江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终620号上诉人（原审被告）：徐州宝肆商业管理有限公司，住所地徐州市云龙区马市街古玩城四楼。法定代表人：王惠玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：佟辉，江苏维维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李国胜，1970年6月23日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人徐州宝肆商业管理有限公司（以下简称宝肆公司）因与被上诉人李国胜房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宝肆公司的委托诉讼代理人佟辉，被上诉人李国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝肆公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判，判决驳回李国胜对宝肆公司的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由如下：原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，被上诉人与案外人徐州宏传商业管理有限公司（以下简称宏传公司）有租赁合同关系，但因宏传公司没有如期履行给付租金的合同义务而被迫离开经营场所，所以为安抚与宏传公司建立租赁合同的各商户，维护市场稳定，上诉人有条件的向各商户行使权利和履行义务。由于被上诉人拒绝按条件继续租赁租用场地，并拒绝接受上诉人整体市场的一般管理，所以被上诉人并没有与上诉人建立租赁合同关系。被上诉人退还6000元保证金的诉求只能向接收其保证金的宏传公司主张，上诉人没有退还的合同义务和法定义务，除非形成了合同关系。否则，就是违反民法的公平原则。再者，宏传公司因违约而离开，不仅造成了其合同甲方即所有产权人的利益损失，而且造成了包括被上诉人在内的所有商户的保证金、租金和物业的损失及经营恐慌，破坏了市场稳定，增加了交易风险，在此情形下，再要求上诉人对不予配合管理的被上诉人给予保证金的返还，无疑是对权利义务相一致原则的破坏。李国胜辩称，因宝肆公司接管宏传公司，要由宝肆公司承担权利和义务。李国胜向一审法院提出诉讼请求：1、判令宝肆公司返还履约保证金6000元、房屋租金2940元（自2017年11月30日起按每月800元计算至2018年3月18日）并支付逾期给付利息自2018年3月18日至实际付清之日止（以8940元为基数，按年息6%计算至起诉之日约为536.4元）；2、诉讼费由宝肆公司承担。一审法院查明：2016年2月25日，徐州宏传商业管理有限公司（甲方、出租方，以下简称宏传公司）与李国胜（乙方、承租方）签订《九州·文博宫租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于徐州市云龙区州·文博宫二层C3、C4铺位经营鉴宝仪器（用途以乙方营业核准的经营范围为准），合同期限自2016年3月19日至2018年3月18日，本合同签订之日起三日内，乙方支付履约保证金6000元，履约保证金按本合同的规定在乙方退场一个月后，甲方确认乙方对于甲方或第三方无任何债务责任，且乙方办妥以该铺位为营业地址的工商注销或变更手续后无息归还。本合同签定时，乙方需支付第一年租赁费14400元（月租金800元/月/2节，优惠政策：租一年半送半年）。李国胜于2016年2月25日向宏传公司支付租金14400元，于2016年5月6日向宏传公司支付C4履约保证金3000元，另于2014年11月8日向宏传公司支付租赁二楼柜台T11履约保证金3000元。2017年1月，由于宏传公司擅自撤离，马市街古玩城（原名九州·文博宫）业主委员会成立宝肆公司以接管商城。