江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0735民初2088号原告：黄香九，男，1965年12月8日生，汉族，居民，住石城县。原告：赖香秀，女，1966年6月7日生，汉族，居民，住石城县。两原告的共同委托诉讼代理人：廖坚，江西同圆律师事务所律师。特别授权代理。执业证号：13607198910337010。被告：陈乙星，男，1997年1月27日生，汉族，居民，住石城县。委托诉讼代理人：刘检秀，女，1965年6月17日生，汉族，居民，住石城县。特别授权代理。系陈乙星的姨妈。被告：陈帅，男，1993年7月18日生，汉族，居民，住石城县。委托诉讼代理人：刘银珠，女，1973年2月25日生，汉族，居民，住石城县。特别授权代理。系陈帅的母亲。两被告的共同委托诉讼代理人：陈丽红，石城县群江法律服务所法律工作者。特别授权代理。执业证号：31404082105052。原告黄香九、赖香秀与被告陈乙星、陈帅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后本院依法将本案审理程序变更为普通程序。本院对本案于2019年12月3日、2020年3月27日两次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告黄香九、赖香秀及其共同委托诉讼代理人廖坚，被告陈乙星的委托诉讼代理人刘检秀，被告陈帅的委托诉讼代理人刘银珠，以及两被告的共同委托诉讼代理人陈丽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄香九、赖香秀向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告向两原告支付购房款291730元；2.依法判令两被告向两原告支付违约金5万元；3.案件受理费由两被告承担。事实和理由：2018年10月11日，原、被告签订了《合作建房协议书》，协议约定合作建房的房屋由原告负责建筑，被告支付给原告合作建房资金811730元，分三次支付建房资金（即第一次签订协议时支付39万元，第二次将房屋交付装修使用时支付13万元，第三次办理不动产权证时支付291730元）。两被告支付了第一次和第二次建房款。2019年1月17日，原告为被告办理了不动产权证，此后原告屡次通知被告来拿不动产权证并交纳建房款291730元。被告在原告为其办理不动产权证后半年多一直不肯支付建房款，原告曾多次微信和口头通知被告父母（从签订协议到支付建房款都是被告父母代理），并且由居委会和村委会的人员出面做工作，但被告仍不按约履行合同，被告的行为已经构成严重违约。原告认为，双方签订的《合作建房协议书》合法有效，且协议第四条约定“付款方式：本协议签订之日，乙方应向甲方支付合作建房款人民币叁拾玖万元整（￥390000.00元），待甲方将房屋交付给乙方装修使用第二天，乙方应付给甲方壹拾叁万元整（￥130000.00元），在政策允许的情况下，及时将陈帅名下房产面积依法过户给陈乙星之后，该过户所产生的一切费用由甲方承担，此款在最后一期付款（约￥291730.00元）中扣除相关的费用后，其余的房款乙方在第二天全部付清给甲方。若超出171.75㎡，乙方补偿甲方面积金额，若少于171.75㎡，甲方补偿乙方面积金额，与办证无关，多还少补”。将被告陈帅名下房产面积依法过户给被告陈乙星是两被告之间的事情，与原告无关。被告还应向原告支付购房款291730元。该协议第六条约定“甲方交付给乙方的房屋为毛坯房，交房标准按一般开发商交房标准……甲方应于2019年5月30日之前完成上述施工建设要求，将房屋交付给乙方装修使用，该房屋提前施工完毕，可提前交房。若甲方未能按约定时间交房，视为甲方违约，应支付5万元违约金给付乙方。若乙方未按本协议约定支付房款，视为乙方违约，应支付5万违约金给甲方”。因被告无故单方拒不履行合同，已经构成违约。原告为维护自身合法权益特提起诉讼。被告陈乙星、陈帅共同辩称，1.两被告与两原告签订的《合作建房协议书》实质上是房屋买卖合同，合同约定301室房屋面积171.75㎡，若超出171.75㎡，被告补偿原告面积金额；若少于171.75㎡，原告补偿被告面积金额。