云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0622民初150号原告：沙雄（反诉被告），男，生于1975年10月14日，云南省巧家县人，住巧家县。委托代理人：沙锋，男，生于1998年7月29日，云南省巧家县人，住巧家县，系原告沙雄之子。被告：匡梅（反诉原告），女，生于1985年11月7日，云南省巧家县人，住巧家县。委托代理人：孔凡聪，云南团锦律师事务所律师。被告：张炳权（反诉原告），男，生于1981年10月4日，云南省彝良县人，住彝良县。委托代理人：孔凡聪，云南团锦律师事务所律师。原告沙雄诉被告匡梅、张炳权及被告匡梅、张炳权反诉原告沙雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月9日、2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告沙雄及其委托代理人沙锋，被告匡梅、张炳权及其委托代理人孔凡聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙雄诉称：原、被告双方于2015年6月11日自愿签订《房屋租赁合同》，原告将其位于巧家县的砖混结构楼房二层（含门面）出租给被告，出租总面积约500平方米，被告将该房屋用于经商。双方约定的租赁期限为10年，自2016年1月1日起至2026年1月1日止，每年租金约定为46000.00元，房租支付方式为一年一付，于每年1月30日前支付房租。双方履行合同四年后，原告于2020年1月16日如期向被告收取房租时，被告突然拒绝支付原告房租，并声称要单方解除合同。在原告不同意解除合同，双方也未达成一致的情况下，被告于2020年2月13日将其在房屋内的所有东西搬走，并将房屋内的装饰、装修全部毁坏，导致房屋内一片狼藉、房屋的墙面坑坑洼洼、不堪入目。综上所述，原告诉至法院，请求：1.判令依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，并由被告将承租的房屋恢复原状；2.判令被告支付原告违约金46000.00元；3.判令被告支付拖欠的电费458.00元（被告用电916度，每度0.5元）；4.判令被告承担本案诉讼费。被告匡梅、张炳权答辩并反诉称：一、原、被告双方于2015年6月11日签订《个人门面租赁合同》，原告沙雄将其位于巧家县的砖混结构二层房屋（不足500平方米）及原老房子一间房屋（被告女职工宿舍）租赁给二被告。但原告在履行合同时，存在多次严重违约情形。第一次违约：原告沙雄明知《个人门面租赁合同》第一条约定的门面租赁总面积是500平方米，包括两层三间门面。在2016年年初，被告已经支付了当年租金46000.00元及准备好装修材料时，原告沙雄口头提出必须分一间给他卖保险，被告反驳。原告沙雄声称，反正租金已经支付，不要就算了，退租金更不可能。最后，原告将第一层的三间门面变为两间门面，导致被告门面使用面积不足500平方米的严重违约。第二次违约：原、被告双方签订的《个人门面租赁合同》第七条约定，甲方应保证租赁物（房屋）的完好并能够正常使用。原告沙雄的出租房楼顶天楼存在漏水情况，从楼梯处流淌灌进租赁屋内，并且一楼后边位置存在水源点导致渗水问题，从而造成租赁屋无法正常使用。被告多次向原告反映漏水问题，原告置之不理，导致被告摆放在租赁屋内的衣柜、鞋柜、化妆品柜等货柜底部被水浸泡变形腐烂，全部毁损报废，共损失91265.00元。第三次违约：原告沙雄将已经出租给被告的女职工宿舍在未经过被告同意的情况下再次以每年1300.00元的租金出租给xx镇xx村的沙某某使用，至今已达两年多的时间，共计获利租金3250.00元（1300元／年×2.5年），此行为属侵权、违约行为。第四次违约：原告沙雄带领家庭成员多人于2019年腊月28日的xx镇赶集天，以被告没有支付2016年租金46000.00元为由故意要挟被告再次支付其租金，并当众怒斥、当街怒骂被告是骗子，给被告造成精神损失、名誉损失。二、原告沙雄于2016年年初贴地板砖时向被告匡梅借款5000.00元至今未还。被告从2016年2月1日至2020年2月1日止的4年房租租金已全部付清，从2020年2月2日至2020年2月14日下午交付租赁房屋钥匙时止共计13天，租金为1588.00元（44000元／年÷12个月÷30天×13天）。被告要求从原告所欠被告的5000.00元借款中扣除未付租金和电费，即原告需返还被告2954.00元（5000.00元－1588.00元－458.00元）。三、原告沙雄因2020年腊月28日骗租46000.00元不成，便当晚12点打电话通知被告在几天内必须将属于被告的货品搬走。