新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0103民初1328号 原告：杨晓红，女，1968年2月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆图木舒克市干却勒镇52团建设路1栋4451室，住新疆图木舒克市。 委托诉讼代理人：汤福春，新疆农林牧律师事务所律师。 被告：新疆火车头房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市钱塘江路508号。 法定代表人：王健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高江龙，男，新疆火车头房地产开发有限公司职员。 原告杨晓红与被告新疆火车头房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告杨晓红的委托诉讼代理人汤福春、被告新疆火车头房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高江龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨晓红向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即将原告位于乌鲁木齐市××区铺位恢复原状，若被告不能恢复原状，则判令被告按市场价赔偿商铺损失20.84平方米×50000元/平方米=1042000元；2、判令被告支付原告2017年1月1日至2018年10月30日的租金损失22个月×5500元/月=121000元；3、判令被告承担本案的诉讼费及相关费用。事实和理由：原告于2010年5月31日购买了被告位于乌鲁木齐市××路铺位一间，确定的建筑面积20.84平方米，发票金额486450元，另外被告收取了原告2010年6月1日至2012年5月31日的租金折抵店铺款，则原告实际购买的店铺款为486450元+145880元=632330元，之后原告取得了店铺房屋产权证，2016年2月起，被告采取停水、停电、停暖等不正当手段要求商户停止营业，要求进行商业改造，原告不同意，但被告依然对原告的商铺进行了强拆，2016年12月27日由乌鲁木齐市长江路片区管委会碾子沟社区组织了关于德汇公司与D栋产权户搬迁事宜协调会并形成了会议纪要，纪要规定德汇保证对不愿意搬迁的产权户保持原有格局不变，保证在其装修期间，对其进行正常供应水电暖，道路畅通保证正常经营。后被告仍然对D栋商铺进行了强拆，2017年初所谓的升级改造，仍然将原告等若干人的店铺从实体店消灭了，原告持有的房产证变成了乌有，成为了无实体店的空中楼阁，之后被告将原告等人的实体商铺单方租赁给了万达集团，原告现诉至法院如诉。 被告新疆火车头房地产开发有限公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、本案所涉项目经过多数业主的同意，升级改造符合多数业主的利益。2015年12月8日，为改善经营状况，被告向“儿童用品城”全体业主征询意见，D栋全体业主205人中有135人均在征询意见书上签字同意，被告对D栋进行升级改造后并整体出租万达集团；2、原告主张的经济损失损害了大多数业主的利益，破坏了市场规则。D栋大多数业主均与乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司签订了原始购房总价6%到8%的商铺委托租赁合同，后期原、被告针对商铺回报利益无法协商一致，原告也不同意商铺继续委托经营管理，双方就未能继续签订合同。D栋楼经改造后被告整体出租给万达集团，与乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司协商后，针对委托租赁合同到期及新签的业主实行实租实返形式，尽可能维护了业主利益；3、本案涉案商铺不具备返还原物及恢复原状的客观条件，故我方不同意原告的诉讼请求。原、被告双方签订商品房买卖合同，同日签订经营委托管理合同，由戴维斯德汇物业公司作为代租人，代被告管理。可以确定原告购买的商铺是产权式商铺，具有特殊性无法分割，否则会对其他业主造成损害。现商铺已经交第三方管理，返租协议也与大多数业主签订，能实现双方共赢，现原告的诉讼请求与市场规则违背，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1、原告向本院提交宣传广告、商品房买卖合同、房屋所有权证、反映材料、微信截屏和报警案件回执单以证明其诉讼请求，被告对宣传广告不予认可，其对商品房买卖合同、房屋所有权证的真实性认可，对反映材料认可，认为可以证实被告在升级改造时候，与原告在进行协商，其对微信截屏不予认可，与双方争议的D栋无关。