江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初7683号 原告：南京纳帝机电技术有限公司，统一社会信用代码91320192771298693T，住所地江苏省南京市栖霞区红枫科技园A2栋F段第2层。 法定代表人：丁小礼，该公司经理。 委托诉讼代理人：马军，江苏石城律师事务所律师。 被告：南京兴智科技产业发展有限公司［曾用名南京紫金（新港）科技创业特别社区建设发展有限公司］，统一社会信用代码913201925894178441，住所地江苏省南京市南京经济技术开发区兴智路10号出口加工区综合大楼5楼。 法定代表人：吴权，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：宗一多，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳萌，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 原告南京纳帝机电技术有限公司（以下简称纳帝公司）与被告南京兴智科技产业发展有限公司（以下简称兴智公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年1月16日、1月19日公开开庭进行了审理。原告纳帝公司的委托诉讼代理人马军，被告兴智公司的委托诉讼代理人宗一多、欧阳萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告纳帝公司向本院提出诉讼请求：1.判令兴智公司立即向纳帝公司返还强占的位于南京经济技术开发区红枫科技园A2栋F段第2层内办公设备、机器、配件等物品；2.判令兴智公司赔偿纳帝公司2018年6月起至实际返还第1项诉请物品之日停电及强占办公设备、机器、配件等期间员工工资损失，暂计至起诉之日625696.64元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告纳帝公司与被告兴智公司因租赁合同中无偿使用面积及是否存在物业费用发生纠纷。在双方协商期间，兴智公司在2018年6月12日对纳帝公司非法断电，并以强行锁电梯、锁大门的方式阻碍纳帝公司员工办公、扣留办公用品、机器、设备、配件及文件资料等，致使纳帝公司无法正常经营，经多次协商并经栖霞法院协调，兴智公司仍非法扣留占有以上物品至今没有返还，致使纳帝公司经营遭受严重损失。原告为维护自身合法权益，具状诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。 被告兴智公司辩称，1.原被告约定房屋租赁期限为伍年，即自2016年4月1日起至2021年3月31日止，租赁面积2740平方米，被告在2016年对2000平方米的房屋免收租金，对740平方米房屋面积收租金。收取租金的时间在2016年4月11日之前。但原告至今未按约定履行支付租金的义务。设备一直存放在涉案的租赁房屋内，被告并未设置障碍，原告随时可以取回。原告要求返还设备的事实不存在。同时，兴智公司作为原告已在（2019）苏0113民初6250号案件中起诉要求纳帝公司迁出并腾空房屋，现纳帝公司提起本案诉讼，其第一项诉讼请求与该案兴智公司的诉讼请求重合，构成重复起诉。该项诉讼请求不应在本案中进行审理。2.纳帝公司第二项诉讼请求不是事实。纳帝公司提供的证据仅能说明其自2016年6月至2019年1月向公司员工支付工资的情况，与本案并不存在关联。被告从未强占过纳帝公司办公设备、机器、配件等。纳帝公司自2018年6月起已不在承租房屋内经营。兴智公司向纳帝公司做出停止供电的行为，也是因为无法联系到纳帝公司的无奈之举，因当时纳帝公司已未实际经营，故并未对其造成损失。在2018年8月2日，兴智公司向纳帝公司提出解除合同后，该部分员工工资更不应由兴智公司承担。纳帝公司的诉讼请求无事实依据，请求依法驳回。 经审理查明，2016年1月1日前，被告兴智公司［出租方、甲方，曾用名南京紫金（新港）科技创业特别社区建设发展有限公司］与原告纳帝公司（承租方、乙方）签订《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》一份。