江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1123民初3613号原告：周桂仙，女，1953年2月5日出生，汉族，家住江西省德兴市，原告：周敏，男，1981年7月30日出生，汉族，家住江西省德兴市，委托诉讼代理人：罗贤东，系江西金乘律师事务所律师。被告：周正均（军），男，1956年10月6日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县，委托诉讼代理人：熊凌飞，系江西都册律师事务所律师。第三人:周林,男,1977年12月1日出生，汉族，家住德兴市，原告周桂仙、周敏与被告周正均合同无效纠纷一案,本院于2019年10月16日立案后，适用简易程序公开开庭进行审理，因案情复杂，本院依法追加周林为第三人并转为普通程序后，再次公开开庭进行了审理。原告周桂仙、周敏及其委托诉讼代理人罗贤东，被告周正均及其委托诉讼代理人熊凌飞，第三人周林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周桂仙、周敏向本院提出诉讼请求：1、要求确认《房屋转让协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：邓玉枝和其三个儿子周正荣、周正均和周正福于1985年共同建造了江西省玉山县冰溪镇府后园B区301号四直二层的房屋，周正荣分得一直二层的卧室和一间一层的厨房，约110.52㎡。由于周正荣常年在德兴铜矿工作，全家人都定居在德兴，故房屋一楼主要由母亲邓玉枝居住，二楼的房间空置，以对外出租为主。2002年6月周正荣去世，该房屋因分割、继承即由其妻子周桂仙和儿子周林、周敏共有，但一楼由邓玉枝居住至2014年去世，二楼由于空置，周正均借用该楼居住。2019年8月，玉山县冰溪镇府后园B区301号的房屋进行棚户区改造，原告周桂仙和周敏作为房屋权利人到玉山县拆迁办办理拆迁手续时，被告知该房屋已经被出卖给了被告周正均。经查，周林（周桂仙之子、周敏之兄）擅自于2004年4月10日与被告周正均签订了《房屋转让协议书》，将本属于二原告共同所有的上述房屋出卖给了周正均，协议书由周林签名（二原告的签名系由周林代签），由于该房屋一直由邓玉枝居住，房屋又没有办理过户手续，故二原告始终对此毫不知情。二原告认为，周林瞒着二原告擅自将共有房屋卖给被告，二原告作为共有权人不知情，也未同意，侵害了二原告的合法权益，该转让协议是无效的。为维护二原告的合法权益，请求人民法院依法支持二原告的诉讼请求。被告周正均辩称：周正荣名下的房屋系两原告及周林共同出卖给我的，案涉房屋面积并非110.52㎡，实为80㎡左右，且是毛坯房，当时价值约为2万元；周林代理两原告在房屋转让协议书上签名，并收取了转让价款，案涉房屋转让协议合法有效。我支付了案涉房屋合理的对价，不存在损害两原告合理利益的事实，故原告的诉请不应得到支持，请法庭驳回两原告的诉讼请求。第三人周林述称：2004年前被告和我小叔叔周正福曾告诉我案涉房屋要倒塌了，而被告的儿子结婚需要房屋，叫我把案涉房屋出卖给被告，加上我父亲周正荣在世时就说过要卖房屋，我当时才27岁，法律意识淡薄，所以我当时就卖了一层房屋给被告。房屋转让协议是我小姑父姜某起草，我重新抄写的，因为是亲戚关系，协议的内容我都没有仔细看，因我只收到被告购房款1.8万元，故我一直没有将卖房的事情告诉两原告，两原告到现在都不知道的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告所提交的相关证据及其陈述，本院经审理认定事实如下：原告周桂仙与原告周敏、第三人周林系母子关系，被告周正均与原告周桂仙系叔嫂关系、与原告周敏、第三人周林系叔侄关系，被告周正均又名周正军。1985年间，因拆迁，原告周桂仙之夫、原告周敏和第三人周林之父周正荣与被告周正均及案外人周正荣三兄弟共同出资，以其母亲邓玉枝的名义共同建造了现江西省玉山县冰溪镇府后园B区301号（原北门山128号）坐西朝东四直房屋一幢（其中三直为正房、一直为厨房）。房屋建成后，周正荣、周正均、周正福对该房屋进行了分割，周正福分得了该房屋的最北边一直正房、周正荣分得了该房屋中间的一直正房，被告周正均分得了该房屋最南边的一直正房，该房屋最北边的一直厨房则由周正荣、周正福与被告周正均共用，并以其母邓玉枝的名义领取了房屋所有权证，周正荣、周正均、周正福则以共有权人的身份分别领取了共有权证。