昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初1454号原告：李开红，男，1990年5月6日生，彝族。委托诉讼代理人：张云春，云南众望达律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘永圣，男，1968年12月19日生，汉族，山东省人，身份证登记住址：山东省梁山县。委托诉讼代理人：孙学霖，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。原告李开红诉被告刘永圣租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李开红及委托诉讼代理人张云春，被告刘永圣及委托诉讼代理人孙学霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李开红向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2019年8月30日签订的《店铺转让协议书》；二、判令被告退还原告转让费95000元，退还押金5000元；三、判令被告赔偿原告的装修损失44900元；四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月30日，原告与被告签订《店铺转让协议书》，约定被告将呈贡区XXXX街X栋XXX号店铺租赁权转让给原告。合同签订后，原告向被告支付了转让费95000元，押金5000元，合计10万元。原告并花费8万多元对商铺进行装修，现只存有44900元的单据。2019年10月中旬，原告店铺装修快要完毕时，呈贡区雨花街道办事处通知要拆除XX步行街，10月27日作出书面通知各商户，要求商户停止经营活动，主动搬迁。原告从拆迁工作组处了解到，2019年4月在对XX步行街外围的一些棚户进行拆迁时，已经向所有商户明确告知XX步行街属违章建筑，当时是第一阶段的拆除工作。被告当时是XX步行街的商户，己经了解到政府的通告。被告明知转让给原告的店铺将会被拆除，却隐埋真实情况，与原告签订转让协议，收取原告的转让费和押金10万元,因此还造成原告花费8万多元进行店铺装修。现被告转让给原告的店铺被拆除，双方签订的转让合同的目的无法实现，被告的行为己经违反了《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，原告为维护自己的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定向法院提出起诉，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告刘永圣辩称，对原告要求解除《店铺转让协议书》的诉讼请求，因为转让物已经被拆除，合同不能继续履行，故自然终止。但被告认为转让费不应该退还给原告，理由如下，一、虽然涉案商铺属于违章建筑，但是不能以此作为认定该案商铺转让协议无效的依据。因为动产与不动产的分类是依据财产的物理属性，虽然违章建筑不能办理相关行政手续，但是它可以基于事实行为发生物权变动。原告在转让商铺时已经知道商铺不能办理相关的行政手续即营业执照，但他仍然要求被告将商铺转让给他使用，这是双方意思表示一致，不存在欺诈和胁迫的一个合意结果，在此过程当中被告是没有任何过错。二、涉案商铺转让不仅转让了商铺的使用权，也包括商铺原有的装修，原告在使用两个月以后，该商铺因系违章建筑被拆除，这不是被告的过错导致，如果说没有遇上拆除，原告是可以继续使用商铺的。原告向被告转让该商铺，被告也将商铺交付给了原告，转让行为已经完成，风险也一并转让给了原告，即原告应当自己承担转让后的风险。关于装修费用，原告转让时并未表明不要装修，被告也不是转让毛坯商铺给原告，原告转让后不喜欢原有的装饰重新装修，是原告自主选择的行为，与被告无关，不应当由被告赔偿。综上，被告对第一项诉讼请求合同解除没有异议，对其余的诉讼请求请法院依法驳回。综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：被告收取的转让费、押金应否退还给原告，被告应否赔偿原告装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的收款收据，非国家票据，真实性无法确认，本院不予采信；对新闻报道及录音，能与其他证据印证的，本院予以采信；对被告提交的商铺租赁合同，原告对其真实性没有异议，本院予以采信；对各方有异议的证据的证明目的，本院将在说理部分进行综合评述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年8月30日，原告李开红与被告刘永圣签订《店铺转让协议书》，约定被告将承租的位于云南省昆明市呈贡区转让给原告使用，铺面一楼年租金44000元由原告承担，二楼归被告使用，租金由被告自行承担。原告在2019年8月30日向被告支付转让费95000元，押金5000元。2019年9月1日，原、被告作为乙方与甲方李淑勇签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于昆明呈贡大学城XXX步行街X栋XXX号店铺租给乙方经营理发使用，租金共计66000元，租期1年，从2019年9月1日至2020年9月1日，合同还约定了乙方因使用需要，在不影响商铺结构并经甲方同意后可进行室内装修等其他权利义务。经查明，原告向被告支付了转让费95000元，押金5000元，并向出租方李淑勇支付了约定的租金。被告在《店铺转让协议书》签订后将店铺交付给了原告，原告对店铺进行了装修并试营业了几天。2019年10月27日，呈贡区自然资源局及昆明市呈贡区人民政府雨花街道办事处联合下发《关于对呈贡郝运生态农业开发有限公司（南都步行街）违法用地、违法建筑问题整治及拆除工作的通知》，通知规定：2019年10月30日起，呈贡郝运生态农业开发有限公司XX步行街违法违规建筑片区将进行交通管制，禁止一切车辆载货入内。2019年11月8日起对片区进行断水、断电。各经营户于11月10日前完成搬迁工作，逾期不搬迁或不配合工作的，将实施强制拆除整改，所产生的后果由涉事业主自行承担。另查明，涉案店铺于2019年11月13日被拆除。本院认为，根据原、被告签订的《店铺转让协议书》及原、被告与案外人XXX签订的《商铺租赁合同》的内容及双方庭审陈述，本案标的应为商铺经营权和装饰装修的转让，而非商铺转租。该《店铺转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效。因涉案店铺系违法违规建筑被拆除，原告以合同目的不能实现为由主张解除合同，被告对此无异议，本院依法对原告该诉求予以支持。对于被告收取的转让费、押金应否退还给原告的问题，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后尚未履行的终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原告向被告支付了押金5000元，因双方合同解除，根据押金的性质，被告应向原告返还收取的押金。对于原告支付的转让费，该费用不仅包含店铺内装修，更重要的是店铺的经营权，由于涉案店铺违法违规被强制拆除，导致原告不能继续使用店铺的经营权，被告应根据合同的履行情况、过错程度等向原告返还部分转让费，至于返还的数额，根据双方提交的录音，原、被告在签订转让协议时对涉案商铺违法违规的事实已经明知，双方仍抱着侥幸心理签订转让协议，意图实现各自的经济利益，对此原、被告双方均存在过错，结合涉案店铺转让协议签订的时间、原告占有使用店铺等情况，本院酌情认定被告向原告返还转让费47500元。对于被告应否赔偿原告装修损失的问题，本院认为，原告虽然实际产生了装修损失，但双方《店铺转让协议书》对原告装修及损失问题并未进行约定，原告进行装修是基于与房东签订的《商铺租赁合同》，装修损失是涉案店铺违法违规被强制拆除导致，被告对此不存在过错，故不应当承担赔偿责任。综上所述，本院仅对原告诉求中合理部分予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告李开红与被告刘永圣于2019年8月30日签订的《店铺转让协议书》；二、被告刘永圣在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告李开红退还转让费47500元、押金5000元，合计52500元；三、驳回原告李开红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1599元，由被告刘永圣负担579元，原告李开红负担1020元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘小峰二〇二〇年四月二十六日书记员  马立艳