四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终728号 上诉人（原审被告）：谭燿冰，男，1989年3月22日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：蒋吉华，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙宝英，女，1951年11月24日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：王代明（系龙宝英之子），男，1977年1月13日出生，汉族，住四川省江安县。 被上诉人（原审原告）：王玳容，女，1975年9月1日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：王代明（系王玳容的弟弟），男，1977年1月13日出生，汉族，住四川省江安县。 被上诉人（原审原告）：王代明，男，1977年1月13日出生，汉族，住四川省江安县。 上诉人谭燿冰因与被上诉人龙宝英、王代明、王玳容房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市江安县人民法院（2019）川1523民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭燿冰上诉请求：1.撤销四川省宜宾市江安县人民法院（2019）川1523民初2051号民事判决，驳回龙宝英、王代明、王玳容的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由龙宝英、王代明、王玳容承担。事实和理由：1.租住房屋的性质和结构没有发生改变，只是改变房屋使用功能，没有产生龙宝英、王代明、王玳容主张的损失；2.下水道堵塞导致地板长期浸泡能够修复如初，不会对房屋质量产生毁损后果；3.《评估报告》的评估金额由“财产损失费用”、“改建房屋拆除费用”、“恢复原状费用”组成，而谭燿冰已经对房屋被改建的功能使用区进行了拆除、修缮，恢复了原状，案涉房屋也没有价值损失，故该报告不应被采信；4.房屋损失因积水浸泡而成，应对行为人即次承租人提起侵权之诉，而不应以谭燿冰为被告提起房屋租赁合同纠纷诉讼。在本案二审审理期间，谭燿冰将上诉请求第1项变更为依法对四川省宜宾市江安县人民法院（2019）川1523民初2051号民事判决第二项进行改判。 龙宝英、王代明、王玳容辩称，1.谭燿冰未经出租人许可改变房屋结构、转租是违约行为，应解除合同。2.《评估报告》结论真实、客观，鉴定机构具有鉴定资质，应当依法被采信。谭燿冰在上诉期间擅自对改建部分进行拆除、修缮的行为进一步破坏了房屋。3.谭燿冰不按照合同履约，对出租人造成损失的行为应当承担赔偿责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 龙宝英、王代明、王玳容向一审法院起诉请求：1.解除王代明与谭燿冰之间签订的房屋租赁合同；2.谭燿冰赔偿恢复原状所需的费用及财物损失28724元；3.鉴定费、诉讼费由谭燿冰承担。 一审法院查明事实：一、案涉房屋登记的所有权人是王万林，王万林已故，龙宝英是王万林之妻，王代明、王玳容是王万林的子女。二、2019年1月13日，王代明与谭燿冰签订《租赁合同》，约定出租房屋位于十六米综合商场2单元501号的房屋租给乙方使用，租金800元/月，租赁期自2019年1月13日起至2022年1月12日止。谭燿冰支付了王代明一年的房租9600元、押金1000元、水电气费120元（系预存费余额）。三、谭燿冰将承租的房屋进行了改造，将餐厅改造成洗澡间，将客厅改成两间卧室。四、2019年3月4日，出租租赁房屋下水道堵塞发生渗漏，龙宝英、王代明、王玳容才得知房屋被改造的事实。渗漏事件协商未果，王代明于2019年6月9日向江安县公安局江安派出所报案，要求查明出租房屋内其他人员的身份。 审理中，龙宝英、王代明、王玳容自愿将收取的押金1000元退还谭燿冰，该款可在赔偿款中抵扣。 一审法院另查明，起诉状注明的具状日期为2019年8月28日，于2019年8月30日将诉状交至法院。 本案争议的事实之一，关于转租及房屋改造双方有无口头约定。谭燿冰为证明口头约定的事实申请房屋中介熊义龙出庭作证。熊义龙当庭陈述与谭燿冰系同学关系，签订合同时王代明同意在不改变房屋框架结构的情况下可以对房屋进行改造、转租，并称有监控视频可以佐证。一审法院准许熊义龙补充提交监控视频资料，然而熊义龙从房屋中介处返回时称安装监控设备的技术人员告知视频资料最长只能保存3个月，故无法提供视频资料。由于证人未提供视频资料印证证言的真实性，故一审法院对该证言不予采信。谭燿冰对其主张负有证明的义务，但未提供相应的证据予以证明，应承担不利的法律后果，一审法院认定双方对转租、房屋改造未进行口头约定。 本案争议的事实之二，评估报告能否采信的问题。纠纷发生后，龙宝英、王代明、王玳容委托成都宏涛价格评估咨询有限公司宜宾分公司对损失进行了评估，该公司于2019年9月19日出具了宜宏评［2019］字第108号《关于对王万林位于房屋因下水管道堵塞造成财产损失和因改建房屋拆除、恢复原状所需费用的价格评估报告》,评估金额为28724元。龙宝英、王代明、王玳容为此支付鉴定费4000元。