苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1429号原告：陆霞洁，女，1981年12月24日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：苏州奥远房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320509MA1NY5JK3D，住所地苏州市吴江区黎里镇汾湖大道558号。法定代表人：贾鹏翔，董事长。委托诉讼代理人：陈亚云，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵飞，男，1983年12月5日出生，汉族，住仪征市，系被告公司员工。原告陆霞洁与被告苏州奥远房地产开发有限公司（以下简称奥远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法由审判员厉昱中适用简易程序于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告陆霞洁，被告奥远公司的委托诉讼代理人陈亚云、赵飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆霞洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告恢复沙盘广告中所确定的位于原告所购房屋西侧的4米绿化带；2、判令被告赔偿原告损失20万元；3、判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿撤回第1项诉讼请求。事实与理由：原告拟购买由被告开发建造的位于苏州市吴江区的商品房。该楼盘在开盘时原告到被告的销售中心查看实样，但被告告知房屋正在建造不对客户开放观看，可以观看开发商已经制作并成列与销售中心的沙盘。该沙盘表明原告拟购买的4幢108室西侧有约4米的绿化地块。原告再三与被告销售人员确认沙盘与实物是否有差异，被告销售人员表示沙盘与实物为同比例缩放，基本无差异。因此原告根据沙盘实物选中了该楼盘的4幢108室房屋，并且于2019年4月17日与被告签订了编号为苏房商吴江201904160044号的《苏州市商品房买卖合同》。合同订立后，原告按合同约定履行了全部合同义务，但在收到被告收房通知后，原告进行实地验收房屋时发现沙盘表明房屋西侧的绿地变成了车辆通道，根本无绿地可言。道路与原告所购房屋紧靠，车辆通行时震动、吵声、车灯、安全等都将对原告的居住环境造成了极大的影响。为维护自身合法权益，原告遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。被告奥远公司辩称，1、在《商品房买卖合同》签署前，被告通过销售道具、现场勘查等销售方式详细向原告介绍了其所购买房屋及周边情况，同时温馨提示沙盘模型仅作示意用途，因工艺、材质、比例所限与实景存在一定差异，实际建成结果（楼间距、景观效果、不利点）会与模型存在一定的区别，最终交付结果以政府部门核准文件及双方签署的商品房买卖合同约定为准。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》及其相关附件是合法有效的，是双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应按合同约定履行合同义务。双方在签订《商品房买卖合同》前，被告如实告知了原告涉案房屋详细信息及周边房屋信息，原告也签署确认了告知文件《购房手册》，《购房手册》中关于项目红线内不利因素的内容，也表明了在涉案房屋西侧有机动车出入口的事实，提示可能对其有噪声、灯光、粉尘、气味等影响。《商品房买卖合同》内的附件一项目规划总图显示涉案房屋西侧有机动车出入口，原告也在该附件上签字确认了；《商品房买卖合同》补充协议第9条、第13条的内容说明，沙盘等广告道具仅为要约邀请，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。3、被告交付的房屋不存在任何问题，依法不应当承担任何责任；而且原告主张的20万元损失既没有具体标准，也没有事实及法律依据，更没有任何证据佐证，所以原告要求被告赔偿20万元的损失，没有任何事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2019年4月17日，陆霞洁作为买受人与奥远公司作为出卖人签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴江合同201904160044）一份，约定买受人购买出卖人开发的位于苏州市吴江区的商品房，所属自然层为1-2层；该商品房建筑面积共118.28平方米，套内建筑面积为88.991平方米。合同第四条约定该商品房按建筑面积计算，总价款为2510364元；合同第五条约定买受人首期支付房屋总价款的30%，其余部分房价款由买受人贷款支付。合同第十六条约定，出卖人应于2019年12月31日前将商品房交付给买受人。合同补充条款第九条第1款约定，该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付时的现状为准，本合同签订之前的出卖人及出卖人的销售代理机构、媒体等发布或提供的售楼广告、有关该商品房的宣传资料和样板房、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他广告仅供参考，其中所述内容不构成要约，亦不作为该商品房的交付标准和条件，但对于本合同订立及房价确定有重大影响的除外；第2款约定，该商品房户型图、户型结构等，均以本合同及附件、附图约定为准，除本合同另有约定外，该商品房所在项目景观效果、建筑物外立面、屋面、绿化景观及其色彩效果，相关环境和配套设施如绿植、景观小品、车位车库、配电室、燃气调压站（柜）、管道井、消防栓、垃圾收集点等配套设施、设备相关均以实际建成为准。合同补充条款第十三条第1款约定，出卖人承诺，对本合同签订之前出卖人及出卖人委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，未在合同中予以明确的，仅为要约邀请，对合同订立及商品房价格的确定有重大影响的除外。合同签订后，陆霞洁依约支付了购房款。涉案房屋于2019年11月22日进行了竣工验收备案，并于2019年12月16日取得了苏州市吴江区住房和城乡建设局出具的编号为2019第056号《吴江区商品房交付使用通知书》。另查明，陆霞洁与奥远公司签订商品房买卖合同时，涉案房屋仍在建设中，陆洁霞主要通过奥远公司展示的样板间和在售楼中心设置的沙盘等途径了解涉案房屋及附属设施的相关情况。