山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终1369号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，经理。 委托诉讼代理人：刘启金，山东尧舜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐金成，男，1975年9月23日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：山明，山东隆泰律师事务所律师。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下称荣盛公司）因与被上诉人徐金成商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初5260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，关于涉案房屋交付时间，一审法院认定错误。一审法院未对房屋交付时间进行准确认定，双方签订的商品房预售合同中约定房屋交付的时间为2014年6月30日，在约定的交房时间上诉人已通过电话通知等形式通知被上诉人进行收房，从涉案房屋所在的35号楼其他业主于2014年6月30日之前收房时间也可以看出，被上诉人因自身原因一直未办理交房手续，因此被上诉人因自身原因造成的迟延收房，违约责任不应当由上诉人承担。第二，一审法院认定关于计算逾期交房违约责任的数额显失公平。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院认定逾期交房违约金标准明显过高，因被上诉人自身原因未收房导致延迟交房的责任不应当由上诉人承担，况且即使存在延迟交房，被上诉人也并未举证证明其自身因逾期交房造成的损失。二审时庭审时，上诉人补充上诉状内容为：一审法院判决违约金数额过高，上诉人要求调整。 徐金成辩称，上诉人上诉理由与事实不符，依法不能成立，上诉人逾期交房，事实清楚，证据确凿，上诉人在一审时并未提交2014年6月14日已经交房的证据，其在上诉状中也没有说明具体是哪个房子，被上诉人在一审提交的证据充分证明上诉人交房时间，为2015年11月18日，逾期交房时间为505天，因此上诉人延期交房事实清楚，一审法院认定逾期交房违约金，是通过双方合同的明确约定判决，符合法律规定，违约金过高不存在，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 徐金成向一审法院起诉请求：1.依法判令被告赔偿原告违约金311444.01元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审中，原告提供以下证据：1、商品房预售合同和补充协议，拟证明双方依法签订的商品房预售合同及补充协议合法有效及合同中明确约定了被告违约的责任；2、购房发票及收据，拟证明原告已依照约定支付了全额的购房款；3、领取资料、钥匙证明，拟证明被告交房实际日期为2015年11月18日，逾期交房日期505日；4、不动产权证书，拟证明涉案房屋不动产的登记日期为2017年7月10日，逾期509日；5、原告身份证复印件，拟证明原告具有独立的诉讼主体资格；6、企业信息公示报告，证明被告具有诉讼主体资格。被告荣盛公司质证后，对六组证据的真实性、合法性无异议，但对于证明目的有异议，关于逾期交房，原告已经在合同上约定的交房期限之前领取交房通知书，被告不应当承担逾期交房的违约责任；关于逾期办证，原被告之间签订的商品房买卖合同中第十五条约定出卖人应在出卖交付90日内办理房屋权属证书，该约定属于事实和法律上的不能，该约定是山东省临沂市房产和住房保障局提供的格式版本，被告实际能办理处房屋的权属证书按照常理应在交房之日起365日内。该做法已经为被告其他所销售的房屋办理房屋权属证书所印证。 被告荣盛公司提供以下证据：鲁（2017）临沂市不动产权第0014458号不动产权证书，拟证明涉案房屋已经于2017年5月10日具备办理不动产权转移登记条件。原告徐金成质证后，认为该证据为复印件无法证实其真实性，该证据不能证实被告依照合同约定将原告办理不动产证书所需要的资料已经提供给产权登记机关，可以办证与被告实际是否办证不存在必然关系。 一审中，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，一审法院综合评判认定如下：原告对于被告荣盛公司提供的不动产证书虽提出异议，但未提供相反的证据予以反驳，不予采纳，一审法院对该证据的真实性予以确认。 一审法院认定事实：被告荣盛公司登记成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2012年11月28日签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号：YS244907。约定原告购买由被告开发的位于兰山区北城新区三和五街和沂蒙十八路交汇处暂定名为荣盛•香醍荣府的35号楼113室、213室商品房，房屋代码分别为1742655、1742669，该商品房的用途为商业用房。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“1.……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金。2.此项无约定。”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.此项未约定。” 合同签订后，原告徐金成向被告交付房款1334725元，被告出具销售不动产统一发票。被告于2015年11月18日向原告交付涉案房屋。因该小区的其他业主存在违法建设的情况，导致被告未能及时办理大产权证书。原告不存在私搭乱建行为。2017年5月10日，被告办理了包括涉案房屋在内的不动产权证书（证书号：鲁（2017）临沂市不动产权第0014458号）。2017年7月10日，原告办理了涉案房屋不动产权证书（证书号：鲁（2017）临沂市不动产权第0022878号）。因办理产权证等问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至一审法院。 一审法院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该案的争议焦点有三个：一是被告荣盛公司是否承担逾期交房的违约责任；二是被告荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记的违约责任；三是如被告需承担违约责任，违约金如何计算。 关于焦点一：根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2014年6月30日将涉案房屋交付原告徐金成，而荣盛公司于2015年11月18日才将涉案房屋交付原告，被告荣盛公司存在逾期交房的事实，应当承担逾期交房违约责任。故被告认为不存在逾期交房的答辩意见，与事实不符，不予采纳。 对于焦点二：荣盛公司于2015年11月18日将涉案房屋交付原告，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年2月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系。对于荣盛公司抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建等情况导致该小区规划验收迟迟未能通过的意见，该案中，荣盛公司未提供相关证据证明原告存在私搭乱建的事实；《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。 对于焦点三：首先，对于被告逾期交房违约金的数额，买卖合同第九条对于违约金的计算方式已经作出明确约定，应按此约定计算违约金的数额，被告违约的天数自2014年6月30日至2015年11月17日，原告徐金成主张的违约金199508.53元（1316888元×0.0003×505天），符合法律规定，予以支持；其次，关于逾期办证违约金的数额，买卖合同第十五条对于违约金的计算方式已经作出明确约定；原告虽提出“涉案合同对未按时办取得房地产权属证书约定的违约金过低”的主张，但并未提供相应证据予以印证，不予支持，应按照双方在买卖合同中的约定比例计算违约金；原告徐金成以1316888元作为计算基数，符合法律规定，予以支持，被告荣盛公司应当向原告支付的违约金数额为13168.88元（1316888元×0.01）。原告徐金成的诉讼请求中超出上述数额总和的部分，依法不予支持。 关于被告荣盛公司所提“依法查明事实驳回原告诉讼请求”的答辩意见，部分予以采纳。综上，一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司向原告徐金成支付逾期交房违约金199508.53元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司向原告徐金成支付逾期办证违约金13168.88元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告徐金成的其他诉讼请求。案件受理费5971元，减半收取计2985.50元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 关于涉案房屋交付时间及违约金的认定问题。根据商品房预售合同，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但上诉人未提供充分的证据证明其在合同约定时间向被上诉人交付了房屋。且被上诉人提交的《领取资料、钥匙证明》可以证实交房时间为2015年11月18日。一审法院认定的交房时间为2015年11月18日，荣盛公司承担逾期交房违约责任并无不当。对于上诉人主张不应承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。本案当事人双方在合同中对逾期交房违约责任约定的方式为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金”。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。故一审法院根据合同约定，判令上诉人按照已付购房款总额日万分之三利率向被上诉人支付逾期交房违约金并无不当。上诉人关于一审法院认定关于计算逾期交房违约责任的数额显失公平的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5971元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年四月七日 书记员  李 敏