山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1036号 上诉人（原审原告）：张中山，男，1966年12月20日出生，汉族，个体，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：于合龙，山东智祥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王衍云，男，1967年12月4日出生，汉族，自由职业，户籍地山东省阳谷县，现住聊城市。 委托诉讼代理人：许之英，女，1970年9月8日出生，汉族，住聊城市。系王衍云之妻。 上诉人张中山因与被上诉人王衍云租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初7851号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人张中山上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、被上诉人应当按照每月1500元租金支付自2018年9月10日至2018年12月4日期间的租金和租金损失。原审法院按每年14000元租金，判决被上诉人支付自2018年9月11日至10月24日期间的租金及租金损失1711元是错误的。上诉人原审提交的证据足可证明被上诉人并未将租赁房屋交付给上诉人，被上诉人何时搬出的租赁房屋上诉人并不知情，上诉人直到2018年12月4日才发现被上诉人搬出了涉案租赁房屋(但被上诉人并未清空房屋，未恢复原状)。因此，被上诉人应当支付自2018年9月10日至2018年12月4日期间的租金和租金损失。被上诉人原审提交的所谓2018年10月24日聊天记录截图和照片根本不是电子介质，根本没有原始载体，无法证明其真实性，不具有证明力，被上诉人对此应当承担举证不能的法律后果。原审法院以上诉人无充分证据证明该证据系伪造或被上诉人具备造假能力，认定该证据为合法有效证据，并判决被上诉人支付租金至10月24日是严重错误的。被上诉人作为承租人，根据法律规定及合同约定，其不租赁涉案房屋时，应当将租赁房屋清空，恢复原状，并交付给上诉人。但从原审查明事实看，被上诉人根本没有将租赁房屋清空，恢复原状，并交付给上诉人。被上诉人应当承担因此给上诉人造成的损失。二、原审法院未判决被上诉人支付上诉人的拆除损失1400元是错误的。根据法律规定及合同约定，被上诉人不租赁涉案房屋时，应当将租赁房屋清空，恢复原状，并交付给上诉人。但被上诉人并未将租赁房屋清空，恢复原状。为此，上诉人再将涉案房屋出租给第三方后，需要将被上诉人租赁房屋时的装修装饰物拆除。为此，上诉人在收取第三方租金时将拆除租赁房屋装修装饰物花费的1400元扣除。该1400元拆除装修装饰物的花费属于被上诉人给上诉人造成的损失，被上诉人应当赔偿。原审法院未予判决该项损失是错误的。3、其他上诉的事实与理由待二审法院审理时，再予以详细陈述。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。依法应予撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。 被上诉人王衍云辩称：被上诉人不认可1400元拆除费用，被上诉人接房时同样是清理了好几天，且上诉人也没给减房费。上诉人打电话问要不要剩余的东西，没有说让被上诉人承担拆除和承担费用。关于顺延一个月费用，被上诉人原来都是按时交租金，上诉人诉状明确写明，2018年开始没有按时交租赁费，被上诉人以前都是按时交房费，上诉人是认可的。上诉人通知让被上诉人10月11日前搬出，足以说明上诉人知道且认可9月10日顺延10月10日这一口头协议。被上诉人16日带东西去上诉人店里，当场说5日内搬出，不搬出一天200元，当时被上诉人就告知上诉人搬家，这期间上诉人上门锁门，上诉人不看房子，不合情理。被上诉人17日已经搬出，因此只负担5天房费。 张中山向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令王衍云立即腾出张中山所有的位于聊城市东昌府区商铺并交付店铺钥匙；2.依法判令王衍云结清腾房之日前该商铺所有的水、电、通讯、物业管理等一切费用；3.依法判令王衍云支付租金1500元；4.依法判令王衍云支付张中山损失（按日租金200元，自2018年10月12日至腾出房屋并交付店铺之日止）。庭审中，张中山变更诉讼请求：第一项诉求不再要求；第二项诉求水费42元；要求王衍云支付自2018年9月10日至2018年10月11日期间的租金1500元；要求王衍云支付张中山的拆除损失1400元及自2018年10月11日至2018年12月4日的租金损失，每月按1500元计算。 一审法院认定事实：2013年9月7日张中山签订房屋租赁合同，约定王衍云承租张中山所有的西经三街110号房屋，租赁期限自2013年9月10日至2014年9月10日止，年租金为19000元。合同到期后，张中山又在该合同上将租赁期限改为2014年9月10日至2015年9月10日止，年租金为20000元。之后，双方未再签订租赁合同。2017年10月20日王衍云向张中山交付一年的租金14000元。2018年10月5、6号，王衍云通过微信收到解除租赁合同的通知，之后王衍云与张中山协商搬出事宜，双方产生争执，王衍云于2018年10月17日搬出涉案租赁房屋，并将房屋钥匙拴在房屋门上。另查明，王衍云已交纳直至2018年12月31号的物业费。庭审中，张中山同意将王衍云多交纳的物业费抵顶所欠水费42元。 