广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初8254号原告：黄国信，男，1978年4月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，被告：邓用心，女，1981年8月14日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，被告：林永雄，男，1980年6月23日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，第三人：江门市嘉毅房地产经纪有限公司，住所地广东省江门市江海区礼乐文昌花园文安小区112幢首层10-11A-D轴，统一社会信用代码91440704MA52LEQ652。法定代表人：邓桐燊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：余伟杰，系该公司职员。原告黄国信与被告邓用心、林永雄、第三人江门市嘉毅房地产经纪有限公司（以下简称“嘉毅公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序于2019年12月18日公开开庭进行了审理,原告黄国信、被告邓用心、第三人嘉毅公司的委托诉讼代理人余伟杰到庭参加了诉讼，庭审期间本院发现本案涉及林永雄的利益，且原告黄国信经本院释明后申请追加林永雄为本案共同被告，故依法追加林永雄为共同被告参加诉讼，并于2020年3月30日再次公开开庭进行了审理。原告黄国信、被告邓用心、第三人嘉毅公司的委托诉讼代理人余伟杰到庭参加了诉讼，被告林永雄经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄国信向本院提出诉讼请求：1.判令邓用心、林永雄共同返还定金20000元给黄国信。2.判令邓用心、林永雄共同向黄国信支付违约金180000元。3.判令邓用心、林永雄共同承担本案诉讼费。4.判令邓用心、林永雄共同向黄国信赔偿经济损失129000元，包括中介费9000元、装修预付款人民币120000元。事实和理由：黄国信于2019年4月3日经嘉毅公司介绍，向邓用心、林永雄购买江门市蓬江区XX室房屋，邓用心、林永雄与黄国信签订《房屋买卖合同》（NO：JY1900177）并收取定金30000元。合同约定买卖双方应在2019年4月20日前办理银行按揭手续，2019年6月15日前办理过户手续。现约定期限已过，经黄国信和嘉毅公司多次催促邓用心、林永雄仍不履行合同义务，拒绝办理银行按揭手续以及物业过户手续,邓用心、林永雄已构成违约。黄国信已向邓用心发出解除合同通知书，解除双方的合同关系。根据买卖合同中第八条违约责任，邓用心、林永雄应退还购房定金20000元给黄国信，同时应按照物业转让总价的20%赔偿违约金180000元。另外，黄国信委托了江门市蓬江区艺昕装饰设计工作室（以下简称“艺昕工作室”）为案涉物业进行装修设计及装修物料订购，并支付预付金120000元。现因邓用心、林永雄拒绝履行《房屋买卖合同》的行为，导致黄国信无法履行与艺昕工作室的合同，黄国信支付的预付金艺昕工作室也不作退还，其损失应由邓用心、林永雄赔偿。另外，黄国信支付的中介费9000元，应由邓用心、林永雄赔偿。黄国信对其起诉提供的证据有：《房屋买卖合同》、房屋产权证、邓用心及林永雄身份证、定金收据、《工程施工合同》、装修预付款收据、中介费收据、邮递单（向邓用心邮寄《解除房屋合同通知书》）、到邓用心住处张贴《解除合同通知书》图片、不动产登记信息证明。邓用心答辩称:请求法院驳回黄国信的诉讼请求，本案诉讼费用由黄国信承担。理由如下，1.关于邓用心是否有于2019年4月20日前办理房产交易的按揭手续事宜。事实上，黄国信先于邓用心到银行签字确认放款事宜，而邓用心也于2019年4月20日前到中国建设银行江门高新支行签字，另外邓用心还在银行与工作人员合影。黄国信诬蔑邓用心未办理手续，属于隐瞒事实，欲谋求不当利益。2.案涉房屋买卖合同不能继续履行的责任在于黄国信。根据银行以及中介的反馈，在双方签字办理贷款手续后，按揭银行发现黄国信征信不足，故未能足额放款，继而造成合同不能履行。由于黄国信的按揭贷款手续不通过，双方便没有在6月15日前办理过户，邓用心也没有违约。在按揭贷款未通过的情况下黄国信与艺昕工作室签订的合同不能履行，并不是邓用心的责任。现黄国信恶意控告邓用心违约，属于恶人先告状，上述事实可以由银行和中介作证。请法院查明事实，公正裁决。邓用心为其答辩提供的证据有：邓用心身份证复印件、中国建设银行江门高新区支行提供的证明、邓用心与建行江门高新支行职员周灿良合影、邓用心与嘉毅公司工作人员龚翠萍聊天记录、被告与嘉毅公司工作人员夏生的聊天记录。林永雄没有答辩和提供证据。嘉毅公司答辩称:邓用心在4月20日前是有前去办理按揭手续的，有在相关资料上签名，后来是什么原因没有通过贷款审批我方不清楚。事后双方又相约到农业银行办理按揭手续，因为银行办理按揭手续需要买卖双方到场，而卖方是需要邓用心夫妻同时到场签名，当时只有邓用心一人前去签名，其丈夫没有一同前往。