湖南省平江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0626民初342号 原告：刘杰，男，1969年2月24日出生，汉族，居民，住湖南省长沙县。 委托代理人：刘忍锦煌，男，1996年5月1日出生，住址同上，系刘杰之子。 委托代理人：袁莎，湖南银联律师事务所律师，特别授权。 被告：喻光辉，男，1974年9月5日出生，居民，住平江县。 委托代理人：李承，男，1978年7月19日出生，汉族，居民，住湖南省湘阴县。 第三人：喻潍，女，1999年4月5日出生，汉族，居民，住平江县，系喻光辉之女。 原告刘杰与被告喻光辉房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月15日立案受理后，依法由审判员吴均成适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，因案件审理需要，本院依法追加被告喻光辉之女喻潍为本案第三人参加诉讼。原、被告及双方委托代理人和第三人喻潍均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2019年6月1日，原、被告签署房屋租赁合同一份，约定由原告租赁被告在建房，房屋用途为给原告儿子办舞蹈学校，被告应于2019年12月31日前完成房屋建设并交付原告使用。双方约定租期六年，自原告学校正式开业日起算租期，房屋月租金3066元，由原告在签订合同后预先支付120000元，房屋建成交付原告使用后再交付剩余租金。合同签订后，原告依约预付被告房屋租金120000元，2019年11月，在交房期限到期前，被告提出房屋门窗不装，要原告自己承担门窗安装费用同时提出要在原告租赁范围内留出通道，自由出进。因被告提出的要求既不符合合同签订时的约定，同时严重影响原告对租赁房屋的使用，原告对此多次与被告协商。但直至2019年12月30日双方约定的交房期限届至，双方一直没能达成协议。为不影响原告儿子的学校办学，原告目前已经在他处租房，故原、被告之间签订的房屋租赁合同已无法继续履行，该原因系被告无法按期交房的违约行为所致。因此，特诉诸法院，请求法院依法判决解除原、被告之间签订的房屋租赁合同并责令被告退还原告预付的房屋租金120000元及承担本案诉讼费。 被告辩称：被告按照双方约定，根据原告办学管理需要设计建设房屋，足以体现被告履行合同约定的诚意，且租赁房屋在双方合同约定交付使用期限前已经完成建设。在租赁合同履行过程中，被告没有违约行为，原告无权解除合同。双方对门窗安装费用和是否预留出行通道的沟通，属于正常的沟通行为，并不产生导致合同无法履行的后果。综上，原告所诉无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。如原告执意解除合同，则要求原告赔偿被告为履行合同，在房屋建设过程中，增大的成本投入损失300000元。 第三人喻潍称：本案诉争房产土地使用权虽然登记于第三人名下，但该土地使用权的费用交纳和房屋建设费用均为第三人之父喻光辉承担的，第三人目前系在校学生，无任何经济来源，房产实际所有人为喻光辉。 经审理查明：原告刘杰之子刘忍锦煌于2016年6月15日在平江县向家镇租赁夏圣华位于。2018年7月24日，在平江县公安局的安全检查中，学校因消防安全不达标，被责令整改。考虑到学校的持续发展，刘忍锦煌急需另寻办学场所。 2018年原告喻光辉以女儿喻潍名义申请一宗位于平江县的集体土地使用权，2019年3月该用地申请获得政府准许建设。2019年3月28日，喻光辉办理了房屋报建手续后，准建四层住房，5月1日开始平整地基。 此期间，刘杰与喻光辉经平江县向家镇黄长村徐红霞介绍相识，两人经多次商议，达成了由刘杰租赁喻光辉房屋的协议，但房屋的建设设计要满足刘杰儿子办学需要，如房屋一二层要开放式设计、一二层楼面要水泥倒置结构、两个通道、每层两个卫生间等。 2019年6月1日，刘杰、喻光辉在长沙县葛家山正式签订了书面的“房屋租赁合同（在建中）”，双方约定由刘杰租赁喻光辉自建房屋主楼的一二三层，用于刘杰儿子刘忍锦煌舞蹈学校的经营使用，租期六年，年租金36800元，六年租金的支付方式为合同签订之日付120000元，余款在房屋完成封顶时一次性付清。双方还约定租赁期限自刘杰舞蹈学校正式开业日起算，喻光辉应在2019年12月31日前完成房屋及相关配套设施的建设并将住房交付刘杰使用，喻光辉不得以任何理由延期交房，如延期交房，视同违约。另外双方还在合同约定由喻光辉负责对租赁房屋的一二层楼梯口、厨房、厕所进行装修，刘杰的其他经营场所，由刘杰自行设计装修。 