北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终5607号上诉人（原审被告）：李永治，男，1955年12月16日出生，汉族，北冰洋食品公司退休员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡伟，北京高文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭新新，女，1988年6月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王杜(郭新新之夫)，男，1983年6月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人李永治因与被上诉人郭新新房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初87650号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制，公开开庭对本案进行了审理。上诉人李永治之委托诉讼代理人胡伟、被上诉人郭新新之委托诉讼代理人王杜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李永治上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回郭新新的诉讼请求；三、一二审诉讼费由郭新新承担。事实和理由：本案核心争议焦点在于在存量房屋买卖交易中，双方当事人如果没有就户口迁出进行任何约定，出卖人是否应当承担户口迁出的责任，一审判决将迁出户口视为房屋买卖合同出卖人的一项附随义务，完全属于事实认定和适用法律错误，违反了统一裁量权的有关规定。一、认定是否存在附随义务，应当首先依据密切联系标准，在合同中附随义务必须与实现合同目的紧密相关，并以合同目的为限。根据民法理论违反附随义务产生的是损害赔偿责任，对于附随义务的归责原则应采取过错原则。二、在房屋买卖合同中买受人已经取得房屋所有权，是否迁移户口并不影响合同目的，一审判决认为迁出户口属于房屋买卖的附随义务，所依据的两点均没有法律依据。一审判决认为房屋户口影响房屋价款，迁出户口就具有维护买受人固有利益不受损害的功能，按照城市性原则出卖人应负有户口迁出责任。郭新新对方户口状况知情并且是接受的，房屋交易价格和周边房屋价格差距明显过大，房屋买卖合同主要目的是买受人支付价款获得房屋所有权，出卖人转移房屋所有权获得价款，郭新新已经完全取得了涉案房屋的全部所有权，双方合同目的已经实现。三、一审判决认为李永治应承担违约责任，属于认定事实和适用法律错误，双方已完成房屋转移登记和价款支付，李永治不存在任何违约行为。根据附随义务的分类和归责原则，房屋上存在户口是在郭新新取得房屋所有权之前就一直存在的状态，郭新新在交易时就是知情、默认和接受的。李永治不存在损害郭新新财产利益的行为，更不存在过错，郭新新损失是因为其与第三人的约定，郭新新明知房屋上存在户口，且双方没有约定迁移户口事项，仍然置自己于巨大不利之中，应当责任自负，且房屋并不影响任何买受人落户。四、一审判决和以公开发布的案例明显不符，判决房屋买卖是否承担户口迁移责任的依据，仍然是双方是否有约定。郭新新辩称，同意一审判决，不同意李永治的上诉请求和理由。郭新新向一审法院起讼请求：判令李永治赔偿郭新新向第三方支付的逾期迁出户口违约金60000元、诉讼费2295元。一审法院认定事实：2015年1月11日，郭新新作为买受人与李永治作为出卖人签订涉诉合同，约定郭新新购买李永治所有的107号房屋，建筑面积41.72平方米，房屋成交价100万元，定金5万元，郭新新拟贷款90万元。庭审中，双方均确认于2015年2月26日将107号房屋转移登记至郭新新名下。2015年9月23日，郭新新作为出卖人与张子譞作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张子譞购买郭新新所有的107号房屋，房屋总价款138万元；107号房屋现有郭新新自己的户口和前业主户口，业主承诺在过户一年半内把所有户口迁走，否则承担房屋总价款10%违约金并继续履行户口迁出义务。签约后，107号房屋于2015年11月25日转移登记至张子譞名下。2018年12月，张子譞以房屋买卖合同纠纷为由起诉郭新新，要求郭新新将107号房屋内户口迁出并支付违约金13.8万元。