广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初309号 原告：黄建晶，男，1971年10月8日出生，壮族，住广西凌云县。 委托诉讼代理人：蒙继平，广西桂兴律师事务所律师。 被告：广西阿哩哩电子商务有限责任公司（简称：电子公司），住所地：广西百色市右江区石龙大道老乡家园B1栋商业楼3楼，统一社会信用代码：91451000MA5NMGDR4G。 法定代表人：杜志松，经理。 委托诉讼代理人：魏永德，公司职员。 被告：百色益众物业服务有限公司（简称：益众物业公司），住所地：广西百色市右江区中山一路和平街7号，统一社会信用代码：91451000MA5L17XY8U。 法定代表人：覃绍挺，总经理。 委托诉讼代理人：黄仁涛，广西君从律师事务所律师。 原告黄建晶与被告电子公司、益众物业公司房屋租赁合同纠纷-案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄建晶及其委托诉讼代理人蒙继平、被告电子公司法定代表人杜志松及委托诉讼代理人魏永德、被告益众物业公司委托诉讼代理人黄仁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄建晶向本院提出诉讼请求：一、判令被告电子公司退还原告商铺租金243000元、押金121500元，共计364500元；二，判令被告益众物业公司上述债务承担连带责任；三，本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年4月15日，原告与被告电子公司签订《商铺租赁合同》，约定原告承租老乡家园·迎龙易地安置小镇商业楼B2栋2楼、3楼（面积2250平方米）经营幼儿园、租期10年（2019年4月16日至2029年4月15日）、每月租金40500元、按半年交付租金、按3个月商铺的月租费标准交纳押金等。合同签订后，原告按约定向被告电子公司交纳押金121500元、商铺租金243000元，共计364500元。但在原告进行装修时，发现楼层结构无法安装食堂排烟设备和空调设备，并且楼层卫生间不足等，原告与被告电子公司、益众物业公司协商解决未果，幼儿园无法经营，合同目的已无法实现。为此，2019年11月23日，原告向被告电子公司发出解除合同通知书、并要求退还商铺租金和押金，但至今未予退还，其行为已构成违约。被告益众物业公司是合同商铺的所有人，其授权予被告电子公司招租和管理，因此，被告益众物业公司应当承担连带责任。为维护原告的合法权益提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告电子公司辩称：一、我司已按照合同约定将商铺交付给了原告，原告未进场装修的责任不在我方，我方不存在违约；二、原告单方提出解除合同不能抵销其承担商铺租金义务，因此，商铺租金不予退还，商铺押金亦不予退还。综上，应驳回原告的诉讼请求。 被告益众物业公司辩称：一、我公司和电子公司于2019年3月27日签订了商铺租赁协议书，将合同商铺租赁给了电子公司，电子公司转租给原告是其公司行为，与我公司无关；二、我公司向电子公司出具关系证明是为了便于承租户的工商登记注册，双方之间就涉案合同商铺不是关系证明所说的授权招租和管理关系；三、原告是和电子公司签订商铺租赁合同，并且原告是交纳租金和押金到电子公司的账号上，根据合同相对性原则，本案纠纷与我公司无关。综上，应驳回原告对我公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 被告益众物业公司是百色老乡家园·迎龙易地安置小镇商业楼商铺的产权人，2019年3月27日被告益众物业公司与被告电子公司签订《商铺租赁协议书》，约定：被告电子公司承租百色老乡家园·迎龙易地安置小镇商业楼的商铺（（简称：涉案商铺，面积总计约17530.05平方米）5年（2019年4月1日至2024年3月31日）、商铺一层每月租金24元/平方米、二至三层每月租金15元/平方米、按3个月租金收取商铺押金1146024元等。2019年4月11日，被告电子公司按协议约定向被告益众物业公司交纳涉案商铺1146024元。 原告有意向承租涉案商铺的B2栋2楼、3楼商铺经营幼儿园，其与被告电子公司对涉案商铺现场查看后，于2019年4月15日签订了《商铺租赁合同》，合同约定：原告承租B2栋2楼、3楼商铺（面积2250平方米）经营幼儿园、租期10年（2019年4月16日至2029年4月15日）、每月租金40500元、按半年交付租金、按3个月商铺月租费标准交纳押金、免收租金期6个月（2019年4月16日至10月15日）等。