江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1012民初8224号原告:苏果超市扬州市江都区有限公司，住所在扬州市江都区仙女镇新区新都路东（金牛湾都市花园）。法定代表人：陈兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张翼，男，该公司员工。委托诉讼代理人：樊俊，女，该公司员工。被告：孙超，男，1989年4月7日出生，汉族，户籍所在地扬州市江都区，现住扬州市江都区。委托诉讼代理人：孙慰，江苏旭昊律师事务所律师。被告：扬州市万象影院管理有限公司，住所在扬州市江都区仙女镇新区新都路东侧金牛湾都市花园综合楼101室。法定代表人：李东生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨志远，男，该公司员工。原告苏果超市扬州市江都区有限公司（以下简称苏果超市）诉被告孙超、扬州市万象影院管理有限公司（以下简称万象影院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，依法适用简易程序于2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告苏果超市的原委托诉讼代理人申德龙、樊俊、被告孙超及其委托诉讼代理人孙慰到庭参加诉讼，被告万象影院经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告万象影院在超过提交答辩状期间后提出了管辖权异议，本院于2019年1月23日裁定驳回了被告万象影院对本案管辖权提出的异议。后本案因案情复杂，依法转为普通程序。本院于2019年5月30日组成合议庭公开开庭进行了审理，原告苏果超市的委托诉讼代理人张翼、樊俊、被告孙超及其委托诉讼代理人孙慰、被告万象影院的委托诉讼代理人张志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏果超市向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告孙超之间的租赁关系；2.判令被告孙超自合同解除之日起立即搬离涉诉房屋并向原告交还房屋；3.判令被告孙超支付拖欠房租（截止2018年8月21日共计270000元）；4.判令被告孙超支付拖欠水电费（电费截止2018年8月21日共计10584元，水费截止2018年8月21日共计457.6元）；5.判令被告孙超支付滞纳金至被告实际缴纳清拖欠款项为止（电费滞纳金截止2018年8月21日共计1010.22元，水费滞纳金截止2018年8月21日共计19.18元，房租滞纳金截止2018年8月21日共计16537.5元）；6.判令被告孙超自合同解除之日起按照原合同租金标准支付房屋占用费至被告交还房屋之日止；7.判令被告万象影院对被告孙超的上述债务承担连带责任；8.判令被告承担本案的诉讼费用。后变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告孙超之间的租赁关系；2.判令被告孙超自合同解除之日起立即搬离涉诉房屋并向原告交还房屋；3.判令被告孙超支付拖欠房租至租赁关系解除之日（截止2019年10月31日共计691587.38元）；4.判令被告孙超以拖欠房租为基数，自2018年9月14日起按照4.75%每年的标准支付滞纳金至被告付清全部欠款之日止；5.判令被告孙超自租赁关系解除之日起按照原合同租金标准支付房屋占用费至被告返还房屋之日止；7.判令被告万象影院对被告孙超的上述债务承担连带责任；8.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实理由：原、被告签订了《房屋租赁合同》、《商铺租赁单店协议》，由被告承租原告位于扬州市江都区金牛湾都市花园的苏果超市江都新都路店肆层401专柜（面积为1975平方米）用于经营影院，协议期限为2015年3月25日至2022年10月31日，约定了保证金的数额、缴纳时间以及租金的数额、计算方式以及水电费等费用的计算、支付方式，载明了每季度应缴租金及缴纳时间，同时就商铺租赁事宜约定了双方的权利、义务和经济责任等。后双方又签订了《商铺租赁补充协议》，对租赁协议期限、租金及其支付时间重新作了约定。协议签订后，被告未能足额、及时支付房租、水电费等款项。经原告多次催缴，仍未缴纳，并且从2018年5月8日起，被告影剧院已经关门停业，严重影响了原告的正常经营。