吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终291号上诉人（原审被告)：中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行。负责人：李某1。委托诉讼代理人：郑某，吉林华烁律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：庄某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：崔某，吉林延大律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：延边乾坤房地产开发有限公司延吉分公司。负责人:金某1。被上诉人（原审被告)：延边乾坤房地产开发有限公司。法定代表人：魏某。原审被告：张某，住吉林省延吉市。原审被告：延吉市房地产置业担保有限公司。法定代表人：白某。委托诉讼代理人：李某2。原审第三人：延吉市房产管理中心（延吉市房产局）。法定代表人：金某2。委托诉讼代理人：李某3，吉林敖联律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行（以下简称建设银行延边分行）与被上诉人庄某、延边乾坤房地产开发有限公司延吉分公司（以下简称乾坤延吉分公司）、延边乾坤房地产开发有限公司（以下简称乾坤公司）、原审被告张某、延吉市房地产置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）、原审第三人延吉市房产管理中心案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建设银行延边分行上诉请求：1.依法撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初446号民事判决，依法改判，驳回庄某的诉请；2.一审、二审诉讼费由庄某承担。事实与理由：一审判决认定事不清，证据不足。1.一审判决认定庄某所主张的××区房屋与建设银行延边分行申请查封的××园房屋的面积、坐落、开发单位、建设时间等均不一致，而且无任何有效证据证明庄某所主张的××园房屋，也没有证据证明庄某已占有使用该房屋。2.庄某在庭审中提交的房屋预售合同书、购车协议等证据均为复印件，无证据原件，不能予以采信。庄某所称乾坤延吉分公司法定代表人金某1出具的证明，金某1未出庭作证，无法确认其真实性，不能予以采信。庄某所提交的证据均不符合民事诉讼法的相关规定，不能作为认定事实的根据。3.一审判决以乾坤延吉分公司与延边田园房地产开发有限公司（以下简称田园公司）的法定代表人均为金某1为由，认定田园公司对乾坤延吉分公司的售房行为予以认可,且庄某已履行支付全部房款义务是错误的。田园公司与庄某之间没有任何房屋交接手续，庄某也没有合法有效的证据证明已支付全部房款。4.盛世家园4号楼4单元201号房屋是田园公司与张某通过签署商品房预售合同正式出售给张某的，该商品房预售合同已在房产局登记备案,张某通过在建设银行延边分行办理贷款付清全部购房款，张某是合法权利人，建设银行延边分行申请执行张某名下房屋合法合理。在庄某证据不足的情形下，无法认定庄某提出的异议同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行所有的情形。庄某答辩称，一审判决认定事实正确、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1.庄某与乾坤延吉分公司于2009年3月27日签订的预售合同书为有效合同，张某与田园公司于2013年5月30日签订的商品房预售合同为一房多卖，属于无效合同。案涉房屋于2006年10月17日由乾坤延吉分公司中标建设,实际运作人为乾坤延吉分公司。庄某与乾坤延吉分公司之间的商品房预售合同应为有效合同。涉案房屋于2010年9月9日交由田园公司继续进行项目建设,田园公司的法定代表人由乾坤延吉分公司的负责人金某1担任，作为乾坤延吉分公司的承接人,田园公司有义务继续履行乾坤延吉分公司的合同义务。田园公司将已处分给庄某的案涉房屋再次出售给张某，构成重复出售，侵害了庄某的合法权益，应为无效出售行为；2.庄某已全额支付房款并装修入住7年,尚未办理产权证的原因为田园公司一房多卖所致。庄某以汽车换购的形式，全额付清了合同约定的房款117250元。2012年，庄某从金某1处接受房屋钥匙,装饰、装修入住使用至今，其水费、取暖费等由庄某支付。房屋预售合同原件庄某虽已丢失，但金某1证明售房预售合同是真实的。房屋面积差异，与本案没有关联性。登记在张某名下的预售登记，应予以撤销；3.建设银行延边分行的上诉请求与内容有法律上的瑕疵。建设银行延边分行为张某与庄某产权纠纷一案审理结果有直接利害关系的第三人。即张某的主张成立,建设银行延边分行具有申请执行之权利。