河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1722民初6423号原告：陈小国（曾用名陈新国），男，1963年8月11日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。被告：袁桂花，女，1967年10月17日出生，汉族，住上蔡县。被告：杨某。委托诉讼代理人：袁桂花，女，1967年10月17日出生，汉族，住上蔡县蔡都镇田巷中段东侧。系杨某的母亲。公民身份号码412825196710172568。原告陈小国与被告袁桂花、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小国及其委托代理人王云龙、被告（被告杨某的委托代理人）袁桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小国向本院提出诉讼请求：1、依法确认2019年12月1日签订的“存量房（二手房）买卖合同”合法、有效。2、依法判令被告履行协助原告办理房屋登记及过户手续的义务。事实和理由：2019年12月1日，原告在被告积极邀约及县房产所工作人员直接参与下，经过协商与房产证登记所有权人即被告袁桂花丈夫杨高举（协议签订数日后因病去世）达成并签订了二手房买卖合同及补充协议，由原告购买了被告家位于上蔡县蔡都镇田巷中段东侧房宅一处，其中：房产证号为00××29，转让价款为45万元。合同签订、生效当天，原告按照约定履行了交付购房款的义务，一次性将房款转账支付到了杨高举的银行卡上。按照合同约定，被告方应在12月8日前将房屋交付给原告并协助原告办理变更登记手续，但被告不仅不予协助办理房屋变更登记手续，腾出房屋，反而向房产所办证部门提出“申请书”，不同意办理过户登记。根据《物权法》第15条规定，双方的房屋买卖合同属有效协议，依照《合同法》的规定，被告作为房屋的共有人及杨高举的直系亲属负有全面履行合同—交付房屋、协助原告办理过户登记手续的义务。被告的行为既违反了约定及合同法的规定，更有失诚信，同时也损害了原告的合法权益。故，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告杨某、袁桂花辩称，要求依法驳回原告的诉请，并确认杨高举与原告之间签订的买卖合同及补充协议无效或撤销涉案合同及补充协议。一、杨高举出卖房产侵犯了被告袁桂花的权利，涉案房产系杨高举和袁桂花的夫妻共同财产，杨高举与陈小国签订买卖合同时，未征得袁桂花的同意，袁桂花也未在买卖合同上签字，袁桂花作为房产的共有权人，杨高举未征得袁桂花同意的情况下处分全部房产侵犯了袁桂花的财产权，故杨高举的卖房行为系部分无效民事行为，应当予以撤销或者确认无效；二、杨高举系限制行为能力人，其所作出的民事行为应当经过监护人袁桂花追认同意。杨高举于12月1日与陈小国签订合同，于12月4日去世，上蔡县中医院出具的诊断证明内容载明：××患者意识淡漠，经审查，频繁出现精神错乱……”。由此可见，杨高举在签订合同时已不能清楚准确作出意思表示，属于限制行为能力人，其所作出的民事行为未经过监护人袁桂花的追认同意的情况下，其行为属于无效行为；三、原告与杨高举签订买卖合同时存在乘人之危和重大误解。1，原告存在乘人之危的事实，杨高举系袁桂花的丈夫，在2019年11月份因身患肺癌入住上蔡县中医院接受治疗，在此之前，××已债台高筑，为了继续治疗自愿出卖涉案房产（即房产证号为00××29号房产），由于转让房产时间紧急，原告得知杨高举有卖房产的信息后，出价45万元购买房产，并承诺一次性支付购房款，该购买价远远低于市场价格，杨高举迫于无力承担治疗费用，又暂无其他买家符合购房条件（即一次性付款），杨高举与原告签订了房产买卖合同，由此可见，原告是在杨高举急需治疗费的情况下以远低于市场价的购房价取得房产，其行为符合乘人之危的条件，也符合撤销合同的条件；2、原告与杨高举袁桂花之间存在重大误解。杨高举自愿出卖的是具有房产证的房产，而在房产所属宗地上，杨高举夫妻建筑的还有旁房，在原告知道旁房不在房产证的产权范围内之后，原告要求杨高举夫妻二人与其签订补充协议，杨高举明确表示不愿意出卖，并且把补充协议上袁桂花签名划掉，并且该协议内容是原告的单方意思表示，未征得杨高举及袁桂花的同意，且以45万元价格购买主房已是乘人之危，原告意图以45万元价格购买主房和旁房不仅对杨高举夫妻的误解，明显也是存在恶意占有的目的。因此原告与杨高举签订的合同及补充协议存在乘人之危和重大误解，其行为符合《合同法》第五十四条的规定，应当予以撤销。