贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初138号原告：李卫格，男，1983年9月13日出生，汉族，河南省宝丰县人，住贵州省铜仁市碧江区。原告：杨艳（原告李卫格之妻），女，1977年11月17日出生，土家族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。二原告共同委托诉讼代理人：张海燕，贵州贵开律师事务所律师，一般授权。被告：铜仁中瑞恒泰置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区梵净山大道75号（原化肥厂）。法定代表人：秦小芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：任雪琴，贵州思嘉律师事务所律师，特别授权。原告李卫格、杨艳与被告铜仁中瑞恒泰置业有限公司（以下简称中瑞恒泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李卫格及其与杨艳的共同委托诉讼代理人张海燕、被告中瑞恒泰公司的委托诉讼代理人任雪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李卫格、杨艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告暂截止2019年12月31日共365天的逾期交房违约金19795.41元；原告保留继续追诉的权利；2、诉讼费由被告承担。庭审中，二原告表示放弃后续追诉的权利，并对第一项诉讼请求的计算标准明确如下：违约金以购房总款542430元为基数，按照每日万分之一的标准，从2019年1月1日起计算至2019年12月31日止。事实和理由：2018年7月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018003905）一份，约定原告购买被告开发建设的水上明珠项目1栋11层2号房屋。根据合同约定，原告交纳首付款172340元，余款370000元以办理商业贷款方式支付，被告应于2018年12月31日前将验收合格的房屋交付原告。至2020年1月1日，被告仍未通知原告验收接房，被告的行为严重违反合同约定，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告中瑞恒泰公司辩称：1、被告在交房期内（2018年12月31日前），包括案涉房屋在内的1、2、3栋楼全部已符合验收条件，不存在逾期竣工问题。案涉房屋在2018年3月15日通过监理、勘察、设计、建设、质量监督各家单位共同完成房屋主体竣工验收。2018年12月21日，铜仁市房地产交易中心对案涉工程的房屋面积进行测绘，2018年12月25日完成测绘报告的审核。贵州鼎黔城消防检测技术服务有限公司于2018年12月20日对案涉工程的消防设施进行全面检测，2018年12月21日检测结论为：案涉房屋在内的1、2、3栋楼相关消防设施施工完成，给水、报警、防火门系统达到使用功能。2018年12月28日，勘察、设计、施工、监理及建设单位共同完成对水上明珠项目1、2、3栋楼进行验收合格。被告按照案涉合同约定的交房通知方式，于2018年12月26日在《铜仁日报》刊登了交房公告，并于2018年12月31日向原告出具案涉房屋的《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。2、被告系因“情势变更”及其他客观原因无法取得建设工程备案登记，该责任不在被告，被告不应承担逾期交房违约责任。根据《中共中央办公厅国务院办公厅关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》和《中央编办关于建设工程消防设计审查验收职责划转核增行政编制的通知》（中央编办发［2018］169号）要求，住建部在官网发文，明确建设工程消防设计审查验收职责移交承接期（2019年4月1日至2019年6月30日），并规定了全部完成移交承接工作的最后时限。2019年4月4日，贵州省住房和城乡建设厅黔建设字（2019）136号文件，关于转发《住房城乡建设部、应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，该通知明确“建设工程消防设计审查验收职责转移到住房城乡建设管理部门”，并要求移交承接期为2019年4月1日至6月30日。被告在建设工程消防验收职责移交期间根本无法提交任何验收资料，该“情势变更”导致被告无法进行验收备案登记而迟延取得符合交房的形式条件。被告于2018年12月已向铜仁市公安消防支队提交案涉项目建设工程消防验收的资料，因案涉项目隔壁“金域?欧城”项目施工期间，占用被告的消防通道部分面积，导致案涉项目无法通过消防验收，属于“情势变更”。3、被告于2019年9月3日取得“碧住建消验字（2019）第0001号”建设工程消防验收意见书，被告系铜仁市碧江区住房和城乡建设局承接消防验收工作后，第一家完成消防验收项目的企业，被告在客观上不存在拖延行为。综上，被告主观上无违约事实，客观上发生了情势变更情形，请求人民法院依法公正判决。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的以下证据：1、《商品房买卖合同》（合同编号：2018003905）、收据2张、中国建设银行个人贷款支付凭证1张，中国工商银行付款凭条2张，拟证明：原、被告于2018年7月14日签订了《商品房买卖合同》，合同对房屋坐落位置、单价、总价款、交房时间、交房条件、逾期交房违约责任等进行了约定；原告已按约付清了房款。