河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终567号上诉人（原审被告）：杨光爱，女，汉族，1966年8月15日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：权忠振，公民代理。被上诉人（原审原告）：杨自正，男，汉族，1972年5月22日出生，住南阳市卧龙区。上诉人杨光爱因与被上诉人杨自正房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初2988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年2月9日征询双方当事人同意，对本案进行书面审理。本案现已审理终结。杨光爱向本院上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人请求，改判上诉人与被上诉人之间的买卖合同无效。事实与理由：一、上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同是无效合同。双方所争议房产为安置房，被拆迁人在取得安置房产权证满五年后才可以交易，否则就属于非法交易，结合本案事实，上述合同违反我国法律规定，依法无效。二、本案被上诉人不属于被拆迁对象，不具备购买拆迁安置房的主体资格。三、未及时交付合同标的物不是上诉人的过错。2014年11月14日，白河办事处向上诉人下发《安置意向书》进行调换，直接导致上诉人无房出售给被上诉人。这不是上诉人违约，是政府行为失当造成。四、原判张冠李戴，错误认定诉争标的物。被上诉人提起诉讼的是《安置意向书》0549号户型面积为第三款100平方米的房屋，而原审判决错误将上诉人的住房作为争议房产判归被上诉人。上诉人现有住房是原《安置意向书》确认的140平方米安置房调换来的，与本案无关。五、关于拆迁安置过渡费和补偿款。本案涉及房产拆迁补偿款和过渡费，依法应当属于房产出售方所有。且当地政府一直没有发放，所以这一诉争标的物一直处于灭失状态。杨自正答辩称，一、本案中双方签订的房屋买卖合同合法有效，并非上诉人所述无效合同。争议房产为拆迁安置房，并非经济适用房，该房产市政府确认并认可后安置给拆迁户的房产，是被上诉人合法财产。双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不存在合同法第52条规定的合同无效情形。二、即使杨光爱实际分房面积小于出售涉案房屋预测的安置面积，杨自正不存在过错，并且虽然面积减少，但并不影响涉案房屋的交付。拆迁安置面积是政府依据相关文件，根据杨光爱实际拆迁房屋面积依法确定的，无论实际安置面积多少，该安置面积均是政府依法确定。政府行为不存在过错。即使面积减少，也是在分配安置房屋时的合理行为。本案房屋也不存在交付不能的情形。三、法院判决杨光爱向杨自正交付本案的涉案房屋不存在认定错误。双方签订的房屋买卖合同约定在房屋交付时杨光爱应协助杨自正选房，杨自正有权选择房屋，杨自正在选择房屋后对涉案房屋进行了查封，法院依据双方签订的房屋买卖合同以及杨自正的诉请，依法确认本案争议房屋，认定事实正确。四、关于拆迁安置过渡费，系双方房屋买卖合同的约定，事实上杨自正在起诉时已经主动降低了该费用，因此，判决杨光爱依据买卖合同约定向杨自正支付过渡费处理正确。一审法院认定事实：2014年11月14日，杨光爱作为乙方与作为甲方的南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处签订0549号南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村改造《安置意向书》。第二条约定安置面积：被征收户经四级认定合法置换面积560㎡，意向户型面积为140㎡，面积120㎡，面积为100㎡，面积100㎡，面积为100㎡（实际面积以建成后房管部门测绘的面积为准）。置换户型面积与实际户型面积不符的，按同地段经济适用房销售价格交纳面积差价。第三条约定过渡费：安置房过渡期为24个月，自签订补偿协议书和安置意向书之日起，按照房屋合法建筑面积每平米8元计算，一次性支付24个月过渡费。超过期限未能交房，按双倍支付过渡费，按每平方米每月16元计算。