山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终519号上诉人（原审被告）：杨桂东，男，1987年9月1日出生，汉族，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：蒋玉军，山东君凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅梅，山东君凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕政，男，1957年6月1日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亨鑫，山东明朗律师事务所律师。上诉人杨桂东因与被上诉人吕政房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨桂东上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由吕政承担。事实和理由：一、本案中吕政位于福山区厂房系违建，《房屋租赁合同》无效，吕政对涉案厂房无收益权利。鲁高法[2011]297号文件即《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》第一条第七项对违法建筑的认定和处理问题作出了规定。涉案厂房系违建，现已被拆除，根据该会议纪要的规定，本案《房屋租赁合同》无效，吕政对涉案厂房无占有、使用、收益、处分的权利，一审法院认定事实错误。二、杨桂东于2016年6月2017年腊月26日分别向吕政妻子以现金形式支付租赁费30000元、20000元，吕政予以否认，但从杨桂东与吕政一审中提交的相关证据中可以推断出，杨桂东确实支付了上述租赁费。首先，吕政提交的计算明细不符合通常的计算方式，也不符合交易习惯。其计算明细采用分年分段计算方式，认为杨桂东于2016年6月1日至2017年5月31日杨桂东欠租赁费25000元，但按照通常的计算方式及交易习惯，杨桂东于2017年8月13日及以后支付的租赁费应认定为是偿还2016年6月1日至2017年5月31日租赁费的，而且吕政提供的欠条将上半部分的信息撕掉，目的就是为了掩盖欠条出具的时间，否认杨桂东已经通过现金方式支付租赁费的事实，其证据漏洞百出，一审法院以此判定案件事实是错误的。其次，吕政在计算明细中载明2017年中旬杨桂东给吕政出具了一张25000元的欠条，欠条确实缺失上半部分，其载明的是修车时间，其修车时间是2017年，并非2016年，车修好后并没有提走，到2018年将此车出售。由此可以看出吕政撕掉上半部分的目的很明显，就是为了否认杨桂东通过现金方式支付租赁费的事实，而且此车曾更换电瓶，上面明确载明电瓶更换时间。吕政辩称，一、房屋租赁合同合法有效。一审吕政提交了《房屋租赁合同》及大沙埠居委会出具的证明一份，一审法院依法予以认定，吕政有权出租涉案厂房，房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，吕政按照合同约定为杨桂东提供了适租的厂房供杨桂东承租使用，杨桂东自2016年6月1日至2019年1月31日承租吕政所有的厂房，杨桂东应当按照《房屋租赁合同》约定支付相应的租金。二、杨桂东的上诉请求无法律依据。涉案《房屋租赁合同》是否有效并不影响吕政向杨桂东主张房屋租金，退一步讲即便《房屋租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，吕政有权收取房屋租金。三、杨桂东的上诉请求无事实依据。1、吕政妻子并未收到杨桂东2016年6月现金30000元、2017年腊月现金20000元。杨桂东主张以现金方式支付了房屋租金，应当提供证据来证明，若是举证不能就应当承担不利的法律后果。2、吕政在一审提交了详细的计算明细，按照时间先后顺计算杨桂东欠付的房屋租金。杨桂东主张吕政提交的欠条明确记载了“欠房租25000元贰万伍仟整杨桂东2017”，欠条明确载明了欠款时间不存在杨桂东所述掩盖欠条出具时间的问题。综上，一审法院认定事实请求，法律关系明确，请求依法驳回上诉，维持原判。吕政向一审法院起诉请求：1、依法判令杨桂东立即支付欠付房屋租金64666.67元；2、本案的诉讼费用由杨桂东承担。一审法院认定事实：吕政为证明其诉讼请求提交以下证件：1、吕政与杨桂东于2016年6月1日签订的房屋租赁合同一份，证明合同约定吕政将其所有的厂房自2016年6月1日起租赁给杨桂东，年租金为58000元；2、杨桂东向吕政出具的租金欠条原件一张，证明杨桂东于2017年向吕政出具欠条一张，承认拖欠房租25000元。