吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终478号 上诉人（原审原告）：松原市邦龙物业有限公司。 法定代表人：张欣平，系总经理。 委托诉讼代理人：朱侠，松原市春华法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：崔晶霞，女，1963年9月27日生，汉族，现住松原市。 委托诉讼代理人：刘金峰，吉林浩原律师事务所律师。 上诉人崔晶霞与上诉人松原市邦龙物业有限公司（以下简称邦龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初7952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔晶霞的委托诉讼代理人刘金峰，上诉人松原市邦龙物业有限公司的委托诉讼代理人朱侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 松原市邦龙物业有限公司上诉请求：请求二审法院查清本案事实后依法改判，由崔晶霞全额支付邦龙物业公司拖欠的2018年的物业费2,518元。事实与理由，邦龙物业公司自2010年8月1日开始入驻被邦龙物业公司所居住的小区，即松苑小区。邦龙物业公司一直在为每一位业主兢兢业业的服务。崔晶霞自2018年开始未缴纳物业费。而邦龙物业公司一直在为崔晶霞服务。一、邦龙物业公司没有与崔晶霞之间没有解除物业合同，崔晶霞所称与财政局解除了物业服务合同，财政局是无权解除邦龙物业公司与崔晶霞支架的物业服务合同。二、业主委员会起诉邦龙物业公司解除合同，此案没有终结，双方之间的合同依然没有解除。三、一审法院认定邦龙物业公司与松原市财政事物管理中心签订的委托合同合法有效。同时也认可了邦龙物业公司的服务，但仅判决崔晶霞支付80%的服务费，认为邦龙物业公司的服务有瑕疵，却未能明确说明邦龙物业公司服务哪里有瑕疵。四、一审判决使用发条错误，此案不应使用《物业管理条例》第41条、42条之规定。五、一审法院仅判决崔晶霞支付邦龙物业公司4.17个月的80%的物业费是不合理的，邦龙物业公司至今还在为崔晶霞服务，既然崔晶霞接受邦龙物业公司的服务，一审法院判决的4017个月是没有任何事实依据以及法律依据的。综上所述请求二审法院查清事实依法改判。 崔晶霞辩称：第一财政局有权利解除合同，这个合同就是和财政局签订的，财政局就是这个楼的开发方，他委托物业，他是有这个权利的。第二，到目前为止我们没有看到邦龙物业公司提供的资质，我们一审时候就要求他们把资质拿出来，我们没有看到资质，什么时间取得的我们也没有看到。这个合同已经解除了，所以说从成立业主委员会以后我们就不应该在交费。 崔晶霞上诉请求：撤销松原宁江区人民法院（2019）民初7952号民事判决。查清本案事实后依法改判不给付邦龙物业公司物业费。一审诉讼费以及上诉费由邦龙物业公司承担。事实与理由：1、一审法院判决认定事实不清，2017年11月11日，邦龙物业公司和财政事物管理中心已经解除了合同，双方均发表了终止前期物业服务合同的说明，因此双反物业服务合同已经解除。2、一审法院使用法律错误，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实的物业服务为由，请求业主支付物业服务合同终止后的物业费的，人民法院不予支持。综上所述，一审法院在事实不清，使用法律错误的情况下作出的判决是错误的，望二审法院查清事实，撤销一审法院判决，支持邦龙物业公司的上诉请求。 邦龙物业辩称：首先邦龙物业公司认为崔晶霞的上诉理由是不符合法律规定的，同时也不应该的到法律的支持，同时在上诉状中提到2017年11月11日，邦龙物业公司与崔晶霞与松原市财政局解除物业合同，这一点明确是错误的，因为当初如果解除物业合同，那么就不存在业主委员会再次到宁江区人民法院提起诉讼要求解除物业合同，所以这一点反正了双方之间没有解除物业服务合同，第二点一审法院适用法律错误认为我们应该移交或者退出，所以就不需要在缴纳物业费了，应当说明的是这种移交或者退出未经法律判决，没有生效的文书予以支持，所以双方支架不存在退出或者移交的问题，所以要求你们给付物业费是合情合理的，建议法院驳回上诉人的上诉请求。 邦龙物业向一审法院起诉请求：1．请求判令被告给付拖欠原告的物业费2,518元（116.51平方米×1元／月／平×12个月＋电梯费540元）；2．案件受理费由被告负担。 一审法院认定事实：崔晶霞系松苑小区的业主，房屋建筑面积184.86平方米、车位1处。2013年7月28日，甲方松原市财政局事务管理中心与作为乙方的原告邦龙物业公司签订《物业委托合同》，合同约定甲方选聘原告邦龙物业公司对松苑小区提供物业管理服务。其中合同约定：“第二章服务内容（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆行驶、停放管理；（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。第三章服务费用：本物业管理区域物业服务收费为包干制，即物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）高层住宅：1.00元/月.㎡；（2）别墅：2.00元/月.㎡；（3）商业物业：1.5元/月.㎡；（4）车库：0.8元/月.㎡；（5）地下停车位：500元/年.位；（6）公共用电费：80元/年.户；（7）电梯费：1-5层25元/月.户；6-9层35元/月.户；10-14层40元/月.户；15-18层45元/月.户。合同期限自2013年8月1日起至2019年8月1日。”其他内容详见合同约定（略）。被告崔晶霞于2017年11月24日交纳自2017年8月1日至2018年7月31日的物业费，自2018年8月1日起拖欠原告物业费。截止至起诉日，原告仍为松苑小区提供物业服务，现原告主张被告崔晶霞给付自2018年8月1日至2019年7月31日期间拖欠的物业费。