辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5165号上诉人（原审被告）：**，男，1983年6月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审被告）：王丽莎，女，1985年10月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：沈阳佳尊物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区新隆街3号816室。法定代表人：陈玉麟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑娇，女，1981年10月13日出生，回族，该公司员工，住沈阳市铁西区。上诉人**、王丽莎因与被上诉人沈阳佳尊物业管理有限公司（以下简称“佳尊物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初14590号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。**、王丽莎上诉请求：1.撤销一审判决,驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.降低物业服务费标准，改判我方按八折交纳物业费和电梯费,并协商解决我方房屋漏水问题。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1.一审判决不当。根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条，“建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。”2018年4月22日，《前期物业合同》到期，之后被告未与原告续签物业合同。根据《消费者权益保护法》第九条，“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”“消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购。买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。”《消费者权益保护法》第十条，“消费者享有公平交易的权利。”“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”我方有理由拒绝缴纳2018年4月23日至2019年4月24日物业费用。另外，因为原签订服务合同到期，佳尊物业公司没有续签服务合同，虽然履行物业管理，但佳尊物业公司服务的主体是物业管理委员会的委托，不是具体的业主。佳尊物业公司向法院提起诉讼应属诉讼主体不合法。综上，我方认为一审法院要求我方告给付被告2018年4月23日至2019年4月24日物业费，违反《消费者权益保护法》第九条、第十条和《辽宁省物业管理条例》第四十一、第六十二两条规定，属判决不当。2.一审判决认定事实不清，物业服务不达标。一审法院对2015年4月至2019年4月期间被告佳尊物业公司提供物业服务的事实认定不清。被上诉人列举的相关物业服务记录，不能证明被上诉人在2016年4月26日至2019年4月24日期间，为原告提供了合乎收费标准及合同规定要求的物业服务。被上诉人仅凭简单的签到表和相关记录，不能证明其服务水平与所收取的高额物业费标准相匹配，保洁签到表、巡查表等是物业最基本的服务项目，只能证明该物业有保洁服务和保安服务，不能证明其服务达标。更难以掩饰被告物业服务资质差、违反法律、法规和损害业主利益、造成广大业主怨声载道的事实。实际上，自2015年4月我方入住以来，由于物业服务公司低水平的物业服务和混乱的管理，给我方及小区业主造成的利益侵害以及对我方和小区业主造成的生命、财产安全的威胁是显而易见的。（1）被告低水平的物业服务和混乱的管理事实如下：小区外停车混乱，交通堵塞，小区内随意停车，阻塞消防通道，私设门禁，禁止无车库业主开车进入园区，私搭乱建、楼道内电动车随意充电、应急灯失灵、公共设备缺乏维护保养、没有消防通道。园区车辆管理混乱，随意改变园区进车规则，给小区业主带来巨大困扰和矛盾，造成了极大生活不便。最终造成2019年2月9日园区发生火灾时，消防车难以进入，给我方以及小区业主的生命、财产安全造成严重的威胁。（2）侵害我方和小区业主权益的事实：未经我方同意，私自安装梯控，对我方出行生活造成不便。2015年入住时，电梯本没有梯控，后来未经过全体业主同意，私自改装、安装梯控，并要求我方每个月自行去物业申请梯控权限,给我方出行生活带来极大不便。安装梯控是假,强行威胁业主缴纳物业费是实。根据物业管理条例规定:电梯是公共部位属于业主所有,只是物业代为管理电梯的运行。在已经安装好并且运行的电梯里安装梯控属于电梯改装。一是要经过质量技术监督局批准改造,二是需三分之二以上业主的同意，如无三分之二的业主同意属于非法。而佳尊物业公司改造电梯也无质量技术监督局的批准。根据《沈阳市物业管理条例》第三十五条第十款规定，“物业服务企业不得有下列行为：擅自将电梯使用、汽车停放、办理不动产登记等与物业服务费相捆绑。”而事实上，佳尊物业公司以我方未交物业费为由，让我方每个月都要去激活电梯卡，不激活将无法使用电梯。并且据我方所了解整个小区，只有我方单元等2、3个单元使用了梯控，所有高层和绝大部分洋房没有使用梯控，这种故意刁难我方的行为，侵害了我方及小区业主的正当权益，也违反了《沈阳市物业管理条例》第三十五条第十款的规定。其次，物业企业还以未缴纳物业费为由，干扰、阻挠和拖延我方及小区业主办理产权证。根据《沈阳市物业管理条例》第三十五条第十款规定，“物业服务企业不得有下列行为：擅自将电梯使用、汽车停放、办理不动产登记等与物业服务费相捆绑。”佳尊物业公司以拖欠物业费为理由，存在妨碍和干扰业主办理房证手续的情况。（3）佳尊物业公司长达五年未解决我方南卧室棚顶漏雨问题。一审法院判决书中,我方房屋漏雨问题只字未提。根据《辽宁省物业管理条例》第62条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（加上物业合同里相关法条）2015年5月22日，我方入住园区，发现南卧房间棚顶漏雨，且我方楼上房屋尚未售出，便多次跟佳尊物业反应，物业只是派人登门做了简单登记，但却没有给与解决。