山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2084号 上诉人（原审被告、反诉原告）：何玉英，女，1976年5月6日出生，汉族，住黑龙江省富锦市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马尚花，女，1972年5月6日出生，汉族，住山东省商河县。 上诉人何玉英因与被上诉人马尚花房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初3536号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人何玉英上诉称，1、请求撤销山东省青岛市李沧区人民法院作出的（2019）鲁0213民初3536号民事判决第一、三项并予以改判；2、依法驳回被上诉人马尚花的诉讼请求；3、判决被上诉人马尚花继续履行租房合同至2019年7月6日；4、判决被上诉人马尚花因不继续租赁合同赔偿上诉人一个月房租4166元、私自转租赔偿一个月房租4166元、破坏房屋结构赔偿损失3000元及一个月的违约金4166元、赔偿开锁换锁费用300元；5、判决被上诉人赔偿上诉人因破坏房屋结构导致房屋无法使用或出租的损失至判决生效为止（损失金额按照本案同期房屋租赁费计算）；6、判决被上诉人迁出租赁房屋，并赔偿逾期迁出给上诉人造成的损失（损失金额按照本案同期房屋租赁费计算）；7、判决被上诉人承担一、二审诉讼费。主要事实与理由:一、一审认定双方已于2019年5月1日解除租房合同，没有事实和法律依据。1、在被上诉人马尚花提交的电话录音中，上诉人并未同意解除租房合同，而是要求其继续履行合同，被上诉人马尚花也表示要承租到期一年即2019年7月6日，因此一审判决认定双方于2019年5月1日解除租房合同，没有事实依据。2、被上诉人马尚花未经上诉人同意，在承租房屋后，擅自换锁，并破坏房屋结构，上诉人在得知房屋结构被破坏后，于2019年4月29日去查看房屋，因被上诉人擅自换锁，上诉人向其要房钥匙，但被上诉人拒绝，致使上诉人无法进入房屋，在此种情况下，上诉人在公安机关的协助下，合法开锁进入房屋查看，而因该锁被开坏，不能继续使用，上诉人为保护被上诉人的财产和房屋的安全，换了新的锁芯，并告知被上诉人，上诉人的上述行为，是正当合理的，并不是要解除合同或要收回房屋，因此，上诉人换锁并不构成解除租房合同的意思表示。3、因被上诉人马尚花在外地，上诉人于2019年5月1日告知被上诉人马尚花房屋换了新的锁芯，证明上诉人是继续履行租房合同的，被上诉人马尚花也并未提出异议，而一审法院却以此视为上诉人属于解除租房合同，并以2019年5月1日认定为双方解除租房合同的日期，一审对解除租房合同时间的认定，没有事实和法律依据。二、上诉人不应退还被上诉人租金及押金。1、如前所述，上诉人并未主动解除租房合同，并一直要求被上诉人继续履行合同，因此，在合同尚未到期的情况下，被上诉人马尚花无权要求上诉人退还其租金及押金。2、根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条（3）项约定，被上诉人马尚花擅自改变房屋结构，损害屋内设施，上诉人有权立即终止合同，收回房屋。据此，因被上诉人马尚花擅自破坏租赁房屋结构构成违约，那么，即使上诉人的行为属于解除或终止合同，也是符合双方合同约定的，被上诉人属于违约方，并给上诉人造成损失，其无权主张退还租赁期内租金及押金。一审判决上诉人退还被上诉人马尚花的租金及押金，违背《合同法》有关规定及租房合同的约定，对上诉人显失公平，该判决是错误的。三、一审认定修复房屋费用1000元，修复时间半个月，不能成立。1、一审在没有对修复房屋价格进行评估的前提下，判决房屋恢复原状费用仅1000元，不符合市场价格，纯属主观臆断，不能成立。2、一审认定房屋修复的时间为半个月，并判决被上诉人马尚花仅支付上诉人半个月的租赁费损失，没有事实依据，不能成立。四、上诉人房屋开锁和换锁的费用300元，应由被上诉人马尚花承担。上诉人开锁和换锁系因被上诉人马尚花擅自换锁和破坏房屋结构引起的，属于其违约造成的，因此，该300元费用应由被上诉人马尚花承担，一审判决其不承担，不符合《合同法》有关规定，不能成立。五、一审中，上诉人申请增加了反诉请求，但一审对该反诉请求并没有审理和判决，二审应对该反诉请求予以审判。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，上诉人请求法院依法查明事实，并纠正一审错误判决，支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。