山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0502民初110号原告：东营星凯置业有限公司，住所地东营市东营区峨眉山路16号105。统一社会信用代码91370500581922563Y。法定代表人：于兵，经理。委托诉讼代理人：王康，山东崇诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成华，山东崇诺律师事务所律师。被告：李娟，女，1990年9月1日出生，汉族，现无业，住东营市东营区。委托诉讼代理人：孟秀秀，山东瀛超律师事务所律师。被告：朱学梅，女，1979年12月1日出生，汉族,星凯家居广场销售经营木门,住东营市。原告东营星凯置业有限公司（以下简称“星凯置业”）与被告李娟、朱学梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星凯置业的委托诉讼代理人王康、李成华，被告李娟及其委托诉讼代理人孟秀秀，被告朱学梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星凯置业向本院提出诉讼请求：1.确认星凯置业与李娟、朱学梅于2018年8月6日签订的《租赁合同书》已经解除；2.判令李娟、朱学梅向星凯置业支付为其垫付的赔偿款55582.63元，支付违约金50000元，律师费4900元，合计110482.63元，并支付自2019年11月21日起至实际清偿之日止的利息损失(以110482.63元为基数按年利率6%计算)；3.本案诉讼费用、公告费用由李娟、朱学梅承担。事实和理由：2018年8月6日，星凯置业与李娟、朱学梅签订《租赁合同书》，甲方为星凯置业，乙方为李娟、朱学梅，约定甲方将位于东营区黄河路与太行山路陶然公园南邻星凯全球家居广场五楼5099号展厅，计153.61㎡面积的场地租赁给乙方，经营品类为木门，品牌为艺格云，租赁期自2018年10月1日起至2019年9月30日止。因乙方的经营活动导致甲方承担法律责任并造成甲方产生实际损失，甲方有权向乙方全额(包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等合理支出费用)主张。在合同期间，经营时间未满八个月撤场，租金不予退还，并承担违约金伍万元(50000元)；如经营时间满八个月，则按租金原价足额补齐相应租金并承担违约金伍万元(50000元)。同日，双方签订先行赔付协议书，约定当消费者在星凯全球家居生活广场消费出现质量或服务问题，可以要求甲方向消费者先行赔付。当确定质量或服务责任由乙方承担，而乙方已经撤场无法联系时，由甲方从质保金中直接扣除，如质保金不够时，甲方向乙方追缴。上述协议签订后，李娟与案外人签订过多份买卖合同，但被告并未向案外人交货，由于被告没有按照合同的约定及时交货，案外人提出退款申请或继续供货，经案外人与星凯置业协商，经核对后星凯置业因处理客户投诉共计代李娟垫付55582.63元，2019年8月25日李娟提出撤场申请。截至目前，李娟未到星凯置业处协商处理相关事宜，也未赔偿星凯置业损失，为维护星凯置业合法权益，特诉至贵院，望判若所请。李娟辩称，1.答辩人愿意支付星凯置业为其垫付的客户赔偿款，但对星凯置业主张的垫付款数额不认可。对于客户已经交纳给答辩人的订金等费用，答辩人同意待双方纠纷全部处理完毕后返还；2.对星凯置业主张的律师费、违约金以及利息，答辩人认为星凯置业的该项主张没有事实和法律依据，答辩人无需承担。星凯置业于2019年1月份无故对答辩人承租的艺格云展厅进行封厅，致使答辩人无法正常营业，以致对多名客户无法按时交货而产生违约，因此从客观事实上来说，答辩人的违约是因为星凯置业的违约在先而产生的。因此超出客户订金范围的赔偿以及律师费损失，应该由星凯置业自行承担。另外，答辩人之所以在合同期内撤场并不是出于自身原因，而是基于星凯置业的无理要求，在被无故封厅八个月、客户投诉增多、长时间入不敷出的压力下，答辩人无奈按照星凯置业的通知办理撤场手续。合同总价款不足100000元，违约金的约定却高达50000元，也明显约定过高，违反公平原则。根据合同规定，答辩人合同期内撤场就要支付50000元违约金，而原告提前解除租赁合同仅需支付已交租金数额的十二分之一作为违约金，这种规定明显加重了答辩人的责任，也违反了公平原则，应该视为无效条款。综上，答辩人认为星凯置业要求支付律师费及违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，应该依法予以驳回。被告朱学梅辩称，1.星凯置业所指2018年8月6日与答辩人签订的《租赁合同书》，答辩人并不知情，之前也从未见过合同。答辩人申请字迹鉴定和指纹验证，所产生的一切费用由星凯置业承担。被答辩人的主张没有事实和法律依据；2.星凯置业所指位于东营区黄河路与太行山路陶然公园南邻星凯家居广场五楼5099号展厅在2017年4月20日答辩人已经转让给李娟经营，答辩人不参与任何店面经营，有转让合同。综上所述，星凯置业的诉求无法律依据，请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。根据原、被告当庭陈述、举证质证,本院经审理认定事实如下：朱学梅曾于2016年7月26日与星凯置业签订租赁合同，租赁东营市东营区黄河路与太行山路陶然公园南邻星凯全球家居生活广场五楼5099号展厅，计153.61㎡面积的场地用于经营艺格云木门，租赁期限2016年10月1日至2018年9月30日。2017年4月20日，朱学梅与李娟签订转让协议，约定将其经营的艺格云木门转让给李娟，约定朱学梅不参与任何店面经营。2018年8月6日，李娟（乙方、承租方）授权宋小勇与星凯置业（甲方、出租方）签订租赁合同书，约定：第一条：甲方将位于东营市东营区黄河路与太行山路陶然公园南临星凯全球家居生活广场五楼5099号展厅，计153.61㎡面积的场地租赁给乙方，经营品类为木门，品牌为艺格云。