苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初4789号 原告（反诉被告）：苏州路劲商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区XX赛格商贸广场-3698。 法定代表人：单颂曦。 委托诉讼代理人：李华栋，江苏博爱星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江承成，江苏博爱星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**，女，汉族，1982年5月10日生，住所地苏州市。 委托诉讼代理人：冀承胜，北京盈科（上海）律师事务所律师。 原告苏州路劲商业管理有限公司（以下简称路劲公司）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，被告**依法提出反诉，本院组织当事人进行证据交换，并依法组成合议庭于2020年4月1日公开开庭进行了审理，路劲公司的委托诉讼代理人李华栋、**的委托诉讼代理人冀承胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路劲公司向本院提出的诉讼请求：1.确认路劲公司与**签订的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》于2019年3月31日解除；2.**支付拖欠的租金107259元以及违约金（以107259元为基数，自2019年3月31日起按同期银行贷款利率的四倍计算至实际履行之日止）；3.**支付拖欠的物业费70769元以及违约金（以70769元为基数，自2019年3月31日起按同期银行贷款利率的四倍计算至实际履行之日止）；4.**支付违约金296275元；5.**支付本诉律师费14600元、反诉律师费37000元；6.诉讼费用由**承担。 事实和理由：2018年4月10日，路劲公司与**签订《苏州路劲又一城商铺租赁合同》。合同约定，路劲公司将坐落于苏州市吴江区XX赛格商贸广场-3698苏州路劲又一城内编号为4F-08的商铺出租给**，物业面积270㎡，租赁期限自2018年4月10日至2023年5月20日止，合同对租金、物业费的金额及支付方式进行了约定。其中第一租赁年度的时间为2018年4月10日至2019年5月20日，租金计算方式为1.5元/㎡/天，物业费计算方式为30元/㎡/月。合同还约定，在履行合同过程发生争议，诉至法院所实际支付的相关律师费用由**承担。路劲公司已全部履行完合同约定的出租人义务，**也已正式营业。但**拒绝支付2018年6月29日至今的租金、物业费。路劲公司多次讨要，**依然置之不理。根据租赁合同约定，若承租人在租赁期内逾期支付租金、物业费等任何一项费用超过二十日，出租人有权直接解除合同，并按合同约定要求承租人承担相应违约责任。现路劲公司已向**发出《商铺租赁合同解除通知书》及《交还商铺催告通知书》，通知租赁合同于2019年3月31日解除，并要求**返还商铺、付清全部欠款，但**仍无回应。 被告**辩称：1.双方签订租赁合同时，案涉房屋所在商场消防验收未通过，直到2019年1月2日才验收合格，故路劲公司存在违法出租的行为。2.案涉租赁合同解除时间应确认为2018年8月28日。租赁期间，**发现承租店铺所在商场消防验收一直未通过，去消防部门反映，消防部门表示会被罚款或停业。根据《消防法》第十三条规定，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。这导致租赁合同目的不能实现，**不能合法合规进行经营。依据法律规定以及租赁合同第16.3、16.3.1.16.3.3条的约定，**有权解除租赁合同并要求路劲公司赔偿损失。**于2018年8月28日向路劲公司提出提前解除租赁合同，这在路劲公司委托江苏博爱星律师事务所向**发送的律师函中得到了确认。对于解约理由的表述，**作为普通的自然人，不应要求其尽过高的注意义务。3.**于2018年8月31日从案涉商铺正式搬离，搬离前与路劲公司结清了租金、水费等费用，搬离之后路劲公司也对该商铺进行了围挡，搬离之后**不应再承担任何费用。搬离期间有路劲公司的商场工作人员在场，商场其他商户也可以证实搬离的事实。路劲公司商场工作人员对商场有管理职责，对**的搬离行为也当然知晓。如果费用未结清，路劲公司也会让**从商铺内搬离。4.路劲公司在消防验收未通过的情况下擅自对外出租，**因此遭受了严重的经济损失，路劲公司应当进行赔偿，路劲公司要求**支付租金、物业费、违约金的诉讼请求不应得到支持。5.因路劲公司存在违法出租行为，故诉讼费、律师费不应由**承担。 反诉原告**向本院提出的诉讼请求：1.路劲公司赔偿**店铺装修及设计费损失20万元；2.律师费2万元由路劲公司承担；3.诉讼费用、鉴定费由路劲公司承担。 事实和理由：2018年4月10日，**与路劲公司签订了《苏州路劲又一城商铺租赁合同》。合同约定，路劲公司将位于苏州市吴江区XX赛格商贸广场-3698苏州路劲又一城内编号为4F-08的商铺出租给**。租赁期限自2018年4月10日至2023年5月20日止。租赁期间，**发现路劲公司出租的商铺所在商场的建设工程消防验收一直未通过，而根据《消防法》第十三条规定，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。这导致租赁合同目的不能实现，**及时向路劲公司提出了提前解除租赁合同。