福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民撤1号 原告：刘宝元，男，汉族，1970年6月30日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：蔡佳明、林亨康，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 被告：温金辉，男，汉族，1979年3月15日出生，住福州市闽侯县。 被告：钟添进，男，汉族，1978年6月28日出生，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：叶道明、官紫云，福建瀛榕律师事务所执业律师。 第三人：闽侯县农村信用合作联社，住所地闽侯县甘蔗镇入城路北侧，统一社会信用代码：91350121X112262325。 法定代表人：范家昌。 委托诉讼代理人：林奋，系公司员工。 原告刘宝元与被告温金辉、钟添进、第三人闽侯县农村信用合作联社（以下简称农村信用社）债权人撤销之诉纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，依法适用普通程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理。审理中，刘宝元于2020年4月9日向我院申请财产保全，本院依法作出裁定。原告刘宝元的委托诉讼代理人蔡佳明、被告温金辉、被告钟添进的委托代理人叶道明、官紫云以及农村信用社的委托代理人林奋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘宝元诉讼请求如下：1.依法判决撤销被告温金辉将其所有福州市闽侯县国宾大道2号金桥花园玫瑰苑41座2梯2C单元转让给被告钟添进的行为，并将该房屋恢复登记至温金辉名下；2.依法判决本案保全费、律师费15000元、诉讼费等全部费用由温金辉、钟添进共同承担。 事实与理由：温金辉、钟添进同为福建省武平县岩前镇人，为亲戚朋友关系。温金辉拖欠刘宝元借款750000元，借款期限至2017年9月29日，温金辉到期未还，经福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初9715号判决：温金辉应偿还刘宝元借款本金750000元及利息（按月利率1.5%自2018年5月18日起计至款项还清之日，并扣除温金辉已还利息8650元），刘宝元向鼓楼法院申请执行后，温金辉仍不归还。经刘宝元查询温金辉于2019年1月8日将福州市闽侯县国宾大道2号金桥花园玫瑰苑41座2号单元，面积高达127.8㎡的住房以383400元的低价转让给钟添进，折合单价仅3000元/㎡。众所周知，闽侯县及上街的住房每平方米单价在2019年初早已达到15000元/㎡以上，考虑新旧程度和二手房因素，也应在12000元/㎡左右，温金辉此次仅以当时均价的四分之一的价格出卖其住房，是明显不合理的；且据刘宝元实地观察，温金辉仍实际占有、使用该房产，温金辉以恶意低价转移财产，属于恶意逃避债务，导致刘宝元债权无法实现的事实。 根据《中华人民共和国合同法》第74条、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释一》第五部分关于撤销权的规定、及《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二》第18、19等相关法律的规定，请求依法撤销温金辉、钟添进为逃避债务恶意低价转让财产，导致债权人刘宝元债权无法受偿的行为。故刘宝元依法起诉，请求贵院支持刘宝元全部诉讼请求。 温金辉辩称，温金辉不存在为逃避债务恶意低价转让财产的行为。温金辉出卖诉争房屋给钟添进，房款1783400元。其中1400000元为了偿还个人债务，包括一笔交通银行的贷款800000元，一笔个人项目贷款近300000元，还有一笔互保案件近300000元。剩余的款项用于抵扣温金辉对钟添进的债务。 