四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初64号 原告：成都市仕和物业服务有限公司，住所地成都市青白江区石家碾中路1、3号。 法定代表人：李建成，总经理。 委托诉讼代理人：袁启明，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：朱晓兵，四川青平律师事务所律师。 被告：成都易锐健身服务有限公司，住所地成都市金牛区百寿路8号1栋4楼（401—407）。 法定代表人：文浩，总经理。 委托诉讼代理人：刘振，四川北新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何涛，四川北新律师事务所律师。 被告：文浩，男，1991年1月1日出生，汉族，住湖北省武穴市。 委托诉讼代理人：刘振，四川北新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何涛，四川北新律师事务所律师。 原告成都市仕和物业服务有限公司（以下简称“仕和物业公司”）与被告成都易锐健身服务有限公司（以下简称“易锐公司”）、文浩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法由审判员任洪明适用简易程序，分别于2020年3月4日、2020年4月21日在本院斑竹园人民法庭公开开庭审理。原告仕和物业公司的委托诉讼代理人朱晓兵、袁启明，被告易锐公司、文浩的委托诉讼代理人刘振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仕和物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告立即支付原告2018年12月1日至2020年2月29日期间的物业服务费209784.6元及违约金（2018年的违约金：以10205.24元为基数，自2018年12月1日起按年利率20%计算至付清之日止；2019年的违约金：以170190.88元为基数，自2019年1月16日起按年利率20%计算至付清之日止；2020年的违约金：以 29388.48元为基数，自2020年1月16日起按年利率20%计算至付清之日止）；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：易锐公司、文浩系位于成都市大丰镇敬成璐99号北新国际广场项目1栋附301号、负一层游泳池建筑面积：2041.68、630平方米物业的业主，于2016年7月办理了房屋交付手续入住。自2018年12月起便无故拖欠物业服务费，仕和物业公司多次催要物业费用无果，仕和物业公司为维护自身合法权益，故诉至人民法院请求解决。 被告易锐公司辩称，1.《前期物业服务协议》是仕和物业公司与成都易锐健身服务有限公司大丰分公司（以下简称“易锐公司大丰分公司”）签订的，文浩作为法人代表公司签订协议，文浩不应承担物业费的民事责任，应由公司承担，易锐公司大丰分公司已于2019年11月12日解散，现是注销状态；2.易锐公司认可计算至2019年10月31日止的物业费，文浩已于2019年10月15日与案外人范晓博签订了《易锐健身房资产股权转让协议》，其中第六条约定协议签订后的债权债务由范晓博承担，故2019年10月31日后的物业费与易锐公司无关；3.违约金的计算较高，请求人民法院依法裁决。 被告文浩辩称，1.《前期物业服务协议》是仕和物业公司与成都易锐健身服务有限公司大丰分公司（以下简称“易锐公司大丰分公司”）签订的，文浩作为法人代表公司签订协议，文浩不应承担物业费的民事责任，应由公司承担，易锐公司大丰分公司已于2019年11月12日解散，现是注销状态；2.易锐公司认可计算至2019年10月31日止的物业费，文浩已于2019年10月15日与案外人范晓博签订了《易锐健身房资产股权转让协议》，其中第六条约定协议签订后的债权债务由范晓博承担，故2019年10月31日后的物业费与易锐公司无关；3.违约金的计算较高，请求人民法院依法裁决。 本院经审理认定事实如下：2016年7月23日，仕和物业公司作为甲方与易锐公司大丰分公司作为乙方签订了《前期物业服务协议》，约定仕和物业公司为易锐公司大丰分公司租赁的位于北新国际广场1幢3层1、4、7、9号，1幢负一层，4幢3层1、3、5、7号建筑面积2671.68平方米的物业提供物业服务。双方就各自的权利义务、物业管理服务内容、物业服务质量、物业服务费用、代收代缴收费服务、违约责任等内容进行了约定，并开始为上述房屋提供物业管理服务，其中物业管理服务费约定：“……；2.物业服务管理的收费单价标准为5.50元/平方米·月收取（每月物业服务费为630*5.50+2041.68*5.5=14694.24元）；……。3.每次交纳费用时间：合同签订生效起首次一次性缴纳2016年7月20日至2017年7月19日的物业服务费，以后按照年交方式执行，交纳时间为每年1月15日前向甲方足额缴纳。”