2017年4月17日，宝肆公司向各商户发出公告，内容为：户部商都商城业主联谊会已经将该商城移交给徐州宝肆商业管理有限公司经营及管理，并于2017年4月16日与宝肆商业公司签订了房屋租赁协议，双方就前期遗留问题一致研究决定，商户所交宏传的保证金在今后陆续经营期间由宝肆公司分期予以承担，与宏传所签的合同在租金有效期间继续生效，该期租金到期后请持原租赁合同与宝肆公司续谈租赁合同，从今日起，有商管及公司管理人员陆续与商户具体沟通续签事宜，为感谢大家支持与配合，凡积极续签的商户给予最大优惠。附言宝肆公司简介：宝肆公司是由产权人组织的联谊会自治成立，旨在规范商城经营提供有力保障，尽最大努力减少商户的损失，并为全体产权人持续性创造收益。目前，宝肆公司由王惠玲、王庆月、甄哲永及权龙四人担任股东，总经理为王惠玲。2017年6月2日都市晨报B08版刊登宝肆公司发表的声明：“马市街古玩城现商户：我公司承担徐州宏传商业管理有限公司（即九州·文博宫）未到期商铺租赁合同至2017年12月31日止，超过该期限如继续经营，持原合同及收费票据与本公司重新签订租赁合同。否则，视为放弃经营。特此声明徐州宝肆商业管理有限公司2017-5-18”。2017年11月15日宝肆公司向各商户发出《郑重声明》，内容为：尊敬的各位老板：大家好，马市街古玩城即徐州宝肆商业管理有限公司自挂牌以来，经过这段时间的经营，结合前期公司对商场管理的文件，对于商场前期遗留问题和新出现的问题，经公司研究，做以下决定，望大家理解配合并相互监督：1.前期商业管理公司的租赁合同，我们发现存在少数虚假的、与时效不符的合同，针对该问题，也考虑公司经济承受能力，故本公司于2017年5月18日登报给予了声明，即对前期未到期合同本公司承担到年底即2017年12月31日止，愿意继续经营的商户年底前全部持本公司合同经营（注：续签均需携带上期合同及收据原件，无原件时不予认可）。2.关于保证金抵扣事宜执行前期文件，有合法保证金收据的前提下，在12月31日前续签时可抵扣20%，余下的视为留存保证金。年底未持本公司合同的禁止经营，决定退出经营的，本公司不予承担所交宏传公司的保证金。3.本公司会审核前期的合同，对于有质疑、时效不符的合同，本公司会到专业机构进行鉴定，一旦确定为非法合同，相关责任人应承担相应的法律责任。4.至2017年12月31日前到期的商户仍未与本公司签订房屋租赁合同的，视为放弃房屋使用权，经做工作仍坚持不签合同又不撤离商场的，本公司有权配合有关部门强行清理房间遗留物，一切后果由违约方承担。如超过租赁期和使用完保证金者，本公司有权追索所产生的费用。本声明在发布之日起生效，前期与此不符的文件均以此文件为准。李国胜于2017年12月7日向法院起诉要求宝肆公司赔偿经营损失21600元（自2017年11月30日起按每日200元计算至2018年3月18日）。该案另查明：2017年11月29日，宝肆公司以李国胜租赁合同到期、租赁的铺位消防不合格等理由，将李国胜物品强制搬至商场其他房间内。宝肆公司称曾向李国胜提出给李国胜调换经营场所，李国胜对此不予认可。2018年3月14日后的一周之内，李国胜将其物品从宝肆公司处全部取回。法院于2018年6月25日作出（2017)苏0303民初6493号民事判决，参照2017年城镇常住居民人均可支配收入支持经营损失12960元（按120元/天自2017年11月30日计算至2018年3月18日）。宝肆公司已按判决履行义务。李国胜于2017年6月27日注册成立云龙区强胜工具商行，经营场所为徐州市天成开发商办综合楼（户部商都）1-413，2018年11月7日该商行核准注销。一审法院认为：李国胜与宏传公司签订的租赁合同合法有效，李国胜有权根据该合同在租赁期内享有其所承租铺位的经营权并按合同约定收回履行约保证金。宝肆公司作为商铺所在商场的接管方，于2017年4月17日公告承诺“商户所交宏传的保证金在今后陆续经营期间由宝肆公司分期予以承担，与宏传所签的合同在租金有效期间继续生效”，故承租方与宏传公司所签合同对宝肆公司具有法律约束力，宝肆公司应按照合同约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。