陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终13904号上诉人（原审被告）：任改莲，女，1970年2月28日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：苟志科，甘肃隆庆（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安西北石油管道有限公司，住所地西安市。法定代表人：张文正，该公司总经理。委托诉讼代理人：高鹏，甘肃长庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔有明，甘肃长庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长庆石油勘探局有限公司矿区XX园物业服务处，住所地西安市经开区。负责人：苏胜，该处处长。委托诉讼代理人：高鹏，甘肃长庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔有明，甘肃长庆律师事务所律师。原审被告：西安经济技术开发区欧典商行，经营场所西安市经开区XX小区XX号。经营者：任改莲，简况同上。委托诉讼代理人：苟志科，甘肃隆庆（西安）律师事务所律师。上诉人任改莲因与被上诉人西安西北石油管道有限公司(以下简称西北石油管道公司）、被上诉人长庆石油勘探局有限公司矿区XX园物业服务处（以下简称兴隆园物业处）及原审被告西安经济技术开发区欧典商行（以下简称欧典商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初3793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。任改莲上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判为任改莲向西北石油公司、兴隆园物业处支付租金177947.52元；2.一、二审诉讼费由西北石油公司、兴隆园物业处负担。事实和理由：其与西北石油公司、兴隆园物业服务处签订租赁合同属实，但西北石油公司、兴隆园物业处并未依约向其交付商铺，是出租方违约在先。其在一审开庭前就申请法院责令西北石油公司、兴隆园物业处提交商铺交接清单，且交付房屋就是西北石油公司、兴隆园物业处应当履行的合同义务，也是证明责任，对方称在合同签订前就交付房屋无证据支持。一审以合同约定日期2013年4月15日作为起租日期有损其合法权益，实际日期应为2013年6月2日；其提交证据证明其已于2015年12月底腾空涉案商铺，在元旦后将钥匙交还。且涉案商铺每天租金高达千元以上，其没有理由在商铺腾空后还继续占有一个空商铺。西北石油公司、兴隆园物业处在租期内调整租金标准两次，其认可后才支付了部分租金，剩余租金因生意不景气无力交纳，并非有意违约。涉案商铺在拆除时，西北石油公司、兴隆园物业处承诺给予补偿但因领导更换至今尚未兑现，对补偿只字不提，这是双方对租金交纳发生分歧的原因所在。西北石油管道公司、兴隆园物业处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。双方合同明确约定了租赁期限为三年，从2013年4月15日至2016年4月14日止，任改莲为了不交或少交租金，称起租时间为2013年6月2日，理由不成立。任改莲依据合同约定于2013年1月4日向其交纳保证金5万元，于2013年3月12日付清了当年租金820934.4元，当日拿到涉案房屋钥匙开始装修，并于4月11日签订租赁合同，在合同期限内也没有提出异议，也没有签订变更租赁期限的协议。合同期满后，任改莲既不归还租赁物又不支付拖欠的租金，经其多次催促未果，其于2016年5月22日发出律师函，任改莲拒收，其又于2016年6月6日向仲裁委申请仲裁后，任改莲才于6月7日将涉案房屋钥匙放在兴隆物业处，拒绝在租赁商铺移交清单上签字。涉案房屋在租赁期间，因市场因素及承租户要求，其对出租所有商铺的租金从第二个年度开始进行了调整，但任改莲既不支付拖欠租金又拒绝签订变更房屋租金协议，使其没有有效的依据调整租金。一审中，法院根据实际情况按照其两次调整租金标准调整了租金，即第一个年租金为合同约定租金820934.4元计，第二个年度调整后的租金为701923.2元，第三个年度调整后的租金为529635.12元，合同租金合计为2052492.72元，扣除任改莲已支付的1170934.4元，还应支付其租期内剩余未付租金881558.32元，与未调整的1291868.8元相比减少租金410310.48元。欧典商行的述称意见同任改莲上诉意见。西北石油管道公司、兴隆园物业处向一审法院起诉请求：1.