湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终874号上诉人（原审原告）:陈振，男，汉族，1987年7月15日出生，现住岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）:严艳，女，汉族，1988年4月19日出生，现住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：尹熙，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段18号管理服务中心办公楼319房。法定代表人：冯杨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人:唐健，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。上诉人陈振、严艳因与被上诉人湖南和立东升实业集团有限公司（以下简称“和立东升公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人陈振、严艳的委托诉讼代理人尹熙、被上诉人和立东升公司的委托诉讼代理人唐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈振、严艳上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈振、严艳全部诉讼请求。事实和理由：1、被告人欺诈交付的房屋至今尚未竣工验收合格，陈振、严艳实际收房不能视为对交付条件达成了变更。2、基础设施的交付属于房屋主体交付的附随义务，180天基础设施设备整改期不能折抵房屋主体延迟交付的天数。3、和立东升公司没有通知陈振、严艳贷款逾期到账，也没有证据证据预期到账是陈振、严艳自身的原因，和立东升公司应当承担举证不能责任。和立东升公司辩称：1、在房屋交付时和立东升公司明确告知涉案房屋暂未通过验收但具备实际使用条件，陈振、严艳收房已实现了对房屋占有、使用、收益和处分权利。2、180天整改期限是双方购房合同约定的延迟交付免责期。3、陈振、严艳作为购房者负有交清房款的义务，按揭贷款逾期到账的原因属于陈振、严艳的举证责任，其不能举证则和立东升公司按合同约定可顺延交房日期。陈振、严艳向一审法院起诉请求：1、判令被告于判决生效后四个月内完成涉案房屋的竣工验收，完备办理不动产登记的法定条件，并在具备不动产登记条件后十五日内协助原告办理不动产登记手续，将岳阳市白石岭南路星河国际10栋803号房的不动产产权登记至原告的名下，办证税费由原告在办证时自行承担；2、判令被告向原告支付自2017年6月29日起至涉案房屋符合法定和约定交付条件之日止，以596649元为基数，按照日万分之一标准计算的逾期交房违约金，其中从2017年6月29日起至一审判决书的日期为准的违约金款项限在判决生效后十日内一次性支付，之后的违约金从一审判决书落款时间的次日起至涉案房屋符合法定和约定交付条件之日止计算，限在被告向原告交付符合法定和约定交付条件的涉案房屋之日一次性支付；3、由被告承担诉讼费用。庭审中，原告当庭撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：原告于2015年11月24日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于岳阳市经济技术开发区，房屋总价款596649元。被告应当在2017年6月28日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋。被告逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金；合同第七条约定中，贷款支付没有约定支付时间；合同第十条约定，对商品房相关设施设备（供水、排水、供电、燃气等）未达到交付使用条件，出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房，被告供电整改时间超过180日；合同第八条约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期60日之内，买受人按日计算支付预期应付款万分之一的违约金；合同附件四第一项第二条约定：因买受人原因导致买受人在合同签订之日起30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到出卖人或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担合同第八条约定的违约责任；合同附件十一第九条约定买受人未在约定时间付清房款的，出卖人可据实延期交付商品房。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，2016年1月12日，原告与申请的贷款银行签订贷款合同，贷款到账时间为2016年1月20日。涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。一审法院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方之间形成了商品房买卖关系。被告开发的房屋虽被告主张房屋主体验收合格，但至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，原告主张被告承担逾期交房违约金，本院予以支持。根据合同约定，对商品房相关设施设备（供水、排水、供电、燃气等）未达到交付使用条件，出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房，被告交付房屋免责期180日，同时，由于按揭贷款的义务在原告，根据合同附件四第一项第二条约定:因买受人原因导致买受人在合同签订之日起30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到出卖人或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担合同第八条约定的违约责任的约定，因没有证据证明通知时间，酌情15日考虑，本院确认付款期限为合同签订后60日内，原告付款未逾期。综上，按照合同约定的被告应当在2017年6月28日前交付房屋，扣除免责期180日，逾期交房时间640日，产生违约金38185.5元。被告辩称的遇到昼夜降雨量达到70㎜或六级以上（含六级）大风造成无法正常施工134日，中高考期间禁止施工22日，高温天气39日，合计195日，应属据实延期交房的情形，原告对此不予认可。本院认为，被告提出的情形在合同中并没有明确约定，补充协议第二条第9款约定的“出现其他非出卖人因素导致延期交房的情形”属于兜底性条款过于宽泛，存在加重买受人责任的嫌疑，在合同中未明确约定免责的情形下，应当充分考虑据实延期的情形是否达到不可抗力或与之相当的程度，由于天气因素、中高考因素以及高温天气并非不可预见的情形，被告在约定交房时间应当对此有所考虑，故对被告上述主张，不予支持。对原告申请撤回诉求第一项，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决：由被告湖南和立东升实业集团有限公司在判决生效之日起十日内支付到2019年9月27日的逾期交房违约金38185.5元并支付自2019年9月28日起至符合交房条件之日止，以购房总款596649元为基数，按照日万分之一计算的违约金给原告陈振、严艳。一审案件受理费866元，减半收取433元，由被告湖南和立东升实业集团有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，二审争议的焦点是《商品房买卖合同》中约定的180天整改期、银行按揭贷款迟延到账能否作为和立东升公司顺延交房的理由。陈振、严艳与和立东升公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务。其中《商品房买卖合同》中约定了如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，和立东升公司于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交付。因基础设施设备也属于商品房交付的组成部分，因此一审法院据此认定和立东升公司可以顺延交房180日并无不当。另外双方在《补充协议》中还约定买受人延期交付按揭贷款资料、未配合出卖人办理按揭相关手续，未在约定时间内付清房款的，出卖人也有权据实延期且不承担相应的违约责任。根据上述约定，一审法院认定和立东升公司可以以陈振、严艳的银行按揭贷款延期为由据实顺延交房并无不当。陈振、严艳诉称按揭贷款延迟到账是和立东升自身原因所致，因购房户系抵押贷款的当事人，同贷款银行积极的沟通并根据银行的要求提供相关材料系其应尽的责任，开发商仅具有协助义务，因此陈振、严艳作为购房户应承担贷款迟延到账系开发商过错的举证责任，因银行发放贷款时除了跟抵押物的现状有关外，还跟贷款人的个人征信等相关，现陈振、严艳未提供任何证据证明按揭贷款逾期到账是和立东升公司所致，陈振、严艳应承担举证不能的责任。综上所述，陈振、严艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68元，由上诉人陈振、严艳负担。本判决系终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年四月二十四日书记员 陈倩雅