四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初542号 原告：四平市众森物业管理有限公司。住所：四平市铁东区金星书苑小区院内。 法定代表人：刘仁亭，经理。 委托代理人：李磊，四平市铁东区名博法律服务所法律工作者。 委托代理人：彭伟，男，汉族，1966年8月23日生，该公司法务部职工，住四平市铁西区。 被告：李帅，男，汉族，1987年10月9日生，吉林省四平市电信公司工作人员，住吉林省四平市。 委托代理人：刘金华(系李帅母亲)，女，汉族，1963年10月12日出生，退休职工，住四平市。 原告四平市众森物业管理有限公司（以下简称众森物业）诉被告李帅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘仁亭，委托代理人李磊、彭伟，被告李帅委托代理人刘金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 众森物业诉称：被告李帅在金星书苑小区有物业一套，房号为五号楼四单元601室。根据原告与金星书苑小区业主管理委员会达成的物业合同之规定，原告一直履行相关权利义务，依法依约对被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年10月至今拖欠物业管理费共计2044.00元。我方多次以各种形式向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。根据中华人民共和国《合同法》及《物业管理条例》之规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告立即支付2017年10月1日至2019年9月30日的物业管理费2044.00元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。 李帅辩称：原告诉状中说是业主委员会与其达成的物业服务合同，关于业主委员会我不清楚。原告诉状中说多次催收，但是我没有接到过。我家是顶楼，但是房屋伸缩缝裂了，开发商给简单维修了两次，但是没有维修彻底。如果物业公司能把我的房屋维修到位，我会交纳物业费，对原告起诉的数额没有异议，我家房屋的建筑面积是70.15㎡，如果全额计算的话，对应物业费是2044元（2017年10月1日至2019年9月30日）。 在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下： 1、企业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明众森物业管理有限公司的主体资格。 被告质证意见：无异议。 2、《前期物业管理转让合同》复印一份，其中甲方为四平市鑫诚德物业管理有限公司，乙方为四平市众森物业管理有限公司，转让合同签订日期为2016年3月28日。证明2016年3月28日原告接管金星书苑小区物业管理，提供物业服务至今。 被告质证意见：我不清楚。 3、《合同》复印件1份，其中甲方组织名称为金星书苑小区业主委员会，乙方为四平市众森物业管理有限公司，《合同》第三条明确约定：乙方（众森物业）提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人。本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同签订日期为2018年11月9日。证明金星书苑小区业主委员会同意原告公司接管金星书苑小区，原告按合同约定有权对金星书苑小区的全体物业产权人和使用人行使物业管理，并收取物业服务费。 被告质证意见：不清楚。 4、《业主入住资料移交书》复印件、《业主情况登记表》复印件、《房屋装饰装修管理服务协议》复印件、《楼宇验收记录、认可表》复印件各一份，其中业主均系本案被告李帅。签订日期均为2013年5月5日至2013年6月8日期间。证明业主李帅入住金星书苑小区的时间、业主自然情况及房屋装饰装修管理服务的相关规定，同时证明原告接管金星书苑小区物业后，业主李帅一直接受原告提供的物业服务。 被告质证意见：无异议。 5、金星书苑小区业主委员会出具的《情况说明》1张，证明2016年3月，四平市众森物业管理有限公司实际接管金星书苑小区，并提供物业服务。2018年，金星书苑小区成立业主委员会，并与四平市众森物业管理有限公司签订《合同》。在签订《合同》时，双方约定众森物业提供物业服务收费标准为1元/平方米（按照鑫诚德与业户签订的前期物业服务合同中约定的各项收费标准为基准，详细填写）。在四平市众森物业管理有限公司接管小区期间，金星书苑小区全体业户一直接受四平市众森物业管理有限公司提供的各项物业服务，四平市众森物业管理有限公司为了完善小区的各项公用设施，投入了一定的费用，使小区居住环境比以前得到了较大的改善。小区广大业户对四平市众森物业管理有限公司提供的物业服务均表示满意，并积极交纳物业服务费。但小区有部分业户基于各种原因一直不积极交纳物业服务费，作为小区的业主委员会，我们也协助四平市众森物业管理有限公司进行催缴，但一直未果。 被告质证意见：不清楚。 6、金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单复印件1份及相关发票9份，共计14张。证明众森物业服务公司接管金星书苑小区物业管理后，小区大部分业户主动缴纳物业服务费。 被告质证意见：其他业户缴费，与我无关。 7、原告公司出具的对金星书苑小区进行物业服务的现场照片5张，证明我公司接管金星书苑小区后，对金星书苑小区提供各项物业服务。做到了尽职尽责，不存在物业服务不到位的现象。 被告质证意见：不清楚。 8、众森物业张贴的缴费公告照片1张，证明众森物业曾向业主催缴过物业服务费，但部分业主一直没有缴纳，故诉至法院。 