广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终346号 上诉人（原审被告）：广西东兴市明基房地产开发有限公司，住所地广西东兴市北仑大道与新华路交汇处，统一社会信用代码：91450681669729557E。 法定代表人：唐史明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐淋林，该公司员工。 委托诉讼代理人：周立，北京德恒（长沙）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：东兴市金宏物业管理有限公司，住所地广西东兴市金海商业步行街，统一社会信用代码：914506817997337225。 法定代表人：梁爽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦海扣，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢玺，广西北仑律师事务所律师。 上诉人广西东兴市明基房地产开发有限公司（以下简称明基公司）因与被上诉人东兴市金宏物业管理有限公司（以下简称金宏公司）物业服务合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2019）桂0681民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年4月10日召集各方当事人质证、调解。书记员黄柳斌担任法庭记录。上诉人明基公司的委托诉讼代理人唐淋林、周立，被上诉人金宏公司的委托诉讼代理人韦海扣、谢玺出庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。 上诉人明基公司请求二审法院：1、撤销一审判决第一项；2、判令解除明基公司与金宏公司于2011年7月15日签订的《前期物业管理服务合同》；3、判令金宏公司返还明基公司762175.26元；4、判令金宏公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、金宏公司应退还给明基公司垫付的用电损耗63897.04元。小区用电的电损耗应当由小区电的使用人承担，这是众所周知的事实，明基公司无需举证。本案也不能根据明基公司垫付了2015年11月17日费用报销单的费用而推定明基公司同意承担全部的电损耗。二、一审法院认定金宏公司尚欠明基公司的电费127143.50元属计算错误，实欠电费数额为151306.50元。2014年9月份（实际为8月份，9月份）、10月、11月、12月，及2015年1月、3月的电费共190407.80元(58844.42元+22906.61元+23885.99元+25355.06元+32455.57元+26960.16元），扣除金宏公司支付给明基公司电费39101.35元（19405.65元+19695.7元），金宏公司尚欠明基公司电费151306.50元，而不是一审判决认定的127143.50元。三、一审法院不予认可明基公司替金宏公司垫付的水费20969.62元属认定事实不清。明基花园小区居民用水交纳水费的户号是40702444，2012年5月底该户名由“明基公司”变更为“金宏公司”。明基公司已交纳水费的户号是40702444，这是计量小区业主用水的表。不管水表户名如何变化，该水表记录的都是明基花园小区居民的用水量，由此产生的水费应由金宏公司支付。四、一审法院遗漏了明基公司替业主支付的物业费。2015年7月13日，明基公司替业主支付给金宏公司的物业费1万元。五、一审对明基公司未售房屋空置费计算错误。根据《前期物业管理服务合同》第二十五条的规定，未售房屋空置费的含义明确，明基公司承担房屋空置费的前提是房屋未售，对已出售的房屋不承担空置费。双方对此无争议。金宏公司无证据证明明基公司没有按时交房的情况下，明基公司应不承担空置费。对客户办理完商品房手续后，业主没有及时去签订物业管理合同期间的空置费，明基公司也不应承担。按房屋出售时间计算，明基公司应承担的空置费为536417.10元。六、一审法院仅计算金宏公司提交的2017年1月至10月的停车费66397元，属认定事实不清。金宏公司从2011年7月16日进入小区进行物业管理，至2017年底共计6年时间，而其仅提交2017年1月至10月的收取小区居民费用的部分收款收据（内含停车费），是故意隐瞒事实。一审仅认定2017年1月至10月的停车费66397元不当。根据《前期物业管理服务合同》第21条及金宏公司与客户签订的《委托物业管理合同》第15条的约定，停车费均由明基公司收取。