四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1781民初22号 原告：袁能中，男，汉族，生于1980年5月2日，住四川省万源市。 委托诉讼代理人:董子界，四川天维律师事务所律师。 被告：达州市虹强房地产开发有限公司，住所地：四川省宣汉县东乡镇石岭路科技大楼2楼。 法定代表人：陈文平。 被告：张旭，男，汉族，1974年4月21日出生，住四川省达州市。 被告：潘煜，男，汉族，1971年11月26日出生，住四川省达州市。 被告：刘大川，男，汉族，1959年5月8日出生，现住四川省达州市。 被告：夏杰亚，男，汉族，1954年7月9日出生，住重庆市。 被告：周承明，男，汉族，1964年11月4日出生，住重庆市。 原告袁能中与被告达州市虹强房地产开发有限公司（以下简称：虹强公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，原、被告双方均向本院提出申请，要求追加张旭、潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明作为本案共同被告，本院依法追加张旭、潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明作为被告参加诉讼。2020年4月14日本院依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告袁能中及其委托诉讼代理人董子界、被告刘大川、夏杰亚、周承明到庭参加诉讼，被告虹强公司、张旭、潘煜经传票合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告袁能中向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告未按时取得初始登记应当向原告支付违约金54631.4元（以252923元为基数按照日万分之一从2013年1月1日起计算至2018年2月2日止）。2、请求判决被告在向原告交房360日内未进行房屋产权转移登记应当从2014年11月23日起以已支付购买款252923.00元为基数按照日万分之一的标准计算违约金直至原告实际取得房屋产权证之日止。3、原告与被告继续履行《商品房买卖合同》。4、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告2012年3月6日在被告所建设的万源市太平镇秦川大道69号处购买商品住宅房一套，购买房屋实际测绘面积为80.15平方米，购买单价3155.60元每平方米，实际支付购房款252923.00元，购房房屋坐落具体位置A栋17楼4号。原告与被告2012年3月6日签订《商品房买卖合同》，原告2012年3月5日向被告另行支付维修金3206元、契税2579元、印花税129元、测绘费221元、评估费1199元、按揭登记费80元、手续费169元、工本费200元等共计8013元。按照合同约定，被告应当在2012年12月30日前取得所开发的商品房项目8栋整栋房屋的产权证明，然而被告在2018年12月30日才实际取得A栋房屋产权证，依照原告与被告签订的合同第二十条（一）初始登记的约定，原告继续履行合同，被告应当从2013年1月1日起按照已付房款的日万分之一计算违约金至被告实际取得产权证之日止。原告2013年11月23日接收房屋，被告应当在2014年11月22日前完成对原告的产权转移登记，然而被告至今未完成产权转移登记，应当从2014年11月23日起以252923元为基数按照日万分之一的标准计算违约金直至完成转移登记之日止。 被告刘大川辩称：开始告的公司，为什么会要追加我们？我们现在自己都很恼火，万源市政府说的是给我们优惠政策，赔付标准太高了，其他那些我都不知道，只知道钱交在万源市房管局的，这笔钱在他们账户上，都要通过局长签字才能划钱，我们也用不到，钱不知道哪去了，房子拆迁的时候我们是亏了的。 被告周承明辩称：我们2012年11月几个股东在达州开了股东会，明确表示不让我们参与了，后面不让我们管了，后面都不知道是怎么回事，只知道钱交在万源市房管局的，这笔钱在他们账户上，就存在房管局的，我是出纳，当时走的时候有银行存款、有现金、有几套房子。后面不知道去哪了。 被告夏杰亚辩称：我只是投资，没参与管理，不知道其他情况。这个项目我没来过，只是参与投了点钱。 被告达州市虹强房地产开发有限公司、张旭、潘煜未作答辩。 原告袁能中为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、原告身份信息，拟证明原告身份情况。 2、《借款合同》，拟证明原告在中国农业银行万源市支行为案涉房屋按揭贷款15万元。 3、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订购房合同情况。 4、《档案信息》，拟证明案涉房屋已在万源市房管局登记备案。 5、《装修管理协议及收款收据》，证明原告实际接 房时间为2013年11月23日。 6、（2019)川17民终961号民事判决书，拟证明类案的处理情况。 7、原告购买房屋所交购房款、维修金3206元、契税2579元、印花税129元、测绘费221元、评估费1199元、按揭登记费80元、手续费169元、工本费200元等共计8013元等票据复印件。 被告刘大川、夏杰亚、周承明的质证意见为：无异议。 被告虹强公司、张旭、潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明未向本院提交证据。 本院对原告提交的证据认证如下：原告袁能中提交的证据1、2、3、4、5、6、7具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。 经审理查明，2009年11月16日，被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭签订《项目合作协议书》，协议约定五人合伙开发万源市太平镇秦川大道69号（原绿苑楼）项目。2009年11月17日，被告潘煜（乙方）与被告达州市虹强房地产开发有限公司（甲方）签订《达州市虹强房地产开发有限公司开发项目内部管理合同》，协议主要约定：万源市秦川大道69号（原绿苑楼）项目以被告虹强公司的名义进行开发建设，由被告潘煜全额投资开发修建，独立核算，自负盈亏；经双方协商，被告潘煜向被告虹强公司交纳管理费10万元；被告潘煜依法取得该项目开发的各项施工手续，在办理手续时，被告虹强公司及时提供所需的相关资料、证照、印章等，其办理施工手续费用由被告潘煜承担。 2012年3月6日，原告袁能中（买受人）与被告达州市虹强房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告袁能中购买被告虹强公司开发的秦川大道69号A幢17楼4号房屋，房屋建筑面积为80.15平方米，总价款为252923元，交房时间为2012年7月1日前；第六条约定：买受人采用贷款方式付款，首付款为购房总价款的30.81%，其余款项向中国农业银行万源市支行贷款支付；合同第二十条第（一）款初始登记约定，被告虹强公司应在2012年12月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明。