协议约定，兴智公司将位于南京经济技术开发区红枫科技园A2栋F段第二层房屋出租给纳帝公司；租赁物面积为2740平方米（套内使用面积2287平方米，分摊公共面积453平方米）；租赁期限为伍年，即自2016年4月1日起至2021年3月31日止；关于租金：双方约定，2015年租金标准定为15元/月·平方米，且每两年按照一定比率递增；甲方同意给予乙方3个月装修改造期，在此期内（即自2016年1月1日起至2016年3月31日止）房屋租金全额免除；第4.3约定，因使用租赁物所发生的水、电、网络通信、物业管理等费用由乙方按规定向有关单位交付，乙方在办理入驻前应向甲方先行缴纳水电费押金（收费标准暂定为15元/平方米）、物业管理费押金（收费标准暂定为2个月物业管理费）；第5.1约定，租赁保证金：本租赁协议的租赁保证金为3个月租金，即人民币123300元（大写：人民币壹拾贰万叁仟叁佰元整）。乙方应于房屋交付前将租赁保证金向甲方一次性支付完毕；在乙方交清所有费用及完整归还房屋的基础上，甲方向乙方无条件退还租赁保证金（无息退还）；第5.2约定，租金每6个月支付一次，乙方须在租赁期开始的10个工作日内向甲方支付该租赁期的租金；第12.1约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5个工作日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；若遇乙方欠交租金或物业管理费超过3个月，甲方有权提前解除本协议，并要求乙方承担相应违约责任。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本协议自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除协议的书面通知发出之日起5个工作日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；第17.1约定，根据本协议需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本协议有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或者传真一经发出，挂号邮件以本协议第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10个工作日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。协议对双方其他权利义务亦进行了约定。 租赁协议签订后，纳帝公司未向兴智公司交纳水电费押金、物业管理费押金及租赁保证金。兴智公司向纳帝公司交付租赁房屋。纳帝公司对租赁房屋进行装饰、装修，并安装设备、机器从事生产经营。协议履行期间，纳帝公司未按约定向兴智公司交纳租金。2018年5月16日，兴智公司通过在租赁案涉房屋大门张贴的方式向纳帝公司送达缴费通知单，要求纳帝公司在2018年5月22日前交纳2016年4月至2018年6月期间租金594756元、物业费133164元。期限届满后，纳帝公司未缴纳上述费用。2018年6月6日，案外人南京新港高新技术产业园管理委员会资产管理部通过在租赁案涉房屋大门张贴的方式向纳帝公司送达停电通知单，以纳帝公司逾期未缴各项费用为由，通知纳帝公司将于2018年6月12日对其停止供电服务。2018年8月2日，兴智公司向纳帝公司发出《关于限期搬离红枫科技园A2栋第2层的通知》，以纳帝公司欠交租金及物业管理费为由，通知纳帝公司自收到该通知之日起7日内（截止2018年8月9日前）缴纳相关费用并搬离腾空南京开发区红枫科技园A2栋第2层。2018年9月29日，纳帝公司向南京新港高新技术产业园管理委员会提出《房租物业费抵偿申请书》，表示目前公司的主营业务受到上游市场的影响造成进一步的萎缩，公司处于经营困难期。经公司股东确定暂停公司的目前业务。因前期公司与园区签订的厂房租赁协议产生的相关费用，公司愿以2016年装修的投入做为抵偿（包括隔墙基础装修，吊顶，监控设备，空调等非移动部分并附发票复印件不低于人民币120万元）。管理委员会对该申请未予回复。 另查明，纳帝公司在2018年6月至2019年12月期间向国家税务机关交纳职工基本保险，并向在职职工发放工资共计625696.64元。案涉租赁房屋2018年1月至5月期间分别产生电费1416.61元、648.22元、810.98元、319.85元、324.58元，2019年6月之后，案涉租赁房屋未产生用电量。 又查明，2019年10月9日，兴智公司将纳帝公司诉至法院，要求解除双方签署的《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》；纳帝公司腾空并迁出承租房屋；纳帝公司支付欠付的租金、滞纳金、违约金、物业费并承担律师费。