襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初6858号原告：襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部，住所地：襄阳市樊城区解放路53号海创广场二楼。经营者：肖红，男，1970年7月21日，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：马诚，湖北百龙律师事务所律师，特别授权代理。被告：周萍，女，1970年5月19日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：王远林，湖北法正大律师事务所律师，特别授权代理。原告襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部（以下简称食尚城）与被告周萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用简易程序审理，由审判员陈丽婷独任审判，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告食尚城的委托诉讼代理人马诚，被告周萍的委托诉讼代理人王远林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告食尚城提出如下诉讼请求：1、依法确认原、被告双方2014年1月4日签订的《食尚城租赁经营合同》及《食尚城运营管理协议》于2018年12月15日解除；2、判令被告立即支付欠付的租赁费用（房屋租金和管理服务费）共计231950.4元，并自2018年12月16日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际支付之日止；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年1月4日签订《食尚城租赁经营合同》及合同附件《食尚城运营管理协议》各一份，合同约定：原告将其位于襄阳市××区××海××广场××、建筑面积为574㎡的房屋出租给被告经营重庆香辣干锅，租赁期限自2014年5月1日至2022年4月30日止；2014年5月1日至2017年4月30日租赁费用标准29848元/月；2017年5月1日至2020年4月30日租赁费用标准32832.8元/月；2020年5月1日至2022年4月30日租赁费用标准36116.08元/月。合同约定租金和管理服务费支付方式为：本合同项下第一期标准租金和管理服务费在本合同签署三日内一次性足额缴清。后续租金按照“先交纳后使用”的原则，按季度缴纳，每期租金应于每个季度前十日内缴纳，以银行到账日为准。管理服务费缴纳方式与房屋租金缴纳方式相同。合同对违约责任约定如下：被告未按时足额缴纳当期租金（逢国家法定节假日顺延），每逾期一日，支付当季度季租金0.5%作为违约金，逾期支付租金超过10日的，原告有权对被告承租的经营场所停止供电、供水、电梯及公共设施、物业服务等，且不承担任何责任，欠缴时间达30天，原告有权选择提前解除本合同，被告还应按照合同约定的合同总租金的3%向甲方支付违约金并承担赔偿责任。被告未按约定交清管理服务费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按所欠费用总额的3‰交纳违约金，逾期30天不交管理服务费的，原告有权终止合同。合同还约定：原告同意被告自房屋进场日即2014年3月1日至2014年4月30日为装修免租期；合同附件《食尚城运营管理协议》为《食尚城租赁经营合同》组成部分，具同等法律效力。原告将前述商铺按约交付给被告，被告经营初期出现暂时困难，原告决定给与被告一定扶持政策，于2015年2月14日签订《食尚城补充协议》，约定原告于2014年6月18日开始计租，自2014年6月18日至2015年6月17日每季度应收租金、管理服务费按约定标准的三分之二收取，租赁期限变更为5年，其他按原合同执行。自承租以来，被告一直拖欠原告租赁费用，虽经原告工作人员多次催收，但至2018年12月15日，抵扣保证金80000元，被告拖欠租赁费用（含房屋租金和管理服务费）共计232166.4元，故双方于2018年12月15日同意解除合同，同时办理了房屋交接手续。原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，被告方应按照合同约定支付租赁费用，现被告方长期拖欠租赁费用，为了维护原告方的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告周萍辩称，1、原告所主张的解除合同的时间与事实不符；2、原告主张的被告欠其租赁费没有根据，原告的第一项请求是第二项请求的基础和前提，在第一项请求还处于真伪不明的情况下，说明原告对解除合同的时间是不清楚的和不明确的，那么原告欠被告租赁费的数据就没有根据，故原告要求被告交租赁费的请求不能成立；3、原告的第一项请求是确认之诉，而第二项请求是给付之诉，两项请求之间有一个前因后果的关系，两项请求也不属于同一法律关系，不能同时向人民法院提出主张。