文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初233号原告：陈小娟，女，汉族，住重庆市铜梁区。委托代理人：**毅，重庆盈兴律师事务所律师，特别授权。被告：重庆恒渝珞城房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区珞璜工业园B区马宗一期商业体A栋第一层，统一社会信用代码91500116MA5XEMET9P。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：陈恺迪，男，被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司员工。原告陈晓娟与被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司员工原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司（简称恒渝珞城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法由审判员邱世轩适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告陈晓娟及其委托诉讼代理人**毅、被告恒渝珞城公司的委托诉讼代理人陈恺迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓娟向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原被告双方于2018年9月6日签订的《重庆恒大国际文化城商品房认购书》；2、判决被告退还原告交纳的购房定金、首付款229893元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月6日，原被告双方签订了《重庆恒大国际文化城商品房认购书》，约定原告认购被告开发建设的重庆恒大国际文化城楼盘房屋一套,该房屋建筑面积112.88平方米，套内面积90.58平方米，房屋总价为917735元，按照建筑面积计算单价为8130.18元/平方米，按照套内面积计算单价为10130.76/平方米,在签订认购书时支付定金10000元，该定金转入房款。合同还约定原告于2018年9月6日前支付首期房款35887元并签订《商品房买卖合同》及其补充协议。并约定于2019年3月2日前付清183547元、于2019年9月2日前付清229434元、于2020年3月2日前付清229434元、于2020年9月2日前付清229433元。合同签订后，截止目前原告已向被告付款共计229893元，双方未签订其他的房屋买卖合同及其补充协议。在支付完上述付款后，原告前往江津房屋管理局得知该房屋的备案价为7800元/平方米，遂找被告讨要说法，但是被告拒绝做任何处理。根据相关法律法规规定被告的行为属于欺骗消费者，因此请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司辩称：原被告签订《重庆恒大国际文化城商品房认购书》属实，但是原告是在了解涉案房屋认购书内容后与被告签订的合同，原告对认购书中所载明的各条款予以确认并接受，该认购书是双方的真实意思表示，不存在欺骗。且原被告双方签订的是预约合同，在签订本约合同前双方还存在对本约内容的协商过程。原被告至今尚未签订涉案房屋《商品房买卖合同》，房屋的销售价格未最终确定，原告诉称欺骗事实基础不存在。涉案房屋是否按照备案价格销售属于行政法调整范围，不属于民事法律调整。另外，原被告签订认购合同时间2018年9月6日，而原告本案起诉状载明的时间是2019年11月7日，其已超过法律规定的行使撤销权一年的除斥期间，撤销权已经消灭。本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，被告恒渝珞城公司（甲方）与原告陈晓娟（乙方）签订《重庆恒大国际文化城商品房认购书》，约定乙方向甲方认购被告开发建设的重庆恒大国际文化城楼盘房屋一套。房屋建筑面积112.88平方米，按照建筑面积计算单价为8130.18元/平方米，房屋套内面积90.58平方米，按照套内面积计算单价为10130.76/平方米，房屋总价为917735元。该认购协议约定的主要内容如下：第一条约定“乙方同意签署本认购书时，支付人民币10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》及补充协议时转入房款），甲方认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据”。第二条约定“采取分期付款方式，乙方须于2018年9月6日前支付首期房款35887元并签订《商品房买卖合同》及其补充协议；于2019年3月2日前付清183547元、于2019年9月2日前付清229434元、于2020年3月2日前付清229434元、于2020年9月2日前付清229433元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的百分之一向甲方支付违约金”。