山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终10373号 上诉人（原审被告）：林元琳，男，1962年4月5日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：王亚平，山东琴岛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董育文，男，1969年1月1日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张中伟，山东炜弈律师事务所律师。 原审被告：林峰，男，1965年1月2日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李琛，山东建林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鑫豪，山东建林律师事务所律师。 上诉人林元琳因与被上诉人董育文、原审被告林峰债权人撤销权纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林元琳提出上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回董育文的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费、保全费由董育文承担。事实和理由：一、林元琳与林峰签订的《房地产买卖契约》为双方真实合意，且已得到实际履行。原审判决仅凭临时对话就认定该《房地产买卖契约》非当事人真意表达，实属认定事实错误。林元琳与林峰于2015年3月13日在案外人蔡仕童办公室签订《房地产买卖契约》，有当日林元琳的机票为证。该《房地产买卖契约》签订后，林元琳于2015年3月13日将该合同约定的1250万元购房款汇给林峰，后该1250万元与林峰借来的750万元一并最终归还了潍坊银行的借款，而林峰也依照合同约定于2015年3月23日将案涉房产40%份额过户给林元琳。合同双方均严格按照合同实际履行了各自义务，足见案涉房屋买卖客观真实。原审判决以特定场景下录音、短信对抗实际交易书面证据和不动产登记中心的产权登记，显然与事实不符；二、林峰已用林元琳支付的1250万元购房款最终偿还了潍坊银行贷款，证据确凿。此后“贷新”的借款人为林峰的公司，与林元琳无关。原审判决以贷新为由认定林元琳系无偿受让，与事实不符；三、林峰所有的涉案房产40%份额原本就抵押给潍坊银行，潍坊银行对该份额价值享有优先受偿权，林峰将其涉案房产份额出售并将林元琳支付的1250万元最终归还银行贷款，合乎法律、情理，并未损害债权人的利益。涉案房产自2014年3月就向潍坊银行作了抵押，林峰若不把其所有的40%份额出售，其将无法归还潍坊银行的贷款。涉案房屋抵押在潍坊银行名下，银行如果处置涉案房产，收回贷款，林峰也是没有房产了。林峰出售房屋积极归还贷款，是一种诚信的做法，而非原审判决认为的林峰实施了减少责任财产的行为，损害了董育文的债权；四、林元琳购买林峰涉案房产40%份额后，自己又投入了860余万元进行装修扩建，进一步佐证涉案房产全部所有权为林元琳所有；五、我国《合同法》第七十四条第二款规定：撤销权的使用范围以债权人的债权为限。董育文与林峰之间的债权债务仅三百万元，其诉请撤销林峰与林元琳买卖的房屋价值是1250万元，严重超出债权的三倍之多，已经明显违反了合同法的规定。 董育文辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 林峰陈述称：一、林元琳和林峰2015年3月13日签订的房地产买卖契约真实有效，1250万元的交易价格符合交易时的市场价格，并且已经实际履行；二、一审法院关于林峰无偿转让财产的认定错误，林峰将涉案房屋属于自己40%的份额作价1250万加上从林元琳处借款750万，林峰实际筹措到2000万元用于偿还银行借款，该2000万最终也是在新视界公司贷款账户中被银行划走的。林峰为了偿还银行借款，个人资产发生了变化，首先丧失了涉案房产40%的份额，再次新增了750万元的对外债务，所以林峰不存在无偿转让房产行为。 