河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0523民初3481号原告（执行案外人）：杜某某，男，1962年3月12日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：董保平，河南衡中律师事务所律师。被告（申请执行人）：郭某某，男，1967年7月14日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王利平，河南九明律师事务所律师。第三人（被执行人）：安阳某某房地产开发有限公司，住所地安阳市文峰区马市街二巷12号（西关街道办事处）。法定代表人：刘彪，该公司经理。委托诉讼代理人：袁星，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵保安，安阳市龙安区风法律服务所法律工作者。原告杜某某与被告郭某某、第三人安阳某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月6日、2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告杜某某及其委托诉讼代理人董保平、被告郭某某的委托诉讼代理人王利平、第三人某某公司的委托诉讼代理人袁星和赵保安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜某某向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行汤阴县某某广场小区10号楼2单元6层西户房产（即10号楼2-6-1号）；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年11月25日，原告杜某某与第三人某某公司签订了《某某广场认购书》，购买了第三人某某公司开发的汤阴县某某广场小区10号楼2单元6层西户房产（即10号楼2-6-1号），原告并于签订认购书当日按约定一次性支付了该套房产的全部购房款347178元，第三人某某公司已向原告杜某某交付上述房产，但由于第三人某某公司的原因未能办理房产过户登记手续。本案中，原告在法院查封之前已与第三人某某公司签订了书面买卖合同，并且全额支付了购房款，第三人某某公司也将上述房产交付原告，但因第三人某某公司欠缴国家税费等原因导致房产未能办理过户登记手续，原告并没有任何过错，按照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，汤阴县人民法院基于被告郭某某的申请查封案涉房产是错误的，侵犯了原告的合法财产权。为此原告依法提起诉讼，请求法院判决不得执行汤阴县某某广场小区10号楼2单元6层西户房产（即10号楼2-6-1号）。被告郭某某辩称，一、人民法院查封本案涉案房屋系正确合法执行。被告郭某某依法根据生效文书向汤阴县人民法院申请强制执行，汤阴县人民法院依法作出(2017)豫0523执240号执行裁定，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。该规定第十七条规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结,第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案法院依法查封公告时，原告并未实际占有该房屋，并且原告对未过户存在过错的情况下，汤阴县人民法院的查封系正确合法执行，不存在原告声称的不得查封的情况。二、原告并非本案涉案房屋的合法权利人，原告的诉请缺乏事实及法律依据。原告与第三人安阳某某房地产开发有限公司签订的《某某广场认购书》并非合法有效的商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，根据《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期:(六)装饰、设备标准承诺；（七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。而《(认购书》并不符上述法律规定，因此《认购书》不能作为原告拥有涉案房屋的所有权的权利证明。第三人安阳旺房地产开发有限公司至今并未取得许可预售证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同、应当认定无效。因此《认购书》的效力更加不明确。根据《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。因此原告并非本案涉案房屋的合法权利人。三、原告不享有足以排除强制执行的权利。无论根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条的规定，该司法解释项下的条件都是缺一不可，需同时满足上述条件，因此即使认定原告的认购书为合法有效的买卖合同，其他条件原告也是不符合的。首先，原告不符合法院查封前合法占有该不动产的条件，根据相关规定占有应是实际、直接的占有，对涉案房屋事实上的管理和支配，具有占有的权利外观才能显示公示的效力，而涉案房屋在被告申请查封、法院查封、法院实地考察公告时，均未发现有人实际居住；其次，原告对于案涉房屋未进行房产登记、未进行网签预约登记存在过错，系其自身原因导致。根据汤阴县人民法院作出的（2017）豫0523执异47号执行裁定书中某某公司的叙述、本院查明及本院认为部分也可证明原告系其自身原因未办理过户登记，最后原告不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，为维护被告郭某某的合法权益，依法应驳回原告的诉讼请求。第三人某某公司述称，原告杜某某和第三人某某公司签订的《某某广场认购书》是双方当事人真实意图表示，原告杜某某按照认购书交付了购房款，被告某某公司已将该房交付原告。虽然案涉房产没有办理网签手续，是由于汤阴县税务部门查封导致，没有及时办理，但原告杜某某对案涉房产是善意取得依法应当得到法律的保护，不应当以损害原告杜某某的利益而支持被告郭某某的利益，应支持原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，被告郭某某与第三人某某公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月12日作出了（2016）豫0523民初2026号民事判决书。