贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1125号 原告：吴亚琴，女，汉族，1978年12月21日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。 原告：罗亮，男，彝族，1976年6月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张露，系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201911122530。 被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人：张明会，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：胡昭军，系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201910093863。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：彭龙雨，系贵州本芳律师事务所实习律师。 原告吴亚琴、罗亮诉被告毕节创美房地产开发有限公司（以下简称创美房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴亚琴、罗亮的委托诉讼代理人张露、被告创美房开公司委托诉讼代理人胡昭军、彭龙雨均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告吴亚琴、罗亮向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告因逾期办理房屋权属证书的有关文书违约金（从2015年6月30日至办理不动产权属证书并交付给原告之日，以总房款435851.00元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日万分之一计算）暂计为10000.00元;二、判令被告立即为原告办理房屋不动产权属证书，并交付要告;三、判令被告承担本案的诉论费用。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由:原、被告于2013年08月20日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于七星关区旁创美世纪城第3幢1单元14层2号房，房号为3-1-14-2。合同约定房屋总价敖为431081.00元，交房后原告补面积差价4770.00元，房屋总价款为435851.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。原告依据合同约定履行了买受人应尽的付款义务，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定被告于2015年03月31日前验收合格并交付给原告使用，第二十二条约定“房屋登记第三款转移登记中约定（一）出卖人承诺于2015年06月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理.....2约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理:（1）.....（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。同日被告与原告签订《商品房买卖合同补充协议》第九条“对合同第二十二条（房屋登记）的说明及补充的第一项和第二项中约定，买受人将办理房屋产权登记所需的各种税、费等，买受人应当提交相关资料。如买受人在交房时未将上述费用交付给出卖人或没有同时提交相关资料，买受人每天向出卖人支付人民币壹佰元（小写:￥100元）的违约金，由此造成出卖人未能在合同约定期限内办理产权登记的责任由买受人承担”，《补充协议》签订后，原告将房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金给被告，后在合同约定办证期限（2015年6月30日）到期后原告多次到被告处要求办证，但被告至今未将办理好的房屋权属证书交付原告，即使按照合同约定的2015年6月30日后的180日以后，已是2015年12月30日，被告也应将办理好的房屋权属证书交付原告，至今也未交付，为此原告与其他业主通过业主委员向被告提出赔偿请求，并要求被告将办理好的房屋权属证书交付给原告，但是被告就原告的合理要求拒绝赔偿，同时，被告的工作人员称原告交纳的无房证明已经超期，要求原告重新出具证明被告的行为严重违约且有违合同法诚实信用原则，且系因被告原因导致原告无法在合同约定的期限内获得房屋权属证书。另，原、被告签订的合同中仅约定了违约金的计算方法，并未约定违约金的支付期限。对于没有约定支付期限的债务，债权人任何时候均可以主张，只有债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算:同时被告至今未向原告办理权属证书，此行为一直持续至今，不存在诉讼时效已过的事由。