浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0381民初12742号 原告：巨化集团公司工程有限公司（统一社会信用代码：91330800147760899F），住所地浙江省衢州市巨化中央大道。 法定代表人：郑土生，总经理。 委托诉讼代理人：谢萍，浙江沐尘律师事务所律师。 被告：温州雅阁房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330327796466956X），住所地浙江省苍南县龙港镇江滨路158号。 法定代表人：吴金荣，执行董事。 第三人：孙锡奎，男，1955年12月19日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：孙杰（孙锡奎儿子），住瑞安市。 原告巨化集团公司工程有限公司（以下简称巨化公司）与被告温州雅阁房地产开发有限公司（以下简称雅阁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序于2019年11月25日第一次公开开庭进行了审理，原告巨化公司的委托诉讼代理人谢萍、被告雅阁公司的法定代表人吴金荣均到庭参加诉讼。因案情复杂，于2020年1月13日裁定转为普通程序。本院依第三人孙锡奎申请于2020年3月3日追加其为有独立请求权第三人参与本案诉讼，于2020年3月27日第二次公开开庭进行了审理。原告巨化公司的委托诉讼代理人谢萍、第三人孙锡奎的委托诉讼代理人孙杰均到庭参加诉讼，被告雅阁公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巨化公司向本院提出诉讼请求：要求被告履行合同，交付瑞安市莘塍街道康瑞花苑第10幢一层101号房产。事实和理由：2016年12月6日，案外人姚勇和被告签订《康瑞花苑房屋内部认购合同》一份，合同约定首付款39万元。事实上该39万款项，系案外人姚勇以工程押金形式汇入被告雅阁公司法定代表人吴金荣指定帐户，后该项目未果，该笔押金也未退还。后被告以该笔39万元工程押金作为首付款的形式，将其开发的瑞安市莘塍街道董六村C地块上建设的康瑞花苑住宅小区第10幢一层101室(建筑面积147平米)出让给姚勇，以偿还姚勇支付的39万元工程押金。2017年1月23日，因原告向案外人姚勇追索39万元借款，姚勇将该房产处分给原告，同时签订房产代持协议一份，约定房子归原告所有。现在时间已过了两年多，被告一直未能交付房产，已经严重影响原告的合法权益原告故起诉。诉讼过程中，原告补充陈述：原告巨化公司为温州地区工程业务，故与案外人姚勇合作，案外人姚勇当时是代表原告巨化公司与被告雅阁公司洽谈承接工程事宜，因巨化公司温州分公司当时刚刚成立，对公账户尚未开立，故由案外人姚勇于2015年1月初先行垫付39万元工程保证金，大概2015年1月底巨化公司温州分公司对公账户开立后，就连同差旅费5000元共计395000元转账给案外人姚勇指定的陈晨账户。39万元工程保证金转为购房款，也是案外人姚勇与原告巨化公司协商好，原告巨化公司同意由案外人姚勇代其与被告雅阁公司签订《康瑞花苑房屋内部认购合同》，再与原告巨化公司签订房屋代持协议，案外人姚勇的合伙人吴常夫代表姚勇与被告雅阁公司签署《康瑞花苑房屋内部认购合同》，因当时《康瑞花苑房屋内部认购合同》一直在案外人吴常夫手中，巨化公司要求见到认购合同再签房屋代持协议，所以房屋代持协议晚了一个多月才签署。经法院调查核实涉案房屋实际并不存在，故原告变更诉讼请求为：1、解除案外人姚勇与被告雅阁公司于2016年12月6日签订的《康瑞花苑房屋内部认购合同》；2、判令被告雅阁公司返还原告巨化公司购房款39万元。 被告雅阁公司辩称，对原告起诉的事实及补充陈述的事实均予以认可，案外人姚勇当时是代表原告巨化公司与被告雅阁公司洽谈承接工程事宜。当时与案外人姚勇签署《康瑞花苑房屋内部认购合同》时，康瑞花苑尚在建设中，故填写了康瑞花苑住宅小区第10幢一层101室，并不知道建成后实际没有101室，而是从201室开始编号的。被告同意解除合同，返还购房款39万元。 第三人孙锡奎述称，对原告起诉的事实及补充陈述的事实均予以认可，对原告变更后的诉讼请求也没有意见。但当时既然案外人姚勇还有钱代原告巨化公司垫付工程保证金39万元，就应该偿还欠第三人孙锡奎的债务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对证据均无异议。原告巨化公司提供的证据经本院审查、核实，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月6日，案外人姚勇与被告雅阁公司签订一份《康瑞花苑房屋内部认购合同》，约定如下：原告姚勇向被告雅阁公司认购位于瑞安市房屋，该房屋建筑面积为147㎡，单价为4788元／㎡，总金额703836万元，原告于2016年12月6日付清39万元，剩余房款313836元于交房之日付完。