江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4511号上诉人(原审被告)：於文祥，男，1963年3月5日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：马贵龙，江苏昭鹏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：南京天天食堂中式快餐有限公司，住所地南京市玄武区丹凤新寓11幢。法定代表人：王齐南，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨红军，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海，江苏金合律师事务所律师。上诉人於文祥与被上诉人南京天天食堂中式快餐有限公司（以下简称天天食堂公司）房屋租赁合同纠纷，不服徐州市云龙区人民法院（2018)苏0303民初5476号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人於文祥及其委托诉讼代理人马贵龙，被上诉人天天食堂公司的法定代表人王齐南及委托诉讼代理人杨红军到庭接受了询问。本案现已审理终结。於文祥上诉请求:1、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，本案是被上诉人经营状况太差，持续亏损，主动提出无法继续履行租赁合同并自行撤离承租房屋，即使存在所谓的损失，也应由被上诉人自行承担。具体理由如下：一、原租赁协议被双方通过补充协议的方式协议解除。由于被上诉人经营状况不好，主动找到上诉人要求房租两个月一付，双方签订了补充协议，协议本不允许承租人转租，但基于被上诉人经营不好的情况，上诉人好心同意了被上诉人在7月-12月间转租，并约定“如生意好转，此协议作废，按原合同执行”。这个补充协议，不能只机械的看字面意义，该协议能够解读出以下信息：1、被上诉人经营不好，房屋无法按原协议支付；2、上诉人同意7-12月间被上诉人寻找他人转租；3、如生意好转，补充协议作废，按原合同履行，如经营不能好转原合同不再继续履行；4、转租期限限定了期限是至年底，意味着年底前被上诉人不能转出去就不再继续租赁了。这是双方对于原协议租期做了有条件是否履行的约定，而被上诉人生意一直没有好转（被上诉人财务人员已经证明），那么原租赁协议就已经通过补充协议的方式解除。另外，被上诉人退场时间是12月16日，这不是一个巧合，因为，根据双方之间的租赁合同，下一季度的房租应当提前15日支付，也就是12月16日，在当日，被上诉人如果继续承租房屋应当支付下一季度房租，而被上诉人恰恰没有支付，这个行为是双方对于补充协议的履行，双方已经协议解除原租赁合同。二、被上诉人具有无法继续履行租赁合同的事实依据和动机。被上诉人的餐饮门店开业后，经营惨淡，能够证明的因素包括门口道路修路，淮海堂停止对外有偿服务以及被上诉人徐州分公司的负责人藤井中因触犯刑律被拘留、判刑。这些因素都能够证明被上诉人的经营状况不好。而且，被上诉人申请出庭的原会计也在庭上明确陈述了被上诉人的餐饮店一直亏损，除第一次房租如期支付外，其余房租均未按时缴纳，也说明被上诉人的经营状况极为不好，这些事实都能说明被上诉人事实上无力履行租赁合同，被上诉人具有提前解除原协议的动机。三、上诉人没有单方强行解除合同收回房屋的动机和理由。双方签订的房屋租赁合同约定，2019年之后房租每年递增4%，且被上诉人虽有推迟支付房屋的行为，但还没有拒绝支付的行为，上诉人作为出租方，没有解除正常收租还可以递增的租赁合同的动机，如果上诉人找到其他人能够出更高的租金并及时承租房屋，也许出租人具有提前解约的动机，但事实上根本没有。根据上诉人提交法庭的两份租赁合同（被上诉人在庭上自认的12月16日断电后看不到监控视频了，直到2018年3、4月份房屋通电后又能看到视频，佐证了房屋在12月16日至18年3月之间闲置的情况），在被上诉人退出租赁房屋的12月16日后，直到2018年3、4月份才将房屋租赁出去，这房屋闲置几个月就是十几万的损失。