江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终106号上诉人（原审被告，反诉原告）：张成勋，男，1980年8月23日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人（原审被告，反诉原告）：陈海艳，女，1987年5月30日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：陈磊，江苏义行律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：王塞，男，1992年6月24日生，汉族，住江苏省睢宁县。原审第三人：徐州德佑房产经纪有限公司，住所地徐州市泉山区解放路祥悦大厦322室。法定代表人：王政，该公司总经理。上诉人张成勋、陈海艳因与被上诉人王塞、原审第三人徐州德佑房产经纪有限公司（以下简称德佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初7006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张成勋、陈海艳及其委托诉讼代理人陈磊，被上诉人王塞，原审第三人法定代表人王政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张成勋、陈海艳上诉请求：请求撤销一审民事判决书并依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。上诉人在二审中明确其上诉请求为：1、对继续履行涉案合同没有异议，对一审判决第三项没有异议。2、对一审判决第二项有异议，上诉人不应当承担违约金和代理费。3、坚持反诉请求：一、继续履行合同；二、被上诉人支付上诉人违约金和溢价损失。事实和理由如下：一审法院认定未办理备案合同责任、被上诉人未支付房款的责任在上诉人，上诉人构成违约，违背实际情况、与事实不符。1、上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同中关于首付款金额、贷款金额以及付款期限至今为止没有明确，在上述条件没有明确的情况下，不具备办理房屋备案协议以及资金监管协议的条件，作为出卖人张成勋通过多种途径联系王塞，是否应当就付款金额、付款期限明确，及时去办理协议，但均未果。所谓备案合同即双方需另行签订《存量房买卖合同》从而办理备案手续，上诉人与被上诉人就付款期限、付款金额等重要事宜一直未达成一致，而首付款金额、贷款金额及付款时间是备案合同重要条款，上诉人与被上诉人就付款金额、时间未达成一致、存有争议情况下，根本无法签署备案合同并进一步办理备案，上诉人与被上诉人未签订备案合同《存量房买卖合同》办理备案手续，不是因为房屋存有抵押，不是上诉人故意拖延。2、基于多次与王塞交涉未果，按照合同约定，不具备合同履行的条件，这种不确定性对于上诉人具有极大的风险，在这种情况下，上诉人享有同时要求被上诉人履行的权利，并且上诉人从未拒绝解除房屋的抵押，这一点从张成勋积极主动联系被上诉人办理相关事项可以看出。3、基于以上原因，上诉人不承担违约责任，一审认定上诉人构成违约没有事实和法律依据，并且在一审中，一审法院没有对违约金数额是否调整向被上诉人进行释明。涉案房屋于2017年出售，到王塞提起本案诉讼，上诉人分文未见，但案涉房屋的价格已经上涨了二三十万，王塞作为买受人不存在任何损失，一审认定的损失数额不公平。4、关于中介居间，上诉人与被上诉人签订的买卖协议，付款期限没有明确，不具备履行的条件，中介方作为专业房屋经纪人，没有尽到义务，也是因为协议的不完善、不严谨造成本案诉讼，中介费应当扣除。王塞辩称，继续履行合同无异议，一审判决第二项建立在合同基础之上，法院判决得当，上诉人上诉不成立，原审法院判决事实清楚，适用法律得当，继续履行合同，并且全款已交付到云龙法院，请法院依法驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。原审第三人德佑公司述称，中介方已经做得很完备，中介费收的合情合法，购买方首付加贷款付房款，约定很清楚，居间方不存在任何过失,对双方的意见都无异议。