贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终598号上诉人（原审被告、反诉原告）铜仁七天酒店管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区解放路7号福霖大厦附楼9号。法定代表人：简子洋，该公司经理。委托诉讼代理人：穆涛，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：铜仁市碧江区新华物业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区解放路7号。法定代表人：黄文皓，该公司经理。委托诉讼代理人：李德议，铜仁市碧江区中心法律服务所法律工作者。上诉人铜仁七天酒店管理有限公司（以下简称七天酒店）因与被上诉人铜仁市碧江区新华物业有限公司（以下简称新华公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。七天酒店上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回新华公司的诉讼请求；2.判令新华公司返还七天酒店保证金20万元，赔偿七天酒店损失320万元（从2017年7月1日暂算至11月27日160天计算，每天2万元），共计340万元；3.本案一、二审诉讼费用由新华公司承担。事实和理由：一、本案遗漏必要的诉讼主体。1.一审过程中，新华公司出示《关于七天酒店断水断电情况说明》、《实施欠费停电通知书》，证明酒店被断水断电是因为供水和供电部门对七天酒店欠缴水电费的制裁措施。针对断水断电问题，七天酒店申请证人赵某（时任酒店经理，负责酒店全面工作）、汪某（财务，知悉酒店账目收支）出庭作证，证明酒店断水断电系新华公司所为。2.新华公司出示的《关于七天酒店断水断电情况说明》，一审过程中，该说明存在以下瑕疵：①租金金额与实际查明的不符；②说明证明系其管理人员对本案对断电原因知情，作证的应该是管理人员个人，而不应当是由单位出具说明，单位的说明系传来证据，更不具备真实性。3.本案断水断电系同一时间发生，这样的巧合明显不符合常理。一审法院未比较证据优势，未作出合理的证据瑕疵的怀疑，直接采信新华公司提供的有瑕疵的证据。七天酒店在新华公司出示两组证据后，认为供水、供电部门与本案有明显的关联性，故申请追加供水、供电部门为本案的本诉第三人和反诉被告参加诉讼，一审不准许追加，但是一审认定2017年7月以来，七天酒店因拖欠水电费被供水供电部门停水停电，说明有利害关系。一审判决书与裁定书之间存在矛盾，供水供电部门与本案有利害关系，应当作为本案的诉讼主体参加诉讼。二、一审认定事实错误。本案诉争的《租赁合同》第三条第（二）项约定，甲方收取乙方的租金时，并开据相应的税票，先票后款。但新华公司至今未向七天酒店开据税票，七天酒店的付款义务未成就，新华公司的诉请依法不应支持。一审关于付款条件的约定未作出认定，直接判决七天酒店承担付款义务，违背客观公正的基本原则，也违背双方的契约自治，应予纠正。三、一审法院对事实认定错误，导致判决结果错误。本案最重要的事实是什么原因导致被断水断电，从而导致酒店停业。如果是新华公司的行为导致酒店停业，根据《租赁合同》第6-3条约定，出现以下情况导致乙方无法正常经营使用该租赁物业或无法使用全部租赁区域的，乙方自经营受限之日起无需支付租金，且甲方应赔偿乙方经营损失每日2万元。第Ｄ项其他影响乙方正常营业或使用租赁物的行为或情形。根据上述约定，由于新华公司于2017年6月对答辩人进行断电导致答辩人无法经营至今，按照每日2万元进行赔偿。一审法院未比较证据优势的前提，也不同意追加供水供电部门参与诉讼，那么事实真相就无法查清，案件结果违背公正公平的基本司法原则。新华公司辩称，七天酒店的“本案遗漏必要的诉讼主体”之观点依法不能成立。首先，七天酒店在一审期间申请的证人赵某、汪某是上诉人的高管经理和财务总监，与七天酒店存在利害关系，其当庭作证的证词存在瑕疵，不能作为证据使用，该证词没有相关合法有效的证据予以佐证，而新华公司在一审提供的水电部门出具的《关于七天酒店断水断电情况说明》，其客观真实的反映了导致七天酒店断水断电的原因，该书证具备证据的“三性”，应属合法有效。其次，七天酒店在一审期间申请水电部门作为本案的第三人和反诉被告参加诉讼不符合法律规定，一审法院对七天酒店的请求依法驳回符合法律规定。七天酒店以“一审法院对事实认定错误，导致判决结果错误”为理由属无理缠讼。七天酒店从2016年8月20日起拖欠新华公司房屋租金是客观事实。新华公司从未因租金断其水电，导致酒店关门停业的根本原因是七天酒店自己的行为所致，七天酒店以新华公司于2017年6月进行断电导致其无法经营的观点依法不能成立。二、一审判决认定事实清楚，判决证据确实充分，适用法律正确，请求驳回七天酒店的上诉请求。