湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1972号上诉人（原审原告）：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省海门市狮山路131号。法定代表人：黄裕辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：费思易，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李静，女，1985年2月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘开开，男，1983年11月26日出生，系李静之夫。委托诉讼代理人：肖智敏，湖南五湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙中住兆嘉房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区隆平路218号中房瑞致小区一期二地块商业－1栋101。法定代表人：石屹松，该公司总经理。委托诉讼代理人：娄雅臻，湖南君见律师事务所律师。上诉人江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称南通三建公司）因与被上诉人李静、被上诉人长沙中住兆嘉房地产开发有限公司（以下简称中住兆嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。南通三建公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、判令李静、中住兆嘉公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院因无法鉴定《抵房协议书》上的笔迹而直接认定《抵房协议书》对李静不发生法律效力系认定案件基本事实不清，孟姗姗销售案涉房屋并未获得南通三建公司授权，系无权代理，其收取李静房款的法律后果不应由南通三建公司承担；二、一审判决认定南通三建公司提供的证据不足以证明李静未支付购房款而驳回南通三建公司的诉讼请求，明显违背了谁主张、谁举证的规则，系适用法律错误；三、孟姗姗无权代为收取购房款，其收款行为系无权代理，未经南通三建公司追认，对南通三建公司不发生效力。李静辩称，一、一审判决认定事实清楚，南通三建公司一审提交的唯一与李静有关系的证据系《抵房协议书》，该协议书上的签名并非李静本人签名，一审判决认定《抵房协议书》对李静不发生法律效力并无不当；二、李静已提交了证据证明南通三建公司长沙项目负责人施卫生、中住兆嘉公司与房产销售公司的孟姗姗达成口头协议，由孟姗姗销售中住兆嘉公司的部分房产，孟姗姗将案涉房屋销售给李静，并收取了房款，孟姗姗未将房款交付给南通三建公司，不存在孟姗姗无权代理的问题；三、李静并不是从南通三建公司购买的房产，没有与南通三建公司签订任何合同，南通三建公司要求李静证明已支付全部购房款明显逻辑错误；四、孟姗姗接受南通三建公司及中住兆嘉公司的委托销售案涉房屋，其行为的法律后果应由委托人承担，本案不涉及无权代理的问题。中住兆嘉公司辩称，其公司同意南通三建公司的上诉，但中住兆嘉公司不应承担上诉费。请求二审法院依法判决。南通三建公司向一审法院起诉请求：1、判令李静向南通三建公司支付购房款633048元；2、判令李静向南通三建公司支付逾期付款的利息（计算至实际付款日止）；3、判令中住兆嘉公司对李静的上述全部债权承担连带责任；4、判令李静和中住兆嘉公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月26日，李静与中住兆嘉公司签署了编号为7150230822109的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：李静向中住兆嘉公司购买位于长沙市芙蓉区隆平路218号中房瑞致小区71栋2109号房屋，建筑面积为121.74平方米，房屋总价为633048元，李静应在合同签订之日一次性支付全部房款。此后，李静交纳了契税及维修基金，该房屋产权于2015年12月14日登记至李静名下。南通三建公司系中房瑞致小区部分地段工程施工的总承包方，发包人为中住兆嘉公司，在建筑施工后因中住兆嘉公司欠付工程款，双方约定以工程款抵房款形式由南通三建公司购买中住兆嘉公司开发项目中的中房瑞致房屋。2015年11月，南通三建公司长沙项目负责人施卫生、中住兆嘉公司与房产销售公司的孟珊珊达成口头协议，由孟珊珊销售中住兆嘉公司中房瑞致项目部的部分房产，所得款项抵南通三建公司的工程款。孟珊珊将案涉房产销售给李静，并收取了房款，但孟珊珊未将房款交给南通三建公司。南通三建公司提交了一份南通三建公司与李静、中住兆嘉公司三方于2015年12月28日签订的《抵房协议书》，约定南通三建公司愿用工程款抵付购房款，房屋为中房瑞致小区71号2109室，指定李静作为2109室的购买人，房屋总价为633048元，付款方式为一次性付款。协议尾部有三方的签字或盖章，但李静在庭审中称不知晓该《抵房协议书》，亦未在协议书上签字。南通三建公司申请对《抵房协议书》中的“李静”签名是否为本人所书写进行鉴定。一审法院依法委托湖南迪安司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心要求补充《抵房协议书》原件及相关材料，一审法院依法通知南通三建公司提交《抵房协议书》原件，但南通三建公司在规定时间内未履行该义务。一审法院认为，首先，根据“谁主张、谁举证”的原则，南通三建公司对自己的主张应承担举证责任。本案中南通三建公司申请对《抵房协议书》中的“李静”签名是否为本人所书写进行鉴定，但经一审法院通知，南通三建公司未能提供《抵房协议书》原件，导致材料无法满足鉴定需要，笔迹鉴定无法进行，南通三建公司应依法承担相应的法律后果，故对《抵房协议书》中“李静”的签名不予采信，该《抵房协议书》对李静不发生法律效力；其次，孟珊珊接受两公司的委托销售案涉房产，其行为的法律后果应由公司承担。孟珊珊将案涉房产销售给李静，李静向孟珊珊支付房款的行为应视为向公司履行义务。孟珊珊未将房款交付给南通三建公司的责任，不应由李静承担。由此，南通三建公司提供的证据不足以证明李静未支付购房款，而应向其履行支付房款的义务。据此，对南通三建公司的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回南通三建公司的诉讼请求。