江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终40号上诉人（原审被告）：何琦，男，1988年2月9日出生，汉族，户籍住址江西省抚州市，现住江西省南昌市红谷滩新区，上诉人（原审被告）：张乔苏，女，1989年9月24日出生，汉族，户籍住址江西省抚州市，现住江西省南昌市红谷滩新区，委托诉讼代理人：田立元，江西正石律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吴小云，女，1974年10月26日出生，汉族，住江西省抚州市，委托诉讼代理人：罗胜龙，江西论研律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：何晓辉（吴小云的丈夫），住江西省抚州市，代理权限为特别授权代理。上诉人何琦、张乔苏因与被上诉人吴小云房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2019）赣1029民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何琦、张乔苏的委托诉讼代理人田立元，被上诉人吴小云及其委托诉讼代理人罗胜龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何琦、张乔苏上诉请求：撤销原判，改判驳回吴小云对何琦、张乔苏的诉讼请求；诉讼费用由吴小云承担。事实和理由：一、上诉人与吴小云根本不存在房屋买卖合同关系，原判认定双方存在房屋买卖合同关系并判决上诉人返还吴小云购房款，与客观事实不符。双方最初只存在民间借贷关系，上诉人的母亲自2015年开始陆续向吴小云借款，吴小云主张的969,061元购房款完全是由高额利息累计而成。上诉人完全是在迫不得已的情况下才在2018年11月22日与吴小云订立所谓的《商业用房买卖合同》。双方订立该合同以后，吴小云并没有向上诉人支付任何购房款，双方不存在房屋买卖合同关系。二、纵使上诉人的母亲与吴小云存在民间借贷关系，上诉人在该民间借贷关系中充其量只是提供抵押担保物的抵押人，从民间借贷来讲，本案明显遗漏主债务的当事人。同时，原判认定的969,061元是如何形成的，也缺乏证据证明。吴小云在一审中没有围绕该款项的构成和由来予以举证，上诉人更是无从知晓该款项的构成和由来，实际上该款项完全是高额利息累计而成，这涉及到吴小云所主张的利息是否合法的问题，应当进行审查。但是，原判仅凭上诉人的母亲在《商业用房买卖合同》上的签字说明就判决上诉人返还969,061元，认定事实根本不清。综上，原判与客观事实不符，不符合法律规定，应当予以纠正。吴小云辩称，一、双方在2018年11月22日签订了《商业用房买卖合同》，卖方是何琦、张乔苏，买方是被上诉人，对方的母亲在合同上对款项支付情况也进行了确认，所以双方是商品房买卖合同关系无疑。二、对于969,061元是如何形成的，何琦、张乔苏在一审中没有提出异议，现在对方提出这个问题，被上诉人将提供相应材料予以证明该款项的形成。吴小云向一审法院起诉请求：1.判决解除吴小云与何琦、张乔苏签订的《商业用房买卖合同》，或者确认《解除〈商业用房买卖合同〉通知》已发生法律效力；2.判决何琦、张乔苏归还购房款969,061元；3.判决何琦、张乔苏支付违约金193,812元；4.本案诉讼费用由何琦、张乔苏承担。一审法院认定事实：2018年11月22日，吴小云与何琦、张乔苏签订《商业用房买卖合同》，合同主要约定1.吴小云认购位于抚州市东乡区正凯富贵园2-3商铺；2.总房款969,061元；3.2019年3月30日之前办理产权过户手续；4.总房款969,061元，用何琦、张乔苏之前尚欠吴小云的969,061元借款抵扣。5.如甲方违约，则向乙方支付总房款20%的违约金……。签订《商业用房买卖合同》后，吴小云按照双方约定的方式支付了全部购房款，何琦、张乔苏也多次承诺办理过户手续。后经查询，何琦、张乔苏出售给吴小云的商铺，早已抵押给第三人万光辉，导致吴小云根本无法办理产权过户手续。故吴小云于2019年8月20日向何琦、张乔苏发出《解除〈商业用房买卖合同〉通知》，要求解除双方签订的《商业用房买卖合同》，立即退还购房款969,061元并支付违约金193,812元。另查明，吴小云确认何琦的母亲李立云以现金及餐费抵款73,650元。一审法院认为，2018年11月22日何琦、张乔苏与吴小云签订的《商业用房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约履行。