重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终600号上诉人（原审原告）：杨雪彬，女，汉族，1987年3月13日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：杨志明，男，1961年12月8日出生，汉族，住重庆市万州区，系杨雪彬之父。委托诉讼代理人：张陆虎，重庆高山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆友友利鸿玻璃有限公司，住所地重庆市万州化工园区北环路16号，统一社会信用代码9150010168621554XX。法定代表人：李宜骏，经理。委托诉讼代理人：李红明，重庆佳庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王德华，男，1975年9月10日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：刘其军，重庆渝万律师事务所律师。上诉人杨雪彬因与被上诉人重庆友友利鸿玻璃有限公司（以下简称利鸿公司）、被上诉人王德华不当得利纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初13001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨雪彬上诉请求：1.撤销一审判决，改判二被上诉人共同返还杨雪彬预交的购房订金600000元；2.二被上诉人负担一、二审费用。事实及理由：1.一审认定杨雪彬转帐给利鸿公司600000元由来的事实错误。杨雪彬通过利鸿公司认识了王德华，王德华声称能够帮忙介绍、协商房价，并提出要求转帐600000元作为购买房屋的订金，且可以冲抵开发商欠王德华的工程款。杨雪彬因此转帐600000元，事后与开发商达成购买房屋的协议，并支付王德华佣金100000元。2.一审错误认定该600000元系居间费用。利鸿公司出具的《收据》足以证明，该600000元是购买房屋的订金，且系代收。按照本地交易惯例，房屋中介在办理产权证后按照交易金额的2%收取费用，本案房屋交易尚未达成，杨雪彬即给付600000元巨额居间费，与生活常理及交易习惯不符。王德华仅仅引荐认识了开发商，本案交易完成的原因是杨雪彬另行支付给开发商700000元现金，否则不可能在10月26日达成买卖房屋的一致意见。如果按照杨雪彬支付的房款3726200元，加上支付给开发商的700000元，以及支付给王德华的700000元，案涉房屋单价超过了14000元，足以说明支付给王德华的600000元不是居间费。3.一审错误采信证人证言。谭蜀秦应当出庭接受双方当事人的质询，才能最终确定其证言是否真实。一审法院未通知其出庭作证，且未考虑其与王德华系利害关系的身份，错误采信谭蜀秦出具的《情况说明》。4.案涉600000元系购买房屋的订金，杨雪彬多次要求其转帐给开发商或者退还，王德华拒绝。王德华没有合法根据取得该600000元，法院应当认定其构成不当得利，判决王德华与利鸿公司共同返还。利鸿公司辩称，利鸿公司代王德华收取600000元，与杨雪彬没有建立合同关系，请求驳回上诉，维持原判。王德华辩称，杨雪彬的上诉请求与上诉理由自相矛盾。王德华收取了600000元后，帮助杨雪彬将案涉房屋谈判为单价10000元，已完成居间义务，不应返还该款。请求驳回上诉，维持原判。杨雪彬向一审法院起诉请求：1.判令利鸿公司、王德华退还购房订金600040元；2.判令利鸿公司、王德华承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2018年8月，杨雪彬及其父亲杨志明打算购买瑞繁实业公司开发的“驿鑫广场”中的别墅，看房时通过利鸿公司的李富华认识王德华。李富华称王德华在承接“驿鑫广场”项目的外墙装饰工程，可以从中帮忙。杨雪彬看中别墅后告诉王德华，王德华联系瑞繁实业公司的总经理谭蜀秦，谭蜀秦答复价格可以优惠。2018年10月23日，杨志明告知王德华不想购买别墅，打算投资购买商业用房，并称已看好“驿鑫广场”1＃楼5层2、3号房（以下简称案涉房屋），因没有开盘，售房部不出售。王德华提出这次联系要先给钱，经与谭蜀秦联系，案涉房屋单价为14000元。