河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终41号上诉人（原审原告)：三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司。住所地：三门峡市陕州区高阳路金涛花园。法定代表人：邢建房，经理。委托诉讼代理人：崔雪涛、李彦，河南恒翔律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：杨建康，男，1975年11月20日出生，汉族，农民，住河南省卢氏县。被上诉人（原审被告）：王春生，男，1960年2月2日出生，汉族，卢氏县文广新局干部，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：苗文友，河南宇萃律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司（以下简称：陕州小额贷款公司）与被上诉人杨建康、王春生执行异议之诉纠纷一案，卢氏县人民法院于2017年7月17日作出（2016）豫1224民初2283号民事判决，宣判后，王春生不服，向本院提起上诉，本院于2018年3月26日作出（2017）豫12民终1956号民事裁定书，裁定撤销（2016）豫1224民初2283号民事判决，将本案发回卢氏县人民法院重新审理。卢氏县人民法院审理后作出（2018）豫1224民初1245号民事判决，宣判后，陕州小额贷款公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陕州小额贷款公司的委托诉讼代理人崔雪涛、李彦，被上诉人王春生及委托诉讼代理人苗文友到庭参加诉讼，被上诉人杨建康经本院公告传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕州小额贷款公司上诉请求：1、撤销（2018）豫1224民初1245号民事判决，改判准许对卢氏县金海岸2号楼从南往北第三、四间门面房的强制执行；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一审判决认定事实不清，被上诉人王春生对涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。第一，被上诉人杨建康于2014年6月26日与被上诉人王春生签订的《购房协议》，是为了逃避上诉人的强制执行，是事后补签的系虚假协议。第二，从2015年12月5日起王春生并未实际且合法占有该房屋，上诉人于2016年1月7日财产保全在先。请求二审法院查明事实，依法改判。王春生答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确,请求驳回上诉，维持一审判决。陕州小额贷款公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令准许对卢氏县金海岸2号楼从南往北第三、四间门面房继续强制执行；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：其公司诉被告杨建康民间借贷纠纷一案，已经卢氏县人民法院审理终结，判决生效后，被告杨建康未履行还款义务，其公司申请法院强制执行，在执行过程中，卢氏县人民法院依据原告的申请，作出（2016）豫1224执473号执行裁定书，查封了金海岸2号楼从南向北第三、四间门面房。被告王春生对此提出异议，卢氏县人民法院于2016年8月30日作出（2016）豫1224执异38号执行裁定书，中止了（2016）豫1224执473号执行裁定中的第一项，即中止对上述房屋的执行，该中止行为是错误的，严重损害了其公司的合法权益。为此诉至法院。一审法院认定事实：2012年12月15日，被告杨建康与案外人三门峡鸿泰置业有限公司签订《鸿泰金海岸商业楼销售协议书》，以540万元的价格购买鸿泰公司金海岸商业贰号楼沿桃花谷路从南至北1—5间，共五间，地下一层、地上三层商铺，上述房款被告杨建康已全部支付。被告杨建康分别于2014年年初、2014年3月17日向王春生借款500000元、200000元。2014年6月26日被告王春生和被告杨建康签订购房协议，双方约定：被告杨建康将其从鸿泰公司购买的位于卢氏县桃花谷路与靖华东路交叉口鸿泰公司开发的鸿泰金海岸2号楼中一楼从南至北数第三、四间房屋作价744000元出卖给王春生。合同约定王春生一次支付杨建康房款50万元，余款244000元，由王春生向杨建康出具欠条；从协议签订起1年内，杨建康不回购，王春生将剩余房款支付给杨建康；并约定杨建康于协议签订之日将房屋交付给王春生，双方到开发商处办理分户协议，再由鸿泰公司与王春生到卢氏县房地产管理所办理登记手续……。