湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0726民初162号原告：裴叔兰，女，1943年6月22日出生，汉族,居民，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：冉德清，石门县先河法律服务所法律工作者。原告：叶法元，男，1940年6月24日出生，汉族，居民，住湖南省石门县宝峰开发区。被告：叶正玉，男，1962年6月8日出生，汉族,居民，住湖南省石门县。被告：叶正元，男，1965年6月29日出生，汉族,居民，住湖南省石门县。原告裴叔兰与被告叶正玉、叶正元确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月24日作出（2019）湘0726民初1745号民事判决。裴叔兰不服该判决，向常德市中级人民法院提起上诉。常德市中级人民法院于2019年12月11日作出（2019）湘07民终2663号裁定，发回重审。因叶法元系必须参加诉讼的涉案合同的一方当事人，本院于2020年1月10日追加其为本案的共同原告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。裴叔兰向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认原告之夫叶法元与被告之间于2004年11月29日所签订的房屋买卖协议无效。事实和理由：原告之夫叶法元于2004年11月29日与两被告所签订的协议书,叶法元未和妻子商量（叶法元系石门县粮食局工作人员）,叶法元户口在石门县宝峰开发区,退休后与原告一起居住在本县,在原告不知情的情况下未受委托与两被告签订协议,致使多年来原、被告双方未履行协议。原告一直居住在签订买卖协议房屋内,原告集体土地使用证［石集建（88）字第845号）至今未变更,现原件存原告手中,原、被告双方经合村后的叶家坪村委会多次调处未果。综上所述,根据我国物权法及合同法的相关规定,原、被告双方签订的协议属无效协议,请求法院依法确认判决。叶法元诉称：房子签订有协议，但是地皮是叶法元的，加上现在裴叔兰与叶法元确实没有地方住，叶法元主张案涉协议无效，请求法院依法判决。叶正玉辩称：1.原告代理人陈述不属实，当时签协议时两原告均在场；2.两被告当时提过房产证的事，但是原告说涨水了没有找到房产证；3.被告认为协议是有效的，因为也通过了村里。叶正元辩称：1.被告认为协议有效，协议是通过村里确定了的，而且两原告均在场；2.本案已过法定诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.裴叔兰提交的石门县不动产登记中心出具的房屋权属登记信息查询证明及集体土地建设使用证，系国家有关机关依职权出具的证明文件，本院认定其真实性、合法性；2.裴叔兰提交的石门县易家渡镇叶家坪村村民委员会出具的证明，与本院查明的案涉协议签订后两原告一直居住在案涉房屋内的事实一致，本院对该部分内容予以认定；3.叶正元提交的易家渡镇叶家坪村1组《资源性资产（已到农户）清查登记明细表-1》，与本院无关联，本院不予认定。本院经审理，认定事实如下：裴叔兰与叶法元系夫妻关系，两人于1984年在裴叔兰的户籍所在地叶家坪村修建了土砖结构的三间一层瓦房一幢，该房屋占用的宅基地及自留地登记的土地使用者均为裴叔兰。2004年11月29日，叶法元与叶正玉、叶正元签订《协议书》一份，约定：“叶家坪村二组叶法元的房屋售给本村本组叶正玉、叶正元.经双方充分讨论协商.村委会公证.具体问题协议如下：1.房屋售价7500元.房屋及宅基地有四界四至为界。房屋使用证移交给买方叶正玉.叶正元。2.叶正元宅基地归叶正玉.叶正元使用。买方不负责给宅基地面积。3.房屋价款付款方式：分二次付清，协议签字生效付款3500元，卖方搬出当即付清余下房款。4.叶法元从售房之日起，暂住五年。此协议一式二份.双方各执1份.从签字之日起生效.”。该《协议书》由时任石门县易家渡镇叶家坪村会计廖金生执笔，尾部有买卖双方、廖金生及时任该村村支部书记**记的签名，并加盖有石门县易家渡镇叶家坪村村民委员会的印章。