何琦、张乔苏将已售房屋抵押给第三人万光辉，导致吴小云无法按照合同约定办理过户，何琦、张乔苏已构成违约，吴小云起诉要求解除房屋买卖合同，退还已支付的购房款969,061元，并按照合同标的20%向何琦、张乔苏主张违约金193,812元符合法律规定，一审法院予以支持，吴小云确认何琦的母亲李立云以现金及餐费抵款73,650元，应予抵扣。何琦、张乔苏提出已经在协商解除抵押，望继续履行房屋买卖合同缺乏事实基础，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条规定，判决：一、解除吴小云与何琦、张乔苏双方签订的《商业用房买卖合同》；二、何琦、张乔苏于判决生效之日起十五日内返还吴小云的购房款895,411元；三、何琦、张乔苏于判决生效之日起十五日内支付吴小云的违约金193,812元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,265.86元、财产保全费5,000元，共计20,265.86元，由何琦、张乔苏负担。本院二审期间，何琦、张乔苏提交了以下证据：1.其自行制作的《何琦、张乔苏与吴小云民间借贷借款本金及利息计算清单》；2.其自行制作的《李立云与吴小云资金往来》、银行电子回单和交易明细9张。证明：围绕双方的民间借贷情况，截止目前，李立云实际尚欠吴小云207,238.38元，其中本金163,954.41元、利息43,223.97元；目前没有调取到2014年10月26日吴小云付给李立云200,000元的材料，但我方认可。吴小云质证认为：1.对证据1的计算过程有异议，本金是五笔，我方已列出，共806,000元。对方的计算清单有明显的问题，（1）双方之间的借款是朋友之间的帮忙，利息符合国家规定的月息三分以内，对方却将约定的三分、二分五调整为二分，已支付的利息怎么能这样计算；（2）遗漏了几笔款项，第一笔是2014年8月20日现金给付的200,000元，第二笔是2017年11月的150,000元，第三笔是2017年11月以前的利息结转的156,000元；（3）还遗漏了一些现金支付和利息结转的情况。2.双方除了借贷关系还有其他的经济往来，吴小云是李立云的员工，故证据2不能作为利息支付的依据。吴小云提交了以下证据：1.其自行制作的《借款及利息明细》；2.银行交易明细2张。证明：双方之间借款金额和时间，我方是直接给付现金，没有转款方式。3.银行交易明细4张。证明：吴小云从丈夫、女儿、婆婆的银行账户取款，之后用现金借款给李立云，是2017年11月借的150,000元，是以吴小云女儿的名字出借的，李立云打了150,000元借条；其中（1）吴小云替李立云还了欠吴小文的100,000元，银行交易记录可以证明吴小云把这100,000元还给了吴小文的爱人杨相莲；（2）吴小云从婆婆的账上取了50,000元，借给李立云。4.光盘一张，内有三张借条的视频（2014年8月20日的借条、2014年10月26日的借条、2015年7月23日的借条）。证明：借贷事实。5.吴小红、吴金生等人与李立云之间的欠条、合同等。证明：李立云还借了吴小云的姐姐等其他人的钱，李立云转账给吴小云的钱还包括了付给吴小云姐姐的利息。何琦、张乔苏质证认为，1.对证据1的真实性有异议，是吴小云自行整理的，且没有附相关银行凭证。2.吴小云在证据2的银行交易明细上勾了两笔，一笔190,000元，一笔200,000元，但这看不出与李立云存在因果关系，并未标注是什么情况。3.吴小文的钱是李立云自己还的。4.借条是真实的，但是每次到期后双方都会换新的借条，新的借条上会把利息加上，怎么会有2014年的借条。5.对证据5不予质证。对当事人提交的上述证据，本院认定如下：（一）何琦、张乔苏提交的证据。1.因证据1系其自行制作，故只能视作当事人陈述，不能作为单独认定本案事实的依据。2.因证据2中的银行电子回单和交易明细系客观的银行交易凭证，故对证据的真实性、合法性予以确认，但是能否反映双方之间的全面借贷往来情况，需结合其他证据予以分析认定。《李立云与吴小云资金往来》亦应视为当事人陈述。（二）吴小云提交的证据。1.因证据1系其自行制作，故只能视作当事人陈述，不能作为单独认定本案事实的依据。2.因证据2中的银行交易明细系客观的银行交易凭证，且双方对该两笔借款事实没有争议，故对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。