王塞向一审法院起诉请求：1、判令张成勋、陈海艳继续履行2017年5月8日《房产买卖协议》，涉案双方办理房地产过户手续，第三人到场协助办理；2、判令张成勋、陈海艳支付违约金50万元；三、本案诉讼费、律师费2万元及其他相关费用由张成勋、陈海艳承担。张成勋、陈海艳向法院提出反诉请求：1、依法判令王塞继续履行2017年5月8日签订的《房产买卖协议》，全款购买案涉房屋；2、判令王塞支付违约金50万元；3、判令王塞支付房屋涨价部分作为补偿，涨价部分为248000元（合同金额70万元，根据58同城网二手房采集价格，市场平均价每平方米12000元，79平方米总房价为948000元，差额部分248000元）。一审法院认定事实：2017年5月8日，出卖方（甲方）陈海艳、张成勋与购买方（乙方）王塞、居间方（丙方）德佑公司签订《房产买卖协议》一份（编号：0000038），该合同约定：甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意订立合同，甲方自愿将合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方，乙方自愿购买该房地产；涉案房屋坐落于绿地世纪城五期221号楼1002室，房屋权证登记人为陈海艳，建筑面积为约79.01㎡，交易价格为70万元；双方同意房款支付采取首付加贷款付房款（双方签署上述房地产备案合同之日，乙方监管首付款，首付款加贷款总额等于上述总房款）；双方同意过户所产生的所有税费全部由乙方承担，自行交纳；甲乙双方同意2018年1月30日前到产权处签署办理上述房地产过户手续，至时丙方到场协办。双方同意2017年11月30日前交接房屋；居间服务费9750元，由乙方承担，在签订本协议时付清给居间方；在签订协议时，乙方给付甲方购房定金1万元，双方同意由丙方保管，在购房时该定金抵购房款或服务费；违反协议任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金伍拾万元，另外赔偿给守约方直接和间接地经济损失，违约方另行支付居间方第十条所约定的服务费，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用；任何一方恶意拖延签署备案合同日期、付款日期或业务办理结束后任意一方拖延领证或划款日期的要付给对方违约金，按每日总房款百分之一计算；甲方保证出售的房地产拥有完全所有权、使用权，（若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，甲方负责赔偿）甲乙双方的代理人第十二条所约定的违约金及服务费给守约方；签署本协议视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行备案及办理相关的手续。合同签订后，王塞向德佑公司支付了1万元购房定金。张成勋、陈海艳于2017年11月23日在法院起诉王塞、德佑公司，诉讼请求为：一、解除原、被告双方签订的房产买卖协议；二、判令王塞、德佑公司支付违约金15万元；三、诉讼费、律师费17000元由王塞、德佑公司承担。该案诉讼中，张成勋、陈海艳向法院提供了其于2017年8月3日、8月14日向德祐公司寄送的信件一封（提供快递单2张、信件复印件1张），2017年8月3日、8月14日、8月28日、9月9日、10月27日寄送给王塞的信件5封（快递单5张、信件复印件3封）；电话录音（张成勋与王塞的录音时间是2017年7月10日、9月9日、10月11日、10月28日，与德佑公司的录音时间是2017年8月9日、9月9日）。张成勋、陈海艳以此欲证明其已督促王塞、德佑公司尽快与其到产权部门进行备案合同，同时也说明王塞、德佑公司均已收到上述信件，此外，王塞在电话录音中也表示没有能力向支付首付款。经法院审查，张成勋于2017年8月两次向德佑公司的窦怀翔邮寄信件，大致内容为敦促合同双方尽快办理备案合同；于2017年8月至10月期间五次向王塞邮寄信件，亦是要求尽快配合办理备案合同，但收件人及信件抬头均写的是“王帅”。张成勋于2017年7月10日至2017年10月28日期间同王塞及德佑房产公司窦怀翔的录音共6组，证明其一直催促王塞及德佑房产公司尽快办理备案合同以确认首付款的支付问题。