四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19561号 上诉人（原审被告、执行案外人）：方春祥，男，1965年6月2日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：肖问福，四川洪运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：贾鹏，男，1977年7月14日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李双全，四川泰益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡洁，四川泰益律师事务所律师。 原审被告、被执行人：洪雅县鑫顺房地产开发有限公司，住所地：四川省洪雅县洪川镇青衣路（西城家园）。 法定代表人：李波。 委托诉讼代理人：李贤利，男，系洪雅县鑫顺房地产开发有限公司员工。 原审第三人、被执行人：江邦福，男，1961年4月1日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：李贤利，男，住四川省洪雅县。由四川省洪雅县川镇柳街村村民委托会推荐。 上诉人方春祥因与被上诉人贾鹏，以及原审被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）、原审第三人江邦福执行异议之诉一案，不服成都市武侯区人民法院(2019）川0107民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 方春祥上诉请求：1.撤销一审判决，改判中止对位于四川省洪雅县的房屋（以下简称案涉房屋）的执行。2.案件诉讼费由贾鹏承担。事实和理由：（一）一审判决认定案涉房屋交房时间为2018年7月19日有误，相应证据能够证明鑫顺公司向方春祥交付房屋日期，要早于房屋在2015年7月30日被查封日期。1.方春祥与鑫顺公司系在2014年8月1日签订了案涉《房屋买卖合同》，方春祥提交的商品房质量保证书、商品房使用说明书等证据，也明确记载了房屋建设竣工日期和房屋交房日期。2.方春祥补充提交的物业公司交钥匙名册，能够证明方春祥领取案涉房屋钥匙的时间为2015年4月3日。而方春祥提交的分户移交记录证据，也能够证明物业公司已在2015年6月18日将符合接收条件的案涉房屋交付给方春祥。3.方春祥补充提交的承诺书、装修注意事项、装修须知、装修管理规定等证据，可以证明方春祥与物业公司在2015年6月18日办理了案涉房屋交接手续。而方春祥提交的两张物业公司出具的《收据》的签字日期为2015年6月18日，其中载明收到方春祥装修保证金2000元，物业费、生活垃圾、装修管理费等5434元。该证据亦能与上述相关分户移交记录、承诺书等材料中载明的相应日期互相印证。4.方春祥提交的由鑫顺公司于2018年7月19日出具的交房结算明细表，不能证明交房日期便为该日期。上述明细表中载明的费用收款人账户为洪雅县国库集中支付中心，相应收据也注明其收款方式为转入共管账户，且从收费名目可知该款项系政府收费，系为解决购房人办证、水电分户等遗留问题，则一审将上述时间解读为交付房屋时间有误。（二）一审推定方春祥有其它用于居住的房屋系事实认定错误。方春祥至今并无登记在其名下的房产，而方春祥是否有其它住房，应当由贾鹏承担举证责任。（三）案涉房屋的建设及交付具有特殊背景。鑫顺公司在房屋建设中并未按约支付承建单位工程款导致工程停工，该公司当时基本无法正常运转，后鑫顺公司在政府监督指导下才保证了工程正常施工。 贾鹏辩称，请求二审查明事实，依法驳回方春祥的上诉请求。 鑫顺公司和江邦福述称，支持方春祥的上诉请求。 贾鹏向一审法院起诉请求：1.判令对执行标的案涉房屋许可执行；2.案件受理费由方春祥、鑫顺公司承担。 一审法院认定事实：2011年10月30日，方春祥与鑫顺公司签订《[公园壹号]商品房销售认购书》约定方春祥认购公园壹号项目2栋1单元商品房一套，优惠后房屋总价365511元。