金宏公司收取车费构成违约，根据《合同法》第一百一十三条的规定，其应承担违约责任，即应按全部车位（扣除已出售车位）的租金1198050元向明基公司承担违约责任。明基公司以该停车费1198050元抵消空置费536417.10元后，金宏公司还应返还明基公司停车费661632.9元。七、金宏公司未取得明基公司同意将明基花园物业服务转让给第三方东兴居乐物业管理有限公司，违反了《前期物业管理服务合同》的约定，构成违约，应承担违约责任。综上，金宏公司应支付明基公司762175.26元（已售房屋空置费536417.10元+明基公司承诺代业主承担的物业费198706.8元+1524元-明基公司垫付的用电损耗63897.04元-明基公司代缴的电费151306.50元-明基公司代缴的水费20969.62元-明基公司支付的物业费1万元-金宏公司应返还的明基公司的停车费1198050元-金宏公司尚欠明基公司的借款54600元），请求二审法院支持明基公司的上诉请求。 被上诉人金宏公司辩称，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人金宏公司向一审法院起诉请求：明基公司支付金宏公司物业费84万元。 一审法院认定事实：2011年7月15日，金宏公司与明基公司签订《前期物业管理服务合同》，约定明基公司将其开发的明基花园小区委托金宏公司进行物业管理，服务期限自2011年7月16日起至业主委员会与业主大会选定的物业服务企业签订服务合同生效时止；金宏公司负责向业主或物业使用人收取物业管理费、代收物业管理区域内公共水电费、水电费周转金、电梯维护费、代收生活垃圾处理费；物业服务费最终标准以政府相关部门批复为准，车位使用管理费由被告明基公司向车位使用人收取，收费标准最终以政府相关部门批复为准；合同第二十五条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理服务费由开发建设单位全额交纳。已售空置房的物业管理服务费，具体由物业管理公司根据情况与业主协商确定等。 金宏公司就明基花园住宅小区物业服务收费标准向东兴市物价局进行申报，申报的服务等级为三级，无电梯住宅物业费为0.69元/㎡，带电梯住宅物业费为1.035元/㎡，露天的车辆停放费标准是：自行车10元/月、摩托车40元/月、小型汽车120元/月、大型汽车200元/月，架空层的车辆停放费标准是：自行车20元/月、摩托车60元/月、小型汽车160元/月，地下室的车辆停放费标准是：自行车15元/月、摩托车40元/月、小型汽车200元/月、大型汽车300元/月。2014年4月17日，东兴市物价局出具意见，同意明基花园前期物业根据东价格[2012]24号文件规定的三级服务等级标准收取物业管理服务费和车辆停放费。 金宏公司与案涉空置房业主签订的《委托物业管理合同》约定，已售空置房屋的管理服务费，按东价格[2012]24号文第九条，按照实际执行收费标准的100%全额收取；特别说明：物业管理费收取起始时间是以售房合同约定的交房日期为准。业主提前接房，物管费自业主接房之日起计（开发建设单位未按时交房的除外）；业主延后接房，物管费按入伙通知书约定日期开始计算。业主按入伙通知书约定交房时间办理接房手续，并开始向金宏公司支付物业管理费等相关费用。 案涉已售空置房的物业费共计751525元。 因明基花园6栋、7栋、8栋电梯房延迟交房，明基公司于2015年11月6日向金宏公司出具确认函，确认由明基公司承担确认函中严之鹏等业主从2014年7月1日起半年至三年不等的物业费共198706.8元（104763.6元+25228.8元+30488.4元+35016元+3210元）。 2015年9月21日，明基公司出具承诺书，承诺赠送一年物业费给明基花园7栋1单元1504号房的客户陈基谋，陈基谋购买的商品房建筑面积为122.71平方米，一年物业费为1524元（127元/月×12个月）。 另查明，明基公司代金宏公司交纳了明基花园小区2014年9月（实际为7-9月）、10月、11月、12月、2015年1月、3月的电费共185718.7元（58844.42元+22906.61元+23885.99元+25355.06元+32455.57元+22271.05元），扣除金宏公司支付给明基公司的电费58575.2元（19473.85元+19405.65元+19695.70元），金宏公司尚欠明基公司电费127143.5元。 金宏公司分别于2015年8月6日、10月13日、2016年1月4日、6月27日向明基公司借款共计54600元。 金宏公司代收明基花园小区2017年1月至10月地下停车费66397元。 