在2017年的年底，上诉人没有找到承租人的情况下，根本不具有强行解除合同的任何理由和动机，这一明显的符合常理的事实推理，应当被一审注意到。四、一些细节也能够佐证是双方在2017年底履行了补充协议关于年底解除合同的约定，但一审均未对此充分注意。1、被上诉人提供了上诉人在12月16日书写的一份文件，想以此证明是上诉人强行关门的，但需要深思的是，如果上诉人强行锁门，怎么可能会再给被上诉人写一份这样的文书？这岂不是给自己留下后患，这份文书上诉人书写的原因就是被上诉人声称要给合伙人一个说法，哄骗上诉人书写的，并且该文书开头就是天天食堂经营不善未交房屋（2018年1季度房租），也反映了是被上诉人因经营不善无法继续履行租赁合同的事实。被上诉人哄骗上诉人书写这份文件的想法是极为恶劣的，就是利用证据漏洞谋取不属于自己的非法利益，企图将投资失败、持续亏损、无法经营的损失转嫁到上诉人处。2、12月16日晚八点多，是上诉人一个人到达出租房屋处，如果不是双方提前商议好解除合同，上诉人心存强行锁门的想法，不可能只一人前往，当时饭店内加上王齐南有八九个人在场，他们怎么能够允许上诉人强行锁门。从人数、力量上，上诉人根本无法完成这个行为，一审中的证人及被上诉人均承认当晚双方并没有发生任何言语和肢体冲突，说明房东收回房屋是被上诉人同意的。3、如果被上诉人的饭店正常经营，并且屋内物品很多，上诉人强行锁门的话，即使被上诉人不愿意暴力回应，肯定也会报警请求警察处理，但被上诉人根本没有报警，显然不符合常理，只能说明上诉人锁门是被上诉人同意的。4、上诉人在一审诉状中声称多次与上诉人交涉要求退还保证金和所占物品，但被上诉人拒绝。但是在庭审中，上诉人代理人询问有没有相应的交涉证明包括通话记录、录音、短信、微信或书面告知函，但被上诉人不能提供任何证据支持其陈述，被上诉人明显在作虚假陈述。只能得出一个结论，被上诉人退场后，压根就没找过上诉人索要过任何物品。五、一审不仅仅认定事实错误，规则错误，对于所谓损失金额计算的依据也错误。首先，上诉人不应承担损失。由于双方通过补充协议的方式对租期期限做了新的约定，补充协议未约定部分，应当遵照原协议。原协议第八条约定：租赁期间，乙方添置的财产，租赁期满，除可移动物品乙方自行处理，固定在墙上物品不得移动，原室内装饰装潢等不可移动部分不得破坏。在双方重新约定的租赁期限届满之后，装饰装修依照协议本就不允许拆除，那上诉人当然不应当承担此项损失。对于其他物品，在12月16日，被上诉人撤场前，让上诉人给他写了一份书面文件。被上诉人接收该文件并在本案中作为证据提交，被上诉人接收该文件的行为就意味着认可该文件的内容。无权要求上诉人赔付物品损失，桌椅板凳等物品被上诉人原话就是“拉回南京还不够运费的”，这样的话完全符合常理，是被上诉人主动放弃了拉走可移动物品的权利。被上诉人除了燃气安装费用有发票之外，其余所谓损失证据仅仅是一些收据，收据不能当做被法庭采纳的证据使用。收据可以随便开具，无迹可寻，可随意造价，不能作为定案依据。一审法院没有将损失多少归纳为争议焦点，在计算损失时，认定损失数额的证据明显不足。案涉物品具备返还条件，一审法院认定不具备返还条件，属于事实认定错误。保证金是为了保证合同履行，通过前述理由能够说明提前解约是被上诉人造成的，保证金不应予以退还。所谓剩余租金15000元也无需退还，理由是，提前退出是被上诉人的原因造成的，并且房屋是在2016年10月4日交付给上诉人，基于合同租期是八年，上诉人才同意让出一个月的租期，合同租期从11月1日起算，从交付房屋起算租金，上诉人不仅仅没多收租金，反而是少收了。物品转让费不应退还，因为在缴纳物品转让费时，上诉人已经将物品交付给被上诉人，被上诉人也自认物品值28000元以上，转让行为已经完成，后续具体受让人如何处理，均不影响上诉人根据合意收取转让费的法律效力。本案中，种种证据、行为、迹象均能够证明提前解除合同是被上诉人由于经营不善主动提出并经双方合意，不能因为上诉人对法律及证据的严谨性缺乏理解，就简单的以“没有书面证据证明未协商一致而解除合同的责任在于上诉人”，判决上诉人承担巨额的所谓损害赔偿。本案中补充协议表明了双方解除合同的一致意思表示，上诉人的各种陈述、解释、描述均符合常理，而被上诉人的陈述、解释许多地方存在悖论及与常理不符的情形。