钟添进辩称，一、钟添进以1783400元转让价取得涉案房屋的所有权，并不存在“以明显不合理低价”转让涉案房屋的情况，刘宝元的诉求无法律依据，也与事实不符。 1、钟添进与温金辉之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。钟添进与温金辉系同乡也是初中同学，合伙做生意亏损欠钟添进钱，且温金辉2012年至2018年期间时常向钟添进借款，钟添进通过支付宝或者现金等方式向温金辉出具借款，经结算温金辉共计欠钟添进383400元。因温金辉负债累累已无法偿还该笔欠款，又急需用钱，经双方协商一致，温金辉将涉案房屋以1783400元出售给钟添进。钟添进向闽侯县农村信用合作联社抵押贷款1400000元，剩余房屋转让款抵扣欠款383400元。该笔1400000元贷款作为支付给温金辉的房屋转让款，按照温金辉的要求汇入其指定账户（江静莹建设银行福州金山大道支行6217001820034046494）。主要是用于偿还温金辉个人债务，包括一笔交通银行的贷款800000元，一笔个人项目贷款近300000元，还有一笔互保案件近300000元。 2、2019年1月17日，钟添进向闽侯县农村信用合作联社申请抵押贷款时，以涉案房屋作为抵押担保物，闽侯县农村信用合作联社委托法定的评估机构对涉案房屋进行评估，经过评估房屋价值为2005000元，刘宝元所述“明显不合理低价”应为转让价低于1403500元（即2005000元*70%），但本案钟添进取得涉案房屋转让价为1783400元，已达房屋价值的88%。不属于刘宝元所称“明显不合理低价”。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。” 综上，本案不存在“以明显不合理低价”转让的情形，不应撤销钟添进与温金辉之间就涉案房屋的合法转让行为。 二、钟添进对温金辉与刘宝元之间的民间借贷纠纷不知情，且他二人的债权债务纠纷与钟添进无关，钟添进已经善意取得涉案房产，对本案并不存在过错，不应由钟添进承担本案的保全费、律师费、诉讼费等各项费用。 1、刘宝元与温金辉之间的民间借贷纠纷与钟添进无关，钟添进与温金辉就涉案房屋进行转让的行为发生在2019年1月，刘宝元于2019年5月向鼓楼区人民法院起诉要求温金辉偿还欠款，从时间上看，钟添进与温金辉的转让行为早于刘宝元提起诉讼的时间，钟添进对其二人之间的债权债务纠纷根本无从知晓，更不存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款：“撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十六条债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。本案中，钟添进并不存在过错，因此不应承担保全费、律师费、诉讼费等费用。 2、钟添进受让涉案房产时对刘宝元与温金辉之间的民间借贷纠纷并不知情，钟添进属于善意第三人，以合理的对价转让，且已经办理不动产物权登记手续，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”因此，刘宝元所有的损失与钟添进无关，应由其向温金辉主张。 综上所述，钟添进对刘宝元与温金辉之间民间借贷纠纷并不知情，且钟添进支付合理对价取得涉案房屋所有权，刘宝元诉讼请求无法律依据，也与事实不符，应当予以驳回。 农村信用社述称，关于刘宝元与温金辉的民间借贷纠纷，农村信用社并不知情。2019年01月17日钟添进与农村信用社签订《最高额抵押借款合同》，钟添进以完整的房产抵押贷款，农村信用社已经尽了审查义务。刘宝元2019年5月才提起诉讼请求温金辉还款，农村信用社对此无从知晓，且贷款申请人为钟添进，农村信用社对温金辉没有审查义务。 刘宝元为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、被告温金辉的身份证复印件，证明被告温金辉身份信息。 证据2、福州市鼓楼区人民法院调查令（回执）（2019）闽0102执6139号，证明涉税证明、存量房屋卖合同来源。 