浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初7273号 原告：金培余，男，1971年8月5日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：许虎军，浙江杭明律师事务所律师。 被告：诸暨联科智慧城投资有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道暨南路7号(诸暨浣江国际商贸招商中心)。 法定代表人：蔡娇梅。 委托诉讼代理人：吴圣斌，北京盈科（绍兴）律师事务所律师。 第三人：吴汉钊，男，1989年11月6日出生，汉族，住福建省泉州市晋江市。 原告金培余与被告诸暨联科智慧城投资有限公司（以下简称联科公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依据原告金培余的申请依法对被告联科公司所有的价值142万元的财产采取保全措施，并适用简易程序进行了审理。审理中，原告金培余申请追加吴汉钊为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。被告联科公司则以本案的审理以本院（2019）浙0681民初1793号建设工程施工合同纠纷一案的审理结果为依据向本院申请中止诉讼。本院经审查后裁定予以准许。后该案审理结束，故本院遂恢复本案诉讼，并2020年4月23日公开开庭进行了审理，原告金培余的委托诉讼代理人许虎军、被告联科公司的委托诉讼代理人吴圣斌到庭参加诉讼。第三人吴汉钊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金培余向本院提出诉讼请求：1.判决确认诸暨联想科技城3-1-2001号房屋及00081号车位属金培余所有；2.判令联科公司立即办理上述房产相关过户登记手续；3.判令联科公司赔偿以购房款1322532元为基数自2018年12月31日起至实际办妥房屋产权证书之日止按中国人民银行颁布的同期同档次贷款利率计算的违约损失。后金培余增加第4项诉讼请求为联科公司无法履行交付上述房屋、车位的义务，则请求解除金培余与联科公司之间的商品房买卖合同关系，要求联科公司退还已付购房款1322532元、维修基金16475元、车位定金10000元，并赔偿损失1322532元。审理中，金培余申请撤回第1项请求当中关于交付车位的请求及第4项诉讼请求，并增加另一项诉讼请求要求确认联科公司与第三人吴汉钊之间关于涉案房屋及车位的买卖合同无效。 事实与理由：联科公司系诸暨联想科技城商住楼盘（以下简称联想科技城项目）开发商，金培余系上述建设工程部分施工项目实际施工人。2018年9月5日，因联想科技城项目施工单位浙江八达建设集团有限公司（以下简称八达公司）未按约支付金培余工程款，而联科公司也未按约支付八达公司进度工程款。经三方协商，共同订立协议书一份，约定由联科公司向金培余转让诉请的所涉房屋及车位，金培余用应得工程款支付受让上述房屋及车位所产生的购房款。同时，协议书约定，联科公司应当在2018年12月30日前办理上述房产过户登记等相关手续。现联科公司因故未在承诺期限内办理相关房屋转让过户登记手续，故特向法院起诉，望予公正判决。 被告联科公司答辩称：1.金培余并不是本案主张的房屋购买人，而是如其诉状所述的是案涉工程施工单位八达公司下属的部分项目实际施工人，因此，金培余与联科公司之间的基础法律关系不是商品房买卖合同关系，而是建设工程施工合同法律关系；金培余与联科公司签订房屋协议书的权源是来自2017年12月28日联科公司与案外人八达公司签订的抵房协议书，该抵房协议书中明确联科公司明确1200多万元工程进度款用十套房屋偿付八达公司，包括本案所涉二套房屋。但该抵房协议书是附条件以房抵债的协议书。抵房协议书明确约定八达公司未在合同签订之日提供增值税发票，协议自动作废，且联科公司有权另行出售该房源。八达公司未按合同提供发票情况下抵房协议失效作废。因此，金培余无权主张案涉房屋。退一步讲，即使抵房协议书是否有效有争议，金培余提供的协议书是基于八达公司将对联科公司的债权转让给金培余。金培余是基于债权转让取得132万余元的工程款债权。因为八达公司与联科公司就案涉工程款是否超付、欠付存在争议，争议所涉案件正在审理过程中。故在联科公司是否欠付八达公司工程款项案件事实未查明情况下，金培余通过债权转让所得132万余元的工程款债权本身也还是有异议的。从目前讲，还不能正式确定金培余是否享有132万余元的工程款债权。抵房协议书约定八达公司未提供发票，协议作废，联科公司有权出售案涉房源。现案涉二套房屋已出售给第三人，故金培余再要求对案涉房屋进行确权并办理过户手续与事实不符。 第三人吴汉钊未述称。 金培余围绕其诉讼请求向本院提供下列证据材料： 协议书、物业费收据、物业维修基金收据、车位收据、房屋交接确认表及钥匙托管承诺书等证据，以证明金培余以受让工程进度款的形式购买并取得涉案商品房及车位的事实。经质证，联科公司对证据的真实性均无异议，但对关联性及证明目的提出以下异议：1.协议书第二条说明金培余取得债权是基于八达公司转让对联科公司的债权，双方是以物抵债的行为，不是单纯的商品房买卖合同；2.金培余实际并款支付购房款，而是通过债权抵偿的方式取得房屋。在对工程款有争议的情况下，应当等八达公司起诉联科公司的案件审结后再调查本案事实，最终确定金培余是否享有转让的债权；3.本案并不存在联科公司已向金培余交付了房屋。 联科公司为证实其抗辩主张向本院提供下列证据材料： 抵房协议书及承诺书各1份，以证明抵房协议约定如果八达公司未在协议签订日提交工程服务增值税发票，则该协议作废，联科公司有权另行出售房屋的事实。经质证，金培余对证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，因该协议系联科公司与八达公司达成，对金培余不具有约束力。 商品房买卖合同1份，以证明联科公司已根据抵房协议书的约定将涉案房屋另行出售给吴汉钊的事实。