江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初2718号 原告：孙卫东。 原告：牛陈梅。 委托诉讼代理人：孙卫东。 被告：苏州阳山物业管理有限公司，住所地江苏省苏州高新区浒关经济开发区管委会。 法定代表人：汪洪涛，总经理。 委托诉讼代理人：宋县伟，江苏政纬律师事务所律师。 被告：苏州阳山置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区浒墅关新区312国道104公里处。 法定代表人：华金林。 原告孙卫东、牛陈梅与被告苏州阳山物业管理有限公司（以下简称阳山物业公司）、苏州阳山置业有限公司（以下简称阳山置业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员陆平独任审判。2019年6月19日，本案公开开庭进行了审理，原告孙卫东并作为原告牛陈梅的委托诉讼代理人，被告阳山物业公司的委托诉讼代理人宋县伟到庭参加诉讼，被告阳山置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因工作变动，本案依法变更由审判员龚春华独任审理。2019年8月1日，本案公开开庭进行了审理，原告孙卫东并作为原告牛陈梅的委托诉讼代理人，被告阳山物业公司的委托诉讼代理人宋县伟到庭参加诉讼，被告阳山置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2019年11月20日、2020年3月20日进行了公开审理，原告孙卫东并作为原告牛陈梅的委托诉讼代理人，被告阳山物业公司的委托诉讼代理人宋县伟到庭参加诉讼，被告阳山置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙卫东、牛陈梅向本院提出诉讼请求：判令撤销原被告双方签订的前期物业合同收费标准条款中关于区别定价收费的内容，即《住户手册》第（七）项收费管理规定。2020年3月20日，原告孙卫东、牛陈梅当庭变更诉讼请求如下：判令原被告双方签订的前期物业合同收费标准条款中关于区别定价收费的内容无效，即《住户手册》第（七）项收费管理规定无效。事实与理由：××人家小区，位于苏州市高新区×镇×路，是×镇×街道的动迁小区，建设单位阳山置业公司，目前尚未成立业主委员会，处于前期物业合同期间，物业服务企业阳山物业公司。2018年11月，物业服务企业阳山物业公司在小区张贴收费通知，该通知显示：其区分动迁业主、房屋交易后业主和物业使用人收取不同的物业费、停车费。动迁居民享受优惠价，物业费优惠差价部分由浒关开发区财政补贴。即：动迁居民，按优惠价执行：物业费0.3元/平方/月，停车费地面40元/月/辆、地下30元/月/辆，每户每增加一辆每月增加10元/辆，第四辆车不再享受优惠价。房屋买卖交易后业主及租住业主，按标准价执行：物业费1.8元/平方/月，停车费地面140元/月/辆、地下120元/月/辆。该收费标准引起原告对财政补贴合理合法性产生质疑，核心分歧是：原告认为阳山物业公司声称关于动迁居民享受财政补贴的说辞是欺骗行为，以财政补贴为由掩饰收费公平一致性，其收费实质就是区别定价收费。原告认为作为物业服务物业提供同样无差别的服务应该同等收费。为此，房屋交易后业主与阳山物业公司在××街道信访办进行正式交流求证，要求其出示前期物业服务合同及财政补贴的事实证据。阳山物业公司负责人汪洪涛明确表示：物业收费及财政补贴的政策依据是《抄告单》苏浒新办抄[2013]6号文件的决定。随后原告孙卫东向苏州市虎丘区人民政府递交了【2019】苏虎府行复第1号行政复议，被申请人：浒墅关经济开发区管委会。申请人认为，××人家小区的物业费、停车费不属于行政收费，浒墅关经开区党政办公室无权对××人家小区业主做出物业费、停车费的收费决定，对业主产生约束效力的只能是前期物业服务合同。复议请求：对浒墅关经开区党政办做出收费决定并抄告予以执行的行政行为进行合法性、适当性审查，依法纠正、撤销、终止该行为。