山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2095号 上诉人（原审被告）：于青，男，1962年4月15日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：赵国，山东雅博律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：仪智敏，女，1964年7月21日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：赵国，山东雅博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：常仁亮，男，1974年11月21日出生，汉族，住青岛市市北区。 上诉人于青、仪智敏因与被上诉人常仁亮房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人于青、仪智敏共同上诉称，1、请求人民法院依法撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6416号民事判决第一项、第二项、第四项并依法改判（争议金额43702元）；2、判令诉讼费用由被上诉人常仁亮承担。事实与理由:一审法院认定事实不清，作出错误判决，具体理由如下:原审法院认定:“于青、仪智敏搬离时将房屋内原有的四套门、热水器、油烟机打火灶、灯具、三个房间的壁橱壁柜、全屋窗帘、晾衣架拆除带走，显然属于违反合同约定的行为，应当承担违约责任。”上述事实与上诉人与被上诉人之间的合同约定不符，根据双方房屋买卖合同约定第八条房屋交付与户口迁出第3项关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定，双方约定存留的家具家电、装饰装修的种类以买卖合同此条约定为准，其中窗帘、衣柜（即壁橱壁柜）灯具、油烟机、灶台（即油烟机打火灶）、晾衣架均明确约定不属于留存的内容，在此情况下，上诉人将其拆下搬走符合买卖合同的约定，一审法院对于上诉人应搬走的物品的范围认定错误。上述物品的搬离并未对于房屋造成任何的拆除痕迹，被上诉人常仁亮主张其修复拆除痕迹与事实不符，其支出的20000元全部认定由上诉人承担存在错误。对于鉴定费用因其中部分的鉴定事项是被上诉人常仁亮主张但不应得到支持的，对此部分的鉴定费理应由被上诉人常仁亮承担。综上所述，一审法院认定事实不清，作出了错误的判决，侵害了上诉人的合法权益，故上诉人向法院提出上诉，请求依法改判。 被上诉人常仁亮答辩称，一审判决认定事实清楚，应当予以维持，并提出追加部分诉讼请求。事实与理由：1、原审判决中认定事实清楚，双方当事人签订的买卖合同和租赁合同均为双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应依约遵守。本案上诉人主张理由有所偏颇，法院不应予以支持。2、本案上诉人不仅违背买卖合同规定，还违背租赁合同规定，不仅拆除了租赁房屋的四壁物品，还拆走了门框，露出了墙砖和渣土，具体到了卫生间的原有壁挂小件，镜前灯、集成吊顶灯均被拆除，按照双方两份合同约定，这都是不允许的行为。拆除后的现场如同遭受洗劫，令人发指。上诉人辩解没造成拆除损失，被上诉人认为上诉人具有不可推卸的责任。3、对于物品鉴定是一审法官在无法调解的情况下，经双方同意提出的方案，因为考虑到物品所在地只有物品持有者清楚，所以由本案上诉人提出申请鉴定和付费，后来被上诉人发现在评估过程中评估公司只对残品价值评估，并且还有部分物品丢失，不利于维护被上诉人利益，但评估公司解释只对申请方和付费方提出的申请内容负责，被上诉人要想维护自身权益应该从房屋损坏和恢复方面另行提出申请，所以就当时的残留物品申请鉴定费用，无论从败诉方付费还是主张权益申请人角度，上诉人应该承担鉴定费用。4、买卖房屋交接时，上诉人仪智敏突然提出要继续租住半年，这令本就在外租房的被上诉人感觉为难，但考虑到本案上诉人承诺留下所有家具，只带走两张床，虽然对方出价很低（相当于当时同等房源租金一半），但考虑到双方买卖和租赁愉快，所以就简单拟定租房协议，并注明只带走两张床和电视，后来本案上诉人又说可能要带几把实木桌椅，于是被上诉人同意上诉人可以带走活动桌椅家居，但不包括固定位置的家居物品。租赁期满之前本案上诉人开始无故不接电话，并无故延期交房，并且在租住房屋里面进行了几乎全屋拆除，最后约定天黑交付钥匙。