济南市历下区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0102执异221-1号异议人（案外人）：济南圣德地纸制品有限公司，住所地济南市历城区荷花路街道苏家村苏家工业园。法定代表人：孙艳儒。委托诉讼代理人：高凤英，女，1968年4月18日出生，住济南市历城区。申请执行人：王才峰，男，1969年10月4日出生，汉族，住济南市历城区。被执行人：山东神光集团实业总公司，住所地济南市七里堡神光写字楼。法定代表人：苏彪。被执行人：山东晨光房地产开发有限公司，住所地济南市历城区华龙路1623号三层。法定代表人：苏彪。被执行人：山东三歌经贸有限公司，住所地济南市历城区洪楼西路智慧大厦。法定代表人：范晓云。被执行人：范晓云，女，1988年2月2日出生，汉族，住山东省沂水县。被执行人：伊翠云，女，1970年6月26日出生，汉族，住济南市历下区。本院在执行申请执行人王才峰与被执行人山东神光集团实业总公司（以下简称神光实业总公司）强制执行公证债权文书一案及申请执行人王才峰与被执行人山东三歌经贸有限公司（以下简称三歌公司）、神光实业总公司、山东晨光房地产开发有限公司、范晓云、伊翠云金融借款合同一案（两案合并执行）过程中，案外人济南圣德地纸制品有限公司（以下简称圣德地公司）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。案外人圣德地公司称，历下法院对神光实业总公司名下位于历城区××街道××家村苏家工业园土地（土地证号：历城国用（2001）236号，地号050647169，土地面积30206.7平方米）及地上建筑物进行了拍卖，拟将拍卖款用于清偿神光实业总公司的债务，申请人认为该部分拍卖款中部分款项属于申请人确认所有。理由如下：2016年1月1日，申请人圣德地公司与神光实业总公司签订了房屋租赁合同补充协议，合同中约定：申请人对神光实业总公司未按照租赁合同交付的800平米的房屋自行修缮，修缮后该800平米的房屋所有权归申请人所有。如遇政府征用，该房屋的补偿款归申请人所有。协议签订后，申请人对800平米的房屋进行了重新建设，加固地基后盖成两层约1700平方米，自2016年起就实际占有、使用，申请人对该房屋的权利已经取得了对抗效力。申请人认为法院不能执行该1700平米的房屋，已经执行的，应该将该1700平米的价款152万元（经法院评估报告，评估确认）确认给申请人所有。同时在土地使用权发生转让时，原租赁关系仍然有效，申请人应继续在原地址上生产经营，和新的土地受让人签订合同。异议请求如下：1、请求法院将拍卖的神光实业总公司名下位于历城区××街道××家村苏家工业园土地（土地证号：历城国用（2001）236号，地号050647169，土地面积30206.7平方米）及该宗土地上地上物的拍卖款中属于该宗土地东北方向的约1700平方米房屋的评估价152万元支付给申请人；2、请求执行买卖不破租赁的原则，由申请人继续在原地址上生产经营，履行原租赁合同及合同补充协议，与受让人签订租赁合同。申请人为证明自己的主张向本院提交如下证据：1、2013年12月1日租赁合同，出租方：山东神光实业集团总公司；承租方：济南圣德地纸制品有限公司。2、2016年１月１日租赁合同补充协议。3、2019年年底，缴纳土地租金，神光公司开具的收据及协助执行通知书。4、营业执照副本及房屋照片。被执行人神光实业总公司辩称，一，执行法院拍卖答辩人的土地及地上建筑物答辩人没有异议，土地及地上建筑物不可分离，应予处理。二，异议人没有取得涉案房屋的产权，异议人提出的地上建筑物附着在被执行人的土地上，在没有产权证明的情况下，应推断为被执行人的财产，由法院评估拍卖。另外，异议人的建筑物是在2016年后建设的，涉案土地在此前已经抵押给了案件的申请执行人。综上，异议人的异议没有法律依据，应驳回其异议。本院经查明，2013年12月1日，出租方（甲方）神光实业总公司与承租方（乙方）圣得地公司签订房屋租赁合同，合同主要内容为：（一），租赁期限和费用：乙方承租甲方所有权的工业园区厂房南北各一间，办公用平房一排，建筑面积2100平方米。租赁期限：2014年1月1日至2023年12月30日，租期10年。……（二），由于北厂方需要修缮，起租时间由交付之日起计算,经双方协商决定房屋维修费用由乙方支付。合同签订后，双方进行了履行。