河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1344号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳顺吉房地产开发有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区升龙广场A区11号楼1单元705号。法定代表人：李建信，该公司经理。委托诉讼代理人：李宇波，该公司工作人员。委托诉讼代理人：程相峰，河南慕容律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王华，男，汉族，1989年8月16日出生，住河南省新安县。委托诉讼代理人：任希红，河南大进律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘路，河南大进律师事务所律师。上诉人洛阳顺吉房地产开发有限公司（以下简称顺吉公司）因与被上诉人王华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新安县人民法院（2019）豫0323民初3564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顺吉公司的委托诉讼代理人李宇波、程相峰，被上诉人王华的委托诉讼代理人任希红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺吉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持顺吉公司一审反诉请求。2.驳回王华一审诉讼请求。3.一、二审诉讼费由王华承担。事实与理由：一审法院已经查清由于王华长期未办理预告抵押登记手续，导致银行注销了王华的按揭贷款流程，未能办理预告抵押登记的原因和过错均在王华，造成顺吉公司较大损失，合同目的无法实现，应当依法判决解除合同。一审法院既不考虑按揭贷款无法继续完成，又不考虑王华还有近30万元房款如何支付，即判决顺吉公司交付房屋，于法不符。王华辩称，1.一审庭审中顺吉公司申请法院调取的情况说明并不能说明是由于王华原因导致无法完成银行按揭贷款，王华并未取得房屋所有权，如何在没有开发商到场的情况下，自行办理预告抵押登记。2016年2月17日王华申请个人住房按揭贷款完成审批之后，无论是银行还是顺吉公司均未通知王华，也未告知王华下一步如何操作。2.顺吉公司涨价，拒不向王华交房是引发本次诉讼的根本原因。无法办理银行按揭贷款的原因不在王华，而是由于顺吉公司资金短缺，交房期限一拖再拖。2016年至2018年，王华多次找顺吉公司协商退房事宜，均被顺吉公司以“预售合同已备案，无法退房，再等等就能办理按揭贷款”，直到2019年秀水城邦房屋已具备交房条件，王华前往售楼部同顺吉公司交涉交房事宜，顺吉公司称必须涨价，补足市场差价才能办理交房手续。双方预售合同已进行了预告登记备案，对双方均具有约束力。3.对于剩余尾款因为房屋无法办理银行按揭贷款，王华在一审庭审表示同意按照分期付款的方式向顺吉公司支付，在最后一期尾款付清之时，顺吉公司应当配合王华办理房产证。王华向一审法院起诉请求：1.依法判令顺吉公司继续履行编号为SJ-2015-1的《商品房买卖合同》；2.判令顺吉公司向王华交付顺吉秀水城邦6号楼1单元19层03号房；3.判令顺吉公司支付王华逾期交房的违约金暂计16218.76元（以112008元为基数按照日万分之一计算至实际交房之日，计算至立案时暂计16218.76元）；4.本案诉讼费由顺吉公司承担。顺吉公司向一审法院反诉请求：1.依法判令解除王华与顺吉公司于2015年3月1日签订的编号为SJ-2015-1的《商品房买卖合同》，并由王华支付顺吉公司违约金35700.8元；2.王华承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月1日，王华作为买受人与顺吉公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为SJ-2015-1，合同载明：“王华向顺吉公司购买位于新安顺吉.秀水城邦6幢1单元1903号房一套（预测建筑面积134.72平方米、每平方米2650元，总金额为357008元）……约定交房期限为2015年9月30日……约定的付款方式为按揭贷款：买受人应在本合同签订时付清不低于总房款30%的首付款，其余房款采用银行按揭方式支付……。”同时该合同对买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任均进行了约定。2015年4月27日，顺吉公司给王华出具房款收据一张，载明收到王华6-1-1903购房款112008元。2016年2月17日，王华就剩余购房款24.5万元向中国工商银行申请个人贷款，2016年2月18日中国工商银行审批获准王华的申请，之后由于长期没有办理预告抵押登记手续，中国工商银行撤销了王华的贷款流程。后双方就房屋交付及房款支付无法达成一致意见，王华向一审法院起诉要求顺吉公司继续履行合同，交付房屋，顺吉公司在庭审时向一审法院提起反诉要求解除合同。一审法院认为：王华与顺吉公司签订的《商品房买卖合同》，对房屋交付、违约责任等权利义务作出了明确约定，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。本案中，王华按合同约定向顺吉公司交付了首付款，双方约定剩余购房款的支付方式为按揭贷款，在贷款审批获准后，中国工商银行以购房户王华长期未办理预告抵押登记手续撤销了其贷款流程。庭审中，王华、顺吉公司双方对于没有办理预告抵押登记的原因各执一词，但均未就导致预告抵押登记未办理是对方存在过错提供相应的证据证明，故对王华、顺吉公司各自主张的违约金，一审法院依法不予支持。现合同约定的房屋已具备交付的条件，双方所签订的合同还有继续履行的可能，故王华向一审法院起诉要求顺吉公司继续履行合同并交付房屋，一审法院予以支持；关于顺吉公司要求解除合同的理由，依法不能成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王华与顺吉公司于2015年3月1日签订的编号为SJ-2015-1《商品房买卖合同》继续履行；二、顺吉公司于本判决生效后十五日内向王华交付位于新安顺吉·秀水城邦6幢1单元1903号房一套；三、驳回王华的其他诉讼请求；四、驳回顺吉公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1725元，由王华负担205元，由顺吉公司负担1520元；反诉案件受理费693元，由顺吉公司负担。本院二审期间，顺吉公司提交银行证明一份，拟证明因王华未配合银行、顺吉公司办理预告抵押登记手续，贷款流程超过审批时效作废。王华质证称该证明仅有当事人签名，对没有办理登记不予认可。王华提交网络截图两份，拟证明顺吉公司因资金困难，房屋建设遇到困难。顺吉公司质证称不能证明王华的证明目的。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：王华与顺吉公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。顺吉公司、王华对因未办理预告抵押登记致王华贷款流程被撤销的原因均未提交相应证据予以证明，案涉房屋已具备交付条件，顺吉公司上诉主张解除双方之间的《商品房买卖合同》并由王华向其支付违约金的意见于法无据，本院不予支持。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成的或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的行为，即买受人取得房屋的所有权应向房地产开发企业支付相应的购房款。王华起诉主张顺吉公司继续履行《商品房买卖合同》约定的义务交付案涉房屋，其亦应依照《商品房买卖合同》约定履行向顺吉公司支付相应购房款的义务。一审法院在判决双方《商品房买卖合同》继续履行的前提下，仅判令顺吉公司履行交付案涉房屋的义务确有不妥，本院予以纠正。王华在向顺吉公司支付剩余245000元购房款时，顺吉公司应向王华交付案涉房屋。因双方于2015年3月1日签订《商品房买卖合同》已五年有余，本院酌定给予王华一个月的履约准备期。综上，顺吉公司的上诉理由部分成立，予以采信。一审判决认定事实清楚，但判决结果欠妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新安县人民法院（2019）豫0323民初3564号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费承担部分；二、变更河南省新安县人民法院（2019）豫0323民初3564号民事判决第二项为：王华于本判决生效之日起三十日内向顺吉公司支付剩余购房款245000元，顺吉公司在收到该购房款的同时向王华交付位于新安县顺吉·秀水城邦6幢1单元1903号房屋；三、驳回顺吉公司的其他上诉请求。二审案件受理费200元（含反诉100元），由上诉人洛阳顺吉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年四月十五日书记员  麻琳娜