江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终275号上诉人（原审原告）：刘慧芝，男，1973年2月25日出生，汉族，住江西省资溪县，委托诉讼代理人：张志勇，江西平诚律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告）：许资堂，男，1961年1月17日出生，汉族，住江西省资溪县，被上诉人（原审被告）：资溪县爱邦房地产中介有限公司，住所地江西省资溪县鹤城镇滨江街S4-1-51-52，统一社会信用代码91361028MA35KJJE35。法定代表人：胡丽娟，该公司经理。上诉人刘慧芝因与被上诉人许资堂、资溪县爱邦房地产中介有限公司（以下简称爱邦公司）确认合同无效纠纷一案，不服江西省资溪县人民法院（2019）赣1028民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘慧芝上诉请求：撤销原判，改判支持刘慧芝的诉讼请求或发回重审；本案的诉讼费用由许资堂、爱邦公司承担。事实和理由：一、原判认定事实不清。1.根据本案查明事实，能够证实许资堂不仅没有所有权，而且买卖标的物为商品房，侵害了资溪县城镇综合开发公司和资溪县绿岛大酒店有限公司的合法权益。2.《购房协议》第六条明确约定“该房产保证属正常交易，产权清晰，无争议纠纷”，与事实不符，原判未予审查。3.原判认为“作为居间人的爱邦公司已促成了刘慧芝购房协议成立，刘慧芝理应按约定给付居间人报酬，故刘慧芝要求爱邦公司返还中介费即居间人的报酬，没有法律依据”与事实不符，爱邦公司作为中介机构在促成购房协议中存在明显过错，且购房协议第五条明确约定了“该房屋办证由乙方、丙方共同协助办理”，现在该购房协议明显履行不能，爱邦公司应当退还中介费。二、一审程序不合法。按照上诉人、许资堂双方提交的证据，一审法院应当追加或通知资溪县城镇综合开发公司和资溪县绿岛大酒店有限公司作为第三人参加诉讼。上诉人变更诉讼请求时，一审法院没有释明法律后果。三、原判适用法律错误。（2019）赣1028民初364号生效民事判决已经判定涉案房屋为资溪县城镇综合开发公司所有，根据本案事实，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款。许资堂辩称，刘慧芝的上诉不符合常理，被上诉人坚持一审法院的判决结果。1.被上诉人在一审中提交了证据，涉案房屋原来是以他人的名义按揭，在卖房时就说清楚了，而且被上诉人后来还清了按揭，所以被上诉人对涉案房屋有所有权。2.被上诉人在卖房之前就在合同上注明了涉案房屋是以他人的名义按揭，被上诉人在按揭还完后可以直接给刘慧芝，房屋产权是清晰的。事实上，涉案房屋已经卖给了其他人，也没有任何异议产生，买主都装修入住了。3.针对爱邦公司的上诉，被上诉人不作答辩。4.被上诉人的委托单位一直在为小区所有的商品房业主办理房产证，且办理过程都是由两家相互配合，所有证件都有，营业执照也有。爱邦公司辩称，被上诉人不可能退中介费，是刘慧芝自己耍赖，不论在哪里，付了定金都是不会退的。被上诉人没有坑骗刘慧芝，在订立协议之前刘慧芝与许资堂都达成了协议，有视频为证，照片也有，是刘慧芝违规了，定了房子不想买，是他的道德问题，不是被上诉人的问题，现在他付不起两套房子就跟我们打官司。刘慧芝向一审法院起诉请求：1.依法解除刘慧芝与许资堂之间签订的《购房协议》；2.责令爱邦公司返还刘慧芝购房定金20,000元、中介费5,000元，合计25,000元；3.本案诉讼费用由刘慧芝承担。之后，刘慧芝在一审庭审中当庭变更第1项诉讼请求为“确认刘慧芝与许资堂之间签订的《购房协议》是无效的”。一审法院认定事实：2019年3月10日，刘慧芝购买绿岛帝豪花园西栋2-1-D16W房屋，向爱邦公司交付购房定金20,000元，爱邦公司向其出具收款收据。2019年3月12日，刘慧芝与许资堂、爱邦公司签订购房协议，协议约定“购房人刘慧芝（以下简称甲方）通过资溪县爱邦房地产中介有限公司（以下简称丙方）向许资堂（以下简称乙方）购买自住房一套（原签章单位资溪县城镇综合开发公司），现经甲乙共同协商，特签订以下协议，以资共同执行。