陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终243号 上诉人（原审原告）：凤翔永丰商贸有限公司，住所地陕西省宝鸡市凤翔县北大街，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1815。 法定代表人：康晓欣，任执行董事。 委托诉讼代理人：温剑辉，陕西渭塬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：凤翔县夕阳红老年公寓，住所地凤翔县XX大街XX会所XX号，统一社会信用代码52610322305356083Q。 法定代表人：王亚平，任该公寓院长。 上诉人凤翔永丰商贸有限公司因与被上诉人凤翔县夕阳红老年公寓房屋租赁合同纠纷一案,不服凤翔县人民法院（2019）陕0322民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人凤翔永丰商贸有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销凤翔县人民法院（2019）陕0322民初1933号民事判决，发回重审或依法改判；2、判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：1、一审法院以上诉人与被上诉人存在同时履行抗辩权及解除合同损害被上诉人代养老人合法权益为由驳回上诉人一审诉讼请求，系认定事实不清；2、一审法院关于被上诉人返还收取上诉人保证金3000元认定不清；3、一审法院认定被上诉人租赁上诉人房屋改装供热设备产生的费用与上诉人应当依约收取租金为互负债务，没有先后履行顺序的事实认定不清；4、一审适用法律错误，适用合同法关于同时履行抗辩权的规定不当。 被上诉人凤翔县夕阳红老年公寓辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。理由是:1、上诉人与被上诉人签订租赁合同后，上诉人以各种理由拖延交付房屋，至今还有五间未交付；2、因环保部门通知整改，上诉人与被上诉人关于拆除燃煤锅炉安装新取暖设备问题达成了补充协议，上诉人不履行该费用的结算义务，是被上诉人未按时交纳租金的主要原因；3、上诉人委托被上诉人收取其他租户的水电费，因收取难度太大被上诉人只能垫付，导致其损失3万多元；4、被上诉人经营过程中，上诉人设置各种障碍干涉，后经北街村书记调和每年以3万元租赁，被上诉人也按这个标准支付了两年租金；5、被上诉人投资大量人力、物力进行装修改造，上诉人如随意终止合同应当赔偿被上诉人的损失及违约金。 上诉人凤翔永丰商贸有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间的租赁合同，并返还租赁房屋；2、判令被告支付拖欠原告的租赁费76000元（2018年7月1日至2019年9月1日），并继续支付租赁费直至返还租赁房屋为止；3、判令被告返还收取的原告水电及卫生费保证金3000元；4、判令被告支付逾期支付房租的违约金38000元。 一审法院认定事实：被告凤翔县夕阳红老年公寓系凤翔县民政局批准开办的民办非企业单位，业务范围为代养55岁以上城乡自理、半自理和生活完全不能自理的失能老人。2013年4月15日，被告凤翔县夕阳红老年公寓与原告凤翔永丰商贸有限公司签订租赁合同一份，双方约定：原告将其位于凤翔县XX大街XX号XX会所XX房XX楼、三楼出租给被告，包括：标准间12间、单人间14间及商务间2间，共计28间；出租时间从2013年4月30日至2025年4月29日，期限暂定12年；租金为每年70000元，一年一付，须提前一月交清下年度租金。同年5月18日，原、被告签订补充协议约定：原告将其零点商务休闲会所前楼（包括临街接待室整体）租赁给被告，包括客房部二楼、三楼的28间房屋，租金为每年78000元，租赁合同从2013年6月1日起正式执行，每年6月30日前付清全年租金。以上合同签订后，原、被告双方即按约定履行各自的合同义务，被告即在其所租赁的房屋内开展代养老人的业务，直至2016年6月13日，原、被告双方就所租赁房屋的燃煤锅炉改造又签订了补充协议，约定如下：按照县委县政府下达的有关拆除燃煤锅炉的文件及环保局要求，经双方协商同意将现有燃煤锅炉改装成新供暖设备，原告同意此项工作由被告全部代理，拆除旧锅炉安装新取暖设备的全部费用由原告承担，被告负责完成整体工程完工；由于原告经济紧张，为了不影响被告的正常运转，经费先由被告垫付，从2017年6月30日由被告从原告每年的房租费中逐步冲减，每年扣15000元，扣完为止，具体数额以实际产生的票据为准；同时，合同对水电费及卫生费的处理予以了约定，从2016年6月30日开始，由被告每年从原告租金中扣除前二楼水电费保证金2200元及院内其他部分卫生费800元，共计3000元；合同载明该协议未约定事项按原合同执行。2016年6月30日，被告在交纳房租时，原告依约扣除了15000元的锅炉费用。2017年12月，被告依照合同约定将所租赁房屋的取暖设备安装并投入使用，2017年12月7日至2019年2月3日，被告分四次向原告交纳了2017年7月1日至2018年6月30日的房租60000元，双方依约扣除了15000元的锅炉费用及3000元的水电费。2019年9月2日原告诉至法院，要求依法支持其诉讼请求。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行。原告作为出租方，在合同签订后，如期交付了房屋，被告在前期也如约支付了房租，但双方就租赁房屋的取暖设备改造达成补充协议后，被告依照双方约定为原告垫付费用，完成了新供暖设备的安装，并已于2017年12月投入使用，而原告至今未就该费用和被告进行结算确认，被告从2018年7月1日开始未按约定支付原告房租。现原告请求解除租赁合同，被告抗辩认为其为原告垫付的取暖设备安装费未予结算确认，投资数额较大，且原告利用租赁的房屋开办老年公寓，目前代养的老人无法安置，故不同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。被告在原告未予结算确认垫付费用的情况下，具备同时履行抗辩权，不构成违约。