浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初10513号原告：苍南县新世纪物业管理有限公司，统一社会信用代码913303277043697038，住所地浙江省龙港市龙跃路5号。法定代表人：徐步浪，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨仲波，浙江思勤律师事务所律师。被告：苍南县龙港大润发商业有限公司，统一社会信用代码91330300554028339Q，住所地浙江省龙港市西城路以北、规划路以东、镇府路以西。法定代表人：胡荣法，该公司董事长。委托诉讼代理人：高睿静，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被告：蔡秋花，女，1965年5月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭炳彪、吴登球，浙江泽瓯律师事务所律师。原告苍南县新世纪物业管理有限公司（以下简称新世纪物业）与被告龙港大润发商业有限公司（以下简称大润发公司）、蔡秋花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告新世纪物业的委托诉讼代理人杨仲波、被告大润发公司的委托诉讼代理高睿静、被告蔡秋花的委托诉讼代理人郭炳彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世纪物业起诉称：2018年6月24日，原告与被告所居住的龙港市财富中心业主委员会签订一份《物业服务合同》，合同约定：龙港市财富中心业委会将财富中心物业建筑面积147334平方米，委托给原告进行物业服务，合同期限为一年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止。财富中心小区物业服务收费标准为：高层住宅每月每平方米1.49元，商业物业每月每平方米3.60元，业主应当按其使用面积足额缴纳，收费时间为每半年度一次（每半年第一个月开始收费）。该合同签订后，原告依约进驻龙港财富中心小区，行使物业管理服务工作，在这期间，原告一直积极履行相关权利义务，依法对你们居住的小区实施规范的物业管理。被告蔡秋花系龙港市财富中心6幢101室至112室房屋的业主，该12间房屋总建筑面积为22249平方米。被告龙港大润发超市系该商业物业的使用人。自原告进驻龙港财富中心小区房屋后，被告自2018年7月1日起至2019年6月30日止，拖欠物业管理费共计人民币961156.8元，经原告多次催收，被告均未支付。综上，原告认为被告拖欠物业费961156.8元，事实清楚，证据充分，理应承担清偿责任。为此，原告向本院提起诉讼，请求：1.依法判令被告支付物业费961156.8元及利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际还款之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审理中，原告将其第一项诉讼请求变更为：判令被告支付物业费961156.8元及利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际还款之日止）。被告大润发公司辩称，1.所使用的房屋是大润发公司自行管理，聘请员工并向第三方物业企业支付相关费用，从未向原告支付任何费用。大润发公司使用的区域独立与小区的其他部分，根据大润发公司和出租人的租赁合同，大润发公司缴纳的租金已经包括了所有费用，原告与业委会及业主之间相应的约定与大润发公司无关。被告蔡秋花辩称，没有义务支付物业费，原告没有权利收取任何物业费。大润发公司作为重点项目接受招商引资，入驻财富中心,大润发公司的运营有自己的特点。在财富中心建设时，大润发公司与友联公司对如何建设独立区域做了很多沟通协商，做出具体的规划，特别对大润发公司所在区域的排污、给水等系统都有专门的设计，是便于大润发公司自己独立管理。大润发公司作为大型超市，对保洁和安保要求很高，普通物业公司无法完成。2010年8月23日，大润发公司与友联公司签订的租赁合同第十条约定，物业管理由大润发公司自行负责，在2010年8月至2018年6月，大润发公司区域都是自行管理的，大润发从没有向第三方缴纳过物业费用。龙港财富中心和原告签订的物业服务合同，将大润发公司所在区域纳入物业服务合同，是越权行为，应是无效合同。业委会成立也未通知蔡秋花参加，蔡秋花作为2万多平方米的业主，从未参加业委会的会议，所以业委会和物业公司签订的合同，应当是无效约定。原告至今没有对大润发公司所在区域进行任何服务，原告诉请无事实和法律依据。原告新世纪物业为证明其主张，向本院提供如下证据：1.原告营业执照、法定代表人证明书，用以证明原告的主体资格；2.被告人口信息，用以证明被告的主体资格；3.产权证明，用以证明大润发公司的面积；4.物业服务合同，用以证明原告合法收取物业费依据的事实；5.物业费催缴函，用以证明原告向被告催收物业费，被告仍未支付的事实。原告当庭提供证据作为6.照片，用以证明财富中心的现状及物业公司对公共区域进行服务的事实。