鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初276号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区南胜利路21路。法定代表人：寥传强，系该公司经理。委托诉讼代理人：郑斯波，系该公司法务。委托诉讼代理人：赵桐欣，系该公司员工。被告：段卉娣，女，汉族，1966年12月26日出生，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：邱建宇，男，汉族，1965年8月20日出生，系被告配偶。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称“佳兆业鞍山分公司”）与被告段卉娣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳兆业鞍山分公司的委托代理人郑斯波、赵桐欣及被告委托代理人邱建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告给付自2013年10月1日起至2019年6月30日止的物业费12999.6元、电梯费2070元、滞纳金1119.1元，共计16188.7元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为鞍山市立山区沙河街95栋3层7号业主，房屋面积为125.6平方米。原告为该项目的物业服务公司，被告与原告签订了前期物业管理服务协议，约定原告为被告所在园区提供物业服务。依据双方签订的前期物业管理服务协议，被告应按月缴纳费用。前期物业管理服务协议明确约定被告应缴纳物业费，每月每平米需缴纳1.5元人民币，业主实际每月应缴纳物业费188.4元，截止于2019年6月30日，己欠缴物业费12999.6元、电梯费2070元、滞纳金1119.1元，共计16188.7元。现请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告当庭陈述水系和游泳馆产权单位是开发商，我物业没有权利进行开或闭，房屋质量问题五年之内是开发商，五年之外是业主自己维修。被告委托代理人辩称：（被告答辩原文）“2012年入住该以来，物业的管理和服务，严重违背《前期物业管理服务协议》、《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发【2008】100号）所附《鞍山市普通住宅物业服务收费等级标准》（以下简称《标准》）。规定1级物业收费按1.3元/每平米，而水岸华府物业按1.5元收取，没有依据。《标准》规定的每半年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率85%、维修及时率100%，满意率95%、入口有平面布置图、路口有路标、楼栋号、住宅区主出入口24小时站岗执勤、24小时监控、进小区劳务人员发临时出入证外来人登记。路灯楼道灯完好率不低于95%，草坪生长良好，及时修剪补充，无杂草，这些要求都没做到。小区所有的楼栋号全都摘掉了，楼宇门墙砖大面积脱落半年不予维修。一块墙砖20公斤，从3米高处下落，业主没被砸死算是命大。23号24号楼电梯井常年恶臭至今无解，物业说是下水道堵塞，污水倒灌电梯井。那么请问：电梯井怎么能和下水道联通？漏电伤人谁负责？谁敢这么设计？新冠××发生后，党中央狠抓全民卫生健康工作，这恶臭的毒气来源不明，造成疫病传播谁负责？24小时站岗更谈不到，门岗经常没人，要不就是睡大觉，业主丢东西查监控是黑屏。有业主拍摄了门卫空岗的照片，物业狡辩说正赶上门卫上厕所了。那好，你不是24小时监控吗？警卫室也有探头，看看究竟是怎么回事！楼宇门外台阶出的照明灯全部不亮，以至于经常有人晚间滑倒。灯的完好率应按类别分别计算，那么，台阶灯的完好率是“0”，小区北侧商铺，有多家私开小门联通小区，杂人进出无人过问。而西门却设了两道闸门，令人费解。园区绿地随意侵占种蔬菜，私搭乱建没人管，物业管理水平可见一斑。草坪大面积枯死，地面裸露，杂草丛生，无人修剪，规划的水池、水沟、喷泉常年无水沟底裸露，蚊虫横生，脏乱不堪，与当初宣传画上描绘的景象一点儿都不搭边儿。小区景观无从谈起。人有亲水的天性，所以要逐水草而居，讲风水更是中国人的传统，小区的名也叫水岸华府，当初规划的游泳馆、露天游泳场、喷泉、水渠无不以水为招揽，如今都成了摆设！当初选择在这买房，就是看中了他们着重宣传的水系和草坪，如果没有这些，小区和那些的老旧居民区有何不同？凭什么让我们承担这么高的物业费？水系干涸、草坪枯死、门禁不严、维修拖拉、管理粗放，业主怨声载道。物业不是主动听取业主的呼声，积极采取措施，提高服务质量，而是采取一种推脱、敷衍的策略，这是一个良心企业的行为吗？法律规定，物业费应与物业服务水平相适应，扪心自问，你的服务值那个价吗？更为严重的是，楼内消防栓常年无水（有视频为证）。《中华人民共和国消防法》第十八条：住宅小区的物业服务企业应对管理区域内的公用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。第二十九条：负责公用消防设施进行维护管理的单位应当保持消防供水和公用消防设施的完好有效。又有人讲了：物业服务有问题，但是也不是什么也没做，不能一点儿物业费也不交吧？事实是，最初我们是预交了全年的物业费，是先交钱后服务，我们业主处在一种十分不利的地位。结果是上了当。后来，我就要先看看服务怎么样再付费，最终是越来越次，一年不如一年，因此，现在房子每年都在贬值！亏大了。我没找他算账，他倒来了个恶人先告状。我想缴费，更想物业好，但是物业要把账算清楚，整明白了我才认交。应该做的事不做，不该要的钱愣要，那不是法治的逻辑。业主向物业交涉小区水系的问题时，物业总是狡辩说：“水系的问题是地产的施工质量造成的，应由地产负责”。