河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3324号上诉人（原审原告、反诉被告）：申洲童，男，1957年8月9日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李淑芬,女，1957年4月8日出生，回族，住郑州市中原区，系上诉人申洲童妻子。委托诉讼代理人：陈小威，河南陆达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李淑燕，女，1964年12月3日出生，回族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李志敏，男，回族，1962年9月7日生，住郑州市中原区，系上诉人李淑燕丈夫。上诉人申洲童与上诉人李淑燕房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初9431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申洲童上诉请求：撤销（2019）豫0102民初9431号民事判决第三项，改判支持申洲童要求李淑燕支付实际占有使用案涉房屋期间的占用费180500元（按照同地段同类型房屋出租标准，自2013年起暂计至2019年6月止，应计至李淑燕实际腾出案涉房屋并将房屋交付申洲童之日止）。事实与理由：本案中，李淑燕过错程度明显重于申洲童，其应当就其过错向申洲童承担赔偿责任。案涉房屋是申洲童向后牛庄村委购买所得，该房屋购买款由申洲童分两次足额缴纳，且两次交款过程均有李淑燕参与。申洲童于2013年10月将涉案房屋交付李淑燕，并约定李淑燕从当月起向申洲童按月支付购房款3000元，至付完为止。李淑燕在实际占有使用房屋、转账支付5期购房款（共计15000元）、并于2014年4月收到申洲童购房手续后，即拒绝支付剩余购房款。在此期间，申洲童及其妻子李淑芬直接或通过他人与李淑燕就剩余房款进行沟通，李淑燕并未向申洲童支付任何房款，且一直占用案涉房屋至今。首先，购房款的支付方式为银行转账，并不存在申洲童拒收购房款的事实，另李淑燕在申洲童提起诉讼后，于2019年9月8日、2019年10月28日两次向双方约定的收款账户（李淑芬账户）转款，因此并不存在申洲童拒收事实，而是李淑燕一直拒绝支付剩余房款。其次，李淑燕参与了首次购房款的缴纳，其于2014年4月取得购房手续。本案《购房协议书》的签约主体为后牛庄村民委员会、申洲童，由此可认定，本案房屋并非房地产市场上市交易流通的商品房范畴，不能进行房屋备案登记和产权转让变更登记。故李淑燕作为完全民事行为能力人，其应当对该房屋性质明确知晓，应承担该交易行为在可预测范围产生的法律后果。最后，本案中，申洲童已将该房屋交付李淑燕占有使用，作为卖方已履行全部义务，作为买方的李淑燕在支付部分房款后，即拒不支付剩余房款，但其一直占用案涉房屋至今。根据《民法总则》第六条公平原则：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利与义务”，一审判决双方对该合同无效均存在过错，上诉人认为应当根据合同的履行状况，各方当事人对合同的履行能力以及当事人履行合同的可得利益，合理划分双方当事人的过错责任比例。在该房屋交易当中遭受直接损失的是上诉人申洲童，申洲童曾多次要求李淑燕支付剩余房款，继而要求其搬离涉案房屋，上述均是申洲童维护自己权利，为避免损失扩大所采取的措施。但李淑燕不仅未按约定支付余款，在申洲童向其发出搬离通知后，仍以申洲童拒收房款为理由继续占有使用房屋，其过错程度远重于申洲童，其应当对申洲童的损失扩大承担赔偿责任。综上请求二审法院依法查明事实，依法改判支持申洲童的上诉请求。李淑燕辩称：1、“案涉房屋是申洲童向后牛庄村委购买所得”。而申洲童所谓的“且两次交款过程均有李淑燕参与”，没有任何证据证明，纯属故意诬陷。因此，申洲童所谓“李淑燕过错程度明显重于申洲童”没有任何事实依据。其上诉请求应当予以驳回。