云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云01民再8号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：陈纪智，男，1968年1月3日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：兰天茂，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：唐莹，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：何惠菊，女，1978年2月6日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：张京，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：左正丽，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。再审申请人陈纪智因与被申请人何惠菊租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）云01民终7866号民事判决书，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2018年12月12日作出（2018）云民申1524号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈纪智的委托诉讼代理人兰天茂、唐莹、被申请人何惠菊及其委托诉讼代理人张京、左正丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈纪智申请再审称：1、请求撤销昆明市中级人民法院（2017）云01民终7866号民事判决并依法改判支持我方一审全部诉讼请求；2、由被申请人何惠菊承担本案全部诉讼费用。事实与理由：第一、对于双方签订的场地租赁合同至少其中的5500平米的场地部分，应当是有效的，而不应当是全部租赁合同无效。第二、对于租赁物在2016年1月23日大棚倒塌之前产生的租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，即便是合同无效，对其已使用的场地占有使用费，应由被申请人承担。对于2016年1月23日大棚倒塌之后的租金，因为在2016年1月23日到2017年的8月20日这个期间，其中12间住房、7间铺面，都是被申请人向次承租人收的租金，一直处于一个使用的状态。对于场地部分在2016年的1月23日场地大棚倒塌之后，再审申请人多次口头电话、律师函以及事故辖区村联防也多次下发通知，要求对事故现场进行清理、整改、拆除和维修。但是被申请人邀约社会闲散人员，严重阻扰现场的清理以及恢复。因此对于2016年1月23日大棚倒塌之后的场地的租金问题，我方认为被申请人一直是一个使用状态，并且拒绝清理、搬离，给申请人造成了重大的经济损失，应予以承担。第三、关于被申请人所谓的损失，不论是投资损失还是直接的损失的承担问题，再审申请人认为不论是从合同无效还是侵权的角度，再审申请人都不应当承担，理由：1、本案大棚倒塌造成被申请人相关经济损失是发生在被申请人对再审申请人违约即侵权之后，被申请人在约定的期限内未按《场地租赁合同》交纳相应的租金或者场地占有使用费。因此，在此期间被申请人对因大棚倒塌给其造成的相关经济损失具有直接的过错。2、双方《场地租赁合同》第四条明确约定，在租期内被申请人一方为了安全起见，也是由其自行出资改扩建，并且对场地、租赁物具有维修的义务。退一步讲，即便是场地上大棚存在质量问题，维修或和改扩建的义务不在申请人方，而在被申请人方。3、原二审判决认定大棚的倒塌系因大棚的质量问题，而非自然灾害所导致，但是被申请人没有任何证据能够证明大棚的倒塌系质量问题。4、根据合同法规定，合同无效的法律后果是恢复原状，对于双方的经济损失应当根据双方在签订合同的过程当中的缔约过失责任、过错大小来予以分摊，不应当由再审申请人承担被申请人的全部经济损失，而对再审申请人的租金损失不闻不问。况且，被申请人也没有尽到承租人的义务，包括租金的缴纳。在2016年1月23日大棚倒塌之后，由于被申请人怠于搬离并且清理场地，导致了他原来可以使用的诸多商品，发生了质的变化，而这个责任也不应当由再审申请人承担。