山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终3177号 上诉人（原审被告）：李强，男，1972年4月5日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托代理人：刘宾，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：杨奕楠，山东文康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛瑞顺昌仓储有限公司，住所地青岛市黄岛区薛家岛街道南岛小镇小区。 法定代表人：于钦平，职务经理。 委托诉讼代理人：程咸密，山东坤华律师事务所律师。 上诉人李强与被上诉人青岛瑞顺昌仓储有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初17735号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李强向本院提出上诉请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初17735号民事判决书，发回重审或依法改判；2、诉讼费用由青岛瑞顺昌仓储有限公司承担。事实和理由:李强与青岛瑞顺昌仓储有限公司房屋租赁合同纠纷一案，经青岛市黄岛区人民法院审理在未查清案件事实的基础上，判决李强向青岛瑞顺昌仓储有限公司支付违约金及律师费，该判决无事实和法律依据，应当依法应予以撤销、改判或者发回重审。具体理由如下：一、青岛瑞顺昌仓储有限公司有过错，无权要求李强支付违约金。李强租赁涉案房屋用于经营宾馆、农贸市场，在订立房屋租赁合同时，已明确告知青岛瑞顺昌仓储有限公司租赁用途，青岛瑞顺昌仓储有限公司知晓并保证可以实现租赁目的。李强按照合同约定缴纳租金、装修后发现，因青岛瑞顺昌仓储有限公司未进行房屋验收等原因，其出租的租赁物无法通过消防验收。租赁期内李强多次向青岛瑞顺昌仓储有限公司发函，主动要求配合青岛瑞顺昌仓储有限公司对租赁物进行房屋验收和消防整改以减少李强的损失，但青岛瑞顺昌仓储有限公司均消极对待，并推诿给村委，导致李强因无法通过消防验收被迫拆除已有装修、停业整顿重新进行消防改造，在缴纳租赁费后一直停业无法实现租赁目的李强又因停业，而逾期向摊位租户交付租赁物导致李强对租户承担违约责任，造成李强重大经济损失。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第六十六条规定当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。青岛瑞顺昌仓储有限公司未按照合同约定完成其对租赁物的房屋验收，违反其作为承租人方应承担的责任，导致李强按照合同约定支付租金后无法实现合同约定的用途，青岛瑞顺昌仓储有限公司违反了房屋租赁合同的约定以及《合同法》中关于出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的规定，因而青岛瑞顺昌仓储有限公司方才系真正的违约方。庭审中青岛瑞顺昌仓储有限公司抗辩其虽为出租方，但对其出租的租赁物不具有确保房屋通过验收并可以用于出租的义务，应当由第三方租赁物的所有人村委负责租赁物的验收，故李强申请法庭要求第三方村委出庭查明案件情况，但未被准许。根据合同相对性的原则，青岛瑞顺昌仓储有限公司作为出租方，不得以其并非租赁物权利人为由对抗承租方要求租赁物具备租赁条件的要求，其收取租金一方面意味着享有对租赁物，其收出租的权利和收益，另一方面也意味着应当承担租赁物的出租义务。李强支付租金后青岛瑞顺昌仓储有限公司却无法提供合同约定的租赁物用途，故李强依法享有抗辩权，李强拒绝青岛瑞顺昌仓储有限公司要求继续支付租金的行为不应视为违约、不应支付违约金。二、双方未约定关于租金事项产生的律师费，原审法院认定事实有误。原审法院认定“关于原告诉求被告支付律师费的主张，合同第五条约定因被告延迟缴纳租金等与租赁房屋相关的费用而产生的律师费由被告支付，故对青岛瑞顺昌仓储有限公司诉求被告支付律师费的主张，本院予以支持”，该认定与事实不符。首先，双方在合同第五条通过列述的方式，明示了哪些费用属于租赁期间的相关费用及税金，即:1、租赁房屋所产生的房产税、营业税、城市建设维护税、印花税及房屋赁管理费等所有与租赁房屋相关费用，如水、电煤气、采暖、有线电视费、物业管理费等，均由乙方承担；2、本合同期满双方不再续约，甲方收取的合同履约保证金；3、租赁期间乙方租赁该房屋所产生的治安、环境卫生及物业管理费等费用。