江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初78号 原告：张帆，男，1979年4月11日出生，汉族，住江西省。 委托诉讼代理人：张洪峰，江西赣天律师事务所律师。 被告：萍乡恒辉地产有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济技术开发区经贸大厦2001室，统一社会信用代码91360301MA35QDMUXM。 法定代表人：陈卫，董事长。 委托诉讼代理人：张波，女，1988年10月8日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县，公司法务。 原告张帆与被告萍乡恒辉地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张帆及其委托诉讼代理人张洪峰、被告萍乡恒辉地产有限公司的委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张帆向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房款利息51,091元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告曾在2017年12月向被告公司购买了萍乡恒大御府项目一期高层26栋1-604商品房。购房后原告了解到该房屋存在问题，并对该房屋非常不满意，遂多次找被告公司交涉要求退房退款。2019年4月16日，原告应邀前往被告公司办理退房手续，并于当日签署了被告公司提供的《萍乡恒大御府项目解除及认购书的协议》。根据该《协议》，被告公司应当及时退还原告的购房款100余万元。后虽经原告屡屡催讨，被告公司却屡屡拖沓拒不退款。2019年9月16日，原告聘请律师向被告公司发出《律师函》催讨房款和利息，并正告其法律责任。被告公司收到该《律师函》后，当日下午即支付了购房款1,012,396元，以免继续产生利息，但是已经产生的房款利息至今仍拒不支付。被告的行为构成了不当得利，造成了原告损失。2019年9月9日，被告出具《公示》，承认26栋等楼栋房屋存在问题或重大瑕疵情况，而原告在交涉退房时迫于无奈，也无力让被告公司承认房屋存在问题或重大瑕疵情况而进行相应谈判，造成了原告精神上、心理上、财务上的巨大烦扰。另外，被告公司在2019年9月9日出具的《公示》中承诺对26栋等楼栋退房的买受人按同期贷款利率补偿退房人资金利息。原告认为，公示时，被告尚未退房款给原告，没有履行退房协议。根据合同法理论，该公示为被告作出的承诺，原告对该承诺表示接受，可视为双方达成了新的合同条款或补充协议，对退款的细节和标准进行了清晰和明文的规定。被告的行为侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告萍乡恒辉地产有限公司辩称，1、原告在2019年4月16日就以个人原因为由向答辩人提出书面无理由退房要求，而双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2019年10月31日，即原告提出退房的时间距房屋交付时间尚有半年有余，此时案涉房屋尚在建设中并未建成，原告如何能未卜先知案涉房屋存在质量问题。且答辩人于2019年9月9日发布的公示并非承认房屋存在质量问题，而系因房屋水电安装施工存在瑕疵而与全体买受人达成的解决问题方案。事实上并无任何证据证明房屋存在任何质量问题，故原告主张系因房屋质量问题而导致购房合同解除完全无事实依据和法律根据。 2、答辩人于2019年5月21日己在原告已签字的《解除商品房买卖合同及认购书的协议》上盖章，即双方已于2019年5月21日解除了《商品房买卖合同》，原告自当日起已不再是案涉房屋的买受人，对案涉房屋不再具备任何权利，答辩人自购房合同解除之日起可以将房屋另售他人。而答辩人于2019年9月9日发布的公示中承诺可以选择有息退房是答辩人给当时的买受人赋予的购房合同之外的权利，即便退一万步说，即使案涉房屋真的存在质量问题，原告此时也不是案涉房屋的买受人，其也不能享受公示中所赋予买受人的权利。 3、原告与答辩人签订的《解除商品房买卖合同及认购书的协议》明确约定，除购房款外原告不得再向答辩人主张任何权利。答辩人向购房者承诺无理由退房，是在购房合同约定的权利义务之外额外授予购房者满足一定条件的情况下可以退房的权利，系答辩人额外给自身增加的义务，而并非购房者提出退房要求后答辩人立即退房退款。通常购房者基于承诺的无理由退房承诺提出退房要求的，答辩人首先要审核其是否满足《无理由退房协议》约定的退房条件，然后要走相关流程办理退房退款事宜，该过程一般需要半年左右，答辩人在购房者办理无理由退房时也会告知购房者需要经过的流程和时限，双方也从未约定具体退房款时间，答辩人已于原告主张房款当日退还原告全部房款，并不存在任何逾期行为。 综上所述，恳请法院驳回原告全部诉请。 