四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终302号 上诉人（原审原告、反诉被告）：蒲安斌，女，汉族，1974年9月8日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：周天宇，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李天双，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：顾鹏，男，汉族，1995年10月8日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：周天宇，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李天双，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川蓝图实业有限公司，住所地成都市青羊区蜀金路1号2栋6层601号。统一社会信用代码915100007978779686。 法定代表人：邓凡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘立果，该公司职工。 委托诉讼代理人：胡勇，四川宁安律师事务所律师。 上诉人蒲安斌、顾鹏因与上诉人四川蓝图实业有限公司（以下简称蓝图公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院(2019)川0623民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒲安斌、顾鹏上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判驳回被上诉人在原审反诉中的全部诉讼请求；二、由上诉人委托专业测绘机构重新测量房屋面积，所发生的费用由被上诉人承担；三、一审和二审诉讼费均由被上诉人承担。二审中，上诉人蒲安斌、顾鹏当庭撤回前述上诉请求中的第二项，即撤回对案涉房屋面积进行重新测量，并由被上诉人承担测算费用的请求。事实及理由：一、双方同意按照“多退少补”的原则进行面积补差的前提是被上诉人先履行在交付房屋时公示有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告并提供面积实测数据，但被上诉人未履行该项义务。二、被上诉人恶意隐瞒了房屋的真实面积，该楼盘的实测报告在2014年7月就已作出，但其未告知购房者，不能要求购房者承担房屋面积补差的不利后果。三、《商品房买卖合同》中面积补差条款应认定为格式条款，对该条款应做出不利于提供格式条款一方的解释。四、被上诉人承诺赠送面积给上诉人有证据支持，但一审法院未予认定，属认定事实不清。 蓝图公司辩称：蓝图公司2016年8月就已通知蒲安斌、顾鹏收房，但其一直拖延时间，不接收房屋，因此蓝图公司不应承担逾期交房的违约金。故，请求撤销一审判决的第二项内容，一审判决的其他事项认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 蓝图公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，驳回被上诉人该部分的诉讼请求，即上诉人不支付逾期交房违约金37882.12元；二、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人于2016年6月20日通过签订《抵押借款合同》向银行按揭贷款184000.00元，而中国农业银行股份有限公司中江县支行于2016年8月1日才放款到上诉人银行账户，故，被上诉人支付剩余购房款的时间为2016年8月1日。二、上诉人于2016年8月1日收到房屋尾款后即通知被上诉人接房，被上诉人接房时，发现门锁坏了，不能正常使用，告知销售人员进行修理，上诉人立即组织相关人员对门锁进行了更换，换好后销售人员通知被上诉人接房，但被上诉人一直拖延时间不接房，其后2016-2018年多次通知被上诉人接房，但被上诉人一直未接房，因此，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。 蒲安斌、顾鹏辩称：2016年8月，蓝图公司是通知过交房，但当时房子门锁坏的，修好后也一直未通知过交房事宜。2019年1月3日蓝图公司售楼部的雷春梅向其询问装修保证金的发票时才得知案涉房屋还没交房，因此蓝图公司未按合同约定履行交房义务，应当承担违约责任。 蒲安斌、顾鹏向一审法院起诉请求：一、判令蓝图公司向蒲安斌、顾鹏办理不动产登记证书；二、判令蓝图公司支付逾期办理房屋初始登记的违约金58587.00元（逾期交房违约金暂计至起诉之日）；三、判令本案诉讼费用由蓝图公司承担。