四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15897号 上诉人（原审被告）：熊亮，男，1981年9月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：胡文娟，四川同怡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：骆刘，女，1983年10月4日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：胡文娟，四川同怡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王文秀，女，1964年2月10日出生，汉族，住新疆哈密市。 委托诉讼代理人：吴亮，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔玉堃，男，1995年5月20日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：吴亮，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都万腾房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市青羊区下南大街2号1栋5楼518号。 法定代表人：庄蔚然，总经理。 委托诉讼代理人：庄蔚然，女，系公司总经理。 上诉人熊亮、骆刘因与被上诉人王文秀、崔玉堃、原审第三人成都万腾房地产经纪有限公司（以下简称万腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初4086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 熊亮、骆刘上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王文秀、崔玉堃一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由王文秀、崔玉堃承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定“熊亮、骆刘未以致尽到在取得房屋所有权证后按约将产权过户登记到崔玉堃名下的义务”与事实不符，直接导致错误的裁判结果以及错误的诉讼费用负担。熊亮、骆刘一直在催促王文秀、崔玉堃办理过户手续，并一起到成都市房屋交易中心办理过户手续，因房屋主管部门认为该交易不符合成都市现行相关政策，拒绝办理过户手续。是因主管部门的政策限制以及王文秀、崔玉堃的社保条件不满足，导致未能按约将产权过户。熊亮、骆刘于2019年3月22日通过中国邮政快递向王文秀、崔玉堃寄送《尽快办理房屋产权交易过户的催告函》，要求王文秀、崔玉堃在合理时间内协助办理案涉房屋不动产权证过户登记手续。（二）一审判决认定案涉合同的性质为“权属约定”，属于事实认定错误及法律适用错误。如果是物权纠纷，本案案由应当是所有权确权纠纷，由人民法院判决权属归属，如果是二手房买卖合同纠纷，则应当按照成都市于2017年3月24日发布的《关于完善我市住房限购政策的通知》及2017年3月26日成都市房管局发布的《关于落实我市住房限购政策的具体操作规则》的规定审定是否满足限购除外条件。熊亮、骆刘认为，案涉合同是对房屋买卖行为进行约定，不属于权属约定合同。二、一审判决认为案涉合同签订在成都市实施限购政策之前，不受该限购政策的限制，属于对政策的错误解读。王文秀无成都市户口与社保，崔玉堃不足24个月社保，且社保缴纳单位与工作单位不一致，故王文秀、崔玉堃均没有购房资格。人民法院不能以裁判代替房屋主管部门对房屋交易行为是否符合限购政策的行政审查职能。三、熊亮、骆刘无任何违约行为和过错，却承担案件的诉讼费用，于情于理不符。熊亮、骆刘陈述的关键事实和关键证据遭到故意遗漏：2019年3月5日，双方当事人及万腾公司工作人员共同去成都市房屋交易中心办理案涉房屋不动产权登记，因本交易不符合成都市政府《关于落实我市住房限购政策的具体操作规则》规定的过户条件，崔玉堃不具备成都市购房条件，成都市房屋交易中心不予受理办理过户登记。2019年3月22日，熊亮、骆刘向王文秀、崔玉堃发送《尽快办理房屋产权交易过户的催告函》，上述两证据被遗漏。四、崔玉堃不具有诉讼主体资格。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。本案债权人为王文秀，熊亮、骆刘并未与崔玉堃签订案涉合同，王文秀撤回对熊亮、骆刘的起诉，根据合同相对性原理及《中华人民共和国合同法》第六十四条规定可知，崔玉堃不具有诉讼主体资格。 