山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终638号上诉人（原审原告）：隋明霞，女，1974年3月23日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：王冬芹，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧蓓蓓，山东豪才律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：柳忠桂，男，1948年4月3日出生，汉族，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：刘飞，山东经联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台交运集团栖霞运输有限公司，住所地山东省栖霞市迎宾路1010号。法定代表人：徐智慧，经理。委托诉讼代理人：赵军杰，男，该公司工作人员。上诉人隋明霞因与被上诉人柳忠桂、烟台交运集团栖霞运输有限公司（以下简称交运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。隋明霞上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由柳忠桂、交运公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决结果缺乏事实根据及法律依据。一、一审判决认定涉案房屋地下室即为一层，隋明霞购买的房屋应当为地下室和地上二层，一审判决认定错误。1、根据GB50045-95《民用建筑设计规范》第二章术语，建筑高度：建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度，屋顶上的水箱间/电梯机房/排烟机房/或楼梯出口小间等不计入建筑高度。半地下室：房间地平面低于室外平面的高度超过该房间的净高1/3，且不超过1/2者。地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高一半者。根据GB50096-2011《住宅设计规范》室内净高不应低于2.40米。2、隋明霞与交运公司签订的《房产买卖契约》明确约定交运公司出售的建筑层数3层，面积260.47平方米。该契约注明：房屋附属物包括地下室/储藏室/车库等。《房产买卖契约》第三条约定：双方同意于2004年12月9日由甲方（交运公司）将上述房产正式交付乙方（隋明霞）。第四条约定：甲方（交运公司）将上述房屋及附属物移交乙方（隋明霞）时，该房屋及其附属物所占用的土地使用权一并移交给乙方（隋明霞）。3、涉案房屋的焦点争议层实际为半地下室，该层高度不足2.4米，不属于建筑概念中的一层楼，属于房屋附属物的地下室，一审判决认定该层为一层是错误的。隋明霞与交运公司签订的《房产买卖契约》中约定的1-3层，是地上1-3层，半地下室是房屋附属物，不是单独一层。二、一审判决认定交运公司已经按照契约全面履行了义务，交运公司在合同履行过程中不存在违约行为，将隋明霞所购房产如数交付给了隋明霞，该判决认定错误。1、交运公司并未完全履行交付义务，并未交付所购房屋的第三层物业。隋明霞依据栖房权证栖城房字第××号房产证，栖国用（2005）第280185号土地证，主张交运公司交付尚未交付的物业，系经国家公示权利，依法应予保护。房产权证房屋状况：房屋总层数3层，所在层数1-3层，建筑面积260.47平方米。隋明霞所购买的房屋，位于整体建筑的最西端，实物建筑，地上建筑为1-3层，与房产权证记载的完全一致，如果地下室算一层，房产权证就应当记载房屋总层数4层。隋明霞领取的土地证记事栏载明：本住户1-3层，分摊面积63.6平方米。土地证附图：建筑平面图标注为三层。