浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9454号 上诉人（原审原告）：杨恩玉，女，1995年12月18日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 委托诉讼代理人：蔡燕燕，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施美，女，1970年11月15日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区，系杨恩玉母亲。 被上诉人（原审被告）：杭州荣兴置业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区转塘街道凌家桥315号。 法定代表人：谢卿宝。 委托诉讼代理人：邵鑫国，男，1984年2月24日出生，汉族，住浙江省永嘉县，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：杭州三江矿业集团有限公司，住所地浙江省杭州市转塘街道320国道凌家桥。 法定代表人：蒋建荣，董事长。 委托诉讼代理人：张丽莉，女，1988年9月29日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，系公司员工。 上诉人杨恩玉因与被上诉人杭州荣兴置业有限公司（以下简称荣兴公司）、杭州三江矿业集团有限公司（以下简称三江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年4月3日，杨恩玉支付荣兴公司50000元。荣兴公司开具购房定金收据一张。2017年4月11日，杨恩玉（买受人）与荣兴公司（出卖人）签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得西湖区H-C2-03地块的建设用地使用权，出卖人经批准在该地块上建设商品房西湖国际茶博城。出卖人根据杭售许字（2015）第005018号预售许可证对商品房进行预售。买受人购买的房屋为杭州市西湖国际茶博城10号1010室。商品房建筑面积为62.26平方米，房屋按单价15258.59元/平方米计算，总价款95万元。买受人应于2017年4月11日前一次性支付房价款95万元。出卖人应在2017年12月31日前将符合以下条件的商品房交付给买受人：1、建设工程经竣工验收合格，并取得程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具人的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、双方确认该商品房设计用途为办公、商贸，用气不作为交付条件。出卖人逾期交付的，逾期不超过90日的，自本合同约定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。买受人未能在出卖人《交房通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，从次日起，由买受人承担房屋的风险。出卖人负责办理房屋土地使用权初始登记，负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房的《土地使用权证书》或土地使用权证明以及《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年6月30日前取得上述房屋的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。如出卖人逾期的，逾期在约定日期起150日内，出卖人应按已付房款每日万分之零点五承担违约责任；超过150日内的，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同附件八补充协议内容约定，若出卖人逾期交房的，则合同中约定出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。 同日，杨恩玉（甲方、购房人）与三江公司（乙方、承建方）、荣兴公司（丙方、见证方）共同签订一份《商品房买卖补充协议》，约定甲方要求乙方对案涉房屋进行装修改造。甲方要求自该房屋所在项目取得建设工程竣工验收备案证明之次日起开始装修改造，甲方不再按与丙方在《商品房买卖合同》中约定的交付期限对所购房屋进行单独验收，直到本协议约定的实际交付期限再行办理交房手续，期间丙方不承担逾期交房违约责任。甲方同意在该房屋内添臵上下水、排污、排烟功能；统一安装钢质防盗入户门；集中安装VRV中央空调满足户内使用功能；同意取消房屋所在楼层公共卫生间功能。乙方承诺在2018年3月31日前完成装修改造并交付甲方。乙方在房屋装修交付前7天通知甲方办理房屋装修改造验收手续，甲方未按通知时间办理该手续的，视为乙方装修改造符合双方约定要求，且已将房屋交付给甲方。