浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2019号 上诉人（原审原告）戚建军，男，1981年5月28日出生，汉族，住杭州市萧山区。 上诉人（原审原告）王益红，女，1982年10月13日出生，汉族，住杭州市萧山区。 二上诉人共同委托诉讼代理人关涛，浙江近山（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州天泽房地产开发有限公司，统一社会信用代码913301090821247517，住所地杭州市萧山区北干街道天润商业中心1幢2201室。 法定代表人陆子隽，董事长。 委托诉讼代理人王汀、裘机明，浙江法君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州诚飞房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91330109MA27XE4B0L，住所地杭州市萧山区宁围街道保亿中心1幢1903室。 法定代表人焦德俊，总经理。 委托诉讼代理人陆剑平、赵冰，上海段和段律师事务所律师。 上诉人戚建军、王益红因与被上诉人杭州天泽房地产开发有限公司（以下简称天泽公司）、杭州诚飞房地产营销策划有限公司（以下简称诚飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初17808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，出卖人天泽公司与买受人戚建军、王益红签订落款时间为2016年11月4日的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于萧山区。该商品房的设计用途为商业办公。该商品房合同约定的建筑面积共50.75平方米。其中，套内建筑面积35.93平方米，应分摊的共有建筑面积14.82平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二）。除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14325.12元，总价款727000元。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择建筑面积（本条款中均简称“面积”）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记等手续）30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期存款利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式（商业贷款）：（1）买受人选择银行商业按揭贷款方式支付房款的，应于本《商品房买卖合同》签署之日支付首期房款367000元，剩余购房款36万元应在签订本合同后七个工作日内办理完毕相关贷款手续（相关贷款手续指买受人在办理贷款过程中，按商业贷款银行的要求将相关符合要求的资料提供给贷款银行）。（2）如果商业贷款银行不受理买受人的按揭贷款申请，买受人应在接到银行或出卖人通知之日起七日内付清剩余房款，并办妥相关手续。（3）若买受人因自身原因造成延期付款（逾期办理贷款手续）或者不付款（未办理贷款手续）的，应按合同第八条约定承担相应的违约责任。其中逾期办理贷款手续的，自办理期限逾期之日起开始计算违约金。出卖人应当在2018年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人等内容。2016年11月4日，原告支付诚飞公司6万元。先后支付天泽公司327000元、1万元、3万元，通过银行按揭贷款支付36万元。2016年11月4日，诚飞公司向戚建军、王益红出具收据一份：收到认购天润中心2#1808服务费6万元。天泽公司于2018年12月15日向戚建军、王益红出具天润商业中心2-1808购房款金额为726857元的浙江增值税普通发票一份。戚建军、王益红提供的甲方（卖方）天泽公司与乙方（预购方）戚建军、王益红签订落款时间为2016年11月4日的《定金合同》一份，约定：乙方预订坐落于萧山区的房屋。甲方已领取该房屋商品房预售许可证（证书号：萧售许字（2016）第028号），并经具有房产测绘资质的测绘机构预测，该房屋建筑面积为50.75平方米。甲乙双方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为17083.96元/平方米，总金额867011元。甲乙双方签订本合同时，支付定金5万元作为甲乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款等内容。诚飞公司提供的甲方（卖方）天泽公司与乙方（预购方）戚建军、王益红签订落款时间为2016年10月30日的《定金合同》一份，约定：乙方自愿购买甲方位于杭州市萧山区萧棉路168号天润商业中心第2号楼1808室的房屋，甲方已领取该房屋的商品房预售许可证（证书号：萧售许字（2016）第××号），土地性质为商业办公，建筑面积计50.75平方米（最终以具有房产测绘资质的测绘机构预测为准）。甲乙双方约定按建筑面积计算，该商品房建筑面积为50.75平方米，表单价14325.12元/平方米，总金额727000元。付款方式：按揭。乙方同意签订本合同时支付订金4万元，作为甲乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款。