四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初544号 原告：四平市众森物业管理有限公司。住所：四平市铁东区金星书苑小区院内。 法定代表人：刘仁亭，经理。 委托代理人：李磊，四平市铁东区名博法律服务所法律工作者。 委托代理人：彭伟，男，汉族，1966年8月23日生，该公司法务部职工，住四平市铁西区。 被告：李杰平，男，汉族，1984年12月27日生，中国电信职工，住四平市铁东区。 委托代理人：梁敏（系李杰平妻子），女，汉族，1986年4月10日生，红星美凯龙职工，住四平市铁东区220102198604105766。 原告四平市众森物业管理有限公司（以下简称众森物业）诉被告李杰平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘仁亭，委托代理人李磊、彭伟，被告李杰平委托代理人梁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 众森物业诉称：被告李杰平在金星书苑小区有房屋一套,房号为四号楼三单元601室。根据原告与金星书苑小区业主管理委员会达成的物业合同之规定，原告一直履行相关权利义务，依法依约对被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年5月至今拖欠物业管理费共计2054.00元。我方多次以各种形式向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。根据中华人民共和国《合同法》及《物业管理条例》之规定,特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告立即支付2017年5月至2019年5月物业管理费2054.00元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。 李杰平辩称：原告未向我提供任何物业服务，我没有享受到原告提供的物业服务，我能提供照片证明。我多次找到物业反映我家里的情况，我家居住顶楼，存在房顶漏水2处，窗户夹层透气，存在水汽。下雨天的时候从外面的窗户往屋里渗水，我找物业和开发商解决,但是物业和开发商相互推脱，导致事情一直没有解决。除上述情况外，该物业保洁工作不到位，楼梯扶手不经常擦拭。基于上述情况，我认为原告物业服务不到位，所以我拒绝缴纳原告物业服务费。 在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下： 1、企业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明众森物业管理有限公司的主体资格。 被告质证意见：无异议。 2、《前期物业管理转让合同》复印件一份，其中甲方为四平市鑫诚德物业管理有限公司，乙方为四平市众森物业管理有限公司，转让合同签订日期为2016年3月28日。证明2016年3月28日原告接管金星书苑小区物业管理，提供物业服务至今，同时证明原告收取金星书苑小区物业服务费符合法律规定。 被告质证意见：我不清楚。 3、《合同》复印件1份，其中甲方组织名称为金星书苑小区业主委员会，乙方为四平市众森物业管理有限公司，《合同》第三条明确约定：乙方（众森物业）提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人。本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同签订日期为2018年11月9日。证明金星书苑小区业主委员会同意原告公司接管金星书苑小区，原告按合同约定有权对金星书苑小区的全体物业产权人和使用人行使物业管理。并收取物业服务费。 被告质证意见：我们家不是针对众森物业签订的物业服务合同，是针对鑫诚德物业签订的物业服务合同。 4、《业主入住资料移交书》复印件、《业主情况登记表》复印件、《房屋装饰装修管理服务协议》复印件、《楼宇验收记录、认可表》复印件各一份，其中业主均系本案被告李杰平。签订日期均为2013年5月6日。证明业主李杰平入住金星书苑小区的时间、业主自然情况及房屋装饰装修管理服务的相关规定，同时证明原告接管金星书苑小区物业后，业主李杰平一直接受原告提供的物业服务。 被告质证意见：对证据的真实性无异议，当时确实是李杰平本人签字的，但是我们家不是针对众森物业签订的物业服务合同，是针对鑫诚德物业签订的物业服务合同。 5、四平市铁东区金星书苑小区业主委员会出具的《情况说明》1份，证明2016年3月，四平市众森物业管理有限公司实际接管金星书苑小区，并提供物业服务。2018年，金星书苑小区成立业主委员会，并与四平市众森物业管理有限公司签订《合同》。在签订《合同》时，双方约定众森物业提供物业服务收费标准为1元/平方米。