河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1491号上诉人（原审被告）：魏江飞，男，1981年9月15日出生，汉族，住河南省洛阳市。被上诉人（原审原告）：河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司，住所地河南省洛阳市涧西区银川路与九都西路交叉口名门盛世六层西南角。负责人：赵爱玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国永，河南并智律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏家珅，河南并智律师事务所律师。原审被告：翟会巧，女，1981年4月6日出生，汉族，住河南省洛阳市。委托诉讼代理人：魏江飞。上诉人魏江飞因与被上诉人河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司（以下简称名门物业洛阳公司）及原审被告翟会巧物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初5060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。魏江飞上诉请求：1、撤销一审判决，审核上诉人提交的证据材料以及辩诉请求，查清事实，判决名门物业减免物业费或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。3、将涉嫌违法的名门物业虚假备案以及雇佣黑社会欺压业主线索移交司法机关进行追究。4、认定名门物业的《前期物业服务协议》无效，并重新评估其服务水平和实际服务内容，制定合理的物业收费标准。事实和理由：一、一审未按照物业服务瑕疵和不合格并违约在先，纠正物业的不合理收费。按照国家规定的二级资质的服务标准应达到52项，其不合格或者不存在的就有21项，其实际提供的服务与标准严重不符，其中有重要的、涉及人身安全的消防、安保问题。一审并未对其物业服务瑕疵审查辨析，只对绿地瑕疵进行认定，物业对其有瑕疵的服务应当降费。二、一审未按照相关规定对《前期物业服务协议》无效条款进行纠正。《前期物业服务协议》的强制性规定：应当按照洛发改收费（2009）40号文件第四条明确规定：“普通住宅前期物业服务收费标准应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准”，名门物业并未按照文件的规定制定价格标准，根据《合同法》规定属于无效合同。三、一审发现虚假备案的违法行为，未进行纠正和责任追究。名门物业只有一年在政府相关部门备案收费标准，并且备案的绿地面积与实际面积严重不符，属违法违规行为，前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，超过政府指导价标准收取的费用属于乱收费行为，不应由业主支付。四、业主提出的诸多物业服务不合格，且有有效证据，一审忽视大多数瑕疵，只提到1项，也未对该项瑕疵进行纠正。五、按照物业服务协议约定，被上诉人只有在切实履行物业服务之后，上诉人才有缴纳物业服务费的义务。由于被上诉人的服务不到位，上诉人有权行使顺序履行抗辩权，也符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定。被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务履行的责任归咎于业主。名门物业洛阳公司辩称，其与上诉人签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，合法有效，其依约提供了全面的物业服务，上诉人应缴纳相应的物业服务费。名门物业洛阳公司的物业服务资质和备案等问题，属于行政管理的范畴，且物业企业资质，经国务院已经取消，该不属于法院的审理管辖范围。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持并驳回上诉人的上诉请求。翟会巧述称，同意魏江飞的上诉意见。名门物业洛阳公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业服务费5861.6元，违约金为1758.48元，合计7620.08元。2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：洛阳名门地产有限公司（以下简称：名门地产）系位于洛阳市涧西区××与××交叉口西南侧（角）“名门盛世小区”的开发商。原告是名门地产选聘为“名门盛世小区”提供前期物业管理服务的企业。2010年12月25日，名门地产（合同的甲方）与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“名门盛世”东至南昌路，南至丽春家园小区，西至银川路，北至九都路，建筑面积141695.22平方米区域内的商住房地产提供前期物业管理服务；……服务内容包括“1．物业共用部位的维修、养护和管理。2．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3．物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4．公共绿化的养护和管理。5．车辆停放管理。6．公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理。7．装饰装修管理服务；8．物业档案资料管理”；……服务费用“本物业管理区域物业服务收费选择……1．包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……高层住宅每月每平方米1.35元……”。二被告是“名门盛世小区”3（B座）-3（单元）-1402号的业主。