浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初254号 原告：宁波方舟机械有限公司。住所地象山县产业区城东工业园宝屿路298号，统一社会信用代码91330225753292546E。 法定代表人：张生如，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许见红，浙江信大律师事务所律师。 被告：象山华宙工艺品有限公司。住所地：象山县产业区城东工业园开元路2号3号厂房西南面，统一社会信用代码91330225MA281AY74P。 法定代表人：郑俊俏，该公司总经理。 原告宁波方舟机械有限公司（以下简称方舟公司）与被告象山华宙工艺品有限公司（以下简称华宙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法由审判员陶振明独任审理。因涉及新型冠状病毒××疫情于1月23日中止审理，2月25日，本案恢复审理。3月18日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告方舟公司的委托诉讼代理人许见红、被告华宙公司的法定代表人郑俊俏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方舟公司起诉请求判令：被告赔偿原告租金损失50900元，并支付水电费2000元，合计52900元。庭审中，原告变更请求为：被告赔偿原告租金损失52900元，并承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：原、被告于2018年1月6日签订《房屋租赁合同》，约定原告将500平方米厂房出租给被告经营使用，租期为五年，自2018年2月1日至2023年1月31日，每年租金47000元，原告同意在被告不改变房屋结构及使用性质的前提下对房屋内部进行必要的装修，费用自负。被告对厂房进行了一个月的装修（装修期间免租金），于2018年2月初进行了地球仪的生产，而地球仪生产的主要工艺是对支架底座进行喷漆作业，喷漆工艺必然需要符合环保的要求，但被告未安装排污设施，所产生的废气就随意排放，污染环境，对于周围厂家造成严重的影响。2018年3月7日，象山县环保局接到投诉后，即刻派工作人员到达现场，对被告的相关生产经营及证照等进行检查，并作出象环监（2018）2号《责令停止或纠正违法行为通知书》，责令被告立即停止或纠正上述违法行为。被告接到通知后，试图通过安装高空排放设施来达到纠正违法排放的目的，此行为显然已经超出了《房屋租赁合同》所约定的必要装修范围，而明显属于建筑安装施工，而且施工范围也已经超出所承租标的房屋范围，需要改变原本的经营、办公的用途。又经过有关单位的调处后，被告仍未能改变其坚持要安装室外高空排风装置的想法，故原告于3月16日书面告知其房屋租赁合同解除，并限于三天内搬迁清理完毕。被告于5月7日（根据其自述）自行搬离，但未与原告办理交接手续，也未能将钥匙交出，未支付房租及水电费。 2018年7月10日，被告率先向法院提起诉讼，主张赔偿其各项损失137639元，象山县人民法院受理案号为（2018）浙0225民初5733号案件。原告进行答辩时就租金及水电费的主张保留诉权。案经2018年8月6日公开开庭审理后，直到2019年2月1日才由法院委托宁波公评资产评估有限公司对装修费用、设备搬迁与调试费用等进行司法鉴定。宁波公评资产评估有限公司于2019年3月6日对现场进行了实地勘察，依然保留被告装修而未全部拆走的材料等。在现场，被告明确表示所留之物不再搬走，即原告可以清除。10月21日，象山县人民法院作出（2018）浙0225民初5733号民事判决书，判决原告赔偿被告各项损失49620元。判决后，原、被告均服从判决，该判决已生效。 原告认为，被告应承担的租金包括被告实际使用期间的租金和未交付给原告致使原告实际损失的租金合计50900元（应计算至2019年3月6日），另有水电费2000元未付。为维护原告的合法权益，请依法裁判。 