内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内29民再1号 上诉人(再审申请人、原审被告):敖日格勒,男,1972年1月15日出生,蒙古族,无职业,现住内蒙古阿拉善左旗巴彦浩特镇文化尚景9号楼4单元201室。 委托诉讼代理人:许有智,内蒙古君缘律师事务所律师。 被上诉人(再审被申请人、原审原告):李富元,男,1966年10月8日出生,汉族,无固定职业,现住内蒙古阿拉善左旗巴彦浩特镇子龙门小区B区6号楼2单元202室。 委托诉讼代理人:郝君,内蒙古睿华律师事务所律师。 第三人:王雪花,女,1965年4月14日出生,蒙古族,退休职工。 上诉人敖日格勒因与被上诉人李富元,第三人王雪花房屋买卖合同纠纷一案,不服阿拉善左旗人民法院(2018)内2921民再7号民事判决,向本院提出上诉。本院于2020年2月13日受理后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。再审申请人敖日格勒及其委托诉讼代理人许有智、被申请人李富元及其委托诉讼代理人郝君,第三人王雪花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 敖日格勒上诉请求：1、本案为民间借贷纠纷,并非房屋买卖合同纠纷。2014年8月29日,李富元与我签订《售房协议》是为保障李富元享有的债权得以实现,我以所有的房屋向李富元提供了担保。双方约定由李富元承担银行贷款,应当认定为代为偿还义务。目的是在我以该房屋偿债时排除银行享有的优先受偿权,从而保证其债权在以该房屋偿债时优先足额得到偿还的事实。2、买卖合同属于双务合同,一审中李富元既不认可上诉人的陈述,又不履行证明35万元款项来源以及支付的举证义务,判令我向其履行协助办理过户义务,显失公平。3、一审按照房屋买卖合同纠纷审理,时隔五年案涉房屋的价值已经远远高于当年的价值,导致案涉房屋的权属发生变动,势必给我造成直接经济损失。 李富元辩称，双方于2015年10月14日签订的《售房协议》、《房屋买卖合同》是真实意思的表示；且经过了公证机构的法定程序。一审判决认定事实清楚，应当予以维持。 原审第三人王雪花同意敖日格勒上诉请求及事实理由，认为李富元购买房屋与常理不符。认为本案应当改判。 敖日格勒向一审法院申请再审称,一、根据《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第十三条第一款第(一)项规定的“适用法律与案件性质明显不符的”,人民法院应当认定为适用法律错误。本案的客观情况为双方以买卖的房屋作为民间借贷合同的担保。即2013年左右我因生意经营不善多次高息(月利率5%)向李富元借款累计约10万元。因几次逾期未能偿还,“利滚利”使本息高达15万元左右。2014年8月李富元与我达成口头协议,我以案涉房屋向李富元提供担保,同时商定由李富元代我偿还银行贷款20万元及利息。2015年10月14日李富元代我偿还完银行贷款后,我将房屋产权证交给李富元作为担保,又按其要求出具了20万元的收条,并将所欠借款和利息出具了35万元的收条,时间写到2014年8月29日。双方签订了《售房协议》,并进行了公证,口头约定该房屋不办理过户手续,待我还清55万元欠款时,该《售房协议》和公证书作废。其目的是为了预防和躲避案外人申请人民法院对案涉房屋采取强制执行措施。2016年1月29日王雪花因与我民间借贷纠纷申请人民法院对案涉房屋进行了诉讼保全,2017年4月7日判决生效,王雪花申请强制执行。李富元害怕其高息债权落空,于2017年4月27日伙同案外人对我进行暴力索债,公安机关制止后将我送往医院医治,后李富元将我带到安达假日酒店协商还款事宜,胁迫我签署《商品房买卖合同》,将时间写到2015年10月14日。后通知人民法院工作人员向我送达了传票等材料,并给了我5000元,让我外出躲债,同时拿走了我的传票等,导致我没有按时参加一审的开庭审理。本案应当为民间借贷纠纷,依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，一审确认的法律关系错误。