四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0183民初536号 原告：李学彬，男，1961年5月17日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：赵敏，四川众旺律师事务所律师。 被告：四川华晟泰投资有限公司，住所地：成都市邛崃市体艺健身中心二楼。 法定代表人：黄天才，职务不详。 委托诉讼代理人：喻尚英（系公司员工），女，1987年3月17日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 原告李学彬与被告四川华晟泰投资有限公司（以下简称华晟泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告李学彬的委托诉讼代理人赵敏到庭参加诉讼，被告华晟泰公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李学彬向本院提起诉讼，要求华晟泰公司立即支付租金444281元及违约金，违约金计算方式为：以444281元为基数，自2019年12月17日起按照月利率2%计算至实际付清之日止。事实与理由：2013年8月，李学彬、王水华与华晟泰公司（原邛崃市海宁置业发展有限公司，后于2013年11月变更为华晟泰公司）签订了《海宁·现代城街铺租赁合同》，将位于邛崃市房屋出租给华晟泰公司，双方约定租期自2017年12月1日起至2033年11月30日止。2017年12月1日至2018年11月30日的租金为427029元，2018年12月1日至2033年11月30日有效租期内每年租金在上一年度租金基础上递增2%。华晟泰公司通过转账方式在每年12月1日前向李学彬支付次年的租金，华晟泰公司连续或者累计15日迟延交纳下一年度租金，每逾期一日按照应付款项的5‰给付违约金。合同签订后，李学彬依约履行了合同义务。2017年12月，华晟泰公司未履行支付租金义务，李学彬曾于2018年1月提起诉讼，后经一审二审，法院支持了李学彬的诉讼请求，现在执行过程中。2018年12月，华晟泰公司又未履行支付租金义务，李学彬于2019年6月提起诉讼，法院支持了李学彬的诉讼请求，现在执行过程中。按照合同约定，华晟泰公司应于2019年12月1日前支付次年租金，经李学彬多次催收，华晟泰公司拒不履行义务，李学彬为维护其合法权利，遂起诉至本院。 华晟泰公司向本院提交书面答辩称，李学彬主张的违约金过高，违约金应当以补偿性为主，李学彬主张的违约金按照月利率2%计算，明显过分高于李学彬的资金利息损失，该违约金应以人民银行公布的同期借款年利率6%计算较为适宜。李学彬主张租金的计算数额计算有误。李学彬与华晟泰公司签订了租赁合同以及同意转租证明约定，租赁商铺均用于肯德基连锁餐厅使用，肯德基餐厅共占用6个商铺，总面积387㎡。华晟泰公司并非主观恶意拖欠租金，而是因为合同目的无法实现。目前已有四户主张解约，李学彬房屋总面积99.68㎡，而超过一半面积业主主张解约，且面积达252.89㎡，导致合同不能继续履行，华晟泰公司合同目的不能实现，无任何违约。华晟泰公司已经多次通知李学彬解除合同，李学彬也确认收悉，故李学彬主张租金的数额计算有误。 本院经审理查明事实如下：2013年8月8日，李学彬、王水华作为甲方与乙方华晟泰公司签订《海宁·现代城街铺租赁合同》，合同约定，甲方将其所有的位于邛崃市出租给乙方，由乙方自行经营。租期自2017年12月1日起至2033年11月30日止。2017年12月1日至2018年11月30日的租金为427029元，从2018年12月1日起至2033年11月30日有效租期内每年租金在上一年度租金基础上递增2%，第一年租金为427029元，第二年租金为435570元，第三年租金为444281元。乙方通过转账方式在每年的12月1日前向甲方支付次年租金。乙方连续或累计15日迟延交纳下一年度房租，视为乙方违约，每逾期一日，乙方按照应付款项的5‰给付违约金。 2018年12月25日，李学彬与华晟泰公司签订了一份《补充协议》，协议约定，将《海宁·现代城街铺租赁合同》中出租方李学彬、王水华变更为李学彬一人，协议签订后，由李学彬作为原合同甲方与华晟泰公司共同履行原合同，其他权利义务不变。在本案审理过程中，案外人王水华向本院提交情况说明称，对李学彬与华晟泰公司签订的《补充协议》无异议，同意将出租方由李学彬与王水华变更为李学彬一人。 李学彬于2018年向邛崃市人民法院提起诉讼，要求华晟泰公司向李学彬支付2017年12月1日至2018年11月30日的房租，本院于2018年12月26日做出（2018）川0183民初2923号民事判决，判决华晟泰公司向李学彬支付房屋租金427029元及违约金，违约金计算方式为：以427029元为基数，按照月利率2%为标准，自2017年12月17日起计算至实际付清之日止。华晟泰公司不服一审判决向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2019年3月28日做出（2019）川01民终3016号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，华晟泰公司未履行判决确定的义务，李学彬向本院申请强制执行。 2019年李学彬再次向本院提起诉讼，要求华晟泰公司支付2018年12月1日至2019年11月30日的房租，本院于2019年9月6日做出（2019）川0183民初2124号民事判决，判决华晟泰公司向李学彬支付房屋租金435570元及违约金，违约金计算方式为：以435570元为基数，按照月利率2%为标准，自2018年12月17日起计算至实际付清之日止。华晟泰公司未履行生效判决确定的义务，李学彬向本院申请强制执行。 上述事实，有李学彬陈述、《海宁·现代城街铺租赁合同》及《补充协议》、（2018）川0183民初2923号民事判决书、（2019）川01民终3016号民事判决书、（2019）川0183民初2124号民事判决书、（2019）川0183执1427号受理案件通知书、（2019）川0183执2124号受理案件通知书在案证实，本院予以确认。 本院认为，李学彬与华晟泰公司签订的租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应该恪守。李学彬依约将案涉房屋交付给华晟泰公司使用，华晟泰公司应该依约支付相应对价。华晟泰公司未按照合同约定，于2019年12月1日前支付次年房屋租金的行为已构成违约，华晟泰公司应该支付李学彬2019年12月1日至2020年11月30日的房屋租金444281元。华晟泰公司反驳主张，案涉合同无法履行，已经通知李学彬解除合同。本院认为，本案中华晟泰公司作为违约方，并没有提交任何证据材料证明案涉租赁合同符合解除条件，华晟泰公司的反驳主张没有任何证据支撑，不应该得到支持。 双方在租赁合同中，对违约责任进行了约定。若华晟泰公司连续或累计15日迟延交纳下一年度房租，每逾期一日，华晟泰公司按照应付款项的5‰给付违约金，该违约金的约定，是双方合意的体现。但自合同成立生效起，华晟泰公司均未依约支付租金，李学彬因此曾两次提起诉讼，均获得法院判决支持。本院认为，在已有两份生效判决书的情况下，华晟泰公司继续违约，拒不履行房租支付义务，其行为严重违反了诚实信用原则，现李学彬自愿调低违约金，以应付租金444281元为基数，自2019年12月17日起，按照月利率2%计算，合理有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告四川华晟泰投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李学彬房屋租金444281元及违约金，违约金计算方式为：以444281元为基数，自2019年12月17日起按照月利率2%计算至实际付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4182元，保全费用2920元，合计7102元，由被告四川华晟泰投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘咪 二〇二〇年四月二十七日 书记员  江水