董育文向一审法院提出起诉请求：一、撤销林元琳、林峰于2015年3月16日签订的转让青岛市市南区中山路78号房屋的三份《青岛市存量房买卖合同》（合同编号：179616，179618，179623）；二、本案诉讼费用由林元琳、林峰承担。 一审法院查明事实：（一）董育文与林峰之间民间借贷法律关系的相关事实。 2016年8月9日，青岛市市南区人民法院作出（2016）鲁0202民初3942号民事判决书，载明：2014年4月25日，林峰与董育文签订借款合同一份，约定林峰向董育文借款300万元，期限1年，自2014年4月25日至2015年4月24日止，利息为每月25日付息45000元；青岛温商商贸有限公司作为保证人在合同上盖章。董育文于2014年4月25日以银行转账方式将300万元款项给付林峰。董育文自述截至2015年4月24日，林峰已向其偿付利息525000元。林峰与林玲玲系夫妻关系。法院经审理认为，林峰向董育文出具的借条系其真实意思表示，内容合法有效，董育文已按约履行出借义务，林峰亦应按约全额、及时地履行还款义务，林峰逾期还款已构成违约，应偿还所欠董育文借款本息，判决：一、林峰、林玲玲于判决生效之日起十日内偿还董育文借款本金300万元及逾期利息60万元；青岛温商商贸有限公司对上述债务承担连带清偿责任。该民事判决业已生效。 2016年1月29日，林峰向董育文出具《承诺书》一份，载明：借董育文人民币叁百万元，今承诺于2016年3月至4月中旬前分二期还清。 2017年1月11日，董育文申请强制执行[案号为：（2017）鲁0202执97号]。2017年6月28日，因董育文未提供可供执行的财产线索，该案终结本次执行程序。 （二）青岛市市南区中山路78号房屋产权变更的相关事实 第一次变更过程：2012年5月24日，青岛市市南区中山路78号房屋，建筑面积共计2893.85平方米，40%的产权份额登记在林峰名下，60%的产权份额登记在案外人陈仁忠名下。 2013年11月20日、21日，林峰、林元琳与陈仁忠签订《青岛市存量房买卖合同》三份，载明：陈仁忠将中山路78号房屋60%产权份额出售给林元琳，林峰所占40%产权份额不变。 2014年1月17日，中山路78号房屋60%产权份额变更至林元琳名下。 另查明，2014年3月14日，青岛新视界经济发展有限公司（林峰担任法定代表人，持有85%股份；林玲玲持有15%股份）与潍坊银行股份有限公司青岛分行（以下简称潍坊银行青岛分行）签订《流动资金借款合同》，载明：青岛新视界经济发展有限公司借款2000万元用于购买润滑油，借款期限为12个月，自2014年3月14日至2015年3月13日，年利率为7.5%。 同日，林峰、林元琳作为抵押人，潍坊银行青岛分行作为抵押权人，双方签订《抵押合同》一份，载明：林峰、林元琳以青岛市市南区中山路78号房屋为上述借款合同提供抵押担保，该房屋评估价值为3472万元，抵押价值为2000万元。 第二次变更过程：林峰、林元琳提交2015年3月13日，双方签订的《房地产买卖契约》一份，载明：林峰将青岛市市南区中山路78号房屋40%的产权出售给林元琳，售房款1250万元；林元琳自本契约生效之日起当日将房屋一次性支付至林峰位于农业银行青岛支行市南中山路分理处尾号1865账户内；林峰应于2015年3月13日将房屋交付给林元琳；过户税费应由林元琳承担，林峰净得售房款1250万元，双方交易价款以本协议为准。 2015年3月13日发生如下账户交易过程：（1）林元琳将1250万元款项一次性转入林峰账户；（2）林元琳又向林峰账户转款750万元；（3）林峰账户内该2000万元款项于同日转账至案外人蔡仕童账户；（4）蔡仕童将该2000万元转账至林元琳账户；（5）林元琳将2000万元转账至青岛新视界经济发展有限公司账户；（6）青岛新视界经济发展有限公司将20080122.33元转账至潍坊银行青岛分行。同日，银行将2000万元贷款结清。 林元琳提交机票一宗，证明2015年3月12日，林元琳从桂林到上海再到青岛；3月13日，林峰、林元琳在蔡仕童的办公室签订案涉《房地产买卖契约》。董育文质证称，该证据真实性无法确认，且与本案无关。 