广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5835号上诉人（原审被告）：中山市合顺物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区长江路82号5楼501、502、503。法定代表人：陈永乐，该公司经理。委托诉讼代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市坦洲镇金山城小区业主委员会，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路66号。主要负责人：洪明，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗崇智，男，1971年12月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：杨海玲,广东融聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁利丹，广东融聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴彩萍，女，1970年1月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：袁利丹，广东融聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海玲，广东融聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁月喜，女，1966年5月9日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：梁雄标（系梁月喜丈夫），住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：杨海玲,广东融聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁利丹，广东融聚律师事务所律师。上诉人中山市坦洲镇金山城小区业主委员会（以下简称金山城业委会）、中山市合顺物业服务有限公司（以下简称合顺物业公司）与被上诉人梁月喜、罗崇智、吴彩萍业主撤销权纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。金山城业委会上诉请求：撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24119号，改判驳回梁月喜、罗崇智、吴彩萍全部诉讼请求。事实与理由：一、梁月喜、吴彩萍、罗崇智提起的诉讼请求的标的是错误的。梁月喜、吴彩萍、罗崇智无权提起一审诉讼请求，即无权提起“撤销金山城业委会与合顺物业公司于2017年8月10日签订的《金山城物业服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》）关于上调物业服务费的决定”的诉讼请求。首先，该诉讼请求表意错误。“决定”只能是单方形成的意见，双方达成的一致意见只能是“约定”。因此，金山城业委会与合顺物业公司补充协议的内容无任何“决定”。其次，金山城业委会与合顺物业公司签订补充协议是基于业主大会会议的授权。如果本案梁月喜、吴彩萍、罗崇智要行使撤销权，只能针对金山城业委会的决议，其决议本身才是诉讼标的。业主撤销权的诉讼标的应该是业主大会作出的妨害其合法权益的决定的具体内容，而不应该是业主大会与其他民事主体所为的民事行为。因此，本案作为“业主撤销权”纠纷，业主撤销权行使的标的应该是业主大会或者业主委员会的决定。具体到本案，应当审查的是在金山城业委会组织的中山市坦洲镇金山城小区业主大会会议中，由业主大会表决所作出的“调升物业服务费”的决定本身。二、梁月喜、吴彩萍、罗崇智行使业主撤销权已超过了法律规定的除斥期间。梁月喜、吴彩萍、罗崇智在起诉状中陈述，其于2017年9月即收到合顺物业公司的通知，要求其按照调整后的管理费标准缴纳物业费，但是其认为不合理，因此拒交上调后的物业费，即明确表明其知道物业费上调的事实。因此可以推定至少在2017年9月1日就知道业主大会作出了“上调物业服务费”的决定，而梁月喜、吴彩萍、罗崇智于2018年11月14日才提起业主撤销权之诉已超过法律规定一年的除斥期间。金山城业委会组织涉案业主大会会议是完全在公平公开公正的前提下，在镇住建部门的指导下依法依规进行的，各时间节点都在小区内进行公示。因此，梁月喜、吴彩萍、罗崇智应当在2017年8月13日就知道金山城业委会作出了上调物业服务费的决定。三、一审认为金山城业委会与合顺物业公司签署的《补充协议》作出上调物业服务费的决定过程存在三项程序问题的认定不正确。