山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2532号 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙山，男，1992年8月29日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。 委托诉讼代理人：尹兆龙，山东海沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨白云，山东海沃律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：港中旅（青岛）海泉湾有限公司，住所地山东省青岛市即墨区鹤山路东端海泉湾度假区。 法定代表人：傅卓洋，董事长。 委托诉讼代理人：冯恩杰，山东慧勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛东龙，山东慧勤律师事务所律师。 上诉人孙山因与被上诉人港中旅（青岛）海泉湾有限公司（以下简称港中旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初4542号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人孙山向本院提出上诉称，请求：1、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初4542号民事判决书第三、第四、第五、第六、第七，第十一项，并依法改判。2、案件诉讼费用由被上诉人港中旅公司承担。主要事实与理由：一审法院认定的事实不清。被上诉人港中旅公司已经构成根本违约，并且违约时间在先，应当向上诉人承担违约责任。1、被上诉人港中旅公司已经构成根本违约，应当向上诉人孙山承担违约赔偿责任。在双方合同的履行期间，被上诉人港中旅公司分别于2019年4月22日、2019年8月21日、2019年9月4日擅自单方将上诉人承租房屋锁门并断电，致使上诉人无法正常营业，已经构成根本违约。上诉人经营的店面内有大量在冰柜内储存的冷鲜食品，因被上诉人港中旅公司擅自断电，给上诉人造成了巨大的经济损失，被上诉人港中旅公司应当向上诉人承担违约赔偿责任。2、被上诉人港中旅公司的违约时间在先，应当向上诉人孙山承担违约责任。（1）双方当事人签订房屋租赁合同后，上诉人依约分别于2017年7月4日支付了装修押金12900元、于2017年7月4日向被上诉人港中旅公司支付了保证金25800元。依据双方签订的房屋租赁合同附件三《装修手册》第六条第2项之约定，被上诉人港中旅公司应当在上诉人装修结束后，也就是2017年8月26日，退还该装修押金，但被上诉人至今未退还装修押金及保证金，已经构成严重违约。（2）在上诉人承租涉案房屋期间，涉案房屋一楼至二楼的下水管及门口出现严重的漏水现象，上诉人多次催促被上诉人，被上诉人港中旅公司一直未予修缮，未能尽到维修管护义务，存在严重的违约行为，按照房屋租赁合同第16.2条之约定，被上诉人港中旅公司应当向上诉人承担违约赔偿责任。（3）在上诉人承租该房屋期间，双方当事人签订了《委托代销协议》一份，约定上诉人为被上诉人港中旅公司提供海产品，被上诉人港中旅公司向上诉人支付费用，被上诉人港中旅公司在该份合同上加盖公章确认。上诉人依约向被上诉人港中旅公司提供相关海产品后，被上诉人港中旅公司拖欠上诉人货款103365.15元，至今未支付，已经严重违约。首先，鉴于被上诉人的上述违约行为，按照房屋租赁合同第16.2项第（4）款之约定，上诉人有权要求被上诉人清偿拖欠的货款，折抵上诉人的房租，并要求被上诉人赔偿相关损失。第二，就被上诉人港中旅公司拖欠上诉人的该笔货款，被上诉人明确表示可以折抵上诉人的房租，该事实在上诉人依法调取的鳌山卫边防派出所出警时执法记录仪拍摄的视频资料中也有记录，被上诉人处的负责人明确表示可以折抵上诉人的房租。综上，被上诉人港中旅公司虽拖欠上诉人的是货款，但涉及到被上诉人应否承担违约责任，在本案的审查范围内，上诉人应当支付房租的起始时间，也应当自被上诉人的该笔欠款清偿后的日期起算。综上所述，被上诉人港中旅公司已经构成根本违约，并且违约时间在先，应当向上诉人承担违约赔偿责任。