四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终330号 上诉人（原审原告）:邹相斌，男，1984年7月25日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人（原审原告）：何慧霞，女，1992年8月20日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张军成，四川川粤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川锦地房地产开发有限公司，住所地：眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。 法定代表人：熊剑，总经理。 委托诉讼代理人：胡冉，女，公司员工。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司威远县支行，住所地：威远县严陵镇威远大道557、559、561、565、567、581号建业欧景城1幢3单元2层2号、3层2号。 负责人：叶刚，行长。 委托诉讼代理人：钟军，男，农行威远支行员工。 委托诉讼代理人：杨林威，男，农行威远支行员工。 上诉人邹相斌、何慧霞因与被上诉人四川锦地房地产开发有限公司（以下简称锦地公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司威远县支行（以下简称农行威远支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邹相斌、何慧霞向本院上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：1、导致产权证书无法办理的根本原因在于被上诉人主观上不愿积极解决土地被抵押问题，客观上也未采取任何措施去解决，一审判决对被上诉人逾期未办理不动产权证书的原因认定不清。2、逾期交房违约金应从合同约定交房之日起计算至房屋质量竣工验收合格之日止，一审法院计算至上诉人实际接受房屋显然错误，被上诉人应当按合同约定的标准交付房屋，应承担逾期交房的违约责任，并按合同约定计算违约金。3、一审法院以“无纠纷不诉讼”原则不支持上诉人要求被上诉人给付逾期办证违约金的判决显然是错误的。4、农行威远支行应当协助办理产权。 锦地公司答辩，对一审判决没有意见。 农行威远支行述称，其无协助上诉人办理产权证的法定义务，也无协助办证的合同义务，上诉人要求其承担协助办理产权证无法律及事实依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 邹相斌、何慧霞向一审法院起诉请求：1.判令锦地公司立即为其办理不动产权证书；2.判令锦地公司在其实际取得不动产权证书起15日内向其支付逾期办证违约金（计算方式：从2016年6月30日起到取得不动产权证书止，每日按照100元计算）；3.判令锦地公司承担逾期交房违约金（从2014年12月31日至取得规划验收合格证止，每日按照全部已付款的万分之三计算）；以上二、三项请求的违约金暂计算至2019年7月1日，共暂计为164300元；4.判令农行威远支行协助锦地公司为其办理不动产权证书；5.判令锦地公司承担本案诉讼费。 一审法院经审理认定事实如下：2014年2月15日，邹相斌、何慧霞（买受人）锦地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：79460），约定,锦地公司将位于眉山市东坡区房屋出售的邹相斌、何慧霞，房屋总价款为人民币359882元。采取贷款方式付款。第十条出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房，交付时应当符合：该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十二条逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。第十九条出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之三的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定，买受人在2014年2月15日一次性首付房款259882元，余款10万元向银行申请按揭贷款的方式进行支付。如因出卖人责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算每日向买受人支付100元的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。合同与本补充协议不一致的，概以补充协议为准。 合同签订后，邹相斌、何慧霞交付了首付款259882元，并及时办理了按揭贷款，2014年4月17日的借款凭证载明邹相斌、何慧霞办理了农业银行按揭贷款10万元。2015年3月20日，锦地公司将案涉房屋交付给邹相斌、何慧霞，并代收了维修基金、办证费用、契税等费用。锦地公司至今未登记取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，邹相斌、何慧霞至今亦未实际取得房屋所有权证书。 另查明，锦地公司将案涉房屋土地抵押给银行贷款，并办理了土地抵押登记。 一审法院认为，邹相斌、何慧霞与锦地公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人自愿达成的协议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。依照合同约定，锦地公司应当在2014年12月31日前向邹相斌、何慧霞交付该商品房，锦地公司是2015年3月20日将案涉房屋交付给邹相斌、何慧霞，并代收了维修基金、办证费用、契税等费用，虽未达到合同约定的交付条件，存在交付瑕疵，但邹相斌、何慧霞已经收房，应视为锦地公司已交房。对逾期交房违约金，因锦地公司提出合同约定违约金明显过高，锦地公司目前对外负债较多，一审法院酌定违约金标准调整为按日万分之一计算。锦地公司于2015年3月20日向邹相斌、何慧霞交房，逾期79日，应承担邹相斌、何慧霞已交付房价款359882元按日万分之一计算的违约金，即应承担逾期交房违约金2843元（359882元×79日×0.0001）。关于合同约定锦地公司应当在2016年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，邹相斌、何慧霞应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。