青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初419号原告：石光明，男,汉族，1952年6月2日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：马丽娟,青海鑫辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岳,青海鑫辰律师事务所实习律师。被告：青海泰阳房地产开发有限公司，住所地：西宁经济技术开发区。法定代表人：刘燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鹏程，青海树人律师事务所实习律师。原告石光明与被告青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人马丽娟、张岳、被告委托诉讼代理人黄小伟、杨鹏程均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告石光明向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《西宁市商品房预售合同》；2.判令被告退还原告已付购房款348841元，及资金占用期间利息221335.54元（利息暂计算自2009年5月28日至2020年3月24日止）、支付违约金1744.2元，共计571920.74元；3.判令被告按照银行同期贷款利率支付2020年3月25日起至实际收到退款日为止的利息；4.案件受理费由被告负担。事实及理由：2009年5月28日，原告认购被告开发建设的青海泰阳国际商贸广场商铺一间，并签订《商铺铺位确认书》，交纳全额房款。2011年1月27日，被告通知原告签订《商品房认购确认书》，并向原告出具《收据》一张，确认原告购买了其开发建设的泰阳商贸城商铺，商铺总价款为348841元。后被告一直拒绝签订商品房预售合同，也拒绝交付房屋。直至2017年6月20日，被告才将签订好的《西宁市商品房预售合同》交付原告。该合同中明确约定被告应当在2018年12月31日前向原告交付上述房屋，逾期超过60日未交付的，原告有权解除合同，被告应当退还原告的已付全部房款，并按照全部房价款的0.5%向原告支付违约金。但合同签订至今，被告仍然未向原告交付房屋，且其开发建设的该房屋至今未组织竣工验收。综上，为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求判如所请。被告泰阳公司辩称，原告所述不属实，案涉商铺已经实际交付给原告占有使用，故其诉讼请求不能成立，请求依法予以驳回。当事人围绕各自的诉讼请求及辩称依法提交的证据，经本院组织双方进行质证，对当事人对证据的真实性无异议的原告提交的证据1.身份证复印件、原告提交的证据2.（被告提交的证据1）《商铺铺位确认书》、原告提交的证据3.（被告提交的证据2）《商品房认购确认书》、原告提交的证据4.《泰阳房地产收据》、原告提交的证据5.《西宁市商品房预售合同》、被告提交的证据13.《委托书》（2015年10月8日）、被告提交的证据14.《青海泰阳商贸有限公司预收租金转交传递单》、15.《中国农业银行进账单》、16.《收条》（2015年10月13日），及补充提交的《协议书》、转账凭证及《收条》（2015年10月13日）、被告提交的证据23.《合同补充协议》及被告提交的（2015）青民一初字第57号《民事判决书》、（2019）最高法民终1622号《民事判决书》、《强制执行申请书》、（2020）青执6号《执行裁定书》，本院予以确认并在卷佐证，证明方向结合本案其他事实进行综合评析。对有争议的证据，分别认定如下：（一）原告提交的证据6.贷款利息计算单，欲证明被告应当按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率向原告支付资金占用利息221003.18元的事实。经质证，被告对该证据不予认可，认为系原告自行计算。本院认为，该证据系原告单方制作的资料，属于其单方陈述，故本院不予确认。（二）原告提交的证据7.（2018）青0102民初3613号《民事判决书》、（2019）青01民终340号《民事判决书》，欲证明与本案类似的案情，法院支持了原告全部诉讼请求的事实。经质证，被告对该证据的真实性认可，对证明方向不予认可，认为该案与本案案情不同，本案商铺已经实际交付原告使用。