江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终121号上诉人（原审被告）：余春秀，女，1958年10月23日出生，汉族，住江西省九江市庐山区。被上诉人（原审原告）：九江市金三角石材市场有限公司，住所地：江西省九江市开发区阎家渡，统一社会信用代码：91360406556039883B。法定代表人：雷跃进，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷海波，男，该公司职员。上诉人余春秀因与被上诉人九江市金三角石材市场有限公司租赁合同纠纷一案，不服江西省庐山人民法院（2019）赣0491民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。余春秀上诉请求：1、撤销一审判决，驳回九江市金三角石材市场有限公司诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由九江市金三角石材市场有限公司承担。事实和理由：一、一审程序违法。上诉人在2019年9月12日去了庐山人民法院八里湖巡回法庭，但没有看到此案在开庭审理，判决书称上诉人拒不到庭应诉，不符合事实，侵犯了上诉人的合法权利，造成不公正判决。二、被上诉人在履行《场地租赁合同》期间有严重违约行为。1、根据《场地租赁合同》的规定，“甲方需在市场内配备保安，专职水电工、保洁员等，乙方按每户每月50元物业管理费”。但是被上诉人从2016年开始就处于无人管理状态，致使上诉人两次生产设备被盗(已向当地派出所报案)，造成经济损失2.1万元。2、根据《场地租赁合同》的规定:“甲方需满足租赁期内乙方经营所必须的正常水电供应,如因此造成乙方经济损失，甲方应承担相应赔偿责任”。但2017年6月起被上诉人就以要拆迁为由时常断水断电,致使上诉人无法正常经营，损失巨大。在2014年被上诉人还额外收取了上诉人800元水电安装费。3、自2016年以来被上诉人物业管理就没有到位，卫生无人打扫，垃圾堆成山，还继续要求上诉人每月缴纳物业管理费。4、被上诉人水电费任意提价，不按《场地租赁合同》约定收费，水费约定是每吨2.6元，收上诉人每吨3.1元，电费约定每度1.2元，收上诉人每度1.4元。5、根据《场地租赁合同》的规定，该合同于2018年3月27日就已经到期，上诉人并没有和被上诉人续签《场地租赁合同》，也没有再进行生产。被上诉人凭什么要收2018年3月28日——2018年6月的场地租金和物业管理费。三、场地租金和物业管理费漏算15000元。其中:2015年4月28日现金支付10000元；2018年6月30日微信支付给王锦芳会计5000元。九江市金三角石材市场有限公司答辩称，上诉人所述不属实。上诉人提出的严重违约行为，被上诉人不予承认，被上诉人严格按照合同执行，公司都有保洁人员和水电工，上诉人提出的物业费和管理混乱问题不成立。关于上诉人提出的收取800元水电安装费，是被上诉人为上诉人安装水电表和检查线路安全所收取的人工费用。上诉人所提出的水费、电费价格过高的问题，2014年9月25日被上诉人收到水务局调整水费的通知，非居民用水的价格已提高至每吨3.13元。电费按合同规定为1.2元是事实，其中多收的2毛钱为石材业主加工废边角料的清理费用，被上诉人只是代收。上诉人提出该合同2018年3月27日已截止，因为被上诉人与江西远洋物资服务有限公司签订的土地租赁合同到期日为2018年12月31日，2018年3月27日后，上诉人仍在其场地内进行生产经营活动，应继续履行合同义务。上诉人提出的租金漏算问题，其中2015年4月28日现金支付1万元，如对方有收据，被上诉人愿意承认。2018年6月30日微信支付王锦芳5000元，实为上诉人律师维权费用，与被上诉人没有关联。恳请二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。九江市金三角石材市场有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的场地租赁合同；2.