一审认为金山城业委会只设置两个选项，剥夺了业主对于是否同意上调物业服务费进行表决的权利。事实上，金山城业委会在选票除了两种调升价格外，还设置了“其他意见”一栏，且注明了如果选择不符合要求的，作为无效票。业主对于上述待表决事项，可以提出不同的意见以示反对，或者弃权，反对或弃权都不是“赞成票”。因此，即使金山城业委会设置的选项存在瑕疵，但该瑕疵并不能认定为“重大瑕疵”，并进而对业主大会的决定予以撤销。一审又以金山城业委会未提供表决票存根为由，认定“推定合顺物业公司、金山城业委会所主张的全部表决票均系业主本人真实意思表示的事实不成立”的认定错误。根据“谁主张谁举证”的举证原则，梁月喜、吴彩萍、罗崇智应当有充分证据证明其所主张的选票达不到“双过半”的事实。至于金山城业委会委托合顺物业公司参与收票的做法，是客观因素所限，且合顺物业公司参与仅是程序上的事务，并非实体上的事务。四、金山城业委会与合顺物业公司签订的补充协议是一个双务合同，一方面，小区提升了管理费收费标准，另一方面，合顺物业公司有义务从2017年8月开始，出资进行诸多事项的整改，其中包括供水管道、供电移交，监控、规划停车位，补种绿化，垃圾堆放整改等。根据现在的数据，合顺物业公司已经按补充协议的约定投入了数百万元进行整改。如果撤销了业主大会的协议，符合小区绝大多数利益并以此建立起来的秩序会被严重破坏。合顺物业公司上诉请求：撤销中山第一人民法院（2018）粤2071民初24119号民事判决，改判驳回梁月喜、吴彩萍、罗崇智全部诉讼请求。事实与理由：一、梁月喜、吴彩萍、罗崇智提起的诉讼请求标的是错误的。梁月喜、吴彩萍、罗崇智无权提起一审诉讼请求，即无权提起“撤销金山城业委会与合顺物业公司于2017年8月10日签订的《补充协议》关于上调物业服务费的决定”的诉讼请求。首先，该诉讼请求表意错误。“决定”只能是单方形成的意见，双方达成的一致意见只能是“约定”。因此，金山城业委会与合顺物业公司的补充协议的内容无任何“决定”。其次，金山城业委会与合顺物业公司签订补充协议是基于业主大会会议的授权。如果本案梁月喜、吴彩萍、罗崇智要行使撤销权，只能针对金山城业委会的决议，其决议本身才是诉讼标的。业主撤销权的诉讼标的应该是业主大会作出的妨害其合法权益的决定的具体内容，而不应该是业主大会与其他民事主体所为的民事行为。因此，本案作为“业主撤销权”纠纷，业主撤销权行使的标的应该是业主大会或者业主委员会的决定。具体到本案，应当审查的是在金山城业委会组织的中山市坦洲镇金山城小区业主大会会议中，由业主大会表决所做出的“调升物业服务费”的决定本身。二、合顺物业公司并非本案适格被告。金山城业委会与合顺物业公司于2017年8月10日签订的《补充协议》并非本案诉讼标的，因此合顺物业公司并非本案适格被告。三、梁月喜、吴彩萍、罗崇智行使业主撤销权已超过了法律规定的除斥期间。梁月喜、吴彩萍、罗崇智在起诉状中陈述，其于2017年9月即收到合顺物业公司的通知，要求其按照调整后的管理费标准缴纳物业费，但是其认为不合理，因此拒交上调后的物业费，即明确表明其知道物业费上调的事实。业主撤销权只能针对业主大会或者业主委员会的决议，因此可以推定至少在2017年9月1日就知道业主大会作出了“上调物业服务费”的决定，而梁月喜、吴彩萍、罗崇智于2018年11月14日才提起业主撤销权之诉已超过法律规定一年的除斥期间。金山城业委会组织涉案业主大会会议是完全在公平公开公正的前提下，在镇住建部门的指导下依法依规进行的，各节点都在小区内进行公示。因此，梁月喜、吴彩萍、罗崇智应当在2017年8月13日就知道金山城业委会做出了上调物业服务费的决定。四、金山城业委会委托合顺物业公司参与收票的做法，完全是受金山城业委会所托。而且合顺物业公司参与的仅仅是程序上的事务，而非实体的事务，因此，以此作为撤销理由是没有法律依据的。五、金山城业委会与合顺物业公司签订的补充协议是一个双务合同，如果撤销了业主大会的协议，符合小区绝大多数利益并以此建立起来的秩序会被严重破坏。梁月喜、吴彩萍、罗崇智辩称，梁月喜、吴彩萍、罗崇智提起本案的诉讼请求明确，一审法院查明并围绕诉讼请求进行审查，判决无误。一、梁月喜、吴彩萍、罗崇智的诉讼请求为撤销金山城业委会作出的与合顺物业公司签订的《补充协议》并上调物业服务费的决定，而没有请求撤销金山城业委会、合顺物业公司签订的涉案《补充协议》本身。梁月喜、吴彩萍、罗崇智的诉讼请求并没有涉及确认《补充协议》的效力问题，没有行使撤销权撤销《补充协议》，不存在业主对于业主大会与其他民事主体所为的具体民事行为行使撤销权。二、一审法院认定合顺物业公司、金山城业委会签订补充协议作出上调物业费决定程序不合法是正确的。