四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川11民终1444号 上诉人（原审被告）：四川嘉南房地产开发有限公司，住所地：四川省犍为县玉津镇凤凰路北段958号。 法定代表人：汤智强，执行董事。 委托诉讼代理人：黄剑波，四川炜烨（乐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乐山市建筑机械化施工公司，住所地：四川省乐山市市中区青果山。 法定代表人：郭友安，总经理。 委托诉讼代理人：谢冬平，四川金顶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞思杰，四川金顶律师事务所律师。 上诉人四川嘉南房地产开发有限公司（以下简称嘉南房开司）因与被上诉人乐山市建筑机械化施工公司（以下简称机械化施工公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2018）川1102民初6459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭于2020年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人嘉南房开司的委托诉讼代理人黄剑波，被上诉人机械化施工公司的委托诉讼代理人谢冬平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人嘉南房开司上诉请求：1.撤销一审判决依法为驳回机械化施工公司在一审中的诉讼请求;2.全案案件受理费由机械化施工公司承担。事实和理由：一、机械化施工公司没有解除《联合开发协议》的主体资格。本案所涉土地因被上诉人破产，政府以土地作为安置破产职工补偿的一部分，而将土地转让给职工，并登记在职工名下，该土地原来的性质是划拨，后第三人张志明垫付土地款出让金将案涉土地变更为出让。因借贷等原因，绝大部分职工的房产证被人民法院查封或抵押在第三人处，上诉人代为偿还该部分债务才将这部分房产解除查封或抵押，上诉人支付了全部土地出让金1,050万元及职工安置费用80万元，并将已经登记在职工个人及其他人名下的土地通过交易方式进行整合，最后登记在上诉人名下。案涉土地的使用权为机械化施工公司职工所有，上诉人与机械化施工公司签订的《联合开发协议》第1条第1项明确约定：“甲方职工用拥有该宗房屋土地（3,183平方米）的产权与乙方联合开发商住楼，并保证该产权合法性和完整性”。从该项约定可以看出拥有案涉土地的主体是机械化施工公司的职工而非机械化施工公司。另外机械化施工公司提供的第三组证据中的宗地图、面积分摊表都反映案涉土地均已经转让给职工。从上诉人提交的人民法院协助执行等文书也可以证实，案涉土地使用权人为机械化施工公司的职工而非被上诉人。虽然《联合开发协议》有机械化施工公司盖章，但实际履行合同权利义务的是上诉人与机械化施工公司的职工，机械化施工公司没有合同权利与义务。机械化施工公司没有请求解除《联合开发协议》的主体资格；二、一审判决认定上诉人行为构成根本性违约的认定错误。1.延期开工机械化施工公司及职工也有责任。根据协议约定，机械化施工公司及员工应在2010年4月中旬将案涉土地过户到上诉人名下，但机械化施工公司无法完成该项义务，最后是在上诉人多方努力下，在通过代为清偿债务的方式将职工房产证解除查封置换出来，并在2011年3月26日才将案涉土地过户登记在上诉人名下，导致无法按期开工。因此，即使存在违约行为，机械化施工公司及员工也应当承担相应责任。2.即使上诉人存在违约行为也并非根本性违约，不应当解除协议，现有证据表明，上诉人仍在积极协调，努力推进项目开工。双方签订协议后上诉人已将案涉土地从划拨转为出让，土地从各个职工名下通过交易整合到一起，并已经登记在上诉人名下。上诉人已将做好了项目开工的全部前期工作，并非没有履行合同义务，上诉人多次向相关部门报建，但相关部门以需要调整容积率等理由不予批准。