重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初157号原告：重庆市捷佳物业服务有限公司，统一社会信用代码91500102691234630J，住所地涪陵区涪清路98号1幢第一层。法定代表人：王波，公司总经理。委托诉讼代理人：徐熙涠，女，1991年11月15日出生，重庆市捷佳物业服务有限公司员工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：严密，女，1972年5月29日出生，重庆市捷佳物业服务有限公司员工，住重庆市涪陵区。被告：重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店，统一社会信用代码91500102MA5U3YMX2A，营业场所重庆市涪陵区聚龙大道122号（李渡新城天街）地下室负1层商业2-39。负责人：吴斌。被告：重庆洪义林实业有限公司，统一社会信用代码91500102MA5U32T93T，住所地重庆市涪陵区聚龙大道122号。法定代表人：黄靖，公司经理。原告重庆市捷佳物业服务有限公司与被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店、重庆洪义林实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告重庆市捷佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人徐熙涠、严密到庭参加诉讼，被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店、重庆洪义林实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市捷佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费252000元（每月7000元×36个月），并支付从起诉之日起至付清时止按中国人民银行规定的贷款利率计算的利息。事实与理由：原告于2013年8月与重庆赛特尔房地产开发有限公司签订了物业服务合同，合同中约定了对新世纪的物业费为1元/平方，新世纪租用地在负一层，每月物业费为7000元。原告多次向被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店催收，被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店称是被告重庆洪义林实业有限公司签了合同，合同上约定新世纪的物业费由被告重庆洪义林实业有限公司转交给物业公司，原告多次找被告重庆洪义林实业有限公司催收新世纪物业费，被告重庆洪义林实业有限公司以新世纪没有转钱为由拒交物业费。原告认为被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店是租户，被告重庆洪义林实业有限公司是业主，原告与开发商在物业服务合同中约定了对李渡新城天街小区业主物业服务的权利和义务，原告对小区的生活环境、生活条件、生活秩序、设备设施的日常管理和维护，都付出了人力、物力，尽到了合同约定的义务，被告理应缴纳相关费用，原告多次催收被告拒不缴纳。被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店、重庆洪义林实业有限公司未作答辩。原告重庆市捷佳物业服务有限公司为证明自己的主张，向本院提交了物业服务合同、产权查询证明、催费通知单及照片、物业费明细，证明原、被告双方的物业服务合同关系及被告欠原告物业服务费的事实，前述证据具有真实合法性，与本案相关联，可作本案定案证据采信，本院予以确认并在卷佐证。本院依法向被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店调取了《经营场地租赁合同》、《李渡新城天街项目三方协议》、《经营场地租赁合同补充协议》、《经营场地租赁合同主体变更三方协议》，该具有真实合法性，与本案相关联，原告对此亦无异议，可作本案定案证据采信，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的证据，结合原告的当庭陈述，本院对事实确认如下：2012年7月16日，重庆赛特尔房地产开发有限公司与重庆百货大楼股份有限公司签订《经营场地租赁合同》，将李渡新城天街项目负一层租赁给重庆百货大楼股份有限公司用于重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店的经营，其中卖场为5968㎡，位于负一层，库房及功能用房733㎡，库房位于第二层，功能用房位置以现场实际设置为准。租赁期限为15年，租期预计为2013年12月30日至2028年12月29日。租赁期内第1-2年为免租培育期，第3至15年卖场、库房及功能用房物业管理费为1.5㎡·月，物管费按季度支付，每季度首月前10日内以转账支票方式支付当季物管费，若未按时支付，每逾期一日按当季度物管费总额的0.5‰缴纳滞纳金给重庆赛特尔房地产开发有限公司。2013年8月23日，原告重庆市捷佳物业服务有限公司与重庆赛特尔房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对李渡新城天街提供物业服务。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按约定缴纳的，业主负连带交纳责任，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务。新世纪所在场地物业管理综合服务费标准为1元/月·平方米，合同期限为两年，自2012年8月23日起至2014年8月23日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止。合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同。2016年4月25日,重庆赛特尔房地产开发有限公司、重庆百货大楼股份有限公司、重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司签订《“李渡新城天街”项目三方协议（独立超市）（超市店名：李渡店）》，变更了2012年7月16日签订的《经营场地租赁合同》合同主体，重庆百货大楼股份有限公司将该租赁合同全部转让给其子公司重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司履行，租赁合同既定的责权利均不做任何改变。