福建省石狮市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0581执异13号 案外人：中山市上下九商业投资顾问有限公司，住所地广东省中山市石岐区华柏路51号豪苑大厦3层312卡，统一社会信用代码：914420006682242825。 法定代表人：钟中兴，该公司负责人。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街29号，统一社会信用代码：913505035633824872。 负责人：刘文晖，该行行长。 被执行人：蔡锻练，男，1978年9月4日出生，汉族，住河南省平舆县。 被执行人：郭培馨，女，1983年1月4日出生，汉族，住福建省石狮市。 本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行（以下简称浦发银行泉州分行）与石狮市坤燕服饰织造有限责任公司、廉天鹏、蔡锻练、郭培馨金融借款合同纠纷一案中，案外人中山市上下九商业投资顾问有限公司（以下简称上下九公司）于2020年3月26日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人上下九公司述称：因被执行人蔡锻练拒不履行生效法律文书所确定的义务，2020年1月8日，贵院作出的（2020）闽0581执恢30号《执行裁定书》，依法裁定查封蔡锻练名下位于广东省中山市××大厦××房地产。2020年1月13日，贵院作出（2020）闽0581执恢30号《公告》，责令蔡锻练于2020年1月28日前履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行，贵院将上述房地产进行拍卖，在上述房地产居住或从事生产经营的人员于2020年3月13日前自行迁出。2011年3月15日，中山市巨翔贸易有限公司与上下九公司分公司签订《租赁合同》，中山市巨翔贸易有限公司将其名下位于中山市××大厦××层全层出租给上下九公司分公司，租赁期限10年，自2012年1月15日至2022年1月14日止，免租装修其为2011年3月15日至2012年1月14日止，按年支付租金，合同签订后支付270000元保证金，租金向指定收款帐号以每一个月的10号前支付一次。2014年10月10日，蔡锻练与上下九公司签订《补充协议》，约定原《租赁合同》除了收款帐号及出租方主体变更为蔡锻练外，其他内容保持不变，仍然有效。上下九公司系涉案房屋的承租人，在贵院采取强制措施之前已与中山市巨翔贸易有限公司签订《租赁合同》和与蔡锻练签订《补充协议》，并实际占有租赁物。根据《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》相关规定以及买卖不破租赁原则，申请人的租赁权应当得到法律保护，有权在租赁期间继续租用案涉房屋不向买受人移交。综上，上下九公司认为，贵院作出的（2020）闽0581执恢30号《执行裁定书》和《公告》涉及房产的强制执行严重损害了异议申请人的合法权益。 据此，上下九公司向本院提出异议请求：1、撤销福建省石狮市人民法院作出的（2020）闽0581执恢30号《执行裁定书》和《公告》，依法保护案外人上下九公司作为承租人在租赁期限内（租赁期截至2022年1月14日到期）对案涉房屋的合法租赁权并无须承担清场迁出的责任；2、请求贵院在拍卖、评估、变卖等处置涉案房屋时依法披露案外人对涉案房屋的承租权以及租约内容，保障申请人在租赁期内（租赁期截至2022年1月14日到期）有权继续租用涉案房屋而不向买受人移交。 经审查查明：浦发银行泉州分行与石狮市坤燕服饰织造有限责任公司、廉天鹏、蔡锻练、郭培馨金融借款合同纠纷一案，经泉州市中级人民法院于2017年6月21日作出（2016）闽05民初1631号民事判决书，判决：一、石狮市坤燕服饰织造有限责任公司应在本判决生效后立即偿付浦发银行泉州分行垫款本金74626956.67元及相应罚息；二、廉天鹏对石狮市坤燕服饰织造有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任，廉天鹏承担连带责任后，有权向石狮市坤燕服饰织造有限责任公司追偿；三、如石狮市坤燕服饰织造有限责任公司不履行上述债务，浦发银行泉州分行有权以蔡锻练、郭培馨址于中山市××大厦××层【房权证号：中府字第××号】房地产进行折价，或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿，其承担责任后，有权向石狮市坤燕服饰织造有限责任公司追偿。如果被告未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民币共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该民事判决书生效后，浦发银行泉州分行于2017年11月9日向泉州市中级人民法院申请强制执行，泉州市中级人民法院立案后作出（2017）闽05执2348号执行裁定书，将本案移交本院执行。本院受理后，以（2018）闽0581执3162号立案受理，于2019年8月10日裁定终结本次执行。2020年1月8日，经浦发银行泉州分行申请，本院恢复本案执行，案号为（2020）闽0581执恢30号。同日，本院作出（2020）闽0581执恢30号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人蔡锻练、郭培馨的财产（以执行标的额为限）。2020年1月13日，本院至涉案房产现场进行现场查封，并张贴公告，要求在上述房地产居住或从事生产经营的人员，应于2020年3月13日前自行迁出。为此，案外人上下九公司于2020年3月26日向本院提出本案执行异议。 本院另查明，涉案房屋的原产权人系中山市巨翔贸易有限公司，于2014年9月22日变更登记为蔡锻练，于2014年10月8日抵押登记给浦发银行泉州分行。 本院认为,首先，执行依据生效后,被执行人应当认真履行法律文书确定的义务,被执行人不履行法定义务,执行法院有权对被执行人的财产采取执行措施。另,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”上下九公司作为案外人,即使享有合法的租赁权也不能对抗执行法院对涉案房产的查封、评估、拍卖等执行行为，故本院依法作出查封裁定书并无不当。其次，案外人上下九公司提供的上下九公司广州恒美分公司与中山市巨翔贸易有限公司签订的租赁合同载明的租赁时间、保证金的收取、租金收款方式与其提供的收款收据未能相互印证（收款收据上并未加盖中山市巨翔贸易有限公司公章，合同约定的起租时间和收款收据的时间不一致，合同约定租金系转账至第三人帐户但上下九公司未提供转账凭证印证，合同约定要收取270000元的保证金但收款收据上未体现有该笔记录），中山市巨翔贸易有限公司亦未予以确认，该份租赁合同是否真实、是否有实际履行无法确定。因此，蔡锻练成为涉案房产的业主后，与上下九公司广州恒美分公司签订的补充协议如属实，则应视为蔡锻练与上下九公司广州恒美分公司之间就租赁关系达成的新的协议。由于该补充协议签订时间系在2014年10月10日，迟于抵押登记的时间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”法院对涉案房产采取执行措施不受标的物上租赁关系的影响，故上下九公司要求撤销（2020）闽0581执恢30号《公告》，依法保护案外人上下九公司作为承租人在租赁期限内对案涉房屋的合法租赁权并无须承担清场迁出的责任以及在拍卖、评估、变卖等处置涉案房屋时依法披露案外人对涉案房屋的承租权以及租约内容，保障案外人在租赁期内有权继续租用涉案房屋而不向买受人移交的异议请求不能成立。再者，本案中,上下九公司主张对涉案房屋享有合法租赁权,且该租赁权的设立时间早于申请执行人抵押权的设立时间,据此请求法院保障其租赁权,其实质是阻止标的物的交付,涉及实体问题,故上下九公司的上述异议属于案外人异议，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人中山市上下九商业投资顾问有限公司的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向石狮市人民法院提起诉讼。 审判长  蔡明志 审判员  陈莉莉 审判员  李小红 二〇二〇年四月十日 书记员  傅静雯 速录员  蔡锦顺 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。