浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初22070号 原告：吴功正，男，1958年3月8日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：鲁邦升，浙江厚望律师事务所律师。 被告：陈建锋，男，1971年10月29日出生，汉族，公务员，住义乌市。 委托诉讼代理人：何远，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐滔，浙江泽大（义乌）律师事务所实习律师。 第三人：义乌朗哲房地产营销策划有限公司，住所地：义乌市香山路560号。 法定代表人：王昌美，系执行董事。 委托诉讼代理人：虞丹东，浙江哲望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，浙江哲望律师事务所律师。 原告吴功正诉被告陈建锋、第三人义乌朗哲房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案受理后，依法由审判员叶汉和适用简易程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告吴功正及其委托诉讼代理人鲁邦升，被告陈建锋的委托诉讼代理人何远、徐涛，第三人义乌朗哲房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人虞丹东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴功正诉称：原告因为原住所将被政府拆迁，急于购买一处住房。2019年3月6日下午，原告到第三人处咨询，第三人向原告推荐了被告委托其出售的位于义乌市的房屋。第三人在着重推荐房屋地段、结构优势后，看原告心动，即安排工作人员带原告到现场看房。看过后，第三人见原告对房屋结构、地段比较满意，且购房心切，故于当晚九时即要求原告与其签订合同，支付购房款。原告在被告和第三人的催促下，基于对被告和第三人的信任，于当晚九点半左右在第三人提供的格式合同上签了字，并汇付了30万元购房款。次日，原告家人在看合同时，发现合同标的所有权人为义乌市兴峰袜厂（陈建锋），且用途为工业。于是，原告在家人陪同下，到义乌市行政服务中心咨询，窗口工作人员告诉原告：“工业性质用地房屋不能过户到个人名下，只能变更登记至企业名下。”由于案涉合同不具有法律上的可履行性，故原告即于次日找第三人和被告要求解除合同，返还已支付的30万元购房款。但被告和第三人均表示“可以注册一家公司办理过户”为由拒绝解除。为此，原告曾在2019年3月29日向贵院提起“撤销之诉”，一审判决驳回原告诉讼请求，后原告上诉，经二审法院释明：本案应属解除之诉。为减少损失，建议原告撤诉后重新起诉。原告认为，本案合同不具有法律上的可履行性，应该根据《合同法》的规定确认合同解除。故诉请判令：1、确认原被告于2019年3月6日通过第三人签订的房屋买卖合同（居间）解除；2、判决被告返还原告根据该合同已支付的购房款30万元。 被告陈建锋辩称：一、原告错误理解了解除合同的法定程序及其与解除合同后果之间的关系。合同解除权是一种形成权，必须由享有合同解除权的一方依照法定的通知程序通知相对方，才会达到“合同解除”的法律后果，如果没有通知程序，即使存在解除合同的法定或者约定事由，合同也不会自动解除，法院更不能直接确认合同解除。二、因为原告逾期支付房款超过三十日，被告有权解除合同并追究违约责任。2019年7月6日，被告向原告寄送了《解除房屋买卖合同的函》，原告于次日签收，且未在三个月内向法院提起诉讼和提出异议，因此，涉案合同已于2019年7月7日因被告行使解除权而解除。三、根据定金罚则，原告无权要求返还已付定金30万元。同时，被告将另行向原告主张违约金、赔偿损失等其他责任。四、本案并不适用《合同法》第九十四条第（一）款规定的情形。 第三人义乌市朗哲房地产策划有限公司述称：原、被告通过我公司的居间达成合同是事实，但是双方在合同中有明确约定权利、义务。希望双方可以诚实履行合同。 原告吴功正就其诉请，向本院提供以下证据： 证据1，房屋买卖合同一份，证明原、被告在第三人居间服务下于2019年3月6日签订了合同，但原告在第二天发现该合同的土地用途为工业用地，经咨询工业用地是无法过户至自然人名下，而原告购买房屋的目的是用于居住，因此原告无法实现合同目的。 证据2，浙（2018）义乌市不动产权0018544号不动产证书一份，证明合同标的物系义乌市兴峰袜厂，被告无权处置，权证明确土地性质为工业，故被告应明知该土地是无法过户至自然人名下的。 证据3，陈建峰于2019年3月6日出具的收条一份，证明被告收到原告30万元。 被告陈建锋质证认为：证据1，三性无异议，证明目的有异议。原告将法律上的合同目的与现实中的个人计划混为一谈。不动产买卖合同目的是取得不动产的产权，取得该产权后是自用还是出租，均由所有人权决定，但不是法律上的合同目的。合同第1条明确所有权人义乌市兴峰袜厂，用途：工业。在签订合同时这些内容均是明确告知原告的。被告已充分告知原告房屋本身的状况，原告已充分了解并自愿购买上述房屋。 证据2，三性无异议。证明目的有异议，不动产权证书只能证明不动产的登记状态，无法实现原告的证明目的。 证据3，真实性无异议。款项的性质是定金。 第三人义乌朗哲房地产营销策划有限公司质证认为，证据1，三性无异议。证据2，三性无异议。系合同附件，在签订合同时第三人要求被告提供案涉房屋的不动产权证书。证据3，无异议。 被告陈建锋为支持其抗辩主张，向本院提供解除房屋合同的函一份，邮政特快专递面单一份，邮政特快专递查询记录一份，共同证明原告违约，被告已于2019年7月6日向原告发函，原告本人于次日签收。 原告吴功正质证认为：对以上证据的三性均无异议，但函的内容是不真实的。 