江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终1951号上诉人（原审被告）：常州市市政工程管理中心，住所地常州市钟楼区关河西路31号。法定代表人：王鸣军，该单位主任。委托诉讼代理人：鞠明，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏文新，江苏华东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏高成房地产开发有限公司，住所地常州新北区汉江路105号侨光苑侨晖阁3楼B座。法定代表人：钱忠秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：范仁涛，乐天（上海）律师事务所律师。原审第三人：常州市钟楼区五星街道办事处，住所地常州市钟楼区勤业路288号。法定代表人：谢志诚，该办事处主任。委托诉讼代理人：杨志勇，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：印霄龙，江苏友联律师事务所律师。上诉人常州市市政工程管理中心（以下简称市政管理中心）因与被上诉人江苏高成房地产开发有限公司（以下简称高成公司）、原审第三人常州市钟楼区五星街道办事处（以下简称五星街道）建设用地使用权纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404民初4456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。市政管理中心上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回原审原告的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决违反程序，罔顾事实，无视证据，相互矛盾。一、违反程序。被上诉人作为原审原告，要求上诉人补偿其所谓的“占用土地费用”，其中包括所谓的拆迁费用，但在案件审理过程中，其提交的所谓拆迁费用证据，是常州莱茵加美置业有限公司（简称莱茵加美公司）制作的，非但与上诉人无关，与被上诉人也无关。虽然莱茵加美公司是被上诉人的子公司，但与被上诉人是两个不同的企业法人，莱茵加美公司的“权利”，不能由上诉人代为主张，原审法院仅凭莱茵加美公司一份没有经过质证的所谓“情况说明”，就将被上诉人作为本案原告，没有法律依据。二、罔顾事实。1.被上诉人没有通过国土资源部门的出让获得案涉国有土地的使用权，其与第三人五星街道订立的多份协议既没有明确具体地理位置，也没有相关的地图，同样不能证明被上诉人曾经从原审第三人处获得过案涉土地的使用权。被上诉人与常州市国土资源局订立的《国有土地使用权出让合同》，与案涉土地既没有交叉，也不存在所谓的取代。原审判决所谓被上诉人与第三人之间“就土地使用权转让达成的一系列协议己经被后续的国有土地使用权出让合同取代”的认定，没有任何事实依据。2.被上诉人没有任何证据证明其对整个劳动西路西延伸段(勤业北路一十字河段）除了2820.9平方米需要拆迁的房屋外，有过任何其他拆迁。审计报告中也没有任何相关的证据可以证明在案涉土地上被上诉人有过任何实际的拆迁。但是，原审法院竟然采信了这份审计报告，将被上诉人自行划出的所谓的一、三地块作为案涉地块，将莱茵花苑的拆迁成本强加到劳动西路西延伸段这块空地上，毫无根据地称被上诉人“对涉案地块己实际进行拆迁”，并要求上诉人支付费用给被上诉人，既违背事实，也完全不符合情理。3.如上所述，原审法院将莱茵花苑一、二、三期的拆迁成本平均分摊到与被上诉人无关的既没有使用权、也没有房屋需要拆迁的案涉地块空地上，是十分荒谬的。尤其是莱茵花苑一期，早在十几二十年前就己经建成，原审法院竟然将其拆迁成本平均“分摊”给上诉人，更是荒谬。4.更加荒谬和违背事实的是，在审计报告中，将己经由上诉人承担的上述2820.9平米房屋的拆迁成本（预估1470万元）计算到被上诉人的“拆迁成本”中，再“分摊”给上诉人，这种违反常识的审计结论，竟然被原审法院认为“审计结论明确”。上诉人认为，这种认定，己经违反了基本的认知，是极其错误的。三、无视证据。