湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终426号上诉人（原审被告）：李海，男，1974年11月3日出生，汉族，住谷城县。委托诉讼代理人：徐艳，系李海之妻。上诉人（原审被告）：徐艳，女，1973年12月5日出生，汉族，住谷城县。被上诉人（原审原告）：襄阳致力物业服务有限公司，住所地襄阳市长虹北路42号。法定代表人：杨扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：边敏，该公司员工。上诉人李海、徐艳因与被上诉人襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初1627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐艳及被上诉人致力物业公司的委托诉讼代理人边敏到庭接受询问。本案现已审理终结。李海、徐艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担，并承担上诉人的误工费417元，墙面维修费200元。事实及理由：一、一审法院未按照法定程序通知上诉人到庭参加诉讼，上诉人未收到襄阳高新技术产业开发区人民法院的开庭传票，不属于故意缺席。二、一审法院认定事实错误，被上诉人的诉讼请求缺乏事实依据，被上诉人对小区管理不尽职尽责，故意隐瞒上诉人已经缴纳2019年2月至4月物业费的事实。三、上诉人不存在违约行为，一审法院认定违约金632元缺乏事实及法律依据，被上诉人自2017年7月1日起滞留小区，单方提供的服务未达到物业服务的标准，上诉人对其不合格的物业服务享有抗辩权，因此上诉人没有违约行为，是被上诉人不提供合格服务导致违约在先。四、被上诉人主张按照0.9元/月/平米的标准收取物业服务费无依据，被上诉人滞留小区期间，于2017年6月14日在小区公开告示自2017年6月1日起，执行高层物业费1.18元/平米，多层0.78元/平米，门面房1.38元/平米，依据上诉人自身的承诺与公示以及《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成，因此被上诉人即使有权收取物业费，也应按照高层物业费1.18元/平米，多层0.78元/平米，门面房1.38元/平米的标准。综上所述，请求二审法院查明案件事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求。致力物业公司辩称，一审法院适用法律正确，程序合法，上诉人要求被上诉人承担误工费和维修费缺乏事实及法律依据，除应核减2019年2月至6月期间上诉人已经缴纳的物业费外，一审法院认定的其他事实均清楚，应予以维持。致力物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李海、徐艳向致力物业公司支付自2016年11月1日至2018年10月30日期间和2019年2月1日至2019年4月30日期间的物业费、垃圾处置费等共计人民币2370元，并自2019年5月1日起，按照物业服务费0.9元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费及垃圾处置费，直至致力物业公司与建设单位签订《前期物业管理委托合同》终止之日止；2.判令李海、徐艳向致力物业公司支付违约金632元（欠费总额的30%）；3.本案诉讼费由李海、徐艳承担。一审法院认定事实：李海是襄阳市高新区江山南路艺苑·景观豪庭10号楼1单元1楼1室房屋的所有权人，徐艳系李海之妻，为该房屋共有权人，亦系艺苑·景观豪庭的业主，该房屋建筑面积为93.12㎡。2011年2月21日，致力物业公司（乙方）与艺苑·景观豪庭小区的建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定：甲方将艺苑·景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订新的《物业管理委托合同》生效之日止。2011年11月1日，李海与致力物业公司签订艺苑·景观豪庭《前期物业管理服务协议》，双方约定：物业服务费多层住宅按建筑面积0.6元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取；物业服务费收取标准在协议期内若需调整，以物价部门核定为准。2012年12月31日，致力物业公司经襄阳市物价局批准，办理了监审证副本号为2013-259的《监审证》，载明：根据襄价服规（2012）214号规定，艺苑·景观豪庭小区多层收费标准为0.9元/㎡/月，高层带电梯收费标准为1.4元/㎡/月。李海、徐艳入住后，根据襄阳市物价局调整后的收费标准，仅交纳了2016年11月1日之前的物业服务费及垃圾处置费，并又交纳了2018年11月1日至2019年1月31日期间的物业服务费及垃圾处置费，后未再交纳。致力物业公司经向李海、徐艳催收并发送《律师函》后，李海、徐艳仍未再交纳。故致力物业公司提起本案诉讼。2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭业主委员会（下称艺苑业主委员会）选聘长城物业集团股份有限公司襄阳分公司（下称长城物业公司）为该小区新的物业服务公司。但因致力物业公司尚未退出该小区，长城物业公司亦未能进驻该小区进行物业服务。为此，艺苑业主委员会于2018年6月4日向法院起诉致力物业公司，要求其退出艺苑·景观豪庭小区、移交物业管理用房和相关设施，并移交物业服务所必需的相关资料。2018年11月19日，襄阳高新技术产业开发区人民法院作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决，以艺苑业主委员会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反《物业管理条例》相关程序性规定为由，判决驳回了艺苑业主委员会的诉讼请求。艺苑业主委员会不服，向襄阳市中级人民法院提起上诉，襄阳市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决，驳回上诉，维持原判。现艺苑·景观豪庭小区的物业服务仍由致力物业公司负责管理。法院认为，致力物业公司作为艺苑·景观豪庭小区的前期物业服务企业，依据与该小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同》提供物业服务，因该《前期物业管理委托合同》已约定委托管理的期限自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘新的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。故致力物业公司的《前期物业管理委托合同》系附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为其《前期物业管理委托合同》终止之日。