浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9084号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄加兴，男，1967年3月26日出生，香港居民，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：胡林立，广东百科律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江海远科技发展有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区仓前街道余杭塘路2301号海智中心3号楼3楼301室，统一社会信用代码：91330110589870067G。 法定代表人：程功，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕青、蔡金龙，浙江金道律师事务所律师。 上诉人黄加兴因与被上诉人浙江海远科技发展有限公司（以下简称海远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初9504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：海远公司（出租方、甲方）与黄加兴（承租方、乙方）于2016年12月9日签订租赁框架合同一份，约定：甲方将坐落于杭州市余杭区名）2幢5层107A室出租给乙方，租赁房屋建筑面积280㎡，该面积为甲方计取租金、物业服务费的依据；乙方向甲方承诺该房屋作为办公使用；甲方应于2016年12月16日前向乙方交付租赁房屋。租赁期限自2016年12月16日起至2021年12月16日止，免租期自2016年12月16日起至2017年3月16日止，双方自2017年3月16日开始计租(以下简称“起租日”)。装修期包含在该免租期内，免租期乙方无需承担租金，但自该房屋交付之日起乙方需按本租赁框架合同约定承担该房屋实际发生的物业服务费、税费、电费等相关费用。租金为1.25元/日/㎡，年租金＝1.25元/日/㎡×该房屋计租面积×365天，月租金为年租金÷12。租金按照“先支付租金后使用”的原则进行。本租赁框架合同签署当天乙方应支付自起租日起6个月的租金，共计人民币陆万叁仟捌佰柒拾伍元（￥63875元）。免租期满且第一期租赁期限届满之日提前三十日向甲方支付下一期的租金，以此类推，此后按照每6个月为一期，每期支付一次租金的原则，乙方应于下一期的租赁时间到来之日提前三十日向甲方支付下一期的租金。租赁框架合同签署当天，乙方应当向甲方支付房屋租赁保证金11497元，如乙方未能按照本租赁框架合同约定向甲方支付租金及相关滞纳金、违约金等，甲方有权扣留、没收等额的租赁保证金冲抵，不足部分，甲方有权要求乙方补足。乙方拖欠租金或物业服务费用达一个月以上的，甲方可书面通知乙方解除本租赁框架合同、收回该房屋，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还，租金保证金不足抵付甲方损失的，甲方还可要求乙方补足损失；如黄加兴未能按时足额支付租金、物业服务费等任何一项或者多项费用的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按逾期应付费用的千分之三支付违约金等。本合同期满或解除后，乙方应当于7日内清场、迁离及交回该房屋。如乙方逾期未清场、迁离的，应根据实际逾期时间向甲方支付占用期限内的双倍租金，甲方有权收取乙方占用期间的物业服务费、水、电费等。租赁框架合同另约定：合同一方须向另一方送达的任何文件或通告，如以快递的方式送达该文件或通告，于投送快递至一方确认的下列地址当日即视为已送达收件人。甲方文件、通告送达地址为余杭区海曙路海智中心2#楼3楼，乙方文件、通告送达地址为：浙江杭州西溪大华风情澄品11幢4楼402室，收件人：黄加兴。甲方园区物业已经完成竣工验收但未完成综合验收，待甲方园区物业完成综合验收后，甲乙双方在本协议原则基础上签署正式租赁合同。租赁框架合同签订后，海远公司依约于2016年12月16日向黄加兴交付租赁房屋，黄加兴收到房屋后对租赁房屋进行了装修。黄加兴依约向海远公司支付了2017年3月16日起至2017年9月15日止的首期租金63875元及租房保证金11497元，此后未再依约向海远公司支付租金。2018年3月，黄加兴通过微信与海远公司就正式租赁合同的签订协商未果，后海远公司于2018年6月21日通过微信尝试继续与黄加兴协商，但未再收到黄加兴的回复。海远公司遂于2018年11月2日以快递方式依前述框架租赁合同约定的送达地址向黄加兴发出解除合同函一份，函告黄加兴称：“至2018年10月31日止，已拖欠租金144025元、物业管理费12768元。我司认为，你的行为已严重违反了双方合同约定，已构成根本违约。根据双方合同约定，我司有权单方解除合同。为此，我司现特发函与你，解除双方于2016年12月9日签订的《海智中心物业租赁框架合同》。请你在接函后三日内来我司办理解除合同的事后手续并腾空房屋……”。前述函件于2018年11月3日送达至黄加兴处。 