复议机关审理查明：该《抄告单》并未抄送阳山物业公司，并认为：《抄告单》是浒墅关经开区党政办公室主送阳山街道办事处，并抄送开发区财政局的，这属于行政机关之间的内部文件，该文件只是行政机关对相关问题的研究意见，并未对外发生效力，没有对申请人产生直接的利害关系，不属于行政复议的受理范围。决定：驳回申请人的行政复议申请。至此，阳山物业公司声明的收费依据及财政补贴政策依据被认定为是没有产生效力的文件，则阳山物业公司的收费没有政策依据，同时财政补贴也没有政策依据。原告有理由确定以下基本事实及结论：1、动迁居民享受优惠价财政补贴没有事实证据，是物业公司掩饰收费公平合理性的欺骗说辞。2、阳山置业公司与阳山物业公司签订前期物业服务合同中规定动迁居民按优惠价收费，房屋交易后业主及租房物业使用人按标准价收费。上述条款属于违法违规条款，理由陈述：物业公司同一小区内提供同等的物业服务，应当收取同等的费用。 被告阳山物业公司辩称：被告阳山物业公司收取相关物业费、停车费具有事实及法律依据，理由如下：1、涉案房屋原业主已经于2015年8月31日与被告阳山物业公司签订公共契约及附件住户手册，住户手册对物业费和停车费的具体标准已有明确约定。2、原告从原业主于杰手上购买小区二手房时，一并继承了原业主签订的公共契约及附件住户手册约定的内容，且原告已按照每月1.8元每平米物业费标准缴纳了相关物业费，也已经作出了自己的意思表示，应当继续履行。3、原告诉请不存在合同可撤销的法定事由，且被告阳山物业公司收取停车费未超出苏州市物价局规定的收费标准。4、根据法律规定，撤销权的行使自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，否则撤销权消灭。2015年8月31日，涉案房屋原业主已与被告阳山物业公司签署公共契约，故行使撤销权的时间应是2015年8月31日起一年内行使，且撤销权行使的主体应是原业主，退一步讲如果本案原告行使撤销权，根据原告提供的证据不动产登记簿显示，涉案房屋登记时间为2017年8月16日，原告最迟应是2018年8月15日前行使撤销权，故原告撤销权期限已过。5、本案诉讼请求为业主撤销权纠纷，业主的撤销权应当限于业主大会或者业委会作出的决定，故原告诉请缺乏事实及法律依据。6、本案不存在合同无效的法定事由，未违反强制性规定，原告适用法律错误。综上，原告诉请缺乏事实及法律依据，请求依法驳回原告诉请。 被告阳山置业公司未答辩。 经审理查明，2008年5月10日，苏州高新区、虎丘区阳山街道办事处出具《抄告单》，载明：根据开发区管委会会议精神，考虑到动迁小区特殊情况，为加强动迁小区物业管理，明确阳山花苑、新鹿花苑小区物业由苏州阳山物业管理有限公司服务管理，后续建造动迁小区参照执行。 苏州市高新区××三区×幢×室房屋原系于杰一户动迁取得动迁安置房。2015年8月31日，于杰作为业主与阳山物业公司签订了《公共契约》，契约对管理处的职责、住户的权利和义务等作了约定，另约定《住户手册》作为公共契约附件。《住户手册》第四条“小区管理规定”第（七）项“收费管理规定”约定：为使小区内环境、绿化、公用设施的正常运行，管理处按有关规定收取以下费用：1、物业管理费：(1)物业管理费标准每月1.8元/m²，动迁居民享受优惠价每月0.3元/m²，剩余每月1.5元/m²，由开发区财政补贴；(2)房屋买卖后，不再享受动迁居民优惠价，按标准收费。(3)住户从办理入住手续(领取钥匙)下一个月开始交纳物业管理费，不论业主是否居住，其物业管理费须按期交纳。2、固定车位使用费：(1)停车位收费标准：地面每月140元/辆，地下每月120元/辆；(2)动迁居民享受优惠价：地面每月40元/辆，地下每月30元/辆；每户每增加一辆车每月增加10元/辆，第四辆车不再享受优惠价，按照原标准收费；(3)若房屋买卖或租住的不再享受动迁居民优惠价，按照标准收费。(4)电动车智能充电：业主可根据需要去物业管理处办理电动车智能充电手续，实行预充电费到充值卡，每次充值最低30元，无上限。充电按1.0元/次收取电费，电瓶充满即自动断电。 上述收费标准，被告阳山物业公司也以在物业管理办公室张贴大幅《物业服务收费标准》、《××人家停车位办理指南》、《办理车位租赁手续指南》的方式告知业主。 