被申请人在一审中申请的司法鉴定违背了当时申请鉴定的目的，鉴定结论不客观。导致一审根据错误的鉴定意见作出错误的判决。对一审判决我们服判，但并不意味着对明显的一审判决错误的地方我方予以认可。综上，我方认为对于租金损失，特别是在2016年1月23日之后的到2018年的8月20日搬离之前的租金损失应由被申请人承担。对于被申请人的相应的损失，应当根据双方的合同约定及双方的过错进行分摊。综上，请求法庭依法予以改判。被申请人何惠菊答辩称：生效判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求驳回再审申请人的全部再审请求。事实与理由：第一、再审申请人出租给被申请人的大棚没有合法的审批手续，故双方签订的《场地租赁合同》应当属于无效合同；第二、由于再审申请人将未经过批准建设存在质量问题的大棚出租给被申请人，导致大棚被雪压塌，给被申请人造成了重大损失，其对大棚的倒塌存在重大过错，故应当赔偿被申请人因大棚倒塌造成的全部损失。第三，在事故发生后，双方之间未达成任何协议，在存在重大争议的情况下，若被申请人擅自将场地交还给申请人进行清理，被申请人后期的维权将得不到任何的保障，退一步讲，申请人作出出租人也完全可以随时自行收回场地，无需被申请人配合，被申请人未继续占有使用大棚商铺和住房，故在大棚倒塌以后，大棚住房商铺使用费不应当由被申请人再行支付。综上，被申请人对于大棚的倒塌无任何过错，申请人应当赔偿被申请人因大棚倒塌造成的全部损失。陈纪智向一审法院起诉请求判令：1、依法解除原、被告签订的《场地租赁合同》，被告立即搬离其租用的原告的场地、房屋；2、被告立即向原告支付至实际清场、搬离之日止的租金（暂计算至2016年3月9日为159235元）及违约金100000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告何惠菊反诉请求法院判令：1、依法确认《场地租赁合同》无效；2、被反诉人赔偿反诉人房屋建设费、房屋装修及改建费、水电安装费等共计1941236.6元；3、被反诉人赔偿反诉人因租赁物瑕疵给反诉人造成货物损失费、误工损失费、租赁损失费共计5814441.47元；4、被反诉人该退还反诉人租金230000元及保证金20000元；5、本案反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：案外人云南华升房地产开发有限公司对位于昆明市官渡区块占地面积5971.9平方米的土地享有土地使用权，土地证书颁发号为：昆国用（2001）字第00190号。2014年4月1日，云南华升房地产开发有限公司向云南华升物业管理有限公司出具授权委托书，授权云南华升物业管理有限公司对上述土地及地上的52间砖混结构房屋进行招租、签订租赁合同及与租赁事项有关的法律文件，收取租金、处理租赁期间事物等，委托期限自2014年4月1日至2026年12月31日。2014年5月1日云南华升房地产开发有限公司授权云南华升物业管理有限公司与陈顺富签订租赁合同，同意将上述土地及地上建筑物租赁给陈顺富使用，租期至2015年6月30日止。2014年6月5日，经云南华升房地产开发有限公司和云南华升物业管理有限公司同意，陈顺富将租赁地块全部转租给本案原告，并允许原告自行自2014年6月5日起合法使用和分组转租该租赁场地。2015年4月8日，原告与案外人云南华升物业管理有限公司签订《场地租赁协议》，约定云南华升物业管理有限公司将位于昆明市官渡区块占地面积5971.9平方米及地上现有建筑物砖混结构房屋共52间出租给原告使用，租期为2015年7月1日起至2026年6月30日止。2014年10月11日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定原告将建于官渡区双凤东路（双凤废旧物资综合市场）旁的约5500平方米场地、住房12间、铺面7间租给被告开办农副产品交易使用，同时原告负责将水电主线排设到围墙边，墙内由被告自己出资排设，各项管理费、水电费、卫生费由被告自己承担。并约定，租期为2014年11月1日至2024年10月30日，租金按递增支付，每年一次一付，第一年按20元／每平方／每月支付，需在2014年11月1日前一次性交清，每过一年递增1元／每平方／每月，铺面按25000／每间／每年，住房按5000元／每间／每年，租金交付方式在每年期满前一个月内交付第二年租金，不得拖欠，否则每拖欠一天按10000元计算付给原告，超出规定时间10天后，原告有权单方终止该合同并收回本场地。