合同签订后，原告按合同约定向被告电子公司交纳押金121500元、及2019年10月15日至2020年4月15日6个月的商铺租金243000元，共计364500元。此后，原告发现楼层结构无法安装食堂排烟设备和空调设备、及楼层卫生间数量不足等问题，与被告电子公司协商解决未果，原告未予装修。2019年11月23日原告向被告电子公司发出解除合同通知书，并要求退还商铺租金和押金，同月25日被告电子公司收到该通知书，后另转租涉案的B2栋2楼、3楼商铺给他人（赵晓强），并于2020年4月1日签订了《租赁合同》。 为了方便涉案商铺承租户办理工商注册登记，2019年4月2日被告益众物业公司向工商部门出具关系证明和住所（营业场所）使用证明，关系证明载明被告益众物业公司授权予被告电子公司招租和管理涉案商铺。 上述事实有原、被告举证、质证，本院依法审查确认的证据证实：《商铺租赁协议书》、《商铺租赁合同》、《租赁合同》、关系证明和住所（营业场所）使用证明、支付押金电子支付凭证、交纳租金与押金的转账收据、解除合同告知函与回执、民办非企业单位名称预先核准申请表、装饰申请表与装饰方案、公司企业法人身份材料、公民身份证复印件等。 本院认为：本案是商铺租赁合同纠纷，综合当事人的诉、辩意见，争议焦点为：一、被告电子公司与原告签订《商铺租赁协议书》的行为是转租商铺行为，还是行使授权招租和管理商铺行为；二、原告的租金和押金是否应当退回，如何退回。 一、焦点一 本院认为：被告益众物业公司与被告电子公司签订的《商铺租赁协议书》证明了双方之间是属于租赁关系，即被告益众物业公司是涉案商铺的出租人，被告电子公司是涉案商铺的承租人。关系证明载明被告益众物业公司授权予被告电子公司招租和管理涉案商铺，目的是为方便涉案商铺的广大承租户办理工商注册登记，并且被告益众物业公司、电子公司均否认存在授权委托招租和管理涉案商铺的关系。因此被告电子公司与原告签订《商铺租赁协议书》的行为属于转租商铺行为。原告主张被告益众物业公司授权被告电子公司招租、管理涉案商铺，不予采信。 二、焦点二 本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务情形的，当事人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告承租涉案商铺的楼层结构确实不宜经营幼儿园的设备安装和装修，因双方协商解决未果而无法设备安装、装修，原告的合同目的不能实现。原告在此情况下向被告电子公司解除合同告知函，表明其不再继续履行合同义务。被告电子公司于2019年11月25日收到解除合同告知函后未提出异议，而是另转租涉案的B2栋2楼、3楼商铺给他人，其行为视为对涉案《商铺租赁合同》解除效力的默认。根据上述法律的规定，原告与被告电子公司签订的《商铺租赁合同》于2019年11月25日解除。二、原告在签订《商铺租赁合同》之前对涉案B2栋2楼、3楼商铺进行了实地查看，对商铺的楼层结构应当有所了解，并且《商铺租赁合同》签订后，被告电子公司向原告交付了楼层钥匙，履行了合同义务。原告亦按约定交纳了租金和押金义务，其不能继续履行合同是商铺楼层结构的客观原因造成。因此，双方均无合同违约过错。三、合同当事人要承担合同损失风险。如前所述，原告对商铺实地查看后才签订合同，楼层结构问题导致合同签订日2019年4月15日至解除日2019年11月25日的7个月时间不能及时安装和装修、及开张经营造成了租金损失，该损失属于合同损失。原告签订合同前未能谨慎审查和评估合同损失风险有疏忽过错，对该租金损失应承担相应责任。因此，本院根据合同免租期6个月的约定、及原告未能实际经营商铺的事实，结合公平合理方面考虑，确定由被告电子公司退回原告租金243000元的70%即170100元，原告自行承担30%即72900元。原告对商铺未实际装修和经营，对商铺楼层未造成任何损坏，因此，原告的押金121500元应如数退回。原告诉请被告益众物业公司承担连带责任，证据不充分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告广西阿哩哩电子商务有限责任公司退回原告黄建晶涉案商铺租金170100元、押金121500元，共计291600元； 二、驳回原告黄建晶的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费3783元，由被告广西阿哩哩电子商务有限责任公司负担3026元，原告黄建晶负担757元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  陈红官 人民陪审员  邓立生 人民陪审员  苏 雁 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  蒋光廷