现因艺苑业主委员会在未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规规定选聘新的物业服务企业的前提下，依据新的《物业管理委托合同》要求致力物业公司退出该小区物业管理，其请求已被人民法院依法驳回，故致力物业公司继续履行其《前期物业管理委托合同》具有事实依据，其作为向艺苑·景观豪庭小区提供物业服务的现任企业，已履行物业服务义务，其有权要求李海、徐艳按照合同约定交纳物业服务费及垃圾处置费。李海、徐艳应依约向致力物业公司予以交纳。致力物业公司主张李海、徐艳支付自2016年11月1日至2018年10月30日及2019年2月1日至2019年4月30日期间拖欠的物业服务费及垃圾处置费共计2370元的请求，具有事实依据，亦符合双方约定，予以支持。致力物业公司又主张李海、徐艳按照欠费总额的30%支付违约金632元的请求，因双方《前期物业管理服务协议》约定的“业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的。从逾期之日交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取”标准明显过高，致力物业公司仅按欠费总额的30%主张违约金，该请求符合法律规定，亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李海、徐艳于判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业费及垃圾处置费，合计2370元；二、李海、徐艳于判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付违约金632元;如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李海、徐艳负担。本院本院二审期间，上诉人李海、徐艳提交了一份新证据，本院依法组织当事人进行了质证。上诉人李海、徐艳提交的新证据为2019年2月至2019年6月期间，上诉人缴纳物业费及垃圾处置的收据一张，拟证明其已经缴纳了2019年2月至6月共计5个月的物业费及垃圾处置费。被上诉人致力物业公司的质证意见为对该新证据予以认可。本院经审查认为，上诉人李海、徐艳提交的新证据足以证明其已经按照物业服务费0.9元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向被上诉人致力物业公司交纳了2019年2月至2019年6月期间的物业费及垃圾处置费，故对该新证据本院予以采信。对一审查明的事实，由于被上诉人致力物业公司一审起诉主张上诉人李海、徐艳支付自2016年11月1日至2018年10月30日期间和2019年2月1日至2019年4月30日期间的物业费、垃圾处置费，而上诉人李海、徐艳二审提交的新证据证明其已经缴纳了2019年2月至2019年6月期间的物业费及垃圾处置费，因此本院依法认定上诉人李海、徐艳尚未缴纳物业费及垃圾处置费的期间为2016年11月1日至2018年10月30日。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，本案一审期间，一审法院在无法联系上诉人李海、徐艳，且通过邮寄送达方式被退回的情况下，于2019年8月13日在人民法院报刊公告进行送达，该程序符合法律规定，因此上诉人李海、徐艳上诉称一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人致力物业公司与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。上诉人李海、徐艳虽然不是该合同当事人，但其接受了致力物业公司提供的物业服务，并已按前期物业服务合同交纳了部分物业费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主李海、徐艳具有约束力。上诉人李海、徐艳上诉称被上诉人致力物业公司按照0.9元/月/㎡元收取物业费缺乏依据，本院认为，根据襄阳市物价局发布的襄价服规（2012）214号《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》的规定，物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，被上诉人致力物业公司管理的艺苑·景观豪庭小区多层收费标准为0.9元/月/㎡，因此被上诉人致力物业公司主张按照0.9元/月/㎡向上诉人李海、徐艳收取物业服务费符合双方合同约定及相关政府文件规定，上诉人李海、徐艳的此项上诉理由不能成立。关于上诉人李海、徐艳尚欠的物业费及垃圾处置费，由于上诉人二审提交的新证据证明其已经缴纳了2019年2月1日至2019年4月30日期间的物业费、垃圾处置费，故对该部分费用，本院依法予以核减，即上诉人李海、徐艳尚欠被上诉人致力物业公司2016年11月1日至2018年10月30日期间的物业服务费及垃圾处置费共计2107元。被上诉人致力物业公司于2017年6月14日向艺苑·景观豪庭业主发布的告示系其为了鼓励业主按时缴纳物业服务费而推出的优惠活动，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定的“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则”的范畴，因此上诉人李海、徐艳以此主张被上诉人致力物业公司存在违规收费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案违约金的认定，上诉人李海、徐艳提交的证据不足以证明系被上诉人致力物业公司在合同履行过程中存在违约行为在先，且业主按时交纳物业服务费由双方签订的《前期物业管理服务协议》明确约定，被上诉人一审仅按照欠费总额的30%主张违约金，该主张亦未超过双方《前期物业管理服务协议》中关于违约金支付标准的约定，且经本院二审核减后，上诉人李海、徐艳仍然尚欠的物业费及垃圾处置费金额为2107元，因此一审法院判令上诉人李海、徐艳向被上诉人致力物业公司支付违约金632元并无不当，本院予以支持。综上所述，李海、徐艳的上诉请求部分成立，一审判决部分认定事实不清，导致部分实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初1627号民事判决第二项；二、变更襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初1627号民事判决第一项为李海、徐艳于本判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业费及垃圾处置费，合计2107元；三、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由李海、徐艳负担90元，由襄阳致力物业服务有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  王剑波审判员  刘茂强审判员  余以祥二〇二〇年四月二十四日法官助理熊秋月书记员袁江龙