山东省临沂市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁13执复20号复议申请人（申请人）：威海市商业银行股份有限公司临沂分行，住所地临沂市兰山区沂蒙路0004号环球国际商务中心1号楼，统一社会信用代码9137130207441592XR。负责人：王济鹏，行长。委托诉讼代理人：刘敬利，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邵杰，男，该公司员工。异议人（被申请人)：临沂市金麟房地产开发有限公司，住所地临沂市兰山区蒙山大道62号1号楼101，统一社会信用代码91371300750895085G。法定代表人：张云梓，经理。委托诉讼代理人：李文娟，女，该公司员工。被申请人：亿利达集团有限公司，住所地临沂市兰山区蒙山大道北段，统一社会信用代码91371301163131697B。法定代表人：薛永文，董事长。被申请人：临沂华澳能源有限公司，住所地临沂市经济技术开发区梅埠办事处杭州路51号，统一社会信用代码913713006980521356。法定代表人：孙学伦，总经理。被申请人：临沂三禾永佳动力有限公司，住所地临沂市经济技术开发区杭州路51号，统一社会信用代码91371300753523535X。法定代表人：孙景刚，经理。被申请人：临沂中亿重工有限公司，住所地临沂市高新技术开发区双月湖路西首，统一社会信用代码91371300695407498U。法定代表人：吕宣飞，经理。被申请人：薛永文，男，1963年1月10日生，汉族，住临沂市兰山区。被申请人：郝艳平，女，1973年2月17日生，汉族，住临沂市兰山区。复议申请人威海市商业银行股份有限公司临沂分行（以下简称威海商行临沂分行）不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302执异548号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。在临沂市兰山区人民法院执行（2019）鲁1302民初13421号之一案件，即申请人威海商行临沂分行与被申请人亿利达集团有限公司、临沂华澳能源有限公司、临沂三禾永佳动力有限公司、临沂中亿重工有限公司、临沂市金麟房地产开发有限公司（以下简称金麟公司）、薛永文、郝艳平金融借款合同纠纷一案中，被申请人金麟公司向该院提出书面异议称，请求法院依法解除（2019）鲁1302民初13421号之一民事裁定书中对异议人名下临开国用（2013）第0051号土地的查封。事实与理由：申请人与亿利达集团有限公司、异议人等借款合同纠纷一案，诉讼标的额为本金2000万元及利息共计20055437.17元，贵院作出（2019）鲁1302民初13421号保全裁定书，查封了异议人几乎全部财产，查封财产价值远远超过了申请人的保全标的额，属于超标的查封，请依法解除异议人名下临开国用（2013）第0051号土地的查封。异议人金麟公司为证明自己的主张向该院提交证据如下：1、临罗国用（2015）第0021号土地评估报告一份；2、临沂高新技术开发区人民法院（2016）鲁1391执497号执行裁定书、该裁定书履行的还款明细表一宗；3、山东省新建商品房买卖合同（预售）及案涉房产价值明细；4、本案查封裁定、协助执行通知书、查封登记信息等。申请人威海商行临沂分行称，我行对被申请人金麟公司提出的位于高新区房产14套,面积共计1419.01㎡,价值为1277.109万元；位于滨河大道与后××街交汇处房产面积共计593.69㎡,价值为771.797万元,及榕麒花苑未销售房产3155.37㎡价值4730万元；位于临罗国用（2015）第0021号土地等四宗土地的价值，以及对被申请人郝艳平位于榕麒花苑的别墅面积与价值，我方均不予认可。被申请人对案涉房地的面积及价值存在虚增和价值高估，并且案涉房地产有轮候查封和抵押等问题，都是影响房产处置的重要因素。我行是诉中保全,轮候查封在性质和效力上属于临时性措施,主要目的是防止债务人转移财产,在客观上并未对保全的标的进行处置。即便将来进入执行程序,尚取决于先查封案件的执行情况及抵押处置情况。我行保全资产均为轮候保全。