西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终1315号 上诉人（原审被告）：李海燕，女，1977年11月29日出生，汉族，住西安市。 委托诉讼代理人：慕雪渊，陕西尊尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张伟，女，1981年7月26日出生，汉族，住西安市。 委托诉讼代理人：郑朝东，陕西锐迈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西万强置业有限责任公司，住所地：西安市莲湖区。 法定代表人：邱兰香，该公司经理。 委托诉讼代理人：滕麒，男，1972年6月13日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。上诉人李海燕因与被上诉人张伟、陕西万强置业有限责任公司（以下简称万强公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李海燕上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回张伟的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张伟、万强公司承担。事实和理由：其与万强公司签订的编号为0456811的《商品房买卖合同》第十九条第1款约定有仲裁管辖条款，其已根据该条款就该合同的履行事宜提起仲裁，一审法院超越审判权审理了本应由仲裁委裁决的事实；张伟不是编号为0456811的《商品房买卖合同》的一方主体，其仅基于与万强公司之间的《商品房买卖合同》对万强公司享有合同债权，不是涉及编号为0456811的《商品房买卖合同》纠纷的适格原告；其与万强公司签订的编号为0456811的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且双方在西安市房屋管理局完成了不动产物权变动公示登记，其也已如约履行了支付首付款及按揭款项等全部合同义务，该合同应为合法有效合同，万强公司在诉讼中申请的3名证人均与该公司存在直接利害关系，且证人的陈述与万强公司法定代表人邱兰香的当庭陈述存在诸多矛盾，并不能证明其公司与李海燕签订房屋买卖合同的目的是为了套取银行贷款、签订虚假商品房买卖等事实；张伟与万强公司之间签订《商品房买卖合同》源于所谓的以房抵债，该债务系万强公司原法定代表人腾麟个人债务而并非万强公司债务，一审法院无视张伟与万强公司的恶意串通，在没有任何证据的情况下，违反法律规定审查案件核心证据，将腾麟个人借款混淆认定为万强公司与张伟之间的借款，认定的案件事实明显错误；张伟在一审诉讼中当庭增加了诉讼请求，一审法院没有对增加的诉讼请求作出明确裁判，严重违反法定程序。张伟辩称，李海燕与万强公司签订的《商品房买卖合同》与其有直接利害关系，其作为该合同之外的第三人不受该合同所约定的仲裁条款约束，有权直接向法院提起确认该合同无效的诉讼；李海燕与万强公司签订的编号为0456811的《商品房买卖合同》不是当事人真实的意思表示，万强公司提交的相关证据足以证明李海燕只是名义购房人，没有履行付款、偿还按揭款等义务，签约目的是为了套取银行发放贷款的事实，该合同违背了《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，应属无效合同；李海燕没有取得涉案房屋的物权，房管局为编号为0456811的《商品房买卖合同》的备案登记只是房管局行政管理行为，不是取得物权的法定事由，该备案登记因编号为0456811的《商品房买卖合同》无效而应被注销；其与万强公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且其在履行纳交房款的合同义务后，已合法占有居住涉案房屋多年至今，其合法涉案房屋的权利应受法律保护；一审法院对其追加的要求李海燕及万强公司协助办理合同备案注销登记手续的请求进行审理后，认为没有必要由李海燕予以协助办理，已直接判决由万强公司协助其办理合同备案，其认可一审法院的判处结果，也没有提出上诉，实际上已经减轻或消除了李海燕可能承担的义务，李海燕无权就此问题提起异议，并要求对所谓的遗漏请求再进行判决。请求驳回上诉，维持原判。万强公司辩称，虽然其公司与李海燕之间的《商品房买卖合同》中约定了仲裁条款，但该合同涉及张伟切身利益，且张伟并非该合同当事人，故张伟有权提起本案之诉；其公司与李海燕之间签订《商品房买卖合同》的真正目的在于套取银行贷款解决公司资金周转困难，李海燕并非真实的房屋购买人，没有履行任何合同义务，其公司提交的证据足以证明其公司直接持有购房首付款收据、合同原件、买受人留存的票据等购房资料，并以李海燕名义偿还按揭款直到李海燕注销原还款银行卡前的2015年2月初的事实，其公司愿意将李海燕在此之后偿款的按揭款本息返还给李海燕。