2016年4月28日，重庆赛特尔房地产开发有限公司与重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司签订《经营场地租赁合同》补充协议，对租赁面积、计租时间等事宜达成协议，该补充协议第一条约定，经双方工程人员对承租场地实地勘测计算确认套内总面积为7101㎡，其中卖场面积为5050㎡，库房及辅助功能用房面积为2051㎡，双方确认，以此面积作为计付场地租金及物管费的依据。除补充协议确认和说明的事项外，其他各事项均按双方于2012年7月16日签订的租赁合同约定执行。因重庆赛特尔房地产开发有限公司将租赁给重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司的负一层物业（房地证XX）、负二层物业（房地证号：XX）出售给被告重庆洪义林实业有限公司，三方经协商于2017年4月28日签订《经营场地租赁合同主体变更的三方协议》，三方共同确认，重庆赛特尔房地产开发有限公司与重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司签订的《经营场地租赁合同》、《经营场地租赁合同补充协议》的合同主体变更为重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司与重庆洪义林实业有限公司，其余未变更事项均按原合同及补充协议相关条款执行。原告捷佳物业服务有限公司一直为李渡新城天街提供物业服务至今、被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店是涪陵区聚龙大道122号（李渡新城天街）地下室负一层物业实际使用人。被告未缴纳2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费。原告遂起诉来院。另查明，原告重庆市捷佳物业服务有限公司分别于2019年2月13日、2019年7月11日，向本院起诉被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店、重庆洪义林实业有限公司要求支付2016年11月1日至2016年11月30日期间、2016年12月1日至2016年12月31日期间的物业服务费及利息。原告重庆市捷佳物业服务有限公司均当庭撤回对重庆洪义林实业有限公司的起诉，并与被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店自愿达成调解协议，由被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店支付物业服务费。本院认为，原告重庆市捷佳物业服务有限公司与重庆赛特尔房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护，对全体业主具有约束力。重庆赛特尔房地产开发有限公司将涪陵区聚龙大道122号（李渡新城天街）地下室负一层物业（房地证XX）、负二层物业（房地证号：XX）出售给重庆洪义林实业有限公司后，被告重庆洪义林实业有限公司成为该物业业主，原告捷佳物业服务有限公司虽未与其重新签订物业服务合同，但其按《前期物业服务合同》约定为李渡新城天街业主提供物业服务至今，被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店是涉案物业实际使用人。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店作为物业使用人，接受了原告的物业服务，应履行支付物业服务费的义务，被告重庆洪义林实业有限公司作为涉案物业的业主，应当对该物业服务费承担连带清偿责任。据此原告请求被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店支付物业服务费本院予以支持，原告主张2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费为252000元（每月7000元×36个月），是其对自己权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以准许。因被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店未按约定履行缴纳物业服务费的义务，属违约行为，应承担相应的违约责任。原告主张被告从起诉之日起至付清时止按中国人民银行规定的贷款利率计算的利息，本院依法确定，被告应支付原告从2020年1月6日起至付清时止按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算的逾期付款资金占用利息。被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店、重庆洪义林实业有限公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店、重庆洪义林实业有限公司自愿放弃提出抗辩、举证质证、发表辩论意见的权利，由此可能产生的不利后果，应由被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店、重庆洪义林实业有限公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店在本判决生效后十日内支付原告重庆市捷佳物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费252000元，并支付从2020年1月6日起至付清时止按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算的逾期付款资金占用利息。二、被告重庆洪义林实业有限公司对前述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费5080元，减半收取2540元，由被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司李渡店、重庆洪义林实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 钟华二〇二〇年四月十六日法官助理 杜薇书 记 员 盛兰