山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2159号上诉人（原审被告）：烟台南山置业发展有限公司，住所地烟台市莱山区港城东大街国际博览中心5号门。法定代表人：韩延卫，总经理。委托诉讼代理人：王吉玉，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李静，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：牛金虎，男，1966年12月17日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：孙小素（系牛金虎之妻），住烟台市莱山区。上诉人烟台南山置业发展有限公司（以下简称南山置业）因与被上诉人牛金虎房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初2209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。南山置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回牛金虎全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由牛金虎负担。事实和理由：一、南山置业与牛金虎签订的《商品房买卖合同》不应被解除，一审判决解除合同没有事实和法律依据。二、南山置业不应支付房屋增值损失。双方在商品房买卖合同第十五条第一款约定“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”，一审判决忽视该条约定，判令南山置业支付牛金虎房屋增值损失632746.23元没有依据。三、对一审鉴定报告有异议，涉案房屋性质被确定为自用办公性质，该鉴定报告仍按商品住宅房的性质对涉案房屋进行鉴定，得出的鉴定意见没有参考价值。该鉴定报告估价因素不全面，没有考虑楼层、采光、朝向等因素。另外，该鉴定报告采用比较法，但无法看出鉴定机构选取实例的情况，鉴定机构在接受质询时称选取了三个实例，但这三个实例的具体情况与涉案房屋没有可比性，南山置业对该鉴定报告不认可，一审判决不应以该鉴定报告作为判决依据。四、牛金虎应支付占有房屋使用费。若法院最终判决解除双方合同，因牛金虎实际占有涉案房屋，应向南山置业置业自2007年5月28日起至实际归还房屋之日止的占有房屋使用费25万元（按2万元/年，暂计算至2019年10月27日）。牛金虎辩称，其与南山置业签订的《商品房买卖合同》应当解除，鉴定意见科学合理、应予采信，南山置业应当赔偿其可得利益损失，其不应向南山置业支付占有房屋使用费一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。牛金虎向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》；2.南山置业退还牛金虎购房款416231元，赔偿房屋装修损失100000元，可得利益损失605069元；3.诉讼费由南山置业承担。诉讼过程中，牛金虎变更诉讼请求为：1.解除《商品房买卖合同》；2.南山置业返还牛金虎房款416231元，并支付增值利益损失632746.23元；3.南山置业支付鉴定费10000元；4.诉讼费由南山置业承担。一审法院认定事实：2007年5月18日，南山置业取得位于烟台市莱山区南山世纪华庭1-15号楼及15号楼网点的《商品房预售许可证》，该证载明：预售房屋用途为住宅+网点；商品房预售总建筑面积为358985.98平方米，其中住宅355781.08平方米，非住宅3204.90平方米；商品房预售总套数为2021套，其中住宅2020套，非住宅1套；有效期自2007年6月1日至2009年3月1日。2007年5月28日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2007160052）及补充协议，合同中载明了土地使用权证号、建设工程规划许可证号及商品房预售许可证号。合同约定牛金虎购买南山置业开发建设的南山?世纪华庭第15幢2单元29层05号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积101.33平方米，房款总价为412970元。合同第八条“交付期限”约定：南山置业应当在2009年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付给牛金虎。