广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初35817号原告（反诉被告）：戴龙高，男，1986年8月4日出生，汉族，住所地湖南省洞口县，委托代理人：李娜、杜王福，均为广东理奥律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭迎莹，女，1982年1月25日出生，汉族，住所地广东省广州市越秀区，委托代理人：徐剑文、甘颖诗，分别为广东宏安信律师事务所律师及实习人员。原告（反诉被告）戴龙高（以下简称“原告”）与被告（反诉原告）谭迎莹（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，原告向广州市越秀区人民法院提起诉讼，后该院于2019年9月18日裁定移送本院审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李娜，被告的委托代理人徐剑文均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称并反诉辩称：原告准备做餐饮业，找被告谈房屋租赁事宜，被告称涉案房屋旁边也是从事餐饮业，故涉案房屋可以从事餐饮业，2019年6月4日，原告与被告签订房屋租赁合同,同日向被告缴纳保证金20700元、租赁费4370元及向税务部门缴纳租赁税1721.14元，并对涉案房屋进行装修，支付装修费4000多元，但在原告申请办理营业执照时被告知因涉案房屋离居民楼太近环保达不到做餐饮标准的原因，不能办理餐饮业营业执照，由于被告的欺诈行为导致合同目的无法实现。对于被告的反诉请求，原告认为6月份存在装修期，被告默认只收取4370元，原告不存在未付行为，原告在得知无法办理营业执照后在2019年7月2日归还钥匙并解除合同，故被告主张的7月1日至7月11日的租金没有依据。现起诉要求判令：1.被告归还原告保证金20700元及房屋租赁费4370元共计25070元；2.被告支付原告租赁税1721.14元及租赁房屋装修费4000元共计5721.14元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称并反诉称：不同意原告全部诉讼请求，理由如下：一、房屋租赁合同不存在可被撤销之情形，被告在签合同前已经明确告知原告需自行承担办理工商营业执照的风险，并在合同中明确约定，被告不存在隐瞒真实情况的情形；二、租赁合同由于原告违约导致解除，原告无权退还保证金及房屋租赁费，原告只支付了6月份的租金，存在合同约定逾期10日未交租的行为而构成违约，被告于2019年7月11日通过物业管理处通知原告解除合同并收回涉案房屋，按照合同约定，原告无权要求退还保证金；三、原告无证据证明所谓经济损失与被告有因果关系，无权要求赔偿税费及装修损失。同时基于合同不能履行的原因在于原告，原告在2019年7月11日才交还商铺，但未足额支付6月份和7月份的租金。现反诉请求要求判令：1.原告向被告支付2019年6月份未付租金1610元及2019年7月1日至7月11日租金2300元，共计3910元；2.本案本诉及反诉费由原告承担。经审理查明：涉案房屋海珠区赤岗西路248号首层的产权人为被告，该房使用用途为非居住用房。原告（承租单位、乙方）与被告（出租单位、甲方）于2019年6月4日签订《房屋租赁协议》，约定甲方将自有的海珠区赤岗西路248号首层的部分房屋（自编号105）出租给乙方作服务业用途使用；租赁期限为2019年6月1日至2020年5月31日；月租金为6900元，租金按月结算，在每月1日前向甲方缴纳当月租金；乙方应付给甲方保证金20700元，若乙方毁约，甲方不退还保证金，若甲方违约，则双倍退还保证金，乙方超过拾天不缴交房租时，甲方有权无偿收回上述房屋，保证金不予退还；乙方在使用期内，自行装饰原有固定设施须经甲方书面同意；租赁期内的租赁税由乙方全额支付，乙方进场后需按相关部门规定自行办理各类证照，自行与相关部门协商好相关事宜，若因违反相关部门规定而产生的一切责任及损失，均由乙方承担并负全责，等内容。同日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》并用于备案，原、被告双方确认《房屋租赁协议》为双方真实意思表示，以《房屋租赁协议》为准。在庭审过程中，原被告确认被告在2019年6月4日将涉案房屋交付原告使用，当日原告向被告支付保证金20700元、租金4370元，原告以被告名义缴纳涉案房屋租赁税费1721.14元。