苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初7808号原告：申继稳，男，1987年2月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：李庆华，苏州吴江经济技术开发区法律服务所法律工作者。被告：郑伟，男，1985年2月28日生，土家族，户籍地湖北省利川市，现住江苏省苏州市吴江区。被告：谭娴娜，女，1985年10月23日生，土家族，户籍地湖北省利川市，现住江苏省苏州市吴江区。原告申继稳与被告郑伟、谭娴娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理，后因案情疑难复杂，本院于2019年9月9日依法裁定本案由简易程序转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告申继稳及其委托诉讼代理人李庆华，被告郑伟到庭参加第一次、第二次诉讼，被告谭娴娜经本院传票传唤，无正当理由两次庭审均拒不到庭。本案现已审理终结。申继稳向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行《吴江市存量房买卖居间合同》义务，将苏州市吴江区室房屋产权过户给原告，并将房屋交付给原告；2.本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.判令解除原告与被告间的《吴江市存量房买卖居间合同》；2.被告支付原告违约金198000元;3.被告返还定金20万元;4.被告返还原告物业费719元;5.被告返还原告银行贷款利息25000元;6.被告赔偿原告经济损失533200元;7.本案诉讼费、保全费、保全服务费、评估费由被告承担。事实和理由：2018年11月11日，原告经苏州丰诺房产经纪有限公司介绍，与被告签订了关于苏州市吴江区室的《吴江市存量房买卖居间合同》，并一共向被告交付了购房定金合计30万元。双方协商，被告应于2019年2月20日前将定金中20万返还给原告，用于办理房屋买卖托管事宜，原告亦多次催促被告履行合同义务，进行托管后续房屋过户事宜，被告以各种借口予以拖延。3月13日，双方去苏州市吴江区房产交易中心签订存量房交易资金托管协议，协议编号：60819030482。原告于2019年3月21日向中国邮政银行申请贷款，现贷款申请成功己于2019年6月1日发放，7月正式还款。原告是卖了原房屋购买被告房屋，现被告拖延办理过户手续事宜，迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成了诸多损失，无奈之下诉至法院，请求法庭支持原告诉请，以维护原告的合法权益。郑伟辩称，1.同意解除合同；2.不同意支付违约金198000元，过不了户是因房屋被查封，不是其故意违约;3.如果交易不成，关于返还20万定金是可以的；4.物业费同意返还；5.银行贷款利息，因不是其贷款和使用，故不同意返还；6.经济损失不同意赔偿；7.诉讼费等费用不同意承担，是原告自己起诉的。谭娴娜未作答辩，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：郑伟、谭娴娜系夫妻关系。座落于苏州市吴江区的房屋产权人为郑伟、谭娴娜,共同共有，房屋所有权证号:苏房权证吴江字第××号、苏房权证吴江字第××号;登记时间2016-05-26，土地使用权证号：吴国用（2016）第1006186号。2018年11月11日,郑伟、谭娴娜作为出卖方(甲方),申继稳作为购买方(乙方),苏州丰诺房产经纪有限公司作为居间方(丙方)三方签订《吴江市存量房买卖居间合同》一份,约定甲方将其名下坐落于苏州市吴江区的房屋出售给乙方，建筑面积226.03㎡，套内建筑面积204.37㎡，房产权证号：25××06、25××07，土地权证号：1006186。合同第二条约定：上述房地产转让价款为1980000元，该房屋内的维修基金余额、水电、煤气初装费、有线电视初装费、附属装修及设施设备(若有且双方无另行约定)等费用己包含在总房价内，甲、乙双方不再另行计算。合同第三条约定：甲方应在乙方支付定金100000元的同时，将该房屋的房产证和土地证交由丙方代管，并经双方同意，于2019年2月20日前开始办理托管、过户手续。合同第四条约定：甲方保证上述房屋权属真实、合法、清楚。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务纠纷等，概由甲方负责处理，并承担相关法律责任，由此给乙方、丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。在上述房屋交付乙方前未支付的因使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、煤气费、有线电视费、电话费等费用，概由甲方负责，双方另有约定的除外。合同第五条约定：甲、乙双方中若有一方未按照本合同的约定履行义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之五作为违约金，若逾期超过三十个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的10%作为违约金，如给守约方造成其他损失的，违约方应当赔偿。