法院审理认为，双方签订的《房产买卖协议》合法有效，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，法院予以确认，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同的约定“双方签署协议即视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行备案及办理相关手续”，该处所指的“即日起”应为签署合同当日“2017年5月8日”起，再结合双方约定过户的时间为2018年1月30日，可以认定办理备案合同的时间应为2017年5月8日至2018年1月30日之间。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。该合同虽然没有明确约定双方办理备案合同的时间，但张成勋、陈海艳所举证据并不能证明王塞在合同约定的期限内存在拒绝办理备案合同等违约行为，张成勋、陈海艳并不具备解除合同的法定事由。因此，对张成勋、陈海艳要求解除合同并要求王塞支付违约金及律师费的诉请，法院不予支持。遂于2018年1月25日作出（2017）苏0303民初6230号民事判决，驳回张成勋、陈海艳的诉讼请求。判决后，张成勋、陈海艳不服，提起上诉。徐州市中级人民法院于2018年6月13日作出（2018）苏03民终2572号民事判决，驳回上诉，维持原判。王塞于2018年12月6日提起本案诉讼，并委托睢宁县清泉法律服务所法律工作者王金果作为其诉讼代理人，王塞为此支付代理费2万元。庭审中，张成勋、陈海艳提交2018年6月30日张成勋与王塞、德佑公司法定代表人王政的谈话录音及2018年7月26日张成勋与王塞的通话录音各一份，内容主要为张成勋要求王塞支付全款买房并明确付款期限，王塞要求按照合同履行。张成勋于2018年8月9日向王塞邮寄催促明确付款日期的函件一份，但仍将收件人写为“王帅”，该函件因拒收退回。另查明，涉案房屋登记权利人为陈海艳、张成勋〔不动产权证书号为苏（2015）徐州市不动产权第004xxxx号〕，二人系共同共有，该房屋设有抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司徐州分行，债务履行期限：2015年12月14日至2045年12月14日，被担保主债权数额：297000元。涉案房屋至今未涤除抵押权。德佑公司称合同约定的付款方式为“卖方将房屋贷款全部结清的情况下，双方到产权处办理过户登记，签徐州市房地产备案合同，买方将首付款21万打到监管账户，剩下部分买方需要拿双方签的备案合同、首付借款资金监管凭证到约定的银行办理房贷，银行放贷后会打入双方约定的监管账户后，卖方拿资金监管剩余的贷款凭证去办理贷款部分的金额，买方在卖方领钱之前要先领证”，合同中约定的“产权处签署办理上述房地产过户手续”是指办理网签合同、签订资金监管协议、审税、双方根据网签合同和资金监管协议交纳首付款，如果房屋还有贷款并处于抵押状态，必须把贷款结清，符合过户条件。经法院询问，王塞称其现同意全款支付房款，暂交至法院，亦同意签订网备合同；张成勋不同意签订网备合同。经法院通知，王塞已于2019年11月20日将购房款69万元交至法院。一审法院认为，王塞与张成勋、陈海艳之间签订的《房产买卖协议》合法有效，对双方当事人均产生法律约束力，双方应当按照合同约定完全履行各自义务。本案《房产买卖协议》未约定房款支付的具体日期，但经生效判决认定，办理备案合同的时间应为2017年5月8日至2018年1月30日之间，张成勋、陈海艳在2017年7月至10月期间催促王塞尽快办理备案合同遭拒，不能认定王塞在合同约定的期限内存在拒绝办理备案合同等违约行为。德佑公司陈述的合同履行方式及备案合同办理流程符合二手房交易习惯，虽未载于双方合同之中，但可以作为双方合同的补充条款。故可认定王塞支付首付款的时间应为双方办理备案合同的当日，余款应按二手房交易贷款流程支付。而张成勋、陈海艳在合同约定的履行期间届满前起诉要求解除合同无事实及法律依据，在前述判决驳回其请求且生效后，已超过双方约定的办理备案合同的日期，亦超过按合同约定认定的王塞的付款日期，双方应当协商确定各自后续的履行期限。