浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民初1412号 原告：杭州灵锐投资发展有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区东新路610号205室，统一社会信用代码：91330100697057225H。 法定代表人：钱小义，系该公司董事长。 委托代理人：沈雄杰、张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州玻璃集团有限公司，住所地：杭州市拱墅区沈半路279号，统一社会信用代码：913301001430423200。 法定代表人：李军，系该公司董事长兼总经理。 委托代理人：朱剑宇、胡愚，浙江天册律师事务所律师。 原告杭州灵锐投资发展有限公司（以下简称灵锐公司）因与被告杭州玻璃集团有限公司（以下简称杭玻公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法由审判员睢晓鹏、陈艳、毕克来组成合议庭，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。灵锐公司的委托代理人沈雄杰、张林，杭玻公司的托代理人朱剑宇、胡愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。后合议庭依法变更为审判员睢晓鹏、陈艳、金瑞芳，于2020年4月3日开庭进行了审理，灵锐公司的委托代理人沈雄杰、杭玻公司的委托代理人朱剑宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 灵锐公司起诉称：2009年11月，杭州市国土资源局与杭州新天地集团有限公司（以下简称新天地公司）签署案涉地块“杭政储出【2009】72号”《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让土地首次进行转让的，应当符合经出让人认定的已经按本合同约定进行投资开发，且已完成开发投资总额的百分之二十五以上之条件，等等。此后，杭州市国土资源局、新天地公司、灵锐公司三方签订补充协议，由新天地公司将其在《国有建设用地使用权出让合同》的权利义务概括转移给灵锐公司。2010年11月，杭州市土地储备中心向灵锐公司移交案涉土地。2010年12月，灵锐公司、杭玻公司签署《新天地Ｐ4地块合作开发意向书》（以下简称意向书），2011年3月25日，双方签署《Ｐ4地块合作开发合同》（以下简称合作合同）。以上协议内容均约定由灵锐公司提供土地，由杭玻公司提供资金，并由杭玻公司借用灵锐公司的房地产开发资质进行案涉地块的房地产开发。合作合同7.1条还约定：双方确认，本合作项目不因本协议而在双方之间产生权属变更，即在房地产权属变更登记完成之前，土地使用权仍然属于甲方所有。双方并约定了其他内容。鉴于灵锐公司原系新天地公司的全资子公司，新天地公司系杭州实业投资集团有限公司（以下简称杭实公司）的全资子公司，杭实公司是由杭州市人民政府持有100%股权的纯国有企业。即灵锐公司、杭玻公司双方签署上述合作合同时，灵锐公司系100%国有控股企业，且灵锐公司尚未取得案涉土地的使用权证，案涉地块的建设工程也尚未达到“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的标准。合作合同的签署未征得案涉地块出让人杭州市国土资源局的批准，未履行相关评估、决策程序。同时，合作合同并不符合合作开发房地产共同投资、共享利润、共担风险的特征，纯粹是杭玻公司借用灵锐公司的房地产开发资质和《建设工程规划许可证》，借用行为违反相关法律法规的强制性规定，显属无效。即使根据该无效的合作合同7.1条的约定，“双方确认，本合作项目不因本协议而在双方之间发生权属的变更，即在房地产权属变更登记完成之前，土地使用权仍然属于甲方所有”。案涉地块的许可批建项目开工后，案涉项目于2015年取得杭售许字（2015）第000147号预售许可证，主体工程已经完工。2018年初，杭玻公司未经灵锐公司许可即强行入驻并占有案涉项目房地产，悬挂“杭玻大厦”标志。同时，杭玻公司还大肆进行招商、招租的违法行为，将部分房屋违法出租给第三方，严重损害灵锐公司的权利和形象，导致灵锐公司损失巨大。灵锐公司认为，杭玻公司从未与灵锐公司就案涉项目房地产的买卖合同达成过一致，未签署任何房地产买卖合同，更没有对案涉项目房地产的土地使用权及房屋所有权的不动产权属进行过变更或转移，案涉项目房地产的土地使用权及房屋所有权属于灵锐公司所有。灵锐公司作为案涉房地产项目的所有权人，其权利具有排他性，杭玻公司的行为严重侵害了灵锐公司的权益，灵锐公司有权要求杭玻公司立即停止侵权行为，且杭玻公司应向灵锐公司支付其占有并使用案涉房屋期间的房屋占有使用费。另灵锐公司、杭玻公司曾签署有相关《借款协议》，约定杭玻公司向灵锐公司借款，年利率为6.24%。经计算，杭玻公司累计向灵锐公司借款本金为24787049.94元，已经产生巨额的利息及违约金，但本金、违约金、利息至今未归还。综上，请求：1、确认灵锐公司、杭玻公司于2011年3月25日签署的《Ｐ4地块合作开发合同》无效；2、杭玻公司立即停止对位于杭州市下城区的杭州新天地商务中心15幢房地产的一切招商、招租及其他侵害灵锐公司权利的行为；3、杭玻公司立即腾退杭州市下城区的杭州新天地商务中心15幢房地产，排除妨碍并恢复原状；4、杭玻公司向灵锐公司赔偿支付房屋占有使用费40706233.92元【房屋占有使用费暂计算至2019年4月3日，2019年4月4日起的房屋占有使用费以3元／平方米／天（总面积为29626.08平方米）的标准另行计算至实际腾退之日止】；5、杭玻公司立即向灵锐公司归还借款本金24787049.94元，支付利息及违约金4756911.61元【利息及违约金暂计算至2019年4月3日，2019年4月4日起的利息及违约金以本金24787049.94元为基数按日万分之五的利率另行计算至实际归还之日止】。以上诉讼请求金额暂合计为70250195.47元；6、本案所有诉讼费用、保全费用、诉讼保全保险费用由杭玻公司承担。 杭玻公司答辩称：1、本案无法构成独立之诉，应与杭玻公司起诉的（2019）浙01民初383号案（以下简称383号案）合并，或驳回。1.1就案涉事项，杭玻公司已在先向法院提起383号案，要求灵锐公司履行案涉合作合同，办理杭玻大厦的转让过户。本案是灵锐公司在收到383号案应诉材料后，另案提起的合同无效之诉，并以此为由主张383号案应中止审理。1.2杭玻公司认为：首先，两案当事人主体、法律关系、争议标的、案涉证据、涉争事实完全重叠，可以合并审理、一并裁判。其次，关于合同效力的判断是383号案裁判的先决事项，灵锐公司关于合同效力的主张亦在383号案中作为抗辩理由提出，灵锐公司另案起诉，实属重复主张。再者，灵锐公司提起的本案并无单独审理之必要，灵锐公司另案起诉之举系为一己私利拖延诉讼进度，浪费司法资源。