结合本案实际情况而言，要求原告（买受人）在房屋权属证书交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。 被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋户权证等有关文书显属违约，严重侵犯了原告的合法权益造成原告无法对所涉商品房进行买卖和转让，致使原告遭受巨大损关。根据《商品房买会合同》第二十二条的约定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当为原告办理不动产权证并支付违约金。原告特诉至法院，请法院支持原告诉请。 被告创美房开公司辩称：答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》约定由被答辩人购买答辩人开发的传给世纪城1号地块一期3-1-14-2号商品房，根据合同第二十二条约定，答辩人应于2015年6月30日取得涉案房屋初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付答辩人，但需要强调的是，根据答辩人与被答辩签订的《补充协议》第九条所述地块的《国有土地使用权证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。也即是，被告将案涉商品房办理转移登记的有关文书交付原告的时间应当是在2015年6月30日之后的两年内，即2017年7月1日之前。第十五条明确约定，合同中的书面通知是指当地报纸百货挂号信函的方式。答辩人只履行“一次书面通知义务”，凡因非答辩人原因导致被答辩人未收到通知，均视为答辩人已履行完毕该义务。2017年11月30日，答辩人通过“毕节日报”，以登报公告的方式通知包括被答辩人在内的一号、五号地块一期、二期未办理不动产登记的业主携带相关资料到答辩人权证部办理相关手续。2018年4月19日，被答辩人到答辩人处签署《授权委托书》、《不动产登记申请书》及提交齐全办理转移登记所需的其他相关资料。2018年5月23日，基于被答辩人将其应提供的相关资料及授权委托书提供给答辩人后，答辩人具备向行政主管部门申请办理不动产转移登记的条件的情况下，答辩人积极向毕节市住房和城乡建设局申请办理不动产转移登记。2018年6月26日，答辩人取得涉案商品房的不动产权属证书。此间，答辩人多次通过电话的方式通知被答辩人到答辩人处办理不动产权证书移交手续，但被答辩人迟迟未与答辩人办理相关手续。2018年8月17日，经答辩人多次催促，被答辩人才与答辩人办理移交手续。答辩人以签署《不动产权证书>资料移交单》的形式对其领到涉案商品房不动产权证书、不动产发票、维修基金发票、契税发票、印花税发票等的事实进行确认。同时，被答辩人向答辩人声明:“自被答辩人收到涉案商品房不动产权证书记相关资料后，被答辩人与答辩人之间因《商品房买实合同》及及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方互不负任何债务。被答辩人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向答辩人主张任何权利”。答辩人认为:一、被答辩人于2018年8月17日以签署《资料移交单》的形式确认其已收到涉案商品房的不动产产权证书及相关资料，故被答辩人要求答辩人立即为其办理涉案房屋不动产权证，并交付被答辩人的诉请，无事实依据，依法应当予以驳回被答辩人的该项诉讼请求。二、形成权是当事人一方可以以自己单方意思表示，使法律关系发生变动的权利。且形成权一旦行使，权利人的意思表示一经到达相对人，即发生法律关系变动的效果，所以形成权一旦行使且达到相对人，则“覆水难收”，权利人就不能撤销该意思表示。具体到本案中，涉案《资料移交单》中被答辩人单方向答辩人声明:“自被答辩人收到涉案商品房不动产权证书记相关资料后，被答辩人与答辩人之问因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方互不负任何债务。被答辩人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向答辩人主张任何权利。”，被答辩人的该行为实际上是被答辩人从答辩人处接收涉案商品房及其不动产产权证后，也即是其合同目的得以全部实现后，被答辩人自愿放弃因《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对答辩人享有的其他权利，被答辩人放弃该部分权利的行为系被答辩人对自己私权利进行处分的体现，该行为并不违反法律、行政法规的效力性强制规定。且被答辩人系完全民事行为能力人，对放弃该部分权利所产生的法律后果，是完全可以预见的，该行为系被答辩人的真实意思表示，而权利的放弃属于民事权利中的形成权，如前所述，被答辩人自愿放弃因《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对答辩人享有的其他权利的意思表示一经到达答辩人时就发生法律效力，且该行为不能撤销。因此，在被答辩人单方明确向答辩人表示自愿放弃《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对答辩人享有的其他权利的情况下，被答辩人要求答辩人以其已付购房款为基数从2015年6月30日起按日万分之一标准支付逾期办证违约金的诉请，无事实及法律依据，依法应当驳回被答辩人的该项诉讼请求。