山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终370号上诉人（原审原告）：王心德，男，1946年10月12日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：周骏，山东君辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勋，山东君辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙红德，男，1979年10月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：王真，女，1984年2月2日出生，汉族，住烟台市芝罘区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：贺朝辉，山东君孚律师事务所律师。原审第三人：柳军，男，1976年9月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：苏艳丽，山东德扬律师事务所律师。上诉人王心德因与被上诉人孙红德、王真、原审第三人柳军房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初8472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王心德上诉请求：1.请求依法改判撤销王心德与孙红德、王真于2013年8月5日签订的《房屋买卖合同》或将本案发回重审。2.本案的一、二审诉讼费均由孙红德、王真承担。事实和理由：一审认定事实不清，对《房屋买卖合同》性质的认定错误，进而适用法律错误。事实上本案是民间借款的出借人利用借款合同约定，在未经诉讼裁决先行变卖借款人的房屋引起的诉讼纠纷。一审法院认事实错误。1．一审法院认定《房屋买卖合同》系当事人真实的意思表示错误。一审法院认为经（2015）芝民一初字第334号民事判决认定：柳军作为王心德的委托代理人以王心德名义与他人签订房屋买卖合同，未超出王心德委托柳军的代理权限，进而认定《房屋买卖合同》是合法有效的。生效的判决并不一定就是合法的、不能被推翻的判决。本案柳军的授权不是当事人真实的意思表示是虚假意思表示，应认定为无效的授权委托。授权委托公证是为了柳军实现借款担保而做的授权委托。一审法院认定委托合法有效等于变相认可民间借贷中债权未经清偿通过诉讼直接变卖借款人财产的行为合法。2．对于98万元房屋出卖款不存在交易显失公平的认定是错误的。王心德提交了鉴定报告，证明该房屋的价值在180万元，即使卖房款为98万元，也是远远低于房屋价值的。根据相关法律规定，如无相反证据能够证明有鉴定资质的机构作出的鉴定结论明显错误，或没有证据足以反驳鉴定结论所认定的事实的，该鉴定结论是有效的。3．该98万元的支付可以证明，卖房不是王心德的真实意思表示，同时证明了柳军与他人相互串通，骗取王心德的卖房委托。一审法院已经查明案外人高明凯的妻子在高明凯涉嫌刑事犯罪的过程中，为了争取谅解，将卖房款98万元返还给了王心德。合同中约定的卖房款和实际支付的房款不符，也证明涉案房屋买卖是与案外人高明凯相互串通的行为，损害了王心德的合法权益。4．对于谅解书的110万元为购房款及损失补偿的认定错误。刑事谅解书不同于民事上的证据。王心德接受98万元购房款，也是应该得到的购房款，其本身就属于王心德所有。其补偿的12万元，也仅仅是精神及利息等损失的补偿，是王心德谅解其行为的一部分。王心德在诉讼中补充上诉理由如下：一审法院认定（2015）芝民一初字第334号和（2016）鲁06民终2879号民事判决是合法有效的，王心德没有异议，但买卖合同有效是王心德主张撤销合法有效合同的法律基础，与本案上诉请求与理由不矛盾，不能作为驳回王心德诉理由的法律依据；针对房屋转让款就应于房屋买卖合同成立后转交给房屋出卖人所有，不论该合同是有效无效及可撤销，一审法院认为2019年案外人将购房款返还给王心德就认为是王心德认可买卖房屋是错误的。王心德收到的转让款是案外人的，不是柳军转给王心德的购房款，说明柳军与高明凯合谋串通骗取了王心德的房屋，王心德收到转让款也不代表王心德认可该转让款不存在显失公平，王心德依然认为该转让款不足以反应当时房屋转让的市场价值，不能证明孙红德、王真取得房屋是通过善意及对价取得，所以一审法院据以驳回王心德请求的两个依据明显于事实不符，适用法律错误。孙红德、王真辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，请求二审法院依法驳回王心德的上诉请求，维持原判。柳军述称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，请求二审法院依法驳回王心德的上诉请求，维持原判。王心德向一审法院起诉请求：1.撤销2013年8月5日王心德与孙红德、王真签订的《房屋买卖合同》；2.孙红德、王真将坐落于烟台市芝罘区西盛街14号内1号房屋（以下简称涉案房屋）返还给王心德。一审法院认定事实：孙红德与王真系夫妻。1999年12月21日，建筑面积为72.74平方米的涉案房屋所有权登记在王心德名下（证号：烟房私证Ｅ字第××号）。2002年10月21日，涉案房屋项下土地的国有土地使用权登记在王心德名下［证号：烟国用（2002）字第34318号］。2012年12月17日至2013年2月6日间，王心德与柳军分别签订了《个人抵押及借款合同》及《借款抵押合同》共三份。