第十五条“关于产权登记的约定”约定：南山置业应在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由南山置业提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，如因南山置业的责任，牛金虎不能在规定期限内取得房地产权属证书的，牛金虎退房的，南山置业在牛金虎提出退房要求之日起三十日内将牛金虎已付房价款退还给牛金虎，并按已付房款的0.5%赔偿牛金虎损失。合同签订后，牛金虎依约支付房款，后因房屋实测面积增加，牛金虎共向南山置业支付房款416231元。2009年9月7日，牛金虎接收涉案房屋。南山置业至今未为牛金虎办理涉案房屋的产权登记手续。2013年3月21日，南山置业取得了莱山区港城东大街277号15号楼的产权证书，该证书载明的规划用途为住宅、自用办公、商业；附记载明了15号楼住宅编号，商业编号及自用办公编号，其中自用办公编号为2单元305-3005。涉案房屋属于自用办公范围。庭审中南山置业主张，南山置业原取得的《商品房预售许可证》中的房屋用途只有住宅和网点，出售给牛金虎的房屋就属于住宅的范围，但是烟台市住房和城乡建设局办证时加了自用办公，因此牛金虎的房屋无法单独办证。牛金虎向法院提起诉讼要求解除与南山置业签订的《商品房买卖合同》，南山置业于2019年9月22日收到起诉状。诉讼过程中，经牛金虎申请，法院依法委托山东同朔土地房地产资产评估测绘有限公司（以下称鉴定机构）按照同地段同等装修标准以2019年9月22日为鉴定基准日对涉案房屋的价值进行鉴定。2019年12月2日，该鉴定机构出具编号为山东同朔评字（2019）第SF014号的《房地产估价报告书》，估价结果：涉案房屋市场价值为1048977.23元。牛金虎对该鉴定结果无异议，南山置业提出如下异议：1.涉案房屋性质已确定为自用办公性质，报告书未考虑这一事实情况，仍按照商品住宅房的性质进行鉴定，不符合客观、公平原则；2.估价因素不全面，没有考虑楼层、采光、朝向等因素；3.2019年11月26日估价人员到现场进行实地查勘时，估价师贺春燕没有到现场，但在报告书中签名了，且系排在首位的估价师，令人质疑报告书的形式大于内容；4.报告书中明确估价方法选用比较法，比较法的定义及操作方式是“选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法”，但该报告并不能看出鉴定机构选取了哪些实例，选取的数量是否足够得出科学的结论及所选取的对比实例是否具有可比性。针对南山置业提出的异议，鉴定机构出具书面回复：1.此次评估严格按照莱山区法院烟莱法司鉴（81）号司法鉴定委托书载明的委托鉴定要求进行，并对该情况在估价报告的《估价假设和限制条件》中进行了披露；2.我方对估价对象所在区域的住宅交易案例进行了搜集整理，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定了三个与估价对象处于同一住宅小区的可比实例，通过对估价对象与可比实例在交易时间、交易方式、自然人文环境质量、社区成熟度、基础设施、公共配套设施、人流量、楼层、结构、装修、面积、户型等因素进行比较，最终得出估价对象价值，计算过程详细记录于估价技术报告中；3.我方在接到委托后成立项目小组并合理分工，由冯晓微、孙洪发共同负责现场查勘工作，冯晓微负责评估测算及报告撰写工作，孙洪发、贺春燕负责报告审核工作，并由项目组三名估价师在出具的报告书上签字，该工作流程完全符合《资产评估法》及《房地产估价规范》的相关要求。因南山置业对鉴定结论不予认可并提出鉴定人员出庭申请，法院通知鉴定机构到庭对鉴定报告接受质询。南山置业要求鉴定机构对于其所提出异议的2、4项予以回复，不需要对异议的1、3项进行回复，要求鉴定机构出具估算技术报告并对于计算的详细过程进行说明。鉴定机构向南山置业出示估算技术报告并回复称：所选取的三个可比实例与估价对象所处的住宅位于同一小区，交易时间接近，与估价委托书要求时间相接近，所选的交易案例的户型、楼层、朝向与估价对象相类似，成交价值相差不大，可比实例与涉案房屋对于朝向和建筑面积的差异其已按照房地产估价规范的要求进行价值修正，影响房屋的价值因素很多，不能单纯以朝向论房屋价值。牛金虎对于鉴定机构的陈述没有异议；南山置业认为鉴定机构选取的三个实例朝向、面积与涉案房屋均不同，因此不认可鉴定人员的答复。南山置业对其提出的异议未提供相关证据。一审法院认为，2007年5月28日，南山置业与牛金虎签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。牛金虎按合同约定向南山置业支付了全部购房款，南山置业虽向牛金虎交付了房屋，还应履行为牛金虎办理涉案房屋的不动产权属证书的义务。现涉案房屋的规划用途由住宅变更为自用办公，导致牛金虎不能办理涉案房屋的不动产权属证书，合同目的无法实现，牛金虎要求解除与南山置业签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，予以支持。