湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终554号上诉人（再审原告）孙素文，男，1975年4月16日出生，汉族，住湖南省宜章县。委托诉讼代理人：代孝林，宜章县诚晟法律服务所法律工作者。被上诉人（再审被告）吴国忠，男，1972年5月5日出生，汉族，住湖南省宜章县，现在郴州监狱服刑。被上诉人（再审被告）邝姣，女，1972年12月4日出生，汉族，住湖南省宜章县。被上诉人（再审第三人）张子房，男，1957年9月5日出生，汉族，住湖南省宜章县。被上诉人（再审第三人）邝光华，男，1956年9月15日出生，汉族，住湖南省宜章县。上诉人孙素文因与被上诉人吴国忠、邝姣，张子房、邝光华房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2014年12月29日作出的（2014）宜民一初字第592号民事判决书发生法律效力后，经该院审判委员会讨论决定，于2019年6月5日作出（2019）湘1022民监1号民事裁定，再审本案。在审理过程中，原审法院依法追加张子房、邝光华作为本案再审第三人参加诉讼。2019年12月20日原审法院作出（2019）湘1022民再1号民事判决，孙素文不服向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。孙素文上诉请求：1、维持宜章县人民法院（2019）湘1022民再1号民事判决书第一项。2、撤销宜章县人民法院（2019）湘1022民再1号民事判决书的第二项判决，改判由被上诉人吴国忠、邝姣限期协助上诉人办理位于宜章县门面房产权过户手续。3、原审案件受理费、保全费全部由被上诉人吴国忠、邝姣承担。4、本案二审诉讼费由被上诉人邝光华、张子房承担。事实和理由：1、再审以案涉房屋被法院查封，未支持上诉人要求吴国忠、邝姣限期协助办理房产过户手续，属适用法律不当。孙素文依照与吴国忠、邝姣签订的《二手房买卖合同协议书》的约定已全部履行了全部付款义务。至于与案外人杨香社的转账往来，系其他经济关系，与本案无关。再审认为孙素文与吴国忠、邝姣基于债务清偿而签订的《房屋买卖合同》其实质是以房抵债，同时转账300万元不能认定已实际支付了购房款是没有事实依据的，再审第三人也未提供证据。孙素文于2015年1月30日为吴国忠、邝姣偿还了房屋按揭贷款本息979059元，并取得了中国银行同意解除了设在房屋上的抵押权，孙素文要求吴国忠、邝姣限期协助办理房屋过户手续的诉请应依法支持。再审第三人提请法院查封案涉房屋前，孙素文已经与标的物所有人吴国忠、邝姣签订了合法有效的合同，依法不影响合同效力。再审第三人邝光华、张子房申请查封上诉人的房产是不合法的，且超标。2、原审（2014）宜民一初字第592号民事判决未损害第三人民事权益，其撤销之诉不符合民诉法司法解释第292条规定的起诉案件，依法应驳回其再审申请。吴国忠、邝姣未进行答辩。张子房、邝光华共同辩称，1、（2019）湘1022民再1号判决书的第二、第三项判决认定事实和适用法律正确，依法应予以维持。案涉房产至今未解除查封，且592号案判决时也未消灭抵押权。案涉房屋至今未交付给孙素文，依法也不能交付给孙素文，因此孙素文至今未实际占有案涉房产。孙素文根本未付清房款，查封前，477万多元的案涉房产实际只支付了80万元。未办理过户手续完全是孙素文自己造成，其存在严重过错。2、（2019）湘1022民再1号案是宜章县法院自己依法纠错的再审案，并非是第三人撤销之诉案。张子房、邝光华因民间借贷案对该再审案所涉房产申请了财产保全，与该案的处理结果存在法律上的利害关系，是适格的第三人。3、上诉状第四条诉求是非法的无理诉求。造成如今局面完全是孙素文的责任，理应自己承担上诉费。孙素文向原审法院提出的诉请：1、确认孙素文与吴国忠、邝姣于2014年8月13日签订的房屋买卖合同协议书合法有效，限期将房屋交付给孙素文并办理房屋所有权过户登记手续；2、判令吴国忠、邝姣承担本案全部诉讼费用及财产保全费。原审认定的案件事实：吴国忠、邝姣系夫妻，2010年7月6日向宜章县城建房地产开发公司购买宜章县玉溪镇环城西路御景园13栋101号、201号、202号三个门面，并在宜章县房产交易中心办理了预售登记。同时将上述三个门面在中国银行宜章县支行办理了预购商品房抵押贷款，并办理了抵押登记。随后出租给李谦让开办“添福楼酒店”。2014年8月13日孙素文与吴国忠、邝姣就买卖上述三个门面签订《二手房屋买卖合同协议书》，交易价格为380万元。