广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初844号原告：李红梅，女，1973年12月15日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区，被告：罗东阳，男，1988年7月29日出生，汉族，住湖南省衡南县，上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签署《房屋租赁合同》约定：由原告将其位于坑梓街道沙田X号商铺出租给被告，被告用作修理店；合同约定的租金为3500元／月，租赁期限为2年即自2016年4月6日至2018年4月5日；如因拆迁，提前2个月通知后，无条件搬迁且不得要求补偿等内容。该份合同期满后至今，双方未再签署书面的租赁合同，仍按原租赁合同继续履行。2019年8月因城市更新需要，深圳市坑梓沙田股份合作公司昂俄分公司发出《搬迁通告》，2019年12月31日为最后搬迁期限。原告认为，双方签署《房屋租赁合同》期满后未再签署租赁合同，应当视为不定期租赁合同。现因城市更新需要，原告有权要求终止双方的租赁关系，被告应当及时腾退房屋，但是被告却拒不腾退房屋。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、被告自即日起腾退位于坑梓街道沙田X号商铺；2、被告向原告支付占用费3500元（从2019年12月1日起暂计至2019年12月31日，最终计至被告腾出房屋之日止）;3、诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原、被告双方的《房屋租赁合同》，实际合同履行期限系自2016年4月6日至2018年4月5日。原、被告于2016年4月6日签订的涉案《房屋租赁合同》约定租赁期限为一年的事实属实，实际合同履行期限系自2016年4月6日至2018年4月5日，通过被告向原告方支付租金的时间起点及被告的商铺实际经营信息等方面的证据即可以证实。二、涉案房屋拆迁事实确定时，原、被告双方存在租赁合同关系。至2018年4月6日，原、被告双方的《房屋租赁合同》虽已满一年的履行期间，虽未续签书面的《房屋租赁合同》，但是双方的租赁关系并未结束，双方仍按照原《房屋租赁合同》的约定继续履行，通过被告向原告支付的房屋租金及水电费即可以证实，自2018年4月6日开始原、被告双方系不定期租赁合同关系。虽然原告作为出租方可以随时要求终止租赁关系，但是原告作为房屋权利人并未向被告行使解除权，至涉案房屋拆迁事实确定之日原、被告之间仍存在租赁合同关系。三、原告自与拆迁部门签订《拆迁补偿协议》之日起无权要求被告支付涉案房屋租金或占用房屋期间的使用费用。通过原告起诉状中的自认及立案时提交的《搬迁通告》可知，原告是系因城市更新需要要求被告腾房，原告于2019年9月29日向被告送达《搬迁通告》时方是行使了要求解除租赁关系的权利。同时，原告仍向被告按月收取房屋租金，直至2019年11月份。被告认为，如果原告与拆迁部门签订了《拆迁补偿协议》的情况下，原告即无权再以房屋权利人的身份再向被告要求支付房屋租金了，被告也将根据原告与拆迁部门签订的《拆迁补偿协议》日期通过反诉的方式要求原告返还已支付的房屋租金，同时原告请求的2019年12月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费用也不应得到支持。四、未能及时腾房原因一方面系原告存在收取租金的过错导致，另一方面因存在春节假期及新冠××疫情的不可抗力事件，至疫情真正结束期间的占用房屋费用不应由被告承担。原告作为出租方，向被告送达了《搬迁通告》后仍收取房屋租金，对于已经支付了房屋租金的被告来说，至搬迁期限届满时未及时腾房的原因也是原告的过错导致，被告无需支付未能及时腾房房屋占用费用。另外，2020年1月份，正赶上春节放假，接着全国又发生新冠××疫情，导致被告后期根本无法进行腾出涉案房屋。对于新冠××疫情，属于突发性公共卫生事件，属于涉案合同在履行过程中的不可抗力事件，发生不可抗力非双方能够预见，也不能避免，所以在此期间未能及时腾房所发生的占用费用被告无需承担。五、房屋租赁期间的房屋拆迁中涉及房屋装修补偿款及其他应给承租人的补偿款项应归被告所有。涉案房屋租赁期间，被告经过原告的同意对租赁房屋进行了装修装饰，花费了大量的装修费用，为了经营也进行了大量的投资。所以，承租期间因拆迁而产生的包括但不限于房屋装修补偿款、停产停业损失、搬迁费用等应补偿给承租方的费用，均应归被告所有。这也是，为何被告没有及时腾出的房屋的一个原因，因为原告与被告并未就此事协商一致。对于上述费用，我方将以反诉的方式要求判归被告所有。六、原告作为出租方在原《房屋租赁合同》期满一年后，每月多收取被告的300元应返还给被告。根据双方《房屋租赁合同》约定，每月租金3500元，而在合同期满后，原告却每月收取被告3800元，被告认为原告无权每月多收取被告300元。通过原告诉讼请求内容可知，出租方按照每月3500元要求支付腾房费用，说明双方仍应按照原合同期内每月3500元租金履行合同。所以，原告应将每月多收被告的300元租金返还给被告。对此，我方也将以反诉的方式，要求原告予以返还。七、被告待新冠××疫情结束，能够进行搬迁之日，会及时腾退房屋。综上，被告不应承担支付未腾房期间的占用费，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年4月6日，原告与被告签署了《房屋租赁合同》，约定：由原告将其位于深圳市××山区坑××街道××车队××楼××、××号商铺出租给被告；合同约定的租金为3200元／月，租赁期限为2年即自2016年4月6日至2018年4月5日。合同签订后，原告向被告交付了案涉商铺，被告在案涉商铺用于经营深圳市坪山新区罗阳汽车配件店。合同到期后，双方没有再签订书面租赁合同，但案涉商铺仍由被告使用，双方协商自2018年5月1日起至2019年4月期间月租金为3800元/月，自2019年5月1日起月租金为4000元/月。2019年8月29日，原告以坑梓沙田股份合作公司需拆迁案涉房屋为由向被告送达了搬迁通告，要求被告在2019年12月31日前搬离案涉房屋，但被告以原告未支付搬迁损失为由不同意搬离，至庭审结束时案涉房屋仍由被告占有使用，被告已交纳至2020年3月份的占用费。另查，原告确认案涉房屋为铁皮房，未取得建设工程规划许可证，被告辩称不清楚案涉房屋是否取得建设工程规划许可证的情况，但确认房屋为铁皮房。以上事实有租赁合同、搬迁通告、聊天记录、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，被告也未提交案涉房屋已取得建设工程规划许可证的相反证据，本院认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方间的房屋租赁合同关系无效。被告基于无效合同占用案涉商铺，在原告要求搬离并返还房屋后仍实际占用没有法律依据，原告诉求被告立即搬离案涉商铺的主张符合法律规定，本院予以支持。虽然租赁合同无效，但被告实际占用案涉商铺应当参照合同约定的租金交纳占用费，故原告参照低于双方约定的最近租金标准要求被告按3500元/月支付自2020年4月1日起的占用费主张符合法律规定，本院予以支持。至于被告辩称的原告未支付搬迁损失的问题，由于被告未提起诉讼，本院不予处理，被告可另循法律途径解决。被告的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告罗东阳于本判决生效之日起十五日内搬离位于深圳市坪山区坑梓街道沙田3B车队一楼3、4号商铺，并返还给原告李红梅；二、被告罗东阳于本判决生效之日起十五日内向原告李红梅支付占有使用费（以3500元/月为标准，自2020年4月1日起计算至实际搬离之日止）；三、驳回原告李红梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告罗东阳负担。被告应负担的受理费于本判决生效之日起十日内缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  伍晓东二〇二〇年四月三十日书记员  何伟霞