路劲公司的行为构成根本违约，严重侵犯了**的合法权益，应当赔偿**的财产损失。 反诉被告路劲公司辩称：2018年8月28日，**因自身经营亏损，向路劲公司提出撤租申请，并非合同解除的要求，路劲公司没有同意，租赁合同仍在履行之中。因**逾期支付租金、物业费，构成根本违约，路劲公司依照合同约定，书面通知**合同于2019年3月31日解除。在合同解除后，**又逾期返还房屋，**应当依照合同约定支付逾期付款、逾期返还房屋的违约金。**要求赔偿装修及设计费损失，缺乏事实和合同依据，路劲公司不予认可。**要求支付反诉律师费2万元，没有依据，案涉租赁合同因**根本违约解除，律师费应由其自行承担。综上，请求驳回**的全部反诉请求。 经审理查明：2018年4月10日，路劲作为出租人（甲方）与**作为承租人（乙方）签订《苏州路劲又一城商铺租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于苏州市吴江区XX赛格商贸广场-3698苏州路劲又一城内编号为4F-08的商铺（以下简称“该物业”）出租给乙方使用。该物业套内面积270㎡，乙方在该物业内经营品牌为“山姆大叔”的美式餐厅。租赁期限为商铺交付之日起5年41天，暂定交付日期为2018年4月10日，即租赁期限自2018年4月10日至2023年5月20日；具体的交付时间、装修期限、租赁期限以附件二房产交付通知书或附件三交付确认书为准。 关于租金及支付时间，租赁合同4.1.1条约定，租金为月定额租金。该条还约定：1.装修期：2018年4月10日至2018年5月21日，装修期租金包含在首期租金内。2.2018年5月21日至2019年5月20日，1.5元/㎡/天，合计月租金12319元、年租金147828元。3.2019年5月21日至2020年5月20日，2元/㎡/天，合计月租金16425元、年租金197100元……4.第一个租约年内首期租金为进场日起至第3个月最后一日期间（2018年4月10日至2018年7月31日）的租金共29093元（具体首期租金额度以附件二房产交付确认书为准），首期租金支付时间为办理进场日支付。除首期租金外，其他租金均按2个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期缴纳，最后一个月租金归入上一个交付期合并交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。 关于物业管理费，租赁合同第4.2.1条约定：1.物业管理费包含空调使用费、公共能耗费、公共保洁费等，每二个月为一个支付期，先支付后使用。2.首期物业服务费为约定装修期结束次日起至第3个月最后一日期间（2018年5月21日至2018年7月31日）的物业服务费共计19130元，首期物业服务费应于办理进场日支付。除首期物业服务费外，其他费用均按每2个自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交付期缴纳。乙方应当在每个缴费期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。3.物业服务费的收费标准为30元/㎡/月；每月物业服务费=月物业服务费单价*承租面积。 关于履约保证金，租赁合同第5.1条约定：乙方向甲方支付履约保证金5万元。租赁合同第5.2条对履约保证金的使用进行了约定。租赁合同第5.2.1条约定，租赁期内，如果乙方有违反本合同行为给甲方造成损失的，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失或支付相应违约金的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，履约保证金不足以支付赔偿款或违约金的，甲方仍可向乙方继续追偿。第5.2.5条约定，甲方应于执行抵扣履约保证金行为后的三个工作日内书面通知乙方，乙方应于收到通知后七个工作日内向甲方补足扣除部分的履约保证金。 关于装修期，租赁合同第六条约定：装修期为进场日起算不超过41天；装修期内，乙方应当承担租金、装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用。乙方应在装修期内完成该房屋装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。 关于物业装修，租赁合同第8.6条约定，乙方完成对该物业装修后3日内，应当按照政府相关主管部门的要求以及消防安全规定申请政府主管部门验收，甲方予以配合。截至约定开业日仍未能通过验收的，甲方有权解除本合同。 关于物业交还，租赁合同第14.1条约定：乙方应当于合同终止、解除或租期届满之日起三日内将该物业恢复原状并交还给甲方。第14.3条约定，乙方自行将该物业内所有可移动的自有设施与物品（与该物业已连成有机整体的装修附属设施/设备、隐蔽系统工程除外）搬离或清除出该物业；将该物业恢复至交付给乙方时的状态。第14.4条约定，合同解除、终止或期限届满后三日内，乙方应与甲方办理该物业交还手续，由双方签署书面交还确认单。第14.6.1条约定，乙方逾期交还该物业，除应依照最后一个月的租金标准支付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，乙方缴纳的履约保证金不予退还，且每逾期一日，按合同最后一个月的日租金/保底日租金标准的两倍或一次性按合同总金额(即年度租金与管理费的总和乘以合同租赁年限)的20%向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照本合同约定收回该物业(上述两种违约金的承担方式甲方可任意选择适用)。 