河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0104民初2220号原告：闫军花，女，1972年7月9日出生，汉族，自由职业，住石家庄桥西区。委托诉讼代理人：李晓红，河北北华律师事务所律师。被告：石家庄桥西区留营街道办事处南简良村民委员会，地址：河北省石家庄市桥西区新华路993号。统一社会信用代码：54130104A063193814。负责人：杜营时，任村主任。委托诉讼代理人：董建铜，男，1968年11月3日，汉族，村委会办公室主任。被告：河北良兴房地产开发有限公司，住所地石家庄桥西区留营乡南简良村，统一社会信用代码：911301005504063635。法定代表人：董树辰，任总经理。委托诉讼代理人：王锋，国浩律师（石家庄）事务所律师。原告闫军花与被告石家庄桥西区留营街道办事处南简良村民委员会、河北良兴房地产开发有限公司（以下简称良兴房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫军花及委托诉讼代理人李晓红、被告石家庄桥西区留营街道办事处南简良村民委员会的委托诉讼代理人董建铜、良兴房地产公司的委托诉讼代理人王锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫军花向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与被告1解除商铺使用权合同，被告1退还原告交纳的商铺使用费37939元，被告2补发2016年11月1日至今商铺租赁费10245元及违约金2049元；二、请求判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年10月18日，原告从被告1处购买位于金元宝综合市场红木家具城三层3330#号商铺的使用权，使用期限2011年10月31日至2031年10月30日共20年，该商铺使用面积6.3平方米，共付37939元，在租赁期内，二被告要求原告没有独立的使用权。被告1委托被告2经营管理，被告2承诺托管年年返租金，但2016年11月1日至今三年多未发返租看。在委托经营期间，被告拥有对该商铺的使用权、经营权、和管理权，原告不得自营或委托、租赁他人经营。该商铺一直在开业经营，开业经营，最近一直在引进新单位招租入住，被告2违约不给原告支付租金，并将租赁期限未经原告同意顺延至2033年10月30日，往后延续两年。被告石家庄桥西区留营街道办事处南简良村民委员会辩称：村委会从未与原告签订合同，也没有收到过原告缴纳的租金，村委会与原告没有合同关系。不是本案适格的主体。从原告提交的收据和合同来看，应当与良兴房地产存在合同关系。因为使用了村委会的土地，所以村委会对此进行了监督但不是合同的主体，应当严格按照合同。被告良兴房地产公司辩称：1、从原告提交的收据来看，分别缴纳的服饰商铺3330号的费用，双方的行为完全是自愿的，互惠互利的，并不违反法律规定，双方行为有效。原告已经享受收益17074元，收益率较高；2、原告主张租赁款项37939元是不准确的，根据双方合意，不存在购房款，而是原告预交的租金，并且原告已经同意延期两年到2033年；3、原告并没有支付37939元，实际只支付了31110元，发生九年之后，在已经收取利益之后，由于现在市场遇到问题，就把责任全部推给答辩人，显然有失诚信，答辩人不能接受；4、退一步讲，即使双方自开始起存在不规范的问题，那么也不是答辩人一方造成的，原告同样存在着过错，根据合同法规定应各自承担责任；5、根据目前情况，应当按照原来意思及变更后的合意继续履行至2033年。经审理查明，金元宝综合市场项目位于石家庄市桥西区，是被告良兴房地产公司投资建设，该项目现未取得建设工程规划许可证。该项目建成后，经营过一段时间珠宝城，后空置至今。2013年10月18日，原告与被告良兴房地产公司签订《三简路标准化市场租赁投资合同》，合同约定：原告租赁由被告开发的三简路标准化市场3330#号商铺。租赁期限为2011年10月31日至2031年10月30日止，共20年，租赁费共计37939元，合同签订之日交纳全部租赁费。商铺交房后，原告可以自主经营也可以租赁给其他经营户，或委托被告选择的运营公司经营。同日，原告与被告良兴房地产公司另签订《金元宝综合市场商铺返租协议书》，约定原告同意将3330#商铺返租给被告，返租期自2011年11月1日起至2013年10月31日止。返租期间的租金一共6829元，在签合同时一次性返还，直接冲抵商铺投资款。原告实际交纳租金31110元。2013年10月18日，原告与被告良兴房地产公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定原告3330#号商铺委托被告经营管理，自2013年11月1日起至2014年10月31日止，管理回报为3415元。2014年11月19日，原告与被告良兴房地产公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定原告3330#号商铺委托被告经营管理，自2014年11月1日起至2015年10月31日止，管理回报为3415元。2015年11月9日，原告与被告良兴房地产公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定原告3330#号商铺委托被告经营管理，自2015年11月1日起至2016年10月31日止，管理回报为3415元。2016年10月31日到期后，被告良兴房地产公司未再与原告签订委托经营管理协议，亦未向原告交付商铺。原告起诉至本院后，并协同相关部门多次组织与被告协调，最终调解无效。二被告未提交证据。被告良兴房地产公司在其他同类案件诉讼纠纷中仅提交涉案工程规划许可证复印件，但未提交盖有出具单位公章的复印件。以上事实，由原告提交的《三简路标准化市场租赁投资合同》、《金元宝综合市场商铺返租协议书》、《商铺委托经营管理协议》、收据、使用证等证据及双方当事人当庭陈述予以证实，足以认定。本院认为，原告与被告良兴房地产公司签订的租赁投资合同，约定双方主要的权利义务内容为原告交纳租金，被告出租房屋，这完全符合房屋租赁合同的形式和本质。被告所述双方签订的合同存在互相合作，风险共担的合同义务，原告不予认可，合同中也未有文字约定，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，被告出租的项目未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的租赁合同违反了上述法律强制性规定，应为无效。被告辩称，该项目在南简良村的集体土地上建设，不属于城镇房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”的规定，涉案项目为四层建筑，建筑面积数万平方米，规模上属于大型商场，而非一般农村房屋，故应参照上述司法解释处理。被告在其他同类案件诉讼纠纷中仅提交涉案工程规划许可证复印件，但未提交盖有出具单位公章的复印件，故本院亦不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告因租赁合同实际收到原告交纳房租31110元，应当予以返还。基于无效合同取得的商铺使用证亦应无效。双方签订的商铺委托经营管理协议，因双方签订的商铺租赁合同自始无效，亦应无效，原告因合同收到的管理回报10245元亦应返还被告。故，被告应返还原告20865元。导致合同无效的原因，系被告在明知自己未取得相关许可证的情况下，对外出租商铺，故被告存在过错。原告将款项交给被告长达数年之久，原告主张自己存在利息损失，应予支持。原告主张利息损失，应按照中国人民银行五年期以上同期贷款利率计算，本院认为该标准不符合其实际损失，应以中国人民银行同期存款利率计算。原告与被告南简良村委会并未签订任何合同，原告也没有向被告南简良村委会支付任何费用，故被告南简良村委会不是本案适格的主体。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告闫军花与被告河北良兴房地产开发有限公司就金元宝综合市场红木家具城（原服饰）三层3330#号商铺签订的《三简路标准化市场租赁投资合同》无效；二、被告河北良兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告闫军花20865元并赔偿原告闫军花利息损失（自2011年11月1日起至2020年4月27日止，以20865元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算）；三、驳回原告闫军花对被告石家庄桥西区留营街道办事处南简良村民委员会的起诉；四、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取计528元，由被告河北良兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判员  张素利二〇二〇年四月二十七日书记员  宋 茜