浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10686号 上诉人（原审原告）：杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会，住所地杭州市下沙16号大街晨光社区警务室二楼。 负责人：李振，主任。 委托诉讼代理人：周红敏，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州雨龙实业投资有限公司，住所地杭州经济技术开发区10号大街东12-6号。统一社会信用代码：91330101563012937H。 法定代表人：王平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶笑茜、陈俊文，浙江杭天信律师事务所律师。 上诉人杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会（以下简称宋都业委会）与杭州雨龙实业投资有限公司（以下简称雨龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2479号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年12月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2014年1月6日，雨龙公司和宋都晨光国际花园小区的前期物业公司杭州宋都物业经营管理有限公司（以下简称宋都物业）就租赁案涉宋都晨光国际花园小区的物业经营用房，即坐落于下沙16号大街58号一层房屋达成合意，并签订了租赁合同。在该租赁合同履行过程中，杭州经济技术开发区宋都晨光国际花园第一届业主委员会（以下简称宋都第一届业委会）成立。2018年上半年，雨龙公司和宋都第一届业委会、宋都物业签订了《补充协议》（以下称《三方补充协议》），明确房屋的出租方由宋都物业变更为宋都第一届业委会，并对租赁期限、租金数额及支付时间、保证金等内容进行了约定。2018年6月，宋都第一届业委会通过招投标方式对案涉物业经营用房进行招租。雨龙公司投标后中标，获得案涉房屋的租赁资格。雨龙公司投标时明确其对案涉房屋的承租用途为经营“零食、超市”。2018年9月10日，根据招投标结果，雨龙公司与宋都第一届业委会分别签订《租赁合同》和《补充协议》（以下称《两方补充协议》）各一份，就案涉房屋的租赁事宜进行约定。其中合同约定：租赁期限自2018年7月1日起至2020年10月15日止，2018年7月1日至2018年7月15日为装修改造免租期；乙方不得对房屋进行转租，但可以将租赁房屋部分分租给第三方使用，若乙方未经甲方书面同意，进行转租的，甲方有权解除合同，收回房屋，不退还保证金；逾期支付租金的，应按每日0.1%的利息对应付租金总额计息滞纳金；逾期超过30天不支付租金的，乙方保证金作为违约金予以扣除；超过60天不支付租金的，视作乙方主动终止合同，全部违约责任由乙方承担；甲方在收到租金7个工作日内提供符合法律规定的发票交付给乙方；租赁期限届满或合同提前终止后，乙方未经甲方同意继续使用该房屋的，支付双倍租金；违约方应承担守约方为此支出的律师费等费用。协议签订后，雨龙公司将房屋分租给其他商户。租赁期间，雨龙公司有五次逾期支付租金的行为，包括：1、《三方补充协议》约定的应于2018年5月25日前支付的332461元租金，雨龙公司于2018年5月31日支付，逾期6日；2、《两方补充协议》约定的应于2018年9月17日前支付的60000元租金，雨龙公司于2018年9月21日支付，逾期4日；3、《租赁合同》约定的应于2018年9月19日前支付的300000元租金，雨龙公司于2018年10月16日支付，逾期27日；4、《租赁合同》约定的应于2018年12月16日前支付的300000元租金，雨龙公司于2019年6月6日支付，逾期171日；5、《租赁合同》约定的应于2019年6月16日前支付的315000元租金，雨龙公司于2019年7月15日支付，逾期29日。宋都业委会收到租金后亦有逾期向雨龙公司开具租金发票的情况。2019年4月，宋都晨光国际花园小区召开业主大会，选举产生杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会（简称宋都业委会），即本案原告。宋都第一届业委会同时解散。