江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终294号上诉人（原审被告）：江西广升房地产开发有限公司，住所地江西省宜黄县丰乐桥头，统一社会信用代码91361026664791853N。法定代表人：徐富爱，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：席玉根，男，1960年7月15日出生，汉族，住江西省南丰县。上诉人江西广升房地产开发有限公司（以下简称“广升公司”）因与被上诉人席玉根商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南丰县人民法院（2019）赣1023民初1656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问各方当事人，因本案没有新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。广升公司上诉请求：一、依法撤销南丰县人民法院（2019）赣1023民初1656号民事判决，并改判依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不公，一、一审判决混淆了《商品房买卖合同》第十五条约定的“提供办证资料报产权登记部门备案”（下称“提供备案资料”）与“协助办证”二者之间的关系，并且将二者等同起来，从而将协助办证程序中的政府部门颁发的资料：《房屋测绘报告》《交易与产权确认书（初始）审批表》等也纳入“提供备案资料”范围，如此认定是非常错误的。二、被上诉人诉称的延期办证的事实是客观的，但责任不在上诉人，上诉人不应承担违约责任。一审判决将法律上没有因果关系的客观事实混淆为法律事实，从而错误地判决上诉人承担不该承担的责任。1．本案造成延期办理的直接原因是政府部门，政府采取捆绑式管理，即延期签发《房屋竣工验收备案表》。《房屋竣工验收备案表》显示“五方验收”时间是2016年11月18日，而《房屋竣工验收备案表》落款时间是2018年7月26日，二者相隔近1年多时间。充分证明被上诉人于2016年11月18日“五方验收”时已经在积极地提供办证备案资料，政府却拖延备案。2、政府部门采取捆绑式管理，造成拖延签发《房屋竣工验收备案表》，上诉人提供了充分的证据，并且这些证据的真实性、合法性、关联性都得到一审法院的认可。（1）2017年6月13日南丰县人民政府会议纪要；（2）2017年9月22日南丰县建设局执法大队“建设工程项目执法情况表”；（3）2017年9月27日南丰县人民政府会议纪要，附a．县人民法院“关于土地滞纳金执行案件情况的汇报”，b．关于协调清理土地出让滞纳金审查意见，c．关于广升房地产开发公司的审查意见，d．县委关于成立清理出让金滞纳金协调工作领导小组的通知，e．南丰县委的批复。以上3组证据及附件的真实性、合法性、相关性都得到一审判决认可。这些证据显示：政府延迟备案的直接原因是上诉人拖欠子虚乌有的土地出让金滞纳金、违章建筑、包括35户业主的违章加顶等。广升公司该楼盘就是因为政府捆绑式管理造成从房屋竣工验收至“房屋竣工验收备案”时间相差1年多之久，直接造成了产权证的延期办理，否则，不会出现延期办证这么回事。以上这些政府部门作为延迟办证的冠冕堂皇的理由，在法律上来讲都是与办证没有因果关系的理由，根本不能作为延迟办证的法定理由，这就是典型的捆绑式管理。一审判决对政府采取捆绑式管理造成房产证延期办理的事实予以回避，将案涉楼盘存在土地出让金滞纳金和包括被上诉人在内的35户业主的违章加建等当成法定理由，并按7：3的比例进行责任划分，是极不负责任的表现。如果按一审判决7：3的比例进行责任划分能成立的话，那就不仅仅是违章加建35户业主按7：3的比例承担延期办证责任，而是整个小区楼盘都应按7：3的比例承担延期办证责任。三、双方《商品房买卖合同》也约定上诉人不承担违约责任。一审判决将双方在合同中对违约责任的“删除取消”，错误地认定为“没有约定”违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已作了特别约定，体现在二个方面：一是在约定在交付房屋后180天内，上诉人将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二是不计算违约金，在合同中违约责任空白栏中进行了主动地删除，表明双方“不追究违约责任的真实意思表示”。被上诉人方所主张的“没有约定违约责任”明显不能成立，因为双方在签订合同时并不是没填空，而是作了主动进行了删除，明确表示不承担违约责任。四、一审判决适用法律错误。1．一审判决确实援引了《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条，并结合南丰县的具体情况，得出商品房初始登记应提交的资料包括7项，其中最后一项为《开发项目综合验收审批表》。但是在本案中，认定《商品房买卖合同》第十五条约定的应由开发商“提供备案资料”却超越了7项，将提供“提供备案资料”之后政府办证程序中产生的资料即《房屋测绘报告》《交易与产权确认书（初始）审批表》也包括进去了，无声中强加了上诉人的义务。2、由于将《商品房买卖合同》第十五条的约定明确表示不承担违约责任错误地认定为“没有约定违约责任”，因而错误的适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条。