在四平市众森物业管理有限公司接管小区期间，金星书苑小区全体业户一直接受四平市众森物业管理有限公司提供的各项物业服务，四平市众森物业管理有限公司为了完善小区的各项公用设施，投入了一定的费用，使小区居住环境比以前得到了较大的改善。小区广大业户对四平市众森物业管理有限公司提供的物业服务均表示满意，并积极交纳物业服务费。但小区有部分业户基于各种原因一直不积极交纳物业服务费，作为小区的业主委员会，我们也协助四平市众森物业管理有限公司进行催缴，但一直未果。 被告质证意见：我不清楚我小区有业主委员会，我也没签过字。 6、金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单复印件1份（90家业户）及发票复印件9张，交费日期为2016年至2019年。证明众森物业服务公司接管金星书苑小区物业管理后，小区大部分业户主动缴纳物业服务费。 被告质证意见：这些业户之所以交纳物业费，是因为得到了物业提供的服务，我没得到物业服务，所以我不交物业服务费。 7、原告公司出具的对金星书苑小区进行物业服务的现场照片5张，证明我公司接管金星书苑小区后，对金星书苑小区提供各项物业服务。做到了尽职尽责，不存在物业服务不到位的现象。 被告质证意见：对照片真实性无异议。 8、众森物业张贴的缴费公告照片1张，证明众森物业曾向业主催缴过物业服务费，但部分业主一直没有缴纳，故诉至法院。 被告质证意见：我没看到这个缴费公告。 9、众森物业接管金星书苑小区后，为改善公用服务设施投入费用清单13张，证明众森物业接管金星书苑小区后，对小区物业公用设施进行投资、改建，小区内各业户均享受到我公司提供的物业服务。 被告质证意见：原告投入的费用业主都看不到。关于水泵问题，我家住顶楼，时而有水，时而没水，这个问题我也向物业反映过多次了。对其他费用我不太了解。 10、金星书苑小区业户马月于2013年5月8日入户时所交的物业费票据复印件1份，该证据证明：原告入主金星书苑小区后，物业费并未增加，相比较车库费由每月的60元降为每月的24元。 被告质证意见：我家没有车库，该证据与我无关。 李杰平向法庭提供证据材料如下： 1、手机预存照片12张及手机视频2段。7张照片证明的问题是窗户透气和窗户内部的水汽问题。3张照片体现的是我家室外阳台的墙体脱落问题。1张体现我家窗户墙体漏水问题，还有1张是阁楼上的漏水问题，墙体长毛。2段视频体现的是我家楼道内的卫生保洁存在问题。上述照片及视频拍摄于2020年4月10日上午9时。 原告质证意见：1、被告所住房屋的窗户及外墙皮均属被告个人财产，不属于国家规定物业管理办法中物业公司服务范围内。根据《房屋建设工程质量保修办法》第七条之规定，因被告2013年入住，根据相关规定，房屋屋面防水工程和外墙面的泄露保质期为5年，窗户渗水不属于5年保修范围，被告所提的证据与原告无任何关系。2、我物业公司的保洁员属于定时、定点服务，仅扶手有灰，不能证明我物业公司没有做保洁工作。楼梯扶手如果长年累月不予擦拭，那灰尘问题将非常严重。在非保洁工作期间落灰，不能证明物业公司的保洁员没有做工作。我物业公司总共有3名固定保洁员。被告所拍视频系被告接到法院传票后拍摄，其真实性有待考证。 经审理查明：被告李杰平的房屋位于四平市铁东区金星书苑小区四号楼三单元601室，建筑面积70.56平方米。2013年5月8日被告入住该小区，并与四平市鑫诚德物业管理有限公司签订了《物业管理合同》，同意由四平市鑫诚德物业管理有限公司负责被告所在金星书苑小区的物业管理，并向四平市鑫诚德物业管理有限公司一次性缴纳了2年的物业服务费。2016年3月28日，四平市鑫诚德物业管理有限公司与四平市众森物业管理有限公司签订了《前期物业管理转让合同》，约定鑫诚德物业同意将金星书苑小区物业转让给众森物业进行管理，从本合同签订之日起，鑫诚德物业在与金星书苑小区业主签订的《物业管理合同》中，所约定的权利、义务一并转移给众森物业。本合同签订生效之日前，金星书苑小区业主所欠鑫诚德物业的物业费和滞纳金，鑫诚德物业同意一并交由众森物业负责继续追收缴纳。众森物业接管金星书苑小区物业管理后，投入资金对小区内公用设施进行了维护和改善，并与金星书苑小区的业主委员会签订了物业服务合同，约定众森物业提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人，本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。同时约定众森物业沿用鑫诚德物业的收费标准（即住宅每月缴纳物业费1元/平方米、商网每月缴纳物业费1.2元/平方米、车库每月缴纳物业费由60元降为每月24元）。 另查明：在众森物业接管金星书苑小区并提供物业服务后，被告一直未向众森物业缴纳过物业服务费。庭审时，经被告当庭确认，自2017年5月至2019年5月期间，被告拖欠物业服务费2054元，众森物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。 