四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川14民终174号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：刘建康，男，1967年2月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：刘孟辉，四川力恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡平英，仁寿县满井法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：仁寿发展投资集团有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇陵州大道东二段7号8楼。 法定代表人：李貌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晓林，四川恒和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鄢婷婷，四川恒和律师事务所律师。 上诉人刘建康因与被上诉人仁寿发展投资集团有限公司（以下简称仁寿发展投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院(2019)川1421民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘建康及其委托诉讼代理人刘孟辉、胡平英，被上诉人仁寿发展投资公司的委托诉讼代理人刘晓林、鄢婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘建康上诉请求：撤销原判，发回重审，或者改判被上诉人支付上诉人租赁房产垫付的消防设备设施安装费用、天然气供气管道安装费用，被上诉人的代理人违法收取的加价电费合计1462846.81元及资金占用损失费或抵销被上诉人诉求租金；改判租赁合同继续履行；案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：(一)一审法院对案涉租赁房产性质、租赁合同及相关协议的承继关系，消防设备设施安装费用承担主体等案件事实没有查清。案涉租赁房产不具备大型商业专场用途的消防设备设施条件，消防设备设施费用应按四川玉泉农业集团有限公司（以下简称玉泉集团公司）与成都敏知企业管理有限公司（以下简称敏知管理公司）签订的《委托管理协议》，由出租方承担。案涉租赁合同原承租人魏宴忠、陈远刚是因为玉泉集团公司已经与王俊才、江勇签订了《消防工程安装合同书》才签订的租赁合同，玉泉集团公司承诺由魏宴忠、陈远刚垫资后在租金中扣还。上诉人承担了消防设备设施费用后即享有垫付款的追偿或抵销权。（二）一审法院认定事实证据有误。案涉《房屋租赁合同书》关于乙方装修应符合安全、消防、环保、节能、卫生等部门要求的约定，是对承租人公共区域装修标准要符合相关部门要求，并不是对消防设备设施由承租人安装和承担费用的约定。案涉房产五楼属违规修建，一审判决上诉人按照约定租金标准支付房屋占有使用费错误，上诉人垫付的消防费用应抵销租金，一审判决忽视了上诉人抵销权。即使不应扣减，也不能认定为根本性违约。（三）被上诉人至今未取得房屋所有权，应驳回其起诉。 仁寿发展投资公司辩称，被上诉人系通过法定竞拍程序取得了案涉房屋出租权的权益。被上诉人没有承担二次消防费用的义务，上诉人无权在租金中主动扣减，免租期满后上诉人没有按照合同约定支付房租，构成违约，被上诉人起诉时满足合同约定的解除条件。案涉房屋五楼虽未取得产权，但应支付占有使用费。 仁寿发展投资公司向一审法院起诉请求：1．判决双方之间房屋租赁关系于2019年7月1日解除；2．刘建康支付租金1763375.28元，计算方式为：2018年7月1日至2018年11月30日未支付租金57449元；2018年12月1日至2018年12月31日租金169842.47元；2019年1月1日至2019年6月30日租金1019054.81元；3．