新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初3083号 原告：唐文军，男，1989年4月30日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：赵焓杏，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告：新疆新会融房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：徐祥龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯林丹，新疆天山律师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙笑楠，男，1992年7月2日出生，汉族，新疆新会融房地产开发有限责任公司员工，住乌鲁木齐市。原告唐文军与被告新疆新会融房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告唐文军委托诉讼代理人赵焓杏、被告新疆新会融房地产开发有限责任公司(以下简称新会融房地产公司)委托诉讼代理人侯林丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房违约金39561.3元（自2016年12月31日计算至2019年5月31日）。2.判令被告承担逾期办理房屋权属证书违约金17804.87元。以上两项合计57366.16元。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年5月17日，原被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的首府中央花苑15-601房，建筑面积90.3平方米，总房款783780元（合同签订时支付房款243780元，余款540000元公积金贷款）合同第八条约定房屋交付期限：被告在2016年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，第九条约定逾期交房责任：“逾期90日以上，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.5每日进行赔偿”。第十五关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.属公积金或银行按揭贷款购房的，产权已抵押，待买受人偿还完全部贷款解除抵押后，直接在乌鲁木齐市房地产交易中心或抵押权人处领取证书，该条款约定了领取证书的方式，并未约定逾期办证的情况下被告应当承担的办证违约金。合同签订后，原告按照约定缴清房款及相关费用。2018年11月，原告从红山网络问政平台上市房产局业主的回复中得知该小区的房屋并未通过建设工程竣工规划认可书和消防验收证书即交付使用属于违法行为被责令纠正，至今被告没有提供房屋交付条件的相关文件。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定的除外，出卖人应当承担违约责任。商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构几首逾期贷款利息的标准计算。根据原被告签订的《房屋预售合同》中约定的违约条款和相关法律规定，被告应该向原告承担逾期交房违约责任。被告新会融房地产公司辩称：原告的主张无逾期交房违约金39561.3元无事实依据。首先，原告在2017年11月1日已经办理入住手续，即2017年11月1日答辩人已经将房屋交付给原告适用，我方认为逾期交房时间应该从2017年3月31日计算至2017年11月1日，而不是2016年12月31日，因此，根据双方签订的合同第九条第二项约定“逾期90日以上，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.5每日进行赔偿”即，逾期交房计算时间从逾期交房90日之后开始计算。其次，双方签订的合同第八条约定交付期限，虽然答辩人应当在2016年12月30日前交房。但是合同同时约定“如遇到特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，第二条非出卖人能控制因素指市政工程等，第三条政府其他行为”即，答辩人所以在2017年8月1日取得五方验收合格，逾期的原因是政府占用了答辩人的用于建设的一宗土地用于益民大厦的建设，导致答辩人整体建设规划延后，从而导致逾期交房。因此答辩人逾期交房属于合同中约定免责的情形。不应该承担责任。关于原告主张的办证违约金17804.87元，没有法律依据，不能成立。双方签订的合同第十五条关于产权登记的约定中明确约定了“如出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书，双方同意按第三项处理，即属于公积金或者银行按揭贷款购房的，产权已经抵押，待买受人偿还全部贷款，解除抵押后，直接在乌鲁木齐市房地产交易管理中心或者抵押权人处领取证书”即双方已经对如因答辩人责任不能取得证书的违约责任协商一致，且因答辩人并不是办证机关，不具备办证义务，因此答辩人承担办证违约金不能成立。综上原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告唐文军提交如下证据：商品房预售合同1份，证明：双方买卖合同关系真实存在。