重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初1102号 原告：胡小涛，男，1968年1月25日出生，汉族，住重庆市渝中区。 被告：纪绪昭，男，1983年12月22日出生，汉族，住陕西省旬阳县。 原告胡小涛与被告纪绪昭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后。依法适用简易程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告胡小涛到庭参加了诉讼。被告纪绪昭经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告纪绪昭支付2015年6月19日至2019年7月30日的尚欠租金57400元及逾期付款违约金，计算方式为：以9000元为基数，从2017年10月14日计算至付清时止；对2017年10月14日以后的租金违约金，按合同约定金额，从应付之次日计算至付清时止，均以月息2%为标准；2.判令被告纪绪昭支付垫付的水电费和物业费合计10214元及从原告垫付之日（即2019年8月18日）起至被告付清该垫付款之日止按月息2%的标准计算的资金占用损失；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年6月19日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆北部新区湖云街x号附xx号房屋出租给被告使用等。合同签订后，原告交付了房屋，被告确拖欠租金、物业费等。为维护权益，起诉来院。 被告未做答辩。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，包括产房权证、房屋租赁合同、租金及逾期付款违约金明细表、重庆泓山物业管理有限公司绿地翠谷一区收款收据、绿地翠谷一区客户收费通知单、函、短信记录，本院依法进行了审查并在卷为凭。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋系胡天逸、胡小涛所有。2015年6月19日，胡小涛（出租方、甲方）、纪绪昭（承租方、乙方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，第2条约定：租期从2015年6月30日至2020年6月30日；第3条约定：第一年每月租金为2000元，第二年每月租金为2200元，第三年每月租金为2400元，乙方应于每季度前一个月的10日前支付下季度租金，本合同签订之日，乙方应向甲方缴纳2000元保证金，合同终止，乙方完清租金及相关费用后，甲方即退还保证金，若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设施、设备造成损害，甲方有权从保证金中扣除维修费和赔偿费，如保证金不足以抵扣，甲方有权另行要求乙方赔偿；第4条约定：租赁期间产生的水电气、电话、网络、有线电视等使用费及物业费、卫生费等所有房屋使用中产生的费用均由乙方支付；第6条约定；乙方必须依约支付租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金按所欠租金及费用的每天千分之一收取。如拖欠租金及费用超过20天则视为根本性违约，甲方有权解除合同，收回房屋，且乙方须给付甲方违约金3000元；第12条约定：月租金每年在前一年的基础上上涨200元。审理中，原告认可收到了保证金2000元，同意抵扣违约金。 2019年7月19日，原告通过短信向被告送达了函件，内容为：鉴于你在租赁案涉房屋期间，长期未按合同约定支付房屋租金，拖欠时间已达一年以上，且长期拖欠水电物业费等，构成根本性违约。特通知解除双方签订的房屋租赁合同，我将于2019年7月31日收回房屋，请于该日期前将租赁房屋整理到合同约定的退房状态，并请于2019年7月31日前付清截止2019年7月30日的尚欠租金57400元及逾期付款违约金8000元，并结清拖欠的水电物业费等。 2019年8月18日，原告缴纳了案涉房屋2017年8月至2018年9月的商业用水费188.6元、2016年10月至2018年9月的商业用电费3270元、2016年8月至2019年7月的商业物业服务费6737.76元、2016年10月的历史欠费（2016年3月后水费）18.4元，总计10214.76元。 原告举示的租金及逾期付款违约金明细表显示，被告实际支付租金为55800元，2017年10月14日被告进行了最后一次付款12000元，此后即未再支付租金，12000元对应的乃是缴费日期为2017年9月10日的相应季度。 原告另陈述2019年7月31日其即收回了案涉房屋。 本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方均应按照协议约定履行义务。 被告作为承租人，理应支付租金，2015年6月30日至2019年7月30日的租金2000元/月×12个月＋2200元/月×12个月＋2400元/月×12个月＋2600元/月×12个月＋2800元=113200元，现无证据证明被告已全额支付，审理中，原告认可被告支付了55800元，故本院对原告请求判令被告支付该期间欠付租金57400元的诉讼请求予以支持。 根据租赁合同约定，被告逾期支付租金，原告有权收取违约金，因合同约定违约金标准过高，本院依法予以调整，以中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准计算。另原告同意以保证金2000元抵扣违约金，本院予以认可。根据合同约定，租金按季度支付，截止2017年10月14日，被告欠付租金总计9000元，此后每期租金即未付，故违约金计算方式为：以9000元为基数，从2017年10月14日起算至付清时止；以7200元为基数，从2017年12月11日、2018年3月11日起算至付清时止；以7800元为基数，从2018年6月11日、2018年9月11日、2018年12月11日、2019年3月11日起算至付清时止；以2800元为基数，从2019年6月11日起算至付清时止；标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，上述总额扣除2000元的所剩余额。原告要求按月息2%计算无依据，本院不予支持。 根据合同约定，租期内的物业费水电费应由被告负担。现原告为其垫付了租期内的物业费水电费，被告应当将该笔费用支付与原告，并支付资金占用损失。现原告只要求被告支付水电物业费10214元，系对其自身权利的处分，本院予以认可。至于资金占用损失，原告称系根据合同约定要求，并对标准进行了调低，故其实质要求的乃是违约金。因合同违约金标准过高，本院依法予以调整，以中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准计算。故本院对原告请求判令被告支付垫付的水电费和物业费合计10214元及违约金的诉讼请求予以支持，违约金的计算方式为：以10214元为基数，从2019年8月19日计算至付清时止，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告纪绪昭于本判决生效之日立即支付原告胡小涛2015年6月30日至2019年7月30日的欠付租金57400元； 二、被告纪绪昭于本判决生效之日立即支付原告胡小涛逾期支付租金的违约金，计算方式为：以9000元为基数，从2017年10月14日起算至付清时止；以7200元为基数，从2017年12月11日、2018年3月11日起算至付清时止；以7800元为基数，从2018年6月11日、2018年9月11日、2018年12月11日、2019年3月11日起算至付清时止；以2800元为基数，从2019年6月11日起算至付清时止；标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，上述总额扣除2000元的所剩余额； 三、被告纪绪昭于本判决生效之日立即支付原告胡小涛水电物业费10214元； 四、被告纪绪昭于本判决生效之日立即支付原告胡小涛逾期支付水电物业费的违约金，计算方式为：以10214元为基数，从2019年8月19日计算至付清时止，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍； 五、驳回原告胡小涛的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1944元，减半收取972元，由被告纪绪昭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇二〇年四月二十七日 书记员  符 爽