综上，上诉人已经全部履行了《商品房买卖合同》第十五条的约定的协助义务即“提供资料报产权登记部门备案”之义务，积极履行了配合被上诉人的办证义务，并且《商品房买卖合同》第十五条已作了删除取消违约责任的特别约定。造成延期办理的原因是政府部门，政府采取捆绑式管理，延期签发《房屋竣工验收备案表》。一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人席玉根辩称，上诉人的上诉理由不成立。1．依据合同开发商广升公司逾期办证产生的违约金是事实成立的，根据合同约定应当支付违约金；2．我们不止逾期的问题，因为开发商违建，在我们房子的主卧和阳台下面打了两个大约2.4平方米的厕所，对我家造成了气味污染，我们根本不敢进房子，整个三楼都是违建的，根本没有设置排风和排气，房子北面还有四台排风机。因为开发商的违建对我们整栋楼都造成了噪音污染。像这类厕所开发商一共做了六个，我家对应的楼下就有两个，是最多的。基于这些原因我们跟上诉人没有协调好。席玉根向一审法院起诉请求：1．判令广升公司继续履行《商品房买卖合同》并协助席玉根办理房屋权属转移登记手续；2．判令广升公司按席玉根已付房款631,742元的年息6%向席玉根支付逾期办证的违约金77,914.85元（违约金从2017年7月30日起暂算至2019年8月9日，之后的违约金按年息6%算至实际办证日止）；3．本案诉讼费用由广升公司承担。一审法院认定事实：2015年5月23日，席玉根与广升公司签订了一份《商品房买卖合同》，出卖人为广升公司，买受人为席玉根。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下：一、买受人购买的房屋为出卖人开发的凯升公馆第5幢1单元302号房屋，房屋预售许可证号为2014丰房预售证第029号，房屋建筑面积共124.01平方米，其中套内建筑面积92.93平方米，公摊面积31.08平方米。二、房价款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米5,209.82元，总金额为646,070元。三、出卖人应当在2017年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。四、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。五、买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同还约定了其他事项。合同签订后，席玉根支付了购房款631,742.77元。2016年11月18日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的五方验收。2018年7月26日，南丰县建设局出具备案意见如下：“凯升公馆5#楼工程的竣工验收备案资料已于2018年7月26日收讫，资料齐全。”2018年11月23日，江西广升公司开发的凯升公馆5#楼办理了房屋产权初始登记。一审另查明：1．广升公司与席玉根签订的《商品房买卖合同》的第十五条的内容系关于产权登记的约定。在该条中除约定了出卖人应限期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案外，对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书如何处理未作出选择，而是以斜杠划掉，对如何赔偿损失或计算违约金的空格处亦均以斜杠划掉。2．导致江西广升公司开发的凯升公馆楼盘迟延办证的原因有凯升公馆1#-3#楼、6#-10#楼均存在六楼用户违章搭建行为、拖欠土地出让金滞纳金的问题、凯升购物广场三楼违章搭建行为。关于席玉根举证的其自行拍摄的阳台照片，与本案无关，一审法院不作评判。席玉根要求广升公司将凯升宴会厅厕所窗户关闭或者赔偿损失的诉请，与本案不属于同一法律关系，一审法院不予处理。一审法院认为，席玉根与广升公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法成立并生效，依法受法律保护，合同双方当事人均应当严格按照合同的约定，如实的履行各自的义务。关于广升公司逾期事实的认定以及违约天数计算问题。参照《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，一审法院确认南丰县房产管理局盖章同意江西广升公司办理凯升公馆5#楼房屋确权的时间，即2018年11月23日应视为被告江西广升公司履行完了合同约定的办证资料提交的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定：交房时间2017年1月30日，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。由此，按合同约定广升公司应不晚于2017年7月30日之前履行提交房屋权属登记所需材料的义务。而广升公司直至2018年11月23日才履行完该义务，逾期481天，构成违约。广升公司主张双方所签订的合同未约定违约责任，故不承担违约责任的抗辩意见，无事实和法律依据。