浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终235号 上诉人（原审被告）：湖州市农业生产资料有限责任公司，住所地浙江省湖州市三元洞府8号。 法定代表人：赵水芳，董事长。 委托诉讼代理人：徐永平，浙江汉本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆露，浙江汉本律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：赵艳惠，女，1976年12月11日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：陈国庆，浙江中桥律师事务所律师。 上诉人湖州市农业生产资料有限责任公司（以下简称农资公司）因与被上诉人赵艳惠房屋租赁合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院(2019)浙0502民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年3月9日公开开庭进行审理。上诉人农资公司的法定代表人赵水芳、委托诉讼代理人徐永平、陆露，被上诉人赵艳惠及其委托诉讼代理人陈国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农资公司上诉请求：撤销湖州市吴兴区人民法院(2019)浙0502民初2278号民事判决，改判驳回赵艳惠一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由赵艳惠负担。事实与理由： 一、一审判决将我公司自用的房屋与场所范围内的征收补偿款项在我公司与赵艳惠间进行分配没有事实根据，不能成立。一审已经查明了租赁范围，但对于征收补偿款归属的分配却未依该认定的租赁范围加以区分。我公司自用房屋面积为746.58平方，故该部分的相关款项应归我公司享有。 二、一审判决根据2016年11月18日的《补充协议》的内容，将本案租赁场所发生征收时我公司依法享有的征收权益一并判决归属赵艳惠所有，但该补充协议内容并无相应意思表示，即使从文义角度进行解释，一审判决亦超出了文义内容，不能成立。根据该协议第二条的约定，仅涉及到租赁物装潢及设施设备的赔偿，未具体涵盖到出租人的全部权益。一审法院将补充协议未涉及的不便移动设施设备补偿费、房屋改变用途补助费、附属物补偿费等本属于出租人的权益全部让渡于承租人的判决明显不合理。 三、一审判决对2016年11月18日《补充协议》的效力认定错误。根据本案现有证据足以认定该协议不能构成我公司的真实意思表示，不能成立并生效。协议中加盖的我公司的印章仅具有推定为意思表示真实的证据效力，但事实上该印章并非我公司所加盖，并非我公司的真实意思表示。假设该补充协议中我公司的印章的形成确如赵艳惠所称，系其与我单位办公室主任姚峰所签，对我公司亦不产生拘束力。该协议不但落款特征与通常落款特征完全不符，姚峰也未经我公司授权，没有代表我公司对外签署协议的权限，姚峰签署协议的行为属于无权处分，且赵艳惠对此明知，故赵艳惠无权据此主张合同权利。 四、本案房屋被征收的主体和补偿对象是我公司，赵艳惠除因租赁房屋被征收造成的损失具有相应的权益外，就与其损失无关的定型化补偿不享有权益。赵艳惠不具有被征收人的主体资格，人民法院不能根据征收补偿协议及相应征收补偿项目来确定具体补偿款归属与承租人之间存在直接关联。承租人赵艳惠因租赁物被征收所享有的权益，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同的约定予以裁判。一审判决不但对征收补偿款项性质与归属认定错误，且就各项征收补偿与本案事实上的关联性认定错误。具体而言，装修补偿费部分，案涉宾馆装修系赵艳惠在我公司原有装修基础之上进行改造，双方各自投入的装修价值难以确定，应各按50%分配为宜。即应先将我公司原有装修价值1217647.5元判归我公司，剩余补偿款的分割，按照赵艳惠在合同未满租期与合同租期的占比范围内享有相应权益。