江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初1757号原告：徐州众邦物业服务有限公司，统一社会信用代码91320324578136932J，住所地:睢宁县城徐州日报社驻睢宁记者站西楼106室。法定代表人：魏为平，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍永，该公司职工。被告：汤浩，男，1990年8月10日生，汉族，住睢宁县邱集镇大余村小杨组5号，现住睢宁县。原告徐州众邦物业服务有限公司（以下简称众邦物业公司）与被告汤浩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员武震独任审判，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告众邦物业公司的委托诉讼代理人鲍永，被告汤浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017、2018、2019、2020年度欠物业费6282元;2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告欠缴2017年2月4日-2021年2月3日物业服务费，原告多次催要未果。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告汤浩辩称：1、2017年2月4日，我向徐州天瑞物业服务有限公司（以下简称天瑞物业公司）交纳了物业费共计1612元，我不应当再支付2017年度的物业费；2、同时，我向天瑞物业公司交纳了物业装修保证金2000元，应当折抵物业费；3、我对星河湾的业主委员会合法性存在异议；4、电梯是从2019年6月27日才开始使用；5、原告没有给业主提供合同上约定的服务，故拖欠未付物业服务费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据业主档案、照片等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的物业服务合同书三份，用以证明原告已经三次与星河花园业主委员会签订了物业服务合同，并提供了物业服务，被告对该组证据的真实性有异议，认为该业主委员会不合法，但未提供充分证据佐证自己的此项主张，故本院对该组证据的真实性予以确认；2、被告提供的徐州天瑞物业服务有限公司物业服务费收据两份，用以证明其已经缴纳了物业费及装修保证金，原告对该组证据的真实性有异议。本院认为，该组证据只能证明被告曾经向徐州天瑞物业服务有限公司缴纳物业费及装修保证金的事实，但与本案争议的事实无关，与本案不存在关联性，故不应作为本案的证据使用；3、被告提交与福德斯电梯有限公司协议书及收据，该组证据并不影响对于本案案件事实的认定，原告亦对之有异议，故对该组证据本院不予采信。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，查明如下事实：被告汤浩系睢宁县星河花园小区16号楼1304室业主，房屋建筑面积为112.12平方米，其于2017年2月4日上房。原告众邦物业公司分别于2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日三次与星河花园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定物业服务费按年度征收，收费标准为：高层、小高层每月0.9元每平方米，公共能耗6层及以上住户300元每户，合同期限分别为自2017年1月1日至2017年12月31日、自2018年1月1日至2018年12月31日、自2019年1月1日至2020年12月31日。2019年7月1日，原告众邦物业公司又与星河花园业主委员会签订了《物业服务合同补充协议》，约定小区公共能耗费的收费标每户准调整为0.4元/平方米/月（多层按原收费标准不变），自2019年7月1日起实施。合同签订后，原告为该小区提供服务。后被告认为其已经向徐州天瑞物业服务有限公司缴纳了物业费及装修保证金，且原告提供的部分物业服务不到位，故拒绝支付物业费及公共能耗费。被告欠缴物业费的期间为2017年2月4日至2021年2月3日，共计48个月。原告多次催缴未果，遂提起诉讼。本院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案原告与星河花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容真实、合法有效。业主委员会的决定，对业主具有约束力，该合同对原、被告均具有约束力。原告为被告居住的小区提供了物业服务，被告应当按照约定交纳物业费及相应的公摊费。现被告拖欠物业费的行为构成违约，依法应当承担违约责任。物业管理公司应严格按照物业管理服务合同的约定，履行管理服务职责，物业服务收费也应遵循费用与服务水平相适应原则。本院根据本案物业公司提供服务的实际质量状况，酌定将原告收取的物业服务费下调20%。故被告应当支付原告自2017年2月4日至2021年2月3日的物业服务费为5025.6元（6282×80%）。庭审中，被告汤浩辩称其已于上房当日向天瑞物业公司缴纳2017年物业费以及装修保证金，应予扣除对应费用。本院认为，被告在上房时签署的《星河花园物业服务公共契约》相对人系原告众邦物业公司，根据合同相对性原则，合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时，因合同而产生的违约责任只能在合同当事人之间发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任。故被告的此项抗辩理由本院不予支持。被告汤浩又辩称其从2019年6月27日才开始使用电梯。本院认为，《物业服务合同》明确中约定电梯运行费用为0.12元/次（上、下为一次），而电梯使用费不包含在原告主张的物业费范围内，故被告的此项抗辩理由本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十四条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、被告汤浩于本判决生效后十日内支付原告徐州众邦物业服务有限公司物业费、公共能耗费合计5025.6元；二、驳回原告徐州众邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告汤浩负担。本判决为终审判决。审 判 员  武 震二〇二〇年四月二十六日法官助理  胡 岩书 记 员  张莉莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。