现海远公司起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、确认海远公司、黄加兴双方签订的租赁框架合同于2018年11月3日正式解除；2、判令黄加兴立即将上述租赁框架合同约定的租赁房屋腾空交还给海远公司;3、判令黄加兴支付海远公司2017年9月16日至租赁框架合同解除之日止的租金144550元及违约金39799元(租金按照1.25元/㎡/日×280㎡计算，违约金以应付费用为基数按照每月2％计算);4、判令黄加兴向海远公司支付自租赁框架合同解除之日起至实际搬出之日止的房屋占有使用费99400元(暂计至2019年3月26日，之后按1.25元/㎡/日×280㎡标准的2倍计算至房屋腾空交还之日止);5、判令黄加兴已支付的房屋租赁保证金11497元不予退还。6、本案诉讼费由黄加兴承担。诉讼过程中，黄加兴提起反诉，其反诉请求为：1、判令海远公司赔偿黄加兴装修损失人民币25万元及家具办公用品损失人民币5万元；2、判令海远公司退还租赁保证金11492元及租金63875元。3、本案诉讼费由海远公司承担。 原审法院认为：海远公司与黄加兴之间签订的租赁框架合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方具有约束力。海远公司依约交付租赁房屋后，黄加兴未依约及时足额支付租金，已构成违约，其行为已致海远公司的合同目的无法实现，现海远公司以黄加兴违约为由诉请确认租赁框架合同于2018年11月3日解除，具有事实和法律依据，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，海远公司诉请要求黄加兴将案涉租赁房屋腾空、交还至海远公司，理由正当，于法有据，该院予以支持。关于费用的结算问题。海远公司诉请要求黄加兴支付自2017年9月16日起至合同解除之日止的租金144550元，符合合同约定且于法不悖，该院予以支持。海远公司另诉请主张要求黄加兴按月息2%支付逾期付款违约金，该院认为，海远公司主张的损失计算标准过高，该院酌情调整为按月息1.5%计付。经计算，至2018年11月3日止，黄加兴应支付海远公司逾期付款违约金23150.76元。海远公司还主张要求黄加兴依照合同约定租金标准的二倍，支付自租赁合同解除之日起至房屋实际返还之日止的资金占有使用费，该项主张过高，该院酌情认定黄加兴应按照合同约定的租金标准上浮30%支付海远公司房屋占有使用费64610元（暂计算至2019年3月26日止）。关于租赁保证金的退还问题。一则因租赁保证金具有担保合同履行、弥补损失的特征；二则海远公司在本案中已提出的违约金主张，该院依据双方约定，综合考虑海远公司的损失、黄加兴的违约情形，已酌情予以支持，故结合以上两点，并根据“损失填平”原则，海远公司另主张要求判令黄加兴已支付的租赁保证金不予退还，该院不予支持。但依据双方约定及该院查明的事实，该保证金可抵扣黄加兴应支付的违约金，抵扣后黄加兴尚需支付海远公司逾期付款违约金11653.76元。据此，海远公司诉请的合理部分，该院予以支持，超出部分，该院不予支持。黄加兴反诉主张要求海远公司赔偿装修损失及家具办公用品损失共计30万元，因租赁框架合同系因黄加兴违约解除，不利后果应由其自行承担，因此黄加兴的该项主张依据不足，该院不予支持。黄加兴另主张海远公司退还租赁保证金及租金63875元，亦缺乏事实和法律依据，该院不予支持。黄加兴关于海远公司未采取适当措施致使损失扩大，海远公司无权主张扩大损失以及涉案租赁合同性质为预约合同等辩称，依据不足，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、海远公司与黄加兴签订的《海智中心物业租赁框架合同》(合同编号：H22L001)于2018年11月3日解除；二、黄加兴于判决生效后三十日内将《海智中心物业租赁框架合同》约定的坐落于余杭区海智中心2幢5层107A室的房屋腾空、返还给海远公司；三、黄加兴支付海远公司自2017年9月16日起至2018年11月3日止的租金144550元、逾期付款违约金11653.76元，于判决生效后十日内付清；四、黄加兴支付海远公司自2018年11月4日至2019年3月26日止的房屋占有使用费64610元（此后至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按日租金455元，另行计算），于判决生效后十日内付清；五、驳回海远公司的其他诉讼请求。六、驳回黄加兴的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费5729元，由海远公司负担1117元，黄加兴4612元；反诉案件受理费3465元，由黄加兴负担。 宣判后，黄加兴不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认为：“海远公司与黄加兴之间签订的租赁框架合同系双方真实意思表示……，黄加兴未依约及时足额支付租金，已构成违约。”黄加兴认为是错误的。一、双方在2016年12月6日签订的《海智中心物业租赁框架合同》（以下简称框架租赁合同）明确约定，待涉案物业完成综合验收后，双方在本协议原则基础上签署正式《海智中心物业租赁合同》，海远公司一直到现在都没有通知或告知黄加兴综合验收的情况，违反了合同的约定，直到本案诉讼，双方均未明确指出对方有违约行为，海远公司也从未向黄加兴催交过租金，直到2018年6月21日前，双方仍就签订正式租赁合同进行协商（有微信记录为证）。因此，黄加兴认为，应视为双方就框架租赁合同约定的签订正式租赁合同时间进行协商，互不存在违约的问题，由于海远公司2018年4月23日提交给黄加兴的正式租赁合同，改变了框架合同的承租房屋为：“3号楼5层501室”及租赁期限，直至黄加兴不能实现合同的预期目的，故黄加兴拒绝签订正式租赁合同，不构成违约，由于海远公司提交的正式租赁合同改变了框架租赁合同的原则和基础已构成违约。