四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初2761号 原告（反诉被告）：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，公司董事长。 委托诉讼代理人：李鸿，四川法隆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马东丽，女，1981年9月24日出生，汉族，住四川省都江堰市科技开发区。 委托诉讼代理人：李庆，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。 第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川信善律师事务所律师。 原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）与被告马东丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解委托，2019年7月4日受理后，诉讼中，新美居公司申请追加都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）为本案第三人参加诉讼，本院审查后予以准许，本案审理期限从追加之日重新计算。其后马东丽提出反诉，本院审查后予以准许，本案审理期限从反诉受理之日重新计算。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。新美居公司委托诉讼代理人李鸿，被告马东丽及委托诉讼代理人李庆，第三人兴堰公司委托诉讼代理人陈俊吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新美居公司向本院提出本诉请求：1、判决被告腾退兴堰丽景（美安居装饰建材市场）A区8-1-5商铺并返还给原告；2、判决被告给付商铺租金、杂费人民币232974元（暂计至2019年6月30日，2019年7月1日后的租金按120.19元/天计算至返还房屋之日止）；3、判决被告给付违约金人民币20000元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年8月26日签订《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》，约定新美居公司将兴堰丽景（美安居装饰建材市场）A区8-1-5商铺租赁给被告经营使用，租期从2013年7月1日起至2016年6月30日，计租面积138.68平方米，租金2912.28元/月；同时管理协议约定马东丽每月向新美居公司缴纳广告费、管理费、物管费合计5元/月/平方米。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付给马东丽使用。承租期间，2018年12月14日，加上2019年1月1日-6月30日租金杂费21634元，马东丽合计欠租232974元。遂诉至本院。 马东丽就本诉辩称，1、被告于2013年７月１日开始承租涉案房屋至今，2018年4月29日、6月１２日、8月１９日第三人兴堰公司致函被告，要求被告与原告结算房屋的截止日期为2018年2月18日，且第三人已与原告解除了租赁合同关系，第三人即案涉房屋房东，明确要求被告只能与其建立房屋租赁关系，第三人是唯一的房屋所有权人和出租人。基于上述事实，被告认为原被告的房屋结算截止日期应为2018年2月18日止。2、被告共向原告及第三人缴纳房租22881.8元，向原告缴纳保证金5000元，向原告支付杂费4960元，上述费用合计32841.80元。3、从2013年7月1日至2018年2月18日被告应向原告支付租金159008.73元。4、被告在承租房屋租赁期间内因房屋严重漏水，被告请示原告之后，未得到原告及时有效答复。被告为避免损失的继续扩大，多次聘请第三方维修案涉房屋的漏水，共花去维修费117105元，该维修费应当由原告予以承担。鉴于被告已经支付，故应在本案当中予以一并处理，并在被告应交原告房租总额当中予以抵扣。5、综上所述，被告应交房租为126166.93元（159008.73元-已缴房租22881.8元-质量保证金5000元-杂费4960元），抵扣原告应支付被告维修费117105元后，被告应向原告给付9061.93元。6、原告主张的杂费无事实和法律依据，虽然原告提交了管理合同，但原告没有提交其履行管理义务的证据，被告明确表示原告没有尽过管理义务和广告投放义务，其广告费是代收代支费用，所以原告主张的广告费、管理费不能成立，被告也不应当给付，已给付部分应当抵扣房租。 