四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1592号 上诉人（原审被告）况世兴，男，1976年10月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审被告）邓雪英，女，1980年10月14日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被上诉人（原审原告）四川百全物业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区科华北路58号13楼1-2-15号。 法定代表人冯君，总经理。 委托代理人杨科，四川英济律师事务所律师。 委托代理人刘宇超，四川英济律师事务所律师。 上诉人况世兴、邓雪英因与被上诉人四川百全物业管理有限公司（以下简称百全物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2014年6月12日，成都英联置业有限公司（以下简称英联公司）（甲方）与宜宾金佳会物业管理有限责任公司成都分公司（以下简称金佳会公司）（乙方）及况世兴、邓雪英签订《前期物业服务合同及业主临时公约》，约定乙方为英联国际商务中心的物业服务企业；乙方按照商业15元/月·平方米，按建筑面积向业主收取物业服务资金；物业服务资金按季缴纳，业主应在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前履行缴纳义务。甲方、业主或物业使用人逾期缴纳物业服务资金的，应按每月未缴纳物业费的百分之一的标准，向乙方支付违约金。2015年10月31日，英联公司（甲方）与金佳会公司（乙方）签订《物业管理服务合同终止协议书》，约定原合同终止履行，乙方将物业管理服务费及未缴纳的其他收费移交给新物业公司。2015年12月31日，金佳会公司（甲方）与百全物业公司（乙方）签订《英联国际商务中心物业交接协议》，协议约定以2015年12月31日为节点，此日期后的应收应付款项为乙方权利义务。甲方同意截止于2015年12月31日物业使用人拖欠甲方的物业服务费、违约金等由乙方追收，所有收回费用均归乙方所有。2016年1月1日，英联公司（甲方）与百全物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定乙方为英联国际商务中心的物业服务企业；乙方按照商业25元/月·平方米，按建筑面积向业主收取物业服务资金；物业服务资金按季缴纳，业主应在每月10日前缴纳物业服务资金。业主/物业使用人逾期缴纳物业服务资金的，应按未按时足额缴纳物业费的每日千分之三的标准，向乙方支付违约金，合同期限为2016年1月1日至2020年12月31日。百全物业公司接管物业后对金佳会公司的委托书及物业费予以张贴，2018年7月3日以公证的方式向况世兴、邓雪英邮寄了催收通知及金佳会公司委托百全物业公司收取物业费的委托书公告。2019年7月17日，百全物业公司（甲方）与况世兴、邓雪英（乙方）签订物业服务协议，约定乙方为物业服务企业；乙方按照12元/月·平方米，按建筑面积为106.38平方米向业主收取物业服务费，乙方逾期缴纳物业服务资金的，应按未按时足额缴纳物业费的每日千分之三的标准，向乙方支付违约金。合同同时约定关于2019年4月12日前乙方与前期物业服务公司的纠纷，双方另行通过诉讼途径进行解决。 原审法院另查明，况世兴、邓雪英于2014年8月28日购得武侯区××号房屋，建筑面积106.44平方米。二人与英联公司就房屋交付问题产生争议诉至人民法院，2019年3月11日，我院作出（2018）川01民终18612号民事判决，确认2015年6月8日为英联公司向邓雪英、况世兴交付房屋的时间。 原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，况世兴、邓雪英作为英联国际商务中心的业主，在2015年6月8日接受房屋后，应按照其与英联公司及金佳会公司所签订的《前期物业服务合同及业主临时公约》，履行各方约定。金佳会公司退场后，由百全物业公司实际提供物业服务，根据上述法律规定，二人应按约交纳物业管理费。案件中，况世兴、邓雪英自2015年6月8日起至2019年4月12日未交纳物业管理费，2015年6月8日至2015年12月31日，系二人与金佳会公司物业服务合同存续期间，期间欠缴物业费因金佳会公司已转让给百全物业公司，百全物业公司亦通过通知方式向二人进行了告知并催收了物业费。百全物业公司向二人主张此期间的物业费于法有据。2016年1月1日至2019年4月12日的物业服务费，百全物业公司提供了相应物业管理服务，况世兴、邓雪英应当支付此期间的物业服务费。百全物业公司仅主张二人的物业费按其房屋面积为106.38平方米收取，单价按15元/月·平方米计算，该计算标准不超过双方约定。况世兴、邓雪英主张应按12元/月·平方米计算，但未提供相关证据，故不予支持。综上，况世兴、邓雪英在2015年6月8日至2019年4月12日期间欠缴物业服务费共计73668.15元（106.38平方米×15元/月·平方米×46月＋106.38平方米×15元/月·平方米÷30天×5天）予以支持。关于滞纳金，其法律性质属于迟延履行违约金，原审法院认为百全物业公司主张的违约金相对较高，依法调减为按照所欠物业费的10%计收，对百全物业公司主张违约金的诉请在73668.15元（73668.15元×10%）范围内予以支持，对超出部分不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、况世兴、邓雪英于判决生效之日起十日内向百全物业公司支付物业管理服务费73668.15元并支付违约金7366.82元；二、驳回百全物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2184元，因适用简易程序减半收取1092元，由百全物业公司负担177元，由况世兴、邓雪英负担915元。 宣判后，况世兴、邓雪英不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院判决2016年6月8日至2016年12月31日期间的物业费用由被上诉人收取，前后矛盾，且超过诉讼时效；原审法院用英联公司与被上诉人签订的前期物业服务协议判决支付物业费明显错误，应按12元/月·平方米收取；上诉人因被上诉人的母公司英联公司一直拒不交房，且与英联公司一直在诉讼中，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。 被上诉人百全物业公司辩称原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，百全物业公司与英联公司签订的《前期物业服务合同》对包括况世兴、邓雪英在内的案涉小区业主具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。关于2016年6月8日至2016年12月31日期间况世兴、邓雪英所欠交物业费，因金佳会公司与百全物业公司签订的《英联国际商务中心物业交接协议》约定业主拖欠的物业服务费、违约金等由百全物业公司追收，所有收回费用均归百全物业公司所有，可视为金佳会公司将其对况世兴、邓雪英物业服务合同纠纷项下的债权让与给了百全物业公司，百全物业公司亦通过通知方式向二人进行了告知并进行了催收，故百全物业公司可向二人主张该时段欠交的物业费。关于诉讼时效，因物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性，诉讼时效应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，百全物业公司要求况世兴、邓雪英按15元/月·平方米标准支付物业费并未超过案涉前期物业服务合同约定，原审法院综合全案证据判决况世兴、邓雪英向百全物业公司支付欠交物业费并支持违约金并无不当。 综上，上诉人况世兴、邓雪英的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2184元由上诉人况世兴、邓雪英负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年四月二十三日 书记员  陈 悦