刘建康支付滞纳金（以744320.47元为基数，按日利率5‰，从2018年7月1日计算至2018年12月31日为684774.83元；以1763375.28元为基数，按日利率5‰，从2019年1月1日起计算至款清之日，暂计算至2019年5月8日为1128560.18元）；4．诉讼费、保全费由刘建康承担。 刘建康向一审法院提出反诉请求：1．仁寿发展投资公司承担刘建康已经为履行租赁合同而垫付的消防及天然气等设备设施安装费1230963元（消防设备设施安装费1160000元、天然气安装费70963元）及资金占用费用741860.37元（以1230963元为基数，按月率2%计算，从2016年12月15日计算至2019年5月8日止共计741,860.37元）；2．扣除刘建康应付仁寿发展投资公司租金1763375.28元的差额应返还给或移作下期房屋租金；3．仁寿发展投资公司返还违反电费标准多收取的电费231883.81元；4．仁寿发展投资公司承担五楼租赁房产不能达到出租条件造成的租金损失337021.56元；5．案件受理费由仁寿发展投资公司承担。诉讼中，刘建康将第4项请求变更为：确认租赁合同中涉及五楼租赁面积为3433.39㎡部分无效，刘建康将无效合同租赁房产退还给仁寿发展投资公司。 一审法院认定事实：仁寿发展投资公司原名仁寿县资产经营有限公司。案涉租赁房屋原系玉泉集团公司所有的机械维修车间。2013年5月10日，仁寿县公安消防大队对案涉租赁房屋作出《建设工程消防验收意见书》，经综合评定该工程消防验收合格。2013年3月13日，玉泉集团公司与敏知管理公司签订《委托管理协议》，约定：玉泉集团公司委托敏知管理公司将位于四川省仁寿县，由该公司对市场进行招商、策划、广告宣传等运营管理等。2014年3月2日，玉泉集团公司与敏知管理公司又签订《委托管理协议补充协议》，约定了新增面积的委托管理工作等事项。 2015年1月1日，玉泉集团公司（甲方）与案外人魏宴忠、陈远刚（乙方）签订《房产租赁合同书》，就甲方所有的临213线旁建筑房产使用权租赁相关事宜，约定：一、租赁标的物状况及范围：该栋建筑物的一层临玉泉办公楼位置方向六间门市，二层同位置方向的十二间门市对应二楼面积，3-5楼的全部面积，总面积约12600㎡（以双方确认为准）。清水房现状及现有设施移交乙方。房产交付日期在合同生效日起三日内双方办理移交清单，移交清单为本合同附件。二、租期：十年。自2014年12月1日起至2024年11月30日止。期满合同失效，甲方若续租，乙方同等条件下可优先续租。三、租金计算办法、交付方式及时间：合同前两年（2014年12月1日-2016年11月30日）甲方不收取乙方租金。第三合同年度按每平方米每月12元计算租金，从第四年度起均按上年度租金标准递增5%计算当年租金。第三年度半年租金乙方从招商费用中优先支付甲方付清为止，下半年租金在当年度5月31日前一次性缴清。第四年度起乙方分别在12月1日、5月31日前一次性缴清半年租金乙方始准使用房产。逾期一日加收5‰的滞纳金。逾期30日，甲方有权解除本合同，不承担违约赔偿责任。四、双方特别约定条款：1.未经甲方同意，乙方不得转租任何第三方，否则转租无效并承担违约责任（乙方招商自主选择、自担风险，甲方不与乙方招商入驻户发生任何合同经济关系）。2.乙方在租赁期内要保护房产，不得毁损房屋主体结构，任意改建扩建，影响房产安全。装修时应按装修规范进行，符合安全、消防、环保、节能、卫生等部门的要求，并取得相关部门的验收合格手续。一切公共区域的装修（包括电梯井、通风、通道、卫生间等一切公共设施）由乙方负责装修和承担费用。装修成果在合同期满或解除合同时，应无损害状态下无偿移交甲方所有。租赁期内的房产、设备、设施维护费用乙方承担……5.水、电、气由甲方分供时，甲方按表计度计费，乙方水电应按时向甲方交纳，否则甲方有权停电、水、气……五、合同的变更、解除条件：1.双方协商一致时，可以变更和解除本合同。2.