按时搬迁奖励费部分，是政府在征收本项目中规定的政策，是支付给产权人的费用，系定型化的补偿，与实际损失不存在直接关联。停产停业损失补偿部分，该项损失是指因房屋被征收而造成被征收人生产经营活动或者终止而产生的直接经济损失，因本次征收导致我公司无法通过出租房屋取得租金，故应归我公司所有。搬迁费、临时安置费部分的判决也存在同样的问题。房屋改变用途补助费，是房屋征收部门针对房屋权利人改变房屋用途，对实际用于经营的部分给予的适当补助，房屋变更用途也未造成承租人损失，故该补助与赵艳惠无关。不便移动设施设备补偿费，根据评估明细表，不便移动设备中电梯、空调、监控、配电设施等属于我公司所有，即使按照补充协议认定赔偿，一审既未查清不便移动设施设备的权属主体，也未按照我国现有的房屋征收与补偿的法律政策予以公正的裁判。 五、一审判决我公司按照年租金50万元退还赵艳惠租金缺乏事实及法律依据。 赵艳惠辩称：一、本案系因农资公司所有的房屋被征收，作为被征收房屋承租人与房屋所有人因拆迁补偿款项分配而引发的纠纷。我根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，基于房屋租赁合同提起诉讼，要求分配拆迁补偿款项中属于承租人的部分完全符合法律和政策规定。 二、2016年11月18日的《补充协议》真实、合法、有效，应当作为本案的定案依据。根据相关法律规定，当事人就其主张的事实具有举证义务，否则应承担举证不能的不利后果。本案中，农资公司虽然对《补充协议》的真实性提出异议，但其未提供证据予以推翻。一审中，农资公司曾就《补充协议》上加盖的公章的真实性申请鉴定，经一审法院委托鉴定，该公章确系农资公司持有的公章。农资公司称即使公章真实也非其公司真实意思表示的说法更是近于无赖。首先，我从来没有陈述过该《补充协议》是我与姚峰所签，我陈述的是与农资公司的法定代表人谈好相关事宜后，姚峰将盖好公章的《补充协议》交付于我；其次，从2008年我与农资公司签订租赁合同及之后的多次补充协议，都是由我与农资公司的法定代表人谈好，再由姚锋将盖好公章的文件交付于我，本次《补充协议》的签订亦不例外；第三，农资公司所称协议落款、格式异常，我有机会接触农资公司公章的说法纯属无稽之谈。案涉房屋拆迁的传言已有时日，我与农资公司也在一直洽谈补偿后款项分配问题，所以才形成《补充协议》。该协议在双方与征收办洽谈时，我也向征收办领导予以出示，但因农资公司的债权人代表的介入，征收办要求签订三方协议，最终分配数额通过诉讼由法院裁判，故农资公司所谓2018年9月29日期间还未达成“2016年11月18日《补充协议》”是一派胡言。最后，《补充协议》并未侵犯农资公司的合法权益。双方已对征收补偿的分配进行了明确约定。 三、一审判决对具体征收补偿项目归属及补偿款数额分配的判决合法合理，完全正确。判断本案各项补偿费用归属问题的原则是有约定的从约定，无约定的按法定，无约定、法定的，根据费用性质、内容及公平原则确定归属。就补偿款的分配问题，我与农资公司已达成协议，双方应遵照协议履行。即使按照《湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，农资公司上诉所主张的各项赔偿也应归我所有。 四、一审判决农资公司退还我一个月的租金完全正确。本案房屋年租金数额在（2017）浙0502民初第3320号案件中已非常明确为50万元，一审法院据此确定的月租金数额正确。 赵艳惠向一审法院起诉请求：1.农资公司支付其征收补偿费用共计10046930元（装修补偿费2438795元、停产停业损失补偿费3155940元、搬迁费204436、临时安置费1730358元、提前搬迁奖励费1567153元、不便移动设施设备补偿费701365元、房屋改变用途补助费4535137元、附属物补偿费13746元，合计14346930元，减去已付430万元，要求被告再支付10046930元）；2.退还一个月未使用房租金41667元；3.本案诉讼费用由农资公司承担。 