任改莲支付房屋租金129万元及违约金172500元；2.任改莲支付自2016年4月14日至2016年6月7日迟延退房的赔偿金119197元；3.任改莲支付仲裁费19582元、公告费800元、保全费500元、保全担保费6800元；4.任改莲支付自2016年6月8日至实际给付租金之日的同期银行贷款利息；5.任改莲负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年4月11日，西北石油管道公司、兴隆园物业处（甲方）与任改莲（乙方）签订《管道北区临街商铺1-11租赁合同》，约定：甲方将乙方位于西安市XX城XX路与开元路十字西南（管道北区临街）商铺一间（建筑面积202.4平方米，其中套内面积150.94平方米，公摊面积51.46平方米）出租给乙方经营商店；租期三年，自2013年4月15日至2016年4月14日；租金338元/平方米/月，年租金820934.4元；租金按年度结算，乙方于当期租赁之日前10日内通过银行转账方式一次性结清本期租金；乙方在交租金的同时，一次性向甲方交纳履约保证金5万元；合同签订后10日内，甲方向乙方交付商铺并制作《商铺交接清单》，双方代表应在交接清单上签字以确认交接事实和商铺现状、附属设施等情况；租赁期满乙方不续租的，应于期满后10日内将商铺交还甲方，双方签署租赁商铺移交清单；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后10日内商铺内如有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；租赁期满后，如乙方逾期不搬迁，应赔偿甲方因此所受的损失；乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应每延迟1日支付违约金300元；合同履行过程中，如发生争议，双方协商不成，可提交西安仲裁委员会申请仲裁；合同并对双方其他权利义务明确约定。现合同约定的租期已届满，西北石油管道公司、兴隆园物业处已将租赁商铺收回，任改莲仅向西北石油管道公司、兴隆园物业处支付租金1170934.4元（含5万元履约保证金），剩余租金再未支付，酿成本诉。另查，就西北石油管道公司、兴隆园物业处与任改莲之间的租赁合同纠纷，西北石油管道公司、兴隆园物业处曾依照合同约定将案件提交西安仲裁委员会申请仲裁，西安仲裁委员会经审理后，作出仲裁裁决，后该裁决被西安市中级人民法院裁定撤销，西北石油管道公司、兴隆园物业处遂诉至一审法院。庭审中，西北石油管道公司、兴隆园物业处称，其于签订合同前2个月即将租赁商铺交付给任改莲，任改莲用于经营欧典商行，其从合同约定的起租日2013年4月15日开始计租，任改莲已付租金1170934.4元，仅付清第一年租金820934.4元和第二年租金的35万元（1170934.4元-820934.4元），第二年尚余租金470934.4元未付，第三年租金820934.4元分文未付，故租期内任改莲尚欠其租金129万元未付。租期届满后，任改莲未按期搬离租赁商铺，而是于2016年6月7日才将商铺钥匙交还给其，故双方租赁关系实际于2016年6月7日终止，对此有其提交的照片、律师函、乙方人员录音资料为凭据。遂请求判令任改莲不仅支付租期内欠付的租金129万元，而且支付自租期届满之日2016年4月14日至实际搬离之日2016年6月7日产生的延迟交房赔偿金119197元，并支付自2014年9月15日至2016年4月14日，以129万元为基数，按合同约定每日300元标准计算的违约金172500元及自2016年6月8日至实际给付之日的银行同期贷款利息等。任改莲认可租赁西北石油管道公司、兴隆园物业处商铺的事实，但对西北石油管道公司、兴隆园物业处陈述的起租及退租日期不予认可，主张的欠付租金的数额其不予认可。任改莲辩称，合同约定西北石油管道公司、兴隆园物业处应于合同签订后10日交付租赁商铺，而西北石油管道公司、兴隆园物业处实际于2013年5月2日才向其交付租赁商铺，有其提交的《管道北区临街商铺装修管理协议》为凭据，该协议约定有30天的装修期，故租赁商铺起租期日期应自2013年6月2日开始计算；其在租期内2015年底即将租赁商铺的钥匙交还给西北石油管道公司、兴隆园物业处工作人员，有其提交的证人证言为证，故租赁商铺退租日期应为2015年12月31日，至此双方租赁关系终止；另租期内，西北石油管道公司、兴隆园物业处对包含其在内的整体商户下调了租金，有其提交的西北石油管道公司、兴隆园物业处出具的《租赁价格调整前后对比表》为凭据，故西北石油管道公司、兴隆园物业处仍按合同约定单价计算租金不合理，经其核算，自2013年6月2日至2015年12月31日，共产生租金1634635.27元，扣减其已付的1170934.4元，尚欠西北石油管道公司、兴隆园物业处租金463698元未付。