昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初729号原告：云南浙商投资开发有限公司,住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：洪月琴。委托诉讼代理人：马配娟，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：和六胜，女，纳西族，1982年2月5日出生，住云南省昆明市西山区。被告：刘训志，男，汉族，1978年3月28日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨仕东、周宝宪，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理，原告云南浙商投资开发有限公司（以下简称：浙商投资公司）与被告和六胜、刘训志商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告浙商投资公司的委托诉讼代理人马配娟到庭参加诉讼，被告和六胜，被告刘训志及其委托诉讼代理人杨仕东到庭参加诉讼。后因涉及另案执行，本案中止审理，后恢复审理。本案现已审理终结。原告浙商投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋（返还房屋请求已撤回）；2.判令被告向原告支付违约金30865.9元；3.判令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元；4.判令被告承担诉讼过程中实际产生的公告费、保全担保费；5.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：根据原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，以及原被告与贷款银行签订的《贷款合同》：被告作为购房人向原告购买昆明市呈贡洛羊物流片区房屋，应按约向原告支付购房总价款308659元，并按期向银行清偿房屋按揭贷款；原告作为保证人，为被告向贷款银行承担保证责任；若被告自约定的应付款时限届满60天后仍未付清，视为被告单方解除合同，原告有权自行处置该房屋，且被告应按购房总价款的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约办理了该房屋的备案登记。但是，因被告未及时履行付款义务，原告作为保证人为其向银行代偿房屋按揭贷款。综上所述，被告的严重违约行为导致原告遭受巨额损失，且双方合同目的己无法实现。为此，原告特依法向贵院提起诉讼，以维护自身合法权益。被告和六胜辩称，首先我觉得并不是我自己违约的。购买这个房子的时候，我前夫刘训志在楚雄工作，一个月回来昆明就几天，其实已经分居，我们夫妻双方没有感情了，我想为自己留条后路，所以自己偷偷的去看的房子，我说我买这个房子我不想给家里人知道，销售人员后来就跟我说，能不能拿到你家人的身份证，我说可以的。他就跟我说你拿了身份证，其他的我们来想办法，我们会帮你搞定的，但是必须要带身份证原件。不然的话单凭我一个人，买房子刘训志不到现场的话，是没有办法购买房子的，是他们这样给我操作的，不然我怎么买得到。首付六万多元后，我按揭了二十多万，一直如期每月偿还贷款，直到2016年1月，我因和其他人经济纠纷被昆明市盘龙区映象派出所刑事拘留，导致我无法正常还款。2016年3月30日事情调查清楚后，我从拘留所出来去贷款银行查询得知房子已经被原告收回，剩余贷款也由原告付清。2016年4月我知道房子被原告收回后，因陷入几起经济纠纷中，没有能力和精力处理这件事情，所以已经放弃了所购买的房子。我自己首付和偿还三年的贷款已经十多万元，其实我已经放弃。原告主张的款项我是付不出来的。我觉得我也不该付，并不是我去恶意违约的。被告刘训志辩称，第一、被告刘训志对和六胜向原告买房、保证贷款和银行按揭贷款事先不知道，没有参与过，没有签字没按手印。这个鉴定报告已经出来了。我向法院承诺我方对这两套房子不管是收回还是解除合同，放弃对夫妻共同财产的权利，不承担任何义务。第三、上次我们来开庭多次跟原告说了不是刘训志签的字，原告坚持做鉴定，我们交了8000元的鉴定费。两个案子中原告有重大过错，配合做了虚假签字手印，我们的维权将依次开展。请法院依法驳回原告对被告刘训志的诉讼请求。原告浙商投资公司围绕其诉讼请求依法提交了证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：浙商投资公司（甲方）、和六胜（乙方）于2013年7月10日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：被告和六胜向原告浙商投资公司购买昆明市呈贡洛羊物流片区房，房屋总价款308659元，首付款158659元，向银行贷款150000元。