江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终227号上诉人（原审被告）：张清华，女，1975年9月21日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：汪建红（系张清华丈夫），住江西省乐平市。委托诉讼代理人：郑薏俊，江西景扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：景德镇市公路管理局乐平分局，住所地江西省乐平市大连路。法定代表人：欧阳金华，该局局长。委托诉讼代理人：邓彬，江西护三农律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘杰楠，江西护三农律师事务所律师。上诉人张清华因与被上诉人景德镇市公路管理局乐平分局房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院作出的（2019）赣0281民初2558号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张清华上诉认为，1、景德镇市公路管理局乐平分局一审时提出的诉讼请求是基于合同有效支付“逾期使用期间租金”，而一审法院判决却是基于合同无效支付“占有使用费”，但景德镇市公路管理局乐平分局在一审时从未主张过合同无效的“占有使用费”，依据不告不理原则，原审判决超出诉讼请求作出裁判，剥夺当事人辩论权利，已经严重违反法定程序。2、一审法院在本案一审开庭审理时未向张清华就合同无效后可提出反诉事宜进行必要的释明，依据最高人民法院相关文件，一审法院未予释明，二审法院认为应当对返还或相互返还事宜作出判决的，可以直接释明或改判。《最高人民法院审判委员会刘贵祥2019年7月3日在全国法院民商事审判工作会议上的讲话》第四部分明确载明，在审理双务合同纠纷案件过程中，被告基于合同也有给付行为的，人民法院同样应向其释明，告知其可根据恢复原状原则提出反诉或抗辩。即便被告未就合同无效的相应后果提出抗辩或者反诉，人民法院也可以依职权认定合同无效的相关事实及法律后果，并在判项中就相互返还事宜作出裁判。3、因此一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于合同无效的法律规定判令张清华支付房屋占有使用费，但根据景德镇市公路管理局乐平分局提出的诉讼请求，逾期使用房屋租金的判赔偿依据应当是《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条等法律规定，因此，一审判决适用法律错误。4.上诉人投资的庄园生意需要巨额资金投资，且需要长期经营才产生投资效益，上诉人作为生意人，花大量资金投资庄园目的主要就是盈利。如果不是公路局领导再三向上诉人承诺案涉的房屋及土地不会收回，无人管理，让上诉人放心承租使用，上诉人是不可能用动辄几百万的投资承租一个租期只有几年的房屋或土地，否认将面临还没有见到收益就要被收回租赁标的的不利局面，无异于拿钱打水漂，至今案涉庄园都需要支付大量的日常维修养护费用，张清华初步估计庄园的投资金额在300万元以上，亏损巨大，具体的投资额待评估后再行确定；被上诉人作为国家事业单位法人，在明知国有划拨土地未经严格手续批准不得转让出租和抵押的情况下，依然主动洽谈将案涉房屋土地出租给上诉人，且再三承诺不会收回，损害国家利益的同时导致上诉人的投资严重亏损，无论是从主观还是客观角度出发，被上诉人都存在重大的缔约过错，应当承担相应的损害赔偿责任。综上，请求二审法院依法撤销江西省乐平市人民法院作出的（2019）赣0281民初2558号民事判决第三项，发回重审或依法改判张清华不承担占有使用费，并判令景德镇市公路管理局乐平分局赔偿张清华经济损失暂计100万元；本案上诉费由景德镇市公路管理局乐平分局承担。景德镇市公路管理局乐平分局辩称，1、一审法院认定合同无效判令上诉人支付房屋占有使用费符合法律规定；2、从被上诉人的几份租赁合同来看，均对租赁标的约定了租赁期限，不存在上诉人所说的“承诺不会收回”情况，且在2015年期间因上诉人未按时交纳租金，被上诉人还中止过合同的履行，因此，上诉人陈述其经营行为得到了被上诉人关于租赁期限的承诺没有任何依据；上诉人在一审答辩过程中没有提出反诉，也没有缴纳反诉费用，更没有提供任何证据来证明其所谓的损失，因此一审法院认定如果上诉人有证据证明其存在相关损失，可以另行起诉，保留了上诉人的权利，故被上诉人认为，租赁合同约定的房屋使用期限已经届满，上诉人基于租赁合同所期待的合同利益已经完全实现，合同被确认无效与否对其未产生任何影响，上诉人也未基于本案签订的合同产生任何损失，上诉人对承租房屋的修缮以及其他投资行为均是在既定的租赁期限前提下进行的，是其自身为满足经营需要而进行的投入，上诉人应当能够预见在期限内使用承租房屋投入资金与产出利益的风险。因此，在本案租赁合同已经届满，租赁合同已经全部履行完毕的情况下，上诉人已经实现了自己签订租赁合同的合同目的。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。景德镇市公路管理局乐平分局向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法责令被告张清华及时腾出租赁房屋即“姜家道班”，恢复原样，并交付给景德镇市公路管理局乐平分局使用；2、责令被告张清华支付原告景德镇市公路管理局乐平分局逾期使用期间租金暂定人民币3000元整；3、本案诉讼费用由被告张清华承担。一审法院经审理查明，2010年5月1日，原、被告签订了第一份《乐平公路分局姜家道班租赁合同》，合同约定公路分局将位于乐平市接渡镇东津坂的公路分局姜家道班围墙范围内租给张清华做综合服务办公用。租期五年，租金为每年3000元，提前付清一年租金。2014年9月1日，合同由原告与被告丈夫的姐姐汪月兰续签。2016年3月1日，原告公路分局与被告张清华续签了《乐平公路分局姜家道班续租合同》，租金与租赁物不变，合同约定租期为三年即2016年3月1日至2019年2月28日，出租期满后，本合同自行中止。被告按约支付了全部租金。2019年4月，原告向被告邮寄了《律师催告函》，要求被告返还姜家道班房屋。另查明，坐落于乐平市接渡姜家养路队的“姜家道班”房屋所有权人为乐平市公路段（2002年乐平市公路段更名为景德镇市公路管理局乐平分局）。