一、房屋坐落与房号：房屋坐落在绿岛帝豪花园西栋2-1-D16W，面积150平方米；二、房屋单价：经协议甲乙双方一致同意以总价￥600,000元整作最终结算价；三、房款结付：首付80%（￥480,000元），该协议鉴定之日甲方向丙方支付购房定金￥20,000元，剩余首付款￥460,000元二十日内甲方通过银行转账方式支付给乙方。购房尾款￥120,000元办理完过户手续后五天内结清；四、办证时其他费用：补房屋面积差价由乙方支付，其余一切费用由甲方自行承担；五、办证时间：该房屋办证由乙方丙方共同协助办理，在2019年底之前办理完毕（在第二批统一办证期间办理为准，最远约在2020年6月底）；六、本房原先备案人为周建阳（362529197209030514）办证时将直接过户至刘慧芝名下，该房产保证属正常交易，产权清晰，无争议纠纷；七、在办理完过户手续后，甲方需在五天内向乙方支付完剩余购房款￥120,000元，不得延误（该房款在办证前甲方先交至丙方，再由丙方在办证后交至乙方）；八、本协议签订后，在办理房产证过程中，甲方全程协助，直至所有权证办理完毕，不留尾巴；九、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份。”刘慧芝、许资堂、爱邦公司分别在该协议的落款处签名、盖章。合同签订的同日，刘慧芝支付爱邦公司中介费5,000元，爱邦公司出具收款收据。2019年8月9日，一审法院作出（2019）赣1028民初364号民事判决，判决资溪县城镇综合开发公司与周建阳于2011年3月23日签订的关于涉案房屋绿岛帝豪花园西栋2-1-D16W《商品房买卖合同》无效，并判决周建阳在涉案房屋抵押借款结清之日起十日内协助资溪县城镇综合开发公司注销房屋登记，协助资溪县城镇综合开发公司办理涉案房屋产权登记。2019年9月23日，许资堂与资溪县城镇综合开发公司为解决绿岛帝豪花园项目的遗留问题，双方签订绿岛帝豪花园遗留问题解决合作协议书，约定由资溪县城镇综合开发公司主导余房销售，但需与许资堂充分协商、协定价格和销售方式，保证银行按揭贷款的债权归还，并约定了其他事项等。2019年10月3日，江西省资溪县农村商业银行股份有限公司衙前支行出具证明，证明涉案房屋按揭贷款于2019年10月3日已经全部结清本息。一审庭审中，刘慧芝和爱邦公司均认可当时说了签了合同就要交中介费。一审法院认为，本案系刘慧芝要求确认与许资堂、爱邦公司签订的涉案房屋买卖合同无效而产生的纠纷，属确认合同无效纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，刘慧芝与许资堂、爱邦公司签订的购房协议，刘慧芝提供的证据无法证明该购房协议存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，现刘慧芝以涉案房屋存在争议、生效的民事判决判定涉案房屋为资溪县城镇综合开发公司所有，主张该协议无效，该主张于法无据，一审法院不予支持。所以，刘慧芝基于合同无效要求爱邦公司返定金的主张，亦无法律依据，不予支持。关于刘慧芝要求爱邦公司返还中介费5,000元的主张，一审法院认为，爱邦公司为刘慧芝购买房屋提供居间服务，刘慧芝给付居间人报酬（中介费），双方居间合同关系成立有效，作为居间人的爱邦公司已促成了刘慧芝购房协议成立，刘慧芝理应按约定给付居间人报酬，故刘慧芝要求爱邦公司返还中介费即居间人的报酬，没有法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回刘慧芝的诉讼请求。案件受理费425元，减半收取计212.5元，由刘慧芝负担。本院二审期间，刘慧芝、爱邦公司没有提交新的证据。许资堂提交了以下证据：1.资溪县绿岛大酒店有限公司的营业执照（副本）。证明：该公司是许资堂个人投资的，其所签合同肯定是有效的，不只是本案合同，之前有一两百个合同，都是有效的。合同主要是许资堂、许艳婷、丁莉三个人签订。2.资溪县城镇综合开发公司帝豪项目部的营业执照（副本）。