广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初286号 原告：陈苏卉，女，1956年11月11日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：林岩，广西至诚律师事务所律师。 被告：广西玉林宏业房地产开发有限公司，住所地：广西玉林市中秀路124号，统一社会信用代码：914509005690551880。 法定代表人：苏祖业，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钟光武，广西桂金剑（福绵）律师事务所律师。 第三人：赖洪才，男，1963年4月21日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：陈慕平，广西玉洲律师事务所律师。 原告陈苏卉与被告广西玉林宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司），第三人赖洪才商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人林岩，被告宏业公司委托诉讼代理人钟光武，第三人赖洪才及其委托诉讼代理人陈慕平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈苏卉向本院提出诉讼请求：1、判决被告宏业公司履行《商品房买卖合同》（合同编号：宏业家苑2-1-203、2-1-303、2-1-403），并将宏业家苑三套房屋（2幢1单元203号、303号、403号）、负二层三个车位(130号、131号、132号）交付给原告（价值1456680元）；2、判决被告宏业公司支付逾期交房的违约金给原告，以1456680元为基数，自2017年1月1日起至全部交付房屋及车位止按每日万分之一的比率计算；3、本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告陈苏卉与被告宏业公司于2015年9月10日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号：宏业家苑2-1-203、2-1-303、2-1-403），以及三个车位（130号、131号、132号）的买卖合同关系；2、请求判令被告宏业公司返还购房款1456680元及支付资金占用费给原告陈苏卉（资金占用费的计算，以1456680元为基数，自2015年9月10日起至购房款全部归还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告宏业公司赔偿逾期违约行为造成原告645720元（损失的具体数额即是合同约定交付的三套房屋及三个停车位的现值，其中房屋暂计5000元/平方，车位暂计15万元/个，或以司法评估为准，与总购房款1456880元的差额）；4、本案一切诉讼费、评估费由被告宏业公司承担。事实与理由：第三人赖洪才于2013年10月至2014年4月期间，多次向原告借款。原告于2013年10月29日和12月10日，分别借款98万元和73.5万元给第三人赖洪才，以上借款原告系通过中国工商银行原告户名、卡号为95×××20的账户，转账至赖洪才的账户（卡号62×××07）；原告又于2014年4月1日借款30万元给第三人赖洪才，约定利息每月6000元，以上三笔借款赖洪才均立写借条给原告收执。由于资金周转困难，被告宏业公司多次向第三人赖洪才借款，所借款项本金不少于325万元。因无法按期偿还借款本息，被告宏业公司愿意将其开发的位于玉林市个车位折价1456680元给第三人赖洪才，以抵偿部分债务。上述三套商品房及三个车位尚未交付。原告与第三人赖洪才的借款到期后，第三人赖洪才提出以转让其与被告宏业公司债权的方式与原告履行义务。经原告、被告宏业公司、第三人赖洪才协商一致，第三人赖洪才与被告宏业公司解除商品房买卖协议。宏业公司于2015年9月10日与原告签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号为：宏业家苑2-1-203、2-1-303、2-1-403），被告宏业公司同意将其开发的位于玉林市个车位折价1456680元直接抵债给原告，以清偿其与第三人赖洪才的1456680元债务。被告宏业公司于签订合同当日出具了四份《单位内部收款收据》（合计金额为1456680元）给原告收执，同时在上述收款收据中的“现金或者转账”一栏标注“兑借款”。同日，赖洪才收回其立写给原告的借款金额为98万元和73.5万元的两份借条。原告与被告宏业公司双方在合同中约定的交房时间为2016年12月31日前，逾期交房这每日按总房价的万分之一支付违约金。