综上，请求二审法院支持上诉人的诉请，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。天天食堂公司辩称：一审判决认定事实清楚准确，适用法律正确，上诉人的上诉无事实与法律依据，请求二审法院依法驳回。本案最主要的问题是租赁合同履行过程中的过错在谁，及违约责任承担方面的问题，被上诉人认为上诉人在合同履行过程中，擅自解除合同，强行锁门，驱赶被上诉人，扣留物品，构成违约，应承担违约责任。针对上诉人的上诉理由答辩如下：一、关于2017年6月10日双方达成的补充协议。对这一补充协议的认识，应当只是双方以协议的形式明确变更了租金的支付方式，租金的支付方式从三个月一缴变成两个月一缴。上诉人在变更租金支付方式的时候，虽然经营上出现暂时困难，但是被上诉人已经按约定履行了合同，缴纳了租金。上诉人对该店投入巨大，没有丝毫解除合同的意愿，更没有上诉人上诉状所说的，双方通过补充协议的方式，协议解除了原租赁协议。上诉人上诉状中的观点和解读都是在揣摩，即推测，没有用事实与证据说话。二、2017年12月16日晚八时，上诉人到快餐店中强行锁门，不让被上诉人继续经营，这是上诉人强行解除合同的最粗暴的方式。虽然租赁合同约定被上诉人需要提前15日缴纳下季度的租金，但是仔细计算答辩人缴纳下季度租金的截止时间，应当是2017年12月17日，2017年12月16日是支付租金的临界期限，但还没有到答辩人交付下季度租金的最后期限。最重要的是根据双方的房屋租赁合同第12条的约定，只有在承租人拖欠租金累计达15日，在这种情况下，上诉人才有权终止合同并收回房屋。截止2017年12月16日，上诉人终止合同，收回房屋的条件并未成就。上诉人以被上诉人不按约定支付房租构成违约，行使合同解除权，不符合租赁合同的约定。三、2017年12月16日，上诉人强行锁门时，给被上诉人书写的字条，在这个字条上没有被上诉人的签字和盖章，不能证明是双方协商解除协议的意愿，也不可能是上诉人上诉状中单方揣测的意思。在这个字条中，所有物品除电脑外不得带走，这句话暴露了上诉人强行锁门，违约解除合同的动机以及心态。四、上诉状中第二、三、四条所阐述的观点都用动机、心态等等这样的词语。被上诉人认为这些观点均是上诉人一厢情愿的想象，不合实际的推测，没有任何根据。五、上诉人单方解除合同的目的就是为了另行高价租赁及占有被上诉人的物品设施。六、被上诉人的各种损失计算的方法是合理有据的，一审法院按照租赁合同的租赁期限，以及被上诉人的实际使用期限。按照80%酌定了被上诉人损失，对这种损失计算方法，被上诉人是勉强接受。在损失的票据里面，被上诉人提供的多数是收据，这个收据是现实生活中大量使用的，也是符合现实实际情况的。一个小店面的装修不可能向上诉人上诉状所说的大量的使用标准正规的发票。被上诉人提供的收据是从被上诉人的财务凭证中复制的。收据中所记载的东西，都在原快餐店中，被上诉人扣留了。收据记载的物品的名称、数量、金额等都是为租赁房屋的经营而购置，被上诉人不可能造假，也没有造假的必要。一审法院对损失的计算方法作为一个焦点进行了辩论，也审查了当时被上诉人提供的各种的证据，就是发票、收据以及被上诉人要求赔偿的合同依据。上诉人从2017年12月16日强行锁门以后，除了电脑不让被上诉人带走任何东西，然后经过了新一轮的租赁，现在谈可以返还被上诉人这些厨房用品，被上诉人认为非常不现实。即使有的东西存在，经过两年时间，中间好多人使用过，被上诉人不同意接收。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉。天天食堂公司一审诉讼请求：请求判令於文祥返还天天食堂保证金30000元，退还转让费28000元、剩余租金15000元，支付违约金30000元，赔偿损失573485元。事实和理由：2016年10月4日，於文祥与天天食堂公司签订房屋租赁合同，於文祥将位于徐州市房屋租赁给原告用于餐饮经营。合同约定租期为8年，年租金360000元，保证金30000元，同时约定房屋租赁终止条件等。合同生效后，天天食堂公司缴纳头三个月租金、保证金、转让费等，后进行装修并开业。