被告于2020年2月13日请工人搬运货品，原告阻挠，被告砸烂自己装修的价值30000.00余元的玻砖门后，原告报警谎称被告打原告房子，警察出警到现场察看后，原告受到警察当场警告。过后，被告在xx镇司法所报备了案件经过的书面材料，同时以书面形式通知了原告给被告造成经济损失的情况。四、因原告沙雄多次违约，被告为把自身损失降到最低，将该租赁屋以65800.0元转让给凌某某，双方约定于2020年3月30日前交房并支付了5800.00元定金。受让人凌某某在听说原告沙雄企图骗取被告46000.00元房租的行为后，放弃租赁该房屋，造成被告转租不成的结果。根据原、被告双方签订的《个人门面租赁合同》约定，被告在租赁期间有权转租该房屋，被告的行为不违反合同约定。综上所述，要求驳回原告沙雄的诉讼请求。同时，被告的一切损失都是由原告违约行为所致，被告提出如下反诉请求：1.要求判令原告沙雄赔偿二被告匡梅、张炳权财产损失91265.00元，并由原告沙雄支付违约金46000.00元；2.判令原告沙雄返还将被告租赁的女职工宿舍再次出租给她人获利的租金3250.00元；3.判令原告沙雄返还被告借款5000.00元的剩余部分2954.00元（5000.00元－租金1588.00元－电费458.00元）；4.判令依法解除原被告签订的《个人门面租赁合同》、确认该合同无效并要求原告沙雄向被告赔礼道歉，消除名誉影响；5.判令原告沙雄诉被告违反《个人门面租赁合同》纯属无理诬告；6.判令反诉案件受理费由原告沙雄（反诉被告）承担。综合诉辩双方主张，本案原、被告双方争议的焦点是：1.原告沙雄的诉讼请求是否应当得到支持？2.被告匡梅、张炳权的反诉请求是否应当得到支持？原告为证明其诉讼主张，向法庭提交了以下证据：1.原告沙雄身份证复印件一份，用于证明原告的诉讼主体资格。2.房屋租赁合同1份，用于证明双方租赁房屋的事实。3.房屋的图片复印件6张，用于证明房屋内的玻璃是二被告损坏的。4.xx镇人民政府及xx社区出具的证明各1份，用于证明2017年8月1日特大暴雨导致山洪暴发，致使原告的房屋进水受损。经质证，被告张炳权、匡梅对原告提交的第1组证据无意见；对第2组证据的真实性无意见，对证明目的有意见，主张原、被告之间增订了合同补充条款，并且通过填写的方式增加为合同第8条的内容，原告出示的合同与二被告收执的合同不一致，本案应当以填写了补充条款的合同为准，但是原告却未出示；对第3组证据无意见，但是主张损坏的玻璃是被告自己装修上去的，不属于损坏原告的财产；对第4组证据真实性无意见，但是对其证明目的有意见，不能证明原告的房屋能够正常使用。被告张炳权、匡梅为证明其诉讼主张，向法庭提交了以下证据：1.录音光盘2个，用于证明被告的货柜因原告的房屋漏水而被损坏；同时用于证明原告将房屋租赁给被告后，再次将部分房屋租赁给了第三方沙某某，原告存在违约行为。2.柜子购买的清单复印件1页，用于证明柜子损坏的价值是91265.00元。3.转让合同复印件1份及订金收据复印件1份，用于证明被告没有违约。4.图片1张，用于证明原告约定租给被告的房屋为3间，但是实际交付使用的为2间，原告存在违约行为。5.个人门面租赁合同1份，用于证明被告收执的合同与原告当庭提交的合同不一致，原、被告双方的租赁合同关系应当以被告提交的合同为准。经质证：原告对被告提交的第1组证据的真实性有意见，认为不能达到其证明目的；对第2组证据的真实性有意见，认为不符合法定形式，且与本案无关，不能达到被告的证明目的；对第3组证据的真实性不予认可，认为与本案无关；对第4组证据不予认可，认为原、被告双方的合同没有约定交房的间数，只约定了房屋交付使用的面积；对第5组证据的真实性无意见，认可是原、被告双方签订的合同，双方确实补充订立了该合同条款第8条的内容，但是认为应当以原告提交的合同为准。经庭审举证质证，本院认为：(一)原告提交的第1、3、4组证据，证据来源合法、内容客观真实，能够相互一致地印证本案法律事实，本院予以采信。被告提交的第5证据，证据来源合法、内容客观真实，能够印证本案法律事实，本院予以采信。原告提交的第2组证据与被告提交的第5组证据均系填充式的《个人门面租赁合同》，因原告提交的合同所填充的内容与被告提交的合同内容相比较不完整，本院对原告提交的第2组证据不予确认。(二)被告提交的第1组证据，部分内容能与原、被告双方的陈述及本院已采信的证据相互一致印证本案法律事实，本院对该部分内容予以采信。被告提交的第2、3、4组证据，无法形成证据锁链证明其诉讼主张，本院不予确认。综上所述，本院确认如下法律事实：原、被告双方于2015年6月11日签订了填充式的《个人门面租赁合同》，约定将原告位于巧家县房屋（门面）面积约500平方米出租给被告用于经商，租赁期限自2016年1月1日起至2026年1月1日止共10年，约定违约责任为由违约方赔偿一年的租金46000.00元。