经此次调查,我行保全财产存在抵押、查封、土地已开发建设房产并且房产已销售、违规建设等瑕疵,我行保全资产不足我行标的额,且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第八条第一款“拍卖应当确定保留价”等法律规定,拍卖物存在降价、抵债等可能性,故异议人提出的超标的保全不成立。临沂市兰山区人民法院查明，申请人威海商行临沂分行与被申请人亿利达集团有限公司、临沂华澳能源有限公司、临沂三禾永佳动力有限公司、临沂中亿重工有限公司、金麟公司、薛永文、郝艳平金融借款合同纠纷一案,即(2019)鲁1302民初13421号案件。威海商行临沂分行于2019年8月23日向该院申请财产保全，保全金额为20055437.17元，该院于同日作出了(2019)鲁1302民初13421号之一民事裁定书，查封了金麟公司的土地使用权证号为：临罗国用（2015）第0021号、临开国用（2013）第0051号、临兰国用（2004）第0282号、临兰国用（2007）第0259号的土地，查封了金麟公司位于临沂市××新区××楼××、××楼××、××、××楼××、××楼××、××楼××、××楼××、××、××、××、××、××、××、××室的房产，查封了金麟公司位于临沂市××山区××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室的房产。2019年9月2日，威海商行临沂分行以上述财产的有效保全价值仅为5055437.17元，不足本案保全标的额为由，向该院提出补充保全申请，补充保全金额为1500万元，该院于同日作出了(2019)鲁1302民初13421号之二民事裁定书，并于2019年9月6日查封了被申请人金麟公司所有的位于临沂市××路与××路交汇处西××北××小区××别墅××套，独栋别墅2套。2019年10月10日，威海商行临沂分行主张上述补充查封财产的价值仅为1000万元，并请求该院再次补充查封（冻结）被申请人亿利达集团有限公司、临沂华澳能源有限公司、临沂三禾永佳动力有限公司、临沂中亿重工有限公司、金麟公司、薛永文、郝艳平价值500万元的财产。该院于2019年10月12日作出（2019）鲁1302民初13421号之三民事裁定书：查封（冻结）被申请人亿利达集团有限公司、临沂华澳能源有限公司、临沂三禾永佳动力有限公司、临沂中亿重工有限公司、临沂市金麟房地产开发有限公司、薛永文、郝艳平价值500万元的财产一宗（详见查封冻结财产清单）。在执行过程中，于2019年11月17日向临沂市不动产登记中心发出协助执行通知，查封了下列不动产：一、查封了被申请人薛永文的位于临沂市兰山区××办事处西××北××幢（房权证号：临房权证兰山区字第××号23.4平方）；位于临沂市××山区兰山办事处西关居委岚兖路北1幢（临房权证兰山区字第××号73.5平方）的房产。二、查封了被申请人郝艳平位于兰山区榕麒花苑C号楼2-101（房权证号：临房预兰山区字第402800号388.53平方）；位于兰山区榕麒花苑C号楼-102号（房权证号：临房预兰山区字第402800号99.51平方）；位于兰山区榕麒花苑C号楼-105号（房权证号：临房预兰山区字第402800号89.6平方）；位于兰山区榕麒花苑C号楼3-101（房权证号：鲁2017临沂市不动产证明第0007395号378.93平方）；位于兰山区榕麒花苑C号楼-103号（房权证号：鲁2017临沂市不动产证明第0007395号109.71平方）；位于兰山区榕麒花苑C号楼-106号（房权证号：鲁2017临沂市不动产证明第0007395号89.6平方）。上述查封中，被申请人金麟公司的临沂市高新区金麟嘉园8号楼1-402、3号楼3-602、3-501、19号楼1-302、17号楼2-401、16号楼1-602、4号楼3-602、3-601、3-301、3-201、2-602、2-601、1-602、1-601室，临沂市××山区榕麒花苑E号楼-166、-127、-126、-125、-124、-123、-122、-121、-120、-119、-118、-117、-115房产的查封（2019）鲁1302民初13421号之一为首封。被申请人金麟公司名下临罗国用（2015）第0021号土地、临开国用（2013）第0051号土地为第三顺序查封，临兰国用（2004）第0282号、临兰国用（2007）第0259号土地，为第二顺序查封。