浙江省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）浙行终1415号上诉人（原审原告）徐国梁，男，1941年2月9日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托代理人王卫洲，北京万典律师事务所律师。委托代理人潘雪，北京万典律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）温州市鹿城区人民政府，住所地浙江省温州市鹿城区广场路188号。法定代表人白洪楞，区长。委托代理人郑益芒，温州市鹿城区住房和城乡建设局工作人员。委托代理人程约，浙江震瓯律师事务所律师。徐国梁诉温州市鹿城区人民政府（以下简称鹿城区政府）房屋行政补偿一案，浙江省温州市中级人民法院于2019年7月15日作出（2019）浙03行初139号行政判决。徐国梁不服，提出上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。经询问上诉人徐国梁的委托代理人王卫洲、潘雪，被上诉人鹿城区政府委托代理人郑益芒、程约，认为本案事实基本清楚，决定不开庭审理。经双方当事人同意，本案进行了调解，调解期限四个月不计入审理期限。在本案审理过程中，受新型冠状病毒××疫情防控影响，本院依法于2020年1月23日中止诉讼，于同年3月2日恢复诉讼。本案现已审理终结。2018年8月10日，鹿城区政府作出温鹿政发〔2018〕65号《关于对徐国梁房屋的补偿决定》（以下简称被诉补偿决定），查明：被征收人徐国梁有房屋坐落于温化生活区24幢114室，持有温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证，未办理土地登记，房屋规划用途为非居住，合法产权面积28.70平方米，符合营业用房补偿规定。经杭州永正房地产土地评估有限公司温州分公司（以下简称永正评估分公司）评估，被征收房屋补偿价值为459200元，其中室内装修因房屋所有权人拒绝人员入户勘查，补偿金额暂未确定，待依法实施强制执行时评估确定。因房屋征收部门与被征收人就上述房屋征收补偿事宜进行多次协商未果，徐国梁认为产权调换营业房要与被征收营业房位置一样，临时安置费标准50元／平方米太低，旧房换新房差价太高。2018年6月20日，鹿城区政府书面征询其补偿方式意见，并告知逾期不选择，补偿方式将由补偿决定确定，但徐国梁逾期未作选择。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十八条，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条、第三十三条，以及《温化生活区危房改建范围内国有土地上房屋征收与补偿实施方案》的规定，作出如下补偿决定：一、补偿方式。被征收房屋以产权调换方式予以补偿。二、产权调换房屋地点、面积。符合征收补偿规定的房屋建筑面积28.70平方米，在温化生活区改建安置地块内予以营业用房期房产权调换，产权调换房屋建筑面积不小于28.70平方米。产权调换房屋认购定位时，先由持“并列第一”搬迁腾空顺序号的被征收人抽签产生认购顺序号并依次认购；“并列第一”被征收人认购完毕后，再由搬迁期限后搬迁腾空的被征收人按搬迁腾空顺序号先后依次在剩余的房源中认购。三、产权调换差价结算。符合征收补偿规定的房屋建筑面积28.70平方米，市场评估价为459200元，其中室内装修因房屋所有权人拒绝人员入户勘查，补偿金额暂未确定，待依法实施强制执行时评估确定。用于产权调换营业用房的市场评估比准价为17400元／平方米。因安置房套型设计原因，产权调换房屋套内面积超出被征收房屋套内面积的，按安置当年安置房市场评估价格的50%结算；产权调换房屋众用分摊面积超出被征收房屋众用分摊面积的，按照安置房综合成本价4500元／平方米结算。四、过渡方式及临时安置费。周转用房由被征收人自行解决。临时安置费自被征收人腾空房屋并交付验收合格之月起计算至用于产权调换房屋交付之日。被征收人符合征收补偿规定的房屋建筑面积28.70平方米，临时安置费按政府公布的标准确定。过渡期限自被征收人腾空房屋并交付验收合格之日起计算36个月。逾期未提供产权调换房屋的，自逾期之月起按逾期当年标准的二倍支付临时安置费。五、搬迁费。被征收人符合征收补偿规定的房屋建筑面积28.70平方米，搬迁费按15元／平方米计算，最低不低于1000元，故搬迁费为1000元，回迁时再支付一次。