山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终669号上诉人（原审原告）：马达，男，1978年2月17日出生，民生银行桃园南路支行副行长,住太原市。被上诉人（原审被告）：王磊，男，1982年1月26日出生，平安银行太原分行员工，住太原市。委托诉讼代理人:任国平,山西华闻律师事务所律师。第三人（原审第三人）：太原国诚家信房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区通达街万豪新天地财富中心7号楼21层。法定代表人：王思钧，公司总经理。委托诉讼代理人:闫焱,男,该公司业务部经理。上诉人马达因与被上诉人王磊房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马达，被上诉人王磊及其委托诉讼代理人任国平，第三人太原国诚家信房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人闫焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马达上诉请求：1、撤销太原市迎泽区人民法院(2019)晋0106民初5264号民事判决书;2、改判被上诉人王磊赔偿上诉人违约金10万元;3、-二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：太原市迎泽区人民法院(2019)晋0106民初5264号民事判决书认定的事实错误,应予撤销。一审法院认定:2019年1月3日,被上诉人办理了太原市长风东街16号12幢1单元1302号的产权证后通知了上诉人和第三人,上诉人未配合原告在约定的时间内办理房屋贷款和过户手续及支付剩余房款,构成违约,被上诉人有权依据约定解除合同,另行出售房屋。而事实是,在三方签订的《房屋买卖合同》中第四条第2项约定:待被上诉人将房本办出后10日内将办理该房屋过户/贷款的全部手续及材料全部交予第三人,而被上诉人并未按照合同约定将上述材料交予丙方,出于不安及谨慎,第三人未将定金转交给被上诉人,所以是被上诉人违约在先,上诉人才未按照合同约定支付定金和首付款。综上所述,一审法院认定事实错误,请求贵院依法改判,支持上诉人的上诉请求。王磊辩称，答辩人认为一审法院认定事实清楚，判决合理、合法，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人根据与答辩人签订的房屋买卖合同第四条第二项约定“甲乙双方在合同签署后，待甲方将房本办出后10日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续及材料全部交与丙方”作为答辩人违约在先的理由，借此认为一审法院认定事实错误，无任何依据。本条款的约定不是答辩人一方的义务，而是上诉人与答辩人买卖双方的义务。整理提供房屋过户贷款的全部手续及材料，应由买卖双方相互配合并同时履行，只有一方是不可能完成整个房屋买卖交易的贷款过户等相关事宜的。正如一审法院认定的事实，上诉人未配合办理过户，未办理贷款手续，未支付定金，未支付相应的首付款，上诉人的行为构成了违约。首先，根据上诉人的要求及合同的约定，上诉人支付购房款的方式为银行按揭贷款，如果上诉人不具备购房资格，不具备贷款审批条件，不能按时取得银行贷款，那么答辩人就无法获得购房款。答辩人与上诉人双方更无法去办理随后的情况手续。其次，办理银行贷款的前提条件应由双方同时去银行办理面签，由银行审查上诉人是否具备贷款发放条件，该项义务合同虽未明确约定，但答辩人夫妻双方已积极履行。相反上诉人以种种理由借故拖延很长时间都没有通过银行的审批，一直在拖延。因此单从此项义务来说也系上述人违约在先致使房屋买卖事宜一直拖延，而本案造成上诉人违约的事实际是上诉人要求变更房屋买卖合同价款，提出要将房屋的总价要降低3万。而且其次上诉人以各种理由拖欠，拖延办理相关手续，并在具备支付定金及首付款付款的条件下，仍拒不履行合同的义务。上诉人不具备购房资格以及正在办理假离婚等等，不具备支付购房款和定金的情形。在一审的庭审过程中，上诉人均予以认可。一审代理词也明确说明，不再重复。综上所述原审人民法院认定事实清楚，判决合法合理，请二审人民法院依法驳回上诉人上诉。太原国诚家信房地产经纪有限公司述称，1.2019年4月17日，本案贷款审批通过后，第一时间告知王磊和马达，并告知王磊本案定金在过户前支付，王磊回复默认并给予卡号。2.2019年4月18日，我通过微信告知马达先不用提供买房资料，程序上应是由卖方先提供资料挂牌后，才轮到买方提交，聊天内容体现我在催卖方办理过户前的挂牌手续。3.三方合同中第四条款的第二项约定的任何一方不按约定配合办理过户手续的，是其违约。在房产交易的服务当中，我认为买卖双方都配合了办理贷款的手续。以4月17日最终银行审批的结果为证据，如果不配合，银行不会出审批结果。但在4月17日以后，卖方确实没有配合来办过户手续前置手续即卖方资格挂牌的程序没有办理。我在4月18日给马达说这个事情，中间一直是和王磊然后再沟通，但是没有结果。2019年5月30日的时候，卖方才告诉我标的物已经是出售给第三人了。