山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3077号 上诉人（原审被告）：姜令易，男，1959年4月1日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告）：青岛永宏达金属制品有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区珠海街道办事处大荒村村北。 法定代表人：姜令易，总经理。 两上诉人共同委托诉讼代理人：王志梅，山东若真律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：庄伟伟，山东若真律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩光平，男，1957年1月6日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：管言敏，山东青衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴志杰，山东青衡律师事务所律师。 上诉人姜令易、青岛永宏达金属制品有限公司(以下简称永宏达公司)因与被上诉人韩光平房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜令易、永宏达公司上诉请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18196号民事判决，并依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费及保全费由韩光平承担。事实与理由：1、涉案房屋的实际租赁期限认定错误，姜令易的实际租赁期限至2019年8月29日。2019年姜令易的家属因生病无心经营，经济上发生困难，长期没有生产。2019年8月份姜令易、永宏达公司找到韩光平协商房屋租赁事宜，并对拖欠的租赁费做了协商，韩光平同意姜令易只支付5万元就此了结。同年八月十五，姜令易借钱先行支付了2万元，并承诺过一段时间支付剩余的3万元。此后，韩光平找到姜令易索要房屋钥匙，未说原因。当时房屋钥匙在门上没有上锁，韩光平随即把门锁更换了，且拒绝姜令易搬离设备及存放在房屋内的粮食至今。因此，租赁费应当根据上诉人的实际使用期限计算。涉案房屋在韩光平拿到房屋钥匙后，就将该房屋另租他人使用。2、姜令易在涉案房屋的院内还加盖了部分临建房屋，韩光平现在无偿租赁给了案外人使用，未给姜令易任何补偿。 韩光平辩称，1、原审法院认定事实清楚，韩光平对一审判决没有异议。姜令易拖欠韩光平租赁费2017年1万元、2018年6万元，共计7万元，至今尚欠5万元。姜令易应在2018年10月31日前支付租赁费。2019年11月份，因姜令易拖欠租赁费，韩光平告知其若继续使用应进行交租，否则交还钥匙。姜令易声称其对象生病干不了，就把钥匙交给了韩光平。姜令易搬离了部分设备，剩余一些无法使用的设备一直未搬离，占用韩光平的房屋至今。2、姜令易隐瞒事实，故意撒谎，其诉求不具有正当性。姜令易一审庭审中称不欠韩光平租赁费，称韩光平要求其支付2020年即最后一年的房租。而其又在二审上诉状中声称与韩光平作过协商，要求只支付5万元就此了结，其前后矛盾，明显在撒谎，可见其所述不具有可信性。并且其在上诉状中谎称2019年韩光平的家属因生病无心经营，经济上发生困难。事实上，韩光平在2019年并无家属生病，也未经济发生困难，姜令易明显在虚构事实，扰乱视听，居心不良。3、韩光平告知姜令易支付租赁费同意继续履行合同，姜令易一直未支付租赁费，11月份姜令易把钥匙交给韩光平，搬离房屋后，韩光平将房屋出租给他人使用。姜令易未在涉案房屋院内加盖临建房屋，且是否加盖临建房屋与本案无关，不影响姜令易支付2019年11月之前的5万元租赁费。退一步讲，即便姜令易加盖临建房屋也应当由姜令易负责拆除，并赔偿因此给韩光平带来的损失。 韩光平向一审法院起诉请求：1、判令姜令易、永宏达公司支付韩光平租赁费5万元，自2018年11月1日起至2019年10月31日止的利息3000元（以5万元为基数，按年息6%计算）及自2019年11月1日起至实际付清之日止的利息（以5万元为基数，按年息6%计算）；2、判令姜令易、永宏达公司承担本案诉讼费、保全费、保险费。 