重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初1180号原告：杨尚荣，男，1946年10月10日出生，汉族，住重庆市江北区。原告：杨晓东，男，1972年11月11日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人（特别授权）：杨尚荣（系原告杨晓东之父），住重庆市江北区渝澳大道15号1单元11-13。被告：殷明富，男，1973年9月5日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：殷明楷（系原告殷明富之弟），住重庆市长寿区。原告杨尚荣、杨晓东诉被告殷明富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杨尚荣、杨晓东、被告殷明富及其委托诉讼代理人殷明楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨尚荣、杨晓东向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告支付2019年8月13日至2020年2月13日的租金7260元；2、被告向两原告赔偿未恢复两个门面之间隔墙的恢复费用6000元；3、判令被告立即将两个门面厨房之间拆除的墙面恢复原状，拆除在租赁房屋楼顶和上楼梯旁修建的鱼池、恢复安装拆除的天然气表；4、被告向两原告支付水、电、气费共计747元；5、判令被告从2020年2月14日起按照每月1331元向两原告支付房屋占用使用费至实际返还之日止；6、判令被告向原告赔偿洗衣机2000元、长方形饭桌1200元、燃气灶和洗浴喷头共计600元。诉讼过程中，两原告放弃要求被告赔偿电风扇300元、四张椅子300元的诉讼请求，不再要求被告赔偿。事实和理由：2017年2月13日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定两原告将位于重庆市长寿区凤城街道xxxxxx两套房屋出租给被告使用，租赁期限为3年，月租金起始为1000元，后逐年递增10%，同时约定了其他内容。合同签订后，两原告按约履行了合同义务，但被告在2019年4月10日突然打电话给原告，说家庭出现点问题，经营不下去了，提出解除租赁合同并私自搬离了租赁房屋，对此原告并不认可。2019年4月11日，原告杨尚荣到租赁房屋查看，发现被告私自拆除了部分墙体、修建了鱼池等。被告未按合同约定，在租赁期满前将租赁房屋的隔墙恢复，且存在其他违约行为，导致租赁房屋至今无法正常使用，为维护两原告合法权益，望法院支持两原告的诉讼请求。被告殷明富辩称，1、租赁期间，租赁房屋的主下水道多次堵塞，影响我正常经营，我也多次向两原告反映下水道堵塞问题，但两原告均置之不理，还对我说能做就做，不做就走，两原告未按合同约定保证租赁房屋正常使用，构成违约；2、2019年4月10日，我通过电话联系原告，在电话中经原、被告协商解除了房屋租赁合同，并按照约定将租赁房屋的钥匙放在了二楼卧室的抽屉里，此时应认定我将租赁房屋交付给了原告，故在此之后我不应再承担租金及房屋占用使用费的支付责任；3、2019年4月11日后原告电话联系我说要我恢复租赁房屋的隔墙和交纳水、电、气费，但我向原告交纳了押金1000元、且租金交纳到了2019年8月12日，押金和剩余的房租足以抵扣恢复费用；4、我承租房屋时，两原告知晓我是做鱼火锅生意的，对于拆除两个门面厨房之间的墙，在租赁房屋楼顶和上楼梯旁修建鱼池，拆除的天然气表，两原告是知晓并允许的；5、2019年4月10日，我搬离租赁房屋时，我只拿走了自己的物品，原告第六项诉讼请求所涉的物品均在租赁房屋内，且2019年4月11日原告在向公安机关报警时亦未提到室内物品有丢失，时隔近1年，原告主张物品丢失，不符合常理。原告杨尚荣、杨晓东围绕诉讼请求向本院提交了《房屋租赁合同》原件一份、代理业务收据两张、电费清单、短信聊天记录、视频等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月13日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定两原告将位于重庆市长寿区凤城街道xxxxxx两套房屋出租给被告使用，租赁期限为2017年2月13日至2020年2月13日，月租金起始为1000元，后逐年递增10%，合同押金1000元，租金每半年到期前10日支付；室内附属设施为桌子一张、椅子四张、电视柜一个、衣柜一个、热水器一台、洗衣机一台；租赁期间内水、电、气等由被告居住而产生的费用由被告承担，租赁期满时被告须结清费用；租赁期满后（前），原、被告如有一方有特殊情况需要解除合同的，必须提前一个月通知对方，协商后方可解除合同；被告未经两原告同意不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施和家俱，若人为损坏的将给与两原告相应赔偿、如自然损坏应及时通知两原告，双方协商解决；被告已拆掉的两个门面的隔墙在合同终止前必须恢复，保证质量，如乙方不予恢复须承担6000元的恢复费用（含人工、材料、工期占用时间损失的租金等）。