综上，明基公司应支付给金宏公司物业费为703615.3元[951755.8元（已售空置房物业费751525元+开发商承诺代业主承担的物业费198706.8元+1524元）-248140.5元（明基公司代缴的电费127143.5元+金宏公司尚欠明基公司的借款54600元+金宏公司应返还给明基公司的地下停车费66397元）]。 一审法院认为，金宏公司与明基公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，双方应全面履行自己的义务。金宏公司已依约提供物业服务，明基公司未按约支付物业费构成违约，应承担继续支付物业费的违约责任。 关于明基花园6、7、8栋已售空置房物业费（以下简称空置费）问题。明基公司辩称空置费应从竣工日起算至商品房买卖合同备案之日，因商品房买卖合同备案日期不能等同于商品房买卖合同约定的交房日期，更不能代表实际交房日期，商品房买卖合同备案时间计算空置房起止时间与事实不符，也不符合《前期物业管理服务合同》的约定，对该抗辩意见不予采纳。金宏公司请求明基公司支付空置费751525元，予以支持。 关于明基公司为二期延迟交房业主支付物业费198706.8元及为7栋1单元1504号房支付物业费1524元，明基公司作出了确认函及出具了承诺书，确认了该债务，金宏公司主张明基公司支付该笔物业费，有事实与法律依据，予以支持。 关于借款问题。根据明基公司提供的收款收据、交易明细，依法认定金宏公司尚欠明基公司借款54600元。 关于明基公司是否垫付明基花园小区水费的问题。从双方提供的证据可知明基花园小区交纳水费的户号是40702444，在2012年5月底，该户的户名才由“明基公司”变更为“金宏公司”，在2012年5月底前不管是金宏公司交纳的水费还是明基公司交纳的水费，东兴市自来水厂开具的发票的户名都是“明基公司”，明基公司提供以该公司为户名的发票，没有其他证据佐证，不能证明明基公司代金宏公司交纳了水费，明基公司辩称代金宏公司交纳水费41671.95元，不予采纳。 关于明基花园小区电费及电损耗问题。明基公司代金宏公司支付了185718.7元电费，扣除金宏公司已返还的58575.2元，金宏公司还应返还明基公司垫付的电费127143.5元。关于电损耗问题，根据明基公司提供收款收据及报销单，电损耗在此期间是由明基公司自行承担，明基公司辩称电损耗应由小区业主自行承担，但未提供证据证明，对该抗辩意见不予采纳。 关于金宏公司主张明基公司应承担的明基花园小区1栋1单元301号房业主的一年物业费1023.6元、1栋4单元401号房业主的半年物业费512.4元、一期步梯2014年9月份至2017年10月份差额物业费34007.34元、为明基公司垫付的费用2220元，上述主张均无证据证实，不予支持。 关于停车费问题。明基公司提供的证据不能证明金宏公司收取明基花园小区的停车费为1198050元，根据现有证据，依法认定金宏公司收取的停车费为66397元。 综上，金宏公司请求明基公司支付物业费84万元，根据查明的事实，只支持703615.3元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、明基公司于判决生效之日起十日内支付金宏公司物业费703615.3元；二、驳回金宏公司的其他诉讼请求。案件受理费12200元，减半收取6100元，保全费4720元，合计10820元，由金宏公司负担1756元，明基公司负担9064元。 上诉人明基公司在二审期间向本院提供如下证据：电表装表日期表，证明户号为40702444的水表是2014年7月22日设立的电表，9月份第一次缴纳的电费，而金宏公司提供的七月份电费是2014年7月1日至22日的电费。 被上诉人金宏公司在二审期间未向本院提供任何证据。 经质证，金宏公司对该证据不予认可，认为该证据不能证明明基公司主张的证明内容，2014年7月22日至7月31日不可能会产生一万多的费用，且该证据记载的是立户日期而非装表日期。本院认为，该证据不能证明明基公司的证明目的，因为其不能提供8月、9月份的水费发票，不能当然得出7月份水费数额，故本院对该证据不予采信。 一审判决查明的事实属实，二审予以确认。 二审另查明，2015年7月13日，明基公司代业主向金宏公司支付了物业费1万元，金宏公司对此无异议并同意抵扣。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、明基公司请求解除其与金宏公司于2011年7月15日签订的《前期物业管理服务合同》有无依据；二、一审判令明基公司支付金宏公司的物业费数额是否正确，明基公司请求判令金宏公司返还明基公司762175.26元有无依据。 本院认为，一、关于第一个争议焦点问题。明基公司上诉请求解除其与金宏公司于2011年7月15日签订的《前期物业管理服务合同》，虽然双方在一审中均未提出该请求，但明基公司在二审中提出该请求，金宏公司亦同意在二审进行审理并同意明基公司的该项请求，故本院对明基公司的该项上诉请求予以支持。 