福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初14280号 原告：福建百信房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市池店镇江滨南路与田安大桥交汇处百信·御江帝景会所，统一社会信用代码91350582561696466A。 法定代表人：陈增照，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾榕榕、郭达伟，福建侨声律师事务所律师、实习律师。 被告：吴雪芳，女，1975年1月22日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 第三人：中国工商银行股份有限公司晋江池店支行，住所地福建省晋江市桥南片区百捷中央公园10幢112、118、119、208、209、216、217号店面，统一社会信用代码913505827297044404。 负责人：朱秀香。 原告福建百信房地产开发有限公司与被告吴雪芳、第三人中国工商银行股份有限公司晋江池店支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告福建百信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曾榕榕、被告吴雪芳到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司晋江池店支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除合同编号为201805060082的《商品房买卖合同》，被告应配合原告办理注销商品房买卖合同网上签约登记备案；2.被告向原告偿付代偿的逾期贷款22401.18元；3.被告向原告偿付解除合同违约金428790.6元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：被告向其购买位于晋江市商品房，于2018年5月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号为201805060082），并办理商品房买卖合同网上签约登记备案。合同约定：商品房价款1429302元。被告支付了首付款289302元，余款1140000元以向第三人按揭贷款支付，其为被告按揭贷款承担连带偿还担保保证，并将预售的商品房为该按揭贷款设置抵押，办理抵押预告登记。第三人在2019年9月2日，向其发出《个人逾期贷款催收通知书》，告知自2019年7月至2019年9月被告已连续三个月未按约定偿还按揭贷款，敦促其履行连带偿还担保保证责任。其代被告偿付了拖欠的三期贷款本息共22401.18元。据了解，被告2019年10月份的按揭贷款也已逾期尚未偿还。其在2019年10月8日向被告发送函件，通知被告在2019年10月14日前偿付代偿贷款及告知相应的违约责任。因被告累计超过四个月未偿还贷款本息，导致其承担连带偿还担保责任，并且面临继续承担担保及商品房预告登记抵押责任的风险。根据合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》的约定，特具状诉至贵院，请求判如所请。 被告辩称，对第1、2项诉求没有意见；第3项诉求的违约金过高，应当以原告已垫付的金额为基数，自垫付之日（即2019年7月30日）起，按日万分之一计算支付违约金；对第4项诉求有异议，不应该由其承担诉讼费用，因为其有意向与原告调解。 第三人未作陈述。 原告为证明其诉讼主张，提供如下证据：1.《商品房买卖合同》、《晋江市商品房买卖合同网上签约登记备案申请表》，以证明被告向其购买晋江市商品房，并已办理商品房买卖合同网上签约登记备案；2.《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，以证明被告拖欠银行2019年7月至9月累计三个月的按揭贷款本息22401.18元，由其履行担保责任代偿，且2019年10月份的按揭贷款也已逾期未偿还；3.《督促偿付代偿贷款及告知违约责任的函》，以证明其于2019年10月16日向被告发送函件，通知被告应在2019年10月20日前偿付代偿贷款及告知相应的违约责任，但被告拒绝履行；4.《网银电子回单》、《银行扣款凭证》，以证明其已于2019年10月15日代被告偿还2019年7月至9月住房贷款本息三期计22401.18元。 被告并未提供证据。 本院认为，第三人未到庭参加诉讼，又未提出异议及提交证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。被告对证据1的真实性无异议，对证据2、4的三性无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。关于证据3，被告否认收到该告知函，原告亦未提供已送达给被告的相关证据，故本院对该证据不予采纳。 经庭审举证、认证，对本案主要事实作如下认定： 2018年5月6日，原告与被告签订合同编号为201805060082的《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发的位于晋江市商品房，总价款1429302元，双方对付款方式、违约责任等进行了约定。其中附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第5条约定：“……出卖人承担买受人按揭还款的阶段性连带担保责任期间买受人累计三个月未偿还按揭贷款本息的，导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知悉买受人逾期付款之日起，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房屋，买受人应以总房价的30%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人因此所遭受的损失；……”合同签订后，被告依约支付了首付款289302元，余款1140000元由被告向第三人办理按揭贷款，并约定由原告为被告的上述贷款承担连带责任担保。因被告逾期偿还2019年7月至9月的按揭款项，2019年10月15日，原告被第三人扣划款项共计22627.96元。原告于2019年10月29日向本院提起诉讼。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。被告未按时偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任，代其偿还部分银行按揭贷款，被告已构成违约，商品房买卖合同所约定的被告解除合同的条件已成就。故对原告要求解除合同及协助办理相应注销手续的诉讼请求，本院予以支持。原告现要求被告偿付代偿款22401.18元的诉讼请求，属其对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。原告主张被告偿付解除合同违约金428790.6元，被告主张违约金过高，从被告支付房款的情况来看，双方约定的应以总房价的30%作为违约金明显高于原告的损失，本院酌情减少为按全部房款的8%计算违约金，即违约金为114344.16元（1429302×8%）。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除原告福建百信房地产开发有限公司与被告吴雪芳签订的合同编号为201805060082的《商品房买卖合同》； 二、被告吴雪芳应于本判决生效之日起十五日内协助原告福建百信房地产开发有限公司办理合同备案注销手续； 三、被告吴雪芳应于本判决生效之日起十五日内向原告福建百信房地产开发有限公司支付代偿的贷款22401.18元及解除合同的违约金114344.16元； 四、驳回原告福建百信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费17664元，由原告福建百信房地产开发有限公司负担3000元，被告吴雪芳负担14664元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈雁平 审 判 员  张鸿玲 人民陪审员  黄美蓉 二〇二〇年四月十七日                            本件与原本核对无异                法官助理郭蕾 书记员张婉鑫 附：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 最高人民法院《关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。