湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2825民初559号原告（反诉被告）：向儒，男，土家族，1962年10月26日出生，初中文化，个体工商户，住湖北省宣恩县，委托诉讼代理人：杨建连，湖北中利律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：白群，女，汉族，1979年11月29日出生，中专文化，个体工商户，住湖北省宣恩县，委托诉讼代理人：刘伟，湖北雄视律师事务所律师，代理权限为特别授权。本诉原告向儒诉本诉被告白群租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理立案后，本诉被告白群于2019年3月14日向本院对本诉原告向儒提起反诉。本院适用简易程序，由审判员徐扬独任审理，于2019年3月28日公开开庭，依法合并审理两案。在审理过程中，原告（反诉被告）向儒及案外人张宏英（系向儒之妻）于2019年4月10日向本院提出书面异议，要求撤销本院（2018）鄂2825执357号《腾退房屋通知书》，因异议结果与本案存在关联性，本院于2019年4月12日裁定，中止两案诉讼。2019年4月22日本院作出裁定，驳回异议申请人向儒及张宏英的异议请求，向儒及案外人张宏英向恩施土家族苗族自治州中级人民法院提出执行复议，恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2019年7月10日作出终审裁定，裁定驳回向儒及张宏英的复议申请。2019年11月27日，本院裁定恢复两案审理，并因案情复杂，裁定转为普通程序审理，于2020年4月8日进行了第二次公开开庭审理。两次开庭，原告（反诉被告）向儒及其诉讼委托代理人杨建连、被告（反诉原告）白群及其诉讼委托代理人刘伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向儒向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付原告租金257422.49元；二、本案诉讼费、律师费、保全费、保全担保费、公告费等由被告承担。本案在审理过程中，原告向儒增加三项诉讼请求：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、要求被告白群支付2019年2月至2020年3月的租金；三、被告按年利率6%支付本诉原告资金占用费。事实与理由：2016年原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于宣恩县××××号房屋，用于经营服装、生活用品超市，租赁期限为10年（自2016年12月1日至2026年12月1日），租金支付方式为每月1日支付上月租金，租赁合同第四条第二款约定了租金计算及支付方式。租赁合同签订后，原告按照租赁合同的约定全面履行了自己的义务，被告未按照租赁合同的约定，足额支付2017年和2018年度应支付给原告的租金，并拒绝支付2019年1月的租金，原告为此多次向被告催收未果。本诉被告截止第二次开庭，仍未向原告支付租金，其行为构成根本性违约；基于被告的根本性违约行为，原告要求被告支付资金占用费，同时要求支付2019年2月至2020年3月的租金。本诉被告白群针对本诉答辩如下：一、被告应当向原告支付租金，但是原告要求被告支付2017年的租金，没有事实依据，因为2017年的租金被告已经付清，而且原告从2017年年底至今没有提出过任何异议；原告要求被告支付2018年的差额，根据双方的履约情况来看，双方应在2019年1月共同确认被告的销售金额，再确定差额，然而时至今日，双方均没有对账，所以该差额不具备支付的事实基础；至于2019年1月的房租，被告按照合同约定应当在2019年2月1日支付，但是同日被告收到宣恩县人民法院的腾退房屋通知书，要求被告腾退租赁房屋，而且该通知书已经说明租赁房屋已于2019年1月22日抵偿给了湖北宣恩农村商业银行股份有限公司。另外被告在法院查询得知，租赁房屋的前半部分已抵偿给湖北宣恩农村商业银行股份有限公司，后部分已经查封，用于执行原告欠中国农业银行股份有限公司宣恩县支行的贷款，根据原、被告的合同约定，发生这个情况原告应当向被告支付违约金500000元，由于原告没有向被告支付违约金，并没有处理后续租赁事宜，被告根据《合同法》第六十八条规定，有权行使不安抗辩权，在原告没有妥善处理租赁事宜前，暂时不支付下欠房租。被告白群已接到法院通知书，故白群无法将该部分租金支付给对方。对方增加的诉讼请求没有事实依据和法律依据，在本案第一次开庭之后，向儒曾经找白群谈后面抵押给中国农业银行股份有限公司宣恩县支行的那一部分房屋的租金，当时白群说租金按市场价支付，向儒没有同意，说等法院判决，之后双方没有协商一致。