四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4343号 原告（反诉被告）：成都兰纳美容有限公司，住所地成都市天府新区。 法定代表人：赵娟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王星亮，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周德武，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李尚英，女，1963年7月24日出生，汉族，住成都市天府新区。 被告（反诉原告）：邹志强，男，1963年4月21日出生，汉族，住成都市天府新区。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：雷波，四川衡平律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都兰纳美容有限公司（以下简称兰纳公司）与被告（反诉原告）李尚英、邹志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兰纳公司的委托诉讼代理人王星亮，被告（反诉原告）李尚英、邹志强的共同委托诉讼代理人雷波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰纳公司向本院提出诉讼请求：1.判令李尚英、邹志强共同向兰纳公司赔偿因其出租房屋自身排水问题导致木地板、墙纸、经营设备等被水淹没造成的直接财产损失44万元以及停业损失66万元；2.判令李尚英、邹志强共同向兰纳公司赔偿因房屋漏水产生的维修费用5800元以及停业损失36000元；3.判令李尚英、邹志强减免兰纳公司租金274777元；4.判令租赁房屋自2019年6月起至租赁期满之日的租金按照周边市场价格情况予以调低；5.案件受理费由李尚英、邹志强承担。兰纳公司当庭撤回其第一项诉讼请求。事实和理由：2016年8月24日，兰纳公司与李尚英、邹志强、第三方成都戛纳假日酒店管理有限责任公司签订《转租协议》，约定李尚英、邹志强将位于成都市的房屋出租给兰纳公司使用，具体租赁事宜适用李尚英、邹志强与第三方成都戛纳假日酒店管理有限责任公司原签订的《租赁合同》。2018年5月12日至7月12日期间发生三次暴雨，因租赁房屋地势低导致水从停车场和店门口直接涌入租赁房屋，而租赁房屋屋内排水系统存在缺陷又导致涌入屋内的水无法及时排出，水越积越多，将兰纳公司经营的理发店和兰纳美容场所一楼的7间浴足房木地板、墙纸全部泡坏，兰纳公司一楼配电箱、监控主机、电梯基坑、太空9迪检测仪、14张按摩沙发被淹等，造成兰纳公司直接财产损失44万元及理发店停业1个半月和兰纳美容所一楼停业4个月的经营损失。此外，租赁房屋三楼Ｖ25和ＶＶ3房屋从2016年至今一直漏水，兰纳公司多次找李尚英、邹志强，但未得到最终解决，兰纳公司只得停业自行维修整改，产生维修费用5800元及该房屋停业1个月的经营损失。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，李尚英、邹志强向兰纳公司提供的租赁房屋自身存在问题导致兰纳公司经营装饰装修及设施设备被污水淹造成的各项损失，应当由出租方承担，因邹志强与李尚英系夫妻，该房屋系其婚内共有财产，故二人应当对此承担连带赔偿责任。双方的《租赁合同》约定2017年1月1日至租赁到期日，租金每年按8%递增，但《补充协议租金支付安排表》数据却错误，递增不止8%，故请求依据情势变更原则将租赁房屋租金适当调低。就此纠纷，兰纳公司多次联系李尚英、邹志强协商解决，但协商无果。故诉至法院，望判如所请。 李尚英、邹志强辩称，1.兰纳公司主张的第一项诉讼请求并非事实，2018年5月中旬至2018年7月共发生三次暴雨，这三次暴雨是成都乃至全省历史上罕见的暴雨，案涉房屋被暴雨淹没系不可抗力，兰纳公司由此产生的损失与李尚英、邹志强无关；2.兰纳公司因未交纳物管费，也未及时向物管部门及李尚英、邹志强告知房屋漏水，在兰纳公司起诉后，李尚英才得知房屋漏水，同时请求物管公司进行处理，所以兰纳公司产生的损失与其不交物管费有关，同时也因未及时通报物管部门或李尚英、邹志强有关，故其第二项诉讼请求不能成立；3.第三项诉讼请求无任何法律依据及合同依据；4.