贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终735号 上诉人（原审被告）：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道神州大酒店二楼，统一社会信用代码9152272206772816XY。 法定代表人：龙元辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏梅，贵州辅正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁翔，贵州辅正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨光连，女，1993年6月12日出生，苗族，住贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：谢忠建，贵州黔邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张超，贵州黔邦律师事务所律师。 上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫房开公司）因与被上诉人杨光连商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2019）黔2722民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 港鑫房开公司上诉请求：1.撤销荔波县人民法院（2019）黔2722民初1139号民事判决第一项；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审计算逾期交房违约金的起始时间错误，应从被上诉人付清全部购房款的次日开始起算。涉案合同约定的交房时间为2017年6月30日，但被上诉人却在2018年3月1日才付清全部购房款，被上诉人存在超过约定交房时间才付清购房款的行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，上诉人有权主张先履行抗辩权。即便案涉合同对付款期限约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，上诉人也有权主张同时履行抗辩权，有权拒绝向被上诉人交付房屋，同时不承担逾期交房的违约责任。二、一审按日万分之一点五标准计算逾期交房违约金过高，应下调为按日万分之一计算。上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失为被上诉人在外租房居住的租金损失，因此逾期交房违约金应以涉案房屋所在地区同地段、同类型房屋的租金标准为参考，涉案房屋所在地区的平均租金为1000元/月，但按照日万分之一点五标准计算逾期交房违约金每户高达2000元/月，已经过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，逾期交房违约金的计算标准不应超过按日万分之一。三、根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，被上诉人的诉讼请求75%败诉，故其应当按比例承担75%的案件受理费，一审判决案件受理费全部由上诉人承担显失公平。综上，请求二审改判支持上诉人的上诉请求。 杨光连二审未作书面答辩。 杨光连向一审法院起诉请求：1、判令被告按购房款每日万分之三的标准支付原告从2017年7月1日起至被告实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；2、判令被告按购房款每日万分之一的标准支付原告从2017年10月1日起至被告实际交付房屋转移登记文书之日止的逾期办证违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由其开发建设的位于荔波县商品房，房价款总计为252175元；被告应于2017年6月30日前向原告交付该商品房，交付条件是该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告以及被告承诺的涉案工程项目内相关设施、设备达到的条件，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，逾期交房超过90日且原告要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已交付房价款万分之三的违约金；被告承诺于2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定期限90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日算向向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；办理商品房转移登记的方式为双方共同向房屋登记机关申请办理。2016年8月8日原告向被告支付首付购房款共计52175元，2018年3月1日原告通过购房借款方式支付余下购房款200000元。2017年9月26日，涉案商品房所在1＃楼工程项目经施工、监理、勘察、设计、建设、检测等单位五方组织工程竣工验收，并评定工程验收合格。2018年3月6日，原告接收被告交付的涉案商品房（领取钥匙、施工图纸、装修出入证等）。2018年3月4日，被告取得涉案商品房所在1＃楼房屋面积测绘报告。涉案商品房至今未通过消防验收合格，被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记。庭审中，双方均未能说明办理商品房转移登记有关文书的具体指向。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，被告未在约定期限内交付涉案商品房，也未能在其承诺日期取得涉案商品房初始登记，致使原告不能办理涉案商品房转移登记，已经构成违约，应当依法承担违约责任。