文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终100号上诉人（原审被告）：丁和光，男，1963年5月6日出生，汉族，住湖北省利川市。被上诉人（原审原告）：刘兴伟，男，1986年9月27日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：杨先勇，重庆海灯律师事务所律师。原审被告：孙白素，女，1963年4月29日出生，汉族，住湖北省利川市。上诉人丁和光因与被上诉人刘兴伟、原审被告孙白素房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市石柱土家族自治县人民法院（2019）渝0240民初3230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，于2020年4月14日组织各方通过互联网进行了询问调查。上诉人丁和光、被上诉人刘兴伟的委托诉讼代理人杨先勇在线接受了调查询问。本案现已审理终结。上诉人丁和光向本院上诉请求：一、撤销重庆市石柱土家族自治县人民法院（2019）渝0240民初3230号民事判决；二、改判上诉人向被上诉人返还购房款12万元；三、驳回被上诉人的其余诉讼请求；四、判令由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审针对上诉人书面答辩时涉及到的最基本的案件事实未作审理，导致判决认定事实不清。1.一审判决认定丁和光将案涉房屋转卖他人的基本事实认定错误。2.刘兴伟的母亲包安翠于2018年1月24日通过银行转账收回4万元，该款应该扣除。3.刘兴伟扲包入住案涉房屋，除12万元购房屋款以外没有其他任何投入和损失。一审判决对24.8万元欠条的形成原因、组成及欠款的合法性未作审理。二、一审将欠条中的24.8万元认定为合法债权，于法无据。1.刘兴伟没有证据证明因成功转卖涉案房屋已获得了24.8万元转卖款收入。2.欠条本身不能证明债权的合法性。3.双方对涉案房屋买卖合同无效的事实无争议。3.合同无效的返还义务只涉及到12万元，刘兴伟请求的24.8万元的房屋转卖款只是针对转卖后的买受人返还，而不是针对刘兴伟返还。被上诉人刘兴伟答辩称，1.涉案房屋是否转卖给他人不是本案关键问题，也不是本案要查明的法律事实；2.丁和光向案外人包安翠转账了4万元与本案无关，款项由两部分组成，10万元购房款另一部分是基于丁和光将案涉房屋一房二卖，不能办理产权证，双方协商后归还购房款并赔偿损失，因此共计24.8万元；3.2019年刘兴伟刑满释放后，双方协商达成的欠条，该欠条形成了新的债权债务关系，是对之前房屋买卖的结算。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，请求维持原判。原审被告孙白素未答辩。刘兴伟向一审法院起诉请求：判决丁和光、孙白素连带支付刘兴伟24.8万元，并以此为基数从起诉之日起按年利率6%支付资金利息至付清之日，由丁和光、孙白素承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年，刘兴伟与丁和光达成口头协议，刘兴伟出资购买丁和光修建的位于湖北省利川市X大桥X巷附X巷X楼房屋一套（以面向该栋楼为基准，第五楼右边一套），房价总款为21万元。2012年1月14日，刘兴伟与丁和光签订《投资建房补充协议》，该协议中明确了刘兴伟及其姐姐刘小兰投资的502号房、602号房共计应付投资款42万元，已经向丁和光支付了22万元，尚欠20万元。同时约定：刘兴伟、刘小兰于签订该补充协议时再向丁和光支付5万元，余下的投资款5万元在办理楼房所有权证后付清。《投资建房合同》及本补充协议在履行中发生争议，由双方协商解决。协商不成的，由刘兴伟、刘小兰住所地人民法院管辖。2012年2月24日，丁和光给刘兴伟出具“收条”，载明收到刘兴伟房款5万元。2012年期间，刘兴伟接房后，办理了水电气入户及安装，但并未入住。2015年12月7日，刘兴伟因组织卖淫罪被湛江市中级人民法院判处有期徒刑5年，因减刑8个月，于2019年4月16日刑满释放。刘兴伟回家准备装修房屋时，发现该房屋由丁和光卖给他人居住使用。2019年5月7日，丁和光给刘兴伟出具《欠条》，载明：“今欠到刘兴伟人民币房款X巷X房贰拾肆万捌仟元（248000）正，5月底付清。欠款人：丁和光。”付款期限已过，丁和光未按约定支付款项。诉讼中，刘兴伟对丁和光书面辩称的涉案房屋系违法用地且无相关许可证的小产权房事实无异议，也认可丁和光辩称的涉案《投资建房补充协议》等属于无效协议，基于丁和光出具的欠条，仍然要求丁和光和孙白素连带支付刘兴伟欠条载明的欠款24.8万元及逾期利息。一审法院认为，刘兴伟与丁和光口头购房约定及签订的《投资建房补充协议》属于买卖没有相关规划、建设许可的房屋，且丁和光辩称建房土地为宅基地，而刘兴伟、丁和光并非同一集体经济组织成员，双方签订的集体土地上建设的房屋买卖合同违反国家法律法规的强制性规定，系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”丁和光因房屋买卖约定收取的房款，依法应当予以返还。对于损失问题，刘兴伟主张与丁和光经结算，丁和光同意退还房款及损失合计24.8万元的事实有丁和光出具的《欠条》为证，予以认定。