文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初283号原告：黄泽西，男，1954年12月13日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：袁东，男，1973年7月2日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：重庆雅苑房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道东关东巷46-3号，统一社会信用代码91500227774895573M。法定代表人：陈小平，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓志军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邓涛，男，该公司员工。原告黄泽西与被告重庆雅苑房地产开发有限公司（以下简称雅苑公司）、袁东合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员汪书琦独任审判，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告黄泽西，被告雅苑公司的委托诉讼代理人邓涛、邓志军到庭参加了诉讼，被告袁东经本院传票合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告黄泽西向本院提出诉讼请求：1.判决二被告立即连带支付优惠售房补偿款130000元和违约金30000元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：黄泽西系原重庆市璧山农业机械有限公司（以下简称农机公司）职工，重庆垦煜房地产开发有限公司（以下简称垦煜公司）与农机公司就职工安置达成协议。垦煜公司需向农机公司职工在璧山区璧兴路28号提供优惠购房。后垦煜公司将协议权利义务转让给雅苑公司。2010年11月2日，黄泽西与雅苑公司签订《合同》一份，优惠购房面积、交房时间、违约责任等事宜进行了约定。但雅苑公司一直未向黄泽西提供优惠购房。2019年4月，黄泽西向重庆市璧山区人民法院起诉，诉讼中，黄泽西与雅苑公司、袁东达成《和解协议》，约定由袁东支付优惠售房补偿款150000元，雅苑公司承担连带支付责任。协议达成后，袁东只支付了20000元，经多次催收未果，为维护黄泽西的合法权益，故再次诉至法院。被告袁东未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。被告雅苑公司辩称，1.2010年11月2日，袁东以雅苑公司名义与黄泽西签订合同，将黄泽西98平方米的房屋以150000元购买。2015年10月6日，袁东伪造黄泽西的名字书写《承诺书》和《收条》并加盖袁东自己的手印，表示收到补偿款150000元并承诺放弃《合同》中约定的一切优惠购房条件，不得以任何理由干涉和阻挠雅苑公司开发经营建设。支付方式是：雅苑公司邓盛禄支付袁东现金50000元，2015年11月25日，银行转账250000元，共计300000元（包括黄泽西与案外人黄泽西的补偿款各150000元），袁东领取了补偿款，据为己有，应由袁东承担支付责任，驳回对雅苑公司的诉讼请求。2.2019年5月15日签订《和解协议》，雅苑公司陈友光、邓志军在《和解协议》上签字，是为了督促袁东支付补偿款，黄泽熙撤回诉讼。且雅苑公司未在《和解协议》上盖章，不应承担责任。另，雅苑公司已经支付黄泽西补偿款150000元，再次支付属于重复支付。《和解协议》签订后，袁东已支付黄泽西20000元。3.违约金30000元过高，袁东已付20000元，应扣除违约金。其余130000元，应按年利率24%，从2019年8月起算。经审理查明，2010年11月2日，以农机公司职工黄泽西为甲方，以雅苑公司为乙方，双方签订《合同》，载明：“甲乙双方根据重庆市璧山农业机械有限公司2005年8月1日与重庆垦煜房地产开发有限公司签订的《兼并协议》，2005年12月16日签订的《补充协议》以及垦煜房地产公司将兼并补充协议项目转让给重庆雅苑房地产开发有限公司（以下简称雅苑公司），并将职工安置优惠还房义务一并转移给雅苑公司承担等条约。重庆雅苑公司于2007年6月28日《关于重庆市璧山农业机械有限公司房屋安置有关问题的复函》中承诺于2009年6月30日前交房。由于种种原因，未按时交房，经甲乙双方于2009年12月24日下午在璧山县水务局充分协商一致，达成如下协议：一、乙方负责给甲方的优惠购房面积。每户优惠购房面积为84平方米以上98平方米以内……二、交房时间和付款方式。乙方负责于2013年9月30日前交房给甲方使用。其付款方式按商品房预售办法，在签订商品房买卖合同后付款……七、违约责任。甲方违约不按时交付房款和户头费等，应承担的税费及其滞纳金，由甲方负全责。乙方违约不按时交房给甲方使用时，则按每月500元人民币的标准向甲方支付过渡费，每月支付给甲方直至乙方交房给甲方使用为止……”黄泽西在甲方单位代表签字处签字捺印，袁东在乙方签字处签字并加盖雅苑公司公章。