辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终1336号 上诉人（原审原告）：段新阳。 委托诉讼代理人：刘汉鹏，辽宁海星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大连市住房城乡建设事务服务中心，住所地大连市西岗区八一路131A。 法定代表人：郭春久，该服务中心主任。 委托诉讼代理人：陈刚。 被上诉人（原审被告）：于林枫。 原审第三人：谭文荣。 上诉人段新阳因与被上诉人大连市住房城乡建设事务服务中心（以下简称服务中心）、被上诉人于林枫、原审第三人谭文荣所有权确权纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 段新阳的上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判确认甘井子区房屋归上诉人所有。事实与理由：一、本案认定事实不清。第一、上诉人以及原审第三人取得房屋产权登记的线路为两条，上诉人办理产权登记手续无任何瑕疵，而原审第三人取得房屋产权登记手续存在瑕疵。坐落于甘井子区已经于1999年4月26日办理了权属登记，产权登记单位为大连第三制药厂重庆营业部大连办事处（以下简称第三制药厂），该登记时间早于被上诉人于林枫、原审第三人谭文荣办理房屋登记的时间。而于林枫取得房屋权属登记手续存在瑕疵，于林枫并非第三制药厂职工，并且第三制药厂也从未授权服务中心将案涉的房屋办理共有住房租赁手续。第二、第三制药厂与林永生签订房屋协议，不能依据该协议便认定第三制药厂将案涉的房屋转让给林永生。在一审案件审理时，上诉人多次要求被上诉人服务中心提交原始办理产权变更登记的档案（该档案归属于其保存），其均未提供。一审法院如何认定案涉诉争房屋第三制药厂确认为林永生所有？一审法院仅凭被上诉人的单方陈述，便产生了错误的事实认定，上诉人有理由而且认为有必要将由服务中心保存的档案提交法庭进行举证、质证。第三、第三制药厂从未授权服务中心将诉争的房屋为他人办理《大连市共有住房租赁合同》。1994年4月23日，商业网点办公室签订合同的行为未经第三制药厂授权，换言之，商业网点办公室的行为属于“一房两卖”。第四、原第三制药厂房屋产权登记证书的坐落地址为：甘区金西路13号，并于1999年4月26日办理了产权登记手续，即被上诉人之所以可以办理案涉房屋的产权登记手续完全是基于行政街号的变更而产生的，但不能否认上诉人关于案涉诉争房屋取得的时间是最早办理登记的。第五、被上诉人服务中心在一审庭审笔录中表述，2011年6月8日其与于林枫签订三制药厂签订的共有住房买卖合同项下的28,660元款项，可以由第三制药厂领走。上诉人认为在未经第三制药厂授权的情况下，服务中心有何权利将私有财产转让。而且在不足半年的情况下，于林枫将案涉房屋以高达71.5万元的价格转让给谭文荣，被上诉人凭什么将上诉人私人财产以28,660的价格出让，该价格远低于上诉人的购买价格。第六、一审法院认定，2000年服务中心从商业网点办公室处接管了案涉房屋，第三制药厂私有房产凭什么被服务中心接管？于林枫又是经过何者办理了租赁房，一审法院对此事实查明不清，在没有第三制药厂给与的授权委托或者说明，于林枫是如何成为租赁房屋的权利人？而对此一审法院均未查明。第七、一审法院认定的政策以及规定，是何政策，什么规定？在一审中被上诉人举证的证据材料，上诉人无法得出，已经办理产权登记的房屋需要回收或者强制变卖的规定。并且依据被上诉人服务中心在一审提供的证据材料《大连市房产局2004年29》文件，法院依据此文件作出判决实属错误，案涉诉争的房屋产权登记手续系1999年4月26日完成，怎么能适用2004年颁布的文件，何况该文件也无明文规定，已经登记的房屋需要回收等相关内容。第八、一审法院认定于林枫以登记承租方的身份承租案涉房屋的证据何在？自始至终被上诉人服务中心也未提供办理变更登记的档案。第九、案涉诉争房屋是第三制药厂通过购买的形式取得（代建费108,933、煤气费2000），并非商业网点办公室无偿赠与以及通过政策分配的，第三制药厂99年将案涉诉争房屋办理了权属登记手续程序合法。一审法院以历史遗留问题确认诉争房屋服务中心有权处理的法律依据何在？试问一审法院，什么历史遗留问题？