重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初825号原告：重庆俊豪物业管理有限责任公司，住所地重庆市永川区渝西大道中段918号，统一社会信用代码91500118559026041A。法定代表人：刘祥富，执行董事。委托诉讼代理人：蒋奕君，男，1995年11月10日出生，汉族，系公司员工，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：曾秀利，女，1987年3月27日出生，汉族，系公司员工，住重庆市璧山区。被告：杨静，男，1978年2月20日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：周静，女，1983年10月10日出生，汉族，住重庆市璧山区（被告妻子）。原告重庆俊豪物业管理有限责任公司（以下简称俊豪物业公司）与被告杨静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法由审判员罗诗忠适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告俊豪物业公司的委托诉讼代理人蒋奕君，被告杨静的委托诉讼代理人周静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俊豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年1月至2019年10月物业管理费4,176元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年10月31日，被告应向原告支付滞纳金为3,314.89元；3.判令被告承担本案诉讼费用50元。事实和理由：被告系原告所管理的X号房屋业主，其所有的房屋建筑面积为100.38平方米。被告并于2017年5月12日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积2.6元/平方米的标准向原告缴纳物业管理费，被告应每月按时缴纳物业服务费用，如被告逾期缴纳，应根据欠款金额按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费用，自2018年7月1日至2019年10月31日，被告共欠物业服务费4,176元、滞纳金3,314.89元，原告多次对其电话、书面通知、上门催缴，均无效果。为维护原告合法权益，现特诉至贵院，望判如所请。被告杨静答辩称，我是小区业主，物业服务费从2018年7月起未支付，接到过原告的催收电话。但因为原告未按协议约定履行服务，且其不作为导致我们受到损失，故我对物业服务费用及滞纳金均不予认可。原告公司长期管理混乱和违背诚信原则，未对答辩人提供《前期物业服务合同》中指定的物业服务标准，违约在先，而且长期敷衍、不作为，已严重侵害了答辩人的各项正当权益。因原告长期不作为，小区违建现象严重，原告非但不予制止，还制造矛盾，导致邻里关系紧张；原告管理混乱，资料作假，企业管理层在接到业主投诉后非但不改正，还嚣张叫嚣业主；安保不到位，车库的电子门长期没有使用，疫情期间允许人员随意进出，入户监控系统无法使用，门岗不负责，外来车辆没有登记；且小区内噪音施工、打广告、不开路灯、楼内的消防设施检查不按时等不符合“物业服务质量”约定的情况不胜枚举。综上，原告未能按《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》的全部约定履行物业服务，其请求答辩人支付物业费的诉讼请求没有事实根据，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系X号房屋业主，房屋建筑面积为100.38平方米。被告杨静在购买房屋后作为乙方，原告俊豪物业公司为甲方，双方签订了《前期物业管理服务协议》。合同约定的合同期限为自签署之日起生效，到小区业主委员会成立选聘或续聘物业服务企业并制定新的《物业服务协议》正式生效后，协议终止。合同还约定物业服务费用按建筑面积计算，多层洋房按2.6元/平方米/月收取，业主应当按月交纳物业服务费用，并在每月20日-30日内交纳前述费用；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按所欠费用3‰的比例收取滞纳金。被告杨静还向重庆璧晖实业有限公司（开发商）出具承诺书，表示其对前期物业管理合同及《业主临时管理规约》内容已知晓并承诺遵守。且《业主临时管理规约》第三十四条载明，本物业管理区域的物业收费按前期物业服务合同约定的标准缴纳。还查明，合同签订后，原告向被告所在小区提供了物业服务，但被告杨静自2018年7月1日起至2019年10月31日止未交纳物业服务费用共计4,175.81元。上述费用，经原告向被告书面催收后，被告仍未交纳。