此后，雅苑公司未按约向黄泽西交房。2019年4月，黄泽西向本院提起诉讼，要求雅苑公司支付过渡费，本院以（2019）渝0120民初2769号案立案受理，雅苑公司从事法律事务的员工邓志军在该案中作为特别授权代理人参与诉讼。诉讼过程中，2019年5月15日，以黄泽西为甲方，袁东为乙方，雅苑公司为丙方，三方签订《和解协议》一份，达成如下协议：“一、由乙方袁东一次性赔偿甲方黄泽西优惠售房补偿款15万元（袁东于2019年8月给付5万元，2019年12月给付10万元）；逾期承担违约金20%。二、雅苑公司对此负连带责任。三、甲、丙方于2010年11月2日所签合同终止。四、雅苑公司保留追究乙方袁东责任的权利。五、甲方黄泽西在重庆市璧山区人民法院（2019）渝民初2769号申请撤诉。六、付清款项后全部合同自动失效。”黄泽西、袁东均在该协议上签字捺印，陈友光在丙方落款处签字捺印，且邓志军作为特别授权代理人也在丙方处签字捺印。2019年5月17日，黄泽西就（2019）渝0120民初2769号案，向本院提出了撤诉申请。同日，本院作出民事裁定，准许黄泽西撤回起诉。此后，袁东支付了黄泽西2万元，未再支付其余款项。上述事实，有双方当事人的陈述及黄泽西提交的《和解协议》，雅苑公司提交的《合同》《民事裁定书》《承诺书》《收条》、客户付款回单在案佐证，前述证据经庭审举证、质证，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、应由谁向黄泽西给付补偿款；二、违约金是否过高。现针对争议焦点，评判如下：关于应由谁向黄泽西给付补偿款的问题。黄泽西诉称，应由袁东、雅苑公司支付赔偿款；雅苑公司辩称，因雅苑公司已经向袁东支付补偿款15万元且雅苑公司并未与黄泽西达成支付补偿款15万元的协议，故应由袁东个人向黄泽西支付赔偿款。本院认为，黄泽西与雅苑公司签订《合同》，按照约定，雅苑公司有向黄泽西出售优惠房的义务，黄泽西与袁东、雅苑公司签订《和解协议》，按照约定，袁东、雅苑公司连带向黄泽西公司支付补偿款，《合同》《和解协议》均是依法成立的有效协议，双方当事人都应诚信履行，故袁东、雅苑公司应共同向黄泽西支付补偿款。《和解协议》虽未加盖雅苑公司的印章，但是否是雅苑公司的意思表示不能仅凭是否加盖印章为依据，还应衡量代表雅苑公司签字的人是否有代理权，有代理权则合同当然成立。在《和解协议》上代表雅苑公司签字的是邓志军和陈友光，邓志军在该公司从事法律事务工作，也以雅苑公司的员工的身份在（2019）渝0120民初2770号案件和本案中担任雅苑公司的委托诉讼代理人，且雅苑公司对其的授权包含进行和解，由此可确定邓志军以雅苑公司的名义签署《和解协议》属于其职权范围内的事项，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条的规定“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意第三人”，《和解协议》对雅苑公司发生效力。至于雅苑公司是否向袁东支付补偿款，是其与袁东之间的民事法律关系，不能以向袁东支付了补偿款为由免除其对张晓林的义务。故，对雅苑公司的该辩称意见不予采纳。另，雅苑公司辩称其已付150000元，若承担责任存在重复支付问题。本院认为，对于雅苑公司与袁东之间的关系，雅苑公司可依法另行主张权利，不能以此拒绝承担连带支付责任。综上，对黄泽西请求袁东支付其优惠售房补偿款和违约金及雅苑公司承担连带支付责任的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，雅苑公司第一次承诺于2009年6月30日交房，第二次承诺于2013年9月30日前交房，其后再承诺以现金15万元作补偿，但最后只给付了2万元，由此可确定雅苑公司对合同未得以履行存有较大过错。单纯以尚欠补偿款数额和民间借贷所保护的利率限额即年利率24%计算，违约金3万元的确过高，但本案中的补偿款并非借款，张晓林的损失也并非仅有利息损失，自2009年6月30日至今已逾10年，璧山房价涨幅较大，张晓林再购房的成本必然增大，此增加的成本也属损失的应有部分，故违约金3万元并非明显过高。综合衡量，本院对违约金不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告重庆雅苑房地产开发有限公司袁东于本判决生效后五日内一次性支付原告黄泽西购房补偿款130000元及违约金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1750元，由被告袁东、重庆雅苑房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内向本院立案庭缴纳）。原告黄泽西预交的案件受理费1750元，待本判决生效后退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 汪书琦二〇二〇年四月二十三日法官助理 黄常凤书 记 员 邹曼凌