2、“支付购房款”问题，不是判决本案房屋交易无效的原因，根本谈不上过错责任；而申洲童故意隐瞒售房方“没有取得商品房预售许可证”才是造成本案房屋交易关系无效的唯一“过错”。况且，是因为申洲童不与李淑燕签订房屋买卖合同（或者变更房屋买卖合同为李淑燕的名字）才发生了“支付购房款”问题的。因此申洲童主张“李淑燕过错程度明显重于申洲童”的上诉理由没有事实依据。3、一审是按“房屋交易无效”进行判决，追究“过错”依法也应当是追究造成“房屋交易无效”的“过错”，而申洲童指责的所谓的“过错”均与判决“房屋交易无效”无关。其上诉理由依法不能成立。4、房屋交易被判决“无效”，就不存在“履行义务”的问题。申洲童按房屋交易有效主张自己“作为卖方已履行全部义务”，并主张以“当事人履行合同的可得利益”划分双方当事人的过错责任比例。其据此主张李淑燕“过错程度远重于申洲童”，明显没有法律依据。5、申洲童故意隐瞒售房方“没有取得商品房预售许可证”是造成判决本案房屋交易关系无效的唯一“过错”，因此，申洲童请求“改判”李淑燕向其“支付实际占有使用案涉房屋期间的占用费”的上诉请求，没有事实依据和法律依据，应当依法驳回。6、申洲童所谓“李淑燕参与了首次购房款的缴纳”没有任何证据证明，纯属故意诬陷。而本案《购房协议书》的签约主体为后牛庄村民委员会、申洲童。并不是当事人判断“本案房屋并非房地产市场上市交易流通的商品房范畴，不能进行房屋备案登记和产权转让变更登记”的事实依据，况且，连一审法院也是于2019年10月25日向秦岭路街道办事处后牛庄村委会调取《情况说明》（内容为：“郑州市建设西路北，工农路小区9号住宅楼占用的土地系秦岭路街道后牛庄村集体土地，截至目前，该住宅楼未办理土地使用证、规划许可证、施工许可证等，无法办理不动产权登记，属于小产权房”）后，才判断本案协议《购房协议书》无效的。因此，申洲童仅凭“本案《购房协议书》的签约主体为后牛庄村民委员、申洲童”就主张“李淑燕作为完全民事行为能力人，其应当对该房屋性质明确知晓”明显证据不足。综上所述，申洲童所谓的“两次交款过程均有李淑燕参与”，没有任何证据证明纯属故意诬陷。而其仅凭“本案《购房协议书》的签约主体为后牛庄村民委员会、申洲童”就主张“李淑燕作为完全民事行为能力人，其应当对该房屋性质明确知晓”明显证据不足。而申洲童故意隐瞒售房方“没有取得商品房预售许可证”是造成判决本案房屋交易关系无效的唯一“过错”。其要求李淑燕向其“支付实际占有使用案涉房屋期间的占用费”的上诉请求，没有事实依据和法律依据，应当依法驳回。因此，李淑燕请求人民法院依法驳回申洲童的上诉请求。李淑燕上诉请求：1、一审判决认为，“鉴于原、被告均明知涉案房屋性质，双方对该房屋买卖合同无效均存在过错，故本院对原告有关要求被告赔偿房屋占有费及被告要求原告赔偿损失的反诉请求，均不予支持。”其中所谓“被告…明知涉案房屋性质”并无任何证据证明（购房手续中并无“房屋性质”的内容），属认定事实错误，应当依法改判。2、李淑燕与申洲童之妻李淑芬存在“购房合同关系”，但与申洲童并无“购房合同关系”，一审判决认为李淑燕与申洲童存在“购房合同关系”没有任何证据，属认定事实错误。申洲童没有本案原告资格，应当依法改判申洲童赔偿李淑燕的损失291000元（反诉请求）。因此，李淑燕请求撤销一审判决，依法改判申洲童赔偿李淑燕的损失291000元（反诉请求）。申洲童辩称：申洲童于2014年4月份将购房手续交付给李淑燕，合同显示买卖双方主体为申洲童和后牛庄村民委员会，李淑燕作为完全民事行为能力人。应当知晓该房屋性质，且该购房手续是由李淑燕向一审法院提供，申洲童购房时李淑燕与申洲童家属一同办理的借款行为，李淑燕在一审反诉状中已自认交易双方主体为本案当中的诉讼主体，其辩称申洲童并非本案适格主体，与本案并非同一法律关系，购房手续上显示明确的购房主体，因此可认定申洲童为本案适格主体。本案款项金额以及证明和银行转账金额为准。本案非商品房买卖合同法律关系，不适用有关商品房买卖的有关法律规定，李淑燕并未受到损失，申洲童在交付付房屋后并未按期足额收到购房款，李淑燕应当就其过错行为向申洲童承担损害赔偿责任。