四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1602民初348号 原告：唐协菊，女，1963年9月24日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：王昌礼，男，1955年12月11日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 二原告的委托诉讼代理人：雍朝江，男，1956年3月12日出生，汉族，住四川省广安市广安区，特别授权。 被告：荣森，男，1973年5月4日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蒋冬梅，四川圣梓律师事务所律师，特别授权。 原告唐协菊、王昌礼与被告荣森租赁合同纠纷一案。本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐协菊、王昌礼向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告按照合同约定将租赁广安市广安区XXX号门市返还给原告；2.依法判令被告按市场价补足2019年9月29日至返还所占有门市之日的门市租金约50000元；3.依法判令被告按租赁合同约定将转租门市实际转让费，也即转租费的三分之一（40000元）支付给原告；4.案件受理由被告承担。事实和理由：2015年4月15日，甲（二原告）乙（被告）双方就原告私有的广安市广安区XXX号门市达成租赁协议，签订了《租房合同》，约定：1.租用期为三年，时间从2016年9月28日到2019年9月28日止；2.所有三年租金共计叁拾万元；3.期满后乙方继续租用，在同等条件下有有限承租权；4.甲乙双方必须自觉遵守本协议，如单方违约，赔偿守约方一切经济损失；5.如乙方需转让，甲方到场签字，并收取实际转让费的三分之一。在双方的租房合同期间届满后，双方的借款合同原告唐协菊没有签字，该合同不能作为租房合同延续的依据。乙方在租赁期间除按约定缴纳房租费外，有以下违约行为：1.将所租门市以签订《零租合同》的形式将门市全部转让给他人，在转租过程中未告知甲方；2.房租租期届满未将门市返还给甲方。在乙方违约后，甲方多次催被告返还门市，被告以种种借口为由，不让现有承租人将门市交给原告，致使原告所租出门市无法收回。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除双方的租赁合同。 被告荣森辩称，原、被告之间的租赁合同因借款合同得以延续，期间未届满，原告无权要求被告返还门市、补足租金；租赁期间内被告没有违约行为，只是将门市零租出去，目的是降低成本，属于零售行业的常用商业模式，不属于转租，因此无需向原告支付违约金。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有《租房合同》《门市零租合同》；被告依法向本院提交的证据有《租房合同》《借款合同》《门市零租合同》、借条、收条、转账凭证、图片；本院为查明涉案门市租赁情况，到涉案门市进行了调查、拍照，并对门市实际使用者吴X制作了询问笔录。上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年8月20日，原告唐协菊、王昌礼（甲方）与被告荣森（乙方）签订《租房合同》，约定：1.甲方将广安市广安区XX号门市租给乙方使用；2.租用期为六年，时间为2010年9月28日到2016年9月28日，租金每年43000元；3.所有六年租金一次性付清，共计人民币258000元；4.乙方在租用期内有权将该门市进行装修、装饰、零租、转让只需电话告知甲方。同日，二原告共同向被告出具收到被告荣森房租费258000元的收条。 2015年4月15日，原告唐协菊、王昌礼（甲方）又与被告荣森（乙方）签订《租房合同》，将上述租房合同期限延长三年，即2016年9月28日至2019年9月28日，三年租金共计300000元（租金分两次付清，即签合同时首付100000元，一个月内付清尾款200000元），并约定：乙方在租用期内有权将该门市进行装修、零租、联营，甲方无权干涉，如乙方需转让，甲方到场签字，并收取实际成交转让费的三分之一。同日，二原告出具收到房租费100000元的收条。同年5月19日，二原告又向被告出具收到门市租金200000元的收条。 2016年1月3日，被告荣森（甲方）与原告王昌礼（乙方）签订《借款合同》，主要约定：1.甲方借款20000元给乙方，借款时间6个月，乙方每月支付甲方资金利息400元，乙方在2016年6月2日向甲方归还借款本息22400元；2.