浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0503民初1849号 原告：吕剑玲，女，1967年7月20日出生，汉族，住湖州市南浔区。 原告：宣雄峰，男，1990年9月13日出生，汉族，住湖州市南浔区。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：沈国强，浙江浔昂律师事务所律师。 被告：朱建琴，女，1981年5月15日出生，汉族，住湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：陈女，浙江朗镜律师事务所律师。 被告：宣卫国，男，1964年9月14日出生，汉族，住湖州市南浔区。 原告吕剑玲、宣雄峰与被告朱建琴确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月26日作出（2018）浙0503民初594号民事判决，后朱建琴不服判决提出上诉，湖州市中级人民法院于2019 年4月9日作出裁定，发回本院重审。本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序审理，并追加了宣卫国作为共同被告参与诉讼，朱建琴于2020年1月8日以吕剑玲、宣雄峰、宣卫国为反诉被告提出反诉，本院经审查后于2020年1月13日裁定不予受理，朱建琴不服该裁定提出了上诉，湖州市中级人民法院于2020年3月23日作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案于2020年4月17日公开开庭进行了审理，吕剑玲、宣雄峰及其共同委托诉讼代理人沈国强、朱建琴及其委托诉讼代理人陈女到庭参加诉讼，宣卫国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年7月9日至10月8日为双方和解期间，2019年10月15日至10月28日为申请鉴定期间。本案现已审理终结。 吕剑玲、宣雄峰向本院提出诉讼请求：1.判令确认宣卫国与朱建琴于2017年2月16日签订的《房屋转让协议》无效；2.判令本案诉讼费由朱建琴承担。事实和理由：2011年11月26日，宣卫国作为户主与南浔镇联谊村村民委员会签订《南浔镇联谊村农村拆迁协议》一份，约定将宣卫国户位于唐家兜自然村的农房进行拆迁，吕剑玲、宣雄峰与宣卫国可享受区内房125平方米一幢（五层）。2016年4月15日，宣卫国作为户主与湖州市东迁建筑工程有限公司签订了《南浔镇联谊村拆迁安置房建筑协议》，约定吕剑玲、宣雄峰与宣卫国安置房屋为南浔镇联谊村南区23幢1单元东户。2017年2月，拆迁安置房屋基本建设完成。2017年2月16日，宣卫国在未取得宣雄峰、吕剑玲的同意与授权下，单方与朱建琴签订了《房屋转让协议》，将安置房屋中的南浔镇联谊村南区23幢1单元东户101室转让给朱建琴，转让款为325000元。宣卫国在收到该笔转让款后，全部用于个人债务清偿。宣雄峰和吕剑玲并没有分得转让款，直至2017年4月份，宣雄峰和吕剑玲才知道该房屋己被宣卫国独自转让，立即通知朱建琴不同意转让并要求朱建琴返还房屋，但朱建琴拒不返还，现宣雄峰和吕剑玲已无房居住。另外，宣卫国与原告吕剑玲已于2013年7月30日离婚。拆迁安置房屋系以家庭户为单位对所有家庭成员的拆迁经济补偿，该拆迁安置房屋系所有家庭成员的共有财产，系家庭共同共有。要对重大家庭共有财产进行处分，必须经由全部家庭成员同意或者经占份额三分之二以上的按份共有人同意。宣卫国仅对南浔镇联谊村南区23幢1单元东户101室享有一定份额的产权，在未经宣雄峰、吕剑玲的同意与授权的情况下，无权对宣雄峰、吕剑玲享有产权的房屋进行处分，属于无权处分。