协议签订当天，叶正元支付叶法元首期购房款3500元。协议签订后一个月左右，叶正元将该房屋其中的一间拆除，并对所拆房屋下的宅基地和周边荒地进行了复垦。2007年2月12日，叶正元向叶法元支付购房款1000元。后因叶法元、裴叔兰居住在该房屋内，故而案涉房屋一直未腾退，叶正玉、叶正元为此也一直未支付购房尾款。另查明，《协议书》中第2点应为叶法元宅基地归叶正玉、叶正元使用。叶正玉、叶法元系城镇户口，裴叔兰、叶正元为石门县易家渡镇叶家坪村村民，系农村户口。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是案涉《协议书》是否存在无效的法定情形；二是本案是否已经超过诉讼时效。关于案涉《协议书》是否存在无效的法定情形问题。从订约阶段来看，2004年11月29日，叶法元与叶正玉、叶正元签订的《协议书》，由时任石门县易家渡镇叶家坪村会计廖金生执笔，尾部有买卖双方、廖金生及时任该村村支部书记**记的签名，并加盖有石门县易家渡镇叶家坪村村民委员会的印章，虽然，作为共同买受人的叶正玉并非石门县易家渡叶家坪村村民，不具备农村房屋购买资格，但是我国现行法律并未禁止同一集体经济组织内部的成员之间相互转让宅基地，故作为共同买受人的叶正元具备购买资格，且其购买叶法元、裴叔兰的房屋并不是用于居住或者重建，还取得了叶家坪村村民委员会的同意，该《协议书》是双方当事人以平等主体地位订立的，系双方真实意思表示，经过了宅基地所有权人，即本村村民委员会的盖章认可；法律、行政法规亦未规定此类合同应当办理批准、登记等手续后生效；案涉《协议书》也没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律法规，亦不涉及相关法律规定的合同无效的其他情形。从履约阶段来看，案涉《协议书》签订当天叶正元就向叶法元支付首期购房款3500元，2007年2月12日，叶正元又向叶法元支付购房款1000元，协议已经履行了一部分，只是由于叶法元腾退房屋这一条件尚未成就导致协议未能履行完毕，但是并不能据此影响合同的效力。裴叔兰诉称案涉房屋的集体土地使用证至今未变更，根据我国《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。本案中，双方签订的《协议书》属于债权行为，涉案宅基地使用权的转移是一种物权变动行为，因此涉案宅基地使用权是否发生权属变更并不影响当事人就宅基地转让事宜达成的一致的意思自治的效力。有关行政管理机关是否已经对涉诉宅基地使用权变更登记，不影响《协议书》本身的效力。裴叔兰以不知情为由要求确认案涉《协议书》无效，但其作为重要家庭成员不可能对家中的重要财产不闻不问，叶法元在法庭陈述中也提到其签订卖房协议后只有几天即将此事告知妻子裴叔兰，在《协议书》签订后一个月左右叶正元还雇请人员对叶法元所卖房屋中的一间进行了拆除，并对拆除房屋下宅基地和周边荒地进行了复垦，裴叔兰一直居住在案涉房屋内，对此不知情从情理上也说不通。退一步讲，即便叶法元属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。可见，叶法元是否告知其妻亦不影响《协议书》的效力。关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定的“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”可以得知，诉讼时效适用于请求权，而本案是确认合同无效纠纷，属于确认之诉，不属于诉讼时效适用的客体范围，故本案不受诉讼时效的限制，叶正元辩称本案已经超过法定诉讼时效的意见无法律依据，本院不予支持。综上所述，裴叔兰、叶法元的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告裴叔兰、叶法元的诉讼请求。案件受理费80元，由原告裴叔兰、叶法元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  喻自力人民陪审员  梁金玉人民陪审员  范 亚二〇二〇年四月二十九日法官助理覃道敏书记员陈娜