被告质证表示，对证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，提出该合同第十二条中约定了被告的免责条款；原告已交纳的购房总款金额无异议，但认为原告以购房总款计算违约金不符合合同约定，违约金应以已付款作为违约金的计算基数。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，予以采信。2、铜仁市住房和城乡建设局分别于2019年2月13日、2019年7月11日向被告发出的铜市住建责改（2019）1号、5号责令改正通知书各一份、铜仁市住房和城乡建设局于2019年7月30日向铜仁市城市综合执法局发出的“关于移交中瑞恒泰?水上明珠项目违规交房的函”、铜仁市住房和城乡建设局于2019年8月12日对网民朋友的回复，拟证明：案涉水上明珠项目1、2、3号楼在合同约定的交房期内未取得建设工程竣工规划认可、消防验收不合格，未达到合同约定的交付条件。被告质证认为，该组证据属于单位出具的文件，在形式上缺少单位负责人的签名，不符合证据规则的相关规定；对证明目的有异议，住建部门只说明了不符合交房的现实情况，没有说明情势变更产生的相关问题，被告方不存在主观违约。该证据客观、真实，证据间能形成锁链，证明本案事实，本院予以采信。对被告提交的以下证据：1、主体分部工程质量验收会议结论、单位工程竣工质量验收会议结论，拟证明：被告修建的案涉工程于2018年3月15日主体工程验收合格；案涉工程质量于2018年12月28日验收合格。原告质证表示，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据只能证明1号楼工程已经竣工，并不能证明该工程验收合格，其也未经房地产主管部门备案，达不到被告的证明目的。本院认为，该组证据体现了案涉1号楼主体结构分部工程于2018年3月15日进行了验收，于2018年12月28日对该1号楼进行了单位工程验收，不能证明案涉房屋此时达到原、被告合同约定的交付使用条件。该组证据的真实性予以采信，证明目的不予采信。2、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收表》，拟证明：被告于2018年12月31日前已取得了合同中约定的符合交房条件的上述说明书、保证书及验收表。被告质证表示，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告作为出卖人向原告提供《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》的前提条件是案涉商品房已经取得建设工程竣工合格证明文件以及备案登记等法定交付使用条件后，才能向买受人即原告出具上述文书。对该组证据的真实性本院予以采信，证明目的不予采信。3、建筑消防设施检测反馈，拟证明：2018年12月20日，经贵州鼎黔城消防检测技术服务有限公司初检，被告修建的案涉工程各项消防工程已经完成，给水、报警、防火门系统达到使用功能。原告质证表示，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为案涉消防设施未通过消防主管部门验收合格，其消防未验收合格的时间一直持续至2019年8月12日。本院认为，该组证据仅说明了贵州鼎黔城消防检测技术服务有限公司于2018年12月20日对案涉工程的消防设施进行初检，经检测，该工程相关消防设施施工完成，给水、报警、防火门系统达到使用功能，而不能以此证明案涉工程消防验收合格。4、刊登于2018年12月26日《铜仁日报》中的交房公告，拟证明：被告按照合同约定的交房通知方式于2018年12月26日通过登报方式催告原告交房的事实。原告质证表示，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，2018年12月26日前，案涉房屋尚未达到交房条件；根据合同约定，房屋达到交房使用条件后，被告应当以书面方式通知原告接房，其以公告登报方式通知不符合双方合同约定。本院认为，该证据的真实性予以采信，证明目的不予采信，被告采取登报方式通知交房，不符合原、被告双方合同约定，且被告不能以此证明2018年12月26日案涉房屋达到交付使用条件。5、贵州省住房和城乡建设厅“关于转发《住房城乡建设部、应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》的通知”、铜仁市住房和城乡建设局“关于承接建设工程消防设计审查验收的通知”，拟证明：贵州省住房和城乡建设厅于2019年4月4日向各市州、县住房城乡建设局发出通知，根据该通知内容明确“建设工程消防设计审查验收职责转移到住房城乡建设管理部门”，并要求工程移交承接期为2019年4月1日至2019年6月30日；铜仁市住房和城乡建设局于2019年7月5日发布通知给各区、县住房城乡建设局及有关单位，自通知之日起承接消防工程验收工作。原告质证表示，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，通知内容表明建设工程消防设计审查验收职责转移到住房城乡建设管理部门，工程移交承接期为2019年4月1日至2019年6月30日，但根据原、被告双方合同约定，被告应于2018年12月31日前交房，也即2019年4月1日至2019年6月30日期间，被告已经逾期交房，其理应承担违约责任。