`黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终226号上诉人（原审被告）：黑龙江同泰房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区公滨路176-2号。法定代表人：冷雪峰，职位总经理。委托诉讼代理人：邵启生，男，1978年2月28日生，汉族，系该项目负责人，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）：辛秀兰，女，1964年1月2日出生，汉族，住绥化市明水县。委托诉讼代理人：马贵民，黑龙江贵民律师事务所律师。上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司因与被上诉人辛秀兰房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省明水县人民法院（2019）黑1225民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邵启生、被上诉人辛秀兰及其委托诉讼代理人马贵民均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黑龙江同泰房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销明水县人民法院(2019)黑1225民初838号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人双方并不存在真实的房屋买卖关系，被上诉人也从未向上诉人支付购房款。首先，双方虽然签订了购房合同，但并不是因被上诉人要在上诉人处买房，因上诉人将涉案小区建设工程发包给关伟中施工，关伟中同意上诉人以房抵顶工程款，并且因关伟中与被上诉人之间的债权债务关系，各方协商，由上诉人直接将涉案房屋签给被上诉人，所以上诉人才与被上诉人签订购房合同。上诉人出具给被上诉人的收据上注明了是抵工程款。而且，被上诉人看到收据后至今也没有提出异议，因其很清楚，她并没有向被上诉人支付购房款。其次，本案事实的关键人关伟中因外欠巨额债务，现已不知去向，被上诉人因无法向其主张债权，便以购房合同为依据起诉上诉人，称双方系房屋买卖关系。涉案房屋购房款近百万元，如此巨额的款项支付，被上诉人在无法提供银行财务凭证的情况下，竟谎称其是以现金方式支付。并在庭审时编造了一套如何经中间人介绍买房、签合同以及拎着现金交付的流程，但是其就巨额现金的来源始终无法自圆其说，也无法提供证据，就合同签订过程的陈述也前后矛盾，其刚开始称是关伟中介绍其买房，后又称不认识关伟中，并在庭审结束后擅自篡改庭审笔录，而一审法院及书记员包括陪审员明知道其所说前后不一，仍然同意其改动笔录，上诉人当时提出异议后，一审法官称被上诉人如何说的我们已经知道了，不会影响事实认定的。但一审判决书在描述购房合同签订过程时却按被上诉人修改后的笔录进行的事实认定，一审法官明显存在偏袒，有违公正立场。二、被上诉人至今未向上诉人支付任何购房款，其称以现金方式支付房款与事实不符。购房合同只是就双方权利义务进行形式上的约定，收据也并不是认定房款是否支付的唯一凭证，合同是否履行以及房款是否实际支付不能仅凭合同及收据认定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第16条规定：“原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。”本案涉案房款高达90余万元，而被上诉人却称是以现金方式一次性支付，这明显是不合理的，其没有向法院说明资金来源，没有举证其经济能力、财产变动情况等客观事实因素，全都是在法庭上的单方陈述。而被上诉人对收据提出合理抗辩的情况下，人民法院疏于审查，仅凭其片面之词，认定交易成立，缺乏事实依据，且于法无据。综上所述，一审法院认定事实及适用法律均存在严重错误，恳请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。辛秀兰辩称，一、答辩人与被答辩人双方是房屋买卖关系，答辩人已向被答辩人交付了全部购房款。答辩人经关青海介绍购买被答辩人出售的四套商品房，双方签订了商品房买卖合同，答辩人交付了房款，被答辩人为答辩人出具了收据。以上事实完全能够证明双方形成房屋买卖的事实，答辩人已经履行了合同义务。关伟中与答辩人之间没有债权、债务关系，被答辩人与关伟中是否存在以房抵工程款，答辩人并不知情，也没有参与，如果被答辩人将房屋抵工程款给关伟中，也不会将合同开到答辩人名下。被答辩人的以上上诉理由不是事实，且没有向法庭提供任何证据证明。而且收据已经标明交款单位是答辩人辛秀兰。至于收据中的收款方式标注的工程转账，答辩人当时并不清楚，也没有细看，至今答辩人也不清楚被答辩人的用意何在。被答辩人上诉称答辩人无法向关伟中主张债权，而依据买卖合同起诉被答辩人无事实根据。答辩人在庭审结束后，核对笔录，对于笔录中打字错误部分要求更正是答辩人的诉讼权利，根本不存在法官偏袒问题。二、答辩人以现金方式已经支付购房款，履行了购房人的合同义务。被答辩人上诉要求依据《最高人民法院关于审理民间借贷司法解释》第16条的规定进行审查付款情况，属于适用法律错误。答辩人与被答辩人之间是商品房买卖合同关系，并不是民间借贷纠纷，因而不应适用民间借贷的司法解释的规定。被答辩人认为支付房款应当以转账方式，不应以现金交易而否认答辩人交付了房款的事实，法律没有强制性规定交付房款必须使用银行转账方式才能确定交付了房款的事实。答辩人家中经营礼仪厅多年，家中存放大量现金也符合常理，而且答辩人提交的银行卡流水，可以证明答辩人银行存款数额多达200万元之多，说明答辩人家庭具备购房的能力。综上所述，答辩人认为原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，故请二审法院依法驳回上诉，维持原判。辛秀兰向一审法院起诉请求：一、要求被告交付原告购买的位于明水状元府苑小区B幢东数一单元五层东门、西门房屋，C幢栋数一单元三层东门和四层东门，共计四套房屋；二、要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：经审理查明，2014年11月14日，原告经关青海介绍购买被告开发建设的位于明水县状元××小区××套商品房，其中B幢东数一单元五层东门，建筑面积为80.22平方米，合同约定价款为214,990.00元；B幢东数一单元五层西门，建筑面积为87.64平方米，合同约定价款为234,875.00元；C幢东数一单元三层东门，建筑面积为92.96平方米，合同约定价款为249,133.00元；C幢东数单元四层东门，建筑面积为92.96平方米，合同约定价款为249,133.00元。原、被告签订了商品房买卖合同，原告在被告的售楼处交付了房款，被告为原告出具了收据，原、被告约定2015年7月30日交付房屋。