广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民再150号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：赖壬生，男，汉族，1963年6月15日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：杜春龙，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉芳，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：钱鹏侠，男，汉族，1974年3月8日出生，身份证住址：安徽省宣城市宣州区，委托诉讼代理人：林彩梅，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈清，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。再审申请人赖壬生因与被申请人钱鹏侠房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤03民终7738号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月3日作出（2019）粤03民申98号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人赖壬生的委托诉讼代理人杜春龙、刘玉芳及被申请人钱鹏侠的委托诉讼代理人林彩梅、陈清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人赖壬生的再审请求为：1、撤销二审判决第一至第五项；撤销一审判决的第一项、第五项；2、在一审判决第二项的基础上增加判决钱鹏侠向其支付房屋占有使用费530107.5元（按每月70681元计算，自2015年8月1日起计至2016年3月15日止，即70681元/月×7.5个月）；3、在一审判决第三项的基础上增加判决钱鹏侠向其支付空调费84925元；4、将一审判决第四项改判为钱鹏侠向其支付占有使用房屋的物业管理费159027元（按每月9638元计算，自2015年11月1日起计至2017年3月15日止，共计：9638元/月×16.5个月）；5、依法驳回钱鹏侠其他诉讼请求；6、本案一审、二审及再审的所有诉讼费、评估费、鉴定费等均由钱鹏侠负担。主要事实及理由如下：原审法院对部分案件事实的法律定性错误。1、二审关于《装修房屋承诺书》的法律性质认定错误，导致本案审理结果对赖壬生严重不公平。《装修房屋承诺书》是钱鹏侠、赖壬生双方均已明知承租房屋现状及租赁合同可能被认定无效的情况下，钱鹏侠为了获得租赁房屋，赖壬生为了规避自身风险，双方达成的关于风险承担的协议。从该承诺书“若租赁合同解除、无效、期满等原因造成租赁合同终止、停止使用租赁房屋时，可以移动的物品…”的表述可知，该承诺书内容主要是对在双方停止使用租赁物后，因租赁所产生的可移动设备、装修装饰物的处置所进行的约定，该内容是对各方当事人自身权利进行处分的约定。在《装修房屋承诺书》既不违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，也不违反其他法律法规的强制性规定的情况下，二审认为该文件依附于租赁合同，因租赁合同无效而无效，属于法律定性错误。2、原审法院因为对“租赁合同无效”和“占有使用”的法律认定错误，导致最终对涉案房屋的占有时间认定存在严重错误。本案租赁合同因涉案房屋没有合法的报批报建手续且未取得房地产权证书而被认定无效，租赁合同被认定无效后是以承租人实际占有使用来收取房屋占有使用费的，也即房屋占有使用费是以承租人的实际占有而非具备国家主管机关的强制要求来作为收费条件的，国家主管机关的强制性要求是用来规范租赁合同的效力，而非否认占有的事实。消防验收属于报批报建的内容之一，会影响房地产权证书的取得，因此消防验收未通过的后果是租赁合同无效，本案已认定租赁合同无效。占有使用是一种事实状态的认定，钱鹏侠一审提交的《起诉状》中的自认、《光浩国际中心入伙二次通知》、《光浩国际中心业务授权委托书》等证据均可证明，钱鹏侠于2015年7月2日已占有涉案房屋。但一、二审以“消防验收”这一行政管理行为来否定事实行为，明显属于法律适用不当，导致对钱鹏侠的实际占用时间认定错误，严重损害了赖壬生的利益。