黑龙江省海林市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1083民初315号 原告：梁宏全，男，1975年6月5日出生，汉族，海林市金恒物业管理有限公司经理，住黑龙江省海林市。 委托诉讼代理人：李一斌，黑龙江精诚律师事务所律师。 被告：潘金波，男，1983年6月24日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省海林。 委托诉讼代理人：李寅，黑龙江李寅律师事务所律师。 被告：潘殿发，男，1956年6月28日出生，汉族，海林市房地产综合开发有限责任公司经理，住黑龙江省海林市。 原告梁宏全与被告潘金波、潘殿发合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告梁宏全及其委托诉讼代理人李一斌、被告潘金波及其委托诉讼代理人李寅、被告潘殿发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁宏全向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告于2016年9月1日签订的《物业转让协议》；2.请求判决被告潘金波返还转让费1800000元及利息（从2016年9月1日开始，按年利率6%计算至转让费实际返还完毕为止）；3.请求判决被告潘金波赔偿经济损失暂定500000元；4.请求判决被告潘殿发对上述第二、三项诉讼请求承担连带给付责任；5.本案诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：2016年9月1日，原告与二被告签订了《物业转让协议》。协议约定：甲方（潘金波）将位于海林市金恒小区物业管理及院内附属设备一次性转让给乙方（梁宏全）。转让款为380万元（乙方先付180万元，其余200万元转让费20年内每年付10万元）。协议第四条明确约定，甲乙双方签订本协议后，甲方负责在海林市金恒小区18号楼至19号楼区域内建筑不少于60平方米的物业办公室，房屋结构为砖混结构。建筑房屋所需费用由甲方承担。甲方应当在2017年末交付给乙方使用，如甲方未按约定期限向乙方交付可使用的办公室房屋，则由乙方自己负责建筑，产生的费的工程费用由乙方从甲方未支出的转让物业款中扣除（不包括装修），甲方对此不得有任何异议。第八条，担保人（潘殿发）对甲方转让行为承担担保责任，如甲方违约造成一方经济损失，担保人承担连带责任。 协议签订后，原告按约履行了相应的义务。但被告潘金波拒不履行协议第四条约定的义务，导致原告至今没有物业用房，无法开展正常的物业管理活动，也无法达到《物业管理条例》规定的相应强制性标准。经原告了解，潘金波在签订协议时至今根本办不了物业办公室房屋的批建手续，存在欺诈行为。潘金波的行为已经构成根本违约，导致合同无法实现。 潘金波辩称，请求驳回原告所有诉讼请求，双方原告与被告签订合同属于股权及物业管理经营权的转让合同，双方自愿达成，属于有效合同。在履行合同中不存在违约行为，答辩人在签订后不仅将约定的物业经营权交给了被答辩人，同时将股权也转让给了被答辩人。被答辩人以不能提供答辩人物业用房为由，解除合同，没有事实和法律依据。合同中明确约定，在答辩人不能建造物业用房时，由被答辩人自己建造，费用在转让金中扣除。由此，答辩人未建造房，不构成违约。根据相关法律规定，提供管理用房的责任是相关的房地产开发公司，而非答辩人经营的海林市金恒物业管理有限公司。双方在订立合同时，被答辩人对于该小区的房地产开发公司没有提供用房是明知的，所以被答辩人以此要求解除合同没有事实依据和法律支持。答辩人也没有收到过被答辩人的1800000元转让费，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。 潘殿发辩称，被答辩人要求解除被告在2016年9月1日签订的物业转让协议，解除理由不成立，不符合解除条件，更不符合合同法规定。关于60平方米物业用房问题，答辩人从两种角度说明，答辩人可以提供60平方米的用房，被告曾向原告提供海林市金恒小区城市花园15号楼附跨6号门市作为物业用房，但原告拒绝接受使用，不是被告不履行用房。物业转让协议明确约定，如果被告潘金波不能提供60平方米用房，原告可自己建造，在这个意义角度，被告是否建了60平方米物业用房，不是原告解除物业转让协议的理由。