被申请人金麟公司位于临沂市××山区榕麒花苑E号楼1-801、1-502、1-201、1-1501、1-1401、1-1201、1-1001、-169、-167、-165、-164、-161、-160、-152、-151、-149、-148、-147、-146、-145、-144、-143、-142、-141、-140、-139、-138、-137、-136、-135、134、-133、-132、-131、-130、-129、-128、-113、-109、-108、-105、-103、-102室等房产为第二顺序查封。本案（2019）鲁1302民初13421号之一、之二、之三查封了被申请人金麟公司名下能够查询到的所有房产、地产等不动产。本案在审查过程中，异议人提供了山东正诚土地房地产评估有限公司出具的金麟公司拟办理土地使用权抵押贷款手续所涉及的位于罗庄区××街道××村国有出让特殊用地土地使用权的价格评估报告一份，该报告证明，案涉临罗国用（2015）第0021号土地评估总地价80383.32万元（取整），该宗土地第一顺序查封亦即抵押金额29600万元，第二顺序查封为临沂高新技术开发区人民法院（2016）鲁1391执497号执行案件，尚有356086.6元未支付，本案为第三顺序查封。被申请人位于临沂市高新区金麟嘉园8号楼1-402等、位于临沂市××山区榕麒花苑E号楼-166号等房产，其销售单价分别为9000元/平方米和13000元/平方米，结合已经查封了被申请人其他房产，查封价值远远超过了申请人申请的限额，申请解除临开国用（2013）第0051号土地的查封。申请人对异议人提交的案涉房产价值均不予认可，认为临罗国用（2015）第0021号土地已抵押，其查封为轮候（第三位），该土地难以处置变现。临沂市兰山区人民法院认为，本案的争议焦点为异议人金麟公司对查封案涉土地是否享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定，当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的查封、扣押、冻结等执行措施行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。根据申请人的申请，本案查封被申请人金麟公司几乎所有的登记在其名下的房产、地产等。其中，被申请人金麟公司的临沂市高新区金麟嘉园8号楼1-402等14处房产、临沂市××山区榕麒花苑E号楼-166等13处房产本案为第一顺序查封。此外，临罗国用（2015）第0021号土地及其他房产、地产或为第二顺序查封、第三顺序查封或其他顺序查封。异议人提供案涉房产的销售单价虽系其单方表述，案涉土地评估报告，虽为其单方委托，但系第三方所做，能客观反映案涉土地的价值状况，结合本案查封的其他财产以及其他案件的查封和抵押情况，其房地产价值余额部分已超过本案执行标的20055437.17元，属于超标的查封。《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》要求，在采取查冻扣措施时注意把握执行政策。查封、扣押、冻结财产要严格遵守相应的适用条件与法定程序，坚决杜绝超范围、超标的查封、扣押、冻结财产，对银行账户内资金采取冻结措施的，应当明确具体冻结数额；对土地、房屋等不动产保全查封时，如果登记在一个权利证书下的不动产价值超过应保全的数额，则应加强与国土部门的沟通、协商，尽量仅对该不动产的相应价值部分采取保全措施，避免影响其他部分财产权益的正常行使。在采取具体执行措施时，要注意把握执行政策，尽量寻求依法平等保护各方利益的平衡点：对能采取“活封”“活扣”措施的，尽量不“死封”“死扣”，使保全财产继续发挥其财产价值，防止减损当事人利益，如对厂房、机器设备等生产经营性财产进行保全时，指定被保全人保管的，应当允许其继续使用。本案查封标的额较大，案涉被申请人房产、地产等不动产众多，几乎包括了被申请人所能查询到的所有不动产，有第一顺序查封，也有第二、第三顺序及其他顺序查封，这样的查封势必会影响被申请人的生产经营，也会影响被申请人履行债务的能力。因此，异议人以查封案涉房地产为本案超标的额查封，要求解除对位于临沂市××开发区临开国用（2013）第0051号土地的查封，理由正当，应予支持。申请人威海商行临沂分行认为本案不属于超标的查封的辩解无证据证明不予支持。