河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初274号原告：袁宾，男，1989年8月25日出生，汉族，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：韩东，河南益仟律师事务所律师。被告：郑州新威龙置业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇中山路西侧。法定代表人：田卫波，总经理。委托诉讼代理人：周慧，女，1986年11月20日出生。系该公司法务部经理。被告：交通银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市金水区郑花路11号。负责人：杨红英，行长。委托诉讼代理人：赵冲，河南瀛豫律师事务所律师。原告袁宾与被告郑州新威龙置业有限公司（以下简称新威龙公司）、交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交行河南分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁宾及其委托诉讼代理人韩东，交通银行股份有限公司河南省分行的委托代理人赵冲到庭参加诉讼，被告郑州新威龙置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告袁宾向本院提出诉讼请求：1、解除原告袁宾与被告郑州新威龙置业有限公司于2018年10月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号180××××6521）；2、解除原告袁宾与被告交通银行股份有限公司河南省分行于2018年12月3日签订的《个人房产抵押贷款合同》（合同编号201801411152999001200000928）；3、《个人房产抵押贷款合同》涉及的剩余贷款本金及利息由被告郑州新威龙置业有限公司偿还；4、被告郑州新威龙置业有限公司返还原告购房款本金335186元，维修基金7430元，按揭贷款费用1000元，产权登记代办费826元；5、被告郑州新威龙置业有限公司返还原告已向被告交通银行股份有限公司河南省分行归还的贷款本金及利息56867.16元（自2019年1月10日起暂计至2019年12月10日，实际计算至判决生效之日止）；6、被告郑州新威龙置业有限公司自2018年10月10日起以本金335186元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付原告资金占用期间的利息至款项实际退还之日止；7、被告郑州新威龙置业有限公司向原告支付逾期交房违约金5476元；8、本案诉讼费由被告郑州新威龙置业有限公司承担。事实与理由：2018年9月22日，原告看中被告郑州新威龙置业有限公司开发的位于新郑市××镇老年人××服务中心东侧、规划路北侧××龙尚××小区××单元××房屋，向被告新威龙公司交纳购房款10000元。2018年10月10日，原告与被告新威龙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××6521），购买威龙尚品小区北院13幢1单元23层2304号房屋，该房屋户型为三室二厅，合同约定建筑面积共114.32平方米。当日，原告交纳首付款325186元，剩余购房款760000元通过银行按揭贷款方式支付。合同约定房屋交付期限为2019年12月31日前，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，新威龙公司应按累计已付款的0.5%支付违约金。原告还将维修基金7430元及产权登记代办费826元交给被告新威龙公司，由其代为交纳、办理。2018年12月3日，原告与被告交通银行股份有限公司河南省分行及新威龙公司三方签订《个人房产抵押贷款合同》（合同编号201801411152999001200000928），原告向交行河南分行申请贷款760000元用于购买上述房屋，原告为此支出按揭贷款费用1000元。贷款合同约定贷款由交行河南分行直接放至新威龙公司账户（开户行：交通银行郑州中原中路支行，账号411899991010003949417）。原告所申请贷款为360期，还款方式为等额本息，每月贷款本息合计4738.93元，还款期限为每月10日。原告于2019年1月10日开始偿还贷款，截止2019年12月10日，原告已经向交行河南分行偿还贷款本息合计为56867.16元。2019年10月22日，被告新威龙公司针对13#楼业主发布《延期交房通知书》，告知因政府治理大气污染等政策，致使工地多次停工，造成工期延误，预计2020年12月31日启动房屋交付。被告在履行期限届满已经明确告知在期限届满时无法进行房屋交付，其逾期交房的行为已经构成双方合同解除的条件，被告提出因政府职务行为导致工期延误来免除其责任，该理由并不能成立。原告向被告新威龙公司提出过退房请求，但新威龙要求原告先将银行贷款结清以后，才可以办理退房手续。此方法无疑加重了原告的负担，原告并没有这么多资金一次性偿还剩余贷款，且即便原告偿还了剩余贷款，若被告新威龙公司迟迟不予退款，势必会造成原告更大的经济损失。综上所述，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法判如所请。被告郑州新威龙置业有限公司辩称，一、原告要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》无事实和法律依据。