一审法院认定事实：2004年5月8日，农资公司设立湖州市农业生产资料有限责任公司凯悦大酒店，于其所有的湖州市房屋处进行经营，该房屋一层登记规划用途商业，二层至六层规划用途办公，七层规划用途机房。2008年11月17日，农资公司与赵艳惠之父赵荣江签订《房屋（场地）租赁合同》约定将该处房屋出租给赵荣江作营业（酒店）用途，该处房屋实际由赵艳惠使用经营酒店，并以赵荣江的名义登记设立了湖州吴兴鑫凯悦大酒店。2009年3月13日，农资公司与赵艳惠签订《内部经营考核协议》。2012年1月15日，农资公司与赵艳惠签订《房屋租赁协议》，约定将农资公司所有的湖州市房屋一楼大厅、茶吧（6间朝南店面除外）；后院停车场（包括配电房、水泵房，原更衣室除外）；二楼至五楼、七楼（总经理室除外）出租给赵艳惠经营酒店使用，其余部分农资公司自留办公。该协议并约定：租期自2012年3月1日至2020年2月28日止；租金8年共计431万元，前五年（2012年3月1日至2017年2月28日为每年50万元），第六年（2017年3月1日至2018年2月28日）为55万元，第七年为60.25万元，第八年为65.75万元，租金半年支付一次，并提前20天支付；赵艳惠未按时交纳房租、水费、电费等其他费用且超过30天的，农资公司有权单方解除合同，赵艳惠并应向农资公司赔偿全年租金标准；赵艳惠需装修的，应取得农资公司同意，装修物在租赁期结束后，归农资公司所有，可移动物归赵艳惠所有，农资公司不作任何经济补偿；租赁期内，如遇不可抗拒的原因，导致合同无法履行的，双方互不承担责任（该协议第八条第6项）；如遇政府拆迁，本合同自行终止，双方就装修赔偿一事约定由农资公司统一向政府提出装修赔偿申请，赵艳惠应在装修结束后一个月内向农资公司提供装修预算清单，作为农资公司向政府提出赔偿的依据，赔偿所得价款低于赵艳惠装修总金额的，按赔偿款支付赵艳惠，高出部分归农资公司所有（该协议第八条第7项）。协议签订后，赵艳惠于2013年5月9日登记设立了吴兴成凯悦商务宾馆。2015年4月23日，农资公司与赵艳惠签订《补充协议》，约定租赁期限延长至2025年2月28日，2020年2月28日前的租金按原合同不变，此后的租金在原租金基础上每年递增8%。2016年11月18日，农资公司与赵艳惠签订了《补充协议》，约定撤销《房屋租赁协议》第八条第6项，变更为：租赁期内，如遇政府城市建设规划需要拆迁租赁房产，致使本合同无法继续履行，协议终止履行，赵艳惠租金应支付至其搬离租赁物为止；《房屋租赁协议》第八条第7项，变更为：租赁期内，如遇政府城市建设规划需要拆迁租赁房产，因拆迁所涉租赁物装潢及设施设备的赔偿、补偿款及拆迁租赁物所涉搬迁费用、提前搬迁奖励、临时安置费、停产停业损失等归赵艳惠所有，具体赔偿、补偿款数额由赵艳惠自行与政府部门协商。2017年6月5日，农资公司因赵艳惠未按约支付租金及水电费，向湖州市吴兴区人民法院提起诉讼，提出了要求解除《房屋租赁协议》，赵艳惠立即支付自2014年9月1日至2017年8月31日所欠租金141万元（其中2017年3月1日至2017年8月31日租金25万元），并支付未能按时支付租金应承担的违约金50万元等诉讼请求，后双方达成调解协议，湖州市吴兴区人民法院遂作出（2017）浙0502民初3320号民事调解书。此后赵艳惠按照年租金50万元的标准，支付租金至2019年2月28日。2018年8月30日，湖州市人民政府作出关于友谊西区旧城改造工程项目国有土地上房屋征收的决定，案涉租赁房屋在征收拆迁范围之内。2018年9月29日，农资公司与赵艳惠签订《协议书》，就案涉房屋征收补偿款中涉及赵艳惠的房屋装修补偿款、停产停业损失补偿、搬迁补偿、临时安置补偿四项达成协议，约定该四项款项农资公司授权湖州市房屋征收补偿管理办公室保管，并授权湖州市房屋征收补偿管理办公室在宾馆房屋后，在前述款项中直接支付赵艳惠430万元，余款经双方纠纷解决后，由湖州市房屋征收补偿管理办公室直接支付权利方。该《协议书》签订后，农资公司按约向赵艳惠支付了430万元。2018年11月29日，农资公司与湖州市住房和城乡建设局签订《湖州市国有土地上房屋征收补偿协议书货币补偿协议》，补偿金额经湖州市房屋征收补偿管理办公室委托的湖州市中信房地产评估所有限公司评估后共计81111351元，其中装修、附属物进行了分户评估。