广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5743号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东大地钢铁有限公司，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路5号2715房（仅限办公用途）。法定代表人：钟建中，该公司总经理。委托诉讼代理人：马少章、陈志强，均系广东中安律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市番禺圻润房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街禺山大道168号。法定代表人：王海儿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张晓丹，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：深圳市揭新亨实业发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区后海大道东工业七路南广博星海华庭裙楼111室。法定代表人：刘林如。原审第三人：深圳市虎山实业有限公司，住所地广东省深圳市福田区车公庙泰然九路海松大厦A座2501室。法定代表人：詹锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。上诉人广东大地钢铁有限公司（以下简称大地公司）因与上诉人广州市番禺圻润房地产开发有限公司（以下简称圻润公司）及原审第三人深圳市揭新亨实业发展有限公司（以下简称揭新亨公司）、深圳市虎山实业有限公司（以下简称虎山公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。大地公司在原审的诉讼请求：1.确认大地公司与圻润公司于2015年5月22日签订的《正太广场认购书》为合法有效的房屋买卖合同；2.圻润公司向大地公司交付番禺区正太广场第2栋14层1406房产；3.圻润公司将上述房屋产权过户至大地公司名下；4.圻润公司承担本案全部诉讼费用。原审诉讼过程中，大地公司撤回第3项诉讼请求。圻润公司在原审的反诉请求：圻润公司向本院提出反诉请求：1.确认《正太广场认购书》（正太广场2栋1406房）已于2016年5月13日解除；2.大地公司向圻润公司赔偿逾期付款所造成的经济损失20万元（该经济损失标准参照正太广场认购书约定的定金数额）；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由大地公司承担。原审法院判决如下：一、广东大地钢铁有限公司与广州市番禺圻润房地产开发有限公司于2015年5月22日就位于广州市番禺区禺山大道168号正太广场（自编）2栋14层06房签订的《正太广场认购书》已于2016年5月13日解除；二、驳回广东大地钢铁有限公司的全部诉讼请求；三、驳回广州市番禺圻润房地产开发有限公司的其余反诉请求。一审本诉受理费22979元，反诉受理费12290元，由广东大地钢铁有限公司负担本诉受理费22979元，反诉受理费11490元，由广州市番禺圻润房地产开发有限公司负担反诉受理费800元。判后，上诉人大地公司、圻润公司均不服，分别向本院提起上诉。大地公司的上诉请求：1.撤销原审判决第一、第二项；2.依法改判确认大地公司与圻润公司于2015年5月22日签订的《正太广场认购书》为合法有效的房屋买卖合同；3.依法改判圻润公司立即向大地公司交付番禺区正太广场第2栋14层1406房产；4.本案一、二审诉讼费用全部由圻润公司承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审判决错误认定涉案《正太广场认购书》（以下简称《认购书》）不是合法有效的房屋买卖合同，应予以纠正。双方签订的《认购书》已就当事人的名称、房屋的基本状况、房屋价款、付款方式及时间、交付时间等均进行了明确约定，符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同”之规定，其性质应为合法有效的房屋买卖合同。因此是否将《认购书》认定为合法有效的房屋买卖合同前提并非取决于买方是否已支付购房款，而是取决于《认购书》内是否有约定付款或交楼义务，并具备主要条款。原审判决以“上诉人无法证明已实际支付购房款”为由不予认定认购书为合法有效的房屋买卖合同，显属认定错误，应予纠正。2.原审判决认定大地公司未实际支付购房款为基本事实认定严重错误，导致错判。本案客观事实是大地公司已经根据《认购书》的约定向圻润公司付清了全部购房款。（1）根据《广州番禺圻润广场工地钢材款项结欠单》《广州番禺圻润广场工地钢材款项结算协议》、购房确认书（左下角“购买方代表”一栏的签名人“薛锦标”为大地公司的实际控制人及代表）可见，揭新亨公司和虎山公司均同意将揭新亨公司欠虎山公司的1326万元货款转为虎山公司代大地公司向圻润公司支付的涉案四套房产和另案四套房产，共八套房产的购房款，而且确认书上所指向的“B2栋15层整层和14层03房、06房”正是其大地公司与圻润公司签订《认购书》的涉案四套和另案已签订购房合同的八套房产（15层整层总户数为1501、1502、1503、1504、1505、1506六套和1403、1406两套）。这进一步证明圻润公司对两个第三人之间约定的以货款抵房款的做法是知道且确认同意的。（2）根据圻润公司工商信息单、圻润公司股东广州市番禺区圻润建筑材料有限公司（以下简称圻润建材公司）工商信息单、刘林如名片显示，刘林如系圻润公司的法人股东圻润建材公司的股东、董事长，且系圻润公司的董事，并一直和另一位个人股东一起代表圻润建材公司参与圻润公司经营管理活动，可见刘林如系圻润公司的实际控制人和实际经营者之一。刘林如的行为与圻润公司之间至少构成表见代理。鉴于前述事实，大地公司完全有理由相信刘林如有权代表圻润公司确认“同意将揭新亨公司欠虎山公司的1326万元货款转为虎山公司代大地公司向圻润公司支付的涉案和另案房产的购房款”的事实。