江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终165号上诉人（原审被告、反诉原告）：九江大洪钢铁有限公司，住所地九江市濂溪区新港镇城东港区陶埠大道路西9号，统一社会信用代码91360402051614790P。法定代表人：邓文华，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张俊，系公司员工。委托诉讼代理人：闻良兵，系公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于华林，男，汉族，1981年1月14日出生，户籍地九江市都昌县，现住九江市濂溪区。委托诉讼代理人：周立斌，系江西柴桑律师事务所律师。上诉人九江大洪钢铁有限公司（以下简称：大洪公司）因与被上诉人于华林土地租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院(2019)赣0402民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大洪公司上诉请求：1、撤销(2019)赣0402民初2167号民事判决第一、三项判决；2、改判被上诉人支付租金1628401.69元（计算至2019年10月14日）；3、改判被上诉人支付滞纳金78163.28元（计算至2019年10月14日）；4、改判被上诉人支付自2012年10月15日至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算至2019年8月14日的金额为298086.07元；5、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对租赁土地面积及价格核定错误，无事实及法律依据。（一）一审判决认定涉案《土地租赁合同》系双方真实意思表示，具有约束力，该合同双方并未解除，至今仍为有效。上诉人按照《土地租赁合同》约定，将4亩土地已实际交付被上诉人使用，而被上诉人也实际长期占用上述全部土地，并在承租的上述部分土地上建设了厂房。（二）《土地租赁合同》明确约定土地租金为4万元／亩／年，从第二年起每年以原租金为基数递增5%，上述约定系双方真实意思表示，根本不存在显失公平的情况，合同双方应切实履行。二、关于店铺租金问题。涉案《土地租赁合同》约定，被上诉人承租上诉人5号楼8-9号商务门面两套（租金按市场统一标准执行，合同另订）。诚然，上诉人受让中天公司涉案土地、房屋后，未能与被上诉人另行签订店铺租赁合同，但被上诉人在与中天公司签订《土地租赁合同》时，中天公司已按约定将5号楼8-9号店铺两套交被上诉人使用，上诉人虽未与被上诉人签订店铺租赁合同，但上诉人也并未收回该店铺，被上诉人事实上也一直占用涉案两套店铺至今，双方已形成事实上租赁合同关系。同时，一审中已有证据完全能够证明上诉人市场店铺租金统一收取标准为2万元／间／年。综上，被上诉人应按合同约定支付店铺租金。三、被上诉人应支付逾期付款利息及滞纳金。一审判决确认涉案《土地租赁合同》效力，并认定被上诉人逾期支付租金，但却对被上诉人违约应承担逾期付款利息及滞纳金不予认定，显然于法无据。四、上诉人作为土地出租人与被上诉人生产经营之间无任何关联，且不承担责任。一审证据可以证明，上诉人自2012年10月15日开业至今，一直正常经营，市场内租户有几十家，市场内的土地、厂房已全部对外出租。被上诉人开办的钢结构企业即便未生产经营，其责任也在被上诉人，与提供土地的出租人不存在任何关联。于华林辩称，一、被上诉人虽然由于某种原因未能上诉成功，但对一审判决中认定事实的错误部分有必要在二审中提出：1、一审判决将大洪公司的招商启动仪式视为钢材市场的开业以及大洪公司正常运转与大洪钢铁市场处于停业状态的概念认识错误，招商不是开业，不能与一个大型市场的开业等同。公司的运转也不能否认一个大型钢材市场处于荒废、停滞的状态。结合一审的证据及客观事实，及日常生活常识，市场应该是规模化的平台，本案大洪钢铁钢材市场一直处于未能启动的状态，即从未正式开业。后更被政府认定为僵尸企业。所以一审法院认定被上诉人应当缴纳租金的条件成就与事实不符。2、由于市场未能正常开业，而且也未达到其招商手册宣传的丝毫效果，所以上诉人明显违约在先，上诉人理应承担违约责任。一审法院应当支持被上诉人的诉请，而一审法院驳回被上诉人的诉求明显错误。3、假定认定被上诉人需缴纳土地租金，那么按照上诉人在2013年所出台的新的招商政策，被上诉人也应当从2015年5月1日开始缴纳租金，一审法院认定从2012年10月15日开始计算租金，明显错误。