四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1403民初29号 原告：谭昌建，男，生于1957年12月14日，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李宗双，四川川高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石国力，四川川高律师事务所律师。 被告：邹文成，男，生于1973年12月24日，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：黄东函，四川泰鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯梦婷，四川泰鑫律师事务所实习律师。 原告谭昌建与被告邹文成租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案，依法适用简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告谭昌建及其委托诉讼代理人李宗双、石国力，被告邹文成及其委托诉讼代理人黄东函均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.依法解除原、被告之间签订的落款时间为2018年4月的《厂房出租合同》；2.依法判令被告返还租金198720.00元和支付利息67564.80元，共计266284.80元；3.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由，原告欲在眉山市彭山区，用于生产经营。2018年4月16日，原、被告经人介绍签订第一份《厂房出租合同》，约定：被告将眉山市彭山区厂房出租给原告，面积4000平方米，租赁期限自2018年5月1日起计算。合同签订后，原告于4月21日向被告支付了定金100000.00元。因为合同约定的出租厂房水、电、气及装修均未完成，在2018年5月1日不具备交付条件，所以被告未能交付。之后，被告表示第一份合同约定的出租厂房已经出售并无法交付，第一份合同已经无法继续履行。为此，被告为补救原告的损失，主张为原告另行提供厂房，并重新签订厂房出租合同。 2018年5月8日，原、被告双方签订了第二份《厂房出租合同》，约定：租赁厂房面积2760平方米，租金33120元/月，年租金397440.00元，租金支付方式为半年付，并需先付款后交付厂房。该合同未约定厂房交付时间。该合同落款时间为2018年4月。至此，原、被告双方签订的第一份合同已经被第二份合同所替代。原告支付的第一份合同的定金100000.00元转为第二份合同的租金。按照第二份合同的约定，原告当时应当向被告支付租金198720.00元，扣除之前已经支付的定金后，原告于2018年5月10日向被告支付了98720.00元。原告履行了支付半年租金的付款义务。第二份合同签订后，原告多次催促被告履行交付厂房的义务。但是，被告迟迟未履行。 2018年8月，被告通知原告已经将第二份合同约定的出租厂房出售给案外人周刚。被告无法履行第二份合同约定的出租厂房交付义务。为了补偿原告的损失，被告主张介绍该厂房的买受人周刚将厂房出租给原告。原告为了尽快取得厂房使用权，被迫同意了被告提出的解决方案。同日，原告与周刚签订了《厂房出租合同》。 至此，原、被告签订的第二份合同已经没有履行的可能。被告已经构成根本性违约，合同履行终止。原告多次催促被告返还已支付的租金，并经工业园区管委会协调，被告均口头同意返还。但是，被告至今未向原告返还租金。故原告诉至法院提出以上诉讼请求。 被告邹文成辩称，原、被告双方由第一次合同到第二次合同的签订，只是双方对合同约定内容的变更，并不是合同不能履行。2018年4月16日，原、被告签订厂房出租合同时，被告对厂房具有完全的处置权，有权将厂房出租给原告。被告不存在缔约过失行为，不应当承担缔约过失责任。被告已经向原告交付了厂房，并且原告已经将机器设备搬运到厂房内，实际使用了厂房。原告应当支付使用厂房期间的租金。2018年8月8日，原、被告及案外人周刚共同参与签订了厂房出租合同，此时原、被告双方已经通过实际行动解除了2018年4月签订的厂房出租合同。因此，原、被告之间的厂房出租合同不存在解除的问题。由于原、被告之间的厂房出租合同已经当然解除，所以被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。根据买卖不破租赁的民事活动原则，被告有权利在租赁期间将厂房进行出售。