3、二审因对赖壬生于2016年8月5日采取的断电锁门的措施的法律性质认定错误，导致最终对涉案房屋的收回时间认定错误。2016年8月5日前很长一段时间，钱鹏侠占有使用涉案房屋但不交纳任何费用是双方均认可的事实。在钱鹏侠持续不交纳任何费用赖壬生不得不为他垫付费用的情况下，赖壬生被迫采取断电锁门的措施（在采取该措施后很快恢复供电），该行为属于“先履行抗辩权”“不安抗辩权”的行使。在钱鹏侠违约在先，而赖壬生被迫行使法定的和约定的权利的情况下，二审竟然认定导致合同目的无法实现的过错是赖壬生的行为造成的，该认定严重违反公平原则。4、原审关于物业管理费、水电费及空调费的诉讼主体认定错误。本案租赁合同既然已被认定无效，那么租赁合同中约定的应向物业管理公司支付管理费、水电费及空调费的条款当属无效，在这些费用的收取方无约定的情况下，这些费用理应由权利人收取。本案中赖壬生提交的《授权委托书》可以证明上述费用的权利人是赖壬生，并且钱鹏侠事实上已经向赖壬生交纳过部分上述费用，在已有证据和事实行为均已认定赖壬生是权利人的情况下，二审以赖壬生不是权利人为由认定其就上述费用无诉讼主体资格，属于法律认定错误。被申请人钱鹏侠答辩称，本案二审审判程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回赖壬生的全部再审请求。主要事实与理由如下：一、关于《装修房屋承诺书》的法律性质问题，二审适用法律正确。首先，在涉案租赁合同无效的前提下，《装修房屋承诺书》不能单独存在，亦因租赁合同的无效而无效。并且该承诺书的内容是赖壬生预先拟定的，赖壬生与承租方签订租赁合同时，其明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，为规避因此引起的赔偿责任，其要求承租人签署其单方制作的《装修房屋承诺书》。该承诺书并非在签订租赁合同时一并签署，而是在签订租赁合同后，赖壬生以不签署承诺书就不允许进场且不退还保证金、已付房租为由相要挟，钱鹏侠被逼无奈才签署承诺书。而且从承诺书的内容来看，是赖壬生为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与承租方协商的格式条款。因上述承诺书的内容免除了赖壬生作为导致合同无效的过错方对承租方的赔偿责任，将法律赋予承租方可向出租方请求赔偿的权利予以排除，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《装修房屋承诺书》的内容应自始无效。二、二审对涉案房屋的占有起始及终止时间的认定并无不当。（一）对于占有的起始时间，首先，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款的规定“未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”，涉案建筑于2016年1月15日才通过消防验收，在此之前涉案建筑根本无法投入使用，即便赖壬生通知钱鹏侠入伙，但在消防验收通过之前，钱鹏侠根本无法正常使用涉案房屋。其次，涉案房屋直至2016年3月才正常供水供电，在此之前钱鹏侠委托的装修公司根本无法进场施工，根据赖壬生提交的水费、电费通知单以及钱鹏侠二审提交的装修公司情况说明均可确认钱鹏侠在2016年3月份之前并未占有涉案房屋。最后，双方签署的租赁合同第一条第三款明确写明“甲方在租赁房屋满足本合同第三条全部条件后将该房屋正式移交给乙方”，而根据第三条房屋移交标准的第六款“乙方在装修期甲方应提供所需电源和正常供水，费用由乙方负责”。但事实上赖壬生根本没有提供供水供电，事实上不符合房屋移交的标准。（二）对于占有的终止时间，赖壬生2016年8月5日采取断电锁门的措施已经使得钱鹏侠无法继续占有使用涉案房屋，直接导致钱鹏侠对涉案房屋失去控制，如仍计算此后的房屋占有使用费，对钱鹏侠极其不公。三、对于物业管理费、水电费、空调费的收取问题，因赖壬生在本案中并未提交证据证明其有提供物业管理服务（包括但不限于房屋及配套设施设备和场地的维修、养护、管理，维护涉案房屋管理区域内的环境卫生和秩序等），而且双方之间也未签订有效的物业服务合同，赖壬生无权收取物业管理费。另外，赖壬生提供的证据也无法证明钱鹏侠存在拖欠水电费、空调费的情况，其应承担举证不能后果。