴纳义务，甲方有权解除合同，并收回物业。3.合同签订后，任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同（不可抗力及本合同约定事项除外），另一方有权向违约方收取违约金。若甲方未征得乙方同意而单方面解除本合同，则甲方需向乙方支付违约金10000000元（大写：壹仟万元整）；若乙方未征得甲方同意而单方面解除本合同，则乙方需向甲方支付违约金10000000元（大写：壹仟万元整），同时乙方在7日内腾出房屋交于甲方。4.若甲方未按第九条所列事项执行，则给乙方造成的损失由甲方承担；若乙方未按第十条所列事项执行，则给甲方造成的损失由乙方承担。……第十四条若乙方在2017年8月1日前还未取得眉山市卫计委准许乙方使用本物业开办眼科专科医院的“医疗机构设置许可”批复文件（已通过公示的有效文件），或甲方到2017年10月30日止还未将本物业的房产证上所登记的使用性质由“住宅”变更为“商业”，则本合同无效。……第十六条本合同一式六份，双方签字盖章后生效。《房屋租赁合同》甲方姚献华签字捺印，乙方普瑞眼科医院加盖印章。2017年6月19日，原告姚献华向被告普瑞眼科医院发出关于变更《房屋租赁合同》中收款账户信息的函，载明：……因我本人原因，需要将该合同中第三条第5点的收款账户信息进行变更，……变更后的收款账户信息如下：账户名：姚献华，账号：62×××71，开户行：眉山市东坡区农村信用合作联社眉州分社。 另查明，原告于2017年6月29日重新将案涉物业进行产权登记并办理了不动产权登记证，登记的权利人为原告姚献华、邓丽君；案涉物业的登记地址变更为：眉山市东坡区，徐州中路1、3、5、7、9、11号，徐州东路11号；登记物业用途为“其他商服用地／商业服务”。2017年7月13日，眉山市东坡区农村信用合作联社个人金融部以及眉山农村商业银行股份有限公司东坡分理处向普瑞眼科医院出具告知书：案涉物业在眉山市东坡区农村信用合作联社行使抵押权期间，眉山市东坡区农村信用合作联社同意执行贵公司与姚献华签订的《房屋租赁合同》。2017年8月1日，眉山市卫生和计划生育委员会作出设置医疗机构批准书（批准文号：眉卫许字［2017］04号）：普瑞眼科医院：经核准同意按照下列事项设置医疗机构：类别：专科医院（二级）；名称：眉山普瑞眼科医院；选址：眉山市东坡区，徐州中路1、3、5、7、9、11号，徐州东路11号；本批准书有效期至2019年7月31日止。 还查明，《房屋租赁合同》签订后，原告姚献华催收租金情况：2019年1月8日、8月7日分别向被告普瑞眼科医院发出催收租金的函。被告普瑞眼科医院支付租金情况：１.2017年8月29日，分12笔共计支付60万元，其中30万元为押金，30万元为广告占用费；２.2019年1月28日，支付租金30万元（对应租赁期2018年6月1日至11月30日）；３.2019年10月21日，分9笔共计支付租金45万元（对应租赁期2018年12月1日至2019年8月31日）；4.2019年11月7日，分3笔共计支付租金15万元（对应租赁期2019年9月1日至11月30日）；5.2019年11月28日，分3笔共计支付租金15万元（对应租赁期2019年12月1日至2020年2月29日）。以上款项合计165万元，其中包含30万元押金与30万元广告占用费。2019年10月14日原告姚献华、邓丽君向本院提出诉前财产保全，本院于同日作出（2019）川1402财保17号民事裁定书，冻结了被告普瑞眼科医院的银行存款，限额547.4万元。原告姚献华、邓丽君支付保全费5000元。原告姚献华、邓丽君于2019年11月11日向本院提起本案诉讼。 再查明，《房屋租赁合同》签订后，因被告开办医院的项目一直在筹备过程中，故案涉物业在法庭辩论终结前均没有进行装饰装修，被告对案涉物业也一直没有使用。庭审中，被告称案涉物业钥匙一直由原告保管，被告无法进入案涉物业，也无法对案涉物业进行管理、维护，原告也未向被告正式交付案涉物业。原告称在签订《房屋租赁合同》时就将案涉物业钥匙交付被告，交付时没有书面手续与清单；原告掌握案涉物业钥匙是在2019年春节后，之前案涉物业交付被告由被告管理，但被告未履行妥善管理义务，导致案涉物业出现破损、被盗等损失，于是在2019年春节后将钥匙更换，帮被告对案涉物业进行管理；因被告多次迟延履行支付租金的义务，且未按合同约定正常使用案涉物业，对案涉物业没有进行装修以及维护管理，造成案涉物业严重损坏，故提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。 本案在审理中，本院组织原、被告多次调解，均因双方分歧较大，无法达成一致意见。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行权利义务。本案争议焦点为：原告主张解除合同，是否符合约定解除或者法定解除条件。第一，原告主张被告多次迟延履行支付租金义务，构成违约，符合合同约定解除条件。根据本案查明的事实，被告确有未按《房屋租赁合同》约定的租金支付时间及时向原告支付租金的违约行为，后经原告多次催收，被告履行了租金支付义务。虽然被告有违约迟延履行租金的行为，但被告并非在原告合理催告后拒不履行支付租金的义务，因此，被告瑕疵支付租金的行为，至少在目前来讲不足以导致双方租赁合同的解除，也不符合合同约定的解除条件。第二，原告主张被告未按合同约定正常使用案涉物业，对案涉物业没有进行装修以及维护管理，造成案涉物业严重损坏，符合法定解除条件。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”规定，本案中，截止法庭辩论终结前被告未按合同约定对案涉物业进行装饰装修，也未对物业进行使用是客观事实。由于被告较长时间没有使用租赁物，可能会使租赁物发生自然损耗，但是否对租赁物造成了严重损毁、降低其使用价值，原告提交的证据不足以证明该事实。同时，纵观本案租赁合同，双方签订的租赁合同期限是20年，被告虽然在2年多时间里未对租赁物业进行使用，但并不代表被告会一直闲置租赁物，而庭审中被告亦不同意解除合同，要求继续履行。故原告主张也不符合法定的解除条件。当然，如果被告在之后仍然长期闲置租赁物，同时又不履行租赁物的维护管理义务，导致租赁物损失，原告亦可依据合同约定或者法律规定另行主张权利。 基于以上理由，原告请求解除《房屋租赁合同》，证据不足，本院不予支持。被告租金已支付至2020年2月29日，故原告请求被告支付2018年12月1日至2019年11月30日的租金，本院不予支持。关于原告请求被告支付租金利息，本院认为，双方对于迟延支付租金没有约定支付利息，原告发出的催收函也未明确表明迟延支付租金需承担利息，且双方合同仍在继续履行过程中，故对原告请求支付迟延支付租金的利息，无事实与法律依据，本院不予支持。原告请求赔偿违约金200万元、赔偿修缮及修复租赁物的损失165万元以及可得租金损失105万元，是合同解除后的法律后果，因原告请求解除合同的理由不成立，故对原告以上损失请求，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，本院依法不予支持。原告主张的诉前保全费，依法应由原告负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告姚献华、邓丽君的诉讼请求。 案件受理费49512元，由原告姚献华、邓丽君负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  冯靖雅 人民陪审员  肖永文 人民陪审员  何金华 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  沈 锐