山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3617号 上诉人（原审被告）：王海峰，男，1981年7月14日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：张学耕，平度银河法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：青岛平度大龙家电有限公司(以下简称“大龙公司”)，住所地平度市郑州路19号。 法定代表人：王晓军，经理。 委托诉讼代理人：刘松君，平度宏伟法律服务所法律工作者。 上诉人王海峰与被上诉人青岛平度大龙家电有限公司占有物返还纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2018）鲁0283民初7666号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王海峰的委托诉讼代理人张学耕、被上诉人青岛平度大龙家电有限公司的委托诉讼代理人刘松君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王海峰上诉请求：1、请求依法改判山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初字7666号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求；2、因被上诉人起诉造成的费用由被上诉人承担；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案为必要共同诉讼，一审审理缺少必要的共同诉讼主体。我方是与李明利等人签订的租赁合同，被上诉人并非是我方的合同相对方。依据合同的相对性原则，本案一审中应追加案外人作为必要的共同诉讼人参加诉讼；被上诉人房屋内的物品非为上诉人单独所有，大部分物品为转租人所有，所以占用被上诉人房屋的并非为上诉人一个人，一审中判决上诉人单独为被上诉人腾出房屋，会导致上诉人产生不必要的搬运费和保管费。二、一审判决法律适用错误。我方出具承诺函时，上诉人的租赁合同未到期，即便是到期应当返还房屋，也应当等到我方和转租方的租赁事宜交接完毕才能返还，被上诉人不应当单纯找我方要回房屋。三、判决结果严重错误，上诉人不应当为被上诉人腾出房屋。涉案房屋内的物品大部分为转租方所有，上诉人和转租方的合同也明确约定了，我方不得拆装带走任何物品，按照约定，涉案房屋内的物品应当由转租方处理。一审无视事实，强行判令上诉人腾出房屋，实则是给上诉人加重负担。 青岛平度大龙家电有限公司当庭辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。基于2018年5月14日上诉人给答辩人出具的承诺书，上诉人与答辩人之间形成使用或占用关系，与上诉人与他人之间的租赁关系无关，故本案不缺少必要共同诉讼主体。上诉人提交证据显示租赁到期日为2018年8月30日，答辩人是在一年之后提起诉讼，在这期间上诉人应自行与转租方联系解决。 青岛平度大龙家电有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即腾出占用原告的房屋并交还给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告从他人手中转租原告位于平度市的房屋月1500平方米，合同到期后，原告要求被告腾出房屋交还给原告，被告因房屋内的设施无法存放，要求继续占用原告房屋并于2018年5月14日给原告出具承诺书一份，承诺在原告找到新承租人后，保证于7日内搬出房屋并将房屋交还给原告。2019年7月2日原告找到新的承租方并签订了租赁合同，原告于2019年7月3日通知了被告并要求被告在7月12日前腾出房屋并交还给原告，但时至今日，被告仍未腾出房屋，被告的行为已侵犯了原告的合法权益并给原告造成损失（对于被告占用期间的费用及给原告造成的损失，原告将根据情况，另行主张），故具状诉至法院，望判如所请。 一审法院认定如下事实： 本案所涉房屋位于平度市即房地产权证所载坐落于平度市郑州路、房地产权利人为青岛平度大龙家电有限公司的楼房（权证字号：青房地权平自字第××号）的二、三楼。 原告提交以下证据，证明自己的主张：证据一：青岛平度大龙家电有限公司房权证一份，可以证明涉案房屋属原告所有；证据二：王海峰承诺书一份，证明王海峰确认其是租赁原告的房屋，承诺在原告找到新承租人后保证于七日内腾出交还原告，证明了自承诺所确认的2018年5月14日后，实际上王海峰是租赁原告的房屋；证据三：王海峰与王永航通话录音及录音整理，证明被告确认并承诺抓紧时间腾出占用的房屋并将房屋交还给原告；证据四：青岛平度大龙家电公司与平度兄弟摩托车有限公司租赁合同、补充协议，证明涉案房屋原由原告租赁给平度市兄弟摩托车有限公司；证据五、证据六：大龙公司给兄弟公司的解除合同通知书、EMS详情单，证明因兄弟摩托车公司欠原告大量的房屋租赁费，原告提出解除与兄弟摩托车公司的合同，兄弟摩托车公司收到了原告发出的解除合同通知，原告解除合同的时间是2017年5月12日，兄弟公司收到的时间是2017年5月13日；证据七：确认书，证明兄弟公司于2017年11月6日安排其工作人员于江涛确认已经收到了原告的解除合同通知，并在2017年10月16日到平度市电业公司将原兄弟摩托车公司的用电账户变更回本案原告名下，同时确认兄弟摩托车有限公司原所涉租赁合同中所有用户的水费改由大龙公司收取；证据八：现大龙公司交电费记录，证明自2017年11月之后涉案房屋的电费全部由原告交纳；证据九：大龙公司与平度市佳人综合医院租赁合同；证据十：大龙公司与中国储蓄银行股份有限公司青岛分行房屋租赁合同，证据九、十证明原告收回相关房屋并已重新对外租赁。 