河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1574号上诉人（原审被告）:河南天中三辰房地产开发集团有限公司，住所地驻马店市泰山路528号。法定代表人：吕连柏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆闯，河南尚成律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾慧勤，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈志刚，男，1979年3月16日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：王向锋，河南大象律师事务所律师。上诉人河南天中三辰房地产开发集团有限公司（以下简称天中三辰公司）因与被上诉人陈志刚房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。天中三辰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈志刚一审诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由陈志刚承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，天中三辰公司不存在违约行为，反而是陈志刚违约，天中三辰公司不应当向陈志刚支付违约金，一审判决结果错误。一、根据天中三辰公司与陈志刚2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限第3款的约定：“……180000元，付款方式：公积金贷款，约定付款时间：2015-4-15……如未按规定日期办理的，参照本合同第七条执行”，合同第七条约定的是陈志刚逾期付款的违约责任，该条约定了如陈志刚逾期付款，天中三辰公司享有的要求陈志刚支付违约金及解除合同的权利。陈志刚未按照合同约定付款，尾款180000元一直拖到2016年才支付，属严重违约，根据双方合同约定，天中三辰公司已经获得了解除合同及要求陈志刚支付违约金的权利，因此，天中三辰公司认为，本案商品房买卖合同应当予以解除。二、根据天中三辰公司与陈志刚2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限第5款的约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：2.因政府部门以及非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的；3.施工中遇到国家允许顺延工期的停水停电等原因；由于买受人逾期付款等违约行为在先的。天中三辰公司开发的涉案房屋小区，由于施工方河南爱家建设集团有限公司严重违约，在天中三辰公司已经超额支付工程款的情况下，施工方未按照施工节点施工，致使房屋一直不能交付业主，逾期交房的责任完全在施工方，而非天中三辰公司的原因导致房屋无法按期支付；且因为陈志刚逾期付款构成违约，根据该条款的约定，天中三辰公司延期交房并不属于违约行为。三、一审判决在计算逾期交房违约金时计算错误，根据合同第九条1（2）的约定，违约金的计算基数是已交付房价款，而陈志刚尾款180000元直到2016年才交付，一审判决以总房款302750元为基数从2015年7月2日计算违约金是错误的。四、一审程序违法，未向天中三辰公司送达应诉手续。陈志刚辩称，一、上诉状第一条中天中三辰公司引用双方于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》第六条第三款的约定，进而认为陈志刚严重违约是对案件事实的认识错误，在《商品房买卖合同》第21页合同补充协议第三条“关于按揭贷款付款的补充约定”中，对于《商品房买卖合同》第六条第三款的约定做了详细的补充说明。天中三辰公司上诉理由第一条没有任何法律及事实依据。二、上诉状第二条中天中三辰公司引用双方于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》第八条第五款的约定，该合同第五款中有三项：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门以及非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的；3、施工中遇到国家允许顺延工期的停水停电等原因；由于买受人逾期付款等违约行为在先的。对于第一项不可抗力，天中三辰公司没有提出，陈志刚也不予答辩；关于第二项的“因政府部门以及非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的”，天中三辰公司在上诉状中叙述是施工方河南爱家建设集团有限公司严重违约，致使房屋一直不能交付业主，所以逾期交房的责任完全在施工方，这样的理由根本站不住脚，天中三辰公司与建设方之间存在矛盾，根据合同相对性原则，天中三辰公司可以追究建筑方的违约责任，但据此推卸自己的违约责任，是严重错误的行为。关于第三项的答辩意见详见第一条。另外，在(2018)豫0191民初17115号案件判决书中，庭审中天中三辰公司方明确，涉案房屋尚未取得竣工备案表，供水、供电均为临时用水，临时用电；根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，天中三辰公司应当于2015年7月1日前，向原告交付竣工验收合格，并取得竣工备案表且配套基础设施、公共设施已经完成的商品房。