宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0213民初661号原告（反诉被告）：周亚，女，1972年9月2日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托诉讼代理人：谢星虹，浙江纽华律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄琴芬，浙江纽华律师事务所律师。被告（反诉原告）：王永红，男，1969年1月10日出生，汉族，住宁波市奉化区。原告周亚与被告王永红房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月11日向本院起诉，本院于同日立案受理后，被告王永红于2020年3月20日向本院提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，依法由审判员竺晴照适用简易程序于2020年4月1日公开开庭审理了本案。原告周亚及其委托代理人谢星虹、被告王永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周亚以被告王永红未按约支付房屋租赁费为由，诉请判令：要求被告王永红支付租金520000元，并支付逾期交付租金的滞纳金，自2019年4月11日起按月利率2%计算至实际履行日止，暂计至2019年12月10日为83200元。被告王永红未作书面答辩，庭审中口头答辩称：1.房屋租赁系事实。2.在签订房屋租赁合同之前，已与原告签订了关于酒水独家供应的参股协议，租赁案涉房屋是为开展酒水经营，现原告违反协议约定租房目的已不能实现。3.案涉房屋现仍有部分包厢由原告经营，双方互付租金属重复可予抵消，故未接受原告支付的租金。反诉原告王永红以反诉被告周亚未遵守双方间的酒水独家供应协议致其房屋租赁合同目的不能实现及案涉房屋中部分包厢仍由反诉被告经营使用为由，诉请判令：一、解除反诉原告王永红与反诉被告周亚之间签订的《租赁合同》及《补充协议书》；二、要求反诉被告周亚返还给反诉原告王永红租房补偿金125000元。反诉被告周亚未作书面答辩，庭审中口头答辩称：1.反诉原告要求解除房屋租赁合同的诉请，依据不足，双方关于酒水独家供应的合同纠纷与本案无关，要求反诉原告继续履行合同。2.关于反诉原告要求返还补偿金的诉请，认为补偿金系双方合同约定，真实、合法、有效，反诉原告要求返还该补偿金并无法律依据。综上，要求驳回反诉原告的诉讼请求。原告周亚为证明其主张的事实，在本诉中向本院提交了以下证据，经庭审质证，当事人的质证意见及本院认证意见如下：1.签订于2019年4月11日的《租赁合同》一份。用以证明原、被告于2019年4月11日签订租赁合同，并就租期、租金、支付方式、滞纳金等相关事宜进行约定的事实。经质证，被告王永红无异议，故本院对该证据要证明的事实予以认定。2.房产证一份。用以证明案涉盈港大厦403室房产系原告所有的事实。经质证，被告王永红无异议，故本院对该证据要证明的事实予以认定。3.落款日为2019年11月6日的《律师函》一份。用以证明原告发函要求被告领取钥匙、支付租金和滞纳金的事实。经质证，被告王永红对真实性无异议，并确认已收悉。故本院对原告向被告发律师函催要租金等的事实予以认定。4.微信聊天记录一份。用以证明原告于租期开始前要求被告领取钥匙，原告积极交房的事实。经质证，被告王永红对真实性无异议，但对关联性有异议，认为双方间的微信对话不止原告截图部分，被告因原告不遵守关于酒水独家供应协议，亦通过微信告知不再租赁案涉房屋。本院认为，鉴于被告对该证据的真实性无异议，故本院对该聊天记录的内容予以认定，至于被告的其他质证意见因缺乏相应证据证明，本院不予采信。5.落款日为2019年12月1日的《通知》一份。用以证明被告已实际承租案涉房屋的事实。经质证，被告王永红对真实性无异议，并确认该《通知》由其制作和张贴，但目的在于表明自己不愿再继续租赁该房屋。本院认为，鉴于被告对该证据的真实性无异议，本院对被告在《通知》中确认案涉房屋已由其租赁，并要求原告等盈港大厦403室租户于2019年12月25日前付清全年租金（10个包厢每个每年按45000元计算租金）的事实予以认定。至于原告关于发布该《通知》为表明自己不愿再继续租赁该案涉房屋的质证意见因缺乏相应证据证明，本院不予采纳。被告王永红未在本诉中向本院提交证据。反诉原告王永红为证明其主张的事实，在反诉中向本院提交了以下证据，经庭审质证，当事人的质证意见及本院认证意见如下：1.签订于2018年12月24日的《盈港大厦KTV包厢股份参股协议》一份。用以证明双方协议约定由反诉被告经营该场所，所有费用（包括房租费用）由反诉被告自负，及该场所使用的所有酒水必须由反诉原告独家供应的事实。经质证，反诉被告周亚对真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，该参股协议是反诉原告与反诉被告及案外人谢亚娟、梁芳芳间签订的酒水供应协议，与本案租赁合同无关，另协议中约定的反诉被告等人在案涉房屋从事经营活动，自负相关费用与反诉被告将案涉房屋租赁给反诉原告并不矛盾，故本院对该证据的关联性不予认定。2.签订于2019年4月11日的《租赁合同》一份。用以证明反诉原告向反诉被告租赁盈港大厦403室房屋，双方约定租期自2019年10月1日至2021年9月31日的事实。经质证，反诉被告无异议，故本院对该证据要证明的事实予以认定。3.签订于2019年4月11日的《补充协议》一份。用以证明反诉原告向反诉被告支付房屋补偿金125000元，现案涉房屋未实际租赁、反诉被告理应退还的事实。经质证，反诉被告对真实性无异议，但认为该补偿金系双方真实约定，无须退还。本院认为，鉴于反诉被告对真实性无异议，本院对该补充协议书的内容予以认定，至于该款反诉被告是否需要返还，应根据该补充协议是否解除再作进一步认定。4.签订于2019年4月11日的《协议书》一份。