隋明霞购买的房屋为地上1-3层，地下室是房屋附属物，不是单独一层，交运公司未按照契约实际履行，并未如数交付房产。2、涉案房屋的现场照片可以看出，从建筑外观看，由于半地下室窗户与正常楼层窗户的设置极为相似，极具迷惑性，很容易视为一层，这也是为什么隋明霞在交房时没有对此提出异议的重要原因。将半地下室从外观上改造为一层，是房地产开发商偷减楼层交付的惯用手段，普通的购房人是很难识别的。不仅是隋明霞，涉案房屋所在建筑的其他购房人也因此被欺骗，在陆续着手准备起诉交运公司。从涉案房屋内部看，随着建筑年数的增长，地下室潮湿情况严重，隋明霞近年一直在出售涉案房屋，由于该半地下室的原因涉案房屋难以出售，隋明霞经懂房地产政策的人士提醒，通过调取栖霞市房产管理局和规划局档案，才知晓该半地下室没有规划不在建筑面积，属于房屋附属物的地下室。三、一审判决对隋奎诉讼地位的认定错误，隋奎是本案适格当事人。隋奎与隋明霞系父女关系，隋奎为女儿隋明霞以后生活考虑，购买涉案房屋。隋奎前期是以自己的名义购买涉案房屋，并实际交付预付款。隋奎购买涉案房屋需要女儿隋明霞按揭贷款交纳余款，所以签订《房产买卖契约》以隋明霞名字签署。权属证书办在隋明霞名下也是为便于之后对涉案房屋的管理和使用考虑。但实际购房出资人是隋奎和隋明霞。隋奎即使不是《房产买卖契约》的形式购房人，但隋奎和隋明霞已确认了共同购买关系，私法应予认可其相应权利。交运公司因同一涉案标的房屋收取了多收取的房款，隋奎、隋明霞与交运公司属于同一标的房屋买卖的案件事实，同一房屋买卖标的法律关系，在同一诉讼案件中解决符合法律规定并节省司法资源。隋奎与隋明霞已向法庭明确共同购买涉案房屋的意思表示，即隋奎对交运公司退还涉案房款的请求权，隋明霞同样也享有主张的权利。四、房产证取得的依据是建设规划许可，超出规划许可部分是违章建筑。交运公司违规取得涉案建筑1-6层权属证。在建设规划中建筑高度是不直接标明的，需要通过《建设用地规划许可证》中的用地面积和《建设工程规划许可证》中的建设规模的规定核算的。涉案建筑许可证中标明的用地面积2.36亩、建设规模4725㎡，核算出的层数为三层。交运公司与柳忠桂联合开发《协议书》第一条“该开发项目建筑高度为三层”也明确约定了涉案建筑为三层。交运公司《房屋所有权（初始）登记》申请书房屋状况、栖房权证栖城房字第××号房屋所有权（初始）登记审批书房屋状况、栖房权证栖城房字第××号房产权证房屋状况虽然均记载房屋包括塔楼总层数6层，所在层数1-6层，但系交运公司以包括主体塔楼报审的。房管局办理1-6层房产证是没有依据的，1-6层的图纸不是规划图也不是设计图，是没有法律效力的。涉案房产权属证已经明确地上三层，并不包括地下室一层。与交运公司的权属证是否统一，并不影响隋明霞对涉案房屋依据政府颁发的权属证行使房产权利。综上，恳请二审法院在查清事实的基础上，依法支持隋明霞的上诉请求，以维护公平正义，维护隋明霞的合法权益。庭审中，隋明霞变更第一项上诉请求为依法改判，支持隋明霞在一审中的诉讼请求或者发回重审。对事实和理由作如下补充和变更：关于案件争议焦点问题的事实认定错误，判决结果缺乏事实及法律依据。隋明霞于2019年11月27日书面提起的调取证据申请书和调查令申请书一审法院在既未就此两项申请作出准许或者不准许的回复，也未就此两项申请调取内容所予以证明的事实作出释明的情况下，即作出事实认定，显然是错误的。删除关于隋奎是否为本案适格原告问题的事实及理由部分。柳忠桂辩称，隋明霞的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回隋明霞的上诉请求。一、一审判决认定隋明霞购买的房屋应为地下室和地上两层认定事实正确。隋明霞提交的《房产买卖契约》是在办理房产过户时的格式文书，所谓的房屋附属物包括地下室等条款是格式文本自身所带，具体是否有附属物还是地下室属于附属物还是单独一个楼层要看隋明霞与柳忠桂的房产登记情况。