河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫03民终628号上诉人（原审被告）：刘铁根，男，汉族，1964年5月7日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：郭书铭，河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：石荃，河南诚然律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘建杰，男，汉族，1976年11月25日生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：任亚涛，河南松盛永进律师事务所律师。原审被告：肖红军，男，汉族，1971年7月31日生，住河南省洛阳市洛龙区。原审被告：洛阳特华轴承钢有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区李楼镇楼村景华市场聂西西路。法定代表人：郭武德。上诉人刘铁根与被上诉人刘建杰、原审被告肖红军、洛阳特华轴承钢有限公司（以下简称特华公司）确认合同效力纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初4021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘铁根上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回刘建杰的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、刘建杰在本案中不具有诉权，其原告主体不适格，应当依法驳回其起诉。本案首先要确认刘建杰与洛阳特华轴承钢有限公司、肖红军之间签订的《商品购买合同》的效力问题，如该合同无效，则刘建杰在本案中的原告主体不适格，对刘铁根更无诉权。案涉房屋建设使用的土地是洛龙区李楼镇楼村的集体土地，房屋从开始建设至今无任何建设手续，刘建杰与洛阳特华轴承钢有限公司、肖红军之间的《商品购买合同》应为无效合同。该合同无效，导致的后果为合同主体间的相互返还，因刘建杰从案涉房屋建成至今从未进行过占有，刘建杰仅可主张房屋出售人返还购房款即可，合同无效导致刘建杰缺少诉权。确认刘建杰是否具有原告主体资格系本案前置程序性事项，在该程序性事项未被查明前，法院不应对案涉纠纷进行实体审理。二、一审判决认定事实不清，且有故意偏袒刘建杰之嫌。在孟津县人民法院受理徐利霞申请执行肖红军等人一案中，对案涉房屋进行了查封，刘建杰向孟津县人民法院提出了执行异议，并提交了其本人与洛阳特华轴承钢有限公司、肖红军签订的落款日期为2017年8月5日的《商品购买合同》，从该落款日期为2017年8月5日的《商品购买合同》可知，刘建杰所称在2015年4月17日与洛阳特华轴承钢有限公司、肖红军签订《商品购买合同》不是事实。本案中，刘建杰与洛阳特华轴承钢有限公司、肖红军之间出现了落款日期不同，内容相同的分别为2017年8月5日和2015年4月17日的两份《商品购买合同》，说明刘建杰为达到不法目的，与洛阳特华轴承钢有限公司或肖红军串通损害刘铁根的合法权益。刘铁根将落款日期为2017年8月5日的《商品购买合同》在一审中作为证据提交法庭，刘建杰的代理人当庭质证不予认可。庭审后，刘铁根的代理人向一审承办法官递交调查取证申请书，请求一审法院出具调查令调取该份《商品购买合同》。当时承办法官说暂不予接收刘铁根的申请，如需必要会通知刘铁根一方递交申请书。但并未进行调取。一审中，刘建杰2015年6月5日的《中国工商银行电子银行回单》显示刘建杰向肖红军转款4799950元，而该笔转款已清楚明白的附言记载为还款，不是支付《商品购买合同》项下的购房款，庭审中，刘建杰的代理人对该银行回单的真实性不持异议，但对该银行回单不再作为证据使用，而是向一审法院提交了《借记卡账户历史明细清单》，证明在2015年6月5日给肖红军有480万元的转款，故意回避《中国工商银行电子银行回单》中附言记载为还款的事实，一审法院对此认定事实不清。至今刘建杰对案涉房屋没有进行过实际占有，也未依照《商品购买合同》提起过诉讼，该合同中约定出售方收到房款后在六个月内将房屋交付买受人，将房屋所用土地的承租权变更给买受人。至今，刘建杰对案涉房屋没有进行过占有或收益，上述情况不符合常理。一审判决确认刘铁根与洛阳特华轴承钢有限公司之间的《房屋买卖合同》无效是因为案涉房屋为违章建筑。刘建杰签订的《商品购买合同》也应当是无效合同。刘铁根按照案涉《房屋买卖合同》第六条约定停止支付剩余购房款，一审法院将未履行付款义务的事实作为合同无效的条件是错误的。肖红军及洛阳特华轴承钢有限公司的法定代表人郭武德出具的《情况说明》是否属实应予查实，且该二人与本案存在利害关系，不能证明案件事实。