广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终531号 上诉人（原审原告）：黄汉功，男，1991年6月7日出生，壮族，住广西壮族自治区龙州县。 上诉人（原审原告）：徐美萍，女，1990年10月21日出生，汉族，住广西壮族自治区龙州县。 被上诉人（原审被告）：黄金勇，男，1981年9月6日出生，壮族，农民，经常居住地广西壮族自治区龙州县。 委托诉讼代理人：赵朔艺，广西欣和律师事务所执业律师。 上诉人黄汉功、徐美萍因与被上诉人黄金勇建设用地使用权合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙州县人民法院（2019）桂1423民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本院于2020年3月16日组织当事人询问，上诉人黄汉功、徐美萍、被上诉人黄金勇的委托诉讼代理人赵朔艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄汉功、徐美萍上诉请求：改判一审判决第一、三项。1.确认黄汉功与黄金勇签订的《土地使用权转让合同》依法有效，并予以解除；2.判令黄金勇向黄汉功、徐美萍退还预付购地款25400元，支付双倍定金172000元及违约金50000元。事实和理由：1.本案合同属于有效合同。黄汉功和黄金勇基于合法、真实意思表示签订《土地使用权转让合同》，属于有效合同。合同签订时黄金勇已经取得了本案土地的使用权。双方签订合同时，黄金勇向黄汉功提供规划图。后黄汉功将本案土地与其他土地合并，进行新的规划报有关部门审批，不应以审批在后的规划图认定转让合同无效。2.黄汉功违反了双方签订的转让合同，应当依照合同约定向黄汉功支付违约金，返还购地款，并双倍返还定金。 黄金勇辩称，涉案合同的标的是不存在的。双方签订的合同没有经过规划部门的规划许可，将大块土地分成小片后出售，违反法律规定，属于无效合同。本案纠纷发生后，黄金勇积极与黄汉功、徐美萍协商退款，因黄汉功、徐美萍原因无法退款，一审法院计算利息期间过长，应予减短。 黄汉功、徐美萍向一审法院起诉请求：1.解除黄汉功与黄金勇签订的《土地使用权转让合同》；2.判令黄金勇双倍返还黄汉功、徐美萍定金共172000元；3.判令黄金勇退还黄汉功、徐美萍预付购地款254000元（超出定金部分）及支付违约金64770元（从2018年2月19日至2019年7月19日，以本金254000元，按日万分之五计算，超出此期限另计）；4.黄金勇按协议第六条约定支付黄汉功、徐美萍违约金50000元。 一审法院认定事实：黄汉功与徐美萍系夫妻关系，2018年1月17日，黄汉功与黄金勇签订了一份《土地使用权转让合同》，并附有一份黄金勇提供未经相关部门设计的规划图。合同约定，甲方（黄金勇，下同）同意将其所有私人地块里的附图中12号地宗出让给乙方（黄汉功，下同），转让金430000元。2018年1月18日前黄汉功一次性支付给黄金勇定金340000元，黄金勇应于2018年1月19日将土地交付给黄汉功，如黄金勇不能把标的物过户给黄汉功，黄金勇将在30日内无条件退还黄汉功支付的定金。合同第六条还约定，违约方要向对方支付违约金50000元，逾期超过30日的，还要承担日0.05%的违约金。2018年1月19日黄汉功向黄金勇支付定金340000元。黄金勇收取黄汉功支付的定金后，没有履行合同义务，把土地转让给黄汉功。过后，黄金勇将自有私人地块经政府相关部门设计规划，原12号地宗已经与其他地块合并即经规划后原转让的12号地宗已经不存在。 一审法院认为，一、关于黄汉功、徐美萍要求解除双方签订的《土地使用权转让合同》的问题。黄金勇把自有的建设用地未经相关政府部门设计规划许可，并自行划分成若干地块并附规划图，把其中的12号宗地转让给黄汉功，双方签订了一份《土地使用权转让合同》，黄金勇依照合同收取黄汉功定金340000元。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。黄金勇告没有经过政府部门规划许可，自行其所有私人地块划分若干小地块并出让给黄汉功的行为，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，因此，该转让合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。所以，黄汉功、徐美萍要求解除合同没有事实法律依据，一审法院不予支持。 二、关于黄汉功、徐美萍要求黄金勇双倍返还定金共172000元的问题。