福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终217号 上诉人（原审被告）：福建翱辰商贸有限公司，住所地福州市台江区宁化街道江滨西大道100号融侨江滨广场14层02商务办公。 法定代表人：阎鹏宇，执行董事。 上诉人（原审被告）：阎鹏宇，男，汉族，1986年11月24日出生，住福州市台江区。 上诉人（原审被告）：赵丽华，女，汉族，1959年9月25日出生，住三明市梅列区。 上列上诉人的共同委托诉讼代理人：林报论，福建振岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市天虹商场有限公司，住所地厦门市思明区湖滨西路9号大西洋海景城A城10楼C、D单元。 法定代表人：高书林，董事长。 委托诉讼代理人：林巧财、黄辰，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人福建翱辰商贸有限公司（下称翱辰公司）、阎鹏宇、赵丽华因与被上诉人厦门市天虹商场有限公司（下称厦门天虹商场）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初11986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人翱辰公司的上诉请求：查明案件事实，依法改判或将本案发回原审法院重审。事实和理由：1.原审判决认定本案租赁房屋的建筑面积为252平方米有误，案涉租赁房屋的面积应为150平方米。2.被上诉人要求上诉人承担支付租金、管理费、违约金等均是根据租赁房屋的建筑面积252平方米为依据而计算的金额，相应的计算都是错误的，依法应予调整。3.被上诉人以252平方米面积（实际面积150平方米）收取上诉人的租金，是一种明显的欺诈行为，其多收取的租金应予退还，每月多收取租金5100元，多收取了上诉人16个月租金81600元，应冲抵后续租金。上诉人据此并未违约，不应承担违约责任。 上诉人阎鹏宇、赵丽华上诉请求：查明案件事实，依法改判或将本案发回原审法院重审。事实和理由：上诉人依法不应对翱辰公司返还给被上诉人的履约保证金300万元承担连带还款责任，更不应承担连带清偿责任。即使上诉人要在其拥有的房产价值内承担补充责任，也是其各自拥有房产份额内承担补充责任。原审法院判决上诉人阎鹏宇、赵丽华均在324.1万元（房产评估价值）承担补充责任是错误的，应予纠正。本案被上诉人与上诉人签订的是抵押合同，因抵押合同未办理抵押登记，抵押权未设立。而本案抵押权未办理抵押登记，系房产登记部门以被上诉人不具备房产抵押登记备案资格而未予办理，对此，上诉人没有过程。案涉抵押房产担保物权未设立，且抵押人无任何过错，上诉人不应承担还款责任，更不应当承担连带清偿责任。抵押合同中，上诉人阎鹏宇占有房产99%份额，赵丽华占有房产份额1%。抵押人只应在各自拥有的房产份额价值内承担补充责任。 被上诉人厦门天虹商场答辩称，1.关于租赁面积认定问题，上诉人翱辰公司实际承租的建筑面积为252平方米。就上诉人翱辰公司实际承租的建筑面积认定问题，在原审庭审当中确实存在上诉人与被上诉人所有的租赁合同文本载明的建筑面积不一致的情形，即上诉人翱辰公司所持有的租赁合同文本载明的建筑面积为150平方米，而被上诉人所持有的租赁合同文本载明的建筑为252平方米。就前述不一致的问题，答辩人在庭审时明确，双方持有租赁合同文本的数据不一致系因答辩人的工作人员（已离职）在办理过程当中存在疏忽的原因导致的；但对于该不一致，上诉人翱辰公司因其一审缺席未能作出任何解释或回应。另外，就租赁合同约定的建筑面积问题，上诉人翱辰公司自2017年12月至2018年6月租金的支付方式具体为通过答辩人在向上诉人翱辰公司支付经营款项中扣除应付租金的方式支付；而上诉人翱辰公司在持有租赁建筑面积为150平方米的合同文本的前提下，持续按租赁建筑面积为252平方米的标准计算月租金标准并向答辩人支付，显然有悖常理。原审判决综合本案查明的客观情况，依法认定上诉人翱辰公司承租面积为252平方米，符合客观情况，于法有据。上诉人认为上诉人翱辰公司承租的面积为150平方米缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。