河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终889号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘咪盈，女，汉族，1974年6月26日出生，住洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：**鹏，男，汉族，1988年7月3日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：许宏良，男，洛阳法律研究会会员。原审第三人：郭贺霞，女，汉族，1978年10月13日出生，住洛阳市西工区。上诉人刘咪盈因与被上诉人**鹏及原审第三人郭贺霞占有物返还纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘咪盈，被上诉人**鹏及其委托诉讼代理人许宏良，原审第三人郭贺霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘咪盈上诉请求：1.依法改判一审判决第一项为“**鹏向刘咪盈返还洛阳市西工区××小区编号××号西××储藏室”或发回重审。2.依法改判**鹏承担一审本诉、反诉诉讼费。3.二审诉讼费由**鹏承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.刘咪盈未与**鹏在2019年4月11日签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（以下简称居间服务合同），也未向郭贺霞提交身份证复印件，更未口头或书面授权郭贺霞以刘咪盈代理人的名义与**鹏签订居间服务合同。刘咪盈2019年6月3日与**鹏签订的《房产买卖合同》，约定的是刘咪盈将其建筑面积93.98平方米的住宅（以下简称涉案房产）以739000元的总价格转让给**鹏，付款方式为按揭贷款。该《房产买卖合同》中不含案涉储藏室。2.2011年4月25日刘咪盈与洛阳东鹏置业有限公司（以下简称东鹏置业公司）签订的购买东鹏置业公司编号1-13#3-11号西的独立储藏室，事实上具有独立价值，与涉案房产是不同价值的标的物。涉案房产一楼和地下独立储藏室是否一体并不能否定独立储藏室的独立财产价值。3.刘咪盈并未向**鹏交付案涉储藏室的钥匙。一审法院仅依据单方证言就认定刘咪盈向**鹏交付了储藏室钥匙与事实不符。二、一审认定事实的证据不足。**鹏并未举证证明刘咪盈与其就独立储藏室的买卖达成了合意，更无直接证据证明刘咪盈向其交付了储藏室钥匙。居间服务合同只能证明**鹏与郭贺霞就独立储藏室达成合意，一审法院在查明该居间服务合同并非刘咪盈签订的情况下，却判令刘咪盈协助**鹏过户，突破了合同相对性。刘咪盈仅就涉案房产与**鹏达成合意，案涉储藏室系刘咪盈另付67013元购买，有不同于住宅的独立价值。刘咪盈履行《房产买卖合同》的义务，并不能得出系对居间服务合同的追认。三、商品房与独立储藏室面积和价值没有包含关系。四、一审法院遗漏必要诉讼参加人，程序有瑕疵。案涉储藏室不能办理产权登记，刘咪盈仅有使用权。一审法院遗漏东鹏置业公司参加诉讼。**鹏辩称，1.**鹏与刘咪盈的代理人郭贺霞于2019年4月11日签订了居间服务合同，刘咪盈配合**鹏办理了银行贷款并将涉案房产过户给了**鹏，完成了该房产的合法交易。刘咪盈与东鹏置业公司签订的协议书载明储藏室不能办理产权登记，表明该储藏室不具有独立的价值，而是与房屋结合在一起的标的物。刘咪盈向**鹏交付了包括储藏室在内的钥匙，也证明一楼房屋与储藏室是不可分割的整体。2.基于房屋与储藏室不可分割的事实，刘咪盈配合**鹏办理了银行贷款及过户，足以证明刘咪盈对居间服务合同的追认。3.涉案房产价值739000元，如果不包括储藏室的话，每平方米近8千元，远高于周边房屋的价格，可以证明购房款包括了涉案房产和储藏室。4.一审程序合法。东鹏置业公司履行义务即可，没有必要参加诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。郭贺霞述称，不认可刘咪盈的上诉理由。刘咪盈向一审法院起诉请求：1.判令**鹏向刘咪盈返还其非法占有的位于洛阳市西工区××小区编号××号西××储藏室。