河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1822号上诉人(原审原告)：河南正弘物业管理有限公司，住所地郑州市金水区东明路北260号院1号楼3层0304号。法定代表人：孟君，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘佩佩，该公司项目经理。委托诉讼代理人：吕关辉，上海段（郑州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杨好兰，女，1942年7月1日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：程广春（杨好兰之女），住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：周兴华，河南滴锦律师事务所律师。上诉人河南正弘物业管理有限公司(以下简称正弘物业)因与被上诉人杨好兰物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。正弘物业上诉请求：1.依法撤销(2019)豫0191民初29979号民事判决书，改判支持正弘物业的诉讼请求;2.本案诉讼费用由杨好兰承担。事实与理由：正弘物业之所以对于一审判决不服，在于一审判决在没有任何事实和法律依据的情况下，基于所谓的“公平诚信”原则，随意大幅度减免杨好兰的物业费，实则是滥用自由裁量权，肆意侵害正弘物业的合法权益。首先，杨好兰房屋门锁修好后，涉及正弘物业与杨好兰之间钥匙接收与返还不属于物业管理服务的范畴。物业管理服务限于对涉案小区内公共部位、公共区域、公共秩序等，不涉及业主专有部分。而本案是因杨好兰与开发商办理完交付手续后发现钥匙打不开房门为由找正弘物业报备维修引起。很显然，本案争议纠纷系杨好兰与开发商之间的房屋交付问题，属于商品房买卖合同纠纷的范畴，门锁维修问题属于建设单位、施工单位工程遗留问题，正弘物业并非承担维修义务的主体。正弘物业仅仅为了方便业主配合施工方与业主进行联络和协调，施工方在2016年10月8日对杨好兰门锁维修完毕后，正弘物业已经将钥匙交于杨好兰，由双方录音以及杨好兰一审庭审笔录为证。其次，从杨好兰交纳物业费的记录来看，2016年9月29日交纳了2017年1月1日至2017年3月31日期间的物业费，这足以说明杨好兰在门锁修好以后拿到了钥匙，否则其也不会再继续交纳2017年的物业费。因此，关于一审判决认定“由于正弘物业没有证据证明何时将钥匙交付被告，服务存在瑕疵，导致杨好兰至庭审之日都未实际入住房屋”没有任何依据。因此，一审判决滥用自由裁量权，缺乏基本常识，显失公平。请贵院查明事实，依法改判。杨好兰辩称，一、关于上诉状。正弘物业提交的民事上诉状，存在以下四点事实错误。错误一、正弘物业上诉称“本案因杨好兰与开发商办理完交付手续后发现钥匙打不开房门为由找正弘物业报备维修引起”，事实表述错误。本案是因交房后，房屋钥匙被物业占有、房屋一直被物业占用长期不归还业主而引起。交房后，钥匙被物业索取，物业应及时交还业主，但经业主多次索要未果。错误二、正弘物业称“很显然，本案争议纠纷系杨好兰与开发商之间的房屋交付问题，属于商品房买卖合同纠纷的范畴，门锁维修问题属于建设单位、施工单位工程遗留问题，正弘物业并非承担维修义务的主体”以及“门锁修好后，钥匙接收与返还不属于物业管理服务的范畴”又一事实错误。本案与开发商没有丝毫关系，所发生的事都是在交房完成后，正弘物业立即拿走业主钥匙，并偷换业主钥匙，导致业主无法进入自己的房屋，其正是钥匙返还的主体，而非开发商。错误三、正弘物业称“2016年10月8日对杨好兰门锁维修完毕后，正弘物业已经将钥匙交于杨好兰。”仍然是事实错误。2016年10月8日，是正弘物业填写报修单的日子，并非维修的日子，更非退还业主钥匙的日子，事实是该门锁长期被搁置未予维修，更未于2016年10月8日将钥匙返还业主。一审庭审中，正弘物业又称报修后一个月修好门锁将钥匙返还业主与上诉状中10月8日交付钥匙前后说法矛盾。