文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3406号上诉人（原审被告）：姜卫庆，男，汉族，1973年1月26日生，住丹阳市。上诉人（原审被告）：江苏京杭国际大酒店有限公司，住所地丹阳市西环路83号。法定代表人：姜卫庆，该公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：吕和成，江苏君合力律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：荆网娟，江苏君合力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建民，男，汉族，1949年1月9日生，住丹阳市。被上诉人（原审原告）：朱小敏，女，汉族，1955年12月13日生，住丹阳市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐亚莉，江苏南昆仑律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱永军，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。上诉人姜卫庆、江苏京杭国际大酒店有限公司因与被上诉人张建民、朱小敏房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2019）苏1181民初2226号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜卫庆、江苏京杭国际大酒店有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回张建民、朱小敏的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人一直积极履行合同义务，被上诉人的合同目的可以实现，一审判决以被上诉人无法实现合同目的为由解除合同，无事实和法律依据。1.上诉人主观不存在故意拖欠被上诉人租金的故意。2011年底，上诉人实际租用被上诉人约9000平方米烂尾楼，先后投入近8300万元进行改建、扩建和装修。在资金特别困难的情况下，上诉人一直按期支付租金。2.2015年初，酒店处于停业状态，但上诉人仍想方设法支付租金。虽然被上诉人多次起诉要求上诉人支付租金，但经协商双方均达成了付款协议，上诉人按调解书积极支付租金，被上诉人收取租金的目的一直在实现。3.2018年上诉人经与被上诉人协商，将酒店出租给洪爱琴经营，并将宾馆全部租金68万元直接支付给被上诉人，作为应支付给被上诉人每年应付的68万元租金。2018年12月首笔租金17万元也已支付给被上诉人。二、一审判决解除合同及返还房屋违反了公平合理原则，损害了上诉人的权益。1.房屋出租时不具有任何使用价值，系上诉人先后投入近8300万元进行改建、扩建和装修，才具备现在的使用价值。上诉人改建、扩建面积达3300平方米左右，加建消防蓄水池和雨水污水工程等。上诉人现在实际经营使用的酒店房屋达到12300平方米，已不是被上诉人出租给上诉人的房屋。2.一审判决在未确认整个酒店物权混合的情况下，判决返还原房屋既不可行，也损害了上诉人的合法权益。上诉人投入了巨额资金，积极从事经营和支付被上诉人的租金，判决解除合同和返还房屋势必会对上诉人的资产和经营造成巨大损失，不符合经济成本和社会利益，更损害了上诉人的利益，也不符合公平合理原则。三、根据租赁合同第七条约定：在合同有效期内，若无人力不可抗拒的因素，任何一方不得无故终止合同。该约定系双方考虑到上诉人投入资金特别巨大，拖欠部分租金并不属于不可抗拒的因素，并且，在被上诉人的租金可以通过宾馆经营人洪爱琴支付的租金保障的情况下，本案被上诉人不具备解除合同的约定条件和法律依据。综上，上诉人不具有拖欠租金的主观故意并积极履行义务，被上诉人的合同目的已得到保障和实现，且上诉人投入巨额资金对租赁房屋改建扩建和装修，形成了物权附合，继续履行租赁合同符合法律规定和社会经济利益及各方利益。张建民、朱小敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.上诉状所述与事实不符，上诉人姜卫庆并未按租赁合同约定支付租金，并且因四次拖欠租金，导致被上诉人不得不起诉至丹阳法院。即使姜卫庆承诺付款，并达成调解协议，也一直未履行调解书确定的给付房租的义务，导致被上诉人数次申请法院强制执行，且一直执行未果。两上诉人多次迟延履行主要债务的行为导致被上诉人签订租赁合同收取租金的目的不能实现，根据相关法律规定，一审判决解除双方间的租赁合同，并返还租赁房屋，合法正确。2.上诉人私自将租赁标的物转租，同样构成违约，在被上诉人得知后，于2019年3月即提起诉讼，要求解除合同，且在被上诉人起诉后，上诉人仍然将租赁标的物的部分继续转租，也构成了严重违约。3.上诉人提出的投入巨额资金改扩建、装修，与本案并非同一法律关系，且在一审时经法院释明，也并未提起反诉，上诉人可另行主张权利，即便上诉人确实投资巨大，但上诉人逾期支付租金属实，根据法律规定，被上诉人有权解除合同。张建民、朱小敏向一审法院起诉请求：要求解除张建民、朱小敏与姜卫庆之间签订的租赁合同，并由姜卫庆、江苏京杭国际大酒店有限公司返还房屋。一审法院认定事实：张建民、朱小敏作为甲方、姜卫庆作为乙方，于2011年7月16日签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要条款为：1.