广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初37042号原告：樊友佳，女，1979年5月6日出生，汉族，住址湖北省潜江市，原告：袁友军，男，1982年3月24日出生，汉族，住址湖北省潜江市，两原告共同委托诉讼代理人：杨建强，广东商达律师事务所律师，执业证号14403201810341971。两原告共同委托诉讼代理人：邵雪丽，广东商达律师事务所律师，执业证号14403201911011390。被告：深圳市利鑫达贸易有限公司(以下简称利鑫达公司)，住所地深圳市福田区福田街道深南大道南岗厦华嵘大厦2203、2204、2205，统一社会信用代码914403003119615971。法定代表人：文斌。委托诉讼代理人：杨兆娜，女，1987年4月26日出生，汉族，住址山东省枣庄市市中区，系单位员工。被告：文斌，男，1989年10月4日出生，汉族，住址湖南省衡阳县，委托诉讼代理人：杨兆娜，女，1987年4月26日出生，汉族，住址山东省枣庄市市中区，系单位推荐。被告：深圳市威尔斯特实业有限公司（以下简称威尔斯特公司），住所地深圳市福田区福田街道深南大道南岗厦华嵘大厦2205，统一社会信用代码91440300MA5DDM631N。法定代表人：肖湘利。委托诉讼代理人：肖千花，女，1992年2月11日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区，系单位员工。被告：肖湘利，男，1955年10月12日出生，汉族，住址湖南省祁东县，委托诉讼代理人：肖千花，女，1992年2月11日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区，系单位推荐。原告樊友佳、袁友军与被告利鑫达公司、文斌、威尔斯特公司、肖湘利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊友佳、袁友军共同委托诉讼代理人邵雪丽到庭参加诉讼，被告利鑫达公司、文斌共同委托诉讼代理人杨兆娜到庭参加诉讼，被告威尔斯特公司、肖湘利共同委托诉讼代理人肖千花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊友佳、袁友军向本院提出诉讼请求，1、请求判令解除原告与被告利鑫达公司于2018年9月4日签订的《房地产买卖合同》;2、请求判令四被告连带返还原告购房款547569元，并支付违约金951962.8元，本项合计1499531.8元;3、本案诉讼费由四被告连带承担。事实与理由:两原告与被告利鑫达公司于2018年9月4日签订了《房地产买卖合同》，约定将被告利鑫达公司所有的位于罗湖区桂园路雅馨居429、房地产证号为粤(2018)深圳市不动产权第0109451号、建筑面积为95.41平方米的房屋转让给两原告。被告利鑫达公司在合同第六条明确告知原告该房产处于红本在手，无抵押状态。两原告自2019年9月3日至2019年9月7日分多次向被告支付购房款547569元，后原告得知该房产已经于2018年6月15日被抵押，并于2019年8月19日被深圳市福田区人民法院查封。两原告遂要求被告退还购房款，被告多次承诺还款却一直拖延。被告文斌和被告威尔斯特公司是被告的股东，因未实缴出资，应在出资额内承担连带责任。被告肖湘利是被告威尔斯特公司的股东，因未实缴出资，应在出资额内承担连带责任。两原告多次要求退款无果，无奈诉至法院，恳请法院查明事实，依法维护原告的合法权益。被告利鑫达公司答辩称，1、请求罗湖区人民法院驳回被答辩人的请求。2、本案相关的诉讼费由被答辩人承担。事实与理由:1、被答辩人未按双方签署的《房地产买卖合同》履行支付房款的义务，实属被答辩人违约在先。答辩人和被答辩人签署《房地产买卖合同》后，明确告知被答辩人履行义务的时间、条件等，根据双方签订的买卖合同约定，原告应当在签订合同5日内付清全部房款，但被答辩人并未履行合同义务，构成根本违约，按照买卖合同第十条规定，利鑫达公司有权要求被答辩人承担合同20%的违约金，并单方面解除合同。2、在《房地产买卖合同》签订后，被答辩人已从利鑫达的销售人员处获悉涉案房产存在抵押情况，但仍旧表示希望能够继续交易，这证明被答辩人与利鑫达公司之间关于房屋产权状态的约定达成了新的一致意见，也证明原告不能再以此为据再向利鑫达公司追究相关责任。3、本案被答辩人樊友佳，系樊潇的亲属，其向利鑫达公司购买的涉案房产是经由樊潇推荐，而樊潇系深圳市乐有家房产交易有限公司的在职员工，其应当对涉案房产的产权状态及其他情形明确知悉。上述观点从侧面印证，被答辩人对涉案房产的产权状态明确之情，并自愿签署房屋买卖合同。4、即便涉案房产属于抵押状态，但只要与被答辩人不发生根本的违约情形，利鑫达公司是完全有能力解除相应的抵押状态，将涉案房产依约过户给被答辩人。也就是说造成本案买卖合同无法履约的根本原因是被答辩人逾期不支付房款，并非是涉案房屋抵押与否。被告文斌称，答辩意见与被告利鑫达公司一致。被告威尔斯特公司答辩称，1、请求罗湖区人民法院驳回被答辩人的请求。2、本案相关的诉讼费由被答辩人承担。