第四项诉讼请求系兰纳公司希望将租金降到11万，不符合双方于2016年8月24日签订的《补充协议租金支付安排表》的相关约定，李尚英、邹志强并不同意兰纳公司关于调减租金的要求，《补充协议租金支付安排表》系双方真实意思表示，请求法院调减租金不应当得到支持；5.邹志强并非本案的适格被告，出租房屋的人系李尚英，租赁合同系李尚英与兰纳公司签订，兰纳公司请求邹志强共同支付或连带支付，均系于法无据；6.应当由兰纳公司承担本案案件受理费。 李尚英、邹志强向本院提出反诉请求：1.判令兰纳公司向李尚英、邹志强支付从2017年12月1日至2019年9月1日累计拖欠各季度房租729250元、各季度逾期支付违约金合计697892元（违约金自2017年12月1日暂计至2019年9月26日，后续违约金支付持续计算至兰纳公司所欠房租支付完成之日）、2018年第一季度因优惠少付的60000元；2.兰纳公司承担本案案件受理费。事实和理由：李尚英、邹志强、兰纳公司及第三方成都戛纳假日酒店管理有限责任公司于2016年8月24日签订《转租协议》及《补充协议租金支付安排表》，约定兰纳公司将其拥有的位于成都市房屋租赁给兰纳公司使用，租赁期届满于2025年6月30日。《补充协议租金支付安排表》对兰纳公司每季度应付租金金额及时间作出约定，但从2017年12月1日起，兰纳公司未按约定及时、足额支付应付租金至今，李尚英、邹志强多次要求兰纳公司依约履行支付义务，兰纳公司均置若罔闻。故诉至法院，望判如所请。 兰纳公司反诉辩称，1.兰纳公司于2019年3月29日前均是足额向李尚英、邹志强支付租金，2019年3月29日后，兰纳公司多次找李尚英、邹志强协商房屋被淹以及主张相应的损失，但李尚英、邹志强一直拒不解决，故兰纳公司未足额支付房屋租金，截至2019年9月4日，仅欠105,144元，该欠付租金的行为是基于李尚英、邹志强违反合同以及相关法律关于修缮义务的规定，导致兰纳公司受到巨大损失，才拒绝支付，而非兰纳公司恶意违反约定拖欠租金；2.在2018年3月27日到2019年1月16日，共有12万元的租金是经双方协商一致后以兰纳公司消费卡的形式进行的租金支付，即给李尚英、邹志强充了12万元的消费卡，该部分不属于兰纳公司欠付租金的部分；3.《补充协议租金支付安排表》记载的内容存在一定的笔误，根据双方合同的约定，房屋租金是每年按照8%的递增进行的上涨，不符合双方对租金上涨的约定及相应的交易习惯，兰纳公司认为应当按照每年度结束后再上涨下一年度的租金，并非该年度租期内租金应当是一致的；4.李尚英、邹志强所称转租协议第二条，优惠的6万元有截止期间点，只要前期交付了租金，就会优惠，所以后续的租金支付情况对该6万元的优惠不造成影响。 本院经审理认定事实如下：2011年12月17日，李尚英（甲方）与成都戛纳假日酒店管理有限公司（乙方，以下简称戛纳酒店公司）签订《租赁合同》，约定甲方将其单独所有的位于府河旁的成都市建筑面积共2969.14平方米的房屋出租给乙方，用于酒店娱乐配套经营，租期自2012年1月1日起至2022年6月29日止。未按约支付租金的，每逾期一天按应付租金金额的千分之三支付违约金。 2013年10月11日，李尚英与戛纳酒店公司签订《关于对“2011年12月17日”的补充约定》，约定房屋用途由酒店娱乐配套经营改为洗脚房，租期从2013年6月30日起至2023年6月30日止。 2016年8月24日，李尚英（甲方）、戛纳酒店公司（乙方）与兰纳公司（丙方）签订《转租协议》，约定：1.甲方同意乙方将案涉房屋（原址为成都市华阳街道滨河路二段368号戛纳湾畔2栋，地址变更为成都市）转租给丙方；2.丙方同意并遵守甲乙双方于2011年12月17日签订的房屋租赁合同中的所有条款，租金从2016年9月1日开始由丙方支付直至期满，甲方同意丙方将原租赁合同期限延长至2025年6月30日；3.签订合同之日，甲方收取丙方履约保证金20万元。邹婧在前述《转租协议》甲方处签名并捺印，兰纳公司在《转租协议》上丙方处加盖公章并由兰纳公司员工赵华静签名。同日，李尚英又与兰纳公司签订了《补充协议租金支付安排表》，变更了《转租协议》中对租金的约定。