到期后，原告多次找被告要求履行合同，交付房屋，被告黑龙江同泰房地产开发有限公司被告一直支托，拒不交房，故原告诉至法院。庭审中，原告要求解除双方签订的商品房买卖合同、退还购楼款并支付利息（自购买之日起按年利率24%计算至实际履行完毕时止），并承担本案诉讼费用。一审法院认为，本案的争议焦点是原告辛秀兰与被告黑龙江同泰房地产开发有限公司是否存在商品房买卖合同关系。本案中，原告辛秀兰与被告黑龙江同泰房地产开发有限公司签订了书面的商品房买卖合同，被告并没有提供相应的证据证实不是真实的买卖合同关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，本院认为，原、被告形成了买卖合同关系，其买卖行为合法有效，应受法律保护。被告明知涉案房屋已经销售给原告，在未解除与原告签订的合同的情况下，仍然在与明水县宇泰建筑工程公司的执行案件中，将涉案房屋给付明水县宇泰建筑工程公司抵顶工程款，致使涉案房屋已经变卖给他人，原告无法实现合同目的，被告之行为已经构成根本性违约，《最高人民法院》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可要求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：……，（二）商品房买卖合同订立后，出卖人有将该房屋出卖给第三人的”，据此，原告辛秀兰要求与被告黑龙江同泰房地产开发有限公司解除商品房买卖合同、退还购楼款并支付利息的诉讼请求，符合法律规定。但双方对利息没有约定，应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，从双方约定的房屋交付之日（2015年7月30日）开始计算。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准取消。因此，自此日之后，利息的基本标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率执行，原告的该项诉讼请求过高，应予变更；被告关于合同签订的目的是为了抵顶工程款，而且在被告与明水县宇泰建筑工程公司建筑工程施工合同纠纷一案中，被告已将案涉房屋抵顶给明水县宇泰建筑工程公司，那么就没有义务再向原告交付房屋，事实上也无法交付的辩解意见，本院认为，虽然被告辩称合同签订是为了抵顶明水县宇泰建筑工程公司工程款，并在购楼款收据上标注了交款方式为工程款转账，但其真实目的是为了转移涉案房屋的所有权，被告与原告签订商品房买卖合同的目的是相对应的，即被告以转移房屋所有权偿还所欠明水县宇泰建筑工程公司工程款为目的，原告以购买房屋为目的，双方意思表示是真实的，标注的交款方式只是被告与明水县宇泰建筑工程公司的一种结算形式，与原告无关，不影响合同的效力；被告关于原告购买房屋是大额交易，应该由银行转账不应该现金交易，从而证明原告没有实际交付购楼款的辩解意见，本院认为，对买卖合同中大额货款的支付方式，法律没有强制性规定必须通过银行转账方式而不能现金支付，该辩解意见无法律依据。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告的辩解意见无证据支持，不符合法律规定，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告黑龙江同泰房地产开发有限公司退还原告辛秀兰购楼款人民币948131元及利息（自2015年7月30日计算至实际履行完毕时止，2019年8月20日前的利率按照中国人民同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借公布的贷款市场报价利率计算）。此款于判决生效后十日内给付。本院二审期间，被上诉人辛秀兰向法庭提交明水巨鹏礼仪厅营业执照一份，欲证明被上诉人有能力现金交付房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司质证意见：真实性无异议。因该份证据真实且上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司未提出异议，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司与被上诉人辛秀兰签订了书面商品房买卖合同，上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司为被上诉人辛秀兰出具了房屋收款收据，因双方签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效。合同签订后，上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司未履行合同义务，擅自将被上诉人购买的房屋作为工程款抵顶给明水县宇泰建筑工程公司，致使被上诉人辛秀兰合同目的无法实现，对此上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司应承担相应责任。二审中，上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司称，案涉工程项目其发包给案外人关伟中施工，并以该房屋抵顶关伟中工程款。因被上诉人辛秀兰与关伟中存在债务关系，关伟中同意将案涉房屋出具在被上诉人辛秀兰名下，上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司与被上诉人辛秀兰不存在真实的房屋买卖合同关系。本院认为，上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司与被上诉人辛秀兰系2014年11月14日签订的商品房买卖合同，2016年3月24日上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司将案涉房屋抵顶给明水县宇泰建筑工程公司。根据证据可证明被上诉人辛秀兰买售在先，且关伟中与被上诉人辛秀兰是否存在债务关系，上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司亦未向法庭提供证据加以证实。现案涉房屋已出售他人，被上诉人辛秀兰合同目的无法实现。据此，一审判决上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司返还被上诉人辛秀兰购房款并无不当。综上所述，黑龙江同泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,281.00元，由上诉人黑龙江同泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石云丽审判员  杜雪红审判员  吴 孟二〇二〇年四月二十日书记员  陆文婷