四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初407号 原告：峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司，住所四川省峨眉山市绥山镇状元街2幢24号，统一社会信用代码91511181MA6BEA6933。 法定代表人：程晟，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王京星，四川佛都律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨威，四川佛都律师事务所律师。 被告：郭秀艳，女，1972年4月26日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。 原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司（以下简称中顺恒信公司）与被告郭秀艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人王京星、杨威到庭参加了诉讼。被告郭秀艳经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中顺恒信公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年7月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告配合原告办理解除所购商品房的网签备案登记手续及预告登记手续；3、判令被告支付原告代偿的贷款利息、罚息、复利5524.74元；4、判令被告支付原告违约金112229.8元；5、判令被告支付本案的律师费50503元；6、本案诉讼费、保全费及诉责保险费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年7月28日签订《商品房买卖合同（预售）及《商品房买卖合同补充协议》，约定将峨市住建（2019）房预售证第003号下峨眉山市黄湾镇报国村、峨山镇冠峨村峨眉见山府一期8幢1单元9楼15号房屋出售给被告，房屋总价为561149元。被告需在2019年8月15日前支付首期房价款281149元，剩余280000元向银行申请贷款支付。被告在2019年7月22日支付20000元，2019年7月28日支付购房款41149元，被告在2019年7月29日支付购房款198000元、22000元，共支付首期房价款281149元。2019年8月19日被告与中国农业银行股份有限公司峨眉山市支行（以下简称“农行峨眉支行”）签订《中国农业银行个人购房担保借款合同》，约定被告向农行峨眉支行贷款28万元，原告对该借款承担担保责任。因被告未按照借款合同约定按时偿付借款本息，农行峨眉支行依据与被告签订的《中国农业个人购房担保借款合同》于2019年12月31日从原告账户扣款285524.74元，至此原告为被告结清贷款本金、利息、罚息、复利。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第1款：若因买受人逾期偿付银行贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，买受人应在出卖人承担了担保责任5日内向出卖人支付代偿款并承担代偿金额20%的违约金。若买受人不按约定承担前诉责任，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》并从买受人已付购房款中直接扣除律师费、诉讼费等费用、并要求买受人按房屋总价款20%支付违约金。被告经原告多次催促，至今仍拒不履行合同所约定的付款义务。为维护自身合法权益，特依法起诉，请求人民法院依前诉请依法判决，此致。 被告郭秀艳未应诉答辩。 本院认定事实如下：原告与被告于2019年7月28日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定以下内容：“1、被告购买由原告公司开发的位于峨眉山市，房屋总价为561149元，付款方式为商业贷款，被告应于2019年8月15日前支付首付款281149元，剩余房款280000元向指定银行贷款。2、出卖人在2021年1月1日前向买受人交付该商品房；3、送达：出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信、乐山主流媒体公告、销售现场公示、电话、短信等任一有效方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起7日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。4、附件四：在买受人办理了银行／公积金按揭贷款手续后，若因买受人逾期偿付银行贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，买受人应在出卖人承担了保证责任后5日内向出卖人支付代偿款项并承担代偿金额20%的违约金。若买受人不按约定承担前述责任，经出卖人催告仍未履行的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房屋另行销售，或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋售出之后所得价款优先受偿（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其他相关费用），并要求买受人按照《商品房买卖合同》约定的房屋总价款20%支付违约金。”原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》当日进行了商品房买卖合同备案。2019年7月29日，被告向原告付清了首付款281149元。 2019年8月19日，被告郭秀艳作为借款人、中国农业银行股份有限公司峨眉山市支行（以下简称“农行峨眉支行”）作为贷款人、原告中顺恒信公司作为保证人三方签订《中国农业银行个人购房担保借款合同》，约定：1、被告郭秀艳向农行峨眉支行贷款28万元用于购买案涉房屋，28万元直接由银行划入原告的账户；2、贷款期限自2019年8月19日至2034年8月18日止；3、由原告为郭秀艳的贷款提供担保。2019年9月2日，农行峨眉支行按约将28万元贷款发放至原告中顺恒信公司的账户。因被告郭秀艳连续三期未按约归还银行贷款，故农行峨眉山支行于2019年12月30日向原告中顺恒信公司发出扣款通知，上载明：“借款人郭秀艳已逾期3期。