甘肃省天水市秦州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0502执异16号 异议人（案外人）：崔玉芳，女，1966年1月8日出生，汉族，住甘肃省张家川回族自治县。 委托诉讼代理人：王双进（系崔玉芳丈夫），男，住甘肃省张家川回族自治县。 申请执行人：甘肃盛达集团股份有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区。 法定代表人：赵海峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王栋，甘肃中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张天晶，甘肃中天律师事务所律师。 被执行人：天水长城实业有限公司，住所地：天水市秦州区。 法定代表人：常小林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王朝晖，甘肃天秦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王昊，甘肃天秦律师事务所律师。 在本院执行的（2019）甘0502执1394号甘肃盛达集团股份有限公司（以下简称盛达公司）与天水长城实业有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人崔玉芳对本院评估、拍卖长城公司的位于天水市秦州区南廓路38号长城大厦第16层楼房的执行行为不服，向本院提出书面异议，要求中止该层楼房的拍卖程序。本院受理后，依法组成合议庭进行审查,并于2020年4月28日举行了听证。现已审查终结。 案外人崔玉芳称，在执行的盛达公司与长城公司房屋买卖合同纠纷一案中，法院将予拍卖长城公司的位于天水市秦州区南廓路38号长城大厦第14、15、16层楼房，因该大厦第16层D1户（以下简称涉案房屋）的房屋所有权已属于案外人，故提出执行异议，其理由如下：1.涉案房屋的所有权已属于案外人。2012年10月25日，案外人与长城公司的法定代表人常小林签订了内部认购协议，按约定长城公司将16层D1户出售给案外人，当日案外人交清了认购金250000元。嗣后，案外人向长城公司付清了剩余购房款，先后共计交付购房款404000元。在2019年12月19日，长城公司向案外人交付了该房屋的钥匙。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。据此可以得出，案外人所购的该涉案房屋的所有权属于案外人，是案外人的合法财产。2.长城公司在隐瞒真实抵押的情况下，向案外人出售房屋并收取全部购房款，按照内部认购协议规定，在协议生效18个月后未竣工或交付房屋，案外人可以要求长城公司按银行利息的四倍向案外人支付相应利息，经计算该公司应当退还案外人全部购房款及利息共计455000元，但长城公司未能按照约定退还该款，也未能交付房屋，因法院不知实情，造成将长城公司的14-16层楼房进行评估、拍卖的行为。基于以上理由，案外人针对法院评估、拍卖长城公司以上楼房的行为提出执行异议，请求法院中止对长城公司16层楼房的拍卖程序。 异议人提交的证据有：1.内部认购协议书1份，证明双方已签订购房协议；2.收款收据4张，证明已交购房款；3.钥匙照片1张，证明长城公司已交付房屋钥匙。 申请执行人盛达公司称，首先，案外人与天水长城实业有限公司签署的认购协议应属无效合同。本案所涉房屋占用土地性质为工业用地，而非建设用地，开发商长城公司在未改变土地用途的前提下，所建造房屋为违法建筑。案外人在与长城公司签订内部认购协议时，也明知涉案土地性质为工业用地，且未履行合法规划、报建、审批手续，作为购房者在签署内部认购协议时未尽到必要的审查义务。根据《城市商品房预售管理办法》第6条规定，商品房预售实行许可制度，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，因此，案外人与长城公司签订的认购协议违反有关房屋预售的法律强制性规定，应属于无效合同。其次，案外人提出已取得涉案房屋所有权无法律和事实依据。涉案房屋不具备办理房屋所有权登记的条件，案外人在无法提供任何产权证书的情况下说自己为合法所有权人既无事实依据，也无法律依据。再次，涉案房屋尚未交付，案外人也未实际占有，其与长城公司签订的内部认购协议是无效合同，在合同无效之后产生的法律责任应当是各自返还，所以，涉案房产仍属于长城公司的财产，盛达公司有权申请法院评估、拍卖，案外人请求中止执行的理由不能成立，请求法院驳回案外人的异议申请。 申请执行人未提交证据。 被执行人长城公司称，案外人崔玉芳与被执行人签订了内部认购协议，且已经交清了全部购房款，被执行人也交付了房屋钥匙，双方已履行了合同约定的义务，故认购协议应当是有效合同。