浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初3536号 原告：宁波钜隆电子科技有限公司（统一社会信用代码：9133020178434592XF）。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路468号。 诉讼代表人：陈益亭，宁波钜隆电子科技有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：胡露皎，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐若梦，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被告：宁波吉利罗佑发动机零部件有限公司（统一社会信用代码：913302010666000415）。住所地：宁波杭州湾新区滨海二路818号。法律文书送达地址同住所地。 法定代表人：安聪慧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张伟丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：王小英，该公司员工。 第三人：宁波杭州湾新区仟仁电商产业园有限公司（统一社会信用代码：91330201MA281K6U13）。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路468号。 法定代表人：史羊生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙迪波，北京盈科（慈溪）律师事务所律师。 原告宁波钜隆电子科技有限公司（以下简称钜隆公司）与被告宁波吉利罗佑发动机零部件有限公司（以下简称吉利公司）及第三人宁波杭州湾新区仟仁电商产业园有限公司（以下简称仟仁公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。2019年6月24日，本院裁定本案转为普通程序审理，并于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告钜隆公司的委托诉讼代理人胡露皎、被告吉利公司的委托诉讼代理人王小英、第三人仟仁公司的委托诉讼代理人孙迪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钜隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告即时支付原告房屋占有使用费230416.86元、垃圾清理费及门卫费11096.77元，合计252610.4元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年3月3日，原告与第三人签订《租赁合同》一份，约定第三人承租原告位于宁波杭州湾新区滨海三路468号钜隆园区房屋。2017年11月1日，第三人与被告签订租赁合同一份，约定将7060.59平方米厂房租赁给被告使用。具体为办公室区域479.3平方米,租金为每月每平方米32元,综合办公区域5359.86平方米,租金为每月每平方米14元,仓储区1221.43平方米,租金每月每平方米17元。垃圾清理费每月1000元，门卫费每月1000元，租赁期限至2018年12月31日止。2017年11月29日，慈溪市人民法院作出（2017）浙0282破申11号民事裁定书，裁定受理对原告破产清算，并指定浙江金穗律师事务所[现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所]为破产管理人。2018年1月5日，管理人在破产公司厂区张贴破产裁定、破产公告。被告实际使用面积为仓储区1221.43平方米，于2018年12月31日腾空。现原告多次向被告催讨房租费用，并要求被告腾空房屋，被告确认房租未缴纳，但因第三人也向被告催讨，被告表示希望原告通过法律途径解决。原告认为，原告作为破产管理人，按照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，有权管理破产人的所有财产，有权利要求被告向原告缴纳房屋占有使用费、垃圾清理费、门卫费等费用。根据企业破产法第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，被告应当支付原告自2018年1月29日起至2018年12月31日止的费用。被告的行为已违反法律规定，特提起诉讼，请求如上。 被告吉利公司答辩称：一、被告认为租赁期内租赁合同有效，仅涉及合同主体变更。被告与第三人于2017年11月1日签订租赁合同，原告于2017年10月23日对第三人转租一事出具书面说明，充分说明原告对租赁是认可的。被告得知原告破产后，特地联系了原告，并告知继续租赁及房屋租赁费可以支付给原告，原告对此未发表任何意见。