福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终442号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李苹，女，1988年3月29日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 委托诉讼代理人：庄再钰，福建步道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏凤云，福建步道律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：高海弟，男，1982年7月16日出生,汉族,户籍所在地福建省屏南县，现住福建省厦门市海沧区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：许莉,女,1987年5月15日出生,汉族,户籍所在地福建省政和县，现住福建省厦门市海沧区。 上列二被上诉人的委托诉讼代理人：骆源琳，福建九信律师事务所律师。 上列二被上诉人的委托诉讼代理人：丘小燕，福建九信律师事务所实习律师。 上诉人李苹因与被上诉人高海弟、许莉房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初5048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李苹上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持李苹一审第三项、第四项诉讼请求。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定“并未详细约定该款项的支付方式”。但根据李苹所提供微信聊天记录和2019年9月8日聊天视频，可以证实双方已达成以第三方过桥方式支付解押款支付：高海弟、许莉作为完全民事行为能力人，应自行了解过桥解押及所需手续；何况，高海弟、许莉了解过桥解押系二手房交易付款常见方式。故本案系因高海弟、许莉违约拒绝配合办理过桥解押手续所造成。2.一审法院认定高海弟、许莉未积极寻找合适解决方式，而是另行出售讼争房屋，但又认定高海弟、许莉无违约，自相矛盾。2019年9月10日后，李苹多次找高海弟、许莉协商处理，其均不配合。协议约定高海弟、许莉应于2019年9月13日前将讼争房屋过户给李苹，但其未履行也不可能履行。后李苹筹齐资金并于2019年9月17日约高海弟、许莉办理解押手续，但其先无法明确过户时间，后又哄骗下午可以过户，最后离开银行，以明确行为表示不履行。此后，李苹又多次找高海弟、许莉协商，其均不明确回复并将讼争房屋另行出售。 二、一审判决显失公平。高海弟、许莉在未解除讼争合同情况下，另行出售讼争房屋，且出售价高于讼争合同价，其不仅无损失反而增加收益。而本案中，李苹因高海弟、许莉违约除产生巨大精神压力外，还造成中介费、诉讼费、律师费、交通费及筹措资金占用利息损失，一审法院仅支持返还定金，明显不当。 高海弟、许莉辩称：与一审答辩意见相同。 李苹向一审法院起诉请求：一、解除李苹与高海弟、许莉于2019年8月27日签订的《房产买卖居间协议书》；二、高海弟、许莉立即返还购房定金20000元；三、高海弟、许莉支付违约金245140元；四、高海弟、许莉承担中介费30000元、律师费35000元。 高海弟、许莉向一审法院反诉请求：一、确认双方签订的《房产买卖居间协议书》于2019年9月21日解除；二、李苹向高海弟、许莉支付违约金225140元（按总房款1225700元的20%计算）；三、李苹向高海弟、许莉支付律师费12000元。 本院经审理认定事实如下：2019年8月27日，李苹与高海弟、许莉签订《房产买卖居间协议书》，约定：一、高海弟、许莉将位于漳州台商投资区房屋出售给李苹，房屋建筑面积为119平方米，单价为每平方米10300元，成交总价为1225700元；合同签订之日，李苹应支付高海弟、许莉购房定金15000元。二、购房款分两次支付。第一，李苹应于2019年9月13日前向高海弟、许莉支付800000元作为房产解押专款使用；第二，李苹向银行申请贷款425700元，该贷款由银行直接转至高海弟、许莉银行账户。三、成交总价以实际交房面积为准，按单价每平方米10300元计算，多还少补。四、签订本合同后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师费用等。2019年8月27日，李苹将15000元定金汇至高海弟银行账户。后经双方协商，由李苹再支付高海弟5000元定金。2019年9月9日，李苹将5000元定金汇至高海弟银行账户。后双方因是否通过“过桥”方式办理房产解押产生分歧，继而未能继续履行《房产买卖居间协议书》。 高海弟、许莉于2019年10月13日将讼争房屋以1260000元价格另行出售。 一审法院认为：本案争议焦点在于何方违约。从《房产买卖居间协议书》看，合同第四条仅约定李苹于2019年9月13日前向高海弟、许莉支付800000元作为房产解押专款使用，并未详细约定该款项的支付方式。从双方2019年9月9日微信聊天记录可看出李苹让高海弟第二天过来配合办理“过桥”手续，高海弟回答说：“好”。从2019年9月10日双方微信聊天记录可看出，办理“过桥”手续需高海弟签订一份担保协议。