判决生效后，该案进入执行程序，本院于2017年4月18日作出（2017）豫0523执240号执行裁定书，裁定：查封某某公司名下所有的在汤阴县××广场小区××楼××、××、3-10-1；2号楼1-3-1、1-8-1、1-11-1；3号楼1-8-1、1-9-1、1-10-1、1-10-2；5号楼1-7-1、1-11-1；6号楼1-4-1；1-5-2；1-7-2；9号楼2-6-1；10号楼1-1-1、1-6-1、2-6-1、2-4-1、2-3-1；12号楼1-1-1；13号楼1-8-1、1-11-1、1-10-2、1-9-2、2-10-1、2-9-1、2-6-1；15号楼1-1-2。期限为三年。2017年12月14日，原告杜某某以案外人的身份向本院提出执行异议，本院于2017年12月21日作出（2017）豫0523执异47号执行裁定书，裁定驳回案外人杜某某的异议请求。原告杜某某对执行裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2012年6月20日，汤阴县房地产管理所向第三人某某公司发放了汤阴县某某广场小区10号楼商品房预售许可证。2013年11月25日，第三人某某公司作为甲方与原告杜某某作为乙方签订了《某某广场认购书》，该认购书在认购房号一栏中载明：房屋座落：10＃楼2单元6层西号（西户），房屋单价：2600元／平方米，建筑面积133.53平方米（最终面积以房管局测绘为准，多退少补），房屋总价（人民币）叁拾肆万柒千壹佰柒拾捌元整（347178），付款方式：一次性付清。在认购说明一栏中载明：1、乙方为取得房屋的购买权，签订本认购书；2、规定期限内乙方如逾期付款，本认购书自动失效，甲方有权将该房另行出售；3、乙方中途退房的，按已支付房款的20%向甲方支付违约金；4、本认购书壹式三份，乙方执壹份，甲方执两份，双方签订《商品房房屋买卖合同》后本协议书自动失效；5、乙方如变动电话及地址请及时通知甲方；6、甲方将房屋于2013年6月30日前交付乙方；7、以上内容解释权归安阳某某房地产开发有限公司。同日，第三人某某公司向原告杜某某出具了收到案涉房产购房款347178元的二联单。2013年6月3日，汤阴县地方税务局（稽查局）作出汤地税保封【2013】1号税收保全措施决定书，决定从2013年6月3日起对第三人某某公司的商品房（见附表）予以扣押、查封；如纳税限期期满仍未缴纳税款，将依法拍卖或者变卖所扣押、查封的财产抵缴税款。2013年6月4日，汤阴县地方税务局（稽查局）向汤阴县房地产管理所发出了汤地税协一【2013】1号协助执行通知书，依法对该局查封、扣押的商品房（见附表）在查封、扣押期间不再办理不动产过户手续。2012年6月20日，汤阴县房地产管理所向第三人某某公司发放了汤阴县某某广场小区10号楼商品房预售许可证。第三人某某公司称其公司在2014年就案涉商品房向原告给付钥匙。2017年3月6日，第三人某某公司向原告杜某某出具了收到案涉房产水电预付金300元的单据和垃圾处理费300元的单据。2018年1月13日，第三人某某公司向原告杜某某分别出具了收到案涉房产物业费1050元的单据和天然气初装费2570元的单据。2018年1月13日，第三人某某公司向原告杜某某出具了汤阴税务部门将案涉房产查封导致未及时给购房户办理网签手续的证明。2018年10月7日，汤阴县韩庄供电所向原告杜某某出具了电费缴费册，该册未显示缴纳电费记录。2010年11月15日，原告杜某某通过中国工商银行向第三人某某公司的法定代表人刘彪汇款310万元。原告提供中国工商银行个人业务凭证一张。第三人某某公司在诉讼过程中向本院提供了一份说明，可证明案涉房产的原告杜某某缴纳购房款为融资款抵顶的性质及安阳市××西关街道办事处已就案涉房产系融资款项抵顶结果而进行过备案登记。为此，本院至安阳市××西关街道办事处进行核实，该办事处出具书面情况说明确认上述抵顶一事。2020年3月6日，本院对案涉商品房现状进行实地查看，案涉房产原告杜某某未居住。原告称其在安阳市文峰区××小区××套按揭房用于居住。原告杜某某提供2018年1月13日吴勇代原告签字与第三人某某公司签订案涉房产的室内电安装协议和房屋装修保证书各一份和汤阴县地方税务局（稽查局）作出汤地税保封【2013】1号税收保全措施决定书和汤地税协一【2013】1号协助执行通知书，但未提供税收保全商品房相关的附表。本院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。本案中，根据第三人某某公司在诉讼过程中向本院提供的说明中记载案涉商品房的房款为融资款（即借款），可认定案涉商品房系以借款抵顶购房款而来，另有安阳市××西关街道办事处的情况说明予以印证。由此可见，原告杜某某并无商品房消费者的购房意思表示，即其并非消费者购房人。对于商品房消费者以外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。诉讼中，原告提供的第三人某某公司出具的水电预付金和垃圾处理费显示时间为2017年3月份，结合原告提交房屋装修保证书、室内电安装协议等显示其装修房屋时间为2018年1月份，以上证据不足以证明原告在人民法院查封之前已合法占有案涉商品房，故不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。综上所述，本案原告杜某某的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告杜某某就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院依法判决驳回原告杜某某的诉讼请求。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告杜某某的诉讼请求。案件受理费6508元，由原告杜某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  刘 炳人民陪审员  芦合芹人民陪审员  葛海霞二〇二〇年四月三十日书 记 员  贾 雪