从乐山市城乡规划设计院的《乐山市青果山片区控制性详细规划图则》可以看出，2007年案涉土地控制性规划容积率4.5，而上诉人报建时却要求在2.0以下。这显然不属于商业风险范畴，而是政府行为导致，这个责任不应当由上诉人承担。后来上诉人向住建部门查询案涉土地控制性规划时，住建部门答复正在编制新的控制性规划，在报政府审批后可以报建。从该复函可以看出，住建部门未明确案涉土地不能进行建设施工，只是认为，控制性规划报市政府批准后，才能进行报建。由此可以看出，双方签订的合同并不是不能履行，只是延迟履行。合同解除的后果是恢复到合同签订前的状态，但现在根本无法恢复到协议签订前的状况。合同目的并非不能实现，并且如果解除会导致更加严重后果，因此，双方的协议不应当解除；三、本案所涉合同不应解除也无法解除。案涉土地原来的性质是划拨，上诉人支付了全部土地出让金1,050万元及职工安置费，才将性质变更为出让。绝大部分职工的房产证被人民法院查封或抵押在第三人处，上诉人代为偿还该部分债务才将这部分房产解除查封或抵押，并将登记在职工个人名下的土地通过交易方式进行整合，最后登记在上诉人名下。现案涉土地性质因上诉人支付了全部土地出让金由划拨变更为出让，如解除合同，土地性质是不能恢复原状的。再者，机械化施工公司没有《联合开发协议》约定的义务和权利，上诉人支付、支出的土地出让金、过渡费、代为偿还债务等共4,000万费用，机械化施工公司也无法返还给上诉人。因此，本案所涉合同依据事实和法律不应解除也无法解除；四、从情理上讲，双方的《联合开发协议》也不应解除。上诉人接受案涉土地是为了解决机械化施工公司职工困难，为政府分忧。案涉土地之前由金马房地产开发有限公司与机械化施工公司签订了《联合开发协议》，但由于金马房地产开发有限公司没有能力继续开发，职工长期拿不到过渡费，四处上访，严重影响社会稳定。为解决职工困难为沙湾区政府分忧，上诉人接收案涉土地，稳定职工情绪，支付转让费1,050万元，职工养老保险、职工工资、转制费等费用80万元，过渡费1,800万元，土地过户费等费用，共计4,000万元左右。由于时间长不能开发，给上诉人造成巨大损失。如果解除协议，会导致上诉人血本无归，上诉人是为了解决政府困难，而接手案涉项目，这是一种善举，如果合同解除会给社会传递政府不守信用的负面信息。五、一审判决支付机械化施工公司过渡费是错误的。如前所述，过渡费系上诉人与机械化施工公司职工所签《拆迁还房协议》，并且职工是案涉土地使用权人，合同双方为上诉人和机械化施工公司的职工，因此，合同权益应当由机械化施工公司职工行使，机械化施工公司没有权利主张给付过渡费，并且机械化施工公司也没有提供代为支付过渡费的依据。 被上诉人机械化施工公司辩称,我公司先与金马公司联合开发，后因金马公司资金链断裂，最终找到嘉南房开司，其也愿意开发。3月23日张志明以1,050万元的转让价将该项目转让给了嘉南房开司。2010年3月18日、3月25日双方签订《联合开发协议》。嘉南房开司受让后，在金马公司与职工签订的拆迁换房协议上加盖了印章，承诺的交房时间是2017年10月30日。但嘉南房开司2014年后一直没有开工。嘉南房开司希望开发的容积率为5，但政府不能批准容积率5给嘉南房开司。因职工迟迟得不到安置到处上访，后由乐山市政府协调乐山市城市投资集团有限公司提供房源安置了职工。现在政府已经代为完成了职工的安置工作，履行了嘉南公司应当履行的安置义务，故起诉请求解除联合开发协议并收回土地。请求驳回上诉，维持原判。 机械化施工公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除我公司与嘉南房开司分别于2010年3月18日、2010年3月25日签订的《联合开发协议》，嘉南房开司将位于乐山市市中区6号3183平方米土地使用权退回给我公司；2.依法判令嘉南房开司向我公司支付过渡费295200元；3.