重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初5229号 原告：晏语，女，1988年7月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：唐晴，重庆中耀（渝北）律师事务所律师。 被告：重庆康田雍俊房地产开发有限公司，住所地重庆市经开区北区金童路161号11栋3-24-2，统一社会信用代码915000000949468088。 法定代表人：贺学均，董事长。 委托诉讼代理人：王清华，女，1994年4月1日出生，汉族，住重庆市渝北区，该公司员工。 委托诉讼代理人：唐来旺，男，1989年11月29日出生，汉族，住重庆市梁平区，该公司员工。 原告晏语与被告重庆康田雍俊房地产开发有限公司（以下简称康田雍俊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告晏语的委托诉讼代理人唐晴，被告康田雍俊公司的委托诉讼代理人王清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告晏语向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年7月27日签订的《房屋认购合同》；2.判令被告立即返还原告购房款554133.54元并支付资金占用损失（其中以534133.54元为基数，从2018年8月29日起中国人民银行同期同类贷款利率计算至本清时止，同时以20000元为基数，从2018年7月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本清时止）；三、判令被告承担本案的保函费1000元；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月28日，以被告为甲方，案外人张兴凤为乙方，签订《房屋认购合同》，主要约定乙方预定甲方开发销售的X房等内容。合同签订后，张兴凤共计向被告支付购房款534133.54元。2018年7月27日，以被告为甲方，原告为乙方，签订《房屋认购合同》，主要约定乙方预定甲方开发销售的X房，另约定乙方于该合同签订同时向甲方支付20000元等内容。当日原告委托张兴凤向被告支付了定金2万元，被告出具收据。2018年8月14日，张兴凤向被告提交《退房申请书》和《转款声明》，张兴凤将其购买X房屋的全部购房款534133.54元转入至原告购买的X的房屋的购房款中。2018年8月28日，被告向原告出具收据，原告共计向被告支付的购房款金额合计554133.54元。2019年12月16日，重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112民初27890号民事判决书，其中查明张兴凤与被告签订的《房屋认购合同》已于2018年8月28日解除，张兴凤另陈述原告委托其另行向被告支付房款2万元作为原告购买案涉房屋的定金等内容。因被告至今未按约定期限与原告签订案涉房屋的《房屋买卖合同》，也未将《房屋认购合同》办理网签，原告认为被告已经构成根本违约。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告康田雍俊公司辩称，原被告于2017年10月28日签订《房屋认购合同》，约定原告认购被告开发的案涉房屋。原告在认购合同存续期间，未按约定时间付款并完成缴纳首付款、签订商品房买卖合同并办妥贷款手续。原告于2018年8月14日签署退房申请书、转款声明，表示因其个人原因，向被告申请退房，并申请将其所交款项合计534133.54元全部转为X房屋（房屋认购人为晏语）的房款，并承诺由此产生的任何经济纠纷及法律责任由其本人承担，与被告无关。被告于2018年8月28日通过其退房转款申请，并于当日将对应款项全部转至晏语名下。因此，原被告就案涉房屋签订的认购合同已于2018年8月28日实际解除，原告请求返还购房款554133.54元并支付资金占用损失，缺乏事实及法律依据，应驳回其诉请。 被告康田雍俊公司辩称，第一，原告不享有合同解除权，无权请求判令解除《房屋认购合同》，根据合同第三条第1款、第2款约定，原告应于2018年8月15日到康桥融府销售中心足额交纳首付款、办妥按揭贷款手续，签订《重庆市商品房买卖合同》，否则视为原告放弃预定，被告有权解除认购合同并不予返还已收定金。原告并未按约定时间和款项履行签约交款义务，经被告多次通知并于2018年10月26日发函催告，仍置之不理，故系原告单方原因导致双方未在约定期限签订《重庆市商品房买卖合同》。