山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终1160号 上诉人（原审被告）：李健，男，1983年12月17日出生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：卢焰鹏，临沂兰山正翰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王维安，男，1957年12月16日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：石兰朝，山东铭星律师事务所律师。 上诉人李健因与被上诉人王维安房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初9333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李健上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项,依法改判驳回被上诉人一审诉求或发回重审；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定转让标的是购房名额是错误的认定被上诉人为实际买受人更是错误，均无事实及法律依据。1.根据双方签订的转让协议完全可以看出，双方转让的标的是房屋，对此不但转让协议中明确写明，且在被上诉人的起诉状中也认可转让的标的物为房屋。双方转让协议约定转让之后集资房的占有、使用、处理权等相关权利都归被上诉人所有，并约定办理房权证时上诉人积极配合，由此可知，该转让协议实际就是要将上诉人所获得的集资房转让给被上诉人，该房屋的相关权利义务均由被上诉人承继，所以该转让协议实际上应属于房屋买卖合同，一审认定为名额转让协议不正确，应予以更正；2.一审法院以“未取得涉案房屋的所有权”为由认定“转让的并非诉争房屋的所有权”，对此陈述不但不合法，却还自相矛盾。首先，一审法院多次称“涉案房屋”“诉争房屋”，既然不认定转让标的是房屋，那么争议的就不是房屋，而一审法院却多次使用该些词语，就证明一审法院在潜意识中已经认定了转让标的为房屋而非名额，只是受被上诉人上访的等各种因素的影响才认定转让标的为购房名额而已；其次，房屋没建成或没取得房屋所有权不能改变上诉人购买房屋的事实，更不能否定上诉人有购买房屋的权利，如果按照一审法院的该理论，那么签订了预售房买卖合同的买受人也就不是实际购房人了，因预售的房屋没有建成，买受人没取得房屋所有权；3.一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司开发完全是商品房开发的一般程序，实际上是一种定向购买的商品房”，由此也可以认定一审法院实际上就认定了双方转让的标的系房屋，且还是定向购买，不但房屋定向，且上诉人作为购买人也是定向的，不容改变和质疑的；4.无论购房名额还是购房指标，均是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋可期待物权的转让，其前提是房屋，也是对房屋的期待物权，期待着房屋建成，期待着得到房屋，而被上诉人得到房屋的前提是上诉人先得到房屋，所以也是被上诉人期待上诉人得到房屋后再过户给被上诉人，以实现被上诉人购买房屋的目的，所以无论怎么理解，双方转让的标的物最终还是房屋。虽在签订时，上诉人尚未依法登记领取权属证书，但上诉人出卖时未取得所有权或处分权只是导致出卖时标的物所有权不能转移，但不能否定转让标的为房屋的事实；5.一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了原被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位”纯属是猜测，对于这两个关系第三人根本就没有认可。首先，在临沂三阳置业集团有限公司其它案件的答辩状中完全可以看出临沂三阳置业集团有限公司既不认可上诉人与被上诉人之间的转让关系，也不认可被上诉人为买受人，否则不会拒绝与被上诉人签订房屋买卖合同的；其次，每一次的交款单据中交款人一栏都是上诉人的名字，这就充分证明无论是临沂三阳置业集团有限公司还是被上诉人，均认可买受人是上诉人，否则不会再在单据中写成上诉人的名字。