贵州省印江土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0625民初394号 原告：陈友进，男，1991年1月28日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。 被代：印江东晟房地产开发有限公司，住所地贵州省印江土家族苗族自治县龙津街道解放西路东方国际城，统一社会信用代码：×××789Ｊ。 法定代表人：谭永兵，系公司经理。 委托诉讼代理人：杨秀江，贵州司廉律师事务所律师。 原告陈友进与被告印江东晟房地产开发有限公司（以下简称东晟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈友进，被告创豪公司的特别授权委托诉讼代理人杨秀江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈友进向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将印江自治县东方国际城18栋1-14-1号商品房办理转移登记的文书交付原告；2.依法判决被告向原告支付2020年3月31日前的违约金25992元，并以57元／日标准向原告支付2020年3月31日之后的违约金至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年11月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016004213），双方约定由原告购买被告东晟公司位于印江自治县东方国际城，面积为124.36平方米，总价款为345720元。合同约定被告应当于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，为原告办理房屋所有权证书。但时至今日，被告仍未向原告交付该商品房转移登记的有关文书，更未向原告交付房屋所有权证书。被告的行为损害了原告的合法利益，其拖延履行合同义务的行为已构成严重违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定及相关法律规定，被告应当继续履行其交付商品房权属证书的义务，并承担逾期交付商品房权属证书的违约责任。为维护自身权益，特向人民法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 东晟公司辩称，原告的理由不成立，按照办证机构的要求是先要对整个楼盘办证，之后再分到每一户，我公司已经在2018年12月31日前向办证机构提供了办证所需资料，但并不是哪一户提交完相关资料就可以办理商品房转移登记。我公司不存在逾期办证的过错，没有违约行为，请依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年11月7日，以原告为买受人，被告为出卖人的原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016004213），原告购买被告东晟公司位于印江自治县东方国际城，合同约定该商品房建筑面积为124.36平方米，套内建筑面积为104平方米，总价款345720元；合同第二十二条第三款第（一）项约定“出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”，第二项“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的中国人民银行同期同类贷款承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。”。合同签订后，原告于当日向被告交付了购房首付款145720元，于2017年1月13日，以向银行办理房屋按揭贷款的方式，向被告交付了剩余房款200000元，并对该房办理了预告抵押登记，被告对该笔贷款承担担保责任。被告在合同约定期限内向原告交付了涉案房屋。交房后，被告于2018年12月31日前向印江自治县不动产登记中心咨询办理商品房初始登记所需资料及手续，印江自治县不动产登记中心向被告提供了办证所需清单，之后，被告对照该清单陆续准备办证所需资料。原告向人民法院提起诉讼后，2020年4月7日，印江自治县不动产登记中心对涉案房屋颁发了编号为“黔（2020）印江县不动产权第000591号”的《不动产权证书》。由于原告所购东方国际城第18栋1单元14层1号商品房系向银行办理按揭贷款方式购房，该《不动产权证书》现抵押于发放按揭贷款的银行。 上述事实，有原告提交的居民身份证复印件、国家企业信用信息公示系统查询单复印件、《商品房买卖合同》复印件、收据复印件、个人贷款支付凭证复印件，被告东晟公司提交的营业执照复印件、法定代表人证明书复印件、法定代表人居民身份证复印件、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、铜仁市公安消防支队建设工程消防验收意见书复印件、印江自治县发展和改革局[2014]32号文件复印件、不动产权证书复印件，以及本院依依据被告的申请调查的印江自治县不动产登记中心负责人吴勇的笔录，依职权查询的贵州省不动产登记查询结果在卷佐证，的上述证据来源合法，证明的内容客观，与本案事实相关联，予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方签订《商品房买卖合同》，该合同是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效，其中部分条款系格式条款。该合同第二十二条第三款第（一）项约定的“出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”，该条款应为为格式条款，针对的应当系全款购房且房屋未设定抵押的情形。按照交易习惯，采用银行按揭贷款购房的，买受人以该房抵押于按揭贷款发放行，房屋取得不动产权证后均抵押于银行，而不存在交付给买受人。被告履行提交办证义务后，2020年4月7日，印江县不动产登记中心对涉案房屋颁发了《不动产权证书》，由于本案原告采取的是银行按揭贷款方式购房，银行在该房屋上设定了抵押登记，该证书现已抵押于银行，不具备交付给原告的现实可能性。结合本案实际，不论转移登记证书是否取得，也不论转移登记证书在合同约定的“2018年12月31日”前，只要购房者按揭贷款清偿完毕前，都不发生房屋转移登记证书交付给原告的实际后果。因此，对原告要求被告将印江县东方国际城18栋1-14-1号商品房办理转移登记登记文书交付的诉讼请求，本院不予支持。 对原告要求被告支付违约金的问题。支付违约金的前提条件是存在违约行为。本案被告对逾期办理产权登记是否存在违约行为：首先，被告在约定期限内已经陆续提交办证所需相关资料，积极履行了合同义务。未能在约定期限内办理完毕房屋转移登记，系因办证机关政策原因所致，该后果的发生不应归责于被告；其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。”，原告在庭审中明确表示选择该条款的第②种不退房的处理方式，该方式明确约定对于不退房的不需要支付违约金。被告没有违约事实，且合同也未约定原告选择不退房时被告需要向其支付违约金。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求无事实依据。由此，对原告要求被告“支付2020年3月31日前的违约金25992元，并以57元/日标准向原告支付2020年3月31日之后的违约金至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止”的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下： 驳回原告陈友进的全部诉讼请求。 案件受理费449.8元，已减半收取计224.9元，由原告陈友进负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员  李先云 二〇二〇年四月二十八日 法官助理李应淋 代理书记员  李应淋