乙方已详细阅读出卖人商品房预售合同的文本条款，并与出卖人进行了充分协商，同意按该合同签约。按揭付款或一次性付款一口价，网签合同另附服务费6万元（不体现房价）共计787000元等内容。另查明：委托人（甲方）天泽公司与代理人（乙方）杭州诚联房地产营销策划有限公司签订无落款时间的《天润中心商铺及酒店式公寓项目分销代理合同》一份，约定：甲方委托乙方代理销售甲方开发经营的“天润商业中心”项目（简称“该项目”）事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。甲方委托乙方为该项目分销总代理商，销售由甲方在杭州萧山区工人路和萧棉路交叉口兴建的“天润商业中心”项目中经甲方签章确认的可售房源（包含2-3#楼一层商铺及2-3#楼部分未售酒店式公寓产品，所售房源最终以甲方确认盖章房源为准）。合作期限：1.本合同代理期限：自2016年10月15日起至2017年4月30日止。代理期限届满前30日内，乙方应完成相应指标和工作交接的准备工作。甲乙双方同意，本合同代理期限届满后，且乙方向甲方完成工作交接后，双方的合同关系即告结束。如甲乙双方任何一方认为本合同到期后有继续合作的必要，则应在本合同期限届满前30日以前以书面形式通知对方，双方就继续合作的条款和条件进行磋商。如截至代理期限届满之日仍协商不成的，无论交接工作是否全部完成，双方合同关系即告终止。2.在本合同有效代理期内，无正当理由任何一方不得随意解除合同，本协议另有约定的除外。销售价格：该项目的销售价格以甲方向乙方发出的商铺销售底均价53000元/平方米酒店式公寓底均价14400元/平方米进行销售，若该项目的销售价格有调整的，参照第七条第4款执行。甲方承诺商铺销售41套（包括甲乙双方共同销售业绩）以下不涨价，乙方主动提出涨价的除外。酒店式公寓佣金标准：乙方根据面积大小向客户收取4万元至6万元每套的团购服务费（不高于甲方销售底价的8%），甲方不用支付任何佣金，具体详细价格及存抵金额待进场后制定销售表单由甲方审核盖章确认后方可销售。乙方以本合同第四条约定的销售底均价进行销售，经甲乙双方协商一致上涨销售底均价时，由甲乙双方协商制定新销售底均价，并经双方签字盖章后有效。乙方可提取此合同销售底均价和新销售底均价差价部分（此上涨部分单价乘涨价后销售面积）的30%作为代理佣金，此代理佣金结算标准为客户签订正式《房屋买卖合同》，按揭资料齐全无误且银行审核通过，甲乙双方对此佣金结算一月一次，乙方提供等额服务费发票后甲方于一个月内支付相应金额佣金等内容。杭州诚联房地产营销策划有限公司与诚飞公司于2016年10月15日出具的情况说明载明：杭州诚联房地产营销策划有限公司于2016年10月15日开始代理销售天泽公司开发的项目“天润商业中心”，在项目销售期间委托诚飞公司代为收取服务费，相关款项两公司另行结算。戚建军、王益红于2019年11月诉至原审法院，请求判令：1.天泽公司、诚飞公司退还其6万元服务费；2.本案诉讼费用由天泽公司、诚飞公司负担。 原审法院认为，戚建军、王益红与天泽公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性，合同合法有效。合同约定商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14325.12元，总价款727000元。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。经戚建军、王益红与天泽公司结算，案涉房屋的购房款为726857元。戚建军、王益红已依约向天泽公司交付合同约定的购房款，天泽公司亦按约向戚建军、王益红交付房屋。关于戚建军、王益红要求天泽公司、诚飞公司返还多收服务费6万元的诉请问题。经查实，原审法院认为该款项非天泽公司收取，而是由诚飞公司以服务费的形式收取。戚建军、王益红基于房屋买卖合同要求天泽公司返还6万元的诉请无事实依据，原审法院对戚建军、王益红的该诉请不予支持。诚飞公司非房屋买卖合同的相对人，戚建军、王益红基于房屋买卖合同要求诚飞公司返还6万元的诉请，原审法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回戚建军、王益红的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由戚建军、王益红负担。 宣判后，戚建军、王益红不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。一审认定服务费6万元非天泽公司收取而是诚飞公司以服务费形式收取不当。上诉人于2016年10月26日前往天泽公司天润中心项目部看房，由天泽公司业务员接待，并支付了定金4万元。同年11月4日，上诉人在天泽公司业务员引导下在天泽公司财务室通过天泽公司提供的两部POS机刷卡支付327000元和6万元，天泽公司向上诉人出具了盖有诚飞公司财务专用章的收据一份，载明该6万元系认购天润中心2#1808服务费，上诉人后又通过银行按揭向天泽公司支付了36万元，天泽公司于2018年12月15日向上诉人出具了盖有天泽公司发票专用章的增值税普通发票一份，载明购房款金额为726857元。整个过程中，诚飞公司没有出现，也无服务，接待和收款的均系天泽公司，天泽公司仅通过借用诚飞公司名义收取上诉人服务费6万元，一审应查明谁向上诉人收款6万元并出具收据。二、一审认为上诉人基于房屋买卖合同要求天泽公司返还6万元缺乏依据不当。