黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初4335号原告（申请执行人）：王雨秋，女，1969年12月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：迟东升，男，1971年9月1日出生，汉族，系原告丈夫，住黑龙江省肇源县。被告（案外人）：赵彩红，女，1975年6月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告（被执行人）：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇第七建筑工程公司二楼。法定代表人：李义，职务经理。委托诉讼代理人：崔艳超，男，1985年12月4日出生，汉族，系该公司员工，住黑龙江省肇源县。被告（被执行人）：杨显龙，男，1971年1月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告王雨秋与被告赵彩红、大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、杨显龙申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王雨秋及委托诉讼代理人迟东升、被告赵彩红、鑫源公司的委托诉讼代理人崔艳超到庭参加诉讼。被告杨显龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告王雨秋向本院提出诉讼请求：1.要求继续执行坐落于肇源县肇源镇鸿运佳苑小区12号楼1单元501室房屋（房屋价值7万元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告鑫源公司、杨显龙买卖合同纠纷一案，原告提出诉前保全，肇源县人民法院于2015年4月30日作出（2015）源民保字第10号民事裁定书，查封包括鸿运佳苑小区12号楼1单元501室在内的鑫源公司与杨显龙的房产。2015年7月21日，肇源县人民法院作出（2015）源民初字第596号民事判决，判决解除原告与鑫源公司、杨显龙签订的商品房买卖合同，鑫源公司、杨显龙于判决生效后立即返还原告购楼房款258万元及利息371,520元。判决生效后，原告向法院申请强制执行，肇源县人民法院于2018年3月19日作出（2018）黑0622执恢152号执行裁定，裁定续查封（2015）源民保字第10号民事裁定书查封的财产。在执行期间，被告赵彩红向法院提出异议，理由是赵彩红与被执行人鑫源公司于2015年1月10日签订商品房买卖合同，购买鸿运佳苑小区12号楼1单元501室房屋。肇源县人民法院审理后认为，赵彩红与鑫源公司签订《商品房买卖合同》的时间在查封涉案房产前，且赵彩红已实际占有涉案房屋，房屋未办理产权登记，非赵彩红自身原因导致，故作出（2019）黑0622执异188号执行裁定，中止对坐落于肇源县鸿运佳苑小区12号楼1单元501室房屋的执行。原告认为，被告赵彩红的异议申请不能成立，理由是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，赵彩红与鑫源公司签订的《商品房买卖合同》虽发生在法院查封案涉房屋前，但直到现在案涉房屋未取得预售许可，其签订的《商品房买卖合同》不具有法律效力。因此不符合上述规定，不能阻却执行。为维护原告的利益，特提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告赵彩红辩称，不同意原告的诉讼请求，诉争房屋系被告赵彩红购买且已交付房款，2015年交付房屋后进行的装修，装修花费大约5、6万元钱，于2016年入冬之前入住。被告鑫源公司辩称，当时涉案小区房屋都没有机打合同，均以买卖合同方式售出的，被告公司与赵彩红签订的买卖合同没有在房产进行备案，但对买卖事实没有异议。被告杨显龙缺席，无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告王雨秋举证情况如下：1.肇源县人民法院（2015）源民保字第10号民事裁定书、（2015）源民初字第596号民事判决书、（2018）黑0622执恢152号执行裁定书各一份，欲证明2015年原告与被告鑫源公司、杨显龙房屋买卖合同纠纷一案本院判决被告返还房款，在诉讼前原告申请对鸿运佳苑小区9-12号楼整栋楼房保全，其中包括涉案的12号楼1单元501室。判决生效后原告申请执行，法院依法作出裁定续查封。被告赵彩红、鑫源公司均无异议，被告杨显龙缺席，无质证意见，本院对该组证据真实性予以确认。2．肇源县人民法院（2019）黑0622执异188号执行裁定书一份，欲证明原告申请执行后，被告赵彩红提出异议申请，本院作出裁定中止对鸿运佳苑小区12号楼1单元501室执行。