山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终838号 上诉人（原审原告）：张时晗，男，1993年10月26日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 上诉人（原审原告）：张永义，男，1965年2月11日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：刘启金，山东尧舜律师事务所律师。 上诉人张时晗、张永义与上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初5223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张时晗、张永义上诉请求：1.一审法院判决荣盛公司违约截止日期与事实不符，请求依法改判或发回重审；2.对荣盛公司伪造证据行为给予惩罚；3.由荣盛公司承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：涉案房屋能够办理产权证的日期是2019年6月30日，一审法院判决截止日期为2019年3月13日，明显过低，导致判决的违约金数额过低。荣盛公司违约事实的截止日期应该自荣盛公司侵权行为消失止，即国家信访局转至临沂市住建局做出《行政处理意见书》后，荣盛公司的侵权行为消失止，即张时晗、张永义同意签订新的《商品房转让协议书》之时，因此导致判决的违约金数额过低。一审法院认定2019年3月13日起即具备办理房屋产权证的条件，并判决违约金的截止时间为该日，属于认定事实错误。一审法院认定2019年3月13日荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书，并认定该日即具备办理房屋产权证条件的日期与事实不符。荣盛公司在3月13日之后，至张时晗、张永义在第二次起诉前均没有荣盛公司任何工作人员通知张时晗、张永义可以办理产权登记证，相反，张时晗、张永义多次找荣盛公司索要办理房产证的要件《商品房移交协议书》时，荣盛公司对张时晗、张永义百般刁难，并在该协议书强行添加“双方不再追究原合同的违约责任”的侵害张时晗、张永义权益的条款，张时晗、张永义无奈之下通过国家信访局平台，信访荣盛公司侵权行为，国家信访局立案后将信访件转至临沂市住房和城乡建设局处理，2019年6月7日该局作出《信访案件处理意见书》依法制止荣盛公司侵权行为后，荣盛公司给张时晗、张永义出具的《商品房结算移交协议书》不得不删除了上述侵权条款。然而，荣盛公司在庭审质证阶段竟然将伪造的“双方不再追究原合同违约“字样的证据提交法庭。因此，违约日期张时晗、张永义要求计算到2019年6月30日，一是符合原商品房买卖合同第十五条的规定；二是张时晗、张永义与荣盛公司2019年7月9日自愿签订的《商品房结算移交协议书》是双方真实意思表示。一审法院未查明事实，判决赔偿截止日期。严重损害了张时晗、张永义的利益。 荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重申；2.上诉费由张时晗、张永义承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，荣盛公司与张时晗、张永义签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，张时晗、张永义没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，荣盛公司的主合同义务应当是向张时晗、张永义交付房屋，协助张时晗、张永义办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使荣盛公司需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。二审庭审中补充事实和理由：荣盛公司认为年利率应当按照4.35%计算。 张时晗、张永义向一审法院起诉请求：1.判令被告支付不能在合同约定期限内办理房产权属证书违约金（按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告取得房产权属证书日为止，现暂定从2018年7月1日计算至2019年6月30日为90680元）；2.诉讼费用由荣盛公司负担。 一审法院认定事实：2015年5月12日，张时晗、张永义（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》,又名《商品房买卖合同》，合同编号为YS451744,合同约定张时晗、张永义购买荣盛公司开发的荣盛•香醍荣府45号楼2单元102号房及-114号储藏室，房屋代码分别为1997150及2012025，房屋总价款为1511396元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第五条第4项约定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。” 合同签订后,张时晗、张永义支付了购房款1511396元并缴纳了维修资金。荣盛公司按照合同约定时间于2015年5月30日向张时晗、张永义交付了涉案房产。后因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，张时晗、张永义第一次诉至一审法院，一审法院于2018年12月7日作出（2018）鲁1312民初5742号民事判决书，判决被告赔付原告自2016年5月30日至2018年6月30日期间内的违约金，后荣盛公司上诉于山东省临沂市中级人民法院，山东省临沂市中级人民法院作出（2019）鲁13民终4316号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2019年3月13日荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。原告自2019年3月13日起即具备办理房屋产权证的条件。 原、被告又于2019年7月1日签订商品房结算移交协议书，协议书中并未约定不再追究合同约定的其他任何责任。故，原告于2019年10月9日再次诉至一审法院，要求被告赔付从2018年7月1日至2019年6月30日期间的逾期办理房产权属证书违约金。 一审法院认为，张时晗、张永义与荣盛公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该案是因逾期办理房屋产权证而起的纠纷，争议焦点有三个：一是逾期办理房屋产权证，荣盛公司是否构成违约；二是荣盛公司的辩解理由是否成立；三是违约金如何计算。 关于争议的焦点一，《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权证的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书”。