江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终498号 上诉人（原审被告）：江苏爱法投资发展有限公司，住所地江苏省海安市。 法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张英玺，江苏紫石律师事务所律师。 被上诉人人(原审原告)：刘振鹏，男，1987年2月17日出生，汉族，住河南省新乡市凤泉区。 委托诉讼代理人：孙蔚曜，上海嘉钰律师事务所律师。 上诉人江苏爱法投资发展有限公司(以下简称爱法公司)因与被上诉人刘振鹏商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院(2019)苏0621民初6976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 爱法公司上诉请求：撤销原判，上诉费用由刘振鹏承担。事实与理由：1.其公司与刘振鹏原本不相识、不了解。2016年、2017年，就房地产行业而言，全国除了部分大城市，其它地方的商品房销售困难，案涉项目位于四线城市，销售更困难；与其他开发商一样，其公司被迫采取平台、房产中介等共同参与销售的模式，刘振鹏就是被平台和中介带到海安的外地购房者。因此，整个销售过程，产生了较大的中介费用。2.目前搜集的最新证据显示，刘振鹏欠房款32万元。原审开庭后，其公司想方设法了解真相，据悉，2017年6月11日，刘振鹏分别签署三份书面材料：《折扣申请书》《爱法山水国际认购协议》《活动确认书》，其中《折扣申请书》显示：房号8-909，面积120.93平方米，优惠前总价851844元，优惠后总价77万元；《爱法山水国际认购协议》显示：惠后总价77万元，另签活动确认书；《活动确认书》显示-好房易购费人民币12万元车位使用费，该款于签订《江苏省商品房出售合同》当天支付。可见：刘振鹏应付款77万元，已付款45万元，尚欠款32万元。3.原审以推理名义作出判决，背离了客观事实，应予纠正。任何案件的审理，都追求客观事实，由于当前社会，人员流动性大，其公司原来房产销售人员基本都离开，给其公司寻找平台或中介了解真相，带来重大困难。但事实终究是事实，原审开庭后，其公司终于找到相关证据，真相大白。4.刘振鹏不诚信，企图利用其他案件推理结果否定本案事实，不可能得逞。其公司寻找证据后，尽力与刘振鹏沟通，但刘振鹏听信其代理律师，拒绝调解，误解法院仍以追求客观事实的审判理念。5.原审认定事实错误。其公司从未拒收房款，是刘振鹏对数额有异议而不愿意缴款给其公司，所谓提存履行的条件不成立。 刘振鹏书面辩称，原审认定事实清楚，证据充分，爱法公司的上诉于法于理均无依据。对于爱法公司提供发生在原审判决之前产生的证据，不属于新证据，其不认可。爱法公司提供所谓的新证据的理由不成立，违背立法精神。原审中，其明确要求爱法公司提供账户打款被拒绝，才向法院提存。 刘振鹏向一审法院起诉请求：判令爱法公司继续履行位于海安市房屋买卖合同，协助其办理房屋过户手续。并承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年6月，刘振鹏与爱法公司签订商品房买卖合同一份，该合同约定，刘振鹏（买受人）向爱法公司（出卖人）购买其开发的位于海安市南城街道（原海安镇）百花街8号爱法·山水国际8幢909室商品房一套，合同总价款653022元；买受人应于合同签订当日向出卖人支付首付款333022元，剩余购房款320000元在合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；交房时间为2017年12月31日。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，刘振鹏向爱法公司支付了部分房款，并预办理购房贷款支付剩余房款。后因银行贷款未能顺利办理，刘振鹏未能按约支付剩余房款。2019年9月，案涉房屋具备了合同约定的交付条件，爱法公司通知刘振鹏交纳剩余房款后办理交房手续。