山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1038号上诉人（原审被告）：陈书莲，女，1947年4月26日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈庆美，女，1963年9月30日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：林子琪，山东君孚律师事务所律师。上诉人陈书莲因与被上诉人陈庆美农村房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈书莲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回陈庆美的诉讼请求；2、诉讼费用由陈庆美承担。事实和理由：一审法院认定事实有误。一、涉案房屋1991年登记在陈书莲母亲石德云名下，石德云于1997年9月去世，虽然陈书莲系其唯一继承人，但是当时陈书莲并未办理继承手续，也未将涉案房屋过户，故涉案房屋在1998年时并不属于陈书莲所有，陈书莲及其丈夫郝良无权处分涉案房屋。陈书莲在2008年7月才办理了涉案房屋的继承，将涉案房屋过户至陈书莲名下。二、退一步讲，即使发生遗产继承，涉案房屋属于陈书莲及郝良共有，那么郝良处分涉案房屋也应征得陈书莲同意。一审法院仅认为陈书莲在庙后村居住，就认定陈庆美有理由相信出售是夫妻双方共同意思表示实属荒谬，在何地居住就能得出共同意思表示？在未得到共有人同意的情况下，郝良私自与陈庆美所签订的买卖合同依法应认定无效。且陈庆美作为同村人员，理应知道涉案房屋属于石德云所有，也应该知道石德云去世后该房产属于陈书莲继承，其购买房屋应找陈书莲协商，但其未找过或告知陈书莲，对合同无效有明显过错，不属于善意取得。陈庆美应当提供证据证实陈书莲对此知情或者其是善意取得的，并且1998年郝良与陈庆美所签订的卖房契约，虽然有郝良的印章，但到底买卖协议具体是怎么回事，陈书莲并不知情。郝良现在已经去世，陈书莲也无从询问，但陈书莲可以确认的是涉案房产证及土地证一直在陈书莲手中，由陈书莲在签订拆迁安置协议时交付庙后村委，故陈书莲并不认可卖房契约的合法性及有效性，也不认为陈庆美是善意的。3、一审法院认为陈书莲与郝良系夫妻关系，认定2005年之后陈庆美居住使用涉案房屋，但认为至今21年之久，陈书莲从未提出异议，故认定陈书莲提出的郝良无处分权，陈书莲对卖房不知情的抗辩于法无据，亦与常理不符，故不予采信，这一认定是错误的。2005年之前陈庆美并不在涉案房屋居住，2005年到2008年才3年左右，陈书莲对此不知情完全可能，不知道一审法院认定的21年之久从何而来。在2008年陈书莲与庙后村委签订拆迁协议并领取拆迁款后，涉案房屋已不属陈书莲所有，陈书莲也无需关心涉案房产的情况。4、早在2008年，陈书莲已经与庙后村签订了涉案房屋的拆迁安置协议，交付了涉案房屋房产证及土地证，并且领取了安置补偿款。陈庆美对于陈书莲与庙后村委就涉案房产签订拆迁补偿协议心知肚明，但十多年来从未表示过异议，这也足已说明涉案房屋并非陈庆美所购买。综上所述，陈书莲认为涉案房屋在2008年之前属于陈书莲所有，涉案卖房契约无效，现在房产属于庙后村委。故请求二审法院在查清事实的基础上驳回陈庆美的诉讼请求。陈庆美辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，望二审法院依法驳回上诉，维持原判。陈庆美向一审法院起诉请求：1、确认1998年10月27日陈庆美与陈书莲之夫郝良签订的房屋买卖合同有效；2、判令陈书莲协助陈庆美办理烟台市莱山区房屋的不动产权变更登记手续；3、本案全部诉讼费用由陈书莲承担。审理过程中，陈庆美撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：1998年10月27日，陈书莲之夫郝良与陈庆美签订卖房契约，该契约载明：“立卖契人：郝良现将自有瓦房四间东厢房两间，位於庙后村南街、门牌九號、门窗俱全，承顾卖给陈庆美名下所有，终双方协商定价人民币壹万贰仟元正，当交不欠，恐后无凭，特立此书为证。公历一九九八年十月廿七日立”。该契约载明了房屋四至，郝良名字下方加盖郝良印章，另有中说人、在场人、书字人等七人的签名并加盖各自名字印章。关于上述买卖契约，陈庆美主张，该契约实际是陈庆美配偶胞弟范某借用其名义与陈书莲之夫郝良签订的，合同签订后，范某依约支付了购房款，陈书莲之夫亦将房屋交付给范某居住使用，但一直未办理房屋产权变更登记手续。