民事判决书                 （2020）陕01民终1367号上诉人（原审被告 反诉原告）：刘旭升，男，汉族，1987年8月24日出生，住西安市雁塔区科技二路68号。被告（反诉原告 反诉原告）：王阳，女，汉族，1988年2月28日出生，住西安市雁塔区科技二路68号。共同委托诉讼代理人：佘欧阳，湖北驰纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告 反诉被告）：王江平，男，汉族，1986年5月28日出生，住西安市雁塔区丈八北路366号25栋1单元22层4号。被上诉人（原审原告 反诉被告）：南美庆，女，汉族，1988年1月21日出生，住西安市雁塔区丈八北路366号25栋1单元22层4号。委托诉讼代理人：王江平，系南美庆之夫。原审第三人：西安德昭房地产营销策划有限公司，住所地西安市雁塔区博文路碧馨阁一层商铺2号。法定代表人:任楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。上诉人刘旭升、王阳因与被上诉人王江平、南美庆、原审第三人西安德昭房地产营销策划有限公司（以下简称：德昭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘旭升、王阳共同委托诉讼代理人佘欧阳，被上诉人王江平、南美庆之委托诉讼代理人王江平，原审第三人委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘旭升、王阳上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，驳回王江平、南美庆诉讼请求；2.改判刘旭升、王阳不退还定金；3.改判王江平、南美庆支付刘旭升、王阳实际损失7800元；4.一、二审诉讼费由王江平、南美庆承担。事实和理由：一、刘旭升、王阳在《买卖保证金协议》第二页签字确认同意出售，即认可了该协议中的权利义务对刘旭升、王阳具有约束力。一审认定刘旭升、王阳并非该协议一方当事人，认定错误。二、刘旭升、王阳已经实际履行《房屋买卖三方合同》，并且积极与对方沟通，不存在违约行为。刘旭升、王阳在2019年4月8日将户口由该房屋所在地迁至他处，全面履行合同第九条第二项义务。同年5月4日，刘旭升、王阳支付租金等用于租赁其他房屋，搬离涉案房屋。在德昭公司的指示下，刘旭升、王阳办理注销抵押登记的义务应当在双方办理网上签约、银行面前以后。但王江平、南美庆没有履行其义务，刘旭升、王阳具有先履行抗辩权。在合同约定的办理注销登记的4月20日、4与饿8日、5月6日，刘旭升、王阳均积极与德昭公司沟通，询问何时能够网上签约，并协商要求签订补充协议以确定双方网签、办理注销抵押登记的时间。由此可见，刘旭升、王阳一致在积极履行本协议，不构成违约。三、因王江平、南美庆的违约行为，导致2019年3月14日至今，交易房屋无法进行出租，无法取得租金，导致刘旭升、王阳可得利益损失7800元，应予以赔偿。四、即使最终认定刘旭升、王阳违约，则违约金明显过高，应予调减。王江平、南美庆答辩称，一审认定事实正确，应予维持。德昭公司陈述认为，一审判决正确，应予维持。王江平、南美庆向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖三方合同》；2.刘旭升、王阳返还20000元定金；3.刘旭升、王阳赔偿违约金290000元及中介费29000元；4.本案诉讼费用由刘旭升、王阳承担。刘旭升、王阳向一审法院提出反诉请求：1.解除《房屋买卖三方合同》；2.王江平、南美庆向刘旭升、王阳支付的定金不予退还；3.王江平、南美庆向刘旭升、王阳支付实际损失7800元；4.本案诉讼费用由王江平、南美庆承担。一审法院经审理查明，2019年3月7日，王江平（买方）与第三人德昭公司（居间人）签订《买卖保证金协议》，约定：“一、委托事项：西安德昭房地产营销策划有限公司兹为中介提供居间服务，买卖坐落于陕西省西安市雁塔区富鱼路与经十三路交汇处东方米兰国际城11幢2004室房屋一套。