河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终163号上诉人（原审被告）：代竹林，女，1974年2月8日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被上诉人（原审原告）：河南君事达物业服务有限公司，住所地鹤壁市淇滨区淇水大道中段。法定代表人：马文银，该公司总经理。委托诉讼代理人：李香玲，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：卢潇然，河南泰豫恒律师事务所律师。上诉人代竹林因与被上诉人河南君事达物业服务有限公司（以下简称君事达物业公司）物业合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初4906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人代竹林上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回君事达物业公司的诉讼请求。2.赔偿因君事达物业公司不履行物业合同义务造成代竹林的财产损失5000元。3.本案诉讼费由君事达物业公司承担。事实和理由：1.按照河南省物业管理条例相关规定，业主委员会由业主大会选举产生。华府天下小区2015年7月10日成立的业主委员会，既没有召开业主大会选举，也没有对全体业主进行公示。根据合同法第五十二条规定，君事达物业公司与业主委员会于2015年12月1日签订的合同恶意串通，损害全体业主利益，该合同无效。2.君事达物业公司没有履行物业服务的基本义务，物业服务合同形同虚设。自君事达物业公司入住小区以来，只顾收取物业费，出卖小区公共利益，造成小区公共设施陈旧、卫生环境恶化，盗窃等案件频发，严重影响了业主的生命和财产安全。一审法院进去小区做了走访后就认定君事达物业公司履行了物业的基本义务，显然证据不足。3.涉案合同条款显失公平，合同第四章第七条第14款约定，“小区公共部位由君事达物业公司统一经营管理，收益归君事达物业公司所有，用于弥补物业服务支出的不足部分”。该条款属于全体业主的重大公共利益，在签订合同时既没有召开业主大会，也没有进行公示，违反了相关法律规定，按照合同法第五十四条第二款之规定，应该撤销该合同。4.君事达物业公司怠于履行物业服务基本义务，按照涉案合同第六章第十八条的约定，由于君事达物业公司的原因，管理服务达不到约定的服务内容和标准的，由此给业主和物业使用人造成损失的，由乙方负责赔偿直接损失。2018年冬季，由于君事达物业公司不履行物业服务维修基本义务，造成代竹林所住单元暖气管道崩塌损坏，地下室被淹，致使存放的整套电动工具损坏以及墙面脱落，合计损失2000元。2019年7月，物业经理李香玲带领多名保安在没有通知代竹林的情况下，强行撬动代竹林汽车，造成损坏，一审判决认定为属于财产损害赔偿案件与本案无关不正确，由于君事达物业公司不履行物业公共设施的维修义务，造成代竹林财产损失，君事达物业公司违反物业服务合同约定，属于违约赔偿责任。君事达物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回代竹林的上诉请求。君事达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令代竹林支付君事达物业公司物业管理费2867元、滞纳金690元：2.判令代竹林承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年12月1日，君事达物业公司与鹤壁市××××区长江路办事处华府社区华府天下小区业主委员会（以下简称华府天下业委会）签订《华府天下小区物业服务合同》，合同约定，委托管理期限五年，自2015年12月16日零时起至2020年12月15日零时止，君事达物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向君事达物业公司支付物业管理费用，缴费时间为合同生效日期，次年物业管理费用应提前一个月缴纳，多层住宅0.5元/月/平方米，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳滞纳金。代竹林系鹤壁市××××区华府天下28号楼1单元402户业主，住房建筑面积133.35平方米，君事达物业公司为代竹林提供物业服务期间，代竹林自2016年1月1日至2019年7月31日拖延缴纳物业服务费2867.02元（133.35平方米×0.5元/月/平方米×43个月），产生滞纳金690元。经君事达物业公司催要无果，诉至一审法院。另查明，华府天下小区于2015年7月10日成立第一届华府天下业委会，并于2015年7月17日在鹤壁市××××区长江路办事处备案，华府天下小区于2019年2月17日成立第二届华府天下业委会，并于2019年2月20日在鹤壁市××××区长江路办事处备案。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。华府天下业委会与君事达物业公司签订《华府天下小区物业服务合同》，约定由君事达物业公司提供物业服务，双方签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方之间的物业服务合同关系成立，依法予以确认。物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。君事达物业公司作为物业公司，应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同，其对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时予以整改，努力为业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，君事达物业公司的服务具有公共性，收取物业管理服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交费用的行为，不仅损害了君事达物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，最后利益受损仍是业主自身，只有物业公司与业主相互理解，相互配合，才能使双方和谐相处达到共赢。