山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1457号上诉人(原审被告)：丛楠楠，男，1988年3月17日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。被上诉人(原审原告)：烟台雅嘉物业管理有限公司。住所地：山东省烟台市莱山区盛泉东路21号。法定代表人：王灵芝，该公司董事。委托诉讼代理人：刘灿,该公司职员。上诉人丛楠楠因与被上诉人烟台雅嘉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人丛楠楠上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、被上诉人违反了《前期物业管理服务协议》的约定，一审法院基于协议判定上诉人足额支付物业费属事实认定和法律适用错误。《前期物业管理服务协议》规定物业公共部位的维护与管理包括房屋主体结构(含基础，内外承重墙，柱，楼板，屋面等)户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等，上诉人房屋承重墙有裂纹，门厅锁损坏，多次要求被上诉人维修，被上诉人至今未予维修(照片、视频为证)。《前期物业管理服务协议》规定小区24小时处于受控状态，《业主手册》协议秩序维护部负责出入口管理，对外来人员进行巡查登记，对小区内公共区域进行巡查，小区24小时封闭管理，业主一律刷卡进入，外来人员要登记。2014年12月小区门安保人员未对盗贼进行登记巡查，进入未安装门禁的单元门进行偷窃造成上诉人20000多元的经济损失，被上诉人应对上诉人损失进行赔偿。《前期物业管理服务协议》只规定上诉人延迟缴纳物业费的滞纳金，未约定被上诉人物业管理不到位的违约金，合同双方赔偿额度显失公平，违反合同法的基本原则。被上诉人烟台雅嘉物业管理有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。针对房屋质量问题，物业公司只是帮忙调解，没有维修义务；针对上诉人家中被盗，被上诉人已经尽到《前期物业服务合同》中应尽的义务。烟台雅嘉物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告自2015年1月1日至2019年5月31日期间的物业管理服务费8608.36元；2.被告承担逾期缴纳物业管理服务费的违约金1303.68元（暂计至2019年5月31日），并自2019年6月1日起以欠付金额为基数按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止；3.被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第2项：要求被告支付逾期付款利息损失（以每欠付半年的物业费金额为基数，自每半年第一个月的11日开始计算至2019年5月31日止，按照人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以欠付金额为基数，自2019年6月1日起至实际给付之日止，按照人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：被告为烟台市莱山区迎春大街暖山国际城15号楼503室房屋所有人，房屋建筑面积为74.57平方米。2012年6月1日，原被告签订《（暖山国际城）前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，被告按建筑面积（房产证面积）以2.20元/月·㎡的物业服务费费用标准向原告支付物业管理服务费。后物业服务费标准变更为2.16元/月·㎡。原告一直按协议约定提供物业服务，但自2015年1月1日起至今被告拒不缴纳物业服务费，期间经原告催缴被告仍未履行约定义务。被告丛楠楠一审辩称，我确实未缴纳2015年1月1日至2019年5月31日期间的物业费，对原告物业费的计算没有异议，但原告主张的2015年1月1日至2019年5月31日期间的物业费已超过法定诉讼时效，对于该部分的主张，依法应不予支持。我与原告于2012年6月1日签订《（暖山国际城）前期物业管理服务协议》，自2015年1月1日至今，我未收到过任何催交物业费的通知。2014年12月份因我家中被盗经济损失达20000多元，我认为造成我经济损失与原告保安管理松散、保安人数不足、保安人员老龄化以及小区安保安全设施、配套设施极其不完善，有不可推脱的直接关系。被告不应按照罚息要求我支付利息，我并非故意拖欠物业费。一审法院认定事实：原告为烟台市莱山区迎春大街暖山国际城小区提供前期物业管理服务。被告系暖山国际城15号楼1单元503号房业主，其房屋建筑面积74.57平方米。2012年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所购房屋提供前期物业管理服务。合同第二条“前期物业管理服务内容”约定：“一、物业共用部位的维护与管理，包括房屋主体结构(含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、物业共用设施设备的运行及其维护与管理。包括小区内水循环系统(如上、下水管道、雨水管等)、供电系统、安防监控系统、对讲系统、避雷、消防、供暖、污水处理系统、公共照明、电视天线、道路、池、沟渠、井等。三、附属配套建筑和设施的维护、养护和管理。包括景观小品、文化、健身娱乐场所、自行车、停车场、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。四、电梯的运行和日常维护管理。五、环境卫生及绿化管理服务。1、共用设施设备、共用部位包括楼梯、走廊、门厅、屋顶、天台等的定时清扫、内墙壁除尘。2、公共门窗、道路、绿地、园地、花木、建筑小品等的清扫、景观的维护、清洁和管理。3、生活垃圾和建筑垃圾的收集和清运。4、定期消杀“四害”。5、定期对小区内的花草树木进行修剪及维护。六、治安协防及消防、车辆管理。1、协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序。2、采取防范措施，消除火灾隐患。3、车辆进出实行验卡、登记制度。4、引导车辆按规定线路行驶，按指定位置有序停放。5、严禁载有危险物品的车辆进入小区。七、装饰装修管理服务。确保装饰装修按《装饰装修管理服务协议》执行。八、物业相关档案资料的管理。九、接受业主(使用人)的委托，对业主(使用人)的自用设施设备进行有偿维修和养护，并合理收费。”