福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初833号 原告：吴晶垚，男，1993年3月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林婷，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育彬，福建中言律师事务所律师。 被告：林贤勇，男，1969年11月19日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈纪豹，福建宽达（福清）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王东亮，福建宽达（福清）律师事务所律师。 原告吴晶垚与被告林贤勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吴晶垚的委托诉讼代理人林婷、吴育彬，被告林贤勇的委托诉讼代理人王东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴晶垚向本院提出诉讼请求：1.解除其与林贤勇于2017年8月6日签订的《房产居间买卖协议》和2017年10月10日签订的《房产居间买卖补充协议》；2.林贤勇向其返还定金10万元及利息（自起诉之日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2017年8月6日，双方在中介泉州中一房产代理有限公司的介绍下，签订《房产居间买卖协议》，由其向林贤勇购买址于晋江市梅岭街道梅岭组团人工湖片区晋江世茂人工湖项目K4地块A-4幢303室房屋，房产总价1126290元，并约定若因国家政策调控等不可控因素导致无法交易，则林贤勇全额退还已收取的定金，三方均不承担任何违约责任。协议还就房款的支付方式、时间、中介费、房产过户等作出约定。协议签订之日，其向林贤勇支付10万元作为购房定金。2017年10月10日，双方在中介方居间下就上述房产买卖签了一份《房产居间买卖补充协议》，约定过户时间为2017年10月28日前，违约金为15万元；房产交易变更为一次性支付；林贤勇补贴吴晶垚提前购房款5000元，在支付购房尾款时直接扣除等。合同签订后，双方于2017年11月10日前往晋江市不动产登记中心办理房产过户手续，但被告知因限购政策原因无法办理。根据《房产居间买卖协议》第16条约定，因国家政策调控等不可控因素导致无法交易，定金应全额返还，且互不承担任何违约责任。因林贤勇推脱返还定金，遂提起诉讼。 林贤勇辩称，《房产居间买卖协议》及《房产居间买卖补充协议》依法成立且生效，不存在无效事由，各方均得依法履行；根据《合同法》第117条以及《房产居间买卖协议》约定，根据不可抗力的影响可以免除部分或者全部的责任，但是吴晶垚在起诉状中提到的限购政策不属于不可抗力，吴晶垚不得以此为由要求返还定金；吴晶垚在本次交易中构成违约，不仅不能主张返还定金，反而还要支付违约金。 吴晶垚围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.身份证，以证明吴晶垚的主体资格；2.身份证复印件，以证明林贤勇的主体资格；3.房产居间买卖协议、房产居间买卖补充协议，以证明双方就房屋买卖签订合同并约定相关权利义务；4.定金收条、存款明细账单，以证明吴晶垚向林贤勇支付10万元定金。 林贤勇提供如下证据：5.泉州市中一房产代理有限公司出具的证明，以证明林贤勇于2017年11月10日前往晋江市不动产登记中心办理房产过户手续，因购买房吴晶垚暂时不符合购买资格，暂时无法办理手续，说明林贤勇有积极配合吴晶垚进行过户，但是因为吴晶垚个人原因导致无法过户，吴晶垚构成违约。 本院经审理认定事实如下：对于双方均无争议的证据1-4，本院予以确认。上述证据可以证明吴晶垚与林贤勇于2017年8月6日在中介的居间下签订《房产居间买卖协议》，约定由吴晶垚向林贤勇购买坐落于晋江市梅岭街道梅岭组团人工湖片区晋江世茂人工湖项目K4地块A-4幢303室房屋，房屋总价1126290元；协议签订之日，吴晶垚支付定金10万元给林贤勇；双方于2017年11月10日签订《房产居间买卖补充协议》等事实。吴晶垚对林贤勇提供的证据5泉州市中一房产代理有限公司出具的证明，形式上无异议，该证明载明“出售方林贤勇于2017年11月10日前往晋江市不动产登记中心办理房产过户手续，因购买房吴晶垚暂时不符合购买资格，暂时无法办理手续”，该内容与法庭调查的事实及双方的庭审陈述能互相吻合，本院予以确认，但上述证明并不能直接证明吴晶垚构成违约。 另查明，泉州市人民政府于2017年4月出台住房限购政策。根据该政策，晋江地区的外地户口客户应于购房前在本市缴满1年个人所得税或者社会保险（不得补缴），居住证或营业执照1年以上。吴晶垚庭审中自认其是厦门户籍，未缴纳社会保险，截至庭审辩论终结尚不具备购房资格。 本院认为，本案《房屋居间买卖协议》及《房产居间买卖补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。因双方均同意解除上述两份协议，本院予以确认。在双方签订协议之前，泉州市限购政策已经颁布，双方均应主动了解政策的具体内容，并引起足够的重视，对可能出现的政策风险做出合理的预见和充分的考虑。吴晶垚作为买受人，其本人更清楚自己的身份及户籍情况，应主动向出卖人说明自己外地户籍或主动向有关行政主管部门咨询是否具备购房资格。林贤勇作为出卖人，在签约之前同样应积极全面询问有可能属于限购情况的买受人有关信息，主动审查买受人是否具备购房资格，而不是被动接受买受人提供的资料。在双方于2017年11月10日共同前往办理过户手续时被告知吴晶垚不具备购房资格时，林贤勇也未要求吴晶垚去办理居住证或者缴交社会保险，故对于合同因不能履行而解除的责任，双方在签约之前及履行过程中均存在一定过错，不能全部归责于一方。林贤勇以《房产居间买卖补充协议》约定“若双方任何一方无法过户，则视为违约”为由主张吴晶垚已构成违约并应支付违约金的说法，依据不足，不能成立。合同解除后，林贤勇应将收取的定金10万元返还给吴晶垚。因吴晶垚自身存在部一定过错，其主张定金10万元的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，吴晶垚的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告吴晶垚与被告林贤勇于2017年8月6日签订的《房产居间买卖协议》和2017年10月10日签订的《房产居间买卖补充协议》； 二、被告林贤勇应于本判决生效之日起十五日内向原告吴晶垚返还定金10万元； 三、驳回原告吴晶垚的其他诉讼请求。 案件受理费14936.6元，因适用简易程序减半收取计7468.3元，由原告吴晶垚负担3734.15元，由被告林贤勇负担3734.15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  张安腾 二〇二〇年三月三十一日                            本件与原本核对无异                法官助理杨燕萍 书记员蔡秋松 附：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的； （二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （四）违反财产报告制度的； （五）违反限制消费令的； （六）无正当理由拒不履行执行和解协议的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。