山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终1056号 上诉人（原审被告）：张启芹，女，1984年2月14日出生，汉族，户籍地住山东省临沂市河东区，现住山东省临沂市河东区。 上诉人（原审被告）：苏超，男，1987年2月25日出生，汉族，户籍地住山东省临沂市河东区，现住山东省临沂市河东区。 张启芹、苏超共同委托诉讼代理人：卢焰鹏，临沂兰山正翰法律服务所法律工作者。 张启芹、苏超共同委托诉讼代理人：陈雪田，临沂兰山正翰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：闫书亮，男，1975年4月8日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 原审第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区启阳路269号。 法定代表人：段友清，董事长。 委托诉讼代理人：陈艳梅，临沂三阳置业集团有限公司职工。 上诉人张启芹、苏超因与被上诉人闫书亮，原审第三人临沂三阳置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初10857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张启芹、苏超上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项,依法改判驳回被上诉人一审诉求或发回重审；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定转让标的是购房名额是错误的，认定被上诉人为实际买受人更是错误，均无事实及法律依据。1.根据双方签订的转让协议完全可以看出，双方转让的标的是房屋，对此不但转让协议中明确写明，且在被上诉人的起诉状中也认可转让的标的物为房屋。双方转让协议约定转让之后集资房的占有、使用、处理权等相关权利都归被上诉人所有，并约定办理房权证时上诉人积极配合，由此可知，该转让协议实际就是要将上诉人所获得的集资房转让给被上诉人，该房屋的相关权利义务均由被上诉人承继，所以该转让协议实际上应属于房屋买卖合同，一审认定为名额转让协议不正确，应予以更正；2.一审法院以“未取得涉案房屋的所有权”为由认定“转让的并非诉争房屋的所有权”，不合法，自相矛盾。首先，一审法院多次称“涉案房屋”“诉争房屋”，既然不认定转让标的是房屋，那么争议的就不是房屋，而一审法院却多次使用该些词语，就证明一审法院在潜意识中已经认定了转让标的为房屋而非名额，只是受被上诉人上访的等各种因素的影响才认定转让标的为购房名额而已；其次，房屋没建成或没取得房屋所有权不能改变上诉人购买房屋的事实，更不能否定上诉人有购买房屋的权利，如果按照一审法院的该理论，那么签订了预售房买卖合同的买受人也就不是实际购房人了，因预售的房屋没有建成，买受人没取得房屋所有权；3.一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司开发完全是商品房开发的一般程序，实际上是一种定向购买的商品房”，由此也可以认定一审法院实际上就认定了双方转让的标的系房屋，且还是定向购买，不但房屋定向，且上诉人作为购买人也是定向的，不容改变和质疑的；4.无论购房名额还是购房指标，均是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋可期待物权的转让，其前提是房屋，也是对房屋的期待物权，期待着房屋建成，期待着得到房屋，而被上诉人得到房屋的前提是上诉人先得到房屋，所以也是被上诉人期待上诉人得到房屋后再过户给被上诉人，以实现被上诉人购买房屋的目的，所以无论怎么理解，双方转让的标的物最终还是房屋。虽在签订时，上诉人尚未依法登记领取权属证书，但上诉人出卖时未取得所有权或处分权只是导致出卖时标的物所有权不能转移，但不能否定转让标的为房屋的事实；5.一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了原被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位”纯属是猜测，对于这两个关系第三人根本就没有认可。