四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1403民初26号 原告：宋纪伟，男，生于1970年12月27日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：李先学，四川贤济律师事务所律师。 被告：陈翔，男，生于1963年1月11日，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：伍宏刚，四川华曙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程莎，四川华曙律师事务所律师。 原告宋纪伟诉被告陈翔租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，原告于当日向本院提出申请财产保全，本院依法采取了保全措施。本案依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告宋纪伟及其委托诉讼代理人李先学，被告陈翔及其委托诉讼代理人伍宏刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋纪伟向本院提出的诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告给付房屋装饰装修、停产停业等拆迁补偿款630426.98元；3.被告退还2019年3月至2019年10月期间的租金84291.70元；4.被告赔偿经济损失20000.00元，并支付违约金200000.00元，共计220000.00元；5.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由，2017年，原、被告签订《租房合同》，约定：原告租赁被告所有的位于四川省眉山市彭山区房屋（以下简称：案涉房屋）从事餐饮经营业务。租赁期限5年，即从2017年10月18日至2022年10月17日。租金第一年为139000.00元，以后逐年上浮4%。合同中还约定，若因政府拆迁房屋赔偿归被告所有，营业性损失赔偿归原告所有，被告向原告退还当年没有使用完的房租；若一方违约，由违约方赔偿对方经济损失，并支付违约金200000.00元。合同签订后，原告花费装修款近1000000.00元对案涉房屋进行了装饰装修，于2017年9月23日支付了第一年的租金139000.00元，于2018年9月30日支付了第二年的租金144500.00元。2019年初，案涉房屋因征地拆迁，其所在地拆迁部门要求原告尽快停止营业。为此，原告于2019年3月中旬停止了对案涉房屋的经营，并另行租赁房屋继续从事餐饮经营业务。案涉房屋被征地拆迁获得补偿款由三部分组成，金额共计13600000.00余元。其中，第二部分属于案涉房屋营业性损失，合计630426.98元，包括房屋装饰装修、停产停业损失等。根据合同约定和法律规定，该部分补偿款应当归原告所有。但是，被告于2019年9月8日前在拆迁部门领取该部分款项后未支付给原告。被告的行为已经构成违约，应当承担违约金责任。另外，案涉房屋被拆迁还剩余7个月的房租，平均每月为12041.67元，被告也应当退还给原告。上述款项，经原告催要未果。因此，原告诉至法院提出以上诉讼请求。 被告陈翔辩称，被告同意解除与原告之间的租房合同。但是，被告不存在违约行为，不应当向原告支付违约金。案涉房屋被征地拆迁获得的停产停业损失补偿款，应当由原、被告共同享有，并分割。原告至今也未向被告退还案涉房屋，被告不应当向原告退还7个月的房租。原告诉请的律师代理费，没有合同约定和事实依据，被告不应当承担。因此，请人民法院依法分割案涉房屋被征地拆迁获得的停产停业损失补偿款，并驳回原告的其他诉讼请求。 经审理查明：2017年9月22日，原、被告签订《租房合同》一份，约定：原告租赁被告所有的案涉房屋，建筑面积约1300平方米，从事餐饮经营业务；租赁期限5年，即从2017年10月18日至2022年10月17日；租金第一年为139000.00元，以后逐年上浮4%。其中，第三条甲方权利和义务第二款在合同期内甲方为乙方提供全部房屋、水、电、气的使用权；该条第五款为若因政府征地原因导致此合同无法履行，甲方不承担责任，房屋赔付归甲方所有（含商铺），退还乙方当年没有使用完的房租；第四条乙方权利和义务第三款为在不影响房屋结构安全的前提下乙方可以设计装修，但设计装修须提前口头告知甲方；该条第六款为合同期内因政府征地等原因导致此合同无法履行，乙方不承担责任，所有营业性损失赔偿归乙方所有；第七条本合同自签字之日起生效，未尽事宜由双方协商解决。合同中双方还约定了免责范围、违约责任等内容。合同的签章处有原、被告双方的签名和捺印。 合同签订后，原告于2017年9月23日向被告支付了从2017年10月18日至2018年10月17日的租金139000.00元。当日，被告向原告出具收条一张，载明：今收到宋纪伟房屋租金壹拾叁万玖仟元正，系2018年租金。