上诉人在庭审结束前提交了一份足以证明在整个劳动西路西延伸段上全部拆迁面积的证据，这份证据是被上诉人2011年3月11日向常州市建设局提交的《关于莱茵花苑三期项目南侧市政道路实施的申请报告》，“报告”明确了整个劳动西路西延伸段（勤业北路一十字河段）范围内拆迁面积为2820.9平方米，估计投入1470万元，由上诉人根据审计结论结算。这个面积2820.9平方米，与上诉人提交的其他证据，包括被上诉人与国土局订立的国有土地使用权出让合同，以及相应的地图，可以相互印证。但被上诉人直到庭审结束都隐瞒了这份对其不利的证据。尽管有了这份足以证明案件事实的证据，即在整个劳动西路西延伸段（包括原审判决所称的一、三）只有2820.9平方米房屋需要拆迁，其余都是无需拆迁的空地，但原审法院无视这份被上诉人自己制作并不得不认可的确凿证据，仍然毫无根据地认定，这个2820.9平方米“不在被上诉人主张权利地块的范围内”，而且回避了在上诉人主张权利地块的所谓“一、三地块”内根本没有房屋需要拆迁这个事实。四、互相矛盾。原审法院一方面认定该2820.9平方米拆迁房屋不在被上诉人主张的权利地块范围之内，另一方面又以这份“不在范围内”的2820.9平方米房屋的拆迁审计尚未结束为由，认定被上诉人主张除了该2820.9平方米外的其余劳动西路西延伸段的拆迁费用，没有超过诉讼时效。明显互相矛盾，不能自圆其说。直到本案起诉，被上诉人从未以任何方式向上诉人主张过该2820.9平方米房屋以外的所谓一、三地块拆迁费，明显超过了诉讼时效。原审判决所称其不超过诉讼时效，是既没有法律根据，也没有任何道理。综上，原审判决无视上诉人的确凿证据，片面采信审计报告和被上诉人的所谓证据，违反程序，互相矛盾，极大地损害了上诉人的合法权益，使国家财产受到损害。为此，请求上级人民法院查明事实，依法予以改判。高成公司辩称，一审程序合法，查明事实清楚，强调一点，案涉相关地块拆迁价格、成本均是按整个地块综合平均计价，而且上诉人提到的2802平方左右的面积涉及的地块与本案是两个不同的法律关系。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。五星街道辩称，请求二审法院结合查明的事实及相关依据，依法作出判决。高成公司一审诉讼请求：1.判令市政管理中心补偿本公司占用土地费用共计4228万元，以及自2015年5月25日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率5.5%计算的利息（截至2018年5月24日止的利息暂计698万元）；2.本案诉讼费用、保全费用由市政管理中心承担。一审法院认定事实：1998年11月8日，五星乡人民政府（甲方）与常州高成房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《关于开发五星居住区的协议》，约定：乙方拟对甲方地块进行开发；甲方所属地块位于勤业路北，勤业邮电局西侧，土地总面积约为181亩，河塘面积14亩（具体位置与方位详见规划红线图）；土地作价每亩18万元，共计3258万元，河塘14亩作价140万元，总面积约195亩，总价为3398万元；甲方应于1999年7月底负责办理完成地块的征地手续；乙方根据市总平规划，做适当调整，调整规划费由乙方承担；乙方用六年时间分三期开发该地块。合同还对付款期限、违约责任进行了约定。1999年12月10日，五星乡人民政府（甲方）与常州高成房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《协议》，约定：甲方拟将常州五星钢化玻璃厂土地及地块作价转让给乙方，该地块位于光辉造漆厂西北角，总面积65.355亩（以实测为准）；土地作价每亩32万元，共计2091.36万元；甲方应在2000年4月底前办好征地手续，费用甲方负责；甲方应在2000年5月底前搬迁完毕，并处理好地上附着物，费用甲方负责。合同还对付款期限、违约责任进行了约定。2000年4月27日，五星乡人民政府（甲方）与常州高成房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《协议》，约定：为解决莱茵花苑（原协议五星居住区）环境污染问题，乙方拟对规划作出调整；乙方拟使用莱茵花苑东北侧一块土地，约25亩，作为乙方堆土造山，建造集中停车库，绿化和建农村住宅，应进入物业管理，办理土地手续由甲方负责；土地作价每亩16万元，约计400万元；车库及农村住宅11间的规划许可及施工许可由甲方办理，费用由乙方承担；甲方负责青苗、附着物处理，费用由甲方承担。