被告华宙公司在法定期限内未作书面答辩，在庭审中作口头答辩称：被告装修花费6396元，双方都存在过错，按原判决被告承担60%的责任，原告承担40%的责任，故被告应承担4000元的损失。关于租金52900元，原判决时法院已进行现场勘查，房屋已租赁给第三方，不存在租金；2018年5月7日前已全部搬迁完毕，当时钥匙给了原告的门卫，也电话告知原告的法人。 原告为证明其诉称的事实成立，向本院提交的下列证据： 1.房屋租赁协议（复印件）1份，以证明原、被告双方签订租赁合同的时间、约定的租金等相关权利和义务的事实。 2.资产评估报告书摘要1份，以证明评估机构于2019年3月6日到现场进行勘察、评估，勘查时发现尚有被告未拆除的隔断等，当时原告并未将涉案房屋出租给第三方的事实。 3.民事判决书1份，以证明原、被告之间为租赁事项发生诉讼的事实。 上述证据经被告质证，被告对此无异议，本院予以采信。 综上原、被告的诉辩陈述，结合本院认证，案经审理本院可确定的本案事实如下： 被告华宙公司与原告方舟公司于2017年12月下旬就原告租赁被告位于象山县进门口左边第一幢房屋第一层约500㎡厂房，用于营业、办公（含工艺品生产）等事项初步达成口头协议。2018年1月6日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》一份，约定：租赁期限为5年，自2018年2月1日起至2023年1月31日止；每年租金为47000元（不含税价），由被告向原告半年一付；原告同意被告在不改变房屋结构和使用性质的前提下对房屋进行必要装修，费用自理，结束租赁后，被告添置的动产和不动产设施设备等可自行处理；原告须将水电等接至车间，被告自行产生的水、电费和所有规定的费用均由被告承担，并由原告按国家标准收费开票给被告，每月付清；在租赁期间，收费如有一方有特殊情况需要解除协议的，必须提前二个月通知对方，协商解除本协议；租用期内，原告擅自将房屋转租、转让或转借的，未经被告同意，造成被告搬迁，原告需赔偿被告搬迁和拆迁损失费用，同时在租用期内，如被告不想经营生产，有权转租给他方生产使用等内容。2018年1月17日，浙江象山经济开发区管理委员会为被告开具《证明书》一份，载明“根据租赁协议证实象山华宙工艺品有限公司是开发区的租房入园企业，已向象山县宁波方舟机械有限公司租赁厂房500平方米，现同意将部分工业配套用房作生产经营场地。该企业属开发区直属企业，今来贵部门办理相关手续。浙江象山经济开发区管理委员会2018年1月17日”。 被告对案涉厂房分割、装修完毕以及将相关设备等搬入案涉厂房后即开始调试并陆续生产，因前述喷漆产生的废气相关处理设施尚未安装到位，产生的废气等影响原告及周边厂家相关工作人员的生产与生活，象山县环境监察大队接举报后依法到场勘查，并于2018年3月8日向被告发出象环监责［2018］2号《责令停止或纠正违法行为通知书》。期间，被告提出向原告方交付房租与水电等费用，并要求原告提供公司账号，原告不予提供，并口头告知将解除案涉租赁合同；同时，被告与原告协商，希望原告准许其通过在厂房外另行安装15-20米高的烟囱将经相关设备处理过的废气进行排放，未获原告准许。2018年3月12日，被告向原告发出《通知函》，提出三方面观点，并要求原告在收到邮件后三天内明确回复：1.双方于2018年1月6日签订的案涉房屋租赁合同合法有效；2.要求原告提供公司收款账号及房租、水电费的起算与结算日期，以便被告能顺利向原告缴纳房租与水、电费；3.因双方在电话及短消息沟通中一直没有没有明确支付方式，且原告的法定代表人曾口头上要求被告搬迁，致使被告无法办理合法手续及正常业务生产经营，导致被告巨大损失和资源流失，如原告不明确双方再行沟通协商的方法，导致被告的损失应由原告补偿。2018年3月13日，被告再次向原告发出《通知函》，告知原告因其于2018年3月13日7:10左右将被告方生产车间停电，造成无法生产，要求原告按租赁协议要求恢复通电生产，否则造成的全部经济损失及后果由原告承担。原告收到被告上述通知后于2018年3月16日向被告发出《告知书》一份，主要内容如下：被告于2018年1月6日搬迁至原告公司位于象山经济开发区的厂区内，生产车间面积约500平方米，现在你公司的生产工艺有大量的恶臭废气未经处理直排环境，影响周边企业职工身体健康，严重违反国家有关法律、法规规定。