文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初3334号原告：重庆普华物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子渝州路160号，统一社会信用代码915001077907304530。法定代表人：代可富，总经理。委托代理人：陈尧芳，系重庆普华物业管理有限公司员工。被告:罗健，男，汉族，1964年5月2日出生，住重庆市渝中区。原告重庆普华物业管理有限公司（以下简称普华物业）与被告罗健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告普华物业的委托代理人陈尧芳到庭参加诉讼，被告罗健未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普华物业诉称：原告于2011年3月28日与日月山庄业主委员会签订《物业服务合同》，约定了物业服务费和公摊费标准，双方的权利义务与违约责任等；被告系日月山庄业主，其享受了原告提供的物业服务，欠2011年6月1日至2017年8月31日的物业服务费15492.3元、公摊费750元，原告催收未果。要求被告支付物业服务费15492.3元、公摊费750元，以及支付从欠费之日起每日千分之三的违约金。被告罗健辩称：该小区前期环境较好，于是2007年购买入住该小区物业；但2010年至2011年，原告普华物业准备拆除小区内的别墅、改建青龙湖，绿化面积大大减少；2010年初还发生家中被盗事件，经济损失近3万元，原告普华物业的电工有重大嫌疑，而原告普华物业却没有任何解释。鉴于这些原因，被告罗健于2017年将物业以超低价出售。经审理查明:原告普华物业是依法成立的物业服务企业；被告罗健在2007年至2017年4月7日期间系重庆市巴南区日月山庄（不动产登记为重庆市巴南区渝南大道118号）XXX栋XXX单元XXX号住宅业主，该房屋系高层，建筑面积182.8平方米。2011年3月28日，原告普华物业（乙方）与巴南日月山庄小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告普华物业为巴南区日月山庄小区提供物业管理服务；本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，按月收取，合同第1年的标准（建筑面积计算），高层住宅1元/月×平方米，业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务；第2年，乙方可以依据员工工资上调标准和同行的价格参数来决定上调物业服务费，上调比例不高于15%；小区生化池清掏费按入住户进行分摊，小区路灯电费、发电机燃油费、绿化水电费以实际发生额按入住户进行分摊；业主应于每月的23日至30日起交纳物业服务费用；本合同期限为3年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止，其中试用期为半年，在试用期内，多数业主不满意，甲方有权解除合同；合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或另行选聘的决定，在甲方与续聘或另行选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；甲方续聘时，重新签订合同；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。此后，原告普华物业按合同约定向包括被告罗健在内的小区业主提供了物业服务；合同期届满后，巴南日月山庄小区业主委员会未选择另外的物业服务企业，原告普华物业继续按原合同约定在该小区提供物业服务。2014年8月26日，原告普华物业（乙方）与巴南日月山庄小区业主委员会（甲方）另行签订《物业服务合同》，约定原告普华物业为巴南区日月山庄小区提供物业管理服务，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，按月收取，合同第1年的标准（建筑面积计算），高层住宅1.15元/月×平方米，业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务；合同期内，从第二年起物业服务费在第一年标准基础上浮20%（即高层住宅1.38元/月×平方米）；小区路灯电费、发电机燃油费、保洁、环境美化、绿化用水、用电公摊费按10元/月×户计收，业主应于每月的10日后至30日之间起交纳本月物业服务费用；本合同期限为三年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。在原告普华物业按合同约定在该小区提供物业服务期间（2011年4月1日起至2017年8月31日），原告普华物业自2015年9月1日起仍按高层住宅1.15元/月×平方米的标准收取物业服务费；被告罗健未支付2011年6月1日起至2017年4月7日期间的物业服务费14489.55元{（182.8平方米×1元/月×平方米×2011年6月至2012年3月计10个月）+182.8平方米×1.15元/月×平方米×（2012年4月至2017年3月31日计60个月+2017年4月1日至2017年4月7日计7日÷30日/月）}，以及2014年9月1日至2017年4月7日期间的公摊费312.30元{10元/月×2014年9月1日至2017年3月31日计31个月+10元/月×(2017年4月1日至2017年4月7日计7日÷30日/月）}，原告普华公司催收未果，遂诉至本院。审理中，原告普华物业撤回要求被告罗健支付从欠费之日起每日千分之三的违约金的诉求。被告罗健躲避、规避送达诉讼文书。以上事实，有原告普华公司陈述及提交的权属登记证明、《物业服务合同》（2份）、催款单、物业服务照片等证据，经庭审，予以采信。本院认为：原告普华物业是依法成立的物业服务企业，被告罗健系巴南区日月山庄住宅业主；原告普华物业与巴南日月山庄小区业主委员会两次签订的《物业服务合同》符合法律规定，系有效合同，对原、被告双方均有约束力，原、被告双方皆应依法按约履行合同义务。原告普华物业已履行合同义务为包括被告罗健在内的巴南区日月山庄小区提供了基本的物业服务，被告罗健应按约支付原告普华物业物业服务费及公摊费；被告罗健辩称该小区前期环境较好，后来因原告普华物业的原因环境变差，自己家中被盗与原告普华物业的电工有重大嫌疑，原告普华物业却没有任何解释，进而认为原告普华物业服务质量差，但未举示相应证据予以证明，不足以证明其事实主张，不能构成欠交物业服务费及公摊费的合法正当理由。原告普华物业撤回要求被告罗健支付从欠费之日起每日千分之三的违约金之诉求，不违反法律规定，对其予以准许；但原告普华物业未举示相应证据证明小区生化池清掏费、路灯电费、发电机燃油费、绿化水电费的实际发生额及按户分摊情况，其诉称被告罗健欠2011年6月1日至2014年8月31日期间的公摊费缺乏证据支撑；被告罗健应支付原告普华物业物业服务费14489.55元、公摊费312.30元。为此，原告普华物业要求被告罗健支付物业服务费15492.3元、公摊费750元的诉求，部分符合法律规定，应予以部分支持；同时，被告罗健躲避、规避送达诉讼文书，视为经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响依法审判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告罗健支付原告重庆普华物业管理有限公司物业服务费14489.55元、公摊费312.30元，合计14801.85元；二、驳回原告重庆普华物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述判决给付义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕；若逾期履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费206.06元，减半收取103.03元由原告重庆普华物业管理有限公司负担18.03元、被告罗健负担85元（此款原告重庆普华物业管理有限公司已垫付，限被告罗健于本判决生效后十五日内迳付原告重庆普华物业管理有限公司）。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  卢再祥二〇二〇年四月二十九日书记员  郭俊伶