《湖州市国有土地上房屋征收补偿协议书货币补偿协议》签订后，农资公司取得了该协议约定的补偿款。赵艳惠后于2019年1月29日腾退了案涉房屋。后因赵艳惠多次向农资公司催讨相应补偿款余款及多付的一个月租金未果，以致纠纷成讼。 一审法院将本案的争议焦点归纳为：1.2016年11月18日的《补充协议》是否真实有效；2.房屋改变用途补助费、附属物补偿费是否属于赵艳惠享有及金额几何；3.农资公司是否应当退还赵艳惠一个月未使用房租金。关于争议焦点1，本案审理过程中，该院依农资公司申请委托浙江大学司法鉴定中心对2016年11月18日的《补充协议》中盖具的农资公司公章的真实性、公章形成时间与落款时间是否一致、该公章与同时期农资公司在其他文件中盖具公章的形成时间及印章磨损程度是否一致、该份协议中公章与文字的形成先后顺序进行司法鉴定，浙江大学司法鉴定中心出具《减少鉴定事项告知书》载明仅能对该鉴材盖具的公章真实性进行鉴定，并出具《司法鉴定意见书》，从鉴定意见来看，该协议中盖具的农资公司公章系农资公司使用的公章，故对公章的真实性予以确认。农资公司辩称该协议缺少农资公司方代表人签字、协议及公章的落款特征与通常落款特征不符、内容上与双方于2012年2月15日签订的《房屋租赁协议》相悖、该协议落款时间前后双方正因赵艳惠拖欠租金发生纠纷、赵艳惠无权享有除装修补偿外的其他拆迁权益且其享有的装修补偿应扣除农资公司自用部分及农资公司原有装修部分按实际租赁期间占《房屋租赁协议》约定租赁期的比例计算、赵艳惠有机会接触农资公司公章、赵艳惠诉称的公章盖具人姚锋并未与赵艳惠签订该协议且姚锋无权代表农资公司盖具公章签订协议，并提供了相应证据拟证明赵艳惠提交的2016年11月18日的《补充协议》农资公司并未签订，该协议内容并非农资公司真实意思表示。该院认为，协议的形成与印章加盖行为当然具有相对独立性，协议的形成是双方合意行为的反映形式，而印章加盖行为是双方确认双方合意即协议的行为，二者相互关联又相互独立，从证据意义来说，印章真实一般即可推定协议的真实性，除非有证据否定或者怀疑合意形成真实性的情况下，才不能仅根据印章的真实性直接推定协议的真实性。本案中，农资公司虽向该院提出了除真实性外的其他鉴定申请，但该部分申请项目无法进行鉴定，农资公司即应当承担举证不能的后果，从农资公司向该院提交的证据及其辩称的事实来看，其欲主张2016年11月18日的《补充协议》并不真实，该协议中的农资公司公章并不足以证明该协议内容系农资公司真实意思表示，在农资公司无直接证据否定该协议的真实性的情况下，其提交的其他证据必须能够对其主张之事实构成高度盖然性，亦即农资公司须证明该协议的形成、内容不符合常理。该院经审查认为，该协议的形成不存在不合常理之处，农资公司辩称案涉2016年11月18日的《补充协议》并非赵艳惠主张的由其办公室主任姚锋签订，且即使由姚锋签订，赵艳惠亦明知姚锋不具有对外代表农资公司签订合同之权利，同时赵艳惠曾作为农资公司员工于案外人沈战勇与农资公司装饰装修合同纠纷一案，即湖仲（2013）裁字第78号仲裁案件中参加仲裁，具有接触公章之可能，该院认为，该《补充协议》中的公章确系农资公司持有的公章，且赵艳惠提交的双方间的合同均无农资公司方盖章人员的签字，故不足以据此认定该协议中的公章加盖行为未经农资公司授权，现农资公司虽辩称姚锋并未代表农资公司与赵艳惠签订该协议，且赵艳惠具有接触农资公司公章之可能，但其向该院提交的湖仲（2013）裁字第78号案件材料中，仲裁审理笔录均未有农资公司盖章，其余农资公司参与仲裁的材料均可由农资公司直接交付赵艳惠，即不足以证明赵艳惠直接接触或者短期掌握过农资公司的公章，而案外人姚锋虽向该院出具了《陈述书》，否认其曾代表公司与赵艳惠签订该《补充协议》，但其系农资公司员工，与农资公司具有利害关系，与《补充协议》是否由其代表签订亦存在利害关系，同时从公章由农资公司掌握、管理之情形来看，应由农资公司承担证明其并未在该《补充协议》中加盖公章之举证责任为宜，故对案外人姚锋之陈述及农资公司该抗辩均不予采信。