但宝肆公司又先后于2017年6月2日采用登报声明、2017年11月15日采用发布郑重声明的形式表示承担承租方与宏传公司所签合同义务提前至2017年12月31日截止且2017年12月31日前未与宝肆公司续签合同的禁止经营并不承担承租方所交宏传公司的保证金，其行为违反诚实信用原则，应给予否定评价，对承租方不具有法律效力，宝肆公司仍应按承租方与宏传公司所签合同约定履行义务。本案中，李国胜与宏传公司所签租赁合同已于2018年3月18日到期终止，且李国胜注册成立的云龙区强胜工具商行已于2018年11月7日核准注销，合同约定的返还履约保证金的条件已经成就，李国胜向宏传公司所交的6000元履约保证金应由宝肆公司予以返还。宝肆公司未按合同约定返还，应向李国胜支付自2018年11月8日起至实际付清之日止按照年利率6%计算的逾期给付利息。李国胜依照约定支付租赁期间的租金系其合同义务，系经营的必要成本支出，虽宝肆公司在合同未到期的情况下强行不让李国胜经营违反了合同约定，但法院（2017)苏0303民初6493号民事判决已判令宝肆公司赔偿李国胜自2017年11月30日计算至2018年3月18日的经营损失，故该期间的房屋租金应由李国胜自行承担，李国胜主张由宝肆公司返还无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，徐州宝肆商业管理有限公司向李国胜返还履约保证金6000元并支付逾期给付利息（以6000元为基数从2018年11月8日起按年利率6%计算至实际付清之日止）；二、驳回李国胜的其他诉讼请求。案件受理费50元，由徐州宝肆商业管理有限公司负担。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：上诉人应否返还被上诉人履约保证金并支付相应的利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：关于上诉人应否返还被上诉人履约保证金并支付相应利息的问题。首先，关于被上诉人与案外人宏传公司签订的租赁合同，上诉人未举证证明存在无效或可撤销等情形，故应为合法有效。其次，上诉人宝肆公司作为商铺所在商场的接管方，于2017年4月17日公告承诺“商户所交宏传的保证金在今后陆续经营期间由宝肆公司分期予以承担，与宏传所签的合同在租金有效期间继续生效”，故被上诉人与宏传公司所签合同对上诉人宝肆公司具有法律约束力。而且，一审法院2018年6月25日作出（2017)苏0303民初6493号民事判决中，已经认定双方的合同关系，并判决上诉人赔偿被上诉人经营损失，宝肆公司也已按判决履行了义务。再次，被上诉人与宏传公司所签合同的合同期限自2016年3月19日至2018年3月18日，本合同签订之日起三日内，被上诉人支付履约保证金6000元，履约保证金按本合同的规定在被上诉人退场一个月后，宏传公司确认被上诉人对于甲方或第三方无任何债务责任，且被上诉人办妥以该铺位为营业地址的工商注销或变更手续后无息归还。被上诉人向宏传公司支付了6000元履约保证金，被上诉人李国胜与宏传公司所签租赁合同已于2018年3月18日到期终止，且被上诉人李国胜注册成立的云龙区强胜工具商行已于2018年11月7日核准注销，合同约定的返还履约保证金的条件已经成就，被上诉人李国胜向宏传公司所交的6000元履约保证金应由宝肆公司予以返还。宝肆公司未按合同约定返还，故一审法院判令上诉人返还被上诉人履约保证金6000元并无不当。关于利息问题，合同约定履约保证金按本合同的规定在被上诉人退场一个月后，宏传公司确认被上诉人对于甲方或第三方无任何债务责任，且被上诉人办妥以该铺位为营业地址的工商注销或变更手续后无息归还，而本案中被上诉人李国胜注册成立的云龙区强胜工具商行已于2018年11月7日核准注销，故此时具备返还履约保证金的条件，而上诉人并未依约返还，故被上诉人向上诉人主张保证金逾期支付利息，于法有据，应当予以支持。综上所述，宝肆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宝肆公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 胡元静审判员 张 伟二〇二〇年四月十四日书记员 赵 莹