河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0821民初1976号原告：中国工商银行股份有限公司修武支行,住所地焦作市修武县七贤大道290号。统一社会信用代码9141082187371239XH。法定代表人：杨杰，行长。委托诉讼代理人：刘克华，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙安琪，河南苍穹律师事务所律师。被告：刘向国，男，汉族，1976年9月5日出生，住修武县。被告：王东玲，女，汉族，1977年12月24日出生，住修武县。被告：焦作市银河置业有限公司，住所地焦作市修武县种子公司三楼。统一社会信用代码91410821773665485A。法定代表人：李百军，总经理。委托诉讼代理人：于红，河南苗硕（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志远，河南苗硕律师事务所律师（实习）。原告中国工商银行股份有限公司修武支行（以下简称工商银行）诉被告刘向国、王东玲、焦作市银河置业有限公司（以下简称银河置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人刘克华、孙安琪，被告银河置业的委托诉讼代理人于红、王志远到庭参加了诉讼，被告刘向国、王东玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告刘向国、王东玲于2011年3月9日签订的《个人购房借款∕担保合同》；2、判令被告刘向国、王东玲立即偿还原告借款本金106987.41元，借款本金所产生的利息、罚息、复利436.87元（利息、罚息、复利暂计算至2019年8月5日，之后的利息、罚息、复利按照合同的约定继续计算至被告全部清偿之日止）；3、判令银河置业对上述第2项诉请承担连带清偿责任；4、判令原告对被告刘向国、王东玲抵押的坐落于修武县七贤大道北段银河城小区8幢2单元2××号房产（权利证号：修房预抵字第××号）折价、拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；5、判令三被告向原告支付本案律师代理费5500元；6、本案诉讼费、保全费、公告费等一切为实现债权的费用由三被告共同承担。事实与理由：2011年3月9日，原告与被告刘向国、王东玲签订《个人购房借款∕担保合同》。被告向原告申请贷款，金额为190000元。合同约定：借款期限15年，实际放款日与到期日以借据为准。还款方式为按月等额本息还款法。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率确定，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经过两次或两次以上调整的，以该日历年度最后一次调整的基准利率计算为准）确定并执行新的利率。借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，罚息利率按日计收复利。罚息利率按本合同约定利率基础上加收30%确定。另根据约定：贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告银河置业对本合同项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用承担连带保证责任，并向原告出具担保函。为确保被告按时清偿债务，被告刘向国、王东玲将其坐落于修武县七贤大道北段银河城小区8幢2单元2××号房产抵押给原告，担保范围：主债权项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用。2011年3月10日，原告与被告刘向国、王东玲办理了预购商品房抵押权预告登记，权利证号：修房预抵字第××号。上述合同签订后，原告及时发放了贷款，履行合同义务，目前被告已无法按期归还本息。根据《个人购房借款∕担保合同》第十四条14.1的L项规定借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，则构成违约，根据《个人购房借款∕担保合同》第十四条14.2第4、5项规定，借款人发生14.1条的违约情形的，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人立即清偿未还款项，以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。为此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告银河置业辩称：根据原告的诉请，原告应当明确：1、需要偿还的本金数、利息、复利、罚息的起止时间、基数以及计算方式；2、请求原告出示律师费的支付凭证或发票，以及律师费支付的标准，如没有上述凭证，保证人不应当承担相应的费用；3、本案系按月等额本息还款法，根据借款合同签订约定的保证期间，部分金额已经超过保证期间，故保证人不应当承担保证责任。若原告不能明确上述具体金额及相应的凭证，其诉讼请求不明确，应当依法驳回其诉讼请求。被告刘向国、王东玲缺席未进行答辩，也未提供证据。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：第一组证据：被告刘向国、王东玲身份证、结婚证复印件，共2页。证明：被告刘向国、王东玲主体资格及夫妻关系。第二组证据：1、《个人购房借款/担保合同》11页，2、个人借款凭证1页，证明被告刘向国、王东玲因购房向原告贷款，根据合同第14条第1款L项及第14条第2款第4、5项，借款人发生第14条第1款约定的情形的贷款人有权宣布提前到期，要求借款人立即清偿未还本金以及所产生的利息、罚息、复利等其他全部费用直至解除合同，根据合同第26条、27条约定被告银河置业对被告刘向国、王东玲的贷款承担连带责任保证，保证期间27条明确约定为贷款到期之日2年或宣布提前到期之日止2年，借款凭证可以证实原告已按照约定发放贷款，同时合同中也明确约定利息、罚息、复利的计算方式及方法，合同中律师费也明确约定以及抵押的情况，约定将贷款发放完毕。第三组证据：1、抵押合同；2、抵押权预告登记证书1页，证明被告刘向国、王东玲将案涉房产抵押给原告，并办理预抵押登记，担保范围是：主债权项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用。因此原告对拍卖、变卖该房产所得款项有优先受偿权。第四组证据：担保函1页，证明被告银河置业为被告刘向国、王东玲的贷款提供连带责任保证，保证范围是：合同项下的本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需的费用。