四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2673号 上诉人（原审被告）：四川鑫洋建筑工程有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡乡百仁村5组。 法定代表人：杨洋，执行董事。 委托诉讼代理人：周驰，四川盛豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川省胜威驾校有限公司，住所地：四川省成都市成华区青龙路651号。 法定代表人：刘太平，董事长。 委托诉讼代理人：黄昭郁，男，系公司退休员工。 上诉人四川鑫洋建筑工程有限公司（以下简称鑫洋公司）因与被上诉人四川省胜威驾校有限公司（以下简称胜威公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初13635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鑫洋公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019）川0105民初13635号民事判决，改判驳回胜威公司一审全部诉讼请求或发回重审；2.一二审诉讼费由胜威公司承担。事实与理由：1.一审事实认定不清，对鑫洋公司未履行场地交付义务的认定有误。2014年双方签订《场地租赁合同》，未对场地面积及具体位置进行约定。在百仁社区一组柳荫阁后面的土地交付受阻后，鑫洋公司在征得百仁社区同意后将已承租的黄瓜桥的空地交付给胜威公司使用，交付行为已经完成。虽然在2015年上半年鑫洋公司通知胜威公司进场是双方未签订书面文件，但结合案涉场地长期处于空置状态，胜威公司在签订合同后接近3年未要求鑫洋公司返还支付的30万订金，也未提出异议，足以表明胜威公司接受了鑫洋公司的交付，而由于其自身原因未实际使用案涉土地。2.一审对鑫洋公司提出的诉讼时效抗辩未予审查。合同约定胜威公司付订金10日内交付土地，2014年11月24日胜威公司向鑫洋公司转款30万，那么其在2014年12月5日就知道自身权益受到侵害，但在2014年12月5日至2016年12月4日间未向鑫洋公司主张权利，诉讼时效已过。2017年9月8日报案后，鑫洋公司未承认侵害过胜威公司权利，不能导致诉讼时效重新计算。3.一审未经宣判直接邮寄判决书程序违法。 胜威公司辩称，1.鑫洋公司不是案涉土地的所有权人和管理人，没有能力履行租赁物交付义务。鑫洋公司没有按照合同约定在2014年12月4日内将土地交付给胜威公司占有使用，致使胜威公司的合同目的不能实现。2.《场地租赁合同》对租赁土地的边界没有具体确定，也是导致胜威公司合同目的不能实现的重要原因。3.案涉订金30万没有约定退还时间，诉讼时效的计算应当从胜威公司主张退还时间开始计算，故未超过诉讼时效。 胜威公司向一审法院起诉请求：1．解除《场地租赁合同》；2．鑫洋公司退还合同订金300000元及赔偿损失费80000元（从2014年12月1日起按年利率6%计算至付清止）；3．本案诉讼费由鑫洋公司承担。 一审法院认定事实：2012年4月9日，成都市国土资源局发布《成都市人民政府征收土地公告》，其中载明：集体所有土地共49.8826公顷，合748.239亩（详见附表）于2012年3月1日经四川省人民政府土【2012】122号文件批准征收，作为成都市2011年第一批城市建设用地；被征收土地包括青羊区*****一组、三组、五组；鑫洋公司负责对被征拆迁土地的看护。 2014年11月22日，胜威公司与鑫洋公司签订《场地租赁合同》，其中载明：出租方为鑫洋公司，承租方为胜威公司；鑫洋公司取得位于成都市青羊区拆迁用地，鑫洋公司将亩（双方现场测量为准）土地租给胜威公司；胜威公司于合同签订之日起5个工作日内向鑫洋公司支付300000元订金；鑫洋公司在收到胜威公司定金后10日内将该土地完整地移交给胜威公司使用；鑫洋公司负责水、电免费接入场地，鑫洋公司协调并解决胜威公司在施工过程中与各有关单位和相邻村民户的关系和所有纠纷，并不得影响胜威公司正常施工；涉及与当地村民拆迁的相关费用由鑫洋公司负责，以保证胜威公司正常经营；如果导致胜威公司不能正常施工，鑫洋公司无息退还胜威公司所支付的全部租金。 