至2016年1月，双方签订房屋租赁合同补充协议，协议主要内容为：……（二）对于甲方未交付乙方的800平米房屋，甲方因自身原因无力修缮，现有乙方进行修缮后使用，修缮费用由乙方自行承担，修缮后的房屋所有权归乙方，如遇市政工程、国家征用、政府拆迁及不可抗力的原因，所修缮房屋（地上建筑物）的补偿款全部归乙方。（三）修缮完成后，关于乙方修缮后的房屋实际所占用的土地面积，由乙方向甲方支付土地租赁费，租赁期限自2016年1月1日至2023年12月31日止。土地租赁到期后，乙方修缮的房屋所有权任然归乙方，土地继续租赁。……该补充协议签订后，异议人对上述房屋进行了修缮并使用，且异议人向向被执行人神光实业总公司缴纳土地租赁费用。乙方异议人所修缮的房屋未办理房屋所有权手续及建设审批手续。另查明，执行依据系生效法律文书，（2012）历商初字第662号民事判决书，该判决书于2013年4月下发，判决书认定：2009年4月，神光实业总公司将位于济南市历城区华山镇苏家村土地抵押给抵押权人山东济南润丰合作银行历下支行，并办理了抵押权登记。并在判决主文第四项判定：“原告山东济南润丰农村合作银行对被告山东神光集团实业总公司位于济南市历城区华山镇苏家村土地使用权（土地他项权利证号为历成他权(2009）第0500010号）享有优先受偿权。执行依据强制执行公证文书（1996）济历公证经字第811号，于1997年5月5日出具，执行法院于2006年5月31日下达（2006）历执证字第0779号债权凭证，债权人为中信银行济南分行，债务人为神光实业总公司及济南鑫兴大厦。另查明，中信银行济南分行将上述公证文书载明的债权转让给了中国信达资产管理股份有限公司山东分公司，中国信达资产管理股份有限公司山东分公司又于2014年12月30日转让给了山东宏灿经贸有限公司，山东宏灿经贸有限公司于2019年12月6日，转让给了王才峰。债权人山东济南润丰农村合作银行于2017年7月将（2012）历商初字第662号民事判决书确认的债权转让给了山东北城庆合置业有限公司，山东北城庆合置业有限公司又于2019年12月27日将债权转让给了王才峰。本院依据（2012）历商初字第662号生效的民事判决书及强制执行公证文书，于2015年3月18日查封了被执行人神光实业总公司位于位历城区××街道××家村村苏家工业园土地（土地证号：历城国用（2001）236号，地号050647169），于2015年8月16日查封了上述土地及地上建筑物，并将查封房屋土地进行了评估，于2019年5月发布拍卖公告。另查，异议人称其自行加固地基，修缮的1700平方米的房屋经本院委托评估，确认价值150.36万元。本院认为，关于异议人圣德地公司的第二项异议请求，系异议人作为利害关系人行使的异议请求权，本院已在（2019）鲁0102执异221-2号裁定书中予以审查。关于异议人圣德地公司是否取得涉案土地（土地证号：历城国用（2001）236号，地号050647169）上建筑物1700平米房屋的所有权，其异议请求是否成立的问题根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。根据此条规定，因事实行为而导致物权的设立或者消灭，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的不动产登记等物权公示方法。涉案1700平方米房屋是异议申请人自行建造修缮，但异议人的建造行为非合法建造。因合法建造取得物权的条件是：必须有合法的建房手续，完成了审批手续，符合政府的规划要求。如未有合法审批手续，自行建造房屋既取得物权，就意味着擅自突破城市规划，违章建房的违法行为就会受到鼓励。因此违章建筑不适用该条的规定。本案异议人未向本院提交其建造上述房屋的合法审批手续，因此其以涉案地上建筑物系其建造而主张所有权的意见，无法律依据，本院不予支持。异议人与被执行人所签协议，是一般债权约定而非物权约定，该补充协议不能引起物权变动的效力，该1700平米的厂房的所有权仍属于被执行人神光公司，异议人可依据双方所签合同及补充协议，向神光公司主张债权。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议申请人济南圣德地纸制品有限公司提出的异议。