从不动产权证可以看出，住房面积只有166.03㎡，对应住房价为3000元/㎡×166.03㎡=498090元；车库面积只有31.05㎡，对应车库价为8000元/㎡×31.05㎡=248000元，住房和车库共计746490元，扣除被告已支付的房款52万元、定金9000元、入户门600元，尚欠房款216090元，该款应在原告将被告陈帅名下房产面积过户给被告陈乙星名下后（过户所产生的费用按照约定由原告承担）付清。2.原告至今未把被告陈帅名下房产过户给被告陈乙星名下，原告违约在先，被告有抗辩不予支付剩余房款的权利。两被告和原告曾于2019年9月6日办理过户事宜，因原告不按协议支付过户费用而未办成。3.协议约定原告交付给被告的房屋标准是按一般开发商交房标准，但原告未帮被告安装窗户玻璃、未将不动产权证交给被告、一楼外墙没有装修。综上所述，被告未构成违约，本案事实上是原告未按约履行义务，被告有抗辩不予支付剩余房款的权利，原告提出的诉讼请求没有事实根据，请求依法驳回原告全部诉讼请求。原告黄香九、赖香秀为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.申请证人黄某、潘某、李某出庭作证。黄某陈述的主要内容为：我是石城县西外村委会民兵连长，与原、被告没有特殊关系；2019年9月，村民黄香九到村委会反映情况，要求解决涉及南苑路房屋的争议；南苑路本身属于城乡结合部，既是西外村委会又是铜锣湾居委会的管辖范围；村委会和居委会的工作人员到了争议现场，我喊了负责争议栋房的木工师傅到了现场，木工师傅通过钢铁尺实际丈量了一楼店面和三楼房屋的面积，店面的丈量面积是37点多㎡，房屋的丈量面积是171点多㎡；我们还询问了争议栋房另外一套房屋的邻居，了解到他购买房屋是按照实际丈量面积来付钱的；然后我们召集争议双方进行了调解，我们建议按照农村买房习惯，是多少面积就按多少面积来结算，然后买房一方提出存在很多争议，调解不成；后来因为时间也已经很晚了，我们就回去了；（当庭出示房屋丈量单一份）这是当时的现场丈量单，黄某的名字也是我签的。潘某陈述的主要内容为：我是石城县铜锣湾居委会综治员，与原、被告没有特殊关系；南苑路属于铜锣湾居委会的社区管辖范围；双方的纠纷是关于房屋面积的房屋买卖纠纷，我居委会针对该纠纷两次到了争议现场；大概的争议就是买房子的说房屋面积不够，卖房子的说实际面积足够；我在争议现场的时候，木工测量了一楼商铺，并通过测量外墙确定了套房的面积；因为调解失败，之后我们也没有再组织双方协调了；（当庭出示房屋丈量单一份）这是当时的现场丈量单，潘某的名字也是我签的。李某陈述的主要内容为：我与原告黄香九是朋友关系，与被告没有什么关系；我参与了丈量南苑路房屋实际面积的事情，原、被告争议的是房屋面积，买房的主张按登记面积，卖房的主张按实际面积；当时丈量面积时正好碰到了二楼的业主，二楼的业主也说他的房屋面积是按照实际丈量面积算的；五楼业主是我的朋友，他也买了黄香九的房子，后来我问了他，他说房屋面积也是按实际丈量的面积算的；我们都希望争议双方能够协调解决好纠纷；（当庭出示房屋丈量单一份）这是当时的现场丈量单，当时我在现场。原告对证人黄某、潘某、李某的陈述没有意见。2.《合作建房协议书》复印件一份。用于证明原、被告于2018年10月11日签订《合作建房协议书》，被告尚欠原告购房款291730元的事实。3.不动产权证复印件两份。用于证明原告于2019年1月19日为被告办理好不动产权证的事实。4.短信聊天记录截图一份。用于证明原告于2019年1月23日短信通知被告的母亲不动产权证已办好、要求交清房款。5.催收房款的通知书及张贴该通知的图片各一份。用于证明原告于2019年9月5日书面通知催收房款并将书面通知张贴在被告车库大门上的事实。6.房屋丈量单一份。用于证明村委会、居委会等人于2019年9月11日到现场协商纠纷以及当时实际丈量了争议房屋和商铺面积的事实。7.授权委托书复印件两份。用于证明本案不动产权证之所以出现车库登记在被告陈帅名下、住房登记在被告陈乙星名下，是经过被告同意所致。被告陈乙星、陈帅质证后认为，关于证据1，证人证言与本案无关，不认可丈量面积，计算房款所依据的面积应当以不动产权证登记面积为准。对证据2的真实性没有意见，但剩余房款为216090元，该款应由原告按约履行水电安装、外墙装修、玻璃安装以及相关过户义务之后再行支付。对证据3的真实性、合法性、关联性没有意见，该组证据也登记了房屋面积166.03㎡、车库面积31.05㎡。