判令嘉南房开司赔偿我公司损失为10573525元（庭审中将该项诉讼请金额变更为14614343.3元）；4.由嘉南房开司承担该案诉讼费用。审理中，机械化施工公司撤回前述第三项诉讼请求。 一审法院认定事实：2007年4月16日，乐山市金马房地产开发有限公司（甲方）与机械化施工公司（乙方）签订《联合开发协议》，协议约定：甲、乙双方就共同在乐山市市中区6号（原乐山市建筑机械化施工公司）范围内联合开发“青果苑”商住楼项目，达成如下协议：一、甲方收购青果山项目部分地块，与乙方现职工住宅部分联合开发；在取得国有土地使用权后，开发修建“青果苑”商住楼，甲方承担购买该地块的土地出让金，项目建设、拆除旧房以及项目开发所需的全部费用；二、甲方在“青果苑”项目完成后，划出2145平方米住宅交由乙方用于安置原公司的职工集体住宅。用于职工还房，作为公司依法解体后对职工安置补偿，甲方还应支付公司依法解体所发生的费用和交纳公司欠社保局养老保险费，（欠职工工资、职工借款、转制成本、旧房拆迁）但必须要具有原始依据，以现金支付，职工住房安置面积是根据2007年4月7日经职工大会通过的住房分配方案确定；三、由于公司无经济实力，乙方委托甲方与乙方职工签订《拆迁还房协议书》。职工住户还房面积、过渡费、搬家费、水、电、气、光纤等费用按《拆迁还房协议书》执行。乙方须全力配合甲方做好职工思想工作，协助职工搬迁、旧房拆除，遇职工阻碍拆迁，由乙方负责做好疏导工作，如因乙方原因导致本协议不能正常履行，乙方应承担前期所有费用二分之一的经济损失。 2010年3月18日，机械化施工公司、拆迁还房代表（甲方）与嘉南房开司（乙方）签订《联合开发协议书》，协议约定：甲乙双方就位于乐山市中城区地块开发事宜，达成如下协议。一、甲方权利和义务：1、甲方职工拥有该宗房屋、土地（3183平方米）的产权与乙方联合开发商住楼，并保证该产权合法性和完整性。2、联合开发的商住楼，由乙方偿还甲方职工住房约2500平方米。3、张志明垫付办理产权证费用的处理，签本协议时乙方负责支付张志明在办理土地变性手续时所垫付的费用，费用支付后，张志明负责将抵押给职工借款的产权证收回交与乙方办理过户手续。因甲方公司部分土地被法院查封，甲方负责将被查封的土地申请解冻，将土地完整过户到乙方名下。4、用作联合开发的土地在完整过户到乙方公司名下时，乙方负责支付人民币80万元给甲方，该款用于缴付职工养老保险和职工工资、转制费用、遗留问题。5、甲方属报经政府相关部门批准的解体企业，因此甲方职工应全力配合乙方办理该项目报建相关手续，并协调土地的相邻关系，其费用由乙方负担。二、乙方权利和义务1、乙方全额出资开发该项目，乙方偿还甲方职工住房后商住房全部归乙方所有，由乙方销售，获得的收入、收益归乙方。甲方职工不得以任何理由干预乙方的建设、销售经营活动。2、双方商定在2010年4月中旬办理完过户手续，本月底开工推山、回填、三通一平，并做设计方案的工作。以开工之日起24个月交房给乙方职工（审理中双方明确此处系：甲方职工），因政策和不可抗力因素耽误开工时间，交房时间按实际耽误时间顺延。交房时水电气、光纤户证一并移交。交房后12个月内办理好房屋产权证、土地使用证交与甲方职工。3、甲方将拥有的房屋、土地完整过户到乙方公司名下后，甲方职工将原与金马房开司签订的《拆迁还房协议》原件交与乙方审核，重新签订《拆迁还房协议》，其面积不得低于原合同面积。乙方从2011年2月起至交房止，按每年约11万元支付甲方职工过渡费（每住户3600元／年）按实结算，若超期交房，过渡费按基数的一倍支付。4、该宗土地过户到乙方名下后，乙方按上述约定进行开发，不得将该宗土地以任何方式转让他人；三、双方用作联合开发的土地完整过户到乙方名下，本协议即视为生效，并享有各方的权利和义务。四、协议一式两份，甲乙双方各执一份。机械化施工公司在甲方处盖章，郭友安在甲方法定代表人处签名，易锋、刘全忠在拆迁还房代表处签名，嘉南房开司在乙方处盖章，加盖“彭本平印”。 