河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2588号上诉人（原审原告）：吕楷华，男，汉族，2014年8月2日出生，住郑州市金水区。法定代理人：刘丽，女，汉族，1979年3月27日出生，住郑州市金水区，系上诉人吕楷华之母。委托诉讼代理人：李锋，河南言理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南金**旋房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区中原西路999号，统一社会信用代码：91410000055969134P。法定代表人：肖志通，该公司总经理。委托诉讼代理人：王浩凯，男，该公司员工。上诉人吕楷华与上诉人河南金**旋房地产开发有限公司（以下简称“金**旋公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初11506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法适用独任开庭进行了审理。本案现已审理终结。吕楷华上诉请求：1、依法改判一审判决第二项“并支付原告违约金2219.82元”为“并支付原告违约金，以265900元为基数按照人民银行同期同类贷款利率，自2017年4月27日计算至实际清偿完毕之日止”；2、由金**旋公司承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一审判决金**旋公司支付的违约金过低，不足以弥补吕楷华的损失。本案是金**旋公司逾期交房导致的吕楷华提出解除涉案《商品房买卖合同》，吕楷华的实际损失最显而易见的即是金**旋公司占用吕楷华购房资金而导致的吕楷华产生的利息损失。金**旋公司占用吕楷华购房款两年多，双方合同约定的购房款1％的违约金显然远低于吕楷华的实际损失的。故请求依法查明事实，支持吕楷华的上诉请求。金**旋公司辩称：原审判决对违约金部分的认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。合同中已明确约定因逾期交房而解除合同违约金的计算方法，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，应当遵守。吕楷华要求法院按照同期银行贷款利率判决支付违约金，显然没有法律依据。实际上按照合同约定支付款项更显对双方的公平。比较合同中买受人逾期付款的违约金标准仅为应付未付款项的1%，可见当时双方为了更利于合同的履行，保护契约精神，体现合同规定对双方的公平而签订合同。吕楷华不存在实际损失，且没有证据证明吕楷华存在实际损失且高于合同约定违约金，对此吕楷华应当承担举证不能的法律后果。另外吕楷华主张的贷款利率的计算方式及时间起算点没有依据，因为2017年4月金**旋公司不存在违约行为，因此吕楷华诉请依法不应予以支持。吕楷华明知道合同约定交付时间是2018年4月30日，在金**旋公司逾期交房已经超过180日后，即吕楷华已经享有了合同约定解除权后，仍然不及时向金**旋公司提出解除合同的请求，反而积极领取按照合同约定支付的继续履行合同即不解除合同的违约金407元。存在吕楷华故意延长提出解除合同的时间而主张更多违约金目的的嫌疑。根据法律规定，因个人原因造成损失增加的，损失由造成损失的个人承担，因此对于吕楷华延长提出解除合同而造成的损失应当由吕楷华承担，即从2018年5月份之后的违约金由乙方自行承担。此外，根据吕楷华领取合同继续履行的违约金的行为来看，说明其对合同第七条的约定是认可的，因此涉案交房违约金的计算标准应依照合同执行；而吕楷华邮寄通知书后，并未充分给予60天的时间。同时该通知书也明确写明，合同解除的退还房款且承担相应的违约责任，也足以说明吕楷华亦认可合同约定的违约金。涉案商品房所在项目开发建设过程中，郑州市政府因治理扬尘污染、空气污染预警、民族运动会的召开、新冠肺炎疫情的爆发和管控、不动产登记局的成立，下达了停工指令，都造成项目施工进度的缓慢而影响了交付，因此关于延迟交房也并非全部是金**旋公司的责任。吕楷华的上诉请求存在错误，不仅与一审起诉状的诉请不一致，事实与理由不一致，相互矛盾，也超出了一审诉请范围，对此应予以驳回。金**旋公司上诉请求：1、撤销（2019）豫0102民初11506号民事判决书第二项中：判决生效之日起十日内退还维修基金3145元、测绘费73元的判决，依法驳回吕楷华的该项诉讼请求；2、一、二审费用全部由吕楷华承担。事实与理由：吕楷华向金**旋公司缴纳维修基金与测绘费之后，金**旋公司向政府单位缴存该款项，该款项对金**旋公司来说属于代收代缴。金**旋公司并未占有该笔款项，一审判决金**旋公司退还该笔费用没有事实依据及法律依据。吕楷华辩称：维修基金和测绘费应当依法予以退还。吕楷华基于房屋买卖合同关系向金**旋公司交付了维修基金费用和测绘费，金**旋公司出具了收据。按规定金**旋公司应当在收到交存的维修基金后30日内存入房屋专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修基金缴纳的专项凭证。但金**旋公司至今也未向吕楷华交付已缴存的专项凭证。另外，维修基金采取的是钱随房走的原则，一旦存入房屋专项维修资金专户，专款专用，不能随意退取。现因金**旋公司违约导致双方买卖合同解除，其代缴存入房屋专项维修资金专户的维修基金仍然是该房产享有，最终由该房产的购买人承担，金**旋公司没有任何经济损失，其应将收取的维修基金退还给吕楷华。吕楷华向一审法院起诉请求：1.确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》依法解除；2.依法判令被告退还原告购房款262682元、房屋专项维修基金3145元、测绘费73元；3.依法判令被告支付原告违约金52536.4元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.显示出卖人（签章）处河南金**旋房地产开发有限公司合同专用章印鉴及“肖凯旋印”、买受人（签章）处吕楷华（刘丽代）签名字样、落款日期2017年4月27日的《商品房买卖合同》（编号17003290818）中约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：“……第八条交付期限。