山东省威海市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁10民终223号 上诉人（原审原告）：安东，男，1983年6月25日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。 委托诉讼代理人：安国民（系安东之父），住威海市环翠区。 委托诉讼代理人：孙淑华，上海盈和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐丽红，女，1988年8月1日出生，汉族，住威海市环翠区。 被上诉人（原审被告）：于海，男，1978年12月27日出生，汉族，住威海市环翠区。 原审第三人：杨丙伟，男，1984年9月21日出生，汉族，住威海市环翠区。 原审第三人：威海市盛元房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区仁泰花园8号楼。 法定代表人：林乐建，执行董事兼经理。 上诉人安东因与被上诉人徐丽红、于海及原审第三人杨丙伟、威海市盛元房地产开发有限公司（以下简称“盛元房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初2242号，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安东上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判徐丽红与于海签订的房屋买卖协议无效，徐丽红与于海协助安东变更案涉房屋的网签备案手续。事实和理由：1.安东、于海签订的《购房定金合同》与于海、徐丽红签订的《房屋买卖协议》所载明的合同金额及合同条款均不相同，安东对于海与徐丽红签订的《房屋买卖协议》并不知情，亦不同意，徐丽红非案涉房屋所有权人，对案涉房屋的出售行为属于无权处分，安东对该行为并不认可，一审法院认定安东与徐丽红将案涉房屋共同处分给于海无事实依据；2.安东与于海签订的《房屋买卖协议》已被撤销，徐丽红无权出售案涉房屋，亦无权收取案涉房屋房款，其与于海签订的《房屋买卖协议》应为无效。本案所涉及的房屋买卖协议均是单联，于海与安东签订的《购房定金协议》亦是在笔记本上潦草书写，明显不符合正常交易习惯，于海明知案涉房屋存在纠纷仍与徐丽红签订《房屋买卖协议》，且该《房屋买卖协议》中约定的房屋价格明显低于市场价格，据此，于海非善意第三人，无法依据无效的房屋买卖协议取得案涉房屋所有权；3、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当这家补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 于海辩称，安东的上诉请求及理由无事实及法律依据，不应予以支持。 杨丙伟述称，其不认识于海，不存在与于海恶意串通的情形，一审判决正确。 徐丽红未予答辩。 盛元房地产公司未予述辩。 安东向一审法院起诉请求：撤销安东与徐丽红于2018年4月16日签订的《房屋买卖协议》；撤销徐丽红与于海于2018年4月16日签订的《房屋买卖协议》；徐丽红、于海协助安东变更案涉房屋的网签备案手续，由于海变更为安东。 一审法院认定事实：徐丽红与杨丙伟系夫妻关系。2017年12月7日，徐丽红通过银行转账向安东支付款项46万元（付至安东建设银行账户内），同日安东自中信银行支取现金6万元交于杨丙伟。2018年4月13日，安东与于海签订购房定金协议一份，协议内容为安东手书，载明“今安东将位于山东省威海市火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园5号楼601室，面积为134.4平方米的房产卖给于海，定于2018年4月16日办理网签手续，手续费用均由安东负责，该房产无其他纠纷，该房屋内的家电及家具都留给于海，于海先支付安东叁万元整作为定金，剩余款项在办理网签手续当天支付，若当日未能办理到于海名下，应在2018年4月18日之前办完，否则视为违约，手续办理时定金转为房款，房款为960000（玖拾陆万元整）。”，协议下方由安东及于海签名确认。协议签订当日，于海通过支付宝转账方式向安东转款3万元。 