河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0883民初225号原告；崔六一，男，汉族，1989年6月1日出生，住孟州市谷旦镇谷旦村南北大街68号。原告：王芝芝，女，汉族，1990年12月13日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：刘占齐，河南光裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玮，河南光裕律师事务所律师。被告：河南文成置业有限公司，住所地：孟州市东河雍大街009号唐人御园售楼部。法定代表人：徐勇平，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨一帆，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙保红，河南苍穹律师事务所律师。原告崔六一、王芝芝诉被告河南文成置业有限公司（以下简称文成置业）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月20日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告崔六一、王芝芝的委托诉讼代理人刘占齐，被告河南文成置业有限公司的委托诉讼代理人杨一帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔六一、王芝芝向本院提出诉讼请求:1、提高原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金数额，判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金自2017年12月31日起至被告实际交房之日止按照已付购房款438712元的日万分之0.5计算，暂计算至2020年3月31日计821天，共18010元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定被告应当于2017年12月31日前交付房屋，合同签订后，原告按照合同约定按时将购房款支付给了被告，但被告却迟迟不向原告交付房屋。原告认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，由于被告在合同中约定的违约金过低，低于给原告造成实际损失（原告的实际损失参照同类同地段房屋租赁价格），因此，原告按照法律规定，请求法院依法对违约金数额进行提高。被告文成置业辩称：一、本案涉案房屋已经交付，原告诉求中计算的违约金天数不正确。原告与答辩人签订了《房屋验收交接表》并交纳了装修保证金，答辩人已将涉案房屋实际交付给了原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。因此，违约金的天数应按照2018年1月1日起至实际交房之日止，并扣除因政府治理环保导致答辩人房屋建设施工不定期停工的天数来予以计算。原告诉请将违约金计算至2020年3月31日没有任何事实和法律依据。二、原告起诉状中要求提高原被告双方约定的逾期交房违约金数额的诉求依法不能成立。依据答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第九条：逾期超过180日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。原、被告双方已经对逾期交付房屋承担违约责任以及违约责任承担方式进行了详细约定，该约定系原告与答辩人真实的意思表示，对双方均具有约束力。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：”换言之，如果商品房买卖合同中双方约定了违约金或损失计算方式的，应当依据合同约定计算违约金。因此，原告要求答辩人按已付购房款的日万分之0.5向其支付违约金的诉请依法不能成立。三、答辩人逾期交付房屋客观上存在合理的理由，依法应当予以扣减相应的停工天数。根据《商品房买卖合同》附件四第五条约定：合同第八条约定的特殊原因指以下情形2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟。答辩人在开发建设涉案房屋的过程中，河南省人民政府、焦作市人民政府、孟州市政府及孟州市住房和城乡建设局为了执行国家大气污染防治的政策，多次向答辩人下发文件通知，并要求答辩人的施工工地停工，自合同签订后至实际交房之日止，因环保政策问题累计停工，这些政策原因导致了被告无法按照施工计划施工，属于合同约定的可以据实延期交付房屋的情形。四、基于公平原则，答辩人也将保留通过诉讼途径要求增加和变更房屋价款的权利。近些年来因受国家环保形势的影响，环保部门多次向开发商下发停工令，不仅是答辩人一家公司所面临的问题，更是整个房地产建设行业所面临的普遍难题。在严格的环保政策下，建筑材料上涨严重，工期延长，成本激增，造成答辩人长期亏损，但是答辩人现在并未向广大业主提出要求变更房屋价款，从公平的角度出发，答辩人希望法院在审理本案过程也中能够综合考虑上述问题，答辩人也将会保留相关的诉讼权利，以维护自身的合法权益。综上所述，原告的各项诉讼请求不能成立，请依法驳回其诉讼请求。原告向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同一份，证明约定交房时间是2017年12月31日，双方约定的逾期交房违约金按日万分之0.2计算过低；2、发票一张，证明原告已经支付全部房款438712元的事实；3、中国房价行情网（中国房地产行业协会主办的网站）查询的2020年2月份孟州市房屋租赁标准照片一张（截屏），证明孟州市2020年2月份公布的房屋租金每月每平方为9.54元，合同约定的逾期交房违约金标准过低。被告质证后称：对证据1真实性无异议，对证明指向有异议，根据合同约定由于政策原因可以据实延期交房，且违约金的标准应按日万分之0.2计算；对证据2无异议，与开发商核实后原告已将合同约定的购房款全部交齐；对证据3有异议，中国房价行情网不是官方机构，不能作为判案依据。被告向本院提交的证据有：证据1、收据和房屋验收交接表各一张，证明原告在2019年1月16日缴纳了装修保证金，并在房屋验收交接表上签字，房屋已经实际交付给了原告。证据2、商品房买卖合同共11页，证明指向：1.原告与被告签订的商品房买卖合同第九条约定：逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。该合同系双方自愿签订，为双方真实意思表示，且在房管局进行备案，原告要求的违约金应当按此标准计算。同时合同第八条以及合同附件四中第五条明确约定了如果出现政策原因或其他不可抗力因素，被告可以据实延期交付。2.合同第十一条约定：自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，买受人拒不办理交接手续的，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，房屋风险责任随之转移给买受人，同时买受人应承担交付之日起的物业管理等各项费用。证据3、政府出具的停工文件及停工天数汇总表各一份，证明截止到2019年1月16日实际停工天数为247天，截止2019年3月1日被告实际停工天数为291天，在计算被告延期交房天数时应当对上述停工天数予以扣减。