一审法院认为席玉根与江西广升公司签订的《商品房买卖合同》系由江西广升公司提供的格式合同，双方对合同第十五条中的斜杠含义有不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”从习惯上讲合同中以斜杠划掉某部分内容涵义是不作约定，广升公司如果要免除自己的违约责任，应当明确以文字表示，并且应当采取合理的方式向对方说明，提请对方注意，而不是以划斜杠这种容易产生争议的方式来免除自己的违约责任，因此广升公司这一主张无事实和法律依据，一审法院不予采信。席玉根主张违约金以实际交纳房款为基数，按年利率4.35%的标准计算，一审法院参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九规定的违约金认定标准，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等，兼顾公平原则和诚实信用原则，对该计算标准予以支持。广升公司履行提交办理房屋权属登记材料已逾期481天，应当支付逾期481天的违约金，即广升公司应当赔偿席玉根逾期办证481天的违约金为36,214.39元（631,742元×4.35%÷365天×481天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、江西广升房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向席玉根珍支付36,214.39元违约金；二、驳回席玉根其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费716元，减半收取计358元，由席玉根负担4元，江西广升房地产开发有限公司负担354元。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实未提出异议，二审对一审查明的事实予以确认。本案经调解，未达成一致意见，调解不成。本案二审的争议焦点为：广升公司是否存在逾期办证违约，应否承担违约责任。本院认为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定以及双方《商品房买卖合同》第十五条约定，广升公司负有在约定期限内将土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等办理产权登记的必要材料提交产权登记机关备案的合同义务。但是，广升公司在本案中就此仅举证证明了案涉楼盘的竣工验收备案日期、《南丰县城镇房屋交易与产权确认书（初始）审批表》的审批日期，在案涉商品房客观存在逾期办证时，就办理产权登记的其他必要材料的提交时间并未举证，故其应当承担举证不能的不利法律后果，而且案涉楼盘的竣工验收备案日期、《南丰县城镇房屋交易与产权确认书（初始）审批表》的审批日期晚于合同约定的提交产权登记必要材料的期限。因此，一审判决认定广升公司构成逾期办证违约，判处正确，二审予以维持。目前本案没有证据证明广升公司何时已将相关产权登记必要材料提交完毕，仅有《南丰县城镇房屋交易与产权确认书（初始）审批表》载明了产权登记机关何时同意办理产权登记，故一审判决将凯升购物广场完成产权首次（初始）登记备案的时间作为广升公司履行办证材料提交义务的时间并无不当。广升公司上诉主张“提供备案资料”与“协助办证”不一致，属人为曲解，提交相关产权登记必要材料是其履行协助办证义务的具体表现，两者并无矛盾，其理应提交相关材料予以协助办理案涉商品房的房屋权属证书。关于广升公司应否承担违约责任。广升公司没有按照合同约定及时提交相关产权登记必要材料，致使案涉商品房没有及时办理产权登记，其应当就此承担违约责任。双方对《商品房买卖合同》第十五条中划斜杠的含义有不同理解。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。按日常习惯理解，合同中以斜杠划掉某部分内容的涵义应是不作约定，广升公司如果要免除自己的违约责任，应当明确以文字表示，并且应当采取合理的方式向对方说明，提请对方注意，而不应采取划斜杠这种容易产生争议的方式。而且，在双方对此存在不同理解时，依法也应当作出不利于提供格式条款一方即广升公司的解释。广升公司上诉主张双方是不追究违约责任的意思表示，不能成立。故一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，酌情确定以实际交纳房款为基数、按中国人民银行公布的同期同类一年的贷款基准利率4.35%计算逾期办证违约金，适用法律正确，且属于合理的自由裁量，本院予以维持。广升公司上诉主张延期办理房屋权属证书的直接原因是政府部门采取捆绑式管理，其不应承担违约责任。根据2017年6月13日南丰县人民政府会议纪要可知，广升公司曾经存在超容积率建设需补交土地出让金、土地证质押等影响产权登记的事由，且本案中并无证据证明政府部门存在故意拖延签发《房屋竣工验收备案表》，也未有证据证明广升公司曾就政府部门的审批行为提出过相关异议并予以维权，故本院对广升公司的该上诉主张不予采信。广升公司上诉主张35户违章加顶的业主应承担本案违约责任，根据合同相对性原则，35户违章加顶的业主与本案不具有关联，本院对该上诉主张不予支持。综上所述，上诉人广升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费705.36元，由上诉人江西广升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 范 宣审判员 邹志伟审判员 彭 珺二〇二〇年四月二十六日法官助理周超书记员余文渊