福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终752号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：福建弘宇环保科技有限公司，住所地福建省福州市福清市阳下街道洪宽工业村洪宽四路。 法定代表人：闫利杰，执行董事。 委托诉讼代理人：陈昌华，福建麦博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱贻澍，福建麦博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：弘源电子科技（福建）有限公司，住所地福建省福州市福清市洪宽工业村洪金路。 法定代表人：李游淑贞，董事长。 委托诉讼代理人：陈亮亮，福建鼎轩律师事务所律师。 上诉人福建弘宇环保科技有限公司（以下简称弘宇环保公司）因与被上诉人弘源电子科技（福建）有限公司（以下简称弘源电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初6150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 弘宇环保公司上诉请求：撤销一审判决，改判弘源电子公司向弘宇环保公司返还租金34.25615万元。事实与理由：弘源电子公司解除租赁合同的诉请没有事实和法律依据，一审判决认定事实和适用法律错误。一、一审采纳弘源电子公司提供的全部证据，其中包括虚假证据，由此认定本案的相关事实是错误的。1.微信聊天记录具有可伪造和篡改的特性，弘源电子公司提供的微信聊天记录不能证明当时微信聊天的实际全过程和聊天记录是否存在删除等事实。2.发票、发票签收单、现金收据、结算单、催款联络函等证据，均是弘源电子公司单方制作，与客观事实严重不符。同时，关于租金的结算，租赁双方从未核对确认，马丽娟签收确认财务资料纯属个人行为。因此，上述证据不能作为认定有关本案租金事实的依据。3.关于现金收款收据，除15万元租赁押金的收款收据外，其余5张收款收据均为虚假证明材料。4.关于他人的租赁合同及交易凭证，该组证据与本案没有关联，并不能用来推定讼争厂房的租金标准，房屋租金应当按照合同双方所约定租金标准予以确定。二、一审判决认定《房屋租赁合同》不是租赁双方真实意思表示，双方未按该合同履行，弘宇环保公司主张该合同变更《厂房租赁合同》关于租金约定不能成立，是错误的。1.租赁双方对《厂房租赁合同》约定的租金标准和支付方式进行变更，进而补充签订《房屋租赁合同》，是双方协商一致的结果，不违反法律和行政法规的强制性规定，真实合法有效。2.对弘源电子公司厂房的修缮与所承担的租金均是弘宇环保公司的经营成本，亦是决定弘宇环保公司是否承租弘源电子公司厂房的重要因素。3.弘源电子公司主张该《房屋租赁合同》是弘宇环保公司单方为了少交租赁税费而要求弘源电子公司签订的，该主张与事实不符且无证据证明。三、一审判决认定弘宇环保公司应承担年租金的30%的违约金合理，系适用法律错误。本案中，即使认定弘宇环保公司违约应承担违约金，但该198003.96元的违约金已经严重超过以逾期租金计息的金额。至于寻租期租金的租金损失，未发生且无法律规定。 弘源电子公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，弘宇环保公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一、一审判决对弘源电子公司所提交的微信聊天记录、发票、发票签收单、结算单、催款联络单、收款收据等证据的认定充分且客观。1.微信聊天记录是案涉厂房租赁过程中最真实客观的记录，且经过公证，证明力较高。且郑金华和马丽娟均保存相应的聊天记录，弘宇环保公司如对其真实性有异议应提供相反证据予以反驳。2.微信聊天记录内容反映了催讨租金、保安费等费用的过程，同时也记录了关于案涉厂房的租金单价、应付租金、已付租金等信息，因此足以证明租金标准11元/㎡及弘宇环保公司欠付弘源电子公司租金、保安费等费用的基本事实。3.弘源电子公司所提交的其他证据如发票、发票签收单、收款收据亦是双方在租赁过程中的客观记录。发票、发票签收单所体现的关于租赁面积、租金单价、租金金额及交租期限等租赁信息有相应的微信聊天记录相佐证，与《厂房租赁合同》约定的内容一致。