浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初8495号 原告：张桦，女，1974年7月18日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：黄亚文，浙江品尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈群，浙江品尚律师事务所实习律师。 被告：洪小龙，男，1995年5月10日出生，汉族，住四川省梓潼县。 被告：嘉兴久迈房产营销策划有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区庆丰路1653号一楼。统一社会信用代码：91330402MA29G6F322。 法定代表人：蒋龙秋。 原告张桦与被告洪小龙、嘉兴久迈房产营销策划有限公司（以下简称久迈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人黄亚文、陈群，被告洪小龙以及被告久迈公司的法定代表人蒋龙秋到庭参加诉讼。中止审理期间依法未计入审限。本案现已审理终结。 原告张桦向本院提出诉讼请求：1、被告洪小龙退还己收原告的定金100000元；2、被告洪小龙支付原告违约金336000元；3、被告久迈公司对上述1、2项债务承担连带责任。4、被告承担全部诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求：解除原、被告双方签订的《房产转让居间合同》。事实与理由：2019年11月1日，原告张桦委托哥哥张新军在被告久迈公司（丙方）居间介绍下与被告洪小龙在久迈公司签订了《房产转让居间合同》。合同约定原告（乙方）购买被告洪小龙（甲方）所有的浙江省嘉兴市，房屋价款为168万元整，同时约定甲乙丙三方权利义务、付款方式、交易时间等内容。该合同第六条载明：“甲方保证该房屋产权清晰、权属明确，对该房屋拥有完全出售之权利；无第三人异议或查封、扣押等情况，担保上述房产产权在乙方领出房产三证前一直清晰，涉及该房地产一切产权纠纷由甲方负全责，并承担违约金及过户费用损失的赔偿责任。”签约时甲方对此条款并未提出异议。该合同第五条约定：“签约时乙方支付甲方定金10万元整。”原告方委托人张新军向被告久迈公司提出支付定金前对该房屋产进行产证调查，被告久迈公司法人代表蒋龙秋答复嘉兴南湖区行政审批服务中心已下班，无法查询调查，并承诺对该房产非常了解和被告洪小龙是朋友，且此前被告洪小龙购买此房屋也是由被告久迈公司居间购买的，保证此房屋产权清晰、合同无隐瞒欺诈。基于被告久迈公司的以上承诺，原告方委托人张新军要求久迈公司对该笔交易进行担保，保证该房产产权清晰、权属明确，无第三人异议或查封、扣押等情况，如有不符，丙方承担返还定金义务，直至产权交易完成。被告久迈公司同意，并在合同补充条款中做出承诺“乙方支付甲方壹拾万定金由丙方担保安全”。原告分别于2019年11月1日和11月2日向被告洪小龙支付定金3万元和7万元，合计10万元整，有收据为证。2019年11月4日，原告发现该房屋在合同签订前己存在两笔法院查封：一笔查封期为2019年09月11日至2022年09月10日；另一笔查封期为2019年10月22日至2022年10月21日。基于上述事实，原告认为：原、被告之间签订房产转让居间合同系三方真实意思表示。被告洪小龙在明知涉案房屋己经被法院两次查封的情况下，恶意隐瞒，仍与原告签订房屋买卖合同，属故意未履行如实告知义务，己构成违约。按双方签订合同中第九条约定：“甲乙双方任何一方违约应支付对方违约金为房屋总价的百分之贰拾（20%）,（甲方违约：己收定金及房款退还并支付乙方违约金；乙方违约：则定金不退并支付违约金）”。被告洪小龙应当返还原告己支付定金10万元并支付房屋总价（168万元）20%的违约金，即33.6万元。被告久迈公司未及时提供权籍调查、不但未向委托人披露房屋的权属情况、房屋的抵押、查封等权利限制信息，而且做出虚假承诺，误导原告交付定金，其未尽审慎注意义务，应承担连带保证责任。原告多次与被告协商、催款未果，故诉至法院。 被告洪小龙答辩称，签订合同时已明确告知原告的哥哥张新军，低价出售该房屋系用于偿还个人债务，但对房产上有两笔法院查封的事实确实未进行告知。 被告久迈公司答辩称，案涉合同签订时间为星期五晚上，房管部门已下班，周六、周日房管部门也不上班，周一去房管部门查询时发现该房产存在法院查封；被告并未强迫原告当天交付定金，原告签订该合同并交付定金系因其个人觉得该房产价格相较周边房价较低；被告没有担保的资格，不应承担担保责任。 针对自己的诉讼主张，原告张桦提供了《房屋转让居间合同》、收据两张、银行汇款回单、微信转账记录、不动产登记信息查询结果、授权委托书等证据，两被告质证后对上述证据均无异议，能够证明本案相关事实，本院予以认定。原告提供的微信聊天记录，被告洪小龙质证后无异议，能够证明本案事实，本院予以认定。