兴堰公司就本诉述称：1.2012年兴堰公司与装饰协会签订商铺租用协议，兴堰公司将兴堰丽景ABCD区及永丰教师楼区域部分商铺（可用于建材市场开发的商铺）交由装饰协会推广、管理、打造都江堰市装饰建材市场，由于装饰协会为社团法人，故由新美居公司承接了商铺租用协议的权利义务，新美居公司在协议有效期内有权对外签订协议并收取租金、管理费；2.2019年成都中院作出（2019）川01民终1347号民事判决书，判决新美居公司欠付兴堰公司租金8128066.61元。后新美居公司未履行，兴堰公司向都江堰市人民法院申请强制执行，并解除与之合作，同时也告知了市场内所有商家，并要求在此之后租金向兴堰公司或法院执行账户缴纳。综上，案涉商铺应当退还第三人，租金未支付部分应当支付给第三人。 马东丽向本院提出反诉请求：1、请求法院判令新美居公司赔偿马东丽因承租房屋漏雨漏水造成的经济损失117105元（该117105元经济损失中包含2015年3月18日因房屋漏水维修外墙和室内装修产生的维修费用55858元，2017年10月15日因房屋漏水维修外墙和室内装修产生的维修费用22932元，2019年3月29日因房屋漏水维修外墙和室内装修产生的维修费用38315元）。2、反诉费由新美居公司承担。事实和理由：马东丽在承租使用第三人兴堰公司所有并委托新居公司出租管理的美安居装饰建材市场A区8-1-5商铺期间，该房屋在承租期间出现严重漏雨、漏水，给马东丽经营的商铺室外屋面、室内屋顶、墙面、地面的装修造成了严重损坏。马东丽曾多次向新美居公司反映漏雨漏水情况。新美居公司仅对房屋屋面进行了一次一定程度的维修，但没有彻底解决房屋的漏雨漏水问题，更没有对房屋漏雨漏水给马东丽经营的商铺装修损坏进行维修或赔偿。望判如所请。 新美居公司反诉辨称，马东丽起诉漏雨造成的经济损失 117105元是不真实的，请求法院驳回马东丽的反诉请求。理由如下：1、根据马东丽提供的证据载明的内容均无法反映是因漏水漏雨产生的维修费用，其提供的2015年3月18日的收据、2017年10月15日的收据、2019年3月29日的收据，该3份收据上载明的维修费用新美居公司并不知晓，同时马东丽向新美居公司出具2018年2月14日的欠条以及同日申请缓交租金的申请书上均未提出在结算时应对上述费用进行抵扣，这不符合双方的交易习惯，说明其证据是不真实的。2、根据合同的约定，马东丽漏雨漏水如需自行维修，应征得新美居公司及兴堰公司的同意，其维修费用应在维修前交由两公司进行审核同意后方可实施。本案中马东丽自新美居公司起诉时一直未向两公司告知其产生的维修费用，因此该费用应由其自行承担。3、本案中马东丽曾向新美居公司出具《欠条》及《承诺书》，按照交易习惯，如马东丽在此之前产生了维修费用，也应当在双方结算出具承诺书时双方进行抵扣，但该承诺书上并未载明漏水抵扣的内容，因此新美居公司认为马东丽提供的维修的相关证据都是虚假的。4、根据与本案类似的（2019）川01民终7852号《民事判决书》（新美居诉宋义长租赁合同纠纷一案）载明的内容，双方签订的租赁合同终止后，出租人不承担案涉房屋的维修义务。本案中新美居公司与马东丽的租赁合同截止时间为2016年6月30日，合同租期届满后马东丽应当将房屋腾退给新美居公司，但其既不支付租金，又拒绝腾退房屋，且明知其占用的房屋存在漏水情况下仍然继续使用，所产生的相关损失应由马东丽本人进行承担。上述观点与前述二审判决观点一致。5、根据双方在租赁期间的交易习惯，马东丽向新美居公司缴纳的租金均是通过刷卡方式缴纳，而本案中马东丽与所谓的维修人员的维修费用的结算高达11万余元，没有一次是通过转账交易，这不符合当时的交易习惯，且马东丽未提供施工合同，正规的收费凭证，转账凭证予以印证，对该笔费用新美居公司难以认可。 兴堰公司就反诉述称，与新美居公司的答辩意见一致。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2012年12月28日，经成都市都江堰工商行政管理局核准，都江堰市兴堰安居置业投资有限责任公司名称变更为都江堰兴堰投资有限公司即本案第三人兴堰公司。位于都江堰市，其房屋产权为兴堰公司所有。该商铺为政府规划，兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会（都江堰市新美居市场经营管理有限公司）签订《合作协议》（合作期限至2021年2月18日止），并将商铺交由都江堰市装饰协会进行装饰建材相关业态招商经营。《合作协议》签订后，协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。 