如张某没有权利或放弃权利,建设银行延边分行不具有上述权利。张某在一审庭审中承认，长达7年之久，没有装饰使用过房屋，也没有向庄某主张过任何权利。一审判决后，张某没有提出上诉，其法律属性为认可和接受判决结果。建设银行延边分行的上诉请求与内容，实属张某从法律上认可和放弃的权利；4.金某1证明乾坤公司已与庄某签订房屋预售合同书，收取了全部房款后交付给庄某，庄某入住使用至今，但是不清楚该房如何登记在张某名下，也不清楚收取过张某房款。乾坤延吉分公司答辩称，案涉房屋是庄某的，当时因为田园公司经营困难，所以借用张某等五人的名义在建设银行延边分行办理了贷款，贷款用于田园公司的经营。乾坤公司未提出答辩意见。张某述称，张某没有购买案涉房屋，其是为了配合田园公司获取银行贷款，而与田园公司而签订的商品房预售合同。置业担保公司述称，案涉房屋产权属于张某，张某在贷款时提供的反担保物就是案涉房屋。延吉市房产管理中心述称，对一审判决没有异议。庄某一审中请求：1.确认庄某与乾坤延吉分公司之间于2009年3月27日签订的房屋预售合同书有效；2.排除对位于延吉市××路）房屋的执行；3.确认上述房屋归庄某所有。一审法院查明：2009年3月26日，庄某（甲方）与乾坤延吉分公司（乙方）签订购车协议，主要内容有：甲方用一台车牌号为×××的奇瑞东方之子换购乾坤延吉分公司位于延吉市××路房屋，该房屋建筑面积67平方米，每平方米价格1750元，总价117250元；由于所换购的商品房是期房，在2009年12月30日才能交房，如未在规定时间内交房，乾坤延吉分公司则需交纳给庄某车款117250元；本合同自签字之日起乾坤延吉分公司将车辆提走。该协议的最后乙方处有金某1的签字确认。2009年3月27日，庄某（买受人）与乾坤延吉分公司（出卖人）签订房屋预售合同书，约定：买受人购买位于延吉市××路房屋，建筑面积67平方米，用途为住宅；房屋每平方米价格为1750元，总价117250元；合同约定面积与产权登记面积有误差的，以产权登记为准，已收房款多退少补；房屋契约税，热力表等由买受人承担；出卖人动工日期为2009年5月30日，交房日期为2009年12月30日。在买受人交齐全部售房款、取暖费、物业管理费等前提下，出卖人将钥匙交给买受人；出卖人负责办理房屋所有权证和土地使用证，但办理房照、土地证的工本费和手续费等由买受人承担；出卖人从交付使用起一年内办理房屋所有产权证和土地使用证。签订房屋预售合同书后，庄某陈述2012年或2013年其从乾坤延吉分公司处领取房屋钥匙，之后装修入住至今。2018年10月9日，庄某向延吉市水务集团有限公司缴纳了购买房屋的水费50元，延吉市水务集团有限公司出具的收据上写明的的用户地址××园。2018年10月17日，庄某向延吉铁南供热有限公司缴纳了2018-2019年度的取暖费2005.39元，延吉铁南供热有限公司出具的收据上写明的的房屋地址××区。庄某陈述牡丹小区与盛世家园为同一小区。2019年3月13日，乾坤延吉分公司法定代表人金某1出具情况说明，认可其公司与庄某之间的房屋预售合同书、以车顶房款、向庄某实际交房后由庄某入住使用至今的事实。另查，2013年5月30日，张某与田园公司签订商品房预售合同，约定：张某购买延吉市盛世家园第0314幢4单元201号房屋（现延吉市房产管理中心处登记为延吉市铁南路1358号盛世家园4号楼4单元201号），预测建筑面积72.91平方米，总价款313513元，其中首付110513元，银行按揭203000元。2013年6月7日，张某与建设银行延边分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建设银行延边分行借款203000元。2013年6月14日，张某与田园公司在延吉市房产管理中心办理了商品房预告登记手续，预告登记权利人为张某。张某陈述其购买房屋后从未装修，也未使用。2018年5月17日，本院受理原告建设银行延边分行与被告张某、置业担保公司之间借款合同纠纷一案。2018年8月2日，本院作出（2018）吉2401民初3082号民事判决，判决事项为：一、解除原告建设银行延边分行与被告张某、置业担保公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张某立即向原告建设银行延边分行返还借款本金175937.17元，支付截止2018年3月18日的利息4592.76元，共计180529.93元，并按合同约定支付2018年3月19日起至全部本金偿还之日止的利息及罚息；三、被告张某承担律师费13600元；四、被告置业担保公司对上述第二、三项判决确定的债务承担连带责任，并可在承担的保证范围内有权向张某进行追偿；五、驳回原告建设银行延边分行的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2018年11月6日，本院受理申请执行人建设银行延边分行与被执行人张某、置业担保公司之间借款合同纠纷执行一案后，于2018年11月20日作出（2018）吉2401执2899-1号执行裁定，查封被执行人张某名下的诉争房屋，查封期限为三年。