河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初144号原告：张国军，男，1978年1月31日出生，汉族,住孟州市。被告：郑州荣腾房地产开发有限公司，住所地：郑州市金水区建业路建业城市花园95号楼2单元西B号。法定代表人：刘楚楚，总经理。委托诉讼代理人：田孝礼、付洋，河南法本律师事务所律师。原告张国军与被告郑州荣腾房地产开发有限公司（以下简称荣腾房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张国军、被告荣腾房地产公司的委托诉讼代理人付洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国军向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行商品房买卖合同。2、依法判决被告支付自2007年12月31日至2019年12月30日期间违约金58793元，自2019年12月31日至交房之日期间违约金另行计算（日违约金为已付房款的万分之二）。3、依法判令被告承担诉讼费用。事实与理由：1、2007年9月20日，原告与光山县阳光房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，原告购买光山县阳光房地产开发有限公司开发的孟州阳光生活广场第1幢2层2122号商铺。合同约定2017年12月30日交付使用。原告按约定支付了相应房款。合同另约定出卖人委托专业公司经营管理，以总房款的8%为年租金并承租十年。同时，原告和出卖人委托经营的孟州市世纪联华商贸有限公司签订了十年租赁合同。2、2012年7月16日，光山县阳光房地产开发有限公司和荣腾房地产公司签订了《房地产开发项目转让合同》。2010年12月16日孟州市人民政府市长办公会议纪要第二条第二款明确写明：光山县阳光房地产开发有限公司开发的孟州阳光生活广场项目所有债务及遗留问题均由荣腾房地产公司及陈轸承担，在债务和纠纷解决之前，该项目不得转让和抵押。3、2012年10月17日孟州市房产管理中心发布公告：孟州阳光生活广场项目建设主体已变更，原核发的预售许可证孟房预2007004号公告作废。该项目原购房业主持本人身份证、原商品房买卖合同、购房票据与荣腾房地产公司重新签订合同。公告发布后，原告始终联系不上荣腾房地产公司。4、2014年9月29日，荣腾房地产公司在《焦作日报》T3版刊登公告，内容如下：我公司与其他债权人的借款合同纠纷案已进入执行阶段，法院拟拍卖我公司位于孟州市韩愈大街西街东侧“阳光生活广场”项目，为了维护已购房主的合法权益，我公司特发布以下公告：凡购买“阳光生活广场”项目商品房的业主，请于本公告发布之日起15日内，携带房屋买卖合同、购房收据、购房人身份证等相关购房手续原件到孟州市房管局申报登记。逾期未申报、登记，视为自动放弃，法院将依法予以拍卖。自2007年至今，孟州阳光生活广场项目数次转让，开发商均未告知购房业主。综上所述，请求该院依法支持原告的诉求。被告荣腾房地产公司辩称，1、原告已在郑州市中级人民法院进行执行异议之诉，郑州市中级人民法院已作出判决。2、被告荣腾房地产公司并未与原告签订房屋买卖合同，荣腾房地产公司不是本案适格被告。3、原告与光山县阳光房地产开发有限公司达成协议时，光山县阳光房地产开发有限公司对原告购房已处于违约状态。4、被告依据郑州市中院人民法院判决书在项目建成后交付原告，违约责任不是被告造成，不应由被告承担。根据原、被告双方诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告诉被告荣腾房地产公司房屋买卖合同纠纷一案是否属于重复起诉。2、被告荣腾房地产公司是否违约，应否承担逾期交房违约金。围绕争议焦点，原告向本院提交以下证据：1、购房合同、返租协议、购房款收据。证明原告于2007年9月20日购买了孟州阳光生活广场项目的2122#房产。2、郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1155号民事判决书，证明郑州市中级人民法院查明涉案2122#房系原告2007年9月20日所购买，而且被告予以认可。3、孟州市人民政府办公(2010)38号会议纪要。证明孟州阳光生活广场项目所有债务和遗留问题有荣腾房地产公司负责解决，该项目不得转让、抵押。4、房地产开发项目转让合同公告2份。证明荣腾房地产公司在受让该项目时，应继续履行已签订的商品房预售等合同。孟州市房产管理中心2012年10月7日公告称，孟州阳光生活广场项目因建设主体已变更，原核发预售证2007004号公告作废。让该项目的购房业主持相关手续原件与荣腾房地产公司重新签订合同，说明了原告与荣腾房地产公司取得了2122#房产的所有权。