因发生不可抗力事件，乙方违法或违约经甲方指令纠正拒不纠正时，甲方有权解除合同，甲方不承担违约责任……六、违约责任：合同生效后，任一方违反合同约定条款之一（有约定的情形除外）属违约行为，向对方承担违约金180万元，给对方造成损失的，还应承担赔偿损失责任。双方在该合同上分别盖章、签名。2015年1月，双方签订《补充协议书》，就2015年1月1日合同书达成补充约定条款：一、租赁合同的房产面积双方确认13741.3㎡（其中一楼：1152.2㎡，二楼2288.93㎡、三至五楼各3433.39㎡）双方无异议。二、将乙方招商入驻商户的合同签订主体变更为：由甲方直接签订和收取租金。双方仍按双方合同约定履行义务，享受权利。三、乙方装修所有公共区域的全部费用、装修质量、消防安全规范要求仍由乙方负责。甲方协助乙方办理消防部门的行政审批变更手续，直到取到新审批手续为止，费用由乙方承担。……五、原合同未变更和补充的仍然有效，与本补充协议相悖的以本补充协议为准。2015年5月20日，双方又签订《补充协议》，约定：一、将原合同第四条第1项变更如下：在租赁期内，乙方可以转租。转租合同发生的争议与纠纷与甲方无关。二、原合同条款仍不变有效。2015年10月20日，双方就2015年1月1日订立的《房产租赁合同书》在履行中发生的实际困难签订《补充协议》，约定：一、将租期十年变更为十五年，即合同届满期为2029年11月30日止。二、免租期从前两年变更为三年，即从2014年12月1日起至2017年11月30日止，甲方不收取乙方租金。三、从第四年度起租金递增5%，变更为从第五年度起至第十五年度，按上年度租金标准递增3%计算当年租金。四、原合同条款未变更的仍然有效与本补充协议一并履行。 2016年5月28日，仁寿县志诚融资担保有限责任公司（以下简称志诚担保公司）取得案涉租赁房屋的所有权。2016年6月28日，志诚担保公司（甲方）与魏宴忠、陈远刚（乙方）签订《经营场地租赁补充协议书》，约定：一、乙方原与玉泉集团公司所签订的《房产租赁合同书》以及两份补充协议中的原出租方变更为志诚担保公司，原合同及补充协议文本中约定的租赁事宜继续有效至租赁期满为止。出租方志诚担保公司享有该出租标的物的所有权、收益权、管理权及处置权。二、甲方优惠乙方四个月租金，优惠的租金专项补贴乙方租赁经营中的房屋漏水维修以及观光电梯的建设。三、甲方出租给乙方的免租期限由此调整到2018年3月30日止。租赁期限为2016年6月1日起至2029年11月30日止。四、乙方对承租经营场地的房屋漏水等问题进行维修后，在承租经营期内享有使用权，甲方享有所有权，承租经营期满时，甲方收回使用权；乙方新建观光电梯在承租经营期内，甲方享有所有权，乙方享有使用权，承租经营期满时甲方收回使用权。……九、乙方按原租赁合同标准确定的租金分两次向甲方缴纳，即乙方在每年元月1日前向甲方交清当年上半年的租金，6月30日前向甲方交清当年下半年的全部租金。 2016年10月27日，魏宴忠（甲方）、陈远刚（乙方）与刘建康（丙方）签订《协议书》，约定：甲方、乙方于2015年1月1日共同与玉泉集团公司签订《房屋租赁合同书》，又于2015年10月20日签订《补充协议》后，上列甲、乙、丙三方于2015年10月1日订立《合伙投资经营管理协议书》。现三方经协商一致，自愿达成本协议书条款如下：一、甲、乙、丙三方一致同意解除于2015年10月1日订立的《合伙投资经营管理协议书》，该协议书自本协议生效之日起解除，不再有任何效力，三方无异议。二、甲方、乙方共同与玉泉集团公司签订的《房屋租赁合同书》的权利与义务有偿让给本协议书的丙方。自本协议书生效之日起，甲、乙方原合同权利与义务终止，由丙方承继该合同的一切权利与义务。三、……丙方只承担消防和观光电梯的现有债务。……四、本协议生效后，甲方、乙方有义务配合丙方与新的产权人志诚担保公司办理合同权利义务转让手续。若该公司同意办理时本协议生效，否则无效。魏宴忠、陈远刚、刘建康在该协议书上签名捺印，志诚担保公司和玉泉集团公司分别在该协议书尾部载明“同意转让”和“同意甲、乙两方转让给丙方”并加盖公章。 