文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初434号原告：李国军，男，1978年4月4日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：朱学才，男，1978年3月23日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：徐丽丽，女，1983年7月16日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：董露柱，男，1978年5月28日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：张成路，男，1989年8月10日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：曹璐萍，女，1988年5月20日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：张玉健，男，1984年7月16日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：叶苏彬，男，1979年6月10日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：茆路路，女，1989年3月15日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：倪某，女，1979年11月23日出生，住江苏省宿迁市泗阳县。原告：李思广，男，2002年4月23日出生，住江苏省宿迁市泗阳县。法定代理人：倪某，系李思广母亲，即第十原告。原告：程金娥，女，1981年5月19日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：马建，男，1980年1月11日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：许龙，男，1989年12月12日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：程为，女，1987年2月16日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。以上十五原告共同推选诉讼代表人：董露柱，即本案第四原告。原告：蒋守利，男，1975年6月22日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：王永标，男，1969年11月23日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：徐红江，男，1976年11月25日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：孙守梅，女，1978年10月13日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：蒋彩梅，女，1973年8月9日出生，住江苏省宿迁市宿城区。以上五原告共同委托诉讼代理人：史玲、时剑，江苏大楚律师事务所律师。被告：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。法定代表人：陈尚生，总经理。原告李国军等二十人与被告恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋守利、王某、徐红江、孙守梅、蒋彩梅的共同委托诉讼代理人史玲、其他原告的共同推选诉讼代表人董露柱到庭参加诉讼，被告恒开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国军等二十人向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金，均统一自2017年1月1日起算至2019年7月30日（详见附表1）；2.判令被告支付租金补贴（详见附表2）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告李国军等二十人与被告恒开公司分别签订商品房买卖合同，二十原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房。合同约定了交房期限，交房条件为取得工程竣工验收备案表。二十原告均已按约定支付了购房款，但被告未按照合同约定交付符合条件的房屋。原告为维护合法权益，故提起诉讼。被告恒开公司未到庭，庭前提供答辩状一份称，1.案涉房屋逾期交房除了公司原因外，还有政府的原因。在建设过程中自2015年到目前，每年宿迁市的建筑工地因青年运动会和二十国峰会、宿迁文明城市创建评测验收以及省市一些重大活动和环保问题要停工4个月以上，导致工程延期至2019年7月30日才取得工程竣工验收备案表。2.案涉十六套房屋（含一个车库）原告方均已确认收房，故截止时间应算至收房时间。3.我公司向原告支付了补偿金，对原告的损失已经进行填补，不应再向原告支付违约金。如果法院判决我公司承担违约金，应考虑原告的损失已经得到补偿，违约金标准应当降低。因政府行为停工期间的违约金及向原告支付的补偿金，应当进行扣除。4.承诺书及备忘录均是针对部分业主，是在承诺书和备忘录上签字确认的业主，并非全体业主，未签字的业主不应适用。本院经审理认定事实如下：2014年至2016年间，原告李国军等二十人（又称买受人）与被告恒开公司（又称出卖人）分别签订商品房买卖合同合计十六份（含一份车库买卖合同），二十原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房一套合计十六套（含一个车库）（详见附表1）。合同约定：出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用。交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一点五的违约金……。合同签订后，原告按约支付房款，被告未能在约定的期限内交付房屋。就逾期交房的行为，被告于2017年9月20日向业主出具一份承诺书，承诺从2017年9月21日起至交房之日止每户按购房面积每月8元/平方米的标准支付租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。此后被告陆续向原告支付租金，截至2018年7月31日共支付租金（具体数额详见附表3）。2018年8月3日，因业主到市集访，经宿迁市信访局、宿豫区住建局和信访局处置形成一份备忘录。备忘录载明：开发商本次交房为临时交房；正式交房时间为2018年10月31日，同时支付违约金（无论是否交房，违约金必须支付）；不愿临时交付的业主，违约金按原标准累计，从8月1日起，租房费按每平方16元支付……。后被告陆续将案涉房屋交付原告（交房日期详见附表3），倪某陈述其2-302室房屋于2018年11月5日接收房屋。案涉房屋所属工程于2019年7月30日取得《工程竣工验收备案表》。另查明：被告将案涉房屋交付原告李国军、朱学才、张成路、叶苏彬、蒋守利、王永标、徐红江、蒋彩梅时，都签署了《交（收）房确认书》，李国军、朱学才、蒋守利、王永标、徐红江、蒋彩梅签署的《交（收）房确认书》主要内容为：……并同意自收房之日起，不再要求恒开公司承担住房租金补贴。在正式交房前，延迟交房违约金按原标准执行。张成路、叶苏彬签署的《交（收）房确认书》主要内容为：……并同意自8月1日起，不再要求恒开公司承担住房租金补贴。在正式交房前，延迟交房违约金按原标准执行。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，恒开公司与李国军等二十人签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当分别在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得工程竣工验收备案表时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。恒开公司作为专门从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。恒开公司主张自2015年起，因国家青年运动会、二十国峰会、宿迁市创建文明城市等一些重大活动导致建筑工地每年需停工四个月以上，但并未就上述事实提供证据予以证实，即使恒开公司认为上述情形属于不可抗力，亦未按照合同约定对不可抗力进行公告，故对恒开公司称因政府行为造成涉案延期交房的主张，本院不予支持。一方当事人的单方承诺，如未违背效力性强制性规定应具有法律效力。恒开公司于2017年9月20日向业主承诺自2017年9月21日起至交房之日止，每户按购房面积每月8元/平米的标准先行支付逾期交房租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。根据上述承诺内容，恒开公司向业主支付租金的行为并不能免除恒开公司应承担的支付逾期交房违约金责任，恒开公司主张向业主支付租金的行为已填补了业主的实际损失，故不应再向原告支付逾期交房违约金，违背了恒开公司作出的承诺内容，对其该项主张，本院不予支持。