湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初1285号原告王某某，女，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人罗屹，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人周炎梅，湖南江荣律师事务所律师。被告乙公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人王某某，执行董事。委托诉讼代理人王雨生，湖南湘一律师事务所律师。原告王某某因与被告乙公司发生房屋买卖合同纠纷，于2020年2月17日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁湘宁独任审理，于2020年3月27日公开开庭进行了审理，书记员徐晗担任庭审记录。原告王某某的委托诉讼代理人罗屹、周炎梅，被告乙公司的委托诉讼代理人王雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称：请求判令1、被告立即按合同约定履行交房义务；2、被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以已付房款324969元为基数，按照万分之一每天的标准从2016年12月19日起算，暂计算至2019年11月20日的违约金为34641.7元，后续违约金继续计算至房屋实际交付之日止）；3、被告向原告支付逾期办理预售合同备案登记的违约金3900元；4、被告承担本案案件受理费、财产保全费等全部诉讼费用。被告乙公司辩称：根据双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定，涉案房屋因第三方原因未通过验收，导致被告无法交付房屋，交房日期应当顺延，且由于双方对涉案房屋办理预告登记在时间上理解不一致，因此被告不应承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。经庭审当事人举证，质证，本院认证，确认以下证据材料可以作为本案的证据：长沙市商品房买卖合同及补充协议，原告缴纳的购房款收据、税收缴款书、长沙市不动产登记中心缴费通知单、住宅登记费缴款收据、物业专项维修资金专用收据，长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，关于千江?锦园小区项目土地摘牌工作若干问题的协议，某某学院关于协助解决千江?锦园小区问题党委扩大会会议纪要，湖南恒基有限责任会计师事务所湘恒基专审2017第245号关于千江?锦园小区项目资金来源与资金流向专项审计报告，千江锦园项目成本构成表，原告和被告的陈述等。经审理认定的上述证据，可证明如下事实：2008年8月21日，为解决教职员工住房困难，案外人某某学院（以下简称某某学院）与被告签订《定向开发建设住宅小区协议书》，双方就合作定向开发长沙市芙蓉区东岸乡新安村约30亩土地建设教职工住宅小区达成协议。2012年12月15日，某某学院与被告签订了《千江锦园小区项目团购协议》，双方就某某学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成了协议，约定：某某学院负责做好购房款的收取工作等；被告保证按约定的数量、面积向某某学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元/平方米，被告确保在2014年10月1日前向某某学院的购房户交房，被告在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。原告作为某某学院团购户按所购房屋110平方米，单价2980元/平方米，先后四次交购房款共计327800元。2016年1月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为坐落于芙蓉区房屋，建筑面积109.05平方米（面积最终以产权登记的面积为准），单价2980元／平方米，总房价324969元；付款方式为一次性付款，首付款（含定金）327800元已于本合同签订之前支付；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收通过（此处的竣工验收指建设房、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方联合验收）；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元／日的违约金。因被告拒绝与某某学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，某某学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出民事调解书，内容为：“一、乙公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户（名单见附件）交房，但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；二、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由某某学院协助乙公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻乙公司的亏损；三、乙公司确保项目后续资金；四、在本协议签订之日起三日内乙公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延。同时某某学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。备案的合同以购房户肖立与乙公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号QJJY-016）为准，其中购房价格的约定不妨碍执行本协议第二条。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。”另，该民事调解书所附附件载明王某某认购“千江?锦园小区”4栋402号房屋，房屋面积109.05平方米。另查明，原、被告双方签订的合同办理了商品房预售合同登记备案，2017年7月3日，原告购买的千江锦园4栋402号房屋办理了预售商品房买卖预告登记。本院认为：长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书目前系生效裁判文书，该调解书涉及原告等第三人的权利义务，原告以办理预告登记等行为表明其接受该调解书相关条款内容的约束。该调解书已确定了交房日期，但涉案房屋在本案庭审辩论终结前仍未通过竣工验收，故交房条件仍未具备，原告提出要被告履行交房义务的诉讼请求，本院不予支持。被告应为逾期交房承担违约责任。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。且双方已经办理了商品房预售合同登记备案。但前述生效调解书已经确认，网签条款与调解书内容不符合的，以调解书确定的内容为准。因此，被告逾期交房、逾期办理预告登记等手续的时间以前述调解书确定的时间为准。前述调解书并未约定违约责任条款，可以依照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款计算违约金。本案中原告要求以已付房款324969元为基数，按日利率万分之一的标准支付逾期交房违约金，本院予以认可。逾期交房的违约金从2017年7月1日起按日利率万分之一的标准计算至实际交房之日止。逾期办理预售合同备案预告登记的违约金从2017年3月21日起计算至2017年7月3日止，按每日10元计算为1050元。故原告提出要被告支付逾期交房违约金、逾期办理预售合同备案登记违约金合理部分的诉讼请求，本院予以支持。超出合理部分的诉讼请求，本院不予支持。被告提出由于双方对涉案房屋办理预告登记在时间上理解不一致，因此被告不应承担违约责任的答辩意见，因证据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告乙公司在本判决生效之日起五日内向原告王某某支付逾期交房违约金（以已付房款324969元为基数，按照每日万分之一标准，自2017年7月1日起计算至实际交房之日止）；二、被告乙公司在本判决生效之日起五日内向原告王某某支付逾期办理预售合同备案登记违约金1050元；三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如被告乙公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费764元，因适用简易程序减半收取382元，由被告乙公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  丁湘宁二〇二〇年四月一日书记员  徐 晗