张中山称其在2018年12月4日才知道王衍云搬出，王衍云则称张中山已于2018年10月24日在涉案租赁房屋门上张贴了“吉房出租”的告示，并提交其与其妻许之英的照片和聊天记录截屏为证，该照片显示的联系电话为张中山的电话。张中山对该证据不予认可，称不是原始电子介质，不是原始微信记录。 张中山称王衍云搬走后未将涉案租赁房屋恢复原样，其将该房屋租赁给第三方后，第三方出资1400元将房屋内物品拆除并清理干净，张中山在收取第三方租金时，将该项费用扣除，张中山提交梁书林的书面证言为证。王衍云对该证据不予认可，称其承租该房屋时，是自己打扫了房屋，并未让张中山拿钱。 王衍云称根据原租赁合同约定的租赁期限的截止时间为每年的9月10日，但其曾交纳押金1000元，故自2016年起就把时间顺延至10月份，但张中山对此不予认可，称租赁时间并不存在延期，且王衍云多次未按时交纳。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案张中山与王衍云于2013年签订房屋租赁合同之后，双方未再签订书面的合同，因此张中山与王衍云形成不定期租赁合同关系。2018年10月份，王衍云收到张中山的解除租赁合同的通知书，并于2018年10月17日搬出涉案租赁房屋。张中山称其于2018年12月4日才知道王衍云搬出，但王衍云与其妻提交的2018年10月24日聊天记录截图和照片证明张中山在此之前张贴“吉房出租”的告示，虽然张中山对该证据不予认可，称该证据不是原始电子介质，不具有证明力，但张中山亦无充分证据证明该证据系伪造或王衍云具备造假的能力。一审法院认为，该证据系王衍云与其妻的聊天记录，该聊天记录符合日常生活中夫妻之间的交流形式，且真实地反映了案件事实，因此，该证据合法有效，一审法院依法确认为有效证据。因王衍云无证据证明张中山张贴“吉房出租”告示的具体时间，故张中山知道王衍云搬出的时间可认定为2018年10月24日。张中山称王衍云所交纳的年租金为18000元，要求王衍云按照每月1500元支付自2018年9月10日至2018年12月4日期间的租金和租金损失，但王衍云只认可年租金为14000元，且张中山曾同意将租赁期限顺延一个月，张中山对此不予认可，且王衍云无充分证据证明顺延的事实，故对于张中山主张的年租金14000元和王衍云辩称的租赁期限顺延等事实，依法不予采信。王衍云提供的证据可以证明2017年至2018年期间的年租金为14000元，张中山主张的租金应当按照年租金14000元予以计算，因此王衍云还应当支付张中山自2018年9月11日至10月24日期间的租金及损失共计1711元。张中山要求王衍云支付拆除损失1400元，一审法院认为，张中山提交的证据不足以证明其在收取第三方租金时，将该项费用扣除，且亦无证据证明王衍云应当承担该项损失，另外，王衍云称其在最初承租张中山的房屋时，并未让张中山承担该项损失，因此，张中山的该项诉求，不予支持。关于张中山要求王衍云支付所欠水费42元的诉求，张中山同意将王衍云多交纳的物业费抵顶所欠水费42元，一审法院依法准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王衍云于判决生效后三日内给付张中山租金及租金损失共计1711元。二、驳回张中山的其他诉讼请求。案件受理费50元，由王衍云负担。 二审中，上诉人张中山提交了微信聊天截图一张，拟证明原审中被上诉人方提交的微信截图造假，被上诉人称该图片是伪造的。本院经审查认为，该截图的内容与原审中被上诉人方提交的微信截图内容一致，时间不一致，但不能以此来推断原审中被上诉人方提交的微信截图是伪造的。被上诉人王衍云申请证人崔某出庭作证，拟证明搬家的具体时间。上诉人称该证人与被上诉人有利害关系，不应采信其证言。本院经审查认为，证人能够较为完整的陈述搬家的具体时间、地点、搬家情况，且证人“5天内搬不完一天按200元”的陈述亦能与上诉人所主张的日租金200元、王衍云与张中山在通话录音所陈述的连夜搬家的情况所吻合，其证言可信度较高，上诉人主张证人与被上诉人存在利害关系，无证据证明，该证人证言本院予以采信。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。上诉人张中山主张应按照每月1500元的标准支付租金损失，应举证证明双方就2018年9月10日之后每月1500元租金达成合意，被上诉人王衍云提供的证据可以证明2017年9月至2018年9月年租金为14000元，在张中山未提交证据的情况下，一审法院按照年租金14000元计算损失并无不当。关于张衍云搬出的具体时间，被上诉人提交的微信截图、证人崔某的证言和张中山提交的通话录音中王衍云多次表示“该多给时间”、“弄了一夜”等情况能够形成完整的证据链条,综合可以认定王衍云已于2018年10月17日搬离租赁房屋，张中山应在合理期间内及时查收，张中山主张其发现搬离的时间是2018年12月4日，但不能以此来推定王衍云搬出的时间并计算租金损失。当事人双方因租赁房屋事宜导致矛盾激化，王衍云方未及时告知房屋搬离情况，张中山方也未及时查收房屋，双方就损失扩大均有一定责任，故一审法院判令王衍云支付至2018年10月24日的房租并无不当，张中山上诉理由不成立，本院不予支持。关于拆除费1400元，上诉人张中山提交的通话录音中，仅是询问是否还需要店里的东西，未向王衍云告知其应承担拆除费用，也未提供证据证明双方对拆除费1400元进行过约定，故其主张的拆迁费不应得到支持。 综上，上诉人张中山的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张中山负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟凡利 审判员  陈正飞 审判员  于景涛 二〇二〇年四月七日 法官助理姜颖 书记员薛海鹏