合同还对付款期限、违约责任进行了约定。2004年2月，高成公司、常州莱茵加美置业有限公司（以下简称莱茵加美公司）与常州市国土资源局签订了一份编号为（2004）出027号的《国有土地使用权出让合同》，约定高成公司、莱茵加美公司受让勤业路以东、莱茵花苑以北总面积为79760平方米的宗地，出让金为2500万元。2007年12月28日，莱茵加美公司与常州市国土资源局签订了一份编号为（2007）出字第110号的《国有土地使用权出让合同》，约定莱茵加美公司受让三堡街南侧总面积为20150平方米的宗地，出让金为7300万元。上述出让合同所附用地红线图显示，劳动西路西延伸段占用面积并不在上述出让面积中。2006年8月，五星街道（甲方）与高成公司（乙方）签订了一份《补充协议》，约定：甲、乙双方于1999年10月签订了莱茵花苑北侧土地转让协议，现乙方已经办理好土地、规划、建设等各项手续，现签订补充协议；现实测面积为77.967亩，与初次土地补偿65.355亩相差12.612亩，按32万元/亩补差土地价404万元；考虑土地价格变动因素，乙方对甲方追加补偿款1000万元；乙方从莱茵花苑开发至今（包括北侧未开发土地），已支付甲方4520万元；由于莱茵三期地块西侧为毛地（绝大部分为民房），根据拆迁属地管理原则，甲方将积极配合相关部门做好村民思想工作和民房拆迁工作；今后劳动西路实施将由甲方配合乙方和政府结算，土地价格按整个地块拆迁综合平均价计算。2011年3月21日，莱茵加美公司向常州市建设局提交《关于莱茵花苑三期项目南侧市政道路实施的申请报告》，载明：劳动西路（勤业北路—十字河段）范围内拆迁，由我司委托相应拆迁公司履行，拆迁政策由我司拟定，贵局确认；前期资金先由我司垫付，拆迁完成后根据审计结论进行结算（目前该范围内待拆面积2820.9㎡，估计投入1470万元）；拆迁完成后由市政负责完成该范围内的道路管网及路面敷设工程。同日，常州市城乡建设局城市综合开发管理办公室回复：拟同意莱茵公司申请，拆迁方案需经市管处及当地街道确认，确认意见作为审计依据，拆迁完成后请市管处尽快安排道路施工。2012年12月14日，常州市市政工程管理处向莱茵加美公司支付劳动西路西延伸段（长江路-龙江路）拆迁资金961万元。一审法院另查明，根据高成公司提交的高成莱茵花苑北侧地块勘丈图，其主张权利的地块一、三合计面积为15.843亩，位于劳动西路西延伸段。一审法院再查明，常州高成房地产开发有限公司于2003年名称变更为江苏高成房地产开发有限公司，即本案原告。2019年3月1日，莱茵加美公司向法院出具一份《情况说明》，明确莱茵地块由其负责开发，高成公司负责莱茵地块及劳动西路西延伸段的拆迁工作，该部分的拆迁支出均由高成公司承担，相应的补偿权益均由高成公司享有和主张。本案在审理过程中，高成公司对涉案土地的拆迁成本及土地成本申请进行鉴定。受法院委托，常州汇丰会计师事务所有限公司对劳动西路西延伸段占用涉案土地拆迁补偿成本进行审计，并于2019年2月22日出具了常汇会审[2019]专017号专项审计报告，审计结论为：高成公司与五星街道2006年签订莱茵花苑北侧地块土地转让补充协议显示，劳动西路西延伸段的土地征用费为每亩32万。据调查，常州市各区、街道一般对零星土地出让收取的土地征用费为20万元左右；莱茵花苑北侧拆迁补偿综合平均价为每亩236.25万元（不含土地征用费）。高成公司支出审计鉴定费250000元。高成公司对上述审计报告予以认可。市政管理中心、第三人五星街道对上述审计报告不予认可：1.该报告认定市政管理中心占用高成公司莱茵花苑北侧地块，不符合事实。2.由于市政管理中心未占用高成公司土地，故不存在所谓土地价格，审计报告认定“莱茵花苑北侧地块的范围应涵盖劳动西路西延伸段和莱茵花苑三期项目”“劳动西路西延伸段地块上金额为30237901元”没有依据。3.审计报告中没有高成公司受让土地的合同，也没有高成公司与第三人五星街道之间的协议，仅有莱茵加美公司的收据及付款凭证，形式上不完整。一审庭审中，市政管理中心明确劳动西路西延伸段系其建造，但没有向相关单位或街道支付过征地或拆迁费用，并主张案涉土地上的待拆面积仅有2820.9㎡，系在地图上画有房屋的一小片，其余地方没有房屋需要拆迁，已向莱茵加美公司支付了961万元，其余款项因审计结论还没有出来所以还未正式结算。第三人五星街道明确，其与高成公司签订相关协议后，已经全部履行完毕，不存在任何纠纷，五星街道也未收到过道路建设方的拆迁及征地补偿。