但一审法院未查明被上诉人违约的事实，仅依上诉人拖欠房租认定上诉人违约，属于认定事实不清。请求法院撤销一审判决并依法改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人港中旅公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原审判决，依法驳回上诉人孙山的上诉请求。一、上诉人孙山主张锁门、断电损失没有合同根据和事实依据。具体理由如下:第一，上诉人孙山存在根本违约在先。上诉人自2017年11月27日至今一直欠缴租金，事实上，上诉人自合同签订时缴纳第一期租金后的2年多的时间都再未支付租金，存在根本违约。上诉人提及锁门等事宜系被上诉人依约行使救济权利的无奈之举。第二，合同约定救济措施。涉案合同第2.7条约定“上诉人迟延缴纳租金等费用，被上诉人有权终止其水、电、空调、照明，收回房屋，并无需赔偿任何损失”。第三，上诉人具有减损甚至避免损失的义务和能力。上诉人在原审中自认，被上诉人锁门后，其能够自行打开门，可见其也有避免损失的能力。第四，上诉人未举证实际损失。上诉人在原审中也未提供有效证据证明具体损失。二、涉及装修押金和经营保证金事项，被上诉人不存在违约，该事项也不能构成上诉人连续两年多时间拒付租金的抗辩理由。第一，装修押金。涉案装修押金12900元，涉及退还条件双方在《租赁合同》附件《装修手册》6.2条约定为“装修结束，经对照装修要求验收合格后凭收据退押金”，而实际上双方并未进行装修后的验收工作，上诉人在起诉之前更从未携带收据向被上诉人要求退还押金，因此被上诉人并不存在违约行为。此外，上诉人以装修押金12900元作为连续2年多拒付10多万租金的抗辩理由也不能成立。第二，经营保证金。经营保证金25800元，涉及退还条件双方在《租赁合同》第5.2条约定“保证金直至合同终止及上诉人履行完毕合同义务后退还，并约定先抵扣被上诉人经济损失”。故在本案认定合同解除前，也不存在被上诉人退还保证金的条件。三、上诉人提及漏水事项，上诉人并未提交有效证据予以证明，且该事项也不能构成其拒付租金的充分理由。四、涉及另案购销合同货款事宜，属买卖合同法律关系，与本案无关。也不属于合同第16.2条第4款提到的同类债务抵销适用情形。综上，原审认定事实清楚，判决正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 港中旅公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人于2017年7月3日签订的《港中旅（青岛）海泉湾度假区奥特莱斯租赁合同》；2、依法判令孙山迁出腾空租赁房屋；3、依法判令孙山支付拖欠房屋租金185760元、网络费900元、电话费180元、电费13501.6元；4、依法判令孙山支付违约金（暂计算至2018年3月31日为148849.15元）；5、判令孙山赔偿律师费26000元；6、判令孙山承担案件诉讼费用。事实与理由：2017年7月3日，双方当事人签订了《港中旅（青岛）海泉湾度假区奥特莱斯租赁合同》，约定了孙山承租港中旅公司S-1011、S-1012商铺。港中旅公司按照合同约定向孙山交付了房屋，孙山自2017年12月3日起开始拖欠租金、网络费、电话费、电费等费用，经港中旅公司多次催讨未果，现具状起诉，请求判如所请。港中旅公司在一审庭审中明确诉讼请求，1、判令解除双方当事人于2017年7月3日签订的《港中旅（青岛）海泉湾度假区奥特莱斯租赁合同》；2、依法判令孙山迁出腾空租赁房屋；3、依法判令孙山支付拖欠房屋租金154800元及自2019年5月23日至孙山实际支付之日按照24%计算的利息；4、依法判令孙山支付拖欠租金期间的违约金39179.51元（详见违约金计算明细）；5.判令孙山赔偿律师费26000元；6、判令孙山承担案件诉讼费用。 孙山一审答辩称，2019年5月22日已支付租金30960元、所有水电费、网络费、电话费14××1.6元。推广费及管理费，港中旅公司未尽到相关义务，店铺装修押金未返还，2019年4月20日港中旅公司未通知强行关门，造成孙山经济损失。另外港中旅公司拖欠孙山的货款未付。孙山认为自签订合同之日至合同到期日，孙山每月需交纳推广费和管理费，但是港中旅公司并未提供广告推广和适当的管理，包括孙山承租的店铺下水管和门口出现严重渗水，多次找港中旅公司要求维修，港中旅公司一直拖延推诿。