2.关于上诉人阎鹏宇、赵丽华依法应在324.1万元限额内对上诉人翱辰公司承担的责任问题。根据讼争各方签订的抵押合同约定，上诉人阎鹏宇、赵丽华以其名下的房产为上诉人翱辰公司向答辩人返还300万元履约保证金承担连带责任，答辩人同意接受上诉人阎鹏宇、赵丽华的财产抵押；同时在抵押合同中仅约定，上诉人阎鹏宇、赵丽华应负责办理抵押合同公证，并将公证书交由答辩人保存，并未约定办理抵押登记。也就是说，答辩人与各上诉人签订抵押合同的真实意图在于由上诉人阎鹏宇、赵丽华对上诉人翱辰公司向答辩人返还300万元履约保证金承担承担连带责任，究其性质上而言，其应认定上诉人阎鹏宇、赵丽华向答辩人提供的连带责任保证，而非提供房产抵押担保。答辩人在原审起诉当中是诉请要求上诉人阎鹏宇、赵丽华为上诉人翱辰公司向答辩人返还300万元履约保证金承担连带责任；但原审法院依法认定为补充责任。故答辩人为了尽快实现债权，减少不必要讼累的前提下，就该部分未获支持的诉讼请求放弃上诉。退一步讲，原审法院认为上诉人阎鹏宇、赵丽华未能依约办理抵押合同公证，并且由其收持抵押房产的产权证原件，加之目前该等房产因存在查封而无法办理抵押登记，据此，判令上诉人阎鹏宇、赵丽华应当在抵押合同约定的作价范围内即324.1万元内向答辩人承担补充连带责任。该判决亦是符合各方在签订抵押合同的意图及最终的利益平衡，并且亦符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第60条的规定，故依法应予以维持。 厦门天虹商场向原审法院提出的诉讼请求：1.翱辰公司向厦门天虹商场支付租金47371.94元（从2018年9月1日起至2018年12月18日，计算公式为52.5元/平方米/月×252平方米×3个月+52.5元/平方米/月×252平方米×18/31=47371.94元）；2.翱辰公司支付管理费28867.26元（从2018年8月1日起至2018年12月18日，计算公式为25元/平方米/月×252平方米×4个月+25元/平方米/月×252平方米×18/31=28867.26元）；3.翱辰公司支付设备类租金229.03元（从2018年8月1日起至2018年12月18日，计算公式为50元/月×4+50元/月×18/31=229.03元）；4.翱辰公司支付平台服务费150元（从2018年8月1日起至2018年12月18日，计算公式为30元/月×5=150元）；5.翱辰公司支付电费279.99元（从2018年7月24日至2018年8月23日期间，读数为12013-11830=183千瓦/小时（度），计算公式为1.53元/千瓦/小时×183千瓦/小时=279.99元）；6.翱辰公司支付违约金79380元（13230元/月×6个月）；7.翱辰公司支付300万元及相应资金占用费（按月息2%计，自2016年6月15日起计至全款实际付清之日止）；8.阎鹏宇、赵丽华对翱辰公司向厦门天虹商场支付300万元及相应资金占用费承担连带清偿责任。事实与理由：厦门天虹商场与翱辰公司于2016年6月签订《房屋租赁合同》约定：翱辰公司向其承租址在福建省厦门市思明区君尚天虹1层10001号房屋（建筑面积为252平方米，使用面积为126平方米，下称“租赁房屋”）；租赁房屋的用途作为经营之用，经营品牌为ArmaniJeans.EA.EAT；租赁期限为自2016年12月21日起至2021年12月31日,开业时间为2016年12月21日；租金标准采用扣点制，即2017年8月21日-2017年12月31日扣点8%，2018年1月1日-2018年12月31日扣点9%……；翱辰公司同意自房屋交付之日起，每月按使用面积承担管理费；水电费按翱辰公司实际使用读数收取；翱辰公司应按月向天虹公司支付设备类租金50元（经营期不足一个自然月的，以30天为计算基数，按当月实际经营天数计算）；基于厦门天虹商场为翱辰公司提供网上对账服务，翱辰公司同意按30元/月的标准支付服务费（不足一个月的，按一月计算）；前述款项的结算周期为每月20日至次月5日；若翱辰公司未依约提供合法经营法律手续或拖欠应缴超过一个月的，或是连续停业18小时或在合同期累计停业达40小时等情形的，厦门天虹商场有权解除合同，并要求翱辰公司按终止时租金标准支付16个月租金作为违约金。