钱鹏侠向一审法院起诉请求：1、确认钱鹏侠与赖壬生签订的《光浩国际中心房屋租赁合同》无效；2、赖壬生退还钱鹏侠已支付的保证金、租金及管理费226181元；3、赖壬生赔偿钱鹏侠损失2248117元；4、赖壬生承担本案全部评估费、保全费、诉讼费等费用。赖壬生向一审法院反诉请求：1、钱鹏侠归还赖壬生位于深圳市龙华××民治街道××与××路交汇处光浩国际中心第2层210号租赁房屋；2、钱鹏侠对归还的租赁房屋按装修前状况恢复原状；3、钱鹏侠向赖壬生支付自2015年7月1日接收房屋至归还房屋之日止的房屋占有使用费及自起诉之日起至清偿之日止的利息损失，暂计至2016年11月16日房屋占有使用费为1172597.79元；4、钱鹏侠向赖壬生支付自2015年7月1日接收房屋至归还房屋之日的物业管理费及自起诉之日起至清偿之日止的利息损失（暂计至2016年11月16日止管理费为159894.42元）；5、钱鹏侠向赖壬生支付电费26970.91元、水费3024元、空调费84925元以及自起诉之日起至清偿之日止的利息损失。一审法院查明：2015年4月28日，钱鹏侠、赖壬生签订《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》，约定钱鹏侠承租位于深圳市龙华××民治街道××与××路交汇处光浩国际中心第2层210号铺；租赁期限为五年，其中免租装修期为4个月；建筑面积为642.55平方米，月租金为70681元；钱鹏侠于合同签订之日交纳保证金141362元，租赁期满后，不再续租并清偿所有费用后，保证金予以返还；签订合同时钱鹏侠需预交免租期后的第一个月租金70681元；物业管理费每月为9638元，中央空调维护费每月每平方米2元。同日，钱鹏侠向赖壬生出具《装修房屋承诺书》，载明：钱鹏侠租赁位于深圳市龙华××民治街道××号光浩国际中心第2层210号房，我方对租赁房屋内部自行装修及购置设备，全部费用自行承担，不损坏房屋结构，不影响房屋景观。若租赁合同解除、无效、期满等原因造成租赁合同终止、停止使用租赁房屋时，可以移动的物品由我方搬离，不可移动的附着物归出租方所有，出租方无需承担装修残值费用，无需补偿或赔偿。如出租方无合理合法的理由解除合同的，造成我方经济损失的，出租方应予赔偿，若有争议，双方另行协商解决。上述合同签订后，赖壬生支付了保证金141362元、首月房租70681元、管理费9638元和空调水表保证金4500元。2015年4月28日钱鹏侠与深圳市博比装饰设计工程有限公司签订装修合同对涉案物业进行装修并支付了装修款项。合同履行过程中，钱鹏侠于2015年11月1日向赖壬生缴纳了物业管理费18594.73元、装修保证金12851元、水电保证金3000元和专项维修基金231.28元。另查，涉案房产没有获得合法的报批报建手续，没有取得房地产权证书，并已由赖壬生向宝安区民治街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室完成了历史遗留违法建筑普查申报。涉案房产于2015年5月27日竣工验收，于2015年7月4日取得结构安全性检测报告，于2015年10月24日取得建设工程消防设计审核意见书，于2016年1月15日获得建设工程消防验收意见书。再查，经钱鹏侠申请，该院委托深圳市中诚达资产评估顾问有限公司评估，涉案商铺的装修残值和固定设备价值评估总值为732054元。钱鹏侠对该份评估报告提出质疑，经评估人员到庭质证，确认评估人员漏评了安装于二楼墙壁内侧的冷库，且在评估过程中，并未通电对固定设备的运行情况进行查实。一审法院认为，钱鹏侠与赖壬生签订的《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》系钱鹏侠、赖壬生双方真实的意思表示，但由于涉案房产没有合法的报批报建手续，亦没有取得房地产权证书，故涉案合同违反国家强制性规定，应当认定为无效合同。且在合同签订时，钱鹏侠、赖壬生双方对房屋性质均有明确的认识，双方抱着侥幸的心理签订租赁合同，应当认定对合同无效存在同等过错。由于合同无效，合同双方基于合同取得的利益应当相互返还。鉴于赖壬生已经于2017年3月15日收回涉案房屋，钱鹏侠不再负有返还房屋的义务。关于房屋占有使用费，涉案合同无效，钱鹏侠占用赖壬生房屋期间应当支付占有使用费，占有使用费参考合同约定的租金计算。因涉案合同无效，合同中约定的免租期和违约条款均无效。钱鹏侠应当自占有该物业之日起交纳房屋占有使用费。钱鹏侠主张其2016年3月开始占用涉案物业，赖壬生主张钱鹏侠自2015年7月已经进场装修。