湖北省荆州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂10执异6号案外人：湖北湘金融资担保有限公司，住所地荆州市江津东路附155号1栋。法定代表人：陈诚，该公司董事长。委托代理人：黄永浩，该公司工作人员。申请执行人：中韬建设集团有限公司，住所地荆州市沙市区塔桥路42号。法定代表人：梅燿圳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭成祥，中韬建设集团有限公司项目负责人。委托诉讼代理人：覃世方，湖北博智律师事务所律师。被执行人：荆州市藻林房地产开发有限公司，住所地沙市区南湖路110号亚太商务大酒店4楼。法定代表人：龚荣华，系该公司董事长。在本院执行申请执行人中韬建设集团有限公司（以下简称中韬公司）与被执行人荆州市藻林房地产开发有限公司（以下简称藻林公司）建设工程施工合同纠纷执行一案中，案外人湖北湘金融资担保有限公司(以下简称湘金公司)对本院拍卖被执行人藻林公司36套房屋向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人湘金公司提出异议称，荆州市中级人民法院拍卖的尚上名筑2、3、4号楼36套房屋，均系湘金公司从被执行人处购得，双方签订有《团购协议书》，湘金公司支付了购房款，且按照约定将房屋网签备案到湘金公司名下，湘金公司是36套房屋的实际权益人。请求本院立即停止拍卖。申请执行人中韬公司答辩称，一、关于案件事实的陈述。1、位于沙市区××路的“尚上名筑”项目由藻林公司开发，先由中韬公司承建，同时，藻林公司擅自将工程另行发包给湖北银都建设集团有限公司（以下简称银都公司）施工。2018年9月，藻林公司作为预售人、荆州市房产局作为资金监管人、农商行荆州支行作为监管银行、湘金公司作为资金监控人、银都公司作为项目承建商签订了《商品房预售资金监管使用五方协议》，约定“尚上名筑”项目预售商品房全部网签到湘金公司名下，预售资金全部进入湘金公司在农商行荆州支行开立的账户，优先支付银都公司等施工单位的工程款。为顺利履行“五方协议”，藻林公司和湘金公司于2018年9月19日签订《团购协议书》，约定将预售商品房全部网签到湘金公司名下，购房价款为288369696元，一年内付清。但该协议并不是真正意义上的团购协议，而是通过此种方式将该批能销售的房产网签到湘金公司名下以规避风险，湘金公司以此为据提出执行异议，是虚假异议。2、本案审理中，中韬公司申请财产保全，荆州市中级人民法院于2018年10月11日作出（2018）鄂10民初153号民事裁定，因藻林公司已无房可供查封，荆州市中级人民法院于2018年10月11日查封了藻林公司位于沙市区××路的土地使用权。藻林公司随即提出申请，请求将保全标的物由土地变更为36套住宅及14套商铺。对此，湘金公司向荆州市中级人民法院出具《履约担保函》，称将36套住宅作为担保物，承诺不销售、不转移；银都公司书面承诺放弃优先受偿权，中韬公司表示不同意变更。荆州市中级人民法院依职权于2019年1月31日作出（2018）鄂10民初153-1号民事裁定书，解除了对藻林公司的土地查封，同时查封了藻林公司的36套住宅及14套商铺。二、湘金公司对36套住宅不享有实体权利，更谈不上排除强制执行。本案中，湘金公司不具备《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个法定条件：1、湘金公司与藻林公司之间没有真实的商品房买卖合同关系，签订团购协议和进行网签备案仅是为了监管预售资金的需要。2、36套住宅至今没有交付给湘金公司。3、湘金公司提交的付款凭证显示，湘金公司共分21次向藻林公司转款合计101356802元。该款项系藻林公司的房屋销售款，并不是湘金公司支付的购房款。同时，转款金额不及团购价款的一半。4、36套住宅网签到湘金公司名下，仅是行政管理措施，并不产生物权设立或者变动的效力。另需强调的是，即便湘金公司对36套住宅享有实体权利，但其同意作为担保财产，荆州市中级人民法院也可以执行。综上，湘金公司提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，对争议的36套住宅不享有实体权利，其异议应予驳回。被执行人藻林公司答辩称，湘金公司的异议没有事实依据和法律依据。湘金公司与藻林公司签订团购协议后，至今未履行合同义务，故藻林公司亦未给湘金公司办理有关登记和公告公示手续。湘金公司的异议理由不成立，不能阻却执行，请求人民法院依法执行，驳回湘金公司的异议请求。