河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终493号上诉人（原审被告）：永辉超市河南有限公司。住所地河南省郑州市大学路30号，统一社会信用代码：914101035763430149。法定代表人：吴林财，任该公司总经理。委托诉讼代理人：姚锐、陶沛，河南经东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南瑞龙房地产开发有限公司。住所地河南省长葛市107国道杜村寺段西侧，统一社会信用代码：91411082794270028Q。法定代表人：岳朝仁，任公司董事长。委托诉讼代理人：蔡海民、王小朋（实习），河南七星灿律师事务所律师。上诉人永辉超市河南有限公司（以下简称永辉超市）因与被上诉人河南瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙公司）租赁合同纠纷一案，不服长葛市人民法院（2019）豫1082民初5847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人永辉超市的委托诉讼代理人姚锐，被上诉人瑞龙公司的委托诉讼代理人蔡海民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永辉超市上诉请求：1、撤销原判，发回重审或者依法改判驳回瑞龙公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由瑞龙公司承担。事实与理由：一、一审审理程序违法。一审法院审理本案时适用的是简易程序，庭审中也是适用独任审理，并未有其他审判员或者陪审员参加。判决书也明确是简易程序，然而判决书却采取合议制，程序严重违法。永辉超市上诉一个月后，一审法院才下达补正裁定。二、一审法院认定事实、适用法律错误，应予纠正。1、一审认定永辉超市应当支付瑞龙公司转租区域的租金，没有事实和法律依据。租赁合同约定的租赁面积为8952平方米，永辉超市已按照合同约定支付了全部租金1451450.66元。永辉超市交纳的租金不仅包含自己经营的部分，也包含转租的部分面积。合同约定的收银台终端仅指超市收银台。租赁合同约定，瑞龙公司同意永辉超市部分转租。一审法院曲解合同本意，强制分割永辉超市的租赁面积，有失公允，认定事实错误。2、一审法院认定转租区域的面积为2916.48平方米，与事实不符。永辉超市虽然将部分场地转租，但是并非全部由其他商户使用，其中包含公共通道、超市入口、公共卫生间等，这些区域主要使用人是永辉超市。一审法院未考虑上述事实，违背事实推断出永辉超市应缴纳的租金数额，属认定事实严重错误。3、永辉超市的转租行为是经瑞龙公司同意的，一审法院认定永辉超市管理模式对瑞龙公司的合法权益造成损害属认定事实错误。不能将次承租人的销售额与永辉超市的销售额混同。4、本案租赁合同不属于格式合同，是平等协商一致的协议。一审法院认定永辉超市应按照民机支付租金的行为实际是对合同条款的强制变更，严重违法。瑞龙公司辩称，一、一审法院程序合法。一审法院对案件审理时，适用了普通程序。开庭前，案件承办法官已经告知了双方代理人。判决书中显示的适用简易程序，仅系笔误，后已经下发补正裁定，一故审法院诉讼程序符合法律规定。二、一审法院依照永辉超市转租的面积，参照自营部分面积支付的租赁费，酌定瑞龙公司的损失，具有事实依据。按照双方签订的租赁合同第1条第5款、第4条第2款的约定，及对合同内容的整体理解，“超市收银台终端产生的实际零售总收入”，应包含永辉超市承租总面积8952平方米场地上所有商户的经营总收入，既包含永辉超市自营超市经营收入，也包含在该场地上经营的其它商户收入。否则，如果永辉超市利用合同同意其转租的约定，恶意扩大转租面积，显然对瑞龙公司不公平。由于永辉超市故意将转租部分商户的经营收入不计入超市总收入，直接导致了超市收银台终端实际零售收入的减少，最终达到了少支付租金的目的。其行为，使得瑞龙公司的部分合同目的不能实现。在永辉超市拒绝提供转租零售收入的前提下，一审法院参照永辉超市自营面积及收入，酌定认定瑞龙公司的损失，并非是对合同条款的变更，而是基于对双方合同目的认知及“任何人不能从非法行为中获取利益”法制理念的确认，并无不当。三、一审法院对转租面积的认定具有事实依据。按照合同约定，永辉超市租赁的总面积为8952平方米，减去自营面积，得出转租面积2916平方米与客观事实并不相悖。同时，道路、公共卫生区域系超市经营必须提供给消费者购买商品的基本条件，并非永辉超市专用。