之后范某于1999年以原价将该房屋卖给陈庆美，但范某继续在该房居住使用至2005年，自2005年至今，该房屋一直由陈庆美实际控制并使用。陈庆美提交了1985年该房屋的房产证及宅基地使用证照片打印件，房产证打印件载明产权人姓名郝良、编号011、现住址庙后村、门牌××、北屋四间43.89平方米，东厢贰间17平方米。陈书莲对买卖契约的真实性认可，但不认可合法性及有效性。认为1、契约约定的购房款是12000元与陈庆美陈述的实际交付的购房款20000元不相符，无法相互印证。2、该契约不是订立双方真实意思表示，陈庆美主观上无购买该房屋的意思表示，客观上也没有交付购房款，未履行契约义务，郝良也是在明知陈庆美不是实际购房人的情况下而与其签订该契约，并在实际操作中收取真正买房人范某的购房款和向范某交付了房屋，所以该契约为虚假合同，应属于无效合同。3、该契约是范某为规避国家法律中关于城镇户口不得购买农村房屋的禁止性法律规定而与陈庆美、郝良制作的一份假合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该契约损坏了该房屋所在的集体经济组织利益，应为无效合同。4、契约的签订者郝良对涉案房屋无所有权，其签订的契约无效。陈书莲对房产证及宅基地使用证照片打印件真实性不认可。审理过程中，陈庆美申请证人范某出庭作证。证人主张，因当时不让外村人购买本村房屋，其与陈庆美是亲戚关系，故1998年10月27日以陈庆美名义购买涉案房屋，签订了契约，契约写的购房款12000元，但实际购房款是20000元，立契约当天将购房款交给郝良，郝良将涉案房屋及房产证和土地证交付给其，1999年秋天其又以20000元的价格卖给陈庆美，并将涉案房屋交付给陈庆美，因为是亲戚就没办手续。另查，陈庆美、陈书莲、郝良、石德云、陈维卿均系莱山区初家街道庙后村村民，陈书莲系石德云与陈维卿女儿，陈书莲与郝良于1969年结婚。陈维卿于1984年去世，石德云于1997年9月去世，陈书莲系石德云唯一继承人，郝良于2014年去世。涉案房屋现在门牌号为××，房屋四至为西邻初世强，东面空地，北面隔街郝有庆、郝维，南面隔街郝积田。涉案房屋现由陈庆美控制使用。再查，1985年芝罘区村镇私有房产权申请登记表（编号011）载明，涉案房屋产权人姓名郝良，北正房肆间43.89平方米，东厢贰间17平方米，建筑年限为1959年以前。1991年涉案房屋产权人变更为石德云，编号37××75，北屋4间44.37平方米、东厢2间16.42平方米，建筑年限为1959年以前。载明的四至为东至墙基外根临空地、西至墙基外根与初世强相邻、南至墙基外根隔3.9米街与郝积田相邻、北至墙基外根隔2.7米街与郝有庆相邻。1996年2月石德云申请土地登记的申请书载明，原房产证0××号，1996年12月石德云取得该房屋的集体土地建设用地使用权证【烟莱集建（96）字第01××50号】。2008年7月11日，陈书莲以石德云去世，此房产由陈书莲继承为由，将涉案房屋所有权转移登记至陈书莲名下，房屋坐落登记为庙后村××，房屋所有权证号为烟房权证莱（集）字第××号，原房产证号37××75，土地证号01××50，北屋44.37平方米、东厢16.42平方米。房屋四至为东至墙基外根临空地、西至墙基外根与初世强相邻、南至墙基外根隔3.9米街与郝积田相邻、北至墙基外根隔2.7米街街与郝有庆相邻。陈书莲主张，2008年涉案房屋过户至陈书莲名下后，陈书莲与烟台海风置业有限公司签署了拆迁安置补偿协议，交了房产证、土地证原件，领取了补偿款。上述事实，有当事人陈述、《房契》、芝罘区村镇私有房产权申请登记表、集体土地建设用地使用证、土地登记申请书、土地登记审批表、房屋所有权转移登记申请书审批书、庙后村村委会证明及庭审笔录在案佐证，足以采信。一审法院认为，本案中涉案房屋由范某以陈庆美名义购买，后又转卖给陈庆美的事实清楚，虽然最初购买房屋的范某不是庙后村集体经济组织成员，但因涉案房屋经过买卖、转让，最后购买者陈庆美是庙后村集体经济组织成员，视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，该买卖行为不违反法律、政策的禁止性规定，故陈书莲主张该买卖合同无效，不予采信。本案中，涉案房屋1985年登记在郝良名下，1991年变更登记至石德云名下，石德云于1997年9月去世，陈书莲是石德云唯一继承人，该房产应由陈书莲依法继承。