收款收据有马丽娟签名确认，与双方确认的款项支付情况一致。且马丽娟出具该结算单，是按照公司的指示就弘宇环保公司欠付的租金、保安费等费用数据进行核对并在数据核对后即安排付清。这一事实有马丽娟所签收的催款联络函中载明的内容相互佐证，并非预谋编造。二、弘宇环保公司与弘源电子公司双方自始自终都在履行《厂房租赁合同》而从未履行《房屋租赁合同》的内容。弘宇环保公司的实际控制人郑金华明确知道欠付弘源电子公司租金及保安费等费用的事实及欠付的费用金额。马丽娟出具确认表的行为亦应视为代表弘宇环保公司对于租金标准11元/㎡及所结欠租金金额均已再次进行了确认，证明双方一直以来均按《厂房租赁合同》进行履行。弘宇环保公司所称因对案涉厂房的增建及修缮行为而弘源电子公司同意将月租金变更为3元/㎡的说法不是事实。三、一审判决的违约金金额完全合理。1.弘宇环保公司主张一审判罚的违约金过高，但却未提供相应的证据予以证实。2.因弘宇环保公司逾期支付租金已造成弘源电子公司产生利息损失金额以及弘源电子公司收回租赁场地后产生寻租期租金损失。3.弘宇环保公司还存在严重逾期交租且拖欠租金金额等费用较大等情况。 弘源电子公司向一审法院起诉请求：1.判决确认弘源电子公司、弘宇环保公司于2018年1月28日签订的《厂房租赁合同》于2019年8月7日解除；2.判令弘宇环保公司立即支付尚欠的厂房租金、保安费及水费等共计304163.97元（2018年12月16日至2019年3月15日期间租金28918.33元，2019年3月16日至8月7日期间的租金260338.54元、管理费13246元、水费1660.6元）；3.判令弘宇环保公司立即支付违约金198003.96元（按第二年年租金660013.2元的30％计算）；4.判令弘宇环保公司立即腾空向弘源电子公司租赁的位于福清市阳下洪宽工业村洪金路弘源电子公司厂区内的厂房，并将上述厂房交还弘源电子公司；5.判令弘宇环保公司按照月租金55001.1元的标准向弘源电子公司支付从2019年8月8日计至实际搬离之日止的场地占用费；6.本案诉讼费、财产保全费由弘宇环保公司承担。 弘宇环保公司向一审法院提出反诉请求：判令弘源电子公司返还租金350561.5元。 一审法院认定事实：弘源电子公司、弘宇环保公司于2018年1月28日签订《厂房租赁合同》及合同约定的内容、弘宇环保公司支付租金的时间、金额、企业变更信息等均属实。该合同另约定：乙方（弘宇环保公司）返还该厂房和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态；乙方所进行的任何维修，在本合同终止或者解除时，均属于甲方（弘源电子公司）所有，除甲方要求拆除恢复原状外，乙方不得进行任何拆除或者破坏；乙方迁出后，如有遗留物品者，视同废弃物，任由甲方处理，所产生的费用从保证金中先予扣除，如有不足由乙方补足；本合同受中华人民共和国法律、法规管辖；本合同上的地址是双方确认的通信地址，按上述所寄的信函均视为收到，如有变更，应及时书面通知对方，乙方通信地址为福建省福州市鼓楼区五四路260号。合同另对双方权利义务进行了约定，李万选作为弘宇环保公司委托代理人代为签署合同。当天，弘宇环保公司支付押金15万元。2018年3月13日，李万选对厂房水电表数进行了确认。2018年3月16日，弘宇环保公司支付租金等费用合计164025元。2018年4月1日起，弘宇环保公司另承租食堂205平方米，租金仍按11元/㎡计算。弘宇环保公司承租上述厂房后进行生产经营，并因生产需要对厂房进行了必要的改造，扩建车间大门、增设高架航吊车、增建办公楼及卫生间等，其中代建活动房投资8000元抵作租金。因租金及保安费等费用交纳问题，弘源电子公司经理游嘉羚自2018年9月份起与弘宇环保公司的实际控制人郑金华、经理马丽娟长期通过微信进行沟通交流，要求弘宇环保公司按期交纳上述费用，弘宇环保公司也陆续交纳了部分的租金及保安费、水电费等费用，截至2019年5月31日弘宇环保公司合计支付各项费用655510.5元（其中2018年10月4日和25日各付31485.5元和5万元，2018年12月25日付26万元，2019年1月11日和29日各支付3万元，2019年5月7日、9日和31日各支付2万元、2万元和5万元），另外弘宇环保公司代建小活动房折抵租金8000元。2019年7月9日，马丽娟对于已付款金额明细及结欠的租金、保安费和水电费金额予以签字确认，确认租金单价未税11元，截止2019年3月15日的租金、保安费总金额692429.33元，已付款项总额663510.5元，尚欠28918.83元。