湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1202民初345号 原告：深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司，营业场所怀化市鹤城。 负责人：罗新民。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗宜燕，湖南诚怀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左弦鑫，女，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区,系公司财务经理。 被告：彭丽萍，女，土家族，住所地湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人:杨绍书，湖南泰阳律师事务所律师。 被告:怀化梵净山食品科技有限公司，住所湖南省怀化市鹤城区。 法定代表人：贺灵平，系该公司执行董事兼总经理。 原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司与被告彭丽萍、怀化梵净山食品科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，由审判员袁婷独任审理，于2020年4月9日公开开庭进行了审理，代理书记员李翊铭担任庭审记录。原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司的委托诉讼代理人罗宜燕、左弦鑫，被告彭丽萍的委托诉讼代理人杨绍书到庭参加诉讼，被告怀化梵净山食品科技有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司向本院提出诉讼请求：1.被告彭丽萍向原告支付2016年1月30日至2020年1月30日期间的物业服务费共计60259.63元；2.被告彭丽萍支付原告2016年1月30日至2020年1月30日期间的不及时支付物业服务费的资金占用损失11624.08元(按同期贷款利率计算)；3.被告彭丽萍支付由原告垫付的2016年1月30日至2020年1月30日的生活垃圾处理费5239.97元；4.被告怀化梵净山食品科技有限公司对2017年3月12日至2020年1月30日的物业服务费、违约损失、生活垃圾处理费承担连带支付责任；5.两被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：湖南中怀房地产开发有限公司(以下简称“中怀公司”)位于湖天大道的天星尚品星城物业小区委托原告从事物业管理，双方于2013年4月18日签订《前期物业服务合同》，合同第七条约定:业主/住户收房后物业服务费用由业主按其拥有的物业房证上标示的产权建筑面积交纳物业服务费用，其中商业物业按每平方米2.5元/月收取。合同第二十九条约定了未按时足额交纳物业服务费用的，可以向业主或物业使用人索取违约金。 被告彭丽萍与案外人彭建军为经营鹤城区芳欣食代笨厨餐厅租用天星尚品星城2栋202、203、204号商铺，总面积为1965.35平方米，于2015年1月22日向原告交纳了2015年7月22日至2016年1月22日的物业费共计27122元。2015年7月15日，以案外人彭建军为经营人正式办妥鹤城区芳欣食代笨厨餐厅个体户营业执照，地址位于天星尚品星城3栋二楼204号，至今工商注册未注销。 2016年1月30日，以案外人彭建军名义与中怀房地产公司签订房屋买卖协议，购置了天星尚品星城2栋二楼商用房(房号:202、203、204)，协议记载面积为1959.96平方米。 2016年6月2日，被告彭丽萍购买了天星尚品星城2-203号房，办理不动产证证号为716010832，建筑面积为545.83平方米。被告彭丽萍与案外人彭建军于2017年3月1日将物业出租给怀化梵净山食品科技有限公司经营餐饮至2025年2月28日(2017年3月12日签约)，因经营问题怀化梵净山食品科技有限公司告知物业两方于2019年2月28日提前解除租赁合同。被告彭丽萍在实际使用及购得该房屋后一直未向原告交纳物业服务费等，承租人亦未如实交纳物业服务等相关费用。根据《前期物业服务合同》的约定，因此产生违约金。根据地方政策，被告彭丽萍作为业主、怀化梵净山食品科技有限公司作为承租人应向怀化市鹤城环境卫生办公室交纳生活垃圾处理费(每平米0.2元)，两被告均未支付，故原告垫付了上述行政性收费。