陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终78号 上诉人（一审被告）：熊宗军，男，1978年1月21日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 上诉人（一审被告）：周晓娥，女，1983年10月6日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：熊宗军，（周晓娥之夫），住陕西省安康市汉滨区。 被上诉人（一审原告）：南平市益旺商业管理有限公司安康分公司（原南平市亿发商业管理有限公司安康分公司）。住所地：陕西省安康市汉滨区。 负责人：孙建强，公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘来涛，安康市148法律服务所法律工作者。 上诉人熊宗军、周晓娥因与被上诉人南平市益旺商业管理有限公司安康分公司（以下简称“益旺公司”）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初4346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人熊宗军，上诉人周晓娥的委托诉讼代理人熊宗军，被上诉人益旺公司的委托诉讼代理人刘来涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊宗军、周晓娥上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初4346号民事判决，查明事实后依法改判或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由益旺公司承担。事实和理由：1.熊宗军、周晓娥直至一审开庭前未收到益旺公司的起诉证据材料，一审法院未准许熊宗军、周晓娥要求重新举证答辩并延期开庭的请求，忽视了熊宗军、周晓娥的权利。2.双方之间签订的《前期物业服务合同》是无效合同。首先，合同约定的收费资质与标准所依据的安康市物价局的审批备案表和收费许可证已经失效过期。其次，益旺公司没有按合同约定进行服务，其大量违法违规行为侵害了熊宗军、周晓娥的权益。最后，益旺公司不具备物业服务企业二级资质，其用三级物业服务资质欺骗熊宗军、周晓娥签订二级物业服务合同。3.《前期物业服务合同》约定的服务期限是截止小区业主委员会成立，2019年1月9日小区业主委员会已经成立并依法备案，但益旺公司拒不承认也不与业主委员会协商重新定价。陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1712号判决书判决益旺公司于2019年3月10日终止服务，因此，物业服务费最多也只能计算至2019年3月10日。4.益旺公司收取的车辆停放管理费属于重复收费，应予退还。益旺公司收取的电费属违规收费，应予退还。5.益旺公司私自将属于全体业主共有的小区配套幼儿园、中庭架空层健身活动场所、幼儿园后二层小楼出售渔利，故该部分公摊物业服务费熊宗军、周晓娥没有义务交纳。6.对于合同中包干制之外的费用，包括公共照明费、电梯费属重复收取，熊宗军、周晓娥之前多交的费用应当扣减，并抵算以后的物业服务费。7.益旺公司管理严重失职，不符合二级服务标准，熊宗军、周晓娥最多按照三级服务资质标准，按0.7元每平方交纳物业服务费。8.益旺公司严重失职，在其没有解决熊宗军、周晓娥空调问题前，熊宗军、周晓娥有权不交纳物业服务费。9.熊宗军、周晓娥购房时，向开发商交纳了相应配套设施费，而现在仍使用的是临时用电，物业公司应退还熊宗军、周晓娥配套设施费。二审庭审中，熊宗军、周晓娥明确其上诉请求为：1.益旺公司退还多收取熊宗军、周晓娥的电费、物业服务费、电梯费、公共照明费、车位服务费、配套设施费；2.驳回益旺公司要求熊宗军、周晓娥支付物业服务费、电梯费的诉讼请求。 益旺公司辩称：1.益旺公司与熊宗军、周晓娥在《前期物业服务合同》及公示牌中已就物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费收费标准进行了明确约定，且收费标准经安康市房管局备案，熊宗军、周晓娥应按约支付相应费用。2.《陕西省物业服务收费管理实施办法》明确规定公共照明费另行收取，且数年间无任何业主提出异议，均进行了支付。公共照明费另行收取是双方一致同意的，熊宗军、周晓娥应按约支付公共照明费，一审法院对益旺公司要求支付公共照明费的请求不予支持，适用法律错误。