山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0781民初3551号 原告（反诉被告）：冀侃，男，1948年9月4日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：冀利杰(系原告之子)，男，1974年4月21日出生，住青州市。 委托诉讼代理人：杨远林（系原告女婿），男，1972年9月20日出生，汉族，住青州市。 被告（反诉原告）：韦洪礼，男，1966年3月6日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被告：张茂美，女，1969年8月13日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）冀侃与被告（反诉原告）韦洪礼、被告张茂美买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年6月6日作出（2017）鲁0781民初3007号民事判决书，被告（反诉原告）韦洪礼不服提起上诉，潍坊市中级人民法院于2019年5月7日作出（2018）鲁07民终5621号民事裁定书，裁定撤销（2017）鲁0781民初3007号民事判决，发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冀侃及其委托诉讼代理人冀利杰、被告韦洪礼和张茂美的共同委托诉讼代理人吴本涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冀侃向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付转让花卉经营场所余款155万元及利息（自2015年8月5日起按同期银行贷款利率上浮40%计算至付清之日）；2.原告夫妻工资27万元；3.被告未及时还款造成原告各项损失30万元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2015年5月7日，原告与被告韦洪礼签订转让协议书，将位于青州市黄楼街道办事处经济开发区花卉经营场所一处以500万元转让给被告，协议约定签订之日付订金30万元，余款分两次付清，自签订之日30日内付270万元，余款200万元自签订之日三个月内付清。原告已按协议约定将花卉经营场所交付被告，而被告未按协议履行支付义务，至今尚欠本金155万元。为维护原告合法权益，特诉至法院请求依法判如所请。 被告韦洪礼辩称，2015年5月7日，原告声称其有位于青州市黄楼街道办事处经济开发区的经营场所一处，该场所内土地100亩，连栋大棚2个（共30栋），及砖混楼房一座，原告将此场所转让给被告韦洪礼。协议中约定，自协议签订之日，应办理土地过户手续，以及财产全部转移给被告韦洪礼。协议签订后，被告韦洪礼按照约定支付转让款，但被告在办理转让手续时发现，该经营场所在青州市农村经济管理局于2013年办理了大棚证，证号为20130058，产权人为冀利杰，并且冀利杰以该连栋大棚证抵押向山东青州农村商业银行股份有限公司贷款。至今，冀利杰没有还清贷款，大棚一直被抵押。原告对该连栋大棚不具有所有权，无权处分；对于该事实，原告故意隐瞒欺诈被告，因此涉案合同依法应当予以撤销。合同撤销后，原告应该返还被告已支付的345万元价款。原告主张的工资及各项损失赔偿，没有相应法律依据。请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告张茂美辩称，对涉案纠纷不清楚，与被告张茂美无关。 反诉原告韦洪礼向本院提出诉讼请求：1.依法撤销反诉原告与反诉被告签订的转让协议书；2.判令反诉被告返还反诉原告支付的345万元转让款并赔偿损失；3.判令反诉被告返还反诉原告地上附着物及栽种的苗木；4.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年5月7日，反诉原告与反诉被告签订转让协议书，双方约定反诉被告将黄楼街道办事处经济开发区花卉经营场所一处转让给反诉原告。合同约定交付100亩土地，实际该协议签订时，土地面积为84.99亩；反诉被告欺诈反诉原告，隐瞒场所内连栋大棚存在抵押登记无法转让的事实，致使反诉原告合同目的无法实现。