另从赵艳惠提交的支付租金凭证来看，案外人姚锋虽系办公室主任，但也以其个人账户代表公司收取租金，可见赵艳惠亦有足够的理由相信姚锋具有相应的公司授权与其签订该《补充协议》。同时，该协议在形式上亦不存在不合常理之处，第一，农资公司向该院提出了除真实性外的其他鉴定申请，该部分申请即为证明农资公司盖具的公章形成于该协议文字内容之后，现该部分申请项目无法进行鉴定，农资公司即应当承担举证不能的后果；第二，从赵艳惠提交的《房屋租赁协议》、2015年4月23日的《补充协议》来看，该两份协议均仅有农资公司方盖章，并无相应代表签字，且农资公司对该两份证据的真实性均予以认可；第三，民事主体签订协议时盖具的公章是否会覆盖于协议文字之上具有偶然性，故案涉2016年11月18日的《补充协议》中农资公司加盖的公章虽然未覆盖于协议文字之上，但不足以成为该证据真实性之瑕疵；第四，案涉2016年11月18日的《补充协议》中原农资公司双方主体并非左右并列，而系上下排列，但协议主体的排版亦具有偶然性。从该协议的内容来看，该院认为亦不存在不符合常理之处，第一，政府征收的相应赔偿款、补偿款或者奖励系因征收行为对相关权利人造成了损失，或因相关行为人为拆迁主体认可的一定行为而产生的，二者之间存在因果关系，故在征收拆迁过程中，承租人因政府征收行为造成了装修、停产停业、安置、搬迁等损失的，或承租人为拆迁主体认可的可取得奖励之行为的，承租人有权主张相应的赔偿、补偿或奖励。就本案双方签订的该补充协议来看，该协议约定装潢及设施设备的赔偿、补偿及案涉房屋所涉搬迁费用、提前搬迁奖励、临时安置费、停产停业损失等归赵艳惠所有，赵艳惠作为案涉被拆迁房屋的承租人，实际占有使用案涉被拆迁房屋，并办理了相应的营业执照进行商业经营活动，因政府征收拆迁决定，致使赵艳惠遭受装修、搬迁、安置、停产停业等损失，故赵艳惠有权主张相应之赔偿或者补偿，而赵艳惠作为承租人，亦系被拆迁腾退人，若赵艳惠未提前腾退房屋的，则无论是赵艳惠抑或是农资公司均无法获取拆迁主体的提前搬迁奖励，故其亦应享有相应的提前搬迁奖励之权利，农资公司关于赵艳惠不具有享有前述权利的主体资格之主张，无事实和法律依据。第二，农资公司辩称原农资公司双方签订的2012年1月15日的《房屋租赁协议》明确约定赵艳惠仅享有装修赔偿权利，但从该《房屋租赁协议》第八条第（7）项的内容来看，双方仅对装修赔偿部分进行了预先约定，未涉及拆迁过程中可能存在的其他赔偿、补偿内容，亦未有赵艳惠放弃其他拆迁赔偿、补偿或者仅享有装修赔偿权利之表述，可见2016年11月18日的《补充协议》并未对双方之间签订的《房屋租赁协议》进行根本性的变更，故该院对农资公司该抗辩不予采信。第三，农资公司辩称案涉2016年11月18日的《补充协议》载明的签订时间，双方已经因赵艳惠拖欠租金及水电费发生纠纷，双方不可能在纠纷过程中还签订该份《补充协议》，该院认为，民事主体之间发生纠纷的，不能当然地认定双方之间不能就其他事宜达成协议，两者之前不具有必然的因果关系，结合双方房屋租赁合同关系的持续时间来看，双方在发生农资公司提出的该纠纷前已经维持房屋租赁合同关系较长时间，双方之间的关系较为稳定，故对农资公司该抗辩不予采信。综上所述，结合本案事件的发展来看，赵艳惠、农资公司双方签订2016年11月18日的《补充协议》符合常理，该院对该证据予以采信，该《补充协议》真实有效。 关于争议焦点2，第一，案涉房屋改变用途补助的款项系依照《湖州市市区国有土地上房屋征收有关补偿补助和奖励等规定》第七条第（二）项进行计算的，根据该条规定，改变用途从事商业活动经营满一年的，按照商业用途评估单价的85%与记载用途评估单价之间的差额的15%予以补助，营业年限每增加一年，增加4%的差额比例，但累计不得超过差额的100%，现案涉房屋改变用途补助系以自2004年起至2018年拆迁估价时点为止的年限进行计算所得，结合本案赵艳惠于案涉房屋处进行商业经营至拆迁之日为止，且提供了其经营期间的纳税证明之事实，该院认为赵艳惠亦应享有其经营期间的相应房屋改变用途补助，该部分补助应以前述征收补助规定计算为宜。