2013年8月26日，作为甲方的新美居公司与作为乙方的马东丽签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：第一条、租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积：1、甲方将美安居装饰建材市场A区8-1-5经营场地租赁给乙方经营装饰装修材料类商品，乙方经营类别为墙纸。2、本合同的有效期为36月，乙方经营使用期从2013年7月1日起至2016年6月30日止，其中甲方给予乙方租金免租期1月，即从2013年8月1日起算房租，2013年7月1日至2014年12月31日租金单价不变，2015年1月1日后按调整单价执行。3、商铺建筑面积为132.08平方米；公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为6.60平方米；商铺计价面积为138.68平方米。第二条、交款内容及交款方式：1、交款内容。租金单价为21元/平方米/月，摊位计价面积138.68平方米，月租金2912.28元，租赁期间租金共计49509元，租赁保证金5000元/户乙方应向甲方交纳的费用总计54509元（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后壹年后无息退还）。2、交款方式、时间、金额：乙方向甲方交纳租金每陆个月为壹个付款周期；租赁保证金新商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，先付后用。乙方第一次交款时间：2013年7月1日前，交款金额19561元（2013年8月1日至2013年12月31日计5个月）。乙方第二次交款时间：2014年1月1日前，交款金额17473元。乙方第三次交款时间：2014年7月1日前，交款金额17473元。乙方第四次交款时间：2014年12月31日前，交款金额：按调整单价执行。2、逾期未付或未足额支付：逾期在60日内，按逾期天数每天甲方有权按每天房租单价双倍的金额向乙方收取滞纳金；逾期超过60日后，则视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租商铺摊位另行租赁，并向乙方追缴所欠租金、滞纳金，乙方承担违约责任。并按应交保证金双倍的金额支付给甲方违约金。第三条、违约条款。甲乙双方在有充分证据证明对方不履行或违反本合同的任何条款、规定或条件而使守约方遭受损失，均由违约方承担并据实赔偿守约方的损失。第四条、合同的续租。本合同到期或提前解除时，乙方无权要求甲方赔偿或补偿因装修该租赁场地而发生的费用，以及进场时所发生摊位协调费。该合同明确约定合同附件有《管理协议》，合同附件与合同正本同居法律效力。 同日，新美居公司与马东丽签订《美安居装饰建材广场管理协议》（以下简称《管理协议》），约定1、乙方向甲方缴纳市场整体广告费2元/平方米/月，市场综合管理费2.40元/平方米/月，物管费0.6元/平方米/月。在所有商品承租方均缴纳整体广告费后，甲方履行本合同中关于广告方面的相关义务；2、半年交一次费用，第一次交款时间2013年7月1日交款4160元，第二次交款时间2013年12月30日，交款4160元。3、合同期间届满，未办理续租手续的。本合同自行终止，乙方应无条件撤除商品，拆除装修，将所租场地恢复原状、退还甲方并将费用结算至退房之日。自期间届满十日后，甲方随时有权无偿收回所租场地，强制拆除装修，拆除费用由乙方承担。在超期使用期间，乙方同意按照原租金和其他费用双倍向甲方支付租金和其他费用，乙方商品和装修的安全由乙方自行负责。同时备注：广告费为代收代支费用全部用于市场推广。 上述合同签订后，马东丽向新美居公司缴纳了保证金5000元，新美居公司依约向马东丽交付案涉商铺，合同履行期间马东丽向新美居公司缴纳了部分租金，其中2013年8月29日支付房屋租金10840元、广告费1664元（2元/㎡×138.68㎡×6个月）、管理费1997元（2.40元/㎡×138.68元/㎡×6个月）、物管费449元（2.40元/㎡×138.68元/㎡×6个月），9月2日支付房屋租金3721元，2016年9月30日直接向兴堰公司支付租金8320.8元，合计已支付租金22881.8元。 2016年6月30日合同到期后，马东丽继续承租该案涉商铺，但双方未签订书面租赁合同。