乙方书面通知中规定的日期视为装修改造交付日，甲方应于交付日第二天起承担房屋的物业管理费用。甲方知悉，甲方委托进行的改造存在相关风险，并因此可能导致相关部门的干涉。如本协议签订后，由于非甲乙方双方原因导致本协议无法履行的，本协议不再履行，甲方不追究乙方及丙方的责任。协议生效后，甲方双方不得擅自解除协议，否则守约方有权要求对方支付20000元违约金，实际损失高于违约金的，应赔偿差额部分。同日，杨恩玉支付荣兴公司900000元，荣兴公司开具收据一份。2018年4月25日，荣兴公司给杨恩玉发送一份《关于商品房交付事项的告知函》，其中载明：根据此前双方签订的合同及补充协议，三江公司应在2018年3月31日前将装修改造的房屋交付给你方。因案涉房屋属于荣兴公司的股东之一即三江公司的所属房源，相应房源由三江公司销售或其指定的杭州顺聚房地产营销策划有限公司代理销售。荣兴公司只负责配合签约、备案、贷款等管理工作。另三江公司以股东之间存在房源分配不公及其他问题尚未处理好为由，在后期的工程建设、验收、改造等工作不予配合，导致项目验收、竣工备案工作延期，房屋实测、土地复核，不动产权证办理等工作无法推进。2019年3月2日，荣兴公司、三江公司向杨恩玉发送《房屋交付通知书》及附件，其中载明案涉房屋已于2018年12月28日完成装修改造工程，具备了房屋验收和交付的条件。现通知你方于2019年3月6日至2019年3月7日至项目现场办理房屋验收交付手续。杨恩玉收到该通知。2019年3月9日，双方办理了交房手续。 另查明，2018年3月29日，案涉房屋项目工程通过竣工验收合格，荣兴公司办理了工程竣工备案手续。2018年10月9日下午，荣兴公司、三江公司在转塘街道办事处的协调下，共同出具承诺书，其中承诺房屋于2018年12月31日前将改造好的房屋交付业主。关于延期交付违约金，按《浙江省商品房屋买卖合同》、《商品房买卖补充协议》的约定执行到位。2018年12月6日，案涉西湖国际茶博城项目的土地使用情况通过复核验收。2019年1月2日，荣兴公司、三江公司共同向杨恩玉等业主发送承诺函，其中载明：因此前各种原因导致延期交房，现通知业主于2019年1月10日前至项目现场核对、确认延期交房违约金。公司将根据《浙江省商品房屋买卖合同》、《商品房买卖补充协议》中关于延期交付违约金的约定，支付2018年4月1日至2018年12月31日的延期交房违约金，并承诺于2019年2月28日前全部支付到位，2019年1月1日至支付到位期间将按中国人民银行同期同类存款利率计算违约金的利息。本案杨恩玉不同意上述违约金支付标准，未至荣兴公司、三江公司处领取违约金。2019年6月3日，案涉房屋的权属已登记至杨恩玉名下。 荣兴公司作为房产开发商，出售包括案涉房屋在内的房屋数百套，目前已有数十名买受人起诉主张逾期交房，并要求其支付逾期付款违约金。生效判决即（2019）浙01民终5452号已认定荣兴公司存在逾期交房并需支付房屋买受人逾期交付违约金。 杨恩玉的诉讼请求为：1.荣兴公司、三江公司支付杨恩玉逾期交房违约金（以全部房款为基数自2018年1月1日按日万分之三标准计算至实际交付之日），暂计至2018年12月31日为104025元；2.荣兴公司支付杨恩玉逾期交付权属证书违约金（以全部房款为基数自2018年6月30日按日万分之一标准计算至实际交付之日），暂计至2018年12月31日为17480元；3.本案诉讼费由荣兴公司、三江公司承担；4.荣兴公司返还杨恩玉购房款8544.81元。审理过程中，杨恩玉明确逾期交房违约金计算至2019年3月9日，并撤回第4项诉讼请求。 原审法院认为：杨恩玉与荣兴公司之间签订的《浙江省商品房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，荣兴公司应于2017年12月31日前取得工程竣工验备案证明。根据《商品房买卖补充协议》的约定，荣兴公司将房屋交给三江公司，三江公司在完成装修改造工程后应于2018年3月31日前将房屋交付杨恩玉。该案中，因荣兴公司、三江公司的原因，房屋在诉前一直未交付给杨恩玉，已构成逾期交房。2019年3月2日，荣兴公司通知杨恩玉于2019年3月6日、7日前来办理房屋交付手续。后杨恩玉于2019年3月9日接收了房屋。根据合同约定，荣兴公司通知杨恩玉接收房屋的时间即2019年3月7日应认定为房屋交付日，故计算逾期交房截止日应为该日。故杨恩玉据此主张自2018年4月1日起至2019年3月7日期间的逾期交房违约金，合法有据。杨恩玉主张2018年1月1日至2018年3月31日期间的逾期交房违约金，无事实和法律依据，原审法院不予支持。荣兴公司、三江公司曾共同承诺将支付业主逾期交房违约金，故荣兴公司、三江公司应共同向杨恩玉支付逾期交房违约金。至于荣兴公司、三江公司之间的内部责任，在本案中不予处理，荣兴公司、三江公司可另行主张。 关于违约金的数额。杨恩玉按日万分之三标准计算。