合同不成立、无效或被撤销时，标的物返还价款返还，互为对待给付双方应当同时返还。仅返还财产或者折价补偿，不足以弥补损失的一方，还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。申洲童将房屋交付给李淑燕，而李淑燕在支付首期购房款后并未支付剩余购房款项，双方并不形成对待给付，因此其应当就其过错承担损害赔偿责任。申洲童向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖合同法律关系；2.判令被告向原告支付实际占有使用该房屋的占用费180500元（按照同地段同类型房屋出租标准，自2013年10月起暂计至2019年6月止，应计至被告实际腾房之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。李淑燕向一审法院提起反诉请求：判令反诉被告申洲童返还反诉原告购房款291000元；赔偿反诉原告损失291000元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：对当事人无异议的证据和事实，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实一审法院认定如下：一、关于涉案房屋买卖合同关系的效力问题。原、被告提交的双方均认可的申洲童（乙方）与后牛庄村民委员会（甲方）签订的《购房协议书》约定条款与本案争讼各方有关联的内容为：一、乙方购买后牛庄村民委员会村民住宅楼玖号叁单元贰层西户壹套共计138.20平方米，每平方2260.00元，共计309568.00元整。二、房屋的所有权归乙方所有，在国家法律允许的范围内（可以继承、买卖，转让，出租和其他使用），乙方产权需要变更，到村物业办办理过户手续，应交总交易额百分之一的手续费。五、集体和国家建设用地，甲方负责按国家规定的有关拆迁条例进行拆迁。原、被告庭审中均陈述一致认为：被告李淑燕从原告申洲童处购买坐落于郑州市××工农路××院××楼××单元××西户的房屋，约定房屋总价款为45万元，被告李淑燕于2013年10月1日入住上述涉案房屋。上述《购房协议书》载明的村民住宅楼玖号叁单元贰层西户与坐落于郑州市××工农路××院××楼××单元××西户房屋系同一房屋。2019年10月25日郑州市中原区秦岭路街道后牛庄村民委员会出具《情况说明》上载明：“郑州市建设西路北，工农路小区9号住宅楼占用的土地系秦岭路街道后牛庄村集体土地，截至目前，该住宅楼未办理土地使用证、规划许可证、施工许可证等，无法办理不动产权登记，属于小产权房。”一审法院认为，上述《购房协议书》《情况说明》载明内容显示本案争议房屋所涉土地系农村集体土地，故案涉原、被告之间的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该房屋买卖合同应认定为无效。二、李淑燕向申洲童已付购房款具体金额的争议。申洲童举证并经李淑燕质证无异议的1.显示落款日期2013年11月12号的《证明》主要内容载明：“李淑燕已付李淑芬房款24万元.剩余21万从2013年11月20号开始每月还3000元还完为止.”《证明》左下方落款处显示证明人李淑英签名字样，右下方落款处显示收款人李淑芬、付款人李淑燕签名字样。2.显示中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行业务专用章的《活期历史明细清单》载明：账户17×××56分别于2013年12月4日、2013年12月19日、2014年1月26日、2014年2月20日、2014年3月24日向李淑芬（账号17×××11）转账3000元，共计15000元。申洲童、李淑燕均认可上述《证明》中载明的24万元以及《活期历史明细清单》载明的15000元均系李淑燕向申洲童支付的购房款共计255000元。李淑燕举证并经申洲童质证真实性无异议的显示中国工商银行股份有限公司郑州秦岭支行业务专用章的两份《中国工商银行凭证》载明：汇款人李淑燕于2019年9月8日、2019年10月28日分别向收款人李淑芬（账号17×××11）转账3000元，共计6000元。