现我公司作出如下告知：1.要求被告立即解除于2018年1月6日签订的房屋租赁协议，并且在三天内将所有的设备、污染物等全部搬迁清除完毕，结清2018年1月6日至2018年3月19日的房租费及水电费，否则造成一切经济及其他损失后果自负；2.2018年3月7日经县环保局现场调查，已于3月8日作出处理意见责令你公司停止地球仪底座喷漆项目；3月13日又经涂茨镇人民政府调解决定责令你公司停止生产，决定导致你公司生产经营损失与我公司无关。3.你公司将施工高空排放设施，此属于建筑施工范畴，不属于装修范畴，违反房屋租赁协议第四条规定；另外根据房屋租赁协议第一条规定，租赁给你方为营业办公使用，而非生产使用，所以你公司必须在三日内搬离一切生产设施，由此造成健康和经济损失由你公司承担。被告收到原告上述《告知书》后于2018年5月7日将相关设备设施等从案涉租赁厂房搬迁至第三方处经营。后双方就被告的损失赔偿等事宜协商未果，故成讼。 2018年7月10日，被告向本院提起房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日作出（2018）浙0225民初5733号民事判决书，该判决载明“基上分析，本院确认因提前终止案涉租赁合同给原告造成的各项经济损失为：案涉评估报告书载明的装修重置价值64725元扣减装修残值7175元后与设备搬迁调试等费用66500元，合计124050元，并酌情分配双方对原告上述损失的过错比例为6:4，故被告应赔偿原告的各项经济损失为49620元”，并判决“一、被告宁波方舟机械有限公司于本判决生效后20日内赔偿原告象山华宙工艺品有限公司因案涉《房屋租赁协议》提前终止而导致的装修费及设备搬迁、调试等各项损失49620元；二、驳回原告象山华宙工艺品有限公司的其他诉讼请求”，该判决后，原、被告均未上诉。 另查明，宁波公评资产评估有限公司在（2018）浙0225民初5733号一案中，评估报告的评估基准日为2019年3月6日。 本院认为，本案争议的焦点问题是解除租赁合同后，双方最终确定租期计算日及过错责任。根据查明的事实，原、被告租赁期限自2018年2月1日起，由于涉及环保等问题，原、被告提前终止了租赁关系，即被告于2018年5月7日从原告处搬迁。但是涉及提前解除合同双方对装修、设备搬迁的损失赔偿有争议，并为此发生诉讼，涉及其中被告的装修损失的评估事项，因此，自2018年5月8日至2019年3月6日期间，涉案厂房不能出租于第三方使用，该期间同样对于原告也造成损失，因此，原告的相关租金损失可以计算至2019年3月6日止。按照原、被告之间达成的租赁协议约定的年租金47000元计算，原、被告按租赁合同期的时间计为2018年2月1日至5月6日，租金为：47000÷12×3+47000÷12×6÷30＝12533.33（元）。2018年5月7日至2019年3月6日时间租金可计算为：47000÷12×10＝39166.67（元）。根据（2018）浙0225民初5733号一案，双方对于解除合同均有过错，该案对此已作了认定，即原、被告责任各承担4：6，由此，对于2018年5月7日至2019年3月6日应当按此确定租金损失，原告可主张的租金损失为：39166.67×60%＝23500（元），上述合计为：36033.33元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百二十条之规定，判决如下： 一、被告象山华宙工艺品有限公司赔偿原告宁波方舟机械有限公司租金损失36033.33元，款定于本判决生效后五日内付清； 二、驳回原告宁波方舟机械有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费1123元，减半收取561.5元，由原告宁波方舟机械有限公司负担231.5元，被告象山华宙工艺品有限公司负担330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陶振明 二〇二〇年四月二十七日 代书记员 郑佳莉