上述费用共计77123.68元。怀化梵净山食品科技有限公司应对其中的38561.84元承担连带责任。鉴于两被告拖欠上述费用，尚未支付给原告，故依据合同法及相关法律规定提起诉讼，请法院公正判决。 被告彭丽萍辩称：一、案涉房屋的基本情况。2014年12月27日，彭丽萍与湖南中怀房地产开发有限公司签订《场地租赁合同》，地址为天星·尚品星城小区3＃栋二楼，租赁期限为捌年，自2015年10月1日起至2023年9月30日，计租面积1965.35平方米。2015年7月15日，以案外人彭建军的名义注册“鹤城区芳欣食代笨厨餐厅”，经营场所怀化市鹤城区天星尚品星城3栋二楼202号。2016年1月30日，彭建军与湖南中怀房地产开发有限公司签订《商用房买卖协议》，买卖标的为天星尚品星城3栋二楼商用房。2016年3月9日，彭建军取得不动产房地产权证，坐落于怀化市鹤城区天星东路南侧(尚品星城2号)、房号202、建筑面积826.02㎡，房号204、建筑面积584.10㎡，合计1410.12㎡;2016年6月2日，彭丽萍取得不动产房地产权证，坐落于怀化市鹤城区天星东路南侧(尚品星城2号)、房号203、建筑面积545.83㎡。2017年3月12日，彭建军与怀化跑山牛笨厨食品有限公司(现怀化梵净山食品科技有限公司)签订《场地租赁合同》，地址为天星尚品星城小区3＃栋二楼，租赁期限为八年，自2017年3月1日起至2025年2月28日；二、原告诉请的物业服务费、垃圾处理费没有依法批准，属违法收费。在《前期物业服务合同》中约定“商业物业每2.5元/月(以物价局审批标准为准)”，但没有物价局批准文件。原告起诉却为2.3元/月/平方米，也没有物价收费许可。垃圾处理费不是业主在物业管理活动中应当履行的义务。原告代收垃圾处理费没有法定授权，垃圾处理费不属于法定代收费项目。收费标准没有依据，委托书上是每人每月2元，起诉状却收取0.2元/月/平方米；三、原告从未依照法定程序向答辩人催收过物业服务费和垃圾处理费。在2014年12月27日的《场地租赁合同》中，出租方湖南中怀房地产开发有限公司未就物业服务费等进行约定，未告知有《前期物业服务合同》内容。在2016年1月30日的《商用房买卖协议》中，没有提及“前期物业服务合同约定的内容”。根据《物业管理条例》的规定，建设单位没有在物业销售前将临时管理规约向物业买受人即答辩人明示，并予以说明，没有买受人即答辩人的书面承诺，原告与答辩人之间也没有物业服务合同，原告的违法收费对答辩人没有约束力。原告从未向原告催收过物业服务费、垃圾处理费，直接提起诉讼不符合《物业管理条例》的相关规定。原告诉请的违约金没有合同或者法律依据；四、原告自认向怀化梵净山食品科技有限公司收取物业服务费与垃圾清运处理费。答辩人与怀化梵净山食品科技有限公司之间的《场地租赁合同》没有解除。原告持有2017年3月12日《场地租赁合同》，认可《场地租赁合同》中约定“由乙方与物业管理公司签订物业服务协议”，原告提交的《催费通知书》等证据，也充分证明原告自认怀化梵净山食品科技有限公司从2016年1月22日起欠付物业服务费等。依照《物业管理条例》规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；五、原告提起诉讼的主体不适格。原告不具有独立的法人资格，依照《物业管理条例》的规定，不能从事物业管理活动。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。 被告怀化梵净山食品科技有限公司未作答辩，亦未提交证据。 经审理查明：2013年4月18日，中怀公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司为湖南中怀房地产开发有限公司位于怀化市天星广场南侧、名称为天星.尚品星城、面积为98100平方米的住宅、商业综合小区物业提供前期物业管理服务，合同第七条约定，业主/住户收房后物业服务费用由业主按其拥有的物业房产证上标示的产权建筑面积交纳，其中商业物业按每平方米2.5元/月收取。第八条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，业主与物业使用人未交纳物业服务费用的，由乙方自行解决，与甲方无关。合同第二十九条约定了未按时足额交纳物业服务费用的，甲方可以向业主或物业使用人索取违约金。2016年1月30日案外人彭建军与中怀公司签订了《商用房买卖协议》，约定彭建军购买了尚品星城小区3号栋202、203、204号商铺，面积共计1959.96平米。