福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终571号 上诉人（原审被告）：南平市福临餐饮有限公司，住所地南平市延平区朝阳路22号三层。 法定代表人：汪平，执行董事。 委托诉讼代理人：庄若霄，福建闽越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈继旋，福建永普律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省南平市第一医院，住所地南平市中山路317号。 法定代表人：徐尚华，院长。 委托诉讼代理人：胡珍妹，女，福建省南平市第一医院在编人员。 原审被告：叶华玲，女，1968年7月12日出生，汉族，住南平市延平区。 上诉人南平市福临餐饮有限公司（以下简称福临餐饮公司）与被上诉人福建省南平市第一医院（以下简称南平第一医院）、原审被告叶华玲房屋租赁合同纠纷一案，上诉人福临餐饮公司不服南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初1427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人福临餐饮公司的委托诉讼代理人陈继旋，被上诉人南平第一医院的委托诉讼代理人胡珍妹参加诉讼。本案现已审理终结。 福临餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回南平第一医院全部诉讼请求。事实和理由：1.福临餐饮公司已于2018年8月将租赁物返还南平第一医院，南平第一医院无证据证明福临餐饮公司在2016年9、10、11月仍然占用租赁物进行对外经营；2.即使南平第一医院的主张成立，相应的利息应当起算自起诉之日，以一审判决查明的欠付租金总额按照银行同期贷款利率标准即年利率6%计付；3.南平第一医院至今未退还涉案合同约定的履约保证金，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条，本案情形符合法定抵销条件，应当将两笔债务相互抵销；4.南平第一医院对租金的主张，均已超过法定诉讼时效期限。 南平第一医院辩称，1.合同约定的履约保证金，福临餐饮公司并未实际交付；2.南平第一医院多次通知福临餐饮公司腾退房屋，福临餐饮公司一直不肯办理交接手续。 南平第一医院向一审法院起诉请求：1.福临餐饮公司、叶华玲连带支付南平第一医院2015年6月至2016年8月少付租金13950元，并支付利息（自2016年9月1日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计付利息）；2.福临餐饮公司、叶华玲连带支付2016年9月、10月、11月的3个月食堂租金42354元，并支付利息（自2016年12月1日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计付利息）。 一审法院认定事实：2015年，南平第一医院将其医院综合服务大楼的病员食堂（一楼）和职工食堂（二楼）的经营场地对外招标招租。2015年5月26日，福临餐饮公司中标。同年6月1日，南平第一医院（合同甲方）与福临餐饮公司（合同乙方）签订一份《南平市第一医院食堂经营场地租赁合同（修）》。该合同主要约定：甲方同意将医院综合服务大楼的病员食堂（一楼）和职工食堂（二楼）经营场地出租乙方经营。一、租赁期限1年，自2015年6月1日至2016年5月30日止。二、在本合同生效之日起三日内一次性转账向甲方交纳5万元履约保证金，租赁期满后，乙方无违约及赔偿，不计利息如数退还。场地租金每月14118元，乙方须在每月的10日前转账支付。……四、乙方实行独立法人经营，自负盈亏。……七、租赁合同终止时，乙方应将其租赁场地及附属设施完整完好地向甲方交接，丢失或损坏应照价赔偿，所有的装修改造及固定设施归为甲方所有，乙方不得拆除装饰物，甲方不给予任何补偿。乙方自行购置的家具、餐厨具、空调、冰柜等设施设备及店堂招牌由乙方收回并搬出租赁场地。……十四、……11、乙方应每月按时向甲方财务科交清水电费用及场地租金和违约金，不得拖延，每拖延1天收取违约金100元，拖延1个月，甲方有权终止合同。十五、合同的解除与责任。……3、租赁期间，乙方不具备餐饮经营资格或丧失企业法人资格或破产，本合同自动终止，甲方没收履约保证金。……6、合同解除或终止时，乙方必须在10日内停止在甲方医院从事餐饮服务经营，如数归还甲方的财产，其人员同时一并撤离，并办理移交手续。如乙方财物逾期不搬清和不办理移交手续，则视为乙方自动放弃该财物所有权，归甲方所有。甲方有权收回食堂并清场，食堂内乙方的物品由甲方自行处置收益归甲方，如造成甲方损失的乙方应给予赔偿。南平第一医院、福临餐饮公司分别在该合同落款的甲方、乙方处盖章，叶华玲在合同落款的乙方授权签字人处签名。 合同签订后，南平第一医院将租赁场地交付福临餐饮公司使用。福临餐饮公司从2015年6月起至2016年5月止按每月13188元标准向南平第一医院支付场地租金，南平第一医院亦向福临餐饮公司开具相应的税收发票，并在发票中备注收取租金的具体月份。