关于原农资公司自2004年起至2018年期间的经营情况，结合赵艳惠提交的2008年11月15日的《房屋（场地）租赁合同》、湖州吴兴鑫凯悦大酒店工商登记信息、湖州市农业生产资料有限责任公司凯悦大酒店的工商登记信息、《房屋租赁协议》、农资公司提供的《内部经营考核协议》可以认定2004年至2008年11月15日止的期间由农资公司进行商业经营，2008年11月15日之后至案涉房屋征收拆迁为止由赵艳惠进行商业经营，农资公司虽辩称2008年11月15日的《房屋（场地）租赁合同》并未实际履行，但结合其答辩时确认其与赵艳惠之间的房屋租赁关系自2008年起及其提交的2009年3月13日的《内部经营考核协议》与赵艳惠提交的湖州吴兴鑫凯悦大酒店工商登记信息可知，在该段期间内，案涉房屋实际由赵艳惠进行商业经营，农资公司虽与赵艳惠签订的系《内部经营考核协议》，但赵艳惠并非其员工，该协议能够反映赵艳惠经营事实，故对农资公司该抗辩不予采信。经核准，案涉房屋改变用途补助赵艳惠应享有的金额酌情为2707544.5元（4535137元×40%÷67%），农资公司应享有的房屋改变用途补助金额酌情为1827592.5元（4535137元×27%÷67%），对于赵艳惠主张的超出部分不予支持。关于赵艳惠主张的附属物补偿费，农资公司不予认可，依照拆迁主体委托的湖州市中信房地产评估所有限公司出具的评估报告书及明细来看，案涉房屋的附属物除列于赵艳惠名下的普通水泥地坪外均属于农资公司所有，该地坪估价为3500元，赵艳惠未向该院提交其他证据予以证明其主张，故该院对其主张的附属物补偿费超过3500元的部分，不予支持。 关于争议焦点3，农资公司辩称按照《房屋租赁协议》第三条租金之约定，赵艳惠尚欠农资公司租金，故农资公司无需返还赵艳惠主张的一个月租金，赵艳惠诉称双方并未按照该协议约定计算租金，实际租金为定额每年50万元，且赵艳惠因与农资公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）浙0502民初3320号，与农资公司达成调解，约定在《房屋租赁协议》解除后农资公司退还赵艳惠保证金5万元，赵艳惠因该《房屋租赁协议》解除后农资公司未返还保证金，故于2019年3月3日向湖州市吴兴区人民法院申请强制执行，该案执行过程中农资公司亦提出该异议，赵艳惠已提供了相应证据证明双方实际约定的租金金额为每年50万元。该院经审查认为，从农资公司于（2017）浙0502民初3320号案件的民事起诉状对事实的表述“2017年半年度（2017年3月1日至2017年8月31日）租金25万元农资公司未支付”及其第二项诉讼请求“……2017年3月1日至2017年8月31日止欠25万元……”、第五项诉讼请求“请求法院判令农资公司立即支付因未按时交纳房屋租赁费，承担违约金50万元”，并结合案涉《房屋租赁协议》第七条“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回使用权，并向甲方赔偿全年的租金标准……（2）、未按时交纳房租、水费、电费等其他费用且超过30天的。……”之约定，足以认定原农资公司双方的租金未按合同约定结算，实际按照每年50万元的金额进行结算，故本院对农资公司之抗辩不予采信，对赵艳惠要求农资公司退还一个月租金之主张予以支持。 综上所述，赵艳惠、农资公司之间签订的《房屋租赁协议》、2016年11月18日的《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，《房屋租赁协议》因政府征收行为解除，双方均应当按照约定履行相应的义务，农资公司自认取得了案涉房屋的全部征收赔偿、补助及奖励款项，故其理应按约支付赵艳惠相应款项。关于赵艳惠主张的征收赔偿、补助及奖励费用，该院核准如下：装修补偿费共计2435295元（按《友谊西区旧城改造工程项目被征收房屋估价分户报告》中列于赵艳惠名下的装修评估价值清单计算），对赵艳惠主张的超出部分，不予支持；停产停业损失补偿费3155940元；搬迁费204436元；临时安置费1730358元；提前搬迁奖励费1567153元；不便移动设施设备补偿费701365元；房屋改变用途补助费2707544.5元；附属物补偿费3500元，合计12505591.5元，扣除农资公司已经支付赵艳惠的430万元，农资公司尚应支付赵艳惠征收补偿费用共计8205591.5元。