吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0882民初18号 原告：王玉凤，女，1975年4月6日生，汉族，无业，现住大安市。 委托代理人：王春学，男，1955年4月7日生，汉族，退休工人，现住大安市。 被告：黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限责任公司大安分公司，住所地大安市永宁路幸福家园小区1号楼107室。 法定代表人：朱少华，经理。 第三人：王明奇，男，1978年7月11日生，汉族，无业，现住大安市，。 原告王玉凤与被告黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限责任公司大安分公司（以下简称建三江房地产开发公司大安分公司）、第三人王明奇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉凤委托诉讼代理人王春学、被告黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限责任公司大安分公司法定代表人朱少华、第三人王明奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玉凤向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告与原告签订回迁协议有效，鸿祥小区五号楼七单元602室（44.48平方米）楼房所有权归原告所有；2.要求第三人王明奇立即搬出鸿祥小区五号楼7单元602室；3.要求二被告给房屋折旧费（折旧费以司法鉴定为准）；4.要求从2018年8月15日起王明奇给付房屋使用费每月500.00元，截止交付房屋为止;5.被告按市场出租房屋价格给付原告租房租金500.00元／月（从2011年起至交付房屋为准）及搬家费等1,000.00元；5.二被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告开发鸿祥小区进行棚户区改造，原告有二间砖瓦房和一间仓房在开发小区中。2010年由于与被告未达成拆迁补偿协议，大安市人民政府动迁办组织对原告的住房及仓房进行了强制拆迁。2018年4月17日，在大安市动迁办协调下原告与被告签订“棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议书”。约定鸿祥小区五号楼七单元602室44.48平方米楼房做为拆迁安置房屋。并约定了房屋交付给原告时间。到期后被告与第三人王明奇后补该楼房买卖合同，第三人王明奇已与被告形成楼房买卖协议为由拒不搬出。原告多次找被告，被告无理辩称“待有钱还给王明奇所欠款后，将房屋买回来”，多次找大安市动迁办、大安市政府领导要求履行回迁协议均协商无果，致原告至今租房居住。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《大安市棚户改造房屋回迁方案》政策规定，应优先满足回迁户安置规定，认定被告与第三人王明奇签订的楼房买卖协议无效，确定602室归原告所有，并立即搬出。同时按规定给付房屋入住在租金500.00元／月及搬家费1,000.00元，返还在规定回迁时间未入住延期补助费5,000.00元，要求朱少华并协助乙方办理房照相关手续，要求王明奇立即搬出鸿祥小区五号楼七单元602室，二被告承担本案的诉讼费用。 建三江房地产开发公司大安分公司辩称，2018年以后的原告所说的费用我可以承担，但是2011年到2018年的我不承担。2011年由大安市人民政府强制拆迁的，2018年原告才来找我们，在2011到2018年期间我公司和第三人王明奇有尾款没有给完，王明奇要求把欠他的尾款给付清，还有装修有一些费用。2018年时候通过回迁办把协议完善了，但是王明奇的债务我们始终没有解决，所以导致今天这样的结果。当时我们约定了是鸿翔小区5号楼7单元602室，房子是44.48平方米。 王明奇述称，1.朱少华因欠本人王明奇旋转门工程款，于2014年1月17日将坐落在鸿翔小区5号楼7单元602室抵押给本人，并约定4月17日未能履行还款协议，将此楼以出售方式归本人所有，同时开具正规售楼协议。根据《物权法》第一百七十九条，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十一条，经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。本人朋友李某因没有房子住在2015年2月借此房居住，因此房是毛坯房，李某自己将此房进行了简单装修，在2016年3月搬出，本人于2016年5月将此楼二次精装修用于居住。2017年8月出租，本人一直缴纳物业、水、电、取暖等费用、装修费用及各种票据附后。本人认为，朱少华将此楼出售给我的事实清楚明了，作为债权人我应该优先受偿。2.被告已于14年将此楼出售予我。18年却再次用不正当的方式将此楼给原告。