浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终10292号 上诉人（原审被告）：叶素萍，女，汉族，1972年10月7日出生，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：毛丽英，浙江智仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：濮金通，男，汉族，1975年7月11日出生，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：周秋德，浙江杭星律师事务所律师。 原审被告：邓建国，男，汉族，1971年10月25日出生，住浙江省建德市。 上诉人叶素萍因与被上诉人濮金通、原审被告邓建国房屋买卖合同纠纷一案，不服建德市人民法院（2019）浙0182民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：邓建国原系建德市新安江镇新安江村农民。1995年，邓建国在原建德市非耕地上与案外人沈关林（曾用名沈官林，已故）共同投资，未经有关部门批准，建造了五层楼房（20套）一幢，案涉房屋系该楼房中的一套。1997年12月，建德市原新安江镇人民政府在清查违法用地过程中，将邓建国列为“两补一罚”（城建规费、土地规费、罚款）对象，并经市政府同意，邓建国补交了规费罚款之后，有关部门给予邓建国补办了该楼房用地手续。1998年1月18日，经建德市人民政府核定，邓建国户确权面积306.51平方米，其中占地306.51平方米。1998年2月12日，原建德市土地管理局向邓建国核发了建集建（98）字第××3号《集体土地建设用地使用证》，该证载明“土地使用者邓建国；用地面积306.51平方米，其中建筑占地306.51平方米；住宅用途；四至范围；批准使用期限三年，并备注：该户核定人口六人，按人口标准核定面积125平方米，超标面积181.51平方米”等内容。1998年4月3日，原建德市房地产管理处向邓建国核发了建新字第019710号《房屋所有权证》，载明“所有权人邓建国；所有权性质私产；建筑结构混合；层数5层；建筑面积1591.28平方米”等内容。由于该幢楼房系邓建国与案外人沈关林共同投资所建，当时双方商定：部分套房交由沈关林出售，并由其收益。1999年6月8日，沈官林作为甲方（卖方），濮金通作为乙方（买方），双方签订了《房屋买卖合同》一份。该合同约定，“由于甲方已收到乙方的购房交款人民币42500元，双方同意就下列房地产买卖事宜，订立本合同，共同遵守。甲方自愿将坐落在西面四0二室的房地产（房屋建筑面积80平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币49500元，付款方式为现金，余款乙方在1999年12月31日分二至三次付清；双方同意于1999年6月8日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担，分房卡由乙方单方承担，办过户手续甲方应予以配合；甲方另将该幢房柴间一间售价3000元卖与乙方，付款在1999年12月31日前付清”等条款，该合同尾部甲方签章处签名“沈关林”并捺指印。合同订立后，案外人沈关林按照合同约定将案涉房屋交付给濮金通占有使用；濮金通在合同签订时即向沈关林交付了购房款人民币42500元，余款人民币10000元（含柴间价款3000元）亦按照合同约定支付给沈关林。此后，濮金通发现沈关林向其出卖的该房屋，其房屋所有权证及集体土地建设用地使用权均登记在邓建国名下，即手持沈关林向其出具内容为“此有濮金通住户请你给办分卡”的《证明》，找到邓建国，要求其签字确认其与沈关林所签订的上述《房屋买卖合同》，邓建国便在该合同复印件抬头甲方（卖方）处及合同尾部甲方签章处签字确认。濮金通入住该房后，取得了门牌使用证，并于2001年3月26日将其户籍入户至该房处。邓建国、叶素萍一直居住在濮金通住房楼下，叶素萍对此一直未提出异议。由于案涉房屋土地性质的原因，故双方一直无法办理产权过户登记手续。2004年，新安江村撤村建居。在农户宅基地换（发）证时，有关部门发现邓建国户所建的位于康安路40幢房屋占地面积为329.80平方米，比原发证占地面积306.51平方米超出面积23.29平方米，经有关部门补办审批手续后，土地权属性质变更为国有划拨土地；建德市人民政府向邓建国核发建国用（2004）第××8号《国有土地使用证》，载明：邓建国位于房屋使用权类型为划拨，使用权面积登记为329.8平方米。随后，原建德市房产管理处向邓建国核发了建房权证新字第××号《房屋所有权证》，载明：“坐落5层混合结构房屋，建筑面积为1113.92平方米，设计用途为住宅；共有情况：叶素萍”。