西北石油管道公司、兴隆园物业处对任改莲所述起租日期及退租日期均不予认可，亦不认可任改莲提交的《租赁价格调整前后对比表》，但陈述租期内确有调整租金事实，调整的均与租户签订有变更合同，具体第一年租金按合同执行，第二年租金将租赁单价由每338元/平方米/月调整为289元/平方米/月，租赁面积不变，第三年租金将租赁面积区分为套内面积和公摊面积分开计租，其中套内289元/平方米/月，公摊10元/平方米/月，因任改莲拒签变更合同，故仍按原合同计算租金。一审法院认为，根据庭审查明的事实，本案争议焦点如下：1.租赁商铺起租及退租的具体日期；2.租赁商铺租金应否调整；3.西北石油管道公司、兴隆园物业处的各项诉讼请求是否合法有据，任改莲应否支付及支付的数额。关于焦点1，西北石油管道公司、兴隆园物业处与任改莲签订的租赁合同作为双方当事人真实意思表示，双方均应依照合同约定履行各自义务。就租赁商铺的起租日期，双方合同已明确约定是2013年4月15日，合同虽约定西北石油管道公司、兴隆园物业处于合同签订后10日内交房，双方并于2013年5月2日签订装修管理协议，但交房与否、装修与否，合同中并未约定以此作为实际计租的起算时间点，故任改莲以2013年6月2日开始计租，无合同依据，证据不足，依法不予采信，租赁商铺的起租日期应自2013年4月15日开始。就租赁商铺的退租日期，西北石油管道公司、兴隆园物业处称任改莲实际于2016年6月7日退场，并提交照片、律师函或乙方人员录音的证据，均为单方证据，无法与其他书证形成证据链，任改莲亦不予认可，故不予采信。任改莲称乙方于2015年底即交钥匙退场，任改莲对此提交的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，西北石油管道公司、兴隆园物业处亦不予认可，故亦不予采信。租赁商铺的退租日期应以合同约定的2016年4月14日为准。关于焦点2，根据庭审查明的事实，西北石油管道公司、兴隆园物业处虽不认可任改莲提交的《租赁价格调整前后对比表》，但西北石油管道公司、兴隆园物业处认可确在租期内下调租金的事实，双方虽未签订变更合同，鉴于西北石油管道公司、兴隆园物业处给与任改莲同地段商铺均进行了调价，故依照公平及诚实信用原则，任改莲所租商铺亦应按调整后的价格支付租金。关于焦点3，依照西北石油管道公司、兴隆园物业处所述调价，经核算，租赁内第一年租金为820934.4元，第二年租金为701923.2元（289元/平方米/月×202.4平方米×12个月），第三年租金为529635.12元（289元/平方米/月×150.94平方米×12个月+10元/平方米/月×51.46平米×12个月），合计2052492.72元。扣除任改莲已付的1170934.4元，任改莲还应向西北石油管道公司、兴隆园物业处支付租期内剩余未付租金881558.32元。同时，任改莲未按合同约定付款，构成违约，应支付违约金，但合同约定的违约金计算方法过高，应予调整，具体自西北石油管道公司、兴隆园物业处主张的2014年9月15日计算至判决给付之日，以881558.32元，按中国人民银行同期贷款利率计算。西北石油管道公司、兴隆园物业处主张的租期届满之日至2016年6月7日的赔偿金，证据不足，理由如前所述，依法不予支持。西北石油管道公司、兴隆园物业处主张的仲裁费、公告费，与本案无关联性，亦不予支持。西北石油管道公司、兴隆园物业处主张的保全担保费，不予支持。西北石油管道公司、兴隆园物业处要求欧典商行承担上述款项的共同付款责任，无合同及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告任改莲于本判决生效后十日内向原告西安西北石油管道有限公司、长庆石油勘探局有限公司矿区XX园物业服务处支付租金881558.32元；二、被告任改莲于本判决生效后十日内向原告西安西北石油管道有限公司、长庆石油勘探局有限公司矿区XX园物业服务处支付违约金（2014年9月15日至判决给付之日，以881558.32元，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回两原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19324元、保全费5000元，合计19824（西安西北石油管道有限公司、长庆石油勘探局有限公司矿区XX园物业服务处已预交），由西安西北石油管道有限公司、长庆石油勘探局有限公司矿区XX园物业服务处负担1720元，任改莲负担18104元，任改莲承担部分于上述付款时一并给付西安西北石油管道有限公司、长庆石油勘探局有限公司矿区XX园物业服务处。