第五组证据：贷款还款明细表，证明被告未按时偿还贷款，连续三个月或累计六次未足额偿还本息，达到合同约定的解除条件。第六组证据：案件代理协议共2页，证明因被告未按照合同约定履行还款义务引发本案诉讼，原告为实现债权向河南苍穹律师事务所支付律师费5500元，第二组证据中《个人购房借款/担保合同》第十七条约定：贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告银河置业对原告提交的证据质证意见如下：对第一组证据无异议；对第二组证据真实性无异议，但根据合同约定，第6条第H项未约定复息，第10条明确约定本合同适用10.2项，根据第10.2项表述保证人为阶段性连带责任保证，或根据A条自正式办理抵押登记手续，保证人的保证责任就已经解除，根据合同的约定，原告所主张的罚息的复利没有依据，其罚息明显带有惩罚性，再次计收复利，不符合民事原则，对借款人和保证人明显不公平，根据合同6.1条约定的计算公式计算的还款金额与诉讼请求不一致。对第三组证据真实性无异议。对第四组证据真实性无异议，但对证明指向有异议，1、根据担保函第1条第1项约定，该借款合同项下抵押物，办妥抵押登记之日，并将他项权利证明移交贵行之日止，保证人的保证期间已经结束；2、根据担保函约定保证人设立有保证金账户，其主张的诉讼请求金额应当从保证金金额里扣除。对第五组证据，1、根据原告其还款明细表，借款人的逾期时间并非2018年7月开始逾期，2018年7月之后借款人仍有还款行为；2、明细打印并不完整，缺少2011年5月5日到2019年1月4日之间的明细；3、还款明细所显示的本金数额利息、复利、罚息与原告诉请不一致。对第六组证据真实性无异议，但协议的签订仅能证明双方具有合意，但是否履行需要提供其他凭证佐证，并且未明确约定律师费的支付时间即不确定律师费是否支付。被告银河置业未向本院提交证据。根据原告和被告焦作市银河置业有限公司的诉、辩及庭审质证意见，本院综合认证如下：关于原告提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据、第五组证据、第六组证据，被告焦作市银河置业有限公司对其真实性均无异议，本院予以采信。经审理查明：原告起诉书中所陈述的案件事实均属实，本院依法予以确认为本案事实。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，各方均应按照约定履行各自的义务，不履行合同义务将承担应有的法律责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，鉴于被告刘向国、王东玲未按照合同约定的期限归还借款，且未按时足额偿还贷款本息累计次数已超过六次，符合合同约定的解除情形，故原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。由于解除权是形成权，根据权利人一方的行为就能够引起民事权利设立、变更和终止，故原、被告所签个人借款合同自诉状送达被告之日（2019年11月27日）解除。合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，据此，原告要求被告刘向国、王东玲归还剩余借款本金106987.41元，符合法律规定，本院予以支持。关于利息，双方合同解除前的利息、罚息、复利应按合同约定的标准支付；双方合同解除后的利息，因双方当事人在合同中未约定，被告刘向国、王东玲应赔偿原告的实际利息损失，本院认为应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告银河置业为刘向国、王东玲贷款提供连带保证责任，根据合同约定，银河置业应对被告刘向国、王东玲的借款本息承担连带责任保证，被告银河置业辩称部分金额已超保证期间，其辩称无依据，本院不予采纳，故原告要求被告银河置业承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告刘向国、王东玲抵押的房产折价、拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权的诉讼请求，本案中，涉案房产是预告登记，其业务种类为预购商品房抵押权预告登记，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，虽然原告已经取得了对抵押物的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记本身，原告不能基于抵押权预告登记主张对抵押物享有优先受偿权，故该请求本院不予支持。关于律师代理费，根据双方约定应由被告负担，虽然案件代理协议约定的费用为5500元，但不超过相关标准，本院予以支持。被告刘向国、王东玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案依据查明的事实依法裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百〇七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告和被告刘向国、王东玲、焦作市银河置业有限公司在2011年3月9日签订的《个人购房借款∕担保合同》于2019年11月27日解除；二、被告刘向国、王东玲于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司修武支行106987.41元及利息、复利（利息、复利计算至2019年8月5日为436.87元；自2019年8月6日起至2019年11月25日止的利息按罚息利率计算）；三、被告刘向国、王东玲于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司修武支行自2019年11月26日起至实际付清之日止的利息损失（利息损失以106987.41元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告刘向国、王东玲于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司修武支行律师代理费5500元；五、被告焦作市银河置业有限公司对本判决第二、三、四项确定的还款义务承担连带清偿责任；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5116元,由被告刘向国、王东玲负担，暂由原告垫付，待被告刘向国、王东玲履行判决义务时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  周海琴人民陪审员  程建庄人民陪审员  刘小羊二〇二〇年四月七日书 记 员  李小胖