首先，关于选票选项设置问题，在业主大会召开前向业主公示的就是让业主表决同意涨价的幅度而没有就是否同意征求业主意见，且选票已注明“只能二选一，多选或不选视为无效”，即如业主选不同意则可能被认定为无效票，“其他意见”选项其实是让业主表决同意上调的其他幅度而不是给业主表决不同意。其次，金山城业委会有妥善保管选票以备查询的义务，且金山城业委会也确认其保管选票。根据举证责任的分配，应由金山城业委会提供选票证明没有伪造且双过半通过，金山城业委会没有提供证明，应承担举证不能的不利后果。最后，合顺物业公司是与本案所涉决定结果有利害关系的关键一方，其全程参与了收票、监票等关键性和实质性工作，还和金山城业委会共同擅自提高了物业费收费标准，侵害业主权利，是本案的适格被告。三、关于除斥期间，合顺物业公司、金山城业委会是推测梁月喜、吴彩萍、罗崇智早已知道，没有提供具体证据证明。2017年9月1日，合顺物业公司通知梁月喜、吴彩萍、罗崇智需按照每月0.75元/每平方米缴纳物业费而拒收梁月喜、吴彩萍、罗崇智按原标准缴纳的物业费，却没有告知涨价理由，没有告知金山城业委会与合顺物业公司已签订《补充协议》并向梁月喜、吴彩萍、罗崇智出示。直到2018年11月梁月喜、吴彩萍、罗崇智收到《补充协议》才得知是金山城业委会与合顺物业公司签订了该涨价的协议，因此，梁月喜、吴彩萍、罗崇智提起本案诉讼是在除斥期间内。四、金山城业委会和合顺物业公司擅自调价的决定已经严重损害了小区全体业主的合法权益，应予撤销。金山城小区在合顺物业公司管理下，管理质量严重下滑，还擅自提高物业费收费标准，合顺物业公司所称的已投入数百万元进行整改根本不存在，有近百名业主已向相关指导部门提出异议。请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁月喜、吴彩萍、罗崇智向一审法院起诉请求：1.撤销金山城业委会作出的与合顺物业公司签订的《补充协议》并上调物业服务费的决定；2.确认金山城业委会和合顺物业公司于2017年8月10日签订的《补充协议》无效。一审庭审中，梁月喜、吴彩萍、罗崇智撤回第2项诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：梁月喜为中山市坦洲镇金山城26幢1门701房业主，罗崇智、吴彩萍为中山市坦洲镇金山城26幢1门602房业主。2015年10月20日，中山市坦洲镇金山城业委会（上届业委会）与合顺物业公司签订《物业服务合同》，委托合顺物业公司为坐落于中山市××××号的多层住宅、小高层住宅、高层住宅、商铺和车库（占地面积22万平方米，多层住宅面积约281264.12平方米；凯都大厦面积约51695平方米，商铺建筑面积约55375.23平方米）提供物业服务。约定：合顺物业公司对小区建筑物主体外的共用部位，共用设施设备，绿化、环境卫生、车辆等进行管理，并要达到一定服务质量。多层（不带电梯）住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元收取，小高层（带电梯）物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，高层（凯都大厦带电梯）住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，商铺物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，住宅改做商业或办公用途的按商铺标准收取，路灯、楼道灯每户每月5元。合同第十四条约定，物业服务费收取标准在本次合同期2015年11月1日至2016年4月30日六个月内按双方合同原收费约定标准执行。说明：进驻六个月后，即2016年4月30日起，根据双方的协议调整物业服务费用，如需调整物业服务费用必须符合以下条件：1.开展小区业主物业服务费价格调整问卷调查，经全体业主专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.按照中发改价控[2015]410号文件规定的物业服务收费实行市场调节价进行调整；否则物业公司有权降低服务标准或终止服务合同。合同还约定了其他内容。2016年11月2日，金山城小区第四届业主委员会（原审被告）成立。2017年4月20日，合顺物业公司向金山城业委会发出《关于调整物业服务费的函》称，为了保障小区物业管理服务工作持续、正常开展，小区物业服务费须在现有基础上进行上调，上调幅度为每月每平方米0.35元/0.4元，最终按业主大会表决结果执行。5月6日，金山城业委会复函称，须尊重小区全体业主的意见，将筹备召开业主大会，通过1－9期商住业主书面投票表决，最终按照业主大会决定执行。5月10日，金山城业委会作出《关于金山城小区召开业主大会的通知》，通知业主召开业主大会采用书面征求、电话征求或邮件征求的形式，对金山城小区1－9期物业服务费上调事宜进行表决;并定于5月26日至6月22日发票、投票，于6月26日开箱计票，结果统计三天内进行公示。