四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终140号 上诉人（原审被告）：四川吉云达房地产开发有限责任公司，住所地：仁寿县视高镇河心街58号。统一社会信用代码：91511421MA62J5LN9Q。 法定代表人：严吉军,董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：魏玥，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁樱子，四川矩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓忠益，女，1985年10月2日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审原告）郭世强，男，1980年8月26日出生，汉族，住成都市天府新区。 上诉人四川吉云达房地产开发有限责任公司（以下简称：吉云达房产公司）因与被上诉人邓忠益、郭世强商品房预售合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初2529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吉云达房产公司的委托诉讼代理人魏玥、被上诉人邓忠益参加了诉讼。本案现已审理终结。 吉云达房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人逾期交房责任应当自2019年1月31日供电开始计算，且被上诉人要求上诉人承担逾期交房责任应当举证证明其因逾期交房所受到的实际损失。根据商品房预售合同及商品房买卖合同补充协议的约定，因供电设施未达交付条件属于不可抗力，属于延期交房的免责条件。案涉房屋小区的电力设施正式供电的时间为2019年1月30日，故上诉人逾期交房责任应当自供电设施达到交付条件即2019年1月31日起开始计算至案涉房屋视为交付之日2019年4月4日。 邓忠益辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 郭世强未发表意见。 邓忠益、郭世强向一审法院起诉请求：1.判令吉云达房产公司赔偿其违约金23731.03元（违约金按照全部房价款万分之一/天，自2018年9月1日起计算至2018年11月30日止，计4414.91元；以全部房价款为基数，按照日利率0.035%，自2018年12月1日起计算至2019年4月5日，违约金暂计19316.12元）；2.判令由吉云达房产公司承担本案全部保全费、诉讼费、律师费、交通费用等。 一审法院认定事实，邓忠益和郭世强系夫妻关系，2017年6月30日邓忠益和郭世强与吉云达房产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，二人购买吉云达房产公司开发建设的河畔御景项目第1幢第2单元3层3号房屋。邓忠益和郭世强于2017年6月30日支付首付房价款178958元余款390000元通过商业贷款支付完毕。《四川省商品房买卖合同（预售）》第六章交付条件与交付手续，第十五条载明该商品房交付买受人时需取得《建设工程竣工验收合格证明》、《房屋面积实测报告书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；第十六条载明：该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件（一）…2.供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；……第十七条载明：基础设施设备和相关设施未达到交付使用条件的违约责任，该商品房交付买受人时未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，出卖人在90天内整改，完成本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件。第十八条载明：（一）吉云达房产公司应于2018年8月31日前向买受人交付商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人；1.不可抗力；2.规划、设计变更；3.持续恶劣天气；施工现场发现埋藏物、文物等；政府/行政部门决策、决定及其他非因出卖人、施工方过错影响施工进度的情形。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同十九条处理。第十九条载明：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第一款约定的时间内向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间分别处理。（1）逾期在90之内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2、出卖人逾期交房承担的违约金的总额不超过本商品房买卖合同下商品房总价款的3%。合同还有其他约定。《补充协议》第七条载明：对合同第十六条与第十七条的补充约定…3、若买受人购买的商品房为预售商品房的，因出卖人原因致使本项目在约定期限内未达到交付条件，买受人允许出卖人在九十日内予以整改。