辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终850号上诉人（原审被告）：张继丽（曾用名张宏），女，1987年10月8日出生，汉族，住辽宁省喀左县，现住喀左县。被上诉人（原审原告）：朝阳安平集团物业管理有限公司，住所地朝阳市朝阳大街三段60号。法定代表人：刘艳芹，经理。委托诉讼代理人：许德刚，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王国文，辽宁达冠律师事务所律师。上诉人张继丽因与被上诉人朝阳安平集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服喀左县人民法院（2019）辽1324民初2753号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张继丽、被上诉人朝阳安平集团物业管理有限公司的委托诉讼代理人许德刚、王国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张继丽上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．上诉人于2015年5月4日购买，收取物业费应该从2015年5月4日算起。上诉人在一审庭审中提出诉讼时效抗辩，被上诉人向上诉人索要2017年11月14日之前的物业费，已超过诉讼时效，不应再向上诉人索要。2．由于被上诉人管理不当维修不及时，上诉人楼上房屋每年雨季积水，导致上诉人阳台、客厅、餐厅屋顶每年都被水淹，造成财产损失。3．被上诉人于2019年7月1日单方宣布终止合同并撤出小区，但被上诉人拒不退出，强行提供服务，上诉人不接受被上诉人的强制服务，不应该缴纳2019年7月1日至2019年9月30日期间的物业费。朝阳安平集团物业管理有限公司表示服从一审法院判决。朝阳安平集团物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．要求被告给付拖欠的至2019年9月30日止物业服务费用人民币3044元本金及利息；2．由被告承担一切诉讼相关费用。一审法院认定事实：2014年7月26日，原告同喀左金鼎置业有限公司签订物业服务承包合同，合同约定的物业服务期限自2014年8月1日至小区成立业主委员会止，收费标准为0.5元/平方米/月。物业服务承包合同内容为：1、对房屋建筑本体共用部位的养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备机房等大中小型维修需要动用维修基金的，向喀左当地物业主管部门申请；2、房屋建筑本体共用设施设备的维护、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、电梯配电系统、公共消防设备、中央供水系统等大中小型维修需要动用维修基金的，向喀左当地物业主管申请；3、物业规划和红线内属物业管理范围的市政公用设施的有护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、自行车棚、地下停车位等；4、公共环境的清洁卫生，垃圾的收集；5、车辆行驶、停泊及地下车场管理（室外空地不允许停车）；6、组织开展小区文化娱乐活动。2017年8月30日，原告朝阳安平集团物业管理有限公司同壹品城小区临时业主委员会签订物业服务合同，合同约定服务期限自2017年7月1日至2018年6月30日。2018年7月1日，原告同临时业主委员会继续签订物业服务合同，两份合同约定的服务内容为1.本住宅区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。大中小型维修需要动用维修基金的，向喀左当地物业主管部门申请。2.本住宅区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。大中小型维修需要动用维修基金的，向喀左当地物业主管部门申请。3.本住宅区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施，（道路、室外上下水管道、化粪池、池、井、绿化、室外泵房、路灯、地下停车位等）的维修、养护和管理。4.根据本住宅区开发商喀左金鼎置业有限公司的承诺，在开发项目续存期间（未正式撤离前）房屋全部售完前发生的建筑质量问题，由喀左金鼎置业有限公司负责。5.本住宅区公共环境的清洁卫生、垃圾收集等。6.