湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初2482号原告：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所地长沙高新开发区麓天路28号金瑞麓谷科技产业园A4栋1201号。法定代表人：刘鲲鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，户籍地湖南省安化县，该公司法务（特别授权）。被告：颜治国，男，1979年11月6日出生，汉族，住。被告：傅婷，女，1978年10月2日出生，汉族，住。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称鲲鹏物业）与被告颜治国、傅婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏博玲、被告颜治国到庭参加了诉讼。被告傅婷经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲲鹏物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费5194元，违约金1000元；2．判令被告支付本案诉讼费、公告费。事实与理由：2014年3月17日，原告与湖南中核置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告为被告所在的小区提供物业管理服务，合同期至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，原告可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业2-1-304号的业主，物业面积为90.13㎡，收费标准为1.4元/月/㎡计算，按照约定被告应向原告缴纳从2014年10月1日至2018年3月5日的物业管理费共计5194元，违约金1000元。经原告多次催缴，被告拒不缴纳物业费。被告颜治国辩称，首先，我与原告方签的合同是无效的，合同上面不是我签的字，我提交证据中的合同可以体现。所以原告要我缴纳物业费的事实不存在。其次，收房时入户门猫眼没装，要赔偿100元；客厅到阳台的玻璃门门锁没装，收房不久叫物业公司来装的时候把门框搞坏了，玻璃门框损坏更换，包括撬坏装修恢复，按5000元计算；客厅到阳台的窗户没装玻璃，直到2017年搞装修的时候都没装，后面物业公司从别处搞了块玻璃，尺寸不符；厨房下水管堵塞，向物业公司多次反映，致使房屋装修10个月不能入住，在外租房租金按汇金府附近同面积行情1500元每月计算，原告要赔偿15000元。厨房下水管损坏部分，找师傅维修花了200元，原告应予赔偿。另，原告应退还装修时交的2000元押金。以上共计22300元。被告傅婷未提交答辩意见。本院经审理认定如下案件事实：2018年10月前被告颜治国、傅婷系宁乡市玉潭镇一环路（湘核花园）五期2栋304室业主，房屋为电梯房，建筑面积90.31㎡。2014年3月17日，原告与湖南中核置业有限公司签订了《“湘核﹒汇金府”前期物业服务合同》，合同约定由原告向湖南中核置业有限公司开发的汇金府小区提供物业管理服务，物业费收费标准为：高层带电梯的住宅1.4元/月/㎡，合同期限为自本合同签订之日起至本项目的业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。原告在该小区实际服务至2018年3月5日，被告未缴纳2014年10月1日至2018年3月5日的物业管理费5272元（90.31㎡×1.4/月/㎡÷30天×1251天），原告只要求5194元。原告对前述物业服务费进行了书面催收后，被告未缴费，酿成本诉。另查明，该小区于2017年成立了业主委员会。2017年9月9日，宁乡市玉潭街道花明社区汇金府业主委员会向原告提出了整改通知，内容如下：“鲲鹏物业汇金府项目：目前小区存在迎接第五次全国文明建设大检查，经过一系列的措施之后存在以下几个方面的问题。请贵公司在一个星期之内完善好。1、小区环境卫生：电梯箱内及过道、消防通道、地下车库及绿化区域、公共区域的卫生清理，彻底清查牛皮癣的收尾工作。2、小区的所有公共设施的亮化：要做到晚上所有监控都能识别清楚，每栋步梯间灯光必须全部安装调试。3、整顿员工纪律：保安部要做到尽职尽责，不得擅自离岗，不得不作为，必须服装整齐，不得坐岗，保洁部必须严格按照公司规定，规定时间清扫各部位卫生清理残留的物品不得有缺岗现象。”另，业主委员会曾向业主发放了是否更换物业公司意见征求表，多数业主反映原告不作为，同意更换物业公司。2018年3月2日，业主委员会向原告送达了物业合同终止告知函，内容如下：“湖南鲲鹏物业服务有限公司：贵公司与湖南中核置业开发商签定的前期物业合同，已于汇金府小区业主委员会成立之日起到期。现因大部份业主对贵公司服务极为不满另因贵公司在合同期内多方面不作为导致汇金府小区车辆管理、卫生、安全方面极为混乱。多次与贵公司沟通协商无果，且无半点改善，针对此情况业委会就是否更换物业公司向所有业主发放《关于更换物业公司意见征求表》，共有351户业主签名同意更换物业公司，达到小区所有业主60%以上，结合汇金府联合支部，汇金府业主委员会会议决定终止贵公司对本小区的物业服务，请于2018年3月5号前配合业委会及新选聘的物业公司做好物业交接工作。”原告于2018年3月5日撤出了该小区。庭审中，原告对上述问题均予以认可。又查明，2017年4月2日，被告颜治国向原告缴纳了2000元装修押金至今未退还。原告愿意将装修押金抵扣本案物业服务费用，被告颜治国认为前期物业服务合同本人没有签字，该合同无效，不需要缴纳物业服务费，要求原告退还装修押金。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、不动产信息登记表、服务收费标准核定表、服务质量检查记录表、整改工作汇报、宁乡市玉潭镇花明社区居民委员会证、短信催收信息和被告颜治国提交的湘核汇金府签约文件、照片、装修押金收据及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，原告与案外人湖南中核置业有限公司签订的《“湘核﹒汇金府”前期物业服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。小区业主委员会成立后，原告对小区物业继续进行了服务，合同继续履行，直到2018年3月5日前期物业服务合同才终止。被告应当按照合同约定交纳2014年10月1日至2018年3月5日的物业费5272元，原告只要求被告缴纳5194元，系其民事权利的自由处分，不损害其他人的利益，且有利于被告，本院予以准许。鉴于原告在提供物业服务过程中，在小区日常清扫、车辆管理、小区保安服务、公共设施维护方面存在较大问题。另外，原告在业主反映房屋问题时，存在与开发商沟通不及时的问题，故本院酌情认定被告应向原告交纳物业费3635.8元（5194元×70%）。原告提供物业服务确实存在不当之处，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告未提供证据证明实际产生了公告费，故对原告要求支付公告费的诉讼请求，本院不予支持。被告颜治国反映开发商口头答应送一年的物业费，系另一法律关系，被告颜治国可另行主张权利。被告颜治国不愿意将装修押金2000元抵扣物业服务费，要求原告退还系另外的法律关系，不宜在本案中处理，被告颜治国可另行向原告主张。如因原告不履行或在履行物业合同约定义务过程中给被告造成损失，系另外的法律关系，被告可依实际情况另行通过法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告颜治国、傅婷于本判决生效之日起五日内向原告湖南鲲鹏物业服务有限公司支付物业服务费3635.8元；二、驳回原告湖南鲲鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告湖南鲲鹏物业服务有限公司负担10元，由被告颜治国、傅婷共同负担15元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年四月二十八日书记员 刘金玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。