收款人处有陈翔签署的姓名及捺印。之后，原告因经营需要将案涉房屋以口头协议形式承包给杨某进行装饰装修，承包方式为包工包料。杨某系个体工商户彭山区盛欣建材经营部的经营者。杨某于2017年10月至11月期间对案涉房屋进行了装饰装修。案涉房屋装饰装修款系原告支付给杨某的。 2018年9月30日，原告向被告支付了从2018年10月18日至2019年10月17日的租金144500.00元。当日，被告向原告出具收条一张，载明：今收到宋纪伟房租壹拾肆万肆仟伍佰元正。收款人处有陈翔签署的姓名。2019年初，因环天府新区快速通道（青龙段）项目建设需要征地拆迁，案涉房屋处于被征收范围，系被征地拆迁对象。原告于2019年3月中旬停止了对案涉房屋的经营，并另行租赁房屋继续从事餐饮经营业务。 2019年8月8日，被告与征收拆迁机关签订‘因环天府新区快速通道青龙段项目国有土地上房屋征收补偿协议书’及补充协议，约定：被告将案涉房屋交给征收拆迁机关拆迁，征收拆迁机关向被告补偿房屋主体价值、政策性补偿、提前签约奖励共计13599231.98元。其中，第二部分政策性补偿合计630426.98元，包括：搬迁24288.84元、停产停业损失171244.14元、装饰装修419897.00元、电户头300.00元、水户头2900.00元、电视户头700.00元、电话（网络）户头300.00元、构筑物和附属物10797.00元。被告于2019年8月15日在征收拆迁机关领取了首笔补偿款9192633.98元。 之后，原、被告因政策性补偿款的分配问题发生争议，经协商未果。2019年12月31日，原告与四川贤济律师事务所签订委托代理合同一份，委托该律师事务所代为处理其与被告之间的租赁合同纠纷事宜，并向该律师事务所支付了律师代理费20000.00元。 另查明，2007年9月30日，被告与案外人廖志强签订租房合同，约定：被告将案涉房屋出租给廖志强从事餐饮经营业务，租赁期限5年，即从2007年10月16日至2012年10月17日。案外人舒涛以案涉房屋为经营地址，于2008年4月23日在工商行政登记管理部门注册成立了个体工商户醉八仙饭店。2010年3月24日，被告与廖志强续签租房合同，约定：廖志强继租案涉房屋5年，即从2012年10月18日至2017年10月17日。之后，醉八仙饭店于2012年变更为彭山县醉八仙饭店。2014年6月3日，案外人李建坤成为彭山县醉八仙饭店的投资人，将彭山县醉八仙饭店的类型由个体工商户变更为个人独资企业。2015年4月22日，彭山县醉八仙饭店变更为眉山市彭山区青龙镇醉八仙饭店。 再查明，案外人李建坤与原告宋纪伟是夫妻关系。李建坤成为彭山县醉八仙饭店的投资人后一直与宋纪伟在共同经营管理该饭店。 以上事实有，1.原告提供的身份证复印件、租房合同3份、收条2张、营业执照复印件、结婚证复印件、房屋征收补偿协议书及补充协议、委托代理合同及发票、证人证言；2.被告提供的租房合同2份、工商信息登记2份、房屋征收补偿协议书、告知书、天然气用量记录；3.当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告宋纪伟与被告陈翔在自愿、平等、有偿、协商一致的情况下订立的租房合同，是双方当事人真实意思表示，其约定内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。合同签订之前，原告宋纪伟与其妻子李建坤就在共同经营眉山市彭山区青龙镇醉八仙饭店。合同签订后，原告宋纪伟依约履行了向被告陈翔给付2017年10月18日至2019年10月17日期间的租金283500.00元。但是，案涉房屋因环天府新区快速通道（青龙段）项目建设需要被征地拆迁，导致原、被告之间签订的租房合同不能继续履行。原告宋纪伟于2019年3月中旬停止使用案涉房屋。被告陈翔于2019年8月8日与征收拆迁机关签订房屋征收补偿协议书，并于8月15日领取了案涉房屋的首笔拆迁补偿款。 对原告提出的第一项主张。原、被告在租房合同中明确约定：若因政府征地等原因导致合同无法履行，原、被告均不承担责任。该约定可视为双方约定的合同解除条件。从租房合同实际上终止履行的原因来看，也正是因为案涉房屋被征收拆迁所致。对此，原、被告双方均无异议。根据合同法第九十三条的规定，对原告提出该主张，本院予以支持。 对原告提出的第二项主张。原、被告双方在租房合同中明确约定：被告为原告提供全部房屋、水、电、气的使用权；在不影响房屋结构安全的前提下原告可以设计装修；合同期内因政府征地等原因导致合同无法履行，所有营业性损失赔付归原告所有。原告于2017年10月至11月期间对案涉房屋进行了装饰装修。原、被告双方的租房合同处于履行过程中，租赁期限尚未届满。而在被告与征收拆迁机关签订房屋征收补偿协议书中，第二部分政策性补偿合计630426.98元，包括：搬迁24288.84元、停产停业损失171244.14元、装饰装修419897.00元、电户头300.00元、水户头2900.00元、电视户头700.00元、电话（网络）户头300.00元、构筑物和附属物10797.00元。