双方在第五条第一款中明确约定，如乙方延迟缴纳房产税、营业税、城市建设维护税、印花税及房屋租赁管理费等所有与租赁房屋相关费用，如水、电、煤气、采暖、有线电视费、物业管理费等费用，甲方可代为缴纳，这明确约定了在李强使用租赁物期间，对青岛瑞顺昌仓储有限公司之外产生的使用租赁物的税和费，若由青岛瑞顺昌仓储有限公司代为支出，该部分支出产生的律师费应由李强承担，并不包括青岛瑞顺昌仓储有限公司与李强之间主张租金的律师费。因而青岛瑞顺昌仓储有限公司无权要求李强支付律师费及诉讼费用。三、李强已就青岛瑞顺昌仓储有限公司违约导致的损失另行起诉并申请鉴定李强已就青岛瑞顺昌仓储有限公司违约导致李强的损失及停业时间申请了评估鉴定，该鉴定结论认定的损失应当由青岛瑞顺昌仓储有限公司承担。综上，原审法院认定的事实不清，李强不应当承担违约金及律师费，请求二审法院发回重审或依法改判。 青岛瑞顺昌仓储有限公司二审中答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，使用法律正确。李强的上诉请求不成立，请二审法院依法驳回李强的上诉请求。事实与理由：一、青岛瑞顺昌仓储有限公司请求李强支付违约金符合法律规定，一审法院判决支持是正确的。但李强认为“青岛瑞顺昌仓储有限公司有过错，无权要求李强支付违约金”无事实和法律依据。本案双方签订的5份《南岛小镇商业网点房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、性质法规的强制性规定，青岛瑞顺昌仓储有限公司将涉案房屋现状租赁，交付给李强使用，李强已交付第一周期租金，且经营使用至今，故合同合法有效对双方均具有约束力，双方均应遵照履行。李强作为承租人，根据合同的诚实信用原则，李强应当履行支付租金的义务，但李强一致拖欠租金，怠于履行合同行为已构成违约，双方签订的《租赁合同》第10条违约第2款和第5项明确约定了“乙方可解除合同……其保证金不足以赔的，还应承担继续赔偿甲方损失；5、乙方未足额缴纳租金超过20日，李强未交租金已构成违约，故一审法院判令李强承担违约责任，符合《合同法》107条的规定和《南岛小镇商业网点房屋租赁合同》第4条的约定，现李强以青岛瑞顺昌仓储有限公司在二审中提交新证据证明：青岛瑞顺昌仓储有限公司租赁的全部房屋（包括涉案房屋）均已通过验收合格，不存在任何违约。因此，青岛瑞顺昌仓储有限公司按照合同约定要求李强支付租金并承担违约责任请求，符合双方合同约定应予支持。二、双方对于律师费的责任承担已明确约定，但李强认为“双方未约定租金事项产生的律师费，原审法院认定事实有误”的观点是错误的。一审法院认定律师费由李强承担的依据是双方签订的《租赁合同》第5条：租赁该房屋所产生的房屋租赁管理费等所有与租赁房屋相关费用，由李强缴纳，若其迟延缴纳，由此产生的诉讼费用、律师代理费等损失由李强赔偿；第10条违约责任条款中，合同中所有与租赁房屋相关费用的表述虽然不明确，但是根据《合同法》第61条、62条交易习惯及约定不明的补救可以认定所有与租赁房屋相关费用中包括租金，一审法院认定正确。故李强应当承担青岛瑞顺昌仓储有限公司的律师费用。三、其他答辩意见，同一审原告代理词一致。综上，李强的上诉请求无事实及法律依据，应当依法驳回其上诉请求，维持一审判决。 青岛瑞顺昌仓储有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令李强立即向青岛瑞顺昌仓储有限公司支付租金人民币1750124元，并支付每迟交一天按1%的违约金暂主张20万元，计1950124元；2.判令李强支付律师费60000元；3.本案诉讼费用由李强承担。事实和理由：青岛瑞顺昌仓储有限公司与李强于2016年1月26日起签订5份房屋租赁合同，合同编号为：RSC20160122-0022-01（以下简称合同1）、RSC20160122-0022-02（以下简称合同2）、RSC20160122-0022-03（以下简称合同3）、RSC20160122-0022-04（以下简称合同4）、RSC20160122-0022-05（以下简称合同5），约定青岛瑞顺昌仓储有限公司将位于黄岛区商业房屋，即北标段北门内环形网点100号楼、E组团69号、70号、79号以下农贸市场及商业网点、E组团100号楼103号、B组团91号楼03号出租给李强开展商业经营。