湖南省古丈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3126民初66号 原告：向昌俊，男，1939年4月12日出生，土家族，住湖南省古丈县。 被告：湖南鑫凯房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市锦溪北路186号。 法定代表人：孙国民，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向召荣，男，1966年1月5日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。系被告湖南鑫凯房地产开发有限公司的职工。 原告向昌俊与被告湖南鑫凯房地产开发有限公司（以下简称鑫凯公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告向昌俊、被告鑫凯公司的委托诉讼代理人向召荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向昌俊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即按照合同约定全权负责为原告置换的商品房办理不动产权登记，并缴纳相关费用；2、请求依法判令被告按照合同约定为原告更换、安装厕所设施；3、依法判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金21,872.33元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因开发建设文苑春天项目的需要，需拆除原告的私人住宅，经双方充分协商，于2012年11月21日达成一致意见，签订了《文苑春天拆迁安置补偿合同》，被告以产权调换的方式对原告进行安置补偿，同时对安置标准、拆迁补偿标准以及违约责任等相关事宜进行了约定。2018年5月21日，被告将文苑春天小区祥楼2单元1903房屋（面积123.01㎡）出卖给原告，并于当日将房屋交付原告使用。该房屋的总价款为300,144元，抵扣原告已拆房屋价值206,936元后，原告还应支付房款93,208元。根据双方签订的安置补偿协议，被告在交房时原告累计支付应付房款的90%，剩余10%的房款在被告给原告办理房屋产权证后支付。由于被告擅自改变规划，导致原告至今无法取得房产证，根据法律规定，被告应在房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书，因被告至今未给原告办理房产证，被告应支付逾期未办理房产证的违约金。另，根据安置补偿协议，被告交付的房屋厕所内未安装大便器，且违反约定将厕所的窗户由飘窗改成了平窗，故被告应当承担相应的违约责任。原、被告双方因多次协商未果，故原告诉至法院请求判如所请。 被告鑫凯公司辩称，被告与原告于2012年11月21日签订了《文苑春天拆迁安置补偿合同》，该合同约定了安置标准、方式、安置房地点和安置房施工暂定期限等。按照安置补偿协议的约定，2014年8月13日被告通知原告选房，原告选房后按照约定应向被告支付超安置面积购房款的30%并签订《商品房买卖合同》办理预售登记，但原告以要求修改《商品房买卖合同》的条款为由，拒绝签订《商品房买卖合同》以及支付超安置面积的购房款，2017年3月文苑春天综合楼竣工，2018年5月21日原告支付了超安置面积购房款的90%后自行到物业公司领取钥匙收房使用，但仍拒绝与被告签订《商品房买卖合同》。因原告至今未与被告签订《商品房买卖合同》，故不能原引商品房买卖的相关法律规定要求被告支付违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原、被告双方所举证据《文苑春天拆迁安置补偿合同》，被告认可合同中约定的大便器确实没有安装，但合同中约定统一安装的飘窗不是厕所的飘窗，而是其他房间内的飘窗，关于办证问题，被告只承担办证的费用，不包含契税及房屋维修基金，对于该份证据的真实性双方当事人均无异议，本院予以采信。对于被告所举证据《商品房买卖合同（预售）》，本院经审查认为，该组证据与本案不具关联性，本院不予采信。对于被告所举证据《文苑春天拆迁安置补偿合同补充协议》、《文苑春天安置房住户定房单》、《安置户签订商品房销售合同通知》、《收据》、《短信通知》、《领条》、《调解协议》，该七份证据来源合法且与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年被告鑫凯公司因开发建设文苑春天项目需拆迁原告的房屋，同年11月21日，原告与被告签订《文苑春天拆迁安置补偿合同》及补充协议，该合同约定了安置补偿标准、方式、安置房地点及违约责任等相关事项。2014年8月13日原告选定文苑春天祥楼××号房为其安置房。2015年9月7日，被告向原告出具《安置户签订商品房销售合同通知》，该通知中载明了原告所选房屋超安置面积的房款，以及按照安置补偿合同的约定原告应支付的首期房款，并通知原告签订商品房销售合同。因原告等安置户认为被告在安置过程中存在不公平等问题与被告发生争议，故原告没有按照安置合同的约定按期支付相应购房款。2017年3月涉诉文苑春天工程项目竣工，同年4月17日，原告作为安置户代表与被告达成协议：双方在协商期间暂缓交房，不视为双方交房违约。2018年5月21日，被告给原告选定的房屋制作了《文苑春天置业售房收款计算表》，根据该计算表涉诉房屋（祥楼××号）的面积为123.01㎡,售价2440元／㎡，房款总额为300144元，折抵安置面积的相应购房款，原告应向被告支付的超安置面积的购房款总额为93208元。同日，原告向被告支付超安置面积购房款的90%（83887元）后，取得了祥楼××号房屋的钥匙。因被告未按安置补偿合同的约定给原告办理案涉房屋的不动产权证，也未按合同约定在房屋内安装大便器，故原告诉至本院请求判如所请。 另查明，一、原、被告双方签订的《文苑春天拆迁安置补偿合同》中载明“第三条甲方安置房标准（一）……（二）在乙方选定的户型内应有以下设施：①厕所安装大便器、飘窗为统一制作的塑钢窗。……第五条违约责任及其他（一）……（七）乙方签订本协议时，将原《房产证》交给甲方，甲方全权负责办理新房产证，并交纳办证的相关费用。”