一审法院认为，本案的争议焦点：1.市政管理中心是否应当向高成公司支付占用土地的费用；2.若市政管理中心应当支付上述费用，则如何计算认定。一、关于市政管理中心是否应当支付占用土地费用。本案中，高成公司主张市政管理中心占用地块的土地征地费为每亩32万元，拆迁综合平均价为每亩270万元，共计14亩，故市政管理中心应支付4228万元。据此，高成公司主张的费用为土地征用费用和拆迁费用。根据高成公司与常州市国土资源局签订的了《国有土地使用权出让合同》，高成公司受让的地块并不包括劳动西路西延伸段，故高成公司主张市政管理中心支付劳动西路西延伸段上土地的征用费用，无事实依据，法院不予支持。关于高成公司和五星街道之间就土地使用权转让达成的一系列协议，法院认为，该系列协议已被后续的国有土地使用权出让合同取代，故上述协议不能证明高成公司享有涉案土地的使用权。关于高成公司主张的拆迁费用，法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，高成公司与五星街道签订土地使用权转让协议后，对涉案地块已实际进行拆迁并支付拆迁费用，市政管理中心亦明确未向相关单位或街道支付过征地或拆迁费用。法院认为，市政管理中心作为涉案道路的建设方，本应承担道路的拆迁费用，但因高成公司的拆迁行为市政管理中心无需支付即可进行道路建设，市政管理中心据此受有利益，高成公司因支付拆迁费用而产生损失，双方之间成立不当得利关系，故高成公司有权要求市政管理中心支付上述拆迁费用。二、关于市政管理中心应当支付的拆迁费用如何计算。本案中，根据审计报告，莱茵花苑北侧拆迁补偿综合平均价为每亩236.25万元；根据高成公司提交的勘丈图，在劳动西路西延伸段上地块一、三合计面积为15.843亩，高成公司主张14亩，不超过上述面积，故该地块的拆迁费用应为236.25万元＊14亩=33075000元。关于市政管理中心主张审计报告不应采信的相关意见，法院认为，该审计报告系具有相应资质的鉴定机构、人员作出，审计程序符合法律规定，审计结论明确，对该审计报告法院予以采信。另外，市政管理中心明确劳动西路西延伸段系由其建造，其也未支付过拆迁费用，其理应承担劳动西路西延伸段的拆迁费用和土地费用。关于市政管理中心主张案涉土地上待拆面积仅有2820.9㎡，其余地方没有房屋需要拆迁的意见，法院认为，该2820.9㎡并不在高成公司主张权利地块的范围之内，市政管理中心以此主张不应支付拆迁费用依据不足。关于高成公司主张自2015年5月25日起计算利息损失，依据不足，法院按照中国人民银行同期贷款利率支持其自起诉之日起的利息损失。关于市政管理中心主张高成公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的意见，法院认为，市政管理中心在劳动西路西延伸段的工程审计尚未结束，结算还没有完成，双方的债权债务关系未得到确认，故高成公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，市政管理中心应支付高成公司拆迁费用33075000元及自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，高成公司主张的其他费用，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、常州市市政工程管理中心于判决生效之日起十日内支付江苏高成房地产开发有限公司拆迁费用33075000元，并支付自2018年8月10日起至款项还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、驳回江苏高成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果市政管理中心未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币288100元、鉴定费250000元，合计538100元（高成公司已预交），由高成公司负担176800元；由市政管理中心负担361300元，并于判决生效之日起10日内给付高成公司。二审中，上诉人市政管理中心向本院提交如下证据：证据1.常发改（2008）270号关于劳动西路西延伸段工程可行性研究报告的批复，证明该项工程已经过政府相关部门的批复。证据2.