河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终1349号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘伟，男，1978年2月25日出生，汉族，农民，现住河北省唐山市滦县。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭川，女，1980年5月6日出生，汉族，农民，现住唐山市滦县。二上诉人共同委托诉讼代理人：闫喜刚，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐山滦州古镇置业有限公司，住所地：河北省唐山市滦县古城街道办事处君悦湾18幢。统一社会信用代码：911302236992109323。法定代表人：马勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋志勇，男，1982年2月6日生，汉族，该公司员工。上诉人刘伟、郭川因与被上诉人唐山滦州古镇置业有限公司合同纠纷一案，不服河北省滦州市人民法院（2019）冀0223民初3187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘伟、郭川上诉请求：1.请求贵院依法撤销河北省滦州市人民法院2019年12月31日做出的（2019）冀0223民初3187号民事判决，依法改判支持上诉人的全部反诉请求或发回一审法院重审；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人刘伟、郭川认为被上诉人与上诉人刘伟、郭川在2011年8月5日签订的《商品房买卖合同》、与刘伟2014年9月15日签订《换房协议》、与刘伟2014年11月24日《商品房买卖合同》均是合法有效的合同。上诉人认为逾期交房（别画苑14-01号商铺）的违约金理应属于《换房协议》中“遗留问题”或“未尽事宜”。即使案涉的《商品房买卖合同》（别画苑14-01号商铺）被解除，双方履行交付的义务终止，但守约方依据被解除合同中的违约责任条款主张违约责任赔偿于法有据，一审法院也应予以支持。2、因被上诉人未按《换房协议》及时借款24万元给上诉人从而导致上诉人多支付了商铺剩余贷款利息130198.15元是客观事实。按照2014年9月15日双方签《换房协议》时，被上诉人就应将商铺的剩余贷款587919.61元退还郭川，至少将339040元退还（不应在2015年1月22日退还）。正是因为被上诉人未按时提供借款，导致刘伟、郭川未及时偿还银行贷款，才导致上诉人的上述实际损失，一审法院未予认定是错误的。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人唐山滦州古镇置业有限公司答辩称，同一审答辩意见，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。唐山滦州古镇置业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令二被告履行《换房协议》中别画苑14-01号商铺的解除手续（包括还清银行贷款和配合原告办理该退房手续）；2.判令二被告赔偿因怠于办理相关退房手续给原告造成的损失422478.52元；3.被告承担本案诉讼费用。刘伟、郭川2019年9月17日向一审法院提起反诉请求：1.请求法院判决被反诉人支付反诉人逾期交房（别画苑14-01号商铺）的违约金人民币347335元；2.请求法院判决被反诉人因未提供《换房协议》中约定的借款人民币24万元支付给反诉人造成的实际损失人民币130198.15元及退还反诉人商铺的保险人民币5680元；3.请求法院判决的诉讼费全部由被反诉人承担。一审法院经审理查明：2011年8月5日，二被告刘伟、郭川与原告古镇置业签订了《商品房买卖合同》，二被告从原告处购买了滦州古城别画苑14-01号商铺，后因被告对房屋质量不满提出换房要求，经过双方协商一致，将被告购买的别画苑14-01号商铺换到丽景胡同24-1号四合院，双方并于2014年9月15日签署了《换房协议》，协议约定：“第一条，房屋信息，乙方（被告刘伟）购买的别画苑14-01号商铺，总面积为216.73m2，签约单价为6,637.4元/m2，签约总价共1,438,524元。因乙方以银行按揭形式购买此房，其中首付为728,524元，贷款：710,000元，尚未结清本金和利息合计582,098.51元，提前还款须支付违约金为5,821.1元，目前去银行办理结清还款共计：587,919.61元。