河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2579号上诉人（原审原告）：刘梦荣，女，2007年10月22日出生，汉族，住郑州市金水区。法定代理人：刘丽，女，1979年3月27日出生，汉族，住郑州市金水区，系上诉人刘梦荣母亲。委托诉讼代理人：李锋，河南言理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南金**旋房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区中原西路999号。法定代表人：肖志通，职务总经理。委托诉讼代理人：王浩凯，男，该公司员工。上诉人刘梦荣与上诉人河南金**旋房地产开发有限公司（以下简称金**旋公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初11528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人刘梦荣的委托诉讼代理人李锋，上诉人金**旋公司的委托诉讼代理人王浩凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘梦荣上诉请求：1、依法改判一审判决第二项中“并支付原告违约金2292.03元”为“并支付原告违约金，以274404元为基数按照人民银行同期同类贷款利率，自2017年4月27日计算至实际清偿完毕之日止”，暂计算至2020年1月19日为37237元；2、由金**旋公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决金**旋公司支付的违约金过低，不足以弥补刘梦荣的损失。2017年4月27日，双方当事人签订《商品房买卖合同》后，刘梦荣即按照合同约定支付了相关款项。按照合同约定，金**旋公司最晚应在2018年4月30日将案涉房屋经验收合格交付刘梦荣使用，但其直至2019年8月才通知交房，已超过约定的交房期限一年多，刘梦荣按照双方合同约定，依法通知金**旋公司解除双方签订的购房合同，并按照金**旋公司要求提起了诉讼。一审中，刘梦荣已明确违约金包含金**旋公司应该按照公平、对等原则支付的违约金和金**旋公司占用刘梦荣购房款的利息损失以及金**旋公司按时交房刘梦荣可获得的房租收益等几个方面。本案是金**旋公司逾期交房，导致的刘梦荣提出解除涉案《商品房买卖合同》，刘梦荣的实际损失最显而易见的即是金**旋公司占用刘梦荣购房款资金而导致的刘梦荣产生的利息损失。金**旋公司占用刘梦荣购房款资金两年多，双方合同约定的购房款1%的违约金显然远低于刘梦荣的实际损失。根据《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同来邂逅可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。一审法院以刘梦荣没有因金**旋公司逾期交房造成实际损失、选择主动放弃合同继续履行及相应的违约金计付方式为由，以购房款1%的计算方式判决违约金，完全是无视谁是合同违约方、无视刘梦荣的实际损失，只站在金**旋公司开发商的角度审理本案，片面的适用法律，作出的判决亦是错误判决。综上，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。金**旋公司辩称：刘梦荣的上诉诉请及事实理由法律依据明显错误，原审判决对违约金部分的认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。第一，因合同中已明确约定因逾期交房而解除合同，违约金的计算方法系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，应当遵守。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第17条，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者是损失赔偿额计算方法的，可以参照相关法律规定进行标准确定。如果约定的应当按照约定的方法进行计算。因此合同系明确违约金计算方法及标准，刘梦荣却要求法院按照同期银行贷款利率判决支付违约金，显然没有法律依据。第二，刘梦荣一直在强调公平对等原则，显然是法律原则适用错误。根据我国民事诉讼法及法律法规的规定，在案件审理过程中，只有在审判规则穷尽的情况下才会适用原则，但本案中具有明确的合同约定，则不存在过错穷尽而却适用原则的情形。相反，实际上按照合同约定支付款项更能显示对双方的公平。同时比较合同第七条买受人逾期付款的违约责任，及合同第九条出卖人逾期交房的违约责任。若买受人解除合同的，违约金的计算标准为总房款的1%，而买受人逾期付款的，出卖人解除合同的违约金计算标准为应付未付款的1%，更能显示对双方具有公平性。可见当时双方为了更利于合同的履行契约精神的保护，体现合同规定对双方的公平性而签订的该合同。因此刘梦荣一直主张的合同约定违约金太低，要求调高反而不符合合同签订时真实情况。另外，涉案合同明确逾期交房的违约金计算方式属于双方在签订合同时，对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，属于当时能够预见到的逾期交房可能造成的损失，既然双方认可，那么也应当受到法律的约束力。