4、上诉人自2014年之后从未向被上诉人催要过租金，所以上诉人反诉要求被上诉人支付租金明显超过诉讼时效，一审法院不认可明显错误。二、针对上诉人的上诉请求，被上诉人认为，上诉人要求被上诉人支付租金以及滞纳金及逾期利息与事实不符。根据协议约定，被上诉人无须向上诉人缴纳租金，也就不存在滞纳金及逾期利息一说。究其原因是上诉人未能按照其招商手册的要求将市场开业，而被上诉人也是基于招商手册的宣传才与上诉人签订租赁协议，由于上诉人的违约导致被上诉人的合同目的无法实现，对此给被上诉人造成了巨大损失，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求。于华林向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告已缴纳的租金16万元；2、判决被告按照合同约定，履行合同将租赁给原告的土地按政府出让价格转让给原告（每亩8万元，共计32万元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。大洪公司向一审法院反诉请求：1、请求法院判决反诉被告支付反诉原告租金1628401.69元；2、判决反诉被告支付滞纳金78163.28元；3、判决反诉被告支付2012年10月15日至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算至2019年8月14日的金额为298086.07元；以上三项合计2004651.04元；4、诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：一、土地租赁合同签订情况2012年1月7日于华林（乙方）与九江市中天钢材市场有限公司（以下简称中天公司）（甲方）签订《土地租赁合同》，合同内容主要约定：一、中天公司将位于九江市庐山区（现濂溪区）新港镇城东港区陶埠大道9号中天公司市场内4亩土地的使用权有偿出租给于华林使用。于华林承诺另租中天公司5号楼8-9号商务门面两套（租金市场统一标准执行，合同另订），否则中天公司有权单方面终止合同；二、租赁期限为15年，从2012年市场开业之日起计算；三、租金交纳采取按年支付，先付后用的方式，每亩土地年租金40000元，从第二年起每年递增5%，于华林应当提前一个月支付下一年度的租金（从市场开业之日起计算并一次性支付一年的租金）。如逾期交纳租金30日以内，于华林应补交所欠租金，并向中天公司按日支付所拖欠租金2‰的滞纳金；如逾期超过30日，中天公司有权解除合同，于华林还应向中天公司支付年租金2%的滞纳金；四、在签订合同之日起7天内于华林预交一年土地租金16万元，租金从市场正式开业时开始扣算；五、中天公司的担保公司在于华林企业开展正常的生产经营活动后，优先扶持于华林获得银行贷款并按照行业标准有偿提供担保服务；六、如果钢材市场在于华林开业之日起三年之内因经营不善等其他原因造成停业，中天公司同意将此租赁土地按照政府最初出让价格转让给于华林。若中天公司未将该租赁土地按照政府最初出让价转让给于华林的，中天公司应该向于华林支付50万元的违约金。二、中天公司将包括案涉土地在内的钢铁建材市场的土地使用权转让给大洪公司情况2012年8月，中天公司设立全资子公司—大洪公司。2012年8月18日，中天公司与大洪公司签订《国有土地使用权转让协议》，约定中天公司将钢铁建材市场位于新港工业园陶埠大道路西9号，包括案涉土地在内的九城国用（2010）第250号134594.93平方米的国有土地使用权转让给大洪公司。之后，双方办理了土地使用权转让手续，土地使用权人为大洪公司，土地证为九城国用（2012）第125号。2012年9月11日，中天公司将其所持有的大洪公司100%的股权全部转让给江西大洪钢铁贸易有限公司（以下简称江西大洪公司）。2012年10月17日、18日，大洪公司在庐山区报、江西日报均刊登大洪公司揭牌暨大洪钢铁建材市场运营于2012年10月15日正式启动的新闻。同时，大洪公司招商手册宣称九江大洪钢铁建材市场集钢铁建材交易、加工、仓储、配送、信息与金融服务于一体的综合性钢铁建材市场，全部建成并全面投入运营后，预计将汇集钢铁建材品牌区域代理及经销商500多家，将市场打造成为中部地区最具规模和影响力的钢铁建材交易中心和重要物流基地。三、土地租赁合同履行情况合同签订后，2012年1月17日，于华林支付中天公司土地租金160000元。