贵州省黄平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2622民初251号 原告：邓德祥，男，1979年5月27日生，汉族，贵州省黄平县村民，住该县。 委托诉讼代理人：邓德丽，女1970年10月5日出生，汉族，职业住址同邓德祥，系邓德祥之姐。 被告：冯书楷，男，1987年12月9日生，苗族，系贵州省黄平县村民，住该县。 原告邓德祥与被告冯书楷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年3月31日和4月15日公开开庭进行了审理。原告及代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓德祥向本院起诉时提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将房屋腾退返还原告；3、判令被告支付原告自2019年5月21日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金和水电费（房屋租金和水电费暂算至起诉之日为3750.00元）；4、判令被告按年租金的10%支付违约金900.00元，并以月租金的2%支付自2019年5月21日起至判决之日止的滞纳金；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将房屋（颐景园B区102号门面）腾空退还给原告；3判令被告支付2018年9月21日至2020年3月20日期间尚欠原告的门面租金7500.00元，扣除被告已经交纳的押金1000.00元后，实际要求给付6500.00元；4、另外支付门面内尚欠的水电费300元；5、案件受理费原告自愿负担。 原告所依据的事实和理由：原、被告于2016年9月20日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于黄平县新州镇颐景园B区102号房屋出租给被告，租赁期限12个月，租金为一年9000.00元，每年十月中旬内支付一年租金。被告租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他因乙方租住产生的费用由乙方负责。租赁结束时，乙方须交清欠费。同时，还约定在房屋租赁期间，任何一方违反合同约定，依据事实轻重，按照年度须向对方交纳租金的10%的违约金，逾期未交付租金的，每逾一日，原告有权按照月租金的2%收取滞纳金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告经营使用，被告支付了2016年9月20日至2017年9月20日期间的租金。合同期满后，被告虽然交纳的2017年9月21日至2018年9月20日期间的房屋租金，但双方未续签书面租房合同，被告继续租用门面至今。2018年9月21日至2020年3月20日，一年半中被告仅通过微信转账方式支付了6000.00元，还欠租金7500.00元。被告既不付房屋租金，也不退还原告的房屋。经原告多次催要，被告均以各种理由搪塞。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原告有权随时解除合同。为此，特诉到人民法院，请秉公判决，准如所请。 被告冯书楷未出庭，只在庭审当庭通话时辩称：租原告的门面开店是事实，房屋租赁合同的名字是我签的。现在我也没有用这个门面做生意了，门面里面没有物品了，我同意解除合同。所欠租金和赔偿数额我与原告方协商确定。 为证明自己的主张，原告陈述外还提供了以下书证：本人身份证复印件和被告企业基本信息查询报告各1份，拟证明原、被告身份信息和诉讼主体资格；《房屋租赁合同》1份，拟证明双方存在房屋租赁合同关系及具体约定内容；聊天记录打印件1份（3页），证明被告打款记录和房主方向租赁方催房租的事实；黄房权证黄平县字第××号《房屋所有权证》1本（3页），证明租赁房屋系原告的合法财产，拥有合法出租权。法庭为查明案件事实和完成办案程序，通知原告代理人邓德丽到庭进行了调查，形成《调查笔录》1份，办案人员到被告家通知第二次开庭，被告家拒不开门的图片1页（2张）。上述证据，经法庭审查，真实、合法、有效，予以确认。 经审理查明，经原、被告双方协商，以邓德祥为甲方，冯书楷为乙方，于2016年9月20日签订《房屋租赁合同》一份，合同共十条。合同对房屋概况、租赁期限、租金数额、交付方式等内容进行了约定，主要内容包括：原告将坐落于黄平县新州镇颐景园Ｂ9栋102号房屋（房产证号为黄房权证黄平县字第××号，共有人凯其秀，房屋性质为商业用房）出租给被告，租赁期限12个月，租金为一年9000.00元，每年十月中旬内支付一年租金。被告租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他因乙方租住产生的费用由乙方负责。租赁结束时，乙方须交清欠费。同时，还约定在房屋租赁期间，任何一方违反合同约定，依据事实轻重，按照年度须向对方支付租金的10%的违约金，逾期未交付租金的，每逾一日，原告有权按照月租金的2%收取滞纳金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告开设“黄平富鑫酒业”商店经营使用，被告现金支付了2016年9月20日至2017年9月20日的租金9000.00元。