5月20日，金山城业委会签署委托书，委托合顺物业公司安排工作人员协助负责业主大会期间的收票工作。6月30日，金山城业委会作出《关于金山城业主大会物业费调整结果公示》称，本次业大业主大会表决发放总票数3500张，收回票数3124张，有效票数3102张，无效票22张，票数覆盖率93.8%；同意票2313张，同意面积180056.7平方米，同意率62%，不同意票数789张，不同意率21.16%，弃权票22张；同意上调物业服务费票数及面积已超过小区全体业主半数以上，可作合顺物业公司、金山城业委会签订新收费标准的依据。2017年8月10日，合顺物业公司、金山城业委会签订《补充协议》约定，金山城1－9期管理费在原合同收费标准的基础上每平方米上调0.35元，包括1－9期住宅与商铺（不含凯都住宅和商铺），自2017年9月1日按新的收费标准执行。从2017年8月份开始，由合顺物业公司出资逐步推进以下事项整改：1.逐步解决供水管道改造事宜；2.推进小区供电移交，供电公司抄表到户，需小区住户配合提交资料；3.在小区主要路段安装监控；4.小区开发商规划的停车位不足，合顺物业公司在原有能供消防车通行的路段和部分绿化带规划停车位；5.逐步完善小区绿化带的补种工作；6.小区垃圾堆放整改，在堆放点安装提示牌。2017年8月13日，合顺物业公司、金山城业委会出具《关于金山城小区管理费上调的通知》称，经合顺物业公司、金山城业委会多次讨论、协商，达成一致意见，物业服务费自9月1日起实行新的收费标准，金山城1－9期管理费在原收费标准的基础上每平方米上调0.35元，包括1－9期住宅与商铺，不包括凯都住宅与商铺。合顺物业公司提供《金山城业主大会调费开票统计表》照片四张，所载同意上调0.35元/月/平方米票数分别为375票、242票、331票、497票，同意上调0.4元/月/平方米票数分别为273票、159票、169票、267票，不同意票数分别为221票、144票、190票、234票，弃权票数分别为0票、0票、10票、11票。针对上述第一张统计表中的签名，合顺物业公司述称，监票人处均为业主签名，唱票人、计票人均为合顺物业公司工作人员签名。梁月喜、吴彩萍、罗崇智认为上述《补充协议》及上调物业服务费的决定程序不合法，损害业主合法权益，遂诉至一审法院主张前述实体权利。2018年10月25日，合顺物业公司作为另案原告向一审法院起诉本案梁月喜、吴彩萍、罗崇智追缴物业服务费[案号分别为（2018）粤2071民初22620号、（2018）粤2071民初22622号]。一审庭审中，梁月喜、吴彩萍、罗崇智称在2018年11月2日收到上述应诉材料之时才知晓涉案《补充协议》的存在。一审法院另查明，梁月喜、吴彩萍、罗崇智向本院提供编号为000xxx、00xxx的《金山城小区业主大会物业服务费调整表决票》照片各一张。选票设置选项为三项，分别为“同意上调0.35元/月/平方米”、“同意上调0.4元/月/平方米”及“其他意见”，并注明“只能二选一，多选或不选视为无效……同意上调项合计票数之和，以低金额价格标准执行。”落款处有合顺物业公司加盖公章，两张表决票勾选的均是“同意上调0.4元/月/平方米”一栏。其中，0001661号表决票业主签名处所载业主为“xxx”，2018年12月8日，xxx签署声明一份，称上述表决票并非其本人签名，其本人并不同意涨价。000xx号表决票业主签名处所载业主为“xx”，2019年1月5日，xxx出具声明，称其本人没有参与合顺物业公司物业服务费涨价调整的表决，其不同意增加物业服务费。一审法院认为，本案为业主撤销权纠纷，结合当事人双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：合顺物业公司、金山城业委会签署《补充协议》作出上调物业服务费的决定程序是否合法。本案中，合顺物业公司、金山城业委会签署的《补充协议》所涉上调物业服务费收费标准的事项属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一条第七项所规定的由业主共同决定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因为业主大会或者业委会作出的决定对全体业主具有约束力，为避免可能对业主合法权益的侵害，应当首先确保业主大会或业委会所作决定的程序合法。在合顺物业公司、金山城业委会签署《补充协议》作出上调物业服务费的决定过程中，存在以下程序问题：第一，在召开业主大会之前，合顺物业公司、金山城业委会并没有提供证据证明就是否同意上调物业服务费征求广大业主意见，而从其提供的用以就该事项进行表决的选票形式看，选项只设了“上调0.35元/月/平方米”和“上调0.4元/月/平方米”两个选项，业主如通过该表决票行使权利，只能在物业费上调的两个幅度中进行选择，从而导致剥夺了业主对于是否同意上调物业服务费进行表决的权利，在形式和程序上存在重大瑕疵。