合同1签订时间为2016年1月26日，约定房屋租赁期限16年，第一周期为2年，为2016年1月26日至2018年5月31日，房屋租金为人民币1.2元/日/平方米，第一周期租金为￥535919.28元，保证金为￥50000元，共计￥585919.28元。交款时间：需在下一周期开始前30天一次性付清，必须先交租金后使用；合同2签订时间为2016年1月26日，约定房屋租赁期限16年，第一周期为2年，为2016年1月26日至2018年6月30日，房屋租金为人民币1.1元/日/平方米，第一周期租金为1121791.00元，保证金为50000元，共计1171791元。交款时间：需在下一周期开始前30天一次性付清，必须先交租金后使用；合同3签订时间为2016年1月28日，约定房屋租赁期限16年，第一周期为2年，为2016年1月29日至2018年5月31日，农贸市场房屋租金为人民币1.00元/日/平方米，第一周期租金为￥953898.3元，E区70#05房屋租金为1.20元/日/平方米，第一周期租金为￥140527.92元，保证金为￥60000元，共计￥1154426.22元。交款时间：需在下一周期开始前30天一次性付清，必须先交租金后使用；合同4签订时间为:2016年5月7日，约定房屋租赁期限15.65年，自2016年5月7日至2031年12月28日，第一周期为2.15年，自2016年5月7日至2018年6月30日，第一周期以后每周期为两年，房屋租金为人民币1.2元/日/平方米，第一周期租金为￥49881.22元，保证金为￥10000元，共计￥59881.22元。交款时间：需在下一周期开始前30天一次性付清，必须先交租金后使用；合同5签订时间为2016年5月7日，约定房屋租赁期限15.65年，自2016年5月7日至2031年12月28日，第一周期为2.15年，自2016年5月7日至2018年6月30日，第一周期以后每周期为两年，房屋租金为人民币1.00元/日/平方米，第一周期租金为￥80767.68元，保证金为￥10000元，共计￥90767.68元。交款时间：需在下一周期开始前30天一次性付清，必须先交租金后使用。青岛瑞顺昌仓储有限公司于上述合同签订之日起就向李强交付了上述合同中的房屋给李强使用至今，但在李强租赁期间，只交付了第一周期的租金。根据合同第四条的约定，李强应在第二周期开始前30日向青岛瑞顺昌仓储有限公司支付租金，上述五份合同李强已付170万元，至今尚欠1750124元，经青岛瑞顺昌仓储有限公司多次催收，李强却迟迟拖欠。李强拖欠租金的行为构成严重违约，按照合同约定李强应按每日1%承担违约责任及因此造成的一切损失。根据我国《合同法》之相关规定，特向法院起诉，请求依法判如所请。 李强一审中答辩称，一、李强与青岛瑞顺昌仓储有限公司于2016年1月26日共签署五份《南岛小镇商业网点房屋租赁合同》，合同编号分别为RSC20160122-0022-01、02、03、04、05（以下统称“五份《合同》”），李强自青岛瑞顺昌仓储有限公司处承租五处南岛小镇商业房屋（以下称“租赁房屋”），01、02号合同约定租赁用途为宾馆、超市、餐饮、农贸市场等商业经营，03号合同约定租赁用途为农贸市场经营、04、05号合同约定租赁用途为商业经营。在五份《合同》中，均在第十三条中约定“乙方（李强）的陈述和保证：乙方（李强）愿意现状承租房屋，乙方（李强）对承租的房屋情况完全知悉，合同签订时，承租的房屋尚未办妥竣工验收的最后手续，乙方在履行合同中不会以此为借口和理由向甲方（青岛瑞顺昌仓储有限公司）提出异议和终止合同。乙方（李强）承租后应积极配合甲方（青岛瑞顺昌仓储有限公司）完成对房屋的竣工验收，否则如因乙方（李强）原因阻碍验收的，乙方（李强）应向甲方（青岛瑞顺昌仓储有限公司）承担违约责任，违约金为每日0.1万元。”可知青岛瑞顺昌仓储有限公司在五份《合同》中承诺负责办理租赁房屋的竣工验收，李强对此予以配合。二、消防验收是指消防部门对企事业单位竣工、运营时进行消防检测的合格调查。消防的验收分为建筑物竣工时的消防验收和建筑物开展经济运营、经营时的消防验收。租赁合同系青岛瑞顺昌仓储有限公司方违约，其提供的租赁物从根本上无法通过经营酒店、农贸市场所需的消防验收，由于租赁物规划及消防存在根本性问题，致使李强无法实现经营酒店和农贸市场的合同目的，并造成李强的误工损失和出租摊位违约的损失。