河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0926民初222号 原告：陈顺才，男，1990年5月15日出生，汉族，住肃宁县。 委托诉讼代理人：孙国征，刘祖君，河北建平律师事务所律师。 被告：李恒，男，1974年6月21日出生，汉族，住肃宁县。 委托诉讼代理人：杨建华，河北在信律师事务所律师。 原告陈顺才与被告李恒合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈顺才及其委托代理人、被告李恒及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈顺才向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除合同并由被告返还原告人民币30万元，按同期银行贷款利率支付自2019年9月18日至实际支付之日止的利息（利息暂定6000元）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月18日，原被告双方商议，被告向原告出售位于肃宁县商贸城北侧（老影剧院北）处房屋，并由原告陈顺才向被告李恒通过银行转账的方式支付押金人民币30万元。由被告为原告出具“收到条压金条”，其中明确载明“今收到陈顺才交来购房压金款叁拾万元整（300000元）收款人李恒”，后经原告了解案涉房屋登记情况，得知该房屋存在产权纠纷及登记问题，被告自始不能办理产权变更登记手续，同时双方对买卖合同的必备条款也没有协商一致，最终未能签订书面房屋买卖合同。原告认为，被告出卖的房屋存在严重的产权瑕疵，致使双方未能达成书面房屋买卖协议，被告应当退还原告所付款项。另，即使达成书面房屋买卖合同，也无法实现原告签订合同的目的，原告在此也可解除合同请求返还价款。为此，原告为了维护自身的合法权利根据法律的规定请求被告返还款项并依法支付相应利息，请求法院判如所请。 被告李恒辩称，自2019年8月开始，原告便带领其家属对涉案房院进行了不下八次的实地察勘，而且对房产来源、历史形成过程都进行了详细的了解。被告也曾将涉案房产的原土地证（路正芝名）、购房协议出示给原告方，并以微信图片的形式发送给原告。原告曾言明已咨询过相关部门人员，该房可以办理变更登记。在此种情形下，原告才又通过证人于2019年9月18日与被告敲定了153万元的成交价。并当即通过一个叫刘志刚的人的银行卡转给被告30万元购房定金，原告要求剩余123万元房款在一个月内付清，被告基于中间人等情面，答应可以在一个月内付清余款。就在被告收到原告定金的第二日上午，被告同村张某就领来了一个叫陆永岐的高阳县人要购买被告的这套涉案房院，出价为200万元人民币，而李恒遵守诚实守信原则，向对方介绍了刚刚发生的交易事实，没有接受对方的再三购买请求，中间人张某曾经提醒李恒，即使双倍返还买家的定金，仍然还能多赚17万元房价款，但是，李恒仍在坚持要诚实守信。在2019年十一过后，原告以站前街门店的房贷没有办理下来为由，提出终止履行的请求，元旦过后又提出“不能办理房证”的理由，不仅不交付剩余房款，还要求返还30万元定金。原告诉状中称“后经原告了解案涉房屋登记情况，得知该房屋产权纠纷及登记问题”纯属颠倒黑白、胡编乱造。一个正常的人都会对其重金购房的事件高度重视，充分走访了解，而且涉案房院建筑面积350多平方米，折合每平米4297元，明显低于市场住宅楼价格，因此，该房产所存在需要完善的问题及可容忍的情形，交易双方都是心知肚明的。原告的上述诉称，充分说明了原告不讲诚信的本质。正是由于原告的出尔反尔，使得无过错的被告失去了与他人另行协商、缔约的机会，也因此遭受了损失，而且是重大的损失（200万-153万＝47万）47万元。被告的这一可得利益完全能够得到法律的支持。《人民法院公报》2017年第12期中的案例其已经确定了缔约过失责任的赔偿范围包括可得利益损失，最高法（2018）高法民终802号判决，综上述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证实其主张向本院提交以下证据：由原告李恒出具的收到条一张，证明被告收到了原告的30万元，以及银行转账凭证一份，证明目的同上。