杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初140号 原告（执行案外人）：苗开雷，男，1987年8月27日出生，汉族，户籍所在地江苏省灌南县，现住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：刘娟（系原告之妻），1985年11月30日出生，汉族，户籍所在地江苏省灌南县，现住址同上。 被告（申请执行人）：蔡国忠，男，1969年1月19日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：黄楼燕、汪畅然，浙江科茂律师事务所律师。 第三人（被执行人）：杨阿勇，男，1983年8月31日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原告苗开雷与被告蔡国忠、第三人杨阿勇案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告苗开雷、被告蔡国忠的委托诉讼代理人汪畅然、第三人杨阿勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告对被告申请执行第三人的杭州市西湖区西溪****苑11幢2单元301室房屋（以下简称301室房屋）享有租赁权并停止对上述财产的执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2019年12月24日收到杭州市西湖区人民法院(2019)浙0106执异165号执行裁定书后，认为驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。被告所申请执行的财产为第三人、杨明方、董有凤、李毛宁、杨**共同所有，而不属于第三人个人所有。本案涉及的房产系上述五人基于家庭关系在拆迁后取得，为农转居公寓。原告与第三人签有租赁合同，租赁合同还没有到期，租赁合同签订的日期早于案涉债权的产生。原告为租赁房屋还支付了装修费用，并且实际入住。被告申请强制执行原告享有合法租赁的房屋损害原告的租赁权。 原告就其主张提交了下列证据： 1.房屋租赁合同，证明原告承租了案涉房屋，租期还没有到期； 2.付款凭证，证明原告已经向出租方支付了一年的租金和水电费，费用对应的时间还没到； 3.执行裁定书，证明原告已经提出过执行异议； 4.流动人口登记表，证明原告承租房屋的事实。 被告辩称：一、原告提交的《房屋租赁合同》真实性有待确认。首先，原告提交的租赁合同上载明的出租人为杨明方，但被告与第三人执行案件中另一案外人董有凤在其提出的执行异议中又主张房屋系由其负责对外出租，与合同所载的出租人相冲突。再次，301室房屋系隔断房，该房屋明显分隔成两户进行出租，如果原告一家三口实际承租该房屋，也只会是承租其中的一户而非两户，原告提供的租赁合同载明租金为5000元每月，系整套承租，租金标准也远高于当时的同类房屋，存在明显不合理，恳请法院查清事实，并对伪造证据、虚假陈述的当事人依法追究责任。二、租赁合同签订时，案涉房屋系第三人与董有凤、李毛宁、杨明方等人共有，合同上载明的出租人为杨明方，对案涉房屋的占有、使用、处分、收益等事项应由共有人共同商议决定。在事先未取得其他共有人同意的情况下，杨明方无权单独出租案涉房屋，且现有证据无法确认其他共有人对杨明方出租房屋的行为表示追认或其他共有人收取到了因房屋出租所产生的收益，因此该合同的效力待定。三、案涉房屋已经生效判决变更所有权人为杨阿勇后，法院有权对其进行查封处置。杭州市西湖区人民法院(2019)浙0106民初2386号《民事判决书》确认案涉房屋归第三人所有，虽未变更登记但实际已发生物权效力，法院有权查封案涉房屋，且案涉房屋虽被查封，但并不影响原告的实际使用，原告要求停止执行没有事实与法律依据。四、即使租赁合同真实有效，继续执行案涉房屋对原告的权利也不会产生影响。如果案涉租赁合同真实有效，即使法院后续对案涉房屋进行拍卖，原告仍可依据租赁合同继续承租和使用案涉房屋，其权利并不会受到影响，且案涉租赁合同的租赁期限至2021年5月26日，即使要确认租赁权，也仅能确认至2021年5月26日。综上，原告的诉讼请求既与事实不符，又无法律依据，应予以驳回。 被告就其主张提交了(2019)浙0106民初2386号民事判决书，证明生效判决已经确认案涉房屋归第三人所有。 第三人陈述：案涉房屋不是我一个人所有，对法院判决我一个人所有我是不服的，我因不懂法没有提起上诉，案涉房屋属于拆迁安置房，个人安置面积是50平方米。原告是享有租赁权的，我并不是案涉房屋户主，户主是爸爸杨明方，其是出租人。 第三人未提交证据。 原告提交的证据经质证，被告对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为合同由原告与杨明方签订，真实性无法核实，据了解案涉房屋是隔断房，分割成两户进行出租，若原告实际承租案涉房屋的话，也只是案涉房屋的一户而非两户，租金高于同类房屋标准，约定明显不合理，若这份合同真实，合同签订时没有经过其他共有权人追认的情况下，效力待定；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据也是杨明方向原告出具，真实性存疑，按约定原告应当支付两年租金，但是原告实际仅支付了一年，该证据在执行异议中原告没有提交，有可能是之后补的；对证据3无异议；对证据4的关联性有异议，该证据中的“预计到期日期”一栏的时间为2020年4月23日，而原告提交的租赁合同期限到期日为2021年5月26日，两者相冲突，该证据证明原告实际租赁期限到2020年4月23日止。第三人对原告提交的证据均无异议。本院认为，证据3系本院作出的裁定书，证据4系蒋村派出所出具，本院对其真实性均予以确认；对证据1、2的认证本院在后另作详述。 被告提交的证据经质证，原告对该证据无异议；第三人对该判决内容有异议，认为其个人享有的面积是达不到一套房屋的面积。