新华公司向一审法院起诉请求：1.判决终止新华公司、七天酒店共同签订《租赁合同》；2.判决七天酒店支付2016年至2017年租赁费131万元、2017年至2018年8月19日租赁费88万元；2018年8月20日至2019年8月19日95万元；水电费15799.65元，以上合计人民币3155799.65元；3.本案诉讼费由七天酒店承担。七天酒店向一审法院提出反诉请求：1.判决确认双方于2012年7月10日签订的《租赁合同》已解除；2.判令新华公司返还七天酒店保证金20万元，赔偿七天酒店损失320万元（从2017年07月01日暂算至11月27日160天计算，每日2万元），共计340万元；3.本案诉讼费用由新华公司承担。一审法院认定事实：2012年，新华公司（原为贵州省新华书店铜仁市支店）与七天酒店签订《租赁合同》，约定如下：新华公司将其位于铜仁市临街民主路位置4-8楼及9楼楼顶（实际租赁建筑面积为3382.74平方米）出租给七天酒店用于酒店经营，租赁期限为2012年08月20日至2024年08月19日止。租金支付标准为：2012年08月20日至2024年08月19日，前六年每年租金按20万元支付，后六年，从第七年起前两年每年按95万元支付，从第九年起后四年的租金每年按106万元支付。第一次付款应付40万元，其中20万元为租金，另20万元为保证金（此20万元已支付），合同到期后无偿退还20万元保证金。收取租金时，并开具相应税票，先票后款。合同签订后，七天酒店向新华公司支付了2012年08月20日至2016年08月19日止的租金80万元及保证金20万元，2016年08月20日以后租金至今未支付。2017年7月以来，七天酒店因拖欠水电费被供水供电部门停水停电。2019年5月30日，铜仁供电局城区分局向七天酒店发出《实施欠费停电通知书》，载明：七天酒店于2017年8月1日已欠费22912.83元（其中电费本金为8036.77元，违约金为14876.06元）。2019年8月26日，新华公司会同铜仁市碧江区市中办事处西门社区一起清查七天酒店所有房间资产并登记造册，后新华公司于2019年9月16日向七天酒店发出《关于七天酒店自愿放弃经营使用权的函》，并于2019年9月18日向七天酒店方以发送信息的方式要求与七天酒店进行洽谈,载明：如不回复视为自行放弃经营权，将釆取单方强制措施收回租赁房产和强行终止合同，一切后果由七天酒店承担。现新华公司诉至法院，并提起前列诉讼请求。另查明，2012年5月18日，新华公司名称由“贵州省新华书店铜仁市支店”变更为“贵州省新华书店铜仁市碧江区支店”，2018年11月20日由“贵州省新华书店铜仁市碧江区支店”变更为“铜仁市碧江区新华物业有限公司”。一审法院认为，本案争议焦点：一、新华公司、七天酒店所签订的《租赁合同》解除条件是否成就？二、新华公司、七天酒店在履行《租赁合同》过程中是否存在违约行为？七天酒店应支付新华公司的租金金额及应否承担水费及水费的金额？现对焦点问题作如下分析：焦点之一：新华公司、七天酒店所签订的《租赁合同》解除条件是否成就？根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，七天酒店仅支付了2012年8月20日至2016年8月19日止的租金80万元，2016年8月20日以后租金至今未付，其不履行主要义务的行为已构成根本违约，新华公司依法享有合同解除权，有权解除双方签订的《租赁合同》，因此涉案《租赁合同》的解除条件已经成就。焦点之二：新华公司、七天酒店在履行《租赁合同》过程中是否存在违约行为？七天酒店应支付新华公司的租金金额及应否承担水费及水费的金额？如前所述，七天酒店未按约支付租金已构成违约，合同解除的条件已成就，新华公司有权解除涉案《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因七天酒店的违约行为给新华公司造成了租金损失，新华公司有权要求七天酒店予以赔偿。一审法院认为，按照《租赁合同》的约定，七天酒店应向新华公司支付2016年8月20日至2019年8月19日止的租金共计135万元，该期间产生的租金135万元属于因七天酒店的违约行为所遭受的损失，扣除七天酒店已支付的保证金20万元，剩余损失115万元，七天酒店应予赔偿。新华公司主张七天酒店支付2016年8月20日至2019年8月19日止的租金为314万元，其超出部分199万元不予支持，未超出部分115万元予以支持。另，新华公司主张为七天酒店代缴水费共计15799.65元，但未提供水费缴纳凭证予以印证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。及其《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。新华公司应当承担举证不能的法律后果，故对新华公司要求七天酒店支付水费15799.65元的诉讼请求，不予支持。