山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3170号 上诉人（原审被告）：青岛市市南区蓝天不锈钢设备厂，住所地：山东省青岛市市南区西藏路25号。 法定代表人：蓝新有，总经理。 委托诉讼代理人：葛升俊，山东春泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东省青岛第二十四中学，住所地：山东省青岛市市南区云南路287号。 法定代表人：刘晓云，校长。 上诉人青岛市市南区蓝天不锈钢设备厂（以下简称蓝天设备厂）与被上诉人山东省青岛第二十四中学（以下简称二十四中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人蓝天设备厂向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1350号民事判决书，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，本案被上诉人并非西藏路25号房屋所有人，其无权要求上诉人搬离并支付自2016年6月1日至2018年12月31日的房屋租金。首先，被上诉人在一审审理过程中，并未向一审法院提交西藏路25号房屋权利证书以及其他相关证据证明其具有该房屋的对外出租权利。依据法律规定，出租人需是房屋权利人或经过房屋权利人授权或者认可第三人，其他任何个人及单位均无权对外出租房屋，案件在一审审理过程中，上诉人就提出被上诉人主体不适格的抗辩意见，该部分意见应当作为本案争议焦点展开调查及认定，案件的房屋基础所有权并未在判决中明确确定，同时一审法院也未进行解释认定，在此种情况下，不应认定上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系。其次，一审审理过程中，上诉人依法调取了青岛市市南区人民法院（2000）南法经字第50533号案件全卷材料，其中《关于24中综合楼地铁口工程的协议书》第六条、《青岛第二十四中学综合楼工程补充协议》第四条、2000年8月2日《庭审笔录》第三页中段，均能够证实上诉人此前所使用的房屋（青岛地铁工程24中出入口）实际权利人为青岛市地铁办公室，而并非本案被上诉人，被上诉人50533案件中也明确认可地铁出入口所有权并非属其所有，因此本案被上诉人诉讼主体不适格。第三，上诉人在一审庭审过程中，已经将案件事实的来龙去脉表述的十分清楚。自1999年至2016年期间上诉人原以为西藏路25号房屋权利人为被上诉人，因此一直每年以现金形式向被上诉人交纳所谓的房屋租金，收据也是有时候给出具有时候直接就不给出具，出具的收据也并非全部盖有被上诉人处财务专用章。在2016年中旬左右，被上诉人原总务处主任张涛告知西藏路25号（地铁出入口）属于地铁部门所有，现该部门出面称该房屋权利属其所有需自行管理，上诉人如果要继续使用该房屋，要按照地铁部门要求一次性交纳3年的房租，才可继续使用，因上诉人与张涛主任通过房屋使用关系两人较为熟络，所以就将3年租金一次性以现金的形式交于张涛手中，张涛答应将3年租金交于地铁部门，并由地铁部门向其开具收据，但是上诉人一直没有收到该收据，事后不久张涛主任突发疾病死亡。通过上述陈述可以看出，自1999年至2016年上诉人一直足额支付房屋租金，从未拖欠，但被上诉人仍然恶意起诉自2010年至2016年6月所有的房屋租金，虚构事实的是被上诉人而非上诉人。另，如果上诉人自2010年起就一直未交纳房屋租金的话，被上诉人为何直至2019年才起诉法院主张该费用？这明显与常理相悖。综上所述，一审法院对于案件争议焦点并没有依据事实及证据作出合理的认定，属于认定事实不清，从而导致适用法律错误。请求二审法院驳回被上诉人的一审诉讼请求 被上诉人二十四中学针对上诉同一审的意见。 二十四中学向一审法院提出诉讼请求：1．蓝天设备厂返还二十四中学西藏路25号综合实习楼地铁口（间数为两间、使用面积为170平方米）的房屋；2．蓝天设备厂支付自2011年6月1日起的租金共计136500元（暂计算至2018年12月31日）；3．蓝天设备厂支付自2011年6月1日起的电费共计8251.04元（暂计算至2018年12月21日）；4．本案的诉讼费用由蓝天设备厂承担。案件审理中二十四中学向一审法院申请变更诉讼请求：申请撤回第三项诉讼请求。事实和理由：二十四中学、蓝天设备厂签订《房屋租赁合同》，约定二十四中学将西藏路25号综合实习楼地铁口的房屋租赁给蓝天设备厂使用，蓝天设备厂每年6月1日前应支付租金18000元，合同到期后收回房屋。蓝天设备厂自2011年6月1日起拒绝向二十四中学交纳租金，二十四中学每年进行催要，蓝天设备厂均予以拒绝。现房屋租赁期限已经届满，蓝天设备厂拒绝交纳租金，也拒绝交回房屋。 蓝天设备厂在一审中辩称，本案诉讼主体不适格，涉案房屋权利人并非二十四中学，请求依法驳回。 一审法院认定事实如下：1．