湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终80号上诉人（原审被告）：王卫华，男，1971年10月17日出生，汉族，住襄阳市襄城区。上诉人（原审被告）：周霞（系王卫华之妻）,女，1974年1月20日出生,汉族，住襄阳市襄城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：廖玉发，湖北演绎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李发松，男，1978年10月4日出生，汉族，住枝江市。被上诉人（原审原告）：李华艳，女，1980年8月25日出生，汉族，住枝江市。系李发松之妻。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈华琴，枝江市马家店法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：胡春喜，男，1976年2月27日出生，汉族，住枝江市。被上诉人（原审被告）：李国秀（系胡春喜之妻）,女，1977年8月19日出生,汉族，住枝江市。被上诉人（原审被告）：王昌炽，男，1962年7月9日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。被上诉人（原审被告）：刘关琼,女，1961年8月4日出生,汉族，住宜昌市伍家岗区。系王昌炽之妻。上诉人王卫华、周霞因与被上诉人李发松、李华艳、胡喜春、李国秀、王昌炽、刘关琼房屋买卖合同纠纷一案，不服枝江市人民法院（2019）鄂0583民初1328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王卫华、周霞上诉请求：撤销一审法院判决；认定房屋买卖合同无效，依法保护当事人的合法权益。事实及理由：一、一审法院对部分事实的认定错误。1、一审法院认定房屋（含土地）应视为王昌炽、王卫华共有是错误的。《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”《物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。《土地法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据上述法律规定，宅基地使用权人享有占有和使用的权利；在该土地上建造住宅的权利；房屋转让“地随房走”，宅基地使用权不得转让。《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”根据上述法律规定，房屋所有权是绝对杈，《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，可依法行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。共同共有，是指两个或两个以上的人基于共同关系，对同一物不分份额地享有权利和义务。王昌炽享有宅基地使用权，王卫华享有的是房屋所有权，不是共同共有关系。一审法院认定房屋是王昌炽与王卫华共有的事实是错误的。2、一审法院对默示的认定是错误的。根据《民法总则》第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”关于这方面的法律、司法解释规定，目前只有《中华人民共和国继承法》第二十五条做出明确规定，对房屋买卖合同的默示认定，既没有相关的法律规定，也没有约定。同时，根据《民法总则》第一百九十六条规定“下列请求权不适用诉讼时效的规定：(二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；”王卫华、周霞请求返还房屋，不受诉讼时效的限制，可以随时主张自己的权利。王卫华、周霞知道房屋出卖后，一直就不同意。因此，一审法院认定为以默示的方式对房屋买卖进行了追认是没有事实依据和法律依据的。3、一审法院认定上诉人明确表示不再履行合同的行为已属违约是错误的。王卫华、周霞从未与他人签订关于该房屋买卖的合同，不存在履行合同的问题，更谈不上违约的问题。二、一审法院对《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的理解适用有误。根据有关法律规定，无权处分不影响合同效力但不发生物权变动的效力。关于无权处分的法律规定在合同法第51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在合同法里，无权处分行为是一种效力待定的行为，无权处分人与相对人订立了处分他人财产的合同，经权利人追认或行为人订立合同后取得处分权后，合同自始有效。如未经权利人追认，则合同无效。合同法里关于无权处分的规定在2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中予以修正，该司法解释第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据新的司法解释，在无权处分的情况下，处分人虽然没有处分权，并不影响买卖合同的效力，但是影响物权行为的效力。司法解释出台前按合同法，无权处分人签订的合同无效，相对人只能要求无权处分人承担缔约过失责任，根据新的司法解释，无权处分人签订的合同有效，相对人可以要求无权处分人承担违约责任。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这是物权效力与合同效力的区分原则。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定了物权效力优先原则。根据法律规定，王昌炽与胡春喜签订的房屋买卖《协议书》以及胡春喜与李发松、李华艳签订的《房屋买卖合同》是有效的。但在房屋所有权人王卫华不同意出卖房屋的情况下，根据物权效力优先合同效力的原则和《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释》（一）》第九条的规定，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《协议书》和《房屋买卖合同》的目的不能实现，合同履行不能。