浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初11812号 原告:贾克团,男,1965年4月29日出生汉族,住瑞安市。 被告:陈治国,男,1977年8月9日出生汉族,住瑞安市。 原告贾克团诉被告陈治国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理，原告贾克团、被告陈治国均到庭参加诉讼。因案情复杂，于2019年12月11日裁定转为普通程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理，原告贾克团到庭参加诉讼，被告陈治国经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾克团向本院提出诉讼请求：判令被告陈治国协助原告贾克团办理瑞安市房产相对应的土地使用权过户手续。事实与理由：原告贾克团与被告陈治国于2006年3月9日签订《房地产买卖合同》，约定：被告将坐落于瑞安市的房地产以11.2万元出让给原告。此后，原告依约履行合同义务，被告也将该房屋产权过户给原告（产权证号：瑞安市房权证安阳镇上望字第××号）。但由于当时政策原因，被告并未将该房屋对应土地使用权一同过户给原告，但双方明确约定该房屋对应土地使用权由原告所有。据原告了解，现在政策变化，该房屋对应土地使用权已符合过户条件，故其要求被告予以协助，但被告拒绝协助办理土地使用权过户手续，原告故起诉。诉讼过程中，原告补充陈述：我尚欠被告购房款10000元，合同约定是等被告把土地证过户给我我再支付的，过户好了我会给的。中介费我确实还没给中介，等土地证过户好后我会给中介的，被告声称已经替我支付2500元中介费也没有任何证据，我不同意支付给被告这2500元中介费。涉案黎明西路××号房屋与隔壁黎明西路××号房屋的土地证现在还是一本，登记在被告名下，还没分割，我同意分割所需税费由我先行垫付，我再另行向被告催讨，办理不动产权属初始登记、过户登记至我名下所需的税费由我自行负担，因为合同只约定过户所需税费由我负担，没有说分割所需税费也由我负担。因土地使用权证已不能再办理，现行登记政策只能办理不动产权证书，故原告变更诉讼请求为：判令被告陈治国协助原告贾克团办理涉案坐落于瑞安市房屋土地使用权分割登记、不动产权属初始登记及过户登记至原告贾克团名下的手续。 被告陈治国辩称，原告诉称我们双方签订房地产买卖合同、原告已支付购房款102000元、我已协助原告办理房屋所有权证过户手续均属实。涉案房屋其实不是我的，是我弟弟的，只是因为我弟弟欠债，长辈过户的时候都过户到我名下，当时出售涉案房屋也是我弟弟和原告谈好的，我只是过去在房地产买卖合同上签个字，然后配合房产证过户，购房款102000元也是我弟弟收取的。涉案黎明西路××号房屋与隔壁我所有的黎明西路57号房屋的房产证、土地证原先都是一本，登记在我名下。后来黎明西路××号房屋卖给原告之后，房产证进行了分割，黎明西路××号的房产证也已过户到原告名下，土地证还是一本的，还没有分割，我现在没钱去办分割。原告还欠我10000元购房款，另外我代原告向中介老林支付中介费2500元，这12500元原告要支付给我，否则我不同意协助配合分割和过户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月9日，经瑞安市安阳双利房地产介绍所中介林侯松介绍原告贾克团与被告陈治国签订了《房地产买卖合同》（下述合同被告陈治国简称甲方，原告贾克团简称乙方，中介林侯松简称丙方），载明：“……一、甲方自愿将其坐落在瑞安市的房地产出卖给乙方。该宗房地产的基本情况：房屋结构砖木，建筑面积约85平方米，所有权属共有人为壹，产权证编号：00××43，土地证号：11××22，四至：东陈治国相邻，南道坦，西薛爱福相邻，被车路。……三、经丙方促成，甲乙双方商定该宗房地产的成交价格为112000元，订立合同之日付定金12000元，定金将在最后一次付款时冲抵购房款。付款方式、期限：于2006年3月16日前付购房款肆万元整，到2006年3月23日前付购房款叁万元整，余下叁万元整等房产权证过户手续受理后付购房款贰万元整，再余下壹万元整等土地权证分割后，土地证交给乙方后一次性付清壹万元整。……十、房地产过户费用由乙方负担，甲方无条件必须协助乙方办理房地产权证、并提供本人身份证、私章及有关证件。……”2006年5月11日，原、被告签订一份《房地产买卖契约》（下述契约被告陈治国简称甲方，原告贾克团简称乙方），约定：被告陈治国将其所有的坐落于瑞安市（产权证号：00××22，房屋建筑面积：83.33㎡，土地使用面积：41.67㎡，地号：Ｊ0702-4-8，用途：住宅，房屋结构：砖木）房屋出售给原告贾克团，双方议定的成交价格为112000元，上述房地产办理过户手续时需缴纳的税费，由乙方负责缴纳，甲方无条件协助乙方办理过户手续。原告已按约向被告支付购房款102000元，剩余10000元购房款尚未支付。涉案黎明西路××号房屋的房屋所有权证（权证号：瑞安市房权证安阳镇上望字第××号）已于2006年6月12日过户登记至原告贾克团名下。 另查明：原告贾克团系农业家庭户。涉案坐落于瑞安市房屋该宗土地属集体土地，用途农村宅基地，建筑面积83.33平方米。原房屋登记档案显示，该房建于1980年，原权利人为陈思坚，2004年析产给其子被告陈治国所有，因原房屋为两间二层，2006年分割后将其中一间买卖转移给贾克团，但土地证书尚未分割，登记在被告陈治国名下。 本院认为，原告贾克团与陈治国于2006年3月9日就涉案坐落于瑞安市房屋签订的《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，应认定合同有效。被告陈治国应按照合同约定协助原告贾克团办理涉案坐落于瑞安市房屋的土地使用权分割登记、不动产权属初始登记及过户登记至原告贾克团名下的手续。原告贾克团的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 判令被告陈治国于本判决生效之日起七日内协助原告贾克团办理涉案坐落于瑞安市（权证号：瑞安市房权证安阳镇上望字第××号）房屋土地使用权分割登记、不动产权属初始登记及过户登记至原告贾克团名下的手续。 案件受理费6550元，由被告陈治国负担。（定于本判决生效之日起7日内向本院缴纳，原告贾克团定于本判决生效之日起7日内来本院退回预交的受理费6550元） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费6550元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 审 判 长  潘仁珠 人民陪审员  蔡国龙 人民陪审员  蔡晓红 二〇二〇年四月十日 代书 记员  涂瑞梅 附录一：原告贾克团提供的证据目录 证据1：原告贾克团身份证1份、户口簿1份； 证据2：被告陈治国户籍证明1份； 证据3：《房地产买卖合同》1份、《房地产买卖契约》1份； 证据4：《房屋所有权证》1份、《瑞安市房地产转让过户证明书》1份、契税完税证1份； 证据5：农房（宅基地）使用权调剂证明书1份、证明1份。 附录二：被告陈治国提供的证据目录 证据6：土地使用权证照片1份。 附录三：本院依职权调取的证据目录 证据7：瑞不动产函〔2020〕15号复函1份。 附录四：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条：合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附件五：不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件六：执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。