王德华与杨雪彬约定，交200000元订金后去帮杨雪彬谈价格，如果单价高于14000元就退订金，低于14000元就不退订金。此后，王德华通知利鸿公司代收此款，杨雪彬到利鸿公司POS机刷卡支付200000元，利鸿公司开具《收据》：“交款单位：杨雪彬，人民币（大写）：贰拾万元整，收款事由：驿鑫商业门面5楼（单价14000元左右），备注：单价高于14000元就退订金，低于14000元就不退订金。”因王德华承接的“驿鑫广场”项目外墙装饰工程款没有结付，王德华就案涉房屋与谭蜀秦协商时，在王德华承诺今后工程款支付期限会适当延长且保证不发生民工讨薪事件的情况下，瑞繁实业公司愿意将案涉房屋单价降为10000元。王德华将谈好的单价报给杨志明，杨志明表示同意，王德华提出收取费用600000元。2018年10月24日，王德华与杨志明一起到利鸿公司，通过POS机刷卡支付400000元，该笔款项未出具收据。2018年10月26日，王德华带杨雪彬、杨志明一起与谭蜀秦见面，就案涉房屋当面确定单价10000元，杨雪彬当场支付购房诚意金1000000元，又通过杨志明账户向王德华转账支付100000元。杨雪彬当庭认为这100000元就是给王德华的介绍费。此后，2019年3月、7月，杨雪彬分别向瑞繁公司实业公司支付购房诚意金450000元、426200元。2019年7月25日，杨雪彬和杨超作为合同乙方与瑞繁实业公司作为合同甲方签订《商品房认购协议》。该协议约定：乙方购买案涉房屋，总建筑面积约372.62平方米，金额3726200元；本合同签订之日当日内支付购房款1876200元；2019年8月起至2019年11月每月月底前支付购房款300000元计1200000元；2019年12月30日前付清剩余房款650000元。杨雪彬已按照《商品房认购协议》如期支付全部购房款。另查明，利鸿公司的法定代表人李宜骏系李富华之子，王德华曾向李富华借款400000元。利鸿公司在代收600000元后转帐支付王德华180000元，支付现金20000元，同时冲抵了王德华的上述借款。一审法院认为，杨雪彬主张利鸿公司、王德华收取600000元构成不当得利缺乏证据。首先，金钱作为种类物，占有即所有。利鸿公司代王德华收取的600000元应当首先推定为合法占有，杨雪彬意图推翻该占有状态，应当承担举证责任；其次，杨雪彬主张的损失是因自己给付行为而引起，由杨雪彬承担举证责任，符合行为人需要对自己行为负责的法理；第三，任何有民事行为能力的人对自身的财产都负有合理谨慎的注意义务，要求请求人承担举证责任更有利于促进权利人谨慎地处分财产。杨雪彬举示某房产中介公司的收费标准打印件与本案不具有关联性和可比性，不予采信。杨雪彬举示由利鸿公司出具的《收据》和银行转账交易明细，仅能证明杨雪彬通过利鸿公司POS机刷卡交易600000元，但从《收据》记载的内容来看，并不能证明是预交的购房订金。王德华抗辩杨雪彬支付的600000元系居间费的事实成立。第一，杨雪彬与利鸿公司、王德华之间没有建立商品房买卖合同关系的主观意愿，且未实际建立。第二，杨雪彬对案涉房屋由谁开发、由谁出售、购房款应向谁交纳均明知，也未举证证明利鸿公司和王德华有代收购房款的行为。案涉《收据》虽然注明“代收”，并载明“单价高于14000元就退订金，低于14000元就不退订金”，但系按王德华的指意出具，并非利鸿公司代收商品房的订金。第三，王德华促成杨雪彬与瑞繁实业公司签订《商品房认购协议》的事实成立。杨雪彬当庭认可在与瑞繁实业公司签订《商品房认购协议》后，在向瑞繁实业公司交纳购房诚意金1000000元时，不仅对已支付600000元未提出异议，而且还向王德华支付100000元的居间费。嗣后，杨雪彬一直在履行《商品房认购协议》中的交款义务。因此，王德华与杨雪彬构成居间合同关系，王德华的居间义务已履行完毕，利鸿公司代王德华收取的600000元应属于居间费。第四，杨雪彬主张退还订金亦不符合条件。王德华举示谭蜀秦的书面证明和《商品房认购协议》等证据，证明案涉房屋成交的原因是王德华与瑞繁实业公司有工程承包合同关系，承诺今后在工程款支付期限会适当延长并保证不发生民工讨薪事件，瑞繁实业公司才同意将案涉房屋单价降为10000元，该单价低于14000元，符合双方“不退订金”的约定。