山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终206号 上诉人（原审被告、反诉被告）：孙晓林，男，1976年3月18日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：廉坡，费县费城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：费县朱田镇崔家沟村民委员会。住所地：费县朱田镇崔家沟村。 法定代表人：裴怀前，主任。 委托诉讼代理人：梁建民，山东信誉永恒法律服务所律师。 上诉人孙晓林因与被上诉人费县朱田镇崔家沟村民委员会（以下简称崔家沟村委）土地租赁合同纠纷一案，不服费县人民法院（2019）鲁1325民初4379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙晓林上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.上诉人系城镇居民，不具有租赁土地的资格。涉案300亩土地均是被上诉人实行家庭联产承包责任制的土地，租赁给上诉人使用将损害被上诉人的广大村民利益，违反了农村家庭承包经营责任的体制和机制，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应当判令《土地租赁合同》无效。2.《中华人民共和国农村土地承包法》规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。而被上诉人出租土地的行为，并没有经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也没有镇人民政府的批准（镇政府的证明系在租赁两年半后的诉讼中才出具的，不是当时租赁土地的直接批复或文件，不具有证实当时就批准同意的真实性），更没对上诉人的资信情况和经营能力进行审查，就直接签订了合同，其程序不合法。3.《土地租赁合同》第二条约定：出租期限为30年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，原审法院《土地租赁合同》为有效合同是错误的。4.《土地租赁合同》第一条约定：被上诉人将土地出租给上诉人从事林果种植及旅游开发等项目。旅游开发是指人们为了发掘、改善和提高旅游资源的吸引力而致力从事的开拓和建设活动。旅游开发项目包括景点与风景区的具体规划与设计、提高旅游地的可进入性、建设和完善旅游配套设施、保护自然生态等工作内容，而上诉人租赁的是300亩耕地，没有旅游开发的规划设计，不符合旅游开发用地的审批，更不能改变土地的原来用途来建设和完善旅游配套设施。种植牧草用于养殖项目，需要改变土地用途，却不能用于养殖的审批。出租土地从事旅游开发、养殖等项目的用途违反了法律的强制性规定，应当认定《土地租赁合同》无效。5.鉴于土地租赁合同的无效，被上诉人要求解除合同的诉求也就不能依法成立，无需继续支付租金；也就不存在上诉人的违约，一审判决上诉人支付违约金是错误的；又因租赁期限的最后十年是果树的盛果期，且《中华人民共和国合同法》规定：超过二十年的部分无效。上诉人也就不能最大限度的获得收益，从而不能继续租赁投入；所以原审法院应当判令被上诉人将10万元租金返还给上诉人，而不应判决上诉人继续支付租金。6.上诉人进行了土地整理，增加了可耕地的面积；修筑生产路，方便了交通；栽植果树、种植牧草、垒建石坝子，保持了水土，改善了生态环境，调整了产业结构，增加了本村村民的就业机会，取得了经济效益、社会效益和生态效益。上诉人的投入不仅仅是租赁期限内正常的生产经营支出，主要是地上附着物的增加提高了土地生产能力。另外，种植的牧草，并非是土地荒芜。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十七条第四款：“承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿”的规定，应当支持上诉人要求“补偿地上附着物折价款548,020元并支付评估费12,000元”的诉讼请求。原审法院仅仅查明上诉人地上附着物的评估价值为548,020元，评估费12,000元，而没能查清上诉人在租赁土地上的投入提高了土地生产能力的事实，造成事实认定错误。7.上诉人如果将土地恢复原状，可使耕地面积减少，将会造成上诉人违反《中华人民共和国土地管理法》的规定；将修筑生产路占用的土地恢复原状，会造成交通阻塞，影响生产生活；清理栽植的果树、种植的牧草、垒建的石坝子，将会造成水土流失，破坏耕地和生态环境，降低经济效益、社会效益和生态效益；且清理栽植的树木数量之大，上诉人作为城镇居民无土地移栽，也不符合法律规定的采伐条件（清除果树必须是更新性质的采伐），并且《山东省森林资源条例》第三十七条规定：非更新性质采伐的，不得核发林木采伐许可证，将会造成上诉人违反《中华人民共和国水土保持法》、《中华人民共和国森林法》等法律的规定。