浙江省杭州市余杭区人民法院行 政 判 决 书（2018）浙0110行初150号原告梁国辉，男，1975年6月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人凌磊，湖北横权律师事务所律师。被告杭州市规划和自然资源局，住所地杭州市江干区解放东路18号市民中心C座。法定代表人陈祥荣，该局局长。委托代理人杨力坚，杭州市规划和自然资源局余杭分局不动产登记服务中心副主任。委托代理人吴旭阳，浙江诺力亚律师事务所律师。第三人陈乃年，男，汉族，1948年8月26日出生，住浙江省苍南县。委托代理人童晓瑾，浙江秉象律师事务所律师。原告梁国辉因不服被告杭州市国土资源局于2017年10月10日作出的浙（2017）余杭区不动产第0142776号《不动产登记证明》，于2018年10月31日向本院提起行政诉讼，本院于2018年11月6日受理后，于2018年11月9日向被告杭州市国土资源局、第三人陈乃年送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭审理。2019年1月8日，本院第一次公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人凌磊，被告的委托代理人孙垚、梅军，第三人陈乃年及其委托代理人童晓瑾到庭参加诉讼。在审理期间，本院获悉第三人陈乃年于2018年11月8日以梁国辉、王成为被告，向杭州市上城区人民法院提起民事诉讼，案号为2018浙0102民初6345号。本案的审判须以该案件的审理结果为依据，故于2019年1月8日予以中止诉讼。本院于2020年3月25日依法恢复审理。王成于2018年11月16日去世。原告申请撤回对王成的起诉。2020年4月20日，本院第二次公开开庭审理了本案。原告，被告变更后的委托代理人杨力坚、吴旭阳，第三人陈乃年及其委托代理人童晓瑾到庭参加诉讼。2020年4月24日，本院第三次公开开庭审理了本案。原告，被告的委托代理人吴旭阳，第三人陈乃年及其委托代理人童晓瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，梁国辉与王成原系夫妻关系。2017年，陈乃年、王成签订杭房借字第××号《抵押借款合同》，约定由陈乃年向王成出借资金人民币80万元，期限为6个月，月利率为1.2％，以原告与第三人王成共同所有的余杭区仓前街道××花园××单元××室作为抵押。陈乃年与王成签订《抵押借款合同》前，原告概不知情。签订合同时，原告亦未参与，抵押合同上的签署的“梁国辉”系他人伪造代签。2017年10月10日，两第三人向被告申请办理不动产（抵押）登记时。在原告未面签也未出示任何委托手续的情况下，被告疏于审查，向第三人陈乃年颁发了浙（2017）余杭区不动产证明第0142776号《不动产登记证明》。被告作为登记机关，对虚假的抵押合同未尽合理审查义务，所作出的《不动产登记证明》违法。为维护自身合法权益，原告诉至法院。请求：撤销被告于2017年10月10日作出的浙（2017）余杭区不动产证明0142776号不动产登记证明。原告未向本院提交如下证据：被告辩称，一、被告作出的案涉不动产登记行为认定事实清楚，适用法律正确、程序合法。2017年10月10日，原告、王成、陈乃年向被告提出房屋所有权、国有建设用地使用权证抵押首次登记申请，并依法提交了相关材料。经审查，被告认为其申请符合相关法律规定。被告经批准，向其颁发了案涉不动产登记证明。该行为认定事实清楚，适用依据正确、程序合法。二、被告应当先行解决民事争议。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，原告提出未在抵押借款合同上签字，对此毫不知情，认为案涉不动产登记行为的基础，即抵押借款的民事法律关系效力存在瑕疵，根据上述规定，原告应先解决民事争议，被告已经尽到合理的审慎义务。且原告与第三人王成系夫妻关系，对此毫不知情有违常理，即使因第三人提供虚假材料对原告造成的损失，应当向第三人追偿。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了以下证据、依据：1.不动产登记申请书；2.不动产登记委托书；3.抵押不动产核实证明书；4.价值确认书；5.询问记录；6.不动产抵押承诺书；7.身份证；8.借款抵押合同；9.××号房屋产权证、余房权证仓移字第××号房屋产权证；10.杭余商国用（2014）第23997号土地使用权证；11.不动产权证领证签收单；证据1-11，拟共同证明原告、王成、陈乃年申请房屋所有权及国有建设用地使用权抵押首次登记，并提交了相关材料，杭州市国土资源局余杭分局经审查并报被告批准。12.