综上所述，杨雪彬要求利鸿公司、王德华共同退还购房订金600000元的事实及理由均不能成立，其诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：驳回原告杨雪彬的诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告杨雪彬负担。本案二审中，杨雪彬提交了一份取款记录及一段视频录像（事后提交光盘），拟证明于2018年10月26日协商房屋价格时，杨雪彬支付了谭蜀秦700000元现金，因此促成案涉房屋的交易。因利鸿公司、王德华对该组证据的客观性不持异议，本院对该两份证据予以采信，并据此认定杨雪彬补充陈述的上述事实。经本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为，王德华通过利鸿公司向杨雪彬收取的600000元是否构成不当得利。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”。本案中，王德华通过利鸿公司向杨雪彬收取的600000元是否构成不当得利，必须从以下两个方面进行判断，一是杨雪彬是否受到损失，二是王德华是否取得不当利益，以及两者之间是否存在因果关系。根据查明的事实分别评析如下：杨雪彬在本次购买案涉房屋的过程中并未受到损失。理由如下：杨雪彬持有的《收据》注明“单价高于14000元就退订金，低于14000元就不退订金。”该份书证证明杨雪彬与王德华等人事前对案涉房屋的单价经过充分商量，杨雪彬对于购买案涉房屋的预期价格是不高于14000元，只要低于该价格均可以接受。王德华并非案涉房屋的开发商或者销售商，杨雪彬支付给王德华的金额不应纳入购买总金额之中。杨雪彬最终按照《商品房认购协议》支付给开发商3726200元，折合单价为10000元，该单价远远低于预期中的14000元，杨雪彬没有因为购买案涉房屋而受到损失。即便按照杨雪彬二审中补充陈述的事实，以杨雪彬支付的购房款3726200元，加上支付给开发商总经理谭蜀秦的700000元，共计支付4426200元，其单价亦不过为11752元（4426200元÷376.62平方＝11752元／平方），仍然低于预期单价14000元，杨雪彬亦没有受到损失。案涉房屋成交后的市场价值与王德华的行为无关，无论其增值还是贬值，均应由买受人杨雪彬自担风险。杨雪彬提出应将支付给王德华的600000元计入购房总金额，且购买单价超过14000元的上诉理由不能成立，不予采纳。王德华在本案中并未取得不当利益。理由如下：中间人在商事交易中居间联系并促成交易成立，我国历史及现实中均大量存在。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条至第四百二十七条亦明确规定了居间合同的相关内容。本案中，杨雪彬与开发商素不相识，案涉房屋尚未正式对外销售。王德华利用与开发商的合作关系，带领杨雪彬与开发商谈判并最终促成双方订立《商品房认购协议》，同时对开发商承诺延迟收取工程款，并保证不发生民工讨薪事件，对自己享有的权利作出一定处分。王德华已完成居间义务，有权收取约定费用。杨雪彬在案涉房屋单价确定后又主动支付王德华100000元，该项行为即证明杨雪彬认可王德华完成了居间义务，并愿意支付居间费用。本案实际上是居间费用数额的争议，即王德华有权收取的居间费是100000元还是700000元。针对该项争议，判断依据应是双方当事人的口头约定，以及《收据》的内容。《收据》载明“低于14000元就不退订金”，案涉房屋最终成交单价并未超过14000元。因此，王德华通过利鸿公司收取的600000元并未违背双方当事人的口头约定，其收益不属于不当利益。一审法院认定该600000元系居间合同的订金，符合本案事实。杨雪彬提出该600000元系购买房屋的订金，与查明的事实不符，该项上诉理由不能成立，不予采纳。《情况说明》除有瑞繁实业公司谭蜀秦总经理的签名外，还有该公司的落款，并非属于证人证言。一审采信该证据，并无不当。杨雪彬提出一审错误采信该证据的上诉理由亦不能成立，不予采纳。综上所述，杨雪彬以利鸿公司、王德华构成不当得利为由返还600000元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人杨雪彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨继伟审 判 员 刘红霞审 判 员 黄文革二〇二〇年四月二十三日法官助理 崔明莉书 记 员 魏椿林