原判决中的第二项：上诉人在判决生效后三十内清理地上附属物、恢复土地原状将土地返还给被上诉人会造成上诉人受到刑事制裁，对上诉人、被上诉人也会造成巨大的经济损失。原审法院应考虑利益衡平原则，避免损坏较大的利益而保护较小的利益。另外，合同第六条约定：流转土地正常变更、解除或合同到期后上诉人有权将承包期间投入附着物及相关设施自行处理，将土地恢复原貌交还被上诉人，是指租赁期间正常流转土地而变更、解除和合同期满的情形，并不适用于本案本诉中被上诉人主张的解除合同和反诉中确认无效的情形，且该合同条款违背了《中华人民共和国农村土地承包法》第二十六条维护农村土地租赁当事人合法权益的指导思想和立法宗旨，损害了上诉人的合法权益，应当认定为无效。因此，被上诉人要求清理地上附属物、恢复土地原状的诉求有悖常理，也不符合法律规定，应当不予支持，而应当支持上诉人赔偿地上附着物损折价款的诉求。8.原审法院未能查清上诉人在租赁期间投入附着物及相关设施的物品名称、数量以及土地的原状情况，因此被上诉人要求“清理地上附属物、恢复原状”的诉讼请求不明确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三款：“有具体诉讼请求和事实、理由”的起诉条件，应当依法驳回被上诉人的起诉。 崔家沟村委辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人称《土地租赁合同》为无效合同错误。1.该合同并没有违反法律强制性规定，更没有损害社会公共利益。2.被上诉人发包土地经过了当地人民政府的批准同意，被上诉人因异地搬迁，腾出的土地全部流转给村集体，由镇政府统一招商，由上诉人等租赁种植。3.关于租赁期限，农村土地承包租赁另有特别法律规定，即使超过法定期限，也不影响期限内的合同效力。4.关于租赁土地用途，用于林果种植及旅游开发并不影响合同效力。二、基于合同有效，被上诉人有权解除合同，要求支付租金及违约金，恢复土地原状并返还土地合法。三、上诉人在一审中的评估系单方委托，被上诉人并不同意；且上诉人违约，被上诉人不应作任何赔偿或补偿。 崔家沟村委向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《土地租赁合同》，清理地上附属物并返还租赁土地；2.判令被告支付租赁费158,333元、违约金38,000元（均计算至2019年7月31日），合计196,333元；3.由被告承担本案的诉讼费用。 孙晓林向一审法院提出反诉请求：1.确认涉案《土地租赁合同》无效；2.判令崔家沟村委返还租金10万元，并赔偿其经济损失30万元，庭审时又变更为赔偿其地上附属物折价548020元及评估费12000元；3.反诉费用由崔家沟村委承担。 一审法院认定事实：2017年1月1日，崔家沟村委作为出租方（甲方）、孙晓林作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定：甲方将位于亩土地（坐落：黑山前，村公路上下）出租给乙方从事林果种植及旅游开发等项目。其中，可利用耕地为200亩，裸岩及非利用土地为100亩，出租期限内无偿提供给乙方管理使用。出租期限为30年，即自2017年1月1日起至2046年12月31日止。租金采取以现金方式支付，即每亩每年500元，合计10万元。逐年支付，即于每年12月31日前支付下一年租金。流转土地正常变更、解除或合同到期后乙方有权将承包期间投入附着物及相关设施自行处理，将土地恢复原貌交还甲方。乙方不按合同约定用途使用土地的，荒芜土地、破坏水利等基础设施的，不按时限交纳土地租金的，甲方有权收回土地承包经营权。无正当理由单方变更或解除合同的，应向另一方当事人支付违约金，违约金为当年土地租金的20%。乙方逾期支付租金，每迟延一天，按应支付费用的0.5%承担违约金。合同签订后，被告于2018年1月15日向原告支付10万元后，对租赁土地上进行了整理并种植了部分果树。后被告未再支付2018年及以后的租金，原告诉至一审法院。 2019年10月8日，费县朱田镇人民政府出具证明一份，载明“证明因崔家沟村整体搬迁，村民土地全部流转村集体，自2017年全部对外招商承包。本着双方自愿的原则，共招商12家（其中含孙晓林一家，属于镇政府招商引资），家庭农场53家，并不存在村民流转土地不能对外承包，所有承包土地合同均由司法机关鉴证，由镇经管站管理，镇政府批准同意。” 另查明，2019年10月25日，被告委托山东盛博信价格评估有限公司对被告承包土地的地上附着物的价值进行评估，经评估，价值总金额为548,020元，支付评估费12,000元。 一审法院认为，关于涉案《土地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人签订承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）政府批准。”