福建省福鼎市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0982执异2号 案外人：胡宝金，男，1965年1月6日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：王庭奎，福建欣名律师事务所专职执业律师。 委托诉讼代理人：连旭篇，福建欣名律师事务所专职执业律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司福鼎支行，住所地福建省福鼎市桐城街道五里牌村委会玉龙北路1-17号，统一社会信用代码91350982857500805X。 负责人：张灵圣，该行行长。 委托诉讼代理人：詹汤玉，女，系中国建设银行股份有限公司宁德分行员工。 委托诉讼代理人：庞焱，女，系中国建设银行股份有限公司福鼎支行员工。 被执行人：福鼎市盈丰机车部件有限公司，住所地福建省福鼎市江滨别墅24号，统一社会信用代码9135098269902454XQ。 法定代表人：黄益洲，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：福鼎市威宝化油器有限公司，住所地福建省福鼎市岙里工业集中区，统一社会信用代码91350982680857197T。 法定代表人：黄益洲，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：黄益洲，男，1968年7月29日出生，汉族，住福建省福鼎市。 被执行人：福建省华瑶融资担保有限责任公司，住所地福建省福鼎市太姥大道351号六楼（桐城办事处兴盛小区A幢9号），统一社会信用代码91350982694362697Q。 法定代表人：陈上春，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：陈丽眉，女，1971年11月23日出生，汉族，住福建省福鼎市。 本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司福鼎支行（以下简称建行福鼎支行）、被执行人福鼎市盈丰机车部件有限公司（以下简称盈丰机车公司）、福鼎市威宝化油器有限公司（以下简称威宝化油器公司）、黄益洲、福建省华瑶融资担保有限责任公司、陈丽眉金融借款合同纠纷一案中，案外人胡宝金提出书面异议。本院于2019年6月18日受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年6月28日举行了听证。并于同日作出（2019）闽0982执异30号执行裁定，裁定驳回胡宝金的异议请求。宣判后，案外人胡宝金向宁德市中级人民法院申请复议。宁德市中级人民法院经审理后，于2019年12月2日作出（2019）闽09执复65号执行裁定，裁定撤销本院（2019）闽0982执异30号执行裁定，发回重新审查。本院于2020年1月6日进行重新立案后，依法另行组成合议庭进行重新审查，并于2020年1月21日举行了听证。案外人胡宝金及其委托诉讼代理人王庭奎、申请执行人中国建设银行股份有限公司福鼎支行的委托诉讼代理人詹汤玉、庞焱到庭参加了听证，现已审查终结。 案外人胡宝金称，向本院提出请求事项：福鼎市人民法院的执行拍卖公告对其因与被执行人盈丰机车公司存在租赁关系的事实未作事实说明及处理，对案外人在租赁货物方面的装修、加盖等损失的赔偿未作合理处理，损害了案外人的合法权益，请求暂停拍卖，待妥善处理后再实施拍卖。事实与理由：案外人于2016年7月25日租赁了被执行人盈丰机车公司所有的位于福鼎市××工业项目××区××区××号黄益洲名下的威宝化油器公司第一层420平方面积的厂房作为生产经营所需，租赁期限至2026年7月22日，并花费装修费用50多万元，现因被执行人欠他人债务问题，法院拟对被执行人的该租赁物予以强制执行，并采取了司法网络平台拍卖公告措施。案外人发现该拍卖公告未对被拍卖的租赁物存在租赁关系作瑕疵说明，被执行人也未对案外人在租赁物方面所投入的装修等方面指出损失并作妥善处理，如拍卖成交后案外人将会与买受人产生纠纷，损害案外人的合法权益，请求法院依法进行审查。 申请执行人建行福鼎支行称，案外人胡宝金提供的证据材料不能证明盈丰机车公司名下位于福鼎市桐山街道××岙里工业园区××号厂房已于2016年7月25日出租予案外人，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，请求法院驳回案外人的异议请求。事实与理由如下： 一、2017年2月14日，盈丰机车公司与建行福鼎支行签订了《最高额抵押合同》，合同约定盈丰机车公司以坐落于福鼎市桐山街道××岙里工业园区××号厂房对威宝化油器公司在2017年2月24日至2020年2月24日期间签订人民币借款合同等主合同项下的一系列债务提供最高限额为531万元的抵押担保，并于2017年3月3日办理了抵押登记，且在抵押登记当日至今不动产登记部门均无该厂房的租赁信息对外公示。