关于装修押金12900元，2017年7月4日孙山就交纳了装修押金，但是使用店铺已经两年之久，港中旅公司至今没有退还该笔押金，因没有该笔押金，孙山无法进行投资进货，损失巨大。关于港中旅公司在2019年4月10日未经孙山同意，强行将孙山承租的店铺锁门，为避免损失，孙山自行购买电锯将店铺门打开，提前约定的客户也未能如约签约，导致孙山两千箱冷冻大虾和35箱烘干大虾没有卖出去，给孙山造成利润损失1815302.2元、滞留货物损失1215375元港中旅公司还将孙山的海产品放到其酒店中出售，但是港中旅公司一直未结清孙山的货款，自2018年1月16日至2019年1月16日港中旅公司共欠孙山货款103365.15元，因没有该笔款项，孙山缺少了资金进货，一个星期就造成59786.3元损失，直至2019年6月都没有结款，给孙山造成巨大损失。综上所述，港中旅公司违约在先，未尽房屋租赁合同第十条约定的宣传广告和妥善管理义务，基于此的广告费和管理费包含在港中旅公司的诉讼请求第三项租金里。我国合同法第六十条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求,一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。所以港中旅公司诉孙山违约之诉讼请求应予驳回。 孙山在一审中向法院提出反诉请求：1、判令港中旅公司于2017年7月3日签订的《港中旅（青岛）海泉湾度假区奥特莱斯租赁合同》违约在先，并未按约定提出服务，理应减免孙山管理费5610元/月，并退还孙山118680元；2.依法判令港中旅公司向孙山退还装修押金12900元，拖欠的货款103365.15元；3、港中旅公司赔偿孙山在2019年4月22日非法侵权锁门导致的经济损失3030677.2元；4、港中旅公司支付信誉、名誉损失500000元；5、港中旅公司赔偿孙山拖欠装修押金、货款导致的经济损失1434871.2元，合计5200493.55元。事实与理由：港中旅公司于2017年8月27日开始拖欠孙山装修押金，于2019年1月16日委托代销合同结束起拖欠孙山货款。经孙山多次催要未果。2019年4月22日港中旅公司在没有任何通知的情况下非法侵权锁门，经孙山多次电话协商开门未果，导致孙山货物滞销。请法院依法维护孙山的合法权益。一审庭审中，孙山明确反诉请求：1、解除双方的租赁合同；2、判令港中旅公司退还装修押金12900元；3、判令港中旅公司退还经营保证金25800元；4、判令港中旅公司将拖欠的货款103365.15元折抵租赁费；5、判令港中旅公司赔偿擅自锁门，单方违约造成的孙山的损失1215375元；6、判令港中旅公司赔偿港中旅公司的部分营业损失2715392.4元（自2018年4月11日起按照日销售额50万元，利润率8%计算，每日利润损失4万元，孙山保留追究港中旅公司其他损失的权利）；7、判令港中旅公司赔偿装修款400000元；8、判令港中旅公司赔偿包装损失462434元；9、判令港中旅公司赔偿产品滞销损失214527元；10、判令港中旅公司赔偿运费损失700元；11、判令港中旅公司赔偿商誉损失50000元（上述费用合计5200493.55元）；12、本案诉讼费用由港中旅公司承担。 港中旅公司一审中针对孙山的反诉请求答辩称，1、孙山所称管理费用无合同约定，不予认可；2、关于装修押金，孙山若有证据证明，可以直接在本诉中主张，但关于拖欠货款不是租赁合同审查范围，应当依法另行起诉；3、关于非法侵权，该事实不予认可；4、关于商誉损失、名誉损失不予认可；5、港中旅公司没有违约事实，不认可经济损失。 一审法院认定事实如下：2017年7月3日，港中旅公司（甲方）与孙山（乙方）签订《港中旅（青岛）海泉湾度假区奥特莱斯租赁合同》（以下简称《租赁合同。），双方约定：1.1甲方愿意出租，乙方愿意承租港中旅（青岛）海泉湾度假区奥特莱斯S-1011、S-1012号商铺，该商铺使用面积258平方米，作为乙方改建并用于经营乙方海产品商铺的店铺，除非甲方书面同意，乙方不得改变店铺用途。2.1乙方并承诺于2017年8月27日开始营业，直至2022年8月26日。乙方同意于起租日起向甲方支付租金。2.2乙方须按以下第1条支付租赁（以下简称“租金”）（并不包含物业服务费、招牌位置占用费、公共区域、公共通道的使用费等）；1.