安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终67号上诉人（原审原告):范月朋。委托诉讼代理人：万长玲，安徽万长玲律师事务所律师。被上诉人（原审被告):无为县永安房地产有限公司。法定代表人：张庆珊，该公司经理。委托诉讼代理人：朱映东，安徽有为律师事务所律师。上诉人范月朋因与被上诉人无为县永安房地产有限公司（以下简称永安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院（2019）皖0225民初4168号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人公范月朋的委托诉讼代理人万长玲，被上诉人永安公司的委托诉讼代理人朱映东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范月朋上诉请求：撤销一审判决；改判解除本案商品房买卖合同，永安公司返还房价款483829元，并以此为基数自2011年10月12日起按同期银行活期存款年利率0.35%赔偿利息损失至实际返还房价款483829元时止；永安公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原判错误认定范月朋承担举证不能的法律后果。范月朋到无为市房地产权属部门登记部门办理案涉的房地产权证书,被告知永安公司未能向房地产权属登记部门提交任何有关本案商品房销售的开发商应提供的备案材料,因而无法办理范月朋的房产权属证书。那么,针对当事人一方的不作为行为,相对方无需也难以举证,只有不作为一方当事人提供反证予以证明有作为或认可不作为。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的,有负有履行义务的当事人承担举证责任”。何况本案一审庭审中永安公司也认可范月朋无法办理房产权证。同时原判也查明认定:“该开城永安苑小区项目因擅自改变规划方案,增加面积被无为县城市管理行政执法局行政处罚以致原告无法办理权利证书而致讼”。二、原判认定“本案《商品房买卖合同》依相关规定采取违约责任方式处理为宜”是错误的。《商品房买卖合同》第十五条是专门关于产权登记的约定,并同时约定退房和不退房的情形,那么,显然这是购房者有权选择适用的两种情形,但不能同时适用,本案中上诉人只是选择适用退房情形。所以不存在原判所认定的“该约定采用方式不明确”问题。此外,该条款本身就是承担违约责任条款,一审法院所谓“依相关规定采取违约责任方式处理为宜”,显然违背约定不违法情况下,当事人之间的约定优先适用的原则。三、原判适用法律错误。本案是永安公司未向房地产权属登记部门提交任何开发商应提供的备案材料,“该开城永安苑小区项目因擅自改变规划方案,增加面积被无为县城市管理行政执法局行政处罚以致原告无法办理权利证书而致讼”,因此,是属于致购房人无法办理房屋所有权登记情形,属于根本违约,而非延期办理问题,应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定,应予以支持解除合同和赔偿损失,而不能适用该解释第十八条有关延期办理房屋所有权登记问题的规定。综上,永安公司未向房地产权属登记部门提交任何开发商应提供的备案材料,违反《商品房销售管理办法》第三十四条。致使范月朋无法根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条办理房屋所有权登记。因此,范月朋要求解除合同和退房等诉请符合本案《商品房买卖合同》第十五条约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定。永安公司答辩称：一、一审法院认定范月朋对自己的主张承担举证不能的法律后果完全正确。二、范月朋未能及时办理产权登记，不影响其实现合同的目的，更不能归责于永安公司，而是房屋主管部门的原因。即使认定是永安公司原因，永安公司也不构成根本违约，买卖合同不应解除。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条不能简单的套用。四、本案诉讼时效早已届满，对于范月朋的诉讼请求应当不予支持。五、永安公司开发的永安苑商品房小区，有关部门已经有序安排购买人的房屋所有权登记工作。受今年新冠病毒疫情影响，后续应当会及时办理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。范月朋向一审法院起诉请求：1、确认解除商品房买卖合同；2、永安公司返还房价款483829元，并以此为基数自2011年6月12日起按同期银行活期存款年利率0.35%赔偿利息损失至实际返还房价款483829元止；3、判令永安公司另外补偿范月朋房价一倍房款483829元；4、本案诉讼费用由永安公司承担。一审法院认定事实：范月朋与永安公司于2010年7月8日签订商品房买卖合同，范月朋购买由永安公司开发的位于开城河西地段商业住宅3#楼5、6号门面房，价格482240元。该建设工程规划许可证号为镇规（2009）010号，施工许可证号为341422200912060101号，商品房预售许可证号为无房预售证第0312号。范月朋于2010年7月8日交3#楼5、6号门面房款450000元，于2011年4月11日补交3#楼10号门面房（对门面房重新编号）差价款33829元。永安公司于2011年4月11日交付房屋，范月朋将房屋租赁他人用于经营。2014年5月16日，该开城永安苑小区项目因擅自改变规划方案，增加面积被无为县城市管理行政执法局行政处罚，以致范月朋无法办理权属证书而致诉。一审法院认为，范月朋与永安公司签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，对双方均有约束力。本案中，双方结清购房款并交付房屋，全面履行自己的义务。现范月朋诉请永安公司解除商品房购房合同、返还购房款及利息，并承担一倍赔偿责任，应对其所依据的事实提供相应证据支持，否则承担举证不能的法律后果。现范月朋对其诉请所依据的事实无证据加以证明，故对其诉请不予支持。同时，双方在商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，采用方式不明确，为维护交易的稳定性，依相关规定采取承担违约责任方式处理为宜。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对此规定了违约责任，现该违约责任在范月朋诉讼请求之外，本案不宜处理。对于本案，一审法院经多次调解均未达成协议，应当及时判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决驳回范月朋的诉讼请求。一审案件受理费8569元，减半收取4284元，由范月朋承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期活期存款利率赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另查明：2020年3月23日，本院致函无为市自然资源和规划局咨询涉案房屋能否办理不动产权属证书等事宜。2020年3月31日，无为市不动产登记中心复函确认：因永安公司存在违规建设等原因，造成无法提供合法的权属申报登记材料。截止目前，该企业未到不动产登记中心窗口申请该小区的商品房首次登记，故购房户暂不能办理不动产权转移登记。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”涉案房屋因永安公司违规建设等原因，致使买受人至今无法办理房屋所有权登记，范月朋依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定向永安公司主张退房，符合上述司法解释规定的情形，应予支持。合同解除权系形成权，不适用有关诉讼时效的法律规定，永安公司辩称本案已过诉讼时效，该主张不能成立。合同解除后，永安公司应当向范月朋返还购房款，范月朋也应向永安公司返还涉案房屋。范月朋还主张由永安公司支付其购房款利息损失，因涉案房屋已由范月朋占有使用多年，为避免双方诉累，该购房款利息损失可与房屋占有使用费相互抵销，故对范月朋的该项诉请不予支持。至于范月朋一审诉请要求永安公司补偿其一倍房款，因其二审已不再继续主张，故本院对此不予理涉。综上所述，范月朋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省无为市人民法院（2019）皖0225民初4168号民事判决；二、解除范月朋与无为县永安房地产有限公司于2010年7月8日签订的《商品房买卖合同》；三、无为县永安房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内返还范月朋购房款483829元，该款返还的同时由范月朋将位于开城河西地段商业住宅永安苑3#楼5、6号房返还给无为县永安房地产有限公司；四、驳回范月朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4284元，二审案件受理费8569元，均由无为县永安房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 杨东清审判员 丁大慧二〇二〇年四月十三日书记员 陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;