由于原告没有清偿湖北宣恩农村商业银行股份有限公司及中国农业银行股份有限公司宣恩县支行的贷款，两案都已经进入执行程序，原告没有履行还款义务，租赁房屋有部分被抵偿，部分被查封，原告已经严重失信，经济状况恶化，这个是被告主张行使不安抗辩权的基础。反诉原告白群向本院提出诉讼请求：一、判决部分解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，即解除已经抵偿给湖北宣恩农村商业银行股份有限公司这一部分的租赁合同；二、判令原告给被告支付违约金500000元；三、判令原告承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月23日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，被告承租了原告位于宣恩县××××号房屋，用于经营服装、生活用品超市，租赁期为10年。双方在租赁合同第十条第一款中约定：“甲方（本诉原告方）因银行行使抵押权收回房屋或违反本合同约定提前收回房屋的，向乙方（本诉被告方）支付伍拾万元违约金，不另外补偿其他损失。”合同第十五条第二款约定：“因甲方原因不能履行合同（不能将超市租给乙方），甲方只赔偿乙方违约金伍拾万元，不另外补偿其他损失。”2019年1月22日，因原告与湖北宣恩农村商业银行股份有限公司借款合同纠纷一案，宣恩县人民法院裁定将租赁房屋抵偿给湖北宣恩农村商业银行股份有限公司，2019年2月1日，宣恩县人民法院作出腾退房屋通知书，要求被告于2019年3月31日前腾退房屋。反诉被告针对反诉原告的诉讼请求请求辩称：一、请求驳回反诉原告的反诉请求；二、1、房屋租赁合同系原、被告双方以及湖北宣恩农村商业银行股份有限公司的三方协议，此协议对三方均具法律效力和约束力；2、湖北宣恩农村商业银行股份有限公司无权在租赁期间收回涉案房屋前半部分，同时房屋租赁合同第十条第一款约定的条件并未成就，因为纵观整个房屋租赁合同，是将整个房屋作为一个整体出租，并未将一部分分离出租，所以第十条第一款之中的“收回房屋”是指收回所有的房屋；3、被告从2018年至2019年一直未足额支付租金，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告支付违约金500000元；4、涉案房屋后半部分并未抵债，被告所主张的违约金一则无事实依据，二则原告无违约行为，三则即便原告有轻微违约行为，被告无权主张全部违约金500000元，违约金过高请求法院予以调整。本案不存在被告适用不安抗辩权的前提条件，因为原告是先履行义务一方，被告为后履行义务一方。原告为支持其本诉的诉讼请求及反诉抗辩意见，向本院提交证据如下：证据一、原告向儒身份证复印件，用以证明原告的主体资格。证据二、《房屋租赁合同》复印件一份，用以证明：1、原、被告双方存在房屋租赁合同关系的事实；2、在该合同第四条就租金计算方式及支付时间进行了明确约定的事实。证据三、商品销售汇总报表一份、计算清单一份、事成超市电脑销售额二十份、收银员对账一份、“事成超市”电脑销售额（2019年1月、2月）数据，用以证明：1、被告2017年、2018年及2019年1月、2月的销售金额数据；2、被告未按照合同第四条约定按时足额向原告支付租金，截至目前被告尚欠本诉原告租金257422.49元的事实。证据四、执行裁定书一份，用以证明原告与湖北宣恩农村商业银行股份有限公司的债权债务已消灭，已清偿完毕的事实；同时被告所主张的不安抗辩权不存在相应的法律事实。证据五、快递单一份、执行异议申请书一份、录音和调查取证申请书一份，用以证明：1、房屋租赁合同系原、被告和湖北宣恩农村商业银行股份有限公司的三方协议，此协议对三方均具法律效力和约束力，湖北宣恩农村商业银行股份有限公司在租赁期间内无权收回该房屋；2、房屋租赁合同第十条第一款约定的条件未成就的事实。本诉被告白群为支持其抗辩理由及反诉诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、本案原、被告于2016年签订的房屋租赁合同，用以证明：1、原、被告的租赁关系以及租赁房屋的位置；2、租赁期限共10年，自2016年12月1日起至2026年12月1日止；3、双方在第十条第一款约定，房屋因房屋行使抵押权而收回的，甲方向乙方支付违约金500000元，在合同的第十五条第二款约定因甲方原因不能履行合同（甲方不能将超市租给乙方），甲方应赔偿乙方违约金500000元；4、租赁合同的签署主体为本案原、被告，为双方协议。证据二、宣恩县人民法院送达给本诉被告的（2018）鄂2825执357号腾退房屋通知书、（2018）鄂2825执357执行裁定书、（2017）鄂2825执364号执行裁定书、（2017）鄂2825民初523号民事调解书各一份，用以证明：1、原告将涉案房屋抵押给湖北宣恩农村商业银行股份有限公司及中国农业银行股份有限公司宣恩县支行贷款，由于原告没有偿还贷款，导致抵押给湖北宣恩农村商业银行股份有限公司的部分被依法抵偿给湖北宣恩农村商业银行股份有限公司，宣恩县人民法院要求被告腾退房屋；2、原告抵押给中国农业银行股份有限公司宣恩县支行的房屋部分，因为原告没有清偿贷款已被宣恩县人民法院查封并进入拍卖程序。