如李富元坚持以买卖合同纠纷诉讼,应依法驳回起诉。二、根据《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第十一条规定的“对原判决、裁定的结果有实质影响、用以确定当事人主体资格、案件性质、具体权利义务和民事责任等主要内容所依据的事实,”人民法院应当认定为缺乏证据证明的基本事实。本案实为民间借贷法律关系,一审中按照房屋买卖合同纠纷进行审理,虽然我没有按时出庭,但是不能因此认为我承认了李富元的诉讼请求或主张的事实,法庭不能当然地对李富元提交的证据予以认定。只保证程序正义,而忽略实体正义。一审时法庭没有对李富元是否全面履行了交付购房款35万元的真实性进行实质审查,只是凭借35万元和20万元的收条认定李富元支付了全部购房款,基本事实的认定缺乏足够、充分的证据,难以让我信服。依据《商品房买卖合同》第四条、第五条的约定认定我未履行协助过户义务,支持了李富元主张的违约金难以让我信服。如果双方就案涉房屋达成买卖合意,该房产在2015年10月14日已具备过户条件,原告一直不予办理过户手续,庭审中也未提供有效证据证明要求我协助办理过户手续,因此未办理过户手续的责任应由李富元承担,(2017)内2921民初1746号民事判决也认为未能过户是李富元导致的。同时参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定,案涉房产不存在自买卖合同签订90日内办理过户的障碍。另外一审中没有确定违约事实的情况下简单依据“商品房买卖合同约定的违约金条款”确定违约金,违背了《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》,按意见精神应当根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡,防止机械司法而可能造成的实质不公平。故应由李富元承担未能过户的责任。综上,基于客观事实,我没有与李富元达成买卖房屋的真实意思表示,只是以买卖房屋的形式作为双方借贷的担保。再审中应对一审是否做到依照法定程序全面、客观的审核证据,是否依据法律规定运用逻辑推理和日常生活经验对证据有无证明力和证明力大小,独立进行判断。请求:1、依法撤销阿拉善左旗人民法院作出的(2017)内2921民初第1057号民事判决;2、请求阿拉善左旗人民法院依法改判;3、由被申请人承担一审、再审的诉讼费。 李富元辩称，一、再审申请是否是敖日格勒的真实意思。根据再审申请中陈述的内容可以看出不是敖日格勒提出的再审;根据再审申请书与公证书上敖日格勒的签名的比对,可以证明再审申请并非敖日格勒本人签名完成,纯粹是他人操作案件。因此本案的再审不真实。二、再审申请书中所述我与敖日格勒之间是高利贷关系请出示相应证据,不要信口开河。三、我们之间房屋买卖合同关系明确,我已经向敖日格勒交付了全部购房款。敖日格勒出具的35万元的收据和我给敖日格勒偿还银行贷款的凭据可以证明。房屋买卖的真实性已在阿拉善左旗公证处办理了公证,敖日格勒已经将案涉房屋交付于我。一审中提交了我与承租人签订的房屋租赁合同,可以证明我与敖日格勒于2017年4月28日已经就案涉房屋进行了交付。综上,再审申请书中敖日格勒的陈述并非其意思,再审理由不成立,应当驳回。 第三人王雪花述称,一、第三人具有参加本案诉讼的主体资格。2015年12月28日因与敖日格勒民间借贷纠纷案件我申请对案涉房屋采取查封的保全措施。本案中李富元要求办理案涉房屋的过户登记手续,与保全措施存在法律上的利害关系。(2018)内2921民初394号民事裁定认为该案件需依据本案审理结果为依据。所以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定第三人有权参加本案的诉讼。二、案涉房屋已被查封,至今仍未解封,目前尚不具备办理过户登记的条件。李富元要求敖日格勒协助办理过户登记的诉讼请求在法律和事实上不能履行,也无法实现,李富元的第二项诉讼请求应当予以驳回。李富元在本案诉讼前已经知道案涉房屋被查封的事实,但在诉讼中没有告知法庭,也没有将其就案涉房屋提出执行异议被驳回后已提起案外人执行异议之诉的事实告知法庭。