原告称，原告在2019年9月18日向被告支付30万元，一周左右后得知该房屋并未取得合法的土地证，而且被告所出示的土地证在土地局查询不到任何登记信息，致使涉案房屋自始不能办理产权变更手续，为此原告未与被告就房屋买卖达成正式的买卖合同，要求返还的30万元是预付款，当时房屋的价格只是商量过没有最后确定。另外因双方对房屋买卖发生纠纷无法实现原告的目的，过错完全来自于被告，依法应当由被告偿还30万元并支付利息。具体诉讼请求：要求解除原告与被告之间口头达成的位于肃宁县商贸城北侧老影剧院北的房屋预约买卖合同。返还本金与利息的计算方法同诉状。 被告质证称，对两份证据的真实性无异议，但是2019年9月18日，被告李恒出具的押金条，其内容是交来“购房压金款30万元”而不是原告当庭所说的预付款，因为被告的文化水平所限，将当时言明的购房定金按照通俗的说法写成了“压金”，该收到条从总体内容来看可以证明该30万元属于购房定金。 被告为证实其主张向本院提交以下证据：1.、土地使用证肃国用（1998）字第021号原件。2、2015年5月7日房屋买卖协议原件。3、房源信息电脑截屏图片一张。4、申请证人张某、路某、郭某出庭作证。证人张某系被告李恒的朋友，张某和陆永岐的证言主要内容为：张某介绍陆永岐购买被告李恒的涉案房屋，张某带陆永岐一同去看过房子，陆永岐称想出价200万元左右，但后来被告知李恒已将房屋卖给了原告。证人郭某是原告的朋友，其证实原、被告买卖涉案房屋，郭某是中间人，对于不能办理过户一事原告也是知情的。被告说明了房屋的现状及历史来源：涉案的路正芝的国有土地使用证上原有北平房及配房，该土地使用证为肃国用（1998）字第021号，该房产位于城内村内，该房产的登记使用者路正芝已经过世，但其妻子孙香璞仍然健在，因为该房屋是多年的老房，所以在2015年5月份，孙香璞与李恒达成了房屋买卖协议，并将该房产的土地使用证交给了李恒，协议中也明确约定了，该房产的所有权转移给了李恒，在2016年李恒对该房产进行了翻建，建成了3间2层的连体别墅，建筑面积达到350多平方米，其实该房产的西侧还有两处平房，也分别由李恒购买后，与涉案房屋一同进行的翻建。原告在2019年8月份带领其亲属多次查看该房产，多次询问该房产的来源以及有无纠纷，就在转款的前两三天原告还要求被告给他发送土地使用证的图片，该土地使用证登记显示土地使用权人是路正芝，原告不仅了解土地证及房屋买卖协议的情况，而且是在了解了土地局有关人员的情形下最终确定购买该房产。被告从来没有向原告及任何人隐瞒该房产不能办理房屋过户登记的事实。这一事实可以在兴商地产中介公司公布的房源信息中得到证实。在公示的信息中备注栏中写明了“没证”，基于以上情况，原告明知该房产的来源，又了解现有的使用面积，及最终双方确定的价格，而后实施了交付购房定金的行为，上述交易的活动并不违反国家强制性规定，原告就应当继续履行合同，关于原告所提到的该房屋也就是他们收到的土地使用证信息，经查询没有档案等情况，应当由原告方进一步举证。被告到今天也能声明并保证被告本人向原告或者向法庭出示的土地使用证没有造假行为，否则愿意承担一切法律后果。关于原告支付给被告的30万元是购房定金的性质及在交付定金之前了解该房产来源背景的事实可以由双方的中间人郭某予以证实。原告被告的房屋是郭某给联系的。如果原告不履行合同，被告认为原告方存在缔约过失责任的过错，那么就应当赔偿被告的可得利益损失47万元。关于可得利益的损失可由证人张某、路某证实。 本院询问原告以前是否见过这个国有土地使用证，原告称应该是2019年9月17号见过李恒发过来的照片，原告当庭出示了与李恒的微信聊天记录，聊天记录中李恒说把证给原告发过去了。 原告质证称，对土地使用证的真实性有异议，被告自己在土地局查询没有查到相关信息，土地证上面登记的土地使用者是路正芝，而不是被告，并且土地证中也没有记载使用的期限、地号、图号都没有，可以证明在未经路正芝同意之前，被告是无法给原告办理土地权使用手续，同时了解到路正芝已经去世，未经其法定继承人认可，被告也无权处分该土地。对于房屋买卖协议，因为涉及到出卖人孙香璞的利益，对房屋买卖协议的真实性不发表意见，但是协议中记载了由孙香璞为李恒办理过户手续，但至今该房屋还登记在路正芝的名下，也能够证明房屋自始不能变更登记。根据物权法的规定，物权的取得应当法定，不动产应当以登记为准，但至今被告并没有取得物权，案涉房屋的物权还属于路正芝的法定继承人，在任何情况下，被告作为出卖人均有法定的办理过户的义务。