江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民初165号原告（案外人）：姜香平，男，汉族，1979年6月27日生，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：孙婷婷，江苏常明律师事务所律师。被告（申请执行人）：福建省高德工程建设有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇中山北路二号。法定代表人：林忠清，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋建伟，江苏瑞江律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞咏禧，江苏瑞江律师事务所律师。第三人（被执行人）：溧阳峰达置业有限公司，住所地江苏省溧阳市天目湖工业园。法定代表人：陈国强，该公司执行董事。原告姜香平诉被告福建省高德工程建设有限公司（以下简称高德公司）、第三人溧阳峰达置业有限公司（以下简称峰达公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月13日、2020年4月2日两次公开开庭进行了审理。原告姜香平及其委托诉讼代理人孙婷婷，被告高德公司的委托诉讼代理人蒋建伟、卞咏禧（参加第二次开庭）到庭参加诉讼。第三人峰达公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜香平向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认溧阳市美景天城A8幢6号房屋为原告所有，并停止对该财产的执行。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、高德公司申请执行的溧阳市美景天城A8幢6号房屋为原告所有，而非峰达公司所有。2007年3月17日，原告与峰达公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买美景天城A8幢6号商品房，该商品房用途为商业，建筑面积122.78平方米，单价每平方米3670.30元，总金额450639.43元，付款方式为原告2007年3月17日支付部分房款250639元，余款20万元于15日内办理完银行按揭。2007年3月17日，原告向峰达公司支付首付款250639元，2007年3月20日，原告向中国建设银行股份有限公司溧阳支行（以下简称建行溧阳支行）贷款20万元，该款由银行同日支付给峰达公司。原告已向峰达公司支付了全部购房款，案涉房屋为原告所有。二、高德公司对属于原告的财产申请执行是错误的，其行为没有任何法律依据。原告与峰达公司签订《商品房买卖合同》，支付了全部房款，是案涉房屋的所有权人，高德公司无权对原告的财产申请执行。三、（2019）苏04执异33号执行裁定认定事实不清，适用法律错误。执行裁定中陈述“根据现有证据，涉案商品房买卖合同约定的购房价款总金额为450639.43元，姜香平通过银行贷款向峰迖公司支付购房款20万元，已付购房款未超过合同约定总价款的百分之五十。”从常理上分析，如果原告未支付任何款项，仅通过银行贷款支付购房款，这个手续该如何办理呢？房款总价为450639.43元，50%即225319.7元，就算首付30%即13万元，从常理上也超过了房款总价的50%。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条等相关规定，请求依法公正判决。被告高德公司辩称：第一，涉案房屋为商业用途,非用于原告居住。根据最高人民法院相关司法解释第29条规定，不应当排除执行。第二，涉案房屋没有办理过户登记手续，原告存在过错。因此请求驳回原告的诉讼请求。第三人峰达公司未到庭，也未提交书面答辩意见。原告姜香平围绕诉讼请求依法提交了证据，被告高德公司、第三人峰达公司未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、个人住房借款合同、个人贷款抵押房屋保险单、个人贷款还清证明书、物业管理服务协议、电费缴费记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:姜香平提交的增值税发票、税收缴款书、住房登记情况查询证明、银行取款记录、居住照片均为原件，本院对真实性予以认可；预收款凭据虽为复印件，但与姜香平提交的商品房买卖合同、个人借款合同、增值税发票等证据相印证，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高德公司与峰达公司建设工程施工合同纠纷一案，本院经审理于2016年3月4日作出（2012）常民初字第26号民事判决：一、峰达公司于本判决生效之日起十五日内支付高德公司工程款20448855.36元，并自2009年4月17日起按同期银行贷款利率承担利息；二、高德公司于本判决生效之日起十五日内支付峰达公司逾期竣工违约金955165.9元；三、驳回高德公司与峰达公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因峰达公司未履行判决确定的义务，高德公司申请强制执行，本院于2016年8月16日以（2016）苏04执407号立案执行。2016年10月14日，本院作出（2016）苏04执407号执行裁定：冻结、划拨被执行人峰达公司的银行存款3000万元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2017年4月1日向溧阳市不动产登记交易中心送达该执行裁定书及协助执行通知书，查封了峰达公司名下座落于溧阳市美景天城的A8幢6号房屋等房产，查封期限为2017年4月1日至2020年3月31日。2017年12月18日，本院作出（2016）苏04执407号之四执行裁定，并于次日向溧阳市不动产登记机构送达（2016）苏04执407号之四执行裁定和协助执行通知书，解除对峰达公司名下座落于溧阳市美景天城的A8幢6号房屋等房产的查封。高德公司不服，向本院提出执行异议。本院受理后，于2018年6月14日作出（2018）苏04执异25号执行裁定：撤销本院（2016）苏04执407号之四执行裁定及协助执行通知书。