后双方一致按照合同约定履行。至2017年初双方口头约定租金改为每月缴纳一次，于每月开始前缴纳，天天食堂公司一直交纳租金至2017年12月31日。但是2017年12月16日晚，於文祥却以天天食堂不缴纳租金，单方解除双方之间的租赁协议，强行锁门，收回房屋，同时占有天天食堂公司的空调、厨房设备、桌椅、餐具等物品，将房屋内包括天天食堂公司的物品另行租赁给他人使用。经双方多次交涉，於文祥拒绝退还天天食堂公司缴纳的保证金和所占用的物品。目前房屋和物品已经於文祥另行租赁给他人使用，因於文祥的严重违约行为导致双方间的租赁合同客观上无法履行。但是於文祥应当承担违约责任，同时赔偿天天食堂公司因此导致的损失。基于以上事实，特向人民法院提起诉讼，请求判令於文祥按照物品的价值赔偿天天食堂公司物品损失293485元、退还保证金30000元及多收取的租金15000元，赔偿装修损失280000元（装修费用32万元，租期8年，仅实际使用1年，装修损失按照7年未使用计算），并按双方租赁合同第13条第二款规定赔偿天天食堂公司违约金30000元。一审法院认定事实：2016年10月4日，天天食堂公司的法定代表人王齐南与於文祥签订《房屋租赁合同》一份，约定：於文祥将坐落于徐州宣武路1#（海关附属楼）房屋出租给天天食堂公司，於文祥同意天天食堂公司在该场所从事餐饮经营，租赁期限为8年，从2016年11月1日起至2024年10月31日止；房屋租金每年360000元，租金采取预付方式，以后各期租赁金每三个月须提前15天交付，双方在本合同签订之日起，天天食堂公司向於文祥支付合同定金30000元，合同执行后转为保证金，并于合同终止两个月内无息返还给天天食堂；房屋在2019年11月1日租金递增4%，然后从2021年11月1日至2024年10月31日再递增4%，租赁期内，天天食堂公司确因经营亏损无法继续经营的，应在不损害於文祥利益并取得於文祥书面同意的前提下协商解决；於文祥应于2016年11月1日将房屋交付给天天食堂公司；於文祥有权于合同期内在租赁场地内改良及增置任何商业固定的装置，在不违反政府法规的前提下，无需征得於文祥事先同意，如装修需改变房屋的主体工程结构或设置对该房屋主体工程影响的设备，需现征得於文祥同意，租赁期间，天天食堂公司自行添置的财产，租赁期满，除可移动物品天天食堂公司自行处理，原室内装饰、装潢等不可移动部分不得破坏；租赁期满后，合同即终止，届时天天食堂公司将房屋退还於文祥，如天天食堂公司要求继续租赁，须提前一个月书面向於文祥提出，於文祥在合同期满前15天内向天天食堂公司正式书面答复，如同意继续租赁，则继续另签租赁合同。合同第十二条约定：天天食堂公司有下列情形之一的，於文祥可终止合同并收回房屋，造成天天食堂损失，由於文祥负责赔偿：1、擅自拆改承租房屋机构或改变承租房屋用途的；2、拖欠租金累计达15天；3、利用承租房屋进行违法活动的；4、故意损坏房屋的。第十三条约定：天天食堂公司逾期未交付租金的，每逾期一日，於文祥有权按逾期付款金额的千分之十向天天食堂公司加收滞纳金；双方若有一方提前终止本合同，应依法承担违约责任，双方若有一方存在其他违约行为的，应依法赔偿因此给另一方造成的经济损失，同等的保证金金额。第十五条约定，本合同未尽事项，由双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与合同不一致的，以补充协议为准。双方分别在合同尾部签字、盖章。合同签订当日，天天食堂公司支付於文祥水电押金30000元，并支付物品转让费28000元，双方确认该水电押金即为合同中约定的定金转为保证金的款项。於文祥称转让费转让的物品为双七快餐遗留的装饰装修、厨房设备、四台空调。天天食堂公司称其接手时只有吸风罩带管道、和面机、笼屉不带锅以及楼上的潴留分机，没有其他物品，上述物品价值28000元。根据於文祥出具的收条记载，天天食堂公司于2016年10月8日支付了2016年10月1日至2017年1月1日的房租计90000元，后按月支付2017年2月、3月、4月的租金各30000元，于2017年4月17日支付房租30000元，于2017年5月16日支付了2017年6月的租金30000元。