第二，从梁月喜、吴彩萍、罗崇智提供的xxx、xxx的证言反映，金山城业主大会物业服务费调整表决票上的签名均非其本人签名；同时，梁月喜、吴彩萍、罗崇智还提供了同一业主填写两张表决票、重复投票以及并非1－9期商住业主范围的业主也参与本次业主大会投票的初步证据，虽然这些证据未得到合顺物业公司、金山城业委会确认，xx等人的证言也不能单独作为认定表决票造假的事实的依据，但作为业主大会执行机构的金山城业委会，依照《广东省物业管理条例》的相关规定负有妥善保管选票、以备查询的义务，而合顺物业公司、金山城业委会却不能够提供表决票存根，致使表决票真伪情况无法核实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，应当推定合顺物业公司、金山城业委会所主张的全部表决票均系业主本人真实意思表示的事实不成立。第三，作为与本次业主大会所决事项具有直接利害关系的合顺物业公司，本应在一定程度上回避本次业主大会的决策参与过程，但合顺物业公司、金山城业委会均在一审庭审中确认，合顺物业公司全程参与了本次业主大会的派票、收票、计票和监票等环节，由此产生的表决结果，从程序上看其公正性无法得到保证，且结合前述部分表决票可能不真实的情形，印证了合顺物业公司全程参与本次业主大会程序的不公正性，更加不能得出最终表决结果系业主大会真实意思表示的结论。据此，合顺物业公司、金山城业委会签订《补充协议》作出的上调物业服务费的决定程序不合法，侵害了业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定，梁月喜、吴彩萍、罗崇智有权向本院申请撤销上述《补充协议》关于上调物业服务费的决定。对于合顺物业公司、金山城业委会抗辩的梁月喜、吴彩萍、罗崇智行使撤销权已过时效的意见，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使。”合顺物业公司、金山城业委会提供的证据尚不足以证明在2018年11月2日收到（2018）粤2071民初22620号、22622号案件应诉材料之前梁月喜、吴彩萍、罗崇智已经知晓涉案《补充协议》及相关决定的存在，至梁月喜、吴彩萍、罗崇智起诉之日（2018年11月14日），梁月喜、吴彩萍、罗崇智行使撤销权并未过法定除斥期间，对于合顺物业公司、金山城业委会的该项辩解意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：撤销合顺物业公司、金山城业委会于2017年8月10日签订的《补充协议》关于上调物业服务费的决定。一审案件受理费100元，由合顺物业公司、金山城业委会共同负担。二审中，金山城业委会向本院提交以下证据：1.梁月喜车辆出入记录;2.梁月喜欠费明细表、缴费明细表;3.罗崇智、吴彩萍车辆出入记录;4.罗崇智、吴彩萍欠费明细表、缴费明细表。证明内容为梁月喜、罗崇智、吴彩萍每天出入小区，应当知道物业服务费调费的通知、业主大会召开等内容。梁月喜、吴彩萍、罗崇智认为上述证据不属于二审新证据，对梁月喜、罗崇智、吴彩萍车辆出入记录的真实性、合法性、关联性均不确认，图片无法反应起止时间和出入的连续性。对梁月喜、罗崇智、吴彩萍欠费明细表、缴费明细表的真实性确认，关联性不确认，上调物业服务费之后，梁月喜、吴彩萍、罗崇智就没有缴纳，之前都有按时缴纳。梁月喜、吴彩萍、罗崇智并不知晓合顺物业公司、金山城业委会作出了补充协议并上调物业服务费的决定，在合顺物业公司的物业服务费催收函中并未提到补充协议。合顺物业公司对上述证据没有异议。合顺物业公司向本院提交以下证据，1.金山城小区监控安装工程协议以及报价单；2.坦洲金山城小区供水管网改造工程协议；3.小区主要道路安装监控照片；4.小区供水管道改造照片；5.小区绿化补种绿植照片；6.小区规划的停车位照片；7.小区垃圾堆放整改照片；8.小区供电移交前期工作照片。证明合顺物业公司与金山城业委会签订补充协议后并积极展开工作，按照协议内容对小区进行改造，投入资金250万元以上，经过合顺物业对小区的供水管网进行改造，为小区节省了水费损耗近90%。梁月喜、吴彩萍、罗崇智对以上证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均不确认；合顺物业公司证明签订补充协议后合同的履行情况，与本案审理并无关联性；据业主反映，小区内的物业管理情况反而是下降的，存在供水水压不足的情况，并无改善。梁月喜、吴彩萍、罗崇智一审已提供了物业管理不善的图片，可以反驳。