安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0321民初5675号 原告（执行案外人）：葛树虎，男，1981年11月8日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：宋在宏，蚌埠市淮滨法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：路兵，男，1981年12月27日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：吴洪军，男，1971年6月18日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 被告（被执行人）：梅连兵，男，1982年10月2日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县。 被告（被执行人）：崔培云，女，1986年9月3日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县。 原告葛树虎与被告路兵、梅连兵、崔培云案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛树虎及其委托诉讼代理人宋在宏，被告路兵及其委托诉讼代理人吴洪军到庭参加诉讼，被告梅连兵、崔培云经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛树虎向本院提出诉讼请求：1.请求法院终止对蚌埠市高新区（产权证号43××68）房屋的查封、冻结或拍卖；2.诉讼费用由被告承担。 事实与理由：怀远县人民法院作出（2017）皖0321民初4588号民事判决书，判决路兵与梅连兵、崔培云合伙纠纷一案。怀远县人民法院在2019年5月10日作出（2019）皖0321执恢173号执行裁定书，裁定拍卖崔培云名下位于蚌埠市高新区（产权证号43××68）房屋一套。2019年7月，原告对执行标的提出书面异议。2019年8月5日，怀远县人民法院作出（2019）皖0321执异27号执行裁定书，驳回原告的异议请求。被告梅连兵、崔培云系夫妻关系。梅连兵、崔培云位于蚌埠市高新区对外出售，原告葛树虎通过蚌埠市馨居房产中介，购买该房屋。2017年6月15日，双方在蚌埠市馨居房产公司内签订《馨居房产房屋买卖合同》，并在当天支付购房订金10000元。葛树虎与梅连兵、崔培云2017年7月7日在蚌埠市众信公证处签订正式《房屋买卖合同》，蚌埠市众信公证处作出了2017皖蚌众公证字第30990号公证书，并支付了购房款；2017年7月7日蚌埠市众信公证处作出了2017皖蚌众公证字第30991号委托公证书；由于梅连兵、崔培云的房屋涉及银行贷款未还清，2017年7月7日蚌埠市众信公证处作出了2017皖蚌众公证字第30992号公证书，涉案房屋余下贷款由原告葛树虎偿还。三份公证作出后，原告葛树虎支付购房屋款，2017年7月7日，梅连兵、崔培云在房屋中介人员见证下，蚌埠市高新区房屋己交付原告葛树虎。怀远县人民法院（2019）皖0321执恢173号执行裁定书过程中，查封该案被执行人崔培云名下位于蚌埠市高新区（产权证号43××68）房屋一套，虽该房屋登记在被执行人崔培云名下，但该房屋实际所有人系葛树虎所有，原告已对房屋进行装修和实际占用、使用。 原告为证明其主张，向本院提供了如下证据： 1、原告身份证复印件，证明原告的基本情况及诉讼主体资格； 2、怀远县人民法院（2019）皖0321执恢173号执行裁定书和怀远县人民法院（2019）皖0321执异27号执行裁定书,证明法院查封原告购买的房屋后提出执行异议，但被怀远县人民法院（2019）皖0321执异27号执行裁定驳回，原告不服提出本次诉讼； 3、馨居房产房屋买卖合同和定金收条，证明2017年6月15原告通过房屋中介，意向购买梅连兵、崔培云位于蚌埠市高新区房屋一套，并签订买卖合同，支付定金1万元； 4、蚌埠市众信公证处2017皖蚌众公证字第30990号、蚌埠市众信公证处2017皖蚌众公证字第30991号、蚌埠市众信公证处2017皖蚌众公证字第30992号公证书三份、发票一张，证明1原告原告通过房屋中介购买梅连兵、崔培云位于蚌埠市高新区房屋一套，并签订买卖合同，房屋交付方式、总价款350000元付款方式为购房贷款204953.86元由原告进行偿还，余下款145046.14元直接支付给梅连兵、崔培云。该买卖协议及事项经过公证委托人后期委托公证。公证当天办理了房屋交付手续； 5、收条和转帐凭证打印件，证明办理公证买卖合同当天原告通过手机银行转帐给梅连兵、崔培云，梅连兵、崔培云出具购房款收条； 6、查档说明，证明在签订2017年6月15日原告通过房屋中介意向购买梅连兵、崔培云位于蚌埠市高新区房屋一套，并签订买卖合同之后，在办理公证之前该房屋不存在纠纷； 7、存折和支付宝转帐电子回单，证明原告按公证合同约定每期给付尚欠银行的贷款； 8、中国联通网络通信有限公司蚌埠分公司业务受理单位1份，蚌埠远大锁业服务单位1张，山南新村社区证明1份，证明原告购买蚌埠市高新区房屋后，房屋已交付原告，原告对该房屋进行装修，并在此进行居住。 路兵辩称，被告路兵主体不适格，路兵与葛树虎没有任何关系。怀远县人民法院作出（2017）皖0321民初4588号民事判决书已发生法律效力，怀远县人民法院作出的（2019）皖0321执恢173号执行裁定书及（2019）皖0321执异27号执行裁定书裁定并无不当之处。