但张成勋、陈海艳不顾己方不涤除房屋抵押权、无法办理备案合同手续的事实，一再要求对方明确付款期限而己方不明确办理备案合同的期限，且在法院询问时明确不同意办理备案合同，故本案双方未办理备案合同、王塞未支付下余房款的责任完全在于张成勋、陈海艳二人，王塞不构成违约。张成勋、陈海艳明显违约，应当承担违约责任。王塞要求张成勋、陈海艳支付违约金50万元，虽然符合双方合同约定，但该约定过高，考虑合同标的金额、买方已付款数额、违约方违约程度等因素，法院酌情调整违约金为15万元，超过部分法院不予支持。因双方合同约定违约方应当承担守约方为实现债权所发生的律师费，而王塞因本案诉讼支付了代理费2万元，该金额未超过相应收费标准，故张成勋、陈海艳应当承担。王塞要求与张成勋、陈海艳办理案涉房产过户手续、第三人到场协办的诉讼请求，张成勋、陈海艳要求王塞继续履行合同、全款购买案涉房屋的反诉请求，根据已查明事实，王塞已将购房余款全额交至法院，案涉房屋虽然处于抵押状态，但上述房款足以偿还抵押担保的债务，能够涤除房屋抵押权，双方均不存在履行不能的情形，故双方请求，法院均予以支持。第三人应按合同约定提供必要协助服务，并将收取的定金1万元在扣除居间费用后退还张成勋、陈海艳。张成勋、陈海艳要求王塞支付违约金50万元及房屋涨价补偿款248000元的反诉请求，无事实及法律依据，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零四条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、张成勋、陈海艳于本判决生效之日起十日内，与王塞共同办理绿地世纪城五期房屋〔不动产权证书号为苏（2015）徐州市不动产权第004xxxx号〕过户登记手续，徐州德佑房产经纪有限公司提供合同约定的到场协办服务；二、张成勋、陈海艳于本判决生效之日起十日内支付王塞违约金15万元、代理费2万元；三、王塞应支付张成勋、陈海艳下余房款69万元（该款王塞已支付至一审法院，张成勋、陈海艳可于履行上述第一条判决主文确定的义务后向一审法院申请领取）；四、驳回王塞其他的诉讼请求；五、驳回张成勋、陈海艳其他的反诉请求。本诉案件受理费15780元，由本诉原告王塞负担3280元、本诉被告张成勋、陈海艳共同负担12500元；反诉案件受理费8916元，由反诉原告张成勋、陈海艳共同负担。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：1、涉案房屋买卖合同中哪一方存在违约行为以及违约金的标准如何认定。2、上诉人主张被上诉人支付房屋涨价的补偿是否有事实和法律依据。二审期间，上诉人提交如下证据：证据一，来源于网站“房天下”，于2020年3月31日打印的绿地世纪城2020年3月房屋价格的参考价是13943元每平方，以及从2019年4月（该网站上能查询到数据的最早时间）到2020年3月的价格走势图，2019年4月房屋价格为13600元每平方，按照13600元每平方算，总价为1075760元，与当时交易价格相差375760元，证明上诉人主张涨价价格248000元是有依据的。证据二，2018年9月11日录音，内容为签合同时，张成勋与本案房屋中介崔琳琳的谈话，证明，当天晚上签完协议，张成勋发现协议有重大瑕疵，没有付款日期和付款金额等，双方发生争吵，崔琳琳承认，当天晚上确实发生了这一幕。经质证，被上诉人认为，价格不清楚，电话不知情。原审第三人认为，对证据一，房子涨钱是肯定的，徐州的房价已经涨价四十多月了，网上价格每天都在变化，所以很多卖方宁愿违约。对证据二，录音具体也不知道，公司签完合同后，第一时间拿给我审阅，公司收到的每一笔款也交到财务，崔琳琳确实曾经在我公司工作，对崔琳琳不知情，无法发表意见，只知道负责签订涉案合同的是豆怀翔。居间方多次在中间沟通协调，出售方在未到过户时间就起诉居间方，让居间方赔偿损失，已经多次被云龙法院和中院驳回，当时房屋设有抵押贷款未结清的状态，不符合过户条件，以致于购买方无法达成交易，作为居间方非常同情购买方，买涉案房屋延迟至今，一直不能过户，希望法院能给予公平的结果。二审查明事实与一审一致。