江苏省丹阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏1181执异38号 案外人：潘海燕，女，1983年7月30日生，汉族，住江苏省丹阳市。 申请执行人：丹阳市华厦农民资金互助合作社，组织机构代码：12345678-9，住所地：丹阳市。 被执行人：姚纪发，男，1951年11月1日生，汉族，住江苏省丹阳市。 被执行人：陈风(凤)孝，女，1953年9月17日生，汉族，住江苏省丹阳市。 被执行人：何耀华，男，1962年3月2日生，汉族，住江苏省丹阳市。 被执行人：郭卫平，男，1958年10月12日生，汉族，住江苏省丹阳市。 本院在执行丹阳市新桥镇华厦农民资金互助合作社申请执行姚纪发、陈风孝、何耀华、郭卫平民间借贷纠纷一案中，案外人潘海燕向本院提出书面异议。本院于2020年4月8日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明：2014年7月30日，本院对丹阳市新桥镇华厦农民资金互助合作社诉姚纪发、陈风孝、何耀华、郭卫平民间借贷纠纷一案作出(2014)丹后民初字第955号民事判决：一、姚纪发于判决生效后5日内偿还丹阳市新桥镇华厦农民资金互助合作社借款本金1000000元，并按月利率支付2013年8月13日起至本判决确定给付之日的利息，同时给付律师代理费35000元；二、陈风孝、何耀华、郭卫平对上述债务承担连带清偿责任。 根据丹阳市新桥镇华厦农民资金互助合作社的申请，本院于2014年12月17日立案强制执行，案号为(2014)丹执字第3523号。在本案执行过程中，本院于2015年6月15日向丹阳市房管处发出协助执行通知书，查封被执行人姚纪发位于丹阳市界牌镇灯城大街××房产××套，于同年6月17日终结本次执行程序。2020年2月28日，本院作出(2014)丹执字第3523号执行裁定，查封被执行人姚纪发、陈风孝所有的位于丹阳市××牌镇灯城大街的不动产(含无证部分，丹房权证界牌字第××号)。 案外人潘海燕提出异议称，丹阳市凯华实业有限公司大门起由南向北第9、10间门面房(两间三层)系姚纪发和陈凤孝的私有房产，办理了房产登记，登记证号为丹房权证界牌字第××，原地号为20041123X11，后土地证遗失，经房管部门核实，确定该处房屋的土地性质为国有土地，证号为丹国用(2007)第00930号。经原房主姚纪发和陈凤孝同意，上述房产转让给了本人，用于偿还本人的债务，本人取得上述房产后出租给他人使用，并由本人收取租金。该处房产没有办理过户登记，是因为该处房屋与其他八间房屋登记在一起，合用一个房产证，且该处房屋的土地和丹阳市凯华实业有限公司的土地为一整块的国有出让土地，无法分割，不能因为没有办理过户登记就认为转让无效。法院查封上述房地产损害了本人的合法权益，请求中止对上述房产的执行。 另查明：2010年6月19日、2012年5月28日、2012年6月6日，丹阳市凯华实业有限公司分别以房产（证号25000466、25001602）、土地（地号11902227）抵押，与江苏丹阳农村商业银行股份有限公司界牌支行签订最高额借款合同，由江苏丹阳农村商业银行股份有限公司界牌支行分别在最高额3000000元和25500000元、7090000元内向借款人发放贷款，并办理了抵押物登记［其中土地地号为11902227，证号为丹国用(2007)第00930号，抵押期限5年，从2012年5月28日至2017年5月28日］。江苏丹阳农村商业银行股份有限公司界牌支行于2014年6月13日至2015年3月27日，分7次共计向丹阳市凯华实业有限公司发放贷款21300000元。因催要借款无着，江苏丹阳农村商业银行股份有限公司界牌支行诉至本院，本院作出(2015)丹后商初字第0324号民事判决，其中判决丹阳市凯华实业有限公司于判决生效之日起15日内偿还江苏丹阳农村商业银行股份有限公司界牌支行借款3300000元，支付利息117016.82元（计算至2015年7月21日），并按合同约定利率支付自2015年7月22日起至实际还款之日的利息；如未能履行该债务，江苏丹阳农村商业银行股份有限公司界牌支行有权以抵押物（地号11902227的土地）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。