一审法院在形式上敷衍上诉人，以历史原因归纳总结违反了客观事实。综上一审法院在程序上严重违法，在事实认定上存在重大错误，故申请发回重审或者依法改判。 服务中心辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。案涉房屋是我中心原来管理的直管公房，通过房改政策出售给该房屋的承租人于林枫，后于林枫转让给第三人，该房屋所有权人是第三人，并不是上诉人。 段新阳向一审法院起诉请求：1、确认位于大连市甘井子区的房屋归原告所有；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：1993年6月，案外人大连第三制药厂重庆经营部大连办事处（以下简称“大连办事处”）向案外人大连市甘井子区人民政府商业网点办公室（以下简称“商业网点办公室”）缴纳房屋代建费人民币108,933元、煤气气源费2,000元。同年8月，大连办事处与商业网点办公室签订《代建房屋协议书》，约定：大连办事处委托案外人商业网点办公室在甘区金西路13号楼代建2室1厅住宅1套，建筑面积66.02平方米（房屋现地址为大连市甘井子区其江路8号楼1-2-3号，以下简称“案涉房屋”），商业网点办公室于收到全部款项后将案涉房屋交大连办事处使用，产权归商业网点办公室所有。 1993年9月，大连办事处将此房分配给本单位职工林永生居住并与其签订了住房协议，由林永生向原告交个人投资款人民币30,000元。1994年6月，大连办事处与林永生及其妻子薛慧娟又签订了一份协议，约定案涉房屋属薛慧娟个人所有，有永久居住权并对此房有权兑换或转让。依据以上协议，林永生将案涉房屋转让给了案外人刘伟，并办理了公房承租证的过户手续。1994年4月23日，商业网点办公室与刘伟签订《大连市公有住房租赁合同》，并将刘伟登记为案涉房屋的承租方。 1998年6月29日，大连办事处向大连市房地产交易所递交案涉房屋的产权办理申请。1999年4月26日，大连市房地产管理局批准了大连办事处的登记申请并向其颁发房屋所有权证。 2002年，大连办事处作为原告，以林永生、刘伟为被告，诉至一审法院，请求判令二被告将案涉房屋腾退给大连办事处并承担损失19,496.26元。同年12月9日，一审法院作出（2002）甘民房初字第××号民事判决，以“现原告虽办理了产权，但不能以此要求有居住权的被告林永生腾退房屋”为由，判决驳回原告的诉讼请求。该判决已生效。 2011年6月8日，被告于林枫被被告大连市住房城乡建设事务服务中心（当时的名称为“大连市国有房产管理中心”）登记为案涉房屋的承租方。同年6月21日，被告大连市住房城乡建设事务服务中心（当时的名称为“大连市国有房产管理中心”）与被告于林枫签订《公有住房买卖合同》，被告于林枫以28,660元的价格购买了案涉房屋。同年6月29日，被告于林枫被登记为案涉房屋所有权人，业务子类型为公有住房出售登记。 2011年7月9日，被告于林枫（卖方）、第三人谭文荣（买方）与案外人大连好旺角房屋经纪有限公司（居间方）签订编号为XXXXXXX的《房地产买卖合同》，约定第三人谭文荣以715,000元的价格自被告于林枫处购买案涉房屋。2011年7月20日，被告于林枫向第三人谭文荣出具《房款交接收条》，确认已收到第三人谭文荣给付的案涉房屋购房款715,000元。2011年7月21日，第三人谭文荣被登记为案涉房屋（房屋坐落大连市甘井子区）的所有权人并取得案涉房屋产权证。 2018年5月28日，大连办事处注销工商登记，其注销前后的债权债务及人员安置由大连第三制药厂重庆经营部（以下简称“重庆经营部”）负责。同年7月9日，重庆经营部作为出卖人，与原告段新阳（买受人）签订《大连市房地产买卖合同》，将案涉房屋以人民币440,095.24元的价格出售给原告段新阳。同年7月12日，原告段新阳被登记为案涉房屋（房屋坐落大连市甘井子区所有权人。同年7月13日，原告段新阳上述房屋登记的坐落变更登记为“甘井子区”。 一审法院认为，本案系所有权确认纠纷。