2.判令**鹏向刘咪盈支付因其非法占用使用上述储藏室所形成的占有使用费人民币3000元（参照同地段房屋租金暂定）直至其返还房屋之日止。3.刘咪盈因主张权利产生的各项费用（包括但不限于案件受理费、评估费、拍卖费、律师费等）全部由**鹏承担。**鹏向一审法院反诉请求：1.判令刘咪盈继续履行居间服务合同，协助将地下室的合同、收据变更至**鹏名下。2.判令刘咪盈承担合同违约金73900元。3.本案反诉费由刘咪盈承担。一审法院认定事实：1.2019年4月11日，郭贺霞持刘咪盈的身份证复印件及《授权委托书》以刘咪盈代理人的名义到洛阳房联行网络科技有限公司（以下简称房联行）与**鹏签订居间服务合同，约定**鹏以739000元的价格购买刘咪盈名下位于洛阳市××××房产，卖方房屋现处于抵押状态，卖方于交易前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后10日内还清贷款、办理抵押注销登记手续；买方以按揭贷款方式付款，于面签当天支付首付款220000元至贷款银行监管账户，预计贷款金额为519000元；卖方拿到全款后3日内将该房产交付买方，并履行房产及附属设施等交接手续。该合同附件一的三方其他约定载明：经买卖双方协商达成一致，该房产有240000元抵押款由房东自行解押，该房产内所有附属物、装修、家具、家电（详见清单）都留下，归买方所有；抵押款于2019年4月12日进行解押，该房产拥有48平方米的地下室视为该房产附属物，随该房产一齐过户给买方，买方不再支付任何其他费用。郭贺霞在卖方处签名确认，**鹏在买方处签名确认，房联行在居间方盖章确认。其后，刘咪盈配合**鹏办理了按揭贷款手续，2019年6月3日，刘咪盈（甲方、出卖人）与**鹏（乙方、买受人）签订《房产买卖合同》，约定甲方将其合法拥有的涉案房产依法转让给乙方，该房产建筑面积93.98平方米，转让总价格为739000元，付款方式为按揭贷款。2019年6月4日刘咪盈将涉案房产过户给**鹏，**鹏取得涉案房产的不动产权证书。2019年6月底，刘咪盈结清涉案房产的水电物业等费用，将涉案房产交给**鹏，**鹏遂搬入该房居住至今。现刘咪盈以其出卖的涉案房产并不包括编号1-13幢3-11号西的独立储藏室为由，将**鹏诉至法院，导致本案纠纷。2.在审理过程中，刘咪盈提交上述《授权委托书》的复印件，认为该授权委托书系他人伪造，上面“刘咪盈”的签名并非其本人所签，并申请进行笔迹鉴定。为了进一步查明案情，刘咪盈申请追加委托书上的被委托人郭贺霞作为第三人参加诉讼。一审法院准许后通知郭贺霞参加诉讼，郭贺霞称其确系受刘咪盈的委托卖房并签订上述居间服务合同，《授权委托书》是其按照房联行的要求填写，上面的签名均系其书写。因郭贺霞认可该委托书上“刘咪盈”的签字是其代为书写，故笔迹鉴定已无必要，一审法院对刘咪盈的鉴定事项未予准许。3.刘咪盈为支持其诉求，除提交《房产买卖合同》、其原不动产登记证书外，还提交2011年4月25日其与东鹏置业公司签订的《协议书》一份。《协议书》主要载明，刘咪盈购买东鹏置业公司编号为：1-13#3-11号西的独立储藏室一间，该储藏室以建筑面积计价，每平方米1380元，建筑面积48.56平方米，合计67013元；刘咪盈签订本协议并交清全部款项后即拥有该储藏室的使用权，东鹏置业公司不予办理产权证。4.涉案房产位于一楼，该房产与刘咪盈所称独立储藏室内部通过楼梯相连，刘咪盈认可其向**鹏交房时该房屋现状即是如此，其并未改变。刘咪盈亦认可涉案房产在出卖前一直由郭贺霞居住，郭贺霞对房产进行了装修，因房产归属问题双方多次发生纠纷，后刘咪盈的丈夫刁品涛于2019年6月30日向郭贺霞的丈夫季彐其出具欠条，其后郭贺霞配合将涉案房产交付给**鹏。欠条载明：今欠季彐其人民币壹拾万元整（此欠款是鹏翔小区1-13-3-102房款）。刘咪盈称其丈夫刁品涛与郭贺霞的丈夫季彐其系老乡，欠季彐其部分款项，故涉案房产一直由郭贺霞居住使用，郭贺霞有其身份证复印件，欠条上括号里的内容是按季彐其的要求写的，涉案房产并非郭贺霞夫妇的。5.**鹏申请房联行经手涉案房产交易的工作人员李喆、张杏丽出庭作证。李喆当庭陈述，签订涉案的《居间服务合同》时其未全程在场，只知道是郭贺霞签的，之前看房也是郭贺霞带着，当时以为郭贺霞是房主，后来办理贷款及过户时才知道刘咪盈是房主。