本院经审理认定事实如下：双方当事人对以下事实无异议：1、原、被告于2017年12月签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告以总价1,024,437元向被告购买萍乡恒大御府26号楼1-604住宅，并签订了《无理由退房协议书》；2、2019年5月21日，原、被告双方签字盖章完成了《萍乡恒大御府项目解除及认购书的协议》，该协议于2019年5月21日生效，该协议由被告提供；3、原告分别于2017年12月16日、2018年3月7日、2018年6月9日、2018年9月4日、2018年10月16日交纳了购房款合计1,012,396元（其中前4次交款金额均为102,444元，最后一次交款金额为602,620元）；4、2019年9月16日，被告退还了购房款1,012,396元给原告。 对于当事人双方没有争议的上述事实，本院予以确认并记录在卷。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提供的《萍乡恒大御府业主维权联名书》、吉鉴字2018-168号《鉴定报告》、《事故隐患限期整改通知单》各一份、萍乡恒大业主维权佐证房屋有问题或瑕疵照片5张，（以上证据均为复印件），拟证明原告购买的房屋存在问题或瑕疵是客观事实。被告质证后对证据的三性均有异议，提出即使上述证据是真实的，鉴定结果也是针对6号楼的，与原告购买的26栋1单元没有任何关系，照片也仅能证明施工现场存在不规范的行为，并不能证明案涉房屋存在质量问题。本院认为，该组证据虽非原件，但恒大御府业主维权一事在本地影响较大，是客观事实，但上述证据仅能证明6号楼的问题，与本案无关联性，本院不予采信。 2、原告提供的《萍乡恒大御府首期水电安装工程整改方案》、《施工组织设计方案报审表》、萍乡市建筑工程质量监督站对《萍乡恒大御府首期水电安装工程整改方案的审查意见》各一份（以上证据均为传真件），拟证明原告购买的房屋存在问题或瑕疵是客观事实。被告质证后对证据的三性均有异议，该组证据并不能证明26栋存在质量问题，即便存在原告所说的水电安装瑕疵，该证据也能证明在合同约定的交房日期前被告能将水电安装瑕疵问题整改合格，审查意见明确显明整改方案满足规范要求，故该组证据并不能证明原告的主张。本院认为，该组证据系有关部门就萍乡恒大御府首期水电安装的审查程序及意见，不能证明原告主张的房屋存在质量问题或瑕疵，本院不予采信。 3、原告提供的被告2019年9月9日的《公示》。拟证明（1）房屋存在问题或瑕疵是客观事实；（2）截至2019年9月9日原告一直处于未被退房退款状态中；（3）原告对该承诺表述接受，即可视为双方达成了新的合同条款或构成补充协议，对退款的细节和标准（含利息）进行了清晰和明文的规定。被告质证后承认公示内容，但提出该公示仅是针对室内水电与施工瑕疵与全体买受人达成的方案，并非承认房屋存在质量问题。首先，被告发布该公示的时候尚未到房屋交付的时间，其次，水电安装瑕疵问题并非合同约定的房屋存在重大质量问题可以解除合同的条件，原告与被告签订的商品房买卖合同并未达到约定解除的条件，该公示面向的是2019年9月9日尚为萍乡恒大楼盘的买受人，而原、被告签订的解除商品房买卖合同及认购书的协议已于2019年5月21日解除，原告已非萍乡恒大御府买受人，故该公示内容与原告无关。本院采纳被告的质证意见。 4、原告提供的2019年9月16日直接送达给被告的律师函复印件一份，签收人为易乐。拟证明截至2019年9月16日，原告仍一直处于未被退房退款状态中，要求被告尽快按其9月9日公示中的承诺，退还房款本金及利息。被告质证后表示不清楚该律师函是否送达给被告，即使该组证据真实，也仅能证明原告于2019年9月16日向被告主张过购房款的退还事宜，被告已于当日退还原告全部房款。本院认为，结合其他证据，可证明易乐为被告工作人员，对该证据本院予以采信，可以证明原告向被告催促退房款的事实。 5、被告提供的原、被告于2017年12月16日签订的《无理由退房协议书》原件一份。拟证明原、被告双方于2017年12月16日在签订《商品房买卖合同》时签订了无理由退房协议书，协议明确约定：原告在履行商品房买卖合同过程中不存在违约行为的可以无理由向被告提出退房，被告仅需退还其所缴纳的楼款本金后，即视为双方的权利义务履行完毕。原告质证后认可其在该协议书上签名的真实性，提出该份协议书是在签商品房买卖合同时一并签订的，签订时只有原告签字，公司没有盖章，且该协议书及购房合同被告一直没有给原告。本院认为，虽然原告提出没有收到该协议，但认可其签名的真实性及合同签订经过，故对该证据本院予以采信。 6、被告提供的《江西公司萍乡恒大御府项目无理由退房审批表》、《萍乡恒大御府项目解除商品房买卖合同及认购书的协议》原件各一份。拟证明原告购买萍乡恒大御府26栋1单元604号房屋后，系因个人原因于2019年4月16日向被告提出无理由退房，被告经审批同意后与原告签订了解除商品房买卖合同及认购书的协议，协议中明确约定：（1）解除双方签订的《商品房买卖合同》及认购书；（2）原告保证除房款外不再以任何方式、任何理由向被告主张任何权利；（3）该协议自双方签字盖章之日起生效。原告质证后对该组证据的真实性、关联性有异议，对审批表中变更原因的真实性有异议，但认可退房审批表上签名的真实性。本院认为，该组证据为原件，原告对其签名的真实性无异议，至于变更原因，该项下的内容为打印件，无更改痕迹，无证据证明属被告在原告签字后添加，故对该证据，本院予以采信。 7、被告提供的印章使用审批表一份、非合同类印章用印情况登记台账一份。