河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终1426号上诉人（原审被告）：金栋，男，1974年8月27日出生，汉族，无业，现住唐山市。委托诉讼代理人：于龙，男，1989年7月1日出生，汉族，无业，现住唐山市。委托诉讼代理人：孟蔚，河北唐正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐山昌恒房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区龙华路中段西侧龙东办事处12号。统一社会信用代码：91130200677363823K。法定代表人：吴玖荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑久成，河北仲浩律师事务所律师。上诉人金栋因与被上诉人唐山昌恒房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初5120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金栋上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回一审法院重审。事实和理由：一、2011年10月上诉人签订租赁合同时，涉案土地、房屋属吴成福所有，吴成福与上诉人就涉案土地和房屋的租赁签订了租赁协议，租赁协议中的出租人明确就是吴成福个人，吴成福也有权向上诉人出租涉案土地和房屋。被上诉人不是租赁协议的出租人，一审法院认定2011年10月25日被上诉人唐山昌恒房地产开发有限公司与上诉人金栋签订的租赁协议是错误的。二、2002年唐山市路北区龙东街道办事处出售龙东建筑公司资产，唐山市路北区国有资产管理局出具了相关文件，龙东街道办事处与许国江签订了出售协议等法律文件。综上，就涉案土地和房屋，上诉人和吴成福个人签订租赁协议的事实清楚，证据充分，租赁协议合法有效。一审法院判决认定被上诉人和上诉人签订租赁协议没有法律依据。因此，上诉人特提出上诉，请求二审法院查明事实，依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回一审法院重审。提交补充上诉意见：变更上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，裁定驳回被上诉人的起诉或发回重审。事实和理由：被上诉人并非涉案租赁合同的权利人。从被上诉人提交的证据看，唐山市不动产登记中心提供的土地证号为冀唐国用200101623的的一宗土地位××路，宗地面积为2272.5平方米，明显不是租赁合同描述的土地。唐山市不动产登记中心提供的土地证号为冀唐国用[2003]1855的一宗土地显示“该宗地已注销”，该宗地已不复存在，且宗地面积也与被上诉人所述不相符。综上，被上诉人不是本案的适格原告，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九规定的起诉条件，人民法院应驳回其起诉。被上诉人唐山昌恒房地产开发有限公司答辩称：一、2011年10月15日答辩人与被告答辩人签订了《租赁协议》，将坐落××区）部分平房及院落租赁给被答辩人使用，双方形成租赁合同法律关系。该协议出租人处加盖了答辩人的印章及当时法定代表人吴成福的手章，承租人处有被答辩人的亲笔签名。1.路北区河西路龙东办事处社区12号（唐山市路北区河西路12号）的房屋及土地，原属于路北区龙东办事处的下属企业唐山市润安建筑有限公司所有及使用。2009年5月1日，唐山市润安建筑有限公司与唐山市路北区光明工贸公司签订了《转让协议》，将该处房产及土地使用权转让给唐山市路北区光明工贸公司抵债。2010年5月12日，经路北经济体制改革领导小组办公室、路北国有资产管理局批准，唐山市路北区光明工贸公司与答辩人签订了《房产转让协议》，将该处房产及土地使用权以430万元的价格转让给答辩人。答辩人取得该处房产所有权及土地使用权后，除将部分房屋及土地租赁给被答辩人外，剩余的房屋作为办公地点至今，并将该处变更为公司的注册地址。2.2012年5月之前，吴成福一直担任被上诉人公司的法定代表人，其实施的行为系职务行为，代表的是唐山昌恒房地产开发有限公司。双方签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。3.《租赁协议》没有约定租赁期限，属无固定期限的租赁合同，按照《合同法》第二百三十二条的规定，答辩人可以随时解除合同。被答辩人认为出租人应为唐山昌恒房地产开发有限公司的法定代表人吴成福的上诉理据不足，也不应得到支持。二、答辩人在一审提交的证据真实可信，不存在提供虚假证据的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。