江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终1935号 上诉人（原审原告）：南通市通州区皇都宝贝幼儿园，住所地南通市通州区。 法定代表人：潘龙群，董事长。 委托诉讼代理人：王丹，江苏清心律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南通叁和地产投资发展有限公司，住所地江苏省南通高新技术产业开发区。 法定代表人：陆建冲，董事长。 委托诉讼代理人：季晓强，南通市通州区中城法律服务所法律工作者。 上诉人南通市通州区皇都宝贝幼儿园（以下简称皇都幼儿园）因与被上诉人南通叁和地产投资发展有限公司（以下简称叁和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2018）苏0612民初7371号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 皇都幼儿园上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、上诉人不拖欠租金。租赁期限从9月1日开始，因此租赁合同项下的年租金应在次年7月1日前缴纳。29号物业的年租金缴纳期限应为次年的1月1日。叁和公司明确同意用押金和奖励抵扣租金，故目前上诉人并不结欠租金，在叁和公司处尚余22万元。由于双方对水电费、伙食费进行对账，在2017年12月18日略微迟延支付租金，但叁和公司在发出解除通知书前，从未对此提出过异议。二、叁和公司不具有解除权。合同第八条与第十条对租金拖欠后果有不一致的约定，由于本案合同未格式合同，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。叁和公司未按照合同约定催告即发出解除合同通知书，不具有约定解除权，同样也不具有法定解除权。叁和公司试图以解除合同的形式达到涨房租的目的，有违诚实信用原则。 叁和公司辩称，租赁合同明确约定租金应当年给付，而非次年给付。在双方未达成合意的情况下，押金不能直接冲抵房租。逾期支付租金的话，应根据合同第八条的约定处理，本公司具有合同解除权。请求二审法院驳回上诉。 皇都幼儿园向一审法院起诉请求：确认叁和公司于2018年6月26日所发的《解除租赁合同通知书》无效，要求继续履行双方签订的两份租赁合同。 一审法院认定事实：2012年，双方当事人签订一份幼儿园租赁合同。合同第一条约定：甲方（出租人叁和公司）将位于南通市通州区㎡）出租给乙方（承租人皇都幼儿园）使用。合同第二条约定：租金计收采取年基本租金计算方式，第一年租金12万元，其后逐年递增（2013.9.1-2014.8.31租金12万元，2014.9.1-2015.8.31租金14万元，2015.9.1-2016.8.31租金16万元，2016.9.1-2017.8.31租金18万元，2017.9.1-2018.8.31租金20万元。从2018年9月1日起，如乙方每月收取的幼儿保教费超过每人每月1600元，则租金在20万元/年的基础上根据超过每人每月1600元幼儿保教费的涨幅比例同等比例增长，如不超过则按20万元/年收取租金）；基本租金按年收取，乙方在每年的7月31日前到甲方指定的地点以现金、支票或汇票等方式缴交当年租金给甲方，在租约期限内任何一段不满一个年历年的期间，租金应基于当年实际天数按比例计算，逾期视为拖欠；租赁押金，乙方在签订本合同时应向甲方一次性交付租赁押金50万元，不计息，在乙方按甲方要求对该物业装修并经甲方验收合格后甲方返还乙方20万元，乙方在该物业经营幼儿园开园之日起4年内若取得南通市优质幼儿园资质则甲方返还乙方10万元，乙方在该物业经营幼儿园开园之日起7年内若取得江苏省优质幼儿园资质则甲方返还乙方10万元，押金里剩余的10万元作为乙方租赁该物业的租赁保证金，如乙方逾期取得南通市优质幼儿园资质则每逾期一年甲方扣除押金5万元，如乙方在7年内无法取得南通市优质幼儿园资质和江苏省优质幼儿园资质则甲方不退还押金并且有权终止合同；租赁押金不是乙方预付的租金，仅作为乙方履行本合同及相关管理规定的保证，由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前终止合同；本合同履行期间，若乙方违反合同规定，造成甲方损失的，甲方可以书面形式通知乙方将租赁押金抵扣赔偿金、违约金、滞纳金的部分或全额，乙方接到通知后5日内补足被甲方抵扣部分。合同第三条约定：租期20年，从2012年9月1日至2032年8月31日；乙方于2012年5月10日办理入场交付手续；乙方租用该物业仅限于经营直营幼儿园，品牌为南通乐源教育咨询。合同第八条约定：在合同有效期内，乙方拖欠租金或有关费用超过30日（无论是否甲方已经催告），甲方有权以书面通知方式解除本合同，乙方已缴纳的租赁保证金及有关费用不予退还，乙方应补齐有关欠缴的所有费用。合同中还对各方权利义务、装修、合同终止的处理、违约责任等事项作出明确约定。 2012年2月14日，皇都幼儿园向叁和公司交纳押金50万元。2012年5月，叁和公司将租赁物交付使用。 2013年3月28日，皇都幼儿园向叁和公司申请免除2012年9月1日至2013年8月31日期间的房租，理由是收学生78人，支出大于收入，亏损60万元左右，并承诺在2014年底前通过南通市优质幼儿园的验收。2013年6月6日，叁和公司副总在申请书下方写有“建议在原有第一年10万元租金的基础上减免5万元”。2013年7月17日，叁和公司同意减免5万元。 皇都幼儿园予2013年7月18日向叁和公司交租金5万元，于2013年12月26日交租金12万元。 