3、大沙埠居委会出具的证明一份，证明涉案厂房系由吕政出资建设，吕政有权进行出租；4、微信聊天记录一份，证明2016年5月4日杨桂东通过微信向吕政支付定金5000元，说明吕政、杨桂东并非按照合同约定一次性支付完毕租金，而是分笔支付。杨桂东质证称，对证据1的真实性及证明内容均无异议。对证据2的真实性无异议，但是缺失上半部分，是修车的维修明细，上面应有修车日期，维修的是吕政的儿子和女儿以及他自己的车，共计三辆车，花费3200元左右，修车日期分别是2017年2月份至7、8月份左右，2017年12月份左右；对证据2的证明内容有异议，欠条的时间是2018年农历腊月二十六左右，证明杨桂东欠付吕政2017年6月份至2018年6月份的房租25000元。对证据3的真实性无法确认。对证据4的真实性无异议。杨桂东提交银行流水一宗，证明2018年5月10日向吕政的妻子吕巧霞转账1万元，6月25日转账15000元，11月7日转账2万元，11月9日转账15000元,11月28日转账2万元，除了其中11月7日和11月9日的35000元外其他款项均是支付的租赁费。吕政对杨桂东提交的上述证据的真实性及证明内容均无异议。2016年6月1日，吕政（甲方）与杨桂东（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方在福山区有座厂房自2016年6月1日起租与乙方经营；租金一年为人民币58000元，乙方在签订合同之日起一次性向甲方缴清等内容。一审中，经吕政、杨桂东双方确认，涉案房屋租赁期限为2016年6月1日起至2019年1月31日止；其中2018年6月1日至2019年1月31日房租调整为36666.67元。2016年5月4日杨桂东通过微信转账支付吕政定金5000元，合同签订后，吕政将房屋交付杨桂东使用。2016年11月份杨桂东将一辆别克凯越汽车卖给吕政，车款价格共计45000元，其中25000元用来抵顶欠付吕政的房租，剩余20000元吕政通过现金的方式给付杨桂东。吕政在杨桂东处修车花费3000元，用于抵顶欠付房租。2017年8月13日杨桂东给付吕政现金10000元，2018年5月10日杨桂东向吕政妻子吕巧霞转账10000元，2018年6月25日杨桂东向吕巧霞转账15000元,2018年11月28日杨桂东向吕巧霞转账20000元，以上款项，吕政、杨桂东均予以承认。杨桂东向吕政出具了欠条一张，载明：“欠房租25000元贰万伍仟整杨桂东2017”。一审法院认为，吕政、杨桂东于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。吕政已按照约定提供厂房,杨桂东应按照约定支付相应租金,吕政请求判令杨桂东支付欠付租金的请求予以支持。杨桂东于2016年6月1日至2019年1月31日承租吕政所有的厂房，租赁费共计为152666.67元，租赁期间杨桂东通过现金、银行转账、卖车抵顶等方式支付吕政租金88000元，剩余租金64666.67元，对此数额杨桂东不予认可，其辩称曾经以现金的方式分别支付吕政妻子吕巧霞20000元和30000元租金，实际欠付租金仅10000余元，但其未提交相关证据予以证明，故对其主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2019年6月17日判决：杨桂东于本判决生效之日起十日内给付吕政租金人民币64666.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1416元，减半计取708元，由杨桂东负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨桂东提交以下证据：1、王有东的书面证言，证明吕政的车辆在杨桂东处进行维修的具体时间及吕政与王有东进行车辆买卖过户的具体时间，进而证明欠条所记载的欠付时间与吕政在一审中所陈述的时间不一致，具体欠付时间是在农历2017年底。2、机动车辆行使证及车辆所有权证、车辆视频及照片一组，证明内容同上。3、电瓶购货收据一张及出卖人丁华建的身份证复印件、证人证言一份，证明吕政车辆在杨桂东处进行更换电瓶的具体时间，电瓶销售方的具体信息。吕政质证称，1、对王有东证人证言的真实性无法确认，杨桂东从事维修行业，与王有东之间存在利害关系，王有东的证人证言不应予以采信，且该证人证言也无法证明欠条的具体出具时间。2、对机动车辆行驶证及登记证书真实性无异议，对证明内容有异议，无法证实上诉人主张的欠条出具时间，仅能体现车辆交易的信息。