依据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，案涉位于大连市甘井子区的房屋现存在两条不同的产权人登记信息，其一为2011年7月21日13时25分记载于登记簿的权属登记信息，登记产权人为第三人谭文荣，权证号XXXXXXX，房屋坐落为甘井子区，附记为“购买上市房改房”，业务子类型为“存量房屋所有权转移登记（手拉手网上备案）”；其二为2018年7月13日11时07分记载于登记簿的权属登记信息，登记产权人为原告段新阳，不动产权证号XXXXXXX，房屋坐落为甘井子区，附记为“购买坐落变更原发证日期2018年7月12日”，业务子类型为“房屋坐落变更登记”。以上两条登记信息中，第三人谭文荣的产权人身份被记载于不动产登记簿的日期在先，原告段新阳的产权人身份被记载于不动产登记簿的日期在后。从所有权取得途径来看，第三人系自被告于林枫处通过支付对价购买取得了案涉房屋，办理了产权登记并自取得案涉房屋后至今一直在案涉房屋内实际居住、生活，而被告于林枫系自被告大连市住房城乡建设事务服务中心处以登记承租方的身份，通过房改政策签订《公有住房买卖合同》并支付对价购买取得了案涉房屋的所有权，登记为所有权人，被告大连市住房城乡建设事务服务中心于2000年从案涉房屋的管理建设方商业网点办公室处接管了案涉房屋，其根据国家房改政策，将案涉房屋的所有权依法出售给基于历史原因、按国家指令性租金承租的住户于林枫，符合当时的法律及政策；而另一方面，原告段新阳系自重庆经营部处购买取得案涉房屋，重庆经营部系作为大连办事处注销登记后的权利义务承继人，自大连办事处处承继取得案涉房屋，而大连办事处系作为案涉房屋的委托代建方，自代建人及产权人商业网点办公室处于1999年通过购买商品房申办产权手续取得了案涉房屋的产权登记。大连办事处于1999年取得的产权登记性质系基于特定历史时期的特殊问题产生的，因当时案涉房屋的性质实为企业自管职工住宅而非一般商品房屋，该住宅上已存在按国家指令性租金承租的住户，故其产权性质亦不同于商品房及其他非住宅房屋，根据当时的政策及规定，大连办事处于1999年取得的所谓产权转移实际上只是经租权和管理权的移交，而非民法意义上所有权的移交，鉴于承租住户基于国家政策享有对所居住房屋进行占有、使用以及一定程度的处分、收益权利，大连办事处作为管理、经租职工住宅的企业，不可能也不应当就案涉房屋享有民法意义上的具备占有、使用、收益、处分等完整权限的所有权。综上，原告段新阳请求以其自重庆经营部、大连办事处处取得的权利对抗被告于林枫及第三人谭文荣通过参与房改政策、支付对价自被告大连市住房城乡建设事务服务中心处取得的案涉房屋所有权，无事实及法律依据，不予支持。据此，一审法院判决如下：驳回原告段新阳的全部诉讼请求。案件受理费10,400元（原告已预交），由原告段新阳承担；公告费560元，由原告段新阳承担。 二审期间，双方当事人均未提供新证据。 二审经审理查明，原判认定事实属实。 本院认为，本案争议焦点为大连办事处于1999年取得的案涉房屋产权登记性质是否是民法意义上的产权性质。因为大连办事处曾系案涉房屋的委托代建方，代建人及产权人商业网点办公室于1999年通过购买商品房申办产权手续取得了案涉房屋的产权登记。大连办事处于1999年取得的产权登记性质系基于特定历史时期的特殊问题产生的，因当时案涉房屋的性质实为企业自管职工住宅而非一般商品房屋，该住宅上已存在按国家指令性租金承租的住户，故其产权性质亦不同于商品房及其他非住宅房屋，根据当时的政策及规定，大连办事处于1999年取得的所谓产权转移实际上只是经租权和管理权的移交，而非民法意义上所有权的移交，鉴于承租住户基于国家政策享有对所居住房屋进行占有、使用以及一定程度的处分、收益权利，大连办事处作为管理、经租职工住宅的企业，不可能也不应当就案涉房屋享有民法意义上的具备占有、使用、收益、处分等完整权限的所有权。因此上诉人自重庆经营部（自大连办事处注销后，由重庆经营部承继权利义务）购得的案涉房屋并办理了产权登记，其对案涉房屋所享有的所有权亦并非民法意义上的具备占有、使用、收益、处分等完整权限的所有权。上诉人段新阳对案涉房屋取得的权利无法对抗被上诉人于林枫及第三人谭文荣通过参与房改政策、支付对价自被上诉人服务中心处取得的案涉房屋所有权。原判驳回了上诉人的原审诉求并无不当。 综上所述，段新阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,400元，由上诉人段新阳负担。 本判决为终审判决。 审判长  王迎春 审判员  陈 伟 审判员  刘 畅 二〇二〇年四月二十八日 书记员  董 芳