方春祥于同日向鑫顺公司支付购房诚意金20000元。 2014年8月1日，方春祥与鑫顺公司签订《商品房买卖合同》，约定方春祥购买案涉房屋，房屋总价款为320000元。鑫顺公司分别于2014年8月1日、2014年8月10日、2014年10月8日，向方春祥出具收据四张，载明收到案涉房屋房款共计300000元。方春祥称房款均系现金交付。 2018年7月18日，鑫顺公司出具收据一张，载明交款单位：方春祥，金额：25711元，收款事由：1-2-21-4号房补面积6896元、维修基金、契税、登记费、工本费、印花、土地公本、气、电、闭路。次日，鑫顺公司填写客户为方春祥的公园一号交房结算明细表，载明本次结算合计实收款25711元。方春祥于当日通过银行转账方式支付了上述款项。 方春祥与其委托代理人方丽为亲属关系，方丽在一审庭审中陈述该房屋为其婚房，因没有结婚所以没有装修。 一审法院另查明，一审法院于2015年7月2日受理贾先知、贾鹏与鑫顺公司、江邦福民间借贷纠纷一案，审理过程中，贾先知、贾鹏向一审法院提出财产保全的申请，一审法院于2015年7月9日作出（2015）武侯民初字第5410裁定，于2015年7月30日查封了案涉房屋。2015年9月17日，一审法院作出（2015）武侯民初字第5410号判决，判决鑫顺公司、江邦福向贾鹏连带清偿借款570万元及其利息（以本金570万元为基数，按月息1%从2010年12月24日起计算至本判决确定的本金给付之日止）；鑫顺公司、江邦福向贾鹏赔付律师费50万元。2015年12月22日，一审法院依据已发生法律效力的（2015）武侯民初字第5410号判决受理贾鹏与鑫顺公司、江邦福民间借贷纠纷执行一案。执行过程中，因贾鹏与鑫顺公司达成了分期付款的执行和解，一审法院于2016年10月26日作出（2015）武侯执字第3931号之三裁定，裁定终结本次执行程序。2017年10月10日，因贾鹏向一审法院申请强制执行，一审法院依法恢复执行，案号为（2017）川0107执恢221号。 一审法院再查明，案外人方春祥对被查封的案涉房屋提出了书面执行异议，一审法院于2018年11月22日作出（2018）川0107执异362号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。贾鹏不服该执行裁定，依法提起本案执行异议之诉。 一审法院认为，关于方春祥对案涉房屋的权利是否满足排除执行的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，一审法院认为，第一，本案方春祥在一审法院查封之前已与鑫顺公司签订了合法有效的书面买卖合同；第二，方春祥主张鑫顺公司已于2014年8月1日将案涉房屋交付至其实际占有，但未提交相应的证据予以证明，根据方春祥提交的证据显示2018年7月19日鑫顺公司为方春祥填写的公园一号交房结算明细表，载明本次结算包括面积补差、维修基金、契税、水户头费及其他代收费用合计25711元，方春祥于当日缴纳了上述费用，一审法院认为案涉房屋的实际交付时间应为2018年7月19日，晚于2015年7月30日一审法院对案涉房屋的查封；第三，据方丽陈述方春祥所购案涉房屋系其婚房，不属于用于方春祥居住的商品房，且方春祥未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，方春祥对案涉房屋的权利不满足排除执行的条件。贾鹏诉请对案涉房屋许可执行的诉请成立，一审法院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：准予对鑫顺公司名下的案涉房屋予以执行。案件受理费100元，由方春祥、鑫顺公司负担。 本院二审中，方春祥提交了如下证据材料：第一组，落款时间为2019年10月29日，并加盖有“洪雅县不动产登记中心档案查询专用章”印章的《家庭首套住房情况证明》，其中载明方春祥、罗元蓉夫妻二人截止于上述日期，在洪雅县范围内无产权登记信息记录等内容。方春祥拟证明案涉房屋系其唯一一套房屋。第二组，1.《公园壹号分户移交记录》，显示案涉房屋在2015年6月18日交由物业使用人方春祥等内容，其中“开发公司印章”处加盖有“洪雅县雅雨物业管理有限公司”的印章。