山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2618号 上诉人（原审被告）：泮淑华，女，1967年10月19日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：官文（泮淑华之子），住平度市。 委托诉讼代理人：王薇，山东天正平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵清新，男，1952年10月17日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：孙秀红，平度长青法律服务所法律工作者。 上诉人泮淑华因与被上诉人赵清新农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初10155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人泮淑华的委托诉讼代理人官文、王薇，被上诉人赵清新的委托诉讼代理人孙秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泮淑华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵清新的诉讼请求，一二审诉讼费用由赵清新负担。事实和理由：泮淑华与赵清新签订《房屋交易协议书》的时间是1994年10月18日，该协议书并不违反当时的法律法规关于合同效力的强制性规定，协议有效。因此一审判决适用法律错误，依法应予撤销，赵清新的诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回。泮淑华与赵清新双方于1994年10月18日签订《房屋交易协议书》，当时施行的法律法规是1986年施行1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》，以及1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》关于农村建设用地使用权的规定。根据该两部法律、法规，城镇非农业户口居民是可以在集体所有土地建住宅居住的，既没有禁止城镇非农业户口居民使用集体所有土地的效力强制性规定，也没有禁止城镇非农业户口居民购买集体所有土地上房屋的效力强制性规定，故双方签订的《房屋交易协议书》并不违反当时法律的强制性规定，应确认合法有效。一审判决适用的法律法规、部门规章共计五部，其中四部均在1994年之后颁布施行，原判决违反了法不溯及既往的基本原则。而国家土地管理局[1990]国地函字第97号《关于以其他形式非法转让具体应用问题请求的答复》虽在1994年前颁布，但其规制的行为也并不是禁止城镇非农业户口居民购买农村房屋，因此，该部门规章在本案中也不能适用。综上，一审判决适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，请依法判决撤销原判决，改判驳回赵清新的诉讼请求。 赵清新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 赵清新向一审法院起诉请求：1、判令赵清新与泮淑华签订的房屋交易协议书无效。2、判令赵清新返还给泮淑华购房款38000元。3、本案诉讼费由泮淑华承担。 一审法院认定事实：赵清新是平度市李园街道办事处西阁村农民，泮淑华系城镇居民。1994年10月18日，赵清新、泮淑华签订房屋交易协议书，协议书约定：赵清新自愿把3间房屋卖给泮淑华，泮淑华一次性付清房款38000元，一切费用包括交易税均由赵清新负担，房屋产权由赵清新办理齐全并交给泮淑华。协议签订后，泮淑华当即付清房款，赵清新当即交付房屋。泮淑华及家人将房屋进行了装修并在涉案房屋居住到2013年，后泮淑华搬离，涉案房屋现由泮淑华妹妹居住。涉案房屋于2019年列入拆迁范围，泮淑华已与相关部门签订了涉案房屋的拆迁补偿协议。涉案房屋目前尚未被拆除。 一审法院认为，本案争议的焦点是涉案房屋交易协议书是否有效。农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确规定“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中谋利或获取房屋产权，是属‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一”。1999年5月6日实施的国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年10月21日国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2007年12月30日，国务院办公厅发布了国办发[2007]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》指出“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。由于房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，因此城镇居民购买农村房屋的买卖合同因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。本案中，因讼争房屋项下的土地性质系农村集体土地使用权，出卖方系农村居民，买受方系城镇居民，故赵清新、泮淑华签订的涉案房屋交易协议书因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。赵清新要求确认购房合同无效并自愿返还泮淑华购房款38000元，符合法律规定，一审法院予以支持。泮淑华的答辩意见于法无据，一审法院不予采纳。判决：一、赵清新与泮淑华于1994年10月18日签订的房屋交易协议书无效；二、赵清新付给泮淑华购房款38000元，于判决生效后10日内付清。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方买卖的房屋是农村宅基地上房屋，因房屋买卖必然伴随宅基地使用权的转移，故涉案宅基地使用权的转移行为是否合法，影响本案协议书效力的认定。 签订协议时，泮淑华系城镇非农业户口居民。1994年双方签订协议当时有效的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”第四十六条第一款规定，“城镇非农业户口居民未经批准或者采欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》规定“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中谋利或获取房屋产权，是属‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一。”城镇非农业户口居民取得宅基地，应当通过县级人民政府批准同意。泮淑华1994年购买赵清新所有的农村宅基地上房屋，没有经过县级人民政府批准，违反当时有效的法律禁止性规定。 1999年5月6日实施的国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年10月21日国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2007年12月30日，国务院办公厅发布了国办发[2007]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》指出“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。现行《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。至本案双方产生纠纷，法律法规仍然禁止农民集体所有的土地使用权非法向城镇非农业户口居民转移。 泮淑华、赵清新签订协议买卖农村宅基地上房屋的行为，违反缔约时的法律法规禁止性规定，亦为其后法律法规所禁止，故应当认定泮淑华、赵清新签订的房屋交易协议书无效。一审判决认定双方签订的房屋交易协议书无效，符合本案事实与法律规定，并无不当。 综上所述，泮淑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费750元，由泮淑华负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年四月二十四日 书记员 胡浩东 书记员 于国英