《商品房买卖合同》于2019年9月22日南山置业收到民事起诉状之日解除。南山置业提出双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，不应解除的抗辩观点，于法无据，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，南山置业向牛金虎支付的购房款应予返还。牛金虎要求南山置业返还购房款416231元的请求，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据鉴定机构出具鉴定结论，涉案房屋市场价值为1048977.23元，牛金虎对于该鉴定结论予以认可，南山置业虽提出异议，但鉴定机构对其提出的异议已出具书面说明并到庭接受质询，该解释科学、合理，应予采信。南山置业对其所提出的异议未能提出相关证据及依据，不予采信。故，牛金虎主张南山置业支付房屋增值损失632746.23元（1048977.23元-416231元）及鉴定费10000元，符合法律规定，予以支持。南山置业主张按照牛金虎已付房价款的0.5%赔偿牛金虎损失，该合同约定的损失赔偿额的计算方法过分低于牛金虎的实际损失，对于该抗辩观点不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、2017年5月28日，牛金虎与烟台南山置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2007160052）于2019年9月22日解除；二、牛金虎将位于烟台市莱山区房屋返还给烟台南山置业发展有限公司，于判决生效之日起十日内履行；三、烟台南山置业发展有限公司返还牛金虎购房款416231元；四、烟台南山置业发展有限公司支付牛金虎房屋增值损失632746.23元；五、烟台南山置业发展有限公司支付牛金虎鉴定费10000元；上述三至五项合计1058977.23元，烟台南山置业发展有限公司于判决生效之日起十日内履行。如果烟台南山置业发展有限公未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计7166元，由烟台南山置业发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1.南山置业与牛金虎签订的《商品房买卖合同》应否解除；2.南山置业应否向牛金虎支付涉案房屋增值损失及其数额；3.牛金虎应否向南山置业支付占有房屋使用费及其数额。关于南山置业与牛金虎签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。涉案房屋的规划用途已由住宅变更为自用办公，导致涉案房屋无法办理不动产权属证书，牛金虎签订《商品房买卖合同》取得涉案房屋所有权的合同目的已不能实现。牛金虎依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，主张解除双方间的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。关于南山置业应否向牛金虎支付涉案房屋增值损失及其数额的问题。因双方间的《商品房买卖合同》被解除，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条规定，判令南山置业向牛金虎支付涉案房屋增值损失，于法有据，本院予以确认。至于具体数额，一审法院委托鉴定机构就涉案房屋作出《房地产估价报告书》，经鉴定涉案房屋市场价值为1048977.23元，增值损失计算为632746.23元，南山置业对该《房地产估价报告书》提出异议，鉴定机构进行了书面回复并到庭接受质询，后鉴定机构向南山置业出具估算技术报告进行了再次回复，以上事实足以认定该《房地产估价报告书》理据充分、程序合法，一审判决认定涉案房屋增值损失为632746.23元，理据充分，本院予以确认。关于牛金虎应否向南山置业支付占有房屋使用费的问题。一审中，南山置业虽未提出该项诉讼请求，但要求本院对合同解除后的法律后果一并作出处理，并无不当。本院认为，南山置业虽依据《商品房买卖合同》作出了让牛金虎占有使用房屋的给付行为，但牛金虎亦未因合同解除向南山置业主张其购房款被占用期间的利息损失，两相抵顶，南山置业关于牛金虎应向其支付占有房屋使用费的主张，本院不予支持。综上所述，南山置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14331元，由烟台南山置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年四月三十日书记员  孙晓雯