2013年12月9日，原告（合同的甲方）在与二被告（合同的乙方）签订《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中明确二被告拥有的住宅的建筑面积为81.26平方米，并约定“……第二条物业管理服务的内容一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生1．本物业公共区域的清洁、维护；2．本物业区域内生活垃圾的清理。四、公共秩序维护，1．协助业主委员会、社区、公安部门维护本物业内的公共秩序（但不含人身、财产保险、保管责任）；2．对小区内消防设施的检查工作；3．协助政府部门处理本物业内的突发事件；4．对车辆的行驶和停放秩序实施管理（不含保管责任）。五、绿化养护对管理区域内的绿化负责定期修剪、施肥、××虫害。六、房屋装饰装修管理……；七、物业档案管理。八、其他有偿服务。第三条物业管理服务质量一、房屋共用部位的维护和管理1．保持楼宇外观统一、整齐，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻；2．对房屋共用部位进行日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全；3．根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时维护、维修。二、共用部位、共用设施设备的运行，维护和管理1．对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；2．建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；3．设施设备标志规范，责任人明确；4．对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划；5．设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；6．小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。三、公共秩序及交通秩序1．建立公共秩序维护的各项管理制度；2．交通秩序良好，车辆停放整齐有序；3．配合和协助公安机关维护本物业管理区域内的公共秩序。四、环境卫生1．环卫设施正常使用，有专职工作人员负责并明确责任范围；2．垃圾日产日清；3．根据小区实际情况进行消毒和灭虫除害；4．共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时处理。五、绿化养护1．有专业人员实施绿化养护管理；2．草坪生长良好，及时修剪，无杂草、杂物；3．花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；4．定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；5．定期喷洒药物，××虫害。六、装修管理……。七、物业档案资料管理……。八、消防管理1．消防设施设备定期巡查；2．维护消防通道的畅通，并制定可行的消防应急预案。第四条物业服务费用一、乙方交纳费用时间：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中维修、更新、改造费用；不包括公共设施等维护所使用的水、电等费用）实行预交费制度，自开发商向业主下发的《交费通知书》规定的交房日期起计算物业服务费，每半年缴纳一次。每次缴费时间为期满前10个工作日内到物业服务中心前台缴纳。二、收费面积核算标准未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准，已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的建筑面积为准。三、收费标准高层住宅：1.28元/月，平方米，公寓：1.28元/月，平方米……。第五条、其他有偿服务费用……三、供水二次加压费用根据用（水）量据实分摊，二次加压供水水价为：标准价格（自来水公司，即市水务集团的收费价格）＋二次供水总能耗费用÷二次供水总量。……第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求清退多收部分的费用。三、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方、其他业主或物业使用人、访客造成损失的，乙方承担相应的法律责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金。第十一条其他事项……四、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决，或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向洛阳市人民法院起诉。……本协议自签定之日起生效，本小区成立业主委员会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效起自动终止”。此后，二被告与小区内其他业主一同接受了原告提供的物业管理服务，却只在2013年12月9日（收房和与原告签订《洛阳名门盛世前期物业服务协议》之日）缴纳了6个月的物业服务费。此后，二被告再未向原告交纳物业服务费。因二被告的住宅迄今仍未取得《房屋所有权证》，依照原告与二被告签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》第四条二（项）的约定，即收费面积核算标准未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准，已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的建筑面积为准。