所以一审法院的该推测是错误的，由此认定被上诉人与临沂三阳置业集团有限公司“存在事实上的房屋买卖关系”更是错误的，既无法律依据也无事实依据，一审法院如此认定严重缺失公信力；6.一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述……对于购买人的特定性并无特殊要求”完全是在杜撰，且上诉人也从没听到过该陈述，临沂三阳置业集团有限公司的观点完全与其相反，临沂三阳置业集团有限公司只认可上诉人为买受人，这就是特定性，收款单据中写的是上诉人的名字，这也是特定性。一审法院接着称“以上也是常识”，对此上诉人认为，一审法院就算认定了上诉人为买受人的话，再由上诉人过户给被上诉人，被上诉人最终也是实现了房屋的权利，也没有使被上诉人的利益受损；7.一审庭审时被上诉人主张车位是与房屋一起挑选的，一审法院既然没有予以认定，称“三阳公司亦未予确认”，临沂三阳置业集团有限公司不但对车位未予认定，且对房屋也没予认定，因临沂三阳置业集团有限公司只认可买受人为上诉人；8.房屋的首付款20万元系上诉人交纳，由此可以证实上诉人属于实际买受人或一手房的买受人，被上诉人充其量属于二手房的买受人，同时也证实双方转让的标的是房屋；9.根据物权法规定，不动产在办理备案后才符合变更的条件，办理产权证后才符合过户的条件，所以涉案房屋在备案到上诉人名下前无法实施变更行为，即变更及过户条件还不成就，上诉人无法进行配合，而临沂三阳置业集团有限公司不是权力机关，更不是实施变更的主体，无权实施变更的权利，所以一审法院认定“实质上已经达到了原告在三阳公司处变更的请求”严重错误；10.而双方签订协议时最初的想法就是房屋转让，并有上诉人配合过户，确实不是对名额或指标的转让，所以一审法院判决书第三项要求被上诉人“协助”带有强制性，违反了合同法规定的意思自治原则；11.根据法律规定，房屋交易需要交纳相关税费，而一审法院的判决导致税务部门没有了收税的依据；12.一审法院对诉讼费的判决及收取数额是错误的。首先，上诉人也没有否定转让协议的效力，且在上诉人没有违约而被上诉人违约的情况下，被上诉人滥用诉权，引发该案诉讼，所以一审法院判决诉讼费用由上诉人承担是错误的；其次，该案是转让协议引发的纠纷，而转让费的数额仅为68000元，且双方签订转让协议时房屋的具体价格没有确定，一审法院却按照房屋的价值收取诉讼费是错误的；第三，被上诉人一审诉求主要是确认协议效力，且一审法院判决第一项也是认定了协议的效力，所以该案应为确认之诉，根据诉讼费收取的相关规定，确认之诉的收费为每件100元。二、一审法院没有认定涉案房屋为福利房是错误的。1.根据选房的顺序，可以证实该房屋存在福利性质。因选房顺序是根据职工的工龄、级别等打分排列的，而并没有像商品房一样排队、摇号，所以完全可以证实该房屋享受福利待遇，而该福利待遇是被上诉人不能享受的；2.涉案房屋是在2019年选房前定的价格为每平方米4500元，最后一次交款时间是2019年5月23日，而这时的房屋价格接近于每平方米2万元，实际交款与市场价格的差价明显属于补贴及福利，根据临沂市政府及国家关于公务员住房补贴的相关规定，该福利只有该单位职工才可享受，被上诉人不是该单位职工，无法享受，所以涉案房屋属于福利房。三、一审法院认定事实不清。1.既认定被上诉人为实际买受人，又否定了被上诉人直接与临沂三阳置业集团有限公司签订买卖合同的权利，明显是矛盾的，由此也可以认为一审法院根本就不认为转让标的是名额，否则不会剥夺买受人与开发商签订买卖合同的权利；2.上诉人在与被上诉人签订转让协议前已经实际参与涉案房屋的建设，并交纳了首付款，上诉人转让的是将来可能取得的房屋，且在房屋建造过程中仍是以上诉人的名义交款，所以被上诉人并未直接取代上诉人在其与临沂三阳置业集团有限公司之间的合同地位，而是与上诉人形成独立的买卖关系，故该房的集资房性质不影响上诉人与被上诉人之间形成的买卖合同关系。四、一审法院的认定及判决违反法律规定。1.转让协议本身没有违反法律规定，但经一审法院判决后却违反了法律规定。