辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初669号原告：王龙，男，1975年8月16日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：陈庆锋，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘诗园，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。被告：鞍山恒亿房屋开发有限公司。住所地：辽宁省鞍山市铁东区和平路252甲。法定代表人：王辉，公司董事长。委托诉讼代理人：林晓文，辽宁弘扬律师事务所执业律师。原告王龙与被告鞍山恒亿房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告王龙委托诉讼代理人陈庆锋、刘诗园，被告鞍山恒亿房屋开发有限公司委托诉讼代理人林晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告逾期交房违约金15348.16元和逾期办理产权登记的违约金2475.51元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月21日原告与被告签订《房屋买卖合同》，双方约定原告购买被告在鞍山市铁东区，产籍号为1-4-224-2041的房屋一户，建筑面积93.16平方米，价款495102元，房款原告已经付清。双方在《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2016年10月31日前将具备商品房交付使用条件，并符合合同约定的商品房交付原告，同时在《商品房买卖合同》第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2017年1月1日将住房交付给原告，但在合同约定期限内，被告未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。为了保护原告的合法权益，特向贵院提出上述诉讼请求，恳请贵院依法判决。鞍山恒亿房屋开发有限公司辩称，一、双方约定“出卖人在2016年10月31日前将房屋交付给买受人使用”，实际在2016年10月31日前答辩人出售的房屋已经可以实际交付使用，且有部分购房者都实际收房正常使用了。二、答辩人不否认在2016年10月31日没有取得《竣工验收表》等手续，但是双方早已达成了口头协议，答辩人给予原告减免物业费、采暖费用作为逾期交房的违约赔偿，原告也同意不再追究答辩人逾期交房的违约责任，并且该口头协议实际已经履行完毕。三、被告是因不可抗力导致不能按照合同约定取得相关备案文书，无法依约交付和房屋和办理产权，依法应免除责任。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.王龙提供的“收款收据”拟证明房屋交付时间是2017年1月1日，因该收款收据仅能证明2017年涉案房屋物业费和电梯费的收取情况，无法证明房屋交付时间，故对该证据不予采信。2.鞍山恒亿房屋开发有限公司提供的“收款收据”拟证明鞍山恒亿房屋开发有限公司为王龙减免采暖费1199元，因该收据背面有王龙的签名确认，故予以采信。3.鞍山恒亿房屋开发有限公司提供的“会议纪要”，拟证明涉案小区逾期交房及逾期办理房产证系政府行为导致，因“会议纪要”的内容与本案无关联性，故不予采信。4.鞍山恒亿房屋开发有限公司提供的“收楼单”、“入住资料签收单”拟证明涉案房屋交房时间系2016年11月8日，因“入住资料签收单”上有王龙的签名确认，故予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月21日，王龙与鞍山恒亿房屋开发有限公司签订“商品房买卖合同”一份，约定鞍山恒亿房屋开发有限公司将位于鞍山市铁东区，产籍号为1-4-224-2041，房屋以总价款495102元售与原告。“商品房买卖合同”第八条“交付期限出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……”；第九条“出卖人逾期交房的违约责任……1.逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；……；第十五条“关于产权登记的约定……出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。……如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：……2.若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，王龙向鞍山恒亿房屋开发有限公司支付购房款495102元，鞍山恒亿房屋开发有限公司于2016年11月8日向王龙交房。涉案房屋2016-2017年度采暖费由鞍山恒亿房屋开发有限公司代收，鞍山恒亿房屋开发有限公司为王龙减免采暖费1199元。2019年9月24日，鞍山恒亿房屋开发有限公司为王龙出具房屋购房发票，涉案房屋可以办理房屋权属登记。本院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。双方签订的合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。本案的争议焦点，1.鞍山恒亿房屋开发有限公司应否向王龙支付逾期交房的违约金；2.鞍山恒亿房屋开发有限公司应否向王龙支付迟延办理房屋所有权登记违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，本案中，双方所签订的商品房买卖合同已经明确约定了房屋交付时间及协助办理房屋所有权登记的时间及逾期交房、迟延办理房屋所有权登记的违约赔偿方式，故双方应当自觉履行各自的合同义务。在该合同履行过程中，王龙依约定履行了合同义务，交付了全部购房款，但鞍山恒亿房屋开发有限公司没有按合同的约定时间交付房屋及协助办理房屋所有权登记，其行为应属违约，鞍山恒亿房屋开发有限公司应当按照双方约定的违约金计算标准向王龙支付违约金4455.91元，其中逾期交房违约金为495102元*0.0005*逾期天数8天=1980.40元、逾期迟延办理房屋所有权登记违约金为495102元*0.005=2475.51元。故王龙要求鞍山恒亿房屋开发有限公司支付逾期交房及迟延办理房屋所有权登记违约金的诉讼请求，证据充分、理由正当，依法应予支持。因鞍山恒亿房屋开发有限公司已于王龙起诉前以减免采暖费1199元的方式赔偿了部分违约金，该部分赔偿应予扣除，即实际鞍山恒亿房屋开发有限公司赔偿王龙违约金3256.91元。关于鞍山恒亿房屋开发有限公司对于无法办理房产证系政府行为导致的辩解。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”鞍山恒亿房屋开发有限公司主张无法办理产权证书系基于政府行政行为，鞍山恒亿房屋开发有限公司应就其主张提供证据证明，而鞍山恒亿房屋开发有限公司未能提供证据证明，故应依法承担举证不能的不利法律后果。故对于宏远公司的该项辩解，因证据不足，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：鞍山恒亿房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付王龙违约金人民币3256.91元。如果鞍山恒亿房屋开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元（王龙已垫付），由鞍山恒亿房屋开发有限公司负担50元，由王龙负担196元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  梅小红人民陪审员  时美琴人民陪审员  刘仁风二〇二〇年四月二十七日书 记 员  马梦娇