王文秀、崔玉堃辩称，一、一审法院认定“熊亮、骆刘有义务在取得房屋所有权证后按约将产权过户登记至崔玉堃名下”，作出此判断的依据有案涉《二手房屋买卖合同》第五条第三款约定，熊亮、骆刘应在领取房产证后20日内，无条件配合王文秀办理产权过户手续；第十条约定，若因政策原因产生额外费用，由王文秀承担，熊亮、骆刘配合王文秀办理相关手续；《预约合同》第六条第一款约定，不得以拒绝办理过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形拒绝房屋产权的转移。根据上述约定，熊亮、骆刘应当履行过户义务的约定清楚明确，其过户义务不因政策等其他原因而终止。因此，一审法院的认定有理有据。二、熊亮、骆刘认为“其严格按合同办，是愿意过户的，是王文秀、崔玉堃不愿意履行”，但熊亮、骆刘在明知过户受限购政策影响的情况下，却无任何针对限购政策解决过户问题的协商意愿与行为，与前述合同条款重点强调的“即使因政策原因影响过户，熊亮、骆刘仍需要配合办理相关手续”的合同义务明显不符。2019年3月5日，双方当事人及万腾公司工作人员前往成都市不动产登记中心办理产权登记，已表明了王文秀、崔玉堃积极要求过户的行为；关于案涉房屋的权属约定，案涉合同约定熊亮、骆刘的主要义务是让渡房屋所有权并协助办理产权转移登记，其本身就包括房屋所有权属的相关约定。因此用“案涉房屋的权属约定”表述房屋买卖合同上关于房产交易内容的具体约定完全是清楚明确的，应结合前后文，整句整段理解文意。房屋买卖合同纠纷本就属于合同纠纷案由，王文秀、崔玉堃请求熊亮、骆刘履行过户义务也是基于合同所产生的请求权，而非物上请求权。一审法院审理也完全是按照合同内容约定确定双方权利义务。关于限购政策，成都市限购政策出台于2017年3月23日，根据成都市房管局购房政策解答之精神与成都双流区、青羊区、温江区等众多司法判例之实务原则，只要买卖双方交易行为发生在限购政策之前的，均不受限购政策影响，买卖双方可以通过司法确认办理房产过户。本案中，双方于2016年11月18日签订案涉合同并于当日支付房款、交付房屋，签订购房合同行为及支付房款行为均发生在限购政策前，不受限购政策影响，案涉合同系双方真实意思表示，熊亮、骆刘交付了房屋，王文秀、崔玉堃已经支付大部分房款，并对该房屋进行了装修，占有使用该房屋达2年余。虽没有办理产权转移登记，但事实上王文秀、崔玉堃已经是房屋实际所有人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，王文秀、崔玉堃此种情况在法律上也应被认定为房屋实际所有人。因此，无论从事实上，还是法律规定上，王文秀、崔玉堃已经是房屋所有权人。另就合同履行阶段及程度而言，已经接近尾声，根据合同审判遵循“鼓励交易”与“诚实信用”“公平正义”之原则，合同也不应当受到限购政策影响；关于承担诉讼费用，王文秀、崔玉堃之所以起诉，是因为熊亮、骆刘一再表明要以王文秀、崔玉堃违约为由解除合同，不再履行房屋过户义务。从熊亮、骆刘一审时提起反诉内容可以看出，在熊亮、骆刘明确要毁约的情况下，王文秀、崔玉堃不得不以采取诉讼并保全房屋以防止房屋被转移的方式维护自身合法权益。由此产生的诉讼成本自应由熊亮、骆刘承担。关于关键事实和提交的证据遭故意遗漏的问题。王文秀、崔玉堃认为，双方提出的证据经质证并被法院采纳后，才能作为事实认定的依据，而是否采纳主要是看是否与本案相关，其证明效力如何等。熊亮、骆刘提交的两份证据不能证明任何问题，2019年3月5日三方前往房管局办理过户的事实，只能表明熊亮、骆刘也一直是在积极履行过户义务，但确实受到限购政策影响。而是否受限购政策影响已然是事实，法院也已经对此作出了判断。至于《尽快办理房屋产权交易过户的催告函》，其邮寄时间在王文秀、崔玉堃于2019年3月14日先调立案后，而且无任何实质意义。熊亮、骆刘如有诚意过户，其就不会提出解除合同，熊亮、骆刘此举无非是为达到解除合同目的而采取的手段。另外，案涉合同中备注房屋过户到崔玉堃名下，是双方真实意思表示，熊亮、骆刘在一审中没有提出崔玉堃不具有主体资格，王文秀、崔玉堃认为该上诉理由不成立。 万腾房地产经纪公司述称，按照合同的约定判决。 王文秀、崔玉堃向一审法院起诉请求：1.熊亮、骆刘继续履行《二手房买卖合同》，协助王文秀、崔玉堃办理房屋的产权登记事宜；2.诉讼费由熊亮、骆刘承担。一审审理中，王文秀撤回了对熊亮、骆刘的起诉，请求将房屋过户登记至崔玉堃名下，一审法院予以准许。 一审法院认定事实：2016年11月18日，熊亮、骆刘与王文秀、崔玉堃及万腾公司签订了《二手房买卖合同》，主要约定：熊亮、骆刘将位于成都市青羊区（清水路苑）40栋1单元804号房（合同备案号：1571434，建筑面积89.22平方米）作价580000元出售给王文秀、崔玉堃；定金30000元，首付款540000元，于2016年11月18日前一次性支付给熊亮、骆刘，尾款10000元待产权过户至王文秀、崔玉堃名下时支付；双方确认该房屋为合同房，若因政策原因产生额外费用，由王文秀、崔玉堃承担，熊亮、骆刘配合办理相关手续。2016年11月18日，王文秀向熊亮支付了定金30000元、首付款540000元。之后，熊亮、骆刘将房屋交付给王文秀、崔玉堃，王文秀、崔玉堃对房屋进行装修并使用至今。2018年11月16日，熊亮、骆刘取得案涉房屋不动产权证书，但该房屋至今未过户至崔玉堃名下。 