山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终1053号上诉人（原审被告）：山西盛世房地产开发有限公司左权分公司,住所地左权县清新街盛世花苑小区2号楼。负责人:宋树堂，该公司经理。委托诉讼代理人：杨继明，男，该公司部门经理。被上诉人（原审原告）：左权县怡和物业有限公司，住所地左权县城盛世花苑小区。法定代表人：武志宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨如欣，左权县城区法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：郭琳，山西锐剑律师事务所律师。上诉人山西盛世房地产开发有限公司左权分公司（以下简称盛世开发公司）因与被上诉人左权县怡和物业有限公司（以下简称怡和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山西省左权县人民法院（2019）晋0722民初919号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛世开发公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或者发回一审法院重新审理；2.两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，对业主委员会的合法性及收费标准没有审查就错误认定，对被上诉人是否服务和服务内容没有调查，所作的判决是错误的。上诉人所管理的普通住宅13户和商铺78户,共91户，是业主的重要构成部分,居然没有人通知过参加业主委员会成立大会，甚至不知道有业主委员会，更不知道谁代表业主委员会与被上诉人签订《物业服务合同》。特别是78户商铺，既无人参加选举业主委员会，更无人当选业主委员会委员。这完全是被上诉人一手操作的，这个所谓业主委员会是不合法的，它无权代表业主行使权力。但一审判决没有审查业主委员会产生的合法性，便认定其签订《物业服务合同》有效，是十分错误的。（二）一审判决认定《物业服务合同》有效的错误还有对收费标准的认定。事实上，《物业服务合同》的收费标准商铺收费标准，并没有征求作为大户业主的上诉人的意见，上诉人拥有78户业主，根本不知道这个标准是谁同意的和签订的合同。因此,这个收费标准也只能是被上诉人自己定的，对上诉人不发生效力。（三）关键是被上诉人并没有对任何商铺进行过服务，公共卫生从来没有打扫过，水管漏水无人管，水管损坏是商铺自己换的等等。可以说，被上诉人对78户商铺没有进行物业管理和服务。一审判决在庭审中一直核对户数面积，但却没有调查被上诉人进行过什么服务。所作的判决是十分错误的。被上诉人怡和物业公司辩称，盛世花苑业主委员会2016年5月23日经左权县住房保障和城乡建设局批准，于2017年5月1日与被上诉人签订了物业服务合同，是双方真实意思表示，合法有效；被上诉人的物业收费标准合理，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上诉人系左权县盛世花苑小区业主，盛世花苑与被上诉人签订的物业合同有合法权益，应该缴纳物业服务费；上诉人所称没有对商铺进行过任何物业服务，违背事实，证据不足；物业公司接管物业以来一直按照物业服务合同对盛世花苑小区进行日常服务管理及维护，包括垃圾清洁、化粪池、公共秩序等管理，保障业主生活秩序，上诉人上诉理由无法律依据，一审法院判决认定事实清楚，请求法院维持原判。怡和物业公司向一审法院起诉请求:1.判令盛世开发公司支付2017年5月1日至2020年4月30日的物业管理费361091元整;2.判令盛世开发公司支付自2017年5月2日开始至实际支付之日的滞纳金(按照每日3‰支付);3.本案诉讼费由盛世开发公司承担。一审法院认定事实：左权县盛世花苑小区位于左权县宏远学校西侧。2016年5月23日，经左权县住房保障管理局批准，盛世花苑小区成立了业主委员会。2017年5月1日，业主委员会与怡和物业公司签订了《物业服务合同》，约定怡和物业公司向左权县盛世花苑小区业主提供物业服务，收费标准为普通用户的物业管理费按建筑面积0.45元/㎡/月收取，商业用户的物业管理费按建筑面积1.10元/㎡/月收取，合同有效期3年。另查明，盛世开发公司为左权县盛世花苑小区的开发商，目前尚余部分房产未出售。其中普通住宅13户,为4-3-302、8-1-701、8-1-702、8-2-701、8-2-702、8-3-701、8-3-702、8-4-701、12-1-701、12-3-702、12-4-702、13-1-701、13-4-702。其中8-1-701、8-1-702、8-2-701、8-2-702、8-3-701、8-3-702、8-4-701没有进行产权登记，双方无争议并进行产权登记的住宅面积合计722.52㎡。盛世开发公司对怡和物业公司本次诉讼主张的商铺82套有异议，并提供《盛世花苑商铺库存情况表》主张公司名下商铺库存登记为78户，其中怡和物业公司主张的1号楼1号商铺、2号楼1号商铺、3号楼1号商铺、13号楼1-2号商铺、14号楼9号商铺、17号楼11号商铺未登记在该公司名下。