湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终457号上诉人（原审被告）：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。上诉人（原审被告）：湖南大成酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。两上诉人的共同委托诉讼代理人：周当二，男，1956年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告）：曾宗辉，男，1959年10月20日出生，壮族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：文少波，湖南众铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭琼辉，湖南众铭律师事务所律师。上诉人湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店）、湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成管理公司）因与被上诉人曾宗辉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11798号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人大成酒店、大成管理公司共同上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：《房屋转让协议书》约定上诉人于房屋产权过户之日一次性将房屋转让款支付给被上诉人。被上诉人已于2017年10月17日收回涉案房屋，并未按《房屋转让协议书》的约定将房屋过户至上诉人名下，已构成违约。被上诉人要求上诉人先行付款，违反了合同约定，为此，上诉人依法行使先履行抗辩权并未违约。被上诉人曾宗辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。曾宗辉向一审法院提出诉讼请求：1、解除曾宗辉与大成管理公司于2006年12月23日签订的《房屋转让协议书》；2、判令大成管理公司向曾宗辉支付违约金87078元（暂计算至2019年7月2日，并支付自起诉之日起至合同解除之日止的违约金），大成酒店负连带清偿责任；3、判令诉讼费用由大成管理公司、大成酒店承担。一审法院认定的事实：2006年12月23日，大成酒店（出卖人）与曾宗辉（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的大成华天酒店14楼1210号房，单价7243.46元/平方米，总价为360000元。出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。2006年12月23日，出租方曾宗辉（甲方）与承租方湖南大成酒店华天大酒店有限公司（乙方）、担保方大成酒店（丙方）签订《湖南大成华天大酒店有限公司房屋租赁合同》，约定：甲方将购买的长沙市五一大道838号“新成大厦”面积为49.7平方米的12楼1210号房出租给乙方，租赁期间，乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并以乙方的名义对外经营。甲方承诺租赁期限为10年。乙方承诺租赁期限自甲方付清全部房款之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算租金。该物业由乙方统一管理和经营，月租金为2700元，按月支付。甲方必须在签订本租赁合同的同时与乙方签订《转让协议》，甲方不得单方面撤销或更改《转让协议》，否则造成乙方的损失包括间接损失由甲方承担。租赁期届满时，甲方必须按该物业的初始购买价将该物业转让给乙方。在租赁期内，若乙方逾期2个月未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按逾期日向甲方支付年度租金的0.5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月，甲方有权解除合同，并有权作违约处置。丙方以物业作为担保抵押至按揭银行，为甲方租金回报及回购提供担保。在该物业有效租赁期限内，如乙方逾期2个月不能按时支付甲方租金时，丙方有责任与乙方协调并协助乙方按时支付甲方的租金。如乙方逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月未按时支付甲方租金时，甲方可要求丙方按该物业的初始购买价（以甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》为准）承担乙方受让甲方物业的义务，则丙方在接到甲方提出书面报告十日内必须与甲方至相关政府部门办理产权过户的相关事宜，且在产权过户之日一次性将转让款支付给甲方。同日，曾宗辉（甲方）与湖南大成华天大酒店有限公司（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定:在乙方租赁物业期满或租赁该物业满五年后（含五年），甲方按该物业的初始购买价将该物业转让给乙方，但甲方在租赁该物业满五年后要求提前转让时须提前二个月书面通知乙方。乙方须于该物业产权过户之日一次性将房屋转让款支付给甲方。甲、乙双方签订的租赁合同租赁期满后，乙方必须按该物业的初始购买价受让该物业，双方不得以任何理由拒绝该物业转让的执行。上述两条规定中，任何一方若逾期未履行，则违约方应按日向守约方支付总房款0.5‰的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算：逾期90天内因乙方违约造成甲方租金损失或因甲方违约造成乙方的经济损失由违约方负责赔偿。逾期6个月，守约方有权单方解除本协议，并有权对违约方做违约处置。