判令被告支付欠付的场地租金、管理费及水电费43299元；3.案件受理费及财产保全费由被告负担。一审法院认定事实：2010年3月28日，九江市金三角石材市场有限公司与案外人林兴发签订场地租赁合同，合同约定九江市金三角石材市场有限公司市场内一块场地租赁给林兴发进行石材加工，租期16年，合同签订后第八年再行更换合同；租金逐年递增，自2015年1月1日起，租金为5元/月/㎡封顶；加工活动所需的水电费用，每月按实际发生数收取，水费2.6元/吨，电费2元/度；管理费50元/月。合同签订后，林兴发入驻涉案租赁场地，搭建了厂房等设施，从事石材加工经营活动。2014年4月1日，林兴发将场地租赁合同的权利义务全部转让给余春秀，由余春秀继续租赁涉案场地从事石材加工。现九江市金三角石材市场有限公司以余春秀拖欠2015年1月至2018年6月租金及管理费43072元、2019年3月份水电费227元为由诉诸本院，请求如前述。庭审中，九江市金三角石材市场有限公司表示放弃要求余春秀支付2019年3月份的水电费227元和部分租金，只要求余春秀支付欠付的场地租金和管理费33020元，故当庭变更其第二项诉请为“判令余春秀支付欠付的场地租金和管理费33020元”。另查一：林兴发于2014年4月1日将场地租赁合同的权利义务转让给余春秀后，涉案场地租金和管理费由余春秀按468㎡的场地租赁面积向九江市金三角石材市场有限公司交纳。九江市金三角石材市场有限公司自认余春秀支付租金和管理费的具体情况为：1）2014年度的租金和管理费已票款两清；2）2015年度，余春秀于2015年6月5日支付2500元、同年8月10日支付3000元、同年10月12日支付3000元；3）2016年度，余春秀于2016年1月22日支付10000元、同年8月20日支付10000元、同年10月11日支付5000元、同年10月31日支付5000元；4）2017年度，余春秀于2017年5月21日支付10000元、同年5月29日支付10000元、同年12月15日支付6000元；5）2018年度，余春秀未支付租金和管理费。2015年至2018年度，余春秀合计支付租金和管理费64500元。另查二：2018年6月份左右，九江市阎家渡物资运输服务有限公司及周边环境综合整治工作领导小组为整治沿江环境，动员九江市金三角石材市场场地租赁户拆除自建厂房并搬离。余春秀遂于2019年3月停止了生产经营，并于同年5月15日向九江市阎家渡物资运输服务有限公司及周边环境综合整治工作领导小组提交《阎家渡木材、石材市场自建房屋自行搬离拆除申请书》，同意拆除自建厂房。因拆除涉案租赁场地上的厂房所得奖励资金已由余春秀领取。《奖励金额确认书》载明：砖混结构厂房面积176.98㎡、砖木结构厂房面积191.31㎡。另查三：九江市金三角石材市场有限公司起诉前，本院依九江市金三角石材市场有限公司的申请，依法采取了相应的诉前保全措施。一审法院认为，根据林兴发向本院提交的说明和场地转让合同、林兴发向九江市阎家渡物资运输服务有限公司及周边环境综合整治工作领导小组提供的授权委托书的内容，并结合九江市金三角石材市场有限公司的陈述、涉案场地租金和管理费由余春秀向九江市金三角石材市场有限公司交纳及因拆除涉案租赁场地上的厂房所得奖励资金已由余春秀领取的事实可知，林兴发已于2014年4月1日将场地租赁合同的全部权利义务一并转让给余春秀，且彼时九江市金三角石材市场有限公司知情并同意转让，故场地租赁合同依法约束九江市金三角石材市场有限公司、余春秀，合同约定的承租人的权利和义务应由余春秀享有和承担。本案中，余春秀已于2019年3月搬离了自建厂房停止了生产经营，并于同年5月中旬同意拆除自建厂房。为配合九江市阎家渡物资运输服务有限公司及周边环境综合整治工作领导小组整治沿江环境，九江市金三角石材市场有限公司、余春秀各自的行为表明，自2019年3月起，双方已不再履行场地租赁合同，合同目的已不能实现，可视为双方已于2019年3月解除了合同，故九江市金三角石材市场有限公司再诉请解除场地租赁合同已无必要。关于余春秀欠付租金和管理费的具体金额，一审法院评述为：1.