第四条约定，在本协议上代表乙方签字者承诺其能够代表乙方所有相关家庭成员签订本协议，保证所签订的本协议对乙方所有相关家庭成员具有法律约束力。对因此产生的后果负责并承担相关全部法律责任。2015年4月8日，杨光爱作为甲方与作为乙方的杨自正签订《房产买卖协议》，内容为：“因南阳新区白河街道办事处姜营城中村改造，甲方经四级认定置换的安置房面积560平方米，具体内容按0549意向书为准，甲方现将其征收安置住房意向书0549号意向户型面积第三款100平方米卖给乙方，经双方平等自愿协商达成协议如下：一、甲方须保证房产合法性，否则承担一切法律责任。二、甲方卖给乙方100平方米，每平方米按单价2200元人民币，总计22万元人民币（大写贰拾贰万元人民币），协议签订后，乙方将一次性支付给甲方。三、双方签字盖章（或指印）后房屋产权归乙方所有。甲方如若反悔按房价总值的两倍赔偿乙方的经济损失。四、过渡费按0549号意向书签订时间起24个月内归甲方所有，24个月后产生的过渡费归乙方所有。五、自协议签订后，该房产新产生的费用由乙方承担。六、安置房基本达到入住条件后，甲方必须帮助乙方按先后顺序挑选楼栋号、楼层、面积及户型，房屋过户费由乙方承担。七、本协议签订后，甲方不得以任何方式将此房出售给第三方，如有违约行为甲方必须按该房产总值的两倍赔偿给乙方。八、安置房入住后按规划配置的户均车位归乙方使用，车位费由乙方承担。九、甲乙双方如有违约行为经协商不能达成一致意见时，甲乙双方都有申请司法或人民法院介入的权利。十、本协议自签订之日起生效，一式三份，甲乙双方、见证人各一方，具有同等效力。”同日，杨自正向杨光爱交付全部房款后，杨光爱出具收到条一份。2019年4月3日，南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处姜营街道姜营村民委员会作为甲方与杨光爱作为乙方签订《产权调换协议书》，约定：根据《姜营村城中村改造征收拆迁补偿安置方案》，双方达成以下产权调换协议，一、安置位置：已建成姜营村安置小区内予以安置。二、安置面积：乙方根据安置意向书，原协议书应置换安置面积为380.18平方米，分配安置房时转入7.18平方米，购买6.71平方米，实际安置面积合计393.53平方米。分别为：1.置换安置房共385.89平方米；北区7号楼1单元2层西南户102.29㎡，北区7号楼1单元4层西南户102.29㎡，南区10号楼1单元13层南户120.64㎡，南区1号楼中单元10层2户60.67㎡。2.置换储藏室共13.75平方米，所用安置面积7.64平方米，北区5号楼-1层35号13.75㎡。三、逾期过渡费发放至2018年8月30日止。四、本协议经甲乙双方签字盖章，视为甲方将安置房移交归乙方所有，乙方带本协议到物业公司登记注册，领取安置房钥匙。五、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份。2019年4月12日，经杨自正申请，一审对北区7号楼1单元4楼西南户面积为102.29平方米的房产进行了查封保全。一审法院认为，一、杨光爱取得房屋系征收安置住房，该房产系个人合法取得的财产，其依法享有自由处分的权利，双方之间签订的安置房买卖协议系双方真实意思表示，不违背法律法规，系有效合同。双方应按合同约定履行各自义务，现杨自正已经向杨光爱足额缴纳购房款，杨光爱应按约定交付房屋给杨自正。杨光爱辩称该房产买卖协议为无效合同的辩解一审不予采信。二、根据双方签订的《房产买卖协议》，安置房基本达到入住条件后，杨光爱必须帮助杨自正挑选安置房屋。现根据杨光爱提交的《产权调换协议书》，安置房屋已经分配到位，并且杨自正申请对杨光爱置换的姜营社区北区7号楼1单元4楼西南户，面积为102.29平方米的房屋进行了查封，该选择符合双方《房产买卖协议》约定。但超过双方《房产买卖协议》约定的100平方米之外的部分，杨自正应当按照当前市场价补足差价。杨光爱辩称已于2019年4月5日将姜营北区7号楼1单元403室出卖给苏幸、2015年5月23日将0549号意向书第四款面积为100平方米的出卖给刘平一，因杨光爱提交的证据为买卖协议的复印件，也未向法庭提交支付房款的证明，真实性无法确认，一审不予采信。并且本案双方签订的《房产买卖协议》及杨自正交付购房款的时间早于杨光爱声称将100平米房产出卖给苏幸、刘平一的时间，2019年4月12日，经杨自正申请，一审对北区7号楼1单元4楼西南户面积为102.29平方米的房产进行了查封保全。