本院认为，该组证据体现建设工程消防设计审查验收职责移交承接期发生在原、被告合同约定的交房履行期限届满之后，被告已经构成逾期交房的事实，被告的辩解理由不成立，对其观点不予采信。6、《铜仁市碧江区建筑工程质安检查隐患整改回复书》、现场照片，拟证明：被告的消防审查备案施工图原设计不变、在原址上修建，住建局要求“金域?欧城”退让位于他方一侧的3.5米宽规划通道路面；“金域?欧城”施工一直占用消防通道，导致案涉工程第一次申请消防验收时被铜仁消防支队评定不合格。原告质证表示，对证据的真实性无异议，证明目的有异议，该回复书时间为2019年8月2日，从2019年1月1日至2019年8月2日期间，被告已经违约。本院认为，该回复书时间发生在原、被告合同约定的交房履行期限届满之后，被告已经构成逾期交房的事实；且若系第三人的原因造成被告违约，根据合同相对性原则，亦不能免除被告向原告承担违约责任，至于被告与第三人之间的纠纷，应当依照法律规定或者按照约定解决。该组证据不能证明被告的证明目的。7、《铜仁市碧江区住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书》（碧住建消验字［2019］第0001号）、竣工验收备案表，拟证明：2019年9月3日，案涉消防工程验收意见为“综合评定验收合格”，且是2019年第一家建设工程取得消防验收合格的企业；案涉工程经验收合格并于2019年9月19日完成竣工验收备案登记，竣工验收备案表的时间是2019年9月19日，但备案表附的竣工验收意见中勘察、设计、施工及监理单位于2018年12月28日就已验收合格；备案是根据1号证据的工程竣工质量验收会议结论作出的，是行政部门的备案时间拖延至2019年9月19日，工程质量合格与备案时间是不一样的，只是备案的时间在2019年9月19日。原告质证表示，对证据的真实性性无异议，证明目的有异议，通过碧住建消验字［2019］第0001号消防验收意见可体现，案涉工程于2018年12月31日前消防验收不合格，案涉房屋未达交房条件；案涉工程于2019年9月19日才进行备案登记，在此之前该工程均未达到备案条件。本院对该组证据的真实性予以采信，证明目的不予采信。8、刊登于2019年10月14日《铜仁日报》中的交房公告，拟证明：被告于2019年10月14日再次通过登报方式催促原告接房。原告质证表示，对证据的真实性无异议，证明目的有异议，登报通知不符合双方合同约定的交房方式，应视为未通知。本院对该证据的真实性予以采信，证明目的不予采信。9、《铜仁市住房公积金在建房抵押贷款合作协议书》，拟证明：被告系原告在银行借款的连带责任保证人，在原告未还清贷款前，被告仍需为其所欠款项承担还款责任，故原告按揭款未还部分金额不能视为已付房款；被告已交纳按揭贷款金额8%比例的保证金，并为原告的全部贷款承担保证责任，原告未偿还按揭贷款部分款项，不能视为已付房款，不能作为计算违约金的基数。原告质证表示，对证据的真实性无异议，证明目的有异议，原告与银行签订的合同以及银行将按揭贷款发放给原告用于购买房屋，该债务系主债务，被告所承担的保证责任是该主债务的从债务，且原告所贷款项以及首付部分款项均已全额支付给被告，不存在未付房款；根据双方合同约定，如果被告逾期交房，应按照已付款项每日万分之一的标准支付违约金。本院对该证据的真实性予以采信，原告已通过支付首期房款及银行按揭贷款方式付清案涉房屋全部房款，被告辩解原告的银行按揭贷款未偿还部分金额不能视为原告已付房款的理由，于法无据，本院不予采信。10、《铜仁市房屋面积测绘报告》，拟证明：被告向原告交付的案涉房屋面积符合双方合同约定，2018年12月21日已完成商品房面积测绘报告，符合交房条件。原告质证表示，对证据的真实性无异议，证明目的有异议，该工程在测绘报告的节点日未进行备案登记，消防未验收合格，未达到交房条件。该证据的真实性本院予以采信，证明目的不予采信。经审理，本院查明事实如下：2018年4月7日，原告李卫格、杨艳与被告中瑞恒泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018003905），约定被告将其开发建设的位于铜仁市碧江区房屋出售给原告；房屋规划用途为成套住宅，属钢混结构；建筑面积113.51㎡，套内建筑面积91.33㎡；按套内建筑面积计价，单价5939.23元／㎡，购房总价款542430元；付款方式为买受人（原告李卫格、杨艳）应于合同签订之日向出卖人（被告中瑞恒泰公司）交付首期房款142430元，余款400000元以公积金贷款方式支付；出卖人应于2018年12月31日前将案涉房屋交付买受人使用；商品房交付时应当符合以下条件：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；出卖人未按第十一条约定的期限和条件向原告交付房屋，逾期超过90日后，买受人有权要求退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。该《商品房买卖合同》买受人栏处载明了本案原告李卫格、杨艳的基本信息及联系电话，至今，两原告的联系电话未发生变动。合同签订后，原告李卫格、杨艳于签约当日即2018年4月7日向被告中瑞恒泰公司支付首期房款142430元，并于2018年7月14日支付房款30000元，余款370000元通过银行按揭贷款支付。2020年1月8日，被告将案涉房屋交付给二原告。另查明，被告于2016年5月取得案涉项目的土地使用权，于2016年1月取得该项目《建设用地规划许可证》（地字第520000201405388号），于2016年5月取得该项目《建筑工程施工许可证》（编号522221201605270101），并于2017年5月25日取得其开发建设的案涉铜仁市碧江区梵净山大道102号中瑞恒泰?