河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2152号上诉人(原审原告)：孙如生，男，1969年11月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人(原审被告)：河南金**旋房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区中原西路999号。法定代表人：肖志通，该公司总经理。委托诉讼代理人：王浩凯，男，该公司职工。上诉人孙如生因与被上诉人河南金**旋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初12178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。孙如生上诉请求：1.请求河南金**旋房地产开发有限公司按照购房合同支付孙如生延期交房违约金13190元；2.本案诉讼费及上次诉讼费508元由河南金**旋房地产开发有限公司承担。事实与理由:孙如生于2017年1月19日购买河南金**旋房地产开发有限公司1＃楼3124号(门牌××仓储房一套，合同面积89.06m，合同签订于2017年1月19日，当日交完房款(房款357209元)，其中贷款17万元。河南金**旋房地产开发有限公司未按合同要求向孙如生办理交房手续，也未将房屋交到孙如生手中，到2019年10月24日，孙如生因第一次起诉河南金**旋房地产开发有限公司后，河南金**旋房地产开发有限公司主动同孙如生协商并达成口头协议后，河南金**旋房地产开发有限公司安排物业人员剪掉房门大锁开始验房，直到11月4日在孙如生再三催促下二次验房，仍旧有消防设施不完善问题，但孙如生也同意接收该房屋，但因河南金**旋房地产开发有限公司坚持把交房日期写在2017年1月20日，孙如生不能同意，因未能在2019年11月4日签署交房手续。河南金**旋房地产开发有限公司采用欺骗手段让孙如生撤诉后不履行双方协商结果，致使孙如生重复起诉。按照购房合同第九条第(2)款，交房日期为2016年8月30日，逾期交房每天按照所交房款的万分之0.5计算违约金，交房日暂按2019年10月31日，河南金**旋房地产开发有限公司应赔偿孙如生违约金数额为13190元。请求法院依法支持孙如生的诉讼请求。河南金**旋房地产开发有限公司辩称，一、孙如生在与河南金**旋房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时，属于现房，签订当天已经交付给孙如生。二、根据孙如生提交的物业公司开具的收据，及河南金**旋房地产开发有限公司提交的前期物业服务协议和临时管理规约还有两份承诺书，可以认定孙如生在2017年1月19日已经收房，因为只有在已经收房的情况下才对房屋的装修做出明确规划。孙如生所说的未交房不属于事实。因此孙如生的诉请并无事实依据，要求支付违约金的诉请应驳回。孙如生向一审法院起诉请求：1.请求河南金**旋房地产开发有限公司向孙如生正式交房。（办理交房书面手续）；2.请求河南金**旋房地产开发有限公司按照购房合同支付孙如生延期交房违约金13190元；3.请求河南金**旋房地产开发有限公司赔偿孙如生应得利益35267元；4.本案诉讼费及上次诉讼费145元由河南金**旋房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：原告于2017年1月19日签订《商品房买卖合同》购买位于中原区××、××房，该商品房的用途为仓储，建筑面积共89.06平方米。合同第八条约定于2016年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成、前期物业管理已经落实的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。第十一条约定商品房达到交付，使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等。庭审中原被告均认可合同签订时间晚于约定的交付房屋时间，交付的房屋为现房。诉讼中，原被告对合同所涉房屋的交付问题发生争议。原告认为于2019年10月24日被告同意与原告双方协商后剪掉房门大锁开始验房，仍存在消防设施不完善、水电尚未开通、目前尚未正式向原告交房。被告认为被告已经向原告交付房屋，并提供了《前期物业服务协议》、《自营商户开业承诺书》等证据。根据证据规则要求，经审查，被告提供的证据具有证据三性特征，合法有效，一审法院据此确认：2017年1月19日，郑州帮尚物业服务有限公司作为甲方，孙如生作为乙方，签订《前期物业服务协议》，协议中载明：第一条双方的权利义务一、甲方的权利和义务1．甲方有权对商铺公用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护，修缮、服务与管理；6．依据本协议的相关规定向乙方收取物业管理服务费用；二、乙方的权利和义务4．依据本协议及时向甲方交纳物业管理服务费用，及协议中约定的其他有关费用。2017年1月19日，孙如生在河南金**旋房地产开发有限公司、郑州睿尚企业管理咨询有限公司和郑州帮尚物业服务有限公司出具的《自营商户开业承诺书》（共六款）中签名，《承诺书》主要载明：二、本人承诺按照郑州帮尚物业服务有限公司的统一要求，商户自签订购房协议结束后在三个月内（2017年1月20日-2017年4月19日）按时进场装修、上货、摆样和开门营业。承诺人：孙如生，日期：2017年1月19日。一审法院认为，由于原被告对是否交付房屋发生争议，对此应由被告提供证据予以证实。被告虽然没有提供直接证据，但其提供了《前期物业服务协议》、《自营商户开业承诺书》（共六款）等间接证据，上述两份证据的内容具有关联性且能相互印证，原告没有提供证据可以推翻《前期物业服务协议》、《自营商户开业承诺书》（共六款），同时根据常理，如被告没有实际交付房屋和原告没有转移占有，则原告就不存在与他人签订物业服务协议和自营协议的前提条件，但原告实施了与他人签订物业服务协议和自营协议的行为，该行为表明原告认可已对房屋占用并开始支配使用。故原告的异议理由违反常理，不予采信，根据规定当事人应当对自己的主张提供证据，没有提供证据或提供证据不足以证明自己主张的应承担举证不力的法律后果；双方当事人提供的证据均不充分时，由证据证明力较弱的一方承担不力后果。故该院认定2017年1月19日被告向原告交付房屋。原告主张被告违约交房没有依据，不予支持。至于被告交接房屋的方式不符合合同约定，可以视为原、被告在履行过程中实际变更了交接方式，不影响房屋客观交付的事实。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费508元，由原告孙如生负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人孙如生与被上诉人河南金**旋房地产开发有限公司于2017年1月19日签订《商品房买卖合同》，该合同第八条约定的2016年8月30日交房时间早于合同签订之日，双方当事人均认可约定案涉房屋是现房，那么，双方签订合同支付款项后可随时交房。在双方签订合同时，孙如生应当对于其购买的房屋是否符合合同约定的交房条件要求河南金**旋房地产开发有限公司提供相关材料进行审查、验房，如果房屋不符合合同约定的交房条件，孙如生应当及时提出异议。双方虽然没有办理书面的交接房屋手续，但是孙如生签订了《前期物业服务协议》、《自营商户开业承诺书》接受物业服务，缴纳装修保证金，承诺按时装修、营业，承诺如未能按规定经营或者未能如期完成装修、开业，则自动将该物业转为委托郑州睿尚企业管理咨询有限公司租赁等。孙如生称签订合同时河南金**旋房地产开发有限公司未通知交房，孙如生也未实际收房，即使孙如生陈述属实，孙如生在此情况下即签订上述文件，亦应承担相应后果。根据上述证据，可以认定孙如生实际收取了案涉房屋。2019年8月2日案涉房屋颁发不动产权证，房屋不动产权利人为孙如生。孙如生认为2019年10月24日双方协商后才交房，且仍存在设施不完善、水电未开通、不符合交房条件等理由，证据不足，本院不予采纳。孙如生的诉讼请求，事实依据不足，一审法院未予支持并无不当。综上所述，孙如生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由上诉人孙如生负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年四月十五日书记员  刘 洋