建设用地规划许可证，共4页，证明劳动西路西延伸段相关的红线范围，从规划许可证来看，劳动西路西延伸段红线范围与高成公司的红线范围没有交叉和重合的，而且从图上可以来看当时土地的现状能够明显看到，该部分要求拆迁的房屋只有少量房屋，面积与高成公司提供的申请报告是一致的，也就是说拆迁房屋的面积只有2820.9平方米，其余的都是空地。证据3.建设用地批准书，是由常州市人民政府颁发，土地性质属于划拨，加上附图共计5页，从附图3，可以看出劳动西路西延伸段范围和高成公司的范围没有交叉和重合，客观反映当时土地的现状也只有2820.9平方米的房屋需要拆迁，其余都是空地。综上，劳动西路西延伸段实际拆迁房屋面积只有2820.9平方米，其余都是空地，结合本案来看，案涉地块就是空地，不存在所谓的拆迁。证据4.红线图2份，说明劳动西路西延伸段征地时土地的现状。在第一次听证中已经提供了该部分证据，现在只是用红笔在相应位置做了标识。证据5.拆迁明细复印件，说明已结算部分拆迁户的明细，强调该明细包含在一审的审计报告中，关于2820.9平方米该部分结算有待审计的跟踪确认。证据6.提供常政发2007-105号常州市城市房屋拆迁管理办法。说明当时常州市城市管理房屋拆迁的相关规定。证据7.常州市测绘院复制的涉案地块的1998年地形图、2002年形象航拍图各一份，用以证明在1998年8月8日以前在涉案的地块上没有需要拆迁的房屋被上诉人高成公司发表如下质证意见：对证据1，常发改（2008）270号关于劳动西路西延伸段工程可行性研究报告的批复的真实性没有异议，该批复是2008年7月11日颁布，本案案涉的地块拆迁也已完毕。对证据2，建设用地规划许可证真实性没有异议，发证日期是2009年9月11日，案涉地块相关拆迁也已经完成。对证据3，建设用地批准书，日期也是2010年7月16日，质证意见同上。对证据4，真实性没有异议，但是从该证据显示是在2010年6月的红线图，而且作为被上诉人，截至自2010年6月案涉地块拆迁早已完毕。对证据5，没有异议。强调如上诉人所述这仅仅是部分已经审计的拆迁安置，还有大部分包括本案也是上诉人没有支付相关对价。对证据6，真实性没有异议，而且该文件是2007年6月22日，该文件发出时案涉地块拆迁也已经完毕了。对证据7，真实性无异议。但是根据该图纸说明部分明确，此地形图来源于1998年8月8日刻录的光盘数据，全部内容为1998年8月8日之前的地形数据。当时地形图更新主要依据为所有经过规划国土部门正规合法报建审批通过并竣工核实的项目。但不一定包括未经规划国土部门正规合法报建审批通过并竣工核实项目，此类项目地形图上如有遗漏，概不负责。从该说明可以看出图上标明的仅仅是经过合法报建审批通过并竣工核实的项目，对于未经相关部门审批通过包括临时建筑或者当时未取得相应产权证的一些房屋，在图上是并未标明。所以该图并不能真实反映当时的客观情况。事实上当时案涉地块为五星钢化玻璃厂使用。从航拍影像图可以明确表明案涉地块并非上诉人所说是没有建筑物，确实是有建筑物的。和被上诉人陈述及五星钢化玻璃厂陈述也是一致的，同时，根据2006年被上诉人与第三人五星街道签订补充协议，也明确包括案涉地块在内的整个地块，拆迁成本综合计算。第三人五星街道发表如下质证意见：对证据1-3，对于证据的三性由法院认定。对证据4-6，真实性均无异议，关联性由法院认定，对当时地块上面是否有建筑物需要核实。二审中，被上诉人高成公司提交如下证据：1.土地使用权证复印件，包括案涉地块的莱茵一期、二期、三期所有土地权证共计5份，证明当时土地状况。说明一下，因为是大产权证，要换小产权证，所有的原件被国土部门收回，但是可以在相关档案中调取。2.规划用地红线图复印件，有三张图，是根据被上诉人与第三人于1998年、1999年、2000年签订的三份协议，据当事人相关方回忆画出的红线图。画出的红线图与相关协议是一一对应，同时也证明协议所涉及的地块具体包括哪些。3.由常州市五星钢化玻璃有限公司出具的证明一份，证明案涉地块，特别是地块三，之前属于五星钢化玻璃厂用地。总共面积70亩，厂房15000平方米。4.高成莱茵花苑北侧地块勘丈图一份，证明2017年经第三人五星街道办事处确认，2006年补充协议涉及的地块具体位置，包括了案涉地块。同时，证明了补充协议关于整个地块的拆迁成本应当综合平均计算。上诉人市政管理中心发表如下质证意见：对证据1,真实性有异议。