陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2020）陕01民终865号上诉人（原审原告）：陕西橡果房地产经纪有限公司，住所地西安市高新区丈八街办香榭中新广场 1-1-2537室。法定代表人：高强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵樱子，陕西耀轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贾楠，陕西耀轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闻晓静，女，1964年1月29日出生，汉族，国家税务总局西安市税务局第一稽查局退休干部，住西安市碑林区西。上诉人陕西橡果房地产经纪有限公司（以下简称橡果房地产经纪公司）因与被上诉人闻晓静房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初15197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。橡果房地产经纪公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，依法予以改判，一、二审诉讼费由闻晓静负担。事实和理由：根据《橡果地产房屋委托管理协议》约定，租赁期间为2016年11月1日至2022年1月1日，计租期为每年1月1日。合同签订后，其每年按约支付租金，2018年12月24日，其向闻晓静支付了2019年度租金。2019年5月21日，闻晓静通过电话及微信通知其已将涉案房屋出售，让其尽快搬离。该通知即是闻晓静解除合同的通知，而2019年5月21日即为双方合同解除时间。《橡果地产房屋委托管理协议》合法有效，双方应本着诚实信用原则履行合同义务，闻晓静单方解除协议的行为构成违约，应承担违约责任。根据《合同法》规定，合同解除分为协商解除和单方解除。本案中，闻晓静因房屋出售而单方解除合同，双方因此产生矛盾，无法协商一致。双方于2018年6月25日签署《房屋交接单》仅表示合同解除后双方为了及时止损而履行交接房屋现状的后合同义务，交接单上未有互不追究违约责任之类的相关备注记载，也非双方履行协商一致解除协议的约定，一审以《房屋交接单》认定双方协商一致解除了涉案协议，前后矛盾，法律逻辑错误。其接收涉案房屋时为毛坯房，在闻晓静允许下对涉案房屋进行了装修等添附，房屋也因此增值，闻晓静拒绝履行合同义务，将房屋高价出售，属于不诚信行为。一审认定事实不清，对涉案细节事实未予查明，所作判决缺乏法律依据，显失公平。 闻晓静辩称，橡果房地产经纪公司自2017年开始就违约，本应于2017年10月1日之前支付全年租金，但橡果房地产经纪公司系于2017年11月18日支付租金4800元、2017年11月22日支付租金4800元，迟延48天；橡果房地产经纪公司本应于2018年10月1日前支付租金，但橡果房地产经纪公司却迟迟不付，其多次通过电话告知橡果房地产经纪公司违约后，橡果房地产经纪公司才于2018年12月24日用他人账号给其转了租金。其并未违约，双方已于2019年6月25日完成交接，以房屋交接单为准，橡果房地产经纪公司已将家电收回，硬装及软装部分赠送给其。请求维持一审判决。橡果房地产经纪公司向一审法院起诉请求：1.橡果房地产经纪公司、闻晓静的租赁合同自2019年5月21日解除；2.闻晓静返还橡果房地产经纪公司预支的租金4933元；3.闻晓静向橡果房地产经纪公司支付房屋押金800元；4.闻晓静向橡果房地产经纪公司支付违约金5万元；5.诉讼费用由闻晓静负担。一审法院认定事实：2016年10月28日，橡果房地产经纪公司（乙方）与闻晓静（甲方）签订合同编号为ACORN2016-(雁塔区）20161028的《橡果地产房屋委托管理协议》，约定：闻晓静将位于西安市雁塔区XX路XX街道联盟XX楼XX栋XX单元XX号、建筑面积为141平方米的毛坯房租赁给橡果房地产经纪公司使用；本协议合作期自标的房屋装修许可证签发之日起，截至执行满62个合同月时止，包含2个月准备期、60个月计租期（计租期：自准备期结束时起，截至本合同结束，不包括空置期）租赁期间自2016年11月1日至2022年1月1日，每月租金800元，年租金9600元。合同第六条第1款约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本协议。合同第七条第1款约定：若因甲方原因导致本协议提前终止，甲方应及时知会乙方，并向乙方支付违约金；鉴于乙方对甲方房屋的装修投资无法收回，且需要对乙方租赁客户做善后赔偿处理，违约金计算标准为：已实际发生的用于标的房屋的装修费用人民币10万元整，使用折旧按照每年20%的折旧计算。合同签订后，橡果房地产经纪公司向闻晓静交纳租房押金800元。橡果房地产经纪公司在闻晓静允许下对该房屋进行装修并投入使用。2018年12月24日，橡果房地产经纪公司向闻晓静转账支付2019年1月1日至2019年12月31日租金9600元。