广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0311民初79号 原告：广西益勤商贸有限公司，住所地桂林市育才路15号广西师范大学，统一社会信用代码：91450300588638813M。 法定代表人：李颖，总经理。 委托诉讼代理人：苏劲松，广西淳盈律师事务所律师。 被告：邓生荣，男，1990年9月23日出生，汉族，住广西全州县。 被告：莫忠辉，男，1990年8月9日出生日，汉族，住广西桂林市雁山区。 原告广西益勤商贸有限公司与被告邓生荣、莫忠辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2020年2月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西益勤商贸有限公司委托诉讼代理人苏劲松到庭参加诉讼，被告邓生荣、莫忠辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西益勤商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告邓生荣向原告支付从2017年1月1日起至2018年12月31日期间的租金43000元及违约金（违约金以拖欠的租金43000元为基数，从2017年1月1日起按每月2%的标准计算至被告清偿时拖欠的租金及违约金时止。暂计至2020年1月14日止违约金为31384.11元）；2、判决被告邓生荣向原告支付逾期腾房期间的店面占用使用费15000元（店面占用使用费从2019年1月1日起，参照租金每年30000元的标准，暂计至2019年6月30日止）；3、本案诉讼费由被告邓生荣承担。事实与理由：广西师范大学授权原告管理该校雁山校区（雁中路1号）第三、四期学生公寓商业店面。2015年12月31日原告与被告邓生荣签订《房屋租赁合同》（合同编号：B20160023），约定原告将广西师范大学雁山校区（雁中路1号）四期学生公寓23-4号店面出租给被告邓生荣，租赁期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金每年30000元，每半年缴纳一次，首次支付租金时间为2015年12月15日，每次支付租金数额应为15000元。《房屋租赁合同》约定如不按时缴纳房租，逾期按200元/天计算违约金。该《房屋租赁合同》签订后，原告依约将店面交付被告使用。2016年9月1日起被告未按合同约定及时足额支付租金，至今仍拖欠租金43000元。且在租赁合同期满后拒绝腾房，占用该店面直至2019年7月。综上所述，原被告双方签订的《房屋租赁合同》是对双方有约束力的合法有效的合同，被告拖欠原告租金的行为属于严重违约，被告应该支付原告所拖欠的租金以及承担违约责任。在租赁期满后被告继续占用使用该房屋，原告依法有权要求被告按原《房屋租赁合同》的租金标准支付占用使用费。 原告对其诉请在举证期限内提供的证据有：证据1、营业执照，证明原告的基本信息，原告具有诉讼主体资格。证据2、身份证复印件，证明被告是完全民事行为能力人，是适格的被告。证据3、房屋租赁合同，证明原告将广西师范大学雁山校区（雁中路1号）四期学生公寓23-4号店面出租给被告邓生荣，合同对租赁期限、租金等双方的权利义务进行了约定。证据4、土地使用权证和建设工程规划许可证，证明原告租赁给被告的店铺是广西师范大学所建，属于广西师范大学所有。证据5、校长办公会备忘录，证明广西师范大学将涉案的店面交于原告管理、出租。证据6、结算凭证以及被告支付租金的凭证（5份），证明被告在2018年1月4日最后一次支付租金，证明被告在承租期间向原告总共支付47000元，还欠43000元。证据7、两张照片，证明原告在2019年7月强制收回被告租赁的店面，委托搬家公司从被告租赁的店面当中将被告的物品腾空出来。证据8、广西师范大学的说明，证明广西师范大学认可原告对被告主张权利。 被告邓生荣、莫忠辉未到庭进行质证。 被告邓生荣答辩称，1、在2015年12月31日，本人与原告签订《房屋租赁合同》（合同编号：B20160023）是事实。但由于本人与被告莫忠辉签订《合作协议书》，双方约定，该店面租金由莫忠辉向广西益勤商贸有限公司缴纳，店面的实际承租人已变更为莫忠辉。且原告对转租一事是知悉的，现原告要求本人支付店面租金、违约金及占用使用费的请求，不符合事实，本人没有义务支付以上款项。 被告邓生荣就其辩称在举证期限内提供的证据有：证据1、营业执照复印件。证据2、《协调结果》。证据3、合作协议。证据4、莫忠辉身份证复印件。 原告对被告邓生荣提交的证据，质证意见是：认为被告提供的以上4份证据仅能证明被告邓生荣与被告莫忠辉之间的合作关系，但该合作关系与原告无关。 