陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终14511号上诉人（原审原告）:高峰，男，1982年4月11日出生，汉族，上海其胜生物制剂有限公司员工，住湖北省襄阳市樊城区，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘涛，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林涛，陕西法智律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陕西佳和商业运营管理有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：陈明亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文涛，男，1990年10月7日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。上诉人高峰因与被上诉人陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称佳和公司）居间合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持其诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由佳和公司负担。事实和理由：一审判决虽遵循了契约自由原则，但却忽略了涉案合同的显失公平及格式条款的特别要求。涉案买卖居间合同第12条约定佳和公司违约时，仅退还收取的中介费，并不承担任何违约责任，相反，其与购房人违约时，均应承担惩罚性赔偿，故双方的权利义务明显不对等，利益失衡。且涉案合同系佳和公司提供的格式合同，佳和公司未按照合同法要求遵循公平原则确定权利义务，也未对免除及限制自己义务条款采取合理方式进行说明，依据合同法及其司法解释二的规定，该条款应属无效，佳和公司应向其返还售房保证金25000元。涉案居间合同未实际履行，佳和公司也未完成合同网签及过户等相关义务，不应收取中介费。其于2018年3月28日支付的45000元实际是委托佳和公司代为处理其与购房人合同解约事宜，但佳和公司未能妥善处理该事宜，其与购房人的合同解除最终是由法院处理，其对购房人相关赔偿责任也已经履行，故在佳和公司未完成相关委托事宜的情况下，其有权要求佳和公司返还45000元委托费。佳和公司辩称，关于45000元，高峰在2018年3月14日与案外人刘某某签过一份合同，是80多万元。后在其不知情的情况下，高峰于3月27日与王某某在通过其又以105万元签订了房屋买卖合同。在本案一审期间，其才得知高峰于3月28日向其分公司法定代表人转账45270元用来解决与刘某某的合同纠纷。2018年8月6日，高峰在西安市莲湖区人民法院处理与王某某买卖合同纠纷时未主张该45000元。关于21000元，是客户优惠，其居间义务就是带客户看房及合同签约，在后续办理过户手续时，会有其他收费事项。关于保证金25000元，签订合同时，其已告知高峰若违约保证金不予退还。高峰向一审法院起诉请求：1.判令佳和公司退还高峰售房保证金25000元；2.判令佳和公司退还高峰中介费21000元；3.判令佳和公司退还高峰2018年3月28日支付的45000元；以上退还金额总计91000元；4.诉讼费由佳和公司负担。一审法院认定事实：2018年3月27日，高峰（甲方、出售方）与案外人王某某（乙方、受买方）、佳和公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定，丙方代理甲乙双方房屋买卖事宜，达成如下协议。甲方所售房屋位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积89.17平方米；甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为105万元；乙方在签订本合同时向甲方支付购房定金5万元。甲方在签订本合同时应向丙方交纳售房保证金25000元；在作资金监管当日，丙方将收取的售房保证金退还于甲方，同时甲方将收取的定金存于由监管银行提供的资金监管账户；同时甲乙双方应结清丙方全部代理费用。合同第十二条约定，甲方违反本合同约定的义务，致使本合同无法正常履行即构成违约，乙方有权提出解除合同，甲方应在乙方提出解除合同3日内双倍返还乙方支付的购房定金，并承担因本次房产交易所产生的评估费，按揭代理费，中介费等费用；丙方所收甲方售房保证金不予退还。同日，高峰向佳和公司交纳了25000元售房保证金。买受人王某某向高峰交付定金5万元，王某某向佳和公司交纳21000元中介费。后因高峰不愿履行该《房屋买卖居间合同》，2018年5月28日，王某某将高峰及佳和公司起诉至莲湖法院，要求：1.判决解除2018年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》；2.判决高峰双倍返还高峰定金10万元；3.判决高峰、佳和公司支付高峰中介费21000元；4.判决高峰赔偿王某某损失40万元；5.