2014年11月24日，鑫洋公司出具《收据》，其中载明：收到胜威公司土地租金300000元。 2015年8月6日，*****社区居民委员会与曾伟签订《临时土地租用协议》，其中载明：曾伟临时租用土地8亩，位于百仁一组黄瓜桥附近土地作为临时教练场使用，不能有任何修建和搭建现象，该土地不另作它用；租用时间从二零一五年十一月三十日开始生效；每亩土地租金壹万元，以年计算，全年租金八万元，曾伟一次性完成当年租地费用；租地为无固定期限，*****社区居委会需用该土地时（提前三十日告知曾伟），并发书面清场通知，曾伟无条件配合百仁社区完善终止协议和收回土地事宜。 2017年9月8日，成都市公安局青羊区分局经侦大队对邓书琼展开询问，并制作《询问笔录》，其中载明：邓书琼为胜威公司股东兼财务经理，其称“2014年12月鑫洋公司通知胜威公司进场，但在进场过程中遭到当地村民阻碍，阻止胜威公司入场，随后鑫洋公司出面协商解决，但是一直未能进场。后2017年6月，*****社区居委会主任周继太称鑫洋公司让他们进场的这块地从2011年开始就已经和鑫洋公司没有关系了。”。 2017年10月12日，成都市公安局青羊区分局经侦大队对阳波展开询问，并制作《询问笔录》，其中载明：阳波为鑫洋公司总经理，其称“在胜威公司与鑫洋公司签订合同后，他便通知胜威驾校的刘太平让胜威公司进场，但刘太平称胜威公司正在给驾校办证，等证办下来后，他们就立即进场，但是后来不知为何一直没有进场。关于鑫洋公司是否有能力履行合同，在双方签订租赁合同后，百仁社区居委会还派他们的工作人员王政和我们双方工作人员一起到现场看地，当时鑫洋公司已经和百仁社区谈好，百仁社区将拆迁用地的一部分先租赁给我们，再由我们租赁给胜威公司，只是当时我们没有正式签订租赁合同，正式签订租赁合同的时间是2015年8月6日。鑫洋公司与胜威公司在签订合同时并没有具体约定租赁土地的大小，合同只是约定按实际测量为准，现在该土地处于空置状态，胜威公司可以随时进场。最早约定的那块地由于村民要求补偿青苗费，鑫洋公司就重新换了一块地给胜威公司，这块地也同样是在百仁村，但是胜威公司一直未进场”。 2017年10月13日，成都市公安局青羊区分局经侦大队对王政展开询问，并制作《询问笔录》，其中载明：王政系成都市青羊区苏坡乡百仁社区居民委员会综合治理干事，其称“鑫洋公司于2014年底将百仁社区一组的一块土地租赁给一个驾校使用，但是不确定该驾校是否为胜威公司，当时是由他陪同阳波以及驾校的工作人员到现场去看地，当时双方认可的地位于柳荫阁后方，但是后来由于社区居民对于青苗费要价太高没有谈拢，于是没有进场，后来换位了黄瓜桥附件的一块地租给鑫洋公司，但不知什么原因鑫洋公司及驾校的人至今也未进场。百仁社区监事会和议事会都同意四川鑫洋建筑工程有限公司将地租出去办驾校。鑫洋公司一直没有进场，所以就没有支付费用”。 2017年9月11日，*****社区居民委员会出具《情况说明》，其中载明：2014年下旬至2015年上旬，由社区工作人员陪同租地方及胜威驾校相关人员多次查看现场和测量，在查看和测量过程中租地方口头同意临时租用“黄瓜桥”附近一块空闲土地；在2015年7月16日社区召开了监事和议事会，通过并同意将位于百仁一组“黄瓜桥”附近的一块拆迁后形成的空闲八亩土地租给曾伟，租用土地性质为临时教练场使用。协议期间该土地处于空闲地块，长时间由当地群众自发开垦，临时种菜使用，由此导致了群众要收取所谓“青苗费”每户价格不等……至今社区不明原因租地方迟迟未能主动和社区对接完善后续手续。 2019年7月8日，百仁社区居民委员会出具《情况说明》，其中载明：经了解鑫洋公司将承租我社区百仁一组的土地转租给了胜威公司，针对此事，我社区对转租行为表示认可。 另查明，曾伟为鑫洋公司员工。