在等待双方办理手续期间我方发现案涉房屋在4月26日被查封，我方一直有联系买卖双方，但无法联系上邓用心，直至我方收到法院传票。嘉毅公司在举证期限内没有提供证据。本院依邓用心的申请，向中国建设银行股份有限公司江门高新支行（以下简称“中行江门高新支行”）调查黄国信与邓用心到该行办理案涉房屋的按揭手续情况，中国建设银行有限公司江门分行于2019年12月17日函复本院，表明黄国信与邓用心于2019年4月11日到银行拟办理个人再交易住房贷款申请，后经银行客户经理对黄国信的信用情况、房屋的初步估价以及拟申请的贷款金额进行初步审核综合判断，不符合银行的放款要求。另外，法院依职权向江门市不动产登记中心调取了案涉房屋的不动产登记信息，显示案涉房屋在2019年4月29日被本院依法查封。经审理查明：邓用心与林永雄（卖方）、黄国信（买方）、嘉毅公司（经纪方）于2019年4月3日签订一份《房屋买卖合约》，约定：1.买方以900000元的价格购买卖方名下的江门市蓬江区XX室房屋。2.付款方式为如下：（1）买方在签署合同时支付卖方购房定金20000元，定金在未查验房产产权清晰之前和卖方未付中介费前需交由经纪方或经纪方指定账户监管，买卖双方同意使用担保法和合同法的定金规则，经纪方在查验该房地产产权、国土局表明此房地产产权清晰、无抵押或其他权利限制，并在卖方将房地产证原件托管于经纪方处后，将定金扣除卖方应付的中介费后转给卖方；（2）双方定于2019年4月20日前向银行申办关于买方的银行按揭款，贷款金额为750000元以内，具体贷款额以银行审批为准；（3）买卖双方定于2019年6月15日前或在银行经审批出具抵押合同后五个工作日内到江门市房地产交易中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时卖方支付首期房款（总楼价减已付定金及贷款）给卖方，余下的按揭贷款由银行直接划入卖方在该行开设的指定账户内。3.中介费用承担：买方向经纪方支付中介费18000元。4.违约责任：如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，或因其自身原因导致合同不能履行（如物业被法院查封、银行按揭不获通过等），守约方有权要求违约方按转让成交价为基数交付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金或承担定金罚则，并承担守约方支付的中介费和因诉讼产生的诉讼费、律师费。无论任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则违约之一方须即时支付经纪方18000元作为违约金；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同之违约者而需共同连带支付经纪方违约金18000元。若买方违约，卖方采用没收定金，此时卖方还没支付中介费的，则卖方按照定金的30%支付给经纪方作为卖方应付的中介费。5.备注条款：买卖双方协商同意因本合同涉及房产手续客观上（如不能办理赎证）或因银行政策变动导致买方在银行贷款不通过的，导致不能顺利过户，买卖双方无需承担违约责任，卖方需无息退还定金给买方等内容。同日，黄国信向嘉毅公司支付了29000元，嘉毅公司先扣除了部分中介费9000元，余下的20000元作为应支付给邓用心的购房定金由嘉毅公司代为保管，邓用心出具了《收据》载明“今收到黄国信交来购买江门市蓬江区XX购房定金贰万元（￥20000.00元整）”。后嘉毅公司扣除余下的9000元中介费，将11000元交给邓用心。2019年4月11日，黄国信与邓用心、林永雄先后到中行江门高新支行办理房屋贷款业务。2019年4月29日，因林永雄涉及其他民事纠纷，本院另案依法查封了案涉房屋。2019年6月，中行江门高新支行对黄国信的信用情况、房屋的初步估价以及拟申请的贷款金额进行初步审核后，综合判断黄国信不符合放款要求，遂通知黄国信其贷款申请没有通过审批。2019年6月11日，嘉毅公司的工作人员联系邓用心和林永雄，计划于次日在中国农业银行江门分行办理案涉房屋的贷款手续，邓用心在微信回复“好的”，但后来没有联系上林永雄。2019年6月21日至6月25日，嘉毅公司的工作人员多次联系邓用心、林永雄要求两人配合办理房屋贷款相关手续，而林永雄一直未能联系上。2019年8月15日，黄国信到案涉房屋张贴《解除房屋合同通知书》，告知邓用心其应于2019年6月15日与黄国信前往住建部门办理过户手续，由于邓用心拒绝办理过户手续，经催告后在合理时间内仍未履行义务，黄国信决定解除双方签订的《房屋买卖合同》，且黄国信将采取相应的法律手段就邓用心的违约行为追究法律责任。2019年8月18日，黄国信向邓用心邮寄上述通知书。2019年8月29日，黄国信提起本案诉讼。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。