贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0302民初510号原告：罗玉明，男，汉族，贵州省遵义市人。委托诉讼代理人：唐铭，贵州藏龙律师事务所律师。被告：苟国刚，男，汉族，贵州省遵义市人。委托诉讼代理人：吴雪波，贵州名城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂发，贵州名城律师事务所律师。原告罗玉明诉被告苟国刚合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗玉明及其委托诉讼代理人唐铭、被告苟国刚及其委托诉讼代理人吴雪波、陈桂发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗玉明向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《房屋搬迁建房户头协议》；2.请求判令被告返还原告签订《房屋搬迁建房户头协议》支付的100000元购买资金；3.请求判令被告赔偿因基于《房屋搬迁建房户头协议》，原告建房所遭到的损失651320元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告系新中村同村的村民，原告因为当时没有固定居所，便想找到一个有修建资格规划许可的地势修建房屋自行居住。被告得知此事后，就主动找到原告，说自己原先的房屋被拆掉了，政府允许其在新中村木水组重新进行宅基地建设，并拿出了和政府签订的《房屋征收安置补偿协议书》和与遵义市新中城达投资开发有限公司签订的《房屋搬迁协议书》，原告看到这些材料，并想到与被告是认识多年的朋友，又是同村的村民，加上周围几家村民都是拆迁以后在新中村重新修建的房屋，便认为此事是真的，便和被告于2018年7月14日签订了协议，协议约定原告购买被告的房屋搬迁协议建房户头，在被告的建房户头上自行建房居住。协议签订后，原告便开始动工修建房屋，其中做地基花了40670元，做房子主体花了299650元，室内装修311000元，房屋于2018年12月份左右完工。2018年12月21日，遵义市综合执法局突然找到原告，告诉原告其修建的房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，原告就把和被告签订协议的事告知了执法队，执法队的告诉原告，被告的拆迁房屋，已经早就自行重新建设了，一户居民只能重修一户，多的这个户头建房，属于违法建筑，需要拆除。原告此时才知道被告采用欺骗的形式和原告签订了《房屋搬迁建房户头协议》，其已经修建了房屋，却谎称没有修建，骗取原告的信任，导致原告的修建房屋属于违法建筑。2019年9月，在原告多方协调无果的情况下，原告自行修建的房屋被综合执法大队拆除。原告修建的房屋是基于信任被告，并且和被告签订了《房屋搬迁建房户头协议》，才自行修建的，被告签订合同时的欺骗行为，导致了此房屋被认为是违法建筑被拆除，原告房屋被拆除遭到的损失，应该由被告承担。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判决。为证明其主张，原告罗玉明提供如下证据：1.协议；2.收款依据；3.综合执法局行政处罚决定书；4.房屋征收安置补偿协议书；5.房屋搬迁协议书；6.修建房屋花费明细；7.强制拆迁公告；8.房屋照片。被告苟国刚提出如下答辩意见：不认可原告所述，被告有村委会和拆迁公司签订的房屋拆迁协议书，承诺被告有权建房，附加了一款修建房屋的范围为木水弃土场标高水平线上。原告为建房找到被告协商，购买户头的均价为20余万，因为被告的建筑范围受限，原告仅出价10万元，双方签订协议时，将协议原件交给原告，且该条款是合同中唯一有效的条款。原告签订协议后，在文武村购买土地，并建设住宅，但该土地禁止修建房屋。原告未履行申报手续及义务，房屋建设之初，综合执法局发现违法行为向其出具了责令停止通知书，通知书原向被告出具，被告收到后交给原告，原告执意修建，最终房屋被拆除。双方合同中，被告的主要义务是向原告提供户头，由执法局通知书接受主体来看，被告已履行合同义务，原告也给付价款，双方权利义务均履行完毕，合同法律关系已消灭，不存在撤销问题。原告主张被告在签订合同时存在欺诈行为，主张的理由是房屋被拆除，实际上被拆除的房屋占用的土地系外村土地，原告不能修建房屋，修建的宅基地也没有审批手续，故不能证明被告不具有修建房屋的资格，事实之间无关联性。