江西省庐山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0483民初340号 原告：邹春水，男。 原告：宗升君，女。 被告：九江市中基实业有限公司，住所地九江市经济技术开发区长虹大道206号金鹰商务广场6楼，统一社会信用代码91360400751114105H。 法定代表人：杜章伟。 原告邹春水、宗升君诉被告九江市中基实业有限公司（以下简称中基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月27日进行公开开庭审理。原告邹春水、宗升君到庭参加诉讼，被告中基公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告邹春水、宗升君向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还二原告房款832390元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告邹春水父亲邹第海在被告处承包工程，被告欠其路沿石工程款1075236元，被告已付464921元，尚欠余款610315元。另外被告还欠案外人李成龙、蒋永康、童康吉工程款222610元。经被告与原告邹春水父亲邹第海、二原告以及三案外人商量，被告用自己名下的位于庐山市中基星城4幢1层25号店面抵扣工程款832390元出卖给二原告，由二原告归还三案外人工程款222610元。原、被告签订了书面房屋买卖合同，二原告也归还了案外人工程款222610元，当时被告还承诺同意办理房屋买卖合同备案登记（实际并未办理）。后因被告欠大量债务，九江市中级人民法院将原告购买的该房屋强制执行给案外人王崎胜，并办理了房屋产权手续，原告于2020年1月3日才知晓此事。因此，被告有义务将房款返还给原告。 被告中基公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。 二原告为了证明自己的主张，举证如下： 《商品房买卖合同（预售）》一份，证明原、被告于2019年1月8日签订房屋买卖合同，约定被告将中基星城4幢1层25号商品房（商铺）出售给原告，价款为832390元。 《工程款结算说明》一份，证明被告欠原告邹春水父亲邹第海工程余款610315元，欠李成龙工程余款76830元，欠蒋永康工程余款75780元，欠童康吉工资款70000元，共计832925元，经协商，被告中基公司同意以二原告购买中基星城4幢1层25号商铺的房款抵付工程欠款。 原告宗升君与被告中基公司法定代表人杜章伟的通话录音，证明被告法定代表人杜章伟要求原告在商品房买卖合同中按照每平方米6000元的单价签订合同，原告坚持按照每平方米13000元的单价签订合同。 《店面租赁合同》一份，证明被告法定代表人杜章伟同意从2019年3月1日起由原告收取承租方熊玉林租赁4幢1层25号店面租金，原告共收取2019年3月1日至2019年12月租金15000元，后因九江中院将案涉房屋执行抵给案外人王崎胜，原告停收了租金。 庭后，二原告为了补强证据，提交了一份原告邹春水父亲邹第海致被告中基公司的函，一份庐山农商银行的交易明细，一份九江市中级人民法院（2019）赣04民初8号之一《民事裁定书》和（2019）九中执字第3号之二《协助执行通知书》。 为进一步查明案情，本院依职权从庐山市不动产登记信息中心调取了九江市中级人民法院（2019）赣04执93号之一《执行裁定书》、（2019）赣04执93号协助执行通知书和不动产权利人登记信息。 被告中基公司未提交证据。 经审理查明，2018年11月19日，被告中基公司与案外人邹第海（原告邹春水父亲）、李成龙、蒋永康、童康吉进行工程款结算，确定被告中基公司欠邹第海工程余款610315元，欠李成龙工程余款76830元，欠蒋永康工程余款75780元，欠童康吉工资款70000元。被告中基公司同意以其名下房屋中基星城4号楼25号商铺抵付邹第海工程款，商铺面积64.03㎡，单价13000元/平方米，房款为832390元。李成龙、蒋永康、童康吉工程余款和工资款共计222610元，冲抵邹第海处商铺差价。 2019年1月8日，被告中基公司作为出卖人与二原告作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定二原告购买原告名下中基星城4幢1层25号商品房（商铺），建筑面积64.03㎡，单价每平方米13000元，总价款832390元。第五条约定房屋权利状况承诺：1、出卖人对该商品房享有合法权利；2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。第十一条约定交付时间和手续，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任：1、逾期在180日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之一的违约金。2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。签订合同后，二原告陆续支付了李成龙工程余款76830元，蒋永康工程余款75780元和童康吉工资款70000元，共计222610元。 经二原告与被告法定代表人协商，被告同意二原告自2019年3月1日起收取中基星城4号楼25号商铺租金。2019年3月1日，原告宗升君与承租方熊玉林签订一份《店面租赁合同》，约定月租金1500元。二原告已实际收取该商铺自2019年3月1日起至2019年12月期间租金15000元。2020年1月3日，二原告从承租方熊玉林处获悉，该商铺已被法院强制拍卖抵债给其他债权人王崎胜。2020年3月11日，二原告向法院提起诉讼，要求被告返还房款832390元。 另查明，该房屋于2019年1月30日被九江市中级人民法院依法查封。2019年12月25日，九江市中级人民法院依法解除查封，同时裁定将被告名下所有的位于庐山市中基星城4栋3、4、5、6、7、9、15、17、18、19、20、21、22、24、25、26、27号商铺作价7211422.80元交付申请执行人王崎胜抵偿被告所欠债务，前述商铺所有权自本裁定送达申请执行人王崎胜时起转移。2019年12月30日，申请执行人王崎胜办理了前述商铺的所有权转移登记手续。根据庐山市不动产登记信息显示，案涉房屋权利人登记为王崎胜，不动产权证号（证明）为赣（2019）庐山市不动产权第0006949号。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告提交的证据足以证明被告欠原告父亲邹第海、李成龙、蒋永康、童康吉的工程余款和工资款已冲抵原告的购房款，且原告已付清李成龙、蒋永康、童康吉的工程余款和工资款，应认定二原告已按照房屋买卖合同付清案涉房屋购房款832390元。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现案涉房屋已被法院执行抵债，且已办理所有权转移登记手续，被告不能向原告交付房屋，致使原告不能实现购买房屋的目的，故原告有权要求解除房屋买卖合同并有权要求被告退还全部购房款。原告要求被告返还购房款832390元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告在庭审中自认收取案涉房屋租金15000元，但认为被告长期占用原告的购房款，导致原告损失大，不同意抵扣购房款。因原告未诉请被告赔偿损失，被告亦未抗辩要求抵扣购房款，故本案不作处理。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法可缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告九江市中基实业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告邹春水、宗升君购房款832390元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费12124元，减半收取6062元，由被告九江市中基实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于九江市中级人民法院。如双方当事人均未在法定期间内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。 审判员  吴水林 二〇二〇年四月九日 法官助理邹纬 书记员郭紫娟