首先，在临沂三阳置业集团有限公司其它案件的答辩状中完全可以看出临沂三阳置业集团有限公司既不认可上诉人与被上诉人之间的转让关系，也不认可被上诉人为买受人，否则不会拒绝与被上诉人签订房屋买卖合同的；其次，每一次的交款单据中交款人一栏都是上诉人的名字，这就充分证明无论是临沂三阳置业集团有限公司还是被上诉人，均认可买受人是上诉人，否则不会再在单据中写成上诉人的名字。所以一审法院的该推测是错误的，由此认定被上诉人与临沂三阳置业集团有限公司“存在事实上的房屋买卖关系”更是错误的，既无法律依据也无事实依据，一审法院如此认定严重缺失公信力；6.一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述……对于购买人的特定性并无特殊要求”完全是在杜撰，且上诉人也从没听到过该陈述，临沂三阳置业集团有限公司的观点完全与其相反，临沂三阳置业集团有限公司只认可上诉人为买受人，这就是特定性，收款单据中写的是上诉人的名字，这就也是特定性。一审法院接着称“以上也是常识”，对此上诉人认为，一审法院就算认定了上诉人为买受人的话，再由上诉人过户给被上诉人，被上诉人最终也是实现了房屋的权利，也没有使被上诉人的利益受损；7.一审庭审时被上诉人主张车位是与房屋一起挑选的，一审法院既然没有予以认定，称“三阳公司亦未予确认”，临沂三阳置业集团有限公司不但对车位未予认定，且对房屋也没予认定，因临沂三阳置业集团有限公司只认可买受人为上诉人；8.房屋的首付款20万元系上诉人交纳，由此可以证实上诉人属于实际买受人或一手房的买受人，被上诉人充其量属于二手房的买受人，同时也证实双方转让的标的是房屋；9.根据物权法规定，不动产在办理备案后才符合变更的条件，办理产权证后才符合过户的条件，所以涉案房屋在备案到上诉人名下前无法实施变更行为，即变更及过户条件还不成就，上诉人无法进行配合，而临沂三阳置业集团有限公司不是权力机关，更不是实施变更的主体，无权实施变更的权利，所以一审法院认定“实质上已经达到了原告在三阳公司处变更的请求”严重错误；10.而双方签订协议时最初的想法就是房屋转让，并有上诉人配合过户，确实不是对名额或指标的转让，所以一审法院判决书第三项要求被上诉人“协助”带有强制性，违反了合同法规定的意思自治原则；11.根据法律规定，房屋交易需要交纳相关税费，而一审法院的判决导致税务部门没有了收税的依据；12.一审法院对诉讼费的判决及收取数额是错误的。首先，上诉人也没有否定转让协议的效力，且在上诉人没有违约而被上诉人违约的情况下，被上诉人滥用诉权，引发该案诉讼，所以一审法院判决诉讼费用由上诉人承担是错误的；其次，该案是转让协议引发的纠纷，而转让费的数额仅为3万元，且双方签订转让协议时房屋的具体价格没有确定，一审法院却按照房屋的价值收取诉讼费是错误的；第三，被上诉人一审诉求主要是确认协议效力，且一审法院判决第一项也是认定了协议的效力，所以该案应为确认之诉，根据诉讼费收取的相关规定，确认之诉的收费为每件100元。二、一审法院没有认定涉案房屋为福利房是错误的。1.根据选房的顺序，可以证实该房屋存在福利性质。因选房顺序是根据职工的工龄、级别等打分排列的，而并没有像商品房一样排队、摇号，所以完全可以证实该房屋享受福利待遇，而该福利待遇是被告不能享受的；2.涉案房屋是在2019年选房前定的价格为每平方米4500元，最后一次交款时间是2019年5月23日，而这时的房屋价格接近于每平方米2万元，实际交款与市场价格的差价明显属于补贴及福利，根据临沂市政府及国家关于公务员住房补贴的相关规定，该福利只有该单位职工才可享受，被上诉人不是该单位职工，无法享受，所以涉案房屋属于福利房。三、一审法院认定事实不清。1.既认定被上诉人为实际买受人，又否定了被上诉人直接与临沂三阳置业集团有限公司签订买卖合同的权利，明显是矛盾的，由此也可以认为一审法院根本就不认为转让标的是名额，否则不会剥夺买受人与开发商签订买卖合同的权利；2.上诉人在与被上诉人签订转让协议前已经实际参与涉案房屋的建设，并交纳了首付款，上诉人转让的是将来可能取得的房屋，且在房屋建造过程中仍是以上诉人的名义交款，所以被上诉人并未直接取代上诉人在其与临沂三阳置业集团有限公司之间的合同地位，而是与上诉人形成独立的买卖关系，故该房的集资房性质不影响上诉人与被上诉人之间形成的买卖合同关系。四、一审法院的认定及判决违反法律规定。1.转让协议本身没有违反法律规定，但经一审法院判决后却违反了法律规定。