河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终171号 上诉人（原审原告）：沙河市嘉业房地产开发有限公司，住所地沙河市友谊花苑小区1-110室。 法定代表人：南国平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈旭杰，河北文谦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：纪利长，男，1986年6月29日出生，汉族，住沙河市。 被上诉人（原审被告）：刘书花，女，1987年11月15日出生，汉族，住沙河市。 上诉人沙河市嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业公司）因与被上诉人纪利长、刘书花房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院（2019）冀0582民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 嘉业公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同；3、判令被上诉人依法承担合同违约金3.44208万元；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：购房合同约定“拖欠银行或公积金机构贷款累计3个还款期以上，致使银行或者公积金机构要求买受人提前清偿全部贷款本息，出卖人有权利解除购房合同，买受人应按照合同房价的10%向出卖人支付违约金”。而本案被上诉人明知购房贷款逾期，且经上诉人和银行催收仍无故拖欠不给构成违约，应按照双方签订的商品房买卖合同承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定及双方签订的合同约定，上诉人有权单方解除涉案合同。 纪利长未答辩。 刘书花辩称，不同意解除合同，是我们的原因没有按时付款。 嘉业公司向一审法院起诉请求：1、解除嘉业公司与纪利长、刘书花签订的编号为YS0006991的《商品房买卖合同》（以下简称购房合同）终止履行合同，返还房屋；2、纪利长、刘书花向嘉业公司偿还代为清偿的款项合计8,987.34元；3、纪利长、刘书花向嘉业公司支付违约金3.44208万元；4、本案诉讼费、保全费由纪利长、刘书花承担。庭审中放弃第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：纪利长、刘书花是夫妻。2016年4月27日，嘉业公司与纪利长、刘书花签订了一份购房合同（合同编号：ＹＳ0006991）,约定纪利长、刘书花从嘉业公司购买位于沙河市商品房，房屋总价款为344208元，纪利长、刘书花首付104208元后，剩余房款240000元以银行按揭贷款方式支付。购房合同补充协议中约定：“……在银行或公积金机构贷款办理后，买受人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还而导致银行或公积金机构向出卖人划扣相应款项时，买受人除应在出卖人被划扣之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项，每逾期一日，还应向出卖人支付被划扣款项万分之三的违约金。如买受人拖欠银行或公积金机构贷款累计3个还款期以上，致使银行或公积金机构要求买受人提前清偿全部贷款本息，出卖人有权解除购房合同，买受人应按合同房价款的10%向出卖人支付违约金。 合同签订后，纪利长、刘书花与沙河建行于2016年4月29日签订一份按揭借款合同，约定纪利长、刘书花向沙河建行借款240,000元用于购买案涉房屋，贷款期限为180个月，按等额本息还款法每月偿还贷款本息1,824.96元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。 另查明，嘉业公司与沙河建行于2015年7月24日签订一份最高额保证合同，约定嘉业公司为因购置坐落于沙河市住宅楼房产而向沙河建行贷款的债务人提供最高额保证，该最高额保证所担保的债权是指自2015年7月24日至2017年7月24日期间因沙河建行向上述债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权；保证范围为包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用；最高额保证项下担保责任的最高限额为3000万元；保证方式为连带责任保证。 纪利长自2017年11月29日开始偿还银行贷款，后纪利长与刘书花因婚姻问题发生纠纷，刘书花于2019年两次向本院起诉离婚，二人自2018年10月29日起未缴纳银行贷款，造成逾期。2018年12月27日，沙河建行扣划了嘉业公司保证金3,560.11元；2019年3月27日，沙河建行扣划了嘉业公司保证金5,427.23元。 诉讼过程中，沙河建行于2019年7月23日向嘉业公司发出中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书，宣布贷款到期，要求开发商履行保证责任，结清全部贷款。2019年8月1日，嘉业公司已结清该笔贷款。案涉房产尚未办理交付手续。 一审法院认为，嘉业公司与纪利长、刘书花签订的购房合同系双方真实意思的表示，且符合法律规定，该合同合法有效，双方应当按约严格履行各自的义务。