二审期间，上诉人何玉英申请变更、明确诉讼请求，1、请求撤销青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初3536号民事判决第一、三项并予以改判；2、判决被上诉人马尚花继续租赁涉案房屋；3、判决被上诉人马尚花因不继续租赁房屋、私自转租房屋和破坏房屋结构赔偿损失3000元及违约金4166元（一个月的房租）、赔偿开锁换锁费用300元；4、判决被上诉人马尚花赔偿逾期迁出给上诉人造成的损失18300元（按照第二年房租55000元为基数×4166元/月房租×4个月（自2019年7月6日计算至2019年11月5日即一审法院判决之日）5、判决由被上诉人马尚花承担一、二审诉讼费。以上合计赔偿25766元。 被上诉人马尚花答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 马尚花向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方当事人签订的房屋租赁合同；2、依法判令何玉英返还马尚花剩余租金9452元、押金5000元、支付违约金4166元，合计18618元；3、本案诉讼费由何玉英承担。事实和理由：2018年7月1日，双方当事人签订房屋租赁合同，约定马尚花租赁何玉英位于青岛市李沧区香溢紫郡二期43号商铺，租赁期限为五年，第一年租赁费5万元，双方另约定了违约金等条款。2019年4月29日，何玉英无故将该租赁房屋的锁芯更换，致使马尚花无法使用该房屋，何玉英的行为已严重违约，为维护合法权益，特诉至法院。 何玉英一审中答辩称，马尚花在租赁涉案房屋时私自毁坏房屋结构及张贴转租广告，其还想继续租赁给马尚花，若马尚花不继续租赁，则应按照其反诉请求赔偿其损失。 何玉英向一审法院提出反诉请求：1、要求马尚花继续租赁涉案房屋；2、要求马尚花因不继续租赁赔偿其一个月房租4166元，因私自转租赔偿其一个月房租4166元、破坏房屋结构赔偿3000元、开锁换锁费用300元，共计11632元；3、反诉费用由马尚花承担。诉讼过程中，何玉英增加反诉请求：1、要求马尚花赔付其到房屋正常使用为止的租金损失（以第二年房租55000元为基数，每日房租应为150.6元）；2、要求腾房。事实和理由：2018年7月7日，双方当事人就位于青岛市李沧区香溢紫郡二期网点43号商铺签订房屋租赁合同，租赁期限为5年，马尚花支付了何玉英第一年房租5万元及押金5000元。2019年3、4月，马尚花说搬走不租了，何玉英发现涉案房屋的门用纸糊上，并张贴了转让信息，何玉英联系马尚花退还钥匙，但马尚花称何玉英应先退还其钱，何玉英为了防止马尚花将涉案房屋转租给他人，就开锁进入涉案房屋，并更换了锁芯。2019年5月1日，马尚花得知何玉英更换了涉案房屋的锁芯。 马尚花一审中答辩称，1、何玉英在涉案房屋租赁合同尚未到期的情况下就更换涉案房屋锁芯，开锁费不应由其承担；2、尽管房屋租赁合同的租期是五年，但其在2019年3月份时就通知何玉英，表示涉案房屋的租期满一年时不再继续租赁，因此，其不应赔偿何玉英损失；3、其在使用涉案房屋时确实砸过卫生间的外墙，但不是承重墙，其可以恢复原状，但不应赔偿何玉英破坏房屋结构赔偿款3000元。 一审法院认定事实如下：2018年7月1日，马尚花与何玉英就青岛市李沧区43号商铺签订《房屋租赁合同》，约定租期为5年，自2018年7月7日至2023年7月6日。年租金为5万元，自2019年（第二年）开始每年年租金递增10%，付款方式为年付。马尚花在签订《房屋租赁合同》时，已一次性支付何玉英2018年7月7日至2019年7月6日的租金5万元及水、煤、电、房屋设施押金5000元，并约定合同终止时马尚花应结清所有费用，否则，何玉英从押金中扣除，剩余押金返还马尚花。合同第四条约定双方自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租为违约金。马尚花在使用涉案房屋时，在未通知何玉英的情况下，将涉案房屋内厕所与客厅之间的墙体砸掉。马尚花于2019年3月28日给何玉英打电话，称第一年到期（2019年7月6日）后，其不再继续租赁涉案房屋，何玉英允许马尚花对外租赁，但在正式租赁前应征得其同意。何玉英于2019年4月29日开锁进入涉案房屋，马尚花于2019年5月1日得知何玉英将涉案房屋锁芯更换。诉讼过程中，何玉英申请对涉案房屋内的厕所与客厅之间的墙体砸掉恢复原状的费用进行鉴定，因双方对修复方案无法达成一致意见，鉴定机构予以退案。 一审法院认为，马尚花与何玉英签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，均应按合同约定全面履行各自的义务。上述合同签订后，马尚花于2019年3月28日电话通知何玉英表示其2019年7月6日后不再继续租赁，有提前解除租赁合同的意思表示。何玉英于2019年4月29日开锁进入涉案房屋并更换锁芯，马尚花于2019年5月1日得知此事，应视为双方签订的《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除。