福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初631号 原告：朱其昌，男，1986年11月13日出生，汉族，住福建省永泰县，身份证住址福建省永泰县。 原告：黄音，女，1989年9月14日出生，汉族，住福建省永泰县。 两原告共同委托诉讼代理人：汤义国，福建后秀律师事务所律师。 被告：永泰县碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省福州市永泰县樟城镇县府路115号，统一社会信用代码91350125MA2YQGXB7Q。 法定代表人：胡春生，经理。 委托诉讼代理人：王强，公司职员。 原告朱其昌、黄音与被告永泰县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱其昌及其与黄音共同委托诉讼代理人汤义国，被告永泰县碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱其昌、黄音向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除朱其昌、黄音与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合同；2.请求法院判令碧桂园公司退还朱其昌、黄音购房款113739元；3.请求法院判令碧桂园公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月25日，朱其昌、黄音与碧桂园公司在永泰县签订了《永泰碧桂园麓府认购书》。该认购书约定：朱其昌、黄音认购永泰县复式单元，建筑面积104.59平方米，认购价1070821元；付款方式为期楼洋房产品按揭三个月分期100折（首付20%）；定金20000元，第一期楼款113739元（含定金20000元）于2019年6月25日前付清，第二期楼款107082元于2019年12月25日前付清；第三期楼款850000元须于2020年6月10日前付清（银行按揭款）。碧桂园公司的销售顾问说朱其昌、黄音的情形可以办理公积金贷款加商业贷款，但朱其昌、黄音已经有一套永泰山水国际商品房银行按揭贷款，朱其昌、黄音认购的本案讼争商品房不能实现公积金贷款和银行按揭贷款，势必导致无法支付后期楼款而构成违约。因此，朱其昌、黄音选择放弃购买商品房，解除双方签订的上述商品房预售合同，朱其昌、黄音已经支付113739元（含定金20000元）应当退还。为维护朱其昌、黄音的合法权益，请求判如所请。 碧桂园公司辩称，朱其昌、黄音所诉讼的请求没有依据。涉案房屋的按揭款约定是以银行商业按揭的方式支付给碧桂园公司，而非公积金及商业贷组合贷，朱其昌、黄音所述“事实”系自行捏造的。朱其昌、黄音提出银行按揭不能办理是在二人未交清首付款及未办理按揭手续情况下自行猜测的，涉案房屋合同实际是可以履行的。故朱其昌、黄音诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过庭审举证、质证和本院的分析认证，结合当事人双方的陈述，本院可以确认如下案件事实： 2019年4月4日，永泰县住房和城乡建设局以［2019］樟房许字第××号《商品房预售许可证》，批准预售永泰县樟城镇仙福路1号香樟花园3号楼，建筑面积为21380.92㎡。2019年6月25日，碧桂园公司（甲方）与朱其昌、黄音（乙方）签订《永泰碧桂园麓府认购书》，协议约定主要内容：一、乙方向甲方认购永泰县复式单元（闽Ａ-×××××型）洋房，建筑面积104.59㎡（其中套内建筑面积80.52㎡），建筑单价10238.27元／㎡。二、认购价1070821元。三、付款方式为期楼洋房产品按揭三个月分期100折（首付20%-10%）。四、定金20000元须于签署本认购书时付清（定金在双方分期支付楼款协议书并支付第一期楼款时自动无息转作为第一期楼款的一部分），第一期楼款113739元于2019年6月25日前付清（含定金20000元），第二期楼款107082元须于2019年12月25日前付清，第三期楼款850000元须于2020年6月10日前付清（银行按揭款）。五、甲方的义务：1.在本认购书约定的签约时间届满之前与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》、附件二《关于该商品房共用部位的具体说明》、附件十、附件十一及其附录一、二、三（下合称合同文件），但乙方没来签署的或拒绝签署的除外。2.在本认购书约定的签约时间届满前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售。甲方违反本条任一约定的，甲方应双倍返还乙方已付的定金。六、乙方的义务：2.甲乙双方一致同意:乙方应于2019年6月25日前（统称“签约时间”）携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到永泰碧桂园麓府销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续；3.如乙方选择银行按揭付款方式的，则乙方应按本购书第五条第1款所述合同文件约定的办理按揭的时间向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行所要求的全部资料给按揭银行，乙方确认其中申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料。乙方亦充分知悉并同意：为便于按揭贷款审批，乙方同意甲方可将与申请按揭贷款相关的一份信息及资料提供给乙方申请贷款的按揭银行，乙方对此无任何异议......八、其他：2.本认购书经甲乙双方签字盖章之日起生效。3.乙方与签署上述合同文件时，本认购书自行终止。