证据4、建设工程竣工验收备案表一份，证明涉案房屋竣工验收的时间是2019年3月1日，经过五大主体验收合格并交付。原告质证后称：对证据1真实性无异议；该交接表不规范，没有公章。从房屋验收交接表可以看出，房屋交付主体并非被告公司，是物业公司员工个人签名，从交房形式上也不符合《房屋买卖合同》第十一条规定的交房程序，该规定要求在交房时被告应当出示房屋验收报告和交接表，还应出示住宅质量保证书和住宅使用说明书，且从被告提供的验收交接表可以看出，房屋质量严重不达标，该份房屋验收表仅仅是物业公司要求业主对房屋的一种查验手续，并非正式的房屋交接手续。而且从小区的目前情况来看，小区存在没有绿化，很多路也没有修好，不能正常使用，无法达到房屋的使用目的。从我国消防法、环保法等相关规定可以看出，房屋交房时需要通过消防、环保部门的验收，因此不能证明房屋已经完成交接；对证据2真实性无异议，但应当提高违约金的计算标准；对证据3不认可，即便法院认定停工属于不可抗力，应予以扣减天数，对于被告提供的所谓的停工文件均系复印件，来源不明，真实性不予认可；另外，很多的停工文件没有具体的起止天数；很多的停工是由于被告自身的环保不达标造成的，不能扣减停工天数。根据我国合同法第一百一十七和一百一十八条之规定，即便存在不可抗力，那么也不能全部扣减，合同法规定的是部分或全部，同时规定对于在合同约定的交房期限之后出现的不可抗力不应该免责。并且根据合同第八条规定，即便遭遇不可抗力，出卖人要想免责也应当在不可抗力发生之日起60日内告知买受人，很明显被告也未履行告知义务；对证据4真实性无异议，对证据指向有异议，只是一个备案表，没有具体的验收报告，不能证明验收合格。本院对原、被告提交的证据综合分析后，做如下认证：被告对原告证据1、2的真实性无异议，对原告的证据1、2的真实性，本院依法予以确认。对原告提供的证据3，因原、被告之间签订的商品房买卖合同中约定了违约金的计算方法，且原告提交的该证据并非有关主管部门公布的数据，故对此证据证明效力本院不予采信。原告对被告证据1、2、4真实性无异议，本院对证据1、2、4的真实性予以确认。原告虽对被告证据3停工文件复印件真实性有异议，被告又提供了该证据的电子版红头文件，被告仍对真实性提出异议，本院认为原告的异议不能成立，本院对该证据依法予以确认。依据上述有效证据，结合当事人当庭陈述，本院确认以下案件事实：2016年10月15日，原告与被告签订了商品房买卖合同，被告将自己开发的位于孟州市唐人御园1号楼3单元10层13102号，面积为143.84平方米的在建房屋以438712元的价格出售给原告。商品房买卖合同第八条载明：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经出卖人组织验收后交付。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条载明：除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条载明：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。另合同附件四合同补充协议第五条交付期限载明：合同第八条约定的特殊原因指以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时交纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素。上述合同签订后，原告向被告缴纳购房款438712元。合同约定的交房日期即2017年12月31日届满时，被告未向原告交付房屋。被告提供《建设工程竣工验收备案表》记载，唐人御园1号楼的开工日期为2015年11月17日，竣工验收日期为2019年1月11日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位意见的日期均为2019年1月19日，备案日期为2019年3月1日。原告崔六一于2019年1月16日缴纳了装修保证金，并在房屋验收交接表上签字。经本院审核认定，因政府环保治理导致被告从合同签订之日即2016年10月15日起至2019年1月16日止房屋建设施工停工的天数为192天。原告未向本院提交关于因被告迟延交房给原告造成了实际损失及损失具体数额的相关证据。本院认为,当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告按照合同约定向被告交付了购房款，被告即应在合同约定的交房日期向原告履行交房义务，被告在双方约定的交房日期即2017年12月31日届满时未向原告履行交付房屋的义务，逾期180日后仍未向原告交付，因此原告要求被告承担逾期交房的违约责任，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的起止时间问题，违约金的起算时间应当为合同约定的交房时间届满之次日，即2018年1月1日起算；原告崔六一于2019年1月16日缴纳了装修保证金，并在房屋验收交接表上签字，对于本案的商品房买卖合同而言，合同的标的物为不动产，不动产的交付标志为移交房屋而取得对该房屋的占有和控制权，故本案中应以原告于2019年1月16日在房屋验收交接表上签名之日即为交付房屋之日。故应从2018年1月1日起至2019年1月16日止计算被告的迟延交付房屋天数，计381天；另被告因执行政府环保政令而停工的期间，属于不可抗力，因此延误的工期不属于违约，应当从逾期交房的期间内予以扣除，故从原、被告签订购房合同之日即2016年10月15日起至2019年1月16日止房屋建设施工停工的192天应当予以扣除。综上，本案被告迟延交付房屋天数应为381天-192天=189天。关于原告是否有权要求调整双方合同约定的违约金比例问题，本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，审理商品房买卖合同纠纷，应当严格依照《中华人民共和国合同法》及相关司法解释执行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人一方认为合同约定的违约金过低，请求人民法院予以适当提高的前提是对方的违约行为给己方造成的实际损失明显超过了合同约定的违约金计算数额，而本案原告并未向法庭举证证明因被告的违约给其造成了实际损失及损失的具体数额是多少，故其要求变更合同约定，提高违约金计算比例的主张缺乏法律依据和事实依据，本院依法不予支持，违约金应按合同约定以原告已交付房价款438712元按日万分之0.2计算。综上，被告应给付原告的逾期交房违约金为438712元×189日×0.2/10000=1658.33元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,判决如下:限被告河南文成置业有限公司于判决生效后三日内支付原告崔六一、王芝芝迟延交房违约金1658.33元；驳回原告崔六一、王芝芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取为125元，由被告河南文成置业有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于焦作市中级人民法院。审判员  原魁星二〇二〇年四月十五日书记员  程 斌