湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终863号上诉人（原审原告）:骆建德，男，汉族，1979年4月18日出生，住岳阳市。上诉人（原审原告）:肖英，女，汉族，1989年6月4日出生，住岳阳市。委托诉讼代理人：尹熙，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段18号管理服务中心办公楼319房。法定代表人：冯杨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人:唐健，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。上诉人骆建德、肖英因与被上诉人湖南和立东升实业集团有限公司（以下简称“和立东升公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人骆建德、肖英的委托诉讼代理人尹熙、被上诉人和立东升公司的委托诉讼代理人唐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆建德、肖英上诉请求：撤销一审判决，改判支持骆建德、肖英全部诉讼请求。事实和理由：1、被告人欺诈交付的房屋至今尚未竣工验收合格，骆建德、肖英实际收房不能视为对交付条件达成了变更。2、基础设施的交付属于房屋主体交付的附随义务，180天基础设施设备整改期不能折抵房屋主体延迟交付的天数。3、和立东升公司没有通知骆建德、肖英贷款逾期到账，也没有证据证据预期到账是骆建德、肖英自身的原因，和立东升公司应当承担举证不能责任。和立东升公司辩称：1、在房屋交付时和立东升公司明确告知涉案房屋暂未通过验收但具备实际使用条件，骆建德、肖英收房已实现了对房屋占有、使用、收益和处分权利。2、180天整改期限是双方购房合同约定的延迟交付免责期。3、骆建德、肖英作为购房者负有交清房款的义务，按揭贷款逾期到账的原因属于骆建德、肖英的举证责任，其不能举证则和立东升公司按合同约定可顺延交房日期。骆建德、肖英向一审法院起诉请求：1、判令被告在本判决生效后四个月内完成涉案房屋的竣工验收，完备办理不动产登记的法定条件，并在具备不动产登记条件后十五日内协助原告办理不动产登记手续，将位于岳阳市的星河国际第12栋1301房的不动产登记至原告名下，办证税费由原告在办证时自行承担；2、判令被告以购房总款488707元为基数，按日万分之一的标准支付自2017年6月29日至2019年7月1日止的违约金35773元；3、判令被告以购房总款488707元为基数，按日万分之一的标准支付自2019年7月2日起至涉案房屋符合法定和约定交付条件之日止的逾期交房违约金；4、被告承担诉讼费用。在庭审中，原告撤回了第1项诉讼请求。一审法院认定事实：原告骆建德、肖英与被告湖南和立东升实业集团有限公司于2016年2月27日签订一份《商品房买卖合同》，双方约定如下：1、原告购买被告湖南和立东升实业集团有限公司开发的星河国际12幢1301号房屋，房屋价款总额为488707元，合同签订之日前支付首付款148707元，余款由原告采取商业银行按揭贷款支付。因原告的原因导致在签订合同之日起30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在收到被告或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，逾期30日，被告同意继续履行合同，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。2、被告应当在2017年6月28日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告的房屋。交付时，被告应当出示约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，逾期在60日内自交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金，逾期超过60日后，被告按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金。如在约定期限内基础设施未达到交付使用条件，被告于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房。3、原告延期交付按揭贷款资料、未配合被告办理按揭相关手续，未在约定时间内付清房款或未按时办理入伙手续，原告延期缴纳相关税费，被告有权据实延期且不承担相应的违约责任。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但银行贷款到账日为2016年5月20日。原告于2019年7月1日收房。涉案房屋至今没有办理竣工验收手续。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，对商品房相关设施设备（供水、排水、供电、燃气等）未达到交付使用条件，出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房，被告交付房屋免责期180日。原、被告没有约定天气、中高考为延期交房的情形，且被告作为一家专业的房地产开发企业，可以预见天气状况等因素，上述因素也不能认定为不可抗力，故被告以天气、中高考期间造成无法施工据实延期交房的辩论意见，本院不予采纳。由于按揭贷款的义务在原告，根据合同约定，应当在签订合同之日起30日内未能获得贷款或获得贷款通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担违约责任的约定，因没有证据证明通知时间，酌情15日，本院确认付款期限为合同签订后60日内,即原告应当在2016年4月27日前付款，原告实际贷款到账日期为2016年5月20日，故对于被告提出的据实延期交房23日的主张，本院予以采纳。被告可以在2017年7月21日前交付涉案房屋，扣除免责期180日，原告实际于2019年7月1日收房，故被告逾期交房530日，应当承担违约责任，逾期交房违约金为25901.47元（488707*530/10000）。原、被告明确约定被告交付涉案房屋时应出示约定的证明文件，但没有造成原告实际损失，且合同明确约定被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，故对于原告主张被告承担自交房之日后至涉案房屋符合法定和约定交付条件之日止的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告湖南和立东升实业集团有限公司在判决书生效之日起十日内支付原告骆建德、肖英违约金25901.47元；二、驳回原告骆建德、肖英的其他诉讼请求。一审案件受理费672元，减半收取计336元，由被告湖南和立东升实业集团有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，二审争议的焦点是：一、《商品房买卖合同》中约定的180天整改期、银行按揭贷款迟延到账能否作为和立东升公司顺延交房的理由。骆建德、肖英与和立东升公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务。其中《商品房买卖合同》中约定了如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，和立东升公司于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交付。因基础设施设备也属于商品房交付的组成部分，因此一审法院据此认定和立东升公司可以顺延交房180日并无不当。另外双方在《补充协议》中还约定买受人延期交付按揭贷款资料、未配合出卖人办理按揭相关手续，未在约定时间内付清房款的，出卖人也有权据实延期且不承担相应的违约责任。根据上述约定，一审法院认定和立东升公司可以以骆建德、肖英的银行按揭贷款延期为由据实顺延交房并无不当。骆建德、肖英诉称按揭贷款延迟到账是和立东升自身原因所致，因购房户系抵押贷款的当事人，同贷款银行积极的沟通并根据银行的要求提供相关材料系其应尽的责任，开发商仅具有协助义务，因此骆建德、肖英作为购房户应承担贷款迟延到账系开发商过错的举证责任，因银行发放贷款时除了跟抵押物的现状有关外，还跟贷款人的个人征信等相关，现骆建德、肖英未提供任何证据证明按揭贷款逾期到账是和立东升公司所致，骆建德、肖英应承担举证不能的责任。二、和立东升公司在交付房屋后是否需要承担逾期交房的违约责任。虽然和立东升公司向骆建德、肖英交付的房屋不符合合同约定的交付条件，但双方已办理了交房手续，骆建德、肖英也在知情且自愿的情况下实际收房，且是否交付建设工程竣工验收备案证明文件并未影响骆建德、肖英对已收房屋的实际使用或造成骆建德、肖英其他经济损失，应当认定和立东升公司已经履行交付房屋的主要义务，因此和立东升公司在交付房屋后不需要承担逾期交房的违约责任。综上所述，骆建德、肖英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人骆建德、肖英负担。本判决系终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年四月二十四日书记员 陈倩雅