另，庭审中，被告杨静举示了光盘、重庆市璧山区城市管理局关于反映俊豪城东区业主擅自硬化公共绿化带信访事项的回复、致俊豪城物管告知书、俊豪城业主集中反映俊豪城小区存在的问题、签名表及《前期物业服务合同》等证据，拟证明原告未提供符合合同约定质量的物业服务，小区内存在更改原有规划，占用绿化面积；安保服务不到位，保安玩手机，未对出入人员进行登记；小区内存在垃圾堆放，无人清理；噪音施工；设施设备检修不及时及违章建筑等情形。对此，原告质证后认为,被告举示的信访回复为复印件，对其真实性及关联性不予认可，即使该回复真实，城管局也针对占用绿地的业主进行了告知整改意见，并不属于原告的服务范围；规划图纸不能看出被告的证明目的；对保安的相关照片的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，耍手机的照片可能是在回复领导的信息，不能达到被告的证明目的，且疫情期间的人员进出是团堡社区的人员入场检查；对电梯消毒的时间表真实性、合法性无异议，对关联性有异议，消杀时间有出入，可能是轮班安排，但是物管每日都进行了消杀工作，不能达到被告的证明目的；堆放垃圾的照片真实性、合法性无异议，关联性有异议，照片不能显示堆放时间；对电梯年检表的真实性、合法性无异议，关联性有异议，年检表虽然显示了下次年检的时间，但是并未表示物管人员并未请人员进行检查，仅是指示性的标识，物管公司请电梯厂商维保后未能对标识进行更新；《前期物业服务合同》系复印件，不能反映合同的真实情况，该合同的签订主体系开发商和俊豪物业公司，不能作为物业公司的服务标准。原告并举示了电梯巡查记录表、配电房巡查记录表、水泵房巡查记录表、临停车库车辆进出登记表、巡逻签到表、来访人员出入登记表、装修工人出入登记表、装修巡查表、重庆光宇清洁服务有限公司消杀记录表、通知等证据，拟证明其按约提供了物业服务。以上事实，有原被告的到庭陈述，原告提交的重庆市璧山区规划和自然资源局不动产登记查询结果、全国常住人口信息、《前期物业服务管理协议》、承诺书、《业主临时管理规约》、电梯巡查记录表、配电房巡查记录表、水泵房巡查记录表、临停车库车辆进出登记表、巡逻签到表、来访人员出入登记表、装修工人出入登记表、装修材料出入登记表、报事报修记录表、报事报修系统派工单、公区巡查记录表、装修巡查表、重庆光宇清洁服务有限公司消杀记录表、通知、律师函、缴费通知单、EMS快递单等证据，被告提交的俊豪城（收款收据）、中国建设银行POS签购单、光盘、重庆市璧山区城市管理局关于反映俊豪城东区业主擅自硬化公共绿化带信访事项的回复、致俊豪城物管告知书、俊豪城业主集中反映俊豪城小区存在的问题、签名表及《前期物业服务合同》等证据收集在卷，并经质证属实，本院予以采信。本院认为，原告俊豪物业公司与被告杨静签订了《前期物业管理服务协议》，其内容不违反法律的强制性规定，对双方均有约束力。合同签订后，原告俊豪物业公司履行了合同约定的义务，向被告提供了物业服务，被告在接受物业服务后，应按该合同约定按时交纳物业服务费，其未按合同约定及时足额给付物业服务费用的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。被告辩称小区内存在违章建筑的问题，但对违章建筑的处理、拆除不属于物业服务的范围，重庆市璧山区城市管理局在信访回复中亦明确会按照区拆违相关政策统一安排整治；对于被告主张俊豪物业公司在提供物业服务中存在安保不到位、绿化面积不足、清洁不到位、服务态度差、设施设备维护检修不及时等问题，本院认为，由于物业服务存在服务内容多、全天候不间断性的特征，因此对物业服务质量的评价不能仅凭某一时刻的状态来断定，被告举示的证据可以证明原告提供的物业服务有一定的瑕疵，但尚不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，构成严重违约，不足以成为被告不交或少交物业服务费的理由。且原告举示的相关证据亦可以证明其为被告所在小区提供了物业服务这一基本事实，故被告杨静应按约定交纳物业服务费用。因此，被告应当向原告支付其自2018年7月1日至2019年10月31日止仍欠的物业服务费4,175.81元。原告主张的违约金偏高，本院综合考虑被告拖欠物业服务费用的时间、金额以及给原告造成的损失等因素，酌情主张417元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，判决如下：一、被告杨静于本判决生效之日起五日内支付原告重庆俊豪物业管理有限责任公司物业服务费4,175.81元（2018年7月1日起至2019年10月31日止）；二、被告杨静于本判决生效之日起五日内支付原告重庆俊豪物业管理有限责任公司违约金417元；三、驳回原告重庆俊豪物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告杨静负担（此款原告已垫付，由被告在支付案款时一并付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 罗诗忠二〇二〇年四月十三日法官助理 袁 园书 记 员 王秋霞