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。张伟向一审法院起诉请求：1.判令万强公司与李海燕于2007年3月11日签订的针对西二环南段10号万强艺术家小区2号楼2单元20601室的《商品房买卖合同》无效，由李海燕协助万强公司办理合同登记号为070010368号《商品房买卖合同》注销备案登记手续；2.依法确认其与万强公司于2015年11月18日签订的针对西二环南段10号万强艺术家小区2号楼2单元20601室的《商品房买卖合同》有效，判令万强公司协助其办理合同变更备案手续及房屋权属证明手续；3.本案保全费、保全担保费、诉讼费由李海燕、万强公司承担。一审法院经审理查明：2006年11月6日万强公司前法定代表人滕麟向张伟借款50万元，并书写借条，约定月息按2分5厘计算，该借款入万强公司账户。2015年11月18日万强公司与张伟结算后，张伟同意万强公司用涉案房屋抵偿拖欠的本金及利息，并签订《商品房买卖合同》，约定单价为每平方米7000元，总价986370元。万强公司向张伟出具收到986370元购房款的收据，并将涉案房屋交付张伟居住使用至今。另查，2007年前后，万强公司因资金周转需要，与包括李海燕在内的数名员工家属签订《商品房买卖合同》，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金。其中万强公司与李海燕于2007年签订的《商品房买卖合同》约定，李海燕以按揭贷款方式购买万强公司开发的涉案房产，单价为每平方米3175元，总价款447389元，该合同办理备案登记手续。合同及首付款收据等办理银行按揭贷款的相关材料原件均由万强公司持有。当月，李海燕作为借款人、万强公司作为保证人与兴业银行签订《个人借款合同》，约定李海燕以涉案房屋作为抵押向兴业银行借款310000元。发放贷款的银行卡亦由万强公司持有，贷款到账后，万强公司定期按还款数额向户名为李海燕的账户偿还银行贷款。2015年7月李海燕挂失原还款存折，自2015年7月8日后涉案房屋的银行贷款由李海燕偿还。一审法院认为，1、关于万强公司与李海燕所签订《商品房买卖合同》效力问题。所谓“套贷”是指虚构交易套取银行贷款，常表现为开发商为获取银行贷款，假借他人名义与自己订立虚假的房屋买卖合同，借用买受人名义向银行进行贷款，从而获得贷款供自己使用。其通过该种方式既可以解决短期资金周转困难，又能享有一定的银行优惠利率。本案中，万强公司与李海燕签订商品房买卖合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示，交易的票据原件及相关资料均由万强公司持有，双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷亦是由万强公司以李海燕名义实施，故从合同订立及履行情况来看，当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于较为典型的通谋虚伪意思表示。综上，万强公司与李海燕借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，应为无效。该合同虽在房地产登记部门办理了网签备案登记手续，但备案登记仅是对合同的一种加固和确认，不是取得物权的法定事由，且合同无效，合同的备案登记亦丧失效力。关于李海燕自2015年7月起向兴业银行清偿的按揭款项，万强公司应予退还。2、关于张伟与万强公司签订的《商品房买卖合同》效力问题。张伟与万强公司签订的《商品房买卖合同》是在万强公司长期拖欠借款本息，已确定无能力偿还的情况下，双方经协商同意并将对账确认的借款本息转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，此时可认定张伟已经向万强公司给付房屋全部购房款。因此，该《商品房买卖合同》并非为借款合同的履行提供担保，而是借款到期后，万强公司难以清偿债务时，双方协商通过将万强公司所有的商品房出售给张伟，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。张伟具有购买涉案房屋的真实意愿，万强公司亦具有出售该房屋的真实意思，且交易价格与当时市场行情相符，房屋亦已交付使用，因此，该《商品房买卖合同》应为有效。