2012年6月于华林以厦门盛新彩钢结构有限公司名义投资建设厂房及购买设备，准备生产彩钢瓦，2012年12月厂房建设完工。2014年8月29日，大洪公司通过九江市匡庐公证处向于华林公证送达《租金催缴通知函》，通知于华林交纳租金。另查明：大洪公司钢铁建材市场一直处于萧条状态，没有如招商宣传规模提供配套服务，故于华林一直将厂房及设备闲置至今。本院（2015）庐民二初字第566号案件在诉讼期间（2015年9月-2016年8月），与钢材市场相关的企业仅存江西达成钢结构有限公司（以下简称达成公司）和华川公司两家公司。2016年8月大洪公司周边市场土地租金单价情况如下：距离大洪公司钢材市场5公里处的白水湖二手汽车交易市场土地租金单价为1.6-1.9元/月/平方米，从2011年开始实施；距离大洪公司钢材市场7公里处的花果园汽车交易市场大约2.6元/月/平方米，从2015年开始实施；距离大洪公司钢材市场1公里处的米市从建成以来都是免租。本案在审理过程中，原、被告共同测量确认：于华林在大洪公司市场内租赁的土地上所建的厂房实际占地面积为1160平方米。江西省九江市濂溪区人民法院（2015）庐民二初字第566号案件中，达成公司与大洪公司确认2016年7月1日之后的土地租赁面积按实际测量面积7408平方米计算，土地租赁单价按现市场价格调整为2.5元/㎡，且每年递增5%。一审法院认为，于华林与中天公司签订的《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。中天公司将其土地使用权转让（九江）大洪公司，并将其持有（九江）大洪公司100%的股权转让给江西大洪公司，故（九江）大洪公司为案涉《土地租赁合同》继受人，是本案适格主体。于华林应依据合同约定履行支付租金的义务。于华林租赁该土地，并投资建设厂房，由于该钢铁市场一直处于萧条状态，未如中天公司及大洪公司宣传的集钢铁建材交易、加工、仓储、配送、信息与金融服务于一体的综合性钢铁建材市场，故于华林所建的厂房及购置的设备基本处于闲置状态。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因双方合同约定的土地租金价格相比周围市场明显偏高，且根据大洪公司提交的2017年5月25日、2019年5月27日其与中铁九桥工程有限公司签订的二份《土地使用权租赁合同》、2016年8月30日其与九江市报废汽车回收拆解中心签订的《土地使用权租赁合同》证实，大洪公司对于市场内土地租赁价格以2.5元/㎡/月按照实际租赁面积计算，故本案中继续履行合同约定的每亩土地年租金40000元对于华林显失公平，应予调整降低，并应按照实际租赁面积计算。关于本案土地租金，一审法院参照市场内达成公司及其他公司在该市场交纳租金标准及根据厂房实际占用面积，分二部分计算如下：1、2012年10月15日--2016年6月30日的土地租赁价格按2.5元/㎡计算，每年租金固定。理由为：2012年9月，大洪公司正式对中天钢材市场建设开发和运营管理，2012年10月15日大洪公司揭牌暨九江大洪钢铁建材市场运营启动仪式隆重举行，考虑市场一直处于萧条状态，未如其宣传的建成集钢铁建材交易、加工、仓储、配送、信息与金融服务于一体的综合性钢铁建材市场，对于2012年10月15日--2016年6月30日的月租金按照固定单价2.5元/㎡，以实际厂房占地面积1160㎡计算，每年租金固定不上浮。2、2016年7月1日之后的土地租赁价格，本院参照市场内达成公司土地租金标准及计算方式，即2016年7月1日之后土地租赁价格按照2.5元/㎡，根据厂房实际占用面积1160㎡计算，且每年递增5%。综上，大洪公司要求于华林支付土地租金的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。2012年10月15日至2019年12月31日的租金共计258899.68元（详细租金计算表附后），抵扣于华林交纳的租金160000元，于华林尚应支付大洪公司土地租金98899.68元。关于于华林要求大洪公司返还已交纳的租金160000元的诉讼请求，一审法院认为，于华林根据与中天公司签订的合同，在案涉土地上建设厂房并购置设备，之后中天公司钢材市场未如合同约定规模运营，2012年10月15日大洪公司正式启动该市场，亦未如其招商宣传模式运营，鉴于市场发展现状，于华林应考虑自身情况转产或与大洪公司解除合同，以避免损失进一步扩大，但于华林却放任厂房及设备闲置，故对其该诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于于华林要求大洪公司按照合同约定将租赁给于华林的土地按政府出让价格转让给于华林的诉讼请求，一审法院认为，虽然案涉钢材市场一直处于萧条状态，未能如招商宣传规模运营，但是一直未停业，故双方《土地租赁合同》约定的停业前提条件未能成就，一审法院对该诉讼请求不予支持。