2019年7月15日，弘源电子公司向弘宇环保公司经理马丽娟发送催款联络函，要求弘宇环保公司当天付清所结欠的租金等费用。2019年7月23日，弘源电子公司就弘宇环保公司支付的未税租金627456.5元开具租赁发票，含税金额为658829.33元，随后马丽娟签收弘源电子公司交付的租赁发票。弘宇环保公司以马丽娟未经公司同意签收上述结算单、催款联络函、发票，且金额与双方协商不一致为由，由马丽娟于2019年8月底将上述单据退还给弘源电子公司。2019年8月6日，弘源电子公司以弘宇环保公司拖欠租金及保安费、水电费等费用为由，按照《厂房租赁合同》约定的地址向弘宇环保公司寄送《解除合同函》，但弘宇环保公司拒收该函件。 另查明，诉讼中，弘宇环保公司提交一份有弘源电子公司、弘宇环保公司盖章、无落款日期的《房屋租赁合同》，合同约定弘宇环保公司向弘源电子公司承租合计4557平方米的车间和宿舍，月租金13671元、每年支付一次；如因承租方有下列情况之一的，出租方有权解除合同：承租方擅自将房屋转租、转让或出借、以房入股、合资联营、进行非法活动等。合同另对双方权利义务进行了简单的约定，对于其他违约事项约定：详双方租赁合同，一切遵守原合约精神。2019年7月22日，弘宇环保公司向弘源电子公司邮寄一份《关于尽快送水送电的协商函》，以其公司因名称变更与弘源电子公司于2018年4月份重新签订合同，为满足生产使用条件，弘宇环保公司自行投资扩大车间大门、安装高架行车、增加办公楼及卫生间等固定装修改造，双方因此调整租金标准，约定月租金13671元，一年一付，现弘宇环保公司已预付至2022年3月份的租金655510.5元，弘源电子公司无理由停水停电导致弘宇环保公司停产近四个月造成损失，故要求弘源电子公司诚信履约恢复供水、供电等。 再查明，弘源电子公司另出租厂房车间及宿舍给案外人福清市茂鸿塑胶有限公司，租期从2018年8月5日至2028年8月14日，月租金为未税11元/㎡，每2年递增3%-5%。弘源电子公司另提交两份租赁合同及相应付款凭证显示，同时期其附近厂房每平方米每月租金约为9-10元。 一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》不是当事人真实意思表示，弘源电子公司、弘宇环保公司亦未按该合同履行，弘宇环保公司主张该合同变更《厂房租赁合同》关于租金约定不能成立，一审法院不予采信，理由如下：首先，弘宇环保公司虽主张因厂房不符合使用标准，其自行投资扩建车间大门、车间内安装高架行车、增建办公楼和卫生间等投资一百二十多万，故双方协商变更租金标准为每月3元/㎡，然而，且不论这些增建行为均系弘宇环保公司自身经营所需，理应由其自行承担相应费用支出，即便按照《厂房租赁合同》约定弘宇环保公司对厂房所进行的任何装修最终均归属于弘源电子公司，弘源电子公司亦无需为该修缮行为承担费用并大幅度减少租金收入，更何况所减少的租金收入远高于弘宇环保公司支出的修缮费用并不合理；其次，通过弘源电子公司经理游嘉羚自2018年12月份起与弘宇环保公司的实际控制人郑金华的微信聊天记录可以体现，在游嘉羚的不断催促下，弘宇环保公司也在陆续支付租金、保安费等费用，游嘉羚还发送记载有租金单价、应付月租金金额等信息的表格给郑金华，郑金华从未提出双方已另行签订《房屋租赁合同》的事实，更未以此抗辩已超额交纳至2022年3月份的租金等相关费用，反而仍然履行《厂房租赁合同》约定陆续交纳租金等费用，表明双方并未履行《房屋租赁合同》的内容；第三，马丽娟作为弘宇环保公司的经理及与弘源电子公司的联络人，游嘉羚通过微信不断向其催讨相关费用，其并未予以否认结欠租金的事实，且在双方微信沟通后，对于租金标准、已付款金额、结欠租金金额等数据在2019年7月份进行了确认，现无证据证实该行为存在胁迫、重大误解等可撤销的情形，其行为应视为代表弘宇环保公司，即双方对于租金标准11元及所结欠租金金额均已再次进行了确认；第四，从弘源电子公司提交的租赁合同及付款凭证来看，其附近区域的租金标准在每月10元/㎡左右，弘宇环保公司主张双方约定租金标准为每月3元/㎡与市场行情严重不符，其主张已超额支付至2022年3月份的租金及保安费更明显有违社会生活常理及正常生意人的做法。