河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初1409号原告：臧德权，男，汉族，1967年6月2日出生，住郑州市。原告：马慧峰，男，汉族，1971年1月27日出生，住郑州市。二原告共同委托诉讼代理人：孟光辉、申小红，河南三融律师事务所律师。被告：郑州市二七区马寨镇杨寨社区居民管理委员会（原郑州市二七区马寨镇杨寨村民委员会），住所地：郑州市二七区马寨镇。法定代表人：陈万春，该居委会主任。委托诉讼代理人:孙中启，河南豫银律师事务所律师。原告臧德权、马慧峰与被告郑州市二七区马寨镇杨寨社区居民管理委员会（以下简称杨寨居委会）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告臧德权、马慧峰与委托诉讼代理人孟光辉，被告杨寨居委会的委托诉讼代理人孙中启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臧德权、马慧峰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方在2009年3月7日签订的《郑州市二七区马寨镇杨寨村市场承包经营合同书》；2.依法判令被告退还原告承包金206000元、被告向原告清偿原告垫付的维修费用364172元、被告向原告支付违约金199305元，以上共计769477元；3.本案诉讼费由被告承担。本案审理期间，二原告将第2项诉讼请求中的维修费用变更为判令被告向原告清偿原告垫付的245823.46元，并要求被告承担鉴定费用10000元，各项共计661128.46元。事实和理由：原、被告在2009年3月7日签订了《郑州市二七区马寨镇杨寨村市场承包经营合同书》，承包场地四邻及房屋情况：北至同兴街、南至民房、西至曙光路、东至居民区，包括曙光路、同兴街，东西两个大棚，两个大棚之间的道路及紧邻东大棚东面的道路，西大棚西北角的商业房两层17间及商业房西面的2层房屋一处。承包期限：自2009年3月7日至2029年3月7日止。承包费用每年103000元。一、合同履行过程中，被告将合同约定的承包范围全部用围挡加以覆盖，因被告的行为导致原告无法正常经营，根据法律规定，该合同已符合解除条件，应当予以解除。二、1.2015年3月份，被告强行将原告承包经营的东大棚建成活动板房和销售蔬菜的石台，并自行出租给商户经营，导致双方合同约定承包的两个大棚减少了一个，但是被告收取的承包费用并没有减少，原告在2015年、2016年都是全额支付的。因此，被告应退回2015年、2016年多收取的费用103000元；在2017年3月13日原告支付费用后，被告无法提供正常的使用场地，被告应退回费用103000元。两项共计206000元。2.合同第二条约定：承包经营期间，被告负责综合市场内东西两个大棚及所有商业门面房的维修（包括东西两个大棚的棚顶、商业房房顶等）费用由被告承担。由于西大棚年久失修、漏雨、漏雪。在2010年6月5日由原被告共同作为甲方与乙方宋胜杰签订了《杨寨村集贸市场西大棚维修协议》，原告为了维修市场房顶垫付了维修费用共计364172元（经鉴定为245823.46元），被告没有依据合同约定承担，故被告应向原告清偿该费用。3.本合同的承包期限自2009年3月7日至2029年3月7日止。合同第十二条约定：本合同签订后，若甲方不能按时将市场交付给乙方经营，或者在交付后，因不可归责于乙方的原因导致乙方无法经营的，甲方应按预期交付的天数或乙方无法经营的天数，按总承包金每日3‰的标准赔偿乙方损失。在合同履行过程中，被告在2015年4月份强占另一个大棚，被告的行为已经构成违约，被告应依据合同约定向原告承担违约金106605元（自2015年5月1日至2017年4月30日止，以51500元为基数，每日3‰计算）。现合同没有到期，被告在2017年4月底就已经封闭了市场，导致原告无法正常经营，被告应依据合同约定向原告承担违约金92700元（自2017年5月1日至2018年2月28日止，以103000元为基数，每日3‰计算）。综上所述，为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告杨寨居委会辩称，原、被告签订市场承包合同书实际是租赁，原告在经营过程中各项指标不达标。2017年3月份马寨镇政府配合郑州市“双迎攻坚”领导小组检查发现该市场存在脏乱差现象，软硬件设施极其缺失，卫生不达标，无照经营，管理混乱等诸多问题，很不符合市场经营标准要求。