贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2402号上诉人（原审被告）：王小爱，女，1983年8月1日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：遵义市智慧物业服务有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区海尔大道智慧名城浅水湾。统一社会信用代码:91520302666959883D。法定代表人：王烈华，公司经理。委托诉讼代理人：贾国生，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙景清，贵州舸林律师事务所实习律师。上诉人王小爱因与被上诉人遵义市智慧物业服务有限公司（以下简称智慧物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王小爱上诉请求：1.撤销一审判决，本案发回重审。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间无物业服务合同关系，涉案前期物业服务合同约定的期限为2007年10月1日至2009年10月1日，该合同现已失效。2.被上诉人单方面公告上调收费标准对上诉人无约束力。3.一审法院适用法律错误，被上诉人未接受委托为涉案小区进行物业服务，系无因管理之债，一审以物业服务合同进行审理不当。被上诉人智慧物业公司未针对王小爱的上诉理由及请求作书面答辩。智慧物业公司向一审法院起诉请求：1.请求王小爱立即支付2016年7月1日至2019年7月31日期间的物业服务费4129.20元。2.请求由王小爱承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王小爱系遵义市红花岗区海尔大道智慧名城小区B1栋6-1-1号房业主，房屋面积124.01平方米，该房系王小爱于2009年3月向杜忠信、郑丽购买所得。2007年10月1日，遵义市智慧房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定：由智慧物业公司为智慧名城小区一期提供前期物业管理服务事宜，服务内容包括房屋建设公共部位的日常维修、养护和管理，公共区域的绿化养护、卫生清洁等，物业服务费按每月每平方米0.6元收取，物业服务费用按年或季缴纳，业主应在上次缴费时间到期后一周内履行交纳义务。因物价上涨，智慧物业公司于2014年1月1日起将智慧名城小区一期的物业服务费上调为每月每平方米0.9元，智慧名城小区一期约360户，已超过300户业主按每月每平方米0.9元的物业服务费标准向智慧物业公司支付物业服务费。2013年6月16日，王小爱的母亲因与王小爱发生纠纷，将王小爱居住房屋的窗户玻璃砸坏，王小爱因其房屋窗户被损坏、车辆在小区内被刮划、智慧物业公司利用公共区域盈利侵犯业主权利，认为智慧物业公司未尽到物业服务义务为由拒绝缴纳物业服务费，2013年2月1日至2016年6月30日期间的物业服务费，智慧物业公司已通过诉讼向王小爱主张，2016年7月1日至2019年7月31日期间，王小爱仍未按期交纳，故酿成本案诉争。一审法院认为，2007年10月1日，遵义市智慧房地产开发有限公司与智慧物业公司签订《前期物业服务合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应合法有效。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力，业主及物业服务企业均应当按照物业服务合同履行相应的义务，因此，对王小爱所持其与智慧物业公司无合同关系，不应交纳物管费的辩解意见，法院不予采信。关于物业服务费收费标准，虽然2007年10月1日的《前期物业服务合同》中约定物业服务标准为0.6元/月/㎡，但因物价上涨，智慧物业公司于2014年1月起将物业服务费调整至0.9元/月/㎡，而智慧名城小区一期约360户业主，已有超过300户业主按该标准执行交纳物业服务费，表明绝大多数业主已同意原告的调价行为，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，对智慧物业公司主张被告应按0.9元/月/㎡标准支付物业服务费，予以支持。根据《中华人民共和同合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的对方可以要求支付价款或者报酬”、《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务（五）按时交纳物业服务费用”的规定，王小爱应向智慧物业公司支付从2016年7月1日至2019年7月31日期间物业服务费4129.53元（124.01㎡×0.9元/月/㎡×37月），故对智慧物业公司要求王小爱支付物业服务费4129.20元的诉讼请求予以支持。对王小爱辩称的玻璃窗和车辆损坏，审理中智慧物业公司已提供了迎红桥派出所的《接处警登记表》已表明王小爱家里窗户损害系因其母亲发生纠纷，其母亲损坏，与智慧物业公司的服务无关，王小爱车辆受损属于侵权法律关系，王小爱应向实际侵权人主张，对王小爱所持智慧物业公司利用公共区域盈利损害业主权利，应返还收取的停车费的辩解意见，与本案并非同一法律关系，王小爱应依法另行主张，故王小爱拒交物业服务费没有事实和法律依据，不予以采纳。对王小爱所持智慧物业公司多收取了其物业服务费3823.50元应予以返还的辩解意见，因该部分物业服务费系2013年2月之前的产生的物业服务费，如王小爱认为不应交纳应另行主张，王小爱未提出反诉，故本案中不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条、第十二条，判决：由被告王小爱于本判决生效后五日内支付原告遵义市智慧物业服务有限公司物业服务费4129.20元。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王小爱负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案的法律关系如何认定的问题，物业服务合同纠纷是物业服务企业与物业所有人、使用人就物业服务过程中，因物业服务质量、物业费收缴等问题发生的纠纷，本案系双方在物业服务过程中因王小爱欠缴物业服务费产生的纠纷，一审认定本案双方系物业服务合同的法律关系正确，本院予以确认。王小爱所持双方系无因管理之债的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于王小爱主张涉案前期物业服务合同到期后，双方不存在物业服务关系的问题，本院认为，涉案前期物业服务合同约定的期限届满后，双方虽未订立新的物业服务合同，但涉案小区也未新选聘物业服务企业对其进行物业服务，智慧物业服务公司仍继续为涉案小区提供物业服务，以实际行动履行相关义务，且小区的多数业主也按时向智慧物业服务公司缴纳物业服务费用，双方形成事实合同关系，王小爱主张双方不存在物业服务合同关系的理由不能成立，本院不予支持。关于涉案小区物业服务计费标准的问题，一审法院结合涉案小区业主共计360户，已逾300户业主按照0.9元/m2·月的计价标准向智慧物业服务公司缴纳物业服务费用的事实，并根据物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和同合同法》第一百零九条之规定，判决王小爱按0.9元/m2·月的计价标准向智慧物业服务公司支付欠缴的物业服务费并无不当，本院予以确认。综上所述，王小爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王小爱负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年四月二十八日法官助理王薇书记员冯滢