福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初30号 原告：永泰友信房地产开发有限公司，住所地：福建省福州市永泰县葛岭镇赤壁村62号A栋-2单元。 法定代表人：杨则序，董事长。 委托诉讼代理人：王飞，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄昱豪，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被告：伍财全，男，1981年4月8日出生，汉族，户籍地：四川省营山县，住福建省福州市仓山区。 第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地：福建省福州市台江区江滨中大道298号。 负责人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：毛国槟，男，公司员工。 委托诉讼代理人：张艇，男，公司员工。 原告永泰友信房地产开发有限公司（以下简称“友信公司”）与被告伍财全、第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行福建分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院 于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告友信公司委托诉讼代理人黄昱豪、第三人建行福建分行委托诉讼代理人毛国槟到庭参加诉讼，被告伍财全经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 友信公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告因福建省永泰县xx大樟溪岸x期区xx号楼x复式单元房屋而签订的编号为20170330153的《商品房买卖合同》；2.判令原告将被告已付的购房款优先直接退还给第三人用于偿还被告尚欠的按揭贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和费用（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的凭证为准）；3.判令被告和第三人立即协助原告办理福建省永泰县x大樟溪岸x期x区x号楼x复式单元房屋的预购商品房抵押权预告登记的注销手续；4.判令被告立即协助原告办理福建省永泰县万科大樟溪岸二期Ｂ区36号楼112复式单元房屋的《商品房买卖合同》（编号：20170330153）的备案登记注销和预购商品房预告登记（证号：闽【2018】永泰县不动产证明第0006495号）的注销手续；5.判令被告立即向原告支付违约金人民币308327.4元（按房屋总价款1541637元的20%计算）；6.判令被告立即向原告偿还原告代垫的银行贷款本息40816.23元，在诉讼过程中变更为54127.21元（暂计至2020年3月27日，实际以法院判决解除编号为20170330153的《商品房买卖合同》之日代偿的具体数额为准）；7.判令被告立即向原告返还福建省永泰县x大樟溪岸x期x区x号楼x复式单元房屋；8.判令原告有权在被告已付的房价款中直接抵销被告应承担的第二项、第五项、第六项请求中的被告应承担的金额，不足部分由被告另行支付；9.判令本案的全部诉讼费用由被告承担（包含但不限于案件受理费、保全费、公告费等因原告实现诉讼请求而产生的费用）。事实与理由：2018年4月14日，原告与被告签订了编号为20170330153的《商品房买卖合同》及其附件补充协议，双方约定：被告向原告购买其开发的位于福建省永泰县x大樟溪岸x期x区x号楼x复式单元房屋；房屋总价款为1541637元，首付款为901637元，剩余购房款由被告办理银行按揭方式支付给原告；被告未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），导致原告作为担保人而承担担保责任的，自银行向原告发出承担担保责任通知之日起或自原告知道被告逾期付款之日起，原告有权解除合同，被告应于7日内按全部购房价款的20%向原告支付违约金并赔偿原告因此所遭受的损失，原告有权自应退还被告的款项中直接扣除违约金；原告的损失以及原告履行担保责任代替被告偿还的按揭款等各种被告应支付给原告的款项，房款不足抵扣的，被告应于收到原告通知后7日内补足。合同签订后，被告向原告支付了房屋首付款。原告为被告办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及上述房屋的预购商品房预告登记。2018年5月14日，原告、被告与第三人签订《个人住房借款合同》，约定被告向第三人贷款64万元，贷款期限为20年；原告作为保证人提供阶段性连带责任保证，并对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、第三人实现债权的费用和被告应付费用等承担连带责任保证；被告将其购买的上述房屋作为抵押物提供抵押担保。借款合同签订后，第三人与被告办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记手续，且第三人已按约定支付了全部贷款本金。由于被告拖欠贷款，第三人要求原告承担担保责任，截至2020年3月27日止，原告已替被告代垫本息累计为人民币54127.21元，被告的违约行为已达到合同约定的解除条件，原告有权要求解除双方签订的合同，并要求被告支付违约金。同时按照《合同法》的规定，被告有配合原告履行返还发票和配合办理各项注销手续，以及承担违约责任的义务。鉴于本案诉争房屋设有预购房屋预告登记以及预购商品房抵押权预告登记，预购商品房抵押权预告登记需在结清第三人的贷款后方能办理注销，原告在退还购房款时应直接将返还的购房款先偿还《个人住房借款合同》项下的债务。第三人应在收到退还的购房贷款后，与被告共同配合原告办理预购商品房抵押权预告登记的注销手续，消除诉争房屋的权利负担。同时根据《合同法》第九十九条的规定，原告有权在合同解除时就应退还的购房款与被告应向原告支付的款项行使抵销权。故，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 伍财全未作答辩，亦未向本院提交书面证据材料。 建行福建分行述称，一、第三人建行福建分行为案涉房产之合法预告抵押权人，应保障第三人对案涉房产享有的合法权利。贷款未结清前案涉房产抵押权预告登记不应该注销。被告伍财全、原告友信公司与第三人签订了编号为350101576-2012-20182056168的《个人住房借款合同》（以下简称“贷款合同”）。