江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初4788号 原告：朱云，女，1970年9月5日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：刘建业，江苏红杉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马丹阳，江苏红杉树律师事务所律师。 被告：田树洲，男，1963年11月24日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：张玉珍，女，1965年8月10日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告田树洲、张玉珍共同委托诉讼代理人：王强，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。 被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路163号。 法定代表人：王广备，该公司总经理。 第三人：徐州市泉山区人民政府，住所地徐州市解放南路延长段26号。 法定代表人：李勇，该政府区长。 委托诉讼代理人：秦迪，女，1984年3月19日生，汉族，泉山区人民政府奎山街道办事处副主任，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：崔平，男，1971年1月9日生，泉山区人民政府法制办公室工作人员，住徐州市泉山区。 原告朱云与被告田树洲、张玉珍、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）、第三人徐州市泉山区人民政府（泉山区政府）执行异议之诉一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱云的委托诉讼代理人刘建业、马丹阳，被告田树洲、张玉珍的共同委托诉讼代理人王强，第三人泉山区政府的委托诉讼代理人崔平到庭参加诉讼。被告同力公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 经审理查明，田树洲、张玉珍与同力公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月27日作出(2016)苏0303民初1059号民事判决书，判令同力公司偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元及相应利息。该判决发生法律效力后，根据田树洲、张玉珍的申请，本院立案执行，案号为（2016)苏0303执2390号。在该案执行过程中，本院于2018年3月27日查封了预售单位为同力公司的位于徐州市橙黄时代﹒山水丽庭10号楼1单元118号房屋。朱云就涉案房屋查封向本院提出书面异议，2018年8月3日，本院作出（2018）苏0303执异132号执行裁定书，驳回朱云的异议请求。 原告朱云遂向本院提出诉讼请求：原告对涉案被查封的橙黄时代﹒山水丽庭10号楼1单元118号房产享有优先权；停止执行，解除查封；诉讼费用由被告承担。停止执行橙黄时代﹒山水丽庭10号楼1单元118号房产。 事实与理由：原告与被告同力创展公司在2014年3月17日签订商品房买卖合同，约定原告购买同力公司开发的橙黄时代﹒山水丽庭10号楼1单元118号，金额为540000元，原告支付了全部的房款，被告开具了发票（收据）。该合同为网签合同，并通过了网上备案，同时原告填写了不动产预登记申请书，但徐州市区产权管理部门并未实际办理此类业务，故未受理涉案房屋的产权预登记。原告系基于该项目已取得预售许可证，符合对外销售的法定要求的前提下与被告同力公司签订的商品房买卖合同，并支付了所有房款，办理了网签合同备案手续，对未能完成产权登记或预登记并无任何过错，同时结合最高人民法院于国土资源部、建设部共同颁布的有关规定，涉案房屋不应视为出卖人名下财产，不能采取执行措施。同时，根据最高法院有关司法解释，建设工程施工人的优先权不能对抗买受人，即明确了作为商品房合同的买受人实际享有的优先权。涉案房屋虽然登记在同力公司名下，但实际上同力公司仅完成了涉案房屋建设的一部分，其余均系第三人投资建设，即第三人系涉案房屋的实际施工人。 被告田树洲、张玉珍共同辩称，原告要求对涉案房屋享有优先权及撤销对涉案房屋强制执行无事实和法律依据。请法院驳回原告诉讼请求。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，即被查封的房产仍归被执行人同力公司所有，也不改变被答辩人作为买受人仅享有请求被执行人交付房产之债权的客观事实，其基于商品房买卖合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。法院认定被答辩人对涉案房屋所主张的权利无法阻却案件的执行并无不当。综上，答辩人认为，被答辩人的执行异议之诉的诉请无事实和法律依据，依法不能成立。恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求，继续强制执行。 被告同力公司未答辩。 第三人泉山区政府述称：原告的诉讼请求有事实和法律依据，涉案工程被告同力公司仅完成了房屋主体建设，后续的扫尾建设是由第三人下属街道办事处出资完成的。 本院查明：2014年3月17日，原告朱云（买受人）与被告同力公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定朱云购买同力公司开发的橙黄时代﹒山水丽庭10号楼1单元118号房屋，总价款为540000元，该商品房用途为商服。上述合同于签订合同当日进行了商品房预（销售）合同网上登记备案，合同约定出卖人应当在2014年9月30日前，将已竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了违约责任、产权登记等事项。同力公司于2015年1月15日开具购房发票一份，载明付款方朱云、不动产项目名称橙黄时代﹒山水丽庭10号楼、销售的不动产楼牌号10-1-118、金额540000元。后朱云（出租方）就涉案房屋与案外人徐州淮海农村商业银行股份有限公司（承租方）签订房屋租赁合同，载明租赁期限自2015年2月1日起至2023年1月31日，装修期自2015年1月1日起至2015年1月31日止。租金标准每月每平方米约117元人民币，全年按照12个月计算，计年金额19050元。合同签订后，徐州淮海农村商业银行股份有限公司向朱云交付了2015年2月1日至2016年1月31日期间的年租金19050元并进场装修。庭审中原告对此陈述：当时是三家一起租给淮海银行的，当时买房子（同力公司）就说了，已经和银行联系好了…柜台和自动取款机已经装修好了，但是后来水电停了所以没有装修下去…装修一半放在那里，因为水电没有不能装修，银行给我打过电话让我去协调，但是找人找不着，现在闲置，我在同力创展买房子的时候（同力公司）就说这个房子有意向要租给银行了……2015年同力创展公司一个副总找我说房子可以用了，一块去找银行签协议，协议也签过了。被告陈述：根据城市房地产管理法、建筑法相关规定，房地产开发项目只有竣工验收合格后方可交付使用，未验收或验收不合格的不能交付使用，在房屋查封之前，原告不能合法占有涉案房屋，也不认可原告实际占有涉案房屋。 另，涉案工程至本案审结前因同力公司原因未经竣工验收，房屋亦未向原告办理过户登记手续。 本院认为，关于原告主张的优先权排除执行的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押人的抵押权，其目的在于优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的生存权。基于对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，房屋买受人的权利包括了交付全部或大部分购房款的消费者依据购房合同产生的房屋交付请求权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定在上述批复的基础上再次体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也更加明确了关于消费者生存权的判断依据。 本案中，朱云购买涉案房屋用途为商铺，不宜认定原告符合上述优先权规定情形。原告以此主张停止执行，本院不予支持。 另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋没有经过竣工验收，不宜认定原告在查封前已合法占有的事实，朱云所提异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。 经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回朱云的诉讼请求。 案件受理费9200元，由原告朱云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘 宇 人民陪审员  刘湘锦 人民陪审员  朱广义 二〇二〇年四月二十日 法官 助理  魏 萌 书 记 员  王 璐