六、被征收人应在本决定送达之日起15日内将房屋腾空并交付验收。徐国梁起诉称：一、被诉补偿决定前置程序违法。涉案房屋征收不符合法律规定的公共利益要求，征收补偿安置方案未征求各被征收人意见，未召开听证会听取意见并修改，补偿费用未足额到位，专户存储，违反房屋征收法定程序。二、被诉补偿决定侵犯原告补偿方式选择权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被诉补偿决定未按该规定提供货币补偿和产权调换两种补偿方式供被征收人选择，仅提供产权调换，违反法律规定。三、涉案房屋评估程序违法，评估报告不能作为被诉补偿决定的依据。1.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十五条、第二十七条的规定，房地产评估机构由被征收人在房屋征收决定公告之日起10日内协商选定，协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。被告鹿城区政府未依法公告涉案房屋征收决定，且公告协商选定房地产评估机构的时间为2012年4月6日至同月11日，明显少于上述规定的期限，剥夺了原告协商选定评估机构的选择权。2.涉案房屋价值估价报告显示已进行实地查勘，但没有提供证据证实，违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条的规定，且附具的资质证明无法反映评估人员评估时具有资质，估价报告未依法公示并送达原告。3.2012年4月28日出具的两份房地产估价报告有效期为一年，即有效期限截至2013年4月27日，至2018年作出被诉补偿决定时早已失效，且该评估报告由永正评估分公司加盖公章，违反《房地产估价机构管理办法》第二十条和第二十六条的规定，不能作为被诉补偿决定的依据。四、被诉补偿决定违反公平补偿原则。该补偿决定的评估时点为2012年4月5日，因被告不作为等至今才对原告予以补偿安置，期间房屋价值已大幅上涨，仍按2012年的标准对2018年进行征收的房屋予以补偿，无法保障被征收人原有的生活居住水平不降低，显失公平。且评估机构对原告等被征收人房屋的估价一律低于安置房的估价，明显刻意降低补偿标准，不符合公平补偿、公平评估的原则。五、被诉补偿决定未计算停产停业损失违法。被征收房屋系2000年新建的写字楼底商，并认定为非住宅，符合营业房的认定标准，被告未给予停产停业损失补偿，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定。六、被诉补偿决定及补偿决定方案告知书公示、送达程序违法。在案证据无法证明被诉补偿决定已经公示，且送达未载明日期、拒收理由等，不符合留置送达的法定要求。综上，请求撤销被诉补偿决定。原审审理查明：2012年4月5日，被告鹿城区政府作出温鹿政发〔2012〕30号《关于对温化生活区危房改建范围内国有土地上房屋实施征收的决定》并予以公示，对上述改建范围内国有房屋实施征收，房屋征收实施单位为温州市鹿城区人民政府双屿街道办事处。原告徐国梁房屋在上述征收范围，坐落于温化生活区24幢114室，已办理房屋所有权登记，房屋规划用途非居住，合法产权面积28.70平方米。徐国梁在一审庭审中陈述该房屋于2018年9月份被拆除。2012年4月6日，温州市鹿城区人民政府双屿街道办事处通过公告的方式告知温化生活区危房改建工程范围内被征收人在2012年4月11日下午15时前通过投票方式协商选定房地产价格评估机构，逾期将随机摇号确定。同月12日，温州市鹿城区人民政府房屋征收管理办公室公告告知被征收人，因在规定时间内未达成一致意见，决定于2012年4月16日下午2时30分举行随机确定房地产评估机构仪式，由温州华东公证处现场公证，后于同月20日作出温鹿政征〔2012〕87号《关于确定温州市鹿城区温化生活区危房改建工程房屋征收与补偿评估机构的通知》，告知随机摇号产生的房地产价格评估机构为永正评估分公司。2012年4月28日，永正评估分公司出具被征收房屋和用于产权调换房屋的比准价格房地产估价报告，并予以公示。2016年5月17日，永正评估分公司公布涉案被征收房屋价值的预评公示表并予以公示。2017年7月13日，杭州永正房地产土地评估有限公司（以下简称永正评估公司）和永正评估分公司共同作出杭永房征字[2015]第ZS1124114号房屋价值估价报告，确定被征收房屋补偿价值为459200元，其中室内装修及附属物补偿金额为0元（被征收人拒绝入户评估），告知如对估价结果有异议，应自收到估价报告之日起10日内书面提出复核估价申请，并于2017年12月12日送达徐国梁。