江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终503号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘广诗，男，1953年10月17日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市开放大道169号杭嘉城市。委托诉讼代理人：潘书楼（系潘广诗的儿子），住江苏省盐城市开放大道169号杭嘉城市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：盐城市文峰物业管理有限公司，住所地江苏省盐城市建军中路28-30号1-2幢710室。法定代表人：王家余，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈淑明，盐城市大洋法律服务所法律服务工作者。上诉人潘广诗因与被上诉人盐城市文峰物业管理有限公司（以下简称文峰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘广诗上诉请求：撤销一审判决，改判文峰物业公司退回违规收取的地锁押金、停车费，判决文峰物业公司按实际提供的物业服务等级收取物业费，判令文峰物业公司赔偿潘广诗遭受的损失。事实和理由：1.文峰物业公司提供的物业服务不能达到盐城市五级标准，潘广诗一审中已经提交了相应的照片及证人证言，证明文峰物业公司物业服务质量较差，因此文峰物业公司应当降低收费标准；2.文峰物业公司未能提交充分证据证明其在消防通道收取停车费的依据，该费用应当返还；3.因文峰物业公司物业服务质量不合格导致潘广诗财产遭受损失，包括车库被水淹，汽车挡风玻璃被砸，轮胎被扎坏，文峰物业公司对此应当承担赔偿责任。文峰物业公司辩称，1.文峰物业公司在案涉小区的收费标准有合同依据，因物价、用工成本上涨等因素，文峰物业公司在运行多年后，报市房产物业行政管理部门批准，并经盐城市物价局公示后，上调收费标准，程序合法。潘广诗认为文峰物业公司的服务等级与收费标准不相符，但潘广诗并未举证证明。2.潘广诗要求退回停车费地锁押金及停车费的请求没有依据，且与本案争议非同一法律关系。在文峰物业公司终止合同离开案涉小区时，潘广诗也没有将地锁交还给文峰物业公司，所以潘广诗要求退回押金没有依据。潘广诗目前还在使用该地锁，如果潘广诗认为需要退回地锁押金，则应将具备使用功能的地锁交还文峰物业公司，并且将文峰物业公司开具给潘广诗的押金收据一并退还文峰物业公司。关于车位停车费，文峰物业公司已经提供相应服务，且与本案不是同一法律关系。3.潘广诗的车辆两次受损，非文峰物业公司所为，并且文峰物业公司对潘广诗、潘书楼的财产并无保管义务，其车库进水是因突降大雨所致，属于自然灾害的因素，并非文峰物业公司主观过错造成，上述两点均不属于文峰物业公司物业服务工作的职责范围，故潘广诗的上诉请求不应支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。文峰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令潘广诗支付拖欠物业费（含公共设施水电费）2012年度987元，2013年度987元，2014年度1127元，2015年度1127元，合计4228元（计费标准：建筑面积116.57㎡，2012、2013年度0.62元/月/平方米，公摊水电费10元/月，2014、2015年度0.72元/月/平方米，公摊水电费10元/月）；2.潘广诗按合同约定支付自拖欠之日起至实际履行之日止的违约金（自当年1月2日起，以每年应缴费用为基数乘以日万分之五计算，其中2012年987元，2013年987元，2014年1127元，2015年1127元）；3.本案诉讼费用由潘广诗承担。潘广诗向一审法院反诉请求：1.判令文峰物业公司赔偿潘广诗停在小区物业服务范围内车辆两次被人为损坏经济损失暂定29430元；2.判令文峰物业公司赔偿小区物业管辖服务范围内车库被水浸泡物品报废经济损失；3.反诉费由文峰物业公司承担。一审法院查明的事实：文峰物业公司原系盐城市亭湖区杭嘉•城市花园小区的物业服务企业，潘广诗系该小区16幢201室的业主。2007年12月5日，文峰物业公司与盐城市杭嘉置业有限公司签订前期物业服务合同，约定由文峰物业公司为“杭嘉•城市花园”小区提供前期物业管理服务，合同第二章第二条约定服务内容与质量包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第四条约定文峰物业公司提供的前期物业管理服务应达到《盐城市区物业服务收费管理暂行办法》（盐市价发[2003]162号文附件一第五档标准）。合同第三章约定物业服务收费选择包干制方式。由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.52元/月/平方米，商业用房1.30元/月/平方米，公寓住宅1.24元/月/平方米（含电梯运行和维护费）。后双方又签订4份补充协议，续约至2015年12月31日。潘广诗入住该小区后，2012年至2015年的物业管理费未能按时交纳，文峰物业公司多次催要未果，遂诉至法院。一审另查明，杭嘉•城市花园16幢201室房屋建筑面积116.23平方米，原所有权人为案外人张道标，2010年9月14日过户给潘广诗。