针对上诉人金栋的补充上诉内容答辩如下：上诉人提到土地所有权归属问题，对方向法庭提出登记的内容没有错误，这是历史遗留问题。在我公司购买土地的时候登记在国有划拨名下，办事处已给我们出具证明，证明我们对土地有使用权，但是因其他原因导致土地登记没有变更。我方一直在案涉地点办公十多年，土地所有权虽然没有登记在我公司名下，但不代表我们没有出租权，不能将所有权与出租权混淆。唐山昌恒房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原被告之间的租赁合同；2.依法判决被告在判决生效之日起15日内将房屋（土地）腾空并交付给原告；3.案件受理费由被告承担。一审法院经审理查明：2011年10月25日，原告唐山昌恒房地产开发有限公司与被告金栋签订租赁协议，内容为：吴成福有位于××路（昌恒房地产开发有限公司）土地及房屋并同意将其中办公楼区北院及房屋约800平方米租于金栋作为从事经营使用，因双方关系挚好和其他因素，以每月此地水电费抵为租金，每月实际水电费由金栋支付，如经营需要，吴成福协助配合金栋办理相关适宜，金栋在使用期间不得从事非法活动，除自然灾害或政府拆迁不可抗拒因素外，解除合同和未尽适宜双方友好协商解决。租赁协议签订后，被告金栋对协议中约定的院落及房屋实际使用至今。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。原告唐山昌恒房地产开发有限公司与被告金栋签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原被告之间签订的《租赁协议》未约定租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故原告唐山昌恒房地产开发有限公司主张解除原被告之间的《租赁协议》及被告将房屋（土地）腾空并交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告主张租赁协议中的出租人为吴成福个人，理据不足，本院不予采信。遂判决：一、解除原告唐山昌恒房地产开发有限公司与被告金栋签订的《租赁协议》；二、被告金栋于本判决生效之日起十五日内将租赁的房屋（土地）腾空后交付给原告唐山昌恒房地产开发有限公司。案件受理费减半收取40元，由被告金栋承担。二审审理中，上诉人金栋提交土地登记审批表两份，编号分别为1855、01623，来源于唐山不动产登记中心档案查询，该两份证据显示的土地使用权、坐落、面积均与被上诉人提交的证据中描述的不一致，且宗地存在注销情形。证明被上诉人并非涉案出租场地的权利人，其作为解除合同的主体不适格。被上诉人唐山昌恒房地产开发有限公司针对上诉人金栋提交的证据的质证意见：对这两份证据的真实性没有异议，登记的使用权人是唐山市龙东建筑安装公司，该公司名称变更为润安公司，在我们与润安公司签订协议时，就已经变更为了润安公司。对证明目的有异议，本案是出租权纠纷，而不是所有权纠纷。被上诉人唐山昌恒房地产开发有限公司提交证据一、2011年6月13日路北区光明工贸公司收据一张，证明该公司已经将土地及使用权转让给我方。证据二、唐山市中级人民法院（2014）北民执13号执行裁定书，证明双方争议的房产及土地使用权已经经过唐山中院认定属于被上诉人昌恒公司，而且也进行了查封，在查封过程中唐山中院也向不动产中心调取了1855号登记信息，该房产及使用权属于我公司。上诉人金栋针对被上诉人唐山昌恒房地产开发有限公司提交的证据的质证意见：针对证据一、1.收据是复印件，对真实性有异议。2.该收据与上诉人无关。3.不能证明被上诉人是租赁土地的合法出租权人。针对证据二、1.涉案租赁土地没有包含在【2003】1855地块中。2.唐山不动产登记中心调取的土地登记审批表中显示该宗地已注销，且宗地面积与被上诉人所述不符。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人金栋与被上诉人唐山昌恒房地产开发有限公司2011年10月25日签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，本院予以确认。双方均应按照协议约定履行各自的义务。因双方所签订的租赁协议未约定租赁期限，应视为不定期租赁，双方当事人可随时解除合同，故一审法院判决支持被上诉人的诉讼请求并无不妥。上诉人主张租赁协议中的出租人是吴成福个人，而不是本案的被上诉人。但从双方签订的租赁协议可以确认并非吴成福个人，被上诉人在签订租赁协议时就已在出租人处加盖了其单位公章。上诉人对此并未提出相反证据证明出租人不是被上诉人，故其上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人金栋负担。本判决为终审判决。审判长 张景常审判员 徐万启审判员 毕雪维 二〇二〇年四月十日书记员 房善忠