另外，《房屋转让协议》确定的转让款325000元，不符合市场行情，明显过低。所以宣卫国与朱建琴签订的《房屋转让协议》无效。同时，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，朱建琴并非联谊村集体人员，无法取得当地宅基地使用权，根据“房随地走，地随房走”的原则，宅基地上的房屋亦不得在不同村的村民之间转让，故宣卫国与朱建琴签订的《房屋转让协议》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。 朱建琴辩称，第一，宣雄峰、吕剑玲对涉案房屋没有共有权，与本案没有利害关系，不具备原告诉讼主体资格。宣雄峰、吕剑玲的户口一直在，宣卫国的户口也在1995年9月21日迁入，其已经不是联谊村的村民。2011年宣卫国位于联谊村唐家兜自然村的房屋拆迁时，只有宣卫国本人能获得拆迁补偿，宣雄峰、吕剑玲不是该村村民，没有资格获得拆迁安置的。宣雄峰、吕剑玲提供的《南浔镇联谊村拆迁安置房建筑协议》将两人作为安置人口违反了《土地管理法》关于宅基地只能分配给本集体经济组织成员的强制性规定，是无效的条款，法院应依职权主动审查该拆迁协议的合法性。宣雄峰、吕剑玲现有证据无法证明其是涉案房屋的共有权人，其也不是合同当事人，与案件审理没有利害关系，没有原告资格。第二，宣雄峰、吕剑玲提出宣卫国无权处分没有事实与法律依据。朱建琴是在联谊村的中介处进行买房的，中介人员也系联谊村村民，对宣卫国可以全权处分的情况十分了解，协议还经过了律师见证。签订协议时也明确已经征得其他家庭成员的同意，《南浔镇联谊村拆迁安置房建筑协议》、《南浔镇联谊村农房拆迁协议》也都是由其一人签字，上述事实已经本案原一审对证人的询问予以确认。朱建琴已尽到了谨慎注意的义务，也有理由相信宣 卫国可以代表共有人作出的意思表示，同时在（2018）浙0503民初597号判决书中法院也驳回了宣雄峰、吕剑玲的无权处分主张，宣雄峰、吕剑玲也并未提起上诉。第三，朱建琴与宣卫国签订的房屋转让协议并非是宅基地转让协议，且对所有权的取得作了特别约定，是合法有效的合同。房屋转让协议中的条款也明确了朱建琴取得的是房屋使用权，所有权要等待政府对房屋可以产权登记时再办理转让，且特别约定先登记在宣卫国名下，再办理过户至朱建琴名下，而如果条件一直未成就，朱建琴基于协议取得的是房屋的使用权而不是根据物权享有使用权，物权对外显示仍为宣卫国所有，因此协议是双方真实意思表示，内容并不违反任何法律禁止性的规定，是合法有效的。第四，农民拆迁安置房并不等同于普通农村住宅，法律对流转并没有禁止性的规定，不能以涉案土地的现状来适用宅基地使用权禁止转让条款。农民拆迁安置房的土地性质转为国有是常见现象，至今联谊村已经有50亩办理了征用及转为国有土地手续，虽涉案房产不在该地块，但属于同一片拆迁安置小区，相信今后也应按照同一方式处理的，转为国有并办证只是时间问题，否则将产生巨大的社会矛盾，协议里对产权的特别约定也是基于该背景，因为已经有了政府在先行为而使交易双方产生合法合理的心理预期，是有效的合同约定。综上，请求驳回宣雄峰、吕剑玲的诉讼请求。 宣卫国未作答辩，也没有向法院提交证据材料。 宣雄峰、吕剑玲为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据： 1．《南浔镇联谊村农房拆迁协议》一份，拟证明宣卫国作为家庭代表与南浔镇联谊村村民委员会签订拆迁协议，安置人口三人，由于宣雄峰系独生子女，照顾一人，所以宣雄峰、吕剑玲具有诉讼主体资格的事实； 2．