2016年10月28日，志诚担保公司（甲方）与刘建康（乙方）签订《补充协议》，约定：鉴于本协议的乙方于2016年10月27日与魏宴忠、陈远刚签订的《协议书》，魏宴忠、陈远刚自愿将2016年6月28日与志诚担保公司签订的《经营场地租赁补充协议书》转让给刘建康（乙方），现甲乙双方经协商一致，自愿达成本协议条款如下：一、甲方原与魏宴忠、陈远刚签订的《经营场地租赁补充协议书》的承租方变更为刘建康，原合同及补充协议文本中约定的租赁事宜继续有效至租赁期满为止。二、出租方志诚担保公司享有该出租标的物的所有权、收益权、管理权及处置权，乙方刘建康在租赁期内享有使用权。三、乙方按原租赁合同的免租期满后，应交纳租金每年分两次交纳，即乙方在每年元月1日前向甲方交清当年上半年租金，6月30日前向甲方交清当年下半年租金。 2017年2月6日，仁寿县土地储备中心对案涉房屋及土地进行收储。2017年3月30日，仁寿县资产经营有限公司通过拍卖竞得位于仁寿县地块国有建设用地使用权。2017年4月6日，仁寿县资产经营有限公司与仁寿县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2017年7月18日，案涉房屋原产权人志诚担保公司将案涉房屋及经营管理权移交至仁寿发展投资公司，仁寿发展投资公司取得案涉房屋出租人权益。 另查明，案涉租赁房屋2018年3月30日免租期限届满后，2018年4月1日至2018年6月30日租金为494686.80元，2018年7月1日至2018年11月30日，租金为824478元。2018年3月29日、6月19日、6月21日、10月14日、10月20日、12月29日，刘建康向仁寿发展投资公司分别支付租金400000元、90000元、4686.8元、50000元、100000元、100000元，共计744686.80元。仁寿发展投资公司认可2018年4月1日至2018年6月30日的租金刘建康已足额支付，2018年7月1日至2018年11月30日的租金824478元，刘建康仅支付250000元，尚欠574478元。2019年3月11日，仁寿发展投资公司向刘建康发出律师函，要求其支付2018年7月1日至2018年12月31日租金739373.6元、2019年1月1日至2019年6月30日租金1004214.3元，共计1743587.9元，并告知刘建康逾期未支付，公司有权根据约定及法定事由解除原合同。2019年7月10日、10月14日他人代刘建康支付租金分别为44434.61元、40000元、300000元，共计384434.61元。仁寿发展投资公司认为该金额低于刘建康应支付的滞纳金，该金额应当优先抵扣滞纳金而不是租金。双方当事人一致认可案涉租赁房屋五楼未取得规划许可。 一审法院认为，本案的本诉和反诉争议焦点为：1.案涉合同是否已经解除。2.案涉租赁房屋消防设施设备安装费用、天然气安装费用及资金占用利息是否应由仁寿发展投资公司承担，如应由仁寿发展投资公司承担，该费用是否应在刘建康应支付给仁寿发展投资公司的租金中扣除。3.刘建康是否应按租赁合同及补充协议约定支付仁寿发展投资公司租金到实际占用时间时止，刘建康是否应以未付租金为基数按日利率5‰向仁寿发展投资公司支付滞纳金。4.刘建康主张的多收取电费231883.81元是否应由仁寿发展投资公司予以返还。5.案涉租赁合同及补充协议中涉及五楼租赁面积3433.39㎡部分是否无效，刘建康是否应向仁寿发展投资公司支付占用费用。 对焦点1，仁寿发展投资公司依法取得案涉租赁房屋所在地的土地使用权及租赁房屋的出租人权利，刘建康通过与继受产权人志诚担保公司、原承租人魏宴忠、陈远刚分别签订合同和协议、补充协议的方式取得案涉租赁合同的承租权。因此，虽然仁寿发展投资公司与刘建康没有直接签订书面房屋租赁合同，但双方各自承继了原玉泉集团公司与魏宴忠、陈远刚签订的《房产租赁合同书》和《补充协议》以及志诚担保公司与魏宴忠、陈远刚签订的《经营场地租赁补充协议书》、志诚担保公司与刘建康签订的《补充协议》中出租方和承租方的权利义务，双方的租赁合同关系成立并依法发生法律效力。在原合同中明确约定：逾期30日支付租金的，出租方有权解除本合同，不承担违约责任。