拟证明被告接到原告无理由退房申请后已上报公司审批，并于2019年5月21日在原告已签字的萍乡恒大御府项目解除《商品房买卖合同》及认购书的协议上盖章，即原告与被告签订的《商品房买卖合同》及认购书已于2019年5月21日解除，自2019年5月21日起原被告双方已不存在商品房买卖关系。原告质证后对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据恰好证明被告自认在5月已经走完了退房款的手续流程，却不在15天合理期限内返还原告的房款，长期占用原告大量资金，违背了诚实信用原则。本院认为，原、被告对双方签订的《商品房买卖合同》及认购书已于2019年5月21日解除的事实无争议，该组证据可证明该事实，本院予以采信。 8、被告提供的《江西公司萍乡恒大御府项目无理由退房审批表》两份、交通银行付款回单两份。拟证明2019年4月12日、2019年4月14日向被告提出无理由退房的客户，被告均于2019年9月16日退还房款，即依据无理由退房协议向被告提出退房的，被告退款流程均需要经过大概半年，并不存在故意拖延支付原告房款的情况。原告质证后对证据的真实性、关联性均有异议，认为是9月16日原告发出律师函催告后被告才正视了违约问题，最终给原告退房款。该证据只能证明被告占用客户大量资金的行为属于普遍性、长期性，非个案占用客户资金。本院认为，该证据与本案无关联性，本院不予采信。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《无理由退房协议》、《萍乡恒大御府项目解除商品房买卖合同及认购书的协议》是双方当事人真实的意思表示，属有效合同，受法律保护，双方均应按约定履行各自义务。本案争议的焦点是：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》解除的原因，2019年9月9日的公示中所涉的权利原告是否能够享有；2、被告是否构成违约，应否支付利息给原告。 关于第一个焦点，根据原、被告提供的证据及双方确认，原、被告在签订《商品房买卖合同》时签订了《无理由退房协议》，且双方之间的《萍乡恒大御府项目解除商品房买卖合同及认购书的协议》已于2019年5月21日签字盖章生效，故原、被告解除合同是依据双方之间的无理由退房协议，在2019年9月9日被告出具公示时，原、被告之间的房屋买卖合同关系已经解除，双方之间仅是协议履行问题，故原告不能依据2019年9月9日的公示主张权利，应依照双方之间的《萍乡恒大御府项目解除商品房买卖合同及认购书的协议》约定处理双方在履行协议过程中的纠纷。 关于第二个焦点，《萍乡恒大御府项目解除商品房买卖合同及认购书的协议》是被告提供的格式合同，协议第七条约定“乙方（原告）保证不以任何理由、任何方式向甲方（被告）主张任何权利。”被告作为占有了原告房款的世界500强企业，在商品房买卖中明显处于优势地位，而该约定是限制原告权利的条款，无证据证明被告采取了合理方式提请原告注意免除或者限制其责任的条款，该条款无效。由于协议没有约定房款退还时间，应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定处理。该协议原告于2019年4月14日签字认可，被告于2019年5月21日盖章认可，依照协议第九条“本协议自双方签字盖章之日起生效。”的约定，该协议已于2019年5月21日生效。双方签订的《商品房买卖合同》中均有合同解除退款的约定，均约定出卖人应于解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，故该约定应为被告的交易习惯，本案应按照该交易习惯确定合同履行期限，即被告应自2019年5月21日起的15日内（2019年6月5日前）退还原告交纳的全部房款，但被告直到2019年9月16日才退还原告房款，此行为构成违约，应承担违约责任。故原告主张要求被告按同期银行贷款利率支付利息的请求符合法律规定及交易习惯，本院予以支持。但原告计算利息的方法不符合《萍乡恒大御府项目解除商品房买卖合同及认购书的协议》及本院认定的被告违约事实，应以2019年6月5日为起点计算至2019年9月16日。原告要求按其交款时间分段计算利息的请求，因双方系依据《无理由退房协议》达成的解除协议，该协议已约定被告的退款金额为1,012,396元，故被告应以该金额作为计算利息的基数。原告要求的利率标准为年利率4.75%，该标准为1-5年的利率标准，不符合本案资金占用时长实际，应以1年以内的年利率4.35%计算。综上，被告应支付给原告的利息为1,012,396元×101天×（4.35%÷365）=12,186.2元。 综上所述，原告要求被告支付利息的请求符合法律规定，本院予以支持。但原告诉讼请求的计算标准不符合约定及法律规定，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告萍乡恒辉地产有限公司在本判决生效之日起七日内支付利息12,186.2元给原告张帆。 二、驳回原告张帆其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,077元，由原告负担972元，被告负担105元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  文玮 二〇二〇年四月二十三日 代理书记员  彭娟