自2014年6月9日起至2018年12月31日止，二被告拖欠的物业服务费总金额应为5689.35元（2014年6月9日—2018年12月31日，期间经历过的时间为54个月零21天，以《洛阳名门盛世前期物业服务协议》上载明的建筑面积81.26平方米×1.28元＝月应缴费104.01元，用月应缴费104.01元×54个月零21天＝已拖欠物业服务费5689.35元）。此款虽经原告多次催要，二被告至今仍未支付。以此欠费金额为计算违约金的基数，按照原告选择的比例计算，二被告除应向原告补交拖欠的5689.35元物业服务费之外，需向原告支付的自2014年6月9日起至2018年12月31日止的违约金应为1706.81元（5689.35元×30%＝1706.81元）。另查明，名门盛世小区由2栋30层高层建筑组成，其中负1层到5层为商业，建筑面积63640.25平方米，6层到30层为住宅，建筑面积65079.61平方米。小区内实际拥有的“绿化面积”与由洛阳市涧西区物价管理办公室于2015年11月18日作出的涧价收费备字［2015］007号《关于对河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司收费标准备案的函》中载明的“绿化面积3116平方米”差异甚大。由洛阳市质量技术监督局涧西分局于2018年11月19日作出的《关于业主投诉“名门盛世”小区水表未进行强制首检的检查情况汇报》的报告中显示：2018年10月24日，该分局接到市局（洛阳市质量技术监督局的简称）12365转发的“关于业主申述（举报）“名门盛世”小区使用的水表未按《中华人民共和国计量法》的规定进行强制首检”的投诉书。该分局于2018年10月30日受理并派出执法人员前往“名门盛世”小区进行现场检查和调查。经调查，据管理“名门盛世”物业的原告的负责人讲，该小区是2013年安装的水表，2014年开始使用，小区设计住户900户，实际用户816户，正常交费用户710户。执法人员现场检查时，原告未能提供小区使用的水表的相关检定检验证书或材料，原告的负责人承认：小区内使用的水表未进行过首检，因此无法提供水表的检定检验证书或材料。还查明，庭审中，原告自称，“名门盛世”小区每年的物业服务费的缴费率在40%左右，多数业主因为交房（条件缺失）及小区内绿地面积（未达到规划要求）等问题拒交物业服务费。一审法院认为，原告与二被告签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效之合同。二被告在原告提供了物业管理服务的同时，也应履行按期足额交纳物业服务费的义务。被告未履行按期足额交纳物业服务费的义务，原告要求二被告支付拖欠的物业服务费的诉求，予以支持。但原告在二被告尚未取得房屋权属证书之前，以超出双方在《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中约定的住宅建筑面积计算所得的欠费金额，违反了双方在《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中的约定，该院予以据实纠正，即按前述已查明的欠费金额确认二被告应当补交的物业服务费欠费金额。原告要求二被告支付违约金的诉求，因其提供的物业管理服务确实存在夸大小区内“绿化面积”、未对小区业主使用之水表进行检定检验，单方面提高计收物业服务费建筑面积等瑕疵，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏江飞、翟会巧于本判决生效后十日内向原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司支付自2014年6月9日起至2018年12月31日止的物业服务费5689.35元。以上付款义务若逾期不履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告魏江飞、翟会巧承担。二审审理中，上诉人提交如下证据：1、名门物业洛阳分公司网上查询资料一张，拟证明该公司在2011年5月不具备办理入住的资格，收费违法，是不合法的，因该公司在2011年6月才成立。2、前期物业服务合同复印件一页，拟证明被上诉人不是二级物业资质，不应当按二级资质收费，其收费过高。3、照片2张，拟证明名门盛世小区管理混乱，没有车棚，小区缺乏安全性，电动车堵塞了消防通道，存在消防隐患。被上诉人质证意见是：对证据1，企业的成立有一个工商行政管理审核的过程。名门物业洛阳有限公司2011年5月入驻该小区，双方之间的物业服务协议合法有效。对证据2，该企业的资质问题属于行政管理范围，且国务院已经明令取消，不属于法院的审理范围。对证据3，照片具有静止性，反映某一时刻的状态，不能真实反映物业服务具有的长期性、持续性、动态性服务过程，且一审中也有相似的照片出示，一审未予采纳，二审也不应予以采纳。且小区的管理，需要业主和物业公司双方共同努力才能维持小区的良好状态。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，魏江飞、翟会巧与名门物业洛阳公司之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。魏江飞上诉称名门物业洛阳公司提供物业服务存在瑕疵构成违约，应减免物业费，并提供该小区的照片等以证明其主张。对此本院认为，魏江飞提供的上述证据不足以完全证明名门物业洛阳公司提供的物业服务构成根本性违约，且物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，物业服务公司在提供物业服务过程中可能会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力。本案中名门物业洛阳公司已经履行了主要的义务，魏江飞、翟会巧已经接受了名门物业洛阳公司提供的物业服务，综合本案的具体案情、双方当事人的过错程度及公平原则，一审法院对于名门物业洛阳公司诉求的物业服务费予以支持，违约金酌情免除，并无不当。综上所述，魏江飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人魏江飞负担。本判决为终审判决。审判员  苏晓明二〇二〇年四月十七日书记员  刘冰冰