2018年2月至8月间，第三人多次要求被告按照租赁合同支付房屋租赁费、水电费、门卫费及垃圾清理费等费用，并在被告所有的园区张贴催缴单，被告也多次向原告反馈情况，但原告一直默认被告向第三人继续履行，故被告认为其与第三人的租赁合同在租赁期内一直有效。原告于2018年8月15日告知被告应向其支付房屋租赁费、门卫费及垃圾清理费，向第三人支付水电费，被告向第三人反馈后，第三人也没有提出异议，且第三人在2018年12月3日也通过微信方式发送账单，告知将剩余费用支付给原告，被告认为租赁合同主体变更为原告。截至2018年12月31日，被告已经支付了保证金200000元、2017年9月21日至2018年2月的门卫费及垃圾清理费5150元、2017年9月21日至2018年11月的水电费40813.3元。剩余费用包括：1、2017年9月21日至2018年12月31日的房屋租赁费318386.08元（不含税）；2、2018年3月至2018年12月的门卫费及垃圾清理费10000元（不含税）；3、2018年12月的水电费。2018年4月2日，被告与第三人签订补充协议，约定房屋租赁费从支付给第三人的200000元保证金中先扣除170000元，被告实际未支付费用为：房屋租赁费148386.08元（不含税）、门卫费及垃圾清理费10000元（不含税）及2018年12月的水电费。因没有收到发票及相关的费用清单，以上费用一直未支付；二、不认可门卫费及垃圾清理费按照1000元/月的标准计算。补充协议约定门卫费及垃圾清理费的支付标准变更为500元/月，故不认可按原标准计算。三、请求原告退还保证金30000元。根据补充协议约定，保证金由200000元变更为30000元，并在租赁期间届满后退还给被告。综上，被告认可支付房屋租赁费148386.08元（不含税）、门卫费及垃圾清理费10000元（不含税）及2018年12月的水电费。原告应向被告开具318386.08元（不含税） 第三人仟仁公司述称：第三人与被告间签订的租赁合同合法有效，原告破产管理人允许被告向第三人缴纳水电费，因此，被告应向第三人支付房屋租赁费等费用。 原、被告为证明诉辩称事实及主张成立，分别向本院提供了相关证据在案，根据当事人的质证意见，本院对证据的真实性予以确认，并根据以上证据及庭审中当事人的陈述，本院认定查明本案事实如下：2016年3月3日，原告与第三人签订《租赁合同》一份，约定原告将位于宁波杭州湾新区滨海三路468号钜隆园区房屋出租给第三人使用，租赁期限自2016年3月3日至2036年3月3日止，共20年。为支持第三人的发展原告特给予第三人支持减免房屋前三年的租金即2016年3月3日至2019年3月2日为人民币零元，减免期结束后房租按5.0元／平方米结算,每年支付租金。合同还对其他事项作出约定。2017年9月18日，第三人与被告就厂房租赁进行协商，并拟定《租赁合同》一份，约定：第三人将位于滨海三路468号占地面积为7060.59平方米的厂房租赁给被告使用,其中办公区计租面积为479.3平方米、综合办公区域计租面积为5359.86平方米,上述两块区域自2017年9月18日至2017年12月31日的房租为零元,计租时间从2018年1月1日起至2018年12月31日止核算房租,仓储区域计租面积为1221.43平方米,2017年9月18日至2017年9月20日的房租为零元,计租时间从2017年9月21日起至2018年12月31日止核算房租。办公室租赁费为32元／平方米／月，综合办公室租赁费为14元／平方米／月，仓储区域租赁费为17元／平方米／月，上述租赁费均不含税。合同还就电费、水费、空调费、车位费、门卫费及垃圾清理费等作出约定，约定门卫费及垃圾清理费均为1000元／月，保证金为200000元。合同还就租赁物其他费用、租赁费用的交付、违约责任等相关事项作出约定。2017年10月23日，原告出具情况说明一份，载明“宁波杭州湾新区滨海三路468号房屋所有权为宁波钜隆电子科技有限公司，因宁波杭州湾新区仟仁电商产业园有限公司与宁波吉利罗佑发动机零部件有限公司有租赁宁波杭州湾新区滨海三路468号办公楼三楼厂房需要，现承诺宁波杭州湾新区仟仁电商产业园有限公司有转租权，可以租赁宁波杭州湾新区滨海三路468号办公楼给宁波吉利罗佑发动机零部件有限公司使用”。被告于2017年11月6日在第三人拟定的上述《租赁合同》上盖章。2017年11月20日，被告转帐支付给第三人租赁押金200000元。合同签订后,被告实际承租使用了仓储区域的1221.43平方米。2017年11月29日，本院作出（2017）浙0282破申11号民事裁定，受理了原告的破产清算申请，并于2017年12月1日作出（2017）浙0282破申11号决定书，指定浙江金穗律师事务所担任管理人。2018年1月3日本院作出（2017）浙0282破12号公告，就破产清算相关事项及第一次债权人会议时间等予以公告。2018年1月5日，管理人在滨海三路468号宁波杭州张贴了上述裁定书、决定书及公告。2018年1月15日，原告破产管理人工作人员就被告租赁情况向被告公司员工张华芬进行了解。2018年2月5日，本院对（2017）浙0282破12号公告在人民法院报上予以了公告。