综上，从在案证据可以体现双方均按《厂房租赁合同》进行履行，且该合同约定的租金标准亦符合市场行情，弘宇环保公司主张《房屋租赁合同》系《厂房租赁合同》补充协议且应按该协议履行不能成立，一审法院不予采信。综上所述，一审法院认为，《房屋租赁合同》不是双方当事人真实意思表示，该合同因缺乏当事人真实意思表示而不成立，不属于《厂房租赁合同》补充协议，弘源电子公司、弘宇环保公司亦未按该合同约定履行，弘宇环保公司主张依据该合同约定其已超额支付至2022年3月份的租金明显不合常理，一审法院不予采信，对于其诉请弘源电子公司返还租金350561.5元亦不予支持。 涉案《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行。弘宇环保公司未按合同约定及时交纳租金、管理费等费用，经弘源电子公司多次催讨，截至2019年8月6日仍结欠约半年的租金、保安费等费用，严重违反合同约定，已符合合同约定的解除条件，弘源电子公司可根据该合同约定解除与弘宇环保公司签订的《厂房租赁合同》。当事人依照合同约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。《厂房租赁合同》约定弘宇环保公司通信地址为福建省福州市鼓楼区五四路260号，并约定按上述地址所寄的信函均视为收到，该约定不违反法律规定，弘源电子公司于2019年8月6日根据该地址向弘宇环保公司邮寄解除合同函件，弘宇环保公司于2019年8月7日拒绝接收该函件，按合同约定应视为弘宇环保公司已收到该函件，故涉案《厂房租赁合同》在此时已经解除。弘源电子公司诉请确认涉案《厂房租赁合同》于2019年8月7日解除符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《厂房租赁合同》解除后，弘宇环保公司无依据继续占有使用该厂房，应立即将涉案厂房腾空交还给弘源电子公司，支付结欠弘源电子公司的租金、保安费（管理费）及水电费等费用，并按合同约定支付违约金。双方均确认弘宇环保公司合计向弘源电子公司支付655510.5元及弘宇环保公司代建小活动房折抵租金8000元，经结算，截至2019年8月7日弘宇环保公司共结欠弘源电子公司租金、保安费、水电费计304163.97元，弘源电子公司诉请支付符合法律规定，一审法院予以支持。弘宇环保公司未按合同约定及时支付相应费用构成对《厂房租赁合同》根本违约，导致弘源电子公司解除合同，应按合同约定支付相当于年租金30%的违约金（3.6个月租金），鉴于《厂房租赁合同》已履行至第二年，故该违约金应按当年即第二年租金总额660013.2元的30%计为198003.96元。弘宇环保公司主张违约金过高，但未提供相应证据予以证实，再结合弘宇环保公司逾期支付租金造成弘源电子公司产生的利息损失金额以及弘源电子公司收回租赁场地后产生的寻租期租金损失进行计算，双方约定3.6个月的租金损失作为违约金较为合理，一审法院予以支持。合同解除后，弘宇环保公司继续占用厂房、宿舍、食堂期间应支付相应的占用费，该费用可参照原租金标准执行，故对弘源电子公司该部分诉请予以支持。弘宇环保公司支付的合同押金15万元，弘源电子公司同意用以抵扣租金等费用，故弘宇环保公司应支付的租金等费用金额应相应扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认弘源电子科技（福建）有限公司、福建弘宇环保科技有限公司于2018年1月28日签订的涉案《厂房租赁合同》于2019年8月7日解除；二、福建弘宇环保科技有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空其向弘源电子科技（福建）有限公司承租的位于福清市阳下洪宽工业村洪金路弘源电子科技（福建）有限公司厂区内的厂房，并交还给弘源电子科技（福建）有限公司；三、福建弘宇环保科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给弘源电子科技（福建）有限公司2018年12月16日至2019年8月7日期间的租金、保安费及水费等共计304163.97元，并按月租金55001.1元的标准向弘源电子科技（福建）有限公司支付从2019年8月8日起至实际腾空厂房之日止的场地占用费，上述费用应扣除福建弘宇环保科技有限公司支付的押金15万元；四、福建弘宇环保科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付弘源电子科技（福建）有限公司违约金198003.96元；五、驳回福建弘宇环保科技有限公司的反诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费24819元、诉讼保全费3086元、反诉受理费3279.2元，均由福建弘宇环保科技有限公司负担。 