辽宁省北镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0782民初358号原告：王云财，男，1956年6月16日生，汉族，个体，住辽宁省。委托诉讼代理人：齐林，辽宁凯旋律师事务所律师。被告：辽宁北镇锦银村镇银行股份有限公司，住所地辽宁省北镇市广宁乡闾山路1-1-121号。统一社会信用代码912107005675945169。法定代表人：许广田，该行董事长。委托诉讼代理人：焦栋煦，该行职员。委托诉讼代理人：韩凌云，辽宁德营律师事务所律师。原告王云财与被告辽宁北镇锦银村镇银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王云财委托诉讼代理人齐林，被告辽宁北镇锦银村镇银行股份有限公司（以下简称“北镇村镇银行”）委托诉讼代理人焦栋煦、韩凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云财向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金43万元及违约金115万元，合计158万元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年10月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定原告将其所有的位于北镇市原织带厂一、二、三层门市出租给被告使用，租赁期限自2015年10月8日至2030年10月7日止，租期15年，每年租金共计为23万元。如双方违反合同约定，未具备合同约定的解除条件时，违约方向守约方支付违约金。违约金为违约状态持续天数的租金。该合同签订后，原告依约履行了交付租赁房屋的合同义务，但被告却未能足额向原告支付房屋租金。2015年至2018年度，被告每年仅向原告支付15万元房屋租金，2019年度仅向原告支付12万元房屋租金。后经原告催告，被告仍不履行全额给付房屋租金的合同义务，被告累计拖欠原告房屋租金共计43万元。据此，被告的行为已构成严重违约，故特诉至法院，请求保护原告的合法权益。被告北镇村镇银行辩称，答辩人已按租赁合同约定履行了每年支付15万元租金的义务，2019年度的租金系由答辩人代扣代缴原告个人所得税3万元后支付原告租金12万元。原告主张的每年租金23万元，与合同约定不符。房屋租赁合同补充协议第二条约定的“年租金差额8万元”包含租金增加8万元或租金减少8万元两个含义；第三条约定“乙方如在三年内将双方所签订的主房屋租赁合同租金达到每年总计23万元，此协议作废。”该条是附条件主房屋租赁合同协议作废约定，并且条件尚未成就，故主房屋租赁合同仍然有效。另该补充协议第四条约定“如三年内每年租金未达到23万元，以实际所签订差额部分重新签订补充协议。”该条属约定不明，并且双方没有重新签订补充协议。据此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。原告为支持其诉讼主张向本院提交了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、收款收据及完税凭证各5份、房屋所有权证，证明原、被告于2015年10月8日签订房屋租赁合同及补充协议，约定每年房屋租金23万元，租期15年，并约定了违约金的计算依据。同时，亦证明2015年10月8日至2019年10月8日间，被告每年仅向原告支付租金15万元，2019年10月8日至2020年10月8日，被告仅向原告支付租金12万元，累计拖欠租金43万元，且原告在收到租金后已依法纳税。经质证，被告表示除对房屋租赁合同补充协议持有异议外，对其他证据均无异议，但就原告对该组证据的证明目的持有异议，并认为结合原、被告双方的履行情况，房屋租金应为每年15万元，补充协议的签订时间亦为2015年10月8日，与房屋租赁合同系同一天签订，故对该补充协议的真实性与合法性不予认可。另双方约定的租金差额不明，主房屋租赁合同依然有效。经审查，原告提供的该组证据客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以确认。被告北镇村镇银行为支持其抗辩主张向本院提交《房屋租赁合同》一份、支付租金发票、电汇凭证、代缴个人所得税凭证、退款凭证，证明被告已按租赁合同约定自2015年10月至2019年12月每年向原告支付房屋租金15万元。经质证，原告对租赁合同无异议，但被告未提供与之相关的补充协议，该两份合同均为被告拟定，其中约定的内容均为被告提出，系双方的真实意思表达，双方并无争议，两份合同约定房屋年租金为23万元。被告每年向原告支付房屋租金15万元，并未完全履行合同约定，其行为已构成违约。另被告代扣个人所得税明显超出约定范围，其提供的个人所得税扣缴申报表没有税务机构的单位签章及时间，故对此不予认可。经审查，被告提供的该组证据具有客观真实性，但其证明的目的不能作为本案全部定案依据。