如超过九十日仍未达到约定的交付条件，出卖人应当自九十日期限届满之次日起至实际达到上述条件之日止，每日按银行同期活期储蓄存款基准利率的百分之十的标准给予买受人赔偿，出卖人不承担逾期交房责任。第十四条载明：对不可抗力的补偿约定，1.（4）政府有关部门延误导致本项目配套设施延期交付，包括但不限于消防，市政，绿化，环境，采暖，给排水，供电，煤气，通风，通讯，电视接收，电梯工程的安装调试等。2.如遇不可抗力，房屋交付延期将顺延，且出卖人不承担逾期交房责任。2018年7月27日吉云达房产公司向邓忠益、郭世强邮寄《延期交房通知书》载明：因极端天气、大气环境治理、市政配套等不可抗力因素导致原定交房时间延期至2018年9月30日。2018年9月20日吉云达房产公司再次向邓忠益、郭世强邮寄《延期交房通知书》载明：河畔御景项目现场施工已于2018年8月30日前结束，并已进入办理验收程序。因该项目施工、办理手续过程中受到1、大气环境污染治理（环保督查）2、极端天气（2018年6月、7月暴雨天气）3、市政配套（水、电、气）4、政府政策（项目所在地仁寿县视高镇划归四川天府新区眉山管理委员会管理，并于2018年8月开始陆续办理部门资料交接而致使验收程序调整，验收时间加长）；具体交房时间最迟不超过2018年11月30日。2019年2月1日国网四川省电力公司仁寿县供电分公司向吉云达房产公司出具《客户受电工程竣工检验意见单》载明：河畔御景小区电力安装工程于2018年9月3日验收合格后入网并于2019年1月30日开通电表电户、电表卡开始供电使用。2019年3月28日吉云达房产公司向邓忠益、郭世强邮寄《交房通知书》载明：河畔御景小区于2018年11月验收合格，达到交付条件，通知业主于2019年4月1日至2019年4月4日前往河畔御景小区办理入住手续。庭审中，双方均认可邓忠益、郭世强于2019年4月5日收房。 另查明，2018年8月9日，仁寿县精益房地产测绘有限公司出具《房屋建筑面积测绘成果报告》河畔御景验收合格。2018年12月1日，河畔御景经四川吉云达房地产开发有限责任公司、四川金信勘察基础工程有限公司、四川金石建筑工程设计有限公司、四川省仁寿县第五建筑工程公司、成都交大工程建筑集团有限公司联合验收合格。邓忠益、郭世强认为吉云达房产公司未按期交房应依照合同约定承担逾期交房责任。 一审法院采信的证据，有双方当事人的当庭陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件、《延期交房通知书》二份及邮寄单、《交房通知》及邮寄单、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《竣工验收报告》等证据。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面、诚实履行各自的义务。吉云达房产公司未按合同约定的时间和条件向邓忠益、郭世强交付房屋已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，承担及时向邓忠益、郭世强交付房屋及逾期交房违约金等违约责任。本案的争议焦点为：1.逾期交房的期间；2、违约金计算方式。 一、关于逾期交房的期间的问题。《商品房买卖合同》约定：吉云达房产公司在2018年8月31日前向邓忠益、郭世强交付该商品房。吉云达房产公司于2019年3月25日向邓忠益、郭世强邮寄《交房通知书》要求邓忠益、郭世强在2019年4月1日至4日前到指定地点办理入住手续。邓忠益、郭世强于2019年4月5日收房，主张吉云达房产公司承担自2018年9月1日计算至2019年4月5日期间违约金；吉云达房产公司认为依《补充协议》第七条约定，其有90天整改期，期间不承担违约责任，且因电力设施正式供电于2019年1月30日，双方约定该行为属不可抗力，其应不承担违约责任，吉云达房产公司书面通知交房日期，因视书面通知的截止日期为交房日期，逾期交房期间为2019年1月30日至2019年4月4日止。一审法院认为，《商品房买卖合同》第十七条约定在商品房交付时如达不到十六条的交付条件及《补充协议》第七条约定，邓忠益、郭世强允许吉云达房产公司在90日之内整改，故吉云达房产公司辩称逾期交房期间应扣除90日的意见，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的免责情形，虽供电工程系约定的不可抗力因素，但《客户受电工程竣工验收意见单》载明小区电力安装工程于2018年9月3日验收合格后入网，小区电表于2019年1月30日可以使用，并不能证明系供电部门延误所致，吉云达房产公司也未举证证明在2018年7月27日及9月20日两次寄送《延期交房通知书》系确受不可抗力等因素影响。故吉云达房产公司辩称因供电设施未达到交付条件属不可抗力，免除逾期交房责任及自2019年1月31日起计算违约金的意见不成立，本案逾期交房日期应自2018年11月29日起计算。“河畔御景”项目于2018年12月1日，经综合竣工验收合格，在交房前已具备《商品房买卖合同》第十五条约定的交付条件，《交房通知书》告知收房时间为2019年4月1日至4日，依照《补充协议》第八条第八款的约定，自《交房通知书》规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，之后因买受人逾期收房导致的损失由邓忠益、郭世强自己承担，故本案逾期交房期间为2018年11月29日至2019年4月4日，共计126天。 