江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1007号上诉人（原审被告）：淮安市鸿丰置业有限公司，住所地涟水县安东中路东侧、红日大道北侧。法定代表人：朱华富，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱燕东，江苏捍华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李让，男，1993年3月6日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：**，男，1989年2月19日出生，汉族，住涟水县。上诉人淮安市鸿丰置业有限公司（以下简称鸿丰公司）因与被上诉人李让房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初6022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决上诉人承担违约金无事实和法律依据，上诉人与被上诉人之间合同已对产权登记作出约定，就不存在一审所判决的违约金。而且一审认为逾期办证给买受人造成的损失程度不比逾期交房的损失低，该观点不能成立，被上诉人购买房屋的用途是为了居住，实际上该房屋并未转让、出租、抵押，因此逾期办证没有给被上诉人造成实际损失，一审判决违约金数额过大，有违公平原则，请求二审考虑开发企业实际情况及未能办证原因，酌情分担逾期办证所造成的违约金数额。李让答辩称，双方签订的商品房买卖合同的内容是格式条款，一审判决违约金是依据相关法律法规，且上诉人逾期未办理房产证已给被上诉人造成实际损失。综上，一审判决正确，请求维持。李让向一审法院起诉请求：1、判决鸿丰公司支付李让逾期办理房产证违约金69098.27元（从2016年11月29日至2019年7月18日以445691元按年息6%计算）；2、鸿丰公司立即为李让办理不动产权登记；3、鸿丰公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：鸿丰公司与李让于2016年2月12日签订商品房买卖合同，约定李让购买鸿丰公司开发建设的涟水县帝景蓝湾小区32栋1602室房屋，房屋总价款为445691元。合同第八条约定出卖人应当在2016年8月28日前将经分期综合验收合格的房屋交付买受人。合同第九条约定出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，按下列方式处理：逾期不超过30天的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：“出卖人继续协助买受人办理”。合同签订后，李让按约定交付了全部购房款。一审审理中，李让陈述涉案房屋延迟交付，具体交付时间记不清，鸿丰公司主张涉案房屋于2016年10月12日与李让办理交接手续。鸿丰公司提供的房屋交付审核确认单载明交付时间为2016年10月12日。一审法院认为，鸿丰公司与李让签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。根据合同第十五条约定，鸿丰公司应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由鸿丰公司提供的资料报产权登记机关备案，但在法庭辩论结束前，鸿丰公司仍未将上述资料报产权登记机关备案，故李让在规定期限内不能取得房地产权属证书是因鸿丰公司的违约行为导致，鸿丰公司应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。合同第十五条对逾期不能办证双方未作特殊约定，鸿丰公司应当承担逾期不能办证的违约责任。根据上述司法解释的规定，一审法院酌定按年利率6%计算逾期不能办证违约金。房屋买卖合同履行中，出卖人可能存在逾期交付、逾期不能交付、逾期办证、逾期不能办证等违约行为。逾期交付对购房人来讲延迟了房屋使用，给买受人造成一定的经济损失，如遇房屋价格上涨，买受人权益并不受损；逾期不能办证对购房人来讲，虽不影响房屋居住，但影响房屋转让、出租、抵押等，逾期不能办证对买受人造成的损害程度并不比逾期交付造成的损害程度低，故鸿丰公司以房屋已实际交付,不承担违约金的理由，无事实与法律依据，一审法院不予采纳。根据鸿丰公司提供的房屋交付单，一审法院确认涉案房屋交付时间为2016年10月12日，鸿丰公司应当在2017年1月12日前将办理权属登记需要的材料报送产权登记机关备案，截止法庭辩论结束前，鸿丰公司未能履行上述义务。据此，一审法院确认鸿丰公司逾期不能办证的违约金自2017年1月13日起至李让主张的2019年7月18日止，以已付房款445691元为本金，按年利率6%计算，经计算为67110元。李让在一审法院释明后，表示不要求解除房屋买卖合同，故鸿丰公司仍有义务协助李让办理房屋产权登记手续。房地产开发企业将办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关备案，属于行政管理范围，不属于民事案件审理范围，对鸿丰公司没有履行上述行为，李让可向相关部门申请解决。一审法院判决：一、鸿丰公司继续协助李让办理涟水县帝景蓝湾小区32栋1602室房屋不动产变更登记手续。二、鸿丰公司于判决生效后10日内给付李让逾期不能办证违约金67110元。案件受理费1564元，由鸿丰公司负担1489元，李让自行负担75元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人应否承担逾期办证违约金。本案中，涉案商品房买卖合同第十五条虽约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：“出卖人继续协助买受人办理”。但该条款系上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款，且该条款免除了上诉人承担逾期办证违约金的责任、排除了被上诉人主张逾期办证违约金的权利，在无证据证明上诉人对被上诉人进行提示和说明的情况下，该条款对被上诉人不生效。被上诉人仍可基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定主张逾期办证违约金。关于计算标准问题。现被上诉人未能就实际损失予以举证，但鉴于实际损失客观存在，且涉案合同对逾期办证违约责任的约定无效，故一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，酌定按照年利率6%计算损失并无不当。同时，对于因涉案房屋所主张违约金的上限参照借贷利率标准最高不得超过已付购房款的24%。综上所述，鸿丰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1489元，由上诉人淮安市鸿丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  宋慧林审 判 员  许银朋二〇二〇年四月十四日法官助理  刘 蓓书 记 员  张 琦