2015年3月16日，林峰与林元琳签订《青岛市存量房买卖合同》（合同编号：179616、179618、179623），载明：林峰、林元琳将青岛市市南区中山路78号房屋，建筑面积分别为19.22平方米、2003.88平方米、870.75平方米（共计2893.85平方米）出售给林元琳，其中林峰将其所占的40%房产份额（2983.85*40%=1157.54平方米）全部出售给林元琳，售房款分别为3.3万元、340万元、150万元（共计493.3万元）。 2015年3月23日，上述三处房屋产权登记至林元琳名下。同日，林元琳按照计税金额1032.5万元的标准缴纳涉案房屋过户契税和印花税。 2015年3月27日，林元琳委托青岛京房房地产评估事务所有限公司对涉案房屋的抵押价值进行评估并出具《评估报告》，载明：涉案房屋的抵押价值为3480.14万元。董育文称，对该证据的真实性不予认可，且该证据应在一审进行提交。 2015年4月7日，林元琳与潍坊银行青岛分行签订《最高额抵押合同》一份，载明：本合同所担保的主债权为自2015年4月7日至2018年4月6日期间，在2000万元的最高余额内，潍坊银行青岛分行依据其与青岛新视界经济发展有限公司签订的全部合同、协议而享有的对债务人的债权；抵押物为涉案房屋，评估价值为3480.14万元，抵押价值2000万元。林峰称，当时申请贷款2000万元，银行批贷1000万元，该笔款项为新的贷款，与之前的贷款无任何关系；该笔贷款尚未清偿，对于款项的用途林峰未具体陈述。 林峰与林玲玲系夫妻关系，林元琳系林玲玲的哥哥。2015年5月7日，另案原告林玉连与林玲玲之间进行通话并产生录音记录一份，内容包括：林玲玲称其与林峰共同向林玉连出具保证书，林玉连让林元琳也出具保证书，林玲玲称其自家人已经写了一个协议，写在林元琳名义下，不用其再写，林峰有40%份额，林元琳是60%；林玉连让其把协议拿出来，林玲玲称其与林元琳已经写清楚了；林玉连称涉案房屋出售后有林峰和林玲玲的钱，先还给林玉连，林玲玲称房屋出售后钱先给林玉连。 2016年2月6日，林峰向林玉连出具《还款承诺书》一份，载明：“借林玉连800万+400万（临时借款）共计1200万，临时借款400万已还款1617000元本金，本人中山路78号房屋改造接近尾声，估计到2016年3月15日房屋验收完毕，一楼网点青岛农业银行有意购买700平方米，估计在3月底签订购买合同，到时农业银行需支付定金，本人收到定金后，把余款2383000元还清给林玉连，等农业银行办理房产证支付房屋全款，房屋款到位先还林玉连借款800万本金，如果定金到支付全额款中间有时间差，当中每月还林玉连借款50万，如果林峰起诉吴旭峰借款案判决生效后，如果还款早于农业银行支付房款前面，那么吴旭峰还款先还林玉连全额借款（1200万利息1.5%等林峰富裕后支付）”。 林峰质证称，对录音的真实性无异议，但该录音资料系林玉连多次到林峰公司致使公司无法正常经营，根据林玉连要求出具的承诺书，内容也是基于对其进行安慰，林峰承诺在其他债权到账后优先偿还林玉连的借款，承诺书中关于涉案房屋的问题仅是对林玉连的安慰，与事实不符。 2015年6月7日，林玉连与林元琳进行通话并产生录音记录一份，内容包括：林元琳表示涉案房屋马上动工，卖房子的钱先偿还给林玉连；涉案房屋林峰有股份，最起码有40%，其计划将涉案房屋装修后整体出售，装修手续已经办好，证照齐全；房屋出售后林峰如何还钱由林玉连和林峰商量；林玲玲说她的份有40%，林元琳对此表示同意，什么时候出售房屋会告诉林玉连。 林元琳质证称，对录音的真实性无异议，但该通话记录是林玉连多次到林峰公司、家中讨债，干扰林峰夫妻正常经营和共同生活，林元琳为了安抚林玉连作出的迎合性答复，临时对话不能对抗实际交易的书面证据，房屋产权变动和归属应以物权变更登记和房屋实际交付为准，不能以口头对话作为物权归属的依据。 董育文于2017年3月10日向一审法院提起本案诉讼，在原审过程中，经董育文申请，一审法院依法委托司法鉴定机构对中山路78号房地产价值进行评估。2017年8月24日，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具《房地产估价报告》一份，载明：青岛市市南区中山路78号房屋，建筑面积共计2893.85平方米，评估时点为2015年3月份，房地产总价为3858.08万元，平均单价为13332元/平方米（1层评估单价为27594元/平方米，2层评估单价为8562元/平方米，3层评估单价为8562元/平方米，-1层评估单价为5327元/平方米）；估价方法载明：估价对象房屋类型为办公，实际1层用作商业。