法院经审理作出（2018）京0105民初103302号民事判决：一、郭新新支付张子譞至2019年1月16日的逾期迁出户口违约金20000元；二、驳回张子譞的其他诉讼请求。张子譞不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2019年4月12日作出（2019）京03民终5094号民事判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初103302号民事判决；二、郭新新支付张子譞逾期迁出户口违约金6万元；三、驳回张子譞的其他诉讼请求。另，郭新新应负担一审案件受理费765元、二审案件受理费1530元。2019年5月29日，郭新新向张子譞支付上述判决款项及一、二审案件受理费，合计62295元。经询，李永治与其姐李兰治的户口至今仍在107号房屋内。郭新新认可已知李永治的户口在107号房屋内，主张双方在签订涉诉合同时已达成口头协议，李永治承诺在房屋产权转移登记后2年内将户口迁出107号房屋，并提交如下证据佐证：1.时侠飞的证人证言。时侠飞系涉诉合同中所载居间机构北京京铁汇缘房地产经纪有限公司的经纪人。时侠飞到庭陈述：李永治欲出售107号房屋，到我就职的中介公司报盘，我知道郭新新正想买房，就在中间牵线搭桥，并未收取中介费，后续二人交涉及签订涉诉合同的过程，我都没有参与。房屋过户后，我从郭新新口中得知他们约定两年内迁出户口；我与郭新新于2010年认识，她是我公司员工，2013年她就离职了，后来还保持联系，但联系不多。2.郭新新之夫王杜与李永治的微信聊天记录的截图，显示：5月27日（郭新新自述年份为2017年），王杜发“李先生，我是王杜买您新源里房子的客户，请问您的户口怎么还没迁走行？”，李永治答“我一直在英国，估计年底可回，回去后处理此事”；7月25日（郭新新自述年份为2018年），王杜发“李先生，您房子里面好像只有您姐姐的户口在里面，能不能让您姐姐来办理一下呢，因为房子我已经转手给别人了，现在距离咱们的约定的时效已经到了，新业主也是按照您给的时间在等，现在您这边要能联系您姐姐来办理一下是最好的了，就不用等您年底回来了，现在新业主落不进户口，要起诉，所以好希望您这边想想办法”，李永治答“杜先生，我姐在加拿大，回不来，只能等我回来再想办法，因为我在北京没有房产了，我回来要拖朋友找地落户口”，王杜回“好吧，您姐姐也在国外呢，我在和对方解释一次吧，您能确保年底回来办这个事情么”，李永治答“我年底可回。关键是要托人把户口迁到朋友家，要拖人找派出所的人。我回去尽量抓紧”。郭新新称因手机丢失，无法出示上述微信记录的原始载体。经质证，李永治认可证人证言的真实性，并称证人自述并未参与签约过程；不认可微信记录的真实性。经询，李永治否认曾向郭新新表达过会尽力配合将户口迁出。另查涉诉合同文本，除对107号房屋基本情况及成交价款予以明确约定外，在“房屋的交付”“违约责任”“权属转移登记”等主要条款中，需填写双方关于款项支付时间、房屋交付时间、权属转移登记时间、违约金金额等具体合意内容的空格处，均以手划的“／”符号代替，包括“出卖人应当在该房屋权属转移登记之日起／日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付／元的违约金”。对此，郭新新解释称因签约过程比较愉快，故双方未对合同内容进行过多确认；李永治表示不清楚为何未具体约定。法院另询如下：1.关于为何郭新新明知李永治户口仍在107号房屋内，仍与张子譞约定迁出户口违约金，郭新新陈述因李永治承诺将户口迁出，且其与张子譞约定的迁出户口期限也与李永治承诺的迁出期限一致；2.关于郭新新与张子譞签订房屋买卖合同时，是否再次与李永治确认或催告户口迁出事宜，郭新新陈述没有。一审法院认为，本案的争议焦点在于：第一，郭新新与李永治是否对迁出户口事宜存在明确合意；第二，如未有约定，李永治是否仍负有迁出户口的义务，是否应对郭新新向第三人承担的未迁出户口违约金承担违约责任以及承担责任的具体金额。针对第一个争议焦点。首先，从涉诉合同文本的签订情况来看，虽然在“户口迁出”条款中的迁出户口日期以及违约金处均标注了“／”符号，通常可理解为删除，但考虑到涉诉合同的其他主要条款中亦以同样方式标注，按照合同整体解释原则，不应解释为双方之间存在“李永治无需将户口迁出”的合意，故该院对李永治的该项抗辩意见不予采纳。