综上，原告的诉请没有法律依据，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2014年1月4日，食尚城作为甲方与周萍（乙方）签订了《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》各一份，达成合同主要内容为：第一条、租赁物业的基本情况1.1甲方出租给乙方的物业坐落在湖北省××市××区××海××广场××层，建筑面积为574㎡，本合同项下承租商铺的计租面积按建筑面积计算。1.2乙方在承租商铺内仅限于承诺租赁该物业仅限于合法经营重庆香辣干锅，乙方必须保证整体上以重庆铁锅门养身香辣馆的统一形象和品牌对外经营，且自行办理经营相关证照、合法经营。未经甲方书面同意，乙方不得改变承租商铺的上述用途，不得变更经营品牌及品类，否则甲方有权单方面终止本合同书，由此造成的一切损失均由乙方承担。第二条、租赁期限2.1除非本合同的当事人按照本合同的有关约定提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为8年，即2014年5月1日至2022年4月30日止。租赁期满，在同等条件下，乙方享有优先承租权。2.2甲方同意提供乙方自房屋进场日即2014年3月1日至2014年4月30日为装修免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业筹备工作，乙方无需支付租金及物业管理费，但是应当承担水、电、燃气、热力能源费等费用。第三条、租金标准、递增及支付方式3.1本合同中所称“租赁年度”，均系指自装修免租期满之次日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。3.2本合同中所称“租金”，均系指房屋租金。3.3租金标准及递增方式租赁年度为2014.5.1-2017.4.30，楼层2，租金单价18.5元/㎡月，递增幅度10%，递增后租金20.35元/㎡月，套内面积574㎡，月租金10619元，年度租金127428元。2017.5.1-2020.4.30，楼层2，租金单价20.35元/㎡月，递增幅度10%，递增后租金22.385元/㎡月，套内面积574㎡，月租金11680.9元，年度租金140170.8元。2020.5.1-2022.4.30，楼层2，租金单价22.385元/㎡月，套内面积574㎡，月租金12848.99元，年度租金154187.88元。3.4租金支付租金支付方式：本合同项下第一期标准租金在本合同签署三日内由乙方一次性足额缴清。后续租金，乙方按照“先交纳后使用”的原则，按季度缴纳。每期租金乙方应于每个季度前十日内缴纳，以银行到账日为准。甲方租金不含税费等费用，如乙方需要税务发票等，相关税费由乙方承担。3.5履行保证金及其他费用乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付人民币￥80000元作为履约保证金，该保证金不计利息，在合同终止时退还给乙方。甲方收取乙方保证金时应向乙方提供相应证据。乙方如不履行本合同条款或违反本合同约定提前解除本合同或损坏租赁物，则甲方有权直接将保证金予以扣收，并有权要求乙方另行支付违约金、赔偿金等；甲方如不履行本合同条款并提前解除本合同的（除乙方违约外），应双倍返还履约保证金，并另行支付本合同其他条款所约定的违约金、赔偿金等……第九条、违约责任乙方违约责任：乙9.1在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付本合同约定总租金3%作为违约金，并对甲方受到的实际损失承担赔偿责任。乙9.2租赁期内，如乙方要求提前解除本合同的，需提前60天向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可解除本合同，但乙方应向甲方支付本合同约定总租金的3%作为违约金。乙9.3乙方有下列情形之一，甲方有权选择提前解除本合同，乙方应按照本合同约定的合同总租金的3%向甲方支付违约金，乙方还应该承担赔偿责任。乙9.3.1乙方未按时足额缴纳当期租金（逢国家法定节假日顺延），欠缴时间达30天；乙9.3.2未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途和经营范围；乙9.3.3未经甲方同意，乙方将承租房产转租他人；乙9.3.4被国家有关部门查封（1个月）不能正常营业的；甲方依据上述情形提前解除合同时，应书面通知乙方。