协议签订当天，王春生用上述500000元债权抵顶应向被告杨建康支付的第一笔房款500000元，杨建康向王春生出具收条一张。因被告杨建康未按照约定偿还上述200000元借款且未回购房屋，王春生用上述200000元债权以及两笔借款的利息，抵顶应向被告杨建康支付的剩余房款244000元。本案诉争房屋2015年12月5日至2016年12月5日的房租30000元经被告杨建康同意，由被告王春生直接向承租户收取，且承租户也实际缴纳房租给王春生。由于被告杨建康及鸿泰公司未按照协议约定为王春生办理房屋分户及过户手续，王春生于2016年1月14日向该院提起诉讼，要求被告杨建康及第三人鸿泰公司为其办理房屋分户及过户手续，该院经审理后作出（2016）豫1224民初191号民事判决书，认为鸿泰公司将房屋出售给杨建康时未办理商品房预售许可证，因此双方的房屋买卖合同无效，王春生和杨建康的买卖合同也无效，遂判决驳回王春生的诉讼请求。原告陕州小额贷款公司于2016年1月7日向该院提交诉前财产保全申请，要求查封被申请人杨建康购买的位于卢氏县靖华东路与桃花谷路交叉口东南处鸿泰金海岸商业楼从南至北1-5间（共五间，地下一层，地上三层）房屋，该院作出（2016）豫1224财保2-1号民事裁定书，对上述房屋予以查封。被告王春生于2016年1月18日向该院提出复议申请，要求解除对上述鸿泰金海岸商业楼从南至北第3-4间门面房的保全，该院经审查后，于2016年2月24日作出（2016）豫1224财保2-4号民事裁定书，解除对上述房屋的查封。因被告杨建康先后向原告陕州小额贷款公司借款不能偿还，原告陕州小额贷款公司于2016年2月14日向该院提起诉讼，要求被告杨建康偿还借款本息6121650元及利息。该院审理后于2016年3月4日作出（2016）豫1224民初379号民事判决，判决被告杨建康偿还原告陕州小额贷款公司350万元借款及相应的利息。（2016）豫1224民初379号民事判决生效后，被告杨建康未履行判决义务，原告申请强制执行，在执行过程中，经原告申请，该院于2016年7月13日作出（2016）豫1224执473号执行裁定书，依法查封了被告杨建康购买的金海岸2号楼从南向北第三、四间门面房，被告王春生对此提出异议，该院审查后，于2016年8月30日作出（2016）豫1224执异38号执行裁定书，中止对查封房屋的执行，原告认为该裁定错误，侵害了其公司的合法权益，遂提起本诉。另查明：2017年12月15日，陕县陕州小额贷款有限公司企业名称变更为三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司。卢氏县住房和城乡规划建设局于2016年9月21日向三门峡鸿泰置业有限公司颁发商品房预售许可证，批准鸿泰金海岸商业1#、2#、3#楼公开预售，该许可证显示，案涉房屋所属的2#楼开工日期为2012年5月7日，竣工日期为2013年5月7日。本案诉争房屋现由案外人王海涛承租，其与被告王春生于2017年5月9日签订房屋出租协议，协议约定租赁期限为2017年6月10日至2020年6月9日，每年交租一次，房租交由被告王春生。被告杨建康购买的鸿泰金海岸商业二号楼沿桃花谷路以南至北1—5间房屋未在卢氏县不动产登记中心进行登记。一审法院认为：本案的争议焦点为：被告王春生对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”所以，案外人对案涉房屋排除执行的基本要件是：已支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。第一，关于房款支付问题。本案中，被告杨建康与被告王春生于2014年6月26日签订购房协议，先用500000元借款抵顶第一笔购房款。在协议约定的一年期限内被告杨建康未回购房屋，被告王春生用另一笔债权200000元及两笔债权的利息抵顶应向杨建康支付的剩余房款，至此，协议约定的744000元购房款履行完毕。第二，关于案涉房屋的占有问题。案涉房屋从2015年12月5日起至今的房租皆由被告王春生收取，即案涉房屋处于王春生的实际管控之中，被告王春生实际占有房屋至今，其与被告杨建康约定的协议内容已实际履行。原告陕州小额贷款公司于2016年1月7日向该院申请诉前财产保全，请求保全被告杨建康购买的房产，但在其申请保全之前，被告王春生已实际占有案涉房屋。被告杨建康与王春生的买卖合同属于债权行为，被告王春生对涉案房屋的管理、收租行为属于实际占有，占有属于物权行为，是被占有物的事实状态。