证据3、温金辉与钟添进签署的《存量房买卖合同》，证明温金辉与钟添进存在低价转让事实；钟添进身份信息。 证据4、国家税务总局闽侯县房产、土地使用权权属转移涉税证明（侯税权证{2019}391号），证明温金辉与钟添进存在低价转让事实；钟添进身份信息。 证据5、（2019）闽0102民初9715号判决书，证明温金辉欠款事实。 证据6、委托代理合同、福建省增值税普通发票、中国工商银行网上银行电子回单，证明刘宝元因本案而支付律师代理费15000元。 证据7、微信聊天记录，证明温金辉至今还住在涉案房产中，并称自己是“房东也是租客”。 证据8、离婚协议书、温金辉2019年1月4日在民政局登记的离婚协议书中涉案房产仍归属于温金辉。 证据9、鼓楼区人民法院（2019）闽0102执6139号执行裁定书，证明刘宝元与温金辉借款合同纠纷一案，刘宝元向鼓楼区人民法院申请执行，因法院穷尽财产调查措施后，仍未发现温金辉名下有可供执行的财产，于2020年4月8日裁定终止本次执行程序。 证据10、国家企业信用信息公示系统查询信息，证明在涉案房产过户的当日即2019年1月8日，钟添进与温金辉及其配偶进行福州瑞贤居文化创意有限公司的股权及法定代表人变更。 证据11、聊天记录，证明温金辉在收到本案诉讼材料后与刘宝元的聊天内容，明显有异于正常交易房产后的卖方。 刘宝元向我院申请调查令，调取如下证据：证据1、户籍证明，证明被告户口现在仍然在涉案房产中。证据2、温金辉、钟添进账户流水，证明温金辉、钟添进之间的流水情况及没有关于涉案房产的交易流水。证据3、抵押借款合同、抵押物清单，证明钟添进申请抵押贷款用于流动资金及评估价格为2005000元。 温金辉质证意见如下：证据1无异议。证据2-4无异议。证据5真实性无异议。证据6真实性没有异议，但温金辉不同意支付刘宝元支出的律师费。证据7有异议，该微信聊天记录经过删减截取，无法确认真实性。证据8真实性无异议。证据9无异议。证据10有异议，股权变更不存在逃避债务。证据11有异议，不能证明刘宝元的证明对象。 对调查调取的证据质证意见如下：证据1户籍证明，真实性没有异议，但证明对象有异议。证据2真实性没有异议，但证明对象有异议。温金辉已向闽侯县人民法院申请调查取证证明1400000元款项打到第三方过桥金融机构的江静莹名下之后去向都是归还其三笔债务。 钟添进质证意见如下：证据1温金辉身份证复印件三性无异议。 证据2福州市鼓楼区人民法院调查令（回执）（2019）闽0102执6139号三性无异议。证据3《存量房买卖合同》及证据4涉税证明的三性无异议，但对证明对象有异议。该证据仅作为备案价，实际转让款总价为1783400元，本案不存在“以明显不合理低价”转让的情形。 证据5（2019）闽0102民初9715号判决书的三性无异议，但对证明对象有异议。1.温金辉与刘宝元之间的民间借贷纠纷一案与钟添进无关。2.该案鼓楼区人民法院立案时间为2019年5月8日，钟添进与温金辉之间的房屋转让行为早于该案，钟添进对其二人的债务纠纷并不知情，对本案也不存在过错。 证据6委托代理合同、福建省增值税普通发票、工商银行电子回单的真实性无法确认，对证明对象有异议。钟添进不存在过错，该律师费与被告钟添进无关。 证据7微信聊天记录的三性及证明对象均有异议。1.该微信聊天记录经过删减截取，无法确认真实性。2.被告钟添进合法取得涉案房产，因与温金辉多年好友，因其负债累累尚未找到住处安置家人，且本人长期在广东做生意，涉案房屋借温金辉暂住，并不违反法律法规，更不能因此否认不动产权登记证书中的所有权人为钟添进的事实。 证据8离婚协议书的真实性无异议，但对关联性及证明对象有异议。1.该证据为温金辉与其配偶离婚时双方自愿约定，与本案无关。2.离婚时房产归温金辉个人所有，温金辉有权处分涉案房屋，且该事实均发生在2019年5月8日之前。 证据9真实性无异议，证明对象有异议。该证据与钟添进无关，无法确认是否真实。 证据10关联性、证明对象有异议。1、刘宝元申请撤销房屋买卖合同，撤销房屋转让行为，该证据体现股权转让与本案无关。2、事实上周瑞先不是温金辉的配偶，根据刘宝元提供的证据可知，二人已经离婚，应该是其前妻。