因此，灵锐公司本案提起之诉不能构成单独之诉，应与杭玻公司在先起诉并受理的383号案合并审理，并对本案灵锐公司起诉作驳回裁定。2、案涉合作合同是合法有效的、复合型房地产合作开发合同，且在房屋建成竣工后即构成案涉房屋的买卖合同关系，对灵锐公司、杭玻公司具有约束力，应当继续履行。2.1《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”从杭玻公司与灵锐公司双方所签署的案涉合作合同以及双方的实际履行过程可见，案涉合作关系中双方真实意思表示的核心就是：双方针对P4地块开展商品房开发和销售进行合作，并约定了在特定条件满足时灵锐公司即应将剩余未销售的成品商品房全部转让给杭玻公司，这显然是一种复合型的合作关系，是合法有效的。2.2灵锐公司否认案涉合作合同是“合作开发合同”、否认是“房屋买卖合同”，又主张不是“土地使用权转让合同”等等，实则是曲解了合同法之原意。商业实践是复杂的、多元化的，并非所有的合作关系都是单一的法律关系，也并非所有的合同类型都是合同法分则中规定的某一项有名合同；经济生活中的合同往往是复合型的，糅合了多种权利义务关系，组合了多项有名或无名合同，但只要是合同当事人双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性效力性规定，就是合法有效的。2.3在双方合作的前期，由杭玻公司向灵锐公司支付合作款，提供并承担建设资金及税费；而灵锐公司则提供合作用地，负责具体工程建设工作（合作合同虽约定由杭玻公司决策，但实际情况是灵锐公司把控了整个新天地区块的开发进程，仅以联系单的方式通知杭玻公司需要支付的工程费用）；在建设过程中，虽合同约定双方开发的商品房可以对外销售给第三方，但实际上并未做任何销售。在双方合作的后期，商品房已经建成竣工，依照合作合同2.3条及6.3条等相关约定，已建成的商品房不再对外销售，而是应全部转让过户给杭玻公司，杭玻公司前期支付及承担的合作款、建设资金抵作购房款；合作合同中明确约定了买卖的标的房屋、面积、建造标准、价款、交付办证时间、税费承担、违约责任等房屋买卖关系的各项要素，此时双方之间已构成房屋买卖合同关系。2.4案涉合同不仅仅是合法有效的，并且已经由双方自2011年签订起实际履行至今，目前杭玻大厦已竣工且交付杭玻公司装修入驻使用，遗留的属于灵锐公司责任的资产过户义务应当继续予以履行。3、灵锐公司提出的合同无效的理由均不能成立。3.1灵锐公司认为，案涉合作合同属于处置国有资产，未经国土资源局批准，未到交易所进场交易、未进行相关评估、决策程序，故属无效。此主张不能成立，理由如下：3.1.1并非国有企业的所有财产对外出售转让都必须经产权交易所挂牌转让程序才有效。如国有企业主营业务中涉及的生产及销售的产品，都可以在市场上直接进行转让，无需到产权交易所挂牌交易。灵锐公司作为房地产开发企业，其主营业务就是开发和销售商品房，因此本案涉争房产的转让过户并不需要到产权交易所挂牌。如果按照灵锐公司的逻辑，其上级公司新天地公司开发了新天地片区内大量的商品房，其所有销售行为全都是无效的。这显然是不能成立的。恰如《浙江省省属国有企业重大资产处置监督管理暂行办法》第五条的规定，“企业正常销售的产成品、半成品、商品和副产品不属于本办法所称的重大资产。”换言之，历史上灵锐公司虽为国有全资公司，但其作为房地产开发企业，销售房地产属于经营事项，而并不属于重大资产处置行为。3.1.2根据双方签订的意向书4.1条、4.2条约定，“双方积极进行洽谈及履行各项报批手续，尽快签订《合作开发合同》；由灵锐公司积极履行有关资产评估等手续”。双方的意向书签署于2010年12月27日，2011年3月25日双方签署合作合同，杭玻公司有充分理由认为灵锐公司（新天地公司）在上述期间确实对案涉项目做过评估也履行了其内部的报批手续，但因为杭玻公司未掌握该评估报告和报批文件，而灵锐公司则出于诉讼目的不愿向法院提供。特别是2015年灵锐公司的上级新天地公司改制（民营入股）时，曾对新天地公司（包括灵锐公司）的所有资产进行评估和国资审批，其中也明确包括了杭玻公司与灵锐公司间的合作内容，进一步表明了对案涉合作事项从国有资产监管角度再次进行了确认。灵锐公司于本案诉讼时否认审批、评估事宜是不实主张。3.1.3再者，即便需要根据国有资产处置的规定办理资产评估、审批、进场交易，也是灵锐公司的义务与责任，杭玻公司系善意的交易相对方。在无证据指向双方存在恶意串通、损害国家或社会利益之情形时，灵锐公司不得以自身违法行为抗辩善意相对人，使善意相对方遭受不利益。对此诸多生效司法判例均持相同的裁判意见。3.1.4需要说明的是，当时双方在意向书中约定进行评估的原因，并非出于转让土地使用权时确定转让标的的转让价格之目的，而是针对双方约定的合作开发模式，测算双方的成本范围及可得合理利润的区间。最终合作合同约定的1.143亿元的合作款绝非凭空捏造出来的，而是经过评估、测算、磋商得出的，是双方真实的意思表示，是对合同项目开发收益分配所形成的合意结果。这与《杭州市商品房价格管理暂行办法》第七条的规定，“商品房的销售价格，以实际开发建设房屋的总计划成本、计划利润、税金、材料差价之和，除以商品房建筑面积后，再增减楼层差价、朝向差价进行计算”，是相似的逻辑。3.1.5因此，杭玻公司认为灵锐公司以国资处置规则为由否定案涉合作合同的有效性，既违背客观事实，也于法无据，不能成立。3.2灵锐公司认为，案涉合作合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定，故属无效。此主张不能成立，理由如下：3.2.1首先，本案双方属于复合型房地产合作开发关系，并非土地使用权的直接转让。对此，合作合同7.1条已有明确约定，不违反法律法规效力性强制性规定，是合法有效的。3.2.2再者，即使假设双方之间存在土地使用权转让关系，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十三条规定：“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。”因此，灵锐公司所称理由并不会影响案涉合作合同的效力。3.3灵锐公司认为，双方合作合同不符合合作开发房地产共同投资、共享利润、共担风险的特征，杭玻公司是借用其房地产开发资质和相关证照进行房地产开发经营，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的强制性规定，由此主张合同无效。此主张不能成立，理由如下：3.3.1如本答辩状第2条所述，案涉合作合同属于合法有效的、复合型房地产开发合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”灵锐公司是房地产开发企业，具备开发资质和预售许可，由杭玻公司出资，以灵锐公司为主体开发及销售商品房，再依约进行成本收益的结算和支付的合作方式，完全符合法律规定，根本不存在所谓“借用房地产开发资质”的情况。