河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1273号 上诉人（原审第三人）：河北希沃房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区槐北路289号方北高层1-1-804号。 法定代表人：高俊军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**,该公司员工。 委托诉讼代理人：高平，河北新业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄明德物业服务有限公司，地址：石家庄市长安区谈北路49号一印宿舍2-3-203号。 法定代表人：郝静，该公司经理。 委托诉讼代理人：张莉，该公司职工。 委托诉讼代理人：王永新，河北乔烽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王雨文，男，1962年4月1日生，汉族，现住石家庄市井陉矿区。 上诉人河北希沃房地产开发有限公司（以下简称希沃公司）因与被上诉人石家庄明德物业服务有限公司（以下简称明德物业）、王雨文物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人希沃公司的委托诉讼代理人**、高平，被上诉人明德物业的委托诉讼代理人张莉、王永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 希沃公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。希沃公司与明德物业的另案纠纷，经原审法院作出生效判决，已于2019年1月21日解除了双方订立的《前期物业服务合同》。合同既已解除，明德物业在对该小区提供物业服务就没有依据，更没有权利收取物业费。一审法院以上诉人2019年9月5日申请法院执行，法院于2019年9月17日将判决书执行完毕时间，作为明德物业在该小区结束物业服务的时间没有依据，系认定事实错误。二、被上诉人提供的证据不能证明其提供了物业服务。被上诉人提交的证据系自书自画，没有第三方予以印证，并且证据互相矛盾。其提交的证据仅仅是一个记录，且是一个结果的记录，服务的事实没有证据证明，故一审认定错误。综上，一审判决简单以2019年9月17日的时间作为明德物业收取物业费的依据错误。望二审法院查明案件事实，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。 石家庄明德物业服务有限公司答辩称，一、一审判决认定答辩人为涉案小区提供物业服务直至2019年9月17日，事实认定清楚，适用法律正确。1.上诉人上诉状所称的判决于2019年9月初生效并进入执行程序，答辩人遵守该判决于2019年9月17日配合法院执行，撤离涉案小区。2.上诉人在上诉状中承认答辩人于2019年9月17日撤离小区。其在一审中提交的证据也足以证明涉案小区在此之前一直由答辩人提供物业服务。二、答辩人在一审提交的证据足以证实答辩人在2019年9月17日之前一直为涉案小区提供物业服务。1.答辩人在一审提交了为涉案小区提供物业服务的充分证据，包括涉案小区电梯维保合同以及维保记录、涉案小区人员出入登记、涉案小区保安巡逻记录、生活泵房巡查、机动车登记、小区监控视频等证据，上述证据足以证明答辩人为涉案小区提供了物业服务。2.本案案由为物业服务合同纠纷，答辩人作为提供物业服务的一方，另一被上诉人王雨文作为接受物业服务和承担缴纳物业费义务的一方，在一审庭审中明确承认在2019年9月17日前一直由答辩人提供物业服务。3.上诉人在一审时以其为涉案小区提供物业服务为由提出申请作为第三人参加本案诉讼，在审理时又辩称为涉案小区提供物业服务的系其他公司。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 王雨文未到庭发表答辩意见。 石家庄明德物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付物业费1050元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月15日希沃公司作为井陉矿区希沃观邸小区的开发和建设单位，委托明德物业作为井陉矿区希沃观邸小区的前期物业服务公司。 2019年1月明德物业与希沃公司产生纠纷，希沃公司要求解除双方的合同，本院于2019年3月20日作出（2019）冀0107民初35号民事判决书，判决解除明德物业与希沃公司订立的《前期物业服务合同》，解除时间为2019年1月21日；判决生效后五日内明德物业返还希沃公司占用的房屋及相关物品。明德物业不服判决提出上诉。石家庄市中级人民法院于2019年6月4日作出（2019）冀01民终6831号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。希沃公司于2019年9月5日申请执行，本院于2019年9月17日将判决书执行完毕。此前希沃观邸小区1号楼的物业服务一直由明德物业提供。 被告王雨文系横北居委会的居民，因搬迁成为希沃观邸小区1-1-1103号和1-1-1903号的业主。两套房子的建筑面积均为87.87平方米。原告明德物业与被告王雨文在2017年4月21日签订的《希沃观邸前期物业服务合同》载明：希沃观邸物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅物业：1元/月/平方米，电梯费0.35元/月/平方米，公共照明维修费100元/户/年，供暖季二次加压的电费由全体业主平摊；业主按年交纳物业费。2017年4月21日王雨文为两套楼房分别缴纳物业费、电梯费、公共照明维修费733元，2018年11月22日王雨文为两套楼房分别缴纳物业费、电梯费、公共照明维修费996元。