法律并没有规定农民集体所有的土地禁止承包给本集体经济组织以外的个人或单位。被告虽然并非系原告村集体的成员，但双方签订的租赁合同系招商引资项目，且已经过镇政府的批准同意，故原、被告于2017年1月1日签订的土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反有关法律规定，为有效合同。孙晓林主张合同无效，无法律依据，依法不予采信。合同双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在土地租赁合同中约定，租金逐年支付，应于每年12月31日前支付下一年租金，被告不按时限交纳土地租金的，原告有权收回土地承包经营权。被告向原告依约交纳2017年租金后，至今未支付2018年及以后租金、且土地荒芜，至此，双方约定的解除条件成就，原告要求解除合同，符合合同约定、法律规定，予以支持。合同解除后，原告要求被告清除地上附属物并返还土地，符合法律规定，予以支持。租赁期间内，被告未按合同约定支付土地租金，亦应按照合同约定补交土地租金，对原告要求被告支付2018年1月1日至2018年12月31日租金100,000元，予以支持；对于2019年度的租金，因现不满一年，原告主张要求2019年1月1日至2019年7月31日的租金应予支持，租金为58,082.19元（212天×100,000元/365天）。反诉原告孙晓林要求反诉被告返还租金100,000元，无法律依据，不予采信。关于违约金，被告未依约交纳租金，构成违约，应赔偿原告因此造成的损失，双方合同约定关于“乙方逾期支付租金，每迟延一天，按应支付费用的0.5%承担违约金”，但按照该计算方式计算违约金数额过高，原告主张按照年利率24%计算系其真实意思表示，不违反法律规定，应予支持；原告主张违约金38,000元（100,000元×24%+100,000元×24%/12×7个月），符合法律规定，予以认定。 关于反诉原告孙晓林反诉请求被告赔偿经济损失548,020元、支付评估费12000元。因原、被告之间签订的合同成立并有效，合同第六项约定“流转土地正常变更、解除或合同到期后乙方有权将承包期间投入附着物及相关设施自行处理，将土地恢复原貌交还甲方。”一审法院认为，合同解除后，反诉原告应依合同规定，依法将地上附着物予以清理。反诉原告在评估报告中所述的种植的果树、整理土地等所花费用，系其在承包土地期限内正常的生产经营支出，且合同解除的原因主要是反诉原告不及时交纳承包费，并非系反诉被告的原因造成，故反诉原告应承担合同解除后相应的法律后果，反诉被告并无合同义务对反诉原告的地上附着物给予赔偿或补偿，故其要求反诉被告赔偿其地上附着物损失的诉求，无事实和法律依据，应予驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告费县朱田镇崔家沟村民委员会与被告孙晓林于2017年1月1日签订的《土地租赁合同》。二、被告孙晓林于本判决生效后三十日内清理地上附属物、恢复土地原状将土地返还原告费县朱田镇崔家沟村民委员会。三、被告孙晓林支付原告费县朱田镇崔家沟村民委员会2018年度租金100000元、2019年度（1月1日至7月31日）租金58082.19元。四、被告孙晓林支付原告费县朱田镇崔家沟村民委员会违约金38000元。五、驳回原告费县朱田镇崔家沟村民委员会的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告孙晓林的诉讼请求。上述第三、四项限于本判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4225元，反诉费3650元，由被告孙晓林负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审相同。 本院认为，涉案《土地租赁合同》系因村委整体搬迁经当地镇政府同意后签订，系双方当事人的真实意思表示，不违背国家强制性法律规定，一审法院认定为有效合同并无不当，上诉人上诉主张合同无效于法无据，本院不予采信；因上诉人不按照约定交纳租金，被上诉人要求解除《土地租赁合同》符合合同约定，一审法院判决解除合同由上诉人交纳拖欠的租赁费并无不当；合同的解除系因上诉人的违约行为导致，上诉人应当依据合同约定承担违约责任，一审法院判决上诉人支付违约金正确。 综上所述，上诉人孙晓林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7875元，由上诉人孙晓林负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵凤金 审判员  申慧雁 审判员  赵修娜 二〇二〇年四月十六日 书记员  张艳菲