福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0603民初1002号 原告：厦门美新物业管理有限公司漳州分公司，住所地福建省漳州市龙文区蓝田开发区。统一社会信用代码913506006740106278。 法定代表人：沈文心，该公司经理。 委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 被告：张镇雄，男，1959年8月15日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告厦门美新物业管理有限公司漳州分公司（以下简称“美新物业漳州分公司”）与被告张镇雄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美新物业漳州分公司的委托诉讼代理人刘玲玲到庭参加诉讼，被告张镇雄经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美新物业漳州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令张镇雄支付美新物业漳州分公司物业服务费17379.6元及违约金（违约金按每日3‰计算，自2014年1月7日起计至物业服务费付清之日止；暂计至2019年4月24日的违约金为21828.78元）；2.判令张镇雄支付美新物业漳州分公司代垫的公摊水电费2819.1元及资金占用期间利息（利息按年利率6%计算，自2014年1月7日起计至代垫的公摊水电费付清之日止；暂计至2019年4月24日的利息为885.2元）；3.本案诉讼费由张镇雄承担。（起诉金额暂计：42912.68元）事实和理由：美新物业漳州分公司系漳州荔枝园小区的前期物业服务单位，张镇雄系该小区49#楼房屋（建筑面积434.49平方米）的业主，双方签订的《前期物业管理服务协议》约定：张镇雄应按房屋建筑面积每月每平方米1.6元的标准向美新物业漳州分公司缴纳物业服务费，如逾期缴纳的，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金等；同时为了便于管理，张镇雄每月应承担的公摊水电费均由美新物业漳州分公司先代为垫付。上述房屋交付给张镇雄使用后，美新物业漳州分公司依约为张镇雄提供物业服务，但张镇雄却未能及时向美新物业漳州分公司支付2011年10月1日至2013年10月31日的物业服务费17379.6元及代垫的公摊水电费2819.1元，美新物业漳州分公司多次向张镇雄催讨上述费用并于2014年1月7日委托律师发函催讨，但张镇雄至今仍未能支付，故诉至法院。 张镇雄未提交答辩状，亦未向本院提交证据。 经审理查明，美新物业漳州分公司系漳州荔枝园小区（推广名上层·55）前期物业公司。2009年9月22日，美新物业漳州分公司为甲方与张镇雄为乙方签订一份《前期物业管理服务协议》。合同第四条约定：“……一、乙方交纳费用时间：从乙方与开发商办理房屋交付手续之日起计算。二、乙方支付物业服务费标准：……2、独院别墅按建筑面积每月每平方米1.6元。”第六条约定：“……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。” 协议签订后，美新物业漳州分公司依约入驻漳州荔枝园小区，并为该小区提供物业服务至2013年10月31日。2013年11月1日美新物业漳州分公司与漳州市龙文区荔枝园小区业主委员会签署交接确认书，并于同日撤离漳州荔枝园小区。 张镇雄系漳州荔枝园小区49#单元房屋业主，房屋建筑面积434.49平方米，在2009年9月办理交房手续后，张镇雄向美新物业漳州分公司缴纳物业服务费至2011年9月30日。张镇雄尚欠美新物业漳州分公司2011年10月1日至2013年10月31日的物业服务费17379.6元（434.49平方米×1.6元/月•平方米×25个月）、截止至2013年10月31日的水电公摊费2819.1元。 福建南州律师事务所接受美新物业漳州分公司委托于2014年1月7日向张镇雄邮寄《律师函》催缴物业服务费及水电公摊费，该邮件未被签收。美新物业漳州分公司分别于2015年1月26日、2018年7月9日向本院起诉追讨上述费用，后均撤回起诉。 诉讼过程中，美新物业漳州分公司于2019年9月9日向本院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结张镇雄名下价值43000元的财产。本院于同日作出民事裁定，裁定查封、冻结张镇雄名下价值43000元的财产。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”美新物业漳州分公司与张镇雄签订的《前期物业管理服务协议》系双方在平等自愿的基础上签订，不违反法律法规及强制性规定，属合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”美新物业漳州分公司依约履行为张镇雄提供物业管理服务的义务，也因此可依合同约定向张镇雄收取相应的物业管理服务费。张镇雄未依合同约定缴交物业管理服务费，已构成违约，依法应承担继续缴交物业管理服务费等相应违约责任，故张镇雄应向美新物业漳州分公司支付物业服务费17379.6元（434.49平方米×1.6元/月•平方米×25个月=17379.6元）。关于美新物业漳州分公司主张物业费违约金的问题。《前期物业管理服务协议》第六条第四项中约定的按日千分之三计算的违约金条款，应认定为不按规定缴纳物业费的违约金条款，因该条款约定的违约金过高，故本院依法调整违约金按月利率2%计算；美新物业漳州分公司主张自2014年1月7日计算违约金，因张镇雄并未收到《律师函》，故本院酌定自美新物业漳州分公司第一次起诉之日起以张镇雄尚欠的物业费17379.6元为基数的违约金予以支持。关于美新物业漳州分公司主张的公摊水电费的问题。因美新物业漳州分公司已提交水电公摊费收费依据和标准，并按张镇雄产权面积、楼层系数等数据单独计算出分摊到张镇雄的水电公摊费，合法有据，本院予以支持。关于美新物业漳州分公司主张的水电公摊费资金占用期间利息的问题。因美新物业漳州分公司未举证证明双方就水电公摊费的支付约定利息的事实，故对于利息的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。张镇雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下: 一、张镇雄应于本判决生效后十日内支付厦门美新物业管理有限公司漳州分公司物业服务费17379.6元及违约金（自2015年1月26日起至本判决指定的履行期限届满之日止以尚欠的物业费17379.6元为基数按月利率2%计算）； 二、张镇雄应于本判决生效后十日内支付厦门美新物业管理有限公司漳州分公司水电公摊费2819.1元； 三、驳回厦门美新物业管理有限公司漳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费873元，由张镇雄负担768元，厦门美新物业管理有限公司漳州分公司负担105元。公告费560元，由张镇雄负担。诉讼保全费450元，由张镇雄负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄宝发 人民陪审员  林小红 人民陪审员  **武 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  陈晓君 申请执行法律条文提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。