因为案外人周刚未足额支付购房款，所以被告有权收取厂房租金充抵购房款。被告不应当向原告退还租金及支付利息。租赁期间，原告未能按照园区管理部门的要求办理入园手续，原告未能使用厂房的责任与被告无关。因此，请人民法院依法裁判。 经审理查明：2018年4月16日，原、被告签订《厂房出租合同》一份，约定：被告将位于眉山市彭山区出租给原告用于生产经营，面积约4000平方米，租金单价12元／平方米，租金支付到邹文成在农行成都高新世纪城支付账户62×××71内，租赁期限自2018年5月1日起计算。该合同的签章处有原、被告签署的姓名及捺印。该合同签订后，原告通过网银转账的方式于4月21日向被告支付了租金100000.00元。之后，被告未向原告交付该合同约定的厂房及办公宿舍。 之后，原、被告双方签订了第二份《厂房出租合同》，约定：被告将位于眉山市彭山区出租给原告，面积2760平方米，其中：厂房面积1800平方米、办公室宿舍960平方米，租金33120元／月，年租金397440.00元，租金支付方式为半年付，并需先付款后交付厂房。租赁期限为长期，自2018年起计算。该合同未约定厂房交付时间。该合同落款时间为2018年4月。该合同签订后，原告按照约定应当向被告支付租金198720.00元。由于被告未向原告交付第一份合同约定的厂房及办公宿舍，所以原告已经支付的第一份合同的租金100000.00元转为第二份合同的租金。扣除后，原告再次通过银行转账的方式于2018年5月10日向被告支付了98720.00元。至此，原告履行了第二份合同中约定的支付半年租金的付款义务。 2018年8月8日，被告参与了原告与案外人周刚签订的《厂房出租合同》，约定：周刚将位于眉山市彭山区出租给原告，面积2760平方米，其中：厂房面积1800平方米、办公室宿舍960平方米，租金单价12元／平方米，每月租金33120元，每年租金397000.00元，租金支付方式为半年一付，三年内不变。租金支付到周刚在农行棠湖支行账户62×××62内。租赁期限为长期，自2018年9月1日起至2023年9月1日，如需续租提前3个月提出书面要求，经同意后重新签订租赁合同。该合同签订后，原告未向周刚支付租金，周刚也未将厂房及办公宿舍交付给原告使用。 之后，原、被告因厂房租赁合同的履行事宜产生争议，经协商未果。原告遂向四川天府新区眉山管理委员会（原四川彭山经济开发区管理委员会）反映相关情况。之后，经该管委会组织原、被告双方协调未果。 2018年9月30日，原告以被告涉嫌合同诈骗为由向眉山市公安局彭山区分局报案。眉山市公安局彭山区分局于当日决定受理，并作出眉彭公（经）受案字[2018]2416号受案登记，且对该案进行了相应侦查。 2018年10月11日，眉山市公安局彭山区分局向四川彭山经济开发区管理委员会工作人员许宏连了解案情时，许宏连陈述：许宏连在园区邹文成厂房没有看到谭昌建在使用厂房，厂房也没有开工的迹象，谭昌建也没有在四川彭山经济开发区管理委员会办理相关手续，许宏连没有看到邹文成与谭昌建之间交付厂房的手续。 2018年10月29日，眉山市公安局彭山区分局向周刚了解案情时，周刚陈述：周刚陈述在邹文成那里购买的厂房面积是8.14亩，包括上面的厂房和办公楼，总价值600万元；邹文成给周刚说过有个姓谭的人租用了这个厂房，并支付了租金，但是还没有进场……周刚和姓谭的人重新签订了租厂房的协议，姓谭的人就问邹文成之前支付的租金怎么办，是转给周刚，还是退给他；周刚对姓谭的说你们之间的租金是你和邹文成的事情，但是我们之间的租金你要亲自给我，不要转……之后周刚一直没有收到姓谭的租金；周刚购买厂房时水、电好像是通的，但是厂房门口的路面没有硬化、平整、设备是进不去的；周刚与周敏是夫妻关系。 2018年10月30日，眉山市公安局彭山区分局向王明德了解案情时，王明德陈述：2018年4月初，王明德因开办机动车检测公司的需要在邹文成处购买了位于眉山市彭山区，面积分别为7200平方米和3940平方米，共18.6亩，总价值1100万元；合同签订时间为2018年4月18日。之后，王明德实际使用了10.2亩，剩余厂房转卖给案外人周敏。邹文成、王明德、周敏于2018年7月31日签订了“三方建筑物转让协议”，但是该合同倒签时间为2018年4月24日。王明德不清楚厂房是否出租，但是厂房一直是空闲的，直到王明德把厂房转让给周敏，邹文成也未告知王明德厂房出租事宜。 另查明，王明德在邹文成处购买了厂房及办公宿舍之后，成立了眉山市彭山区德龙机动车检测有限公司。周敏在邹文成处购买了厂房及办公宿舍之后，成立了四川永嵘钢化玻璃有限公司。该两个公司于2018年5月9日与四川彭山经济开发区管理委员会签订项目投资协议，并分别于2018年11月5日和2018年10月30日缴纳履约保证金。 