河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4412号上诉人（原审原告）：宋超，男，1979年2月19日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李海泳，上海段（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫会会，上海段（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南嘉图置业有限公司，住所地郑州高新区红松路52号嘉图西城发展基地1号楼1单元5层501号。法定代表人：张楸枫，该公司董事长。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，河南文丰律师事务所律师。上诉人宋超因与被上诉人河南嘉图置业有限公司（以下简称嘉图公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初20864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。宋超上诉请求：一、依法撤销(2019)豫0191民初20864号民事判决书的第一、第三项判决，查清事实，依法改判或发回重审；二、如依法改判，判令支持上诉人一审的诉讼请求；三、本案两审的诉讼相关费用由被上诉人承担。事实与理由:一、判决书认定事实错误。(一)上诉人与陈术星、周建设、曹丽琴多次向被上诉人要求办证主张权利，应引起诉讼时效中断的法律后果。(二)上诉人提交的《律师函》、《三期应收款催收明细表》、《嘉图西城发展基地东区违约金统计表》等证据已形成相对闭合的证据链。《律师函》证明上诉人在多次向被上诉人主张权利、协商无效的情况下，不得己向对方发出《律师函》，因双方咫尺之遥，就未邮寄，而是选择相信作为一个知名的房地产开发企业基本的诚实信用，将该函直接交给了被上诉人有关人员。在收到该函后，双方进行了协商，被告的财务人员刘亚兰向上诉人出具了《三期应收款催收明细表》、《嘉图西城发展基地东区违约金统计表》，《三期应收款催收明细表》为另案纠纷，但因系被上诉人收到《律师函》后一起提供给上诉人，且有被上诉人财务人员的签名，考虑证据的完整性，因此一并提供给了法庭。《嘉图西城发展基地东区违约金统计表》证明被上诉人尽管在违约金起算点及终止点上双方有不同的理解，但对上诉人主张的违约金整体是认可的，依据相关法律规定，导致诉讼时效中断的法律后果。需要说明的是，尽管被上诉人拒不认可收到《律师函》，也不认可其财务人员向上诉人出具了《三期应收款催收明细表》、《嘉图西城发展基地东区违约金统计表》，但《三期应收款催收明细表》、《嘉图西城发展基地东区违约金统计表》系被上诉人核心的、机密的客户财务信息，且我方向法庭提交的证据均为从被上诉人财务软件上导出的打印件，并非复印件，如被上诉人不出具，我方不可能从其它途径获取。二、一审适用法律错误，本案不应适用情势变更原则。一审判决武断地适用情势变更原则免除被上诉人2016年8月20日以后的违约金，对上诉人严重不公。本案不应适用情势变更原则:(一)尽管郑州市2016年8月20日启动不动产登记，是被上诉人无法预料也无法避免的。但该情势的变更对本案所涉合同的履行影响极小，据了解郑州市2016年8月20日启动不动产登记，房产局停办房地产企业房屋初始登记申请后仅5天，也即2016年8月25日不动产登记中心就已启动房地产企业房屋初始登记申请程序，短短的5天停办房屋初始登记申请的时间，比起被上诉人违约迟延履约7年，且现在仍在违约状态来说，5天停办时间几乎可以忽略不计。被上诉人之所以未依约办理产权登记，是因为项目施工方直至2017年仍未提供竣工验收相关资料所致，是典型的第三方违约导致违约责任情形。退一步讲，即使抛开其他条件，适用情势变更原则，其免责期间应为5天。判决以此为由，免除被上诉人2016年8月20日以后的违约金，对上诉人严重不公。(二)被上诉人违约在先，不应适用情势变更原则。本案中，如被上诉人依约履行办证义务，3幢4层407号房应于2013年3月31日履约完毕，1幢4单元5层504号房，应于2013年3月10日履约完毕，根本不可能受2016年8月20日初始登记变更的影响。(三)适用情势变更原则显失公平。本案中，被上诉人严重违约，迟延办证达7年之久，且现在仍处于违约状态，使上诉人投巨资所购房屋的商业附加利益难以实现(如有证可抵押贷款，用于经营流资使用)，损失极大，被上诉人应为此付出代价，承担违约责任。嘉图公司辩称，第一、一审法院认定违约金属于继续性债权，分别适用诉讼时效的认定正确。双方签订的商品房买卖合同中约定的按日万分之一计算违约金数额，一审法院认定属于继续性债权正确，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。第二、上诉人提交的证据均不能证明存在诉讼时效中断、中止的事由，2013年3月10日至2019年5月13日上诉人起诉之日，上诉人从未向被上诉人主张过违约金请求权，故上诉人的上诉请求不能成立，依法应当予以驳回。第三、不动产登记改革等重大调整，导致被上诉人未能及时办理初始登记，被上诉人不应承担此期间的违约责任，一审法院认定正确。2015年3月1日不动产登记暂行条例开始实施，2016年8月25日不动产登记制度正式在郑州市实施。不动产登记部门的机构的设立人员政策调整变更等客观因素，造成不动产登记进度停滞，这是被上诉人不能预见、不能避免的。