在刘建康与继受产权人志诚担保公司2016年10月28日签订的《补充协议》中约定的租金支付时间“每年元月1日前交清当年上半年租金，6月30日前交清当年下半年租金”，但刘建康并未按该约定时间全额支付仁寿发展投资公司的租金。根据庭审中查明事实，刘建康仅全额支付了2018年4月1日至2018年6月30日的租金494686.80元。2018年7月1日至2018年12月31日的租金，刘建康仅支付250000元，并未按约定在当年的6月30日前付清。截止2019年6月30日，刘建康尚欠仁寿发展投资公司租金1763375.276元。经仁寿发展投资公司催收后刘建康仅在2019年6月24日、7月10日、10月14日支付384434.61元，已严重逾期支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，双方当事人约定解除合同的条件已经成就，仁寿发展投资公司有权通知解除合同。但仁寿发展投资公司并没有直接向刘建康发送解除租赁合同关系的通知，而是在2019年5月17日向本院起诉时要求解除租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除。本案受理后，刘建康在2019年5月24日收到诉状副本。仁寿发展投资公司主张双方的租赁关系解除时间是2019年7月1日，而不是刘建康收到解除租赁关系的诉状副本之日，应视为自行处分民事权利的行为。故仁寿发展投资公司主张双方的租赁关系于2019年7月1日，与事实和法律规定相符，予以支持。 对焦点2，从原产权人玉泉集团公司与原承租人魏宴忠、陈远刚签订《房产租赁合同书》中约定“清水房现状及现有设施移交乙方。乙方装修时应按装修规范进行，符合安全、消防、环保、节能、卫生等部门的要求，并取得相关部门的验收合格手续。一切公共区域的装修（包括电梯井、通风、通道、卫生间等一切公共设施）由乙方负责装修和承担费用”，和《补充协议书》（2015年1月）中约定“乙方装修所有公共区域的全部费用、装修质量、消防安全规范要求仍由乙方负责。甲方协助乙方办理消防部门的行政审批变更手续”、《协议书》（2016年10月27日原承租人魏宴忠、陈远刚与刘建康签订）约定“丙方只承担消防和观光电梯的现有债务”来看，均未明确约定消防设备设施和天然气的安装属于出租方的义务或者该安装费用应由出租人承担。同时，消防设备设施属于公共设施，按双方的约定应由承租方承担，并且在原承租人魏宴忠、陈远刚转让给刘建康时双方也进行了明确约定。虽然刘建康提供了玉泉集团公司与敏知管理公司签订的《委托管理协议》和补充协议，阐明案涉租赁房屋是用于家具家居等商业用途，但该两份协议是在出租人与承租人签订原合同前，敏知管理公司是否完成案涉房屋的消防设备设施的安装与本案无关。刘建康提供证据认为原产权人玉泉集团公司出具《承诺书》，承诺案涉租赁房屋消防设施设备由原承租人魏宴忠、陈远刚先行垫付，其费用由玉泉集团公司承担。首先，刘建康提供的该份证据是复印件。其次，即使该份证据属实，那也是原产权人的承诺，与本案无关。仁寿发展投资公司通过竞得方式取得案涉租赁房屋的出租人权利，该房屋的消防设备设施及其他装饰装修已完成，即仁寿发展投资公司所取得的是当时竞得时的房屋现状。 承租人取得租赁物使用权后，为有效利用租赁物，自行安装天然气，属于装饰装修的范畴，在双方在租赁合同及补充协议中均未明确约定的情形下，该费用仍应由承租人负担。故刘建康提出反诉主张其垫付的消防设施设备、天然气安装费共计1,230,963元应由仁寿发展投资公司支付，不予支持。刘建康主张该费用应在其应付租金中予以扣除亦不成立。 对焦点3，按原房屋租赁合同书和补充协议约定：免租期到2018年3月30日止，租金为12元/月/平方米，租金标准从第五年度起按上年度递增3%，逾期支付租金一日加收5‰的滞纳金等。2018年7月1日至2018年11月30日租金为824478元，刘建康仅支付250000元，尚欠574478元。该费用应在2018年6月30日前支付给仁寿发展投资公司。