天中三辰公司应证明涉案房屋具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，只要涉案房屋不具备交付条件一天，天中三辰公司都应支付逾期交房违约金一天。一审程序合法。综上所述，请求二审法院驳回天中三辰公司上诉请求。陈志刚向一审法院起诉请求：1.天中三辰公司支付陈志刚逾期交房违约金66711元（违约金从2015年7月2日暂计至2019年7月10日，后续违约金依照双方《商品房买卖合同》约定的另计至房屋实际交付完毕之日止）；2.天中三辰公司支付陈志刚房屋初始登记逾期违约金21298.5元（违约金从2015年9月2日暂计至2019年7月10日，后续违约金依照双方《商品房买卖合同》约定的另计至房屋实际交付完毕之日止）。一审法院认定事实：2015年4月15日，原告与被告签订了编号为GX150××××6586的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××房，总价款302750元。该合同约定：出卖人应当在2015年7月1日前将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。（2）2015年5月31日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2015年5月31日敷设到户，达到申请使用条件。（3）被告未按照合同约定期限将该商品房交付原告使用的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5％向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已支付房价万分之1.5的违约金。该合同附件四《合同补充协议》第六条约定：“出卖人应当在2015年9月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005％违约金。”上述合同签订后，原告如期支付了购房首付款，按揭贷款也已放款到位，且原告已经在按期偿还贷款本息。经一审法院询问，原告称涉案的1号楼在2019年5月1日前后业主们已经集中入住，原告所在单位在2019年3、4月份通知原告去领钥匙（涉案房屋是单位组织的团购房），但是因为被告要求业主必须签字同意放弃追究被告的违约责任才给钥匙，原告不同意放弃权利，就没有领到钥匙。另查明，2016年8月20日起郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记。以上事实，有原告提供的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：《商品房买卖合同》、购房发票、维修基金交存凭证、贷款合同、担保合同、抵押合同、中国银行交易流水明细、合同信息备案摘要、郑州市个人房屋交易产权信息表、不动产登记资料查询结果证明、房屋预告登记证明。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当于2015年7月1日前向原告交付房屋，根据原告的陈述，被告直到2019年3、4月份才通过原告的单位通知原告领钥匙，故被告逾期交房事实清楚，被告应当按照合同约定的标准向原告支付2015年7月2日起至2019年4月30日期间的违约金，经计算为63577.5元（302750×0.15‰×1400=63577.5）。关于逾期办理初始登记问题：根据合同约定，被告应当于交房后60日内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005％违约金。因郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，合同中约定的房屋初始登记已不再办理，故对于原告有关逾期办理初始登记违约金的请求一审法院不予支持。被告河南天中三辰房地产开发集团有限公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告河南天中三辰房地产开发集团有限公司于本判决生效后10日内支付原告陈志刚逾期交房违约金63557.5元。二、驳回原告陈志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，减半收取1000元，由被告河南天中三辰房地产开发集团有限公司负担。本院二审期间，上诉人天中三辰公司下列证据：1.郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1396号民事判决书。证明目的：涉案房屋所在的项目，因施工方河南爱家建设集团有限公司严重违约致使施工缓慢，并直接导致天中三辰公司不能按期向业主交付房屋，天中三辰公司与河南爱家建设集团有限公司因建设工程纠纷产生诉讼，郑州市中级人民法院曾作出判决，认定河南爱家建设集团有限公司存在未按合同约定施工的行为，根据天中三辰公司与陈志刚所签订的《商品房买卖合同》第八条第2款第2项：“如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期2、因政府部门以及非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的”，因此，天中三辰公司享有延期交房的权利，一审判决认定天中三辰公司逾期交房事实不清，认定错误。2.国内支付业务收款回单。