根据项目实际情况，中山路区域商业交易极少，交易案例不易取得，而租金价格较易搜集，故1层价值采用收益法计算；2层、3层房屋采用市场法、收益法进行测算；-1层房屋售价、租金价值交易信息均无法取得，故采用成本法进行测算；收益法：预测估价对象的未来收益，利益报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法；成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折扣，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。鉴定费65000元，由董育文预交。 林元琳称，《房地产估价报告》未考虑林元琳对于房屋装修扩建投入的事实，房屋40%份额单独对外出售价格低于整套房屋对外出售价格乘以40%，评估时未考虑；且原审评估程序不合法，董育文逾期提交评估申请，且林峰表示不同意；即使按原一审习远公司出具的评估价格，房屋实际成交价格1250万也超过涉案房产40%份额评估价的70%即1080.26万元。 （三）林元琳主张对涉案房屋进行扩建装修的相关事实 林峰、林元琳共同提交《建设工程施工合同》、《建设工程竣工规划核实合格证》、《山东省建设工程档案合格证》、《建设工程消防设计备案情况登记表》、《工程造价咨询核定总表》，证明以下内容：（1）2015年6月12日，林元琳与青岛恒荣杰建筑工程有限公司就中山路78号房屋房屋内部功能优化项目签订施工合同，项目为施工图纸范围内的室内装修改造全部内容，施工期间为2015年8月1日至2016年7月31日，合同价款为8603818.55元；（2）2017年1月23日，青岛市规划局就中山路78号房屋内部功能优化项目出具竣工规划合格证，总建筑面积3677.49平方米，地上建筑面积3171.85平方米，地下建筑面积505.64平方米；（3）2017年5月18日，山东省住房和城乡建设厅出具中山路78号房屋内部功能优化项目建设工程档案合格证，载明该项目建设工程档案符合归档要求；（4）2016年10月20日，青岛市公安消防支队市南区大队出具消防设计备案情况登记表，载明中山路78号房屋内部功能优化项目类别为扩建，设计单位为青岛理工大学建筑设计研究院，工程投资额860万元，消防设计备案抽查合格；（5）2017年10月10日，青岛智信工程咨询有限公司出具《房屋内部功能优化项目工程结算审核报告》《青岛市中山路78号消防工程结算审核报告》，载明：该房屋内部功能优化项目工程工程只保留原建筑外墙并进行加固，建筑高度、立面、规模不变，对建筑内部平面进行重新设计改造，包括施工图纸范围内的土建、装饰、电气、给排水工程的工作内容；工程审定值为8616339.85元，消防工程审定值287821.22元。上述合格证、登记表、审核报告上列明的建设单位均为林峰、林元琳。 董育文质证称，上述证据林峰、林元琳应在原审提交，并非新证据，对证据的真实性无法确认，不予认可；且证据内容显示林峰、林元琳之间属于虚假转让房屋，实际上涉案房屋还是属于林峰、林元琳按份共有。 林元琳称，1、涉案房屋的装饰装修和改建均通过相关部门批准，相关部门不管理房屋权属问题，原有的房屋工程档案均是林峰、林元琳名字，房屋所有权的归属以房产证为准，所以林峰、林元琳认为建设工程的部分批准文件不能证明房屋产权未过户至林元琳名下。涉案房屋先办理房屋转移登记，后由林元琳对涉案房屋进行改扩建，改扩建后的面积为3677平方米，现在改扩建部分尚未办理房产证，但具有规划许可证。林元琳未提交涉案房屋装修工程款的支付记录。 一审法院依法于2019年1月9日到涉案房屋进行现场勘验，经勘验，涉案房屋一共四层，一层临街部分现对外出租，二层及三层空置，四层为阁楼部分，二至四层为毛坯状态。林元琳称，涉案房屋原为中空木质结构，于2016年10月份装修翻建，2017年完工，现为钢筋水泥结构，保留原外墙，花费860万元。