吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终926号上诉人（原审原告）：王志刚，男，1974年12月13日生，汉族，中油吉林石化吉化检测中心员工，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：张昆，吉林市昌邑区汇春法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：田凤义，男，1950年7月10日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：董萍，吉林龙潭区汉阳法律服务所法律工作者。原审第三人：吉林市梧仝树房地产经纪有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：吕刚，负责人。上诉人王志刚因与被上诉人田凤义、原审第三人吉林市梧仝树房地产经纪有限公司（以下简称梧仝树公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2019）吉0203民初2189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王志刚及其委托诉讼代理人张昆，被上诉人田凤义的委托诉讼代理人董萍到庭参加诉讼，原审第三人梧仝树公司经本院传票传呼，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王志刚上诉请求：撤销一审判决，改判支持王志刚一审诉讼请求。事实和理由：一、王志刚的诉请有事实基础和法律依据应得到支持。首先，王志刚与田凤义之间是房屋买卖合同关系，双方在第三方梧仝树公司签订房屋买卖居间协议及声明。该居间协议“第三条约定：1.该房屋的成交价格共计人民币385,000元，2.乙方向甲方支付购房定金人民币10,000元，甲方违约应双倍返还定金，乙方违约则定金不予返还；任何一方违约由违约方承担所有责任及费用，并赔付丙方全额信息服务费用；(此条独立发生法律效力）。3.甲方同意乙方以（公积金）的方式支付房款。和第五条中第1、2项、中明确乙方贷款280,000元，应于签订房屋买卖居间协议10个工作日内向贷款银行申请贷款....在贷款申请批准后，甲乙双方应在7个工作日之内共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方应在更名过户当日将剩余首付款支付给甲方。”该协议是双方和第三人真实意思表示，一审法院已认定房屋买卖居间协议有效，田凤义（甲方）是同意王志刚（乙方）以公积金贷款方式支付房款，并同意在银行贷款审批通过后7个工作日内办理房屋转移登记，在登记当日支付剩余首付款。一审认为按合同约定及房屋买卖交易习惯买受人应当支付全部或大部分购房款后，才有权要求出卖人将出售房屋所有权变更到买受人名下，与王志刚与田凤义之间签订的房屋买卖居间协议相互矛盾，违背双方约定内容。王志刚支付房款方式是公积金贷款，王志刚已按协议约定履行义务向梧仝树公司递交相关资料和征信等银行贷款手续，王志刚积极履行协议约定，田凤义应当按协议履行相应义务。其次，王志刚已经将首付95,000元准备完毕，在合同签订后将自己所有的房屋出卖收取购房款15万元，并向田凤义多次表示可以支付剩余首付款，但因田凤义拒绝收取，拒不配合王志刚履行合同义务，虽然田凤义违反居间协议约定，但居间协议约定了田凤义应当履行的义务，为此王志刚主张的诉讼请求有事实和法律依据。田凤义辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决，驳回王志刚上诉请求。梧仝树公司未到庭，亦未提交书面的陈述意见。王志刚向一审法院起诉请求：一、判令田凤义支付违约金18，865元（从2019年9月2日起至2019年12月10日止，以385，000元为基数，按日利率万分之五计算）。二、判令田凤义协助王志刚办理贷款及房屋更名过户手续。三、田凤义承担本案的诉讼费用及保全费。一审法院认定事实：田凤义欲将出售登记在其名下的位于龙潭区铁东商贸中心住宅区x号x楼x单元x层x号，建筑面积106.18平方米的房屋，田凤义委托梧仝树公司将房源信息对外发布，以便出售房屋。2019年8月2日，在梧仝树公司居间介绍下，田凤义与王志刚双方签订房屋买卖合同，合同约定：“王志刚购买田凤义所有的上述房产，房屋成交价格为385,000元。