同月20日，徐国梁申请复核评估。永正评估公司于2017年12月29日函复徐国梁，认为估价技术报告仅供估价机构存档和有关管理部门查阅，无需向报告使用方提供，上述房屋价值估价报告正确，并告知如有异议，可向所在地评估专家委员会提出复议申请。因协商未果，鹿城区政府于2018年6月4日作出补偿决定方案告知书，并于同月20日送达徐国梁，告知其可选择补偿方式，以及逾期不选择，补偿方式将由补偿决定确定，但徐国梁逾期未作选择。2018年8月10日，鹿城区政府作出被诉补偿决定，并于次月11日送达徐国梁。原审法院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定，房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。本案中，涉案房屋征收决定于2012年4月5日作出并公告，鹿城区政府于次日公告通知被征收人于同月11日之前投票协商选定房地产评估机构，协商不成将通过摇号方式随机确定，该公告的协商选定期限虽少于十日，但在前述第十八条规定的通过随机确定房地产评估机构的最长协商选定期限之内，并无不当。徐国梁以此主张侵犯其评估机构协商选择权，并进而认为被诉补偿决定违法，理由不能成立。2005年《房地产估价机构管理办法》第十九条规定，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。本案中，涉案房屋征收项目房地产价格评估机构为永正评估分公司，根据上述规定，出具的估价报告应加盖设立该分公司的永正评估公司印章。现在案的2012年房地产估价报告仅加盖永正评估分公司印章，不符合上述规定。鉴于之后出具的房屋价值估价报告已加盖永正评估公司印章，该瑕疵不会影响原告的合法权益，不足以导致据此作出的被诉补偿决定违法，予以指正。现在案的房地产估价报告和房屋价值估价报告均附有参与估价的房地产估价人员资格证书，其中张晓毛、袁薇君、厉月梅和王良军证书显示有效期分别至2014年12月1日、同年6月16日、2017年7月16日和同年9月9日，故张晓毛、袁薇君于2012年4月28日出具房地产估价报告两份，厉月梅和王良军于2017年7月13日出具房屋价值估价报告，均未超过其各自资质证书载明的有效期。徐国梁主张参与评估人员不具备法定资质，缺乏事实依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。据此，停产停业损失系对征收生产性非住宅房屋导致其停产停业损失的补偿。涉案房屋虽属于非住宅房屋，但不属于生产性用房，且涉案房屋征收与补偿实施方案不包括停产停业损失补偿事项，故被诉补偿决定未计算停产停业损失，并无不当。徐国梁主张被征收房屋属非住宅房屋即应计算停产停业损失，缺乏法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条和《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条均规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。本案中2012年出具的两份房地产估价报告虽均附应用有效期限一年，即2012年4月28日至2013年4月27日止，但法律已明确被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日，该时点对同一征收范围内所有被征收人有效，故上述估价报告是否附应用有效期限本身不影响被征收房屋评估时点的确定。徐国梁主张评估报告超过应用有效期限即不能作为被诉补偿决定确定被征收房屋和用于产权调换的安置房价值的依据，理由不能成立。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，涉案房屋征收决定于2012年4月作出，确定的签订协议日期为2012年4月5日至同年6月30日止，鹿城区政府在该签约期内不能与原告达成补偿协议，依法应及时作出书面补偿决定。但被诉补偿决定采用产权调换方式予以补偿安置，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条的规定，用于产权调换房屋价值评估时点与被征收房屋价值评估时点一致，本案现无证据证明原告主张2012年至2018年期间被征收房屋类似房地产的市场价格已大幅上涨，结合鹿城区政府在被征收房屋价值估价报告作出后仍通过补偿方案告知等形式与原告协商，原告自认涉案房屋于2018年9月份被拆除等因素，鹿城区政府以此为依据于2018年作出被诉补偿决定，并无不当。