二、案涉房屋内厕所未安装大便器。三、案涉房屋至今未办理不动产权证。 本院认为，本案系双方当事人因房屋安置问题引发的纠纷，故本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案的争议焦点是：1、被告是否存在逾期办证的情形；2、办证所需税、费应当由谁承担。 争议焦点一，关于被告是否存在逾期办证的情形。本案中，案涉《文苑春天拆迁安置补偿合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，上述安置补偿合同及补充协议成立并生效，涉诉安置合同中均未明确约定被告给原告办理产权证的期限，属于履行期限不明确的情形，但不属于被告逾期办证的情形。原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，以被告应自房屋交付使用之日起90日内办证为由主张被告逾期办证没有事实依据，因原告该项主张成立的前提是商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，而本案涉诉房屋已经竣工，且本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷而非房屋买卖合同纠纷，双方至今亦未签订商品房买卖合同，故原告主张成立的前提条件不具备，对于原告的该项主张，本院不予支持。 争议焦点二，关于办理不动产权证所需税、费的承担问题。原告认为安置合同中约定由被告全权负责并承担相关费用，故办证所需税、费包括契税及维修基金均应由被告承担。被告认为安置合同中约定的被告应交纳的办证相关费用，仅指在不动产管理局收取的办理房产证所产生的应当由开发商承担的费用，不包含契税及维修基金。本院认为，本案涉诉安置合同中虽然约定由被告全权负责办理新房产证，并交纳办证的相关费用，但并未就“办证的相关费用”作出明确的约定，视为约定不明，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”以及《物业管理条例》第七条第四项的规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）……”，契税（买受方）及房屋维修基金系由房屋买受人交纳，故被告提出契税及房屋维修基金由原告自行承担的主张，本院予以采纳，但办证过程中产生的其他费用由被告交纳。 关于被告未按照合同约定在安置房内安装大便器的问题。庭审中，对于上述事实被告认可且愿意重新给涉诉房屋安装大便器或者折价给原告予以补偿，原告亦同意被告折价补偿，故参照当地一般水平本院酌定由被告折价补偿500元。对于原告主张被告未按安置合同的约定在安置房的厕所内修建飘窗的诉请，本院经审查认为，案涉安置合同载明“第三条甲方安置房标准（一）……（二）在乙方选定的户型内应有以下设施：①厕所安装大便器、飘窗为统一制作的塑钢窗”，该约定并未明确厕所内修建飘窗，而被告在安置房的其他房间内已修建了飘窗，符合上述约定的本意亦符合当地修建房屋的普遍现象，故对原告认为被告未按合同约定在厕所内修建飘窗的主张，没有事实依据，本院不予支持。 本案案涉安置合同中有关办证期限的约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，现原告主张要求被告履行办证义务，被告应当履行，但原告亦应当履行相应的协助义务，即签订《商品房买卖合同》并将完税证明（买受方交纳的契税）、房屋维修基金发票交付给被告，并按照办证程序的规定协助被告办理不动产权转移登记手续。若被告在合理期限内未办理不动产权转移登记的，视为被告逾期，因双方当事人就逾期办证的违约金未作明确约定，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金。因涉诉房屋按照安置房的售价计算房款总额为300,144元，除安置面积外，超安置面积购房款为93,208元，原告已支付83,887元，尚欠被告购房款9321元，对于上述购房款的计算双方当事人均无异议，本院予以认可。根据上述违约金的计算方式，案涉违约金计算的基数为原告已付购房款总额，该已付购房款总额除原告已支付的超安置面积的房款外，还应包含安置补偿给原告的房屋面积的相应房款，故案涉违约金计算的基数为290,823元（300,144元-9321元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告湖南鑫凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起6个月内给原告向昌俊管理使用的文苑春天小区祥楼××号房屋办理不动产权转移登记手续，原告向昌俊负有协助的义务（包括办证过程中所需的身份证明、完税证明、房屋维修基金发票等办证相关资料），若被告湖南鑫凯房地产开发有限公司逾期未办理不动产权转移登记（因原告未提供办证相关资料造成逾期的，不视为被告逾期），自逾期之日起按照原告向昌俊已付购房款总额（290823元），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给原告向昌俊支付违约金，直至被告湖南鑫凯房地产开发有限公司办理完成不动产权转移登记之日止； 二、被告湖南鑫凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告向昌俊未安装大便器的折价款500元； 三、驳回原告向昌俊的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费289元，由原告向昌俊负担144元（已交纳），由被告湖南鑫凯房地产开发有限公司负担145元，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  向明阳 审 判 员  毛亚琦 人民陪审员  苏 静 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  杨 思 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）…… （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……