被告已于2018年11月20日向原告寄发解除合同通知书通知原告解除合同，根据认购合同第三条第6款约定，认购合同已于2018年11月20日解除。第二，原告要求被告退还所有已收款项并支付资金占用损失、保函费及诉讼费用，缺乏事实和法律依据。根据认购合同第三条第1款、第2款约定，被告有权解除认购合同并不予返还已收定金，故原告无权请求被告退还所有款项。原告在解除合同通知书中已明确告知被告逾期未办理相关手续应自行承担资金占用损失；保函费不是诉讼必然发生的费用，原告无权请求被告支付。综上，请驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即晏语举示的张兴凤签订的《房屋认购合同》、康田雍俊公司向张兴凤开具的收据4张、《退房申请书》、《转款声明》、转款通知单、供款时间表、西南营销类退房申请、晏语签订的《房屋认购合同》、《代办认购承诺书》、姚庆身份证复印件、短信截图、康田雍俊公司向晏语开具的收据5张、银行交易明细（前述证据均系复印件）、（2019）渝0112民初27890号案件庭审笔录及民事判决书，康田雍俊公司举示的晏语签订的《房屋认购合同》、《代办认购承诺书》、承诺人身份信息复印件、与晏语短信记录复印件、《转款声明》、转款通知单、康田雍俊公司向晏语开具的收据1张（2018年7月27日，2万元），本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：晏语举示的律师调查令、《重庆市商品房买卖合同》分别系原件、档案件，本院对真实性予以确认；保函保单及发票系原件，本院对真实性予以确认；康田雍俊公司举示的其向晏语开具的收据4张，以及《催告函》、《解除合同通知书》及相应的快递存根、快递物流查询单，均系原件，本院对真实性予以确认；《康田雍俊项目楼栋对比表》有相关部门盖章的原件印证，本院对真实性予以确认；康田雍俊公司庭后提交的票据领取表，因超过举证期限，且不影响本案事实认定和法律适用，本院不予采纳，不再组织当事人质证。 本院经审理认定事实如下：2017年10月28日，以康田雍俊公司为甲方，案外人张兴凤为乙方，签订《房屋认购合同》，主要约定乙方预定甲方开发销售的X房，该房屋优惠后实际总房款为999458元。乙方于本合同签订同时向甲方支付定金100000元，该定金自甲乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》后自动转为房款；若乙方在签订本合同后要求退房或要求解除本合同并经甲方同意的，甲方不再返还乙方定金，并有权将该房屋另行销售；若乙方要求调房，须经甲方书面同意。若经过甲方书面同意，每调换一次，甲方向乙方收取本合同实际总房款的5‰作为补偿金。同时乙方应按甲方最新售价补齐房款。 2017年10月28日，康田雍俊公司向张兴凤开具收据两张，分别载明收到XX定金50000元、首期款50000元。2017年10月31日，康田雍俊公司向张兴凤开具收据一张，载明收到XX首期款100000元。2017年12月15日，康田雍俊公司向张兴凤开具收据两张，分别载明收到XX契税、大修基金、转移登记费、印花税合计35308.54元，首期款298825元。以上款项金额合计534133.54元。 2018年8月14日，张兴凤向康田雍俊公司提交《退房申请书》，其中载明：本人张兴凤于2017年10月28日购买XX房商品房一套……已交房款498825元，《重庆市商品房买卖合同》未签，贷款未办理，网签未签，备案登记未备案，由于本人考虑个人原因，现提出退房。 同日，张兴凤向康田雍俊公司提交《转款声明》，其中载明：本人是XX业主，姓名晏语，现因个人原因自愿委托贵公司把房款金额498825元、代收费金额35308.54元转入到X，本人的定金首付款金额498825元，票据号码0016446、0016468、0016641、0016644，代收费金额35308.54元，票据号码0016642。若本人转让客户付款方式为按揭贷款，现委托贵公司只把上述票据中房款金额498825元、代收费金额35308.54元转入到X，另委托贵公司在该客户办理的贷款56.2万元。由此产生的任何经济纠纷及法律责任由我本人承担，与康田雍俊公司无关。 同日，晏语签字确认“转款通知单”一张，其中载明，项目：X，原产权人：晏语，合同值：988825，已交房款：498825，已交代收费：35308.54，现产权人：晏语，现房号：X，转款原因：个人原因，转款金额：534133.54。该通知单经经办人、销售经理、销管经理、营销副总签字审批。 此后，康田雍俊公司对晏语的申请进行了审批，审批单（名称为“西南营销类退房申请”）载明，房源名称：重庆X，客户姓名：晏语，房源已付款处理方式：转款，应退金额总计：534133.54。