三、退一步讲，即便答辩人确实负有向被答辩人支付逾期办证违约金的合同义务，但该违约金的起算时间节点及截止时间节点也并非被答辩人所主张的从2015年6月30日起计算到办理涉案商品房不动产权证并交付被答辩人之日止。该违约金的计算应当从2017年7月1日起计算至2017年11月30日。具体理由分述如下:首先，该违约金的计算时间起点应当是2017年7月1日。涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指签订协议当时现行有效的《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”及单独的“国有土地使用权证”,并非时下现行政策法律下“地房权证合一”的“不动产权属证书”。《商品房买卖合同》及补充协议签订时，无论是合同中约定由答辩人取得的初始登记还是需要交付被答辩人的有关文书，都属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证、单独国有土地使用权证初始登记及办理单独房屋所有权转移登记、单独国有。土地使用权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定办理单独房屋所有权转移登记、单独国有土地使用权转移登记的履行期限届满的情况下，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行,直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书中方产权证及国有土地使用权证单独办理的办证模式，该条例规定，必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上,不再按照合同签订时法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律变更的不可抗力因素,等同于直接否决了按照涉案合同约定单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替。正因如此,涉案《商品房买卖合同》及补充协议签订时约定由答辩人按照原《房屋登记办法》规定取得单独的房屋所有权初始登记及“交付有关文书”在事实上已经履行不能。在此情况下，答辩人只得采用新法规定的履行方式，同时履行房屋所有权和土地使用权的初始登记及转移登记义务。而按照双方《商品房买卖合同》补充协议第九条第三款:“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院[1998]第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”之约定，分户国有土地使用证的办理时间在房屋分户产权证办理后两年内办理，据此约定,即使答辩人按照合同约定时间完成房屋初始登记，并将合同约定的“有关文书”识别为答辩人所主张的房屋所有权证书，但办理分户国有土地使用证的时间最迟也要在2017年6月30日才届满。现两证合并办理，答辩人亦应基于房屋所有权与土地使用权的粘连登记获得相应的两年履行期限，即2017年6月30日前履行房屋和土地的转移登记。二、违约金计算的时间节点应当是2017年11月30日。本案中，答辩人与被答辩人因履行《商品房买卖合同》及其补充协议往来函件、通知的送达进行了约定，明确答辩人通过当地报社公共通知的，只需要“一次书面通知”义务。凡因非答辩人原因导致被答辩人未收到通知，均视为答辩人已履行完毕该义务。2017年11月30日，答辩人通过“毕节日报”，以登报公告的方式通知被答辩人，已尽到合理的告知义务。因此，该违约金的计算时间截止点应当是答辩人履行通知义务时，即2017年11月30日。根据现行《不动产登记暂行条例》的规定，对于商品房买卖所涉及权属转移、变更登记、均要求被答辩人等购房户提供相应的办证资料，例如法条上载明的《登记申请书》、授权答辩人办理转移登记的还需提供《委托书》及其他相应资料。在答辩人履行办理不动产转移登记的通知之后，被答辩人没有履行资料提供义务前，答辩人没有获得办理并交付“有关文书”的可能性。且根据前述规定，在答辩人已尽到合理通知义务的情况下，对于通知之后，被答辩人未及时向答辩人提交授权委托书及其他相关资料的行为，既是被答辩人的违约行为，也是被答辩人恶意扩大损失的行为体现。因此，自答辩人通知后，被答辩人仍未予以配合提交相应办证材料导致涉案房屋办理不动产权属证书办理时间迟延的相应责任应由被答辩人自行承担。综上，即便答辩人负有向被答辩人支付逾期办证违约金的义务的情况下，违约金的起算起止点应当是从2017年7月1日起计算至2017年11月30日，四、无论是原《房屋登记办法》的规定，还是现行《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》的规定,按照涉案《商品房买卖合同》约定，被答辩人向答辩人交付有关文书的时间以约定的时间为基准，若超期在180日内，系按照已交总房款的万分之一支付被答辩人:超期180日外，才按照日万分之一支付违约金。