对证据4的真实性没有意见，对关联性有异议，原告应当先按约履行义务后，被告再支付剩余房款。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，原、被告均没有在该丈量单上签字，且协议已约定面积以不动产登记面积为准。对证据7的真实性没有意见，被告当时不同意将车库登记在被告陈帅名下，而是希望统一登记在被告陈乙星名下，但因按照不动产登记规定，必须出现两被告的名字，所以才出现车库登记在被告陈帅名下、住房登记在被告陈乙星名下的情况。被告陈乙星、陈帅为证明其主张，向本院提供了以下证据：1.2017年6月5日定金领条复印件一份。用于证明原告收取房屋定金9000元的事实。2.2018年10月11日金额39万元的收条复印件和2019年1月8日金额13万元的收条复印件各一份。用于证明被告已支付了购房款52万元的事实。3.2019年9月4日照片一张。用于证明被告到不动产登记中心要求原告将陈帅名下的房产登记到陈乙星名下，但未办理好的事实。4.照片两张。用于证明案涉房屋仍未安装玻璃、一楼店面的外墙没有装修的事实。原告黄香九、赖香秀质证后认为，对证据1、证据2没有意见。对证据3的关联性有异议。对证据4的真实性没有意见，未安装玻璃是因为房屋尚未装修，房屋装修后原告会安装玻璃；原告只会做基本的简装，很多人自己会把一楼外墙装修的更好。为查明本案过户税费、利于彻底解决纠纷，本院于2020年3月16日向石城县税务局调查了解。因过户具体税费因税率政策、过户方式、交易单价等不同而不同，石城县税务局未能提供本案过户具体税费。该局就当前政策下的税率针对本案提供了一次性告知书两份。原、被告质证后对该组证据的真实性没有异议。本院对上述证据认证如下：对当事人质证无异议的证据予以采信；对当事人持有异议的证据，鉴于本案案情，本院亦将其作为参考，并作综合认定。依据以上当事人陈述、举证、质证、证据评析及庭审情况，本院认定如下事实：原告黄香九、赖香秀系夫妻关系。被告陈乙星、陈帅系同胞兄弟关系，陈根林系两被告的父亲，刘银珠系两被告的母亲，刘检秀系两被告的姨妈。原、被告双方就被告方向原告方购买位于石城县××南苑路房屋达成意向，该房屋所属地块位于石城县油榨下老交警旁。2017年6月5日，被告父亲陈根林出资并交付给原告黄香九购房定金9000元。后包括原告黄香九及被告陈乙星、陈帅在内的共六人作为南苑路房屋所属地块的申请人，办理了相关批建手续，成为了土地权利人。双方因购房套数等产生争议，被告方要求按双方口头约定即提供给原告方的批建手续的申请人数购买两套房屋，原告方称未承诺确保出售给被告方两套房屋，只同意出售一套房屋。此后争议双方进行了多次协商。2018年10月11日，原告黄香九、赖香秀（甲方）与被告陈乙星、陈帅（乙方，代理人陈根林）签订《合作建房协议书》，原告黄香九、赖香秀在甲方落款处签字捺印确认，陈根林、刘银珠在乙方落款处签字捺印确认，刘检秀、赖晓群作为在场人签字。该协议约定：“一、该块地皮建筑房屋为五层半，该栋房屋的第三层住房一套约171.75㎡。另外第一层与黄翌恒房屋共墙第一间车库实际面积约33.75㎡、公摊面积约3.31㎡，共计约37.6㎡归乙方所有，具体面积以不动产登记证确定的面积为准。……三、合作建设的房屋由甲方负责建筑，乙方支付给甲方合作建房资金人民币共为：（即支付该房屋第三层住房款、价格双方约定为￥3000元每平方米计算，共约171.75㎡，合计人民币约￥515250元。另外车库按￥8000元每平方米计算，车库实际面积33.75㎡、公摊面积约3.31㎡、共计约37.06㎡，合计人民币约296480元，总计房款及车库款为811730元，预付金额811730元整。最后实际结算以不动产权证上登记的建筑面积为准（办理不动产权证登记时住房及车库以实际面积计算，阳台以实际面积），该房屋的面积按国土规划测量面积计算。四、付款方式：本协议签订之日，乙方应向甲方支付合作建设款人民币叁拾玖万元整（￥390000.00元）。待甲方将房屋交付给乙方装修使用第二天，乙方应付给甲方壹拾叁万元整（￥130000.00），在政策允许的情况下，及时将陈帅名下房产面积依法过户给陈乙星之后，该过户所产生的一切费用由甲方承担，此款在最后一期付款（约￥291730元）中扣除相关的费用后，其余的房款乙方在第二天全部付清给甲方。