浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终10403号 上诉人（原审被告、反诉原告）：沈忠心，男，1977年11月6日出生，汉族，住重庆市云阳县，暂住杭州市余杭区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：伍树奎，女，1978年11月4日出生，汉族，住重庆市云阳县，暂住杭州市余杭区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：郭安，浙江郭安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州东田巨城置业有限公司，住所地杭州市余杭区星桥街道太平村九组。 诉讼代表人：江苏百年东吴律师事务所、苏州众勤会计师事务所、浙江杭天信律师事务所，杭州东田巨城置业有限公司管理人。 负责人：汪红妖，组长。 委托诉讼代理人：顾莉敏、曾洁，浙江杭天信律师事务所律师。 上诉人沈忠心、伍树奎因与被上诉人杭州东田巨城置业有限公司（以下简称东田公司）合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初11961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审认定：2014年11月27日，东田公司（甲方）与沈忠心（乙方）及其代理人沈高峰签订了《商品房买卖预约合同》，约定乙方向甲方预约位于杭州市余杭区的商品房，房屋面积177.89平方米，房价款每平方米11672元，优惠后单价为6689.53元，总金额为1190000元，配置地下车位一个，合同还对其他事项进行了约定。2015年2月28日，东田公司（出卖人）与沈忠心、伍树奎（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015销1075162），约定沈忠心、伍树奎购买东田公司位于杭州市余杭区的房屋，建筑面积177.89平方米，总价款1200000元。合同第六条约定付款方式为买受人采用商业贷款方式按期付款，于2015年2月28日前支付总房款的30%计360000元，剩余购房款840000元通过银行贷款的方式予以支付；在本合同签署之日向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥按揭贷款所需的全部文件，缴纳按揭贷款所需的费用，并应在银行或其委托的办证机构通知之日起提供办理权属登记的相关资料及费用，并办理产权转移登记及相应的不动产抵押登记手续，在规定期限内未办理上述手续的，视作逾期付款。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；若银行未接受买受人贷款请求或因买受人原因导致银行不同意贷款的，买受人应在接到出卖人告知之日起30日内一次性付清余款，因此产生的相关费用由买受人承担，逾期由买受人承担逾期付款的违约责任；若因买受人原因导致银行在买受人提出贷款请求之日起30日内未发放贷款，买受人需在30日届满后的10日内一次性付清余款。合同第八条约定，出卖人应当在2015年4月28日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后15天内，顺延期间不视为出卖人交付逾期，因此给出卖人造成损失的，买受人应当按实赔偿。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；如遇到本合同第八条规定的情形，据实延期。 合同签订后，沈忠心、伍树奎共向东田公司支付了首付款360000元。沈忠心、伍树奎（借款人）于2015年6月15日与案外人招商银行股份有限公司杭州余杭支行（贷款人）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额为840000元，贷款期限为240个月，从2015年6月15日起到2035年6月15日止。2015年7月6日，案涉房屋转移登记至沈忠心、伍树奎名下，房屋上设置了他项权利，他项权利人为招商银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额为840000元。招商银行股份有限公司杭州余杭支行未实际放款，沈忠心、伍树奎未实际还款，也未向东田公司支付剩余房款。2017年12月7日，该房屋上的抵押权注销，抵押权注销后，沈忠心、伍树奎未另行申请抵押贷款。2018年11月28日，东田公司为案涉房屋缴纳了专项维修资金10673.4元，沈忠心、伍树奎未缴纳过专项维修资金，也未向东田公司支付该笔款项。沈忠心、伍树奎已于2018年10月11日实际收房。 另，原审法院于2017年1月20日做出裁定，受理对东田公司的破产清算申请，并于2017年2月23日指定了破产管理人。 东田公司于2019年6月20日向原审法院起诉，该院受理后，沈忠心、伍树奎提出反诉。东田公司请求判令：1、沈忠心、伍树奎向其支付房屋尾款840000元及利息155825.75元（此利息从2015年7月6日起暂算至2019年5月22日，此后的利息继续按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至房款付清之日止）；2、沈忠心、伍树奎向其支付住宅专项维修资金10673.4元；以上暂总计1006499.15元；3、本案诉讼费用由沈忠心、伍树奎承担。