因此杨光爱应当继续履行双方签订的《房产买卖协议》将姜营社区北区7号楼1单元4楼西南户，面积为102.29平方米的房屋交付杨自正。三、关于安置费问题。2014年11月14日杨光爱与南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处签订0549号安置意向书，并约定安置房过渡期为24个月，自签订补偿协议书和安置意向书起，按照房屋合法建筑面积每平方米8元计算，一次性支付24个月过渡费。超过期限未能交房，按双倍支付过渡费，按每平米每月16元计算。根据双方签订的《房产买卖协议》第四条过渡费按0549号安置意向书签订时间起24个月内归甲方所有，24个月内归杨光爱所有，24个月后产生的过渡费归杨自正所有。庭审中杨光爱提交的《产权调换协议书》显示安置费支付至2018年8月30日。依此计杨光爱应当支付杨自正2016年11月14日至2018年8月30日的安置费，杨自正请求杨光爱支付20000元未超过双方约定，一审予以支持。四、关于违约责任。双方在《房产买卖协议》中约定，双方签字盖章（或按指印）后房屋产权归杨自正方所有。杨光爱如若反悔按房价总值的两倍赔偿杨自正的经济损失。杨光爱不得以任何方式将此房出售给第三人，如有违约行为杨光爱必须按房产总值的两倍赔偿给杨自正，该违约条款系对杨光爱将杨自正购买房屋另行出售给第三人的约定。而本案中，不能证明杨光爱已将争议房屋出售，且杨光爱仍具有履行双方《房产买卖协议》的能力，不符合双方约定的违约情形，杨自正要求支付违约金，一审不予支持。五、关于杨光爱辩称的房屋分配面积减少、不能履行其交房义务，此属于杨光爱在缔约过程中不慎造成，该过错属杨光爱自身原因所致，杨自正并无过错，对该辩称一审不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决：一、确认杨自正与杨光爱于2015年4月8日签订的《房产买卖协议》有效。二、杨光爱于判决生效后十五日内向杨自正交付姜营社区北区7号楼1单元4楼西南户面积为102.29平方米的房产，并为杨自正办理更名手续；杨自正应当依据当地现有市场价补足超出部分2.29㎡的差价。三、杨光爱于判决生效十五日内向杨自正支付安置费20000元。四、驳回杨自正的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5560元，保全费2270元，由杨自正负担660元，由杨光爱负担7170元。本院二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院认定事实与一审认定事实一致。本院认为，案涉房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，该合同内容不违反我国效力性强制性法律规定，应当认定为有效合同。虽该房屋系拆迁安置房，未取得上市交易之条件，但并不因此影响该房屋买卖合同效力的成立，仍可在取得相关证件后进行过户登记，故杨光爱关于合同无效的上诉请求，本院不予支持。关于产权调换问题：杨光爱认为此调换系政府行为，应视为不可抗力，不应当由其承担责任。本院认为，虽在2019年南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处姜营街道姜营村民委员会与杨光爱签订了《产权调换协议书》，但该结果并不直接影响涉案房屋的交付，对于产权调换得来的房屋上诉人仍有支配权，且即使进行调换，政府也已经对准上诉人进行了相关的补偿或者合法调换，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予采纳。关于拆迁安置过渡费和补偿款问题：杨光爱认为，过渡费和拆迁补偿安置款应当属于房产出售方。但根据双方签订的房产买卖协议，其中对于拆迁安置过渡费和补偿款进行了明确的约定，双方应当依据约定进行，故杨光爱此项上诉请求本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5560元，由上诉人杨光爱负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年四月八日书记员  尚志向