广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2695号原告：广州市花都宏基实业有限公司,住所地广州市花都区新华街新华工业区大布路23号,统一社会信用代码914401147181423152。法定代表人：徐耀清,该公司总经理。委托诉讼代理人：骆国栋，广东诺标律师事务所律师。被告：郭澧葱，男，1989年11月17日出生，汉族，住广州市海珠区，公民身份号码360781198911170014。委托诉讼代理人：陈贤良，广东品杰律师事务所律师。第三人:广州市花都区新华经济发展总公司,住所地广州市花都区新华街新华工业区大布路23号,统一社会信用代码91440114191191240G。法定代表人：毕洋邦，该公司经理。委托诉讼代理人：邵钜钧，该公司职员。原告广州市花都宏基实业有限公司（以下简称宏基公司）与被告郭澧葱及第三人广州市花都区新华经济发展总公司（以下简称新华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案受理后，依法由审判员何丹适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行审理，原告宏基公司的委托诉讼代理人骆国栋、被告郭澧葱及其委托诉讼代理人陈贤良、第三人新华公司的委托诉讼代理人邵钜钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏基公司向本院提出诉讼请求：1.被告将位于广州市花都区新华街××号商铺立即返还给原告合法正常使用；2.被告向原告支付占有使用费暂定10000元（从2019年8月份起按照每月10000元计至返还商铺给原告正常使用之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人于2011年11月16日签订《土地租赁合同书》一份，约定第三人将位于广州市花都区新华街新中路的土地（土地使用证号：花国用1995字第11021817号，使用权面积为234.48平方米）及地上建筑物租赁给原告使用，租赁期限为20年，从2011年11月1日起至2031年10月31日止。合同对双方的权利义务均作了具体约定。合同签订后，双方一直严格按照合同履行。因第三人债务纠纷，涉案土地及地上建筑物被广州市花都区人民法院依法在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖用以偿还债务。2019年7月20日，被告竞得上述财产。根据“买卖不破租赁”的原则，原告要求被告继续履行我方与第三人于2011年11月16日签订的《土地租赁合同书》，并向被告支付租金。但被告却无视上述合同，强行收回涉案商铺。原告认为，原告与第三方签订的《土地租赁合同书》合法有效，原告对涉案商铺享有使用权，涉案商铺在司法拍卖时就公示存在租赁情况，被告在明知的情况下依然竞投，就表示被告愿意承担相应的法律后果。现被告强行以权属人的身份收回涉案商铺，其行为已经对原告的租赁使用权造成侵权，依法应当承担侵权责任。被告郭澧葱辩称，请求法院依法驳回原告全部诉请。第一，第三人原所有的涉案商铺，产权证号为4780948，于1995年11月7日前已经建成并登记在册，并于2001年4月24日抵押给深发行花都支行，被告于2019年8月8日经法院裁定依法取得上述商铺的产权。涉案商铺面积800平方米，正常租赁价格为每月20000元，一年为240000元，第三人在已经被多个债权人起诉，明知涉案商铺会被拍卖的情况下，与原告合谋签订一份土地租赁合同书，约定的租金标准为每年2000元，明显低于市场价。第二，土地租赁合同所涉的标的物明显不是涉案房屋，土地租赁只适用于空地、农田的承包租赁经营。本案的涉案房产不是空地，是十几年前已经建好，并取得不动产权证的房屋。租赁合同的所有内容，并没有如原告在起诉状中所说的包含地上建筑物，因此这明显是一份虚假合同，原告与第三人想通过签订一份这样的合同，来逃避涉案房产已经被抵押的法律规定。第三，经过企业公示信息系统查询，原告与第三人的工商登记地址为同一地址，在2014年-2015年10月期间，原告的法定代表人曾担任第三人的法定代表人，而原告的子公司广州市花都区富华房地产开发有限公司的法人毕洋邦是第三人的现任法人，第三人的委托诉讼代理人邵钜钧原是原告的财务负责人，现任原告的监事。由此可见，原告与第三人是同一班人马，注册了几家公司。第四，原告从未使用涉案房产，被告在取得涉案房屋的产权后，了解了房屋的现实情况，房屋由他人使用，但是对方也是从他人处转租，并不认识原告，更不知道有原告的存在。该承租人的租赁合同已经在2019年5月份到期，到期之后，被告与该承租人重新签订了租赁协议，现涉案房屋仍由该承租人在使用。