天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终451号上诉人（原审被告）：冯海滨，男，1969年3月14日出生，回族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：徐国强，天津益业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘凤兰，女，1946年4月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张彩霞，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：津福成餐饮管理（天津）有限公司，住所地天津市河西区恒华大厦A座1404。法定代表人：陈秀权，总经理。委托诉讼代理人：张彩霞，上海锦天城（天津）律师事务所律师。上诉人冯海滨与被上诉人刘凤兰、津福成餐饮管理（天津）有限公司（以下简称津福成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初13155号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人冯海滨上诉请求：改判驳回刘凤兰、津福成公司的全部原审诉讼请求。主要事实和理由：1、刘凤兰、津福成公司的起诉已经超过诉讼时效；2、刘凤兰、津福成公司已经实际使用了承租房屋，故不应退还租金。刘凤兰、津福成公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘凤兰、津福成公司向一审法院起诉请求：1、冯海滨返还刘凤兰、津福成公司多支付的房屋租金人民币528301元以及自2014年12月15日起至实际返还之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率，暂计算至2019年8月30日的利息123420.65元）；2、请求依法判决冯海滨返还刘凤兰、津福成公司承租房屋时交付的押金100000元；3、本案的诉讼费由冯海滨承担。一审法院查明事实：2014年11月1日，刘凤兰与冯海滨签订《天津市房屋租赁合同》，约定：刘凤兰承租冯海滨坐落于天津市河西区房屋，用途为：经营餐饮、茶社、超市；租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日，按年度支付租金，付款时间为每年10月8日全额付款，每年按照5%递增方式支付，第一年1056602元，第二年1109432.10元，第三年1164903.71元，第四年1223148.89元，第五年1284306.33元；刘凤兰拖欠租金累计达2个月及以上的，冯海滨可以解除合同，刘凤兰除应支付累计拖欠租金外，还应按照每日1000元标准向冯海滨支付自解除合同之次日起至实际支付拖欠租金之日的违约金；刘凤兰向冯海滨支付押金100000元，租赁关系终止时，应予归还；合同附件三中载明“出租房屋所有事宜，甲方只与乙方王惠敏女士商谈”。2014年11月28日，冯海滨写下证明，内容为“兹证明坐落于天津市河西区商出租给津福成餐饮管理（天津）有限公司使用，房屋产权人冯海滨同意津福成餐饮管理（天津）有限公司对房屋进行装修（在不破坏房屋结构情况下）”。2014年7月左右，刘凤兰向冯海滨交付房屋押金100000元。2014年12月15日，津福成公司代刘凤兰向冯海滨支付了第一年的房屋租金1056602元（2014年11月1日至2015年10月31日）。2017年8月14日，冯海滨将刘凤兰、王惠敏诉至一审法院，冯海滨向法院提出诉讼请求：“1、解除原告与被告刘凤兰签订的《天津市房屋租赁合同》；2、二被告连带支付房屋租金2080185元；3、二被告连带支付违约金（自解除合同之日至实际支付拖欠租金之日，按照每日1000元计算）；4、诉讼费用由二被告负担。”2018年2月11日，一审法院出具（2017）津0103民初9684号民事判决书，认定王惠敏无需承担连带责任，冯海滨与刘凤兰均负有责任，应当分别承担相应责任。判决：“一、解除原告冯海滨与被告刘凤兰于2014年11月1日签订的《天津市房屋租赁合同》；二、被告刘凤兰于本判决生效之日起15日内，支付原告冯海滨自2015年11月1日至2017年8月31日的租金1040092.60元；三、驳回原告冯海滨的其他诉讼请求。”后刘凤兰不服（2017）津0103民初9684号民事判决书，上诉至本院。2018年6月27日，本院出具（2018）津02民终3250号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”2018年9月18日，冯海滨将刘凤兰、王惠敏、津福成公司、惠风茶文化交流（天津）有限公司诉至法院，要求“1、判令被告刘凤兰、王惠敏连带支付拖欠原告自2017年9月1日至合同解除之日房屋租金的50%，508189.24元（即2017年9月1日至2018年7月2日的租金）；2、判令被告刘凤兰、王惠敏连带支付自2018年7月3日至实际腾房之日止的租金损失（依照合同约定全额支付）；3、判令四被告将位于天津市河西区房屋腾空；4、诉讼费用由被告承担。”2018年11月19日，一审法院出具（2018）津0103民初9734号民事判决书，判决：“一、被告刘凤兰、被告津福成餐饮管理（天津）有限公司、被告惠风茶文化交流（天津）有限公司于本判决生效后15日内，将天津市河西区房屋腾空交还原告冯海滨；二、被告刘凤兰于本判决生效之日起15日内，给付原告冯海滨自2017年9月1日至2018年7月2日的房屋租金508189.24元；三、被告刘凤兰于本判决生效之日起15日内，给付原告冯海滨2018年7月3日至腾空房屋之日的房屋使用费（按照双方约定的租金标准的50%）；四、驳回原告冯海滨的其他诉讼请求。”后判决生效，双方均未上诉。以上两个案件均在执行中。一审法院认为，刘凤兰与冯海滨于2014年11月1日签订的《天津市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，刘凤兰与冯海滨在合同的履行过程中产生纠纷，也经生效的判决认定，刘凤兰与冯海滨均负有责任，应当分别承担相应责任，租金各自承担50%。刘凤兰要求冯海滨返还2014年11月1日至2015年10月31日房屋租金528301元的诉讼请求，予以支持；按照合同约定，合同解除后，冯海滨收取刘凤兰的押金100000元应予返还；关于刘凤兰要求冯海滨自2014年12月15日起至实际返还之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率，暂计算至2019年8月30日的利息123420.65元）的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。因签订合同的双方为刘凤兰与冯海滨，津福成公司只是使用了冯海滨的房屋，其不是承租人。为此，津福成公司要求冯海滨返还2014年11月1日至2015年10月31日房屋租金528301元及利息、押金100000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、冯海滨于判决生效之日起十五日内，返还刘凤兰2014年11月1日至2015年10月31日房屋租金528301元；二、冯海滨于判决生效之日起十五日内，返还刘凤兰押金100000元；三、驳回刘凤兰的其他诉讼请求；四、驳回津福成公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11317元，减半收取5658.50元，刘凤兰、津福成公司负担1384元，冯海滨负担4274.50元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，故对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、刘凤兰、津福成公司的起诉是否超过诉讼时效；2、被上诉人是否应退还全部押金并返还50%租金。第一，关于诉讼时效问题，上诉人与刘凤兰因房屋租赁发生争议后，2018年6月27日，（2018）津02民终3250号生效判决认定双方解除租赁合同，以及刘凤兰按照约定租金的50%向上诉人支付租金。故刘凤兰向上诉人主张退还押金、返还多付租金的诉讼时效，应自2018年6月27日开始起算，本案并未超过诉讼时效；第二，关于退还押金、返还租金问题，因（2018）津02民终3250号生效判决认定了双方解除租赁合同，以及双方各自应承担的责任，故刘凤兰依据生效判决主张合同解除后退还押金，并返还其全额支付租金的50%，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11317元，由上诉人冯海滨负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  苏美玉二〇二〇年四月二十八日书记员  姬诚心