山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终519号 上诉人（原审被告）：利群商业集团股份有限公司 法定代表人：徐恭藻，董事长。 上诉人（原审被告）：利群商业集团股份有限公司李沧分公司 负责人：徐瑞泽，总经理。 两上诉人共同委托诉讼代理人：崇真，利群商业集团股份有限公司法务专员。 两上诉人共同委托诉讼代理人：翟晓彤，利群商业集团股份有限公司法务专员。 被上诉人（原审原告）：东营区香榭轩美容院（个体工商户）。 经营者：彭伟。 实际经营者：金薇薇（与彭伟系夫妻关系）。 委托诉讼代理人：谢金东，山东奋飞律师事务所律师。 上诉人利群商业集团股份有限公司（以下简称利群公司）、利群商业集团股份有限公司李沧分公司（以下简称利群李沧分公司）因与被上诉人东营区香榭轩美容院（以下简称香榭轩美容院）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初2412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 利群公司、利群李沧分公司的上诉请求：1.撤销一审判决第二项并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由香榭轩美容院承担。事实与理由：一、一审判决利群公司、利群李沧分公司退还香榭轩美容院定金20000元、质量保证金10000元、租金7904元，缺乏事实及法律依据。1.根据合同第三条第一项约定，该20000元包括质量保证金10000元及履约担保金10000元，且在合同解除后约定的返还金额也是20000元，并非一审法院认定的“原告2017年2月25日缴纳质量保证金10000元，2017年3月31日缴纳定金20000元”。2.香榭轩美容院据以主张权利的《房屋及设备租赁合同》的租期为2017年12月20日-2020年12月19日，而香榭轩美容院缴纳质量保证金的日期为2017年2月25日，远远早于涉案租赁合同的租赁期间，显然不是为涉案合同所缴纳的费用。3.香榭轩美容院主张该项质量保证金系租赁利群李沧分公司其他场地时缴纳，其应另行起诉。4.香榭轩美容院主张的租金金额过高。利群李沧分公司停止营业后，香榭轩美容院仍然占用租赁区域存放其设备设施及相关物品，不存在租金损失。即使存在租金损失，按照年租金15万元计算，2019年3月1日至3月19日期间的租金为7808元，而非一审法院判决的7904元，并且应当在扣除水电费、场地占用费的基础上再行计算租金损失。二、香榭轩美容院未能举证证明其经营利润，也未能证明其主张营业损失金额的合理性，应承担举证不能的法律后果。一审法院以“2018年山东省居民服务、修理和其他服务业年均收入81463元”酌情判决利群李沧分公司赔偿香榭轩美容院营业损失10000元，属适用法律错误。该标准系人身伤害案件中，国营企业在岗职工的年收入，本案是房屋租赁合同纠纷，香榭轩美容院系个体工商户，参照该标准判决，无任何事实及法律依据。三、鉴定机构鉴定的装修价值不等同于香榭轩美容院的装修损失，一审判决利群公司、利群李沧分公司赔偿香榭轩美容院装修损失69600元，属事实认定不清，证据不足。根据合同约定合同终止后，涉案租赁区域附着的装饰装修应为利群李沧分公司所有，香榭轩美容院不存在装修损失。即使存在装修损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定，香榭轩美容院的装修损失也应为剩余租期内装修残值，鉴定机构出具的装修价值并未考虑涉案租赁区域前期存在的装修及合同期满后应当属于利群李沧分公司部分的装修价值，一审法院将鉴定机构作出的现存装修价值等同于香榭轩美容院的装修损失，属事实认定不清。四、一审法院既判决利群公司、利群李沧分公司赔偿香榭轩美容院营业损失，又判决赔偿装修损失，属加重利群公司、利群李沧分公司的责任，显失公平。 香榭轩美容院辩称，一、一审判决利群公司、利群李沧分公司返还保证金3万元及租金事实清楚。利群李沧分公司与香榭轩美容院所签订的涉案《租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效。香榭轩美容院签订《租赁合同》的目的在于拥有稳定的经营场所开展商业活动获取利益，利群李沧分公司单方违约导致香榭轩美容院无法达到合同目的，应当承担给香榭轩美容院带来的损失。香榭轩美容院向利群李沧分公司缴纳的相关租赁保证金均有利群李沧分公司所出具的收据原件，双方签订的租赁合同因利群李沧分公司违约而解除，利群李沧分公司应当予以返还。香榭轩美容院在租赁涉案区域后的电费系预交的，现在仍有部分金额未使用，而非使用后交纳，故而利群李沧分公司要求香榭轩美容院返还租金需扣除水电费用的理由不能成立。