被告质证意见：我没看到这个缴费公告。 9、众森物业接管金星书苑小区后，为改善公用服务设施投入费用清单、收据及相关发票共计13张，证明众森物业接管金星书苑小区后，对小区进行投资、改建，小区内各业户均享受到我公司提供的物业服务。 被告质证意见：不清楚。 10、收据1份，证明2013年5月8日至今，原告所收取的物业费与原始被告签订的物业公司的收费标准一致，并未增加，并且车库的收费标准减少三分之二。 被告质证意见：与我无关。 李帅向法庭提供证据材料如下： 1、照11张（预存在被告代理人所有的手机中）。证明我家房屋存在问题，墙面掉皮，墙体漏水，两个卧室的窗户漏雨，房屋外伸缩缝有大面积裂痕，阁楼外墙也有裂痕，房屋伸缩缝下沉导致屋内窗台大理石裂纹，伸缩缝的沥青也掉了，冬天是房屋伸缩缝向外冒热气。伸缩缝照片是2018年照的，阁楼墙裂痕、墙皮脱落是2015年照的，但是墙皮脱落是2014年冬天就开始掉皮了。 原告质证意见：被告所提供的照片均为被告所有，根据《物权法》之规定，属于被告个人财产，不属于物业服务范围内，不能作为被告拒缴物业费的理由。 经审理查明：李帅系四平市铁东区金星书苑小区5号楼4单元601室（建筑面积70.15㎡平方米）所有权人，四平市鑫诚德物业管理有限公司原系金星书苑小区物业服务提供方。2016年3月28日，四平市鑫诚德物业管理有限公司与四平市众森物业管理有限公司签订了《前期物业管理转让合同》，约定鑫诚德物业同意将金星书苑小区物业转让给众森物业进行管理，从本合同签订之日起，鑫诚德物业在与金星书苑小区业主签订的《物业管理合同》中，所约定的权利、义务一并转移给众森物业。本合同签订生效之日前，金星书苑小区业主所欠鑫诚德物业的物业费和滞纳金，鑫诚德物业同意一并交由众森物业负责继续追收缴纳。众森物业接管金星书苑小区物业管理后，投入资金对小区内公用设施进行了维护和改善，并与金星书苑小区的业主委员会签订了物业服务合同，约定众森物业提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人，本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。同时约定众森物业沿用鑫诚德物业的收费标准（即住宅每月缴纳物业费1元/平方米、商网每月缴纳物业费1.2元/平方米、车库每月缴纳物业费由60元降为每月24元）。李帅因未向众森公司支付物业管理费，经众森公司催交（先后以电话通知、张贴公告等形式）后李帅仍未交纳，自2017年10月1日起至2019年9月30日，累计拖欠物业管理费2044元。 上述事实，有原告提供的企业营业执照、《前期物业管理转让合同》、《合同》、《业主入住资料移交书》、《业主情况登记表》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《楼宇、验收记录、任可表》、情况说明、金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单、发票、物业公司对金星书苑小区进行物业服务的现场照片、物业公司张贴的缴费公告照片、改善公用服务设施投入费用清单、业户每月缴纳物业费票据。被告提供的手机预存照片、视频，原、被告在庭审笔录中的陈述及其他证据材料在卷为凭。 本案诉讼争议的焦点是：原告四平众森物业管理有限公司要求被告李帅支付物业服务费2044元是否有事实依据和法律依据？ 根据原告陈述，被告答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 原告四平众森物业管理有限公司要求被告李帅支付物业服务费2044元符合法律规定，本院予以支持。 本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案原告系通过与鑫诚德物业签订《前期物业管理转让合同》接管的金星书苑小区物业管理，并享有鑫诚德物业在与金星书苑小区业主签订的《物业管理合同》中所约定的权利、义务及负有转让合同签订生效之日前，向金星书苑小区业主继续追收缴纳所欠鑫诚德物业的物业费和滞纳金的权利。在原告向金星书苑小区业主提供物业服务期间，原告又与金星书苑小区业主委员会签订了物业服务合同，约定众森物业提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人，本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告作为金星书苑小区的物业管理者，已对整个小区提供了物业服务。被告作为该小区的业主，在接受原告提供物业服务的同时，有义务按合同约定向原告交纳物业服务费。 关于被告辩称其不交物业费的主要原因是所居住的房屋伸缩缝裂开、物业公司不给彻底解决问题。本院认为，房屋伸缩缝裂开等应属房屋质量问题，物业服务费的构成中未包含业主私有部位的维修费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。物业公司只对物业共用部位、共用设施设备的日常运行承担维护费用。综上，商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的缴纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不因为对方承担民事责任。因此，被告的该项抗辩理由本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告李帅于本判决生效后五日内一次性给付原告四平市众森物业管理有限公司物业服务费2044元。 案件受理费25元，由被告李帅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  闫宁波 二〇二〇年四月二十日 书记员  栾倩雯