水上明珠1，2，3，幼儿园幢商品房预售许可证。案渉工程于2019年9月19日在住建部门办理了建设工程竣工验收备案登记。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、被告是否违约，其应否向原告承担相应的违约责任，原告主张的违约金是否于法有据。关于焦点一，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告按约付清了购房款，被告则应当按照合同约定的时间向原告交付房屋。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，但被告至2020年1月8日才将案涉房屋交付原告，逾期交房372天，事实清楚，本院予以确认。对逾期交房的事实，被告提出双方合同第十二条约定了“若因政府或者相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的，出卖人不承担违约责任”以及提出“消防验收职责转移至住建管理部门”属“情势变更”事由的观点。对此，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定是对项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件中“城市基础设施、公共服务设施”的约定内容，从合同内容及上、下文结构看，主要是针对商品房自身的基础设施应当具备的交付条件形成的合意，如通水、通电、通气、供暖、宽带网络等线路敷设到户后，才符合合同约定的交付条件。如因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成上述基础设施未达到交付条件的，中瑞恒泰公司免除违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》双方约定有专门的逾期交房违约责任条款，即合同的第十三条。案涉基础设施交付与房屋交付属于两个不同的独立的交付标的，既不矛盾也没有交集。因此，对被告提出因政府或相关部门原因导致其逾期交房不担责的辩解理由，本院不予采纳。对中瑞恒泰公司提出“情势变更”的观点，本院认为，消防验收职责转移至住建管理部门发生在2019年4月以后，此时，双方合同约定的交房履行期限已届满。即使根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款关于对不可抗力免责的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”消防验收职责转移前，被告中瑞恒泰公司已经发生迟延履行交房的事实，况且本案不属于不可抗力因素。故，被告的辩解理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。对中瑞恒泰公司提出因“金域?欧城”占用消防通道的因素导致其逾期交房不担责的抗辩理由，本院认为，中瑞恒泰公司与原告签订《商品房买卖合同》约定交房期限时，其占据优势地位，中瑞恒泰公司应当预见和考虑到在施工期间因客观原因延误工期的不利因素及该因素是否会造成逾期交付商品房。根据合同相对性原则，案涉《商品房买卖合同》对原、被告双方具有法律约束力，中瑞恒泰公司若因第三人的原因造成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，中瑞恒泰公司理应向原告承担逾期交房的违约责任。故，中瑞恒泰公司的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告中瑞恒泰公司未如约履行交房的行为已经构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定。即按照原告已付房款每日万分之一的标准计算违约金。被告中瑞恒泰公司逾期交房372天，庭审中，原告明确表示只主张365天的逾期交房违约金，此系原告对权利的处分，符合法律规定。故，被告应承担的逾期交房违约金为：542430元×0.0001×365天=19798.70元。原告主张19795.41元，符合法律规定，本院予以支持。庭审中，被告中瑞恒泰公司提出，原告向银行按揭贷款未偿还部分的金额不应当视为原告的已付房款，逾期交房违约金的计算基数也不应当包含该部分款项，原告以购房总价款作为计算基数不符合双方合同约定。对此，本院认为，原、被告双方对逾期交房违约金基数约定为以买受人即原告支付的全部已付房款予以计算，原告按照合同约定通过支付首期房款及银行贷款方式付清了全部房款542430元。因此，被告中瑞恒泰公司提出的观点无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，对原告李卫格、杨艳要求被告中瑞恒泰公司支付逾期交房违约金19795.41元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告铜仁中瑞恒泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李卫格、杨艳逾期交房违约金19795.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，已减半收取计147元，由被告铜仁中瑞恒泰置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇二〇年四月一日法官助理杨婷婷代理书记员  杨婷婷