原告据此主张被诉补偿决定违反公平补偿原则，理由不能成立。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条规定，设区的市、县（市、区）人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。设区的市、县（市、区）人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。本案中，鹿城区政府于2018年6月4日作出补偿决定方案告知书，并于同月20日送达原告，告知其可选择补偿方式，以及逾期不选择，补偿方式将由补偿决定确定，但原告逾期未作选择。现被诉补偿决定仅提供产权调换方式予以补偿安置，符合上述法律规定。鹿城区政府提供的送达回证、照片等证据证实以拍照形式记录上述告知书的送达过程，并由工作人员在送达回证上注明送达情况并签名，符合《浙江省行政程序办法》第六十七条规定的送达要求。原告以该告知书未送达、仅提供一种补偿方式为由，主张被诉补偿决定侵犯其补偿方式选择权，缺乏事实和法律依据。综上，被诉补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。原告徐国梁以上述理由诉请要求撤销该补偿决定，均不能成立，不予支持。原告另主张涉案项目不符合法律规定的公共利益要求、涉案房屋征收程序违法等，涉及该房屋征收决定的合法性，不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告徐国梁的诉讼请求。徐国梁上诉称：1.原审判决认定事实不清。涉案补偿决定方案告知书、补偿决定书均未依法送达上诉人，鹿城区政府也未与上诉人进行实质协商。2.原审判决适用法律错误。（1）原审判决认定被诉补偿决定不计算停产停业损失并无不当错误。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款、第二十三条，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条的规定，对于征收非住宅房屋的，应当依法给予停产停业损失补偿，但其中均未表示非住宅房屋仅指“生产性房屋”。也就是说，只要是非住宅房屋、有停产停业损失的，均应当给予停产停业损失补偿。涉案房屋属于商铺用于商业经营，停产停业损失是客观存在的，应予公平补偿。（2）原审判决认定鹿城区政府已经保障上诉人对于补偿方式的选择权错误。涉案补偿决定方案告知书未依法送达，不能视为鹿城区政府已经进行了补偿方式选择权利的告知，且在《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定给予征收补偿方式选择权的情况下，鹿城区政府无权通过补偿决定方案告知书的形式剥夺上诉人的补偿方式选择权。（3）原审判决认定被诉补偿决定不违反公平补偿原则错误。鹿城区政府直到2018年才作出房屋补偿决定，明显严重超期，且评估时点仍为2012年4月，从正常逻辑来判断，这期间的房屋价格也是不一致的。考虑到补偿方式包含货币补偿和产权调换，以2012年的标准计算明显导致货币补偿部分与实际价值严重不符，从而变相剥夺了上诉人的补偿方式选择权，再结合补偿决定遗漏停产停业损失补偿，原审判决认定被诉补偿决定不违反公平补偿原则严重错误。3.原审判决对证据的认定采纳存在错误。鹿城区政府一审提交的证据4-10，证据15、16、17，均不应作为定案依据。4.涉案评估机构的选定程序违法，评估机构及评估人员无权进行评估，相应的评估报告不具有合法性基础，不能作为补偿依据。（1）鹿城区政府一审提交的证据4中协商选定评估机构的公告未依法公告，且公告时间为2012年4月6日，规定的最后期限为4月11日，实际选定评估机构的日期仅为4月7日至11日，明显违反《温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十七条第一款“评估机构应当由被征收人在房屋征收决定公告之日起10日内协商选定”的规定。且，原审判决对“10日内”期限的理解错误。“10日内”指的是协商选择的期限为房屋征收决定公告之日起至少10日，并非原审判决所认定的“最长期限”。否则，规定1-2日的协商期限也是可以的，这样明显限缩了协商期限，不利于评估机构协商选择权的行使，有违立法本意。