经审查，赖壬生自2016年3月才要求钱鹏侠交纳水电费用，且涉案建筑于2016年1月15日才通过消防验收。考虑到未经消防验收的物业不能投入使用，故该院认定钱鹏侠自2016年3月起正式占用涉案物业。钱鹏侠应当自2016年3月起参照合同约定的每月70681元支付房屋使用占用费。经查明，钱鹏侠在合同签订后，共计缴纳了保证金141362元、首月房租70681。一审庭审过程中，赖壬生确认钱鹏侠交纳了两个月租金，该院对赖壬生的自认予以确认，综上钱鹏侠共计支付了保证金141362元、租金141362元。将上述保证金抵扣房屋占有使用费后，钱鹏侠仍须支付房屋占有使用费565448元（70681元/月×12个月-282724元）。关于物业管理费，因钱鹏侠、赖壬生没有签订有效的物业服务合同，且赖壬生没有提交证据证明其为钱鹏侠租用的物业提供了物业管理服务，对其主张的物业费该院不予支持。经核算，钱鹏侠已经缴纳了物业管理费共计28232.73元和专项维修基金231.28元。上述费用赖壬生应予退回给钱鹏侠。关于水电费用，涉案物业的水电费交纳方式为代扣代缴。钱鹏侠实际使用了涉案物业的水电，应当交纳相应的费用。结合赖壬生向法庭提交的证据看，赖壬生提交的水电费通知单均为赖壬生单方制作的打印件，没有钱鹏侠的确认，其水电费总额为59389.29元。结合赖壬生提交的水电表截图，依照水电表读数，水表读数为611立方米，按每立方米6.67元计算，水费为4075.37元；电表读数为37424度，按每度1.23元计算，电费为46031.52元，两项合计50106.89元。由于赖壬生提交的两项证据数额不一致，且水电费通知单未经钱鹏侠确认，故该院依照水电表读数计算水电费用。钱鹏侠对水电表读数均不予认可，但没有提出相反的证据证实其实际使用的水量和电量，故该院依照赖壬生提交的水电表读数计算水电费用，钱鹏侠应当支付水电费50106.89元。经审查，钱鹏侠已缴纳水电费18300.91元，并交纳水电保证金3000元，故钱鹏侠仍须补交水电费用28805.98元。关于空调费，赖壬生制作的中央空调收费明细显示钱鹏侠应当缴纳的空调费为72610元。钱鹏侠对该份证据不予确认。赖壬生提交的热能表读数为65910，但无法证明空调费计算单价，应当承担举证不能的不利后果。该院对赖壬生主张的空调费用不予支持。作为对钱鹏侠实际使用空调费用的补偿，赖壬生已经收取的空调水表保证金4500元，不予退还。关于钱鹏侠的工人工资损失。因钱鹏侠签订合同时已明知涉案房产没有报建手续亦没有取得房地产权证书，对合同无效抱着放任的心态，不仅没有减损，还在涉案物业尚未完成装修时聘请员工、支付工资，该部分损失应当认定为经营风险由钱鹏侠自行承担。关于装修残值。钱鹏侠曾出具承诺书称，若租赁合同解除、无效、期满等原因造成租赁合同终止、停止使用租赁房屋时，可以移动的物品由其搬离，不可移动的附着物归出租方所有，出租方无需承担装修残值费用，无需补偿或赔偿。赖壬生持该份承诺书主张不予赔偿装修残值。钱鹏侠辩称，该承诺书系赖壬生打印的格式样本，钱鹏侠系被迫签订，应当确认无效，但没有提交任何证据予以证实，该院对其主张不予采信。钱鹏侠同时辩称，该承诺书系租赁合同附件，因主合同无效而无效。该院认为，该承诺书特别注明了租赁合同无效情形下对装修残值的处理，钱鹏侠的该项抗辩亦不能成立。钱鹏侠作为一个完全民事行为能力人，应当对其做出的承诺承担民事责任。故赖壬生对钱鹏侠的装修残值，无需赔偿。但对钱鹏侠未拆除的固定设备应当予以赔偿。应钱鹏侠申请，该院委托深圳市中诚达资产评估顾问有限公司对涉案物业的装修项目和固定设备进行评估，评估结果为装修项目价值653661.00元，固定设备价值78393元。钱鹏侠对评估结果提出异议，该院邀请评估人员出庭接受质疑，经庭审确认评估人员在对固定设备评估时没有要求通电试运行，即按照可正常运作设备按七折折旧评估，另漏评了钱鹏侠购置的冷库。结合钱鹏侠商铺尚未开业，机器设备几乎没有使用过，该院认为评估公司折旧过高，酌定按九成折旧，除冷库外的固定设备按人民币100791元计算。因评估公司漏评了冷库，该院同样酌情以钱鹏侠购置冷库的价格28000元按九成折旧为人民币25200元。综上，赖壬生需赔偿钱鹏侠固定设备损失125991元。关于利息，由于合同无效，且钱鹏侠、赖壬生就合同无效承担对等过错。