河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4379号上诉人（反诉原告、原审被告）：叶旭光，男，1981年9月10日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：张西武，河南星光律师事务所律师。被上诉人（反诉被告、原审原告）：郑州神华贸易有限公司，住所地郑州市金水区东风路13号附1号2号楼2单元15层67号。法定代表人：邢新强。委托诉讼代理人：薛保庆，河南龙图律师事务所律师。上诉人叶旭光因与被上诉人郑州神华贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初34470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。叶旭光上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初34470号民事判决，改判驳回被上诉人郑州神华贸易有限公司的诉讼请求，并支持上诉人一审反诉请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人郑州神华贸易有限公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人叶旭光在一审中提交的证据可以证明涉案房屋系被上诉人郑州神华贸易有限公司上锁关闭，上诉人叶旭光一直和被上诉人郑州神华贸易有限公司委托人王世勇进行沟通要求将涉案房屋打开。因被上诉人郑州神华贸易有限公司锁门行为，导致上诉人叶旭光不能再使用租赁物，被上诉人郑州神华贸易有限公司违约在先，故不能要求上诉人叶旭光支付三个月租金及赔偿损失。上诉人叶旭光申请一审法院对涉案现在勘验，一审法院未予处理，现上诉人叶旭光仍有价值269330元物资在被上诉人郑州神华贸易有限公司处扣押。被上诉人郑州神华贸易有限公司违背基本的诚实信用原则，导致双方纠纷长期不能解决，所有损失应由被上诉人郑州神华贸易有限公司承担。郑州神华贸易有限公司辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予以维持。上诉人叶旭光对《房屋租赁合同协议》的法律效力也无异议，故上诉人叶旭光应当按照《房屋租赁合同协议》约定支付租金，且涉案房屋系因上诉人负责经营的厨鲜生超市单方撤货和超市供货商、摊位租赁户发生纠纷锁门，并且《河南电视台民生频道》也介入报道该事实。事后被上诉人郑州神华贸易有限公司到达现场时发现上诉人叶旭光已经在涉案房屋上张贴转租告示。关于本案上诉人叶旭光存在明显过错，一审判决已经相当照顾上诉人叶旭光。郑州神华贸易有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付截止2019年10月15日的租金65万元及违约损失32500元，并依约判令被告支付原告自2019年10月15日起至终止租赁关系移交租赁房屋期间的租金及逾期交付租金期间违约金，总暂计682500元；2、诉讼费用均由被告承担。一审法院认定事实：原告将位于恒升府第23号楼自东向西第三间（饭店除外）、第四间一整间及第五间后面除电梯使用外面积出租给被告使用，租赁期限为5年，自2018年4月16日至2023年4月15日。第一年租金为65万，第四年起每年租金开始递增，递增为当年租金总额的5％，租金交付方式为押一付三，以后租金每期提前15天预交下季度租金。如有违约，应由违约方一次性赔偿另一方损失费，损失费包括因违约造成的财物损失总金额及第一期租金的百分之十两部分。2018年5月28日，案外人王世勇出具《证明》一份，载明：本合同装修期为壹个月，即2018年4月21日至2018年5月20日，计租日期为：2018年5月20日。2018年7月25日，原告出具《委托书》一份，载明：今派我单位王世勇身份证号：，开贵单位租房收据，长期有效，直至合同截止。特此证明。该委托书加盖郑州神华贸易有限公司印章。2018年4月17日，原告郑州神华贸易有限公司法定代表人邢新强出具《定金收据》一份，载明：今收到吴金九交来承租恒升府23楼一层门面一间，定金伍万元整（￥50000）约定十日内日签署正式合同，若被告未在约定期内签署合同，则被告违约，所交定金不予退还。如原告未在约定日期内签署合同，定金双倍退还。该定金收据上备注：签署租赁合同后定金转为租金。2018年4月16日，案外人吴金九向原告公司法定代表人邢新强转账5万元，2018年5月30日转款162500元，2018年8月23日转款162500元。原、被告认可该款项为被告支付的房租，但原告主张被告房租交付至2018年10月15日，被告主张房租交付至2018年12月17日。2019年5月30日，被告向原告邮寄通知一份，主要载明：2018年4月16日本人叶旭光与贵公司签订租赁合同一份，现租用至2018年11月12日不再租用房屋，已经通知你们，你们将所租房屋锁住不让搬物品，电话多次联系邢总不接，现再次通知你们，请你们将房屋们打开，把屋内的物品交付本人，至于租赁合同引起的其他事宜，我愿意和你们友好协商解决。根据物流信息显示，该邮件已于2019年5月31日由原告公司办公室签收。庭审中原告主张2018年11月5日涉案房屋的门锁并非由原告锁上，而是因被告与他人纠纷导致门被锁上，房屋始终由被告控制使用。