若乙方不能按时归还，则所借本金和利息自动转成甲方租乙方广安区北街31号门市的五个月租金，租期为2019年9月29日至2020年2月29日，甲乙双方不需再签任何续租合同，其续租合同条款与原租房合同条款相同（2015年4月15日甲乙双方所签租房合同），并与原合同具有相同法律效力。同日，原告王昌礼出具向被告荣森出具借款20000元的借条。 2017年7月14日，被告荣森（甲方）与原告唐协菊、王昌礼（乙方）签订《借款合同》，主要约定：甲方借现金人民币80000元给乙方，借款期限1年，乙方需支付甲方资金利息19200元，即乙方需于2018年7月15日归还甲方本金及利息共计99200元。如乙方不能按时归还，则所借本金及利息自动转成甲方租乙方广安区XXX号门市1年零2个月租金，租期为2020年2月29日至2021年4月29日止，甲乙双方不需再签任何续租合同，其续租合同条款与原租房合同条款相同，并与原合同具有相同法律效力。同日，二原告共同向被告荣森出具80000元借条一张，被告向原告唐协菊转账80000元。 2017年8月13日，被告荣森（甲方）与原告唐协菊、王昌礼（乙方）签订《借款合同》，主要约定：甲方借现金人民币30000元给乙方，借款期限1年，乙方需支付甲方资金利息7200元，即乙方需于2018年8月13日向甲方归还本金及利息共计37200元。如乙方不能按时归还，则所借本金及利息自动转为甲方租乙方广安区XXX号门市6个月租金，租期为2021年4月29日至2021年10月29日止，甲乙双方不需再签任何续租合同，其续租合同条款与原租房合同条款相同，并与原合同具有相同法律效力。同日，二原告共同向被告荣森出具30000元借条一张，被告向原告唐协菊转账30000元。 同时查明，涉案门市现由案外人吴X承租并使用，吴X称其是从案外人廖XX手中租赁的案涉门市，并提供了廖X出具的收条及转款依据，证明吴X于2019年5月6日向廖XX支付案涉门市租金订金32500元，于同年5月14日又向廖XX支付剩余租金30000元、转让费18000元、押金等共计53000元。2019年5月6日，被告荣森与吴X签订了《门市零租合同》，约定荣森将涉案门市零租给吴X，租期为两年五个月，即2019年5月15日至2021年10月14日租金150000元/年。合同签订后，吴X分多次向荣森支付了2019年10月15日至2020年10月14日租金。庭审中，被告荣森也认可只收取吴X租金150000元。 另查明，涉案门市位于四川省广安市广安区，建筑面积29.89㎡，所有权人为原告唐协菊。原告向被告借款后并未还款。 本院认为，原、被告签订的《租房合同》《借款合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。虽然原告唐协菊称2016年1月3日签订的《借款合同》系在其不知情的情况下由王昌礼独自签订的，不应认定为其同意延长租期，但结合后面两份《借款合同》，双方均约定了若未归还借款本息则视为延长租期，应视为原告唐协菊对2016年1月3日的《借款合同》予以追认。原告借款后并未还款，按照三份《借款合同》的约定，双方的租赁期限延长至2021年10月29日，且被告以借款的方式提前支付了全部租金，故原告要求被告补足租金50000元的请求，本院不予支持。 关于零租是否构成违约以及解除合同的问题。虽然双方对“零租”的概念存在不同的理解，但只要是承租人将租赁物再出租给第三方，都属于转租，故本案中被告将涉案门市再次出租给案外人吴X的行为属于转租。双方于2021年10月29日签订的《租房合同》约定“乙方在租用期内有权将该门市进行装修、零租、联营，甲方无权干涉，如乙方需转让，甲方到场签字，并收取实际成交转让费的三分之一”，该约定明确了被告在租期内无须征得原告同意便可转租的权利，只是需要原告签字并支付给原告转让费的三分之一。双方未约定解除合同的条件，被告将涉案门市转租但未通知原告到场签字的行为并不构成实质性违约，不符合法定解除合同的条件，且被告未向吴X收取任何转让费，故原告主张解除合同、返还门市并支付转让费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告唐协菊、王昌礼的诉讼请求。 案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告唐协菊、王昌礼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  胡秋寒 二〇二〇年四月二十三日 书记员  周 俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。