江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏02执复18号复议申请人（异议人、被执行人）:邹丽华，女，1970年2月10日生，汉族,户籍地无锡市滨湖区，现住无锡市滨湖区。申请执行人：曾信洁，男，1984年3月15日生，汉族，户籍地福建省古田县，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：陈付国，江苏苏广律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭春兰，江苏苏广律师事务所律师。复议申请人邹丽华不服无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）（2020）苏0211执异2号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。滨湖法院查明，曾信洁与邹丽华房屋买卖合同纠纷一案，该院于2018年12月19日作出的（2018）苏0211民初734号民事判决书已发生法律效力，该判决书确认：一、曾信洁与邹丽华于2017年4月6日签订的关于无锡市滨湖区太湖国际二街区86-1101室的《房屋买卖合同》于2018年4月23日解除，曾信洁于本判决生效后15日内返还上述房屋给邹丽华。二、邹丽华于本判决生效之日三日内向曾信洁返还房款69万元。三、邹丽华于本判决生效之日三日内向曾信洁赔偿损失59.34万元。四、驳回曾信洁的其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16590元，保全费5000元，鉴定费19817元，共计41407元，由邹丽华负担40000元，由曾信洁负担1407元。因邹丽华未按约履行付款义务，根据曾信洁的申请，该院于2019年4月9日立案执行，案号为（2019）苏0211执1257号。执行过程中，该院于2109年8月2日作出（2019）苏0211执1257号裁定，裁定拍卖被执行人邹丽华位于无锡市（以下简称涉案房屋）。异议人邹丽华针对上述行为提出异议称，曾信洁未依据法院（2018）苏0211民初734号民事判决书，向其返还涉案房屋。现房屋现状与房地产估价报告时状态不一致，且曾信洁未缴清其入住后产生的物业管理费、电费等费用，如拍卖将直接影响房屋拍卖价格，侵犯了其合法权益，请求中止对该房屋的拍卖。申请执行人曾信洁书面答辩称，邹丽华作为本案被执行人，未履行法律文书确定的付款义务，法院对邹丽华名下财产采取执行措施，进行拍卖，符合法律规定。邹丽华称曾信洁未缴清物业费、电费、未返还房屋，现房屋状况与评估报告不一致等情况，不影响拍卖裁定的合法性。综上，邹丽华提出的异议无任何依据，请求法院依法驳回。滨湖法院又查明，曾信洁与邹丽华房屋买卖合同纠纷一案，该院于2018年1月24日立案，案号为（2018）苏0211民初734号。案件审理过程中，曾信洁向该院提出保全申请，请求依法对邹丽华名下涉案房屋采取保全措施或冻结邹丽华银行存款250万元或查封其等额财产，并提交保单保函作为担保。该院审查后，于同年2月9日作出（2018）苏0211民初734号民事裁定书，裁定冻结邹丽华的银行存款250万元或查封相应价值的财产。后，该院于同月12日立案执行，案号为（2018）苏0211执保146号。同日，该院出具（2018）苏0211执保146号执行裁定书，裁定对邹丽华涉案房屋予以冻结，冻结期限三年。同月27日，查封邹丽华涉案房屋，本次查封为首查封。2018年10月12日，该院委托的江苏佳事得房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司出具涉案房屋房地产估计报告（委托函号：（2018）苏0211法鉴委字第690号），该报告载明：……四、估价对象（一）估价对象范围本次评估的估价对象为邹丽华所属的涉案房屋，建筑面积120.79㎡，分摊土地使用权面积11.3㎡，范围包括分摊的土地使用权、地上建筑物及与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、室内固定装修以及配套的相关辅助设施。……（四）建筑物实体状况3.设施设备：估价对象所在建筑物内给水、排水、供电、通讯、燃气等配套设施齐全。……8.新旧程度：房屋建筑年代为2011年，根据估价人员实地查勘，估价对象维护保养较好，属完好房，成新度约九成新。五、价值时点委托人对价值时点做出特别约定，要求评估自2018年1月至4月的平均价格。