2.加盖有“洪雅县雅雨物业管理有限公司”印章的有关案涉房屋移交钥匙记录资料一份，其中显示移交房屋钥匙时间为2015年4月3日等内容。3.相应《业主临时公约》《装修须知》等材料。方春祥拟以上述证据证明房屋已经进行了交接，其中并有领取房屋钥匙的记录，进一步说明房屋已经进行了实际交付。 经组织质证，鑫顺公司与江邦福对方春祥提交的上述证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认可。贾鹏质证意见如下：针对第一组证据。对《家庭首套住房情况证明》的真实性、合法性予以认可，但不能证明案涉房屋系方春祥购买用于居住，因为方春祥在一审中的委托诉讼代理人方丽曾述称该房屋购买后系作为其婚房使用。针对第二组证据。贾鹏对移交房屋钥匙记录真实性、合法性、关联性均不予以认可。对《公园壹号分户移交记录》，基于其中签字的方丽与鑫顺公司的特殊关系，对该证据的真实性、合法性、关联性均也不予认可，且在与本案情况相类似的另案中，相关的分户移交记录时间方面有明显的修改痕迹，说明上述移交记录证据材料也存在造假等。对《业主临时公约》《装修须知》等材料的真实性、合法性、关联性均也均不予认可。 贾鹏提交了以下证据材料：另案涉及的《公园壹号分户移交记录》一份，其中显示的移交时间存在修改，贾鹏拟以该证据佐证方春祥提交的上述移交记录载明的时间系为造假。贾鹏同时表明，基于鑫顺公司、洪雅县雅雨物业管理有限公司、方丽的特殊关系，方春祥制作该移交记录表应当极为容易。经组织质证，方春祥对该证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可。鑫顺公司与江邦福质证称，该记录中的涉及的时间也可能为笔误。 后方春祥又提交了如下证据材料：1.鑫顺公司文件处理卡，其中在“分管领导审核意见”栏中显示内容为“同意公司加盖印章。徐忠，（2019年）12月9日”，方春祥述称其中涉及的案外人徐忠，系政府为处理案涉房屋所在小区建设等相应问题而设立的工作组成员。方春祥拟证明鑫顺公司的印章系为政府设立的工作组进行管理，鑫顺公司若需加盖公司印章仍须相应程序加盖，且鑫顺公司印章在2014年8月之后已由政府工作组进行管理。2.鑫顺公司出具的《证明》，其中落款时间为2019年12月9日并加盖有鑫顺公司的印章，显示方春祥购买了鑫顺公司开发的案涉房屋，且该房屋的交房系在政府工作组的监管审核下办理的交房手续等内容。方春祥拟证明其购买的案涉房屋已在政府工作组的监管下办理了交房手续。3.鑫顺公司分别于2015年2月11日、2015年6月18日、2015年6月19日向雅雨物业管理有限公司出具的案涉小区业主韩国容、罗桂、周永乐（以上三人均为案外人）的《交房通知》，其中公司的签发人处均为方丽签名。方春祥拟证明方丽时任鑫顺公司工作人员并在处理公司交房事宜，方丽自己购买的房屋也是其自己进行办理，其中涉及韩国容的交房通知载明的时间也出现了错误等。4.涉及罗桂、韩国容、周永乐等3人的《公园壹号分户移交记录》，拟证明当时鑫顺公司针对其开发的案涉小区确实在按批次交房，其中也包括了方春祥的所购买的案涉房屋。5.洪雅县城市房地产开发中不动产登记遗留问题处置工作领导小组《关于城市房地产开发中不动产登记遗留问题的处置方案》，拟证明鑫顺公司因为所开发项目涉及相应问题，所建房屋均未办理产权证，其中方春祥购买的案涉房屋也未办理产权证。 经组织质证，鑫顺公司、江邦福对方春祥提交的上述证据材料的真实性予以认可，鑫顺公司、江邦福的委托诉讼代理人并称，现在包括其办理委托手续需加盖鑫顺公司印章，也要通过政府工作组同意才能加盖等。贾鹏质证称，1.文件处理卡中并未加盖任何单位的印章，对该证据不予认可。2.对鑫顺公司出具的《证明》的真实性、合法性、关联性均不予认可，即使如方春祥所称，该证明中也应该有政府工作人员或政府的签字盖章，但该证明中仅有鑫顺公司的盖章。并对交房通知和移交记录证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可。3.对《关于城市房地产开发中不动产登记遗留问题的处置方案》的真实性认可，但对其关联性和合法性不予认可。