沈忠心、伍树奎反诉请求判令：1、依法确认东田公司逾期交房构成违约；2、东田公司承担逾期交房期间的违约金计58320元（根据合同中逾期交房的第九条的约定，360000元乘以每天万分之一，从2015年4月29日开始计算，至2018年10月11日一共1620天，暂估）；3、东田公司赔偿其逾期交房期间的租金损失108000元（2015年4月28日至2018年10月11日，每个月按照2000元计算）；4、东田公司赔偿其他损失（主要指物业管理费损失及停车费损失等）计人民币16600元；5、本案的案件受理费均由东田公司承担。 原审法院认为，东田公司与沈忠心、伍树奎签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，对双方具有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方应当按照合同履行义务，合同签订后，沈忠心、伍树奎向东田公司支付了首付款，并向银行申请按揭贷款，2015年7月6日，东田公司配合沈忠心、伍树奎完成了房屋过户登记手续，房屋上设置了他项权利，后银行未实际放款，并于2017年12月7日注销了在该房屋上的他项权利，沈忠心、伍树奎在此之后未另行申请抵押贷款也未向东田公司支付剩余房款840000元，沈忠心、伍树奎应按合同约定全面履行义务，支付剩余房款。东田公司未收到款项，故对其要求沈忠心、伍树奎支付房款840000元及自2017年12月8日起暂计算至2019年5月22日的利息58741.67元（以未付款项为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）的诉请，予以支持，超出部分不予支持，此后至沈忠心、伍树奎实际付清房款之日的利息按上述标准另计。沈忠心、伍树奎未缴纳过专项维修资金，故对东田公司要求沈忠心、伍树奎向其支付专项维修资金10673.4元的诉请，予以支持。根据合同第八条约定，交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后15天内，顺延期间不视为出卖人交付逾期，因此给出卖人造成损失的，买受人应当按实赔偿。因沈忠心、伍树奎未实际付清房款，故东田公司不构成逾期交房，东田公司未提供证据证明沈忠心、伍树奎存在违约行为，故对沈忠心、伍树奎要求确认东田公司逾期交房构成违约及要求东田公司支付逾期交房违约金的诉请，不予支持；对沈忠心、伍树奎要求东田公司赔偿逾期交付期间的租金损失及其他损失的诉请，亦不予支持。东田公司抗辩理由中的合理部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审于2019年10月21日作出判决：一、沈忠心、伍树奎支付东田公司房款840000元，于判决生效后十日内付清；二、沈忠心、伍树奎支付东田公司逾期利息损失58741.67元（自2017年12月8日起暂计算至2019年5月22日，自2019年5月23日起至实际付清房款之日止的利息以未付款为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准另计），于判决生效后十日内付清；三、沈忠心、伍树奎支付东田公司专项维修资金10673.4元，于判决生效后十日内付清；四、驳回东田公司的其他诉讼请求；五、驳回沈忠心、伍树奎的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费13858元，减半收取6929元，由东田公司负担482元，由沈忠心、伍树奎负担6447元。本案反诉案件受理费1979元，由沈忠心、伍树奎负担。 宣判后，沈忠心、伍树奎不服，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定错误。1、没有认定东田公司客观上逾期交房构成在先违约的事实。双方合同约定，沈忠心、伍树奎支付了首付款36万元之后，在2015年的4月28日之前，东田公司应当把涉案的房屋交付给沈忠心、伍树奎，并不是以付清房款作为交房的前提条件。2、原审判决遗漏了沈忠心、伍树奎已经按照约定履行了配合按揭银行贷款的事实，也没有认定因为东田公司存在烂尾、破产风险及监管账户被查封的情况，导致东田公司所指定的银行没有放款的事实。二、原审判决沈忠心、伍树奎支付剩余房款84万元及相应的利息，违背合同的约定，因为双方在合同中约定的并非是一次性的付款，而是银行按揭贷款；沈忠心、伍树奎按合同约定支付了首付款36万元、履行了配合银行按揭贷款，全面履行了自己的义务，东田公司应当在2015年的4月28日之前交付房屋，无权拒绝交房，原判错误的适用合同第八条的规定，而认为出卖人有权拒绝向买受人交房；原判认为沈忠心、伍树奎未实际付清房款，东田公司不构成逾期交房的判断错误，因为交房并非是以付清尾款作为前提条件，东田公司未在2015年4月28日之前交付房屋构成违约，依法应当承担违约责任；银行未发放按揭贷款不是买受人的原因，买受人不应承担“逾期放款期间”的利息损失，客观上“逾期付款”导致的损失应当由东田公司自己承担。请求二审：1、撤销原判第一、二项，改判驳回东田公司一审本诉部分请求；2、撤销原判第五项，改判支持沈忠心、伍树奎一审全部反诉诉讼请求；3、一、二审案件受理费等均由东田公司承担。 