（2）涉案区块整体评估报告明确载明有效期为1年，至今早已失效，且其签章为永正评估分公司，违反《房地产估价机构管理办法》第二十条第一款、第二十六条的规定，不应作为被诉补偿决定的依据。（3）涉案房屋分户评估报告于2017年7月13日作出，文号却是房征字[2015]，明显矛盾，不具有真实性，且评估时点为2012年4月5日，结合鹿城区政府直到2018年才作出补偿决定的事实，该评估报告对上诉人显失公平，不能作为补偿决定的依据。请求撤销一审判决；撤销被诉补偿决定；本案诉讼费由鹿城区政府承担。鹿城区政府答辩称：被诉补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1.关于评估机构选定问题。10日是协商选定评估机构的最长期限，而不是最短期限，原审判决对该期限的理解正确。2.关于评估报告问题。永正评估分公司经实地查勘后制作房地产估价报告。之后针对涉案房屋作出的房屋价值估价报告已加盖永正评估公司公章，表明永正评估公司对分公司出具的报告是认可的。同时，法律明确规定被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日，涉案房地产评估机构以征收决定公告之日作为评估时点符合规定。房地产估价报告所附的有效期限并不影响评估时点的确定，上诉人主张房地产估价报告超过应用有效期即不能作为确定被征收房屋和产权调换房屋价值依据的理由不能成立。3.关于补偿方式选择权问题。鹿城区政府向上诉人送达的《补偿决定方案告知书》和《补偿决定方案》中已经包含货币补偿和产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准，并明确告知上诉人在收到补偿方案之日起十五日内以书面方式提出意见并选择补偿方式，但上诉人逾期未作出选择。故鹿城区政府依据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条之规定，补偿方式由补偿决定予以确定，符合法律规定。4.关于评估时点问题。鹿城区政府以房屋征收决定公告之日作为被征收房屋和产权调换房屋的评估时点，符合法律规定。被诉补偿决定是以产权调换方式予以补偿，被征收房屋的评估时点和用于产权调换房屋的评估时点均为征收决定公告之日，不管房价是否有涨跌，都不会损害上诉人的合法权益。且被诉补偿决定作出时，房地产价格与征收决定公告时的价格并未有明显变化。故上诉人主张被诉补偿决定违反公平补偿原则的理由不能成立。5.关于停产停业损失问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定，停产停业损失系对征收生产性非住宅房屋导致其停产停业损失的补偿。涉案房屋不属于生产性用房，在对其进行搬迁费和临时安置费补偿后，并不存在停产停业的直接损失。且涉案《房屋征收与补偿实施方案》也不包括停产停业损失补偿事项，故上诉人主张被诉补偿决定应计算停产停业损失的理由不能成立。6.关于送达问题。鹿城区政府提供的送达回证、照片等证据证实以拍照形式记录涉案补偿决定方案告知书的送达过程，并由工作人员在送达回证上注明送达情况及签名，符合《浙江省行政程序办法》第六十七条的规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求依法驳回上诉，维持原判。根据上诉理由、请求，答辩意见，结合原审判决要点，二审围绕“1.补偿决定方案告知书、补偿决定书有无依法送达；2.评估机构的选定程序是否合法；3.评估报告能否作为补偿依据（主要包括整体评估报告的签章及有效期、分户评估报告的评估时点问题）；4.被诉补偿决定未涉及停产停业损失是否正确；5.临时安置费起算时间是否正确”等进行了审理。本院认为：1.关于涉案补偿决定方案告知书、补偿决定书有无依法送达问题。根据鹿城区政府一审提交的送达回证、送达现场照片等证据，结合有关工作人员、见证人在送达回证上签字并注明的送达情况等，可以证明涉案补偿决定方案告知书、补偿决定书的送达程序符合《浙江省行政程序办法》第六十六条、第六十七条等的规定，并无不当。上诉人对此提出的异议及主张剥夺其补偿方式选择权的理由不能成立，本院不予采信。2.关于评估机构的选定程序及整体评估报告的签章问题。当时有效的《温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十七条规定：“房地产价格评估机构应当由被征收人在房屋征收决定公告之日起10日内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门从报名的具备相应法定资格的房地产价格评估机构中随机确定。”