证明：该项目部的负责人也是许资堂，项目部办营业执照就是为其销售的房产提供销售和办证支持。3.资溪县城镇综合开发公司帝豪项目部2020年1月14日自制的《绿岛帝豪花园小区单位建房办证情况统一明细表》。证明：该项目部一直是在为小区业主处理房产销售和产权证办理问题，以及相关办理情况。对上述证据，刘慧芝质证如下：对证据1的真实性有异议，在网上查到绿岛大酒店的最后核准日期是2013年11月22日，但这份营业执照上的日期是2012年12月26日，且该公司的实际投资人是周玲和许资堂，不是许资堂说的一人独资有限公司。绿岛大酒店现在属于吊销状态。对证据2的真实性无异议，但是更证明涉案房屋与许资堂无关。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。爱邦公司未发表质证意见，表示可由人民法院依法认定。本院对上述证据认定如下：1.对证据1的真实性予以确认。2.对证据2的真实性予以确认。3.证据3与涉案房屋无关，故对该证据的关联性不予确认。许资堂、爱邦公司对一审查明的事实没有提出异议。刘慧芝认为，2019年9月23日许资堂与资溪县城镇综合开发公司签订的绿岛帝豪花园遗留问题解决合作协议书的合法性不确定，不能被列为本案一审查明的事实。本院认为，该合作协议书的签订属于客观事实，协议书的合法性问题并不影响事实认定，原判认定该事实并无不当。因此，本院对一审查明的事实予以确认。许资堂不同意本案调解。本案二审的争议焦点为：一、刘慧芝与许资堂、爱邦公司之间的《购房协议》的法律效力；二、一审法院是否遗漏必须参加本案诉讼的当事人、是否存在严重违反法定程序的情形。一、关于刘慧芝与许资堂、爱邦公司之间的《购房协议》的法律效力本院认为，刘慧芝与许资堂、爱邦公司经过平等协商，自愿签订《购房协议》，该协议系三方的真实意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，协议合法有效。刘慧芝与许资堂、爱邦公司并无恶意串通损害资溪县城镇综合开发公司、资溪县绿岛大酒店有限公司合法权益的事实，刘慧芝以协议侵害了以上公司的合法权益为由主张协议无效，于法无据，本院不予支持。许资堂就涉案房屋是否具有所有权或处分权，将影响协议能否履行完毕，但不必然导致协议无效。刘慧芝以许资堂对涉案房屋没有所有权和处分权为由主张协议无效，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定有悖，本院亦不予支持。二、关于一审法院是否遗漏必须参加本案诉讼的当事人、是否存在严重违反法定程序的情形本院认为，刘慧芝与许资堂、爱邦公司之间的《购房协议》对协议三方具有法律拘束力，并无证据证明该协议对资溪县城镇综合开发公司、资溪县绿岛大酒店有限公司具有法律拘束力，且以上公司与本案纠纷的处理并不具有法律上的利害关系，故刘慧芝主张以上公司为必须参加本案诉讼的当事人缺乏事实依据，本院不予支持。刘慧芝以一审法院在其变更诉讼请求时未释明法律后果为由主张一审程序不合法，缺乏法律依据，而且诉讼请求的提出属于当事人的权利，当事人应当自行判断诉讼风险，故本院对该主张亦不予支持。此外，关于刘慧芝要求爱邦公司返还购房定金20,000元。由于爱邦公司系代许资堂收取定金，如刘慧芝认为其有理由要求返还购房定金，其应当向许资堂主张权利，故本院对刘慧芝的该项诉请不予支持。关于刘慧芝要求爱邦公司返还中介费5,000元。如原判所述，爱邦公司已经提供了居间服务，促成了购房协议成立，刘慧芝理应依约支付中介费，且刘慧芝也认可签了合同就要交中介费。爱邦公司在居间服务中没有隐瞒交易信息，本案中并无证据证明购房协议的履行不能应当归责于爱邦公司，故刘慧芝主张爱邦公司在促成购房协议的过程中存在明显过错缺乏依据，故本院对刘慧芝的该项诉请亦不予支持。综上所述，刘慧芝的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人刘慧芝负担。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  范 宣审判员  彭 珺二〇二〇年四月九日法官助理周超书记员刘晓欢