2019年12月9日，临沂市兰山区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，作出（2019）鲁1302执异548号执行裁定：中止对异议人（被申请人）临沂市金麟房地产开发有限公司所有的位于临沂市××开发区临开国用（2013）第0051号土地的执行。复议申请人威海商行临沂分行向本院申请复议称，请求中止(2019)鲁1302执异548号执行裁定书的执行。事实和理由如下：我行为防止被申请人损毁、隐匿诉讼争执标的物或转移财产，保证案件能够顺利执行，向兰山区人民法院申请诉中保全。兰山区人民法院于2019年8月28日出具(2019)鲁1302民初13421号之一民事裁定书，保全了被申请人的土地[含临开国用(2013)第0051号土地]、房产、车位、储藏室一宗，经查询，上述保全资产均存在已抵押、已被多次查封、土地已开发建设房产并且房产已销售等事实，我行保全资产远低于案件标的额。我行申请补充保全，兰山区人民法院于2019年9月4日出具(2019)鲁1302民初13421号之二民事裁定书，保全榕麒花苑独栋别墅2套，联排别墅5套。金麟公司对此保全提出异议，称上述别墅已销售，仅属于郝艳平的2套联排别墅为涉案财产，并提供上述别墅的房产信息。我行向兰山区人民法院提出补充保全申请，兰山区人民法院于2019年10月17日出具(2019)鲁1302民初13421号之三民事裁定书，对郝艳平位于榕麒花苑的2套房产进行了保全，经查询，榕麒花苑小区的建设与规划局备案信息不ー致，存在违规建设现象，且涉案房产已抵押并存在5-6次查封，存在违规建设，剩余价值较少。金麟公司于2019年9月8日对(2019)鲁1302民初13421号之二提出异议，于2019年11月19日对(2019)鲁1302民初13421号之一提出异议，金麟公司仅申请解除临开国用(2013)第0051号土地，该土地存在已抵押，已开发建设，部分房产已销售、查封等情况，我行为轮候保全(第三位)。该土地剩余价值较小，是代偿我行金融债权的关键财产。一、对位于高新区房产14套，面积共计1419.01平方米，价值为1277.109万元，不予认可。金麟公司提供的清单明细中，对上述房产的测算价格为9000元/㎡。上述14套房产位于高新区金麟嘉园，经查询58同城二手房网站显示，该小区复式楼层二手房挂网价格4300元/㎡左右，说明金麟公司存在虚增财产价值，涉嫌提供伪证。故我行对虚增价值不予认可。按照市场规律，二手房产挂网价格均高于市场价格，所以该处房产应按照均价4000元/㎡测算，该14套房产理论上价值567.604万元。经不动产登记中心查询，该土地已抵押，抵押金额为2240.67万元，且该土地存在查封，我行保全属于轮候(第三位)，若该宗房产进入拍卖程序，按照最高院“拍卖应当确定保留价”的规定，该宗房产存在一拍、二拍降价和抵债的可能性，故该房产残余价值较小。二、对郝艳平位于榕麒花苑的别墅面积与价值，均不予认可。1、榕麒花苑未按照批复进行建设，经规划局查询，涉案房产为C号楼，规划局备案批复为“住宅楼，四层，地下一层长27.6米，宽13.2米，高11.8米，地上建筑面积1121㎡，地下建筑面积320㎡”，而金麟公司建设为别墅，榕麒花苑C号楼实际建设3户，户型基本一致，金麟公司称我行保全的郝艳平C号楼2套房产1155.88㎡，价值1849万元。经不动产登记中心查询，我行保全郝艳平的住宅946.66㎡，储藏室209.22㎡，剩余一户为住宅468.67㎡，储藏室为114.24㎡，C号楼实际建筑面积为住宅1415.33㎡，储藏室323.46㎡，均超出批复建筑面积，且地下建造为2层，说明该建筑为存在违规建设。故我行对虚增面积、价值均不予认可。2、经不动产登记中心查询，上述2套别墅均未办理房产证，且均已抵押，均存在查封，查封数量6-8个不等。我行保全为轮候(第7-9位)，该房产难以处置变现，残余价值较少。3、金麟公司提供的销售合同中，规划用途为住宅，并非别墅，且不是涉案房产合同，该合同储藏室与住宅售价一致，有悖市场规律，我行对合同的真实性有异议，且需郝艳平提供涉案别墅购房合同(经不动产中心盖章确认)、首付款银行转账记录及金麟公司流水、首付款单据原件证明等佐证资料，证明是否属于真实交易。鉴于金麟公司提供的所有房产面积及价格均高于实际面积及价格，该别墅价值需经双方认可的评估机构进行评估后确定价值。