3.3.2如果按灵锐公司的逻辑，那所有的房地产开发合作关系全都是借用资质了，房产公司的股东是不是也在借用房产公司的资质呢？这显然是不成立的。3.4案涉合作合同自2011年签订至今已八年。在双方签约时，灵锐公司不提合同无效；在收取杭玻公司支付的1亿多元合作款时，灵锐公司不提合同无效；在建设施工过程中向杭玻公司收取工程款项时，灵锐公司不提合同无效；在2015年新天地公司国企改制时，灵锐公司不提合同无效；甚至在2019年初发送律师函时，灵锐公司也不提合同无效，而是威胁“解除合同”。由此可见，合同履行长达八年的期间内，灵锐公司从未对合同效力提出过任何异议。偏偏到了工程竣工了、房屋增值了、转让过户的期限满了，杭玻公司因另案起诉请求转让案涉房产了，灵锐公司才开始提合同无效。这显然是灵锐公司为了实现其不法目的所虚构、拼凑出来的说辞，企图拖延诉讼进度的诉讼技巧而已，与事实不符、于法无据，不足采信。4、案涉合作合同已构成双方房屋买卖合同关系的本约。杭玻公司已支付购房款，灵锐公司应依约办理房屋过户手续。4.1案涉合作合同中对房屋转让的基本要素，如买卖双方、标的物价款、税收承担、交付时间等都已约定，已经构成了完整、有效的房屋买卖合同。至于双方约定将来再订立一份制式商品房买卖合同的目的应视为完成不动产物权变更登记的程序性手续。对此问题，最高人民法院在（2017）最高法民申1786号“南京通达城镇基础设施开发有限公司、中国移动通讯集团江苏省有限公司南京分公司合同纠纷再审案”中认定：“对综合楼的销售价格、资金支付、房屋位置、建筑面积、技术标准、综合楼设计、工程工期、质量要求、材料供应、竣工验收和交付标准等内容已作出明确约定来看，案涉合同符合本约特征，当事人约定将来再订立一份商品房买卖合同的目的应是为完成不动产物权变更登记，并非为对各方的权利义务进行新的约定。因此，二审判决认定案涉合同不属于预约，并无不当。”因此，案涉合作合同中关于房产转让过户的约定，并非双方对将来房产转让的预约，而是已经明确构成了双方关于案涉房屋买卖转让的本约，可以而且应该被执行。至于灵锐公司强调的制式房屋买卖合同示范文本，不过是办理房产过户所需要的行政手续而已。4.2根据合作合同6.3的明确约定，在杭玻公司自行受让案涉房屋时，杭玻公司在合作工程中向灵锐公司支付的合作款、开发建设资金、税费和工程管理费直接抵作房款。根据杭玻公司证据显示，杭玻公司因为案涉房屋已合计承担超过199262991.94元款项。说明杭玻公司受让房屋所需支付的转让对价已实际支付到位。若双方从未达成在完成案涉房产开发后将其转让给杭玻公司的合意，试问杭玻公司为何为他人的房产承担如此巨额的费用？4.3案涉房屋已于2018年10月完成综合竣工验收备案手续，已成为成品房，仅需要根据相关管理规定缴纳税费，即可办理房屋权属登记，已完全具备了办证条件。此时灵锐公司将房屋转让过户给杭玻公司，已不存在任何客观障碍。事实上，案涉房屋迟迟未能依约转让过户，完全是由于灵锐公司出于侵占杭玻大厦资产、讹取更大非法利益的目的，不守诚信，人为拼凑出合同无效的说辞，拒不配合履约，这一人为因素所导致的。对此，杭玻公司383号案已请求灵锐公司转让案涉房产并配合办理不动产权属登记手续。5、杭玻公司入驻、占有使用案涉房产的行为，灵锐公司自始知悉、认可并支持，且有合同依据，不存在强行入驻、损害灵锐公司利益的行为。5.1基于合作合同杭玻公司出资建成了杭玻大厦，并根据合同约定对杭玻大厦享有开发、建设、销售、经营、取得收益等各项权利。杭玻公司收房、入驻、使用，本来就无可厚非。5.2事实上，杭玻公司是经与灵锐公司及其上级股东新天地公司协商一致后入驻大厦的。灵锐公司认为，杭玻公司未经其同意强行入驻、占有并对外招商招租的行为侵害其权益，由此要求杭玻公司腾退房屋并向其赔偿支付房屋占有使用费，此主张不能成立。理由如下：5.2.1首先，杭玻公司自2017年起对涉争房屋进行装修、于2018年1月起正式入驻，整个过程持续约2年时间，灵锐公司及新天地公司从未对杭玻公司的装修、入驻提出过任何异议。5.2.2其次，自2017年开始至今，杭玻公司的物业管理服务工作一直都由灵锐公司的兄弟公司杭州新天地高力物业管理有限公司承担。如果说杭玻公司是自行强行入驻，那灵锐公司的兄弟公司岂不成了“助纣为虐”？5.2.3再者，杭玻大厦至今都在使用灵锐公司（新天地公司）提供的临时供电线路，且是2018年1月20日灵锐公司为了配合杭玻公司正式入驻的需要，专程派工程人员从旁边同属新天地公司房产的P3楼新拉设4根电缆连接供电，才使得杭玻公司得以顺利搬迁入驻。足可见灵锐公司以实际行为对杭玻公司的入驻表示了支持。6、灵锐公司主张的借款均用于案涉项目工程建设，杭玻公司同意承担本息，但不同意承担违约金。灵锐公司一方面认为案涉合作合同无效、要求杭玻公司返还案涉房屋；同时又要求杭玻公司返还借款、承担案涉房屋的建设成本，明显自相矛盾。6.1灵锐公司主张的借款的产生，是灵锐公司根据案涉合作合同约定垫付工程款，经双方结算确认后转为借款，款项均是用于案涉房产的工程建设。对此杭玻公司予以认可，并同意承担借款本息。6.2履行过程中，杭玻公司与灵锐公司每年都会定期核对工程垫资转借款的金额，每年都会办借款手续。2018年时，双方协商房屋转让过户方案时，也曾对借款本息进行了结算核对，杭玻公司当时即提出是否再办一下2018年度的借款手续，但新天地公司的谈判代表认为，反正房子（及灵锐公司股权）要整体转让过户的，到时一并做处理即可，所以2018年就未再续签借款后续。从灵锐公司向杭玻公司发送的《往来询证函》可见，直至2018年12月31日灵锐公司都确认杭玻公司仅欠付借款本金与利息，未计收任何违约金。6.3此后，正是由于灵锐公司全面推翻了案涉合作合同，不承认杭玻公司对案涉房产享有的权利，否认交房事实，导致双方未能依约办理转让办证手续，也导致借款本息未能按原计划及时结清处理，这显然不是杭玻公司的过错导致的，不能就此对杭玻公司苛以违约责任。6.4杭玻公司之所以确认借款本息，是基于案涉合作合同有效，杭玻大厦归杭玻公司所有，当然要求承担建设成本。但灵锐公司一方面主张合作合同无效，要求杭玻公司返还房产，另一方面又要求杭玻公司返还借款。试问，如果案涉房屋不是杭玻公司的，杭玻公司为什么要为“别人的房子承担建设成本”？显然，灵锐公司的诉讼请求是矛盾的，也表明了灵锐公司的真实意愿是认可案涉合作合同的有效性，其提起无效之诉实则是为了谋取更大利益而采取的诉讼策略。综上，请求驳回灵锐公司的诉讼请求。 灵锐公司为证明其主张，向本院提交如下证据材料： 第一组证据：1.《国有建设用地使用权出让合同》；2.《补充协议（一）》；3.《土地移交协议》。拟证明：1、2019年11月19日，杭州市国土资源局与新天地公司签署案涉地块“杭政储出【2009】72号”《国有建设用地适用权出让合同》（编号：3301002009A21083）；第19条约定了出让土地首次进行转让的，应当符合经出让人认定的已经按本合同约定进行投资开发，且已完成开发投资总额百分之二十五以上之条件等等。