故赖壬生请求钱鹏侠支付房屋占有使用费和水电费利息缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认钱鹏侠与赖壬生签订的《光浩国际中心房屋租赁合同》无效；二、钱鹏侠于判决生效之日起五日内向赖壬生支付房屋占有使用费人民币565448元；三、钱鹏侠于判决生效之日起五日内向赖壬生支付水电费28805.98元；四、赖壬生于判决生效之日起五日内向钱鹏侠退回物业管理费和本体维修基金人民币28464.01元；五、赖壬生于判决生效之日起五日内向钱鹏侠赔偿未拆除固定设备损失人民币125991元；六、驳回钱鹏侠的其他诉讼请求；七、驳回赖壬生的其他反诉请求。如未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费26594元、评估费21500元（钱鹏侠已预交），由钱鹏侠负担44679元，由赖壬生负担3415元；反诉受理费8913元（赖壬生已预交），由钱鹏侠负担3654元，由赖壬生负担5259元。钱鹏侠不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二至七项，改判支持钱鹏侠一审诉讼请求，驳回赖壬生全部反诉请求；由赖壬生承担本案诉讼费、评估费。赖壬生不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判确认赖壬生与钱鹏侠签订的《光浩国际中心房屋租赁合同》有关房屋租赁条款无效，有关物业服务管理的条款有效；2、判令钱鹏侠向赖壬生支付房屋占有使用费530107.5元（自2015年8月1日起计至2016年3月15日，即70681元/月×7.5个月）；3、判令钱鹏侠向赖壬生支付空调费84925元；4、一审判决第四项改判为钱鹏侠向赖壬生支付自2015年11月1日至2017年3月15日占有使用房屋的物业管理费159027元（9638元/月×16.5个月）；5、撤销一审判决第五项；上述金额合计900050.5元。本院二审查明：涉案《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》约定，首月物业管理费钱鹏侠应于签订合同时缴交，此后于每月5日前向大厦物业管理公司支付当月的物业管理费、上月实际发生的计量中央空调费及水电费等代收代缴费用。2015年4月30日钱鹏侠交纳首月物业管理费9638元；2015年11月3日钱鹏侠交纳物业管理费18954.73元、装修保证金12851元、水电保证金3000元、专项维修基金321.28元，深圳市光浩物业管理有限公司出具了收款收据并加盖了财务专用章。赖壬生一审确认钱鹏侠已交两个月的租金。另查，2016年8月5日，因房租纠纷，赖壬生将涉案房屋断电，引发纠纷，钱鹏侠的员工就此报警，民警到场处理。本院二审期间委托深圳市中诚达资产评估顾问有限公司对安装于二楼墙壁内侧的冷库进行补充评估，评估显示冷库评估值为11620元，加上一审已经评估的除冷库外固定设备价值78393元，固定设备评估总值为90013元。一审法院查明的其他事实基本清楚，本院二审予以确认。本院二审认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院认定钱鹏侠与赖壬生签订的《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》无效，认定正确，二审对此予以确认。根据双方的上诉内容，本案的争议焦点为：1、钱鹏侠应支付的使用费标准和数额；2、钱鹏侠是否应向赖壬生支付物业管理费、水电费、空调费等费用；3、赖壬生是否应退还收取的保证金等费用；4、钱鹏侠的装修及固定设备损失是否应予以赔偿。关于本案争议的第一个焦点，本院二审认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院据此判令钱鹏侠按照合同约定的租金标准向赖壬生支付实际占有使用涉案房屋期间的占有使用费，处理结果并无不当，本院二审予以维持。关于占有使用费的计算时间，赖壬生虽然主张其于2015年7月将涉案房屋交给钱鹏侠，但涉案房屋直到2016年1月15日才经过消防验收，且赖壬生自2016年3月份才开始要求钱鹏侠交水电费，故可以认定2016年3月份前涉案房产不具备承租条件，一审法院认定钱鹏侠自2016年3月才开始占有涉案房产并无不当。但2016年8月5日起，赖壬生对涉案房屋采取了断电锁门的措施，致使该租赁物的租赁目的不能实现，钱鹏侠无法使用涉案房产，故赖壬生无权就此后的占有使用费主张权利，一审判决对此认定错误，本院二审予以纠正。