请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告冀侃辩称，当时签订合同时，反诉原告、反诉被告以及反诉被告的儿子冀利杰均在场。因花卉经营场所，反诉被告投入了1千万元，当时反诉被告还不上银行的贷款，才以500万元卖给了反诉原告，所有的情况当时都告诉了反诉原告，反诉原告对花卉经营场所的所有情况都清楚。贷款情况反诉原告也清楚，贷款全是用的冀利杰的名字，反诉被告将所有贷款事项委托给了冀利杰。反诉原告陈述对贷款不清楚与事实不符，原告有录音证明反诉原告知情，且反诉原告的代理人也知情。此前双方还进行过协商，反诉原告同意支付200万元用于替反诉被告偿还贷款。 当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了转让协议书、合同书、转账凭证、现金缴款单、企业变更信息材料等证据，本院于原审、重审案件过程中均组织当事人进行了证据交换和质证，经本院审查，双方当事人对其真实性均无异议的相关证据具备证据效力和证明力，能够证明本案待证事实，确认为有效证据并在卷佐证。对于原、被告有争议的相关证据，本院认定如下：重审过程中，原告补充提交了其自行整理的相关苗木明细一份、照片一宗并申请我院依职权调取了日照银行潍坊分行相关贷款资料，欲据此证实被告韦洪礼曾以涉案土地、苗木、花卉等标的物在银行办理了抵押贷款，且被告于转让合同签订后从涉案花卉经营场所运走多批树木、苗木；对此，被告韦洪礼认为银行贷款资料与本案无关联性，苗木明细也并无被告签字，被告对照片及苗木明细均不予认可，被告张茂美表示对此并不知情；对此，本院认为，本院依职权调取的日照银行潍坊分行的相关贷款资料中并未显示被告韦洪礼以涉案标的物在银行进行抵押贷款，因此该部分银行贷款资料与本案并无关联性，而原告提供的苗木明细及照片并无被告的确认，被告韦洪礼对此亦不予认可，故原告仅凭其自行整理的苗木明细、照片并不足以证实其该项主张。综合当事人陈述及认定的证据，本院确认如下事实：2015年5月7日，原告冀侃与被告韦洪礼签订转让协议书一份，约定原告将位于青州市黄楼街道办事处经济开发区花卉经营场所一处，包括土地100亩、连栋大棚2个、共30栋，二层砖混楼房一座及土地上所有绿化苗木、花卉盆景及所有附着物，以500万元的价格转让给被告韦洪礼，同时约定付款方式为：协议签订之日支付订金30万元，余款分两次付清，第一次自协议签订之日30日内付清270万元，第二次自协议签订之日三个月内付清剩余200万元……上述所有财产全部转移给被告，由被告方独立经营，与原告无任何关系，原告的债务与上述财产不再有任何关系。经查，上述转让合同中的土地系青州市花卉产业发展区管理委员会的储备土地。2009年7月15日，原告在经营青州万宝神农花卉有限公司期间与青州市花卉产业发展区管理委员会签订合同书一份，约定由青州万宝神农花卉有限公司采取租赁使用方式，使用期限为50年，至2058年12月31日止。上述转让合同签订后，原告冀侃按照约定将花卉经营场所的使用权及相关财产交付给被告韦洪礼。之后，原告冀侃应被告韦洪礼要求继续在该花卉场所居住并负责管理。2015年5月7日，被告韦洪礼按照合同约定支付订金30万元。之后，被告韦洪礼于2015年6月20日支付10万元，于同年的6月25日支付40万元、7月28日支付100万元、8月13日支付15万元、8月19日支付150万元。上述被告韦洪礼共计支付原告345万元，至今尚欠155万元未支付。另，上述转让合同签订后，被告韦洪礼在上述花卉场所栽植了黑松、桂花等，且在场所大门口一侧放置大景观石一块。 关于当事人双方陈述的涉案土地上大棚抵押借款一事，本院于原审案件审理过程中，我院依职权调取本院立案的（2018）鲁0781民初618号卷宗（该案原告为山东青州农村商业银行股份有限公司，被告为冀利杰夫妇与冀侃夫妇，案由为金融借款合同纠纷）查明：2013年12月4日，原告之子冀利杰作为抵押人与抵押权人山东青州农村商业银行股份有限公司签订最高额抵押合同，约定抵押人所担保的主债权为自2013年12月4日至2015年11月20日期间所确定的80万元内的最高额担保债权，用于抵押的财产为包括本案涉及的花卉大棚等，并载明大棚的产权人为冀利杰，证号为20130058，该证系冀利杰于2013年7月2日取得，发证单位为青州市农村经济管理局。