综上，涉案房产存在违规建设，同时提供房产面积与实际情况不符、提供价格与与市场严重背离，并已抵押，且存在多笔查封，难以处置变现，若进入拍卖程序，按照最高院“拍卖应当确定保留价”的规定，存在一拍、二拍降价，甚至抵债的可能性，该房产剩余价值较小，故我行对上述房产的虚增面积及价值，均不予认可。三、金麟公司提出的位于滨河大道与后××街交汇处房产面积共计593.69㎡，价值为771.797万元，及榕麒花苑未销售房产3155.37㎡价值4730万元。我行对房产面积及价值，均不予认可。1、经规划局查询显示，榕麒花苑未按照备案批复进行建设，存在违规建设，故该小区能否通过综合验收，并办理房产证等实际问题，都是影响房产处置的重要因素。2、金麟公司提供的房产信息为榕麒花苑房产信息，经不动产登记中心查询，金麟公司提供593.69平米的清单中，除-166为储藏室外(备案面积6.46㎡)，其余均为车位，金麟公司将储藏室、车位按照13000元/㎡测算，该行为涉嫌虚增财产价值，提供伪证。3、经查询58同城二手房网站显示，榕麟花苑小区二手房源三套:其中一套是位于楼层中层，房屋面积为199㎡，简单装修且带车位的二手房挂网价格为160万元;另外两套面积均为199平米，不带车位，二手房挂网价格为160万元，通过以上两套房源对比，车位价值可见一斑。4、金麟公司声称榕麒花苑未销售房产3155.37㎡，价值4730万元，14990.12元/㎡。经不动产登记中心查询，我行向法院申请保全的榕麒花苑全部资产明细如下:房产面积为1273.45平米(备案面积)，其余为7个储藏室(含-166)、42个车位，而绝非金麟公司所谓的3155.37㎡，且榕麒花苑项目存在违规建设，储藏室、车位属于违规建设，对比该小区二手房挂网信息，带车位与不带车位挂网价格相同，车位价值较低。金麟公司将储藏室、车位按照14990.12元/㎡计算。该行为涉嫌虚增财产价值，提供伪证。5、榕麒花苑小区二手房挂网信息为199㎡，160万元，挂网价格为8040.20元，我行保全面积为1273.45㎡，理论上价值1023.879万元，该房产已被查封，我行保全属于轮候，且该项目存在违建现象，是影响处置结果和处置价值的重要因素，所以该宗房产价值目前无法认定。若进入拍卖程序，按照最高院“拍卖应当确定保留价”的规定，存在一拍、二拍下浮和抵债的可能性，故该房产残余价值较小。综上，首先，榕麒花苑项目存在违规建设，需首先确定违建对房产处置结果和处置价值的影响。其次，对比该小区二手房挂网信息，带车位与不带车位的房产挂网价格相同，车位价值较低。再次，金麟公司将储藏室、车位按照住宅计算面积和价值进行计算，且单价远远高于市场价值，该行为涉嫌虚增财产价值，提供伪证。同时我行保全属于轮候(第二位)，若进入拍卖程序，按照最高院“拍卖应当确定保留价”的规定，存在一拍、二拍下浮和抵债的可能性，故该房产残余价值较小。我行对金麟公司提出的位于滨河大道与后××街交汇处榕麒花苑未销售房产的虚增面积及价值，均不予认可。四、对于金麟公司提出的土地四宗价值均不予认可。1、经不动产登记中心查询，临罗国用(2015)第0021号土地已抵押，抵押数额为29960万元，剩余使用年限为9年。该土地存在查封，我行保全为轮候(第三位)，该土地难以处置变现。若进入拍卖程序，按照最高院“拍卖应当确定保留价”的规定，存在一拍、二拍下浮，甚至抵债的可能性，故该土地残余价值较少，故我行对虚增价值不予认可。2、经不动产登记中心查询，临开国用(2013)第0051号土地为金麟嘉园建设用地，该土地已建设住宅，房产已销售，该土地已无实际价值，且该土地已抵押，抵押金额为2240.67万元，并存在查封，我行保全为轮候(第三位)，故该土地剩余价值较少，故我行对虚增价值不予认可。3、经不动产登记中心查询，临兰国用(2004)第0282号土地为金麟花园建设用地，已经开发建设并销售，该土地已无实际价值。4、经不动产登记中心查询，临兰国用(2007)第0259号土地为榕麒花苑建设用地，该土地已建设住宅，房产已销售，该土地实际价值较低，且该土地存在查封，我行保全为轮候(第二位)，故该土地剩余价值较少，故我行对虚增价值不予认可。首先，以上四宗土地存在抵押、查封、已开发建设房产并且房产已销售等事实。其次，金麟公司提供的证据中，评估机构非法院和我方认可的机构，评估价值虚高，且其它査封、保全金额不详，故四宗土地价值需经法院和我方认可的评估机构评估，且需金麟公司提供查封、保全的裁定书，以便确定土地剩余价值。故我行对四宗土地的价值不予认可。五、我行诉中保全的财产，残余价值较少，不能覆盖我行标的额。