被上诉人看到涉案房屋家具被拆除后欲报警，上诉人仪智敏放话“早知这样就连吊顶和地板一块拆除”，最后上诉人仪智敏写下次日交还门等家具的书面承诺后再不见踪影。本案上诉人无视合同法规，置损害别人权益于不顾，蔑视一审法院的判决又提出上诉，那么借此机会，被上诉人追加诉求，要求本案上诉人将其私自拆走的原有柜式空调一套送回原处并恢复使用功能。5、被上诉人认为，因为本案上诉人错误的行为致使被上诉人必须进行后续的房屋维修工作。被上诉人因此支付了13200元房租，被上诉人请二审法院一并审理并追讨上诉人一并偿还。 常仁亮向一审法院起诉请求：1、于青、仪智敏赔偿拆走的物品损失11426元；2、于青、仪智敏赔偿常仁亮评估现场缺失的两套窗帘594元、两套衣柜9676元、五套灯具700元；3、于青、仪智敏赔偿常仁亮恢复拆除残缺的损失20000元；4、于青、仪智敏支付常仁亮逾期腾还房屋的双倍租金4400元；5、交房后常仁亮花费六个月时间进行装修，于青、仪智敏支付六个月租金13200元。事实与理由：2018年4月10日常仁亮通过链家房产中介购得原户主于青在青岛市市北区户精装房产一套并取得房产证，全屋均为实木地板、实木门、名牌卫浴。2018年4月10日交接房屋时仪智敏提出要求暂住6个月，并承诺除了床品沙发等非固定安置的家居可以带走，其他位置固定的家居物品不动，这样常仁亮省掉了装修麻烦可以直接入住，要求常仁亮降低房租从3600元/月降低到2200元/月。常仁亮考虑到自己在外租房回来就可以直接入住，也就没有扣留原先购房合同约定的2万物业交接保证金。2018年10月10日租赁合同到期后，常仁亮多次联系于青、仪智敏方均无果。强行拖延租期21天后，仪智敏于2018年10月31日晚天黑后将钥匙交付。常仁亮发现屋内家居一片狼藉，厨房内大件热水器烟机灶具不见，房间原来固定位置的壁柜只留下空缺痕迹，窗帘包括固定支架、阳台固定螺栓的晾衣架、所有固定安装的灯具均不见。最令人发指的是门和门框均不见，常仁亮无法入住。常仁亮要求仪智敏恢复原有物品，仪智敏态度蛮横强行离开并承诺第二天由于青出面解决问题。事发当日晚8点多，常仁亮向市北公安分局河西派出所报警。11月1日于青、仪智敏未给予答复，11月2日常仁亮到派出所要求调解处理，但是派出所也联系于青、仪智敏未果。11月12日常仁亮联系链家业务人员李振清处理此事，链家房屋中介派业务员张留东现场拍照。常仁亮多次联系于青、仪智敏无果，特诉至法院。 于青、仪智敏一审中答辩称，其二人系夫妻关系。双方当事人原约定的2018年10月10日房屋租赁到期后，双方口头约定于青、仪智敏延长居住时间。常仁亮所诉请的家具、家电损失于青、仪智敏不予认可。于青、仪智敏搬离时带走了部分物品，除了常仁亮所述的壁柜未带走，其他物品确实带走了，于青、仪智敏未违反合同约定。 一审法院认定事实如下：2018年3月8日，常仁亮、于青签订房屋买卖合同，约定于青将青岛市市北区长沙路x号x号楼x单元x户房屋出售给常仁亮，合同约定了双方的各项权利义务，并约定于青应当于收到常仁亮支付的全部购房款后七日内将房屋交付常仁亮，合同中对于连同房屋一并交付的房屋内装饰装修、家具家电等进行了专门约定，具体包括：管道煤气、卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器。该房屋买卖合同约定的交付期限届至后，双方签订租房协议，约定于青向常仁亮租赁涉案房屋，租赁期限自2018年4月10日至2018年10月10日，月租金2200元，双方约定租期届满后于青可带走“两个床电视活动的家具不活动的不拆”。于青向常仁亮支付租金至2018年10月10日。后仪智敏于2018年10月31日将涉案房屋交付常仁亮。于青、仪智敏搬走时将房屋内原有的四套门、热水器、油烟机打火灶、全屋灯具、三个房间的壁橱壁柜、全屋窗帘、晾衣架拆除带走。仪智敏于2018年10月31日向常仁亮出具书面材料，内容为：门明天给你送回……2018.10.10-2018.10.31房租明天一起给。诉讼中，根据于青、仪智敏申请，一审法院委托山东华信价格评估有限公司对于青、仪智敏从涉案房屋带走的物品价值进行评估，该评估机构作出评估报告，评估价值为11426元，其中的《项目及金额评估明细表》中载明，评估的衣橱柜为一组，价值4838元。于青、仪智敏预交评估费2600元。