双方虽已沟通可以通过“过桥”方式办理房产解押，但却需高海弟签订一份担保协议，高海弟认为签订担保协议风险过大，拒绝通过“过桥”方式解押房产亦在情理之中。因不能实现“过桥”方式解押，李苹未能于2019年9月13日前向高海弟、许莉支付房产解押款。高海弟、许莉在双方存在矛盾情况下，未积极寻找合适解决方式，而是将讼争房屋以1260000元的价格另行出售。双方在履行合同过程中均存在一定过错。但从整个交易过程看，李苹与高海弟、许莉之间均有履行《房产买卖居间协议书》意愿，且付出实际行动，整个交易过程中并无恶意悔约行为，应不属《房产买卖居间协议书》所约定违约情形。故李苹请求高海弟、许莉支付违约金245140元、中介费30000元、律师费35000元，应不予支持；高海弟、许莉请求李苹支付违约金225140元、律师费12000元，亦应不予支持。因讼争房屋已出售他人，《房产买卖居间协议书》已无法继续履行，双方请求解除该合同，应予支持。本案中李苹前后共支付高海弟、许莉定金20000元，现讼争合同解除，李苹请求高海弟、许莉返还定金20000元，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决：一、解除李苹与高海弟、许莉于2019年8月27日签订的《房产买卖居间协议书》；二、高海弟、许莉应于判决生效之日起十日内返还李苹定金20000元；三、驳回李苹其他诉讼请求；四、驳回高海弟、许莉其他反诉请求。本诉案件受理费15831.3元，减半收取计7915.65元，由李苹负担7786.65元，高海弟、许莉负担129元；反诉案件受理费7915.65元，由高海弟、许莉负担。 二审中，李苹围绕上诉请求依法提交2019年9月11日录音材料及漳州市中原华厦房地产经纪有限公司（下称中原公司）证明、黄江祖书面证言、高海弟与案外人高鹏房产职员聊天记录共三组证据，拟证明：一、高海弟于2019年9月11日主观上想悔约、私下跟其他中介商谈另行出售讼争房屋以及高海弟与其他中介谈过并了解过桥解押交易方式；二、双方在2019年9月10日之前已约好由黄江祖垫资解押，因高海弟反悔，所以未解押；三、2019年9月13日李苹已筹到钱，但高海弟、许莉不配合解押、因其他买家出价高，高海弟、许莉想悔约、中介人员教高海弟逃避违约责任、高海弟怠于履行合同，故意拖延至2019年9月23日将讼争房屋另行出售。对上述证据及其拟证明事实，本院认定如下： 一、关于2019年9月11日录音材料及中原公司证明。该证据有原件及来源证明，真实性、合法性可以认定，但因该录音材料中对话人身份无法直接确认，且中原公司仅证明该录音材料来源，并未证明录音材料中对话人身份，故该证据关联性应不予认定，其拟证明事实不能成立。 二、关于黄江祖书面证言。因黄江祖未出庭作证，故该证据真实性、合法性应不予认定，其拟证明事实不能成立。 三、关于高海弟与案外人高鹏房产职员聊天记录。因该聊天记录对话双方均为化名，其身份均无法确认，且无原件，故该证据真实性、合法性、关联性应不予认定，其拟证明事实不能成立。 对一审法院认定事实，双方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。 二审中，李苹还请求补充认定事实，但除其中部分事实一审法院在判决理由部分已认定外，其余事实对本案实体结果无实质影响，本院均不予认定。 本院认为：《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应依约全面履行。《房产买卖居间协议书》第四条约定，李苹应于2019年9月13日前向高海弟、许莉支付800000元以解押讼争房屋。同时，该合同第五条又约定，高海弟、许莉应于2019年9月13日前将讼争房屋转移登记至李苹名下。但因后者有约定“解除抵押·”这一履行前提，故上述二者履行顺序并不同时，应认定前者约定构成后者约定的先履行义务。从2019年9月9日微信聊天记录看，对李苹所提配合签订“过桥”，高海弟虽有回应“好”，但李苹当时发出“过桥”要约时意思表示并不完全，尤其未提到需高海弟提供担保事项，而在原有约定基础上额外增加高海弟提供担保义务，已明显加重了高海弟、许莉合同负担，且李苹不能证明高海弟事先知道“过桥”存在担保交易方式，故不能以高海弟上述“好”的回应，认定双方成立由高海弟为“过桥”协议提供担保的约定；因该约定未成立，高海弟、许莉不存在违约。本案中，李苹不能实现“过桥”解押，且以其他方式筹款也不能如期到位，其逾期未履行上述先履行义务，已构成违约，应承担相应违约责任。高海弟、许莉在知道李苹存在履行困难、合同目的难以实现情况下，另行联系买家，系维护自身权益的正当行为，并无不妥。一审法院未判决李苹承担本案违约责任，实体处理上有利于李苹一方，但本案中高海弟、许莉未提起上诉，应尊重其对自身权利处分行为，故一审法院所作实体处理，无纠正必要。李苹主张本案中高海弟、许莉构成违约，应承担相应违约责任，与事实与法不符，理由不能成立。在此前提下，李苹所请求各项损失项目成立与否，无认定必要，应不予审查。 综上，李苹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律、处理结果略有瑕疵，但鉴于相关当事人对此未提起上诉，可予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5952.1元，由李苹负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇二〇年四月二十日 法官助理徐明水 书记员卢杰