扣除赖壬生一审确认的钱鹏侠已经支付的两个月租金141362元，钱鹏侠应按照合同约定的租金标准支付自2016年3月至2016年8月5日的占有使用费221163.13元（70681元/月×5个月+70681元/月÷31天×4天-141362元）。关于本案争议的第二个焦点，本院二审认为，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方在合同中约定由深圳市光浩物业管理有限公司收取物业管理费、水电费、空调费，并且钱鹏侠实际上也是向该公司支付相应的物业管理费、本体维修金，故赖壬生请求钱鹏侠支付物业费、水电费、空调费没有事实依据，相关请求本院二审予以驳回。关于本案争议的第三个焦点，本院二审认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，赖壬生收取了钱鹏侠支付的保证金等费用，合同无效，赖壬生应将保证金退还钱鹏侠。由于深圳市光浩物业管理有限公司收取了钱鹏侠支付的物业费、水电保证金，因此，钱鹏侠要求赖壬生退还物业费、水电保证金没有事实依据，本院二审予以驳回。关于本案争议的第四个焦点，本院二审认为，赖壬生将未取得建设工程规划许可证的房屋进行出租，是导致合同无效的主要过错方，钱鹏侠在未仔细审查涉案房产合法性的情况下贸然承租，亦应承担次要的过错责任，本院二审酌定按照赖壬生承担70%，钱鹏侠承担30%的过错比例划分双方的过错责任。关于装修残值与固定设备价值，虽然赖壬生提交了钱鹏侠签署的《装修房屋承诺书》，主张不予赔偿装修残值，但该承诺书的内容是对涉案租赁合同的补充和完善，其本身应以租赁合同的存在为前提，不能单独存在。由于涉案租赁合同无效，双方之间的《装修房屋承诺书》亦无效，故该部分损失应该按上述过错比例承担，一审法院认定其为有效，属于适用法律错误，本院二审对此予以纠正。根据深圳市中诚达资产评估顾问有限公司出具的装修项目和固定设备进行评估报告以及补充评估报告载明，装修项目价值653661元，固定设备价值90013元，故赖壬生应赔偿钱鹏侠装修及固定设备损失520571.80元[(653661元+90013元)×70%]。关于钱鹏侠主张的工人工资损失，因钱鹏侠没有提交充分的证据证明该部分损失实际发生，故本院二审对此不予支持。综上，钱鹏侠的上诉请求部分成立，本院二审予以相应支持；赖壬生的上诉请求不能成立，本院二审予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初21552号民事判决第一、七项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初21552号民事判决第三、四、六项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初21552号民事判决第二项为“钱鹏侠应于判决生效之日起五日内向赖壬生支付2016年3月至2016年8月5日的占有使用费221163.13元”；四、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初21552号民事判决第五项为“赖壬生于判决生效之日起五日内向钱鹏侠支付装修残值与固定设备价值520571.80元”；五、赖壬生于判决生效之日起五日内退还钱鹏侠保证金141362元、空调水表保证金4500元；六、驳回钱鹏侠的其他诉讼请求。如当事人未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费35507元，评估费21500元，由钱鹏侠负担17007元，由赖壬生负担40000元；二审案件受理费共计39394元，由钱鹏侠负担9394元，赖壬生负担30000元。本院再审查明，根据赖壬生一审中提交的其单方制作的电费通知单，涉案房屋用电量2016年5月份为9000度，6月份为9076度、7月份为11403度、8月份为3360度、9月份为0度。钱鹏侠主张双方因租金发生纠纷，赖壬生于2016年8月5日将涉案房屋断电。钱鹏侠于2016年9月向一审法院提起本案诉讼。再审时，赖壬生提交了2018年12月18日、2019年3月22日深圳市光浩物业管理有限公司的催款函及中国建设银行网上银行电子回执，主张由于钱鹏侠一直未交纳物业管理费导致深圳市光浩物业管理有限公司多次催告其承担此费用，其迫于无奈，已代钱鹏侠向深圳市光浩物业管理有限公司交纳了相应的物业管理费，因此其有权向钱鹏侠主张物业管理费。