第三，刘梦荣不存在实际损失，且没有证据证明刘梦荣存在实际损失且高于合同约定违约金，对此刘梦荣应当承担举证不能的法律后果。至于刘梦荣在其上诉中强调其真实损失就是购房款被占用期间的贷款利息损失，在法律上显然是站不住脚的，更无任何依据。如按照刘梦荣的计算方法，违约金金**旋公司可能永远也付不清。另外刘梦荣主张贷款利率的计算方式及时间起算点没有依据。刘梦荣明知道合同约定的交房时间是2018年的4月30日，在金**旋公司逾期交房已经超过180日之后，即刘梦荣已经享有了合同约定的解除权，仍然不及时向金**旋公司提出解除合同的请求，反而刘梦荣积极领取了按照合同约定，由金**旋公司支付的继续履行合同违约金420元。根据刘梦荣领取合同继续履行的违约金的行为来看，说明对合同第七条的约定是认可的。因此涉案逾期交房违约金的计算标准应依照合同履行。第四，根据合同第九条，出卖人逾期交房、解除合同支付违约金的时间、约定及对方提交的解除合同通知函，还有起诉状来看，解除合同的通知函的时间和起诉状书写的时间极为相近，而在合同中约定，如买受人解除合同的，应给予金**旋公司60天的返还款项的时间，显然该时间并不充足同时该通知书也明确写明合同解除的退还房款，且承担相应的违约责任，也足以说明刘梦荣是认可合同约定的违约金支付标准。第五，涉案商品房所在项目开发建设过程中，郑州市政府因治理扬尘、治理空气污染及民族运动会的召开，新冠肺炎疫情的爆发管控，不动产登记局的成立多次下达了停工指令，都造成涉案房屋所在项目施工进度缓慢而影响了交付，因此关于延迟交房也并非全部是金**旋公司的责任。第六，刘梦荣的诉请存在错误，不仅与一审诉起诉状的诉请不一致，事实理由不一致，相互矛盾，超出了一审的诉请范围，对此二审法院应予以驳回。综上，刘梦荣要求提高违约金，不符合法律规定，合同约定及事实情况，违约金亦属于补偿性质，不是谋利的依据。本案中金**旋公司愿意解除合同，且愿意根据合同约定支付总房款1%的违约金。而在涉案项目中其他业主主张解除合同的，金**旋公司一直按照合同约定进行给付，因此金**旋公司请求二审法院驳回刘梦荣的上诉请求。金**旋公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项中：退还维修基金3129元、测绘费72元，依法改判驳回刘梦荣的该项诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由刘梦荣承担。事实与理由：刘梦荣向金**旋公司缴纳维修基金与测绘费之后，金**旋公司向政府单位缴存该款项，该款项对金**旋公司来说属于代收代缴。金**旋公司并未占有该笔款项，一审判决金**旋公司退还该笔费用没有事实依据及法律依据。刘梦荣辩称：维修基金和测绘费，金**旋公司应当依法予以退还。第一，本案中刘梦荣基于房屋买卖合同关系向金**旋公司交付了维修基金费用和测绘费，金**旋公司出具了收据，按规定金**旋公司应当在收到交存的维修基金后30日内存入房屋专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修基金缴纳的专项凭证，但金**旋公司至今未向刘梦荣交付已缴存的专项凭证。第二，维修基金是由刘梦荣直接交给金**旋公司，即使金**旋公司代缴，代缴的所有票据也都在金**旋公司手中。维修基金采取的是钱随房走的原则，一旦存入房屋专项维修资金专户，专款专用不能随意退取。现因金**旋公司违约导致双方买卖合同解除，其代缴存入房屋专项维修资金专户的维修基金，仍然是该房产所有，最终是由该房产的购买人承担，金**旋公司也没有任何经济损失，其应将收取的维修基金和测绘费退还给刘梦荣。刘梦荣向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法解除；2、依法判令被告退还原告购房款271203元、房屋专项维修基金3729元，测绘费72元；3、依法判令被告支付原告违约金54240.6元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1．显示出卖人（签章）处河南金**旋房地产开发有限公司合同专用章印鉴及“肖凯旋印”、买受人（签章）处；刘梦荣（刘丽代）签名字样、落款日期2017年4月27日的《商品房买卖合同》（编号17XXXX1）中约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：“……第八条交付期限。出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”。原告提交的户口本显示刘丽系刘梦荣的母亲。2．被告对原告举证显示河南金**旋房地产开发有限公司财务专用章印鉴的三份收据的真实性予以认可，并陈述已收到原告方交付的购房款271203元、维修基金3129元、测绘费72元；诉讼中，被告提交《情况说明》载明：“1、因该商品房项目工程未达到交付条件，我公司未能在合同约定的2018年4月30日前按期交房。2、我公司于2019年8月20日通过电话通知刘梦荣的法定代理人刘丽交房”。3．原告举证邮件交寄单（收据）（单号：11XXX078）显示：寄件人刘梦荣；收件人“法务部0371-55XXX00郑州市中原区XX路X号河南金**旋房地产开发有限公司”；被告于庭审中陈述2019年9月23日公司“其他人员”签收上述解除商品房买卖合同通知函。