庄某收到执行裁定书后，向本院提出了执行异议，本院于2018年12月25日作出（2018）吉2401执异303号执行裁定，驳回了庄某的异议。庄某于2019年1月14日签收该执行裁定书后，于2019年1月28日起诉到本院。目前，庄某与张某都未取得诉争房屋的不动产权证。再查，乾坤延吉分公司于2007年10月9日在延吉市成立，法定代表人为金某1。田园公司于2006年9月27日在延吉市成立，金某1于2009年6月29日成为该公司的法定代表人。一审法院认为,根据审理查明的案件事实及当事人陈述，能够确认庄某购买的××区）与张某购买的××园）实际为同一房屋的事实。庄某与乾坤延吉分公司在法院查封之前签订的房屋预售合同书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同书合法有效。对于建设银行延边分行提出诉争房屋开发单位为田园公司，乾坤延吉分公司无权处分房屋的主张，考虑乾坤延吉分公司法定代表人金某1在签订房屋预售合同书后成为田园公司的法定代表人，并后期将诉争房屋交付给庄某的情况，可认定田园公司对乾坤延吉分公司的售房行为予以认可，至此庄某是诉争房屋的合法购买人，且其已履行支付全部房款的义务。此外，庄某在法院查封之前已合法占有房屋，且非因其自身原因未办理房屋过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，庄某的具体情况符合上述规定，故认定其对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。另外，关于庄某要求确认诉争房屋归其所有的请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记,发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，因其尚未取得诉争房屋的物权登记，故对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、确认庄某与乾坤延吉分公司之间于2009年3月27日签订的房屋预售合同书有效；二、排除对位于延吉市××路房屋的执行；三、驳回庄某的其他诉讼请求。案件受理费2645元，由建设银行延边分行负担。公告费600元，由乾坤延吉分公司负担。二审中，庄某提供如下证据：1.《关于棚户区改造铁南片牡丹小区项目建设有关事宜的通知》（延市棚改【2010】3号）文件复印件一份。证明：铁南牡丹小区棚改项目实际运作人为乾坤延吉分公司，2010年9月9日起由田园公司承接该项目。建设银行延边分行等当事人对该证据无异议。2.田园公司的情况说明及该公司出纳李莺的银行账户明细各一份。证明：（1）.田园公司为套取银行资金将已出售的房屋重复出售给张某等五人，张某不是真实的购房人；（2）.田园公司出纳李莺从2013年至2014年分五次给张某等五人转款，用于归还银行按揭贷款。建设银行延边分行质证称，对田园公司的情况说明真实性有异议，对李莺的银行账户明细真实性无异议，但不能证明李莺转给张某的款项为偿还建设银行延边分行的贷款。置业担保公司质证称，对田园公司的情况说明真实性有异议，李莺的银行账户明细无异议。乾坤延吉分公司、张某、延吉市房产管理中心对该证据无异议。3.加盖田园公司公章的庄某与乾坤延吉分公司签订的房屋预售合同书一份。证明：田园公司对该合同予以追认，合同合法有效。建设银行延边分行质证称，对真实性及证明目的均有异议，无法确定是田园公司的真实意思表示。置业担保公司质证称，对真实性有异议。乾坤延吉分公司、张某、延吉市房产管理中心对该证据无异议。4.加盖田园公司公章的购车协议及车辆转籍台账复印件各一份，证明：田园公司对购车协议予以认可，延边庄园机电贸易有限公司将×××号汽车交付给了金某1，该协议已履行完毕。建设银行延边分行质证称，庄某主张的车辆并非登记在其名下，该证据与本案无关。置业担保公司质证称，无法证明是庄某的车辆。乾坤延吉分公司、张某、延吉市房产管理中心对该证据无异议。根据双方当事人在一审、二审中提供的证据及陈述，本院综合认定如下事实：乾坤延吉分公司于2007年10月9日成立，负责人为金某1。田园公司于2006年9月27日成立，金某1于2009年6月29日成为该公司的法定代表人。延吉市铁南牡丹小区棚户区改造项目于2006年由乾坤公司中标承建，该项目实际运作人为乾坤延吉分公司。因乾坤公司资金链断裂等原因，延吉市城市棚户区改造领导小组于2010年9月9日将牡丹小区交由田园公司继续进行项目建设。2009年3月26日，庄某（甲方）与乾坤延吉分公司（乙方）签订购车协议，主要内容有：甲方用×××号奇瑞汽车换购乙方位于延吉市××路房屋，该房屋建筑面积67平方米，每平方米价格1750元，总价117250元。该合同上盖有延边庄园机电贸易有限公司的公章及金某1签名。