昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0114民初2963号原告（反诉被告）:蓝森成，男，1961年8月4日出生，汉族。原告（反诉被告）:刘玉蓉，女，1963年1月10日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：张云春，云南众望达律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）:蒋文焕，男，1938年11月5日出生，汉族。法定代理人：蒋思静，男，1974年10月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：陆娇，云南入世律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）蓝森成、刘玉蓉与被告（反诉原告）蒋文焕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，于2019年10月9日适用简易程序在本院公开开庭进行审理。原告刘玉蓉及其委托诉讼代理人张云春，被告蒋文焕到庭参加诉讼。庭审后，因被告蒋文焕之子蒋思静向昆明市五华区人民法院申请宣告蒋文焕无民事行为能力，本院依法裁定中止审理。2019年12月2日，昆明市五华区人民法院判决宣告蒋文焕为限制民事行为能力人，指定蒋思静为蒋文焕的监护人。本案恢复审理后，被告提出反诉，本院依法转为普通程序于2020年4月3日将本、反诉两案合并公开开庭进行审理。原告（反诉被告）刘玉蓉及其委托诉讼代理人张云春，被告（反诉原告）蒋文焕的法定代理人人蒋思静及其委托诉讼代理人陆娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蓝成森、刘玉蓉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告蒋文焕履行与原告签订的协议书，将位于呈贡区房屋的产权过户到两原告名下。2、请求判决全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年9月26日，原告（反诉被告）蓝森成与被告蒋文焕签订协议书，被告将昆明市呈贡区米兰园小区的商品房一套转让给原告购买，签订协议后原告支付了转让费。根据双方协议的约定，转让房屋的全部权益均归原告所有，由原告按规定支付全部购房款，由被告提供有效证件，协助原告办理各项手续。房屋产权手续办理完后，由被告将房屋过户给原告，费用由原告承担。2006年12月5日，被告与两原告共同与开发商签订了商品房买卖合同，两原告购得呈贡区米兰园小区Ｃ幢3单元60X号房屋，两原告支付了全部购房款，以及与购房相关的全部税收和费用。房屋交房时，被告配合两原告接房，原告对房屋进行装修并一直居住该房屋。呈贡区房屋的产权证于2014年11月19日办理，登记的产权人为两原告与被告，被告为主产权人，两原告为共有权人。原告从春融公司领取产权证后，找被告办理房屋产权过户，被告一直没有办理，至今房屋产权仍没有过户至两原告名下。现在原告为保护自己的合法权益，特向人民法院提出起诉，请求判决被告按协议约定将呈贡区米兰园Ｃ6幢三单元60X号房屋过户到两原告名下，判决本案全部诉讼费由被告承担。反诉原告（被告）蒋文焕答辩并向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人退出位于昆明市呈贡区房屋产权共有人身份，房屋所有权归于反诉人一人名下。2、请求判决本案本诉和反诉的诉讼费用全部由被反诉人承担。事实及理由：“园丁小区”（即涉案小区现为米兰园小区）是学校给予内部职工享有的购房福利，其他单位以外的人无权享有该购房福利，这种购房资格是居于身份而享有的福利，被反诉人并不具备购买“园丁小区”购房资格，且双方当时签订协议时也明知该转让协议属于无效，且不敢在协议里明确约定是“园丁小区”的购房资格转让，而是使用了虚假的小区名称“馨园小区”所替代，双方居于一个无效约定在履行。反诉人居于学校内部职工这种身份关系而享有的购房资格并作为该套房屋主产权人，而被反诉人是依附于反诉人享有的这种身份关系，享有的福利优惠政策，按低于市场价支付购房款后才成为房屋共有人，形成事实上的房屋共有关系，被反诉人已在该房屋内居住10年之久，但依然改变不了房屋是系反诉人居于身份关系而享有的购房资格，且是房屋所有权的归属者和主产权人的事实，该协议书约定内容违反了合同法的强行性规定，属于无效约定，反诉人在退还被反诉人当时支付购房款金额后有权要求被反诉人退出房屋共有人身份，房屋所有权归于反诉人一人名下。综上所诉，根据《中华人民共和国物权法》等规定，请求法院判令被反诉人将位于昆明市呈贡区房屋产权过户到反诉人名下。反诉被告（原告）蓝成森、刘玉蓉针对蒋文焕的诉请答辩称，反诉原告的反诉请求没有事实依据。