另查明，《租赁合同》约定的保证金为50000元，雨龙公司已支付宋都业委会截止至2020年1月15日的房租。 宋都业委会于2019年8月30日向法院提起诉讼，请求：1、请求判令解除杭州经济技术开发区宋都晨光国际花园第一届业主委员会与雨龙公司于2018年9月10日签订的《租赁合同》和《补充协议》；2、判令雨龙公司腾空并向宋都业委会返还案涉房屋，并向宋都业委会支付至其实际腾空并返还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费的计算标准是合同约定租金标准的两倍）；3、判令雨龙公司向宋都业委会支付逾期租金的滞纳金80761.53元（滞纳金按逾期租金的日0.1%计算，暂计算至2019年7月10日，要求计算至逾期租金实际付清之日止，计算明细详见附件）和违约金150000元；4、判令雨龙公司承担宋都业委会为本案支出的律师费20000元；5、本案诉讼费用由雨龙公司承担。 原审法院认为，宋都第一届业委会与雨龙公司双方签订的《租赁合同》和《补充协议》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为宋都业委会主张解除合同的请求是否成立。根据《租赁合同》约定超过逾期60天不支付租金的，视作乙方主动终止合同。雨龙公司辩称其逾期支付租金是由于当时宋都业委会正处于业委会换届更替的过渡期，既无人与雨龙公司接洽，更未将收取租金的主体和变更后的租金收款账户及时告知雨龙公司，雨龙公司不敢冒重复支付租金又无法退还的风险，故并非故意逾期支付，而是属于客观不能也无法得知具体的收款账户才会发生逾期的情况。雨龙公司还指出宋都第一届业委会后期管理较为混乱，一直未向其开具租金发票。雨龙公司对其抗辩理由未举证证明，故不予采纳。根据合同约定，雨龙公司应于2018年12月16日前支付租金300000元，雨龙公司无正当理由逾期支付171日，符合合同解除条件，宋都业委会请求解除合同，予以支持。解除合同后，雨龙公司应及时腾空并返还房屋，但应给予雨龙公司合理的腾空期限，考虑到案涉房屋面积较大，雨龙公司将房屋分租给第三方及宋都业委会存在逾期向雨龙公司开具租金发票等案情，给予雨龙公司15日腾房时间。逾期腾房的，雨龙公司应按合同约定，向宋都业委会支付双倍租金。关于宋都业委会主张的滞纳金，其中雨龙公司应于2018年5月25日前支付的租金332461元逾期至2018年5月31日支付，逾期6日，但宋都业委会未提交相关合同依据，故不予支持；宋都业委会认为2018年5月25日前雨龙公司还应支付租金27705元，该期间系免租期，雨龙公司无需支付租金；雨龙公司应于2018年9月17日前支付的租金60000元逾期至2018年9月21日支付，逾期4日；应于2018年9月19日前支付的300000元租金逾期至2018年10月16日支付，逾期27日；应于2018年12月16日前支付的300000元租金逾期至2019年6月6日支付，逾期171日；应于2019年6月16日前支付的315000元租金逾期至2019年7月15日支付，逾期29日。雨龙公司认为宋都业委会主张的滞纳金计息标准过高，请求予以酌减，予以准许，综合本案实际情况，调减至每日按万分之五计算，共计34362.5元。根据合同约定雨龙公司可以将租赁房屋部分分租给第三方使用，但不得对房屋进行转租。宋都业委会以雨龙公司将案涉房屋转租给案外人主张违约金150000元，原审法院认为，雨龙公司转租房屋的依据不足，故对宋都业委会主张的违约金不予支持。关于宋都业委会主张的20000元律师费，依据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杭州经济技术开发区宋都晨光国际花园第一届业主委员会与杭州雨龙实业投资有限公司于2018年9月10日签订的《租赁合同》和《补充合同》于判决生效之日解除；二、杭州雨龙实业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并返还杭州经济技术开发区宋都晨光国际花园第一届业主委员会座落于下沙16号大街58号一层营业房；三、若杭州雨龙实业投资有限公司逾期腾空并返还房屋的，按合同约定的租金标准的双倍支付杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会房屋占用使用费至实际腾空并返还之日止；四、杭州雨龙实业投资有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会逾期租金的滞纳金34362.5元；五、杭州雨龙实业投资有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会律师费20000元；六、驳回杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5061元，减半收取2530.5元，由杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会负担1980.5元，由杭州雨龙实业投资有限公司负担550元。 