**鹏拿到房产证后，因为刘咪盈与郭贺霞之间有纠纷，一直未将涉案房产交付给**鹏。大概在2019年6月底，刘咪盈与郭贺霞调解住才给**鹏交房，刘咪盈承诺储藏室收据随后交给**鹏。张杏丽也当庭陈述，郭贺霞将涉案房产信息挂在网上，和郭贺霞联系后，郭贺霞一直说房子是她自己的，用别人的名字，看房时也都是郭贺霞开的门，所以就同意郭贺霞作为刘咪盈的代理人签订居间服务合同，之后刘咪盈配合办理了银行按揭贷款和过户。涉案房产一楼和地下室是一体的，交接当天刘咪盈将地下室钥匙交给**鹏。一审法院认为：刘咪盈与**鹏之间的房屋买卖合同成立生效且已履行完毕，本案的争议焦点是双方买卖的房产是否包括独立的储藏室。根据刘咪盈提供的其与东鹏置业公司于2011年4月25日签订的《协议书》可知，该储藏室不能办理产权登记，故2019年6月3日刘咪盈与**鹏签订的房屋管理部门提供的《房产买卖合同》中未包含该储藏室符合常理。刘咪盈虽未向郭贺霞出具《授权委托书》，但确系在房联行的居间下配合**鹏办理了银行贷款并将涉案房产过户给了**鹏，完成了涉案房产的交易，房联行经手此业务的工作人员李喆、张杏丽也出庭陈述刘咪盈向**鹏交付了房产钥匙、承诺其后将储藏室相关手续交付**鹏，故刘咪盈的行为应视为对涉案居间服务合同的追认。另，刘咪盈向**鹏交付房产时一楼房产与储藏室是连通的，是一体的，并非完全分割的两个空间，刘咪盈也以自己的行为表明交易标的物包括不动产权证所载一楼房产和案涉储藏室。综上，刘咪盈的诉求无事实和法律依据，一审法院不予支持。**鹏要求刘咪盈继续履行居间服务合同、协助将储藏室的合同、收据变更至**鹏名下的诉求，一审法院予以支持。鉴于本案所涉居间服务合同并非刘咪盈所签，郭贺霞的行为并不构成表见代理，故**鹏关于要求刘咪盈承担合同违约金73900元的诉求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百七十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘咪盈于本判决生效后十日内协助**鹏办理位于洛阳市西工区××院编号××号西××储藏室的使用权人变更手续；二、驳回刘咪盈的诉讼请求；三、驳回**鹏的其他反诉请求。案件本诉受理费100元，由刘咪盈承担；反诉受理费824元，由**鹏承担724元，刘咪盈承担100元。本院二审期间，刘咪盈提交创景物业管理有限公司出具的证明一份，拟证明储藏室是独立的房产。**鹏质证称，真实性有异议。章是虚假的，储藏室有独立价值与事实不符。郭贺霞质证称，真实性不予认可。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点一是刘咪盈与**鹏房屋买卖约定的标的物是否包括案涉储藏室。二是一审是否遗漏当事人。1.**鹏与郭贺霞于2019年4月11日签订的居间服务合同约定涉案房产价格为739000元，附件一约定：该房产拥有48平方米的地下室视为该房产附属物，随该房产一齐过户给买方，买方不再支付任何其他费用。而2019年6月3日刘咪盈与**鹏签订的《房产买卖合同》约定的涉案房产转让总价格亦为739000元，刘咪盈上诉主张涉案房产不包括储藏室，但仅仅五十余天在两份合同总价格相同的情况下，**鹏放弃该储藏室的使用权明显与常理不符。2.刘咪盈虽未向郭贺霞出具《授权委托书》，但确系在房联行的居间下配合**鹏办理了银行贷款并将涉案房产过户给**鹏，完成了涉案房产的交易，房联行经手此业务的工作人员李喆、张杏丽也出庭陈述刘咪盈向**鹏交付了涉案房产钥匙，并承诺随后将储藏室相关手续交付**鹏，故刘咪盈的行为应视为对**鹏与郭贺霞签订的居间服务合同的追认。一审法院认定刘咪盈与**鹏房屋买卖约定的标的物包括案涉储藏室并无不当。关于刘咪盈上诉主张一审遗漏当事人的意见，因《房产买卖合同》的相对方系刘咪盈与**鹏，刘咪盈该意见于法无据，本院不予支持。综上，刘咪盈的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘咪盈负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年四月七日书记员  周 青