云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2504民初212号 原告：高志焕，女，1967年2月28日出生，汉族，教师，住弥勒市。 原告：罗保贵，男，1967年11月16日出生，汉族，教师，住弥勒市。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地，弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。 法定代表人：杨庆云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告高志焕、罗保贵与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高志焕、罗保贵，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人马金科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高志焕、罗保贵向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2017年4月1日签订1-920房的《委托投资经营合同》合法有效；2.判令被告向原告交付2019年骊都国际酒店的7张免费入住券；3.判令被告支付原告2019年4月1日至2020年3月31日第三个租赁年度1-920房的房租27180元（房屋总价453000元×6%）及自2019年4月1日起至2020年1月13日止的违约金3913.92元（27180元×0.0005×288天），并以所欠房租为基数，按日0.5‰的标准支付自2020年1月14日起至支付房租之日止的违约金；4.判令被告承担本次案件受理费。事实和理由：2017年，被告公司置业顾问向原告推销由被告开发销售的吉成?骊都商品房。在购买该公寓即签订12年返租合同，前三年每年租金为购房款总金额的6%，税收等一切费用都不要业主承担等说词下，原告以453000元的价格向被告购买了吉成?骊都内第1幢1-920号房屋（酒店式公寓），并于2017年4月1日与被告签订了《委托投资经营合同》和《委托经营合同之补充协议书》，约定：原告将上述房屋出租给被告使用，租期12年，自2017年4月1日起至2029年3月31日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；租金标准为，第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的6%，即租金为27180元/年，第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为36240元/年，第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为4530元/年，第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为54360元/年；租金支付方式为：第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内一次性支付，以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金；若被告无正当理由逾期交付租金，则应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金；原告每年可免费入住7天（入住券于支付租金时交付）。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订合同后，被告即管理使用上述房屋，并依约支付租金。2018年11月16日，原告收到骊都国际物业中心的工作人员手机信息通知“关于云南吉成投资公司无力支付业主委托经营收益款通知，有两个解决方案”，2018年11月27日，再次收到该手机短信通知：云南吉成投资公司见面会于本周四11月29日上午十点整在骊都国际大酒店九楼会议室举行。在该次见面会上，被告公司的董事长杨庆云明确表示：公司无能力支付拖欠的房租，要求业主接受被告提出的解决方案等等。当时有业主提出：“酒店刚开始有困难我们也能理解，付不了的租金可以先打欠条，等三四年后酒店生意好转再慢慢支付我们租金。”但杨庆云没有正面回答。2018年12月12日，再次收到同一手机短信通知方案调整。2019年4月1日，被告却要求业主先签订由被告单方面提出的《委托投资经营合同补充协议书》，业主拒绝签字，被告就拒绝支付房租。综上所述，原、被告签订的《委托投资经营合同》是合法有效的，并且原告自签订合同以来严格认真地履行约定，遵守承诺，支持被告对酒店的经营管理，被告理应依约及时支付租金，然而被告却无视法律，不顾合同约定，拒绝支付租金，致使原告合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益，并造成了一定的身体影响，为维护合法财产权益，特提起诉讼，请求依法判决。 被告云南吉成投资有限责任公司承认原告在本案中主张的事实，但提出：第一，《委托投资经营合同》已无法继续履行，恳请判决解除。根据《委托投资经营合同》第五条第二款“在本合同有效期限内，乙方将受托标的物经营管理权转让给第三方时，本合同规定的全部权利和义务，随之转移给该第三方。该第三方必须遵守本合同之规定。当第三方不能履行本合同规定的部分和全部权利和义务时，乙方作为担保方承担起相应权利和义务。”的约定，被告已经将涉案房产统一委托给弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司继续经营管理。目前不仅被告因经营管理团队散伙，负债累累，而且弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司也同样濒临破产，无力支撑，均无能力再继续履行《委托投资经营合同》，这已经是一个众所周知的客观事实，即使法院判决继续履行合同，由于被告无力履行，最终会导致法院的判决成为一纸空文，法律白条，不仅原告的合法权益无法得到实质性的保障，而且也直接损害法院的司法权威。第二，《委托投资经营合同》不能继续履行的法律责任不在被告，主要与当前经济大环境低迷有关，属于合同履行过程中情势变更的情形，依法可以减免被告的法律责任。根据合同约定，被告有权根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改，所以2018年12月8日被告向原告提出三种经营模式的变更选择，希望通过调整和整改保证合同能够继续履行，但原告拒绝，所以目前《委托投资经营合同》不能继续履行的主要原因是原告不配合，不尊重合同的约定。第三，原告的诉讼请求依法不应该得到支持。首先，如前所述，《委托投资经营合同》不能继续履行的过错在于原告，被告不应当承担违约金，即便被告应当承担违约金，违约金约定过高，恳请依法予以调整；其次，原告拒绝变更《委托投资经营合同》的履行方式和履行内容后，本来应该终止履行合同，或者解除合同，但是原告怠于行使，最终导致诉累，其要求支付尚欠的租金和违约金，于法无据，不应得到支持。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，被告不予认可，恳请法院依法驳回。 本院认为：被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。《委托投资经营合同》系合同双方当事人的真实意思表示，于法不悖，系合法有效的。原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理，原告按合同约定付清房款，房屋已实际由被告经营管理，该《委托投资经营合同》依法成立并生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已履行了出租人的义务，被告应按合同约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按约定承担违约责任。 一、关于租金的计算。本案所涉房屋实质为购买后返租，双方约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的6%每三年递增2%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金，被告未按期支付2019年4月1日至2020年3月31日的租金27180元已构成违约，原告主张由被告支付该租金及交付该年度的7张免费入住券的诉讼请求符合双方约定，予以支持。 二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。原告已全面履行了出租人的交房义务，被告未按约定于上年租金到期后的7个工作日内即2019年4月10日前履行支付房屋租金义务，应依合同约定自2019年4月11日起按本年度租金的日0.5‰支付违约金，至2020年1月13日止，被告应支付原告违约金3778.02元（27180元×0.5‰×278天）。被告主张无能力支付不属正当理由，主张违约金过高，未提供证据证实，对其抗辩意见不予采纳。故对原告主张由被告支付至实际支付租金之日的违约金，暂计算至2020年1月13日，计3913.92元的诉讼请求，与该期间被告应支付的违约金数额不符，本院支持合理部分3778.02元，及自2020年1月14日起至实际支付租金之日止的违约金。 三、关于是否应解除合同的问题。被告辩解公司经营困难，没有能力再继续履行《委托投资经营合同》，要求解除该合同。如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，该承诺对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行了二年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋被告返租经营，被告应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、原告高志焕、罗保贵与被告云南吉成投资有限责任公司于2017年4月1日签订的《委托投资经营合同》合法有效； 二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内向原告高志焕、罗保贵交付骊都国际酒店的7张免费入住券； 三、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告高志焕、罗保贵2019年度租金27180元、违约金3778.02元，合计30958.02元，并以所欠租金为基数，按日0.5‰支付自2020年1月14日起至实际支付租金之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费578元，减半收取计289元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  舒永丽 二〇二〇年四月一日 书记员  周 勤