江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终181号 上诉人（原审原告）：张云，女，1967年11月30日出生，汉族，户籍地江苏省海安市，现住江苏省海安市。 委托诉讼代理人：殷春花，江苏濠阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨伟雄，江苏濠阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王兴荣，男，1956年4月12日出生，汉族，户籍地江苏省海安市，现住江苏省海安市。 委托诉讼代理人：陈立青，江苏慧眼律师事务所律师。 原审第三人：朱华丽，女，1981年12月10日出生，汉族，住海安市。 原审第三人：海安县同心经纪信息服务部，住所地江苏省海安市。 经营人：张爱红。 原审第三人：海安县宏锋房产中介服务部，住所地江苏省海安市。 经营人：高广发。 上诉人张云因与被上诉人王兴荣、原审第三人朱华丽、海安县同心经纪信息服务部（以下简称同心中介）、海安县宏锋房产中介服务部（以下简称宏锋中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院（2018）苏0621民初5114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张云上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判王兴荣承担全部损失的赔偿责任，赔偿损失60.47万元及中介费1万元。2、案件受理费由王兴荣承担。事实和理由：一审判决未将中介费1万元列入损失范围错误，案涉房屋买卖合同是通过中介促成，虽然中介费支付给了中介机构，但是为达到购房目的而支付，应列入买卖合同解除的损失范围。一审法院判决王兴荣仅承担部分损失的赔偿责任错误，王兴荣虽不是房屋所有权人，但其是房屋所有权人的女婿、持有全部补偿安置手续的原件，张云有理由相信其出售房屋得到其岳母的授权。张云在合同订立及履行过程中无过错，王兴荣应承担全部损害赔偿责任。张云根据合同约定支付房款，房屋所有权人在房屋买卖合同签订、开发商交付钥匙后一年左右时间才起诉否认合同，出售房屋是重大事项，其家庭成员均应明知，王兴荣的岳母称对王兴荣出卖房屋不知情不符合常理。王兴荣因房价上涨而毁约，应承担全部损失的赔偿责任。 王兴荣辩称，中介费属于中介合同的标的，应由中介合同双方当事人处理，与本案房屋买卖没有直接关联。双方在房屋买卖过程中均有过错，且张云是专门从事房屋买卖的中介人员，收购房屋后短时间内转卖获利，其明知王兴荣没有取得授权，其过错远远高于王兴荣。 朱华丽述称，希望张云和王兴荣的合同继续履行，朱华丽购买房屋并实际居住没有过错，如果合同解除对其造成的损失巨大。 张云向一审法院起诉请求：确认解除张云与王兴荣签订的《房地产转让合同》及《补充协议》;王兴荣退还己支付的房款63.99万元、中介费1万元、支付律师代理费2万元、支付违约金16万元，合计82.99万元；王兴荣赔偿合同解除时房屋价值损失42.3万元、赔偿装修22.6435万元、支付司法鉴定费1.34万元；本案的诉讼费用由王兴荣承担。 一审法院认定以下事实：王兴荣的岳母张士芳因坐落在私有平房拆迁，于2017年5月27日与海安县顺达房屋拆迁服务部签订房屋征收补偿安置协议、在万豪国际小区区域获得安置。同年5月28日，张士芳与海安镇村民安置及村镇建设服务所（甲方）签订房屋安置协议书（张士芳否认其在该协议上签字），甲方向乙方（张士芳）提供海安万豪国际小区3幢302室，建筑面积138.35平方米，房屋安置价为385204.05元。张士芳交纳了上述费用。 此前王兴荣将上述房屋信息告知宏锋中介高广发，宏锋中介将房屋信息发布到网上，同心中介得知后，张云提出要求购买涉案房屋。经张云与王兴荣及两方中介协调后于2017年6月3日在宏锋中介签订房地产转让合同一份，合同载明：甲方（王兴荣）将坐落在海安万豪国际3幢302室房屋一套转让给乙方（张云），转让价828000元；甲方在合同书上加上乙方名字，在办证时乙方占产权99%，甲方在产权书上占1%，办证1%的费用由甲方承担，乙方在2017年6月13日给付甲方60万元。