本院认为，第一、关于涉案房屋买卖合同中哪一方存在违约行为以及违约金的标准如何认定问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，上诉人与被上诉人之前签订的房屋买卖合同合法有效，该合同虽然未约定房款支付的具体日期以及首付款、贷款具体金额等事项，但经生效判决认定，办理备案合同的时间应为2017年5月8日至2018年1月30日之间，同时根据第三人德佑公司陈述的合同履行方式及备案合同办理流程符合二手房交易习惯，虽未载于双方合同之中，但可以作为双方合同的补充条款，故可认定被上诉人支付首付款的时间应为双方办理备案合同的当日，余款应按二手房交易贷款流程支付。而上诉人在2017年7月至10月期间催促被上诉人尽快办理备案合同未果，不能认定被上诉人在合同约定的期限内存在拒绝办理备案合同等违约行为。而上诉人在合同约定的履行期间届满前起诉要求解除合同无事实及法律依据，有违诚实信用原则。在前述生效判决驳回上诉人请求且生效后，已超过双方约定的办理备案合同的日期，亦超过按合同约定认定的被上诉人的付款日期，双方应当协商确定各自后续的履行期限。而上诉人在知晓办理涉案房屋备案、过户等手续前需要涤除房屋抵押权时，仍未及时将涉案房屋原贷款还请，导致双方无法办理备案合同手续，故上诉人存在违约行为。虽然上诉人存在违约行为，但是其违约的主观过错并不明显。首先，涉案合同存在缺陷，未明确具体付款金额以及付款时间，导致上诉人与被上诉人在履行过程中产生争议，为此，第三人德佑公司作为专业中介机构对本案纠纷的产生负有不可推卸的责任，亦鉴于目前房价上涨幅度大，被上诉人没有举证证明其损失，考虑到被上诉人可能存在相应损失，结合合同标的金额、被上诉人已付款数额、违约方违约程度等因素，根据公平原则，综合平衡双方利益，本院认为一审法院酌定的15万元违约金过高，二审法院依法调整为2万元。第二、关于上诉人主张被上诉人支付房屋涨价的补偿是否有事实和法律依据的问题。既然违约方在于上诉人，上诉人向被上诉人主张房屋涨价补偿款无事实及法律依据，一审法院依法不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人张成勋、陈海艳的上诉请求部分成立，本院依法予以支持，一审判决认定事实正确，但处理欠妥，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零四条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初7006号民事判决第一项，即“一、本诉被告张成勋、陈海艳于本判决生效之日起十日内，与本诉原告王塞共同办理绿地世纪城五期房屋〔不动产权证书号为苏（2015）徐州市不动产权第004xxxx号〕过户登记手续，第三人徐州德佑房产经纪有限公司提供合同约定的到场协办服务；”；二、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初7006号民事判决第三项，即“三、反诉被告王塞应支付反诉原告张成勋、陈海艳下余房款69万元（该款王塞已支付至本院，张成勋、陈海艳可于履行上述第一条判决主文确定的义务后向本院申请领取）；”；三、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初7006号民事判决第四项，即“四、驳回本诉原告王塞其他的诉讼请求；”；四、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初7006号民事判决第五项，即“五、驳回反诉原告张成勋、陈海艳其他的反诉请求。”；五、变更江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初7006号民事判决第二项，即“二、本诉被告张成勋、陈海艳于本判决生效之日起十日内支付本诉原告王塞违约金15万元、代理费2万元；”为“张成勋、陈海艳于本判决生效之日起十日内支付王塞违约金2万元、代理费2万元。”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15780元，由王塞负担3280元、张成勋、陈海艳共同负担12500元；一审反诉案件受理费8916元，由张成勋、陈海艳共同负担。二审案件受理费15780元，由王塞负担4000元、张成勋、陈海艳共同负担11780元。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 胡元静审判员 张 伟二〇二〇年四月二十七日书记员 赵 莹