2、2009年12月17日，由杭州市国土资源局、新天地公司、灵锐公司三方签署前述编号：3301002009A21083《出让合同补充协议》，明确由灵锐公司作为编号3301002009A21083出让合同的受让方。3、2010年11月22日，杭州市储备中心、灵锐公司签署《土地移交协议书》。 第二组证据：1.2010年12月27日签署的《新天地P4地块合作开发意向书》；2.2011年3月25日签署的《P4合作地块合作开发合同》。拟证明：灵锐公司与杭玻公司约定由杭玻公司借用灵锐公司的房地产开发资质，并由灵锐公司提供土地进行开发。同时，合作合同7.1条还约定：双方确认，本合作项目不因本协议而在双方之间发生权属的变更，即在房地产权属变更登记完成之前，土地使用权仍然属于甲方（指灵锐公司）所有。双方并约定了其他内容。 第三组证据：《国有建设用地使用权证》。拟证明：灵锐公司于2012年4月取得案涉地块的土地使用权证。 第四组证据：《建设工程规划许可证》、《地名使用批准书》。拟证明：2012年6月，灵锐公司取得案涉地块上进行开发的《建设工程规划许可证》，载明建筑规模29339.4平方米，层数：13，地名：杭州新天地商务中心15幢。 第五组证据：双方分别于2016年4月及2017年4月签订的《借款协议》。拟证明：杭玻公司向灵锐公司借款，约定年利率为6.24%，逾期归还的按日万分之五计算支付违约金。但杭玻公司至今仍有巨额款项未归还，违反了合作合同及《借款协议》的约定。 第六组证据：灵锐公司支付工程款清单及付款凭证。拟证明：1、灵锐公司为案涉项目支付的巨额款项情况。2、在2018年4月1日之后，在双方没有任何借款协议的情况下，灵锐公司至2018年12月31日至少为案涉房地产项目支付工程款及水电费等合计1038094.65元，且2019年1月1日至2019年3月7日继续支付了3180877.47元，以上暂合计4218972.12元，且还在继续支付。 第七组证据：杭实公司企业信用信息公示报告。拟证明：1、杭实公司在2008年3月17日之前的名称为杭州工业资产经营有限公司，2008年3月17日变更为杭州市工业资产经营投资集团有限公司，2013年10月17日名称变更为杭州市实业投资有限公司。2、杭实公司从2001年11月成立至今，其股东均为杭州市人民政府，100%国有控股。 第八组证据：1、新天地公司企业信用信息公示报告；2、新天地公司2008年3月18日章程；3、新天地公司2008年11月10日的章程及2013年10月30日章程修正案；4、新天地公司2015年12月31日的章程；5、新天地公司2018年12月28日章程。拟证明：1、新天地公司从2008年11月10日起至其2015年底改制前，其唯一股东为杭实公司，为100%国有控股。2、2015年底改制后，杭实公司仍然持有新天地公司15%的股权。 第九组证据：1、灵锐公司公司登记基本情况；2、灵锐公司企业信用信息公示报告。拟证明：1、灵锐公司从2009年11月成立至今，新天地公司一直是其唯一股东；2、本案案涉合作合同签署于2011年3月25日，其时灵锐公司为100%国有控股企业，案涉地块及项目纯系国有资产，灵锐公司及其唯一股东新天地公司对其掌握的国有资产，应以保值增值为核心。3、合作合同对案涉地块进行处分，国有资产处分和转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。4、合作合同的签署未对案涉地块进行评估程序、申报批准程序，更未在依法设立的产权交易场所公开进行。 第十组证据：竣工备案表。拟证明：2018年10月12日，案涉工程完成竣工备案。 第十一组证据：2019年1月17日北京金杜（杭州）律师事务所《律师函》。拟证明：因杭玻公司违法入驻案涉房地产的行为及违法招商的行为，灵锐公司于2019年1月17日委托律师事务所向杭玻公司提出严正交涉，并要求停止侵权等。 第十二组证据：《P4地块合作开发合同》补充协议书，利息明细表。拟证明：合作合同项下，杭玻公司未及时支付款项，至今4074642.74元利息未支付。 第十三组证据：1、杭州弘川机电工程有限公司《商函》；2、2015年8月26日《联系函》；3、2015年12月10日《工作联系函》；4、2016年2月23日《工作联系函》。拟证明：1、杭玻公司未能及时缴纳款项，导致诸如电梯采购款等在内的款项迟延，严重影响工程进度；2、案涉工程的直接蒸发式新风机和太阳能设备、空调系统等均为杭玻公司负责采购、自行施工。杭玻公司未能及时完成导致工程竣工严重迟延。 第十四组证据：《关于杭州玻璃集团有限公司要求延期支付P4项目合作款的报告》。拟证明：合作合同中约定之11436万元合作款，2011年9月25日之前应支付第二笔4474万元，但杭玻公司此后将近9000万元的款项一直未能及时支付。 杭玻公司发表质证意见称：对第一组证据，三性无异议。需补充说明：1、本案双方属于复合型房地产开发关系，并非土地使用权直接转让。对此，合作合同7.1条已有明确约定，不违反法律法规效力性强制性规定，而且符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定，是合法有效的。2、即使双方存在土地使用权转让关系，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十三条规定：“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。”因此，灵锐公司所称理由并不会影响案涉合作合同效力。 对第二组证据，三性无异议。需补充说明：1、案涉合作合同属于合法有效的、复合型房地产开发合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”灵锐公司是房地产开发企业，具备开发房资质和预售许可，由杭玻公司出资，以灵锐公司为主体开发及销售商品房，再依约进行成本收益的结算和支付的合作形式，完全符合法律规定，根本不存在所谓“借用房产开发资质”的情况。2、并非国有企业的所有财产对外出售转让都必须经产权交易所挂牌转让程序才有效。如国有企业主营业务中涉及的生产及销售的产品，都可以在市场上直接进行转让，无需到产权交易所挂牌交易。灵锐公司作为房地产开发企业，其主营业务就是开发和销售商品房，因此本案涉争的房产的转让过户并不需要到产权交易所挂牌。如果按照灵锐公司的逻辑，其上级公司新天地公司开发了新天地片区大量的商品房，其所有销售行为全都是无效的，这显然不能成立。恰如《浙江省省属国有企业重大资产处置监督管理暂行办法》第五条的规定：“企业正常销售的产成品、半成品、商品和副产品不属于本办法所称的重大资产。”换言之，历史上灵锐公司虽为国有全资公司，但其作为房地产开发企业，销售房地产属于经营事项，而并不属于重大资产处置行为。3、根据双方签订的意向书4.1条、4.2条约定，“双方积极进行洽谈及履行各项报批手续，尽快签订《合作开发合同》；由灵锐公司积极履行有关资产评估等手续”。