2019年4月15日后的物业费王雨文尚未交纳。 另查明，2019年明德物业公司将物业费收费标准从1.35元/月/平方米下调到1.1元/月/平方米，公共照明维修费的标准不变。 还查明，2013年12月30日井陉矿区横涧街道办事处与希沃公司签订《关于横北搬迁安置户承诺书》，明确约定：后期物业费横北搬迁安置户减半收取，搬迁安置户所分取得楼房如买卖、转让、出租，物业费将正常收取，不再减半。 一审法院认为，原告明德物业与开发商希沃公司签订希沃观邸小区前期物业服务合同不违反法律的规定，合同合法有效。双方因发生纠纷而解除合同，在法院的判决执行完毕前，物业费的收取人应该是提供了物业服务的物业公司。原告提交的证据能够证明2019年9月17日前希沃观邸小区1号楼的物业服务是明德物业提供的，故2019年9月17日前希沃观邸小区1号楼的物业费应该由明德物业收取。第三人希沃公司主张物业服务是由其提供的，但其提交的《电子银行业务回单》、判决书、收条、发票等不能证明其主张，故对希沃公司的主张，本院不予支持。 鉴于原告已于2019年9月17日起不再向希沃观邸小区提供物业服务，其要求收取2019年4月15日至2019年9月14日的物业费，应予支持。王雨文应当按照其与《希沃观邸前期物业服务合同》及搬迁户的政策，交纳一半的物业费和公共照明维修费。2019年希沃观邸小区的物业费标准为1.1元/月/平方米，公共照明维修费的标准为100元/户/年。被告王雨文的两套房屋的建筑面积合计为175.74平方米。被告王雨文应交纳物业费的数额为175.74平方米×1.1元/月/平方米×5个月÷2＝483元，公共照明维修费的数额为100元/户/年÷12月×5月×2户＝83.3元，以上两项合计566.3元。判决：一、在本判决生效起十日内被告王雨文给付原告石家庄明德物业服务有限公司物业费和公共照明维修费566.3元；二、驳回原告石家庄明德物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回第三人河北希沃房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由原告石家庄明德物业服务有限公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。证据1、前期物业服务合同。证据2、一号楼电表登记明细。证据3、王雨文交纳电费的电费代收专用清单。证据4、部分业主缴纳电费的电费代收清专用清单。证据5、收条及微信转账凭证。证据6、井陉矿区彦德门窗维修店维修证明及收据。证据7、车辆出入记录。证据8、反映信。以上证据证明后来的物业公司，即石家庄祥辰物业管理有限公司自2019年4月1日起对该小区提供了物业服务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人明德物业质证意见为：上诉人本次提交的证据在法律上没有一份是新证据，对此不予认可。本案的上诉人在参加本次诉讼时提交的申请书上宣称其在涉案期间为希沃观邸小区提供了物业服务，在一审时又自认不是其提供的物业服务，而是所谓的祥辰物业公司提供的物业服务，那么上诉人在申请本案作为第三人参加诉讼的法律基础已经不复存在，其诉求不应得到支持。上诉人在一审中提交的证据“致业主的一封信”以及“告知书”，均证实在2019年9月17日之前并无其他公司对涉案小区提供过物业服务。因此上诉人在一审中提交的证据与二审提交的所谓“证据”存在前后矛盾，不能自圆其说，不应被法庭采纳。关于上诉人在本案中提交的电费若干张，被上诉人认为交纳供电不属于物业管理服务的范围。根据河北省《物业管理条例》实施细则第22条规定，供水、供电、供气、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。具体到本案因涉案小区没有规划许可证，如果有业主自己缴纳存在不能享受居民用电的情形，上诉人作为涉案小区的开发商及建设单位，自己承担了部分商业用电和居民用电的差额部分，因此其向业主收取电费，是其之前承诺，并不是其他公司提供物业服务的体现。 对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实。 本院认为，上诉人希沃公司与被上诉人明德物业关于物业服务合同纠纷的另案诉讼，已由法院生效判决解除了双方签订的前期物业服务合同，庭审中，双方均认可希沃公司申请法院执行时间为2019年9月5日，2019年9月17日判决书执行完毕。对此事实，本院予以认定。上诉人主张按照另案生效判决，双方解除前期物业服务合同的时间为2019年1月21日，明德物业无权收取解除合同之后期间的物业服务费用；被上诉人主张判决生效时间系2019年9月初，根据对合同法相关条文的理解和审判实践，在生效判决下达前，合同不解除，明德物业为涉案小区提供物业服务至2019年9月初，在此期间的产生的物业服务费用应由明德物业收取。原审法院根据双方提供的证据，结合各方当事人陈述，认定明德物业在2019年4月-9月对希沃观邸小区提供了物业服务，并判决被上诉人王雨文向明德物业缴纳相关物业服务费用，并无不当。二审中，上诉人希沃公司主张其另行设立的石家庄祥辰物业管理有限公司自2019年4月1日起也对该小区提供了物业服务，认为物业服务费用不应由被上诉人全额收取。鉴于石家庄祥辰物业管理有限公司并非本案当事人，其作为独立的法人单位，如对案涉小区提供了物业管理服务，可作为独立的诉讼主体另案主张权利。对上诉人希沃公司的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，河北希沃房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人河北希沃房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇二〇年四月二十四日 书记员  崔娇娇 ——