如不服本裁定，认为原判决、调解书等错误，应当依照审判监督程序办理，如与原判决、调解书无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  钟红梅人民陪审员  马 杰人民陪审员  郭宏文二〇二〇年四月十七日书 记 员  刘 阳济南市历下区人民法院执行裁定书（2019）鲁0102执异221-2号利害关系人：济南圣德地纸制品有限公司，住所地济南市历城区荷花路街道苏家村苏家工业园。法定代表人：孙艳儒。委托诉讼代理人：高凤英，女，1968年4月18日出生，住济南市历城区洪家楼西路13号2号楼4单元501室。申请执行人：王才峰，男，1969年10月4日出生，汉族，住济南市历城区七里河小区10号楼4单元302室。被执行人：山东神光集团实业总公司，住所地济南市七里堡神光写字楼。法定代表人：苏彪。被执行人：山东晨光房地产开发有限公司，住所地济南市历城区华龙路1623号三层。法定代表人：苏彪。被执行人：山东三歌经贸有限公司，住所地济南市历城区洪楼西路智慧大厦。法定代表人：范晓云。被执行人：范晓云，女，1988年2月2日出生，汉族，住山东省沂水县夏蔚镇上麦坡村115号。被执行人：伊翠云，女，1970年6月26日出生，汉族，住济南市历下区甸柳新村三区7号楼1单元503室。本院在执行申请执行人王才峰与被执行人山东神光集团实业总公司（以下简称神光实业总公司）强制执行公证债权文书一案及申请执行人王才峰与被执行人山东三歌经贸有限公司（以下简称三歌公司）、神光实业总公司、山东晨光房地产开发有限公司、范晓云、伊翠云金融借款合同一案（两案合并执行）过程中，案外人济南圣德地纸制品有限公司（以下简称圣德地公司）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。利害关系人圣德地公司称，历下法院对神光实业总公司名下位于历城区荷花路街道苏家村苏家工业园土地（土地证号：历城国用（2001）236号，地号050647169，土地面积30206.7平方米）及地上建筑物进行了拍卖，拟将拍卖款用于清偿神光实业总公司的债务，申请人认为该部分拍卖款中部分款项属于申请人确认所有。理由如下：2016年1月1日，申请人圣德地公司与神光实业总公司签订了房屋租赁合同补充协议，合同中约定：申请人对神光实业总公司未按照租赁合同交付的800平米的房屋自行修缮，修缮后该800平米的房屋所有权归申请人所有。如遇政府征用，该房屋的补偿款归申请人所有。协议签订后，申请人对800平米的房屋进行了重新建设，加固地基后盖成两层约1700平方米，自2016年起就实际占有、使用，申请人对该房屋的权利已经取得了对抗效力。申请人认为法院不能执行该1700平米的房屋，已经执行的，应该将该1700平米的价款152万元（经法院评估报告，评估确认）确认给申请人所有。同时在土地使用权发生转让时，原租赁关系仍然有效，申请人应继续在原地址上生产经营，和新的土地受让人签订合同。异议请求如下：1、请求法院将拍卖的神光实业总公司名下位于历城区荷花路街道苏家村苏家工业园土地（土地证号：历城国用（2001）236号，地号050647169，土地面积30206.7平方米）及该宗土地上地上物的拍卖款中属于该宗土地东北方向的约1700平方米房屋的评估价152万元支付给申请人；2、请求执行买卖不破租赁的原则，由申请人继续在原地址上生产经营，履行原租赁合同及合同补充协议，与受让人签订租赁合同。申请人为证明自己的主张向本院提交如下证据：1、2013年12月1日租赁合同，出租方：山东神光实业集团总公司；承租方：济南圣德地纸制品有限公司。2、2016年１月１日租赁合同补充协议。3、2019年年底，缴纳土地租金，神光公司开具的收据及协助执行通知书。4、营业执照副本及房屋照片。被执行人神光实业总公司辩称，一，执行法院拍卖答辩人的土地及地上建筑物答辩人没有异议，土地及地上建筑物不可分离，应予处理。二，异议人没有取得涉案房屋的产权，异议人提出的地上建筑物附着在被执行人的土地上，在没有产权证明的情况下，应推断为被执行人的财产，由法院评估拍卖。在拍卖过程中降价拍卖合法。本院经查明，2013年12月1日，出租方（甲方）神光实业总公司与承租方（乙方）圣德地公司签订房屋租赁合同，合同主要内容为：（一），租赁期限和费用：乙方承租甲方所有权的工业园区厂房南北各一间，办公用平房一排，建筑面积2100平方米。租赁期限：2014年1月1日至2023年12月30日，租期10年。……（二），由于北厂方需要修缮，起租时间由交付之日起计算,经双方协商决定房屋维修费用由乙方支付。