被申请人对案涉房地的面积、价值，均存在虚增和价值高估，且涉案房地产有已抵押、已开发建设、存在违规建设、轮候查封等问题，都是影响房产处置的重要因素。金麟公司上述行为涉嫌提供伪证、逃避债务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款:“轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封效力，轮候查封产生的是一种逾期效力”。我行是诉中保全，诉中保全的轮候查封在性质和效力上属于临时性措施，主要目的是防止债务人转移财产，在客观上并未对保全的标的进行处置。即便将来进入执行程序，尚取决于先查封案件的执行情况及抵押处置情况。我行保全资产均为轮候保全。经此次调查，我行保全财产存在抵押、查封、土地已开发建设房产并且房产已销售、违规建设等瑕疵，保全资产不足案件标的额，且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释【2004】16号)第八条第一款“拍卖应当确定保留价”等法律规定，拍卖物存在降价、抵债等可能性，故被申请人提出的超标保全不成立。综上所述，我行保全财产多存在已抵押、已开发建设并销售、违规建设、轮候查封等问题(我行多为轮候保全)，故我行保全资产余值较小。且我行是诉中保全，诉中保全的轮候查封在性质和效力上属于临时性措施，主要目的是防止债务人转移财产，在客观上并未对保全的标的进行处置。即便将来进入执行程序，尚取决于先查封案件的执行情况及抵押处置情况，且未影响企业使用及经营。我行认为被申请人提供证据虚假，提供价格虚高，兰山区人民法院依据虚假证据和虚高的价格对保全财产价值认定不清，我行保全资产余值没有超过案件标的额，被申请人提出的超标保全不成立。其中临开国用(2013)第0051号土地查封财产尚有部分剩余价值，是保障我行金融债权得以履行的关键，所以兰山区人民法院(2019)鲁1302执异548号执行裁定书裁定中止对异议人金鳞公司所有的位于临沂市××开发区临开国用(2013)第0051号土地的执行属裁定错误。被申请人金麟公司称，本案确属超标的查封，兰山区人民法院(2019)鲁1302执异548号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。一、本案查封的临罗国用(2015)第0021号土地剩余价值、首封资产价值及查封裁定之二、之三查封的资产价值足以覆盖复议申请人的保全标的20055437.17元，本案确属超标的查封，应依法解除对临开国用(2013)第0051号土地财产的查封。1、2017年3月，山东正诚土地房地产评估有限公司出具的价格评估报告证实，被申请人名下的临罗国用(2015)第0021号土地评估总地价为80383.32万元(取整)。该报告虽系单方委托，但系正规评估公司依法作出，能客观反映该土地的价值状况，结合2017年至2020年临沂土地价值飞涨的行情，现在该0021号土地的价值近9亿，因此该土地评估价80383.32万元应作为认定案件事实的依据。2、该0021号土地第一顺序查封金额为350余万元，该查封对应的案件债务基本偿还完毕，且查封金额相对较小，随时可以解封。该0021号土地的抵押(抵押权人:中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司)金额为29600万元。该土地第二顺序查封申请人为中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，与土地的抵押系同一案件，且辽宁高院对该抵押案件作出(2018)辽民初120号判决书。本案复议申请人以(2019)鲁1302民初13421号之一裁定查封该0021号土地为第三顺位查封，其查封之前存在的查封、抵押金额仅为3亿余元(且已偿还了部分)，按该0021号土地评估价值，该土地至少尚剩余价值近5亿，足以覆盖复议申请人保全标的，本案确属超标的查封。退一步，即使该0021号土地的评估价值再降低4个亿，剩余价值1亿亦足以覆盖本案保全标的，更何况该0021号土地的剩余价值为近5亿。也证明兰山区人民法院以(2019)鲁1302民初13421号之一裁定查封该0021号土地后，又出具(2019)鲁1302民初13421号之二、之三裁定查封了本案被告的其他大量财产明显系超标的查封。