山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2153号上诉人（原审原告）：杨永生，男，1981年2月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王德欣，山东德衡（烟台）律师事务所律师被上诉人（原审被告）：烟台南尧置业有限公司，住所地烟台市芝罘区世回尧南尧居民区。法定代表人：姬长宏，总经理。委托诉讼代理人：宋秀华，山东烟泰光远律师事务所律师。上诉人杨永生因与被上诉人烟台南尧置业有限公司（以下简称南尧置业）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初10104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨永生上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨永生的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、杨永生与南尧置业签订合同时，涉案房屋是现房而非预售商品房，一审判决不应以南尧置业未取得商品房预售许可证为由认定合同无效。二、南尧置业十余年没有为涉案房屋办证，且其不可能再取得商品房预售许可证，法律规定未取得商品房预售许可证应认定合同无效，出发点是保护购房人，该规定不能成为开发商拒绝承担违约责任的理由。如果开发商不取得预售许可证而售卖房屋，反倒不用承担违约责任，属于损害购房人利益，造成了依法依规办证有惩罚，违法违规不办证受法律保护的畸形现象，社会影响不佳。三、若合同被认定为无效，因南尧置业签订无效合同，给我方造成损失，南尧置业仍应承担相应责任。南尧置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和司法解释正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。杨永生向一审法院起诉请求：请求被告支付原告2016年4月28日至2018年4月28日期间的逾期办理房产证违约金20703元（以总房款492395.50为基数，按两年的银行存款利息2.1%计算）。一审法院认定事实：2006年10月26日，烟台市芝罘区世回尧办事处南尧居委会（以下简称南尧居委会）与烟台市土地资产经营中心（以下简称市土地经营中心）在签订的《土地使用权收购（收回）补偿合同》[烟储收字（2006）第33号]及附件勘测定界图中约定：市土地经营中心经市政府批准，收回南尧居委会位于烟台市芝罘区世回尧街道办事处南尧居民委员会的部分土地使用权（详见宗地勘测定界图）及地上附着物和其他地上、地下附属物等，其中土地面积为94084平方米、地上附着物拆迁总面积为29714.6平方米；双方经协商同意并报市政府批准，收购土地及地上附着物补偿费总额为2305.1万元；本宗地挂牌出让后，如南尧居委会或南尧居委会参股的公司竞得该宗地，补偿费可从南尧居委会应交宗地出让金中抵扣。2006年12月8日，被告与烟台市国土资源局与被告在签订的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》（烟国土资挂[2006]94号）中载明：被告在烟台市国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，经过公开竞价，竞得烟台市区[2006]94号宗地国有土地使用权，双方签订本成交确认书；挂牌成交的土地，南尧旧村改造宗地A地块位于东至富顺苑西区、南至规划路、西至用地边界、北至烟台市旅游学校用地；南尧旧村改造B地块位于东至机场路、西至青年南路、南北至用地边界；其界址最终以国土部门实测、核发土地使用证界定为准；宗地出让面积约为90965平方米，挂牌成交土地出让金总额为8308万元；挂牌成交后，被告应与烟台市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》并付清全部土地出让金；本宗地国有使用权已经市政府批准收回，被告须对原土地使用权及合法产权人按照法律法规规定进行拆迁补偿安置；被告付清土地出让金并按规定完成拆迁补偿安置工作后，方可向烟台市国土资源局申请办理土地登记，领《国有土地使用证》，取得土地使用权；若被告违约，烟台市国土资源局不予退还前期所收取的履约保证金及土地出让金，取消被告竞得人资格，无偿收回土地使用权。同日，山东省烟台市公证处出具了（2006）烟证经字第465号《公证书》，确认上述《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》意思表示真实。2009年10月23日，原、被告在签订的《房屋销售合同》中约定：原告购买被告开发建设的涉案房屋，建筑面积91.10平方米，房屋总价款为492395.50元；被告应于2009年11月23日前将涉案房屋交付给原告；被告在涉案房屋交付使用后36个月内将办理房产权属登记的相关手续和资料交到烟台市房屋产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房产证，按照银行同期同类存款利率赔偿原告损失。2009年9月29日、2009年10月23日，原告共向被告支付了购房款492395.50元，被告亦分别向原告开具了金额为20000元、472395.50元的收据。2009年11月23日，被告向原告交付了涉案房屋。2012年11月20日，烟台市规划局在向烟台市国土资源局出具的烟规建管函[2012]33号《关于[2006]94号宗地规划审批建筑面积的函》中载明：[2006]94号宗地（南尧旧村改造A、B地块）位于芝罘区两侧；2006年12月8日被告通过招拍挂方式竞得该宗地土地使用权，总出让土地面积为90965平方米（其中A地块出让土地面积50668平方米、B地块出让土地面积为40297平方米）。2018年10月24日，被告与烟台市国土资源局在签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》中约定：合同项下的出让宗地总面积分别为50668平方米和40297平方米，用途包括普通商品住房用地、公共设施与公共服务用地、商服用地；烟台市国土资源局同意在2006年12月9日前将两宗出让宗地交付给被告，被告应自本合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款102948403.70元（48275289.10元+54673114.60元）。至今，富顺苑·都市峰境小区项下的土地使用权证书尚未办理至被告名下，包括涉案房屋在内的该小区房屋亦未办理商品房预售许可手续。另，被告表示于2019年11月缴清了土地出让金。诉讼中，本院依法向原告释明了相关的诉讼风险，原告表示坚持其诉讼请求，同时认为被告作为专业的开发商，签订无效商品房买卖合同理应承担原告损失。2018年3月15日，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2018年10月8日，本院正式立案，进入本案诉讼。一审法院认为，（一）富顺苑·都市峰境项目所在的[2006]94号宗地已经挂牌出让，被告于2006年公开竞得并与国土部门签订了《国有建设用地使用权出让合同》的事实清楚，因被告未取得上述宗地的国有土地使用权证书，涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件。（二）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案房屋所在的富顺苑·都市峰境项目至今未取得商品房预售许可证书，本院依法认定原、被告在2009年10月23日签订的《房屋销售合同》无效。现原告坚持以《房屋销售合同》为据请求被告按合同约定支付自2016年4月28日至2018年4月28日止以总房款492395.50为基数按两年的银行存款利息2.1%计算的逾期办理房产证违约金的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条、第六十三条规定，判决：驳回杨永生的诉讼请求。案件受理费318元，由原告杨永生负担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，南尧置业称其至今未取得涉案房屋所在宗地的国有土地使用权证书，涉案房屋未通过竣工验收。二审审理查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1.涉案《房屋销售合同》应否认定为无效；2.南尧置业应否向杨永生支付逾期办证违约金。关于涉案《房屋销售合同》应否认定为无效的问题。杨永生与南尧置业签订《房屋销售合同》时，涉案房屋未通过竣工验收，该合同属于商品房预售合同，且南尧置业未取得商品房预售许可证明，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，认定涉案《房屋销售合同》无效，于法有据，本院予以确认。关于南尧置业应否向杨永生支付逾期办证违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后产生的是缔约过失责任，而非违约责任。在一审法院释明的情况下，杨永生仍坚持要求南尧置业支付逾期办证违约金的诉请，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，杨永生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，由杨永生负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年四月二十八日书记员  孙晓雯