甲、乙双方任何一方违约导致本合同无法继续履行的，则违约方还应向丙方支付该房屋成交总价款的1%手续费。合同第十二条补充约定：①甲方净到手人民币壹佰玖拾捌万元整，签合同10天内15号之前含15号当天，乙方支付甲方人民币壹拾伍万元整（含拾万定金），于2018年11月28日之前乙方再支付甲方壹拾伍万元整，余款走正常托管贷款流程，等乙方拿到产证后由交易中心托管账户一次性转入甲方账户。②托管金额约定为壹佰玖拾陆万（含定金），甲方承诺托管时拿出前期乙方支付给甲方叁拾万元中的贰拾万放入托管账户，乙方拿产证甲方拿房款时再退还给乙方前期支付给甲方的剩余拾万。③过户时预留尾款贰万在丙方，等乙方拿到产证后转交给乙方，作为甲方返租押金，甲方搬走时退还。④房屋设施：电视机2台、电视柜2个、沙发茶几1套、床3张、餐桌1套（含6椅）、衣柜3个（可移动）、空调7台、洗衣机1台、梳妆台1个，全部留给乙方。⑤双方约定乙方承诺将该房屋免费返租给甲（方）至2019年8月1号前。郑伟、谭娴娜在合同尾部甲方处签字捺印并注明身份证号码、手机号码,申继稳在乙方处签字捺印并注明身份证号码、手机号码,苏州丰诺房产经纪有限公司在居间方处盖章。合同签订后，申继稳于签订合同当日向郑伟支付定金1万元，后又分别于2018年11月15日、11月22日、11月27日向郑伟支付14万元、6万元、9万元，合计30万元。2019年2月16日，申继稳向吴江市新振物业服务有限公司缴纳了案涉房屋2018年10月19日至2019年10月19日期间的物业服务管理费719元。2019年2月19日，案涉房屋出售挂牌提交并审核通过备案，2019年2月20日，交易审核通过，2019年2月26日购房资格审核通过。2019年3月13日，郑伟、谭娴娜作为卖方(甲方),申继稳作为买方(乙方)，吴江区房产交易中心作为丙方，三方签订《存量房交易资金托管协议》一份，约定甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方管理。2019年3月21日，申继稳向中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市吴江区支行申请个人二手住房贷款，贷款申请已审核通过。贷款金额930000元，贷款期限180个月，还款方式等额本息，贷款于2019年6月1日发放。申继稳于2019年7月15日开始归还贷款。其中，第一期归还贷款正常利息6572.21元，第二期归还贷款正常利息4465.35元。后因案涉房屋被法院查封，导致无法完成过户手续，故而引起本案诉争。另查明：2019年4月4日，本院依据（2019）苏0509民初3815号民事裁定书对案涉房屋所有权及土地使用权进行查封，查封期限自2019年4月4日至2022年4月3日。2019年6月24日，本院依据（2019）苏0509民初7715号民事裁定书对案涉房屋所有权及土地使用权进行轮候查封，查封期限自2019年6月24日至2022年6月23日。2019年10月31日，申继稳申请对涉案房屋的现有价值、装修、家具（除主卧床、次卧儿童床、冰箱）进行评估。本院依据申继稳的申请,委托苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司对上述申请事项进行评估。2019年12月11日，苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司就案涉房屋内家具、家电价值出具苏通宜【2019】资评字第1037号《资产评估报告》一份，评估基准日为2019年12月02日,估价结果：涉案房屋内家具、家电在评估基准日的评估值为43200元。2019年12月18日，苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司就案涉房屋房地产价值出具苏通宜【2019】法评字第040号《房地产估价报告》一份，价值时点为2019年12月02日,估价结果：涉案房地产于价值时点可能实现的市场价值（含不可移动装修）247万元。申继稳为此支付评估费19950元。审理中，申继稳向本院申请对涉案房屋采取诉讼保全措施，并向本院提供由保险公司出具的保函。本院经审核后依法作出（2019）苏0509民初7808号民事裁定书，依法对案涉房屋进行了查封。申继稳为此向保险公司支付保费3960元。2019年9月16日，申继稳向本院提交《变更诉讼请求申请书》，其中第一项为“请求判令解除原告与被告间的《吴江市存量房买卖居间合同》”。本院于2019年9月17日将该申请书邮寄给郑伟、谭娴娜。2019年9月18日，谭娴娜签收。以上事实，有申继稳提供的《吴江市存量房买卖居间合同》、不动产权证书、结婚证、银行转账凭证、收款收据（定金）、存量房交易资金托管协议、房产操作流程查询、收款收据（物业管理费）、个人贷款还款单、还款计划表、房屋评估报告、增值税发票，诉讼财产保全责任保险保险单、保函、变更诉讼请求申请书，有本院邮寄的EMS回单以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,原告申继稳与被告郑伟、谭娴娜以及居间方签订的《吴江市存量房买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应依约履行各自合同义务。根据已查明的事实，双方就涉案房屋签订房屋买卖合同后，原告申继稳按合同约定履行了向被告郑伟、谭娴娜支付定金及相应购房款的义务。