2006年12月23日，曾宗辉支付首付款。2007年4月17日，曾宗辉按揭贷款通过银行付至大成酒店账户。2007年5月8日，湖南大成华天大酒店有限公司开始向曾宗辉支付租金，自2016年9月起，湖南大成华天大酒店有限公司未足额支付曾宗辉租金。2017年4月27日、2018年10月17日，曾宗辉分别向大成管理公司、大成酒店发函要求其履行回购义务及承担违约责任。另查明，2008年12月18日，湖南大成华天大酒店有限公司更名为湖南大成管理公司。一审法院认为，一、关于租赁期限的问题。大成管理公司根据租赁合同“租赁期限自甲方即曾宗辉付清全部房款之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算租金”的约定，主张双方租赁期限自2007年4月17日开始计算。因此，双方的租赁期限应为2007年4月17日至2017年4月16日。二、关于违约责任。曾宗辉、大成管理公司的《房屋租赁协议》、《房屋转让协议书》约定双方租赁期满，大成管理公司应按初始价格即360000元受让芙蓉区五一大道838号大成华天大酒店1210房屋。大成管理公司未在租赁期满提出回购要求，亦未回应曾宗辉要求其履行回购义务的请求，因此，大成管理公司应承担未履行回购义务的违约责任。根据《房屋转让协议书》的约定，曾宗辉有权单方解除协议，并要求支付违约金。《房屋转让协议书》约定以总房款0.5‰按日计算过高，曾宗辉在本案只诉请以总房款0.3‰按日计算，自2017年4月17日计算至2019年9月26日为96336元（360000×0.0003×892天），系属于对权利的合法处分，一审法院依法予以支持。三、其他。大成酒店以担保方身份在《房屋租赁合同》中为大成管理公司的租金回报及回购提供担保，在曾宗辉要求其履行回购义务时未履行相应义务，且未约定保证责任的方式，应承担连带保证责任，对大成管理公司应支付的违约金承担连带清偿责任。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除曾宗辉与湖南大成酒店管理有限公司于2006年12月23日签订的《房屋转让协议书》；二、湖南大成酒店管理有限公司在本判决生效之日起五日内向曾宗辉支付违约金96336元；三、湖南大成国际大酒店有限公司对上述湖南大成酒店管理有限公司第二项给付义务承担连带责任，湖南大成国际大酒店有限公司承担保证责任后，有权向湖南大成酒店管理有限公司追偿。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1977元，减半收取988.5元，由湖南大成酒店管理有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。双方当事人在二审中确认曾宗辉已于2017年10月17日收回了涉案房屋。此外，曾宗辉已另行向大成管理公司主张了其收回涉案房屋前的租金。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：曾宗辉与大成管理公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋转让协议书》均系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。首先，从《房屋转让协议书》约定的条款看，在双方的租赁期满后，曾宗辉按房屋的初始购买价将涉案房屋转让给大成管理公司，系双方均应承担的义务；但该协议书并未约定转让的流程系先由曾宗辉发出购买申请还是先由大成管理公司发出出卖申请，故在一方提出转让要求而另一方未表示同意的情况下，不同意转让一方才构成违约。在双方均未发出转让申请前，双方的权利义务仍应按照《房屋租赁合同》的约定继续履行。本案中，曾宗辉已于2017年4月27日向大成管理公司发函要求其履行回购义务，但大成管理公司未表示同意回购，违反了协议约定，故一审法院认定大成管理公司已构成违约，并应承担相应的违约责任，并无不当。其次，关于大成管理公司应承担的违约金数额。根据协议约定，违约方应按日向守约方支付总房款0.5‰的违约金。由于大成管理公司已将涉案房屋返还给了曾宗辉，应视为双方以实际行为协议解除了《房屋转让协议书》，故大成管理公司承担的逾期回购违约金应截止至将涉案房屋返还给曾宗辉之日即2017年10月17日。同时，考虑到涉案房屋的升值情况及曾宗辉已另行向大成管理公司主张了其收回涉案房屋前的租金，弥补了其因逾期回购造成的相应损失，故本院酌情调整为大成管理公司按总房款的1%向曾宗辉支付违约金3600元。综上所述，上诉人大成酒店、大成管理公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11798号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11798号民事判决第四项；三、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11798号民事判决第二项为“湖南大成酒店管理有限公司在本判决生效之日起五日内向曾宗辉支付违约金3600元”；四、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11798号民事判决第三项为“湖南大成国际大酒店有限公司对湖南大成酒店管理有限公司的上述给付义务承担连带责任，湖南大成国际大酒店有限公司承担保证责任后，有权向湖南大成酒店管理有限公司追偿”；五、驳回曾宗辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费988.5元，二审案件受理费1977元，共计2965.5元，由上诉人湖南大成酒店管理有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司共同负担200元，被上诉人曾宗辉负担2765.5元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年四月十七日书记员 林 巧