山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3259号上诉人（原审被告）：李国华，男，1991年4月19日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：刘统文，滕州市善南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：滕州瑞源置业发展有限公司，住所地山东省滕州市春藤东路899号，统一社会信用代码：91370400694418080W。法定代表人：裴青，执行董事。委托诉讼代理人：刘廷，山东五蕴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张滕，山东五蕴律师事务所（实习）律师。上诉人李国华因与被上诉人滕州瑞源置业发展有限公司（以下简称瑞源置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初6854号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李国华上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由瑞源置业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定瑞源置业公司诉请解除合同，符合双方约定的解除条件的事实错误。首先，要查清本案的基本事实，需要了解李国华和瑞源置业公司就房屋买卖交易过程中一系列细节约定。2017年1月16日李国华与瑞源置业公司签订房屋买卖合同，合同中虽然明确约定付款期限，但双方在实际履行合同过程中，于第二笔购房款的支付方式，双方以共同的行为进行了变更，变更为按揭方式支付。李国华在原审中提交了与瑞源置业公司工作人员党爱青的微信聊天记录以及瑞源置业公司执行董事董国辉的电话录音予以证明。该聊天记录及电话录音(董国辉明确认可为李国华办理按揭)明确证实，双方同意以按揭方式支付第二笔购房款，同时瑞源置业公司提供的房产证上也明确记载是按揭，并且双方也一直互相沟通办理按揭事宜，瑞源置业公司也已经为李国华办理103号、104号房屋的按揭手续，李国华也按照瑞源置业公司的要求提供办理按揭所需要的相关手续。通过对上述买卖双方行为所表达的意思分析，以及李国华所提供相关证据的佐证，可以清晰地看到，双方在合同履行过程中，对购房款的支付方式进行了变更，一审法院在审理本案时，没有深入调查了解买卖双方真实的意思表达，错误的机械套用《房屋买卖合同》相关条款，作出错误裁判。其次，对于第二批购房款，李国华已经按照双方约定支付40万元首付款，瑞源置业公司给李国华出具的收据上也明确记载是首付款，这也足以说明，双方已经以实际履行行为变更了原合同约定的付款方式。况且在第二批购房款到期前双方就已经相互配合办理按揭手续，李国华也按照瑞源置业公司的要求提供办理按揭所需要的手续(身份证、银行征信证明等)，瑞源置业公司也将李国华提供的相关手续交到了房屋开发管理办公室，同时李国华将办理不动产证的费用5万元转到党爱青的账户上。期间，李国华也一直督促瑞源置业公司尽快办理，有李国华在原审中提交的与瑞源置业公司工作人员党爱青的微信聊天记录予以证明，党爱青一直让李国华等着，说手续没有批下来。直到2017年10月24日，2018年3月28日，党爱青还告诉李国华，让其等银行贷款。上述事实充分说明，不是李国华故意违约，不按照合同约定付款，是一直在等瑞源置业公司为其办理按揭贷款。一审法院认定，李国华没有按照合同约定交纳购房款而构成违约错误；是瑞源置业公司对李国华提供的确切证据故意不予认可，隐瞒事实，导致法院作出错误裁判；同时一审法院没有深入了解案件背后的真实交易意思，且没有认真分析研究双方后来的真实交易行为，作出错误判决。同时，在一审中，瑞源置业公司也出具详细的调解方案，只是双方在给付违约金的数额及税收的承担上有差异，导致双方没有调解成功，这也说明瑞源置业公司是同意调解。二、一审判决认定事实证据不足。一审法院认定李国华违约事实没有证据。在一审中，李国华提供其与党爱青的微信聊天记录以及与瑞源置业公司原法定代表人董国辉的电话录音，均证明双方变更付款方式，以按揭方式付款，李国华提供的证据能够相互佐证。这些证据能证明李国华没有任何过错，从上述内容可以清晰地知道，在本案交易过程中，李国华始终积极严格履行合同交易义务，并完成部分付款义务，其主客观善意交易明显。李国华如此善意行为，不可能也不会故意拖延付款而使自己甘冒合同被解除的风险，因此一审法院在认定证据不足的情况下，对案件事实作出了错误的认定。三、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清、证据不足情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百六十五条规定，作出错误判决。从整个一审庭审和李国华交易的主观目的性都可以看出，李国华在整个交易过程中是积极和善意，没有按照合同责任不在李国华，是由于瑞源置业公司没有能够为李国华及时办理按揭所致。