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行。李富元明知案涉房屋具有法律上和事实上不能继续履行的情形,依旧提起诉讼,而不适用法律明确规定的案外人执行异议之诉的救济制度来维护自己的合法权益呢其无非是在利用各个案件信息不共享、不公开的情况,使法庭无法得知案涉房屋已被查封的事实,从而作出无法履行的判项。原告的行为违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定的诚实信用的诉讼原则,不仅损害了法治的统一和人民法院的权威,而且增加了当事人的诉累,还间接剥夺了第三人参见诉讼的权利,其目的就是以此来阻止案涉房屋被执行。三、本案审理的是合同之债,李富元的各项诉讼请求在本案中无法实现确认案涉房屋所有权的目的,审理结果不能作为阻却执行的法律依据。1、本案中李富元提起的房屋买卖合同纠纷属于合同纠纷,第一项诉讼请求是确认房屋买卖合同的效力;第二项诉讼请求是要求敖日格勒协助办理过户登记;第三、四项诉讼请求属于给付之诉,所以不能达到确认房屋所有权的目的。2、判决敖日格勒履行过户义务不能直接导致物权变动。从诉讼性质而言,李富元要求敖日格勒协助办理过户手续系基于房屋买卖合同所享有的债权,属于给付之诉。从裁判结果来看,一般表述为“限被告于判决生效之日起几日内协助原告办理房屋过户手续。”要求被告履行一定的行为,具有自愿履行性质,但是该项诉讼请求有一个必要的前提就是履行该行为在法律上或者事实上没有限制。最后,从引起物权变动的实质原因来看,房屋所有权均自转移登记完成时发生变动,而非自给付判决生效时购房者就当然取得房屋所有权。引起物权变动的是义务人协助办理过户手续的行为,而非判决本身。所以协助办理过户手续的审理结果,不能作为李富元提起(2018)内2921民初394号执行异议之诉中阻却执行的法律依据。综上,原告的各项诉讼请求在本案中无法实现确认案涉房屋所有权的曰的,案件审理结果不能作为阻却执行的法律依据。案涉房屋产权已被查封,至今仍未解封,目前尚不具备办理过户登记的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定李富元要求敖日格勒协助办理过户登记的诉讼请求在法律上和事实上不能履行,也无法实现,原告的第二项诉讼请求应当驳回。请求人民法院查明事实后作出公正裁判。 李富元于2017年4月向一审法院起诉请求:1、依法确认2015年10月14日原告与被告签订的《售房协议》合法有效;2、判令被告按照双方约定期限办理相关产权过户手续;3、判令被告给原告支付11万元的违约金,并向原告退还租金46250元;4、判令由被告承担诉讼费及因诉讼发生的费用。事实与理由:被告因急于用钱于2014年8月29日与原告协商,以55万元将房屋出售给原告,并告诉原告此楼房在银行有20万元的抵押贷款,抵押期限至2015年10月17日,被告让原告向给其支付35万元购房款,剩余20万元购房款由原告代其将银行抵押贷款20万元本息还清后,视为购房款全部交清。原告同意,并于2014年8月29日给被告先交付了35万元的购房款,被告给原告出具了收条;原告又于2015年10月14日将被告在银行的抵押贷款20万元本息还清,被告给原告出具了20万元的收条,双方到房屋主管部门将抵押登记进行了注销,并于2015年10月14日签订了一份《商品房买卖合同》,合同明确写明:原告已经将55万元的购房款全部付清,并自2015年10月14日被告将房屋已经给原告进行了交付,被告承诺将已收取承租人2015年10月14日至2017年5月1日的租金退给原告,并说明自合同签订之日,原告有权在任意时间要求被告配合办理过户手续,过户手续费由原告承担。因原告当时资金紧缺不能及时办理过户手续,针对房屋买卖事宜在当日又与被告签订了一份《售房协议》,针对售房的真实性在阿左旗公证处办理了公证手续。 敖日格勒未到庭参加诉讼。 一审事实认定，2014年8月29日李富元与敖日格勒签订了《售房协议》,约定:甲方(敖日格勒)将位于××旗的商业房售予乙方,建筑面积92.95mf,售价为550000元整。