租赁合同及其附件签订后，厦门天虹商场与翱辰公司陆续签订了《办理供货商代码卡的协议书》《乙方印模存档表》《补充协议》《ArmaniJeans品牌补充协议》和《租赁合同补充协议》等协议。其中《ArmaniJeans品牌补充协议》对租赁期限及租金标准变更约定为：租期期限自2017年4月28日起至2020年4月30日止；租金标准为租金及浮动租金取其高，具体为：2017年12月28日至2018年4月30日期间，固定租金为50元/平方米/月，浮动租金为当月营业额13%；2018年5月1日至2019年4月30日期间，固定租金为52.5元/平方米/月，浮动租金为当月营业额14%；固定租金按建筑面积计算，经营期不足一个自然月的，以经营期所在的自然月的天数为计算基数计算每日金额，然后乘以当月的实际经营天数计算相应费用总额。 另，厦门天虹商场与翱辰公司于2016年6月13日签订《履约保证合同》约定，天虹公司向翱辰公司支付履约保证金300万元，若双方的《房屋租赁合同》提前终止，则翱辰公司须于《房屋租赁合同》终止之日一次性返还所有未返还的保证金，否则，应支付逾期付款滞纳金。为保障前述履约保证合同的履约，厦门天虹商场和翱辰公司及其实际控制人阎鹏宇和赵丽华于同日签订《抵押合同》约定，阎鹏宇和赵丽华同意以其名下房产作价324.1万元提供抵押对翱辰公司就履约保证合同的履行承担连带责任。抵押合同签订后，阎鹏宇和赵丽华拟用于提供抵押担保的房产因故未办理抵押登记。前述租赁合同及其相关的补充协议及履约保证合同、抵押合同签订后，翱辰公司依约履行合同至2018年8月，此后即因经营不善，导致其经营收入不足抵扣其应付的租金等相关款项，且经厦门天虹商场催告后仍未能支付，并擅自长时间停业。据此，厦门天虹商场于2018年12月14日函告翱辰公司，解除租赁合同及其相关协议，并要求其承担相应的违约责任。翱辰公司至今仍未履行合同约定的付款及还款义务，阎鹏宇和赵丽华亦未承担连带清偿责任。 原审查明，2016年6月，厦门天虹商场（出租方，甲方）与翱辰公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（下称租赁合同）约定，翱辰公司向厦门天虹商场承租址在福建省厦门市思明区君尚天虹1层10001号房屋，房屋的建筑面积为252平方米，使用面积为126平方米（第1.1条）；租赁房屋的用途作为经营之用，经营品牌为ArmaniJeans.EA.EAT（第1.5条）；租赁期限为自2016年12月21日起至2021年12月31日,开业时间为2016年12月21日（第2.1条和第2.4条）；租金标准采用扣点制：即2017年8月21日至2017年12月31日扣点8%，2018年1月1日至2018年12月31日扣点9%（第3.1.4条）；翱辰公司同意自房屋交付之日起，每月按使用面积承担管理费（含空调费、公共区域清洁费、照明费等日常公共区域的维护费用）50元/平方米（经营期不足一个自然月的，以30天为计算基数，按当月实际经营天数计算）（第3.2.1条）；水电费按翱辰公司实际使用读数收取，电费为1.53元/千瓦/小时（第3.2.2条）；翱辰公司应按月向厦门天虹商场支付设备类租金50元（经营期不足一个自然月的，以30天为计算基数，按当月实际经营天数计算）（第3.2.6条）；基于厦门天虹商场为翱辰公司提供网上对账服务，翱辰公司同意按30元/月的标准支付服务费（不足一个月的，按一月计算）（第3.2.11条）；前述款项的结算周期为每月20日至次月5日（第3.4.1条）；结算时，乙方应在对账期内开具增值税税率为17%的发票……（第3.4.2条）；若翱辰公司有下列情形之一，厦门天虹商场有权解除合同，并要求翱辰公司按终止时租金标准支付16个月租金作为违约金（第6.4条）；若翱辰公司未依约提供合法经营法律手续或拖欠应缴款项超过一个月的（第6.4.1条）；或是连续停业18小时或在合同期累计停业达40小时等情形的（第6.4.8条）。 翱辰公司提出其持有的租赁合同文本与上述租赁合同文本的差异之处为第1.1条约定的租赁房屋的建筑面积为150平方米；第2.1条约定的租赁起止期限未填写；第3.1.4条扣点约定说明的括号中期限均未填写；第3.4.2条约定税率未填写。 