根据原告提供的证据，可以认定以下事实： 1、载有王海峰签字的“承诺书”的内容为：我承诺我租赁青岛平度大龙家电有限公司位于济南路25号商厦的二、三楼房屋（约1500余平方米，已到期），待房东寻到新的承租人后，保证在7日内将该房屋腾出归还给房东。落款时间为2018年5月14日。 2、原告与平度市兄弟摩托车有限公司与2008年3月11日签订期限自2008年4月20日至2018年4月19日至的租赁合同，将位于平度市外场地租赁给乙方使用。2009年11月3日，签订补充协议，将租赁时间延长至2020年4月19日。2017年5月12日，原告以平度市兄弟摩托车有限公司欠租赁费为由，通知解除租赁合同。并通过邮寄的方式向平度市兄弟摩托车有限公司送达，平度市兄弟摩托车有限公司的工作人员于江涛于2017年11月6日签订了收到解除合同通知书、将用电账户由平度市兄弟摩托车有限公司变更为原告、所有用户的水费由原告收取。现用电账户确已变更，所有用户的水费确由原告收取。 3、原告于2017年8月17日将平度市济南路25号平度商厦一至五层租赁给平度佳人综合医院，于2017年8月30日将上述房屋的384平方米租赁给中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛分行。 庭审中，王海峰以本案系多重关系的房屋转租纠纷，原告单纯的起诉被告返还房屋，并未提及房屋租赁的多重租赁关系，向法院申请追加被告和第三人，并提交两份租赁合同予以证明。庭审中，被告表示涉案房屋中已经没有他的财产了，里面装修的他不要了，如果有损失向上手次承租人主张。 一审法院认为，被告王海峰所占有原告的房屋，系从承租人平度市兄弟摩托车有限公司转租后的次承租人处转租的，因原告与平度市兄弟摩托车有限公司签订的租赁合同中虽然约定对所租房屋及设施转租他人使用时，须书面向甲方（原告）提出申请，但是原告在对承租人转租时并未提出异议且超过了6个月，因此原告与前手次承租人签订的租赁合同并非当然无效，但是在原告与平度市兄弟摩托车有限公司的租赁合同已经解除后，被告王海峰给原告出具的承诺书是原告与王海峰形成的新的协议，双方均应当按照该协议履行。原告提供证据证明已经将涉案房屋租赁给新的承租人，已经满足双方约定的腾房条件，被告已经不能继续占有使用涉案房屋，应当按照承诺书的约定将该房屋腾出交还原告。被告称涉案房屋中没有他的财产了，对装修部分也表示不要了，根据被告提供的租赁合同及双方当庭陈述，涉案房屋中仍有被告与次承租人方签订租赁合同的清单所载明财产，这些财产由被告使用，虽然被告与次承租人签订的协议中约定被告对原房东（次承租人）设备只有使用权不得拆装带走，因原告与次承租人之间并不存在权利义务关系，被告作为涉案房屋中财产的使用人在履行与原告签订的腾房协议时除了应当移走自己的财产外，还应当通知次承租人将其财产移走，以履行为原告腾房的义务。 被告王海峰提供的两份租赁合同可以证明，被告占有涉案房屋是从前手次承租人处转租，原告与被告之间没有直接的租赁关系，原告与第一承租人平度市兄弟摩托车有限公司的租赁合同已经解除，平度市兄弟摩托车有限公司与次承租人之间签订房屋租赁协议亦因第一手租赁合同的解除而失去继续租赁的基础，且至起诉之日王海峰与前手次承租人签订的房屋租赁合同期限亦已经届满，王海峰向原告出具的承诺书表明，王海峰对所涉房屋具有有条件使用的权利，当满足终止该协议条件时，原告可以要求被告按照其承诺腾出并交付房屋，故原告直接起诉被告并无不当，原告与王海峰的权利义务关系明确，并非必须追加次承租人为被告或第三人。王海峰与其前手次承租人之间因租赁关系产生的权利义务可以另行主张。被告主张与原告签订的承诺书属于无效协议或可撤销协议，无事实和法律依据，法院不予采信。 判决：被告王海峰将占有的原告青岛平度大龙家电有限公司所有位于平度市济南路25号（亦即平度市郑州路19号）房屋二、三层于判决生效之日起30日内腾出并交付给原告青岛平度大龙家电有限公司。 二审中，当事人没有提交新的证据。原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系占有物返还纠纷一案。各方当事人诉争的焦点问题在于：诉争房屋内的物品如何处置的问题。涉案房屋所有权归被上诉人青岛平度大龙家电有限公司，被上诉人青岛平度大龙家电有限公司与平度市兄弟摩托车有限公司建立租赁公司，后双方于2017年协商解除了租赁关系；上诉人王海峰从案外人处转租了诉案房屋，2018年5月14日，上诉人王海峰承诺“待房东寻到新的承租人后，保证7日内将该房屋腾出归还给房东”，现上诉人王海峰承诺的腾出房屋的条件已经具备，其在庭审中也明确表态“诉争房屋已经不使用了”、“房屋内自已装修部分以及部分财产也不要了”，但是，涉案房屋内尚有很多物品诸如电脑、饮水机等案外人的财产上诉人王海峰不知如何处置。这些财产已经查实应归属于案外人，上诉人王海峰作为使用人（承租人）其有义务通知案外人将财产移走，以不影响被上诉人青岛平度大龙家电有限公司对房屋的使用、处分等权能的实现；被上诉人青岛平度大龙家电有限公司明知涉案房屋存放的大部分物品不属上诉人王海峰所有，并在一审庭审中明确表态不同意追加案外人参加诉讼，故涉案房屋内存放物品的处置应另行解决。另外，上诉人王海峰在上诉状中对诉讼主体以及法律适用问题的上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上，王海峰的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人王海峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 姜 蓉 审判员 张好栋 审判员 范黎强 二〇二〇年四月二十七日 书记员 张 拓 书记员 于 雪