山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1325号上诉人(原审被告)：吴浩，男，1986年9月8日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：刘金兴，山东南山东海律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：梁桂莲，女，1965年5月3日出生，汉族，住龙口市东海旅游度假区。委托诉讼代理人：王鹏飞，山东乾元（龙口）律师事务所律师。上诉人吴浩因与被上诉人梁桂莲执行异议之诉一案，不服山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初5730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吴浩上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判停止执行臧业武名下位于龙口市东海旅游度假区房屋。事实和理由：一审法院认定事实错误。臧业武与上诉人签订房屋买卖合同当日将房屋钥匙交付给上诉人，上诉人对房屋进行了部分装修，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》，上诉人与臧业武签订的房屋买卖合同合法有效。签订合同时，上诉人已当即给付10万元，上诉人付给臧业武77000元是履行合同的行为。当时，龙口市人民法院没有将查封手续送达给上诉人。被上诉人的告知并不产生法律效力，况且77000元是用于偿还该房屋在银行的抵押贷款，如果贷款不还，抵押就不能解除，房屋也无法执行。现臧业武已经去世，遗产只有该房屋，如果被上诉人执行该房屋，上诉人付出的177000元将无法收回，被上诉人的债务可以向担保人索要。二审庭审调查时，上诉人称：被上诉人申请一审法院查封涉案房屋时，已知房屋卖给了上诉人，有录音为证。法院的查封违反了法律规定，侵犯上诉人合法权益。被上诉人梁桂莲答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。上诉人主张被上诉人明知该房屋卖与上诉人，但上诉人与臧业武签订房屋买卖合同并未履行完毕，上诉人只交10万元定金，未办理产权变更手续，被上诉人申请查封该房屋产合理合法。梁桂莲向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2019）鲁0681执异61号执行裁定书，恢复对臧业武名下坐落于龙口市东海旅游度假区房屋的执行。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与臧守献民间借贷纠纷一案业经龙口市人民法院立案审理，于2018年12月14日做出（2018）鲁0681民初14号判决，该判决已生效，臧守献未在判决确定的时间内履行给付义务，原告已申请强制执行。在执行过程中被告以案外人提出执行异议，请求裁定中止对龙口市东海旅游度假区房屋的执行。龙口市人民法院于2019年8月8日做出（2019）鲁0681执异61号执行裁定书，裁定中止在臧业武名下坐落于龙口市东海旅游度假区房屋的执行。原告认为，虽然被告与臧业武签订房屋买卖合同，但涉案房屋所有权并没有发生变更，涉案房屋仍归臧业武所有，原告基于生效的民事判决书申请对涉案房屋强制执行符合法律规定，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告吴浩一审辩称，被告与臧业武于2017年11月25日签订了争议房屋的买卖合同，房屋价款21万元，被告于当日即付款10万元，又于2017年12月18日付款7.7万元，臧业武把该房屋的钥匙交给了被告。在案件执行过程中，被告根据贵院的要求将剩余的3.3万元付清。只是因为臧业武突然离世，还没有办理房产的过户手续，但根据最高人民法院关于民事执行中查封冻结财产的规定，该房屋应该中止执行。根据原告在执行异议过程中提供的证据表明，原告在该案诉讼之前就知道该房屋已经被臧业武卖给被告。一审法院审理期间，原告提交的证据有：1、执行裁定书，证明龙口市人民法院做出执行裁定书，中止对涉案房屋进行执行。2、（2017）鲁0681财保113号民事裁定书及保全费单据，证明原告于2017年12月7日申请对臧业武名下财产进行保全，龙口市人民法院已经裁定进行了保全。3、录音材料一份，证明2019年8月15日，原、被告电话通话，证明原告在申请财产保全后，立即告诉被告原告已对臧业武涉案房产进行保全，并告知被告不要再另行支付臧业武剩余未付房款。同时证明，被告称同意配合原告，找臧业武索要已付10万元定金，臧业武拒绝返还，之后被告于2017年12月18日仍然继续支付7.7万元房款，该风险应当由被告自行承担。4、提交（2018）鲁0681民初361号判决书及（2018）鲁0681民初14号案件判决书各一份，证明作为臧业武第一顺序法定继承人的臧守献、王清已经明确放弃财产继承权。被告对原告提交的证据1、2、4真实性均无异议。关于证据3录音材料，原告提交的上述证据无法否认被告与臧业武签订的房屋买卖合同的有效性，房屋买卖合同是在原告申请财产保全以前就签订的。被告给付臧业武购房款，并无不当，原告申请财产保全，并不影响被告与臧业武之间的合同的履行。被告提交证据如下：1、2017年11月25日被告与臧业武签订的商品房买卖合同，证明被告在原告申请财产保全以前就已经购买争议房屋；2、被告付款给臧业武17.7万元的银行交易记录两张。证明被告支付购房款的数额；3、被告交付给法院争议房屋购房款3.3万元收据，证明被告已将全部购房款付清。原告质证意见：1、对证据1的真实性无法核实，合同中载明的购买方为龙口市昊扬房地产营销策划有限公司，而并非吴浩。并且双方约定，甲方（臧业武）保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，或者债权债务，一概由甲方全权负责。