双方的意向书签署于2010年12月27日，2011年3月25日双方签署合作合同，杭玻公司有充分理由认为灵锐公司（新天地公司）在上述期间确实对涉案项目做过评估也履行了其内部的报批手续，但因为杭玻公司未掌握该评估报告和报批文件，而灵锐公司则出于诉讼目的不愿向法院提供。 对第三组证据，三性无异议，证明对象有异议。双方并非进行土地使用权直接转让，这点在合作合同7.1条已有明确约定，灵锐公司发送律师函也是基于房产还归其所有的逻辑。整个交易的核心还是以商品房开发和销售为基础，并在约定条件满足时灵锐公司将成品商品房转让给杭玻公司，复合型的合作开发关系。 对第四组证据，三性无异议，证明对象有异议。需补充说明：灵锐公司的证明目的中，一方面强调房地产在变更登记完成前是属于灵锐公司所有，另一方面又指责杭玻公司借用其开发资质。试问，土地都属于灵锐公司自己，杭玻公司如何、为何借用其资质呢？这显然是自相矛盾的。 对第五组证据，三性无异议，证明对象有异议。需补充说明：1、借款合同中已经明确了，借款用于案涉P4地块的建设工程，且以灵锐公司实际代付工程款作为借款发放及利息起算日。2、借款协议中也强调了，灵锐公司要向杭玻公司“交房”，可见双方当时对合作协议，以及房屋交易办证的事项都是确认的。3、杭玻公司之所以确认借款本息，是基于案涉合作合同有效，杭玻大厦归杭玻公司所有，当然要承担建设成本。但灵锐公司一方面主张合作合同无效，要求杭玻公司返还房产，另一方面又要求杭玻公司返还借款。假设案涉房屋不是杭玻公司的，杭玻公司为什么要为“别人的房子承担建设成本”？显然，灵锐公司的诉讼请求自相矛盾，也表明了灵锐公司真实意愿是认可案涉合作合同的有效性，其提起无效之诉实则是为谋取更大利益而采取的诉讼策略。 对第六组证据，三性无异议。需补充说明：对2018年12月31日前因案涉房产所产生的费用，杭玻公司认可并愿意承担；自2019年1月1日起新产生的费用，需核实款项用途及真实性。 对第七组证据，三性无异议。需补充说明，恰恰证明了双方历史上的渊源关系，以及达成案涉合作关系的背景。 对第八组证据，三性无异议。需补充说明：2015年灵锐公司的上级新天地公司改制（民营入股）时，曾对新天地公司（包括灵锐公司）所有资产进行过评估和国资审批，其中也明确包括了杭玻公司与灵锐公司间的合作内容，进一步表明了对案涉合作事项从国资监管监督再次进行了确认。 对第九组证据，三性无异议，证明对象有异议。 对第十组证据，三性无异议。需补充说明：1、案涉房屋已于2018年10月完成综合竣工验收备案手续，已成为成品房（现房），仅需要根据相关管理规定缴纳税费，即可办理房屋权属登记，已完全具备了办证条件。此时灵锐公司将房屋转让过户给杭玻公司，已不存在任何客观障碍。2、案涉合作合同约定，灵锐公司应在工程竣工后六个月内将房屋过户至杭玻公司名下，但事实上灵锐公司至今仍未依约办理，处于违约状态。 对第十一组证据，三性无异议。需补充说明：1、2019年初灵锐公司发送律师函时，灵锐公司未提合同无效，而是威胁解除合同。2、双方原协商将灵锐公司股权整体转让给杭玻公司，同步处理工程款所借款的相关金额；但由于灵锐公司以律师函形式全面推翻了案涉合作合同，不承认杭玻公司对案涉房产享有的权利，否认交房事实，导致双方未能依约办理转让手续，也导致借款本息未能按原计划及时结清处理，这显然不是杭玻公司的过错导致的，不能就此对杭玻公司苛以违约责任。 对第十二组证据，三性无异议。需补充说明：杭玻公司对款项认可，并愿意承担。双方原协商将灵锐公司整体转让给杭玻公司，同步处理相关金额，由于灵锐公司推翻合作合同，导致未能依约结清。 第十三组证据，真实性无异议，合法性、关联性有异议。1、与本案诉讼请求无关。2、杭玻公司在383号案已举证证明案涉工程延误并非杭玻公司原因所致。 第十四组证据，三性无异议。需补充说明：双方经财务核对，确认杭玻公司应付的合作款已全部支付完毕。 本院经审核认为：对第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据、第七组证据、第八组证据、第九组证据、第十组证据、第十一组证据、第十二组证据予以确认。因本案的争议焦点是案涉合作合同的效力问题，且杭玻公司庭审中对借款问题，明确表示不同意在本案中处理，故对其他证据材料，因与本案争议事项缺乏关联性，不予确认。 杭玻公司向本院提交如下证据材料： 1、《民事起诉状》及《案件受理通知书》，拟证明：杭玻公司已在本案之前，先向法院提起诉讼，要求灵锐公司履行案涉合作合同，办理杭玻大厦的转让过户手续。 2、国务院国资委网站截图。 3、新天地公司工商信息资料。 证据2、3拟共同证明：2015年灵锐公司的上级全资母公司新天地公司进行混合所有制改革，引进民营资本入股。当时曾依法对新天地公司（包括灵锐公司）进行全面资产清产核查，并履行了国资交易处置程序，其中包括对灵锐公司与杭玻公司间有关案涉房地产合作开发的确认，视同对案涉合作事实从国资监管监督再次进行了确认。 4、杭州房管局网站打印页。拟证明：涉争项目已于2015年取得杭售许字（2015）第000147号预售许可，案涉房地产属于灵锐公司的经营产品，案涉合作开发关系合法有效。 5、杭玻公司向灵锐公司汇款的财务凭证，及灵锐公司向杭玻公司开具的收款收据。拟证明：根据案涉合作合同的约定，杭玻公司已向灵锐公司累计支付现金174475942元，其中包括：（1）合作款11436万元，（2）工程管理费135万元，（3）工程建设费用58765942元。再加上由灵锐公司垫付工程款并经双方转为杭玻公司借款的款项（即本案借款本金），杭玻公司已为案涉房屋合计承担超过199262991.94元。证明双方实际履行案涉合作合同，且从无异议。 6、杭玻公司向灵锐公司发送的《要求解决过渡阶段用电负荷的报告》及递送人员证明。 7、增加临时用电线路施工过程的照片。 证据6、7拟共同证明：因杭玻大厦原有的临时供电线路无法满足杭玻公司入驻之后的使用需要，杭玻公司多次找灵锐公司及新天地公司协商沟通，并于2017年8月21日派专人向新天地公司送交书面报告，要求其在杭玻公司正式入驻以前将大楼供电负荷提高至1000千瓦。灵锐公司（新天地公司）派工程人员于2018年1月20日夜，从旁边的P3楼新拉设了4根电缆连接至杭玻大厦，满足了杭玻公司的基本用电要求，才使得杭玻公司得以顺利搬迁入驻。从而证明杭玻公司入住杭玻大厦是双方协商沟通的结果，并非如灵锐公司所称的“未经许可、强行入驻”。 8、2018年10月签订的《物业服务合同》及物业公司基本信息。 9、2018年10月签订的《房屋租赁合同》与《房屋租赁消防安全协议》。 10、杭玻大厦内外部照片。 证据8、9、10拟共同证明：2017年杭玻公司对大楼12、13楼及所有的公共部位进行装修并悬挂杭玻大厦标识；杭玻公司的核心部门于2018年1月整体搬迁入驻。2017年底，杭玻公司经与灵锐公司母公司新天地公司协商一致，灵锐公司的兄弟公司杭州新天地高力国际物业管理有限公司开始承担杭玻大厦物业服务；2018年10月杭玻公司与该公司签订《物业服务合同》，相关费用自2017年10月与杭玻大厦整体租赁给第三方进行招商、招租。