浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9144号 上诉人（原审被告）：浙江钱江通源房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道滨盛路3854号，统一社会信用代码：91330000786416744Y。 法定代表人：沈建声，董事长。 委托诉讼代理人：周晓菁、傅恒人，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陶熠，男，1982年3月9日出生，汉族，住浙江省文成县。 被上诉人（原审原告）：李承凤，女，1987年3月13日出生，汉族，住重庆市云阳县。 委托代理人：向春花、台启超，浙江融哲律师事务所律师。 上诉人浙江钱江通源房地产开发有限公司（以下简称通源公司）因与被上诉人陶熠、李承凤房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初2715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：水晶城水晶澜轩于2012年左右开盘销售，于2014年底左右开始首次集中交付精装修房屋，但有少许现房未售出。涉案501室房屋于2016年7月在杭州市物价局的备案价为18799952元。 2017年12月左右，陶熠、李承凤来看涉案501室现房，通源公司工作人员告知陶熠、李承凤已对房屋进行了装饰升级，陶熠、李承凤决定购买涉案房屋，并于2017年12月8日支付50万元定金。 2017年12月25日，通源公司（受托方、乙方）与李承凤、陶熠（委托人、甲方）签订《房屋装饰升级补充协议》，约定：甲乙双方于2017年12月25日签订水晶城水晶澜轩1幢1单元501室的《商品房买卖合同》，为提高房屋的装饰品质，甲乙双方经友好协商决定在原《商品房买卖合同》约定的精装修基础上按照本协议所示进行装饰升级。一、委托事项户内装饰设备品牌型号经双方确认后，调整内容及型号包括厨房电器等等。二、装饰升级协议工程价该房屋建筑面积为378.36平方米，装修升级总价款为967353元，该部分费用未包含在《商品房买卖合同》中的房屋总价内，该款项在甲方与开发商签订《商品房买卖合同》时由甲方一次性支付，乙方提供收款收据给甲方。本协议自双方签订之日起生效。甲方与开发商签署的《商品房买卖合同》无效、被撤销、解约或终止的，本协议自动终止。本协议内容为商品房买卖合同的补充协议。本协议不可撤销，不可单方解除。 2018年3月19日，通源公司（出卖人）与李承凤、陶熠（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为现房。商品房预售许可证号为杭售许字（2013）第4002号。买受人购买的商品房位于杭州市滨江区。该商品房产权登记建筑面积共378.36平方米，其中套内建筑面积312.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积65.73平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为49688元每平方米，总金额18799952元，其中包含全装修总价为1513440元。买受人于本合同签署的同时支付首付款计11279952元整，剩余房款计752万元通过商业银行按揭贷款方式予以支付，贷款到账方可交付。出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房验收资格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。陶熠、李承凤均付清房款及装修升级总价款后，通源公司于2018年12月将涉案房屋交付给陶熠、李承凤。另查明，通源公司陈述其最终交付的水晶城水晶澜轩房屋均已进行装饰升级，与涉案房屋装饰标准基本一致，但仅有部分现房出售时签订了《房屋装饰升级补充协议》。 陶熠、李承凤的诉讼请求为：1.