江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终365号 上诉人（原审被告）：周荣梅，女，1976年10月1日出生，汉族，户籍地如皋市，现住如皋市。 委托诉讼代理人：候翔飞，江苏绘园律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周华年，女，1973年4月1日出生，汉族，现住南通市通州区。 委托诉讼代理人：郁文冲，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。 上诉人周荣梅因与被上诉人周华年房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2018）苏0682民初3610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周荣梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照厂房租赁合同及补充约定履行义务。案涉厂房系经过如皋市规划局规划、批准建设，上诉人在规划许可的范围内兴建厂房属于合法建设，上诉人对该厂房享有所有权和处置权，以此厂房为租赁物与被上诉人签订的租赁合同合法有效。一审认定上诉人未取得建设工程规划许可证或者没有经过主管部门批准建设错误。2015年6月11日，案涉厂房用地由搬经镇政府报如皋市规划局批准确定为工业用地，并绘制了包含案涉厂房用地在内的工业用地红线图。2016年5月23日，上诉人在规划范围内兴建厂房经如皋市规划局批准同意。案涉厂房没有任何权利瑕疵，被上诉人在庭审中也没有对厂房权属问题提出任何异议，上诉人出租该厂房的合法权益应当受到法律保护。2.被上诉人违反房屋租赁合同及补充约定，构成违约，应当继续履行房屋租赁合同。如被上诉人拒绝履行租赁合同，依据事实和法律，其无权要求上诉人返还20万元及支付违约金。上诉人于2018年2月7日以微信方式通知被上诉人至搬经看厂房，但被上诉人至上诉人处后，明确表示自己不想租赁了，提出由上诉人重新租赁给他人或者由被上诉人带人来租赁，被上诉人的行为违反双方签订的《厂房租赁合同》和补充协议的约定。 周华年辩称，1.双方当事人租赁合同的标的物是周荣梅名下位于如皋市的龙炫服装厂。但上诉人在一审及上诉期间，提交的却是如皋市泽鑫工贸有限公司的的规划总平面图、土地使用权证，该公司位于如皋市，该公司的厂房并非本案租赁合同的标的物。2.如皋市泽鑫工贸有限责任公司土地使用权证明确载明该宗地预登记至2018年9月7日，土地权利人应当于期满前申请竣工验收，而到目前为止，上诉人不能提供2018年8月7日如皋市泽鑫工贸有限责任公司通过竣工验收的凭证，故也不能证明该公司的厂房系经过规划许可的合法建筑。3.上诉人没有能够提供周荣梅名下在如皋市的房产，故双方合同约定的标的物根本就不存在，故一审认定案涉租赁合同无效错误，被上诉人希望本案发回重审。 周华年向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除周荣梅、周华年2017年9月22日签订的《厂房租赁合同》；2.判令周荣梅返还周华年租金13万元、押金7万元、承担违约金3万元，合计23万元；3、诉讼费由周荣梅承担。 一审法院认定事实：2017年9月22日，周华年（乙方承租方）与周荣梅（甲方出租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：“甲方将座落于如皋市横埭村十四组如皋市龙炫服装厂内的厂房出租给乙方。租赁期：自2017年11月1日起至2027年11月1日止。租赁期10年……租金及保证金支付方式：甲、乙双方约定，该厂房总租金为13万元每年。每年先付后用（押金7万算第二年房租），租赁期价格三年之内不变，三年以后随行就市……厂房转租和归还：乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意。如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金……”。周华年在承租方处签字，周荣梅在出租方处签字。合同签订后，周华年按约支付了押金70000元和第一年的租金130000元。 2017年10月底，周荣梅未能按约交付厂房，双方发生纠纷，2017年11月22日经如皋市公安局搬经派出所协调，达成如下协议：“周荣梅承诺于2018年2月10日前将所约定的厂房（办公楼后侧北面）建好交付给周华年使用，所耽误的房租从租金中扣除。到时未能交付的，将20万元租金退回，并贴付3万元违约金，如周华年到期不租房将扣除20万元”。周华年、周荣梅均在当事人处签名确认。 周荣梅通过微信通知周华年于2018年2月7日至搬经看厂房，后周华年至周荣梅处协商厂房事宜并明确表示自己不想租赁厂房，提出由周荣梅自己再重新租赁给他人或自己带人来租赁，后双方未能达成一致意见。 周华年于2018年4月2日诉至一审法院，要求判如所请。审理中，一审法院要求周华年明确合同效力，后周华年书面回函答复，认为：合同有效且要求解除周华年、周荣梅于2017年9月22日签订的厂房租赁合同，并追究周荣梅的违约责任。