《康瑞花苑房屋内部认购合同》落款处案外人姚勇的委托代理人吴常夫签字、被告雅阁公司法定代表人吴金荣签字并加盖雅阁公司公章。《康瑞花苑房屋内部认购合同》附件三补充协议载明：“房款叁拾玖万元的首付款已在姚勇的工程保证金抵扣（收条已收回）”，并加盖被告雅阁公司公章。2017年1月23日，案外人姚勇与原告巨化公司温州分公司签订一份《房屋代持协议书》（下述协议书原告巨化公司温州分公司简称甲方，案外人姚勇简称乙方），载明：“因甲方向乙方追偿39万元欠款，该笔款项姚勇以工程押金形式汇入温州雅阁房地产开发有限公司法定代表人吴金荣指定账户，后该项目未果，该笔押金也未退还，现温州雅阁房地产开发有限公司以该笔39万元工程押金作为首付款的形式，将其开发的瑞安市莘塍街道董六村Ｃ地块上建设的康瑞花苑住宅小区第10幢壹层101号（建筑面积147ｍ）出让给姚勇，以偿还姚勇支付的39万元工程押金，现对该房产所有权及相关事项，经甲、乙双方协商，达成如下协议：1、瑞安市莘塍街道康瑞花苑住宅小区第10幢壹层101号（建筑面积147ｍ）的房地产实际所有权人为甲方巨化集团公司工程有限公司温州分公司。购房合同以乙方名义签订，乙方只是名义上的持有。2、在任何情况下，乙方不得主张房屋的所有权。甲乙双方一致同意将该房产变现，变现所得当日即汇入甲方公司帐户。3、未经甲方书面同意，乙方不得擅自处分该房产，包括但不限于转让、抵押、出租、出借等。4、甲方欲将产权过户时，乙方应无条件配合办理过户手续，所发生的一切税费由乙方承担。5、乙方在上述房地产交付之日必须立即通知甲方，并交付甲方使用。6、如果乙方违反上述约定，应赔偿甲方损失并保留追究乙方法律责任的权利。”截止起诉之日即2019年10月17日被告雅阁公司尚未向原告巨化公司交付涉案房屋。 另查明：瑞安市莘塍街道董六村C地块的康瑞花苑第10幢一层是电梯入口，电梯边多余空间用于安放变压器及其他零碎物品，实际不存在涉案房屋。 本院认为，案外人姚勇与被告雅阁公司于2016年12月6日签订的《康瑞花苑房屋内部认购合同》，系案外人姚勇以自己名义，在委托人原告巨化公司的授权范围内与被告雅阁公司订立的合同，构成隐名代理。被告雅阁公司在订立合同时即知道案外人姚勇与原告巨化公司之间的代理关系，故该合同直接约束原告巨化公司和被告雅阁公司。涉案瑞安市房屋实际不存在，致使被告雅阁公司无法向原告巨化公司交付涉案房屋，合同目的已无法实现，原告巨化公司诉请要求解除合同并要求被告返还购房款39万元，被告雅阁公司均同意，第三人孙锡奎亦无异议，本院对原告的诉讼请求均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除案外人姚勇与被告温州雅阁房地产开发有限公司于2016年12月6日签订的《康瑞花苑房屋内部认购合同》； 二、被告温州雅阁房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告巨化集团公司工程有限公司购房款39元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7150元，由被告温州雅阁房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内向本院缴纳，原告巨化集团公司工程有限公司定于本判决生效之日起7日内来本院退回预交的受理费13800元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费7150元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。 审 判 长  潘仁珠 人民陪审员  黄秀华 人民陪审员  李熊熊 二〇二〇年四月一日 代书 记员  涂瑞梅 附录一：原告巨化集团公司工程有限公司提供的证据目录 证据1：原告菊花集团公司工程有限公司营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各1份； 证据2：被告温州雅阁房地产开发有限公司企业信用信息公司报告1份； 证据3：《康瑞花苑内部认购合同》1份； 证据4：《房屋代持协议书》1份； 证据5：中国建设银行客户专用回单复印件1份、银行明细2份； 证据6：证人姚勇的证言； 附录二：本院依职权调取的证据 证据7：调查笔录1份； 证据8：谈话笔录（被谈话人姚勇）1份。 附录三：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第九十四条第（四）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…… 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件四：不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件五：执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。