被告在签订本合同时，向原告缴纳20000元的水电押金，待合同期满后退还。租用期内被告对该场地有管理使用的权利和维修的义务。使用期内如遇人力不可抗拒的自然灾害、国家政策变动或征用该场地等致使本合同无法履行时，被告应无条件搬离该场地，原告应将剩余租金退还。如有违约，违约方付给守约方100000元作赔偿损失。合同签订后，原告交付了租赁物，被告对租赁物进行了部分转租并支付了2014年10月11日至2015年10月30日的租金1575000元。根据合同约定，被告应于2015年10月底支付2015年11月1日至2016年10月30日的租金1621000元，被告实际分别于2015年10月30日及2015年11月16日分两次支付了500000元。2016年1月23日，因昆明遭遇强降雪天气，场地上空的大棚因积雪发生倒塌，造成场地内的货物等物品损失、场地无法继续使用。经被告申请，本院依法委托云南公正司法鉴定中心对本案以下事项进行司法鉴定：1、因大棚倒塌给被告造成的商品及经营损失；2、因大棚倒塌给被告造成的设施设备损失；3、因合同无效给被告造成的投资损失。云南公正司法鉴定中心出具了云南公正［2017］司鉴字第20号、33号司法鉴定意见书，经评估鉴定，此次大棚倒塌给被告造成物品损失、设施设备损失1185364.3元，因合同无效给被告造成的投资损失为3558000.8元，鉴定费50000元由被告先行垫付。现原告认为被告未付清剩余租金，已构成严重违约，故起诉至法院，主张前述诉请。被告认为原告出租给其的大棚属于未经批准建设的临时建筑，大棚倒塌给被告造成巨大损失，为维护被告利益，被告向法院提出反诉，主张前述反诉请求。一审法院判决：一、解除原告陈纪智与被告何惠菊之间的《场地租赁合同》；二、由被告何惠菊于本判决生效之日起十五日内支付原告陈纪智租金及违约金189235元（已扣除被告预支租金500000元），并按原《场地租赁合同》的约定金额计算支付原告其仍在使用的大棚之外的铺面、房屋自2016年3月9日至实际清场、搬离之日止的租金；三、由被告何惠菊按照《场地租赁合同》中约定的大棚租金金额计算支付原告自2016年4月24日起至实际清场之日止的损失；四、被告何惠菊损失的2668365.1元，由原、被告各承担1334182.55元；五、鉴定评估费50000元，由原、被告各承担25000元；六、驳回原告陈纪智的其他诉讼请求及被告何惠菊的其他反诉请求。何惠菊不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审反诉请求，驳回被上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。本院二审审理确认的事实与一审判决认定事实一致。二审另查明：被上诉人自认其于2017年8月20日收回涉案场地及地上建（构）筑物。本院二审认为：首先，根据上诉人与被上诉人所签《场地租赁合同》的约定，场地上的大棚实际已包含在《场地租赁合同》所约定的租赁物范围内，被上诉人关于大棚不在租赁范围内的主张与本案查明的事实相悖，本院不予支持。经审查，涉案场地上的大棚、住房、铺面均无合法的准建手续，上诉人与被上诉人于2014年10月11日签订的《场地租赁合同》无效。对被上诉人根据合同约定所主张的违约金，因合同无效，本院不予支持。本案中，虽《场地租赁合同》无效，但根据《最高人民法院》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”上诉人仍应参照租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的计算，本院认为：（一）对于大棚占用费，2016年1月23日，昆明降雪导致大棚倒塌，此后上诉人未再使用大棚。对于大棚倒塌之前的房屋占用费上诉人理应支付，但上诉人在大棚倒塌之后无法继续使用5500平方米的场地，2016年1月23日之后的场地占用费上诉人不应支付，即上诉人应向被上诉人支付2015年11月1日至2016年1月22日的场地占用费315173元（1386000元÷365天×83天）。