庭审中，被告辩解因其应当地政府要求向当地国资企业出借资金应按不可抗力免责，并提出原告主张的违约金过高要求进行调整，对此，即使被告向当地企业出借资金，也不是被告免除违约责任或减轻违约责任的理由，虽然本案双方当事人在合同中约定了违约金的计算标准，但鉴于原告未提供证据证明因被告逾期交房和逾期办证给其造成的实际损失，故兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按原告已付房价款计算，由被告按日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金、按日万分之零点五一向原告支付逾期办证违约金。庭审中，原告主张逾期交房违约金应计算至被告交付的商品房完全具备交付条件（包括通过消防验收合格），虽然被告向原告交付的商品房未具备合同约定和法律规定的交付条件，但因原告已经接收该商品房，因此，计算逾期交房违约金的截止日期为原告接收涉案商品房之日。根据相关法律规定，办理商品房转移登记，需要被告先取得涉案商品房初始登记，本案中双方已经在合同约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，而且根据当地办理商品房转移登记流程及规定，办理商品房转移登记亦需要原告提出申请并交纳相关税费为前提，而且庭审中双方均未能说明办理商品房转移登记有关文书的具体指向，因此，逾期办证违约金计算的截止日期应为被告取得涉案商品房初始登记之日。由于原告未在违约金的起算日期前支付全部购房款，因此，违约金应按已付购房款数额及时间分别计算。本案原、被告签订合同的时间为2017年7月24日，但合同约定被告应于2017年6月30日前向原告交付该商品房，则本案应视为签订合同之日起被告应交房。故本案的相应违约金分别计算为：逾期交房违约金1,880元[52,175元×0.00015×221天（2017年7月24日至2018年3月1日）+200,000元×0.00015×5天（2018年3月2日至2018年3月6日）≈1,880元]，逾期办证违约金5,464元[52,175元×0.000051×152天（2017年10月1日至2018年3月1日）+200,000元×0.000051×496天（2018年3月2日至2019年7月10日法庭辩论终结之日）≈5,464元]；2019年7月11日起至被告实际取得该商品房所有权初始登记日的逾期办证违约金，则按上述标准继续计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨光连从2017年7月24日起至2018年3月1日期间的逾期交房违约金1,880元；二、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨光连从2017年10月1日起至2019年7月10日期间的逾期办证违约金5,464元；三、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司继续按已付购房款252,175元的日万分之零点五一的标准向原告杨光连支付从2019年7月11日起至被告贵州省港鑫房地产开发有限公司取得涉案商品房所有权初始登记之日止的逾期办证违约金。案件受理费1,504元，减半收取计752元，由被告贵州省港鑫房地产开发有限公司承担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.逾期交房违约金的起始时间如何确定;2.一审对逾期交房违约金的调整比例是否过高；3.一审判决诉讼费由上诉人一方负担是否适当。 本院认为：对于争议焦点一，从本案查明的事实看，被上诉人付清全部购房款的时间的确要晚于双方约定的交房时间，但出现这种情况的主要原因是由于被上诉人是采取首付款加银行按揭贷款的方式向上诉人支付购房款，而银行按揭贷款的办理通常是由出卖人先与发放贷款的银行取得联系，并就相关事项达成一致后，再由买受人按照出卖人和银行的要求提供相应的材料办理抵押贷款手续。在此过程中，作为出卖人的房开公司往往处于优势地位，而作为买受人的购房户只能被动的配合，并且无法左右银行贷款的办理进度。同时，从被上诉人一审提交《个人住房（商业用房）借款合同》看，被上诉人已于双方约定的交房日前办理完毕了贷款手续，全面履行了支付购房尾款的义务。此外，在双方签订的《商品房买卖合同》中，亦未将被上诉人付清全部购房款作为上诉人交付商品房的条件。因此，一审法院按照被上诉人已付购房款的数额及时间分别计算上诉人的逾期交房违约金，并无不当。上诉人主张被上诉人存在逾期付款行为，故其有权拒绝向被上诉人交付房屋，同时不承担逾期交房违约责任的理由不成立，本院不予支持。 对于争议焦点二,根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交房违约金按照购房者支付全部已交付房价款万分之三的标准计算，一审诉讼中，上诉人认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交房违约金酌情调整为按被上诉人已付房价款的日万分之一点五计算，并无不当。二审诉讼中，上诉人主张一审法院调整后的违约金仍过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失，但其并未提供相关证据予以证实。故，上诉人主张应将逾期交房违约金下调为按日万分之一计算的理由不够充分，本院不予支持。 对于争议焦点三，本案系因上诉人的违约行为引发，被上诉人提起本案诉讼，系依据《商品房买卖合同》依法维护自身合法权益的行为，上诉人本应按照合同约定的比例向被上诉人支付违约金。但是，由于上诉人在一审诉讼中提出了调低违约金的请求，一审法院在综合本案的客观情况后，才未支持被上诉人的全部诉讼请求。况且上诉人至今仍未向被上诉人履行将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人的义务，该违约行为一直还在持续。因此，一审法院判决上诉人负担本案的全部诉讼费用，并无不当。上诉人主张被上诉人应按比例承担诉讼费的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年四月二十四日 法官助理陆梅 书记员雷春莲