2018年2月9日，原告管理人向第三人发送“关于解除租赁合同的通知”，通知解除原告与第三人之间订立的租赁合同，要求第三人在收到通知之日起1个月内做好腾空事宜。第三人于2018年2月10日收到此通知。被告于2018年2月7日向第三人支付了2017年9月21日至12月31日止的水电费、门卫及垃圾清理费，2018年6月19日向第三人支付了2018年1月至2月的水电费、门卫及垃圾清理费。2018年8月15日，原告破产管理人向被告发送告知函，告知水电费可以通过第三人进行交纳，其余费用均应当支付给破产管理人。2018年9月26日、11月2日、12月29日，被告向第三人支付了2018年3月至11月期间的水电费。2018年4月2日，第三人与被告签订《仟仁办公楼租赁合同补充协议》，约定：被告仅承租一楼仓储区域1221.43平方米，租赁时间和计租时间与原合同一致，租金为17元／平方米／月，不含税。2017年度的水电费、门卫费、垃圾清理费等应支付的全部费用，被告已全部结清。另就原合同第二、四项下的有关条款予以了变更，其中门卫费、垃圾清理费均由1000元／月变更为500元／月，保证金变更为30000元，变更后实际使用区域的保证金和年租金从2017年11月17日原缴纳的200000元保证金中抵扣，仓库租赁费分期支付，第一次需支付租赁费用至2018年9月20日，不足部分在收到5%增值税专用发票后30个工作日内一次性支付，2018年9月21日-2018年12月31日的租赁费用，在收到增值税专用发票后30个工作日内支付相应款项。水电费、门卫费、垃圾费按照原合同，按月结算。协议还就其他相关事项作出约定。2018年12月，原告破产管理人工作人员、第三人就被告应缴房租、门卫费、垃圾清理费等费用向被告进行催讨，被告因故未予支付。被告于2019年1月10日从承租房屋中腾退。 本案争议焦点为：被告应付未付款项的权利人是原告破产管理人还是第三人及应支付款项的性质及金额。 对此，原告管理人认为,原告破产后,管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，依法解除了原告与第三人间的租赁合同，故该合同解除后，被告应将相关款项支付给原告而非第三人。而被告认为被告与第三人间的租赁合同应为合法有效，如果费用应交付给原告，也是合同主体变更为原告，双方也应按原合同约定履行，保证金予以返还，并开具相应增值税发票。第三人则认为被告与第三人间的租赁合同应为合法有效，被告应向第三人支付相关费用。 本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。本案中管理人决定解除原、被告间的租赁合同，并于2018年2月9日通知第三人解除合同，第三人于2018年2月10日收到此通知。因此，自第三人收到解除通知之日原告与第三人间签订的租赁合同依法解除。主合同解除，作为被告与第三人之间的次租赁合同随之解除。合同解除后，实际占有房屋的次承租人即被告负有腾房义务，故被告应在原告给第三人限定的一个月内予以腾房，被告逾期腾房，应向原告支付占有使用费。因此，原告要求被告支付占有使用费符合法律规定，但支付期限应从2018年3月10日起算，占有使用费可参照被告与第三人签订的租赁合同约定标准予以计算较为合理，本院审定2018年3月10日至2018年12月31日的房屋占有使用费为202105.96元。同理，被告自此的门卫费、垃圾清理费也应支付原告。虽然被告与第三人签订的租赁合同约定了门卫费、垃圾清理费按1000元/月支付，而双方在2018年4月2日签订的补充协议系在租赁合同被解除之后订立,因此补充协议无效，但此前被告向第三人实际承租使用的仅仓储区域计1221.43平方米，被告向第三人缴纳的门卫费、垃圾清理费也因被告实际租赁面积的减少而按原500元/月予以支付，因此，本院认为，应按照500元/月向原告支付逾期腾房期间的门卫费、垃圾清理费较为合理，据此，确定该项费用为10000元。至于被告与第三人间在此前的相关费用，因基于被告与第三人间的租赁合同系经原告同意且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，合同项下的相关费用应由被告与第三人自行理直，与原告无涉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告宁波吉利罗佑发动机零部件有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告宁波钜隆电子科技有限公司房屋占用使用费202105.96元,门卫费、垃圾清理费10000元，合计212105.96元。 二、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费5089元，由原告负担607元，被告宁波吉利罗佑发动机零部件有限公司负担4482元，于本判决生效之日起十五日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  孙红莲 人民陪审员  沈彩娣 人民陪审员  俞建行 二〇二〇年四月三十日 代书 记员  黄米拉