云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初10340号原告：云南浙万置业有限公司，住所云南省昆明市官渡区广居路899号万科魅力之城一期3号地块1栋1楼。法定代表人：赵宁。委托诉讼代理人：董根莲、朱燕铭，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：孙厂花，女，汉族，1963年6月1日出生，身份证登记住址为云南省昆明市官渡区。原告云南浙万置业有限公司诉被告孙厂花商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员曾惠祥独任审理，并于2020年2月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董根莲到庭参加诉讼。被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2014年3月20日签订的《商品房购销合同》（合同登记号：ＫＭ2014032614535）及《合同补充协议》；二、判令被告配合办理《商品房购销合同》（合同登记号：ＫＭ2014032614535）备案登记的撤销手续，并将魅力之城Ａ3地块2栋405号房屋退还给原告；三、判令被告向原告支付违约金96264.4元；四、判令本案诉讼费、保全费、担保费、公告费等由被告承担。事实与理由：2014年3月20日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同登记号：ＫＭ2014032614535）及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买位于昆明市官渡区房屋，购房款总金额为962654元；付款方式为首付312654元，尾款65万元向中国农业银行北市区支行贷款支付。《合同补充协议》第十四条第1款约定：“……如因乙方违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款，或因乙方原因导致无法办理房屋抵押登记手续，导致甲方承担担保责任的，甲方有权解除《商品房购销合同》，并在解除合同后30日内将乙方已付房款（无息）扣除乙方应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款10%计算的违约金扣除后将余款支付给乙方。”随后原告、被告与中国农业银行北市区支行签订了《个人购房担保借款合同》，原告对被告的按揭贷款承担阶段性保证责任。因被告未按《个人购房担保借款合同》约定偿还借款，中国农业银行北市区支行将原告和被告诉至法院，2017年6月8日经昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初5971号《民事判决书》判令：“一、解除原告中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行与被告孙厂花、云南浙万置业有限公司于2014年5月5日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告孙厂花于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行贷款本金615537.11元，利息、罚息及复利15308.54元；三、被告孙厂花于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行本金615537.11元自2016年7月20日起至全部本息还清之日止的利息、罚息和复利（按照《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；四、被告云南浙万置业有限公司对上述款项承担连带还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10298元，由被告孙厂花、云南浙万置业有限公司承担。”该判决生效后，因被告未按照《民事判决书》的规定履行债务，原告便代被告向中国农业银行北市区支行偿还完所有贷款及利息、诉讼费、律师费共计752052.78元。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，且己经满足双方合同约定的解除条件，原告有权解除合同，被告应依约向原告承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告缺席无答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向本院提交证据。原告提交的证据可相互印证，被告缺席无质证系其自行放弃诉讼权利，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月20日，原告云南浙万置业有限公司与被告孙厂花签订《商品房购销合同》（合同编号：魅力之城-“3-2-405”号）并备案（合同登记号为KM2014032614535），约定由被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买魅力之城A3地块第2栋第4层405号房屋（用途为住宅），套内建筑面积97.92平方米，按套内建筑面积计价，单价为9831.03元/平方米，总价款为962654元，付款方式为首期支付总价款的32.48%即312654元，其余价款65万元向中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行（以下简称“中国农业银行北市区支行”）贷款支付，房屋交付期限为2015年12月31日前。同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第十三条第2款约定“……如因乙方（即被告）违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款……导致甲方（即原告）承担担保责任的，甲方有权解除《商品房购销合同》，并在解除合同后30日内将乙方已付房款（无息）扣除乙方应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款10%计算的违约金扣除后将余款支付给乙方。”2016年，中国农业银行北市区支行将孙厂花、云南浙万置业有限公司列为被告诉至昆明市盘龙区人民法院，主张孙厂花未依约还款且云南浙万置业有限公司未履行担保责任，并诉请要求孙厂花偿还贷款本息等费用并由云南浙万置业有限公司承担连带担保责任。2017年6月8日，昆明市盘龙区人民法院作出（2016）云0111民初5971号民事判决书，判决如下：“一、解除原告中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行与被告孙厂花、云南浙万置业有限公司于2014年5月5日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告孙厂花于判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行贷款本金615537.11元，利息、罚息及复利15308.54元；三、被告孙厂花于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行本金615537.11元自2016年7月20日起至全部本息还清之日止的利息、罚息和复利（按照《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；四、被告云南浙万置业有限公司对上述款项承担连带还款责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行的其他诉讼请求。