江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初829号 原告：江西银行股份有限公司赣州开发区支行，住所地：赣州经济技术开发区赞贤路88号丽景江山17号楼。统一社会信用代码：913607005965404611。 法定代表人：陈爱华，系该支行行长。 委托诉讼代理人：朱慧超，男，1989年7月29日生，汉族，系原告公司员工，住江西省赣州市信丰县。一般授权代理。 被告：李福生，男，汉族，1972年6月26日生，住江西省赣州市信丰县。 被告：曾照香，女，汉族，1973年6月9日生，住江西省赣州市信丰县。 被告：江西海鑫投资有限公司（以下简称“江西海鑫公司”），住所地：江西省赣州市上犹县东江镇滨江村赣丰线至中稍路口处。统一社会信用代码：913607245840399526。 法定代表人：袁宜海，公司执行董事。 原告江西银行股份有限公司赣州开发区支行与被告李福生、曾照香、江西海鑫公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西银行股份有限公司赣州开发区支行委托诉讼代理人朱慧超、被告江西海鑫公司法定代表人袁宜海到庭参加诉讼，被告李福生、曾照香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告之间签订的《个人房产借款合同》；2．判令被告李福生、曾照香立即归还原告贷款本金人民币1613974.81元及至还清款项时止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定计算，暂计至2019年12月6日，为263304.72元）；3．判令被告江西海鑫公司对被告李福生、曾照香的上述借款承担连带清偿责任；4．判令原告有权行使抵押权，依法处理被告李福生、曾照香抵押给原告的房产，就所得价款优先受偿以实现原告的相应债权；5．本案诉讼费、律师费、保全费等所有实现债权的费用全部由被告承担。事实与理由：被告江西海鑫公司开发了上犹县旅游文化城，被告李福生、曾照香因购置位于上犹县旅游文化城12、13栋1001号商铺的需要，与原告签订了《个人房产借款合同》，并由被告江西海鑫公司提供连带担保责任，借款合同约定：1、借款金额：人民币267万元；2、借款期限：2015年4月30日至2025年4月30日27日；3、贷款利率在基准利率的基础上上浮15%，实际贷款利率为6.785%，如被告李福生、曾照香未按约定期限还款，还应在借款利率基础上上浮50%计收罚息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利；4、被告李福生、曾照香未按期归还借款本息的，原告有权解除合同，提前收回贷款本息；5、原告为实现债权而产生的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告李福生、曾照香承担；6、被告李福生、曾照香自愿为向原告借款提供抵押担保；7、被告江西海鑫公司自愿为被告李福生、曾照香的借款提供连带担保责任，合同解除并不影响担保条款的效力。 合同签订后，原告依约向被告李福生、曾照香支付了贷款人民币267万元，但被告李福生、曾照香自2019年4月1日起不按期归还借款利息，因此，原告解除合同并提前收回贷款本息。目前被告李福生、曾照香尚欠原告借款本金人民币1613974.81元，以及自2019年4月1日起利息、逾期罚息、复利未付。被告李福生、曾照香、江西海鑫公司也未按照合同约定承担担保责任。为维护原告的合法权益，故提此诉，请求法院依法裁判。 被告李福生未作答辩。 被告曾照香未作答辩。 被告江西海鑫公司法定代表人袁宜海答辩称，原告上述陈述属实。原告扣了我司的按揭保证金，我司已经承担了部分担保责任，要求收回两被告购买的该商铺，两被告应向原告归还的贷款，我司愿意从本项目存放在原告银行的保证金中扣除以承担保证责任。因为两被告还未办理房屋产权证，所以请求原告将我司存放在原告银行这个项目的保证金账户扣划后，把该房产由我司处置。 经审理查明，2015年4月30日，被告李福生、曾照香因购置被告江西海鑫公司开发的位于上犹县旅游文化城的12、13栋1001号商铺，与原告签订了《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：197150122490100），并由被告江西海鑫公司提供连带担保责任，借款合同约定：1、借款金额：人民币267万元；2、借款期限：2015年4月30日至2025年4月30日；3、贷款利率在基准利率的基础上上浮15%，实际贷款利率为6.785%，如被告李福生、曾照香未按约定期限还款，还应在借款利率基础上上浮50%计收罚息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利；4、被告李福生、曾照香未按期归还借款本息的，原告有权解除合同，提前收回贷款本息；5、原告为实现债权而产生的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告李福生、曾照香承担；6、被告李福生、曾照香自愿为向原告借款提供抵押担保；7、被告江西海鑫公司自愿为被告李福生、曾照香的借款提供连带担保责任，合同解除并不影响担保条款的效力；8、担保责任期限：担保责任期限自本合同签订之日起至至所购房产办妥抵押登记之日止；担保范围：包括合同荐下的借款本金、利息（含复息、罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、符合律师收费指导价格标准的律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。 合同签订后，原告依约向被告李福生、曾照香支付了借款人民币267万元，但被告李福生、曾照香自2019年4月1日起未按期归还借款支付利息，因此，原告依约要求解除合同并提前收回贷款本息。截止法庭辩论终结前，被告李福生、曾照香尚欠原告借款本金人民币1613974.81元，以及自2019年4月1日起利息、逾期罚息、复利未付。被告李福生、曾照香、江西海鑫公司也未按照合同约定承担担保责任。 上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的原告营业执照、负责人身份证、负责人身份证明、被告营业执照复印件，被告身份证复印件、《个人房产借款及抵押合同》、借款借据及发放凭证等证据证实，上述证据经庭审举证、质证，能相互印证，足以认定。 本院认为，原、被告之间签订的《个人房产借款及抵押合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。原告依约向被告李福生发放了借款，被告李福生、曾照香未按约定还款，依法应承担违约责任。被告江西海鑫公司作为借款保证人，自愿为本案借款提供保证，对被告李福生、曾照香的债务承担连带清偿责任。故，对原告要求与被告解除合同，并要求被告李福生、曾照香还本付息，由被告江西海鑫公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 对于原告要求行使抵押权，享有在处理被告李福生、曾照香抵押房产所得价款优先受偿的诉讼请求。本院认为，不动产抵押权的设立以登记为必要，签订抵押合同但未办理抵押登记的，抵押权并未设立。本案中，被告李福生、曾照香所提供的抵押房产并未到登记部门办理抵押登记，原告所要行使的抵押权并未设立，故对其要求行使抵押权优先受偿权的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西银行股份有限公司赣州开发区支行与被告李福生、曾照香之间于2015年4月30日签订的《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：197150122490100）； 二、被告李福生、曾照香于本判决生效后十五日内偿还原告江西银行股份有限公司赣州开发区支行借款本金1613974.81元及2019年12月6日前未付的利息、罚息、复利计263304.72元，并支付自2019年12月7日起至还清借款之日止按《个人房产借款及抵押合同》之约定计算的利息、罚息、复利； 三、被告江西海鑫投资开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任，在承担了担保责任后，有权向被告李福生、曾照香追偿； 四、驳回原告要求对被告李福生、曾照香提供的坐落于赣州市上犹县东山镇犹江大道西段北侧旅游文化城12、13栋1单元1001号抵押财产享有优先受偿债权的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21696元，减半收取10848元，由被告李福生、曾照香、江西海鑫投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  范 兴 二〇二〇年四月二十六日 代理书记员  吕春花