河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终836号上诉人(原审原告)：冀海刚，男，汉族，1980年1月3日出生，住河南省社旗县。被上诉人（原审被告）：南阳建达置业有限公司，住所地南阳市张衡路中璟濠庭2402-2405室。法定代表人：孙岩。委托诉讼代理人：史峰岗，河南隆翔律师事务所律师，特别授权。上诉人冀海刚因与被上诉人南阳建达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河南省社旗县人民法院（2019）豫1327民初3096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月27日开庭进行了审理。上诉人冀海刚，被上诉人南阳建达置业有限公司的委托诉讼代理人史峰岗，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冀海刚上诉请求：1.撤销(2019)豫民初字第3096号民事判决中第一项判决;请求依法改判被上诉人支付违约金9984元。2.要求办理房地产权属证书需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案在2020年3月15前完成。3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。庭审中上诉人放弃上诉请求第二项。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定第2项,商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日内,出卖人提供的资料报产权登记机关备案,《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定的360个工作日已经严重超出以上规定,而《商品房买卖合同》中的附件四补充协议二中延长至500个工作日更属于格式合同的霸王条款,至今被上诉人违约事实仍在继续,如依一审所判,相关企业违约成本过低,势必会威胁社会契约正义和交易安全。二、在2020年3月15日前未能完成需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案,请求法院根据《合同法》的基本原则中的【三】公平原则:合同双方当事人之间的权利义务要公平合理,强调一方给付与对方给付之间的等值性,比对《商品房买卖合同》第七条第1项,违约金的约定,被上诉人承担逾期办证违约金符合权利对等原则。以及《合同法》基本原则【合理分配】中的第一条:在订立合同时,不得假借订立合同恶意进行磋商等条款,则违约金按《商品房买卖合同》第七条第1种方式计算,以惩戒被上诉人的违约行为及违约后果。据此,请求二审法院撤销原判中对违约金一项的判决，直接予以改判。南阳建达置业有限公司辩称，上诉人的上诉请求和上诉理由不成立，应驳回。被上诉人无违约行为，不应承担违约责任。上诉人购买的是五证齐全的商品房，进行产权预告登记，预告登记后被上诉人已经陆续提供资料给行政部门。因政府部门改革等不可抗力因素导致不能及时办理相关手续，并非被上诉人不履行合同义务。被上诉人为缓和与业主间的矛盾未对此提起上诉，现在所有审批事项已经完成。不动产登记证书已经发放，上诉人可以自行登记领取不动产登记证书。双方关于违约金约定是真实意思表示，是有效约定，上诉人要求提高违约金的诉求没有证据证明，依法不应支持。上诉人占有使用了房屋，其产权权利未遭受任何侵害，其主张的权利损失一审并未举证证明，请驳回上诉，维持原判。冀海刚向一审法院起诉请求：一、判决被告支付不能取得房地产权属证书违约金78000元；二、确认《商品房买卖合同》第十七条第1、2、5、6项约定无效，应该由买受人所有；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告冀海刚与被告建达公司于2013年2月25日签订了《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发建设的御林金湾小区第3幢2单元501号房屋一套，价款为309561元。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经单体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2条处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。合同第十七条，双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有；……5、本项目用地范围内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理；6、本项目用地范围内的人防建筑或地下室用于停放汽车的车位、车库、储藏室等归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理。原、被告双方又于当日签订了补充协议（附件四，补充协议二），其中第九条将《商品房买卖合同》第十五条补充如下：如出卖人未按约定；在商品房交付使用后360个工作日内；将办理权属登记需由出卖人提供的资料报于产权登记机关备案；或其他因出卖人的原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的；买受人同意无条件延长上述期限至商品房交付使用后500个工作日内；并且出卖人免责；如出卖人在上述延长期限内仍未能履行上述义务，使买受人不能在上述延长期限内取得房地产权属证书；买受人有权依据购房合同第十五条的约定追究出卖人的违约责任；合同继续履行。合同签订后，原告冀海刚按约定向被告建达公司支付房款99561元，并于2013年3月14日与中国建设银行股份有限公司南阳分行签订了个人住房借款合同，在该行贷款21万元用于支付剩余房款，截止2013年3月28日，原告冀海刚共向被告建达公司支付全部房款309561元。2015年1月1日，原、被告双方办理了房屋交付手续。后被告建达公司未在商品房交付使用后500个工作日内（自交房之日至2016年12月19日），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告冀海刚至今未取得所购房屋的权属证书。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，除部分无效条款外，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告已履行了支付房款的义务，被告建达公司未按合同约定在房屋交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报于产权登记机关备案，致使原告未能办理房屋权属证书，系违约行为，原告作为买受人有权依据合同约定追究出卖人即被告的违约责任。关于违约金数额，双方在《商品房买卖合同》中明确约定“出卖人按已付购房款的0.1％向买受人支付违约金”，即被告建达公司应当向原告支付违约金309.56元。因原告未举证证实其因逾期办证造成的损失数额，原告主张被告支付违约金78000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张的屋面、外墙面使用权和人防建筑所有权约定的效力及归属问题，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和和共同管理的权利。”原、被告在《商品房买卖合同》中约定的屋面、外墙面和人防建筑属于建筑物（御林金湾）内专有部分以外的共有部分，根据上述法律规定，属于业主共有，而原告作为共有人之一，未经全体业主授权，无权处分建筑物（御林金湾）内的共有财产，且在合同签订以后未经全体业主追认或取得所有权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用，处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第1项“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有”、第2项“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”和第6项“本项目用地范围内的人防建筑归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理”的约定，对建筑区内共有部分使用权、所有权归属的处分行为无效，原告主张上述约定无效，符合法律规定，一审法院予以支持。但是，原告主张上述屋面、墙面使用权和人防建筑所有权归自己所有，与法相悖，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条第5、6项约定的车位、车库、储藏室归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理，符合上述法律规定，属于有效条款，原告主张该条款无效及车位、车库、储藏室归自己所有，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十一条、第五十六条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告南阳建达置业有限公司向原告冀海刚支付违约金309.56元，于本判决生效之日起三日内履行完毕；二、原告冀海刚与被告南阳建达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第1项“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有”、第2项“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”和第6项“本项目用地范围内的人防建筑归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理”的约定无效；三、驳回原告冀海刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，减半收取875元，由原告冀海刚负担821元，被告南阳建达置业有限公司负担54元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人冀海刚要求被上诉人南阳建达置业有限公司支付迟延办理房产证违约金9984元的上诉请求是否成立。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，真实有效,双方均应遵循诚实信用原则，全面履行义务。上诉人上诉称按照合同约定计算违约金低显失公平,请求法院予以调整。但上诉人在二审庭审中自认没有提供因迟延办证给其造成的实际损失及实际损失数额的证据，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限……”之规定,一审法院以“无事实和法律依据”不予支持并无不当。上诉人上诉称“请求依法改判被上诉人支付违约金9984元”，其在二审庭审中称9984元的计算依据是按“500个工作日，每天万分之三”计算的。因该计算依据双方合同并未约定，故该上诉理由证据不足，本院不予支持。一审法院按照双方合同约定的,即按已付购房款的0.1％向上诉人支付违约金符合法律规定。因上诉人的第二项上诉请求（要求办理房地产权属证书需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案在2020年3月15前完成。）已超出其一审的诉讼请求，上诉人在二审庭审中请求放弃，本院予以准许。综上所述，冀海刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由冀海刚负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年四月七日法官助理刘慧书记员李斌