陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民终1893号   上诉人（原审被告）：西安市新超物业管理有限公司，住所地陕西省周至县。   法定代表人：师彦军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：曹全效，陕西省周至县148法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审原告）：董某某，男，2005年5月17日出生，汉族，住陕西省周至县。   法定代理人：董卫国，男，1964年2月1日出生，汉族，住陕西省周至县XX路XX号XX花园XX栋XX单元XX层XX号，系董某某之父。   上诉人西安市新超物业管理有限公司（以下简称新超物业公司）与被上诉人董某某物业服务合同纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2019）陕0124民初3746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   新超物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判新超物业公司不承担返还义务或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费由董某某负担。事实与理由：董某某主体资格不适格，董某某与新超物业公司之间并无物业服务合同，物业服务合同主体系董某某法定代理人与新超物业公司，虽物业服务收费票据载明收取的是相关费用，董某某如请求返还有关费用，则本案为其他诉讼而非物业服务合同纠纷。一审认定董某某法定代理人2016年12月3日以自己名义与西安盛开源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，2018年7月9日交付，故一审亦应认定双方自2016年12月3日成立事实的物业服务合同关系，新超物业公司服务于全体业主。根据西安盛开源房地产开发有限公司会议记载及新超物业公司提交的有关证据，可以证明新超物业公司已通过公示、明示、说明等各种方式向房屋的实际购买人说明收取费用的情况，案涉合同向对方系董某某法定代理人董卫国，一审错误认定实际业主系董某某，与客观事实不符。   董某某辩称，其不同意新超物业公司的上诉请求，物业费应自房屋交付之日起计算，董某某主体适格，物业费票据上显示的是董某某。   董某某向一审法院起诉请求：1．请求判决新超物业公司退还收取的物业费、电梯运行费、生活垃圾消纳费、装修垃圾清运费、电梯上料费、装修服务管理费共计5236元；2．新超物业公司负担本案诉讼费。   一审法院认定事实：2016年12月3日，董某某法定代理人以自己的名义与西安盛开源房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了西安盛开源房地产开发有限责任公司开发的景园．毓秀花园5栋1单元17层3号房屋。2018年7月9日，西安盛开源房地产开发有限责任公司向董某某法定代理人交付了房屋。同日新超物业公司收取了董某某2016年10月8日至2018年10月7日（24个月）期间的物业费2817元、电梯运行费1186元、生活垃圾消纳费168元。另外收取董某某装修垃圾清运费371元、电梯上料费494元、装修服务管理费200元、装修保证金2000元，新超物业公司并向董某某法定代理人出具了收款收据，所有收据客户名称均为董某某。2019年3月5日，董某某法定代理人董卫国以自己的名义诉至陕西省周至县人民法院，请求判决新超物业公司退还收取自己的物业费、电梯运行费、生活垃圾消纳费、装修垃圾清运费、电梯上料费、装修服务管理费、装修保证金共计7218元，后董卫国撤回起诉。2019年7月31日，新超物业公司退回了董某某装修保证金2000元。一审另查明，董某某、新超物业公司至今未签订物业服务合同，董某某已将物业费、电梯运行费、生活垃圾消纳费从2018年10月8日交止2019年5月31日。董某某每月物业费、电梯运行费、生活垃圾消纳费共计173.78元。   一审法院认为，董某某虽未与新超物业公司签订书面物业服务合同，但从新超物业公司2018年7月9日向董某某出具物业费、电梯运行费、生活垃圾消纳费、装修垃圾清运费、电梯上料费、装修服务管理费时，双方就形成了事实上的物业服务合同关系。董某某作为涉案房屋的业主，在接受新超物业公司提供的物业服务的同时，应向新超物业公司交纳相应的物业服务费。董某某于2018年7月9日才从案外人西安盛开源房地产开发有限责任公司处取得景园．毓秀花园5栋1单元17层3号房屋的使用权，同时也与新超物业公司于该日建立了物业服务合同关系，而新超物业公司却收取董某某在双方签订合同前的2016年10月8日至2018年7月8日期间的物业费、电梯运行费、生活垃圾消纳费，没有合同约定，也没有法律依据，董某某要求新超物业公司退还该部分费用，予以支持。