2016年6月13日，厦门天虹商场与翱辰公司签订《履约保证合同》的前言部分载明，为保证厦门天虹商场与翱辰公司于2016年6月10日签订的《房屋租赁合同》顺利履行，经友好协商，特制定本合同。其他条款包括：厦门天虹商场同意向翱辰公司支付履约保证金300万元（第一条）；履约保证金提供期间为三年，翱辰公司保证按照以下计划返还履约保证金。翱辰公司承诺商铺合同期第三年第一季度内起向厦门天虹商场返还75万元/季度，第三年到期全额返还完毕……。如双方的《房屋租赁合同》提前终止，则翱辰公司须于合同终止之日一次性返还厦门天虹商场所有未返还的履约保证金，每逾期一日返还需支付未返还部分千分之五的滞纳金，直至全部支付完毕为止（第二条）；翱辰公司如不能按期返还履约保证金，除继续返还并支付约定的滞纳金外，每次还应支付履约保证金金额5%的违约金（第三条）。 2016年6月13日，厦门天虹商场与翱辰公司、阎鹏宇、赵丽华签订《抵押合同》的前言部分载明：为确保厦门天虹商场与翱辰公司签订的《履约保证合同》的履行，阎鹏宇、赵丽华愿意以下述自有财产作抵押，对翱辰公司就《履约保证合同》的履行承担连带责任，厦门天虹商场经审查，同意接受阎鹏宇、赵丽华的财产抵押。其他条款包括：阎鹏宇、赵丽华用作抵押的财产：福州市台江区宁化街道西环南路39号正荣润城3#楼2004复式单元，面积为109.24平方米，评估价值为130.3万元，权证号为01249271，福州市台江区宁化街道西环南路39号正荣润城地下室地下一层204车位及205车位，面积为24.64平方米/个，评估价值为60.2万元，权证号为01251622和01251815，鼓楼区五四路151号华都大厦1706单元，面积为55.38平方米，评估价值为133.6万元，权证号为01465685（第一条）；本合同项下抵押财产共作价324.1万元，实际抵押额为300万元。本抵押合同用于担保翱辰公司签订的履约保证合同中履约保证金按时退还，还款期限及方式见履约保证合同（第二条）；翱辰公司负责办理抵押合同公证，并将公证书交由厦门天虹商场保存（第三条）；厦门天虹商场按期收到全部履约保证金及其手续费的，抵押权终止。经抵押登记的财产，厦门天虹商场应偕同翱辰公司到登记机关办理核销登记（第十条）。 2016年6月15日，厦门天虹商场以转账方式向翱辰公司支付300万元。 2017年4月20日，厦门天虹商场（甲方）与翱辰公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》（下称“租赁合同补充协议”）。相关内容如下：针对原合同（即租赁合同）的第三条中3.1条租金变更约定为按补充协议第3.1.2条方式计算：3.1.2浮动租金：双方同意按乙方销售额的下列百分比计算租金，第一年：计租日起8个月；第二年：计租日起第9个月至第12个月，每月浮动租金按乙方当月销售额的8%计算；第三年：计租日起第13个月至第24个月，每月浮动租金按乙方当月销售额的9%计算；第四年：计租日起第25个月至第36个月，每月浮动租金按乙方当月销售额的11%计算；第五年：计租日起第37个月至第48个月，每月浮动租金按乙方当月销售额的13%计算；第六年：计租日起第49个月至该年的12月31日止，每月浮动租金按乙方当月销售额的13%计算（第二条）；针对原合同第3.2.1条管理费变更为：同意自计租日起第9个月，每月按照所租赁建筑面积，承担管理费25元/平方米（经营期不足一个自然月时，以30天为计算基数，按当月的实际经营天数进行计算。如在非天虹公司正常营业时间使用空调的，……）；第六条约定，除本协议变更条款，其他仍以原合同为准，本协议与原合同有冲突之处，以本协议为准（第三条）。 2017年11月22日，厦门天虹商场（甲方）与翱辰公司（乙方）签订《ArmaniJeans品牌补充协议》（下称“品牌补充协议”），内容包括：租赁合同第2.1条租赁期限由原为约定的自2016年12月21日起至2021年12月31日止；变更为：自2017年4月28日起至2020年4月30日止（第一条）；租赁合同第2.3条计租时间：自免租期结束的翌日即2017年8月21日开始计收租金，若在本条约定日期前开业的，则乙方从开业日起收取租金；变更为：计租时间：自免租期结束的翌日即2017年12月28日开始计收租金，若在本条约定日期前开业的，则乙方从开业日起收取租金（第二条）；对《房屋租赁合同补充协议》第二条3.1租金变更约定为固定租金及浮动租金取其高。