湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终802号上诉人（原审原告）：蔡代美，女，1964年4月4日出生，土家族，住湖南省常德市武陵区。被上诉人（原审被告）：常德市经泽建设开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道青阳阁社区5组武陵大道南段华达大厦9楼。法定代表人：罗永慧，董事长。委托诉讼代理人：吴竞红，湖南南天门律师事务所律师。上诉人蔡代美因与被上诉人常德市经泽建设开发有限公司（以下简称经泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡代美、被上诉人经泽公司公司的委托诉讼代理人吴竞红到庭参加庭询。本案现已审理终结。蔡代美上诉请求：撤销一审判决，支持一审诉讼请求，并由经泽公司承担违约责任和经济损失。事实及理由：蔡代美与经泽公司于1996年2月8日签订了购房合同。合同签订之后，房屋一直存在质量问题，且经泽公司亦未给蔡代美办理房屋产权证。蔡代美多处上访，至今未能解决。经泽公司辩称，如果房屋存在质量问题，应当进行鉴定，另行主张权利。蔡代美的购房款未付清，已经形成生效判决。在购房款付清之前，经泽公司有权拒绝办证。蔡代美向一审法院提出诉讼请求：1、判令经泽公司履行1996年2月8日与蔡代美签订的购房合同，协助蔡代美办理华达商贸城东栋2楼房屋产权证；2、诉讼费由经泽公司承担。一审法院认定事实如下：1996年2月8日，常德市华达建设开发总公司（甲方）与蔡代美（乙方）签订了《华达商贸城售房合同》，合同约定：甲方预售位于武陵大道南段东侧××井地段东××单元××楼××商品房××套给乙方，面积为132.644平方米（包括此套房屋的建筑面积和少量公用面积），产权证面积为此套房屋的建筑面积；购房款总额约为172437元；两次付款的，余款在工程竣工后交付使用前付清；甲方房屋竣工交付使用时间最迟不超过96年10月底；甲、乙双方签订本合同时，如乙方需要公证，甲方应协助办理，费用由乙方负责，甲方为乙方代办房屋产权证，费用由乙方负责。因蔡代美欠付购房尾款55437元，1997年12月29日常德市华达建设开发总公司起诉蔡代美，要求蔡代美支付所欠购房款，一审法院于1998年6月22日作出（1998）武民初字第498号民事判决，判令蔡代美向常德市华达建设开发总公司支付购房款55437元。该判决生效后，常德市华达建设开发总公司于1999年12月17日向一审法院申请执行，因常德市华达建设开发总公司的申请执行期限已逾期，一审法院作出（2000）武执字第012号民事裁定，终结执行（1998）武民初字第498号判决书。另查明，常德市华达建设开发有限公司成立于1996年5月15日。2015年4月2日，常德市经泽建设开发有限公司与常德市华达建设开发有限公司达成《公司合并协议》，常德市经泽建设开发有限公司吸收常德市华达建设开发有限公司存续，常德市华达建设开发有限公司注销，合并后，存续公司名称为经泽公司，股东为常德市经济建设投资集团有限公司。常德市华达建设开发有限公司、常德市经泽建设开发有限公司办理了相关注销、合并变更登记事宜。庭审中，蔡代美认可，剩余购房款55437元至今未支付给经泽公司。一审法院认为，本案争议焦点如下：1、在蔡代美未支付剩余购房款的情况下，经泽公司是否有权拒绝办理房屋产权证明？根据生效法律文书确认的事实，蔡代美应向常德市华达建设开发有限公司支付尚欠的购房款55437元，虽然常德市华达建设开发有限公司未在判决生效后的法定期限内向法院申请强制执行，但其享有的债权并未消灭，蔡代美仍负有支付剩余购房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条的规定，当事人互负债务的，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据《华达商贸城售房合同》约定，蔡代美应当在工程竣工后交付使用前付清全部购房款，常德市华达建设开发有限公司为蔡代美代办房屋产权证；但蔡代美至今仍未支付欠付的购房款，常德市华达建设开发有限公司有权以债务人未履行债务为由行使抗辩权利，拒绝为蔡代美办理房屋产权证。2、本案是否已过诉讼时效？《华达商贸城售房合同》确认了购房人蔡代美应当支付购房款172437元的义务，在蔡代美未履行完毕支付义务前，合同仍处于有效期间，在蔡代美付清购房款而常德市华达建设开发有限公司拒绝为蔡代美办理房屋产权证明时，其权利才受到侵犯，故本案未超过诉讼时效。至于经泽公司称蔡代美诉讼请求无法实现、要求办证的房屋范围超出其购买范围，因《华达商贸城售房合同》中对房屋的指向唯一、明确，而“房屋产权证”仅系蔡代美对房屋不动产权证书的不规范表达，其诉讼请求的标的是明确的，故对上述辩称不予采纳。因常德市华达建设开发有限公司已于2015年与常德市经泽建设开发有限公司合并，故其权利和义务由合并后的法人经泽公司享有和承担。综上，对于蔡代美要求经泽公司协助办理华达商贸城东栋2楼房屋产权证的诉讼请求，不予支持。经泽公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，符合缺席审理的条件。依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回蔡代美的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由蔡代美负担。本案二审期间，蔡代美提供了证人唐某、王某的书面证言以及照片，拟证明房屋存在质量问题。本院认为，证人应当出庭作证，蔡代美提交的书面证人证言，其证据形式不具有合法性，本院不予采信。本案案涉房屋时间久远，照片反映的问题究竟是使用时间过长不当引起还是质量问题引起，缺乏相关的证据佐证，故不具有关联性，本院不予采信。本院查明事实与一审法院查明的事实一致。本案争议的焦点为，经泽公司是否应当给蔡代美办理房屋产权证。本院认为，蔡代美与常德市华达建设开发总公司签订的售房合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据购房合同的约定，蔡代美有足额支付购房款的义务，常德市华达建设开发总公司有交付房屋和协助办理房屋产权证的义务。由于合同中没有约定义务履行的先后顺序，应当推定双方当事人同时履行义务。在蔡代美未按照合同和生效法律文书足额支付购房款的情况下，常德市华达建设开发总公司享有同时履行抗辩权，有权拒绝办理房屋产权证。在合同的履行过程中，常德市华达建设开发总公司变更为经泽公司，合同的权利与义务应由经泽公司享有和承担。房屋买卖合同是以转移房屋所有权为目的合同，在蔡代美支付购房款之后，经泽公司应当为蔡代美办理房屋产权证。蔡代美还要求经泽公司承担违约责任，支付违约金和赔偿损失，属于二审中新增加的诉讼请求。由于经泽公司不同意调解，或由本院一并审理，本院不予审理。蔡代美可以另行主张权利。综上，蔡代美的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由蔡代美负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  孙 晖审判员  谭洪妮二〇二〇年四月二十九日书记员  余 芳附相关法条1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。