关于大洪公司要求于华林支付滞纳金及逾期付款利息的诉讼请求，一审法院认为，大洪钢材市场未达到初期招商宣传的运营规模，一直处于萧条状态，大洪公司应负有相应的责任，且于华林所建厂房及购置的设备一直闲置至今，根据本案实际情况，一审法院对大洪公司该诉讼请求不予支持。关于大洪公司要求于华林支付店铺租金的诉讼请求，因大洪公司未向一审法院提交双方关于店铺租赁面积及租赁价格的相关证据，不能证实于华林所欠的具体店铺租金，故一审法院对该诉讼请求不予支持。根据双方《土地租赁合同》约定，商务门面合同另订，大洪公司亦可依据双方签订的商务门面合同另行诉讼主张权利。关于于华林辩称交纳租金的条件未成就及大洪公司的诉请超过了法定的诉讼时效，无事实及法律依据，一审法院不予采信。一审法院判决：一、原告（反诉被告）于华林于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）九江大洪钢铁有限公司截止2019年12月31日的土地租金98899.68元；二、驳回原告（反诉被告）于华林的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）九江大洪钢铁有限公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费8500元，反诉受理费减半收取11419元，共计19919元，由原告（反诉被告）于华林与被告（反诉原告）九江大洪钢铁有限公司各负担9959.5元。二审中，上诉人大洪公司没有提交新证据。被上诉人于华林提交2018年濂溪区政府工作情况报送表和江西博升公司文件复印件各一份，拟证明上诉人是僵尸企业一直处于停产状态和一审提交的2013年招商方案复印件客观真实。上诉人质证认为，两证据三性有异议。本院经审查认为，两证据均为复印件，不能单独作为认定事实的依据，其证明目的不予采信。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，关于租赁土地面积认定的问题。本案，双方当事人对厂房占地租赁面积无争议，对合同约定的剩余租赁土地交付存在争议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，上诉人应对剩余租赁土地交付的事实承担举证责任，现被上诉人不能提供交付剩余租赁土地的相关证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，上诉人应承担举证不能的后果。故，一审法院对实际租赁土地面积的认定，并无不当，本院予以维持。关于租赁土地价格认定的问题。本案，被上诉人在一审提交了中天公司面向社会发布的《招商手册》原件，上诉人对三性不予认可，但未提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的后果。根据该招商手册内容，中天公司对钢材市场内的承租商户提供多项优惠政策和服务承诺，上述内容符合要约规定，视为要约。经查，上诉人在承接中天公司的合同权利义务后，没有履行要约的相关内容，构成违约。故，一审法院根据上诉人违约情况并结合当地土地租赁市场价格，作出涉案租赁土地价格的认定，并无不当，本院予以维持。关于商务门面租金认定的问题。被上诉人与中天公司在《土地租赁合同》中约定，被上诉人承诺租赁商务门面两套（租金市场统一标准执行，合同另订）。经查，双方一直没有签订商务门面租赁合同，现有证据不能证明中天公司或上诉人对市场内商务门面租金制定了统一标准。上诉人在一审中提供了其与部分承租人签订的商务门面租赁合同，但未提供其已履行交付租赁物义务或承租人已履行支付租金义务的相关证据，亦无法达到证明履行地同类租金市场价格的目的，故导致一审法院无法认定租金价格，未支持其主张，并无不当。关于滞纳金和逾期利息认定的问题。一审法院对滞纳金和逾期利息不予支持，并无不当，本院予以维持，一审法院阐述的理由，本院认同，不再赘述。综上所述，大洪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22837元，由上诉人九江大洪钢铁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇二〇年四月十五日书记员  郑筱楠