山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终90号上诉人（原审原告）：王迪，男，1980年1月17日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：王吉斌，山东海准律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东鑫汇房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区福海路110-6号。法定代表人：刘小军，董事长。委托诉讼代理人：高福寿，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：于梅，山东明朗律师事务所律师。上诉人王迪因与被上诉人山东鑫汇房地产开发有限公司（以下简称鑫汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初2286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王迪的委托诉讼代理人王吉斌，被上诉人鑫汇公司的委托诉讼代理人于梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王迪上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认王迪与鑫汇公司于2009年10月14日签订的商品房买卖合同补充条款第二条中“小区工程综合验收合格并经建设局完成备案后360日内办理产权证”的格式条款无效；3.一、二审诉讼费用由鑫汇公司承担。事实和理由：一、一审判决对双方争议的事实焦点问题未作评判，《建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”指的是单体楼房工程验收，并非小区群体楼房工程验收，“小区工程综合验收合格”这一行政审批项目，已被国发〔2004〕16号决定取消，鑫汇公司设立了“小区工程综合验收合格并经建设局完成备案后360日内办理产权证”这样一个不存在的条件作为办证条件，以此达到拖延办证的目的，一审判决在主文中将“小区工程综合验收”换成“房屋综合验收”，属于偷换概念。二、一审法院认为王迪在商品房买卖合同及补充条款上签名即视为知情，并将补充条款第二条的注意义务分配给了王迪，违反法律规定。根据《合同法》第三十九条、四十条，《合同法司法解释（二）》第十条规定，补充条款第二条是格式条款，鑫汇公司未采取合理方式提醒王迪注意，该格式条款无效。综上所述，请求二审法院依法改判。鑫汇公司辩称，王迪与鑫汇公司间的商品房买卖合同补充条款系双方协商后签订，并非鑫汇公司单独制定的格式条款。即便诉争条款被认定为格式条款，也未严重加重王迪责任，排除王迪主要权利，不应被认定为无效条款，因王迪撤销该诉争条款的除斥期间已过，诉争条款应为有效。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王迪向一审法院起诉请求：1.确认王迪与鑫汇公司2009年10月14日签订的商品房买卖合同补充条款第二条中规定“小区工程综合验收合格并经建设局完成备案后360日内办理产权证”的格式条款无效；2.诉讼费用由鑫汇公司承担。一审法院认定事实：2009年10月14日，王迪与鑫汇公司签订商品房买卖合同，约定：王迪购买鑫汇公司开发的位于烟台市福山区产，总价款为353497元。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，王迪与鑫汇公司签订商品房买卖合同补充条款，该补充条款第二条关于产权登记的约定：出卖人在“奥林峰情”小区工程综合验收合格并经建设局完成备案后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交房屋产权登记机关备案，由买受人按房屋产权登记机关的办事程序办理房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在上述期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起向买受人支付按已付款额的同期中国人民银行存款利息作为补偿。上述合同签订后，王迪依约向鑫汇公司交纳了房屋首付款153497元，并按约定办理了按揭贷款手续。2019年4月17日，鑫汇公司为王迪出具了购房款353497元的发票。另查，王迪主张补充条款是混在主合同中在其不知情的情况下一起签署的，对此王迪未提交相应的证据予以证实，但王迪认可补充条款上每一页王迪的签名是其本人所签。鑫汇公司已将涉案房屋交付王迪使用至今。涉案房屋于2018年10月通过竣工验收。王迪购买的涉案房屋的产权证书于2019年已经办理完毕，于2019年6月19日交付给银行。一审法院认为，房产作为特殊的商品，按照一般房屋交易习惯，购房人会了解房屋的现状及合同条款的具体约定，这是购房人的基本注意义务。王迪在商品房买卖合同最后一页有签名，而补充条款王迪在每一页上均有签名，王迪主张合同混放在一起且其不知情，明显与常理不符。案件争议焦点为王迪与鑫汇公司签订的商品房买卖合同补充条款第二条是否系格式条款，是否应认定为无效条款。格式条款，又称标准条款、标准合同、定式合同等，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。王迪在补充条款每一页均有签字确认，同时，该条款不存在法律规定的格式条款中提供方免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利的无效条件，王迪有权选择是否签订该份补充条款，而王迪自愿签订该份条款，故该条款系有效条款。商品房买卖合同及补充条款系双方当事人真实意思表示,双方均签字确认，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。补充条款的订立系双方意思自治的范畴，也符合法律规定，同时，涉案房屋的产权证书已按合同约定在房屋综合验收后360日内办理完毕，因此，补充条款第二条系有效条款。王迪主张该条款无效，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第九条规定，判决：驳回王迪的诉讼请求。一审案件受理费100元，由王迪负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于王迪与鑫汇公司签订的商品房买卖合同补充条款第二条是否系无效条款。王迪主张，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”这一行政审批项目已被《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕16号）取消，该办证条件实质上已无法达成。经查，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消的是综合验收这一行政审批项目，综合验收现已由“审批制”转为“备案制”，但政府取消了综合验收的行政许可，并不代表综合验收这项工作的取消，房地产开发项目建设单位对所开发建设的房地产开发项目竣工综合验收负主体责任，房地产开发项目建设单位应在项目竣工综合验收合格后，持竣工综合验收报告到项目所在地主管部门办理竣工综合验收备案手续，且完成综合验收也是办证的前提条件，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》对综合验收工作进行了具体规定。本案中，基于合同自由及意思自治原则，鑫汇公司与王迪将“小区工程综合验收合格并经建设局完成备案”约定为办证条件，王迪也在补充条款的每一页签字确认，可以认定该商品房买卖合同补充条款第二条系双方当事人的真实意思表示，因内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在“格式条款提供方免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利”等无效情形，补充条款合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。综上所述，王迪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王迪负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年四月七日书记员  孙晓雯