四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终733号 上诉人（原审原告）：肖学平，男，1969年6月28日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：周婧，四川舟度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢代兵，四川舟度律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：田红疆，男，1974年7月5日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：杨赟，四川胜邦律师事务所律师。 原审第三人：周财忠，男，1970年3月6日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原审第三人：孙正宇，女，1996年12月16日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：金贤芳，四川竹海律师事务所律师。 上诉人肖学平因与被上诉人田红疆、原审第三人周财忠、孙正宇案外人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初6877号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖学平上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初6877号民事判决；2.确认肖学平对宜宾市翠屏区房屋享有租赁权；3.一、二审诉讼费由田红疆承担。事实和理由：1.一审法院认为本案属于“先设立抵押权后成立租赁”情形错误，本案的申请执行人是田红疆并非抵押权人，因田红疆的债权实现而导致的所有权变动，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的例外情形，应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定。案涉房屋被四川省宜宾市翠屏区人民法院拍卖后，所有权发生了变动，但不影响租赁协议的效力，因此，应当由新的所有权人继续履行原租赁协议；2.肖学平是善意第三人，其是通过合理的价格租赁案涉房屋，并且已实际占有、使用该房屋。 被上诉人田红疆辩称，肖学平主张其继续对案涉房屋享有租赁权，该主张于法无据，应予驳回。 原审第三人孙正宇陈述，肖学平与周财忠签订的《房屋租赁协议》在案涉房屋抵押之后，执行法院将抵押房屋拍卖后，买受人孙正宇有权解除原租赁合同，肖学平主张继续履行原租赁合同于法无据。 原审第三人周财忠未作陈述。 肖学平向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决停止执行四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502执恢206号裁定：即停止对位于四川省宜宾市翠屏区房屋（以下简称案涉房屋）的执行；2.请求人民法院依法确认肖学平对案涉房屋享有租赁权，由孙正宇继续履行原租赁协议；3.由田红疆承担一切诉讼费用。 一审法院认定事实：宜宾市翠屏区鲁家园街22号1幢1层1号房屋（即案涉房屋）原系周财忠、蒋光红共同共有。2014年3月，周财忠向宜宾县信用合作联社洞天街分社（现几经更名为：四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司莱茵支行，以下简称金江农商行莱茵支行）贷款1500000元，周财忠将案涉房产为该笔债务提供抵押担保，并于2014年3月25日办理了抵押登记。 2015年3月，周财忠因差欠田红疆170000元到期未还，后于2016年3月再次向田红疆借款70000元到期未还；田红疆遂于2016年8月向四川省宜宾市翠屏区人民法院起诉，该院于2017年2月14日作出（2016）川1502民初4618号民事判决书，判决：周财忠于本判决生效之日起30日内偿还田红疆借款本金240000元及资金利息。 2018年5月，金江农商行莱茵支行向四川省宜宾市翠屏区人民法院申请实现担保物权，四川省宜宾市翠屏区人民法院立案受理后，于2018年6月22日作出（2018）川1502民特82号民事裁定书，裁定：准许拍卖、变卖被申请人周财忠、蒋光红共同所有的位于四川省宜宾市翠屏区房产（房屋他项权证号：宜宾市房他证翠屏区字第××号），申请人金江农商行莱茵支行对变价后所得款项在1500000元债权范围内优先受偿。 上述判决、裁定均发生法律效力后，周财忠未履行生效法律文书确定的义务，田红疆、金江农商行莱茵支行均向四川省宜宾市翠屏区人民法院申请强制执行，四川省宜宾市翠屏区人民法院立案受理后，在执行过程中依法拍卖了周财忠、蒋光红共同共有的案涉房屋。2019年9月15日，买受人孙正宇以1992427.92元的最高价竞得该房屋。2019年9月24日，四川省宜宾市翠屏区人民法院作出（2016）川1502执恢206号执行裁定，裁定案涉房屋的所有权及相应的其他权利归买受人孙正宇。并于同日向宜宾市不动产登记中心发出协助执行通知书。2019年8月8日，四川省宜宾市翠屏区人民法院依法告知案外人肖学平，要求肖学平将案涉房屋腾空后交付四川省宜宾市翠屏区人民法院，肖学平以其对该房屋享有租赁权为由拒绝腾退，并向四川省宜宾市翠屏区人民法院提出执行异议。 另查明:2015年12月20日，周财忠、蒋光红（甲方、出租人）在未经抵押权人金江农商行莱茵支行同意的情况下就案涉房屋与案外人肖学平（乙方、承租人）签订了《房屋租赁协议》，协议约定：1.甲方同意乙方租用位于鲁家园街22号1栋1层1号共1间；2.租期8年（从2016年1月1日起至2023年12月30日止），每年租金100000元共800000元，一次性先付200000元，2016年7月付600000元……。