福建省霞浦县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0921执异9号 案外人：陈碧珠，女，1964年11月9日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：邓盛良，福建霞邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁美铜，福建霞邑律师事务所律师。 申请执行人：周春莲，女，1974年6月19日出生，汉族，住福建省霞浦县松港海滨Ａ区。 委托诉讼代理人：陈秋华，福建风岚律师事务所律师。 被执行人：吴晓琴，女，1966年2月13日出生，汉族，住福建省霞浦县。 第三人：蔡少明，男，1963年3月3日出生，汉族，住福建省霞浦县。 在本院执行申请执行人周春莲与被执行人吴晓琴民间借贷纠纷一案中，案外人陈碧珠于2020年3月23日对本院查封吴晓琴名下坐落于霞浦县松港街道百花新村6号楼F6-2号房产的裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人陈碧珠称，请求撤销霞浦县人民法院（2019）闽0921执1558号《执行裁定书》，并依法解除对霞浦县松港街道百花新村6号楼F6-2号房产的查封措施。事实与理由：吴晓琴、蔡少明夫妻将其所有的坐落于霞浦县松港街道百花新村6号楼F6-2号房产卖断给陈碧珠为业，双方于2019年7月1日订立一份《房屋买卖协议书》，约定：（1）吴晓琴、蔡少明夫妻将上述房产，以230万元的价格卖给陈碧珠；（2）付款方式和时间：2019年7月1日付定金150万元，同月17日付购房款24万元，同年8月29日付购房款11万元，余款45元于同年9月6日付清；（3）一层出租给他人的房屋租金，于2019年7月1日起由承买人收取；（4）2019年7月1日房屋及权利证书交付承买人；（5）其他相关合同的权利和义务。合同签订后，陈碧珠依照合同约定按期付清了购房款，并收取了房屋及相关权利证书，后在准备办理过户手续时，于2019年9月11日发现上述房产因吴晓琴拖欠周春莲债务被霞浦县人民法院作出的（2019）闽0921执1558号《执行裁定书》查封，致案涉房产无法过户至陈碧珠名下。综上所述，吴晓琴、蔡少明夫妻将上述房产卖给陈碧珠的行为合法有效，陈碧珠依约付清了所有购房款，并收取了房屋，双方的买卖行为应受到法律保护。霞浦县人民法院对该房屋的查封措施致案涉房产无法过户至陈碧珠名下，损害了其合法权益。 申请执行人周春莲辩称，1.陈碧珠与吴晓琴之间的房屋买卖合同存在恶意转移财产，损害周春莲合法利益的行为，应予撤销。周春莲在2019年4月份就已经起诉吴晓琴民间借贷案件，吴晓琴与蔡少明夫妻口口声称一定想办法偿还借款，但2019年7月1日吴晓琴与陈碧珠签订房屋买卖合同并于当天收取定金150万元后却并没有偿还款项，且在2019年7月2日吴晓琴与周春莲达成调解协议后也没有还款，而是以调解拖延时间，将房产转移他处。2.陈碧珠与吴晓琴、蔡少明之间的房屋买卖合同系恶意串通，损害债权人合法权益，根据《民法总则》第一百五十四条、《合同法》第五十二条第（二）、（三）项之规定，该买卖行为应认定无效。陈碧珠与吴晓琴、蔡少明关系密切，陈碧珠系吴晓琴民间互助会的会员，吴晓琴倒会后，欠陈碧珠巨额会款。周春莲有理由怀疑，吴晓琴因欠陈碧珠会款，在周春莲等债权人起诉后，双方恶意串通，以房屋买卖合同形式掩盖其恶意转移财产的非法目的。3.物以登记为生效要件。本案房屋所有权并没有发生变更，陈碧珠享有的是债权，且不构成善意取得。4.陈碧珠提供的《租赁协议》无法证明其已合法占有涉案房屋。租赁合同的真实性无法确认，且有悖常理。房屋所有权人为吴晓琴、蔡少明，在房屋产权没有变更的情况下，承租人与陈碧珠签订协议不符合常理。另外，租赁协议恰恰证明陈碧珠未接管该房屋，房屋由案外人占有使用。陈碧珠也未提供购买房屋的小区物业缴费及供水供电凭证，不能证实其在法院查封前已合法占有该不动产之事实。5.霞浦法院对涉案房产进行查封，程序合法，应驳回案外人的异议请求。 被执行人吴晓琴未作答辩。 第三人蔡少明未作答辩。 本院查明，2019年7月2日，周春莲与吴晓琴民间借贷纠纷一案经本院主持调解，确认吴晓琴结欠周春莲15万元，该款定于2019年8月3日前偿还15000元，2019年9月3日偿还15000元，2019年10月起至2023年1月止每月3日前偿还3000元，周春莲自愿免除吴晓琴对利息的支付；若吴晓琴未能按上述时间履行还款义务，则周春莲有权自逾期之日起要求吴晓琴对未还部分提前清偿并按月利率1%计算利息。因吴晓琴未按期还款，周春莲申请本院强制执行。2019年7月1日，吴晓琴、蔡少明夫妻将其名下坐落于社区××花新村××单元）卖给陈碧珠为业，双方于2019年7月1日订立一份《房屋买卖协议书》，约定：（1）吴晓琴、蔡少明夫妻将上述房产，以230万元的价格卖给陈碧珠；（2）付款方式和时间：2019年7月1日付定金150万元，同月17日付购房款24万元，同年8月29日付购房款11万元，余款45万元于同年9月6日付清；（3）一层出租给他人的房屋租金，于2019年7月1日起由承买人收取；（4）2019年7月1日房屋及权利证书交付承买人；（5）其他相关合同的权利和义务。合同签订后，陈碧珠依照合同约定按期足额付清了购房款。合同签订当天，陈碧珠收取了房屋，并与承租人王亨杰签订了租赁合同，将上述房屋第一层出租给王亨杰。因该房产本身存在房贷，吴晓琴在收到陈碧珠最后一笔买房款45万元当天还清了房贷。2019年9月11日，双方准备办理过户手续时发现上述房产已被本院作出的（2019）闽0921执1558号《执行裁定书》查封。经查，该房产在2019年8月6日已经被霞浦县公安机关查封，并于2019年9月20日被本院轮候查封。现因上述房产被查封，陈碧珠不服本院查封裁定，提出执行异议。 本院认为，陈碧珠与吴晓琴、蔡少明之间的书面房屋买卖合同合法有效，该房产已经于2019年7月1日交付陈碧珠占有使用，且陈碧珠亦已经交付全部对价，房产至今未办理过户系因吴晓琴个人原因导致房产被查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”陈碧珠对上述房产享有排除执行的权利，其主张解除对该房产的查封的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对吴晓琴、蔡少明名下坐落于社区××花新村××单元）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  苏玲玲 人民陪审员  吴新颖 人民陪审员  陈琳琳 二〇二〇年四月三日 书 记 员  陈美娥 附注： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。