2015年6月11日，我方要对房屋进行棚顶装修，再次与佳尊物业协商解决漏雨问题，以免对我方装修后的棚顶造成二次损害，但佳尊物业仍然未解决漏雨问题，却谎称已经做过防水。我方信以为真，便对房屋进行正常装修。然而装修过后，于2016年5月，我方发现南卧房间棚顶再次漏水，便又多次向佳尊物业反应问题，对方却始终不予理会，只是口头敷衍。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。我方恳请法院责令佳尊物业和开发商对我方房屋进行修缮，并赔偿相应损失。佳尊物业公司辩称，一审事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。消防配套、房屋漏雨属于开发商的责任与我方无关，梯控问题是每户一卡，是电子化管理方式。其他同一审答辩意见。佳尊物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年4月24日至2019年4月23日的物业费、电梯费共计13,105.14元；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，二被告系沈阳市沈河区沈水东路328号2-4-2室房屋所有权人，该房屋建筑面积为154.56㎡。原告是具有资质的物业服务公司，其为被告所在园区（保利达.翠堤湾）提供了物业服务。物业服务费收费标准为2.2元/平方米/月，电梯费收费标准为12元/人/月。原告实际提供了服务，被告自2016年4月24日起至今未缴纳物业费及电梯费。原告催要未果，起诉来院。一审法院认为，根据保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》约定，原告是被告所在园区保利达.翠堤湾的物业服务企业，为包括被告在内的业主提供物业服务。被告接受了原告提供的服务，故双方存在着约定的和事实上的物业服务合同关系。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，一审法院予以支持。关于被告主张原告的诉求已超过诉讼时效问题。原告于2018年4月26日向被告发生律师函催促其缴纳2016年4月24日至2018年4月23日期间的物业费，故其向原告主张2016年4月26日至2018年4月23日期间的物业费及电梯费的诉求并未超过诉讼时效。需要指出的是，原告在履行物业服务义务过程中可能存在一些不尽完善的地方，需要改进，但业主不能因此而拒绝交纳全部物业费。园区存在的一些问题，其需要开发商等其他多部门共同协调解决，业主按约交费，物业按约服务，这样双方才能形成良性循环，小区的各项管理服务才能日趋完美。拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高园区居民居住的生活质量，这些都需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共建美好家园。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告**、王丽莎于本判决发生法律效力后15日内给付原告沈阳佳尊物业管理有限公司2016年4月26日至2019年4月24日物业费及电梯费13,082元；二、驳回原告沈阳佳尊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取64元，由被告**、王丽莎负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与佳尊物业公司签订有《前期物业管理服务合同》。针对被上诉人起诉其他业主支付2015年10月1日至2019年9月30日期间物业费的物业服务合同纠纷案件中，本院作出（2019）辽01民终12075号民事判决书，在该案审理期间，一审办案法官曾于2019年4月18日去案涉小区现场进行实地查看，看到园区比较整洁，保安人员工作尽职负责，业主机动车有序进出，未发现电动车及其他车辆乱停乱放等情况，整个园区外观状态较好。本院认为，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被上诉人佳尊物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括上诉人在内的案涉园区业主均具有法律约束力，上诉人与被上诉人均应按合同约定履行各自义务。虽上述服务合同已到期，但被上诉人仍为案涉小区提供物业服务，上诉人与被上诉人之间形成事实的物业服务合同法律关系，上诉人亦应履行交纳物业费的义务。上诉人以物业服务合同已到期拒交物业费依据不足，本院不予支持。关于上诉人提出的被上诉人提供的物业服务不达标，存在诸多问题的主张，上诉人虽提供了照片用以证明被上诉人提供的服务存在上述问题，但物业公司提供物业服务系一种持续性的服务，上诉人的照片不能证明被上诉人未尽完全履行服务义务，且园区亦存在自然老化的现象，这就更需要物业公司与业主共同维护，物业公司应予积极对园区设施、设备进行养护，业主亦应积极履行交纳物业费的义务，才能保证园区环境良好运转，对于服务期间存在的任何问题，双方亦应通过积极及时沟通进行完善。另与本案被上诉人提供物业服务同时期的其他案件，在法院审理期间，经法官现场查看，园区整体状况较好。综合以上，上诉人拒交或减免物业费依据不足。本院不予支持。关于上诉人提出的房屋存在漏雨的问题，上诉人房屋存在漏雨现象，在其入住后即已发现，属于房屋质量问题，在房屋质量保修期内上诉人应积极向房屋开发公司主张权利，上诉人以此作为拒交或减免物业费理由依据不足，本院亦无法予以支持。综上所述，上诉人**、王丽莎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费256元，由上诉人**、王丽莎负担。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇二〇年四月二十四日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。