案件受理费10298元，由被告孙厂花、云南浙万置业有限公司承担。”该判决已发生法律效力。2019年，原告分别向昆明市盘龙区人民法院交纳了执行费8811元、前述判项确定的款项743241.78元。2019年6月14日，昆明市盘龙区人民法院作出（2019）云0103执472号结案通知书，载明：“……中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行申请执行孙厂花、云南浙万置业有限公司金融借款合同纠纷一案，昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初5971号民事判决书已发生法律效力。申请执行人中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行于2019年1月10日向本院申请强制执行。经过本院执行，被执行人云南浙万置业有限公司已将还款义务履行完毕，昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初5971号民事判决书已经执行完毕……”另一，在本案审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，支出诉讼保全责任保险费2117.84元，并交纳诉讼保全申请费5000元。另二，原告委托律师代理本案诉讼，产生律师代理费20000元。另三，涉案房屋尚未办理不动产权证书，原告主张被告未向其交付契税、印花税、工本费、维修基金等房屋买卖过程中所需交纳的费用。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，就商品房买卖合同的履行，被告已按合同约定交付原告购房款962654元。但就与商品房买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，被告未依约偿还银行贷款本息，云南浙万置业有限公司作为保证人代为清偿了贷款本息、诉讼费合计752052.78元。现原告以被告不履行按揭贷款合同义务导致其承担保证责任、商品房买卖合同所约定合同解除条件已成就为由，请求判令解除涉案《商品房购销合同》及补充协议，有相应事实及法律依据，本院予以支持，并确认解除时间为本案起诉状副本送达被告之日即2019年12月31日。在涉案合同解除的情形下，根据我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，就合同解除后果及原告的各项诉请，本院结合合同履行情形评判如下：①商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求被告配合办理商品房买卖合同解除备案手续的请求予以支持。②涉案房屋买卖合同已解除，故对原告要求被告返还房屋的诉请，本院予以支持。同时，原告应当返还其向被告收取的款项。据此，本院确定由原告返还被告已付购房款962654元（含被告支付的首付款312654元及被告向银行贷款支付的65万元）。对于原告主张被告未支付契税、印花税、维修基金等费用的观点，因被告负有支付前述费用的义务，应当对费用的支付情况予以举证，被告未予举证，故本院在本案中对此不予评判。③对于原告已经支付的代偿款752052.78元，在将房屋买卖合同与银行按揭贷款合同关联的情形下，原告代偿的款项可作为违约损失处理；在将房屋买卖合同与银行按揭贷款合同非关联的情形下，原告的代偿款项可作为追偿款项处理。但两种方式在代偿款项是否应当返还的问题上并无本质差异。本案中，虽然原告并未主张被告返还代偿款，但在合同已经解除的情况下，代偿款的返还可作为违约损失处理。由于原告代偿的款项中包含贷款本息732943.78元、案件受理费10298元及执行费8811元，对于案件受理费和执行费，因原告作为被告向银行贷款的阶段性连带责任保证人，负有担保被告履行偿还贷款本息的义务，在被告未按期向贷款银行偿还贷款本息的情况下，原告未能及时履行保证义务，导致前述费用产生，故本院认为，原告无权要求被告偿还前述案件受理费10298元及执行费8811元，并确认由被告向原告返还代偿款732943.78元。④关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，虽原、被告所签订补充协议有相应违约情形应承担违约金的约定，但违约金的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案被告迟延清偿银行按揭贷款可认定为同时违反与原告之间的约定，构成违约。但在房屋买卖合同解除、双方相互履行返还义务的情况下，双方的权利义务已基本平衡。具体而言，原告向被告返还已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，在合同解除后房屋的处分权利已回转。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，对其要求被告支付违约金的请求不予支持。⑤关于原告投保财产保全责任保险作为诉讼保全担保而支出的保险费及委托律师代理本案诉讼产生的律师费，因无合同约定且并非必要支出，故本院不予支持。对于公告费因原告表示未实际产生，故本院不予支持。此外，原告陈述被告孙厂花因涉及其他诉讼，案涉房屋已被他人申请人民法院预查封，合同解除后，对被告已经支付原告的购房款，扣除被告在本案应承担的诉讼费、保全费、律师费及原告已经承担的代偿款等费用后，由原告退还被告。对此，本院认为，本院判令解除原、被告之间的商品房购销合同，并不当然意味着本案原告即享有排除执行的权利。原告是否享有排除执行的权利，不属于本案审查范围，本院在本案中不予评判，同时对原告的上述抵扣主张，本院不予评定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告云南浙万置业有限公司行使合同解除权有效，其与被告孙厂花签订的《商品房购销合同》（合同编号：魅力之城-“3-2-405”号）及《合同补充协议》于2019年12月31日解除；二、由被告孙厂花于本判决生效之日起十日内协助原告云南浙万置业有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号为KM2014032614535）的撤销手续；三、由被告孙厂花于本判决生效之日起十日内返还原告云南浙万置业有限公司座落于昆明市官渡区矣六街道办事处广卫村魅力之城A3地块2栋第4层405号的房屋；四、由被告孙厂花于本判决生效之日起十日内返还原告云南浙万置业有限公司代偿款732943.78元；五、由原告云南浙万置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告孙厂花购房款962654元；六、原告云南浙万置业有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14330元及诉讼保全申请费5000元，由被告孙厂花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二〇年四月二十八日书记员  戴 纯