《合同补充协议》第一条第3项约定：若因乙方原因，导致银行从甲方账户中扣款，乙方必须在接到甲方通知之日起5日内归还甲方代垫款项，并按中国人民银行公布的同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因乙方原因，导致银行解除与乙方的按揭贷款协议，并要求甲方承担连带清偿责任时，甲方有权解除合同；若甲方解除合同，甲方可在合同解除后30日内从应退还乙方的房款中扣除甲方代乙方清偿银行同等金额的款项，和乙方应承担总房款10%的违约金后，退款给乙方。《合同补充协议》第一条第6项约定：因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。和六胜支付了首付款20000元，并与中国银行股份有限公司昆明市呈贡支行签订了《个人商业用房贷款合同》，就其购买的二套住房（本案案涉房屋及另案涉及的号房屋）向该银行共计贷款280000元，贷款期限120个月，浙商投资公司为贷款合同提供阶段性连带责任保证。抵押物清单及委托书中签有被告刘训志名字并按手印，经鉴定，相关名字及手印均非被告刘训志本人所签所按。后和六胜连续逾期未偿还银行贷款，根据《个人商业用房贷款合同》，浙商投资公司作为保证人承担了连带保证责任，于2016年3月17日向银行结清了全部贷款。案涉房屋的购销合同于2013年7月12日办理了登记备案手续，买受人为被告和六胜。另查明，被告和六胜与被告刘训志于2015年11月12日离婚。经庭审询问，原告浙商投资公司明确表示不要求被告刘训志承担责任。本院认为：关于本案的责任主体问题，经庭审查明本案的房屋买卖被告刘训志并未参与，各方对于被告刘训志不承担本案合同责任均无异议，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告浙商投资公司与被告和六胜签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，该合同及补充协议书合法有效。原、被告双方应当根据合同的约定，全面履行自己的义务。被告和六胜向原告浙商投资公司购买案涉房屋后，未按期向银行偿还房屋按揭贷款，致使原告浙商投资公司代被告和六胜偿还了剩余贷款本息，之后被告和六胜未按协议约定归还原告垫付的款项，根据双方签订的合同约定，被告在按揭贷款过程中若出现不按时支付银行规定的月付按揭款，导致原告浙商投资公司代被告和六胜履行担保责任的视为被告单方解除合同，故原告浙商投资公司与被告和六胜签订的商品房购销合同因违反双方约定已经解除，因此对原告提出的要求解除其与被告和六胜签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的诉请，本院依法予以支持，并确定解除时间为2016年3月17日。关于被告应否支付律师费的问题，补充协议第一条第6款约定：“……甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”原告按照合同约定支出的律师费系因被告违约，原告为实现债权而支出的必要、合理费用，该笔费用应由被告承担，对于原告主张的律师费5000元本院予以支持。本案中，被告和六胜系案涉房屋贷款合同的借款人，其逾期偿还贷款已经违约，现案涉房屋贷款原告已经代被告向贷款银行承担保证责任即代偿按揭贷款，依照合同约定理应承担还款责任。现原、被告双方签订的《商品房购销合同》以及补充协议已符合约定的解除条件，双方已不存在商品房购销合同关系，但由于该合同已经在相关部门备案，且房屋已交付被告和六胜，故被告和六胜应当协助原告办理案涉房屋合同的备案撤销手续及返还房屋。对于原告主张被告支付违约金的请求，根据双方合同约定：“若乙方自本合同约定的应付款时限届满60天后仍未付清款项，视为乙方单方解除合同，甲方有权自行处置该物业，同时乙方须按总房款的10%支付违约金，甲方在扣除违约金后将乙方所剩房款以不计息的方式退还乙方。”本院结合违约金的补偿性质、被告的抗辩意见以及本案原告损失的情况，酌情调整本案的违约金为21000元。据此，原告浙商投资公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告云南浙商投资开发有限公司与被告和六胜签订的《商品房购销合同》以及《合同补充协议》于2016年3月17日解除；二、被告和六胜在本判决生效十日内向原告云南浙商投资开发有限公司支付违约金21000元、律师费5000元；三、被告和六胜在本判决生效之日起十日内协助原告云南浙商投资开发有限公司办理《商品房购销合同》备案登记注销事宜（合同登记号：）；四、驳回原告云南浙商投资开发有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元，由被告和六胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  方铮铮人民陪审员  孙 丹人民陪审员  李 誉二〇二〇年四月十五日书 记 员  宋娟玲