房屋买受人只能请求无处分权的出卖人承担违约责任。一审法院判令上诉人协助房屋买受人办理不动产物权的转移登记过户手续，无视上诉人的房屋所有权，是对法律规定的理解适用有误。李发松、李华艳辩称，本案一审事实认定清楚，法律适用正确，二审法院应驳回上诉，维持原判。胡春喜、李国秀辩称，房子应当是共同共有。这几次庭审除了第一次开庭王卫华到庭以后，其他几次均为到庭，说明他没有道理。我买房子的时候王昌炽告知我们是他夫妻二人做的房子，当时在给我们房产证和土地证时只先给了土地证，房产证是后给的，我们买房子时并不清楚是共同共有。一审查明事实清楚，适用法律准确，应当维持一审判决。王昌炽、刘关琼辩称，没有意见。李发松、李华艳向一审法院起诉请求：判令王昌炽、刘关琼、王卫华、周霞、胡春喜、李国秀协助李发松、李华艳办理位于枝江市××办事处七星路××号房屋的不动产权转移登记。一审判决认定事实：诉争房屋位于枝江市××办事处七星路××号，由王昌炽、王卫华之父王荣法于1986年10月修建，房屋所有权证登记在王卫华名下，证号为枝江市房权证马家店字第××号，土地使用权证登记在王昌炽名下，证号为枝江国用（1994）字第110102219号。房屋竣工后，一直由王昌炽、刘关琼夫妇居住，房屋所有权证和土地使用权证也由王昌炽保管。2001年10月12日，王昌炽将该房屋以38000元的价格转让给胡春喜，但一直未协助胡春喜办理房屋产权转移登记手续。2005年1月20日，胡春喜、李国秀将受让的房屋以52000元的价格转让给李发松、李华艳。李发松、李华艳受让房屋后，多次要求胡春喜、李国秀、王昌炽协助办理房屋产权转移登记，但因王昌炽声称房屋产权属王卫华，自己无权处分而未办理。一审法院认为，本案争议焦点是王昌炽和胡春喜签订的《协议书》以及胡春喜和李发松、李华艳签订的《房屋买卖合同》是否有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案诉争房屋系王昌炽与王卫华的父亲所建，房权证登记在王卫华名下，土地使用权证登记在王昌炽名下，根据房地一体的原则，该房屋（含土地）应视为王昌炽、王卫华共有。共有人之一王昌炽签订《协议书》后将该房屋出卖给胡春喜，胡春喜签订《房屋买卖合同》后将该房屋出卖给李发松、李华艳。李发松、李华艳从2005年起就居住在该房屋。虽然王昌炽的出卖行为构成无权处分，但长达十多年的时间里，王卫华应当明知该事实而未提出过异议，根据一般生活常识，可视为默示。王卫华系以默示的方式对《协议书》进行了追认，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。王卫华认为王昌炽与胡春喜签订房屋买卖《协议书》及胡春喜与李发松、李华艳签订《房屋买卖合同》无效的理由均不能成立，因而，胡春喜与王昌炽于2001年10月12日签订的《协议书》以及李发松、李华艳与胡春喜2005年1月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，其房屋买卖合同不违反法律规定，予以确认。王昌炽与胡春喜以及胡春喜与李发松、李华艳两次房屋交易过程中，对房屋产权证书疏于查验，均存在缔约过失，王卫华此辩解理由成立，予以采信，但王卫华未提出赔偿请求，本院不予合并审理，王卫华可另行主张。王昌炽、王卫华明确表示不再继续履行合同的行为已属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，该合同应继续履行;第一百三十五条同时规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。现经查明，案涉房屋无抵押，亦无其他限制其所有权过户的查封，合同具备条件继续履行，故对于李发松、李华艳要求限期将枝江市××办事处七星路××号的房屋产权过户登记至其名下的诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第一百零七条，第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王昌炽、刘关琼、王卫华、周霞在判决生效之日起十日之内协助胡春喜、李国秀办理[房屋所有权证登记在王卫华名下，证号为枝江市房权证马家店字第××号；国有土地使用证登记在王昌炽名下，证号为枝江国用（1994）字第110102219号]不动产权转移登记过户手续；二、胡春喜、李国秀在判决第一项执行完毕起十日之内协助李发松、李华艳办理枝江市××办事处七星路××号房屋不动产权转移登记过户手续；三、办理不动产权转移登记过户手续的有关税费按照国家规定缴纳、负担。一审法院同时决定案件受理费80元，由李发松、李华艳负担。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，诉争房屋系城镇居民住房，不适用农村宅基地使用权相关法律规定。根据房地一体的原则，王昌炽享有土地使用权，王卫华享有房屋所有权，一审法院认定诉争房屋（含土地）应视为王昌炽与王卫华共有，并无不当。共有人之一王昌炽将该房屋出卖给胡春喜，胡春喜将该房屋出卖给李发松、李华艳。李发松、李华艳从2005年起就居住在该房屋。虽然王昌炽的出卖行为构成无权处分，但长达十多年的时间里，王卫华应当明知该事实而未提出过异议，按照一般生活常识，王卫华对王昌炽处分共有房屋的行为可视为默认。因王昌炽、王卫华明确表示不再继续履行合同的行为已属违约，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决义务人继续履行正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本案应予维持。王卫华、周霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王卫华、周霞负担。本判决为终审判决。审判长  尹为民审判员  闫玲玲审判员  胡建华二〇二〇年四月六日书记员  郑宇灿