目前涉争房屋杭玻大厦名称已由社会大众知晓，大量商户入驻装修。杭玻公司对涉争房屋的占有与使用已达两年之久。 11、案涉房屋综合竣工验收备案表。拟证明：案涉房屋已于2018年10月正式完成综合竣工验收备案手续。 12、灵锐公司向杭玻公司发送的《往来询证函》。 13、《2018年灵锐代垫杭玻工程款利息清单》。 14、灵锐公司向杭玻公司开具的NO.06698648《增值税发票》。 15、微信聊天记录。 证据12、13、14、15拟共同证明：1、案涉合作合同10.3条约定，杭玻公司向灵锐公司投资借款，本金累计24787049.94元，用于涉争项目的工程建设费用。由此产生3461555.14元借款利息，即本案灵锐公司主张的借款。杭玻公司同意承担。2、履行过程中，杭玻公司与灵锐公司每年会核对工程垫资款转借款的金额，办理借款手续。2018年时，双方协商涉案房产（及灵锐公司股权）过户方案，考虑到灵锐公司股权拟整体转让给杭玻公司，协商在转让过程中一并处理借款，故未续签借款合同。3、双方已对截至2018年12月31日杭玻公司与灵锐公司之间的全部债权债务进行结算，灵锐公司确认不计收违约金。 16、金杜律师事务所《律师函》。拟证明：灵锐公司委托律师发送律师函，律师函中称灵锐公司将解除案涉合作合同，即认可合作合同的有效性，进一步表明在案涉合作合同签署、履行直至本案涉诉前，双方从未就案涉合作合同的有效性提出异议，灵锐公司诉请确认无效系其持续违约侵害杭玻公司的表现。正是由于灵锐公司的持续违约，导致案涉房产（灵锐公司股权）及借款未能依约办理转让过户，也导致借款本息未能按原计划及时结清处理。并非杭玻公司的过错导致的，杭玻公司不应承担违约责任。 灵锐公司发表质证意见称：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议。 对证据2-3的真实性、合法性、关联性无异议，但证明对象有异议。更进一步证明新天地公司在2011年3月25日签约当时是100%国有持股的企业，至今仍为国有成分的企业；灵锐公司自始至终作为新天地公司的全资子公司，其国有企业及国有成分同其母公司新天地公司的历史演变。合作合同的内容完全损害了国有利益。 对证据4的真实性、合法性无异议。关联性及证明对象有异议。理由是：案涉项目的预售许可证的拥有者是灵锐公司。更进一步证明合作合同是杭玻公司企图借用灵锐公司的房地产开发资质进行房地产开发。房地产开发资质的审批、管理、各种专业人员的配备要求均有别于其他企业，也是国家为了规范房地产行业的运行和房屋开发质量的要求，关乎社会公共利益，显然不能被任意借用。 对证据5的真实性、合法性、关联性有异议。理由是：1、关于款项金额，与灵锐公司的账目记载有出入，建议进行专项审计确定金额；2、未见第二期工程管理费90万元的支付；3、合作款11436万元支付严重迟延（2011年1月5日300万，2011年4月29日1987万元，2012年3月22日4000万，2012年9月28日4500万，2013年1月9日649万）；4、这些款项远远不够合作合同款项，同时所有杭玻公司支付的款项在灵锐账目上属于应付杭玻公司的款项。5、2015年2月11日之后，杭玻公司在案涉项目上未再投入资金。 对证据6-7的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议。用电负荷容量要产生容量费用，案涉房地产使用临时用电是符合节约原则的。同时，杭玻公司强行入驻占用了案涉房地产项目，灵锐公司要求其腾退未果。在电力负荷不足的情况下，乱拉电线，导致重大的安全隐患。灵锐公司毕竟是业主单位，临时接电保护人身和灵锐自身案涉房地产项目财产的安全，无可厚非。正因为如此，灵锐公司才不得已起诉要求腾退。 对证据8-10的真实性无异议，但对合法性、关联性及证明对象有异议。理由是：1、杭玻公司未经灵锐公司的许可，强行入驻案涉项目房地产，显属违法，侵犯灵锐公司的所有权权能。为此，灵锐公司已经提起合作合同无效之诉，要求杭玻公司腾退案涉项目房地产。因此，本案应中止审理，待合作合同确认无效之诉案件的审理结果才能恢复本案的审理。2、物业合同签署于2018年10月，而约定的物业服务日期是2018年1月1日至2018年12月31日，进一步证明杭玻公司在案涉项目房地产尚未竣工备案、尚未施工完毕、尚不能投入使用的情况下，未经灵锐公司同意，即强行入驻进行装修使用，并悬挂“杭玻大厦”标识，显属违法、侵权。3、物业合同第一条载明整幢大楼空调及送风系统于2018年1月底前才通过业主单位验收。空调及送风系统是杭玻公司采购和施工的，其延误的行为导致案涉项目延误竣工备案。4、灵锐公司与杭州新天地高力国际物业管理有限公司是独立的两个法律主体。在未经案涉项目房地产的所有权人灵锐公司同意的情况下，杭州新天地高力国际物业管理有限公司不能代表灵锐公司做出允许杭玻公司入驻的意思表示。更何况，杭州新天地高力国际物业管理有限公司作为案涉项目的物业管理公司，即使是业主灵锐公司自身使用物业，灵锐公司也需要向杭州新天地高力国际物业管理有限公司支付物业管理费。杭州新天地高力国际物业管理有限公司作为物业管理公司，只要有人使用案涉房地产，其不论实际使用人是否合法使用，向实际使用人收取物业管理费，不代表灵锐公司认可并同意实际使用人的使用行为合法。5、至于房屋租赁合同及照片等，杭玻公司将案涉物业出租给第三方杭州协办网络技术有限公司，系违法行为。其他质证意见同上。杭玻公司应向灵锐支付房屋占有使用费。 对证据11的真实性无异议、合法性、关联性无异议。 对证据12-14的真实性无异议，合法性、关联性及证明对象有异议。1、结合灵锐公司提交的证据五双方签署的《借款协议》，借款期限到2018年3月31日为止，明确约定杭玻公司最迟的归还期限不得晚于2018年3月31日。之后应按日万分之五支付违约金。但杭玻公司至今未归还所有本金，未支付分文利息和违约金；2、2018年3月31日之后，双方未签署过任何借款协议。但杭玻公司未能按照合作合同的约定，保证在灵锐公司账上有不低于100万元的资金。灵锐公司自身从2018年4月1日至2018年12月31日为案涉工程支付的工程款项及水电费等1038094.65元，且2019年1月1日之后还在继续支付。3、询证函明确杭玻公司支付的174421332.76元款项为灵锐公司欠杭玻公司的款项。 对证据15的真实性没有异议，合法性、关联性及证明对象有异议。理由是：1、双方从未就案涉房地产项目的转让事宜达成过一致；2、从双方的聊天内容中可以表明，合作合同并不是土地使用权转让合同、不是房屋买卖合同、不是合作开发房地产合同。合作合同就是杭玻公司借用灵锐公司房地产开发经营资质进行房地产开发的合同。3、也进一步证明合作合同侵犯了灵锐公司的股东权利，违反了公司法的强制性规定。在税收、公司清算、房产过户、房屋买卖合同的签订问题上都无法操作并无法达成一致，合作合同在法律上和事实上履行不能。 对证据16的真实性、合法性、关联性没有异议。灵锐公司针对杭玻公司无理、强行入驻案涉房地产项目的侵权行为委托律师发送《律师函》进行严正交涉，维护自身权益。