四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终605号 上诉人（一审被告）：周缃，女，1973年2月23日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（一审原告）：成都忠信物业管理有限公司，统一社会信用代码915101077436184938，住所地：四川省成都市武侯区星狮路511号1栋4层27、28号。 法定代表人：田永云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨祝，女，该公司员工。 上诉人周缃因与被上诉人成都忠信物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初8984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭对本案开庭进行了审理。上诉人周缃、被上诉人成都忠信物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨祝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周缃上诉请求：一、请求撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初8984号民事判决，依法重审，查明事实，依法改判。二、请求判定被上诉人停止侵权并给予赔偿。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、水深火热于2011年4月3日办理入住手续时，发现房屋存在质量问题，依法应当由开发商缴纳物业费。二、由于被上诉人以上诉人未缴纳物业费为由拒不给上诉人办理门禁卡、车位卡，造成上诉人有家不能回，侵犯了上诉人的业主权利，其依法应当侵权，赔偿上诉人的经济损失。三、被上诉人的服务未达标，也没有全面履行了物业服务职责，造成小区内宠物泛滥，影响了业主的正常生活。四、被上诉人没有公开共有部分的收益，并将业主的共有部分从事经营活动，侵犯了业主的权利。五、对于小区的公共设备存在的问题，被上诉人也不进行日常维修，对业主的生活造成了极大的影响。 成都忠信物业管理有限公司辩称，上诉人在上诉状中陈述物业违反相关法律、法规不属实，我们有证据证明其是自行办理装修事宜。相关的公共收益进行了公示。车位费也是和上诉人达成协议，我们可以提供缴费明细。房屋质量问题，依法应当由开发商负责，我们也和开发商进行了衔接。有关小区文明养犬和消杀的问题，文明也进行了温馨提示。 成都忠信物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3313.92元；二、判令被告按欠交物业服务费总金额的20%的标准支付逾期交费的违约金662.78元；三、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告周缃系卓信·龙岭小区1栋2单元8楼2号业主，其房屋建筑面积92.05平方米。2011年4月3日起，被告接收该房屋。原告于2009年12月31日与绵阳市卓信实业有限公司签订《卓信·龙岭前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，住宅的物业费标准为1.5元/月·平方米。物业服务费按半年交纳，业主应在每年1月15日前和7月15日前履行交纳义务。逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业费的万分之三的标准交纳滞纳金，跨年度欠费的从逾期之日起每天按欠费总金额的万分之五的标准支付滞纳金，并支付应交费总额的20%的违约金。被告从2018年1月1日起未支付物业服务费。 一审法院认为，原告向本院提交了其与绵阳市卓信实业有限公司签订的《卓信·龙岭前期物业服务合同》，并提交了定期检查记录表、访客登记表、巡视记录表等证据，原告为被告居住的小区提供了物业服务，被告应当向原告缴纳物业管理费。物业服务水平和小区环境与小区所有业主的素质也紧密相关，无法完全依赖于物业公司，业主简单以不满意物业服务或一般服务瑕疵为由拒交物业费，本院不予支持。被告辩称的房屋质量问题、小区内违建情况与本案属于不同法律关系，被告以此作为不交物业服务费的抗辩理由，本院不予采信。被告未按期缴纳物业服务费，已构成违约，因《卓信·龙岭前期物业服务合同》约定物业服务费按半年交纳，业主应在每年1月15日前和7月15日前履行交纳义务，被告应向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费3313.8元（1.5元/月·平方米×24月×92.05平方米）。对于原告主张的违约金，原告自愿将违约金的计算方式下调为按照下欠的物业费总额的20%计算，原告调整违约金的行为不违反法律、法规的强制性规定，本院予以准许，故原告主张要求被告支付违约金662.76元（3313.8元×20%），本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院遂作出如下判决：一、被告周缃于本判决生效后五日内向原告成都忠信物业管理有限公司支付2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3313.8元、违约金662.76元；二、驳回原告成都忠信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告周缃负担。 二审中，上诉人周缃提交了光盘一张、手机拍摄的照片一组，用以证明物业公司的服务贸易达到服务标准，同时证明物业公司存在违法犯罪行为。该证据经成都忠信物业管理有限公司质证后认为，照片是真实。成都忠信物业管理有限公司提交了收支情况公告、处理外墙漏水的衔接函、车位物业费缴纳清单、疫情期间物业公司所做的工作资料、上诉人办理装修手续的资料，用以证明上诉人在上诉状中所述的事实不存在。上列证据经周缃质证后认为，被上诉人提交的证据的真实性无法辨别，涉及内容太专业，由法院来判定证据的真实性、合法性与关联性。同时主张其房屋系2013年装修的，外墙漏水搭建了一个阳光房就可以解决，但因此与城管、邻居、物业公司形成了纠纷。物业公司存在偷税漏税的情况。车卡、门禁卡与物业服务费进行捆绑，且要求我朋友强制缴纳前几年的车位费后才允许使用车位。物业管理不到位，没有落实到位。对于上诉人所提交的证据，对于其真实性本院予以确认，但不能达到其证明目的。对于成都忠信物业管理有限公司所提交的证据，其大部分在一审程序中已经提交，且经双方当事人进行了质证，其不属于新证据的范畴。因其提交的其他证据系复印件，不符合民事诉讼证据规则的要求，本院依法不予采信。 一审判决查明的事实清楚，本院二审予以确认。 本院认为，成都忠信物业管理有限公司与绵阳市卓信实业有限公司签订的《卓信.龙岭前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对上诉人周缃具有约束力。成都忠信物业管理有限公司、周缃均应按照该合同的约定履行各自的义务，在成都忠信物业管理有限公司已经提供了物业服务的前提下，作为业主的周缃依法应当按照合同的约定履行自己的缴费义务。如果作为业主的周缃没有按照合同的约定履行缴费义务，其依法应当承担合同约定的违约责任。依据本案查明的事实可以认定，成都忠信物业管理有限公司所提供的物业服务确实存在不尽人意之处，其应当在以后履行合同义务时予以改进。对于周缃在诉讼中有关物业公司侵权等诉讼主张，其与本案不属于同一法律关系，其不属于本案的审理范围，本院依法不予处理。 综上所述，上诉人周缃的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人周缃负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖小军 审 判 员 陈兴旺 审 判 员 兰大波 二〇二〇年四月十日 法官助理 杨小艺 书 记 员 毛玉红