综上，涉案合同的签订从主体上来说，杨高举的卖房行为不但符合可撤销合同的要件，也符合合同无效的条件。故法院应当驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：被告袁桂花系杨高举的妻子，被告杨某系杨高举的儿子。1994年12月15日，上蔡县人民政府为原告陈小国颁发上国用（1994）字第2626032号国有土地使用证，土地使用证上载明：“土地使用者陈新国，地址东大街南侧东关三组，用途住在，东至葛妮旦、南至王群柱、西至翟雪亚、北至吴发旺。用地面积285.78平方米，建筑占地105平方米，”2001年，原告与杨高举签订房屋转让文约一份，文约载明：“甲方：陈新国，住蔡都镇××××号乙方：杨高举，住县信用联社1、经甲、乙双方协商，甲方陈新国愿将位于蔡都镇田巷××宅基一处，有堂屋砖混二层楼房八间，同中人严明，甲方陈新国当场交给乙方杨高举一九九年县政府颁发的房产证一份，证号11450号，一九九年县政府颁发的国有土地使用证一份，证号号，乙方杨高举同中人当场交给甲方陈新国转让金壹拾贰万元整，今后永无争执，款证两清。2、乙方杨高举在办理房地产交易等一切费用由乙方负担。甲不负担。3、注明甲方陈新国原土地使用证上西侧壹丈宽已归别人所有,乙方在办理变更土地证时,应减去壹仗为准。4、甲、乙双以上均无异议，房产权证归乙方所有，空口无凭，立字为据，具有法律效益。甲方：陈新国、乙方：杨高举，中证人：付胜利”双方及中证人均在文约上签字按印，原告将位于蔡都镇田巷××宅基一处，有堂屋砖混二层楼房八间出售给杨高举，2005年，上蔡县人民政府为杨高举颁发房权证上籍字第××号房产证，房产证载明：“房屋所有权人：杨高举、房屋坐落：蔡都镇田巷中段东侧。结构砖混，总层数2层，建筑面积：197.25平方米，设计用途：住宅，东至盖妮丹、西至翟雪亚、南至王群柱、北至吴发旺。”2003年，杨高举、被告袁桂花在主房东西两边各建两间两层旁房一处，2016年，对主房进行翻修。2019年11月11日至2019年12月4日，杨高举因患有肺恶性肿瘤在上蔡县中医院进行治疗。2019年12月1日，原告陈小国与本案被告袁桂花签订房地产购买补充协议一份，合同内容载明：“甲方（男）：身份证号：甲方（女）：袁桂花身份证号：乙方（男）：陈小国身份证号：，经甲乙双方协商一致，现对转让房地产相关事宜，签订如下协议，望双方共同遵守。一、甲方愿将位于上蔡县东大街田巷路东门牌××，房产有主房上下八间楼房，新增建房的东西屋两层和门楼，包括本宅土地等所建筑物转让乙方所有，并保证以后房地产无任何经济纠纷责任。二、经甲乙双方商定，本宅基及所有房地产权成交价为45万元整，应一次性付清，同时甲方应将原由乙方县政府颁发的（1994）字第2626032号国有土地使用证，和甲方县政府颁发的第（00××29）号房产证交于乙方所有，并开具收款证明。三、乙方在办理房产过户过程中，甲方应积极配合办理完成，房产交易费用由乙方自行支付。四、甲方转让给乙方的所有房地产权是甲方夫妻共同出资其转让行为有效，与子女无关，甲方不得以任何理由反悔。五、甲方应于2019年12月8日前将本院内所有房屋正式交接给乙方。六、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议在房产过户签字时，同时双方签字后生效，双方不得违约，如有违约，违约方应赔未违约方经济损失，具有同等法律效力。甲方（男）：甲方（女）：袁桂花、乙方（男）：陈小国证明人：朱永振2019年12月1日。”原告陈小国、被告袁桂花、证明人朱永振均在协议上签字按印，同日，被告陈小国将450000元房款通过转账打给杨高举，杨高举给原告出具收购房款证明一份，证明内容载明：“收购房款证明今收到陈小国购房款总共肆拾伍万元整。（450000元）收款人：杨高举。”杨高举收到房款后与被告陈小国签订存量房（二手房）买卖合同（合同编号：上存201912010002号）合同载明：“甲方（卖方）：杨高举，乙方（买方）：陈小国……第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋。该房屋具体情况如下：1、房屋坐落于蔡都镇，房屋建筑面积：197.25平方米。2、房屋所有权证号为00××29号；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。……第四条，经双方协商确定，该房屋成交价款为（大写）肆拾伍万元整元，（小写）450000元……1、一次性付款。买受人应当在2019-12-3日前支付该房屋的全部价款。