原告不服该裁定，在法定期间提出执行异议之诉。被告赵彩红、鑫源公司均无异议，被告杨显龙缺席，无质证意见，本院对该组证据真实性予以确认。被告赵彩红举证情况如下：1.商品房买卖合同、收据各一份，欲证明被告赵彩红于2015年1月10日以16.5万元的价款购买涉案房屋，并与被告鑫源公司签订商品房买卖合同，被告鑫源公司出具商品房买卖合同以及收据。原告王雨秋质证称，鸿运佳苑小区9-12号楼实际开发人是杨显龙，杨显龙与鑫源公司之间有协议，双方是挂靠关系，9-12号楼应是杨显龙所有，但是合同没有实际开发人杨显龙的签字，合同内容不健全、不合法，买卖合同无效，收据上没有收款人，收据章是公司公章，不是现金收讫章，故不具有法律效力。交易手续不真实，法院在做保全裁定时实际查看了被保全房屋的情况，当时是毛坯房，不具备居住条件，如果有人居住装修则说明房屋存在争议，有争议的房屋人民法院不会进行保全。被告鑫源公司质证称，无异议。被告杨显龙缺席，无质证意见。本院对该证据待与其他证据综合认定。2.自来水公司票据1张、取暖费收据6张、入网费票据1张，欲证明2015年1月10日原告交纳入网费11,697元，2016年5月9日交纳自来水费42元，交纳自2014年10月到2020年4月取暖费（包括2015年物业费）。原告王雨秋质证称，真实性有异议，肇源县鑫瑞物业服务有限公司不具备收费资质，自来水票据上2016年3月5日、4月20日、2015年12月17日的用水量均为0，证明根本没有人居住，票据虚假，被告提供的票据虽然时间不同但是新旧程度是相同的，且没有收款人签字。被告鑫源公司质证称，无异议。被告杨显龙缺席，无质证意见。本院综合其他证据予以确认。法庭出示证据如下：法庭调取的不动产权证一份，欲证明鸿运佳苑小区9-12号楼办理在被告鑫源公司名下。原告王雨秋质证称，有异议，因为在附记中不包含12号楼，涉案房屋没有预售许可，根据商品房买卖合同解释，鑫源公司取得的房屋产权证没有预售许可。被告赵彩红、鑫源公司均无异议。被告杨显龙缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。本院经审理确认事实如下：鑫源公司系肇源县鸿运佳苑小区项目工程的开发商，杨显龙挂靠鑫源公司开发建设肇源县鸿运佳苑小区，系该小区的实际开发人。2018年11月4日，鑫源公司取得该小区9-12号楼不动产权证，产权证号为黑（2018）肇源县不动产权第0005851号。原告王雨秋与被告鑫源公司、杨显龙买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日作出（2015）源民保字第10号民事裁定书，裁定查封包含本案所涉房屋在内的鸿运佳苑小区9号楼、10号楼、11号楼、12号楼四栋楼整栋楼。该案审理后，本院于2015年7月21日作出（2015）源民初字第596号民事判决书，判决：一、被告与原告王雨秋于2013年2月4日签订的商品房买卖合同予以解除；二、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、被告杨显龙于本判决发生法律效力后，立即返还原告王雨秋购房款258万元，支付2013年4月4日-2015年7月4日利息371,520元，本息合计2951,520.00元。该民事判决书生效后，鑫源公司、杨显龙未履行判决确定的给付义务，原告王雨秋向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2018年3月19日作出（2019）黑0622执恢152号执行裁定书，对（2015）源民保字第10号民事裁定书查封的房屋进行续查封。执行期间，被告赵彩红就本案所涉房屋12号楼1单元501室房屋向本院提出执行异议，本院作出（2019）黑0622执异188号执行裁定书，裁定：中止对坐落于肇源县鸿运佳苑小区12号楼1单元501室房屋的执行。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，被告赵彩红向法庭出示案涉商品房买卖合同及交款收据，合同记载的签订时间及交纳房款收据记载的时间均为2015年1月10日，合同及收据均加盖了被告鑫源公司公章。合同约定将本案所涉鸿运佳苑小区12号楼1单元501室住宅出售给被告赵彩红，房屋价款为16.5万元。同日，被告交纳入网费，票据注明买受人为赵彩红，加盖肇源县鸿运佳苑棚户区改造工程项目部章。被告赵彩红称涉案房屋系宿青贵帮忙联系购买,实际买房时间为2019年下半年。本院调取宿青贵笔录，证实该房系案外人刘兆会的，2019年经其介绍由被告赵彩红购买，当时房屋已由刘兆会简装修，赵彩红将房款交给刘兆会后，直接与鑫源公司签订买卖合同，合同时间写为2015年1月10日。