贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0330民初5971号原告（反诉被告）：章某，女，汉族，生于1984年4月17日，贵州省习水县人，住习水县，现住西城区。原告（反诉被告）：王某，男，汉族，生于1984年11月24日，贵州省习水县人，住习水县，现住西城区。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：赵茂杰，贵州黔北律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某某，女，汉族，生于1988年8月16日，贵州省贵阳市人，住贵阳市花溪区。被告（反诉原告）：李某某，女，汉族，生于1993年1月18日，贵州省丹寨县人，住丹寨县龙泉金钟农场（1-1）15，现住丹寨县。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：於国强，贵州与力律师事务所律师。原告章某、王某与被告王某某、李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用普通程序审理。被告王某某、李某某于2019年11月25日向本院提起反诉，本院依法进行了合并审理。本案于2020年1月16日公开开庭进行了第一次审理，原告（反诉被告）章某以及委托诉讼代理人赵茂杰，原告（反诉被告）王某的委托诉讼代理人赵茂杰，被告（反诉原告）王某某、李某某及其委托诉讼代理人於国强到庭参加诉讼。本案于2020年3月24日公开开庭进行了第二次审理，原告（反诉被告）章某以及委托诉讼代理人赵茂杰，原告（反诉被告）王某的委托诉讼代理人赵茂杰，被告（反诉原告）王某某及其委托诉讼代理人於国强，被告（反诉原告）李某某的委托诉讼代理人於国强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告章某、王某向本院提出诉讼请求:1.请求判决被告共同赔偿原告房屋因发生火灾所致损失12万元（以评估的损失金额为准）。2.请求判决被告共同赔偿原告索赔及重新装修房屋期间的停租损失7000元。3.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、评估费等）由被告承担。二原告当庭将第一项诉请金额变更为评估金额35357.17元。事实和理由：原告夫妇于2012年购买案外人王明勇自建的位于习水县城区丹霞酒店楼上401号住房一套（面积89平方米）后,投入12余万元资金对该房屋进行装修并购买家具、家电等实施设备。2019年1月11日,原告将前述房屋及屋内家具、家电等出租给被告使用,租赁期限为一年。被告在承租房屋期间，因未妥善保管和合理使用屋内家电、家具，涉案房屋于2019年10月17日18时45发生火灾，导致原告房屋门窗、墙体、地板、灯具和屋内家电、家具等设施设各被烧毁,直接经济损失10余万元。火灾发生后,经习水消防队认定,此次火灾事故可能是电气线路故障或者吸烟不慎引发。基于以上事实，原告认为，作为涉案房屋及屋内设施、设备的承租人,在占有使用租赁物期间，未妥善保管和合理使用租赁物，导致原告出租的房屋屋内发生火灾，被告应承担财产损害赔偿责任。特向法院起诉。被告王某某、李某某的委托诉讼代理人辩称，根据消防的事故认定书无法确定火灾是二被告的责任，相反有证据证明是原告方的责任。根据合同法第216条、220条的规定，出租人应保障出租物的质量安全，维修义务在原告，租赁物出现问题应由原告承担责任。反诉原告王某某、李某某向本院提出反诉请求:1.反诉被告章某、王某退还王某某、李某某所交付的保证金1000元、合同未期3个月的房租费3450元。2.反诉被告承担反诉案件诉讼费。反诉原告王某某、李某某在第二次开庭时将第1项诉讼请求变更为“反诉被告章某、王某退还王某某、李某某所交付的保证金1000元、全部已付租金13800元”。事实和理由：2019年1月11日，双方签订租赁合同，租期2019年1月11日至2020年1月10日，租金13800元（平均每月1150元）。由于出租房屋没有规划许可证，租赁合同无效，根据合同法规定，双方应相互返还财产，并根据过错责任承担损失。反诉被告章某、王某的委托诉讼代理人辩称：合同无效，保证金、租金部分退还。对于退还租金问题，火灾是反诉原告占用使用期间发生的，是反诉原告没有妥善保管租赁物导致的。虽然合同无效，但由于反诉原告客观上一直占有使用，形成了不当得利，应当参照合同约定的租金支付给反诉被告房屋占用期间费用。原告诉请返还全部租金不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：反诉原告王某某、李某某申请的证人刘某所作的证人证言，反诉被告章某、王某认可部分予以采信，不认可部分由于无其他证据予以佐证，不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月20日，案外人王明勇将其自建的习水县西城区丹霞酒店后401号住房出卖给案外人胡丽。2011年4月17日，原告章某从案外人胡丽手中购买了该涉案房屋。原告章某、王某系夫妻关系。