同时赵艳惠支付租金至2019年2月28日，但其已经于2019年1月31日腾退了案涉房屋，故农资公司理应返还赵艳惠多付的一个月租金41667元（50万元÷12个月）。原审法院根据上述查明事实，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、湖州市农业生产资料有限责任公司应支付赵艳惠征收赔偿、补偿及奖励各项费用8205591.5元，限于判决生效之日起十日内清偿；二、湖州市农业生产资料有限责任公司应返还赵艳惠租金41667元，限于判决生效之日起十日内清偿；三、驳回赵艳惠其他诉讼请求。如湖州市农业生产资料有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取41041元，财产保全费5000元，合计46041元，由赵艳惠负担8403元，湖州市农业生产资料有限责任公司负担37638元。 二审中，农资公司提供以下证据材料：1.《友谊西区旧城改造工程项目房屋征收补偿方案》、湖州市市区国有土地上房屋征收有关补偿、补助和奖励的规定各1份，以证明案涉征收补偿款的性质归属、补偿计算方式；2.拆迁范围图示与举证说明1份，以证明宾馆用房、公共用房、农资公司未出租房屋位置、面积图示；3.评估报告资料1份，以证明案涉房屋征收中所涉的相关“固定资产”归属农资公司所有。赵艳惠质证认为，对证据1的真实性无异议，但一审时已向法院提交，并非新证据，也不能达到证明目的。对第2份证据的真实性无法判断，所谓农资公司自用部分都是其单方标注，农资公司使用的部分有整个六楼、一楼的六间店面及七楼经理室，对六楼的面积认可，其他部分未经测量。对证据3的三性均不予认可，2018年9月1日的评估报告并非最终的评估报告，一审中我申请法院调取的评估报告才是最终的评估报告，该报告是我、农资公司、评估公司、拆迁办四方到现场实际查看、测量的，而且该评估报告中已经非常明确地将农资公司和我应得的部分进行了区分，应以法院调取的评估报告作为依据。本院审核认为，证据1并非二审中的新证据，而且不能达到农资公司的证明目的；证据2赵艳惠对于六楼的面积予以认可，对于其他面积本院将结合其他证据予以认定；证据3采纳赵艳惠的质证意见。 赵艳惠未提供新的证据。 本院二查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实，本院予以认定。 根据双方的上诉理由及答辩意见，本案二审的争议焦点是：1.2016年11月18日双方签订的《补充协议》的效力；2.一审法院对装修补偿、搬迁奖励、临时安置费、停产停业损失、房屋改变用途补助费、不可移动设施的判决是否正确；3.农资公司自用房屋部分补偿款的归属及其数额；4.农资公司是否应当退还赵艳惠一个月房屋租金。本院评判如下： 关于争议焦点一，房屋征收过程中，相关部门应当予以补偿。在存在租赁关系的情形下，承租人基于租赁合同约定及法律规定取得相应补偿。农资公司认为2016年11月18日双方签订的《补充协议》非其真实意思表示，对此农资公司应举证证明。经查其该节上诉理由，与其在一审中的抗辩理由相同，一审判决对于为何不予采纳这些理由的原因已进行了全面、详细的分析，本院认同一审法院意见，不再赘述。加盖公章具有确认公司意思表示的效力，农资公司的公章由其自行保管，本案中在没有证据证明公章为假章及赵艳惠擅自加盖的情况下，应将该补充协议认定为双方真实意思表示，农资公司认为该补充协议不产生法律效力的主张不能成立。 关于争议焦点二，双方于2016年11月18日签订的《补充协议》第二条，对2012年1月15日签订的《房屋租赁协议》的内容进行了变更，明确约定“租赁期内，如遇政府城市建设规划需要拆迁租赁房产，因拆迁所涉租赁物装潢及设施设备的赔偿、补偿款及拆迁租赁物所涉搬迁费用、提前搬迁奖励、临时安置费、停产停业损失等归乙方所有，具体赔偿、补偿款数额由乙方自行与政府部门协商，甲方不得干涉”。