山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初479号原告（案外人）：文登市华昌建筑工程有限公司，住所地威海市文登区宋村镇龙山路1号。法定代表人：曹建光，经理。委托诉讼代理人：田华，山东阔海大地律师事务所律师。被告（申请执行人）：叶明华，男，1970年2月11日生，汉族，住福建省福州市马尾区。被告（被执行人）：威海恒峰房地产开发有限公司，住所地威海市文登区九龙路甲64号。法定代表人:刘祖延，经理。委托诉讼代理人：张玉珊，山东昀明律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢栓，该公司员工。文登市华昌建筑工程有限公司（以下简称华昌公司）诉叶明华、威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称恒峰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月16日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华昌公司之委托诉讼代理人田华，被告叶明华、被告恒峰公司之委托诉讼代理人张玉珊、谢栓到庭参加诉讼，本案现已经审理终结。华昌公司向本院提出诉讼请求：立即停止对位于文登区九龙路90-18、90-19号房产的强制执行。事实与理由：2013年4月3日，海南省第四建筑工程有限公司威海分公司作为甲方、华昌公司作为乙方、恒峰公司作为丙方签订门窗制作及安装工程合同，约定工程款按60%现金给付，40%抵顶丙方开发的海地.银河苑小区住宅门市房及住宅，工程款由丙方代甲方向乙方支付，经检验符合要求，一周内签订工程抵房预留协议…因此，签订工程抵房预留协议时，工程欠款已经产生且已经三方结算。2014年3月22日签订的两份案涉门市房工程抵房预留协议就是按此约定并根据结算结果签订的，实际为变相的房屋买卖协议。恒峰公司应根据约定配合华昌公司将涉案房屋办理至华昌公司或其指定的第三人名下。法院根据叶明华的保全申请，查封涉案房产的期限为2014年12月19日至2016年12月19日，后没有续封。执行过程中，法院于2018年11月16日再次查封，期限为2018年11月16日至2021年11月16日。而华昌公司与恒峰公司签订工程抵顶房预留协议的时间是2014年3月22日，不仅在诉讼保全查封前，更是在执行查封前。华昌公司将案涉房产处分给谭研丽，其利用该房产于2017年1月12日注册成立文登区谭研丽百货超市维持家庭生活，也是在非查封期间。因此，不仅签订协议的时间在查封前，通过谭研丽实际占有涉案房产也是在执行查封前。根据法律规定，华昌公司的执行异议完全符合法律规定，应予以支持。叶明华作为债权人的权利内容指向的是恒峰公司的一般责任财产，而华昌公司作为债权人的权利内容，则以涉案房屋这一特定财产为唯一客体。华昌公司作为房屋的买受人，除享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。叶明华辩称，我方从诉讼到保全都是依法进行，我方申请强制执行，但未经我方同意就终止执行，我方再次申请强制执行，仍未恢复执行，违背当事人权益。恒峰公司法定代表人进行非法诉讼，其与华昌公司签订的抵顶协议不真实，侵犯我合法权益。恒峰公司辩称，涉案两套门市房在2014年用抵顶工程款的方式抵顶给了华昌公司，大约在2014年交付，之后的事情本公司不清楚。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据庭审查明的情况，本院认定事实如下：本院于2017年1月作出（2014）威文经商初字第221号民事判决，判令恒峰公司退还叶明华代收股权转让金50万元及利息。该案诉讼中，根据叶明华的申请，本院于2014年12月19日查封案涉两处门市房，查封期限自2014年12月19日至2016年12月19日。执行过程中，本院于2018年11月16日作出（2018）鲁1003执647号执行裁定书，再次查封涉案房产，期限自2018年11月16日至2021年11月16日。华昌公司提出案外人执行异议之诉。本院作出（2019）鲁1003执异215号执行裁定书，驳回案外人华昌公司的异议，该公司向本院提起案外人执行异议之诉。华昌公司提交2013年4月3日海南省第四建筑工程公司威海分公司（甲方）、华昌公司（乙方）、恒峰公司（丙方）签订的门窗制作及安装工程合同，约定工程款40%抵顶丙方开发的海地.银河苑小区住宅门市房及住宅，门市房抵顶价款按每平米4800元计。2014年3月22日，恒峰公司与华昌公司签订工程抵顶房预留协议二份，约定案涉两处门市房以单价4800元抵顶工程款，价款分别为447360元、447360元。2014年10月15日，华昌公司制作门窗工程量报审单，工程量为5066306.64元，总包单位即海南四建威海分公司经审核无异议。上述证据均有华昌公司代表谭术学签字。2016年12月21日，文登经济开发区金山社区居委会出具证明，载明文登区谭研丽百货超市位于九龙路90号楼18、19室，该两处门市房产权系谭术学所有。谭术学系谭研丽之父。谭研丽经营的百货超市于2017年1月12日注册成立，注册登记的经营场所即为案涉两处门市房。华昌公司提交2017年5月至10月恒峰公司收取案涉门市房电费收据，拟证明案涉房屋使用情况。华昌公司提供证人曹某出庭作证，该证人自2011年至2018年10月担任恒峰公司总经理，华昌公司提交的上述协议系其代表恒峰公司参与签订，均系真实，因当时门市房不具备交付条件，谭术学做仓库使用，该证人称其离开恒峰公司时，案涉房屋不具备办证条件，当时谭术学要求证人进行网签备案等，证人答复先用着，不要着急，案涉房屋于2016年装修用于经营超市。恒峰公司陈述，案涉两处门市房至今未能进行综合验收，不能办理过户手续。本院认为，案外人华昌公司是否享有足以排除强制执行的民事权益，是本案审理焦点。法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。华昌公司与恒峰公司于2014年3月22日签订的工程抵顶房预留协议，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性效力性规定，合法有效。合同签订后，恒峰公司向华昌公司交付案涉房屋，华昌公司接收房屋并实际占有使用多年，除办理过户登记手续外，其他债权债务已经清结，房屋上的权利状态已经稳定，可以认定对案涉房屋的支配和控制已经成为抵债受让人即华昌公司的真实意思表示，华昌公司与恒峰公司之间已形成事实上的房屋买卖合同关系。案涉房产本院于2018年11月16日再次裁定查封，华昌公司在该次查封前已实际占有使用案涉房产，且将案涉房产交由他人经营超市，有工商部门登记信息予以证实。案涉房产至今尚不具备办理不动产证的条件，可以认定未能办理过户登记的原因是出卖人即恒峰公司而非买受人华昌公司，应赋予华昌公司对案涉房产物权期待权，即享有请求出卖人恒峰公司协助办理过户的请求权。综上，可以认定华昌公司享有足以排除本院强制执行的权利。华昌公司之诉，有事实及法律依据，本院予以支持。叶明华所辩，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一项之规定，判决如下：不得执行位于威海市文登区产。案件受理费12747元，由被告威海恒峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。本院（2019）鲁1003执异215号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  周文芬人民陪审员  时跃进人民陪审员  隋汉浩二〇二〇年四月二十九日书 记 员  于 超