（二）对于房屋及铺面的占用费，上诉人主张其在大棚倒塌后未再使用房屋，2016年1月23日至2017年4月1日期间使用了三间铺面，其余铺面未再使用。因房屋及铺面在降雪后并未受损，上诉人可正常使用，如上诉人认为其在大棚倒塌后未继续使用房屋及铺面，则其应承担举证责任证实其已经将房屋及铺面返还给被上诉人，上诉人未完成此举证责任，应承担举证不利的法律后果。因被上诉人自认其于2017年8月20日收回涉案场地及地上建（构）筑物，故上诉人应向被上诉人支付2015年11月1日至2017年8月19日期间的房屋占用费108000元（60000元+60000元÷365天×292天）、铺面占用费315000元（175000元+175000元÷365天×292天）。综上，上诉人应向被上诉人支付占有使用费738173元（315173元+108000元+315000元），扣除上诉人已经支付的500000元，其还应支付238173元。另，对上诉人主张的保证金，因已经计算在上诉人支付的租金数额中，故本院对此不再处理。第三，对于被上诉人是否应赔偿上诉人损失的问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据上述法律规定，被上诉人作为出租人应当保证上诉人能够正常使用大棚开办农副产品交易市场，而大棚的牢固性是上诉人正常使用的前提，被上诉人应保证其建盖的大棚具有在恶劣天气条件下也可正常使用的牢固性。虽2016年1月23日昆明为强降雪天气，但根据被上诉人提交的视频资料和照片，该天气也仅是导致涉案场地上的大棚及昆明另一处场地上的大棚发生倒塌，即从被上诉人提交的证据来看，此强降雪天气并未导致昆明全城范围内的大棚大部分均发生倒塌的情况，故被上诉人关于大棚倒塌系不可抗力所致的主张缺乏依据，本院不予支持。本案中大棚倒塌系被上诉人未尽到出租人的适租义务所致，故因降雪压垮大棚而给上诉人造成的损失被上诉人应当赔偿。（二）对上诉人的物品损失、设施设备损失，经鉴定为1185364.30元，该损失为上诉人实际投入的费用，被上诉人应当承担。对于鉴定机构计算的投资损失3558000.80元，该费用由上诉人已经支付的租金、保证金及物品和设施设备重置费用组成，本院认为，租金（即占用费）是上诉人已经正常使用租赁物所应支付的对价，此并非上诉人的投资损失；对于物品和设施设备重置损失，因鉴定机构已经对上诉人的物品损失价值进行了鉴定，其再对同一物品作重置费用鉴定系重复鉴定，亦不应认定为上诉人的投资损失。综上，本院对鉴定机构确定的上诉人的投资损失部分的鉴定结论不予采信，该部分费用3558000.80元被上诉人不应支付，即被上诉人应向上诉人赔偿损失1185364.30元，因一审法院判决被上诉人承担上诉人的损失1334182.55元，被上诉人表示服判，此系其对自身权利的处分，二审予以确认。本院二审判决：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初2602号民事判决；二、陈纪智与何惠菊于2014年10月11日签订的《场地租赁合同》无效；三、由何惠菊于本判决生效之日起十五日内支付陈纪智场地及房屋、铺面的占有使用费238173元；四、由陈纪智于本判决生效之日起十五日内赔偿何惠菊损失1334182.55元；五、驳回陈纪智的其他诉讼请求；六、驳回何惠菊的其他反诉诉讼请求。再审审理确认的事实与二审审理确认的事实一致。综合诉辩双方的主张和请求，本案争议的焦点和涉及的问题是：一、双方当事人所签订的《场地租赁合同》的效力问题；二、被申请人何惠菊是否应当支付租金或占用费；三、2016年1月23日，因大棚倒塌给何惠菊造成的财产损失以及何惠菊未及时清场退还租赁大棚场地的损失应由谁承担。本院再审认为：针对争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案双方当事人所签订的合同，虽名为《场地租赁合同》，实际上包括了场地上的建筑物，即住房、商铺以及场地上建盖的大棚，场地和建筑物二者是不可分的。且何惠菊承租后即使用上述房屋、大棚开办农产品交易市场，依据前述司法解释的规定，由于租赁合同所涉建筑物（住房、商铺、大棚）至今未取得建设工程规划许可证，也未经相关部门批准，本案双方当事人签订的《场地租赁合同》应当认定合同无效。一审判决将不可分的房屋，商铺和大棚及占用场地划分为不同的租赁物，进而认定合同部分有效，判决解除合同不当，二审依据前述司法解释判决认定合同无效是正确的，依法应予维持。