居间人现已提供该房屋资料予买方详阅，现买方承购条件与卖方出售条件尚有差距，买方愿意支付保证金5000元予居间人代为斡旋；保证金在签订本《保证金协议》时一次性支付；二、委托人的承购条件：委托人对该房产认购金额为1450000元；三、斡旋期限：自即日起至2019年3月31日止；四、协议双方的权利义务：1、本协议经卖方签字同意买方承购条件时斡旋即告成功，保证金即转定金；2、房产过户的各项税费均由买卖双方按照双方约定自行承担；3、买方在斡旋期间内不得随意撤回保证金，否则因此所造成的损失均由买方自行承担；4、斡旋成功后，若因可归责于卖方事由至解除协议者，卖方应赔偿委托销售总金额的4%作为赔偿金支付于买方，同时买方同意将所得赔偿金的50%给付西安德昭房地产营销策划有限公司作为服务佣金；5、斡旋成功后，居间人应在24小时内通知买方。如因买方的原因在斡旋成功后30日内无法告知买方或通知后拒不出面签署《买卖定金合同》及《西安市存量房买卖合同》，则买方所缴纳的保证金不予退还。本保证协议自斡旋成功后第31日起自动终止；五、注意事项：1、本保证金协议经卖方签字确认之后叁拾个工作日内，委托人须签订《买卖定金合同》，并将不高于房屋成交价额20%的房款存至履约保证金专户。同时，买方、卖方及银行签订《代办履约保证委托书》以维护双方的合法权益；2、在保证金期间，买方如变换联系方式的，应先行通知居间人，否则造成的一切损失自行承担。六、违约责任：本协议自当事人签字确认后，如买方不履行本协议之约定，所付保证金不再退还。七、其他约定事项：1、此价位为卖方净拿价格，中间所产生的过户费、税费（契税、个税）、中介费等费用全部由买方承担；2、买方所缴纳的税费以国家实时政策为准；3、卖方必须在产权变更当日配合买方和居间方进行大修基金更名；4、此房产在过户交接前所产生的物业费、水电费等相关费用均由卖方承担；5、买方以商业贷款方式购买此房。八、本合约自双方签字或盖章后生效。九、本协议一式一份，由西安德昭房地产营销策划有限公司留档。兹因斡旋期限届满斡旋不成功的，买方在签订本协议时曾付保证金，西安德昭房地产营销策划有限公司将无息返还于买方且经买方签收无误后，买方不得再对居间人及卖方有任何请求或主张。”刘旭升、王阳于2019年3月9日在此协议下方签字同意出售房屋。2019年3月14日，王江平、南美庆（乙方）与刘旭升、王阳（甲方）及德昭公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定：乙方购买由甲方所售的坐落于西安市高新区东方米兰国际城一期11幢2004室房屋；该房屋所有权证号为：陕（2017）西安市不动产权第1354940号；房屋已设立抵押，抵押权人为刘旭升、王阳，抵押登记日为2015年8月，甲方应于2019年4月20日前办理抵押注销手续；房屋成交价格1450000元；合同对付款方式的约定：1、甲乙双方约定，本合同签订当日，乙方支付20000元作为定金给甲方；2、乙方以商业贷款方式购买此房产；3、乙方所缴纳的税费以国家实时政策为准；4、产权变更当天，由西安市不动产登记管理中心对产权进行核实，确定甲方产权清晰无异议，全部房款（包含定金）由西安市不动产登记局进行资金监管，待产证为发证状态，房款自动划转至甲方预留账户；居间服务费29000元，由乙方向丙方支付；甲乙双方应在2019年5月31日办理房屋权属移转登记手续，否则按照本合同第十一条的规定承担违约责任。合同对违约责任的约定为：第十一条（三）其他违约责任：2.任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之零点伍的违约金；逾期超过柒日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之贰拾向守约方支付违约金。合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起伍日内退还乙方全部已付房款。合同对生效、变更或补充方式的约定为：“第十四条：本合同自甲乙丙三方签字（盖章）之日起生效。双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充”。其他约定：甲乙双方约定于4月30日之前，乙方办理完成天朗蓝湖树房产交易手续，若交易顺延，本次房产交易相应顺延至6月30日前办理产权移转手续。同日，向被告王阳支付定金15000元，德昭公司将刘旭升、南美庆交予德昭公司的保证金5000元作为定金交予王江平、南美庆。刘旭升、王阳向王江平、南美庆出具《收条》，载明：“今收到王江平、南美庆购买位于西安市高新区东方米兰国际城一期11幢2004室的房屋定金20000元整。”