5、孟州房产管理中心的情况说明。证明原告按被告发布公告的要求到孟州市房管局进行登记备案，因此，被告应承担违约责任。被告对原告的证据质证称，对证据1购房合同是否在房管局备案无法核实，对证明指向有异议，光山县阳光房地产开发有限公司并未将合同移交被告，原、被告未约定交房日期为2007年12月。对证据2真实性无异议，但从判决书中看出原告要求停止执行，但内容包含所有权，该案已对原告权利进行了保护。对证据3、4真实性无异议，对证明指向有异议，虽然被告与光山县阳光房地产开发有限公司签订有协议，但双方之间就合同纠纷一直在诉讼，直到2019年最高人民法院作出最终裁定。光山县阳光房地产开发有限公司没有按照协议移交有关台账，项目停工也是光山县阳光房地产开发有限公司造成的，不应有被告承担责任。围绕争议焦点被告向本院提交以下证据：1、郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1155号民事判决书，证明原告主张的权利已进行保护。2、国家工商登记信息，证明光山县阳光房地产开发有限公司目前正常经营，具备主体资格，原告应向光山县阳光房地产开发有限公司提出主张。原告对被告的证据质证称，对证据1、2真实性无异议，对证明指向有异议，虽然光山县阳光房地产开发有限公司正常经营，但转让合同是合法有效的，应有被告承担责任。本院对原、被告双方提供的证据综合分析后认为，原、被告双方对对方所提供证据的真实性均无异议，本院对双方所提供证据的真实性均予以确认。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年9月20日，原告张国军与光山县阳光房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购得光山县阳光房地产开发有限公司开发的孟州阳光生活广场第1幢2层2122号，该房为商铺，建筑面积21.71平方米，价款为833204元，合同约定买受人于签订商品房买卖合同之时，一次性交付全部房款，出卖人应当于2007年12月30日前将房交付买受人使用，出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订当日，原告交付房款69992元。2011年7月16日，光山县阳光房地产开发有限公司与被告签订《房地产开发项目转让合同》，光山县阳光房地产开发有限公司将其开发的孟州阳光生活广场项目转让给被告，合同约定该项目的一切经营开发行为均由被告承担责任。2017年10月17日孟州市房产管理中心发布公告：孟州市阳光生活广场项目建设主体已变更，该项目原购房业主持本人身份证、原商品房买卖合同，购房票据与荣腾房地产开发有限公司重新签订合同。2014年9月29日被告在焦作日报刊登公告：法院拟拍卖“阳光生活广场”项目，凡购买商品房的业主于本公告发布之日起十五日内到孟州市房管局申报登记。后原告到孟州市房管局进行了申报登记。另查明，郑州市中级人民法院在执行许新英申请执行郑州荣腾房地产开发有限公司、郑曙民间借贷纠纷一案中，于2014年查封案涉孟州市阳光生活广场项目的土地及房产，于2018年9月30日作出强制迁出公告。张国军向郑州市中级人民法院提出案外人执行异议之诉，请求停止对其位于孟州市阳光生活广场1幢2层2122号房屋的强制执行，并依法解除对该房产的查封，确认张国军对该房享有所有权，郑州市中级人民法院于2019年3月26日立案受理，2019年8月1日作出（2019）豫01民初1155号民事判决书，驳回了张国军的诉讼请求，该判决已发生法律效力。本院认为，原告张国军购买光山县阳光房地产开发有限公司开发的孟州阳光生活广场项目1幢2层2122号房，实为商铺，后该开发项目整体转让给被告荣腾房地产公司，故被告负有向原告交付房产的义务，但原告购买商铺所在的整幢房产被郑州市中级人民法院依法查封，并实施拍卖，原告提起案外人执行异议之诉，请求停止对孟州市阳光生活广场1幢2层2122号房产的执行、解除对该房产的查封、确认原告对该房享有所有权的诉讼请求，被郑州市中级人民法院依法判决驳回其诉讼请求，判决已发生法律效力，现原告要求被告继续履行合同，在法律上已不可能。因此，被告也不应承担延期交房的违约责任，故原告要求被告继续履行合同，承担延期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告的抗辩理由不足，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告张国军的诉讼请求。案件受理费1269.93元，减半收取635元，由原告张国军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李保全二〇二〇年四月九日书记员  杨 娟