且青岛瑞顺昌仓储有限公司在李强的敦促下拒不对租赁物实施整改以促使租赁目的的实现，已构成根本性违约。李强为经营宾馆和农贸市场对租赁房屋进行了装修和招商。李强在租赁期间内屡次要求青岛瑞顺昌仓储有限公司办理消防验收及房屋竣工验收，但青岛瑞顺昌仓储有限公司均予以拒绝，导致李强因无法取得消防验收而无法开展宾馆和农贸市场的经营活动，宾馆被迫停业进行消防整改，农贸市场因消防验收不合格、消防整改装修无法合格导致李强无法向摊位租户按时交付摊位，从而造成租金、装修等巨额损失。根据《合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”青岛瑞顺昌仓储有限公司未按照合同约定完成竣工验收，导致李强无法实现合同约定的租赁房屋用途，青岛瑞顺昌仓储有限公司违反了合同的约定以及《合同法》中关于出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的规定，因此，李强有权行使相应的抗辩权从而拒绝支付租金。青岛瑞顺昌仓储有限公司无权要求李强支付租金、违约金以及律师费、诉讼费用。 一审法院认定事实如下： 1.2015年12月29日，青岛市黄岛区薛家岛街道办事处鹿角湾社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处石岭子社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处施沟社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处董家河社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处顾家岛社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处渔鸣嘴社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处竹岔岛社区居民委员会（甲方）与青岛瑞顺昌仓储有限公司（乙方）签订《南岛小镇商业房屋租赁合同》，约定甲方将位于青岛市黄岛区团周围商业房屋出租给乙方使用，出租房屋建设面积为16099.25m2，租赁期限为16年，自2015年12月29日至2031年12月28日。其中合同第八条第3款约定：如乙方需分割出租、转租，需经甲方书面审核同意。后甲方作为委托方，乙方（青岛瑞顺昌仓储有限公司）作为受托方签订的《委托授权租赁协议》，协议约定甲方委托授权乙方对外分割出租、转租位于青岛市黄岛区团周围商业房屋（16099.25m2），此协议是双方签订的《南岛小镇商业房屋租赁合同》的补充协议，具有同等法律效力。2016年6月15日，青岛市黄岛区薛家岛街道办事处出具《证明》一份，载明：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处银沙滩路70号南岛小镇属于旧村改造房，产权属于青岛市黄岛区薛家岛街道办事处鹿角湾社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处石岭子社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处施沟社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处董家河社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处顾家岛社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处渔鸣嘴社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处竹岔岛社区居民委员会，为上述八个社区共同所有。 2.2016年1月26日，青岛瑞顺昌仓储有限公司（甲方）与李强（乙方）签订《南岛小镇商业网点房屋租赁合同》，合同编号为：RSC20160122-0022-01，约定甲方出租给乙方位于青岛市黄岛区北标段北门内环形网点100号楼（总面积611.78m2），租赁期限16年，2016年1月26日至2032年1月25日。