广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初618号 原告（反诉被告）：赵桂纪，女，汉族，1961年9月26日出生，住江苏省仪征市。 被告（反诉被告）：北海汇澳投资发展有限公司，住所地：北海市北海大道，统一社会信用代码：9xxxxxxxxH。 法定代表人：黄重才,总经理。 委托诉讼代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中国农业银行股份有限公司北海城郊支行，住所地：北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxQ。 负责人：梁云林，行长。 原告（反诉被告）赵桂纪与被告（反诉被告）北海汇澳投资发展有限公司（以下简称“汇澳公司”）、被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司北海城郊支行（以下简称“农行城郊支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵桂纪、被告（反诉被告）汇澳公司的委托诉讼代理人黄志宇、被告（反诉原告）农行城郊支行的负责人梁云林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵桂纪向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告赵桂纪与被告汇澳公司签订的《商品房买卖合同》及原告赵桂纪与被告农行城郊支行签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告汇澳公司负责偿还《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本息给被告农行城郊支行。事实和理由：赵桂纪于2015年7月3日购买润和花园3栋3单元2706房，交纳首付款28230元（分别于2015年7月3日、2015年7月8日、2015年10月23日交纳），委托办理房产证、土地证费1500元，电视安装费336元，煤气管道安装费2700元，销售代理服务费6000元，一手房贷款房屋保险费3258元，合计42024元，并在农行城郊支行贷款51万元。从2016年4月开始还贷款，每月5507.08元，已还贷款41个月，共225790.28元，以上合计267814.28元，至今有3个月贷款未支付，也不再支付，具体缘由做如下说明：由于汇澳公司自身的原因无法按期交房并办理房产证，造成原告无法合法拥有产权，对原告的合法权益与经济造成了侵害。依据相关法律规定，原告可请求汇澳公司归还首付款、违约金、已支付本金与利息及终止贷款合同等。但由于原告身体原因，在此次购房交易中已经往返协商处理多次无果，身心俱疲以致无力应付，故此，原告仅仅请求解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》，汇澳公司负责偿还《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本息给农行城郊支行。为此，原告特向法院起诉并提出以上诉讼请求。 原告赵桂纪对其陈述向本院提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明赵桂纪与汇澳公司之间存在合同关系的事实；2、《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》，证明赵桂纪与农行城郊支行之间存在合同关系的事实；3、收据，证明赵桂纪已向汇澳公司支付相关费用的事实。 被告汇澳公司辩称：同意原告要求解除案涉两份合同的诉讼请求，原告确实是因为汇澳公司受陈大山的影响没能按时交房并办理案涉房屋的房产证，汇澳公司在履约过程中确实存在违约，根据合同约定，原告有权利解除双方签订的《商品房买卖合同》。另根据法律规定，原告亦有权解除其与农行城郊支行签订的《个人购房担保借款合同》。上述合同解除后，赵桂纪所欠的贷款本息应当由汇澳公司进行偿还。 被告汇澳公司对其辩称没有证据向本院提交。 被告农行城郊支行辩称：同意解除双方签订的《个人购房担保借款合同》，但不同意由汇澳公司偿还剩余贷款本息，认为仍应由赵桂纪承担，且汇澳公司应对赵桂纪的上述债务承担连带担保责任，农行城郊支行亦有权对案涉房屋的拍卖、变卖等价款享有优先受偿权。 被告农行城郊支行对其辩称向本院提交的证据有：1、贷款合约基本信息，证明截止2020年3月31日，原告尚欠银行本金349997.05元、利息6382.29元的事实；2、N北房预2016字第013590号，证明案涉房屋已办理预购商品房抵押权预告登记的事实。 反诉原告农行城郊支行向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告农行城郊支行与反诉被告赵桂纪签订的《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》，剩余贷款本金349997.05元、利息6382.29元由反诉被告赵桂纪偿还给反诉原告农行城郊支行；2、反诉原告农行城郊支行对于反诉被告赵桂纪名下位于北海市北海大道241号润和花园3幢3单元2706号房屋享有优先受偿权；3、反诉被告汇澳公司对反诉被告赵桂纪的上述债务承担连带保证责任。 反诉原告农行城郊支行对其反诉陈述向本院提交的证据与本诉提交的证据一致。 反诉被告汇澳公司辩称：1、同意解除合同，但根据法律规定，赵桂纪所欠的贷款应由汇澳公司承担；2、同意农行城郊支行对案涉房屋享有优先受偿权；3、同意汇澳公司对赵桂纪的上述债务承担连带保证责任。 反诉被告汇澳公司对其反诉辩称没有证据向本院提交。 反诉被告赵桂纪辩称：同意反诉原告的第三项反诉请求，但不同意第1、2项诉讼请求。 反诉被告赵桂纪对其反诉辩称向本院提交的证据与本诉提交的证据一致。 经开庭审理质证，汇澳公司对赵桂纪提交的证据1、2、3的三性均没有异议。农行城郊支行对赵桂纪提交的证据1、2的三性均无异议，对证据3，因不清楚，故不发表质证意见。 赵桂纪对农行城郊支行提交的证据1，认可确实是欠到银行的钱，但是具体数额并不清楚，由法院依法进行认定；对证据2的抵押登记不知情，所以对证据2不发表质证意见。汇澳公司对农行城郊支行提交的证据1的三性不清楚，由法院依法进行认定，对证据2的三性均无异议。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对双方提出异议的证据，因这些证据与双方抗辩事由具有一定关联性，可结合本案实际作为定案依据或参考依据。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2015年7月3日，赵桂纪（买受人）与汇澳公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（预售）一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于北海市北海大道241号润和花园3幢3单元27层2706号房屋，总价款为730455元；付款方式及期限为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币5000元（大写伍仟元）。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取按揭贷款方式付款。买受人应当于2015年10月15日前支付首期房价款人民币220455元，占全部房价款30%。余款510000元向贷款机构申请贷款支付。