以此推卸责任。《辽宁省物业管理条例》第45条规定；新建物业交付使用前物业服务企业和建设单位应对物业公共部位、公用设施设备进行承接查验，物业服务企业不得承接未经查验或查验不合格的物业。那么，泳池、沟渠、喷泉这些公用设施你是如何查验的呢？水系运行费用在物业费中战有较大比重，那么，水系没有运行、没有产生费用凭什么要钱？佳兆业物业和地产是一家，他们最希望水系就这么一直坏下去，没有费用还能全额收费，多好的无本生意！看看邻近的、只有一道之隔的恒大绿洲的情况，水池、喷泉、草坪、健身中心，一应俱全。一比就知道我们的物业有多差。《鞍山市物业服务收费管理实办法》第四条，物业服务收费应当遵循合理、公平、以及费用与服务水平相适应的原则。那么，你的物业管理是个什么水平？最高人民法院《关于审理物业纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》（2009）第8号，第二条（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任加重业主责任排除业主主要权利，业主请求确认合同或相关条款无效，人民法院应支持。第三条：物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律法规规定及相关行业规范确定的维修养护管理和维护义务，业主请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，人民法院应支持。请求法庭到水岸华府小区实地查验，现场了解广大业主的呼声，做出公正的判决”。经审理查明：原告佳兆业鞍山分公司为水岸华府小区的物业服务公司，被告段卉娣系该小区24栋1033号业主，该房屋的建筑面积为125.6平方米。2011年10月21日，原被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业费标准为高层/小高层每平方米1.5元/月，电梯运行服务费每户每月30元，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。业主不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.1%承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2013年10月1日起至2019年6月30日止共拖欠原告69个月物业服务费及电梯费。上述事实有原告起诉状，原被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：《前期物业管理服务协议》一份、钥匙领取签收表一份、催缴通知一组、物业日常服务照片一组。被告质证意见为“证据真实性没有异议”。以上证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。被告当庭提供证据有：照片一组，拟证明物业服务不到位，消防拴没有水，有安全隐患，水系没有水，绿化不好。原告质证意见为“照片不是现在的情况。照片上都没有日期，水系不是我们的产权没有权利进行管理。绿化也看不出来日期，消防拴也看不出来日期，也看不出来问题。我们现在消防拴是有水的完好的没有任何问题”。针对原被告的争议，本案审判人员休庭后到现场察看，并拍摄了部分照片和视频，被告照片视频没有时间显示的不能反映小区的全貌，故对被告上述证据不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平方米1.5元/月，电梯运行服务费每户每月30元，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。被告欠缴时间为2013年10月1日至2019年6月30日，被告应缴纳物业费为1.5元/月/平×125.6平×69个月=12999.6元，电梯费为30元/月×69个月=2070元，故本院对原告要求被告缴纳12999.6元物业费及2070元电梯费的主张予以支持。关于原告主张被告支付其滞纳金（按日0.1%计算）一节，本院对于原、被告双方约定以欠费总额的0.1%按日支付滞纳金，不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称原告物业服务安保、绿化、水系、卫生服务不到位问题及消防栓无水一节，本院认为，原告已实际提供物业管理服务及电梯运行服务，被告依法应按照物业合同约定履行缴纳物业费及电梯费义务。原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。房屋、园区质量问题，被告应向房屋买卖合同相对方主张权利，现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。经本院审判人员开庭当日实地查看，该小区西门有保安值守，查问进入小区人员，室外甬道与楼内楼道洁净，绿化明显好于被告照片，被告房屋所在单元三楼、五楼、十一楼消防栓存在供水。故本院对被告辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告段卉娣于本判决发生法律效力后十日内给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2013年10月1日起至2019年6月30日止的物业费12999.6元、电梯费2070元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费205元，减半收取103元，原告已预缴，由被告段卉娣承担。应退原告102元。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 常 君二〇二〇年四月二十三日书记员 刘爱萍