二十四中学（出租方）、蓝天设备厂（承租方）签订《房屋租赁合同》2份，约定房屋坐落青岛第二十四中学综合实习楼地铁口（西藏路25号），间数2，使用面积170平方米；租赁期共3年，分别为自2010年6月1日起至2013年5月31日止和2013年6月1日起至2016年5月31日止；租金18000元，交纳期限每年6月1日前缴18000元。2．2019年9月26日，青岛正源司法鉴定所作出青正司鉴〔2019〕文痕鉴字第264号《司法鉴定意见书》，载明检材一落款日期为2011.5.25的《收到条》和检材二落款日期为2015.5.19的收到条落款处两处张涛签名与提供的样本上张涛签名均是同一人所写。二十四中学支出文检鉴定费5200元。蓝天设备厂提交收条5份，用以证明2010年6月1日至2016年5月31日的房租已经交纳。二十四中学质证称，真实性不认可，其中2011年5月25日、2015年5月19日的两份收条都没有二十四中学的公章，仅是个人签字，另外三份收条有公章，但是载明为二十四中学总务处公章，而二十四中学对外签订合同收取租金等事项，都是使用单位公章。一审法院经审核认为，蓝天设备厂提交了日期为2012年5月29日、2013年5月31日、2014年5月21日的书面材料的证据原件，二十四中学对所载原总务处主任张涛签字的真实性提出异议，但经询问表示不申请司法鉴定，也未提交其他足以反驳的相反证据，因此该3份证据一审法院予以认定。日期为2011年5月25日的收到条、2015年5月19日的书面材料中张涛的签字，经鉴定为张涛本人所写，因此该2份证据一审法院予以认定。根据该5份收到条和书面材料记载，二十四中学收取蓝天设备厂法定代表人蓝新有2016年5月31日之前的租金。 一审法院认为，二十四中学与蓝天设备厂签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。根据蓝天设备厂提交的收到条和书面材料，二十四中学已经收取2016年5月31日之前的租金，因此对该部分租金的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，二十四中学与蓝天设备厂之间《房屋租赁合同》约定的租赁期间已于2016年5月31日届满，蓝天设备厂继续使用案涉房屋，按照上述法律规定双方形成不定期租赁合同关系，二十四中学可以随时解除不定期租赁合同，合同解除后蓝天设备厂应当返还案涉房屋。占有使用房屋期间蓝天设备厂应当按照原合同约定的每年18000元继续支付房屋租金，自2016年6月1日至二十四中学主张的2018年12月31日租金应为46500元（18000元÷12个月×31个月）。蓝天设备厂辩称已经交纳2016年之后的三年租赁费，但是未提交证据予以证明，因此一审法院不采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、蓝天设备厂于判决生效之日起30日内向二十四中学返还《房屋租赁合同》所载青岛第二十四中学综合实习楼地铁口（西藏路25号）的170平方米2间房屋；二、蓝天设备厂于判决生效之日起10日内向二十四中学支付房屋租金46500元；三、驳回二十四中学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3195元，由二十四中学负担2169元、蓝天设备厂负担1026元。文检鉴定费5200元由二十四中学负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系一审法院对涉案租赁合同主体的认定是否正确。双方对于涉案两份房屋租赁合同的真实性均没有异议。一审法院对涉案房屋租赁合同的合法性予以确认符合法律规定。双方对于上诉人实际使用房屋的位置均没有异议。根据被上诉人提交的房屋权属证书、综合验收证明和建筑设计图纸，结合上诉人实际使用房屋的位置，可以认定被上诉人系涉案房屋的权利人。且上诉人也一直与被上诉人履行房屋租赁合同，即履行涉案房屋租赁合同的主体一直是本案当事人。一审法院对合同当事人的认定于法有据，本院依法予以确认。上诉人关于被上诉人主体不适格的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 涉案房屋租赁合同于2016年5月31日届满，上诉人继续使用涉案房屋。一审法院据此判决按照原合同约定租金支付费用于法有据。上诉人虽主张已经在2016年一次性支付2016年6月1日至2018年12月31日期间的租金给被上诉人工作人员张涛，张涛答应将该租金交与地铁部门，但未提交任何证据予以佐证，一审法院对此不予确认符合法律规定。一审法院据此判决上诉人支付2016年6月1日至2018年12月31日期间租金于法有据，本院依法予以确认。不定期租赁合同，被上诉人有权随时解除合同。一审法院据此判决解除合同并判决上诉人腾让涉案房屋符合法律规定，本院对此予以确认。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3195元，由上诉人青岛市市南区蓝天不锈钢设备厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