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款的约定：如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期交房“1、遭遇不可抗力因素，2、因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的，3、因恶劣天气影响到工程进度施工的。”同时根据该合同第九条的约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期交房90日后，原告才有权解除合同。被告施工期间，因恶劣雨雪天气致项目停工224天；另因大气污染防治，龙湖镇扬尘办等职能部门采取防控措施，导致被告工地停工500余天；又因新冠肺炎病毒不可抗力因素，工地全面停工二个多月，根据合同第八条第二款约定被告交付房屋时间依约应予以顺延，截至目前顺延期间尚未届满，被告不存在违约行为。合同第九条约定的解除条件尚未满足，原告恳求无事实和法律依据。二、原告第二项诉请与被告新威龙公司无关，请法院根据查明的事实情况依法予以判决。三、原告第三项诉讼请求无事实、法律依据。《个人房产抵押贷款合同》中明确约定借款人为原告，被告新威龙公司仅为担保人。担保人的责任只有在债务人无法按时清偿债务时向债权人承担责任，原告在自己未履行还款义务的前提下，无权要求被告新威龙公司向债权人交通银行履行还款义务。四、原告的第四项诉讼请求无事实和法律依据。原告诉请返还购房本金335186元的前提条件是《商品房买卖合同》达到合同约定解除条件，但由于不可抗力因素、政府职能部门大气管控职务行为、恶劣天气影响工期依约已经顺延，并未满足解除条件，故原告该项诉请没有事实、法律依据。另外根据合同相对性原则，维修基金、按揭贷款费用、产权登记代办费等并非被告新威龙公司收取，且双方未就上述费用进行约定，新威龙公司无返还义务。五、原告第五项诉讼请求无事实和法律依据。原告向交通银行支付贷款本金及利息，系原告因购买房屋向交通银行进行的借款，被告新威龙公司并非出借人，且未收取任何贷款本金及利息，无返还义务。六、关于原告第六项诉讼请求，原告向被告新威龙公司支付的首付款335186元系购买房屋的购房款，并非借款，被告新威龙公司没有支付利息的义务，原告该项诉请没有事实和法律依据。七、被告因恶劣天气、政府职能部门职务行为以及新冠肺炎不可抗力因素影响，造成停工800余天，交房时间顺延且未届满，被告新威龙公司不存在违约行为，原告该诉讼请求无事实和法律依据。综上所述，被告因恶劣天气、政府职能部门职务行为以及新冠肺炎不可抗力因素影响，造成停工800余天；按照合同约定，被告可以顺延交付时间，且顺延期间还未届满，被告不存在违约事实，原告诉请无事实和法律依据，请求依法驳回原告全部诉请。被告交行河南分行辩称：一、原告的第一项诉讼请求与第二项请求具有顺序关系，只有在法院支持了原告的第一项诉讼请求解除了原告与新威龙公司的《商品房买卖合同》，才涉及第二项诉讼请求解除《个人房产抵押贷款合同》的问题。两个请求有顺序性、有依附性。请求法院审慎裁量。二、截止到2020年1月30日，袁宾项下的贷款合同未到期本金为750542.73元，还款状态为正常。因为金额随着时间推移可能发生变化，所以最终需要偿还的金额以交通银行股份有限公司河南省分行系统核算为准。三、关于原告已经偿还的贷款本金和利息，截止到2020年1月30日，原告已经偿还了贷款本金9457.27元，贷款利息52148.82元。因该账户还款状态正常，金额存在变化。四、被告交通银行河南分行作为善意的合同相对方，依原告申请，为原告购房提供贷款。本案中的纠纷产生于原告与被告新威龙公司之间，交行也不存在任何违约行为，纠纷产生后，交行也积极配合法院查明事实，因此交行不应承担本案诉讼费用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月10日，郑州新威龙置业有限公司（出卖人）与袁宾（××）签订《商品房买卖合同》，约定袁宾购买郑州新威龙置业有限公司建设的位于新郑市××镇老年人××服务中心东侧、规划路北侧××龙尚××小区××单元××房，建筑面积114.32平方米，房屋总价款壹佰零玖万伍仟壹佰捌拾陆元整，付款方式及期限、房屋交付期限进行了约定。其中，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年12月31日前向袁宾交付该商品房但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的；3、因恶劣天气影响到工程施工进度的。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。2018年9月22日，袁宾向被告新威龙公司交纳购房款10000元；合同签订后，袁宾于2018年10月10日向被告新威龙公司交纳了首付款325186元，产权登记代办费826元。2018年11月20日，袁宾向新郑市物业维修资金管理中心交纳了维修基金7430元。2018年12月3日，原告与被告交通银行股份有限公司河南省分行及新威龙公司三方签订《个人房产抵押贷款合同》（合同编号201801411152999001200000928），原告向交行河南分行申请贷款760000元用于购买上述房屋，原告为此支出按揭贷款费用1000元。贷款合同约定贷款由交行河南分行直接放至新威龙公司账户（开户行：交通银行郑州中原中路支行，账号411899991010003949417）。原告所申请贷款为360期，还款方式为等额本息，每月贷款本息合计4738.93元，还款期限为每月10日。原告于2019年1月10日开始偿还贷款，截止2019年12月10日，原告已经向交行河南分行偿还贷款本息合计为56867.16元。