2018年12月1日至2018年12月31日，租金为169842.47元，计算方式为：13,741.3平方米×12.36元/平方米/月×1月＝169842.47元。2019年1月1日至2019年6月30日租金为1019054.81元，计算方式为：13741.3平方米×12.36元/平方米/月×6月＝1019054.81元。2019年7月1日至刘建康退还仁寿发展投资公司案涉租赁房屋时的租金，按合同约定计算。 一审法院认为，刘建康2019年6月24日、7月10日、10月14日支付的384434.61元，应属租金。出租人与承租人在租赁合同及补充协议中均未约定未足额支付租金时，承租方支付的款项应首先扣除滞纳金，且仁寿发展投资公司在向刘建康催收租金时明确要求其首先支付租金，而刘建康在支付该款项时也明确载明系租金。如将刘建康支付的该款项视为首先支付的滞纳金，也不符合常理。故刘建康支付的384,434.61元应在其应付租金中扣除。 仁寿发展投资公司主张刘建康从2018年7月1日起至2018年12月31日止以本金744320.47元为基数按日利率5‰计算支付滞纳金至付清时止，从2019年1月1日起至付清时本金时止以本金1763375.28元为基数按日利率5‰计算支付滞纳金至付清时止。从原合同来看，约定滞纳金的目的是要求承租人按约定履行义务，实质上也是一种惩罚性质，故该滞纳金应理解为违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合本案合同履行情况，滞纳金约定为日5‰，属过分高于造成的损失。刘建康辩称，违约金约定过高，与事实和法律规定相符，予以采纳。因仁寿发展投资公司并没有提供证据证明其因刘建康未按约定支付租金而遭受损失的具体数额，但刘建康未履行金钱给付义务，必然会造成仁寿发展投资公司的资金利息损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、实际损失等综合因素，参照银行贷款利率标准，一审法院酌定刘建康应支付的违约金为以未支付金额为基数，自应付之日起按年利率10%计算至应付租金付清时止，即1.以2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金本金744320.47元为基数按年利率10%计算至2018年12月31日止；2.以2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金本金1378940.67元（已扣除刘建康支付的384434.61元）为基数按年利率10%自2019年1月1日起计算至付清本金时止。因已确认仁寿发展投资公司与刘建康的租赁关系解除时间为2019年7月1日，故从2019年7月1日起至刘建康向仁寿发展投资公司返还租赁房屋时止，刘建康占用案涉房屋也应参照租赁合同支付租金，以及案涉房屋五楼租赁无效的部分的相当于租金的占有使用费。因租赁合同解除后，以及案涉房屋五楼部分的租赁关系无效，故违约金条款不再适用。 对焦点4，刘建康主张的多收取电费231883.81元是否应由仁寿发展投资公司予以返还。从刘建康提供的证据来看，向其出具收据收取电费的是鼎鑫管理公司。虽然仁寿发展投资公司与鼎鑫管理公司之间系委托物业管理关系，但电费的收取系鼎鑫管理公司的行为，是否多收电费、应怎样收取电费，与仁寿发展投资公司无关。因此，对刘建康此项主张，不予支持。 对焦点5，根据刘建康提供的案涉房屋登记在志诚担保公司名下时载明的信息，案涉房屋五楼未取得产权，该部分房屋至今未取得建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，仁寿发展投资公司认可案涉租赁房屋第五楼至今未取得规划许可，也未提供证据证明经主管部门批准建设。故双方租赁关系中涉及第五楼部分无效。