湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1122民初616号原告：唐汝娜，女，1982年10月17日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，现住东安县。委托诉讼代理人（特别授权）：万长青，男，1974年2月6日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，现住东安县。（系原告之丈夫）原告：万长青，男，1974年2月6日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，现住东安县。以上二原告共同委托诉讼代理人（一般代理）：陈海容，湖南征雁律师事务所律师。被告：永州市鑫睿置业有限责任公司，住所地：东安县白牙市镇东安大道（紫瑞华庭）1栋112号。法定代表人：夏龙新，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：周雄燕，该公司法律顾问。原告唐汝娜、万长青与被告永州市鑫睿置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，于2020年4月23日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万长青及一般授权委托诉讼代理人陈海容，被告特别授权委托诉讼代理人周雄燕到庭参加诉讼，原告唐汝娜、被告永州市鑫睿置业有限责任公司因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐汝娜、万长青向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告按《商品房买卖合同》向二原告交付房屋；2.依法判决被告为二原告办理不动产权证；3.依法判决被告向二原告支付逾期交房违约金55,188元（按已交房款420,000元的万分之一乘以逾期天数，从2016年8月29日起计算至2020年4月3日止共1314天，后续违约金计算至被告交付房屋时止）；4.依法判决被告向二原告支付逾期交付不动产权证违约金1260元（按已付购房款420,000元乘以千分之三计算）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月7日，原、被告双方签订《紫瑞华庭商品房买卖合同》，约定：被告永州市鑫睿置业有限责任公司将位于紫瑞华庭中央公馆一单元901号房出售给二原告唐汝娜、万长青，房屋面积为152.72平方米，总价款为420000元；被告（出卖人）应当在2016年5月30日前向二原告（买受人）交付该商品房，在交房之日起720个工作日办理不动产权证等条款。合同签订后，二原告按合同约定向被告支付了首期房价款130000元，余款290000元以住房公积金按揭抵押贷款方式转入被告建设银行东安支行账号43×××39.二原告已交足购房款及契税，但被告未按合同约定的日期向二原告交付该商品房，也没有为二原告办理不动产权证，被告已构成严重违约，应承担违约责任。根据合同第六条第5款之约定，被告应从2015年5月30日逾期90日后的次日起向二原告支付已交房款每日万分之一的违约金；根据合同第七条第4款之约定，被告应向二原告支付已付购房款的千分之三的违约金。经二原告多次催告，被告以种种理由拖延，至今未向二原告交付房屋、办理不动产权证。为维护二原告合法权益，特向法院起诉，请依法判决。原告唐汝娜、万长青为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.二原告、被告身份信息复印件各一份，拟证明二原告、被告主体适格，被告法定代表人由黄占勇变更为夏龙新；2.《紫瑞华庭商品房买卖合同》复印件一份，拟证明2015年4月7日，原、被告双方签订商品房买卖合同，被告将紫瑞华庭中央公馆一单元901号房出售给二原告，总房款420,000元；3.购房款收据3张复印件、《个人住房公积金借款及抵押担保合同》复印件一份，拟证明二原告支付了首期房价款130000元，余款290000元以住房公积金按揭抵押贷款方式转入被告建设银行东安支行账号43×××39。二原告已交足购房款；4.税收完税证明复印件二份，拟证明2015年4月13日，二原告已交足房屋契税。经庭审举证、质证、辩证，现对原告提供的证据认证如下：被告永州市鑫睿置业有限责任公司对上述证据无异议，但是原告只提供了13万的购房款的发票。本院对上述证据予以采信，经核对，确认原告购房款为420,000元。被告永州市鑫睿置业有限责任公司辩称，1.原告要求交付房屋及房产证的诉求，因诸多客观原因的影响，已经延期，被告在此表示歉意；2.原告要求被告因延期交付房屋及延期办理房产证承担违约金的诉求，被告认为，原告起诉已超过《民法总则》规定的三年诉讼时效，因为合同约定交付时间是2016年5月30日，原告应当在2019年5月30日向人民法院请求保护自己的民事权益，但原告直到2020年4月10日才向法院提起诉讼，超过了法律规定的诉讼时效；3.根据《合同法》“违约金与损失应当一致，违约金过高或过少，可以请求人民法院增加或减少”的规定，敬请法院依法判处。