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审中，任改莲向本院提交2015年12月29日的停电通知一份，证明西北石油管道公司、兴隆园物业处于2015年12月31日对涉案商铺停电，其就将涉案商铺腾空，并于2016年元旦后的上班时间交还商铺钥匙。西北石油管道公司、兴隆园物业处对该证据真实性认可，证明目的不予认可，称其并未对涉案商铺停电，任改莲仍在继续经营。另查，兴隆园物业处工作人员出庭作证，称其于2015年年底发出停电通知，对涉案商铺进行停电，停电后几天任改莲搬离该商铺；双方均称该证人证言所述基本真实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，西北石油管道公司、兴隆园物业处与任改莲签订的《管道北区临街商铺1-11租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，出租人交付涉案商铺，任改莲作为承租人亦应按约交付租金。因出租人曾出具《租赁价格调整前后对比表》，双方现对第二年、第三年商铺租金标准的调整均不持异议，即第一年租金按合同执行，第二年租金将租赁单价由每338元/平方米/月调整为289元/平方米/月，租赁面积不变，第三年租金将租赁面积区分为套内面积和公摊面积分开计租，其中套内289元/平方米/月，公摊10元/平方米/月，本院依法予以确认。结合本案查明事实及双方陈述，争议焦点应为：租赁期限的起止时间。涉案租赁合同约定，租赁期限自2013年4月15日至2016年4月14日。任改莲主张起租时间应为2013年6月2日，但并未提交充分有效的证据证明其主张，故一审按照合同约定确定起租时间为2013年4月15日，并无不妥，本院依法予以确认。关于退租时间，结合二审新证据、查明事实及一审任改莲提交的证据，能够认定2015年12月底西北石油管道公司、兴隆园物业处对涉案商铺停电，随后任改莲搬离该商铺，故自此合同目的已无法实现，退租时间应为2015年12月31日。西北石油管道公司、兴隆园物业处主张双方租赁合同关系于2016年6月7日终止，依据不足，本院依法不予采信。租金的数额经核算，第一年租金820934.4元，第二年租金701923.2元，第三年租金375158.21元（289元/平米/月×150.94平方米×8.5个月+10元/平米/月×51.46平方米×8.5个月），以上共计1898015.81元，扣除任改莲已支付的1170934.4元，任改莲应支付的欠付租金为727081.41元。因任改莲拖欠租金系违约行为，一审以合同约定违约金过高，调整违约金按照银行同期贷款利率计算，并无不妥。西北石油管道公司、兴隆园物业处主张任改莲支付租期届满之日至2016年6月7日的赔偿金，并由欧典商行承担共同支付责任，无事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，任改莲的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初3793号民事判决第三项；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初3793号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，任改莲向西安西北石油管道有限公司、长庆石油勘探局有限公司矿区XX园物业服务处支付租金727081.41元；三、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初3793号民事判决第二项为：本判决生效之日起十日内，任改莲向西安西北石油管道有限公司、长庆石油勘探局有限公司矿区XX园物业服务处支付违约金（2014年9月15日至判决给付之日，以727081.41元，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回西安西北石油管道有限公司、长庆石油勘探局有限公司矿区XX园物业服务处其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19324元，保全费5000元合计19824元，由西安西北石油管道有限公司、长庆石油勘探局有限公司矿区XX园物业服务处与任改莲各负担9912元；二审案件受理费12754元，由西安西北石油管道有限公司、长庆石油勘探局有限公司矿区XX园物业服务处负担2754元，由任改莲负担1万元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年三月三十日 书 记 员  王  达  锐     1