浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9833号 上诉人（原审被告）：章治平，男，1969年5月12日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。现住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：杨彬彬，浙江腾智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻伟东，浙江腾智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江日报报业集团（浙江日报社）。住所地：浙江省杭州市下城区体育场路178号。 法定代表人：唐中祥，社长。 委托诉讼代理人：徐飞，浙江麦格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢广辉，浙江麦格律师事务所律师。 上诉人章治平与被上诉人浙江日报报业集团（浙江日报社）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2018年9月28日至2018年10月17日期间，浙江日报报业集团（浙江日报社）通过浙江产权交易所将案涉房屋公开挂牌竞租。章治平于2018年10月15日登记参加竞租，最终由章治平竞租成功，竞租成交价格年租金511600元。章治平于2018年10月17日签字确认了成交价格确认单，承诺按成交价格承租案涉房屋。竞租成功后，按竞租承诺及《网络动态报价须知》的规定，章治平应于竞价成交后3个工作日内与浙江日报报业集团（浙江日报社）签订租赁合同，但章治平未在规定时间内与浙江日报报业集团（浙江日报社）签订《房屋租赁合同》，现浙江日报报业集团（浙江日报社）以章治平拒不签订新的租赁合同为由，要求章治平腾退涉案房屋，并支付占有使用费及承担违约金而诉讼法院，诉讼请求：1.依法判令章治平立即腾退并归还竹竿巷34幢4-7号房屋；2.依法判令章治平向浙江日报报业集团（浙江日报社）支付上述房产租赁期满后至2019年4月20日占有使用费109090.17元，最终占有使用费计算至实际腾退之日止（占有使用费以竞价成交价首年租金511600元标准计算）；3.依法判令章治平向浙江日报报业集团（浙江日报社）支付违约金43689元；4.依法判令章治平承担案件全部诉讼费用。 另查明：2017年4月26日，浙江日报报业集团（浙江日报社）与章治平签订《房屋租赁协议书》，合同约定浙江日报报业集团（浙江日报社）将坐落于杭州市下城区房屋，建筑面积180.4平方米出租给章治平经营，租赁期限自2017年6月1日起至2018年12月31日止，租金14563元／月，租金按季支付。协议签订三日内，章治平应向浙江日报报业集团（浙江日报社）交纳房屋保证金10000元。该协议已于2018年12月31日届满，双方未签订续租协议。 再查明：章治平于2018年12月28日、2019年3月29日向浙江日报报业集团（浙江日报社）汇款87378元。 原审法院认为，浙江日报报业集团（浙江日报社）通过浙江产权交易所将涉案房屋公开挂牌竞租符合法律法规规定，应确认合法有效。章治平在竞租成功后未在规定时间内与浙江日报报业集团（浙江日报社）签订新的租赁协议以及交纳租金，也未在前一期租赁协议届满后，将涉案租赁房屋归还给浙江日报报业集团（浙江日报社）是造成本案纠纷的直接原因。故浙江日报报业集团（浙江日报社）要求章治平腾退涉案租赁房屋并按章治平竞租成交所确认的租金计算占有使用费符合法律规定，法院予以支持。（占有使用费应以被告竞租确认的租金511600元为基数，按每日1401.64元，从2019年1月1日开始计算至章治平实际腾空日止，本案暂计算至2019年4月20日，计109天，为152778.76元，扣除章治平已缴纳的87378元以及保证金10000元，为55400.76元）。对于浙江日报报业集团（浙江日报社）超过部分的诉讼请求，法院不予支持。因浙江日报报业集团（浙江日报社）、章治平原签订的《房屋租赁协议书》已届满，章治平并没有违反该协议中的条款，故浙江日报报业集团（浙江日报社）要求章治平承担违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。