；违约责任约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及其他费用的，甲方有权要求乙方立即补交有关费用并从逾期之日起，每天按应交纳费用的3‰向乙方收取违约金，并可同时终止对乙方提供物业服务”。《前期物业服务协议》落款处甲方加盖了仕和物业公司印章，乙方落款处未加盖易锐公司大丰分公司印章，但文浩在负责人处签字捺印。《前期物业服务协议》签订后，仕和物业公司按约为上述物业提供了物业服务。 另查明，2019年10月24日仕和物业公司与文浩结算形成《易锐健身欠费确认单》，共同确认截止2019年10月31日尚欠的物业费为151007元，其中内容载明为“1栋3楼物业费：2018.12.1—2019.10.31,11229.24*10+10205.24=122497元1栋负一层物业费：2019.2.1—2019.10.31,3465*8+790=28510元”。另，庭审中仕和物业公司及易锐公司、文浩均认可2018年12月1日至2019年10月31日期间及2020年1月1日之后的物业服务费用未交纳。 再查明，易锐公司大丰分公司于2019年11月12日在成都市新都区行政审批局办理注销登记，文浩系原易锐公司大丰分公司的负责人。2020年1月2日，仕和物业公司以易锐公司、文浩拒不交纳物业服务费用为由诉至本院请求解决。 本院认为，本案的争议焦点一是《前期物业服务协议》合同主体问题；二是欠付物业服务费的金额及履行主体问题。针对第一个争议焦点，本院认为本案中《前期物业服务协议》中的甲方为仕和物业公司，乙方为易锐公司大丰分公司，虽然易锐公司大丰分公司未在《前期物业服务协议》上加盖印章，但文浩作为易锐公司大丰分公司的负责人及易锐公司的法定代表人，其当然有权代表公司从事民事法律活动，且庭审中经本庭询问仕和物业公司陈述合同签订后一直是易锐公司在那里经营，故应当认定文浩在《前期物业服务协议》的签字系职务行为，则《前期物业服务协议》的合同主体为仕和物业公司与易锐公司大丰分公司；针对第二个争议焦点，因庭审中双方均认可拖欠的物业费为2018年12月1日至2019年10月31日期间及2020年1月1日之后的，根据《易锐健身确认单》，则2018年12月1日至2019年10月31日期间的物业费用为151007元，2020年1月1日—2020年2月29日期间的物业费用为14694.24元/月×2月=29388.48元，故尚欠物业费的总费用应为180395.48元；关于责任承担主体，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，其付款责任应当由易锐公司承担；关于仕和物业公司主张的违约金，因《前期物业服务协议》中的每日千分之三及仕和物业公司主张的年利率20%均过高，且易锐公司亦提出了调整申请，故本院依法确定违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，关于违约金的计算基数及起算时间，根据《易锐健身确认单》及仕和物业公司提交的欠款明细可知易锐公司2018年尚欠的物业费金额为10205.24元，根据《前期物业服务协议》“以后按照年交方式执行，交纳时间为每年1月15日前向甲方足额缴纳。”的约定，其计算时间应为2018年1月16日，但仕和物业公司主张从2018年12月1日起计算是对其权利义务的合法处分，不违反法律的强制性规定，本院予以确认；易锐公司尚欠的2019年的物业费金额为140801.76元，则违约金应以140801.76元为基数，自2019年1月16日起算；易锐公司尚欠的2020年1月1日—2020年2月29日期间的物业费为29388.48元，则违约金应以29388.48元为基数，自2020年1月16日起算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都易锐健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都市仕和物业服务有限公司支付2018年12月1日至2020年2月29日期间的物业服务费180395.48元及违约金 （1.以10205.24元为基数，自2018年12月1日起计算；2.以140801.76元为基数，自2019年1月16日起算；3.以29388.48元为基数，自2020年1月16日起算。计算标准为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告成都市仕和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1660元（已减半收取），由被告成都易锐健身服务有限公司负担（此款原告已垫付，成都易锐健身服务有限公司在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  任洪明 二〇二〇年四月二十八日 书记员  邱雯涔