针对原告述称被告举证上述两份工商银行凭证载明的金额共计6000元不属于李淑燕向原告支付的购房款，结合原告上述举证及原、被告有关被告向原告支付购房款方式的陈述，原告除口头陈述认为支付时间是在原告提起诉讼之后外无其他证据证明该款项性质，被告举证证明力明显强于原告。故被告举证上述6000元亦系其向原告支付的购房款，举证成立。李淑燕庭审陈述称其在出具上述《证明》后又向申洲童现金支付30000元购房款，申洲童对此不予认可。因李淑燕除口头陈述外未提交其他有关其支付30000元购房款的相应证据材料，故其应对此承担举证不力的法律后果。故一审法院认定李淑燕截至2019年10月28日已向申洲童支付购房款共计261000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，被告返还原告房屋，一审法院予以支持。被告李淑燕反诉请求原告申洲童返还购房款261000元，一审法院予以支持。对被告李淑燕反诉请求原告申洲童返还购房款过高部分，一审法院不予支持。鉴于原、被告均明知案涉房屋性质，双方对该房屋买卖合同无效均存在过错，故一审法院对原告有关要求被告赔偿房屋占用费的诉求及被告要求原告赔偿损失的反诉请求，均不予支持。针对原告与后牛庄村民委员会签订《购房协议书》与本案并非同一法律关系，本案对此不予评价。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定判决：一、原告(反诉被告）申洲童与被告（反诉原告）李淑燕之间就双方约定的位于郑州市××工农路××院××楼××单元××西户的房屋买卖合同无效；二、原告(反诉被告）申洲童自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李淑燕返还上述购房款261000元；被告（反诉原告）李淑燕同时返还原告(反诉被告）申洲童上述房屋；三、驳回原告(反诉被告）申洲童其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李淑燕其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10105元，由原告（反诉被告）申洲童负担6080元，被告（反诉原告）李淑燕负担4025元；反诉案件受理费4810元，由原告（反诉被告）申洲童负担2157元，被告（反诉原告）李淑燕负担2653元。本院二审期间，申洲童提交一份中国工商银行郑州建设路支行取款凭证一份，拟证明2008年1月22日从银行提取现金17万元，用于缴纳购房款。该取款是由李淑燕当时负责办理的，并与申洲童和朱文生一起去缴纳购房款的。李淑燕认为，自己不知道这回事，纯属诬告，编造事实。本院经审查认为，申洲童提交的上述证据证明力较弱，不能证明其主张的事实，且李淑燕不予认可，故本院不予采信。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，根据本案所涉及的《购房协议书》、《情况说明》等证据，案涉房屋系申洲童与后牛庄村民委员会签订《购房协议书》后，又转卖李叔燕，申洲童作为原告提起本案诉讼，主体适格。根据本案查明的事实，案涉争议房屋所涉土地系农村集体土地，一审法院认定申洲童与李淑燕之间的房屋买卖合同无效，并无不当。本案双方当事人之间存在特殊的身份关系，基于双方之间特殊的身份关系以及案涉房屋的状况，李涉燕主张其对案涉房屋的性质不知情，不符合常理；一审法院认定双方对于合同的无效均存在过错，并无不当。综上所述，上诉人申洲童、上诉人李淑燕的上诉理由均不能成立，故对于其上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9575元，由上诉人申洲童负担3910元，由上诉人李淑燕负担5665元。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年四月二十八日书记员  白雪岩