一审法院按合同部分有效判决解除合同进而判决何惠菊承担违约责任，支付违约金和租金亦属不当，二审撤销一审判决是正确的，应予维持。针对争议焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案合同无效后依据前述司法解释的规定，承租人应按约定的租金标准支付占用费，故对于大棚倒塌前的住房、商铺、大棚的占用费以及大棚倒塌后不影响何惠菊使用的住房及商铺的占用费，应由何惠菊支付给陈纪智。针对争议焦点三，其一、2016年1月23日昆明地区遇强降雪天气，虽属少见，但从降雪给昆明地区同类建筑物造成的损害后果来看，尚未达到不能预见和不能克服的不可抗力的程度。大棚倒塌的事实本身证明了陈纪智所提供的租赁物达不到抵御恶劣天气的安全标准。故陈纪智作为租赁物的提供者应对因此给何惠菊造成的财产损失承担全部赔偿责任；其二、关于何惠菊财产损失的价值，根据鉴定报告，大棚倒塌给何惠菊造成物品、设施、设备损失为1185364.30元，鉴定报告中3558000.80元的投资损失，二审认定其中包含的已支付的租金等费用属何惠菊使用租赁物应支付的对价，不能认定为投资损失，对于物品设施的损失价值已作鉴定，又作出重置费用的认定，属重复计算。二审对此所作认定是正确的，但在对双方的责任及损失作出改判的同时，又以陈纪智对一审判决其承担含重复计算损失的一半1334182.55元的结果未上诉为由，维持一审的这一判决结果不当，本院再审予以纠正，改判由陈纪智赔偿何惠菊的全部财产损失1185364.30元；其三，依据法律规定，本案双方当事人签订的《场地租赁合同》虽属无效合同。但承租人仍应按合同约定的租金标准支付占用费，同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定了当事人防止损失扩大的责任和法律后果。本案当事人何惠菊作为大棚的占有使用人，在大棚倒塌后负有及时清场，将涉案租赁物退还给出租人陈纪智，以防止损失扩大的责任，但何惠菊在事故发生后，以未获赔偿为由，长期拒不清场。对因此扩大的损失在扣除合理的清场时间后，应参照双方约定的第二年的租金标准支付占用费给陈纪智，对于合理的清场期限，一审法院确定为3个月符合本案实际，本院予以采纳。综上，陈纪智要求何惠菊支付至实际清场搬离止的占用费的请求，在扣除合理清场时间的费用以及何惠菊已支付的500000元租金和20000元保证金后，本院予以支持。对陈纪智认为造成大棚倒塌属不可抗力，不应承担何惠菊损失的诉讼主张以及要求按无效合同的约定支付违约金的请求，本院不予支持。对何惠菊反诉要求陈纪智赔偿因大棚倒塌给其造成的财产损失请求，如前所述，本院予以支持。但对其反诉要求赔偿的其他损失，以及其认为不应承担占用费的反驳主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条之规定，判决如下：一、维持昆明市中级人民法院（2017）云01民终7866号民事判决第一、二项，即“一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初2602号民事判决；二、陈纪智与何惠菊于2014年10月11日签订的《场地租赁合同》无效；”二、撤销昆明市中级人民法院（2017）云01民终7866号民事判决第三、四、五、六项，即“三、由何惠菊于本判决生效之日起十五日内支付陈纪智场地及房屋、铺面的占有使用费238173元；四、由陈纪智于本判决生效之日起十五日内赔偿何惠菊损失1334182.55元；五、驳回陈纪智的其他诉讼请求；六、驳回何惠菊的其他反诉诉讼请求。”三、由被申请人何惠菊于本判决生效之日起十五日内支付陈纪智场地及房屋、铺面的占有使用费人民币2052249.71元；四、由陈纪智于本判决生效之日起十五日内赔偿何惠菊损失人民币1185364.30元；五、驳回陈纪智的其他诉讼请求；六、驳回何惠菊的其他反诉请求。一审本诉案件受理费人民币5189元，由陈纪智负担882元，何惠菊负担4307元，一审反诉案件受理费33044元，由陈纪智负担489元，何惠菊负担2851元。鉴定评估费50000元由陈纪智负担30000元，由何惠菊负担20000元。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判长  杨兴灿审判员  周西昆审判员  刘 静二〇二〇年四月二十八日书记员  王艺频