给黄加兴造成的装修损失，应予以赔偿。因海远公司同意黄加兴提前进场进行装修，故黄加兴已进行装修形成的添附物尚未使用，不存在折旧问题。一审庭审时，黄加兴当庭提出申请对装修进行评估，承办法官也接受了黄加兴的申请，但直到判决未作出任何同意或不同意的回复。因此，黄加兴再一次提出申请，望二审准予评估。二、依据框架租赁合同约定，黄加兴拖欠租金或物业服务费用达一个月以上的，海远公司就可以单方解除合同，收回场地及第8-3条：“乙方未按时清场的，迁离超过十五日的仍存于该房屋内的物品，均视为乙方放弃房屋物品的所有权，甲方有权自行处置。”由此可见，海远公司如果认为黄加兴违约完全可以自行收回场地。黄加兴从2017年9月16日至今未支付租金和物业服务费，海远公司在明知黄加兴已不可能再履行租赁合同的情况下至今未采取任何措施（包括自行收回房屋、及时提起诉讼）。而海远公司直到2019年5月14日，在长达两年半的时间提起诉讼，导致租金损失扩大，依据《合同法》第一百一十九条之规定，即使黄加兴违约，海远公司不得就扩大的损失要求赔偿。综上，请求：1、驳回海远公司的诉讼请求；2、海远公司赔偿黄加兴装修损失人民币25万元家具办公用品损失人民币5万元；3、海远公司退还租金63875元；4、本案诉讼费由海远公司负担。 被上诉人海远公司辩称：一、双方所签订的框架合同对租赁期限以及租金标准等具体的租赁事项进行了明确约定，对双方都有法律约束力。海远公司交付房屋后，黄加兴进行了装修及实际使用，双方的合同在实际履行中，后面是黄加兴未能按期支付租金的行为构成违约。二、是黄加兴的违约行为，导致双方租赁合同无法继续，海远公司也不需对黄加兴的装修损失进行赔偿，因此也无需对装修损失进行评估。三、黄加兴逾期未支付租金后，为防止损失扩大，海远公司一直按照法律规定和合同约定的方式和程序向黄加兴进行催讨，不存在扩大损失的行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院另查明，《海智中心物业租赁框架合同》第8-3约定：“乙方返还房屋时未经甲方同意存放于该房屋内的物品，及乙方未按时清场、迁离超过十五日仍存于该房屋内的物品，均视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权自行处置。”二审庭审中，黄加兴明确租赁房屋已装修好，一直由黄加兴锁着，没有实际使用也没有返还给海远公司。 本院认为:一、案涉《海智中心物业租赁框架合同》对租赁标的物、交付期限、租赁期限、租金标准、租期、以及违约责任等具体的租赁事项进行了明确约定，该合同是双方真实意思表示，也无证据证明存在法定无效事由，故该框架合同应属合法有效，对双方当事人均有法律约束力。并且，合同签订后，海远公司向黄加兴实际交付了租赁物，黄加兴也支付了首期租金并对租赁物进行了装修使用，双方已经开始履行合同。现黄加兴拖欠租金是事实，黄加兴上诉称其拖欠租金有合法抗辩理由，不构成违约。对其抗辩理由，本院评析如下：1、框架合同对支付租金未约定附加条件，黄加兴也未举证证明海远公司未向其通知租赁物综合验收情况对其实际使用造成影响。故海远公司是否及时向黄加兴通知租赁物综合验收情况，不应成为其拖欠租金的合法抗辩理由。2、合同中已经明确租金的支付日期，黄加兴应按约支付租金，不应以海远公司向其催讨租金为前提。3、黄加兴依约应于2017年8月16日前向海远公司支付第二期租金，而双方是在2018年3月才开始协商正式合同的签订问题，故双方即便因签订正式租赁合同存在分歧，也不能成为黄加兴在分歧产生之前拒绝支付租金的理由。综上，本院认为黄加兴拖欠租金缺乏合法抗辩理由，构成违约，海远公司有权据此解除合同，原审法院确认合同解除并判令海远公司承担相应违约责任，并无不当。二、因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，不予支持。出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案系因黄加兴的违约行为，导致双方租赁合同解除，海远公司未表示同意利用黄加兴的装修，故原审法院未对装修价值进行评估，并无不当。三、双方租赁合同约定“乙方拖欠租金或物业服务费用达一个月以上的，甲方可书面通知乙方解除合同”该约定是对海远公司解除权的约定，并非是对海远公司义务的约定，并不能据此得出解除条件满足时海远公司必须马上解除合同，否则便无权收取租金。况且，本案证据表明双方当事人在2018年3月仍在协商正式租赁合同的签订问题，黄加兴并未向海远公司作出要求解除合同的明确意思表示，黄加兴主张海远公司明知其已不可能再履行合同与客观证据不符，本院不予采纳。案涉框架合同8-3条约定的海远公司可以自由处分租赁物的前提是合同已经解除，黄加兴逾期不清空。而案涉租赁框架合同是否解除是通过诉讼确认的，并无证据表明双方当事人在诉讼之前已经就解除达成一致意见。故黄加兴认为海远公司未自行收回场地属于扩大损失的理由亦不成立。 综上，黄加兴的上诉请求和理由均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9647元，由黄加兴负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年四月十五日 书记员  张诗雯