经多次整改无效后，故在2017年马寨镇政府关闭了杨寨集贸市场。原告存在违约行为，导致市场关闭的责任应该在原告，原告要求解除承包合同没有事实和法律依据，依法应予驳回，原告主张退还承包金及维修费的诉讼请求也应予以驳回。故要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2009年3月7日，原告臧德权、马慧峰（乙方）与被告杨寨居委会（甲方）签订《郑州市二七区马寨镇杨寨村市场承包经营合同书》，约定的主要内容为：1.甲方将其目前所拥有的位于马寨镇杨寨村内的综合市场承包给乙方经营，综合市场四至为：北至同兴街，南至民房，西至曙光路，东至居民区，包括曙光路、同兴街，东西两个大棚，两个大棚之间的道路及紧邻东大棚东面的道路，西大棚西北角的商业房两层17间及商业房西面的2层房屋一处（详见平面图）。2.在乙方承包经营期间，甲方负责综合市场内现有东西两个大棚及所有商业门面房屋的维修（包括东西两个大棚的棚顶，商业房房顶等），费用由甲方承担。3.承包期限为2009年3月7日起至2029年3月7日止。4.承包金：乙方于每年六月底前向甲方一次性支付完毕一个年度的承包金壹拾点叁万元，不再支付其他任何费用。5.乙方对所承包的综合市场，享有内部规划权、摊位定价权、施工权、对外发包权、市场经营权等。6.乙方对市场的规划、建设及发展，所进行的改造及施工应当有利于市场的增值保值。但甲方现有设备、设施的自然损耗除外。7.甲方不得干涉乙方对市场进行大规模改造及提高市场档次而进行的建设。本合同到期后，双方因故无法续订合同，对于乙方投资资产，甲方应根据实物计算价值，并一次性以现金方式支付给乙方。……9.甲方对乙方的经营有管理权。……12.本合同签订后，若甲方不能按时将市场交付给乙方经营，或者在交付后，因不可归责于乙方的原因导致乙方无法经营的，甲方应按预期交付的天数或乙方无法经营的天数，按总承包金每日3‰的标准赔偿给乙方损失。13.甲方不履行维修义务，给乙方造成损失，应由甲方赔偿；乙方自行维修的费用由甲方承担，乙方可以抵扣租金。……合同签订后，被告将市场交付二原告使用，二原告对上述市场中的摊位对外租赁，并依约向被告缴纳承包金至2018年3月7日。二、2010年6月5日，二原告（甲方）与案外人宋胜杰（乙方）签订《杨寨村集贸市场西大棚维修协议》，约定的主要内容为：1.乙方对杨寨村集贸市场西大棚修复1000多平方，更换新彩铝瓦。……4.乙方给甲方更换彩铝瓦，工程结束经甲方验收合格后一次性付清施工费3000元整。……6.甲、乙双方签字后生效。……8.工期7天，自2010年6月6日-2010年6月13日结束。协议上甲方位置除二原告签字外，还加盖“二七区马寨镇杨寨村集贸市场管理办公室”字样印章。协议签订后，宋胜杰进行了施工。三、2015年4月8日，被告（甲方）与案外人刘奇（乙方）签订《协议》一份，约定杨寨村集贸市场东市场升级改造由乙方安排施工人员，按甲方要求进行安全施工。并对柜台、路面、室内地面、集贸市场外至路边石部分、靠市场北部分进行施工，以上工期为10天。付款方式：主体完工，贴瓷砖前付贰万元整，完工后半月付剩余。2015年4月10日，被告发出公告：因马寨国家卫生城镇复验，按照镇政府要求，东市场需要升级改造，望广大商户协助工作。四、2017年4月1日，郑州市全国文明城市考评卫生城市复审“双迎攻坚”领导小组办公室向马寨镇杨寨集贸市场发出第67号督办通知书，主要内容为：经查，发现你单位存在以下问题：全面不合格，建议关门整改，严格按照市场考核标准整改。现责令你单位于2017年4月15日前整改上述行为。同时将整改情况以书面（或照片）形式上报督导组。2018年3月19日，郑州市二七区马寨镇人民政府出具《关于杨寨集贸市场关闭的情况说明》，主要内容为：根据2017年市、区及马寨镇“双迎攻坚”工作要求，位于马寨镇杨寨社区的杨寨集贸市场，经检查发现存在脏乱差现象，软硬件设施极其缺失，卫生不达标、无照经营、管理混乱等诸多问题，很不符合市场经营标准要求。2017年3月开始对市场进行多次整改，并对商户进行卫生、经营标准和市场等相关知识宣传，该市场商户不但不配合还阻挠工作开展，2017年4月郑州市“双迎攻坚”领导组下达全面不合格整改通知单，之后市、区、镇相关部门又多次通知该市场按要求整改都未达标，2017年在郑州市“双迎攻坚”工作中被列为重点督查单位，被市区多次督导，镇里也多次督导整改无效，都未整改到位，故在2017年马寨镇政府关闭了杨寨集贸市场。