福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终1185号 上诉人（原审原告）：詹国标，男，汉族，1970年4月13日出生，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：彭艳红、潘岳峰，福建通久律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：潘孝贞，男，汉族，1970年11月06日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郭晓锋、陈珑，福建闽鹭律师事务所律师。 上诉人詹国标因与上诉人潘孝贞房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初8606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人詹国标的上诉请求：1.请求撤销原审判决第二、三项，依法改判被上诉人潘孝贞赔偿房屋空置费10万元，并由被上诉人承担一审的鉴定费用26995元。事实和理由：1.一审判决认定因潘孝贞的不当使用租赁房屋的违约行为，导致房屋空置的经济损失，酌定维修时间为一个月，经济损失为2万元。该项酌定不合理，也不符合本案案情和现实社会行情。本案从被上诉人退租后，经过审理、鉴定，长达近一年时间，案涉房屋的确是待鉴定、待维修、闲置、未有租金进项的状况，上诉人存在20多万元的租金损失。至少应当判令被上诉人承担5个月的租金损失即10万元较为合理。2.关于鉴定费的承担问题，本案共产生29000元的鉴定费用，第一项是鉴定房屋受损情况，得出的结论是被上诉人违反妥善使用租赁物的合同义务，存在违约行为；第二项是维修费用的鉴定，一审已经认定承租人存在违约行为，则需承担部分鉴定费用，按照一审认定的责任，被上诉人应当承担鉴定费用26995元。 被上诉人潘孝贞辩称，1.关于空置费，该费用不是租赁物品存在损耗所产生的必然损失。讼争房屋的客观状态在交付给詹国标的时候是符合继续出租的条件的。本案也没有证据证明詹国标在占有房屋之后要将讼争房屋出租给第三方，一审判决把讼争房屋的后续功能定位为出租，且要求潘孝贞恢复适租状态，属于逻辑错误。并且在一审中詹国标也有明确，收回讼争房屋后不是用于出租，而是要给儿子当婚房使用，所以不存在产生房屋空置费问题。2.关于鉴定费，本案两次鉴定均没有建立在查明案涉房屋实际装修时间的基础上，并且是以詹国标实际占有房屋达7个月时的房屋状态为基础来鉴定的，两项鉴定结论均无法直接证明潘孝贞承租期间房屋的状态，以及潘孝贞是否有不当使用房屋的行为，该两项鉴定费用，不应由潘孝贞承担。詹国标在原审主张房屋损失是30多万元，而最终的鉴定结果与其主张损失差距在25万元以上，其应当承担因主张不当而产生的鉴定费用。 上诉人潘孝贞的上诉请求：请求依法撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人詹国标的全部诉讼请求并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决存在多项事实认定错误、遗漏，进而导致判决错误。1.租期届满后，詹国标只对厨房灶台和厨柜拉栏的维修义务有异议，并且已经自行承诺对房屋的维修义务。詹国标在原审中提交的证据显示，其在2019年2月12日只对潘孝贞提出两项要求：一是将主卧室隔断柜和坏冰箱搬走；二是把厨房灶台和厨柜拉栏整修到能使用就行，实质上涉及维修争议的只有厨房灶台和厨柜拉栏。而且，詹国标还在短信中确认“其他房间地板、墙壁等就算了，我自己叫人修”，明确豁免或确认潘孝贞无责，并且承诺自行承担维修义务。但是，原审判决未查明、确认该项事实，将不属于本案争议范畴的内容判决由潘孝贞承担。2.原审判决对讼争房屋的装修时间认定遗漏。讼争房屋的实际装修时间是在2005年7月，而非詹国标单方主张、《鉴定意见书》错误记载的2011年4月。因该项事实涉及到相应装修折旧的评估和修复费用的确定，在原审判决未予以正确查明的情况下，将导致判决结果错误。3.原审判决对讼争房屋的交还事实认定错误,并且詹国标知悉房屋交还情况。潘孝贞在2018年12月搬离讼争房屋、将房屋交还詹国标，詹国标至少从2019年1月1日起就已经重新占有、控制讼争房屋。所以，在进行讼争房屋鉴定之前，讼争房屋已经由詹国标占有、使用7个月以上，相应损耗情况与詹国标之间具有直接关联性，并且无法排除7个月以内产生新的使用、损耗甚至是破坏事实。因此，基于前述须正确认定、查明的事实，讼争房屋的损耗应由詹国标自行承担相应不利后果。4.原审法院对司法鉴定机构委托内容的描述错误，进而导致证据采纳、事实认定错误。原审法院委托鉴定的内容分别描述为“讼争房屋在潘孝贞承租期间受损情况”、“讼争房屋在潘孝贞承租期间受损的修复费用”，但是，讼争房屋在鉴定时的客观状态应当是“讼争房屋在潘孝贞承租期间”加上“讼争房屋在詹国标占有期间（即2019年1月1日之后）”所形成的状态。