合同第二条第二款约定：该房屋现有设备设施情况作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时验收依据，甲方所出租的房屋属现状出租。第一周期2年，自2016年1月26日至2018年5月31日，租金为人民币1.2元/日/平方米，为人民币535919.28元。以后的每一年租金在上一年度租金的基础上递增8％。租金支付方式为每周期一交，第二周期的租金需要在下一个第二周期开始前30天内一次性付清，下一个周期的商业房屋租金，必须先交租金后使用，每逾期一天，则应该按照欠款金额的1%支付青岛瑞顺昌仓储有限公司（甲方）违约金。合同第五条第一款约定：甲乙双方同意，租赁该房屋所产生的房产税、营业税、城市建设维护税、印花税及房屋租赁管理费等所有与租赁房屋相关的费用，如水、电、煤气、采暖、有线电视费、物业管理费等，均由乙方承担，且由乙方按时直接付到相关的收费部门。如乙方延迟交纳，甲方可代为交纳，因此发生的税费、滞纳金、诉讼费用，律师代理费等由乙方赔偿甲方。合同第十三条约定：乙方愿意现状承租房屋，乙方对承租房屋情况完全知悉，合同签订时，承租的房屋尚未办妥竣工验收的最后手续。乙方在履行合同中不会以此为借口和理由向甲方提出异议和终止合同。乙方承租后应积极配合甲方完成对房屋的竣工验收，否则如因乙方原因阻碍验收的，乙方应向甲方承担违约，违约金为每日0.1万元。2016年1月26日，青岛瑞顺昌仓储有限公司（甲方）与李强（乙方）签订《南岛小镇商业网点房屋租赁合同》，合同编号为：RSC20160122-0022-02，约定甲方出租给乙方位于青岛市黄岛区北标段北门内环形网点100号楼（总面积1397m2），租赁期限16年。合同第二条第二款约定：该房屋现有设备设施情况作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时验收依据，甲方所出租的房屋属现状出租。第一周期2年，自2016年1月26日至2018年6月30日，租金为人民币1.1元/日/平方米，为人民币1121791元。以后的每一年租金在上一年度租金的基础上递增8％。租金支付方式为每周期一交，第二周期的租金需要在下一个第二周期开始前30天内一次性付清，下一个周期的商业房屋租金，必须先交租金后使用，每逾期一天，则应该按照欠款金额的1%支付青岛瑞顺昌仓储有限公司（甲方）违约金。合同第五条第一款约定：甲乙双方同意，租赁该房屋所产生的房产税、营业税、城市建设维护税、印花税及房屋租赁管理费等所有与租赁房屋相关的费用，如水、电、煤气、采暖、有线电视费、物业管理费等，均由乙方承担，且由乙方按时直接付到相关的收费部门。如乙方延迟交纳，甲方可代为交纳，因此发生的税费、滞纳金、诉讼费用，律师代理费等由乙方赔偿甲方。合同第十三条约定：乙方愿意现状承租房屋，乙方对承租房屋情况完全知悉，合同签订时，承租的房屋尚未办妥竣工验收的最后手续。乙方在履行合同中不会以此为借口和理由向甲方提出异议和终止合同。乙方承租后应积极配合甲方完成对房屋的竣工验收，否则如因乙方原因阻碍验收的，乙方应向甲方承担违约，违约金为每日0.1万元。2016年1月28日，青岛瑞顺昌仓储有限公司（甲方）与李强（乙方）签订《南岛小镇商业网点房屋租赁合同》，合同编号为：RSC20160122-0022-03，约定甲方出租给乙方位于青岛市黄岛区商业房屋，E组团69#楼、70#、79#农贸市场及商业网点（总面积1467.13m2），租赁期限16年。合同第二条第二款约定：该房屋现有设备设施情况作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时验收依据，甲方所出租的房屋属现状出租。第一周期2年，自2016年1月29日至2018年5月31日，农贸市场租金为人民币1元/日/平方米，为人民币953898.3元，E区房屋租金为人民币1.2元/日/平方米，为人民币140527.92元。以后的每一年租金在上一年度租金的基础上递增8％。租金支付方式为每周期一交，第二周期的租金需要在下一个第二周期开始前30天内一次性付清，下一个周期的商业房屋租金，必须先交租金后使用，每逾期一天，则应该按照欠款金额的1%支付青岛瑞顺昌仓储有限公司（甲方）违约金。合同第五条第一款约定：甲乙双方同意，租赁该房屋所产生的房产税、营业税、城市建设维护税、印花税及房屋租赁管理费等所有与租赁房屋相关的费用，如水、电、煤气、采暖、有线电视费、物业管理费等，均由乙方承担，且由乙方按时直接付到相关的收费部门。