怡和物业公司庭审中主张商铺情况以盛世开发公司提交的《盛世花苑商铺库存情况表》为准。另查明:根据盛世开发公司提交的《盛世花苑商铺库存情况表》，本次诉讼怡和物业公司未主张的商铺为3号楼11号商铺、2号楼西3号、8号商铺。一审法院认为:（一）依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，盛世开发公司系左权县盛世花苑小区案涉住宅及商铺的业主，左权县盛世花苑小区业主委员会与怡和物业公司签订有《物业服务合同》，该《物业服务合同》对盛世开发公司依法具有约束力，盛世开发公司应当根据《物业服务合同》约定交纳物业服务费用。（二）盛世开发公司对向怡和物业公司交纳物业费无异议，但其认为物业服务费收取标准不合理因其未提供证据证明其主张，该院不予采信。1.对于已进行产权登记的住宅数目，怡和物业公司对盛世开发公司提供的《左权盛世花苑住宅库存情况表》中测绘面积无异议，该院予以确认。2.关于普通住宅收费面积中阁楼部分的物业费，因双方争议的8号楼阁楼部分没有进行产权登记，盛世开发公司将此部分房屋空置未进行买卖，怡和物业公司未提供证据证实争议部分的具体建筑面积，依据现有证据，该院无法计算应收取的物业费数额，故此部分的物业费，该院不予支持;3.对于商铺数目及面积，怡和物业公司庭审中主张以盛世开发公司提交的《盛世花苑商铺库存情况表》为准。故对1号楼2-12号商铺、2号楼2-5号商铺、7-11号商铺、3号楼2-11号商铺、14号楼1-6、8、10号商铺、15号楼1-7号商铺、16号楼1-9号商铺、17号楼1-10号商铺、1号楼西1-6号商铺、2号楼西1-7号商铺，本次诉讼按照登记表情况可计算。其余有争议部分，怡和物业公司未提供相关证据，怡和物业公司可待核实后另案诉讼。（三）怡和物业公司主张收取2017年5月至2020年4月期间的物业费,但是《物业服务合同》并未约定缴纳物业费的期限，怡和物业公司并未向盛世开发公司提供3年的物业服务，故物业费从2017年5月至起诉时，即2019年7月较为妥当。盛世开发公司2017年5月至2019年7月应缴纳物业费为241306.75元(722.52㎡×0.45元/㎡/月×27个月+7829.23㎡×1.10元/㎡/月×27个月）。（四）关于滞纳金，因物业服务合同未约定滞纳金，该院不予支持。综上，怡和物业公司要求盛世开发公司支付物业费244522.07元的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。判决:（一）山西盛世房地产开发有限公司左权分公司于本判决生效后十日内支付左权县怡和物业有限公司物业管理费241306.75元;（二）驳回左权县怡和物业有限公司其他诉讼请求。二审中，本案争议焦点为：1.涉案物业服务合同的效力问题；2.怡和物业公司针对商铺的收费标准是否过高；3.怡和物业公司是否对商铺提供物业服务？针对争议焦点：上诉人提供以下证据：1.2号楼8号商铺已经缴纳物业费的票据，欲证明被上诉人不讲诚信，重复收费；2.照片，欲证明小区供水设施有问题，向物业反映不管，所以自己把一个单元十几户都更换了管道。需要维护的商铺有6户，分别在1、2、3号楼，我们公司维修了一户，有两户自己出钱修了，还有3户没有修，半年了，到现在都没有水。3.购买维修材料手机截图。本院组织当事人进行了质证。被上诉人的质证意见为：证据1商铺不在我们起诉范围；证据2照片不能反映出我们服务不到位情况，也反映不出时间；证据3没有具体说明用于哪里，不明确。经本院核实，上诉人主张的已经缴纳物业费的商铺不在被上诉人一审主张的范围。其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，（一）关于涉案物业服务合同效力问题。1.合同的签订主体一方的盛世花苑业主委员会系经过左权县住房保障和城乡建设管理局批准成立，其是否有效成立，不属于人民法院民事纠纷受案范围，对上诉人针对业务委员会成立程序提出的上诉，本院不予支持。2.左权县盛世花苑小区业主委员会与怡和物业公司签订有《物业服务合同》，该合同系双方自愿签订，合同内容也不违背法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。（二）怡和物业公司收费标准问题，盛世花苑业主委员会与怡和物业公司签订的《物业服务合同》中，对收费标准有明确约定，该约定对业主当然具有约束力，上诉人认为商铺收费过高依据不足，原审未予支持正确。（三）关于怡和物业公司是否提供服务一节，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，《物业管理条例》第四十二条规定，业主有义务交纳物业服务费用，本案上诉人主张怡和物业公司管理不到位，未尽到服务义务，但不能以此理由拒绝交纳物业费，上诉人若对被上诉人物业服务质量有异议，可以另行主张权利。综上所述，上诉人盛世开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4920元，由山西盛世房地产开发有限公司左权分公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 俊审判员 段 锋审判员 胡庆刚二〇二〇年四月十四日书记员 白书凤