2019年6月25日，碧桂园公司（出卖人）与朱其昌、黄音（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，合同约定：朱其昌、黄音向碧桂园公司购买位于永泰县复式单元，建筑面积104.59㎡，其中套内建筑面积80.52㎡，分摊共有建筑面积24.07㎡，该商品房单价为10238.27元／㎡，总价为1070821元。《商品房买卖合同（预售）》第七条约定“付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第4种方式付款：4.其他方式：详见本合同附件四约定。《商品房买卖合同（预售）》中第十九条第六款约定“预售合同登记备案（一）出卖人应当自本合同自签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：如因买受人不配合或其他非出卖人原因导致预售合同登记备案手续迟延或无法办理的，出卖人无需对此承担任何责任。”。《商品房买卖合同（预售）》附件四约定“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定买受人同意按下列Ｃ种方式付款，并以人民币为计算货币：Ｃ）其他方式（即按揭分期付款）：（1）买受人必须在2019年6月25日前，付该商品房总价款的10.62%给出卖人，即113739元，并向贷款银行办理按揭申请手续；（2）买受人必须在2019年12月25日前，付该商品房总价款的10.00%给出卖人，即107082元；（3）买受人必须在2020年6月10日前，付该商品房总价款的79.38%给出卖人，即850000元”。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十二条约定“关于合同解除1.双方一致同意：因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付总价款15%的违约金；2.合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人；......”及第十四条约定“补充协议的效力1.出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权力、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。2.双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。3.本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优于合同”。同日，碧桂园公司（甲方）与朱其昌、黄音（乙方）签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，协议约定：一、乙方根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意采取以下第（1）种住房抵押贷款方式支付楼款：（1）该商品房的总价款为人民币壹佰零柒万零捌佰贰拾壹元整，其中79.38%（即贷款金额为人民币850000元）乙方应于2020年6月10以商业银行按揭贷款的方式支付给买受人。六、本补充协议约定与买卖合同不一致的，以本补充协议约定为准。本案讼争房屋未办理预告登记证明，预售合同亦未办理登记备案。朱其昌、黄音共支付碧桂园公司购房款113739元（含定金20000元）。2020年3月间，朱其昌、黄音以诉称理由诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，朱其昌、黄音与碧桂园公司双方自愿签订了《永泰碧桂园麓府认购书》，该认购书未违反法律、行政法规的强制性规定，依据该认购书第八条约定，双方签订了包含《商品房买卖合同（预售）》在内的约定合同文件后《永泰碧桂园麓府认购书》自行终止，该协议已对双方丧失法律约束力。故朱其昌、黄音庭审中主张自愿放弃定金20000元而解除商品房买卖合同的诉请不予支持。朱其昌、黄音与碧桂园公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应全面履行合同约定的义务。《商品房买卖合同（预售）》中第十九条第六款约定了“（一）出卖人应当自本合同自签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：如因买受人不配合或其他非出卖人原因导致预售合同登记备案手续迟延或无法办理的，出卖人无需对此承担任何责任。”，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，现因朱其昌、黄音未付清首付款致使预售合同未能登记备案，并非碧桂园公司违约，故朱其昌、黄音主张“涉案商品房预售合同系草签，未进入网签及登记备案，双方都有权选择解除”的诉请，缺乏依据，本院不予支持。另，朱其昌、黄音主张“碧桂园公司的销售顾问说朱其昌、黄音的情形可以办理公积金贷款加商业贷款”，碧桂园公司不予认可，辩解称双方约定贷款金额850000元系以商业银行按揭贷款方式履行，并提交双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》予以证实，本院对该辩解予以采信。故朱其昌、黄音主张诉请解除讼争商品房买卖合同并退还已付购房款，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，判决如下： 驳回朱其昌、黄音的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2574元，减半收取1287元，由朱其昌、黄音负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 林 霞 二〇二〇年四月二十二日 书记员 程朝平 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。