2017年6月10日，天天食堂公司与於文祥签订补充协议一份，内容为：“2017年7月至2017年12月的房租按照每两月支付，期间房东同意天天食堂招租转让，招租转让过程中保证与房东原合同利益（租金）不变。注：如生意好转此协议作废，按原合同执行。”2017年6月13日、8月16日、10月16日，天天食堂公司又分三次各支付於文祥60000元，分别为2017年7月至8月、9月至10月、11月至12月的房租。2017年12月16日晚，於文祥将涉案租赁房屋收回并锁门。於文祥书写字条一张交予天天食堂公司，内容为：“天天食堂因经营不善未交房租，房东于2017年12月16日将房屋收回，天天食堂不再经营，原合同终止。房主将2017年晚8:30分换锁。所有物品除电脑外不得带走。”一审法院认为：天天食堂公司与於文祥之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的。天天食堂公司接收房屋后虽未完全按照合同约定的时间支付租金，但於文祥予以接受且在此期间未向天天食堂公司主张违约责任，视为双方对合同事项的变更。2017年6月10日，双方以补充协议的形式明确变更了租金支付方式，天天食堂公司亦已按约履行。关于双方争议的2017年12月16日是否为2018年租金的最后支付期限问题，根据原合同约定，天天食堂公司确须提前15天支付租金，2017年12月16日也恰为2018年租金支付的临界日期，但根据合同第十二条约定，天天食堂公司拖欠租金累计达15天，於文祥才有权终止合同并收回房屋，故截至2017年12月16日於文祥终止合同收回房屋的条件并未成就。因此，於文祥以天天食堂公司不按约定支付房租构成违约为由行使合同解除权不符合合同约定。於文祥主张天天食堂公司未按合同约定的期限使用房屋，提前解除协议，虽然从2017年6月10日的补充协议中可以推断出天天食堂公司的经营出现困难，但是并无证据证明天天食堂公司主动提出解除合同，於文祥于2017年12月16日书写的字条中并无天天食堂公司签章，不能证明系天天食堂公司的意思表示，另外，於文祥收回房屋时未产生冲突并不代表双方意思表示一致，而现有证据能够证明於文祥未与天天食堂公司协商一致而主动解除合同并收回房屋。综上所述，於文祥单方解除合同构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。天天食堂公司在合同履行中并无违约行为，其支付的保证金30000元於文祥应予退还。天天食堂公司支付至2017年12月31日的租金但仅占用租赁房屋至2017年12月16日，剩余未使用房屋期间的租金15000元於文祥亦应退还。天天食堂公司向於文祥支付物品转让费28000元而占有、使用案涉租赁房屋内的原有物品，因双方并未明确约定该转让费的性质系使用权转让还是所有权转让，亦未约定租赁期满后转让物品的权属，应推定转让的系物品使用权，於文祥提前解除合同应退还天天食堂公司未使用期间的物品转让费，该院根据天天食堂公司实际租赁期间计算於文祥应退还的物品转让费为28000-28000÷8÷12×13.5=24062.5元。天天食堂公司主张其购买的诸多物品，虽无正式发票，但根据收据、记账凭证载明的物品名称、数量、金额等内容，可以证明系天天食堂公司为在涉案租赁房屋内经营而购置，一审法院予以确认。因於文祥收回房屋时不准许天天食堂公司取回上述物品，侵犯了天天食堂公司的所有权，且涉案房屋已另行出租给他人，上述物品无法返还，故於文祥应照价赔偿天天食堂公司相应的物品损失。考虑到天天食堂公司已经使用上述物品一年有余，应当扣除物品折旧费，本院酌定上述物品损失为（25707元+81500元+110000元+22800元+2700元+1550元+1340元+25600元）×80%=216957.6元。天天食堂公司安装燃气及装修产生的费用，亦因於文祥单方解除合同而未使用至合同期满，於文祥亦应折价赔偿，其中徐州港华燃气有限公司开具的金额为4998元的发票并无扩容合同相印证，应为燃气使用费，不能作为天天食堂公司的损失，其余燃气安装费及装修费合计336556元，该院酌定於文祥赔偿其中80%计269244.8元。