丽景胡同24-2号四合院，面积为284.05m2，单价为7944.42元/m2，总价共2,256,612元。第二条，甲方（原告古镇置业）给予乙方的补偿及优惠政策，（一）丽景胡同24-1号四合院总面积为284.05m2，销售单价按6,542元/m2，房屋总价共1,858,255元；由于别画苑14-01号商铺缴纳公共维修基金28,771元，从丽景胡同24-1总房款扣除后总价1,829,484元，销售单价6,440.71元，总面积284.05m2。（二）就本条第一款房产，鉴于乙方办理银行按揭全款40%：730,000元，需要交纳首付款1,099,484元，甲方将别画苑14-01号房款1,099,484元转入丽景胡同24-1号四合院用于缴纳首付办贷款，待放款后将剩余339,040元退还给郭川本人。（三）作为补偿待乙方购买丽景胡同24-1房产放贷后，甲方提供给乙方无息借款24万元整，用于乙方偿还银行别画苑14-01号商铺剩余贷款，乙方须在2014年12月31号前将借款归还甲方，具体要求以借款协议合同为准。甲乙双方共同解决遗留问题，解除别画苑14-01号商铺的《认购书》和《合同》、支付银行违约金等事宜。第三条，甲方与乙方关于滦州古城别画苑14-01号商铺的《认购书》和《合同》解除后，甲方将滦州古城别画苑14-01号商铺另行出售，别画苑14-01号商铺房屋保险5,680元退还给郭川本人。第四条，保密责任，就本协议约定内容为甲乙双方协商特定换房协议，乙方承诺为甲方承担换房协议原件及复印件保密责任，乙方不得将本换房协议原件及复印件泄露给第三方，甲方有权要求乙方承担由此给甲方造成的一世损失。第五条，本协议书为甲乙双方协商确定的最终换房协议，自本协议签订后甲乙双方不得以任何形式任何理由对抗本协议，亦不会撤销或变更本协议，若违反本条款给对方造成损失的，由责任方承担由此造成的一世损失。第六条，其他约定，（一）若本协议在履行过程中发和争议，双方应协商解决，协商不成可向房屋所在地法院提起诉讼。（二）本协议未尽事宜双方可协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。（三）本协议共6条，一式2份，双方各执1份。甲方古镇置业盖章，乙方刘伟签字，2014年9月15日”。协议签订后，原告古镇置业与被告刘伟依《换房协议》的约定，于2014年11月24日签订了丽景胡同24-1号四合院的《商品房买卖合同》，丽景胡同24-1号四合院的银行放贷时间为2014年12月29日，原告未履行向被告借款24万元的义务，原告依合同约定，将被告已向原告交纳的别画苑14-01商铺房款1,438,524元中的1,099,484元转入丽景胡同24-1号四合院首付款，别画苑14-01商铺剩余房款339,040元于2015年1月22日退给被告，被告在原告退还别画苑14-01房款后，于2019年8月30日结清了别画苑14-01商铺的银行贷款，金额为：712,296.66元，并在审理过程中办理了银行解押和房产部门的备案手续，协助原告完成了别画苑14-01号商铺的退房手续。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告古镇置业与被告刘伟、郭川于2011年8月5日签订了《商品房买卖合同》，因被告对《商品房买卖合同》中所购别画苑14-01号商铺的质量不满，双方经协商一致，自愿换房，原告古镇置业与被告刘伟于2014年11月24日签订《换房协议》，上述《商品房买卖合同》及《换房协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。但由于被告对所购别画苑14-01商铺质量不满，重新签订《换房协议》，另行约定了双方的权利和义务，故应认定双方对《商品房买卖合同》的解除，权利义务已经终止，双方均应按照《换房协议》的约定全面履行各自权利义务。因被告在本院审理过程中，履行了原告的第一项诉讼请求事项，且其他事项双方正在协商中，故原告申请撤回全部诉讼请求，原告申请符合相关法律规定，本院予以准许。关于反诉原告第一项诉讼请求，因双方经协商已就《商品房买卖合同》问题达成一致意见，双方重新签订了《换房协议》，该协议中第二条第二款约定：甲乙双方共同解决遗留问题，解除别画苑14-01号商铺的《认购书》和《合同》、支付银行违约金等事宜。《换房协议》第五条约定：本协议为甲乙双方协商确定的最终换房协议自本协议签订后甲乙双方不得以任何形式任何理由对抗本协议，亦不会撤销或变更本协议。