2019年5月21日，闻晓静电话通知橡果房地产经纪公司不再继续合作。2019年6月25日，双方签署《房屋交接单》，载明：硬装、软装部分均赠送；空调回收、其余电器赠送；家具全部回收。橡果房地产经纪公司将房屋清理交还闻晓静。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，橡果房地产经纪公司与闻晓静签订的《橡果地产房屋委托管理协议》系双方真实的意思表示，合法有效。双方当事人均应本着诚实信用原则，如实履行合同约定的责任和义务。根据协议第六条第1款约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本协议。因双方经协商已在2019年6月25日签署《房屋交接单》，而橡果房地产经纪公司已将房屋交还闻晓静，故应视为双方对于解除《橡果地产房屋委托管理协议》协商一致并实际履行。因双方明确约定计租期应自准备期结束之日开始，故计租期应确定为每年1月1日。橡果房地产经纪公司实际向闻晓静支付了2019年全年租金9600元，但实际使用房屋截止2019年6月25日，橡果房地产经纪公司要求闻晓静退还剩余租金4933元及押金800元，于法有据，依法予以支持。因涉案协议属于双方协商一致予以解除情形，不适用协议约定的违约条款，故对橡果房地产经纪公司要求闻晓静支付违约金5万元的诉讼请求，依法不予支持。闻晓静辩称计租期应按照每年11月起算的，明显与协议约定不符，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、原告陕西橡果房地产经纪有限公司与被告闻晓静于2016年10月28日签订合同编号为ACORN2016-(雁塔区）20161028的《橡果地产房屋委托管理协议》于2019年6月25日依法解除；二、被告闻晓静于本判决生效后十日内支付原告陕西橡果房地产经纪有限公司房屋租金4933元及房屋押金800元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告陕西橡果房地产经纪有限公司其余诉讼请求。案件受理费1790元，陕西橡果房地产经纪有限公司已预交，由陕西橡果房地产经纪有限公司负担1611元，由闻晓静负担179元，闻晓静在支付上述款项时一并向陕西橡果房地产经纪有限公司予以支付。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，闻晓静与橡果房地产经纪公司签订的《橡果地产房屋委托管理协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，橡果房地产经纪公司依约向闻晓静交纳了租房押金及截至2019年12月31日的房屋租金，同时橡果房地产经纪公司系在闻晓静允许的情况下对涉案房屋进行装修并投入使用。可以看出，橡果房地产经纪公司已履行了合同约定的义务。合同履行中，闻晓静在橡果房地产经纪公司并无致使合同目的不能实现的违约行为情况下，于2019年5月21日电话通知橡果房地产经纪公司不再继续合作，提前终止涉案合同履行，显系不妥。因双方于2019年6月25日签署《房屋交接单》，且橡果房地产经纪公司亦将房屋清理交还闻晓静，故一审认定《橡果地产房屋委托管理协议》于该日解除，并无不妥。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，橡果房地产经纪公司已实际支付闻晓静2019年全年租金9600元，而橡果房地产经纪公司实际使用涉案房屋至2019年6月25日，故一审对橡果房地产经纪公司要求闻晓静返还剩余租金4933元及押金800元的诉讼请求予以支持，于法有据，并无不当。涉案合同约定，若因甲方原因导致本协议提前终止，甲方应及时知会乙方，并向乙方支付违约金，违约金计算标准为已实际发生的用于标的房屋的装修费用10万元，使用折旧按照每年20%的折旧计算。因本案系闻晓静原因导致合同提前终止，故综合本案具体情况，对橡果房地产经纪公司要求闻晓静支付其违约金5万元的诉讼请求，本院酌情支持25000元为宜。    综上所述，橡果房地产经纪公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初15197号民事判决第一项、第二项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初15197号民事判决第三项；  三、本判决生效之日起十日内，闻晓静支付陕西橡果房地产经纪有限公司25000元；四、驳回陕西橡果房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1790元，由陕西橡果房地产经纪有限公司负担1000元，由闻晓静负担790元；二审案件受理费1050元，由陕西橡果房地产经纪有限公司负担550元，由闻晓静负担500元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二0二0年四月一日法官助理  高喜平书 记 员  张小赛