因甲方已将此房抵押银行贷款200000元整,所以乙方现付给甲方房款350000元整,并从即日起承担银行贷款200000元整的本息。合计为550000元整,双方协商决定,甲方在2015年10月14日将此房赎回,一次性付给乙方购房款550000元整。并付给乙方相应的经济补偿,如甲方到期不能赎回此房,此房将归乙方所有,甲方无条件配合乙方办理房屋过户相关手续,并提供相关证件。从即日起乙方只承担甲方此前在银行贷款的200000元整的本息责任,如甲方还有关于此房屋手续的任何纠纷,由甲方承担经济责任和法律责任,乙方不承担任何责任,此协议公平公正,任何一方不得遍约,如任何一方违约,将承担此房屋总价百分之二十(的)违约责任。同日敖日格勒向李富元出具了收到购房款35万元的《收条》。李富元陈述以现金给付方式向敖日格勒给付了购房款35万元。敖日格勒质证认为:《售房协议》是因其不能偿还所欠李富元的借款本息而签订的,2014年8月29日李富元没有向其交付35万元的购房款,《收条》是2015年10月14日出具的。从合同约定的由李富元承担偿还敖日格勒贷款20万元本息的责任和敖日格勒要在2015年10月14日将案涉房屋赎回,以及李富元不能提供其他证据证明2014年8月29日交付35万元现金的来源,可以证明双方不是房屋买卖关系。王雪花认同敖日格勒的质证意见。本院认证认为:李富元以现金给付和代偿银行贷款方式向敖日格勒给付购房款,《售房协议》又约定敖日格勒对出卖房屋享有赎回的权利,显然与常理不符。敖日格勒称因其不能偿还欠李富元的借款本息35万元,是以该房屋提供了担保,才能说明给予敖日格勒赎回权利的合理性;李富元未能提供证据证明给付敖日格勒35万元现金的来源,故本院依法采纳敖日格勒的质证意见,确认敖日格勒是以案涉房屋向李富元提供了担保.2014年9月16日至2015年5月7日李富元之妻向敖日格勒在阿拉善农村商业银行股份有限公司的账户存入2.5万元(该账户原有余额132.08元,后入息31.42元)。该行于2014年9月21曰至2015年10月14日扣划25137.50元,其中偿还本金935.53元,利息24201.97元(期间扣付短信包月费26元)。2015年10月14日李富元代敖日格勒向阿拉善农村商业银行股份有限公司偿还借款本金199070.13元,利息1212.38元,并在阿拉善左旗房产管理局办理了案涉房屋他项权注销登记.敖日格勒向李富元出具了收到购房款20万元的《收条》.同日李富元和敖日格勒签订了《售房协议》,约定:甲方(敖日格勒)自愿将坐落于××旗,建筑面积92.953平方米,(土地)使用面积46.49平方米的房屋一套出售给乙方。乙方以人民币伍拾伍万元鏊(550000.00元)购买甲方上述房屋,并且乙方向甲方一次性付清售房款;本协议签订后,所有关于本协议所指房屋的附属事项及相关费用均包含于购房总价款之内一并转让与(于)乙方,双方就此问题不再另行协议;该房屋正式交付时,涉及到的物业管理费、暖气费、有线电视、电费、水费等相关费用,由甲方缴清,房款中不包含房屋移交前所产生的各项费用;乙方将购房款付给甲方,甲方将房屋产权证等手续交付乙方,并提供乙方过户所需手续;该房屋的过户手续及过户费用由乙方承担;本协议签订后双方须严格履行合同条款,任何一方不得擅自违约,否则由违约方向对方支付房款20%的违约金。同日李富元和敖日格勒向阿拉善左旗公证处申请公证该《售房协议》,提供了双方居民身份证、敖日格勒的婚姻状况证明、房屋所有权证、土地使用权证,阿拉善左旗公证处向双方核对了证明材料的真实性、房屋权属状况、《售房协议》是否自愿协商、内容是否真实、产权转移时间和转移登记承办人及费用承担、违约责任,并现场拍摄了李富元和敖日格勒的正面照片后,于当日出具了(2015)阿左证民字第1161号《公证书》;兹证明敖日格勒与李富元于二O一五年十月十四日签订了前面的《售房协议》,双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定,协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定,协议上双方当事人的签字、手印均属实。