第一其认为米兰园是一个福利房这与事实不相符，米兰园小区最终是按照商品房相关政策进行买卖销售的，是商品房；第二关于馨园小区，因为当时小区拟定的名字就是这个，后来又说了要叫园丁小区，最终才定为米兰园小区，并非不敢用米兰园名称签订，对方所述违背事实；第三双方在签订了该房屋转让协议以后，我方已经履行了相关的责任，在与开发商春融公司签订购房合同时，蒋文焕是配合我方进行协议签订交款等相应的手续，全部房款、税费均由我方交纳，房屋交付以后装修居住近10年。之所以房屋未过户拖到现在，是因为该房屋产权一直到后面才办下来。从法律关系来说，协议已经履行了大部分，按照合同法的规定以及诚实信用原则，蒋文焕应当将房屋过户给我方。蒋文焕提出的反诉请求没有任何事实及法律依据，请求法庭依法予以驳回。综合诉、辩双方意见，本案争议焦点为：原告（反诉被告）蓝成森、刘玉蓉与被告（反诉原告）蒋文焕之间签订的《协议书》是否有效。当事人围绕争议焦点依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实:2005年9月26日，原告（反诉被告）蓝森成与被告（反诉原告）蒋文焕签订《协议书》，蒋文焕自愿将呈贡县“馨园小区”（即涉案小区现为米兰园小区）住房壹套的购房资格转让给原告（反诉被告）蓝森成。协议约定：“乙方（蓝森成）一次性支付给甲方（蒋文焕）转让费壹万元整。此协议签定后，住房的全部权益均归乙方所有，由乙方按规定支付全部购房款，由甲方提供有效证件，协助乙方办理各项手续。房屋产权手续办理完后，由甲方将户主更改为乙方，更名费用由乙方承担。”协议签订当日，蓝森成向蒋文焕支付转让费10000元，蒋文焕向蓝森成出具了收条。2006年12月5日，蒋文焕、蓝森成、刘玉蓉与开发商昆明春融房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，共同购买呈贡区米兰园小区Ｃ幢3单元60X号房屋。蓝森成、刘玉蓉向开发商支付了全部购房款175099.39元，以及契税、公共维修基金14228.5元。房屋建成交付给蓝森成、刘玉蓉居住至今。2014年11月19日，蒋文焕、蓝森成、刘玉蓉办理了呈贡区房屋的《房屋所有权证》，蒋文焕持有ＣＧ2014126XX号房屋所有权证、蓝森成持有ＣＧ2014126XX-1号房屋所有权证、刘玉蓉持有ＣＧ2014126XX-2号房屋所有权证。另查明，蓝森成、刘玉蓉系夫妻关系。蒋文焕2005年婚姻关系为离婚状态。本院认为，关于原告（反诉被告）蓝森成、刘玉蓉与被告（反诉原告）蒋文焕之间签订的《协议书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”蒋文焕与蓝森成、刘玉蓉签订的《协议书》涉及的是房屋购买权的转让，双方当事人均为完全民事行为能力人，协议书为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，也不违反公序良俗，《协议书》合法成立并生效。协议签订后，双方按协议履行了除过户以外的各项义务，蓝森成交付了全部房款并已居住十余年。至于蒋文焕主张该协议书约定内容违反了法律的强行性规定，属于无效约定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”蒋文焕未提交证据证明涉案房屋为福利房，以及购房权的转让违反法律规定的依据。故被告的抗辩无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”蓝森成、刘玉蓉作为购买方已履行了协议主要义务，蒋文焕拒不履行协议约定的过户义务，已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。故，本院对蓝森成、刘玉蓉请求判令蒋文焕履行与原告签订的《协议书》，将位于呈贡区房屋的产权过户到蓝森成、刘玉蓉名下的诉讼请求予以支持。综上，对于反诉原告（被告）蒋文焕请求判令反诉被告（原告）蓝森成、刘玉蓉退出位于昆明市呈贡区房屋产权共有人身份，房屋所有权归于反诉人一人名下的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八、第一百五十条、第一百六十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蒋文焕于本判决生效之日起十日内将位于呈贡区房屋的产权过户到原告（反诉被告）蓝森成、刘玉蓉名下；二、驳回被告（反诉原告）蒋文焕的全部反诉请求。案件受理费本诉收取100元、反诉收取50元，由被告（反诉原告）蒋文焕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  字艳秋人民陪审员  毕会珍人民陪审员  李红梅二〇二〇年四月二十六日书 记 员  马立艳