定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律和合同的规定，由一方按照标的额的一定比例预先给付对方的金钱。在本案中，《土地使用权转让合同》是主合同，定金条款是从合同，黄汉功与黄金勇签订的《土地使用权转让合同》被确认为无效后，定金条款也是无效的。因此，黄汉功、徐美萍要求黄金勇双倍返还定金共172000元无事实法律依据，一审法院不支持。 三、关于黄汉功、徐美萍要求黄金勇支付预付购地款254000元（超出定金部分）及支付违约金64770元（从2018年2月19日至2019年7月19日，以本金254000元，按日万分之五计算，超出此期限另计）的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于该合同无效的原因是黄金勇未经政府部门规划造成的，所以，合同无效的过错方为黄金勇，因此，黄金勇应退还已经支付的定金340000元并承担黄汉功、徐美萍的经济损失。黄汉功、徐美萍的经济损失应以340000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年1月20日起计算至本案判决之日（即2019年12月10日）止，即340000元×4.35%／360天×681天=27977.75元。因合同无效，合同里违约条款均无效，所以，黄汉功、徐美萍要求黄金勇赔偿违约金64700元无事实法律依据，一审法院不予支持。 四、关于黄汉功、徐美萍要求黄金勇按协议第六条约定支付黄汉功、徐美萍违约金50000元是否支持的问题。如上所述，合同无效，违约条款必然无效。因此，黄汉功、徐美萍要求黄金勇按协议第六条约定支付违约金50000元无事实法律依据，一审法院也不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，判决：一、黄汉功与黄金勇签订的《土地使用权转让合同》无效；二、由黄金勇返还黄汉功、徐美萍已经支付定金340000元及利息27977.75元；三、驳回黄汉功、徐美萍其他诉讼请求。案件受理费10600元，由黄金勇负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.本案《土地使用权转让合同》是否有效，如有效应否解除；2.黄金勇应否承担赔偿责任，如应承担，应如何承担。 针对争议焦点一：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。本案黄金勇将土地分割转让黄汉功、徐美萍的行为，必须经过自市、县人民政府土地管理部门批准，该审批规定属于行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，黄金勇和黄汉功、徐美萍签订的《土地使用权转让合同》，没有经过相关人民政府土地管理部门批准，违法行政法规的强制性规定，合同无效。本案因合同无效，不存在解除基础，因此，黄汉功、徐美萍关于解除本案合同的请求，不予支持。 针对争议焦点二：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该法条是我国法律对合同无效法律后果的明确规定，在合同无效情形下，当事人负返还财产、折价赔偿和赔偿损失三种民事责任，不包含适用定金罚则及承担违约责任。本案合同无效，黄汉功、徐美萍主张黄金勇双倍返还定金和支付违约金，没有法律依据，不予支持。关于赔偿损失的问题。本案中黄金勇和黄汉功、徐美萍双方在没有获得人民政府土地管理部门批准分割转让土地使用权的情况下签订土地转让合同，双方对此均存在过错，但黄金勇作为土地使用权转让方，对其转让行为的合法性负有更大审查义务，在本案中过错程度较大，一审法院按照中国人民银行同期贷款利率计算黄汉功、徐美萍在本案的损失，判决黄金勇返还黄汉功、徐美萍已支付款项34万元及27977.75元利息并不不当，予以支持。 综上所述，黄汉功、徐美萍上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10600元，由黄汉功、徐美萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李其陆 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇二〇年四月十三日 法官助理 罗永秀 书 记 员 韦 嫣 附相关法律条文： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。