被告莫忠辉未作答辩也未提交证据。 本院对双方无异议的证据予以确认，作为本案的依据；对双方有异议的证据，因与本案有一定关联性，亦作为定案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，原告与被告邓生荣签订《房屋租赁合同》（合同编号B20160023），合同约定：原告将广西师范大学雁山校区（雁中路1号）四期学生公寓23-4号门面出租给被告使用，租赁期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金每年30000元，每半年缴纳一次，具体上交金额及时间见附件（《门面租金上缴表》）。还约定，合同履约保证金的收取金额，如不按时缴纳房租，逾期按200元/天计算违约金等内容。合同签订后，原告依约将23-4号门面交付被告使用。合同履行过程中，被告拖欠原告从2017年1月1日至2018年12月31日租金43000元。因2017年发生水灾，原告同意减免被告一个月租金，所欠租金为40000元。合同到期后，被告未移交租赁门面，从2019年1月1日起，被告占用该门面至2019年7月。 本院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，受法律保护。原告广西益勤商贸有限公司与被告邓生荣于2015年12月31日签订的《房屋租赁合同》（合同编号B20160023），系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同成立并合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同约定，租赁期限从2016年1月1日到2018年12月31日止，租金每年为30000元，按每半年缴纳一次，并约定每次缴纳租金的具体截止日期。但在合同履行过程中，被告邓生荣未按合同约定按时缴纳租金，自2017年6月16日起至今仍拖欠租金40000元，被告拖欠租金的行为构成违约，依法应当承担违约责任。被告拖欠租金确实给原告造成资金占用的损失，但原告未能举证证明其实际损失情况，又因合同约定的违约金以及原告主张的违约金计算标准明显过高，因此，原告主张违约金按每月2%标准计算，本院不予支持。本院确认被告应支付原告违约金（以40000元为基数，自2017年6月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 被告邓生荣辩称，其所租赁的门面已转租给被告莫忠辉，这一事实原告知悉。同时提供两被告之间的《合作协议书》及相关营业执照、《协调结果》来证明，并反驳称所欠原告租金、门面占用费及违约责任的承担人应是被告莫忠辉，被告邓生荣本人无缴纳租金、门面占用费和承担违约责任的义务。被告邓生荣的辩驳，不符合法律规定，本院不予采信。因为，两被告之间合作关系系其内部关系，两被告之间签订的协议对原告没有约束力。原告与被告莫忠辉之间没有签署《房屋租赁合同》，双方不存在房屋租赁关系，被告莫忠辉没有直接向原告支付门面租金、门面占用使用费和承担违约责任的义务。因此，支付原告诉讼中的门面租金、门面占用使用费和承担违约责任的主体应当是被告邓生荣。 合同期满后，被告应腾空租赁的23-4号门面并移交给原告，但从2019年1月1日起至2019年6月30日止，被告占用该门面六个月，原告诉请被告支付门面占用使用费15000元，并参照原双方签订合同中的租金标准收取占用费，符合法律规定，原告诉请本院予以支持。被告邓生荣辩称，门面占用使用费与其无关，无需承担支付义务，但对其反驳未提供证据证明，被告邓生荣的辩驳，本院不予采信。综上，被告邓生荣应支付原告门面租金、门面占用使用费共计55000元（40000元+15000元）。 本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告邓生荣支付原告广西益勤商贸有限公司门面租金、门面占用使用费共计55000元及违约金（以40000元为基数，自2017年6月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 驳回原告广西益勤商贸有限公司其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2034元，减半收取计1017元，由原告广西益勤商贸有限公司负担352元，由被告邓生荣负担665元（此款原告已预交，被告连同前款一并付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至桂林市中级人民人民法院。 审判员  秦少革 二〇二〇年四月二十九日 书记员  甘奕龙