河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终447号上诉人(原审原告)：邝二梅，女，1969年7月8日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：刘路伟，河南豫上律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上蔡县金馨阳光城有限公司。住所地：上蔡县蔡都办事处通明路中段路东。法定代表人：毛俊伟，该公司经理。委托诉讼代理人：毛五营，男，1962年9月11日出生，汉族，住河南省上蔡县，系公司员工。被上诉人(原审被告)：上蔡县金馨老年公寓有限公司。住所地：上蔡县蔡都办事处通明路中段路东。法定代表人：毛俊伟，该公司经理。委托诉讼代理人：毛五营，男，1962年9月11日出生，汉族，住河南省上蔡县，系公司员工。上诉人邝二梅因与上诉人上蔡县金馨阳光城有限公司、被上诉人上蔡县金馨老年公寓有限公司确认合同无效纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邝二梅上诉请求：撤销一审判决,改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审。上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、二被上诉人所出售给上诉人的房屋，系社会福利性质，且二被上诉人并无出售商品房的资质。二被上诉人以欺诈的方式将房屋当作商品房进行买卖，违反了法律的强制性规定，应当认定上诉人与被上诉人签订的预售合同书无效；2、上诉人知道房屋证件不全，无法当做商品房买卖后，多次找到二上诉人要求退还购房款，二被上诉人以各种理由进行推脱，后利用上诉人急需购房款及不懂法的情形下，认为上诉人退房属违约，扣除了总房款的10%的违约金，无奈之下上诉人才签了退房协议。二被上诉人存在乘人之危的情况，上诉人存在重大误解，退房协议显示公平，该协议应当撤销，退还上诉人违约金35840元；3、二被上诉人应当向上诉人承担连带责任。上蔡县金馨阳光城有限公司辩称，预售合同有效，我们属于安居工程，文件规定购买满五年可以办房产证，邝二梅买房时我们已告知邝二梅我们属于安居住房，五年之后即可办房产证。退房协议系双方自愿签订。上蔡县金馨阳光城有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉请。事实和理由：1、双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示。上诉人开发建筑的金馨阳光城用力虽然属于社会福利用地，所建筑的房屋属于安居工程，但该类房屋法律法规并未明确禁止对外销售。福利用地以及安居工程并不能成为合同无效的条件和理由，双方的房屋买卖合同并未违反法律强制性、禁止性规定。2018年7月20日双方签订房屋买卖合同时，上诉人已经将所出售的房屋的各项情况如实向邝二梅进行了介绍和告知。邝二梅对于所购买房屋的情况完全了解；2、在双方合同已经部分履行的前提下，邝二梅单方提出解除合同，双方达成了“退房协议书”，协议双方也已经实际履行。双方协商解除合同并无不当。邝二梅辩称，购房时对方说可以办理房产证，后来迟迟不交房，打听后得知盖的是老年公寓，不是商品房。签退房协议是因为上诉人急用钱不懂法律。邝二梅向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与二被告在2018年7月20日签订的预售合同无效；2、依法撤销原告与二被告在2019年4月28日签订的退房协议；3、判令二被告退还原告违约金35840元；4、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2018年7月20日，被告上蔡县金馨阳光城有限公司与原告邝二梅签订上蔡县金馨.阳光城预售合同，被告上蔡县金馨阳光城有限公司将其建设的位于上××县通明路中××东侧（××区对面）××县金馨.阳光城6号楼2单元204户出售给原告邝二梅，面积128平方米，单价每平方米2800元，总房款358400元。付款方式为分期付款，原告于签订合同之日支付首付款108400元，余款250000元于2018年8月15日至2023年7月15日前付清，月供4950.3元，总利息47017.98元。违约责任：合同签订后，买受人不得以任何理由退房，如要退房，买受人向出卖人支付所认购房源总房款10%的违约金。如出售人私自将买受人所购房源出售给第三方，出卖人向买受人支付所认购房源总房款的10%作为违约金，并无息退回所收房屋全部房款。2019年4月28日，上蔡县金馨阳光城与原告邝二梅达成退房协议，该协议载明：一、自协议签订之日起，原告邝二梅与被告上蔡县金馨阳光城有限公司签订的预售合同解除，合同不再履行。二、原告需向被告支付总房款10%的违约金35840元。