原被告确认因涉案房屋需装修而给与原告免租期8天（2019年6月4日至2019年6月11日），原告当日向被告支付4370元（6900元÷30天×19天）是支付2019年6月12日至6月30日共19天的租金。原告主张其承租涉案房屋作餐饮用途，但有关行政部门告知不能办理营业执照，被告有欺诈行为为由，于2019年7月8日通过中国邮政EMS邮寄律师函给被告，告知撤销租赁合同并退还保证金、租金等损失，并要求被告在接函后三日内与律师联系。在庭审过程中，原告调整主张称其在2019年7月2日已将涉案房屋的钥匙交至管理处，故租赁合同当日已经解除。被告确认其委托管理处管理涉案房屋，但在2019年7月2日未收到原告交还的钥匙，被告在2019年7月11日以原告超10日未缴租金属违约为由收回涉案房屋。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷，原、被告于2019年6月4日签订《房屋租赁协议》，合同签订后原告支付被告房屋保证金20700元、租金4370元，原告以被告名义缴纳涉案房屋租赁税费1721.14元等事实，有《房屋租赁协议》、收据及当事人陈述等予以证明，本院予以确认。现被告已经收回涉案房屋，涉案租赁合同已经实际解除，但原、被告双方对合同解除原因产生争议，本院认为原告属于单方解除合同，构成违约。理由有：首先，租赁合同中约定了涉案房屋作为服务业用途使用，并未明确如原告所称作餐饮用途，而涉案房屋用途也为非居住用房，被告提供的租赁房屋未违反合同约定的用途，故对于原告主张受到被告欺诈签订合同的诉讼理由，本院不予支持；其次，租赁合同中约定原告自行办理各类证照，故办理营业执照的义务方为原告，且原告未能提供证据证明不能办理营业执照的原因可归咎于被告；最后，原告并未按照租赁合同约定在2019年7月1日向被告交纳当月租金，即便如原告所称其已经在2019年7月2日将涉案房屋钥匙交至管理处，但并未提供证据证明与被告就解除合同达成一致的合意，应视为原告单方解除合同。关于原告已付的保证金及租赁税被告是否应退还问题，由于原告属违约解除合同，租赁合同约定承租人违约的保证金不予退还及租赁期内的租赁税由原告全额支付的内容，故对于原告上述诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。关于装修费被告是否应退还问题，根据《最高人民法院》第十一条规定“……因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”，由于原告属违约解除合同，对于原告此项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于原、被告主张的租金问题，原、被告双方对2019年6月份租金为4370元达成合意，并对4370元的构成进行合理解释，本院对6月份租金实际为4370元予以确认，原告已经实际向被告支付了上述款项，故被告反诉要求原告支付2019年6月份未付租金的反诉请求，本院不予支持。至于被告反诉要求原告支付2019年7月1日至2019年7月11日租金问题，原告未能提供证据证明其在2019年7月2日已将钥匙交至管理处及告知被告收回涉案房屋，被告于2019年7月11日收回涉案房屋属合理期限，并未造成原告损失扩大，故被告反诉要求原告支付2019年7月1日至2019年7月11日租金2300元（6900元÷30天×10天），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。基于前述原告属于违约解除合同的原因，对于原告要求被告退还2019年6月的租金4370元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院》第十一条第二项之规定，判决如下：一、原告戴龙高在本判决生效之日起十日内向被告谭迎莹支付2019年7月1日至2019年7月11日租金2300元；二、驳回原告戴龙高的全部诉讼请求；三、驳回被告谭迎莹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费570元由原告戴龙高负担，反诉受理费25元由被告谭迎莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒙 刚人民陪审员  陈丽娥人民陪审员  张 艳二〇二〇年四月十六日书 记 员  刘 姗钟燕琴