同时，2017年2月22日，争议厂房所有权人盈丰机车公司向建行福鼎支行出具了承诺函，明确表示本案争议厂房在办理本次抵押登记前（即2017年3月3日前）不存在租赁情况。且从申请执行人提供的现场走访照片来看，在争议厂房抵押建行福鼎支行前，案外人所经营的福鼎市宏欣食品有限公司（以下简称宏欣食品公司）并未在争议厂房内挂牌经营。 二、从案外人提供的证据材料来看，其所经营的宏欣公司成立于2017年8月18日，电费单也是2017年开始，不可能于2016年就在争议厂房经营。且从申请执行人申请调查的证据来看，争议厂房所对应的用电户名也是2018年8月才变更为宏欣食品公司，2018年8月以前依旧是抵押人盈丰机车公司。案外人提供的现场照片也只是对争议厂房现状的一个记录，并不能证明案外人所谓的租赁事实以及装修事实。至于案外人所提供的微信、支付宝打款凭证，也均是2018年8月与案外人的往来，并不能证明是缴纳争议厂房的租金，且从其所提供的租赁协议中约定的支付金额等不相符合。退一步来说，既然是2016年签署的租赁协议，那么2016年和2017年的租金也均未支付。案外人均未提供相应证据证明。 综上所述，上述案外人提供的租赁协议，一没有进行备案登记，二所提供的证据材料无法证明已实际履行，三其所记载事实与所有权人向建行福鼎支行确认的在2017年3月3日之前，不存在租赁情况的一个事实相悖，所以申请执行人建行福鼎支行认为案外人所提供的证据不能够证明厂房已于2016年7月25日就租赁予案外人，请求法院驳回案外人的异议请求。 为证明其主张，案外人胡宝金提交以下证据材料：证据1《厂房租赁协议》，该证据是案外人于2016年7月25日与被执行人盈丰机车公司签订的，证明案外人在与盈丰机车公司签订《最高额抵押合同》之前，案外人已经存在租赁关系，本协议是已经形成的合同，案外人与被执行人租赁关系合同事实；证据2营业执照，证明案外人所办的公司注册登记地在该租赁场所；证据3电费单及补充电费单，证明2017年1月开始至今，电费的户名就是案外人申办的宏欣食品公司，案外人使用租赁物交纳电费的事实（两年），以及证明案外人在租赁关系成立后至今实际使用电费情况。证据4微信、支付宝打款凭证，证明案外人通过微信、支付宝方式交纳租金的部分事实（收款人为陈丽眉，即被执行人黄益洲的妻子）；证据5现场照片，证明案外人装修并实际使用租赁物的事实；证据6证明书，证明案外人以现金方式交纳租金事实；证据7企业信息，证明陈丽眉系被执行人福鼎市盈丰机车部件有限公司股东之一，案外人支付给陈丽眉的款项是用于交付涉案租赁物的租金。 申请执行人建行福鼎支行质证认为，对证据1租赁协议内容真实性和合法性有异议，该协议存在时间倒签的嫌疑，从申请执行人提供的证据看，争议厂房在抵押前，即2017年3月3日前并不存在租赁情况。证据2的关联性有异议，仅能证明2017年8月18日成立的宏欣公司在工商登记部门登记的住所是该厂房，不能证明2016年7月25日已租赁给案外人；证据3真实性有异议，据申请执行人了解，争议厂房所在地址上体现的用电户名2018年8月才变更为宏欣食品公司，这之前的户名还是盈丰机车公司；证据4无法看出打款双方是谁，也只是案外人与案外人的款项往来，不能证明是租金，且是2018年8月发生的，与租赁协议记载的2016年7月25日就出租的事实明显不符，即便这些2018年8月发生的转账记录是租金，也只能说明是在抵押发生之后的租金；证据5相片只是记录争议厂房的现状，不能证明案外人所谓的租赁、装修和使用事实，且案外人未提供购买装修材料、装修合同等证据；证据6是2019年6月21日出具的，真实性存在异议，证明书上记载的租金都是以现金方式支付的且已支付到2019年7月22日与案外人提供的微信、支付宝的打款凭证方式明显相悖；证据7陈丽眉是股东之一无异议。 申请执行人建行福鼎支行并提交以下证据材料：证据1最高额抵押合同以及他项权证，证明2017年2月14日，盈丰机车公司与建行福鼎支行签订了《最高额抵押合同》，合同约定盈丰机车部件有限公司以坐落于福鼎市桐山街道××岙里工业园区××号厂房对威宝化油器公司在2017年2月24日至2020年2月24日期间签订人民币借款合同等主合同项下的一系列债务提供最高限额为531万元的抵押担保，并于2017年3月3日办理了抵押登记。证据2盈丰机车公司出具的承诺函，证明争议厂房所有权人盈丰机车公司向建行福鼎支行承诺在2017年3月3日前争议厂房不存在租赁情况。证据3现场走访照片五张，证明争议厂房抵押建行福鼎支行前，案外人所经营的宏欣公司并未在争议厂房内挂牌经营。 案外人胡宝金质证认为，证据1真实性有异议，原件上因为抵押合同的特别条款是独立订一起的，也就是说与前面合同内容不具有连续性，特别条款是合同附件，合同前面的抵押人没有写，后面才盖了甲方、乙方，该合同不具备完整性，因为抵押人未在骑缝上盖章，不排除该合同存在拼凑情况的可能性。另外，即使抵押合同是真实的，那也不能对抗案外人的异议请求，因为这是在案外人租赁关系事实之后形成的，不动产登记证明（即抵押权证）时间也是在案外人租赁关系事实之后，不能对抗案外人的租赁权。