乙方预交购房定金3万元，办理过户手续（房产证、土地使用证等）都由乙方承担，代办各项费用由乙方付；甲乙双方各押1万元保证金存放在中介所，接交房屋后，双方各给中介费1%中介所与甲乙双方结清押金款项，多退少补；甲乙双方签订售房合同后，原房屋重新测绘面积大或小，双方无争议。如甲方反悔或违约赔偿乙方违约金6万元，乙方反悔或违约甲方不返还定金，另一方为解决纠纷而支出的诉讼费、律师费及其它一切费用均由违约方承担。同时守约方有权在要求对方承担违约责任的情况下，仍然有权求对方履行合同；甲方保证上述房屋产权明确，如发生与房屋有关的产权纠纷或债权债务由甲方负责，并保证乙方利益不受损失；如因甲方所在单位、房屋共有人及其利害关系人对房屋转让有争议而发生纠纷，一切后果由甲方负责，并保证乙方利益不受损失。除按以上条款承担违约责任外，双方仍需交纳中介方佣金或中介方不予退还已收佣金；甲方于2017年6月10日前将万豪国际3幢302室房号改名于乙方名下，乙方将购房全额房款打给甲方，款清交房。上述协议由王兴荣夫妇及张云签名捺印。当日，张云向王兴荣交纳购房定金3万元，向宏锋中介交纳合同保证金1万元。后为能将房屋直接登记到张云名下，王兴荣与张云到海安县顺达房屋拆迁服务部和海安镇村民安置及村镇建设服务所分别在房屋征收补偿安置协议及房屋安置协议上加上了张云的名字。 2017年6月13日，王兴荣与张云在同心中介、宏锋中介的见证下签订补充协议一份，约定：因甲方购房发票未能及时开具给乙方，经双方协调，乙方于2017年6月13日予付现金40万元给甲方，在甲方交钥匙时再次付给甲方20万元（估计6月26号），余款在甲方与乙方一起办证后结清。办证时间需在2017年10月30日前（最迟11月份），否则甲方承担违约责任（此协议违约金16万元）。当日，王兴荣向张云出具收条一份，载明收到张云购房定金26万元。同年7月11日，王兴荣向张云出具两份收条，分别载明收到张云购房款14万元和收到张云购房定金20.99万元（实际向王兴荣支付购房款63.99万元）。2017年7月，王兴荣取得涉案房屋钥匙，后张云对房屋进行了装修。 双方约定的房屋过户期限到期后，因职能部门要求房屋所有人张士芳到场办理相关手续，致使房屋过户手续一再拖延。后张云将涉案房屋信息发布于网上，朱华丽得知后通过中介机构与张云协商，双方于2018年1月1日签订房地产转让合同，双方约定张云将涉案房屋以126.8万元的价格转让给朱华丽。因房屋权属事宜产生纠纷，涉案两份房地产转让合同均未能按约进行房屋产权变更登记手续。 一审法院另查明，2018年6月22日，张士芳及其丈夫钱金松向一审法院起诉，要求撤销王兴荣与张云于2017年6月3日所订立的《房地产转让合同》。同年8月16日，张士芳、钱金松申请撤诉。 2018年6月8日，张云委托江苏维建律师事务所向王兴荣发出“关于敦促尽快按约履行房地产转让合同相关义务的律师函”，要求王兴荣在收到律师函三个工作日内完成房屋产权过户登记手续，否则有权行使合同解除权并主张违约金等。2018年7月11日，张云向王兴荣发出“解除合同通知书”，载明：因你未能履行合同义务，致使合同目的不能实现，现正式通知你解除《房地产转让合同》及《补充协议》。王兴荣于同年7月13日收到该通知。 一审审理中，张云申请对合同解除时涉案房屋的市场价格及房屋内的装修价格进行评估。经法院委托江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司作出评估报告，结论为：评估对象坐落在在海安万豪国际小区3幢302室在2018年7月13日的市场价格为139.93万元（含土地使用权价值、含装修14.83万元）。张云支付鉴定费用13400元。张云还提供《民事委托代理合同》及增值税发票，证明张云支付了2万元律师代理费用。 一审审理中，王兴荣、张云、朱华丽就相关事实陈述如下：王兴荣称：房子是我岳母张士芳拆迁所得，选房手续上户名是张士芳，岳母口头说把房子给我，没有书面手续。我卖房子的过程她不清楚，是谈到过户的时候她才知道。