3、此外，兰山区人民法院(2019)鲁1302民初13421号之三裁定载明复议申请人自认(2019)鲁1302民初13421号之二裁定查封的被申请人所有的位于临沂市××路与××路交汇处西××北××小区××别墅××、独××别墅××套剩余价值为1000万，故申请第三次补充查封。因此，复议申请人自认的该剩余价值1000万元，加之(2019)鲁1302民初13421号之一裁定查封的该0021号土地剩余价值，足以认定本案属于超标的查封。4、本案以(2019)鲁1302民初13421号之一裁定首封了被申请人的金麟嘉园8号楼14套房产，共1419.01平方米，价值为1277.109万元以上，且首封了被申请人榕麒花苑E号楼的大量房产，加之0021号土地剩余价值近5亿和复议申请人自认的剩余价值为1000万，完全能覆盖本案保全标的20055437.17元，被申请人请求解除对0051号土地查封应依法支持。综上所述，仅本案查封的临罗国用(2015)第0021号土地剩余价值近5亿足以覆盖复议申请人的保全标的20055437.17元，加之本案首封的房产和复议申请人自认的剩余价值1000万，更充分证明本案属于超标的查封，应依法予以解除对临开国用(2013)第0051号土地的查封，维护被申请人的正常运营和合法权益。二、复议申请人对查封财产价值的复议内容不成立，本案确属超标的查封。1、2019年2月27日，临沂市自然资源局临自然资规高让告公示[2019]05号国有土地出让成交公示载明，临沂高新区土地成交价格为422.3万元/亩，容积率按2.5计算，按照房地产开发常规计算，楼面价格约为2534元/平方米，加上建筑及各项配套费及税费等约3200元/平方米，成本价约为5734元/平方米，被申请人同区位的临沂高新区金麟嘉园8号楼14套首封房屋按照9000元/平方米来估价符合实际价值，也符合临沂市商品房价格持续快速升值的现状。因此，复议申请人首封的金麟嘉园8号楼14套房屋价值在1200万以上，亦是实际能销售的房屋价值。2、榕麒花苑小区具备法律规定的“五证”，商品房预售许可证于2012年10月办理完毕，小区具备办理产权证的条件，复议申请人辩称的小区未按批复建设没有事实和法律依据，且与本案的事实没有关联。复议申请人(2019)鲁1302民初13421号之三裁定中对格麒花苑小区的联排别墅5套、独栋别墅2套剩余价值为1000万的自认，亦证明了榕麒花苑房产剩余价值巨大。此外，房产是否属于违规建设不属于本案审查的范围，即使系违规建设，亦应按照现行市场价值进行判断是否超标的查封，更何况榕麒花苑小区“五证”齐全。3、本案其他被查封房产价值系根据购房合同、市场价值参考等做出，有充分的可信度。此外，鉴于上述对0021号土地及本案首封房产等价值的论述，已足以证实本案属于超标的查封，对于其它被查封财产价值认定的高低不影响本案已属于超标的查封事实的认定，复议申请人的辩解没有事实和法律依据。三、本案恶意查封了被申请人能查询到的全部不动产，其超标的查封已经严重影响了被申请人正常的生产经营，违反了保全法律规定的精神，损害了被申请人的利益，应依法支持被申请人的保全异议请求。1、《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》要求，在采取查冻扣措施时注意把握执行政策，查封、扣押、冻结财产要严格遵守相应的适用条件与法定程序，坚决杜绝超范围，超标的查封、扣押、冻结财产。对银行账户内资金采取冻结措施的，应当明确具体冻结数额；对土地、房屋等不动产保全查封时，如果登记在一个权利证书下的不动产价值超过应保全的数额，则应加强与国土部门的沟通、协商，尽量仅对该不动产的相应价值部分采取保全措施，避免影响其他部分财产权益的正常行使。在采取具体执行措施时，要注意把握执行政策，尽量寻求依法平等保护各方利益的平衡点：对能采取“活封”“活扣”措施的，尽量不“死封”“死扣”，使保全财产继续发挥其财产价值，防止减损当事人利益，如对厂房、机器设备等生产经营性财产进行保全时，指定被保全人保管的，应当允许其继续使用。《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》规定:“确需采取查封、扣押、冻结等措施的，要严格按照法定程序进行，除依法需责令关闭企业的情形外，在条件允许的情况下可以为企业预留必要的流动资金和往来账户，最大限度降低对企业正常生产经营活动的不利影响”。