第五，即使土地租赁合同有效，涉案房屋也是先抵押后出租，根据相关法律规定，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形，原告作为承租人依法不得对抗买受人，因此原告要求继续履行原租赁合同，于法无据。第三人新华公司辩称：我方同意原告的诉请。被告认为原告与第三人是同一套人马与事实不符。第三人成立于1986年，原告成立于1999年，不存在同一套人马的情况，只是属于关联公司。原告的法人在签订该合同的时候并未入职。另外涉案房屋在70-80年代已经建成，只是当时没有备案。由于以前土地证和房产证是分离的，有土地证，但是不一定有房产证，因此才签的土地租赁合同。被告没有证据证明第三人将涉案商铺出租给原告之后，原告从未使用过。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街新中路13号，建筑面积800平方米，建基面积240平方米，产权证号为4780948，于1995年11月7日办理产权登记，原登记所有权人为新华公司，新华公司于2001年4月24日将涉案房屋抵押给深圳发展银行花都支行。因新华公司未能履行生效民事判决确定的义务，深圳发展银行花都支行向本院申请强制执行，在执行过程中，深圳发展银行花都支行将其债权转让给了广州市沅景水电安装工程有限公司（以下简称沅景公司），沅景公司遂向本院申请恢复执行，本院以（2018）粤0114执恢547号立案执行。该案执行过程中，本院依法委托淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房屋进行拍卖。2019年7月20日，郭澧葱以4016000元竞得涉案房屋。2019年7月21日，本院做出（2018）粤0114执恢547号之二执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归郭澧葱所有，涉案房产的所有权自上述裁定书送达郭澧葱时起转移。2019年8月8日，涉案房屋过户至郭澧葱名下。2019年10月份，郭澧葱收回涉案房屋，并对外出租。另查，新华公司成立于1986年4月18日，宏基公司成立于1999年11月19日，二者的住所地相同。宏基公司的现任法定代表人徐耀清在2014年10月24日至2015年12月1日期间曾担任新华公司的法定代表人。新华公司的员工即本案委托诉讼代理人邵钜钧现担任宏基公司的监事。新华公司及宏基公司均确认二者为关联公司。诉讼中，宏基公司称其在2011年11月16日与新华公司签订了土地租赁合同，承租涉案房屋，租赁期限自2011年11月1日至2031年10月31日，宏基公司已支付了2011年11月至2019年7月份的租金，租金通过现金方式支付。2011年至2016年期间，涉案房屋由宏基公司自行使用。2016年5月1日通过招投标的方式，将首层房屋出租给了案外人曾维仕，其与曾维仕的合同已于2019年4月30日到期。为此，宏基公司提交了土地租赁合同1份、收据5张、发票4张、宏基公司关于新中路13号首层转租的函、宏基公司与曾维仕签订的土地及房屋租赁合同予以证明。其中：1.土地租赁合同约定：新华公司作为甲方、宏基公司作为乙方。甲方确认：甲方在新华街新中路拥有一块土地（土地使用证号：花国用1995字第11021817号，使用权面积为234.48平方米），该土地现为甲方合法拥有，不存在被法院查封或抵押等情况。甲乙双方同意：甲方将上述土地租赁给乙方，按现状交付给乙方使用，甲方已告知乙方上述土地使用情况，乙方表示接受，并无异议。上述土地租赁期限为20年，自2011年11月1日起至2031年10月31日止。租金标准：第一个五年租金，即2011年11月1日至2016年10月31日，每年租金为2000元；从第二个五年起，租金在上一期租金的基础上递增6%。合同还对其他事项进行了约定。合同落款时间为2011年11月16日。2.收据载明宏基公司向新华公司支付了2011年11月1日至2016年10月31日的租金，但是未载明租赁地址。3.开票日期为2017年6月9日的发票显示单价金额2019.05元、税额100.95元，合计2120元，备注：新中路2016年11月-2017年10月租金；开票日期为2017年12月6日的发票显示单价金额336.5元、税额16.83元，合计353.33元，备注：新中路2017年11月-2017年12月租金；开票日期为2018年11月30日的发票显示单价金额2019.05元、税额100.95元，合计2120元，备注：新中路2018年1月-2018年12月租金；开票日期为2019年8月23日的发票显示单价金额1177.78元、税额58.89元，合计1236.67元，备注：新中路商铺2019年1-7月租金。