合同签订后，两原告向被告殷明富交付了租赁房屋，被告殷明富向两原告交纳了押金1000元和租金（交付至2019年8月12日止）。2019年4月10日，被告殷明富给原告杨尚荣打电话，要求解除《房屋租赁合同》，并将租赁房屋的钥匙放在了二楼卧室，并搬离了租赁房屋。同日，原告杨尚荣给被告发送短信，短信内容为“殷老板，你租赁合同未到期，今天你告之（知）我已经离开到了外地，丢下租用门面不管，这是一种不负责任的行为，你如果不妥善处理造成使用房屋及家俱设施的损失你是要负责任的，请你认真思考一下为好，你不当面移交清楚后果自负，请你考虑”。2019年4月11日，原告杨尚荣到租赁房屋查看，并向重庆市长寿区公安局凤山派出所报案，其报案称“自己位于长寿区xxxxxx的两个门市在2017年2月13日租给了殷明富，租金付到了2019年8月12日。现殷明富因家庭问题，不想承租我的门市了，但是因为殷明富把两个门市的隔墙打通，我需要他修复，不然就付我6000元维修费。殷明富不愿意，于是我来派出所备案”。同日，原告杨尚荣向重庆市公众城市一卡通有限责任公司缴纳了水费及滞纳金148元、天然气费及违约金403元，向国网重庆市电力公司长寿供电分公司缴纳了电费196元；并向被告殷明富发送短信，短信内容为“殷老板，今天代你缴的电费196元，水费和滞纳金148元，天然气费和违约金403元共计747元。请将微信转到杨晓东微信上。转了请告之（知）我一声”。2019年4月12日，原告杨尚荣向被告殷明富发送短信，短信内容为“殷老板，你租房合同没有到期而且你没有与我们正式协商或办理正式移交手续，你把钥匙放在屋内，两个门面的门都没有锁，为了我的财产安全也为你负责，我找人一起找到钥匙把门锁了，并把钥匙放在长寿，你需要时随时打电话送到你手上，在你合法的租用期间有权使用。你拖着未缴的水电气费747元我也你代缴了，你答应要付的请你信守承诺。请用我的电话加入我的微信，我把缴费单据发给你”；被告回复短信“好的谢谢”。另查明，被告殷明富承租期间，租赁房屋的主下水管道曾出现堵塞，被告殷明富就此联系两原告并向重庆市长寿区望江路社区反映情况，原告杨尚荣在短信中告知被告殷明富让其联系专业人士和社区及业主代表在场检查确认堵塞原因后分清责任，再由社区协调处理；后被告殷明富联系工人将下水道疏通，并支付了疏通费用，租赁房屋所在楼栋的其他住户未分摊该笔费用。原告杨尚荣、杨晓东认为出租房屋主下水管堵塞原因系被告殷明富倾倒厨余所致，被告殷明富认为堵塞原因系长年累积粪便堵塞所致，后原、被告经重庆市长寿区公安局凤山派出所调解达成和解。经本院现场查看及原告杨尚荣、杨晓东提供的视频显示，现租赁房屋的现状为：两门面间的隔墙被拆除未恢复、两门面厨房间隔墙被部分拆除、租赁房屋楼顶和上楼梯旁建有鱼池、原告杨尚荣房屋厨房内的天然气表被拆除、原告杨晓东房屋内无燃气灶、无洗浴喷头。另显示租赁房屋内无洗衣机、无长方形饭桌。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间的《房屋租赁合同》何时解除，因何原因解除；二、两原告各项诉讼请求如何主张。针对以上焦点问题，本院分别评述如下：关于原、被告之间的《房屋租赁合同》何时解除，因何原因解除的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，两原告诉称房屋租赁合同于2020年2月13日到期解除，并提供了《房屋租赁合同》、短信聊天记录予以证实，而被告殷明富辩称房屋租赁合同经原、被告协商于2019年4月10日解除，但未提交证据予以证实，对此被告殷明富应承担举证不能的法律后果。另从有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源的角度，被告殷明富在租赁合同履行期限内因经济形势变化、履约能力出现问题或家庭变故等原因导致不能继续履行租赁合同的情形下，或可以通过法律途径诉请终结合同关系，从而使自己从难以继续履行的合同中脱身，但被告却采取了单方搬离租赁房屋，以其行为表明不再履行租赁合同，而该单方搬离房屋的行为与租赁合同约定、合同法规定的解除条件均不符，并不具备单方解除合同的法律效力。由此，本院认定原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年2月13日到期解除。