新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初5217号 原告：赵静涛，男，1984年10月16日出生，汉族，无固定职业，住新疆乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。原告：李燕红，女，1984年10月17日出生，汉族，无固定职业，住新疆乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。被告：新疆水清木华投资（集团）有限公司，住所地乌市。法定代表人：邓国宏,该公司总经理。委托诉讼代理人：陈平，新疆聚广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷婷，新疆聚广律师事务所律师。原告赵静涛、李燕红与被告新疆水清木华投资（集团）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告赵静涛、李燕红委托诉讼代理人周卫东、被告新疆水清木华投资（集团）有限公司(以下简称水清木华投资公司)委托诉讼代理人陈平、张婷婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵静涛、李燕红向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的商品房预售合同第十五条中“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金”的约定无效。2、要求被告承担逾期办理房屋权属证书的违约金189421.13元（2016.11.5-2019.9.30,1059天）。3、要求被告履行办理权属证书的义务。4、要求被告承担本案诉讼费和送达费。合计：189421.13元。事实与理由：2014年9月13日原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市××区房屋,房款851752元，被告至今无法办理房屋权属证书。合同第十五条关于产权登记中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告依约足额向被告交付了房款，并向相关部门足额缴纳了房屋的契税和物业专项维修基金，但截至目前被告未按照合同约定为原告办理不动产权证书。被告利用自己的市场优势，规定了只要原告不退房，“出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金”的条款，是典型的霸王条款，该条款免除了开发商自己的责任，加重了原告的责任，排除原告的主要权利，原告请求认定这一条约无效。原告按照已付房款总额，自2016年11月5日起至2019年9月30日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按照日万分之二点一计算逾期办理不动产权证的违约金，因被告不愿意赔偿逾期办理房屋权属证书违约金，双方协商未果，故诉至贵院，请求人民法院依法判如所请。被告水清木华投资公司辩称，一、《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同下的条款自始有效。原被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，根据该合同第二十三条之规定自合同签订之日生效。故《商品房预售合同》已经自被告签订之日生效，合同项下的条款应当自始有效。法律对于合同无效的倾向已经进行明确约定，《合同法》第五十二条规定：有下列倾向之一的，合同无效；（一）一方以欺诈，胁迫的手段签订合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律，行政法规的强制规定，有且仅有上述五种情形，合同才属于无效合同，合同条款才能被确认无效。结合本案，《商品房预售合同》第十五条不符合上述能够认定无效的五种情形。《商品房预售合同》系自治区建设厅和自治区工商行政管理局联合定制的范本，并非被告自行草拟，且已经在房产局进行网签备案，不存在无效的情形。原告在（2019）新0105民初4502号案件中以该合同作为证据用以起诉被告，原告此举已经确认合同的真实性和合法性，如该合同项下条款无效，在该案件中原告就应当指出，更不能以该合同作为调解的依据。《商品房预售合同》第十五条第二款不具备《合同法》第五十二条的无效的事由。二、被告无须承担逾期办理权属证书的违约金。1、被告只有协助办理房屋权属义务，不是办证的主体。《商品房预售合同》第十五条明确载明“出卖人应当在商品房交付使用后90日，将办理房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该约定明确，被告非办证义务主体，只需按合同约定履行向权属登记机关提交备案的材料，被告并没有承诺原告取得房屋权属证书的时间，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据上述合同约定及行政法规的规定，被告在办理房屋产权登记手续中仅有“将办理房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务及协助办理房产证的法定义务，而非为原告办理房屋所有权证的全部义务，故原告要求被告为其办理房屋所有权证缺乏合同依据。原告错误的理解合同条款，擅自增加被告的义务。2、房屋权属证书未办理是政府的政策问题。房屋权属证书的办理是一个复杂、涉及到多个行政部门的复杂工程，办理流程受到政府政策影响，并不以被告的意志决定。涉案小区至今未办理权属证书系政策问题导致。3、即便被告存在违约，《商品房预售合同》已经约定违约金，如原告认为违约金过低要求调整，也应当以实际损失为准。《商品房预售合同》第十五条第二款已经对违约金作出明确约定，按照已付房款价款的0.01%计算违约金，即便原告认为违约金约定过低，要求调整，也应当按照《最高人民法院适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，原告并没有举证证明自己的损失，且原告的房屋时自住，不存在租金损失，原告并无现实的损失。综上恳请法院结合案件事实和政府政策及该案件的判决产生的社会影响力，公证判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月13日,原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市××区房屋,房款851752元。合同第十五条关于产权的登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出的退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%向买受人支付违约金。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3.因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在乌市房屋交易管理中心领取产证。原告出示的丽都国际业主手册等证据显示原告办理入住的时间为2016年8月7日。落款时间为2013年1月5日的名为《关于成立“新疆丽都国际项目”工作领导小组的请示》（水房征【2013】1号）有以下内容，区人民政府：根据市领导对《关于新疆水清木华公司丽都国际办公住宅小区项目用地问题的情况报告》的批示，我办为做好此地的征收工作，现请示成立水磨沟区“新疆丽都国际项目”征收工作领导小组。具体如下：……。除上述查明事实以外，原被告对下述事实无异议：1.涉案房屋为原告自住；2.涉案小区确实存在换热站；3.涉案房屋确实没有办理房屋权属证书。本院认为，原告与被告签订的商品房预售合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于双方当事人真实意思的合议，合法有效，原被告都应当严格遵守。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张上述合同第十五条“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金”无效并无事实及法律上的依据，本院不予采信。涉案房屋至今不动产权证书尚未办理出来，故依据《商品房预售合同》第十五条之约定，被告应当承担给付原告逾期办证违约金85.18元（851752元×0.01%）。需要强调的是，被告依据合同约定，应当协助原告办理涉案房屋权属证书，但涉案小区部分楼栋未建成，客观上不具备办理涉案房屋权属证书的条件，故原告可待条件成就后再行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：一、被告新疆水清木华投资（集团）有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告赵静涛、李燕红逾期办证违约金85.18元（851752元×0.01%）；二、驳回原告赵静涛、李燕红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2044.21元（原告已预交，已减半），由原告赵静涛、李燕红负担1962.45元。被告新疆水清木华投资（集团）有限公司负担81.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   唐楠二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 八 日书  记  员   齐敏