吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初518号原告：镇赉县林鹤物业管理有限公司。统一社会信用代码：91220821MA153JLK9G。法定代表人：陈某：经理。被告：寇某，男，1986年1月1日出生，汉族，个体，现住镇赉县。委托诉讼代理人：唐某，吉林镜鉴律师事务所律师。原告镇赉县林鹤物业管理有限公司（以下简称“林鹤物业公司”）与被告寇某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林鹤物业公司法定代表人陈文春、被告寇某及委托诉讼代理人唐某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林鹤物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2019年7月1日至2020年7月1日物业费3572.28元；2、要求被告给付诉讼费。3、要求被告给付滞纳金428.64元（自2020年2月2日起至2020年4月9日止）。事实与理由：被告系原告管理的林鹤书苑小区业主，被告欠原告2019年7月1日至2020年7月1日物业费3572.28元（面积595.38平方米X0.50元X12个月），经原告多次向被告索要，被告均不给付。综上所述，原告管理物业有据，被告不给付物业费无根据。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法裁决。寇某辩称，我不同意给付相关物业费用，被告不是本案的适格主体，因为被告不是涉案房屋的业主，被告只是在2019年12月前曾经租赁过该房屋使用了一段时间，2019年12月底已经腾退了该房屋，根据物业管理条例规定，被告应当起诉房屋所有权人杨淑娟，被告在2019年12月前租赁使用该房屋时原告并未向被告提供任何物业服务，因此其无权向原告主张收取物业费，物业服务合同只是对物业管理委员会或业主有约束力，对其他人并无约束力，特别是滞纳金的补充约定，对第三人没有约束力，而且该滞纳金约定数额超出法律允许范围，法律及司法解释规定违约金、滞纳金等不能超过实际损失的30%，原告的实际损失也只是以物业费数额为基数，按照银行同期贷款利率给付利息，最多不能超过利息的130%，请求法庭驳回原告的诉讼请求，原告应另行起诉业主杨淑娟，原告在起诉书中陈述被告是业主不是客观事实。林鹤物业公司向法庭提供如下证据：1、2018年10月1日签订的物业服务合同一份。证明原告对该小区进行了物业服务。寇某质证意见：对证据的真实性和证明问题均有异议，林鹤书苑业主委员会公章由原告购买，原告实际是与自己签订的物业服务合同，这违反了民法通则的规定，自己用业主委员会名义与自己签订了物业服务合同，物业服务管理事项、服务质量约定不明，没有收费标准，物业服务实行市场约定价格，并不存在国家定价，更不能证明原告已履行了合同约定，提供了物业服务。2、2019年2月27日签订补充物业服务合同一份。证明小区的收费标准即本小区非住宅、住宅、车库物业费收费标准均按每月每平方米0.5元收取。寇某质证意见：对证据的真实性有异议，合同是虚假的，因为业主委员会公章是由原告购买的，该公章一直在原告手里，原告可以随意签订合同，原告提供的第一组证据的物业合同是2018年10月1日签订的，有效期是2018年10月1日至2024年10月1日，第二组证据中的该物业合同补充协议有效期是2017年2月27日至2024年10月1日，两份合同相互矛盾，另外第二组证据约定住宅、车库、非住宅物业费收费是一个标准，不符合常识及法律规定，物业管理条例第四条明确规定，根据物业性质不同约定不同的价格，车库与住宅显然服务水平是不一样的，车库和商服不需要多少物业服务。3、补充物业服务合同一份。证明在该补充物业服务合同中约定了滞纳金的收取标准。寇某质证意见：对证据的真实性有异议，因为合同是虚假的，业主委员会公章是由原告购买的，该公章一直在原告手里，按法律规定业主委员会是经过业主代表大会讨论通过以后才签订合同，因这种重大变更未经过业主大会通过，原告自己就以业主委员会名义签订合同是无效的，另外上述物业合同及补充协议中关于“马奎”的签名都不是一个人签的。法院综合认证前三组证据：结合林鹤物业公司向法庭提交的镇赉镇华城社区证明以及镇赉县人民法院（2019）吉0821民初92号民事判决书两份证据综合来看，镇赉镇华城社区证明上面盖有当地社区居民委员会公章，而华城社区出具的证明则印证了林鹤小区存在业主委员会，镇赉县人民法院（2019）吉0821民初92号民事判决书，寇某对其真实性没有异议且向法庭表示已经向林鹤物业公司全部履行了该民事判决书所确定的支付2018年7月1日至2019年7月1日期间物业费的义务，虽然林鹤物业公司与小区业主委员会签订的系列物业服务合同内容存在瑕疵，但不能以此否定林鹤物业公司对林鹤小区进行物业管理、物业服务的事实，寇某庭审中也认可自己并未缴纳2019年7月1日起至今的物业费，故本院对上述前三组证据都予以确认。