荣兴公司、三江公司仅同意2019年1月1日之前的违约金按此标准计算，对此后的违约金要求按此前应付违约金为基数、以同期银行存款利率标准计算。荣兴公司、三江公司的该项意见实质系对杨恩玉主张违约金过高的抗辩。因违约金具有损失补偿性质，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定荣兴公司、三江公司应支付杨恩玉该期间逾期交房违约金78709元。 关于逾期办证违约金。根据合同约定，荣兴公司应于2017年12月31日将房屋交付三江公司装修改造，并于2018年6月30日前负责办理房屋的初始登记，并将相应土地、房屋权属证书交付杨恩玉。若出卖人逾期交房的，则合同中约定出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。本案中，因房屋直至2019年3月9日才实际交给杨恩玉，根据上述合同约定，办证期限应顺延6个月。本案中，案涉房屋权属已于2019年6月3日登记至杨恩玉名下，故对于该项诉请，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院于2019年9月27日判决：一、杭州公司、三江公司于判决生效之日起十日内支付杨恩玉逾期交房违约金78709元；二、驳回杨恩玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1365元、财产保全申请费1128元，合计2493元，由杨恩玉负担878元，由荣兴公司、三江公司负担1615元。 宣判后，杨恩玉不服，向本院提起上诉称：2017年4月3日，杨恩玉向荣兴公司支付了购房定金5万元。4月11日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房（位于杭州市西湖区，商品房房款合计950000元，买受人一次性付款；出卖人应当在2017年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金；同日，杨恩玉根据荣兴公司的要求，与三江公司签订了《商品房买卖补充协议》，约定由三江公司对杨恩玉购买的上述房屋进行改造，三江公司承诺在2018年3月31日前完成装修改造工程并交付杨恩玉。合同签订当日，杨恩玉按约支付了剩余房款900000元。嗣后，由于荣兴公司2017年12月31日前未能取得竣工验收证明从而不具备交房条件以及他们股东之间内部矛盾，所购的房屋交付遥遥无期。追无奈下，广大业主自发组织多次和开发商沟通，并也向有关政府诉求，就房屋尽早交付和主张违约金等事项，请求出面协调。在政府部门的协调和见证下，荣兴公司、三江公司先后共同出具了两份《承诺函》，他们承认了逾期交房的违约事实，并在两份《承诺函》中承诺了交房时间及按合同约定承担逾期交房的违约责任。事后，承诺事项又一一落空。值此，荣兴公司、三江公司一次又一次对业主、对相关政府部门背信弃义。2019年2月底3月初，广大业主趁即将召开二会的契机，再次走上了信访维权，极力要求落实交房以及按约支付违约金的相关请求，有关部门出于综合考虑，严督开发商必须在二会召开前交付以及支付违约金。荣兴公司、三江公司在不完全具备交房的条件下，向业主发出交房通知书，告知茶博城房屋集中交付的时间：2019年3月2号至2019年3月10号止，支付逾期交房违约金的计算口径为2018年4月1日至2018年12月31日。原审法院认为，因荣兴公司与三江公司只同意2019年1月1日之前的违约金结算标准按合同约定的标准计算，之后的违约金按此前的违约金的数额为基数，以同期银行存款利率标准计算。该意见系对原合同约定的违约金过高的抗辩，据此并综合考虑，调减了杨恩玉主张的违约金45021元。一审法院的上述认定显然是错误的。理由如下：一、原审法院已经查明，荣兴公司在履行《商品房买卖合同》过程中存在违约行为，根据法律规定，应当承担违约责任。二、《商品房买卖合同》是由荣兴公司的固定格式合同，逾期交房的违约责任也是荣兴公司在合同里主动约定的，现荣兴公司违约，却主张不按合同约定给付违约金，显然违背了合同的契约精神。三、一审法院根据荣兴公司、三江公司提出的违约金调整的要求，在没有调整依据和事实的基础上按被上诉人的意志随意作出的判决，有违判决公平公正。契约自由、诚实守信是合同法的基本原则，原审法院在确认合同有效的前提下，应当尊重当事人的意思自治，在已经查明人荣兴公司违约应当承担违约责任的情况下，却作出了违反合同条款的判决，显然是错误的，综上，请求撤销原审判决，依法改判荣兴公司、三江公司向杨恩玉支付逾期交房违约金123120元；2、改判荣兴公司、三江公司向杨恩玉支付逾期交付权属证书违约金（以日万分之一为标准，自2018年6月30日计算至2019年6月3日止）；3、一、二审诉讼费用荣兴公司、三江公司承担。 针对杨恩玉的上诉，荣兴公司发表答辩意见称：原审法院对违约金计算期限的认定符合法律规定，关于逾期办理权属证书，无论是违约金的计算还是逾期办证的违约都应以合同约定为依据，附件是与合同一起签订的，杨恩玉应明白并知晓合同的所有内容，所以不存在合同无效或未告知的情形。