从转让协议房屋需要过户的约定充分可以证实双方签订协议时的初心是房屋的转让，所以实际上是二手房买卖合同，不但需要过户，且还应当交纳税费，这也是双方约定该费用由被上诉人承担的原因，因双方明知且认可转让的标的系房屋，待上诉人获得房屋后再进行过户，所以就没有约定由被上诉人签订买卖合同，但经法院一判，转让标的竟然变成了名额，且让上诉人配合被上诉人签订房屋买卖合同，具有强制性，且还称“合同自由”，这不但改变了初心，且还给国家造成了几千万元的税款损失，严重损害了国家利益；不但致使转让协议为无效合同，且还弃合同自由于不顾，强令上诉人配合，严重违反了合同自由及意思自治原则；2.根据被上诉人一审的诉求，该案应为确认之诉，一审法院判决第一项也进行了认定，而被上诉人一审其他诉求与确认之诉不是同一法律，所以一审法院一起审理及进行裁判是错误的。 闫书亮辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉均不属实，上诉人收取了被上诉人3万元更名费，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 临沂三阳置业集团有限公司未答辩。 闫书亮向一审法院起诉请求：1.依法判令确认原告为临沂市北城新区金水河畔小区4号楼1单元3002号房产及配房(-135)和车位(B2-068)的实际购买人；2.依法判令原、被告双方签订的《协议书》有效，被告协助原告与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订正式商品房买卖合同；3.依法判令第三人临沂三阳置业集团有限公司与原告签订正式商品房买卖合同；4.诉讼费用由被告承担。 原告闫书亮为证实其诉讼请求，向一审法院提交以下证据：1.原、被告签订的协议书一份，证明原告以被告名义购买涉案房产，原告向被告支付名额转让费3万元的事实；2.收据4份，证明原告以被告名义交纳了涉案房产全部房款。2019年房屋建成后，原告选定涉案房产，房号为4号楼1单元302室；3.打款凭证2份，证明涉案房产房款全部为原告交纳；4.房产局预售许可证信息打印件一份，证明涉案房产系2017年6月4日办理了商品房预售许可证，符合签订商品房预售合同的要件；5.金水河畔选房情况说明一份，证明原告方受让涉案房产名额时，第三人临沂三阳置业集团有限公司预测房价为3600元，2019年选房后实际按照4500元收取涉案房款，其中包含了车位价款每平方米500元及因原材料上涨等造成的建房成本增加的费用；6.临沂三阳置业集团有限公司发布的通知、更名换名告知书各一份，证明涉案房产可以办理更名业务，即可以由原告与第三人直接签订商品房买卖合同，但需被告方予以配合。经质证，被告张启芹、苏超对对原告闫书亮提交的证据1-3真实性无异议。其认为，证据1明确约定应由被告与第三人签订房屋买卖合同；证据2收据中的交款单位为被告姓名，可以证实房屋应备案在被告名下；证据4、5真实性有待核实。证据4无论涉案房屋是否可以预售，都应由被告与第三人签订合同，不能证实原告的主张；证据5已经体现了车位包含在房价之中，而根据房屋的单价及平方数计算，原告所交的购房款中不包括车位。对于购房价格，该证据中显示是按照公务员社区的定价方式进行定价，所谓公务员社区是指本单位集体出资建房，房屋价格系建房的成本价，不存在商业性价格，而这一政策仅有本单位职工才可享有，而原告不是被告单位职工，所以无法享受该福利政策。该证据中明确提到成本价格上涨致使原告交纳的购房款高于最初的价格，由此可以充分证实房价的上涨，该证据中同时体现涉案房屋不含增值税，这一待遇也是原告不能享有的。通过该证据，完全可以证实原告实际缴纳的购房款与最后一次交款时间的房屋市场价值存在严重差距，所以再以该价格将房屋转让给原告显失公平。证据6不能否定原、被告签订协议第5条的约定，且被告没有见过该通知书和告知书。 被告张启芹为证实其抗辩主张，向一审法院提交2012年5月27日，与原告闫书亮签订的借名购房协议。协议第3条约定以乙方(被告)的名义取得房产证；第5条约定以乙方(被告)的名义签订住房买卖合同；第8、9条约定被告应及时将房权变更为原告；第13条约定办理过户手续；第17条约定原告不享有购房补贴。由此可以证实双方充分认可由被告与第三人签订房屋买卖合同，且根据原告提交的证据5可以证实，涉案房屋享有多项福利性补贴，该补贴应属于被告所有。经质证，原告对该证据的真实性无异议。