宣判后，宋都业委会和雨龙公司均不服，向本院提出上诉。 宋都业委会上诉称：一审法院未认定雨龙公司擅自改变租赁房屋的承租用途、超范围经营和擅自转租房行为属于严重违反租赁合同的行为，未判令雨龙公司就此承担相应的违约责任，且大幅调低合同约定的逾期租金滞纳金的计算标准，属于认定事实不清，适用法律不当。同时，一审法院对诉讼费的承担认定不当，最终导致判决不公，应予纠正。一、雨龙公司存在擅自改变案涉房屋的承租用途、超范围经营和擅自转租等严重违约行为，应承担相应的违约责任。1、本案证据可以证实雨龙公司存在擅自改变案涉房屋的承租用途、超范围经营和擅自转租等严重违约行为。雨龙公司在投标时明确其对案涉房屋的承租用途为经营“零食、超市”，但在实际经营过程中却擅自转租给他人开设菜场、彩票店、美容美甲店等，其行为已经构成擅自改变案涉房屋的承租用途、超范围经营和擅自转租。宋都业委会一审中提交的证据和雨龙公司一审中提交的其和第三方签订的《租赁合同》等均充分证实了上述事实。雨龙公司将租赁房屋转租给第三方，但却辩称其行为属于“分租”，一审法院采信雨龙公司的说法，亦认为属于分租，缺乏事实依据以《租赁合同》第七条第1点对于分租有明确的约定，雨龙公司的行为不符合“分租”的约定。该条约定雨龙公司“可以将租赁房屋部分分租给第三方使用”，但是雨龙公司自己不使用租赁房屋，而是将租赁房屋均转租给第三方，且雨龙公司从未将“分租合同或分租情况汇总表”交由宋都业委会备案，致使宋都业委会无法了解其所谓“分租”的情况，严重损害了宋都业委会的利益。导致宋都业委会无法及时提出整改要求。根据雨龙公司自己提交的转租合同，可以看出，其从宋都业委会承租的租赁价格约为2.35元/天/平米，而转租价则高达7.67元/天/平米（烧饼店），3.65元/天/平米（彩票店）。雨龙公司的行为性质已然非常清晰，其为赚取高额差价为目的进行转租，而转租的高额租金让实际经营者不堪重负导致商铺经常关闭，菜场菜品价格不仅高于周边菜场，且市场内环境脏乱差，菜品不新鲜，在此情况下购买的居民越来越少，造成小区居民怨声载道。由于雨龙公司转租谋取高额差价的行为，导致租赁房屋的经营品质和环境大为下降，形成恶性循环，从而影响小区整体商业环境和形象。涉案租赁房屋作为小区集体资产，出租经管的目的不仅是为小区增加经营收入，更重要的是维护和提升小区整体形象和品质，雨龙公司的行为已直接影响小区一万多业主的整体利益。故而宋都业委会希望法院不予支持雨龙公司，为雨龙公司谋取暴利提供平台，雨龙公司竞标中的承诺亦涉嫌存在欺骗行为。此外，以下证据和事实也能证明雨龙公司属于转租，而非合规分租：首先，雨龙公司对该承租场地未进行过有效管理，无现场管理人员。其次，承租房屋的实际经营人或经营主体并非雨龙公司，而是各第三方，第三方系从雨龙公司处承租了房屋，且上述转租行为未向宋都业委会书面报备和协调，违背合同及招标要求。第三，雨龙公司为了分割转租，还私自改变租赁房屋的结构，封堵消防楼梯，敲掉一楼东侧外墙开设通道，封闭南侧、北侧消防通道出口等行为。导致二楼疏散通道减少，致使一、二楼消防存在隐患，直接影响二楼出租，使得宋都业委会至今无法出租二楼，雨龙公司的行为已直接违反租赁合同的约定，也导致宋都业委会产生了租金损失等各项损失。雨龙公司在一审答辩中称，宋都业委会未在6个月内提出异议视为认可雨龙公司的分租行为，实为错误。第一，雨龙公司没有按照合同约定将所谓的“分租”情况向宋都业委会进行报备，宋都业委会从未同意过雨龙公司的所谓“分租”。第二，宋都业委会从未默认过雨龙公司的转租行为，而是一直在向雨龙公司提出异议和主张。综上，雨龙公司的行为属于转租，而非分租，即使分租成立也违背合同约定。2、雨龙公司应承担支付违约金10万元和被没收保证金5万元的违约责任。《租赁合同》第五条约定，雨龙公司超过30天不支付租金(含滞纳金)的，保证金作为违约金予以扣除。《租赁合同》第十四条约定，雨龙公司具有“未经甲方书面同意，进行转租”或“擅自改变房屋使用性质，或超范围经营的”等行为的，宋都业委会有权解除合同，收回房屋，不退还保证金，并要求雨龙公司支付违约金10万元。