该处置方案反而能够说明，虽然相应权属证明一直未能办理，但还是可以办理相应网签，而方春祥购买的案涉房屋至今都未进行网签。 经本院审查，本院将结合本案其他实际，对方春祥以及贾鹏分别提交的上述证据材料一并予以认定。 本院二审另查明，经核实一审庭审笔录、一审卷宗材料以及各方当事人在一审、二审中的表述等本案情况，并未显示方春祥一审委托诉讼代理人方丽曾述称或认可，方春祥购买的案涉房屋系用于方丽结婚用房。 本院查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：方春祥主张中止对案涉房屋执行的诉请，应否得到支持。对此，本院评析如下： 首先，根据本案现有证据显示，方春祥与鑫顺公司在2011年10月30日签订商品房销售认购书并支付了相应购房诚意金，后双方就案涉房屋于2014年8月1日签订《商品房买卖合同》，该公司也分别于2014年8月1日、8月10日、10月8日向方春祥出具收据，载明收到购房款300000元，方春祥述称该款项均系现金交付，之后该房屋所在小区物业公司在2015年6月8日也就房屋向方春祥进行了分户移交等。上述情况可以说明在案涉房屋被查封之前，方春祥已与鑫顺公司签订房屋买卖合同并分期付清全部房屋价款，该公司也就此出具相应收据并进行了分户移交等事实。第二，再结合本案其他查明实际，因鑫顺公司开发的案涉房屋所在小区建设项目存在相应问题，其公司印章也确实在由政府设立的相关工作组进行控制。同时也可说明，该公司于2019年12月9日出具的《证明》中加盖的公司印章，也应系经政府工作组工作人员同意后加盖，则该证明中记载的内容应当具有一定的真实性，证明中显示的方春祥购买了案涉房屋，且系在政府工作组的监管审核下办理的交房手续等内容涉及的相应事实，也与相应证据显示的房屋分户移交的情况存在吻合。而物业公司出具的《收据》也显示了方春祥作为业主，曾于2015年6月18日向物业公司交纳了生活垃圾、装修管理费、电费、装修保证金等款项，也可佐证鑫顺公司已向方春祥进行了房屋移交等。虽然2018年7月19日鑫顺公司为方春祥填写的房屋交房结算明细表，载明了该结算包括面积补差、维修基金、契税等费用，方春祥也于当日进行了费用缴纳，但并不能就此认为房屋的实际交付时间便为上述日期。第三，鑫顺公司开发的案涉房屋所在小区建设项目确实存在相应问题，也能够进一步反映房屋未办理过户登记确实并非仅为方春祥自身原因造成。而洪雅县不动产登记机构出具的《家庭首套住房情况证明》，亦可以证明案涉房屋应系方春祥唯一所购商品住房，现有证据也不能证明该房屋并非用于方春祥所居住。因此，基于以上分析，应当视为方春祥已实际合法占有案涉房屋，而房屋的合法占有应以实际控制和管理为准，方春祥是否实际入住或使用并非房屋占有的必要条件。贾鹏虽对方春祥提交的相关证据不予认可，但并未就此提交相应有效证据予以反驳。综上，方春祥要求中止对案涉房屋执行的诉请，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，本院予以支持。一审准予对案涉房屋予以执行的相应认定有误，本院予以纠正。另一方面，经核实一审卷宗材料并结合二审查明实际，本案并未显示方春祥一审委托诉讼代理人方丽曾述称或认可，方春祥购买的案涉房屋系用于方丽结婚用房等，一审判决对此载明内容有误，但并不影响本案相应实体处理结果，本院对此予以确认。 综上所述，方春祥的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实部分不清且因二审出现新证据，导致判决结果出现错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初568号民事判决； 二、驳回贾鹏的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由贾鹏负担。二审案件受理费6100元，由贾鹏负担5000元，由方春祥承担1100元。 本判决为终审判决。 审判长  崔俊安 审判员  周 文 审判员  滕 洁 二〇二〇年四月二十二日 书记员  文钧浩