2014年，叁和公司又将通州区杏园路66号江海皇都29号物业出租给皇都幼儿园，签订租赁合同，合同中除租赁物、租金标准、租金支付方式、租赁期限与2012年签订的合同不同外，其余约定相同。本合同中基本租金10万元/年，按年收取，乙方在每年的1月1日前向甲方缴当年的租金，租赁期限从2014年1月1日至2032年8月31日，从2014年9月1日起计收乙方的租金。叁和公司在起租日前将该合同租赁物交付给皇都幼儿园使用。 2014年10月10日，皇都幼儿园向叁和公司汇款24万元。2017年12月18日，皇都幼儿园交租金40万元。2018年6月28日，皇都幼儿园向叁和公司转账16万元和20万元。 2013年8月28日，南通市教育局发文，公布南通市通州区皇都宝贝幼儿园为第十二批南通市优质幼儿园。2014年11月24日，江苏省教育厅发文确认南通市通州区皇都宝贝幼儿园为省优质幼儿园。 2016年2月5日，叁和公司向皇都幼儿园发出情况说明，内容为“按合同南通市通州区皇都宝贝幼儿园获得市优质园资质、省优质园资质，退还押金20万元，奖励10万元。将奖励冲抵2015.9.1至2016.8.31房租10万元，不开票，直接冲抵。退还的押金20万元冲抵2015.9.1至2016.8.31房租16万元”。皇都幼儿园法定代表人潘龙群在情况说明上签字认可。 2018年6月26日，叁和公司向皇都幼儿园发出解除租赁合同通知书，内容为“截止2017年8月31日，你园欠付66号物业租金36万元、欠付29号物业租金20万元。经多次催要，你园于2017年12月18日汇付租金40万元，加之应退的保证金20万元和奖励10万元，结算后余14万元视为两处物业2017年度实际缴纳的租金，欠16万元未付。你园的上述迟延缴纳租金行为，严重违反了法律规定和合同约定，现本公司决定自2018年7月1日起解除与你园的租赁合同关系，敬请你园于本通知收悉之日起7日内前来本公司办理结算事宜，并缴清结欠的租金、水电费用，15日内腾空租赁用房交付我司”。 皇都幼儿园收到解除租赁合同通知书后于2018年8月3日回函给叁和公司，称从2012年9月1日起至2017年12月18日止，应缴房租110万元，实际缴纳116万元，不拖欠租金；发解除通知书时2018年房租支付时间节点未到；双方在核账的情况下，发出解除租赁合同通知书，违反合同中“一方违反本合同及其补充条款的约定，且经对方提出后7日内，违约方未纠正的，守约一方有权书面提出解除合同”的约定，不应单方擅自解除合同；2018年7月31日缴款时，贵公司提供的账户缴不进了，又无新账户，因此造成拖欠租金的责任应由贵公司承担。 庭审中皇都幼儿园陈述，50万元押金，其中20万元转为皇都幼儿园的注册资本金，还有20万元抵算了租金，剩下的10万元作为租赁保证金还在叁和公司，叁和公司对此不持异议。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。叁和公司将位于南通市通州区的房屋等物出租给皇都幼儿园使用，由皇都幼儿园支付租金，双方先后签订了两份租赁合同，系当事人真实意思表示，两份租赁合同均成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于皇都幼儿园是否存在拖欠租金的问题：2012年租赁合同上约定每年的7月31日为交付租金节点，2014年租赁合同上约定每年的1月1日为交付租金节点。皇都幼儿园使用租赁物后，未按照合同约定的期限及时交付租金，存在违约。 合同中的违约责任条款约定，无论甲方是否已经催告，乙方拖欠租金或有关费用超过30日，甲方有权以书面通知方式解除合同。在皇都幼儿园存在多次违约的情况下，叁和公司依据合同约定发出书面解除合同通知书，于法不悖。现叁和公司要求确认解除合同通知书无效并要求继续履行合同，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第九十四条之规定，判决如下：驳回皇都幼儿园的诉讼请求。案件受理费20200元，由皇都幼儿园负担。 二审中，皇都幼儿园提交了收费备案表，以证明租金尚未达到调整标准。本院经审查认为，该表与本案无关联性，不作为认定本案事实的新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同中约定租金在每年的7月31日前给付，并未约定是当年给付还是次年给付。但从市场交易习惯而言，承租人通常应是先支付租金而后才使用租赁物，且从实际履行过程来看，皇都幼儿园大都在当年年底左右给付而非在次年7月左右给付租金，故可以认定租金给付时间应为当年的7月31日。 由于皇都幼儿园长期存在拖延给付租金的情形，叁和公司可依法解除合同。退一步而言，即便租金是次年给付，皇都幼儿园直至2017年12月18日才给付40万元租金，也已构成违约。根据租赁合同中“皇都幼儿园拖欠租金或有关费用超过30日（无论是否已催告），叁和公司可以书面形式解除合同”的约定，叁和公司可据此解除合同。由于皇都幼儿园给付租金是其主要合同义务，故其迟延数月给付租金不属于显著轻微违约情形，叁和公司于2018年6月26日发出书面通知解除合同，属于在合理期限内行使合同解除权，符合合同约定，皇都幼儿园的诉请无法律依据，不应得到支持。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20200元，由上诉人南通市通州区皇都宝贝幼儿园负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 勇 审判员 季建波 审判员 杨 盛 二〇二〇年四月三十日 书记员 邹倩云