广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初37442号原告：王君，男，汉族，1981年2月5日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：汪小霞，广东万仁律师事务所律师，执业证号：14403201811044495。委托诉讼代理人：刘洪辉，广东天地元律师事务所律师，执业证号：14403201910135696。被告：赖斌，男，汉族，1983年1月3日出生，身份证住址广东省仁化县，被告：廖春宏，男，汉族，1975年11月21日出生，住址广东省深圳市龙岗区，被告：李芳芳（曾用名李小芳），女，汉族，1983年2月19日出生，住址：广东省深圳市南山区，三被告共同委托诉讼代理人：杨爱国，广东广和（龙岗）律师事务所律师，执业证号：14403200910338846。原告与三被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘洪辉，三被告的共同委托诉讼代理人杨爱国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赖斌向原告支付拖欠的购房款2970000元及至实际付清之日止的违约金（以转让成交价3000000元为基数，按日利率千分之一计算，暂计至2019年11月30日的违约金为842000元）；2、被告廖春宏、被告李芳芳对被告赖斌的上述债务承担连带清偿责任；3、处置被告廖春宏的质押车辆粤Ｂ×××××，所得价款优先偿还拖欠原告的购房款、违约金等，不足的部分由三被告继续清偿；4、三被告承担本案的诉讼费用、保全费及其他相关费用。事实与理由：2018年4月18日，原告与被告赖斌签订了《二手房买卖合同》，合同约定原告将其名下位于深圳市罗湖区××东方××峪花园××单元（以下简称涉案房产）转让给被告赖斌，转让价款为300万元，被告赖斌需于合同签订后三日内支付定金3万元，房产证过户之日起60天内支付剩余全部购房款，如被告赖斌逾期付款，原告有权要求被告赖斌以转让成交价为基数按照日万分之十支付违约金。现原告已依约履行了过户义务，但被告赖斌仅支付了73万元（含定金），后被告廖春宏向原告出具了《还款承诺书》，承诺对被告赖斌拖欠的购房款承担连带担保责任，另外，被告廖春宏已将其名下的粤Ｂ×××××车辆交付给了原告作为质押物。因被告李芳芳系被告赖斌的配偶，且涉案房产于双方婚姻存续期间所购买，故被告李芳芳应对被告赖斌拖欠的购房款承担连带清偿责任。被告赖斌答辩称，1、原告的部分诉讼请求不能成立。从原告诉状的事实与理由来看，原告已经确认被告赖斌支付了购房款共73万元，按照购房款总额300万元减去该73万元，被告赖斌拖欠原告的购房款仅为227万元。从原告提供的还款承诺书来看，截止至2019年7月4日双方确认的欠购房款为157万元，该157万元计算方式为：购房款总额300万元减去原告在诉状中承认的被告赖斌已经支付的73万元，再减去被告赖斌向案外人伍翠借款用于赎楼的款项，实际上被告赖斌拖欠原告的购房款仅为157万元。2、原告计算的违约金显然过高。被告赖斌已经向原告支付购房款143万元，违约金只能以未付购房款为计算基数；合同约定的日万分之十违约金也明显超过年利率24%。原告的损失仅仅为被告赖斌拖欠购房款的利息，故被告赖斌应当承担的违约金也只能是该购房款利息的130％。3、合同并未约定保全担保费由违约方承担，故原告要求被告赖斌承担保全担保费理由不能成立。4、根据合同第七条第三点约定，案涉房产过户后相应的租金应当由被告赖斌收取，但事实上该租金（每月6000元）一直由原告收取。原告收取的租金应当在被告赖斌应当支付给原告的款项当中直接予以扣除。被告廖春宏答辩称，被告廖春宏并非是对被告赖斌拖欠的全部购房款承担连带担保责任。从涉案还款承诺书中可见，被告廖春宏仅仅是以其本人的车辆粤Ｂ×××××为被告赖斌向原告提供质押并非承担个人连带责任担保。因此，原告要求被告廖春宏承担连带责任不能成立。被告李芳芳答辩称，虽然被告李芳芳与被告赖斌是夫妻，但被告赖斌向原告所购买的涉案房产实际上是用于抵押贷款，贷款用于被告赖斌所持有的广东鼎新高新科技股份有限公司的经营，并非是用于被告赖斌与被告李芳芳之间的夫妻共同生活，不属于夫妻共同债务。因此，被告李芳芳无须对涉案购房款承担连带还款责任。经审理查明，2018年4月18日，原告（卖方）与被告赖斌（买方）签订了《二手房买卖合同》，约定：原告将其名下涉案房产转让给被告赖斌，转让成交价为300万元，被告赖斌需于合同生效之日起三日内支付定金3万元，房产证过户之日起60天内支付剩余全部购房款；由被告赖斌赎楼，赎出房产证3日内原告配合被告赖斌去办理过户递件手续，被告赖斌以贷款支付原告全部购楼款；如被告赖斌逾期付款，原告有权要求被告赖斌以转让成交价为基数按照日万分之十支付违约金；该物业现有租约正在进行中，其租期到2020年12月25日止，月租金为6000元，押金为6000元，原告须于交楼后10日内配合被告赖斌与承租人办理租约业主更名手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由双方、承租人另行约定；原告应当于收到全部楼款3日内将该物业交付予被告赖斌。