2009年12月18日，原建德市房产管理处换发了建房权证新字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权人由邓建国变更登记为叶素萍，共有情况：邓建国。 另查明，邓建国、叶素萍于1992年11月26日登记结婚，婚生一子，取名邓文豪；双方于2010年7月12日达成自愿离婚协议，并登记离婚。双方签订的离婚协议约定：“康安路40幢是集体所有制房子共20套，户主是邓建国，现还有15户未办理分户房产证，当时双方口头约定有些未结清的费用和房款在办理分户房产证时付清。以后这些费用和办证的一切事项归女方协助办理，所涉及的相关费用由女方全权收取，收取的费用双方各自一半”。2018年3月29日，男方邓建国、女方叶素萍与儿子邓文豪三方签订了《补充协议》，约定：“坐落在归女方所有；儿子邓文豪放弃坐落在的产权；坐落在归男方所有”。协议签订当日，案涉坐落在一单元402室房屋转移登记至叶素萍名下，登记为“单独所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为划拨/自建房”。 现濮金通起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、请求判决叶素萍、邓建国继续履行1999年6月8日邓建国与濮金通签订的《房屋买卖合同》，叶素萍、邓建国立即协助濮金通办理建德市402室（含柴间）的产权变更登记手续（房屋价值52500元）。2、本案诉讼费用由叶素萍、邓建国承担。 原审法院认为：邓建国作为农村农民，未经有关部门批准，在原建德市牛头山非耕地上建造了五层楼房（20套）一幢；后补办了“两补一罚”用地手续，邓建国取得了《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》。因该幢楼房系邓建国与案外人沈关林合资所建，邓建国授权沈关林作为卖方，濮金通作为买方，双方于1999年6月8日签订了《房屋买卖合同》；合同签订后，濮金通按照合同约定履行了支付购房价款的义务，沈关林亦按照合同约定将案涉房屋交付濮金通占有、使用。此后，濮金通得知案涉房屋产权所有人系邓建国，即要求邓建国签字追认，邓建国便在该合同复印件上以出卖方的身份签字确认。因此，濮金通与邓建国等人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，且已经实际履行。濮金通买受取得该房屋后，办理了门牌使用证，并将其户籍迁入至该处所，占有、使用该房屋近二十年；虽然案涉房屋系农村私有房屋，其宅基地属于农村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，对该房屋进行买卖所涉及的宅基地买卖是我国土地管理法及相关行政法规所禁止的，但是该房屋所涉的土地在2004年因“撤村建居”变更登记为国有划拨土地，只要缴纳土地出让金及相关税费，现有政策允许上市交易，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，所以该院认定该合同合法有效。案涉房屋原系叶素萍、邓建国共同所有的房屋，虽然在合同上只有邓建国一人签字，叶素萍并未签字，但是由于邓建国系农村家庭的户主，当时的房产证和土地使用证均办在邓建国一人名下；叶素萍、邓建国共同居住在该幢楼房内，叶素萍对濮金通买受取得该房屋的情况一直是明知的，并结合叶素萍、邓建国在离婚协议中明确约定了“康安路40幢是集体所有制房子共20套，户主是邓建国，现还有15户未办理分户房产证，当时双方口头约定有些未结清的费用和房款在办理分户房产证时付清。以后这些费用和办证的一切事项归女方协助办理，所涉及的相关费用由女方全权收取，收取的费用双方各自一半”等内容来看，该院运用逻辑推理和日常生活经验进行判断，认定邓建国的该行为系代理叶素萍的民事法律行为，叶素萍对该行为的法律后果依法应当承担连带责任。案涉房屋一直以来未能办理产权过户登记手续，主要是土地性质及办证政策等原因所致，不能归责于濮金通。当濮金通得知案涉房屋变更登记在叶素萍一人名下之后，即向该院提起诉讼，其诉讼主张并未超过法定的诉讼时效。故对叶素萍提出本案已超过诉讼时效的抗辩意见，该院不予采纳。叶素萍、邓建国作为案涉房屋的出卖人，仍负有协助濮金通办理案涉房屋产权转移登记的合同附随义务。虽然叶素萍、邓建国在离婚后就案涉房屋产权归属，订立《补充协议》进行了约定，但是该约定是其内部约定，不能对抗濮金通要求其协助办理产权转移登记的合同债权。叶素萍承担连带责任后，可以基于该协议向邓建国行使追偿权利。根据案涉房屋买卖合同关于“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担，分房卡由乙方单方承担，办过户手续甲方应予以配合”的约定，办理案涉房屋产权转移登记应缴纳的土地出让税金、税费等费用，应由濮金通承担。