证据2只是抵押人单方的承诺，因为跟抵押人存在利害关系，所以抵押人所做的承诺不是真实的，是为了能够顺利贷款而做出的违背事实的承诺，对案外人不具有约束力，因为没有征求案外人的意见；证据3无法证实拍摄形成时间，拍摄时是否有利害关系人在场签字，比如本案抵押人的签字，该证据无法证实真实性，无法证明申请执行人的主张。 对案外人与申请执行人的争议焦点，本院结合评析如下： 关于“案外人胡宝金与被执行人盈丰机车公司签订的《厂房租赁协议》是否在被执行人威宝化油器公司、盈丰机车公司与建行福鼎支行于2017年2月24日签订《最高额抵押合同》之前签订，即案外人胡宝金与被执行人盈丰机车公司于2016年7月25日签订的《厂房租赁协议》是否真实存在”问题。 第一，《厂房租赁协议》的内容存在诸多不合理。一是厂房租赁的用途，在协议内容中未提及。二是租赁期限十年，期限偏长。三是租金约定中前后矛盾。按照约定的年租金65520元，门卫每月分担500元，其余每月收取500元及房产税每年分担3000元，合计金额应是65520元＋6000元＋6000元＋3000元＝80520元，而《厂房租赁协议》中约定“3．……合计甲方应一次收取乙方年租金69020元”，而且租金也未约定具体的付款时间，有违常理。四是《厂房租赁协议》中约定“4．……乙方在租赁期内厂房进行装修改造，需征得甲方同意，……”，但对于装修部分在退租后如何处理没有约定，不合常理。经向福鼎市市场监督管理局调查，福鼎市宏欣食品有限公司于2017年8月9日向该局申请公司登记备案，案外人胡宝金作为拟任法定代表人提供了一份当日签订的《公司住所租赁合同》，出租方和承租方分别为盈丰机车公司和宏欣食品公司（筹），也未出现《厂房租赁协议》。 第二，案外人提供的缴纳租金的凭据（包括微信、支付宝转账给陈丽眉），即使能作为租金支付认定，最早支付租金是在2018年8月3日，与《厂房租赁协议》签订的2016年7月25日时间相距两年，而《厂房租赁协议》约定“3．……合计甲方应一次收取乙方年租金69020元”，支付租金的时间相距甚远，有冲突。同时，盈丰机车公司于2019年6月21日出具的《证明书》证明案外人胡宝金“……以现金方式付至2019年7月22日”，与案外人主张的以微信、支付宝支付租金方式，也相冲突。另外，案外人提供的国网福建省电力有限公司福鼎市供电公司城关营业厅的“历月电费明细”中显示，案外人胡宝金成立的宏欣食品公司自2017年1月开始支付电费至2019年7月，而宏欣食品公司是于2017年8月18日成立，用电户名于2018年8月才变更为宏欣食品公司，公司成立、户头变更与缴费相冲突。经向国网福建省电力有限公司福鼎市供电公司营销部调查，高压用电客户用户编号为7528573593于2018年8月27日由原户名福鼎市盈丰机车部件有限公司变更过户至客户福鼎市宏欣食品有限公司，福建省福鼎市供电有限公司作为供电人与福鼎市宏欣食品有限公司作为用电人于2018年9月7日签订《高压供用电合同》，因此，宏欣食品公司的用电系从2018年9月7日开始的。 第三，申请执行人建行福鼎支行提供的被执行人盈丰机车公司、威宝化油器公司于2017年2月22日出具的《承诺函》，两被执行人均承诺“该抵押物在办理本次抵押登记前不存在租赁情况或者原签订的租赁合同已于本次抵押权生效前已解除或到期……”，而且申请执行人建行福鼎支行提供的相片显示，厂房内均是化油器生产车间，未见有食品加工或冷库设备。 第四，案外人胡宝金既未能提供证据证明，其在签订协议后征得盈丰机车公司同意，进行装修改造，也未能提供证据证明自2016年7月25日租赁后开始申办、申报宏欣食品公司，包括装修合同、购买材料的票据、向有关行政机关申报的证据材料及纳税票据。 因此，案外人胡宝金主张其与被执行人盈丰机车公司签订的《厂房租赁协议》在被执行人威宝化油器公司、盈丰机车公司与建行福鼎支行于2017年2月24日签订《最高额抵押合同》之前的事实并不存在，应认定系在此之后签订的。 综上所述，案外人胡宝金提供的《厂房租赁协议》等证据，不能证明租赁关系在抵押之前就已经存在并真实履行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”规定，案外人胡宝金未能举证证明订立抵押合同前抵押财产已出租，对本案抵押物的租赁权不得对抗已登记的抵押权，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，应裁定驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下： 驳回案外人胡宝金的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李显清 审 判 员  朱健忠 人民陪审员  王恒厚 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  翁君妹 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 官方