辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0105民初4323号 原告：李璐 委托诉讼代理人：张妮娜、韩晓光。 被告：霍从花 委托诉讼代理人：奚鹏、张琪。 被告：沈阳丰华物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区贵和街6号。 法定代表人：邢龙，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：何东旭、朱圣楠。 原告李璐诉被告霍从花、沈阳丰华物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李璐的委托诉讼代理人张妮娜、韩晓光，被告霍从花的委托诉讼代理人奚鹏，被告沈阳丰华物业管理有限公司的委托诉讼代理人何东旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李璐向本院提出诉讼：1、请求法院依法判令二被告赔偿原告因本次事故造成的房屋财产损失及房屋修复人工费等共计25,119.78元。计算方式为鉴定损失数额23,619.78元+1000元外墙保温费用+500元入户门换锁费；2、请求法院依法判令二被告赔偿原告鉴定费3000元；3、请求法院判令二被告赔偿原告租金损失15,000元（按照1500元/月计算，自2019年6月至2020年3月）；4、请求法院依法判令二被告赔偿原告因处理本次事故产生的交通费3720元、误工费1444.4元、住宿费1296元；5、全部诉讼费由被告承担。 被告霍从花辩称，一、被告霍从花承租原告房屋居住，根据房屋属性正常使用租赁物，无任何违约行为，不应承担违约责任。 被告霍从花与原告于2017年5月20日签订房屋租赁协议承租原告房屋。2018年4月30日向原告支付了2018年5月21日至2019年5月20日的租金，根据合同法第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。即双方2017年5月20日的房屋租赁协议继续有效。房屋租赁协议乙方责任1中约定，被告霍从花承担因乙方原因造成房屋发水、漏电、漏水、失火、下水道堵塞而发生的一切费用。根据消防部门的调查认定可知，案涉火灾的起火原因为外来火源引发火灾，即第三方侵权所致，案涉房屋因火灾受损不可归责于被告霍从花，霍从花无任何违约行为。火灾发生时被告霍从花人在北京，租住的房屋无人居住，霍从花对于火灾发生及至蔓延扩大造成原告财产损失也无任何过错，不应承担任何责任。二、案涉火灾的发生系原告违约所致，原告应自负责任。起火部位为被告霍从花租住的房屋北侧消防连廊，在被告霍从花承租前原告就在消防连廊上堆放有大量的杂物，根据其设置的情况，通常可以理解为阳台，被告霍从花作为一般的承租房屋使用人，不可能知道该位置为消防连廊。原告出租房屋未告知被告霍从花北侧阳台为消防连廊不能使用，原告违反基本的告知义务，存在违约行为，同时原告作为房屋的出租人负有基本的管理义务，在房屋出租期间，原告从未就北侧阳台即消防连廊的使用情况向被告霍从花作出任何说明，案涉火灾的发生系基于原告违约所致，原告应自负责任。三、案涉火灾的发生第三人燃放烟花所致，案涉小区物业服务企业被告沈阳华丰物业管理有限公司未尽安全管理职责，对火灾的发生乃至蔓延扩大造成损害负有过错，应承担相应责任。1、根据消防部门的调查案涉火灾由于外来原因导致，火灾发生时间为2017年2月4日除夕20时15分左右，着火建筑下有人燃放烟花，火灾随即发生，因此燃放烟花引发火灾系案涉火灾发生的唯一原因。案涉建筑为高层住宅建筑，根据《沈阳市烟花爆竹安全管理规定》其10米范围不得燃放烟花爆竹，物业企业应划定燃放区域，但被告丰华物业作为物业管理单位，未尽管理义务，对火灾的发生负有过错，应负赔偿责任。2、消防连廊是根据《建筑设计防火规范》强制性条款设置的住宅建筑安全疏散设施，是发生火灾时的安全疏散逃生通道，为公用设施，不为业主私有，根据消防法律法规规定，安全疏散设施不得封堵占用。在被告霍从花承租房屋期间，未接到被告华丰物业任何通知告知房屋北侧为消防连廊，不能存放物品，案涉小区内消防连廊全部被堆放大量可燃物品，或者完全被封闭，被业主据为私有，完全丧失作为的消防安全疏散设施的功能。被告丰华物业公司作为案涉小区的物业管理单位，未采取任何措施，未尽管理义务，其对案涉火灾发生、蔓延扩大并造成损害负有过错，应承担赔偿责任。3、火灾发生时案涉小区消防车通道被堵塞，消防车不能及时靠近着火建筑实施扑救；火灾发生时案涉小区室内消火栓系统管网内无水，无论是利用消火栓自救还是消防救援人员到场后利用室内消火栓直接实施扑救均不能实现。前述两点导致火灾发生后不能得到有效扑救，进而蔓延扩大造成原告损失，被告丰华物业未尽物业管理义务，保证消防车通道畅通，保证案涉建筑消防设施好使好用，对火灾的蔓延扩大负有过错，应承担赔偿责任。综上，被告霍从花在履行租赁合同中无任何违约行为，原告房屋因火灾受损，系第三方原因所致，不可归责于被告霍从花。合同法第二百三十一条之规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。因不可归责于被告霍从花的原因，致使租赁物毁损，可以减少租金或者不支付租金，甚至可以解除合同，当然不必承担毁损的赔偿责任。现租赁合同履行期限已经届满，但自火灾发生之日起至租金交付期止的近三个月，被告霍从花不能正常使用租赁物，造成租金损失近5000元，因案涉火灾也造成被告霍从花个人物品受损，我方将另案起诉原告返还租金，赔偿损失。 被告沈阳丰华物业管理有限公司辩称，原告在庭审时将起诉状中的法律依据由侵权责任法变更为民法通则和合同法，原告与我方是物业管理服务合同关系，而与被告霍从花之间是房屋租赁合同关系，如果按照原告的主张，本案适用合同法要求人民法院裁判的话，不能在同一案件中就两种案件类型一并审理，所以我方认为原告应作出选择，究竟就哪一法律关系将本案进行下去，实际上依照原告的起诉方式是两个案件。