2010年3月25日，机械化施工公司、拆迁还房代表（甲方）与嘉南房开司（乙方）签订《联合开发协议书》协议约定：甲乙双方就位于乐山市中心城区地块开发事宜，达成如下协议。一、甲方权利和义务1、甲方职工用该宗房屋、土地（3183平方米）的产权与乙方联合开发商住楼，并保证该产权的合法性和完整性。2、联合开发的商住楼，由乙方偿还甲方职工住房约2500平方米（具体面积和约定参照原甲方职工与金马房开司签订的拆迁还房协议为准）。3、用作联合开发的土地在完整过户到乙方公司名下时，乙方负责在支付张志明项目转让款项中代扣人民币80万元支付甲方，该款用于缴付职工养老保险和职工工资、转制费用、遗留问题。4、甲方职工应协助乙方的两证过户工作，主要是做张志明、涂世芳的工作，以便顺利过户。5、甲方属报经政府相关部门批准的解体企业，因此甲方职工应全力配合乙方办理该项目报建相关手续，并协调项目地的相邻关系，其费用由乙方负担。二、乙方权利和义务1、乙方全额出资开发该项目，乙方偿还甲方职工住房后的商住房全部归乙方所有，由乙方销售，获得的收入、收益归乙方甲方职工不得以任何理由干预乙方的建设、销售经营活动。2、双方商定是在2010年4月中旬办理完过户手续，本月开工推山、回填、三通一平，并做设计方案的工作。以开工之日起24个月交房给乙方职工（审理中双方明确此处系：甲方职工），水电气、光纤户证一并移交。交房后12个月内办理好房屋产权证、土地使用证交与甲方职工。否则，由乙方按甲方职工全部房价支付违约金。3、甲方将拥有的房屋、土地完整过户到乙方公司名下后，甲方职工将原与金马房开司签订的《拆迁还房协议》原件交与乙方审核，重新签订《拆迁还房协议》，其面积不得低于原合同面积。乙方从2010年2月起至交房止，按每年约11万元支付甲方职工过渡费（每住户3600元／年），若超期交房，过渡费按基数的一倍支付。4、该宗土地过户到乙方名下后，乙方按上述约定进行开发，不得将该宗土地以任何方式转让他人；三、双方用作联合开发的土地完整过户到乙方名下后，本协议即视为生效，并享有各方的权利和义务；四、协议一式两份，甲乙双方各执一份。机械化施工公司在甲方处盖章，郭友安在甲方法定代表人处签名，易锋、刘全忠在拆迁还房代表处签名，嘉南公司在乙方处盖章，加盖“彭本平印”。 该案案涉土地（乐山市中心城区青果街6号）于2011年3月25日过户至嘉南房开司名下[国有土地使用权证:乐城国用（2011）第135543号]，面积为3,183平方米。 2014年5月16日，乐山市住房和城乡规划建设局关于嘉南房开司“嘉州年华”项目的审查意见[（2014）-70号]载明：嘉南房开司：你公司位于中心城区青果山街6号的地块，以“嘉州年华”为项目名称的有关报建资料及方案文本收悉。经我局组织专家会审查，提出以下意见：拟报建地块位于青果山片区，该片区控制性详细规划尚在编制阶段，项目审批依据不充分。同时，该地块用地面积较小，不足4,000平米，不符合我市城市规划管理的有关规定。鉴于该地块涉及原解体企业职工住房拆迁安置遗留问题，为妥善解决群众实际困难，化解矛盾，请你公司根据还房实际情况，按容积率不大于2.0进行方案设计，报我局依法审查。否则，请向国土部门依法申请置换土地，另行选址进行项目开发建设，解决群众还房问题。 2018年7月25日，乐山市住房和城乡规划建设局关于查询青果山6号宗地规划情况的复函[乐住建规划函（2018）195号]载明：嘉南房开司：你公司查询青果山6号宗地规划情况的申请收悉。经核实，该宗地位于我市中心城区老城片区，结合上位规划的优化调整，我局正在开展老城片区控制性详细规划编制工作，具体地块规划性质及地块用地指标需待控规编制方案经市政府批准后方可提供。 另查明：案涉土地上的建筑物均已拆除完毕，但至今仍然未开发。嘉南房开司支付过渡费支付至2017年，2017年度的金额为295,200元，2018年度的过渡费295,200元未支付。 2016年3月29日嘉南房开司出具《承诺书》载明：嘉南房发司对乐山市市中区6号地块（此地块原为乐山机械化公司地块）上的《嘉州年华》项目承诺于2016年7月底进行切实可行的动工。 