而且原告事先也和我电话联系过，本人也如实将此楼的情况向原告代理人讲述清楚，朱少华将此楼房已出售给我，原告对该楼的情况也清楚知晓，原告代理人也表明要和上级协调人员说明此事，原告在明知此楼房已装修和居住的情况下和朱少华签订不正当的协议，反而将我作为第三人起诉，并声称到期后被告与第三人后补该楼买卖合同，这里请原告提供证据。原告与朱少华对此房具体在哪栋哪单元楼层都不清楚的情况下，（有录音为证，打电话找我问的具体楼号单元及楼层）签订不正当的协议，原告所陈述事实也不真实，事实不真实的回迁协议也应无效。3.本人认为该楼出售给我的事实清楚，地方政策也不能违背国家法律，不能与国家现行法律《物权法》相抵触，也请尊敬的法官主持公平正义，保护我个人的财产安全不受侵害。 本院经审理认定事实如下：1、2018年4月17日，王玉凤与建三江房地产开发公司大安分公司签订了大安市棚户区改造房屋拆迁安置协议书，约定将大安市鸿祥小区5号楼7单元602室（44.48平方米）楼房回迁安置王玉凤，室内装修不动，若在规定回迁时间内未回迁入住，案涉棚改政策享受延期补助费。回迁入住时间：2018年8月15日。2、2014年1月17日建三江房地产开发公司大安分公司欠王明奇工程款，并约定将案涉房屋作为抵押物；建三江房地产开发公司大安分公司与王明莉（王明奇妻子）签订住宅楼购楼协议，且建三江房地产开发公司大安分公司出具收据一枚。2015年王明奇自行进入案涉房屋并对房屋进行了装修并对房屋进行了占有及使用，期间缴纳了相关物业费及采暖费用。 另查，2010年3月20日，大安市人民政府作出大政法[2010]7号《大安市人民政府关于公布大安市市区2010年房地产市场评估知道价格的通知》附件3：16.临时安置补助费150元/户、月，产权调换房屋过渡期自行安排住处的，采暖补助费、采暖期150元/户、月，产权调换房屋过渡期需要过冬采暖的；18.搬迁补助费：500元/户、住宅房屋按实际居住户。 本院认为，2018年4月17日，王玉凤与建三江房地产开发公司大安分公司签订的大安市棚户区改造房屋拆迁安置协议书系双方真实意思表示，双方构成合法有效的房屋拆迁安置合同关系。王明奇妻子与建三江房地产开发公司大安分公司虽签订了房屋买卖合同，但双方均自认王明奇与建三江房地产开发公司大安分公司之间是债权债务关系，虽约定以案涉房屋抵押，但未办理抵押登记手续，未设立抵押权，故其对案涉房屋不具有物权期待权，其作为建三江房地产开发公司大安分公司的债权人无法对抗王玉凤回迁安置的权利，故其应搬出案涉房屋；其与建三江房地产开发公司大安分公司之间的纠纷以及装修房屋产生的费用，应另行主张权利。现建三江房地产开发公司大安分公司因未能妥善解决其与王明奇之间的债务纠纷，导致一直未将约定的回迁安置房屋交付给王玉凤，故其应承担违约责任，应按照相关政策的标准对王玉凤的合理损失予以赔偿。同时王明奇在占有使用案涉房屋期间，建三江房地产开发公司大安分公司知情且并未反对，故王明奇对王玉凤未占有、使用案涉房屋不存在过错，故其请求王明奇给付房屋使用费每月500.00元，本院不予支持。同时原告请求房屋折旧费与客观情况不符，且于法无据，故本院不予支持。根据建三江房地产开发公司大安分公司与王玉凤签订的房屋拆迁安置补偿协议中，第九条关于采暖费以及房屋租赁费等事项处存在“×”号，本院认定双方就约定的回迁安置时间前不用给付王玉凤相关费用，但因建三江房地产开发公司大安分公司违约，故自2018年8月16日其应赔偿王玉凤因未能回迁安置造成的相应租赁费以及搬家费用，同时租赁费应包括采暖补助费、临时安置补助费，并以相关文件标准进行计算。 综上所述，原告诉讼请求的合法合理部分，应予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷按时间适法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、2018年4月17日，王玉凤与黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限责任公司大安分公司签订的大安市棚户区改造房屋拆迁安置协议书合法有效，大安市鸿祥小区5号楼7单元602室（44.48平方米）楼房归王玉凤所有； 二、王明奇于本判决生效后7日内搬出大安市鸿祥小区5号楼7单元602室； 三、黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限责任公司大安分公司给付王玉凤租赁费（150元×12个月+150元×4.5个月×2）3,150.00元（自2018年8月16日-2019年8月16日）、2019年8月17日开始租赁费两项[临时安置补助费按照每月150.00元计算至实际交付房屋为止；采暖补助费以实际发生为准，自每年11月1日—4月10日按照每月150.00元计算至实际交付房屋为止]；搬迁补助费：500.00元； 四、驳回王玉凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100.00元，由黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限责任公司大安分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  张化磊 二〇二〇年四月二十三日 书记员  王婷婷