河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初1637号原告：王志军，男，1990年5月29日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：魏雷明，河南格东律师事务所律师。委托代理人：方茂霖，河南格东律师事务所实习律师。被告：姚丽娜，女，1981年4月14日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：张麒，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托代理人：秦芳芳，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原告王志军诉被告姚丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志军及其委托代理人魏雷明、方茂霖（实习），被告姚丽娜及其委托代理人张麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志军向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告剩余租金91666元，装修剩余价值22000元，共计113666元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月19日原被告签订商铺租赁合同，双方约定被告将位于郑东新区龙子湖办事处薛夏南街59-23商铺（商铺面积为65平方）租给原告使用，原告在对商铺装修期间经测量室内实际面积为49.0518平方，公摊面积4.46445平方，共计53.51625平方。原告多次与被告交涉未果，故诉至法院。被告姚丽娜辩称，1、涉案商铺租赁合同尚在合法有效履行期间，既不存在合同约定解除情形，同时结合原告租赁房屋后对方进行了装修并正常经营的客观情况，其承租房屋用以对外经营的合同目的是能够实现的，因此本案也不存在合同法定解除的条件，在此情况下原告要求答辩人返还剩余全部租金没有法律依据。2、答辩人系如约交付房屋，不存在任何违约行为。原告是在实地查看过答辩人分租商铺的实际情况后，结合总的建筑面积125平方米及中间隔断的具体情况，才确定的其承租部分的建筑面积约为65平方米。从涉案标的物的特殊情况并结合合同的表述来看，原告承租前是认可其承租商铺的面积只是大概数，存在一定的不确定性和弹性，否则其不会进一步装修并对外营业。由此可见，涉案商铺是当事人双方认可的特定房屋，同时合同约定的租金标准也是在此情况下确定的以年为单位的固定数额。结合合同法及《北京高院审理房屋租赁合同若干疑难问题的解答》中第8条中明确的裁判规则：“租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付特定房屋，承租人在合同期限内未提出异议，其又以合同约定的面积与实际面积不符为由拒付，减付租金的，不予支持”。3、套内面积加上公摊面积才构成建筑面积，本案中结合姚桥社区在将涉案房屋对外出租时给出的房屋建筑面积，以及周边同户型商铺承租人装修测量的实际情况，涉案临街商铺的公摊面积是大于20％的，因此答辩人从门面房中间的位置做隔断并交付房屋，是足以达到合同约定的建筑面积约65平方米的标准的。4、原告要求我方承担其装修剩余价值的诉求于法无据。原告在诉状中自认其在装修期间就已经测量到面积不足65平方米，其依然进行装修并对外经营，答辩人对此不存在任何过错。且如前所述，涉案租赁合同尚在履行期间，答辩人如约交付房屋，原告要求我方承担装修剩余价值既没有事实基础，也没有法律依据。综上，从公平及维护合同稳定的角度出发，对于原告在经营不善后意图通过诉讼达到恶意毁约退租的行为不应得到支持，请贵院查明事实后作出客观公正的判决。经审理查明，2019年9月19日，原告王志军（作为乙方、承租方）与被告姚丽娜（作为甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，载明：乙方自愿租用甲方位于郑东新区龙子湖办事处薛夏南街59-23的商铺作为商业用途使用，建筑面积约65平方米。租用的期限为一年，租期从2019年10月1日至2020年10月止。租金为每年共计10万元整。乙方应如期交纳租金。本合同双方应自觉遵守，如有违约，违约方应承担相应的违约责任。庭审中，原告称，原告通过转账方式支付给被告69000元，剩余租金31000元通过现金支付。