第3.1.1条约定固定租金以建筑面积计算，经营期不足一个自然月时，以经营期所在自然月的天数为计算基数计算每日金额，然后再乘以当月的实际经营天数计算当月相应费用总额。2017年12月28日至2018年4月30日，月固定租金标准为50元/平方米/月；2018年5月1日至2019年4月30日，月固定租金标准为52.5元/平方米/月；2019年5月1日至2020年4月30日，月固定租金标准为53.5元/平方米/月；第3.1.2条，浮动租金：2017年12月28日至2018年4月30日，按乙方当月营业额的13%计算；2018年5月1日至2019年4月30日，按乙方当月营业额的14%计算；2019年5月1日至2020年4月30日，按乙方当月营业额的15%计算（第三条）；除本协议变更条款，其他仍以原合同为准，本协议与原合同有冲突之处，以本协议为准（第五条）。 2018年7月25日，厦门天虹商场通过EMS向翱辰公司发出《催款函》，函中载明，截至2018年7月1日，翱辰公司应付租金、水费、电费、管理费及其他约定的费用总计25800.9元（具体明细见《供应商欠款清单》或至网上平台查询）。在《供应商欠款清单》当中载明的租金金额为13230元。 2018年8月6日，翱辰公司通过转账方式支付13230元，并在转账时备注：福建翱辰君尚Armani租金。 2018年9月18日，翱辰公司向厦门天虹商场提交《关于厦门君尚广场撤柜申请》，该申请载明，翱辰公司“AJ”品牌于2016年7月25日进驻商场一楼017号商铺，自2017年4月28日开业至今，销售业绩不佳，目前门店亏损严重，故希望结束该品牌“AJ”的经营，申请于2018年9月30日撤店，并承诺于2018年12月31日前还清借款的300万元装修补贴款。 2018年9月25日，厦门天虹商场通过EMS向翱辰公司和阎鹏宇发出《催款函》，函中载明，截至2018年9月5日，翱辰公司应付租金、水费、电费、管理费及其他约定的费用总计20505.44元（具体明细见《供应商欠款清单》或至网上平台查询）。在《供应商欠款清单》当中载明的租金金额为13230元。 2018年10月10日，厦门天虹商场通过EMS向翱辰公司和阎鹏宇发出《ARMNAIJEANS柜台无故停业违约告知函》，函中载明，自2018年9月20日起至今，翱辰公司ARMNAIJEANS柜台未提前与厦门天虹商场沟通无故持续停止营业超过18小时，已违反租赁合同约定，请翱辰公司即刻纠正该违约行为。 2018年12月14日，厦门天虹商场通过EMS向翱辰公司和阎鹏宇发出《ARMNAIJEANS柜台无故停业及逾期未缴款致房屋租赁合同解除告知函》，函中载明，厦门天虹商场与翱辰公司于2016年签订《房屋租赁合同》及其附件、《租赁合同补充协议》《房屋租赁合同补充协议》《补充协议》、2017年11月22日签订的《ArmaniJeans品牌补充协议》，合同期2017年4月28日至2020年4月30日。自2018年9月19日起至今，翱辰公司ArmaniJeans柜台未提前沟通，无故持续停止营业超过18小时，且翱辰公司未缴纳2018年8月至2018年12月应付租金、电费、管理费总走为上计69886.61元，翱辰公司拖欠应缴款项超1个月。鉴于翱辰公司前述违约行为已严重违反租赁合同及其附件和补充协议约定，厦门天虹商场函告：1.双方签订的《房屋租赁合同》及其附件和补充协议于2018年12月17日解除；2.翱辰公司应于2018年12月17日前，缴清2018年12月17日应付款项69886.61元和违约金211680元；3.翱辰公司应根据租赁合同第6.8条约定撤回租赁房屋；4.翱辰公司应于租赁合同终止之日一次性返还履约保证金300万元。物流信息显示该函件于2018年12月18日签收。 2018年12月25日，厦门天虹商场通过EMS向翱辰公司和阎鹏宇、赵丽华发出《催告履行连带责任并支付天虹叁佰万的函》，函中载明，厦门天虹商场与翱辰公司的租赁合同已于2018年12月17日解除，经天虹公司多次催告，翱辰公司未按照《履约保证合同》约定偿还天虹公司300万元，请阎鹏宇、赵丽华翱辰公司遵照合同约定履行责任，并于2018年12月30日之前向天虹公司支付300万元。