从文义解释和法律对于期限规定的理解角度，该“10日内”的期限应不少于10日，而本案鹿城区政府有关部门指定协商选择评估机构的期限是2012年4月6日至4月11日，不足6日，限缩了被征收人协商选择评估机构的期限，与上述规定不符，原审判决对此的认定有误，应予纠正。涉案区块整体评估报告的签章为永正评估分公司，不符合《房地产估价机构管理办法》关于“分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章”的规定。但考虑到之后出具的房屋分户评估报告已加盖永正评估公司印章，涉案区块除上诉人等少数几户外，均已接受此后经公证摇号选定的评估机构，完成了房屋评估程序并签订补偿安置协议，故仅凭该程序问题不足以否定涉案评估机构选定及整体评估报告的效力。3.关于整体评估报告有效期及分户评估报告评估时点问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”但类似本案所涉的情形下是否仍以“征收决定公告之日”为评估时点以及整体评估报告超过有效期后能否继续采用，应结合以下因素综合考量：如果补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因，同时房地产市场价格发生较大波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，可能不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。就本案而言，涉案区块整体评估报告于2012年4月28日作出，而涉案房屋分户评估报告于2017年7月13日才作出，评估时点为2012年4月5日即征收决定公告之日，至被诉补偿决定作出时点2018年8月，期间达6年之久。在鹿城区政府对被诉补偿决定时点迟延问题没有提供相应证据材料作出合理的解释说明，也没有提供证据材料证明以征收决定公告之日作为评估时点对被征收人更为有利的情况下，涉案评估报告不宜作为被诉补偿决定的依据。4.关于停产停业损失补偿问题。涉案《温化生活区危房改建范围内国有土地上房屋征收与补偿实施方案》依照有关程序制定并公布后，在未被有权机关撤销或确认无效的情况下，系确定涉案区块房屋征收补偿安置方式、安置原则、具体补偿安置标准、奖励补助以及作出房屋补偿决定的依据。《温化生活区危房改建范围内国有土地上房屋征收与补偿实施方案》针对涉案类似营业房均未设定单独的停产停业损失补偿项目，而涉案区块除上诉人等少数几户外均已签约补偿完毕，再结合本案现有证据情况，上诉人主张被诉补偿决定应给予停产停业损失补偿的依据不足，本院不予支持。5.关于临时安置费起算时间问题。从鹿城区政府提交的评估公司拍摄于2017年6月11日的现场照片看，涉案房屋至少从该时点开始已被围挡，影响正常使用。在此情形下，被诉补偿决定确定临时安置费自被征收人腾空房屋并交付验收合格之月起计算，既不明确，又可能损害上诉人补偿安置权益，应予纠正。综上，被诉补偿决定认定事实不清，适用法律有误，应予撤销并责令重作。需要指出的是，对于房屋评估问题，鉴于鹿城区政府在本案调解期间曾多次明确表示，如上诉人同意，可按照上诉人选择的评估时点重新进行评估，故双方当事人就该问题可继续协商；协商不成的，应按照有利于上诉人的原则确定评估时点重新进行评估。对于临时安置费起算时间问题，鹿城区政府应在重新调查核实的基础上，按照涉案房屋实际不能正常使用时间，合理确定临时安置费起算时间。如补偿方式确定为货币补偿的，鹿城区政府应补偿相应的利息损失。综上，原审判决驳回上诉人的诉讼请求不当。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、第三款之规定，判决如下：一、撤销温州市中级人民法院于2019年7月15日作出的（2019）浙03行初139号行政判决；二、撤销温州市鹿城区人民政府于2018年8月10日作出的温鹿政发〔2018〕65号《关于对徐国梁房屋的补偿决定》；三、责令温州市鹿城区人民政府自收到本判决之日起90日内，继续就涉案房屋补偿问题与徐国梁进行协商，协商不成的，重新作出房屋补偿决定。一、二审案件受理费人民币各50元，共计100元，由被上诉人温州市鹿城区人民政府负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  葛宏伟审判员  黄 寒审判员  蒋旭东二〇二〇年四月二十二日法官助理王笑亮书记员许亚芬