2018年7月23日，本院向溧阳市不动产登记机构发送（2016）苏04执407号执行裁定书及协助执行通知书，再次查封上述美景天城A8幢6号房屋等不动产。姜香平向本院提出执行异议，请求停止对上述房屋的评估拍卖并解除查封。本院审查后于2019年7月15日作出（2019）苏04执异33号执行裁定，驳回姜香平的异议请求。姜香平不服该裁定，向本院提起本案诉讼。另查明，峰达公司系从事房地产开发、物业管理等经营活动的企业法人。2007年3月17日，姜香平与峰达公司签订一份备案号为LEBBDFEA212E3A756A1FD的《商品房买卖合同》及相关补充协议。合同第一条约定，出卖人峰达公司经批准建设商品房，暂定名美景天城。合同第二条、第三条、第四条约定，姜香平购买美景天城A8幢6号的预售商品房，该商品房用途为商业，层数为3层，建筑面积122.78平方米，单价每平方米3670.30元，价款总金额450639.43元。合同第五条约定了面积确认及面积差异的处理，确定当合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第六条约定的付款方式及期限为：买受人于2007年3月17日支付房款250639元，余款20万元于15日内办理完银行按揭。合同第八条约定，出卖人应当在2008年8月30日前依照有关规定将符合条件的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他事项。2007年3月17日，姜香平向峰达公司支付购房款250639元，峰达公司向姜香平出具编号为00178233的江苏省常州市房地产开发预收款凭据，该凭据记载：房屋座落A8-6，结算方式现金，预售金额250639.00元，并备注结清款项时以此凭据换取房地产开发销售发票。2007年3月20日，姜香平与建行溧阳支行签订《个人住房借款合同》借款20万元用于购买涉案房屋，借款期限120个月。该合同第三十条约定，借款人首付款金额250639元。该合同第三十一条约定，本合同生效之后，贷款人将款项一次划入借款人指定的峰达公司账户。2007年3月23日，永安财产保险股份有限公司江苏分公司对姜香平涉案房屋个人贷款抵押房屋保险承保。2017年8月9日，建行溧阳支行出具关于姜香平涉案房屋的贷款本息全部还清的《个人贷款还清证明书》。2009年3月23日，溧阳市诚信物业管理有限公司与姜香平签订《前期物业管理服务协议》。姜香平提交了2011年5月至2012年12月期间其向溧阳市供电公司缴纳涉案房屋电费的记录。2019年11月13日，溧阳市不动产登记交易中心出具住房登记情况查询证明（个人），载明姜香平、姜桂兰名下无登记房屋。姜香平将涉案房屋一层出租作商铺，姜香平及家人居住在涉案房屋的二、三层。再查明，2019年10月9日，峰达公司开具了购买方名称为姜香平的增值税普通发票，载明：“*补开营业税发票*已申报缴纳营业税未开票补开票；122.78平方米；单价3670.30元；金额450639.43元；备注：美景天城商铺第A8幢6号”。2019年10月18日，姜香平向溧阳市税务局缴纳涉案房屋的契税13519.18元，溧阳市税务局出具了税收缴款书。关于未过户的原因，姜香平在庭审中陈述：“当时买房时开发商跟我说整个小区的配套完成后统一开具发票。交房之后也没有开发票给我，只是到物业上签订物业合同。……2011年7、8月份时，开发商就已经搬掉了，售楼处就搬迁了。……我到房产中心办理，但工作人员说没有发票办不了房产证。……一直拖到法院查封时，我才找相关部门解决这个事情，到地税局、建设局、国税局和市里都去过。……这张发票是我直接打上访电话，打到常州市长专线，后来市长专线联系了溧阳的相关部门帮我协调这个事情。……国税局查明这个发票确实是没有开。后来溧阳市国税局指定我去一个地方补开了这个发票的。”本案的争议焦点是：1、姜香平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2、姜香平请求确认所有权的请求是否应予支持。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。关于争议焦点1。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案系执行异议之诉案件，可参照适用上述规定。姜香平与房地产开发企业峰达公司在涉案房屋查封前已签订合法有效的商品房买卖合同。根据涉案商品房买卖合同关于房屋价款及付款方式、期限的约定，个人住房借款合同关于首付款的约定，预收款凭据及其中的说明、江苏增值税普通发票等证据，可以认定姜香平在查封前已支付涉案房屋全部购房款。姜香平提交的物业管理服务协议、电费缴费记录等证据，可以证明姜香平在查封前已合法占有涉案房屋。由于在房地产交易中，房屋销售发票通常系办理不动产转移登记所需提交的材料之一，峰达公司于2019年10月9日才补开了涉案房屋的销售发票，姜香平未办理过户登记有合理的客观理由，可以认定其对未办理过户并无过错。综上，姜香平就涉案房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点2。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。该法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。该法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。涉案房屋现登记所有权人为峰达公司。姜香平虽与峰达公司签订了涉案房屋的买卖合同，支付了全部价款并实际占有该房屋，但尚未办理不动产物权登记，故姜香平诉请确认涉案房屋为其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于本案的诉讼费用。由于姜香平在提起执行异议时未及时提交付款的相应证据证明其主张，其异议请求被本院驳回后引发本案诉讼，故本案的诉讼费用应由姜香平负担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、不得执行溧阳市美景天城A8幢6号房屋；二、驳回姜香平的其余诉讼请求。案件受理费8050元，公告费300元，由姜香平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判长  孙慧民审判员  陈 倩审判员  卢文忠二〇二〇年四月十日书记员  李倩云