二、利群李沧分公司应当赔偿香榭轩美容院的营业损失。利群李沧分公司的违约行为直接导致了香榭轩美容院无法经营，一审法院认定利群李沧分公司赔偿香榭轩美容院营业损失合理合法。三、利群李沧分公司应当承担香榭轩美容院的装修残值损失。一审中法院所委托的鉴定机构系根据利群李沧分公司的要求通过摇号形式选定的，鉴定时利群李沧分公司亦在场，对现场鉴定情况予以肯定，香榭轩美容院对涉案租赁区域的装修花费系其实际支出，鉴定机构所鉴定的装修残值亦是香榭轩美容院因利群李沧分公司违约关闭商场而导致的实际损失，利群李沧分公司应当赔偿。综上，利群李沧分公司的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当依法驳回其上诉请求。 香榭轩美容院向一审法院起诉请求：1.判令解除其与利群李沧分公司签订的《房屋及设备租赁合同》；2.判令利群公司、利群李沧分公司向香榭轩美容院支付因违约给香榭轩美容院造成的经济损失335906元（营业损失暂计自2019年3月1日至2019年4月2日，该损失计算至利群公司、利群李沧分公司实际支付完毕之日止）；3.本案诉讼费用由利群公司、利群李沧分公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月，金薇薇（乙方）与利群李沧分公司（甲方）签订《房屋及设备租赁合同》，约定金薇薇承租东营瑞泰二层（面积200平米）部分区域建筑物及相关设备、设施用于经营养生馆，租期自2017年12月20日至2020年12月19日，租期三年的租金分别为140000元、150000元、150000元，香榭轩美容院每季度（每年12月20日、3月20日、6月20日、9月20日）支付。同时乙方应支付甲方定金20000元，支付质量保证金10000元作为乙方履行合同义务的担保，合同终止日起90日内甲方无息返还乙方20000元。香榭轩美容院缴纳租金至2019年3月19日，主张应返还2019年3月1日至2019年3月19日租金7904元，利群李沧分公司对此无异议。香榭轩美容院2017年2月25日缴纳质量保证金10000元，2017年3月31日缴纳定金20000元。利群集团东营瑞泰购物广场有限公司于2019年3月1日停业。香榭轩美容院缴纳的租金、定金、质保金均由利群集团东营瑞泰购物广场有限公司收取，收取的定金、质保金未退还。 香榭轩美容院提交装修合同2份、银行转账打印件2份及证明1份，拟证明其装修利群购物广场2楼支出246400元，在商业大厦重新开店装修支出168950元，利群李沧分公司应赔偿装修残值损失109052元及新装修损失共计298902元；利群李沧分公司对此不予认可。香榭轩美容院主张装修经营期间的经营损失20000元，利群李沧分公司对此不予认可。 香榭轩美容院申请一审法院依法委托有资质的鉴定机构对案涉房屋及场地的装修损失进行价值鉴定。一审法院依法委托山东兴业土地房地产资产评估测绘事务所进行鉴定，2019年11月28日，该事务所出具资产评估报告书，评估结论为截止2019年3月1日，纳入评估范围的不动产评估价值为6.96万元。香榭轩美容院支出评估费用4000元。 利群集团东营瑞泰购物广场有限公司系2010年9月16日成立的有限责任公司，香榭轩美容院明确表示不申请追加利群集团东营瑞泰购物广场有限公司作为被告并承担责任。 一审法院认为，金薇薇与利群李沧分公司签订的《房屋及设备租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则依约全面履行各自的义务。在合同履行过程中，利群集团东营瑞泰购物广场有限公司停业，导致合同不能履行完毕，利群李沧分公司应向香榭轩美容院承担不能保证香榭轩美容院正常经营的违约责任，并赔偿香榭轩美容院因此遭受的财产损失。因利群集团东营瑞泰购物广场有限公司停业，导致双方签订的房屋及设备租赁合同客观上履行不能，香榭轩美容院要求解除该合同，依法予以支持。香榭轩美容院请求利群李沧分公司返还租金7904元，利群李沧分公司对此无异议，予以确认。香榭轩美容院请求利群李沧分公司返还定金20000元，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于香榭轩美容院主张的质量保证金10000元，香榭轩美容院提交的收据原件、利群集团领用支票审批单原件、魏明明的情况说明相互印证，证明该10000元质量保证金系香榭轩美容院缴纳，因香榭轩美容院与利群李沧分公司之间的房屋及设备租赁合同已确定解除，利群李沧分公司没有证据证明香榭轩美容院存在违反合同约定而不应退还质量保证金的情形，该10000元质量保证金，应予退还。