如乙方延迟交纳，甲方可代为交纳，因此发生的税费、滞纳金、诉讼费用，律师代理费等由乙方赔偿甲方。合同第十三条约定：乙方愿意现状承租房屋，乙方对承租房屋情况完全知悉，合同签订时，承租的房屋尚未办妥竣工验收的最后手续。乙方在履行合同中不会以此为借口和理由向甲方提出异议和终止合同。乙方承租后应积极配合甲方完成对房屋的竣工验收，否则如因乙方原因阻碍验收的，乙方应向甲方承担违约，违约金为每日0.1万元。2016年5月7日，青岛瑞顺昌仓储有限公司（甲方）与李强（乙方）签订《南岛小镇商业网点房屋租赁合同》，合同编号为：RSC20160122-0022-04，约定甲方出租给乙方位于青岛市黄岛区北标段北门内环形网点A组团100号楼环103号（总面积53.02m2），租赁期限15.65年，2016年5月7日至2031年12月28日。合同第二条第二款约定：该房屋现有设备设施情况作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时验收依据，甲方所出租的房屋属现状出租。第一周期2.15年，自2016年5月7日至2018年6月30日，租金为人民币1.2元/日/平方米，为人民币49881.22元。以后的每一年租金在上一年度租金的基础上递增8％。租金支付方式为每周期一交，第二周期的租金需要在第二周期开始前30天内一次性付清，以此类推，下一个周期的商业房屋租金，必须先交租金后使用，每逾期一天，则应该按照欠款金额的1%支付青岛瑞顺昌仓储有限公司（甲方）违约金。合同第五条第一款约定：甲乙双方同意，租赁该房屋所产生的房产税、营业税、城市建设维护税、印花税及房屋租赁管理费等所有与租赁房屋相关的费用，如水、电、煤气、采暖、有线电视费、物业管理费等，均由乙方承担，且由乙方按时直接付到相关的收费部门。如乙方延迟交纳，甲方可代为交纳，因此发生的税费、滞纳金、诉讼费用，律师代理费等由乙方赔偿甲方。合同第十三条约定：乙方愿意现状承租房屋，乙方对承租房屋情况完全知悉，合同签订时，承租的房屋尚未办妥竣工验收的最后手续。乙方在履行合同中不会以此为借口和理由向甲方提出异议和终止合同。乙方承租后应积极配合甲方完成对房屋的竣工验收，否则如因乙方原因阻碍验收的，乙方应向甲方承担违约，违约金为每日0.1万元。2016年5月7日，青岛瑞顺昌仓储有限公司（甲方）与李强（乙方）签订《南岛小镇商业网点房屋租赁合同》，合同编号为：RSC20160122-0022-05，约定甲方出租给乙方位于青岛市黄岛区北标段B组团91#楼03编号（总面积103.02m2），租赁期限15.65年，2016年5月7日至2031年12月28日。合同第二条第二款约定：该房屋现有设备设施情况作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时验收依据，甲方所出租的房屋属现状出租。第一周期2.15年，自2016年5月7日至2018年3月31日，租金为人民币1元/日/平方米，为人民币80767.68元。以后的每一年租金在上一年度租金的基础上递增8％。租金支付方式为每周期一交，第二周期的租金需要在下一个第二周期开始前30天内一次性付清，下一个周期的商业房屋租金，必须先交租金后使用，每逾期一天，则应该按照欠款金额的1%支付青岛瑞顺昌仓储有限公司（甲方）违约金。合同第五条第一款约定：甲乙双方同意，租赁该房屋所产生的房产税、营业税、城市建设维护税、印花税及房屋租赁管理费等所有与租赁房屋相关的费用，如水、电、煤气、采暖、有线电视费、物业管理费等，均由乙方承担，且由乙方按时直接付到相关的收费部门。如乙方延迟交纳，甲方可代为交纳，因此发生的税费、滞纳金、诉讼费用，律师代理费等由乙方赔偿甲方。合同第十三条约定：乙方愿意现状承租房屋，乙方对承租房屋情况完全知悉，合同签订时，承租的房屋尚未办妥竣工验收的最后手续。乙方在履行合同中不会以此为借口和理由向甲方提出异议和终止合同。乙方承租后应积极配合甲方完成对房屋的竣工验收，否则如因乙方原因阻碍验收的，乙方应向甲方承担违约，违约金为每日0.1万元。 3.庭审中，原李强均认可上述涉案房屋均由李强承租并占有使用，第一周期的租金已全部付清，第二周期租金已支付170万元，尚欠1750124元。 4.青岛瑞顺昌仓储有限公司委托山东坤华律师事务所律师代理本案诉讼，并支付律师代理费60000元。 