湖南省株洲市天元区人民法院 民事判决书 （2020）湘0211民初232号 原告：晋合物业管理（苏州）有限公司湖南分公司，住所地湖南省株洲市天元区黄河南路150号天台金谷商务会所第五层516-517房。 负责人：周坤，系公司总经理。 委托诉讼代理人：张倩，湖南卓进律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。 委托诉讼代理人：李浩，湖南卓进律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：尹圣才，男，1981年1月1日出生，汉族，住湖南省攸县。 原告晋合物业管理（苏州）有限公司湖南分公司（以下简称晋合物业湖南分公司）与被告尹圣才物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法由审判员易红适用简易程序独任审理，实习法官助理陶纯协助审理，书记员郭小媞担任法庭记录。本案于2020年4月2日公开开庭进行了审理，原告晋合物业湖南分公司的委托诉讼代理人张倩、李浩到庭参加了诉讼，被告尹圣才经本院传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告晋合物业湖南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费10,425.85元；2、判令被告向原告支付自2016年10月1日起按逾期金额日3‰计算逾期违约金，请求计算至被告实际支付全额物业管理费之日止；3、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告申请变更诉讼请求为：1、要求被告向原告支付2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业管理费5,835.99元；2、要求被告支付逾期违约金，2016年10月1日至2017年12月31日期间的违约金以被告应缴物业费为基数，按年利率6%的标准计算为197.14元，之后的违约金以5,835.99元为基数按照日3‰的标准从2018年1月1日起计算至被告实际付清物业管理费之日止。事实和理由：被告购买了晋合湘水湾小区X栋XXX室住宅一套，并与原告签订了《业主临时管理规约》，约定了物业管理费的缴付标准，若业主逾期交纳物业管理费的，每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的3‰向业主加收滞纳金。被告享受了原告提供的物业服务，但未按时向原告交纳相应的物业管理费，未履行作为业主应尽的义务，拖欠原告2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业费至今未付，原告多次催促未果，为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告尹圣才未向本院提出答辩意见，亦未提交证据材料。 本院经审理查明：2011年12月18日，原告晋合物业湖南分公司（乙方）与晋合置业（湖南）有限公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对晋合湘水湾提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，高层住宅按2.93元/月/平方米（交房时业主按该标准预付三个月物业服务费用，以后至2017年6月30日业主均按建筑面积每月每平方米2.6元缴纳，差额每月每平方米0.33元由甲方补足给乙方；自2017年7月1日起物业服务费用恢复至2.93元/月/平方米，甲方不再进行补贴）；本合同期限自2011年12月18日起至成立业委会止，在合同终止时尚未成立业委会的，合同自动延续。2014年9月5日，被告尹圣才与晋合置业（湖南）有限公司签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，约定由被告向晋合置业（湖南）有限公司购买《晋合湘水湾》天元区珠江南路1号晋合湘水湾X栋XXX室房屋，房屋建筑面积为142.41平方米。2014年11月24日，原告晋合物业湖南分公司与被告尹圣才签订一份《业主临时管理规约》，约定：物业管理费由物业公司按高层2.93元/平方米的标准向业主收取；业主逾期交纳物业管理费的，每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的千分之三向业主加收滞纳金。之后，因被告未向原告交纳2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，原告多次向被告催收未果，便诉至本院，请求判如所请。 以上事实，有原告公司营业执照、被告身份信息、《株洲市商品房（预）销售合同》、《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》、催缴物业服务费的通知等证据以及原、被告的当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为，本案案由系物业服务合同纠纷。本案的审查重点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据？现综合分析如下： 本案原告与晋合湘水湾住宅小区的建设方晋合置业（湖南）有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同的期限自2011年12月18日起至成立业委会止。被告尹圣才购买了晋合湘水湾X栋XXX室房屋，系该房屋的业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，上述前期物业服务合同对被告具有约束力，且原告与被告签订的《业主临时管理规约》对双方的权利、义务进行了重申，被告应按合同约定履行按时支付物业管理费的义务。在履约过程中，原告按约为被告提供了物业管理服务，但被告拖欠原告2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业管理费至今未予支付，违反了合同的约定，应承担相应的民事责任。根据合同约定，2016年10月1日至2017年6月30日的物业费业主按建筑面积每月每平方米2.6元缴纳，自2017年7月1日起物业服务费按2.93元/月/平方米缴纳。被告应向原告支付的物业管理费为5,835.96元（142.41平方米×2.6元/月×9个月+142.41平方米×2.93元/月×6个月），故对于原告要求被告支付2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业管理费5,835.96元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求自2016年10月1日起以欠付物业费为基数按年利率6%的标准计算违约金，未违反法律规定，故对于原告要求被告支付违约金197.14元（暂计算至2017年12月31日，之后的违约金以应缴物业费5,835.96元为基数，按年利率6%的标准，从2018年1月1日起计算至物业管理费付清之日止）的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告尹圣才于本判决生效之日起十日内向原告晋合物业管理（苏州）有限公司湖南分公司支付2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业管理费5,835.96元； 二、被告尹圣才于本判决生效之日起十日内向原告晋合物业管理（苏州）有限公司湖南分公司支付逾期违约金197.14元（暂计算至2017年12月31日，之后的违约金以未缴物业管理费5,835.96元为基数，按年利率6%的标准，从2018年1月1日起计算至实际付清物业管理费之日止）； 三、驳回原告晋合物业管理（苏州）有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。 如被告未按照上述规定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费60元，减半收取30元，由被告尹圣才负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员易红 二〇二〇年四月二日 实习法官助理陶纯 书记员郭小媞 附本案适用的法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。