乙方应十五日内迁离并交回房产，乙方应当支付违约金并赔偿甲方一切损失；甲方亦可选择不予解除合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的损失。甲方收回房屋的，乙方应在十五个工作日内全部搬离，在此期间乙方仍需支付甲方租金。乙方未能按时搬走商品及物品，视为乙方的抛弃物，甲方有权自行处理，且不承担任何责任。乙9.4乙方须按本合同约定期限支付租金，节假日顺延，每逾期一日，则乙方向甲方支付当季度季租金0.5%作为违约金。乙方逾期支付租金超过10日的，甲方有权对乙方承租的经营场所停止供电、供水、供气、电梯及公共设施、物业服务等，且不承担任何责任……协议主要内容为：一、商铺基本情况。甲方出租给乙方的物业坐落在湖北省××市××区××海××广场××层，建筑面积为574㎡，本合同项下承租商铺的计租面积按建筑面积计算。租赁物业的具体位置等基本情况，详见本合同附件1（平面图）。商铺经营：重庆铁锅门养身香辣馆；三、管理服务费及交纳方式。1、费用的项目1.1公共设施使用维护费及物业服务费（服务费）如下：租赁年度为2014.5.1-2017.4.30，楼层2，服务费单价33.5元/㎡月，递增幅度10%，递增后服务费36.85元/㎡月，套内面积574㎡，月服务费19229元，年度服务费230748元。租赁年度为2017.5.1-2020.4.30，楼层2，服务费单价36.85元/㎡月，递增幅度10%，递增后服务费40.535元/㎡月，套内面积574㎡，月服务费21151.9元，年度服务费253822.8元。2020.5.1-2022.4.30，楼层2，服务费单价40.535元/㎡月，套内面积574㎡，月服务费23267.09元，年度服务费279205.08元。1.2商位内电费按1.3元/度（含电损）、水费按3.5元/吨（含水损），水电费按乙方实际使用量按月据实收取，遇相关部门调整收费标准时，甲方有权进行相应调整……合同签订后，食尚城房屋租赁部将房屋交付周萍，周萍向食尚城支付租赁保证金80000元。食尚城（甲方）提交三份补充协议，协议（一）的乙方为襄阳市樊城区铁锅门养身香辣馆（周萍），协议内容主要为：1、原合同租期为2014年5月1日至2022年4月30日，现按开业时间变更为2014年6月18日至2022年6月17日。2、原合同建筑面积为574㎡，现按实际使用面积变更为建筑面积536㎡。对该协议，周萍认为非本人签名，不予认可；协议（二）的乙方为周萍，协议主要内容为：1、甲乙双方签订了《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》，乙方已于2014年6月18日开始经营，甲方同日开始计租。2、乙方经营初期出现了暂时的困难，经乙方要求，甲方决定给予乙方一定的扶持政策，以支持乙方的发展。经过甲乙双方平等协商达成如下约定：一、甲乙双方一致同意选用方案（贰）作为扶持方案：自2014年6月18日至2015年6月17日，甲方每季度应收租金、管理服务费暂按《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》约定标准的三分之二收取，另约定标准的三分之一在2014年6月18日起1年内，第一季度交3个月租金，第二、三季度各交2个月租金，第4季度交1个月租金；乙方在第3季度每季度多缴纳一个月的租金及管理费以补齐2014年6月18日至2015年6月17日间未交的租金及管理服务费。二、本协议签订后与原《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》有冲突之处按本协议履行，其它按原合同履行。对该协议，周萍认可；协议（三）的乙方为周萍，协议主要内容为：1、甲乙双方于2014年1月4日签订了《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》，乙方承租甲方536㎡商铺于2014年6月18日开始经营重庆铁锅门养生香辣馆，甲方同日开始计租。2、乙方经营初期出现了暂时的困难，经乙方要求，甲方决定给予乙方一定的扶持政策，以支持乙方的发展。经过甲乙双方平等协商达成如下约定：一、甲乙双方一致同意选用方案（壹）作为扶持方案：自2014年6月18日至2015年6月17日，甲方每季度应收租金、管理服务费按《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》约定标准的三分之二收取。即乙方自2014年6月18日起1年内，第一季度交3个月租金，第二、三季度各交2个月租金，第4季度交1个月租金。选用此方案者，甲乙双方的租赁期限由原合同约定租赁期限变更为5年。二、本协议签订后与原《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》有冲突之处按本协议履行，其他按原合同履行。