河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀08民终822号上诉人（原审原告）：张海龙，男，1980年7月25日出生，汉族，现住河北省滦平县。委托诉讼代理人：夏岫辉，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滦平县嘉鸿房地产开发有限公司，住所地：河北省滦平县滦平镇红十字会六楼。法定代表人：张振，总经理。委托诉讼代理人：曹岩，河北滦峰律师事务所律师。上诉人张海龙因与被上诉人滦平县嘉鸿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初4366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张海龙委托诉讼代理人夏岫辉，被上诉人滦平县嘉鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海龙上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判。2.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人未交付验收合格的房屋，其承担逾期交房的违约责任应至交付合格房屋时。上诉人与被上诉人签订的两份《商品房买卖合同》第九条约定：“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”同时，第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”被上诉人作为房地产开发企业不管从公共安全及保障购房者居住安全角度考虑，还是从法律法规规定及合同义务出发，有必要，有义务通过验收合格并配合购房者出示工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告，并向购房者交付验收合格的房屋。且被上诉人在一审庭审时明确表示，涉案房屋未验收合格。被上诉人虽然交付了房屋，但交付的房屋不符合合同约定，被上诉人的交房行为不能视为其按照合同约定履行了交房义务，被上诉人承担逾期交房违约责任的期限应计算至交付合格房屋时。二、一审判决适用法律错误，合同及其条款合法有效，被上诉人应按照合同约定向上诉人承担违约责任。一审判决认定“但原、被告双方在合同中第十二条约定的逾期交房按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金的主张过高，超出了相关法律法规规定的范围，该条款应属于无效条款。当事人对自己提出的主张应提供证据加以证明。原告就因被告逾期交房给其造成的实际损失，并未提供证据加以证明”该判决认定该条款约定超出了相关法律法规规定的范围，无法律依据。被上诉人作为专业的房地产开发企业，且该合同为被上诉人提供的合同版本，合同第十二条约定未违反任何法律法规，不存在条款无效的法定情形，且该合同已向滦平县建设局登记备案。一审法院对于举证责任分配错误，被上诉人主张违约金比例过高，其应对违约金比例过高及所造成的实际损失承担举证责任。被上诉人在一审期间未能提供证据证明所约定的违约金比例过高及造成的损失，其应当承担举证不能的责任。一审法院视合同约定和法律规定为虚设，严重侵犯了上诉人的合法权益。三、因被上诉人不提供建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告导致无法办理房屋产权登记，被上诉人应向上诉人承担违约责任。双方签订的合同第十九条约定“房屋登记（一）双方同意共同向房屋交易管理部门申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内办结商品房的转移登记的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.X”按照合同约定，被上诉人有义务提供办理房屋权属登记所需的证明文件，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人应当协助上诉人办理房屋所有权登记手续，其未能履行义务应向上诉人承担违约责任。被上诉人提供建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告有明确的合同约定及法律依据，不能因上诉人接收了有瑕疵的房屋即认定被上诉人无须提供上述文件，一审法院认定上诉人的主张无事实及法律依据，属于适用法律及认定事实错误。该判决内容将会严重助长被上诉人违约的嚣张做法，若各开发商纷纷效仿，将严重损害广大群众的利益。滦平县嘉鸿房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。理由如下：1.上诉人与答辩人于2017年3月22日签订了《商品房买卖合同》，合同中虽然约定商品房交付时间为2017年10月31日前，但英市政排污管道未能及时接通，且电力设施及供热管网工程建设尚未完工，导致交付房屋的基础设施设备条件未能成就，因此上述属于非因答辩人原因致使无法交付房屋，答辩人本应免除逾期交房责任，但考虑给上诉人造成的不便、答辩人为免于诉累并节约司法资源，故对原审判决不持异议。2.根据合同第11条第二款明确约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第12条处理即出卖人逾期交房的违约金责任进行处理。由此，答辩人未能出示工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告，上诉人完全有权利拒绝接收房屋并要求答辩人承担逾期交房责任，后上诉人于2018年8月27日自愿接收房屋，未提出任何异议，并对房屋进行了装修、入住，因此，逾期交房责任应计算至实际交付之日止。3.上诉人在一审中主张的逾期交房违约金数额为383123.42元，按日计算全部房价款的万分之五，约定明显过高，数额远远超出上诉人的实际损失，故一审法院根据《最高院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第29条的规定，对违约金作出适当调整，符合法律规定，符合公平公正原则。4.根据合同第20条第二款，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内办结该商品房的转移登记，双方同意以第2种方式处理即协调解决。因此，上诉人应首先与答辩人进行协商，即便协商不成亦应举证证实是因出卖人原因致使无法办理所有权转移登记以及答辩人存在不予配合办理所有权登记的情形，同时，办理房屋所有权登记需要政府有关部门审批等多方面因素，因此，上诉人主张支付未能办理房屋所有权登记损失，缺乏事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张海龙向一审法院起诉请求：1、请求判决被告立即向原告出示滦平县鸿福养老护理院回迁楼8号楼1单元202室和1002室建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告；2、请求被告向原告支付逾期交房违约金383123.42元（2017年11月1日至起诉之日，共713天），并按照537.34元/日承担从起诉之日至实际交付验收合格房屋之日的违约金；3、请求判决被告向原告支付与其办理房屋所有权登记的损失（以已付购房款总额1074678.00元计算，自2018年11月27日按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际办理房屋所有权登记之日）；4、请求判决由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月22日，原告张海龙与被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告开发建设的位于滦平县滦平镇三地沟门村鸿福养老护理院回迁楼中的8号楼1单元202室和1002室，建筑面积均为94.27平米，单价均为5700.00元，总价均为537339.00元。