二、关于第二个争议焦点问题。根据双方的诉辩意见，双方对一审认定的明基公司垫付的用电损耗63897.40元、金宏公司尚欠明基公司的电费数额、明基公司垫付的水费20969.62元、停车费、空置房物业服务费及明基公司为业主垫付的1万元物业费问题有争议。首先，对明基公司垫付的用电损耗63897.40元的问题，因明基公司已经支付该笔费用，其主张该费用不应由其承担而应由业主承担，但未提供证据证明其主张，故其请求金宏公司返还该笔费用没有事实依据，一审对此不予支持正确。其次，对金宏公司尚欠明基公司的电费数额问题，双方争议的问题是2015年3月份的电费和金宏公司已支付给明基公司的电费数额问题。2015年3月的电费数额，经本院庭后向明基公司释明，其表示以一审判决确认的为准。对金宏公司已支付的电费数额，明基公司主张金宏公司仅支付了8月、9月份的电费，但从证据材料看，金宏公司已支付7月、8月、9月份的电费给明基公司，均有票据为证，数额与一审判决确认的一致，故本院对一审判决确认的数额予以支持。第三，关于停车费问题，明基公司主张金宏公司收取停车费构成违约，应支付相应的违约金，违约金数额为全部车位（扣除已出售车位）的租金1198050元，并要求在本案中抵扣。因本案是金宏公司请求明基公司支付物业服务费，明基公司在一审并未提出要求金宏公司支付违约金的请求，其主张抵扣金宏公司收取的车位费及相应的违约金，但双方对金宏公司已收取的停车费数额、违约金数额均不能达成一致意见，一审法院按照金宏公司提供的证据及同意抵扣的数额予以抵扣并无不当。明基公司的主张不成立，本院不予支持。第四，关于明基公司主张其为金宏公司垫付了水费20969.62元问题，因为其提供的缴费发票户名是明基公司，明基公司没有证据证明该部分费用应由金宏公司承担或是双方对该部分费用事后达成了由金宏公司承担的协议，故其主张该部分费用是其为金宏公司垫付没有事实依据，本院不予支持。第五，关于空置房物业服务费的问题，明基公司主张尚未支付的该部分费用为536417.10元，而金宏公司主张该部分数额为751525元，两者的争议部分为业主已办理商品房买卖合同但未及时签订物业管理合同的部分空置房屋的物业服务费及该费用应由谁承担。已出售的空置房存在两种情形：一是已出售但还未交付的空置房；二是已出售并通知当事人接收房屋而当事人未接收也未入住而空置的房屋。对第一种情形，按照《前期物业管理服务合同》第二十五条的约定，相应物业费应由明基公司承担。对第二种情形，因通知交房是明基公司的义务，明基公司亦应举证证明其已通知业主交房且业主已收到通知，相应的通知材料掌握在明基公司一方，明基公司主张应由金宏公司举证证明该事实会导致举证不能，因此其主张的举证责任分配没有法律依据。在明基公司不能举证证明上述事实的情况下，一审法院按照实际空置房屋计算物业费并无不当。明基公司的主张不成立，本院不予支持。第六，关于明基公司主张其已为业主代缴1万元物业费，而一审判决未予扣减的问题，因金宏公司对此无异议，故本院对此予以支持。综上，明基公司应支付金宏公司的物业费用为一审确认的703615.30元再扣减1万元，最终应支付的物业费数额为693615.30元。 综上所述,上诉人明基公司的部分上诉请求成立，应予部分支持；一审判决认定事实少认定了明基公司已代业主缴纳的1万元物业费，至实体处理部分不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、解除上诉人广西东兴市明基房地产开发有限公司与被上诉人东兴市金宏物业管理有限公司于2011年7月15日签订的《前期物业管理服务合同》。 二、维持东兴市人民法院（2019）桂0681民初1141号民事判决第二项； 三、变更东兴市人民法院（2019）桂0681民初1141号民事判决第一项为：上诉人广西东兴市明基房地产开发有限公司支付被上诉人东兴市金宏物业管理有限公司物业费693615.30元。 本案一审案件受理费6100元，保全费4720元，共计10820元（被上诉人东兴市金宏物业管理有限公司已预交），由上诉人广西东兴市明基房地产开发有限公司负担8872元，被上诉人东兴市金宏物业管理有限公司负担1948元；二审案件受理费10836.15元（上诉人广西东兴市明基房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西东兴市明基房地产开发有限公司负担8885元，被上诉人东兴市金宏物业管理有限公司负担1951.15元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 陈 雁 审判员 宋丞致 审判员 潘云燕 二〇二〇年四月二十九日 书记员 黄柳斌