请求判令撤销陶熠、李承凤和通源公司签订的《房屋装饰升级补充协议》，通源公司返还陶熠、李承凤装修升级总价款967353元；2.请求判令由通源公司承担本案的诉讼费用。 原审法院认为：本案的争议焦点为：通源公司是否以欺诈手段，使陶熠、李承凤在违背真实意思的情况下签订涉案《房屋装饰升级补充协议》。陶熠、李承凤认为，从水晶澜轩宣传册及同小区其他房屋相比，涉案房屋并未升级，陶熠、李承凤受到了通源公司的误导及欺诈。通源公司认为，涉案合同对升级内容作了明确约定，且通源公司已履行，陶熠、李承凤也已确认，至于其他房屋装饰升级系通源公司自愿赠送集中开盘时购房的业主，不能据此否认涉案房屋存在装饰升级的事实，故通源公司不存在隐瞒或虚构事实的欺诈行为。对此，原审法院评判如下：首先，通源公司最终交付的其他水晶城水晶澜轩房屋的装饰标准与涉案房屋基本一致，即涉案房屋与同小区其他房屋相比，装饰标准并未明显升级；其次，通源公司主张其对整个水晶澜轩项目均进行了装饰升级，并赠与了集中开盘时购房的业主。但从陶熠、李承凤提供的水晶澜轩产品鉴赏导引宣传册可以看出，通源公司对水晶澜轩销售宣传中，电器品牌及型号与涉案《房屋装饰升级补充协议》基本相同，且通源公司并未举证证明水晶澜轩项目存在整体装饰升级的事实，故对通源公司提出的整体装饰升级的主张，原审法院不予采信。最后，虽通源公司交付的涉案房屋中的装饰符合《房屋装饰升级补充协议》的约定，但通源公司隐瞒涉案房屋与水晶澜轩项目其他房屋装饰基本一致的真实情况，虚构涉案房屋存在装饰升级的事实，使陶熠、李承凤基于错误认识，与通源公司另行签订《房屋装饰升级补充协议》，在涉案房屋备案的房屋总价基础上多支付了近百万元装修升级款，通源公司的行为构成欺诈，且自通源公司交付涉案房屋至陶熠、李承凤起诉尚未超过一年，陶熠、李承凤有权请求法院予以撤销。另，根据商品房销售监管的相关规定，房地产开发企业应向物价管理部门备案并公示每套房屋价格，对陶熠、李承凤提出通源公司与陶熠、李承凤签订《房屋装饰升级补充协议》，以高于房管部门备案价销售房屋的主张，通源公司的行为是否违反监管规定，应由相关监管部门予以处理，原审法院不再评判。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、六十四条的规定，原审法院于2019年9月22日判决：一、撤销陶熠、李承凤与浙江钱江通源房地产开发有限公司于2017年12月25日签订的《房屋装饰升级补充协议》；二、浙江钱江通源房地产开发有限公司返还给陶熠、李承凤装修升级款967353元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6737元，由浙江钱江通源房地产开发有限公司负担。 宣判后，通源公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉《房屋装饰升级补充协议》（以下简称“《升级协议》”）所约定装修升级是在《商品房买卖合同》约定的装修基础上进行的升级，原审判决未查明案涉房屋是否存在《升级协议》所约定的装修升级的基本事实，而错误的以案涉房屋与水晶澜轩其他房屋装饰基本一致即认定通源公司虚构案涉房屋存在装修升级从而构成欺诈，显属事实认定错误。《升级协议》所约定的装修升级系案涉房屋在《商品房买卖合同》约定的装修基础上所进行的装修升级，而非水晶澜轩其他房屋的装修标准。案涉房屋相比水晶澜轩其他房屋是否存在装修升级与本案认定通源公司是否存在欺诈并无关联。为打造当时滨江区域内的高端楼宇，通源公司在开发“水晶城”项目时将其中两幢楼宇推广宣传为“水晶城水晶澜轩”，根据水晶澜轩两幢房屋的不同《商品房买卖合同》，水晶澜轩存在4000元至5000元左右不等的装修标准，为提升品质，通源公司对该两幢楼宇做了不同程度的装修升级，但根据装修的时间不同、房屋销售时行情的变化等因素，通源公司对装修升级的内容、标准及收费等做了不同安排，所以水晶澜轩就整个水晶城项目相比，房屋装饰标准均作了大幅的提升。故案涉房屋所在的水晶澜轩不论在装修升级前还是之后均存在装修上的差异。二、《商品房买卖合同》中包含的装修费用仅为4000元每平方米。