合同期满后，双方未续签订书面租赁合同，被告继续使用该房屋（门面），通过现金方式交纳了2017年9月21日至2018年9月20日期间的租金9000.00元。2018年9月21日后被告继续使用门面，但仅于2019年4月28日、2019年4月28日、2019年7月22日通过微信转账方式向原告代理人邓德丽转付租金3笔，各2000.00元，共计6000.00元。之后，被告既未支付所欠房租，也不退还原告房屋。按合同约定，现被告尚欠原告房屋租金6500元（已经扣除被告交纳的押金1000.00元）。双方因租金和退房问题发生争议，原告即诉来本院。本案在2020年3月31日开庭时，被告未出庭，当庭调解不能进行。经法官当庭拨打被告电话，被告冯书楷陈述了答辩意见，称电话与原告方协商解决。但至今原告未接到被告的电话，双方也未当面进行调解。原告方于2020年4月10日书面要求法庭及时判决处理。 本院认为：（一）关于原告的诉求是否支持的问题。原告所出示的《房屋租赁合同》有双方当事人签名确认，被告亦予以认可，合同形式上符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）关于合同订立和租赁合同方面的形式要件规定。《合同法》第三十二条规定，“当事人采取合同书形式签订合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”且原、被告双方约定的主要合同内容不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，属于依法成立的合同。《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。《合同法》第八条规定，“依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力”。《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。现原告持有双方签订的《房屋租赁合同》主张已经将房屋交付给被告，被告用于经营“黄平富鑫酒业”营业用房，按照合同约定，被告就应当依约向原告交纳租金，承担租房相关的费用。房屋租赁合同期于2017年9月20日期满后，被告未与原告续签租房合同而实际使用房屋，且继续支付部分租金，原告未提出终止租赁的异议，视为双方默认原签订的合同继续履行。被告自2019年9月21日至2020年3月20日拖欠租金7500.00元至今，已经构成违约。现在原告主张解除合同，要求被告支付使用房屋的所欠的租金，该主张既有双方约定，也符合《合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本院予以支持。房屋租赁合同既已解除，承租者对房屋的使用权即告终止，于理于法均应将所租赁的房屋腾出交还出租人。综上，原告要求解除与被告的租房合同，要求被告支付所欠房租和要求被告腾房还房的请求，本院予以支持。原告主张门面租赁期间的水电费300.00元，因未举证证明欠费事实和欠费数额，本院不予支持。对此，原告应当承担举证不能的责任。 （二）关于本案实行一审终审的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，“基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”本案诉讼标的额仅为7800.00元，在贵州省年就业人员平均工资（82597元）百分之三十以下，故依法适用简易程序审理，并实行一审终审。 （三）关于缺席审判的问题。本案被告冯书楷在收到人民法院依法送达的原告起诉状、证据副本和人民法院的应诉通知书、举证通知书、适用小额诉讼程序通知书、开庭传票、诉讼风险提示书等相关应诉材料和开庭通知后，未进行书面答辩，拒不到庭参加开庭申辩，庭审后不履行与原告方进行调解的承诺，对在庭审中得知原告的诉求金额变化后更是置之不理，拒而不见。被告的上述行为视为自动放弃庭审辩解的诉讼权利，默认了原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告无正理由不参加开庭审理，人民法院可以缺席审判。 综上所述，判决如下： 一、解除原告邓德祥与被告冯书楷于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》； 二、由被告冯书楷在本判决生效后十日内将位于黄平县房屋（门面）腾空交还给原告邓德祥。 三、由被告冯书楷在本判决生效之日起十日内支付自2018年9月20日至2020年3月20日期间实际所欠的房屋租金6500.00元。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告邓德祥的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告邓德祥负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 余元芳 二〇二〇年四月十五日 法官助理 潘航航 书 记 员 杨再武