审理中，嘉南房开司向法庭提交落款时间为2013年11月25日的《四川嘉南房产开发有限公司关于青果街6号土地规划开发的情况报告》（以下简称《情况报告》）载明：嘉南房开司提到相关部门批准的开发案涉土地项目的容积率为3.5，嘉南房开司认为容积率需5.0才能不亏损，故请求市政府批准容积率为5.0以上。机械化施工公司对该份情况报告不予认可，认为从另一方面这份情况报告正好反映了嘉南房开司违约，乐山市住房和城乡规划建设局复函告知嘉南房开司该案案涉土地按容积率不大于2.0进行方案设计报批，而嘉南房开司在情况报告中提出要按照容积率为5.0进行开发，这正好说明了，并非政府原因导致该宗土地不能开发，而是嘉南房开司认为容积率过低，该项目不能盈利，故没有进行开发，而该项目是否盈利是属于商业风险，是嘉南房开司在经营活动中要承担的。 关于过渡费，嘉南房开司陈述2018年之前的过渡费是其直接支付给机械化施工公司的法定代表人郭友安，委托郭友安支付给机械化施工公司职工，而非支付给机械化施工公司，然嘉南房开司未提供书面委托支付。根据两份《联合开发协议书》上签字的拆迁还房代表易锋、刘全忠及机械化施工公司法定代表人郭友安陈述，职工们领取过渡费均从机械化施工公司领取，具体系由法定代表人郭友安发放，并且2018年领取过渡费的职工户数为41户。另易锋、刘全忠陈述在两份《联合开发协议书》上签字仅系督促项目的进程，而非协议一方当事人，即使在协议中享有权利，也全部由机械化施工公司进行主张。 一审法院认为，结合双方当事人在该案中的诉辩主张，该案的争议焦点是： 一、本案双方于2010年3月18日、2010年3月25日签订的两份《联合开发协议书》中的拆迁还房代表是否是合同一方当事人？根据查明的情况，协议中签字的拆迁还房代表易锋、刘全忠陈述，两人仅为督促了解项目进程而在两份协议上签字，故两人不是协议一方当事人，两份《联合开发协议书》的双方系机械化施工公司和嘉南房开司。 二、嘉南房开司是否存在根本性违约，两份《联合开发协议书》是否应当解除？《联合开发协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方也按该合同规定部分实际履行，应为合法有效，受法律保护，当事人应当依照合同约定履行自己的义务。合同约定嘉南房开司应在2010年3月底开工，以开工之日起24个月交房给机械化施工公司职工，之后还承诺在2016年底开工。然至今嘉南房开司仍未开工，致使项目长期停滞，机械化施工公司的职工未能按约取得房屋。嘉南房开司抗辩系由于政府原因导致无法开工，该院认为，根据嘉南房开司向法院提交的《情况报告》表明，在2013年时相关部门批准在该地块上的项目修建的容积率为3.5，而嘉南房开司认为按照3.5的容积率开发该地块的项目不能盈利，故请求批准按照5.0的容积率开发该地块的项目。另外从2014年5月16日，乐山市住房和城乡规划建设局关于嘉南房开司“嘉州年华”项目的审查意见，该部门批准该地块按照不超过2.0的容积率进行开发。以上可以看出，在2013年至2014年期间嘉南房开司是能够对该地块进行开发的，只是相关部门批准的开发的容积率未达嘉南房开司预期，故嘉南房开司未进行开发，该原因并非嘉南房开司所说因政府的原因导致项目不能动工。嘉南房开司没有按照合同的约定及时开工属于根本违约致使合同建设项目无法进行，机械化施工公司的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”。嘉南房开司未向机械化施工公司职工交房，已经构成根本性违约，应当承担相应后果，现机械化施工公司依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使解除权，要求解除双方于2010年3月18日、2010年3月25日签订两份《联合开发协议书》于法有据，该院予以支持。合同解除后相关问题的处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。