根据柳忠桂的房产证大证记载，柳忠桂卖与隋明霞的一层，无梯属地下室，该记载明确标明，无论隋明霞怎样理解其所认为的地下室的性质，行政机关登记明确的是，该地下室就是楼房的一层。同时，隋明霞所提交的《房屋买卖契约》中，买卖双方并未约定地下室属于附属物而非一层。二、柳忠桂已经全面履行了合同的义务，不存在违约行为。柳忠桂出售的是已建成的房产，于2003年办理了房产登记。隋明霞于2004年12月9日购买了涉案房屋，在购买前，多次到房屋查看最终决定购买，其明知房屋出售的状态为地下一层和地上两层。并且在合同签订后，柳忠桂随即协助隋明霞办理了产权变更登记，隋明霞取得了该房产的产权证书，且该产权证书载明的楼层为三层，面积与买卖合同中约定的面积相符，为260.47平方米。从上述事实可以看出，柳忠桂完全履行了房屋买卖的全部义务。三、隋奎不是本案适格当事人。本案隋明霞提起诉讼，案由为房屋买卖合同纠纷，诉求为请求柳忠桂交付房产证中的第三层并承担违约金，在诉讼过程中，请求增加隋奎为原告，诉请为返还房款。隋明霞作为买卖合同一方相对人，房产证的登记人，其诉讼请求无论是否成立柳忠桂对其主体资格无异议。隋奎作为案外人，请求返还多支付的房款，属于不同的诉讼请求，不应在本案一起审理。所以，一审判决无误。四、无论本案诉争房产是否为隋明霞所讲为违章建筑，该房产已经取得了房产证、土地使用证，是法律认可的合法建筑，如果隋明霞认为房产证等证件登记有问题，也不属于本案解决的范畴。综上，隋明霞诉请纯属无理，请法院依法驳回。交运公司辩称，其答辩意见与柳忠桂的答辩意见相同。隋明霞向一审法院起诉请求：1、判令柳忠桂、交运公司立即将隋明霞所有的栖房权证栖城房字第××房屋所有权证中第三层楼房交付隋明霞（价值120000元）；2、判令柳忠桂、交运公司支付隋明霞违约金200000元；3、诉讼费用由柳忠桂、交运公司负担。隋明霞在审理过程中变更诉讼请求为：一、要求柳忠桂、交运公司交付没有交付的物业及涉案房屋的第三层；二、要求柳忠桂、交运公司按照合同支付违约金200000元；三、要求柳忠桂、交运公司支付占有第三层房屋收益损失，每年10000元；四、本案的诉讼费由柳忠桂、交运公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋系位于栖霞市南侧汽车站大院内的一栋房屋，该房屋中间部分有六层，地下一层，地上五层；东西两边各有四层，地下一层，地上三层。涉案房屋《所有权（初始）审批表》显示：总层数为六，所在层数1-6，建筑面积2846.48平方米，且附图对涉案房屋的六层进行了分别绘图和注释，标明层无梯属地下室。涉案房屋《国有土地使用证》中房产测量简明报告的附图和《房屋所有权证》中的房地产平面图均和《所有权（初始）审批表》中的附图一致。2004年12月9日，隋明霞与交运公司签订《房地产买卖契约》，隋明霞购买本案涉案房屋中西起第1户的房屋，层次为三层，面积260.47㎡，房屋用途为商住，房款为360000元，付款方式为现金支付，同日，交运公司将涉案房屋交付给隋明霞。2004年12月9日，交运公司将涉案房屋西起第一户260.47平方米（1-3层）过户给隋明霞，同日，隋明霞办理了房屋所有权证。隋明霞称其向交运公司购买的应当是涉案房屋中西起第1户的房屋地上三层及附属地下一层，交运公司称隋明霞购买的系涉案房屋中西起第1户的房屋地上二层及附属地下一层，双方发生纠纷，隋明霞诉来一审法院要求处理。另，隋明霞申请增加隋奎为共同原告，隋奎的诉讼请求为要求柳忠桂、交运公司返还多交付的购房款200000元及资金占用费6%（从交付购房款之日起至返还购房款之日止）。又查明，涉案房屋系交运公司与柳忠桂联合开发，交运公司转让土地作为投资，柳忠桂出资建设，建成后，柳忠桂负责销售。上述事实，有隋明霞、柳忠桂与交运公司的陈述，《房地产买卖契约》、《协议书》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《所有权（初始）审批表》以及涉案房屋照片等证据予以证实。