经质证，金培余对证据的真实性无异议，但认为吴汉钊实际上并未与联科公司有商品房买卖的真实意思表示，双方签订合同的目的是协助联科公司逃避司法查封，故不具有合法性。 吴汉钊对上述证据材料未质证。 上述证据，经本院审查认为，到庭双方对对方所举证据的真实性均无异议或未提出实质性异议，应确认证据本身的证明效力，对其中部分证据提出证明力大小及能否证明其主张的异议是事实确认和法律适用问题，不影响其本身的证明效力。 综上，本院经审理认定本案事实如下： 2017年12月28日，联科公司与案外人八达公司签订抵房协议书一份。该抵房协议书约定联科公司用包括涉案房屋在内的10套房屋抵扣应付给八达公司的工程款12640694元。另还约定本协议签订的同时，八达公司应依据“施工合同”向联科公司开具金额为12640694元的正式合法的工程服务增值税普通发票，否则本协议自动作废，且联科公司有权另行出售该房源。 2018年9月5日，基于以下两方面：1、金培余已向联科公司订购诸暨联想科技城3-1-2001号房屋一套及编号为00081有产权地下车位一个，约定总价款1467532元；2、根据联科公司与八达公司于2015年8月签订的诸暨联想科技城（A地块）项目《建筑工程施工合同》，联科公司应按照工程进度支付八达公司工程款12640694元，而八达公司另应当支付金培余工班工资等款项1322532元。地下车位款需待联科公司、八达公司双方工程结算款出来后再进行等额抵销，其中金培余已于2017年12月28日向联科公司缴纳10000元的地下车位定金。金培余、联科公司与案外人八达公司签订三方《协议书》一份，约定：1、八达公司将对联科公司应收工程款债权中的1322532元转让给金培余，金培余以该受让的1322532元债权款项用于抵扣应付联科公司的全部购房款。协议签订后，视为金培余已向联科公司付清全部1322532元购房款，联科公司不再向金培余主张上述购房款，八达公司不再向联科公司主张同等额度的工程款。2、联科公司应于2018年12月30日前与金培余签订用于办理房产证的备案用的商品房买卖合同，依法交付房子，开具购房发票，因联科公司原因未能办理网签合同，不影响联科公司与金培余间商品房买卖合同关系。 另查明，2017年12月31日，金培余向联科公司缴纳案涉房屋公共维修基金16475元、向案涉房屋物业公司广东碧桂园物业服务股份有限公司诸暨分公司缴纳物业费3690.24元，并与联科公司办理了房屋交接手续，金培余将装修钥匙交由物业公司托管。 还查明，吴汉钊系联科公司的财务人员。2019年4月26日，联科公司与吴汉钊签订涉案房屋的《商品房买卖合同》（备案合同编号：2019330681YS0020795），房屋总价款1537139元。吴汉钊实际未支付上述购房款。 本院认为，本案主要争议焦点在于联科公司与金培余、案外人八达公司签订的协议书的性质与效力认定。本案中，联科公司与金培余、八达公司签订协议书实质目的是以房屋抵偿工程款，以使联科公司相应工程款债务消灭以及金培余取得房屋所有权的法律效果的产生。因此，本案的基础法律关系是以物抵债，而非商品房买卖合同关系。根据本案事实，该协议书是债务履行期限到期后的协议或合同。该协议或合同是否有效，应根据合同法第五十二条规定审查是否存在导致无效的情形（包括是否涉及虚假诉讼）。在本案中，联科公司、金培余、八达公司之间工程款债权债务关系及所签订的协议书均系双方当事人之合意，且不存在合同法第五十二条规定的导致无效的情形，应认定为合法有效。现联科公司已将诸暨联想科技城3-1-2001号房屋交付给金培余，金培余已直接享有涉案房屋的所有权。联科公司认为签订该协议书是基于和八达公司2017年12月28日签订的抵房协议书引申而来，因八达公司未开具抵房协议书约定的发票，故协议书已自动作废。本院认为，协议书签订在抵房协议书之后，系三方形成的新的意思表示，不应受原抵房协议书的约束，故联科公司的抗辩意见，无相应事实依据，本院不予采纳。联科公司与吴汉钊签订的商品房买卖合同，因吴汉钊未支付相应的购房款，故应认定合同未履行。金培余认为联科公司与吴汉钊签订该合同实际是为逃避债权人查封而串通签订的买卖合同，是双方虚假意思表示，应属无效。本院认为，金培余未能提供充分证据予以证实联科公司与吴汉钊存在恶意串通、损害第三人利益的行为，应承担举证不利的相应后果。故金培余主张确认联科公司与吴汉钊签订的商品房买卖合同无效的主张，本院不予支持。 综上所述，金培余与联科公司、八达公司签订的协议书合法有效，且已付清房款，故现金培余要求联科公司协助办理案涉房屋产权登记手续的主张，本院予以支持。因联科公司未按协议书约定时间办理相关商品房买卖合同，已属违约，理应承担相应的违约责任。金培余之诉请，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认金培余享有诸暨联想科技城3幢012001号房屋的所有权； 二、诸暨联科智慧城投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内，协助金培余将诸暨联想科技城3幢012001号房屋的不动产所有权登记到金培余名下； 三、诸暨联科智慧城投资有限公司应赔偿金培余以购房款1322532元为基数自2018年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至签订办理房产证的备案用的商品房买卖合同之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约损失，款限判决生效之日起十五日内付清； 四、驳回金培余的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。 本案案件受理费16703元，依法减半收取8351.50元，财产保全费5000元，合计13351.50元，由诸暨联科智慧城投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  陆启杰 二〇二〇年四月二十八日 书记员  王海莲