湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1026民初105号 原告：汝城县汇财房产中介有限公司（以下简称汇财中介公司），住所地汝城县卢阳镇滨河西路。 法定代表人：曾秋芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何雪金，湖南扬法律师事务所律师。 被告：范志辉，男，1984年9月5日生，汉族，住汝城县。 原告汇财中介公司与被告范志辉居间合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用简易程，公开开庭进行了审理。原告汇财中介公司的委托诉讼代理人何雪金，被告范志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告50000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月30日，被告委托原告销售被告房屋一套。2019年7月5日，原告联系到买方代为收取50000元的购房定金，原告将50000元汇给了被告。后因其它原因导致合同目的无法实现，原告多次联系被告退还50000元均被拒绝。被告收取的定金属于不当得利，应当返还原告。现向法院起诉，请支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、本案并非不当得利纠纷，理应驳回原告的诉请。2019年6月30日，被告与原告签订了《房地产出售委托协议》，该协议约定：第四条委托人义务委托人签订价格确认书后，不得以任何理由反悔不售，否则应双倍返还定金或按上述支付，于因买方原因不能在规定期限内签订房屋买卖合同，定金不退。被委托人不得以任何理由要求归还定金。2019年7月6日，被告出具了《价格确认书》，原告在价格确认书上备注：因买方未及时履行协议以上违约条款与范志辉无关，无须承担任何责任，定金不退，并且加盖原告的公章。随即要求被告支付了服务费10000元，并出具收条一份，然后将50000元定金转账支付给被告。根据《民法总则》第122条之规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。纵观本案，被告是根据上述合同的约定而收到涉案的50000元定金，并且按照约定支付了10000元的中介佣金，怎么会是没有法律依据而取得不当利益？因此，原告根本就是滥用诉权，希望通过诉讼来获得因其工作失误而支付的赔偿，恳请法庭核实，驳回原告的诉讼请求。2、本案明显系居间合同纠纷，应适用相应法律规定。从上述双方签订的合同及价格确认书可以得知，本案系居间合同纠纷，双方的意识表示真实，合法有效，缔约当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规范之间冲突的适用原则，特别法规范优于普通法规范，本案只能适用合同法关于居间合同的相关法律，并不能适用《民法总则》第122条关于不当得利之规定。另外，(2019)湘1026民初1676号民事判决书已经作出生效判决：认定原告与何雪华（涉案房屋买方）及被告系居间合同纠纷，适用合同法之约定，原告违法合同法所规定的中介公司权限、义务，并超越代理权与何雪华签订的《房屋买卖定金合同》为无效合同，考虑到中介公司确因从事居间活动支付了一定的必要费用，由何雪华承担必要费用5104元。被告作为本次居间合同中的卖方所涉及的法律关系应该与上述判决所适用的法律一致，那么本案就是居间合同纠纷，原告的诉请不能被支持。3、涉案合同合法有效，按照合同拒付定金理应获得支持。涉案房屋（莲郡花苑7栋1单元201室）系被告于2017年1月9日购买，同年1月25日在汝城县房产局办理合同登记备案手续。2019年6月30日，由原告提供《房地产出售委托协议》，被告签字认可：委托原告销售该房屋，并约定了相应权利与义务，被告转移房屋所有权的方式是更名，并不是办理不动产过户手续，并且明确因买方原因不能在规定期限内签订房屋买卖合同定金不退。7月6日，双方再次就这-细节进行协商，签订了价格确认书，原告按照双方约定将定金转账给被告，被告支付了10000元的佣金。因此，上述合同系双方真实意思的表示，且实际履行，根本就没有违反合同法关于无效合同的约定，那么涉案的合同就是合法有效的，被告按照合同约定定金不退符合法律的相关规定。原告与何雪华签订的合同无效并不直接导致被告与原告之间签订的合同无效，既然合同有效，按约履行的行为应该受法律保护。4、原告造成了损失，适用定金罚则合情合理。被告正是因为图省事才将涉案房屋委托原告进行销售，但是纵观本案，被告为了销售自己的房屋还花费了大量精力和物力，前期与原告的员工多次协商，后又多次到原告的公司与买方何雪华面谈，才确定涉案交易。因为涉案房屋需要办理户主更名，被告多次找到开发商及政府相应部门协商更名事宜，操碎了心。如果知道是上述情况，被告还需要委托一个这么不专业的房屋中介公司代为销售房屋吗？被告低价出售该房屋本来就是急需资金，现在导致这么一个后果，损失由谁来承担？被告作为业主委托房屋中介机构进行房屋销售，自己不但亲力亲为，更是多次被人起诉至法院，中介机构收取的佣金不但不退，甚至还要求退还购房定金，换位思考谁能接受这个事实？综上，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。 原告为支持自己的主张，向本院提供了下列证据：1、（2019）湘1026民初1676号民事判决书，拟证明原告与何雪华签订的房屋定金买卖合同被认定为无效合同，收取的50000元被判决退还给何雪华，基于该合同无效，因此被告获得的50000元没有法律依据，属于不当得利。