《不动产登记暂行条例》第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十条，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第十五条、第二十条、第六十五条、第六十六条，拟证明被告作出被诉行为的依据。第三人陈乃年陈述称，一、本案被告作出的案涉登记行为程序合法。2017年10月10日，原告和王成向陈乃年借款80万元，双方签订了借款抵押合同。同日，陈乃成向王成交付80万元借款，双方向被告申请办理抵押登记手续。被告作出的不动产抵押登记行为是合法有效。二、陈乃年已于2018年11月8日向杭州市上城区法院提出诉讼，要求梁国辉、王成还款、付息。该案案号为（2018）浙0102民初6345号。鉴于该民事案件审理的结果对本案的审理具有直接影响，本案应当中止审理。第三人陈乃成向本院提交如下证据：1.（2018）浙0102民初6345号民事判决书；2.民事上诉状；3.（2019）浙01民终9373号民事判决书；证据1-3，拟共同证明案涉杭房借字第××号抵押借款合同、不动产登记委托书上的“梁国辉”不是原告所签，第三人构成抵押权善意取得。经庭审质证，原告对被告提供的证据7、9、10、12未提出异议，但对证据1-6、8、11均有异议。对证据1，原告认为真实性有异议，证据1上的“梁国辉”非原告本人签字。对证据2，原告认为真实性有异议，原告未委托陈卫峰代理申请办理抵押登记，证据2中的“梁国辉”非原告本人所签。对证据3、4，原告认为真实性有异议，该证据上的“梁国辉”非原告本人所签。对证据5，原告认为真实性有异议，原告本人未到场接受询问，该证据上的“梁国辉”非原告本人所签。对证据6，原告认为真实性有异议，该证据上的“梁国辉”非原告本人所签。对证据8，原告认为真实性有异议，原告不知情也未参与，该证据上的“梁国辉”非原告本人所签。对证据11，原告认为不知情。第三人对被告提供的证据1-12均无异议。原告对第三人提供的证据1-3均无异议。被告对第三人提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议。该证据上“梁国辉”是否原告本人所签，原告和第三人在庭审中不能对民事案件鉴材作出明确说明，不能据此否定被告提供的登记材料上的“梁国辉”为原告本人所签。王成和原告在申请办理抵押登记时，提交了身份证原件和结婚证原件，因此应当认定被告提供的登记材料上的“梁国辉”系原告本人所签。本院对上述证据认证如下：被告提供的证据7、9、10、12，第三人提供的证据1-3，本院对其真实性、关联性予以确认，但被告、第三人各自主张的待证事实将结合全案证据予以综合认定。被告提供的证据1-6、8、11，本院对形式上的关联性予以确认，但对合法性以及被告主张的待证事实本院将结合全案证据予以综合认定。经审理查明，2010年10月10日，王成持梁国辉的身份证、房产证，并找人冒签梁国辉的签字与陈乃年签订一份《借款抵押合同》，约定：以坐落于本市余杭区××花园××单元××室房屋（登记在梁国辉和王成名下）作为抵押，向陈乃年借款800000元等权利义务。同日，上述人员向原杭州市国土资源局申请抵押权设立登记，并提交不动产登记申请书、不动产登记委托书、抵押不动产核实证明书、价值确认书、询问记录、不动产抵押承诺书、身份证、借款抵押合同、余房权证仓移字第××号房屋产权证、余房权证仓移字第××号房屋产权证、杭余商国用（2014）第23997号土地使用权证等申请材料。原杭州市国土资源局于同日对上述人员中的“梁国辉”等人进行询问，包括签名是否真实有效、是否为真实意思表示、资料是否真实、是否存在诉讼或其他争议存在等，并制作询问事项记录。2010年10月10日，原杭州市国土资源局准予核发案涉浙（2017）余杭区不动产证明0142776号不动产登记证明，并于次日将该证交由受托人“陈卫峰”，同时告知提起行政复议和行政诉讼的权利。2018年10月10日，陈乃年将梁国辉、王成诉至上城区人民法院，要求1.梁国辉向陈乃年归还借款本金800000元；2.梁国辉向陈乃年支付利息和违约金，计算至借款实际履行完毕止（以本金800000元为基数，按照月利率2%基数，暂计算至2018年10月10日为59733.33元）；3.梁国辉承担陈乃年因催讨本案债务所产生的律师费24000元；4.梁国辉在继承王成财产范围内对上述债务承担共同还款责任；5.登记在王成、梁国辉名下的位于杭州市余杭区××花园××单元××室的房屋折价、变卖、拍卖所得价款陈乃年享有优先受偿权；6.诉讼费、保全费、担保费由梁国辉承担。上城区人民法院于2019年9月5日作出（2018）浙0102民初6345号民事判决书。该判决书认定：签约日期为“2017年10月10日”的《抵押借款合同》（合同编号：杭房借字第××号）第6页落款处“梁国辉”签名字迹、标称日期为“2017年10月10日”的《不动产登记委托书》委托人签名栏“梁国辉”签名字迹均不是梁国辉所写。