该协议自双方当事人签字之日起生效,该协议项下不动产物权的设立、变更、转让自阿拉善左旗房地产管理局登记之日起发生法律效力。同日双方还就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》,约定:本合同签订之日,乙方(李富元)向甲方付清购房款人民币550000元;乙方在任意时间可以请求甲方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,甲方应无条件协助乙方办理相关事宜;甲方保证该房屋没有产权纠纷,以甲方原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,甲方应支付房价总款20%的违约金,并承担其他赔偿责任;经甲乙双方协商一致,乙方自合同签订之日起享有收取该租赁房屋的孳息(即房租)的权利(甲方应退还乙方2015年10月14日至2017年5月1日的租金;甲方应当于2015年10月14日将该房屋交给付给乙方。双方还约定了其他权利义务。李富元依据上述证据证明与敖日格勒成立了房屋买卖合同法律关系,并履行了付款义务,因敖日格勒不履行协助义务,致使房屋产权转移登记无法进行。并陈述为维护其权利于2016年5月11日向本院提起了与敖日格勒房屋买卖合同纠纷的诉讼,后因敖日格勒下落不明无法送达,于同年8月8日撤回了起诉。敖日格勒质证认为双方约定的成交价格与8000元的市场价格不符,双方签订购房合同就是为了保障李富元的高息债权,双方间不是房屋买卖合同法律关系。李富元所持没有办理房屋产权转移登记的理由与其陈述的因资金紧缺没有办理相矛盾,故不能确认是敖日格勒不履行协助义务导致房屋产权转移登记没有办理。王雪花质证认为公证书不真实,是为了规避诉讼保全的查封措施。本院认证认为敖日格勒没有其他证据证明与李富元商定的成交价格与市场价格不符,也没有其他证据证明其陈述的35万元是借款10万元按月利率5%计算,利滚利形成的;王雪花没有其他证据证明2015年10月14日李富元与敖日格勒没有签订《售房协议》,且形成(2015)阿左证民字第1161号《公证书》的程序合法,故对敖日格勒、王雪花关于法律关系和《公证书》效力的质证意见不予采纳,确认李富元对此的示证目的。虽然李富元于2016年5月11日依法要求敖日格勒履行房屋买卖合同确定的义务,但依据其陈述不能确认没有及时办理产权转移登记是敖日格勒不履行协助义务导致的。 另查明,2015年12月28日王雪花因与敖日格勒民间借贷纠纷向本院申请诉讼保全,2016年1月29日本院作出(2015)阿左执保字第148号民事裁定,查封了案涉房屋。2017年4月28日李富元就案涉房屋与原承租人签订了《商铺租赁合同》,敖日格勒为见证人并签注:我与(于)2014年11月17日(应为7日)租给乙方(承租人)的土尔扈特临街36号商铺已到期,现房屋我已出售给甲方(夸李富元),即日起该房屋的租赁买卖事宜与我无关,由甲方直接收取房租。2017年5月23日李富元就本院因王雪花与敖日格勒民间借贷纠纷对案涉房屋采取执行措施提出执行异议,本院作出(2017)内2921执异23号执行裁定,驳回了李富元的异议请求。2017年6月20日李富元向本院提起案外人执行异议之诉,请求确认其为案涉房屋的所有权人。敖日格勒质证认为《商铺租赁合同》是因李富元暴力索债形成的,并提交了阿拉善左旗公安局巴彦浩特镇额鲁特路公安派出所的登记本、敖日格勒伤情照片、安达假日酒店的收款单和结账单。本院认证认为依据以上证据只能确认2017年4月27日他人因索债对敖日格勒进行了殴打,不能证明李富元参与了索债,并实施了殴打行为。综上,本院依法确认上述事实。 2018年1月1日敖日格勒授权其母亲花儿申请再审,代理权限包括申请再审。2018年4月2日花儿向本院提交了再审申请书,再审申请书上敖日格勒的署名由花儿代签.2018年5月17日本院作出(2018)内2921民申7号民事裁定再审本案。本案审理中敖日格勒对委托诉讼代理人花儿在再审申请书上的代签行为进行了追认。 一审法院认为,2014年8月29日李富元与敖日格勒签订的《售房协议》是为保障李富元享有的债权35万元的实现,敖日格勒以其所有的房屋向李富元提供了担保。