山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1570号上诉人（原审被告）：烟台开发区衡信复合材料技术有限公司，住所地烟台经济技术开发区珠江路10号烟台留学生创业园。法定代表人：吴海洋，总经理。委托诉讼代理人：刘其强，山东百灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张成美，山东百灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张絮，男，1981年3月15日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜念桐，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林明，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。上诉人烟台开发区衡信复合材料技术有限公司（以下简称衡信公司）因与被上诉人张絮商品房销售合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2019）鲁0691民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。衡信公司上诉请求：一、撤销烟台经济技术开发区人民法院（2019）鲁0691民初1455号民事判决，发回重审或驳回张絮诉讼请求；二、张絮承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，判决衡信公司承担逾期办证违约金和逾期综合验收违约金，缺乏事实和法律依据。一审法院认定“2017年1月4日衡信公司法定代表人向20位业主作出的书面意见是针对全体业主作出的承诺”，与客观事实相悖。该书面意见是针对签字的20名业主作出的，而该20名业主也并非业主代表，一审法院以此为依据判决衡信公司承担责任是错误的。涉案房屋综合验收时间为2019年3月1日，根据衡信公司与张絮签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“卖方（衡信公司）在商品房综合验收后365个工作日内，将办理权属登记”，涉案房屋至今未超过办理房屋权属证书的时间，故一审法院判决衡信公司支付逾期办证违约金是错误的。二、衡信公司的项目综合验收逾期主要是因不可抗力造成的，衡信公司据实予以延期。涉案工程主要是因为环卫大检查以及电力配套设施一直未施工导致电力迟延审批造成逾期综合验收，根据《商品房买卖合同》第八条，遭遇不可抗力，卖方可据实予以延期，故衡信公司不应支付逾期综合验收违约金。综上所述，一审判决缺乏事实和法律依据，请求二审法院发回重审或依法改判。张絮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张絮向一审法院起诉请求：1、判令衡信公司支付逾期综合验收违约金24637.50元；2、判令衡信公司支付逾期办理不动产权证违约金900元；3、判令衡信公司支付逾期交付储藏室违约金628元；4、诉讼费由衡信公司承担。诉讼过程中，张絮撤回了第3项请求，表示将另行主张。一审法院认定事实：2015年9月23日，张絮与衡信公司签订商品房买卖合同，约定张絮购买衡信公司开发建设的位于烟台开发区商品房（商品房预售许可证为烟房预许字2015第074号），建筑面积119.86平方米，总房款900000元。合同第八条交付期限约定卖方于2016年12月31日前将取得《建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》并符合本合同约定的商品房交付买方使用。合同第十五条产权登记约定卖方应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记须由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，……如因卖方的责任，买方不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：2、买方不退房，卖方按已付房款的0.1%向买方支付违约金；3、经双方约定，出卖人在商品房综合验收后365个工作日内，将办理权属登记。合同签订后，张絮按约付清了房款900000元。衡信公司于2016年底交付房屋，张絮已入住，衡信公司未按约定的时间办理房屋权属登记手续。因涉案地产项目迟迟未通过综合验收，无法办理权属证书，涉案房屋所在的天地一品小区业主开始到住建局和信访办上访，衡信公司的法定代表人于2017年1月4日向业主出具书面意见，承诺公司在2017年6月30日前完成天地一品项目综合验收，满足全体业主办证需求，如2017年6月30日综合验收无法通过，公司按日向买方支付已交房款万分之0.5的违约金，并表明此内容作为天地一品商品房买卖合同补充条款。业主代表在书面意见上签名确认。2019年3月1日，涉案房屋所在地产项目通过综合验收备案。本案争议的焦点问题是衡信公司应否支付张絮逾期综合验收违约金、应否支付逾期办证违约金。一审法院认为，张絮与衡信公司自愿签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容未违背法律法规强制性规定，合法有效，双方应遵守履行。涉案地产项目通过综合验收是办理房屋权属证书的前提条件，因衡信公司未及时完成综合验收，导致张絮未在合同约定的期限取得房屋权属证书，衡信公司依法应承担违约责任。据合同第十五条约定，衡信公司应按张絮已付房款900000元的0.1%向张絮支付逾期办证违约金900元，张絮此请求合法有据，予以支持。涉案地产项目系2019年3月1日通过综合验收备案，衡信公司法定代表人代表衡信公司于2017年1月4日承诺如2017年6月30日未通过综合验收，按日向买方支付已交房款万分之0.5的违约金，并以此作为商品房买卖合同的补充内容。此承诺合法有效，衡信公司应遵守执行。因衡信公司系针对全体业主作出的承诺，所以张絮有权据此要求衡信公司从2017年7月1日起每日按房款900000元的万分之0.5支付逾期综合验收违约金至2019年3月1日。张絮请求支付24637.50元，系计算至2018年12月31日，其自愿放弃其余部分，不违背法律规定，一审法院依法支持其诉请。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，衡信公司存在违约事实，应按约定向张絮支付逾期违约金。为达到良好的法律效果和社会效果，一审法院前期进行了调解工作，但未达成一致意见。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定判决：一、衡信公司于判决生效之日起十日内支付张絮逾期综合验收违约金24637.50元。二、衡信公司于判决生效之日起十日内支付张絮逾期办理不动产权证违约金900元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费454元减半收取227元，由张絮负担8元，衡信公司负担219元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题在于：衡信公司应否向张絮支付逾期办证违约金和逾期综合验收违约金。一、关于衡信公司应否向张絮支付逾期办证违约金的问题。衡信公司与张絮签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据房屋买卖合同第十五条约定，衡信公司应在涉案房屋2016年底交付使用后60日内，将办理权属登记须由其提供的资料报房产管理部备门案并办理房产权属登记证书手续。现衡信公司未在合同约定时间内将办理房屋权属登记所需资料提交房产管理部门，应当承担逾期办证的违约责任，一审判令其向张絮支付逾期办证违约金并无不当，本院予以支持。二、关于衡信公司应否向张絮支付逾期综合验收违约金的问题。首先，衡信公司法定代表人吴海洋2017年1月4日出具的书面意见第一条载明“1.衡信公司在2017年6月30日前完成天地一品项目综合验收，满足全体业主办证需求（如2017年6月30日综合验收无法通过，甲方按日向买方支付已交房款万分之0.5的违约金，如2016年12月31日无法完成五家验收（电梯验收），甲方按日向买方支付已交房款万分之0.5的违约金）”，该条内容所承诺对象系天地一品项目全体业主，张絮系涉案小区业主，故其有权据此要求衡信公司支付逾期综合验收违约金。其次，衡信公司所称的环卫大检查和电力配套设施一直未施工导致电力迟延审批均不属于不可抗力范畴，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，衡信公司未能在承诺时间完成综合验收，应当向张絮承担违约责任。一审法院对此认定正确，本院予以支持。衡信公司主张书面意见所载明的逾期综合验收违约金过高，但未提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。综上所述，衡信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费454元，由人烟台开发区衡信复合材料技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年四月二十日书记员  孙晓雯