金山城业委会对以上证据的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均确认；金山城业委会对合顺公司的工作有监督的义务，金山城业委会对合顺公司所做的工程改造是清楚明白的；合顺公司是基于双方签订的补充协议作改造工程，改造之后设施设备也是有很大的改观；业主所称的小区管理更乱，金山城业委会不同意，静态的照片无法反应小区动态的管理过程。梁月喜、吴彩萍、罗崇智向本院提交以下证据：1.信访事项受理告知书；2.信访事项答复意见书；3.关于中山市坦洲镇住房和城乡建设局中坦建函（2018）102号；4.信访事项答复意见书图片（含信封）；5.信访复查事项处理意见告知书；6.答复意见书；7.关于召开业主委员会换届选举业主大会的前期准备公告；8.金山城小区第五届业主委员会委员候选人报名通知；9.会议记录；10.金山城业主对（金山城小区第五届业主委员会换届选举筹备组成员资格确立公告）的合法性提出质疑请金山城第四届业主委员会对全体业主做出书面回应；11.签收条；12.中山市坦洲镇住房和城乡建设局受理告知书；13.金山城业主对（金山城小区第五届业主委员会换届选举筹备组成员资格确立公告）的合法性提出质疑；14.召开金山城小区业主大会选举第五届业主委员会报名候选人资格审查公示、金山城小区第五届业主委员会候选人名单公示；15.中山市坦洲镇金山城第四届业主委员会成员没有缴纳物业费统计表、物业费缴费清单、缴费通知单；16.会议记录、金山城小区（第五届）业主大会选票、关于召开金山城小区第五届业主大会的通知。证明金山城业委会换届不合法、从来没有交过物业费，金山城业委会与合顺物业公司存在利益关系。金山城业委会对以上证据质证认为其证明内容与本案无关。合顺物业公司对以上证据质证认为与本案无关，无法证明梁月喜、吴彩萍、罗崇智要证明的内容。本院另查明，一审中，金山城业委会、合顺物业公司提供了向“坦洲镇金斗社区”发出的《关于金山城调整物业服务费工作联系函》，证明关于涉案小区上调物业服务费的相关事宜通知了相关部门，梁月喜、罗崇智、吴彩萍确认该证据的真实性，但不确认合法性和关联性，认为召开业主大会的主体应该是金山城业委会，但该文件的出具主体是合顺物业公司，该文件不能证明金斗社区有对本次的业主大会给予监督。二审中，根据金山城业委会的申请，本院向中山市坦洲镇住房和城乡建设局（以下简称坦洲镇住建局）、中山市公安局坦洲分局金斗派出所（以下简称金斗派出所）以及中山市坦洲镇金斗社区居民委员会（以下简称金斗社区居委会）发函，询问是否曾派员参加金山城业委会就调整物业服务费上调事宜召开业主大会时的（开票，唱票）活动，并向金斗社区居委会咨询金山城附近类似情况小区的物业服务费收费标准。坦洲镇住建局回函称，金山城小区上调物业服务费业主大会会议由金山城小区业委会自行组织，2017年6月26日坦洲镇住建局确实安排工作人员梁慧明到业主大会会议（开票，唱票）现场了解情况。金斗派出所回函称，金斗派出所的民警冯炳华称其在几年前曾参与过一次金山城小区的会议，具体时间已忘记，当时是合顺物业公司刚刚进驻金山城小区，合顺物业公司与十几名业主在小区物业管理处召开会议。冯炳华接通知到达现场时，会议已在进行中，会议前面内容冯炳华不知悉。在后面会议中，双方商谈关于小区环境、车库等问题，期间未涉及调物业服务费问题和开票、唱票活动。在合顺物业公司负责人讲话时，因业主意见较大而发生吵闹，继而会议中断，双方散去。金斗社区居委会回函称，根据金斗社区档案记录，并没有相关工作人员参与过金山城业主大会会议（开票，唱票）活动的记录。金斗社区提供了汇翠山庄和海伦花园的物业费价格：汇翠山庄楼梯房物业服务费收费标准为1元/平方米/月，海伦花园一期住宅（多层）物业服务费收费标准为0.9元/平方米/月。金山城业委会质证意见为，关于三份回复函，对坦洲镇住建局的回复函无异议。关于金斗派出所回函，该回函不符合派出所作为一级行政部门回函的形式。其民警冯炳华参与小区2017年6月26日的业主大会会议，履行的是职务行为，不是个人行为，但是派出所只以冯炳华个人是否参与该会议为由向其进行调查，且将调查的过程作为回函的内容，最终没有形成任何结论，派出所应当就法院的问询作出有或没有的回答。由于派出所回答不明确，法院应当采信金山城业委会的主张。关于金斗社区居委会的回函，根据广东省物业管理条例相关规定，社区居民委员会有义务派人参与辖区业主大会的相关活动，但是其回函称没有相关记录，说明金斗社区管理不合规范，不能证明有居委会人员参与活动不是事实。我方有现场图片，以及有参与的业主证明。综上三份回函，金山城业委会在召开本次业主大会会议开票唱票工作前，已经向以上三个部门发函请求参与监督且三个单位均有派人参加。坦洲镇住建局承认派人参加，其余两个部门一个不否认不肯定，一个部门称没有记录，但是均没有否认参与业主大会这一事实。因此，金山城业委会主张是三个部门均派人参加的事实应予成立。