3.因证据3中的银行交易明细系客观的银行交易凭证，故对证据的真实性、合法性予以确认，但是能否达到其证明目的，需结合其他证据予以分析认定。4.因双方对证据4的视频内容没有争议，故对证据的真实性予以确认。5.因证据5缺乏与本案的关联性，故对该证据不作确认。此外，为查明吴小云与李立云之间的借贷往来事实，本院通知李立云到庭核实有关情况，就969,061元是如何计算所得，要求双方提交书面的计算情况。吴小云书面提交了有关计算情况及2016年11月23日的银行交易明细，但李立云只书面提交了款项转入转出的意见，并没有按本院要求提交计算情况。何琦、张乔苏对一审查明的事实提出异议如下：1.尽管双方签订了《商业用房买卖合同》，但是吴小云并未按约定支付购房款，都是之前的民间借贷而形成的，对何琦、张乔苏而言，吴小云并未实际支付购房款。2.何琦、张乔苏不清楚969,061元是怎么形成的。吴小云对一审查明的事实没有提出异议。对上述事实异议，本院认定如下：1.吴小云与何琦、张乔苏已经在合同中明确约定用借款本息抵扣购房款及有关费用，故吴小云并不构成违约。原判认定相关事实正确，何琦、张乔苏的第1点事实异议不能成立。2.关于969,061元如何构成，因涉及本案二审争议焦点的认定，本院在此不予赘述。原判对此未予查明，认定基本事实不清，存在不当。此外，双方《商业用房买卖合同》约定的总房价是937,200元，维修基金、契税等31,861元，合计969,061元。原判认定总房款969,061元存在表述不明，本院予以纠正。本院对一审查明的其他事实予以确认。本案未能达成调解协议。本案二审的争议焦点为：1.何琦、张乔苏与吴小云之间的法律关系；2.李立云与吴小云之间的借款本金及利息计算；3.李立云是否属于必须参加本案诉讼的当事人。本院认为，在签订《商业用房买卖合同》之前，何琦、张乔苏与吴小云之间不存在任何法律关系，只是何琦的母亲李立云与吴小云之间存在借款合同关系。在李立云无法偿还借款本息的情况下，何琦、张乔苏为了帮助李立云清偿债务，与吴小云协商并对账，将其所有的案涉房屋出卖给吴小云，双方签订了《商业用房买卖合同》，约定以李立云所欠借款本息抵作购房款及相关费用，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。双方是经协商一致终止吴小云与李立云之间的借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，且并非为借款合同的履行提供担保，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，遵循当事人的真实意思表示，何琦、张乔苏与吴小云形成了房屋买卖合同法律关系。何琦、张乔苏主张双方不成立房屋买卖合同关系与事实不符，其以吴小云未实际付款为由主张不成立房屋买卖合同关系亦缺乏法律依据，且该上诉主张与其在一审中要求继续履行合同的辩称意见存在冲突。何琦、张乔苏主张其系被迫签订《商业用房买卖合同》，缺乏事实依据，本院不予采信。但是，双方当事人均认可合同中约定的购房款及相关费用系用原借款本息抵消，且何琦、张乔苏在一审、二审中均主张存在高额利息，为避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化，本院对借款本金及利息数额予以审查。（一）关于借款本金的认定。吴小云主张有五笔借款：2014年8月20日借款100,000元，月息2分；2014年10月26日借款200,000元，月息2.5分；2015年7月23日借款200,000元，月息3分；2017年11月借款150,000元，月息2分；2017年11月对上年度结息156,000元转为借款本金，月息2.5分。对此，何琦、张乔苏认可2014年10月26日、2015年7月23日的借款，对其余几笔借款不认可，并主张2017年11月借款40,000元。本院认为，根据证据盖然性规则，吴小云的事实主张较何琦、张乔苏的事实主张更符合客观事实。理由有：1.吴小云提交的光盘中有2014年8月20日的借条，显示借款100,000元、月息2分，该证据证明何琦、张乔苏否认的第1笔借款确实存在。2.《商业用房买卖合同》注明借条被何琦、张乔苏收回，但是其在本案中不能提交相应的借条，应当承担举证不能的不利法律后果。3.何琦、张乔苏在一审中陈述了其对购房款本金没有异议，只是主张利息太高了不合理。4.