从转让协议房屋需要过户的约定充分可以证实双方签订协议时的初心是房屋的转让，所以实际上是二手房买卖合同，不但需要过户，且还应当交纳税费，这也是双方约定该费用由被上诉人承担的原因，因双方明知且认可转让的标的系房屋，待上诉人获得房屋后再进行过户，所以就没有约定由被上诉人签订买卖合同，但经法院一判，转让标的竟然变成了名额，且让上诉人配合被上诉人签订房屋买卖合同，具有强制性，且还称“合同自由”，这不但改变了初心，且还给国家造成了几千万元的税款损失，严重损害了国家利益；不但致使转让协议为无效合同，且还弃合同自由于不顾，强令上诉人配合，严重违反了合同自由及意思自治原则；2.根据被上诉人一审的诉求，该案应为确认之诉，一审法院判决第一项也进行了认定，而被上诉人一审其他诉求与确认之诉不是同一法律，所以一审法院一起审理及进行裁判是错误的。 王维安辩称，双方签订的协议是双方真实意思表示，并不违反法律规定，双方签订的转让协议合法有效，对双方均具有约束力，双方均应遵守，协议签订后，被上诉人履行了合同义务，上诉人也应履行合同义务，故一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 王维安向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的《集资建房房权转让协议》有效；2、判令被告继续履行合同,将位于临沂市兰山区配房等附属设施变更或过户至原告名下；3、判令被告向原告交付讼争房屋；4、本案诉讼费、保全费被告承担。 一审中，原告王维安为证实其诉讼请求向一审法院提交证据如下：证据一、原告的身份证复印件一份，证实原告具备诉讼主体资格；证据二、原、被告双方于2012年11月2日签订的《集资建房房权转让协议》原件一份，证实原、被告双方买卖讼争房屋的事实经过及交易过程中权利义务的约定；证据三、被告李健于2012年11月2日出具的收到条以及原告妻子孙钦玉的银行个人业务转账回单原件各一份，证实原告向被告支付转让费68000元及被告前期交付购房款200000元的事实；证据四、2016年8月23日收据及交易记录原件各一份，证实原告于2016年8月23日向临沂三阳置业集团有限公司交付购房款200000元的事实。2017年9月27日收据原件一份和银行业务回单复印件一份，证实原告于2017年9月27日向临沂三阳置业集团有限公司交付购房款200000元的事实。2019年5月23日收据原件一份和银行转账交易记录复印件一份，证实原告于2019年5月23日向临沂三阳置业集团有限公司补交房屋差价68117元的事实；证据五、选房传递单原件一份，证实讼争房屋位于金水河畔6号楼2单元2401室；证据六、原告与被告之间的短信通信记录原件一份，证实被告恶意违约，要求原告向其多支付转让费450000元的事实；证据七、临沂市兰山区人民法院诉讼费单据原件一份，证实原告为了保全讼争房屋花费了保全费5000元的事实，该费用应当由被告承担；证据八、临沂三阳置业集团有限公司于2019年5月23日发出的更名换名告知复印件一份，证实讼争房屋在2019年5月23日已经符合交房、更名及房权证的条件。被告李健质证称，对上述证据的真实性均无异议，但对其要证明的问题有异议。首先，原、被告双方签订的《集资建房房权转让协议》第五条约定被告应在办理房产证时积极配合，整个协议没有约定变更登记事项，讼争房屋现在尚不具备办理房产证的条件，所以被告没有违约。对于证据三至证据五的单据，单据中均显示的是被告的姓名，而且在原、被告双方签订《集资建房房权转让协议》后，仍然以被告的姓名缴纳购房款，这就充分证明双方认可初始登记为被告，该证据同时也可以证实被告配合原告完成了交款及选房，属于积极履约，所以不构成违约。对于证据六、该证据不能体现被告要求原告交纳转让费450000元，亦不能证实被告不配合原告办理产权证，而仅仅是双方就被告家属是否在转让协议上签字的协商结果，与违约无关联性。对证据八、真实性、合法性和关联性均有异议，被告没有收到该份告知书，无法了解该告知书的真实性，且该告知书中并没有声明可以办理房权证。 一审中，被告李健为证实其主张向一审法院提交以下证据：原、被告双方于2012年11月2日签订的《集资建房房权转让协议》复印件一份，证实被告转让的是房屋所有权，被告没有违约，且双方对于办理房权证进行了约定。原告王维安质证称，对该证据本身没有异议，但对被告的证明内容有异议。从双方所签订的《集资建房房权转让协议》总体内容及合同目的来看，原告签订该协议的目的是取得讼争房屋的使用权以及所有权。