庭审中，原告陈述认可已收到被告支付的逾期交房违约金420元。涉案2017年4月27日《商品房买卖合同》（编号1X01）无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合同双方当事人应按照合同约定全面、诚信履行合同义务。被告未按照约定交付房屋，原告根据上述合同第八条、第九条约定向被告邮寄“关于解除商品房买卖合同的通知函”，被告于2019年9月23日签收上述通知函。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，原、被告之间因2017年4月27日《商品房买卖合同》（编号1X1）形成的房屋买卖合同法律关系于2019年9月23日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，涉案合同解除后，被告应当返还原告已交付购房款271203元、房屋专项维修基金3129元，测绘费72元，共计274404元。关于原告主张被告支付违约金的诉请，被告未按照涉案合同第八条约定的交付时间向原告交付房屋构成违约。原告本案诉称案涉合同载明的被告逾期交房违约金计付标准过低不足以补偿原告损失，请求法院根据公平原则按照该合同附件四合同补充协议第八条载明的“……若买受人逾期付款180天内的，自双方签订《商品房买卖合同》满3个月次日至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。若买受人逾期付款超过180天的、出卖人有权解除合同并要求买受人按照合同总房款的20％承担违约责任。”计算被告逾期交房违约金。被告认为合同约定的逾期交房违约金计付标准系双方真实意思表示，应该按照合同第九条约定支付违约金。对于原、被告争议的上述问题，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解（二）》（法释［2009］5号）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。涉案合同中已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，双方当事人在签订合同时应当能够预见逾期交房可能造成的损失，本案中原告认为约定的违约金过低，但未提交证据证明因被告逾期交房给其造成的实际损失，且原告在被告已通知交房后向被告发出解除商品房买卖合同的通知函，主动放弃合同继续履行及相应的违约金计付方式，原告本案主张调高违约金缺少依据，该院不予支持。按照涉案《商品房买卖合同》约定，被告应按照原告已付购房款的1％向原告支付违约金即2712.03元（271203元×1％），扣除被告已向原告支付的违约金420元，被告本案应向原告支付违约金2292.03元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告刘梦荣与被告河南金**旋房地产开发有限公司因2017年4月27日签订《商品房买卖合同》（编号1X1）形成的房屋买卖合同关系于2019年9月23日解除；二、被告河南金**旋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘梦荣购房款271203元、房屋专项维修基金3129元，测绘费72元，共计274404元；并支付原告违约金2292.03元；三、驳回原告刘梦荣其他部分的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元（已减半），由原告刘梦荣负担498元，由被告河南金**旋房地产开发有限公司负担2622元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案中，双方当事人于2017年4月27日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，刘梦荣诉讼请求第三项系要求金**旋公司向其支付违约金。关于该项违约金，双方合同有明确约定，且结合双方合同中关于房屋买受人逾期付款所约定的违约责任，两种违约责任违约金的计算方式一致；故可以认定房屋买受人逾期付款违约责任与房屋出卖人逾期交房的违约责任的约定，均系双方当事人真实意思表示；同时，结合双方当事人在合同履行过程中，刘梦荣亦通过领取逾期交房违约金的实际行动，表明其认可合同约定的违约金的计算方式，并结合其向金**旋公司发出的解除合同通知书的措辞，也可以认定刘梦荣接受合同约定的违约金的计算方式。本案诉讼中，刘梦荣要求增加违约金数额，与双方合同约定不符，一审法院未予支持，并无不当。关于房屋维修基金及测绘费退还问题。本案中，金**旋公司主张其系代收代缴，但是刘梦荣个人并不持有维修基金、测绘费缴费票据，刘梦荣无法通过金**旋公司主张的退款途径退还其缴纳的维修基金、测绘费。故一审法院判决根据本案案情，认定该项费用由金**旋公司退还给刘梦荣，并无不当。综上所述，上诉人刘梦荣、上诉人金**旋公司的上诉理由均依据不足，证据不充分，其上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费731元，由上诉人刘梦荣负担681元，由上诉人河南金**旋房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员  王志民二〇二〇年四月三十日书记员  宋杨莉