2019年1月11日，原告王某和被告王某某、李某某签订《租房合同》，约定原告王某将位于习水县西城区丹霞酒店后401号房出租给被告王某某、李某某使用，租期从2019年1月11日至2020年1月10日，共计12个月，房屋租金为13800元。被告王某某、李某某预交1000元保证金，合同终止时，当做房租冲抵等内容。2019年1月11日和2019年4月29日，被告王某某通过微信向原告王某转账支付共计14400元。2019年1月10日看房时，被告李某某向原告王某支付现金400元。以上共计14800元。2019年11月1日，习水县公安消防大队出具习公消火认字（2019）第001号火灾事故认定书，内容如下：2019年10月17日18时46分，习水县杉王街道大榜村丹霞路王明勇自建房四楼401室发生火灾，经现场勘验和对火灾相关当事人询问，起火部位位于401室客厅东北侧转角及沙发正方形茶几式电暖炉之间，排除放火、小孩玩火、自然、雷击、用火不慎等引起火灾的可能，不能排除电气线路故障、吸烟不慎引发火灾的可能。对于火灾造成的损失，本院根据原告章某申请，委托皓天评估集团有限责任公司进行了评估，评估结论为因火灾事故受损加固修复及物品受损价值评估为35357.17元。事故发生时，被告李某某正在房内休息，后经消防队员营救出火灾现场。被告李某某当庭承认自己有吸烟习惯。另查明，原告章某、王某出租给被告王某某、李某某的房屋截止一审辩论终结时仍未取得建设工程规划许可证。本院认为，原告章某、王某出租给被告王某某、李某某的房屋截止一审辩论终结时仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方签订的《租房合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。房屋现在因火灾受损无法全部原物返还，应折价补偿。对于火灾造成的损失双方过错责任问题，首先，习水县消防大队出具习公消火认字（2019）第001号火灾事故认定书认定事故原因不能排除电气线路故障、吸烟不慎引发火灾的可能。原告章某、王某购买的房屋没有取得建设工程规划许可证，无法明确房屋是否存在质量及消防隐患，而被告李某某当庭承认自己有吸烟习惯，亦无法完全排除吸烟不慎引发火灾事实。本案双方当事人经本院释明后均不申请成因鉴定，由此产生的法律后果均应自行承担。其次，被告王某某、李某某客观上是租赁房屋直接使用人，对房屋的使用具有谨慎的管理和注意义务，且火灾发生于被告李凯琳回到出租屋后，在火灾事故的发生上应当承担主要责任。原告章某、王某作为出租人，提供的出租屋及屋内物品必须安全合格，且具有日常维护和修缮义务。本案起火点为电暖炉附近，火灾事故认定书认定不能排除电气线路故障，同样不排除原告章某、王某对本次火灾存在部分责任。综上，经鉴定机构评估修复及受损金额为35357.17元，由被告王某某、李某某承担70%，原告章某、王某承担30%。对于原告章某、王某诉请的索赔及重新装修房屋期间的停租损失7000元，无事实和法律依据，不予支持。对于反诉原告王某某、李某某的反诉请求，1000元保证金因《租房合同》无效，反诉被告章某、王某应予以返还。对于退还租金13800元的请求，虽双方签订的《租房合同》无效，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条同时规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故对已经使用期间的占有使用费反诉原告王某某、李凯琳仍需支付，不能因合同无效就享有了无偿占有使用他人房屋的权利，对反诉原告王某某、李某某主张退还火灾发生前租金的请求，不予支持。对于火灾发生后的租金，因双方签订的《租房合同》无效，且现在房屋因火灾无法居住，反诉被告章某、王某应退还反诉原告王某某、李某某余期的房屋占有使用费，结合双方过错，由反诉被告章某、王某酌情退还原告王某某、李某某房屋占有使用费800元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、被告王某某、李某某于本判决生效之日起三日内补偿原告章某、王某房屋火灾损失24750元；二、驳回原告章某、王某的其他诉讼请求；三、反诉被告章某、王某于本判决生效之日起三日内退还反诉原告王某某、李某某保证金1000元、房屋占有使用费800元，共计1800元；四、驳回反诉原告王某某、李某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费858元，保全费1020元，合计1878元，由原告章某、王某负担750元，被告王某某、李某某负担1128元；反诉费109元，由反诉原告王某某、李某某负担99元，反诉被告章某、王某负担10元；鉴定费15000元（已由原告章某、王某预交），由原告章某、王某负担4500元，被告王某某、李某某负担10500元。因原告章某、王某在法庭调查终结前提出减少诉讼请求，退原告章某、王某案件受理费1982元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张小英人民陪审员  袁文芬人民陪审员  吴兵梅二〇二〇年四月二日书 记 员  王素杰