吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民初4号 原告：张春明，男，1973年9月11日生，汉族，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张贵福，吉林车宏伟律师事务所律师。 被告：松原市振原建设工程有限公司，住所地松原市乌兰大街。 法定代表人：周向春，总经理。 委托诉讼代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。 第三人：松原市华鑫房地产开发有限责任公司，住所地松原市前郭县文化街。 法定代表人：荀延华，经理。 原告张春明与被告松原市振原建设工程有限公司（以下简称“振原公司”）、第三人松原市华鑫房地产开发有限责任公司（以下简称“华鑫公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春明及其委托诉讼代理人张贵福、振原公司委托诉讼代理人邢伟到庭参加诉讼。第三人华鑫公司经法庭合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。 张春明向本院提出诉讼请求：一、停止对位于吉林省松原市**花园小区6幢104号房屋的执行；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：华鑫公司因开发房地产需要，欠张春明借款没有偿还。2011年4月1日，双方经协商，同意华鑫公司用其开发建设的**花园小区6幢104号房屋，作价975,520元，（建筑面积304.85平方米，每平方米3,200元），抵顶所欠张春明借款，双方签订了《商品房买卖合同》。同日，华鑫公司将房屋钥匙交给张春明，张春明以房屋现状接收后，对房屋铺设了地热、装修等改造。2018年11月19日，振原公司与华鑫公司执行一案，松原市中级人民法院于2018年11月19日以（2015）松执字第26-38号执行裁定书查封了张春明所有的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2011年4月1日，张春明与华鑫公司签订的《商品房买卖合同》时间远远早于2018年11月19日，松原市中级法院对该房屋的查封时间华鑫公司是以该房屋抵顶所欠张春明的借款，张春明属于支付了全部房款，在查封房屋所在地没有其他用于居住的房屋，在查封前已经合法占有该房屋，并进行了装修改造。因此，根据上述事实，张春明的诉讼请求，完全符合法律规定，能够排除被告的执行，人民法院应当解除对该房屋的查封。 振原公司辩称，1、本案涉诉房屋的所有权人为华鑫公司，案涉房屋所有权未发生转移，从产权机关登记可知。2、案涉房屋查封现场踏查时处于闲置状态，无任何人实际占有使用。3、张春明未就给付全部房屋价款提供银行转账凭证，不能证明其已履行付款义务，且张春明提供的案涉房屋买卖合同载明的付款方式为一次性付款与其所称的以物抵债自相矛盾。4、张春明所举证据不能证明其与华鑫公司之间存在真实的债权债务关系，买卖合同关系不具有真实性。综上，张春明不能证明在法院查封前与华鑫公司之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，不能证明其在法院查封前交付案涉房屋全部价款，不能证明在法院查封前实际占有使用案涉房屋，故张春明主张的权利不足以排除法院强制执行行为。 华鑫公司未到庭，未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张春明向法庭提交证据： 1：2010年3月12日《华鑫公司记账凭证》及《借据》各一枚，金额30万。 2、2010年3月24日《华鑫公司记账凭证》及《借据》复印件各一枚，金额10万。 3、2010年4月28日《华鑫公司记账凭证》及《借据》复印件各一枚，金额40万，拟证明：华鑫公司向张春明借款事实。 4、2010年3月12日《华鑫公司记账凭证》及《收据》复印件各一枚，金额30万，拟证明：华鑫公司向张春明借款30万元支付振原公司工程款的事实。 5、2011年4月1日，《华鑫公司记账凭证》及《交款单》各一枚，金额975520元，拟证明：华鑫公司使用案涉房屋抵顶原告借款的事实。 6、2020年4月26日，华鑫公司证明，“张春明购买同馨花园6号别墅4号门，付了全部购房款，张春明是实际购房人，并已交付使用。由于种种原因小区颁布了房照，后经该小区市政府批准为无籍房。张春明在办理产权证时得知该房屋已被查封，现张春明提出执行异议，我公司可以证明张春明购房的事实，应该中止执行。” 振原公司质证意见：上述证据真实性、合法性、关联性及证明的问题均有异议，仅凭华鑫公司单方出具的收条，没有银行转账凭证的情形下，不能证明收条、交款单载明内容的真实性；从证据的内容看，收据载明内容为“周向春收工程款”，与本案事实无关联；交款单载明的款项与张春明称的借款金额不符，不能证明给华鑫公司使用案涉房屋抵顶张春明借款的事实，华鑫公司与张春明之间没有达成以房抵债的意思表示，并就此签订协议。《商品房买卖合同》及交款单，不能证明以案涉房屋抵顶借款的意思表示，合同没有张春明签字，即双方没有签订案涉房屋买卖合同；从合同履行来看，案涉房屋没有交付，处于闲置状态；交款单没有银行转账凭证予以佐证，房屋买卖合同不具有真实性，不能证明以案涉房屋抵偿借款的事实。