该《欠条》在刘兴伟和丁和光之间形成了一个新的债的法律关系，该《欠条》约定的债权债务并未违法法律、行政法规强制性规定，对刘兴伟和丁和光具有法律约束力，丁和光应当依约履行支付义务。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。”丁和光未在《欠条》约定的2019年5月底前付清欠款，刘兴伟要求判令丁和光从其起诉之日的2019年7月18日开始按照年利率6%支付逾期利息损失，于法有据。故，对于刘兴伟诉请丁和光支付24.8万元及利息（以24.8万元为基数从2019年7月18日起至款项付清时止按年利率6%计付）的诉讼请求，予以支持。丁和光辩称因房屋买卖合同的无效导致后续结算行为无效的理由，于法无据，不予认可。关于孙白素应否承担连带支付责任的问题。本案中，因丁和光、孙白素未到庭应诉，刘兴伟对其诉称孙白素与丁和光系夫妻关系的事实未举示任何证据佐证。且依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和第三条的规定，刘兴伟据以主张债权的《欠条》中没有孙白素的签字或事后追认，也未举证证明该债务用于了夫妻共同生活、共同生产经营等，其在本案中主张系二人夫妻共同债务，于法无据，其要求孙白素承担连带责任的请求不予支持。综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、丁和光于本判决生效之日起十五日内向刘兴伟支付24.8万元及资金利息（利息以24.8万元为基数，从2019年7月18日起至款项付清时止按年利率6%计付）；二、驳回刘兴伟的其他诉讼请求。案件受理费5020元，由丁和光负担。二审中，双方当事人均没有举示新的证据。二审中，双方均认可，双方对案涉房屋进行买卖时，没有签订书面合同，而是口头协议。双方均认可湖北利川县城商品房均价在每平方5000--6000元之间（建筑面积），案涉房屋面积约为140平方米。二审查明的事实与一审判决确认的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的焦点在于丁和光出具给刘兴伟《欠条》的性质及其法律后果。现评述如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，刘兴伟与丁和光经口头协议达成的房屋买卖协议，由于案涉房屋土地为集体土地上所建成的小产权房屋，违反了法律强制性规定，该房屋买卖协议无效，双方应互相返还因合同取得的财产，有损失的还应赔偿损失。虽然刘兴伟此前支付房款为16万元，且于2018年1月12日向刘兴伟的母亲包安翠转款4万元，但案涉《欠条》是经双方协议后出具，该《欠条》不排除是双方对于购房款的返还、损失重新结算形成的。故刘兴伟凭丁和光出具的《欠条》提起本案诉讼，要求丁和光支付24.8万元应得到支持。具体理由如下：首先，丁和光承认该《欠条》为自己出具，也没有提供证据证明该《欠条》的出具系受欺诈、胁迫，更没有在法定期间内行使撤销权，故该《欠条》有效。其次，丁和光作为一个完全民事行为能力人，应当对出具该《欠条》的法律性质和法律后果有清醒的认识，故应当依据《欠条》承诺的内容向刘兴伟支付欠款。其三，虽然丁和光上诉称应当扣除此前向刘兴伟之母包安翠支付的4万元，但毕竟丁和光向包安翠付款在前，向刘兴伟出具《欠条》在后，向包安翠付款是丁和光本人所为，丁和光和刘兴伟在进行协商时就应当提出并扣除，且该4万元是否为返还的购房款性质也无法确定，故丁和光要求在案涉款项中予以扣除的辩解理由不成立。其四，丁和光上诉称《欠条》所载的24.8万元是承诺以该价格为保价为刘兴伟帮忙转卖，双方是居间代理的关系，但也没有证据佐证，更与《欠条》内容不符。其五，丁和光陈述案涉房屋交付时达到了“扲包入住”的条件，刘兴伟除了12万元购房款外没有任何投入和损失。但由于双方所签订的合同无效，导致刘兴伟预期利益受损，该损失不限于购房款损失，还包括对未来房价涨跌的逾期利益损失。而刘兴伟与丁和光于2011年达成买房协议距双方协商重新出具《欠条》时间相隔八年之久，从查明的事实看，案涉房屋周边房价已达到每平方5000--6000元（建筑面积）。故双方重新结算形成《欠条》中可能包含房价涨跌的损失也符合常理。最后，关于资金利息问题。由于丁和光出具给刘兴伟的《欠条》中约定“5月底付清”，虽然没有明确为哪年的“5月”，但结合出具欠条时间（2019年5月7日）、刘兴伟与丁和光之间的微信聊天记录内容以及生活常理，足可认定双方约定的支付时间为2019年5月底。由于丁和光没有及时向对方支付该笔欠款，故应当承担资金占用损失。由于双方没有约定资金占用损失的利率，一审法院参照《最高人民法院关于审理借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项之规定，以刘兴伟向人民法院起诉之日起计并无不当。综上所述，上诉人丁和光的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2860元，由上诉人丁和光负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 徐婷婷二〇二〇年四月二十八日法官助理 张 凤书 记 员 杜晓杰