江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7808号上诉人（原审被告）：沈建辛，男，1961年1月4日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：徐州中南房产服务有限公司，住所地徐州市中山南路山水豪庭商住楼1-323室。法定代表人：张健男，该公司经理。委托诉讼代理人：任卓伦，男，该公司法务主任。委托诉讼代理人：高明华，男，该公司法务主任。上诉人沈建辛因与被上诉人徐州中南房产服务有限公司（以下简称中南房产公司）供用热力合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初3711号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人沈建辛、被上诉人中南房产公司委托诉讼代理人任卓伦、高明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈建辛上诉请求：1.请求撤销泉山区人民法院作出的（2018)苏0311民初3711号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、绅士花园业主委员会与被上诉人签订的《绅士花园供暖服务合同》未成立。1、《绅士花园供暖服务合同》未经三分之二以上业主同意。根据《绅士花园供暖服务合同》第十三条的特别约定，供暖合同需要在三分之二以上业主同意的前提下签订，一审查明的事实是未征得三分之二以上业主的同意，未达到合同约定的签订条件，因此，该供暖合同未成立。2、绅士花园业主委员会成立不合法，即主体不适格。根据《物权法》第七十六条的规定，选举业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。当时与被上诉人签订《绅士花园供暖服务合同》的业主委员会的成立未经过半数业主的同意，业主委员会的成立不合法，即主体不适格，其与被上诉人签订的《绅士花园供暖服务合同》即使成立也属于无效合同。二、绅士花园业主委员会与被上诉人签订的《绅士花园供暖设施设备更新改造工程承包合同》属于无效合同。1、被上诉人无暖气改造工程的相应资质。根据《中华人民共和国建筑法》第二条、第二十六条的规定，供暖设施更新改造属于建筑活动，应当适用《建筑法》的相关规定，被上诉人无相应的资质，其与业主委员会签订的合同属于无效合同。2、未经三分之二以上业主同意。根据《物权法》第七十六条第一款第（六）项的规定，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，一审查明的事实是未征得三分之二以上业主的同意，因此，改造合同属于无效合同。三、供暖设施未完工，未经验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。一审法院查明，暖改工程至今未能完工，更不要说验收了，更谈不上验收合格。因此，暖该工程不得交付使用。四、包括上诉人在内的业主是不愿意履行《绅士花园供暖服务合同》和《绅士花园供暖设施设备更新改造工程承包合同》的。1、不论上述两个合同是否合法、有效，均没有超过三分之二的业主同意，可以证明包括上诉人在内的业主是不愿意履行上述合同的。2、2018年11月9日，王陵办事处社区建设科新光社区委员会下发了《绅士花园小区暖气整改通知》，达成整改意见，其中暖改工程必须验收合格后方可供热，该整改意见是在新光社区社区人员和物管会成员入户征求的意见，且是三分之二以上的业主的意见。3、暖改工程由被上诉人施工和垫资，垫资款由被上诉人按照业主的专有面积乘以五元每平方逐年回收，直到收齐为止。可见，两个合同是利益相关联的，且垫资款是在供暖季结束后核算、收取，所以，被上诉人必须强制供暖才能收取垫资款。上述可以证明，被上诉人供暖的行为是其单方行为，业主并不愿意在暖改工程未经验收合格的情况下使用暖气，被上诉人强制单方供暖属于“强买强卖”，违背了包括上诉人在内的业主的意思表示。五、上诉人根本没有享受到供暖服务。1、基于上述暖改工程未结束、未验收，被上诉人提供的热力根本无法到达业主家中，上诉人在一审时也提供了所在单元业主的证言，业主也出庭进行了作证，均证实家中的暖气片是不热的。2、因被上诉人无法提供供热服务，上诉人在采暖季不得不使用空调取暖，为此产生了5000多度的用电量和3000多元的电费，也可以证明被上诉人没有提供供热服务。综上，一审法院认定事实错误，导致判决错误，请求二审法院查清事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。中南房产公司辩称，同一审答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。中南房产公司向一审法院起诉请求：1、沈建辛给付暖气费2989元（140.31平方米×21.3元/平方米）；2、沈建辛给付律师代理费1600元。一审法院认定事实：沈建辛系徐州市泉山区绅士花园7-1-901室房屋的业主。2017年11月3日中南房产公司（乙方）与徐州市泉山区绅士花园业主委员会（甲方）订立《绅士花园供暖服务合同》一份。