以上事实有，原告提供的身份证复印件、《厂房租赁合同》3份、银行转账凭证2份、受案登记表及回执、询问笔录3份、三方建筑物转让协议及附件、四川天府新区眉山管理委员会文件【彭青管2018】206号及附件；被告提供的建筑物转让协议；及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用收益，并由承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间于2018年4月16日签订厂房出租合同后，原告向被告支付了租金100000.00元。之后，原、被告双方再次签订了一份厂房出租合同，落款时间为2018年4月，对租赁厂房面积、租金等内容进行了重新约定。原告按约向被告再次支付了租金98720.00元。至此，原告按照第二份厂房出租合同的约定履行了支付租金的义务。该合同系原、被告双方在自愿、平等、有偿、协商一致的情况下达成的，是当事人的真实意思表示，其内容不违背法律、法规的强制性规定。该合同依法成立，并已生效。 对原告提出的解除厂房出租合同的主张。由于被告分别与王明德、周敏签订了建筑物转让协议和三方建筑物转让协议及附件，已经将厂房及办公宿舍出售给王明德、周敏。王明德、周敏根据与四川彭山经济开发区管理委员会签订项目投资协议，并按照相应程序分别成立了眉山市彭山区德龙机动车检测有限公司、四川永嵘钢化玻璃有限公司。被告以实际行为表示不再履行与原告之间的厂房出租合同，事实上被告已经无法继续履行合同。合同法中规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。因此，对原告提出的该主张，本院予以支持。 对原告提出的请求被告给付返还租金198720.00元和支付利息67564.80元的主张。如前所述，原告按约定向被告支付了租金，但是被告未按约定向原告交付租赁的厂房及办公宿舍。原、被告双方之间的厂房出租合同已经解除，被告继续占有租金也就没有合法依据。合同法中规定合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿救措施。因此，对原告提出的返还租金的主张，本院予以支持。庭审中，原告未向法庭提供确凿的证据证明双方对利息事项进行了约定或者补充协议。原告诉请按照年利率24%标准计算利息，以及计算利息的起止时间，也未得到被告的认可。被告在庭审中提出抗辩认为不应当向原告支付利息。对此抗辩理由，本院予以采纳。故对原告提出的利息主张，本院不予支持。 关于租赁的厂房及办公宿舍是否交付的问题。被告提出‘原告已经实际使用了厂房，被告向原告交付了租赁的厂房及办公宿舍’的抗辩理由。庭审中，被告对向原告交付的租赁厂房及办公宿舍具体地址陈述不清，未明确门牌号码，也未提供任何交接手续。根据民诉法司法解释第九十条的规定，被告应当承担举证不能的法律后果。从原告的陈述与公安机关对许宏连、王明德、周刚的询问笔录和四川天府新区眉山管理委员会文件【彭青管2018】206号及附件之间形成的证据锁链，能够确定被告确实未向原告交付租赁的厂房及办公宿舍。因此，对被告提出的该抗辩理由，不予采信。 对被告提出的‘因为案外人周刚未足额支付购房款，所以被告有权收取厂房租金充抵购房款’的抗辩理由。虽然原告与周刚之间签订了厂房出租合同，但是该合同并未履行。并且，周刚在向公安机关的询问笔录中明确表示：“你们（即原告与被告）之间的租金是你和邹文成的事情，但是我们（原告与周刚）之间的租金你要亲自给我”。因此，被告收取厂房租金充抵购房款，没有事实基础。即使周刚未足额支付购房款，也是被告与周刚之间的债权、债务问题，与本案系不同的法律关系。因此，对被告提出的该抗辩理由，不予采信。 综上所述，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告谭昌建与被告邹文成之间签订的落款时间为2018年4月的《厂房出租合同》于2020年4月21日解除。 二、被告邹文成于本判决生效之日起十五内向原告谭昌建返还租金198720.00元。 三、驳回原告谭昌建的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2726.00元，由原告谭昌建负担726.00元，由被告邹文成负担2000.00元。被告邹文成应当负担的诉讼费，原告谭昌建已预交，由被告邹文成于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 当事人向人民法院申请强制执行的期限为本生效判决所确定的债务履行期限届满之日起二年内。 审判员  宋议 二〇二〇年四月二十一日 书记员  谢欢