依照上述约定，由于雨龙公司在租赁合同履行过程中存在多次逾期支付租金、擅自改变案涉房屋的承租用途、超范围经营和擅自转租等严重违约行为，应承担支付违约金10万元和被没收保证金5万元的违约责任。二、在雨龙公司多次逾期支付租金、合同对逾期租金滞纳金的计算标准有明确约定的情况下，一审法院大幅调低滞纳金的计算标准且对部分逾期租金不计算滞纳金不当，应予纠正。本案租赁合同及补充协议对逾期租金滞纳金的计算标准有明确约定，即按照日0.1%计算。一审法院以宋都业委会未提交相关合同依据为由，对雨龙公司应于2018年5月25日前支付、实际于2018年5月31日支付的332461元租金未予计算滞纳金不当。且一审法院将滞纳金的计算标准调整为合同约定的一半，没有事实和法律依据，明显违反合同约定，既纵容了雨龙公司的违约行为，又使得上诉人的损失得不到弥补。一审法院还以存在免租期为由，对雨龙公司应于2018年5月25日前支付、至今仍未支付的27705元租金未予计算滞纳金不当。理由如下：第一，虽然租赁合同中约定2018年7月1日至7月15日为装修免租期，但实际上2018年6月招标后的租赁关系并未改变原有的租赁情况，一直为雨龙公司租赁。雨龙公司2014年1月即开始承租案涉房屋，其2018年7月通过招投标的承租并非重新进场，事实上也没有重新装修，故其约定的装修免租期与事实不符，可能存在利益输送，给小区业主的集体资产收入造成了损失。第二，按租赁合同第八条第1款约定，对房屋装修的应事先向宋都业委会提供装修图纸并取得宋都业委会书面认可，同时报请有关部门批准后进行。事实上雨龙公司并未装修，也从未向宋都业委会提交装修图纸及获得宋都业委会书面认可。综上，雨龙公司六次逾期支付租金，构成对合同的根本性违约，应按照合同约定承担支付滞纳金的责任。一审法院将滞纳金的计算标准调整为合同约定的一半，并以宋都业委会未提交合同依据和逾期期间系免租期为由对其中两笔逾期租金不予计算滞纳金，纵容了雨龙公司的违约行为，明显不当，应予纠正。三、一审法院对诉讼费的承担判决不当，应予纠正。根据租赁合同第十四条第2款约定，违约方除应按本合同约定承担违约责任外，还应承担守约方为此支付的合理费用，包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、差旅费等。一审法院让守约方宋都业委会承担大部分的诉讼费，是对合同约定的无视，也是对契约精神的破坏。综上，一审法院认定部分事实不清，适用法律不当，判决结果不公，请求撤销原判第四项、第六项，依法改判支持宋都业委会一审诉讼请求，即：雨龙公司向宋都业委会支付逾期租金的滞纳金80761.53元(滞纳金按逾期租金的日0.1%计算，暂计算至2019年7月10日，要求计算至逾期租金实际付请之日止)和违约金15万元(含没收保证金5万元)并由雨龙公司承担本案一、二审诉讼费用。 雨龙公司辩称：一、关于继续履行租赁合同的理由雨龙公司已在上诉状中陈述，对于违约金部分一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应予以维持。雨龙公司在租赁过程中不存在擅自改变租赁房屋用途、超范围经营及擅自转租等违约行为，故无需支付违约金。2018年6月雨龙公司通过招投标方式与第一届业委会签订租赁合同。在招标公告中可以看出，下沙16号大街58号一层营业房在当时已存在彩票店、化妆品店、零食店、烧饼店、箱包店等商铺。雨龙公司虽然在招标投标报价表中对承租用途说明为零食、超市，但实际用途应当以双方正式签订的租赁合同为准。根据双方签订的租赁合同第二条，出租的房屋为物业经营用房。乙方（雨龙公司）应当按照房屋的属性合理合法使用，不得擅自改变该房屋的用途。雨龙公司依据双方合同约定，并考虑到现有商铺经营者的利益，分别签订了合同。依据雨龙公司与第一届业委会签订的租赁合同第七条其他约定第1款可知，在租赁期内，乙方为甲方认可的唯一房屋承租方。乙方不得进行转租，但可以将租赁房屋部分分租给第三方使用。现雨龙公司依据合同约定将部分房屋分租给第三方使用，分租年限未超过雨龙公司的租期年限，故不应当认为雨龙公司存在转租情形。对于分租价格，是雨龙公司与第三人之间合意的结果，与宋都业委会无关。宋都业委会仅列举了彩票店和烧饼店的分租价格，却未提及关系小区居民生活的菜场分租价格。雨龙公司考虑到小区居民生活需要，故以低于从宋都业委会承租的价格将500平米面积分租给第三方开设菜场，价格仅为2.11元/天/平米。