对录像视频的真实性及证明内容不予认可，该录像的时间系2020年3月17日，无法证明上诉人的上诉请求。3、对丁华建证人证言的真实性无法确认，不具有法律效力。对电瓶更换华健蓄电池营销中心2017年8月29日的单据真实性无法确认，该证据与本案不具有关联性，不予认可，印章真实性无法确认，但认可别克汽车的电瓶进行过维修，但具体时间不记得了。另查明,双方当事人均认可房租为每个租期内结算一次，先交租金再使用房屋，杨桂东存在拖欠租金情况。吕政一审中提交的租金欠条系杨桂东出具的修车接车单的下半部分。该接车单上半部分载明维修项目为：锐志加油1升80……别克电瓶300；喷漆300；……防冻液2桶100；三菱吉普防冻液2桶100；合计3230元。吕政主张欠条出具时间为2017年6月，杨桂东欠条欠付的是2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金。杨桂东主张欠条系2017年腊月26日出具，明细中的防冻液也可证明是在冬天出具，2016年11月抵顶房租后的车辆款20000元现金由吕政给付杨桂东，如果杨桂东欠付其房租，吕政不可能将现金再支付给杨桂东，与吕政陈述的催杨桂东缴纳房租明显不符，说明杨桂东2017年5月31日之前的房租已经支付完毕。对此吕政解释称将抵顶房租后的剩余20000元支付给杨桂东系根据双方的约定履行，并认可一审中杨桂东陈述的欠条系2018年腊月26日出具为笔误。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，涉案租赁合同无效。经本院向当事人释明，吕政表示将其诉讼请求中的“租金”变更为“房屋占有使用费”。对此，杨桂东称：吕政未提出上诉，其在二审期间将租金变更为占有使用费没有法律依据。吕政未提供证据证明其对涉案土地享有占有、使用、收益的权利，房屋成本低廉，其参照房屋租赁合同索要租赁费违反公平原则，应予以核减。房屋的强拆行为影响了杨桂东的生产经营活动并造成装饰装修损失，法院应酌情考量。吕政采用非法手段占用土地并制造房屋的行为依法不予保护。吕政取得的租金应返还杨桂东。吕政要求支付占有使用费没有事实和法律依据。其他同庭审意见。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故杨桂东与吕政签订的《房屋租赁合同》因违反国家法律的强制性规定而无效。一审法院认定涉案《房屋租赁合同》有效不当，本院依法予以纠正。经本院释明，吕政表示其诉讼请求中的“房屋租金”实为“房屋占有使用费”，杨桂东亦对此充分阐述了其意见。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。杨桂东自2016年6月1日至2019年1月31日占有使用吕政的涉案房屋，事实清楚。关于杨桂东欠付吕政的房屋占有使用费数额，吕政提交的欠条载明杨桂东欠房租25000元，吕政主张欠条出具时间为2017年6月，杨桂东欠条欠付的是2016年6月1日至2017年5月31日期间的占有使用费。杨桂东主张欠条系2017年腊月26日出具，杨桂东并不欠付吕政2017年5月31日之前的占有使用费。本院认为，虽然接车单维修项目载明“别克电瓶”、“防冻液”等，但在此之前也存在其他维修记录。杨桂东不能证明欠条系在吕政最后一次维修时出具。双方当事人均不能证明涉案欠条的具体出具时间,故该欠条不能作为本案定案依据。杨桂东主张其于2016年6月、2017年腊月26日分别向吕政妻子现金支付30000元、20000元，证据不足，本院不予支持。参照双方合同约定的租金标准，杨桂东占有使用涉案房屋期间的占有使用费合计152666.67元，扣除杨桂东的已付款数额88000元，杨桂东尚应支付吕政涉案房屋占有使用费64666.67元。杨桂东关于不应向吕政支付房屋占有使用费的主张，理由不成立，本院不予支持。杨桂东主张房屋占有使用费数额应予减少，理由不当，本院不予支持。综上所述，杨桂东的上诉请求部分成立。一审法院对合同效力认定有误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初815号民事判决为：上诉人杨桂东于本判决生效之日起十日内给付被上诉人吕政房屋占有使用费人民币64666.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1416元，减半计取708元，由上诉人杨桂东负担。二审案件受理费1416元，由上诉人杨桂东负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年四月十六日书记员 辛婷婷