奥远公司展示的沙盘模型中显示，涉案商品房西侧为一片绿化带，绿化带西侧为机动车地下车库通道，绿化带宽度与地下车库通道宽度相近。同时，奥远公司在沙盘模型旁设置“温馨提示”，内容为“（1）本模型因工艺、材质、比例所限与实景存在一定差异，仅供示意；（2）本模型仅作示意用途，实际建设过程中本公司有权在不问反法律法规、不违反合同约定的前提下进行细部调整，实际建设结果（楼间距、景观效果、不利点提示等）会与模型存在一定区别，最终交付结果以政府部门核准文件及双方签署的商品房买卖合同约定为准；（3）本模型对项目周边环境、交通及其他公共设置的效果示意，旨在协助提供相关的信息，不意味本公司作出任何承诺；（4）本模型一切未列举事项或更改，恕不另行通知。”涉案商品房项目施工结束后，陆霞洁至现场后发现，涉案商品房西侧的绿化带宽度不足1米，与绿化带相邻西侧的道路部分建成了进出地下车库的双向车道。2019年12月10日，奥远公司通知陆霞洁于2019年12月25日办理交房手续，陆霞洁认为涉案商品房西侧绿化带的实际情况与沙盘中展示的绿化带效果严重不符，遂未配合办理房屋交接手续。2020年1月7日，奥远公司再次发函通知陆霞洁办理交房手续，但陆霞洁至今仍未实际收房。以上事实有原告提交的苏州市商品房买卖合同、沙盘模型照片，被告奥远公司提交苏州市商品房买卖合同、建设工程规划竣工核实表、建设工程竣工验收备案表、吴江区商品房交付使用通知书、交房通知书、房屋交付催告函、邮寄凭证、妥投记录，以及原、被告的庭审陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：被告奥远公司在沙盘中展示的涉案商品房西侧的绿化带情况与绿化带的实际建成现状不符，被告奥远公司的行为是否构成违约？原告陆霞洁认为，1、原告签署的购房手册和房屋买卖合同均是被告提供的统一格式的版本，且是在被告工作人员的引导下直接在每页对应的位置签字，被告并未进行相应的提示；2、原告是在2018年12月5日认购的涉案商品房，在2019年4月17日签订正式的商品房买卖合同，原告前期仅能从被告展示的沙盘上了解到涉案商品房的相关信息，被告沙盘展示的涉案商品房建设的效果有误导和欺骗性质；3、原告在购买涉案商品房时已经注意到了地下车库出入口的存在及对涉案商品房的不利影响，但是按照沙盘展示的绿化带的宽度，完全可以起到隔离作用，但事实上绿化带实际现状与沙盘展示的完全不符，将会给涉案商品房造成噪音、震动、灰尘、灯光、安全等各方面的严重影响，也直接导致了涉案商品房价值的贬损，被告应赔偿原告损失20万元。被告奥远公司认为其并未违约，主要理由为：1、沙盘模型中的“温馨提示”载明的内容及沙盘自身的性质决定，沙盘展示作为一种广告道具，仅是要约邀请而非要约，不构成买卖合同的组成部分；原、被告签署的商品房买卖合同的补充条款中明确约定，涉案商品房及绿化景观的效果均以合同约定为准，合同未作明确约定的，以实际交付的现状为准；2、被告向原告发放并经原告确认的购房手册中，对于涉案商品房的不利因素进行了明确提示，明确告知原告其所购买的涉案商品房西侧有地下车库出入口，可能会对该商品房有噪声、灯光、粉尘、气味等影响，被告已经履行了相应的告知义务；3、受沙盘制作技术限制，涉案商品房的及附属设施并不能完全按照1:1的比例建造，被告也从未对涉案商品房西侧的绿化面积、宽度和绿化率做出过明确承诺，该部分绿化面积也没有写进合同，所以被告无需承担违约责任。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,销售广告和宣传资料视为要约必须同时满足两个条件,一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性,其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期；二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。本案中，被告奥远公司设置沙盘对于涉案房屋西侧绿化带的描述，作为一种销售广告，不能视为要约，理由如下：第一，沙盘对于绿化带面积没有具体、确定的描述。沙盘的主要作用在于向购房人整体地展示整个居住区域的区位、坐落、朝向、出入口、周边基本交通等，无法细化到说明并承诺某处绿色均是绿化植物、绝无他物的程度；而且，被告奥远公司在沙盘中也未明确描述涉案商品房西侧的绿化带和机动车通道的具体宽度和面积；另外，受到沙盘制作工艺和本身材质的影响，涉案商品房附属设施建成的实际状况必然会与沙盘模型效果存在一定的差异，对此被告奥远公司也在沙盘中设置“温馨提示”对购房人予以提醒，同时在商品房买卖合同中向原告提示相关环境和配套设施如绿植均以实际建成为准；故被告奥远公司设置的沙盘客观上不至于导致原告陆霞洁作为购房人对于涉案商品房的西侧的绿化情况形成具体、确定的预期，不构成商品房买卖合同的要约，不应视为合同内容。第二，原告陆霞洁并未举证证明沙盘中显示的绿化面积与实际建成的现状之间存在的差别，对于商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。一方面，原告明知该商品房紧邻地下车库出入口通道，在未提出任何异议的情况下仍购买该房屋，故其对于可能造成的不利影响应当有一定的认知，应承担相应的一定限度内的容忍义务；另一方面，一般而言，对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的因素，主要有地区基本房价范围、交通、市政配套、商业配套、学区、容积率、住宅类型、是否装修、未来规划等，在涉案小区包括总体绿化率在内的全部工程已通过竣工验收的前提下，仅凭原告所认为的涉案商品房西侧绿化面积差异，难以认定对其买卖合同订立和商品房价格有严重影响。故鉴于原、被告的商品房买卖合同中未明确上述广告内容，也未明确被告奥远公司在此情况下的违约责任，故原告基于此要求被告承担赔偿20万元损失的诉讼请求，没有事实和合同依据，本院实难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陆霞洁的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由原告陆霞洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  厉昱中二〇二〇年四月八日书记员  李小菊附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要求邀请，但是出卖人就商品房开发归还范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。