在雨龙公司低价分租的情况下，菜品质量与雨龙公司无关，雨龙公司已最大限度考虑到小区居民利益，不应将第三方行为造成的不利后果强加给雨龙公司。对于消防通道问题，一二楼间楼道封闭是在雨龙公司与物业公司及第一届的业委会签订租赁合同前就已封闭，也就是雨龙公司与物业公司及第一届的业委会签订租赁合同时就是这样的现状，不存在雨龙公司对消防通道进行封闭的问题。再加上雨龙公司向物业及第一届业委会只承租一楼的营业房，为保障一楼租户的安全，不可能让一二楼间处于开放的状态。因承租房屋的二楼一直处于空置的状态，故也不存在安全隐患的问题。 二、若二审法院依然判令解除双方租赁合同，一审法院认定的滞纳金计算标准与金额是合理的，希望能够予以维持，但答辩人还是希望能判令继续履行双方的租赁合同至2020年10月14日止。对于雨龙公司应在2018年5月25日前支付，实际于2018年5月31日支付的租金332461元的事实，因雨龙公司、物业公司、第一届业委会三方签订的补充协议中未约定逾期付款的责任，故一审法院认定宋都业委会未提交合同依据故未判决滞纳金并无不当。对于2018年6月30日至2018年7月15日期间的租金27705元，一审法院正确认定了装修免租期的事实。从雨龙公司与第一届业委会签订的租赁合同可以看出，双方明确约定了2018年7月1日至2018年7月15日为装修改造免租期，该合同成立时间晚于雨龙公司、物业公司、第一届业委会三方签订的补充协议，应当视为对补充协议的调整。故对2018年6月30日至2018年7月15日期间的租金一审法院未判决要求雨龙公司支付是正确的，宋都业委会仅凭猜测就认为存在利益输送是极不负责任的表现，也可见第一二届业委会之间存在较大矛盾，导致雨龙公司难以支付后续的半年的租金也是有理有据的。从付款时间来看，雨龙公司确实存在部分款项逾期支付的问题。双方租赁合同第五条租赁费用的支付方式第1款约定：……租金逾期应按照每日0.1%的利息对应付租金总额就散滞纳金……。雨龙公司认为，每日0.1%的滞纳金标准过高，达到了年化36.5%，远远超过宋都业委会的实际损失。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院酌情调整了滞纳金计算标准符合法律规定。 三、对于诉讼费的承担方式，是以判决确定的金额来分配，宋都业委会虚增诉讼金额应承担相关不利后果。 综上所述，雨龙公司希望继续履行与宋都业委会之间的租赁合同，驳回宋都业委会其他上诉诉讼请求。 雨龙公司上诉称：一审法院的判决部分事实不清，依据不足，且一审判决未顾及案件的处理结果会直接损害实际承租人的利益，扩大社会矛盾，引发其他不必要的法律纠纷。若履行一审的判决结果将严重影响社会的和谐与稳定。在距租赁合同到期日不足一年的情况下，却要另行引起四五场房屋租赁合同纠纷诉讼，故该一审判决不仅无法案结事了，还会加剧社会矛盾，故一审判决应当予以纠正或采用其他方式进行调解处理，具体理由如下：一、一审判决认定事实不清，未对宋都业委会实际成立并在何时真正到银行进行开户，拥有属于宋都业委会名下的银行账户的事实进行查明，该事实可证实宋都业委会是何时设立对公银行账户，也未查明宋都业委会是何时将该对公账户通知雨龙公司的，这二个时间段的查明直接关系到雨龙公司是否存在客观无法向宋都业委会交付租金的情况，也是查明本案雨龙公司是否存在逾期支付租金情形的关键。依据宋都业委会在一审时提供的证据七、业主大会、业主委员会备案及印章刻制证明，可证实宋都业委会作为法律上的主体到政府部门备案的时间是2019年4月30日，那宋都业委会具体主体资格至少是在2019年4月30日之后，在该日宋都业委会才向杭州市江干区白杨街道办事处和杭州市钱搪新区建设局备案，杭州市钱塘新区建设局才向宋都业委会出具业主大会和业主委员会的备案证明和印章刻制证明。该证明可证实宋都业委会具备法律上的主体资格才有可能向银行开户，让雨龙公司向其支付租金。该事实可证实雨龙公司确实是客观无法向宋都业委会支付租金才会发生逾期情况。依据租赁合同雨龙公司本应支付2019年1月16日至2019年6月15日期间的租金，但因雨龙公司知道杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区业主委员会一直处于换届选举的程序过程中，故雨龙公司不敢把三十万元的租金款项直接支付至原第一届业委会的账户。雨龙公司担心业委会换届后发生要求重复支付并且无法退款的情形，给雨龙公司造成巨额损失。雨龙公司一直在关注业委会换届进展，也希望能有代表新一届业委会即第二届业主委员会的工作人员能向雨龙公司提供确切的收取租金的账户。