发生继承时，陈书莲与郝良在夫妻关系存续期间，故该房产归陈书莲与郝良共同所有，对该房产双方有平等的处理权。陈书莲一直在庙后村居住，1998年陈书莲丈夫郝良将涉案房屋出卖，买受人有理由相信是夫妻双方共同意思表示。且该房屋先由范某居住使用，2005年后一直由陈庆美控制使用，至今已有二十一年之久，陈书莲从未提出异议，故陈书莲提出郝良对该房屋无处分权、作为石德云唯一法定继承人的陈书莲对该房屋买卖行为毫不知情的抗辩主张于法无据，亦与常理不符，其主张不能成立，且有失诚信，不予采信。综上所述，涉案房屋登记在陈书莲名下，陈庆美要求陈书莲协助办理涉案房屋的不动产变更登记手续的诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：陈书莲协助陈庆美办理烟台市莱山区初家街道××（原门牌号为××）房屋的不动产变更登记手续，于判决生效之日起十日内履行。一审案件受理费减半收取计50元，由陈书莲负担。二审中,当事人没有提交新证据。经调查，烟台市莱山区庙后村民委员会向本院答复：陈书莲与拆迁人烟台海风置业有限公司已于2010年4月14日就涉案房屋达成拆迁货币补偿协议，陈书莲已经于2010年4月18日收取了拆迁补偿款400464.70元。并为此提供了《莱山区庙后村旧村改造拆迁住宅房屋货币补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》）、《拆迁补偿款审批表》复印件、《交房验收单》复印件各1份。其中《交房验收单》中载明的交房人处由陈书莲签名。经质证，陈书莲对上述证据的真实性均没有异议。陈庆美则对《拆迁补偿协议》和《拆迁补偿款审批表》的真实性没有异议；对《交房验收单》的真实性有异议。主张1998年至2005年期间，一直由范某占有并使用涉案房屋,2005年至今则由陈庆美实际控制并使用涉案房屋，期间没有任何人到涉案房屋对房屋进行验收，亦不存在断水断电拆除门窗的情况，故涉案房屋根本不存在交房验收一说，该证据是陈淑莲为了领取补偿款与相关方恶意串通虚构的。本院认为，首先，从签约时间顺序来看，范某、陈庆美购房在前，陈书莲与烟台海风置业有限公司签约在后。虽然债权具有平等性，但债权形成时间的先后顺序是考量物权分配的重要因素。其次，从涉案房屋的占有情况来看，因涉案房屋先由范某居住使用，2005年后一直由陈庆美控制使用，至今已有二十一年之久，故由陈书莲签名的《交房验收单》明显与事实不符，本院不予采纳。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、涉案房屋买卖合同是否有效;二、陈庆美主张陈书莲协助其办理涉案房屋的不动产权变更登记手续的请求应否予以支持。一、关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。本案中，涉案房屋虽经过两次买卖，但涉案房屋的原所有权人与最终购买者均系庙后村集体经济组织成员的事实清楚，应视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对此认定正确，本院予以确认。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，涉案房屋买卖合同签订后，陈庆美已经支付购房款，涉案房屋也已实际交付，至今由陈庆美占有使用，因此，陈庆美有理由相信郝良出售涉案房屋为夫妻双方共同意思表示，陈书莲不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人陈庆美。故陈书莲主张郝良与陈庆美签订的涉案房屋买卖合同因未得到共有人陈书莲的同意而无效，本院不予支持。二、关于陈庆美主张陈书莲协助其办理涉案房屋的不动产权变更登记手续的请求应否予以支持的问题。陈书莲与烟台海风置业有限公司虽就涉案房屋签订了拆迁货币补偿协议并领取了拆迁补偿款，但在此之前陈书莲之夫郝良已就涉案房屋与陈庆美签订了房屋买卖契约，陈庆美已支付购房款，涉案房屋已经实际交付，至今由陈庆美占有使用，故陈庆美请求陈书莲协助其办理涉案房屋的不动产权变更登记手续，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。陈书莲的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈书莲负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年四月三十日书记员  孙嘉慧