安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终824号上诉人（原审原告）：芜湖市鸠江宜居投资有限公司。法定代表人：吕林，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何茂鑫，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：许大伟。委托诉讼代理人：许小林，安徽江声律师事务所律师。上诉人芜湖市鸠江宜居投资有限公司（以下简称鸠江宜居公司）因与被上诉人许大伟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初7463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸠江宜居公司上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初7463号民事判决，依法改判支持鸠江宜居公司的上诉请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由许大伟承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，其查明的“合同到期后许大伟要求鸠江宜居公司返还履约保证金，不再继续租赁，鸠江宜居公司工作人员告知许大伟待小区门面房统一拍租后再处理移交租赁房屋及退还保证金事宜”与事实不符。鸠江宜居公司认为房屋租赁合同到期后许大伟并未腾让房屋，而是继续占用房屋至2018年9月28日。首先，许大伟并未在合同到期后要求不再续租，且没有证据证明。其次，双方房屋交接单很清楚地记载了交房时间为2018年9月28日以及存在逾期交房的事实，并非一审法院认定的合同期满就不再续租。再次，从用电缴费情况可以看出许大伟在合同期满后仍然占用房屋至交房时。许大伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回鸠江宜居公司的上诉请求，维持原判。鸠江宜居公司向一审法院起诉请求：1.确认许大伟与芜湖市鸠江建设投资有限公司(以下简称鸠江建投)之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除;2.判令许大伟向鸠江宜居公司支付自2015年4月20日起至2015年12月31日止的房屋租赁费15196.3元(256天);3.判令许大伟以年租金21666.67元为基数向鸠江宜居公司双倍支付自2016年1月1日起至2018年9月28日止的占用费118958.9元(1002天);4.判令许大伟支付违约金20000元;5.判令许大伟支付鸠江宜居公司为实现债权而支出的律师费3000元；6.判令本案诉讼费由许大伟承担。一审法院认定事实：2012年4月,许大伟签订《房屋租赁合同》一份,约定许大伟承租坐落于芜湖市金湾锦苑小区72-101、面积为34.34平方米的门面房用于经营移动通讯站；租赁期限自2012年4月20日起至2015年4月19日止,三年租金为65000元；许大伟在合同签订后5日内支付鸠江宜居公司履约保证金20000元。同时合同约定许大伟未按照规定时间腾空返还房屋的,需要承担履约保证金数额的违约赔偿责任；发生诉讼的,许大伟承担鸠江宜居公司支付的各项费用(包括但不限于诉讼费、执行费、律师代理费、评估费等)。此外,合同还约定租赁期届满后,许大伟无法律上的原因占有房屋未返还的,应对无权占有期间按照双倍租金标准支付占用费。合同签订后，双方按约履行，并无争议。合同到期后，许大伟要求鸠江宜居公司返还履约保证金，不再继续租赁。鸠江宜居公司工作人员告知许大伟待该小区门面房统一拍租后再处理移交租赁房屋及退还保证金事宜。此后，双方一直未办理案涉房屋的移交手续。2018年9月28日，经鸠江宜居公司催告，许大伟的父亲代许大伟与鸠江宜居公司办理了案涉租赁房屋的移交手续。一审另查明，鸠江建投委托鸠江宜居公司管理涉案房屋。鸠江宜居公司委托安徽瀛国伦律师事务所指派律师代理本案诉讼，支付律师代理费3000元。一审法院认为，一、鸠江建投已将涉案房屋委托给鸠江宜居公司管理，鸠江宜居公司作为国有资产的受委托管理者，有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向许大伟主张相关权利。二、鸠江宜居公司诉称《房屋租赁合同》期满后，鸠江建投曾于2015年12月28日通过在案涉租赁房屋上张贴通知书方式函告许大伟合同期满不再续租、许大伟应于2015年12月31日前腾空房屋、缴清各项费用、履行合同条款义务。对此鸠江宜居公司提供了一份落款时间为2015年的《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》予以佐证。许大伟否认收到该通知，鸠江宜居公司不能证明该通知书是否张贴及张贴时许大伟仍在使用案涉房屋，故对鸠江宜居公司诉称的该事实不予确认。2018年9月28日，许大伟的父亲代许大伟与鸠江宜居公司办理了案涉租赁房屋的移交手续属实，但鉴于鸠江宜居公司不能证明此前双方一直未办理房屋交接手续的原因在许大伟，故鸠江宜居公司诉称的案涉房屋一直由许大伟占用的事实无法确认。鸠江宜居公司的各项诉讼请求均基于许大伟在租赁合同期满后继续占用租赁物的事实，在该事实不能确认的情况下，鸠江宜居公司的各项诉讼请求均无事实和法律依据。故对鸠江宜居公司的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回鸠江宜居公司的全部诉讼请求。减半收取的案件受理费1802元，由鸠江宜居公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鸠江宜居公司提交了两份电表明细以及一份水费缴纳单以证明许大伟占用涉案房屋至2018年9月28日。对于两份电表明细，因其上均加盖有国网安徽省电力有限公司芜湖供电公司公章，对明细表中记载内容的真实性，本院予以确认。