本院又调取刘兆会、张荣庆笔录，证实2014年刘兆会与弟弟刘兆彬承包张荣庆在肇××县××村别墅建设工程，工程完工后，张荣庆将涉案房屋抵顶给刘兆彬、刘兆会工程款，2014年刘兆会取得该房屋后，简单装修并出租，2019年经宿青贵联系卖与赵彩红，刘兆会补齐之前所欠物业费用。张荣庆对刘兆彬承包其工程、以楼房抵顶工程款的事实予以认可。被告赵彩红向法庭提交了2014年至2019取暖费票据、物业费及2016年5月9日自来水费票据，取暖费票据未注明交款人，2019年取暖费由赵彩红交纳，其余费用为刘兆会补交。诉讼期间，本院到涉案房屋入户调查，被告赵彩红已实际入住。另查明，2014年1月10日，第三人鑫源公司及杨显龙与案外人张荣庆签订建筑工程施工合同书，约定案外人张荣庆以包工包料的方式承包鸿运佳苑小区9-12号楼的土建、水电工程。工程款给付方式为用张荣庆所建楼房、车库抵顶。当日，双方又签订保证书及保证协议。保证书约定：“今甲方（第三人鑫源城建公司及杨显龙）将鸿运佳苑9-12号楼的工程大包施工款以楼房顶账形式全部给乙方（张荣庆）指定，并开具楼房手续，至此之日起，乙方对上述楼房拥有一切权利（使用权、出卖权、转让权等），甲方从此与上述楼房无任何关系，并保证乙方对所拥有的楼房没有被转卖、没有被抵押，更不能私自未经乙方同意暗地换锁……”。保证协议约定：“今甲方（杨显龙）将鸿运佳苑9-12号楼的大包工程承包给乙方（张荣庆），其承包费（含农民工工资）以乙方在建楼的一部分顶给乙方承包费，就此双方达成协议，甲方向乙方保证以下：一、给乙方指出的楼房，甲方以签订售楼合同形式给付乙方，并加盖开发公司公章及法人名章。二、给乙方一经指出签订的楼房，甲方不能再有转卖、抵押或者有其他一些交易……”该保证书及保证协议内容下方均附抵顶工程款的房屋明细表，9-12号楼均有抵顶工程款的房屋，保证协议及保证书后附顶账明细表中记载的部分抵账房屋存在重合，综合两份明细表，第三人鑫源公司及杨显龙共计抵顶房屋95处及车库23个。保证书记载的顶账房屋包含本案所涉房屋。第三人杨显龙、鑫源公司对张荣庆承包鸿运佳苑小区9-12号楼土建、水电工程及用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实均无异议。经本院向张荣庆调查核实，张荣庆亦对杨显龙、鑫源公司用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实无异议，且陈述第三人已将包含案涉房屋在内的保证书、保证协议记载的全部顶账房屋在签订协议时交付给其本人。其在取得案涉房屋后，又将部分房屋作为工程款抵顶给其下属相关分包人员，其余房屋用于对外销售或者偿还债务。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉及本案中，案外人张荣庆为鸿运佳苑小区9-12号楼的实际承建人，第三人鑫源公司及杨显龙在发包该4栋楼土建、水电工程时，与实际承建人张荣庆明确约定用该4栋楼部分房屋抵顶工程款，并明确约定了抵顶房屋明细，其抵顶工程价款的取得方式优先于其他普通债权，故自鑫源公司及杨显龙与张荣庆签订抵顶协议即保证书、保证协议之日起（2014年1月10日），第三人鑫源公司、杨显龙对抵顶房屋不再享有权利，且至本案诉讼时，该小区已经具备办理产权的条件，已经不存在未办理预售许可致使抵顶工程价款合同无效的情形，故张荣庆对抵顶工程款取得的房屋享有的权利应受到法律保护。本案所涉房屋在抵顶工程款的明细内，2015年4月30日本院查封案涉房屋时，案涉房屋相关权利已转移至张荣庆处，第三人鑫源公司及杨显龙对案涉房屋不享有处分的权利，被告王雨秋不能基于其与第三人鑫源公司、杨显龙之间的债权债务关系保全案外人张荣庆的工程抵账楼房，即案涉房屋。且根据被告赵彩红出示的合同书、本院调取宿青贵、刘兆会、张荣庆笔录，能够相互印证案涉房屋抵顶给张荣庆后，张荣庆又抵顶给刘兆会，刘兆会再将案涉房屋转卖给本案被告赵彩红的事实，现案涉房屋由被告赵彩红实际占有使用，案涉房屋未能办理过户登记亦非本案被告的过错。综上，被告赵彩红要求不得执行肇源县肇源镇鸿运佳苑小区12号楼1单元501室房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够阻却法院对案涉房屋的执行。故对原告要求继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告王雨秋的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告王雨秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王丽娟人民陪审员  黄永波人民陪审员  杨淑娟二〇二〇年四月二十四日书 记 员  王柏钧附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。