原告的第2.3.4项诉讼请求，首先本案原告从没有交付1800000元转让款，要求原告在法庭调查期向法院提供向被告交付1800000元的证据，证明其交付的1800000元的事实，故此被告不存在向原告返还转让费1800000元及利息的法律责任。由于以上理由，原告要求付给1800000元的利息和赔偿金的经济损失500000元不符合法律规定。被告未接受到原告1800000元，不存在义务。另外答辩人的担保责任已经丧失，第一被告已经履行合同义务，时间过3年多，原告诉讼请求对于答辩人而言，已经超过担保责任期和诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 2016年9月1日，甲方（潘金波）与乙方（梁宏全）签订了《物业转让协议》。协议约定：转让价380万元。第二条，转让费给付方式：在签订协议时，乙方先给付甲方转让费180万元，其余200万元转让费，乙方在20年（2017年起至2036年止）内每年付甲方10万元。第四条，甲乙双方签订本协议后，甲方负责在海林市金恒小区18号楼至19号楼区域内建筑不少于60平方米的物业办公室，房屋结构为砖混结构。建筑房屋所需费用由甲方承担。甲方应当在2017年末交付给乙方使用，如甲方未按约定期限向乙方交付可使用的办公室房屋，则由乙方自己负责建筑，产生的费的工程费用由乙方从甲方未支出的转让物业款中扣除（不包括装修），甲方对此不得有任何异议。第八条，……担保人（潘殿发）对甲方转让行为承担担保责任，如甲方违约造成一方经济损失，担保人承担连带责任。该协议由潘金波、梁宏全、潘殿发签字，并加盖了海林市金恒物业管理有限公司的章。庭审中，潘金波自认为个人行为，梁宏全也予以认可。 2020年2月11日，潘金波向本院提出起诉，要求1.依法判令梁宏全给付潘金波拖欠的转让费300000元，并赔偿损失18000元（按年利率6%计算，每年100000元，2017年至2019年为2年，2019年至2020年为1年）；2.梁宏全承担本案诉讼费用。该案现已中止诉讼。 海林市金恒小区的开发单位为海林市房地产综合开发有限公司，潘殿发系该开发单位的法定代表人，潘殿发与潘金波系父子关系。 本院认为：根据《合同法》第五十二条规定，如有违反该条规定的，应当确认合同无效。根据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《黑龙江省物业管理条例）第十一条规定，建设单位应当按照下列标准，在物业管理区域内无偿配置物业管理用房：……。潘殿发作为开发单位的法定代表人，明知海林市金恒小区因需继续开发，尚未建建筑物业管理用房，将物业管理交付潘金波。潘殿发与潘金波明知在海林市金恒小区18号楼至19号楼区域内不能建筑物业管理用房，而与梁宏全签订建筑不少于60平方米的物业办公室，同时也未说明此为临时用房。梁宏全作为未来的物业管理者，应当知道物业管理用房的所有权依法属于业主，而与潘金波、潘殿发签订《物业转让协议》，擅自约定第四条的内容。故该《物业转让协议》第四条违反了法律、法规的相关规定，也侵害了海林市金恒小区业主的利益，该约定为无效约定。故《物业转让协议》为部分无效协议。 根据《合同法》第九十四条规定，当事人可以依法解除合同。梁宏全以潘金波没有按照第四条约定履行义务，已经构成根本性违约，请求解除合同。虽然潘金波已经构成了违约，但因解除合同的前提系为有效合同，因该条为无效部分，无法作为解除的依据。故梁宏全请求潘金波返还转让费及利息的主张，本院不予支持。对于梁宏全主张的赔偿经济损失，系梁宏全为履行合同的资金投入等，被告不应当承担民事责任，本院不予支持。 开发单位应当按照规定建筑物业管理用房，在未完工验收之前，原、被告应当另行对临时物业管理用房进行约定、交付，以便于物业管理、使用。现在海林市金恒小区处于疫情防控时期，潘金波、潘殿发应当采取有效措施，为梁宏全提供临时办公场所，以便于梁宏全防控工作的开展。 综上所述，对梁宏全的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回梁宏全的诉讼请求。 案件受理费25200元，减半收取计12600元，由梁宏全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  李卫忠 二〇二〇年四月二十六日 书记员  邢丹凤