原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告大润发公司对原告提供的证据1.2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性予以确认，大润发公司使用的房屋范围以租赁合同为准；证据4的真实性不予认可，大润发公司未参与业委会及合同签订过程，大润发公司不是业主，不受物业服务合同的约束。物业合同第十八条第五款约定，在大润发公司没有明确应当承担物业费的情况下，原告无权直接向大润发公司主张物业费。由于大润发公司使用的房屋是独立于其他区域，涉及到楼道、门梯都是自行管理，空调、电梯等消防设备都是大润发公司自己出资维护；对证据5的真实性予以确认，但不产生单方面效力；证据6，不足以证明原告提供服务，照片所拍摄的设备是否是大润发公司的，目前无法核实。原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告蔡秋花对原告提供的证据1.2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3的真实性没有异议，但产权面积相加应该是21463.33平方米；对证据4的真实性没有异议，蔡秋花作为财富中心所在的占十分之一的业主，没有参加过任何大会，业委会与原告签订的物业合同对被告蔡秋花没有约束力；证据5，被告蔡秋花未收到催收函，蔡秋花是没有义务支付的；证据6，原告并未提供任何服务，照片不能证明待证事实。被告大润发公司向本院提供如下证据：1.商业用房租赁合同（含附属场地及设施）、补充协议（一），用以证明2010年8月，大润发公司与当时房屋产权人温州友联置业有限公司签订房屋租赁合同；10月2日，大润发公司租赁该商业用房及相关附属场地、设施的物业管理，由大润发公司自行负责管理，大润发公司支付给友联公司的费用，已包含大润发应予以支付的所有费用，友联公司及任何第三人方无权在本合同约定的费用之外，向大润发公司额外再收取其他费用；除合同9.2约定付款标准外，无需再向出租方或第三方支付任何费用；2.协议书，用以证明2018年1月，大润发公司、友联公司和蔡秋花签订《协议书》，由于蔡秋花香已向友联公司购买了租赁房屋，租赁合同项下的出租方变更为蔡秋花；3.垃圾清运协议及发票、付款凭证；4.废弃物分类回收中心及废纸板回收管理服务协议书、付款凭证；5.分店污水管道疏通合约及发票、付款凭证；6.发电机保养服务费发票；7.2018年、2019年度清洁管理和外保岗位员工清单。上述证据3-7，均用以证明大润发公司聘请员工和第三方公司就租赁房屋及相关附属场地、设施进行物业管理，包括清洁、安保、垃圾清运、污水管道清运、机电保养等服务，并因此支出相应费用。被告大润发公司提供的上述证据，经庭审出示质证，原告对证据1.2的真实性没有异议。但从合同签订后和物业公司进入的这段期间我们没有参与管理，其费用怎么约定无权干涉。从协议内容看，租金是包含物业管理费，被告说没有支付物业费是不成立的。该协议只能说明前期物业服务合同的协议。但在小区业委会成立聘请新的物业，前期合同作废，相关内容违反物权法的规定，不发生法律效力；对证据3.4.5.6.7，被告经营产生的垃圾应当自行清理，但物业管理的是公共范围，系外部管理，内部产生的垃圾与我们没有关系。被告蔡秋花对被告大润发公司提供的上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。被告蔡秋花向本院提供如下证据：1.商业用房租赁合同，用以证明被告大润发与友联公司约定前期物业服务中被告租赁的商业用房及附属设施的物业管理由被告自行负责管理的事实；2.协议书，用以证明开发商友联置业公司与二被告约定《商业用房租赁合同》的权利义务概括承受的事实。被告蔡秋花提供的上述证据，经庭审出示质证，原告对证据1.2的真实性没有异议，但对证明对象有异议。从证明对象看，约定自行管理的，根据物业管理条例根据，这个条款不发生效力；关于基础设施建设，整个小区是整体，服务的是公共设施，原告主张不成立。被告大润发公司对被告蔡秋花提供的上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。对原告新世纪物业和被告大润发公司、被告蔡秋花提供的上述证据，本院作如下认证：原告提供的证据1.2.3.4.5，与本案具有关联性，能够证明本案相关事实，对其证明力本院予以确认；证据6，不能证明本案的待证事实，本院不予确认。对被告大润发公司提供的证据1.2.3.4.5.6.7及被告蔡秋花提供的证据1.2的真实性，本院予以认定。本院经审理，认定事实如下：2010年8月23日，温州友联置业有限公司（甲方）与被告大润发公司（乙方）签订一份《商业用房租赁合同》，约定：甲方将苍南县龙港市西城路以北、规划路以东、镇府路以西地块上的商业用房出租给乙方使用，总建筑面积约为17747平方米，其中地下一层建筑面积约为17317平方米（以房产证登记为准），地上一层收货区的建筑面积约400平方米，租赁期限为20年，年租金为人民币900万元。乙方支付给甲方的费用，已包含乙方应予支付的所有费用，甲方及任何第三方无权在本合同约定的费用外，向乙方再收取其他费用。