江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终460号上诉人（原审被告）：扬州市华昇房地产开发有限公司，住所地高邮市文游中路138号。法定代表人：吕建，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐伟，江苏中杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹扬，江苏中杜律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：扬州市住房公积金管理中心高邮分中心，住所地高邮市文化宫路。负责人：王步金。委托诉讼代理人：高艳，江苏民泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱清，江苏民泰律师事务所律师。原审被告：王在荣，男，1958年4月22日出生，汉族，住高邮市。原审被告：姜传定，女，1961年3月13日出生，汉族，住高邮市。上诉人扬州市华昇房地产开发有限公司（以下简称华昇公司）因与被上诉人扬州市住房公积金管理中心高邮分中心（以下简称高邮公积金中心）、原审被告王在荣、姜传定借款合同纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院(2019）苏1084民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华昇公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判华昇公司不承担连带担保责任或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由高邮公积金中心承担。事实与理由：华昇公司认为，因高邮公积金中心及其委托放贷银行怠于行使权利未按照抵押合同约定向王在荣、姜传定催办他项权证，已导致华昇公司阶段性连带责任解除条件成就，保证责任已经解除。原审认定本案债务仍处于保证期间之内，华昇公司需要对王在荣、姜传定所负债务承担连带偿还责任，确属事实认定错误。主要理由如下：1、根据王在荣、姜传定与中国农业银行股份有限公司高邮支行（以下简称农行高邮支行）签订的《房地产抵押（按揭）合同》第12条约定，该合同生效后，王在荣、姜传定和农行高邮支行应当到高邮市房屋产权交易管理部门办理他项权利登记并领取他项权利证明，而高邮公积金中心在一审中并未提交任何证据证明其或农行高邮支行已经向王在荣、姜传定催办过他项权证，明显怠于行使权利。2、华昇公司与高邮公积金中心签订的《个人购房贷款担保书》中未约定过由华昇公司办理他项权利登记，王在荣、姜传定亦未委托华昇公司代为办理产权证和他项权证，因此，办理他项权利登记并领取他项权证系农行高邮支行及王在荣、姜传定的义务。并且华昇公司早已将涉案房屋交付给王在荣、姜传定，华昇公司已经履行了所有义务。3、案涉阶段性保证合同系附解除条件的保证合同，如他项权利登记办妥，开发商的保证责任免除。农行高邮支行在明知不及时办理他项权利登记会对华昇公司造成不利后果并且完全有条件办理他项权利登记的情况下，长时间没有催告王在荣前往办理登记，且在王在荣、姜传定断供后，未以任何形式通知华昇公司，应当认定其怠于办理他项权利登记，不正当的阻止了保证合同约定的解除条件成就，加重了华昇公司的保证责任。农行高邮支行不正当的阻止合同解除条件成就，根据法律规定担保合同解除条件成就。并且，高邮公积金中心的债权通过借款人王在荣、姜传定完全可以得到清偿，无需华昇公司承担保证责任，债权人怠于办理他项权利登记的行为是为了自身债权的实现增加一份保障，属于纯获利益的行为，这与民事法律行为中权利与义务相对应的基本原则明显不符。4、在阶段性保证合同中，债权人为了自身的贷款权益往往怠于履行合同义务，导致阶段性保证合同的解除条件迟迟不能成就，这使得作为保证人的房地产开发商承担了不应承担的风险，不利于房地产行业的发展以及经济环境的稳定。高邮公积金中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。理由：1、根据合同约定，华昇公司的担保责任期间为借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证并将他项权证交给高邮公积金中心代为保管之日，但涉案房屋的房产证和他项权证至今未能办理，因此华昇公司的保证责任在保证期间。2、涉案他项权证未能办理的原因系因涉案的房屋所有权证至今未能办理，高邮公积金中心没有任何懈怠行为。3、办理房屋所有权证的义务主体为房屋买卖合同的双方，高邮公积金中心并非办证的义务主体。4、华昇公司明知他项权证不办理将会导致其承担连带保证责任，但其仍然放任不管，主观上存在过错。高邮公积金中心向一审法院提出诉讼请求：1、判令王在荣、姜传定立即偿还高邮公积金中心借款本金102887.75元，利息1075.75元，合计103963.5元（利息计算至2019年1月11日，逾期顺加）；2、判令华昇公司对上述债务承担连带偿还责任；3、诉讼费用由王在荣、姜传定、华昇公司共同承担。一审法院认定的事实：王在荣、姜传定系夫妻关系，2006年6月13日登记结婚。2013年2月4日，高邮公积金中心与农行高邮支行、王在荣签订《甲类委托放款协议书》，约定高邮公积金中心将公积金25万元存入农行高邮支行，作为王在荣发放委托贷款的基金，此项委托贷款期限定为9年，农行高邮支行负责督促王在荣按期归还贷款本金和利息，农行高邮支行收回委托贷款后，于次日将委托贷款基金划回高邮公积金中心公积金存款账户。