合同第八条约定房屋交付期限，被告应当在2016年12月30日将具备验收合格的商品房交付原告适用，第九条约定逾期交房责任，“逾期90日以上，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.5每日进行赔偿”，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理产权等级需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告没有进行初始登记。税收缴款通知书1份，证明：原告按照合同约定完成缴款义务。入住公告1份，证明：被告通知2017年12月25日交房。红山网络问政平台房产局对业主的答复函1份，证明：2018年11月，房产局给业主的回复表示该小区的房屋并没有通过建设工程竣工规划认可书和消防验收证明书，即交付使用，属于违法行为被责令纠正。文件1份，证明：在文件里三十二条约定了初始登记的需要提交的资料，按照该文件里需要提供的资料，不可能是业主个人提供。被告公司对产权办理流程不清楚，我方确实有配合义务，但是被告没有证据证明我方不配合办理证书。我方要求办理小证，但是被告公司大证都没有办理下来。被告新会融房地产公司质证意见为：对商品房预售合同1份的真实性、合法性认可、关联性不认可。合同第九条明确约定，逾期交房违约金是逾期交房90日以上，才开始计算。关于产权违约责任在第十五条有明确约定。对税收缴款通知书的真实性、合法性、关联性均认可。对入住公告真实性、合法性认可，可以证明我方在2017年11月15日就履行了通知业主入住的任务，履行了交房义务。对答复函真实性、合法性、关联性均不认可。本案涉及的是6号楼不是答复函上涉及的楼栋，而且答复函上解决的是物业费的问题，与本案没有关联性。对文件的真实性、合法性认可、关联性不认可，该证据不能证明我方没有办理初始登记，不能证明办理产权的责任不在业主自身。我方认为该文件与本案无关，在合同中明确约定了不能取得产权证书的责任，而且该责任双方已经明确达成一致。被告新会融房地产公司提交如下证据：竣工验收意见表1份、档案接收证明1份，证明：涉案6号楼在2017年8月1日经五方单位验收合格，符合交房条件，且材料已经交给乌鲁木齐市城乡建设档案馆保管。装修通知书1份、减免物业确认单1份，证明：原告在2017年11月1日已经办理入住，房屋已经交付使用。挂牌成交书1份、情况说明1份，证明：被告公司在2012年通过公开竞价的方式取得涉案房屋土地2011-C-101-1、2011-C-101-2，2013年7月涉案土地2011-C-101-1被政府征用，导致涉案房屋整体规划改变，房屋建设以及竣工延期的事实。商品房预售合同1份，证明：合同上约定房屋验收合格即符合交付条件，同时约定了出卖人可以逾期交付的情况。在产权登记约定了明确了违约责任。涉案楼栋建设工程竣工规划认可书，证明：原告购买的房屋楼栋在2019年10月14日取得竣工规划认可书。原告唐文军质证意见为：对意见表1份、档案接收证明1份、装修通知书1份、减免物业确认单1份的真实性、合法性、关联性均认可。对符合五方验收的标准我方没有异议，我方认为被告交付的房屋没有办理竣工验收规划许可证。对挂牌成交书1份、情况说明1份的真实性、合法性、均不认可，因为该证据是复印件。双方约定2016年12月30日交房，在该证据上看不到日期。2015年7月6日双方就已经签订合同，被告当时明知涉案土地存在情况，逾期交房。政府征用土地与逾期交房之间的关系也无法证明。对合同的真实性、合法性、关联性均认可，对被告的证明的问题不认可。合同中约定验收合格应该是取得消防，建设验收合格才能交付使用。产权登记的约定是领取房产证的方式，但是我方的要求是没有领取房产证违约金的赔偿责任。被告没有将初始信息向房产局提供，我方无法进行取得房产证。对涉案楼栋建设工程竣工规划认可书的真实性、合法性、关联性均认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月17日,原告张金风与被告新会融房地产公司签订商品房预售合同，所购商品房位于首府中央花苑第15栋（以下简称涉案楼栋）第6层601号（以下简称涉案房屋），商品房预售合同中存在以下条款约定：第八条交付期限（一）出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第1种条件：并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人能控制的因素指市政工程、热力、通讯、供电、供水、燃气等；3、政府其他行为。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.双方同意：逾期90日以上，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.5/日进行赔付。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应对那个出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.属公积金或银行按揭贷款购房的，产权已抵押，待买受人偿还完全部贷款，解除抵押后，直接在乌市房地产交易管理中心或抵押权人处领取产证。另查，首府中央花苑15#楼建设、建立、设计、施工、勘察单位竣工验收意见表显示，涉案楼栋在2017年8月1日完成五方验收。