因此，违约金的计算应当分阶段进行计算。而本案中，答辩人逾期时间尚未超过180日，故违约金的计算标准应当是答辩人已付房款的万分之一，即220800÷1000=22.08元，而非答辩人主张的按照日万分之一的标准计算。综述，被答辩人在其合同目的得以全面实现(体现为从答辩人处实际接收到涉案商品房及其不动产权证书)的情况下，自愿放弃因《商品房奚卖合同》及其补充协议所行生出的对答辩人享有的其他权利的行为系作为完全民事行为能力人的被答辩人对自己私权利进行处分的体现，该行为并不违反法律、行政法规的效力性强制规定。且被答辩人对放弃该部分权利所产生的法律后果，是完全可以预见的，该行为系被答辩人的真实意思表示，而权利的放弃属于民事权利中的形成权，该行为自被答辩人自愿放弃因《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对答辩人享有的其他权利的意思表示到达答辩人时就发生法律效力，且该行为不能撤销。因此，被答辩人对答辩人提起的全部诉讼请求，无事实及法律依据，依法应当驳回被答辩人的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月20日，原告吴亚琴、罗亮作为买受人，被告创美房地产公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：原告购买位于毕节市七星关区旁创美·世纪城第3幢1单元14层2号房，房号为3-1-14-2，用途为住宅；建筑面积135.56平方米，套内建筑面积111.45平方米，总房款435851.00元；首付181081.00元，余款250000.00以银行按揭方式支付；出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同及补充中约定了其他相关事项。合同及补充协议签订后，原告按合同约定交付了房款435851.00元（含面积补差价款）及房屋登记、交易手续等费用。案涉房屋于2016年取得商品房备案证明书（毕房商备ＢＪ16第19号），具备办证条件，2017年11月30日，被告在毕节日报上登记公告，通知原告等办理案涉房屋不动产权证，2018年4月19日，原告向被告提交相关办证的相关资料，并签订委托书，委托被告为原告办理案涉房屋不动产产权登记。2018年5月23日，毕节市住房和城乡建设局出具房屋交易确认单。 另查明：2018年8月17日，原告在被告出示的《不动产权证书》资料移交单上签名捺印。该移交单载明不动产的基本情况：不动产证号黔（2018）毕节市不动产权第××号，权利人姓名吴亚琴、罗亮，面积、共有情况等、接收人的基本情况：姓名吴亚琴、罗亮，移交资料：不动产权证书黔（2018）毕节市不动产权第××号原件一本，不动产发票、维修基金发票、契税发票、印花税发票，接收声明：本人接收上述证书、资料后，与毕节创美房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及补充协议向毕节创美房地产开发有限公司主张任何权利。被告按移交单上载明的内容将移交资料移交给了原告。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的《商品房买卖合同》及补充协议、发票、毕节日报、不动产登记申请书、委托书、房屋交易（转让类）确认单、商品房备案证明书、黔（2018）毕节市不动产权第××号不动产权属证书、《不动产权证书》资料移交单等证据在卷为凭，这些证据，经庭审举证、质证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。原、被告于2018年8月17日原、被告双方签订《资料移交单》的行为，原告二人系完全民事行为能力人，能分析和预见自己的行为产生的法律后果，双方签订的《资料移交单》应认定为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效行为，原告的行为视为其行使权。说明原、被告达成合意，被告按《资料移交单》载明的移交资料交给原告后，原告不再要求被告履行《商品房买卖合同》及补充协议中有关权利义务的约定。原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。被告按约定提交了：不动产权证书黔（2018）毕节市不动产权第××号原件一本，不动产发票、维修基金发票、契税发票、印花税发票给原告。根据《资料移交单》的接收声明约定：原告“不再以任何方式就《商品房买卖合同》及补充协议向毕节创美房地产开发有限公司主张任何权利”。对原告庭审中认为该移交单属于格式合同，但法律并未规定格式合同不能作为证据使用，且原告系完全民事行为能力人，其对所作出的行为应有认知能力，其签字就代表接受该声明。原告既然接受该声明，就不能再向被告主张权利，现又起诉要求支付逾期办证违约金，已违反诚实信用原则。原告不能举证证明其有权向被告主张相关权利。故原告诉请被告向其支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴亚琴、罗亮的诉讼请求。 案件受理费25.00元，由原告吴亚琴、罗亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年四月二十四日 书记员 张朕一