李国华已经占有涉案房屋长达3年之久，且已经交纳大部分房款，如果解除合同明显有损交易安全，有失公平，也违背诚实信用原则。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，或者予以调解处理，一、二审诉讼费用全部由瑞源置业公司承担。瑞源置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李国华至今未履行完毕应于2017年12月支付完毕120万元款项的义务，请求二审法院依法维持一审判决。瑞源置业公司向一审法院起诉请求：一、请求判令解除2017年1月6日原、被告签订的滕州市优品天地小区房屋买卖合同补充协议（不含103、104号房屋）；二、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2011年9月5日，滕州市地名委员会依据原告申请对原告开发的东至五里坂村西至益康大道，南至工玮一路，北至青啤大道的区域同意“优品天地小区”的命名，后更名为“香江名邸小区”。2015年5月27日原告将其开发建设的香江名邸12号楼办理不动产登记，房产证号为滕房权证城区字第××号，后原告对其所有的12号楼101、102、201、202办理不动产权属登记，证号分别为鲁（2018）滕州市不动产权第0005580号、第0005583号、第0005581号、第0005582号。2017年1月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议一份，约定：甲乙双方经协商，就甲方位于优品天地小区12号楼101号、102号、103号、104号、201号、202号的房屋达成如下协议:甲方同意将上述房屋以总价3500000(叁佰伍拾万元整)转让给乙方:乙方分期将上述房款交予甲方。二、本协议签订后，乙方向甲方支付房款1050000(壹佰零伍万元整)后，甲方将上述12号楼101、102、103、104、201、202号房屋交予乙方使用。三、其余房款2450000(贰佰肆拾伍万元整)乙方按如下约定向甲方支付:(1)到2017年12月30日之前乙方一次或分多次向甲方支付共计1200000(壹佰贰拾万元整)(2)剩余1250000(佰贰拾伍万元整)，乙方在2018年12月30日之前付清。四、在乙方向甲方付清总房款3500000元(叁佰伍拾万元整)之前，乙方如出租上述房屋，租期不得超过2年，并由甲乙双方共同与承租方签订出租协议。如因乙方原因无法履行本协议，甲方可收回乙方房屋使用权且乙方需将房屋租金交予甲方，出租房屋的装修损失由乙方负责，甲方不承担赔偿责任。六、如在房款付清前，乙方向第三方出售上述房屋，所收款项必须交予甲方冲抵乙方房款，如乙方违反约定，则甲方不予办理该房屋相关手续，并收回其房屋使用权。七、乙方如违反本协议约定，未按协议规定按时向甲方交纳房款，乙方要按所欠房款的日千分之五赔偿甲方相关损失，同时自乙方违约之日起15天后甲方有权随时终止协议并收回房屋使用权，甲方有权将乙方未与甲方签订销售合同的房屋出售给第三方。八、乙方自行缴纳上述房屋契税、维修基金等相关费用，甲方协助乙方办理产权证。九、本协议一式两份，双方各执壹份。十、未尽事宜双方协商解决，协商不成，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。此前，被告于2016年9月将103、104两处房屋出售给高波、王梅。2016年9月27日原告收取高波房款25万元，收取王梅房款17万元，其余房款高波、王梅办理按揭贷款。2016年11月9日原告向高波开具发票载明收取房款49万元。2016年11月10日原告向王梅开具发票，载明收取房款56万元。双方并办理房屋转移登记手续。高波购得的青啤大道123号香江名邸12号楼103不动产号为鲁（2016）滕州市不动产权第000709号，王梅购得的青啤大道东路123号香江名邸12号104不动产号为鲁（2016）滕州市不动产权第000828号，原告对收取上述两处房屋总计105万元房款的事实无异议。并表示该105万元房款系履行双方签订的协议第二条约定支付105万元房款的合同义务，被告亦无异议。协议签订后，原告依约将房屋交付被告。在履行过程中，被告未依约定在2017年12月30日前支付120万元房款。2018年1月29日被告向原告支付房款40万元。原告出具收据，载明交款单位：王峰。被告表示因201号房屋预转卖给王峰，所以载明交款单位系王峰。原告亦无异议。2018年9月20日，原告以快递方式向被告邮寄通知书一份，内容为：李国华（）先生：我公司与你在2017年1月16日签订协议书，协议约定我公司以350万元的价格将位于优品天地小区12号楼的部分房屋转让与你。签订合同后你应支付105万元；2017年12月30日前应分一次或者多次支付120万元。同时该协议第七条还约定“乙方如违反本协议约定，未按协议规定按时向甲方交纳房款，乙方要按所欠房款的日千分之五赔偿甲方的相关损失，同时自乙方违约之日起15天后甲方有权随时终止协议并收回房屋使用权，甲方有权将乙方未与甲方签订销售合同的房屋出售给第三人。”但截至2017年12月30日我公司未收到你第二期应支付的任何款项，2018年1月29日你向我公司支付房款40万元。