2018年12月14日，双方就租金进行结算，马东丽向新美居公司出具《欠条》并出具《申请书》，《欠条》载明“截至2018年12月31日共计所欠费用为211340元，该费用由我本人与新美居公司进行结算”，《申请书》载明“我承租商铺面积138.68平方米，我方租用后因经营周转资金困难，因此欠贵公司应交的租金及杂费，截止2018年12月31日所欠费用为211340元，现向管理公司申请缓交，恳请公司予以支持。”另新美居公司表示保证金5000元在马东丽出具《欠条》时已抵扣所欠租金，故5000元租金在本案中不应抵扣。 另，审理中新美居公司增加诉讼请求要求解除双方签订的租赁合同，马东丽明确表示不同意解除。 二、审理中，新美居公司向本院提交了2013年马东丽承租商铺《漏雨维修表》及《关于漏水处理结果确认书》，2013年7月21日《漏雨维修表》，载明“我是（瑞丽墙纸）商家，我店入场后不久就发现部分墙体漏水，也及时向市场方反映，市场方也来解决了。但没过多久又开始漏水，反复了几次，到今年又发现有渗水现象，现在店铺共有3处漏水，导致部分墙体发霉、变色，现在再次向市场方反映，望市场方能彻底解决漏水问题”。商家显示孙成刚签名（孙成刚系马东丽之夫）。2013年11月29日，确认人显示为孙成刚签名出具的《关于漏水处理结果确认书》，载明“瑞丽墙纸于2013年9月8日，防水施工已完成，经观察，原漏水处已妥善处理，确认已无漏水现象”。维修人为代彬的签名。2019年9月6日，马东丽向本院提交申请，要求对新美居公司提交的《漏水维修申请》、《关于漏水处理结果确认书》上孙成刚的签名进行笔迹鉴定，确认是否为马东丽之夫孙成刚本人的签名，其后新美居公司提交情况说明，表示因该表形成时间为2013年，距今已久，其孙成刚的签名笔迹可能为孙成刚、马东丽或其店铺内工作人员所签，该表与马东丽是否应当支付租金不具有关联性。经审查，本院认为，本案中马东丽提出的鉴定申请涉及的是2013年发生的漏水问题，并非反诉中主张的漏水损失，因此不属于本案需查明的事实。故对于马东丽提出的鉴定申请，本院不予支持。 审理中，马东丽就反诉主张即漏雨维修损失向本院提交了照片1组、3组以杜勇个人名义出具的收据及维修结算单，证据如下：2015年3月18日出具的收据（金额为55858元）及维修结算单、2017年10月15日收据1份金额22932元及日维修结算单、2019年3月29日杜勇出具的收据（金额38315元）及维修结算单，未向本院提交相关合同、正式发票及银行转账凭证。经审查，马东丽提交的照片1组不能显示拍摄时间、地点、店铺名称也不清楚，在其提交的维修结算单上其结算说明上显示均以公司名义进行结算如“本公司已按照合同内容完成了美国约克墙纸店面漏水维修，特作出以下结算单、本公司结算按实际方量为准），而并非以个人名义出具。新美居公司、兴堰公司对其提交的收据及维修结算单均不予认可，同时就照片1组无拍摄时间、拍摄地点、店铺名称不清楚，也不予认可。 三、另查明，2017年本院受理兴堰公司诉都江堰市装饰协会、新美居公司房屋租赁合同纠纷一案（案号（2017）川0181民初275号），兴堰公司的诉请为解除兴堰公司与新美居公司签订的《商铺租用协议》及支付租金等诉请。一审判决后，新美居公司不服上诉至四川省成都市中级人民法院（案号（2019）川01民终初1347号），成都市中级人民法院于2019年7月19日作出终审判决：一、驳回兴堰公司的其他诉讼请求；二、新美居公司于本判决生效之日起三十日内支付兴堰公司截止2018年2月18日的租金8128066.61元。因新美居公司未履行该判决，兴堰公司已就该案向本院申请强制执行。诉讼中，兴堰公司明确表示对马东丽提出的租金支付和退还商铺之主张，另案处理。 上述事实由当事人的陈述及当事人各方身份信息，《准予变更登记通知书》、《商铺租赁合同》、《管理协议》、《民事判决书》、《欠条》、《申请书》等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，新美居公司虽非案涉房屋所有权人，但其根据与兴堰公司的相关合同具有出租案涉房屋的合法权利，且与兴堰公司的相关合同至今未到期亦未解除、终止，故新美居公司有权作为案涉房屋的出租人主张自己的合法权利。新美居公司与马东丽签订的《商铺租赁合同》、《管理协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。 一、关于新美居公司本诉主张解除合同、腾退案涉房屋、支付拖欠租金、杂费问题。2016年6月30日，租赁期限届满后，马东丽仍在继续使用商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方形成不定期租赁合同，新美居公司可解除合同。故新美居公司要求解除合同并腾退返还房屋的诉请，本院予以支持。