被告称其已于2018年10月15日向原告法定代表人人邢新强口头主张解除合同，但没有相关证据证明，且2018年11月5日锁门时邢新强也在场，涉案房屋内的货物被告已经搬空，目前剩余部分货架在租用房屋内。一审法院认为，原告郑州神华贸易有限公司与被告叶旭光签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据双方协议签订日期的确认，原告法定代理人邢新强于2018年4月17日出具定金收据，显示双方约定十日内签订合同；案外人王世勇出具的证明显示合同装修期为1个月，计租日期为2018年5月20日，本院认定双方签订协议为2018年4月20日。原、被告就租金起算时间存在争议，原告对被告主张的一个月免租期不予认可。根据案外人王世勇出具的证明、原告向王世勇出具的委托书以及定金收据中王世勇的签字，案外人王世勇系原被告房屋租赁介绍人，且持有原告出具的委托书，被告有理由相信案外人王世勇系原告方代理人。原告在庭审中认可案外人王世勇系其与被告房屋租赁介绍人，但其主张委托书系案外人王世勇私自加盖的印章，委托书、证明及收据均为伪造。原告就该主张并未提交其他证据予以佐证。且被告于2018年5月30日交付了首期租金，此后于2018年8月23日交付第二期租金，原告并未对被告交付该两期租金的时间、数额提出异议。综上，本院认定双方于2018年4月20日签订合同被告于2018年5月20日起交付两期房屋租金至2018年11月20日。被告主张原告于2018年11月5日将涉案房屋锁上，但其提供的证据不足以证明该主张，且原告对该主张亦不予认可，被告主张原告违约的证据不充分。综合原、被告提交的证据及庭审查明的事实，涉案房屋在被告将房屋内货物搬空后于2018年10月5日被锁上，被告实际上已不再经营，该合同在事实上已不能履行。被告主张其于2018年10月15日向原告口头主张解除合同，该主张无相关证据证明，本院不予支持。另，被告于2019年5月31日向被告邮寄送达了通知，可以认定其已向原告作出了解除合同的意思表示，虽然在双方合同中并未约定被告享有解除权，但在被告已停止经营半年以上的情形下，双方合同在事实上已无法履行。综上，本院认定双方房屋租赁合同于2019年5月31日解除，但被告仍需承担相应的违约责任。对于被告承担违约责任范围的确定，原告主张被告向其支付违约损失32500元及逾期交付租金期间的违约金，根据庭审查明的事实，涉案房屋于2018年11月5日空置至今，因原告亦负有减少损失扩大的义务，故本院以原告的实际损失为基础，综合双方履约情况、当事人的过错程度等因素，本院酌定被告在3个月租金范围向原告支付违约损失赔偿。另外，对于被告向原告支付的5万元定金性质的确认，根据邢新强出具的收据显示该5万元为缔约定金，在合同签订后应转化为被告支付的合同款。故被告应向原告支付2018年11月21日起至2019年5月31日的房租共计292875元（计算方法：54166.7元×6.33个月-50000元），向原告支付违约损失共计162500元（计算方法：54166.7元×3月）。对于原告诉请超出部分本院不予支持。被告提出反诉请求原告返还扣押价值269330元的物资的诉请，其主张原告扣押该批物资的证据不充分，本院不予支持。被告主张原告返还租金并支付违约金的请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告郑州神华贸易有限公司与被告叶旭光签订的《房屋租赁合同协议》于2019年5月31日解除；二、被告叶旭光于本判决生效十日内支付原告郑州神华贸易有限公司房屋租金292875元并赔偿违约损失162500元，以上共计455375元；三、驳回原告郑州神华贸易有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告叶旭光的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5313元，由原告郑州神华贸易有限公司负担1768元，由被告叶旭光负担3545元；反诉案件受理费减半收取3383元，由被告叶旭光负担。经二审审理查明的事实与一审查明相一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的权利义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人叶旭光与被上诉人签订的《房屋租赁合同协议》系当事人真实意思表示，权利义务关系明确，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方均应依照合同约定履行自己的义务，被上诉人郑州神华贸易有限公司向上诉人叶旭光提供房屋，上诉人叶旭光未能及时按约缴纳租金，故上诉人叶旭光应当承担相应的违约责任。一审法院根据案件事实，结合双方签订的《房屋租赁合同协议》、《委托书》、《定金收据》、通知等在案证据及双方的过错程度，判决上诉人叶旭光向被上诉人郑州神华贸易有限公司支付房屋租金、违约金共计455375元并无不当。关于上诉人叶旭光主张要求被上诉人返还价值269330元的物资，但未能充分举证予以证明，故其该项主张本院亦不予支持。综上所述，叶旭光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17390元，由叶旭光负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇二〇年四月二十七日书记员  纪东