合同标的物为丹阳市西环路83号综合楼三幢附加两层办公楼一幢及院内停车场，建筑面积约为9200平方米，交付时间为2011年9月30日前；2.租赁期限为二十年，自2011年10月1日至2031年9月30日，首次装修期一年不收租金；3.合同生效后，乙方交定金20万元，并在首次租金中抵冲，前八年年租金为68万元（第一年免租金），后六年年租金98万元，最后六年年租金为128万元，租金每半年支付一次，每次提前一个月付清，先付后用；4.违约责任上，合同有效期内双方权利义务平等，若无人力不可抗拒的因素，任何一方不得无故终止合同，否则构成违约；5.租赁到期后，乙方在同等条件下享有优先的续租权；等等。此后，张建民、朱小敏将案涉房屋交付给了姜卫庆，姜卫庆将案涉房屋用于经营江苏京杭国际大酒店有限公司。另查明，案涉房屋登记在丹阳市第二服装厂名下。因姜卫庆拖欠租金，张建民、朱小敏曾三次诉至一审法院，案号分别为（2016）苏1181民初4589号、（2017）苏1181民初6682号、（2018）苏1181民初5603号，三案均在双方达成调解协议后结案，但姜卫庆至今未能偿清2018年12月31日之前的租金。一审法院认为，张建民、朱小敏与姜卫庆签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按协议履行各自的义务。现姜卫庆未能按合同给付租金，且已第四次因拖欠租金被诉至一审法院，其多次迟延履行主要债务，导致张建民、朱小敏签订合同收取租金的目的不能实现，故张建民、朱小敏要求解除与姜卫庆之间签订的房屋租赁合同，一审法院予以支持。姜卫庆将案涉房屋用于经营江苏京杭国际大酒店有限公司，故姜卫庆和江苏京杭国际大酒店有限公司均应负责向张建民、朱小敏返还案涉房屋。朱小敏作为案涉租赁合同一方当事人，依法享有原告主体资格。姜卫庆提出应当对租赁后增加的建筑物以及装潢等一并处理，但经一审法院释明其未提起反诉，且根据姜卫庆的陈述其已将酒店转包给他人，故一审法院在本案中不予处理，姜卫庆可另行主张权利。一审法院判决：一、张建民、朱小敏与姜卫庆于2011年7月16日签订的《房屋租赁合同》解除；二、姜卫庆、江苏京杭国际大酒店有限公司于判决生效之日起一个月内向张建民、朱小敏返还租赁的房屋。本院二审期间，上诉人提供新的证据：1.反映承租前和承租后租赁房屋现状的照片18张，证明上诉人承租后对租赁房屋进行了扩建、改建和继续建设，并投入巨资进行装修。2.平面图12张，包括竣工平面图和承租改建前平面图，证明该房屋原为烂尾楼，无法正常使用，上诉人为使用该房屋，新建房屋约3000平方米，对原烂尾楼进行了重新建设、加固和装修，总数额达8320万左右。3.丹阳市云阳街道办事处文件一份，时间为2013年3月14日，证明被上诉人出租的房屋在1997年时就已经成了烂尾楼，我方于2012年将大楼改建、扩建、装修成四星级国际大酒店，同时，我方在进行改扩建的时候，也履行了正常报批手续。4.协议书一份、承包经营协议书两份，证明上诉人将酒店经营项目部分分包给洪爱琴、符志俊、杨所云经营，并约定将承包金直接支付给被上诉人作为租金，三份协议书中直接支付给被上诉人的总金额超过了上诉人应当支付给被上诉人的租金。5.中国建设银行个人账户支出明细，时间是2018年12月24日，证明洪爱琴已经按照协议的约定支付给被上诉人租金17万元，被上诉人也予以接收。被上诉人质证认为，证据一、二、三与本案没有关联性，即便上诉人对租赁房屋进行装修等，并不能构成其拖欠租金的合法理由，本案系因上诉人拖欠租金而导致的解除合同纠纷。证据四的三份协议书本质上为转租合同，上诉人将涉案租赁物分成三个部分租赁给他人，并未得到被上诉人同意，应为无效合同。证据五，对真实性无异议，但并非是洪爱琴履行协议书义务，而是根据丹阳市人民法院（2018）苏1181民初5603号调解书由上诉人支付的17万元租金，被上诉人只认可是收取的调解书的租金。且根据洪爱琴和上诉人的协议书，洪爱琴给付承包费的时间是2019年12月份，时间上不符合。本院认为，本案系被上诉人起诉上诉人要求解除租赁合同，返还房屋的租赁合同纠纷，证据一、二、三和四与本案被上诉人一审的诉讼请求不具有关联性。鉴于被上诉人认可证据五的真实性，本院对该证据真实性予以确认。被上诉人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是张建民、朱小敏行使解除权是否符合法律规定。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现，姜卫庆未能按租赁合同约定按时足额支付租金，且已第四次因拖欠租金被起诉至一审法院，其多次迟延支付租金的行为，严重违反契约精神和诚实信用原则，致使张建民、朱小敏收取租金的合同目的不能实现，因此张建民、朱小敏行使解除权完全符合法律规定的出租人行使解除权的要件。至于姜卫庆陈述的物权混合、解除租赁合同损害姜卫庆合法利益的抗辩理由，因姜卫庆未在一审时提起反诉，本院不予采纳，姜卫庆可另案主张。故一审法院支持张建民、朱小敏要求解除房屋租赁合同，返还房屋的诉请，符合事实和法律规定，本院予以维持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人姜卫庆、江苏京杭国际大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二〇年四月三十日书记员 周旻晶