《补充协议租金支付安排表》载明：1.2018年1月1日至2018年3月31日季度租金为386403元，并在该栏备注“每月少2万，此季度少支付6万，应支付326403元”；2.2018年4月1日至2018年6月30日的季度租金为396707元；3.2018年7月1日至2019年3月31日共三个季度的租金，每个季度租金为417316元；4.2019年4月1日至2019年6月30日的季度租金为428443元；5.2019年7月1日至2020年3月31日共三个季度的租金，每个季度租金为450701元；6.每一季度租金均应在上一季度最后一个月的第一天支付。邹婧与赵华静在该《补充协议租金支付安排表》尾部的甲、丙方分别签名、捺印。 合同签订后，李尚英将案涉房屋交付给兰纳公司，兰纳公司在案涉房屋中开设美容院，并按约支付了2017年12月31日前的租金。 2018年，邹志强成为兰纳公司开设美容院的会员，并建立了《兰纳SPA会员健康管理档案》。在前述档案的“个人基本信息”一栏，载明“姓名：邹总（房东）”、“媒体：抵扣房租12万（2018年4月-19年3月）”，该档案内有《消费明细确认表》载明“2018.1.9120,000元VIP赠送卡截止至2018年12月1日未用完取消”。《消费明细确认表》还载明，从2018年1月到2019年8月，邹志强及其朋友在该美容院有数十次消费，每一次消费均记载了项目名称、项目金额、卡内余额，邹志强及其朋友在每一次的顾客签字栏中签名予以认可。根据《消费明细确认表》的记载，邹志强最后一次签字确认消费后，卡上余额还有38,206元。 自2018年第一季度开始至2019年第四季度，兰纳公司未按照双方签署的《补充协议租金支付安排表》关于租金支付时间及金额进行支付，且自2018年9月，兰纳公司自行将支付方式由按季度支付变更为按月支付，且每月支付的金额、时间不一致。从2018年1月至2019年9月4日，兰纳公司总计支付租金2,575,653元、欠付租金729,250元。 2018年7月上、中旬，成都气象灾害天气频发，暴雨引起府河河水泛滥，河水漫过河堤，涌入兰纳公司在案涉房屋中开设美容院的一楼，浸泡了美容院一楼的家具并损毁了装修等。随后，兰纳公司停业并重新装修，兰纳公司就房租问题持续与李尚英、邹志强沟通，但双方未能达成一致意见。 另查明，李尚英与邹志强系夫妻，邹婧系二人之女。 兰纳公司当庭陈述，经兰纳公司与邹志强协商，邹志强承诺以在兰纳公司消费12万元抵扣兰纳公司2018年-2019年的房租，故办理了会员卡；除了因大雨引起的河水泛滥给其造成的损失外，美容院还存在房屋漏水的情况，也给其造成了损失。李尚英、邹志强当庭陈述，邹志强认可在《消费明细确认表》上系其本人与其朋友的签名，但其并未承诺过用消费抵扣房租；其并未收到过兰纳公司有关房屋漏水、要求维修的消息。 证明前述事实的证据有《租赁合同》《关于对“2011年12月17日”的补充约定》《转租协议》《补充协议租金支付安排表》《兰纳SPA会员健康管理档案》《消费明细确认表》、房屋产权证、支付凭证、美容院被水淹的视频及照片，以及当事人的当庭陈述等，本院予以确认并在案佐证。 本院认为，兰纳公司与李尚英签订的《转租协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。《补充协议租金支付安排表》系合同双方于《转租协议》同一天所签订，视为对《转租协议》中租金计算方式、支付方式的变更，对双方当事人亦有法律效力。对本案争议焦点分述如下： 针对合同相对方。兰纳公司主张其所签订《转租协议》的另一方当事人系李尚英与邹志强，但李尚英与邹志强对此不予认可。本院认为，房屋产权证载明案涉房屋系李尚英单独所有，且《转租协议》系李尚英与兰纳公司签订，邹志强与李尚英系夫妻关系，故邹志强即使处理了部分案涉租房相关事宜，也并不能证明邹志强系《转租协议》的一方当事人。故《转租协议》的合同相对方系兰纳公司与李尚英，兰纳公司要求邹志强承担责任的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 针对房屋漏水产生的维修费用及停业损失。本案中，兰纳公司提供的照片、装饰装修付款凭证以及收据等可以证明兰纳公司对案涉房屋的装修投入及案涉房屋因暴雨产生了漏水等情况，但不能证明房屋漏水与房屋存在质量问题之间具有因果关系，也不能证明因房屋漏水产生的维修费用具体金额、其因房屋漏水造成停业以及停业损失的数额。因此，本院对于兰纳公司要求由李尚英支付房屋漏水产生的维修费用及停业损失的诉讼请求不予支持。 针对租金调减。首先，案涉《转租协议》对双方当事人均有约束力，若兰纳公司要求调低租金，应当与李尚英进行协商。