福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初485号 原告：福州伟联物业管理有限公司，住所地福州市台江区后洲街道江滨中大道86号福泰华庭1#楼3层01店面，统一社会信用代码91350102315748494Q。 法定代表人：朱春华，总经理。 委托诉讼代理人：杨永俤，福建知力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢薇，福建知力律师事务所律师。 被告：吴**，男，1976年3月4日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。 原告福州伟联物业管理有限公司（以下简称“伟联物业公司”）与被告吴**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告伟联物业公司的委托诉讼代理人谢薇和被告吴**的委托诉讼代理人商毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伟联物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2017年1月至12月期间的物业服务费576.5元、2017年8月至12月的停车秩序维护费100元，及以前述费用所含每月物业服务费和停车秩序维护费为基数按每日千分之一分别计算从次月1日起至实际付清之日止的逾期付款违约金。事实与理由：福州市晋安区福兴嘉园小区业主委员会2007年任期届满后一直未换届选举，无法开展重新选聘物业服务企业的工作，原物业服务企业2013年5月31日退出福兴嘉园小区后，由福州市晋安区鼓山镇连凤社区居民委员会（以下简称“连凤社区居委会”）接管福兴嘉园小区物业服务。连凤社区居委会因物业服务繁杂及人力、物力、财力等限制于2017年1月1日起不再代管小区物业，同日委托原告向该小区提供物业服务，并于2017年1月5日与原告签订《物业代管委托书》；协议约定：住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.6元的标准由业主交纳，车辆停车秩序维护费按每辆每月20元由车辆所有人交纳；逾期未交纳的，从逾期之日起每日应按总欠费金额的千分之一交纳滞纳金。《物业代管委托书》约定的物业服务期限届满后，原告即退出该小区不再提供物业服务。被告所有的福兴嘉园17号楼103单元为多层住宅房屋，建筑面积80.08平方米。被告拖欠原告2017年1月至12月的物业服务费计576.5元。被告所有的车辆停放期间未缴纳停车秩序维护费，被告拖欠2017年8月至12月的停车秩序维护费100元。原告多次催讨，被告仍不交纳。请求判如所请。 被告吴**辩称，一、原告未经两次催缴，也未将欠费情况予以公告即提起本案诉讼，违反《福建省物业管理条例》第四十八条“对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼”的规定，不符合法定程序，依法应予以驳回。二、原告与连凤社区居委会签订的《物业代管委托书》未经业主大会或“双过半”业主同意，从未向业主告知、也未向房管部门备案，系无效合同。小区自2017年以来一直是由陈誉清成立的福州市晋安区昌榕物业服务有限公司进行物业管理，原告只是出借物业管理的资质，未实际提供管理服务，无权收取物业管理费。三、小区停车位是全体业主利用小区内业主共有区域集资建设，收益应属全体业主共有，原告无权主张。原告未提供证据证明其履行了停车秩序维护的职责，其请求支付停车秩序服务费，无合同和事实依据。原告关于违约金的主张，亦无合同和事实依据且违约金标准过高。请求驳回原告的诉讼请求。 本院认为，《福建省物业管理条例》第四十八条第二款规定“对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼”，该条款并未规定未经催告不得提起诉讼，故被告以原告未尽“两次催告”的义务为由请求驳回原告的起诉，系对该条文的理解错误。原告的起诉符合民事诉讼法第一百一十九条的相关规定，本院应当受理。 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。福兴嘉园小区未成立业主委员会，连凤社区居委会未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即与原告签订《物业代管委托书》，该《物业代管委托书》对小区业主不具有拘束力。 被告主张“小区自2017年以来一直是由陈誉清成立的福州市晋安区昌榕物业服务有限公司进行物业管理，原告只是出借物业管理的资质，未实际提供管理服务，无权收取物业管理费”，对此，本院认为，2017年1月连凤社区居委会与伟联物业公司订立《物业代管委托书》，委托伟联物业公司对小区进行物业管理，虽然该委托书对业主不具有约束力，但伟联物业公司依据该委托书进入小区实际提供了物业服务，有权就其服务期间的物业服务费主张权利。且福州市晋安区昌榕物业服务有限公司在起诉该小区业主物业服务合同纠纷即追索物业服务费的案件中，仅就2018年1月起的物业服务费主张权利，并未就2018年之前的物业服务费主张权利，被告并未重复支付该期间的物业服务费，故被告的该抗辩理由不成立。 没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。原告实际为福兴嘉园小区提供了物业服务，被告作为小区业主亦享受了相应的服务，原告有权要求被告支付相应的物业服务费。原告主张按建筑面积0.6元／月·平方米收取物业服务费，该标准与同一区域内同类物业服务的收费标准相当，属合理范畴，本院予以支持。被告房屋面积80.08平方米，按0.6元／月·平方米计算，被告应缴纳2017年1月至12月的物业服务费计576.5元（80.08平方米×0.6元／月·平方米×12月）。 原告未提供证据证明其服务期间被告的车辆固定停放在小区内，故原告收取停车秩序维护费100元的诉讼主张，缺乏事实依据，不能支持。如前所述，《物业代管委托书》对小区业主不具有拘束力。原告依据该合同主张逾期付款违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吴**应于本判决生效之日起十日内支付原告福州伟联物业管理有限公司2017年1月至12月的物业服务费577元； 二、驳回原告福州伟联物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州伟联物业管理有限公司负担17元，被告吴**负担8元。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年四月十四日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国民法通则》 第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。