物流信息显示阎鹏宇于2018年12月27日、2019年1月3日均签收；赵丽华于2018年12月29日、2018年12月31日均拒收后退回。 2018年12月28日，翱辰公司向厦门天虹商场提交《关于厦门君尚广场撤柜申请》。申请载明，翱辰公司品牌ARMNAI从2017年4月28日开业至今，每月销量不容乐观，销售额每月递减，人员不断更换。考虑到该店投入与产出悬殊太大，亏损过高，故选择结束该品牌ARMNAI的经营，申请在12月28日撤出商品、货架，灯具，桌椅道具，其余由商场自行负责。恳请公司领导同意翱辰公司撤店，同时提早选择品牌替换。 2019年2月2日，厦门天虹商场通过EMS向翱辰公司发出《催告返还叁佰万元履约保证金、缴纳租金、违约金、滞纳金的函》，函中载明，因翱辰公司严重违约，双方签订的《房屋租赁合同》及其附件及补充协议已于2018年12月17日终止，请翱辰公司于2019年2月10日前应支付如下款项：1.返还履约保证金300万元，支付逾期未返还履约保证金的滞纳金67.5万元（截止至2019年1月31日）和违约金15万元；2.缴清ArmaniJeans柜台租金及相关费用76266.54元和违约金211680元。 同日，厦门天虹商场通过EMS向翱辰公司和阎鹏宇、赵丽华发出《催告履行连带责任并支付天虹叁佰万及其滞纳金、违约金的函》，函中载明，厦门天虹商场与翱辰公司的租赁合同已于2018年12月17日解除，经多次催告，翱辰公司未按照《履约保证合同》约定偿还300万元，请阎鹏宇、赵丽华翱辰公司遵照合同约定履行责任，并于2019年2月10日之前支付300万元，支付逾期未返还履约保证金的滞纳金67.5万元（截止至2019年1月31日）和违约金15万元。 原审将双方当事人的争议焦点归纳为：一、租赁房屋计价面积、应支付租金的标准和期限问题。二、阎鹏宇、赵丽华对翱辰公司向厦门天虹商场返还300万元的履约保证金的担保责任问题。 针对争议焦点一，原审法院认为，厦门天虹商场与翱辰公司持有的租赁合同存在第1.1条、第2.1条、第3.1.4条和第3.4.2条上的差别。就翱辰公司实际承租的建筑面积认定问题，厦门天虹商场在庭审时明确，双方持有租赁合同文本的数据不一致系因其工作人员（已离职）在办理过程当中存在疏忽的原因导致的。根据翱辰公司的答辩时陈述，厦门天虹商场应向翱辰公司返还自2017年12月至2018年8月多收的租金，结合合同履行过程中，翱辰公司自2017年12月至2018年8月租金的支付方式具体为通过厦门天虹商场在向翱辰公司支付经营款项中扣除应付租金的方式支付；2018年8月的租金系由翱辰公司于2018年8月6日转账支付租金，具体金额为13230元。故结合双方的履行习惯，翱辰公司在持有租赁建筑面积为150平方米的合同文本的前提下，持续按租赁建筑面积为252平方米的标准计算月租金标准并支付，显然有悖常理，故在无相反证据的情形下，可以认定翱辰公司租赁房屋的计价面积为252平方米。就租赁期限问题，因厦门天虹商场在起诉时自认根据《ArmaniJeans品牌补充协议》第一条约定，即租赁期限自2017年4月28日起至2020年4月30日止，故可以认定双方约定的租赁期限为2017年4月28日起至2020年4月30日止；另该等税率系为法定，当事人之间的约定不影响合同履行，故天虹公司与翱辰公司各自持有的租赁合同第2.1条、第3.1.4条和第3.4.2条的差别不影响本案相关基本事实的认定。因此，翱辰公司应付款项的计算如下：1．根据租赁合同第1.1条、品牌补充协议第三条约定，翱辰公司未支付2018年9月1日至2018年12月18日期间的租金，该金额合计为52.5元/平方米/月×252平方米×3＋52.5元/平方米/月×252平方米×（18÷31）≈47371.94元。2．租赁合同补充协议第三条约定，翱辰公司未支付2018年8月1日至2018年12月18日期间的管理费，该金额合计为25元/平方米/月×252平方米×4＋25元/平方米/月×252平方米×（18÷30）＝28980元。3．根据租赁合同第3.2.6条约定，翱辰公司未支付2018年8月1日至2018年12月18日期间的设备类租金，该金额合计为50元/月×4＋50元/月×（18÷31）＝229.03元。