安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初125号 原告：铜陵市至诚招商服务有限公司，住所地：安徽省铜陵市经济技术开发区翠湖五路西段129号，统一社会信用代码：91340700MA2NDKHY3B。 法定代表人：齐长荣，董事长。 委托诉讼代理人：余鲲,安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明泽,安徽景旺律师事务所实习律师。 被告：铜陵华威金属材料有限公司，住所地：安徽省铜陵市经济技术开发区翠湖五路西段129号A103-104，统一社会信用代码：91340700573031066D。 法定代表人：范军均，总经理。 委托诉讼代理人：陈悦彪，安徽创元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方习存，安徽创元律师事务所律师。 原告铜陵市至诚招商服务有限公司与被告铜陵华威金属材料有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余鲲、被告委托诉讼代理人陈悦彪、方习存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铜陵市至诚招商服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的购房款4733313元（已支付购房款5200000元）；2、判令被告立即向原告支付违约金741661.1元（自2015年6月17日计算至2019年9月30日，此后按473.3元/日支付至实际全额支付购房款止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月16日，铜陵大江投资控股有限公司与被告签订《房屋买卖合同》，约定将翠湖五路西段129号科技中小企业加速器园区A1栋A102房出售给被告，厂房面积3748.42平方米，每平方米2650元，购房金额共计9933313元。《房屋买卖合同》中约定：1、签订日买受人支付房款总额30%，以转账方式支付出卖人，余额即房款总额70%，由买受人在本协议签订后2个月内办理相关银行按揭贷款并一次性支付完毕；2、买受人逾期超过30日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。被告已支付了5200000元购房款，但不愿意办理银行按揭贷款，导致余款未支付。2019年4月15日，大江公司与原告签订了《资产委托运营管理协议》，约定：资产的售房款由原告代为收取，售房款直接转入大江公司账户，售房合同以产权所有方为销售方与购买方签订，对于长期拖欠售房款的企业，原告根据合同采取合法合规的方式进行催收。上述协议签订后，原告多次要求被告支付剩余购房款，但被告置若罔闻。2019年8月5日，原告委托律师向被告送达律师函告知七日内支付全部拖欠购房款，被告仍未予以回应。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告铜陵华威金属材料有限公司辩称：一、至诚公司在本案中不具备原告诉讼主体资格。其一、根据大江公司与至诚公司签订的《资产委托运营管理协议》第四条第1款“售房合同以产权所有方为销售方与购买方签订，甲方负责开具发票给购买方”；第四条第4款约定“甲方负责涉及甲方名义诉讼案件的法律诉讼盖章及相关费用支付等事宜”；第四条第八款约定甲方负责清理并处理本协议签订之前的销售、租赁、公共设施设备物业遗留问题，乙方予以配合；第五条第7款约定“乙方负责承办资产移交后运营中涉及乙方名义诉讼案件并承担相应费用”。根据上述约定内容可知，涉及大江公司的诉讼应当以大江公司的名义进行处理，涉及至诚公司的诉讼由至诚公司自行处理。因此，大江公司并未授权至诚公司以至诚公司自己的名义处理大江公司的诉讼，故至诚公司不得以自己的名义提起本案诉讼。其二、根据《民事诉讼法》第五十八条的规定“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”本案中，因大江公司未作为原告提起诉讼，即使大江公司提起诉讼，委托至诚公司代为提起诉讼，至诚公司也不具备代理大江公司参加诉讼的代理人资格，并且，代理人更加不能以自己的名义提起诉讼。其三、本案并不构成债权转让。大江公司与至诚公司不存在将大江公司对华威公司的债权转让给至诚公司的约定，相反，大江公司与至诚公司签订的《资产委托运营管理协议》第四条第1款约定“资产租金及售房款收入归甲方所有”，因此，大江公司并未将本案的售房款的债权转让给至诚公司。故至诚公司也不能据此以自己的名义提起诉讼。综上，本案至诚公司不具备原告诉讼主体资格。二、未办理银行按揭贷款是因为大江公司违约导致，华威公司未办理按揭贷款不构成违约。华威公司是外来投资企业，在开发区所购房屋是在开发区招商引资的宣传下，决定在铜陵进行投资，在购房之前大江公司提供了宣传册，内容为可向银行进行按揭贷款。但在购买后，大江公司的房产证、土地证并未办理，一直到2014年2014年8月1日取得铜国用（2014）第072789号土地使用权证，在此之前无法办理按揭贷款。根据工商银行牡丹支行要求出具的相关《情况说明》，该说明中表明了华威公司已经于2011年12月份向工商银行牡丹支行申请了标准化厂房按揭贷款，但因相关手续不全而未办理该项业务，即大江公司未提供阶段性担保导致无法办理按揭贷款。另根据华威公司2015年5月11日向大江公司发出的《关于所购厂房贷款事宜的情况说明（二）》能够表明是因为大江公司的原因导致本次银行按揭贷款未能办理。结合2015年4月16日，大江公司与华威公司达成的《商品房买卖合同补充协议》中约定“买受人如未按本合同规定时间付款，其间若确系非买受人责任而导致银行按揭贷款未能按本合同规定的时间付款，则不作违约处理”。