浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初16006号原告杭州市余杭区市场监督管理局，住所地杭州市余杭区南苑街道世纪大道西928号世纪大厦。法定代表人胡昕，该局局长。委托代理人冯应英、张超，浙江金宏律师事务所律师。被告浙江通成房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区余杭街道禹航路德裕大厦五楼。法定代表人莫和胜，该公司董事长。委托代理人许智慧、祝昵华，浙江斯玛特律师事务所律师。原告杭州市余杭区市场监督管理局（以下简称原告）为与浙江通成房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，诉至本院。本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭审理，于2019年10月10日第一次公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯应英，被告委托代理人许智慧、祝昵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，因旧城改造需要，原告与被告于2004年12月21日签订房屋拆迁补偿协议书，原告将位于营业房交由被告拆除。根据双方签订的协议约定，原告以营业房换安置房，且由被告补偿原告房屋价格差价105万元，并支付原告营业房租金损失，以每年31.6万元为计价基准，从2004年11月30日开始计算，直至新营业房交付之日，从2006年起每年10%递增租金损失补偿金。双方约定被告应于2007年6月30日前交付安置营业房，并同时交付差价补偿款105万，如逾期支付，应支付每日千分之五的违约金。协议签完后，原告将营业房交与被告拆迁，后被告一直未能完成交付。期间原告一直催促被告履行协议。被告书面表示同意支付，但因拆迁资金困难，要求暂缓交纳租金损失及履行拆除协议其他条款。2016年11月7日，被告发函原告，说明项目进展情况，要求减免租金（损失）。原告未同意被告要求。之后双方多次协商，因金额相差太大，未能达成一致意见。2019年4月22日，被告通知原告于2019年4月30日领取安置营业房，原告同意接收，双方对领取安置房涉及事项无异议。被告于2019年7月已支付拆迁补偿款105万本金。因涉及国有资产处置，原告无法同意被告减免要求，故诉至法院。诉讼请求：一、判令被告全面履行《房屋拆迁补偿协议书》向原告支付一楼二楼差价款105万的逾期支付违约金（利率按每日千分之五计算，自2007年7月1日起至2019年4月30日，共4322天），共计22690500元以及尚欠的租金损失4489762.2元；二、本案诉讼费用由被告承担。为证明上述事实，原告向本院提交如下证据：1、《房屋拆迁补偿协议书》，拟证明双方签订拆迁补偿协议，并对补偿的内容、违约责任等权利义务事项进行约定。2、关于延缓交纳营业房租金补偿的报告、关于缓交营业房租金的报告、关于要求继续暂缓交纳营业房租金的报告、情况说明（2008年9月16日）、关于履行《房屋拆迁补偿协议书》的函（2008年9月24日）、关于履行《房屋拆迁补偿协议书》的函（2009年6月12日）、关于履行《房屋拆迁补偿协议书》的函（2012年2月6日）、关于履行《房屋拆迁补偿协议书》的函（2016年4月20日）、关于履行《房屋拆迁协议书》的复函（2009年6月15日）、关于履行《房屋拆迁协议书》的复函（2012年3月12日）、关于履行《房屋拆迁协议》事宜的说明、函（2015年5月18日）、关于要求减免房租的报告、函（2016年5月3日），拟证明双方对拆迁协议履行多次进行沟通协商，原告多次催促被告履行协议。3、转账支票存根、发票联、中国建设银行客户专用回单，拟证明被告已支付租金损失3792000元。4、安置房交接书，拟证明被告已交付安置房。5、通成房产拆迁安置房结算单、收款收据，拟证明被告在交房时已支付各项费用1932391.13元，但未付违约金和部分租金损失。6、余政发【2014】76号《杭州市余杭区人民政府关于印发的通知》，拟证明2014年4月25日，原杭州市工商行政管理局余杭分局更名为杭州市余杭区市场监督管理局。被告答辩称，一、被告不存在恶意违约的主观恶意。案涉房地产拆迁项目因部分被拆迁人不配合拆迁工作，导致拆迁工作进展缓慢，也给被告造成经营困难，被告多次申请要求延期履约，在不利情况消除后，被告也尽快履行了约定。二、原告主张的营业房差价违约金标准过高，应当予以调整。案涉协议约定的违约金标准为每日按本金的千分之五进行计算，即一年就可达到本金的1.825倍。根据合同法的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告实际的损失即为因资金迟延支付造成的利息损失，故被告请求法院按照中国人民银行同期同类贷款利率标准进行计算确定原告损失。三、原告主张的营业房租金损失缺乏依据。