另外根据《房地产管理法》第37条第六项，未经登记的房屋不得转让，被告将未登记的房屋转让违反强制性规定。土地证以及房屋买卖协议均不能达到被告的证明目的。对中介的信息与本案没有关联性，不能证实被告的证明目的。 原告对证人证言质证称，张某与被告是朋友关系，陆永岐与张某是朋友关系，所以二证人与被告具有利害关系，同时张某与陆永岐的证言相互矛盾，可以证明二者的证言不是真实的。郭某实际上与原被告同时去了土地局并且核实了土地局的核查结果是没有档案，但是证人给出了一个不置可否的一个陈述，但是郭某已经认可涉案的土地是没有档案的。以上证人达不到被告的证明目的，按照证人说的，153万元买到，陆永岐也说200万，作为原告如果买成这个房子也有利润，但是因为被告的原因没有买成，也有可得利益损失。到现在房子产权也不明晰，没法过户，多少证人也不能达到办理过户的状态。 被告对证人证言质证称，郭某的证言已经证实双方在交付定金前，对房屋的现状及历史情况有了充分的了解，而且也证实了在交付定金之前被告向原告发送过有关土地证的信息，通过原告的手机可以显示发送图片时间是在2019年9月17日9点20分左右，这证明原告有充分的时间对该证进行核实，也证实其明知该证的使用者并非李恒，此后次日又自愿交易，这证明他对房屋的现状条件是认可的，交易活动中被告不存在欺诈。 本院对双方当事人提交的无争议的证据，原告提交的收到条、银行转账凭证予以确认。对被告提交的证据本院作如下认定：1、肃国用（1998）字第021号土地使用证，上面加盖有河北省肃宁县土地管理局公章，本院对其真实性予以认定。2、2015年5月7日房屋买卖协议，因该协议系被告李恒与他人签订，本院对其真实性不做认定；3、房源信息电脑截屏图片一张，与本案没有关联性，本院不予确认；4、证人郭某系原被告双方买卖房屋的中间人，且为原告朋友，被告申请其出庭作证，本院对其证言的真实性予以确认。对张某、路某的证人证言的关联性不予认定，其不能证明被告的证明目的。 本院经审理认定事实如下：原告与被告达成口头协议，原告购买位于肃宁县商贸城北侧（老影剧院北）处房屋，房屋价款153万元，原告通过刘志刚先向被告转账人民币30万元。被告为原告出具“收到条压金条”，其中明确载明“今收到陈顺才交来购房压金款叁拾万元整（300000元）收款人李恒2019年9月18日”。2019年9月17日，被告在微信中向原告发送过涉案房屋国有土地使用证，该土地证登记的土地使用者为路正芝，未登记在被告名下。 本院认为，原、被告对于涉案房屋总价款进行了口头约定，原告已经向被告支付了30万元款项，双方之间已经形成房屋买卖合同关系。现原告明确表示不再履行合同，且房屋无法办理过户登记手续，房屋买卖合同实现物权转移的目的不能实现，对于原告要求解除合同的请求本院予以支持。根据庭审调查及证人证言，原告在交付价款之前就已经知道涉案房屋未登记在被告名下，且不能过户，因此原告对于涉案房屋的瑕疵是明知的，原告要求解除合同，其自身对于合同的解除存在一定过错。根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除之后，被告应返还原告已经支付的价款30万元，故本院对原告要求被告返还30万元价款的诉讼请求予以支持，因原告对于解除合同存在过错，故对原告主张价款利息的诉讼请求不予支持。对于被告主张的预期可得利益损失，被告申请了证人出庭作证，从证人证言的内容看，对于合同是否能够订立以及合同订立所带来的交易机会能否最终实现均属未知，此时交易机会尚不具有可能性，不能以此确定被告主张的预期可得利益损失，故被告主张的损失证据不足，本院不予支持。对于损失被告可另案处理。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四、九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告陈顺才与被告李恒之间的肃宁县商贸城北侧（老影剧院北）的房屋买卖合同； 二、被告李恒于本判决生效之日起十日内返还原告陈顺才30万元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元由原告陈顺才承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  张建宁 二〇二〇年四月二十日 书记员  闫佩佩