3.《前期物业服务合同》对逾期交费的违约金进行了明确约定，熊宗军、周晓娥称益旺公司的物业服务存在瑕疵，未提供任何证据证明，其未按期交纳费用，应当按约向益旺公司支付违约金。一审法院仅凭熊宗军、周晓娥的口头陈述即认定益旺公司在履行合同中存在瑕疵，对支付违约金的请求不予支持系认定事实和适用法律错误。4.熊宗军、周晓娥已经实际用电，理应支付费用。益旺公司垫付了相关费用，熊宗军、周晓娥应当进行返还。电费虽然是开发商支付，但开发商是代益旺公司进行支付，实际垫付是益旺公司，熊宗军、周晓娥应当返还。 益旺公司向一审法院起诉请求：1.熊宗军、周晓娥支付2018年1月1日至2019年7月30日物业服务费2865.504元，支付2018年8月1日至2019年7月30日的电梯费432元、公共照明费36元、生活垃圾处理费132元；2.熊宗军、周晓娥支付自2017年5月10日至2019年7月10日的生活用电费2518.50元；3.熊宗军、周晓娥支付违约金467.26元。 一审法院经审理查明，熊宗军、周晓娥系汉滨区XX小区XX号楼XX单元XX室的业主，房屋面积125.68平方米。2016年4月14日，益旺公司与周晓娥签订了《前期物业服务合同》，约定由益旺公司向周晓娥居住的位于汉滨区XX路XX小区提供物业管理服务，双方就物业服务事项、服务标准、管理费用等进行了约定。其中物业服务费按照住宅高层标准每平方米每月1.2元收取，电梯费每月36元，物业服务费、代收代缴费用应在每月15日前按时交纳。合同签订后，益旺公司履行了物业服务义务。熊宗军、周晓娥自2018年1月1日至2019年7月30日期间欠物业服务费2865.504元，自2018年8月1日至2019年7月30日欠电梯费432元、生活垃圾处理费132元。 一审法院认为，益旺公司与熊宗军、周晓娥签订的《前期物业服务合同》符合法律的规定，应为有效合同。熊宗军、周晓娥作为该小区业主，接受了益旺公司提供的物业服务后，理应按合同约定向益旺公司交纳物业服务费。双方签订的前期物业服务合同中对物业服务费、电梯费等收费标准作了明确约定，现益旺公司要求熊宗军、周晓娥支付所欠物业服务费、电梯费、垃圾处理费，理由成立，予以支持。益旺公司要求支付公共照明费，于法无据，不予支持。益旺公司要求熊宗军、周晓娥支付生活用电费与本案不属于同一法律关系，不予支持。益旺公司在履行合同中存在一定瑕疵，故对其要求支付违约金的请求不予支持。熊宗军、周晓娥辩称益旺公司不具备物业服务资格，益旺公司的营业执照中明确载明经营范围包含从事物业管理，故对熊宗军、周晓娥该辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十七条之规定，判决：一、熊宗军、周晓娥向益旺公司支付2018年1月1日至2019年7月30日期间的物业服务费2865.504元，向益旺公司支付2018年8月1日至2019年7月30日的电梯费432元、生活垃圾处理费132元，共计3429.504元，在判决生效后十日内履行；二、驳回益旺公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由熊宗军、周晓娥负担。 二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下： 熊宗军、周晓娥提交三组证据：1.《关于XX小区业主电表改造函的回复》复印件，拟证明益旺公司没有代业主交纳电费和公共照明费，电梯费内包含电梯使用产生的电费。2.物业住宅小区现场整改通知单打印件两份，拟证明益旺公司的服务与收费标准不匹配。3.照片一张，拟证明益旺公司服务有重大失误，造成熊宗军、周晓娥空调不能正常使用。经当庭质证，益旺公司认为第1.2组证据为复印件，对证据的真实性不予认可。对第3组证据的真实性认可，对证明目的不认可，熊宗军、周晓娥可以向侵权的邻居提出排除妨害请求。 本院经审查认为，熊宗军、周晓娥提交的证据1.2为复印件或打印件，真实性无法确认，故不予采信。证据3不能达到其拒交物业服务费的证明目的，故不予采信。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 另查明，2018年1月18日原汉滨区物价局针对反映“XX小区收费与服务不对等相关问题”作出的汉价检函【2018】01号《关于对XX同志信访事项处理情况答复意见书》中，认为益旺公司执行市场调节价格的物业服务收费标准高层1.2元/月.平方米符合国家收费政策规定……，现行物业收费标准由合同约定的标准执行，待业委会成立后可以对收费标准进行调整。