二、关于违约金计算问题：逾期交房时间已超过90天，现邓忠益、郭世强已经实际收取房屋，符合《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定。邓忠益、郭世强主张按照《商品房买卖合同》第十九条第一款计算逾期90日内的违约金，按照《补充协议》第七条第三款计算逾期90日之后的赔偿金，并认为该条款约定每日按银行同期活期储蓄存款基准利率的百分之十的标准是指每日按0.35‰计算，吉云达房产公司辩称邓忠益、郭世强主张的违约金计算过高，邓忠益、郭世强未举证证明实际损失，其次对《补充协议》第七条第三款理解为银行同期活期储蓄存款基准利率对应计算为每日利率（年利率÷360）×10%即为约定的赔偿金计算标准。《补充协议》系吉云达房产公司提供的格式条款，第七条第三款未明确载明“银行同期活期储蓄存款基准利率”标准属于每日或每年，双方作出不同的解释，依法应对此条款作出有利于购房者的解释，但吉云达房产公司认为邓忠益、郭世强主张违约金过高，邓忠益、郭世强未举证证明逾期交房对其造成的实际损失，《商品房买卖合同》第十九条明确约定逾期交房责任即逾期90日后，继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，故酌定违约金计算方式按《商品房买卖合同》第十九条约定计算，邓忠益、郭世强已经付清全部房款568958元，即逾期交房违约金为568958×0.1‰×126=7168.88元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：四川吉云达房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付邓忠益、郭世强逾期交房违约金7168.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计394元，由邓忠益、郭世强负担270元，四川吉云达房地产开发有限责任公司负担124元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：吉云达房产公司应承担的违约金如何计算。吉云达房产公司主张逾期交房责任应当自案涉房屋小区的电力设施正式供电的时间2019年1月30日起计算，计算标准按照补充协议约定银行同期活期储蓄存款基准利率对应计算为每日利率（年利率÷360）×10%即为约定的赔偿金计算标准给予买受人赔偿，邓忠益、郭世强没有证据证明有实际损失，出卖人不承担逾期交房责任。邓忠益、郭世强主张同意一审判决从2018年11月29日起至2019年4月4日止按全部房价款按日万分之一计算违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条关于逾期交房的约定：邓忠益、郭世强允许吉云达房产公司有90日的整改期。吉云达房产公司未按期交房符合整改条件，交房时间应当扣除90日的整改期限。吉云达房产公司主张其存在不可抗力因素，但其提供的《客户受电工程竣工验收意见单》载明小区电力安装工程于2018年9月3日验收合格后入网，小区电表于2019年1月30日可以使用，并不能证明期间系供电部门延误所致，并属于不可抗力因素；吉云达房产公司也未举证证明在2018年7月27日及9月20日两次寄送《延期交房通知书》系确受不可抗力等因素影响。故吉云达房产公司逾期交房期间应扣除90日，从合同约定的限期交房2018年8月31日延长整改的90日即2018年11月29日起算。吉云达房产公司上诉主张因供电设施未达到交付条件属不可抗力，免除逾期交房责任及自2019年1月31日起计算违约金的理由不成立，本院依法不予支持。关于违约金的计算问题。《商品房买卖合同》第十九条明确约定逾期交房责任即逾期90日后，继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。虽《补充协议》第七条第三款约定了，如超过九十日仍未达到约定的交付条件，出卖人应当自九十日期限届满之次日起至实际达到上述条件之日止，每日按银行同期活期储蓄存款基准利率的百分之十的标准给予买受人赔偿，出卖人不承担逾期交房责任。但双方对“每日按银行同期活期储蓄存款基准利率的百分之十的标准”，是年还是日的理解存在争议，邓忠益、郭世强主张以基准利率的年利率10%计算，吉云达房产公司主张以银行同期活期储蓄存款基准利率对应计算为每日利率（年利率÷360）×10%为计算标准。《补充协议》系吉云达房产公司提供的格式条款，双方对上述条款作出不同的理解和解释，依法应对此条款作出有利于购房者的解释。一审法院酌情按照《商品房买卖合同》第十九条的约定按日以全部房价款万分之一计算吉云达房产公司应支付的违约金，邓忠益、郭世强没有异议，并同意按此方式计算，本院依法予以确认。吉云达房产公司上诉主张邓忠益、郭世强主张的违约金过高，无证据证明有实际损失，以及请求按其主张计算违约金的理由不成立。 综上所述，吉云达房产公司的上诉理由不成立，依法不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川吉云达房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 覃 棱 审判员 王美福 审判员 辛利平 二〇二〇年四月九日 书记员 吴 倩