东田公司答辩称：一审认定的事实和理由正确。第一、2015年2月28日双方签订《商品房买卖合同》，2015年7月6日案涉房屋过户登记到沈忠心、伍树奎名下，其于2018年的10月11日入住，东田公司已经如约履行合同义务。第二、沈忠心、伍树奎至今未支付剩余房款。房屋总价款120万元，其仅支付36万元，剩余房款84万元至今未付。沈忠心、伍树奎认为系因东田公司存在烂尾、破产风险及监管账户被查封而导致其不能支付尾款的说法不符合事实，与其同一时间段购房的其他住户均能办理贷款手续，并如约支付房屋尾款至东田公司账户；案涉房屋抵押权已经于2017年12月7日注销，抵押权注销后沈忠心、伍树奎完全可以通过另行申请抵押贷款等方式办理贷款,但沈忠心、伍树奎未采取该种方式，沈忠心、伍树奎个人的行为已经严重违反合同义务。第三、东田公司要求沈忠心、伍树奎支付房屋尾款承担违约责任合法合理。虽然合同约定的是按揭贷款付款方式，但沈忠心、伍树奎在明知招商银行不发放贷款的情况下，未积极寻求其他方式履行付款义务，在抵押权注销后，也未另行申请抵押贷款，也未自行向东田公司支付房款，已构成逾期付款。东田公司根据《商品房买卖合同》第七条的约定向沈忠心、伍树奎主张逾期付款的违约责任合法合理。请求二审依法驳回沈忠心、伍树奎的上诉请求。 二审中，东田公司未提交证据，沈忠心、伍树奎向本院提交如下证据材料：招商银行杭州余杭支行2019年11月6日出具的情况说明，拟证明银行没有放款的原因系东田公司存在烂尾、破产风险以及监管账户被查封的事实。 上述证据经出示，东田公司发表意见称：对上述证据的“三性”无异议，东田公司于2017年1月20日被裁定破产，2015年4月公司的运营情况代理人不清楚，该情况说明系沈忠心、伍树奎与招商银行间的贷款关系，银行在办理他项权证登记情况下贷款不予发放，沈忠心、伍树奎应向银行主张权利。 本院审查认为：该证据可以证明，银行没有发放按揭贷款非沈忠心、伍树奎的原因所致的事实。 本院经审理，对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为：沈忠心、伍树奎与东田公司于2015年2月28日订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方对此亦无异议，故双方应当按照合同的约定履行义务、享有权利。首先，本案《商品房买卖合同》生效后，沈忠心、伍树奎按约支付了36万元的购房首付款，办妥了剩余84万元房款的银行贷款手续，应认定沈忠心、伍树奎履行了合同第六条第3项约定的义务；其次，银行因非沈忠心、伍树奎的原因没有发放案涉84万元贷款，导致东田公司无法按约取得该部分房屋价款的事实可以认定，而双方在合同中对该情形并无约定，且双方均无解除合同的意思表示，故双方应当本着诚实信用的原则，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、六十二条中的有关规定，履行义务。合同第八条约定的交房期限为2015年4月28日前，但其中第4项还约定“交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交房日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后15天内，顺延期间不视为出卖人逾期……”等；该约定表明，系付清价款在先，交付房屋在后。东田公司以未收到84万元剩余房款为由所提出的有关抗辩，符合约定，应予以采纳。第三，《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”本案中，作为商品房买卖合同约定的按揭房款的支付银行，银行未向东田公司发放房款，该责任应由沈忠心、伍树奎承担。因支付84万元剩余房款系取得案涉房屋的核心对价，系合同的主要义务，沈忠心、伍树奎在知道或应当知道贷款无法取得时，须积极履行义务，及时支付84万元剩余房款或提供足以完成付款的方式，但至本案诉讼其尚未提出。第四、根据本案双方的履约行为，及东田公司破产清算给双方协商可能产生的不利，结合贷款合同长达17个月履行不明的情况，沈忠心、伍树奎至迟应于2017年12月8日即贷款银行解除案涉房屋抵押权次日起的合理期间，完成付款义务；同时，贷款银行解除案涉房屋抵押权的事实，客观地表明沈忠心、伍树奎对《商品房买卖合同》第六条第3项约定的违反，故原审以2017年12月8日作为沈忠心、伍树奎应当履行付款义务的时间，亦未适当。第五，鉴于沈忠心、伍树奎未履行在先义务的事实清楚，根据合同约定，东田公司未在约定期间交付房屋不构成逾期交付，沈忠心、伍树奎主张的逾期交房违约责任缺乏依据，原审对其相应的请求不予支持当属正确；原审对其他争议的认定与处理，符合事实与法律，并无不当。综上，沈忠心、伍树奎的上诉事由及请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15737元，由上诉人沈忠心、伍树奎负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 金瑞芳 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月十五日 法官助理徐森燕 书记员王勤