合同中还填充了第八条补充条款的相应合同内容。该《个人门面租赁合同》对原、被告双方的权利义务作出了相应的约定。合同签订后，原、被告双方通过对租金一年一付的方式交付租金至2020年1月。因特大暴雨致山洪暴发等原因，原告房屋存在进水受损的情况。后因原、被告双方发生争议，被告将其在租赁房屋内的物品搬走并于2020年2月14日向原告沙雄归还了该租赁房屋钥匙。原、被告双方在归还房屋时仍然存在争议，被告匡梅、张炳权下欠原告沙雄电费458.00元未予支付。现原、被告双方已无继续履行该《个人门面租赁合同》的可能，原、被告双方均要求解除该《个人门面租赁合同》。本院认为：(一)根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的个人门面租赁合同是双方当事人的真实意思表示，原、被告双方应当诚实信用地全面履行合同权利义务。原告沙雄应当按照合同约定向被告交付租赁房屋，被告匡梅、张炳权应当按照合同约定向原告沙雄支付租金。现原、被告双方在履行该合同四年之久后发生争议，均要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，因原、被告双方在本案中均已表明该《个人门面租赁合同》没有继续履行的可能，被告匡梅、张炳权已搬走该租赁房屋内的物品并已向原告沙雄归还了该租赁房屋的钥匙，故原、被告双方均已表明不再履行该《个人门面租赁合同》，所以，原、被告双方要求解除该《个人门面租赁合同》的诉讼请求理由能够成立，本院予以支持。对于原告沙雄要求被告匡梅、张炳权支付电费458.00元的诉讼请求，被告匡梅、张炳权对该电费458.00元并无异议，本院予以支持。因被告匡梅已于2020年2月14日向原告沙雄归还了该租赁房屋钥匙，原告沙雄并未向本院提交确实充分的证据证明被告匡梅、张炳权对该租赁房屋造成损害，所以，对于原告沙雄要求被告匡梅、张炳权将承租的房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。(二)根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，违约金的适用前提，是当事人存在违约行为，如不履行合同、迟延履行合同、不适当履行合同、不完全履行合同等，并造成了损失。本案中，原、被告双方订立的租赁合同第四条虽然有违约金46000.00元的约定，原告沙雄因其出租房屋存在进水受损的情况，并未采取补救措施而存在未在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的违约责任；同时，被告匡梅、张炳权于2020年2月14日向原告沙雄归还该租赁房屋钥匙，也存在在租赁期间明确表示或者以自己的行为表明其将不履行合同义务的违约责任；即原、被告双方在履行该《个人门面租赁合同》过程中均存在违约行为，原、被告双方均应当向对方承担相应的违约责任。但是，原、被告双方均未向本院提交确实充分的证据证明其因违约造成的具体损失数额，所以，对于原告沙雄及被告匡梅、张炳权要求对方支付违约金46000.00元的诉讼请求，本院不予支持。(三)对于被告匡梅、张炳权要求由原告沙雄赔偿二被告匡梅、张炳权财产损失91265.00元，由原告沙雄返还将被告租赁的女职工宿舍再次出租给她人获利的租金3250.00元，由原告沙雄返还被告借款5000.00元的剩余部分2954.00元(庭审中变更为由原告沙雄偿还装修垫款5000元)，由原告沙雄向被告赔礼道歉、消除名誉影响等诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案中，被告匡梅、张炳权未向本院提交确实充分的证据对其相应的诉讼主张加以佐证，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告沙雄与被告匡梅、张炳权于2015年6月11日签订的《个人门面租赁合同》。二、由被告匡梅、张炳权于本判决生效后十日内支付原告沙雄电费458.00元。三、驳回原告沙雄的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告匡梅、张炳权的其余反诉请求。案件受理费961.00元，减半收取为480.50元，由原告沙雄负担240.25元，被告匡梅、张炳权负担240.25元。反诉案件受理费3169.00元，由反诉原告匡梅、张炳权负担2669.00元，反诉被告沙雄负担500.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  潘洪富二〇二〇年四月二十七日书记员  周 盟