出卖人应当在2016年4月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过95日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），同时出卖人按照全部购房款的1%向买受人支付违约金。 同日，赵桂纪向汇澳公司支付了定金5000元；2015年7月8日，赵桂纪向汇澳公司支付了房款18230元；2015年8月28日，赵桂纪向汇澳公司支付了房产证、土地证费1500元、电视安装费336元、煤气管道安装费2700元、销售代理服务费6000元，一手房贷款房屋保险费3258元；2015年10月23日，赵桂纪向汇澳公司支付了房款5000元。汇澳公司出具了相应收据予以确认收到赵桂纪上述款项的事实。 2016年2月23日，赵桂纪（借款人）与农行城郊支行（贷款人）、汇澳公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（编号：45020120160014468）一份，主要约定：赵桂纪向农行城郊支行借款510000元用于购买位于北海市北海大道241号润和花园3幢3单元2706号房屋，并以该房屋为借款作抵押担保（于2016年2月25日办理了预购商品房抵押权预告登记），借款期限为2016年2月23日至2026年2月22日，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基数上浮10%计，采取按月等额本息还款法，被告（反诉被告）汇澳公司为借款作连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、为实现债权发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），保证期间为借款到期日起二年，若发生合同约定事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。如借款人出现合同约定违约行为，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、提前行使担保权、宣布贷款立即到期等，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼实现债权的，贷款人为实现债权发生的费用（包括诉讼费、律师费等）由借款人、担保人承担。合同签订后，农行城郊支行依约向赵桂纪指定的汇澳公司的银行账户发放借款510000元。截至2020年3月31日，赵桂纪尚欠农行城郊支行贷款本金349997.05元、利息6382.29元。 现赵桂纪以汇澳公司无法按时交房及办理房产权证存在违约为由向本院提起本案诉讼，农行城郊支行主张其不同意由汇澳公司偿还剩余贷款本息、其对于赵桂纪名下位于北海市北海大道241号润和花园3幢3单元2706号房屋享有优先受偿权为由同时向本院提起反诉。 本院认为：赵桂纪与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》及赵桂纪与汇澳公司、农行城郊支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，均为合法有效的合同。 关于赵桂纪要求解除其与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，因汇澳公司庭审中已明确系其原因导致赵桂纪至今未能收房，汇澳公司存在违约并同意解除该合同，本院予以尊重，故对于赵桂纪要求解除其与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任“逾期超过95日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按照全部购房款的1%向买受人支付违约金。”的约定，赵桂纪有权要求汇澳公司向其退还已付房款及支付违约金。但由于赵桂纪的个人原因，其自愿放弃要求汇澳公司退还其已支付房款及支付违约金，是其自愿处分其自身权利的体现，本院予以尊重。 赵桂纪依据其与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》依法解除后，请求解除其与农行城郊支行签订的《个人购房担保借款合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，赵桂纪的该项诉讼请求于法有据，本院依法应予支持。同时依据该解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，赵桂纪请求由汇澳公司向农行城郊支行偿还剩余贷款本金349997.05元及利息6382.29元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院亦予以支持。农行城郊支行要求赵桂纪偿还剩余贷款本息及汇澳公司对赵桂纪的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于赵桂纪已向农行城郊支行偿还的贷款本息问题，由于赵桂纪的个人原因，其自愿放弃要求汇澳公司返还其已支付的购房款本金及利息，是其自愿处分其自身权利的体现，本院予以尊重。 关于农行城郊支行要求对赵桂纪名下位于北海市北海大道241号润和花园3幢3单元2706号房屋享有优先受偿权的问题，因赵桂纪对其名下所有的位于北海市北海大道241号润和花园3幢3单元2706号房屋办理的是预购商品房抵押权预告登记，并未办理房屋抵押登记，在办理房屋抵押权设立登记前，农行城郊支行享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故对于农行城郊支行诉请要求对该房屋的折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告赵桂纪与被告北海汇澳投资发展有限公司于2015年7月3日签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告（反诉被告）赵桂纪与被告（反诉被告）北海汇澳投资发展有限公司、被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司北海城郊支行于2016年2月23日签订的《个人购房担保借款合同》（编号：45020120160014468）； 三、被告北海汇澳投资发展有限公司向被告中国农业银行股份有限公司北海城郊支行偿还贷款本金349997.05元、利息6382.29元（利息暂计至2020年3月31日，以后按本案《个人购房担保借款合同》（编号：45020120160014468）中约定的执行标准自2020年4月1日起计至还清款项之日止）； 四、驳回反诉原告中国农业银行股份有限公司北海城郊支行的其他诉讼请求。 本诉案件受理费504元，减半收取252元，反诉案件受理费3322.85元，合计3574.85元，由被告北海汇澳投资发展有限公司负担252元，反诉原告中国农业银行股份有限公司北海城郊支行负担3322.85元（本诉案件受理费原告已向本院预交，反诉案件受理费反诉原告已向本院预交）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3826.85元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年四月十三日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