对报警案件回执单的意见是：2017年2月8日当天，D栋商场整体都存在，产权也在商户名下，在升级改造中，对部分橱窗进行了拆除。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性综合全案予以确认；2、被告向本院提交了2017年3月30日德汇实业集团有限公司的汇报、征询意见表决表、火车头D栋业主方案及调查表、公告报纸、同意D栋升级改造业主名单明细表、涉及升级改造的合同、协议等、其他业主与乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司签订的商铺委托租赁合同，原告对汇报不知情，其称只知道当时要求被告不得强拆，其对征询意见表决表、火车头D栋业主方案及调查表不予认可，其对公告报纸不予认可，认为与其无关，对涉及升级改造的合同、协议均为单方证据，未经原告审核，对委托租赁合同也不认可。本院对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性综合全案予以确认。 本院经审理查明，2010年5月31日，原告和作为新疆火车头儿童用品城有限公司委托代理机构的被告签订了商品房买卖合同，约定：原告购买乌鲁木齐市奇台路儿童用品城D栋2层D2027号商铺，商铺总价款486450元（单价22500元/平方米），付款方式为分期付款。交房日期为2012年6月1日前。 2013年7月29日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向杨晓红颁发了位于乌鲁木齐市××路商铺的房屋所有权证（建筑面积20.84平方米，套内面积12.21平方米）。 2016年10月20日，被告针对火车头儿童用品城D栋整体改造、装修向全体业主征询意见，该意见书载明：为了改变D栋经营价值整体不断下滑的趋势，为了全体业主的共同利益，公司欲与万达集团合作打造“德汇万达广场”，拟改变D栋原有的经营模式，对D栋进行整体改造和装修，从而整体提升D栋现有经营价值、商业品质及市场竞争力。为此，需要各位业主同意并授权公司与万达集团合作，并将产权商铺按现状移交给公司统一对外出租经营，期限10年，在此期间，公司有权对商铺及D栋整体布局继续进行改造和装修，包括不限于拆除原有结构、土建、外立面及内部装修，如各位业主同意，在征询意见表决书上签字并捺手印。被告称当时绝大多数业主已经签字确认。 2017年3月30日，德汇实业集团自行出具的汇报材料中载明：……D栋已空置3个多月。 2017年4月10日，新疆都市报刊登公告，告知火车头D栋产权业主：……需近期对D栋商铺进行整体改造，拆除原有商铺进行装修，请还未达成协议的业主尽快与其接洽……希望3%的产权业主能考虑大部分业主的利益，顾全大局，尽快达成协议。 本案审理过程中，本院依职权通过摇珠确定委托天健兴业资产评估（新疆）有限公司对位于乌鲁木齐市××路场价及该商铺2017年1月1日至2018年10月30日的租金损失进行评估，该公司的评估意见为商铺的2017年12月31日的市场价值为449300元（评估单价为21560元/平方米），2017年1月1日至2018年10月30日的租金评估价值为61800元（评估单价为230元/平方米/月×套内面积12.21平方米×22个月）。该评估意见送达双方当事人后，原、被告均未提出异议，该评估内容由被告新疆火车头房地产开发有限公司预交评估费，合计8000元。 另查，一、原告向本院提交了2016年11月18日的反映材料（涉及反映事项为：自2015年以来，德汇在未经业主和租户同意下，计划将经营童装商户集体搬迁到B栋，原有童装改为女装城，而且要把业主独立商铺彼此打通，形成大通间，商铺经营权归属德汇，威胁商户搬迁，现要求阻止德汇让商户搬迁及不能拆改商铺格局）、2017年2月8日的反映材料（涉及反映事项：位于××区儿童城的业主反映，自2016年，德汇集团计划对D栋儿童城改造，要拆除所有商铺，改建构筑物内外现有状况，改变原有经营模式，现有101户业主已签订不同意商铺拆迁的申明，长江路片区管委会、德汇集团工作人员和部分业主召开第三人协调会时，德汇集团保证在拆除改造前供应水电暖并道路畅通，现德汇违约，已封门不让业主正常经营），被告对反映材料的真实性无异议；二、经询，被告称针对德汇万达的升级改造，其与原有的其他产权户之间有四种解决方案，分别是签订6%-8%的保底租赁合同、实租实返、置换商铺、代为销售，针对部分产权户业主，其也有按照原商铺价格进行回收的情形；三、经询，原告主要是要求被告返还商铺损失，其坚持起诉状内容，2018年之后不要租金；四、针对拆除时间，原告称室内砸墙为2017年2月8日，当时已经断水断电，商铺不能正常经营，被告称拆除时间以公告为准，大概为2017年5月，当时被告曾通知过原告，但原告不同意；五、原告称其仅在第一次签过返租合同，后期自己经营。 