一审法院以未查证的两份《情况说明》认定《房屋买卖合同》不是刘铁根和洛阳特华轴承钢有限公司的真实意思表示缺乏依据。三、刘铁根基于案涉《房屋买卖合同》继受取得案涉房屋并进行了合法占有及出租。刘铁根继受取得案涉房屋后，取得了房屋占用土地的承租权，致使房地一体演变成了集体组织内土地的流转，刘铁根对案涉房屋的占有使用权取得合法依据。刘铁根于2017年12月30日与洛龙区李楼镇楼村村民委员会签订《租赁合同》，将案涉房屋占用的土地承租并支付租金，根据房地一体主义，刘铁根对案涉房屋享有占有使用权。刘建杰辩称，特华公司与刘铁根于2017年8月30日签订的房屋买卖合同无效。涉案房产于2015年4月17日已经出售给刘建杰，再次出售给刘铁根的行为属于一房二卖，导致房屋买卖合同无效。肖红军与特华公司的法定代表人郭武德均明确陈述其与刘铁根之间名为房屋买卖关系实为借贷法律关系，房屋买卖并非其真实意思表示。综上，一审判决结果正确，请求驳回刘铁根的上诉请求。肖红军、特华公司未到庭答辩。刘建杰向一审法院起诉请求：1、依法确认被告特华公司与被告刘铁根于2017年8月30日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月17日，原告刘建杰（乙方）和被告特华公司（甲方）、被告肖红军（丙方、担保人）签订《商品购买合同》一份，约定乙方出资人民币1325万元购买甲方、丙方投资所建成的位于洛阳市李楼镇十字路口西的特华公司全部厂房以及所有设备；乙方购买特华公司西边四层办公楼(每层1200平方，共计4800平方)，包括：电梯以及办公楼内所有设备、电脑、家具和装修；乙方购买特华公司东边四层酒店(每层1200平方)，包括：酒店内所有设备、桌椅、装修。乙方在签订原购买协议后分三次向甲方和丙方指定账户支付购买款项，2015年4月17日支付人民币445万元到肖红军银行账户，2015年6月5日支付人民币480万元到肖红军账户，2015年6月15日支付人民币400万元到肖红军工行账户。甲方和丙方在收到全部约定款项后，必须在六个月内将厂房、办公楼以及酒店完全交付给乙方，并在收到款项后三个月内将原先甲方所出租的几家租赁合同改为由乙方出租，乙方完全具有出租权，租金由乙方收取。若上述交付行为甲方和丙方不能按时完成，则视为违约，乙方有权向甲方和丙方要求不低于人民币300万元的违约金赔偿。乙方向甲方付款后，甲方不得以任何形式再将上述合同的标的物抵押或者售予他人，在此过程中，丙方必须以本人的私有财产全额保证此转让行为的有效性，如甲方违约，丙方也同时承担对乙方的赔偿责任。由于甲方是从村里租赁该建设土地，所以甲方必须在六个月内把与村里的出租合同改为由乙方签订。合同签订后，原告按照约定于2015年4月17日转账给被告肖红军445万元、于2015年6月5日转账给被告肖红军480万元、于2015年6月5日转账给被告肖红军400万元。2017年8月30日，被告特华公司（甲方、出卖人）和被告刘铁根（乙方、买受人）签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方将其位于洛阳市洛龙区李楼镇聂潘路西路段特华公司西边，坐南朝北四层商业门面房的一、二楼商业门面房出卖给乙方。该商业门面房一、二楼分别为500平方米（东至特华公司大门、西至杨村刘广禄门面房、南至特华公司、北至聂潘路边缘）共计1000平方米，其中一楼单价为每平方2000元计1000000元、二楼单价为每平方1800元计9000000元，共计1900000元。房款交付方式：分期付款，乙方于2017年8月30日之前支付人民币720000元整，余款在三年内付清，支付方式在每年8月30日前支付390000元。该一、二楼商业门面房土地使用权系楼村村委会集体土地，由肖秋芬租赁使用，肖秋芬转租特华公司，租赁期限届满后，由乙方直接与出租方楼村村委会另行签订租赁协议。该合同还对双方的权利义务做出了约定。该《房屋买卖合同》所涉及的坐南朝北四层商业门面房的第一、二楼即是《商品购买合同》所涉西边四层办公楼中的第一、二层。被告刘铁根于2017年8月29日转款给闫虎军40万元，于2017年8月30日转款给闫虎军10万元。被告特华公司于2018年11月12日出具的《证明》显示其中被告刘铁根转款给闫虎军50万元，另该公司收到现金22万元，共计72万元。庭审中，原告提交被告肖红军于2019年6月1出具的《情况说明》一份，显示：“我叫肖红军，身份证号：，是特华轴承钢有限公司的实际控制人。2015年4月17日，我将特华轴承钢有限公司建设的厂房（含机器设备）及二幢办公楼卖于刘建杰，总价款（13250000元）已按合同履行完毕。上述财产所有权已归刘建杰所有。2017年下半年因资金紧张，刘铁根答应出借给我196万元，要求我将已卖给刘建杰的西边办公楼一、二层和他签订买卖协议，作为借款抵押，实际上刘铁根并未将借款全部给我，此事被刘建杰知道后不愿意。我多次找刘铁根协商，要求解除该买卖合同，我不同意。”