本案中，李尚英并不认可兰纳公司关于调低租金的要求，兰纳公司要求法院调低租金的依据并不充分，本院不予认可。其次，众所周知，2018年汛期，成都降水量较往年偏多，同年7月，成都遭遇了持续强降雨，导致成都多地被淹，府河水漫上路面。故导致兰纳公司开设的美容院淹水的原因系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本院中，兰纳公司开设的美容院确因暴雨被淹，需要重新装修并影响了整体经营，综合考虑装修时间、停业情况等，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，结合公平原则，本院认可兰纳公司关于减免租金的要求，但认为减免租金的范围以2018年7月为限，即139,105.33元（417,316元/季度÷3月）。 针对欠付租金。本院认为，首先，根据双方提交的证据，兰纳公司在2017年12月1日至2019年9月4日总计支付租金2,575,653元、欠付租金729,250元。其次，兰纳公司当庭出示的《兰纳SPA会员健康管理档案》及《消费明细确认表》上明确载明了邹志强同意使用12万元会员充值的方式抵扣2018年至2019年的12万元房租。虽李尚英、邹志强对此不予认可，但兰纳公司出示的证据符合民事诉讼证据优势的原则，李尚英、邹志强亦未提供相反的证据予以否定，故本院对兰纳公司关于李尚英、邹志强用会员充值方式抵扣2018年至2019年房租的主张予以认可。但从《消费明细确认表》可以看出，12万元的金额尚有余额38,206元，故本院认可抵扣房租的金额为81,794元。最后，李尚英、邹志强主张《消费明细确认表》中在2018年1月1日至2018年3月31日一栏的备注“每月少2万，此季度少支付6万，应支付326,403元”系指在兰纳公司按约足额缴纳房租时，给予租金6万元优惠，但李尚英、邹志强并未提供相应证据证明前述主张，故应由其自行承担举证不利的法律后果，对于其要求兰纳公司支付2018年第一季度因优惠少付的租金60,000元的主张，本院不予支持。综上，兰纳公司欠付的租金为508,350.67元（729,250元-139105.33元-81,794元）。 针对违约金。本院认为，首先，双方虽约定的欠付租金的违约金按应付租金的每日千分之三支付，且李尚英、邹志强主张欠付租金的违约金按欠付租金的每日千分之三支付，但前述约定及主张违反了法律、行政法规的强制性规定，本院不予支持。综合兰纳公司逾期的原因、逾期的金额以及双方的合同现在仍在继续履行等情况，本院将违约金的计算标准调整为按每日万分之六计算至实际付清之日。本案中，兰纳公司与李尚英约定为按季度支付，兰纳公司自行将其变更为按月支付，且每月支付的时间、金额并不一致，为便于计算，将欠付总金额划入2018年至2019年9月七个季度，以欠付金额的季度平均数为基数，从2017年10月起每季度最后一个月的第2日起，按每日万分之六计算至实际付清之日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李尚英减免原告（反诉被告）成都兰纳美容有限公司2018年7月的房屋租金139,105.33元； 二、原告（反诉被告）成都兰纳美容有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）李尚英支付2017年12月1日至2019年9月1日欠付的租金508,350.67元； 三、原告（反诉被告）成都兰纳美容有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）李尚英支付欠付租金的违约金，违约金的计算方式为：以72,621.52元为基数，从2017年10月起每季度最后一个月的第2日起，按每日万分之六计算至实际付清之日； 四、驳回原告（反诉被告）成都兰纳美容有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李尚英、邹志强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8775元、反诉案件受理费9091元，由原告（反诉被告）成都兰纳美容有限公司负担12,989元，由被告（反诉原告）李尚英负担4877元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓双双 二〇二〇年四月二十七日 书记员  罗 文