广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12688号原告：中山火炬零壹共创孵化器有限公司，住所地中山市火炬开发区科技东路39号中庭，统一社会信用代码91442000MA4UT8P86R。法定代表人：陈健波，执行董事。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁怡，广东任允律师事务所实习律师。被告：中山市梅尔赛纳影视器材有限公司，住所地中山市火炬开发区科技东路39号之二315室，统一社会信用代码914420006715689915。法定代表人：杨子良，总经理。原告中山火炬零壹共创孵化器有限公司（以下简称零壹公司）与被告中山市梅尔赛纳影视器材有限公司（以下简称梅尔赛纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告零壹公司的委托诉讼代理人许艾玲、黄洁怡到庭参加庭审。被告梅尔赛纳公司的法定代表人杨子良到庭参加诉讼第一次庭审，经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告零壹公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年12月1日签订的01共创孵化器场地租赁协议；2.被告向原告支付拖欠的租金及滞纳金（租金自2018年7月1日计算至实际返还租赁物之日止，2018年7月1日至2018年11月30日的租金标准为每月564元，2018年12月1日起的租金标准为每月658元；滞纳金以当月租金金额为基数,自次月1日起按月利率2%计算至实际清偿之日止）；3.被告向原告支付拖欠的物业管理费（自2018年7月开始拖欠，2018年7月至2018年11月的标准为每月84.6元，2018年12月起的标准为每月98.7元）；4.被告向原告支付拖欠的水电费710.08元；5.被告向原告返还位于中山市火炬开发区科技东路39号之二315室的租赁物。庭审中，原告明确其所有诉讼请求为：1.被告向原告支付拖欠的租金及滞纳金（租金自2018年7月1日计算至实际返还租赁物之日止，其中2018年7月1日至2018年11月30日的租金标准为每月564元，2018年12月1日起至2019年11月30日期间的租金标准为每月658元，2019年12月1日起至实际还返租赁物之日的租金标准为每月940元；滞纳金以当月租金金额为基数,自次月1日起按月利率2%计算至实际清偿之日止）；2.被告向原告支付拖欠的物业管理费（自2018年7月开始拖欠，2018年7月至2018年11月的标准为每月84.6元，2018年12月起至2019年11月30日的标准为每月98.7元，2019年12月1日起的标准为每月141元）；3.被告向原告支付拖欠的水电费881.43元（其中2018.8月份水电费208.07元是笔误，应更正为210.07元，增加2019年4月至6月份电费123.41元）；4.被告向原告返还位于中山市火炬开发区科技东路39号之二315室的租赁物；5.被告向原告支付2018年10月至12月期间的现代服务管理费45.94元。事实和理由：原、被告于2016年12月1日签订01共创孵化器场地租赁协议，约定由被告承租原告出租的位于中山市火炬开发区科技东路39号之二315室的物业，租赁期限为自2016年12月1日起至2019年11月30日止。2016年12月1日至2017年11月30日的租金为每月470元，物业管理费为每月70.5元；自2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金为每月564元，物业管理费为每月84.6元；自2018年12月1日至2019年11月30日的租金为每月658元，物业管理费为每月98.7元。双方约定若承租方逾期交租的，每逾期一日按月租金的千分之五收取滞纳金。承租方连续2个月拖欠租金、物业管理费、水电费及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等任何一项的，出租方有权终止协议。上述合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，但被告却未按照合同约定支付相应的费用，被告自2018年7月起开始拖欠租金和物业管理费，自2018年8月起开始拖欠水电费。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。原告零壹公司在诉讼期间向本院提交的证据有：1.中山市不动产登记资料查询结果；2.授权书；3.01共创孵化器场地租赁协议；4.欠款明细；5.水电费、租金、管理费发票及发票签收表、通知；6.关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知；7.最新项目明细表；8.计价方式确认书。被告梅尔赛纳公司辩称，被告是国家级的高技术产业，原告是代表区政府去招商管理，但是在管理上原告存在不作为、不负责任及推卸责任，被告在租赁期内，原告没有尽到管理的责任，导致被告被盗，损失重大，导致被告现在面临倒闭的状况，被告的员工也已经失业了。原告的钱是来源于被告对开发区的创造出来的，如果不是原告管理失职，被告就不会面临员工失业，公司倒闭的状态。我方同意支付2018年7月至11月期间产生的租金、管理费、水电费，其余的费用不同意支付。