山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0784民初950号 原告：中国农业银行股份有限公司安丘市支行。住所地：安丘市向阳路54号。 负责人：张文科，该行行长。 委托诉讼代理人：崔凤武，男，该行工作人员。 被告：李兆仁，男，1964年8月23日出生，汉族，居民，住安丘市。 被告：邹玉红，女，1961年6月28日出生，汉族，居民，住安丘市。 被告：潍坊龙跃置业有限公司。住所地：安丘市大汶河旅游开发区驻地。 法定代表人：马孔池，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于振涛，安丘安泰法律服务所法律工作者。 原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行与被告李兆仁、邹玉红、潍坊龙跃置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔凤武，被告潍坊龙跃置业有限公司委托诉讼代理人于振涛到庭参加诉讼，被告李兆仁、邹玉红经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告李兆仁、邹玉红偿还原告贷款本金349145.28元及利息、罚息11678.56元，共计360823.84元（截止到2019年12月4日之后的利息、罚息按借款合同约定计算至实际偿还日）；2.依法确认原告对抵押房产（坐落于安丘市兴安街道××花园××楼××单元××室）享受优先受偿权，并实现债权；3.阶段性担保人潍坊龙跃置业有限公司承担连带清偿责任；4.由被告承担本案的诉讼费及实现债权的全部费用。事实和理由：2016年9月29日,被告李兆仁向原告借款38.5万元用于购房，借款期限为216个月，于2034年9月28日到期。被告潍坊龙跃置业有限公司根据《个人购房担保借款合同》第三十五条阶段性担保+抵押：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，承担阶段性连带清偿责任。合同签订后，原告按约发放贷款38.5万元，在担保借款合同履行过程中，至2019年12月4日尚欠我行贷款本金349145.28元，利息11678.56元，共计360823.84元，被告违约未偿还借款本息。根据《个人购房担保借款合同》借款人未按约定按期足额偿还贷款，贷款人有权提前收回已发放借款。因此，原告要求借款人提前清偿贷款，以及支付相应罚息、利息，潍坊龙跃置业有限公司承担连带保证责任，被告承担本案全部费用，请求判如所请。 被告潍坊龙跃置业有限公司辩称，被告公司为邹玉红、李兆仁提供阶段性担保属实，但是二被告是直接向原告还款，被告公司对其还款数额不清楚，同意原告对案涉房屋享有优先受偿权。 被告李兆仁、邹玉红未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年9月22日，被告李兆仁、邹玉红以购买安丘市大庄花园1#-3-206室房屋为由，向原告申请个人房地产贷款，并同意以该房屋抵押。2016年9月29日，被告李兆仁、邹玉红、潍坊龙跃置业有限公司与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告李兆仁、邹玉红向原告借款人民币叁拾捌万伍仟元整；被告李兆仁、邹玉红不可撤销地申请并授权原告将全部借款直接划入被告潍坊龙跃置业有限公司在原告处的账号。借款用途为购买住房；借款期限216个月；借款利率适用基准利率方式，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定；还款方式为等额本息还款，以每壹个月为一个还款周期，还款日为每期末月的20日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。担保包括阶段性保证和抵押，保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担担保责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告李兆仁、邹玉红同意以所购安丘市大庄花园1号楼3单元206室房产抵押；抵押人应于本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起180日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。被告潍坊龙跃置业有限公司承担阶段性担保+抵押，即自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带责任保证。该房产至今未办理房地产权利证书及抵押登记手续。原告还与借款人、担保人对其他权利义务进行了约定。 2016年9月29日，原告向被告李兆仁、邹玉红履行合同义务，将借款385000元划入借款人指定账号，借款到期日期为2036年9月28日，还款方式等额本息还款，还款日每月20日，执行利率为4.41%，逾期利率6.615%。后被告李兆仁、邹玉红未按时偿还借款，截止2019年12月4日，尚欠借款本金349145.28元，利息11678.56元，担保人亦未履行担保责任。 本院认为，原、被告签订的个人购房担保借款合同、借款凭证是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。原告依约向被告李兆仁、邹玉红发放借款385000元，被告李兆仁、邹玉红应按合同约定偿还原告借款本金并支付利息，被告潍坊龙跃置业有限公司作为保证人应承担保证责任。被告李兆仁、邹玉红未按合同约定偿还借款本息，根据合同约定，原告有权宣布合同项下借款提前到期并收回借款。至2019年12月4日，被告李兆仁、邹玉红尚欠原告借款本金349145.28元及利息11678.56元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。被告潍坊龙跃置业有限公司自愿承担保证责任，原告要求借款人提前支付借款本息，保证人承担连带清偿责任，理由正当，本院予以支持。 本案中，被告李兆仁、邹玉红同意用所购房屋对原告借款进行抵押，但并未到房产管理部门办理抵押登记手续，故原告不享有优先受偿权；原告要求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 被告李兆仁、邹玉红经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院对案件的审理和对事实、证据的分析认定。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告李兆仁、邹玉红共同偿还原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行借款本金349145.28元及利息11678.56元（计算至2019年12月4日），共计360823.84元；并就所欠借款本金数额按合同约定利率继续支付利息，自2019年12月5日起至实际还清之日止，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行对涉案房产(安丘市大庄花园1号楼3单元206室)不享有优先受偿权； 三、被告潍坊龙跃置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告李兆仁、邹玉红追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6712元，减半收取计3356元，申请费2445元，共计5801元，由被告李兆仁、邹玉红、潍坊龙跃置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  王妮妮 二〇二〇年四月二十日 书记员  周云霞