证据三、名称是“宣恩沙道事成超市二店”张侃的营业执照一份，白群与张侃的结婚证复印件一份、白群用租赁房屋开办超市的部分费用清单一份，用以证明：1、被告白群租赁房屋后以其丈夫张侃的名义办理了营业执照，组成形式为家庭经营；2、本案的被告为开办超市，花费了装修费、设备费862762元，被告现要求原告方只支付违约金500000元，只低不高。证据四、原告向儒于2017年12月11日、2018年1月23日的领款单两份，用以证明：1、2017年的房租按照原、被告的约定，由于销售金额提成不足300000元，被告向原告补齐2017年的房租差额并注明2017年房租已付清；2、2017年12月11日单据备注了提成的计算过程，也就是说应当由总销售额减去特价商品10000元再减去“整条烟”的销售金额，再乘以双方约定的提成比例得来，也就是说整条香烟和特价商品不计入提成范围。证据五、2018年9月原告的领款单一份，用以证明在房租计算方式中扣减了整条烟的销售额。为查明案情事实，本诉被告白群于2019年3月14日申请证人刘某出庭作证，用以证明房租的计算方式。在审理过程中，原告向儒于2019年3月28日向本院申请调取存放在湖北宣恩农村商业银行股份有限公司的还款计划，因原告无法证实其与本案的关联且其提出的执行异议及执行复议均被驳回，本院不予准许。原告于2020年4月2日向本院提出书面申请，申请调取被告白群所经营“宣恩沙道事成超市二店”在2019年2月至2020年3月的销售总金额，以计算增加的诉讼请求第二项的租金及第三项资金占用费，因其未在举证期限届满七日前提出，本院不予准许。本院对当事人提交的证据分析认定如下：本诉原告提交的证据一、二，本诉被告提交的证据一，对方对其真实性无异议，本院予以采信；本诉原告提交的证据三，本诉被告认为不能达到本诉原告证明目的，但对其真实性没有异议，本院对其真实性予以采信；本诉原告提交的证据四、五，拟证明原告与湖北宣恩农村商业银行股份有限公司之间的债务已消灭，湖北宣恩农村商业银行股份有限公司在租赁期内无权收回抵押的房屋，与恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2019年7月10日作出终审裁定结果事实不符，对其证明目的本院不予采信。本诉被告提交的证据二，系本院作出的已生效法律文书，本院予以采信；本诉被告提交的证据三，本诉原告对装修费、设备费单据有异议，因该部分证据非正式票据，本院不予采信；本诉被告提交的证据四、五、六，拟证明每月房租计算的基数应减去每月的整条烟销售额和10000元（特价商品销售额），本诉原告对其予以否认，同时本诉被告未提交对此明确约定的书面合同，也未提交自2017年1月至2019年1月每月的整条烟销售额详细清单，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。对于证人刘某出庭作证的证言，因证人与本诉被告存在一定的利害关系，且其证言内容无其他证据佐证，本院不予采信。根据双方当事人提交的证据及双方当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：本案租赁合同案涉房屋位于沙道沟镇××号，2014年3月7日，原告向儒及其妻张宏英（案外人）以案涉房屋临街部分抵押担保，向湖北宣恩农村商业银行股份有限公司借款7000000元。2015年7月13日，向儒及张宏英以案涉房屋背街部分抵押担保，向中国农业银行股份有限公司宣恩县支行借款6500000元。2016年11月23日，原告向儒与被告白群签订《房屋租赁合同》，将已抵押给湖北宣恩农村商业银行股份有限公司及中国农业银行股份有限公司宣恩县支行的房屋出租给被告白群，租赁期限自2016年12月1日至2026年12月1日。后因向儒、张宏英未及时偿还相应贷款本息，湖北宣恩农村商业银行股份有限公司于2017年6月12日向本院提起诉讼，要求向儒、张宏英偿还所欠本息。在审理过程中，湖北宣恩农村商业银行股份有限公司与向儒、张宏英达成调解协议。后因向儒、张宏英未按调解协议履行还款义务，湖北宣恩农村商业银行股份有限公司向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日裁定将案涉房屋临街部分抵偿给湖北宣恩农村商业银行股份有限公司，要求向儒、张宏英于2019年3月31日前腾退房屋，并于2019年2月1日向白群下达《腾退房屋通知书》。另查明：被告白群已支付原告向儒2017年租金300000元，2018年租金251412.5元。结合双方的主张及争议焦点，本院评议如下：一、关于原、被告之间租赁合同关系的解除。