湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终255号上诉人（原审原告）：肖函，女，汉族，1979年10月25日出生，身份证住址湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：吴定高，系肖函的丈夫。被上诉人（原审被告）：怀化铠沣房地产开发有限公司，住所地怀化市红星路桥头。法定代表人：舒小乘，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈曙辉，该公司员工。上诉人肖函因与被上诉人怀化铠沣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖函上诉请求：1、撤销原判决第二项，改判被上诉人支付上诉人逾期办证违约金39399.38元，被上诉人退还上诉人多收取的契税、维修资金、办证费用8451.72元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院适用法律错误。根据合同约定，双方没有约定房屋所有权登记的具体期限，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，应适用第十八条第二款第二项；2、一审法院判决错误。一审法院认为双方约定逾期办证的处理方式即协商解决，为对违约金的计算标准进行协商，并非对逾期的起算时间进行协商，逾期的起算时间既不属于协商范围，但又把起诉之日认为协商不成之日才开始计算违约金前后逻辑矛盾。双方关于协商解决的内容应理解为：逾期后的赔付标准。现双方对赔偿标准协商不成，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。怀化铠沣房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确。被上诉人已经为上诉人办理好房屋不动产权证，请求二审驳回上诉，维持原判。肖函向一审法院起诉请求：1、判决被告限期30天为原告办理不动产权登记证书。2、判决被告支付原告逾期办证违约金39399.38元（暂算至起诉之日），并继续按照已付购房款总额178682元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（年利率7.35%）计算逾期办证违约金至实际办证之日止。3、判决被告退还原告多收取的契税、维修资金、办证费用8451.72元。一审法院认定事实：2010年12月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于怀化市，总购房价218682元，签定合同时付定金73500元，2012年2月22日前另付105000元，办好两证付清余款40000元；买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，出卖人代收相关费用；关于“交付期限和交付标准”约定：“出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品”；“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在年月日前取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、协商解决”。上述合同签订后，原告于2010年12月20日、2012年2月22日向被告支付购房款73500元、105000元。2011年2月22日，被告给原告出具收据一张，载明“今收到肖函购买怀仁公寓7栋701号房预交契税按4%收取（以实际办证缴纳为准，多退少补，办理房产证、土地证费用）17199元。”2011年2月22日，原告缴纳水电开户费4500元，2011年10月31日，原告缴纳房屋装修押金1500元。因被告至今未给原告办理好不动产权证书，故原告诉至法院酿成纠纷。另查明，在庭审过程中，原告自认案涉商品房的交付时间为缴纳房屋装修押金时间，即2011年10月31日。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。被告收取了原告的契税、专项维修基金、办证费用等，应当按照合同约定为原告办理不动产权证，故对原告要求被告为原告办好不动产权证书的诉讼请求予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原、被告双方已约定逾期办证的处理方式为协商解决。现原告因逾期办证违约金向法院提起诉讼，应视为双方经协商解决不成的结果，故应从本案原告起诉之日（2019年10月10日）起开始计算逾期办证违约金，至不动产权证实际办理之日止。逾期办证违约责任的计算标准根据本地经济发展状况和本案情况，法院酌定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算支付逾期办证违约金，即每日17.85元（178500元×0.0001）。关于原告主张被告退还多收的契税、维修资金、办证费用，因双方约定由被告代收，案涉商品房的不动产权证尚未办理，故上述费用实际会产生多少未知，原告可于双方结算后另行主张，在本案中不予处理。被告抗辩称原告关于逾期办证的起诉已超过诉讼时效。关于逾期办证违约责任，原、被告在《商品房买卖合同》中约定了处理方式为协商解决，现原、被告协商解决不成，原告才会起诉至法院，原告系知道其权利收受到损害后才提起诉讼，故其关于逾期办证的起诉并未超过诉讼时效。被告抗辩称原告未缴纳专项维修基金，不应承担逾期办证违约责任。被告给原告出具的17199元收据中虽未载明专项维修资金，但载明契税按4%缴纳，明显超过了契税应缴纳比例，结合被告当庭陈述的17199元款项的组成项目，可以合理推断出17199元中包含了应缴纳的专项维修资金，故对被告的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化铠沣房地产开发有限公司限于判决生效之日起三十日内为原告肖函办理怀化市天星路怀仁公寓第7幢1层701号房屋的不动产权证，并向原告肖函支付逾期办证违约金（逾期办证违约金自2019年10月10日起按每日17.85元的标准计算支付，至不动产权证实际办理之日止）；二、驳回原告肖函的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1076元，减半收取计538元，由原告肖函和被告怀化铠沣房地产开发有限公司各负担一半。二审中，怀化铠沣房地产开发有限公司主张其在一审判决后已经为肖函办好案涉房屋的不动产权证书，肖函对该事实无异议。本院对一审判决认定其他事实予以认可。本院认为：根据本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同》内容可知，双方在合同中约定选择委托办证方式，即肖函委托怀化铠沣房地产开发有限公司办证并由怀化铠沣房地产开发有限公司向肖函代收费用，虽未约定具体委托办证期限，但双方对此约定了逾期办证的处理方式，即因怀化铠沣房地产开发有限公司原因，肖函不能取得房地产权属证书的，双方协商解决。由于双方至今未签订补充协议对此作出约定，没有形成协商一致的结果，肖函可以随时要求怀化铠沣房地产开发有限公司履行办证义务，肖函以怀化铠沣房地产开发有限公司为被告向一审法院主张权利时，即为委托办证期限届满时，故一审法院以肖函起诉之日起算至不动产权证书实际办理之日止计付逾期办证违约金并无不当，以及根据本地经济发展状况和本案情况，酌定按已付房款每日万分之一的标准计算支付逾期办证违约金亦无不当。另外，关于肖函要求怀化铠沣房地产开发有限公司返还多收取的契税、维修基金、办证费等费用，因怀化铠沣房地产开发有限公司为肖函办好不动产权证书，系发生在一审判决之后，肖函可在双方结算后另行依法主张权利。综上所述，肖函的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费996元，由肖函负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  王文利审判员  黄丽霞二〇二〇年四月十五日书记员  潘佰炬