广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1300号 上诉人（原审被告）：阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司，住所地广西柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市广场19楼三层。统一社会信用代码：9145020069020793XU。 负责人：雷飞，公司总经理。 委托诉讼代理人：韦寅，广西华震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余卓君，广西华震律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈某秀，女，汉族，1969年10月30日出生，户籍地广西桂林市七星区。 被上诉人（原审被告）：赵某梅，女，汉族，1970年8月22日出生，住桂林市。 上诉人阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司因与被上诉人陈某秀、赵某梅物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司上诉请求：一、撤销柳州市城中区人民法院作出的（2019）桂0202民初3855号民事判决书第二项判决，依法改判被上诉人向上诉人支付2016年1月-2019年7月违约金19799.59。二、一审、二审诉讼费由上诉人承担。事实和理由：一审判决在没有任何依据的情况下酌情将违约金收取标准调整为中国银行同期贷款基准利率是违反了法律规定，故该一审第二项判决违反法律规定且是错误的，且没有依据。首先，《前期物业服务合同》约定：未能按时足额交纳物业服务费用或代收代缴费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金，即欠费金额×90天/1000(分母）。故上诉人按每日千分之三计算违约金有合同依据的。其次，根据《合同法》114条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”该条款适用的前提条件是约定的违约金过分高于造成的损失的，但两被上诉人并没有提供任何证据证明约定的违约金高于造成的损失。且假设就算违约金高于造成的损失，但一审法院仅仅能适当减少，而不是毫无依据的减少。上诉人认为即便一审法院酌情适当减少违约金，也应当参考民间借贷关于年利率24%(即每日约为万分之六点五）的计算标准，并不是毫无依据的胡乱减少到银行同期贷款利率。综上所述，一审判决在没有任何依据的情况下酌情将违约金收取标准调整为中国银行同期贷款基准利率没有依据，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人陈某秀、赵某梅未到庭参与诉讼，亦未作答辩。 阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令陈某秀、赵某梅立即支付2015年12月-2019年7月物业管理费6991.32元，代收电费6239元，代收电梯电费1881.49元，代收二次加压电费154.36元，代收公区电费1040.15元，代收公摊水费10.51元，代收公摊污水费5.73元，代收入户水费458.98元，代收生活垃圾费1264元，代收污水处理费232.68元，代收监控电费184.85元，详见欠费明细表。2.依法判令陈某秀、赵某梅立即支付2016年1月-2019年7月滞纳金19799.59元。以上合计为38262.66元。3.依法判令由陈某秀、赵某梅承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：陈某秀、赵某梅购买了柳州阳光壹佰置业有限公司开发建设的阳光壹佰城市广场3栋xx号房,于2012年4月24日收房，建筑面积为469.9平方米。阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司与开发商柳州阳光壹佰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费高层带电梯公寓按建筑面积每月每平方米1.8元的标准收取，电梯使用电费、二次加压供水电费等费用均由业主分摊；楼道内公区照明、单元安防对讲、消防设施用电、电费按实际支出由该单元业主平均分摊；代市环卫部门收取生活垃圾处理费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付滞纳金。合同还就服务内容及质量、物业的经营和管理、物业的使用和维护等进行了约定。在阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司提供物业服务期间，陈某秀、赵某梅拖欠相关费用，阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司采取在陈某秀、赵某梅的物业门口张贴物业费催费通知及登报公告的方式向陈某秀、赵某梅催收物业费及相关费用。后陈某秀、赵某梅交纳了部分费用，阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司向陈某秀、赵某梅出具了一份欠费明细统计表，载明陈某秀、赵某梅尚欠2015年12月至2016年5月物业服务费、代收费用等共计8436.32元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，建设单位与具有物业管理资质的阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司签订《前期物业服务合同》的行为符合法律规定，合法有效，对业主具有约束力。阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司对陈某秀、赵某梅所在小区提供了物业服务，陈某秀、赵某梅享受物业服务后应当按照建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》向物业公司交纳有关物业管理费用。关于阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司诉请的第一项物业费用问题，陈某秀、赵某梅提供的证据欠费明细统计表显示尚欠费用8436.32元，阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司予以认可并将诉请第一项的费用变为8436.32元。双方对以上金额无异议，故一审法院认定陈某秀、赵某梅应向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付物业费等共计8436.32元。 关于违约金问题，陈某秀、赵某梅提供的证据欠费明细统计表显示陈某秀、赵某梅尚欠2015年12月至2016年5月的物业服务费，已然构成违约。阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司主张陈某秀、赵某梅支付2016年1月-2019年7月的滞纳金19799.59元，按所欠费用每日千分之三的标准计算，每月欠费的滞纳金从次月1日开始计算。合同虽约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的按所欠费用的每日千分之三的标准向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付滞纳金，但阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司所称滞纳金实为违约金，且明显过高，该标准超过法律保护范围，该院酌情将违约金收取标准调整为中国人民银行同期贷款基准利率。每月交纳的物业服务费是一个独立的债务，应以每月欠费分别计算违约金，2015年12月至2016年5月所欠物业服务费产生的违约金以每月应交物业服务费845.82元作为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从次月1日起分别计算至2019年7月31之日止。即2015年12月欠缴物业服务费的违约金以845.82元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2016年1月1日起计算至2019年7月31之日止；以此计算方式类推计算，2016年5月欠缴物业服务费的违约金以845.82元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2016年6月1日起计算至2019年7月31之日止。综上，截止至2019年7月31日，2015年12月至2016年5月欠交物业服务费产生的违约金共计899.22元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、陈某秀、赵某梅于本判决生效之日起十五日内向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付2015年12月1日至2019年7月31日的物业服务费、代收电费、代收水费等各项费用合计人民币8436.32元；二、陈某秀、赵某梅于本判决生效之日起十五日内向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付违约金899.22元；三、驳回阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取378元（阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司已预交），由陈某秀、赵某梅负担93元，由阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担285元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 对一审查明的事实，双方当事人均未提出异议，经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点在于上诉人诉请的违约金应当如何认定的问题。关于违约金的认定标准问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”上诉人诉请的物业管理费滞纳金实际就是违约金，《前期物业服务合同》中约定的滞纳金为所欠费用每日千分之三的标准支付，明显过高。根据上述法律规定，考虑到法律对违约金性质的规定主要是以补偿为主、以惩罚为辅的立法本意，调整违约金应当以实际损失为基础。本案中，上诉人未举证证实被上诉人拖欠物业管理费给其所造成的实际损失，兼顾本案的实际情况系因拖欠物业管理费引发的违约金，从维护小区业主与物业公司和谐关系的角度，督促作为提供服务方的物业公司更好的为业主提供服务，业主能够按照合同约定主动、按时交纳物业费用，缓和双方之间矛盾冲突，一审法院酌情按照中国人民银行同期贷款利率计算本案违约金符合本案的实际情况，本院对此予以维持。 综上所述，上诉人阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司已经预交），由阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇二〇年四月二十日 代书记员 雷冰宇