王志刚向田凤义支付定金人民币10,000元。王志刚以公积金贷款方式购买该房屋，贷款金额为280,000元。”合同签订后，因王志刚办理贷款需要将购买的房屋所有权变更登记在其名下，遂要求田凤义为其协助办理更名过户手续。到目前为止，王志刚金向田凤义支付定金人民币10,000元。一审法院认为，田凤义将登记在自己名下的房产出售给王志刚且双方签订书面房屋买卖合同，该合同有效，双方构成房屋买卖合同法律关系，王志刚与田凤义应当按照合同内容履行义务。对于田凤义主张的因房屋系夫妻共同财产，田凤义出售房屋系无权处分，房屋买卖合同无效的答辩意见，一审法院认为，该房屋登记在田凤义个人名下，田凤义仅举证证明任素珍与其存在夫妻关系，田凤义对于本案争议房屋所有权是否为夫妻关系存续期间取得的证据不足，对于田凤义的上述答辩意见不予采纳。对于王志刚要求田凤义履行房屋更名过户手续的诉请，一审法院认为，按照双方合同约定以及买卖房屋的交易习惯，买受人应支付全部或大部分购房款后，才有权要求出卖人将出售房屋所有权变更到买受人的名下，本案中，王志刚作为买受人，仅仅支付了定金10,000元，尚未支付其他房款，没有履行支付房款的先义务，因此对于王志刚要求田凤义将房屋更名到其名下的诉讼请求不予支持。对于王志刚要求田凤义支付违约金的诉请，一审法院认为，王志刚主张违约金的违约是由是田凤义拒绝将房屋更名到其名下，因王志刚没有支付购房款，田凤义有权拒绝配合王志刚将房屋更名过户，田凤义对此不存在违约行为，对于王志刚要求田凤义支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：驳回王志刚的诉讼请求。案件受理费186元，保全费2545元，由王志刚负担。本院二审期间，王志刚向本院当场出示现金人民币95,000元，证明王志刚可以当庭交付给田凤义，履行合同约定的相应义务。田凤义质证认为，代理人没有收取首付款的义务。本案一审王志刚提起的是违约之诉，但二审当庭要求给付首付款，与一审的主张不相符，不应得到支持。王志刚向本院申请证人陈利国和欧阳高儒出庭作证，证明王志刚与田凤义梧在桐树公司自愿签订的房屋买卖协议，田凤义不配合履行合同。王志刚对证人证言无异议；田凤义质证认为，梧仝树公司是本案原审第三人，证人是梧仝树公司的工作人员，出庭作证不妥。田凤义未提交新证据。梧仝树公司未到庭，视为其放弃了举证、质证等相关诉讼权利。本院经审查认为，王志刚提交的证据待证的实事是王志刚要求继续履行房屋买卖合同，而田凤义不配合履行合同。对此，田凤义在一审的答辩中已经明确表示不同意继续履行合同，在二审当庭仍坚持该意见，故对以上证据待证的实事双方没有争议，属于无须举证的实事。本院对以上证据不予评论。本院经审理对一审查明的事实予以确认。另查明：田凤义在本案一、二审答辩中，均明确表示不愿继续履行合同，不同意配合王志刚办理不动产转移登记及银行贷款手续。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”据此，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，一方当事人要求继续履行合同，在不适于强制履行的情形下，可以不再履行合同。本案中，王志刚要求田凤义配合其办理银行贷款及协助办理不动产转移登记。但以上债务标的属于积极行为，均非金钱给付之债，需要双方的相互配合，否则很难顺利实现合同目的，且不适于强制履行。田凤义在本案一、二审答辩中明确表示不愿继续履行合同，在此情况下，根据上述法律规定，本院对王志刚提出继续履行合同的诉讼请求，不予支持。关于王志刚提出违约金18,865元的诉讼请求，因该诉讼请求的前提是继续履行合同，现因继续履行合同的诉讼请求本院不予支持，故对该项违约金的诉讼请求亦无法支持。王志刚基于合同无法继续履行而产生的损失赔偿问题，其可另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，虽适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对王志刚的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262元，由王志刚负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张 蕾审判员  郝振翔二〇二〇年四月二十八日书记员  聂 力