被告支付原告违约金90元。三、原告支付给被告首付款：108400元整9个月房贷合计人民币44552.7元，首付款和房贷总计金额152952.7元。被告实际应退还人民币117202.7元。四、本次协商处理为一次性处理，本协议签订后，原、被告再无任何瓜葛。五、本协议经原、被告签字或盖章生效。六、本协议签订后，被告承诺于2019年5月1日前退还房款至原告账户。2019年6月24日，上蔡县住房和城乡建设局出具信访事项处理意见书，调查情况为：上蔡县金馨阳光城属于安居工程住房，用地性质为福利性质，不能作为商品房买卖，上蔡县住房和城乡建设局于2019年5月20日向县城市管理综合执法局函告《关于对上蔡县霞天公寓有限公司存在违规预售行为的函》的处理函，对其售楼部进行查封。处理意见：邝二梅应走司法程序追要开发商所欠房款。为此，原告诉至法院。一审法院认为，安居工程房是经济适用住房的一种，是指城镇职工根据国家有关城镇住房改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。已购安居工程房上市出售时，须由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，而且还有其他限制性规定（《国土资源部关于已购公有住房和经济适用房上市出售中有关土地问题的通知》），此类房屋的买卖不单单是法律法规能够调整的。因此，关于安居工程房的买卖不同于商品房的买卖，法律、法规中并没有对此作出相关的规定。本案中，如果认定该房屋买卖合同无效，势必造成其他购房者的恐慌，极易引起社会的混乱，故对原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。2019年4月28日原、被告签订的退房协议应为双方当事人为解决纠纷而达成的真实意思表示，该协议已实际履行，且原告也未提供相关证据证明该协议存在可撤销的情形，故对原告的该项请求，本院亦不支持。关于违约金问题，原、被告签订的预售合同中，原、被告以总房款的10%作为违约金，该约定未违反法律的规定，但被告上蔡县金馨阳光城有限公司在出售该房屋时应当在合同中载明或者向原告说明所出售房屋为安居工程房，使原告充分了解所购房屋状况，但庭审中被告并未提交相关证据证明其尽到了充分说明义务。据此，本着公平的原则，酌定以被告上蔡县金馨阳光城有限公司退还原告违约金17920元为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下:一、被告上蔡县金馨阳光城有限公司于本判决生效后十日内退还原告邝二梅违约金17920元。二、驳回原告邝二梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，由原告邝二梅负担274元、被告上蔡县金馨阳光城有限公司负担274元（案件受理费原告已交纳，被告上蔡县金馨阳光城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将应承担的部分支付给原告）本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，邝二梅作为完全行为能力人，具备相应的缔结合同的能力，其与上蔡县金馨阳光城有限公司签订的预售合同系双方真实意思表示，合同内容不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，一审判决驳回邝二梅要求确认预售合同无效的诉讼请求正确。关于邝二梅上诉称上蔡县金馨阳光城有限公司存在乘人之危的情况，其存在重大误解的问题。邝二梅未提供充分证据证实其与上蔡县金馨阳光城有限公司于2019年4月28日签订的退房协议具备可撤销的情形，邝二梅要求撤销退房协议的诉讼请求，不应予以支持。上蔡县金馨阳光城有限公司未提供充分证据证明其出售房屋时全面、客观的向邝二梅告知了房屋状况，虽其辩称预售合同第八条约定“出卖人已如实告知该房、该楼房的各方面相关情况，并且买受人对该房、该楼盘做了充分了解，”但合同中未载明出卖人是否将房屋系安居工程住房的情况告知邝二梅。且邝二梅在购买房屋时未充分了解房屋状况，未尽到合理注意义务，后又与上蔡县金馨阳光城有限公司签订了退房协议，一审判决上蔡县金馨阳光城有限公司退还邝二梅违约金17920元适当。关于邝二梅上诉称上蔡县金馨阳光城有限公司与上蔡县金馨老年公寓有限公司应承担连带责任的问题。预售合同及退房协议均系上蔡县金馨阳光城有限公司和邝二梅签订，上蔡县金馨老年公寓有限公司不应承担退还邝二梅违约金的责任。综上所述，邝二梅、上蔡县金馨阳光城有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2192元，由上诉人邝二梅、上蔡县金馨阳光城有限公司分别负担1096元。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二〇年四月十四日书记员  赵聪聪