对于涉案租赁场地的面积，根据《奖励金额确认书》记载的内容可知，涉案租赁场地面积至少在368.29㎡以上；再根据林兴发提交的说明和场地转让合同的内容可知，涉案租赁场地面积为482㎡。故九江市金三角石材市场有限公司主张场地租赁面积按468㎡计算租金不违反法律规定，予以确认。2.自2015年1月1日至2018年6月30日，被告依合同约定应付租金和管理费为100380元[（468㎡×5元/月/㎡+50元/月）×12个月×3.5年]。鉴于被告对已付租金和管理费负举证责任，但其拒不到庭应诉，故一审法院采信九江市金三角石材市场有限公司自认的上述期间被告实际支付租金和管理费合计为64500元，尚欠35880元。现九江市金三角石材市场有限公司仅诉请被告支付2015年1月1日至2018年6月30日期间欠付的租金和管理费33020元不违反合同约定，予以支持。庭审中，九江市金三角石材市场有限公司自愿放弃要求被告支付2019年3月份的水电费227元，系当事人对自身民事权利和诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：由被告余春秀于本判决生效之日起十日内支付原告九江市金三角石材市场有限公司租金和管理费33020元。案件受理费减半收取为362.5元，财产保全费453元，合计815.5元（原告九江市金三角石材市场有限公司已交纳895元，79.5元予以退回），由原告九江市金三角石材市场有限公司负担103元，被告余春秀负担712.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、关于一审判决对上诉人已支付的租金和管理费是否漏算15000元的争议事实。上诉人提供的“2015年4月28日收据”复印件一份拟证明漏算上诉人于2015年4月28日支付1万元租金，被上诉人经质证提出异议，本院认为，上诉人提供的收据复印件上有三处内容被涂改且未提交该收据原件予以核对，对该证据不予采信。上诉人称2018年6月30日微信支付王锦芳5000元租金，被上诉人否认该款为被上诉人缴纳的租金、管理费，称该款系王锦芳向上诉人代收的律师费。本院认为，上诉人未提供证据证明该款系王锦芳代被上诉人收取5000元租金、管理费，故该笔款项不应计入上诉人支付的租金和管理费，上诉人应就该笔款项向王锦芳主张权利。本院认定上诉人已支付的租金和管理费的金额与一审判决认定一致。2、关于被上诉人在履行《场地租赁合同》期间是否存在严重违约行为的争议事实。上诉人未提交证据证明被上诉人在履行《场地租赁合同》期间存在严重违约行为，本院不予确认。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点问题为：1、一审缺席判决是否存在程序违法的问题。2、一审判决对上诉人已支付的租金和管理费是否漏算15000元的问题。3、被上诉人在履行《场地租赁合同》期间是否存在严重违约行为的问题。关于第一个焦点问题，经查，一审法院于2019年8月6日、8月26日向余春秀送达开庭传票，余春秀收到开庭传票后未按照开庭传票指定的开庭时间和地点到庭参与庭审，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，对本案缺席判决，程序合法。上诉人该项上诉理由不能成立。关于第二个焦点问题，因上诉人未提供充分证据证实一审判决对上诉人已支付的租金和管理费漏算15000元，一审判决对余春秀已支付的租金和管理费金额的认定正确，上诉人该项上诉理由不能成立。关于第三个焦点问题，上诉人未提交证据证明被上诉人在履行《场地租赁合同》期间存在严重违约行为，上诉人该项上诉理由，本院不予采纳。因此，上诉人拒付拖欠的租金、管理费的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人余春秀的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人余春秀负担。本判决为终审判决。审判长 李 庐审判员 刘 欣审判员 郑敏红二〇二〇年四月十六日书记员 杨雨泉