本院认为该证据系已发生法律效力的判决，故对其真实性及证明力予以确认。 本院根据原告、被告、第三人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2015年1月9日因杨明方户的房屋被拆迁，由户主杨明方代表户内成员签订拆迁补偿安置协议书，协议书确认杨明方户的安置人口为杨明方、董有凤、第三人、李毛宁、杨**，安置面积300平方米。2015年1月26日，杨明方户支付全部购房款后取得了包括301室房屋在内的三套安置房屋。 2017年11月13日，被告以第三人未归还借款为由向本院提起诉讼。2018年8月22日，本院作出(2017)浙0106民初10818号、10820号民事判决，分别认定第三人向被告借款368300元、2188670元，判令第三人归还被告借款本金共计2556970元及逾期利息。上述判决生效后，第三人未履行生效法律文书确定的付款义务，被告于2018年12月4日向本院申请强制执行，本院于2019年4月19日查封301室房屋。 2019年3月8日被告作为申请执行人代位提起杨明方、董有凤、第三人、李毛宁、杨歆语间的共有房屋析产诉讼，2019年5月本院对该案作出的判决内容之一为确认301室房屋归第三人所有。该判决已发生法律效力。 本院在执行被告与第三人的民间借贷纠纷案件中，于2019年9月9日发布公告，责令第三人在2019年9月30日前自行迁出301室房屋，到期仍不履行的依法强制执行；案外人如对涉案的执行标的有异议，可依法向本院提出书面执行异议。 原告对执行标的向本院提出书面异议，主张其承租301室房屋的租赁合同在法院查封房屋之前签订，请求中止执行，保护其对301室房屋的租赁权至2021年5月26日。本院经审查后认为原告仅向本院提交一份房屋租赁合同复印件，听证后亦未补充证据，其主张的租赁权缺乏证据证明，不能排除强制执行，故裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。 审理中原告提交了其与杨明方于2018年5月27日签订的租赁301室房屋的《房屋租赁合同》，约定的租赁期限从2018年5月27日至2021年5月26日，租金每月5000元，租金先付后租，每12个月支付一次，第一笔租金在本合同签订时支付，后续每12个月需提前7天给付；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、宽带费；承租人返还房屋的时间是2021年5月26日。原告还提交了杨明方于2019年5月21日出具的收到房租、水电费61750元的凭证。庭审中原告陈述其最初于2017年10月或11月时向杨明方租房，上述合同系续租合同；2019年5月21日支付的是下一年度的房租及上一年度的水电费。 原告提交的蒋村派出所出具的《流动人口登记表》载明：原告居住地房主姓名杨明方，租赁房屋居住，居住地址301室房屋，登记日期2017年11月24日，预计到期日期2020年4月23日，2018年4月、2019年4月对到期日期均作了变更登记。审理中原告陈述上述“预计到期日期”及“变更日期”需每年到派出所登记一次。 庭审后原告进一步明确了其诉讼请求，即要求确认其享有301室房屋租赁使用权至租赁期届满之日2021年5月26日，还明确其请求停止执行301室房屋意指在2021年5月26日内阻止向受让人移交301室房屋。 本院认为：一、根据蒋村派出所出具的《流动人口登记表》，足以证明原告自2017年11月24日已租住杨明方出租给其的301室房屋至今，该登记表中所载的2020年4月23日也仅是预计到期日期，且从登记表可以看出到期日期于2018年、2019年均每年变更登记一次，故2020年4月23日并非是确定原告租住301室房屋的到期日，被告质证时认为原告的租赁期限至2020年4月23日到期之意见不能成立；原告提交的2018年5月27日签订的《房屋租赁合同》所涉出租标的物、租赁时间等与登记表内容能相互印证，故本院对该合同的真实性予以确认，认定原告在本院查封301室房屋前已签订该房屋的租赁合同并占有使用该房屋。对于原告支付款项的凭证，作为房屋所有权人的第三人未有异议，本院对其真实性亦予以确认，即原告已按合同约定支付了租金及相关费用。第二、杨明方系其与第三人等五人户的户主，在2018年5月27日与原告签订上述《房屋租赁合同》时五位家庭成员间并未对包括301室在内的三套安置房屋进行析产处理，杨明方作为户主就房屋出租该家庭事务具有家事代理权，有权代表家庭成员与原告签订房屋租赁合同，2019年5月本院判决确认301室房屋归第三人所有，庭审中第三人对杨明方出租301室房屋的行为也无异议，故被告以杨明方的出租行为未经其他共有人同意为由抗辩合同效力待定的意见与法律不符，本院不予采纳，原告与杨明方签订的《房屋租赁合同》合法有效。三、鉴于原告在本院查封301室房屋之前已签订合法有效的书面租赁合同承租使用该房屋，故原告要求确认其对301室房屋享有租赁期内的使用权理由正当，本院予以确认，即原告有权享有301室房屋租赁使用权至2021年5月26日止，并在原告租赁期内本院对301室房屋采取依法拍卖等执行措施时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，原告有权阻止向受让人移交301室房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 确认苗开雷对杭州市西湖区西溪****苑11幢2单元301室房屋享有租赁使用权至2021年5月26日，苗开雷有权在2021年5月26日内阻止向该房屋的受让人移交该房屋。 案件受理费1800元由蔡国忠负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院；苗开雷于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  黄 倩 人民陪审员  郑仁孝 人民陪审员  孙颖娟 二〇二〇年四月一日 书 记 员  费帅帅