另查明，2016年10月24日，松原市松苑小区成立业主委员会，并在松原市团结街道和松原市建设局物业管理中心进行了备案。2018年12月6日，松原市松苑小区业主委员会以物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，请求原告立即从松苑小区物业管理用房中迁出，并移交出相关物业资料，该案产生的纠纷至今未经法院生效裁判文书予以裁决。上述事实，有原告提供的收费票据、物业委托合同、维修记录和被告提交的照片、（2019）吉0702民初5627号民事判决书、松苑小区前期物业终止服务说明、松苑小区终止服务说明、松苑小区业主委员会成立备案记录及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 一审法院认为：邦龙物业公司与松原市财政局事务管理中心签订的物业委托合同，是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该物业委托合同合法有效，合同约定的内容对松苑小区全体业主具有约束力。2016年10月24日松原市松苑小区业主委员会成立至2018年12月6日期间，双方虽未签订书面的物业委托服务合同，但原告仍依照其与松原市财政局事务管理中心签订的物业委托合同为松苑小区提供物业服务，松原市松苑小区业主委员会接受服务未提出异议。因物业服务合同系双务合同，根据权利义务对等的原则，原告有权依照其与松原市财政局事务管理中心签订的物业委托合同约定的内容向享受物业服务的业主请求给付该期间的物业费。自2018年12月6日松原市松苑小区业主委员会因物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，请求原告立即从松苑小区物业管理用房中迁出，并移交出相关物业资料，双方之间产生的诉讼至今未经法院生效的裁判文书予以确认，对原告提出给付自2018年12月7日至2019年7月31日止的物业费的请求，待原告证据充分后可另行主张权利。因该小区业主在其他同时间同类案件中提供证据证明该小区的物业服务存在瑕疵，结合物业委托合同的性质、特点以及合同的履行情况，被告崔晶霞应少交物业费，以承担物业费的80%为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告崔晶霞于本判决生效后立即给付原告松原市邦龙物业管理有限公司物业费700.10元〔（184.86平方米×1/元/平×4.17个月+25元×4.17个月）×80%〕。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告崔晶霞负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为：本院二审期间，邦龙物业公司提交两份新证据，松原市公安局宁江一分局派出所出具的情况说明一份，内容为：“在新冠状病毒疫情期间，我所每日对辖区内各个疫情检查点进行检查，其中宁江区松苑小区检查点由邦龙物业工作人员进行检查，情况属实，特此证明。”松原市宁江区团结街道松滨社区居民委员会出具的表扬信一份，对邦龙物业公司在疫情期间的工作予以认定并提出表扬。邦龙物业公司提交以上证据欲证明，物业服务合同未解除，邦龙物业公司一直在为包括崔晶霞在内的松苑小区的业主提供物业服务，因此崔晶霞应当交纳物业费。崔晶霞对于两份证据的真实性无异议，对于疫情期间，邦龙物业仍然在提供物业服务也无异议，但不能证明物业服务合同没有解除。业主委员会要求邦龙物业公司退出小区后，他们强行提供服务，业主可以不交纳物业费。通过邦龙物业公司提交的两份证据及崔晶霞的质证，可以证明邦龙物业公司至今在为松苑小区的业主提供物业服务，本院对此予以认定。但由于前期物业服务合同是否已经解除的问题已经另案处理，尚未定论。故两份证据不能证明合同解除的问题。二审查明的其它事实与一审认定事实一致。 本院认为：二审争议的焦点问题：崔晶霞是否应当向邦龙物业交纳物业费，若需交纳物业费，应当交纳的期限及数额。邦龙物业公司与松原市财政局事务管理中心签订的物业服务合同，自2013年起至今一直为松苑小区的业主提供物业服务。崔晶霞作为小区的业主每年均交纳物业费，最后一次是2017年12月29日交纳的自2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业费。因松苑小区业主委员会2018年起诉邦龙物业公司迁出，崔晶霞以物业服务合同解除为由未交纳后期的物业费。因物业服务合同是否解除另案正在诉讼过程中，故一审法院对于双方发生争议前的物业费予以支持并无不当，崔晶霞的上诉请求不成立，本院不予支持。对于2018年12月7日之后的物业费交纳问题与另案处理的邦龙物业公司与松苑小区业主委员会之间的物业服务合同相关联，邦龙物业公司应当就上述案件定论后再行主张权利。关于物业费交纳标准即一审判决崔晶霞应当交纳物业费的80%是否妥当的问题。物业服务情况不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。从一审证据和庭审笔录来看，因邦龙物业公司起诉业主交纳物业费而合并审理的四起案件中，只有同小区业主崔晶霞家出现下水道反水的问题。其它业主并未提供证据证明邦龙物业公司的服务存在瑕疵，因此一审判决崔晶霞给付80%物业费不妥。但邦龙物业公司申请撤回上诉，符合法律规定本院予以准许，故对物业费数额本院不作调整。 综上，邦龙物业公司向本院提交撤回上诉申请书，符合法律规定本院予以准许。崔晶霞的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人松原市邦龙物业有限公司撤回上诉，故对松原市邦龙物业有限公司的上诉费用减半收取25元，由松原市邦龙物业有限公司负担；由上诉人崔晶霞负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟会青 审 判 员 徐 芳 审 判 员 于 航 二〇二〇年四月二十四日 法官助理 刘茜爽 书 记 员 于耀天