根据协议约定，双方约定的营业房交付日期为2007年6月30日，故实际双方仅就2007年6月30日前的租金损失进行了约定，对之后的日期双方并未作出约定，故被告在2007年6月30日之后对原告造成的损失应当以过渡费进行弥补。此外，即便被告需要支付原告租金损失，原告的计算方式亦存在错误。根据案涉协议约定：甲方对乙方租金损失从2004年11月30日开始计算，直至新营业房交付之日止，从2006年起每年按10%递增租金损失补偿金。该条款应当理解为从2006年起每年在316000元的基础上递增10%，即每年在316000元的基础上增加10%，及2006年4月1日至2007年3月31日为第一年的110%，2007年4月1日至2008年3月31日的补偿款为第一年标准120%，以此类推。为证明上述事实，被告向本院提交如下证据：1、关于“通济商贸中心”项目拆迁补偿的安置方案，拟证明原、被告在《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定至2007年6月30日新营业房交付之日止的租金损失实际上是法律规定的临时安置费即过渡费。之后双方未予约定的租金损失应当按照《关于“通济商贸中心”项目拆迁补偿的安置方案》中关于商业用房的过渡费标准进行计算。2、（2013）民提字第145号《民事判决书》，拟证明被告逾期付款给原告造成损失应为原告的利息损失，且协议书中约定的逾期付款违约金标准过高，应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准予以调整。3、逾期付款违约金计算清单，拟证明从2007年7月1日-2019年4月30日止同期同类贷款利率的计算标准。上述证据经当事人当庭质证，本院对双方当事人提供的证据认证如下：原告提交的证据1，被告认为真实性无异议，对于该协议部分条款的合法性、关联性有异议，案涉逾期支付一二楼差价款违约金计算标准过高，原告也未提供其实际损失的依据，依法应予以调整。其次，租金损失补偿的约定不符合法律法规规定；原告提交的证据2-6，被告认为三性均无异议，从上述证据可以看出，被告所涉的项目属于旧城改造项目具有公益性，由于历史遗留原因导致拆迁难道较大，对被告也造成重大损失，期间原、被告之间也及时沟通谅解，被告主观上并非故意违约。被告提交的证据1，原告认为真实性无异议，关联性有异议。案涉签约行为系民事行为，双方签订补偿协议系基于双方意思自治的行为。被告提交的证据2，原告认为真实性、合法性均无异议，关联性有异议，合同内容是双方真实意思表示，故与该证据与本案没有关联性。本院认为，原告提交的证据1-6，符合有效证据构成要件，且被告对其真实性均未提出异议，故本院予以确认。被告提交的证据1，该文件系行政机关出具的政策性文件，故本院对其真实性予以确认；被告提交的证据2，与本案没有关联性，故本院不予确认。根据上述证据及当事人陈述，经本院查明的案件事实如下：2003年，因旧城改造需要，原告座落于杭州市余杭区的营业房被纳入征迁范围。2004年12月21日，杭州余杭通成房地产开发有限公司作为甲方与杭州市工商局余杭分局签订《房屋拆迁补偿协议书》，该协议书内容约定如下：一、乙方被拆迁房屋的基本情况及安置补偿办法：1、乙方服从城市建设需要，同意将座落于营业房，建筑面积693.81平方米（其中营业房面积662.17平方米，附属房面积31.64平方米）交给甲方拆除。2、营业房面积共计672.17平方米（其中营业房面积662.17平方米，附属房面积31.64平方米调换成营业房面积10平方米）乙方选择产权调换。甲方同意新营业房（面积共计672.17平方米）建成后安置在沿安乐路（大卖场西6号楼东边套为安置房），按二层计算共6间（一楼三大间、二楼三大间），合计672.17平方米。3、鉴于二楼营业房价值偏低，故甲方补偿乙方一楼与二楼差价部分补偿款共计人民币1050000元。二、乙方被拆迁房屋其他项目的补偿金额。（1）无建筑土地面积446.83平方米，按评估价计算补偿金额，计人民币413206元。（2）乙方营业房租金损失的补偿：以2003年11月30日至2004年11月30日乙方收取的房租金316000元为准，甲方对乙方租金损失的补偿从2004年11月30日开始计算，直至新营业房交付之日止，从2006年起每年10%递增租金损失补偿金。（3）略。三、上述营业房交付、补偿款支付方式和违约责任。（1）甲方在2007年6月30日前将按安置房（营业房）交付给乙方，并在2007年6月30日一次性支付给乙方营业房一楼与二楼差价部分补偿款计人民币1050000元。如果甲方逾期支付营业房一楼与二楼差价部分补偿款，应向乙方支付每日千分之五的违约金。（2）略。（3）乙方营业房租金损失补偿金从2004年11月30日起计算，按原每年签订租房合同的约定方式和时间支付（每年在11月30日签订并一次性收取）。不足一年的，以天为单位计算租金损失补偿。四、略。五、略。六、安置房办理房产证时，甲方提供办理房产证相关手续，费用由乙方承担。除上述以外的其他一切未尽事宜有通成房产公司负责处理及赔偿。本协议经双方签字盖章后生效，协议一式肆份，双方各执两份。协议落款处，杭州余杭通成房地产开发有限公司作为甲方签字盖章，杭州市工商局余杭分局作为乙方签字并盖章。