2017年8月，原告孙卫东、牛陈梅向于杰购买取得该处房屋，并取得不动产权登记。入驻期间也按照建筑面积内单价1.8元/平方米，阁楼单价0.9元/平方米缴纳了2018年物业费共计2000元。 2019年1月9日，原告孙卫东及案外人韩庆成作为申请人向苏州市虎丘区人民政府申请行政复议，请求对浒墅关经开区党政办作出收费决定并抄告予以执行的行政行为进行合法性、适当性审查，依法纠正、撤销、终止该行为。2019年3月7日，苏州市虎丘区人民政府以该复议申请不符合行政复议法规定的受理条件为由驳回申请人的行政复议申请。 后原告孙卫东、牛陈梅提起了本案民事诉讼，诉讼中其确认：主张本案诉讼请求的法律依据为《物业管理条例》第二十一条至第二十六条，《合同法》第五十二条第（五）项、第五十四条中关于合同显失公平的条款，还有《合同法》关于合同变更与转让的章节条款，具体理由为：1、根据物业管理条例，阳山物业公司与我前房东于杰签订的公共契约，违背行政法规强制性规定，按照国务院物业管理条例，阳山物业公司与阳山置业公司没有签订前期物业服务合同，在此前提下，于杰签订了公共契约应当无效。2、阳山物业公司与于杰签订的公共契约的附件住户手册第（七）项收费标准中明确表述了其对于尚未出现的买房用户规定了相应的价格条款，未征得我方同意，不符合合同转让的原理。3、动迁户与买卖户区别收费违反了公平平等原则。 另查明，诉讼中，被告阳山物业公司为反驳原告提出的诉请主张，还提供了以下证据： 第一组证据：2014年10月30日苏州市物价局、苏州市住房和城乡建设局发布的《关于进一步规范住宅小区汽车停放收费的通知》苏价服字【2014】85号，该通知关于苏州市区住宅小区汽车停放收费政府指导价标准规定：露天车位汽车停放费及车位租金的基准价为125元/车位/月，室内车位（库）汽车停放费的基准价为50元/车位/月，室内车位（库）车位租金的基准价为200元/车位/月，机械车位汽车停放费的基准价为100元/车位/月，机械车位车位租金的基准价为150元/车位/月；上述标准为基准价，具体执行价格在上浮不超过20%，下浮不限的范围内确定。上述证据证明被告收取停车费具有法律依据，且未超出政府指导价范围。对此，原告的质证意见为：真实性没有异议，但该证据被告作为收费依据和标准，原告方不予认可，该文件制定了收费范围和区间，但我方主要主张收费不平等问题，与收费区间不相关，故证明目的不予认可。 第二组证据：1、2019年1月29日苏州浒墅关经济技术开发区财政局向阳山物业公司下发的《关于下达苏州浒墅关经济技术开发区2019年度预算的通知》，通知载明：2018年财政预算执行情况及2019年财政收支预算已经于1月24日的经开区党工委会议审议通过，由我局负责组织实施。现将你单位2019年度预算支出4000万元下达给你们，请严格按照《中华人民共和国预算法》、我区财政资金支出审批制度认真执行。2、2019年11月14日苏州高新区、虎丘区阳山街道办事处及苏州浒墅关经济技术开发区财政局共同出具的《情况说明》，内容载明：阳山物业公司系苏州高新区浒墅关经济技术开发区阳山花苑、新鹿花苑、××人家等动迁小区物业管理单位，考虑动迁小区特殊性质，物业费、停车费标准低，苏州高新区浒墅关经济技术开发区财政局给予阳山物业公司一定的财政补贴，保障公司基本运营。其中对于动迁安置居民与非动迁居民(通过买卖房入住的居民)物业费、停车费差额部分，苏州高新区浒墅关经济技术开发区财政局要求阳山物业公司在划拨的财政预算中充分预留，以补足动迁居民物业费、停车费。以上两项证据证明被告阳山物业公司作为政府指定的物业管理方，对于涉及原动迁安置居民与非动迁安置居民的缴费差额部分，一直由政府财政补贴。对此，原告的质证意见为：证据1，真实性认可，但是证明目的不予认可，该预算通知单下发给阳山物业公司，该预算通知的并没有指明用途，与目前阳山物业声称的财政补贴没有直接关系，不能够充分证明是对于动迁业主的补贴；证据2，真实性无异议，无法充分证明动迁居民财政补贴的事实。 