其中203号商铺实际系被告彭丽萍委托案外人彭建军购买，面积560.01平米。同日，被告彭丽萍进行了收房。2016年6月2日，涉案天星-尚品星城2栋203房（购房时栋号为3号）取得了不动产权证，所有权人为彭丽萍，产权面积为545.83㎡。根据地方政策，被告作为业主应向怀化市鹤城环境卫生办公室交纳生活垃圾处理费(每平米0.2元)，由于被告一直未支付，原告垫付了被告作为业主应向怀化市鹤城环境卫生办公室交纳的生活垃圾处理费。2017年3月12日，被告彭丽萍委托案外人彭建军以彭建军的名义一起与怀化跑山牛笨厨食品有限公司签订《场地租赁合同》，合同约定：彭建军将位于怀化市鹤城区天星·尚品星城小区3号栋二楼，建筑面积1965.35㎡的场地租给怀化跑山牛笨厨食品有限公司经营使用，合同第二条约定，租赁期限为八年，从2017年3月1日到2025年2月28日。合同第六条约定，由怀化跑山牛笨厨食品有限公司与物业管理公司签订物业服务协议，怀化跑山牛笨厨食品有限公司若拖欠租金、水、电、物管等费用逾期10日，彭建军及物业公司有权采取断电、断水等措施，直至付清所欠费用为止。2017年4月18日，怀化跑山牛笨厨食品有限公司更名为怀化梵净山食品科技有限公司。 另查明,2009年4月17日怀化市人民政府第三届市人民政府第十七次常务会议研究通过了《怀化市城市生活垃圾处理费征收管理办法》，其中第七条规定，市环境卫生管理处负责城市生活垃圾处理费的征收管理工作，收费方式可采取直接征收和委托征收。2010年10月27日，怀化市物价局就怀化市环境卫生管理处关于城市生活垃圾处理收费标准的批复（怀市价﹝2010﹞164号），怀化市城区生活垃圾处理费征收标准表显示经营场所垃圾处理费自0.2元/㎡/月至1.5元/㎡/月。2016年4月25日，怀化市鹤城区发展和改革局关于城市生活垃圾处理收费标准的批复（鹤发改价费【2016】31号文件），同意怀化市鹤城区环境卫生工作管理办公室继续按怀市价【2010】164号文件收取城市生活垃圾处理费。原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司一直代为征收尚品星城生活垃圾处理费。2016年至2019年，怀化市鹤城区城市生活垃圾处理收费征收办公室出具书面征收委托书，委托深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司征收尚品星城生活垃圾处理费。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证、辩论，有原告工商信息、被告彭丽萍人口信息、被告怀化梵净山食品科技有限公司工商信息、《商用房买卖协议》复印件、前期物业协议复印件、催费通知复印件、怀化市物价局关于规范居民住宅小区有关服务性收费项目和标准的通知—怀市价（2011）106号、物业收费申报审核表复印件、城市生活垃圾处理费征收委托协议（2016年至2019年）、生活垃圾处理费代缴凭证复印件、怀政办发（2009）29号、怀市价（2010）164号、怀鹤发改价费（2016）31号文件复印件、资质证书复印件、场地租赁合同、不动产房地产权情况证明复印件、（2019）湘1202民初5470号民事判决书及庭审笔录予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案建设单位湖南中怀房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，对被告彭丽萍具有约束力。《前期物业服务合同》签订后，原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司已按照《前期物业服务合同》的约定履行了提供物业服务的义务，被告彭丽萍应当从所购买的房屋交付使用之日起即2016年1月30日起按照《前期物业服务合同》第七条约定履行交纳物业服务费的义务。交房后被告彭丽萍一直未履行交纳物业服务费的义务，截止2017年2月28日，被告彭丽萍应支付物业服务费为16320.32元（545.83平方米×2.3元/月×13个月=16320.32元）。2017年3月1日，被告怀化梵净山食品科技有限公司租赁了被告彭丽萍尚品星城小区的203号商辅，约定由被告怀化梵净山食品科技有限公司与物业管理公司签订物业服务协议，被告怀化梵净山食品科技有限公司若拖欠租金、水、电、物管等费用逾期10日，彭丽萍及物业公司有权采取断电、断水等措施，直至付清所欠费用为止。根据《最高人民法院具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。