合同签订后，第三人依约发放了个人住房贷款，永泰县国土资源局也对案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记（闽2018永泰县不动产证明第0007573号）。因此，第三人为案涉房产之合法预告抵押权人，应依法保障第三人对案涉房产享有的合法权利。二、若《商品房买卖合同》被解除，则原、被告应先向第三人提前偿还剩余所有个人住房按揭贷款。鉴于《商品房买卖合同》项下双方合同义务已经基本履行完毕，维持合同有效，有利于保护市场交易秩序及保护交易稳定性。若《商品房买卖合同》依法确应被解除，则产生恢复原状的法律效果，即返还已付购房款及退还案涉房产。鉴于第三人已经依据贷款合同约定发放了购房贷款并依法就案涉房产设定预告抵押权，而该笔购房贷款正是作为被告伍财全的购房款，根据被告伍财全指示直接支付给原告友信公司。因此，原、被告应将对应购房贷款的购房款部分返还给第三人，即原、被告应先行向第三人偿还上述剩余个人住房按揭贷款，并注销预告抵押登记。暂计算至2020年3月19日，被告伍财全尚欠第三人贷款本金611308.63元、利息7848.89元。综上，第三人建行福建分行为案涉房产之合法预告抵押权人，应保障第三人对案涉房产享有的合法权利。如果《商品房买卖合同》被解除，则原、被告应先向第三人提前偿还剩余所有个人住房按揭贷款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定如下事实：2018年4月14日，原告友信公司与被告伍财全签订《商品房买卖合同》及其附件，约定伍财全购买友信公司开发建设的永泰县x镇x村x号x大樟溪岸x期x区x号楼x复式单元房屋,房屋总价1541637元，伍财全于2018年4月13日向友信公司支付房屋首期款（含定金）共计901637元，余款640000元以银行按揭贷款方式付清。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第七条第5款约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除合同，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金。出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。2018年5月14日，友信公司作为保证人，与作为借款人的伍财全及作为贷款人的建行福建分行签订《个人住房借款合同》，约定伍财全向建行福建分行借款640000元，借款期限自2018年6月11日起至2038年6月11日止。同时合同还就贷款利率、罚款利率、还款、借款人和贷款人的主要权利义务、担保条款、违约责任等进行了约定。合同签订后，建行福建分行向伍财全发放贷款640000元。上述借款期间，因伍财全未按约定履行还款义务，友信公司向建行福建分行承担连带责任保证，截至2020年3月27日，友信公司累计偿还贷款54127.21元，分别为：2019年9月30日26966.23元、2019年12月30日13850元、2020年3月27日13310.98元。 另查明，1.友信公司已将讼争房屋（永泰县x镇x村x号x大樟溪岸x期x区x号楼x复式单元）交付给伍财全使用；2.截止2020年3月19日，伍财全尚欠建行福建分行借款本金611308.63元。 本院认为，友信公司与伍财全签订的《商品房买卖合同》及合同附件以及友信公司、伍财全与建行福建分行签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，各方应按合同约定履行各自的权利、义务。友信公司与伍财全在《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第七条第5款约定了一方解除合同的条件，截止2020年3月27日，友信公司累计代伍财全偿还贷款54127.21元，已达到解除合同的条件，现友信公司诉请解除《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，双方互负返还责任，友信公司收回房产并退还伍财全购房款1541637元，伍财全应配合友信公司办理诉争房产合同网签备案及预告登记注销手续。伍财全应按照合同约定支付给友信公司购房款总金额20%的违约金，并返还给友信公司代垫的按揭贷款54127.21元。在友信公司为伍财全代垫按揭款时，双方之间就垫付款的返还及违约金的支付形成债权债务关系，友信公司主张其有权在伍财全已付购房款中直接扣除违约金、代垫款等，依据不足，本院不予支持。建行福建分行作为有独立请求权第三人参加诉讼，在本案中未向本院提出诉讼请求，可另案主张其权利。伍财全经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃对本案事实答辩和对证据质证的权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除永泰友信房地产开发有限公司与伍财全于2018年4月14日签订的《商品房买卖合同》； 二、伍财全于本判决生效之日起三十日内将讼争房屋（永泰县xx村x号万科大樟溪岸x期x区x号楼112复式单元）腾退后返还给永泰友信房地产开发有限公司，并协助永泰友信房地产开发有限公司向房屋权属登记机构办理《商品房买卖合同》的网签备案登记及预购商品房预告登记的注销手续； 三、永泰友信房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还伍财全购房款1541637元； 四、伍财全于本判决生效之日起三十日内支付永泰友信房地产开发有限公司代垫的按揭贷款54127.21元； 五、伍财全于本判决生效之日起三十日内向永泰友信房地产开发有限公司支付违约金308327.4元； 六、驳回永泰友信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6537元，减半收取计3268.5元，由伍财全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  郑建迟 二〇二〇年四月十六日                                                                                                                                       法官助理 杜利红                                                                                                                                     书 记 员 连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。