其次，郭新新主张双方达成了“李永治应于两年内迁出户口”的口头协议，对此提交证人证言及微信记录截图用以佐证。但是，时侠飞作证称其并未参与合同签订过程，仅系听闻郭新新所述；微信记录已无原始载体，李永治亦不认可其真实性，且微信记录内容也未体现李永治认可曾承诺于两年内迁出户口，该院认为现有证据不足以证明双方之间存在相关口头协议，故对郭新新的该主张亦不予采信。现双方均未能提交优势证据，该院认为，就迁出户口事宜应视为双方对此没有约定。针对第二个争议焦点。当事人应当遵照诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。虽然涉诉合同中并未明确约定迁出户口事宜，该院认为，迁出户口可以视为房屋买卖合同中出卖人的一项附随义务，理由简述如下：首先，北京市建设委员会于2007年推行的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版和经纪成交版）示范文本中即包含了关于迁出户口事宜的条款，由此可见，出卖人迁出户口，符合一般人的合理预期和认知，属于一种交易习惯；其次，从北京市二手房交易市场来看，房屋上有无户口以及户口能否迁出，在客观上对房屋价款具有一定影响，迁出户口具有维护买受人固有利益不受损害的功能，按照诚实信用原则，出卖人亦应负有户口迁出义务。因此，李永治负有将户口迁出107号房屋的义务，现因李永治未将户口迁出造成了郭新新的损失，李永治应承担一定违约责任。就具体金额，考虑到郭新新主张的损失系其向第三人承担的违约金，并非因李永治违约所造成的直接损失，郭新新在未与李永治就能否迁出户口事宜进行确认并合理催告的情况下，即与张子譞约定了房屋总价款10%的迁出户口违约金条款，可以认定，郭新新未就避免和减少向第三人承担违约责任尽到了审慎、全面的注意义务和减损义务，存在一定过错，该院综合本案案情与双方当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，判决李永治赔偿郭新新30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李永治于判决生效后七日内赔偿郭新新30000元；二、驳回郭新新的其他诉讼请求。案件受理费679元，由郭新新负担404元（已交纳），由李永治负担275元（郭新新已预交，李永治于判决生效后七日内支付郭新新）。本院二审期间，郭新新向本院提交微信截图两张，证明李永治承诺在签合同两年内将户口迁走，但未履行承诺。李永治对该证据的真实性和证明目的均不认可。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：综合双方当事人的诉辩称主张及法院查明的事实，本案二审的争议焦点为李永治是否应就未迁出户口相应的承担违约责任。双方签订的房屋买卖合同文本在“户口迁出”条款中的迁出户口日期以及违约金处均标注了“／”符号，可视为双方并未就户口迁出问题进行书面形式的明确约定。在此情况下，根据法律规定，当事人应当遵照诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。结合我国实行居民户籍管理的制度，尤其北京本市的房屋户籍管理相当严格等情况，房屋买卖的交易习惯中通常附以房屋出卖人以迁出原户口的义务。本案中，双方虽未在签订的合同文本中明确就李永治负有户口迁出的义务及户口迁出的期限作出明确约定，但根据上述法律规定及北京本市交易习惯，结合本案其他在案证据，可以认定李永治负有将原有户口迁出107号房屋的义务。据双方签订房屋买卖合同至今已五年有余，李永治仍未将房屋的原有户口迁出，应对此承担相应的违约责任。当然，郭新新未就避免和减少向第三人承担违约责任尽到审慎、全面的注意义务和减损义务，存在过错，一审法院已经在综合本案案情与双方当事人的过错程度的前提下，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定李永治赔偿郭新新的损失数额，该处理合法妥当，应予维持。综上所述，李永治的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由李永治负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二〇年四月二十八日法官助理 高玉珠书 记 员 卢园园