河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫04民终1087号上诉人：王政伟，男，汉族，1974年10月12日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：陈胜勇，河南天基律师事务所律师。被上诉人：汝州市盐业公司，住所地：汝州市西环路，组织机构代码：17742077-2。法定代表人：王翠云，经理。委托诉讼代理人：杜镇邦，汉族，1974年11月28日出生，汝州市盐业公司工作人员，住汝州市。委托诉讼代理人：谢景红，河南谢景红律师事务所律师。上诉人王政伟与被上诉人汝州市盐业公司因土地租赁合同纠纷一案，河南省汝州市人民法院于2016年3月29日作出（2015）汝民初字第2404号民事判决，汝州市盐业公司不服向本院提起上诉，本院于2016年8月1日作出（2016）豫04民终1411号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，汝州市盐业公司向河南省高级人民法院申诉。河南省高级人民法院于2018年12月17日作出（2018）豫民申2700号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年4月17日作出（2019）豫04民再28号民事裁定，发回河南省汝州市人民法院重审。河南省汝州市人民法院作出（2019）豫0482民初4100号民事判决。王政伟不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。王政伟上诉请求：1、撤销（2019）豫0482民初4100号民事判决；2、依法驳回被上诉人汝州市盐业公司诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（2019）豫0482民初4100号民事判决认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人有权合理充分使用承租土地及地上附属物。1、案涉租赁协议中，并未明确禁止上诉人在土地租赁期间对地上附属物拆除新建。2、根据双方签署的《租赁协议》第五条约定“在租赁期间，如发生的一切土地权属纠纷，均由甲方负责解决。权属以外的各种纠纷由乙方负责。”结合《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第五条关于公平原则之规定，可见作为承租方的上诉人，在合理使用范围内，有权自主管理、处置本案涉案土地及附属物。二、上诉人的新建行为并不构成违约。1、本案双方当事人在《租赁协议》第四条约定“乙方有权在承租范围内进行改建和扩建”根据字意解释，广义改建包含新建、增建以及拆除，扩建即包含在原有建筑基础上增建，也包含将原有建筑拆除新建，显然被上诉人在协议中对上诉人的新建行为予以认可。2、根据《租赁协议》第四条“乙方的建筑物”的说法，充分肯定了，出租人允许承租人在承租期间新建独立建筑物，可以认定承租人在承租土地上新建建筑并不违反合同约定。3、根据《租赁协议》第七条“…在出租土地上新建房屋的租税…”可见自合同签订初始，被上诉人便明知上诉人承租该土地的目的为在该土地上重新建造建筑物，进而充分行使承租土地用益物权。三、上诉人拆除旧厂房的行为不构成违约。1、原有仓库年久失修，主体结构严重破损，不存在使用条件，更无在其基础上增建可能，而双方所签署的《租赁协议》并未禁止实际管理使用人拆除具有安全隐患的仓库。2、拆除与新建行为具有一致性、连贯性，一审法院机械的将两行为拆分系认定事实错误，新建符合《租赁协议》合同目的，而其先决行为的拆除行为，一审法院认定该行为构成违约，明显系认定事实错误。四、一审法院以租赁物损毁认定违约系认定事实错误。《租赁协议》第四条“…乙方的所有建筑物，甲方应按当时市场价统一作价，一次性付给乙方。”可见汝州市盐业公司既然自愿于协议到期收回土地时，按照市场价将王政伟所建造的建筑物作价补偿，显然对于地上附属物损毁与否的判断标准在于，地上建筑物的客观价值是否受到贬损，显然相比于交付承租人时的老旧厂房，当前由承租人新建的建筑更具有客观价值。五、无论承租人拆除仓库、新建建筑物的行为是否违约，都不足以构成合同法定解除条件。