锦地公司未在该期限内取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，为邹相斌、何慧霞办理不动产权证书，属违约行为，但由于其土地已经抵押，客观上无法办理。故，邹相斌、何慧霞诉讼请求锦地公司立即为其办理不动产权证书，一审法院不予支持。关于邹相斌、何慧霞请求判令锦地公司在其取得不动产权证书起15日内向其支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十九条关于初始登记和转移登记的约定是明确的，合同中对违约金的支付明确约定为“……并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。……并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同补充协议》第九条第十款约定为“……并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15日内向乙方支付”。出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现锦地公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，邹相斌、何慧霞也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就。在其成就后锦地公司是否会按合同约定履行尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也尚不确定，故，根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故，邹相斌、何慧霞诉讼请求，一审法院不予支持。关于邹相斌、何慧霞请求判令农行威远支行协助锦地公司为其办理不动产权证书，因农行威远支行相对于锦地公司是权利人，在其抵押权债权未实现前，其并未对邹相斌、何慧霞设定办证障碍，不应当承担协助邹相斌、何慧霞办证义务。关于农行威远支行在辩称中主张，请求法院宣布邹相斌、何慧霞与锦地公司签订的商品房买卖合同无效。因一审法院已认定该合同为有效合同，农行威远支行的该主张理由不能成立，一审法院不予采信。关于农行威远支行在辩称中主张，要求邹相斌、何慧霞协助其处置抵押房产，判决邹相斌、何慧霞承担其因本案诉讼产生的误工费、差旅费等费用，该主张不属本案审理范畴，一审法院不作处理，农行威远支行可另行主张权利。锦地公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。 据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、四川锦地房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付邹相斌、何慧霞逾期交房违约金2843元；二、驳回邹相斌、何慧霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3586元，减半收取1793元，由邹相斌、何慧霞负担1762元，四川锦地房地产开发有限公司负担31元。 二审中，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为锦地公司应当支付多少逾期交房违约金、锦地公司是否可以立即为邹相斌、何慧霞办理房屋不动产权证书并应支付逾期办证违约金、农行威远支行对办理房屋不动产权证书是否有协助义务。 一、关于锦地公司应当支付多少逾期交房违约金的问题 《商品房买卖合同》约定案涉房屋的交房时间为2014年12月31日之前，锦地公司于2015年3月20日将房屋交付给邹相斌、何慧霞，锦地公司交房时未达到合同约定的交房条件，存在交付瑕疵，但邹相斌、何慧霞已经收房，且收到房屋后使用至今，其未提供充分证据证明案涉房屋目前存在质量问题，应当认定锦地房产开发公司于2015年3月20日已向邹相斌、何慧霞交房。超过了合同的约定期限79日，应当向邹相斌、何慧霞支付违约金。对逾期交房违约金，因锦地公司提出合同约定违约金明显过高，锦地公司目前对外负债较多，一审法院酌定违约金标准调整为按日万分之一计算并无不当。本院予以支持。 二、关于锦地公司是否可以立即为邹相斌、何慧霞办理房屋不动产权证书并应支付逾期办证违约金的问题 《商品房买卖合同》约定因锦地公司原因，邹相斌、何慧霞未能在商品房交付之日起收房后730个工作日内取得房屋所有权证书，邹相斌、何慧霞不退房，合同继续履行，自其应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，锦地公司按日计算支付己付房款万分之三（补充协议约定为按日支付100.00元）的违约金。合同履行中，锦地公司存在因其原因致使邹相斌、何慧霞未在该期限内取得案涉商品房的不动产权证书，锦地公司该行为属于违约行为，应承担违约责任。但由于锦地公司的土地使用权已经抵押，客观上无法办理不动产权属登记。故邹相斌、何慧霞主张锦地公司应立即为其办理不动产权证书的诉讼请求，依法应不予支持。 关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》对此明确约定，出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现锦地公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，邹相斌、何慧霞也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就。在其成就后锦地公司是否会按合同约定承担违约责任尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也尚不确定，故根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故该诉讼请求，本院亦不予支持。 三、关于农行威远支行对办理房屋不动产权证书是否有协助义务的问题 锦地公司向农行威远支行贷款，双方形成了借款合同的权利义务关系，邹相斌、何慧霞与锦地公司签订《商品房买卖合同》，双方形成了买卖房屋的权利义务关系。农行威远支行不是《商品房买卖合同》的合同当事人，合同也未约定农行威远支行应承担协助办理房屋不动产权证书的义务。邹相斌、何慧霞也未提供充分证据证明农行威远支行侵犯了其合法权益，故农行威远支行对办理房屋不动产权证书无协助义务。 综上所述，邹相斌、何慧霞的上诉请求不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3457元，由邹相斌、何慧霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  罗卫平 审判员  辛利平 二〇二〇年四月二十九日 书记员  阳 洋