河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终354号上诉人（原审被告、反诉原告）：商丘东陆置业有限公司，住所地河南省柘城县城关镇中央城邦16-1号，统一社会信用代码914114000969316695。法定代表人：徐宁远，该公司经理。委托诉讼代理人：房青，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈霞，女，1973年10月27日出生，回族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：齐广亮，河南心诚律师事务所律师。原审第三人：梁向阳，男，1981年1月18日出生，汉族，户籍地河南省商丘市，住河南省商丘市。上诉人商丘东陆置业有限公司（以下简称东陆公司）因与被上诉人陈霞，原审第三人梁向阳房屋买卖合同纠纷一案，不服柘城县人民法院（2019）豫1424民初5710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理本案后，依法组成合议庭于2020年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人东陆公司的委托诉讼代理人房青，被上诉人陈霞的委托诉讼代理人齐广亮，原审第三人梁向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人东陆公司上诉请求：撤销柘城县人民法院（2019）豫1424民初5710号民事判决，依法改判支持东陆公司的反诉请求，一、二审案件受理费由陈霞负担。事实及理由：1、陈霞与东陆公司的股东是朋友关系，陈霞想购买东陆公司开发的位于柘城县××中央××小区××楼××单元××号房屋，建筑面积122.02平方米，因考虑到存在特殊的关系，房屋价款按照内部优惠价2200元/平方米计算，总房款为268444元。陈霞称因资金周转问题，怕房源被他人买走，让东陆公司先办理网签备案后，等资金回笼再支付购房款。2016年3月4日，东陆公司与陈霞签订了《商品房买卖合同》，并按照陈霞的要求先在柘城县房管局办理了备案手续。后东陆公司多次要求陈霞支付购房款，其均称资金紧张，未支付，该房屋买卖合同未实际履行。2、东陆公司因欠梁向阳借款无力偿还，便将涉案房屋以以房抵债的形式抵偿给了梁向阳，并将该房屋交付梁向阳使用至今。3、本案之前，陈霞起诉案涉房屋所在小区物业公司要求排除妨碍，返还案涉房屋，该案与本案系同一法官办理，至今没有结果，原审审理程序违法。被上诉人陈霞答辩称：1、陈霞与东陆公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，陈霞依约向东陆公司支付了全部购房款，东陆公司向陈霞出具了收款收据并加盖了公司财务专用章，出具了不动产统一发票，并到房产管理部门进行了备案，东陆公司应当协助陈霞办理过户手续，并将该房屋交付陈霞使用。2、东陆公司诉请解除案涉《商品房买卖合同》无事实及法律依据，其诉请不应支持。3、东陆公司在将涉案房产出售给陈霞，并在房产管理部门办理备案之后，已经产生了对抗第三人的法律效力。4、陈霞提起排除妨碍之诉与本案不属于同一法律关系，本案一审审理程序符合法律规定。原审第三人梁向阳述称：案涉房屋是东陆公司抵偿给梁向阳的，该房屋发生争议时，各方当事人曾进行协调，未能成功。被上诉人陈霞向一审法院起诉请求：1、判令东陆公司继续履行案涉房屋买卖合同，立即向陈霞交付涉案房屋、协助办理房屋登记手续并承担违约金；2、本案的诉讼费由东陆公司承担。上诉人东陆公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令解除陈霞与东陆公司于2016年3月4日签订的《商品房买卖合同》，并判令陈霞向东陆公司承担违约金；2.本案的诉讼费由陈霞承担。一审法院查明：2016年3月4日，陈霞与东陆公司经协商一致，签订《商品房买卖合同》(合同编号：NO201601580)，约定由陈霞购买东陆公司开发的位于柘城县东侧的中海花园（中央城邦）的商品房。陈霞所购买商品房系该小区第14号楼1单元1层1-1-2号房，用途为住宅，属框剪结构，双方约定建筑面积为122.02平方米。该商品房的价款为每平方米2200元，总金额为贰拾陆万捌仟肆佰肆拾肆元整（268444元），付款方式为一次性付清全部房款，交付期限，东陆公司应在2016年8月30日前向陈霞交付使用，逾期交房的违约责任明确约定了“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。另外，陈霞与东陆公司约定了其他权利和义务，并分别在合同上进行签字或加盖公章。2016年3月4日，柘城县房地产管理局对上述合同进行了备案。