另外，因被告凤翔县夕阳红老年公寓的业务范围为代养生活不能自理的失能老人，为民办非企业单位，合同约定的租赁期限至2025年4月29日，现原、被告双方因合同履行发生争议，应本着诚实信用原则，依约履行各自的义务，尽量避免因此造成代养老人无法安置的问题发生，损害其合法权益。综上，对原告请求解除租赁合同，由被告支付租赁费及违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告主张由被告返还水电及卫生费保证金3000元，根据合同约定及被告提交的水电费条据，该费用并非保证金，且已经原、被告签字确认，不存在返还的问题，故对原告的该诉请亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百一十二条、第二百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、十九六年四由二诉，要求二之规定，判决：驳回原告凤翔永丰商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费2640元，由原告凤翔永丰商贸有限公司负担。 二审审理中，上诉人提交一组锅炉改造后的照片，证明被上诉人投资较大的主张不能成立。被上诉人对该组证据的真实性表示认可，但对证明目的不予认可。本院对该组照片的真实性予以认定。双方当事人再未提交其它新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人于2013年4月15日、2013年5月18日、2016年6月13日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案争议焦点一：涉案合同是否应予解除；焦点二，上诉人的诉讼请求是否成立。 焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”涉案合同租赁期限从2013年4月30日至2025年4月29日共计12年，被上诉人租赁涉案房屋主要用途为开办老年公寓，并于2014年4月1日在凤翔县民政局办理了养老机构设立许可证，2016年7月8日办理了民办非企业单位登记证书。被上诉人在履行合同期间，因环保及政府要求拆除其租赁的燃煤锅炉，上诉人由于经济紧张，经协商，拆除旧锅炉安装新取暖设备的全部费用先由被上诉人垫付，从2017年6月30日开始由上诉人从被上诉人每年的房租费中扣减15000元，扣完为止，并签订了书面补充协议。二审审理期间，被上诉人也认可其垫付锅炉费用是从每年交纳的房租总额中扣减15000元，直到扣完该费用为止，并非一次性扣减。依据该事实并结合一审法院的现场查看，上诉人与被上诉人有多年的租赁合同关系，被上诉人租赁的房屋用途为开办老年公寓，其在租赁期间对锅炉进行了重新安装，现公寓仍然正常开展供养生活不能自理的老人。虽然被上诉人未依合同约定按期缴纳2018年7月至2019年9月1日租金，有违约行为，但由于本案的特殊性及为了避免代养老人无法安置，导致不安定因素发生，被上诉人该违约行为不必然造成上诉人合同目的不能实现。因此，上诉人诉请要求解除涉案租赁合同，本院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，以被上诉人在上诉人未予结算确认垫付锅炉费用的情况下，具备同时履行抗辩权，认定被上诉人不构成违约，系适用法律错误，应予纠正。对于本案中被上诉人垫付锅炉费用，双方可自行进行结算，也可另案进行处理。 焦点二，如上所述合同不予解除，双方均应依据约定履行其义务，由于被上诉人未按约定支付租金，上诉人诉请要求被上诉人支付2018年7月1日至2019年9月1日的租赁费符合双方约定及法律规定，本院应予支持。关于上诉人诉请的违约金38000元。双方所签订的《租赁合同》中约定“乙方违约，给甲方造成的损失，按全额赔偿，最低不得低于总租金的50%”。该约定计算过高，从公平原则考量，将违约金的计算标准酌情予以减低至总租金20%即15600元为宜。对于上诉人诉请的要求被上诉人返还收取的水电及卫生费保证金3000元，经查，双方签订的《租赁合同补充协议》中第二条二款约定：”甲方同意乙方从2016年6月30日房租费中扣出前二楼水电费保证金2200元，院内其他部分卫生费800元，共计3000元，实附75000元，并一次补给乙方2014年、2015年、2016年加盖财务章的收据各一份，每张收据金额为78000元，从2017年起，由乙方每年从甲方租金中扣出新取暖设备费用15000元，共扣18000元，实付6万元整，直到扣清为止。”依据该条约定，被上诉人向上诉人支付租金中除扣除15000元的取暖设备费用外还应扣除3000元卫生费及前二楼水电费保证金，且被上诉人向上诉人实际支付2017年租赁费为6万元，上诉人也无异议，因此，对于上诉人称应退还3000元保证金之上诉理由，本院不予支持。 综上，被上诉人应支付上诉人从2018年7月1日至2019年9月1日的租金即73000元（78000÷12×14-15000-3000），违约金15600元。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，上诉人的上诉理由部分成立，故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销凤翔县人民法院（2019）陕0322民初1933号民事判决； 二、由被上诉人凤翔县夕阳红老年公寓于本判决生效后十日内支付上诉人凤翔永丰商贸有限公司租赁费73000元（从2018年7月1日至2019年9月1日止），违约金15600元； 三、驳回上诉人的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2640元，由上诉人凤翔永丰商贸有限公司承担792元，被上诉人凤翔县夕阳红老年公寓承担1848元；二审案件受理费2640元，由上诉人凤翔永丰商贸有限公司承担792元，被上诉人凤翔县夕阳红老年公寓承担1848元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 黄 婷 书 记 员 王 慧 1