北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4396号上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，1990年4月22日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务，住河北省保定市曲阳县。委托诉讼代理人：梁晶晶，男，1990年12月22日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：吴晶悦，男，1973年8月19日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴东悦，北京市德润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：国秀琴，女，1968年1月3日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因与被上诉人吴晶悦、国秀琴房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初6893号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。我爱我家公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判我爱我家公司无需向吴晶悦承担2万元租金的连带责任。2.一、二审诉讼费用由吴晶悦、国秀琴承担。事实与理由：一、一审判决对本案事实认定错误。一审判决认定国秀琴交付我爱我家公司的2万元款项有履约担保之情形，该项认定存在错误。该款项系国秀琴向我爱我家公司交付的其他合同的居间服务费。二、一审判决对部分事实认定不清。一审判决对于本案中租金是否支付及交付方式的事实认定不清，本案租金由吴晶悦、国秀琴自行交接，与我爱我家公司无关，我爱我家公司无代收租金的权利义务。三、一审判决适用法律存在错误。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第37条、第60条、第107条、第114条判决我爱我家公司对吴晶悦、国秀琴之间的2万元租金债务承担连带责任，存在法律适用的错误。吴晶悦辩称：同意一审判决，不同意我爱我家公司的上诉请求和理由。我爱我家公司的陈述不符合逻辑，国秀琴提前一个月支付佣金不符合市场逻辑。国秀琴未到庭，亦未提交书面答辩意见。吴晶悦向一审法院起诉请求：1.判令国秀琴支付吴晶悦2018年10月1日至2018年11月30日的租金48000元，我爱我家公司就其中的20000元与国秀琴承担连带责任；2.判令国秀琴支付2018年9月26日至2018年9月30日的房屋占用费4000元；3.判令国秀琴向吴晶悦支付违约金24000元。一审法院认定事实：吴晶悦主张其于2018年9月26日通过我爱我家公司将涉案房屋出租给国秀琴，签订《北京市房屋租赁合同》，并于同日将涉案房屋钥匙及水电卡等交给国秀琴。当时约定租金为24000元/月，租期为2018年10月1日至2019年9月30日。因吴晶悦在外地，国秀琴及我爱我家公司先签章，2018年10月4日回来后，吴晶悦在合同上签字。后，因未能收取到租金，吴晶悦提出解约及返还房屋钥匙、水电卡等未果。为此，吴晶悦提交了不动产权证书、北京市房屋租赁合同复印件（该合同中约定租金24000元，支付方式押一付三，但未约定给付时间，还约定承租人欠缴各项费用达200元或者不按照约定支付租金达七日的，出租人有权解除合同，收回房屋，承租方应按月租金200%向出租方支付违约金。合同落款处有国秀琴、我爱我家公司、吴晶悦的签章）、微信聊天记录（主要内容为2018年9月26日我爱我家公司工作人员刘某与吴晶悦就将涉案房屋出租给国秀琴并签约、交付房屋、核对屋内水、电、燃气、支付费用、更换门锁密码等事宜的沟通记录，其中刘某向吴晶悦发送了房屋租赁合同的图片、国秀琴的身份证图片、合同签字的视频等，吴晶悦发送了涉案房屋的不动产权证图片、其本人的身份证图片。双方微信记录中显示在核对完水电燃气等信息后，刘某：“大哥，您这个门锁，怎么换密码？这个费用客户说就按您统计的算，等您回来连房费一起给您”吴晶悦：“现在就给刚才说过了我不知道怎么换，你帮他百度一下”刘某语音给吴晶悦，转换成文字显示“阿大哥是这样的，因为是什么呀，客户这边的话她现在给您转她也不会用微信。他怎么就说如果说用那个手机app不会太操作，因为现在两万已经转给我们公司了，就说这个钱呢，他也不会跑的，然后这个钱呢，他是按照就是咱们今天算的，这钱三千三百六十来算。到时候不会说你十月一回来他又用了那些费用了，再接着按那时候算不会的。”吴晶悦将自己名下的银行账号发送至刘某，并表示不信客户不会用微信，刘某还向其发送了国秀琴为承租人书写的收到涉案房屋门禁卡、水卡、电卡、燃气卡等费用共计3360元的字条及将3360元转账给吴晶悦的银行回单图片；2018年10月3日刘某微信“大哥，您大概什么时候回来？把合同签完我交合同了！”，吴晶悦复“今晚到京，明天签”，10月4日，吴晶悦问“几点签合同”、“你店里还有谁负责这事”10月5日，吴晶悦问“客户联系不上了吧客户的那两万定金你给我呀！”2018年10月25日，刘某：“吴大哥，您那边进程如何了？我这边给公司已经报备了，您有情况给我说下”2018年10月28日“吴哥，您房子现在还租吗？我们现在又找了一个客户，2万5可以接受，今天看见一个同户型，客户挺喜欢的”……）、短信记录（显示为10月27日向130XXXXXXXX的号码发送短信：“您好！我是三里屯soho业主，请您月底前付清房款，逾期我将解约亦请退还卡和钥匙”）。我爱我家公司认可不动产权证及微信记录的真实性，不认可租赁合同，认为双方的房屋租赁合同未成立，房屋的基本信息、基本情况、租金标准、交付时间、居间服务费等均为空白，当时仅有国秀琴一人签字，后来吴晶悦找公司门店经纪人，经纪人给他复印了一份，不清楚为何会有吴晶悦的签字，因为合同未成立，公司将那份合同作废了。