五、本案审理期间，依二原告申请，本院委托河南华威建设工程技术咨询事务所有限公司对本案所涉综合市场内东西两个大棚及所有商业门面房的维修（包括东西两个大棚的棚顶、商业房房顶等）费用进行评估，该公司于2019年5月17日作出豫华威价鉴字〔2019〕第0015号《关于“郑州市二七区马寨镇杨寨社区综合市场内东西两个大棚及所有商业门面房的维修工程”工程造价鉴定意见书》，结论为：郑州市二七区马寨镇杨寨社区综合市场内东西两个大棚及所有商业门面房的维修工程的鉴定工程造价分鉴定造价及单列工程造价两个部分进行计算，1.两个大棚及所有商业门面房的维修工程的鉴定造价金额为127856.59元，包含：贴仿古地板砖89286.5元、砖砌菜台及贴白色瓷砖13847.67元、电焊栏杆5259.76元、按照隔离钢管3227.62元、砌市场南边水圈2684.7元、门面房门头3667.09元、市场蔬菜柜台刷漆两遍6689.7元、大棚东西侧地坪硬化3193.55元，备注：依据现场勘验计算；2.两个大棚及所有商业门面房的维修工程的单列工程造价金额为：①菜场西大棚原棚顶拆除造价金额为4338.84元；②菜场西大棚新棚顶安装造价金额为103043.17元；③卖肉食柜台安装防蝇架工程造价金额为7934.55元；④大棚东侧地坪拆除工程造价712.1元；⑤市场厕所改造工程造价1938.21元（对上述5项备注：鉴材中未体现申请人主诉已施工，现场无法核实，以单列形式体现）。两部分共计245823.46元。二原告为此支出鉴定费10000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告臧德权、马慧峰与被告杨寨居委会签订的《郑州市二七区马寨镇杨寨村市场承包经营合同书》虽名为承包经营合同，但实质为租赁合同，该合同不违反法律法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同履行各自的义务。在合同履行期间，因二原告所承租的杨寨市场存在诸多问题、经多次督导未整改到位而被马寨镇政府予以关闭，导致上述合同无法继续履行，本案合同应予解除，故对二原告主张解除本案合同的请求本院予以支持。对二原告主张退还的承包金，因其所述自2015年起市场东大棚被收回造成二原告未能继续使用证据不足，故对二原告主张被告应退回2015、2016年承包金共计103000元的请求本院不予支持；对2017年市场被关闭后未能继续履行合同期间的承包金，结合本案证据，并综合考虑在市场关闭前二原告还使用一段时间的实际情况，本院酌定由被告退还二原告80000元。对二原告主张的垫付维修费用，虽然合同约定由被告对大棚及商业门面房进行维修，但从二原告仅提交了西大棚维修协议而无其他关于二原告维修市场的证据，而鉴定结论所列的鉴定工程造价中贴仿古地板砖、砖砌菜台及贴白色瓷砖等以及单列工程造价中卖肉食柜台安装防蝇架等，系二原告为经营市场所进行的必要投入，故对全部工程造价本院酌定由二原告及被告各承担50%，即被告向二原告支付122911.73元（245823.46元×50%）。对二原告主张的违约金，因被告收回市场东大棚证据不足，且合同约定的是“因不可归责于乙方的原因导致乙方无法经营”应当支付违约金，而本案市场关闭的主要原因在于二原告经营管理不善，故对二原告主张的违约金本院不予支持。综上所述，对二原告的合理请求本院予以支持，对过高请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告臧德权、马慧峰与被告郑州市二七区马寨镇杨寨社区居民管理委员会于2009年3月7日所签订的《郑州市二七区马寨镇杨寨村市场承包经营合同书》；二、被告郑州市二七区马寨镇杨寨社区居民管理委员会于本判决生效之日起十日内向原告臧德权、马慧峰退还承包金80000元、支付垫付维修费用122911.73元，以上共计202911.73元；三、驳回原告臧德权、马慧峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10412元，鉴定费10000元，由原、被告各负担10206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审 判 长  郑宏辉人民陪审员  张 飞人民陪审员  马 珂二〇二〇年四月十三日书 记 员  刘宏龙