现从峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司账户中扣收贷款本息：本金共计28万元，所欠利息按照结算当日计算。”2019年12月31日，农行峨眉支行在峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司账户中扣收贷款本息共计285524.74元。农行峨眉支行遂即出具结清证明，证明农行峨眉支行与郭秀艳的贷款已全部结清，郭秀艳与农行峨眉山支行的债权债务关系已解除。2020年1月5日，原告按照与被告签订《商品房买卖合同》中被告预留的电话和地址向被告郭秀艳发出《催款函》，告知被告：“1、请被告在收到通知后3日内向我司支付应付而未付的代偿款项和代偿金额的20%的违约金342629.69元；2、我司保留解除与贵方签订的《合同》，且要求贵方支付合同总价款20%的违约金并赔偿我司其他损失的权利。”2020年2月25日，原告再次向被告发出《关于解除及其补充协议的通知》，告知被告：“1、自本函送达之日，解除贵我双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、请贵方在本函送达后三日内向我公司支付违约金112230元。逾期支付我司将直接在扣除贵方应承担的违约金及相关费用后，将贵方已支付的剩余购房款无息退还贵方；3、自本函件送达后我司将收回房屋另外销售。” 原告于2020年3月18日申请诉前保全，垫付保全费用3326元，财产保全的担保人为大家财产保险有限公司责任公司四川分公司，为此，原告向大家财产保险有限公司责任公司四川分公司缴纳了1200元的保费。 2020年3月1日，原告与四川佛都律师事务所签订《委托代理合同》，原告委托四川佛都律师事务所的王京星、杨威为原告与郭秀艳商品房预售合同的代理律师，代理费为在签订本合同之日一次性支付案件代理费50503元。2020年3月16日，原告向四川佛都律师事务所打款50503元，附言为诉讼费。2020年4月16日，四川佛都律师事务所向原告出具50503元代理费的四川增值税专用发票。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及其附件、《中国农业银行个人购房担保借款合同》、中国农业银行扣款通知及转账支票、催款函及邮政回执单、解除通知及邮政回执单、《委托代理合同》及发票等证据予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应依约履行。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》附件中约定，若由于被告的原因未按期还贷，导致原告承担了担保责任，原告可单方解除合同，故对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉求，本院予以支持。原告主张被告配合原告办理撤销前述合同所涉房屋的备案登记系解除合同后的附随义务，本院予以支持。合同解除后，双方互有各自返还的义务，原告实际为被告代偿285524.74元，但原告仅主张5524.74元，理由系280000元银行贷款本不是原告支付，原告仅向主张被告5524.74元的代偿款，则应返还被告的房款仅为首付款。本院认为，原告的该主张符合原告与被告所签订《商品房买卖合同》的约定，对原告主张5524.74元代偿的诉求予以支持。因被告未到庭,被告向原告所交首付款281149元的退还可另案向原告主张权利。 被告未按期偿还按揭贷款，原告在被告未按期偿还按揭贷款后，承担了担保责任，故原告在履约过程中无过错，系被告未依约履行合同，应承担违约责任。原告与被告在《商品房买卖合同》附件中约定，出现此种情形时被告应当向原告支付总房款20%即112229.8元的违约金。本院认为，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高超过实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。本院认为原告诉请的以总房价计算20%的违约金过高，根据本案的实际情况，调整为以总房价计算10%为违约金，即违约金为56114.9元。 关于原告支付的律师代理费50503元及诉责保险费1200元是否应由被告承担的问题，原、被告双方《商品房买卖合同》附件中明确约定出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其他相关费用，且原告向保险公司缴纳的诉讼保全担保保险费及向律师事务所律师支付的代理费系其支出的合理必要费用，且已实际支出，故对原告的该诉求予以支持。 综上，原告的诉求符合法律的规定，本院对原告的诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司与被告郭秀艳签订的《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同（预售）〉补充协议》； 二、被告郭秀艳在本判决生效后七日内协助原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司办理撤销位于峨眉山市的备案登记； 三、被告郭秀艳在本判决生效后七日内向原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司支付违约金56114.9元,该笔款项可在原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司因《商品房买卖合同（预售）》解除而应当向被告郭秀艳返还的房款中直接予以扣除； 四、被告郭秀艳在本判决生效后七日内向原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司支付代偿款5524.74元、律师费50503元及诉责保险费1200元，共计57227.74元，以上款项可在原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司因《商品房买卖合同（预售）》解除而应当向被告郭秀艳返还的房款中直接予以扣除。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1833元、财产保全3326元，由被告郭秀艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审判员  王璐 二〇二〇年四月二十二日 书记员  简静 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。