因此，依据宋都业委会自己的提供的证据，宋都业委会能在银行开户属于第二届业委会的账户的时间至少应该是在2019年5月甚至2019年6月，而雨龙公司支付该期租金的时间是在2019年6月6日，也就是确定得知宋都业委会的收租账户后马上进行了付款，并未超出合同的约定，该情形属于不可抗力，可认定为属于雨龙公司客观不能正常支付租金的情形，故应让宋都业委会举证向雨龙公司提供确切的收取租金账户的时间，如宋都业委会向雨龙公司给付收租账户的时间就是2019年6月，就不能再认定属雨龙公司逾期文付租金。依据租赁合同约定，要逾期支付租金超过60天，租赁合同才能被终止或解除，而依据一审法院查明的事实，宋都晨光国际花园小区召开业主大会的时间为2019年4月，再配合宋都业委会提供的证据备案时间为2019年4月30日，即宋都业委会真正具备法律上主体资格的时间最早也在2019年5月1日之后甚至6月。那雨龙公司支付租金的时间并未达到租赁合同约定的可以终止双方租赁合同的情形。因雨龙公司已支付了2019年7月16日至2020年1月15日的租金，合同处于正常履行状态。为维护现有租户及实际承租人的利益，减少不必要纠纷，应当继续履行双方租赁合同，雨龙公司承诺会按合同约定支付租金，雨龙公司虽存在逾期支付但确实属于客观不能的情形，但并非属于可以解除双方租赁合同情形。二、雨龙公司已实际支付了2019年7月16日至2020年1月15日期间的租金，这一事实一审法院并未作为案件的客观事实在审理查明的事实中进行记录，而雨龙公司按租赁合同逾期支付租金确是由于宋都业委会换届选举，雨龙公司确因客观不能无法向宋都业委会支付租金，一审认为雨龙公司无正当理由逾期支付并不符合本案事实，予以纠正。因宋都业委会正处于业委会换届选择更替的过渡期，宋都业委会的主体是第二届业主委员会，该主体的身份确实不像公司或个人，公司有明确的法定住所地和法定代表人可以代表公司，个人更加明确，而本案的出租方属业主委员会，本身就是代表几百户甚至上千户的业主的一个自治组织，宋都业委会并无代表主动与雨龙公司接洽，也无人代表宋都业委会以手机方式联系雨龙公司，宋都业委会更从未以书面的催款的方式向雨龙公司催讨过租金。对于该事实的举证责任理应在宋都业主委员一方，宋都业主委员无法举证曾经有人代表第二届业主委员会发函给雨龙公司或以其他方式联系过雨龙公司，曾将收取租金的主体和变更后的租金收款账户及时告知过雨龙公司，这才导致雨龙公司无法及时向宋都业主委员支付租金。三、雨龙公司承租房屋后依照合同约定将房屋分租给他人，并且实际承租人的租赁合同到期时间均为2020年10月15日。考虑到判决的社会效应，如能判决继续维持双方租赁合同的履行，对能兼顾合同各方主体及实际承租方的利益，也有利于社会的和谐稳定。雨龙公司承租案涉房屋后，依照合同约定将部分房屋分租给不同客户，现租赁合同处于正常履行状态。判决应当在查明客观事实，正确适用法律的基础上，兼顾判决的社会效应。在距租赁合同到期日不足一年的情况下，却要另行引起四五场房屋租赁合同纠纷诉讼，故该一审判决不仅无法案结事了，还会加剧社会矛盾。雨龙公司会及时履行缴纳租金的义务，宋都业委会清退房屋并重新招投标势必会消耗一段时间，若双方继续履行租赁合同，将兼顾各方利益。 综上，请求撤销原判，依法改判雨龙公司与宋都业委会的房屋租赁合同继续按原租赁合同履行，履行至租赁合同到期日即2020年10月15日止并由宋都业主委员承担一、二审案件受理费。 宋都业委会辩称：一、雨龙公司没有正当理由，七次逾期支付租金，却声称是由于不可抗力、客观不能等的原因导致，没有任何事实依据。就案涉房屋租赁，雨龙公司和宋都第一届业委会签订了租赁合同及补充协议，合同明确约定了租金的支付时间、方式和宋都第一届业委会的银行账户，在合同未经双方协商一致进行变更之前，雨龙公司应按照合同约定按期支付租金，将租金支付至合同约定的银行账户是雨龙公司必须履行的合同义务。但是，雨龙公司多次逾期支付租金，其中一笔应于2018年12月16日支付的30万元的租金逾期达171日，在宋都第二届业委会发送催缴租金的律师函之后才于2019午6月6日支付。雨龙公司的行为已经构成对合同的根本性违约，应承担相应的违约责任。在宋都第一届业委会和第二届业委会换届选举期间，第一届业委会的银行账户一直处于正常运转状态，和其他单位有多笔资金往来，期间承租晨光小区电梯等外进行广告业务的分众传媒有限公司一直在正常缴纳租金。需要说明的是，第一届业委会的银行账户至今仍未注销，一直可以接受汇款。