从2014年10月26日、2015年7月23日的借款事实来看，双方借款并非均采用转账的形式，有转存形式，也有现金支取后给付现金的可能，故何琦、张乔苏提交的证据2并不能全面反映吴小云与李立云之间的借贷往来。5.虽然吴小云提交的证据3不能直接指向2017年11月借款150,000元，但是结合吴小云按本院要求书面提交了有关计算情况且计算结果相对接近969,061元、而何琦、张乔苏及李立云均未按本院要求提交有关计算情况的事实，该笔借款150,000元应当认定具有高度可能性。据此，本院采信吴小云关于借款本金及利息约定的事实主张。（二）关于是否存在违法高息。双方在二审中对利息计算存在争议，何琦、张乔苏主张不能超过月息2分，吴小云则主张已支付利息应当按照借条载明的利息计算。由于本案中没有借条，而双方提交的银行交易明细均不能全面反映借贷往来，且双方提交的关于借款利息的书面意见中均没有低于月息2分、高于月息3分的情况描述，故本院对李立云已支付的利息不再予以审查，仅针对形成969,061元的本金及利息进行审查。1.关于2017年11月结息转本的156,000元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十八条规定，该款项没有实际支付，且超出年利率24%的利息不能计入后期借款本金，故本院仅支持120,000元[（100,000元+200,000元+200,000元）×24%]，对违法高息36,000元予以扣减。2.关于2017年11月至2018年11月半年的利息。同理，根据上述两条法律规定，本院仅支持78,000元[（100,000元+200,000元+200,000元+150,000元）×24%÷2],对违法高息予以扣减，且2017年11月结息转本的款项不再作为本金计算利息。据此，本院认定借款本息转为购房款的金额为848,000元（100,000元+200,000元+200,000元+150,000元+120,000元+78,000元）。3.关于现金给付43,700元的认定。吴小云主张该款为现金给付的契税，因与合同约定契税等费用的金额不符，且缺乏证据证实，与合同备注内容有悖，故本院对该现金给付的事实不予采信。关于违约金的认定。因何琦、张乔苏出售给吴小云的商铺已经抵押给第三人，导致吴小云无法实现合同目的，故何琦、张乔苏应当就此承担违约责任，双方《商业用房买卖合同》第六条对违约金的计算进行了约定。但是，由于吴小云实际支付的购房款应当认定为848,000元，故何琦、张乔苏应当承担违约金169,600元（848,000元×20%）。关于李立云是否为必须参加本案诉讼的当事人。本案是房屋买卖合同纠纷，合同的当事人为何琦、张乔苏与吴小云，与李立云不具有法律上的利害关系，故李立云并非必须参加本案诉讼的当事人。综上所述，何琦、张乔苏代替李立云清偿债务，与吴小云形成房屋买卖合同法律关系，但是因其过错导致双方合同无法履行，何琦、张乔苏应当返还吴小云已抵作购房款的款项848,000元，扣除已给付的73,650元，还应支付774,350元，并支付违约金169,600元。原判对吴小云抵作购房款的利息部分是否有违法高息未予审查，判处不当。据此，本院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省抚州市东乡区人民法院（2019）赣1029民初1757号民事判决第一项：解除吴小云与何琦、张乔苏双方签订的《商业用房买卖合同》；二、变更江西省抚州市东乡区人民法院（2019）赣1029民初1757号民事判决第二项为“何琦、张乔苏于本判决生效之日起十五日内返还吴小云购房款774,350元”；三、变更江西省抚州市东乡区人民法院（2019）赣1029民初1757号民事判决第三项为“何琦、张乔苏于本判决生效之日起十五日内支付吴小云违约金169,600元”；四、驳回吴小云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,265.86元、财产保全费5,000元，共计20,265.86元，由吴小云负担3,873.86元，何琦、张乔苏负担16,392元。二审案件受理费14,603元，由吴小云负担1,947元，何琦、张乔苏负担12,656元。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  王 琳审判员  范 宣二〇二〇年四月二十六日法官助理周超书记员刘晓欢相关法律规定：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。