至今我公司总计收到你支付房款145万元（含第一期支付的105万元）。对上述事实，我公司已有足够证据证实，因此我公司依据《合同法》规定，作出如下决定：1、请你自接到本通知书十日内，将剩余房款以及按所欠房款的日千分之五的赔偿金一并交付到我公司。2、如逾期不交，我公司将解除双方于2017年1月16日签订的《补充协议》（不含已办完证的103和104房产）。3、因你存在上述违约行为，导致我公司已遭受巨大损失，我公司保留追究你的法律责任。特此通知。被告拒收。2018年9月25日，原告方工作人员以短信方式将通知书内容告知被告，被告对原告通知要求未作出回应。原告诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，原告滕州瑞源置业发展有限公司与李国华签订的商品房买卖合同，权利义务约定明确，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人约定解除权的意思表示是在解除事由发生之前，该约定是为日后出现当事人不欲合同继续存在的特别情形做准备的。依据原、被告签订的《补充协议》第三条第一款的约定，到2017年12月30日前，乙方一次或多次向甲方支付共1200000（壹佰贰拾万元整）在该约定期间内，被告未有向原告支付房款。该补充协议第七条约定，未按协议规定按时向甲方交纳房款，乙方要按所欠房款的日千分之五赔偿甲方相关损失，同时自乙方违约之日起15天后甲方有权随时终止协议并收回房屋使用权，甲方有权将乙方未与甲方签订销售合同的房屋出售给第三方。该约定系对双方解除合同约定的条件。2018年9月20日、9月25日原告以通知、短信方式要求被告履行支付房款并支付赔偿金的意思表示通知被告，并应合同解除的行使进行了催告，但被告亦未作出回应。据此，原告诉请解除合同，事实清楚，符合双方约定的解除的条件，该院予以支持。依据《合同法》第一百六十五条之规定，标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。原、被告签订的《补充协议》第103、104号房屋，已经出卖给案外人高波、王梅。被告已将房款依《补充协议》第二条交付原告，双方对上述房屋的交易均无异议，不符合协议解除的合同内容，对此原、被告均无异议。被告辩称对房款的支付原告已同意以按揭贷款方式支付，原告亦予以否认。因双方对合同有关内容的变更需协商一致，被告未有提供充分有效的证据证明双方对合同内容进行了变更，对被告的辩解意见，该院不予采信。原告于2018年11月28日向该院提起诉讼，要求解除合同，双方解除合同的时间应为诉状副本送达被告之日，即2018年11月30日。双方基于合同的解除产生的权利如有诉请，可另行主张权利，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百六十五条之规定，判决：原告滕州瑞源置业发展有限公司与被告李国华于2017年1月6日签订的《补充协议》（不含103、104号房屋部分）于2018年11月30日解除。案件受理费24600元，由被告李国华负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李国华与瑞源置业公司签订的《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效。该补充协议第七条约定：“乙方未按协议规定按时向甲方交纳房款，乙方要按所欠房款的日千分之五赔偿甲方相关损失，同时自乙方违约之日起15天后甲方有权随时终止协议并收回房屋使用权”，从上述约定内容可以看出，双方协议中明确约定了解除合同的条件，现因李国华未按约定期限向瑞源置业公司交纳房款，且在瑞源置业公司催告后李国华仍未按约定交纳房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，解除合同的条件成就，瑞源置业公司享有合同解除权。因双方在补充协议中未约定付款方式，李国华虽提供微信聊天中包含有按揭贷款的内容，但不足以证明双方对补充协议中约定的付款期限有变更的意思表示，故李国华以此主张免责的依据不足，本院不予采纳。虽然李国华提出其主观上有履行支付购房款的意思表示及行为，因瑞源置业公司不接收款项的原因导致客观上出现无法履行支付购房款的上诉主张，本院认为，依据合同法中关于债权人无正当理由拒绝受领标的物的，债务人可以将标的物提存，以示债务人履行其债务的法律依据，本案中李国华并未依照法律之规定途径履行合同付款义务，并且李国华在诉讼中所提交的证据尚不足以证实系因瑞源置业公司的原因导致其无法正常履行支付购房款的事实，李国华对此亦应承担举证不能的法律责任。故依照合同约定，双方的补充协议应予解除，一审法院根据当事人提供的证据及庭审查明的事实所作出的判决，符合合同约定和法律规定，并无不当。综上，李国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24600元，由上诉人李国华负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇二〇年四月十四日书记员  张晓宇