固定租金2017年8月27日至2020年8月26日：每月固定租金10320元；2020年8月27日至2021年8月26日：每月固定租金12900元；2021年8月27日至2022年8月26日：每月固定租金14190元……2.3租金缴付方式乙方须按以下第1种方式缴付租金及其他费用：1.固定租金乙方必须于每季（即每3个月）的第一个月的3号或之前将当季（共3个月）的租金、当季（共3个月）的管理费、推广费（见本合同第10条）及当季（共3个月）的其他开支/费用支付到甲方的如下账户上：……2.7乙方不得扣除、扣押、抵扣、延迟支付本合同内订明的任何费用（包括但不限于租金、管理费）。任何情况下，乙方须向甲方准时缴付本合同项下的费用，否则甲方可终止乙方店铺的水、电、空调、照明及/或收回该店铺及/或按千分之三（0.3%）日息率计算至付清逾期未付款项为止，甲方不须赔偿乙方有关的损失。3.租期3.1本合同所订租期为2017年8月27日至2022年8月26日（共5年）……4.交付4.1装修期由2017年7月11日至2017年8月26日为止（免租装修期共45天）。乙方并承诺于2017年8月26日开始营业。乙方同意承担一切逾期造成的成本及责任。……4.8在本合同期满而双方未续约、本合同解除或提前终止时，乙方应将租赁店铺以清洁良好的状态交给甲方。未形成附和的装饰装修物，由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状或赔偿甲方损失。已形成附和的装饰装修物，甲方无需向乙方补偿。……5.押金5.1乙方在签署此合同前需交付甲方保证金25800元。若届时甲方不能将该店铺提供给乙方，则返还经营保证金，如因乙方过失导致不能如期接收店铺、开业或履行本合同内条款，乙方则无权向甲方收回保证金。……5.3在此合同终止时，乙方将该店铺交还给甲方，甲方在5个工作日内与乙方进行验收及结算。在确认结算及验收无误后，甲方将无息退还乙方所缴纳的保证金。2019年5月22日，孙山向港中旅公司交纳电费、电话费、网络费共计14××1.6元，截止2019年2月28日，孙山已经清偿之前欠交的电费、电话费、网络费。2019年5月22日，孙山向港中旅公司交纳2017年11月27日-2018年2月26日的租金30960元。截止2019年5月26日，孙山尚欠港中旅公司2018年2月27日-2019年5月26日的租金154800元。2017年7月4日，孙山向港中旅公司交纳店铺装修押金12900元、店铺经营保证金25800元。2019年4月10日，港中旅公司将孙山承租的涉案店铺门上锁，孙山自认于当天中午自行将店铺门打开。2008年6月17日，即墨市城乡建设局向港中旅颁发《建设工程规划许可证》，具体内容显示建设单位：港中旅（青岛）海泉湾有限公司，建设项目名称：青岛海泉湾度假城项目Ι区商业街，建设位置：鳌山卫镇水泊村村南。建筑规模：建筑面积：54068㎡。双方当事人均诉请要求解除《港中旅（青岛）海泉湾度假区奥特莱斯租赁合同》，法院欲组织双方当事人进行店铺交接，孙山拒绝交接。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。港中旅公司与孙山签订《港中旅（青岛）海泉湾度假区奥特莱斯租赁合同》（以下简称《租赁合同》）系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法、有效，依法应予全面履行。港中旅公司主张孙山拖欠其租赁费长达一年多已经构成根本违约，孙山辩称港中旅公司未按要求退还装修押金、未支付货款、擅自锁门、未尽维修义务违约在先。双方当事人签订的《租赁合同》约定的主要义务系出租与承租，承租人有义务按照合同约定交纳租赁费，孙山以港中旅公司欠其12900元的装修押金为由拒不支付十几万元的租赁费，其所谓的先履行抗辩权不符合抗辩权行使条件，因此对孙山的抗辩理由，法院不予采纳。法院认定，孙山拖欠港中旅公司租金已经构成根本违约。港中旅公司要求解除与孙山之间的《租赁合同》并要求孙山腾出涉案店铺于法有据，法院予以支持。孙山在反诉请求中要求港中旅公司退还其经营保证金25800元，根据双方签订的《租赁合同》第5.2条的约定：“乙方所提交的保证金留存在甲方直至合同终止及乙方履行完毕本合同所引起的一切责任。