一审法院认为，隋奎不是本案适格的原告，其诉求与本案并非同一法律关系，不予合并审理，对隋明霞的申请不予准许。本案隋明霞与交运公司签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同。本案的争议焦点为：交运公司是否按照隋明霞与交运公司签订的《房地产买卖契约》全面履行义务，是否将隋明霞所购买的房屋如数交付给隋明霞。纵观本案隋明霞与交运公司提交的证据，涉案房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《所有权（初始）审批表》中均有图显示，涉案房屋地下室即为一层，隋明霞在诉讼中主张其购买的房屋包含地下室和地上三层，但其《房屋所有权证》上显示其房屋为1-3层，故其购买的房屋应当为地下室和地上二层。且隋明霞与交运公司签订房地产买卖契约当日交运公司即将现房交付给了隋明霞，隋明霞也现场验收，并未提出异议。故认定交运公司已经按照契约全面履行了义务，交运公司在合同履行过程中不存在违约行为，已经将隋明霞所购房产如数交付给了隋明霞。因此，对于隋明霞的诉讼请求，不予支持，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：驳回隋明霞的诉讼请求。一审案件受理费8350元，由隋明霞负担，隋明霞多交的1829元案件受理费，退回给隋明霞；保全费2270元，由隋明霞负担。二审中，隋明霞提交如下证据：一、涉案房屋栖霞市房产管理局确权发证登记卡，证明第一，涉案房屋为1-3层混合结构，总层数为3层，面积为260.47㎡，该登记卡与房屋所有权证记载内容相一致；第二，结合涉案房地产买卖契约红契中特别注明“房屋附属物包括地下室、储藏室、车库等”及白契中第四条的约定，柳忠桂应将作为附属物的地下室以及地上3层一并交付给隋明霞，因此隋明霞在一审中的诉讼请求有充分的事实及法律依据。柳忠桂对该证据的真实性无异议，但认为无法证明上述第二个证明目的。二、涉案房屋房地产买卖申请审批书、房屋契税纳税申报审批表，证明隋明霞购买的涉案房屋应为地上3层，在房屋契税纳税申报表中楼层注明是1至3层，地下室部分是空白的。柳忠桂对该证据的真实性没有异议，但对涉案房屋为地上3层这一证明目的有异议。三、桃村车站商业街的规划平面图，证明涉案房屋及所涉商业街、商住楼主体规划为3层，一审判决依据与规划不符。柳忠桂对该证据的真实性没有异议，但认为隋明霞想要证明规划为3层，与本案无关，规划只是房屋最初的设计，最终房屋的状况应以不动产机关登记的内容为准。四、录音光盘及录音整理文字版材料，包含四份录音，其中两份录音是与栖霞市自然资源和规划局研编中心郝振祝的录音，其为当时涉案房屋的规划设计人员；一份录音是与栖霞市自然资源和规划局局长林东昱、法制科科长张宁的录音；还有一份是与栖霞市自然资源和规划局法制科科长张宁单独的录音。证明涉案房屋及所涉商业街、商住楼主体规划为3层，一审认定依据与规划不符。柳忠桂对该证据的真实性有异议，认为录音中的人员柳忠桂并不认识，也不知道是否为其文稿中所标明的相应机关的工作人员，同时录音的内容不能对抗不动产登记机关登记的内容。五、地下室照片两张，证明从照片上可以明显看出，柳忠桂交付给隋明霞的是地下室，严重发霉，既无法满足隋明霞商业经营的基本需求，也无法满足住宅要求的通风、采光、排水、防潮、安全防护等基本需求，一审法院将地下室认定为一层，无事实及法律依据。柳忠桂对该证据的真实性有异议，认为其不清楚是否拍摄的是涉案房屋的地下室的状态，柳忠桂的房产证明确标明一层无梯属于地下室。六、快递单号为1132306689578的邮件交寄单收据、中国邮政快递邮件封装照片各一张；调查令申请书、调取证据申请书照片各一张；快递单号为1132306689578的邮件查询单一份。