以上规定的宗旨是规范执行保全行为，避免枉顾查封标的而对发现的财产予以全盘查封、间接逼迫被保全企业死亡现象的出现，实现查封财产能覆盖查封标的即可，切实维护各方当事人利益，保证被保全企业的正常生产经营，保障履行债务能力。2、本案保全标的仅为20055437.17元，但本案实际查封标的额较大，以亿元计算，案涉被申请人房产、地产等不动产众多，包括了被申请人所能查询到的所有不动产，有第一顺序查封，也有第二、第三顺序及其他顺序查封，这样的查封势必会影响被申请人的生产经营，也会影响被申请人履行债务的能力。另外，临开国用(2013)第0051号土地于2016年之前已经部分开发，已开发楼房在2017年前就已销售完毕，400余户业主在办理产权证过程中。本案案发前，被申请人积极协调解决该0051号土地上存在的查封，为业主办理产权证创造条件，现除本案外的查封均已解封完毕，但本案的超标的查封影响了小区400余户业主的产权证办理，损害了被申请人和业主的利益，极易导致400余户业主的信访等不稳定因素的出现，影响社会和谐。综上所述，本案仅查封的临罗国用(2015)第0021号土地剩余价值足以覆盖复议申请人的保全标的20055437.17元，加之本案首封财产及轮候查封财产的价值，足以证实本案确属超标的查封，应驳回复议申请人的复议请求，维持(2019)鲁1302执异548号执行裁定，解除对临开国用(2013)第0051号土地等财产的查封。本院查明，2019年8月23日，临沂市兰山区人民法院作出（2019）鲁1302民初13421号之一民事裁定：一、查封（冻结）被申请人亿利达集团有限公司、临沂华澳能源有限公司、临沂三禾永佳动力有限公司、临沂中亿重工有限公司、临沂市金麟房地产开发有限公司、薛永文、郝艳平价值20055437.17元的财产一宗（详见查封冻结财产清单）；二、冻结银行存款的期限为1年；查封动产的期限为2年；查封不动产、冻结其他财产权的期限为3年。另查明，本案对临开国用（2013）0051号土地使用权的查封因另案解除查封而成为首封。本院查明的其他事实与临沂市兰山区人民法院查明的事实一致。本院认为，根据查明的事实，复议申请人威海商行临沂分行申请财产保全的金额为20055437.17元，兰山区人民法院依复议申请人的申请查封了被执行人金麟公司名下能查询到的所有房产、地产等不动产。其中查封的金麟公司名下临罗国用（2015）第0021号土地使用权，虽然金麟公司提供的评估报告并非法院委托或双方当事人共同委托的评估机构作出，系其单方委托作出，但确系第三方评估机构作出，一定程度上能客观反映案涉土地使用权的价值。该土地使用权价值余额、复议申请人自认的兰山区人民法院根据（2019）鲁1302民初13421号之二民事裁定查封的财产价值（自认价值1000万元）以及查封的其他财产价值[包括首封和轮候查封的其他财产价值，不包括临开国用（2013）第0051号土地使用权价值]，已远远超过复议申请人申请保全数额，且复议申请人在复议申请书中称“经不动产登记中心查询，临开国用(2013)第0051号土地为金麟嘉园建设用地，该土地已建设住宅，房产已销售，该土地已无实际价值……”，据此，金麟公司申请解除对其名下临开国用（2013）第0051号土地使用权的查封，本院予以支持。复议申请人威海商行临沂分行认为查封的财产价值并未超过其申请保全数额，未提供充分有效的证据予以证实，本院不予支持。综上所述，复议申请人威海商行临沂分行的复议请求依法不能成立，本院不予支持。临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302执异548号执行裁定认定基本事实清楚，裁定中止对金麟公司名下临开国用（2013）第0051号土地的执行，虽然表述不当，但法律效果相同，本院不再予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条规定，裁定如下：驳回复议申请人威海市商业银行股份有限公司临沂分行的复议申请，维持临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302执异548号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  滕厚峰审判员  密启娜审判员  柏建松二〇二〇年四月九日书记员  张 堃