山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1902号上诉人（原审原告）：王林，男，1976年5月27日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：张广平，山东盛信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台佳安房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区西山路66号。法定代表人：于克禄，总经理。委托诉讼代理人：姜念桐，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林明，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。上诉人王林因与上诉人烟台佳安房地产开发有限公司（以下简称佳安公司）商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王林上诉请求：1、撤销烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1221号民事判决，依法改判支持王林诉请；2、一、二审诉讼费由佳安公司承担。事实和理由：一审判决认定佳安公司于2018年5月9日向王林送达逾期交房通知单，但王林未去办理，因而对于2018年5月9日之后的逾期交房违约金不予支持，是错误的。1、佳安公司2018年5月9日并没有按照法律规定及合同约定向王林有效送达所谓的“逾期交房通知单”，并且佳安公司在一审过程中所提交的该份证据无任何签字或盖章。2、涉案房屋至今不具备商品房买卖合同约定的交付条件，佳安公司至今未向王林实际交付房屋。综上，请求二审法院依法撤销一审判决并改判支持王林诉请。佳安公司辩称，王林所主张的事实与一审法院认定事实不符，佳安公司于2018年5月9日、2018年7月26日、2019年5月13日多次向王林邮寄交房通知书，催促其尽快办理交房手续，但是王林怠于履行合同，因此其主张的逾期交房违约金，不应当得到支持，佳安公司与王林于2017年7月18日签订了商品房买卖合同补充协议，根据该协议第四条“逾期交房不超过30日的视为正常交房日期，超过30日后出卖人按日向买受人支付已经交付房款万分之0.05违约金”，该条款视为对商品房买卖合同第九条中关于违约金计算方式的变更，应当以补充协议为准，而且在商品房买卖合同当中，双方在第八条约定了标的房产的交付条件，但是约定的条件是否具备，不影响商品房的交付，标的房产于2016年3月25日已经进行了验收，就具备了交房条件，王林应该按照协议的约定主动与佳安公司联系并配合佳安公司的交房工作，但是王林在约定的时间内并未办理交房手续，经过公司多次通知后，仍不办理交房手续，对于延期交房的损失，应该由其自行承担。佳安公司上诉请求：1、撤销烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1221号民事判决，依法改判佳安公司不承担逾期交房违约金7752.54元；2、本案上诉费用由王林承担。事实和理由：逾期交房系因王林未按时受领商品房所致，佳安公司对商品房买卖合同的履行无过错，不应当承担违约责任。根据一审法院查明的事实，佳安公司与王林约定的交房时间为2017年12月23日，但约定到期后，王林一直未按合同约定与佳安公司办理房屋交接手续。经佳安公司多次催促，王林均无动于衷，佳安公司于2018年5月9日向王林送达书面交房通知，催促其在收到通知后7日内到佳安公司办理交房手续，王林仍未办理。佳安公司已经履行了交房义务，而王林怠于行使收房的权利，从而导致房屋未交付，因此王林要求佳安公司支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，不应予以支持。而且一审法院违约金的计算不够准确，按照一审判决，佳安公司应当向王林支付自2017年12月23日至2018年5月9日期间的违约金，但按照日万分之0.05标准计算的违约金数额是390.46元，而非一审判决的7752.54元。王林辩称，一、对于佳安公司提出的逾期交房违约金按照补充协议约定的日万分之0.05计算不予认可。1、该补充协议是双方签订的格式合同，佳安公司提供的合同样本，其中对商品房买卖合同中约定的相同事项作出了减轻佳安公司义务的约定，应该认定无效；2、佳安公司在一审过程中，始终没有提出逾期交房违约金计算比例错误的异议，视为对王林主张按日万分之一标准计算予以认可；3、补充协议并没有进行过合法备案，与商品房买卖合同属于阴阳合同，对补充协议中减轻佳安公司合同义务的条款不予认可。二、对佳安公司提出的涉案房屋综合验收就具备交房条件的问题不予认可。双方在商品房买卖合同中对涉案房屋的交付条件作出了明确约定，截至本次庭审佳安公司仍不具备交房条件。王林向一审法院起诉请求：佳安公司向王林支付逾期交房违约金15278.73元（自2017年12月23日至2018年9月22日，共计270天），2018年9月23日至实际交付房屋止仍按总房款565879元的日万分之一计算；二、诉讼费、公告费由佳安公司承担。一审法院认定事实：2016年3月25日，佳安公司开发的位于福山区已就工程质量竣工验收。2017年7月18日王林与佳安公司签订商品房买卖合同和补充协议。王林购买佳安公司开发的位于福山区，合同约定建筑面积共77.32平方米，房价款共计565879元，卖方逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。