合同期限届满后，福临餐饮公司继续使用租赁场地，南平第一医院未提出异议。福临餐饮公司向南平第一医院支付了2016年6月至2016年8月的每月租金13188元。2016年9月起，福临餐饮公司未再支付租金。2016年12月1日，南平第一医院将涉案租赁场地对外招标招租，武夷山市兴泰酒店管理有限公司中标。南平第一医院于2016年12月13日起多次口头和书面方式要求福临餐饮公司做好场地交接手续，福临餐饮公司均不配合。南平第一医院再次通知福临餐饮公司于2016年12月21日办理场地交接手续，否则视为已交接手续，并告知新中标方将于12月22日正式营业。2016年12月22日，南平第一医院与武夷山市兴泰酒店管理有限公司办理了场地设备移交手续。2016年12月至2017年1月期间，福临餐饮公司与新承租人因租赁场地事宜多次发生冲突，南平市公安局四鹤派出所多次出警调处。 另查明，福临餐饮公司成立于2015年3月19日，原法定代表人为叶华玲。2017年6月16日，该公司法定代表人变更为汪平。 一审法院认为，南平第一医院与福临餐饮公司签订的《南平市第一医院食堂经营场地租赁合同（修）》，是双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方建立房屋租赁合同关系。本案争议焦点为：一、福临餐饮公司是否足额向南平第一医院支付2015年6月至2016年8月期间的租金；二、福临餐饮公司是否应当向南平第一医院支付2016年9月至2016年11月的租金及利息；三、叶华玲是否应对福临餐饮公司的本案债务承担连带责任。 关于第一个争议焦点。双方租赁合同第二条约定，场地租金每月14118元，乙方须在每月的10日前转账支付。但在租赁合同履行过程中，福临餐饮公司从2015年6月起至2016年8月止均按每月13188元标准向南平第一医院支付租金。南平第一医院对此从未提出异议，还向福临餐饮公司开具了相应月份的税收发票。在本案起诉前，南平第一医院亦未要求福临餐饮公司补交租金，进一步说明南平第一医院认可福临餐饮公司已付租金的数额。因此，福临餐饮公司提出双方租金标准已下调为按每月13188元标准的抗辩意见，具有事实依据，予以采纳。福临餐饮公司在2015年6月至2016年8月期间已按每月13188元标准足额向南平第一医院支付租金，未欠付租金，故对南平第一医院主张福临餐饮公司支付该期间欠付租金的诉讼请求不予支持。 关于第二个争议焦点。双方租赁合同约定的租赁期限于2016年5月30日届满后，福临餐饮公司继续使用租赁场地，南平第一医院未提出异议，则双方从2016年6月1日起建立不定期租赁关系。不定期租赁期间，双方当事人均可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。南平第一医院于2016年12月1日将涉案租赁场地对外招标招租并由案外人武夷山市兴泰酒店管理有限公司中标后，于2016年12月13日起多次告知福临餐饮公司办理场地交接手续，福临餐饮公司均不配合。南平第一医院遂于2016年12月22日与武夷山市兴泰酒店管理有限公司办理了场地设备移交手续。因此，南平第一医院与福临餐饮公司的不定期租赁关系至2016年12月22日已终止。不定期租赁期间，承租人福临餐饮公司仍应当按照每月13188元标准向出租人南平第一医院支付租金。福临餐饮公司已支付2016年6月至2016年8月的租金，未支付2016年9月至2016年12月21日期间的租金。南平第一医院主张福临餐饮公司支付2016年9月至2016年11月的3个月租金，具有事实依据，但欠付租金总额应当为39564元（13188元/月×3个月）。南平第一医院主张该期间的租金超出39564元的部分，依据不足，不予支持。南平第一医院主张欠付租金的利息标准，未超出双方租赁合同第十四条第十一款约定的标准，亦未超出法律规定限度，予以支持。但从2019年8月20日起的利息，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。关于福临餐饮公司提出南平第一医院主张的租金已超过诉讼时效的抗辩意见。本案欠付租金的时间为2016年9月至2016年11月，双方在2017年1月间仍然就涉案场地的租赁事宜争议，南平第一医院于2019年3月向南平市延平区人民法院提起诉讼，未超过法定的诉讼时效期间，故对福临餐饮公司的该项抗辩意见不予采纳。关于福临餐饮公司提出以履约保证金抵扣欠付租金的抗辩意见。双方合同第二条约定，在本合同生效之日起三日内一次性转账向甲方交纳5万元履约保证金，租赁期满后，乙方无违约及赔偿，不计利息如数退还。福临餐饮公司主张其已向南平第一医院交纳履约保证金，但既未提供转账凭证，亦未提供收据，南平第一医院也否认收取履约保证金，故福临餐饮公司的抗辩理由，缺乏证据支持，不予采纳。 关于第三个争议焦点。南平第一医院与福临餐饮公司签订租赁合同和履行合同过程中，叶华玲系福临餐饮公司的法定代表人。租赁合同的乙方抬头名称和第四条、第十五条第三款中均已明确约定承租人为福临餐饮公司，而非叶华玲。