2019年10月22日，被告新威龙公司针对13#楼业主发布《延期交房告知书》，告知因政府治理大气污染等政策，致使工地多次停工，造成工期延误，预计2020年12月31日启动房屋交付。以上事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》，《个人房产抵押贷款合同》，《延期交房告知书》，《收据》，置业计划单，交通银行还本付息表，维修资金交存凭证等证据予以证明。本院认为，袁宾与新威龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的规定,是合法有效的合同,双方应该严格依照合同的约定履行各自权利义务。合同约定新威龙公司应于2019年12月31日前向袁宾交付房屋，逾期则应当承担违约责任。交房期限届满前，新威龙公司向13#楼业主发布《延期交房告知书》，袁宾不认同新威龙公司延迟交房理由，不接受延期交房，现提起诉讼要求解除双方所签《商品房买卖合同》。本案袁宾以新威龙公司预期违约为由主张合同法定解除，袁宾在2020年1月9日向法院提起诉讼,新威龙公司在2020年3月24日收到应诉材料,合同解除的时间即为新威龙公司收到应诉材料获知袁宾要求解除合同的意思表示的时间,即2020年3月24日。新威龙公司在交房期满之前明确告知不能按时履行交房的义务，且逾期时间长达一年之久，故袁宾请求解除合同，合理有据,本院予以支持。被告新威龙公司以因恶劣天气、政府职能部门职务行为以及新冠肺炎不可抗力（发生在《延期交房告知书》之后）因素影响，可以顺延期间进行抗辩，理由不力，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定,及《商品房买卖合同》关于新威龙公司应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款的约定,袁宾请求新威龙退还已经支付的首期购房款335186元和产权登记代办费826元,合理合法,本院予以支持。原告已选择违约金，利息部分本院不予支持。本案中案涉房屋的价款,首期款部分是由袁宾直接支付给新威龙公司,剩余部分是由袁宾以交通银行河南分行办理按揭贷款的借款方式,支付给新威龙公司。现在合同已经解除,袁宾通过银行按揭贷款的方式支付给新威龙公司的房屋价款,新威龙公司亦应当返还。袁宾向交通银行河南分行办理按揭贷款所需要支付的利息,属于作为守约方的袁宾为履行合同而需要支出的成本,现新威龙公司违约,对于袁宾支付给银行的利息,亦应承担赔偿责任。截止2020年1月30日,袁宾已经归还的按揭还款为9457.27元、利息52148.82元及按揭贷款费用1000元，新威龙公司应予承担赔偿责任。从2020年1月30日之后的剩余按揭贷款750542.73元,新威龙公司亦应当承担返还责任。2020年1月30日起之后的利息,应当按照贷款合同约定的利息计算。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别偿还担保权人和××。因此，袁宾要求被告新威龙公司向交通银行河南分行偿还《个人房产抵押贷款合同》所涉剩余贷款本金及利息，于法有据，本院予以支持。专项维修基金7430元,已经由相关部门收取,新威龙公司应当协助袁宾申请退回。合同约定,违约金应当以已经付款的0.5%计算,合同签订后,袁宾实际支付给新威龙公司的款项应为房屋价款1095186元,则违约金计算应为5475.93元(1095186元×0.5%),本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,判决如下:一、确认原告袁宾与被告郑州新威龙置业有限公司签订于2018年10月10日的《商品房买卖合同》(合同编号:18002026521)于2020年3月24日解除;二、解除袁宾与交通银行股份有限公司河南省分行及郑州新威龙置业有限公司三方签订的《个人房产抵押贷款合同》（合同编号201801411152999001200000928）；三、限被告郑州新威龙置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁宾返还购房首付款335186元及产权登记代办费826元并返还从2019年1月10日起至判决生效之日至袁宾已向交通银行股份有限公司河南分行支付的贷款本金及贷款利息（截止2020年1月30日的按揭供款9457.27元及利息52148.82元，最终以交通银行股份有限公司河南省分行出具的还款明细清单为准）;四、限被告郑州新威龙置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向交通银行股份有限公司河南省分行返还《个人房产抵押贷款合同》（编号为:201801411152999001200000928）项下的剩余贷款本金（最终以交通银行股份有限公司河南省分行出具的还款明细清单为准）及利息(利息按照的交通银行股份有限公司《个人房产抵押贷款合同》约定计付至实际付清之日止);五、限被告郑州新威龙置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁宾支付违约金5475.93元及赔偿按揭贷款费用1000元;六、被告郑州新威龙置业有限公司协助原告袁宾办理住宅专项维修资金7430元的退回手续;七、驳回原告袁宾的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务或履行其他义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费7402元,减半收取3701元，由被告郑州新威龙置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  王晓燕二〇二〇年四月十五日代理书记员  赵振华