河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终966号上诉人（原审第三人）：姬雪芳，女，1969年2月18日生，汉族，住河南省开封市禹王台区。被上诉人（原审原告）:王秋莉，女，汉族，1968年8月19日生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：姚歌，河南龙文律师事务所律师。原审被告：王建军，男，1964年10月10日生，汉族，住河南省滑县新区。原审第三人：齐东岭，男，1988年6月20日生，汉族，住河南省滑县新区。上诉人姬雪芳因与被上诉人王秋莉、原审被告王建军、原审第三人齐东岭房屋租赁合同纠纷一案,不服河南省开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初2513号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姬雪芳上诉请求：依法改判原审判决第二项内容为由姬雪芳继续承租使用涉案房屋，如果姬雪芳腾出涉案房屋则王秋莉应赔偿姬雪芳相应的损失。或将本案依法发回重审。事实与理由：原审判决王建军、齐东岭、姬雪芳腾出王秋莉位于开封市××王××区××南段××号房屋，并由王建军将该房屋交付给王秋莉，属认定事实不清，判决错误。2006年王秋莉与王建军签订房屋租赁合同一份，约定王秋莉将位于开封市××王××区××南段××号房屋出租给王建军，租赁期限自2006年10月1日至2015年12月31日。租金每年55000元。2012年10月11日经王秋莉同意，王建军将承租的房屋转租给姬雪芳，在三方均在场的情况下姬雪芳与王建军才签订了一份上述房屋转租合同。并且王秋莉承诺上述房屋只要不进行拆迁姬雪芳可一直使用。得到王秋莉允许及承诺后姬雪芳对上述房屋投入了80万元巨资进行装修，并购置了80台电脑和相关设备。自2012年10月11日至今姬雪芳一直使用该房屋长达7年，王秋莉从未提出任何异议，王建军亦予以确认。故王秋莉称王建军在其不知情的情况下将上述房屋转租给姬雪芳与事实不符，更不符合常理。如果让姬雪芳腾出该房屋，则应赔偿给姬雪芳造成的相关损失。综上，一审判决认定事实不清，导致判决结果错误。请求二审法院依法改判原审判决第二项或将本案发回重审。王秋莉未提交答辩意见。王建军未提交答辩意见。齐东岭未提交答辩意见。王秋莉向原审法院起诉请求：1、依法解除王莉莉、王建军的不定期房屋租赁关系；2、判令王建军及姬雪芳、齐东岭共同归还王秋莉位于开封市××王××区××南段××号的营业房；3、判令王建军支付自2019年10月1日起至腾房之日止按月租金10000元的标准计算的房屋租金损失费。原审法院经审理查明，2006年，王秋莉（甲方）与王建军（乙方）签订房屋租赁合同，约定王秋莉将其位于河南省开封市××王××区××南段××号的房屋（汴房地权证字第××号）出租给王建军；租赁期限自2006年10月1日起至2015年12月31日止；租金每年55000元，乙方在每年3月10日前一次性送交，租金视实际情况每两年调整，调整不超过10%；未经甲方同意，乙方不得将承租房屋以任何形式转让、转租、转包等，否则甲方有权收回房屋。2012年10月11日，王建军将其承租的上述房屋转租给第三人姬雪芳。2015年夏，第三人姬雪芳将其承租房屋的一楼部分房屋又转租给第三人齐东岭。另查明，开封市××王××区××南段××号的房屋用途为住宅，层数为两层；王建军向王秋莉按年租金55000元的标准将租金支付至2019年10月1日；自2019年8月份开始，王秋莉向王建军发出催告通知书，通知王建军于2019年9月30日前搬离案涉房屋。以上事实有汴房地产权证、合同书、网吧转让协议、照片、微信截图及双方陈述等在卷为证。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王建军虽辩称在案涉房屋转租两三年后其将转租的事实告知王秋莉，但未举证予以证明，且王秋莉不予认可，故其辩称，不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。王建军在王秋莉不知情的情况下转租房屋且事后未将案涉房屋转租的事实告知王秋莉，故王秋莉有权解除双方间的房屋租赁合同。另，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，双方签订的房屋租赁合同期间届满后，王秋莉未提出异议，而王建军仍向王秋莉继续支付租金，故自2016年1月1日起，双方间的租赁关系为不定期租赁。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。综上，王秋莉关于解除双方间不定期房屋租赁关系的请求，于法有据，予以支持。原租赁关系解除，王建军与第三人姬雪芳、姬雪芳与第三人齐东岭之间的转租合同亦同时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。上述房屋租赁合同及转租合同解除后，王建军及第三人对各自租赁的房屋负有返还义务，故王秋莉请求王建军及第三人姬雪芳、齐东岭返还房屋的义务，予以支持。结合王秋莉于2019年8月向王建军发出搬离案涉房屋通知的事实，考虑搬运租赁房屋内的物品需要一定时间，酌定给予十天的腾房期限。关于第三人姬雪芳、齐东岭辩称的王秋莉应赔偿损失的问题。该辩称与本案不具有关联性，不予处理。关于王秋莉请求的房屋租金损失费的问题。自2019年10月1日起至案涉房屋返还给王秋莉之前，第三人姬雪芳及齐东岭事实上仍在使用租赁房屋，该期间产生的房屋租金（租赁合同解除前）及房屋占有使用费（租赁合同解除后），王建军应予以支付。至于房屋租金损失费的计算标准，参照2019年10月1日前王建军向王秋莉支付租金的标准，原审法院确认房屋租金损失费按年租金55000元计算；王秋莉过高部分的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除王秋莉与王建军的房屋租赁关系；二、王建军、第三人姬雪芳和齐东岭腾出王秋莉位于开封市××王××区××南段××号的房屋并由王建军将该房屋交付给王秋莉；三、王建军按年租金55000元的标准向王秋莉支付自2019年10月1日起至腾房之日止的房屋租金损失费；四、驳回王秋莉的其他诉讼请求。上述二、三项，限于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，王秋莉负担5元，王建军负担20元。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，姬雪芳上诉主张2012年10月11日经王秋莉同意，王建军将案涉房屋转租给姬雪芳，但原审庭审笔录显示，王建军称把房屋转租给姬雪芳刚开始并没有向王秋莉说。姬雪芳未提交其他证据证明王建军将房屋转租征得了王秋莉同意，且姬雪芳在本案中未提起反诉，其要求王秋莉赔偿损失证据不足，依法不能成立，本院对姬雪芳的上诉请求不予支持。综上，姬雪芳的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姬雪芳负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  李曼曼二〇二〇年四月二十九日书记员  王 爽