冀利杰签订上述抵押合同时，冀利杰之父即本案原告冀侃、冀利杰之母冀益兰、冀利杰之妻王丽丽作为花卉大棚的共有权人向山东青州农村商业银行股份有限公司出具了同意抵押证明；2013年11月26日，冀利杰与山东青州农村商业银行股份有限公司就抵押的大棚在青州市农村经济管理局办理了抵押登记，他项权证号为：他字【2013】0058。后冀利杰于2014年12月2日向山东青州农村商业银行股份有限公司借款80万元，借款到期日为2015年11月14日。2015年2月14日，冀利杰归还借款32万元，尚欠山东青州农村商业银行股份有限公司借款本金48万元及相应利息未归还。 本案在原审过程中，本院组织双方当事人进行了多次调解，其中几次达成初步协议，比如被告韦洪礼除支付原告剩余转让款155万元外再额外支付55万元共计210万元，其中先支付70万元由原告方归还冀利杰的银行借款（本金48万元及利息）先行解除抵押；再比如，后期双方协商将总计支付数额增加至215万元等等，但均因为双方对于何时原告搬出花卉经营场所、后期付款方式等方面协商未达成一致，加之双方彼此缺乏信任，致使最终调解未果；重审过程中，本院又组织双方当事人多次进行了调解，双方已基本形成一致意见，由被告韦洪礼分期共计再支付原告222万元，但后因被告韦洪礼资金方面又达不到调解意见中约定的支付能力，致使调解又未果。 本院认为，原告冀侃依据与被告韦洪礼签订的转让协议书向本院提起诉讼，要求被告支付剩余转让款并赔偿利息损失，而被告韦洪礼则以转让协议书签订时原告隐瞒所转让的花卉大棚存在抵押登记故无法转让为由，主张原告存在欺诈行为致使合同目的不能实现，反诉要求撤销双方签订的转让协议书，返还已支付的转让款并赔偿利息损失，由此可见双方争议较大的焦点问题是案涉转让协议书的效力及能否撤销问题。对此，本院认为，转让协议书合法有效，被告反诉请求不能成立。理由如下： 第一，花卉种植、销售系青州市黄楼街道办事处特色性、支柱性产业，当地花农以此为生，而青州市黄楼花卉交易市场系北方规模较大的花卉市场，当地花农主要以位于青州市黄楼街道办事处的花卉大棚为依托，当地花卉大棚正处于不断完善相关手续、快速发展阶段，而原告冀侃与被告韦洪礼签订的转让协议，正是当地特色经济花卉市场交易的一个缩影，亦是体现地方特色经济的体现，而该转让协议的签订又系双方的真实意思表示，协议约定原告将位于青州市黄楼街道办事处经济开发区花卉经营场所一处，包括土地（本案中应理解为以租赁方式取得的涉案土地的使用权）、连栋大棚、绿化苗木、花卉盆景及所有附着物转让给被告，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。 第二，转让协议已经开始履行且双方的主要义务均得以较大程度的履行。首先是被告韦洪礼已支付大部分转让款,共计500万元的转让款已支付了345万元；二是被告韦洪礼已经接收转让的标的物，并进行了相应投入、改造、提升，比如已在园区内栽植了黑松、桂花，并在场所门口放置了景观石等。因此，确认协议书的效力并使其得以继续履行，更有利于体现、维护合同的稳定性，并使涉案资源得以优化配置，亦可以使双方的利益得以最大化实现。 第三，转让标的物上存在的抵押不必然导致转让协议书必须撤销。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依照该规定，无论出卖人（抵押人）或者买受人，以买卖合同订立之时出卖人的处分权受到限制为由，请求法院确认买卖合同无效的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”该条在承认抵押权具有追及效力的同时，也规定了受让人享有涤除权，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，由此可以看出，抵押权作为物权的一种，依附于主债权，存续于抵押财产之上，只要承认抵押权具有物权的绝对效力，就应该肯定抵押财产的自由转让；三是《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该条规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，故当事人仅以转让财产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持，受让人代为清偿应理解为受让人直接向抵押权人清偿债务或者提存债务额，并将抵押物转让价款的剩余部分支付给转让人，这是准用上述规定的适用结果。