若超出171.75㎡，乙方补偿甲方面积金额，若少于171.75㎡，甲方补偿乙方面积金额，与办证无关，多还少补。五、甲方负责在合同签订日之日，即2020年6月30日前必须为乙方办理完善不动产权证，办证时乙方应全力配合，按规定及时向不动产登记机关及甲方提供办证的相关资料、签字等，在办证过程中所产生的一切税费由甲方承担。甲方未按约定时间交付不动产登记证给乙方，视为甲方违约，甲方应支付给乙方壹拾万元违约金（因乙方陈帅现在部队服役，若不能及时配合签字，则不视为乙方违约）。六、甲方交付给乙方的房屋为毛坯房，交房标准按一般开发商交房标准（甲方负责一楼道路、空坪硬化、内墙水泥打底、楼梯装修及楼梯扶手安装等）。水电由甲方安装到乙方门口，水电开户由甲方统一办理，开户费用全部由乙方承担。外墙装修：甲方必须按照城市规划及国土部门要求对外墙装修，如甲方未按国土、规划部门设计图纸施工所产生一切费用和责任，全部由甲方承担，与乙方无关。甲方应于2019年5月30日之前完成上述施工建设要求，将房屋交付给乙方装修使用，该房屋提前施工完毕，可提前交房。若甲方未能按约定时间交房，视为甲方违约，应支付5万元违约金给付乙方。若乙方未按本协议约定时间交付房款，视为乙方违约，应支付5万违约金给甲方。……八、铝合金窗由甲方负责安装，入户门由乙方自行安装，由甲方支付600元费用给乙方，待甲方交付乙方房屋不动产登记证后，付清入户门费600元及乙方支付的定金9000元，甲方及时将乙方陈帅名下房产面积依法过户给陈乙星后，所产生的费用由甲方承担（凭正式发票金额为证），在最后一期付款中扣除后，剩余部分全部付清给甲方。……十、甲方同意乙方的父亲陈根林代为签订合作建房协议书（该房款实际出资支付人系陈根林）……”。前述协议签订后，当日两被告父亲陈根林出资并交付给两原告第一期房款39万元。2018年11月26日，两被告出具委托书，自愿委托陈根林配合原告黄香九到相关办证部门代为签字并办理不动产权证及过户等相关手续。2019年1月8日，两被告父亲陈根林出资并交付给两原告第二期房款13万元，原告方将案涉房屋和车库的钥匙交付给被告方。2019年1月19日，案涉住房和车库的不动产权证已办理好，其中案涉住房登记在被告陈乙星名下，登记面积166.03㎡；车库登记在被告陈帅名下，登记面积31.05㎡。此后双方因住房和车库的计价面积、案涉过户事宜等发生争议，被告方未再支付房款给原告方，原告方未将不动产权证交付给被告方，原告方催收未果，争议辖区居委会和村委会工作人员组织协调亦未果，遂成讼。另查明，2019年9月11日，争议辖区居委会和村委会工作人员以及木工等人参与了丈量，被告方对该丈量事宜及数据结果不予认可。本院认为，本案《合作建房协议书》实系房屋买卖合同，综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点在于：1.本案住房和车库的价款是根据实际面积还是不动产权证登记面积计算；2.本案剩余房款是否必须待过户事宜完成后方才支付；3.本案违约金的认定。对此，分述如下：一、关于本案住房和车库的价款是根据实际面积还是不动产权证登记面积计算问题。本院经全面审查后认为，本案应当适用不动产权证登记面积作为结算计价依据。理由如下：（一）适用不动产权证登记面积作为结算计价依据符合协议整体的一致性，明显更具合理性。本案房屋买卖合同第一条约定有“具体面积以不动产登记证确定的面积为准”的内容，第三条约定有“最后实际结算以不动产权证上登记的建筑面积为准”、“办理不动产权证登记时住房及车库以实际面积计算，阳台以实际面积”、“该房屋的面积按国土规划测量面积计算”的内容，第四条约定有“若超出171.75㎡，乙方补偿甲方面积金额，若少于171.75㎡，甲方补偿乙方面积金额，与办证无关，多还少补”的内容。从直观的文字表述来看，关于本案房款计价面积，本案房屋买卖合同确实存在不同的表述，既有以不动产权证登记面积作为结算依据的明确约定，又有与办证无关应以实际面积作为计价依据的意思表示。在存在约定不一的情形下，对于本案计价面积约定的审查，应当遵循全面审查原则。通过进一步审查，虽然存在“办理不动产权证登记时住房及车库以实际面积计算”的表述，但该项表述仍然不足以否定不动产权证登记面积作为结算依据的约定，且本案交房标准亦明确约定为一般开发商交房标准，综合比较而言，适用不动产权证登记面积作为结算计价依据较之实际面积作为结算计价依据更具优势，更符合协议整体的一致性。