合同签订后，双方进行了履行。至2016年1月，双方签订房屋租赁合同补充协议，协议主要内容为：……（二）对于甲方未交付乙方的800平米房屋，甲方因自身原因无力修缮，现有乙方进行修缮后使用，修缮费用由乙方自行承担，修缮后的房屋所有权归乙方，如遇市政工程、国家征用、政府拆迁及不可抗力的原因，所修缮房屋（地上建筑物）的补偿款全部归乙方。（三）修缮完成后，关于乙方修缮后的房屋实际所占用的土地面积，由乙方向甲方支付土地租赁费，租赁期限自2016年1月1日至2023年12月31日止。土地租赁到期后，乙方修缮的房屋所有权任然归乙方，土地继续租赁。……该补充协议签订后，异议人对上述房屋进行了修缮并使用，且异议人向向被执行人神光实业总公司缴纳土地租赁费用。乙方异议人所修缮的房屋未办理房屋所有权手续及建设审批手续。另查明，执行依据系生效法律文书，（2012）历商初字第662号民事判决书，该判决书于2013年4月下发，判决书认定：2009年4月，神光实业总公司将位于济南市历城区华山镇苏家村土地抵押给抵押权人山东济南润丰合作银行历下支行，并办理了抵押权登记。并在判决主文第四项判定：“原告山东济南润丰农村合作银行对被告山东神光集团实业总公司位于济南市历城区华山镇苏家村土地使用权（土地他项权利证号为历成他权(2009）第0500010号）享有优先受偿权。执行依据强制执行公证文书（1996）济历公证经字第811号，于1997年5月5日出具，执行法院于2006年5月31日下达（2006）历执证字第0779号债权凭证，债权人为中信银行济南分行，债务人为神光实业总公司及济南鑫兴大厦。另查明，中信银行济南分行将上述公证文书载明的债权转让给了中国信达资产管理股份有限公司山东分公司，中国信达资产管理股份有限公司山东分公司又于2014年12月30日转让给了山东宏灿经贸有限公司，山东宏灿经贸有限公司于2019年12月6日，转让给了王才峰。债权人山东济南润丰农村合作银行于2017年7月将（2012）历商初字第662号民事判决书确认的债权转让给了山东北城庆合置业有限公司，山东北城庆合置业有限公司又于2019年12月27日将债权转让给了王才峰。本院依据（2012）历商初字第662号生效的民事判决书及强制执行公证文书，于2015年3月18日查封了被执行人神光实业总公司位于位于历城区荷花路街道苏家村苏家工业园土地（土地证号：历城国用（2001）236号，地号050647169），于2015年8月16日查封了上述土地及地上建筑物，并将查封的土地及地上建筑物进行了评估。于2019年5月发布拍卖公告。另查，异议人称其自行加固地基，修缮的1700平方米的房屋经本院评估，确认价值150.36万元。本院认为，关于异议人提出的第１项异议请求，本院已在（2019）鲁0102执异221-1号裁定书中予以审查。关于异议人与被执行人的租赁合同是否适用“买卖不破租赁”的原则，由异议人在此租赁土地上继续生产经营异议请求是否成立的问题异议人与被执行人约定自2016年1月1日起至2023年12月31日止，异议人所自建1700平米房屋所占用土地，以每年每亩4000元的标准向被执行人支付租赁费。双方的土地租赁合同有效且已经履行。但涉案土地于2009年办理了抵押登记，抵押权人取得了土地他项权利证书，生效判决书确认了抵押权人享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第190条规定，订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第66条的规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”《拍卖、变卖规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”本案的拍卖并未除去租赁权，应去除异议人的租赁权后进行拍卖。因此，异议人主张在本院拍卖的土地上继续生产经营且与新的受让人签订租赁合同的异议请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议申请人济南圣德地纸制品有限公司提出的异议。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内向济南市中级人民法院申请复议。审判长钟红梅人民陪审员马杰人民陪审员郭宏文二Ｏ二Ｏ年四月十七日书记员刘阳