孙素文通过银行累计转账380万元给吴国忠，其中2014年8月13日、8月19日分别从孙素文中国建设银行账号转款40万元和10万元，8月15日从黄春霞（即孙素斌妻子）中国银行账户转款30万元，8月26日、8月27日从孙素斌中国建设银行账号分别转款148万元、152万元。8月27日吴国忠开具一张380万元的收条给孙素文。孙素文付清了门面的全部价款，但吴国忠、邝姣未将门面交付给孙素文使用，亦未办理房屋产权过户手续。孙素文于2014年9月26日提起诉讼，请求确认双方于2014年8月13日签订的房屋买卖合同合法有效，要求吴国忠、邝姣限期将房屋交付并协助孙素文办理房屋所有权过户登记手续。原审认为：1、孙素文与吴国忠、邝姣签订的房屋买卖合同是否有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。吴国忠、邝姣出卖的门面已在宜章县房产交易中心进行了房屋预售登记，依法可以进行买卖。《二手房屋买卖合同协议书》出卖方也为吴国忠、邝姣亲笔署名，双方意思表示真实，且不具有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之行为。孙素文及时付清合同约定款项380万元。故确认孙素文与吴国忠、邝姣所签订的《二手房屋买卖合同协议书》有效。2、吴国忠、邝姣是否需要将房屋交付并协助孙素文办理房屋所有权过户登记手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。孙素文已按合同约定支付对价给吴国忠、邝姣，吴国忠、邝姣应当将门面的所有权转移给买受人孙素文并协助其办理房屋所有权过户登记手续。原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、确认原告孙素文与被告吴国忠、邝姣于2014年8月13日签订的《二手房屋买卖合同协议书》合法有效。二、由被告吴国忠、邝姣于本判决生效后十日内，协助原告孙素文办理位于宜章县门面的房屋产权过户手续”。再审认定的案件事实：1、吴国忠、邝姣系夫妻，2010年7月6日向宜章县城建房地产开发公司购买宜章县玉溪镇环城西路御景园13栋101号、201号、202号三个门面，在宜章县房产交易中心办理了预售登记。吴国忠、邝姣将上述三个门面在中国银行宜章县支行办理了预购商品房抵押贷款，并办理了抵押登记。2、2014年8月13日孙素文（乙方）与吴国忠、邝姣（甲方）就买卖上述三个门面签订《二手房屋买卖合同协议书》。该合同是在一份填充式的空白合同中填写完成的，合同中不少空格都未填写。在此合同中，双方既没有约定房款付清时间，也未约定办理房屋过户登记时间。合同第二条约定了购房价格，内容为“上述房产的交易乙方付给甲方现金（在银行按揭余款除外）：人民币叁佰捌拾万元整（叁佰捌拾零万零仟零佰零拾零元整）。合同签订之日，乙方向甲方支付人民币元整，作为购房定金。（备注：此房在银行按揭，在银行按揭余款由乙方支付）。”3、孙素文通过银行转账方式直接向吴国忠支付房款情况如下：2014年8月13日、8月19日孙素文转款40万元和10万元；8月15日黄春霞（孙素斌之妻）转款30万元；8月26日孙素文转款150万元给孙素斌（孙素文兄弟），孙素斌将148万元转给吴国忠，吴国忠收到款后马上将148万元转给案外人杨香社，8月27日杨香社将148万元转给了孙素文；8月27日孙素文再次转款150万元给孙素斌，孙素斌将152万元转给吴国忠，吴国忠收到款后马上又将152万元转给案外人杨香社，当天案外人杨香社将152万元转给了孙素文。8月27日吴国忠开据一张380万元的收条给孙素文。4、2014年9月24日，原审法院在审理张子房与吴国忠、邝姣和邝光华与吴国忠、邝姣民间借贷纠纷案中，依据张子房、邝光华诉讼保全申请，裁定查封了吴国忠位于宜章县，查封期限为二年。5、原审法院于2014年12月29日作出（2014）宜民一初字第592号民事判决。原审审结前，涉案房屋由案外人李谦让租赁使用，孙素文未实际占有，也未收取租金。2015年1月16日，孙素文代吴国忠、邝姣偿还银行按揭贷款49708.36元（中国银行宜章支行从宜章县城建房地产开发有限公司御景园项目部贷款保证金账户扣划）；2015年1月30日，孙素文代吴国忠、邝姣还清了三个门面剩余的银行按揭贷款929350.93元（含提前还款违约金），消除了中国银行宜章支行对上述三个门面的抵押权。原审法院再审认为：孙素文与吴国忠、邝姣签订的房屋买卖合同内容条款虽不完善，但对交易标的物、交易价格等主要条款作了约定，该合同依法成立。合同自成立时生效，合同签订后支付了多少房款，交易房屋上设定的抵押权是否消除均不影响该合同效力。