四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19153号 上诉人（原审被告）：蒙航，男，1986年12月4日出生，回族，住四川省汶川县。 委托诉讼代理人：罗丽，四川多元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付燕，四川多元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方立杰，男，1976年10月11日出生，汉族，住西藏昌都。 委托诉讼代理人：陈勇，四川蜀望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市泰森房地产开发有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道永福社区北仓路。 法定代表人：李开荣，董事长。 委托诉讼代理人：李开红，男，1967年6月1日出生，住四川省崇州市，汉族，系该公司员工。 上诉人蒙航因与被上诉人方立杰、成都市泰森房地产开发有限公司（以下简称“泰森公司”）案外人执行异议之诉一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初13410号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月4日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人蒙航上诉称，1.撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初13410号民事判决，并依法进行改判；2.本案诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。泰森公司与方立杰之间并不存在合法有效的商品房买卖合同关系。泰森公司与方立杰签订的《商品房买卖合同》并非商品房买卖的真实意义表示，并未实际履行，未实际支付购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除执行。 被上诉人方立杰答辩称，缴纳购房款是泰森公司称刘志刚将泰森公司的账户进行控制要求支付现金。方立杰长期居住藏区在交易习惯上与内地存在差异。案涉房产本身就是代建房，一审认定事实清楚，适用法律正确应予以维持。 被上诉人泰森公司答辩称，支持一审判决，请二审法院依法予以维持。 方立杰向一审法院提出诉讼请求：1.不得（停止）执行位于成都市双流区房屋，并解除查封；2.确认方立杰对案涉房屋的所有权。 一审法院认定事实如下：2011年6月28日，成都市龙昌实业有限责任公司（以下简称“龙昌公司”）委托李开荣以其名义就中共西藏昌都地区委员会政法委员会（以下简称“昌都政法委”）安居工程谈判及签署协议。昌都政法委作为甲方与龙昌公司作为乙方于2011年7月15日签订了《“西部国际绿岛”（暂定名）定向开发建设协议书》，约定委托具备房地产开发资质的龙昌公司在成都市双流县，该项目建成后在优先满足甲方或经甲方确认的单位、个人的购房意愿后，甲方确认单位、个人购房截止时间为2011年9月15日，乙方可以将余下部分对外向社会销售。购房者付款时间及付款比例约定，由甲方负责确认购房人资格并组织购房人员选房…购买第一套住房的购房方按所购房屋总价款的30%支付购房款，剩余70%房款在签订住宅用房买卖合同之日起60日内由购房方支付至昌都政法委专用账户…不需要贷款的全款买受人可以一次性付清购房款；如需分期付款，首付款必须按所购房屋总价款的60%支付购房款，剩余40%房款由买受人在2011年12月30日前支付至昌都政法委专用账户。2011年11月19日，双流规划委员会会议原则同意昌都政法委干警安居房选址，要求在建设单位拆迁资金到位后由东升街办负责拆迁工作，拆迁完毕后由国土局按片区指导价供地，同时加快做好西藏武警的选址工作。2012年12月31日，双流县人民政府向县国土局下发《关于拍卖出让位于东升街道1宗国有建设用地使用权的批复》载明，“同意你局将位于东升街道永福社区9组（原洪江3社）、花园社区6组（原白衣村1社）的宗地拍卖出让…宗地竞得人须在双流工程税务部门登记注册具有独立企业法人资格的全资子公司且税收解缴关系在双流（已在双流工商税务部门登记注册的本地企业除外），并签订《国有建设用地使用权出让合同》”。2013年3月6日，泰森公司成立，经营范围包括房地产开发于经营。李开荣系泰森公司登记的法定代表人。2013年4月6日，昌都政法委向双流政府送达的《关于减免“城市建设配套费、报建费”等费用的申请》载明“…我委于2012年5月接到双流县政府通知，原选址整个142地块全部修建人民医院，昌都政法委干警安居工程另行选址到，面积27.0135亩…根据双流政府有关规定要求我委在双流县注册了（成都市泰森房地产开发有限公司），于2013年2月27日时竞拍取得该宗土地使用权…”。 一审另查明，从2011年9月起，昌都政法委分别向龙昌公司、泰森公司支付建设费用178000000元。其中，从2011年9月26日至2013年1月8日期间，昌都政法委分别向龙昌公司支付了建设费用135000000元；从2014年4月1日至2016年5月12日，昌都政法委泰森公司支付了建设费用43000000元。2015年1月15日，泰森公司与方立杰签订了《商品房买卖合同》，约定将案涉商铺出售给方立杰，测绘建筑面积243.61平方米，单价每平方米13000元，总价款3166930元。方立杰向泰森公司支付商铺款后，泰森公司于2015年2月24日向方立杰出具了收据，收款事由载明“三江苑1-1-3商铺款”。2016年5月1日，方立杰与成都欣诚物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，并向方立杰交付了案涉商铺（包括装修钥匙、信报钥匙、电卡等）。方立杰交付了从2016年7月1日至2018年8月31日的物业费，成都欣诚物业管理有限公司向其出具了财务专用收据。 2016年5月13日，泰森公司与蒙航签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，并将案涉商铺登记备案至蒙航名下，备案号：473776。