因此，涉案商铺2017年3月1日至2020年1月30日的物业服务费43939.32元（545.83平方米×2.3元/月×35个月=43939.32元），应由被告怀化梵净山食品科技有限公司和彭丽萍承担连带支付责任。关于原告请求支付自2016年1月30日至2020年1月30日的资金占用损失的诉讼请求，因原告与中怀公司签订的《前期物业服务合同》未对物业费的支付时间和逾期支付的违约金的收取标准作出明确约定，故被告应自起诉之日即2020年1月13日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付资金占用损失至原告主张的2020年1月30日。据此计算，彭丽萍欠付的物业费16320.32元应支付违约金33.4元（16320.32元×4.15%÷365天×18天）。被告怀化梵净山食品科技有限公司与被告彭丽萍应连带支付的违约金为89.93元（43939.32元×4.15%÷365天×18天）。 关于涉案天星·尚品星城房屋所产生的垃圾处理费问题，原告提供了怀政办发（2009）29号文件、怀市价（2010）164号文件、怀化市鹤城区发展和改革局怀鹤发改价费【2016】31号文件、怀化市鹤城区城市生活垃圾处理费征收办公室委托书等文件证明原告以0.2元每平方米每月收取垃圾处理费系受政府委托，且原告已经垫付了2016年1月30日至2019年12月31日的城市生活垃圾处理费。故被告彭丽萍、怀化梵净山食品科技有限公司应对各自使用房产期间产生的垃圾处理费按房产证确定的建筑面积以0.2元每平方米向原告承担支付义务。被告彭丽萍应支付的垃圾处理费为1419.16元（545.83平方米×0.2元/月×13个月），被告怀化梵净山食品科技有限公司应支付的垃圾处理费为3711.64元（545.83平方米×0.2元/月×34个月）。 被告彭丽萍抗辩的深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司不具有提供物业服务资质问题，本院认为，原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司虽不具有独立法人资格，但其作为依法设立并领取了营业执照的法人分支机构，可以对外以自己的名义签订合同，并具有诉讼主体资格,其总公司深圳市城建物业管理有限公司具有提供物业管理服务的资质，深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司受到深圳市城建物业管理有限公司管理，可以以深圳市城建物业管理有限公司经营资质开展营业活动，故被告抗辩的深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司不具有提供物业服务资质理由不成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告彭丽萍在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司支付2016年1月30日至2017年2月28日的物业服务费16320.32元及资金占用损失33.4元； 二、被告彭丽萍在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司支付由原告垫付的生活垃圾处理费1419.16元（自2016年1月30日至2017年2月28日）； 三、被告彭丽萍、怀化梵净山食品科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司连带支付2017年3月1日至2020年1月30日的物业服务费43939.32元及资金占用损失89.93元； 四、被告怀化梵净山食品科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司支付由原告垫付的生活垃圾处理费3711.64元（自2017年3月1日至2019年12月31日）； 五、驳回原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1728元，减半收取864元，由原告深圳市城建物业管理有限公司怀化分公司负担146元，被告彭丽萍、怀化梵净山食品科技有限公司负担718元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  袁 婷 二〇二〇年四月十日 代理书记员  李翊铭