合同是否有效，应以是否具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形来判断。本案中，再审第三人张子房、邝光华如能提供证据证实该合同的签订是孙素文与吴国忠、邝姣恶意串通损害其合法权益的行为，可依法认定合同无效。但案涉房屋买卖合同是在再审第三人张子房、邝光华民间借贷纠纷起诉前就已签订，签约之时孙素文与吴国忠、邝姣并不知道再审第三人张子房、邝光华将会申请法院查封该房屋，因而孙素文与吴国忠、邝姣仅是为损害再审第三人张子房、邝光华利益而签订房屋买卖合同可能性不大。孙素文支付给吴国忠的300万元，吴国忠通过案外人杨香社马上又返回给孙素文这一事实，孙素文解释为“相互经济往来”的证据虽不够充分，但凭此尚不足以推定孙素文与吴国忠、邝姣签订的房屋买卖合同就是双方恶意串通损害第三方利益的行为。因此，应认定孙素文与吴国忠、邝姣签订的房屋买卖合同合法有效。孙素文与吴国忠、邝姣基于债务清偿而签订的《房屋买卖合同》，其实质是以房抵债，该合同虽成立并有效，但孙素文通过银行转账的300万元不能认定已实际支付了购房款，其也未实际占有案涉房屋且未办理转移登记，不具有物权效力。孙素文诉请判令吴国忠、邝姣履行交付案涉房屋并协助办理房屋所有权过户登记手续义务的诉讼请求，因案涉房屋已被人民法院查封，且设在房屋上的抵押权尚未消除，根据《中华人民共和国城市房地产法》第三十八条第二项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，案涉房屋不得转让，故孙素文该项诉讼请求不应支持。原审判决作出的第二项判令“由被告吴国忠、邝姣于本判决生效后十日内，协助原告孙素文办理位于宜章县门面的房屋产权过户手续”是错误的，依法应予纠正。原审法院依据《中华人民共和国城市房地产法》第三十八条第二项、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：“一、维持本院（2014）宜民一初字第592号民事判决第一项；二、撤销本院（2014）宜民一初字第592号民事判决第二项，即由被告吴国忠、邝姣于本判决生效后十日内，协助原告孙素文办理位于宜章县门面的房屋产权过户手续；三、驳回原审原告孙素文其他诉讼请求。原审案件受理费37200元、保全费5000元，合计42200元，由原审原告孙素文负担21100元，原审被告吴国忠、邝姣负担21100元。”二审中，当事人均没有提交新证据,对原审法院查明的事实亦无异议,本院予以确认。本院认为，各方对孙素文与吴国忠、邝姣签订的《二手房买卖合同协议书》依法成立并已生效均不持异议，本院予以确认。争议的焦点是能否支持孙素文主张吴国忠、邝姣限期交付案涉房屋并协助办理变更权属登记手续的诉求。根据我国法律的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，但不得违反法律、行政法规的强制性规定。案涉房屋于2014年9月24日被原审法院依法查封，查封期限为二年。根据我国城市房地产法等法律的相关规定，司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房地产权利的，不得转让。案涉合同虽已生效，但尚未履行交付和权属变更登记，期间被人民法院法院查封后，致使客观上履行不能，应依法中止。同时《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第（四）项还规定，诉讼参与人或其他人隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2014年12月30日原审法院作出的（2014）宜民一字第592号民事判决，对已依法查封的案涉房屋，仍判令由吴国忠、邝姣于判决生效后十日内，协助孙素文办理产权过户手续，显属认定事实不清，更违反了上述法律规定，属适用法律不当。原审法院发现存在的问题后，依法通过审判监督程序，主动纠正错误于法有据，应予支持。孙素文可以在案涉房屋被依法解除查封后，另行向吴国忠、邝姣主张权利；或者直接追究吴国忠、邝姣的违约责任。综上所述，孙素文的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人孙素文负担。本判决为终审判决。审判长  李建湘审判员  罗燕青审判员  林海波二〇二〇年四月二十二日法官助理王璐书记员刘娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。