双方约定由李富元承担银行贷款,应当认定为代为偿还义务。目的是在敖日格勒以该房屋偿债时排除银行享有的优先受偿权,从而保障其债权在以该房屋偿债时优先足额得到偿还。敖日格勒赎回房屋的期限,应当认定为债务偿还期限,即李富元给予敖日格勒还款宽展期,如截止2015年10月14日敖日格勒不能偿还35万元和代为偿还的款等,就以该房屋抵债。李富元依照约定履行了代偿义务,敖日格勒没有依照约定的期限偿还35万元及代偿款,双方于2015年10月14日签订了《售房协议》,并进行了公证。依据该《售房协议》、《公证书》和两份《收条》,可以确认双方协商一致确立了房屋买卖法律关系。理由为:敖日格勒、李富元在申请办理公证时公证机关分别对双方就《售房协议》的真实性进行了询问,双方对买卖房屋均作出了明确肯定的陈述。协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定,公证程序合法;双方均系完全民事行为能力人,依法对自己行为及其后果具有完全的认知能力;《售房协议》、《收条》的内容明确表明敖日格勒将房屋卖给李富元。此时双方已经合意变更了偾权债务的内容,即敖日格勒将房屋卖给李富元,李富元以抵账方式向敖日格勒给付购房款。同时双方签订的《商品房买卖合同》对权利义务的约定更加明确,其中对租金收益的享有、产权转移登记时间的约定,均反映出双方对房屋买卖后相关权利转移的确定。2015年10月14日签订的《售房协议》、《商品房买卖合同》和两份《收条》从根本上否决了双方是基于民问借贷法律关系而进行了以物抵债,确立了房屋买卖法律关系;虽然敖日格勒对李富元用于抵账35万元的正当性、合法性提出了异议,但是其没有提交证据证明35万元是借款本金10万元以月利率5%利滚利形成的,故对其异议不予支持。同时,鉴于李富元对据以抵账的35万元债权是如何形成的,既不认可敖日格勒的陈述,又不履行证明该款来源的举证义务,因此敖日格勒对该35万元依法所享有的民事权利,依法应予保护(不包括法律规定的适用除斥期间保护的民事权利);王雪花对《公证书》合法性提出的异议,没有其他证据证明,依法不予支持。综上,依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条和《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定,依法确认李富元与敖日格勒2015年10月14日签订的《售房协议》合法有效,即本院(2017)内2921民初1057号民事判决中第一项判决应予维持。2014年8月29日的《售房协议》因2015年10月14日的《售房协议》的签订,已经解除。尽管该房屋因依法查封而不能办理产权转移登记,但李富元依据生效在先的《售房协议》要求敖日格勒履行协助办理产权转移登记义务,系其合法权利。即,虽然该情形客观上阻却了李富元经依法转移登记成为房屋所有权人,但不能因此而限制李富元享有权利的行使,即本院(2017)内2921民初1057号民事判决中第二项判决,依法应予维持。2015年10月14日双方依照合同约定交接了房屋,敖日格勒履行了交付义务。依据《商品房买卖合同》约定的“乙方在任意时间可以请求甲方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,甲方应无条件协助乙方办理相关事宜”和李富元陈述的因资金紧缺没有办理产权转移登记,《公证书》也明确释明“该协议项下不动产物权的设立、变更、转让自阿拉善左旗房地产管理局登记之日起发生法律效力”,即依据已查明事实,不能确认自2015年10月14日至2016年1月29日本院裁决查封案涉房屋时由于敖日格勒不履行协助义务致使产权转移登记没有完成。李富元没有证据证明向房屋登记机构递交了转移登记材料。李富元要求敖曰格勒偿付违约金11万元,无事实依据,故本院(2017)内2921民初1057号民事判决中第三项判决,依法应予撤销。依据《商品房买卖合同》的约定敖日格勒应将其收取的2015年10月14日至2017年5月1日的租金退还李富元,该约定不违反法律、行政法规关于房屋买卖、租赁的强制性规定,依法具有法律效力。