因此给乙方（龙口市昊扬房地产营销策划有限公司）造成的经济损失，甲方负责赔偿。涉案房屋由原告申请保全后，臧业武与被告在明知涉案房屋已经保全的情况下，仍然继续履行交易，由此给被告造成的损失，被告应当向臧业武或者臧业武的法定继承人主张损失赔偿。并且该买卖合同约定，签订合同之日支付定金10万元，在原告申请财产保全时，该合同并未履行完毕，因此涉案房屋仍归臧业武所有，并且双方在合同中还约定，款打到王琴光大卡（尾号为4799）因此双方约定了指定的收款账户。2、对证据2的真实性无异议，被告所称的支付7.7万元购房款收款方账号为臧业武名下的尾号为6857的银行卡，该款并未支付至双方约定的指定收款账户，因此无法证明该7.7万元为房款。原告主张7.7万元为房款不认可。3、对证据3的真实性无异议，但被告交付的3.3万元系龙口市人民法院要求被告交付，并非原告同意被告交付3.3万元，且该3.3万元原告并未领取，尚在龙口市人民法院账户中。一审法院认定事实：2017年11月25日，臧业武与吴浩（龙口市昊扬房地产营销策划有限公司）签订购房合同一份，臧业武将龙口市东海旅游度假区涉案房屋卖给龙口市昊扬房地产营销策划有限公司，房屋总价款为210000元，签合同当日给付100000元作为购房定金，约定办理过户时将余款付清，并约定将款项打到王琴名下的光大银行卡。该合同的抬头处（买方）处署名“吴浩”，落款处署名“吴浩”和“龙口市昊扬房地产营销策划有限公司”，并加盖公司印章。原告与臧业武（已去世）生前于2017年8月发生民间借贷关系，臧业武的父亲臧守献作为担保人对债务承担保证责任。2017年12月4日，原告向法院申请财产保全，查封了臧业武名下涉案房屋。2018年1月2日，原告将臧业武和臧守献一同起诉至龙口市人民法院。该案在审理过程中，臧业武发生意外去世，2018年2月27日，原告申请追加臧业武的母亲王清为该案的被告参加诉讼，案卷号为（2018）鲁0681民初14号。诉讼过程中，臧守献与王清明确表示放弃对臧业武遗产的继承。最后法院判决由臧守献向原告偿还借款人民币17万元及利息。判决生效后，臧守献未履行生效判决书确定的付款义务，原告于2019年4月向法院申请强制执行。原告将涉案房屋查封后，向被告告知查封事实，并要求被告不要再向臧业武支付房款，但被告仍于2017年12月18日又向臧业武打款77000元，并称是支付的购房款，当日臧业武将涉案房屋在中国工商银行龙口支行的抵押贷款70000元结清，但未办理注销抵押手续。2018年2月27日，臧业武发生意外死亡，涉案房屋未办理过户手续。在法院执行涉案房产过程中，被告向法院提出书面执行异议，法院审查后认为被告的异议理由正当，应予支持，并要求被告将剩余购房款33000元交付执行（原告未领取，仍在法院账户）。2019年8月8日，法院（2019）鲁0681执异61号执行裁定书，裁定“中止对臧业武名下坐落于龙口市东海旅游度假区房产的执行”。一审法院认为，案外人对执行标的提出执行异议及执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。依据《中华人民共和国物权法》的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，虽然被告吴浩与臧业武在涉案房屋查封之前签订了书面买卖合同，但被告在明知涉案房屋已经被法院查封的情况下，仍然向臧业武支付房款77000元，侵犯了债权人即原告的利益，而且被告也未能向法院提交涉案房屋在法院查封之前已经由其实际合法占有的充分证据，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的“物权期待权”保护范畴，被告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告的主张法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，一审法院于2019年12月10日判决：一、准许执行臧业武名下的位于龙口市东海旅游度假区房屋；二、驳回原告梁桂莲的其他诉讼请求。案件受理费3700元，由被告吴浩承担。本院审理期间，上诉人申请证人姜某、徐某出庭作证，证实上诉人与臧业武签订房屋买卖合同时，臧业武将房屋钥匙交给上诉人，上诉人接受该房屋后，对房屋进行部分装修。上诉人出示2020年4月1日拍摄的房屋装修中的水电改造图片。质证中，被上诉人称，一审中，上诉人未申请证人出庭作证，二审中证人出庭作证，不属新证据；证人做证行为不规范，不符合证据规则，其证言不应采信；照片无法证实房屋交付情况，依据上诉人一审时的陈述，上诉人可进入房屋内拍摄照片，该照片证明不能证明吴浩对房屋进行了装修。上诉人应提供原始载体，证明照片形成时间。本院审理其他查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，臧业武与吴浩2017年11月25日签订购房合同，该合同行为虽发生在法院查封涉案房屋之前，但从现有证据和事实看，该合同并未得到完全履行，上诉人也没有实际合法占有涉案房屋，故一审法院认定上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益正确、合法。上诉人对此所提异议，理由不当，于法无据，本院不予支持。上诉人主张其已取得涉案房屋钥匙、对涉案房屋进行了部分装修，但不能据此认定上诉人取得了涉案房屋的物权，何况被上诉人并不认可上诉人主张的事实，故其主张证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，上诉人吴浩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人吴浩负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年四月二十四日书记员  王 琪