叶华玲仅是作为福临餐饮公司的法定代表人在合同落款的乙方授权签字人处签名，其并非合同相对人。南平第一医院主张叶华玲对福临餐饮公司的本案债务承担连带责任，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、南平市福临餐饮有限公司于判决生效之日起七日内向福建省南平市第一医院支付2016年9月至2016年11月的租金39564元及利息（其中，2016年12月1日至2019年8月19日的利息，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准上浮50%计算；2019年8月20日起至租金付清之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%计算）；二、驳回福建省南平市第一医院的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 二审中，南平第一医院提交其出具给涉讼食堂原承租者陈小杰的收条一张，拟证明陈小杰在租赁期间终止履行租赁合同，福临餐饮公司继而承租涉讼食堂，故未实际交付合同约定的履约保证金。福临餐饮公司质证认为，该份证据系复印件，且与本案没有关联性。就南平第一医院提交的证据，本院认为，该份证据记载的付款人为案外人陈小杰，没有相应证据表明陈小杰与本案具有关联性，不予采信。 对一审判决查明的事实，福临餐饮公司主张一审判决认定的“2016年12月1日，南平第一医院将涉案租赁场地对外招标招租，武夷山市兴泰酒店管理有限公司中标……2016年12月至2017年1月期间，福临餐饮公司与新承租人因租赁场地事宜多次发生冲突，南平市公安局四鹤派出所多次出警调处”并非事实。本院认为，武夷山市兴泰酒店管理有限公司中标的事实不影响对本案争议焦点问题的判断，本院不作评述，其他事实有在案证据加以证明，而福临餐饮公司并无相反证据予以推翻，福临餐饮公司的异议本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点问题为：一、福临餐饮公司是否实际交付合同约定的履约保证金；二、福临餐饮公司是否应承担2016年9月至2016年11月期间的占有使用费。 一、关于福临餐饮公司是否实际交付合同约定的履约保证金的问题。 福临餐饮公司主张其已向南平第一医院实际交付5万元履约保证金，并坚称南平第一医院曾就收取履约保证金的事实开具收条予以确认，该收条已被丢失。但福临餐饮公司未能就交付5万元履约保证金的事实提供相应的支付凭证予以证明，作为有限责任公司亦未能提供公司财务账册佐证其确实曾支出该笔款项，南平第一医院对此又不予认可，福临餐饮公司应当承担相应的不利后果。同时，福临餐饮公司对在租赁期限届满后没有及时主张履约保证金的返还未能作出合理解释。福临餐饮公司的上述主张既缺乏证据支持，亦与日常生活经验严重不符，本院不予采纳。故一审法院不支持福临餐饮公司提出的以履约保证金抵扣欠付租金之抗辩意见并无不当。 二、关于福临餐饮公司是否应承担2016年9月至2016年11月期间占有使用费的问题。 首先，2016年12月14日，南平第一医院向福临餐饮公司发出办理食堂交接手续的通知，留婷于2016年12月19日在通知上以食堂承包方委托代理人的身份签名确认。经双方当事人确认，留婷系福临餐饮公司派驻南平第一医院食堂的工作人员，代表福临餐饮公司办理租赁房屋的腾退手续，故留婷签署的该份通知对福临餐饮公司产生法律效力。其次，基于在案的证据和当事人陈述，2016年9月至11月期间，福临餐饮公司未将租赁房屋腾空并返还南平第一医院，其主要原因在于福临餐饮公司欲继续租赁涉案房屋，但一直未能与南平第一医院达成一致意见。且至2016年12月底，新承租人接收涉案房屋时，福临餐饮公司尚有部分物品未搬离。故一审判决认定福临餐饮公司自2016年9月至11月期间仍占用租赁房屋，与事实相符，并无不当。 就福临餐饮公司对占有使用费的债权请求权是否超出法定诉讼期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”之规定，本案中，福临餐饮公司拖欠南平第一医院的占有使用费产生于2016年9月至11月期间，故至2019年3月7日南平第一医院向一审法院提起占有使用费之诉，未超过法定的三年诉讼时效期间。 综上，一审判决确定福临餐饮公司应承担2016年9月至2016年11月期间的占有使用费及相应逾期付款违约金正确。此外，一审判决确定福临餐饮公司应当支付的逾期付款违约金并未超过合同约定的违约金计算标准，福临餐饮公司关于该逾期付款违约金计算标准过高之上诉理由不能成立，本院亦不予支持。 综上所述，福临餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费789.10元，由上诉人南平市福临餐饮有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年四月二十九日 法官助理王银春 书记员薛景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。