同理，李国军、朱学才、蒋守利、王永标、徐红江、蒋彩梅接收房屋时，承诺不再要求恒开公司支付收房之后的租金补偿，但其对于收房之前的租金未明确放弃，仍享有主张的权利，故对李国军、朱学才、蒋守利、王永标、徐红江、蒋彩梅要求收房之前租金补贴的主张，予以支持，同时被告已给付部分应予扣除。同理，张成路、叶苏彬接收房屋时，承诺不再要求恒开公司支付2018年8月1日之后的租金补偿，故对其要求被告给付8月1日之后租金补贴的主张，不予支持。原告倪某陈述其于2018年11月5日接收房屋，因被告未提供相反证据推翻，故本院认定案涉2-302房屋于2018年11月5日交房，故租金补贴应计算至2018年11月5日。对于恒开公司主张原告的实际损失已得到填补，请求予以调整违约金，但涉案商品房买卖合同及承诺书系恒开公司制作提供，合同及承诺书中关于逾期交房违约金、给付租金的约定亦是恒开公司的真实意思表示，且恒开公司未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。对于恒开公司认为承诺书及备忘录均是针对在承诺书和备忘录上签字确认的业主，未签字的业主不应适用的意见。本院认为承诺书和备忘录系恒开公司与业主代表签订，且恒开公司已按承诺书中的标准向未签字的业主支付了租金，同时也无业主对承诺书及备忘录提出异议。综上可确认承诺书、备忘录系针对滨河城业主作出，对该小区的业主具有普遍性适用性，故对恒开公司上述意见不予采信。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告李国军等二十人逾期交房违约金878014元（详见附表4）；二、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告李国军等十八人租金补贴150881.4元（详见附表5）;三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11706元，由原告张成路负担209元，原告叶苏彬负担46元，原告王永标负担163元，被告负担11288元（原告已预付，原告同意待被告履行时一并给付原告），详见附表4。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院立案庭缴纳上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年四月八日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。附表1：            原告              房屋              违约金（元）              违约金计算方式      （均按万分之一点五自2017年1月1日起计算至2019年7月30日）                  李国军              6-509              113928              以808000元为基数                  朱学才              2-109              54003              以383000元为基数                  徐丽丽              2-1702              49335              以349900元为基数                  董露柱              2-907      2-2车库              50055              以355000元为基数                  张成路              1-2501              66700.9              以472052元为基数                  曹璐萍      张玉健              7-301              83397.5              以590216元为基数                  叶苏彬              2-1201              60423              以428536元为基数                  茆路路              2-1703              48743              以345699元为基数                  倪  敏      李思广              2-302              34458              以244384元为基数                  程金娥      马  建              1-902              55717.25              以395163元为基数                  许  龙      程  为              1-1102              56964              以404000元为基数                  蒋守利              2-202              41465.7              以294083元为基数                  王永标              2-1408              48879.9              以346666元为基数                  徐红江      孙守梅              1-101              61053              以433000元为基数                  蒋彩梅              2-501              53209.31              以377371元为基数      附表2：            原告              房屋面积      （m2）              租房费用      （元）              计算方式                  李国军              193.23              4122.24              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2018年9月11日                  朱学才              109.08              1744              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2018年9月1日                  徐丽丽              87.47              16794              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  董露柱              87.48              16796.16              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  张成路              119.66              26487.6              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  曹璐萍      张玉健              134.14              25754.8              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  叶苏彬              109.07              3488              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2018年10月1日                  茆路路              87.47              20292.8              2018年8月1日前应支付3498.8及按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2018年10月1日至2019年7月30日                  倪  敏      李思广              87.47              23788              按8元/月/m2自2017年9月21日起算至2018年10月30日、按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  程金娥      马  建              100.68              19200              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  许  龙      程  为              100.68              19200              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  蒋守利              