关于反担保抵押合同，因案涉房屋的所有权属于华鑫公司，除华鑫公司外他人无权将案涉房屋设定抵押，且设定抵押应当办理他项权利登记，而案涉房屋没有设定抵押登记，故不能证明案涉房屋抵押的事实。关于松原市房屋权属登记信息查询证明，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题的规定》第二十九条第二款第二项规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，本案张春明主张的抵债，案涉房屋至今闲置，没有交付使用的客观事实，张春明主张不是为居住购买案涉房屋，其不是购房消费者。显然不能适用该法条。对华鑫公司出具的《证明》有异议，该证据形式上不符合书证的法律规定，应当由单位负责人或制作证明材料的人员签名或盖章；从内容看，华鑫公司作为本案当事人，该证明应为当事人的陈述，依据民事诉讼证据规则第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，华鑫公司应当对案涉房屋签订的买卖合同、房屋价款的给付、交付承担举证责任；否则，其陈述的真实性无法确认。关于案涉房屋是买卖还是抵债，华鑫公司与张春明的陈述不符，不能证实华鑫公司与张春明之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系。 被告振原公司提交证据： 1、（2014）吉民一终字第199号民事判决书、（2015）松执字第26-38号执行裁定书、（2019）吉07执异134号执行裁定书，拟证明：振原公司与华鑫公司存在债权债务关系。 2、4张照片，拟证明：涉案房屋闲置，无人使用。 张春明质证意见：民事判决书及（2015）松执字第26-38号执行裁定书及照片没有异议；（2019）吉07执异134号执行裁定书认定事实错误：1、2011年4月1日签订合同，但是裁定书认定合同没有时间。2、本案查封前华鑫公司已将房屋交付给张春明。3、张春明对房屋进行了装修，窗户都是张春明安装的，地热管道进行了处理。张春明已经占有案涉房屋，虽没有居住，房屋钥匙已经交付给张春明。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 振原公司与华鑫公司因建设工程合同纠纷一案，经松原市中级人民法院于2014年12月24日作出（2014）吉民一终字第199号民事判决，内容为华鑫公司于判决生效后给付振原公司工程款13,771,953.10元及利息。华鑫公司未按该民事判决书向振原公司履行金钱给付义务，振原公司向松原市中级人民法院申请强制执行，我院于2018年11月19日作出（2015）松执字第26-38号执行裁定书，查封了被执行人华鑫公司名下位于松原市**花园小区部分房屋，包含本案争议房屋**花园小区6号104室。张春明作为案外人就该房屋提出执行异议，我院于2019年12月3日作出（2019）吉07执异134号执行裁定书，裁定驳回案外人张春明的异议请求。张春明在法定期限内提起案外人执行异议之诉。 华鑫公司于2009年10月31日、2010年3月24日、4月28日，分别向张春明借款30万元、10万元和40万元，共计80万元，2011年4月1日双方签订了《商品房买卖合同》，用案涉房屋作价975,520元用于偿还张春明上述借款，同日华鑫公司出具《交款单》，载明张春明购买6幢别墅4门，面积304.85平方米，单价3,200元，付款方式一次性，交款金额975,520元，并将钥匙交与张春明。2019年5月13日，张春明与松原市双利担保有限责任公司、张艳杰签订《反担保抵押合同》，将案涉房屋为借款人张艳杰在该公司借款90万元提供反担保抵押。案涉房屋所在小区均不能办理产权登记。 本院认为，本案争议焦点为张春明对案涉房屋是否享有阻却法院强制执行的实体权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院查封涉案房屋前，张春明与华鑫公司存在80万元民间借贷法律关系，后华鑫公司以案涉房屋作价975,520元抵债给张春明，该借款作为张春明支付案涉房屋的全部价款，签订了《商品房买卖合同》，履行了交付钥匙，张春明将其作为抵押担保。张春明与华鑫公司之间抵债行为并不存在利益失衡，也不违反法律规定，该抵债行为及房屋买卖合同的签订均发生在人民法院查封案涉房屋之前，并合法占有，故其已经满足了该条前三项规定的要件；查封之前没有办理过户登记非因买受人自身原因。故张春明主张案涉房屋排除执行的理由符合上述法律规定，理由成立，应予支持。振原公司抗辩没有事实依据，其辩解理由本院不予采纳。 综上，张春明的诉讼请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得执行位于松原市宁江区**花园小区6幢104号房屋。 案件受理费13,555.20元，由松原市振原建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  魏 巍 审 判 员  牟凤桐 审 判 员  任凤丽 二〇二〇年四月三十日 法官助理  张 丽 书 记 员  宁宏权