山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初501号原告：孙思源，男，1963年7月3日出生，汉族，住青岛市即墨区。原告：王淑清，女，1963年2月15日出生，汉族，住青岛市即墨区，系原告孙思源之妻。二原告委托诉讼代理人：王琳俐，山东文鼎律师事务所律师。被告：修相辉，男，1962年9月25日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：王松，山东海政律师事务所律师。原告孙思源、王淑清与被告修相辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王淑清及二原告之委托诉讼代理人王琳俐、被告修相辉之委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋买卖契约；2、判令被告协助原告办理房屋过户手续；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月29日，原、被告签订房地产买卖契约，约定被告购买原告位于即墨区户房屋，双方签订协议后，原告与被告办理该房屋的过户手续，但被告至今未按照合同的约定向原告支付房款，经原告多次与被告协商未果，为维护原告利益，特具状起诉，请判如所请。被告辩称，原告所诉与事实不符。一、被告与原告系儿女亲家关系,涉案房屋起初购买时市场价为42万余元,后来双方口头约定将房屋以47万元价格卖与被告,被告表示同意,被告与原告签订的《房地产买卖契约》中的68万元仅仅是为办理银行抵押贷款所需并在中介机构的要求下所写的，如若合同写明实际价格47万元，那么贷款银行则根本不可能放款47万元。2015年6月29日，被告与原告签订《房地产买卖契约》，同年6月30日在双方办理房屋过户手续后，便办理了银行抵押贷款手续，中国银行股份有限公司青岛山东路支行将贷款支付给原告孙思源名下作为被告支付的房款，银行抵押贷款本息则由被告按月进行偿还。二、原告主体资格不适格，王淑清并非《房地产买卖契约》的卖方和转让人，也非涉案房产的前任不动产登记权利人，其无权主张要求解除《房地产买卖契约》。三、《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据上述规定，2015年6月30日，被告便是涉案房产的合法权利人，并取得了房地产权证书，依法享有涉案房产的房屋所有权和国有土地使用权，其他人不得侵犯被告对此享有的物权。四、原告诉讼请求无法律依据，合同的履行和合同的效力并不相同，且被告并未实际违约。1、《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告与孙思源签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合同效力合法有效，合同双方当事人的合同目的能够实现且已经实现，《房地产买卖契约》的内容并未对合同解除的情形进行约定，合同的违约责任也没有约定原告享有合同解除权及其解除情形。2、合同的解除直接关系到合同当事人的切身利益，事关重大，因此合同的解除必须符合法律规定的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中并无合同的法定解除情形，孙思源作为卖方，其签订合同的主要目的为获得购房款，被告是否付清购房款的争议可以通过其它途径解决，暂不足以证明符合法定解除条件。3、中国银行股份有限公司青岛山东路支行将47万元贷款已经支付到原告孙思源名下，如将被告偿还的本息计算在内的话，被告甚至已经付清68万元的款项，即使按照《房地产买卖契约》中约定的68万元房款计算，如若被告未实际付清房款总额，原告应当依据合同约定主张未支付房款的款项，而非解除《房地产买卖契约》，其请求根本不能成立。五、原告诉讼请求已过诉讼时效。合同解除权是一种形成权，依法定或约定享有合同解除权的当事人经其单方意思表示即可使合同效力归于消灭，从而对当事人的权利义务产生重大的影响，如解除权人长期握有合同解除权，但既不行使也不放弃，则合同随时有被解除的可能，将使合同各方当事人的关系长期处于不稳定的状态，这不仅与我国《合同法》维护交易稳定和维护社会经济秩序的立法目的相悖，也有悖于诚实信用的原则。《合同法》第九十五条规定了法律规定或当事人约定解除权行使期限，或虽无法律规定和当事人约定行使期限，但经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭，但遗漏了无法律规定和当事人约定行使期限，对方又未催告的情形，如在此情形下解除权不受行使期限的限制则显然有悖法理。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款后段规定：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”这一规定虽然仅适用于商品房买卖合同纠纷，但根据其立法趣旨，一般房屋买卖合同纠纷案件中当可参照适用。本案中即使孙思源享有解除权，但其长达四年之久始终未行使，已经远远超过了行使解除权的合理期限，应视为已丧失解除权，其在本案诉讼中提出解除合同的请求，显然是出于近年来市场房价飙升而欲反悔交易，违背诚实信用原则，其诉讼请求依法应当驳回。综上，原告的诉请主张解除房屋买卖契约的行为违背了诚实信用原则，且明显超过法定除斥期间，已过诉讼时效，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，原、被告系儿女亲家。2015年6月29日，为办理银行贷款，原、被告双方签订《房地产买卖契约》，约定：原告将位于原即墨区户房屋（建筑面积118.95平方米、地下室13.06平方米）以68万元的价格卖给被告。契约签订后，双方办理涉案房屋登记变更手续，被告在中国银行股份有限公司青岛山东路支行办理抵押贷款，贷款数额47万元。2015年7月2日，该贷款款项转到原告孙思源银行卡。被告再未支付原告任何款项。2015年7月3日，原告之子孙伟将原告孙思源卡上的47万元取现7万元，转账于莎莎17万元，转账孙伟23万元。原、被告虽办理房屋登记变更手续，但二原告一直居住在涉案房屋。庭审中，被告称每月偿还贷款的本息，但未提交证据证明。二原告称贷款本息每月由原告偿还，未提交2015年7月至2017年12月的还款证据，但二原告称贷款的还款银行卡一直在其手中，并提交2018年1月、4月、5月9月12月及2019年1月至今的还款银行凭证、流水明细。另二原告表示愿意一次性偿还涉案房屋银行贷款，并自愿给付被告补偿5万元。上述事实，有原、被告陈述、房地产买卖契约、不动产登记信息、银行凭证及交易流水明细等证据在案佐证，经当庭质证，足以证明上述事实成立。本院认为，本案争议的焦点问题为双方签订的房地产买卖契约是否为双方真实的意思表示。首先从交易的价格看，房屋建筑面积118.95平方米、地下室13.06平方米，价格绝对不是被告所称的47万元所能购得的；其次，涉案房屋在登记变更后一直仍由二原告居住至今；再次，从银行贷款的偿还看，被告未提交任何证据证明其偿还贷款，相反原告却提交部分还款的证据。结合原、被告双方系儿女亲家的关系，本院认为，原、被告双方之间不存在真实的房屋买卖意思表示，所谓的买卖契约也只是为办理银行贷款，房地产买卖契约应属无效。原告表示自愿一次性付清涉案房屋的银行贷款并补偿被告5万元，因此，被告应在涉案房屋银行贷款还清后协助原告办理产权变更登记手续。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条（二）项、第一百五十七条之规定，判决如下：一、原告孙思源、王淑清与被告修相辉于2015年6月29日签订的房地产买卖契约无效。二、原告孙思源、王淑清于判决生效后30日内付清涉案房屋的银行抵押贷款。三、被告修相辉在原告孙思源、王淑清付清涉案房屋的银行贷款后10日内协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。四、原告孙思源、王淑清自愿补偿被告修相辉5万元。五、驳回原告孙思源、王淑清的其他诉讼请求。本案案件受理费10600元（原告预交），保全费3920元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  周学成人民陪审员  李 伟人民陪审员  管益林二〇二〇年四月二十二日书 记 员  宫宇津附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具有下列条件的民事法律行为有效：（二）意思表示真实；第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后。行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的依照其规定。