关于甲方违约责任，合同第16.3条约定，由于甲方原因致使乙方无法正常经营的，乙方有权解除本合同，由此造成乙方实际损失的，甲方应予以赔偿。 关于乙方违约责任，合同第17.1条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、水、电等其他费用，经甲方书面催告后七日内仍未支付的，自催告期届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之二支付违约金。第17.4.3条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用超过二十日，或逾期支付租金、物业管理费等费用累计超过四十五日的，或逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用累计超过三次（含三次），甲方有权直接解除合同。第17.5条约定，甲方根据17.4条约定提前解除租赁合同的，甲方有权没收乙方缴纳的履行保证金。 关于争议的解决，租赁合同第二十条约定：甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成时，双方同意向该物业所在地有管辖权的人民法院起诉。在协商或争议解决期间，对于本合同不涉及争议部分的条款，各方仍须履行。除非生效判决/裁决另有规定，各方为解决争议而实际支付的费用(包括但不限于诉讼/仲裁费、合理的律师费、保全费等)均由败诉方承担。 关于责任限额，合同第23.3条约定：因一方存在本合同约定的违约情形而导致其他方提前解除本合同的，或一方无正当理由擅自单方面解除本合同的，违约方在赔偿守约方因此所遭受的损失时（包括但不限于预期的租赁收入、招商成本、经营损失、装修费用等），其赔偿的最低限额为合同解除时当年租赁年度三个月的租金，其赔偿的最高限额为合同解除当年租赁年度十二个月的租金（履约保证金不被计算在内）。 合同签订后，**支付了履约保证金5万元。**对案涉商铺进行了装饰装修，路劲公司对**进行了装修补贴。2018年4月28日，案涉商铺开业经营。**支付了首期租金29093元、物业费19130元。 2018年8月初，**曾到消防部门反映案涉商铺所在商场的消防问题。2018年8月28日，**向路劲公司提交书面的《撤租申请》，内容为：山姆大叔休闲西餐厅2018年4月28日开业至今，每月营业额伍万元左右，月月亏损，已无法经营下去，现申请撤租，望批准。2018年8月31日，**从案涉商铺搬离。审理过程中，**表示其于2018年8月底将案涉商铺内物品全部搬空，具备返还条件，并实际返还给了路劲公司；无论评估结果如何，均无需从案涉商铺内取回任何物品。 2019年2月20日，路劲公司委托江苏博爱星律师事务所向**发出律师函，主要内容为：路劲公司与**于2018年4月10日签订了租赁合同以及装修补贴协议，路劲公司给予**8万元的装修补贴。**于2018年4月28日营业，但拒绝支付2018年6月29日至2018年8月31日的租金21399元、物业费14069元。路劲公司多次追讨，于2018年8月1日发出催缴函，**仍置之不理，于2018年8月28日向路劲公司提出提前解除租赁合同。路劲公司要求**支付拖欠的租金21399元、物业费14069元、违约金26667元以及拖欠款项的违约金。 2019年3月15日，路劲公司向**发送《商铺租赁合同解除通知书》，内容为：因**逾期支付租金、物业费等费用，在路劲公司催告后30日仍未付清，违反了合同约定，路劲公司通知**租赁合同于2019年3月31日提前解除。租赁合同解除后，所涉商铺由路劲公司自用或另外交给他人使用。根据租赁合同第十四条、第十七条的约定，已缴纳的履约保证金，该款项将不予退还。该通知书还要求**于合同解除之日起30日内将承租的物业恢复原状并交还路劲公司，付清欠款、办理交还手续。该通知书于2019年3月16日通过邮寄方式送达**。 审理过程中，根据**的申请，本院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司就案涉商铺内不可移动装修市场价值进行评估，该公司出具的评估意见为：经采用成本法进行评估，确定估价对象在满足全部假设及限制条件下于价值时点2019年10月10日的估价总值取整为12.47万元。后**提出异议，认为存在漏评及评估价过低的问题。评估公司进行了答复，主要答复意见为：2019年10月10日，评估公司通知双方当事人或代理人到场，但申请人及代理人均未到场，评估范围由被申请方确认。部分异议内容已进行评估，部分异议内容属于隐蔽工程，需提供相关证明材料；**提出玻璃隔断评估价格过低，但未提供相关证明材料。评估公司经过重新复核，未见明显测算错误及误差。**为此次评估支出费用5000元。 另查明：1.路劲公司于2018年12月22日申报的改造及内装修工程，经苏州市公安消防局验收后，于2019年1月2日综合评定为消防验收合格。2.2019年2月28日、5月20日，路劲公司与江苏博爱星律师事务所分别签订了《委托代理合同》，路劲公司委托该所处理案涉本诉和反诉纠纷，路劲公司为此分别支付律师费14600元、37000元。3.**为案涉诉讼与北京盈科（上海）律师事务所签订了《委托代理合同》，合同约定的初始代理费为2万元，**已支付律师费1万元。 