辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0103执异83号案外人刘杰，女，1963年12月27日出生，汉族，住址辽宁省本溪满族自治县。委托诉讼代理人李游，辽宁平正律师事务所律师。申请执行人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省大连市中山区金城街25号1-4层。负责人赖永革，该公司总经理。委托诉讼代理人王春晗，该公司工作人员。委托诉讼代理人夏紫涵，辽宁良友律师事务所律师。被执行人本溪吉鑫商贸有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区紫金北街3-1栋2层202房间。法定代表人高任臣，该公司董事长。被执行人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区解放南路8栋。法定代表人王晶，该公司董事长。被执行人佟文新，男，1956年2月24日出生，满族，住辽宁省本溪市明山区。被执行人边萍，女，1957年3月3日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区。被执行人王艺桥，女，1982年3月30日出生，满族，住辽宁省本溪市平山区。被执行人胡宝琴，女，1957年8月23日出生，满族，住辽宁省本溪市平山区。被执行人王晶，男，1954年9月28日出生，满族，住辽宁省本溪市平山区。本院在执行申请执行人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司与被执行人本溪吉鑫商贸有限公司、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、佟文新、边萍、王艺桥、胡宝琴、王晶（2018）辽0103执5955号金融借款合同纠纷一案中，案外人刘杰提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人刘杰称，异议人于2007年1月18日与辽宁实华（集团）房地产开发有限公司公司签订《本溪市商品房买卖合同》，购买位于本溪市××山区××（明山区××）实华新兴家园1号楼2号。建筑面积76.21平方米的商业用房。双方按照协议约定履行完毕。该房产已交由异议人所有。异议人也按照约定支付了全部房款619680元整，该房产已经由异议人实际占有并使用十余年。近期异议人欲将房产办理房票并出售，到相关部门办理房产手续，才得知该房屋于2017年6月9日被贵院查封。因异议人2007年1月18日就购买取得该房产所有权。贵院所查封的属于异议人的资产，贵院查封异议人的资产侵犯了异议人的合法权益，该查封给异议人造成严重经济损失，为了维护异议人合法权益，特请求贵院进款予以查封。请求事项：请求撤销（2018）辽0103执4955号执行裁定中关于异议人刘杰的部分，解除对异议人所属房屋的查封。申请执行人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司称，一、被答辩人请求不予执行事项没有事实及法律依据。根据《执行异议规定》第二十九条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。是人民然在法院封之前一已签订书面买卖合同，并已支付全部房款。但是共未举示证据证明所购房屋用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，故异议人异议理由无法律依据，不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。因根据《执行异议规定》第二十八条规定:”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，由国家企业信用信息网査询可知，本溪市明山区平山路142栋2号房屋目前由美廉超市经营，且美廉超市最早注册时间为2014年，使用至今，据此异议人购房后未实际占有使用，异议人不能证明其在法院查封之前已经占有该不动产。且据异议人所提，其于2007年购房，该房产于2013年已经下证，而辽宁实华(集团)房地产开发有限公司于2015年与大连银行即原债权人签订抵押合同，异议人购房后，在房屋状态符合登记许可情形下一直未办理房屋产权登记，因此，异议人提出异议不符合《执行异议规定》第二十八条第四款规定。故异议人异议理由无法律依据，不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。根据该房产目前实际状况、走访，及国家企业信用信息网査询可得知，该房产为商业用房性质，即商业网点，已出租(美廉超市)使用，美廉超市法定代表人并非异议人，异议人主张的该房产已由异议人实际占有并使用十余年无事实依据。答辩人合法享有该房产抵押权，享有优先受偿的权利。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”可见，适用该批复的主体应是“消费者”，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，而该异议房产系商业网点，是为了生产经营活动购置房屋，而非为了生活所需而购买的商品房。异议人购买后，一直由美廉超市经营并使用。因此异议人非“消费者”不适用于该条规定，不能对抗已经法院生效判决确权的抵押权。综上，异议人的异议请求没有事实和法律依据，(2018)辽0103执4955号执行裁定书有明确的法律依据及事实依据，且程序合法请求法庭支持申请人的执行申请，驳回异议人的异议请求关于物权变动生效的法律规定《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，发生效力;未依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”关于执行异议的法律规定《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院査封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。(如果提出异议人占有为间接占有，有效的话:1.物权法没有规定的接占有的概念和制度。占有应为法律事实，直接占有是对物的控制而不问权利由来;而间接占有是指所有人并不直接占有而由地上权人质权人、承租人、借用人、保管人、受托人等直接占有，但所有权人未改变、依法或依约仍可请求返还的情况。间接占有又称推定占有，已经背离了占有的客观构成要件。2、实际占有就是直接占有，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中的实际占有，只能解释为直接占有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第29条:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十三、关于优先受偿权根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，以建设工程为执行标的的执行案件中，案外人对建设工程主张消费者物权期待权的，需满足以下条件，其异议请求才能对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权:(1)建设工程应当是商品房，非商品房的建设工程不在此列。(2)案外人必须是购买商品房的消费者。根据我国《消费者权益保护法》第2条的规定，消费者为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受消费者权益保护法保护。因此，购买商品房的人必须是为生活消费，才能称之为上述《批复》中的消费者，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。如果不是为了生活消费而购买商品房，例如为了生产经营活动购置房屋的，就不属消费者，也就不能对抗申请执行人建设工程价款优先受偿权。本院查明，本院在审理大连银行股份有限公司沈阳分行与本溪吉鑫商贸有限公司、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、佟文新、边萍、王艺桥、胡宝琴、王晶金融借款合同纠纷一案中，于2017年6月9日查封了辽宁实华（集团）房地产开发有限公司名下的坐落于本溪市××山区××房产。本院于2017年11月8日作出（2017）辽0103民初5809号民事判决，判决：“一、被告本溪吉鑫商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金20000000元；二、被告本溪吉鑫商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金20000000元人民币的利息（截止2017年3月20日的利息为2836525.31元，自2017年3月21日起至实际清偿之日止的利息按合同约定计算）；三、原告大连银行股份有限公司沈阳分行就本判决第一、二项，对被告辽宁实华（集团）房地产开发有限公司提供担保抵押的房产[他项权利证书编号：本房他证明山区字第××号]享有优先受偿权；四、被告辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、佟文新、边萍、王艺桥、胡宝琴、王晶对本判决的第一、二项承担连带给付责任；五、驳回原告大连银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求。”该判决书生效后，被执行人未按照判决书确定的内容履行给付义务。大连银行股份有限公司沈阳分行向法院申请强制执行，本院立案执行。本院于2019年8月21日作出（2019）辽0103执异477号执行裁定，裁定变更中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司为本案申请执行人。案外人刘杰对本院查封的上述房产提出异议。另查明，2007年1月17日，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司作为出卖人同刘杰作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定将位于本溪市××山区××号商用房屋以单价8000元/平方米，总价款为609680元出售给买受人。约定付款方式首次付款409680元，第二次付款20万元。同日，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司为案外人开具了金额分别为409680元及200000元的购房预收款发票，发票注明购房为案涉房屋。2007年1月27日，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司为案外人出具进户通知单，案外人出租案涉房屋经营名神曲美之廉超市。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封前案外人同被执行人签订了商品房买卖合同，且已支付全部购房款并实际占有使用，未办理过户登记非买受人自身原因，符合上述条款规定的排除执行要件。故案外人的异议主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对坐落于本溪市明山区平山路142栋1层2号房产的执行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 邹红黎审 判 员 周大承审 判 员 黄耀宇二〇二〇年四月二十日法官助理 佟 殊书 记 员 刘佳佳本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。