四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1857号 上诉人（原审被告）四川省汇升燃气投资有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区同安街道办圣景路208号26栋综合楼3楼2-5号。 法定代表人陶培，总经理。 委托代理人蒋万君，系公司工作人员。 委托代理人罗昌元，系公司工作人员。 被上诉人（原审原告）成都恒基智业物业管理有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区同安镇上平村。 法定代表人高军，总经理。 委托代理人赵小娟，四川川粤律师事务所律师。 原审被告陶楠升，男，1967年9月23日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 上诉人四川省汇升燃气投资有限公司（以下简称汇升燃气公司）因与被上诉人成都恒基智业物业管理有限公司（以下简称恒基智业物业公司）、原审被告陶楠升物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，陶楠升系“优诗美地”小区综合商用楼（建筑面积3527.06平方米）业主，陶楠升将其所有的该房产租赁与汇升燃气公司使用。2016年11月前，成都旭光物业管理有限公司在为“优诗美地”小区提供服务，约定商业用房按照1元/月/㎡的标准交纳物业服务费。在成都旭光物业管理有限公司服务时，经汇升燃气公司与其协商，成都旭光物业管理有限公司实际收取物业费为24400元/年。2016年11月6日，恒基智业物业公司与成都市龙泉驿区同安街道办事处优诗美地第二届业主委员会签订《物业管理合同书》，合同约定由其为“优诗美地”小区提供物业服务，服务期限为2016年11月1日至2020年6月21日。合同第三条约定，根据本物业管理区域物业服务的价格，双方约定物业服务标准为（按建筑面积结算）住宅0.5元/月/㎡、商铺1元/月/㎡……。物业服务费及代收费用每月交纳一次，业主和物业使用人逾期不缴纳物业管理费用及代收费用，从逾期之日起按每天应交管理费及代收费用的千分之五交纳违约金。合同签订后，恒基智业物业公司进驻小区为“优诗美地”小区提供物业服务，其也按合同约定为汇升燃气公司代交水、电费用。在恒基智业物业公司服务过程中，双方因收费标准、服务质量等问题发生纷争。2017年9月20日，汇升燃气公司在《关于收取优诗美地综合楼物管费的回复》中称“……我公司所在的综合楼无人打扫卫生，一直是我公司自费聘请的保洁人员在打扫；我公司所在综合楼广场两个破旧不堪的石雕一直没有移除，影响整体环境美观；综合楼广场地面坑坑洼洼破损不堪，缺失的砖块无人修补、杂草丛生……。我公司已按去年的收费标准已足额交纳了物业费，至于你们随意涨价后服务又没跟上的上述问题，待你公司改进服务质量，双方达成共识后，我们一定按规定补交物业费。”2018年6月8日，汇升燃气公司就恒基智业物业公司提供的物业服务质量以及收取物业费的问题再次向其提交意见书。2018年11月28日，恒基智业物业公司、汇升燃气公司以及另外两家租赁人签订了会议纪要，就相关问题再次进行了协商。2019年3月19日，恒基智业物业公司向汇升燃气公司发出催款通知书，汇升燃气公司就催款通知书中载明的面积、费用等问题提出了异议，并作出了回复。截至2019年10月14日，汇升燃气公司共计预存物业费为59497元，恒基智业物业公司按照1元/月/㎡的标准收取了截止到2018年2月份的物业费共计56432.96元，尚有3064元预存物业费未收取。另查明，恒基智业物业公司在履行合同过程中，由于工作人员的原因，导致多收水费后退付的情况。 上述事实，有恒基智业物业公司提交的《物业管理合同书》、成都市不动产登记信息摘要、房屋面积统计表、物业费预存明细、催费通知单、服务图片，汇升燃气公司提交的原物业收费发票、收据、会议纪要、回复、回复函、意见、水费明细、图片、录音光盘、文字整理资料以及双方当事人在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 原审法院认为，对双方争议的焦点问题评述如下：一、关于恒基智业物业公司主张物业服务费21162元（从2018年3月计至2018年8月，共计6个月）问题。根据《物业管理合同书》第三条的约定，小区物业服务标准为（按建筑面积结算）住宅0.5元/月/㎡、商铺1元/月/㎡。故，汇升燃气公司应当按照合同约定的商铺1元/月/㎡交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范启动的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如恒基智业物业公司没有按照合同约定履行其义务，汇升燃气公司可以要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此要求减少物业服务费。物业服务是一种同时具有社会公共性服务和个体服务性质的群体性服务，物业服务费直接关系到物业服务的质量。如果部分业主拒交物业费，最终受到损害的则是所有业主的利益。经查实，汇升燃气公司应从2016年11月起交纳物业服务费，每月应交物业服务费为3527.06元（3527.06㎡×1元/月/㎡）。恒基智业物业公司入住小区服务后，汇升燃气公司已预存物业费59497元，故汇升燃气公司实际交付物业费为16个月56432.96元（16个月×3527.06元）后，尚剩余3064元作为下月费用。据此推算，汇升燃气公司交付物业费的截止时间应为2018年2月。从2018年3月起至2018年8月止，汇升燃气公司尚应交付物业费为18098.36元【（6个月×3527.06元）-3064】。二、关于恒基智业物业公司主张的逾期交纳物业费的违约金问题。汇升燃气公司之所以没有按照合同约定足额支付物业费，是因为双方在履行合同中发生了纷争。如房屋面积等原因，并非汇升燃气公司无故拒付。事实上，恒基智业物业公司提交的催费通知书中载明的物业服务面积4066㎡也与汇升燃气公司房屋租赁实际面积3527.06㎡有出入，甚至有多收水费退付的情况。恒基智业物业公司作为物业服务公司，应当着力提升其服务质量。故对其主张汇升燃气公司支付逾期交纳物业费的违约金，不予支持。三、关于陶楠升是否承担连带责任的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，恒基智业物业公司主张陶楠升对欠付的物业费承担连带清偿责任于法有据，予以支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、汇升燃气公司于判决生效之日起十日内给付恒基智业物业公司2018年3月至2018年8月期间的物业费18098.36元；二、陶楠升对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回恒基智业物业公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，减半收取计244元，由恒基智业物业公司负担44元，汇升燃气公司负担200。 宣判后，汇升燃气公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清、证据不足，适用法律不当，被上诉人恒基智业物业公司未按照合同约定提供物业服务，存在长期无安保人员巡视、公共广场及楼道卫生无人打扫、未对下水管进行维修和管理等诸多问题，被上诉人违约在先，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判并赔偿因被上诉人违约造成的损失37100元。 被上诉人恒基智业物业公司辩称原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 原审被告陶楠升述称其意见与上诉人汇升燃气公司一致。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定恒基智业物业公司与成都市龙泉驿区同安街道办事处优诗美地第二届业主委员会签订《物业管理合同书》对包括汇升燃气公司在内的案涉小区业主均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张拒交物业费则于法无据，原审法院综合全案证据判决汇升燃气公司向恒基智业物业公司支付欠交物业费并不予支持违约金并无不当。关于汇升燃气公司上诉要求恒基智业物业公司向其赔偿未按约定履行物业服务合同造成的损失37100元，属于二审中新增加的诉讼请求，因恒基智业物业公司不愿就此进行调解，汇升燃气公司可另行主张。综上，上诉人汇升燃气公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费488元由上诉人四川省汇升燃气投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年四月二十日 书记员  陈 悦