用以证明双方曾协议约定由反诉被告经营案涉房屋，反诉原告独家供应酒水，酒水供应期限与房屋租赁期限相对应，反诉被告是案涉房屋的实际使用者及既得利益者的事实。经质证，反诉被告周亚对真实性无异议，但对关联性有异议，认为该协议书所涉内容系另案纠纷，与本案无关。本院认为，反诉原告租赁的案涉房屋共有10间KTV包厢，反诉被告仅经营其中部分包厢，其余包厢由其他案外人经营，从反诉原告张贴的《通知》内容看，反诉被告经营的KTV包厢系从反诉原告处返租，故反诉被告在案涉房屋经营符合实际，另本协议书是反诉原告与反诉被告及案外人梁芳芳、孙保能间关于酒水供应的相关约定，因此产生的纠纷本院已另案审理，与本案并无关联，故对该证据的关联性本院不予认定。5.与案外人印建秀签订于2019年9月12日的《租赁合同》一份。用以证明与案涉房屋相邻的404室房屋年租金为250000元/年，反诉被告所得的125000元系正常租金外财物的事实。经质证，被告对三性均有异议。本院认为，该合同涉及案外人，现案外人未出庭作证，本院难以对该证据的真实性作出判定，另反诉原告向反诉被告支付租赁补偿金与反诉原告与案外人印建秀间的约定无必然联系，故本院对该证据的证明目的不予认定。反诉被告周亚未在反诉中向本院提交证据。本院经审理，认定事实如下：2019年4月11日，原告周亚与被告王永红签订了一份《租赁合同》，约定原告将其位于宁波市奉化区中山东路盈港大厦403室的房产出租给被告，租赁期限自2019年10月1日起至2021年9月30日止，年租金为260000元，两年一付，共计520000元，自租赁起始日时支付。并约定，被告逾期支付租金的，每日按实欠租金总额的1%支付滞纳金。同日，双方又签订了一份《补充协议书》，约定被告除向原告支付租金外，另行补偿原告225000元，该款被告已支付125000元。案涉盈港大厦403室共有包厢10间，现转租于原告等其他人用于KTV经营。2019年12月1日，被告在案涉房屋内张贴一份《通知》，内容如下：尊敬的盈港大厦403室周亚等各原租户，房东周亚已把该房屋租赁给本人，你们在未支付房租的情况下，已占用该房屋二月有余，请各位在2019年12月25日前付清全年的（租期自2019年10月1日—2020年9月30日止）房屋租金（共计：450000元，共10只包厢，每只45000元/年），如在2019年12月25日前未付清全部费用，作为不再续租处理。之后，被告收到各转租户银行汇款合计65000元（庭审中，被告陈述各转租户按每个包厢每年26000元的标准向其支付了3个月的租金）。但被告至今未向原告支付全部租金520000元。另查明，被告与原告及案外人梁芳芳、孙保能因酒水供应引起的合同纠纷，本院已另案处理。本院认为，原、被告对案涉盈港大厦403室房产系原告所有及双方于2019年4月11日签订《租房合同》的事实并无异议，本院依法予以确认。从被告张贴的《通知》内容及原告等人向其支付部分租金的事实看，案涉盈港大厦403室房屋已实际交付于被告，现由被告转租于原告等人作KTV经营使用。因此，被告理应按照合同约定向原告支付两年520000元的租金。至于被告答辩称原告违反酒水独家供应协议致其租房目的不能实现以及案涉房屋至今有部分包厢为原告经营使用，双方无互付租金之必要的意见。本院认为，双方在《租赁合同》中仅约定被告租赁案涉房屋作商业用途，未约定本合同必须以被告向原告独家供应酒水为前提，况且双方间关于酒水独家供应的合同纠纷本院已另案审理，因此双方间的酒水供应纠纷与本案无关。另原、被告虽互负支付租金的义务，但原告不同意互相抵消，故被告仍应按约支付全部租金，至于被告对原告等人应付租金有异议的可另案主张。故被告的答辩意见本院均不予采纳。关于滞纳金部分的诉请，本院认为，原告已在诉请中将滞纳金计付标准从合同约定的日利率1%调整至月利率2%，并不违反法律规定，本院依法予以确认，但对于滞纳金的计算日期，本院认为，结合本案实际情况，双方在合同中约定的“订立租赁起始日时缴纳”应理解为“租赁期限起始日（即2019年10月1日）缴纳”，故被告应自2019年10月2日起向原告支付滞纳金，之前的滞纳金本院不予支持。关于反诉原告的诉请，本院认为，反诉被告在双方租赁关系中并不存在违约情形，反诉原告主张的反诉被告违反酒水独家供应协议，本院已另案审理，与本案无关。故反诉原告要求解除双方于2019年4月11日签订的《租赁合同》的诉请，本院难以支持。至于反诉原告要求解除《补充协议书》并返还租房补偿金125000元的诉请，本院认为，双方间签订的该协议书合法有效，现反诉原告并无证据证明反诉被告存在违约情形，故反诉原告的该主张并无依据，本院亦难支持。故本院依法采纳反诉被告的答辩意见，驳回反诉原告的全部诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告王永红于本判决生效之日起五日内向本诉原告周亚支付租金520000元，并支付按本金520000元按月利率2%计算的自2019年10月2日起至款清日止的滞纳金；二、驳回本诉原告周亚的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告王永红的诉讼请求。案件受理费9832元，减半收取4916元，反诉案件受理费1400元，合计6316元，由本诉被告王永红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  竺晴照二〇二〇年四月二十一日书记员  江 妍?附：一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行的规定1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2．《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。3．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。