陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终1号 上诉人（原审被告）:宝鸡市东德实业有限公司，住所地陕西省宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX3746。 法定代表人：马建，任执行董事。 委托诉讼代理人：**勤，陕西睿普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟，陕西睿普律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:陕西建工第二建设集团有限公司，住所地陕西省宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码91610000220522935B。 法定代表人：刘新潮，任董事长。 委托诉讼代理人：逯明娟，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：王晟罡，陕西秦川律师事务所律师。 上诉人宝鸡市东德实业有限公司因与被上诉人陕西建工第二建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院(2019)陕0302民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宝鸡市东德实业有限公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销渭滨区人民法院(2019)陕0302民初1011号民事判决，由双方继续履行租赁合同；2、由双方协商负担相应的一、二审诉讼费。事实与理由：1、一审认为《房屋租赁合同》合法有效，属于认定事实不清；2、被上诉人在合同履行中违反《合同法》规定的法定适租义务，使上诉人的合同目的无法实现，构成违约，合同应当继续履行，以避免损失；3、一审认定《房屋租赁合同》于2019年2月解除，与事实不符，适用法律不当；4、一审认定租金支付情况不清，被上诉人也未将合同约定的租赁物全部交付给上诉人；5、双方继续履行合同有利于社会和谐稳定，有利于公平保障双方的合法权益，有效保障租赁资产的价值，避免财产浪费和矛盾激化。 被上诉人陕西建工第二建设集团有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回上诉人的上诉请求。 上诉人宝鸡市东德实业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离位于本市渭滨区XX路XX号院的租赁场地；2、被告支付按月84000元计算的自2018年6月至实际搬离之日止的场地和房屋占用费及利息（自2018年6月至2019年6月的占用费为592000元，利息为65520元，利息按年利率6%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2007年12月30日，原告下属物资配套公司（甲方）与案外人大洋公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：1、甲方同意将其位于本市清姜路49号副1号大院内的房产、地产租给乙方使用；2、租赁范围：中心库大楼框架五层，建筑面积5087平方米；院内除中心试验室、东南角砖混平房5间以及平房北边向北10米处以外场地租赁给乙方使用，由乙方负责完善交给甲方；乙方负责提供甲方存放档案的房屋并保证安全；拆除的可用物品归甲方所有，乙方无权处置。对租期未到的出租房，待租期届满后交于乙方，施工占用的区域施工完后交乙方使用，甲方不需要的由乙方拆除；3、房屋租赁用途为娱乐业；4、租赁期为拾年零五个月，自2008年1月1日起至2018年5月31日止。因特殊原因，甲方将分两个阶段向乙方移交租赁物使用权：第一阶段：从2008年1月1日起将房屋三层以上及院内土地移交给乙方使用；第二阶段，从2008年5月31日起将房屋的一至二层移交给乙方使用。移交过程中与原租户协调工作和清退工作由乙方负责，甲方只作配合工作。若无法清退，责任由乙方承担，并补偿甲方因此造成的各种损失。若原租户找甲方寻事，乙方应无条件协调处理，所产生的各种费用都由乙方承担。由于分次移交，甲方同意给予乙方一定的装修期。2008年1月1日至2008年12月31日全年租金肆拾万元整；2009年1月1日至2013年5月31日每年租金为柒拾伍万元，其中伍万元不支付现金，甲方用于签单消费，一年一结，超多补、少不退；2013年5月31日至2018年5月31日起每年租金为玖拾万元，其中六万元不支付现金，甲方用于签单消费，方式同上；5、付款方式。租金按年结算，签订合同之日支付一年房租，合同同时生效。先支付租金后使用，每年元月十日前一次付清当年租金，以此类推。若不能按期支付租金，每超20天，乙方再支付甲方违约金壹拾万元，同时甲方有权终止合同，乙方损失自负；6、租赁期满后本合同即行终止，届时乙方无条件退出，乙方不得损坏和拆除不可移动物品，全部无偿归甲方所有。甲方若继续出租，乙方可在同等条件下优先租用；7、甲、乙双方在租赁期内不得擅自单方面转让租赁物和解除合同，如一方违约，应向另一方赔偿全年合同价款，另再增加全年合同价20%的违约金。