当时在拆迁补偿协议上已经加上了张云的名字，政府底册上一式几联都加了张云的名字，但直接办理张云名字的房产证没有好办，只能办理到我岳母岳父名下。岳父说房子不是给我让我卖的，把他的身份证藏起来，不让过户。张云称：拆迁手续上加了我的名字。登记房产证和办理过户手续没有成功是王兴荣的原因，行政服务中心要王兴荣的岳父岳母到场。王兴荣说他岳父岳母不准办，后来说房子卖便宜了，叫我贴补他50万，我没有同意。房子我进行了装修。2018年1月1日我把房子卖给朱华丽。朱华丽称：我是通过同心中介和居佳中介与张云签订合同的，目前房子是我们一家三口居住生活，未能过户。 一审法院认为，涉案房屋系王兴荣岳父母取得的安置房，张士芳系该房屋的拆迁安置人，虽张士芳未领取房屋所有权证，但房屋权属清晰，王兴荣不享有涉案房屋的权利，其与张云签订房地产转让合同属无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用若干问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，涉案合同有效。但房屋所有权人张士芳对王兴荣出售其房屋不予追认，房屋所有权无法转移，合同目的无法实现，张云有权要求解除合同。根据张云向王兴荣发出的解除通知及王兴荣收到通知的时间，案涉房地产转让合同、补充协议于2018年7月13日解除。 出卖人因未能取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，张云要求解除合同并赔偿其损失，所主张的损失范围明显大于双方约定的16万元违约金，故本案焦点之一系张云主张赔偿损失的诉讼请求能否支持以及损失如何分担。 首先，关于损失范围，双方约定的房屋转让价为82.8万元，2018年7月13日合同解除时涉案房屋市场价格为139.93万元（含装修14.83万元），房屋重置价上涨42.3万元，为房屋重置价损失，应列入赔偿范围；房屋装修费用14.83万元（不可拆卸部分），应列入本案赔偿范围；合同约定“为解决纠纷而支出的诉讼费、律师费及其它一切费用均由违约方承担”，张云提供的《民事委托代理合同》及发票真实合法，律师代理费用2万元应列入本案损失范围；张云为确定房屋市场价格支付鉴定费1.34万元，亦应列入损失范围，以上损失合计60.47万元。张云主张的中介费1万元，系其与宏锋中介因居间合同而支出的费用，现房屋买卖合同因无法房屋无法过户而解除，张云要求将中介费列入赔偿范围于法无据，对该项费用本案中不予理涉。 其次，赔偿责任分担与导致合同解除的主观过错直接相关。双方对于涉案房屋系张士芳夫妇的拆迁安置房屋均不持异议，双方在签订合同时即明知，且为能直接将房屋登记到张云名下，双方还约定并多次一同前往拆迁部门，在房屋征收补偿人一方加上了张云的名字。办理房屋过户手续时，因王兴荣岳父岳母拒绝到场而未能办理房屋产权变更登记手续。法院认定，双方明知王兴荣并非涉案房屋的所有权人，在未有实际产权人在场或授权的情况下签订了涉案房地产转让合同，且均意识到可能不能直接登记到张云名下，并共同在拆迁补偿协议上加上了张云的名字。双方主观过错明显，“将房屋直接登记到张云名下”是两人共同的意思，也正是两人的共同过错导致合同解除，由此所造成的损失应由两人共同分担。张云要求王兴荣承担全部赔偿责任的诉讼请求于事实不符，亦于法无据，不予支持。 根据《合同法》规定，合同解除后张云有权要求王兴荣返还依据合同所取得的财产。张云已实际分四次向王兴荣支付了63.99万元，王光荣向张云出具的收条均载明上述费用为购房款或购房定金，该63.99万元应认定为购房款。王兴荣主张其中0.99万元系双方约定由张云支付的相关开户费用及其他费用、不应计作购房款，张云不予认可，王兴荣的上述主张法院难以采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条（笔误，应为第九十四条）第三项、第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、张云与王兴荣于2017年6月3日签订的《房地产转让合同》及同年6月13日签订的《补充协议》于2018年7月13日解除。