又据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，仁寿发展投资公司主张刘建康参照约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认仁寿发展投资公司与刘建康的房屋租赁合同关系于2019年7月1日解除；二、确认刘建康与仁寿发展投资公司的租赁合同关系中涉及五楼的部分无效；三、刘建康在判决生效之日起将租赁房屋返还给仁寿发展投资公司；四、刘建康于判决生效后十五日内支付仁寿发展投资公司2019年6月30日以前的租金1378940.67元及违约金（违约金的计算方式为：1.从2018年7月1日起以本金744320.47元为基数按年利率10%计算至2018年12月31日止；2.从2019年1月1日起以本金1378940.67元为基数按年利率10%计算至付清本金时止）；五、刘建康于判决生效后十五日内支付仁寿发展投资公司从2019年7月1日起以租赁面积13741.3㎡计算按每平方米12.36元计算的租金并自2019年12月1日起每年度（即从当年的12月1日至次年的11月30日止）在上年度的基础上递增3%至将案涉房屋全部返还给时止；六、驳回仁寿发展投资公司的其他诉讼请求；七、驳回刘建康的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费150,404元、保全费5000元，共计155404元，由仁寿发展投资公司承担5000元，刘建康承担150404元；反诉受理费27,133.82元，由仁寿发展投资公司承担2000元，由刘建康承担25133.82元。 本院二审期间，上诉人刘建康提交了以下证据：1.玉泉集团公司于2015年2月3日出具的承诺书，拟证明玉泉集团公司承诺承担二次消防费用；2.刘建康与案外人签订的租赁合同，拟证明刘建康将案涉房屋进行了转租；3.仁寿县城市规划委员会2013年第七次会议纪要，拟证明案涉房屋用途发生了变化，导致了消防的变化。被上诉人质证：对证据1真实性不予认可，认为玉泉集团公司与上诉人具有利害关系，且其内容与租赁合同条款冲突；对证据2认为与本案无关；对证据3认为不能达到证明目的。本院认为：证据1内容与案涉租赁合同内容与补充协议存在冲突，不予采信；证据2与本案无关，不予采信；证据3系针对案外公司规划设计方案的议定事项，与本案无关，不予采信，但案涉土地用途的改变已经《国有建设用地使用权出让合同》（编号511201-2017-P-004）予以确认。被上诉人未提交新证据。 另查明：1.案涉租赁房屋五楼共计3433.39平方米，因未取得建设规划许可擅自修建，仁寿县综合行政执法局于2020年2月21日作出责令限期拆除违法建设决定书，责令权利人于2020年2月29日前自行拆除。2020年3月15日，仁寿县综合执法局予以强制拆除。二审审理中，被上诉人主张该五楼的资金占用费支付到2020年2月19日，双方当事人同意就五楼因拆除导致的其他损失另行主张。 2.一审认定由案涉租赁房屋五楼承租人李良军代刘建康支付的30万元租金，仁寿发展投资公司在二审中主张因不符合财经制度予以了退回，刘建康未予认可。 对当事人二审争议的其他事实，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院二审期间，上诉人刘建康撤回了主张电费差额部分的上诉请求。 本院认为，关于被上诉人是否享有出租权的问题，被上诉人仁寿发展投资公司基于竞拍取得案涉国有土地使用权后，案涉房屋原产权人志诚担保公司将案涉房屋及经营管理权移交至被上诉人，被上诉人因此享有出租人权利，有权行使原合同中的合同解除权。对刘建康的相关上诉请求，本院不予支持。关于上诉人刘建康主张二次消防费用、天然气安装费用应由被上诉人承担的问题，首先，玉泉集团公司与敏知管理公司虽然在《委托管理协议》中明确约定在房屋用于家居建材家具业态经营时，由玉泉集团公司完成消防设施设备，但该约定与案涉房屋租赁合同并无关联，该约定效力不能及于案涉房屋租赁合同。其次，案涉房屋租赁合同中，双方明确约定公共区域的装修费用由承租方负责，消防设施设备应属于公共区域装修范围。再次，2016年10月28日，志诚担保公司与刘建康签订《补充协议》是基于刘建康于2016年10月27日与魏宴忠、陈远刚签订的《协议书》，而该《协议书》中明确了消防费用由刘建康承担，应认定协议双方已经就消防费用的承担予以了明确。