2019年10月，刘振鹏赴爱法公司售楼处交纳剩余房款，双方因剩余房款数额发生争议，刘振鹏具状诉讼。 原审诉讼中，刘振鹏主张其已实际给付首付款为45万元，并在接到爱法公司通知后交付尾款203033元时遭拒，现该款于2019年12月9日提存至法院执行款账户。爱法公司先行辩称刘振鹏尚欠房款443721元，后又向刘振鹏出具“解除《商品房买卖合同》通知书”，并载明“过去已经几次联系或通知你来我司缴清购房款尾款32万元，你至今仍未结清购房款”，同时在庭审中陈述案涉房屋当时有优惠政策即零首付，给业主20%的优惠，故刘振鹏总价65万元，扣掉20%，只要付52万元左右，刘振鹏只付了20万元多点，所以要求再付32万元是没有异议的。双方对此进行了举证和质证，对于双方的举证、质证意见，法院将在法院认为部分中进行综合认定。 另查明，爱法公司委托上海拓垦投资中心（有限合伙）（以下简称拓垦中心）对其开发的爱法山水国际项目进行推广销售，拓垦中心可自行授权多家渠道公司和分销公司共同合作。拓垦中心派员入驻爱法公司售楼处现场对渠道客户进行确认工作及其他相关配合事宜。拓垦中心设有“拓垦·爱法山水案场”印章对外进行销售事宜。爱法公司售楼处设有财务部，通过刷POS机收取房款。本案中，刘振鹏系通过Q房网介绍购买案涉房屋，并在爱法公司售楼处通过刷POS机支付了部分房款。 一审法院认为，双方就案涉房屋签订的买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规禁止性的规定，应当认定为合法有效，双方均应当按约履行。本案的争议焦点在于案涉45万元款项性质如何认定，案涉合同是否继续履行，爱法公司应否协助刘振鹏办理不动产权证书。 关于案涉45万元款项性质，刘振鹏主张系已实际交付房款，法院予以采信，理由如下： 一是根据合同约定。商品房买卖合同第六条付款方式及期限明确约定：“买受人应于合同签订当日向出卖人支付首付款333022元，剩余购房款32万元在合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付。”刘振鹏在签订合同时交付首付款的行为符合商品房买卖交易规则，即先首付后贷款。爱法公司辩称尚欠尾款443721元，与之后抗辩案涉房屋存在零首付优惠政策，尚欠尾款32万元。爱法公司前后抗辩相互矛盾，且未有证据证明，法院不予采信。相反，爱法公司辩称尚欠尾款32万元却能证明刘振鹏至少交纳了首付款333022元，同时结合刘振鹏提交的数额为333022元购房发票复印件，两者相互印证，法院予以采信。 二是根据付款情况。爱法公司对刘振鹏于2017年6月20日在其售楼处刷POS机支付房款209301元无异议，结合刘振鹏提交的河南省农村信用社交易流水清单、刷卡付款小票、新乡市农信社专属VPS线上服务通道记录信息等显示，刘振鹏于2017年6月11日和12日先后汇入鼎天公司1万元、4万元，于6月20日在三分钟内刷POS机分三笔支付钱款合计40万元，其中包含爱法公司认可的209301元。该组证据存在同时同地支付的较大可能，反之若该三笔款项非在爱法公司售楼处同时支付，刘振鹏在三分钟内刷卡支付上述款项的可能性极小。再有加盖“拓垦·爱法山水案场”印章和销售人员签字的付款表（载明共计已收款肆拾伍万元整）相互佐证，法院对该组予以采信。 三是根据委托销售情况。爱法公司委托拓垦中心销售商品房，拓垦中心对外售房、收款等行为系具有法律效力的代理行为，爱法公司应对拓垦中心的代理行为承担相应的法律责任。故上述拓垦中心收取款项并出具加盖“拓垦·爱法山水案场”印章和销售人员签字的付款表所产生的法律责任应由爱法公司负担。 四是根据类案推定。爱法公司抗辩刘振鹏支付的45万元款项中部分汇入鼎天公司和徐正玉百货账户，不应认定为购房款。结合刘振鹏提交的案外人杨成辉付款表、杨丹丹认购协议、王叙朝付款表以及（2019）苏06民终2496号民事判决书中对汇入定鼎天公司款项的认定，法院对刘振鹏提交的该组证据予以采信。 综上，爱法公司对于刘振鹏提交的证据以及相应解释未能予以反证，案涉45万元款项为刘振鹏向爱法公司交付的购房款更具说服力，法院予以认可。 