2017年7月26日，蒙航将泰森公司诉至法院要求判令：履行商品房买卖合同义务向其交付商品房并办理房屋所有权证。经一审法院主持调解，双方达成如下协议：一、解除蒙航与泰森公司于2016年5月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；二、泰森公司于2017年10月20日前向蒙航返还购房款612783元…；三、蒙航于泰森公司返还完毕购房款之日起七日内协助泰森公司撤销案涉房屋的签约备案手续。尔后，泰森公司未履行调解协议的义务，蒙航向一审法院申请执行。一审法院在执行过程中因未发现被执行人有可供执行的财产，为便于统一管理和执行，将（2018）川0116执574号案件并入（2018）川0116执562号案件统一执行。2018年2月2日，一审法院作出（2018）川0116执562号执行裁定书，查封了案涉房屋。方立杰于2018年10月18日对执行标的向一审法院提出书面异议，一审法院受理后作出（2018）川0116执异209号执行裁定书，驳回了方立杰的异议请求。 一审再查明，案涉房屋所在小区“三江苑”的土地登记在泰森公司名下，一审辩论总结前未办理房屋初始产权登记。 上述事实，有当事人的身份信息、法人授权委托书、“西部国际绿岛”定向开发建设协议书、双流规划委员会会议纪要（2011年第15次）、双流国土资源局关于“西藏昌都地区政法干警安居房”项目的情况汇报、转款凭证、收款收据、商品房买卖合同、商品房买卖合同摘要（车位）、委托书、“三江苑前期物业服务协议”、交房手续传递单、钥匙签领及水电气底数登记表、成都欣诚物业管理有限公司财务专用收据、（2017）川0116民初7189号民事调解书、（2018）川0116执574号、执562号执行裁定书等证据材料，一审法院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故一审法院予以采信。 一审法院认为，本案的争议焦点在于方立杰的主张能否排除对执行标的执行，一审法院将根据查明的事实综合评判如下：第一，方立杰与泰森公司于2015年1月15日签订了《商品房买卖合同》，虽然蒙航也曾与泰森公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，但已在法庭的调解下解除了合同（故蒙航与泰森公司是真实的房屋买卖还是名为买卖实为借贷的担保对本案认定没有影响）。而法院于2018年2月2日作出了（2018）川0116执562号执行裁定书，查封了案涉房屋，即在人民法院查封案涉房屋之前方立杰与泰森公司已经签订了合法有效的书面买卖合同；第二，方立杰与成都欣诚物业管理有限公司于2016年5月1日签订了《前期物业服务协议》，并向方立杰交付了案涉商铺（包括装修钥匙、信报钥匙、电卡等）。方立杰交付了从2016年7月1日至2018年8月31日的物业费，成都欣诚物业管理有限公司向其出具了财务专用收据。即在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三，方立杰向泰森公司支付商铺款后，泰森公司也于2015年2月24日向方立杰出具了收据，收款事由载明“三江苑1-1-3商铺款”。即方立杰按照合同的约定支付了全部价款；第四，案涉商铺所在小区“三江苑”的土地登记在泰森公司名下，一审辩论总结前未办理房屋初始产权登记。即并非方立杰的自身原因未办理过户登记。 综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，故方立杰主张对案涉商铺停止强制执行，于法有据，一审法院予以支持。因案外人执行异议之诉的审查范围主要是案外人对于执行标的是否享有相应的权利进行而排出强制执行，故对方立杰关于对案涉商铺解除查封措施的诉请不应予以审查。同时，案涉商铺并未取得初始产权，方立杰可以案涉商铺取得权属后另案主张确权之诉。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：一、停止一审法院（2018）川0116执562号案件对位于成都市双流区房屋的执行；二、驳回方立杰的其他诉讼请求。案件受理费32135元，由方立杰负担10712元，蒙航负担10711元，成都市泰森房地产开发有限公司负担10712元。 在二审审理过程中，上诉人蒙航提交了（2019）川01民终19136号民事判决，拟证明另案中黄健购买的同小区房屋所提的付款证据存在矛盾且依据不充分，二审法院改判未支持黄健排除执行的诉讼请求。 经审查认为，该份判决书虽具有真实性但该判决书并非指向本案当事人或者与本案争议事实有关联性，故本院不予采信。 二审经审理查明的事实和证据与一审审理查明的事实和证据一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人蒙航主张被上诉人方立杰与泰森公司并未形成真实的房屋买卖关系，该合同并未实际履行的上诉理由，经审查认为，一审中方立杰与泰森公司之间签订商铺购买合同的时间是2015年1月15日；同年2月24泰森公司向方立杰出具《收据》载明收到购房款项；2016年5月1日成都欣诚物业管理有限公司三江苑物业服务中心为方立杰办理了《交房手续传递单》《钥匙签领单及水、电、气底数登记表》《前期物业服务协议》。以上证据足以证明人民法院在2018年2月2日查封案涉房产之前，方立杰已经签订有效书面合同，支付全部价款并且合法占有该不动产。故其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。二审中虽上诉人蒙航主张方立杰与泰森公司之间不是真实购房关系，但未提供任何证据或者证据线索证明其主张的事实成立。故对该项上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人蒙航的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32035元，由上诉人蒙航负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄小华 审判员  陈丽华 审判员  孙 睿 二〇二〇年四月二十二日 书记员  张兴巧