诉讼中，蒲安斌、顾鹏变更第一项诉讼请求为：判令蓝图公司向蒲安斌、顾鹏交付不动产登记证书。蒲安斌、顾鹏还增加一项诉讼请求：要求蓝图公司交付房屋。 蓝图公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令蒲安斌、顾鹏向蓝图公司支付房屋建筑面积补差款38067.30元；二、本案本诉及反诉费用由蒲安斌、顾鹏承担。 一审法院认定以下事实：2016年2月1日，蒲安斌、顾鹏（买受人）与蓝图公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：蒲安斌、顾鹏购买蓝图公司开发的位于中江县房屋，房屋预测建筑面积为94.85㎡，单价3310.20元／㎡,总价款313973.00元，付款方式由蒲安斌、顾鹏支付购房总价款41.40%的首付款，其余款项通过按揭贷款方式支付；出卖人应当在2016年1月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交付商品房的，逾期在30日之内的，出卖人自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，逾期60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；商品房交付时，出卖人应向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（即实测面积），实测面积与预测面积发生误差的，双方同意根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补；若买受人在接到通知10日内未办理房屋交接手续的视为默认交接，由此产生的一切后果由买受人承担；出卖人应在2017年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，因出卖人的责任未能在约定期限内取得所在楼栋权属证明的，出卖人按日向买受人支付万分之一违约金；房屋交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 合同签订后，蒲安斌、顾鹏于2016年2月1日向蓝图公司支付131252.00元，并于2016年6月20日通过银行按揭贷款支付138400.00元。蓝图公司于2018年10月25日取得该房屋所在楼栋权属证明（初始登记），并于2018年12月26日取得该房屋的不动产权证书,该不动产权证书登记的证号为：川（2018）中江县不动产权第0011207号；登记的建筑面积为106.35㎡。但蓝图公司至今未向蒲安斌、顾鹏交付案涉商品房。 上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、农业银行交易明细单、不动产权证书等证据在卷佐证。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方对签订《商品房买卖合同》的事实以及合同约定的内容无争议，对涉案房屋实际取得房屋所在楼栋权属证明（初始登记）时间，蓝图公司无异议，均应予以确认。根据当事人双方的诉辩意见，双方争议的焦点是：一、蓝图公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间；二、逾期办理房屋所在楼栋权属证明（初始登记）所产生的违约金的计算是否过高；三、面积误差部分房屋价款的确定。 关于争议焦点一。一审法院认为，本案双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为双方签订合同前一天，而在双方达成一致意见之前，蓝图公司无义务向蒲安斌、顾鹏交付房屋，又由于双方无其他证据证实另行约定了交房时间，且该房屋在签订合同时即可交付，故确认蓝图公司应在签订合同当天交付房屋，根据双方在《商品房买卖合同》中约定的“若买受人在接到通知10日内未办理房屋交接手续的视为默认交接，由此产生的一切后果由买受人承担”，若蓝图公司通知蒲安斌、顾鹏接收房屋，蒲安斌、顾鹏在接到通知后10日内未接收房屋，则蓝图公司对通知交房之后蒲安斌、顾鹏不接收房屋不承担违约责任，否则，蒲安斌、顾鹏应对逾期交房应承担违约责任。蓝图公司主张已通知蒲安斌、顾鹏接收房屋，蒲安斌、顾鹏不予认可，蓝图公司又无证据证实通知蒲安斌、顾鹏交房，故确认蓝图公司存在逾期交房的违约行为，现蒲安斌、顾鹏要求交房，表明愿意继续履行合同，则蓝图公司应按双方约定承担支付违约金的责任。蓝图公司逾期交房的违约行为一直持续至今，故未超过法定诉讼时效期间，蓝图公司辩称蒲安斌、顾鹏主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间的意见，不予采纳。