四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终874号 上诉人（原审被告）：王强，男，1981年10月19日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区，现住宜宾市叙州区。 上诉人（原审被告）：江玲，女，1982年2月23日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区，现住宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：王强（系江玲之夫），男，1981年10月19日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区，现住宜宾市叙州区。 被上诉人（原审原告）：宜宾雅信物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区南岸航天路中段4号。 法定代表人：罗勇，公司董事长。 委托诉讼代理人：仇艳，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨生，男，系公司员工。 上诉人王强、江玲因与被上诉人宜宾雅信物业管理有限公司（以下简称雅信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初6207号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王强、江玲向本院上诉请求：1.撤销本案一审判决，查清事实，重新审核双方争议问题；2.诉讼费用由雅信物业公司承担。事实和理由：1.第二届业主委员会未能履行职责，第三届业主委员会成立不合法，2018年7月1日签订的物业服务合同未能代表业主意愿，是不合法、无效的合同，物业公司擅自提高物业费用，且物业前台不收涨价前的物业费，一定程度造成物业费缓缴；2.一审法院对雅信物业公司的责任界定错误，2015年至今，雅信物业公司未按照物业服务合同履行管理义务，没有对王强、江玲面临的油烟问题、优学堂、教育机构的噪音、2个大型空调外机的噪音等进行管理，虽然不全是雅信物业公司的责任但也存在管理失职行为；3.一审判决交纳所有物业费、违约金金和案件受理费不合理，王强、江玲不存在其他不良记录和行为，在其他住宅小区都未曾拒交物业费，因面临雅信物业公司的管理不作为，只有以暂缓交纳物业费作为对抗。 雅信物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。主要理由：1.物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对全体莱茵河畔小区业主具有约束力；2.雅信物业公司已经按照物业服务合同约定提供物业服务，王强、江玲享受了相应的物业服务，应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费，即使针对王强、江玲反映的住改商问题，按照合同约定，雅信物业公司仅有制止和向相关主管部门报告的义务，雅信物业公司已多次告知相关业主整改并向社区进行报告，履行了合同约定，王强、江玲应按照合同约定按期足额交纳物业费用，逾期交纳的应承担迟延交纳的违约金。 雅信物业公司向一审法院起诉请求：1．判令王强、江玲向雅信物业公司支付2015年11月至2019年11月欠缴的物业服务费10500.96元；2.判令王强、江玲支付已逾期总金额的20%为标准的违约金暂为2100.19元；3.本案诉讼费用由王强、江玲承担。 一审法院认定事实：王强、江玲是宜宾市叙州区航天路中段4号莱茵河畔住宅业主，其住宅面积为128.69平方米。 2015年7月1日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与雅信物业公司（乙方）签订《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，约定甲方将宜都.莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为3年，自2015年7月1日至2018年6月30日；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1.3元/平方米/月；（2）电梯住宅：1.6元/平方米/月；住宅物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用。甲方或者承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。2018年7月25日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与雅信物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方将宜都.莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1.5元/平方米/月；（2）电梯住宅：1.8元/平方米/月；住宅物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用。甲方或者承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。 