河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初418号原告：廉春玲，女，1971年3月24日生，汉族，住沁阳市。被告：沁阳市馨卓商业经营管理有限公司，住所地：沁阳市怀府中路玫瑰城内，统一社会信用代码：914108825870597133。法定代表人：张晗，该公司经理。被告：沁阳市鸿丰置业有限公司，住所地：沁阳市怀府中路玫瑰城营销中心，统一社会信用代码：91410882698728801Q。法定代表人：邓复翔，该公司经理。被告：陈彦彦，男，1992年3月12日生，汉族，户籍所在地：沁阳市，现住沁阳市。原告廉春玲诉被告沁阳市馨卓商业经营管理有限公司（以下简称馨卓公司）、沁阳市鸿丰置业有限公司（以下简称鸿丰置业）、陈彦彦为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告廉春玲、被告陈彦彦到庭参加诉讼，被告馨卓公司、鸿丰置业经本院传票传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告廉春玲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告一、二签订的《商铺委托经营管理合同》，解除时间为2019年12月31日；2、判决被告三将其与被告签订的《商铺租赁合同》约定租金折算成37.75平方米的数额直接向原告支付，期限为从2020年1月1日开始至2021年1月31日止，支付时间为每年的1月10日前，支付方式为将房屋租金交到廉春玲持有的中国建设银行储蓄卡上，卡号：62×××69；具体租金为：2020年4341元，2021年424元（一个月）；2021年1月31日以后的房屋续租和租金数额等事项，由原告和被告三双方协商。三、本案诉讼费等均由三被告承担。事实和理由，被告鸿丰置业将其开发的沁阳市玫瑰城购物公司C栋二层2014号商铺（建筑面积37.25平方米）出售给原告，同时，被告馨卓公司、鸿丰置业又与原告签订了商铺委托经营管理合同，被告馨卓公司将原告的商铺连同其他商铺一并出租给被告陈彦彦经营，并与被告陈彦彦签订了商铺租赁合同。被告馨卓公司、鸿丰置业长期不向原告支付租金，致使原告与其签订的商铺委托经营管理合同的目的无法实现。根据《合同法》第九十四条规定，原告有权解除商铺委托经营管理合同。因被告陈彦彦承租商铺的其中37.75平方米属于原告本人所有，被告陈彦彦应当将其与被告馨卓公司签订的商铺租赁合同约定租金折算成37.75平方米的数额直接向原告支付。被告陈彦彦辩称：我与馨卓公司在2018年8月15日签订了《商铺租赁合同》，合同期限是六年，从2018年8月15日起至2024年12月30日止。共承租了3000平方米，用于经营开心哈乐儿童主题乐园，包含有玫瑰城C区二层100多户实际业主。第一年租金32万元，第二年租金35万元，但是因我提前交租金，玫瑰城同意让我交了25万元。我是与馨卓公司签订的合同，应当向馨卓公司支付房租。如果按原告所说，向原告直接支付租金会出现以下情况：1、100多户业主会直接向我索要租金，租金价格协商不了。2、没有人能给我处理物业问题。3、现在成立的业主委员会也在用关店、停电、锁门多种方式向我索要租金。我拒绝向单一业主交房租。被告馨卓公司无答辩意见亦未提供证据。被告鸿丰置业无答辩意见亦未提供证据。原告廉春玲围绕诉讼请求提交的证据有：1、《商品房买卖合同》一份。2、房屋所有权证一份。3、商铺委托经营管理合同二份。4、（2019）豫0882民初2750号民事调解书。被告陈彦彦对原告廉春玲提交的证据无异议。本院审查认为，原告提交的证据客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以确认。根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2012年4月13日，原告廉春玲（××）与被告鸿丰置业（出卖人）签订商品房买卖合同一份，原告廉春玲以243816元的价格购买了被告鸿丰置业开发的鸿丰.玫瑰城购物公园C区二层2014号商品房（以下简称2014号商铺），合同约定建筑面积38.38平方米。在此之前，原告廉春玲（委托方、甲方）就2014号商铺委托被告馨卓公司（受委托方、乙方）进行经营管理的相关事宜与被告馨卓公司协商后，双方于2012年1月15日签订了商铺委托经营管理合同一份，约定甲方于2012年12月1日前将商铺交付乙方，委托经营管理期限为5年，自2012年12月1日至2017年11月30日，年租金总额21201元/铺，5年租金总额一致，无递增。合同还对租金交付办法、双方权利义务、违约责任进行了约定。