但到期之后，被告宏业公司没有将上述约定的商品房交付给原告。经原告多次追讨，被告宏业公司总是以各种理由拖延不予交房。 综上所述，第三人赖洪才将其对被告宏业公司的债权转给原告之后，原告成为被告宏业公司新的合法债权人，经三方协商一致，原告以“兑借款”的方式支付了1456680元的房屋对价购买了上述房产。因此，上述《商品房买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，房屋买卖合同合法有效。被告宏业公司没有按约定履行交付房屋及车位的义务，已构成违约。根据法律规定，被告应承担继续履行合同、支付违约金的责任。现因为宏业公司已将标的房屋转卖给他人，造成合同目的无法实现，故要求与宏业公司解除合同，返还购房款并赔偿损失。 被告宏业公司辩称，一、答辩人与原告、第三人之间不存在商品房买卖合同关系，答辩人与原告、第三人之间也没有任何的借贷关系。答辩人也没有以本案涉案的房屋抵偿给第三人或是原告。本案的商品房买卖合同是答辩人应第三人要求对苏祖业个人向第三人（包括赖钊出借部分）借款的提供担保而签订。并不是原告诉称的抵偿给第三人。本案的客观事实为：2012年10月份开始至2013年苏祖业向第三人和赖钊共借款655万元，约定月利息6%,约定用于江南康城商品房作抵押，签订认购书但没有备案。后约定用于抵押的江南康城商品房销售完毕，第三人要求苏祖业提供房屋作为抵押。为此，答辩人按苏祖业和第三人（指定以原告名字）的要求出具本案的商品房买卖合同及发票给第三人。二、答辩人认为本案基础法律关系应是第三人（包括赖钊）与苏祖业的借贷关系，并不是原告起诉的商品房买卖关系，原告无权直接起诉答辩人，更不能直接主张本案涉案的房屋归原告所有。三、本案应当追加苏祖业作为当事人参加诉讼。本案处理跟苏祖业有着利害关系，按法律规定，法院应当追加苏祖业为当事人参加诉讼。 第三人赖洪才辩称，一、答辩人赖洪才作为本案诉讼主体不适格。本案被答辩人陈苏卉起诉被答辩人宏业公司，要求被答辩人宏业公司按照《商品房买卖合同》约定履行交付标的物，即商品房3套及车位3个，并支付逾期交付房屋的违约金。本案是因双方在履行合同过程中而引发纠纷，而赖洪才不是商品房买卖合同双方当事人，根据合同相对性原理，作为合同双方当事人，一方是销售方即本案宏业公司，另一方买受方即陈苏卉。因此，赖洪才作为本案诉论主体不适格。二、答辩人赖洪才与被答人陈苏卉之间债权债务关系是否存在由法院依法认定。即使存在，双方债权权债务关系因赖洪才将自己与宏业公司之间债权转让给陈苏卉，将自己与陈苏弃之间债务转让给宏业公司而归于消灭。即是被答辩人陈苏卉与答辩人赖洪才之间债权债务因债权转让和债务转移而消灭，陈苏卉与赖洪才之间债权不再存在。被答辩人陈苏卉主张答辩人赖洪才于2013年10月29日、12月10日、2014年4月1日分别向其借款98万元、73.5万元、30万元,合计201.3万元是否属实，以及被答辩人宏业公司向答辩人赖洪才借款325万元是否属实由法院依法核实。答辩人赖洪才因不能清偿被答辩人陈苏卉借款以及被答辩人宏业公司不能清偿答辩人赖洪才的借款，经三方协商一致同意，被答辩人宏业公司同意将其公司在玉林市中秀路124号宏业家苑2幢1单元203号、303号、403号商品房及负二层130号、131号、132号车位转让给被答辩人陈苏卉，以抵偿答辩人赖洪才债务，同时抵销答辩人赖洪才欠被答辩人陈苏卉债务，被答辩人陈苏卉与被答辩人宏业公司于2015年9月10日签订有《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性或禁止性规定，是合法有效合同,依法应当受到国家法律保护，该合同对被答辩人陈苏卉与被答辩人宏业公司均是有法律约束力。同时意味着答辩人赖洪才与被答辩人陈苏卉之间债务归于消灭,也意味着被答辩人宏业公司与答辩人赖洪才之间部分债务归于消灭。三、本案责任承担问题。答辩人赖洪才将其对被答辩人宏业公司债权转让给被答辩人陈苏卉，陈苏卉成为被答辩人宏业公司新的合法债权人，被答辩人宏业公司应当对被答辩人陈苏卉承担偿还债务义务，因被答辩人宏业公司不能清偿被答辩人陈苏卉债务，双方同意以房抵债，并达成商品房买卖合同协议,约定于2016年12月31日前交付。被答辩人宏业公司不按合同约定履行交房义务，与答辩人赖洪才无关，应由被答辩人宏业公司承担履行合同约定义务，赖洪才依法不应承担责任。四、赖洪才不是本案诉讼主体，也不是合同双方当事人，依法不应承担合同约定义务，本案的诉讼费用不应由赖洪才承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2012年10月14日，苏祖业向案外人赖钊借款150万元，用于房地产开发。