重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0236民初185号原告：重庆乐佳物业管理有限公司，住所地重庆市江北区大石坝大路村73号，统一社会信用代码91500105798009417L。法定代表人:梅春。委托诉讼代理人：黎婧，女，1990年12月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。系该公司员工。委托诉讼代理人：何颖，女，1997年7月31日出生，汉族，住四川省南部县。系该公司员工。被告：杨万平，男，1978年8月15日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：涂佐芳，女，1978年8月16日出生，住重庆市奉节县，系被告合伙人。原告重庆乐佳物业管理有限公司（以下简称乐佳物业）与被告杨万平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告乐佳物业的委托诉讼代理人黎婧，被告杨万平及其委托诉讼代理人涂佐芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐佳物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即支付原告物业管理费8201.97元，违约金820元，合计9021.97元；2.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为金宇国际广场小区商铺物业使用人，商铺面积为726.46平方米，原告是该小区的物业服务提供方。在原告服务期间，被告从2019年5月1日起拒绝缴纳物业费，截止2019年10月20日，被告欠缴物业费共计8201.97元，同时根据合同约定被告逾期缴纳物业费应当承担违约责任，对该部分，我公司酌情主张820元，前述请求金额合计9021.97元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现诉至法院，望贵院判如所求。被告杨万平辩称，2019年6月之前我们都是缴纳了物管费的，但之后没有人缴纳过物管费。原告也没有人来管过我们。现在物管走后，就要我们补缴这几个月的物管费。我们未缴纳物管费是因为原告管理不到位。去年5月份之后，商场秩序混乱，单独接客的商户没有生意。所有的扶梯从来没开过，安全通道全部都是堵着的。本院经审理认定事实如下：原告重庆乐佳物业管理有限公司系2007年1月12日成立的企业法人，经营范围有：物业管理，酒店管理等。重庆市农产品集团奉节县市场有限公司（甲方、建设单位）与原告乐佳物业（乙方、物业管理企业）于2014年4月13日签订《前期物业服务合同》，合同约定：第三条服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括:房屋的承重结构(包括:基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括:共用的上下水管道、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯；3、市政共用设施(不属市政部门管理的)和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤……第六条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制：一、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下(按建筑面积计算):(1)住宅:1.20元/月·平方米；(2)写字楼:2.40元/月·平方米(含住宅改办公用房)；(3)商业物业:3.50元/月·平方米。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。二、共用部分维修费用:200元以内由乙方负责，200元以上由甲方负责。第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条业主应于每月5日起交纳物业服务费用或物业服务资金……第二十条合同期为5年，自2014年4月13日起至2019年4月12日止。合同期满，业主委员会与新聘物业管理公司签订了合同生效时，本合同终止。同时，该《前期物业服务合同》在奉节县国土资源和房屋管理局备案。2018年8月30日，被告杨万平与重庆商巢商业物业管理有限公司奉节分公司签订《奉节义乌商城商铺租赁合同》，被告租赁奉节县鱼复街道诗城路598号附1号第XX号，计租面积为726.46平方米的商铺从事家具经营，租赁期限为三年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止。2018年10月1日，被告杨万平作为甲方，原告乐佳物业作为乙方，双方签订《金宇国际广场商铺物业服务合同》，约定甲方租用金宇国际广场XX号商铺从事家具经营，建筑面积为726.46平方米，以上商铺由乙方提供物业管理服务；合同条款中约定：“二、乙方的权利、义务、责任……6.乙方须维护本商场商户正常经营秩序，确保良好的经营环境，当本商场公共秩序因甲方人员或业务对象原因遭到破坏或可能导致混乱时，乙方有权制止该人员的有害行为和禁止其进入，并视情节严重情况送交有关部门处理。7.乙方须定期维护保养本商场内公用设施（设备），确保各项设施的正常运转。8.乙方须维护本商场内公共设施及公用部位的清洁卫生，并做好绿化养护工作。9.乙方须接受本商场各商户对各项管理服务工作的监督、意见或建议，提供优质服务。10.乙方须组织或协助有关政府部门的卫生、消防、治安等方面的检查、落实活动。三、管理服务费用1.物业管理服务费按计租面积每月收取，为3.5元/㎡·月。……4.物管费、水电费、空调费按月结算。乙方应于每月的25日前缴清。……四、违约责任1.甲方如逾期不缴纳物业服务费、水、电费的，乙方可限期要求其缴纳，并可加收每日1%的滞纳金（总额不超过欠费额30%）。情节严重者，乙方可停止水电供应以及其他公用设施的使用权，并追究经济和法律责任。”被告杨万平认为原告在物业服务中存在管理秩序混乱、商场扶梯未开启，安全通道电梯维护不及时、管道漏水等问题。被告对原告举示的欠费明细表上所载欠物业管理费金额8201.97元无异议。原告通过在门上张贴缴费通知书向被告催缴物业管理费无果，诉至本院。上述事实有原、被告的当庭陈述及原告举示的原告的营业执照、被告身份证复印件、《奉节义乌商城商铺租赁合同》、《金宇国际广场商铺物业服务合同》、《前期物业服务合同》及备案证明存根、缴费通知书张贴照片、欠费明细表在卷佐证，本院经审查认为，上述证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认。对原告举示的物业服务照片不能证明物业服务的长期状况，被告举示的现场照片无拍摄时间，不能达到其证明物业服务不到位的证明目的，以上照片均不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告乐佳物业与建设单位重庆市农产品集团奉节县市场有限公司之间签订的《前期物业服务合同》已在奉节县国土资源和房屋管理局备案，合法有效，其效力及于物业使用人。原、被告之间所签的《金宇国际广场商铺物业服务合同》，合法有效，双方应按照该合同履行各自权利义务。现原告已经履行了向被告提供物业管理服务的义务，被告亦应当向原告履行支付服务费用的义务。被告主张原告的物业服务有瑕疵，本院认为，乐佳物业在物业管理的商铺物业公共设施的维修、养护、管理方面上确实存在一定的瑕疵，但尚不构成被告拒绝缴纳物业管理费的理由。现原告主张按2元/㎡·月的标准计算物业管理费，系对其自身权利的处分，本院予以认可。原告主张2019年5月1日至2019年10月20日期间，被告杨万平应支付的物业管理费为：726.46平方米×2元/平方米/月×（5+20/31）月=8201.97元，该费用不超出合同约定，本院予以核定。因原告存在物业服务不完善的问题，对造成被告拒绝缴纳服务费也有一定责任，本院酌情决定免除被告支付违约金的法律责任。综上所述，原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：被告杨万平于本判决生效后立即支付原告重庆乐佳物业管理有限公司物业管理费8201.97元；驳回原告重庆乐佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨万平负担。本判决为终审判决。审 判 员 马妮二〇二〇年四月二日法官助理 覃雪书 记 员 何春