其中2012年12月17日至2013年1月17日期间，王心德将涉案房屋抵押给柳军，权利价值为500000元，该抵押权于2013年1月3日注销；2013年1月31日至2013年2月28日期间，王心德再次将涉案房屋抵押给柳军，权利价值为500000元，该抵押权于2013年2月5日注销；2013年3月6日至2013年8月5日期间，王心德第三次将涉案房屋抵押给柳军，权利价值为766900元，该抵押权于2013年7月26日注销。2013年2月6日，王心德在向柳军出具的《委托书》中载明：王心德出售涉案房屋，因王心德身体原因不能亲自到房产交易部门办理出售此房的过户手续，特委托柳军代办如下事项：一、代为在房产交易部门办理上述房屋出售及过户的一切相关手续；二、代为在相关文书上签名；三、代为在税务部门签署的相关文件；四、代收房款；委托期限为办结上述事项为止；柳军在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，王心德均予承认。2013年2月16日，山东省烟台市芝罘公证处针对上述《委托书》出具了（2013）烟芝罘证民字第117号《公证书》。2013年8月，留存房管部门备案的、柳军代王心德与孙红德、王真签订的《房屋买卖合同》中约定：王心德将涉案房屋出售给孙红德、王真，房屋成交价格为766900元，孙红德、王真于2013年8月5日一次性付清房款；双方同意于2013年8月5日由王心德将涉案房屋交付孙红德、王真；双方于2013年8月5日前携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理过户手续。合同签订后的2013年8月8日，涉案房屋的所有权变更登记至孙红德、王真名下。庭审中，孙红德、王真与柳军一致认可：孙红德、王真向柳军支付了涉案房屋的购房款980000元。2014年8月18日，烟台市公安局芝罘分局对王心德被诈骗案立案侦查，柳军及案外人高明凯均为该案的犯罪嫌疑人。目前，该刑事案件仍在侦查阶段。2015年4月13日，王心德起诉至一审法院，请求确认孙红德、王真与柳军针对涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效等。2016年5月23日，一审法院在作出的（2015）芝民一初字第334号民事判决书中认定：柳军作为王心德的委托代理人以王心德名义与他人签订房屋买卖合同、协助办理涉案房屋的过户手续并代收房款，未超出其代理权限；王心德虽称涉案房屋市场价值应在1300000元左右，但在其未提交证据证明的情况下，不能认定孙红德、王真和柳军从买卖涉案房屋这一行为中获取了不当利益；综上，王心德要求认定《房屋买卖合同》无效，证据不足；判决驳回王心德的诉讼请求。一审宣判后，王心德不服，提起上诉。2016年8月26日，本院作出（2016）鲁06民终2879号民事判决认定：王心德无证据证明孙红德在委托书公证时就有购买该房屋的意向并与柳军串通，而王心德向孙红德索要租金、报案、提交的录音资料等均发生在委托书公证之后，王心德不能证实其签名的委托书不是其真实意思表示，其提供的证据不足以推翻经公证的委托书的效力，故对于委托书的效力依法应予认定；孙红德、王真并未以明显的低价受让涉案房屋，至于孙红德与王心德商谈交纳房租的事宜及未及时告知王心德其购买涉案房屋等情况，均不足以证明孙红德购买涉案房屋主观上存在恶意，且为了牟取不当利益，故王心德主张涉案的《房屋买卖合同》无效，缺乏事实和法律依据。判决：驳回上诉，维持原判。2017年10月25日，王心德因不服（2016）鲁06民终2879号民事判决向本院申请再审。2017年11月28日，本院作出了（2017）鲁06民申303号民事裁定书，裁定驳回王心德的再审申请。2017年9月15日，王心德自行委托烟台茂元房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行价值评估。该公司在出具的烟茂房估个字（2017）第9006号《烟台市芝罘区西盛街14－1号房产评估报告》中载明：涉案房屋在2017年9月15日的市场总价值1863600元，2013年市值约1800000元。一审庭审中，为证明其主张，王心德另向一审法院提交了如下证据：1、王心德自烟台市房产交易中心调取的2012年12月17日王心德与柳军签订的《个人借款及抵押合同》及房屋他项权登记申请书各一份；2013年1月31日、2月6日王心德与柳军签订的《借款抵押合同》及房屋抵押登记申请书各一份。王心德以该组证据证明，涉案房屋买卖的基础法律关系为民间借贷及抵押的法律关系，是柳军在与王心德存在民间借贷的情况下，由柳军变卖了王心德的涉案房屋所衍生的房屋买卖合同关系，故房屋买卖合同关系是虚假的。其中2013年2月6日《借款抵押合同》中载明的借款金额766900元，与涉案《房屋买卖合同》中载明的房款是一致的；且约定的最后履行期限是2013年8月5日，也就是柳军变卖王心德房屋的合同签订日期。孙红德、王真均质证称，对上述证据的真实性无异议，但孙红德、王真对此不知情，且与本案无关。柳军缺席本次庭审，未予质证。2011年8月，王心德与孙红德针对涉案房屋签订的《租赁合同》一份，载明年租金65000元。王心德以该证据证明，结合年租金能够证明涉案房屋价格远远超出本案《房屋买卖合同》所约定的766900元；孙红德作为买房人未尽到谨慎义务。孙红德、王真均质证称，该合同系复印件；即使该合同是原件，也与本案无关。柳军质证称，对该证据的真实性同孙红德、王真的质证意见，但涉案房屋的实际出卖价格为980000元，该事实在（2015）芝民一初字第334号案件中已经查明，不存在价格过低的问题，也不存在交易显失公平的问题。诉讼中，一审法院依法追加了王真作为共同被告参加本案诉讼。