常仁亮提交其与青岛鑫鲁艺装饰有限公司签订的装修合同、装修报价清单、微信付款记录、收到条等，用以证明因于青、仪智敏拆除房屋内各项设施，给常仁亮造成的修复拆除痕迹的损失20100元。于青、仪智敏对该证据不予认可。 一审法院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同及租赁合同均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应依约履行。根据房屋买卖合同约定，于青、仪智敏应当将房屋内原有的卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器等物品连同房屋一并交付常仁亮。根据租赁合同约定，于青、仪智敏只能带走房屋内可以活动的家具、物品，不能活动的家具、物品不应带走。于青、仪智敏搬离时将房屋内原有的四套门、热水器、油烟机打火灶、灯具、三个房间的壁橱壁柜、全屋窗帘、晾衣架拆除带走，显然属于违反合同约定的行为，应当承担违约责任。仪智敏向常仁亮出具的书面材料也可看出，其曾承诺将门送回，并同意支付迟延交付房屋期间的租金。后于青、仪智敏未将拆除带走的物品返还常仁亮，现常仁亮要求赔偿拆除物品的损失，法院予以支持。根据评估报告《项目及金额评估明细表》记载，评估的衣橱柜仅有一组，价值为4838元。于青、仪智敏自认从涉案房屋中带走的壁橱壁柜为三组，故除评估报告所列物品价值损失外，于青、仪智敏还应赔偿常仁亮两组壁橱壁柜损失，参照评估价格每组壁橱壁柜4838元，于青、仪智敏还应赔偿9676元壁橱壁柜损失，即于青、仪智敏共需赔偿物品损失21102元。于青、仪智敏拆除室内多项物品，常仁亮因此进行修复，所花费的费用亦属于常仁亮的损失，于青、仪智敏应当进行赔偿。常仁亮就该项损失提交其与青岛鑫鲁艺装饰有限公司签订的装修合同、装修报价清单、微信付款记录、收到条等予以证明，于青、仪智敏虽不认可常仁亮提交的证据，但考虑到案件争议完全系于青、仪智敏违约所致，且于青、仪智敏拆除室内物品势必产生拆除痕迹，常仁亮要修复拆除痕迹必然花费费用，在常仁亮能够提供较为完整的证据证明该项花费的情况下，法院对常仁亮的证据予以认定。常仁亮要求于青、仪智敏赔偿修复拆除痕迹的损失20000元，法院予以支持。双方租赁合同约定于青、仪智敏应予2018年10月10日向常仁亮交付房屋，于青、仪智敏实际于2018年10月31日交付房屋，应向常仁亮支付逾期交付房屋期间的占用费1467元（2200元/30天×20天），常仁亮要求于青、仪智敏支付租金4400元，超出部分法院不予支持。常仁亮要求于青、仪智敏支付其装修期间六个月的租金13200元，没有法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、于青、仪智敏赔偿常仁亮物品损失21102元；二、于青、仪智敏赔偿常仁亮修复拆除痕迹的损失20000元；三、于青、仪智敏支付常仁亮2018年10月11日至2018年10月30日房屋占用费1467元；四、评估费2600元由于青、仪智敏负担；五、驳回常仁亮的其他诉讼请求。以上一至三项，于青、仪智敏于判决生效之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2744元，由于青、仪智敏负担，于判决生效后十日内履行。 二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对合同各方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2018年3月8日，上诉人于青、仪智敏与被上诉人常仁亮签订《青岛市存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给被上诉人常仁亮。《青岛市存量房买卖合同》第八条房屋交付与户口迁出（一）3、关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定：以下附属设施随房屋一并转移并交付给买受人，具体以买卖双方签字确认的照片（作为本合同的附件）为准：双方约定留存的家具家电、装饰装修的种类以买卖合同此条约定为准，留存的家具家电、装饰装修的状态如样式等以照片的显示为准。在移交清单中，明确约定了门窗、热水器、整体橱柜等设施均属于移交范围，而床、电视、油烟机、灶台、灯具、全屋窗帘和晾衣架等均属于不移交范围。