（二）本案房屋买卖合同隐含原告方对被告方损失补偿，本案协议不违反实质公平原则。被告方称双方曾口头约定好由被告方向原告方购买两套房屋，原告方收取两被告的身份证并将两被告均作为批建手续申请人即视为同意出售两套房屋，但原告方因房价上涨的利益考虑仅同意出售一套房屋，而政策限制登记时必须有两被告的名字，正是基于前述事实，原告方才同意负担过户费用。原告方则称未承诺确保出售给被告方两套房屋，虽然收取两被告的身份证并将其写入批建手续申请人名单，但只确保出售给被告方一套房屋，因两被告作为批建手续申请人，按照政策要求，不动产登记中必须出现两被告的名字，所以出售的该套房屋才会将住房和车库分别登记在被告陈乙星和陈帅名下。如果被告方起初仅想购买一套房屋，原告方只同意出售一套房屋，那原告方就没有必要收取两被告的身份证，两被告更没有必要均成为批建手续申请人，原告方的相关陈述与常理和交易习惯不符。本案房屋买卖合同关于原告方全额负担过户费用的约定，亦印证被告方的相关陈述具有高度可信度，本案房屋买卖合同看似不尽合理的外部约定，实则隐含着原告方对被告方预期损失的补偿。（三）原告方在案涉楼房批建及办证过程中起主导作用，被告方对于本案纠纷的产生并无过错。根据业已查明的事实，原告方在案涉楼房批建申请中具有一定的决定权，后因政策限制，在楼房办证过程中牵头办理了相关事宜，在案涉楼房相关事宜处置中起到了主导作用，而被告方作为房屋买受人，对本案纠纷的发生不存在主观故意，不存在过错。故在双方未对争议达成补充协议，而本案协议发生了房款究竟是以实际面积为准还是不动产权证登记面积为准的争议时，应当作不利于原告方的理解。基于前述理据，本案住房和车库的价款应当按约以不动产权证登记面积计算，合同价款计算为746490元（166.03㎡×3000元/㎡+31.05㎡×8000元/㎡）。二、关于本案剩余房款是否必须待过户事宜完成后方才支付问题。本案房屋买卖合同第四条约定：“……在政策允许的情况下，及时将陈帅名下房产面积依法过户给陈乙星之后，该过户所产生的一切费用由甲方承担，此款在最后一期付款（约￥291730元）中扣除相关的费用后，其余的房款乙方在第二天全部付清给甲方……”。被告据此以原告未将被告陈帅名下房产面积过户给被告陈乙星为由，主张不予支付本案剩余房款。本院认为，原告已于2019年1月将案涉房屋交付给了被告，履行了其作为房屋出卖人的主要义务，庭审中原、被告均认可本案过户事宜不存在政策限制因素，因案涉房屋已于2019年1月办理好了不动产权证，原告不是过户事宜的双方，是否过户及何时过户的决定权均在于被告，原告无法决定，现案涉房屋办理好不动产权证已逾一年，在此基础上，如仍然机械适用合同关于先行过户再行支付房款的约定，将导致原告收取房款的合法权益迟迟无法实现，既不公平，也不合理。结合本案的具体案情，本院对被告关于在过户完成前不予支付剩余房款的抗辩，不予支持。又鉴于过户事宜尚未发生，且何时发生亦未可知，而过户具体税费因税率政策、过户方式、交易单价等不同而不同，本院无法在本案剩余房款中直接抵扣过户具体税费。过户具体税费问题，留待条件成就时由双方自行协商或另案主张解决。三、关于本案违约金的认定问题。承前所述，本案房屋买卖合同在合同计价面积、房款支付等方面存在合同形式上的争议，双方所主张的对方存在的违约事实不宜认定为单方的过错，故在本案中对原告以被告未按约支付房款为由应承担违约金5万元的诉讼请求，不予支持。综上所述，根据本院确认的合同价款746490元，扣减被告已付款项（含两期房款52万元、入户门款项600元以及房款定金9000元），被告在本案中还需支付房款216890元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈乙星、陈帅应当于本判决生效之日起10日内支付给原告黄香九、赖香秀购房款216890元；二、驳回原告黄香九、赖香秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6425元（原告黄香九、赖香秀已预交），由原告黄香九、赖香秀负担1872元，被告陈乙星、陈帅负担4553元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 宾人民陪审员  温京红人民陪审员  熊晓峰二〇二〇年四月七日书 记 员  王颖川