保证金因任何原因或因乙方不遵守本合同任何条款而扣减后，乙方须于5个工作日内给甲方补足，否则甲方可马上收回店铺并没收乙方保证金及店铺的所有财产以补偿甲方损失，不足部分，乙方仍须清缴后方可离场”，双方当事人均同意解除《租赁合同》，即双方的租赁关系已经终止，港中旅公司应当退还孙山经营保证金25800元。关于港中旅公司要求孙山支付拖欠租金期间的利息，孙山已经于2019年5月22日支付2017年11月27日至2018年2月26日的租金，故该笔租金的逾期利息法院不予支持。对2018年2月27日至2019年5月26日拖欠租金的利息，根据双方签订的《租赁合同》2.7的约定，若孙山延迟支付任何费用，则港中旅公司按照0.3%日息率计算利息，该条款约定的利息过高，法院酌情调整至按照年利率24%计算逾期利息。关于港中旅公司要求孙山支付拖欠电费、电话费、网络费的利息，孙山已经于2019年5月22日交纳2019年2月28日之前所欠电费、电话费、网络费14××1.6元，港中旅公司接收后并未提出异议，故港中旅公司要求孙山支付拖欠电费、电话费、网络费的利息无事实和法律依据，法院不予支持。关于港中旅公司要求孙山支付其律师费26000元，法院认为，违约责任在于弥补守约方的损失及惩罚违约方的失信，对港中旅公司要求孙山支付其拖欠租金期间的利息，法院已经支持，对港中旅公司要求的律师费26000元，远高于其实际损失，法院不予支持。关于孙山在反诉请求中要求港中旅公司退还装修押金12900元，《租赁合同》附件的《装修手册》6.2约定：“承租户装修前必须支付装修押金、费用按50元/平方米使用面积。装修结束，经对照装修要求验收合格后凭收据退押金。”港中旅公司在庭审中同意退还孙山的装修押金，故法院对孙山的该项诉讼请求予以支持。关于孙山要求以港中旅公司拖欠的货款103365.15元抵顶租金，庭审中港中旅公司拒绝以货款抵顶租金。孙山与港中旅公司之间的买卖合同纠纷不属于案件受理范围，孙山可另行主张权利，对该项诉讼请求，法院不予支持。关于孙山要求港中旅公司赔偿其因擅自锁门造成的经济损失1215375元，孙山提交《销售合同》一份，欲证明2019年4月10日港中旅公司擅自将其承租的店铺锁门，导致其与案外人之间签订的《销售合同》无法履行，造成经济损失1215375元。庭审中孙山自认2019年4月10日早晨发现港中旅将涉案店铺门上锁，经沟通无效后，于中午自行将门打开。锁门时间大约为三、四小时，孙山以此主张经济损失，与情理不符，法院不予支持。关于孙山要求港中旅公司赔偿其装修损失40万元，根据《租赁合同》第4.8条约定：“在本合同期满而双方未续约、本合同解除或提前终止时，乙方应将租赁店铺以清洁良好的状态交给甲方。未形成附和的装饰装修物，由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状或赔偿甲方损失。已形成附和的装饰装修物，甲方无需向乙方赔偿。”孙山未交纳租金已经构成根本违约，对合同解除而导致的装修损失应当自行承担，故对其该项主张，法院不予支持。关于孙山要求港中旅公司赔偿其部分营业损失2715392.4元、包装损失462434元、产品滞销损失214527元、运费损失700元无充足证据证实，应承担举证不能的法律后果，对该项诉讼请求法院不予支持。关于孙山要求港中旅公司的赔偿其商誉损失50000元，该诉请不属于案件受理范围，孙山可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》之规定，判决：一、港中旅公司与孙山于2017年7月3日签订的《港中旅（青岛）海泉湾度假区奥特莱斯租赁合同》于2019年5月16日解除；二、孙山于判决生效后二十日内腾出位于港中旅（青岛）海泉湾度假区奥特莱斯S-1011、S-1012号店铺并交付港中旅公司；三、孙山于判决生效后十日内支付港中旅公司2018年2月27日至2018年5月26日的租金30960元及自2018年3月4日起至判决生效之日止以30960元为基数按照年利率24%计算的逾期利息；四、孙山于判决生效后十日内支付港中旅公司2018年5月27日至2018年8月26日的租金30960元及自2018年6月4日起至判决生效之日止以30960元为基数按照年利率24%计算的逾期利息；五、孙山于判决生效后十日内支付港中旅公司2018年8月27日至2018年11月26