四川省广元市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)川08民终482号 上诉人（原审原告）：四川经伟药业有限责任公司。住所地：广元市昭化区元坝镇葭萌路610号。 法定代表人：张针，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：余俊才，男，生于1986年12月12日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 上诉人四川经伟药业有限责任公司（以下简称“四川经伟药业公司”）因与被上诉人余俊才房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2019)川0802民初4990号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 四川经伟药业公司上诉请求：1、撤销四川省广元市利州区人民法院(2019)川0802民初4990号民事裁定，发回利州区人民法院重新审理；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审裁定认定事实不清，适用法律不当。双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，被上诉人应承担不能履行合同的法律责任。 四川经伟药业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2017年12月22日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款60万元，并支付违约金54万元（逾期90天，每天按购房款10‰计算），同时赔偿原告双倍购房款中的一倍即60万元，以上合计174万元；3、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2017年12月22日，原告四川经伟药业公司与被告余俊才签订了《房屋买卖合同》，内容为：“甲方（出卖方）余俊才，身份证号码×××0259，乙方（购买方）：四川经伟药业有限责任公司，统一社会信用代码：915108116627998356，甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：第一条基本情况，1、甲方由于急需资金周转，自愿将以下房屋出售给乙方，乙方已也充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下：（1）该房屋坐落于广元市利州区万源新区（英伦.优山郡），建筑面积为145.26平方米；套内建筑面积127.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.50平方米；（2）该房屋的买卖合同备案号为：201408080000105。第二条、保证。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。…第三条、房价款与付款方式。1、甲乙双方经协商一致，上述房屋（包含第一条第二款列明的配套设施等）总房价款为：陆拾万元整（小写：人民币600000元）。2、支付方式、支付时间。甲乙双方同意，乙方在本合同签订之日支付给甲方人民币陆拾万元整，（小写：¥600000元），作为乙方购买甲方房屋的款项。3、甲方指定购房款转入：开户行：建行御景湾支行，账号62×××51，户名：余俊才。第四条交付期限。甲乙双方同意，双方应于本合同签订生效且乙方支付购房款之日起11日内到房地产主管部门办理过户手续。第五条违约责任。1、在办理房屋产权及土地使用权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告及主管部门要求的其他文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负责赔偿。2、甲方如不按本合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额10‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同，甲方除应按本条约定支付违约金外，同时应双倍购房款返还乙方已支付的全部房价款。3、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按10‰计算的违约金给与甲方。逾期超过三个月时，甲方有权解除本合同。…。 2017年12月22日原告四川经伟药业公司通过网上银行，分三次向被告余俊才在中国建设银行股份有限公司广元御景湾支行账号62×××51转账60万元，摘要：房屋购置款。 另查明：2014年8月8日被告余俊才与广元市鑫恒霈房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告余俊才购买位于广元市利州区，建筑面积145.26平方米，套内建筑面积127.7600平方米，该商品单价每平方7177.52元，总价款917000元。 2017年6月30日被告余俊才与案外人惠杨莉签订了《房屋买卖合同》，被告余俊才将涉案房屋以90万元，卖给案外人惠杨莉。 2017年7月17日案外人杨乾向本院起诉被告余俊才民间借贷纠纷一案，（2017）川0802民初3360号，于2017年9月14日涉案房屋被查封。 2018年3月26日案外人惠杨莉向本院起诉被告余俊才和广元市贵商村镇银行股份有限公司昭化支行房屋买卖合同纠纷，被告余俊才对（2018）川0802民初1344号民事判决书不服，上诉于广元市中级人民法院，2019年4月3日（2019）川08民终298号民事调解书，内容为：“余俊才与惠杨莉同意继续履行于2017年6月30日签订的《房屋买卖合同》…” 一审法院认为，本案争议的焦点：原、被告之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。理由如下：第一、2017年6月30日被告余俊才以90万元将涉案房屋卖给案外人惠杨莉。2017年12月22日被告与原告公司签订房屋买卖合同，总价款60万元，双方约定价格明显低于市场价格，有违等价原则，并且被告与案外人惠杨莉之间交易在先。第二，原告公司法定代表人张针与被告签订房屋买卖合同前后，从未见过面，且签订合同之前，原告公司未到房屋查看情况，只是委托公司员工电话了解到房屋无瑕疵。且合同中载明，被告急需资金周转，将房屋出售给原告公司，作为理性市场主体，被告无理由在自己资金不足的情况下，以低于购买房屋总价款30万元的价格出售给原告公司，不符合房屋买卖合同日常交易习惯。第三、2017年9月14日涉案房屋已被查封，而原告公司未了解到该情况，是不符合交易习惯。第四、按照原、被告双方签订房屋买卖合同约定支付购房款之日起11日即2018年1月2日内办理房屋过户手续，虽原告公司提供了2018年2月22日向广元市不动产登记管理中心的函证明及时请求办理权属登记，但无广元市不动产登记管理中心回复达不到证明目的。原告公司未及时请求办理权属登记，不符合正常买卖房屋交易习惯。第五、从张针、刘丕煊、赵维、被告余俊才在广元市公安局利州区的询问笔录结合看，被告余俊才向原告公司借款60万元，用涉案房屋作为担保，符合借贷关系的特征。 综上，原告公司与被告余俊才签订房屋买卖合同从表面看，是房屋买卖合同，但因房屋买卖合同法律关系赖以存在的基础法律关系为双方之间的借贷关系，故该行为实为被告对借贷履行的保证，系物的担保。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，经法庭释明后，原告公司坚持不变更诉讼请求，故应驳回原告的起诉。依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，裁定驳回原告四川经伟药业有限责任公司的起诉。 本院审理查明的事实和证据与一审裁定一致。 本院认为，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，在案证据《房屋买卖合同》、四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初1344号民事判决书、本院（2019）川08民终298号民事调解书、广元市公安局利州区所作余俊才诈骗案询问笔录及双方提交的证据与陈述等，能证实双方之间名为买卖，实为民间借贷法律关系，原审法院依据前述规定裁定驳回原告四川经伟药业有限责任公司的起诉并无不当。 综上，四川经伟药业有限责任公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 李 超 审判员 梁晓斌 审判员 王仲坚 二〇二〇年四月二十九日 书记员 徐 菲