所以，相应鉴定结论最终呈现的结果实际上是“潘孝贞——詹国标”先后占有房屋后该房屋的客观状态，而不是潘孝贞承租行为单方导致的状态。原审法院误将鉴定机构对房屋现状进行鉴定而出具的鉴定意见作为潘孝贞承租期间房屋受损情况的主要证据，从而认定潘孝贞应对房屋受损承担相应使用不当的赔偿责任，属于事实认定错误。5.鉴定结论对讼争房屋损坏的描述包括产品质量缺陷和老化的可能，但原审判决将相应损坏全部归咎于潘孝贞。二、潘孝贞的承租活动与鉴定时讼争房屋的损耗情况之间不具有直接因果关系，詹国标向潘孝贞主张权利缺乏请求权基础和合同依据。三、原审判决支持房屋空置损失缺乏事实和法律依据，潘孝贞不应承担房屋空置损失。 被上诉人詹国标答辩称，1、原审法院认定事实正确，也没有遗漏，两份鉴定书也是在双方当事人以及法院的组织下进行的，这两份鉴定书没有被认定无效、也没有提起重新鉴定，一审法院根据这两份鉴定作出的判决也应当是合法有效的。2、对于房屋空置损失，法官可以根据厦门房屋租赁市场的行情进行自由裁量的，但一审法官自由裁量一个月的空置费偏少。 詹国标向原审法院提出的诉讼请求：1、请求依法判决潘孝贞向其赔偿因房屋毁损所造成的损失25万元；2、请求判令潘孝贞支付自2019年1月起因房屋毁损无法出租所造成的租金损失（截止起诉时租金损失为：20000元/月×3个月=60000元）；3、本案诉讼费由潘孝贞承担。事实和理由：其系厦门市思明区湖滨东路297号2505和2506室的房产所有权人。该二套房产原告于2011年4月份装修完毕，当时装修费用花费近40万元。2011年7月其委托妹妹詹秋金将上述两套房产出租给潘孝贞作商业使用。当时合同约定每月租金是2万元，租期为二年。2013年8月租期届满后，经双方协商同意，按原租金继续由潘孝贞承租。2018年11月，潘孝贞告知其自2019年起不再承租。并于2018年12月份在双方未办理交房手续的情况下从案涉出租房搬离。后去收房时才发现房屋毁损极其严重，已经无法再入住或者出租。因潘孝贞未将房子恢复原状或者赔偿其损失，遂起讼争。 原审判决查明，詹国标系厦门市思明区湖滨东路297号2505室、2506室房屋（以下简称讼争房屋）的所有权人。 2011年7月，詹国标将讼争房屋出租给潘孝贞使用，双方约定每月租金20000元，租赁期限2年。 2013年8月，租赁期限届满，双方协商同意潘孝贞按原租金标准继续承租讼争房屋，直至潘孝贞无意续租。 2018年11月，潘孝贞告知詹国标自2019年起不再承租讼争房屋。同年12月，潘孝贞搬离案涉房屋，双方未进行房屋交接。 2019年2月，詹国标发现房屋受损，要求潘孝贞赔偿。双方协商未果，詹国标遂提起诉讼。 案件审理中，原审法院委托厦门欣途工程技术有限公司（下称欣途公司）对讼争房屋在潘孝贞承租期间受损情况进行鉴定。2019年7月31日，欣途公司作出厦欣途[2019]评鉴（工质）字第14号鉴定意见书，鉴定结论为：1、讼争房屋未发现涉及建筑结构安全方面的缺陷；2、室内装修及家具存在正常使用过程中出现的老化、破损；3、室内装修存在使用方人为改造造成的损坏；4、室内装修及家具存在使用方日常维护、管理不到位造成的损坏（详细受损情况及损因见附件1）。詹国标为该鉴定支出鉴定费15000元。 基于上述鉴定报告，原审法院另行委托厦门中达利工程管理有限公司（下称中达利公司）对讼争房屋在潘孝贞承租期间受损的修复费用进行鉴定。2019年10月11日，中达利公司作出[2019]价鉴（工程）字第43号鉴定意见书，鉴定结论为：讼争房屋在潘孝贞承租期间受损的修复费用分为以下三种类型：1.使用者对家具或者装修管理不善和后期改造装修造成破损的修复费用29541.23元；2、使用者日常使用过程中造成的损坏（不排除产品质量存在缺陷、产品老化或使用者使用不当造成的原因）11081元；3、装修、家具建材老化的装修费用6778.74元。詹国标为该鉴定支出鉴定费14000元。 原审法院认为，詹国标与潘孝贞之间的房屋租赁合同真实合法有效，双方均应依约全面履行。现场照片等在案证据以及鉴定意见书内容证明，潘孝贞承租讼争房屋期间存在对家具或装修管理不善、使用不当、破坏性改造装修等未按照通常合理的方法或者租赁物的性质进行使用的行为，致使讼争房屋及其家具、装修受损。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，潘孝贞应当就不当使用造成的租赁物损害承担赔偿责任。原审法院委托中达利公司作出的[2019]价鉴（工程）字第43号鉴定意见书将讼争房屋受损分为三种类型，其中第一种、第二种受损属潘孝贞使用不当造成，潘孝贞应当参照鉴定意见就此赔偿詹国标40622.23元。第三种受损属房屋及其家具、装修自然老化原因所致，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，潘孝贞无须就此赔偿。 