另根据王心德的申请，一审法院至烟台市公安局芝罘分局白石路派出所调取了王心德被诈骗案的卷宗材料一宗。其中（1）2019年6月27日，王心德在出具的谅解书中载明：高明凯妻子潘淑萍请求达成谅解，退还王心德被高明凯等人将涉案房屋自定卖房款980000元及部分补偿120000元，共计人民币1100000元支付王心德，王心德同意不追究高明凯一切法律责任，要求公安机关不追究高明凯。（2）2019年7月4日，王心德在出具的《收条》中载明：“今收到高明凯妻子潘淑萍退还给我的卖房款98万及部分补偿12万元，共计人民币110万元，大写壹佰壹拾万元整。”庭审中，王心德认可其已实际收取了上述款项1100000元。诉讼中，王心德申请调取其本人自2013年3月至2014年3月的移动电话（134××××7168）通话记录、申请证人连某出庭作证及申请对涉案房屋在2013年8月5日的市场价值进行鉴定，结合本案的审理情况，一审法院依法未予允准。一审法院认为，（一）业经生效的（2015）芝民一初字第334号和（2016）鲁06民终2879号民事判决书认定，王心德在2013年2月6日向柳军出具的《委托书》及王心德与孙红德、王真针对涉案房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效。王心德对公证委托存在重大误解及合同基础法律关系错误的抗辩理由，与证据事实不符，一审法院依法不予采信。（二）虽然房管部门备案的王心德与孙红德、王真签订的《房屋买卖合同》中载明的涉案房屋转让价格为766900元，但柳军明确认可孙红德、王真向其实际支付的购房款数额为980000元。结合王心德本人出具的谅解书及《收条》载明的、王心德收取退还的涉案房屋卖房款980000元的内容，以及王心德已实际收取了涉案房屋卖房款980000元及部分补偿款的事实，现王心德以涉案房屋的成交价格766900元明显低于当时市值为由，请求撤销王心德与孙红德、王真针对涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，孙红德、王真向王心德返还涉案房屋的主张，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。柳军经一审法院传票传唤缺席第一次庭审，应视为对自身诉讼权利的放弃，不影响案件的公正审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第六十三条之规定判决：驳回王心德的诉讼请求。一审案件受理费21000元，由王心德负担。二审中，当事人没有提交新证据。（2015）芝民一初字第334号和（2016）鲁06民终2879号案件中，王心德自认涉案房屋买卖时的市场价格为1300000元，孙红德、王真则认为该主张高于市场价格。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，一、本案系由民间借贷担保关系所引发的房屋买卖合同关系。已经生效的（2015）芝民一初字第334号和（2016）鲁06民终2879号案件经审理认定：王心德主张《房屋买卖合同》无效，证据不足。王心德又在本案中主张授权委托公证无效、房屋交易价格显失公平，请求撤销《房屋买卖合同》。涉案《房屋买卖合同》是否应予撤销的核心问题是涉案房屋买卖交易是否存在显失公平的情形，而若王心德向柳军出具的授权委托无效，则应构成无权处分，考量孙红德、王真是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。从本案事实来看，第一，王心德无法证明孙红德、王真购买涉案房屋时不是善意。第二，关于涉案房屋交易价格是否明显过低的问题。首先，在（2015）芝民一初字第334号和（2016）鲁06民终2879号案件中，王心德自认涉案房屋买卖时的市场价格为1300000元，孙红德、王真则认为该主张高于市场价格；其次，王心德在本次诉讼中提交的《烟台市芝罘区西盛街14－1号房产评估报告》认定2013年涉案房屋的市场价值约1800000元，与其自认的事实相矛盾。该评估报告系王心德单方委托，不能作为本案的定案依据。综上，王心德没有证据证明孙红德、王真以明显的低价受让涉案房屋。第三，涉案房屋的所有权已经于2013年8月8日登记至孙红德、王真名下。综上所述，孙红德、王真购买涉案房屋构成善意取得。二、从以上分析可以看出，即使柳军对涉案房屋没有处分权，因孙红德、王真购买涉案房屋是善意的且付出合理的价格，应认定孙红德、王真已经依法取得了涉案房屋的所有权。何况（2015）芝民一初字第334号和（2016）鲁06民终2879号民事判决已经认定涉案经公证的委托书合法有效。故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；前款第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”之规定，现王心德在本案中没有相反的证据足以推翻该认定事实，对王心德“授权委托公证无效”的上诉理由不予支持。三、结合王心德已经在经烟台市公安局芝罘分局白石路派出所处理的王心德被诈骗案中领取了涉案房屋交易的房款9800000元及部分补偿款120000元的事实，王心德再次在本案中请求撤销《房屋买卖合同》、返还涉案房屋于法无据，本院不予支持。综上所述，王心德的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由王心德负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年四月三日书记员  孙嘉慧