长城公司与案外人签订认购协议的时间早于被执行人与盛达公司及卢宝成发生债务纠纷的时间，应当首先保障案外人的利益，若对案外人的涉案房屋进行评估、拍卖，会造成案外人无房可住的情况，请求法院中止对涉案房屋的评估、拍卖行为。 被申请执行人未提交证据。 本院查明，2019年6月12日，本院立案受理了盛达公司与长城公司房屋买卖合同纠纷一案。同年9月27日，双方达成如下协议：长城公司欠盛达公司房屋租赁押金200万元、借款170万元、购房款500万元，损失及利息180万元，共计1050万元，长城公司于2019年10月30日前支付500万元，11月30日支付550万元；如长城公司未按上述协议任意一期按约支付，盛达公司可对未支付的全部欠款申请执行。本院2019年10月15日向双方送达了（2019）甘0502民初2275号民事调解书。在第一次约定支付的期限届满后，长城公司未履行该调解书指定的义务，盛达公司于2019年11月7日对全部未付欠款1050万元申请强制执行，同日本院立案受理。在执行中，双方协商未果。2020年3月18日，盛达公司申请对被执行人的南廓路38号长城大厦第16层评估、拍卖，同日本院依法委托评估。 另查明，在本院审理的盛达公司与长城公司房屋买卖合同纠纷一案中，盛达公司于2019年6月18日申请财产保全，8月2日本院作出（2019）甘0502民初2275号民事裁定书，8月12日依据该裁定冻结了长城公司的银行存款328.40元，查封其长城大厦第6层（已被天水市中级人民法院查封）及第16层（长城公司于2015年1月1日卖给天水兰天建筑有限公司）。2019年10月29日，长城公司与天水兰天建筑有限公司达成补充协议，约定将涉案房屋第16层更换为第10层，并约定于2019年12月5日前将第10层交于天水兰天建筑有限公司使用并入住。 再查明，涉案房屋所在长城大厦的土地性质为工业用地，至今尚未转换土地用途，取得国有土地使用证及商品房预售许可证。 还查明，案外人崔玉芳在2012年10月17日向长城公司交付购房款50000元后，于2012年10月25日以内部职工的名义（实际并非内部职工）在与长城公司签订了第019号内部认购协议，认购了长城大厦第16层D1户房屋，面积为100.69平方米，每平方米单价为4100元，总价款为412829元，在认购当日交付了250000元。2014年1月20日，崔玉芳向长城公司交付购房款50000元。2019年12月19日，崔玉芳向长城公司交付购房款54000元时，长城公司在出具的收款收据上注明了“已清”二字，并交付了所购房屋钥匙。崔玉芳认为自己分四次交付购房款共计404000元，长城公司在最后一次交付购房款的收款收据上已注明“已清”二字，证明自己已经交清了全部购房款，但长城公司至今未交付所购房屋，在获悉法院将拍卖长城大厦位于16层的所有房屋，于2020年4月22日，其以拟评估、拍卖的第16层D1户房屋已出售给本人为由，向本院提出执行异议，要求中止该层楼房的拍卖程序。 本院认为，本案的焦点问题：一是案外人崔玉芳与长城大厦签订的019号内部认购协议是否有效；二是本院能否对长城大厦第16层包括案外人所购D1户在内的整层房屋予以评估、拍卖。关于焦点一：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。在本案中，案外人崔玉芳与长城公司签订的第019号内部认购协议时尚未取得长城大厦整幢楼的商品房预售许可证，至目前为止仍未取得该幢楼房的销售资格，依照上述规定，该合同应当认定为无效合同。基于无效合同，案外人不能因此取得所购房屋的所有权，且长城公司至今仍未交付该房屋，故案外人基于其对争议房屋享有所有权而要求对该房屋及长城大厦16层所有房屋不得予以强制执行的异议请求无法律依据，不予支持。关于焦点二：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产”。本院在审理（2019）甘0502民初2275号盛达公司与长城公司房屋买卖合同纠纷一案中，于2019年8月12日依据（2019）甘0502民初2275号民事裁定，查封了被执行人名下的长城大厦第6层及第16层，期限三年，查封时第16层楼房已于2015年1月1日卖给天水兰天建筑工程有限公司，后长城公司又给该公司换为第10层，故长城大厦第16层楼房仍属被执行人长城公司的财产，虽然长城公司已将第16层中D1户房屋已出售给案外人崔玉芳，但该涉案房屋仍为长城公司的财产，故案外人崔玉芳提出异议的理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条、第十七条第一项、第二十五条第一款（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）崔玉芳的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向天水市中级人民法院申请复议。 审判长  杨海波 审判员  薛 伟 审判员  陈建生 二〇二〇年四月三十日 书记员  焦 凡