2018年4月16日，徐丽红、于海签订《房屋买卖协议》一份（徐丽红为甲方、卖方，于海为乙方、买方），载明“甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款：甲方房屋坐落于威海市高区，建筑面积134平方米；双方商定该房屋转让价格为总金额的930000元（大写：玖拾叁万元整），备案后房款立即结清，卖方负责过户、备案，如买方不付款，卖方承担一切民事、刑事责任；过户期间，买房如违约，赔付卖方损失拾万元整。”，协议下方由徐丽红、于海签字确认。同日，安东与徐丽红亦签订《房屋买卖协议》一份（安东为甲方、卖方，徐丽红为乙方、买方），载明“经双方友好协商，卖方将仁泰花园5号楼601室出卖于买方，付款方式2017年12月7日付款460000.00，大写肆拾陆万元整；2018年4月16日付款270000.00，大写贰拾柒万元整，共计730000.00，大写柒拾叁万元整。”，落款处由安东与徐丽红签字捺印。上述协议签订当日，于海通过银行转账方式向徐丽红支付85万元，通过支付宝向徐丽红转账3万元，剩余5万元款项于海称系以现金支付，徐丽红向于海出具了收到其93万元房款的收条，徐丽红亦在同日向安东转账27万元。安东、徐丽红、于海于当日在盛元房地产公司处办理了案涉房产商品房买卖合同买受人变更手续，自此案涉房屋网签买卖合同的买受人变更为于海。 2018年4月16日下午，安东（合同乙方）与于海（合同甲方）在于海车上另签订房屋租赁合同一份，载明“租赁地址：威海仁泰旅游度假花园5号楼601室；租用期限自2018年4月20日起至2019年4月19日，房屋租金每月2500元人民币；付款方式为一次支付3个月房租，另付押金2500元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息…”。安东向于海支付部分月度租金后未再予以履行，并于2018年7月间向威海市公安局经济技术开发区分局报案，举报梁华强等人通过恐吓、殴打、拘禁、诈骗等手段，勒索其财物，其中举报对象即包括本案所涉徐丽红、杨丙伟、于海，在公安机关调查期间，安东另于2019年4月12日诉至一审法院，要求撤销安东与徐丽红之间及徐丽红、于海之间的房屋买卖协议。庭审中亦主张徐丽红及第杨丙伟涉及套路贷，应移送公安机关立案侦查。 庭审中，安东提供其与杨丙伟两段录音对话，其中一段录音中杨丙伟称“不存在违不违约…这个房子是我想不想卖的问题，因为这个房子在我名下，我想卖就卖，想卖给谁就卖给谁”，另一段录音中杨丙伟称“这个房子低价卖从法律上是不允许的…但是我转让，我质押再转让可以，你欠我多少钱我就卖多少钱…你欠我58万我就卖58万，你欠我60万我就60万卖…”，杨丙伟称上述录音系因安东向其催要尾款，但因房屋不好转卖，因此其向安东要求返还已付房款，但安东不能向其返还，因此引发上述录音。杨丙伟为证实其主张，则提供视频录像一份，视频录制时间为2017年底，内容主要为房屋内设施及屋外景色，杨丙伟在视频中与安东等交流案涉房屋可以看到海，并在视频中称“我跟你说，花这点钱买你这个房子，赚老便宜了。”，安东称从该视频中可以反映出安东并非真实对外出售房屋。 一审法院认为，本案争议焦点在于安东要求撤销安东与徐丽红之间及徐丽红与于海之间所签订的房屋买卖协议是否有法律及事实依据。对此一审法院分析如下： 首先，民事法律中规定的合同撤销权的行使主体为合同当事人一方，即安东有权对于安东与徐丽红之间所签订的房屋买卖协议行使撤销权，对于徐丽红与于海之间所签订的房屋买卖协议，安东并非合同当事人一方，但对于案涉房屋处分与于海的行为，根据各方庭审陈述，系由安东与徐丽红共同处分与于海，因此本案对于案涉房屋处分与于海的民事法律行为是否具有法定可撤销情形进行审查。 其次，合同法定可撤销情形包括：1、基于重大误解订立合同；2、一方或第三人以欺诈、胁迫手段或者乘人之危（处于危困状态、缺乏判断能力等）使对方在违背真实意思的情况订立合同；3、在订立合同时显失公平。