安徽省凤台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0421民初16号 原告：刘亚，男，1986年11月9日出生，汉族，居民，住安徽省淮南市毛集社会发展综合实验区。 委托诉讼代理人：路建恒，安徽淮华律师事务所律师。 原告：史国芮，女，1988年3月23日出生，汉族，居民，住安徽省淮南市毛集社会发展综合实验区。 委托诉讼代理人：路建恒，安徽淮华律师事务所律师。 被告：淮南文商房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市毛集社会发展综合实验区康泰家园门楼。 法定代表人：叶一平，公司经理。 委托诉讼代理人：王体勇，安徽韶美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓帆，安徽韶美律师事务所律师。 原告刘亚、史国芮与被告淮南文商房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亚、史国芮及其共同委托诉讼代理人路建恒、被告淮南文商房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王体勇到庭参加了诉讼。被告淮南文商房地产开发有限公司的法定代表人叶一平未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘亚、史国芮向本院提出诉讼请求：1、请求判令淮南文商房地产开发有限公司履行交房义务；2、请求判令淮南文商房地产开发有限公司支付逾期违约金从2017年1月6日至2019年12月31日的违约金31781.13元，并继续支付违约金至实际交付验收合格的房屋之日止。事实和理由：2016年3月1日之前，刘亚、史国芮与淮南文商房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定刘亚、史国芮购买淮南文商房地产开发有限公司的房屋一套，房屋总价款291570元，首付71570元，余款220000元于十日内办理银行按揭贷款，淮南文商房地产开发有限公司在2017年1月5日前将经过验收合格的房屋交付给刘亚、史国芮，并于交付使用后360日内办理权属证书。合同第九条第一款第二项规定：“逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，刘亚、史国芮如期履行了缴纳房款义务，但淮南文商房地产开发有限公司至今未将验收合格的商品房交付，且至今未向建设行政主管部门进行竣工验收备案，故提起本案诉讼。 淮南文商房地产开发有限公司辩称，刘亚、史国芮所述事实与客观事实不符，刘亚、史国芮购买的房屋，淮南文商房地产开发有限公司在合同约定的时间内已经具备交房条件，淮南文商房地产开发有限公司已经电话通知刘亚、史国芮履行交房手续，刘亚、史国芮以房屋建筑质量问题及不符合竣工验收等理由拒绝收房。2019年12月份，淮南文商房地产开发有限公司在淮南日报刊登交房通知要求购房户限期到淮南文商房地产开发有限公司办理交房手续。综上，刘亚、史国芮的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回刘亚、史国芮的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1、淮南文商房地产开发有限公司提交的工程竣工验收证明书，证明涉案房屋经验收合格。刘亚、史国芮对该证据的真实性无异议，认为该工程验收并非综合验收，且该证明书的验收意见处记载空白，且未向相关部门备案。本院对证据的真实性予以采信。2、交房入住通知书、房屋入住单、承诺书、入住流程卡、（2018）皖0421民初1881号民事判决书及（2019）淮民终282号民事调解书，拟证明与涉案房屋处于同一栋楼同一单元的业主已经于2017年2月办理交房手续并入住，说明涉案房屋具备交付条件，并通知刘亚、史国芮办理交房手续但被拒绝的事实。刘亚、史国芮对证据的真实性无异议，但认为该组证据并不能证明房屋验收合格，也不能证明淮南文商房地产开发有限公司已经通知其交房的事实。本院对证据的真实性予以采信。3、淮南文商房地产开发有限公司提交的淮南日报刊登的交房通知，拟证明刘亚、史国芮主张的2019年年底房屋不符合交房条件的事实不属实。刘亚、史国芮对证据真实性无异议，但认为该证据不能证明房屋具备交房条件。本院对证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年2月3日，刘亚、史国芮与淮南文商房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第BXX幢5层XX号房，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高2.9米…该商品房合同约定建筑面积共120.79平方米…。”