《南浔镇联谊村拆迁安置房建筑协议》一份，拟证明拆迁安置房是在2016年4月15日后才开始建造的事实； 3．户口簿一份，拟证明宣卫国户中共有三人，宣雄峰是独生子女的事实； 4．离婚证一份，拟证明宣卫国与吕剑玲于2013年7月30日已经离婚的事实； 5．《房屋转让协议》一份，拟证明宣卫国瞒着宣雄峰、吕剑玲将案涉房屋转让给朱建琴，协议中写明房屋系拆迁安置房的事实； 6．民事判决书两份，拟证明宣卫国有许多个人债务，资不抵债，所以才瞒着宣雄峰、吕剑玲将拆迁房转让的事实。 朱建琴为支持其抗辩，向本院提交如下证据： 1．离婚协议书一份，拟证明宣卫国与吕剑玲离婚时，约定将联谊村拆迁分得的房子和乡下的厂房归宣卫国所有，吕剑玲放弃了拆迁安置房，其没有原告资格； 2．2016年9月28日的《房屋转让协议》、收据各一份，拟证明在2016年9月28日的协议写明房屋产权转让，而本案中协议是房屋使用权，协议双方均认可本案中协议不涉及土地使用权只涉及房屋使用权的事实; 3.起诉状、民事裁定书各一份，拟证明宣雄峰、吕剑玲、宣卫国在进行本案诉讼之前就案涉事宜曾经提起过诉讼，不知为何原因后又撤诉的事实； 4.常住人口登记表，拟证明宣卫国在1995年9月21日将户口迁入，与宣雄峰、吕剑玲同为户籍，宣雄峰、吕剑玲并非联谊村村民，无权获得拆迁安置房这一事实。 5．湖州市规划局《政府信息公开申请答复书》及附件，拟证明联谊村土地有33330平方米已经办理了建设用地许可证，用地性质为划拨，属于国有土地这一事实； 6．浙江省国土资源厅《政府信息公开告知书》及附件，拟证明联谊村土地的2007年办理了3.8588公倾的农转用及征用手续，用地性质为划拨这一事实； 7.浔政函[2004]33号文件，拟证明涉案房屋所在联谊村的拆迁均依据该文件实施拆迁，根据该文件联谊村已经有土地转为国有这一事实； 8.《南浔区中心城区规划范围内征用土地农房拆迁补偿安置试行办法》，拟证明宣雄峰、吕剑玲不属于拆迁安置对象，并且安置房属于商品房这一事实； 9.朱建琴还将原一审中出庭作证的证人王某、董某的证言，再次提交，拟证明朱建琴是通过中介机构购买的案涉房屋，房屋转让协议合法有效的事实。证人王某陈述的主要内容为：证人王某经营着南浔联谊村三毛中介服务部，宣卫国到中介所来卖房子的时候，房子还没有建造完成，先卖了一套给案外人金玉根，后来又卖了一套给朱建琴，卖房子的钱都是宣卫国本人拿去的。案涉房屋转让之后，证人王某去联谊村办理了一个类似过户的手续。为确保合同效力，找了浙江万新律师所高红生律师作为见证人；证人董某陈述的主要内容为：宣卫国总共卖了三套房子，卖第一套房子的时候，是证人董某帮忙挂在中介机构的，之后的两套房子是宣卫国自己找中介挂牌转让的，证人董某陪着宣卫国参与了谈价格、收钱的过程。 宣雄峰、吕剑玲提供的上述证据，经朱建琴质证后认为，对证据1的三性均有异议，认为在2013年离婚协议上是在建别墅400平方米，而协议上却是125平方一幢五层，两者不一样，认为该协议是为了诉讼之后而制作的，不能认为协议上面写着宣雄峰、吕剑玲就认为两人就有安置，两人在联谊村是没有分房资格的，还认为该协议并不是物权证明，不能证明宣雄峰、吕剑玲有共有权；对证据2，只有宣卫国一人签名，认为宣卫国能全权代表宣雄峰、吕剑玲，这个并不是物权证明，也不能证明宣雄峰、吕剑玲具有诉讼主体资格；对证据3无异议，认为三人的户口均在，认为宣雄峰、吕剑玲不能因为拆迁而具有分房资格的；对证据4、5没有异议；对证据6认为没有关联性。 