雨龙公司上诉称因为宋都第一届业委会和第二届业委会换届选举，其不敢把应付租金支付至第一届业委会账户且不知道第二届业委会账户而导致逾期，没有任何事实依据。依照合同约定，雨龙公司应于2019年12月15日前支付2020年1月16日到7月15日的租金31.5万元，但是至今未予支付，雨龙公司逾期支付租金已经达到七次。 二、雨龙公司将承租房屋出租给他人的行为属于违约转租，而非一审法院认定的分租。雨龙公司以需要考虑实际承租人等人的利益为由，要求继续履行租赁合同，没有任何事实和法律依据，应自行承担相应的法律后果。一审法院判令解除双方闰的租赁合同正确，但认为雨龙公司将承租房屋出租给他人的行为属于分租，而非转租，认定不当。《租赁合同》第七条第1点对于分租有明确的约定，雨龙公司的行为不符合“分租”的约定。该条约定雨龙公司“可以将租赁房屋部分分租给第三方使用”，但是雨龙公司自己不使用租赁房屋，而是将租赁房屋均转租给第三方，且雨龙公司从未将“分租合同或分租情况汇总表”交由宋都业委会备案，致使宋都业委会无法了解其所谓“分租”的情况，严重损害了宋都业委会的利益。宋都业委会却无法及时提出整改要求。根据雨龙公司自己提交的转租合同，可以看出，其从宋都业委会承租的租赁价格约为2.35元/天/平米，而转租价则高达7.67元/天/平米(烧饼店)，3.65元/天/平米(彩票店)。雨龙公司的行为性质已然非常清晰，其为赚取高额差价为目的进行转租，而转租的高额租金让实际经营者不堪重负导致商铺经常关闭，菜场菜品价格不仅高于周边菜场，且市场内环境脏乱差，菜品不新鲜，在此情况下购买的居民越来越少，造成小区居民怨声载道。由于雨龙公司转租谋取高额差价的行为，导致租赁房屋的经营品质和环境大为下降，形成恶性循环，从而影响小区环境和形象。租赁房屋作为小区集体资产，经营的目的不仅是为小区增加经营收入，更重要的是维护和提升小区整体形象和品质，雨龙公司的行为已直接影响小区一万多业主的整体利益。此外，以下证据和事实也能证明雨龙公司属于转租，而非分租：首先，雨龙公司对该承租场地未进行过有效管理，无现场管理人员。其次，承租房屋的实际经营人或经营主体并非雨龙公司，而是各第三方，第三方系从雨龙公司处承租了房屋，且上述转租行为未向宋都业委会书面报备和协调，违背合同及招标要求。第三，雨龙公司为了分割转租，还私自改变租赁房屋的结构，封堵消防楼梯，导致二楼疏散通道减少，致使二楼消防存在隐患，直接影响二楼出租，使得宋都业委会至今无法出租二楼，雨龙公司的行为已直接违反租赁合同的约定，也导致宋都业委会产生了租金损失等各项损失。雨龙公司在一审答辩中称，宋都业委会未在6个月内提出异议视为认可雨龙公司的分租行为，实为错误。第一，雨龙公司没有按照合同约定将所谓的“分租”情况向宋都业委会进行报备，宋都业委会从未同意过雨龙公司的所谓“分租”。第二，宋都业委会从未默认过雨龙公司的转租行为，而是一直在向雨龙公司提出异议和主张。综上，雨龙公司的行为属于转租，而非分租。宋都业委会已经对此提出上诉。雨龙公司以已经将房屋分租给他人、需要维护社会的和谐稳定为由，要求继续履行租赁合同，没有任何事实和法律依据，应自行承担相应的法律后果。 综上所述，雨龙公司的上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回。 宋都业委会在二审期间向本院提交了1、案涉房屋现状照片，欲证明案涉租赁房屋存在被封闭、堵塞消防楼梯和疏散防火门，封闭外墙被私自打开，隔墙被封闭导致疏散口减少等情况，存在多处消防隐患，且直接影响宋都业委会出租二楼，导致宋都业委会产生了租金损失等多项损失，雨龙公司对此应承担相应的责任。2、《关于对晨光小区经营房屋（百姓菜园）的民意调查函（落款时间：2019年12月5日）》，欲证明雨龙公司为赚取高额差价将租赁房屋转租给他人开设菜场，而转租的高额租金让实际经营者不堪重负，菜场菜品不仅高于周边菜场，且市场内环境脏乱差，菜品不新鲜，在此情况下购买的居民越来越少，造成小区居民怨声载道。由于雨龙公司转租的行为，导致租赁房屋的经营品质和环境大为下降，形成恶性循环，从而影响小区环境和形象。3、律师函，欲证明在雨龙公司违反租赁合同约定，长期不缴纳租金的情况下，宋都业委会多次通过口头、电话等方式要求雨龙公司缴纳租金和滞纳金，并承担相应的违约责任，但雨龙公司仍然未按合同约定履行，宋都业委会遂采取委托律师发送律师函的方式，以督促雨龙公司履行合同义务，并承担违约责任。雨龙公司提交了消防通道照片，欲证明消防通道等均已清理完毕。