共同证明第一，邮件内容为调查令申请书、调取证据申请书；第二，隋明霞于2019年11月28日将调查令申请书、调取证据申请书向一审法院马淑军法官邮寄；第三，上述申请书于2019年11月29日已被一审法院收发室签收；第四，因需要调取的证据对查清案件事实至关重要，一审法院既未签发调查令，也未准许隋明霞的调查取证申请，导致事实认定不清。柳忠桂认为上述证据均为复印件，拒绝质证。七、涉案房屋外观照片一张，证明从该照片可以看出柳忠桂应该将地上3层依照房产证的记载交付给隋明霞。柳忠桂对该证据的真实性没有异议，但认为隋明霞所拍摄的是涉案房屋临街一面，从大院拍照片可以明显看出涉案房屋总体为4层，而非临街所拍的只有3层。交运公司对上述证据的质证意见与柳忠桂的质证意见相同。栖房权证栖城房字第××号房屋所有权证的附记中载明：2004年12月9日该房产西起第一户260.47㎡（1-3层）过户给隋明霞。该证房地产平面图中对该房屋的六层进行了绘图和注释，标明隋明霞购买的涉案房屋所在的楼层一共有4层，其中层无梯属地下室，层均标明有隋明霞的名字，第层处为空白。涉案房屋《国有土地使用证》中房产测量简明报告中的附图与涉案房屋《房屋所有权（初始）登记审批书》中的附图对涉案房屋所在楼层的划分与上述房屋所有权证房地产平面图中的一致。2020年4月20日，经本院委托一审法院向栖霞市住房保障与房产交易中心调查，栖霞市住房保障与房产交易中心函复如下：一、涉案房屋加上半地下室共有4层（母证19××08号房产证所列房屋总层数共有6层，第5、6层房屋建筑面积很少），涉案房产证载明的260㎡是指1-3层（1层为半地下室）。二、1层半地下室应包含在规划许可证所列规划面积内，故母证19××08号房产证所列1-6层总建筑面积2846.48㎡包含1层半地下室建筑面积，由此分割的西起第一户隋明霞房屋1层半地下室计入了房屋260㎡的建筑面积内。三、涉案房产证附图中第4层没有单独的房产证，作为其中1层计入母证19××08号房产证总建筑面积2846.48㎡。隋明霞房产证所列260㎡房屋建筑面积不包含该幢楼第4层部分，仅指1-3层（1层为半地下室）。四、涉案房屋于2004年12月9日转移登记确权隋明霞女士名下，并核发房屋所有证栖城房字第××号。但该证在登记过程中将房屋总层数缮写为3层是错误的，按照分证应与母证相一致原则，房屋总层数应更正为6层，当事人购买房屋所在层数为1-3层。当事人登记档案申请审批表及房产证所附平面分户图中三个点符号表示1-3层，第3层部分北部明确标注为三楼通廊，且用虚线表示（当时因未封闭，按照国家房屋测量规范应用虚线表示），与母证19××08号房产证所附总平面图第3层部分北部用虚线表示（第4层部分北部则用实线表示）是相吻合的。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，隋明霞与交运公司于2004年12月9日签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案各方当事人争议的焦点问题为：交运公司交付的涉案房屋的地下室是否是双方约定的一层房屋。根据栖霞市住房保障与房产交易中心所作的函复，隋明霞购买的涉案房屋所在层数为1-3层，其中1层为半地下室，其持有的涉案房屋的房产证所载明的260㎡房屋建筑面积不包含该幢楼第四层部分，仅指1-3层。且房产证中记载的房屋面积与合同约定相符，故涉案房屋的地下室属于双方约定的一层房屋，隋明霞购买的涉案房屋为附图中标明的第层至第层，即地下室及地上二层的房屋。隋明霞提交的证据不足以证明其购买的房屋包含附图中的第层，对其该项主张本院不予支持。一审法院认定正确，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。隋明霞的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由隋明霞负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年四月三十日书记员  孙嘉慧