故一审法院认定应当支付2013年4月1日至2016年8月20日期间的违约金正确。如果由被上诉人来承担由于情势变更所导致的后果及违约责任，也是极为不公平的。宋超向一审法院起诉请求判令：1、被告立即协助原告办理位于高新技术产业开发区红松路52号1幢4单元5层504号、3幢4层407号房屋的不动产权属证书，并予以交付；2、被告支付原告违约金，具体计算为：以2040641元为基数，自2013年3月31日起按日息0.01%计算至原告取得不动产权属证书之日止；以2749582元为基数，自2013年3月10日起按日息0.01%计算至原告取得不动产权属证书之日止。一审法院认定事实：2012年11月30日，原被告签订合同编号为GX12001153957的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区红松路××层××号房屋，用途为工业，建筑面积为665.91平方米，单价为每平方米3064.44元，总金额为2040641元。2013年1月31日前交房，出卖人应当在商品房交付使用后60日内持需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定执行。该合同附件四第六条约定：出卖人应当在2013年3月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，该商品房所有转移登记由买受人自行申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。2012年11月30日，原被告另签订合同编号为GX12001153989的《商品房买卖合同》，约定所购房屋位于郑州高新技术产业开发区红松路××单元××层××号房屋，用途为工业，建筑面积为870.12平方米，单价为每平方米3160元，总金额为2749582元。出卖人应当在2013年3月10日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局。该合同其他约定事项与合同编号为GX12001153957的《商品房买卖合同》一致。上述两份《商品房买卖合同》签订后，原告交齐了全部购房款，被告并向原告交付了房屋。2019年1月16日，郑州市不动产登记中心向被告出具《不动产登记受理凭证》，确认于2019年1月16日收到了被告提交的涉案房屋首次登记申请登记材料并予以受理。另外，2014年11月24日国务院颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行，该条例取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，首次登记与初始登记在登记制度、登记机关、登记程序、提交材料等方面有所不同。郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记制度。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同二份、销售不动产统一发票四份、被告提交的商品房买卖合同二份、不动产登记受理凭证、郑州市住房保障和房地产管理局通告网页截图打印件各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有律师函一份，因该律师函并未显示送达情况，被告亦称未收到该律师函，故对该证据该院不予采纳。原告提交有三期应收款催收明细表、嘉图西城发展基地东区违约金统计表各一份，因上述证据并未显示由被告予以确认，被告对此亦不认可，故对上述证据该院不予采纳。原告提交有陈术星、周建设证人证言各一份，欲证明该证人多次与原告一起向被告主张权利。因仅凭该证人证言并不足以证明原告该主张，故对该证据该院不予采纳。被告提交有通知办证记录、告知函各一份，因该证据并非原件，原告亦不认可，故对该证据该院不予采纳。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当全面履行合同义务。本案中，根据该两份《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2013年3月31日前、2013年3月10日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。直到2019年1月16日，被告才履行上述报送义务，其行为已经构成违约，应当向原告支付违约金。原被告履行合同期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记，不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因，是被告无法预料也无法避免的，故被告应向原告支付2013年3月31日至2016年8月20日期间、以及2013年3月10日至2016年8月20日期间的违约金。本案中，合同所约定的按日万分之一计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告向该院递交起诉状的时间为2019年5月13日，庭审中其提交的证据并不足以证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，故其所主张的2016年5月13日之前产生的违约金已经超过诉讼时效。