87.47              6960              按8元/月/m2自2017年10月1日起算至2018年6月30日                  王永标              87.48              13224              按8元/月/m2自2017年10月1日起算至2018年7月31日、按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  徐红江      孙守梅              119.66              3826.8              16元/月/m2自2018年10月1日起算至2019年2月28日                  蒋彩梅              109.07              6960              按870元/月自2017年10月1日起算至2018年6月30日      附表3：            原告              交房时间              租金补贴金额（元）                  李国军              2018年9月11日              15965                  朱学才              2018年9月12日              9011                  徐丽丽                            7223                  董露柱                            7223                  张成路              2018年12月1日              9889                  曹璐萍      张玉健                            11088                  叶苏彬              2018年10月1日              9011                  茆路路                            3499                  程金娥      马  建                            8318                  许  龙      程  为                            8318                  蒋守利              2018年8月2日              928                  王永标              2018年8月4日              7223                  徐红江      孙守梅              2018年9月14日              9889                  蒋彩梅              2018年8月2日              1160      附表4：            原告              违约金（元）              计算方式              诉讼费                  李国军              113928              808000元×万分之一点五×940天              1333                  朱学才              54003              383000元×万分之一点五×940天              598                  徐丽丽              49335              349900元×万分之一点五×940天              727                  董露柱              50055              355000元×万分之一点五×940天              736                  张成路              66559.33              472052元×万分之一点五×940天              732                  曹璐萍      张玉健              83220.46              590216元×万分之一点五×940天              1241                  叶苏彬              60423              428536元×万分之一点五×940天              655                  茆路路              48743              345699元×万分之一点五×940天              763                  倪  敏      李思广              34458              244384元×万分之一点五×940天              445                  程金娥      马  建              55717.25              395163元×万分之一点五×940天              837                  许  龙      程  为              56964              404000元×万分之一点五×940天              852                  蒋守利              41465.7              294083元×万分之一点五×940天              505                  王永标              48879.9              346666元×万分之一点五×940天              513                  徐红江      孙守梅              61053              433000元×万分之一点五×940天              699                  蒋彩梅              53209.31              377371元×万分之一点五×940天              652                  合  计              878014              11288      附表5            原告              租房费用      （元）              计算方式                  李国军              4122.24              16元/月/m2×193.23m2×40天                  朱学才              1744              16元/月/m2×109.08m2×30天                  徐丽丽              16794              16元/月/m2×87.47m2×12月                  董露柱              16796.16              16元/月/m2×87.48m2×12月                  曹璐萍      张玉健              25754.8              16元/月/m2×134.14m2×12月                  茆路路              20292.6              8元/月/m2×87.47m2×10月      +16元/月/m2×87.47m2×12月-3499                  倪  敏      李思广              11474              8元/月/m2×87.47m2×10月+16元/月/m2×87.47m2×96天                  程金娥      马  建              19200              16元/月/m2×100.68m2×12月                  许  龙      程  为              19200              16元/月/m2×100.68m2×12月                  蒋守利              5598              8元/月/m2×87.47m2×8月                  王永标              139              1392元/月×3天（8月1日-8月4日）                  徐红江      孙守梅              2806.6              16元/月/m2×119.6m2×44天（8月1日-9月14日）                  蒋彩梅              6960              870元/月×8月                  合  计              150881.4