虽然原告与梅连兵、崔培云签订了房屋买卖协议，以及办理的公证但并没有取得房屋所有权，更不能因为装修和入住就视为原告拥有案涉房屋的所有权。怀远县人民法院作出的判决和裁定依法查封被执行人名下的房屋并无不当。 被告路兵为证明其主张向法院提供了如下证据： 1、被告身份证，证明被告身份情况； 2、（2017）皖0321民初4588号民事判决书、（2017）皖0321民初4588号民事裁定书、（2019）皖0321执异27号执行裁定书，证明路兵申请查封的房屋真实合法。 梅连兵、崔培云未作答辩，在指定的期限内亦未向法庭提交证据材料。 经庭审举证质证，被告路兵对原告葛树虎提供的证据质证意见为对于证据1-2的三性无异议，对于证据3-8有异议，均不能达到原告的证明目的，不能证明案涉房屋系原告所有。 原告葛树虎对被告路兵提供证据的质证意见为对于证据1无异议；对于证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，与原告购买的房屋没有任何关系。 经过原被告举证、质证情况，经审查，原告所举的证据1-8内容真实，来源合法，与待证事实相关联，本院予以认定。被告提供的证据1-2内容真实，来源合法，与待证事实相关联，但达不到被告的证明目的。 本院经审理认定事实如下：2017年6月15日，葛树虎与梅连兵、崔培云经中介签订了《房屋买卖合同》，梅连兵、崔培云将涉案房屋出售给葛树虎。同日，葛树虎向崔培云支付定金10000元。2017年7月7日，双方正式签订《房屋买卖合同》，主要约定梅连兵、崔培云以350000元价格将涉案房屋出售给葛树虎，该房屋剩余银行贷款204953.86元由葛树虎负责偿还，葛树虎支付该笔款项时直接存入梅连兵、崔培云偿还上述银行贷款的账户，葛树虎另付给梅连兵、崔培云购房款145046.14元作为首付款；首付款支付后当日，梅连兵、崔培云将房屋交付给葛树虎；银行贷款还清后，梅连兵、崔培云应及时办理注销抵押登记手续，梅连兵、崔培云或委托他人与葛树虎办理房屋过户登记手续；梅连兵、崔培云承诺对外无不良债务，因涉案房屋处分权受限制，梅连兵、崔培云积极配合葛树虎消除受限制的情形。同时，合同还对双方的违约责任及权利义务进行了约定。同日，梅连兵、崔培云签署《委托书》，委托张坤办理该房屋的相关法律手续，葛树虎签署《承诺书》，承诺该房屋所欠银行贷款由自己偿还。上述买卖合同、委托书、承诺书经蚌埠市众信公证处予以公证。同时，葛树虎还于当日向崔培云支付133000元，并由梅连兵出具收条一份。签订《房屋买卖合同》后，葛树虎按约每月向崔培云名下的银行账户转账，用于偿还涉案房屋的银行贷款。蚌埠高新区社区管理服务中心山南新村社区居民委员会于2019年8月27日出具《常住人口居住证明》一份，证明葛树虎系该社区居民，居住于蚌埠市高新区，即涉案房屋。 另查明：2014年起，路兵与梅连兵合伙经营水果生意，两年多后散伙。梅连兵于2017年6月4日向路兵出具欠条一张，梅连兵在欠条中明确认可截止2017年6月，应付路兵170000元。后梅连兵未足额支付款项，路兵于2017年8月1日向本院提起诉讼，要求梅连兵、崔培云立即给付欠款170000元及利息,并于2017年8月25日向本院申请财产保全，本院于当日作出（2017）皖0321民初4588号民事裁定书，查封了崔培云所有的位于蚌埠市高新区（产权证号：43××68），即本案涉案房屋。本院经公开开庭审理，于2017年10月10日作出（2017）皖0321民初4588号民事判决书，判决梅连兵、崔培云于判决生效之日起十日内向路兵偿还欠款164570元及利息（利息自2017年8月1日起，按同期银行贷款利率计算）；驳回路兵的其他诉讼请求。该判决生效后，因梅连兵、崔培云一直未全部履行判决确定的义务，本院于2019年5月10日作出（2019）皖0321执恢173号民事裁定书，裁定拍卖崔培云所有的涉案房屋。后，葛树虎作为案外人对执行标的提出书面异议，本院在审查后，于2019年8月5日作出（2019）皖0321执异27号民事裁定书，以葛树虎实际并未支付全部350000元购房款，也未合法占有该房屋，更未能提供证据证明未办理房屋过户登记手续非因其自身原因，葛树虎购买该房屋的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形为由，驳回葛树虎的异议请求。葛树虎对上述裁定不服，遂提起本案诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本院对位于蚌埠市高新区（产权证号：43××68）作出查封之前，葛树虎与梅连兵、崔培云签订了合法有效的房屋买卖合同。在本院查封前葛树虎对涉案房屋进行了装修，亦合法占有了该房屋，且葛树虎支付了大部分购房款，其未与梅连兵、崔培云办理房屋过户登记，并非因其自身原因导致，故葛树虎对该房屋享有可以排除法院强制执行的民事权益。对葛树虎的诉请，本院予以支持。 综上,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行位于蚌埠市高新区房屋（产权证号：43××68）一套。 案件受理费80元，由原告葛树虎负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 本院（2019）皖0321执异27号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  杨 升 审 判 员  宫占好 人民陪审员  刘志强 二〇二〇年四月二十日 法官助理李玉峰 书记员李杨 提示：宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。