对新超物业公司收取董某某装修垃圾清运费371元、电梯上料费494元、装修服务管理费200元，因董某某有选择装修或不装修的权利，新超物业公司也只能在董某某装修时收取该部分费用，而不应提前收取，董某某至今未装修，现要求新超物业公司退还该部分费用，应予支持。董某某法定代理人董卫国于2019年3月5日以自己的名义诉至陕西省周至县人民法院，请求判决新超物业公司退还收取自己的物业费、电梯运行费、生活垃圾消纳费、装修垃圾清运费、电梯上料费、装修服务管理费、装修保证金共计7218元，该案董卫国已经撤诉。虽本案的诉讼标的是前案的一部分，但本案原告与前案的原告不同，且前案已经撤诉，法院并未实体处理，因此新超物业公司认为本案系重复起诉且已实际履行的主张，不予支持。对于新超物业公司认为董某某、新超物业公司之间没有物业费合同，董某某主体不适格的主张，也不予支持。新超物业公司在2018年7月9日收取毓秀花园5栋1单元17层3号房屋物业费、电梯运行费、生活垃圾消纳费、装修垃圾清运费、电梯上料费、装修服务管理费时出具收据的客户名称均为董某某，因此董某某作为本案原告主体适格。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告新超物业公司于判决生效后十日内退还收取原告董某某2016年10月8日至2018年7月8日期间的物业费、电梯运行费、生活垃圾消纳费共计3823.44元及装修垃圾清运费371元、电梯上料费494元、装修服务管理费200元，以上费用共计4888.44元；二、驳回原告董某某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（董某某已预交），减半收取25元，由西安市新超物业管理有限公司负担，并于判决履行时向董某某一并支付。   二审经询，新超物业公司、董某某均对一审查明事实无异议，本院依法予以确认。   本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承办不利的后果。根据本案一审查明事实，2018年7月9日，西安盛开源房地产开发有限责任公司向董某某法定代理人交付房屋，自此董某某一方接受新超物业公司提供物业服务，理应承担相应物业服务费用。本案中，新超物业公司主张董某某一方除应负担房屋交付之后费用外仍应负担签订房屋买卖合同至房屋交付期间的费用，但新超物业公司并未提交充分证据证实其与董某某一方关于签订房屋买卖合同至房屋交付期间的相关费用由业主负担曾有明确约定，同时其该项主张也没有法律依据，故一审判决新超物业公司退还多收取董某某物业费等，并无不当，唯退还金额一审计算有误，本院予以纠正，新超物业公司于董某某一方收房即2018年7月9日收取董某某2016年10月8日至2018年10月7日物业费、电梯运行费、生活垃圾消纳费共计4171元，本案中双方均认可董某某每月物业费、电梯运行费、生活垃圾消纳费共计173.78元，故扣除董某某一方收房即2018年7月9日至2018年10月7日物业费、电梯运行费、生活垃圾费共计515.7元（173.78/31*30+173.78*2），新超物业公司应退还多收取董某某的物业费、电梯运行费、生活垃圾消纳费3655.3元。关于装修垃圾清运费、电梯上料费、装修服务管理费，因案涉房屋并未装修，一审判决新超物业公司予以退还，亦无不妥。至于新超物业公司所称董某某主体资格问题，经审查，本案董某某主张退还款项的交费票据均显示客户名称系董某某，故新超物业公司前述意见，不予采纳。综上所述，一审判决第二项应予撤销，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销陕西省周至县人民法院（2019）陕0124民初3746号民事判决第二项；   二、变更陕西省周至县人民法院（2019）陕0124民初3746号民事判决第一项为：西安市新超物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还收取董某某2016年10月8日至2018年7月8日期间的物业费、电梯运行费、生活垃圾消纳费3655.3元及装修垃圾清运费371元、电梯上料费494元、装修服务管理费200元，以上费用共计4720.3元；   三、驳回董某某其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费50元（董某某已预交），一审法院减半收取25元，由董某某负担2.5元，西安市新超物业管理有限公司负担22.5元；二审案件受理费50元（西安市新超物业管理有限公司已预交），由西安市新超物业管理有限公司负担48.2元，董某某负担1.8元。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷       二○二○年四月十五日     书记员  程    姣                        1