双方未约定退还的期限,李富元可随时要求敖日格勒退还,即本院(2017)内2921民初1057号民事判决中第四项判决,依法应予维持。 敖日格勒的委托诉讼代理人花儿在再审申请书上代签了敖日格勒的姓名,与“代理人在代理权限内,以被代理入的名义实施民事法律行为”的法律规定相符,虽然该代签行为没有注明由委托诉讼代理人花儿代签,但是该瑕疵经委托人的追认而修正。故对李富元对本案再审所持异议不予支持。王雪花申请对案涉房屋采取诉讼保全措施,确与本案具有利害关系,依法可以参加本案的诉讼。被申请人在向本院提出执行异议之诉时仅请求确认其为案涉房屋的所有权人。本案中被申请人是对买卖合同的效力,以及依据买卖合同再审申请人所承担的退还义务、违约责任,主张权利的,没有排除执行的诉讼请求,不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定,依法可以另案诉讼。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定,判决：一、维持本院(2017)内2921民初1057号民事判决中第一、二、四项判决;二、撤销本院(2017)内2921民初1057号民事判决中第三项判决;三、驳回被申请人李富元的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审相一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是李富元与敖日格勒之间就土尔扈特小区临街36号商业房，形成房屋买卖合同关系还是民间借贷担保关系。 根据查明的事实,2015年10月14日,李富元与敖日格勒签订了《售房协议》、《商品房买卖合同》,明确约定了房屋位置、面积、价款及交付时间,2014年8月29日、2015年10月14日李富元向敖日格勒分别支付购房款35万元、20万元。其中，经双方协商,将敖日格勒此前向银行贷款20万元由李富元代为偿还后转为敖日格勒的购房款,敖日格勒向李富元出具的收条上注明的用途为付购房款,且双方为保证《商品房买卖合同》的履行,又申请阿拉善左旗公证处办理了《公证书》。根据上述事实,双方并不存在以房屋作为借款担保抵押的情形。敖日格勒主张《商品房买卖合同》是为与李富元之间的借款提供担保,没有事实和法律依据,理由不能成立,本院不予支持。 关于案涉《售房协议》、《商品房买卖合同》的效力问题。对合同效力的认定，属于人民法院依职权应当审查的范畴，并不局限于当事人的诉讼请求。本案系李富元与敖日格勒基于此前的借款未受清偿，进而签订《售房协议》、《商品房买卖合同》达成以房抵债的合意，案涉《售房协议》、《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效。敖日格勒主张一审法院以房屋买卖合同审理本案属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案一审中，敖日格勒主张其因受李富元胁迫签订案涉《商品房买卖合同》，案涉商品房的价格明显低于现市场价格，双方当事人订立的房屋买卖合同显失公平，订立合同仅是作为双方借贷的担保行为。敖日格勒以显失公平、受胁迫为由主张权利，而显失公平系指一方利用对方处于危困状态，缺乏判断力等情形，致使双方在从事民事法律关系行为时权利义务明显有违公平的情形。敖日格勒协助李富元到公证机关办理手续，且在长达五年的时间里其本人并无申请仲裁机构予以撤销的行为。认定合同是否构成显失公平时，应采用主观要件和客观要件相结合以认定。敖日格勒作为独立的自然人主体，与李富元相比，并不处于劣势地位，且敖日格勒亦无相关证据证明与李富元签订《售房协议》、《商品房买卖合同》，系因受李富元欺诈、胁迫，而在违背其真实意思的情况下作出。虽然案涉房屋的预估价值高于抵债价格，但也不宜认定《商品房买卖合同》显失公平。 综上所述，上诉人敖日格勒的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费956.25元,由上诉人敖日格勒负担。 本判决为终审判决。 审判长  安春雷 审判员  马卫国 审判员  王生铎 二〇二〇年四月二十日 书记员  王 瑢