在商铺委托经营管理合同履行期间，原告廉春玲于2014年6月14日取得2014号商铺的房屋所有权证（证号：沁房权证字第1430103237），证载建筑面积37.75平方米。因原告廉春玲与被告馨卓公司签订的上述商铺委托经营管理合同履行期限即将届满，2017年11月29日，原告廉春玲（委托方、甲方）与被告馨卓公司（受委托方、乙方）、被告鸿丰置业（丙方）协商后又重新签订了一份商铺委托经营管理合同，约定原告继续委托被告馨卓公司对2014号商铺进行统一经营管理，委托经营管理期限为三年零两个月，自2017年12月1日至2021年1月31日，免租期为2017年12月、2018年1月，从2018年2月1日起开始计算租金。租金分别为：第一年按甲方购房款总额的3%即7951元、第二年按甲方购房款总额的4%即10601元、第三年按甲方购房款总额的5%即13251元，逐年计算。乙方应分别于每年2月1日、9月1日前，各按年租金总额的一半将租金支付到甲方银行账户。如乙方不按时付款，由丙方负责支付。合同第三条“三方权利义务”第6项约定：甲乙双方约定，本合同系商铺租赁，一切经营活动均由乙方以自己的名义进行，由此产生的后果均由乙方承担。甲方应积极配合，为乙方提供正常经营所必须的条件，不干涉、妨碍乙方的经营活动。第9项约定：顾及经营连续性，双方约定租赁期间任何一方不得擅自变更、解除本合同。第四条“违约责任”第1项约定：乙方逾期向甲方支付租金，乙方应按半年商铺租金的每日万分之五向甲方支付违约金，丙方承担连带责任。第3项约定：三方必须恪守诚信，除本条第1款、第2款约定外，任何一方违反本合同其他任一义务，须向守约方支付壹万元违约金。因一方违约造成的实际损失超过违约金部分的，违约方应当据实赔偿。在本合同履行期间，被告馨卓公司与被告陈彦彦签订商铺租赁合同，将包括2014号商铺在内的C区二层部分商铺统一租赁给被告陈彦彦经营使用，被告陈彦彦当庭认可其承租的商铺共涉及100余户业主，承租面积共3000余平方米。因被告馨卓公司、鸿丰置业未按约定向原告廉春玲支付2019年2月1日起的租金，原告廉春玲于2019年8月7日向本院提起民事诉讼。在诉讼期间，原告廉春玲与被告馨卓公司、鸿丰置业就2019年2月1日至2019年12月31日的租金及违约金达成调解协议，本院制作了（2019）豫0882民初2750号民事调解书对协议内容予以确认。目前，该案正在执行过程中。2020年2月21日，原告廉春玲以被告馨卓公司、鸿丰置业长期不向其支付租金，致使原告合同目的无法实现为由，再次提起本案民事诉讼。此为本案事实。本院认为，原告廉春玲与被告馨卓公司、鸿丰置业签订的商铺委托经营管理合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同各方均应按照约定并依据诚实信用原则全面履行合同义务。原告廉春玲以被告馨卓公司、被告鸿丰置业长期不支付租金，导致其合同目的无法实现为由，请求解除与被告馨卓公司、鸿丰置业签订的商铺委托经营管理合同。对此，本院认为，原告在购买案涉2014号商铺后即将该商铺交由被告馨卓公司统一进行经营、管理，并按照合同约定收取租金。虽然原告办理了2014号商铺的所有权证书，但由于2014号商铺与其他相邻商铺之间并未进行物理分割，且与其他业主的商铺进行整体招租，统一经营。为了保证物业整体功能的发挥，维护广大业主的共同利益，单个业主在行使所有权时应保持谦抑，其合同解除权应受到一定限制。如果允许某一商户单独解除商铺委托经营管理合同，势必影响物业整体功能的发挥及他人合法权益。而且，正是考虑到商业经营的连续性问题，原告与被告馨卓公司、鸿丰置业在签订商铺委托经营管理合同时，明确约定了租赁期间任何一方不得擅自变更、解除合同。被告馨卓公司虽然存在迟延支付租金的违约行为，但该违约行为并不必然导致合同解除。原告可按照合同约定要求被告馨卓公司、鸿丰置业承担继续支付租金并支付相应违约金的违约责任。现原告要求解除与被告馨卓公司、鸿丰置业签订的商铺委托经营管理合同，理由不足，本院不予支持。同时，由于合同具有相对性，被告陈彦彦与被告馨卓公司签订的商铺租赁合同对被告陈彦彦、馨卓公司具有约束力，原告关于按照陈彦彦与馨卓公司之间的合同约定，由陈彦彦直接向其支付相应租金等请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。被告馨卓公司、鸿丰置业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告廉春玲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取75元，由原告廉春玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李翠霞二〇二〇年四月二十八日书记员  朱轩雨