一审法院另查明，2016年11月18日，经四川省蜀都公证处公证，熊亮、骆刘与王文秀签订了《预约合同》，约定：熊亮、骆刘应按与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或者督促开发商及时办理上述房屋的产权登记手续，以确保熊亮、骆刘及时取得房屋产权证。熊亮、骆刘办理其名下的产权证的所有税、费由熊亮、骆刘承担；熊亮、骆刘应在取得其名下产权证后十五日内与王文秀一同前往房管局办理房屋过户手续，将房屋过户登记至崔玉堃名下，该次过户产生的所有税费由王文秀自愿承担。 另，位于青羊区房屋【川（2018）成都市不动产权第0404270、0404271号】登记所有权人为熊亮、骆刘。 一审法院认为，案涉《二手房买卖合同》《预约合同》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，王文秀、崔玉堃已按约支付了购房款570000元，熊亮、骆刘有义务在取得房屋所有权证后按约将产权过户登记至崔玉堃名下。现案涉房屋已办理产权登记，而王文秀、崔玉堃与熊亮、骆刘关于案涉房屋的权属约定发生在成都市颁布的住房限购政策之前，且王文秀、崔玉堃已实际接收房屋并居住至今，故案涉房屋具备办理过户登记的条件。崔玉堃要求熊亮、骆刘协助其将位于青羊区房屋过户登记至崔玉堃名下的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：熊亮、骆刘于一审判决生效之日起十日内协助崔玉堃办理位于青羊区房屋【川（2018）成都市不动产权第0404270、0404271号】的不动产权证，过户登记至崔玉堃名下。一审案件受理费100元，保全费3420元，合计3520元，由熊亮、骆刘负担。 本院二审期间，熊亮、骆刘围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 熊亮、骆刘提交的第一组证据：熊亮与庄蔚然的聊天记录截图拟证明熊亮、骆刘积极协助履行过户义务，提醒万腾公司工作人员及时通知王文秀、崔玉堃办理产权登记手续，主动向万腾公司工作人员了解过户中应该携带的资料；第二组证据：照片（2019年3月5日，成都市房地产交易中心内，双方当事人及万腾公司工作人员办理不动产权证过程中的照片），拟证明2019年3月5日，双方当事人及万腾公司工作人员去成都市房地产交易中心进行了交易房屋不动产权证过户办理事项，证明熊亮、骆刘按照合同约定积极履行义务。王文秀、崔玉堃质证认为，对第一组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。在双方当事人去办理案涉房屋权属证书之前频繁商量过办理时间，该组证据不能达到其证明目的；对第二组证据的真实性、合法性予以认可，但其不能达到证明目的。万腾公司质证认为，对第一组证据的真实性予以认可，系按照合同约定；对第二组证据的真实性予以认可，但其不能达到证明目的。 王文秀、崔玉堃及万腾公司均未提交新证据。 本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院另查明，2019年3月5日，双方当事人及万腾公司工作人员去成都市房地产交易中心办理案涉房屋过户事项。 熊亮、骆刘于2019年3月22日向王文秀、崔玉堃邮寄了《尽快办理产权交易过户的催告函》。 2017年3月24日，成都市实施《关于完善我市住房限购政策的通知》，将二手房纳入限购范围。 案涉《二手房屋买卖合同》十备注第（3）约定，正式办理产权过户时，产权证上的名字为王文秀的儿子崔玉堃…… 本院认为，根据熊亮、骆刘的上诉请求及王文秀、崔玉堃的答辩意见，本案的争议焦点为案涉房屋是否具备过户条件。本院评判如下： 本院认为，《二手房屋买卖合同》及《预约合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 根据已查明事实，《二手房屋买卖合同》及《预约合同》的签订时间为2016年11月18日，上述合同均约定，将案涉房屋过户至崔玉堃名下。合同签订后，王文秀按合同约定向熊亮、骆刘支付了定金及大部分购房款。熊亮、骆刘将案涉房屋交付给王文秀使用至今，双方已经按约定履行了合同的主要义务。虽然在最后履行合同约定的房屋办理产权过户前，成都市出台了关于住房限购的政策，但该政策只限制政策颁布后的购房资格，对限购政策颁布前已经事实上签订合同、支付购房款的房屋买卖继续履行过户并不产生实质性影响。由于案涉合同签订于成都市政府关于住房限购政策出台之前且已经履行了主要内容，因此，成都市政府住房限购政策对案涉房屋的过户不产生实质性影响。现案涉房屋没有事实上或法律上不能履行的情形，故案涉房屋具备过户条件，故熊亮、骆刘应将案涉房屋过户至崔玉堃名下。 综上所述，熊亮、骆刘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由熊亮、骆刘负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  龚 耘 二〇二〇年四月二日 书记员  杨珍梅