从以上法定可撤销情形分析，可撤销的合同主要系意思表示不真实的合同，安东作为房屋处分行为的一方当事人，主张撤销其处分与徐丽红及其与徐丽红共同处分与于海的两个法律行为，因此应就此分别予以论断：对于安东将房屋处分与徐丽红的法律行为，从本案查明情况看，关于案涉房屋网签合同的买受人系于2017年底变更为徐丽红，徐丽红及杨丙伟主张系基于其夫妇二人与安东达成买卖合意所致，而安东则称系以该房屋作为担保而向徐丽红及杨丙伟借款所致，双方在变更买受人时并未签订书面买卖合同，明确双方法律关系，徐丽红对安东存在银行转账行为，杨丙伟亦在转账当日另收取安东向其支付的现金6万元，按照徐丽红及杨丙伟所述剩余房款则系在将房屋另行处分后方向安东支付，且徐丽红及杨丙伟从未要求安东交付房屋，对于杨丙伟在看房时所录制视频中杨丙伟的表述结合安东所提供此后双方录音情况看，双方虽存在款项往来，但交易情况明显有别于正常的房屋买卖关系，从各方履行行为上看更加符合以房屋“让与担保”方式进而借款的行为特征，此后安东及徐丽红将房屋处分与于海后再次就案涉房屋的转让补签达成《房屋买卖协议》，相应价格对比交易价格相对较低，不能就此确定系安东真实的意思表示，且2018年7月安东即向公安机关报案，因此安东要求撤销其与徐丽红于2018年4月16日所签订的房屋买卖协议，理由正当，一审法院予以支持。 对于安东主张撤销徐丽红与于海之间所签订《房屋买卖协议》的诉讼请求，按照法律规定，合同以外的第三人（债权人撤销权除外）不享有合同撤销权，因此如仅就徐丽红、于海之间所签订《房屋买卖协议》分析，安东该项诉请，缺乏法律依据，但如前所述，因各方均认可系安东及被告徐丽红将房屋处分与于海，因此从该角度分析安东及徐丽红共同将案涉房屋处分给于海的民事法律行为分析，从查明的各方交易情况看，于海购买案涉房屋先后与安东签订了《购房定金合同》及与徐丽红签订了《房屋买卖协议》，根据合同约定支付了相应对价，现并无证据证实徐丽红、于海之间存在恶意串通，安东亦未提供于海对其与徐丽红夫妇之间的关系系明知的，且在各方办理案涉房屋网签合同买受人变更手续，安东收取徐丽红支付的房款后，安东又与于海达成房屋买卖合同，且已支付部分月度租金，上述法律行为实施过程中，安东庭审所主张的惧怕徐丽红及杨丙伟将房屋出售后不付给其款项的情形已不存在，其作为完全民事行为能力人，对于自己或他人实施的民事法律行为及相应后果具有相应的判断力及辨识力，其实施上述法律行为，足以使于海相信其受让案涉房屋并已交付完成，在此情况下，安东以出售案涉房屋并非其真实意思表示不足以对抗于海对案涉房屋所享有的权利，其要求撤销其与徐丽红共同处分与于海的民事法律行为，理由不当，一审法院不予支持。 最后，安东与徐丽红之间的房屋买卖协议虽被撤销，但不影响于海对案涉房屋所享有的权利，且网签备案合同涉及盛元房地产公司的权利，其要求徐丽红、于海协助办理案涉房屋网签备案手续，理由不当，一审法院不予支持，其与徐丽红之间的权利义务关系，其可再另行主张权利。对于安东主张本案涉及“套路贷”，应移送公安机关处理，因安东在提起诉讼前已就本案所涉交易至相关公安机关报案处理，公安机关亦已进行了相应调查，对此不再予以处理。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决：一、撤销安东与徐丽红于2018年4月16日签订的《房屋买卖协议》二、驳回安东其余的诉讼请求。案件受理费50元、财产保全费5000元，均由徐丽红负担。 二审中，双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，安东以案涉房屋成交价格明显过低、于海非善意第三人为由要求撤销徐丽红与于海之间的《房屋买卖协议》，其应对该主张承担举证责任。从本院查明的事实看，安东与于海签订《购房定金合同》并收取于海支付的3万元定金，后因案涉房屋合同备案至徐丽红名下，于海又与徐丽红签订《房屋买卖协议》并向徐丽红支付房款，徐丽红亦将部分房款通过转账方式支付给安东，安东在收取徐丽红支付的房款后又与于海签订房屋租赁合同并支付部分租金，由此可见，安东对徐丽红将案涉房屋出售给于海一事知情并同意。基于上述行为，于海有理由相信出售案涉房屋系安东的真实意思表示，于海在房屋买卖过程中系善意且支付了合理对价，其与徐丽红就案涉房屋的买卖行为不违反相关法律规定且已经履行完毕。安东主张撤销于海与徐丽红之间的《房屋买卖协议》，但其提交的证据不足以证明案涉房屋转让价格系明显不合理的低价，亦不足以证明受让人于海与徐丽红之间存在恶意串通损害其合法权益的情形，因此其应当承担举证不能的法律后果，其上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，安东之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由安东负担。 本判决为终审判决。 审判长  万景周 审判员  蒋 涛 审判员  张丽萍 二〇二〇年四月二十九日 法官助理孟佳宁 书记员丁真真