本案受理费10130元，由南通三建公司承担。二审中，中住兆嘉公司向本院提交了湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初5946号民事判决书，欲证明案涉《抵方协议书》真实，李静未向中住兆嘉公司支付过任何购房款项，中住兆嘉公司将案涉房屋过户至李静名下系基于与南通三建公司的口头约定及后续补签的《抵房协议书》。南通三建公司质证称，对证据的真实性、合法性及关联性无异议，湖南省长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终11514号民事判决维持了上述判决。该份证据说明南通三建公司与李静、中住兆嘉公司三方签订《抵房协议书》真实存在，中住兆嘉公司以房产抵扣南通三建公司以其工程款，而李静并未向南通三建公司及中住兆嘉公司支付购房款的事实也已经查明，且李静作为房屋销售相关从业人员不可能不知道房款要直接支付给开发商，李静主张其向孟珊珊支付了购房款没有依据。李静质证称，对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，该份民事判决书未生效，不能达到中住兆嘉公司的证明目的，南通三建公司没有提交过《抵房协议书》原件，《抵房协议书》的真实性不等于李静签署了这份协议，李静并未签署抵房协议。案涉房屋的购房款支付给了南通三建公司和中住兆嘉公司的代理销售商，孟珊珊也认可收到了购房款，但是因为孟珊珊没有向中住兆嘉公司支付购房款。本院对上述证据经审查认为，中住兆嘉公司提交的证据无其他证据佐证，不能达到其证明目的，依法不予采信。本院二审经审理查明：2015年12月9日，李静通过其中国工商银行账户向中国建设银行孟姗姗账户分四笔共计转账20000元。2015年12月13日，李静的丈夫刘开开与案外人王晓凤签订《委托付款协议》约定，刘开开以其门面进行抵押向王晓凤借款250000元，并委托支付给孟姗姗。2015年12月14日、12月15日，案外人王晓凤通过其中国建设银行及招商银行账户分三笔向孟姗姗账户共计转账250000元。南通三建公司于2015年12月23日向中住兆嘉公司开具金额为1287520元建筑业统一发票。中住兆嘉公司在一审中提交的2016年1月6日《合同付款审批单》记载：“款项用途：工程款，单位名称：江苏南通三建集团有限公司，此次付款金额1287520元。备注：中房瑞致小区项目一期6#地一标段及2#地商业－1工程已竣工验收并交付使用，但暂尚未完成结算，施工方经与公司协商一致，本次申请付款1287520元并抵用购房款。中住兆嘉公司一审中提交的2016年1月15日《记账凭证》记载：“6号地南通工程款抵房（71-2109、79-2801）借方记账金额1287520元。6号地南通工程款抵房（71-2109）贷方记账金额633048元”。中住兆嘉公司否认其公司与李静存在房屋买卖合同关系，其公司主张与李静就案涉房屋于2015年12月14日签订《长沙市商品房买卖合同》系基于其公司与李静、南通三建公司达成的《抵房协议书》。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：李静是否应向南通三建公司支付购房款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，中住兆嘉主张其公司与李静就案涉房屋于2015年12月14日签订的《长沙市商品房买卖合同》系基于其公司与李静、南通三建公司达成的《抵房协议书》，中住兆嘉公司提交的《记账凭证》、《合同付款审批单》、《建筑业统一发票》等证据能够与案涉《抵房协议书》的内容相互印证。李静就案涉房屋主张仅与中住兆嘉公司存在房屋买卖合同关系，中住兆嘉公司对此不予认可，而李静并未提交其向中住兆嘉公司支付房款的证据，虽然李静主张案涉购房款已支付给案外人孟姗姗，但其提交的购房契税、印花税发票的日期为2015年12月11日，案涉房屋的合同签订日期和过户日期均为2015年12月14日，李静在未签订合同的情况下即完成契税缴纳以及未缴纳全部房款的情况下于合同签订之日即完成过户登记明显违背常理和交易习惯，而李静并未就该不合理的情况进行合理解释，案涉房屋的交易系根据《抵房协议书》的内容实际履行，李静虽否认《抵房协议书》并非其本人签名，但本案其他证据能够证明李静对《抵房协议书》的内容明知以及其所购房屋系根据《抵房协议书》履行，现南通三建公司与中住兆嘉公司均已按该协议书履行各自义务，故《抵房协议书》对李静发生法律效力，李静应当按照该协议履行付款义务。案涉房屋系由南通三建公司长沙项目负责人施卫生、中住兆嘉公司与房产销售公司的孟姗姗达成口头协议销售，李静向孟姗姗支付的270000元应认定为支付的购房款，现李静并未提交充分有效证据证明其已支付了剩余房款，故其应支付南通三建公司剩余房款363048元，南通三建公司主张李静应支付其购房款的上诉请求部分成立，依法予以部分支持。李静未按约定全额支付购房款，故其应当自协议签订之日起，即自2015年12月31日起至实际付清购房款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付逾期付款利息。此外，南通三建公司与中住兆嘉公司并未约定由中住兆嘉公司对李静欠付房款承担连带责任，南通三建公司要求中住兆嘉公司对李静的付款义务承担连带责任无事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人南通三建公司的上诉请求部分成立，对成立部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11110号民事判决；二、李静于本判决生效之日起十日内向江苏南通三建集团股份有限公司支付剩余购房款363048元及利息（利息以363048元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2015年12月31日起计算至实际付清款项之日止）；三、驳回江苏南通三建集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10130元，由江苏南通三建集团股份有限公司负担4356元，李静负担5774元；二审案件受理费10130元，由江苏南通三建集团股份有限公司负担4356元，李静负担5774元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年四月二十六日书记员  叶慧灵