故本案中的违约金应分别以2040641元、2749582元为基数，自2016年5月13日计算至2016年8月20日，经计算为47902.23元（2040641×0.01%×100+2749582×0.01%×100），应由被告支付给原告。对于原告请求违约金数额过高部分该院不予支持。原告请求被告支付逾期办理转移登记违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定办理转移登记的方式为“买受人自行申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，出卖人按日向买受人支付违约金”。因该合同约定转移登记系由买受人自行申请办理，原告并未提交证据证明被告经其书面申请后未提供办理转移登记应由被告提供的资料，故其请求被告支付该部分违约金依据不足，该院不予支持。在商品房买卖合同中，协助办理权属证书是出卖方的法定义务，且涉案房屋的不动产权证首次登记已经完成，故原告请求被告协助办理并交付涉案房屋的不动产权属证书，理由成立，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南嘉图置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告宋超违约金47902.23元。二、被告河南嘉图置业有限公司于本判决生效后30日内，协助原告宋超办理位于郑州高新技术产业开发区红松路××层××号房屋、位于郑州高新技术产业开发区红松路××单元××层××号房屋的不动产权属证书，并在取得该权属证书后交付给原告宋超。三、驳回原告宋超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7142元，由原告负担6643元，由被告负担499元。本院二审期间，宋超提交如下证据：证据一，2016年8月16日《河南商报》A03版“商报聚焦”PDF电子版打印件，拟证明此时房产交易手续还在房管局办理。该文证明2016年8月20日开始，在郑州市主城区实施不动产统一登记，届时郑州市国土、住房保障、林业等部门的登记义务停止办理，并进行资料移交及工作衔接。但从2016年8月25日起，不动产登记中心及郑州市各区的分中心便开始受理登记业务，郑州市2016年8月20日因启动不动产登记导致房地产企业无法办理房产登记业务的时间只有五天，并非持续的履约不能。2016年8月25日不动产登记中心及郑州市各区的分中心并开始受理登记业务。一审判决以此为由滥用情势变更原则，免除被上诉人2016年8月20日以后的违约金，缺乏事实依据及法律依据。证据二，2018年9月5日由郑州市高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）豫0191民初4057号民事判决书。拟证明河南省第一建筑工程集团有限责任公司因未向嘉图公司交付施工竣工资料并履行协助嘉图公司办理备案登记的义务，而导致嘉图公司未依约履行房产登记及产权办理业务，嘉图公司之所以未依约办理产权登记，很显然是因为项目施工方，也就是河南省第一建筑工程集团有限责任公司，直到2018年9月5日仍未提供施工、竣工资料所致，是典型的第三方违约导致违约责任情形，与2016年8月20日启动不动产登记无关。被上诉人应承担违约责任。经质证，嘉图公司认为，对第一份证据的真实性、合法性及关联性均有异议。实际情况是首次登记在不动产登记中心办理。因房管局与不动产职能调整，不动产登记长时间处于停滞状态，并非只有短短的五天的时间，不能证明上诉人的证明目的。第二份证据系打印件，真实性无法核实，证明目的有异议，该证据是被上诉人与案外公司之间建设工程合同纠纷案件与本案商品房买卖合同纠纷没有关系。嘉图公司未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为，宋超提交的证据不能证明其待证的事实，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，宋超、嘉图公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2013年3月31日前、2013年3月10日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局。嘉图公司未依约履行报送义务，应当向宋超承担违约责任。但由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化，关于办理初始登记的约定履行不能。在此情况下，双方也未对办理产权首次登记重新进行约定。故一审法院对宋超要求嘉图公司支付未按合同约定时间报送办理房屋权属初始登记资料违约金的主张中2016年8月20日之后部分不予支持并无不当。但是无论是房屋权属初始登记还是不动产权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。嘉图公司仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。宋超所提交诉讼时效中止、中断的证据材料，不能证明其向嘉图公司曾主张过违约金的事实，故其证明目的不能成立，其称存在诉讼时效中止、中断事实的上诉主张不能成立。综上所述，宋超的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14284元，由上诉人宋超负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年四月二十八日书记员  刘佳辉