董育文称，该房屋系涉案房屋，但对装修及翻建情况不了解。 另查明，2019年1月3日，一审法院出具（2018）鲁0202民初5447号民事调解书，该调解书中青岛新视界经济发展有限公司为债务人、青岛温商商贸有限公司、林峰、林元琳、林玲玲等均对债权人青岛城投资产管理有限公司的债权承担连带清偿责任，该案中林峰系作为林元琳的委托代理人。 （四）当事人本人陈述的事实经过 董育文称，1、董育文主张撤销的法律依据为合同法第74条和合同法司法解释（二）第19条；事实依据为：林峰欠付董育文的债权无法偿还，至今未获得任何清偿，且在市南法院还有其他债权人撤销权案件，林峰违反诚信原则，大笔借贷不予归还，导致董育文及其他债权人的损失，执行案件因无其他财产可供执行而被搁置，林峰、林元琳利用亲属关系，相互配合利用借贷资金倒账户，目的是为了逃避债务。2、董育文经房地产交易中心查询得知林峰低价出售房屋，并以低于市场价70%的价格进行转让，每平方米4000余元，参照关于建设工程阴阳合同的认定标准，本案应以在青岛市房地产交易中心备案的合同作为判决依据，缴税凭证不能反映真实交易价格；林峰、林元琳提交的转账记录不符合常理，且不能证明双方的真实交易价格，林元琳应举证证明资金的来源合法。3、依据评估报告，涉案房屋在过户时市场价格的70%应为9332.4元/平方米（13332元/平方米*70%），但备案合同上房屋交易价格仅为4261元/平方米（493.3万元/1157.54平方米），即使按照缴税凭证上载明的房屋价格1032.5万元计算，交易价格为8919.7平方米（1032.5万元/1157.54平方米），同样低于评估价格，依法应予撤销。3、林元琳提交的证据进一步确定林峰、林元琳之间存在关联关系，双方在资金方面存在辗转腾挪的非法性，请求法院对林峰、林元琳就涉案房屋的交易行为依法撤销。 林峰称，1、林峰与案外人陈仁忠在2007年通过拍卖方式取得涉案房屋；涉案房屋林峰、林元琳的实际交易价格为1250万元，并非备案合同所约定的493.3万元，以该价格在房地产交易中心登记是为规避税务。2、林元琳在2006年至2012年期间担任温州商会秘书长，2012年至2015年担任温州商会会长，商会成立温商担保公司和投资公司，林峰在青岛经营新视界眼镜公司，温州商会的人员有资金困难的我们提供帮助；董育文系经营意尔康皮鞋生意，公司将董育文的皮鞋生意收购，给董育文一笔6000万元款项，董育文可能觉得该笔款项处于闲置状态，想要将该款项放到温商的担保公司收取利息，将其中300万元打给公司，在这期间原会长吴旭峰有5亿欠款被其亲属骗走，然后林峰向吴旭峰借款3200万元现金，林峰向吴旭峰索款，但吴旭峰无法还款，后因双方借款纠纷诉至中院，在中院撤诉后到公安机关报案，公安以挪用公款罪逮捕吴旭峰，吴旭峰同意和林峰调解，之后吴旭峰由林峰保释出来，吴旭峰承诺每月向林峰还款40万元，林峰承诺每月向董育文还款20万元，之后吴旭峰在2017年10月份因走私被判刑13年，所以吴旭峰承诺每月40万元还款无法实现，致使林峰无法按期向董育文还款，双方协商未果。3、涉案房屋的交易过程：涉案房屋系在2007年进行房屋拍卖所得，林峰和陈仁忠共同拍卖，林峰占有40%份额，陈仁忠占60%份额，2014年陈仁忠因为经营房地产需要资金周转将房屋60%份额出售给林元琳，出售价格1700万元，税费286万元由林元琳承担，林元琳系桂林市的温州商会会长，经营眼镜店业务以及担保公司，与林峰系亲戚关系。取得涉案房屋后因房屋内有租户，整栋房屋被出租，林峰一直与租户打官司长达7年，租户为刘强，法院判决租赁合同无效后，一直到2014年才执行完毕，2014年之后至房屋出售给林元琳之前房屋一直处于空置状态，2014年重新向规划局申请规划许可证对涉案房屋进行改造，规划许可证办理完毕后，林峰因贷款问题将40%房屋份额出售给林元琳。