被告永州市鑫睿置业有限责任公司在本院指定的举证期限内未提供任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月7日，原告唐汝娜、万长青与被告永州市鑫睿置业有限责任公司签订《紫瑞华庭商品房买卖合同》，购买被告永州市鑫睿置业有限责任公司将位于紫瑞华庭中央公馆一单元901号房，房屋面积为152.72平方米，总价款为420000元；被告（出卖人）应当在2016年5月30日前向二原告（买受人）交付该商品房，在交房之日起720个工作日办理不动产权证等条款。合同签订后，二原告按合同约定向被告支付了首期房价款130000元，余款290000元以住房公积金按揭抵押贷款方式转入被告建设银行东安支行账号43×××39。被告至今没有交付房屋，也没有办理房屋不动产权证，原告遂起诉来院，请求法院依法处理。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面实际的履行各自义务。原告已经依约履行了付款义务，被告亦应当按照合同约定交房，并在交房给原告之日起720个工作日内，办理好房屋所有权证书，但被告至今仍未向原告交房、也未为原告办理好房屋不动产权属证书，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于本案计算逾期交房、办证违约金是否已过诉讼时效的问题。本案中，被告逾期交房、办证的违约行为持续存在，原告诉请被告限期交房、办证具有物权属性，故该诉请不适用诉讼时效规定；但原告诉请被告承担逾期交房、办证违约金是债权性质的义务，其请求权应当适用诉讼时效的规定。按照双方约定，应当2016年5月30日交房。作为房地产开发商的被告负有向原告交房、办理权属证书的义务，取得房屋所有权、不动产权属证书是作为购房人的原告的主要的合同目的，交付房屋、办理权属证书亦是合同法的基本原则即诚实信用原则的基本要求，作为购房人的原告没有怠于要求被告交付房屋、办理权属证书的必要，必定会在合同约定的期限届满后以合理的方式催告被告，从而引起诉讼时效的连续中断，导致诉讼时效连续重新计算。故对于被告称原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于本案合同约定的违约金是否过高的问题。原、被告双方在合同中约定了逾期交房的违约责任，即逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人依约在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则子以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因本案原告未提供证据证实因被告违约造成的实际损失，因此，应当在遵循合同自由原则的前提下，既要体现违约金的“惩罚和补偿”双重性，又要根据合同的性质及目的，维护民法的公平原则，本案合同约定每日万分之一的惩罚金未高于房屋总价款百分之三十，不属于合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故被告逾期交房的违约金为55,188元（420,000×0.0001×1314天），对被告提出的违约金过高的抗辩意见，本院不予采纳。关于逾期办证违约金数额的确定。根据双方签订的合同的违约金数额及计算方式，被告逾期办证违约金为1260元（420,000×3‰）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告永州市鑫睿置业有限责任公司在本判决生效之日起六十日内将验收合格并符合合同交付标准的房屋紫瑞华庭中央公馆一单元901号商品房交付给原告唐汝娜、万长青。二、被告永州市鑫睿置业有限责任公司在本判决生效之日起六十日内将原告唐汝娜、万长青购买被告开发建设的紫瑞华庭中央公馆一单元901号商品房办理权属登记的资料报送产权登记机关备案，办理好房屋不动产所有权证书；三、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐汝娜、万长青逾期交房违约金55,188元；四、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐汝娜、万长青逾期办证违约金1260元；五、驳回原告唐汝娜、万长青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1210元，减半收取计605元，由被告永州市鑫睿置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  刘满喜二〇二〇年四月二十八日法官助理杨乔书记员唐艳芳附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2.最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条迟延履行被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。