安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0802民初1497号原告：安徽石邑电力器材有限公司，住所地安庆市迎江区工业园内5号厂房。法定代表人：王维，总经理。原告：王见刚，男，1963年7月9日出生，汉族，住安庆市迎江区。两原告共同委托诉讼代理人：杨全志，安庆市德宽法律服务所法律工作者。被告：安庆恒达环保科技工程有限公司，住所地安庆市迎江区工业园。法定代表人：刘华春，董事长。委托诉讼代理人：许杨林，公司员工。委托诉讼代理人：李应友，安徽引江律师事务所律师。原告安徽石邑电力器材有限公司（以下简称石邑公司）、王见刚与被告安庆恒达环保科技工程有限公司（以下简称恒达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石邑公司、王见刚的共同委托诉讼代理人杨全志，被告恒达公司的委托诉讼代理人许杨林、李应友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失150万元（包括搬迁费用、设备设施损失、库存商品在搬迁过程中的损耗、停业损失、房租损失、保证金等）。事实和理由：2017年3月22日，王见刚为经营电力器材与被告签订《租赁合同》，向被告承租厂房厂地作为经营场所，租期5年，自2017年4月1日至2022年3月底，租房保证金30000元。2017年3月30日，王见刚成立了石邑公司作为经营主体，以承租厂房作为生产经营场所，现原告已付租金705000元。原告承租厂房用于生产经营，被告隐瞒出租厂房已抵押的事实，现被告欠银行债务，银行诉讼后经法院强制执行，安庆市迎江区人民法院通过拍卖处置了被告的厂房，2019年6月28日执行人员通知原告在2019年9月底必须搬离承租厂房。原、被告间的承租合同不能履行主要是被告造成的，原告因此造成了停业、搬迁等损失，为维护原告合法权益，提起诉讼。被告辩称，1、石邑公司的诉讼主体不适格，被告与石邑公司没有合同关系。2、被告的厂房已经抵押给银行，王见刚是清楚的，也正因为如此，被告的出租租金是明显低于市场价格的，并且双方在合同中也明确了违约责任，被告可以随时解除合同，只是要承担违约金3万元及退还没有使用的租金。原告要求赔偿损失没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审查确认和证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2017年3月22日，王见刚与恒达公司签订《租赁合同》，主要约定：1、甲方（恒达公司）将安庆市迎江区工业园恒达环保1#未建完工厂房场地面积约5000㎡及该场地西边南侧一块场地面积约2000㎡租给乙方（王见刚），甲方同意乙方所租场地作为生产经营使用。2、租期5年，自2017年4月1日至2022年3月底。2017年4月1日至2020年3月年租金20万元，2020年4月1日至2022年3月底年租金25万元，乙方交给甲方保证金3万元，在合同签订时即付给甲方。3、如果出租人出卖房屋，须在3个月内通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。承租期间乙方不得转租。4、若甲方在乙方没有违反合同的情况下解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金3万元并退还解除合同之日的租金。若乙方在甲方没有违反合同的情况下解除合同，视为乙方违约，负责赔偿违约金3万元并乙方所交租金不予退回。2017年4月8日，王见刚与恒达公司达成《合同变更协议》，对原合同作出变更，主要内容为：1、甲方出租场地修改为2#厂房面积2268㎡及该厂房北边铁棚周边3000㎡的场地。2、租金修改为，2017年4月1日至2022年3月底年租金235000元，五年租金合计1175000元，分五次付清。石邑公司于2017年3月30日成立，法定代表人为王维，经营地登记为安庆市迎江区工业园（恒达公司）院内，该公司原登记股东为王维和徐爱武，2019年7月股东变更为王维一人。王维系王见刚之子，租用场地用于石邑公司的生产经营。因恒达公司房产已抵押给银行，恒达公司与银行之间的债权债务经诉讼后，进入执行程序，恒达公司的房产在执行中被依法处置，2019年6月28日，执行法院即本院通知王维到院谈话，限石邑公司于2019年9月15日前让出租赁场地。此后石邑公司停产，于2019年7月初在怀宁县另行租赁场地，后期逐步进行搬迁。石邑公司支付恒达公司保证金3万，并支付租金705000元，租金支付至2020年3月底。本案审理中，根据石邑公司的申请，本院依法委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司对石邑公司的搬迁费用、基础设施残余价值、停产停业损失、库存商品及原材料在搬迁过程中的损耗等进行鉴定，该鉴定机构出具如下鉴定意见：1、可确定的搬迁费用：物品及小型设备搬迁安装费用6420元、大型机器设备、库存商品及原材料搬迁及安装费用111000元、基础设施残余价值79560元、供气管道、电缆线、自来水管道设施残余价值37675元，共计234655元。2、停产停业损失：1个工资支付周期内68300元/月，超过1个工资支付周期为34150元/月。本院认为，本案租赁合同的签订主体是王见刚与恒达公司，但实际使用租赁场地的经营主体是石邑公司，石邑公司以该场地登记为公司经营场所，结合工商登记信息的公开性及石邑公司在恒达公司场地内经营的客观实际，恒达公司对石邑公司是租赁场地的实际使用人这一事实应是明知的，同时基于王见刚与王维之间的家庭成员关系，王见刚允许王维以租赁场地作为经营场所设立公司进行生产，也不构成转租，本案租赁合同当然约束恒达公司与石邑公司。租赁期间内，恒达公司的出租场地被司法处置，租赁合同无法继续履行，石邑公司在租赁期限届满前移交了租赁场地，被告应向石邑公司承担合同违约责任。具体到本案中：首先，被告收取原告租金至2020年3月底，而原告自2019年7月起即停产，对于未使用期间的剩余租金156666.67元（235000元÷12个月×8个月），被告收取没有事实依据，应予返还；其次，原告支付被告保证金3万元，现租赁合同解除，应返还给原告；第三，原告因提前解除合同的损失，这些损失包括搬迁费用、基础设施残余价值、停产停业损失，根据鉴定结论，前二项损失合计234655元，关于停业损失，停业期间，根据石邑公司的经营性质，结合项目准入审批、选址重建等通常所需的合理时间，酌定停业期间为6个月，结合鉴定意见，该项损失认定为239050元（68300+34150×5），以上总损失计473705元。被告抗辩，根据租赁合同约定，解除合同后违约方只需承担违约金3万元，对此本院分析认为，根据《合同法》，因一方的违约行为给对方造成损失时，应承担损害赔偿责任，本案中约定的违约金金额远不足以弥补原告的损失，原告有权按实际损失主张赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告安庆恒达环保科技工程有限公司于本判决生效后十日内返还原告安徽石邑电力器材有限公司保证金3万元、租金156666.67元。二、被告安庆恒达环保科技工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告安徽石邑电力器材有限公司赔偿金473705元。三、驳回原告王见刚、安徽石邑电力器材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元（原告安徽石邑电力器材有限公司已预缴），由原告安徽石邑电力器材有限公司和被告安庆恒达环保科技工程有限公司各负担9150元，鉴定费30000元（原告安徽石邑电力器材有限公司已预付）由被告安庆恒达环保科技工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  潘小红人民陪审员  赵 健人民陪审员  彭代应二〇二〇年四月二十日书 记 员  奚方颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。