合同签订后，原告依约向被告交付了两套房屋的首付款167339.00元、269339.00元。同时合同约定：“第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之伍（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”2018年8月27日，被告向原告张海龙交付上述房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方之间签订的两份《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，属于合法有效的合同。被告主张该合同系原告擅自与案外人郝萌萌（滦平县鸿福养老护理院法定代表人）达成商品房买卖协议，未经被告授权、追认，并非被告真实的意思表示的主张，未提交足够的证据予以证明，对于被告的该项主张，本院不予采信。原、被告双方在合同中约定交房的时间是2017年10月31日前，但2018年8月27日被告方才实际交付涉案房屋，被告逾期交付房屋违反合同约定，其行为构成违约，依法应承担违约责任，对原告要求被告支付逾期交房违约金的主张，依法应予支持。但原、被告双方在合同中第十二条约定的逾期交房按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金的主张过高，超出了相关法律法规规定的范围，该条款应属于无效条款。当事人对自己提出的主张应提供证据加以证明。原告就因被告逾期交房给其造成的实际损失，并未提供证据加以证明。因此，对于原告主张的违约金数额，依法应予调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本院依法确定原告的实际损失为，以实际购房款1074678.00元为基数，自2017年11月1日至2018年8月26日止，按照中国人民银行同期存款利率计算利息。在该实际损失的基础上，由被告另行支付原告利息损失的30%违约金。即对于原告以1074678.00元为基数，自2017年11月1日至2018年8月26日止，按照中国人民银行同期存款利率的130%计算的违约金，本院予以支持。超过部分，本院不予支持。原告要求被告给付从起诉之日至实际交付验收合格房屋之日的违约金，因被告已经给付逾期交房的违约金，对该部分违约金，过分高于被告造成的损失，本院不予支持。原告要求被告支付逾期办理房屋所有权登记的损失，因办理房屋所有权登记需要政府相关部门审查批准，并非由被告决定，且原告未提交证据予以证明被告存在不予配合办理房屋所有权登记的情形，故对原告要求被告给付逾期办理房屋所有权登记损失的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告出示涉案房屋建设工程竣工验收备案及房屋测绘报告，根据双方的合同约定，在被告不出示证明文件或者证明文件不齐全时，原告有权拒绝接收房屋，现原告张海龙已经接收房屋并办理入住，对其上述主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。当事人对自己的主张，有责任提供证据，当事人提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果，对原告主张过高、事实和法律依据不足的部分诉求，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司赔偿原告张海龙逾期交房的违约金（以1074678.00元为基数，自2017年11月1日至2018年8月26日止，按照中国人民银行同期存款利率的130%计算），此款于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告张海龙的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的两份《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同中约定交房时间为2017年10月31日前，直至2018年8月27日被上诉人才实际交付案涉房屋，被上诉人逾期交付房屋存在违约，应承担违约责任。但案涉合同中第十二条约定的逾期交房按日计算支付全部房价款万分之五的违约金的主张过高，超出了相关法律法规规定的范围，该条款应属于无效条款。对上诉人主张的违约金数额，本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，依法予以调整。上诉人虽未就逾期交房给其造成的实际损失提供证据加以证明，但上诉人系办理的银行按揭贷款，因此，本院依法确定上诉人的实际损失为：以实际购房款1074678.00元为基数，自2017年11月1日至2018年8月26日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。在该实际损失的基础上，由被上诉人另行支付上诉人利息损失的30%违约金。即对于上诉人以1074678.00元为基数，自2017年11月1日至2018年8月26日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算违约金。被上诉人逾期交付房屋，存在过错，一审法院按照中国人民银行同期存款利率计算违约金，违反了公平原则，本院予以纠正。被上诉人已付逾期交房违约金，上诉人要求被上诉人给付从起诉之日至实际交付验收合格房屋之日违约金过分高于被上诉人造成的损失，本院不予支持。办理房屋所有权登记并非由被上诉人决定，且上诉人未提交证据证明被上诉人存在不配合办理房屋所有权登记的情形，故对上诉人要求被上诉人给付逾期办理房屋所有权登记损失的主张，本院不予支持。案涉合同约定，被上诉人不出示证明文件或者证明文件不齐全时，上诉人有权拒绝接收房屋。现上诉人已经接收房屋并办理入住，上诉人要求被上诉人出示涉案房屋建设工程竣工验收备案及房屋测绘报告的主张，本院不予支持。综上所述，张海龙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初1366号民事判决；二、由被上诉人滦平县嘉鸿房地产开发有限公司赔偿上诉人张海龙逾期交房的违约金（以1074678.00元为基数，自2017年11月1日至2018年8月26日止，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的130%计算），此款于本判决生效后十日内付清；三、驳回张海龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7040.00元，减半收取3520.00元；二审案件受理费7040.00元，合计10560.00元。由上诉人张海龙负担9000.00元，由被上诉人滦平县嘉鸿房地产开发有限公司负担1560.00元。本判决为终审判决。审判长  周亚秋审判员  李红梅审判员  孙琳丽二〇二〇年四月十四日法官助理王立娟书记员李云骐