从以上协议内容看，双方签订《换房协议》后，《商品房买卖合同》中的权利义务即终止履行，需要解决的遗留问题双方也亦约定清楚，故不再存在履行《商品房买卖合同》中别画苑14-01号商铺的交付问题，也不存在履行《商品房买卖合同》违约问题，故本院对反诉原告第一项诉讼请求不予支持。关于反诉原告的第二项诉讼请求，《换房协议》第二条第一款第三项约定：作为补偿待乙方购买丽景胡同24-1房产放贷后，甲方提供给乙方无息借款24万元整，用于乙方偿还银行别画苑14-01号商铺剩余贷款，乙方须在2014年12月31号前将借款归还甲方，具体要求以借款协议合同为准。因被告所购买丽景胡同24-1四合院银行放贷日为2014年12月29日，故反诉被告应当在2019年12月30日将24万元借款借给反诉原告，但同时，反诉原告又应该在2019年12月31日将反诉被告借给反诉原告的24万元借款归还反诉被告，因此反诉原告只有24万元借款使用一天的时间，故反诉被告虽未按合同约定将24万元借款借给反诉原告，但情节显著轻微，故本院不认定为违约，反诉原告所诉要求反诉被告赔偿反诉原告造成的实际损失人民币130,198.15元的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还保险费5,680元，反诉被告应依合同约定将保险费返还反诉原告，本院对反诉原告的此项诉讼请求予以支持。被告向本院提出申请，要求对涉案别画苑14-01商铺的价值进行评估，因涉该商铺的《商品房买卖合同》双方已经解除，本案解决的是双方履行《换房协议》过程中出现的问题，故该商铺现在的实际价值与本案并无关联，故本院不予准许。被告郭川认为双方在签订《换房协议》过程中，被告郭川并没有签字，仅对《换房协议》中的换房和借款内容予以追认，其他事项被告郭川不予认可。被告郭川与被告刘伟系夫妻关系，在《商品房买卖合同》中均有签字，因二被告对该商铺质量不满协商一致换房，并由被告刘伟签字认可，被告郭川选择性追认，但在换房四年多的时间里并未对《换房协议》提出不同意见，应视为对《换房协议》的认可。遂判决：一、准予原告唐山滦州古镇置业有限公司撤回起诉；二、反诉被告唐山滦州古镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告刘伟、郭川保险费5,680元；三、驳回反诉原告刘伟、郭川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7638元，减半收取计3819元，由原告唐山滦州古镇置业有限公司负担。反诉案件受理费8,548元，减半收取计4,274元，由反诉原告刘伟、郭川负担4,249元，由反诉被告唐山滦州古镇置业有限公司负担25元。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人刘伟、郭川与被上诉人唐山滦州古镇置业有限公司2011年8月5日签订的《商品房买卖合同》，因上诉人对该合同中所购买的别画苑14-01号商铺的质量不满，双方经协商一致，自愿换房。后被上诉人与上诉人刘伟在2014年11月24日签订了《换房协议》。上述合同及协议均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。因双方在换房协议中另行约定了双方的权利和义务，故对双方所签的商品房买卖合同应予解除，双方在商品房买卖合同中的权利义务也应终止，双方均应按照换房协议中的约定全面履行各自的义务。因双方已重新签订了换房协议并在换房协议中对需要解决的遗留问题也约定清楚，故不存在履行别画苑14-01号商铺的交付问题，更不存在违约问题，故上诉人主张要求被上诉人支付逾期交房（别画苑14-01号商铺）的违约金的上诉请求理据不足，本院不予支持。因上诉人所购买丽景胡同24-1四合院银行放贷日为2014年12月29日，所以被上诉人应在2014年12月30日将24万元借款借给上诉人，但上诉人又应在2014年12月31日将被上诉人借给上诉人的24万元借款归还被上诉人，上诉人对该借款只有一天的使用时间，虽然被上诉人未按合同约定借款给上诉人，但因借与还之间的时间过于短暂，故一审法院对此未认定违约及不支持上诉人所主张的实际损失也无不当。上诉人的所有上诉理由均理据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8548元，由上诉人刘伟、郭川负担。本判决为终审判决。审判长 张景常审判员 徐万启审判员 毕雪维 二〇二〇年四月十日书记员 房善忠