虽该院（2016）豫1224民初191号民事判决以案外人鸿泰公司与被告杨建康订立销售协议时无商品房预售许可证明为由，认为鸿泰公司与被告杨建康签订的买卖合同无效，继而王春生与杨建康签订的房屋买卖合同也无效，但本案争议房屋于2016年9月21日已取得商品房预售许可证，即上述判决认定两份买卖合同无效的依据已不存在。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，具有高度的意思自治性、自由性，《合同法》制订的目的之一即鼓励交易，本案诉争房屋的房款被告杨建康已向案外人三门峡鸿泰置业有限公司全部缴纳，杨建康将房屋转让给被告王春生，王春生支付约定价款，被告杨建康与案外人三门峡鸿泰置业有限公司分别作为本案涉及的两份合同的相对方，均未以合同无效为由主张财产返还，也未对王春生的占有行为提出异议，未要求被告王春生退还已实际占有的房屋，即以事实行为认可相互之间买卖合同关系的存在。原告陕州小额贷款公司以该院（2016）豫1224民初191号民事判决认定的被告王春生与被告杨建康的买卖合同无效为由主张王春生不具有排除执行的权利，上述判决对二人买卖合同效力的判断基于案外人鸿泰置业有限公司与被告杨建康的买卖合同效力。即便按照原告主张的上述两份买卖合同均无效，协议无效的法律后果是自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还。所以，按照原告的主张，鸿泰置业有限公司与被告杨建康的买卖合同无效，其法律后果为不能确定本案诉争房屋的所有权属于被告杨建康，原告亦无权基于与被告杨建康的债权保全执行本案诉争房屋。第三，关于被告王春生对案涉房屋未办理过户登记手续有无过错的问题。被告王春生因被告杨建康未配合鸿泰置业有限公司及时办理产权登记而未对涉案房屋进行过户登记，并非其自身原因导致，且王春生曾以办理房屋分户、产权登记为由起诉至该院。所以，被告王春生对案涉房屋未办理过户登记手续没有过错。综上所述，被告王春生享有足以排除强制执行的民事权益，原告陕州小额贷款公司无权要求对本案涉案房屋采取强制执行措施。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司负担。本院二审另查明：卢氏县人民法院于2016年2月24日作出的（2016）豫1224财保2-4号民事裁定书中认定：杨建康已与王春生签订购房协议，王春生已实际收取房租且杨建康超过协议预定的回购期限未进行回购。本院二审查明的其他事实与原审一致。本院认为：本案争议焦点为王春生对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2014年6月26日王春生和杨建康签订购房协议，该协议是王春生和杨建康的真实意思表示，合法有效。协议签订后王春生用第一笔借款本金50万抵顶第一笔房款，之后王春生又用第二笔20万元借款本金及上述两笔借款的利息抵顶了应向杨建康支付的剩余房款244000元，故被上诉人王春生已支付涉案房屋的约定全部购房款。2016年1月7日上诉人三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司申请诉前财产保全后，涉案房屋被卢氏县人民法院查封，但2016年2月24日卢氏县人民法院作出的（2016）豫1224财保2-4民事裁定已解除了对该房屋的查封。2016年7月13日上诉人三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司申请执行过程中再次将涉案房屋查封，但之后卢氏县人民法院于2016年8月30日作出（2016）豫1224执异38号执行裁书，中止了对查封房屋的执行。据此可认定被上诉人王春生在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面协议。其次，本案证据能够证明协议签订后，涉案房屋承租户也将2015年12月5日至2016年12月5日的房租3万元实际缴纳给了王春生，表明王春生在人民法院查封之前已合法占有该房屋。第三，2012年12月15日，杨建康与案外人三门峡鸿泰置业公司签订房屋买卖合同，卢氏县住建局于2016年9月21日给三门峡鸿泰置业公司颁发《商品房预售许可证》，批准涉及本案的商品房公开预售，据此可证明被上诉人王春生对未办理过户登记手续没有过错。综上，被上诉人王春生对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于上诉人二审中提交的情况说明中郭延松的陈述与之前其本人签名的收条内容相互矛盾，根据禁止反言原则，本院不予采信。故上诉人的上诉请求因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  申宇航审判员  张军保审判员  肖爱祥二〇二〇年四月二十九日法官助理张薇书记员郎玉萍