原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，望判如所请。原告为支持其主张提供了下列证据：1、《商铺租赁单店协议》，证明原、被告双方建立租赁关系，并就租金、水电费等款项的数额及支付时间作出了约定。约定租赁期限为2014年11月1日-2022年10月31日，因无落款签订日期，根据内容推断为2014年11月1日前签订；2、《商铺租赁补充协议》（2015年），证明原、被告双方约定将协议租赁期限由2014年11月1日至2022年10月31日（共2922天）变更为2015年3月25日至2022年10月31日（共2778天），并就相差的144天的租金及原合同第一期、第二期租金重新进行了约定；3、《商铺租赁补充协议》（2016年），证明原、被告双方约定从2016年7月起，租金支付时间改为每季度25日前支付。上述1-3证据共同证明原、被告之间建立了租赁关系，被告应当按合同约定及时、足额支付租金、水电费等费用；4、欠水电费统计表，证明截止2018年8月21日，被告共欠缴电费10584元，产生滞纳金1010.22元；欠缴水费210.4元，产生滞纳金19.18元；5、欠租金统计表，证明截止2018年8月21日，被告共欠缴组租金270000元，产生滞纳金16537.5元；6、原告于2018年4月22日、2018年5月4日、2018年5月28日的自发函，证明原告多次向两被告催缴租金、水电费、物业管理费等应缴费用，并在2018年5月28日所发出的函件中明确告知被告要求其在2018年5月30日前将所有欠费全部缴齐，否则2018年6月1日开始原告将收回涉诉铺位，与被告终止合同；7、房屋租赁合同、补充协议、房产证、同意转租证明，证明原告与原房屋产权人江都市金龙房产有限责任公司、现房屋产权人丁爱民建立了租赁关系，并取得产权人丁爱民的同意，有权将涉诉房屋转租给被告；8、江都新都招商户孙超（扬州市万象影院管理有限公司）2019年应收租金及水电明细表，证明原告向被告催收要求支付截止到2019年5月30日房租应收款47933.25元和水电应收款71617.85元，并有被告员工韩宇在此明细表上签字确认；9、庭后提交的情况说明、拖欠租金、水费、电费明细表、催缴水电费函件，证明原告于2019年5月20日向被告万象影院发函催缴拖欠费用，其中拖欠2019年3月1日至2019年3月31日水费202.5元、电费3888元，2019年4月1日至4月30日水费146.25元、电费6480元，2019年4月25日前应缴租金145800元，租赁日期2019年5月1日至2019年7月31日，合计156517.25元。经几次催缴，被告仍未缴费，后原告于2019年6月3日对影城断水断电，被告此后未再经营。现原告统计被告截止2019年10月30日尚欠缴房租999000元、水费686.3元、电费37567.83元，冲抵被告在2019年共向原告支付345666.75元后，被告尚欠原告房租691587.38元。被告孙超答辩称，1、被告孙超为被告万象影院的股东，在与原告签订租赁合同时，因公司并未进入正常的运转，故以被告孙超的名义对外签署了房屋租赁合同。租赁原告房屋的实际使用人是被告万象影院，一直履行义务的实际缴费人也是被告万象影院，加之此后被告万象影院于2017年4月21日与东莞星美公司达成了股权收购协议，被告孙超也于2017年6月将全部股权转让给东莞星美公司，故被告孙超认为应当由房屋实际承租人被告万象影院承担给付房租及水电费的责任；2、原告主张的房屋租金计算有误。原告曾于2018年7月11日将被告万象影院承租的房屋封门，并断水断电。所欠原告的房租实际只有2018年5月1日-2018年7月11日不足3个月期间的。房屋租金为一个季度135000元，每月33750元，共欠房租为101250元。原、被告在签订房屋租赁协议时，被告万象影院曾于2015年4月7日汇入原告账户10万元履约保证金，该保证金应当用于抵扣上述费用；3、本案审理期间，被告孙超、被告万象影院曾与原告进行过多次沟通调解，并在2019年1月29日（农历腊月24日）达成口头调解协议，被告万象影院向原告交付房租、水电费计33万元，缴纳房租截止至2019年5月1日前，缴纳水电费截止至2019年3月1日前。原告的委托诉讼代理人樊俊于2019年2月1日向苏果超市南京公司总部申请了恢复被告万象影院营业，当天打开承租房屋的门锁，由被告万象影院开始营业，并约定待原告履行过公司审批程序后，三方再签署书面协议，由原告和被告万象影院直接签约继续租赁。