二审中，弘宇环保公司向本院提交：证据一，马丽娟出具的证明一份，证明弘源电子公司提供的租金结算单、催款联络单、现金收据、发票汇总表、发票均是马丽娟按照弘源电子公司的要求一次性签收，材料载明的时间与实际签收时间不符，是弘源电子公司刻意编造双方已经对租金进行结算的假象，不能作为认定月租金标准11元／㎡及按此结算的证据。证据二，厂房租赁合同，证明与案涉租赁相同地块即福清市阳下街道洪宽工业区厂房的租金标准为月租金6.89元／㎡。证据三，马丽娟在福清市所作笔录复印件一份，证明马丽娟系按照弘源电子公司要求的时间一次性签收租金结算单、催款联络单、现金收据、发票汇总表等，双方公司财务从未对租金进行结算。弘源电子公司经质证认为，马丽娟未出庭作证，对证据一的真实性有异议，且从微信聊天记录可以看出催款联络函是在7月9日之前形成的，但7月15日才签订，时间上不一致，因此证据一不能采用。证据二不属于新证据，一审之前已经存在，对该证据的三性均有异议，且没有相应的租金付款凭证。证据三不属于新证据，且对该证据的三性均有异议。马丽娟与弘宇环保公司具有利害关系，且该笔录本质上属于证人证言，未经出庭的证人以书面方式提供的证言不能作为认定事实的根据，其马丽娟的陈述与事实不符。本院经审查认为，证据一为证人证言，马丽娟未出庭陈述，不予采信；证据二形成于一审诉讼前，弘宇环保公司无正当理由逾期提供，且不足以证明待证事实，不予采信；证据三系二审诉讼期间调取，可予采纳。关于该证据的证明力于下文综合分析。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，马丽娟担任弘宇环保公司的经理职务，据其向福清市陈述，其负责办公室日常工作，如招聘员工、公司的水电费对账、场地租金对账等业务。马丽娟自2018年10月至2019年6月间多次作为弘宇环保公司代表核对案涉厂房水电费、与游嘉羚就租金等问题进行沟通、接收结算单，实际履行负责租金、水电对账的具体工作职责，其签收弘源电子公司的结算单、发票、收款收据等应属职务行为。且租金结算经过等有相应的微信聊天记录相佐证，亦与《厂房租赁合同》约定的内容一致，收款收据有马丽娟签名确认，金额与双方确认的款项支付情况一致。故弘宇环保公司虽事后将发票退回，且双方当事人对上述票据签收时间等有争议，但收款收据等是否一次性补签，不足以推定马丽娟与弘源电子公司串通，更不足以否定双方对租金等进行结算的事实。本案双方当事人于2018年2月签订《厂房租赁合同》，此后，弘宇环保公司按照合同约定支付押金、租金等，从2018年2月起至2019年5月，弘宇环保公司已经支付押金150000元、租金655510.5元。结合弘宇环保公司实际支付租金情况、游嘉羚与郑金华之间、游嘉羚与马丽娟之间的微信聊天记录，特别是微信中游嘉羚多次催缴租金，郑金华、马丽娟从未对租金标准提出质疑，且郑金华多次支付租金等情况，可以认定双方系按照《厂房租赁合同》约定的11元／㎡的租金标准履行。弘宇环保公司主张微信记录可能篡改、真实性存疑但未能提交充分证据推翻经公证的微信记录，其关于从2018年4月起即与弘源电子公司就租金标准协商变更为3元／㎡、其公司已经预先支付租金至2022年3月的主张明显有违常理，对该主张不予采信。 根据《厂房租赁合同》约定，弘宇环保公司逾期支付租金超过三十日的，弘源电子公司可以书面通知解除合同。弘宇环保公司拖欠租金，弘源电子公司据此发出书面解除通知，符合合同约定。根据合同约定，违约一方应按年租金的30%支付违约金，弘宇环保公司未按合同约定履行支付租金的义务，已构成违约，弘源电子公司要求按约支付违约金，于法有据，应予支持，弘宇环保公司主张违约金过高，应予调整，与合同约定不符，不予支持。 综上所述，弘宇环保公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6438元，由福建弘宇环保科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  张 敏 审判员  李 杰 二〇二〇年四月十五日 法官助理游佳 书记员林舒