河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终904号上诉人（原审原告）：河南天地辉煌置业有限公司，住所地河南省栾川县栾川乡方皮路南枫丹白露小区。法定代表人：黄永闯，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦铭轩，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛梦鹤，河南广文律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张琨红，女，汉族，1981年5月21日出生，住河南省洛阳市西工区。上诉人河南天地辉煌置业有限公司（以下简称天地公司）因与被上诉人张琨红商品房预售合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2019）豫0329民初2385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天地公司的委托诉讼代理人韦铭轩，被上诉人张琨红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地公司上诉请求：1.依法改判一审判决第一项为“张琨红向天地公司支付代偿款暂计为193240.66元（暂计至2019年8月，最终数额以银行出具的凭证为准），上述款项从《商品房预售合同》解除后天地公司应退还张琨红的购房款中直接予以抵销。”2.依法撤销一审判决第三项，改判依法解除双方于2015年9月10日签订的《商品房预售合同》（合同编号GF-2000-0171）；并依法判令张琨红配合天地公司办理以上《商品房预售合同》备案及预告登记注销手续。3.本案一、二审诉讼费由张琨红承担。事实与理由：1.一审判决无法解决开发商的保证金账户被逐月扣划的事实，造成开发商、张琨红、法院三方不断产生诉累的后果。一审判决只支持到2019年8月开庭时天地公司已经支付的代偿款，但目前银行仍然按月扣划天地公司的保证金，且张琨红毫无还款意愿。根据最高人民法院“两便原则”，应直接判决由张琨红返还天地公司代为偿还的银行借款，具体数额以天地公司实际向银行支付的金额为准，否则会产生多个诉讼。2.一审法院未判决解除合同，属适用法律错误。首先，双方对合同解除条件有明确的约定，目前因一方违约，天地公司有权利要求解除合同。案涉房屋最终流拍，并未被以物抵债。一审法院考虑到案涉房屋被查封拍卖，但未考虑到不判决解除合同的后果。张琨红辩称，1.案涉房屋买卖已成事实，房款三年前已经付给天地公司。2.不同意解除房屋买卖合同。3.案涉房屋已经流拍，张琨红已经与银行达成协议，由银行对案涉房屋进行拍卖。天地公司向一审法院起诉请求：1.依法解除天地公司、张琨红双方于2015年9月10日签订的《商品房预售合同》（合同编号GF-2000-0171）。2.依法判令张琨红配合天地公司办理以上《商品房预售合同》备案及预告登记注销手续。3.依法判令张琨红向天地公司支付代偿款暂计为184637.6元（暂计至2019年4月，最终数额以工商银行出具的凭证为准），上述款项从《商品房预售合同》解除后天地公司应退还张琨红的购房款中直接予以抵销。4.依法判令张琨红向天地公司支付拖欠的购房款602000元及逾期付款违约金（违约金自2016年2月1日起至2016年11月4日止按照本金602000元年利率36%计算，自2016年11月5日起至实际清偿完毕之日止按照本金602000年利率36%计算，以上暂计至2019年5月8日违约金为683552.66元），上述款项从《商品房预售合同》解除后天地公司应退还张琨红的购房款中直接予以抵销。5.本案受理费、公告费、保全费等由张琨红承担。一审法院认定事实：2015年9月10日，天地公司与张琨红签订《商品房预售合同》（合同编号GF-2000-0171），双方约定张琨红购买天地公司开发的位于伊川县××大道东侧龙门南桥南侧龙门一号第153幢-1号房屋一套。该套房屋总价款为2522000元。付款方式为：首付款1262000元，剩余房款1260000元办理银行按揭贷款。同日，张琨红向天地公司支付40万元首付款，剩余862000元张琨红向天地公司出具欠条一张，其中载明：“欠条……我承诺欠天地公司的首付款862,000.00元于2015年10月20日前偿还260,000.00元，2016年1月31日前偿还602,000.00元，逾期仍未偿还则自逾期之日起按照逾期金额、天数、年利率36%计算利息，逾期超三个月天地公司有权处理该套房屋”，张琨红在欠条上亲笔签名并捺印。同日，天地公司、张琨红与中国工商银行股份有限公司伊川支行（以下简称工商银行）签订《个人购房借款/担保合同》及《伊川县房地产抵押合同》，三方约定张琨红作为抵押人将其购买的案涉房屋抵押给工商银行，作为向抵押权人（工商银行）申请按揭贷款还款之保证。天地公司作为贷款保证人在合同上盖章。工商银行同意向张琨红发放贷款，金额为126万元，该款项作为购房余款直接交付给天地公司。后，天地公司、张琨红对案涉房屋办理了商品房预售合同备案及预告登记。张琨红于2015年11月17日、2016年1月22日、2016年11月4日分三次向天地公司共还款30万元。2017年8月开始，张琨红不再向工商银行偿还贷款，工商银行依据约定从天地公司账户中扣划保证金、代垫贷款及利息，至2019年8月22日，扣划金额共计193240.66元。天地公司无奈于2019年5月23日向一审法院起诉。一审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，各方当事人应按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，案涉房屋总价款为2522000元，其中张琨红向工商银行贷款1260000元，该款已全部交付给天地公司。首付款1262000元，张琨红已付400000元，剩余862000元以借款的形式向天地公司出具欠条。双方也已对案涉房屋办理了预告登记，天地公司、张琨红双方的合同义务大部分得到履行，因此天地公司请求解除合同的主张一审法院不予支持。关于天地公司主张让张琨红向天地公司支付代偿款的诉讼请求，截至2019年8月22日，天地公司已代张琨红向工商银行偿还193240.66元贷款，天地公司作为担保人有权向张琨红追偿，对该主张一审法院予以支持。关于天地公司主张依法判令向天地公司支付拖欠的购房款602000元及逾期付款违约金的诉讼请求，经一审法院审理查明，张琨红向天地公司出具的欠条虽然载明了欠款的金额为862000元，逾期还款则按照逾期金额、天数、年利率36%计算利息。但此后张琨红又分三次共偿还了30万元，加上张琨红首付的40万元，张琨红累计向天地公司共付房款70万元，还欠房款562000元，张琨红对该欠款应当承担违约责任。但约定的违约金按年利率36%计算明显过高，一审法院酌定为24%，张琨红应自最后一次还款次日起按年利率24%承担责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张琨红于本判决生效后十五日内向天地公司支付代偿款193240.66元；二、张琨红于本判决生效后十五日内向天地公司偿还欠款562000元，并自2016年11月5日起按年利率24%支付上述欠款违约金至该笔欠款清偿完毕之日止；三、驳回天地公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9016元，由天地公司负担3000元，张琨红负担6016元。本院二审期间，双方均未提交证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：天地公司与张琨红于2015年9月10日签订的《商品房预售合同》（合同编号GF-2000-0171）系双方真实意思表示，案涉房屋总价款2522000元，张琨红向工商银行贷款1260000元已全部交付给天地公司，截止2016年11月4日，张琨红已付首付款700000元，剩余562000元已向天地公司出具欠条。且案涉房屋已经办理了预告登记，一审法院未予支持天地公司要求解除《商品房预售合同》并由张琨红配合办理备案及预告登记注销手续的诉求并无不当。关于天地公司主张代偿款应从合同解除后返还张琨红的购房款中予以扣除的意见因双方《商品房预售合同》并未解除不具备扣款的条件，本院不予支持。综上，天地公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南天地辉煌置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年四月七日书记员  周 青