因此，对于该协议第五条的正确理解应当是讼争房屋交付给原告，并且由被告配合原告到开发商处直接将讼争房屋的房权证办理至原告名下，否则也不可能约定办理房权证的费用是由原告来承担。被告故意歪曲合同的真实意思来掩盖其违约的事实，其主张不应得到法庭的支持。 一审法院认定事实：2012年11月2日，原告（乙方）王维安与被告（甲方）李健签订《集资建房房权转让协议》一份，该协议主要约定：甲、乙双方在平等自愿、互惠互利及协商一致的基础上，甲方将自己合法拥有的一套集资建房房权转让给乙方，双方就房权转让相关事宜达成以下协议:第一条、转让集资建房房权的基本情况。该集资建房房权位于,该房屋是由临沂市地方税务局兰山分局于2012年开始筹建的宿舍楼,建筑面积约144平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施)。第二条、转让价格。双方商定该集资建房房权转让价格为68000元。第三条、付款方式。乙方一次性将该集资房房权转让费付给甲方，甲方在收款时间应向乙方出具收据。第四条、相关事宜。该房屋是筹建期间的宿舍楼,此次签约后将上述房屋的占有、使用、收益、处理权归乙方行使。乙方要根据临沂市地方税务局兰山分局的要求按时缴纳该房屋的所有款项,因未按时交款,所产生的一切后果,与甲方无关。在分配该房屋时,甲方应该按照乙方的想法,根据实际情况挑选房屋的具体户型及位置。该房屋如单位给予的福利性装修或配置空调等，甲方不能因为以上原因向乙方收取任何费用。临沂市地方税务局兰山分局以该房屋的名义发放的现金,与乙方无关。第五条、房权证。在该房屋办理房权证时,甲方应积极配合提供相关的证件,办理房权证相关费用由乙方承担。第六条、甲方的承诺保证。甲方保证自己对该转让房屋拥有处理权,转让房屋不存在法律上的障碍。该协议还对其他事项进行了约定。 合同签订当日，原告王维安的妻子孙钦玉向被告李健转账268000元，被告李健于同日出具收到条一份，内容：今收到转让费购房款共268000元。之后，原告王维安以被告李健的名义分别于2016年8月23日交纳房款200000元、于2017年9月27日交纳房款200000元、于2019年5月23日交纳房款68117元，房款共计668117元，上述事实有临沂三阳置业集团有限公司及临沂市地方税务局兰山分局加盖公章的收据证实。2019年5月份，被告协助原告到临沂三阳置业集团有限公司选定房屋信息，具体坐落为临沂市兰山区。后因原告主张确认原、被告双方签订的《集资建房房权转让协议》效力并由被告继续履行合同将讼争房屋变更或过户至原告名下等发生纠纷，而诉至一审法院。 另查明，临沂三阳置业集团有限公司已取得讼争房屋所在小区的商品房预售许可证，载明：售房单位为临沂三阳置业集团有限公司，项目名称为金水河畔6号楼、8号楼、10号楼、14号楼，房屋坐落地点为兰山区北城新区金水河畔，预售对象为社会。现讼争房屋已具备交付条件，但尚未进行交付，亦不具备过户条件。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者临沂三阳置业集团有限公司利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告双方于2012年11月2日签订《集资建房房权转让协议》时，讼争房屋并无坐落位置、具体房号、建筑面积、交易单价等基本信息，被告转让的并非讼争房屋的所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。讼争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。且，原告王维安与被告李健于2012年11月2日签订的《集资建房房权转让协议》，系双方的真实意思表示，该协议内容不违反法律强制性规定，没有侵害国家、集体或临沂三阳置业集团有限公司的利益，不符合合同无效的情形，一审法院确认原、被告双方签订的《集资建房房权转让协议》合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。该协议签订后，原告王维安已向被告李健支付了转让费68000元并按要求交纳了讼争房屋的房款，履行了该协议中约定的合同义务，被告亦应严格按合同履行义务。 另，原告王维安应为讼争房屋的实际购买人。