对于章治平认为浙江日报报业集团（浙江日报社）委托浙江产权交易所进行竞租的程序违反，应当认定无效的抗辩，因本案涉及是网络动态竞租，不适用《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，故章治平的抗辩理由不成立，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告章治平于本判决生效之日起十日内将位于杭州市下城区房屋腾空退还给原告浙江日报报业集团（浙江日报社）；二、被告章治平于本判决生效之日起十日内支付给原告浙江日报报业集团（浙江日报社）房屋占有使用费55400.76元（暂计算至2019年4月20日，此后按每日1401.64元计算至实际房屋腾空日止）；三、驳回浙江日报报业集团（浙江日报社）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3356元，因适用简易程序，减半收取为1678元，保全费1284元，合计2962元，由浙江日报报业集团（浙江日报社）负担1086元，章治平负担1876元。浙江日报报业集团（浙江日报社）于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；章治平于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，章治平不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决上诉人以年租金511600元为标准计付占有使用费无合理依据，且远远超过案涉房屋的实际租赁价值首先，该年租金511600元的竞租结果无效，不能作为被上诉人向上诉人主张房屋占有使用费的依据。案涉房屋通过公开挂牌竞租的方式选定承租人，应属招投标范畴。被上诉人的代理人于本案一审庭审过程中也确认该方式属招投标。一审判决认定该招租方式系网络动态竞租，不适用《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，但并未对网络动态竞租与招投标的区别进行说理与论证。上诉人认为，本案中被上诉人委托浙江产权交易所有限公司通过网络动态报价的方式选定承租人，投标人以最优报价为条件换取标的物的承租权，符合招投标的形式要求，故应当适用《中华人民共和国招标投标法》。根据《中华人民共和国招标投标法》第二十八条之规定：投标人少于3个的，招标人应当依照本法重新招标。根据被上诉人提交的证据3中的网络动态报价资料显示，本案所涉房屋的竞租人除上诉人以外，只有另外一人，因此该招投标违反法律规定，应当重新进行招标。故该竞价结果无效。其次，被上诉人与上诉人并未以年租金511600元为条件订立正式的租赁协议，故该租金标准不能作为约束被上诉人的条件。最后，案涉房屋原租金为14563元/月，即年租金174756元，案涉房屋同等地段的同等房屋租金水平也仅为被上诉人主张的租金标准的一半。因此，被上诉人以511600元为标准主张占有使用费，远远高于案涉房屋的实际租赁价值。二、被上诉人提起本案诉讼时，上诉人均依原合同约定的租金标准向被上诉人支付租金，被上诉人收到该租金后未提出任何异议。上诉人支付租金合法占有使用案涉房屋，不应要求上诉人进行腾退根据上诉人一审中提交的证据中国工商银行现金存款凭证，上诉人于2018年12月28日、2019年3月29日按原合同约定的价格向被上诉人支付了2019年1月份至6月份的租金共计人民币87378元。被上诉人在收到上诉人支付的如上租金时并未提出任何异议。此外，在案涉房屋租赁权未重新进行招投标的选定承租人的情况下，直至2019年5月15日被上诉人向人民法院提起诉讼时，被上诉人收取了上诉人支付的租金，上诉人系合法占有使用案涉房屋，因此，一审判令上诉人腾退案涉房屋，显然是错误的。三、即使判令上诉人以年租金511600元标准计付占有使用费，还应扣除上诉人已支付的70000元竞租保证金根据被上诉人提交的证据3中的《网络动态报价须知》第六条竞价说明第6点规定：竞租方出现以下违约情形之一的，应承担全部法律责任，且其所交竞租保证金由组织人直接支付给出租方所有：…..（4）竞租成交后不按所报价格及本标的挂牌公告规定的条件和要求2与出租方签订《租赁合同》以及履行相关义务的。