小区的起火经过鉴定起火的原因是外来火源引起的，并没有确定是烟花爆竹引起的，起火的原因与我方对小区的管理无关。物业公司与火灾没有因果关系，延误11号楼2-19-1房屋救火的原因是起火点11号楼2-19-1号房屋家中没人，被告作为该小区物业管理人已经履行春节期间防火工作，已充分尽到提醒告知义务。 当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于沈阳市皇姑区天山路房屋（即案涉房屋）系原告所有。2017年5月20日，原告将案涉房屋出租给被告霍从花居住使用，租赁期限自2017年5月21日至2018年5月20日，月租金为1500元，并约定因被告霍从花原因造成房屋失火而发生的一切费用由其自行承担。租赁期限届满后，被告霍从花继续承租涉案房屋并向原告支付房屋租金至2019年5月20日。 2019年2月4日，案涉房屋发生火灾，造成该房屋内物品和装修不同程度烧损。2019年3月1日，沈阳市消防支队皇姑区消防大队作出《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：此起火灾起火部位为沈阳市皇姑区天山路北侧连廊起火，认定为外来火源引发火灾。原、被告因赔偿问题发生纠纷，遂原告诉至本院。 在本案审理过程中，依原告申请，本院委托辽宁唯实信资产评估有限公司对案涉房屋因火灾造成的财产损失数额进行评估，2019年6月5日，该公司作出辽唯评报字(2019)第93号资产评估报告，评估结论为：于评估基准日2019年5月7日李璐因火灾造成的财产损失额为23,619.78元（其中包含争议项6,799.06元）。为此，原告支出鉴定费3000元。 本院认为，原告明确表示其按照房屋租赁合同法律关系主张权利，故本案案由为房屋租赁合同纠纷。 关于本案中赔偿责任主体的问题。 首先，原告与被告沈阳丰华物业管理有限公司间不具有房屋租赁合同法律关系，故对于原告对被告沈阳丰华物业管理有限公司的赔偿请求，本案不予一并审理。 其次，关于被告霍从花是否承担赔偿责任的问题。原告与被告霍从花之间的房屋租赁合同关系合法有效，依据法律规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应承担损害赔偿责任。沈阳市消防支队皇姑区消防大队作出《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：此起火灾起火部位为沈阳市皇姑区天山路北侧连廊起火，认定为外来火源引发火灾。依据沈阳市消防支队皇姑区消防大队案涉火灾事故调查卷宗内容可知，案涉火灾的发生系外来火源将案涉房屋北侧连廊处堆放的易燃物引燃所致。被告霍从花自述前述易燃物有其承租前就已堆放的床板和木条及其自行堆放的纸盒箱。原告不认可易燃物中有其堆放的物品，且被告霍从花对其主张不能举证证明，故本院不予采信。火灾事发时，正值春节期间，案涉房屋的北侧连廊为开放式，被告霍从花应意识到该连廊堆放的易燃物品可能存在安全隐患，在春节期间有可能引发火灾，但被告霍从花没有及时对连廊处堆放的物品进行清理，未尽到充分的注意义务，致使外来火源引燃易燃物而发生火灾，造成了原告房屋受损的后果。故被告霍从花在使用房屋期间未妥善保管好租赁房屋，应对原告合理损失承担损害赔偿责任。 关于赔偿范围的问题。 第一，关于资产评估报告所涉及的赔偿数额。对于各方无争议的16,820.72元（23,619.78元-6,799.06元），本院予以确认。对于有争议的外墙保温及涂料、栏杆去绣刷漆的赔偿数额，因该受损部位影响原告房屋的居住使用及美观，原告出于自身居住使用的需求，亦会对该受损部位予以维修，故对该笔赔偿数额本院予以支持。对于有争议的评估明细表第3项（复合地板及踢脚线），因被告不能举证证明该部位受损系因之前漏水所致，故对该笔赔偿数额本院予以支持。对于剩余争议事项，因受损部位或物品存在着火造成的烟熏清洗不掉、变形的情形，因而评估机构才按全损计算损失数额，故对该部分赔偿数额本院予以支持。 第二，关于评估费3000元的问题。评估是为了确定原告财产损失的合理数额，故被告霍从花应予赔偿。 第三，关于2019年6月至2020年3月期间房屋租金的问题。原告房屋因火灾受损而不能正常对外出租进行收益，辽宁唯实信资产评估有限公司于2019年6月5日作出资产评估报告，考虑原告房屋受损程度及房屋维修后需要通风的情况，本院酌定对2019年6月1日至2019年7月31日期间的房屋租金损失予以支持。参照原告与被告霍从花间房屋租金价格，被告霍从花应赔偿原告房屋租金损失3000元。 第四，关于原告主张的交通费、误工费、住宿费、换锁费、外墙保温费，因无事实及法律依据，故本院不予支持。 关于被告霍从花主张的被告沈阳丰华物业管理有限公司对案涉火灾的发生具有过错，应承担赔偿责任的问题。因本案审理的法律关系为房屋租赁合同，被告霍从花的前述主张与本案不是同一法律关系，故本案中不予一并审理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告霍从花于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李璐房屋物品损失23,619.78元； 二、被告霍从花于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李璐评估费3000元； 三、被告霍从花于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李璐房屋租金损失3000元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费2175元，由原告李璐承担1087.5元，被告霍从花承担1087.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  历 贺 审 判 员  佟 铃 人民陪审员  张洪丽 二〇二〇年四月八日 书 记 员  刘子萌