四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川10民终263号 上诉人（原审原告）：内江金科弘峻房地产开发有限公司，住所地四川省内江市东兴区中兴路51号9幢2单元。 法定代表人：熊健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢静，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈瑶，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱萍，女，1963年7月2日出生，汉族，户籍地四川省内江市市中区，现住四川省成都市温江区。 被上诉人（原审被告）：刘世彬，男，1958年9月1日出生，汉族，户籍地四川省内江市市中区，现住四川省成都市温江区。 上诉人内江金科弘峻房地产开发有限公司（以下简称内江金科弘峻公司）因与被上诉人朱萍、刘世彬商品房预售合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2019）川1011民初4608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 内江金科弘峻公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019）川1011民初4608号民事判决，发回重审或改判朱萍、刘世彬立即支付尚欠内江金科弘峻公司购房款40万元，向内江金科弘峻公司支付违约金（以未支付金额40万元为基数按日万分之二的标准从2019年5月25日起至实际付清之日的违约金），暂计算至2020年1月2日违约金为17,840元；2.依法判决朱萍、刘世彬承担本案诉讼费。事实及理由：一审法院认定事实错误，朱萍、刘世彬在与内江金科弘峻公司签订买卖合同时就应当知道其个人征信存在贷款的障碍，现贷款不能如期通过，朱萍、刘世彬未尽合理义务导致未能满足贷款条件，应当认定为系朱萍、刘世彬自身原因不能获得银行贷款，而不是一审法院认定的“不可归责买卖双方的原因”。一审法院对合同的理解错误，依据涉案合同的约定，因不可归责于买卖双方的原因导致合同不能履行的，双方可以解除合同。不解除合同的，双方于X日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。一审法院认为，双方并未就是否解除合同以及支付新的房价款达成协议，因此内江金科弘峻公司要求支付购房款不符合合同约定，不予支持。内江金科弘峻公司与朱萍、刘世彬的合同约定，双方达成新的房价款支付协议的日期处被打上记号“X”，应视为此合同未对该条款进行约定，一审法院不应根据合同双方未约定的条款作为审判依据。内江金科弘峻公司已于2019年1月7日向朱萍、刘世彬邮寄《以现金方式交款通知书》，因朱萍、刘世彬的原因退回邮件，根据《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第五十三条的约定，内江金科弘峻公司认为双方已达成新的房价支付协议，朱萍、刘世彬未如约履行该协议，应当承担违约责任。一审法院对于合同约定的90日内付清全部购房款的理解属于对合同理解错误，此条文意在约束朱萍、刘世彬的付款期限，无论其是否获得贷款，均应在90日内付清全部购房款，获得金融机构贷款是朱萍、刘世彬应尽的义务，而非履行合同的条件。 朱萍、刘世彬辩称，其征信没有问题，朱萍、刘世彬的房子有贷款是告知了内江金科弘峻公司销售人员的，内江金科弘峻公司销售人员答复可以贷款，但最终没有贷到款，说明内江金科弘峻公司失职，其应当承担相应的责任。 内江金科弘峻公司内向一审法院起诉请求：1.请求判令朱萍、刘世彬立即支付尚欠内江金科弘峻公司购房款40万元；2、判令朱萍、刘世彬向内江金科弘峻公司支付违约金(以未还金额为基数按日万分之二的标准从2019年5月25日起至实际付清之日的违约金)，暂计算至2019年7月11日违约金为3840元；3、本案诉讼费及保全费由朱萍、刘世彬承担。 一审法院认定事实：2019年2月23日，内江金科弘峻公司、朱萍、刘世彬签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》，约定朱萍、刘世彬购买内江金科弘峻公司开发的位于四川省内江市东兴区，建筑面积88.81平方米的房屋，房屋总价款572704元。该合同第九条付款方式及期限为第3种：贷款方式付款。买受人于2019年1月26日前支付首期房价款人民币172704元（大写壹拾柒万贰仟柒佰零肆元整），占全部房价款的30.16%；余款人民币40万元（大写肆拾万元整）向ｘ（贷款机构）申请贷款支付。该合同第十条逾期付款的处理（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于ｘ日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。补充协议第一条二款（2）约定“买受人应当在本合同签订后的90日内付清全部购房款，包括贷款部分”。朱萍、刘世彬于2018年10月1日向内江金科弘峻公司交付定金1万元及首期款76704元，于2019年1月26日交付二期房款8万元，共计支付内江金科弘峻公司172704元。合同签订后，朱萍、刘世彬先后到工商银行、农业银行、建设银行申请贷款，均因朱萍、刘世彬尚有其他贷款未获批准。上述事实，有内江金科弘峻公司、朱萍、刘世彬的当庭陈述，《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》、证人证言等证据，经庭审质证后在卷予以证实，对以上证据的证明效力，一审法院予以确认。 一审法院认为,内江金科弘峻公司、朱萍、刘世彬签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，依法应受到法律保护。内江金科弘峻公司、朱萍、刘世彬均应按约履行相关合同义务并享受权利。庭审查明朱萍、刘世彬担保贷款未获金融部门批准的原因是朱萍、刘世彬尚有其他贷款，金融机构不同意放款，并非是朱萍、刘世彬个人征信问题造成的。按双方签订的《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第十条逾期付款的处理（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于x日内达成新的房价支付协议，合同继续履行。根据此约定，双方可以解除合同。不解除合同的，双方应达成新的房价支付协议，合同继续履行。