乙方租赁的该商业用房及相关附属场地、设施的物业管理，由乙方自行负责管理。同日，双方又签订一份《补充协议》（一），约定：地上一层收货区的建筑面积约400平方米，机电用房600平方米，该商业用房的物业管理费由甲方负责，甲方应按约定年租金总额，分别按比例开具房屋租赁发票与物业管理费及场地使用费发票给乙方，乙方届时按约定期即时结付租金和物业管理费、场地使用费给甲方。2017年10月25日，被告蔡秋花与温州友联置业有限公司签订一份《商铺买卖合同》，约定：蔡秋花购买温州友联置业有限公司所有的坐落于苍南县，共12间，总建筑面积为21463.33平方米。上述房屋于2017年12月20日办理了不动产产权登记。2018年1月15日，温州友联置业有限公司与被告大润发公司、蔡秋花签订一份《协议书》，被告蔡秋花自2017年11月21日起，承受并继续履行《商业用房租赁合同》及《补充协议》（一）所约定的合同权利和尚未履行完毕的义务。被告大润发公司依上述合同约定向被告蔡秋花支付租金。2018年6月24日，龙港市财富中心业主委员会与原告签订一份《物业服务合同》，双方约定：物业名称为财富中心，物业类型为商业与住宅；坐落位置在龙港市商业中心C04、C05、C06地块西城路以北，总建筑面积147334平方米。龙港市财富中心业主委员会委托原告为财富中心提供物业管理服务，服务范围为房屋共用部位、共用设施设备及市政公用设施和附属建筑物、构筑物。原告按建筑面积收取物业服务费，收取标准为：高层住宅1.49元/平方米·月；商业物业3.60元/平方米·月，收费期限为每半年度一次，每半年的第一个月开始收取。委托管理期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止。服务合同订立后，原告依合同约定履行了提供物业管理服务的义务。另查明，大润发超市位于龙港市财富中心地下商场，面积21463.33平方米，于2015年投入使用。在新世纪物业管理财富中心小区期间，大润发公司从未向新世纪物业支付过地下商场的物业管理费，蔡秋花也未向新世纪物业支付过物业管理费。新世纪物业也没有提供有效证据证明其在2019年6月30日结束提供物业服务前曾经向大润发公司、蔡秋花主张过物业管理费。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。在本案中，关于地下商场是否应收物管费的问题。龙港市财富中心业主委员会及原告新世纪物业对前期物业委托管理范围在合同中进行了明确约定，地下商场不在物业服务范围之内，物业公司管理的范围是需要经过委托的，而不能超越委托的范围。在温州友联置业有限公司与大润发公司签订的《商业用房租赁合同》及《补充协议》（一）对商业用房及相关附属场地、设施的物业管理及物业管理费的交纳作了明确约定。原告新世纪物业在合同履行过程中也未要求将地下商场纳入其物业服务范围。事实上从2018年7月1日至2019年6月30日原告对财富中心小区提供物业服务期间，被告大润发公司从未向新世纪物业支付过地下商场的物业管理费，被告蔡秋花也未向新世纪物业支付过物业管理费。原告主张被告大润发公司支付物业管理费系其单方的意思表示，没有合同依据，故对原告的该项主张本院不予支持。对于本案的另一争议焦点即被告蔡秋花是否支付物业管理费问题。本院认为，温州友联置业有限公司与被告大润发公司签订的《补充协议》（一）中明确商业用房地上一层收货区建筑面积400平方米、机电用房600平方米的物业管理费由温州友联置业有限公司承担。根据2018年1月15日签订的《协议书》约定，上述合同约定的权利义务由被告蔡秋花承受。商业用房地上一层收货区及机电用房，属于《物业服务合同》约定的服务管理范围，被告蔡秋花应承担2018年7月1日至2019年6月30日的物业管理费，即（400+600）平方米×3.60元/平方米/月×12个月=43200元。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告蔡秋花辩称没有义务支付物业费，却没有提交相应的证据，本院对其抗辩意见不予采信。被告大润发公司的辩称理由成立，本院予以采纳。被告蔡秋花没有按时支付物业管理费，给原告造成利息损失，应当承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、蔡秋花于本判决生效后十日内向苍南县新世纪物业管理有限公司支付物业管理费43200元及利息损失（以43200元为基数，自2019年11月14日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；二、驳回苍南县新世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13412元，减半收取6706元，由苍南县新世纪物业管理有限公司负担5826元，蔡秋花负担880元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  陈诗意二〇二〇年四月一日书记员  杨 柔相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。