……第五条，甲方应于2019-12-8前将房屋正式交付乙方，除本合同另有规定外，甲方应在交付房屋前将室内物品腾空并打扫干净……”甲方杨高举，乙方陈小国均在合同上签字按印。后杨高举让被告袁桂花将房产证交付给原告陈小国，杨高举与原告签证明一份，内容载明：“证明，杨高举与陈小国钱证两清，杨高举陈小国2019.12.1号”。原告与杨高举签订合同时，袁桂花、杨高举的妹妹、杨高举的弟弟、杨高举的女儿、陈大燕（陈小国之女）、证明人朱永振、房产交易中心工作人员、不动产登记中心工作人员等均在场。另查明，2019年12月3日在原告办理过户登记时，被告袁桂花提出异议。以上事实，由原告提供的微信截图、存量房二手房买卖合同、录音光盘及文字记录、银行转账明细、证明两份、房产证一份、土地证一份、不动产登记申请书一份、异议书一份，被告提供的病历一份、房屋转让文约及庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，本案争议的焦点在于:2019年12月1日原告陈小国与杨高举签订的“存量房（二手房）买卖合同”是否有效。1、被告杨高举是否具有民事行为能力。从本案原告提供的录音材料显示，杨高举要求原告陈小国出具款证两清的证明，且本案被告袁桂花在庭审中认可被告杨高举委托其女儿到银行查询房款到账情况、收到款项后系杨高举要求被告袁桂花将房产证交付给原告并且杨高举自己通过手机操作转账偿还借款，以上各项事实均说明杨高举具有民事行为能力。被告袁桂花辩称杨高举系限制行为能力人无法律依据，本院不予采信。2、合同的签订是否侵犯了房屋共有人即本案被告袁桂花的权利。交易之前，被告袁桂花多次向原告陈小国发微信，且其在本院调查笔录中也表明杨高举告诉他卖房一事。证明被告袁桂花在合同签订之前已经知道买卖房屋一事。在交易过程中,被告袁桂花先行在病房和原告签订了补充协议，且在原告将房款打给杨高举，杨高举在存量房合同上签字后将房产证交付给原告陈小国，同时，在房产交易过程中，袁桂花等人一直在场，其并未提出异议，说明被告袁桂花认可杨高举的卖房行为，事实上，被告袁桂花也是对杨高举卖房行为的一种追认，因此,对于被告袁桂花在庭审中提出的杨高举的卖房行为未得到房屋共有人袁桂花的同意,擅自处分夫妻共有财产,侵犯了袁桂花的财产权,应该认定撤销或确认合同无效的抗辩不予采纳。3、合同是否存在重大误解和乘人之危等撤销合同的情形。原告陈小国与杨高举签订合同，系双方的真实意思表示，合同内容清楚，价款约定明确，签订合同中有双方的亲属、房产工作人员在场，被告袁桂花也在场，且均未提出异议，同时杨高举卖房是也是基于继续治疗和还债，目的清楚，被告辩称存在重大误解及乘人之危的情形，其并未提供相关证据予以证明，关于该辩论理由，本院不予支持。综上，原告陈小国与杨高举签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思的表示,且被告袁桂花在合同签订当天参与了相关的交付行为，并与原告签订补充协议，证明袁桂花认可杨高举的卖房行为，且该合同不违反法律、法规的强制性规定,应属有效。故原告要求确认2019年12月1日签订的存量房（二手房）买卖合同合法有效的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。原告已经履行了房款给付义务，杨高举死亡后，被告袁桂花作为杨高举的妻子应当按照合同约定、协助原告办理房屋登记过户手续而未履行，已构成违约，应当承担违约的全部责任。故原告要求被告袁桂花协助原告办理房屋登记及过户手续的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。因该房屋系杨高举与被告袁桂花的夫妻共同财产，其转卖行为与其子杨某无关，且，杨高举购买原告房屋期间，杨某还不满十八周岁，没有经济来源，说明杨某对涉案房屋没有实际出资，其对涉案房屋没有处分权。故原告要求被告杨某承担责任的诉讼请求，证据不力，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、确认2019年12月1日原告陈小国与杨高举签订的“存量房（二手房）买卖合同”为有效合同。二、限被告袁桂花于本判决生效之日起三十日内协助原告陈小国办理房屋登记及过户手续。三、驳回原告陈小国其他的诉讼请求。案件受理费200元，由被告袁桂花负担（该款原告已预交，限被告于本判决生效后十日内将此款支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  冯鹏鹏二〇二〇年四月二十四日书记员  刘贝贝