肖学平于签订协议当日向周财忠账户转账200000元，周财忠、蒋光红在签订《房屋租赁协议》后将案涉房屋交付肖学平使用。2016年7月8日，肖学平向蒋光红账户转账600000元。 肖学平于2019年10月就案涉房屋提出执行异议，认为其属于善意的第三人，故应由新的所有权人孙正宇继续履行原租赁协议，四川省宜宾市翠屏区人民法院于2019年10月23日作出（2019）川1502执异130号执行裁定书，认为案涉房屋属于“先抵后租”，现案涉房屋已由四川省宜宾市翠屏区人民法院依法拍卖，抵押权人金江农商行莱茵支行的抵押权已实现，肖学平与周财忠、蒋光红之间的《房屋租赁协议》对买受人孙正宇不具有约束力，故肖学平的理由不能成立，即裁定：驳回肖学平的异议请求。肖学平不服该裁定，遂提起执行异议之诉。 一审法院认为，本案系肖学平在田红疆与周财忠民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（案涉房屋）提起的案外人执行异议之诉，本案争议焦点为：肖学平与周财忠、蒋光红之间建立的租赁关系是否足以排除强制执行以及《房屋租赁协议》是否对买受人孙正宇具有约束力。本案中，案涉房屋的原所有权人周财忠于2014年3月25日将案涉房屋办理了抵押登记，肖学平与周财忠、蒋光红签订《房屋租赁协议》的时间是2015年12月20日，故案涉情形属于“先设立抵押权后成立租赁”，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押权人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”以及《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，故在“先抵押后租赁”之情形下，承租人不得以其原有的租赁关系对抗申请执行人（抵押权人），现案涉房屋经依法拍卖后，抵押权人金江农商行莱茵支行的抵押权已实现，该租赁合同对买受人孙正宇不具有约束力。 肖学平主张本案应适用“买卖不破租赁”之原则，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”，故“先抵押后租赁”属于“买卖不破租赁”之例外情形。 肖学平称其系不知情的“善意第三人”，应当支持其诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意第三人仅适用于无处分权人转让动产或不动产予受让人之时，本案肖学平系承租人，不适用“善意取得”之情形，加之其自述未查看房屋所有权证原件，也未核实房屋是否存在抵押之情形，故其并不属于“善意第三人”之情形。 综上，肖学平与周财忠、蒋光红之间建立的租赁关系不能阻却执行，《房屋租赁协议》对买受人孙正宇不产生约束力。肖学平请求人民法院判令停止对四川省宜宾市翠屏区房屋的执行以及确认其对案涉房屋享有租赁权并由孙正宇继续履行《房屋租赁协议》的请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回肖学平的诉讼请求。案件受理费4900元，由肖学平负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系案外人肖学平以在诉争房屋上享有的租赁权尚在存续期间为由提起的案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，案外人肖学平是否享有足以排除强制执行的民事权益，法院应审查两方面内容：第一、租赁合同是否真实有效；第二、租赁关系的设立是否先于抵押权。首先，案涉租赁合同是否真实有效的问题。2015年12月20日，肖学平与周财忠、蒋光红签订《房屋租赁协议》，约定了租期、租金及租金支付方式。合同签订后，肖学平按约定支付了租金，周财忠、蒋光红亦将案涉房屋交付肖学平使用，肖学平已实际占有使用该房屋，案涉租赁合同真实有效。其次，肖学平与周财忠、蒋光红之间的房屋租赁关系设立是否先于抵押权。2014年3月，周财忠向金江农商行莱茵支行贷款1500000元，将案涉房产为该笔债务提供抵押担保，并于2014年3月25日办理了抵押登记。2015年12月20日，肖学平与周财忠、蒋光红签订《房屋租赁协议》，约定从2016年1月起租赁案涉房屋。故肖学平与周财忠、蒋光红之间的房屋租赁关系属于“先抵押后租赁情形”，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”规定，其不享有阻却执行案涉房屋的权利。 肖学平上诉主张“买卖不破租赁，应当由新的所有权人继续履行原租赁协议”，对于肖学平的该请求，现评析如下：肖学平与周财忠、蒋光红之间建立了真实有效的租赁关系，一般情形下，如无法定或约定的除外情形，租赁合同对受让人具有法律拘束力，承租人请求房屋受让人继续履行合同,人民法院应予支持，即“买卖不破租赁”。而在本案中，案涉房屋租赁关系属于“先抵押后租赁”情形，抵押权人金江农商行莱茵支行为实现抵押权申请法院对该房屋依法进行拍卖，买受人孙正宇通过竞拍取得该房屋所有权，依照《最高人民法院的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”规定，本案中的房屋租赁符合前述规定的除外情形，不适用所有权变动不破租赁原则。故肖学平作为承租人主张房屋受让人孙正宇应继续履行原租赁合同，与法律规定不符，本院不予支持。 综上所述，上诉人肖学平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由上诉人肖学平承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭美宏 审 判 员 彭晓烽 审 判 员 龙 雨 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 华 涛 书 记 员 牟岑雪