关于香榭轩美容院主张的装修损失，山东兴业土地房地产资产评估测绘事务所出具的评估报告程序合法，事实清楚，依法作为有效证据使用。香榭轩美容院主张该报告中未将电路改造、水路改造纳入评估范围，鉴定机构的评估范围以现场勘查经双方签字确认为准，香榭轩美容院亦在庭审中明确表示承租时该区域为毛坯状态，故香榭轩美容院主张电路改造、水路改造的证据不足，不予支持；香榭轩美容院主张的装修损失，予以支持69600元；多出部分，不予支持。香榭轩美容院支出的评估费用4000元，由利群李沧分公司承担。关于香榭轩美容院在商业大厦重新开店装修所支出的装修费用作为装修损失由利群李沧分公司承担的主张，无事实和法律依据，不予支持。关于香榭轩美容院主张的2019年3月1日至同年4月2日的营业损失20000元，香榭轩美容院没有证据证明其经营期间的收入状况，一审法院参考2018年山东省居民服务、修理和其他服务业年均收入81463元酌情支持10000元；超出部分，不予支持。香榭轩美容院不要求利群集团东营瑞泰购物广场有限公司承担责任，系对其诉讼权利的自行处分。利群李沧分公司系利群公司设立的分公司，不具有法人资格，不能独立承担法律责任，香榭轩美容院关于利群公司与利群李沧分公司共同承担责任的主张，予以支持。 综上，金薇薇与利群李沧分公司签订的《房屋及设备租赁合同》因利群李沧分公司违约解除，利群李沧分公司应返还香榭轩美容院未使用的租金7904元，退还香榭轩美容院定金20000元、质量保证金10000元，支付评估费用4000元，赔偿香榭轩美容院装修损失69600元、营业损失10000元；以上共计121504元。香榭轩美容院的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除金薇薇与利群李沧分公司签订的《房屋及设备租赁合同》；二、利群李沧分公司、利群公司于判决生效之日起十日内返还香榭轩美容院未使用的租金7904元，退还定金20000元、质量保证金10000元，支付评估费用4000元，赔偿装修损失69600元、营业损失10000元；以上共计121504元；三、驳回香榭轩美容院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，减半收取3950元，香榭轩美容院负担1872元，利群李沧分公司、利群公司负担2078元。 二审中各方当事人均未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案二审的争议焦点为：1.一审判令关于利群公司、利群李沧分公司向香榭轩美容院返还质量保证金10000元是否正确；2.一审判决对香榭轩美容院主张的营业损失支持的数额是否恰当；3.一审判决对本案装修残值的认定是否正确；4.一审判决对本案租金数额的认定是否正确。 本院认为，关于利群公司、利群李沧分公司主张的10000元质量保证金，利群集团东营瑞泰购物广场就该质量保证金向香榭轩美容院出具有专门的收款收据，该收据与利群集团东营瑞泰购物广场收取香榭轩美容院定金20000元的收据相互独立，不存在利群公司、利群李沧分公司所称的款项重合，利群公司、利群李沧分公司关于一审判决对质量保证金的认定错误的上诉理由明显不能成立，一审判令利群公司、利群李沧分公司向香榭轩美容院依法返还上述款项正确。 关于香榭轩美容院的营业损失，本院认为，因双方提交的证据均不能达到准确证实相关数额的程度，一审法院参照有关法律规定予以酌定并无不当。 关于香榭轩美容院的装修损失，本院认为，涉案合同并非正常履行期满，而是因利群李沧分公司违约而解除，不适用该合同中约定的合同期满后装饰装修物归利群李沧分公司所有的约定，利群公司、利群李沧分公司主张合同期满后装修价值应归利群公司及其李沧分公司所有的抗辩事由明显不能成立，本院不予支持。一审判决根据有关鉴定报告对香榭轩美容院装修损失数额进行的认定并无不当。 关于剩余租金，本院认为，涉案合同的解除是利群李沧分公司单方停业所造成，利群李沧分公司停业后，香榭轩美容院实际并不能在该场地经营，利群李沧分公司以香榭轩美容院在合同解除后继续占有涉案场地的为由主张剩余租金数额过高的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，利群公司、利群李沧分公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7900元，由上诉人利群商业集团股份有限公司、利群商业集团股份有限公司李沧分公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇二〇年四月二十七日 法官助理张志倩 书记员岳秀娟