故对赵艳惠承租部分的装修补偿、设施设备补偿、搬迁费、提前搬迁奖励、临时安置费、停产停业损失应归赵艳惠所有。但农资公司自用部分，即六层、一楼的六间店面的相关补偿款项不应归赵艳惠所有，一审将该些部分的相关补偿款项全部判归赵艳惠所有不当，应予纠正。双方未进行明确约定的有两项，即房屋改变用途补助费和不可移动设施设备补偿费。关于房屋改变用途补助费一项，因赵艳惠持续经营，且根据湖州市关于房屋改变用途补助费的补偿条件，需要持续经营及提交相关纳税证明，农资公司欲取得该项补偿款，需赵艳惠实际经营，提供营业执照和持续营业的纳税证明等资料，故对于该款项的取得，赵艳惠的经营及配合行为是取得该笔款项的重要原因，一审法院判决该款项由双方按实际经营时间的比例进行分配，尚属合理，本院对此予以维持。关于不可移动设施设备补助费，由于赵艳惠承包案涉房屋经营后再次进行了装修，拆迁部门委托的评估机构评估时亦明确说明除化粪池、绿化评估24081元外的其他不可移动设施设备无法予以具体区分，故不应将该部分补偿款项全部判归赵艳惠所有。但鉴于赵艳惠曾对案涉房屋重新进行过装修，故该补偿款项可适当提高赵艳惠的补偿比例。本院确定化粪池、绿化评估24081元由农资公司所有，其余不可移动机器设备补助费701365元，由赵艳惠享有70%即490955.5元，农资公司享有30%即210409.5元。 关于争议焦点三，农资公司自用房屋部分补偿款的归属及其数额，双方对于六楼面积为403.97平方米无异议，对于一楼六间店面的面积存在争议，根据农资公司二审提交的楼房设计图纸，其面积为190.08平方，本院认为因案涉房屋已经拆除，以设计图纸作为确认该六间店面房面积的依据较为合理，本院依据图纸认定六间店面的面积为190.8平方。至于农资公司主张的其他部分面积，因双方租赁合同已明确约定除此之外的部分租赁给赵艳惠用于经营，且通过《补充协议》对此外部分的拆迁补偿款归属进行了约定，故该主张不能成立。六楼及一楼六间店面房中，农资公司应享有的赔偿项目尚有停产停业损失费、搬迁费、临时安置费、提前搬迁奖励四项，案涉房屋上述四项补偿总额共计6657887元，农资公司应按六楼及一楼六间店面占案涉房屋征收总面积的比例取得补偿，农资公司自认案涉被征收房屋的总面积为3738.22平方米，经核算其应得部分总额为1058022元（594.05÷3738.22×6657887）。 关于争议焦点四，农资公司是否应当退还赵艳惠一个月房屋租金，（2017）浙0502民初3320号案件系农资公司向赵艳惠主张租金及违约金等提起的民事诉讼，从农资公司在该案的诉讼请求及其依据的事实及理由，足以认定双方实际按照每年50万元的金额结算租金，一审法院据此判决农资公司返还赵艳惠主张的一个月租金41667元并无错误。 综上，农资公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持浙江省湖州市吴兴区人民法院(2019)浙0502民初2278号民事判决第二项，即“湖州市农业生产资料有限责任公司应返还赵艳惠租金41667元，限于判决生效之日起十日内清偿”； 二、变更浙江省湖州市吴兴区人民法院(2019)浙0502民初2278号民事判决第一项，即“湖州市农业生产资料有限责任公司应支付赵艳惠征收赔偿、补偿及奖励各项费用8205591.5元，限于判决生效之日起十日内清偿”为“湖州市农业生产资料有限责任公司应支付赵艳惠征收赔偿、补偿及奖励各项费用6913079元，限于判决生效之日起十日内清偿”； 三、驳回赵艳惠其他诉讼请求。 如湖州市农业生产资料有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取41041元，财产保全费5000元，合计46041元，由赵艳惠负担14492元，湖州市农业生产资料有限责任公司负担31549元。二审案件受理费69566元，由上诉人湖州农业生产资料有限责任公司负担58608元，由被上诉人赵艳惠负担10958元。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 周辰晨 审判员 赵哨兵 二〇二〇年四月二十七日 书记员 贾艳红