本案中，内江金科弘峻公司、朱萍、刘世彬并未就是否解除合同以及新的房价支付达成协议。故内江金科弘峻公司要求朱萍、刘世彬立即支付购房款不符合双方签订《商品房买卖合同（预售）》的约定，一审法院不予支持。关于内江金科弘峻公司称《商品房买卖合同补充协议（住宅）》约定“买受人应当在本合同签订后的90日内付清全部购房款，包括贷款部分”的问题，对该条文应理解为买受人应于合同签订后90日内付清首付房款，在贷款办理成功的情况下，买受人应于合同签订后90日内付清贷款部分房款。因朱萍、刘世彬向金融机构申请贷款未获批准，履行合同的条件未成就。故内江金科弘峻公司主张朱萍、刘世彬违约的事实不成立，要求朱萍、刘世彬支付违约金，一审法院不予支持。综上，一审法院在查明事实，分清是非责任的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条之规定,判决:驳回内江金科弘峻公司的诉讼请求。本案案件受理费7358元，减半收取3679元，由内江金科弘峻公司负担。 二审中，内江金科弘峻公司向本院提交新证据：《以现金方式交款通知书》，该通知书于2019年1月7日邮寄给朱萍，拟告知其因不能办理银行贷款需以现金方式付清剩余房款。2019年1月9日邮件因朱萍拒收被退回（邮寄地址为合同中朱萍自己认可的送达地址）。证明内江金科弘峻公司已经按照合同约定履行了告知义务。 朱萍、刘世彬质证意见：朱萍、刘世彬没有收到该通知，对此不知情。 本院认证意见：该邮件寄出时双方合同并未签订，真实、合法性无法确认，本院不予采信。 二审经审理查明：《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）款约定：逾期超过30日……，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第一条约定“2.买受人采用贷款方式支付房价款的，买受人于本补充协议签订时向出卖人支付首付款人民币172,704元，余款40万元，由买受人向银行申请个人住房抵押贷款（以下简称“按揭贷款”）支付，采用此种方式支付房价款的，双方还应按以下约定执行：（1）买受人采用按揭方式支付房价款的，其贷款首付款比例、贷款金额、贷款期限、贷款利率等按办理贷款时国家及银行的相关规定执行，买受人应自行向/银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求，否则导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的（包括因国家调整按揭贷款政策致使实际按揭金额少于本合同约定按揭贷款金额），出卖人有权要求买受人以现金方式支付。买受人应在出卖人通知后15日内付清，买受人如逾期未付清，按贷款总额每日万分之一的标准计算承担违约金，逾期超过30日仍未付清的，出卖人有权解除本合同并将该房屋另行出售……。（2）买受人应当在本合同签订后的90日内付清全部购房款，包括贷款部分。”。 另查明：朱萍、刘世彬于2019年1月26日交付二期房款86,000元，一审法院认定为8万元系笔误，二审依法予以纠正。一审判决在本院认为中表述“按双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条逾期付款的处理……。”应更正为“按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条逾期付款的处理……。”。 二审经审理查明的其他案件事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.涉案房屋按揭贷款未获得金融机构批准是否是案涉合同约定的“不可归责于买卖双方的原因”；2.朱萍、刘世彬应否继续履行合同，支付尚欠的购房款。 内江金科弘峻公司与朱萍、刘世彬签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据本案查明的事实，朱萍、刘世彬涉案房屋按揭款未获得金融机构批准是因为朱萍、刘世彬尚有其他贷款，因此朱萍、刘世彬贷款最终未能审核通过是朱萍、刘世彬自身的原因造成的，不是案涉合同约定的“不可归责于买卖双方的原因”，且双方在之后的补充协议中明确约定由朱萍、刘世彬自行办理按揭付款事宜，其应当尽到合理的审慎义务，在购房前主动向银行了解自己是否满足贷款的条件，而内江金科弘峻公司只有在一定的范围内配合的义务，故一审判决认定为不可归责于买卖双方的原因系认定错误，本院依法予以纠正。 根据《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第一条第2款（1）项的约定，朱萍、刘世彬未能申请到贷款，内江金科弘峻公司有权要求朱萍、刘世彬以现金方式支付房款，继续履行合同，以及根据该补充协议第一条第2款（2）项的约定，朱萍、刘世彬应当在本合同签订后的90日内付清全部购房款，包括贷款部分。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第三款“当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，朱萍、刘世彬按约应在2019年5月23日之前付清全部购房款，朱萍、刘世彬未按合同约定支付剩余房款，其行为已构成违约，内江金科弘峻公司要求朱萍、刘世彬支付尚欠的购房款并从2019年5月25日起支付违约金的请求，合法有据，本院依法予以支持,但结合本案实际，违约金按照《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第一条第2款（1）项的约定按贷款总额每日万分之一的标准计算为宜。 综上所述，内江金科弘峻房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2019）川1011民初4608号民事判决； 二、朱萍、刘世彬于本判决生效之日起15日内向内江金科弘峻房地产开发有限公司支付尚欠的购房款40万元，并支付违约金，违约金以40万元为基数，自2019年5月25日起按日万分之一的标准计算至付清之日止； 三、驳回内江金科弘峻房地产开发有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理3679元，由朱萍、刘世彬负担；二审案件受理费7358元，由朱萍、刘世彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周利芬 审 判 员 吴 敏 审 判 员 王 侯 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 荔杨博 书 记 员 周 雪