山东省枣庄市山亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0406民初319号原告：崔家琦，男，1986年9月20日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。原告：张雪，女，1985年11月7日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。上列二原告共同委托诉讼代理人：雷永军，山东富善律师事务所律师。被告：山东裕升置业有限公司，住所地：山东省日照市经济开发区秦皇岛路北，北京路西（中瑞聚福园）（幢号：001）01单元401号。法定代表人：王东升，执行董事。委托诉讼代理人：周广远，男，1995年3月9日出生，汉族，系该公司员工，住山东省汶上县。委托诉讼代理人：袁安江，男，1983年4月10日出生，汉族，系该公司员工，住山东省日照市东港区。原告崔家琦、张雪与被告山东裕升置业有限公司（以下简称裕升置业）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告崔家琦、张雪的委托诉讼代理人雷永军，被告裕升置业的委托诉讼代理人袁安江、周光远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔家琦、张雪向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告支付逾期交房违约金2848.13元；2、判令被告向二原告支付逾期办理不动产权登记证违约金37737.72元（自2017年10月19日起至2020年1月3日止，以284813元为基数，按年利率6%计算），并协助二原告办理山亭区邾国路裕升山亭花园第20号楼2单元601室房屋不动产权登记证；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，2017年3月20日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS0105220），原告购买被告开发的位于枣庄市山亭区山城街道邾国路466号裕升山亭花园20楼2单元601室商品房一套，房屋总价284813元，合同约定被告应于2017年6月31日前向原告交付房屋，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权属登记的，被告应当承担违约责任。但被告自2017年7月20日将涉案房屋交付给原告后，由于被告的违约行为，原告至今无法办理房屋所有权属登记，给原告带来巨大损失，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告裕升置业辩称，一、原告主张的逾期交房违约金，已过诉讼时效，涉案合同约定的交付日期为2017年，其未在法定诉讼时效期间内主张权利，应予以驳回，即使存在逾期交房原告主张的逾期交付的违约金也明显过高，请求法院参照山亭人民法院做出的（2017）鲁0406民初1914号生效判决予以调低。二、被告的办证义务根据合同约定及法律规定为：将由被告提供的资料报产权登记机关备案，即完成初次登记，之后应由原告提出申请向登记部门申请登记、被告予以协助。可见，原告直接诉求被告为其办理权属证书没有事实与法律依据，应依法驳回第一项请求。三、原告的第二项请求事项与事实不符，适用法律错误，依法不成立。具体理由如下：（一）本案《商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的约定“协商解决”，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条关于办证期限的特殊约定。违约金的起算点应当为原告提起诉讼之日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。即双方当事人明确约定办证期限，超过约定期限的，如有特殊约定，应当按照该约定的处理方式进行处理，只有不存在该特殊约定时，才应当按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，超过90日办证期限即承担违约责任。而本案合同第十九条中，双方当事人约定了办证期限90日，同时约定了超过90日按第三项“协商处理”，排除了第一项、第二项或退房或支付违约金的约定。即90日之后双方应协商处理，起诉前的协商处理期间不应作为违约状态认定。协商不成应自起诉后起算违约责任。这如同设定履行期限的宽限期，不违反法律的强制性规定。因此要求由被告承担协商期间内的逾期办证的违约责任不成立。对此，司法实践中从基层法院到中院、高院都有生效判决予以支持。（二）原告主张违约金数额依据不足，起码过高应调低。本案逾期办证自2018年4月3日后系因为当地政府的原因导致的，应该减轻或免除被告的逾期办证责任。经审理本院认定如下事实：2017年3月20日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS0105220），房屋代码：305281。合同约定:原告购买被告开发的裕升山亭花园20号楼2单元601室楼房一套，建筑面积110.74平方米，每平方米单价2571.91元，价款284813元。第十条约定交付时间：2017年6月31日。交付条件：1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品房住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十九条（三）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的。双方同意按照下列第2方式处理：（2）双方协商解决。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时办理产权登记所需手续及费用的出卖人不承担任何违约责任。原、被告对其他权利和义务也进行了约定。合同签订后原告依约履行了义务，2017年7月20日被告将涉案房屋交付给原告。另查明，裕升山亭花园小区未取得竣工综合验收备案，附近同类房屋租金在2017年为每月1100元。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方对合同效力均无异议，该合同合法有效，合同条款对双方均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条"对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外"的规定，涉案房屋原告已占有使用，房屋交付行为事实上已完成，且原、被告并无其他有关房屋转移占有不视为房屋交付使用的约定，故可认定涉案房屋于2017年7月20日完成交付。因此，按照合同约定被告逾期20天交付涉案房屋，构成违约。根据《民法总则》的规定诉讼时效为三年，涉案合同约定交付日期为2017年6月31日，民事权利未满三年的按三年诉讼时效调整，因此原告的诉讼没有超过诉讼时效。本案被告在庭审答辩中明确提出涉案商品房买卖合同约定违约金明显过高，请求法院据实调低。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，现原、被告没有证据证明因被告违约造成原告损失数额，按照公平原则和诚实信用原则，综合涉案合同的履行情况、当事人过错程度等因素，应认定违约金条款的约定‘过分高于造成的损失’，因此逾期交付违约金过高应以调整。参照最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，即采用同地段同类房屋租金标准酌情予以确定，裕升山亭花园小区附近同类房屋租金在2017年为每月1100元，本院酌情予以确定被告每日逾期交付违约金为40元。根据法律规定和合同约定，裕升置业负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务。办理房屋权属证书需由原告申请，相关房地产登记部门负责办理，原告要求裕升置业协助办理房地产权属证书应为裕升置业将办理权属登记需由裕升置业提供的资料报产权登记机关备案。其次《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条的约定，转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的。双方同意按照下列第2方式处理：（2）双方协商解决。该条关于“双方协商解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成，原告可依据合同约定或法律规定向被告主张逾期办证的违约责任。因原告提交的证据不能证明其与被告曾依约协商或协商未果，故自被告逾期办证之日起至原告提起本案诉讼之日为双方协商解决期间，原告提起诉讼之日应视为双方协商解决未果，如此时被告仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因原告的原因，则被告应承担逾期办证的违约责任，支付违约金的起始时间应从原告起诉之日开始计付至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案止。关于违约金的计算标准，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人自主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”因此，本案逾期办证违约金可按照年利率6%的标准计算。综上所述，原告的诉讼请求本院部分予以支持；被告的抗辩理由，本院部分予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条第三款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告山东裕升置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告崔家琦、张雪逾期交房违约金800元（40元×20天）。二、被告山东裕升置业有限公司于本判决发生法律效力后三十日内给付原告崔家琦、张雪逾期办证违约金(以284813元为基数，自2020年2月13日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照年利率6%计算)。三、被告山东裕升置业有限公司于本判决发生法律效力后三十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元，减半收取408元，原告崔家琦、张雪负担204元，被告山东裕升置业有限公司负担204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  丛晓新二〇二〇年四月二十六日书记员  潘姿宇