朱建琴提交的上述证据，经宣雄峰、吕剑玲质证后认同原一审中的质证意见，认为对证据1的真实性无异议，但协议中所指房子并非指案涉房屋，宣雄峰、吕剑玲应具有诉讼主体资格；对证据2的真实性无异议，但认为该协议是无效的；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，对证据5、6、7认为与本案无关联性；对证据8的真实性无法确认，但认为按此规定，宣雄峰、吕剑玲也属安置对象；对证据9，认为能证明宣雄峰、吕剑玲并没有参与案涉房屋的买卖过程，卖房所得的价款也是宣卫国一人拿走的事实。 同时本院依朱建琴的申请，要求对南浔镇联谊村与之间有无土地置换协议进行调查，南浔镇联谊村村民委员会于2018年9月13日出具证明，确认两村之间无土地置换协议。 后又依朱建琴的申请，对涉案房屋坐落土地的性质进行调查，湖州市自然资源和规划局南浔分局于2020年1月2日回函，确认该宗土地的性质为集体建设用地。 另在本案审理过程中，朱建琴坚持对《南浔镇联谊村农房拆迁协议》的公章及宣卫国签名形成的时间进行司法鉴定，本院依法委托鉴定后，杭州明皓司法鉴定所于2019年10月28日回函一份，认为无法鉴定，予以退回。 上述证据材料，经宣雄峰、吕剑玲、朱建琴质证后均无异议。 宣卫国未到庭，视为其放弃质证的权利。 上述证据材料，本院经审查后认为，对宣雄峰、吕剑玲提交的证据1，在没有充分证据推翻该协议的情形下，本院予以确认该证据的效力；对证据2－4来源合法、内容真实，能证明宣雄峰、吕剑玲所主张的事实，予以认定；对证据5的真实性予以认定，至于其效力，将在本院认为中具体予以阐述，对证据6的真实性、合法性予以认定。 对朱建琴提交的证据1的真实性予以认定，但在协议中约定的是联墅一幢约400平方米，而事实上并无该联墅；对于证据2的真实性予以确认，至于其效力，也将在本院认为中具体予以阐述；证据3，符合有效证据的要件，予以认定；对证据4的真实性也予以确认，但不能证明宣雄峰、吕剑玲无权分房；对证据5－8的真实性、合法性予以确认；对两位证人的陈述，本院予以确认；对于本院调取的南浔镇联谊村村民委员会出具的证明、湖州市自然资源和规划局南浔分局的回函、杭州明皓司法鉴定所的回函均予以确认。 根据对上述证据的认定，并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2011年11月26日，宣卫国（乙方）与湖州市南浔镇联谊村村民委员会（甲方）签订《南浔镇联谊村农房拆迁协议》一份，甲方对乙方坐落于唐家兜自然村的农房进行拆迁，协议如下：补偿金额295521元，乙方家庭人口吕剑玲、宣雄峰；安置面积，乙方家庭实际人口叁人，照顾人口为壹人，共肆人，根据联谊村拆迁实施办法，乙方可享受区内房125平方米壹幢；施工单位确定后，由乙方与施工单位双方签订建筑协议（其中造价、工期、付款方式等具体内容在建筑协议签订前另行商定）。 2013年7月30日，宣卫国与吕剑玲在湖州市南浔区民政局登记离婚，达成如下协议内容：南浔联谊村所分的（在建）联墅一幢约400平方左右和乡下厂房离婚后归宣卫国所有，跟吕剑玲无关，儿子结婚别墅装修一切由男方负责，车子归男方所有，现有积蓄80万，全部归吕剑玲所有。双方在农村信用社银行贷款10万元，由宣卫国负责归还，今后双方债权债务各归各承担。 2016年4月15日，宣卫国与湖州市东迁建筑工程有限公司签订《南浔镇联谊村拆迁安置房建筑协议》一份，约定：宣卫国主体安置房幢号为南区23-1-东，建筑面积767.89平方米，造价为504964元；宣卫国旧房拆迁款（包括附属物）207541元，用于支付安置房建筑款，宣卫国支付现金297423元。 