黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终193号上诉人（原审原告）：苑洪瑞。委托诉讼代理人：卢萍，黑龙江申平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：崔振楠。上诉人苑洪瑞因与上诉人崔振楠房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初2289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苑洪瑞及其委托诉讼代理人卢萍，上诉人崔振楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苑洪瑞上诉请求：1、撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初2289号民事判决，要求崔振楠给付租金152,250.00元。事实与理由：原判决认定事实错误，适用法律错误。苑洪瑞与崔振楠之间的租赁合同没有解除，一审认定双方之间租赁合同解除是错误的。崔振楠上诉请求：1、撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初2289号民事判决第一项、第二项，改判驳回苑洪瑞的诉讼请求；2、上诉费用由苑洪瑞承担。事实和理由：1、实木复合门，照明灯具不构成附合，崔振楠有权拆除上述装饰品，无需赔偿。2、苑洪瑞所提供的房屋室内温度不达标，崔振楠有权拒交取暖费，物业费和水费双方口头变更了协议内容，无需崔振楠缴纳，因此崔振楠无需支付苑洪瑞上述费用。苑洪瑞向一审法院起诉请求：1．要求崔振楠赔偿苑洪瑞各项损失62,000.00元；2．要求崔振楠给付苑洪瑞物业费、水费、取暖费44,892.00元、一年房屋租赁费145,000.00元；3．诉讼费由崔振楠承担。一审法院认定事实：苑洪瑞系绥化市北辰嘉园物业管理有限公司的法定代表人。苑洪瑞自有商服楼坐落于绥化市××××西，2017年3月5日，苑洪瑞委托绥化市北辰嘉园物业管理有限责任公司与崔振楠签订一份租房协议，将该商服（租房协议书写面积约430平方米，房屋所有权证面积330.46平方米）租赁给崔振楠开办绥化市爱乐钢琴学校。协议主要约定：“租赁期限为2017年3月5日至2021年3月5日，每年2月5日前缴纳房租，如不按期交纳，则终止合同；年租金为145,000.00元，物业费、取暖费、水电费及其他费用均由承租方负责，房租按每年5%递增；房屋装潢设施，到期必须完好无损，损坏按价赔偿；预交500.00元房屋保证金，合同终止返还。”崔振楠经苑洪瑞同意对所租赁房屋进行了装修，苑洪瑞免除装修期间即一个月租金，崔振楠于2017年3月4日交纳了第一年租金132,917.00元、保证金500.00元及按照租房协议标明的房屋面积（430平米）交纳了10个月的物业费4,300.00元，经核算约定的物业费为1元/平方米/月（4,300元÷430平方米÷10个月），按照房屋实际面积330.46平方米计算，崔振楠多交物业费999.54元。2018年2月5日，崔振楠交纳了第二年的租金145,000.00元及每年递增的5%租金7,250.00元，共计交纳租金152,250.00元。因崔振楠承租的房屋在冬季取暖时温度过低，导致崔振楠开办的钢琴学校的学生无法正常上课，因此崔振楠在约定交纳租金日期即2019年2月5日未交纳租金并通知苑洪瑞不再租赁其房屋。2019年3月4日，崔振楠搬离时因拆除其装修时加装的中央空调与苑洪瑞发生口角，后崔振楠又将室内门、灯具、楼梯扶手，暖气罩拆除搬走，室内玻璃被碰坏。崔振楠在承租期间未交纳取暖费、水费及部分物业费。故苑洪瑞诉至法院。另查明，崔振楠在承租期间对该房屋装修费用，其中门为8,200.00元，灯具7,000.00元。在本案审理过程中，苑洪瑞于2019年11月19日交纳了两个取暖期的取暖费共计23,627.74元（每年11,818.87元×2年=23,627.74元）及滞纳金200.00元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，应适用合同法的相关规定。原、崔振楠之间的租房协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法、有效。一、关于合同解除的原因及过错责任问题。根据原崔振楠的陈述及崔振楠在庭审中提交的证据可以认定合同解除的主要原因是冬季室内温度不达标，无法保证崔振楠开办的钢琴学校正常经营，不能实现其租赁目的。承租人未在约定日期即每年的2月5日前交纳租金并提前通知不再承租该房屋，符合《中华人民共和国合同法》关于合同的法定解除的法律规定；关于室内温度不达标的原因，苑洪瑞称系供热单位的原因，而崔振楠称系苑洪瑞房屋原有供热管线排布不合理导致，现原、崔振楠所提交的证据均不能充分证实室内温度不达标的成因，故无法考证导致合同解除的过错责任归属问题。二、关于苑洪瑞所要求的损失。其中：1．关于苑洪瑞要求崔振楠赔偿苑洪瑞损失62,000.00元（门4,800.00元、灯20,000.00元、玻璃1,000.00元、棚顶11,200.00元，楼梯扶手、暖气罩25,000.00元）的诉请，因无实物参照，无法鉴定其损失，但双方对崔振楠装修期间所签订的装修合同上约定的价格均无异议，故参照该装修合同，对门的损失定价为8,200.00元、灯具损失定价为7,000.00元；对棚顶、楼梯扶手、暖气罩、玻璃的价值，因崔振楠的装修合同中未单独标明价格，故本院酌情确定损失为2,000.00元，以上损失共计17,200.00元。