在办理抵押登记时，王成等人提供了梁国辉的身份证原件且通过不动产登记中心的审核，陈乃年并无重大过失，且陈乃年已经按借款合同的约定交付了全部借款并已经办理抵押登记，梁国辉也未提供证据证明陈乃年非善意，故王成虽无权处分其和梁国辉共有的房屋，但根据法律规定，陈乃年已经取得抵押权。判决：一、梁国辉应于判决生效之日起十日内在继承王成遗产的范围内向陈乃年归还借款本金784934.9元并支付逾期利息、违约金（截止至2018年10月9日的利息为10033.88元，之后的以未归还的本金为基数，按照年利率24%的标准，计算至款项清偿之日止）；二、梁国辉应于判决生效之日起十日内在继承王成遗产的范围内向陈乃年支付律师费14400元及担保费707元；三、若梁国辉未能在继承王成遗产的范围内向陈乃年清偿上述债务，陈乃年有权以坐落于本市余杭区××花园××单元××室房屋拍卖、变卖、折价后所得款项按抵押权顺序行使优先受偿权；四、驳回陈乃年其余诉讼请求。梁国辉不服该判决，上诉至杭州市中级人民法院。杭州市中级人民法院经审理后作出（2019）浙01民终9373号民事判决书。判决：驳回上诉，维持原判。另查明，2018年12月29日，中共杭州市委、杭州市人民政府作出市委[2018]32号文件，明确将市国土资源局的职责、市规划局等的职责整合，组建市规划和自然资源局，不再保留市国土资源局。本院认为，《不动产登记暂行条例》第六条、第七条的规定，“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”；“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。（杭政办函[2015]159号）《杭州市人民政府办公厅关于加快推进全市不动产统一登记工作的通知》确定原杭州市国土资源局作为本市不动产统一登记机构，故原杭州市国土资源局对房屋不动产登记具有法定审查职责。关于行政程序的合法性。《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第十三条第一款规定：“对符合房屋产权登记条件的，县级以上房地产业行政主管部门应自接到房屋产权登记申请之日起，在下列规定的期限内核准登记，核发房屋权利证书：（一）申请产权初始登记的，在2个月内；（二）申请产权转移、变更登记的，在2个月内；（三）申请产权注销登记，他项权利设定、注销登记的，在10日内”。本案中，王成等人于2017年10月10日提出案涉不动产登记申请，原杭州市国土资源局于2017年10月10日核发浙（2017）余杭区不动产证明第0142776号不动产登记证明，符合上述程序规定。关于被诉行政行为是否合法。《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条第一款规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。当时有效的《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：申请；受理；审核；记载于登记簿；发证。该办法第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：登记申请书；申请人的身份证明；房屋所有权证书或者房地产权证书；抵押合同；主债权合同；其他必要材料。当时有效的《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，王成、陈乃年、“梁国辉”共同向被告提出抵押登记申请，双方均按照规定提供了必要的申请材料。原杭州市国土资源局受理后依法进行询问和审查，于当日作出被诉不动产登记证明，原杭州市国土资源局已经尽到了审查义务，符合相关规定。但经比对被告提供的抵押登记申请材料上“梁国辉”的签字字迹并综合全案事实，本院认为被诉抵押权登记系当时还是梁国辉之妻的王成找人冒签梁国辉的签字，提供虚假材料所办理的。因此，原杭州市国土资源局在作出被诉不动产登记证明的具体行政行为时虽并无过错，但该抵押权登记客观上并非产权人梁国辉真实意思表示，故依法应予撤销。鉴于生效民事判决已经认定案涉房屋抵押权系陈乃年善意取得，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，其善意取得的房屋抵押权应受法律保护，故本案应当判决确认被诉被诉不动产登记证明违法。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决如下：确认原杭州市国土资源局于2017年10月10日作出的浙（2017）余杭区不动产证明0142776号不动产登记证明违法。本案案件受理费50元，由被告杭州市规划和自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  廖建胜人民陪审员  李旭红人民陪审员  王 军二〇二〇年四月二十四日书 记 员  陶奕宸