山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异81号 案外人：方某某，女，1958年7月1日出生，香港永久居民，住青岛市即墨区。 委托代理人：李泽山，北京盈科（上海）律师事务所律师。 申请执行人：青岛华东葡萄酿酒有限公司,住所地青岛市崂山区李沙路北侧。 法定代表人：赵玉，董事兼总经理。 委托代理人：黄锡亭，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：孙国瑞，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛中天嘉合置业有限公司，住所地青岛市即墨区温泉镇通泉路4号。 法定代表人：张明善，董事长。 委托代理人：孟令莹，女，1987年3月17日出生，汉族，住山东省莒县，系该公司员工。 本院在执行申请执行人青岛华东葡萄酿酒有限公司与被执行人青岛中天嘉合置业有限公司企业借贷纠纷【执行案号（2016）鲁02执870号】一案中，裁定查封了被执行人青岛中天嘉合置业有限公司名下位于青岛市即墨区温泉镇大田路x号芭东和园公寓x号楼x单元x室房屋（以下简称“涉案房产”），案外人方某某向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人方某某称，2011年9月11日，案外人与被执行人青岛中天嘉合置业有限公司签订《商品房认购协议书》，约定由案外人购买涉案房产。认购协议签署后，案外人即支付了协议约定的全部购房款。2014年3月3日，案外人与被执行人签订《青岛市商品房买卖合同》、补齐房屋差价、办理入住手续，并实际占有涉案房产。后因被执行人无法开具税务发票，导致案外人无法办理不动产权证登记手续。故请求解除对涉案房产的查封并终止对涉案房产的执行。 申请执行人青岛华东葡萄酿酒有限公司辩称，1、涉案房产登记在被执行人名下，法院查封涉案房产符合法律规定，案外人未取得涉案房产的所有权，不享有排除法院强制执行的实体权益。2、案外人应就其排除强制执行承担证明责任，但其提供的证据不能证明其在涉案房产被查封之前已签订《商品房买卖合同》并合法占有涉案房产，其对涉案房产未办理过户登记存在过错。3、被执行人存在伪造证据、逃避执行的嫌疑。 被执行人青岛中天嘉合置业有限公司辩称，案外人与被执行人在涉案房产被查封之前已签订合法有效的《商品房买卖合同》，案外人已付清全部购房款，且涉案房产已于查封之前交付。涉案房产被查封时，被执行人并未及时告知案外人，因被执行人原因导致未办理房屋过户登记。 为证明其主张，案外人方某某向本院提交了以下证据：1、《商品房认购协议书》、《房屋买卖合同》及补充协议各一份，证明案外人与被执行人签署了合法有效的书面房屋买卖合同。2、汇款凭证、收款凭证一宗，证明案外人已经支付了全部房屋价款，且截至目前被执行人仍未开具购房发票。3、物业、水电费用缴费凭证、交房通知书、业主手册、入住资料汇编材料一宗，证明案外人缴纳了物业费、水电费，并已办理入住手续，实际占有涉案房产。4、不动产交易登记信息查询证明一份，证明涉案房产系案外人唯一住房。 对案外人方某某提交的证据，申请执行人青岛华东葡萄酿酒有限公司质证称，1、对《商品房认购协议书》、《房屋买卖合同》及补充协议的真实性不予认可，被执行人在系列案外人执行异议案件中，存在补签材料的先例。2、汇款凭证性质无法确认，无法证明该款项是否是购房款，对被执行人出具的收款凭证不予认可。3、对物业、水电费缴费凭证、交房通知书、业主手册、入住资料汇编材料的真实性不予认可，涉案房产所在物业公司与被执行人系关联公司，存在人员混同及补签材料的情形，对其单方出具的材料不予认可。且物业费缴费凭证系预缴，不能证明案外人已占有使用涉案房产。4、对不动产交易登记信息查询证明的真实性无异议，但唯一住房系保障居民基本住房需求，案外人并非需要在涉案房产所在地长期居住。被执行人青岛中天嘉合置业有限公司对案外人提交的证据无异议。 为证明其主张，申请执行人青岛华东葡萄酿酒有限公司向本院提交了以下证据：1、（2015）青金商初字第338号民事裁定书、（2015）青金商初字第338-1号协助执行通知书、送达回证、（2016）鲁02执870号之十五执行裁定书、（2016）鲁02执870号之十八执行裁定书、送达回证各一份，证明涉案房产查封时间为2015年11月19日。