若因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按第1种方式处理：1、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；第二十条第（二）款转移登记第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2012年6月14日，原告袁能中与中国农业银行万源市支行签订贷款合同，约定按揭贷款15万元，用于购买案涉房屋，借款期限为2012年6月14日至2027年6月13日。2013年11月23日，原被告办理了房屋交接手续，原告取得购买的房屋。 万源市秦川大道69号项目交付后，广大业主多次向万源市有关部门反映，要求被告办理房屋产权证书。2016年10月23日，虹强公司秦川大道69号项目部对外张贴承诺书，承诺2017年8月31日办理房屋产权证书。2017年1月，秦川大道69号业主向万源市市长信箱反映产权证书多年未办理，万源市住建局回复称业主已将办理产权证书的相关费用交付给被告，该局2016年10月20日联系被告，并召开座谈会，被告承诺2017年8月31日前为业主办理产权证书。但被告虹强公司至今未为原告袁能中办理房屋产权证书。2018年2月2日，被告虹强公司取得秦川大道69号A幢初始登记。 同时查明，达州市中级人民法院生效的（2016）川17民终1365号民事判决书及（2019）川17民终961号民事判决书均认定，被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭系秦川大道69号的合伙开发人。 本院认为，原告袁能中与被告虹强公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。本案原告袁能中已按合同约定付清了购房款，并缴纳了办理房屋不动产权证的相关税费，但被告虹强公司至今未按照合同约定履行办理产权证的义务，违背了诚实信用的法律原则，依法应承担违约责任。故原告要求被告虹强公司为其办理房屋不动产权证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，同时根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”的规定，被告虹强公司应协助原告袁能中办理不动产产权证书。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第(一)款、第(二)款分别约定被告虹强公司逾期办理所在楼栋的权属初始登记和转移登记的违约责任,被告虹强公司未按约定在2012年12月30日前取得初始登记，亦未在商品房交付之日起360日内（2013年12月23日）取得房屋所有权证书的转移登记,其行为已构成违约，应分别承担《商品房买卖合同》约定的违约责任，但2013年12月23日至2018年2月2日（实际取得初始登记日期）之间存在所在楼栋的权属初始登记违约责任与转移登记违约责任的竞合，本院认为，被告虹强公司是否及时办理所在楼栋的权属初始登记仅会影响原告袁能中取得房屋转移产权证的时间,被告应承担的2013年12月23日至2018年2月2日之间房屋产权转移登记的违约责任,实质已包含其逾期办理所在楼栋的权属初始登记的违约责任，属于违约责任叠加。综上，被告虹强公司应承担的逾期办理所在楼栋的权属初始登记的违约金应为47018.39元（2013年1月1日至2018年2月2日共计1859天×252923元×0.0001元/天）;2018年2月3日起，被告虹强公司应承担逾期办理原告袁能中产权转移登记的违约责任。本院认为，秦川大道69号项目部，系被告张旭等人挂靠被告虹强公司后，为便于项目开发而设立的临时机构，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，项目部实施的行为应由被告虹强公司对外承担责任，且案涉《商品房买卖合同》系原告与被告虹强公司签订，依照合同相对性原则，亦应由被告虹强公司承担合同违约责任；其次，依照《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”的规定，被告虹强公司虽于2019年进行了公司法人及公章的变更，但并不影响其对外承担民事责任。被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭等五人挂靠虹强公司实际开发秦川大道69号项目，该挂靠行为了违反《中华人民共和国建筑法》第二十六条“禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”的规定，自始无效，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”之规定,被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭应与被告虹强公司就原告袁能中案涉诉请共同承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告达州市虹强房地产开发有限公司在本判决生效后30日内协助原告袁能中办理万源市太平镇秦川大道69号A幢17楼4号房屋的不动产产权证书； 二、被告达州市虹强房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告袁能中支付逾期办理秦川大道69号A栋初始登记违约金47018.39元。 三、被告达州市虹强房地产开发有限公司从2018年2月3日起至原告袁能中实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告袁能中支付逾期办理不动产产权证书的违约金（违约金计算方式为：以252923元为基数，自2018年2月3日起按日万分之一计算至原告袁能中实际取得房屋所有权证书之日止）； 四、被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭对本判决第一项、第二项、第三项承担连带责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告袁能中的其他诉讼请求。 案件受理费1166.00元，减半收取583.00元，由达州市虹强房地产开发有限公司、潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 潘孝文 二〇二〇年四月十六日 法官助理 詹文丹 书 记 员 李 维 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。、 《中华人民共和国民法通则》 第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。