该部分补偿款，被告于2019年8月15日在征收拆迁机关领取。根据合同约定该部分补偿款中搬迁、停产停业损失、装饰装修，共计615429.98元应当归原告所有；电户头、水户头、电视户头、天然气户头、电话（网络）户头、构筑物和附属物的补偿款应当归被告所有。依照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中第十一条第（四）项的规定，对原告提出的该项主张，部分予以支持。 对原告提出的第三项主张。原、被告双方在租房合同中明确约定：因政府征地等原因导致合同无法履行，被告退还原告当年没有使用完的房租。原告向被告支付了从2018年10月18日至2019年10月17日的租金144500.00元，平均每月租金12041.67元。原告于2019年3月中旬停止使用案涉房屋。根据合同法第八条、第九十七条之规定，被告已经收取的2019年3月中旬至10月17日期间的租金84291.70元应当返还给原告。因此，对原告提出的该项主张，本院予以支持。 对原告提出的第四项主张。原、被告双方在租房合同中明确约定：因政府征地等原因导致合同无法履行，原、被告均不承担责任。本案中，租房合同终止履行，是因环天府新区快速通道青龙段项目建设需要，眉山市彭山区青龙镇人民政府征收案涉房屋所致。从原、被告履行租房合同的情况来看，原告按约向被告支付了租金，被告按约向原告交付了租赁房屋，双方均不存在违约行为。所以，原告请求被告承担违约金责任没有事实依据。另外，原、被告双方在租房合同中对律师代理费的负担没有约定，双方之间的未尽事宜本应通过友好协商予以解决，诉讼并不是解决纠纷的唯一途径，律师代理费也并不是必然发生的。所以，原告请求被告承担其律师代理费于理不合。综上，对原告提出的该项主张，不予支持。 对被告提出的‘停产停业损失应当由原、被告共同所有’的抗辩理由。被告将案涉房屋出租给原告时，已经从原告处获取了租金；案涉房屋被征收拆迁，被告从征收拆迁机关获取了房屋主体价值补偿款。因此，被告的停产停业损失没有事实依据。故对被告提出的该抗理由，本院不予采信。对被告提出的‘搬迁补偿款应当由被告所有’的抗辩理由。原告租赁案涉房屋从事餐饮经营业务，其置办的餐桌、厨房用具等必须用品、家具因拆迁而搬迁，相应的补偿款应当归原告所有。所以，对被告提出的该抗辩理由，不予采纳。 对被告提出的‘装饰装修补偿款应当由被告所有’的抗辩理由。首先，从原、被告的举证责任来看，原告在庭审中申请证人杨某出庭作证，证明原告对案涉房屋进行了装饰装修；而被告在庭审中未向法庭提供证据证明其对案涉房屋进行过装饰装修。所以，原告提供的证据证明力大于被告。其次，从案涉房屋作为餐饮业经营地的历程来看，被告于2007年将案涉房屋出租给案外人廖志强，租赁期限从2007年10月16日至2017年10月17日，案外人舒涛以案涉房屋为经营地址成立了个体工商户醉八仙饭店，之后更名为彭山县醉八仙饭店；案外人李建坤于2014年成为彭山县醉八仙饭店的投资人，彭山县醉八仙饭店的类型由个体工商户变更为个人独资企业，之后名称变更为眉山市彭山区青龙镇醉八仙饭店；被告于2017年将案涉房屋出租给原告，租赁期限从2017年10月18日至2022年10月17日。李建坤与宋纪伟系夫妻关系。原、被告在签订租房合同之前，原告与其妻子李建坤就在实际经营眉山市彭山区青龙镇醉八仙饭店。再次，从商业交易惯例来看，通常情况下是承租人对租赁房屋进行装饰装修，而后从事餐饮经营业务。即便原告对案涉房屋进行装饰装修时未通知被告，被告也应当在合理期限内提出异议，被告未提出异议时，视为认可原告的装饰装修行为。最后，在租赁期限尚未届满的情况下，原告被动停止使用案涉房屋，使原告对案涉房屋进行装饰装修的经营目的未能完全实现。征收拆迁机关对案涉房屋装饰装修的残值进行了评估。据此，案涉房屋被征收拆迁而获得的装饰装修补偿款，应当归原告所有。因此，对被告提出的该抗辩理由，不予采纳。 综上所述，根据在案证据，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告宋纪伟与被告陈翔之间签订的《租房合同》于2019年3月18日解除。 二、被告陈翔于本判决生效之日起十五日内向原告宋纪伟给付房屋装饰装修补偿款、停产停业损失补偿款、搬迁补偿款，共计615429.98元。 三、被告陈翔于本判决生效之日起十五日内向原告宋纪伟退还租金84291.70元。 四、驳回原告宋纪伟的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费6574.00元、保全费5000.00元，由原告宋纪伟负担2000.00元，由被告陈翔负担9574.00元。（被告陈翔应当负担的诉讼费、保全费，原告已预交，由被告陈翔于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 当事人向人民法院申请强制执行的期限为本生效判决所确定的债务履行期限届满之日起二年内。 审判员  宋议 二〇二〇年四月七日 书记员  张尧