证明目的：天中三辰公司在2016年1月12日才收到郑州住房公积金管理中心付陈志刚房款180000元，按照天中三辰公司与陈志刚所签订的《商品房买卖合同》第六条第3款约定，该笔款的付款时间应为2015年4月15日，陈志刚逾期付款272天，按合同第七条第2款约定，天中三辰公司有权解除合同，天中三辰公司保留解除与陈志刚所签订的《商品房买卖合同》的权利，即便本案合同继续履行，陈志刚也应当按日向天中三辰公司支付逾期应付款万分之1.5的违约金，该数额为180000×0.15‰×272=7344元；按照合同第八条第2款第3项的约定，天中三辰公司还享有延期交房的权利。陈志刚质证称，本应是天中三辰公司在一审中提交的，不属于二审中的新证据，天中三辰公司在接到一审法院通知开庭的传票无正当理由拒不开庭，其应当承担不利后果。现作为证据提交二审法庭，明显属于浪费司法资源。对第一组证据的真实性没有异议，证明目的有异议。首先这仅仅是一份一审判决书，尚无证据证明其已经生效，现提交法庭作为证据是不合适的，缺乏说服力；其次，根据合同相对性原则，天中三辰公司可以追究建筑方的违约责任，但不能据此推卸自己的违约责任。需要说明一点：在该证据第12页中明确“已有70多家购房户……,目前44个案件已作出判决，赔偿购房户逾期交房违约金等损失”，该段描述出自天中三辰公司的反诉状中，说明天中三辰公司对逾期交房的事实和应承担赔偿购房户逾期交房违约金的责任都是清楚的。对第二组证据的真实性没有异议，证明目的有异议。天中三辰公司引用双方于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》第六条第三款的购房约定，进而认为陈志刚严重违约是对案件事实的认识错误，在《商品房买卖合同》第21页合同补充协议第三条“关于按揭贷款付款的补充约定”中，对于《商品房买卖合同》第六条第三款的约定做了详细的补充说明。本院经审查对上诉人天中三辰公司提交证据的真实性予以确认。本院二审查明的事实除与一审一致外，另查明：2015年12月16日，郑州住房公积金管理中心（委托人）、中国银行股份有限公司郑州陇西支行（贷款人）、陈志刚（借款人）、郑州中小企业担保有限公司（保证人）签订《委托贷款合同》，2016年1月12日郑州住房公积金管理中心向天中三辰公司账户转账180000元，备注为陈志刚。本院认为，根据一审卷宗材料，天中三辰公司于2019年8月7日签收了一审法院邮寄送达的起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼权利义务告知书等材料。天中三辰公司在二审庭审中提出一审法院未向其送达应诉手续，程序违法的理由不能成立。天中三辰公司与陈志刚签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》约定，天中三辰公司应当于2015年7月1日前将符合该合同约定条件的本案争议房屋交付陈志刚，案涉房屋双方当事人尚未办理交付房屋的手续，但涉案房屋所在的1号楼在2019年5月1日前后业主们已经集中入住，应视为案涉房屋至2019年5月1日通知交房并能够实际交房。天中三辰公司延期交房，构成违约。天中三辰公司认为陈志刚贷款迟延构成违约，应承担违约责任的上诉理由不能成立。一审中天中三辰公司未到庭参加诉讼，未提出反诉或相关抗辩。根据2015年4月15日双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定买受人以现金方式交付房款122750元，以公积金贷款方式支付房款180000元，约定的付款时间均为2015年4月15日。该附件四合同补充协议第三条“关于按揭贷款付款的补充约定”中，约定买受人应于2015年4月15日前支付首付款，剩余房款180000元贷款支付，并未明确约定贷款支付的具体时间，且并无证据证明系陈志刚个人原因未提交资料或拖延办理相关公积金贷款手续。因此，天中三辰公司认为陈志刚支付房款违约，应当承担违约责任的上诉理由不能成立。虽然本案不能按照《商品房买卖合同》第八条第2款第3项“由于买受人逾期付款等违约责任在先的”认定天中三辰公司可延期交房，但根据二审天中三辰公司的举证及查明的相关事实，天中三辰公司于2016年1月12日实际收到陈志刚公积金贷款180000元，在合同约定的交房时间2015年7月1日，陈志刚贷款合同尚未签订，此时，天中三辰公司具有暂不交房的合理理由，一审判决自2015年7月2日起计算逾期交房违约金不当，应自2016年1月13日起计算至2019年4月30日，按照合同约定计算，违约金为54676.65元（302750×0.15‰×1204=54676.65）。双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限第二款约定了出卖人可据实予以延期的特殊原因，天中三辰公司主张的因施工方河南爱家建设集团有限公司严重违约，未按照施工节点施工，致使房屋一直不能交付，不应当承担逾期交房违约责任的理由，无合同约定也无法律依据，本院不予采纳。综上所述，根据天中三辰公司二审提交的证据，其部分上诉请求成立；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序并无不当，因天中三辰公司二审提交证据导致改判，诉讼费仍由天中三辰公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29443号民事判决；二、河南天中三辰房地产开发集团有限公司于本判决生效后10日内支付陈志刚逾期交房违约金54676.65元；三、驳回陈志刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2000元，减半收取1000元，由河南天中三辰房地产开发集团有限公司负担；二审案件受理费2000元，由河南天中三辰房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年四月十六日书记员  李唯丽