至于蓝图公司应承担的逾期交房违约金责任，一审法院认为，根据双方约定的“逾期60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”，是以已付房款为基数进行计算，蒲安斌、顾鹏于2016年2月1日支付房款129973.00元(总房款313973.00元-贷款184000.00元)，于2016年6月20日贷款支付房款184000.00元，则蓝图公司应支付的违约金为：以129973.00元为基数，从2016年2月1日起，以184000.00元为基数，从2016年6月20日起，均计至蒲安斌、顾鹏主张的起诉之日即2019年8月14日，均按日万分之一为标准进行计算。蒲安斌、顾鹏要求自2016年2月1日起以313973.00元为基数，按日万分之一计算不符合双方合同约定的部分，不予支持。 关于争议焦点二。根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定，蓝图公司应在2017年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明即初始登记，逾期应按日支付万分之一的违约金。蓝图公司于2018年10月25日实际取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。蓝图公司以行政主管部门存在过错为由要求调整逾期办理初始登记违约金于法无据，对蒲安斌、顾鹏主张逾期办理初始登记违约金的诉讼请求应予支持。依合同约定，该违约金应以已付房款313973.00元为基数，自应当取得初始登记期限届满之次日即2017年1月31日起至2018年10月25日止，按日万分之一为标准进行计算。 关于争议焦点三。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。……”本案中，双方在《商品房买卖合同》面积差异处理条款中约定“根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补”故蓝图公司请求蒲安斌、顾鹏按约定补足面积误差部分房屋价款符合合同约定及法律规定。蒲安斌、顾鹏认为蓝图公司未按约定在交付房屋时提供、公示房屋实测面积数据，不应按多退少补原则处理。一审法院认为，蓝图公司未在交付房屋时提供、公示房屋实测面积数据虽系违约行为，但双方并未对该违约行为约定责任承担方式，不能据此否定按所有权登记面积为准进行面积差异处理的约定。且蒲安斌、顾鹏在蓝图公司未公示实测面积的情况下接收了案涉房屋，实际取得了超出合同约定部分房屋面积所产生的利益，根据权利义务相一致的原则，蒲安斌、顾鹏亦应当支付相应对价。故对蒲安斌、顾鹏的该辩解意见，不予采纳。蒲安斌、顾鹏还辩称，计算面积误差部分应扣除蓝图公司承诺的赠送面积6-7㎡。蒲安斌、顾鹏据以主张该事实而提供的证据为买受人之一的唐某某持有的一份清单。但该清单内容更接近于销售人员为买受人计算所购房屋价款明细，其本身没有合同双方签字确认，不能确认为蓝图公司对买受人赠送房屋面积的承诺，更不能据此推定为对全部买受人的承诺。故对蒲安斌、顾鹏的该抗辩主张，不予采纳。则蒲安斌、顾鹏应支付蓝图公司的面积误差款为38067.30元[（106.35㎡-94.85㎡）×3310.20元/㎡]。 综上，蒲安斌、顾鹏要求蓝图公司交付房屋，蓝图公司无异议，予以支持。蓝图公司已实际为蒲安斌、顾鹏办理了案涉房屋的不动产权证书，蒲安斌、顾鹏变更诉讼请求要求蓝图公司交付不动产权证书，不违反法律规定，予以支持。蒲安斌、顾鹏请求蓝图公司按约定支付逾期交房、逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，蓝图公司请求蒲安斌、顾鹏支付面积误差部分房屋价款的反诉请求，符合合同约定及法律规定，均应予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、四川蓝图实业有限公司于判决书生效之日起15日内向蒲安斌、顾鹏交付位于四川省中江县仓山镇新桥头蓝图金岭半岛1栋1单元-14-4号房屋及该房屋的《不动产权证书》。二、）四川蓝图实业有限公司于判决书生效之日起15日内向蒲安斌、顾鹏支付逾期交房违约金。逾期交房违约金计算方式：以129973.00元为基数，从2016年2月1日起，以184000.00元为基数，从2016年6月20日起，均计至2019年8月14日，均按日万分之一为标准进行计算。三、四川蓝图实业有限公司于判决书生效之日起15日内向蒲安斌、顾鹏支付逾期办理初始登记违约金。逾期办理初始登记违约金计算方法为：以313973.00元为基数，从2017年1月31日起至2018年10月25日止，按日万分之一为标准进行计算。四、蒲安斌、顾鹏于判决书生效之日起15日内向四川蓝图实业有限公司支付房屋面积补差款38067.30元。