浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0483民初3206号原告：於兴友，男，1965年7月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张峰，浙江泰杭律师事务所律师。被告：金雪荣，男，1969年12月8日出生，汉族，住浙江省桐乡市。被告：徐荣光，男，1963年9月10日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告：赵蔷，女，1971年1月23日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：彭书群，女，1977年3月27日出生，汉族，住浙江省桐乡市。被告：李强民，男，1956年12月13日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。被告：李云生，男，1964年3月25日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：张钟琪，男，1958年9月7日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被告：祝勇军，男，1977年12月15日出生，汉族，住浙江省武义县。被告：**顶，男，1973年7月23日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。被告：郑飞龙，男，1970年4月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告：桐乡市众源物业管理有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道公园路22号中虹天地10幢203-210室。统一社会信用代码91330483MA28AC7T7G。法定代表人：胡小春。原告於兴友与被告金雪荣、徐荣光、赵蔷、彭书群、李强民、李云生、张钟琪、祝勇军、**顶、郑飞龙、桐乡市众源物业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。后因案情复杂，故本案于2019年5月14日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年11月15日、2020年3月19日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告到庭参加诉讼，十一被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。第二次庭审，原告、被告徐荣光、被告赵蔷、被告李强民到庭参加诉讼，其余被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认十一被告未经原告授权代为管理中虹天地商铺的行为，系无权代理；2.十一被告返还中虹天地商铺经营权（商铺使用收益权），移交十一被告无权代理期间的商铺租赁合同、经营账目等经营资料和账户内剩余资金；3.十一被告向原告公开实际经营管理期间的财务账目和资料，并进行全面审计。事实和理由：2012年，原告购买中虹天地商铺。2016年10月左右，原告与其他业主共同向桐乡市中虹置业有限公司、杭州鑫岛投资有限公司进行追讨租金等维权事宜。在此过程中，各被告以商铺未分割、需整体出租经营为由，未经原告单独授权即出租经营商铺，致使商场经营不善、租金收益未达到预期。此外，自2016年4月起，十被告每月擅自从租金收益中支取补贴、通讯费等费用。截至2018年10月，十被告共支取331600元。原告多次要求十一被告返还商铺经营权，同时移交商铺租赁合同、经营账目等经营资料和账户内剩余资金，均遭到拒绝，对侵占全体业主的租金收益亦拒不返还。十一被告共同书面答辩称：第一，原告虽未委托十一被告代为管理商铺，但十一被告受三分之二以上业主的委托为原告处理商场各项事务合理合法。2018年，原告收到了商场两次分配的租金收益。可见，原告已默认且与十一被告存在事实的委托关系。原告的主张，无事实和法律依据，应予驳回。第二，商铺经营权属于全体业主，只有经过大部分业主合法授权的组织机构才有资格管理租赁合同、经营账目、账户、资金。十一被告在管理商场期间，全部商场收入除了支付必要的企业运作和处理业主事务支出外，剩余资金全部根据投资额比例分配给业主。十一被告对商场和租金的处理方式符合全体业主的利益，亦得到了全体业主的实质性认可。（2017）浙0483民初8335号民事判决书对十一被告的性质已经调查清楚并得出结论：行使专有部分所有权，应受到全部建筑物区分所有权人的整体公共利益和共同意志的制约，不得损害其他业主利益。第三，被告桐乡市众源物业管理有限公司系全体授权代表在政府工作组的支持下，为了对接与商场入驻商户之间合同主体的身份而成立。成立目的为代业主管理物业，维持商场正常秩序，不具备真正意义上去经营商场的条件和能力。被告桐乡市众源物业管理有限公司从未对商场投入过运营资金，亦未聘请过专职的经营管理人员。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系桐乡市梧桐街道公园路22号中虹天地10幢113-259室商铺的业主。桐乡市中虹天地市场商铺系虚拟分割、统一经营的形式。杭州鑫岛投资有限公司委托经营期限于2016年10月31日届满。被告金雪荣、徐荣光、赵蔷、彭书群、李强民、李云生、张钟琪、祝勇军、**顶、郑飞龙及案外人周海江、李恒系由商场业主选举的业主代表，并取得了众多业主书面委托管理商场的权限。杭州鑫岛投资有限公司委托经营期限届满后，包括涉案商铺在内的位于桐乡市梧桐街道公园路22号中虹天地10幢1-4层的商场，实际由业主代表通过被告桐乡市众源物业管理有限公司全面接管并运行管理。被告桐乡市众源物业管理有限公司系成立于2016年5月4日的有限责任公司，法定代表人为胡小春，股东为被告金雪荣、徐荣光、赵蔷。后其中案外人周海江、李恒因故退出。现市场仍由被告桐乡市众源物业管理有限公司实际管理中。被告桐乡市众源物业管理有限公司曾于2018年支付过原告租金。以上事实，由房产证、（2018）浙0483民初7776号民事判决书等证据和当事人庭审陈述为证。本院认为，涉案市场系虚拟分割形式，其商铺业主享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，业主行使的权利必须受到其他业主整体意志的限制。原告的商铺在物理上无法区分与其他商铺的界限，且商场本身是统一经营的，原告对商场统一经营的模式在订立合同时也是明知的，故理应遵守统一经营模式的规则。为避免其他业主利益的损害，也为了此类专业市场更好的经营，各业主需就市场的经营业态等问题协商一致后方能独立分割使用商铺。考虑到本案商场事实上至今仍未选出新的代表，被告桐乡市众源物业管理有限公司仍事实上在进行管理，包括原告在内的众多业主在委托期限过后也仍领取租金，本院认为，原告作为其中一名业主，其行使专有部分所有权，应受到全部建筑物区分所有权人的整体公共利益和共同意志的制约，不得损害其他业主利益。对于原告要求确认十一被告管理商铺系无权代理，并要求十一被告返还其个人所有的商铺经营权、移交代为管理该商铺期间的商铺租赁合同、经营账目等经营资料和账户内剩余资金的诉讼请求，不利于物业整体效用的发挥，本院不予支持。此外，原告作为涉案商场其中一名业主，并非多数业主整体意志的体现，也无权要求对整个商场进行全面审计。对于原告要求十一被告公开财务账目和资料的主张，本院认为，因原告和被告桐乡市众源物业管理有限公司之间事实上系委托关系，被告桐乡市众源物业管理有限公司作为受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。至于其他个人被告，并无证据显示掌握上述财务账目和财务资料，原告要求其也承担该责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第四百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告桐乡市众源物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告於兴友公开实际经营管理期间（自2016年11月1日起至实际公开之日止）的财务账目和财务资料；二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费80元，由被告桐乡市众源物业管理有限公司负担（应于本判决生效之日起十日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，帐号：62×××66，逾期缴纳将移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判长 陈 娟审判员 陶永良审判员 胡立恒二〇二〇年四月三日书记员 金胜群