2017年12月19日，被告在晨报上发入住公告，内容为首府中央花苑小区业主：我公司开发于乌鲁木齐市水磨沟区六道湾路1166号“首府中央花苑”小区一期6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#栋已通过整体验收，于2017年12月25日交房，并请办理入住手续。一、办理地点：乌鲁木齐市水磨沟区六道湾路亚欧国际风情街6号楼负二层物业公司。二、办理入住手续本人携带资料：业主本人身份证及复印件、房款的收据以及契税、维修基金的原件、商品房买卖合同正本。2018年2月6日，乌鲁木齐市国土资源局签发文件“关于益民大厦项目用地占用新疆新会融房地产开发有限公司用地的情况说明”，内容包括：经核实，经2013年6月乌鲁木齐规划和土地管理领导小组第6次会议研究批准，我局公开挂牌出让挂牌编号为2013-C-030-1国有建设用地使用权，该宗地总面积73731.98平方米。2013年7月，乌鲁木齐市盛天隆投资有限公司以挂牌出让方式取得该宗国有建设用地使用权，用于新建“益民大厦”项目，其中该宗地占新疆新会融房地产开发有限责任公司用地3634.01平方米。2017年11月1日，原告办理涉案房屋入住手续。2019年9月20日，乌市建设工程档案接收证明书显示：涉案楼栋工程文件，经乌鲁木齐市城乡建设档案馆审核，基本符合《建设工程文件归档规范》和我馆归档要求，并已移交我馆。本院认为:原告唐文军与被告新会融房地产公司签订的商品房预售合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于双方当事人真实意思的合议，原被告都应当严格遵守。本案争议焦点1：被告新会融房地产公司是否应当给付逾期交房违约金。庭审中原被告均确认，原告唐文军依据合同“首付243780，贷款540000元”的约定进行了付款，并交纳了契税，依据商品房预售合同第八条之约定，涉案房屋的交付标准为经验收合格，交付时间应当为2016年12月30日。而涉案楼栋在2017年8月1日完成五方验收，故被告逾期交房，对于被告新会融房地产公司对此所做抗辩，本院不予采信。依据商品房预售合同约定，被告应当给付逾期交房违约金。本案争议焦点2：被告新会融房地产公司应给付逾期交房违约金的金额。因涉案房屋约定的交付时间为2016年12月30日，而实际涉案房屋在2017年8月1日完成五方验收，在这里需要强调的是，虽然被告新会融房地产公司出示名为“提前办理装修通知书”，但该证据上未有原告唐文军的签字确认，亦未见相关送达记录，而原告在2017年11月1日入住涉案房屋，故本院对原告唐文军主张被告新会融房地产公司给付逾期交房违约金8386.45元（783780元×日万分之0.5×214天，2017年3月31日-2017年10月31日）予以支持。本案争议焦点3：被告新会融房地产公司是否应当给付逾期办证违约金，若给付，金额为多少。依据商品房预售合同第十五条（关于产权登记的约定），出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.属公积金或银行按揭贷款购房的，产权已抵押，待买受人偿还完全部贷款，解除抵押后，直接在乌市房地产交易管理中心或抵押权人处领取产证。被告抗辩称“（上述条款）即双方已经对如因答辩人责任不能取得证书的违约责任协商一致，且因答辩人并不是办证机关，不具备办证义务，因此答辩人承担办证违约金不能成立。”本院认为，被告新会融房地产公司虽不是办证机关，但作为（一手房）商品房的出卖人其有协助办理产权备案、登记义务，故对被告上述抗辩不予采信，被告新会融房地产公司对于原告唐文军未依照合同约定取得房地产权属证书应当依法承担给付逾期办证违约金的责任。原告唐文军主张逾期办证违约金为17804.87元（计算方法为：783780元×4.35%÷360×188,2018年11月24日至2019年5月31日），依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告在2018年6月14日办理了涉案房屋的入住手续，故本院对原告主张被告新会融房地产公司给付逾期办证违约金17804.87元（783780元×4.35%÷360天×188天,2018年11月24日至2019年5月31日）诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆新会融房地产开发有限责任公司给付原告唐文军逾期交房违约金8386.45元（783780元×日万分之0.5×214天，2017年3月31日-2017年10月31日）；二、被告新疆新会融房地产开发有限责任公司给付原告唐文军逾期办证违约金17804.87元（计算方法为：783780元×4.35%÷360天×188天,2018年11月24日至2019年5月31日）。上述判项所载金钱给付义务共计26191.32元，被告新疆新会融房地产开发有限责任公司须于本判决生效之日起十日内予以履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1234.16元，由原告唐文军负担670.64元，被告新疆新会融房地产开发有限责任公司负担563.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   唐 楠人民 陪 审员   宋 峰人民 陪 审员   姜红文二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 六 日书  记  员   魏亚冰