合同第四条“物业管理服务费用”约定：“一、乙方缴纳时间1、自开发商通知乙方入伙之日起，开始向甲方交纳物业管理服务费。2、自入伙对应日的10天内一次性交纳当期一年的物业服务费，之后每六个月的第一个月1-10日为集中收费日，乙方应按时足额交纳相关费用。二、物业管理服务费用标准1、公寓：2.20元/月·㎡2、住宅及办公：2.20元/月·㎡3、商铺：6.00元/月·㎡注：物业管理服务费包含电梯年检费、维修费、能耗费。”合同第九条“违约责任”约定：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五缴纳滞纳金。”合同还约定了双方的其他权利和义务。2017年1月1日，涉案小区住宅物业管理服务费变更为2.16元/月·㎡。2012年6月1日，被告接收涉案房屋，并已向原告支付2015年1月1日之前的物业服务费用。原告以在涉案房屋房门上张贴《物业费通知单》及向被告邮寄《物业费催收函》的方式向被告催收2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。但被告至今未向原告交纳上述期间的物业服务费。被告主张其未缴纳物业费的理由为：1.2014年12月的晚上家中无人时小偷入室盗窃，造成经济损失20000余元，直接原因是小区大门无门禁且保安没有上前盘查，小区楼栋没有锁；2.小区楼道公共区域设施没有及时维修，公共环境脏乱差；3.涉案房屋楼上漏水导致屋顶渗水、墙面起皮，物业经理曾承诺事后进行维修但未兑现承诺；4.涉案房屋可视对讲一直未安装，曾电话询问原告为何没有安装，答复称缺少零件，因原告并未否认且给其回复，则应属于原告的义务；5.房屋内有两条裂缝在房屋交付时就存在，已经在房屋验收单中写明，后期曾电话联系过原告要求维修。被告为证实其上述第1、2、5项抗辩主张，提供其所拍摄小区照片打印件一宗及录制光盘一张。原告对照片的真实性不予认可，认为无法确认拍摄位置，对视频所拍摄内容真实性予以认可，但认为被告的主张与事实不符，称：被告未对家中被盗提供证据，原告按照物业服务合同约定的标准提供服务，在涉案小区大门安排了保安定点执勤，并在固定时间内，按地上地下交替对固定路线进行巡检，且在小区内装有24小时监控，完全能够满足小区安保服务的要求；原告对于环境卫生做到定期打扫清理，不可能对于业主丢弃的垃圾保证24小时随时清理，关于冬天清理的积雪堆放在绿化区域内，这是通常做法，不影响环境卫生；即使被告陈述漏水属实，也是因第三人侵权造成，与被告无关；安装可视对讲并非物业服务合同中原告必须履行的义务，也不是被告拒不缴纳物业费的理由，与本案无关；墙面裂缝出现在被告室内，不属于物业服务范围。原告提供了2018年6月、11月及2019年6月原告处的巡逻记录表，证明原告在提供物业服务过程中履行了日常的巡逻义务。被告对巡逻记录表的真实性无异议，但认为其家中被盗是2014年，需要原告提供2014年至2016年期间的巡逻记录表。另查，2018年10月29日，原告曾向法院提起诉讼，要求被告支付2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费及逾期支付违约金，后于2019年5月15日向法院提出撤诉申请，法院作出（2019）鲁0613民初399号民事裁定书，准许原告撤诉。一审法院认为，原被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告为涉案小区提供物业服务至今，其收取物业服务费是维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业费。被告提出拒交物业费的理由，无事实及法律依据，不予采信。本案中，被告欠付原告2015年1月1日至2019年5月31日期间物业服务费的事实清楚。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告于2018年10月29日向法院提起诉讼，其未能提供证据证明之前存在时效中断、中止的情形，故其主张2015年11月之前的物业服务费已超过诉讼时效，原告要求被告支付2015年11月1日至2019年5月31日期间的物业服务费，符合合同约定和法律规定，应予支持。因被告未按合同约定按时支付物业服务费，原告要求被告以半年物业费为基数，自欠付之日起，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，于法不悖，予以支持，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定，一审法院于2019年11月21日判决：一、被告丛楠楠于判决生效之日起十日内支付原告烟台雅嘉物业管理有限公司2015年11月1日至2019年5月31日期间的物业服务费6967.82元；二、被告丛楠楠于判决生效之日起十日内支付原告烟台雅嘉物业管理有限公司利息（以每半年物业服务费为基数，自该半年度第一月11日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准累加计算）；三、驳回原告烟台雅嘉物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告丛楠楠未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告丛楠楠负担。本院审理查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，上诉人、被上诉人于2012年6月1日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，上诉人、被上诉人应自觉履行协议内容。现有证据足以证实上诉人没有按照协议约定按时足额向被上诉人缴纳物业费，上诉人的行为违反了协议约定，应承担相应的民事法律责任。上诉人主张被上诉人违反协议约定，没有履行相应的物业服务义务，证据不足，理由不当，也不足以抗辩其应承担的缴纳物业费义务，一审法院判决上诉人向被上诉人偿付拖欠的物业费正确、合法。上诉人对此所提异议，理由不当，于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人丛楠楠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丛楠楠负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年四月二十三日书记员  王 琪