本院认为，原告提交的民事判决书中的案件事实与本案事实不完全相同，因此该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。（三）被告提交的证据3-12,3.《泰阳国际商贸中心商铺委托租赁书》、4.《泰阳国际商贸中心商场商铺租赁合同》、5.《泰阳国际商贸中心商场商铺经营户商品质量及售后服务承诺书》、6.《业主临时管理规约》、7.《商场经营管理业主临时规约》、8.《商场物业管理服务合同》、9.《商场安全管理责任书》、10.《商场消防安全责任书》、11.《商场商铺装饰装修管理服务协议》、12.《泰阳国际商贸中心商场（商铺）房屋出库验收单》，欲证明经被告招商，2013年9月27日原告与案涉商铺承租人马×签订租赁合同，后马×与案涉商铺的物业管理公司签订物业合同等文件，并于当日从物业公司接收了案涉商铺的事实。经质证，原告对该组证据均不予认可，认为证据3中的申请人不是原告所签，且在被告装订成册的证据原件中有其工作人员书写的“石光明拒签不给身份证”内容的记载；证据4中的出租人处有涂改痕迹，落款处原告的签字也不是原告自己所签；证据5-12均无原告签字，且多处笔迹不一致。本院认为，被告当庭认可证据3并非原告所签，故本院对该份委托租赁书不予确认；原告对证据4落款处的签名不予认可，但经本院释明，在本院限定的时间内未申请笔迹鉴定，故本院对该份租赁合同予以确认；证据5-11，系案涉商铺经营及物业管理相关事宜，与案涉争议事实不具有关联性，故本院不予确认；证据12，如前所述，本院已对租赁合同予以确认，故对由案涉商铺承租人马×签字确认的房屋出库验收单亦予以确认。（四）被告提交的证据17-19，17.《收据》、18.《申请》、19.《泰阳国际商贸中心商场退房验收单》，欲证明案涉商铺由马×承租经营期间，由其缴纳取暖费、物业费等费用，租赁期限届满后，马×未续租将案涉商铺退回的事实。经质证，原告认为证据17与本案无关，不予质证；对证据18、19不予认可，认为其上无原告签字，原告并未参与其中，且退租都是退给被告的。本院认为，证据17系马×交纳案涉商铺物业费、取暖费的相关凭证，与案涉争议事实不具有关联性，故本院不予确认；证据18、19，如前所述，本院已对租赁合同及房屋出库验收单予以确认，故对由案涉商铺承租人马×签字确认的退铺申请及退房验收单亦予以确认。（五）被告提交的证据20.《情况说明》，欲证明被告将案涉商铺交付给原告后，原告又出租给了马×，马×退租后案涉商铺由原告实际占有的事实。经质证，原告对该证据不予认可，认为物业公司没有权利证明房屋是否交付及占有。本院认为，物业公司仅为案涉商场提供物业服务的机构，由其来证明案涉商铺的交付问题，超出其职权范围之外，故本院对该证据不予确认。（六）被告提交的证据21.《商场（内铺）租赁合同》，欲证明2019年10月1日，原告与承租人刘×签订租赁合同，将与案涉商铺一同购买的商铺租赁给了刘×，即被告已向原告交付其购买的三套商铺的事实。经质证，原告对该合同不予认可，认为交房是原、被告之间的行为，从租赁合同并不能推断出被告已实际交房；但对该商铺已经出租的事实予以认可。本院认为，该租赁合同的租赁物为其他商铺，与案涉商铺不具有关联性，故本院不予确认。（七）被告提交的证据22.照片，欲证明原告购买的案涉商铺及其他商铺由其占有、使用的事实。经质证，原告对该证据的真实性认可，对证明方向不予认可，认为案涉商铺原告并未实际占有。本院认为，该组照片中显示的正在营业的商铺为其他商铺，而案涉商铺为闭门状态，无法证明被告所持案涉商铺由原告占有、使用的事实，故本院不予确认。根据原、被告双方的陈述和辩解及确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月28日，被告泰阳公司与案外人王×签订《青海泰阳国际商贸广场商铺铺位确认书》，约定由王×认购被告开发建设的青海泰阳国际商贸广场商铺一间。后王×将案涉商铺转给原告石光明，以原告名义于2011年1月27日与被告签订《商品房认购确认书》，确认原告认购青海泰阳国际商贸中心××栋商铺一间，签约面积为33.35㎡，认购总房价为348841元；原告于当日向被告交纳全额房款。2017年6月20日，双方签订《西宁市商品房预售合同，约定由原告购买被告开发建设的位于西宁市××区商铺一间，建筑面积为33.35㎡，房屋总价款为348841元，原告已于2011年1月27日一次性付款，被告应当在2018年12月31日前向原告交付案涉商铺；同时，双方对商品房交付条件、逾期交房责任等进行了相关约定。