二、关于原告各项诉讼请求如何主张的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。房屋租赁合同是以转移房屋的使用权益以换取租金收益的继续行合同，继续行合同是不断的重复相同内容的合同，不是一时或一次完成的合同，时间要素居于重要地位，在违约方出现违约行为时，守约方及时采取适当措施防止损失的扩大是非常必要的。本案中，被告殷明富于2019年4月10日通过电话的方式告知原告杨尚荣、杨晓东，其不再愿意继续履行《房屋租赁合同》，并实际搬离了租赁房屋。2019年4月11日，原告杨尚荣到租赁房屋实地查看并知晓被告殷明富已实际搬离租赁房屋，租赁房屋钥匙就在租赁房屋内，在通过短信联系被告殷明富后，已明知被告殷明富无继续履行合同意愿。在上述情况下，原告杨尚荣、杨晓东作为守约方已实际掌握涉案租赁房屋，或可积极行使诉讼权利在向被告殷明富主张违约责任的同时通过另行招租、自行恢复被告殷明富所拆除墙体和自行拆除被告殷明富私自修建的鱼池等适当措施防止损失扩大；但根据原告杨尚荣、杨晓东举示的证据显示原告杨尚荣、杨晓东于2019年4月12日至2020年3月24日期间均未采取任何减损措施，致使损失扩大。虽然被告殷明富单方搬离的行为达不到解除《房屋租赁合同》的目的，且该行为构成违约，但综合考虑原、被告的主观善恶意程度、被告殷明富的具体违约行为及租金交付时长、剩余租赁期限、租赁合同解除时间及解除原因、《房屋租赁合同》的约定内容、原告杨尚荣、杨晓东未采取合理措施止损等因素，本院对原告杨尚荣、杨晓东请求被告殷明富支付2019年8月13日至2020年2月13日的租金7260元的请求予以支持；对原告杨尚荣、杨晓东主张被告殷明富赔偿未恢复两个门面之间隔墙的恢复费用6000元的诉讼请求予以支持，摒除被告殷明富交付的押金1000元，被告殷明富还应向原告杨尚荣、杨晓东支付5000元；对原告杨尚荣、杨晓东主张被告殷明富将两个门面厨房之间拆除的墙面恢复原状、拆除修建在租赁房屋楼顶和上楼梯旁的鱼池、恢复安装拆除的天然气表的诉讼请求予以支持；对于原告杨尚荣、杨晓东主张被告殷明富支付水、电、气费等共计747元的诉讼请求予以支持；对于原告杨尚荣、杨晓东主张被告殷明富从2020年2月14日起按照每月1331元向原告杨尚荣、杨晓东支付房屋占用使用费至实际返还之日止的诉讼请求不予支持。对于原告杨尚荣、杨晓东主张被告殷明富赔偿洗衣机2000元、长方形饭桌1200元、燃气灶和洗浴喷头600元的诉讼请求。因被告殷明富未与原告杨尚荣、杨晓东方办理交接，便自行搬离了租赁房屋，而根据《房屋租赁合同》约定，洗衣机、饭桌已明确交付被告殷明富使用，被告殷明富理应有妥善保管的义务，现上述物品的丢失对原告杨尚荣、杨晓东造成财产损失，且被告殷明富也未举示证据证明非因其原因丢失，故被告殷明富应承担相应赔偿责任；同时，庭审中原告杨尚荣、杨晓东未提交证据证明洗衣机及饭桌的具体价值，参考原告杨尚荣、杨晓东诉称洗衣机购买单价2000元，且交付被告殷明富使用时已购买3年；饭桌购买单价1200元，交付被告殷明富使用时已购买3年，故本院酌情判令被告殷明富向原告杨尚荣、杨晓东赔偿丢失洗衣机的损失400元、丢失长方形饭桌的损失200元。另原、被告在《房屋租赁合同》中并未约定列明燃气灶、洗浴喷头交付被告殷明富使用，原告杨尚荣、杨晓东亦未举证证明系被告殷明富原因丢失，被告殷明富亦否认系其原因丢失，故原告杨尚荣、杨晓东应承担举证不能的法律后果，本院对于原告杨尚荣、杨晓东主张被告殷明富赔偿燃气灶、洗浴喷头的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十九条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告殷明富于本判决生效后10日内向原告杨尚荣、杨晓东支付2019年8月13日至2020年2月13日的租金7260元；被告殷明富于本判决生效后10日内向原告杨尚荣、杨晓东赔偿未恢复两个门面之间隔墙的恢复费用5000元；被告殷明富于本判决生效后10日内将两个门面厨房之间拆除的墙面恢复原状，拆除修建在租赁房屋楼顶和上楼梯旁的鱼池、恢复安装拆除的天然气表；被告殷明富于本判决生效后10日内向原告杨尚荣、杨晓东支付水、电、气费等共计747元；被告殷明富于本判决生效后10日内向原告杨尚荣、杨晓东赔偿洗衣机400元、长方形饭桌200元；六、驳回原告杨尚荣、杨晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元，由原告杨尚荣、杨晓东负担112元，由被告殷明富负担290元（限被告殷明富于本判决生效后7日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 向伟二〇二〇年四月二十六日法官助理 王竞书 记 员 祝芮