广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初27833号原告（反诉被告）深圳市众享创客空间管理有限公司（以下统一称原告）,住所地深圳市宝安区航城街道草围社区宝安大道5010号深圳多彩汇威文化创意博览城T3艺博城2层接待室，统一社会信用代码91440300MA5F8QRN4K。法定代表人胡爱秀，系公司总经理。委托代理人郭翟宇，广东海能律师事务所律师。委托代理人谭强，广东海能律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市佳茂威科技孵化园有限公司（以下统一称被告），住所地深圳市宝安区航城街道草围社区宝安大道5010号深圳多彩汇威文化创意博览城T3创意大厦13层，统一社会信用代码914403005907204103。法定代表人杨春香，系公司执行董事。委托代理人张芬，广东育资律师事务所律师。委托代理人和璇，广东育资律师事务所律师。原告深圳市众享创客空间管理有限公司与被告深圳市佳茂威科技孵化园有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市众享创客空间管理有限公司的委托代理人谭强，被告深圳市佳茂威科技孵化园有限公司的委托代理人张芬、和璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市众享创客空间管理有限公司诉请：判令1、原、被告自2019年7月8日起解除《写字楼租赁合同》；2、被告一次性返还原告租赁保证金342,440元；3、本案诉讼费由被告承担。被告深圳市佳茂威科技孵化园有限公司反诉请：判令1、原告支付自2019年7月1日起至2019年7月13日租金52,997元、管理费10,599元、中央空调费10,599元；2、原告向被告赔偿房屋自2019年7月14日至2019年10月13日空置期间导致的租金损失119,670元（空置7间房屋，面积共计797.80平方米，每平方米租金单价为50元/月）；以上合计193,865元。3、本案诉讼费用由原告承担。被告深圳市佳茂威科技孵化园有限公司于第一次庭审时变更第二项诉讼请求，请求判令原告向被告赔偿房屋自2019年7月14日至2019年10月13日空置期间导致的租金损失128,756元（空置7间房屋，面积共计838.80平方米，每平方米租金单价为50元/月）；以上合计人民币202,951元。本院予以准许。本案相关情况一、涉案房产的位置：深圳市宝安区航城街道宝安大道5010号深圳多彩汇威文化创意博览城B座2层A区M201、M202、M203、M205、M206、M209、M210、M211、M212、M215、M216、M219、M220、M221、M222、M223、M225、M226、M228、M229、A206号（其中M213、M218及咖啡区未租给原告，其中洽谈室、会议室在合同期内免租金提供给原告自行使用）。二、涉案房产有无房产证及建筑规划许可证：均无。被告提交了合作开发土地、兴办企业合同书、全权委托租赁管理合同书、深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单、房屋租赁凭证、深圳市社会投资项目核准通知书、关于深圳多彩汇威文化创意博览城产业转型升级的复函、工程准予开工通知书、工程竣工收报告、建设工程消防验收意见书等证明涉案房产系经主管部门批准建设。原告对上述证据真实性予以认可，对关联性均不予认可。原告主张上述证据无法证明涉案房产取得了建筑规划许可证。本院认为，被告提交的上述证据无法证明涉案房产取得了房产证或建筑规划许可证，本院依法认定涉案房产无房产证及建筑规划许可证。三、原、被告有无签订租赁合同：于2018年7月31日签订《写字楼租赁合同》、《补充协议》及《消防安全责任书》各一份。四、合同约定租赁合同履行期限：2018年8月1日至2025年7月31日。五、合同约定租赁面积：2,446平方米（含公摊面积）。六、合同约定租赁房屋的用途：办公。七、合同约定的租金及相关费用标准：2018年8月1日至2019年7月31日期间租金标准为50元/平方米/月，122,300元/月；2019年8月1日至2020年7月31日期间租金标准为52.50元/平方米/月，128,415元/月……。除租金以外原告需向被告支付管理费，计算标准为10元/平方米/月，即24,460元/月；中央空调费，计算标准为10元/平方米/月，即24,460元/月。八、合同约定的租赁保证金：342,440元。九、是否支付了租赁保证金：已支付。十、租赁合同的效力：无效。因涉案房屋无房地产证或建设工程规划许可证，原、被告于2018年7月31日签订《写字楼租赁合同》及《补充协议》违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。