以上事实，由住户手册、苏州市虎丘区人民政府行政复议决定书、不动产权证书、情况说明、抄告单、关于进一步规范住宅小区汽车停放收费的通知、关于下达苏州浒墅关经济技术开发区2019年度预算的通知、收款收据、公共契约、公告照片、物业的情况说明和本院庭审笔录等证据予以证明。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，于杰作为苏州市高新区××人家×区××幢××室房屋动迁安置人员在房屋交付时与阳山物业公司签订了《公共契约》及其附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为合法有效。根据《公共契约》之附件《住户手册》的约定，动迁居民于杰就案涉房屋所涉物业费及停车位收费享受动迁居民优惠价，但其将房屋上市交易后，新买受方就案涉房屋所涉物业费及停车位收费不再享受动迁居民优惠价，按标准收费。上述约定，无论是公共契约签订方于杰还是通过购买取得房屋的小区新业主，就所涉房屋与物业公司未重新订立新的物业管理服务合同前，基于小区公共利益及共同秩序考虑，均应诚实守信的按照公共契约及附件之约定行使权利、履行义务。诉讼中，原告主张案涉《公共契约》附件《住户手册》第（七）项收费管理关于区别定价收费的内容无效，并列举了多项理由，对此，本院认为：1、关于因阳山物业公司与阳山置业公司没有签订前期物业服务合同，在此前提下于杰签订了公共契约应属无效的意见，本院认为，虽然《物业管理条例》第二十一条至第二十六条对前期物业服务合同如何订立做了规定，本案中被告阳山置业公司或是阳山物业公司也确未严格按照上述条例规定的程序订立案涉小区前期物业服务合同，但因上述规定系管理性规定，并非效力性强制性规定，因此原告以此主张合同无效不符合合同法第五十二条第（五）项规定，对其意见本院不予支持。2、关于阳山物业公司与于杰签订的公共契约的附件《住户手册》第（七）项收费标准中明确表述了其对于尚未出现的买房用户规定了相应的价格条款，未征得其同意，不符合合同转让原理的意见，本院认为，小区公共物业服务合同区别于个体之间的商事合同，基于小区公共利益及共同秩序考虑，案涉房屋在已订立前期物业服务合同的前提下，因购买取得房屋的小区新业主，就所涉房屋与物业公司未重新订立的新的物业管理服务合同前，均应诚实信用的按照原业主订立前期物业服务合同行使权利、履行义务，对其意见，本院亦不予支持。3、关于动迁户与买卖户区别收费违反了公平平等原则的意见，本院认为，首先，根据被告提供的2019年1月29日苏州浒墅关经济技术开发区财政局向阳山物业公司下发的《关于下达苏州浒墅关经济技术开发区2019年度预算的通知》以及2019年11月14日苏州高新区、虎丘区阳山街道办事处及苏州浒墅关经济技术开发区财政局共同出具的《情况说明》，案涉小区存在的动迁安置居民与非动迁居民物业费、停车费差额，已由当地政府财政部门通过财政补贴的方式给予补足，因此，并不存在原告主张的区别收费问题，且上述收费标准，也符合苏州市物价局、苏州市住房和城乡建设局发布的《关于进一步规范住宅小区汽车停放收费的通知》中关于苏州市区住宅小区汽车停放收费政府指导价标准规定，故对其效力本院予以确认。其次，退一步讲，即便案涉小区动迁安置居民与非动迁安置居民物业费、停车费收费存在一定的区别收费，那么考虑到动迁安置居民为保障国家城镇化建设，响应国家号召配合动迁，在动迁过程中永久地失去了宅基地使用权及农村土地承包经营权，因此，在取得安置房后，政府相关部门依其动迁居民身份给予一定的福利政策，本身也属合理。综上，对其意见本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告孙卫东、牛陈梅的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告孙卫东、牛陈梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号1055××××7676。 审 判 长  龚春华 人民陪审员  吴根男 人民陪审员  罗 赟 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  刘 琼