在本案中，仓库始终作为土地附属物而存在，对其拆除行为并不足以影响土地使用权的使用，更不影响租赁合同出租人收取租金、承租人获得承租物用益物权的合同根本目的，而上诉人早在2011年9月7日全额支付了全部租金，故一审法院据此判令合同解除显然系适用法律错误。汝州市盐业公司辩称，一、（2019）豫0482民初4100号民事判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决结果符合实际情况，上诉人的上诉理由不能成立。汝州市盐业公司是国有公司，涉案的标的物属于国有资产，纳入国有资产依法管理，该租赁协议没有约定承租人可以拆除属于国有资产的六栋盐业仓库、职工住宅楼等其他建筑设施，根据合同法关于租赁的特征，就是合理有效的使用租赁物受益，上诉人违反合同约定将属于国有资产的建筑物全部拆除，建成六栋独院住宅和一栋8层的住宅楼，导致被上诉人将无法监管该国有资产；二、该案属汝州市人民检察院依法行使法律监督的案件，在第一次二审卷第19页至22页有汝州市检察院的检察建议书，对于涉案国有资产灭失提出了检察建议，要求依法整改、依法维权；三、2020年3月初根据上级要求对国有公司管理的国有资产要求审核登记，被上诉人已将（2019）豫0482民初4100号民事判决书和涉案的土地竞拍手续、房产证全部上缴国有资产清查小组备案，请求二审驳回上诉人的上诉请求。汝州市盐业公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告2011年9月6日签订的租赁协议；2、请求法院依法判令被告限期拆除未经原告许可的新建建筑物；3、判令被告限期恢复属原告所有的六栋盐业库房和一栋职工宿舍楼原状；4、请求被告向原告支付违约金100000元；5、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2011年9月6日，原告汝州市盐业公司(甲方)与被告王政伟(乙方)签订租赁协议一份，主要内容：“……甲方将位于洛界公路北庙下盐业批发部孙现奇所租以外的土地(东西长108米，南至仓库南墙，北至后院墙，西至西院墙，含本院至洛界路××出路）租赁给乙方使用。二、租赁费用：租赁费用共计60万元，由乙方一次性交清。三、租赁期限：自2011年9月6日起至2036年9月5日止，有效期25年。四、乙方有权在租赁范围内进行改建和扩建。协议到期后，甲方有权收回所有租赁土地，届时乙方的所有建筑物，甲方应按当时市场价统一作价，一次性付给乙方。……八、本协议双方签字后即可生效。但乙方必须待甲方将人员、物资题处理完毕后方可使用。如一方违约，违约方应包赔对方的经济损失10万元。……附:租赁土地平面图(含仓库六栋)”，原被告双方并在协议上盖章、签字确认，协议签订后被告一次性向原告交付了租赁费60万元。协议签订时，在涉案土地上有原告所有的六幢仓库和一幢职工宿舍楼。2014年10月，被告将最南边两幢仓库扒掉，原告于2015年9月28日向本院起诉，诉讼请求为：1、判决被告将扒毁的庙下盐业仓库2栋恢复原状；2、判决被告赔偿违约经济损失10万元；3、依法解除原被告所签合同。本院审理后作出(2015)汝民初字第2404号民事判决书，认为双方签订的租赁协议有效，被告拆除了最南侧东西两栋仓库是根据协议约定对租赁物的使用方法，被告行为并未违反租赁协议的有关约定，原告的请求证据和法律依据不足，驳回原告的诉讼请求。原告汝州市盐业公司不服该判决，向平顶山市中级人民法院提出上诉，平顶山市中级人民法院于2016年8月1日作出（2016）豫04民终1411号民事判决书，判决认为双方租赁协议约定的租赁期限为25年超过了合同法规定最高年限20年，超过部分无效，租赁协议的其他部分有效，租赁协议约定被告在改建和拆建的同时，并未禁止王政伟拆除地上建筑物，被告拆迁仓库的行为并不违约，判决驳回上诉，维持原判。后原告汝州市盐业公司向河南省高级人民法院申诉，2018年12月17日，河南省高级人民法院作出（2018）豫民申2700号民事裁定书，认为原判事实不清，合同未约定王政伟可以拆除或新建厂房，王政伟拆除或新建行为是否违反合同约定，再审中汝州市盐业公司提交王政伟在案涉土地上新建了住房的证据，望重审中一并查明并作出相应的判决，裁定指令平顶山市中级人民法院再审本案。2019年4月17日，平顶山中级人民法院作出（2019）豫04民再28号民事裁定书，以二审判决认定基本事实不清为由撤销原一、二审民事判决，发回汝州市人民法院重审。