三、本协议签订后双方于2015年2月13日签订的《食尚城补充协议》（乙方选择方案贰）作废，合同时间以本协议为准。对该协议，周萍认为非本人签名，不予认可。食尚城向本院提交其向周萍发出的19份书面催款通知（函），其中2017年7月4日发出的催款通知主要载明：按照合同约定租赁费递增10%，租赁费30659.2元整，支付（2017年6月18日至2017年9月17日）季度租金91977.6元整；2017年7月30日发出的催租函主要载明：你方欠付2017年6月18日至2017年9月17日租赁费用91977.6元，请你方收到本函后七日内支付；2017年11月6日发出的催租函主要载明：你方欠付（2017年6月18日至2019年9月17日租赁费27872元、2017年9月18日至2017年12月17日租赁费用91977.6元），请你方收到本函后七日内支付2017年6月18日至2019年9月17日、2017年9月18日至2017年12月17日租赁费用119849.6元整；2018年4月20日发出的催款通知主要载明：按照合同约定支付（2017年9月18日至2017年12月17日）至（2017年12月18至2018年3月17日）租赁费211827.2元，现通知你方到食尚城缴纳……对此，周萍认为其没有拖欠租金，也没有收到过催款通知。周萍向本院提交部分其缴纳租赁费用的凭证及食尚城出具的收据复印件，其中食尚城出具的收据显示：2016年1月1日收取周萍（铁锅门）2015年12月18日至2016年3月17日季度租金55744元；2016年10月10日收取周萍（铁锅门）2016年9月18日至2016年12月17日季度（2个月）租金55744元；2017年4月19日收取周萍（铁锅门）2017年3月18日至2017年6月17日季度部分租金27872元；2017年9月15日收取租金周萍（铁锅门）55744元。对此，食尚城认为周萍2017年9月15日缴纳的费用无法证明是补缴以前的欠租还是预交的下一季度的费用。本案诉讼过程中，周萍主张其于2017年4月17日要求退场，于2018年3月1日与食尚城解除了合同，并在合同解除后将钥匙交给甘经理，为证明前述主张，其提交了照片、通话录音予以佐证，食尚城对周萍的主张不予认可。食尚城主张双方于2018年12月15日办理房屋交接，双方之间的合同与2018年12月15日解除，并提交房屋交接单、《房屋暂借协议》予以佐证，周萍对食尚城的主张不予认可。2018年5月24日，食尚城以邮寄方式向周萍发出解除合同通知书，通知周萍解除双方签订的《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》，通知书同时载明截至通知发出之日周萍已累计拖欠食尚城租赁费用511636.78元，要求周萍在接到通知后7日内腾退商铺并按约清偿所有应付费用。周萍当庭确认其于2018年5月25日收到该通知书。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，食尚城与周萍签订的《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营经营协议》、系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于本案中双方签订的食尚城租赁经营合同及食尚城运营管理协议的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。周萍未按时足额缴纳当期租金，欠缴时间已达30天，根据食尚城租赁经营合同的约定，解除条件以成就，食尚城可以提前解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于合同自解除合同的通知到达对方时解除的规定，2018年5月24日，食尚城向周萍邮寄解除合同通知书，周萍当庭确认其于2018年5月25日收到该通知书，据此可以认定食尚城解除合同的通知已于2018年5月25日到达周萍，双方签订的食尚城租赁经营合同及食尚城运营管理协议于2018年5月25日解除。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，被告周萍主张其已与2018年3月1日向食尚城提出解除合同并向物业交还了承租房屋的钥匙，但其提交的照片、通话录音均不足以证明其主张的事实，且食尚城对周萍主张的该事实亦不予认可，故周萍应当承担举证不利的相应后果，其主张的事实本院不予支持；原告主张双方于2018年12月15日办理房屋交接，双方之间的合同于2018年12月15日解除，但其提交的房屋交接单、《房屋暂借协议》不足以证明其主张的事实，周萍对食尚城的主张亦不予认可，故食尚城应当承担举证不利的相应后果，其主张的事实本院不予支持。关于欠付的租赁费用（房屋租金和管理服务费）。