综上，本案中，冀利杰尚欠抵押权人山东青州农村商业银行股份有限公司借款本金48万元及利息未归还，而被告韦洪礼尚欠原告转让款155万元未支付，两者比较，未付的转让款数额远远大于因抵押产生的债务总额，换言之，无论转让协议签订时，原告隐瞒或是告知了被告韦洪礼所转让的财产上存在抵押这一事实，被告韦洪礼仅以剩余未支付的转让款部分即完全可以代为清偿债务消灭抵押权，因此从本案来看，由被告韦洪礼以剩余未支付的转让款优先支付抵押权人足以使抵押权消灭且不影响抵押权人的债权得以实现、转让合同得以履行，故被告（反诉原告）韦洪礼可在支付余款时先向案涉抵押财产的抵押权人山东青州农村商业银行股份有限公司清偿债务，以解除抵押。 另一方面，基于原告与冀利杰父子关系的客观情况，且案件重审庭审中冀利杰当庭表示其在原告冀侃（冀利杰父亲）与被告韦洪礼签订合同时，其就知晓该份合同，且其也同意将涉案标的物全部出售给韦洪礼，冀益兰、王丽丽亦表示其在原告冀侃与被告韦洪礼签订合同时，就知晓该份合同，且其也同意将涉案标的物全部出售给韦洪礼，故本院对被告韦洪礼主张原告无权处分大棚不予支持。 第四，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，被告韦洪礼提起反诉要求撤销转让协议书，所依据的事实和理由是，原告转让的涉案地上大棚由原告之子冀利杰用于抵押借款，原告对大棚不享有任何权利，存在隐瞒且无权处分，故存在欺诈。本院认为，依照上述相关法律规定，欺诈须以故意为构成要件，但被告韦洪礼并未提供证据证实其主张，也难以得出在签订转让协议书时就存在违背其真实意思表示的结论；其次，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”依照该规定，撤销权人行使撤销权的有效除斥期间是一年，而本案中，被告韦洪礼是与原告于2015年5月7日签订转让协议书，协议书第四条约定：“自协议签订之日，甲方（冀侃）应当协助乙方（韦洪礼）办理土地过户手续”按照此约定，对于转让财产存在抵押无法过户这一事实，被告是完全能够及时发现的，但被告韦洪礼交付转让款持续进行至最后一笔时间2015年8月19日，期间长达3个多月，作为具有正常交易判断能力和完全行为能力的被告韦洪礼，应当知道其权利受到损害，但被告韦洪礼只是在原告于2017年6月份提起诉讼的2个月后，才于2017年8月份提起反诉，至此，已经超过了上述合同法第五十五条规定的撤销权行使的法定除斥期间；再言之，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”同时，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”依照上述规定，被告韦洪礼在已支付了大部分购买款项并对已经接手的涉案花卉经营场所进行了相应投入、改造、提升（如在园区内栽植了黑松、桂花、放置景观石等）这种情形下再行使撤销权亦有违诚实信用原则，本案中，如果支持被告韦洪礼行使撤销权利，依照“权利失效规则”会造成当事人之间利益严重失衡，因为这是被告韦洪礼的不作为已使作为相对方的原告确信被告将来也不再行使权利，基于这种信赖的相对方即原告已从事了一定的行为又可称之为“信赖投资”，比如本案中，基于信任，原告除去应被告要求进行管理外自身不再进行投资，此时如果任由被告再行使撤销权，将花卉场所再返还给原告经营，即意味着涉案花卉经营场所已按被告韦洪礼的意愿经营了较长一段时间，这段时间内原告又基于信任而未能按照自己意愿进行经营，这显然会造成当事人之间利益严重失衡，亦恐难以取得较好的社会效果，因此，本院对被告韦洪礼主张撤销转让协议的诉讼请求不予以支持。 另外，被告韦洪礼还主张按照转让协议书约定，转让土地为100亩，而实际只交付84.99亩，也存在欺诈；对此，经本院审查，虽然原告与青州市花卉产业发展区管理委员会签订的合同书以及原告与被告韦洪礼签订的转让协议书上均载明土地为100亩，但原告已将标的物所在处的所有土地交付给被告，且重审过程中查明，原告自以租赁方式取得涉案土地使用权后，自2014年开始按相关标准交付租金，其中2014年的租金46938元系原告冀侃自行支付，而之后三年（2015年至2017年期间）的租金均是由被告韦洪礼支付的，这表明被告韦洪礼对涉案土地的实际情况亦应了解（因为缴纳租金时必然会涉及租金单价、面积等问题才能得以计算出租金总数），且被告韦洪礼已实际掌握、管理涉案花卉经营场所达几年之久，故被告韦洪礼有足够的时间、条件去对涉案花卉经营场所的土地作充分的了解，另外，被告韦洪礼亦未能提供充分证据证实原告存在扣除部分土地的事实，故被告韦洪礼据此要求撤销合同的理由亦不能成立。