辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终499号上诉人（原审被告）：李广金，男，1956年12月12日出生，汉族，无职业，朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：刘军，辽宁实远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋文武，男，1963年1月1日出生，汉族，个体工商户，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：杜红岩，辽宁天维律师事务所律师。第三人：朝阳市天润丰达房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段57-8号。社会统一信用代码912113027654121038。法定代表人：佟世峰，经理。上诉人李广金因与被上诉人宋文武、第三人朝阳市天润丰达房地产开发有限公司（以下简称天润丰达公司）案外人执行异议之诉一案，不服双塔区人民法院（2019）辽1302民初2628号民事判决书，向本院提出上诉，本院于2020年3月2日立案后，于2020年4月13日依法开庭进行了审理。原告宋文武的委托代理人杜红岩，被告李广金及其委托代理人刘军，第三人（被执行人）天润丰达公司的法定代表人佟世峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李广金的上诉请求：撤销双塔区法院（2019）辽1302民初2628号民事判决。对此案依法改判，驳回上诉人的诉讼请求。一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决对此案认定事实及适用法律均存在错误，恳请二审法院依法予以纠正。被上诉人在上诉人与一审第三人之间的民间借贷一案（2017）辽1302民初5182号民事调解书执行过程中，向一审法院提出来案外人执行异议申请。一审法院经审查，于2018年11月26日以（2018）辽1302执异字68号裁定书驳回被上诉人宋文武的请求解除对春华市场改造项目中B区第13号和14号商业网点的查封的异议请求。被上诉人收到驳回异议裁定后，向一审法院提起案外人执行异议之诉，诉讼请求为两项：1、要求立即解除对朝阳市双塔区北大街春华市场B座III-12-3A-351C113、213、114、214号房屋的查封，不得执行该房屋；2、请求确认朝阳市双塔区北大街春华市场B座III-12-3A-351C113、213、114、214号房屋归原告所有。一审法院于2019年12月16日作出了（2019）辽1302民初2628号民事判决书，判决支持了被上诉人全部诉讼请求。本案据以提起案外人执行异议之诉的（2018）辽1302执异字68号裁定书，驳回被上诉人异议请求的依据为《最高法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条和25条第1款（一）项。第24条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）、案外人是否系权利人；（二）、该权利的合法性和真实性；（三）、该权利能否排除执行。第25条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）、已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；很显然被上诉人异议请求的理由与上述规定不符，故一审法院予以驳回。被上诉人与原审第三人签订的商品房预售协议实际上就是对双方之间的民间借贷关系进行的担保。宋文武向一审法院诉讼请求：1、要求立即解除对朝阳市双塔区北大街春华市场B座III-12-3A-351C113、213、114、214号房屋的查封，不得执行该房屋；2、请求确认朝阳市双塔区北大街春华市场B座III-12-3A-351C113、213、114、214号房屋归原告所有。3、诉讼费等费用由被告承担。一审审理中，原告宋文武向本院提交了与第三人天润丰达公司签订的《商品房预售协议书》，本院（2018）辽1302民初3864号判决书，朝阳市中级人民法院（2019）辽13民终981号民事判决书，朝阳市住建委出具的说明。证明原告与本案第三人天润丰达公司于2015年12月16日签订了《商品房预售协议书》，双方协商第三人天润丰达公司将其开发的朝阳市北大街与龙江街交汇西南处，春华市场改造项目中B区第12、13、14、15、16号商业网点出售给原告宋文武，双方签订的《商品房预售协议书》经两级法院审理确认合法有效；原告是基于房屋买卖关系，且支付了全部房款，进行了网签，在法律关系里是当然的房屋买受人，原告的条件优于被告的条件，原告足以享有排除被告作为民间借贷进行执行的权利。被告李广金认为，《商品房预售协议书》虽然经两级法院被认定为是双方真实意思的表示，并支持了原告的请求，判决双方所签订的预售协议书合法有效，但预售协议合法有效不能等于本案原告就已经对涉案房屋拥有了所有权，或者是原告所说的优先权于因民间借贷所产生的执行案件，不如因买卖合同所产生的网签效力要高，该观点被告不予认同；根据执行异议案件和复议案件若干问题的规定，虽然原告和本案第三人签有购房协议，但不能同时满足被告答辩里所谈到的三个条件，原告的这种请求就没有法律上的依据，只是原告自己的一种认为。