房屋买卖合同于2015年3月13日签订，林元琳当日坐飞机从桂林到青岛，合同约定成交价格1250万元，是按照当时房屋的市场价格，以陈仁忠的购房款为基础提高一部分，税务局确定房屋的整体价格最低为2900余万元，1250万元系林元琳通过银行转账支付给林峰，蔡仕童是林峰的连襟，因为想要贷款需要账户流水信息，林峰先把钱转给蔡仕童，但是林元琳对蔡仕童和林峰不放心，担心将钱挪作他用，之后蔡仕童将款项转给林元琳，林元琳将款项打入新视界公司账户，该账户系贷款账户，由银行划款划走；银行贷款2000万元，出售房屋1250万元，故林元琳向林峰出借款项750万元，该750万元至今未还款，新视界眼镜店算是尚在经营；2013年3月23日，林峰、林元琳均到场进行房屋过户，当时林元琳又从桂林飞回来，房屋买卖合同在中山路的新视界眼镜店办公室签订，当时在场人员为林峰、林元琳及蔡仕童。 林元琳称，1、购买涉案房屋时其不知道董育文和林峰之间的债权债务关系，林元琳是桂林的温州商会会长，从事眼镜经营及担保业务。林峰是林元琳的妹夫。涉案房屋60%的产权份额于2014年自陈仁忠手中购买，陈仁忠和林元琳是老乡，从事房地产开发，当时涉案房屋拍卖后一直有纠纷，房屋被人占用，因陈仁忠当时急需用钱，整个涉案房屋拍卖价格1000余万元，因房屋所在土地为划拨地，在过户时缴纳近600万元的土地出让金，加上利息共计3300万元，林元琳购买陈仁忠的60%房屋产权，支付给陈仁忠1800万元，之后林元琳交纳税费296万元。2、2014年之后涉案房屋属于林峰、林元琳，因涉案房屋利用价值不高，以林峰、林元琳的名义到规划部门审批改造，并取得规划许可证，林峰之前从事眼镜经营和担保、投资的业务，之后有9000余万元钱款收不回来，林峰有2000千万元银行贷款，因为是用涉案房屋整体做抵押，无法如期还款会造成房屋整体拍卖，影响林元琳权益，最后是林元琳的妹妹打电话让林元琳购买剩余40%房屋产权，也是按照3300万元价格为基数计算，林元琳是桂林市秀峰区人大常委、桂林市政协常委，税金200万元左右也是林元琳交纳的，符合房屋价值3300万元的价格；房地产买卖契约大约是在房产局签订的，但是合同具体在哪里签订的记不清楚，签合同时蔡仕童在场；房地产买卖契约中的手写部分不是林元琳书写，不清楚谁手写的，林元琳只是要买房屋，只是负责签字。3、2000万元又回林元琳账户是因为林元琳担心林峰在外欠款很多，欠款不还给银行，最后由林元琳将欠款打入还贷账户内，林元琳在桂林还欠付1000万元贷款。涉案房屋过户至林元琳名下后，开始进行装修，陆陆续续装修花费860余万元，装修一年多，涉案房屋原面积2895平方米，现在涉案房屋建筑面积3750平方米，涉案房屋的消防验收已经通过，现在只等重新办证，涉案房屋被查封4、5年，导致林元琳现在无法实际使用涉案房屋。 一审法院认为，本案的争议焦点为：林峰、林元琳就中山路78号房屋签订的三份《青岛市存量房买卖合同》应否撤销。 《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损失，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 债权人撤销权制度的立法目的，在于恢复债务人的责任财产，使债务人的责任财产维持在适当状态，以保障债权人的债权得以实现。结合合同法对于债权人撤销权的法律规范构成要件之规定，一审法院分析如下： 一、林峰实施减少责任财产的行为，并对董育文的债权造成损害。 首先，董育文与林峰之间存在合法有效的债权债务关系，且已界清偿期。依据（2016）鲁0202民初3942号民事判决书，林峰向董育文借款300万元，借期自2014年4月25日至2015年4月24日，借款期间林峰向董育文清偿利息共计525000元，林峰欠付董育文借款本金300万元及逾期利息至今未付，且董育文申请强制执行后，林峰名下无可供执行的财产，董育文的上述债权至今未获得清偿。 其次，林峰实施了有损于董育文债权的诈害行为。客观上，在借款期间，林峰按照约定借款合同约定向董育文支付利息，在借款合同届满前一个月即2015年3月份，林峰将其所有的中山路78号房屋40%产权过户至林元琳名下，其行为损害董育文的债权实现；林峰虽于2016年1月29日向董育文出具承诺书再次承诺还款期间，但至今仍未履行，其行为有违诚信原则；主观上，林峰在处分涉案房屋的40%产权时明知其行为可能损害债权人利益，其能够预见行为可能导致自身的无资力状态而损害董育文债权实现，目前林峰名下无其他可供执行的财产，林峰处分涉案房屋的行为与董育文的债权无法获得清偿之间具有直接因果关系。 第三，林峰将中山路78号房屋40%产权过户给林元琳的行为符合合同法第七十四条中“无偿转让财产的”的规范要件。 