该股权转让行为发生在离婚之后，且除周瑞先外，还有一名股东刘学洪，同时也将股权卖给钟添进，以上事实均与本案无关。 证据11三性及证明对象均有异议，该聊天记录经过截取，真实性不予确认。该聊天记录与钟添进无关。该证据内容与其证明对象不符。 对调查令调取的证据质证意见如下：证据1户籍证明，真实性没有异议，但证明对象有异议。证据只能证明温金辉目前尚住在诉争房屋，不能证明钟添进与温金辉的房屋买卖不存在。两人老乡关系温金辉现在没钱还债钟添进也不能把一家老小赶出去，就暂时借住，而且也一直催他尽快找房搬出去了。证据2无异议。贷款1400000是房屋转让款支付给温金辉指定账户用于归还其个人债务。 农村信用社质证意见如下：对刘宝元的证据真实性无异议，但证明对象有异议。我们贷款发生在2019年1月，刘宝元起诉温金辉发生在2019年5月，农村信用社贷款早了4个月，并且贷款申请人是钟添进与温金辉的债务无关，农村信用社的贷款合法有效，经过审查之后发放给钟添进。对调查令调取的证据无异议。 温金辉向本院提供下列证据： 当庭提供证据1微信聊天记录，证明温金辉已将房子出卖给钟添进，实际上卖房是被逼无奈，要还债，并不是恶意转移，实际房款是1783400元，没有恶意低价转让，房款1783400元都是用于还债了。卖房前后，温金辉一直在找房子租住，去年已经把父母安排回龙岩老家了，现在因为还有3个孩子安置比较麻烦，找不到合适的房源，房东也没空看房之类的各种原因导致还没找到合适的房子租住，就借住，温金辉可以随时搬离诉争房屋。 刘宝元质证意见如下：证据三性有异议，聊天记录没有体现谁要租房子，聊天记录也是在房屋交易之后半年。 钟添进质证意见如下：证据真实性无法确认，但认可其证明对象。 农村信用社质证意见如下：对温金辉提供的证据无异议。 钟添进向本院提供下列证据：证据1、支付宝转账账单详情，证明2017年被告温金辉经常向钟添进进行借款。 证据2、最高额抵押借款合同、房地产抵押物清单及借款借据，证明1.被告钟添进向闽侯县农村农村信用合作联社祥谦信用社抵押贷款1400000元。2.房地产抵押物清单中列明涉案房屋评估价值2005000元，因此钟添进购买涉案房屋时转让总价1783400元，已达转让时房屋现值的88%，不属于以“明显不合理低价”转让的情形。 证据3、电汇凭证、存款明细账，证明被告钟添进收到银行发放的贷款1400000元之后，房屋将转让款1400000元，按照温金辉的要求转入其指定的银行账户用于偿还其他债务。 刘宝元质证意见如下：证据1三性有异议，支付宝转账金额仅有43000元，跨度将近两年，且未提供完整的交易明细，与一般民间借贷交易不符。证据2、真实性没有异议，但对证明对象、客观性有异议，从证明对象中得不出温金辉与钟添进之间交易价格为1783400元。证据3真实性无异议，证明对象有异议。没有按照温金辉的要求转入其指定的银行账户用于偿还其他债务的证据，且钟添进汇给第三人的备注为贷款。 温金辉对钟添进的证据没有异议。 农村信用社对钟添进的证据没有异议。 农村信用社无证据向法庭举证。 本院根据当事人的陈述及其所举的证据，可以确认如下事实： 经审理查明，2019年5月8日，刘宝元向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求温金辉偿还借款本金750000元及自2018年5月18日起至借款全部偿还之日止的利息，福州市鼓楼区人民法院于2019年6月6日作出（2019）闽0102民初9715号民事判决，判决温金辉偿还刘宝元借款本金750000元及利息。该判决生效后，刘宝元于2019年10月22日向福州市鼓楼区人民法院申请强制执行，因暂未发现温金辉名下有可供执行的财产，故福州市鼓楼区人民法院于2020年4月8日裁定终结本次执行程序。 2019年1月8日，温金辉（出售人）与钟添进（买受人）签订《存量房买卖合同》，该合同约定钟添进以384000元购买温金辉位于上街镇国宾大道2号金桥花园玫瑰苑41座2Ｃ单元（产权证号侯房权证Ｈ字第××号）房屋，该房屋面积为127.8平方米，付款方式为一次性付款。后该房屋过户登记至钟添进名下。