合同主要内容为：甲方约定由乙方在政府规定的期限内供暖供热，供暖供热时间为每年11月21日至次年3月10日止；乙方在供暖条件正常情况下，供暖质量应当符合国家规定的标准，保证正常的用暖参数，正常供暖时段保证在换热站内的回水温度不低于55℃，多层住宅以顶层实测为准；基本费用按每采暖收费标准的30%收取固定成本和管网损耗，由供暖设施设备系统受益人按专有产权建筑供暖建筑面积缴纳；每采暖季供暖费按南区热电公司直供小区或西城热力公司直供收费标准收费；甲方（业主和物业使用人）应在10月31日前向乙方预交当年用热费；供暖时室内温度与房间密闭、保温状况、系统均衡调试需要一定的时间、不同时段温度调节、因系统或停电等故障重新启动、室内室外温差、天气状况以及个人感受程度不同等方面原因有关，单户80%时段达标、全楼80%以上住户达标两个条件具备其一，均不得以室内温度不达标拒交费用，否则将委托乙方采取法律手段追收，不再另行通知；因本区供暖设施设备改造工程涉及乙方关联企业垫资回收等问题，本合同在三分之二业主同意的前提下签订，其效力不受业主大会换届的影响；违约方应承担因违约造成的一切损失（包括律师代理费等）。因绅士花园业主委员会进行小区暖气改造导致供暖设施质量出现问题和小区环境差，小区业主向王陵街道办事处提出信访。根据王陵街道办事处徐泉信王陵复字[2018]41号文件的答复，绅士花园上届业主委员会已于2018年4月8日集体辞职，关于小区供暖改造一事，经核查，此项工程当时未经2/3以上业主同意，由上届业主委员会违规和施工单位签订合同，至今绅士花园暖改工程未能完工。2018年11月9日王陵办事处社区建设科新光社区委员会下发了《绅士花园小区暖气整改通知》，达成整改意见：由中南房产公司将暖改施工图纸（南区热电厂已初审）、竣工材料等相关资料，提供给江苏省特种设备安全监督检验研究院徐州分院审核，并按图纸进行调整施工（首先整改暖气主管道，待完工后，经过居民一致同意后，再进行“串改并”）。整改完成后，由特检院对整改后的暖改工程进行检验、验收，并出具验收报告（公示），工程验收合格后，方可供热。另，根据徐州南区热电有限公司给绅士花园小区所发整改通知，绅士花园供暖不包括5号楼的2单元、3单元及10号楼，上述楼宇装有供暖设施并已供暖，违反了相关规定，对此徐州南区热电公司提出了限期整改的要求。一审法院认为，供用热力合同是供热人向用热人供热，用热人支付暖气费的合同，供热人应当按照国家规定的标准和约定的标准供热。关于沈建辛抗辩供暖服务合同的效力问题。一审法院认为，按照法律规定，业主委员会作为全体业主的代表组织，为合法民事主体，具有相应民事行为能力，能够代表业主从事相关的民事活动，业主委员会作为业主意志代表组织有权与第三人订立服务合同。本案所涉供暖合同由业主委员会盖章及业主代表签字确认，具有相应的法律效力，一审法院予以确认，故对于沈建辛抗辩一审法院不予采信。业主委员会与原告所签订的合同，虽未征得2/3以上业主的同意，存在决议程序违法，属于违规操作，但该合同已实际履行，其效力仍应及于所有业主。关于中南房产公司供暖是否达标的问题。一、根据法律规定，供热期内，居民卧室、起居室的温度不低于18℃。中南房产公司作为供热服务企业应当提供安全、稳定、质量合格的供热服务，应定期对用户室温进行检测，测温记录应由用户或其他证明人签字确认。中南房产公司主张沈建辛室内温度已超过了法律规定最低标准，但未能就此举证证明。二、沈建辛针对供暖不达标之事实，提供了其所在小区部分业主的说明，结合王陵街道办事处就沈建辛所属小区供暖信访事项的调查及对中南房产公司发出的整改通知，能够确定中南房产公司供热服务不到位，未经合法程序决议的工程改造，未经许可增设供暖设施皆影响了区内用户对热能资源的正常使用，中南房产公司存在履约瑕疵。中南房产公司作为供暖服务企业，理应提供稳固、合格的供热服务。但其在诉讼中既未提供涉案工程的施工单位名称，也未提供该单位的资质证明，就该工程也未提供竣工验收的相关手续。在徐州市泉山区王陵街道办事处向中南房产公司下发了整改通知后，中南房产公司并未按照要求进行整改施工，至今工程尚未全部完工。作为提供服务方，中南房产公司应及时采取措施来补救先前行为过错，按有关机关的要求积极完善相关程序，将工程保质保量完成。同时，应积极与广大业主进行沟通，避免双方矛盾冲突加剧，避免双方利益受损。另，中南房产公司虽未能全面履行合同义务，该工程亦未经竣工验收，但该工程已为包括沈建辛在内的业主实际使用，故沈建辛亦应承担一定的供暖费用。结合本案查明的事实，一审法院酌定在中南房产公司诉请的2989元基础上，由沈建辛承担50%的供暖费用，中南房产公司自行承担50%的供暖费用，即沈建辛应支付中南房产公司的供暖费用为1494.5元。中南房产公司主张的律师代理费，因系中南房产公司供暖存在履约瑕疵才导致沈建辛拒交暖气费，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百八十四条，《物业管理条例》第八条、第十五条规定，一审法院遂判决：一、沈建辛于判决发生法律效力之日起十日内给付徐州中南房产服务有限公司暖气费1494.5元。二、驳回徐州中南房产服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系供用热力合同纠纷，解决的是沈建辛应否向中南房产公司支付暖气费的问题，绅士花园业主委员会与被上诉人签订的《绅士花园供暖设施设备更新改造工程承包合同》效力问题、工程问题与本案不是同一法律关系，本院不予理涉。根据本院查明的事实以及沈建辛的上诉陈述，可以确定中南房产公司事实上已经向上诉人沈建辛提供了暖气服务，沈建辛亦也实际享受了中南房产公司提供的暖气服务，故沈建辛应当向中南房产公司支付相应的暖气费。沈建辛主张整个供暖期间家中暖气片都是凉的，中南房产公司提供的热力根本无法到达业主家中，但未提供足够的证据予以证明，一审法院综合考虑中南房产公司提供的暖气没有达到合同约定的效果等因素，酌定沈建辛承担50%的暖气费符合法律规定，并无不当。综上，上诉人沈建辛的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈建辛负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋正喜审 判 员 黄 政审 判 员 周东海二〇二〇年四月二十八日法官助理 李 莉书 记 员 李思璇