出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中国的比率）的违约金。……”。原告提交的户口本显示刘丽系吕楷华的母亲。2.本案诉讼中，被告对原告举证的三份显示河南金**旋房地产开发有限公司财务专用章印鉴的《收据》真实性予以认可并陈述已收到原告吕楷华购房款262682元、维修基金3145元、测绘费73元；诉讼中，被告向法庭提交的《情况说明》载明：被告未能在合同约定的2018年4月30日前按期交房，于2019年8月20日通过电话通知吕楷华的法定代理人刘丽交房。3.被告庭审中陈述2019年9月23日公司其他工作人员签收原告邮寄的解除合同通知函。原告庭审中陈述认可2018年12月26日收到被告支付的违约金407元。一审法院认为，涉案2017年4月27日《商品房买卖合同》（编号17003290818）无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合同双方当事人应按照合同约定全面、诚信履行合同义务。被告未按照约定交付房屋，原告根据上述合同第八条、第九条约定向被告邮寄“关于解除商品房买卖合同的通知函”，被告于2019年9月23日签收上述通知函。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，原、被告之间因2017年4月27日《商品房买卖合同》（编号17003290818）形成的房屋买卖合同法律关系于2019年9月23日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，涉案合同解除后，被告应当返还原告已交付购房款262682元、维修基金3145元、测绘费73元，共计265900元。关于原告主张被告支付违约金的诉请，被告未按照涉案合同第八条约定的交付时间向原告交付房屋构成违约。原告本案诉称案涉合同载明的被告逾期交房违约金计付标准过低不足以补偿原告损失，请求法院根据公平原则按照该合同附件四合同补充协议第八条载明的“……若买受人逾期付款180天内的，自双方签订《商品房买卖合同》满3个月次日至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。若买受人逾期付款超过180天的、出卖人有权解除合同并要求买受人按照合同总房款的20%承担违约责任。”计算被告逾期交房违约金。被告认为合同约定的逾期交房违约金计付标准系双方真实意思表示，应该按照合同第九条约定支付违约金。对于原、被告争议的上述问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解(二)》(法释[2009]5号）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。涉案合同中已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，双方当事人在签订合同时应当能够预见逾期交房可能造成的损失，本案中原告认为约定的违约金过低，但未提交证据证明因被告逾期交房给其造成的实际损失。且原告在被告已通知交房后向被告发出解除商品房买卖合同通知函，选择主动放弃合同继续履行及相应的违约金计付方式。故原告本案主张调高违约金缺少依据，一审法院不予支持。按照涉案《商品房买卖合同》约定，被告应按照原告已付购房款的1％向原告支付违约金即2626.82元（262682元×1%）。原告庭审陈述认可其于2018年12月26日收到被告支付的违约金407元，故本案被告应支付原告违约金为2219.82元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告吕楷华与被告河南金**旋房地产开发有限公司因2017年4月27日签订《商品房买卖合同》（编号17003290818）形成的房屋买卖合同关系于2019年9月23日解除；二、被告河南金**旋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吕楷华购房款262682元、维修基金3145元、测绘费73元，共计265900元；并支付原告违约金2219.82元；三、驳回原告吕楷华其他部分的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3038元（已减半），由原告吕楷华负担480元，被告河南金**旋房地产开发有限公司负担2558元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，双方当事人于2017年4月27日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，吕楷华诉讼请求第三项系要求金**旋公司向其支付违约金。关于该项违约金，双方合同有明确约定，且结合双方合同中关于房屋买受人逾期付款所约定的违约责任，两种违约责任违约金的计算方式一致；故可以认定房屋买受人逾期付款违约责任与房屋出卖人逾期交房的违约责任的约定，均系双方当事人真实意思表示；同时，结合，双方当事人在合同履行过程中，吕楷华亦通过领取逾期交房违约金的实际行动，表明其认可合同约定的违约金的计算方式，并结合其向金**旋公司发出的解除合同通知书的措辞，也可以认定吕楷华接受合同约定的违约金的计算方式。本案诉讼中，吕楷华要求增加违约金数额，与双方合同约定不符，一审法院未予支持，并无不当。关于房屋维修基金及测绘费退还问题。本案中，金**旋公司主张其系代收代缴，但是吕楷华个人并不持有维修基金、测绘费缴费票据，吕楷华无法通过金**旋公司主张的退款途径退还其缴纳的维修基金、测绘费。故一审法院判决根据本案案情，认定该项费用由金**旋公司退还给吕楷华，并无不当。综上所述，上诉人吕楷华、上诉人金**旋公司的上诉理由均依据不足，证据不充分，其上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费752元，由上诉人吕楷华负担702元，由上诉人河南金**旋房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二〇年四月三十日书记员  张 好