苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初657号 原告：温举萍，女，汉族，1960年6月28日生，住上海市黄浦区。 原告：徐建忠，男，汉族，1959年1月24日生，住上海市黄浦区。 被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。 法定代表人：陈荣荣。 委托诉讼代理人：杭雪芳，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。 原告温举萍、徐建忠与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告温举萍、徐建忠，被告财智公司的委托诉讼代理人韦祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温举萍、徐建忠向本院提出的诉讼请求：1.财智公司支付逾期办证违约金69476.89元；2.诉讼费用由财智公司承担。 事实和理由：2016年1月2日，温举萍、徐建忠以285209元的价款购买了财智公司位于吴江区，根据合同约定，财智公司应于2016年12月31日交付房屋，但财智公司最终于2017年2月28日向温举萍、徐建忠交房，并收取了13929.38元的契税、印花税、维修基金、证件费、代办费。但财智公司并未在90日内为温举萍、徐建忠办理好房地产权属证书，直至2019年8月19日，温举萍、徐建忠才取得涉案房屋产权证书，财智公司的违约行为对温举萍、徐建忠的房产出售、抵押融资等造成了重大影响。根据合同第十五条第二项约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金，即财智公司逾期812天未给温举萍、徐建忠办理房产证，只需支付86元的违约金，明显不符合常理。 被告财智公司辩称：依据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行，不应当擅自变更。温举萍、徐建忠不存在遭受损失的事实，对违约金不应进行调整。 经审理查明：2016年1月2日，财智公司作为出卖人（甲方）与温举萍、徐建忠作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心9幢18F006号房，房屋价款为286610元。合同约定，房屋交付日期为2016年12月31日。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。 合同签订后，温举萍、徐建忠向财智公司支付了全部购房款，后经双方结算，房屋实际价款为285209元。涉案房屋于2017年2月28日交付，温举萍、徐建忠向财智公司支付了办证所需的税费。2019年8月19日，温举萍、徐建忠取得涉案房屋的产权证书。 以上事实，有吴江市商品房买卖合同、收据以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：温举萍、徐建忠与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋于2017年2月28日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年5月29日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。温举萍、徐建忠向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系温举萍、徐建忠委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，温举萍、徐建忠直至2019年8月19日才取得涉案房屋的权属证书，财智公司应当对其逾期办证的违约行为承担责任。 温举萍、徐建忠与财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，按照本案购房款285209元计算，违约金为85.56元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给温举萍、徐建忠造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍。温举萍、徐建忠委托财智公司办理不动产权属证书，并于2019年8月19日取得产权证书，温举萍、徐建忠主张的违约金应计算至2019年8月18日。 综上，经本院核算，被告财智公司应支付温举萍、徐建忠逾期办证违约金39131.65元（以285209元为基数，自2017年5月30日起，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍，计算至2019年8月18日）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告吴江财智置业发展有限公司向原告温举萍、徐建忠支付逾期办证违约金39131.65元，于本判决生效后十日内履行。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取768元，由原告温举萍、徐建忠承担379元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担389元，并于本判决生效后十日内直接给付原告温举萍、徐建忠。原告温举萍、徐建忠已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审判员  陆菊文 二〇二〇年四月一日 书记员  李 薇 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。