关于案涉合同是否继续履行，爱法公司应否协助刘振鹏办理不动产权证书。爱法公司未在诉讼中否认合同效力，虽在诉讼中向刘振鹏出具解除合同通知书，但未以此抗辩解除合同，同时案涉合同也不存在无法继续履行的情形。结合2019年9月27日爱法公司向刘振鹏出具的交房通知，可见爱法公司亦有继续履行合同之意。本着促进市场交易，维护交易安全的原则，案涉合同应当继续履行。对于合同的履行，上述45万元款项已经定性分析为购房款，合同约定总房款为653022元，现剩余房款203022元已提存在法院执行款账户。根据合同法的相关规定，债权人无正当理由拒绝受领，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存，以消灭其合同义务。本案中，刘振鹏提供交房通知、火车票、110报警记录等证明其向爱法公司交付尾款遭拒，法院予以采信。故刘振鹏向法院提存购房尾款之时即已经完成了合同约定的付款义务。现案涉房屋已经具备交付条件且通知交房，爱法公司应当按约向刘振鹏交付房屋，并按照合同约定在交付使用后180日内协助刘振鹏办理不动产产权证书。爱法公司应及时到法院领取提存款，逾期受领自行承担不利后果。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第四款、第一百零一条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、刘振鹏与爱法公司签订的商品房买卖合同继续履行。二、爱法公司在判决发生法律效力后30日内向刘振鹏交付爱法·山水国际8幢909室商品房一套，并在交付使用后180日内协助刘振鹏办理不动产产权证书。案件受理费10410元，减半收取5205元，由爱法公司负担 二审中，爱法公司提供：证据1、双方签订的爱法山水国际认购协议，以证明案涉房屋的价款为77万元；证据2、刘振鹏签署的活动确认书，以证明确认书中的12万元实际为案涉房屋价款的一部分，此与刘振鹏原审提交的房屋买卖合同中房屋价款相加总价正好为77万元；证据3、折扣申请单，以证明案涉房屋总价为77万元；证据4、收款收据，此与证据2相结合，以证明居间服务费12万元为房价的一部分。刘振鹏书面发表质证意见认为不属于新证据，不予认可。对上述证据的认证，在本院认为部分进行阐述。 经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 另查明，爱法公司原审证据交换时陈述，按照合同约定，刘振鹏应支付房款653022元。爱法公司在原审庭审时陈述案涉房屋的总价65万元。 本院认为，本案二审中的争议焦点是案涉房屋的价款数额。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，刘振鹏原审中提供的双方签订的商品房买卖合同明确约定案涉房屋的价款是653022元，爱法公司对该合同的真实性、合法性、关联性均予以认可。现爱法公司虽二审提供认购协议、活动确认书、折扣申请单、收款收据以证明案涉房屋价款为77万元，但上述证据并不能推翻双方签订的书面合同，上述证据只能证明双方买卖案涉房屋存在一个磋商的过程，最终确定双方权利义务关系应以双方签字的合同为准。更何况爱法公司原审中已陈述案涉房屋的价款是653022元，根据禁止反言的原则，爱法公司的上诉主张亦不能得到支持。原审因此认定案涉房屋的价款为653022元，并无不当。本院对爱法公司二审提供的证据的证明力不予认可。关于提存的条件是否成立的问题。刘振鹏原审中提供的交房通知、火车票、报警记录等证据能够证明其欲履行给付房款未果的事实，原审因此认定刘振鹏提存的条件成立，亦无不当。需要说明的是，爱法公司不能将房地产市场的风险和销售管理不到位的责任，强加于购房者。 综上所述，爱法公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10410元，由上诉人江苏爱法投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 谭松平 二〇二〇年四月十七日 书记员 王 璐