天天食堂公司要求於文祥支付违约金30000元，因双方合同并未明确约定单方提前解除合同应如何承担违约责任，而违约金具有弥补天天食堂公司损失的性质，不具有惩罚性，故该违约金与损失赔偿重复，该院依法不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，於文祥返还南京天天食堂中式快餐有限公司保证金30000元、租金15000元、物品转让费24062.5元并赔偿损失486202.4元；二、驳回南京天天食堂中式快餐有限公司其他的诉讼请求。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为：一、关于涉案《房屋租赁合同》是双方合意解除还是於文祥违反合同约定单方解除。天天食堂公司与於文祥签订的《房屋租赁合同》及针对租金支付期间进行变更的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。一方当事人解除合同，必须具备约定或法定的解除条件，没有约定或法定理由而单方解除的，应认定为违约。本案《房屋租赁合同》约定的合同租期是8年，房屋用途为餐饮经营，从合同的内容来看，双方虽然约定承租人须提前15天缴纳下一期的租金，但也同时约定承租人拖欠租金累计达15天时，出租人可以终止合同并收回房屋，即解除合同。天天食堂公司承租本案讼争房屋用于餐饮经营，前期花费了大量的人力、财力、物力，一旦提前解除合同，必将为此遭受较大损失。天天食堂公司2017年12月时经营虽然出现困难，但其公司在已经缴纳房租至2017年12月31日且正在正常经营的情况下，如果主动于2017年12月16日晚关闭店面并向於文祥交付涉案房屋并不符合常理。於文祥于2017年12月16日晚出现在诉争房屋内，在天天食堂公司关闭店面交付房屋时出具了因天天食堂公司经营不善未交房租而收回房屋并换锁的书面说明，该说明能够反映出於文祥在收回房屋时既未考虑双方《房屋租赁合同》中关于合同解除条件的明确约定，也毫不顾忌天天食堂公司被提前解除合同后将产生巨大损失，一审法院据此认定於文祥违反合同约定，在条件并不成就的情况下单方解除合同并无不当。二、关于於文祥是否应当向天天食堂公司返还保证金、租金及物品转让费。鉴于诉争《房屋租赁合同》被於文祥单方违约解除，天天食堂公司在合同履行过程中并无明显违约，因此於文祥应当将已收取的30000元保证金及天天食堂公司已交纳但未占有使用房屋期间即2017年12月17日至12月31日的租金15000元向天天食堂公司返还。天天食堂公司缴纳的28000元物品转让费，因相关设施设备已在於文祥单方解除合同时随涉案房屋同时被收回，天天食堂公司已无法继续使用，一审法院根据天天食堂公司实际使用时间和租赁期间的比例进行折算后判决由於文祥返还24062.5元并无不当。三、关于天天食堂公司因合同解除而产生的损失如何确定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。天天食堂公司提供了制作明细、收据、收条、《装修工程施工合同》、《燃气设施配套合同》、《燃气设施配套补充协议》等相关会计记账凭证作为证据，虽然大部分支出没有开具发票，但能够互相印证，证实天天食堂公司为了在诉争房屋内开展经营活动进行了装饰装修并购置了必要的设施设备，且相关支出未超出合理范围。於文祥在单方解除合同并收回房屋时未对上述装饰装修及设施设备进行统计，却要求天天食堂公司“所有物品除电脑外不得带走”，现店内设施设备已经被於文祥随涉案房屋再次出租，不具备返还条件，现於文祥称一审对上述损失金额计算的依据错误，但不能提供证据证实，因此应当承担举证不能的法律后果。一审法院结合全案证据进行综合认证，确认天天食堂公司累计投入607753元，并参考天天食堂公司实际经营的时间及房屋租期酌定扣建20%的折旧费判决由於文祥赔偿天天食堂公司损失486202.4元有事实和法律依据。综上，於文祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费10565元，由上诉人於文祥负担。本判决为终审判决。审判长  单云娟审判员  张建民审判员  徐 峰二〇二〇年四月二日书记员  秦 丹