陈霞向东陆公司支付购房款268444元，东陆公司向陈霞出具了收款收据，并加盖了其财务专用章。2016年5月9日，东陆公司向陈霞开具了销售不动产统一发票。陈霞认为东陆公司应按约定交房、协助办理房产登记并承担违约金。为此，陈霞提起本案诉讼。东陆公司以陈霞未支付购房款、应解除商品房买卖合同并承担违约金，提起了反诉请求。另查明，梁向阳向该院提交的《商品房买卖合同》，该合同第十五页落款的出卖人签章处没有出卖人公章或法定代表人、委托代理人签字，买受人签章处系空白没有签字或指印。涉案商品房梁向阳没有使用，现由物业公司占有使用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。陈霞与东陆公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律及相关法规的禁止性规定，具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。陈霞交付了全部房款，东陆公司应按《商品房买卖合同》的约定将涉案房屋交付陈霞，并协助办理房屋登记手续。东陆公司辩称陈霞未支付购房款并以此主张解除商品房买卖合同，因陈霞提供了东陆公司出具并加盖公司财务专用章的收款收据，以及开具的销售不动产统一发票，且东陆公司在反诉状中陈述出售给陈霞的商品房位置以及单价为每平方2200元、购房总价款268444元。上述事实与陈霞与东陆公司之间签订的《商品房买卖合同》的内容能够相互印证。据此，对陈霞要求东陆公司继续履行买卖合同、交付涉案房屋、协助办理房屋登记手续的诉请，依法予以支持。本案商品房买卖合同中双方约定，东陆公司应在2016年8月30日前向陈霞交付涉案商品房，但直至陈霞提起本案诉讼时（2019年9月17日），东陆公司仍未能履行交房义务。因此，东陆公司逾期交付房屋的行为构成违约，应向陈霞支付违约金。本案中，在陈霞与东陆公司签订的《商品房买卖合同》中对违约金约定为“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，故陈霞请求东陆公司支付违约金数额及计算方式为，自2018年8月31日始，按日支付已交付房价款268444元万分之一的违约金至东陆公司实际交付之日止予以计算，予以支持。东陆公司辩称陈霞诉请不是事实，陈霞没有向东陆公司支付购房款，依法不予支持。东陆公司请求解除涉案房屋买卖合同并由陈霞承担违约金，证据不足，依法不予支持。梁向阳虽主张涉案商品房已出售给自己，但其并没提供证据证明自己的主张。而且，东陆公司认可以房抵债的方式将涉案商品房抵偿给梁向阳发生的时间在陈霞签订及备案的《商品房买卖合同》时间之后，且梁向阳认可没有占有使用涉案房产。因此，对梁向阳主张案涉房屋属于自己的主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告商丘东陆置业有限公司在判决生效后30日内，协助原告陈霞办理其购买的位于柘城县东侧的中海花园（中央城邦）第14号楼1单元1层1-1-2号房屋不动产权属证书，并将商品房交付给原告陈霞；二、被告商丘东陆置业有限公司与本判决书生效后十日内向原告陈霞支付违约金（自2018年8月31日始，按日支付已交付房价款268444元万分之一的违约金至被告实际交付之日止）；三、驳回反诉原告商丘东陆置业有限公司的反诉请求及第三人梁向阳的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2625元，反诉费2663元，共计5288元，由被告商丘东陆置业有限公司负担。”二审中各方当事人均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实相同。本院认为，陈霞是否提起排除妨碍之诉及一审法院是否审理与本案无关，本案一审审理程序符合法律规定。东陆公司与陈霞对2016年3月4日签订的《商品房买卖合同》均无异议，该合同不违反法律及相关法规的禁止性规定，系双方的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。陈霞一审中提交的东陆公司出具的多份收据、销售不动产统一发票与双方签订的《商品房买卖合同》能够相互印证，证明其已支付案涉房屋购房款，东陆公司未提供有效证据推翻上述证据，其主张陈霞未支付案涉房屋购房款，并以此要求解除商品房买卖合同，证据不足，不予支持。陈霞要求东陆公司继续履行案涉房屋买卖合同，交付涉案房屋、协助办理房屋登记手续，并按合同约定支付违约金，合法有据，依法予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5326元，由上诉人商丘东陆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  许长峰二〇二〇年四月二十八日书记员  杜欣欣