原告向儒与被告白群作为完全民事行为能力人，在平等、自愿基础上签订的房屋租赁合同，自成立时生效。现原、被告均向本院提出，请求判决解除原、被告之间2016年11月23日签订的《房屋租赁合同》。本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》第十条第一款约定：“甲方因银行行使抵押权收回房屋或违反本合同约定提前收回房屋的，向乙方支付伍拾万元违约金，不另外补偿其他损失。”原告向儒作为甲方，因自己没有向湖北宣恩农村商业银行股份有限公司履行还款义务，致案涉房屋临街部分被本院于2019年1月22日裁定抵偿给湖北宣恩农村商业银行股份有限公司，丧失了案涉房屋临街部分的所有权，而被告租赁该房屋用于开办超市，需便利的地理位置维系其经营，现超市临街部分已经抵偿给案外人，因原告根本性违约，本案房屋租赁合同不能继续履行。反诉原告所主张的部分解除租赁合同，因原告已对临街商铺丧失所有权，合同目的已无法实现，故本院认为原、被告之间的租赁合同自被告白群2019年2月1日收到（2018）鄂2825执357号《房屋腾退通知书》之日起，已实际解除。二、关于本诉原告向儒的诉讼请求。1、租金支付。对于租金的计算方式，原、被告在《房屋租赁合同》中第四条第二款中有明确约定，被告现主张要在销售额中减去整条烟的销售额，无充分证据佐证，本院不予支持；原、被告对原告提交的证据三中“计算清单”上销售额及已付房租数目均无异议，本院依照原、被告约定的租金计算方式计算，被告白群应当补交原告向儒2017年租金62382.88元，2018年租金97136.16元，以及2019年1月租金43989.55元，共计203508.59元。原告以被告继续使用该房屋，其经营超市一直在营业未受影响，要求被告继续支付2019年2月至2020年3月的租金，本院认为，原告向儒与被告白群2016年11月23日签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月1日解除，故双方合同中所约定的权利义务已经终止，原告该部分主张与本案非同一法律关系，应另行主张权利，本案中不予处理；2、资金占用费支付。被告白群无正当理由，未按期支付原告2017年、2018年、2019年1月下欠租金，现原告要求被告支付资金占用费，符合法律规定，其计算方式合理，本院予以支持。三、关于反诉原告白群的反诉请求。反诉原告白群要求反诉被告向儒支付违约金500000元，对于违约责任及违约金数额，双方在《房屋租赁合同》第十条第一款明确约定，本院予以认定。本院认为，反诉原告白群与反诉被告签订的房屋租赁期为十年，为经营超市反诉原告已经投入一定资金，现经营两年多便因反诉被告违约而解除租赁合同，对其信赖利益造成损失；反诉原告得以继续使用该临街房屋经营超市，是其与现在临街房屋所有权人湖北宣恩农村商业银行股份有限公司不断协商所致，投入了额外成本。反诉被告辩称违约金过高，主张由人民法院进行调整，对此反诉被告应承担举证责任。同时，反诉被告辩称反诉原告未按约定足额支付租金，也应承担违约责任，因该违约行为较为轻微，不足以影响到合同目的的实现，且本院已支持反诉被告所请求的资金占用费，故反诉被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，反诉原告要求反诉被告支付违约金500000元的请求合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十八条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）向儒与被告（反诉原告）白群之间的租赁合同关系自2019年2月1日解除；二、被告（反诉原告）白群于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）向儒租金203508.59元，并支付资金占用费（分别以62382.88元为基数自2018年1月1日起，以97136.16元为基数自2019年1月1日起，以43989.55元为基数自2019年2月1日起，按照年利率6%计算至履行完毕止）；三、原告（反诉被告）向儒于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）白群违约金500000元；四、驳回原告（反诉被告）向儒的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）白群的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4376元，反诉案件受理费8800元，由原告（反诉被告）向儒负担9176元，被告（反诉原告）白群负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 扬人民陪审员  李金安人民陪审员  聂新海二〇二〇年四月八日书 记 员  田 伟