在法院第二次开庭前原告突然不同意春节前达成的调解方案，被告孙超认为原告行为带有欺诈；4、原告在本案起诉时已经主张解除与被告孙超的房屋租赁合同，双方并未签订原告所述的《房屋租赁协议》，在所签订的《商铺租赁单店协议》、《商铺租赁补充协议》中均未载明违约金、滞纳金的计算标准，故被告孙超认为原告主张水电费及房屋租金的滞纳金，不符合事实与法律规定。被告孙超为支持其主张提供了下列证据：1、企业信用信息公示报告，证明被告孙超已于2017年6月14日将股权全部转让给成都星美影城管理有限公司，成都星美影城管理有限公司是被告万象影院的全额投资人；2、庭后提交的函告和照片，证明原告曾于2018年7月11日将被告万象影院承租的房屋锁门，在门上张贴有函告并断水断电，又于2019年6月5日再次将被告万象影院承租的房屋锁门、断水断电及发布四楼1975平方米对外招租的事实。被告万象影院答辩称，被告孙超与原告签署了房屋租赁合同，租赁房屋实际使用人是被告万象影院的情况属实。被告万象影院亦按约支付原告保证金100000元以及有关租金、水电费。2019年春节前（农历腊月24日），原、被告三方经过协商达成口头协议，由被告万象影院与原告继续履行租赁合同，并且之后被告万象影院如约按期足额缴纳房租、水电费33万余元，已缴至2019年5月1日。之后，截至2019年5月30日前被告万象影院正常使用租赁房屋，影城正常营业。在被告万象影院向原告申请继续支付相关费用同时，接到了继续开庭的通知，故被告万象影院请求法庭支持被告万象影院与原告继续履行房屋租赁合同，被告万象影院将在2019年6月中旬之前尽快将所有应当支付的房租、水电费全部给付原告。被告万象影院未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年8月29日，原告苏果超市（甲方）与被告孙超（乙方）签订了《商铺租赁单店协议》，约定甲方将江都新都路店肆层401专柜（门店地址：扬州市江都区新都路金牛湾都市花园）的场地出租给乙方，经营面积1975平方米，经营招商娱乐品类商品影院品牌事宜，合同期限为2014年11月1日至2022年10月31日，租金单价为每平方0.69元/天,每两年递增8%，合同期内租金合计4506112元。租金按季度一次性支付，在乙方签订协议后两天内缴纳第一期租金，以后租金应按期提前15日支付；乙方的水电及电话、宽带、燃气费用一个月支付一次，按每月实际用量，在每月的10日前以现金方式交至甲方指定的账户或甲方相关门店财务部，甲方开具收据；乙方在签署本协议后两天内，即须缴付人民币100000元作为履约保证及商品质量保证金。如乙方违约或单方提前终止本协议，甲方有权不予退还预收租金和保证金，并保留向乙方追索赔偿的权利，等等。2015年4月7日，原告苏果超市与被告孙超签订了《商铺租赁补充协议》，对合同期和租金约定：协议期限由2014年11月1日至2022年10月31日（共2922天）变更为2015年3月25日至2022年10月31日（共2778天）,144天的租金196236元从原合同第一、二期租金中扣减，第一期租金由原来的12500元变为0元，第二期租金由原来的12500元变为53764元，之后租金支付明细按原合同执行，合同总租金变为4309876元，协议其他条款不变。2016年7月27日，原告苏果超市与被告孙超又签订了《商铺租赁补充协议》，因乙方合作淘宝、美团、糯米等货款为每月20日后到账，导致乙方资金紧张，双方协商后约定，自2016年7月起，每季度合同约定的缴租日期相应推迟10天，即每季度15日前支付变更为每季度25日前支付。其余条款不变。后被告按约支付原告保证金100000元以及有关租金、水电费。2018年4月22日、2018年5月4日、2018年5月28日，原告向两被告发函催缴拖欠租金、水电费等事项，该催缴函载明：“你方目前租金已交至2018年4月30日，现拖欠我司2018年5月1日至2018年7月31日租金135000元，4月水电费5112元，5月水电费4640.30元，合计144752.30元，现我司要求你方于5月30日前将拖欠租金及所电费交付到位，否则我司将参照《商铺租赁协议》第三条违约责任第一款：乙方必须按照所签订的《商铺租赁协议》按时交纳保证金、租金、水电费、管理费及空调费、推广宣传费（如有）及停车费等协议约定的应付款项。