对汇翠山庄和海伦花园的收费表的真实性无异议，汇翠山庄和金山城小区为同一时期建成，海伦花园以及汇翠山庄的收费标准高于金山城小区在2018年的为主大会表决所通过的调整后的收费标准。金山城小区调整后的收费标准是按照0.75元的标准收取，并且金山城业委会的调费是和合顺物业公司设定了前提条件，合顺物业公司在涨价的情况下要前后在小区投入一百多万元。金山城业委会认为涨价后的收费标准没有损害业主的利益。根据优质优价的基本原则，金山城业委会根据程序召开业主大会的决议符合业主的利益。合顺物业公司的质证意见与金山城业委会的质证意见一致，且合顺物业公司于2017年已发函告知金斗社区居委会的业主大会召开情况，金斗社区居委会是完全清楚业主大会的召开情况的，并且派员参加业主大会，这些都有证据证明。合顺物业公司和金山城业委会作出的协议涨价，是因为要增加接近两百万的投入，才会涨价，而且价格也远低于同时期小区的物业费水平，因此，涨价幅度是合理的。梁月喜、罗崇智、吴彩萍的质证意见为，1.对《关于金斗社区是否派工作人员参与金山城业主大会会议（开票、唱票）活动的回复》的真实性、合法性认可，该回复内容证明了合顺物业公司2019年1月29日回复法院的《调费结果统计表人员回复》“在开票现场还金斗社区代表现场监督”“以上相关部门不方便在文件签名只能参与现场监督”的说明是虚假的。2.对金斗派出所的《回函》的真实性、合法性认可。金斗派出所并不是业主大会的监督指导部门，且金斗派出所的该回函实际上是核实了冯炳华并没有参加2017年6月26日调费的开票、唱票活动，证明合顺物业公司2019年1月29日回复法院的《调费结果统计表人员回复》“在开票现场还金斗派出所代表冯丙华现场监督”“以上相关部门不方便在文件签名只能参与现场监督”的说明是虚假的。3.对坦洲镇住建局的《关于金山城召开业主大会上调物业费事宜》复函的真实性合法性认可，坦洲镇住建局回复代表梁惠明仅是到现场了解情况，至于了解什么情况并没有说明，坦洲镇住建局作为监督指导部门，对于现场了解的情况应有详细的记载文件。现场开票、唱票人并不是坦洲镇住建局代表，坦洲镇住建局代表在现场了解也不能证明双过半选票的真实性、业主大会表决上调物业费的程序合法和结果合法。4.该组证据是金山城业委会向法院申请调取的证据，而金斗社区居委会和金斗派出所均已明确回复没有派代表参加开票唱票活动，该两份证据达不到金山城业委会证明的内容的情况下，金山城业委会、合顺物业公司歪曲两份回函的内容。金山城业委会、合顺物业公司陈述曾发函要求相关指导部门参加2017年6月26日的活动，但是其提供的证据中并没有相关的发函内容。所谓的发函内容仅是要求派出所和居委会维持治安稳定，在整个业主大会召开过程中，金山城业委会、合顺物业公司并不能举证有相关指导部门同意指导监督的任何文件。相关的结果、统计结果也并没有指导部门的盖章确认，因此，统计结果、开票唱票的环节均不能证明是真实的。4.对汇翠山庄和海伦花园物业费的真实性、合法性和关联性均不认可。从两个附件不能看出汇翠山庄和海伦花园小区与金山城小区是同时期的小区。从梁月喜、罗崇智、吴彩萍提交的证据可看出，海伦花园、汇翠山庄与金山城小区服务质量的区别，每个小区服务质量有差异的情况下，不能作为金山城业委会和合顺物业公司擅自上调物业费的参考依据。其他小区的物业服务质量好，他们物业收费标准高于金山城小区是合理的，但是金山城小区的物业服务质量，引起了广大业主的不满。不仅对于上调之前的物业服务不满，在当时已经很多业主拒绝交费，现在无依据上调物业费，物业服务质量反而下降，广大业主不能理解。现在已有广大业主不交物业费被金山城业委会和合顺物业公司起诉的大量案件，因此，对汇翠山庄和海伦花园物价费的真实性合法性关联性均不予认可。本院再查明，梁月喜、吴彩萍、罗崇智一审起诉时称入住金山城小区以来，一直按0.4元/平方米的标准缴纳物业服务费，从2017年9月1日开始，合顺物业公司突然通知需要按照0.75元/平方米缴纳物业服务费，梁月喜、吴彩萍、罗崇智因此拒交上调后的物业服务费，而合顺物业公司拒绝收取按原标准缴纳的物业费。一审中，梁月喜、吴彩萍、罗崇智确认在业主大会召开期间一直在金山城小区居住，但不知道曾召开业主大会。金山城业委会称投票涉及户数3728户，是个庞大的数字，作为业委会没办法组织正常投票，在整个过程中合顺物业公司还在服务期内进行相关协助是合情合理的。合顺物业公司提供了2017年9月－11月期间的物业服务费收取情况，证明按新收费标准收费率达到80％以上，多数业主对调整的物业服务费无异议。该证据显示11份收费户数（“除去凯都后”）共计2516户，收费面积18万平方米。梁月喜、吴彩萍、罗崇智质证认为收费情况由合顺物业公司单方制作，只能证明收费情况，无法证明收费率达到80％以上，据说业主缴纳上涨物管费是迫于合顺物业公司含水停电。金山城业委会质证予以确认。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为业主撤销权纠纷。