另查明，1.2019年7月被告已向原告支付营业房一楼与二楼差价部分补偿款计人民币1050000元；2.2014年4月25日，原杭州市工商行政管理局余杭分局更名为杭州市余杭区市场监督管理局；3.2004年12月24日，杭州余杭通成房地产开发有限公司更名为浙江通成房地产开发有限公司；4.截止案前，被告已向原告支付营业房租金损失4450333.33元；5.原被告均确认案涉安置协议约定的安置房的实际交付日期为2019年4月30日。6.被告对原告计算租金损失的增长幅度有异议，但对按该增长幅度计算得出的具体金额予以确认。本院认为：本案系因双方当事人签订的《房屋拆迁补偿协议书》未能按约履行而涉诉。一、关于违约金部分。《房屋拆迁补偿协议书》约定：被告需向原告支付的营业房一楼与二楼差价部分补偿款为105万元，对此双方当事人均无异议；有争议的是，原告主张的违约金数额是否适当，是否应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”对于如何认定约定的违约金过分高于造成的损失问题，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’……”根据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。但本案中，双方当事人均未提供证据证明被告逾期支付105万元给原告造成实际损失的范围和数额。根据《房屋拆迁补偿协议书》约定，若被告未能按时向原告支付营业房一楼与二楼差价部分补偿款，则每日应向原告支付补偿款总额的千分之五作为违约金。本院综合衡量全案情况认为，逾期付款损失为款项接收方即原告的利息损失，而每日千分之五的利率远高于中国人民银行同期同类贷款基准利率，应适当予以调整。《合同法》规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。故本院参照《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十六条第一款:“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”之规定，以年利率24%作为违约金计算基准。对原告要求被告支付的逾期支付违约金的合理部分，即3025400元（1050000元×24%÷360天×4322天），予以支持。二、关于案涉原告主张的租金损失部分。根据双方签订的拆迁补偿协议约定：“以2003年11月30日至2004年11月30日乙方收取的房租金316000元为准，甲方对乙方租金损失的补偿从2004年11月30日开始计算，直至新营业房交付之日止，从2006年起每年10%递增租金损失补偿金。”双方对案涉租金损失的计算基准以及期限均无异议，但对约定的租金递增幅度存在异议。被告主张该条款应当理解为从2006年起每年在316000元的基础上递增10%，即2006年4月1日至2007年3月31日为第一年316000元的110%，2007年4月1日至2008年3月31日的补偿款为第一年316000元的120%，以此类推。原告主张该条款应当理解为以316000元作为基准，从2006年起每年在上一年的基础上递增10%的租金损失补偿金。本院认为，遵从文义解释原告的理解更符合双方作出约定的本义。被告的理解不符合字面的通常解释，亦与当地租房的市场情况不符，故本院对原告的主张予以采信。另，原被告双方明确经双方协商约定：第一年租金损失计算时间从2005年4月1日开始计算至2006年3月31日，第二年租金计算时间为2005年4月1日开始计算至2006年3月31日，以此类推。最终截止至被告实际交付营业房之日即2019年4月30日。综上，结合原、被告陈述，原告的租金损失总计为：8940095.53元，扣除被告已向原告支付的租金4450333.33元，被告仍需向原告支付营业房租金损失剩余部分为4489762.20元。故对原告要求被告支付租金损失4489762.2元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告浙江通成房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告杭州市余杭区市场监督管理局一楼二楼差价款105万的逾期支付违约金3025400元；二、被告浙江通成房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告杭州市余杭区市场监督管理局营业房租金损失4489762.20元。三、驳回原告杭州市余杭区市场监督管理局的其他诉讼请求。本案案件受理费177701元，由被告浙江通成房地产开发有限公司负担64406.14元，由原告杭州市余杭区市场监督管理局负担113294.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  廖建胜人民陪审员  王金龙人民陪审员  陆小燕二〇二〇年四月十五日法官助理张强书记员朱玲玲