2009年3月27日，庄某（乙方）与乾坤延吉分公司（甲方）签订房屋预售合同书，主要内容为：乙方购买的房屋为延吉市××路房屋，建筑面积67平方米，用途为住宅。房屋价格为1750元/平方米，总价117250元。交房日期为2009年12月30日。2013年5月30日，张某与田园公司签订商品房预售合同，合同约定：张某购买田园公司开发建设的延吉市盛世家园第0314幢4单元201号房屋（现延吉市房产管理中心处登记为延吉市铁南路1358号盛世家园4号楼4单元201号），预测建筑面积72.91平方米，总价款313513元，其中首付110513元，银行按揭203000元。2013年6月7日，张某与建设银行延边分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，张某向建设银行延边分行借款203000元。2013年6月14日，案涉房屋在延吉市房屋产权管理中心先后办理了预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记，权利人分别为张某与建设银行延边分行。田园公司对庄某与乾坤延吉分公司签订房屋预售合同予以认可。2016年，田园公司法定代表人金某1将盛世家园4号楼4单元201号房屋交付给庄某。现庄某与张某均未取得案涉房屋的不动产权证。2018年5月17日，一审法院受理原告建设银行延边分行与被告张某、置业担保公司之间借款合同纠纷一案。2018年8月2日，一审法院作出（2018）吉2401民初3082号民事判决，判决：一、解除原告建设银行延边分行与被告张某、置业担保公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张某立即向原告建设银行延边分行返还借款本金175937.17元，支付截止2018年3月18日的利息4592.76元，共计180529.93元，并按合同约定支付2018年3月19日起至全部本金偿还之日止的利息及罚息；三、被告张某承担律师费13600元；四、被告置业担保公司对上述第二、三项判决确定的债务承担连带责任，并可在承担的保证范围内有权向张某进行追偿；五、驳回原告建设银行延边分行的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2018年11月6日，一审法院受理申请执行人建设银行延边分行与被执行人张某、置业担保公司之间借款合同纠纷执行一案后，于2018年11月20日作出（2018）吉2401执2899-1号执行裁定，查封被执行人张某名下位于延吉市××路的房屋产权。庄某收到执行裁定书后，向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年12月25日作出（2018）吉2401执异303号执行裁定，驳回庄某的异议。张某在二审中称其没有实际购买案涉房屋，是为了帮助田园公司获取银行贷款，以其名义与田园公司签订的商品房预售合同，其没有支付过购房首付款及偿还银行贷款。田园公司称其因资金紧张，为了获取银行贷款在2013年将庄某等人购买的五套房屋重复出售，以张某、王建萍、张勇、李明、宋军亭名义签订商品房预售合同，并在银行办理了按揭贷款，贷款由田园公司收取。另查明，2018年5月17日，建设银行延边分行还向一审法院分别起诉了张勇、宋军亭、李明及置业担保公司等借款合同纠纷案件。本院认为，庄某在一审中提供的主要证据均为复印件，金某1作为乾坤延吉分公司的负责人亦未到庭参加诉讼，一审判决认定的事实依据不充分。二审中，庄某对其主张补充了相应的证据，根据庄某在一审中提供的证据及其二审中提供的田园公司的情况说明、乾坤延吉分公司负责人及田园公司法定代表人金某1的陈述等证据，可以认定庄某与乾坤延吉分公司签订的房屋预售合同客观真实，该合同不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据庄某提供的证据及田园公司法定代表人金某1向其交付案涉房屋的事实亦应认定该房屋预售合同书中约定的××路房屋”为同一房屋。根据庄某提供的证据及张某在二审中的陈述，应认定张某与田园公司之间关于案涉房屋不存在真实的买卖合同关系。案涉房屋不属于被执行人张某可供执行的财产，生效法律文书亦没有确定建设银行延边分行对该房屋享有担保物权，建设银行延边分行要求强制执行该房屋的依据不充分，无法予以支持。庄某要求排除对案涉房屋强制执行的主张依据充分，应予支持。建设银行延边分行的上诉主张与本院查明的事实不符，不予支持。综上所述，建设银行延边分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2645元，由中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行负担。本判决为终审判决。审判长  李照令审判员  宋 丹审判员  张玉石二〇二〇年四月十四日书记员  朴今姬