本住宅区交通、车辆行驶、停泊及地下停车场，地面车库管理。7.本住宅区的文化娱乐活动8.本住宅区的安全管理，配合和协助当地公安机关做好小区的保安工作9.本住宅区物业、业主、管理服务档案、资料的建立、保管和使用的管理10.对业主和物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金。11.在本合同签订后，新规定的应由物业管理公司承担的其他事项。收费标准为0.4元/平方米/月，按年度收取，同时约定了服务标准。被告张继丽于2015年5月4日自焦永平、张瑞华手中购买壹品城小区一期6号楼01052号房屋，成为该小区业主，房屋面积为132.29平方米。被告购买房屋后，原告为被告提供了物业服务。2019年6月30日，原告向小区张贴了《关于解除喀左壹品城物业服务合同的通知》，但此后原告继续为该小区提供物业服务。被告应缴物业服务费：1、被告自2015年5月4日购房起至2017年6月30日被告应缴物业服务费为1711.26元（132.29平方米×26月×0.5元-132.29平方米×0.5元÷31天×4天）；2、自2017年7月1日至2019年9月30日应缴物业服务费为1428.732元（132.29平方米×27月×0.4元）；3、1711.26+1428.732=3139.992元；4、原告认可2014年8月1日原房主入户时曾为涉案房屋交纳过装修保证金700元，该款可以冲抵自2014年8月1日始的物业费，因此本案向被告主张截至2019年9月30日物业费为3044元。上述物业费被告以原告提供服务不到位且管理不当为由至今未缴。另查，1、被告称2017年11月因房屋漏水到原告公司办公室与其经理王振涛协商，王振涛口头同意为其减免3000元物业费，但未出具书面材料，庭审时曾在原告处任职的员工钱珍来出庭作证，对该事实予以证明。2、被告于2019年11月24日向该院提交反诉状，要求原告赔付因渗水造成的财产损失，但被告未在规定时间内交纳反诉费。3、该院于2019年12月19日到涉案小区所属的喀左县利州街道建安社区调查核实相关情况。经查涉案小区于2017年4月27日成立临时业主委员会，杨占山为临时业主委员会主任。涉案小区部分业主因对原告服务不满，分别于2018年5月5日、2019年1月2日向建安社区递交联系函，反映物业服务存在问题，主要包括未及时清扫、电梯安全及灯具何单元门不及时修复、没有进行绿化维护等问题，但所反映问题业主中不含被告张继丽。一审法院认为，合法的物业合同关系受法律保护，本案原告依据合同为该小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，接受了原告为其提供的物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系，被告应履行缴纳物业服务费的义务。被告在答辩中称，原告服务不到位，物业服务存在问题，依据《辽宁省物业管理条例》的有关规定，被告应向业主委员会或有关物业行政管理部门反映，且经该院核实，临时业主委员会于2017年4月27日成立，物业行政主管部门虽接到部分业主反映物业服务存在问题的情况，但本案被告本人并未向物业行政主管部门进行反映，被告仅凭照片及视频证明物业公司的服务存在质量问题，证据并不充分，故被告上述理由，不能成为拒交物业费的正当理由。关于小区内改变房屋结构、侵占、损坏公共绿地及基础设施、附属设施、乱停乱放等问题。在物业制止无效的情况下，应由有关行政部门依法处理。关于原告2019年6月30日宣布合同解除，退出该小区后收费问题，虽然原告宣布退出、解除物业服务合同，但此后仍为该小区提供服务，原告主张2019年6月30日以后的物业费用并无不当。关于诉讼时效问题，原告有证据证明向业主催交过物业费，因此该答辩意见不予采信。关于被告称原告曾承诺为其减免3000元物业费的问题，因其未提交书面证据，钱珍来一人证言不足以证明该事实，因此该抗辩意见该院不予采信。综上，被告的答辩意见不能成为拒交物业费的正当理由，故关于原告要求被告给付物业费的诉讼请求，该院予以支持。关于被告抗辩其自2015年5月4日购房，原告索要2014年至2019年9月30日的物业费不合理的答辩意见，因被告自2015年5月4日购房至2019年9月30日应交物业费金额为3139.992元，多于原告请求的扣除原房主所交装修保证金后的3044元，故关于被告该答辩意见，该院不予支持。关于被告向该院提出要求原告赔付因渗水造成财产损失的反诉请求，因该请求与本案不属同一法律关系，且被告未交纳反诉费用，该院对该项请求不予审理，被告可就该请求另案主张权利。