虽然被告周萍对原告食尚城提交的部分补充协议签名不认可，但结合周萍提交的交费收据及原、被告双方当庭陈述，本院对于补充协议中的租赁房屋面积536㎡予以认定。对于被告主张的双方口头约定的每季度免一个月的租金按照双方的约定，虽然无书面证据予以证明，且原告对此予以否认，但原告在诉讼请求中又明确按照每季度免一个月的租金主张权利，故对于原告按照每季度免一个月租金的主张，本院予以支持。按照合同的约定，自2017年6月18日起，周萍应当向食尚城支付房屋租金和运营管理费每月的标准合计为30659.2元（20.35元/㎡×536㎡+36.85元/㎡×536㎡），根据原告的请求，每季度周萍应支付的房屋租金和运营管理费每季度为61318.4元。2018年5月25日，双方签订的食尚城租赁经营合同及食尚城运营管理协议解除，此时，周萍尚未向食尚城返还租赁房屋。故周萍应当按照上述标准向食尚城支付自2017年6月18日起至2018年5月25日止（3个季度72天，约为4个季度，2017年6月18日至2018年6月17日为4个季度）期间的房屋租金和运营管理费245273.6元（61318.4元/季度×4），扣减周萍于2017年9月15日支付的55744元，周萍还应当向食尚城支付房屋租金和运营管理费189529.6元。又由于双方签订的合同中虽未约定履约保证金可以抵扣租赁费用，但结合原告的诉讼请求及被告周萍的当庭陈述，双方均认可履约保证金可以抵扣租赁费用，故扣减履约保证金80000元，周萍还应当向食尚城支付房屋租金和运营管理费109529.6元。原告食尚城依据其提交的房屋交接单、《房屋暂借协议》，主张周萍欠付的租赁费用计算至2018年12月15日，根据双方签订的食尚城租赁经营合同约定，周萍收到食尚城提前解除合同的书面通知后应十五日内迁离并交回房产，食尚城收回房屋的，周萍应在十五个工作日内全部搬离，在此期间周萍仍需支付食尚城房屋租赁部租金，周萍未能按时搬走商品及物品，视为周萍的抛弃物，食尚城有权自行处理，且不承担任何责任，逾期未撤离食尚城有权按照同期租金标准双倍收取占用费。周萍于2018年5月25日收到食尚城提前解除合同的书面通知，按照双方的约定，周萍应当在2018年5月25日之后的15日内（自2018年5月26日起至2018年6月9日止）迁离并交回租赁房屋，在此期间周萍仍需支付租金，但结合原告主张的每季度免一个月租金，上述期间恰好在最后一个季度内（2018年3月18日至2018年6月17日），已计算在前述欠交费用内，不再计算。双方签订的食尚城租赁经营合同及食尚城运营管理协议已解除，周萍已搬离租赁房屋，根据双方的约定，周萍未能按时搬走商品及物品，视为周萍的抛弃物，食尚城有权自行处理，且不承担任何责任，虽然周萍未交回租赁房屋，但周萍并未阻止食尚城收回租赁房屋，因此，食尚城房屋租赁部可以在2018年6月9日之后采取打开租赁房屋门锁的措施收回租赁房屋，以防止损失的扩大，但食尚城并未采取措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，食尚城不得就扩大的损失要求赔偿。故对其主张的该部分租赁费用，本院不予支持。原告食尚城还主张自2018年12月16日起按照同期银行贷款利率计算利息，因原告当庭陈述放弃违约金，双方又未约定资金占用利息问题，故应当自2018年12月16日起计算资金占用期间利息，但利息计算标准应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，即年利率6%。综上所述，周萍应当支付食尚城房屋租金和运营管理费109529.6元，并自2018年12月16日起按照银行同期贷款利率支付利息（不得高于年利率6%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决如下：一、确认原告襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部与被告周萍于2014年1月4日签订的《食尚城租赁经营合同》及《食尚城运营管理协议》于2018年5月25日解除；二、被告周萍于本判决生效之日起十日内支付原告襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部租赁费用109529.6元，并自2018年12月16日起按照年利率6%的标准支付资金占用期间的利息至实际支付之日止；三、驳回襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2391.5元，由原告襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部负担1000元，被告周萍负担1391.5元。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  陈丽婷二〇二〇年四月八日书记员  刘俊逸