同日，双方签订《合同补充协议》，约定：“双方签订原合同（即《西宁市商品房预售合同》）时，标的房屋不具备原合同第四章第八条约定的交付条件，双方在原合同中约定的交房时间为预计时间，该时间无法最终确定。……第五条，双方一致同意，如原合同约定的交付标的房屋的期限届满，标的房屋仍不具备原合同第四章第八条约定的交付条件的，原合同约定的相关违约责任不再适用。双方按照以下方式处理：被告自标的房屋具备原合同第四章第八条约定的交付条件之日起30日内，向原告交付标的房屋；原告要求被告在原合同约定的交付日期之前或者原合同第四章第八条约定的交付条件具备之前交付标的房屋的，双方另行协商标的房屋交付事宜。……第九条，本补充协议的内容与原合同不一致的，以本补充协议为准。”另查明，案涉商铺所在建设工程于2012年9月15日交付业主使用（系（2015）青民一初字第57号《民事判决书》、（2019）最高法民终1622号《民事判决书》中查明的事实）。2013年9月27日，经被告招商，原告与案外人马×签订租赁合同，约定由马×承租案涉商铺，租赁期为2013年11月27日至2016年11月26日，承租人应于合同签订当日交纳两年租金51375元。马×于同日对案涉商铺进行了验收。2015年10月8日，原告向被告出具《委托书》，载明原告认可被告于2015年10月8日向其交房，自愿委托被告对案涉商铺继续出租；原告认可与马×签订的租赁合同，并保证继续履行。2015年10月16日，被告向原告转交预收租金51375元。2019年11月22日，马×退租。再查明，2011年7月19日，西宁市城乡规划局向被告发出通知，撤销了案涉工程的《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》。2014年8月4日，被告和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定。至今，案涉商铺所在建设工程仍未进行竣工验收，但青海省高级人民法院已指定西宁市中级人民法院强制执行被告申请施工方提供竣工验收资料的强制执行事项。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《西宁市商品房预售合同》、《合同补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故依法成立并生效，受法律保护。双方在《合同补充协议》中明确约定“原合同约定的交房时间、违约责任均不再适用”，即双方以补充协议的形式对商品房预售合同进行了变更约定。因此，本院认为原告现依据商品房预售合同中双方原来约定的交房时间、违约责任提起诉讼，其诉讼请求不具备事实基础。其次，根据本院已查明的事实，虽然案涉商铺所在建设工程尚未进行竣工验收，但已交付使用。同时，原告于2013年9月27日经被告招商，将案涉商铺出租给马×。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”后原告又于2015年10月8日委托被告对案涉商铺进行出租及管理，亦收取了被告转交的商铺租金。因此，本院认为以上事实均可以证明案涉商铺已由原告实际占有、使用，故原告主张被告未向其实际交付案涉商铺的意见，与事实不符，本院不予采信。最后，关于原告所持案涉商铺所在建设工程尚未竣工验收，案涉商铺不具备交付条件的意见。本案中，被告在未经建设工程竣工验收的情况下向原告交房，原告也事实上予以了受领，并签订商铺委托租赁管理合同,收取了租金收益；同时，从双方签订的《合同补充协议》中也可以看出，房屋正式交付时间的确定并非双方当事人对合同权利义务的关注焦点,也并不影响合同履行，案涉工程尚未完成竣工验收,并非被告拒绝履行合同主要义务,也未对双方合同目的的实现造成根本性的重大影响；再结合青海省高级人民法院已指定西宁市中级人民法院强制执行被告申请施工方提供竣工验收资料的强制执行事项的事实，本院认为，被告的上述行为并不构成根本违约，原告以未经竣工验收为由主张房屋未交付亦不能成立。综上，原告诉讼请求无事实基础及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告石光明的全部诉讼请求。案件受理费4760元，由原告石光明自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马雪莹 二〇二〇年四月十三日书记员 席进虎附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。