云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2537号上诉人（一审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：王娟，女，系该公司工作人员。被上诉人（一审被告）：吴鹏辉，男，1995年9月5日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：李彩莲，女，系吴鹏辉之母。被上诉人（一审被告）：李彩莲，女，1972年12月25日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。一审第三人：罗怀昭，男，1982年2月14日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）因与被上诉人吴鹏辉、李彩莲,一审第三人罗怀昭居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初10614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法适用独任程序进行了审理，现已审理终结。尊园公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判吴鹏辉、李彩莲向尊园公司支付45000元及违约金；二、吴鹏辉、李彩莲承担一、二审诉讼费。事实和理由：本案中，尊园公司已促成合同成立，根据法律规定和合同约定，有权按约收取居间费45000元，而一审法院主观扩大尊园公司的居间义务，扣减居间报酬，有违事实及法律依据，严重损害了尊园公司的合法权益，故请求二审法院支持尊园公司的上诉请求，依法予以改判。吴鹏辉、李彩莲共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。罗怀昭认为，请二审法院依法裁判。尊园公司向一审法院起诉请求：1、吴鹏辉、李彩莲立即向尊园公司支付佣金45000元；2、吴鹏辉、李彩莲立即向尊园公司支付违约金(以45000元为基数,从2O19年6月30日起按日千分之一计算至款项实际付清之日,暂计至起诉之日为1350元)(暂计至起诉之日总计为46350元);3、吴鹏辉、李彩莲承担本案一切诉讼费用。一审法院经审理确认以下事实：吴鹏辉系昆明市西山区度假区海埂片区九夏云水俊园4-6栋3单元4层402号室房屋的登记所有权人。2019年3月8日，尊园公司作为经纪方（丙方）、吴鹏辉作为出售方（甲方）、罗怀昭作为购买方（乙方）共同签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：吴鹏辉将昆明市西山区度假区海埂片区九夏云水俊园4-6栋3单元4层402号室房屋出售给罗怀昭，建筑面积为128.2平方米，成交价格为3000000元。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。乙方同意向丙方支付佣金45000元，佣金支付时间为网签当日。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）。由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）…逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。2019年7月12日，昆明市西山区人民法院作出（2019）云0112民初6395号《民事调解书》，主要内容为：经人民法院主持调解，解除罗怀昭与吴鹏辉签订的位于昆明市房屋的买卖合同。另，庭审中，经本院询问，吴鹏辉陈述因自己想留下来居住，故不愿再出售案涉房屋。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四百二十六条：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，本案中，尊园公司、罗怀昭及吴鹏辉、李彩莲签订的《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。签署合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，尊园公司作为居间人向罗怀昭、吴鹏辉报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，有权获取相应的居间报酬。根据庭审查明的案件事实，罗怀昭与吴鹏辉订立的《房屋买卖暨居间合同》因吴鹏辉明确表示不再出售涉案房屋致使合同未能顺利履行，由此说明系吴鹏辉的违约行为导致合同不能履行，故其应当向尊园公司承担违约责任。本案中，虽然《房屋买卖暨居间合同》第十五条约定尊园公司的居间服务仅为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现尊园公司已促成双方签署本合同，则其有权收取居间报酬。但根据涉案居间合同的其他约定，尊园公司还应提供收取并保管诉争房屋有关的证明文件资料；代为收取保管定金、保证金；通知、安排双方完成物权转移登记手续（包括买卖合同公正、产权登记办理）等居间服务，这些义务是房屋买卖合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分，尊园公司在全部完成居间义务的情况下，应获得全部居间报酬。现吴鹏辉在签订居间合同后因不再出售房屋从而不再继续履行买卖合同，尊园公司提供居间服务仅促成签订了三方居间合同，完成了部分居间服务，在此情况下，根据合同约定的居间方义务及实际履行情况，酌定由吴鹏辉向尊园公司支付居间合同约定报酬的30%，即13500元。至于尊园公司主张的违约金，因合同中约定，如逾期支付佣金，应按居间费用日千分之一加付违约金，而双方对于付款时间约定为网签当日，该日期并未实际发生，同时考虑到吴鹏辉的过错行为实际对尊园公司所造成的损失已通过居间报酬得到弥补，故对尊园公司的该项诉请，不予支持。关于尊园公司要求李彩莲共同支付佣金及利息的诉讼请求，因李彩莲并非该房屋所有权人，亦非《房屋买卖暨居间合同》的当事人，李彩莲仅是该合同的委托代理人，根据合同相对性原则李彩莲在本案中不应承担责任，故尊园公司要求李彩莲共同支付佣金及利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、吴鹏辉于判决生效之日起十五日内支付尊园公司居间报酬13500元。二、驳回尊园公司的其他诉讼请求。案件受理费479元（尊园公司已预交），由吴鹏辉承担179元，剩余300元由尊园公司自行承担。二审中，各方当事人未提交新的证据。经审理，各方当事人对一审法院认定的案件事实，本院依法予以确认。根据各方当事人在二审中的陈述，本院补充确认如下案件事实：尊园公司在二审中明确，其起诉李彩莲的原因是在签订居间合同时，李彩莲未提交吴鹏辉的授权委托书，在本案审理过程中，李彩莲才提交该委托书，故尊园公司在起诉时将李彩莲一并作为被告提起诉讼。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：吴鹏辉应否按居间合同约定向尊园公司支付佣金，并承担自2019年6月30日起的违约金？本院认为，尊园公司与吴鹏辉、罗怀昭签订的房屋买卖暨居间合同系各方当事人的真实意思表示，合同成立且有效，对各方当事人具有拘束力。该合同既具有房屋买卖合同性质，也具有居间合同性质。其后，吴鹏辉因不愿出售案涉房屋与罗怀昭解除了双方的买卖合同，但并未解除居间合同，故合同中的居间服务条款对合同当事人仍有约束力。居间合同约定：由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付），逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。吴鹏辉在签订房屋买卖合同后不愿出售案涉房屋构成违约，应当向尊园公司承担佣金损失。但根据合同和房屋买卖居间贯例，尊园公司作为居间方除报告订立买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务外，还应协助查明案涉房屋权属、为需要贷款的购买人联系银行办理贷款事宜、带领买卖双方当事人办理过户、完成房屋交付、督促双方结清水电等义务。而报告订立买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务仅是尊园公司利用其居间平台提供的前期服务，除产生信息录取费、平台费外、人工费外，并未产生其他费用。一审法院综合对上述费用及自2019年6月30日起的违约金，酌情认定吴鹏辉向尊园公司支付13500元并无不当，本院依法予以维持。另，李彩莲不是本案居间合同的一方当事人，尊园公司要求李彩莲承担佣金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，尊园公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费479元，由昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨雪二〇二〇年四月七日法官助理王本福书记员王雨薇