（3）根据正太广场2栋1501、1502、1504、1505房《广州市商品房买卖合同（预售）》及圻润公司出具的6472384元购房款《收据》可见，虽然双方并不存在其他的债权债务关系，而且大地公司也从未另外向圻润公司转账支付过该四套房产的购房款6472384元，但圻润公司却于签订合同当天出具收据确认已经收到前述款项，这就恰恰形成有力的“佐证”，进一步印证了《广州番禺圻润广场工地钢材款项结欠单》《广州番禺圻润广场工地钢材款项结算协议》、购房确认书的真实客观性及圻润公司统一接受前述文件约束力的事实，印证了圻润公司已经以其行为方式明确确认了“同意将揭新亨公司欠虎山公司的1326万元货款转为虎山公司代大地公司向圻润公司支付的涉案和另案房产的购房款”的事实，从而印证了圻润公司也同意并确认收到了案涉四份认购书所涉的购房款合计8087061元。原审法院在另案的（2018）粤0113民初4858-4861号案件的判决已认定大地公司已支付正太广场2栋1501、1502、1504、1505房的购房款，圻润公司向大地公司交付相应房产，也间接确认了圻润公司以房抵债的事实，而前述四案（签订了《商品房买卖合同》）与本案及其他三案（签订了《认购书》）具有紧密的关联性，均是以圻润公司以房抵债的基础事实为根据而签订的《认购书》及《商品房买卖合同》，而原审法院将两类案件进行割裂，无视各案之间的关联性，基于同一法律事实却做出完全不同的判断，从而做出错误判决，显然并无不妥。（4）圻润公司在认购书签订近11个月，且跨快会计度后才进行所谓的“催款”，明显不符合公司管理规律和日常生活法则，更加印证了大地公司其实已经付清房款的事实。根据一审判决书第6页第一段至第7页第二段可见，2015年双方签订认购书、约定于签署认购书时付清定金20万元，但2016年4月27日圻润公司才出具“《付款通知》”，时隔近11个月且跨越了两个会计年度。众所周知，公司均以整年度为会计年度，会在年底即12月底催收应收账款，如果真如圻润公司所述“大地公司未付房款”，那么圻润公司至迟会在2015年12月31日前就向大地公司发出付款通知，所以，圻润公司在2016年4月27日才发出所谓的“付款通知”明显不合常理，这就从侧面进一步印证了大地公司不欠其购房款的客观事实。3.大地公司与圻润公司签订《认购书》的背景，是以货款抵房款，圻润公司对此是清楚的。（1）双方签订认购书时，圻润公司没有要求大地公司另外支付定金。（2）《认购书》所指向的数量、金额、房号与刘林如约定的相同。（3）另案中，圻润公司在大地公司没有另行以现金或转账形式支付涉案房款的情况下，圻润公司向大地公司出具收到涉案房款的收据。以上情况足以证明双方认可以货款抵房款，大地公司无需再支付定金和房款，因此大地公司并无违约，《认购书》也无违约赔偿的约定，圻润公司的上诉没任何法律依据，请求予以驳回，支持大地公司的上诉请求。上诉人圻润公司上诉请求：1.撤销原审判决第三项“驳回广州市番禺圻润房地产开发有限公司的其余反诉请求”，改判大地公司向圻润公司支付逾期付款造成的经济损失20万元；2.大地公司承担本案一、二审全部诉讼费。上诉的主要理由及答辩意见：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救错误或者赔偿损失等违约责任”。大地公司未按照《认购书》履行支付购房款义务，应当承担赔偿损失等违约责任。虽然《认购书》没有对大地公司逾期付款约定明确的违约责任承担、计算方式。但前述的法律明确规定大地公司应当承担赔偿损失的违约责任。2.《认购书》中约定定金为20万元。所谓定金，即是一方当事人对自己履行行为所作出的保证、承诺。因此，本案完全可以参照定金金额作为逾期付款违约金的支付标准。3.即便不参照定金金额作为逾期付款违约金的标准，大地公司逾期付款到圻润公司解除《认购书》这段时间，亦应当按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率向圻润公司支付违约金。4.不同意大地公司的上诉请求。大地公司并未按购《认购书》约定支付购房款，其上诉请求没有任何依据。原审第三人虎山公司陈述意见称：同意大地公司的上诉请求，不同意圻润公司的上诉请求。1.整批案件涉及8套房屋，根据大地公司在本案中提交的证据，可以证明各方已达成了以货款抵房款的协议，大地公司已实际支付涉案房产的购房款，不存在拖欠购房款的违约情形。2.圻润公司没有在2015年对大地公司进行催收款项，且在2015年8月14日为其中4套房屋办理了备案登记手续，此后到诉讼发生时的几年内，圻润公司也没有到房管部门要求取消该备案登记，根据相关法律规定，该备案登记对外已经产生不动产物权公示的效力。原审第三人揭新亨公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有提交书面陈述意见。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，大地公司提交了2003年9月7日虎山公司与揭新亨公司签订的《钢材供货合同》（合同编号：20030907），拟证明虎山公司从2003年开始向揭新亨公司承建的“圻润广场”项目供应钢材。圻润公司质证意见：不予确认，圻润公司不是该合同的当事人，合同盖章无法核实，即便这份合同是真实的，也无法证明虎山公司是否实际供货。虎山公司的质证意见：同意大地公司的意见。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，大地公司上诉主张确认涉案《认购书》为合法有效合同，其已支付全部购房款，圻润公司应立即向其交付涉案房产。大地公司对其主张应负举证责任，但大地公司未能提供直接的证据证实其已实际支付购房款。大地公司提交的其他证据，亦未能形成完整的证据链，不足以佐证其以货款抵购房款、表见代理等主张，应承担举证不能的法律后果。故，大地公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。对于圻润公司的上诉请求，由于涉案《认购书》并未约定圻润公司可另行向大地公司主张经济损失，可视为双方当事人对于自身权利的处分。现圻润公司上诉主张经济损失20万元，理据不充分，本院不予支持。原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。上诉人大地公司、圻润公司的上诉请求，依据不足，均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27279元，由上诉人广东大地钢铁有限公司负担22979元，由上诉人广州市番禺圻润房地产开发有限公司负担4300元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇二〇年四月二十九日书记员  苏宏榴廖玉萍