综上，被告的反诉请求不能成立。此外，被告韦洪礼未按照转让协议书约定时间交付转让款，构成违约，还应向原告支付相应的利息损失，本案中，原告要求自2015年8月5日起按照同期同类人民币贷款基准利率上浮40%计算，但该起算时间与约定不符，应自2015年8月8日起计算，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，原告的该项诉讼请求符合上述法律及相关司法解释的规定精神，另外，因自2019年8月20日起中国人民银行贷款利率标准已被取消，而代之以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故关于本案中原告主张的损失自2015年8月8日起至2019年8月19日止，应以155万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮40%计算，而自2019年8月20日起至实际给付之日止，应以155万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%计算。此外，本案还有一个问题，即被告张茂美是否应承担责任的问题。依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”本案中，被告张茂美否认其对原告与被告韦洪礼之间的交易知情，亦否认其与原告之间存在任何法律关系，按照证据规则，原告并未能提供证据证实案涉债务系二被告夫妻共同债务，故本院对被告张茂美的辩解意见予以采纳。 综上所述，原告冀侃与被告韦洪礼双方之间签订的转让合同合法有效，应得以继续履行。原告要求被告韦洪礼支付剩余转让款155万元的诉讼请求，本院依法予以支持，但被告韦洪礼在支付时应先将转让款向案涉抵押财产的抵押权人山东青州农村商业银行股份有限公司清偿债务，以解除抵押。原告要求被告韦洪礼以155万元为基数自2015年8月8日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮40%赔偿利息损失的诉讼请求，本院依法亦予以支持。原告要求被告张茂美承担共同债务的请求，本院不予支持。关于原告主张的被告应支付原告夫妻工资27万元，并要求被告支付因未及时还款造成原告的各项损失共计30万元，因该请求与本案不属同一法律关系，本院不予合并审理。被告韦洪礼要求撤销转让合同、返还转让款345万元并赔偿损失的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）韦洪礼于本判决生效之日起十日内偿还原告（反诉被告）冀侃转让款155万元； 二、被告（反诉原告）韦洪礼于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）冀侃利息损失，自2015年8月8日起至2019年8月19日止，以155万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮40%计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，以155万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%计算； 三、驳回原告（反诉被告）冀侃对被告张茂美的诉讼请求及其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）韦洪礼的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18750元，诉讼保全费5000元，反诉案件受理费17200元，诉讼保全费5000元，均由被告（反诉原告）韦洪礼承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  江海波 人民陪审员  刘秀杰 人民陪审员  吴世芬 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  刘世东