被告称，10万元确实收到，有转账有现金。2019年9月21日，原告王志军与案外人裴树平签订《工程施工合同》，载明：工程名称早餐店，工程地点郑东新区龙子湖办事处薛夏南街59-23，墙体四面贴墙砖、中间隔断双层木板等，工期20天，装修费用共计24170元（含工费、材料费）。庭审中原告称，2019年9月17日，双方签订商铺租赁合同，约定原告租用被告涉案房屋，租期一年，租金10万元，面积65平方，在原告装修完毕后，陆续采购机器设备，进行早餐店营业时，发现商铺并没有65平方。且同时在原告跟装修公司进行装修费用结算时，发现商铺面积实际只有49.051平方，远没有65平方，因商铺面积过小，使原告无法进行扩大经营，导致原告无法实现签订合同时的目的，故原被告签订的合同应当解除。原被告在11月10日前协商解除合同，但被告不同意。同时称，房屋钥匙在2019年11月10日已经交付给被告。被告称，涉案商铺是从大约中间的位置打的隔断，我方找装修公司测量了被告方室内面积只有47.5平方米（实用面积），根据我方及周边同户型商铺在装修测量的室内实际面积，涉案商铺的公摊是大于20％的。同时称，11月9日左右，原告开业装修经营之后，找被告协商说生意不好，还累，想将房子退给被告，被告没有同意。第二天打电话说平方数不够，被告的房子是125平，中间隔断，一半是原告使用，一半是被告使用，11月10日左右原告将钥匙扔到被告用的那一半柜台上，然后就走了，被告当时在场，在里面干活，被告看见原告扔了，但被告不同意。另查明，2019年11月24日，郑州市郑东新区龙子湖街道办事处姚桥社区居民委员会出具《情况说明》，载明：兹证明姚桥社区南院大门口东侧门面房（薛夏南街59-23）系姚桥社区居民委员会集体所有，分给第八居民组全体居民，租金用于福利分红。面积按照当时楼上所对应居民住宅的分房面积125平方（建筑面积）计租金。以上事实有原告商铺租赁合同一份，转账记录复印件一份，工程施工合同一份、装修清单五份、房屋测量面积一份、收据一份，证人证言一份，录音光盘一份，视频光盘一份。被告提交的商铺租赁合同，姚桥社区居民委员会《情况说明》，郑州森之港有限公司出具的面积测绘图，原告使用商铺对外用于餐饮经营时售卖的一元卡，涉案商铺周边租户证明一份，2020年4月21日拍摄的涉案商铺照片，涉案商铺周边商户出具的证明，及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告王志军与被告姚丽娜签订《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。商铺租赁合同约定，建筑面积约65平方米。原告在起诉状中称，原告在对商铺装修期间测量室内实用面积为49.0518平方，公摊面积4.46445平方。被告称，被告找装修公司测量了被告方室内面积只有47.5平方米（实用面积），根据被告及周边同户型商铺在装修测量的室内实际面积，涉案商铺的公摊是大于20％的。依据原被告向本院所举证据本院无法确认涉案房屋的建筑面积。故原告称，因商铺面积过小，使原告无法进行扩大经营，导致原告无法实现签订合同时的目的，本院不予采信。原告称，房屋钥匙在2019年11月10日已经交付给被告。被告称，11月10日左右原告将钥匙扔到被告用的那一半柜台上，然后就走了，被告当时在场，在里面干活，被告看见原告扔了，但被告不同意。本院认为，系原告以自己的行为表明不再履行合同，涉案合同已于2019年11月10日解除，原告系违约方，应当承担违约责任。原告诉请判令被告支付装修剩余价值22000元，本院不予支持。原告诉请判令被告返还原告剩余租金91666元《商铺租赁合同》约定租期从2019年10月1日至2020年10月止。原告向被告缴纳了一年租金10万元，扣除2019年10月1日至2019年11月10日（共计41天）的租金11233元，剩余租金88767元，因原告系违约方，本院酌定扣除1.5万元赔偿被告损失，故被告尚应向原告退还租金73767元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告姚丽娜于本判决生效之日起十日内返还原告王志军租金73767元；二、驳回原告王志军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1287元（已减半收取），由原告王志军负担465元，被告姚丽娜负担822元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员 彭磊二〇二〇年四月二十六日书记员代 晓辉