云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初257号原告：张莉梅，女，1988年4月19日出生，藏族，大专文化，自由职业，住大理白族自治州洱源县。原告：胡建鹏，男，1982年12月16日出生，汉族，大专文化，自由职业，住元谋县。委托诉讼代理人：吴鹏，云南德范律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张发川，云南德范律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：元谋金汇房地产开发有限公司，统一社会信用代码91532328571895530P,住所地为元谋县元马镇马街南路45号。法定代表人：郭洪兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡朝辉，云南云子宇靖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告张莉梅、胡建鹏与被告元谋金汇房地产开发有限公司（以下简称金汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张莉梅、胡建鹏的委托诉讼代理人吴鹏、张发川，被告金汇公司管理人的委托诉讼代理人胡朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莉梅、胡建鹏向本院提出诉讼请求：请求法院确认《商品房购销合同》合法有效，判决由被告将涉案商品房向原告交付，并为原告办理不动产产权登记。事实与理由：2016年3月24日，二原告与被告签订《商品房购销合同》。合同约定：由被告将其开发的金汇双城二期一标第1幢第2单元第5层商铺1号房出售给原告，于20l6年12月31日前交付。合同签订后，二原告依约向被告足额支付了购房款，但被告并未将该商品房交付给原告及为原告办理不动产产权登记，被告此行为已构成违约。虽然被告现已进入破产重整阶段，但原告要求被告交付商品房和办理产权证的行为并不属于企业破产法所述的个别清偿情形。我国《企业破产法》所规定的判别个别清偿行为的核心要件，是审查该清偿行为是否会导致债务人财产减损。本案中，原告就涉案房屋享有非金钱债务属性的既定特殊债权，原告要求被告继续履行交付标的物及办理产权登记的诉讼请求不属于《企业破产法》规定的个别清偿情形。同时，在被告管理人编制的破产企业《重整计划(草案)》中载明：大商汇项目一标段于2019年12月30日可达到交房标准，而本案原告要求交付的标的物也在该范围内，因此，原告的诉讼请求具有法律依据及履行条件，人民法院应当依法立案并给予支持。被告金汇公司答辩称：一、原、被告之间的《商品房购销合同购房合同》已被破产管理人撤销，原告方应当依照《中华人民共和国企业破产法》向破产管理人主张权益；二、原告方已对涉案商品房的购房款申报债权，本案应是债权确认之诉，而不是交房的给付之诉；三、涉案购房款的真实性存疑，根据被告方的财务记录，原告方的购房款实际上是小贷公司的借款，该借款管理人尚在审核当中，故本案应该驳回原告的诉请。原告就其提出的诉讼主张在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1.《商品房购销合同》，欲证明原、被告达成商品房买卖合意，由原告将涉案商品房向被告出售，该合同系双方的真实意思表示，合法有效。2.现金缴款单、收据、备案表，欲证明签订《商品房购销合同》后，原告已履行了买受人的义务，被告为原告办理了网签备案手续，被告应向原告交付商品房。经质证，被告金汇公司对原告提交的证据材料1、2的真实性予以认可，对其合法性和关联性不予认可，认为购房款没有实际交付，该款项系民间借贷，且购房合同约定的价格低于市场价。被告金汇公司就其诉讼主张在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1.（2019）云2328破申1号民事裁定书，欲证明金汇公司于2019年2月26日被元谋县人民法院裁定重整，在金汇公司进入破产程序后，债权人不得提起个别清偿之诉，本案原告提起的就是典型的个别清偿之诉，依法应驳回起诉。2.现金缴款单、收据、借款确认书，欲证明原告系石云、赵敏亲戚，签订商品房购销合同后，原告虽然将购房款转入金汇公司账户，但是赵敏、石云于2017年6月7日签订债权确认书，确认上述购房款已经转化为借款，实际上原告并未支付购房款，且破产管理人已于2019年11月6日解除涉案合同，原告已经就管理人解除合同提起了诉讼。3、债权申报表，欲证明原告方已向破产管理人申报过债权。经质证，原告对被告金汇公司提交的证据材料1的真实性、合法性、关联性无异议，对被告的证明主张不予认可；认为证据材料2与本案无关，对证据材料3无异议。本院认为，原告提交的证据材料1、2，来源合法，内容客观真实，予以确认，但能否证实原告的证明目的，应综合其他证据与案件事实加以判断。被告金汇公司提交的证据材料1、3，来源合法，内容客观真实，予以采信；证据材料2，与本案无关联性，本院不做评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月24日，原告方与被告金汇公司签订《商品房购销合同》，合同约定：原告以584168.00元购买被告金汇双城二期一标第1幢第2单元第5层商铺1号房，被告于20l6年12月31日前交付商品房。2016年3月25日，原告向被告金汇公司缴纳购房款58416800.00元，金汇公司于同日向原告赵强出具金额为58416800.00元的收据。上述商品房买卖合同于2016年3月28日在元谋县住房与城乡建设局办理了备案手续。另查明，本案诉争商品房所在楼盘系被告金汇公司开发,由于资金链断裂等原因,被告于2017年底开始停工、停业,该楼盘房屋亦一直未能交付。本院于2019年2月26日裁定受理被告金汇公司破产重整一案,并于2020年2月19日裁定批准金汇公司重整计划，终止金汇公司重整程序。2019年6月24日，原告方向被告金汇公司管理人申报涉案商品房的债权,被告金汇公司管理人对其申报债权不予确认，但未向原告送达书面通知书。2019年11月6日，金汇公司管理人解除涉案商品房购销合同。还查明，2020年1月13日，张莉梅、胡建鹏就涉案商品房购销合同向本院起诉金汇公司管理人确认合同效力纠纷一案。归纳各方当事人的诉辩主张，本案各方的争议焦点是原告要求被告交付涉案房屋、办理不动产权登记的诉讼请求应否支持。本院认为，本案系因金汇公司进入破产程序而引发的与破产有关的房屋销售合同纠纷。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定:人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;在本案金汇公司进入破产重整程序后,客观上无能力竣工并办理验收手续,商品房买卖合同事实上已不能履行。如果强制履行涉案合同,将产生该债权人优先于其他债权人获得受偿的权利,从而与破产法的规定产生冲突,不利于公平处置金汇公司财产;且管理人已解除涉案商品房购销合同,在客观上已无对合同效力进行司法确认之必要，故对于原告方由被告金汇公司交付涉案商品房、办理不动产产权登记的诉讼请求不予支持,但其可以就该《商品房买卖合同》所支付的款项,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、等法律规范,在破产程序中主张相应的民事权利。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二十三条之规定,判决如下:驳回原告张莉梅、胡建鹏的诉讼请求。案件受理费9642.00元，由原告张莉梅、胡建鹏负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  周李娥人民陪审员  王明孙人民陪审员  吴显华二〇二〇年四月二十三日书 记 员  普建萍