本院认为，私人对其合法的收入、房屋、生活用品等不动产和动产享有所有权。私人合法的财产受法律保护，禁止任何单位和个人进行侵占、哄抢和破坏。本案中，涉案商铺系原告自营商铺，被告在未取得原告同意的情况下，于2017年擅自拆除毁损原告的商铺从而导致该商铺实体不复存在，显属侵权行为，应当赔偿原告因此遭受的经济损失。尽管被告后期对D栋楼进行改造装修并重新对外营业，但原告的商铺原有位置已不再具有空间的独立性和使用功能的独立性，亦不具备恢复原状的可能性，故原告要求被告将涉案商铺恢复原状的诉讼请求，本院以客观履行不能不予支持。针对原告要求被告在商铺不能恢复原状的情况下，按照市场价赔偿商铺损失1085000元（20.84平方米×50000元/平方米）的诉讼请求，本院认为，本案系因被告的拆除毁损行为，导致原告名下的涉案商铺无法进行有效识别和区分，原告对涉案商铺所拥有的物权亦因被告的毁损行为转化为原告针对D栋大楼整体的物权份额，现原告对此提出赔偿商铺损失的诉讼请求，即要求被告对原告所涉D栋大楼整体的物权份额支付相应的损失对价，依照损失填补原则，原告要求被告按照市场价赔偿商铺损失于法有据，而相应地针对原告所持有的D栋大楼整体的物权份额所覆盖的楼栋建筑面积的物权亦应由被告所有，但原告主张的50000元/平方米并不能真实反映商铺毁损时的市场价格，属单方意见，鉴于本案当事人针对所涉商铺的市场价及租金损失均未申请司法评估，而该专门性问题确实需要作价评估，故本院依职权委托评估公司对此做出评估意见，考虑到该评估结果低于被告和其他产权户的购回商铺的价款，而被告又系实际侵权人，本院从保护原告利益出发，参照已有的处理方案即原告购买商铺的原有价格即486450元对原告的该项诉讼请求予以支持。被告要求按照50000元/平方米计算商铺损失的意见，因无事实和法律依据，本院不予采纳。针对原告要求被告依照5500元/月/平方米的标准支付2017年1月1日至2018年10月30日租金损失的诉讼请求，本院认为5500元/月/平方米的标准系单方意见，不足以采纳，本院依据原、被告举证、质证及庭审陈述意见，可以初步认定2017年2月8日被告封门（反映事项中载明：现德汇违约，已封门不让业主正常营业，要求改造期间对业主进行赔偿，赔偿经济损失并退房）、2017年5月被告开始对D栋装修改造施工，另依据被告自行出具的汇报材料中，被告自认“D栋已空置3个多月”，本院最终认定涉案商铺拆除之前原告遭受的租金损失期间为2016年12月至2017年5月，依据本院依法委托的评估公司对租金损失的评估意见，本院对原告的该项诉讼请求仅支持商铺毁损之前即2017年1月至2017年5月期间租金损失14041.50元（230元/平方米/月×套内面积12.21平方米×5个月），针对原告主张商铺毁损之后的租金损失，本院认为无事实和法律依据不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第六十六条之规定，判决如下： 一、驳回原告杨晓红要求被告新疆火车头房地产开发有限公司将位于乌鲁木齐市××区铺恢复原状的诉讼请求； 二、被告新疆火车头房地产开发有限公司向原告杨晓红赔偿商铺损失486450元； 三、被告新疆火车头房地产开发有限公司向原告杨晓红支付2017年1月至2017年5月期间租金损失14041.50元（230元/平方米/月×套内面积12.21平方米×5个月）。 以上被告新疆火车头房地产开发有限公司应付款项500491.50元，应于本判决生效之日起十五日内向原告杨晓红付清。逾期不予履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼标的1163000元，实际给付标的500491.50元，占争议标的43.03%，案件受理费15267元（原告杨晓红已预交），由原告杨晓红负担8697.61元，被告新疆火车头房地产开发有限公司负担6569.39元。评估费两项合计8000元（被告新疆火车头房地产开发有限公司已预交），由被告新疆火车头房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  谷丽娜 人民陪审员  陈 兵 人民陪审员  李木旺 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员  王 晓