江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1102民初3775号原告：镇江雅润房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区小米山路263号，统一社会信用代码91321102MA1PYPBH4X。法定代表人：赵磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁慧，该公司职工。被告：邱丹，女，1988年12月25日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：岳志军，镇江市丹徒区精诚法律服务所法律工作者。原告镇江雅润房地产开发有限公司与被告邱丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，于同年11月11日公开开庭审理，原告镇江雅润房地产开发有限公司（以下简称雅润公司）的委托诉讼代理人丁慧，被告邱丹及其委托诉讼代理人岳志军到庭参加诉讼。后因发现存在不宜适用简易程序的情形，遂于2019年11月21日裁定转为普通程序，并于2020年3月23日公开开庭审理，原告雅润公司的委托诉讼代理人丁慧，被告邱丹及其委托诉讼代理人岳志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅润公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年5月26日签订的《商品房买卖合同》；2.被告支付违约金350000元。事实与理由：原、被告于2019年5月26日签订《商品房买卖合同》，被告购买原告镇江市新乐府16幢602室商品房（以下简称案涉房屋），合同总价为人民币1750000元整。因被告未按约定在2019年6月29日给付第二期房款355000元，亦未按合同约定办理剩余房款1220000元的按揭贷款手续。经多次催告，被告仍未履行上述义务。被告辩称：同意解除2019年5月26日双方签订的《商品房买卖合同》。但违约原因是原告未协助被告办理银行按揭贷款手续以及房屋质量问题造成的，被告不承担违约责任，要求原告返还被告缴纳的第一期购房款175000元（含定金20000元）。本案原、被告双方分别提交了相应证据材料，庭审中，本院组织双方对证据进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买案涉房屋，总价为1750000元。房款交付方式约定为：被告2019年5月26日前付清第一期房款（含定金）175000元；2019年6月29日前付清第二期355000元；剩余房款于2019年5月26日前申请办理银行按揭手续，以按揭方式付款。被告如未按约定付款，逾期超过30日，原告有权解除合同。解除合同的，被告应按累计应付款的20％向原告支付违约金。2019年5月19日、26日，被告分三次支付了合计175000元后，未按约办理银行按揭贷款。2019年6月29日亦未按约给付第二期355000元。为此，原告分别于2019年7月4日、12日向被告邮寄了催告函，于2019年7月17日向被告邮寄了律师函，要求被告支付逾期购房款及相应的违约金，并告知，逾期原告有权解除双方间关于案涉房屋的《商品房买卖合同》并追究违约责任。2019年8月28日，原告诉来本院。审理中，被告提交书面意见表示：案涉合同违约的原因在于银行按揭贷款政策调整后，其无法办理银行按揭贷款，导致无力支付全部房款从而违约，属于情势变更，不应当承担违约责任。如认定被告违约应承担违约责任，因合同约定的违约金数额较高，且合同解除未对被告带来损失，请求依法调整违约金金额。上述事实，有商品房买卖合同、催告函及邮寄回执、律师函及邮寄回执、认购书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证、购房须知、购房款收据、录音光盘、申请书、谈话笔录及当事人陈述等证据在案为凭。本院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行各自的义务。根据法律规定，双方约定的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告在签订合同后未按约履行给付第二期房款，也未办理银行按揭贷款手续，原告有权解除合同。合同解除的时点以原告起诉的2019年8月28日为准，原告于2019年8月28日诉至法院要求解除合同，视为通知了被告。审理中，被告亦明确表示同意解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告已预付的175000元应予以退还。被告主张违约原因在于原告未协助其办理按揭贷款手续、案涉房屋存在质量问题原告未能解决、以及银行贷款政策的调整，理据不足，本院不予采信。因此，原告要求解除原、被告于2019年5月26日签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告未能按合同约定的期限履行合同，原告有权要求被告支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算方式，但综合考虑合同的履行程度、当事人的过错情况、解除合同的时间、该地段房屋市场价格变动因素、出售方再次出售房屋的成本，对原告主张的违约金，酌定自应付款之日的次日（2019年6月30日）起至合同解除之日（2019年8月28日）止，以未付房款1575000元为基数，按年利率24％计算，即被告应向原告支付违约金62136元（1575000元×24％÷365日×60日）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江雅润房地产开发有限公司与被告邱丹2019年5月26日签订的《商品房买卖合同》于2019年8月28日解除；二、原告镇江雅润房地产开发有限公司退还被告邱丹房款（含定金）合计175000元；三、被告邱丹给付原告镇江雅润房地产开发有限公司违约金62136元；四、上述第二、三项相互抵消后，原告镇江雅润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付被告邱丹112864元。如果金钱义务给付人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由被告邱丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决确定的期限内，如义务人仍未主动履行完毕判决所确定的义务，则权利人可在本判决所确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  丁晓鸣人民陪审员  王国艾人民陪审员  顾介华二〇二〇年四月二十六日书 记 员  史方雅附：1、相关法律条文2、上诉须知附：1、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。