前述合同签订后，被告赖斌仅支付了73万元（含定金），涉案房产已于2018年5月7日过户登记至被告赖斌名下。2019年7月4日，被告廖春宏向原告出具《还款承诺》，内容为：2019年7月30日前支付100万元，第二笔在2019年8月10日前支付余额57万元。本人就赖斌欠王君购房款承诺还款时间并提供连带责任担保（于本人汽车粤Ｂ×××××做为担保物，担保部分金额）。另70万元赎楼款为赖斌借款与王君无关。如不能按时约定的时间还款，归还合同约定的违约金。另查，被告李芳芳于2010年2月24日与被告赖斌结婚，现处于婚姻关系存续期间。又查，原告与被告赖斌在庭审中确认如下事实：合同虽约定由被告赖斌赎楼，但实际上是由原告向案外人李路借款并由伍翠代为支付借款至原告银行账户，然后由银行从原告银行账户中扣款进行赎楼；双方口头约定由被告赖斌归还赎楼款的本息，但被告赖斌仅支付了部分利息，逾期之后李路要求原告归还赎楼款，故原告于2019年8月3日向李路转账偿还了赎楼款70万元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告赖斌签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行义务。关于被告赖斌拖欠的购房款数额。双方对被告赖斌已支付购房款73万元无异议，本院予以确认。合同约定由被告赖斌支付赎楼款，但在被告赖斌向案外人李路借款用于支付赎楼款后，被告赖斌未偿还借款而导致原告代为归还借款，此情形仍应视为由被告赖斌办理了赎楼手续，但该笔借款不能视作被告赖斌已偿还的购房款，故被告赖斌拖欠的购房款数额为227万元（300万元－73万元）。因被告赖斌尚未支付完毕全部购房款项，根据合同约定，原告不需交付涉案房产，故原告仍可享有涉案房产的租金收益，故被告赖斌提出的租金抵扣购房款抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告赖斌应如何承担违约责任的问题。被告赖斌未按合同约定在涉案房产过户后60天内即2018年7月7日前支付全部购房款构成违约，应向原告支付违约金。考虑到被告赖斌拖欠的购房款数额仅为227万元，以及原告交付涉案房产前仍实际享有租金收益的事实，本院酌定将被告赖斌应承担的违约金调整为以未付购房款为227万元为基数并按日万分之五进行计算。但，原告主张的保全担保费3200元并非被告赖斌违约造成的必然损失，故本院对该项请求不予支持。关于被告廖春宏与被告李芳芳应如何承担民事责任的问题。原告与被告廖春宏双方均确认车辆粤Ｂ×××××已质押给原告作为担保物，故原告有权主张处分该车辆并优先清偿被告赖斌所负的前述债务。另，被告廖春宏在《还款承诺》中明确承诺对赖斌欠王君购房款提供连带责任担保，其提供的前述车辆质押担保属于人的担保之外的物的担保，两者之间不存在冲突，故被告廖春宏应另行对被告赖斌的前述债务承担连带清偿责任。因被告廖春宏在《还款承诺》中仅承诺还款数额为157万元，故应认定被告廖春宏承担民事责任的范围应以购房款157万元为限。此外，涉案《二手房买卖合同》虽系被告赖斌单独签订，但其在夫妻关系存续期间所购买的涉案房产属于夫妻共同财产，对此应视为被告赖斌所负涉案债务用于夫妻共同生活，故被告赖斌所负涉案债务属夫妻共同债务，被告李芳芳应负连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告赖斌应于本判决生效之日起十日内向原告王君支付购房款人民币227万元及违约金（以人民币227万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年7月7日起计至款项还清之日止）。二、如被告赖斌不履行前述债务，则原告王君有权处分被告廖春宏名下的车辆粤Ｂ×××××，处分所得价款在人民币157万元的范围内用于优先清偿被告赖斌所负前述债务。三、被告廖春宏在人民币157万元的范围内对被告赖斌所负前述债务承担连带清偿责任；其承担责任后，有权向被告赖斌追偿。四、被告李芳芳应对被告赖斌所负前述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告王君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币37296元，保全费人民币5000元，由原告负担人民币7996元，由三被告共同负担人民币34300元。原告已预交的诉讼费用人民币34300元，由本院予以退回。三被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件诉讼费用人民币34300元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  陈贵生审判员  彭弘卫审判员  朱丽娜二〇二〇年四月二十八日书记员  赵清娜