第二，朝阳市住建委的情说明，确定其中两套网点分别与刘芳和宋嘉茵办理了网签，按照原告的说法这两户房屋买受人已经不是本案原告，应该分别是刘芳和宋嘉茵。所以在此案中对这两户房屋主张权利，也就失去了事实上的依据。第三，对于两份生效判决书的真实性没有异议，对证明问题有异议。虽然判决认定原告与第三人签订的预售协议书合法有效，但协议合法有效并不等于原告取得了足以排除本案被告在执行过程中对属于第三人房屋的查封，本案第三人对于是否能够继续履行所签订的预售协议书是原告和第三人的事，第三人可以解除或不继续履行协议，第三人不同意履行协议，愿意承担违约责任，所以认定预售协议有效，不足以导致其对本案被告执行过程中对属于第三人房屋的执行。原告的证据证明不了他需要证明的问题。第三人天润丰达公司认为，1、坚持强调第三人与原告宋文武所签的《商品房预售协议书》是民间借贷的抵押，至于宋嘉茵的出现是因为原、被告及第三人共同商议这笔民间借贷如何延续抵押的问题，原告提出让我公司用这几户房子抵押给第三人和被告，然后用这几户房子去朝阳银行进行贷款，他可以提供公司做载体，当时被告李广金提出他已经年近70岁没有办法做贷款，原告说他可以做贷款，他女儿还有公司，在我们互相信任的情况下才写上了宋嘉茵，这里不存在买卖和赠予的关系。2、如果原告继续坚持商品房预售协书购买网点，房价是4,845元/平方米，预算最后7,000元，评估价13,000元/平方米，我们凭什么4,000多元卖给他，我方现在可以撕毁合同不卖给他，愿意承担违约责任。3、做为第三人把我方涉及到本案中，整个事实就是民间借贷抵押物的分配问题，不涉及到买卖，如果原告隐瞒，歪曲事实，他是虚假诉讼，以占有第三人的资产为目的。当时借款原告要求所有的抵押就写售房合同。上述事实，有原告提交的本院（2017）辽1302民初5182号民事裁定书、协助执行通知书、（2017）辽1302执保第628号协助查询通知书，案外人执行异议申请书，（2017）辽1302执异68号执行裁定书，《商品房预售协议书》，朝阳市住建委说明，本院（2018）辽1302民初3864号判决书，朝阳市中级人民法院（2019）辽13民终981号民事判决书。被告提交的本院执行员询问第三人法定代表人笔录、本院（2017）辽1302执保第628号协助查询通知书、朝阳市住建委说明、本院（2018）辽1302执异第68号执行裁定书，本院（2017）辽1302民初5182号民事调解书以及庭审笔录佐证，上述证据经当庭质证审查，本院予以确认。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案根据原告诉请及被告的答辩意见，第三人的陈述意见，本案争议的焦点为：（一）原告宋文武与第三人是否在本院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；（二）原告在本院查封前是否已合法占有涉案房屋；（三）原告是否已就是案涉房屋支付全部价款；（四）未办理过户登记是否因原告自身原因造成。现因案涉房屋至今未竣工验收交付使用，故应属非因买受人自身原因未占有案涉房屋，亦未办理过户登记。综上，原告提供的证据能够证明原告对执行标的享有足以排除强制执行的权益情形，故对原告宋文武的诉讼请求，本院予以支持。被告提出的辩解理由不能成立，本院不予采纳。依照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除对朝阳市双塔区北大街春华市场BIII-12-3A-351C113、213、114、214号房屋的查封，不得执行该房屋；二、朝阳市双塔区北大街春华市场B座III-12-3A-351C113、213、114、214号房屋归原告宋文武所有。案件受理费15,600元（原告预交），由被告李广金负担。二审期间，双方当事人及第三人均没有提交新的证据。对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，双方争议的焦点是被上诉人宋文武与第三人天润丰达公司签订的《商品房预售协议书》是债权关系还是物权期待权。天润丰达公司法定代表人佟世峰在与宋文武签订《商品房预售协议书》中手书的“注：以上购房款系双方往来账款及利息，以前借款手续、收据、欠据等均一应作废”文字及当事人陈述，可以证明双方确实存在过民间借贷法律关系，可以认定此协议签订之前双方是债权关系，此协议签订后，双方没有对利息作出约定，符合房屋买卖的交易习惯，一审法院据此认定双方将借款关系转变为商品房买卖关系并无不当，双方自此由借贷关系转化为物权关系。宋文武因此取得了案涉房屋的物权期待权。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易中当事人意思表示发生变化，除法律特别规定禁止外，均应予以准许。该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，符合贯彻合同自由原则的要求。上诉人李广金和第三人天润丰达公司所持本案《商品房预售协议书》是借款合同的担保，不能对抗法院执行的主张，本院不予采信。上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15，600元，由上诉人李广金负担。本判决为终审判决。审判长  孙树立审判员  李耀举审判员  华政通zdqz立案审查表二〇二〇年四月十五日书记员  郭立明