自2009年4月17日到2015年5月30日之间，一个多月的时间，卖方并未明确告知或书面告知房子已售，不再卖给卖方。我认为卖方应该至少应告知业务，然后应该承担相应的违约责任。马达向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金10万元;2、判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》;3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月10日,出卖方王磊(甲方)与买受方马达(乙方)入、中介方国诚家信总部(丙方)签订了《房屋买卖合同》,合同约定甲方自愿将坐落于太原市长风东街16号12幢1单元1302号房屋出售给乙方,房屋所有权人为王磊,楼层13,房屋面积为170.75平方米,双方协商交易价格为2520000元,产权过户的相关费用由乙方承担,付款方式采用按揭贷款,乙方于2018年10月10日向甲方交付购房定金10万元整,剩余的首付款92万元于过户前交于甲方,剩余房款人民币150万元由乙方向银行贷款后交于甲方,甲乙双方在本合同签署后待甲方房本办理后10日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续及材料全部交于丙方,甲乙双方约定甲方房本办出后20日内办理房屋的过户、贷款手续,双方积极配合,任何一方不按约配合办理过户、贷款手续,视其违约,应当按照合同第六款承担违约责任。关于违约责任第六条第三款约定,若乙方未能依据合同第四条约定交付房款,超过三日,视为违约,甲方有权解除合同,另行出售房屋。定金10万元由丙方代甲方暂收,待甲方房本办出后,甲乙双方去银行面签时,丙方将乙方定金一次性交至甲方。2019年1月3日,被告办理了坐落于太原市长风东街16号12幢1单元1302号产权证,产权证号为晋(2019)太原市不动产权第XXXX号,被告将取得房产证的情况通知原告及第三人后,原告未配合原告在约定的时间内办理房屋贷款、过户手续、支付剩余房款。被告已经将本案涉及的坐落于太原市长风东街16号12幢1单元1302号房屋另行出售。原告交付的10万元定金由第三人保管,被告并未实际收到原告支付的10万元定金。一审法院认为,2018年10月10日,出卖方王磊(甲方)与买受方马达(乙方)、中介方国诚家信总部(丙方)签订了《房屋买卖合同》是各方当事人真实的意思表示,不违反法律的禁止性规定,是合法有效的,依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方约定“首付款92万元于过户前交于甲方,剩余房款人民币150万元由乙方向银行贷款后交于甲方。在本合同签署后待甲方房本办理后10日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续及材料全部交于丙方,甲乙双方约定甲方房本办出后20日内办理房屋的过户、贷款手续,双方积极配合,任何一方不按约配合办理过户、贷款手续,视其违约,应当按照合同第六款承担违约责任。”违约责任第六条第三款约定,“若乙方未能依据合同第四条约定交付房款,超过三日,视为违约,甲方有权解除合同,另行出售房屋。”本案中被告于2019年1月3日取得房屋产权证后,经通知原告未在约定的时问内未支付相应的首付房款,未配合办理过户、未办理贷款手续,原告的行为构成违约,被告有权依据约定解除合同,另行出售房屋,被告实际已经将坐落于太原市长风东街16号12幢1单元1302号房屋另行出售,原告要求被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求不予支持。《商品房买卖合同》签订后,原告将定金10万元交至第三人的公户,合同约定,“定金10万元由丙方代甲方暂收,待甲方房本办出后,甲乙双方去银行面签时,丙方将乙方定金一次性交至甲方。”被告房本办出后,至今未收到原告交付的10万元定金,被告也不存在违约行为,故原告要求被告支付10万元违约金的诉讼请求不予支持。综上,《中华人民共和国合同法》第六十条规定,判次如下:驳回原告马达的诉讼请求。案件受理费1150元由原告马达负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审查明的一致。本院认为，上诉人马达与被上诉人王磊通过中介第三人太原国诚家信房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》进行买卖房屋，上诉人马达作为购买人应按约支付定金及首付款等，其在被上诉人王磊将房本办出后及双方银行面签后并未按约将定金交付给被上诉人王磊，违反了合同约定，其“出于不安及谨慎,才未按照合同约定支付定金和首付款”的说法不能成立，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，马达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人马达负担。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 孙爱英审判员 赵文林 二O二O年四月八日书记员 武彩燕