因为双方之间还有另一案件在处理，应该待另一案件处理完毕后再与原告协商解除合同的问题。被告梅尔赛纳公司在诉讼期间没有提交证据。本院经审理认定事实如下：涉案租赁场地为案外人中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司所有，其授权零壹公司出租、处分该物业的使用权，授权期限至2022年8月31日。2016年12月1日，零壹公司（甲方）与梅尔赛纳公司（乙方）签订场地租赁合同（编号：01GC2016【租】0021）约定，甲方将中山市火炬开发区科技东路39号之二315房，房产证号为粤房地证字第××，租赁建筑面积为47平米，出租给梅尔赛纳公司经营使用，双方约定租赁期为2016年12月1日至2019年11月30日止，租赁场地于2016年11月30日前交付给乙方使用。租金为每平米20元，物业管理费每平米3元。其中2017年12月1日至2018年11月30日租金及物业管理费按标准费用额度60%计算，折合每月租金为564元，折合每月物业管理费用为84.6元。2018年12月1日至2019年11月30日，租金及管理费按照标准的70%计算，折合每月租金为658元，折合每月物业管理费用为98.7元。后续合同年度计价方式根据乙方实际情况由甲方结合01共创孵化器定价办法内容条款，与乙方另行签订补充协议约定。乙方应交纳履行保证金3243元，协议期满，双方对租赁场地无异议纠纷的情况下，由甲方在三个工作日内全额无息退回乙方。承租期内，乙方对租赁范围物业消防及安全生产负责任，乙方按相关法律法规做好消防及安全管理。乙方租期满后，应及时退还全部承租的物业，并连同装饰物完好无损无偿交付给甲方。在承租期间，乙方必须服从中山市火炬开发区管委会及甲方的统一管理，遵守与甲方签订01共创孵化器企业入孵服务协议书中的条款，遵守相关物业管理规定。乙方连续2月拖欠租金、物业管理费、水电费以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等任何一项，甲方有权无责提前终止本协议并责令乙方搬出办公场地及没收全部履约保证金。合同还约定了其他事项。合同签订后，零壹公司依约向梅尔赛纳公司交付了租赁物，零壹公司陈述梅尔赛纳公司未缴纳保证金。梅尔赛纳公司自2018年7月起未支付相关费用，零壹公司经催收无果诉至法院，主张上述实体权利。合同终止后，双方并未签订补充协议。另查，零壹公司提交了项目费用明细表，其中，2018年7月至2019年7月期间，梅尔赛纳公司共欠租金8084元（2018年7月至12月为3478元、2019年1月至7月为4606元）、共欠管理费1212.6元（2018年7月至12月为521.7元、2019年1月至7月690.9元）；水电费835.49元（2018年8月至12月水费220.29元、电费318.46元、2019年1月至6月水费8.85元、电费287.89元）。另，2018年10月至12月现代服务管理费45.94元（2018年10月为21.07元、11月为10.62元、12月为14.25元）。梅尔赛纳公司员工签收了2018年10月、11月的现代服务管理费。庭审中，梅尔赛纳公司确认项目费用明细表中记载的租金、管理费及水电费金额，但对服务管理费不予确认。又查，2018年8月14日广东省发展和改革委员会发布2018年375号文件《关于进一步清理规范电网和转供电环节收费和有关事项的通知》，该文件第2页第2条第3点有说明，要规范全省转供电主体的电费收取行为，要求相关公用设施用电及损耗可通过租金、物业费、服务费等方式协调解决，不得通过加收电价及电费的方式解决。再查，2019年5月31日，梅尔赛纳公司以零壹公司、案外人中山市中山港出口加工区物业发展有限公司（以下简称中山港公司）、中山市云祥物业管理有限公司（以下简称云祥公司）作为被告，因管理服务失职，未履行安全保障义务为由，提起物业服务合同纠纷，主张连带赔偿梅尔赛纳公司损失490280元。本院于2019年8月16日依法作出（2019）粤2071民初14599号民事判决书，判决：一、被告中山市云祥物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告中山市梅尔赛纳影视器材有限公司支付赔偿款27770元；二、驳回原告中山市梅尔赛纳影视器材有限公司的其他诉讼请求。该判决于2019年9月25日生效。诉讼中，零壹公司与梅尔赛纳公司申请1个月的调解期限，但调解期限届满，双方未能达成协议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的租赁合同是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。庭审中，梅尔赛纳公司确认零壹公司提交的项目费用明细表中记载的欠付租金、管理费及水电费金额，属于自认，本院予以确认。零壹公司依约交付租赁物后，梅尔赛纳公司却未按合同约定及时支付租金、物业管理费、水电费等费用，违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。关于租金及物业费的问题。因梅尔赛纳公司确认欠付2018年7月至2019年7月期间租金8084元、物业费1212.6元，本院予以确认。因双方均确认梅尔赛纳公司还未退回案涉租赁物，故零壹公司主张梅尔赛纳公司支付2019年8月1日至11月30日的租金2632元（658元/月×4个月）、物业费394.8元（98.7元/月×4个月），符合合同约定，本院予以照准。