在该案审理过程中，双方于2019年12月9日拟办理租赁房屋内物品搬出事宜，因兴智公司草拟的房屋交接单上存在相关承诺条款，纳帝公司不接受上述承诺条款，致物品搬出未能进行。该案目前尚未审结。 庭审中，双方一致认可案涉房屋租赁协议于2018年8月2日解除。另，纳帝公司陈述存放设备的案涉租赁房屋系由纳帝公司先上锁，兴智公司后上锁。兴智公司对此不予认可。 本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未达成一致调解意见，致调解未果。 上述事实，有当事人的当庭陈述；纳帝公司举证的租赁协议书、关于限期搬离红枫科技园A2栋第2层的通知、纳帝公司大门照片、微信聊天截屏、房租物业费抵偿申请书、招商银行电子缴税付款凭证、付款回单、五险捐款详情表、工资表册、劳动合同书；兴智公司举证的租金、物业费缴费通知单及照片、停电通知单、电表抄表单、电费发票，双方共同提交的空白房屋交接单以及本案的庭审笔录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。纳帝公司举证的电子邮件截图及南京纳帝光电租赁协议（讨论稿），因上述证据中部分内容为空白，且未经双方签字盖章，不能证明本案事实，本院对该证据不予采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告纳帝公司与被告兴智公司自愿签订房屋租赁协议，协议约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。案涉租赁协议约定，纳帝公司欠交租金或物业管理费，兴智公司经通知后有权提前解除协议。纳帝公司租赁案涉房屋后，未按约定支付水电费押金、物业管理费押金以及租赁保证金，亦未按约定交纳租金，经兴智公司催缴后，纳帝公司仍未履行义务。兴智公司向纳帝公司发出《关于限期搬离红枫科技园A2栋第2层的通知》，纳帝公司确认收到上述通知，且双方均认可案涉租赁协议于2018年8月2日解除，故本院确认案涉《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》于2018年8月2日解除。 合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案涉租赁协议履行期间，纳帝公司未按约定向兴智公司支付租金，兴智公司催告后，纳帝公司仍未履行义务。兴智公司向纳帝公司发出限期搬离通知，要求纳帝公司缴纳相关费用并搬离腾空案涉租赁房屋。该通知无阻碍纳帝公司搬离租赁房屋的内容。纳帝公司提交的其负责人与兴智公司员工曹某之间的聊天记录，亦不能证明兴智公司对于纳帝公司搬离腾空租赁房屋设置阻碍。纳帝公司自行将存放设备的租赁房屋大门锁住，其亦未能举证证明兴智公司另外采取了上锁行为。双方租赁关系已经解除，但兴智公司未实际占有案涉租赁房屋，纳帝公司未能举证证明兴智公司实际控制租赁房屋，其要求兴智公司返还办公设备、机器、配件等物品的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 关于纳帝公司要求兴智公司赔偿工资损失的诉讼请求。案涉租赁协议明确约定，纳帝公司欠交租金等费用，经兴智公司催缴后仍未履行的，兴智公司有权停止纳帝公司使用租赁物内的有关设施，由此造成的损失由纳帝公司承担。在租赁协议履行期间，因纳帝公司未向兴智公司交纳租金，经兴智公司催告后仍拒不履行缴纳租金的义务，兴智公司按协议约定，通过停电方式停止纳帝公司使用租赁物内的设施并无不当，由此造成的损失按约定应当由纳帝公司自行承担；纳帝公司在审理中对其主张的兴智公司阻碍其公司员工办公、扣留其办公用品、机器、设备、配件及文件资料的事实未能举证证实；同时，纳帝公司在给南京新港高新技术产业园管理委员会的申请书中表明，因公司的主营业务受到上游市场的影响造成进一步的萎缩，公司处于经营困难期，公司暂停业务。即纳帝公司因自身原因暂停业务。在此期间，纳帝公司向职工发放工资，并缴纳相关保险费用与本案房屋租赁协议履行无关。纳帝公司要求兴智公司赔偿员工工资损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告南京纳帝机电技术有限公司的诉讼请求。 案件受理费10057元，减半收取5028.50元，由原告南京纳帝机电技术有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费10057元。 审 判 员 韩栋 二〇二〇年四月十四日 法官助理 晋静 书 记 员 尹紫