综上，一审判决程序合法、认定事实、适用法律正确，应当予以维持。瑞龙公司向一审法院起诉请求：1、请求永辉超市赔偿瑞龙公司2018年1月至2019年1月租赁损失874944元；2、请求永辉超市采取补救措施，将其转租给其他经营者的销售收入计入其零售收入，并按照合同约定支付租赁费；3、本案诉讼费由永辉超市承担。一审法院认定事实：瑞龙公司投资建设宇龙城市广场。2016年5月26日，瑞龙公司（出租方、甲方）与永辉超市（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定瑞龙公司将宇龙城市广场负一层租赁给永辉超市经营使用，租赁场地坐落于长葛市长社路与建设路交会处西北侧，双方约定租赁场地面积为8952平方米，甲方保证租赁场地为商业用途，出租给乙方作为超市经营场所使用，租赁期限为20年，租赁费用及支付方式为：租赁费用含应缴纳的房屋租金（含设施设备使用费、维修保养费、广告店招位使用费、车位使用费、外置设备占用空间使用费）、物业管理费（设备设施维修保养费、公共能源费、消控中心人员管理费）以及房屋租赁关系中甲方开具上述费用发票应交纳的各项税费等所有费用；若乙方在租赁年度内的年度收银台终端税后零售收入低于10950万元/年（含10950万元）时，则乙方按年度收银台终端税后收入的2%向甲方支付租赁费用。收银台终端税后零售总收入是指超市收银台终端产生的实际商品销售，扣除增值税及附加税后的零售总收入（不含各类赠卡/赠券、卡/券销售、奖/赠品、内部调拨、促销折扣、员工福利、已退商品）。若乙方在租赁年度内的年度收银台终端税后零售总收入高于10950万元/年（不含10950万元）时，第一个计租年度至第三个计租年度按照25元/月/㎡计租面积8952㎡租金计算。在租赁期限内，甲方同意乙方可将租赁场地对外部分转租，甲方为乙方转租提供所需证明文件。2016年12月24日，宇龙城市广场永辉超市正式开始营业。永辉超市实际独立经营的面积为6035.52㎡，转租给第三方（共25家）经营使用面积为2916.48㎡。转租部分零售收入未计入永辉超市收银台终端税收零售总收入，永辉超市以自营超市收银台终端税收零售总收入的2％向瑞龙公司缴纳了租赁费，永辉超市向瑞龙公司缴纳2018年1月至2019年1月的租赁费为1451450.66元。永辉超市转租给第三人收取的转租费用为1583881.8元。因双方对租赁费产生争议，协商未果，瑞龙公司诉至该院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。瑞龙公司与永辉超市签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，瑞龙公司与永辉超市签订的《租赁合同》中租赁场地面积为8952平方米，并约定该8952平方米用于超市经营使用且永辉超市可以转租，同时，双方约定的租赁费计费标准是以超市收银台终端产生的实际商品销售，扣减增值税及附加税的零售总收入向瑞龙公司支付租金的方式。在租赁年度内的年度收银台终端税后零售总收入高于10950万元/年（不含10950万元）时，第一个计租年度至第三个计租年度按照25元/月/㎡计租面积8952㎡租金计算。双方争议的焦点是超市收银台终端是否包含永辉超市转租部分“超市收银台”终端。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据双方所签订的《租赁合同》，结合合同关于租赁费用及支付方式的有关条款，双方签订的合同的涉案租赁场地的面积是8952平方米，双方约定了该8952平方米用于超市经营使用且永辉超市可以转租，即双方约定的涉案租赁费的面积为8952平方米，双方对该面积均予以认可，即双方约定的缴纳租赁面积并非永辉超市自己经营的一部分场地面积，也包含永辉超市转租归永辉超市管理的部分面积。双方签订合同的目的是为了实现合作共赢。瑞龙公司签订《租赁合同》的目的，按照一般人的理解，永辉超市租赁瑞龙公司场地，该超市收银台终端，应该是使用该租赁场地所有的收银台终端，不仅包含永辉超市自己经营的超市收银台终端，也包括永辉超市转租部分归永辉超市管理的其他商家的收银台终端。若仅按照永辉超市自己独立经营超市税后的零售总收入作为支付租赁费依据，对瑞龙公司来说，显然是不公平的，也违背了诚实信用原则。故该院认定，双方约定的超市收银台终端零售收入中的超市收银台不仅包含永辉超市独立经营的超市收银台，也包含归永辉超市管理的其他商家收银台。永辉超市未按照合同约定履行自己的义务，造成本案纠纷，应当承担本案的全部民事责任。