吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初57号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司吉林分行，住所地吉林市船营区松江中路77号。 代表人：刘翱然，行长。 委托诉讼代理人：齐艳明，吉林万璋律师事务所律师。 被告：张力雅，女，1985年9月25日出生，汉族，住吉林市船营区。 被告：林哲，男，1984年10月6日出生，朝鲜族，住吉林省长春市南关区。 被告：吉林市金晟房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区望云街510号枫叶山庄商业B幢四楼805室。 原告上海浦东发展银行股份有限公司吉林分行（以下简称浦发银行）与被告张力雅、林哲、吉林市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行的委托诉讼代理人齐艳明到庭参加诉讼，被告张力雅、林哲、金晟公司经本院公告送达起诉状副本、开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浦发银行向本院提出诉讼请求：1、判令张力雅、林哲归还贷款本金309217.65元及利息2709.87元（截止至2019年7月15日，最终计算至实际清款之日）；2、判令张力雅、林哲偿还贷款逾期罚息623.2元（截止至2019年7月15日，最终计算至实际清款之日）；3、判令原告就位于吉林市昌邑区吉林大街225号吉林中京城12号商业服务设施xx室的抵押房屋优先受偿；4、判令金晟公司承担保证责任；5、本案诉讼费、保全费、律师费、公告费，由张力雅、林哲、金晟公司共同承担。事实与理由：2014年4月23日，原告与张力雅、林哲、金晟公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定由原告贷款49万元给张力雅、林哲用于购买金晟公司开发位于吉林市昌邑区吉林大街225号吉林中京城12号商业服务设施xx室的房屋。金晟公司对张力雅、林哲借款承担连带责任。合同签订后，原告依约发放了上述贷款，并根据张力雅的指示将款项划入指定的账户，充分、全面地履行了合同义务，但张力雅、林哲未依约按时还款，已构成根本违约。现原告有权根据合同约定要求张力雅、林哲、金晟公司立即偿还贷款余额、利息和其他应付款项，并按合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向张力雅、林哲、金晟公司计收罚息。张力雅、林哲已将上述房屋为借款提供抵押担保，故原告有权要求就抵押房屋承担抵押担保责任并优先受偿。 张力雅、林哲、金晟公司均未作答辩，亦未提供书面证据。 浦发银行围绕诉讼请求依法提交了个人购房担保借款合同、个人贷款借款凭证、转款凭证、房屋预告登记证明、贷款信息表、个人房屋按揭贷款业务合作协议、金晟公司股东会决议、银行活期账户明细表、浦发银行诉讼业务法律服务委托合同，张力雅、林哲、金晟公司未到庭质证，视为放弃自己的诉讼权利。经本院审核，浦发银行提供的证据具备真实性、合法性及关联性，本院予以采信。 根据浦发银行陈述和经本院审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：2014年4月1日，张力雅向浦发银行提交上海浦东发展银行股份有限公司个人贷款申请表，申请购房按揭贷款。2014年4月23日，浦发银行作为贷款人与张力雅作为借款人、林哲作为共同还款人、金晟公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，编号为2014-2004，合同约定：本合同贷款金额为人民币49万元；贷款用途为张力雅购买坐落于吉林市昌邑区吉林大街225号吉林中京城12号商业服务设施xx室的房屋；贷款期限为10年，预计自2014年4月23日起至2024年4月23日止。具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准；贷款起息日为贷款发放日，计息方式为：贷款利息采取对年、对月、对日的计算方法，如果不能对年、对月、对日，以月末最后一日为对日。贷款期限满年的按年利率计算，满月的按月利率计算，有整年（月）又有零头天数的，整年（月）部分按年（月）利率计算，仅零头天数按实际天数计算，其计算公式为：全是整年整月的：利息=本金×时期（年或月数）×年或月利率；有整年（月）又有零头天数的：利息=本金×时期（年或月数）×年或月利率＋零头天数×日利率，本合同项下的贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的同期同同档次贷款基准利率基础上上浮25%，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为：6.55％；贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；本合同项下贷款的还款方式为采用等额本息还款法，每期还款日为10日；逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50％执行；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50％并立即执行。