为使讼争房屋恢复适租状态，需对讼争房屋及其家具、装修不当使用致损部位进行维修，潘孝贞应向詹国标赔偿维修所需耗费的必要时间内的房屋空置损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据上述法律规定，詹国标负有减损义务，应当及时采取适当措施防止损失扩大，其不得就对讼争房屋恢复适租状态所需耗费的必要时间之外的房屋空置损失要求赔偿。参考鉴定报告载明的受损情况及修复清单，本院酌情认定必要的维修时间为一个月。空置损失的赔偿标准则参照承租期间双方约定的租金，按每月20000元计算。 综上所述，对詹国标的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》》第六十四条第一款的规定，判决：一、潘孝贞于判决生效之日起十日内向詹国标赔偿不当使用租赁物造成的直接损失40622.23元；二、潘孝贞于判决生效之日起十日内向詹国标赔偿房屋空置损失20000元；三、驳回詹国标的其他诉求请求。一审案件受理费2975元，詹国标负担2393元，潘孝贞负担582元。本案鉴定费29000元，按照詹国标第一项诉讼请求中判决支持金额与未支持金额之比确定负担比例，其中詹国标负担24288元，潘孝贞负担4712元。鉴定费已由詹国标垫付，潘孝贞应于判决生效之日起七日内向詹国标支付4712元。 双方当事人对原审查明的房产租赁期限、承租方搬离出租房时间、鉴定经过均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉房产出租方詹国标与承租方潘孝贞于2013年8月至2018年12月租赁期间除约定租金外，并未签署书面租赁合同，故本案出租方和承租方除租金外，其权利和义务应根据我国合同法相关规定进行认定。我国合同法第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。即在租赁期间保持租赁物处于适租状态、符合约定用途系出租人的义务。因承租人签订租赁合同的目的，是为了对租赁物使用。如果租赁物在租赁期间出现达不到约定用途的情形，就会影响承租人对租赁物的使用，甚至使承租人无法对租赁物使用。因此，出租人不仅在交付租赁物时，应当保证交付的租赁物符合约定的用途，在交付租赁物之后的整个租赁期间，也应当保证交付的租赁物符合约定的用途。同时，该法第二百一十八条规定，“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”。根据本条的规定，虽然租赁物是因承租人的使用而受到损耗，但如果承租人是按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的，承租人也不承担损害赔偿责任。因为当事人如果约定了使用租赁物的方法，就说明出租人知道以该种方法使用租赁物，将会对租赁物造成什么样以及多大程度的损耗，并认可了因这种使用方法而产生的损耗，且据此将该损耗计入租金。也就是说，承租人已经支付了其因使用租赁物而产生损耗的费用，不应当再承担损害赔偿的责任。本案出租人詹国标系以租赁物损耗为由，要求承租人潘孝贞承担损害赔偿责任。故认定承租人是否存在未正当使用租赁物情形，是处理本案的关键。对此，举证责任应由詹国标承担。 詹国标在一审案件审理中，申请对租赁物的损耗情况进行司法鉴定。根据司法鉴定内容，租赁物存在以下损耗情况：1、讼争房屋未发现涉及建筑结构安全方面的缺陷；2、室内装修及家具存在正常使用过程中出现的老化、破损；3、室内装修存在使用方人为改造造成的损坏；4、室内装修及家具存在使用方日常维护、管理不到位造成的损坏（详细受损情况及损因见附件1）。该鉴定结论只是对于损耗情况的描述，涉及厨房、餐厅、卧室、卫生间、走廊、储藏室等各部位，其中情况1说明讼争房屋建筑结构安全方面没有受到人为损坏；2、4种损耗情形，其维修义务为出租方；第3种即“室内装修存在使用方人为改造造成的损坏”指的是“卧室E木地板，因房屋使用者改造增设木隔断而切割木地板，后期又对隔断进行拆除，导致木地板破损处外露”（鉴定意见书第6页）。对此情况，詹国标与潘孝贞的微信联系中提及“把主卧室隔断柜和坏冰箱搬走”，说明詹国标对主卧室隔断柜由潘孝贞拆除是没有争议的。综上，詹国标以鉴定意见为据，主张潘孝贞存在未正当使用租赁物情形，要求潘孝贞承担赔偿责任，证据不足。 综上，原审法院对举证责任的分配不当，导致事实认定有误，应予纠正。上诉人潘孝贞的上诉主张，本院予以采信。上诉人詹国标的诉讼及上诉主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初8606号民事判决； 二、驳回詹国标的诉讼请求。 本案一审案件受理费2975元，鉴定费29000元；二审案件受理费5950元，均由詹国标负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年四月十五日 书记员 陈虹羽 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。