案涉房屋装饰设备在《商品房买卖合同》约定的基础上，已根据升级协议的约定进行了大幅升级，升级后的房屋装修标准约为8000元每平方米，装修品质且内容高于或多于《商品房买卖合同》约定的装修标准。通源公司对此已履行完毕。案涉房屋升级完成后的装修总价值在3000000元左右，其装修标准无论在选材、型号标准及装修内容等方面均比《商品房买卖合同》有大幅度提升，远高于《商品房买卖合同》约定的装修1513440元。考虑到该房屋为尾盘销售，经双方协商后将装修升级价款降低至967353元，故通源公司并未以装修升级的名义多收取款项，通源公司并不存在欺诈行为。三、通源公司在销售房屋及签署《升级协议》前已将案涉房屋的升级内容充分告知，陶熠、李承凤也清楚升级的内容及完成情况，并对现状予以签字确认并支付了升级款项、接收房屋。双方对于装修已升级且需要支付升级费用等已达成一致意见，系双方真实意思表示，并未损害任何一方的利益。且陶熠、李承凤从2014年开始持续关注案涉房屋的销售，多次出现订购、退订等情形，其对该项目的装修及销售状况十分了解，不存在因欺诈而签署《升级协议》的情形。且通源公司在销售案涉房屋时并未隐瞒案涉房屋的装修标准与水晶澜轩其他房屋一致等情况。陶熠、李承凤一审中出示了宣传手册，认为案涉房屋交付的装修标准与宣传手册一致，而陶熠、李承凤系在购买案涉房屋前就拿到了宣传手册，此宣传手册是为了项目装修标准升级后做的推广，内容针对装修升级后的产品做要约邀请，恰恰证明案涉房屋升级的事实。案涉房屋为现房销售，陶熠、李承凤在购买房屋及签署《升级协议》前对案涉房屋进行了查看，并于《升级协议》签订后签署了书面《确认书》，明确其对《升级协议》项下改造升级内容予以确认。四、陶熠、李承凤应当对受欺诈而为错误意思表示承担全面的举证责任，否则应承担举证不能的后果。原审判决在陶熠、李承凤未提供任何证据证明通源公司存在欺诈的情形下，仅凭一面之词就认定通源公司构成欺诈并撤销《升级协议》，该认定缺乏事实和法律依据。欺诈的构成将导致原已达成的合同效力发生变化，破坏原已达成交易的稳定性，在认定时应十分谨慎。就本案而言，案涉《升级协议》设计高达90余万元的款项，对个人而言系重大的交易，陶熠、李承凤作为理性经济人，应推定其在进行该等重大的交易时十分审慎，对其内容、意义有充分的了解、判断并获取了充分的信息。五、通源公司及其上级公司系国有企业，钱江房产扎根滨江十余年，由包括通源公司在内的项目公司开发了彩虹城、水晶城等大型高端知名楼盘，始终诚信经营，在业界拥有良好口碑，深得广大客户和业主的信赖。从情理上讲，通源公司为维护多年来积累的口碑及品牌价值绝不会行欺诈之事。此外，陶熠、李承凤在彩虹豪庭、水晶澜轩反复认购、换房、退房，通源公司并未追究其违约责任，而是尽最大努力给予谅解和配合，可见通源公司的经营理念及品性。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回陶熠、李承凤的原审诉讼请求或发回重审；2、一、二审的全部诉讼费用由陶熠、李承凤承担。 通源公司当庭补充事实和理由如下：陶熠、李承凤在认购案涉房屋之前，以及签订案涉的《升级协议》之前，已经现场查看了案涉房屋，也看过了《升级协议》、《商品房买卖合同》。对于《商品房买卖合同》约定的装修标准，以及《升级协议》的内容，以及案涉房屋的一个现状是充分了解的。通源公司在购买过程中，也告知陶熠、李承凤房屋将以现状的形式进行交付。陶熠、李承凤在购买案涉房屋时，就已经知道房屋的现状是不会再改变了。而且装修标准是否与《商品房买卖合同》一致，陶熠、李承凤在商品房买卖合同之前，是能够完全知晓的。现在又以案涉房屋的装修标准与项目的其他房屋装修标准一致，或与《商品买卖合同》约定的装修标准一致，来认定通源公司存在欺诈，并且要求撤销案涉的升级协议是没有依据的。 针对通源公司的上诉，陶熠、李承凤发表答辩意见称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院予以维持。 