如乙方未按时交纳上述应付款项，甲方有权按照各项拖欠费用总额的千分之五/天收取滞纳金，同时，甲方有权从乙方水电押金、租赁保证金中扣除，逾期超过30天，甲方有权解除本协议及其补充协议，及《商铺租赁协议》第三条违约责任第二款：乙方如拖欠租金、管理费、空调费、推广宣传费（如有）、设施费用，并在甲方向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后，十四天内仍未缴付该等应付款项（无论是否正式追索），甲方有权停止向该单位供应水、电、中央空调或电话线或该物业内之其他设施及服务，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取租金的权利。甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任的约定，限制你方现场水电供应，中止你方营业，同时我方保留向你方收取租金滞纳金的权利。请于5月30日前将所有欠费全部缴齐，否则6月1日开始我司将收回401#铺位，与贵公司中止合同。”经原告催缴两被告未缴纳，2018年7月11日，原告将影剧院大门上锁，此后影剧院一直歇业。本案审理期间，原、被告经过协商，被告万象影院补交房租、水电费支付给原告33万元，2019年2月1日原告打开影剧院门锁，被告万象影院恢复营业。2019年5月20日，原告向被告万象影院（星美国际影城）发函催缴拖欠租金、水电费等事项，该催缴函载明：“你方目前拖欠我司401号商铺2019年3月1日至2019年3月31日租金135000元，4月水电费5112元，5月水电费4640.30元，合计144752.30元，现我司要求你方于5月30日前将拖欠租金及所电费交付到位，否则我司将参照《商铺租赁协议》第三条违约责任第一款：乙方必须按照所签订的《商铺租赁协议》按时交纳保证金、租金、水电费、管理费及空调费、推广宣传费（如有）及停车费等协议约定的应付款项。如乙方未按时交纳上述应付款项，甲方有权按照各项拖欠费用总额的千分之五/天收取滞纳金，同时，甲方有权从乙方水电押金、租赁保证金中扣除，逾期超过30天，甲方有权解除本协议及其补充协议，及《商铺租赁协议》第三条违约责任第二款：乙方如拖欠租金、管理费、空调费、推广宣传费（如有）、设施费用，并在甲方向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后，十四天内仍未缴付该等应付款项（无论是否正式追索），甲方有权停止向该单位供应水、电、中央空调或电话线或该物业内之其他设施及服务，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取租金的权利。甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任的约定，限制你方现场水电供应，中止你方营业，同时我方保留向你方收取租金滞纳金的权利。请于5月30日前将所有欠费全部缴齐，否则6月1日开始我司将收回401#铺位，与贵公司中止合同。”因被告未支付拖欠款项，原告于2019年6月3日又将影剧院大门上锁并断水断电，被告万象影院不再营业。另查明，被告万象影院于2014年9月4日成立，2017年6月14日成都环球星美影城管理有限公司百分百股权收购被告万象影院。被告孙超于2017年6月14日将股权全部转让给成都星美影城管理有限公司。经本院主持调解，因双方意见不一，致调解不成。本案的争议焦点是：1、原告要求与被告孙超解除租赁关系应否支持？2、原告主张被告孙超支付有关房租、水电费、滞纳金及迁让房屋是否支持？被告万象影院应否承担连带责任？关于争议焦点一，本院认为，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告苏果超市与被告孙超签订的《商铺租赁单店协议》《商铺租赁补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原告依约履行了合同义务，而被告拒不依约支付租金的行为构成了违约，原告有权按照合同约定解除房屋租赁合同，故对原告要求解除与被告孙超之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二，1、房租、水电费。原告认为，原告与被告孙超之间签订房屋租赁协议，理应由被告孙超支付所欠房租、水电费。被告孙超认为，租赁原告房屋的实际使用人、一直履行义务的实际缴费人是被告万象影院，被告孙超仅是名义承租人，故应当由被告万象影院承担给付房租及水电费的责任。被告万象影院对系以孙超名义与原告签署了房屋租赁合同，租赁房屋实际使用人是被告万象影院的事实无异议。