一审法院认定的事实：2010年11月1日，韩光平（甲方）与姜令易（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于珠海街道办理处大荒村的房屋约800平方米租给乙方作为工厂用房使用，租赁期限十年，自2010年11月1至2020年11月1日，协议到期后，乙方若继续使用，由双方协商另立合同或延续本合同。租赁期间乙方经甲方同意可根据实际需要在厂内投资建设，建设费用由乙方负担。房屋租金：前三年每年肆万元，中间四年每年五万元，最后三年每年陆万元。租赁合同还对双方的权利义务、因征用占用后果处理等相关事项进行了约定。 韩光平与姜令易签订上述租赁合同后，即将涉案房屋及院落交给姜令易管理使用。目前，案涉房屋尚未取得建设规划建设许可及相关产权证书。基于双方间良好的合作关系，双方自租赁之日起，均以现金方式支付租赁费，韩光平未为姜令易出具过收条。 对双方争议的事实，一审法院认定如下：1、关于姜令易欠付的租赁费。韩光平称，涉案土地系韩光平从大荒村委会租赁的。姜令易欠付租赁费2017年1万、2018年6万元，共7万元，2019年农历八月十三姜令易给了韩光平2万元，现在尚欠5万元；姜令易应于2018年10月31日之前支付租赁费，并自2018年11月1日起，按6%支付资金占用费。姜令易称，自己不知道涉案房屋及土地的来源、未取得规划许可等情况；姜令易今年农历八月十三确实给了韩光平2万元，上次在农历2018年年底给的韩光平租赁费，记不清给了多少。2、关于涉案房屋现状，韩光平称，2019年11月份，因姜令易拖欠租赁费，韩光平告知其若继续用就交租赁费，不用的话就交钥匙；姜令易说他对象生病干不了，就把钥匙交给了韩光平；韩光平同意继续履行合同，但姜令易应支付租赁费。姜令易称，2019八月十五前，韩光平要求姜令易交2020年即最后一年的租赁费，因未到期姜令易未交，韩光平就拿走了钥匙。姜令易只是因对象生病这段时间不干；姜令易要求继续履行合同，韩光平应赔偿姜令易关门期间的损失；租赁房屋用于永宏达公司生产经营，姜令易系该公司唯一股东，该公司有完整的财务会计报表，若法院判决姜令易支付租赁费，姜令易同意个人支付。 根据韩光平的申请，一审法院查封了姜令易名下的银行存款6万元，韩光平支出保全费620元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。双方签订《房屋租赁合同》，约定姜令易租赁涉案房屋并使用院落，但该处房屋并未取得建设工程规划许可证及相关权属证明，故双方签订的租赁合同无效。 本案租赁合同虽系无效，但根据上述司法解释关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，韩光平要求姜令易按租赁合同约定的标准支付费用5万元，符合法律规定，一审法院予以支持。姜令易主张其已按合同约定给付了租赁费，但未举证证明，故对其主张，一审法院不予采信。基于租赁合同无效，韩光平主张租赁费利息，于法无据，一审法院不予支持。 关于本案承担给付责任的主体。姜令易作为永宏达公司的法定代表人，以个人名义租赁涉案房屋用于永宏公司的生产经营，应认定姜令易系职务行为，故给付责任应由永宏达公司承担。永宏达公司系一人公司，姜令易虽主张公司财产独立于股东个人财产，但未举证证明。公司法规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故韩光平要求姜令易、永宏达公司承担连带给付责任，于法有据，一审法院予以支持。姜令易主张其因韩光平关门造成经济损失，但未举证证明，且其未按法律规定提起反诉，故一审法院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、姜令易、永宏达公司于判决生效之日起十日内给付韩光平房屋占用费5万元；二、驳回韩光平的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1125元，减半收取563元，保全费620元，共计1183元，由韩光平承担67元，姜令易、永宏达公司承担1116元。 二审期间，姜令易、永宏达公司提交薛某证人证言，欲证明薛某于2019年10月1日即租用韩光平的房屋且交付了房租，一审法院认定姜令易、永宏达公司使用房屋至2019年11月1日与事实情况不符；提交冯某、卢某书面证人证言，欲证明姜令易与韩光平经协商就拖欠的2017年1万、2018年5万房租只支付5万就此了结，后姜令易、永宏达公司已经支付了2万；且韩光平于2019年8月29日收走了钥匙，姜令易、永宏达公司已停止使用涉案房屋；提交照片27张，欲证明韩光平起诉后，姜令易即到出租厂房进行了现场拍照，拍照时该厂房已由案外人第三人薛某使用，韩光平将姜令易放置在厂房的物品、设备均堆放在厂房外，且拒绝姜令易拉走。