本院查明，中韬公司与藻林公司建设工程施工合同纠纷一案中，藻林公司开发的位于沙市区××路的“尚上名筑”项目先由中韬公司承建桩基工程，后由湖北银都建设集团有限公司（以下简称银都公司）施工。2018年9月，藻林公司作为预售人、荆州市房产局作为资金监管人、湖北荆州农村商业银行股份有限公司作为监管银行、湘金公司作为资金监控人、银都公司作为项目承建商，共同签订《商品房预售资金监管使用五方协议》，其中约定“尚上名筑”项目预售资金全部存入监管账户，预算资金使用由湘金公司审核、监管。为有效履行“五方协议”，藻林公司和湘金公司于2018年9月19日签订《团购协议书》，约定藻林公司将开发的尚上名筑项目1-5号楼商铺和住宅共计60077.02平方米出卖给湘金公司，购房价款为288369696元；协议签订后湘金公司一周内向藻林公司支付预付款1千万元，在一周内将上述商品房和商铺网签备案到湘金公司名下，合同备案后一年内付清余款。2018年10月8日藻林公司取得预售许可证，同日湘金公司将约定的上述商品房及商铺备案到自己公司名下。本院在审理中韬公司与藻林公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年10月11日作出（2018）鄂10民初153号民事裁定，查封了藻林公司位于沙市区××路××一宗土地使用权。后藻林公司申请将保全标的物由土地变更为36套住宅及4892.4平方米商铺。湘金公司就此向本院出具《履约担保函》，内容为：藻林公司同意以其位于尚上名筑项目的36套商品房作为担保，我公司担保不销售、不转移。另，银都公司书面承诺同意藻林公司用36套住宅及4892.4平方米商铺作为解除保全申请的担保，并承诺在本院审理的中韬公司与藻林公司建设工程施工合同一案中，在生效判决确定的应当由藻林公司给付中韬公司的款项金额范围内放弃建设工程价款优先受偿权。本院于2019年1月31日作出（2018）鄂10民初153号之一民事裁定，解除对藻林公司的土地查封，同时查封了藻林公司开发的位于荆州市××路“尚上名筑”2号楼、3号楼、4号楼36套房屋，具体房号为：2#楼102、103、202、203、302、303、402、403、602、1402、1403号房，3#楼3003、102、103、202、203、302、303、402、403、1402、1403、1802、1803号房，4#楼103、203、302、303、402、403、503、703、1403、1803、2502、2503号房。该案进入执行程序后，本院于2019年9月16日作出（2019）鄂10执336号执行裁定：冻结、划拨被执行人荆州市藻林房地产开发有限公司在金融机构的存款23414681.75元（含欠付工程款本金16775644.75元及截至2019年9月16日利息6261222元、一审案件受理费154788元、二审案件受理费137989元，执行费85038元）及迟延履行期间的债务利息，或查封、扣押、冻结被执行人荆州市藻林房地产开发有限公司相应价值的财产，于二○一九年十一月十二日作出（2019）鄂10执336号之一执行裁定，拍卖被执行人藻林公司前述被查封的36套房屋。在本院执行中，湘金公司于2019年10月29日在本院调查中陈述，该公司向藻林公司支付6356802元用于办理预售许可证，该笔付款湘金公司在本次异议程序中提交一张收据为证。湘荆公司在异议申请时提交的付款人为湘金公司、收款人为藻林公司的银行回单中，记载为购房预付款的仅一笔，为2018年9月20日向藻林公司支付1770040元，其余回单均备注为“转款”。本院认为，藻林公司和湘金公司的《团购协议书》虽签订在本院查封涉案房产之前，但根据查明事实，该协议名为房屋买卖合同，实则是为履行藻林公司、荆州市房产局、湖北荆州农村商业银行股份有限公司、湘金公司、银都公司共同签订《商品房预售资金监管使用五方协议》，便于湘荆公司作为资金监控人对尚上名筑项目进行有效监管。另，《团购协议书》签订至今，湘金公司未合法占有争议房屋，其所谓团购房屋有商品房和商铺两种类型，面积达60077.02平方米，并非用于自己居住，且目前提交的购房预付款凭证亦不能证明已支付价款超过合同约定价款的百分之五十。故不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规范的金钱债权执行中案外人提出的执行异议足以排除执行之情形。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回湖北湘金融资担保有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李慧敏审判员  王劲松审判员  齐彬彬二〇二〇年四月九日书记员  黄许霞