我爱我家公司表示其中涉及的2万元性质不是租金，而是国秀琴之后又通过我爱我家公司另租房屋的佣金。就此主张，我爱我家公司未提交证据。庭审中，法院询问国秀琴的联系方式，我爱我家公司表示有过一个联系方式，但未向法院提供，亦未作出合理解释。经询，我爱我家公司还表示，当时确已从物业公司拿到钥匙、水电卡并已交付给国秀琴，但国秀琴另行租房时提到她并未实际居住，因10月4日签合同时，联系不上国秀琴，故未能成交。涉案房屋钥匙及水电卡，国秀琴是否交还及交还给何人，我爱我家公司不清楚。诉讼中，吴晶悦表示2018年9月26日至2018年9月30日作为免租期，其于2018年11月30日自行收回房屋，自行补办水电燃气卡等。一审法院认为，民事诉讼的当事人有到庭陈述并对对方当事人的诉讼请求进行答辩的权利。本案国秀琴经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了举证、质证及答辩的权利。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，吴晶悦主张其将涉案房屋通过我爱我家公司出租给国秀琴且已交付房屋，并提交了房屋租赁合同、微信记录等证据材料，我爱我家公司虽辩称合同未成立，但在庭审中认可其从物业取得涉案房屋钥匙、水电卡并交付给国秀琴一事，考虑我爱我家公司未提交证据反驳，该租赁合同上亦有三方签字，综合双方微信记录内容和吴晶悦提交的房屋租赁合同文本，法院采信吴晶悦将房屋出租给国秀琴，签订了涉案房屋租赁合同，并实际交付房屋的主张，吴晶悦和国秀琴就涉案房屋的租赁合同关系成立。关于吴晶悦2018年10月1日至2018年11月30日期间的租金主张。结合吴晶悦的微信记录，考虑到吴晶悦已10月5日明确知晓客户联系不上，且一直未收到涉案房屋租金，由于双方对租金支付时间并不明确，吴晶悦于2018年10月27日催收后，仍未收取，吴晶悦于2018年11月30日自行收回房屋，可以认为其及时止损，其主张该期间的租金，法院支持。因我爱我家公司在与吴晶悦沟通时，表示过国秀琴已向其公司支付了2万元，该2万元性质虽未明确，但结合上下文，可以认定为这2万元有履约担保之情形。我爱我家公司虽不认可，但未提交证据反驳，也未对此作出合理解释，故我爱我家公司对其中的2万元应承担连带给付责任。因吴晶悦庭审中自述双方曾就9月30日前系免租期，故其主张的9月26日至9月30日期间的房屋占用费请求，法院不予支持，吴晶悦主张国秀琴支付24000元违约金，国秀琴未到庭表达意见，该金额亦不违反合同文本约定的内容，故对该请求法院不持异议。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、国秀琴于判决生效后七日内支付吴晶悦2018年10月1日至2018年11月30日期间的租金共计48000元，北京我爱我家房地产经纪有限公司对国秀琴的上述债务中的2万元承担连带给付责任；二、国秀琴于判决生效后七日内支付吴晶悦违约金24000元；三、驳回吴晶悦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，我爱我家公司向本院提交以下证据：证据一、高某和国秀琴于2018年10月31日签订的《北京市房屋租赁合同》，证明经过我爱我家公司提供居间服务，国秀琴与高某签订房屋租赁合同，国秀琴应向我爱我家公司支付佣金2万元。该佣金是用我爱我家公司促成国秀琴与吴晶悦签订合同的佣金折抵。证据二、房产证，其上载明房屋产权人是高某，证明高某将名下房屋出租给国秀琴。吴晶悦发表质证意见称：对上述证据的真实性不认可，且上述证据不属于新证据。一审法院曾询问我爱我家公司是否可以提供国秀琴与新的出租人签订的房屋租赁合同，我爱我家公司未予提供。其次，我爱我家公司陈述用吴晶悦合同的佣金折抵高某合同的佣金，一审其并未提出该主张。涉案2万元款项应是国秀琴提交的保证金和定金。我爱我家公司挪用吴晶悦的房屋定金转作我爱我家公司的佣金，没有依据。国秀琴未发表质证意见。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为国秀琴向我爱我家公司支付的2万元款项性质。本案中，吴晶悦在我爱我家公司居间下与国秀琴签订涉案房屋租赁合同，由国秀琴承租涉案房屋，租赁期间为2018年10月1日至2019年9月30日，吴晶悦实际交付涉案房屋。在涉案房屋租赁合同签订期间，国秀琴向我爱我家公司给付款项2万元。因国秀琴在催告后的合理期间内未及时支付房屋租金，为及时止损，吴晶悦于2018年11月30日自行收回涉案房屋。吴晶悦起诉主张国秀琴应向其支付2018年10月1日至2018年11月30日房屋占用期间的租金和违约金，于法有据，一审法院对此予以支持，并无不当。关于国秀琴向我爱我家公司支付的2万元款项性质。我爱我家公司员工在与吴晶悦的微信沟通中，未明确上述款项性质，亦未对吴晶悦关于上述款项为定金的主张予以否认。且在涉案房屋租赁合同中，各方并未对居间服务的佣金作出明确约定。结合吴晶悦和我爱我家公司员工的微信沟通内容和国秀琴向我爱我家公司给付上述款项的时间节点，一审法院认定上述2万元款项有履约担保之性质，属于合同定金，有事实和法律依据。一审法院判决我爱我家公司对国秀琴应支付吴晶悦房屋租金中的2万元承担连带给付责任，并无不当。我爱我家公司上诉主张该款项系我爱我家公司为国秀琴提供的其他居间服务的佣金折抵，证据不足，本院不予支持。综上所述，我爱我家公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。公告费500元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军审 判 员  解学锋审 判 员  申峻屹二〇二〇年四月二十七日法官助理  卢恺晨法官助理  李海龙书 记 员  田亚男