上述服务合同签订后，雅信物业公司按照约定提供了物业服务，王强、江玲缴纳了2015年10月1日至2015年10月31日期间的物业费193.04元，但未缴纳2015年11月至2019年11月的物业服务费。现雅信物业公司诉来法院,并提出如上诉讼请求。 另查明，雅信物业公司经工商登记为公司法人，其经营范围为物业管理、物业咨询等。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，雅信物业公司与宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会先后签订的《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，对王强、江玲具有约束力。王强、江玲抗辩上述合同的签订主体不合法、业主委员会选举流程不合法故上述合同应为无效合同，一审法院认为业主委员会是否系合法组织应以行政机关登记备案为准，王强、江玲并未举证证明业主委员会签订上述合同时系未经批准的非法组织，且案涉合同并未被撤销,故对王强、江玲上述抗辩意见依法不予采纳。 王强、江玲抗辩2015年11月至2016年11月期间的物业费已经超出诉讼时效，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，王强、江玲抗辩的2015年11月至2016年11月期间的物业费系2015年7月1日物业服务合同约定物业服务期间内（2015年7月1日至2018年6月30日）产生的物业费，一审法院认为2015年11月至2016年11月期间的物业费系在同一合同项下的连续债务，2015年11月至2016年11月期间的物业费的诉讼时效应自2018年7月1日起算，故王强、江玲上述抗辩意见依法不予采纳。现雅信物业公司请求王强、江玲支付从2015年11月起至2019年11月的物业服务费，于法有据，予以支持。 对雅信物业公司的物业费计算为10526.84元（即2015年11月至2018年6月的物业费6588.93元即1.6元/平方米/月×32月×128.69平方米；2018年7月至2019年11月的物业费3937.91元即1.8元/平方米/月×17月×128.69平方米），因雅信物业公司诉求主张王强、江玲欠缴的物业服务费为10500.96元（从2015年11月至2019年11月），不违反法律规定,故对物业费确认为10500.96元。 同时，王强、江玲抗辩物业费涨价未经法定程序，不属于本案审理的合同法律关系的范畴，故王强、江玲的该抗辩意见，依法不予采纳。依据物业服务合同的约定和相应的法律规定，王强、江玲抗辩雅信物业公司未对小区相邻业主的住改商行为和空调外机安装行为及时进行制止，一审法院认为小区物业虽有依据物业服务合同约定进行劝阻和对违建行为及时向相关职能部门反映的义务，但是不具有强制执法权，雅信物业公司已向相关社区提交了报告即履行了相应义务，故对雅信物业公司的上述抗辩意见不予采纳。关于雅信物业公司诉请按照已逾期的总金额的20%主张违约金2100.19元，违约金已经物业服务合同明确约定，雅信物业公司上述主张并未超出法律规定的违约金范畴，雅信物业公司诉请于法有据，依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决：由王强、江玲向宜宾雅信物业管理有限公司一次性支付2015年11月至2019年11月期间的物业管理费10500.96元及违约金2100.19元，共计12601.15元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元（已依法减半收取），由王强、江玲负担。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审查明的双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审主要的争议焦点为：一、第三届业主委员会成立的合法性问题是否必然导致其代表全体业主与雅信物业公司签订的物业服务合同对业主没有拘束力；二、物业服务合同履行过程中，雅信物业公司是否如约提供服务，履行了管理职能；三、调整后的物业费的收费标准是否适用于全体业主。 针对本案的争议焦点一，即第三届业主委员会成立的合法性问题是否必然导致其代表全体业主与雅信物业公司签订的物业服务合同对业主没有拘束力的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，雅信物业公司与宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会先后于2015年7月1日、2018年7月1日签订的《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，对王强、江玲具有拘束力。王强、江玲抗辩称业主委员会成立不合法，业主委员会是否系合法组织应以行政机关登记备案为准，王强、江玲并未举证证明业主委员会签订上述合同时系未经批准的非法组织，亦并未提供证据证明2018年7月1日签订的《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》违反《物业管理条例》的相关规定，依照《物业管理条例》第十二条第五款的规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以在法定期间内请求人民法院依法予以撤销。王强、江玲认为该《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》损害其合法权益，其应提供相应证据，在法定期间内向人民法院主张予以撤销，在人民法院依法予以撤销该《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》之前，该物业服务合同对王强、江玲具有拘束力。 