修建房屋是原告自行支配，由于其法律意识淡薄，看见其他人可以修建，就以为自己可以修建，没有去履行审批手续，自行选择修建，其行为与被告的合同义务无关，其面临的风险与原合同风险不具有同一性，风险应由原告自行承担。为证明其主张，被告苟国刚提供如下证据：1.房屋搬迁协议书；2.协议；3.行政执法询问（调查）笔录；4.责令停止违法行为通知书；5.违法建筑图像及基本档案表；6.情况说明；7行政处罚告知书；8.证明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月14日，原告罗玉明（乙方）与被告苟国刚（甲方）签订协议，协议约定：经甲乙双方协商，在平等、自愿的前提下，乙方愿购买甲方的房屋搬迁协议建房户头，总价人民币100000元整（大写壹拾万元整），现甲方已收到乙方人民币80000元，余款20000元，待乙方建完主体后支付给甲方，乙方建房甲方不予承担任何风险及费用，乙方无任何理由找甲方退款。协议签订后，原告在未取得建设工程规划许可证的情况下，就开始修建房屋，并先后分两次向被告支付协议款项共计100000元。2018年7月25日，遵义市新蒲新区综合行政执法局向被告苟国刚下达《责令停止违法行为通知书》，责令其立即停止修建房屋的违法行为，自行消除对城乡规划实施的影响，并接受复查；庭审中，原告罗玉明认可对此事知晓。2019年6月6日，遵义市综合行政执法局（新蒲新区）向原告罗玉明下达《行政处罚决定书》，决定：责令限期3日自行拆除新蒲新区新中办新中村木水组修建的违法建筑（594㎡）；到期后原告罗玉明未自行拆除，遵义市综合行政执法局（新蒲新区）即对该违法建筑进行了强制拆除。另查明，2016年4月29日，为了实施木水窝弃土场项目工程建设，需要征收被告房屋，被告苟国刚与新蒲镇人民政府签订《房屋征收安置补偿协议书》，双方对房屋征收安置补偿事宜进行了约定，为此，被告苟国刚另行自建房屋一栋（约654.39㎡），后被告又将该房以580000的价格卖给了案外人李德进。2018年4月8日，被告苟国刚（乙方）与遵义市新中城达投资开发有限公司（甲方）签订《房屋搬迁协议书》，约定：甲方承诺，新中村木水村民组村民苟先贵、苟国强、苟国刚、苟国凤户在木水弃土场标高水平线上建房，目前因运输存在问题，待甲方填平后，乙方可在标高水平上建房。上述事实有原告提供的协议、收款依据、综合执法局行政处罚决定书、房屋征收安置补偿协议书、房屋搬迁协议书、修建房屋花费明细、强制拆迁公告、房屋照片，被告提供的房屋搬迁协议书、协议、行政执法询问（调查）笔录、责令停止违法行为通知书、违法建筑图像及基本档案表、情况说明、行政处罚告知书、证明等证据，以及原告的陈述、被告的答辩等证据予以证实，足以认定。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”之规定，本案中，被告苟国刚已经将自建住宅出卖，其无权再申请宅基地，故原被告之间于2018年7月14日签订的协议（买卖“建房户头”）违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原被告双方买卖“建房户头”的行为系无效行为，被告取得的买卖“建房户头”款项100000元应当返还给原告，故对原告要求被告返还该100000元的诉讼请求，本院予以支持。原被告签订上述协议后，原告在未取得建设工程规划许可证的情况下，就开始自行修建房屋，且在建房初期，遵义市新蒲新区综合行政执法局下达《责令停止违法行为通知书》，责令其立即停止修建房屋的违法行为后，原告仍然不停止违法建筑的修建，致使违法建筑建成后被强制拆除，由此造成的损失应由原告自行承担，故对原告要求被告赔偿建房被强制拆除所受损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一.原告罗玉明与被告苟国刚于2018年7月14日签订的协议（买卖“建房户头”）无效；二.被告苟国刚在本判决生效后十日内向原告罗玉明返还100000元；三.驳回原告罗玉明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5655元（已减半收取），由原告罗玉明承担4505元，被告苟国刚承担1150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  冯正庆二〇二〇年四月二十七日法官助理罗跃谊书记员周慧敏