同日，农行高邮支行与王在荣、姜传定签订《个人住房公积金借款合同》，约定农行高邮支行向王在荣、姜传定提供贷款25万元，借款期限2013年2月3日至2022年2月2日，贷款利率为月利率4.5‰，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应档次利率执行新的利率，借款人未按合同约定按约还款，自逾期之日起对逾期部分按正常利率加收40%计收罚息，逾期六个月以上（含六个月）对所有贷款余额按正常利率加收40%计收利息，借款人未按期归还贷款本息，逾期达3个月的，农行高邮支行有权停止向借款人发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任，还款方式为等额本息还款法，合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，王在荣、姜传定以购买的位于高邮市产提供抵押。华昇公司向高邮公积金中心出具了《个人购房贷款担保书》，华昇公司自愿对王在荣、姜传定的债务承担连带责任，保证范围包括借款人20万元以内的借款本金及相应利息等，保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，并将房屋他项权证交银行代为保管之日止。同日，王在荣与农行高邮支行签订《房地产抵押（按揭）合同》。2013年2月4日，农行高邮支行向王在荣发放贷款25万元，借款发放后，王在荣、姜传定未按借款合同约定还本付息，逾期超过三个月，截止到2019年8月20日，王在荣、姜传定尚欠借款本金101423.75元、利息及罚息3211.2元。法庭辩论终结前，案涉房屋尚未办理所有权证及他项权证。一审法院认为，高邮公积金中心与农行高邮支行、王在荣签订的《甲类委托放款协议书》以及农行高邮支行与王在荣、姜传定签订的《个人住房公积金借款合同》，均系合同当事人之间的真实意思表示。按照委托放款协议书的约定，王在荣、姜传定的借款系高邮公积金中心委托农行高邮支行放款，农行高邮支行收回的款项最终也划入高邮公积金中心在农行高邮支行开设的公积金账户，借款合同的签订也是以委托放款协议书为基础，依据《合同法》第四百零二条的规定，该合同直接约束高邮公积金中心及王在荣，故本案高邮公积金中心的主体适格。王在荣、姜传定未按借款合同的约定还本付息，逾期次数超过三次，按照合同约定，农行高邮支行有权宣布贷款全部到期，并要求王在荣、姜传定承担偿还全部借款本金并按约定标准支付利息、逾期罚息的义务。华昇公司出具保证书，截止到一审法庭辩论终结之前王在荣、姜传定仍未办理不动产抵押登记，抵押权依法未成立，按照约定，因抵押的房屋尚未取得房屋所有权证，更没有取得他项权证并交付农行高邮支行，本案债务仍处于保证期间之内，故华昇公司应当对王在荣、姜传定所负债务承担连带偿还责任，保证人承担保证责任后有权向债务人进行追偿，对华昇公司的抗辩，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、王在荣、姜传定应于判决生效后十日内连带偿还高邮公积金中心借款本金101423.75元、利息及罚息3211.2元（以上利息、罚息计算到2019年8月20日，从2019年8月21日起至实际清偿之日止的利息、罚息按照《个人住房公积金借款合同》约定的标准顺延计算）。二、华昇公司在高邮市产取得房屋产权证和他项权证，并将他项权证交付农行高邮支行之前对王在荣、姜传定的上述债务承担连带偿还责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院案件受理费2380元，由王在荣、姜传定连带负担。华昇公司在高邮市屋取得房屋产权证和他项权证，并将他项权证交付农行高邮支行之前，对此承担连带给付责任。二审中，华昇公司、高邮公积金中心均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定的基本事实无误，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点为：华昇公司是否应当承担案涉借款的连带担保责任？本院认为，华昇公司保证期限尚未届满，在债务人王在荣、姜传定未能偿还到期债务时，应向高邮公积金中心承担案涉借款的连带担保责任。首先，华昇公司向高邮公积金中心出具的《个人购房贷款担保书》中明确表示对王在荣、姜传定的债务承担连带责任，保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，并将房屋他项权证交银行代为保管之日止。其次，虽然华昇公司认为，办理房屋他项权证的义务人系高邮公积金中心、王在荣、姜传定，非华昇公司，但房屋他项权证的办理建立在取得房屋所有权证的基础之上。华昇公司作为销售方、保证人有义务配合并督促购房人王在荣、姜传定办理上述权属登记手续并依约向高邮公积金中心交付房屋他项权证，以此免除自身的阶段性担保责任，故对其提出高邮公积金中心怠于履行义务、恶意阻却保证合同解除条件成就的主张，本院不予采信。再次，即便如华昇公司陈述，其已向产权登记机关提交案涉房屋办证资料，系购房人王在荣、姜传定拒不办理房屋所有权证，但该未能办理的事由不可归责于高邮公积金中心或农行高邮支行，华昇公司无法免除阶段性担保责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人华昇公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由上诉人扬州市华昇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 松审 判 员  韩 凯审 判 员  袁海兰二〇二〇年四月二十六日法官助理  沈佩仪书 记 员  陈 敏