广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终964号 上诉人(原审被告):桂平天立置业投资发展有限公司，住所地桂平市中山南路桂金路口东侧。 法定代表人：程燕，总经理。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：吴朝尔，男，1981年7月10日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人(原审原告)：杨春敏，女，1981年4月2日出生，汉族，住桂平市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨竞，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 上诉人桂平天立置业投资发展有限公司（以下简称天立公司）因与被上诉人吴朝尔、杨春敏商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初5204号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 天立公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由:办证不是上诉人的法定义务，而被上诉人也没有授权委托其办证。办证应由行政机关办理，未能办证的原因是行政机关机构改革及职能调整等原因造成的，并非上诉人造成的。被上诉人也没有因办证问题造成任何经济损失。因此，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。 吴朝尔、杨春敏辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吴朝尔、杨春敏向一审法院起诉请求：1.判令天立公司支付逾期交房违约金71837元（以购房款251355元为基数，从2016年1月1日起至天立公司取得竣工验收合格证之日止，按日万分之二计付，暂计至2019年11月30日的逾期交房违约金为71837元）给原告；2.判令天立公司支付逾期办证违约金16875元（以购房款251355元为基数，从2018年8月24日起至天立公司将桂平市西山镇润景嘉园第4栋第14层C单元03号房所有权转移登记至原告名下之日止，暂计至2019年11月30日止为16875元）；3.判令天立公司将桂平市西山镇润景嘉园第4栋第14层C单元03号房所有权转移登记至原告名下并将该不动产权证书交付给原告。 一审法院认定事实：原告购买天立公司开发的润景嘉园限价商品房并签订了限价房买卖合同，合同总价款251355元。合同第九条约定，天立公司应当在2015年12月31日前将涉案商品房交付给原告。第十条约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，天立公司如未按本合同规定的期限将该限价住房交付原告使用，按逾期时间，分别处理(不作累加):……（2）原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，天立公司按日向原告支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十七条约定，……2.双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记；（1）天立公司应当在限价房交付使用后720日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。双方没有约定如因天立公司的原因未能在上述期限办妥所有权证的违约金责任。合同签订后，原告已支付全部购房款给天立公司。天立公司通知原告于2016年9月2日收房，原告于2016年9月1日接收了房屋。 另查明，对于同类型案件，贵港市中级人民法院作出的（2019）桂08民终254号民事判决书在查明法律事实部分认定如下法律事实：天立公司迟延交房后，业主代表曾向天立公司提出要求赔偿延期交房的损失，天立公司视不同情况分别作出更换房门或维修等处理，并对全部业主减免3至6个月的物业费。 再查明，涉案商品房已于2014年9月19日取得了商品房预售许可证。原告于2019年11月22日向该院提交民事起诉状等诉讼材料主张权利。被告至本案开庭时止未能提供已将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的证明。 一审法院认为，双方当事人签订的限价房买卖合同成立并有效，双方之间成立商品房预售合同关系。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。天立公司于2016年9月1日将涉案商品房交付给原告后，涉案小区的业主代表曾向天立公司提出要求赔偿延期交房的损失，天立公司减免了包括本案原告在内的全部业主3至6个月的物业费，发生诉讼时效中断的事由，故本案的诉讼时效应从天立公司于2016年9月1日将涉案商品房交付给原告之日起重新计算。原告于2019年11月22日起诉，上述逾期交房违约金的诉请已超过法律规定诉讼时效。原告所提的该诉讼请求，依法应予驳回。 涉案商品房交房时间为2016年9月1日，依合同约定天立公司应于2018年8月21日前办讫房屋所有权转移登记，但天立公司至今未履行该项义务，已违反合同的约定，天立公司应承担从2018年8月21日起至涉案商品房产权证书实际办理至原告名下之日止的逾期办证违约责任。原告主张从2018年8月24日起计算，属其对自有权利的自由处分，予以照准。兼顾合同履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，该院酌定天立公司按年利率3%为标准计算逾期办证违约金给原告。且天立公司应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 关于天立公司应否将涉案商品房所有权转移登记至原告名下并将该不动产权证书交付给原告的问题。天立公司将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权机关备案是办理房屋所有权转移登记的必备条件也是天立公司的义务。而涉案房屋是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围。因此，原告诉请判决天立公司将涉案商品房所有权转移登记至原告名下并将该不动产权证书交付给原告，于法无据，不予支持。一审法院判决：一、被告桂平天立置业投资发展有限公司应支付迟延办证违约金（以购房款251355元为基数，从2018年8月24日起至被告将坐落于桂平市西山镇大起村铺岭屯桂平市限价商品房铺岭小区（润景嘉园）第4幢第14层C单元03号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按年利率3%计算；违约金的总额不能超过原告已付购房款总额251355元的30%）给原告吴朝尔、杨春敏；二、驳回原告吴朝尔、杨春敏的其他诉讼请求。 一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金的问题。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应依约全面履行合同义务。双方在合同中约定上诉人应当在限价房交付使用后720日内，向房屋登记机构为被上诉人申请房屋所有权登记，并将被上诉人为产权人的房屋所有权证书交付被上诉人。但上诉人至今未履行该项义务，已构成违约，应承担逾期办证办证的违约责任。涉案商品房交房时间为2016年9月1日，依合同约定上诉人应于2018年8月21日前办讫房屋所有权转移登记，被上诉人主张从2018年8月24日起计算违约金，一审判决予以支持并无不当，本院予以维持。双方没有约定逾期办证的违约金责任，一审法院兼顾合同履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，酌定上诉人按年利率3%为标准计算逾期办证违约金给被上诉人符合法律规定，本院予以维持。 关于上诉人主张其并无法定义务为被上诉人办证，迟延办证的原因不在其的意见，双方在合同中明确约定了上诉人申请办证的义务和交付房产证的时间，而上诉人主张逾期办证的原因是行政机关造成的，并非合同约定的免责事由，也非法定免责事由。因此，上诉人构成违约，应向被上诉人承担逾期办证的违约责任。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人桂平天立置业投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年四月八日 法官助理 梁露露 书 记 员 林紫璇