《房屋买卖合同》是买卖双方经嘉毅公司提供中介服务后所签订的合同，虽没有证据显示林永雄在场共同签订该合同，但林永雄于2019年4月11日前往中行江门高新支行协助黄国信办理贷款事宜，由此可确认其对《房屋买卖合同》中所记载的内容是认可的，故本院确认《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。各方当事人均应严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。关于邓用心、林永雄在本案是否存在违约而应承担违约责任的问题。综观双方签订的《房屋买卖合同》的约定、中行江门高新支行对本院调查的回复、邓用心与嘉毅公司工作人员的聊天记录以及双方在庭审中关于签订合同后双方履行情况的陈述，邓用心和林永雄已于2019年4月11日按约定在规定的期限内（2019年4月20日前）配合黄国信向中行江门高新支行办理按揭贷款手续，因黄国信个人征信问题，银行审核后没有通过贷款申请，邓用心与林永雄并不存在没有配合黄国信办理按揭贷款手续的违约行为。此后，案涉房屋虽因林永雄个人原因被本院另案查封，但没有证据显示该情况为邓用心、林永雄可主观预料或有意所为。如黄国信在中行江门高新支行的贷款申请能尽快通过审批，或黄国信在及时得知不获审批的情况下通过其他方式履行付款义务，案涉房屋仍存在在被查封前可办理转移过户登记的可能。案涉房屋不能如期履行有关过户手续不能只归责于邓用心、林永雄。黄国信在中行的贷款申请没有获得审批、案涉房屋此后被查封，均符合合同第八条“违约责任”中“如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，或因其自身原因导致合同不能履行（如物业被法院查封、银行按揭不获通过等），守约方有权要求违约方按转让成交价为基数交付每日万分之四的违约金并继续履行合同”的违约情况约定，双方均存在违约，且责任相当，双方的过错应予以抵消，不应追究对方的违约责任。黄国信主张邓用心、林永雄存在违约、应当承担相应民事责任的请求缺乏依据，本院不予支持。关于黄国信主张返还定金的问题。案涉合同的履行已因案涉房屋被查封而难以继续履行，黄国信在本案所提相关主张实际是在解除合同的基础上作出，邓用心、林永雄与嘉毅公司对解除合同没有异议，故本院依法确认该合同予以解除。如前所述，本案合同无法如期履行不可简单归责于买卖中的任何一方，双方的过错相若，故依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，黄国信请求邓用心、林永雄返还定金的请求合法合理。邓用心虽称实际收取的定金在嘉毅公司扣除了中介费9000元后为11000元，但这是邓用心与嘉毅公司两者之间就案涉房屋买卖的中介服务合同支付中介费约定，其实质是在收取黄国信定金20000元后再从中支付，故仍应认定邓用心实际收取了20000元定金。邓用心的抗辩意见缺乏事实和依据，本院依法不予采纳，邓用心应当返还定金20000元给黄国信。至于嘉毅公司是否应当收取邓用心的中介费9000元，邓用心可通过合法途径另行解决。林永雄作为共同出卖房屋的一方，应与邓用心共同承担上述返还定金的义务。关于黄国信主张的经济损失问题。首先，对于黄国信支付的中介费问题。该费用是黄国信就嘉毅公司提供的案涉房屋买卖信息、促进买卖双方达成一致买卖协议依合同所支付的费用，如前所述，本案合同无法如期履行不可简单归责于买卖中的任何一方，双方的过错相若而应予以抵消，由此黄国信请求邓用心、林永雄返还中介费的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于黄国信主张的装修预付款，一方面如前所述买卖双方的过错责任相若而不可简单归责于任何一方、应予以抵消；另一方面，黄国信在贷款未获审批、案涉买卖合同尚未清楚能否进一步履行、案涉房屋的权属还没确认、是否可交付其使用的情况下，就声称与艺昕工作室签订了《工程施工合同》并支付工程款120000元，与常理不合。黄国信作为一个成年人，应清楚知道上述行为可能带来的风险和后果，由此所产生的损失并非邓用心和林永雄所导致。再者，120000元不是小数目的款项，黄国信所称支付120000元工程款“通过现金支付”而没有其他证据证明其实际支付的情况亦不符合常理。由此，黄国信请求返还工程款的主张缺乏事实和法律依据，本院同样不予支持。林永雄经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，是其自动放弃诉讼权利，本院对本案依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邓用心、林永雄应自本判决生效之日起十日内返还定金20000元给原告黄国信。二、驳回原告黄国信的其他诉讼请求。邓用心、林永雄如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6235元，由原告黄国信负担6100元，被告邓用心、林永雄共同负担135元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  张华理人民陪审员  谭淑君人民陪审员  李瑞兰二〇二〇年四月二十三日法官助理黄绮卿书记员杨海棠