乙方装修改造该楼时，不得破坏其结构，若违约甲方有权要求乙方停止施工，若不听劝，甲方有权单方终止合同，各种损失乙方自负，并承担甲方损失。合同中还对其他事项进行了约定。2010年5月9日，原告与案外人大洋公司签订补充协议约定：1、2008年1月1日至2010年1月1日租金为肆拾万元；2011年1月1日起至2014年1月1日年租金为捌拾万元整；2015年1月1日起至2018年5月31日，年租金为玖拾陆万元；保证金为壹拾万元；院内临建，由乙方自报自建，由此造成的后果及经济损失，均由乙方自负，与甲方无关。合同期满，除可移动物品外，临建无偿归甲方使用。2010年11月5日，原告（甲方）与案外人大洋公司（乙方）、被告东德公司（丙方）签订补充协议约定：甲、乙双方于2007年12XX路XX号XX号《房屋租赁合同协议》并于2010年5月9日签订了《补充协议》，现乙方公司提出因公司结构发生变化要求将上述合同及补充协议的权利和义务由丙方东德公司承接，经甲、乙、丙三方协商一致达成协议：①三方同意将甲方与乙方2007年12月30日和2010年5月9日签订《房屋租赁合同》和《补充协议》中涉及的乙方权利、义务转让于丙方；②自本协议生效之日起，丙方作为主体承担转让合同以及协议的权利义务；③乙方大洋公司为丙方东德公司继续履行合同及补充协议提供担保；④自本协议生效之日起甲方与丙方作为合同主体相互享有权利和承担义务。2017年7月10日，被告东德公司向原告出具一份《情况说明》载明：1、1至3层的量贩KTV因涉及非法集资，开业半年就停业了一年多时间，二次开业后由于多方面原因累计欠付我公司租金、水电费及货款800多万元，严重影响了我公司的资金状况，间接导致我公司无法按期缴纳贵公司租金；2、整个大院我公司总投资4500万元，由于开发周期长，实际投资成本加大，开业至今未能收回投资。投资人负债较大，资金紧张，只有继续经营才能收回投资，偿还债务。鉴于上述原因，为了切实解决问题，我公司高度重视，积极应对，对于所欠贵公司147万元，结合我公司实际，在资金紧张情况下，克服一切困难，计划在2017年9月底向贵方支付47万元，其余100万元在2017年12月底之前付清。原告于2017年7月12日回函载明：贵公司于2017年7月10日送来情况说明，经我公司研究，现回复如下：因贵公司余总、杨某某于2017年6月29日前来我单位口头承诺偿还我司148万租金计划，即7月底前交清48万元；8月底前交清100万，我司同意你公司以书面形式形成承诺。但贵司于7月10日送来的书面情况说明与当时承诺相差甚远。经我司研究回复如下：望贵公司严格履行，践行承诺，最迟于7月底前交48万元；8月底前交清100万元。其后，被告向原告交清了148万元。被告向原告交清了合同期内的租金。2018年5月31日租赁期满后，原告未同意再与被告续签租赁合同。被告仍占用租赁场地至今。被告于原告起诉后，支付原告50万元。 一审法院认为，依据原告提交的《补充协议》的约定，案外人大洋公司将其与原告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中的权利和义务全部转移给了被告东德公司，原告亦同意，故原《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定的权利和义务亦约束原、被告双方当事人。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，原、被告并未续签租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期的规定，被告继续使用租赁物，原告并未提出异议，故原《房屋租赁合同》继续有效，但期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告间为不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同并要求被告搬离。原告请求被告搬离租赁场地的诉讼请求，理由成立，予以支持。原告于2019年2月23日向法院提起诉讼，其诉讼请求中提出要求被告搬离租赁场地，已作出解除合同的意思表示，故确认原、被告的租赁合同关系于2019年2月23日解除。租赁合同解除后，被告应及时搬离场地，被告未搬离场地，侵犯了作为租赁物所有权人的原告对租赁物的占有、使用、收益的权利，被告应比照合同约定的租金支付租赁物占用费。合同约定的2015年1月1日至2018年5月31日期间的租金为96万元，月租金为8万元/月，故2018年6月1日至2019年2月23日的租金按每月8万元计算，（8个月零23天）为701333元，扣除被告已支付的500000元，被告尚拖欠原告租金201333元。2019年2月24日至今，被告应按每月8万元支付原告场地占用费。原告主张按每月8.4万元计算占用费，没有事实依据，不予支持。关于原告主张的利息,原、被告在不定期租赁期间，租赁期未满一年，原租赁合同中关于未满一年的租赁费如何交纳未明确约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付的规定，被告应当在解除合同之日向原告付清租赁费，被告未付清租赁费，应赔偿原告的利息损失。故原告的利息损失自2019年2月24日起，以201333元为基数按同期中国人民银行贷款基准利率计算。