事实与理由:1、2019年6月27日，答辩人从前海融信集团购买了深圳市利鑫达贸易有限公司99%股权，并支付了相应的对价，该笔交易公平合理，不存在任何瑕疵。2、深圳市前海融信实业集团有限公司已于2017年5月11日完成了利鑫达公司中所投股权注册资本金的实缴，被答辩人在本案要求答辩人以注册资金为限，履行对利鑫达的相关合同义务，对答辩人承担连带责任的主张缺乏事实依据。综上，答辩人为了维护自己的合法权益，请求法院依法驳回被答辩人的起诉。被告肖湘利答辩称，答辩意见与被告威尔斯特公司一致。原告围绕诉讼请求提交了《房地产买卖合同》、收据、工商登记资料、涉案房产信息、付款详情，被告利鑫达公司、文斌提交了深圳市福田公安局立案决定书、不动产登记证书、中国证劵投资基金业协会查询、银行流水，被告威尔斯特公司、被告肖湘利提交了利鑫达验资报告。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年9月4日，两原告与被告利鑫达公司签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告利鑫达公司转让坐落于深圳市罗湖区××路××号，房产证号为：粤（2018）深圳市不动产权第0109451号，建筑面积为95.41平方米；该房产成交价为4759814元，本合同签订时，两原告向被告利鑫达公司支付定金100000元，并须于本合同签订后5日内一次性付款；房地产产权现状为：红本在手，无抵押状态；如被告利鑫达公司未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告利鑫达公司以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告利鑫达公司逾期履行超过三日，原告可单方解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。2018年9月3日、9月4日，原告向被告利鑫达公司支付定金共计100000元，2018年9月7日，原告通过银行转款向被告利鑫达公司支付首付款447539元，原告主张其现金支付30元。被告利鑫达公司向原告出具共计五张收款收据，该部分收据小写金额总额为545569元，大写金额为547569元。二、2018年6月15日，被告利鑫达公司将涉案房产抵押给案外人江铜国际商业保理有限责任公司。被担保最高债权数额为5000000元，并办理了抵押登记。2019年9月3日，涉案房产被深圳市福田区人民法院查封。三、被告文斌、被告威尔斯特公司系被告利鑫达公司的股东，被告肖湘利系被告维尔斯特公司的股东。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告利鑫达公司将涉案房产转让给原告，双方建立了买卖合同关系。根据原告提交的收款收据及银行转账记录，本院确认原告已经向被告利鑫达公司支付房款547569元。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在本案中，双方约定买卖的涉案房产应当是红本在手，无抵押状态。而该涉案房产实际上是有抵押，且涉案房产已经被查封，双方的买卖合同已经不能实现，原告要求解除合同，本院予以支持。因被告利鑫达公司隐瞒涉案房产已经抵押的事实，原告要求被告利鑫达公司返还已付购房款547569元并按照合同约定支付违约金951962.8元，本院予以支持。原告主张被告文斌、被告维尔斯特公司系被告利鑫达公司的股东、被告肖湘利系被告维尔斯特公司股东，因未实缴出资，应承担连带责任。本院认为，原告的该项主张的前提是被告利鑫达公司不能清偿涉案债务，而目前尚无法确认被告利鑫达公司是否能够清偿债务，且原告的该项主张与本案所涉纠纷不属于同一法律关系，故本院不予处理，原告可另循法律途径解决。原告请求本院调出被告利鑫达公司的银行流水，本院认为与本案没有必然联系，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告樊友佳、袁友军与被告深圳市利鑫达贸易有限公司于2018年9月4日签订的深圳市罗湖区桂园路雅馨居409号房(房产证号为：粤（2018）深圳市不动产权第0109451号)的《房地产买卖合同》；二、被告深圳市利鑫达贸易有限公司应当自本判决生效之日起七日内返还原告樊友佳、袁友军购房款人民币547569元，并支付违约金人民币951962.8元；三、驳回原告樊友佳、袁友军的其他诉讼请求。如果被告深圳市利鑫达贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18295元，保全费人民币5000元，由被告深圳市利鑫达贸易有限公司负担，原告已预交的诉讼费人民币23161元、保全费人民币5000元，由本院予以退回。被告深圳市利鑫达贸易有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳人民币23295元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 罗  焕  湘审判员 曾  燕  丽审判员 林  显  志二〇二〇年四月二十八日书记员 陈广齐（兼）郑南桓