原告王维安已向被告李健支付了转让费68000元并按时交纳了讼争房屋的购房款668117元的事实，由收据、临沂三阳置业集团有限公司陈述等证据予以证实，且按照临沂三阳置业集团有限公司要求付款后才能选房的规定协助原告选定了讼争房屋，故对于原告已按要求交纳购房款668117元的事实，依法予以确认。现原告作为讼争房屋的实际出资人，已全面履行了己方的支付房款义务，被告亦应严格按合同履行义务。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让购房资格后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了原、被告双方之间的转让资格关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告王维安与临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，依法予以确认。在以上事实认定后，实质上已经达到了原告在临沂三阳置业集团有限公司处更名的请求，因此一审法院对于更名相关问题，不再进行分析论述。一审法院判决：一、原告王维安与被告李健于2012年11月2日签订的《集资建房房权转让协议》有效；二、被告李健应当继续履行协助原告王维安签订书面商品房买卖合同及其它约定义务；三、驳回原告王维安的其他诉讼请求。案件受理费10481元，保全费5000元，均由被告李健负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对李健上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 本案当事人在签订所涉《集资建房房权转让协议》时，均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，该协议不违反法律、法规的强制性规定亦未损害国家和社会公共利益，合法有效。该合同的性质应当根据案件事实作出认定，合同签订时，案涉房屋未实际交付，亦未取得预售许可，房屋本身尚不确定，因此双方之间所转让的并非诉争房屋所有权，而是购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋并非是政策性福利分房，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。临沂三阳置业集团有限公司的开发完全依照商品房开发的一般程序，上诉人关于购房名额对应的房屋系福利房的主张，无政策和法律依据。 本案中，被上诉人为涉案房屋的实际出资人，已全面履行作为买受人的支付房款义务。临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求。在买卖双方告知或通过诉讼得知转让后，临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了当事人之间的转让关系以及相应的买受人地位。一审法院认定被上诉人与临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，被上诉人系诉争房屋的买受人，均无不当。本案中，被上诉人的诉求既包括确认《集资建房房权转让协议》的合同效力也包括该《集资建房房权转让协议》的继续履行，上诉人关于一审法院审理范围的异议及关于诉讼费收取的异议，本院不予采纳。 在市场经济条件下，商品价格的升降是双方在签订合同时就应该预见的风险，该风险是民事主体在商业经济活动中因市场因素、社会发展所承担的正常损益。依法成立的合同具有约束力，各方合同主体均应诚意履行。案涉合同签订后，因合同所产生的当事人合法权益及相应的社会经济秩序，便受法律保护。在合同如约履行的情况下，合同主体各得相应利益；在一方违约的情况下，违约方需向守约方承担赔偿损失等违约责任。因此，在案涉《集资建房房权转让协议》合法有效的基础上，违约方对守约方的诉求不但没有正当性依据，而且在事实上也不能实现。 综上所述，李健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10481元，由上诉人李健负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年四月十七日 书记员  李 敏