机械化施工公司与嘉南房开司签订的两份《联合开发协议书》已经解除，机械化施工公司要求嘉南房开司返还乐山市中心城区青果街6号的国有土地使用权的诉讼请求有事实依据和法律依据，予以支持。 三、嘉南房开司是否应当支付机械化施工公司2018年过渡费的问题？根据该案查明的情况2018年以前的过渡费嘉南房开司均已支付，嘉南房开司抗辩其均委托机械化施工公司法定代表人郭友安支付给职工，但是提出的证据不足以证明该主张，根据拆迁代表易锋及刘全忠的陈述，职工每年的过渡费均系在机械化施工公司处领取，故该院认定，机械化施工公司和嘉南房开司之间约定将过渡费由嘉南房开司直接支付给机械化施工公司，由其分发给职工，故机械化施工公司有权在该案中主张过渡费。关于过渡费的金额，需安置的户数为41户，按合同约定超期交房过渡费为7,200元/年/户，2018年的过渡费为295,200元，故机械化施工公司要求嘉南房开司支付2018年的过渡费295,200元的诉讼请求与合同约定相符，该院予以支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、乐山市建筑机械化施工公司与四川嘉南房地产开发有限公司2010年3月18日、2010年3月25日签订的两份《联合开发协议书》于本判决生效之日起解除，四川嘉南房地产开发有限公司在本判决生效后十五天内将乐山市中心城区青果街6号（面积为3,183平方米）的国有土地使用权返还乐山市建筑机械化施工公司，并配合办理过户手续；二、四川嘉南房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付乐山市建筑机械化施工公司2018年度过渡费295,200元。本案案件受理费87,012元，由四川嘉南房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查核实，除以下事实外，其余事实与一审判决一致，故本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2010年3月23日，张志明（甲方）与嘉南房开司（乙方）、机械化施工公司、拆迁还房户代表（丙方）签订《房地产开发项目转让协议书》，就位于青果山6号房地产开发项目转让事宜达成协议，其主要内容：1、该项目的房屋、土地是在丙方配合下，由甲方出资支付相关费用后，将其房屋、土地产权办在张飞、张雪燕、龙正萍、徐莉、瑞凯房开司和丙方职工名下，房屋面积约1,400平方米，土地3,183平方米，甲方转让项目涉及的房屋、土地具有合法权的房屋土地使用权，其性质为出让、住宅，转让前的房屋、土地税费已缴清。拆迁还房过渡费已支付至2010年2月，其后的过渡费由乙方负担；2、甲乙双方议定以现状转让价款为人民币1,050万元，其中50万元用作办理房地产过户到乙方名下的相关税费；3、签订本协议生效时，由乙方、丙方配合甲方将该项目的房屋、土地使用权证收齐后，会同乙方办理两证过户手续，过户税费由乙方垫付，完整过户后在支付甲方项目转让款中扣减。…在甲方项目转让款中，由乙方支付丙方职工养老保险等费80万元，其余款项由乙方代张志明清偿债务（由张志明与债权人认可的债务），其余部分归张志明处分…。 另查明，嘉南房开司于2014年5月26日在原乐山金马房地产开发有限公司与被拆迁户（职工）签订的《拆迁还房协议书》上加盖公章，明确交房时间为2017年1月30日，违约金按国家政策执行。 另查明，根据乐山市城乡规划设计院的《乐山市青果山片区控制性详细规划图则》显示，2007年该片区的规划指标为容积率4.5。 另查明，2013年11月25日，嘉南房开司致信袁市长《嘉南房开司关于青果山6号土地规划开发的情况报告》，主要内容为：现住建局已批准在该地块上的项目修建，但容积率只能批准3.5，但该项目如按3.5容积率开展，存在很大困难，按照拆建比1:3计算（即新建面积约1.5万平方米），我公司开发该项目才能不亏损，请求市政府批准我公司在该宗地块上的项目为商住，容积率5.0以上。 