苏祖业出具《借条》给赖钊收执。《借条》的内容有：今借到赖钊人民币150万元，借期一个月，利息9万元。到期按时归还，用属我的编号为NQ0000141号“江南康城”认购书，本人还清全部款项后，该借条自动作废，认购书也自动作废。同年11月9日，苏祖业向赖钊借款180万元，用于房地产开发。苏祖业出具《借条》给赖钊收执。《借条》的内容有：今借到赖钊人民币180万元，借期一个月，利息10.8万元。到期按时归还，用属我的编号为NQ0000148号“江南康城”认购书，本人还清全部款项后，该借条自动作废，认购书也自动作废。上述两笔借款到期后，因无能力归还借款，苏祖业于2013年12月3日请求赖钊继续给予使用。 2013年3月14日，苏祖业与第三人赖洪才签订《借款协议》，约定由苏祖业向赖洪才借款240万元用于房地产开发，借款期限为2个月，从2013年3月14日至2013年5月13日止，月息按0.6计算。当日，被告宏业公司与赖洪才签订《“田丰·江南康城”认购书》，约定由赖洪才以480万元的价格认购被告宏业公司位于田丰·江南康城1#-1-201等十套商品房，以签订买卖合同的形式为上述借款提供担保。同年3月22日，苏祖业与赖洪才签订《借款协议》，约定由苏祖业向赖洪才借款85万元用于房地产开发，借款期限为2个月，从2013年3月22日至2013年5月22日止，月息按0.6计算。同日，被告宏业公司与赖洪才签订《“田丰·江南康城”认购书》，约定由赖洪才以90万元的价格认购被告宏业公司位于玉林市田丰·江南康城1#-1-1401、1#-1-1404两套商品房，已签订买卖商品房合同的形式为上述借款提供担保。上述两笔借款到期后，因无能力归还借款，苏祖业于2013年12月3日请求赖洪才继续给予使用。 赖钊系赖洪才的儿子，赖洪才在处理其与苏祖业之间的借款时，在赖钊的授权下一并处理赖钊与苏祖业之间的借款问题。上述认购书中约定的认购款中包含了赖洪才和赖钊两人的借款。借款续期后，苏祖业一直无力归还赖钊和赖洪才借款本金及利息。2015年7月24日，苏祖业与赖洪才签订《共同承诺书》，内容有：“被借款人赖洪才与借款人苏祖业双方借贷期间，经双方协商作出如下承诺：一、被借款人赖洪才承诺自2014年元月1日起，同意苏祖业从2014年尚未支付利息当月起每月按四分利息计算；二、借款人苏祖业承诺宏业家苑的商品房按3500元/平方米计算，按实际面积计算；三、此共同承诺书经双方签字后生效。”苏祖业和赖洪才在承诺书上签字、捺指印确认。 另查明，第三人赖洪才分别于2013年10月29日、2013年12月10日向原告陈苏卉借款98万元、73.5万，陈苏卉通过银行转账的方式将上述两笔款转到赖洪才中国工商银行尾号为0407的账户。2014年4月1日，赖洪才向陈苏卉借款30万元，并出具《借条》给陈苏卉收执，借条载明：“今借到陈苏卉人民币叁拾万元正（¥300000元）。（注：月息陆仟元正）。借款人：赖洪才，2014年4月1日”。赖洪才三次共向陈苏卉借款201.5万元。宏业公司、苏祖业与陈苏卉之间没有借贷关系。 赖洪才为了结清其欠陈苏卉的借款本息，在与陈苏卉、苏祖业协商后，各方均同意由赖洪才将其对苏祖业享有的1456680元债权转让给陈苏卉，由陈苏卉与宏业公司签订商品房买卖合同，用上述债权购买宏业公司价值1456680元的商品房及车位，用于抵销陈苏卉对赖洪才享有的1456680元的债权。当时，苏祖业系宏业公司的法定代表人。为此，原告陈苏卉与被告宏业公司于2015年9月10日签订三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：宏业家苑2-1-203、2-1-303、2-1-403），约定由被告宏业公司将其公司开发的位于广西玉林市中秀路124号宏业家苑2栋1单元203号、303号、403号三套商品房及负二层130号、131号、132号的三个停车位出售给陈苏卉。商品房及车位总价款为1456680元，其中，三套商品房的价格为1156680元（三套房的面积均为110.16平方米，每平方米3500元，每套房的价格为385560元。），停车位价格为30万元（每个停车位10万元×3个）。被告宏业公司于同日出具了四张《单位内部收款收据》给陈苏卉收执。收款收据中“现金或转账”栏注明：兑借款。上述买卖合同约定：买受人须于签订本合同同时一次性付清合同价款；出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人。合同还约定了违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。