山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2251号 上诉人（原审被告）：宋学军，男，1966年10月16日出生，汉族，住青岛市。 被上诉人（原审原告）：青岛胜地房地产有限公司，住所地青岛市市北区长沙路。 法定代表人：樊现超，董事长。 委托诉讼代理人：胡绪宏，山东星拓律师事务所律师。 上诉人宋学军因与被上诉人青岛胜地房地产有限公司（以下简称胜地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初176号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人宋学军、被上诉人胜地公司的委托诉讼代理人胡绪宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋学军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回胜地公司的诉讼请求；诉讼费用由胜地公司负担。事实和理由：一、胜地公司诉讼请求已经超出诉讼时效。双方商品房买卖合同于2008年4月签订，宋学军支付首付款210,437元后，双方约定宋学军于2008年5月前支付剩余款项。至今，宋学军从未收到胜地公司的催款声明。胜地公司在一审中提出的关于曾向宋学军催款的证据效力不足，不足以支持其未过诉讼时效的主张。二、胜地公司交付房屋不符合合同约定条件。宋学军未支付剩余购房款的主要原因是，胜地公司未按照合同约定，交付符合居住标准的房屋。合同所约定的房屋并不具有消防验收合格的资质证明，一审中胜地公司提出的证据仅仅是消防备案受理凭证，并不能证明房屋消防验收合格。一审法院以宋学军搬入涉案房屋居住为由推定该房屋符合交付条件，没有做到以事实为根据，以法律为准绳。宋学军未付剩余房款存在正当理由，不应当为此支付违约金。 胜地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 胜地公司向一审法院起诉请求：1、判令宋学军立即支付尚欠胜地公司的购房款400,000元；2、赔偿胜地公司自2008年5月1日起至付清购房款日止，以400,000元为本金，按照银行同期贷款利率的利息损失；3、诉讼费用由宋学军承担。 一审法院认定事实： 胜地公司、宋学军于2008年4月24日签订青岛市机关干部（职工）住房买卖合同，合同约定宋学军购买胜地公司开发的位于长沙路27号12号楼1单元501户房屋，建筑面积145.38平方米，房屋总价款610,437元。宋学军应支付首付210,437元，余款40万元应于2008年5月1日前以贷款形式支付给胜地公司，逾期付款的按照日万分之一支付违约金；合同约定胜地公司应于2008年6月30日前交付房屋。现宋学军已经向胜地公司实际支付首付款210,437元，余款宋学军至今未付。 双方有争议的证据和陈述如下： 1、胜地公司提交青岛市建设工程竣工验收备案证五份、建设工程竣工验收消防备案受理凭证两份、建设工程竣工验收消防备案表一份，胜地公司以此证明其开发的包括涉案房屋在内的工程及消防工程均经相关行政部门验收。宋学军认为竣工验收备案证不是消防竣工验收证明；对于两份建设工程竣工验收消防备案受理凭证，认为只能证明消防已经受理了，但是没有出具消防验收合格的凭证，并且时间也不对，是2009年5月才受理的，而胜地公司2008年4月24日就跟我签合同了，说消防已经合格了；对于建设工程竣工验收消防备案表宋学军认为只是备案表，不是合格表，并且没有公章。 2、胜地公司提交邮政特快专递存根一宗，胜地公司以此证明其以电话、特快专递等形式多次催要剩余房款未果后，又向市公安局、市纪委、市委等多个部门反映该问题；胜地公司提交警官培训中心关于住房情况的说明一份，胜地公司以此证明相关部门经多次向宋学军耐心细致的做其思想工作未果，建议胜地公司通过司法途径解决。宋学军均不予认可，认为一次也没收到胜地公司催款的文书，宋学军从来没有签署过胜地公司催款的文书，胜地公司从未向我催过款，宋学军认为胜地公司主张已经超过诉讼时效；单位从未找过宋学军，也没有约谈过宋学军，宋学军从来不知道这回事。 3、宋学军提交其给胜地公司发的函一份（胜地公司没有签收），宋学军以此证明宋学军要求胜地公司尽快安装消防器材。胜地公司质证认为涉案房屋均已经通过验收，不存在不合格的项目。 