一、尤其我们注意到2-5-111-1号该土地证的使用面积是75076.8平方米，从该土地证上载明的土地性质用途是工业用地，根据我国房地产开发的规定，工业用地是不可能用于房地产开发的，因此我们请求二审法院依法查明被上诉人是否存在在开发过程中有违法行为。二、通过该证据，也不能证明被上诉人对劳动西路西延段即案涉地块具有土地的合法使用权，更不能证明被上诉人与第三人当时签订的三份协议及补充协议包括了案涉地块。对证据2三份红线图，对被上诉人所征用红线图应当以国土部门出具的红线图为准，不应当由被上诉人自行用红线标注，根据国土部门提供的红线图能显然的看出案涉地块不在被上诉人的红线图范围内，该证据反而证明了案涉地块不在被上诉人的红线图范围内。根据二审法院分配的举证责任，被上诉人应当提供当时和第三人签订拆迁协议时的附件图，而不能以2000年的红线图自行进行标注确认拆迁的范围。作为被上诉人对项目进行拆迁，按照常州市拆迁相关规定，应当提供当时的拆迁许可证，被上诉人也没有提供。对证据3，真实性有异议，该证明署名的是常州五星钢化玻璃厂，实际加盖公章与证明上所署名的企业名称不一致。该厂当时的原址究竟包括什么范围不能仅仅提供证明，而应该提供当时土地红线图。对证据4，真实性无异议，从这张图上可以清晰看出案涉地块上没有任何建筑物。第三人五星街道发表如下质证意见：对被上诉人提交证据的三性由法院认定。但是由于时间跨度较长以及人员的调整，目前的工作人员无法提供法院所要求的相应证据，对于法院要求手绘红线范围，目前五星街道也无法确认，所以对于被上诉人提供的证据三性还是由法院依法认定。对勘丈图的真实性也没有意见，我们签订协议中的土地四周和状况，不能一一对应哪个协议对应哪块地，我们出让的土地就是三份协议规定的土地范围内。二审审理中,被上诉人还认为，本案案涉地块的拆迁主要涉及到被上诉人与五星街道第二份协议的地块，根据协议，被上诉人受让的土地应当就属于五星钢化玻璃厂地块，而且从2000年国土部门的红线图可以明确在2000年时，案涉地块还未进行拆迁，在被上诉人受让了包括案涉地块在内的所有土地后，才相继进行相关拆迁工作。上诉人要求我们提供所谓的拆迁许可证，根据拆迁管理办法的相关文件要求提供拆迁许可证或者红线图，因为案涉地块有历史遗留问题，上诉人提供的拆迁管理办法是2007年才开始生效实施，当时案涉地块已经拆迁完毕，而且根据当时历史情况，有其历史特殊性。二审审理中，本院向常州五星钢化玻璃有限公司（原常州五星钢化玻璃厂）调查相关情况，原常州五星钢化玻璃厂位置四至为：东至三堡街、南至谢家村、西至飘香路、北至大运河，占地面积约67亩，有证房和无证房面积具体记不清了，共约15000平方米。同时常州五星钢化玻璃有限公司向本院提交了当时常州五星钢化玻璃厂与常州市五星实业总公司签订的协议书、土地使用权证、房屋所有权证及当时的评估报告等一系列材料。对上述证据，上诉人经质证认为，1.对法院调取的证据材料没有异议。2.该证据也证明了我方的观点，所谓五星钢化玻璃厂的有关房屋建筑不在案涉所谓一、三地块内。3.该证据与被上诉人刚才质证时发表意见也是矛盾的，与我方提交的地形图也是矛盾的，因为在证据中五星玻璃厂的土地和厂房都是有权证的，而刚才我方提交的地形图上证明凡是经过审核的房屋都在地形图中，而事实上地形图上没有该部分房屋，所以该证据恰恰证明了我方的观点。被上诉人经质证认为，1.对法院调取证据的真实性没有异议。2.从该份证据可以与1999年12月10日五星乡政府与高成房地产公司签订的协议第一条相互印证，明确案涉地块总面积为65.355亩（以实测为准），同时根据2006年五星街道与被上诉人签订的补充协议第一条也明确，现实测面积为77.967亩，与初次土地补偿65.355亩相差12.612亩，同时跟被上诉人本次庭审提交的勘丈图也显示，总面积为51838.72平方米和77.758亩，均是吻合的。证明案涉地块包括在该次拆迁范围内，应当按照综合拆迁成本计算。第三人经质证认为，对证据真实性没有异议，其他的由法院综合考虑判决。二审审理中，本院要求各方当事人提供五星街道和高成公司签订三份协议所含土地的土地使用人、土地四至、土地状况、土地用途、地上附着物拆迁等情况，但各方当事人均未提供三份协议所涉土地的上述准确情况。本院向常州市测绘院调取了1998年、2004年、2008年案涉三份协议所涉土地的历史地形图、向常州市基础地理勘察中心调取了案涉三份协议所涉土地的土地勘察报告，本案各方当事人所争议的15.843亩土地主要包含在1999年底二份协议所转让的土地范围内，但关于地上附着物的情况上述地图仅反映经规划批准建设的建筑物的情况。