曾伟未就与百仁社区居民委员会订立的《临时土地租用协议》向居民委员会支付租金。 上述事实有当事人身份信息、《社区居民议事会会议情况记录》、《场地租赁合同》、收据、《成都市人民政府征收土地公告》、《情况说明》、《临时土地租用协议》、《询问笔录》、当事人陈述等证据在案为证。 一审法院认为，结合当事人确认事实以及双方诉辩意见，本案的争议焦点主要为：一、鑫洋公司是否已实际交付租赁场地。二、胜威公司是否有权行使合同解除权。 对于第一个争议焦点，胜威公司与鑫洋公司在《场地租赁合同》中对租赁土地未进行明确约定，仅确认租赁场地位于成都市青羊区，具体位置由“双方现场测量为准”，根据百仁社区出具的《情况说明》、成都市公安局青羊分局对邓书琼、阳波、王政的《询问笔录》可知，胜威公司与鑫洋公司双方初步确认的租赁场地位于百仁社区一组柳荫阁附近，鑫洋公司通知胜威公司进场，但是由于与村民之间存在争议，故该场所未能交付给胜威公司。后胜威公司与鑫洋公司以及百仁社区工作人员又在附近区域查看和测量，最后以曾伟的名义与百仁社区居民委员会订立《临时土地租用协议》确认租用黄瓜桥区域空地。虽胜威公司主张曾伟订立的上述合同与其无关，鑫洋公司不具有对该8亩土地的处分权，但是依据百仁社区的《情况说明》、曾伟及鑫洋公司的陈述、青羊分局的询问笔录，百仁社区居民委员会、鑫洋公司对该8亩土地的租赁予以追认，故该《临时土地租用协议》应视为对胜威公司与鑫洋公司《场地租赁合同》的补充和完善。关于该8亩地是否实际交付，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，本案中，依据胜威公司与鑫洋公司所签订的《场地租赁合同》，支付租金为胜威公司的义务，提供租赁场地为鑫洋公司的义务，双方应当各自证明自己已履行合同义务。依据鑫洋公司开具的收据可知，胜威公司已履行其主要义务。由于交付租赁场地是鑫洋公司的主要义务，鑫洋公司应当承担其已经履行主要义务的举证责任，但除鑫洋公司陈述外，其提交的证据不足以证明其已向胜威公司进行了场地交付。 对于第二个争议焦点，胜威公司与鑫洋公司签订的《场地租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按约行使权力及履行义务。胜威公司已支付价款，履行主要义务，而鑫洋公司未交付租赁场地，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的。”由于双方签订合同日期为2014年11月，至今已过五年，鑫洋公司的主要合同义务仍未履行致使合同目的不能实现，故对于胜威公司主张解除合同的诉请，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”胜威公司已经履行其主要义务，但是鑫洋公司未履行其义务，故鑫洋公司应当返还胜威公司支付的价款并赔偿损失，但是依据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”胜威公司与鑫洋公司在合同中约定“甲方负责各方面协调关系，保障乙方顺利施工，协调关系所产生的费用与乙方没有关系。如果导致乙方不能正常施工，甲方无息退还乙方所支付的全部租金，乙方不承担任何法律责任”，在本案中胜威公司未能如期进入租赁场地，符合该条款的约定，鑫洋公司应当无息退还胜威公司已经支付的300000元，故对于胜威公司主张鑫洋公司退还订金的诉请，一审法院予以支持。对于胜威公司主张鑫洋公司赔偿损失费，即资金占用利息的诉请不予支持。 综上，一审法院对胜威公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决：一、解除胜威公司与鑫洋公司于2014年11月22日签订的《场地租赁合同》；二、鑫洋公司于判决生效之日起十日之内向胜威公司返还300000元；三、驳回胜威公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7000元，减半收取3500元，由鑫洋公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 鑫洋公司提交了四川省成都市青羊区*****社区居民委员会出具的情况说明，用以证明鑫洋公司将案涉土地已经交付给了胜威公司公司，胜威公司因自身原因没有进场使用。 