2、青岛中天嘉合置业有限公司盖章的公司人员花名册一份、（2018）鲁民终1549号民事判决书一份，证明涉案房产的物业公司芭东物业公司核心部门的员工同时也是被执行人的在册员工，两公司存在重大利害关系，系利益共同体。结合山东省高级人民法院已经审结的（2019）鲁民终1826、1530、1533号等案件，被执行人及芭东物业公司存在为自身利益的需要故意配合甚至利用案外人伪造、倒签、重签房屋买卖协议及房屋交接材料的情形。本案《商品房买卖合同》及入住资料等书面材料具有倒签、伪造的高度盖然性，其真实性、合法性均不足采信。案外人仅凭书面购房合同及物业公司出具的交付资料不能证明其在人民法院查封之前签订合法有效的书面购房合同并占有使用涉案房产的事实。3、青岛网上房地产关于芭东和园公寓备案公示信息打印件一份，证明涉案房产于2012年即取得预售许可，案外人未及时办理网签备案、预告登记或任何网签的必要手续，故其对未能办理过户存在明显过错。 对申请执行人青岛华东葡萄酿酒有限公司提交的证据，案外人方某某质证称，1、对裁定书及送达回证的真实性无异议，但《商品房买卖合同》签署时间在涉案房产被查封之前，符合相关法律规定。2、花名册及民事判决书与本案无关，不能证明本案存在合同倒签的情形。3、对青岛网上房地产关于芭东和园公寓备案公示信息打印件的真实性认可，该证据进一步证明案外人签订的房屋买卖合同是合法有效的。被执行人青岛中天嘉合置业有限公司质证称，1、对裁定书及送达回证的真实性和证明事项均无异议。2、对花名册的真实性不予认可，被执行人并未向申请执行人提供花名册。对民事判决书的真实性无异议，但该判决书与本案无关。被执行人与芭东物业公司不存在人员混同的情形。3、对青岛网上房地产关于芭东和园公寓备案公示信息打印件真实性不予认可，被执行人于2013年5月2日取得预售许可证。 本院查明，青岛华东葡萄酿酒有限公司与青岛中天嘉合置业有限公司企业借贷纠纷一案，本院于2016年3月18日作出（2015）青金商初字第338号民事判决书，判决书载明：被告青岛中天嘉合置业有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告青岛华东葡萄酿酒有限公司借款本金人民币x亿元、借款期内利息人民币x万元及逾期违约金（以x亿元为基数，自2015年8月8日起按年利率24%计算至判决确定的给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元、保全费x元，由被告青岛中天嘉合置业有限公司负担。 因青岛中天嘉合置业有限公司未在生效判决确定的期限内自觉履行还款义务，青岛华东葡萄酿酒有限公司向本院申请强制执行，本院于2016年12月14日立案执行，执行案号为（2016）鲁02执870号。 本案诉讼审理期间，根据青岛华东葡萄酿酒有限公司申请，本院作出（2015）青金商初字第338号民事裁定书，裁定查封了青岛中天嘉合置业有限公司所有的位于即墨市温泉镇大田路x号及即墨市温泉镇府东一路x号的房产，其中包括涉案房产，查封期限自2015年11月19日至2018年11月18日。2018年11月8日，本院作出（2016）鲁02执870号之十五号执行裁定书，裁定继续查封涉案房产，续封期限三年。 另查明，2014年3月3日，案外人方某某与被执行人青岛中天嘉合置业有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，同日，被执行人青岛中天嘉合置业有限公司向案外人方某某交付涉案房产。案外人方某某已支付全部购房款，其名下无其他用于居住的房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人方某某与被执行人在涉案房产被查封之前签订《商品房买卖合同》并支付全部购房款，涉案房产系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房产。因此，根据上述法律规定，案外人方某某的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对青岛市即墨区温泉街道办事处大田路x号芭东和园公寓x号房产的执行。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 焦兴凯 审判员 周新喆 二〇二〇年四月十六日 法官助理 马春伟 书记员王钰