福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初254号 原告：吴大威，男，1988年1月5日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人:林丽香，福建众益律师事务所律师。 被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27、29号，统一社会信用代码913503006603818812。 法定代表人：张建雄，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所律师。 原告吴大威与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告吴大威的委托诉讼代理人林丽香，被告正鼎公司的委托诉讼代理人陈丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴大威向本院提出诉讼请求：1.判令正鼎公司继续履行商品房买卖合同，立即将符合合同约定交付条件的正鼎澜天8号楼2105室交付给吴大威，并为吴大威办理该套房屋的不动产权证；2.判令正鼎公司按照合同约定从2016年10月1日起计至实际交付之日止，向吴大威支付逾期交房违约金（暂计至2019年7月1日违约金为314442.9元）；3.判令正鼎公司承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：2014年7月28日，吴大威与正鼎公司签订商品房买卖合同（合同编号201402408），合同约定：吴大威以5895.12元每平方米的价格向正鼎公司购买位于仙游县商品房，建筑面积132.95平方米，总价共计783756元；正鼎公司应在2016年9月30日前，将符合交付条件的商品房交付给吴大威使用，如逾期超过90天，吴大威有权解除合同，若吴大威要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限第二天至实际交付之日止，正鼎公司应按日向吴大威支付已付款万分之肆（0.04%）的违约金。合同签订当日，吴大威向正鼎公司支付了首付款共计243756元，并约定剩余价款通过银行按揭贷款支付。之后，吴大威向仙游县农村信用社办理按揭贷款540000元，向正鼎公司支付了剩余房款，已结清全部房款。2016年9月30日，合同约定交付日期届满，正鼎公司未能按照合同约定交付。期间，吴大威多次向正鼎公司催告，要求正鼎公司及时交房并支付违约金，正鼎公司不予理睬。至今，正鼎公司仍然不能交房也未向吴大威支付违约金。截止2019年7月1日，正鼎公司已逾期交房达1003天，按照合同约定，正鼎公司应向吴大威支付违约金共计783756×0.04%×1003＝314442.9元。依照合同法等相关规定，诉至本院，望判如所请。 正鼎公司辩称：1.由于政府部门关闭正鼎澜天所有项目的业务办理，致使正鼎澜天项目无法开展，导致正鼎公司无法及时向业主交付房产，这是因政府行为干预造成的延误交房，而非正鼎公司所能控制的因素导致延误交房的，故按照《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第6项约定，正鼎公司无需为延误负责并对吴大威补偿任何费用和损失。2.退一步讲，若正鼎公司需承担逾期交房的违约责任，吴大威主张违约金的起算时间有误，计算违约金比例明显偏高，请求予以调整至按日0.01%计算。虽然商品房买卖合同约定交付时间是2016年9月30日前，但吴大威在2017年11月7日才付清全部购房款，按照《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第1项约定，案涉房产交房时间应顺延至吴大威实际付清款项之日，故吴大威计算违约金的起始时间为2016年10月1日是错误的，应从2017年11月7日起算。吴大威主张合同约定的违约金比例按日0.04%明显偏高，违约金每月约为9405元，比案涉房产所在地房屋租金水平高出许多，过分高于因违约给吴大威造成的实际损失。且类似案件在莆田司法实践中违约金比例调整为按日0.01%计算。故吴大威请求逾期交房的违约金比例应调整为按日0.01%计算。3.合同约定在商品房交付使用后60日内，办理不动产所有权初始登记，本案案涉房产尚未交付，吴大威主张办理不动产权证没有事实依据，应不予支持。 经审理查明，2014年7月28日，吴大威（买受人）与正鼎公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号201402408），合同约定：吴大威向正鼎公司购买位于仙游县是商品房，建筑面积132.95㎡，每平方米5895.12元，购房款总价783756元。正鼎公司应当在2016年9月30日前，将经过竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付吴大威使用。如逾期交房超过90日的，吴大威要求继续履行合同的，正鼎公司自逾期之日起按已付购房款的每日0.04%支付违约金。并约定吴大威于2014年7月26日缴纳购房定金20000元，在签订《商品房买卖合同》当日缴纳购房款243756元（含购房定金），剩余房款540000元由吴大威到正鼎公司指定银行（公积金）申请按揭贷款。合同还约定其他事宜。合同签订当日，吴大威缴交购房款243756元（含购房定金）、维修基金9972元。2017年2月28日，因无法办理公积金贷款，正鼎公司与吴大威达成一份《关于公积金转商业贷款利息差额补贴协议》，协议约定：由正鼎公司提议，更改贷款方式为商业贷款，并给予吴大威公积金贷款与商业贷款两者利息差额补贴84247元，该补贴款项仅限于购买“正鼎澜天”住宅区商品房或车位时使用。2017年10月19日，吴大威向仙游县农村信用合作联社办理按揭贷款剩余房款540000元；2017年11月7日，该款项汇入正鼎公司账户。因涉案房屋至今未能交付，吴大威遂于2020年1月9日诉至本院请求处理。 以上事实，有当事人陈述，吴大威提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、《关于公积金转商业贷款利息差额补贴协议》、《个人住房按揭借款合同》，正鼎公司提供的商品房买卖合同附件、仙游县农村信用合作联社业务凭证、存款明细账等证据予以证实，经审查，本院予以认定。 本院认为，吴大威与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。正鼎公司应当在2016年9月30日前完成房屋交付义务，因其未能在约定期限内交付房屋，已构成违约，且违约状态持续至今。吴大威请求正鼎公司交付案涉房屋及支付违约金于法有据，予以支持。因正鼎公司于2017年11月7日才收到全部购房款，正鼎公司主张应以实际付款时间计算违约金有理，本院予以采纳，故违约金起算时间应为2017年11月7日。合同约定按房屋总价款783756元的每日0.04%计算的违约金过分高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，结合违约“以补偿性为主、以惩罚为辅”的性质，考虑因逾期交房造成买受人入住不便，并对照房屋所在地的房屋租金水平和本地区对商品销售纠纷类似诉讼案件的处理情况，本院根据正鼎公司的请求，酌情将违约金的标准调整为按已付购房款的日0.01%计算。合同约定正鼎公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，而目前案涉房屋未交付，故吴大威请求办理房产证等相关证件，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，吴大威合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求，本院予以驳回。正鼎公司辩解因政府行为导致逾期交房，但未提供证据予以证实，故本院不予采信。另因顾志明主张的违约金系本院根据实际情况予以调整，且因交房时间尚无法确定，违约金计算数额相应会发生变化，故案件的受理费确定由正鼎公司全部承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在符合《商品房买卖合同》约定交房条件之日起三十日内将坐落于仙游县鲤城街道玉井村“正鼎•澜天”第8号楼2105室房屋交付给吴大威使用； 二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给吴大威逾期交房违约金，违约金计算方法：以购房款783756元为基数，自2017年11月7日起按日0.01%计至实际交付房屋之日止； 三、驳回吴大威其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6017元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑祥熙 人民陪审员  董平忠 人民陪审员  郭美素 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  林 晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。