本院在重审中查明，被告在2016年11月拆除案涉土地中4幢盐库及职工宿舍楼，2017年春建成6处独院，2018年9月30日开工建成一幢面积约5000平方米的楼房。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。原告汝州市盐业公司与被告王政伟签订的租赁合同中约定租赁期限为二十五年，超过部分应为无效。在双方约定的其它合同内容中，双方当事人意思表示真实，内容符合法律规定，应为有效合同，双方当事人均应履行合同约定义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物，这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。双方在租赁合同中约定租赁的是原告所使用的土地，同时约定乙方有权在租赁范围内改建和扩建，该土地上原告所有房屋也应视为租赁合同的范围，合同未约定被告王政伟可以拆除或新建厂房，被告王政伟拆除和新建行为违反了合同约定，致使租赁物受到损失，原告汝州市盐业公司据此要求解除合同的诉讼请求，予以支持。原告收取被告的租金，扣除被告实际租用期限租金后应返还被告。被告王政伟作为承租人的行为致使租赁物损毁，应当承担损害赔偿责任，原告汝州市盐业公司请求被告王政伟恢复损毁房屋原状的诉讼请求，予以支持，合同解除后，被告王政伟应返还原告房屋。被告王政伟在原告通过划拨方式取得使用权的土地上新建建筑物，未取得相关行政部门的批准，因对违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院民事案件的受理范围，对原告请求被告限期拆除未经原告许可的新建建筑物的请求，不予处理。因原告在与被告所签订的租赁合同中对出租土地上的房屋的维修、使用未进行明确约定，同时原告对导致合同内容部分无效也存在过错，故原告请求被告支付100000元违约金的诉讼请求，事实根据和法律依据不足，不予支持。因本案系发回重审案件，原告变更诉讼请求，不违反法律规定，被告关于其对租赁物进行拆除重建不违反合同约定及不应承担违约责任的抗辩意见，与租赁合同的特征和合同约定不相符，事实根据和法律依据不足，不予采纳。综上所述，对原告请求解除合同和被告返还租赁物的请求，予以支持，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持，对原告要求被告拆除新建建筑物的请求，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十二条的规定，判决：一、解除原告汝州市盐业公司和被告王政伟之间签订的租赁协议。二、被告王政伟判决生效后三个月内对损毁原告汝州市盐业公司的六幢仓库房和一幢宿舍楼恢复原状，返还原告汝州市盐业公司。三、原告汝州市盐业公司在被告王政伟返还六幢仓库房和一幢宿舍楼后返还被告王政伟占用期间外的剩余部分租金，剩余租金为原交纳租金600000元与占用期间的租金差额，占用期间的租金按每年24000元计算，从2011年9月6日计算到被告王政伟实际返还房屋之日止。四、驳回原告汝州市盐业公司的其它诉讼请求。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。本院认为，根据双方当事人诉辩主张及理由，本案二审主要争议焦点为：上诉人王政伟拆除租赁土地上的仓库、新建建筑物的行为是否构成合同违约，应否解除合同。本案，汝州市盐业公司与王政伟签订《租赁协议》，该协议第四条约定，“乙方有权在租赁范围内进行改建和扩建。协议到期后，甲方有权收回所有租赁土地，届时，乙方的所有建筑物，甲方应按当时市场价统一作价，一次性付给乙方。”协议中所约定的改建和扩建应理解为在原有建筑物上改造建设或扩大建设，而王政伟租得土地后将土地上原有汝州市盐业公司的仓库全部拆除，新建成住宅楼。其新建设行为违反了协议所约定的改建和扩建。且汝州市盐业公司是国有公司，其仓库是国有资产，王政伟未经准许擅自拆除仓库新建住宅楼，完全改变了原国有资产仓库的仓储性能。王政伟的行为导致合同目的不能实现，已经构成违约，原审判令解除双方签订的租赁协议、返还租赁物、租金计算至王政伟返还前并无不当。综上，王政伟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王政伟负担。本判决为终审判决。审判长  张文平审判员  赵 益审判员  宋 娟二〇二〇年四月二十八日书记员  李梦珂