其认为，原、被告均为普通百姓，不像被告代理人一样系专业人士，对过户等字眼掌握得如此准确。从该案情况来看，由原告方与第三人直接签订商品房买卖合同也是一种过户方式，并且更有利于双方当事人；该协议系被告方单方制定，从协议内容来看，并不能证实涉案房产带有福利性质，并且福利性住房应当由法律法规明确规定，并非双方约定，或单位独自决定；协议书名称为借名购房协议，该案本质就是原告方借用被告方名义购房，原告作为实际购买人交纳了全部房产款项，当然有权利选择确权或签订合同方式，被告方仅是对此有配合义务，无权对此提出异议。被告苏超及第三人临沂三阳置业集团有限公司未向一审法院提交证据。 原、被告提交证据，一审法院已组织双方进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据，即原告提交的证据1-3及被告张启芹提交的协议书，予以确认。对双方有争议的证据，一审法院认定如下：原告提交的证据4中的预售许可系行政机关行政公开内容，被告张启芹在庭审后未对原告提交的该证据进行核实，对其应承担不利的法律后果，故对该证据的真实性，予以确认；原告提交的证据5、6，一审法院在庭审后向第三人临沂三阳置业集团有限公司核实，第三人不认可证据5系其公司出具，认可证据6系其公司出具，故对原告提交的证据6予以确认，对证据5不予以确认。 一审法院认定事实：一、被告张启芹与被告苏超系夫妻关系。2012年5月27日，原、被告签订《借名购房协议书》，约定甲方（原告）使用乙方（被告）名义购买第三人开发的位于临沂市兰山区城新区的临沂地税局兰山分局家属院(即金水河畔小区)住宅一套，甲方向乙方支付购房名义费30000元。双方另约定购房款项由甲方自行筹集。合同另对案涉房屋的后期费用的承担、手续的办理、房屋产权登记、变更等进行了约定。上述协议签订后，原告闫书亮向被告张启芹支付转让费30000元；二、原告闫书亮顶替被告张启芹之名分别于2012年5月29日交纳房款20万元、于2016年8月27日交纳房款20万元、于2017年交纳房款20万元、于2019年6月5日交纳房款65730元，上述事实有第三人临沂三阳置业集团有限公司加盖公章的收据及银行汇款凭证等证实。2019年6月5日前，原告张启芹选定房屋为临沂市北城新区金水河畔4号楼1单元3002室；三、涉案房屋已办理商品房预售许可证，未交付且尚不具备过户条件。因诉争房屋的更名等问题当事人产生纠纷，原告诉至一审法院。 一审法院认为，该案中原、被告双方的主要争议焦点有：一、双方签订的合同是否有效；二、原告是否为诉争房屋的直接买受人，有无权利直接要求第三人更名并与其签订合同。 对于争议焦点一，一审法院认为原、被告签订的《借名购房协议》是合法有效的，有权购买诉争房屋，其理由如下：一、协议书签订时，被告张启芹、苏超并未取得涉案房屋的所有权，房屋本身也不确定，因此被告张启芹、苏超转让的并非诉争房屋所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。双方在合同中虽然有部分条款约定了过户的内容，但其它条款又有借名签订合同、在可以办理过户手续情况下随时将以乙方名义购买的房屋更名到甲方名下（协议第十三条）等约定，从合同整体来看，本质依然是名额转让协议。诉争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。双方签订的协议，一是双方的真实意思表示，二是没有违反法律行政法规的强制性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，三是双方的转让行为并未损害第三人的利益，亦未损害国家和社会公共利益。因此原、被告签订的《借名购房协议》是合法有效的。 关于争议焦点二，一审法院认为，原告闫书亮与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在直接的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，但原告请求第三人和其签订书面合同依据不足。其理由如下：一、该案中，在原、被告的名额转让协议签订后，被告并未实际交付房款，原告闫书亮分别于2012年5月29日交纳房款20万元、2016年8月27日交纳房款20万元、2017年交纳房款20万元、2019年6月5日交纳房款65730元，原告为涉案房屋的实际出资人，且已全面履行作为买受人的支付房款义务；二、第三人作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，第三人实质上也默认了原、被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位。