4.宏基公司关于新中路13号首层转租的函内容为：沅景公司：由于贵司购买深发行的债权包含了新华公司的案件，而上述案件中包含了新华公司位于花都区新华街××号物业的抵押权，是该物业的抵押权人。为了避免物业闲置，使公有资产增值，根据相关法律法规，现请贵司同意宏基公司在新华公司将上述物业租给我司的租期内，我司可以将上述物业转租出去。请贵司同意。落款处宏基公司加盖了公章，落款时间为2019年5月22日。沅景公司在空白处加盖了公章并手写“同意”。5.土地及房屋租赁合同约定：宏基公司为甲方、出租方，曾维仕为乙方、承租方。甲方将位于花都区××及地××建筑物（土地使用证号或房产证××为××号：花国用（95）字第11021875号；新中路13号：登记字号0151902）出租给乙方。其中，新华街新中路13号首层商铺面积209.06平方米，每月应交租金为13054元，租赁期限三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同落款时间为2016年4月26日。郭澧葱认为由于新华公司与宏基公司属于关联企业，合同约定的租金低于市场价，并且合同约定的标的物为土地，并未指向涉案房屋，认为土地租赁合同和收据是虚假的。对发票的真实性确认，但是认为该发票是为了规避法律而开具的。即使沅景公司同意宏基公司出租，也并不代表其放弃处置房产的权利，也不代表买受人受租赁合同的限制。对土地及房屋租赁合同的真实性无法确认，但是从该合同约定的租金标准可知首层租金10000多元，远远超过宏基公司与新华公司约定的租金标准，由此可以说明土地租赁合同的租金标准严重低于市场价。新华公司对宏基公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，其称由于涉案房屋的二楼、三楼破旧不堪，出租时无法使用，只有首层可以使用，因此约定2000元每年的租金标准。土地租赁合同约定的土地即为涉案房屋所在的土地，由于之前土地证和房产证是分开的，签订合同时仅找到了土地证，故以土地为标的物签订合同，新华公司在新中路也不存在其他土地。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”宏基公司为证明其与新华公司之间存在真实的租赁合同关系，提交了土地租赁合同、收据、发票、宏基公司关于新中路13号首层转租的函、土地及房屋租赁合同予以证明。对此，本院认为，第一，土地租赁合同约定的标的物为土地，郭澧葱通过司法拍卖竞得的是房屋，纵观土地租赁合同的所有内容，无一处显示与涉案房屋有关，二者为同一标的物。第二，虽然宏基公司提交的土地及房屋租赁合同中载明的租赁物之一为新中路13号，但是该合同仅能证明宏基公司以出租人的名义将新中路13号首层出租给曾维仕使用，并不能证明其与新华公司就涉案房屋存在租赁合同关系。第三，土地租赁合同约定的租金标准2000元/年，而曾维仕需缴交的新中路13号首层房屋的租金为156648元/年，金额相差悬殊，明显低于市场价。第四，宏基公司仅提交了收据、发票证明其向新华公司支付租金的情况，而发票金额与合同约定的金额不一致，宏基公司亦未提交其他证据佐证其付款情况。因此，本院认为宏基公司提交的收据和发票并不能证明其实际支付租金的情况。综上所述，鉴于宏基公司与新华公司属于关联公司，租赁合同价格与市场价格差异巨大，宏基公司提交的证据并不足以证明其向新华公司承租了涉案房屋，其与新华公司之间就涉案房屋的租赁合同存疑。退一万步讲，即使土地租赁合同所对应的租赁物与涉案房屋为同一标的物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，抵押权于2001年4月24日设立，土地租赁合同于2011年11月16日签订，显然该抵押权的设立早于房屋出租，且郭澧葱通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权属于因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形，故此种情形属于“买卖不破租赁”原则的例外，因此，宏基公司要求郭澧葱返还涉案房屋并支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市花都宏基实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告广州市花都宏基实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员 何 丹二〇二〇年四月十六日书记员 刘雄燕陈晓敏