二审中，陶熠、李承凤未提交二审新证据，通源公司提交如下证据材料：证据1、彩虹豪庭项目退房审批表，拟证明陶熠、李承凤曾认购彩虹豪庭商品房并缴纳50万元定金，后于2014年换房至水晶澜轩2-2-1101，定金50万元转为换房后的定金；证据2、彩虹豪庭项目销售退房审批单和证据3、退款凭证，拟共同证明因陶熠、李承凤的原因，水晶澜轩2-2-110《商品房买卖合同》未能签署，通源公司向陶熠、李承凤退还水晶澜轩2-2-1101商品房定金50万元；证据4、收据及代缴说明，拟证明陶熠、李承凤于2015年再次认购水晶澜轩2-1-801并缴纳1万元定金，认购时水晶澜轩已为现房销售，陶熠、李承凤充分知悉案涉房屋所在的水晶澜轩商品房的装修状况；证据5、估价报告，拟证明经评估，水晶澜轩项目内与案涉房屋相同装修标准房屋的固定装饰装修价值高达293万；证据6、付款凭证，拟证明陶熠、李承凤逾期支付首付中的228万元长达7个月，通源公司出于对客户的尊重，并未追究其任何逾期付款的责任。 上述证据经出示，陶熠、李承凤发表意见称：证据1-4原件和复印件核对一致，证据7没有核对原件，但对真实性无异议，证据5，除了缺少实景照片以外，其他与原件核对一致，形式真实性无异议。对证据1-4的真实性、合法性无异议，但和本案没有关联，且证据1-3主要涉及的是彩虹豪庭商品房项目并非案涉的水晶澜轩，证据4，当时陶熠、李承凤去认购该套房屋，其房屋总价款为1180万元。证据5，三性均有异议，该评估报告系通源公司单方委托，且指代的对象是水晶澜轩一幢一单元1701室并非案涉房屋。对证据6付款凭证的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议。 本院经审查认为，对通源公司提供证据的真实性均予以确认，但与本案没有关联性。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，依据通源公司与陶熠、李承凤一、二审的诉辩意见，本案的争议焦点为通源公司是否对案涉房屋进行了装修升级。当事人对自己提出的主张或反驳对方的主张所依据的事实，具有举证的义务，举证不能的，应承担不利的法律后果。陶熠、李承凤认为通源公司实际未对案涉房屋进行装修升级，二人是在受到通源公司欺诈的情况下签订的《房屋装饰升级补充协议》，以此为由要求撤销该协议。依据案涉《升级协议》的内容，双方约定通源公司对陶熠、李承凤购买的案涉房屋在《商品房买卖合同》的基础上进行了装修升级，通源公司也认为交付的房屋已经进行了升级，故通源公司应对升级的事实承担举证责任。装修升级，顾名思义是在原来的装修方案基础上进行提升，但通源公司并未就升级前的装修方案提供证据，其主张依据《升级协议》及《商品房买卖合同》的内容，升级后的装修标准包含了智能家居系统，且提高了厨房电器、卫浴洁具、空调等设备设施的型号和档次。本院认为，《商品房买卖合同》中虽未体现智能家居系统的内容，但《商品房买卖合同》约定的电器、卫浴洁具、空调等设备的品牌与《升级协议》约定的品牌一致，《商品房买卖合同》中未就其设备的型号作出约定，难以体现《升级协议》对型号的升级，故通源公司提供的依据不足以证明升级的事实。另结合水晶澜轩宣传手册、案涉房屋与同小区其他房屋的装饰标准基本一致、《补充协议》签订在前《商品房买卖合同》签订在后的情况，原审法院认定通源公司虚构涉案房屋存在装饰升级的事实，构成欺诈，并支持陶熠、李承凤要求撤销《升级协议》的主张并无不当。通源公司申请对案涉房屋的装修价值进行鉴定，认为房屋的装修价值远高于《商品房买卖合同》约定的装修价值，本院认为装修价值的高低与是否存在装修升级并无必然联系，故对通源公司的该项申请决定不予准许。 综上，通源公司的上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13474元，由上诉人浙江钱江通源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 金瑞芳 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月十四日 法官助理徐森燕 书记员戚依宜