胜威公司质证认为该情况说明本身的真实性认可，但不认可情况说明内容的真实性，且仅有盖章没有社区主任签字，不符合基层组织印章管理规定，故不具有合法性。 本院经审查认为对该情况说明的真实性予以确认，但该情况说明由与本案具有关联性的第三方百仁社区出具，故仅能作为第三方的证人证言，对证明目的综合认定。 本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院另查明，鑫洋公司与胜威公司签订的《场地租赁合同》中约定：“鉴于甲方（鑫洋公司）取得取得位于成都市青羊区拆迁用地，东邻，西至，南，北。鑫洋公司将亩（双方现场测量为准）土地租给胜威公司．．．．．.”，第一条租赁期限约定：“租用期为五年，从年月日起至年月日止．．．．．.”。 本院认为，鑫洋公司与胜威公司签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。本案二审的争议焦点是：1.鑫洋公司是否履行了场地交付义务；2.胜威公司的起诉是否超过诉讼时效；3.一审是否存在程序违法。 关于第一个争议焦点，双方签订的《场地租赁合同》关于土地的四至界限、土地亩数的约定均为空白，并约定由双方现场测量为准。鑫洋公司主张其已经将黄瓜桥附近的8亩土地交付给了胜威公司公司，是因为胜威公司自身原因未进场。但鑫洋公司并未提供证据证明这8亩土地已经按照合同约定得到了胜威公司的认可，从而确认为案涉《场地租赁合同》所对应的标的，或者胜威公司以接受鑫洋公司交付的行为实际认可了黄瓜桥附近的8亩土地为案涉租赁合同的标的物。同时鑫洋公司也没有提供证据证明向胜威公司履行了进场通知义务，或者向胜威公司催缴过租金。故鑫洋公司所提交的证据不足以证明其作为出租人，已经向胜威公司履行了案涉《场地租赁合同》中所约定的交付义务，而案涉场地未实际投入使用是由于胜威公司自身原因造成。故鑫洋公司的该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，双方合同约定了30万元的订金，2014年11月24日鑫洋公司收到胜威公司付款后，出具的收条载明收到租金30万元，胜威公司接受了该收据，故双方实际上是通过履行行为对这30万的性质变更为租金。双方合同对租赁期限的起止时间未进行约定，故在合同存续期间内，胜威公司支付租金的行为是履行合同主要义务，并不存在要求鑫洋公司退还租金的请求权基础。现胜威公司基于鑫洋公司未履行合同，向一审法院起诉要求解除合同，并要求退还30万元。此时胜威公司要求鑫洋公司退还30万元是基于《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，行使合同解除后要求恢复原状的请求权。故胜威公司向鑫洋公司主张退还30万元的诉讼时效，应当从2019年9月6日胜威公司向一审法院起诉要求解除案涉租赁合同之日起算，故胜威公司的诉讼时效并未经过。鑫洋公司的该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，本院认为，一审法院依据鑫洋公司代理人签署的当事人送达地址确认书所确认的地址向鑫洋公司邮寄送达判决书并无不当，一审不存在程序违法，对鑫洋公司的该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，鑫洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由四川鑫洋建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年四月二十二日 法官助理  黄 迪 书 记 员  丁昱凡