4、镇赉镇华城社区证明一份。证明原业主委员会刘凤伟同志因心脏病去世，经业主委员会选举，推举马奎担任业主委员会主任职务。寇某质证意见：被告不是该小区业主，故而对此事不知情。法院认证：该组证据庭审中林鹤物业公司出具的是原件，上面盖有华城社区居民委员会公章，本院经寇某质证后留存的是复印件，故本院对该组证据予以确认。5、镇赉县人民法院（2019）吉0821民初92号民事判决书。证明我公司已经收到被告缴纳的2018年7月1日至2019年7月1日期间的物业费3215.05元。寇某质证意见：对该份判决书真实性没有异议，但对证明的问题有异议，本判决书对本案没有约束力，被告不是涉案房屋的业主，被告在2018年度-2019年度确实租用该房屋，所以法院判决按住宅标准酌减按90%收取3215.05元符合当时的情形，但被告和原房主在2019年12月底已经进行了结算并将房屋腾退，所以原告应向原房主主张权利，在该判决书中认定被告是业主与事实不符。法院认证：因寇某对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。从该组证据可知，寇某所承租的涉案房屋面积为595.38平方米。6、法定代表人身份证明、营业执照、2017年11月18日公告、镇赉县发改局和镇赉县住房和城乡建设局文件、2020年2月5日物业费催缴通知单原件、复印件（贴在涉案房屋门上）、2017年12月8日招聘启事、华城社区出具证明。其中法定代表人证明陈文春是原告物业公司法人，营业执照证明我物业公司具有物业资质；2017年11月18日公告证明业主委员会选举产生；镇赉县发改局和镇赉县住房和城乡建设局文件证明物业费收费标准；2020年2月5日物业费催缴通知单及复印件证明我公司向被告进行了物业费催缴；2017年12月8日招聘启事证明小区业主委员会聘用陈文春为该小区的物业经理，华城社区出具的证明证明业主委员会组成人员。寇某质证意见：对法定代表人身份证明、营业执照无异议；但对其他证据有异议，公告是复印件，不能证明出处，所以对其真实性不予认可；镇赉县发改局和镇赉县住房和城乡建设局文件真实性无异议，但现在法律规定物业收费标准是合同约定，不是政府定价；对于物业费催缴通知单原件，因原告没有交到被告手中，被告也没有签字，视为未催缴；物业费催缴通知单复印件（贴在涉案房屋门上）恰恰证明被告已经将房屋交付，该房屋处于歇业状态；招聘启事为复印件，不符合证据要求，业主委员会不可能招聘物业委员会经理，业主委员会也没有权利招聘经理，业主委员会只能与物业公司签订要约邀请；华城社区出具的证明因是复印件，不予认可。法院认证：因寇某对法定代表人身份证明、营业执照、镇赉县发改局和镇赉县住房和城乡建设局文件均没有异议，本院对这些证据予以确认。对于2017年11月18日公告，林鹤物业公司提供的是复印件，未提供原件，且寇某对此不认可，故本院对该证据不予确认；对于物业费催缴通知单原件及（贴在涉案房屋门上）复印件，寇某认可物业费催缴通知单已贴在涉案房屋门上，本院对林鹤物业公司向寇某就涉案房屋曾经进行物业费催缴的行为予以确认，本院对物业费催缴通知单原件和（贴在涉案房屋门上）复印件予以确认；对于招聘启事和华城社区出具的证明，因其为复印件，林鹤物业公司未提供原件且寇某不认可，故本院对这两份证据不予确认。被告寇某未向法庭提供证据。本案中需要说明的是，庭审中寇某主张至2019年12月底已经不再租赁涉案的房屋，但自己不再租赁该房屋且撤离时未通知林鹤物业公司，但林鹤物业公司则主张寇某是于2020年4月8日以后不再占有该涉案房屋。本案确定如下案件事实：2017年11月18日，镇赉县华城社区林鹤小区成立业主委员会，林鹤物业公司与该小区业主委员会相继签订了物业服务合同（2018年10月1日签订）、补充物业服务合同（2019年2月27日）、补充物业服务合同（2019年10月2日），在两份补充物业服务合同中均约定，林鹤物业公司对林鹤书苑小区住宅、非住宅、车库收费标准均按建筑面积每月每平方米0.5元收费，每年物业费收取时间为每年10月1日起至下一年2月1日止，超过规定时间交费，物业公司将收取日千分之二滞纳金。原告林鹤物业公司对该小区实施了物业服务、管理。经查，寇某曾于2018年6月15日与杨淑娟等人签订了该涉案房屋的租赁合同，2018年7月3日，寇某依法登记、设立了镇赉县冠昌汽贸公司，系非住宅楼门市商服房屋，该房屋位于××镇市，建筑面积为595.38平方米。另查明，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局【镇发改收管联字（2012）26号】文件明确了物业公司按照资质等级确定物业管理服务指导价格。