经本院向五星街道所属五星村委调查，三份协议所涉土地大部分属五星村委所有，本案所争议的15.843亩土地原均由五星村委所有和使用，五星街道和高成公司签订协议后，五星街道在收到土地款后，1999年12月左右开始向高成公司交付第一份协议所涉土地，2002年前后向高成公司交付了第二、三份协议所涉的土地，高成公司接受土地后，就以围墙将土地围起来了，土地以围墙为界。上述土地是高成公司分期开发的，先开发的是莱茵花苑一期，二、三期是后来开发的。2006年，因村民反映该地块被征用三年但未开发，要求再支付青苗费，后高成公司又支付了一笔青苗费。二、三期土地系2006年开始拆迁，到2011年全部拆迁完毕，现在劳动西路西延伸段道路所占用的谢家村14户村民的房屋也是与莱茵花苑二、三期一起拆迁的，道路于2012年开工建设的。法院所提供的航拍图上显示的建筑物记不清具体是什么建筑物，经村民回忆应当是塑料大棚或者工棚之类的建筑物。就本案所涉的土地拆迁成本如何计算的有关政策问题，本院向常州市市自然资源局、常州市市房屋征收与补偿管理中心等单位进行了调查。目前有关法规、政策性文件并未对本案所涉拆迁费用如何计算做出明确规定，现行土地总价是由土地价格、拆迁成本、规费及其他费用构成，房屋拆迁费用系补偿房屋的费用，开发商在开发房地产项目过程中，会将土地上发生的各种费用进行测算，计算每亩开发的土地平均成本。在原有的毛地出让中，政府在进行毛地出让时，会在测算土地出让价格时考虑就毛地的拆迁费用进行补偿，拆迁费用由土地开发企业负担，开发商是可以将土地上的拆迁费用平摊进入土地价格的。在土地收储过程中，如需收储的土地上存在需要拆迁的情形，一般先由当地区、镇政府先行征收拆迁，完成拆迁工作后，土地收储中心进行收储，土地收储中心根据发生的征收拆迁费用的审计结论支付征收拆迁费用，在土地出让时按照土地综合平均价计算土地成本。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于高成公司与莱茵加美公司的关系问题，高成公司与五星街道签订关于案涉土地的协议后，即全额出资成立项目子公司莱茵加美公司进行案涉土地的项目开发建设，项目开发建设中发生的拆迁费用以莱茵加美公司的名义支付。在本案中，计算案涉土地拆迁成本时，高成公司将以莱茵加美公司名义支付的拆迁费用列入案涉土地拆迁成本并不损害莱茵加美公司的利益，也未违反相关法律法规的规定。二、高成公司与五星街道于1998年11月、1999年12月、2000年4月分别签订三份协议，将包含双方争议的原常州五星钢化玻璃厂地块在内的三块相邻土地的使用权交由高成公司进行房地产开发建设。协议签订后，高成公司成立莱茵加美公司就协议约定范围内的地块实施拆迁，支付了拆迁安置费用。后因法律政策调整和案涉地块规划调整等原因，高成公司在其后就上述三份协议约定地块于2004年2月、2007年12月补办国有土地使用权出让手续时，将包含双方争议的劳动西路西延伸段需使用的部分土地排除在国有土地使用权出让合同确定的范围之外，而此时，包含案涉地块在内的由五星街道交由高成公司开发的地块已经实施了拆迁，并产生了拆迁安置费用。三、关于包含双方当事人争议的上诉人市政管理中心使用的劳动西路西延伸段土地在内的原常州五星钢化玻璃厂地块的四至范围及土地状况，二审中，高成公司提供了由五星街道盖章确认的高成莱茵花苑北侧地块勘丈图，注明了上述地块系1999年12月协议及2006年补充协议约定的范围，从上述勘丈图可以看出，本案中双方当事人争议的由上诉人市政管理中心施工使用的劳动西路西延伸段的用地包含在高成公司依照与五星街道1999年12月协议及2006年补充协议约定的土地范围内。根据上诉人提供的常州市测绘院涉案地块的1998年地形图、2002年航拍影像图，由上诉人市政管理中心施工使用的劳动西路西延伸段的用地范围存在未经审批搭建的建筑物，常州市测绘院涉案地块的2008年地形图显示，高成公司与五星街道1999年12月协议及2006年补充协议约定的土地范围内的所有建筑物已经全部拆除。根据高成公司与五星街道1999年12月协议及2006年补充协议、高成公司提供的拆迁资料，结合本案查明的事实，一审认定上述地块的拆迁安置费用均由高成公司支付并无不当。四、根据法律法规及政策的规定，对因拆迁安置产生的费用应否均摊到整个地块计算平均成本并无明确规定。