谭燿冰对该评估报告持异议，但未申请进行重新鉴定，也未提供足以反驳的证据，故一审法院对其抗辩理由不予采纳，对评估报告予以采信。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。谭燿冰作为承租人未经龙宝英、王代明、王玳容同意擅自改造房屋，将餐厅改为洗澡间，改变了租赁房屋的性质，对房屋造成了损害，同时谭燿冰未经龙宝英、王代明、王玳容的同意擅自转租，龙宝英、王代明、王玳容可以据此依法解除合同并要求赔偿损失。龙宝英、王代明、王玳容自愿退还谭燿冰押金1000元并在损失中抵扣，系其民事权利的行使，不违反法律规定，一审法院依法予以准许。损失金额为28724元，抵扣1000元押金后，谭燿冰还应赔偿龙宝英、王代明、王玳容27724元。综上所述，一审法院对王代明解除合同、赔偿损失的诉讼请求依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、解除原告王代明与被告谭燿冰于2019年1月13日签订的《租赁合同》；二、被告谭燿冰于本判决生效后十五日内赔偿原告王代明经济损失27724元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1118元、评估费4000元，合计5118元由被告谭燿冰负担；此款原告龙宝英、王代明、王玳容已预交,被告谭燿冰应负担部分于本判决生效后十五日内一次性支付给原告王代明。 本院二审期间，谭燿冰向本院提交了三组证据：1.气费专用收据6张、电费普通发票8张和房租收据1张，拟证明在承租期内，次承租人实际居住时间很少，正常居住不会导致房屋价值下降、毁损；2.手机照片14张、录像光盘1张、转账记录照片，拟证明谭燿冰已将房屋改建的功能使用区域拆除、修缮、恢复原状，并因此支付人工工资3300元；3.录音光盘一张，拟证明谭燿冰在租期届满前通知出租人交接钥匙被拒绝。龙宝英、王代明、王玳容仅对第1组证据的真实性予以认可，对上述证据的合法性、关联系均不予认可，认为均不能达到证明目的。本院认为除第1组证据中的电气费用单据具有真实性外，对第2、3组证据的真实性不予确认，且三组证据均不能达到谭燿冰的证明目的，本院均不予采信。 龙宝英、王代明、王玳容向本院提交了三组证据：1.微信截屏图片，拟证明谭燿冰未经出租人同意擅自拆除房屋改造材料，存在销毁证据行为；2.房屋现场照片，拟证明谭燿冰擅自拆除室内改造材料时对房屋造成损毁的情况；3.江安县人民法院（2019）川1523民初1525号判决书，拟证明谭燿冰租用房屋后存在非法活动情况的事实。谭燿冰对第1、2组证据的三性均不予认可，认为达不到证明目的；对第3组的三性均予认可，但认为也到不到证明目的。本院对第1、2组证据的真实性、对第3组证据的关联性不予确认，故对上述证据均不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.对案涉房屋进行损失鉴定的《评估报告》是否应当采信；2.谭燿冰上诉期间对房屋改建部分的拆除、修缮行为是否应予评价。本院对上述问题评议、认定如下： 针对焦点1，对案涉房屋进行损失鉴定的《评估报告》应当采信。龙宝英、王代明、王玳容的出租房屋受损后，委托鉴定机构作出《评估报告》，该《评估报告》评估过程合理、合规、合法，评估方式科学、流程细致，评估结论具有真实、客观性，鉴定机构和鉴定人员具有鉴定资质和鉴定能力，该评估结论应予采信。谭燿冰一审期间未申请重新鉴定，也未提出足以推翻该《评估报告》结论的依据，故谭燿冰关于该《评估报告》不应采信的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。 针对焦点2，谭燿冰上诉期间对房屋改建部分的拆除、修缮行为本院不予评价。谭燿冰主张自己在上诉期内对案涉房屋的改建部分进行拆除、修缮，对承租房屋恢复了原状。本院认为谭燿冰提交的证据除无法核实真实性外，无法审查其拆除、修缮行为是否合理、无损于房屋，也无法确认拆除、修缮成本是否对价，且该行为没有得到出租人龙宝英、王代明、王玳容的认可，二审对于新事实径行认定必然导致当事人丧失上诉权。故谭燿冰关于其上诉期间已对房屋改建部分进行拆除、修缮，房屋已恢复原状，出租人没有产生损失的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 此外，谭燿冰承租龙宝英、王代明、王玳容房屋后即对该房屋具有使用和管理的权利、义务，谭燿冰在承租期内对房屋进行改造、转租，未对该房屋尽到妥善管理的义务，对承租期内房屋积水渗漏所造成的损失应当承担赔偿责任。谭燿冰因租赁房屋过程中产生侵权行为，该侵权行为存在于房屋租赁法律关系持续状态中，龙宝英、王代明、王玳容以房屋租赁合同纠纷为由向谭燿冰主张损失赔偿并无不当。故谭燿冰关于龙宝英、王代明、王玳容应以侵权责任纠纷起诉次承租人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，谭燿冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费493元，由上诉人谭燿冰负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭美宏 审判员  彭晓烽 审判员  龙 雨 二〇二〇年四月二十八日 书记员  杨雯洁