该审批单最后审批通过时间为2018年8月28日。 2018年7月27日，以康田雍俊公司为甲方，晏语为乙方（案外人姚庆为乙方代理人），签订《房屋认购合同》，主要约定乙方向甲方预定甲方开发销售的X号房，优惠后实际总房款为1125310元。该合同第二条第1款约定：乙方于本合同签订同时向甲方支付定金20000元，作为甲乙双方订立《重庆市商品房买卖合同》的立约担保，该定金自甲、乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》后自动转为房款。第2款约定：付款方式为按揭付款。第三条第1款约定：乙方须持本合同原件并按照本合同第二条约定于2018年8月15日到甲方指定签约现场即康桥融府销售中心（甲方另有通知的除外）交纳首付款（一次性付款的为全款）、缴纳物业专项维修资金、契税及其他代收费，并签订《重庆市商品房买卖合同》；如乙方办理按揭贷款，乙方应于《重庆市商品房买卖合同》签订当日交齐银行贷款所需资料并办妥按揭贷款手续。第2款约定：除甲方原因所致，若乙方未按本合同之约定的时间及款额完成交纳首付款（或全款）、签订《重庆市商品房买卖合同》并办妥贷款手续的，视为乙方自愿放弃预定，甲方有权解除本协议，同时甲方有权将该房屋零星销售，并不予返还乙方所交定金。第6款约定：甲方依据约定解除本合同的，自甲方发出解除通知之日起本合同解除。乙方如有异议，应在甲方发出解除通知之日起3日内请求人民法院确认解除合同的效力。第五条第1款约定：本合同规定的甲方通知乙方的方式包括：电话、传真……信函……如采用邮寄方式，应按本合同所列明的地址以邮政特快专递方式邮递，自邮寄之日（以邮戳为准）起满三日即视为书面通知已有效送达。第3款约定：乙方确认在本合同中填写的联系地址及乙方身份证件记载地址均为其有效的通讯地址……。该合同收不载明，晏语联系地址为重庆市渝北区XX。 2018年7月27日，案外人姚庆向康田雍俊公司出具《代办认购承诺书》，承诺其受晏语委托代为签订X房屋的《认购协议》并交纳相应款项，并载明已交纳的定金为20000元。同日，康田雍俊公司向晏语开具收据一张，载明收到重庆X定金2万元。 2018年8月28日，康田雍俊公司向晏语开具收款收据四张，分别载明收到重庆X定金30000元，首期款20000元，首期款448825元，契税、维修基金、转移登记费、合同印花税35308.54元。上述金额合计534133.54元。 2018年10月27日，康田雍俊公司按照其与晏语签订的《房屋认购合同》上晏语的地址和联系电话，向晏语邮寄了《催告函》，催告晏语于2018年10月29日前到康田雍俊公司销售部履行签约交款义务，否则康田雍俊公司将根据认购合同约定将认购房屋另行销售，所交定金不予退还。该邮件于2018年10月27日投递成功，签收情况为门卫代收。 2018年11月20日，康田雍俊公司按照上述同一地址和联系电话，向晏语邮寄了《解除合同通知书》，以晏语未按《房屋认购合同》约定履行签约及付款义务为由，解除双方签订的《房屋认购合同》。该邮件于2018年11月25日投递成功，签收情况为本人收。 上述《催告函》及《解除合同通知书》中均载明晏语交纳定金20000元。 2019年10月31日，张兴凤以康田雍俊公司为被告，向本院起诉请求：1.判决被告立即返还原告购房款554133.54元，并支付原告资金占用损失（以534133.54元为基数，从2017年12月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本清时止）；2.诉讼费由被告承担。本院审理后于2019年12月16日作出（2019）渝0112民初27890号民事判决书，判决驳回张兴凤的诉讼请求。其中认定，张兴凤与康田雍俊公司已经合意解除了对案涉房屋的定购关系，《房屋认购合同》已于康田雍俊公司审批同意张兴凤退房转款申请时即2018年8月28日解除，张兴凤已付款项已全部转为晏语认购另一套房屋的款项。该民事判决书已发生法律效力。 还查明，鸳鸯派出所盖章确认的《康田雍俊项目楼栋对比表》载明，项目规划编号X号房屋对应的派出所编号为XX。 庭审中，晏语陈述：我方与康田雍俊公司联系过，其一直没有通知我方去签订正式合同，另因案涉房屋的房号与实际坐落房号是不一致的，康田雍俊公司从未作出说明，我方认为其存在欺诈故没有签订；且张兴凤之前一直与康田雍俊公司协商退款，其一直不予退还，故我方一直未与其签订正式合同；康田雍俊公司只给了我2018年7月27日的2万元定金收据，其余收据均没有给我；我没有收到康田雍俊公司邮寄的《催告函》和《解除合同通知书》；如我方违约，应根据认购合同约定的定金罚则处理，但定金为2万元。