在以上事实认定后，实质上已经达到了原告在第三人处更名的请求，因此对于更名相关问题，不再进行分析论述；三、对于原告主张的要求与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同的诉求，一审法院认为原告与第三人之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人签订书面商品房买卖合同的请求，不予支持。以上认定不妨碍原告与第三人在自愿合法的情况下签订书面合同。原、被告的合同是有效的，被告亦应根据合同的约定，履行协助原告与第三方签订书面商品房买卖合同等义务。综上，原告闫书亮部分诉讼请求成立，依法予以支持。其余不予支持。一审法院判决：一、原告闫书亮与被告张启芹、苏超于2012年5月27日签订的《借名购房协议》合法有效；二、原告闫书亮系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市北城新区买受人；三、被告张启芹、苏超应当继续履行协助原告闫书亮与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务；四、驳回原告闫书亮其他诉讼请求。案件受理费10458元，由被告张启芹、苏超负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对张启芹、苏超上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 本案当事人在签订所涉《借名购房协议》时，均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，该协议不违反法律、法规的强制性规定亦未损害国家和社会公共利益，合法有效。该合同的性质应当根据案件事实作出认定，合同签订时，案涉房屋未实际交付，亦未取得预售许可，房屋本身尚不确定，从合同整体来看，本质依然是名额转让协议。诉争名额所对应的房屋并非是政策性福利分房，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。临沂三阳置业集团有限公司的开发完全依照商品房开发的一般程序，上诉人关于购房名额对应的房屋系福利房的主张，无政策和法律依据。 本案中，被上诉人为涉案房屋的实际出资人，已全面履行作为买受人的支付房款义务。临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求。在买卖双方告知或通过诉讼得知转让后，临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了当事人之间的转让关系以及相应的买受人地位。一审法院认定被上诉人与临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，被上诉人系诉争房屋的买受人，均无不当。本案中，被上诉人的诉求既包括确认《借名购房协议》的合同效力也包括该《借名购房协议》的继续履行，上诉人关于一审法院审理范围的异议及关于诉讼费收取的异议，本院不予采纳。 在市场经济条件下，商品价格的升降是双方在签订合同时就应该预见的风险，该风险是民事主体在商业经济活动中因市场因素、社会发展所承担的正常损益。依法成立的合同具有约束力，各方合同主体均应诚意履行。案涉合同签订后，因合同所产生的当事人合法权益及相应的社会经济秩序，便受法律保护。在合同如约履行的情况下，合同主体各得相应利益；在一方违约的情况下，违约方需向守约方承担赔偿损失等违约责任。因此，在案涉《借名购房协议》合法有效的基础上，违约方对守约方的诉求不但没有正当性依据，而且在事实上也不能实现。 综上所述，张启芹、苏超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10458元，由上诉人张启芹、苏超负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年四月十七日 书记员  李 敏