原告提交郭武德于2019年7月3日出具的《情况说明》一份，显示：“我叫郭武德，身份证号：，是特华轴承钢有限公司的法定代表人，2015年4月17日与刘建杰签订的特华公司厂房（含机器设备）及二幢办公楼买卖合同，是我和肖红军共同经办，刘建杰已按约定总价款（13250000元）支付完毕，合同真实有效。2017年下半年肖红军又让我和刘铁根签已卖给刘建杰的西边办公楼一、二层。当时是因为肖红军资金紧张，刘铁根答应借给肖红军196万元，要求将该楼房签订买卖协议作为借款抵押，合同签完后刘铁根也未按合同约定付清全款。我们多次找他协商要求解除合同，他不配合。”另查明：涉案的被告特华公司的厂房、西边四层办公楼、东边四层酒店的土地性质均系洛阳市洛龙区李楼镇楼村村委会所有的集体土地，涉案房屋从建设至今均未取得建设工程规划许可证等相关手续。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条的规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。因涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证等相关手续，故按照有关法律规定涉案房屋应属于违章建筑。被告特华公司和被告刘铁根于2017年8月30日签订的《房屋买卖合同》，因涉案房屋系违章建筑，且被告特华公司与被告刘铁根在合同中约定房屋价值为190万元，于2017年8月30日前支付72万元，余款在三年内付清即2018年8月30日前支付39万元，2019年8月30日前支付39万元，2020年8月30日前支付39万元。而被告刘铁根并未提供证据证明其于2018年8月30日前和2019年8月30日前按照约定履行了付款义务。且被告肖红军和案外人郭武德出具的《情况说明》，均称签订该《房屋买卖合同》系因肖红军资金紧张，刘铁根答应向其出借196万元，要求其以涉案房屋作为借款抵押，并称在签订完该合同后，刘铁根并未按照约定出借全部款项。综上，一审法院认为该《房屋买卖合同》并非双方真实意思表示，且违反法律强制性规定，应属无效合同。至于被告刘铁根辩称原告刘建杰和被告肖红军、特华公司之间的合同效力问题，因其未提出反诉，故不在本案审理范围之内，被告刘铁根可另案处理。被告肖红军、特华公司经一审法院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，应承担于己不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：被告特华公司与被告刘铁根于2017年8月30日签订的《房屋买卖合同》无效。本案诉讼费100元，减半收取50元，由被告特华公司、被告刘铁根共同承担。二审中，刘铁根提交以下证据：1.民事起诉状、法院传票、诉讼费收据各一份。证明：刘铁根作为原告已对刘建杰、肖红军、特华公司提起诉讼，要求确认刘建杰、肖红军、特华公司之间的合同无效。刘建杰对刘铁根是否具有诉权、原告主体是否适格需等待另一案的审理结果方能确定，本案应中止审理。2.（2019）豫0322民初744号民事判决书一份。证明：在该民事判决书中，法院认定合同中日期存在修改，刘建杰未曾占有使用过案涉房产，驳回了刘建杰要求确认其享有房屋所有权的诉讼请求，刘建杰在本案中不具有诉权，不是适格的原告。刘建杰质证认为，对证据1的真实性没有异议，对证明方向有异议，该证据不能否定刘建杰享有诉权。证据2中的民事判决书尚未生效。刘建杰已经向洛阳市中级人民法院提起上诉，该判决书中认定的合同日期存在修改、刘建杰未曾占有使用案涉房产等均与事实不符。本院认为，上述证据与本案不存在关联性，本院不将其作为本案有效证据使用。二审中，刘铁根提交中止审理申请书一份，要求本案中止审理。本院认为，刘铁根要求中止的理由是认为本案应以另案的审理结果为依据，但是另案与本案不存在关联性，其中止审理申请于法无据，本院不予准许。本院认为，本案争议的焦点是应驳回刘建杰的起诉还是应当对其提出的诉讼请求进行审理并对案涉合同效力作出判决的问题。由于涉案房产没有办理报建报批手续，没有取得政府有关部门的批准建设，从现有证据看，应认定涉案房产为违法建筑。因刘建杰至今未取得案涉房产的合法物权，其并非案涉合同的一方当事人，使刘建杰失去请求权的基础。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”的规定，刘建杰的起诉不符合法律规定的起诉条件，应当裁定驳回起诉。一审法院对此认定和处理错误，应予纠正。综上所述，刘铁根的上诉请求能够成立，应予支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初4021号民事判决；二、驳回刘建杰的起诉。一审案件受理费100元，退还刘建杰；刘铁根预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  苏晓明审判员  杨元卿审判员  邱平平二〇二〇年四月七日书记员  单晓玉