关于许大伟代收水费缴纳单，该代收水费事实即便成立，也不能证明许大伟系占用涉案房屋经营业务，但结合前述两份电表明细所载，从2015年5月至许大伟父亲与鸠江宜居公司办理交接之日，许大伟所承租的房屋内均有相应合理的用电产生，据此可以印证许大伟在上述期间存在占有和使用涉案房屋的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、鸠江宜居公司提交的涉案房屋2014年10月至2019年2月期间的电表明细可以反映出在许大伟约定的租赁期限届满后至其父亲与鸠江宜居公司办理房屋移交手续前，所涉房屋内均有与合同约定的租赁期限内基本相当的用电产生，能够据此认定许大伟在租赁期限届满后仍然实际使用涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但许大伟仍继续使用该房屋，鸠江建投也未提出异议。故双方在此期间已形成不定期的租赁关系。对于不定期的租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鸠江宜居公司主张鸠江建投曾于2015年12月28日通过张贴通知书方式函告许大伟合同期满不再续租、2015年12月31日前腾空房屋、缴清各项费用、履行合同条款义务，但因未能提供充分证据证明该事实的客观存在，故对鸠江宜居公司的该项事实主张，本院不予认定。2018年9月28日，许大伟的父亲代替许大伟与鸠江宜居公司办理了涉案房屋的移交手续，双方对此均无异议，至此，鸠江建投与许大伟间的不定期租赁关系既已解除。鸠江宜居公司要求确认鸠江建投与许大伟之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除，缺乏依据，本院不予支持。二、关于鸠江宜居公司主张许大伟支付2015年4月20日起至2015年12月31日止的房屋租金问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”而《民法总则》施行前，《民法通则》关于租金给付请求权的诉讼时效为一年。鸠江宜居公司直至2019年11月5日才提起本案诉讼，其主张的2015年4月20日至2015年12月31日期间的租金请求权明显超过了一年的诉讼时效，且许大伟在一审答辩状中亦提出了诉讼时效抗辩意见，故本院对鸠江宜居公司的该部分主张不予支持。三、关于鸠江宜居公司主张许大伟以年租金21666.67元为标准向鸠江宜居公司双倍支付自2016年1月1日起至2018年9月28日止的占用费。鸠江宜居公司此项诉请的依据是房屋租赁合同第十五条约定，在合同届满、被依法终止或者依据本合同终止后，承租方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向出租方承担违约赔偿金。但依据前述认定鸠江建投与许大伟间形成的是不定期租赁合同关系，许大伟系合法占用租赁物，并非为无法律上的原因占有房屋未返还的情形，许大伟理应按照原租赁合同约定的租金标准和期限支付此期间的租金。但因《民法总则》于2017年10月1日起施行，鸠江宜居公司提起本案诉讼时间为2019年11月5日，依据三年诉讼时效的法律规定，上述不定期租赁期间中2016年11月5日前的租金请求权已经超过法定的诉讼时效，许大伟对此亦在一审答辩状中提出诉讼时效抗辩，故对鸠江宜居公司主张许大伟按照双倍租金标准支付2016年1月1日至2016年11月4日期间占用费的诉讼请求，本院不予支持。四、关于鸠江宜居公司主张许大伟支付违约金20000元。本案中，对于三年租赁合同期限内的租金，许大伟业已支付，其未交纳的系合同期满后至其与鸠江宜居公司办理移交手续前的房屋租金，许大伟的该行为确已构成违约，但结合本案查明事实，鸠江建投、鸠江宜居公司在合同履行过程中具有明显的疏于管理、怠于履行职责的过错，许大伟在一审中亦对合同约定的违约金提出过高的抗辩，本院酌定许大伟承担鸠江宜居公司违约金5000元。五、关于鸠江宜居公司主张的许大伟支付为实现债权而支出的律师费3000元。因双方签订的房屋租赁合同第十四条已明确约定若承租人违约，致使诉讼的，承租人承担出租人支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师代理费、评估费等），在合同履行过程中，许大伟存在未能按期支付租金的行为，该行为已经构成违约，鸠江宜居公司诉请许大伟支付律师费3000元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，鸠江宜居公司上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初7463号民事判决；二、许大伟与芜湖市鸠江区建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2018年9月28日解除；三、许大伟于本判决生效之日起十日内按照21666.67元/年的标准向芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2016年11月5日起至2018年9月28日止的租金；四、许大伟于本判决生效之日起十日内向芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付违约金5000元、律师费3000元；五、驳回芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1802元，由芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担1300元，许大伟负担502元；二审案件受理费3604元，由芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担2600元，许大伟负担1004元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年四月二十日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。