韩光平质证称，薛某的证言所述不实，首先其三个人合伙没有合伙协议，与常理不符；其次，其所述2019年10月、11月、12月正常营业，但韩光平可以提交6份电费专用收据，从用电情况可以看出，10月份用电量极少，与证人所述10月份就正常营业存在矛盾。对冯某、卢某证人证言不予认可，该二人系姜令易好友，其证言依法不应采纳。对照片是否在涉案房屋处拍摄无法确认，也无具体拍摄时间，更不能确定系由姜令易所称的证人薛某使用。本院认为，证人冯某、卢某未出庭作证，对其书面证人证言不予采信。证人薛某虽然出庭作证，但未有证据显示其系本案的承租人，故其证言并非本案的直接证据，因而其证人证言的效力较低，尚需结合其他证据才能用以认定本案事实。 韩光平提交6份电费专用收据，欲证明2019年10月涉案房屋中的用电量极少，与证人薛某所述该月就已正常营业存在矛盾该证人所述不实。姜令易、永宏达公司质证称，对该电费单证据的真实性无异议，但从电费上正好可以说明2019年9月份姜令易、永宏达公司已不在使用厂房进行生产；至于之后的收费单据，韩光平的陈述，纯属推测，不予认可。本院认为，该证据符合真实性、关联性、合法性的要求，本院对此予以采信。 经二审审理查明，涉案房屋2019年的电费计费情况如下：7月为693.23元，8月为721.92元，9月为159.55元，10月为40.01元，11月为180.93元，12月为1421.05元。二审庭审中，姜令易、永宏达公司主张其一审判决多出了2019年9-10月的租金一万元，其仅欠付韩光平4万元租金。二审期间，证人薛某出庭称，涉案房屋已另租给其和案外人朱丙刚、孙立玉，在2019年10月其三人就合伙在涉案房屋进行生产经营，年租金7万元，双方未签订书面的租赁合同，朱丙刚于2019年10月1日通过银行转账给韩光平儿子韩翔宇的方式支付了韩光平2019年的租金。经要求当庭核实了韩光平之子韩翔宇的银行流水明细，其认可其子韩翔宇于2019年10月1日收取了案外人朱丙刚7万元租金，但称其是先行收取租金，之后才进行房屋交付，该情况不能证明当时姜令易、永宏达公司已交还房屋。本院二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判，应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。本案二审期间，姜令易、永宏达公司提交的证人薛某关于涉案房屋已于2019年10月1日向韩光平交付租金的证言，与经核实韩光平收到租金的时间一致，从涉案房屋2019年9-11月的用电计费情况看，该段时间涉案房屋用电并未中断，故姜令易、永宏达公司所称在2019年10月涉案房屋已经另租给案外人使用的主张具有较高的盖然性，本院对此予以采信；但对其所称在2019年9月已交还韩光平的主张，因并无充分证据加以证明，故本院对此无法进行认定。基于上述认定，姜令易、永宏达公司尚欠韩光平的租金数额应为4.5万元。综上所述，姜令易、永宏达公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；姜令易、永宏达公司的其他上诉请求，证据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18196号民事判决第二项； 二、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18196号民事判决第一项为：姜令易、青岛永宏达金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内给付韩光平房屋占用费4.5万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1125元，减半收取563元，保全费620元，共计1183元，由被上诉人韩光平负担50元，由上诉人姜令易、青岛永宏达金属制品有限公司负担1133元。二审案件受理费1125元，由上诉人姜令易、青岛永宏达金属制品有限公司负担562.5元，由被上诉人韩光平负担562.5元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员国莹莹