因合同于2019年11月30日终止，合同终止后双方并未另行签订补充协议，合同终止后的租金实际为占有使用费。根据公平原则，本院认为应当参照原租赁合同2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金、物业费标准计算为宜，即占有使用费按658元/月、物业费按98.7元/月。综上所述，梅尔赛纳公司应当向零壹公司支付2018年7月至2019年11月期间的租金10716元及物业管理费1607.4元，并自2019年12月1日起支付占有使用费、物业费（占有使用费按658元/月、物业费按98.7元/月计算至返还租赁物之日止）零壹公司主张超出部分，本院不予支持。关于水电费的问题。涉案场地租赁协议关于费用的相关规定，同时水电费有相应票据予以佐证，本院对零壹公司的诉求予以支持，但本院核查，水电费应为835.49元。零壹公司主张超出部分，本院不予支持。关于滞纳金的问题，梅尔赛纳公司拖欠租金、物管费、水电费的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告零壹公司主张滞纳金以当月租金金额为基数，自次月1日起按月利率2%计算至实际清偿之日止，符合合同约定，本院予以支持。具体计算方式为：即2018年7月份滞纳金：以564元为基数，自2018年8月1日起计至实际清偿之日止；2018年8月份滞纳金：以564元为基数，自2018年9月1日起至实际清偿之日止；并以此类推至2018年11月份；2018年12月份的滞纳金：以658元为基数，自2019年1月1日起至实际清偿之日止；2019年1月份的滞纳金：以658元为基数，自2019年2月1日起至实际清偿之日止，并以此类推至2019年11月份，以上均按月利率2％计算。因出租物仍被承租人梅尔赛纳公司占有使用且未返还，合同于2019年11月30日终止，根据前述，2019年12月份之后的租金按每月658元为标准计算，因此，2019年12月后的滞纳金，以658元/月为基数，自2020年1月1日起至实际清偿之日止，按月利率2％计算，并以此类推。关于现代服务费问题，零壹公司从2018年10月份开始实施用现代服务管理费的形式向户内企业收取电损，符合政策规定，于法无悖。梅尔赛纳公司虽不予确认，但已实际签收了2018年10月、11月的现代服务费发票，故本院对零壹公司主张的现代服务费31.69元（21.07元+10.62元）的诉求予以确认，至于2018年12月的现代服务费，零壹公司并无证据证明已实际产生，本院不予支持。梅尔赛纳公司辩称拒绝支付2018年11月之后的任何费用是由于原告零壹公司的管理疏忽致使其商铺内设备被盗，造成严重损失，但根据本院查明的事实，梅尔赛纳公司于2018年7月已开始欠付费用，且梅尔赛纳公司已就其损失另案主张并已判决生效，故对于其辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市梅尔赛纳影视器材有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬零壹共创孵化器有限公司返还位于中山市火炬开发区科技东路39号之二315室的租赁物；二、被告中山市梅尔赛纳影视器材有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬零壹共创孵化器有限公司支付拖欠的2018年7月1日至2019年11月30日期间的租金10716元及之后的占有使用费（以每月658元为标准，自2019年12月1日计算至实际返还租赁物止）;三、被告中山市梅尔赛纳影视器材有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬零壹共创孵化器有限公司支付拖欠的水电费835.49元、现代服务费31.69元、物业管理费（2018年7月至2019年11月期间的物业管理费为1607.4元，自2019年12月1日起，物业管理费以每月98.7元为标准计算至实际返还租赁物止）；四、被告中山市梅尔赛纳影视器材有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬零壹共创孵化器有限公司支付滞纳金（滞纳金以当月租金金额为基数，自次月1日起按月利率2%计算至实际清偿之日止。2018年7月份滞纳金：以564元为基数，自2018年8月1日起计至实际清偿之日止；2018年8月份滞纳金：以564元为基数，自2018年9月1日起至实际清偿之日止；并以此类推至2018年12月份；2018年12月份的滞纳金：以658元为基数，自2019年1月1日起至实际清偿之日止；2019年1月份的滞纳金：以658元为基数，自2019年2月1日起至实际清偿之日止，并以此类推至2019年12月份；2019年12月后的滞纳金，以658元/月为基数，自2020年1月1日起至实际清偿之日止，并以此类推，以上均按月利率2％计算）；五、驳回原告中山火炬零壹共创孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理102元（原告已预交），由原告中山火炬零壹共创孵化器有限公司负担2元，被告中山市梅尔赛纳影视器材有限公司负担100元（被告负担部分于判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  邓文辉审判员  陈 璐审判员  石 慧二〇二〇年四月十日书记员  彭梦圆姚志姬