2018年4月10日，被上诉人常仁亮作为甲方、上诉人仪智敏作为乙方签署《租房协议》，约定上诉人承租涉案房屋，期限自2018年4月10日至2018年10月10日。《租房协议》⑥约定，乙方约定带走设施：2个床电视活动的家具不活动的不拆。本院认为，按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度可以将装饰装修物分为未形成附合的装饰装修物和形成附合的装饰装修物两种形态。形成附合的装饰装修物是指装饰装修物与房屋结合在一起，已形成继续性和固定性，非损毁不可分离或者分离需要花费巨大费用。未形成附合的装饰装修物是指装饰装修物与房屋未完全结合，可以分离拆除，而且分离也不会花费多少费用。根据添附理论，未形成附合的装饰装修物，不产生所有权变动的法律后果，其所有权仍属承租人。承租人基于所有权可以拆除取回。根据双方当事人签订的《青岛市存量房买卖合同》和《租房协议》，上诉人主张的油烟机、灶台、灯具、全屋窗帘和晾衣架等均属未形成附合的装饰装修物，可以活动，上诉人均可以带走。上诉人于青、仪智敏主张可以带走油烟机、灶台、灯具、全屋窗帘和晾衣架等家具的上诉理由成立，本院予以支持。上诉物品应从上诉人于青、仪智敏赔偿被上诉人常仁亮的物品损失中予以扣除。经评估，上述物品金额合计2248元（875+104+225+124+252+594+74=2248）。其它部分一审判决认定正确，本院予以维持，上诉人于青、仪智敏应赔偿被上诉人常仁亮物品损失18854元（21102-2248=18854）。关于上诉人主张将房屋内原有的四套门、热水器、油烟机打火灶、灯具、三个房间的壁橱壁柜、全屋窗帘、晾衣架拆除带走未对房屋造成任何拆除痕迹的上诉理由，本院认为，上诉人在拆除房屋房门和壁橱壁柜过程中，根据一般社会生活常识和普遍认知，必然会对房屋造成损害。且被上诉人常仁亮提交了其与青岛鑫鲁艺装饰有限公司签订的装修合同、装修报价清单、微信付款记录、收到条等证据，根据证据优势原则，一审法院判决上诉人于青、仪智敏赔偿被上诉人常仁亮修复拆除痕迹的损失20000元并无不当，对上诉人该上诉理由，本院不予支持。关于上诉人于青、仪智敏主张鉴定费用因其中部分的鉴定事项是被上诉人主张但不应得到支持，对该部分鉴定费理应由被上诉人承担的上诉理由，本院认为，因被上诉人主张的价格评估报告中部分费用未得到支持，被上诉人应负担对应部分的鉴定费511.5元，上诉人负担鉴定费2088.5元。关于被上诉人常仁亮答辩理由第4项要求返还柜式空调，按照法律规定，第二审人民法院是对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，根据当事人自愿的原则进行调解。被上诉人的答辩理由第4项系在二审中提出增加诉讼请求，本院只能进行调解，不能进行实体审理。在双方未达成调解的情况下，被上诉人常仁亮对此可另行主张。关于要求被上诉人常仁亮答辩理由第5条要求上诉人于青、仪智敏支付13200元租金，一审法院已经对此予以审理并作出相应认定，并无不当，本院予以维持。 综上所述，于青、仪智敏的上诉请求部分能成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6416号民事判决第二项“于青、仪智敏赔偿常仁亮修复拆除痕迹的损失20000元”、第三项“于青、仪智敏支付常仁亮2018年10月11日至2018年10月30日房屋占用费1467元”； 二、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6416号民事判决第五项“驳回常仁亮的其他诉讼请求”； 三、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6416号民事判决第一项为“于青、仪智敏赔偿常仁亮物品损失18854元”； 四、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6416号民事判决第四项为“评估费2600元，由常仁亮负担511.5元，由于青、仪智敏负担2088.5元”； 五、驳回常仁亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费5488元，由常仁亮负担335元，由于青、仪智敏负担5153元。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年四月十日 书记员  王若怡