错误四、上诉状中还说“从杨好兰缴纳物业费的记录来看，2016年9月29日交纳了2017年1月1日至2017年3月31日期间的物业费，这足以说明杨好兰在门锁修好以后拿到了钥匙，否则其也不会再继续交纳2017年的物业费”此说法理由错误、结论错误、事实错误。交费在前，报修在后，正弘物业何以得出修好门锁才交费的错误结论呢?该事实恰恰证明业主出于善意，按期提前交纳物业费。上诉状内容严重失实。二、关于庭审。(一)庭审中正弘物业的谎言。谎言一、正弘物业在一审庭审中称，“2016年12月将更换完毕的钥匙交付给业主”，上诉状中又变成“10月8日维修完毕正弘物业已将钥匙交付杨好兰”，到二审开庭时，又变成“维修门锁用了1个月时间，修后将钥匙返还业主”，同一事实，每次的说辞都在变，足以证明其在欺骗业主，欺骗法庭。谎言二、审判长问正弘物业，是否存在因物业原因或房屋本身原因使杨好兰无法实际使用房屋的情况。正弘物业称“不存在，也不存在有物业在房屋内搁置物品。”是谎言。谎言三、正弘物业称“前期与业主儿子对接，2017年6月即联系不上业主及其家人。”仍是谎言。前期即是业主的女儿与正弘物业对接(包括交物业费、报修)，不是儿子，且正弘物业知道业主女儿的手机号和单位，业主女儿的手机号20年没有变，其称联系不上是撒谎。正弘物业在一审庭审中均承认其暂时保存杨好兰的钥匙，称其仅仅拿了一把业主装修钥匙作为备用。此陈述第一、证明正弘物业确实占用了业主房子装修钥匙，第二、其占用的是业主唯一的装修钥匙，第三、因其占用业主房子，业主无法进入自己的房子更无法入住。其所谓的备用是不实的，因为开发商交付的装修钥匙仅有一把。否则业主每次去看房时也不必再费劲跑到物业去取钥匙开门。(二)庭审中正弘物业的主观臆断。庭审中，正弘物业的律师称因房子是空置状态，所以业主不想交物业费。这纯粹是其主观臆断。交房后，杨好兰非常高兴，等了五年，房子终于交付了，准备装修入住。杨好兰即于9月交了2016至2017一年的物业费用。交费后，因出现房子被物业长期霸占，房门钥匙被调包，业主还傻傻地等待物业维修门锁，等到的是无限期的推脱，业主每次去都是吃闭门羹，始终无法进入自己的房子，后业主才拒绝缴纳物业费用。三、关于证据。1、关于正弘物业当庭提交的交付房屋手续和交付首年物业费的凭据均在2016年9月，正弘物业9月交房，物业费收取填写从4月开始，属于违规收费。2、正弘物业提交的证据门锁维修单，第一、无业主签名，第二、在业主签名处随便留了一个电话号，不是业主电话，胡乱编造一个电话号;第三、该单据清楚填写了报单时间、接单时间(均为2016年10月8日)，但却没有维修时间和反馈客户时间。因此该证据恰恰证明正弘物业接到业主报修后严重不负责任，没有维修门锁的事实。根据物业服务标准，物业公司应有完整的报修、维修和回访记录，正弘物业仅有报修、没有维修和回访记录，显然违规。正弘物业提交的证据及综合本案证据，恰恰证明了房子交房后，由于物业占房业主一直不能入住，正弘物业以管理维修之名行占房侵权之实。理应赔偿2016至2019年的经济损失。正弘物业承诺给我们换高档门锁，承诺仍未兑现。四、关于原审判决。正弘物业用房，业主为其交物业费是不公平的。五、本人诉求。应驳回正弘物业诉诉讼请求。正弘物业没有举证证明其履行了物业合同中的义务，不应该收取管理费;正弘物业没有收费许可证，没有权利收费;正弘物业没有有效催收物业管理费，不适用相关司法解释，应当依法驳回诉讼请求。正弘物业向一审法院起诉请求：1.判令杨好兰向正弘物业支付物业费8432.1元、违约金10249.7元（违约金暂计算至2019年6月30日，实际主张至被告付清物业费之日）；2.本案诉讼费用由杨好兰承担。一审法院认定事实：2015年12月23日，原告正弘物业（甲方）与被告杨好兰（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方提供前期物业管理服务，乙方购买房屋房号为1号楼3单元14层1403户；乙方住宅房屋建筑面积185.89平，物业费按建筑面积计算，住宅收费标准为1.68元／平方米／月，乙方应于开发建设单位通知的交付之日起开始向甲方缴纳物业管理服务费，乙方办理入伙手续时按六个月预付物业管理服务费，此后按季度缴纳，费用缴纳时间为每季度首月10日前，即交付之日起，空置房的物业管理服务费按100％缴纳。