二、王兴荣向张云返还购房款63.99万元。三、王兴荣一次性赔偿因合同解除而造成张云的经济损失30.235万元。上述二、三两项，王兴荣于判决发生法律效力后15日内履行完毕。如不按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三（笔误，应为四）、驳回张云的其他诉讼请求。案件受理费17394元，由张云、王兴荣各半负担8697元，王兴荣负担部分于判决发生法律效力后十日内缴至法院（户名：海安市人民法院，开户行：中国建设银行海安营业部，账户：32×××16）。 本院二审中当事人没有提供新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 二审中，张云书面表示，因案涉房屋目前由第三人占有使用，本案中其仅要求解除合同，对于房屋的返还另案处理。 本院认为，张云与王兴荣签订的房屋买卖合同有效，但因王兴荣未取得房屋所有权或处分权、致使房屋所有权不能转移而解除，张云有权要求王兴荣赔偿损失。王兴荣具体如何承担赔偿责任，应根据《中华人民共和国合同法》关于合同解除的法律规定确定，该法第九十七条规定，合同解除后尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中王兴荣出售房屋虽为无权处分，但合同仍属有效，系因房屋产权人不同意过户而无法办理过户至张云名下导致合同解除。无法办理过户手续、张云无法取得房屋所有权的原因在于王兴荣一方，张云对房屋不能过户并无过错，即对导致合同解除的原因并无过错。一审判决要求张云承担合同解除的损失没有法律依据。但是对于房屋装修款损失，张云在签订房屋买卖合同时明知王兴荣非房屋所有权人，张云虽取得房屋，对王兴荣一方能履行过户义务有一定的信赖，但仍应预见到可能存在房屋不能过户的风险，在案涉房屋未能过户之前对房屋进行比较高额的装修，导致部分损失扩大；且合同解除，房屋返还的情形下装修添附亦由房屋所有权人取得，故该部分损失，由张云自行负担30%，其余由王兴荣承担。张云所主张的律师费和鉴定费，是因合同解除而产生的损失，且有合同及法律依据，依法应予支持。张云所称的中介费1万元，其提供的收条记载为“保证金”，不能认定为中介费损失，本院依法不予支持。张云与王兴荣签订房屋买卖合同的目的在于取得房屋所有权，不论是直接登记至张云名下还是首先登记至王兴荣岳父母名下后再转移登记至张云名下，均可实现其签订房屋买卖合同的目的，现其不能取得房屋所有权、不能达到合同目的是原因在于王兴荣一方，合同有效，张云对房屋不能登记至其名下并无过错，一审判决混淆了无效合同处理和合同解除处理的法律规定，依法应予纠正。王兴荣称张云职业从事“炒房”，目前并无证据证明，且与案涉房屋买卖合同效力及解除并无直接关系。 综上所述，张云关于合同解除的过错在于王兴荣，其不应承担50%损失的上诉理由成立，但装修损失有部分为其扩大的损失，不属于房屋买卖合同解除必然导致的损失，本院依法部分予以支持。王兴荣应当赔偿56.021万元（42.3万元+14.83万元×70%+2万元+1.34万元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江苏省海安市人民法院（2018）苏0621民初5114号民事判决主文第一项、第二项； 二、变更江苏省海安市人民法院（2018）苏0621民初5114号民事判决主文第三项为：王兴荣赔偿张云损失56.021万元； 以上均于本判决生效之日起十五日内履行完毕。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、撤销江苏省海安市人民法院（2018）苏0621民初5114号民事判决主文第四项； 四、驳回张云的其他诉讼请求。 一审案件受理费17394元，由张云负担3479元、王兴荣负担13915元；二审案件受理费5985元、由张云负担1017元，王兴荣负担4968元。 本判决为终审判决。 审判长  吴勇军 审判员  金 玮 审判员  刘彩霞 二〇二〇年四月八日 书记员  翟羽佳