河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1141号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳稳鑫置业有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河回族区洛常路5号。法定代表人：吴晓龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李宪洛，该公司工作人员。委托诉讼代理人：崔鹏飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王荷友，女，1989年10月3日出生，汉族，住河南省巩义市。原审被告：洛阳巨龙通信设备集团有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河回族区大庆路。法定代表人：杨宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国光，该公司工作人员。原审被告：洛阳沃居房地产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河回族区大庆路1号院巨龙家园2号楼1号商铺。法定代表人：杨全保，该公司总经理。上诉人洛阳稳鑫置业有限公司（以下简称稳鑫公司）因与被上诉人王荷友及原审被告洛阳巨龙通信设备集团有限公司（以下简称巨龙公司）、洛阳沃居房地产经纪有限公司（以下简称沃居公司）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2019）豫0304民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人稳鑫公司的委托诉讼代理人崔鹏飞，被上诉人王荷友，原审被告巨龙公司的委托诉讼代理人张国光到庭参加诉讼。原审被告沃居公司经依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。稳鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判稳鑫公司不承担违约金，不承担退款利息，不对沃居公司2万元团购费退款承担连带责任。2.依法支持稳鑫公司一审反诉请求，改判王荷友支付稳鑫公司违约金31511元。3.一、二审诉讼费由王荷友承担。事实与理由：1.一审法院认定稳鑫公司与王荷友签订合同时隐瞒未取得商品房预售许可证有过错，与事实不符。稳鑫公司与王荷友签订了商品房认购合同，系预约合同，不需要商品房预售许可证，稳鑫公司不存在过错。2.合同具有相对性，沃居公司收取的款项系其与王荷友之间的关系，与稳鑫公司无关，不应当由稳鑫公司对沃居公司收取的2万元团购费承担连带偿还责任。3.王荷友接到稳鑫公司通知后不缴纳房屋贷款相关资料，无法办理贷款手续，稳鑫公司通知其缴纳全部购房款，王荷友拒绝缴纳。稳鑫公司已依约通知王荷友解除双方的房屋定购合同。稳鑫公司履行了合同义务，王荷友拒不履行，应承担违约责任。王荷友辩称，1.稳鑫公司在与王荷友签订《巨龙家园定购合同》时未取得商品房预售许可证，存在严重违约，一审法院判决稳鑫公司赔偿损失及利息符合法律规定。2.稳鑫公司应对沃居公司收取的2万元承担连带偿还责任。沃居公司的销售行为是在稳鑫公司的委托下产生的代理行为，双方签订有委托销售代理协议。3.稳鑫公司称王荷友不交贷款资料造成合同不能履行并要求王荷友承担违约责任的理由不能成立。王荷友在稳鑫公司微信通知前已将商业贷款的资料交给了稳鑫公司的工作人员。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。巨龙公司述称，与巨龙公司无关，不发表意见。沃居公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。王荷友向一审法院起诉请求：1.依法判令稳鑫公司、巨龙公司、沃居公司支付王荷友所交定金的二倍1万元及支付首付款(本金95110元)的利息(利息按同期银行贷款利息的4倍计算，时间从2017年10月14日至实际支付之日止)；2.判令沃居公司退回王荷友所交渠道费2万元及利息(按同期银行贷款利息的4倍计算）；3.判令稳鑫公司和巨龙公司连带赔偿王荷友的实际损失约18万元(即王荷友所购买房产的升值空间差额部分价值)；4.稳鑫公司、巨龙公司、沃居公司互负连带付款责任及违约责任；5.本案诉讼费由稳鑫公司、巨龙公司、沃居公司负担。稳鑫公司向一审法院反诉请求：1.依法解除稳鑫公司与王荷友双方2017年10月29日签订的房屋定购合同；2.判令王荷友向稳鑫公司支付违约金31511元；3.诉讼费由王荷友承担。一审法院认定事实：一、2017年10月8日，王荷友向稳鑫公司缴纳巨龙家园购房定金壹万元整，并与稳鑫公司签订了《稳鑫置业房屋定购协议书》。该协议约定：王荷友用银行按揭贷款方式购买由稳鑫公司开发的巨龙家园项目1期7号楼1单元1304号房，建筑面积89.14平方米，单价3535元/㎡，总价款315110元。王荷友应于2017年10月30日前缴纳首付款95110元。按揭贷款客户须在缴纳首付款后30日内按银行标准向出卖方提供详细的银行按揭资料。买受人签订本协议时须向出卖人缴纳定金壹万元整；全款购房客户缴纳的定金在缴纳房屋全款时凭定金缴费凭证进行冲抵，按揭购房客户缴纳房屋首付款时凭定金缴费凭证进行冲抵。2017年10月14日，2017年10月29日王荷友分两次向稳鑫公司支付巨龙家园（7-1-1304）首付款共计85110元。并于2017年10月29日与稳鑫公司签订《巨龙家园定购合同》一份（棚户区改造房屋洛巨棚改字（2017）__号），对上述《稳鑫置业房屋订购协议书》约定的内容再次予以确认，另约定交房时间为2018年5月31日，定购人接到卖受方通知后3日与稳鑫公司签订《房屋买卖合同》。2019年10月29日，稳鑫公司单方通知王荷友解除《巨龙家园定购合同》，并于2019年11月6日将首付款共计95110元退回王荷友银行账户，王荷友对此予以认可。