对苑洪瑞以门、灯具属于未形成附合的装饰物，崔振楠可以拆除的意见，因与协议约定不符，不予采信。2．关于取暖费、物业费、水费问题。崔振楠应向苑洪瑞支付其代为交纳的两个取暖期的费用共计23,627.74元。崔振楠交纳了2017年3月5日至2018年1月4日10个月的物业费4,300.00元，实际应交3,300.46元（1元/平方米/月×330.46平方米×10个月=3,300.46元），多交的999.54元折抵2018年1月5日至2019年3月4日的物业费，崔振楠尚欠苑洪瑞代为交纳的14个月物业费3,626.90元。因崔振楠租赁的房屋没有单独的水表，由物业公司代收水费，由于苑洪瑞未提交自来水公司的收费票据及其他可供参照收费的证据，故对苑洪瑞证据证实的两年水费金额3,440.00元（1,720元×2年）不予采信，但根据崔振楠自认的额度，水费酌情按照每年500元支付，两年共计1,000.00元。崔振楠称与苑洪瑞达成口头协议免除其物业费、水费，但未提交相关证据证实，对崔振楠的辩解意见不予采信。3．关于苑洪瑞要求崔振楠支付其自2019年3月5日搬离后的一年房屋租赁费145,000.00元的诉请。根据庭审查明的事实，在崔振楠搬离的当日，苑洪瑞已到现场，结合其他证据及证人证言可认定崔振楠已事先通知苑洪瑞不再租赁其房屋，尽到了事先通知的义务，双方的租赁合同已解除，苑洪瑞以租赁合同未解除要求崔振楠继续支付租金的诉请缺乏事实依据及法律依据，不予支持。因崔振楠的赔偿已弥补了其给苑洪瑞造成的损失，保证金500.00元应从损失数额中扣除。综上，对苑洪瑞诉请中的合理部分予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第九十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决：一、崔振楠于本判决生效后十日内赔偿苑洪瑞各项损失共计17,200.00元（其中：门为8,200.00元，灯具为7,000.00元，棚顶、楼梯扶手、暖气罩、玻璃为2,000.00元），扣除保证金500.00元，崔振楠应给付苑洪瑞16,700.00元。二、崔振楠于本判决生效后十日内给付苑洪瑞代为支付的两个取暖期的取暖费23,627.74元及滞纳金200.00元、物业费3,626.90元、水费1,000.00元，共计28454.64元。三、驳回苑洪瑞的其他诉讼请求。本院二审期间，苑洪瑞申请证人韩某、证人周某出庭作证。证人韩某作证称，苑洪瑞和崔振楠双方就搬家是否拆除东西的问题产生争执，崔振楠方有人将玻璃砸碎。崔振楠质证称对证人证言无异议，但玻璃碎了，不是有意砸碎的。证人周某作证称，其看到崔振楠搬家，崔振楠和苑洪瑞双方发生争执，有人将玻璃打碎。崔振楠质证称对证人证言无异议。因双方当事人对以上证人证言均无异议，本院对以上证据予以采信。本院二审确认一审法院查明认定的事实。本院认为，苑洪瑞与崔振楠双方签订的《租房协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。关于苑洪瑞上诉称其与崔振楠之间的租赁合同没有解除的问题。根据双方的《租房协议》第八条约定，如果每年2月5日之前不缴纳房款，则终止合同，苑洪瑞收回房屋，不负责崔振楠任何损失。双方在该协议第八条已经约定了合同解除的条件，崔振楠在2019年2月5日未缴纳房租，合同解除条件已经成就，双方的合同应当按照约定解除。因此苑洪瑞的上诉理由不能成立。关于崔振楠上诉称实木复合门、照明灯具不构成房屋附合，其有权拆除并无需赔偿的问题。一方面，《租房协议》第六条约定，屋内装潢设施，到期必须完好无损，损坏按价赔偿。根据该约定，崔振楠在搬离房屋后，应当保持房屋的完好无损。另一方面，尽管复合门与照明灯不构成该房屋的附合物，崔振楠可以拆除，但崔振楠在拆除空调、门窗、照明灯等设施时，应当负有注意义务，对房屋的损坏不应超出必要的限度。根据苑洪瑞在一审时提交的照片来看，崔振楠在拆除上述设备时，对房屋的破坏已经超出了必要限度，崔振楠应当承担赔偿责任。因此崔振楠的该项上诉理由不能成立。关于崔振楠上诉称苑洪瑞所提供的房屋室内温度不达标，其有权拒交取暖费的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。崔振楠在一审和二审中，均没有直接证据能够证明房屋温度不达标是由于出租方的原因，故无法证明苑洪瑞存在过错，崔振楠应当按照双方协议的约定支付取暖费。因此崔振楠的该点上诉理由不能成立。关于崔振楠上诉称物业费和水费双方口头变更了协议内容的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定。崔振楠没有提供证据证明双方已经变更协议内容的事实，应当承担举证不能的后果。因此崔振楠的该点上诉理由不能成立。综上所述，苑洪瑞、崔振楠的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计3,675.00元，由上诉人苑洪瑞负担3,345.00元，由上诉人崔振楠负担330.00元。本判决为终审判决。审判长  苑淑华审判员  孟庆波审判员  李 妍二〇二〇年四月二十四日书记员  康亚娟