钱鹏侠对上述证据不予认可，主张上述证据产生于本案原审诉讼之后，且赖壬生二审庭审中自认深圳市光浩物业管理有限公司是其控股的公司，可以看出上述证据的制作动机不纯。对赖壬生提交的上述证据，本院认为，赖壬生一、二审时主张其系收取物业管理费的权利主体，再审时赖壬生提交上述证据主张其代钱鹏侠向深圳市光浩物业管理有限公司交纳了欠付的物业管理费，该主张与其一、二审时的主张明显自相矛盾，故对上述证据本院再审不予采纳。原审查明的其他事实清楚，本院再审予以确认。本院再审认为，本案系房屋租赁合同纠纷，赖壬生与钱鹏侠签订了《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》，因涉案房产未取得建设工程规划许可证，上述房屋租赁合同无效。原审认定租赁合同无效，再审予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，再审的争议焦点为：1、二审认定的钱鹏侠应支付的占有使用费的起止时间是否适当；2、对赖壬生要求支付的物业管理费、水电费、空调费是否应予支持；3、钱鹏侠的装修及固定设备损失赖壬生是否应予赔偿。对此，本院分述如下：关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院二审判令钱鹏侠按照合同约定的租金标准向赖壬生支付实际占有使用涉案房屋期间的占有使用费，处理恰当，再审予以维持。关于占有使用费的计算起始时间，赖壬生主张其于2015年7月2日已将涉案房屋交付钱鹏侠，但根据本案查明的事实，涉案房屋于2016年1月15日才通过建设工程消防验收，因建设工程消防验收合格后方可投入使用，结合赖壬生自2016年3月份才开始要求钱鹏侠交水电费，本院二审认定2016年3月份前涉案房屋不具备承租条件，房屋占有使用费应从2016年3月份开始计算，并无不当。关于占有使用费的计算终止时间，双方因租金产生纠纷，赖壬生于2016年8月5日采取停电措施致使钱鹏侠无法正常使用涉案房屋，钱鹏侠于2016年9月即提起本案诉讼，则对2016年8月5日后的占有使用费，不应当予以支持。二审认定钱鹏侠应按照合同约定的租金标准支付自2016年3月至2016年8月5日的占有使用费，处理正确，再审予以维持。关于第二个争议焦点，《光浩国际中心房屋租赁合同—商业》约定了钱鹏侠应向大厦物业管理公司支付物业管理费、水电费及空调费，并且钱鹏侠实际上也是向深圳市光浩物业管理有限公司支付相应的物业管理费、本体维修金，二审认定赖壬生请求钱鹏侠支付物业费、水电费、空调费没有事实依据，驳回赖壬生的相关请求，处理并无不当，再审予以维持。关于第三个争议焦点，赖壬生主张《装修房屋承诺书》是双方明知承租房屋现状可能被认定无效的情况下，达成的关于风险承担的协议，是对各方当事人自身权利进行处分的约定，不违法法律法规的强制性规定，不应认定无效，故赖壬生无需赔偿钱鹏侠的装修及固定设备损失。钱鹏侠主张该承诺书是格式合同，明显加重钱鹏侠责任，免除了赖壬生的责任，应属无效。本院认为，上述《装修房屋承诺书》系采用格式条款订立的合同，其中关于若租赁合同无效等原因造成合同终止时，出租方无需承担装修残值费用，无需补偿或赔偿的条款，系赖壬生作为提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，故《装修房屋承诺书》中的上述条款无效，赖壬生据此主张无需赔偿钱鹏侠的装修及固定设备损失，缺乏法律依据。同时，涉案房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院二审认定赖壬生是导致合同无效的主要过错方，承担主要的过错责任，钱鹏侠应承担次要的过错责任，并酌定按照赖壬生承担70%，钱鹏侠承担30%的过错比例划分双方的过错责任，公平合理，再审予以确认。二审判决根据评估报告以及补充评估报告，判令赖壬生应赔偿钱鹏侠装修及固定设备损失的70%即520571.80元，处理正确，本院再审予以维持。综上，赖壬生的再审请求，理由不能成立，本院再审不予支持。本院二审查明事实清楚，适用法律正确，再审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：维持本院（2018）粤03民终7738号民事判决。本判决为终审判决。审判长  何连塘审判员  李 力审判员  乐 丹二〇二〇年四月九日书记员  李林怿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。