一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，青岛瑞顺昌仓储有限公司、李强签订的五份《南岛小镇商业网点房屋租赁合同》系双方真实意思的表示,不违背国家法律法规的强制性规定,且已实际履行,合法有效,对青岛瑞顺昌仓储有限公司、李强具有法律约束力。本案中，青岛瑞顺昌仓储有限公司系出租人，李强系承租人，青岛瑞顺昌仓储有限公司的基本合同义务是提供房屋供李强使用,李强的基本合同义务是支付租金,双方应当本着诚实信用的原则履行合同,现李强未如约支付租金,其怠于履行合同义务的行为已构成违约,青岛瑞顺昌仓储有限公司要求李强支付欠缴租金,于法有据,一审法院予以支持。青岛瑞顺昌仓储有限公司基于李强欠缴租金的事实,诉求李强支付违约金,于法有据，一审法院予以支持。现青岛瑞顺昌仓储有限公司诉求李强支付违约金20万元，不违反合同约定及法律规定，一审法院予以照准。关于青岛瑞顺昌仓储有限公司诉求李强支付律师费的主张，合同第五条约定因李强延迟交纳租金等与租赁房屋相关的费用而产生的律师费由李强支付，故对青岛瑞顺昌仓储有限公司诉求李强支付律师费的主张，一审法院予以支持。关于李强申请对因涉案房屋未竣工验收和消防验收对其造成损失评估的主张，李强可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李强于判决生效之日起十日内支付青岛瑞顺昌仓储有限公司租金1750124元；二、李强于判决生效之日起十日内支付青岛瑞顺昌仓储有限公司违约金200000元；三、李强于判决生效之日起十日内支付青岛瑞顺昌仓储有限公司律师费60000元。本案案件受理费22881元（青岛瑞顺昌仓储有限公司已预付），减半收取11440.5元，由李强负担。 二审中，青岛瑞顺昌仓储有限公司提交涉案房屋建设工程竣工验收消防备案登记表、消防验收意见书、建设工程竣工验收备案表等材料，证明涉案房屋消防、建设工程质量检验部门全部验收合格，上诉人上诉请求不成立。李强质证后认为，对建设工程竣工验收备案情况登记表真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，但认为不能证明与涉案房屋的关系。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，且租赁合同的目的系用于大规模经营，因此，双方对合同签订、履行标准应按照商事主体的审慎义务进行审查。依法成立的合同对双方均具有法律效力，现涉案房屋虽尚未办理房产证，但涉案房屋为社区安置项目内房屋，双方对合同效力均无异议，且无证据证明涉案房屋违反建设工程规划要求，因此，一审法院认定涉案合同有效本院依法予以确认。依据合同内容，李强承租房屋时系现状交付，对房屋尚未办妥竣工验收的最后手续系明知，也承诺在履行合同中不会以此为借口和理由提出异议，因此，可以认定在签订合同时，李强对涉案房屋的现状及经营风险已明知，其作为经营者对该经营风险自愿承担，因此，李强现以房屋竣工验收、消防手续办理存在迟延、瑕疵为由拒绝支付房屋租金，不符合合同约定，本院依法不予支持。因李强迟延支付租金于法无据，故应依照合同约定向青岛瑞顺昌仓储有限公司支付违约金，青岛瑞顺昌仓储有限公司起诉时已对违约金数额调整，其主张数额不违反法律规定，一审法院予以支持符合法律规定，本院予以维持。关于其他损失，因李强已另案诉讼，本院不再予以审查。 关于律师费用，合同第五条约定：甲乙双方同意，租赁该房屋所产生的房产税、营业税、城市建设维护税、印花税及房屋租赁管理费等所有与租赁房屋相关的费用，如水、电、煤气、采暖、有线电视费、物业管理费等，均由乙方承担，且由乙方按时直接付到相关的收费部门。如乙方延迟交纳，甲方可代为交纳，因此发生的税费、滞纳金、诉讼费用，律师代理费等由乙方赔偿甲方。李强主张该条约定未明确载明欠付租金的律师费承担，对此本院认为，根据“举轻以明重”原则，该条规定欠缴与合同相关的附随义务的费用后，李强应对因此产生的律师费予以承担；而租赁费系李强应承担的主要合同义务，其欠付后的法律后果亦应相同。因此，一审法院认定李强应承担律师费用，认定正确，应予维持。 综上，李强的上诉请求不成立。一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由李强负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年四月三十日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