第二条：租赁期自2018年10月1日起至2019年9月30日止（租金自2018年10月1日起算），计算标准为68元/㎡/月，租赁费总额87742元，一次性缴纳租赁期间的租赁费用，可享受租赁费七折优惠。第六条第4项：因乙方的经营活动导致甲方承担法律责任并造成甲方产生实际损失，甲方有权向乙方全额（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等合理支出费用）主张，同时甲方视问题的严重性，有权决定对乙方采取必要的惩罚措施或按照本协议的约定解除租赁合同，追究乙方的违约责任。第七条第4项：在合同期间，经营时间未满八个月撤场，租金不予退还，并承担违约金伍万元（50000元）；如经营时间满八个月，则按租金原价足额补齐相应租金并承担违约金伍万元（50000元）。第十二条：东营星凯全球家居生活广场先行赔付协议书作为本合同的补充，具有同等法律效力，双方必须遵守。同日，星凯置业（甲方）与李娟（乙方）签订东营星凯全球家居生活广场先行赔付协议书，约定当消费者在星凯全球家居生活广场消费出现质量或服务问题，可以要求甲方向消费者先行赔付；当确定质量或服务责任由乙方承担，而乙方已经撤场无法联系时，由星凯全球家居生活广场从质保金中直接扣除，如质保金不够时，甲方向乙方追缴。2019年1月至3月，星凯置业收到沈艳磊等客户投诉十起左右，2019年3月7日，星凯置业书面通知李娟限期处理完成，否则商场给予退货处理，后果由李娟承担。2019年3月至5月，星凯置业依据先行赔付的约定代李娟垫付款项121633元，扣除李娟在星凯置业处的保证金20079.5元、质保金10000元，2018年12月17日至31日货款5970.9元以及宋小勇的转账30000元，星凯置业共计为李娟垫付55582.63元，李娟对该数额予以认可。2019年8月23日，星凯置业向李娟发出于2019年8月31前完成撤场通知书，2019年8月25日，李娟因个人原因提出撤场申请，撤场程序完全按照合同协议执行办理。星凯置业主张李娟撤场时约定合同期限尚未届满，应按照合同约定支付违约金50000元；庭审中李娟认为违约金约定过高，申请本院依法予以调低。2018年8月6日星凯置业与李娟签订的租赁合同书中承租方有“朱学梅”字样捺印，朱学梅主张合同上签字捺印均不是其本人，星凯置业对此无异议。星凯置业主张朱学梅与李娟系合伙经营，应承担连带责任；朱学梅提交转让合同和银行流水，拟证明其与李娟非合伙关系，因转让店铺后在星凯置业商场的经营账户未变更，商场所有货款经由其账户后直接转入李娟账户。李娟提交照片2张及其与宋慧琴聊天记录，拟证明星凯置业2019年1月无故给李娟封厅，李娟无法经营导致客户投诉增多；星凯置业对此不予认可。另查明，原告星凯置业因提起本案诉讼支付律师代理费4900元。本院认为，星凯置业与李娟签订的租赁合同书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。李娟提交的证据不足以证明星凯置业于2019年1月无故封厅，故李娟的该项主张，本院不予采信。星凯置业于2019年8月23日向李娟发出撤场通知书，2019年8月25日李娟以提出撤场申请的方式同意撤场，双方租赁合同解除。故星凯置业请求确认其与李娟2018年8月6日签订的《租赁合同书》已经解除，本院予以确认。关于星凯置业主张的垫付赔偿款55582.63元，李娟对此予以认可并同意支付，本院予以支持。关于星凯置业主张的违约金，李娟主张约定过高请求本院依法予以调减；本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度及违约造成的损失根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中双方解除合同的时间在到期前一个月，双方解除合同后案涉场地即出租给他人，未给星凯置业造成实际租金损失；因李娟经营行为造成的客户投诉使星凯置业垫付的赔偿款本院也已经判决李娟支付，未造成大的损失；双方在合同中约定的提前解除合同违约金极不对等；但因李娟的经营行为造成的投诉确实给星凯置业的名誉造成了一定的影响；综合考虑以上因素，星凯置业主张的违约金本院予以支持15000元；多出部分，本院不予支持。关于星凯置业主张的律师代理费，符合合同约定，本院予以支持。关于星凯置业主张的违约金、律师代理费的利息，无事实和法律依据，本院不予支持；其主张的赔偿款的利息损失本院依法按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。星凯置业未举证证明朱学梅与李娟存在合伙关系，朱学梅提交的证据能够证明其与李娟之间不存在合伙关系，故星凯置业关于朱学梅应承担连带责任的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告东营星凯置业有限公司与被告李娟2018年8月6日签订的租赁合同书于2019年8月25日解除；二、被告李娟于本判决生效之日起十日内返还原告东营星凯置业有限公司垫付的款项55582.63元，并支付以55582.63元为基数自立案之日2020年1月7日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；三、被告李娟于本判决生效之日起十日内向原告东营星凯置业有限公司支付违约金15000元、律师代理费4900元；四、驳回原告东营星凯置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2509.65元，减半收取1255元，由原告东营星凯置业有限公司负担398元，由被告李娟负担857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  徐敏二〇二〇年四月一日书记员  常琪