经审理查明，2015年10月8日，原告王云财（甲方）与被告北镇市村镇银行（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该租赁合同第一条、第二条主要约定：甲方将其所有的位于北镇市原织带厂门市楼一、二、三层出租给乙方使用，该楼房建筑面积322.88平方米，租赁期限自2015年10月8日至2030年10月7日止，租期15年，第一年、第二年每年租金15万元；每两年租金可根据周边房租情况经双方共同协商增减租金；该租赁合同第十五条约定：甲、乙双方违反合同约定，未具备合同约定的解除条件时，违约方向守约方支付违约金，违约金为违约状态持续天数的租金（按照当年年租金为标准折算成日租金），如果违约方给守约方造成损坏或损失的，违约方除缴纳违约金外还应负责修复或赔偿。同日，原、被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》一份，该协议第二条约定：租赁期限自2015年10月8日至2030年10月7日止。租赁期限为15年，年租金差额人民币8万元；第三条约定：乙方如在三年内将双方所签订的主房屋租赁合同租金达到每年总计人民币23万元，此协议自行作废；第四条约定：如三年内每年租金未达到23万元，以实际所签订差额部分重新签订补充协议。租赁合同及补充协议签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。2015年至2020年度，被告每年向原告支付房屋租赁费15万元。另查明，2019年12月17日，被告向原告支付2019年10月至2020年10月房屋租金12万元。2020年1月9日，被告向国家税务总局北镇市税务局缴纳原告个人所得税22470.51元，并退还原告7529.49元。本院认为，本案争议焦点为一：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是否具有法律效力；二、被告每年向原告支付房屋租金的额度及案涉违约金应如何进行计算。关于争议焦点一，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2015年10月8日签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议系其双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效，本院依法予以确认。关于争议焦点二，案涉房屋租赁合同补充协议系由被告拟定，其中该补充协议第二条约定房屋年租金差额为8万元。即应为自2015年10月8日开始每年房屋租金增加8万元；该补充协议第三条、第四条中约定如被告在三年内将房屋租赁费达到每年23万元，该协议自行作废，同时又明确如三年内年房屋租金未达到23万元，以实际所签订差额部分重新签订补充协议。据此，被告应在2015年10月8日开始的三年时间内每年向原告支付房屋租金23万元（15万元+8万元），如此条件成就，该协议自行作废，否则，该补充协议约定的房屋年租金增加8万元继续有效。鉴于被告自2015年10月8日开始至今每年仅向原告支付房屋租赁费15万元，每年拖欠房屋租金8万元，拖欠时间至2020年10月7日（共计5年），累计拖欠金额为40万元，未完全履行上述协议内容，其已构成违约，应按租赁合同的约定向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”结合原、被告签订的房屋租赁合同第十五条约定，违约金的计算方法为违约状态持续天数的租金（按照当年年租金为标准折算成日租金），2015年10月8日至2020年4月30日，被告违约状态持续天数为1665天，按房屋年租金23万元计算，每天房屋租金为630元，被告应向原告支付违约金104.895万元（630元/天×1665天）。关于原告主张的被告拖欠2019年至2020年房屋租金为11万元的诉求，经查，被告向原告支付当年房屋租金12万元及代扣代缴原告个人所得税与返还部分款项合计3万元的客观事实存在，其尚欠原告该年度房屋租金应为8万元。关于被告以房屋租赁补充协议并非将房屋年租金变更为23万元且年租金差额8万元属约定不明及违约金过高的抗辩，因合同的补充协议是指当事人对于合同中的内容没有约定或者约定不明的条款加以补充、完善或修订，如补充协议的约定与主合同的约定发生矛盾时，应当以时间在后的约定条款为准执行。本案案涉房屋租金在三年内每年未达到23万元，故该补充协议仍对双方具有约束力。据此，被告的上述抗辩理由法律依据不足，依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、地一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告辽宁北镇锦银村镇银行股份有限公司于本判决生效后十日内向原告王云财支付自2015年10月8日至2020年10月7日拖欠房屋租赁费40万元及自2015年10月8日至2020年4月30日违约金104.895万元，合计144.895万元，并自2020年5月1日起至违约金实际给付之日止仍按日租金630元进行计算；二、驳回原告王云财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19020元，由被告辽宁北镇锦银村镇银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 王 刚人民陪审员 于 勇人民陪审员 段朋宇二〇二〇年四月三十日书 记 员 夏 冰