第三人义乌朗哲房地产营销策划有限公司质证认为，对以上证据的三性均没有异议。 第三人义乌朗哲房地产营销策划有限公司未向本院提供证据。 根据原被告及第三人的诉辩主张及质证意见，本院认证如下：对原告吴功正提供的三组证据，被告及第三人对其真实性均无异议，本院确认上述证据的真实性。对被告陈建锋提供的证据，原告及第三人对其真实性均无异议，本院确认该份证据的真实性。 综上，本院对本案事实认定如下：2019年3月6日，原告吴功正（乙方、买房）与被告陈建锋（甲方、卖方）在第三人义乌朗哲房地产营销策划有限公司的居间服务下签订《房屋买卖合同（居间）》一份。合同约定：第一条房屋基本情况甲方同意将坐落于义乌市的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，该房屋权属性质：私产，所有权人：义乌市兴峰袜厂（陈建锋）建筑面积：513.70平方米；（以产权证书为准或以政府部门实测为准）用途：工业。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋。甲方保证该房屋的现状符合本合同约定的办理过户手续的要求。第二条房屋交易价格及相关税费甲乙双方同意，该房屋成交价格为人民币肆佰伍拾万元整（￥4500000.00）。该成交价格为实际成交价格，其他任何方式出具的价格都不具有实际效力（本合同的补充协议除外）。甲乙双方确认该房屋产权过户、房屋配套设施过户产生的相关税费（增值税、个税、契税、评估费、测绘费、出让金等）由乙方承担。第三条过户事项甲、乙双方同意于2019年9月15日之前到相关部门办理房产所有权过户手续，将房屋所有权证办理至乙方名下。第四条定金及付款方式的约定1、乙方应在签订本合同后在2019年3月6日支付第一笔人民币叁拾万元整（￥300000.00元），2019年3月底前支付第二笔人民币贰拾万元整（￥200000.00元）作为购房定金。该定金由乙方直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭条，此定金在甲、乙双方办理完房产证过户当日冲抵房款。2、甲、乙双方办理产权过户当日，乙方向甲方支付购房款人民币肆佰万元整（￥4000000.00元），甲方应向乙方出具收款凭条。……第九条违约责任约定1、甲乙双方中任何一方不履行合同义务或履行本合同义务不符合约定的，以及拒绝履行本合同，或一方擅自中途解除合同的均属违约行为，违约方要承担相应的违约责任。2、由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋不动产权证书的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按照总房款的万分之三向乙方支付补偿金。逾期超过三十日，乙方有权解除合同并按照本合同第九条第4款追究违约责任和违约金，或依据本合同请求义乌市人民法院进行司法裁决。3、若由于乙方原因导致甲方逾期获得房款的，甲方有权追究乙方的违约责任，每逾期一日，乙方应按照总房款的万分之三向甲方支付补偿金。逾期超过三十日，甲方有权解除合同并按照本合同第九条第4款追究违约责任和违约金，或依据本合同请求义乌市人民法院进行司法裁决。4、甲乙双方任何一方违约期限超过三十日的赔付方式为：①若甲方违约：甲方双倍返还乙方购房定金；同时甲方返还乙方已付所有款项；并向乙方支付总房款20%的金额作为违约金。②若乙方违约：甲方没收乙方购房定金；同时乙方向甲方支付总房款20%的金额作为违约金。合同签订当日，原告吴功正向被告陈建锋支付了30万元定金。2019年3月29日，原告曾诉至本院，请求撤销涉案合同，本院于2019年6月17日作出（2019）浙0782民初6655号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。原告吴功正向金华市中级人民法院提起上诉，后又于2019年10月28日申请撤回上诉，金华市中级人民于2019年10月28日作出（2019）浙07民终4631号民事裁定书,准予原告吴功正撤回上诉。2019年11月19日，原告再次诉至本院。 本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖合同（居间）》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方合同第九条第3款约定，如由于原告原因导致被告逾期获得房款的，被告有权追究原告的违约责任，若逾期超过三十日，被告有权解除合同并按照合同第九条第4款追究违约责任和违约金。根据合同第四条约定，原告应于2019年3月6日支付第一笔购房定金30万元，于2019年3月底前支付第二笔购房定金20万元，但原告于2019年3月6日支付第一笔购房定金后，至今再未按约支付其余款项。因此，被告依约享有合同解除权。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告于2019年7月7日签收了被告发出的《解除房屋买卖合同的函》且未提出异议，因此本院确认涉案合同于2019年7月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案系因原告违约导致合同解除，根据双方关于违约责任的约定，被告有权没收原告的购房定金，故原告要求被告返还30万元定金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 一、确认原告吴功正与被告陈建锋于2019年3月6日签订的房屋买卖合同（居间）于2019年7月7日解除。 二、驳回原告吴功正的其他诉讼请求。 案件受理费2900元（已减半收取），由原告吴功正负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  叶汉和 二〇二〇年四月二十日 法官助理李双 书记员何聪聪