上诉人与天泽公司于2016年11月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》中未约定6万元服务费，截止到天泽公司出具购房发票之日，上诉人共计付款787000元，天泽公司以诚飞公司名义收取服务费6万元缺乏合同依据，也无提供服务的行为，该款不应收取。三、一审认为诚飞公司非房屋买卖合同相对人，上诉人基于房屋买卖合同要求其返还服务费6万元依据不足，明显不当。诚飞公司是天泽公司的影子公司，该6万元是通过天泽公司财务人员提供的POS机进入诚飞公司账户，诚飞公司无权占有该款，故诚飞公司应与天泽公司共同向上诉人返还该款。四、根据诚飞公司提供的代理合同也可以证明天泽公司违规收费。代理合同第十条乙方的责权范围第9款约定，诚飞公司作为房产项目营销代理商，不可能不知道直接收取客户款项是违规行为，但诚飞公司却在天泽公司财务室公然违规收费，只能解释为天泽公司借用诚飞公司名义收取上诉人服务费。诚飞公司作为营销代理公司，只能针对其自带的客户进行收费，上诉人则属于上门客户，且系天泽公司接待，根据代理合同约定，诚飞公司无权收取服务费。该代理合同是天泽公司与杭州诚联房地产营销策划有限公司签订，诚飞公司虽也提交情况说明证明受杭州诚联房地产营销策划有限公司委托收取服务费，但明显与常理不符，杭州诚联房地产营销策划有限公司无需委托他人收费，且根据代理合同约定，其无权直接收费，更不可能委托诚飞公司收费。五、诚飞公司提供的定金合同是上诉人和天泽公司签订的，一审作为诚飞公司的收费依据不当。故即便有服务费，也应由天泽公司收取。定金合同也明确约定双方权利义务最终以《商品房买卖合同》约定为准，但《商品房买卖合同》中并未约定服务费。即便天泽公司与上诉人约定了服务费，也需要提供服务为前提，被上诉人未提供服务而收取服务费只是变相收取房款，应当返还。综上，上诉人戚建军、王益红请求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费由天泽公司、诚飞公司负担。 被上诉人天泽公司答辩称：关于原审法院有关上诉人与天泽公司之间房屋买卖法律关系的相关事实及法律认定，天泽公司均无异议。上诉人称天泽公司假借诚飞公司的名义收取上诉人相应费用是上诉人主观臆断，其中充满不确定性和模糊性，不仅与客观事实完全不符，更加与案件当中经双方共同认定的证据相矛盾，在上诉人提交的收据中非常明确的体现出收款人是诚飞公司，而从诚飞公司的名称上可以看出诚飞公司就是从事房地产中介的公司，故上诉人在支付费用或者收到收据时候其应当明知支付该笔费用的目的及性质。在整体交易当中，上诉人缴纳的费用有两部分，一是本案争议的费用，二是房款，非常清楚，不可能混同。两被上诉人之间存在着正常的商业合作，该商业合作的模式与上诉人之间无直接的关联，上诉人也无权过多干涉、置疑两被上诉人之间的活动，更不能主观的猜测两被上诉人之间的勾结。上诉人所强调的上诉意见与事实不符，也没有相应的证据予以支持，不应得到采纳。综上，被上诉人天泽公司请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人诚飞公司答辩称：上诉人在原审中对于其所提出的诉讼请求没有明确请求权基础，是两被上诉人构成合同违约，还是财产侵权，还是不当得利，上诉人在原审中一直回避这个问题，直到本案二审也没有看到上诉人的上诉依据何在。本案事实是上诉人在购买案涉房屋时所得到的报价都是总价，上诉人对于房屋的总价是明知的，没有任何认识错误。上诉人们分别向天泽公司和诚飞公司支付，诚飞公司名称开头是营销策划公司，上诉人们均没有认识错误，上诉人们均持有诚飞公司所开具的收据，且直到起诉之前，已经接近三年时间，上诉人不可能不知道钱是支付给诚飞公司，且支付两笔款项时间极其接近，上诉人们不可能不知道付款给谁，付款性是什么。上诉人们提出本案诉请没有陈述索回该笔服务费的事实和法律依据是什么。上诉人跟诚飞公司不是房屋买卖合同关系，实际上诉人们提起诉讼的根本原因是在于购买的商铺最近两年出租不顺利及没有达到其出租获利的目的，跟开发商有矛盾，而双方没有协商一致，所以通过上诉人欲诉讼达到其目的。诚飞公司认为上诉人支付款项是明知的，是自愿的，既没有受到欺诈，也没有受到误导，原审判决事实调查清楚，适用法律正确，请求驳回。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点系戚建军、王益红支付的服务费6万元是否有权要求天泽公司、诚飞公司返还。根据戚建军、王益红与天泽公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，双方形成房屋买卖合同关系，戚建军、王益红依约支付了购房款、天泽公司依约交付了房屋。而戚建军、王益红自述其2016年11月4日支付的6万元系与购房款分别通过不同的POS机刷卡支付，并当场收到盖有诚飞公司财务专用章的收据且其上载明“收到认购天润中心2#1808服务费6万元”，戚建军、王益红亦未提出异议，再结合天泽公司与杭州诚联房地产营销策划有限公司签订的《天润中心商铺及酒店公寓项目分销代理合同》以及杭州诚联房地产营销策划有限公司与诚飞公司于2016年10月15日出具的情况说明，以及诚飞公司提交的天泽公司与戚建军、王益红订立的定金合同中对服务费6万元的约定，戚建军、王益红主张该6万元系天泽公司变相收取的购房款缺乏事实依据，其要求诚飞公司返还亦缺乏法律基础。综上，戚建军、王益红的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由戚建军、王益红负担。戚建军、王益红于本判决生效之日起十日内向本院补缴诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月十四日 书记员 万丹丹