张力雅、林哲未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，浦发银行可以宣布本合同项下的张力雅、林哲已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，并通过各种形式向张力雅、林哲追索。借款人已向贷款人提供符合规定的购房合同，且已签署贷款人认可的担保文件。本合同项下的抵押财产信息为，抵押财产名称：商业用房，所在地／坐落：吉林市昌邑区吉林大街225号吉林中京城12号商业服务设施xx室，数量（房产抵押时填写房屋建筑面积及土地面积）70.47平方米；抵押财产认定价值991443元，购入合同编号（房产抵押时填写购房合同编号）12-015，并于2014年5月13日办理预购商品房抵押权预告登记（房预昌字第xx号）。本合同项下保证人金晟公司自愿提供的保证为阶段性连带责任保证。保证人提供阶段性连带责任保证的，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金，保证的担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息，保管担保财产及实现担保的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费通知担保人费用以及其他的合理费用）。 2014年5月21日，浦发银行出具个人贷款借款凭证（借据），载明：“贷款期限10年，执行利率8.1875％，贷款金额肆拾玖万元整。”浦发银行将49万元支付到张力雅交易对象户名为金晟公司在浦发银行账号尾号为0261的账户内。张力雅、林哲从2017年4月16日停止还款。浦发银行主张截至2019年7月15日张力雅尚欠本金309217.65元、逾期利息2709.87元、逾期罚息623.2元。 本院认为，张力雅、林哲、金晟公司与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。浦发银行按照合同约定履行了发放贷款的义务，张力雅、林哲未按合同约定履行还本付息的义务，应承担违约责任。按照《个人购房担保借款合同》约定，张力雅、林哲未按约定按时足额偿还贷款本息，浦发银行可以宣布贷款全部提前到期。2017年4月张力雅、林哲停止还款，浦发银行以提起本案诉讼的方式宣布贷款全部提前到期。浦发银行在庭审中明确起诉状中主张的罚息为合同中约定的复利。按浦发银行吉林分行主张，截至2019年7月15日尚欠本金309217.65元、逾期利息2709.87元、复利623.2元。张力雅、林哲均未到庭参加诉讼，未提供证据证明其还本付息情况，故应按浦发银行主张的张力雅、林哲欠付本息情况进行认定，因涉案贷款已全部到期，张力雅、林哲应立即偿还上述欠付的贷款本金、逾期利息和复利，自2019年7月15日起至实际给付之日止，应按双方当事人签订的《个人购房担保借款合同》约定计收逾期利息和复利。按照双方合同约定，张力雅、林哲未按合同约定还款，贷款全部提前到期，金晟公司作为保证人应承担连带清偿的保证责任。关于浦发银行对案涉房产能否行使抵押权，本院认为，案涉房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，浦发银行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求，并可排他性对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，根据物权法定原则，浦发银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在形式上要件欠缺，故对浦发银行要求就抵押房屋优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。关于浦发银行关于律师费的请求，因其提供的证据不足以证明该费用已实际发生，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、张力雅、林哲于本判决生效之日起七日内给付上海浦东发展银行股份有限公司吉林分行借款本金309217.65元及利息（截至2019年7月15日逾期利息2709.87元，复利623.2元；自2019年7月16日起至实际清偿之日止的逾期利息和复利，按《个人购房担保借款合同》约定标准计算）； 二、张力雅、林哲逾期不履行第一项确定的义务，由吉林市金晟房地产开发有限公司在担保范围内承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向张力雅、林哲追偿； 三、驳回上海浦东发展银行股份有限公司吉林分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费6698元（案件受理费6138元、公告费560元，原告已预交）由张力雅、林哲、吉林市金晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  李建华 审 判 员  刘文妹 人民陪审员  肖婷婷 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  徐 妍