2019年1月17日，闽侯县农村信用合作联社与钟添进签订《最高额抵押借款合同》，钟添进以该房屋作为抵押物向闽侯县农村信用合作联社贷款1400000元，闽侯县农村信用合作联社对该房屋进行评估，评估价为2005000元，闽侯县农村信用合作联社于2019年1月30日发放该笔贷款，同日钟添进将该笔款项转入案外人江静莹名下银行账户。 钟添进从2017年6月28日起至2018年7月18日期间陆续向温金辉转款共计43000元。 另查明，钟添进为福州瑞贤居文化创意有限公司，温金辉为该公司监事。刘宝元为本案支付律师费15000元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定:“……债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案争议焦点为温金辉将案涉房屋转让给钟添进的转让价格是否明显不合理，温金辉与钟添进之间的房屋转让行为是否损害到刘宝元的债权，温金辉主张钟添进抵押贷款的1400000元系用于支付房屋价款，已用于归还其个人债务，但其未提供证据予以证明，本院不予采信。钟添进主张房屋的交易价格实际是1783400元，其中抵押贷款的1400000元系用于支付诉争房屋价款，并已根据温金辉的指示将该款用于偿还其债务，但根据庭审陈述及双方提供的证据，钟添进抵押贷款的1400000元并非转入温金辉的账户，对于其该主张钟添进亦未提供充分证据予以证明，故本院对其该主张不予采信。对于剩余384000元温金辉与钟添进主张系借款，后因无力归还,故温金辉以房抵债,本院认为，根据钟添进提供的证据仅能证明双方之间有43000元的款项往来，无法证明温金辉与钟添进之间存在384000元借款，故从现有的证据尚不足以证明钟添进为案涉房屋支付了合理的对价。根据本案已经查明的事实可见,温金辉与刘宝元的借款纠纷已进入执行程序,刘宝元的债权本金750000元仍未获偿，温金辉与钟添进的房屋转让行为客观上已损害到刘宝元的债权。故本院对刘宝元要求撤销温金辉将闽侯县上街镇国宾大道2号金桥花园玫瑰苑41#2C单元房屋转让给钟添进行为的诉求予以支持。 关于钟添进主张其属于善意第三人的问题，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权......”的规定，温金辉在转让该诉争房屋时并未无处分权人，故本院对其该主张不予采信。 关于刘宝元要求温金辉、钟添进支付律师费15000元，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第二十六条的规定：“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。”故该费用应由温金辉负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第二十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销温金辉2019年1月8日就闽侯县上街镇国宾大道2号金桥花园玫瑰苑41座2C单元房屋转让给钟添进的行为; 二、钟添进于本判决生效之日起十五日内将坐落于闽侯县上街镇国宾大道2号金桥花园玫瑰苑41座2C单元房屋恢复登记至温金辉名下； 三、温金辉于本判决生效之日起十五日内向刘宝元支付律师费15000元； 四、驳回刘宝元的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，财产保全费2437元，由温金辉、钟添进共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林循沙 人民陪审员  何雅林 人民陪审员  叶 敏 二〇二〇年四月十四日 法官助理罗燕圆 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第七十四条：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第二十六条：债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。