安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1222民初9763号原告:董雪，女，1982年5月1生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：刘永利，安徽浩太律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉丽，安徽浩太律师事务所律师。被告:马连杰，男，1982年12月28日生，汉族，住安徽省太和县。被告:阜阳市爱上家房产营销有限公司。住所地:太和县胜利路与创业路交叉口宝业城市绿园小区14号楼102铺。法定代表人:刘嫚嫚。委托诉讼代理人：张明，该公司太和店总经理。原告董雪与被告马连杰、阜阳市爱上家房产营销有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董雪的委托诉讼代理人李婉丽，被告马连杰，被告阜阳市爱上家房产营销有限公司的委托诉讼代理人张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董雪向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》；2、判令被告马连杰立即返还购房款20万元，并承担违约金138000元(违约金按照本套房屋的总价的百分之三十计算)；3、判令被告阜阳市爱上家房产营铺有限公司退还中介费4600元；4、本案诉讼费用和诉责险费用均由被告承担。事实与理由：2019年4月份，原告经被告阜阳市爱上家房产营销有限公司介绍购买被告马连杰的房子，三方在就房屋交易幹漩过程中，被告马连杰隐瞒房屋共同共有人，于2019年4月18日签订《存量房买卖合同》，约定该房屋被告以46万元的价格转让给原告，原告按照合同约定向被告阜阳市爱上家房产营销有限公司缴纳中介费4600元，向被告马连杰支付首期购房款20万元，并办理房屋按揭贷款23万元。然后原告就着手办理房屋产权过户手续，直至原被告到房产局办理过户登记时，被告知需要共同共有人田宁的签字，且田宁拒绝签字不同意出卖该房屋，无法办理过户。而在三方签订合同中第六条明确注明:甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资质，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任。被告马连杰称其会找到田宁协商此事，原被告又于2019年9月3日签订《存量房买卖合同补充协议》约定:甲乙双方关于解放路S1号楼401室房屋定于2019年10月23日完成过户，如因单方违约，违约方按照本套房屋的总价的百分之三十的违约金支付给守约方，以及守约方的所有损失。而至今被告也未履行该合同义务，致使原告的合同目的无法到达。而被告阜阳市爱上家房产营销有限公司作为房屋买卖的媒介机构，三方在签订合同前，其应当应将其所知道的有关订立合同的情况或商业信息如实告知给买方，并对房屋所有产权人是否真实出售予以确认，被告未尽到房源信息尽职调查和如实报告义务，应当退还中介费用。原告多次找两被告处理此事，两被告均以各种理由拖延。为此，原告为维护原告的合法权益，特提起诉讼。马连杰辩称，因为我没联系到我前妻，所以一直耽搁着没过户，违约金不能按照总房价计算，只能按首付的款计算违约金，我愿意配合过户，找到我前妻。过不了户，按首付款的违约金赔偿。阜阳市爱上家房产营销有限公司辩称，我们协助马连杰办理过户，原告要求没意义，我们也协助过户了，原告过于着急，我们不承担赔偿责任。因为马连杰没和他前妻沟通好，涉案房屋是马连杰和他前妻共同所有，我们也和董雪一起找过马连杰前妻，没找到。能找到马连杰前妻的话，过户会很快。本院经审理认定事实如下：2000年11月13日，权利人马连杰曾购买坐落在太和县解放路南侧S1号401户房屋。马连杰、田宁于2008年9月26日办理结婚登记手续，2009年9月2日办理离婚登记手续。2018年1月31日办理上述房屋不动产权证书，书证为皖（2018）太和县不动产权第0000448号，权利人马连杰、田宁共同共有。2019年4月18日，原告（买受方、乙方）董雪经被告（居间方、丙方）阜阳市爱上家房产营销有限公司介绍购买被告（出卖方、甲方）马连杰的涉案房屋，三方签订了《存量房买卖合同》。合同约定该房屋总价款46万元，乙方于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后向甲方交付首付款20万元，甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资质，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任。另约定2019年5月1日左右甲乙双方交房，双方友好协商过户手续等。董雪按照合同约定向阜阳市爱上家房产营销有限公司缴纳中介费4600元，2019年4月18日马连杰为董雪出具首期购房款20万元收据，但该款系2019年5月6日董雪名下转至马连杰名下。至原、被告到房产局办理过户登记时，被告知需要共同共有人田宁的签字，因田宁未签字，无法办理过户。马连杰称其会找到田宁协商此事，甲方马连杰、乙方董雪于2019年9月3日签订《存量房买卖合同补充协议》，约定甲乙双方关于解放路S1号楼401室房屋定于2019年10月23日完成过户，乙方在2019年9月3日正式装修。如因单方违约，违约方按照本套房屋的总价的百分之三十的违约金支付给守约方，以及守约方的所有损失。至今马连杰未履行《存量房买卖合同补充协议》约定的义务，致使董雪的合同目的无法实现。为此，董雪诉讼来院。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当然，这是违约行为构成根本违约或者造成了合同目的落空为前提的。双方订立合同的目的是买卖房屋，但因共同共有人田宁未签字，无法办理过户，马连杰违约行为致使不能实现合同目的。故董雪请求依法解除原、被告签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故董雪请求马连杰立即返还购房款20万元及违约金6万元(违约金按照首付涉案房屋20万元的30%计算)的诉讼请求，本院予以支持。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。阜阳市爱上家房产营销有限公司对销售涉案房屋信息有关的重要事实，未尽到如实报告给买受人的义务，应承担赔偿责任。故董雪请求阜阳市爱上家房产营铺有限公司退还中介费4600元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，董雪合法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（二）第二十九条规定，判决如下：一、解除原告董雪与被告马连杰、阜阳市爱上家房产营销有限公司签订的《存量房买卖合同》及原告董雪与被告马连杰签订的《存量房买卖合同补充协议》；二、被告马连杰于本判决生效之日起十日内返还原告董雪首付购房款20万元违约金60000元，合计260000元；三、被告阜阳市爱上家房产营销有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告董雪中介费4600元；四、驳回原告董雪的其他诉讼请求。案件受理费6440元，保全费1520元，合计7960元，由被告马连杰负担6720元，被告阜阳市爱上家房产营销有限公司负担50元，原告董雪负担1190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  吴仲文人民陪审员  王莉萍人民陪审员  桑祥海二〇二〇年四月十三日书 记 员  王佳利附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。