随后双方就涉案房屋买卖的相关事宜完成了资金托管等手续。后因被告郑伟、谭娴娜涉其他民事纠纷导致涉案房屋被法院查封，致使房屋买卖合同无法继续履行。合同目的不能实现，责任在被告郑伟、谭娴娜，其已构成根本违约，原告申继稳基于法律规定、合同约定均享有合同解除权。合同解除权在性质上属于形成权，解除合同的意思表示到达相对方始发生合同解除的法律效果。本案中，原告申继稳于2019年9月16日向本院提交变更诉讼请求申请书,其中第一项诉讼请求为“解除原告与被告间《吴江市存量房买卖居间合同》”,而该申请书于2019年9月18日由谭娴娜签收，即原告申继稳解除合同的意思表示到达被告郑伟、谭娴娜。故本院认定原告申继稳与被告郑伟、谭娴娜签订的《吴江市存量房买卖居间合同》于2019年9月18日解除。根据合同法的规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求被告返还定金20万元以及物业管理费719元的诉讼请求，庭审中被告对此不持异议，本院予以确认。关于被告郑伟、谭娴娜应承担的违约责任问题。依《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条规定,合同解除后当事人有权要求赔偿损失,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,该损失包括可得利益损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告申继稳要求被告郑伟、谭娴娜赔偿房屋差价损失，本院认为，房屋差价损失属于守约方的期待利益损失。双方签订合同时案涉房屋所在地区房屋价格处于迅速上升阶段,因此双方在订立合同时应该能够预见到房屋价格的上涨，故原告要求被告赔偿房屋差价损失的请求符合法律规定，本院应予支持。关于房屋差价损失金额的确认问题。审理中，原告申请对涉案房屋的现时价值、装修及家具（除主卧床、次卧小孩床、冰箱）进行评估，本院依据其申请委托评估机构所作的估价报告认定案涉房屋、汽车库及不可移动装修的市场价值为247万元，对此本院予以确认。关于原告申请对案涉房屋家具、家电进行估价，本院认为，根据双方签订的《吴江市存量房买卖居间合同》第十二条补充约定第⑤款对房屋设施已有明确约定，即全部留给乙方，且有具体明细。现原告申请对案涉房屋内的家具、家电价值进行估价，并以此作为赔偿损失的依据，应予支持。但估价报告书中所列家具、家电中包含了未在双方约定中的欧式花架（净值1078元），应予扣除。此外，原告申请评估时已将主卧床、次卧儿童床排除在评估范围外，故该2件物品的净值3442元（2799+643）也应从评估值中扣除。综上，本院认定房屋差价损失金额为49万元（247万-198万），家具家电损失为38680元，合计528680元。关于原告要求被告赔偿违约金198000元，本院认为，被告向原告赔偿差价损失后，原告因本次房屋买卖产生的损失已经得到弥补，且原告并未提供相应证据证明被告的违约行为对其造成的损失已经超出上述房屋差价损失的数额，现原告要求被告支付违约金198000元有违公平原则，亦不符合相关法律规定，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿评估费19950元的请求。本院认为，原告申继稳支出的评估费系为查明损失程度所支付的必要的、合理的费用,其提供了相应发票对其实际支出上述费用予以佐证,故原告申继稳要求被告郑伟、谭娴娜赔偿案涉房屋及家具家电评估费损失19950元的诉请应予以支持。关于原告要求被告赔偿银行贷款利息损失的请求，本院认为，原告因贷款购房支付银行贷款利息系房屋买卖合同正常履行的必要的合理支出，亦是原告请求获得房屋差价损失的前提，现本院已对原告主张房屋差价损失的诉请予以支持，故该项损失本院不再支持。关于要求被告承担保全担保的保险费的诉讼请求，双方在合同中没有约定，亦无法律依据，本院难以支持。被告谭娴娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告申继稳与被告郑伟、谭娴娜于2018年11月11日签订的《吴江市存量房买卖居间合同》于2019年9月18日解除。二、被告郑伟、谭娴娜于本判决生效之日起十日内返还原告申继稳定金200000元及物业管理费719元。三、被告郑伟、谭娴娜于本判决生效之日起十日内赔偿原告申继稳经济损失528680元。四、驳回原告申继稳的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，户名：申继稳，开户行：中国建设银行苏州市兴元分理处，账号：62×××92）。案件受理费收取22620元，诉讼保全费5000元，合计27620元，由被告郑伟、谭娴娜负担，于本判决生效之日起十日内交至本院（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××67），原告已预交诉讼费用本院于本判决生效后十五日内退还。评估费19950元，由被告郑伟、谭娴娜负担，于本判决生效之日起十日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  杨小红人民陪审员  王新华人民陪审员  管小婷二〇二〇年四月十四日法官 助理  孙星星书 记 员  王曙敏附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。