庭审中，一审法院询问双方：“涉案房屋何时交付给宋学军”胜地公司回答：“宋学军是擅自破门而入的”。宋学军回答：“从来没有给我交付过房屋。是我到物业去，找物业要的钥匙，物业给我钥匙，我就住了。大约在2008年奥运会前后开始居住使用的”。庭审中，一审法院又询问胜地公司：“涉案房屋是否已经具备办理房产证的条件？”胜地公司回答：“2012年就具备了。”一审法院询问宋学军是否知悉这个情况，宋学军回答：“我不知道。” 一审法院认为，胜地公司、宋学军于2008年4月24日签订的《青岛市机关干部（职工）住房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。宋学军自2008年开始至今已经实际入住该房屋多年，其应按合同约定将剩余购房款40万元支付给胜地公司。宋学军以胜地公司未交付符合交付条件的房屋及相关证明文件为由拒付剩余房款，但其实际入住该房屋的行为表明其已经认可涉案房屋符合交付条件，故其抗辩理由不成立，一审法院对此不予采信。胜地公司主张曾多方向宋学军催收房款，宋学军不予认可，但宋学军所在单位青岛市公安局警官培训中心的回复印证了胜地公司的主张，故一审法院对胜地公司的该项主张予以采信。因宋学军逾期付款，胜地公司要求宋学军按照中国人民银行同期贷款利率向胜地公司支付利息损失，但根据合同约定，宋学军应按照欠付房款的日万分之一支付违约金，故对胜地公司的该项请求一审法院予以支持，但计算的标准应以约定为准。判决：一、宋学军于判决生效之日起十日内给付胜地公司剩余购房款40万元；二、宋学军于判决生效之日起十日内给付胜地公司剩余购房款40万元日万分之一的违约金，自2008年5月1日起计算至实际清偿之日止。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宋学军提交青岛市人民政府行政复议委员会办公室告知书，证明一审法院采信的青岛市公安局出具的信访事件意见面复书没有法律依据，公安机关没有权利作出该答复；消防控制室照片一张，证明消防控制室没有安装消防控制台。胜地公司质证认为，宋学军提交的青岛市人民政府行政复议委员会办公室告知书与本案无关，照片并非涉案房屋竣工验收时拍摄，不能证明涉案房屋未经过验收，涉案房屋已经通过验收。本院认为宋学军提交的青岛市人民政府行政复议委员会办公室告知书与本案无关，不能采纳作为认定本案事实的证据；宋学军提交的照片并非消防控制室内照片，亦不能证明是涉案房屋交付时所拍摄，不能证明涉案房屋交付时状况。二审诉讼过程中，宋学军、胜地公司均陈述，涉案房屋所在小区绝大多数房屋已经办理房产证。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，胜地公司、宋学军之间签订的《青岛市机关干部（职工）住房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宋学军未向胜地公司缴纳剩余房款，胜地公司亦未向宋学军转移涉案房屋产权，双方互负合同义务，且相互所负义务具有牵连性，在合同未终止的情形下，宋学军主张胜地公司要求其支付剩余房款的诉讼请求超出诉讼时效，于法无据。根据诉讼过程中双方的陈述，宋学军自行从涉案房屋所在小区物业公司处取得钥匙入住涉案房屋，非胜地公司直接将房屋交付宋学军，由宋学军自行接收涉案房屋的行为可以认定宋学军认可涉案房屋符合交付条件，且诉讼过程中，胜地公司提交了涉案房屋的竣工验收备案证及建设工程竣工验收消防备案受理凭证等证据，证明涉案房屋符合交付条件，宋学军亦认可涉案房屋所在小区多数房屋已经办理房产证的事实。双方签订房屋买卖合同，宋学军已经占有使用合同约定的房屋，胜地公司完成了合同约定的主要义务，宋学军以涉案房屋缺少消防控制室为由拒绝履行作为购房人支付购房款的合同主要义务，不符合权利义务对等原则。宋学军应当依约向胜地公司支付剩余购房款，其以涉案房屋不符合交付条件为由拒付剩余房款的理由不成立，一审法院判决宋学军支付胜地公司剩余房款及违约金，符合本案事实及法律规定，并无不当。双方因消防控制室产生的纠纷，可以另行解决。 综上所述，宋学军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,300元，由宋学军负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年四月十四日 书记员 胡浩东 书记员 于国英