2、银行交易明细，拟证明原告已将代收的50000元定金支付给被告。3、银行交易明细及收款收据，拟证明原告向何雪华履行了（2019）湘1026民初1676号民事判决书确认的54896元购房定金及购房意向金。被告为支持自己的主张，向本院提供了下列证据：4、《房地产出售委托协议》、价格确认书、收条，拟证明上述居间服务合同，双方意识表示清楚，该合同真实合法有效，并且已经实际履行。5、（2019）湘1026民初1676号民事判决书，拟证明与本案相关联的法律关系适用居间合同及合同法的相关规定并已经判决生效，原告在居间服务行为中存在过错。6、被告与原告工作人员卢旭的微信聊天记录，拟证明在本次合同中出错方是原告。7、被告通过微信转给原告工作人员朱雪峰的10000元转账记录，拟证明被告已向原告支付佣金10000元。本院组织原、被告对上述证据进行了质证，并对质证意见记录在卷。根据原、被告的举证、质证，本院对与本案事实相吻合的证据部分予以认定，对与本案事实不相吻合的证据部分不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月30日，被告范志辉作为委托人与作为被委托人的原告汇财中介公司签订《房地产出售委托协议》，约定：范志辉委托汇财中介公司销售范志辉自己购买的位于汝城县，委托期限自2019年6月30日至2019年12月5日。2019年7月4日，何雪华（案涉房屋买方，下同）作为甲方与乙方汇财中介公司签订意向金收据，约定何雪华意向购买范志辉的该201房，委托期限自2019年7月4日至2019年7月11日。2019年7月5日，汇财中介公司与何雪华签订《房屋买卖定金合同》。合同签订当日，何雪华现金支付了50000元定金给汇财中介公司，汇财中介公司于2019年7月6日将该定金50000元转账转付给范志辉。同日即2019年7月6日，范志辉微信转账10000元给朱雪峰，朱雪峰作为经手人向范志辉出具了收到范志辉中介佣金10000元的收款收据，收据上加盖了汇财中介公司的公章。2019年7月13日，汇财中介公司联系何雪华和范志辉一起到汇财中介公司商谈签订正式房屋买卖合同事宜，因双方对交房期限时间不确定等情况存在争议导致双方未签订买卖合同。之后，何雪华多次找汇财中介公司协商退还意向金和定金，双方协商无果，何雪华遂于2019年9月10日诉至本院。2019年12月6日，本院作出（2019）湘1026民初1676号民事判决，判决认定汇财中介公司与何雪华签订的《房屋买卖定金合同》为无效合同，判决汇财中介公司返还何雪华购房定金50000元及购房意向金4896元，合计54896元，该判决已经发生法律效力。该判决发生法律效力后，汇财中介公司向何雪华返还了该54896元。期间，汇财中介公司亦找范志辉协商退还定金，因协商无果，汇财中介公司遂诉至本院。 本院认为，本案是原告汇财中介公司基于被告范志辉与何雪华因房屋买卖而产生的居间服务，因此本案应当定性为居间合同纠纷，而非不当得利纠纷。双方争议的焦点是汇财中介公司与范志辉签订的《房地产出售委托协议》的效力问题和范志辉应否返还和怎么返还汇财中介公司定金问题。本案中，汇财中介公司与范志辉签订的《房地产出售委托协议》，将尚未竣工验收未取得相关权属证书甚至不能确定交房期限的房产订立合同居间服务，违反了合同法关于居间合同的有关规定，因此，该委托协议无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因此，范志辉收取的汇财中介公司转付的定金应当返还给汇财中介公司，汇财中介公司收取的范志辉的中介佣金亦应予返还给范志辉。范志辉以价格确认书中双方约定“因买方未及时履行协议，以上违约条款与范志辉无关，无须承担任何责任，定金不退”抗辩无须退还汇财中介公司定金的理由不成立，理由是价格确认书中的“买方”不是汇财中介公司而是何雪华，何雪华不是范志辉的合同相对人，汇财中介公司是居间人，并非房屋的购买方及定金支付的义务人，其收取何雪华的购房定金50000元只是代范志辉收取，且已将该购房定金50000元返还给了何雪华，双方签订的《房地产出售委托协议》无效。汇财中介公司作为房产中介的专业公司，应当具备较高的房产中介专业知识，对致使双方签订的《房地产出售委托协议》无效有较大的过错，范志辉在案涉房屋买卖过程中确实花费了一定的时间和精力，造成了一定的损失，汇财中介公司对范志辉的损失应予适当赔偿。根据双方在本案中的原因力和作用力，本院酌定由汇财中介公司赔偿范志辉损失10000元，该损失从范志辉应返还汇财中介公司的定金50000元中予以扣除，再减除汇财中介公司收取范志辉的中介佣金10000元后，范志辉实际应返还汇财中介公司购房定金为30000元。汇财中介公司认为朱雪峰不是其公司员工，不认可收到范志辉微信转账给朱雪峰的中介佣金10000元，未举证予以证实，本院不予采信，且朱雪峰向范志辉出具的收款收据上加盖了汇财中介公司的公章。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告范志辉在本判决生效之日起三日内返还汝城县汇财房产中介有限公司购房定金30000元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由汝城县汇财房产中介有限公司负担262.5元，由范志辉负担262.5元（限判决生效后7日内到本院缴纳，逾期依法移送本院执行机构执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  何宋智 二〇二〇年四月二十一日 书记员  何 莹 附：本判决书引用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。