庭审中，七天酒店主张涉案《租赁合同》在2019年8月26日对酒店资产进行清查之后就已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，解除合同以通知、提起诉讼或申请仲裁的方式提出，虽然七天酒店没有证据证明已经收到解除合同的通知，但新华公司于2019年8月26日对酒店的资产进行了清理，应视为该清理行为具有解除合同的意思表示，故可以认定《租赁合同》已于2019年8月26日解除，对七天酒店的上述主张予以支持。另，七天酒店主张新华公司擅自断电导致其无法经营，新华公司存在违约行为，应当赔偿其营业损失，但未提供证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，理应承担举证不能的法律后果，故对七天酒店的该项请求不予支持。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本诉请求金额为3155799.65元，已减半收取诉讼费16023元，支持本诉请求金额为115万元，应减半收取诉讼费7575元，故本诉诉讼费应由新华公司负担8448元，由七天酒店负担7575元。反诉请求金额为340万元，已减半收取反诉费17000元，因对该金额不予支持，故应由七天酒店自行负担。一审法院据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定,判决：一、确认铜仁市碧江区新华物业有限公司与铜仁七天酒店管理有限公司签订的《租赁合同》已于2019年8月26日解除；二、铜仁七天酒店管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付铜仁市碧江区新华物业有限公司租金115万元（租金计算至2019年8月19日止）；三、驳回铜仁市碧江区新华物业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回铜仁七天酒店管理有限公司的其他反诉请求。本诉诉讼费已减半收取16023元，由铜仁市碧江区新华物业有限公司负担8448元，由铜仁七天酒店管理有限公司负担7575元。反诉费已减半收取17000元，由铜仁七天酒店管理有限公司自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，新华公司与七天酒店签订的《租赁合同》第三条第三项约定，严格执行先交租金后使用原则，从第二年起每年提前一个月向甲方支付租金，逾期支付每日按租金万分之5向甲方支付滞纳金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：1.本案是否遗漏当事人，供水供电部门与本案有无利害关系，应否作为本案的诉讼主体参加诉讼；2.七天酒店付款条件是否成就。本院认为，关于本案是否遗漏当事人，供水供电部门与本案有无利害关系，应否作为本案的诉讼主体参加诉讼的问题。本案系新华公司与七天酒店签订《租赁合同》后，在履行合同过程中发生纠纷，新华公司起诉请求终止《租赁合同》，并由七天酒店支付其租赁、水电费，《租赁合同》的相对方系新华公司和七天酒店，并不存在第三人及其他利害关系人，因此，本案不存在遗漏当事人。七天酒店上诉主张供水供电部门与本案有利害关系，应追加铜仁供电局城区分局、贵州省铜仁市供水总公司为本案当事人参加诉讼，因铜仁供电局城区分局、贵州省铜仁市供水总公司与本案租赁合同的处理结果无法律上的利害关系，也非本案必要共同诉讼参与人，其主张不能成立，且在一审中七天酒店已申请追加供电、供水部门参加诉讼，一审已裁定驳回其申请，一审裁定正确。关于七天酒店付款条件是否成就的问题。新华公司与七天酒店在《租赁合同》中约定了租金支付时间，即先交租金后使用，从第二年起每年提前一个月支付租金。七天酒店从2016年8月20日至2019年8月26日新华公司对七天酒店的资产进行清理时，均未向新华公司支付租金，已违反《租赁合同》的约定，虽然《租赁合同》中有“开具相应税票，先票后款”的约定，但七天酒店并未提供证据证明其未支付租金系新华公司未提供发票导致，七天酒店上诉主张付款条件未成就不能成立。关于七天酒店上诉称2017年6月新华公司对七天酒店进行断电导致其无法经营的问题。经查，一审中，七天酒店虽然申请证人赵某、汪某出庭证实，但赵某、汪某的证词均不能证明其主张，且无相关证据佐证，七天酒店的该主张不能成立。综上所述，七天酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43200元，由铜仁七天酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张金勇审判员  唐正洪审判员  熊亚飞二〇二〇年四月二十七日法官助理翁寿炳书记员张祝红