康田雍俊公司陈述：签订认购合同时只收取了晏语定金2万元，后因张兴凤出具转款声明约定将其之前购房款转入案涉房屋项下，声明中载明的“房款金额”并非明确张兴凤所交款项转款用途，实际是原来所缴款项的性质保持不变，即原来的定金转入案涉房屋后仍为定金，张兴凤的定金为5万元，但因我方系统最多只能登记定金5万元，故转入后增加定金3万元；《催告函》和《解除合同通知书》上载明晏语所交定金为2万元是因为发函人员不了解情况，存在笔误；我方开具给晏语的另外4张收据已由张兴凤签字领取。 本院认为，晏语与康田雍俊公司自愿签订《房屋认购合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同虽然约定了晏语认购的房屋坐落、价格、付款方式、违约责任等内容，但其中明确约定双方将来需签订《重庆市商品房买卖合同》，定金2万元在签订《重庆市商品房买卖合同》时转为房款等内容，可见签订《房屋认购合同》的目的是为了将来双方签订正式合同，故该合同的性质为预约合同而非房屋买卖合同。 关于《房屋认购合同》的解除问题。根据《房屋认购合同》第三条第1款约定，晏语应于2018年8月15日前到康桥融府销售中心与康田雍俊公司签订案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》并办理相关手续，但其并未按期前往签订和办理手续。晏语认为认购合同约定地址与实际坐落房号不一致，属于康田雍俊公司欺诈行为，本院认为，根据公安机关确认的对比表，晏语认购的房屋是客观存在的，登记坐落变化不代表认购或购买的标的物发生了变更，故晏语该项意见不能成立。康田雍俊公司在认购合同约定期限届满后，仍于2018年10月27日向晏语邮寄了《催告函》催告其前来签订《重庆市商品房买卖合同》，且邮寄地址、电话与认购合同载明的一致，按该合同约定属于有效送达。晏语仍未按期前往签订《重庆市商品房买卖合同》，构成违约，康田雍俊公司有权解除认购合同并不退还定金。康田雍俊公司于2018年11月20日向晏语邮寄《解除合同通知书》提出解除合同，邮件于2018年11月25日送达，故双方签订的《房屋认购合同》已于2018年11月25日解除。晏语在本案中再要求判令解除该合同，本院不予支持。 关于定金金额问题。根据《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。晏语与康田雍俊公司签订的《房屋认购合同》约定定金为2万元，而康田雍俊公司开具的两张收据载明定金共计5万元。本院认为，晏语就案涉房屋交付给康田雍俊公司的款项554133.54元中，2万元系案外人姚庆在代晏语签订《房屋认购合同》同时代晏语缴纳，其余534133.54元均系以张兴凤原缴纳给康田雍俊公司的款项转为晏语认购案涉房屋的款项。因康田雍俊公司审批同意张兴凤的退房转款申请，双方的《房屋认购合同》已于2018年8月28日解除，故转至晏语名下的款项的性质，应以晏语与康田雍俊公司合意约定为准，而非以张兴凤的意思表示为准。晏语与康田雍俊公司签订的《房屋认购合同》约定定金为2万元，虽然康田雍俊公司另行开具了3万元定金的收据，但对该3万元作为定金的定性，系康田雍俊公司的单方行为。一方面，该收据并未交给晏语，另一方面，根据合同法规定，合同的订立、变更、解除应通过当事人要约、承诺的方式达成，即使3万元定金收据实际交给了张兴凤或张兴凤又转交给晏语，晏语也并未作出认可该3万元为定金的意思表示，晏语未提出异议的情形不能认定为晏语作出了变更定金金额的承诺，故双方就定金金额变更并未达成合意，康田雍俊公司认为定金为5万元的意见不能成立。 晏语与康田雍俊公司签订的《房屋认购合同》因晏语违约而解除，康田雍俊公司按约有权不予退还定金2万元，庭审中，晏语亦同意按对定金2万元按照定金罚则处理，故康田雍俊公司不应退还晏语定金2万元，但应将晏语已付的其余款项（含房款及代收费用）合计534133.54元退还给晏语，故对晏语该部分诉讼请求本院予以支持。因认购合同解除系晏语违约所致，晏语要求康田雍俊公司支付资金占用损失、承担保函费于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、被告重庆康田雍俊房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还原告晏语房款及代收费用合计534133.54元； 二、驳回原告晏语的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14930元，减半收取7465元，由原告晏语负担5107元，由被告重庆康田雍俊房地产开发有限公司负担2358元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇二〇年四月二十六日 书记员  马 瑞