到交房日期后，被告宏业公司不但没有将上述约定的商品房及车位交付给原告使用，反而将其中的2栋1单元203号房销售给何兰芬，将2栋1单元303号房销售给莫梦娇，将2栋1单元403号房销售给彭希镇，造成本案商品房买卖合同在客观上已不能履行。宏业公司称将上述商品房出售给他人时，单价为3800元/平方米，出售三套商品房的金额为1255824元（3800元/平方米×110.16平方米×3）。三个停车位没有被出售。 本院认为，苏祖业向赖钊借款330万元和向赖洪才借款325万元的事实，有苏祖业与赖洪才签订的两份《借款协议》和出具给赖钊收执的两份《借条》证实，本院予以确认。赖洪才向陈苏卉借款借款201.5万元的事实，有原告提供的银行转账记录及《借条》证实，本院予以确认。苏祖业在借款期限届满后，无力归还借款本金并给付利息给赖钊和赖洪才。赖洪才也无力归还借款给陈苏卉。为了还款，赖洪才、苏祖业、陈苏卉三方经协商后，一致同意由赖洪才将其和赖钊对苏祖业享有的1456680元债权转让给陈苏卉，由陈苏卉与宏业公司签订商品房买卖合同，用该债权购买宏业公司价值1456680元的商品房及车位，以抵销陈苏卉对赖洪才享有的1456680元的债权。据此，陈苏卉与宏业公司于2015年9月10日签订三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：宏业家苑2-1-203、2-1-303、2-1-403）和三个车位的买卖合同。宏业公司于同日出具了相应《单位内部收款收据》给陈苏卉收执。上述《商品房买卖合同》和《单位内部收款收据》均加盖有宏业公司的印章，并且宏业公司在收款收据中写明系“兑借款”，而陈苏卉与宏业公司之间并不存在债权债务关系，这表明宏业公司自愿以其公司的三套商品房和三个停车位抵销赖业才对苏祖业债权中的1456680元借款，也愿意赖洪才将此债权转让给陈苏卉，由陈苏卉以该债权购买其公司的上述商品房和停车位，抵销陈苏卉对赖洪才的1456680元债权。因此，陈苏卉与宏业公司于2015年9月10日签订三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：宏业家苑2-1-203、2-1-303、2-1-403）和三个停车位的买卖合同，是双方的真实意思表示，系有效合同，双方均应按合同的约定全面履行合同义务。但宏业公司不但没有按约定履行义务，反而擅自将销售给陈苏卉的2栋1单元203号房、2栋1单元303号房、2栋1单元403号房销售给他人，造成合同在客观上无法履行，已构成根本违约。故原告陈苏卉起诉要求解除与宏业公司签订的上述商品房买卖合同和停车位买卖合同合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告宏业公司应当将购房款1456680元归还给原告陈苏卉。因宏业公司违约，应承担违约责任。原告要求宏业公司赔偿擅自出售上述房屋的违法所得款有理，本院予以支持，但要求赔偿645720元没有事实依据，应为99144元（1255824元-1156680元）。虽然双方在合同中没有约定资金占用费，但宏业公司占用原告陈苏卉的购房款又拒不交付房屋给原告使用，确实造成了陈苏卉被占用资金的利息损失，原告起诉请求宏业公司按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。但从2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。宏业公司从双方签订商品房买卖合同之日即2015年9月10日起，即视为占用原告的购房款，原告起诉请求资金占用费从该日起计算，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十九条、第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告陈苏卉与被告广西玉林宏业房地产开发有限公司签订的三份《商品房买卖合同》和停车位买卖合同； 二、被告广西玉林宏业房地产开发有限公司返还购房款1456680元给原告陈苏卉； 三、被告广西玉林宏业房地产开发有限公司支付违约金99144元给原告陈苏卉； 四、被告广西玉林宏业房地产开发有限公司给付资金占用利息给原告陈苏卉（利息的计算：以1456680元为基数，自2015年9月10日起至购房款全部归还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费19345元（原告已预交），由被告广西玉林宏业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  李良敏 人民陪审员  陈美贞 人民陪审员  蒋华君 二〇二〇年四月十七日 法官 助理  黄贵海 书 记 员  黄承柱