五、驳回蒲安斌、顾鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取632.00元，反诉受理费减半收取317.00元，合计949.00元，由四川蓝图实业有限公司负担632.00元，蒲安斌、顾鹏负担317.00元。 二审中，上诉人蓝图公司向本院提交案涉房屋面积实测报告书1份及测绘资质证书1份，分别用以证明案涉房屋的实际面积与不动产证书上载明的产权面积一致，及出具实测报告书的公司具有资质。上诉人质证称，对实测报告书的内容不认可，其与购房合同中认定的面积差异巨大，对测绘资质证书无异议。本院经审查认为，各方当事人对资质证书无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；关于实测报告书，系有资质的测绘公司出具，上诉人虽不认可其中关于案涉房屋的实测面积相关内容，但未提供证据予以反驳，故本院予以采信。上诉人蓝图公司向本院提交电话录音光碟1张及文字1份，微信聊天记录复印件3份，用以证明蓝图公司多次打电话给蒲安斌，通知其交房，但蒲安斌拖延时间，一直不收房。蒲安斌质证称：对电话录音及微信聊天记录均不予认可，蓝图公司对上述证据有采取剪切、编辑等形式制作的嫌疑。本院经审查认为，微信聊天记录及电话录音产生于2018年2月至2019年11月期间，其与蓝图公司主张的2016年8月即通知蒲安斌交房不符，不能证明蓝图公司已经履行了通知买受人交房的义务，故本院对此不予认可。上诉人蓝图公司向本院提交中国农业银行的客户收付款入账回单复印件1份，用于证明蒲安斌支付剩余购房款的时间为2016年8月1日。蒲安斌质证称：由于该证据是复印件，故对该份证据的三性不予认可。本院认为，该项证据与本案没有关联性，故不予认可。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，结合各方当事人意见，本案二审的争议焦点为:一、蒲安斌、顾鹏应否向蓝图公司支付房屋面积补差价款38067.30元；二、蓝图公司应否向蒲安斌、顾鹏支付逾期交房的违约金。 一、关于蒲安斌、顾鹏应否向蓝图公司支付房屋面积补差价款38067.30元的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的，按照约定处理。双方在《商品房买卖合同》面积差异处理条款中约定“根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补”，该项约定系双方自愿订立且符合上述法律规定，应为合法有效。按照通常理解，上述条款内容约定明确、清晰，并不存在两种以上的解释，故蒲安斌、顾鹏主张格式条款应作出不利于提供格式条款一方的解释，并无适用余地。 虽然双方在《商品房买卖合同》中约定：“商品房交付时，出卖人应向买受人公示其委托的有资质的测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（即实测面积）”。蓝图公司亦未提供证据证明其及时将案涉房屋的面积实测数据告知蒲安斌、顾鹏，但双方并未约定蓝图公司未履行该项义务应当承担的法律后果。从本案情况看，蒲安斌、顾鹏并未主张解除合同，而是选择继续履行合同，现有证据亦不能证明蓝图公司未履行前述约定的义务对蒲安斌、顾鹏造成了明显的损害后果，故不能据此否定双方按房屋所有权登记面积为准进行面积差异处理的约定。蒲安斌、顾鹏既已实际取得超出合同约定的房屋面积所产生的利益，而其不按合同约定履行补足价款之义务，并无法律依据，亦有悖公平原则。 蒲安斌、顾鹏主张“计算面积误差部分应扣除蓝图公司承诺的赠送面积6-7㎡”，其提供的证据为买受人之一的唐某某持有的一份清单，该证据没有合同双方签字确认，不能确认为出卖人对买受人赠送房屋面积的承诺，故蒲安斌、顾鹏此项上诉意见，亦不能成立。由此，蒲安斌、顾鹏应当按照约定，以房屋所有权登记面积为准，支付超过合同约定面积的差价。 二、关于蓝图公司应否向蒲安斌、顾鹏支付逾期交房的违约金的问题。本院认为，根据双方在《商品房买卖合同》中约定的“若买受人在接到通知10日内未办理房屋交接手续的视为默认交接，由此产生的一切后果由买受人承担”，蓝图公司主张已通知蒲安斌、顾鹏接收房屋，但蓝图公司无证据证实通知蒲安斌、顾鹏交房，故本院确认蓝图公司存在逾期交房的违约行为，应按双方约定承担支付违约金的责任。 综上所述，蒲安斌、顾鹏及四川蓝图实业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1498元，由蒲安斌、顾鹏负担751元，由四川蓝图实业有限公司负担747元。 本判决为终审判决。 审 判 长  邵 敏 审 判 员  张时春 审 判 员  王海燕 二〇二〇年四月十三日 法官助理  毛 竹 书 记 员  邱 婷