“姜家道班”房屋均为砖木结构，面积共计521.1㎡，围墙内占地面积约为7亩左右。诉争房屋及土地为乐平市政府划拨给公路分局，用于姜家道班办公的场所，土地性质为国有划拨土地。原告出租该土地时，未经乐平市政府土地管理部门批准、登记，未缴纳土地出让金。一审法院认为，原告出租的姜家道班土地性质为国有划拨土地，系政府无偿划拨给公路分局用于姜家道班养护公路的办公场所，现原告未依法获得乐平市土地管理部门批准擅自改变用途进行出租，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，国有划拨土地使用权，未经市、县土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让、出租和抵押。划拨土地属国家所有，擅自转让、出租、抵押，有损国家利益，故上述规定系效力性强制性规定。原、被告签订的租赁合同违反了行政法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故原、被告签订的《乐平公路分局姜家道班租赁合同》和《乐平公路分局姜家道班续租合同》均为无效合同。根据该法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告诉请返还租赁物的诉讼请求，该院予以支持。被告如有因合同无效造成损失，可另案起诉。原告诉请要求被告支付占用期间的租金3000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对原告要求被告支付占有使用费的请求，该院予以支持。但被告租金已付至2019年2月28日，至今未满1年，租金按3000元/年计算，即为250元/月，故后期租金应自2019年3月1日按250元/月支付至被告腾空租赁物时止。原告诉请要求被告恢复原状，因原告未提供证据证实真实的原貌，故对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（二）》第十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告景德镇市公路管理局乐平分局与被告张清华于2016年3月1日续签的《乐平公路分局姜家道班续租合同》为无效合同；二、限被告张清华于本判决生效之日起两个月内将位于乐平市接渡姜家养路队的姜家道班围墙地内的所有土地与房屋全部返还给原告景德镇市公路管理局乐平分局；三、限被告张清华于本判决生效之日起十日内支付原告景德镇市公路管理局乐平分局租赁物占有使用费2000元（后期使用费按250元/月计算，支付至租赁物腾空时止）。四、驳回原告景德镇市公路管理局乐平分局的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告张清华负担。张清华向本院提交了如下证据，第一组，公路局道班原貌照片两张，证明案涉的道班在张清华承租之前是一片荒芜的；第二组，案涉庄园投资费用清单初稿，证明经初步估算张清华在签订租赁合同之后进行的庄园投资至少花费300余万元；第三组，东津畈村与张清华的租赁合同以及村主任的书面证明，证明庄园生意租赁的场所一般都需要租赁期限30年-50年，张清华在承租前后租赁的场地投入巨大，变化巨大。公路局质证认为，1.对第一组证据真实性没有异议，合同性、关联性有异议，结合本案的租赁合同，约定的租赁金额3000元/年，可知本案被上诉人正是因为该场地较为简陋，所以才签订了如此低额的租赁金额，在租赁期限内，上诉人如何进行投资或改造均是上诉人个人的经营行为，与被上诉人无关，该组证据不能达到上诉人的证明目的。2.对第二组证据三性均有异议，该清单是上诉人单方制作，没有任何相应的证据予以佐证，无法核实其真实性、合法性。其次，上诉人在租赁场地上进行投资与被上诉人无关，被上诉人履行了租赁合同中的交付义务，没有任何违约行为，上诉人因自身经营出现损失应当由其自身承担，其进行投资应当结合本案租赁合同中的租赁期限进行风险评估，被上诉人没有义务保证上诉人投资经营必须产生盈利。3.对第三组证据，首先对该组证据中村主任证明三性均有异议，该证明属于证人证言，应当出庭接受被上诉人的质证。另，该证明的内容未涉及本案争议焦点，仅仅证明了上诉人采取了哪些经营活动，该证明中也未提及本案租赁标的相关的租赁事宜，不具有关联性。其次，对第三组证据中的东津畈村与张清华的租赁合同三性均有异议，合同系复印件，无法核实真实性、合法性且该租赁合同与本案的承租标的无关联，上诉人与其他个人或组织签订租赁合同不能要求被上诉人就必须签订一样的租赁期限合同。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，张清华所举证据不能证明其实际损失，故对其所举证据的证明目的不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，涉案房屋租赁合同涉及的土地及房屋未经土地管理部门和房产管理部门批准，违反了法律法规的禁止性规定，故双方签订的房屋租赁合同为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，法院可以支持景德镇市公路管理局乐平分局按照合同约定的租金标准向张清华主张房屋占有使用费的请求。本案中，景德镇市公路管理局乐平分局诉请张清华支付2019年3月1日以后的租金与因房屋租赁无效而请求张清华支付占有使用费在实质上并无不同，即均是主张张清华应当为占有使用讼争房屋及场地支付相应对价，对于张清华享有的诉讼权利与应承担的诉讼义务并无影响。因此，景德镇市公路管理局乐平分局可以按照租赁合同约定的租金标准向张清华主张房屋占有使用费。张清华主张一审法院判决超出诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院判决并无不当，本院予以维持。关于景德镇市公路管理局乐平分局应否向张清华承担因合同无效造成的损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。但一审时张清华未就该损失提出反诉，且一审法院已告知其可另案起诉，故张清华关于请求景德镇市公路管理局乐平分局赔偿其经济损失100万元的主张本院不予支持。综上所述，上诉人张清华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张清华负担。本判决为终审判决。审判长  胡纯华审判员  舒振亚审判员  徐文生二〇二〇年四月十五日法官助理王玲娟书记员徐彩霞