上述事实，有原告提供的企业营业执照、《前期物业管理转让合同》、《合同》、《业主入住资料移交书》、《业主情况登记表》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《楼宇、验收记录、任可表》、情况说明、金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单、发票、物业公司对金星书苑小区进行物业服务的现场照片、物业公司张贴的缴费公告照片、改善公用服务设施投入费用清单、业户每月缴纳物业费票据。被告提供的手机预存照片、视频，原、被告在庭审笔录中的陈述及其他证据材料在卷为凭。 本案诉讼争议的焦点是：原告四平众森物业管理有限公司要求被告李杰平支付物业服务费2054元是否有事实依据和法律依据？ 根据原告陈述，被告答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 原告四平众森物业管理有限公司要求被告李杰平支付物业服务费2054元符合法律规定，本院予以支持。 本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案原告系通过与鑫诚德物业签订《前期物业管理转让合同》接管的金星书苑小区物业管理，并享有鑫诚德物业在与金星书苑小区业主签订的《物业管理合同》中所约定的权利、义务及负有转让合同签订生效之日前，向金星书苑小区业主继续追收缴纳所欠鑫诚德物业的物业费和滞纳金的权利。在原告向金星书苑小区业主提供物业服务期间，原告又与金星书苑小区业主委员会签订了物业服务合同，约定众森物业提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人，本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告作为金星书苑小区的物业管理者，已对整个小区提供了物业服务。被告作为该小区的业主，在接受原告提供物业服务的同时，有义务按合同约定向原告交纳物业服务费。 关于被告辩称其不交物业费的主要原因是所居住的房屋房顶漏水、窗户夹层封闭不严，存在水汽，下雨天的时候从外面的窗户往屋里渗水，物业公司不给解决问题。本院认为，房屋漏水、窗户夹层封闭不严等应属房屋质量问题，物业服务费的构成中未包含业主私有部位的维修费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。物业公司只对物业共用部位、共用设施设备的日常运行承担维护费用。综上，商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的缴纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不因为对方承担民事责任。因此，被告的该项抗辩理由本院不予支持。 关于被告辩称物业未向我提供任何服务，我没有享受到物业提供的物业服务问题。本院认为，原告是针对金星书苑小区全体物业产权人和使用人提供的物业服务，且该服务已实际履行。小区业主拒绝缴纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，还会损害其他正常缴费业主的利益。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。 关于被告用其所拍摄的手机视频证明原告物业保洁工作不到位，楼梯扶手不经常擦的问题。本院认为，物业保洁工作不仅包括房屋单元楼梯扶手，还包括门厅、楼梯间、走廊通道、停车场、户外垃圾箱、小区人行道路等，被告所拍摄的手机视频仅能显示出其房屋单元楼梯扶手保洁现状，不能反映出整个小区卫生保洁存在服务不到位的情况。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务应履行的义务较为概括笼统，因此，业主不能单凭几张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分的证据形成完整的证据链加以证明。由于原告举证的手机视频内容，不足以证明整个小区卫生保洁不合格，物业服务不到位。鉴于被告上述抗辩主张缺乏事实依据和法律依据，故本院均不予采信。原告四平众森物业管理有限公司要求被告李杰平支付物业服务费2054元，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告李杰平于本判决生效后五日内一次性给付原告四平市众森物业管理有限公司物业服务费2054元。 案件受理费25元，由被告李杰平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  郑学文 二〇二〇年四月二十四日 书记员  张芷毓