马尚花要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，因双方已于2019年5月1日解除《房屋租赁合同》，关于该项诉讼请求，法院不予处理。关于何玉英要求马尚花继续履行合同的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，何玉英应按马尚花实际租赁的天数收取租赁费并退还押金。关于退还租赁费的数额，马尚花已向何玉英交纳租赁费50000元，故何玉英应退还马尚花租赁费9178元（50000元-50000÷365天×298天）。关于退还押金数额，因马尚花在使用涉案房屋时，在未征得被告同意的情况下将涉案房屋内厕所与客厅之间的墙体砸掉，马尚花应赔偿何玉英恢复原状的损失。法院根据何玉英的申请，依法委托鉴定机构对涉案房屋内厕所与客厅之间的墙体砸掉恢复原状的费用进行鉴定，但因双方对修复方案无法达成一致意见，予以退案。因此，为减少当事人诉累，对涉案房屋内厕所与客厅之间的墙体砸掉恢复原状的费用法院酌情处理，结合市场价格，恢复原状的费用以1000元计算为宜，超过部分，法院不予支持。马尚花亦应支付被告修复期间的租赁费损失，修复期间以半个月计算为宜，损失为2083元（4166元÷2）。马尚花赔偿何玉英的上述损失应在押金中予以扣除，故何玉英应退还马尚花押金1917元（5000元-1000元-2083元）。关于何玉英要求马尚花支付其影响其后续出租的赔偿的诉讼请求，因双方当事人《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除，故此后的房屋租赁损失不应由马尚花负担，因此，何玉英的该项诉讼请求，于法无据，法院不予支持。何玉英要求马尚花支付其开锁费用300元，该项费用系何玉英自行产生，不应由马尚花承担。关于何玉英要求马尚花支付其私自转租的违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。关于何玉英要求马尚花腾房的诉讼请求，双方当事人均陈述，涉案房屋为空置状态，因此，何玉英的该项诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、何玉英于判决生效之日起十日内退还马尚花租金9178元、押金1917元，共计11095元；二、驳回马尚花的其他诉讼请求；三、驳回何玉英的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元，减半收取2525元，由马尚花负担1020元、何玉英负担1505元，何玉英于判决生效之日起十日内支付马尚花1505元。反诉案件受理费177元，由何玉英负担。 二审期间，上诉人何玉英提交下列证据：证据一、双方当事人签署的房屋租赁合同一份；证据二、2019年4月29日开锁进入涉案房屋的视频一份；证据三、青岛利安泰建筑工程有限公司3000元收款收据及费用明细一份。本院认为证据一、二均不属于二审程序中的新的证据，证据三的形式不符合证据的形式要件，本院依法不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人何玉英与被上诉人马尚花签订《房屋租赁合同》，约定由被上诉人马尚花租赁上诉人何玉英所有的青岛市李沧区43号商铺，租赁期限自2008年7月7日至2023年7月6日。被上诉人马尚花于2019年3月28日电话通知上诉人何玉英，表示其2019年7月6日后不再继续租赁，且违反合同约定，将涉案房屋内厕所与客厅之间的墙体砸掉。被上诉人马尚花已经有解除合同的意思表示，2019年4月29日，上诉人何玉英未经被上诉人马尚花同意，私自开锁进入涉案房屋，并更换了涉案房屋门锁，实际占有、接收了涉案房屋，被上诉人马尚花无法正常使用该租赁房屋。应当确认2019年5月1日马尚花得知此事并表示不再租用涉案房屋，双方签订的《房屋租赁合同》已实际解除。对于合同的解除，双方当事人均负有责任，违约责任应由双方当事人各自承担。上诉人何玉英主张其更换涉案房屋锁芯是为保障涉案房屋安全和被上诉人马尚花房内财产安全，但上诉人何玉英并未举证在更换锁芯后，其向被上诉人马尚花主动交付更换后的钥匙，上诉人的上诉理由不能成立。因房屋租赁合同已解除，上诉人何玉英要求被上诉人马尚花继续承租涉案房屋、支付违约金和赔偿逾期搬迁给其造成的损失于法无据，应予驳回。一审法院在双方当事人对修复方案无法达成一致进行评估的情况下，结合市场价格酌定认定墙体恢复费用为1000元、修复期限半个月，并无不当，应予维持。 综上所述，何玉英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件预收受理费4206元，因上诉人何玉英变更上诉请求，应收案件受理费222元，由何玉英负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年四月二日 书记员  王若怡