万强公司应配合张伟办理其与张伟所签订的《商品房买卖合同》备案登记手续。因涉案房屋已在兴业银行办理抵押手续，现抵押借款尚未清偿，万强公司在向银行清偿剩余款项，并将涉案房屋产权恢复至其名下后，方可协助张伟办理房屋权属证明手续，故张伟的该项请求，可待条件成就后，另行主张权利，本案不予处理。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（三）款、第六十条、第一百三十条之规定，判决：一、被告李海燕与被告陕西万强置业有限责任公司于2007年所签订的合同登记号为070010368的《商品房买卖合同》无效； 二、原告张伟和被告陕西万强置业有限责任公司于2015年11月18日所签订的《商品房买卖合同》有效；三、自本判决书生效后十五日内，被告陕西万强置业有限责任公司协助原告办理其与原告签订的《商品房买卖合同》的备案登记手续。案件受理费13664元、保全费5000元、保全保险费2959元（李海燕均已预交），由陕西万强置业有限责任公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案万强艺术家房屋由万强公司开发建设，万强公司就该房屋于2007年、2015年11月18日分别李海燕及张伟签订了编号为0456811及GF-20000-071的两份《商品房买卖合同》。万强公司与李海燕签订的合同虽然订立在先且进行了备案登记，但该合同签订后万强公司一直持有交易票据原件及相关资料，李海燕与万强公司之间没有交付房屋、支付房款等合同履行行为，万强公司也一直以李海燕名义向按揭银行偿还贷款，一审法院根据本案已查明事实和认定证据情况，认定万强公司与李海燕之间签订的编号为0456811的《商品房买卖合同》应属无效合同，裁处既符合民事诉讼中对证据的审核认定规定，也符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条之规定，并无不当。李海燕虽上诉认为其与万强公司之间签订的编号为0456811的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，但万强公司否认该合同效力，且已在诉讼中提交了首付款收据原件，李海燕兴业银行原卡，以及其公司2007年3月至2015年7月期间以李海燕名义向贷款银行归还按揭款项的原始存款凭条和交易记录、公司财务专项归还房贷会计记账凭证等证据，万强公司自述及举证证据已构成有效证据链，能够据以认定其公司所述的双方签约目的并非真实买卖涉案房屋之事实，而李海燕对其所述称的订约、履约事实仅有口头陈述没有有效证据佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条、第七十二条、第七十六条之相关规定，应当确认万强公司举证证据证明力，并对李海燕之主张不予支持。李海燕就编号为0456811的《商品房买卖合同》效力问题提出的上诉意见，事实及法律依据不足，本院不予采纳。关于编号为GF-20000-071《商品房买卖合同》的效力问题。张伟与万强公司签订的该合同基于双方之间的以房抵债，涉案房屋已经交付张伟实际占有使用多年，根据本案已经查明的事实及认定证据情况，既不能否定张伟与万强公司之间借贷关系，也不能认定张伟与万强公司之间的以房抵债行为存在《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的情形，一审法院综合合同性质、当事人意思表示、交易价格合理性等因素，认定该合同有效，亦无不妥。李海燕认为万强公司与张伟之间不存在借款关系、张伟与万强公司恶意串通之上诉意见，本院不予采信。至于李海燕上诉提及的合同备案登记和一审审理程序问题。编号为0456811的《商品房买卖合同》虽已备案登记，但房地产管理部门对买卖合同的备案登记不具有当然的法律效力，也不产生物权公示效力，李海燕以其签订的合同经行政机构备案登记为由主张买卖合同有效，依据不足；万强公司就涉案房屋分别与李海燕、张伟签订了两份《商品房买卖合同》，张伟并非万强公司与李海燕签订的编号为0456811的《商品房买卖合同》的合同当事人，其提起本案诉讼不受该合同约定的仲裁条款限制，李海燕就本案管辖权提出的上诉意见，理由不能成立。另，张伟已明确表示服从一审判决，李海燕基于张伟的诉讼权利被剥夺而提出的上诉意见，本院亦不采信。综上所述，李海燕上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8011元，由李海燕负担。本判决为终审判决。  审判长  何  强       审判员  肖晓通    审判员  张  楠 二〇二〇年四月十四日书 记 员 周伟