4．根据租赁合同第3.2.1条约定，翱辰公司未支付2018年8月1日至2018年12月18日期间的平台服务费，该金额合计为30元/月×5＝150元。5．根据租赁合同第3.2.2条约定，在2018年8月的电表读数为12013度（即千瓦/小时），而2018年7月的电表读数为11830度，故翱辰公司应付的电费为：（12013－11830）×1.53元/千瓦/小时＝279.99元。因翱辰公司未及时支付租赁合同项下相关款项，故而租赁解除合同，根据双方租赁合同约定，厦门天虹商场要求翱辰公司按相当于6个月月租金（即13230元/月）的标准承担违约责任，可以成立。租赁合同解除后，履约保证合同亦一并解除，故翱辰公司应自合同解除之日即2018年12月18日返还履约保证金，厦门天虹商场起诉时自愿按月息2%的标准计算资金占费用，属于权利处分范围，可以支持。 关于争议焦点二即阎鹏宇、赵丽华对翱辰公司返还300万元的履约保证金的担保责任问题。原审法院认为，根据抵押合同约定，阎鹏宇、赵丽华以其名下的房产为翱辰公司返还300万元履约保证金承担连带责任，厦门天虹商场同意接受阎鹏宇、赵丽华的财产抵押。抵押合同中仅约定，阎鹏宇、赵丽华应负责办理抵押合同公证，并将公证书交由厦门天虹商场保存，并未约定办理抵押登记。抵押合同签订后阎鹏宇、赵丽华未办理抵押合同的公证，亦未办理房产抵押登记，该房屋的产权证亦由阎鹏宇、赵丽华自行收持。根据前述事实，可以认定厦门天虹商场与各签订抵押合同的真实意图在于由阎鹏宇、赵丽华对翱辰公司返还300万元履约保证金承担承担连带责任，究其性质上而言，应认定阎鹏宇、赵丽华向厦门天虹商场提供的连带责任保证，而非提供房产抵押担保，但前述连带责任保证的提供系以房产的作价范围即324.1万元为限；据此，阎鹏宇、赵丽华应当在抵押合同约定的作价范围内即324.1万元内向厦门天虹商场承担补充责任。 综上所述，原审法院认为，上述《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》《履约保证合同》《ArmaniJeans品牌补充协议》《抵押合同》等均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。翱辰公司、阎鹏宇、赵丽华作为合同相对方，应当按约定履行合同义务。翱辰公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、福建翱辰商贸有限公司于判决生效之日起十日内向厦门市天虹商场有限公司支付租金47371.94元；二、福建翱辰商贸有限公司于判决生效之日起十日内向厦门市天虹商场有限公司支付管理费28867.26元；三、福建翱辰商贸有限公司于判决生效之日起十日内向厦门市天虹商场有限公司支付设备类租金229.03元；四、福建翱辰商贸有限公司于判决生效之日起十日内向厦门市天虹商场有限公司支付平台服务费150元；五、福建翱辰商贸有限公司于判决生效之日起十日内向厦门市天虹商场有限公司支付电费279.99元；六、福建翱辰商贸有限公司于判决生效之日起十日内向厦门市天虹商场有限公司支付违约金79380元；七、福建翱辰商贸有限公司于判决生效之日起十日内向厦门市天虹商场有限公司支付300万元及相应资金占用费（按月息2%计，自2018年12月19日起计至实际付清之日止），阎鹏宇、赵丽华对上述债务在324.1万元范围内承担补充责任。阎鹏宇、赵丽华在承担相应的清偿责任后有权向福建翱辰商贸有限公司追偿。一审案件受理费16741元，财产保全费5000元，均由福建翱辰商贸有限公司负担。 经审理查明，上诉人对原审查明的讼争租赁合同面积存在异议外，双方当事人对原审查明的合同签订经过、合同履行情况、尚欠租金及承租方已经支付的款项均无异议，本院予以确认。 本院另查明，讼争双方于2016年6月13日签订的抵押合同所涉房产，其中福州市台江区宁化街道西环南路39号正荣润城3#楼2004复式单元、福州市台江区宁化街道西环南路39号正荣润城地下室地下一层204车位及205车位的产权人均为阎鹏宇。鼓楼区五四路151号华都大厦1706单元房产由阎鹏宇、赵丽华按份共有，其中阎鹏宇占有99%份额，赵丽华占有1%份额。 