综上，结合目前的证据材料来看，案涉合同购房款未能及时办理按揭贷款并是因为大江公司的责任导致，按照合同约定及相关法律规定，华威公司并不构成违约。三、大江公司未按照合同约定履行办理房屋过户的义务，构成违约。根据大江公司与华威公司签订的《商品房买卖合同》可知，该合同第十六条第1款关于违约责任处约定“买受人自房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，出卖人应向买受人已付房价款的万分之一支付违约金”，可以看出大江公司应在房屋交付后90日内完成过户登记。但是，大江公司在案涉《商品房买卖合同》签订以后，一直没有为华威公司办理案涉房屋的过户手续。综上，本案至诚公司无法代表大江公司以自己的名义提起诉讼，大江公司尚未履行为华威公司办理过户手续的主要义合同义务，华威公司未支付购房款尚不构成违约，请求驳回原告起诉。 本院经审理认定事实如下：2011年12月16日，铜陵大江投资控股有限公司与铜陵华威金属材料有限公司签订《标准厂房买卖合同》一份，合同约定铜陵大江投资控股有限公司将科技中小企业加速器园区A103、A104标准厂房（厂房建筑面积3730平方米）以1194万元出售给铜陵华威金属材料有限公司。合同签订后，铜陵华威金属材料有限公司按合同约定支付房款总价的30%给铜陵大江投资控股有限公司，同年，铜陵大江投资控股有限公司将房屋交付给铜陵华威金属材料有限公司。2015年4月16日，铜陵大江投资控股有限公司与铜陵华威金属材料有限公司对已交付的房屋又签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》各一份，双方约定：铜陵大江投资控股有限公司将开发区翠湖五路西段129号（建筑面积3748.42平方米）A1栋A102房出售给铜陵华威金属材料有限公司，房屋价款共计9933313元。签订日买受人支付房款总额30%，以转账方式支付出卖人，余额即房款总额70%，由买受人在本协议签订后2个月内办理相关银行按揭贷款并一次性支付完毕。同时双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定“买受人如未按本合同规定时间付款，其间若确系非买受人责任而导致银行按揭贷款未能按本合同规定的时间付款，则不作违约处理”。之后，铜陵华威金属材料有限公司向铜陵大江投资控股有限公司转款370万元，余款因银行按揭贷款未能办理成功，而未能支付。2018年4月28日，铜陵华威金属材料有限公司向铜陵市至诚招商服务有限公司出具《申请报告》一份，承诺对欠铜陵大江投资控股有限公司的购房款予以分期支付，并于2018年8月2日和12月11日分两次向铜陵市至诚招商服务有限公司付款150万元。2019年4月15日，铜陵大江投资控股有限公司与铜陵市至诚招商服务有限公司签订《资产委托运营管理协议》，明确将铜陵大江投资控股有限公司经营性资产房屋委托铜陵市至诚招商服务有限公司统一运营和管理，铜陵大江投资控股有限公司的售房款由原告代为收取。 上述事实，有庭审笔录，原被告提供的《标准厂房买卖合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《申请报告》、《资产委托运营管理协议》、收据、房地权证等证据在卷予以佐证，且经庭审质证及核实，本院予以确认。 本院认为，铜陵大江投资控股有限公司与铜陵华威金属材料有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、与铜陵市至诚招商服务有限公司签订的《资产委托运营管理协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。被告铜陵华威金属材料有限公司没有按照合同约定期限将购房余款付清，已经构成违约。按照双方约定以及法律规定，被告铜陵华威金属材料有限公司应支付购房余款4733313元。本案中，房屋所有权人铜陵大江投资控股有限公司授权铜陵市至诚招商服务有限公司代为收取售房款，同时，被告已按照铜陵市至诚招商服务有限公司的要求，将购房款150万元支付给铜陵市至诚招商服务有限公司，故铜陵市至诚招商服务有限公司要求被告铜陵华威金属材料有限公司支付购房余款4733313元符合法律规定。对于原告要求被告支付违约金741661.1元的诉请，因商品房按揭贷款的主体存在特殊性，有开发商、购房户和按揭银行三方主体，按揭贷款办理是否获得批准并不完全取决于购房户一方个人征信、相关材料提交完整性和时效性，还需要开发商协助配合，并受按揭银行内部贷款额度、审批效率等因素制约。本案中，买卖双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定“买受人如未按本合同规定时间付款，其间若确系非买受人责任而导致银行按揭贷款未能按本合同规定的时间付款，则不作违约处理”，故对于原告要求支付违约金的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下： 一、被告铜陵华威金属材料有限公司于判决生效后十日内支付原告铜陵市至诚招商服务有限公司房款4733313元。 二、驳回原告铜陵市至诚招商服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50125元，减半收取25062.5元，由被告铜陵华威金属材料有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  王梦宁 二〇二〇年四月二十九日 书记员  许 丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。