针对本案的争议焦点二，即物业服务合同履行过程中，雅信物业公司是否如约提供服务，履行了管理职能的问题。物业服务合同中，业主与物业服务企业之间系契约关系，双方应恪守合同约定履行各自义务，本案中，关于王强、江玲诉称雅信物业公司未对住改商问题、临街商铺油烟问题、噪音扰民问题等进行有效管理，雅信物业公司提供了相应的整改通知书、在相关业主拒绝整改后及时向莱茵社区等主管部门进行报告等证据，证明履行了合同约定的物业服务义务。本案有必要厘清物业服务企业的义务范围和行权边界，双方应严格按照物业服务合同约定享有权利，履行义务。介于物业服务企业仅为服务主体，不具有强制执法权，其依法、依约对小区进行物业服务，在业主反映存在住改商问题、临街商铺油烟问题、噪音扰民问题等以后，其及时向相应的侵权主体发送整改通知书无果的情况下，其进一步的义务为向相关职能部门报告，由具有执法权的职能部门处理。若业主认为其它业主的侵权行为已经严重影响到个人权益，可基于侵权责任法的相关规定诉请停止侵害、排除妨害直至赔偿相应的损失。本案中，雅信物业公司对案涉小区提供了相应的物业服务，对王强、江玲辩称的服务不到位的问题也提供了相应的证据证明在其义务范围内履行了整改通知、报告义务，故对王强、江玲辩称雅信物业公司对小区管理服务不到位的上诉理由本院不予支持。 针对本案的争议焦点三，即调整后的物业费的收费标准是否适用于全体业主的问题。如前所述，在前一物业服务合同期限届满后，第三届业主委员会代表全体业主在2018年7月1日重新签订物业服务合同的行为，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于签订主体、效力及于全体业主的相关规定，若业主认为该物业服务合同签订过程中，存在侵害业主权益的行为，其可在法定期限内提供相应的证据予以证明的前提下主张撤销，在撤销以前，该物业服务合同对王强、江玲具有拘束力。 另关于违约金的问题，因王强、江玲在庭审中认可其系居住在案涉小区房屋内，雅信物业公司在一审中举证证明对王强、江玲进行了有效催收，其逾期交纳物业服务费应按照合同约定承担相应的违约责任。 优美的市政环境和小区环境，是城市文化的重要名片，美好的生活环境符合人民群众的期待，良好的社区环境有利于改善生活品质，提升城市形象。在此对业主、小区物业服务提供者提出如下建议： 物业服务企业要明确自身定位。物业服务企业是涉物业服务纠纷案件的一方当事人，但受制于房地产开发企业的先天优势、历史原因的制约，导致其不能对自身性质进行准确定位。一直以来，物业服务企业与业主的矛盾摩擦，在很大程度上源于物业服务企业和业主对自身的定位不清、权责不明所致。物业服务企业应明确自身的定位为向小区业主提供物业服务的主体，牢记服务宗旨，增强服务意识，切忌把自身置于“管理者”的地位。对于欠缴物业服务费的业主，应完善催缴程序，避免采用断水、断电等措施，避免矛盾激化。 物业服务企业要提升服务质量。物业服务企业应严格遵守物业服务合同约定内容，充分完成各项服务指标。避免因缩减成本开支，导致服务质量下降，影响稳定有序的物业服务环境大局。物业服务过程中的各项列支应有据可查，物业服务费收费标准依据、小区内共有物业、楼道、电梯广告等收益，员工工资、公共设施维护等支出费用应向业主公开透明，避免为物业服务纠纷埋下隐患。 业主强化法律意识，注重证据的收集、保存。如在房屋质保期内注意对房屋问题的报修留存相关书证及视听资料等证据材料，注意及时通过物业服务企业寻找开发商，以期在质保期内得到妥善解决；对房屋漏水等疑难争议问题，可尝试通过政府相关部门介入，寻找第三方鉴定评估机构进行鉴定，以明确问题和责任，为日后可能发生的诉讼争议固定证据。同时，业主应提高公德意识和自律意识，自觉维护公共利益，发生物业服务纠纷时应冷静处理，可要求相关政府部门协调沟通，也可通过诉讼理性维权。 业主应当充分认识业主委员会的重要性，主动、积极、依法成立业主委员会，积极支持业主委员会的履职行为，为业主委员会代表广大业主维护业主权益提供便利。业主委员会成员在构成上应由具有代表性、专业性、公益性的业主组成，依照法律、法规的规定履行职权，对物业服务企业提供的服务及时予以监督检查，对损害业主权益的行为，应采取敦促整改、合理赔偿、解除合同等措施予以保护。 对人身安全、财产保护、相邻权纠纷等尽量在合同中明确约定。审判实践中，往往因为双方就人身侵权、财产失窃、相邻权纠纷等没有明确约定，双方争议较大，在举证责任分配、责任的承担等方面存在较大分歧，为避免上述纠纷的发生，建议双方在物业服务合同中通过明确具体的约定，就人身安全、财产保护的物业企业责任的责任范围及免责事由予以明确约定，一旦发生上述纠纷，双方均可以通过合同明确约定处理，避免无休止的纷争。 有条件的小区业主委员会可聘请专业法律顾问。根据国外的物业服务管理经验，聘请专业的法律顾问是一种常态，建议辖区内有条件的小区业主委员会，可以在公共收益中列支法律顾问费用支出，专业的法律顾问介入，能够有效的对物业服务合同的签订及履行进行监督检查，为业主委员会提供必要的法律服务，有利于督促物业服务企业严格遵守物业服务合同约定及法律规定履职尽责，勤勉提供优质的物业服务。 综上所述，王强、江玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费115元，由王强、江玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇二〇年四月三十日 法官助理 陈河潘 书 记 员 黄明慧