本院审理期间，经过本院释明，厦门天虹商场将对阎鹏宇、赵丽华的诉讼请求变更为：判令由阎鹏宇、赵丽华以抵押合同约定的价值对翱辰公司向厦门天虹商场支付300万元及相应资金占用费的返还承担补充责任，承担的范围以324.1万元为限。其中阎鹏宇承担3227640元，赵丽华承担13360元。变更后的诉讼请求所依据的事实和理由与赵丽华的上诉意见一致。 本院认为，关于翱辰公司租赁房屋面积问题，原审认定讼争房屋租赁面积为252平方米，并对认定该面积的理由作了详细阐述，本院同意原审法院的认定意见，不再赘述。关于阎鹏宇、赵丽华应承担的责任问题。厦门天虹商场在原审提起诉讼时，要求阎鹏宇、赵丽华对翱辰公司300万元履约保证金及相应资金占用费的返还承担连带清偿责任。原审法院在认定抵押合同效力时，认为系阎鹏宇、赵丽华对翱辰公司该资金的返还提供连带责任保证，判决结果为阎鹏宇、赵丽华对上述债务在324.1万元范围内承担补充责任，事实认定与判决结果自相矛盾，且判非所诉，应予纠正。因厦门天虹商场在二审期间变更该项诉求，且变更诉求所依据的事实和理由与上诉人赵丽华的上诉意见一致，为免讼累，由本院针对厦门天虹商场变更后的诉讼及阎鹏宇、赵丽华的上诉意见直接对该抵押合同重新认定并直接处理。 讼争抵押合同约定，阎鹏宇、赵丽华以其名下的房产（福州市台江区宁化街道西环南路39号正荣润城3#楼2004复式单元、福州市台江区宁化街道西环南路39号正荣润城地下室地下一层204车位及205车位、鼓楼区五四路151号华都大厦1706单元）为翱辰公司返还300万元履约保证金承担连带责任，厦门天虹商场同意接受阎鹏宇、赵丽华的财产抵押，即讼争双方所签订的是房产抵押合同。截止本案诉讼期间，双方当事人仅签订抵押合同，抵押合同依法成立。而因未办理抵押登记手续，根据我国物权法第一百八十七条规定，厦门天虹商场并未取得抵押权。根据原审法院办理本案财产保全时查明的资料显示，抵押合同约定的抵押房产已被其他法院查封，无法办理抵押登记。现债权人厦门天虹商场要求阎鹏宇、赵丽华以抵押物的价值为限承担责任，予以支持。因其承担的范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应承担的责任，故赵丽华上诉主张其仅对抵押房产中的1%份额承担补充责任，本院予以采纳。案涉房产在签订抵押合同时均设定抵押值，其中福州市台江区宁化街道西环南路39号正荣润城3#楼2004复式单元抵押值为1303000元、福州市台江区宁化街道西环南路39号正荣润城地下室地下一层204车位及205车位抵押值为602000元、鼓楼区五四路151号华都大厦1706单元抵押值为1336000元，故阎鹏宇所应承担的补充责任以3227640元为限，赵丽华所应承担的补充责任以13360元为限。 综上，原审认定事实部分有误，应予纠正。厦门天虹商场于原审时，要求赵丽华对翱辰公司300万元保证金及资金占用费的返还承担连带清偿责任，二审期间变更诉讼，该部分诉讼费用应由厦门天虹商场负担。赵丽华对其承担责任部分的上诉意见，有事实依据，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初11986号民事判决第一、二、三、四、五、六项； 二、变更思明区人民法院（2019）闽0203民初11986号民事判决第七项为“七、福建翱辰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市天虹商场有限公司支付300万元及相应资金占用费（按月息2%计，自2018年12月19日起计至实际付清之日止）。阎鹏宇、赵丽华对福建翱辰商贸有限公司的上述债务在处理抵押合同约定的房产后不足部分承担补充责任，其中阎鹏宇以3227640元范围为限，赵丽华以13360元范围为限。阎鹏宇、赵丽华在承担相应的清偿责任后有权向福建翱辰商贸有限公司追偿。” 本案二审案件受理费33482元，由厦门市天虹商场有限公司负担32728元，福建翱辰商贸有限公司负担754元。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年四月十五日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。