故即使上诉人刘建康提交的玉泉集团公司《承诺书》和消防安装合同、收条等证据属实，也只是涉及其与玉泉集团公司之间的结算问题。至于天然气安装费用，在双方签订协议时，刘建康是明知其用于商业用途，天然气安装费用应属于满足其商业经营需要的装修投入，在没有约定由出租方承担的情况下，应由承租人承担。 对被上诉人提出其退回了李良军代刘建康支付的租金30万元的问题，因其未提出上诉，也未提交相应证据，且刘建康对此未予认可。本院不予审查，被上诉人可另行主张权利。 案涉租赁房屋的五楼在一审判决后被拆除，属于出现新的事实。被上诉人主张该五楼的资金占用费支付到2020年2月19日，不违反法律规定，本院予以认可。 一审法院认定案涉租赁房屋五楼部分合同无效，不应支持违约金，但在判决主文仍予支持不当。该部分违约金应作相应扣减，即：2018年违约金计算基数为744320.47元×（1-3433.39/13741.3）=558345.17元，2019年违约金计算基数为1378940.67×（1-3433.39/13741.3）=1034399.68元。 综上所述，刘建康的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，但判决支持案涉租赁房屋五楼部分违约金不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省仁寿县人民法院(2019)川1421民初2233号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项、第七项，即确认仁寿发展投资集团有限公司与刘建康的房屋租赁合同关系于2019年7月1日解除；确认刘建康与仁寿发展投资集团有限公司的租赁合同关系中涉及五楼的部分无效；三、刘建康在判决生效之日起将租赁房屋返还给仁寿发展投资集团有限公司；驳回仁寿发展投资集团有限公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告刘建康的其他诉讼请求。 二、撤销四川省仁寿县人民法院(2019)川1421民初2233号民事判决第四项，即刘建康于判决生效后十五日内支付仁寿发展投资集团有限公司2019年6月30日以前的租金1378940.67元及违约金（违约金的计算方式为：1.从2018年7月1日起以本金744320.47元为基数按年利率10%计算至2018年12月31日止；2.从2019年1月1日起以本金1,378,940.67元为基数按年利率10%计算至付清本金时止）。 三、变更四川省仁寿县人民法院(2019)川1421民初2233号民事判决第五项为：刘建康于本判决生效后十五日内支付仁寿发展投资集团有限公司从2019年7月1日起以租赁面积13741.3㎡计算按每平方米12.36元计算的租金并自2019年12月1日起每年度（即从当年的12月1日至次年的11月30日止）在上年度的基础上递增3%至将案涉房屋全部返还给仁寿发展投资集团有限公司时止（其中五楼3433.39平方米部分计算至2020年2月19日止）。 四、刘建康于本判决生效后十五日内支付仁寿发展投资集团有限公司2019年6月30日以前的租金及资金占用费1,378,940.67元及违约金（违约金的计算方式为：1.从2018年7月1日起以本金558345.17元为基数按年利率10%计算至2018年12月31日止；2.从2019年1月1日起以本金1034399.68元为基数按年利率10%计算至付清本金时止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费177537元，由上诉人刘建康负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李贤华 审 判 员 罗 洁 审 判 员 孙春红 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 李林虎 书 记 员 陈 然