同时，发送律师函的行为对于合同的效力并不会产生影响。合同无效是自始、当然、确定无效。 本院对证据1、2、3、4、6、7、10、11、16予以确认，其他证据材料因与本案涉争事项缺乏关联性，不予确认。 本院经审理依法认定事实如下： 2009年11月19日，杭州市国土资源局作为出让人，新天地公司作为受让人，签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第四条约定：“本合同项下出让宗地编号为杭政储出[2009]72号，宗地总面积壹万捌仟捌佰叁拾贰平方米（18832平方米），其中出让宗地面积为伍仟玖佰玖拾平方米（5990平方米），西侧、南侧规划道路4113平方米，南侧、东侧规划绿化5953平方米，东侧规划河道2776平方米以规划方式供地。本合同项下的出让宗地坐落于下城区（新天地FG04-C2-04地块）。”第十九条约定：“受让人支付全部国有建设用地使用权出让总价款，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让国有建设用地使用权后，有权依照本合同之约定将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让（包括出售、交换和赠与，以下同）、出租、抵押，但首次转让剩余期国有建设用地使用权时，应当符合经出让人认定的已经按本合同约定进行投资开发，且已完成开发投资总额的百分之二十五以上之条件。”合同还约定了其他内容。 2009年12月17日，杭州市国土资源局作为甲方，新天地公司作为乙方，灵锐公司作为丙方签订《3301002009A21083补充协议（一）》，其中约定甲方同意将《出让合同》的受让方，由乙方调整为“杭州灵锐投资发展有限公司”（即丙方）；同时，《出让合同》规定的乙方的一切权利和义务一并转移给丙方。 2010年11月22日，杭州市土地储备中心作为甲方，灵锐公司作为乙方签订《土地移交协议书》，约定：“一、移交地块四至范围为：东至宁杭铁路有限公司南京至杭州客运专线，南至杭州市土地储备中心储备区块，西至规划费家塘路，北至新创业新天地东地块，土地出让面积为5990平方米。二、甲、乙双方实地验明各界址点界桩、围墙，对该宗地四至范围、用地面积、建筑物拆迁、场地整理等均无异议，乙方同意接受地块，自甲、乙双方签订《土地移交协议书》之日起，甲方将该地块移交给乙方，从即日起地块的卫生、安全、文明施工等均由乙方负责。……。” 2010年12月27日，灵锐公司作为甲方，杭玻公司作为乙方，签订《新天地P4地块合作开发意向书》，第二条关于合作方式，双方约定：“2.1甲方提供新天地综合体P4地块土地由乙方使用，乙方提供建设开发资金及承担项目开发经营所有税费。2.2甲方同意由乙方全权决策项目的投资开发；项目前期报批、规划设计、工程管理等由甲方组织实施，乙方全程参与。设计成果、采购及所有对外合同的签订必须有乙方确认后方能实施。2.3项目由甲方办理预售证，房屋由乙方或乙方指定的人购买，所得房屋的收益由乙方享有，甲方及时给与办理房屋产权过户手续。2.4乙方向甲方支付P4地块土地评估价（下称合作款），该合作款系合作开发后甲方所得房屋的价款（税后净收入）；同时乙方向甲方指定人（杭州新天地集团有限公司）支付项目设计概算5%的工程管理费。”第三条款项支付约定：“3.1乙方向甲方支付的合作款项，于正式合同签订后15日内支付20%；6个月内支付40%；其余款项在十个月内一次性付清。甲方暂作借款处理，待销售实现后抵购房款。3.2乙方向甲方支付的管理费，于正式合同签订后15日内支付50%，项目结顶后15日内支付10%，竣工验收后支付40%。3.3乙方向甲方支付的项目开发建设资金及税费，根据工程进度计划支付，甲方暂作借款处理，待销售实现后抵购房款。3.4本意向书签订后5日内乙方向甲方支付300万元诚意金。”第四条双方的下一步工作约定：“4.1双方将积极进行洽谈及履行各项报批手续，尽快签订《合作开发合同》，以促进合作项目的展开。4.2甲方将积极履行有关资产评估等手续。”意向书还约定了其他内容。 2011年3月25日，灵锐公司作为甲方，杭玻公司作为乙方，签订《P4地块合作开发合同》，“鉴于”条款约定：“（1）甲方系新天地集团的全资子公司，2009年11月10日在浙江杭州注册成立并合法存续至今，领取预售许可证前应取得房地产开发企业经营范围和资质；……（3）甲方领取预售许可证前应当获得进行本合作开发项目所需的一切必要的政府批准、执照和许可证，以使合作项目能够顺利进行；……。”第二条合作模式约定：“2.1甲方提供上述地块土地使用权用于开发；乙方向甲方支付合作款人民币11436万元（大写：壹亿壹仟肆佰叁拾陆万元整），承担项目的建设资金，并向甲方或经甲方向杭州新天地集团有限公司或其他甲方指定机构支付项目设计概算5%的工程管理费；乙方获得P4地块开发经营权（含项目开发建设、销售精英等）和房屋销售的全部收益权。……。2.3甲方应于项目建至符合预售条件后的60日内办妥预售许可证；项目竣工验收后的六个月内办妥房屋过户手续。验收后如还未向第三方出售，将全部过户至杭玻，项目公司清算。”合同还约定了其他内容。 2011年10月27日，杭玻公司向灵锐公司发送《关于杭州玻璃集团有限公司要求延期支付P4项目合作款的报告》要求灵锐公司给予延缓合作款的支付。2011年10月25日，灵锐公司作为甲方，杭玻公司作为乙方，签订《补充协议书》，就第二笔合作款4574元延期支付达成协议。2012年3月26日，灵锐公司作为甲方，杭玻公司作为乙方，签订《补充协议书2》，对第二笔合作款4574万元及第三笔合作款4574万元延期支付达成协议。 2012年4月19日，杭州市人民政府核发杭下国用（2012）第100021号国有建设用地使用权证。2012年6月27日，杭州市规划局核发建字第330100201200226号建设工程规划许可证。2011年6月15日，案涉工程取得地名使用批准书，载明标准名称为杭州新天地商务中心。 企业信用信息公示报告显示，杭实公司类型为有限责任公司（国有独资）。企业信用信息公示报告显示，2015年12月31日前，新天地公司的股东为杭实公司。2015年12月31日后，新天地公司股东为前海人寿保险股份有限公司、杭实公司、杭州新海投资合伙企业。企业信用信息公示报告显示，灵锐公司的股东为新天地公司。 2018年10月12日，案涉工程经竣工验收备案。案涉项目已取得杭售许字第（2015）第000147号预售许可证。 2019年1月17日，灵锐公司委托北京金杜（杭州）律师事务所向杭玻公司寄送律师函，认为P4地块杭玻大厦商品房的所有权仍属于灵锐公司所有，杭玻公司擅自入驻并开展招商活动的行为已经明显违反《合同法》第六十条、《合作开发合同》的约定，已经构成违约并给灵锐公司造成严重损失。该律师函同时函告杭玻公司：1、于2019年1月20日起全面停止一切招商活动。2、于2019年2月20日前向灵锐公司汇报全部签约及租金收取情况。