合同签订后，刘杰安排人员分别于2019年6月1日、2019年6月21日向喻光辉转账100000元、20000元，共计120000元。 2019年7月4日，喻光辉开始建设住房第一层，房屋建设根据刘杰办学需要进行设计，2019年10月18日喻光辉四层主楼建设封顶。 因喻光辉在房屋建设期间，向刘杰或刘杰儿子表示要变更合同约定内容，如门窗安装费用要刘杰承担，主楼一二三层的租赁要变更为一二四层，三层喻光辉自己要使用，同时喻光辉提出要刘杰在学校经营区域内预留出入通道等。原告认为被告在门窗安装费用和租赁楼层的问题上不遵守合同约定，且被告提出的在学校经营区域预留出入通道既不符合自己租赁办学初衷，也将会严重影响自己的学校安全，双方为此产生矛盾。 2019年10月18日被告喻光辉在房屋主楼建设封顶后，多次要求原告按租赁合同约定，交付房屋剩余租金。因在此期间，双方就被告主张的要求原告承担部分门窗安装费用和改变原告租赁范围及在原告租赁范围内预留出入通道等问题一直未沟通协商好，导致原告对被告履约诚意产生怀疑，故原告一直拒绝交付剩余房屋租赁费。 本案诉争房屋主楼建设封顶后，被告对房屋内部分门窗进行了安装。2019年12月31日，双方约定的交房日期届至后，原告认为双方矛盾未得到被告明确答复和被告未按合同约定足额完成房屋门窗安装，无法满足原告使用目的，故至今未收房使用。 2020年1月8日，因原告质疑被告履约的诚意，同时基于舞蹈学校学生的教育进度，原告之子刘忍锦煌与长沙市开慧乡枫林市村南门桥组黄建群签订门面租赁合同，约定由刘忍锦煌租赁黄建群房屋经营舞蹈学校，租期五年。合同签订后，原告父子即组织人员对租赁房产进行装修。该地与本案诉争房产相距不足三公里。 另查明，原告在诉讼中明确表示，自己愿意承担相应的合同解除责任。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原、被告提交的租赁合同、微信聊天记录、照片、证人证言等证据证实，足以认定。 本院认为：原告刘杰因为儿子刘忍锦煌经营舞蹈培训学校需要，与被告喻光辉就在建房屋于2019年6月1日签订的房屋租赁合同，未违反法律强制性规定，合法有效。 双方在租赁房屋交付使用前，因被告在房屋建设过程中，向原告表示要变更租赁合同中关于门窗安装费用承担和租赁范围（一二三层变更为一二四层）条款的约定，同时要求在原告学校管理区域预留出入通道，双方为此产生矛盾，且直至双方约定的租赁房产交付使用之日，该争执均未得到沟通解决。原告父子因此质疑被告的履约诚意，故在未实际使用本案租赁房屋的情形下，于2020年1月8日与他人另行签订房屋租赁合同，并已实际使用该房产。 原告与被告签订房屋租赁合同的目的，是基于其儿子刘忍锦煌舞蹈培训学校的经营场所需要。本案中，原告在未实际使用被告房屋的情形下，其子刘忍锦煌在距诉争房屋不足三公里处另行租赁房屋经营舞蹈学校，刘忍锦煌另行租赁房屋经营舞蹈学校的行为，已经导致本案租赁关系履行不能。现原告起诉要求解除与被告签订的房屋租赁合同，本院应予准许。 原、被告合同解除后，基于原告至今尚未使用租赁物之原因，故被告应当退还原告预缴的房屋租赁费120000元。但因双方之间合同解除的主要原因系原告之子另行租赁房屋使用，导致本案履行不能，故原告应承担相应的违约责任。 虽然在原、被告签订的房屋租赁合同中，双方未对合同解除的违约责任进行约定，但考虑到原告自己的意愿及被告在建设房屋过程中，就房屋在主体建筑设计时，确实按照原告办学需要进行建造之原因，同时鉴于双方约定的年租赁费36800元及减少当事人诉累等因素综合考虑，本院认为，由原告承担40000元违约责任较为合适。 被告在诉讼中，主张增大的房屋建筑设计成本损失有300000元，显然无法律和事实依据，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告刘杰与被告喻光辉签订的房屋租赁合同； 二、由被告喻光辉退还原告刘杰房屋租赁费120000元； 三、由原告刘杰赔偿被告喻光辉因合同解除而造成的经济损失40000元。 上述（二）、（三）项抵减后，被告喻光辉还应退还原告刘杰房屋租赁费80000元，限被告喻光辉于本判决生效之日起，三十日内付清。 如未按本判决书指定的期限履行付款义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2800元，减半收取1400元，由原告刘杰承担。 如不服本判决。可自判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  吴均成 二〇二〇年四月十三日 法官助理周芳 书记员王丽珠