补充协议中约定，出卖人非因不可抗力和相关政策变动导致延期交房的，逾期不超过30日视为正常的交房日期，超过30日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.05的违约金，因政府相关部门验收和管网配套对接逾期的原因，交房时间顺延，出卖人不承担买受人延期交房的损失。双方违约交房，违约付房款的违约责任。合同价款中不包括以下三项费用：1、热力管网接头使用费97元/㎡；2、热力计量一户一表安装费35元/㎡；3、天然气管网使用费2652元/每户。以上三项费用由买受人承担，按本条第2项约定支付，逾期办理交房时付清。上述三项费用王林至今未交。2017年7月19日王林交款115879元，后又于2017年12月22日交款450000元，合计565879元，庭审中，王林和佳安公司认可约定的交房时间为2017年12月23日。2018年5月9日，佳安公司向王林送达逾期交房通知单，内容:您在我公司购买的4号2单元402号房，应在2017年12月23日办理交房手续和缴纳相关约定交房费用，您一直未办理。已产生逾期违约金，现通知您在7日内带相关证件来我公司市场部办理交房手续，逾期将按自2017年12月23日至交房之日每日按万分之五的违约金收取。一审法院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，佳安公司于2018年5月9日向王林送达逾期交房通知单，但王林未去办理，因而佳安公司应承担自2017年12月23日至2018年5月9日期间的逾期交房违约金7752.54元，而王林的其他诉请，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、佳安公司于判决生效后十日内给付王林逾期交房违约金7752.54元。二、驳回王林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费436元，减半计取218元，由王林负担168元，由佳安公司负担50元。二审中，王林提交烟台市福山区住房和城乡建设局2019年12月31日向其出具的信息公开答复意见书，该答复意见书载明“福山区佳安花园4号楼办理竣工验收备案的信息，经多方、多次检索、查找，未能查找到”，证明涉案房屋并不具备商品房买卖合同约定的交付条件。佳安公司对该证据的真实性无异议，但对其证明内容不予认可，质证称涉案房屋所在4号楼已于2016年3月25日通过了竣工验收。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点为：佳安公司应否向王林支付逾期交房违约金及逾期交房违约金的具体数额。一、关于佳安公司应否向王林支付逾期交房违约金的问题。王林和佳安公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第八条约定，卖方（佳安公司）应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方（王林）使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》……。本案中，即使佳安公司确曾多次书面通知王林接收房屋，但烟台市福山区住房和城乡建设局于2019年12月31日向王林出具的信息公开答复意见书明确载明未查找到涉案福山区佳安花园4号楼办理竣工验收备案的信息，佳安公司亦未能提供证据证明其向王林发出通知前已经取得合同约定的交房时所需的全部材料，因此涉案房屋尚未达到《商品房买卖合同》约定交房条件。一审法院判令佳安公司承担逾期交房违约金并无不当，本院依法予以支持。二、关于佳安公司应向王林支付的逾期交房违约金数额问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，涉案补充协议中关于逾期交房违约责任的条款系佳安公司为重复使用而预先拟定的格式条款。该条款中约定的出卖人违约后承担的违约责任（日万分之0.05）与补充协议其他条款约定的买房人违约后应承担的违约责任（日万分之5）差距悬殊，符合《中华人民共和国合同》第四十条规定的提供格式条款一方免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应为无效的格式条款。因此，一审法院按照《商品房买卖合同》约定的日万分之一标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。王林和佳安公司均认可双方约定的交房时间为2017年12月23日，佳安公司至今尚未完成合同约定的交房义务，因此佳安公司应以总房款565879元为基数按照日万分之一标准向王林支付自2017年12月23日起实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。一审法院对逾期交房违约金的计算时间认定有误，本院依法予以纠正。综上所述，王林的上诉请求成立，应予支持；佳安公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1221号民事判决；二、上诉人烟台佳安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人王林逾期交房违约金15278.73元（自2017年12月23日起至2018年9月22日止），并以总房款565879元为基数按照日万分之一的标准继续向上诉人王林支付自2018年9月23日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费436元，减半计取218元，由烟台佳安房地产开发有限公司负担；二审案件受理费436元，由烟台佳安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年四月二十八日书记员  孙晓雯