浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初871号 原告：陈强豹，男，1980年5月28日出生，汉族，住安徽省颍上县。 原告：陈贤，女，1979年11月29日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：张强、薛鹏,浙江浙博律师事务所律师。 被告：嘉兴昊源房地产开发有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区由拳路309号1406-5室。统一社会信用代码：91330401MA28B7X58M。 法定代表人：周叶婷。 委托诉讼代理人：徐海明，浙江安策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴仙阳，浙江安策律师事务所实习律师。 原告陈强豹、陈贤因与被告嘉兴昊源房地产开发有限公司（以下简称昊源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月5日公开开庭审理了本案。原告陈强豹及原告陈强豹、陈贤的共同委托诉讼代理人张强、被告昊源公司的委托诉讼代理人徐海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈强豹、陈贤向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告损失暂定80000元（实际以鉴定结果为准）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年原告夫妻俩为改善生活打算购买新房，在看到佳源优优华府的宣传广告后前往售楼部了解具体情况，由于是二套房原告特别在意居住环境，销售人员在沟通后告知20幢804室符合原告的居住要求。2018年3月17日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》约定原告购买嘉兴市优景花苑20幢804室的房屋，房屋总价1332560元,2018年8月底，原告发现所购买的优景花苑20幢804室并没有当初被告承诺的高于前面的售楼处，导致原告购买的房屋视线严重受阻，影响原告的居住质量。原告反复与被告沟通，被告一直推诿，不愿出面与原告协商解决，故诉。 被告昊源公司答辩称，原告以被告承诺其所购买楼高于前面售楼处说法，并不属实。被告以现场楼书介绍、楼盘模型展示及最终以《商品房买卖合同》权利义务约定为限来确定案涉物业。而所有前述材料均未约定原告诉状所述高度要求。而案涉售楼处大楼系以前某酒店固有建筑，非被告新开发物业，此事实原告在购买时已知悉。从原告提供微信记录可见，均系其自己描述所谓以往所陈述楼高说词，被告方销售员未见任何一处如原告所称承诺。综上，本小区非海景、湖景等山水景观，同时被告已依合同约定于2019年11月28日向原告适格交付案涉物业，原告诉讼无合同依据，应于驳回。 原告围绕诉讼请求，依法向本院提交如下证据材料： 1、宣传单1份,证明被告虚假宣传的事实，被告宣传带有景观飘窗，但楼窗高度不符合约定，导致视线受阻； 2、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明原告向被告购买房屋是嘉兴市优景花苑20幢804室，房屋总价款1332560元； 3、付款凭证5张、发票4张，证明原告依约支付了房屋价款； 4、聊天记录1组、照片打印件1张，证明被告在销售过程中欺诈原告，让原告作出错误的指示。 对原告提交的证据材料，被告质证意见如下： 对原告提供的证据1、2、3、4，真实性均予以认可，但原告认为上述证据均不能证明原告的诉请。 针对自己的抗辩，被告向本院提交了如下证据： 1、楼书（同原告提交的宣传单）1份，证明案涉物业所处的位置楼书上已表明，而且没有原告所购买房屋的楼层高于案涉物业楼顶层的承诺； 2、验房交接单1份，证明原告所购房屋被告已于2019年11月28日交付给原告。 对被告提交的证据材料，原告的质证意见如下： 被告提供的证据1真实性予以认可，但对于被告的待证事实不予认可；对被告提供的证据2真实性予以认可，但认为与本案无关联性。 本院认证如下： 原告提供的证据2、3，被告提供的证据1、2均符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以认定，对原告提供的证据1，与本案无直接关联性，本院不予认定。原告提供的证据4，被告对其真实性无异议，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2018年3月17日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》，合同中第三条约定买受人所购商品房的基本情况为浙（2017）嘉开不动产权第0019676号的地块的建设项目的第20幢804号房或嘉兴市优景花苑20幢804室，建筑面积为121.94平方米，建筑层数地上14层，地下1层，该商品房位于第8层，层高2.8米。上述合同签订时，合同所涉房屋前面的售楼处已建成。原告陈强豹于2019年11月19日向被告销售员毛俊杰通过微信发送消息：“你们销售代表的可是佳源，做事不能这么不负责任吧，当初买房的时候我们第一根你说的就是要楼层高点，你说8楼比售楼部要高2到3层，我们才同意买的，现在你说一点办法都没有，换成我们对调以下你能接受吗”，“你好毛顾问，我问一下你们优优华府售楼部在哪里，这个事情不可能就这么不了了知的，你没办法我只好找找你们领导”。毛俊杰于当日回复：“这样吧明天我具体区你房子里拍下高度照片再说您看可以吗”。原告陈强豹于2020年1月2日向被告销售员毛俊杰通过微信发送消息：“你也知道当初我选择这套房第一件事情考虑的就是视野，你那边也说8楼比售楼部总的要高两到三层，结果现在楼盖好了还没有售楼部高，说真的这个样子我想想真的很难接受，你那边帮我看看怎么样争取点什么，我们也不是非要怎么怎么样，就是想心里舒服一点，毕竟买一套房真的不是一件小事情”，毛俊杰随后回复：“这个我知道”“我也理解您的心情”，原告陈强豹回复：“那你看看怎么帮我争取一下”，毛俊杰回复：“但是我作为销售员真的也蛮无奈的，你放心我会尽力帮你去争取”，“但是我真的不敢保证”。 另查明，涉案房屋已经于2019年11月28日交付给原告。诉讼中，原告表示不愿意解除合同退房。 本院认为，本案的争议焦点为：被告交付的涉案房屋是否符合合同约定，被告是否应当承担违约责任。原告认为被告承诺过涉案的房屋高度高于售楼处，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，被告应当承担违约责任。被告认为，被告交付的房屋符合双方约定，不存在违约行为，不应当承担违约责任。本院认为，原告的主张不能成立。首先，从原被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的内容上看，并无涉案房屋高于售楼处的约定。其次，原告未举证证明被告就涉案房屋高度高于售楼处的说明和允诺构成了要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。由此可见，出卖人对销售的房屋作出的说明和允诺构成要约的，必须同时具备三个条件。一是该说明和允诺具体确定。二是对商品房买卖合同的订立有重大影响，三是对房屋价格的确定有重大影响。本案中，原告并未提供直接证据证明被告曾就涉案房屋高于售楼处作出过具体确定的承诺。诉讼中，被告明确表示不愿意解除合同并退房，原告未能提供证据证明涉案房屋高度高于售楼处的允诺对商品房买卖合同的订立有重大的影响。原告也未提供证据证明涉案房屋是否高于售楼处对涉案房屋价格的确定有重大影响。最后，原告在与被告签订《浙江省商品房买卖合同》时，涉案房屋前的售楼处已建成，涉案房屋所在的该幢楼房也已建成数层，合同对原告所购买的楼层、房屋层高及楼所建的层数均有约定，原告方可以根据合同约定判断其所购买楼层的高度及前面售楼处对原告的视野可能产生的影响。综上，原告未举证证明被告存在违约行为，原告要求被告赔偿损失的诉请，无合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈强豹、陈贤的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取900元，由原告陈强豹、陈贤负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  柏军 二〇二〇年四月十三日 法官助理沈琴 书记员蔡春婷 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。