根据土地征收、收储的一般规程，在土地征收时产生的拆迁安置费用，在确定土地出让的基价时，应当将土地费用及拆迁安置费用一并计入土地出让的基价。在当时土地毛地出让中，开发商在完成拆迁时将拆迁成本平摊如土地每亩的成本也是通行的做法。根据高成公司与五星街道1999年12月协议及2006年补充协议约定，高成公司完成上述地块的拆迁安置工作后，今后劳动西路西延伸段实施由五星街道配合高成公司和政府结算，土地价格按照整个地块拆迁综合平均价计算。上述约定并未违反相关法律法规的规定，高成公司主张将上述协议约定的土地拆迁安置费用平均计入土地成本符合上述约定。五、高成公司2011年3月11日向常州市建设局提交的《关于莱茵花苑三期项目南侧市政道路实施的申请报告》，所涉及的劳动西路西延伸段（勤业北路一十字河段）范围内拆迁面积为2820.9平方米，根据相关拆迁清单，上述拆迁房屋范围位于谢家村，2011年3月，上述房屋尚未启动拆迁，需要继续进行拆迁安置工作，与高成公司已经完成拆迁安置的争议地块并不重复。六、高成公司依照与五星街道协议及补充协议取得莱茵花苑北侧地块包含了莱茵花苑三期项目所在地块和劳动西路西延伸段所在地块，拆迁安置范围包含了原常州五星钢化玻璃厂、江苏技术师范学院、飘香路、五星村委、谢家村等，上述拆迁安置范围内发生的拆迁安置费用均应计入土地成本，然后再根据约定按照整个地块拆迁综合平均价计算，审计意见中高成公司虽未提供莱茵花苑北侧地块的全部拆迁安置费用，但由此产生的后果是降低了整个地块的拆迁总成本，实际结果有利于上诉人，一审法院据此采信审计机构将莱茵花苑北侧地块内莱茵花苑三期项目所在地块和劳动西路西延伸段所在地块的拆迁安置费用综合计算莱茵花苑北侧地块的拆迁综合平均价的审计意见并无不当。审计报告所涉及的劳动西路西延伸段（勤业北路一十字河段）范围内拆迁面积为2820.9平方米，系市政管理中心另行委托高成公司拆迁，审计意见中将上述拆迁费用计入土地拆迁总成本不当，应当在土地拆迁总成本中扣除上述拆迁面积为2820.9平方米的拆迁费用，再计算高成公司在该地块的拆迁费用。根据一审的审计结论，经计算高成公司应得的拆迁费用补偿为（391483278.30-30237901）/165.70*14=30521637.19元。七、高成公司系莱茵花苑北侧地块及劳动西路西延伸段拆迁安置的实施人和成本的实际支付人，市政管理中心系劳动西路西延伸段的建设方和用地单位，应当承担其所用地块的拆迁安置费用。高成公司在前期莱茵花苑北侧地块开发过程中承担了上诉人在劳动西路西延伸段所用地块所应承担的拆迁安置费用，市政管理中心作为受益人应当承担劳动西路西延伸段所用地块部分拆迁费用支付给高成公司。市政管理中心虽未与高成公司之间就拆迁安置费用达成直接协议，根据2006年五星街道与高成公司补充协议的约定，五星街道应配合高成公司与政府结算劳动西路延伸实施的拆迁安置费用，即五星街道亦认可高成公司在劳动西路西延伸段建设时由高成公司与实际用地方结算劳动西路西延伸段用地的拆迁安置费用。一审法院就此认定市政管理中心应向高成公司支付劳动西路西延伸段用地的拆迁安置费用并无不当。综上，上诉人常州市市政管理中心的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持，对其余部分，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算高成公司的拆迁费用有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404民初4456号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、变更常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404民初4456号民事判决第一项为：常州市市政工程管理中心于本判决生效之日起十日内支付江苏高成房地产开发有限公司拆迁费用30521637.19元，并支付自2018年8月10日起至款项还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二审案件受理费288100元，由上诉人常州市市政工程管理中心负担263100元，被上诉人江苏高成房地产开发有限公司负担25000元。本判决为终审判决。审判长  罗希夷审判员  谢唯立审判员  王 莹二〇二〇年四月二十六日书记员  邹 静