日的租金30960元及自2018年9月4日起至判决生效之日止以30960元为基数按照年利率24%计算的逾期利息；六、孙山于判决生效后十日内支付港中旅公司2018年11月27日至2019年2月26日的租金30960元及自2018年12月4日起至判决生效之日止以30960元为基数按照年利率24%计算的逾期利息；七、孙山于判决生效后十日内支付港中旅公司2019年2月27日至2019年5月26日的租金30960元及自2019年3月4日起至判决生效之日止以30960元为基数按照年利率24%计算的逾期利息；八、港中旅公司于判决生效后十日内退还孙山装修押金12900元；九、港中旅（青岛）海泉湾有限公司于判决生效后十日内退还孙山经营保证金25800元；十、驳回港中旅公司的其他诉讼请求；十一、驳回孙山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期限履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费6928元，反诉费24102元，由港中旅公司负担768元，由孙山负担30262元。 二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对合同各方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于上诉人孙山主张被上诉人港中旅公司违反合同约定，长期未退还装修押金及保证金，构成严重违约的上诉理由，本院认为，双方当事人签订的附件三《装修手册》中的约定，承租户装修前必须支付装修押金，费用按50元/平方米使用面积。装修结束，经对照装修要求，验收合格后凭收据退押金（餐饮娱乐等特殊行业须经环保部门的验收合格后退还押金）。该条款未约定退还装修押金的具体时限，上诉人孙山亦未充分举证其曾向被上诉人港中旅公司主张退还装修押金遭受拒绝、或通过诉讼向被上诉人港中旅公司追讨过押金。在此情况下，上诉人孙山主张被上诉人港中旅公司未退还装修押金构成违约，缺乏事实与法律依据。双方当事人签订的《租赁合同》5、押金5.1约定，乙方（指孙山）在签署合同前交付甲方（指港中旅公司）保证金人民币25800元……5.3在此合同终止时，乙方将该店铺交还给甲方，甲方在5个工作日内与乙方进行验收结算。在确认结算及验收无误后，甲方将无息退还乙方所缴纳的保证金。直至本案诉讼阶段，上诉人孙山仍占有涉案房屋，按照合同约定，被上诉人港中旅公司未确认结算及验收，暂可不必退还保证金。上诉人孙山主张被上诉人港中旅公司长期未退还保证金，违反合同约定的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人孙山主张涉案房屋严重漏水，被上诉人未尽到履行义务的上诉理由，本院认为，上诉人未提交充分有效证据证明其上诉主张，应承担举证不能的法律责任，上诉人孙山的该条上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人孙山主张被上诉人港中旅公司拖欠上诉人货款，构成严重违约的上诉理由，本院认为，上诉人孙山与被上诉人港中旅公司的买卖合同纠纷不属于本案房屋租赁合同纠纷的审理范围，上诉人孙山可另行主张权利。上诉人孙山的该条上诉理由不成立，本院依法不予支持。关于上诉人孙山主张被上诉人港中旅公司2019年4月22日、8月21日、9月4日擅自将涉案房屋锁门，导致上诉人孙山无法正常经营，构成根本违约的上诉理由，本院认为，上诉人孙山自2017年12月起违反双方租赁合同约定再未交纳房屋租赁费。2019年5月22日，上诉人孙山仅向被上诉人港中旅公司交纳了2017年11月27日至2018年2月26日的涉案房屋房租，仍有一年有余的房屋租金未缴纳。上诉人孙山长期未按照合同约定按时交纳房租，已构成根本违约。被上诉人港中旅公司将涉案房屋锁门，系不违反法律规定的自救行为，且符合合同约定，并不构成违约。上诉人孙山的该条上诉理由不成立，本院依法不予支持。 综上所述，孙山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6928元，由孙山负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年四月二日 书记员  王若怡