1、林峰、林元琳之间就涉案房屋产权变更的真实意思表示。依据林元琳、林峰的配偶林玲玲与另案债权人林玉连之间的录音证据，林峰向林玉连出具的承诺书内容，林元琳向林玉连发送的短信内容，上述证据共同证明涉案房屋40%的产权份额虽变更登记至林元琳名下，但林峰仍然享有涉案房屋40%份额所对应的权益，即涉案房屋的登记物权与事实物权不一致，林峰仍为涉案房屋40%产权的权利人，因此，林峰、林元琳就涉案房屋签订的三份《青岛市存量房买卖合同》及林峰、林元琳提交的《房地产买卖契约》均非双方的真实意思表示，其进行物权变更登记目的是为将涉案房屋登记至林元琳一人名下后对房屋进行装修扩建并出售以获得收益；一审法院认为，物权变动的根源系当事人的意思自治，上述证据达到高度盖然性的证明标准，证明涉案房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，林峰仍系涉案房屋40%产权的权利人。 林峰、林元琳称上述证据系因林玉连多次索要欠款为安抚债权人而作出的迎合性答复的抗辩意见，一审法院认为，对于涉案房屋40%权益归属于林峰的事实，在录音、承诺书中均明确体现，该录音中关于房屋装修改造事宜符合实际，且林峰、林元琳作为理性的民事主体，其对于自身的言行所表达的涵义及可能带来的相关后果理应有充分的认识和预期，其抗辩理由明显与常理不符，对此，一审法院不予采信。 林峰、林元琳提交的《房地产买卖契约》真实与否并非本案的认定依据，依照前述分析，林峰、林元琳对涉案房屋进行过户的本意并非真实的房屋买卖法律关系，该合同亦非双方当事人的真意表达，对于该证据，一审法院不予采信。 2、林峰未获得处分涉案房屋40%产权的对价。林元琳将2000万元于2015年3月13日直接转账至青岛新视界经济发展有限公司还贷账户，用于向潍坊银行青岛分行偿还2000万元的银行贷款；2015年3月13日系借款到期日，若林峰、林元琳未按期偿还贷款，则涉案房屋将作为抵押财产被处分，林元琳作为抵押人，对此理应明知，因此，林元琳的还贷行为系履行抵押人的担保责任，其为避免涉案房屋整体被银行行使优先权而按期偿还贷款；且林元琳于2015年4月7日再次就涉案房屋为青岛新视界经济发展有限公司在潍坊银行青岛分行的贷款提供抵押担保，林峰、林元琳偿旧贷新的行为进一步佐证林元琳支付2000万元的行为系为保全涉案房屋的抵押价值以便再次融资，结合对双方产权过户真意的前述分析，共同证明林元琳支付2000万元的行为并非给付房屋对价，林峰实施了无偿处分财产的行为。 二、林元琳知晓其行为会对林峰的债权人造成损害。 依据林元琳的陈述，其知晓林峰对外有巨额欠款，因此，林元琳能够预见林峰名下涉案房屋40%的产权过户会对林峰的债权人造成权利无法实现的损害后果。 另，涉案房屋是否“以明显不合理低价转让”，并非本案认定债权人撤销权是否成立的构成要件。合同法列明“以明显不合理低价转让”目的是为对债务人是否实施诈害债权行为提供一种判断标准，但在有充分证据证明债务人系无偿转让财产的情况下，则其行为应依法被撤销。林元琳是否对涉案房屋进行装修改造，并非本案的审查要点，林元琳对涉案房屋的改造扩建行为并未对董育文的诉请是否成立产生影响。 综上，林峰无偿转让中山路78号房屋40%产权，对董育文的债权造成损害，董育文诉请要求撤销林峰、林元琳于2015年3月16日签订的三份《青岛市存量房买卖合同》的请求，于法有据，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十四条之规定，判决：撤销林峰、林元琳于2015年3月16日就青岛市市南区中山路78号房屋签订的三份《青岛市存量房买卖合同》（合同编号：179616、179618、179623）。 案件受理费30800元，保全费5000元，鉴定费65000元，由林峰、林元琳承担。因董育文已经预交，林峰、林元琳于判决生效之日起十日内给付董育文。 本院查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为：1、林元琳与林峰就涉案房屋签订的两份买卖合同应以哪份为准；2、董育文主张撤销林元琳与林峰之间的房屋买卖合同是否符合法律规定。 