一审法院要求周荣梅于庭审后七日内向法院提交案涉厂房的国有土地使用权证等原件以便核实，周荣梅至今未能提交，且周荣梅明确表示案涉的厂房未有审批手续。后法院至如皋市建管所调查，其负责人反映，案涉的厂房按照规定，应当办理审批手续。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，周华年、周荣梅于2017年9月22日订立的厂房租赁合同因所涉如皋市自建的厂房至一审法庭辩论终结前周荣梅未向法院提交该厂房的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，故该厂房租赁合同无效，自始没有法律约束力。周荣梅因该合同取得的租金和押金，应当予以返还，且实际上周华年也并未占有、使用该厂房，故周华年主张周荣梅返还租金130000元、押金70000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于周华年要求周荣梅承担违约金的诉讼请求，因租赁合同无效，不存在违约之说，且从本案实际出发，周华年于2018年2月7日明确表示不愿继续租赁厂房，故对于周华年要求周荣梅承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于周荣梅主张自身损失问题，可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、周华年与周荣梅于2017年9月22日签订的《厂房租赁合同》无效。二、周荣梅于判决生效后十日内返还周华年租金130000元、押金70000元，合计200000元。三、驳回周华年的其他诉讼请求。如周荣梅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，由周华年负担600元，周荣梅负担4150元（此款周华年已垫付，由周荣梅履行时一并给付周华年）。 二审期间，上诉人周荣梅提交了七份新证据：1.如皋市泽鑫工贸有限责任公司平面规划图原件。证明案涉厂房建在车间三的位置，系经过如皋市规划局规划批准建设，属于合法建筑，上诉人有权对外出租。2.如皋市非税收入一般缴款书，证明案涉厂房占有土地，上诉人已经缴纳土地出让费10万元。3.如皋市龙炫服装厂营业执照、法人身份证明，证明龙炫服装厂系周荣梅个人独资企业。4.如皋市泽鑫工贸有限责任公司营业执照复印件、法定代表人的证明复印件，证明该公司系黄俊陆个人独资企业。5.周荣梅与黄俊陆结婚证复印件，证明周荣梅与黄俊陆系夫妻关系。如皋市龙炫服装厂、如皋市泽鑫工贸有限责任公司均是在夫妻关系存续期间办的，属于夫妻共同财产。无论如皋市泽鑫工贸有限责任公司还是如皋市龙炫服装厂的财产，周荣梅有权进行处置。证明上诉人对案涉租赁合同的标的具有对外出租的主体资格。6.项目投资协议书，证明黄俊陆与搬经镇横埭村签订的项目投资协议书，证明案涉土地使用权限自2013年5月1日到2036年4月18日。7.如皋市横埭社区居民委员会出具的情况证明，证明如皋市龙炫服装厂实际位置坐落在如皋市，原龙炫服装厂营业执照上的十四组为登记时失误。被上诉人周华年质证认为：证据1与本案无关联；证据2除了收款人及开户行账户没有其他信息；不能以此证明上诉人取得了相关土地的使用权；证据3只能证明上诉人周荣梅对外代表如皋市龙炫服装厂；证据4说明周荣梅无权对外代表如皋市泽鑫工贸有限责任公司且对该公司财物亦无处理权；证据5不能证明周荣梅与黄俊陆现在的婚姻状态；证据6只能证明黄俊陆对外有投资意向，不能证明案涉标的物存在，也无法证明该厂房有合法的手续；证据7与本案没有关联。就一审法院于2018年10月10日与搬经镇政府建管所所长丁帮俊的谈话笔录，双方亦发表了质证意见，双方均认可该谈话笔录的真实性。本院审查后认为，证据1-7均无法证明如皋市龙炫服装厂的厂房已经经过合法的审批手续，故不能达到上诉人的证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，如皋市泽鑫工贸有限责任公司取得用地规划许可，与如皋市龙炫服装厂应当取得建设工程规划许可并非同一审批手续，取得用地规划许可后，应当经主管部门审批才能进行合法建设。一审法院咨询搬经镇建管所丁帮俊所长，其亦称，红线图代表在此范围内将土地征用为国有土地，是征用国有土地的第一步，在红线范围内建钢结构厂房需要审批。上诉人主张厂房只要建设在如皋市泽鑫工贸有限责任公司的厂区内就不需要进行审批显然不符合法律规定。鉴于上诉人在一审法庭辩论终结前未能将提交如皋市龙炫服装厂的建设工程规划许可证，故一审法院认定双方的租赁合同无效并无不当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于上诉人未能提供合法的租赁标的供被上诉人使用，被上诉人在租赁过程中亦没有尽到审慎的义务，双方均存在过错且过错程度相当，故一审法院判决周荣梅返还周华年已经给付的租金、押金并无不当。 综上所述，周荣梅的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4750元，由上诉人周荣梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年四月二十六日 书记员 唐颖琦