纪利长、刘书花作为买受人所负的主要合同义务是支付房款，案涉房屋的首付款已经支付，剩余房款已通过银行按揭贷款方式支付，故纪利长、刘书花已履行了支付房款的合同义务，嘉业公司作为开发商已实现了收取全部房款的合同目的。该购房合同补充协议中，虽然约定了如果纪利长、刘书花逾期还贷超过3个还款期以上，导致银行要求买受人提前清偿全部贷款本息，嘉业公司有权解除购房合同，买受人应按合同房价款的10%向出卖人支付违约金等内容，但根据合同的相对性，纪利长、刘书花逾期还贷的行为仅违反了按揭借款合同的约定，并未违反购房合同的约定；嘉业公司作为开发商虽然为纪利长、刘书花按揭借款合同提供连带保证责任，沙河建行基于最高额保证合同约定扣划嘉业公司的保证金及嘉业公司代为清偿全部借款后，嘉业公司可以依据我国担保法的规定向纪利长、刘书花追偿，但嘉业公司无权以此为由解除与纪利长、刘书花之间的购房合同，纪利长、刘书花亦不应承担违约责任。诉讼过程中，嘉业公司放弃第二项诉讼请求，是对其民事权利的处分，是其真实意思的表示，本院予以支持。综上，嘉业公司的诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：驳回原告沙河市嘉业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费886元，由原告沙河市嘉业房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案双方签订的合同编号为YS0006991的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有约束力，双方应按合同约定履行各自义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件十一中明确约定：“如买受人拖欠银行或公积金机构贷款累计3个还款期以上，致使银行或公积金机构要求买受人提前清偿全部贷款本息，出卖人有权解除购房合同，买受人应按合同房价款的10%向出卖人支付违约金”。本案中，刘书花、纪利长于2018年10月起未按期支付贷款，经过嘉业公司和贷款银行催收无正当理由仍未支付贷款，在一审判决后至今仍拖欠贷款本息，其逾期明显超过90天，已构成根本违约，已经符合双方《商品房买卖合同》附件十一约定的合同解除情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现嘉业公司依照双方签订的《商品房买卖合同》附件十一的约定请求解除双方签订的《商品房买卖合同》应予支持。 关于嘉业公司主张的违约金34,420.80元应否支持，双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.001%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”。该条款与附件十一约定的违约金计算标准不一致，但从两个条款约定的内容，附件十一较《商品房买卖合同》第八条的约定更加具体明确，故附件十一可作为计算违约金的依据。刘书花、纪利长认为不应支付违约金。考虑到刘书花、纪利长存在违约事实及嘉业公司实际损失等因素，本院酌定刘书花、纪利长向嘉业公司赔偿违约金10,000元。 虽然刘书花、纪利长已按买卖合同约定向嘉业公司交纳了首付款，剩余房款以银行按揭贷款方式支付了嘉业公司，但因刘书花、纪利长其后并未按约偿还贷款，该款事实上是由嘉业公司代刘书花、纪利长偿还，因此，按照《商品房买卖合同》及附件十一的约定，嘉业公司最终取得房屋价款的合同目的没有实现，原审认定合同已履行完毕，与《商品房买卖合同》及附件十一文本内容约定不符，其实质是否认附件十一约定的法律效力，违反合同自愿原则，基于案涉合同文本对当事人具有的法律约束力，因嘉业公司并未实现取得房款的合同目的，其有权按照合同约定解除合同。因而一审判决驳回嘉业公司的一审诉讼请求属于适用法律不当，应予以纠正。结合前述被上诉人构成根本违约，本案应当自一审法庭辩论终结时的2019年9月26日解除。合同解除后，刘书花、纪利长交纳的购房首付款104,208元部分，原审认定事实清楚，双方并无争议，为减少当事人诉累，避免事实清楚部分重复起诉，该款嘉业公司应当返还刘书花、纪利长。至于返还首付款外，刘书花、纪利长认为还存在已付房款、贷款本息的给付或返还问题，刘书花、纪利长可另诉解决。因涉案房屋未交付，故不存在返还房屋问题。 综上所述，嘉业公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销河北省沙河市人民法院（2019）冀0582民初1828号民事判决； 二、沙河市嘉业房地产开发有限公司与刘书花、纪利长签订的编号为YS0006991的《商品房买卖合同》于2019年9月26日解除； 三、本判决生效之日起五日内刘书花、纪利长向沙河市嘉业房地产开发有限公司支付违约金10,000元； 四、本判决生效之日起五日内沙河市嘉业房地产开发有限公司向刘书花、纪利长返还购房首付款104,208元； 五、驳回沙河市嘉业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费886元，由沙河市嘉业房地产开发有限公司负担；二审案件受理费886元，由刘书花、纪利长负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年四月二十六日 书记员  张伟沙