关于租金，马东丽向新美居公司出具的《欠条》，载明截止2018年12月31日欠付新美居公司租金211340元，马东丽应当向新美居公司支付。其后租金应当按照合同约定计算，根据《商铺租赁合同》约定的计租面积138.68㎡，租金单价21元/㎡/月，月租金为2912.28平方米及《管理协议》约定的广告费2元/㎡/月、管理费2.40元/㎡/月，物管费0.6元/㎡/月，合计5元/㎡/月，则日租金为120.19元（2912.28元+138.68㎡×5元/㎡/月）÷30天。故马东丽应当按照120.19元/日自2019年1月1日起支付租金、杂费至房屋腾退返还之日止。新美居公司要求马东丽返还案涉房屋及支付租金、杂费符合法律规定，本院予以支持。 二、关于保证金应否抵扣租金的问题。本院认为，因马东丽向新美居公司出具的《欠条》及《申请书》中仅提及租金的欠付问题，并未提及保证金的退还，同时新美居公司也无证据证明其保证金已退还的前提下，新美居公司对此应承担举证不能的责任。故双方合同解除，马东丽缴纳的保证金5000元应予退还并在租金中予以抵扣。 三、关于新美居公司本诉主张的马东丽支付违约金20000元的问题。2016年6月30日租赁期限届满后，马东丽继续使用该商铺，并在出具《欠条》后仍未支付租金，且欠付租金数额较大，已构成违约。本院根据马东丽的实际履约情况、违约程度等因素将违约金调整为1万元，故马东丽应当向新美居公司支付违约金1万元。 四、关于马东丽反诉请求是否成立的问题。马东丽主张的漏雨维修损失分为三部分：2015年3月18日55858元、2017年10月15日22932元、2019年3月29日38315元。本院认为马东丽反诉请求不能成立，理由如下：其一、关于2015年3月18日的55858元，马东丽仅向本院提交1组所谓商铺存在漏水照片，该照片无时间、地点及店铺名称，不能证明马东丽承租的商铺存在漏雨漏水问题，其杜勇个人出具的收据及维修结算单，新美居公司对此不予认可，马东丽也未向本院提交合同、正式发票及银行转账凭证予以佐证；其二、马东丽无证据证明在此期间曾向新美居公司、兴堰公司反映商铺存在漏雨漏水，进而要求损失或调减租金之主张，且双方在2018年12月对租金进行结算时马东丽也并未主张。2016年6月30日租赁期限届满后，马东丽完全可以腾退房屋减少损失，但马东丽仍持续占有使用案涉房屋，不同意解除合同不符合常理；其三、关于2017年10月15日的22932元，2019年3月29日的38315元，因此时案涉房屋租赁合同早已租期届满，马东丽本应自2016年6月30日向新美居公司返还案涉房屋，但马东丽明知案涉房屋漏水仍持续占有使用案涉房屋。故对马东丽主张的2017年10月15日的22932元漏雨维修损失，2019年3月29日38315元漏雨维修损失，本院不予支持。基于以上三点，马东丽提交的证据不足以证明其反诉主张，对此应承担举证不能的责任，其反诉请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司与本诉被告马东丽形成的不定期租赁合同； 二、本诉被告马东丽于本判决生效之日起五日内将位于都江堰市美安居装饰建材市场Ａ区（建筑面积138.68平方米）腾退并返还给本诉原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司； 三、本诉被告马东丽于本判决生效之日起五日内向本诉原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付截止2018年12月31日的租金211340元（租金中应抵扣马东丽缴纳的保证金5000元）; 四、本诉被告马东丽于本判决生效之日起五日内向本诉原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付自2019年1月1日起至房屋腾退返还之日止的租金、杂费（租金及杂费计算标准：120.19元/日）； 五、本诉被告马东丽于本判决生效之日起五日内向本诉原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付违约金1万元； 六、驳回本诉原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告马东丽的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5194元及反诉案件受理费2642元，均减半收取，合计3918元由马东丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘秀芳 二〇二〇年四月三十日 书记员  甘小红