本院认为，本案争议的焦点是： 一、机械化施工公司是否为案涉《联合开发协议书》解除权的适格主体？本院认为，首先，案涉《联合开发协议书》的双方当事人为机械化施工公司、拆迁还房代表（甲方）和嘉南房开司（乙方），拆迁还房代表虽与机械化施工公司共同作为甲方，但其表示对签订合同起督促项目进程作用，且表示即使在协议中享有权利也全部由机械化施工公司行使，故作为合同一方当事人的机械化施工公司享有合同法所赋予的解除权。其次，虽然从张志明与嘉南房开司、机械化施工公司签订《房地产开发项目转让协议书》中反映，案涉待开发的土地及其上的房屋权属证登记在机械化施工公司职工名下，职工是名义上的权利人，但《联合开发协议书》约定的权利义务还包括缴付职工养老保险和职工工资、转制费用等属于机械化施工公司应履行的义务内容，该部分义务内容通过协议书形式约定由嘉南房开司承担，故机械化施工公司在《联合开发协议书》中即是权利人也是义务人，属于协议一方当事人。 二、嘉南房开司是否扣成根本性违约？案涉《联合开发协议书》是否应当解除？本院认为，按《联合开发协议书》第三条的约定，“双方用作联合开发的土地完整过户到乙方（嘉南房开司）名下后，本协议即视为生效”，案涉土地2011年3月25日过户到嘉南房开司名下，当日双方《联合开发协议书》生效。按协议约定应于开工日起24个月交房，但嘉南房开司迟迟未进行开发，其于2014年5月26日在《拆迁还房协议书》上加盖印章并明确交房时间为2017年1月30日，2016年3月29日再次以《承诺书》的形式确认当年7月底动工，但仍一直未动工。嘉南房开司辩称未动工开发的原因在于住建部门对该地块所属片区控制性规划的容积率不超过2.0，而嘉南房开司在该地块上进行商品房开发的容积率在5.0以上才不至于亏损，故未开工的原因是政府行为，不构成违约。本院认为，嘉南房开司作为具有开发资质的房地产开发企业，在与机械施工公司就案涉土地进行合作开发时，对所涉土地控制性详细规划应有基本了解，并制定战略投资计划。2007年地块所在的乐山市青果山片区控制性详细规划的容积率为4.5，亦未达到嘉南房开司要求的5.0，嘉南房开司2010年与机械化施工公司达成《联合开发协议书》时应对该地块的控制性规划情况进行了解，住建部门在当时亦未制定过容积率为5.0的控制性规划。故在本案中容积率的高低属于商业风险，嘉南房开司以控制性规划中的容积率过低为由，未继续报送开发建设资料，致使项目迟迟未动工开发，无法完成交房给职工的合同义务，属于根本违约行为，已不能实现机械化施工公司订立《联合开发协议书》安置职工的根本目的。根据《合同法》第九十四条“由下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，机械化施工公司请求解除案涉两份《联合开发协议书》符合上述规定，一审判决予以解除并无不当。 三、机械化施工公司是否有权请求支付2018年的过渡费。正如前所述，机械化施工公司既是《联合开发协议书》的相对方，当然有权主张合同项下的请求权。 综上所述，嘉南房开司的上诉请求不能成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费5,728元，财产保全费5,000元，共计10,728元，由四川嘉南房地产开发有限公司负担（乐山市建筑机械化公司多预交部分予以退还）。二审案件受理费5,728元（四川嘉南房地产开发有限公司已预交87,012元），由四川嘉南房地产开发有限公司负担（四川嘉南房地产开发有限公司多预交部分予以退还）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金伟 审 判 员 李 艳 审 判 员 杨梅娜 二〇二〇年四月七日 法官助理 唐燕群 书 记 员 刘佳欣 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。