，王江平、南美庆向德昭公司支付中介费29000元，德昭公司对此出具有《房屋中介专用收据》，载明：“交款人：王江平、南美庆，收款项目：中介费29000元，收款事由：购买东方米兰国际城一期11幢2004室中介费”。另查，2019年5月9日，刘旭升、王阳向王江平、南美庆发送《房款催告函》一份，载明：“王江平、南美庆，合同中未约定房款的具体支付方式和支付期限，按照交易习惯买方应在合同签订后三日内支付首付款，一般为房款总价的20%-30%，首付款支付后买卖合同生效，但你方从合同签订至今一直未支付首付款，也没有任何沟通联系，三方合同并未实质生效。现本人向你郑重致函如下：1、请你方配合我方在本催告函收到3日内支付首付款（首付款不得低于合同总价款30%），并配合办理网签，支付方式按合同约定。2、如你方未在指定时间内支付首付款，我方将按照规定，解除于2019年3月14日签订的房屋买卖三方合同，并将追究你方迟延支付首付款的违约责任，并赔偿我方信赖利益损失以及全部经济损失；3、我方将不再另行通知径行采取法律措施，你方将承担由此产生的各种费用，包括但不限于诉讼费、律师费等；专告此函，望慎思并谨慎对待。”又查，王江平、南美庆、刘旭升、王阳及德昭公司未约定网签时间及首付款金额与贷款金额，刘旭升、王阳亦认可王江平、南美庆以商业贷款方式购买此房，产权变更当天，将购房款存入资金监管账户。再查，2014年12月2日，西安市住房保障和房屋管理局发布《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》，载明：“一、自2015年1月1日，在城六区范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约（以下简称：网签）系统签订买卖合同，并委托市房产交易管理中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。”庭审中，王江平、南美庆向法院提交2019年7月11日“西安市房地产经纪机构备案＆二手房交易管理系统”系统截图一份，载明涉案房屋仍在抵押状态。刘旭升、王阳称本案所涉买卖合同有重大漏洞，未约定具体交款日期，首付款金额也未约定，保证金协议王江平、南美庆亦未履行，是德昭公司告知刘旭升、王阳不要办理解押手续，并要求不退还王江平、南美庆交纳的定金，赔偿其损失。德昭公司表示系其履行居间义务督促履行合同义务，从未要求刘旭升、王阳不履行合同义务，不办理解押手续，保证金协议系王江平、南美庆与德昭公司签订，系王江平、南美庆委托德昭公司与刘旭升、王阳协商购买房屋事宜，刘旭升、王阳在合同签订后签字系同意出售房屋的行为，刘旭升、王阳并非保证金协议的一方主体。一审法院认为，合同具有严格的相对性。王江平与德昭公司签订的《买卖保证金协议》，系王江平委托德昭公司代其就本案所涉房屋的买卖条件与刘旭升、王阳斡旋。王江平与德昭公司签订签订该协议后，刘旭升、王阳在协议上签字仅系确认同意出售本案所涉房屋的行为，刘旭升、王阳并非该协议的一方当事人，且该协议明确载明协议自斡旋成功后第31日起自动终止，故本案所涉、王江平、南美庆、刘旭升、王阳及德昭公司之间的买卖合同关系，应以《房屋买卖三方合同》为依据，刘旭升、王阳以王江平与德昭公司签订的《买卖保证金协议》认为王江平、南美庆违约，明显无事实及法律依据。王江平、南美庆与刘旭升、王阳及德昭公司签订的《房屋买卖三方合同》显系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，应属合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。本案所涉合同约定，双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。刘旭升、王阳向王江平、南美庆发送《房款催告函》要求对合同进行补充约定，但双方未就补充协议达成一致意见，未签订补充协议。刘旭升、王阳在《房屋买卖三方合同》签订后已收取定金20000元，刘旭升、王阳亦应依约于2019年4月20日前办理抵押注销手续，现本案所涉房屋仍处抵押状态。如合同有未约定的事项，刘旭升、王阳、王江平、南美庆及德昭公司应当按照西安市房管局提供的，网签合同及资金监管协议进行补充，或依据合同法规定进行填补，刘旭升、王阳所述合同有重大漏洞并不对本案所涉房屋买卖合同履行造成任何阻碍。