十一、涉案租赁合同的履行情况：原告主张被告在2019年7月8日向原告发出解除租赁合同通知书，解除双方签订的《写字楼租赁合同》，且原告早已搬离涉案房屋，故主张判令原、被告自2019年7月8日起解除《写字楼租赁合同》。被告对此不予认可，其主张原告自2019年开始经常迟延向被告支付租金，至2019年7月原告未按合同约定在当月5日前向被告支付租金等相关费用，故于2019年7月9日向原告邮寄发送了解除租赁合同通知书，原告于2019年7月10日签收，之后并未按通知书要求办理相关手续以及缴纳租金，故原告于2019年7月14日强行收回涉案房屋。经查，原告无法提供交接房屋的相关凭证，且其所提供的证人证言显示，在2019年7月9日证人才无法进入涉案房屋，与其陈述“早已搬离涉案房屋”存在矛盾。本院认为，涉案《写字楼租赁合同》及《补充协议》系无效合同，故对于原告主张确认双方自2019年7月8日起解除《写字楼租赁合同》，并无法律依据，本院不予支持。鉴于原告未能提供证据证明其所主张的搬离时间，故本院依法采信被告主张，即被告于2019年7月14日收回涉案房屋。庭审中原告确认未向被告支付2019年7月的房屋占有使用费及其他费用，该事实明确，本院予以确认。十二、关于原告主张被告返还租赁保证金：被告应当向原告返还租赁保证金342,440元。因涉案《写字楼租赁合同》及《补充协议》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告主张被告应当向其返还租赁保证金342,440元，有事实和法律依据，本院予以支持。十三、关于被告反诉主张原告支付2019年7月1日至2019年7月13日期间的租金及相关费用：原告应当向被告支付2019年7月1日至2019年7月13日期间的房屋占有使用费51,287元、管理费10,257元及中央空调费10,257元。根据查明事实，涉案《写字楼租赁合同》及《补充协议》为无效合同，原告未向被告支付2019年7月的房屋占有使用费及其他费用，被告于2019年7月14日收回涉案房屋，故原告应当参照《写字楼租赁合同》及《补充协议》所约定的标准，向被告支付2019年7月1日至2019年7月13日期间的房屋占有使用费51,287元（122,300元/月÷31天×13天）、管理费10,257元（24,460元/月÷31天×13天）及中央空调费10,257元，被告主张不符部分，本院予以调整；被告主张超出部分，本院不予支持。十四、关于被告反诉主张原告赔偿房屋空置期间导致的租金损失：不予支持。被告要求原告赔偿房屋空置期间导致的租金损失，由于双方签订的租赁合同无效，双方对于空置费的相关约定也应为无效，现被告根据合同约定要求原告支付房屋空置期间导致的租金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。十五、其他需要说明的情况：被告分别在2016年6月7日、2018年10月11日进行了名称变更登记，曾用名分别为深圳市多彩汇威文化发展有限公司、深圳市佳茂威文化发展有限公司。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市众享创客空间管理有限公司和被告深圳市佳茂威科技孵化园有限公司于2018年7月31日签订的《写字楼租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告深圳市佳茂威科技孵化园有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告深圳市众享创客空间管理有限公司租赁保证金342,440元；三、原告深圳市众享创客空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告深圳市佳茂威科技孵化园有限公司2019年7月1日至2019年7月13日期间的房屋占有使用费51,287元、管理费10,257元及中央空调费10,257元；四、驳回原告深圳市众享创客空间管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市佳茂威科技孵化园有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6,436元，反诉案件受理费2,172元，由原告深圳市众享创客空间管理有限公司承担768元，由被告深圳市佳茂威科技孵化园有限公司承担7,840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 刘    哲人民陪审员 姜  包  根人民陪审员 高  亚  萍二〇二〇年四月十三日书 记 员 成明丽（兼）书 记 员 刘  雨  欣附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。