永辉超市应当支付瑞龙公司2018年1月至2019年1月转租给其他商家的涉案场地租赁费用。关于如何支付的问题，根据双方的约定，永辉超市若年度收银台终端税后零售总收入低于10950万元/年（含10950万元）时，按照年总收入的2％向支付租赁费，若高于10950万元/年（不含10950万元），第一至第三计租年度，则以8952平方米为计租面积按照25元/月/平方米支付租金。双方均未提供永辉超市转租商家的营业收入数据，该院无法计算永辉超市转租商家在2018年1月至2019年1月的营业收入，根据公平原则，结合永辉超市的经营情况，该院认为以本次计租日期永辉超市独立经营的超市向瑞龙公司交纳的每平方租金作为永辉超市转租面积的租金计算为宜。由于永辉超市实际转租面积为2916.48㎡，故永辉超市应当支付瑞龙公司2018年1月至2019年1月转租面积租赁费为：701392.27元[（1451450.66元÷6035.52㎡）×2916.48㎡]。本案中双方签订的合同目的是实现双方合作共赢，双方对合同条文的理解出现争议时，双方应当对争议问题进行协商。永辉超市将瑞龙公司租赁给其的场地进行转租，应当对转租的商家进行统一管理，将其转租给其他经营者销售收入计入其零售收入，按照合同约定支付租赁费。由于永辉超市的管理模式造成无法对其转租的商家核算销售收入，对瑞龙公司的合法权益造成损害，双方应当采取补救措施。由于补救措施具有不确定性，该院不作处理，建议双方另行协商处理。永辉超市关于已按合同约定履行义务的答辩意见，与事实不符，该院不予采信。判决：一、永辉超市河南有限公司于本判决生效后十日内支付河南瑞龙房地产开发有限公司租赁费701392.27元；二、驳回河南瑞龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则其应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12549元，由永辉超市河南有限公司承担10060元，河南瑞龙房地产开发有限公司负担2489元。二审中双方当事人均没有提供新证据。二审审理查明事实与原审一致。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：1、一审程序是否合法。2、案涉转租区域部分的租金应当如何认定。关于一审审理程序是否合法问题，一审庭审笔录明确写明是合议庭及合议庭成员，依法适用普通程序公开开庭审理本案，双方当事人均明确回答听清，且不申请回避。一审法院已经对原审判决“适用简易程序”因笔误进行了补正，补正为依法组成合议庭，这与一审庭审笔录是相一致的。一审诉讼费收取数额，也是按普通程序收取，并非按简易程序减半收取。虽然该补正裁定发生在永辉超市上诉以后，但是发现文字笔误，及时纠正，亦属应当。补正裁定送达晚于永辉超市的上诉，虽有瑕疵，并非严重，但不影响本案裁判结果正确。故永辉超市上诉称一审审理程序严重违法的理由不能成立，本院不予支持。关于案涉转租区域部分的租金应当如何认定问题，《租赁合同》第4.2条租赁费用标准“收银台终端税后零售总收入是指超市收银台终端产生的实际商品销售，扣除增值税及附加税后的零售总收入（不含各类赠卡/赠券、卡/券销售、奖/赠品、内部调拨、促销折扣、员工福利、已退商品）。”该收银台终端税后零售总收入显然是指永辉超市签订合同所有承租面积范围内的收银台终端税后零售总收入，并非仅指永辉超市收银台终端税后零售总收入。即也包含永辉超市转租区域部分的收银台终端税后零售总收入或者经营收入总额。本案租赁合同之所以约定按收银台终端税后零售总收入作为收取租赁费用的标准，是因为实现双方共赢之目的，也符合综合商场普遍运营管理模式，并非简单、纯粹的房屋、场地的出租。永辉超市上诉称转租区域是经瑞龙公司同意，不应当将转租区域部分的营业收入计算为永辉超市应承担的租赁费用的理由，有违合同之目的，本院不予支持。一审法院认定和计算转租区域部分租赁费的方法，客观、正确、适当。综上，永辉超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10060元，由上诉人永辉超市河南有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 李 杰审判员 张 靖审判员 肖永强二〇二〇年四月二十七日法官助理彭志勇书记员侯伟丽执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口