基于以上事实，刘旭升、王阳的行为明显对王江平、南美庆构成违约，刘旭升、王阳应当向王江平、南美庆承担返还定金及合同约定的违约责任。合同约定违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之二十向守约方支付违约金，故对于王江平、南美庆要求刘旭升、王阳返还20000元定金，赔偿违约金290000元及中介费29000元的诉讼请求，法院依法予以支持。至于刘旭升、王阳反诉要求其不予退还定金，王江平、南美庆支付实际损失7800元的反诉请求，无事实及法律依据，故法院依法不予支持。当事人协商一致可以解除合同。庭审中，刘旭升、王阳、王江平、南美庆均要求解除《房屋买卖三方合同》，德昭公司亦同意解除，现各方当事人一致同意解除合同，故法院依法予以确认。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：1.解除王江平、南美庆与刘旭升、王阳及西安德昭房地产营销策划有限公司于2019年3月14日签订的《房屋买卖三方合同》。2.刘旭升、王阳于本判决生效之日起十日内向王江平、南美庆返还定金20000元、支付违约金290000元、赔偿中介费29000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。3.驳回刘旭升、王阳其余反诉请求。本案本诉案件受理费6385元，由刘旭升、王阳承担。因王江平、南美庆已预交，刘旭升、王阳应于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给王江平、南美庆。反诉费用8925元，由刘旭升、王阳承担。二审经审理查明，一审查明事实属实。二审中，刘旭升、王阳提交了：第一组证据：1、房屋租赁合同书；2、收据；3、支付宝账单详情；4、户口簿登记卡，证明刘旭升、王阳积极履行合同不应当承担违约责任。第二组证据：1、刘旭升微信钱包入账截图；2、刘旭升与德昭公司置业顾问的聊天记录，置业顾问作为专业人员给出了专业的意见就是等到网签和面签通过了再让刘旭升、王阳偿还贷款，证明刘旭升、王阳积极履行合同不应当承担违约责任。王江平、南美庆质证认为对第一组、第二组证据真实性认可，证明目的不认可。德昭公司质证认为对第一组证据真实性、证明目的均不认可，对第二组证据的真实性、证明目的均认可。本院认为，本案争议的主要问题是：1.导致房屋买卖协议无法正常履行的违约方应如何认定；2.违约方的违约责任应如何承担。二审中，德昭公司认可是其工作人员告知刘旭升、王阳待网签和银行面签之后再办理房屋解押，故不能认定抵押注销在2019年4月20日前未办理完毕系刘旭升、王阳所致。刘旭升、王阳认为，王江平、南美庆没有《买卖保证金协议》的约定支付相关款项，构成违约。但该协议是王江平、南美庆与德昭公司签订的，该协议最后一页中关于卖方是否同意出售房屋设有专门的选项和签名栏。刘旭升、王阳勾选“卖方同意出售”并在签名栏内签字仅是对其同意出售房屋的确认，而非表示刘旭升、王阳成为了《买卖保证金协议》的一方当事人，其以该协议中的条款主张王江平、南美庆违约，难以得到支持。另外，各方在三方合同中已经对王江平、南美庆在4月30日之前无法办理完成天朗蓝湖树房产交易手续的情况进行了约定，即若前述交易不能在4月30日前完成，则涉案房产交易相应顺延至6月30日前办理产权移转手续。在顺延的期间尚未届满时，刘旭升、王阳就于2019年5月9日，向王江平、南美庆发出《房款催告函》，催促王江平、南美庆支付首付款，并表示，若王江平、南美庆方未在指定时间内支付首付款，其将解除合同涉案《房屋买卖三方合同》。需要指出的是，该三方合同中并没有约定支付首付款的时间、付款数额，刘旭升、王阳提出的首付款要求缺乏合同依据。综上，一审认定涉案房屋交易未能达成系刘旭升、王阳所致，要求其退还定金20000元、赔偿中介费29000元并承担违约金290000元并无不当。至于刘旭升、王阳提出违约金过高，因违约金标准系合同明确约定，是各方当事人的真实意思表示，且刘旭升、王阳并未证明该项主张，此上诉理由，亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6502元，由上诉人刘旭升、王阳承担。本判决为终审判决。审判长  李雪晴 审判员   姬  钊审判员  蒋  瑜二〇二〇年四月三日书记员  张  茜