其后，被告应支付原告场地及房屋占用费，以补偿原告损失，原告主张利息损失属重复主张，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告宝鸡市东德实业有限公司于本判决生效后十五日搬离位于宝鸡市渭滨区XX路XX号院的租赁场地和房屋；二、被告宝鸡市东德实业有限公司于本判决生效后七日内支付原告陕西建工第二建设集团有限公司租金201333元并支付利息（从2019年2月24日起至款清之日止，以201333元为基数按同期中国人民银行贷款基准利率计付）；三、被告宝鸡市东德实业有限公司于本判决生效后七日内支付原告陕西建工第二建设集团有限公司按80000元/月计付的房屋及场地占用费（自2019年2月24日起至实际搬离之日止）；四、驳回原告陕西建工第二建设集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11700元，由被告承担。 二审审理中，上诉人提交了二组证据：1、2010年11月11日的房屋租赁合同，证明上诉人的租金支付情况、建筑物归属情况及被上诉人移交租赁物迟延，租期应当适当延长；2、新建钢结构位置和面积示意图，证明上诉人在租赁场地内加建钢结构建筑物，如解除合同应当确定其价值。被上诉人对证据1、证据2的真实性认可，对证明目的不认可，上诉人提交合同的内容与被上诉人在一审提交合同的内容是一致的，上诉人加盖建筑没有取得被上诉人同意，属于违章建筑，不属于合法保护范围。经合议庭评议，对上诉人提交两组证据的真实性予以认定。双方当事人再未提交其它新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人陕西建工第二建设集团有限公司将其所有的位于宝鸡市渭滨区清姜路49号副1号大院内部分场地及房屋租赁给上诉人宝鸡市东德实业有限公司使用，双方之间形成租赁合同关系。双方约定的租赁期为2008年1月1日起至2018年5月31日止，合同到期后，双方未就续租达成一致，虽上诉人继续使用租赁物，但《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方之间的定期租赁关系变成不定期租赁关系。被上诉人在2019年2月向法院主张，要求上诉人搬离场地并支付相关所欠费用的诉请请求成立。本案双方当事人在合同中约定租赁期限届满后，上诉人作为承租方无条件退出，不得损坏和拆除不可移动物品，全部无偿归被上诉人陕西建工第二建设集团有限公司所有。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，上诉人应及时履行合同约定的退出等相关义务。 2007年12月30日，被上诉人作为出租人与案外人宝鸡市大洋文化娱乐有限责任公司签订《房屋租赁合同》，2010年5月9日双方签订该合同的《补充协议》，2010年9月8日，经宝鸡市大洋文化娱乐有限责任公司向被上诉人申请、承诺，上诉人与被上诉人及宝鸡市大洋文化娱乐有限责任公司三方于2010年11月5日签订《补充协议》，约定将被上诉人与宝鸡市大洋文化娱乐有限责任公司所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中所涉及宝鸡市大洋文化娱乐有限责任公司权利义务转让给上诉人。2010年11月11日，本案双方当事人签订《房屋租赁合同》，该合同内容与原被上诉人与宝鸡市大洋文化娱乐有限责任公司所签订《房屋租赁合同》内容一致。上诉人承接原合同权利义务并签订新合同，其对所承租的租赁物现状应是明知的，权利义务是清楚的，不存在合同违反公平原则及《中华人民共和国合同法》的相关规定，上诉人提供的2010年11月11日的《房屋租赁合同》及新建钢结构位置和面积示意图恰是要证明双方之间系租赁关系，因此，上诉人所称该合同无效之理由不能成立。上诉人不能按期交付租金形成本案纠纷，不存在被上诉人违反出租人义务的违约情况。不定期租赁法律规定明确，被上诉人可以随时解除合同，从合同届满日2018年5月31日到起诉时间2019年2月，上诉人依然拖欠被上诉人租金，一审依法认定起诉时为双方合同解除之日并无不当。上诉人称双方口头约定合同续期三年，但无证据能够佐证证实，因此其认为一审认定双方解除合同时间不当之理由亦不能成立。对于上诉人认为双方应继续履行合同问题，由于被上诉人与上诉人已多次协商无果，被上诉人亦不愿让上诉人续租，如果继续租赁会损害被上诉人权益，上诉人所称继续履行合同已没有当事人之间合意的基础，因此上诉人关于续租的上诉理由也不能成立。上诉人提供的双方2010年11月11日签订《房屋租赁合同》及新建钢结构位置和面积示意图不能证明其所称财产应归上诉人所有，由于双方在《房屋租赁合同》中约定，合同期满后，上诉人无条件退出，所有物品归被上诉人所有，双方约定明确，应按照合同约定的权利义务处理。故，上诉人上诉称一审认定双方签订的《房屋租赁合同》合法有效不当，应为无效合同；被上诉人在该合同履行中违反出租义务构成违约；一审认定双方解除合同时间为2019年2月不当；双方继续履行合同有利公平保障双方利益等上诉理由均不能成立。 综上所述，一审认定双方当事人之间租赁关系及租金事实清楚，论理适用法律正确，判决结果恰当，本院应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11700元，由上诉人宝鸡市东德实业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年四月二十二日 法官助理 黄 婷 书 记 员 杨 哲