以上事实，有商铺租赁合同、律师函、解除通知书及快递单据、委托代理合同及发票、装修合同、撤租申请、证人证言、评估报告以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，路劲公司与**之间的租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。 关于案涉租赁合同解除的问题。案涉商场于2019年1月2日通过消防验收，在此之前虽未通过消防验收，但在案涉租赁合同签订后，**已经使用案涉商铺开展经营活动，**未提供证据证明在其经营期间，因消防验收问题而影响其正常使用房屋或严重影响其经营活动，故案涉商场虽存在一定瑕疵，但并未影响承租人使用该房屋。**于2018年8月28日向路劲公司提出撤租申请，申请内容反映的是**因经营亏损而要求撤租，并未提到因消防验收不通过影响其经营而要求解除租赁合同。**虽向路劲公司提交了撤租申请，但现有证据不足以证明路劲公司同意于2018年8月底解除租赁合同，故**主张合同于2018年8月28日解除，本院不予采信。 **在向路劲公司提交撤租申请后，于2018年8月31日从案涉商铺中搬离，并放弃商铺内的其余物品，路劲公司作为出租人，同时还对商场进行日常管理，对**从案涉商铺搬离、不再继续经营的事实应当知晓。**的上述行为表明案涉租赁合同在事实上已无法继续履行。路劲公司作为出租人，应当及时与**进行沟通，督促承租人继续履行合同，以防止损失的扩大。本院结合**提出撤租申请、搬离时间、路劲公司合理的沟通督促期限等，认定案涉租赁合同因事实上无法继续履行，于2018年9月30日终止。 **自2018年4月28日开业经营，商场虽未通过消防验收，但**已实际开展经营活动，应当向路劲公司支付租金和物业费。经本院核算，2018年4月28日至2018年9月30日期间的租金为62810元、物业费为41310元，合计104120元，扣除**已支付的租金和物业费48223元，**尚欠55897元。租赁合同约定逾期支付租金、物业费的违约金为每日千分之二，该违约金标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于路劲公司要求**支付违约金296275元的诉请。本院认为，**向路劲公司提出撤租申请，并于2018年8月31日从案涉商铺搬离，以自己的行为表明不再继续履行租赁合同，案涉租赁合同因事实上无法继续履行而提前终止，该合同提前终止的原因在**，故**应支付路劲公司违约金。考虑到路劲公司亦有采取措施防止损失扩大的义务，本院酌情确定**支付两个月的租金作为违约金，金额为24638元。路劲公司主张的违约金过高，本院予以调整。**于2018年8月底搬离后，并放弃商铺内其余物品，该房屋已具备返还条件，路劲公司应当予以及时接收。路劲公司关于**逾期返还房屋的理由不能成立，本院不予采信。 关于路劲公司主张的律师费是否应当支持的问题。本院认为，租赁合同中明确约定，为解决争议而支付的律师费由败诉方承担，结合本案路劲公司的胜诉金额，本院酌情确定**承担5000元。 关于**支付的履约保证5万元如何处理的问题。本院认为，租赁合同第5.2.5条约定，路劲公司执行抵扣履约保证金的，应当在三个工作日内书面通知乙方，而路劲公司并未提供证据证明在合同履行期间执行抵扣过履行保证金并进行书面通知，且一次性没收全部履约保证金5万元，并不合理，同时考虑到路劲公司在2019年1月2日之前未通过消防验收，故对路劲公司没收履约保证金5万元的主张，本院不予支持。履约保证金5万元可用于抵扣**应付租金、物业费，抵扣后，**尚应支付路劲公司租金、物业费5897元。 关于**要求路劲公司赔偿损失的诉请能否支持的问题。本院认为，案涉租赁合同提前终止，系**提出撤租申请并从案涉商铺搬离所导致，其要求路劲公司赔偿损失，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告**支付原告苏州路劲商业管理有限公司租金、物业费5897元，并支付违约金（以5897元为基数，自2019年3月31日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。 二、被告**支付原告苏州路劲商业管理有限公司违约金24638元，于本判决生效后十日内履行。 三、被告**支付原告苏州路劲商业管理有限公司律师费5000元，于本判决生效后十日内履行。 四、驳回原告苏州路劲商业管理有限公司其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告**的全部诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。 案件受理费13348元，由原告苏州路劲商业管理有限公司承担6674元；由被告**承担6674元，并于本判决生效后十日内直接给付原告苏州路劲商业管理有限公司。反诉案件受理费2300元、鉴定费5000元，由**承担。原告苏州路劲商业管理有限公司已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 （此页无正文） 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  沈舜心 人民陪审员  仓公鼎 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  钱雪春 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。