但前提仍是荣盛公司负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，荣盛公司应不迟于2016年5月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其已于2016年5月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。基于上述分析，张时晗、张永义没有按时办理产权证书，和荣盛公司没有及时履行约定义务有直接的因果关系，荣盛公司的过错是明显的，应承担违约责任。 关于争议的焦点二，荣盛公司抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”该案中，荣盛公司未提供相关证据证明张时晗、张永义存在私搭乱建的事实。另外《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项主张无事实和法律依据，依法不予支持。 关于争议的焦点三，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。荣盛公司举证证明，2019年3月13日荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。原告自2019年3月13日起即具备办理房屋产权证的条件。故被告应赔付原告自2018年7月1日至2019年3月13日期间的违约金63602元（以1511396元为基数，按照年利率6%计算）。一审法院判决：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张时晗、张永义自2018年7月1日至2019年3月13日期间的违约金63602元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2067元，减半收取计1033.5元，由原告张时晗、张永义负担308.5元，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担725元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张时晗、张永义提交两份证据：证据一，杜以莲与荣盛公司2019年11月7日签订的《商品房结算移交结算协议书》一份，拟证明至2019年11月7日荣盛公司仍然在适用该协议第五条：“……除此之外双方均不在追究合同约定的其他任何责任”霸王条款，对张时晗、张永义同一小区（前排）的邻居杜以莲实施侵权行为，2019年11月7日荣盛公司仍不具备办证条件，一审判决荣盛公司违约期间的截止日期不应以“2019年3月13日”计算，应该截止到荣盛公司的侵权行为停止日，荣盛公司从始至终强迫业主签订免除责任协议的侵权行为一直存在；证据二，临沂市政务大厅《商品房办证“一窗受理”申请材料》照片一张，该证据来源于临沂市政务大厅不动产证办理窗口柜台玻璃板下向社会公众公示的材料，拟证明《商品房结算移交协议书》原件是办理不动产证的必要要件，《商品房结算移交协议书》原件需要向开发商索取，而开发商出具时要求签订附加条件，2019年3月13日荣盛公司提供的材料没有《商品房结算移交协议书》，双方是2019年7月1日签订的《商品房结算移交协议书》，违约金计算的时间应截止到2019年6月30日，一审法院认定2019年3月13日被上诉人具备了办理大产权房屋登记证书的条件与事实不符。 荣盛公司质证称，对证据一，张时晗、张永义所提交的《商品房结算移交协议书》系第三人与荣盛公司之间自愿签订的协议书，该协议书是真实意思表示，合法有效，协议书与本案张时晗、张永义无任何关系，不属于新证据，在本案中无任何证明力，不能达到张时晗、张永义的证明目的，不应被采纳；对证据二的三性均有异议，并不能确定拍摄地点、时间，未显示制作单位，不能排除非临沂市拍摄，该证据并非相关主管单位出具的正式文件，无相关单位负责人签字，不能作为证据使用，且该证据不属于新证据。 本院对张时晗、张永义提交证据的认证意见将结合其他证据在本院认为部分一并论述。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对张时晗、张永义、荣盛公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 关于违约截止日期的认定。在商品房买卖合同中，荣盛公司负有的协助办证义务既包括提交初始登记申请，也包括具备办证条件后通知买受人张时晗和张永义，即荣盛公司在履行了通知义务后才能视为已完成了协助办证义务。荣盛公司虽然在2019年3月13日取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书，但因荣盛公司在《商品房结算移交协议书》中制定格式条款免除自身违约责任导致双方不能签订《商品房结算移交协议书》，有临沂市住房和城乡建设局出具的《信访事项处理意见书》予以证实。故，荣盛公司的违约应截止至2019年7月1日双方签订《商品房结算移交协议书》止。上诉人张时晗、张永义主张违约截止日期应为2019年6月30日的上诉理由成立，本院予以支持。 关于违约金的认定。本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，荣盛公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定荣盛公司按照已付购房款总额年利率6%向张时晗、张永义支付违约金并无不当。荣盛公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。 一审中，荣盛公司提交2019年7月1日《商品房结算移交协议书》一份，该份协议书除增加“双方均不再追究合同约定的其他任何责任”外，其他内容与张时晗、张永义提交的《商品房结算移交协议书》内容一致。对于荣盛公司提交的《商品房结算移交协议书》，张时晗、张永义对其真实性无异议，并称房屋共有人为张永义和张时晗，而该协议中仅有张永义的签名，无张时晗的签名，不能证明张时晗放弃向荣盛公司主张合同约定的逾期办证违约责任。二审中，张永义又称本人未在该协议上签名系荣盛公司伪造，因荣盛公司提交的该份协议书未给予认定，且张永义一审中确认了其真实性，故对其上诉要求给予荣盛公司惩罚的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，张时晗、张永义的上诉请求成立，应予支持，荣盛公司应当赔偿张时晗、张永义自2018年7月1日至2019年6月30日期间的违约金90680元（以1511396元为基数，按照年利率6%计算）。山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 变更临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初5223号民事判决为：山东荣盛富翔地产开发有限公司于接到本判决十日内赔偿张时晗、张永义违约金90680元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2067元，减半收取1033.5元，二审案件受理费2067元，均由山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年四月七日 书记员  李 敏