濮金通在庭审中已经作出自愿承担的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。案外人沈关林虽是案涉合同的一方主体，但案涉房屋出卖时产权登记在邓建国名下，濮金通仅选择叶素萍、邓建国继续履行合同，协助其办理案涉房屋转移登记手续的诉讼请求，有事实和法律根据，该院予以支持。濮金通从叶素萍、邓建国处取得一间柴间，其所有权属于濮金通享有。鉴于目前该柴间不能办证，故在本案中该院不作处理。叶素萍所提的相关抗辩意见，该院不予采纳。邓建国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：叶素萍、邓建国在判决生效后七日内协助濮金通将登记在叶素萍名下的位于建德市房屋产权转移登记至濮金通名下。当事人如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费收取1112元，财产保全申请费545元，合计人民币1657元，由叶素萍、邓建国负担。 宣判后，叶素萍不服，向本院提起上诉称：本案的争议焦点是：1、邓建国与濮金通的房屋买卖合同行为是否构成表见代理。即邓建国单方处分夫妻共同共有房屋的行为是否为代理其妻子叶素萍。2、叶素萍依据离婚后财产分割协议，取得了房屋所有权，是否合法有效。3、叶素萍的房屋所有权（物权）与濮金通的房屋买卖合同请求权（债权）相冲突时，如何处理。一、邓建国与濮金通的房屋买卖合同行为不构成表见代理。二、叶素萍是通过离婚析产，合法取得案涉房屋的所有权。三、濮金通基于房屋买卖合同而产生的债权，依据物权优先于债权原则，不能对抗叶素萍的物权。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回濮金通一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由濮金通负担。 被上诉人濮金通辩称：一、邓建国、沈官林与濮金通签订的房屋买卖合同系有权行为，邓建国、叶素萍有协助义务。二、共有人之间内部的物权变动不影响成立在前的合同附随义务，且在对外关系上，共有人承担连带债务。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告邓建国未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。二审中叶素萍陈述其在1999、2000年左右知道案涉房屋已出售给濮金通。本院另查明，在原审法院（2019）浙0182民初2571号吴玉英诉叶素萍、邓建国、蔡理忠一案审理过程中，邓建国明确案涉《补充协议》不是析产协议，叶素萍与邓建国也均认可依据《补充协议》登记在邓建国名下的103室房屋由邓建国配合过户后所得的20000元费用，由邓建国与叶素萍各半分。 本院认为：本案争议焦点是邓建国签字认可的案涉《房屋买卖合同》对叶素萍有无约束力。对此，本院评析如下：首先，叶素萍认可其在2000年左右已知晓诉争房屋已出售，2010年7月叶素萍与邓建国离婚时约定叶素萍对已出售房屋有协助办理过户的义务，并约定未结清费用收取后归双方各半所有。上述事实表明，2010双方离婚时，叶素萍不仅知道案涉房屋已出售，而且认可邓建国的出售行为，离婚协议中的相关约定即可视为系叶素萍对邓建国出售房屋行为的追认。其次，濮金通购买案涉房屋后一直居住使用至今，2010年7月至2018年期间，叶素萍从未向濮金通提出过异议，表明邓建国与叶素萍离婚后至《补充协议》签订以前，双方对诉争房屋已出售给濮金通的事实依然是知道并认可。再次，邓建国在原审法院（2019）浙0182民初2571号案件中明确案涉《补充协议》不是析产协议，事实上，登记在邓建国名下的103室房屋由邓建国配合过户后所得的20000元费用，也由邓建国与叶素萍各半分。上述事实表明邓建国与叶素萍在签订《补充协议》时对诉争房屋已经出售的事实均系明知，双方签订该协议并非是对已出售房屋所有权在邓建国与叶素萍之间重新进分配，故叶素萍认为其依据《补充协议》取得房屋所有权的观点不成立，原审法院认为叶素萍承担了配合过户义务后，可以基于《补充协议》向邓建国行使追偿权利亦有不当。综上，应认定濮金通与邓建国签订的《房屋买卖合同》对叶素萍有约束力，叶素萍与邓建国应该共同履行合同义务。 综上，叶素萍的上诉请求和理由均不成立，原审判决认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1112元，由叶素萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年四月十七日 书记员  张诗雯