代竹林作为该小区业主，接受了服务即应当按照合同约定向君事达物业公司支付物业管理服务费等费用，其在君事达物业公司催告的合理期限内仍未交纳，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，君事达物业公司为代竹林居住的鹤壁市××××区华府天下小区提供物业服务，代竹林系鹤壁市淇滨华府天下小区28号楼1单元402户业主，代竹林未缴纳2016年1月1日至2019年7月31日期间物业管理费，故依法对君事达物业公司要求代竹林缴纳该期间物业管理费2867元的诉讼请求予以支持。虽然君事达物业公司在提供物业服务中存在一定的瑕疵，但代竹林不能据此作为拒交物业服务费的依据。关于君事达物业公司要求代竹林给付滞纳金的诉讼请求，考虑到君事达物业公司作为物业服务企业，在对小区管理中存在部分瑕疵，为化解双方矛盾，故君事达物业公司主张的滞纳金，依法不予支持。关于代竹林认为君事达物业公司不具备提供物业服务资格的答辩意见。一审法院经调查取证后认为，第一届华府天下业委会于2015年7月10成立，并在办事处备案，君事达物业公司于2015年12月16日与华府天下业委会签订《华府天下小区物业服务合同》，双方签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的物业服务合同真实有效。《华府天下小区物业服务合同》第二十二条约定：“因一方严重违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，双方书面达成一致的，合同即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”，华府天下业委会单方面通知君事达物业公司解除合同属于违约。故代竹林的该辩解意见，依法不予采信。关于代竹林称君事达物业公司没有尽到物业服务合同的基本义务，代竹林不主动缴纳物业费是履行合同抗辩权的答辩意见。根据代竹林提交的证据证明，以及经一审法院到小区查访，本案所涉小区绿化、养护等方面确实存在瑕疵，但基于物业服务合同具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，君事达物业公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识，提高服务质量，主动交流沟通，尊重业主提出的意见建议，对绿化、卫生等公共服务进行整改提高，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，维护业主权利，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。代竹林作为业主，也应合理行使业主权利，不应消极拒交物业服务费用，代竹林可协同小区其他业主向业委会反应，协同业委会对君事达物业公司的物业服务进行监督或更换物业公司。关于代竹林称君事达物业公司违反国家相关法律规定，在业主及委员会不知情、不同意、并且没有任何政府文件支撑的情况下，单方面强行上涨今冬取暖费0.2元/方的辩解意见。根据君事达物业公司庭后提交的证据显示，河南省政府2017年12月27日发布的《河南省水资源税改试点实施办法》第三条，除本办法第四条规定的情形外，其他利用取水工程或设施直接取用地表水、地下水的单位和个人，为水资源纳税人，应当按照本办法缴纳水资源税。因华府天下小区供暖系地源热泵用户，需缴纳水资源税0.15元/立方米，供暖费由原来的4.7元/方调整为4.9元/方，也于2019年10月22日进行了通知。故代竹林该辩解意见，依法不予采纳。关于代竹林称因地下室暖气管道漏水造成损失的辩解意见。本案为物业服务合同纠纷案件，代竹林因暖气管道漏水造成损失，应属于财产损害赔偿案件，与本案没有关系。关于代竹林称君事达物业公司不履行小区内所有的公共收益公示的基本义务的辩解意见。华府天下业委会与君事达物业公司签订的《华府天下小区物业服务合同》第七条第7项约定：“每年向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共费用收支账目和物业维修专项资金使用情况，在物业管理区域内公示”。君事达物业公司应按照合同约定物业管理区域内进行公示，接受业主及业委会的监督。判决：一、代竹林于判决生效后五日内向君事达物业公司缴纳2016年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理费2867元；二、驳回君事达物业公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：代竹林提交的车辆维修发票，不能证明该车辆损失与君事达物业公司挪车行为有关，无法实现其证明目的。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，一、华府天下业委会与君事达物业公司于2015年12月16日签订《华府天下小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的物业服务合同真实有效，且经一审法院调查取证，第一届华府天下业委会于2015年7月10日成立，并在办事处备案，代竹林以其未参加过业主大会，未进行投票选举为由主张上述物业服务合同无效，该理由不能成立。二、君事达物业公司作为物业服务公司，如存在服务不到位的情况，应当及时予以整改，提高服务质量，但不是代竹林不交纳物业费的理由。三、代竹林所称暖气管道崩塌损坏及车辆损失，不属于物业服务合同纠纷案件受案范围，一审法院判决不予审理并无不当。代竹林可依法另行主张权利。综上所述，代竹林的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由代竹林负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇二〇年四月二十七日书记员  周荣冰