因寇某在租用该涉案房屋期间未缴纳2018年7月1日至2019年7月1日期间的物业费，林鹤物业公司将寇某诉至我院，我院于2019年3月14日作出（2019）吉0821民初92号民事判决书，要求寇某于该判决生效后立即给付林鹤物业公司此期间的物业费3215.05元，寇某已支付了该物业费。寇某因欠缴2019年7月1日至2020年7月1日期间的物业费，林鹤物业公司曾向寇某就承租的涉案房屋催缴过物业费，并诉至本院。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：一、被告寇某应于本判决生效后立即给付原告镇赉县林鹤物业管理有限公司自2019年7月2日起至2020年4月7日止期间的物业费共计2748.67元。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，本案中，林鹤物业公司并未诉请涉案房屋的业主支付物业费，且寇某在承租该房屋期间已经享受了林鹤物业公司提供的物业服务，林鹤物业公司与寇某之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，故本院对寇某提出的其不是本案的适格主体的抗辩意见不予支持。寇某虽不是该涉案房屋的业主，但在承租该涉案房屋期间享受林鹤物业公司为其提供的物业服务，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与林鹤物业公司签订的一系列物业管理合同是双方真实的意思表示，合同合法有效。被告寇某虽非该小区业主，但林鹤物业公司与寇某之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，上述物业合同对其有约束力，在林鹤物业公司提供了相关物业服务后，被告寇某就应向原告履行支付物业费的义务。本案中，经原告催要，被告仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。二、关于寇某支付物业费数额的确定问题。本案中，寇某主张至2019年12月底已经不再租赁涉案的房屋但并未提供相关证据来予以证明，寇某不再承租该房屋且搬离时未通知林鹤物业公司，而林鹤物业公司则主张寇某是于2020年4月8日以后不再占有该涉案房屋。虽然2019年10月2日签订的补充物业服务合同约定了每年交付物业费的时间为每年10月1日起至下一年的2月1日止，但本院认为，应以房屋的业主或实际使用人实际享受物业服务的时间来给付相关物业费，据此，根据本案查明的实际情况，寇某搬离该涉案房屋时未及时通知林鹤物业公司，本身存在过错，且未提供相关证据证明其搬离的时间，故而本院依据林鹤物业公司认定寇某搬离该涉案房屋的时间即2020年4月8日来确定寇某应给付的相关物业费用，本院确定物业费数额为2748.67元（每月每平方米0.5元X595.38平方米X9个月+每月每平方米0.5元X595.38平方米÷30日X7日）。三、关于滞纳金问题。2019年10月2日签订的补充物业服务合同明确约定“超过规定时间交费，物业公司将收取日千分之二滞纳金”，本院认为，物业服务合同约定的滞纳金实质上是一种违约责任的承担方式，因寇某未按照规定的时间给付物业费，林鹤物业公司存在损失，现寇某主张滞纳金约定数额超出法律允许范围请求调整，本院经审查认为关于滞纳金的约定实属过高，应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“......买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。现林鹤物业公司主张自2020年2月2日起至2020年4月9日止的滞纳金，本院认为寇某应以2748.67元为基数，自2020年2月2日起至2020年4月9日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息，向林鹤物业公司支付滞纳金。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告寇某于本判决生效后立即给付原告镇赉县林鹤物业管理有限公司自2019年7月2日起至2020年4月7日止期间的物业费共计2748.67元及滞纳金（以2748.67元为基数，自2020年2月2日起至2020年4月9日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息）；二、驳回原告镇赉县林鹤物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告寇某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员 樊 杰二〇二〇年四月二十日书记员 张秋阳