经质证，对宋都业委会提交的证据，雨龙公司认为证据一，三性均有异议。封闭的消防通道当时与业委会签约就是这样的情况，是因为租客在承租时没有注意这些细节。雨龙公司已经让租户清理完毕，也已经在二审中提交照片予以证明。证据二，三性均有异议。特别是租金价格，已经考虑到小区利益，采取了低于其租金的价格分租出去。菜场价格雨龙公司确实不清楚，因为雨龙公司也没有实际居住。证据三，真实性无异议，该律师函能印证雨龙公司所主张的，在第一届与第二届业委会交替选举过程中从未有人代表第二届业委会向雨龙公司催讨过租金，雨龙公司无从得知第二届业委会的真正成立时间和租金的确切收款账户，在收到本律师函后，是雨龙公司才敢确认第二届业委会的收租账户并在三日内将租金汇入指定账户，由此可证实雨龙公司并无严重违约行为，逾期支付租金完全是第二届业委会未履行告知义务导致，双方的租赁合同可以继续履行的事实。对雨龙公司提交的证据，宋都业委会认为三性均有异议。这三张照片拍摄时间不明，且只能证明楼梯脚被清理掉了。其他情况都没有反映。因此照片不能反映证明对象。雨龙公司认为堵塞消防楼梯是实际承租人所为，这正好证明了雨龙公司存在转租行为，对现场没有进行有效管理。本院认为对宋都业委会所提交的证据1，雨龙公司并未实际否认，故本院予以采纳。证据2，与本案无直接关联，本院不予采纳。证据3，可证明宋都业委会催讨租金，雨龙公司在宋都业委会指定的时间内交纳租金。对雨龙公司提交的证据，宋都业委会有异议，本院认为与本案的处理无直接关联，本院不予采纳。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”宋都第一届业委会与雨龙公司签订的《租赁合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，宋都第一届业委会已依约向雨龙公司交付了案涉房屋，雨龙公司则应按合同约定支付房屋租金。但雨龙公司多次逾期支付。现宋都业委会依据双方签订的《租赁合同》第五条第（1）项约定：“超过60天不支付租金的，视作雨龙公司主动终止合同，…”等为由，请求解除双方签订的《租赁合同》和《补充协议》。对此，本院认为，雨龙公司除应在2018年12月16日前向宋都业委会支付的300000元租金这期，逾期后，宋都业委会于2019年6月3日向雨龙公司发送律师函，要求雨龙公司在3日内支付租金和滞纳金，雨龙公司在2019年6月6日支付。雨龙公司还尚有多次逾期支付，但均未超过60天，且在宋都业委会尚未催讨的情况下，主动支付。而雨龙公司应在2018年12月16日前向宋都业委会支付的300000元租金的这一期，已逾期171日，符合合同约定的“视作雨龙公司主动终止合同。”但依据宋都业委会发送律师函，雨龙公司在宋都业委会要求的期限内支付，说明雨龙公司要求继续履行合同。现雨龙公司已实际向宋都业委会支付至2020年7月15日的租金。雨龙公司将部分房屋租赁给第三方使用，根据合同约定雨龙公司可以将租赁房屋部分分租给第三方使用，但不得转租。原审法院认定雨龙公司并非将房屋转租给第三方使用，而是属于分租给第三方使用并无不妥。宋都业委会要求解除合同的请求已不符合合同约定解除的条件，本院难以支持，继而对宋都业委会要求腾空返还房屋的请求亦不予支持。由于雨龙公司多次逾期支付租金，宋都业委会要求雨龙公司支付逾期租金的滞纳金，理由正当，但雨龙公司认为宋都业委会主张的滞纳金计息标准过高，请求予以酌减，原审法院根据本案的实际情况，调减至每日按万分之五计算尚属合理。同时根据合同约定，违约方还应承担守约方为此支出的律师费等费用，原审法院对宋都业委会要求雨龙公司支付20000元律师费的请求予以支持具有事实和合同依据。综上，宋都业委会的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。雨龙公司的部分的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2479号民事判决第四、五项及案件受理费部分； 二、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2479号民事判决第一、二、三、六项； 三、驳回杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会的其余诉讼请求。 二审案件受理费1980.50元，由杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年四月二十一日 书记员  周 杨