3、于2019年2月20日前完成杭玻公司及现有承租商户从P4地块杭玻大厦清退工作，将相关使用场所恢复原状返还给灵锐公司，并向灵锐公司支付场地占有费。4、如杭玻公司在2019年2月20日前未就前述违约行为进行改正的，灵锐公司保留依据《合作开发合同》第10条的约定解除《合作开发合同》并进一步追究杭玻公司违约责任的权利。 2018年8月28日，杭玻公司与杭州新天地高力国际物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由杭州新天地高力国际物业管理有限公司提供物业服务。杭州新天地高力国际物业管理有限公司的股东为新天地公司。 另查明，本院已于2019年2月15日立案受理杭玻公司诉灵锐公司合同纠纷一案，案号为（2019）浙01民初383号。杭玻公司在该案中提出的诉讼请求为：1、请求判令灵锐公司将位于杭州市下城区的杭州新天地商务中心15幢（又名“杭玻大厦”）即面积合计29626.08平方米的建筑物（其中：地上21063.12平方米、地下8562.96平方米）与相关附属设备、设施，以及该等建筑物占用范围内的5990平方米国有建设用地使用权，转让给杭玻公司，并将前述不动产权属登记至杭玻公司名下。2、判令灵锐公司向杭玻公司支付违约金27789480元。3、请求判令由灵锐公司承担诉讼费用。该案开庭审理后，经法院释明，灵锐公司坚持在该案中不提出反诉。 本院认为：一、案涉合同的性质。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”本案中，双方约定的合作方式为：灵锐公司提供案涉土地使用权，杭玻公司提供建设开发资金及承担项目开发经营所有税费。杭玻公司全权决策项目的投资开发；项目前期报批、规划设计、工程管理等由灵锐公司组织实施，杭玻公司全程参与。设计成果、采购及所有对外合同的签订必须由杭玻公司确认后方能实施。案涉项目由灵锐公司办理预售证，房屋由杭玻公司或杭玻公司指定的人购买，所得房屋的收益由杭玻公司享有，灵锐公司及时给与办理房屋产权过户手续。杭玻公司向灵锐公司支付P4地块土地评估价，该合作款系合作开发后灵锐公司所得房屋的价款；同时杭玻公司向灵锐公司指定人（新天地公司）支付项目设计概算5%的工程管理费。合作合同相关的约定为：灵锐公司提供上述地块土地使用权用于开发；杭玻公司向灵锐公司支付合作款11436万元，承担项目的建设资金，并向灵锐公司或经灵锐公司向新天地公司或其他灵锐公司指定机构支付项目设计概算5%的工程管理费；杭玻公司获得P4地块开发经营权（含项目开发建设、销售经营等）和房屋销售的全部收益权。灵锐公司应于项目建至符合预售条件后的60日内办妥预售许可证；项目竣工验收后的六个月内办妥房屋过户手续。验收后如还未向第三方出售，将全部过户至杭玻公司，项目公司清算。根据上述合作模式，不存在双方共同共享利润、共担风险的特点，灵锐公司在本案合同中收取固定的收益，因此不属于合作开发房地产合同；双方也并未约定将案涉国有土地使用权转让给杭玻公司，由杭玻公司自行开发，而是约定由灵锐公司开发，并取得预售许可证，在竣工验收后一定期限内办妥房屋过户手续，项目竣工验收后，由灵锐公司、杭玻公司共同委托一家具有相应资质的会计师事务所进行决算审计以确定项目总投资，房屋价款由杭玻公司根据建设成本和市场情况制定，因此，灵锐公司要交付的标的是由灵锐公司开发建设的房屋，而非国有土地使用权，故而不属于国有土地使用权转让。同时，因为灵锐公司并未只出借其企业资质，由杭玻公司具体组织开发，因此，也不属于借用资质合同。综合以上，本院认为案涉合同为无名合同，其实质为灵锐公司取得案涉国有土地使用权后，由杭玻公司出资，灵锐公司开发，并由杭玻公司或杭玻公司指定的人购买，灵锐公司收取购房款的合同。 二、案涉合同的效力。就灵锐公司提出本案案涉合同无效的理由，本院作如下评析：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”如上所述，因案涉合作合同难以认定为国有建设用地使用权转让合同，故本条并不适用于本案情形。《中华人民共和国企业国有资产法》第四十七条规定：“国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估。”案涉意向书约定，灵锐公司将积极履行有关资产评估等手续；案涉合作合同约定，甲方领取预售许可证前应当获得进行本合作开发项目所需的一切必要的政府批准、执照和许可证，以使合作项目能够顺利进行。因此案涉项目即使需要进行资产评估，也属于灵锐公司的合同义务，并无双方通谋以规避评估的情形，现灵锐公司如未进行评估，系其违反合同义务，况本条亦难以认定属于效力性强制性条款，故灵锐公司以此为由主张案涉合同无效，本院难以采信其主张。灵锐公司同时认为案涉合作合同违反了《中华人民共和国公司法》的强制性条款，但指向并不明确，本院经审查认为尚不存在相应情形。同时，本院经审查也未发现双方之间存在恶意串通以损害社会利益，或者损害国家公共利益的情形。据此，对灵锐公司主张案涉合作合同无效的请求，本院不予支持。 三、灵锐公司陈述其第二项诉讼请求、第三项诉讼请求的法律依据，是合同无效后的双返以及物权法的规定，如上，本院认定案涉合同不存在无效之情形，故对其上述请求不予支持。灵锐公司同时认为第二项、第三项均基于侵权法律关系。但物权法律关系、侵权行为所产生的法律关系与本案合同关系属不同的法律关系，难以在本案中一并处理。基于上述同一理由，本院对第四项诉讼请求亦予以驳回，同时对于灵锐公司提出的司法鉴定申请，依法不予准许。关于灵锐公司的第五项诉讼请求，因灵锐公司认为属于与案涉合作合同纠纷不同的借贷纠纷，而杭玻公司先则明确表示不同意在本案中处理，此后又表示在383号案件中其诉讼请求成立的情况下，愿意支付借款及利息，故对该项请求，本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百五十五条之规定，判决如下： 驳回杭州灵锐投资发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费393051元，财产保全申请费5000元，均由杭州灵锐投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院，并向浙江省高级人民法院预交案件受理费393051元。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求，由本院另行书面通知预交。未按通知的交费期限交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。（浙江省高级人民法院开户银行：农业银行杭州市西湖支行；户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；账号：19××××01）。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年四月十日 书记员  陆奕洲