福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1085号 上诉人（原审原告）：廖锦华，男，1986年9月9日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：林锦雄，东山县泽园法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司职员。 上诉人廖锦华因与被上诉人福建新新房地产开发有限公司（下称新新公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人廖锦华的委托诉讼代理人林锦雄、被上诉人新新公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖锦华上诉请求：撤销一审判决，改判新新公司向廖锦华支付逾期办证违约金22994.63元（已付购房款605122元×0.01%×380天）。 事实和理由：一、《合同补充协议》第六条约定应为无效。1.《商品房买卖合同》第十四条已明确约定有关权利义务，无需再作补充。2.《合同补充协议》第六条系单方制作格式条款，且存在所用文字比主合同小、内容未告知廖锦华、文字含义与主合同相反、并非就同一事实作出补充说明等情形。 二、因另案中双方办理交房手续时间已认定为2017年10月31日，故一审法院认定新新公司可于2019年1月14日前办理讼争商品房所有权初始登记，与《商品房买卖合同》第十四条约定不符，明显不当。 三、本案应适用《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）》第九条、第十条规定解决争议，但一审法院另行适用法条驳回廖锦华诉讼请求，明显不当。 新新公司辩称：《合同补充协议》第六条约定不属《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定情形，合法有效。1.《合同补充协议》前言明确条款经双方协商一致确定，不具有格式条款不可协商的法定特性。2.《合同补充协议》系特别提示，廖锦华已阅读理解并接受其法律后果。如廖锦华有异议，应在签订后合理期限内提出，否则应承担相应后果。3.上述约定与主合同约定不冲突，仅适当延长相应期限，不存在《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定情形。 廖锦华向一审法院起诉请求：新新公司支付逾期办证违约金22994.63元。 一审法院认定事实：廖锦华于2015年3月21日与新新公司签订《商品房买卖合同》，约定廖锦华购买由新新公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城2号楼2007号商品房，总价款605122元。合同第八条约定：出卖人应在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.01%向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第六条关于产权登记的补充约定中载明，出卖人应在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。协议第十一条中约定：因出卖人原因未能在第二十条约定的商品房交付之日起365日内取得该商品房房屋所有权证书的，出卖人支付违约金总额不得超过买受人已支付全部房价款的1%。协议第十四条中约定：本补充协议书约定与主合同约定不一致的，以本补充协议约定为准。合同签订后，廖锦华支付了全部购房款。廖锦华于2018年1月14日签领讼争商品房的收楼资料及钥匙。讼争商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 一审法院认为：一、关于《合同补充协议》第六条约定365日办证期限是否有效。《合同补充协议》第六条系专门针对《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”的另行约定。该约定虽将出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记和办理权属登记需由出卖人提供资料交付买受人的期限变更为“在商品房交付使用后365日内”，但只是适当延长出卖人协助办证期限，并无免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利内容，且双方在文本尾部均有盖章、签名确认，同时《合同补充协议》第十四条亦载明“本补充协议书的约定与主合同的约定不一致的，以本补充协议的约定为准”，故应认定新新公司已尽合理提示及说明义务、廖锦华已理解和明白该约定内容。上述约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，应为有效。二、关于《合同补充协议》约定违约金最高限额条款是否有效。《合同补充协议》第十一条约定“出卖人未按照第十一条约定的时间交付房屋及符合第十条约定的交付条件的，其承担的逾期交付责任和未按约定的条件进行交付责任中利息和违约金总额不得超过买受人已支付全部房款总额的2%。因出卖人的原因未能在第二十条约定的商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人支付的违约金总额不得超过买受人已支付全部房价款的1%”。该条款中关于主合同第十条、第十一条、第二十条内容并非《合同补充协议》条款内容，新新公司也未能作出合理解释，故该条款约定不明，其所作违约金最高限额约定应属无效。三、关于新新公司是否构成逾期办证。新新公司于2018年1月14日将讼争商品房交付廖锦华使用，根据《合同补充协议》第六条约定，新新公司应于2019年1月14日前办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因合同约定新新房公司协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始预登记，也包括具备办证条件后通知买受人，故结合前述两方面标准，本案应以出卖人完成房屋权属证书的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证截至日期，也即新新公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日；应认定新新公司并未构成逾期办证。新新公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及其补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使土地主管部门在用地复核验收过程中需进一步核实合同履约情况，存在过错。故新新公司主张非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任，不能成立，应不予采纳。综上，本案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。根据双方约定，新新公司应于2019年1月14日前办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，因其已于2018年11月15日登报公告通知业主办理不动产权登记手续，故其不构成逾期办证。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回廖锦华的全部诉讼请求。案件受理费375元，减半收取187.5元，由廖锦华负担。 二审中，当事人未提交新证据。对一审法院认定事实，双方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。 本院认为：本案纠纷解决的关键在于，如何认定《合同补充协议》第六条的效力。首先，补充协议依法理系指对原合同进行补充或变更所达成的协议。故对原合同进行变更系补充协议的基本功能之一，即在原合同已有明确约定情况下，当事人仍可通过补充协议对原约定内容进行修改、完善。本案中，当事人通过《合同补充协议》第六条对《商品房买卖合同》第十四条已有明确约定作出修改，符合上述法理，并无不当。其次，根据商品房市场中补充协议由开发商一方预先拟定并报主管部门备案的一般惯例并结合《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，《合同补充协议》第六条应认定为格式条款。但根据现行法律，格式条款并不必然不发生效力，其是否发生效力应根据其是否具备相关条件予以确定。第三，本案中，廖锦华主张《合同补充协议》第六条无效的核心理由是，该条款新新公司未履行告知义务和具有《中华人民共和国合同法》第四十条“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”法定情形。但本案中，从《合同补充协议》前言看，廖锦华签订《合同补充协议》是在与新新公司进行“全面的沟通与协商”情况下，且参考商品房办理转移登记中开发商完善各种手续通常所需时间，《合同补充协议》第六条约定的“365日内”尚符合实际，并无明显不合理，即《合同补充协议》第六条并不存在如廖锦华所述“未履行告知义务”和“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”,符合可以发生效力的相关法定条件。结合上述三方面分析，廖锦华主张《合同补充协议》第六条无效，与事实与法不符，理由不能成立。廖锦华其他主张，均以《合同补充协议》第六条无效为前提，因该前提不成立，亦均不能成立。 综上，廖锦华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费374.9元，由廖锦华负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇二〇年四月二十六日 法官助理黄倩茹 书记员卢杰