对于第一个诉争焦点，本院认为，根据本案各方在一审中所提交的证据，林峰与林元琳之间就涉案房屋的买卖存在两份买卖合同。从合同内容来看，2015年3月13日签订的《房地产买卖契约》与2015年3月16日签订的三份《青岛市存量房买卖合同》对于涉案房屋的价款约定并不一致。尽管两份合同中约定的合同价款不一致，但从林元琳提交的银行转账记录可以看出，林元琳已按2015年3月13日的《房地产买卖契约》的约定支付了房款。故，应当认定林峰与林元琳于2015年3月13日签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示并已实际履行。 对于第二个诉争焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。由以上规定可以看出，债权人撤销权的成立须同时符合三个条件，即无偿转让或以明显不合理低价转让财产、对债权人造成损害、受让人对此明知。涉案《房地产买卖契约》应否予以撤销，本院结合以上三个条件逐一作出分析：1、林峰是否存在无偿或以明显不合理低价转让财产的行为。如前所述，林元琳已按照其与林峰2015年3月13日签订的《房地产买卖契约》支付了1250万元房款，该款项已被用于偿付林峰开立的青岛新视界经济发展有限公司所欠潍坊银行青岛分行的贷款。该交易真实发生，即便如一审法院所认定系偿旧贷新，也不能否认林元琳真实支付1250万元的事实，故不存在无偿转让财产的情形。根据一审法院委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具的《房地产估价报告》，涉案房屋2015年3月的平均单价为13332元/平方米，涉案《房地产买卖契约》所约定的价格，结合此前林峰占涉案房屋产权40%的份额换算，其交易的平均单价应为10798.76元/平方米，该价格约为评估价格的80%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，该价格尚属合理区间范围。故，无法认定林峰存在以不合理低价转让财产的行为。2、林峰转让涉案房屋的行为是否对其债权人造成损害。涉案《房地产买卖契约》签订之前，林峰开立的青岛新视界经济发展有限公司在向潍坊银行青岛分行贷款过程中，已将涉案房屋作为抵押物抵押给银行。如果林峰不处分其在涉案房屋的份额，其在无力偿还银行借款的情况下，银行作为抵押权人对涉案房屋享有优先受偿权，董育文的债权依然无法通过涉案房屋获得清偿；如果林峰将涉案房屋的份额处分给林元琳以外的第三人，依常理其所获得的价款也只能优先偿还银行贷款以涤除抵押，并给买受人办理房屋过户，董育文的债权亦无法通过涉案房屋获得清偿。因此，林峰是否转让涉案房屋对其债权人的债权并不构成影响。林元琳作为涉案房屋的共有权人，其优先受让涉案房屋的份额亦符合常理。3、林元琳是否知晓林峰其他债权人的存在。如前所述，因涉案房屋存在抵押，林峰是否转让涉案房屋份额对其债权人的债权均不构成影响。因此，无论林元琳是否知晓其他债权人的存在与其是否受让涉案房屋的份额并无关联。 林元琳与林峰之间虽然存在亲属关系，但二者之间的交易真实发生，涉案房屋的物权也已相应的发生变动。原审仅凭林峰向另案债权人林玉连出具的承诺书内容及林元琳向林玉连发送的短信内容就推定涉案房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，进而否定林峰与林元琳之间交易的真实性，显然不当。通过上述分析可知，董育文主张撤销林元琳与林峰之间的房屋买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，本院对其请求不予支持。 综上所述，林元琳的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5093号民事判决； 二、驳回被上诉人董育文的一审诉讼请求。 本案一、二审案件受理费61600元，保全费5000元，鉴定费65000元，由被上诉人董育文负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙秀强 审判员 孙向东 二〇二〇年四月二十八日 书记员 孔 怡 书记员 庞连捷