合同第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2413.86元，总金额（人民币）…291570元…。”合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：…3、买受人于-年-月-日支付房屋首付款计人民币…71570元…，余款计人民币220000元，于十日内办理银行按揭贷款，逾期按本合同第七条处理。”合同第八条约定：“交付期限，出卖人应当在2017年1月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：….3、买受人在办理贷款过程中，房款未及时到位，出卖人有权延期交房。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款总价万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、买受人应在该商品房交付使用前，向出卖人付清本合同第四条规定的房款，若买受人逾期付清该房款，出卖人不承担逾期交房的责任…”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在接到出卖人电话交接通知或报纸公告交接之日起15日内办理房屋交接手续，逾期未办理，由此产生的一切责任及相关物业管理费用，由买受人承担。” 合同签订后，刘亚、史国芮于2015年8月5日和8月8日分二次交纳购房款合计71570元。2016年2月3日，刘亚、史国芮办理了房屋按揭贷款，刘亚、史国芮履行了交纳购房款的义务。庭审时史国芮自认：“2018年夏集镇会期即2018年4月10日，史国芮遇到淮南文商房地产开发有限公司宣传人员，询问房屋交付事宜，宣传人员告知可以交房。”庭审时刘亚、史国芮自认：“2019年10月刘亚和史国芮到淮南文商房地产开发有限公司询问交房事宜，淮南文商房地产开发有限公司告诉刘亚、史国芮可以交房，但由于淮南文商房地产开发有限公司让其交纳2019年10月之前的物业费，刘亚、史国芮没有同意，未能办理房屋交接手续。”2019年12月18日，淮南文商房地产开发有限公司在淮南日报发布公告，催告未办理房屋交接手续的业主前往淮南文商房地产开发有限公司办理房屋交接手续。 本院认为，2016年2月3日，刘亚、史国芮与淮南文商房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现刘亚、史国芮按照合同约定支付了房款，淮南文商房地产开发有限公司应履行交房的义务，故刘亚、史国芮要求淮南文商房地产开发有限公司履行交房义务，符合法律规定，淮南文商房地产开发有限公司应按照合同约定将涉案房屋交付给刘亚、史国芮。淮南文商房地产开发有限公司应按照合同约定的时间即2017年1月5日交付房屋给刘亚、史国芮，但淮南文商房地产开发有限公司未按照合同约定的时间交付房屋，构成违约，故刘亚、史国芮要求淮南文商房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算期限，由于双方对通知交房时间陈述不一致，由于交房的义务在于淮南文商房地产开发有限公司，故其应承担通知交房时间的举证责任，现其所举证据不能充分证实其履行了通知交房或通知交房时间的义务，故交房通知时间应以刘亚、史国芮陈述为准。庭审时史国芮陈述其于2018年4月10日即知道可以办理交房手续，故违约金计算期间可确定为2017年1月5日-2018年4月10日。现淮南文商房地产开发有限公司逾期交房已超过60日，故应按照合同第九条1、（2）约定处理，违约金为13266元（291570×万分之一×455天），本院予以支持。刘亚、史国芮关于要求淮南文商房地产开发有限公司支付2018年4月10日之后违约金的诉讼请求，由于2018年4月10日史国芮已经知道可以办理交房手续，但刘亚、史国芮怠于办理，过错在于刘亚、史国芮，故其要求淮南文商房地产开发有限公司支付2018年4月10日之后的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告淮南文商房地产开发有限公司于判决生效后30日内将符合合同约定的房屋交付给原告刘亚、史国芮； 二、被告淮南文商房地产开发有限公司于判决生效后10日内给付原告刘亚、史国芮违约金13266元； 三、驳回原告刘亚、史国芮的其他诉讼请求； 如未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费596元，减半收取298元，由原告刘亚、史国芮负担174元，被告淮南文商房地产开发有限公司负担124元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  储士宏 二〇二〇年四月二十日 书记员  姬福钰 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。