乙方违反协议，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰缴纳违约金。该协议甲方处有原告正弘物业的签章，乙方处有被告杨好兰的签字。原告提供的2016年9月7日的《收据》载明，业主杨好兰刷卡交取1号楼3单元14层1403户2016年4月15日至2016年12月1日的物业费2665元。2016年9月29日的《收据》载明，杨好兰交纳2017年1月1日至2017年3月31日的物业费936.9元。原告提供的缴费通知单显示2017年4月1日至2019年6月30日的物业费共计8432.1元。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告已依约向被告提供了物业服务，被告也应履行其支付物业费的义务。被告仅支付物业费至2017年3月31日已属违约，被告辩称房屋钥匙原告一直拿着，无法入住，故不应交纳物业费。经审查，案涉小区交房后，被告领取了钥匙，后被告以房门钥匙打不开为由找原告维修，原告称门锁于2016年10月8日已修好，并提供《工程维修单》予以佐证，但原告未能举证证明何时将钥匙交付被告，原告服务存在瑕疵，被告作为案涉房屋业主，钥匙是其进入房屋的唯一途径，至庭审之日被告都未实际入住房屋，基于公平及诚信原则，对原告请求被告支付物业费8483.4元的诉请，一审法院予以酌定按4800元予以支持。对于原告请求被告支付违约金的诉请，被告非恶意拖欠物业费，故对该项诉请，一审法院不予支持。关于被告辩称房屋被原告占用，未提供相关证据，若有损失，被告可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二之规定，判决：一、被告杨好兰于本判决生效之日起十日内支付原告河南正弘物业管理有限公司物业服务费4800元（暂计至2019年6月30日）；二、驳回原告河南正弘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，减半收取134元，由原告河南正弘物业管理有限公司负担34元，由被告杨好兰负担100元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，2015年12月23日正弘物业与杨好兰签订了《前期物业服务协议》，双方当事人认可2016年3月30日通知集中交房，案涉房屋是2016年9月7日实际交房，正弘公司与杨好兰双方形成物业管理服务合同关系，杨好兰已经支付了2017年3月31日之前的物业费。关于案涉房屋装修钥匙的相关事实问题，交房时正弘物业曾向杨好兰交付一把装修钥匙，正弘物业认为存在钥匙报修的情况，但期间大概有一个月左右，装修钥匙早已交付给杨好兰，杨好兰未装修使用案涉房屋。杨好兰认为交房完成后，正弘物业即拿走业主钥匙，并偷换钥匙，导致业主无法进入自己的房屋，直至2019年4月物业才把钥匙交给杨好兰。双方的陈述均无充分证据予以证明，但存在案涉房屋钥匙维修的事实。正弘物业作为物业公司为业主提供物业服务，并不仅仅配合联络和协调，正弘物业收取了杨好兰的装修钥匙并维修，后未主动告知维修进度、并通知杨好兰领取房屋钥匙，正弘物业不能举证证明何时将钥匙交付杨好兰。考虑正弘物业存在服务不到位，杨好兰未实际入住房屋等实际情况，一审法院对于正弘物业主张的物业费金额予以酌减后按4800元支持并无不当。正弘物业认为钥匙早已修好交付，正弘物业与杨好兰之间钥匙接收与返还不属于物业管理服务的范畴等理由，不能成立，本院不予支持。综上所述，正弘物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268元，由河南正弘物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年四月十三日书记员  李唯丽