二、王荷友自述其在2017年10月14日向沃居公司支付渠道费20000元，并取得郭佳出具的收据一张，载明收到渠道费20000元。三、2012年12月25日，稳鑫公司与巨龙公司就“巨龙家园”棚户区改造工程签订《委托开发协议》一份，协议约定：巨龙公司委托稳鑫公司负责项目全部开发建设工作，稳鑫公司以自身名义进行项目施工和销售。一审法院已生效的（2019）豫0304民初578号民事判决书中，审理查明部分认定：沃居公司与稳鑫公司于2017年4月26日签订了《巨龙家园棚户区改造项目认购房屋咨询代理合同》，该合同期限至2019年4月25日。合同约定沃居公司在稳鑫公司的授权下，对巨龙家园小区7号楼的房屋寻找目标客户进行认购，对目标客户签订认购协议。关于佣金的约定，稳鑫公司给沃居公司的代理佣金为沃居公司按照稳鑫公司定价认购房屋总金额的2%，房屋价格溢出3380元以上的部分沃居公司提取80%，稳鑫公司提取20%。四、巨龙家园7幢于2018年2月11日取得预售许可证。一审法院认为：稳鑫公司隐瞒其未取得涉案房屋预售许可的事实，致使王荷友作出错误意思表示，并与之签订定购合同，虽然稳鑫公司现已取得王荷友所购房屋的商品房预售许可证，但其至今未依据定购合同约定向王荷友交付房屋，且已单方发出解除通知并将首付款返还王荷友，现王荷友亦同意解除前述定购合同，故对稳鑫公司要求解除《巨龙家园定购合同》，王荷友要求返还渠道费及利息的诉讼请求中符合法律规定的部分，一审法院予以支持。关于王荷友所交的2万元渠道费，确为购房所付，根据沃居公司与稳鑫公司签订的《巨龙家园棚户区改造项目认购房屋咨询代理合同》约定，该笔费用应由沃居公司和稳鑫公司返还并支付利息。但王荷友主张按同期银行利率的4倍计付利息过高，一审法院酌定2019年8月19日之前的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。稳鑫公司在与王荷友订立定购合同时，隐瞒其未取得房屋预售许可证的事实且在合同签订后未依约向王荷友交付房屋，给王荷友造成一定的损失，故一审法院酌定稳鑫公司给付王荷友违约金2万元。鉴于巨龙公司已将开发、销售的权利委托给稳鑫公司，且王荷友没有证据证明巨龙公司对涉案房屋从中获益，故王荷友要求巨龙公司承担连带责任的诉求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。稳鑫公司要求王荷友支付违约金，无事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、稳鑫公司于本判决书生效之日起十日内支付王荷友购房款95110元的利息（以10000元为基数，自2017年10月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月5日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以40000元为基数，自2017年10月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月5日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以45110元为基数，自2017年10月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月5日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、沃居公司于本判决书生效之日起十日内返还王荷友20000元及利息（利息以20000元为基数，自2017年10月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），稳鑫公司对该款项负连带返还责任；三、稳鑫公司于本判决书生效之日起十日内给付王荷友违约金20000元；四、驳回王荷友的其他诉讼请求；五、驳回稳鑫公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4450元，减半收取2225元，反诉受理费294元，共计2519元，由王荷友负担769元，稳鑫公司负担1500元，沃居公司负担250元。本院二审期间，王荷友提交执行和解协议书一份，拟证明付孟飞与稳鑫公司的同类案件已经生效并在执行中和解了。稳鑫公司质证称，核实后回复法庭。巨龙公司未发表意见。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。王荷友与稳鑫公司签订的《巨龙家园定购合同》对房屋位置、面积、单价、总价、付款时间、交房时间均有明确约定，且王荷友依约交付了除按揭贷款之外的房款,该定购合同已构成本约性质的商品房买卖合同。稳鑫公司虽然在签订合同时没有取得商品房预售许可证，但在王荷友起诉前已取得商品房预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，该定购合同系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，应为合法有效。稳鑫公司未按合同约定时间交付房屋属违约行为，且已单方发出解除通知并将首付款返还王荷友，现王荷友亦同意解除前述定购合同，一审判决双方定购合同解除并无不当。稳鑫公司上诉主张其与王荷友签订的《巨龙家园定购合同》系预约合同，其不应支付购房款利息，不应承担违约责任的意见，因合同解除后并不影响非违约方王荷友要求违约方稳鑫公司承担违约责任，一审法院判决稳鑫公司承担占用已付购房款期间的合理利息并支付因稳鑫公司违约造成王荷友错失购房机会的损失，并无不当。关于稳鑫公司上诉主张其不应对渠道费承担连带偿还责任的意见，因一审查明沃居公司在稳鑫公司的授权下对巨龙家园小区7号楼的房屋寻找目标客户进行认购，沃居公司收取渠道费系在稳鑫公司委托授权下进行，一审法院判决稳鑫公司承担连带偿还责任并无不当。综上，稳鑫公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元（含反诉588元），由上诉人洛阳稳鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年四月七日书记员  周 青