被告洪小龙、久迈公司未提供证据。 本院经审理，认定案件事实如下： 2019年11月1日，原告（受让方、乙方）、被告洪小龙（出让方、甲方）、被告久迈公司（居间方、丙方）签订《房屋转让居间合同》一份，约定：甲方（即被告洪小龙）将坐落于嘉兴市丽岛嘉苑26幢404室房屋转让给乙方（即原告），房屋成交总价1680000元；签约时乙方支付甲方定金100000元，自动转入房款中，900000元于甲方归还银行贷款当日并约定2019年11月30日前支付，400000元于甲方领到该房屋他项权证当日办理抵押给乙方当日支付，280000元于甲乙双方过户当日支付；甲方保证该房屋产权清晰、权属明确，对该房屋拥有完全出售之权利，无第三人异议或查封、扣押等情况，担保上述房产产权在乙方领出房产三证前一直清晰，涉及该房地产一切产权纠纷由甲方负全责，并承担违约金及过户费用损失的赔偿责任；甲乙双方任何一方违约应支付对方违约金为房屋总价的20%（甲方违约：已收定金及房款退还并支付乙方违约金；乙方违约：则定金不退并支付违约金）且丙方中介服务费由违约方乙方双倍支付，如果丙方中途违约，应向甲、乙双方各两倍返还咨询服务费。同时补充约定：合同期间甲方保证该房屋不对外出租；乙方支付甲方100000元定金由丙方担保安全，时间至2019年11月12日之前。原告分别于2019年11月1日、2019年11月2日各向被告洪小龙支付定金30000元、70000元，合计100000元。被告洪小龙出具收据两份，确认收到上述款项。后原告进行权籍调查发现涉案房屋存在两笔法院查封，遂与被告洪小龙协商要求解除双方之间的房产转让居间合同并退还定金。因双方协商不成，原告遂起诉。 另查明，张新军系受原告张桦委托代为签署案涉《房产转让居间合同》，两被告对此无异议。被告久迈公司系一人有限公司，案涉合同系被告久迈公司的法定代表人与原告签订。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《房产转让居间合同》权利、义务明确，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法、有效，双方均应诚信履行。被告洪小龙在签订合同时保证该房屋产权清晰、权属明确，对该房屋拥有完全出售之权利，无第三人异议或查封、扣押等情况，担保上述房产产权在原告领出房产三证前一直清晰，并承诺涉及该房地产一切产权纠纷由被告洪小龙负全责，并承担违约金及过户费用损失的赔偿责任，现因被告洪小龙个人原因导致案涉房产被法院查封至今，造成房屋无法过户，致使合同目的无法实现，构成违约，且被告洪小龙在签订合同时未尽到如实告知义务，被告久迈公司在合同签订时也未尽到审慎的调查义务，原告有权要求解除合同，本院予以确认。根据法律规定及双方的合同约定，被告洪小龙不履行合同义务，理应承担相应违约责任，故原告要求被告洪小龙返还定金100000元并按照合同约定支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金为合同总价1680000元的20%，即336000元。被告久迈公司自愿在合同中约定为原告支付给被告洪小龙的100000元定金提供担保，应依法按约承担相应的担保责任。被告久迈公司虽辩称，其没有担保的资格，不应承担担保责任，但并未举证证明存在担保无效的情形，故对被告久迈公司的该抗辩，本院不予采信。双方未明确约定担保方式，根据法律规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，故被告久迈公司应对被告洪小龙返还定金的债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告要求被告久迈公司对被告洪小龙的违约责任提供连带保证责任没有事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告张桦与被告洪小龙、被告嘉兴久迈房产营销策划有限公司于2019年11月1日签订的嘉兴市丽岛嘉苑26幢404室《房产转让居间合同》； 二、被告洪小龙于本判决生效之日起十日内返还原告张桦购房定金100000元； 三、被告洪小龙于本判决生效之日起十日内支付原告张桦违约金336000元； 四、被告嘉兴久迈房产营销策划有限公司对被告洪小龙的上述第二项债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿； 五、驳回原告张桦的其他诉讼请求。 如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3920元、保全申请费1520元，合计5440元，由被告洪小龙负担5440元，由被告嘉兴久迈房产营销策划有限公司连带负担1248元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  沈晔 二〇二〇年四月十六日 法官助理李强 书记员季逸卉