因周正荣在德兴铜矿工作，其所分得的一直房屋没有使用而出现了毁损，故周正荣与被告周正均商谈了将其所分得的房屋作价出卖给被告周正均，后因周正荣患病去世而未办理转让手续。2004年4月10日，第三人周林回玉山为其父周正荣扫墓时，被告周正均向第三人周林提出办理购买周正荣名下房屋的相关手续。在被告周正均之母邓玉枝，姐周某和姐夫占俊尧，妹周腮凤和妹夫姜某在场见证下，周某打电话告知原告周桂仙由被告周正均购买周正荣名下的房屋的相关事宜，征得了原告周桂仙的同意后，由第三人周林向被告周正均出具了内容为：“经周家兄弟、姐妹一致商议同意如下协议：1、坐落在冰溪镇府后园B区301号四直（主房三直二层，厨房一直一层三间），户主邓玉枝。2、房屋继承人由户主儿子周正荣、周正军、周正福三人共同继承。3、现在因周正荣2002年去世，原北至南第三直、北至南第一直厨房东至西中间一间属周正荣继承，现周正荣由儿子周林、周敏，妻子周桂仙继承，一切房产由其儿子和妻子全权继承和转让。4、现由周正军、周林、周敏双方一致同意，周林、周敏、周桂仙继承的房屋转让给周正军继承，周林、周敏、周桂仙自签订协议后，无权干涉该房屋的继承权，但转让费为贰万元整，自付款之日起生效，从此日起各不得反悔，一致同意起到法律效果。在场人、见证人：姜某周腮凤见证人：占俊尧周某注：周桂仙、周敏俩由电话告知同意。周某户主：邓玉枝周某代转让人:周桂仙（代）周林周敏（代）承接人:周正军2004.4.10”的《房屋转让协议书》，被告周正均向第三人周林交付了房屋转让款贰万元后，姜某为第三人周林起草了内容为“今收到冰溪镇府后园B区301号房屋主房一直、厨房一间转让费为贰万元整（20000.00元）。此据具收人：2004.4.10”的收条，第三人周林在具收人后亲笔签上了其本人的名字。被告周正均在受让第三人周林转让的房屋后，于2004年8月与周正福一起对该房屋维修改建成四直三层的房屋，并自此与其母邓玉枝一起居住在维修改建后的房屋内，期间原告周桂仙与周敏多次回玉山，对被告周正均维修改造、居住使用案涉房屋未提出异议。2019年8月，案涉房屋因棚户区改造而被征收，两原告以第三人周林隐瞒实情将房屋擅自出卖给被告周正均，侵害了其合法权益为由与被告周正均产生矛盾，并诉来本院要求确认被告周正均与第三人周林所签订的房屋转让协议无效。两原告提交的江西省玉山县私房所有权登记申请书、江西省玉山县房产所有权登记审核表、江西省玉山县房产所有权登记现场查勘表、现场照片证实周正荣、周正福及被告周正均因拆迁而以其母邓玉枝的名义共同建造了案涉房屋；被告周正均提交的《房屋转让协议书》、收条、共有权人为周正荣的房屋共有权证、现场照片与证人周某、周正福、姜某当庭所作的证言同原、被告及第三人的陈述互相印证，证实第三人周林于2004年4月10日在家庭长辈在场的情况下，经征得原告周桂仙的同意，将其父周正荣所分得的房产以人民币贰万元整的价格出卖给被告周正均的事实。本院认为，被告周正均与其兄周正荣、弟周正福因拆迁而以其母邓玉枝的名义共同建造的现江西省玉山县冰溪镇府后园B区301号（原北门山128号）房屋在建成后即由其三兄弟进行了分割，且分别管理使用，对此，被告三兄弟与其母、姐、妹均无异议。周正荣去世后，周正荣名下的房产应由两原告与第三人周林共同继承。第三人周林作为周正荣的长子在奶奶邓玉枝及两个姑姑、两个姑父等人在场的情况下，经电话征得其母即本案原告周桂仙的同意，将其父周正荣所分得的案涉房屋出卖给被告周正均，被告周正均有理由相信第三人周林具有代理权，第三人周林以其本人及两原告的名义向被告周正均出具的案涉房屋转让协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，合法有效。被告周正均在向第三人周林支付了案涉房屋的转让价款，取得案涉房屋后，虽未及时办理案涉房屋的产权过户登记手续，但对案涉房屋进行了改造，已实际占有了案涉房屋，第三人周林以其本人与两原告的名义与被告周正均所签订的案涉房屋转让协议已经履行完毕，其双方虽未办理物权登记，但不影响合同的效力，故两原告要求确认该房屋转让协议无效没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国继承法》第二条规定，判决如下：一、驳回原告周桂仙、周敏要求确认被告周正均与第三人周林于2004年4月10日签订的《房屋转让协议书》无效的诉讼请求；二、本案受理费人民币100元，由原告周桂仙、周敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审 判 长  占晓华审 判 员  吴 红人民陪审员  吴流水二〇二〇年四月十五日书 记 员  邱金陵