本案二审争议的焦点为：一、梁月喜、吴彩萍、罗崇智是否有权请求撤销金山城业委会作出的与合顺物业公司签订的《补充协议》；二、梁月喜、吴彩萍、罗崇智请求撤销上调物业服务费的决定是否已过除斥期间。一、关于梁月喜、吴彩萍、罗崇智是否有权请求撤销金山城业委会作出的与合顺物业公司签订的《补充协议》的问题。根据合同的相对性原则，梁月喜、吴彩萍、罗崇智并非《补充协议》约束的主体，其申请撤销金山城业委会作出的与合顺物业公司签订的《补充协议》于法无据，本院不予支持。二、关于梁月喜、吴彩萍、罗崇智请求撤销上调物业服务费的决定是否已过除斥期间的问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”为有效地督促业主积极行使管理权，履行管理义务，有必要对业主行使撤销权加以限制。业主不参加表决，一定程度上可视为放弃对业主大会决定的异议权。同时业主不参加表决，也是业主不履行法定管理义务的行为，对其业主撤销权进行限制可视为是其不履行义务的一种苛责形式。本案中，金山城业委会在收到合顺物业公司《关于调整物业服务费的函》后，按照法律法规的规定召开了业主大会对此进行投票，并将上调物业服务费的决定进行了公示，而非私下偷偷进行，坦洲镇住建局、金斗派出所的复函亦证明金山城业委会、合顺物业公司曾向相关部门请求对此予以见证。梁月喜、吴彩萍、罗崇智在业主大会召开期间一直在金山城小区居住，但称不知道曾召开业主大会，与常理不合。至2017年8月13日《关于金山城小区管理费上调的通知》作出时，梁月喜、吴彩萍、罗崇智就应当知道业主大会作出物业费涨价的决定，申请撤销的除斥期间应从当天开始计算。即使按梁月喜、吴彩萍、罗崇智的主张，其在起诉时称从2017年9月1日开始，合顺物业公司突然通知按照0.75元/平方米缴纳物业服务费，因此拒交上调后的物业服务费，而合顺物业公司拒绝收取按原标准缴纳的物业费，亦可以推定从此时开始梁月喜、吴彩萍、罗崇智已经知道金山城小区上调了物业服务费，至其2018年11月提起本案诉讼时已超过一年除斥期间。另上调物业服务费的决定由金山城业委会通过召开业主大会投票作出，而非《补充协议》作出，梁月喜、吴彩萍、罗崇智是否知晓《补充协议》的存在不影响其应知晓上调物业服务费的决定，一审判决认定其行使撤销权未过法定除斥期间错误，本院予以纠正。由于已过除斥期间，对梁月喜、吴彩萍、罗崇智主张撤销上调物业服务费的决定的诉讼请求，本院予以驳回。此外，上调物业服务费选票中设置了“上调0.35元/月/平方米”和“上调0.35元/月/平方米”及“其他意见”三个选项，并注明了“只能二选一，多选或不选视为无效”，一审判决理解为“业主如通过该表决票行使权利，只能从物业费上调的两个幅度中进行选择，从而导致剥夺了业主对是否同意上调物业服务费进行表决的权利”错误，应理解为可以在“其他意见”中另行提出方案，也可多选或不选使表决票无效，本院对此予以纠正。金山城小区1-9期物业服务费由原来的0.4元/平方米/月上调到0.75元/平方米/月，上调幅度虽然比较大，但相对周边相似情况的小区，调整后的物业服务费并非畸高而不合理，根据上调物业服务费后的缴纳情况看，上调结果为大多数业主实际接受。但是，金山城业委会召开业主大会进行投票时存在一些瑕疵，如合顺物业公司工作人员参与了其中的部分工作；在可能存在争议的情况下，未能保存表决票存根适当长的时间以备查询等等。另外，管理权既是业主的权利也是业主的义务，业主通过业主委员会来行使管理权，如果业主怠于行使管理权，必将使得业主大会诸多管理事项无法得到有效通过和执行，物业管理的效率极为低下。一个物业管理区域内的业主往往人数众多，而业主委员会的决定根据法律规定只能以少数服从多数而不是全体一致通过的方式作出，因此，业主委员会的决定即使符合法定人数的同意，也可能会因众口难调而引起部分业主的不满。同时由于各个物业管理区域和业主的具体特点、情况不同，业主委员会的决定确实也可能在客观上体现了大多数业主的意志，却违背了少数业主的需求和利益。各业主应该以积极、合作的态度参与小区管理；业主委员会应该规范自己的行为，严格按照法律法规的规定履行自己的代表行为；物业服务公司应该多与各业主进行沟通，才能及时发现物业管理中存在的缺点和漏洞。只有多方共同努力，才能使小区内业主的生活质量得到提高、小区的正常秩序得到维持。综上所述，金山城业委会、合顺物业公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24119号民事判决；二、驳回梁月喜、吴彩萍、罗崇智的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由梁月喜、吴彩萍、罗崇智负担。本判决为终审判决。审判长 王 瑄审判员 钟平春审判员 王小红二〇二〇年四月二十二日书记员 邹以颖