关于原告主张利息的诉讼请求，该院认为，原告与金鼎置业有限公司签订的物业服务合同并没有约定具体缴费时间，被告未按年缴费不并违反合同约定。原告同小区临时业主委员会虽约定物业费年缴，但并未约定逾期交款应承担的责任，对于该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第二百一十三条、中华人民共和国国务院公布的《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，一审法院判决：一、被告张继丽于该判决生效后15日内给付原告朝阳安平集团物业管理有限公司截至2019年9月30日欠缴的物业服务费3044元。被告如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。二审期间，上诉人张继丽提交新证据有：1．关于信访事件的说明，用以证明小区物业消防存在隐患；2．光盘一张，用以证明小区的现状和对物业服务不满意。朝阳安平集团物业管理有限公司提交的证据有：1、情况说明及消防设施修维修前后对比照片；2、壹品城小区业主群微信聊天记录；3、小区业主致函喀左县人民政府，请求撤销壹品城小区非法成立的业主委员会，并请求政府扶持重新选举业主委员会的函；4、壹品城小区党支部成员签字的信件；5、物业公司进行卫生打扫、清理积雪、维修管道等工作状态的照片；6、本院作出的（2017）辽13民终2392号民事判决书一份。上述证据用以证明被上诉人已对小区物业进行规范管理，服务质量得到党支部及广大业主的肯定。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：合法的物业合同关系受法律保护，本案被上诉人朝阳安平集团物业管理有限公司依据合同为该小区提供了物业服务，上诉人张继丽作为该小区业主，接受了被上诉人为其提供的物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系，上诉人应履行缴纳物业服务费的义务。上诉人在答辩中称，被上诉人服务不到位，物业服务存在问题，依据《辽宁省物业管理条例》的有关规定，上诉人应向业主委员会或有关物业行政管理部门反映，且经核实，本案临时业主委员会于2017年4月27日成立，物业行政主管部门虽接到部分业主反映物业服务存在问题的情况，但上诉人本人并未向物业行政主管部门进行反映，上诉人仅凭照片及视频证明物业公司的服务存在质量问题，证据并不充分，故上诉人上述理由，不能成为拒交物业费的正当理由。关于小区内改变房屋结构、侵占、损坏公共绿地及基础设施、附属设施、乱停乱放等问题。在物业制止无效的情况下，应由有关行政部门依法处理。关于被上诉人2019年6月30日宣布合同解除，退出该小区后收费问题，虽然被上诉人宣布退出、解除物业服务合同，但此后仍为该小区提供服务，被上诉人主张2019年6月30日以后的物业费用并无不当。关于诉讼时效问题，被上诉人有证据证明向业主催交过物业费，因此该答辩意见不予采信。关于上诉人称被上诉人曾承诺为其减免3000元物业费的问题，因其未提交书面证据，钱珍来一人证言不足以证明该事实，因此该抗辩意见本院不予采信。综上，上诉人的答辩意见不能成为拒交物业费的正当理由，故关于被上诉人要求上诉人给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于上诉人抗辩其自2015年5月4日购房，被上诉人索要2014年至2019年9月30日的物业费不合理的答辩意见，因上诉人自2015年5月4日购房至2019年9月30日应交物业费金额为3139.992元，多于被上诉人请求的扣除原房主所交装修保证金后的3044元，故关于上诉人该答辩意见，本院不予支持。关于上诉人向本院提出要求被上诉人赔付因渗水造成财产损失的反诉请求，因该请求与本案不属同一法律关系，且上诉人未交纳反诉费用，本院对该项请求不予审理，上诉人可就该请求另案主张权利。关于被上诉人主张利息的诉讼请求，本院认为，被上诉人与金鼎置业有限公司签订的物业服务合同并没有约定具体缴费时间，上诉人未按年缴费不并违反合同约定。被上诉人同小区临时业主委员会虽约定物业费年缴，但并未约定逾期交款应承担的责任，对于该请求不予支持。综上，张继丽的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张继丽负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  刘永志审判员  姜永涛二〇二〇年四月二十七日书记员  张 多