2016年9月28日，宣卫国与朱建琴签订《房屋转让协议》一份，约定：宣卫国将其所分的南浔联谊拆迁安置房23幢1单元101室一套建筑面积约134平方米及所带底楼北面车库一间（北东起3号）建筑面积23平方米转让给朱建琴所有永远使用，总价款为325000元，在双方签订本协议时，朱建琴已经一次性支付购房款325000元；因该房系联建房，暂时还没有办理房产权证，在房屋交付后，依照政府有关规定对该房屋进行房屋产权登记时，由朱建琴负责办理房屋登记手续，宣卫国协助办理，也不得索要任何费用，再次转让时无需征得宣卫国的同意，应同样协助办理，产生的费用、税金等全部由朱建琴承担；自本协议签订后，该房因政府制定新的政策、拆迁或其他变更产生的优惠政策和补偿利益全部归朱建琴所有，产权归朱建琴所有，任何一方不得反悔。宣卫国、朱建琴在协议尾部签字并按印，证明单位为南浔联谊村三毛中介服务部盖章并由王某签字。 2017年2月16日，宣卫国与朱建琴又重新签订了《房屋转让协议》一份，约定：宣卫国将其所分的南浔联谊农民新村南区23幢1单元东户101室拆迁房一套建筑面积约134平方米及所带底楼北面车库一间（北东起3号）建筑面积23平方米转让给朱建琴所有永久使用，总价款为325000元；因该房系联建房，暂时还没有办理房产权证，在房屋交付后，依照政府有关规定对该房屋进行房屋产权登记时，由朱建琴负责办理房屋登记手续，宣卫国协助办理，也不得索要任何费用，再次转让时无需征得宣卫国的同意，应同样协助办理，产生的费用、税金等全部由朱建琴承担；宣卫国保证在转让房屋时不存在产权和其它纠纷，已经征得其它家庭成员（配偶、父母、子女）同意对该房的转让，并已经征得联谊农民新村同意对该房的转让。如因宣卫国原因造成该转让协议无效（包括司法机关对所转让房屋进行查封等）或宣卫国要求收回房屋时候，宣卫国应双倍退还朱建琴所交购房款；自本协议签订后，该房因政府制定新的政策、拆迁或其他变更产生的优惠政策和补偿利益全部归朱建琴所有，产权归朱建琴所有，任何一方不得反悔；宣卫国、朱建琴在协议尾部签字并按印，中介机构为南浔联谊村三毛中介服务部，见证人为高红生律师。同时宣卫国出具了收到朱建琴325000元购房款的收据一份。后在宣雄峰、吕剑玲得知宣卫国将案涉房屋转让后，与朱建琴多次交涉无果，以致纠纷成讼。 另查明，宣卫国为还债务将所分得的南浔镇联谊农民新村南区23幢1单元东户1－5层五套房屋均转让给了他人，涉案房屋为其中之一的拆迁安置房，坐落土地的性质为集体建设用地。 本院认为，朱建琴与宣卫国于2016年曾签订过《房屋转让协议》，后至2017年2月16日又重新签订了一份，两份合同内容相近，应以双方最后签订的为准，《房屋转让协议》中虽名义上为房屋永久使用权的转让，但根据合同条款的内容分析，实际系为房屋所有权的转让条款。案涉房屋为拆迁安置房，该房屋是因城镇建设的需要，对农村集体经济组织成员房屋拆迁的定向安置，南浔镇联谊农民新村南区23幢1单元东户1－5层五套房屋定向安置人为宣卫国、宣雄峰、吕剑玲。对于五套房屋系三人共同共有，未予以明确分割，宣卫国私自转让侵害了其他共有人的合法权益，宣雄峰、吕剑玲有权提起确认合同无效诉。案涉房屋土地的性质至今为联谊村集体建设用地，该房屋只能在同一经济组织成员内进行置换、转让和变卖，朱建琴并非联谊村的村民，与宣卫国也不是同一经济组织的成员，双方签订的房屋转让协议违反法律的强制性规定，所签订的协议为无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认被告宣卫国与被告朱建琴于2017年2月16日签订的《房屋转让协议》无效。 案件受理费100元，由被告朱建琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  葛忠平 人民陪审员  贝根强 人民陪审员  王德明 二〇二〇年四月二十一日 法官助理汪倩 书记员金凯琳 ——