判决佳和公司承担本案诉讼费。8月7日，王某某向高峰出具《收条》，载明：“今收到高峰支付的解除合同赔偿款124500元，包括诉讼费，双方就此次房屋买卖纠纷事宜终结。”一审法院于2018年8月8日作出（2018）陕0104民初4985号民事裁定，准许王某某撤回起诉。佳和公司称在此次合同签订之前，高峰在佳和公司大寨路分公司的居间下，就涉案西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，与案外人刘某某签订过《房屋买卖居间合同》，后高峰不愿继续出售房屋。高峰支付45000元用于退还已刘某某支付的定金及违约金。2018年3月14日，刘某某向大寨路分公司法定代表人谭彦飞支付4万元，谭彦飞向高峰转款2万元。2018年3月28日，高峰通过两次POS机刷卡，共向佳和公司大寨路分公司支付45270元。一审法院认为，高峰与佳和公司、案外人王某某签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同依法有效，三方均应按照合同约定履行各自的合同义务。合同约定，甲方违反本合同约定的义务，致使本合同无法正常履行即构成违约，丙方所收甲方售房保证金不予退还。高峰在订立合同后不愿继续履行，因此佳和公司收取的售房保证金25000元不予退还符合合同约定，现高峰要求佳和公司退还该笔款项于法无据，依法不予支持。关于中介费21000元，合同约定该笔款项由买受方即案外人王某某向佳和公司支付，后高峰与王某某达成协议，解除合同，但佳和公司促成合同订立的义务已经完成，有权收取中介费。高峰自愿支付王某某款项，亦不能否认佳和公司的合同权利，故对高峰该项诉讼请求依法不予支持。关于45000元，高峰称该笔款项系用于解决其与王某某的解约费用，佳和公司予以否认，称与本案无关。从高峰与佳和公司大寨路分公司法定代表人谭彦飞的交易记录来看，谭彦飞于3月14日先向高峰转款，因此不能排除高峰与佳和公司大寨路分公司存着其他经济往来，因此高峰提交的证据不能证明与本案的关联性，故对高峰该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回原告高峰要求被告陕西佳和商业运营管理有限公司退还售房保证金25000元的诉讼请求；二、驳回原告高峰要求被告陕西佳和商业运营管理有限公司退还中介费21000元的诉讼请求；三、驳回原告高峰要求被告陕西佳和商业运营管理有限公司退还45000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2075元，减半收取，由高峰负担1037.5元（高峰已预交）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，二审中佳和公司称，在刘某某与高峰买卖合同履行过程中，其收取65000元，退还4万元，收取25000元；在王某某与高峰的买卖合同履行过程中，其收取中介费21000元，售房保证金25000元。佳和公司认可涉案房屋收取了两次保证金。本院认为，高峰与佳和公司、王某某签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，该合同对各方均具有约束力。因高峰不同意继续履行该合同，高峰支付王某某赔偿款124500元，其中包含王某某已支付给佳和公司的中介费21000元。现高峰以佳和公司未完全履行居间合同，且买卖合同已解除，佳和公司无权收取售房保证金为由，主张佳和公司退还中介费21000元，保证金25000元及其已支付给佳和公司的45000元。经查，21000元中介费系王某某支付，因涉案合同已经签订，高峰违约导致合同不能履行，高峰自愿将该中介费支付王某某，故高峰要求佳和公司退还该中介费，依法不予支持。关于售房保证金，合同约定高峰若违约，保证金不予退还。但因涉案买卖合同并未实际履行，佳和公司亦全额收取了中介费，其亦认可就同一房屋收取了两次保证金，故对高峰主张要求退还25000元的诉讼请求，综合考虑合同履行情况、高峰与刘某某买卖合同中高峰已支付佳和公司25000元等情节，对高峰的该项主张，予以支持。高峰主张佳和公司退还其已付的45000元，根据已查明的事实，能够认定系高峰就其与刘某某合同解除所支付的款项，与本案无关联性，依法不予支持。高峰上诉称该45000元是涉案合同支付的解约费用，证据不足，依法不予采信。综上所述，高峰的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5764号民事判决第二项、第三项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5764号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，陕西佳和商业运营管理有限公司退还高峰保证金25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费2075元，由高峰负担1500元；由陕西佳和商业运营管理有限公司负担575元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年四月十日 书 记 员  王  达  锐        1