丹阳市××牌镇灯城大街1-3层建筑面积1480平方米(地号20041123X11)登记在姚纪发名下，陈凤孝为共有人。案外人潘海燕提供了落款时间为2014年3月10日、甲方(转让方)姚纪发、陈凤孝、乙方(受让人)潘海燕签名、加盖丹阳市凯华实业有限公司公章的转让协议二份，协议约定为履行6000000元债务，甲方自愿将房产证号(丹房权证界牌字第××号，土地证号丹国用2007第00930号)从凯华实业门卫北起第九间、第十间门面房1-3层转让给乙方，因该门面房抵押在银行，待甲方归还银行借款后，所有权归乙方所有。 另查明：2010年6月19日、2012年5月28日、2012年6月6日，丹阳市凯华实业有限公司分别以房产（证号25000466、25001602）、土地（地号11902227）抵押，与江苏丹阳农村商业银行股份有限公司界牌支行签订最高额借款合同，由江苏丹阳农村商业银行股份有限公司界牌支行分别在最高额3000000元和25500000元、7090000元内向借款人发放贷款，并办理了抵押物登记［其中土地（地号11902227）抵押金额7090000元，抵押期限5年，从2012年5月28日至2017年5月28日］，江苏丹阳农村商业银行股份有限公司界牌支行于2014年6月13日至2015年3月27日，分7次共计向丹阳市凯华实业有限公司发放贷款21300000元。因催要借款无着，江苏丹阳农村商业银行股份有限公司界牌支行诉至本院，本院作出(2015)丹后商初字第0324号民事判决，其中判决丹阳市凯华实业有限公司于判决生效之日起15日内偿还江苏丹阳农村商业银行股份有限公司界牌支行借款3300000元，支付利息117016.82元（计算至2015年7月21日），并按合同约定利率支付自2015年7月22日起至实际还款之日的利息；如未能履行该债务，江苏丹阳农村商业银行股份有限公司界牌支行有权以抵押物（地号11902227的土地）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。丹阳市××牌镇灯城大街1-3层建筑面积1480平方米的房产登记在姚纪发名下，陈凤孝为共有人,产权证号为丹房权证界牌字第××号，对应的土地证号为丹国用(2007)第00930号。案外人潘海燕提供了落款时间为2014年3月10日、甲方(转让方)姚纪发、陈凤孝、姚明华等人、乙方(受让人)潘海燕签名、加盖丹阳市凯华实业有限公司公章的转让协议二份，协议约定为偿还6000000元债务，甲方自愿将房产证号(丹房权证界牌字第××号)、土地证号(丹国用2007第00930号)的房屋从凯华实业门卫北起第九间、第十间门面房1-3层转让给乙方，因该门面房抵押在银行，待甲方归还银行借款后，所有权归乙方所有。 本院认为，国家对不动产实行统一登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。已登记的不动产，按照不动产登记判断权属。另外，根据《中华人民共和国物权法》第182条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。该法第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。如果案外人提供的以房抵债转让协议是真实的，基于“房地一体”规则，由于该抵债的门面房所占用的土地使用权已设定抵押，抵押权的效力及于该抵债房，转让方应当征得抵押权人的同意或者受让人代为清偿债务、抵押权消灭后方可转让该房产。案涉房产抵押在前，转让在后，且转让没有征得抵押权人的同意或在抵押权消灭后转让，案外人作为受让人所主张的房产所有权不得对抗抵押权。案外人排除执行的理由不成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人潘海燕的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  徐文元 审判员  张智慧 审判员  薛文婷 二〇二〇年四月二十日 书记员  田 莉