一审再查明，盐城市杭嘉置业有限公司于2011年9月20日、2013年9月1日两次向有关部门申报案涉小区物业服务收费备案，2011年9月20日备案内容包括多层物业管理费0.62元/月/平方米，2013年9月1日备案内容包括多层物业管理费0.72元/月/平方米。一审法院认为，合同是双方当事人约定权利义务的协议，依法成立的合同受法律保护。关于物业服务合同法律关系的问题。本案中，文峰物业公司与盐城市杭嘉置业有限公司签订前期物业服务合同，约定由文峰物业公司为“杭嘉•城市花园”小区提供前期物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。文峰物业公司依约向包括潘广诗在内全体业主提供物业服务，该合同对潘广诗具有约束力。潘广诗未支付物业费，已构成违约，应承担相应的民事责任。关于物业费数额问题。本案中，文峰物业公司与盐城市杭嘉置业有限公司签订的前期物业服务合同明确约定物业管理服务费为多层0.52元/月/平方米，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。盐城市杭嘉置业有限公司于2011年9月20日、2013年9月1日2次向有关部门申报案涉小区物业服务收费备案，2011年9月20日备案内容包括多层物业管理费0.62元/月/平方米，2013年9月1日备案内容包括多层物业管理费0.72元/月/平方米。两次申报通过了相应的项目审核，该标准未超出相关部门的规定，符合社会物价水平，潘广诗对此亦无异议。结合潘广诗房屋建筑面积116.23平方米及拖欠时间，一审法院确定潘广诗依约应向文峰物业公司交纳的物业费为3737.96元（2012年、2013年每年864.75元，2014、2015年每年1004.23元）。关于文峰物业公司主张的水电费公摊，因文峰物业公司未能提供相应证据，不予支持。本案中，根据双方的陈述及所提交证据，文峰物业公司在提供物业服务时，存在部分瑕疵，因此文峰物业公司要求潘广诗支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于潘广诗要求文峰物业公司赔偿经济损失的主张。文峰物业公司作为案涉小区的原物业管理单位，其履行的职责包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。被告财产遭受损失，可以向原告反映并通过法定程序，请求相关义务人承担相应责任。本案中文峰物业公司的物业服务确实存在一定瑕疵，但潘广诗所举证据并不足以证明其财产损失的具体金额，应当承担相应的法律后果，故对潘广诗的主张不予支持。综上，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。文峰物业公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。文峰物业公司在今后的物业管理服务中也应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、潘广诗应于判决发生法律效力之日起十日内向文峰物业公司支付3737.96元；二、驳回文峰物业公司的其他诉讼请求；三、驳回潘广诗的诉讼请求。案件受理费50元，由文峰物业公司负担6元，潘广诗负担44元；反诉案件受理费536元，由潘广诗负担。二审中，潘广诗提交证人朱某的证言，以证明案涉小区车库积水导致潘广诗车库里的物品被泡坏，潘广诗停在小区里的车辆四个轮胎都被扎坏、挡风玻璃被砸坏的情况，以及文峰物业公司提供的物业服务存在很多瑕疵。本院组织双方当事人对证人证言进行了质证，潘广诗对朱某的证言无异议，文峰物业公司对朱某的证言不予认可，认为朱某与文峰物业公司亦存在矛盾，并有物业服务合同纠纷在执行中，其证言不能采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，文峰物业公司已经根据与盐城市杭嘉置业有限公司签订的前期物业服务合同提供了物业服务，潘广诗亦应按约支付物业费。关于文峰物业公司收费标准是否合法问题。经查，文峰物业公司在提供物业服务期间因物价及服务成本等因素，向有关部门申请调整物业费收费标准，已经得到有关主管及物价部门的批准，且调整价格并未过高，未损害潘广诗的利益，符合法律的规定，潘广诗应当按照调整后的标准支付物业费。一审法院考虑到双方矛盾较大，且物业公司在提供物业服务时必然存在一些瑕疵等情形，免予潘广诗支付逾期支付物业费的违约金，不损害潘广诗的权益。关于潘广诗能否要求文峰物业公司赔偿车库浸水及汽车损毁的损失问题。经查，潘广诗的车库浸水系雨量过大积水所致，并非物业公司造成，且在此前并未发生过类似情形，文峰物业公司在提供物业服务过程中并无明显过错，文峰物业公司在雨后亦已进行了疏通，故潘广诗要求文峰物业公司赔偿车库浸水所致财物损失没有依据，不予支持。至于潘广诗的车辆损坏损失，潘广诗已经报警处理，未找到侵权人，其应通过车险理赔的方式获得赔偿，与文峰物业公司无关。关于潘广诗要求文峰物业公司退还地锁押金及停车费的问题，潘广诗在一审中并未对此提出反诉，且与本案并非同一法律关系，故本院不予理涉。综上，潘广诗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费586元，由上诉人潘广诗负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年四月二十三日书记员 施凯钰