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 针对杨恩玉的上诉，三江公司发表答辩意见称：同意荣兴公司的答辩意见并补充如下：双方当事人约定的违约金过高，案涉房屋的租金一个月2000左右，而违约金达到8000多元一个月，故一审判定的违约金约已比较高了。 二审中，荣兴公司与三江公司均未提交新证据，杨恩玉向本院提交如下证据材料：1、违约金支付确认单，拟证明原审法院调整后违约金与荣兴公司、三江公司自愿给付的违约金仅差619元，原审法院对违约金的调整无事实和法律依据，也没有计算标准；2、最高院的判例一份，拟证明对于采用格式合同免除逾期交付产权证书义务的条款应属无效，原审法院的判决违背了同案同判的原则。 上述证据材料经出示，三江公司发表意见称：1、证据1是复印件，对三性都不予认可。2、证据2是判例，与本案无关。 上述证据材料经出示，荣兴公司发表意见称：同意三江公司的质证意见。 本院经审查认为：1、证据1是复印件，荣兴公司、三江公司亦不认可其真实性，本院对该证据的真实性不予确认，且即使真实，也无法达到杨恩玉的证明目的；2、荣兴公司、三江公司对证据2的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但认为与本案没有关联性。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点如下：1、逾期交房违约金的起算时间及双方当事人约定的违约金是否过高；2、双方约定的“若出卖人逾期交房的，则出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间相应顺延”是否因格式条款而无效。 第一，关于逾期交房违约金的起算时间及双方当事人约定的违约金是否过高问题。杨恩玉主张逾期交房违约金应自2018年1月1日起计算至2018年3月31日止。根据案涉《商品房买卖补充协议》，杨恩玉不再按与荣兴公司在《商品房买卖合同》中约定的交付期限对所购房屋进行单独验收，直到本协议约定的实际交付期限再行办理交房手续，期间荣兴公司不承担逾期交房违约责任，三江公司承诺在2018年3月31日前完成装修改造并交付杨恩玉。杨恩玉虽与荣兴公司约定的交房时间为2017年12月31日，但由于案涉房屋交由三江公司装修，故双方已将交房时间变更为2018年3月31日，并约定期间荣兴公司不承担逾期交房责任，现杨恩玉主张自2018年1月1日起算的至2018年3月31日的违约金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持正确。关于约定的违约金是否过高的问题，杨恩玉主张依据合同约定按日万分之三的标准计算违约金，荣兴公司、三江公司仅同意2019年1月1日之前的违约金按此标准计算，对此后的违约金要求按此前应付违约金为基数、以同期银行存款利率标准计算，本院认为荣兴公司、三江公司提出的计算方式依据不足，但其本意即认为合同约定的违约金计算标准过高，要求调低，原审法院根据本案实际情况，综合考虑多种因素后对案涉房屋逾期交房违约金酌情予以调整，调整幅度亦未明显失当。 第二，双方约定的“若出卖人逾期交房的，则出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间相应顺延”是否因格式条款而无效。案涉《商品房买卖合同》附件八补充协议内容约定，若出卖人逾期交房的，则主合同第十六条中出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。杨恩玉认为该条款系出卖人免除其违约责任的格式条款，应为无效，荣兴公司、三江公司应按照主合同第十六条的约定支付逾期交付权属证书违约金。本院认为，该条款系双方对主合同约定的交付土地、房屋权属证书时间在发生逾期交房情形时进行变更并延期的约定，该约定并不免除荣兴公司承担逾期办证的违约责任，故而虽然补充协议系荣兴公司拟定，但并不存在免除一方主要义务，排除对方主要权利的情形，杨恩玉主张该条款系格式条款而无效，不能成立。本案中，案涉房屋的交付存在逾期，办证期限也应相应顺延，现案涉房屋权属已于2019年6月3日登记至杨恩玉名下，在依合同顺延后的期限之内，故对杨恩玉要求荣兴公司、三江公司支付逾期交付权属证书违约金的请求，本院不予支持。原审法院处理正确，应予维持。 综上，杨恩玉的上诉事由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1713元，由上诉人杨恩玉负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 金瑞芳 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月十五日 法官助理徐森燕 书记员王勤