估价人员根据房地产估价规范的要求，确定本次评估的价值时点为2018年3月1日（评估自2018年1月至4月的平均价格）。根据该份评估报告，涉案房屋市场价值为279.34万元（含室内固定装修价值14.96万元），单价为23126元/平方米。执行过程中，该院于2019年8月2日出具（2019）苏0211执1257号执行裁定书，裁定拍卖邹丽华涉案房屋。滨湖法院认为，当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。本案中，涉案房屋评估报告的评估价值时点为2018年3月1日（评估自2018年1月至4月的平均价格），评估报告中显示该房屋属完好房，成新度约九成新，评估价值为279.34万元。法院据此挂拍涉案房屋，未侵犯邹丽华合法权益，符合法律规定。关于邹丽华所述曾信洁未缴清物业费、电费等费用，并对涉案房屋装修等造成损害，不构成中止涉案房屋拍卖的合法事由，邹丽华可另行诉讼解决。综上，法院拍卖行为符合法律规定，邹丽华的异议请求无法律依据，法院不予支持。据此，该院裁定：驳回异议人邹丽华的异议请求。邹丽华不服异议裁定，向本院提出复议称：一、滨湖法院违规接受房屋钥匙，剥夺了其验房收房权；二、违规违纪，执行拍卖前未依法监督审查，造成涉案房屋被破坏；三、违反公平原则，法院不顾涉案房屋已被曾信洁损坏，执意依据评估报告裁定拍卖，袒护曾信洁，侵害了其合法权益。综上，请求：1、依法撤销滨湖法院（2020）苏0211执异2号执行裁定；2、依法继续中止拍卖，中止暂缓拍卖涉案房屋，撤回与估价报告不一致的网拍照片与文字；3、请求在拍卖前依法责令改正，审查监督涉案房屋与估价报告相一致；4、请求依法归还房屋；5、请求依法允许拍卖涉案房屋可以贷款。曾信洁辩称：1、法院在被执行人未自动履行生效判决书确定的付款义务情况下对涉案房屋采取执行措施，作出拍卖裁定，完全合法，并没有违反法律规定；2、邹丽华所说的所谓未交清物业管理费、电费，不影响法院作出裁定所谓合法性，不能作为其提出复议申请的法定事由，其要求先验房再向法院提交钥匙，没有依据；3、邹丽华所提的涉案房屋现状与涉案房屋房地产估价报告不一致，与事实不符。且即使不一致，也应由竞拍人提出。综上，滨湖法院作出的裁定，完全合法。邹丽华所提的复议事项没有任何依据，特别是邹丽华所提的第2、3、4、5项更不属复议申请范围。邹丽华滥用权力，就是为了拖延、甚至拒绝履行相关义务。如果其拖欠相关费用、损坏房屋，权利人完全可以另行起诉，不能否定滨湖法院裁定的合法性，请求驳回邹丽华的复议申请。本院审查时，双方当事人对滨湖法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：（一）据以执行的生效法律文书被撤销的；（二）申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；（三）被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；（四）当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；（五）案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；（六）拍卖机构与竞买人恶意串通的；（七）其他应当撤回拍卖委托的情形。本案中，滨湖法院在被执行人邹丽华未自动履行生效判决书确定的付款义务情况下对涉案房屋采取执行措施，作出的拍卖裁定，没有违反拍卖的法定事由。现邹丽华提出曾信洁未交清物业管理费等房屋使用费用，不是影响法院对涉案房屋作出拍卖裁定的根本性因素。邹丽华要求先验房再向法院提交钥匙，也不是影响法院对涉案房屋裁定拍卖的事实和法律依据。邹丽华所提的涉案房屋现状与涉案房屋房地产估价报告不一致，与事实不符，本院不予采信。邹丽华提出的复议事项既没有任何依据，且邹丽华所提的第2、3、4、5项不属复议申请范围。综上，滨湖法院认定事实清楚，适用法律正确，所作裁定并无不当，本院应予维持。据此，依照《最高人民法院》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回邹丽华的复议申请，维持无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211执异2号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 俞 彤审判员 刘永刚审判员 秦小兵二〇二〇年四月二十二日书记员 王雪婷