本院认为，原告将江都新都路店肆层401专柜的场地出租给被告孙超经营招商娱乐品类商品影院品牌事宜，租赁房屋实际使用人、经营者、缴费人均为被告万象影院，原告庭审中亦确认曾于2019年2月12日收到被告万象影院支付的有关房租、水电费33万元，且原告催缴房租、水电费也是向两被告发函，故原告对租赁房屋的实际使用、经营情况是明知，因此，应由该租赁房屋的实际承租人即被告万象影院承担向原告支付房租、水电费等义务，而并非承担连带责任。被告万象影院承诺将在2019年6月中旬之前尽快将所有应当支付的房租、水电费全部给付原告，实际却并未给付，故对被告万象影院要求继续履行房屋租赁合同的辩解不予采纳。因原告于2019年6月3日将租赁房屋大门上锁并断水断电，被告万象影院不再营业，故所欠房租应支付至2019年6月2日。经核算，根据合同约定，被告应于2018年4月25日前给付原告2018年5月1日至7月31日房租135000元，于2018年7月25日前给付原告2018年8月1日至10月31日房租135000元，于2018年10月25日前给付原告2018年11月1日至2019年1月31日房租145800元，于2019年1月25日前给付原告2019年2月1日至4月30日房租145800元，于2019年4月25日前给付原告2019年5月1日至7月31日房租145800元（其中，2019年5月1日至6月2日房租为145800元÷92天×33天=52297.74元），故2018年5月1日至2019年6月2日房租合计613897.74元。原告方主张被告尚欠缴的水费为686.30元、电费为37567.83元。原告自认在此期间收到原告支付的房租、水电费合计345666.75元（原告于2019年2月12日收到被告支付的房租、水电费33万元，以及2019年4月水电费9040.5元、2019年5月水电费6626.25元。被告万象影院在向原告支付33万元时，原被告双方对2018年7月11日起锁门未能营业期间的租金未约定扣减，默认仍然缴纳房租）。被告按约支付原告保证金100000元，该100000元保证金应在未给付的租金中予以扣减，故被告万象影院应向原告支付房租、水电费为613897.74元+686.30元+37567.83元-345666.75元-100000元=216485.15元。2、滞纳金。原告提交的证据《商铺租赁单店协议》、《商铺租赁补充协议》中均未载明有关违约金、滞纳金的约定，被告亦否认签订过原告所述的《房屋租赁协议》，原告仅在向被告发出的催款通知中载明有主张违约金、滞纳金，故对原告主张被告按照4.75%每年的标准支付房租、水电费的滞纳金至被告付清全部欠款之日止的诉讼请求不予支持。3、迁让房屋。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告孙超与原告的房屋租赁关系已经解除，被告万象影院为实际承租人，理应立即搬离涉诉房屋并向原告交还房屋，且由被告万象影院向原告交还房屋也更便利于执行。4、房屋占用费。因原告于2019年6月3日将租赁房屋大门上锁并断水断电，被告万象影院不再营业，也无法使用经营，故对原告要求被告自合同解除之日起按照原合同租金标准至交还房屋之日止支付房屋占用费的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告苏果超市扬州市江都区有限公司与被告孙超于2014年8月29日签订的《商铺租赁单店协议》以及2015年4月7日和2016年7月27日签订的《商铺租赁补充协议》；二、被告扬州市万象影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏果超市扬州市江都区有限公司租金、水电费216485.15元；三、被告扬州市万象影院管理有限公司于本判决生效之日起二十日内腾空坐落于扬州市江都区新都路金牛湾都市花园江都新都路店肆层401专柜（面积1975平方米）的房屋并交付给原告苏果超市扬州市江都区有限公司；四、驳回原告苏果超市扬州市江都区有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5780元，由原告苏果超市扬州市江都区有限公司负担2601元，由被告扬州市万象影院管理有限公司负担3179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  武兰荣人民陪审员  韩家信人民陪审员  唐 玉二〇二〇年四月二十一日书 记 员  安楚楚