2019年11月15日，南平市亿发商业管理有限公司安康分公司名称变更为益旺公司，负责人由金XX变更为孙建强。 本院认为，益旺公司与熊宗军、周晓娥签订的《前期物业服务合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。 本案的争议焦点：1.熊宗军、周晓娥是否应支付益旺公司2018年10月1日至2019年7月30日期间物业服务费2865.504元；2.熊宗军、周晓娥是否应支付益旺公司2018年8月1日至2019年7月30日期间电梯费432元。 关于焦点1，熊宗军、周晓娥上诉认为，益旺公司的服务不符合二级服务的标准，物业服务收费标准备案表已过期，其应当按照三级服务标准支付物业服务费。根据《陕西省物业服务收费管理办法》第九条规定：“实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。前期物业服务收费备案，依据建设单位和物业服务企业按照《陕西省住宅小区物业服务指导标准》和《陕西省物业服务收费等级标准》，在当地价格主管部门制定的政府指导价范围内签订的，经物业行政主管部门备案的《前期物业服务合同》、物业服务企业和业主签订的《前期物业服务协议（规约）》约定的收费标准向价格主管部门备案……”。本案中，益旺公司与周晓娥签订的《前期物业服务合同》约定住宅高层的物业服务费1.2元/月.平方米。2014年9月益旺公司向汉滨区物价局进行了XX小区住宅物业服务收费标准申报备案。2018年1月18日，原汉滨区物价局作出的汉价检函【2018】01号《关于对XX同志信访事项处理情况答复意见书》中对益旺公司的收费标准进行了答复。按照该答复内容，益旺公司现行物业收费标准由合同约定的标准执行，待业委会成立后可以对收费标准进行调整。因此案涉物业服务费标准在尚未依法调整之前，熊宗军、周晓娥认为益旺公司收取物业服务费标准不符合《陕西省物业服务收费管理办法》的理由不能成立，本院不予采纳。 熊宗军、周晓娥上诉认为益旺公司未尽到物业服务职责，存在行使管理责任不到位、超越职权、擅自利用小区公共场地设施牟取不当利益，故其不应支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，即使益旺公司存在上述情形，熊宗军、周晓娥作为业主，可以要求益旺公司承担相应的违约责任，但其以此拒交物业服务费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 熊宗军、周晓娥上诉还认为，一审法院（2019）陕0902民初1712号判决书判决益旺公司于2019年3月10日终止服务，故其不应交纳2019年3月10日以后的物业服务费。经查，一审法院（2019）陕0902民初1712号判决书并未发生法律效力，故熊宗军、周晓娥该上诉理由本院不予采纳。 熊宗军、周晓娥上诉要求益旺公司返还多收取的物业服务费、电费、公共照明费、车辆管理费、配套设施费，因其一审中未提起反诉，益旺公司亦不同意二审一并审理，故该上述请求不属于二审审理范围。 关于焦点2，熊宗军、周晓娥上诉认为，《前期物业服务合同》约定物业服务费是包干制，已经包含了电梯费；《陕西省物业服务收费管理办法》也规定电梯费包含在物业服务费之内。经查，益旺公司与马某某签订的《前期物业服务合同》第十一条约定：“费用标准。1.物业服务费：住宅高层1.2元/月.平方米；2.电梯费：高层23元+13元/月。”现益旺公司依据上述约定收取电梯费的请求具有合同依据应予支持。而修改后的《陕西省物业服务收费管理办法》自2019年9月1日开始实施，益旺公司本案主张的是2018年8月1日至2019年7月30日期间的电梯费，故熊宗军、周晓娥认为其不应支付电梯费的上诉理由本院不予支持。 熊宗军、周晓娥上诉还认为，其在一审开庭前未收到益旺公司的证据材料，庭审中其要求重新举证并延期审理一审法院也未准许。经查，一审法院已向熊宗军、周晓娥邮寄送达了相关诉讼文书，益旺公司提交的证据熊宗军、周晓娥在一审中均发表了质证意见，且并未要求重新举证并延期审理。故熊宗军、周晓娥认为一审程序违法的上诉理由本院亦不予采纳。 综上所述，熊宗军、周晓娥的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由熊宗军、周晓娥承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇二〇年四月二十三日 书记员 马晓敏 1