第三条约定“乙方支付首期款的同时预缴税费27532.05元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补”。第四、五、六、七条均是对签订《商品房买卖合同》的违约责任的约定，其中第四条约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大国际文化成项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”。第八条约定“乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”。认购协议签订当日，原告按照协议约定向被告交纳了房款45887元，被告也出具收据载明收到原告45887元，并注明其中含定金10000元。2019年3月27日原告向被告交纳房款183547元，同时支付了逾期交纳房款的违约金459元，被告也分别出具了两张收款收据。另查明，被告于2018年8月24日已经取得了涉案房屋楼盘的预售许可证，其证件编号津国土房管（2018）预字第（095）号。原告在庭审中陈述涉案房屋在房管部门的备案价格是按照建筑面积计价7800元/平方米，被告当庭对此予以认可。另外，原告为证明其撤销权没有消灭，在庭审中出示了2019年10月17日委托重庆盈兴律师事务所给被告的《律师函》、重庆移动公司龙溪营业部的查询单、微信群聊截图五张，拟证明其是在2019年3月27日支付了第二笔购房款后才知道原被告在合同中约定的建筑面积价格高于被告在房屋管理部门的备案价的情况，且及时要求被告对其进行妥善处理。被告质证认为，对《律师函》的真实性予以认可，但认为其提供的移动公司查询单不能证明其与《律师函》有关联性，且不能证明被告收到了该《律师函》。对微信截图三性不予认可，认为其群聊不能证明聊天人员身份和所涉及楼盘的名称。被告为证明违约的是原告而非被告，在庭审中出示了分别于2019年3月3日、2019年9月4日、2019年10月14日向原告发的《关于限期签订商品房买卖合同及支付款项的催告函》及EMS回执，拟证明被告多次向原告发函催款和要求其签订《商品房买卖合同》。原告质证认为，对证据的三性予以认可，但是仍然认为不签订合同的是被告而非原告，违约的是被告。以上事实，有原被告双方在庭审中的陈述、原被告签订的《重庆恒大国际文化城商品房认购书》、收据、《律师函》等，并经庭审质证在卷佐证，足以认定。本院审理认为：本案争议的焦点问题一是原告的撤销权是否已经消灭；二是原告请求撤销合同的理由是否成立。关于原告的撤销权是否已经消灭的问题。按照规定商品房经营者应当对商品房价格进行申报备案，并对其备案价格进行公示。本案被告没有举示证据证明其在与原告签订合同时对涉案楼盘的商品房备案价格进行了公示，因此不能推定原告在签订认购协议时知道或者应当知道涉案房屋的销售价格高于了备案价格。本案审理中原告自认其在2019年3月27日后知道了涉案房屋的销售价格高于了备案价格，对此本院予以认定。原告于2020年1月3日向本院提起诉讼要求撤销双方的认购协议，没有超过法律规定一年的除斥期，其撤销权没有消灭。原告请求撤销合同的理由是否成立的问题。当事人之间签订合同应当遵守法律规定，本着诚实信用的原则进行交易。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，应认定为欺诈行为。即民事欺诈的构成需要具备以下要件：一是必须有欺诈的故意；二是必须实施欺诈行为；三是受欺诈人因欺诈而陷入错误并基于错误认识而为意思表示。对于合同撤销的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”。上述规定虽然赋予了相对方撤销合同的权利，但并非意味着是一方当事人存在欺诈行为，相对方一律可主张予以撤销合同。相对方只有在因为欺诈行为产生错误认知并基于错误认知作出了非真实意思表示，其才有权主张撤销或者变更合同。影响订立合同与否的因素有很多种，判定欺诈行为是否符合撤销合同的条件，要根据欺诈行为的程度、欺诈对另一方真实意思表示作用力的大小、受损害方的损害程度等综合因素进行考量。本案中，首先房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。其次，虽然本案被告没有证据证明其对涉案房屋备案价进行了公示，但是原告所购买房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性内容是明确的，认购协议是双方平等协商后达成的，也无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，被告未公示备案价的行为并未使原告对所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面产生错误认识，其签订的认购协议是其真实意思表示。原告要求撤销合同、返还购房款及定金的诉讼请求的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》五十四条的规定，判决如下：驳回原告陈晓娟的诉讼请求。案件受理费6489元，由原告陈晓娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  邱世轩二〇二〇年四月二十二日书记员  秦朝君