上诉人支付了70000元竞租保证金，因双方未签订《租赁合同》，依该竞租规则，该70000元直接支付给被上诉人。因此，被上诉人实际经济损失已由该70000元得到弥补，故应再予以扣减70000元。最后，被上诉人以“政策要求”为由，违反原房屋租赁合同第十条优先租赁权的约定，强制将上诉人承租的案涉房屋以公开挂牌竞租的方式重新选定承租人，在该等“价高者得”的招标方式面前，上诉人已丧失了所谓的优先承租权，且至今被上诉人均未向上诉人提供所谓的政策依据。在竞租过程中，被上诉人的工作人员多次向上诉人表示可以先竞租，价格可以再商量。但因竞租过程中出现除上诉人以外唯一的一名竞租人哄抬租金，最终租金定格在远超过市场租金价值2倍有余的结果时，被上诉人仍向上诉人表示可以先“做着看”，租金可以再商量，最终却对上诉人避而不见，并将上诉人诉至法院。因被上诉人违约在先致使本案最终纠纷成诉。上诉人于2017年4月份从案涉房屋原承租人处转让获得案涉房屋承租权，并与被上诉人重新签订了租赁合同。此间上诉人除支付租金外，还支付原承租人店铺转让费，并投入了大量资金及精力经营零售超市。苦心经营至今，因被上诉人违反诚实信用原则，致使上诉人丧失承租权，经营成果即将付之东流，血本无归。故恳请二审人民法院依法撤销杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初3375号民事判决书第一项、第二项判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人浙江日报报业集团（浙江日报社）答辩称：一审判决上诉人以年租金511600元为标准，支付占有使用费合理合法并不存在远超实际承租价值的情形，只是基本弥补被上诉人的经济损失。上诉人自愿参加浙江产权交易所组织的公开网络竞价程序，整个程序都是按照企业国有资产交易监管监督管理办法和企业国有产权交易操作规则进行案涉房屋是选择的公开网络竞价方式，竞租前已经明确告知公告成交方式。即使只征集到一家竞租人，也可以成交上诉人是非常清楚该网络竞价程序和规则，所有书面文件都是上诉人本人签字确认也非常清楚。如果仅朱成过以后不履行的后果，那511600元的年租金，是上诉人自己的报价，完全是其自愿公开的市场行为。如果上诉人不认可该租金价格完全可以放弃报价，由其他竞租人承租通过这种公开竞租的方式，恰恰反映了案涉房屋的市场实际价值。还有很多类似的商户都是按此方式进行的。双方原合同是于2018年12月31日到期终止依据承诺和网络动态报价承诺函以及网络动态报价须知的规定。上诉人应按竞价成交价格，与被上诉人签订房屋租赁合同。如果上诉人按约签订该合同的话，被上诉人实际已经按511600元租金开始收取房租了。或者说上诉人不认可该竞租价格应马上腾退房屋交还给被上诉人，被上诉人也可以重新招租减少损失。但是上诉人一方面不愿意与被上诉人签订新的租赁合同，另一方面又继续占有使用案涉房屋，其行为直接造成被上诉人按此计租的房租损失，因此一审判决以年租金511600元标准计付占有使用费合理合法。而且上诉人通过诉讼拖延等方式，实际也造成了该部分租金的利息损失。第二点上诉人虽然在诉讼过程中向被上诉人汇款，但这是上诉人单方行为，该款项不代表支付租金，在原合同到期以后，上诉人拒绝与被上诉人签订新的租赁合同，拒绝按新的租赁价格支付租金，其继续占有、使用该房屋，就属于非法占有使用，应当立即腾退。上诉人虽然分两次向被上诉人汇款了87378元，但并不代表被上诉人对该款项没有疑义。原合同到期以后，被上诉人通过短信和律师函等方式，一直与上诉人沟通，希望上诉人能按竞租流程，以及与被上诉人签订新的租赁合同。按新的竞租价格，缴纳租金。但是上诉人一直拒绝听签订，因为上诉人一直占有使用该案涉房屋，所以被上诉人也同意将上述款项用于冲抵占有使用费。被上诉人之所以没有立即重新进行公开竞租是因为上诉人非法占有案涉房屋的情况下，如果再次竞租，会引发新的纠纷，所以只有等上诉人腾退以后才能进行重新的公开招租。第三，竞租保证金不属于本案诉请不应抵扣占有使用费。因为该竞租保证金并非直接支付给被上诉人，是由案外第三人。浙江产权交易所有限公司收取被上诉人并不清楚实际的收取情况，而且至今也没有收到第三人转转支付的。这个竞租保证金从被上诉人提交的，经上诉人确认签字的网络动态报价须知第六条竞价说明第7点，也约定的竞租保证金因被确定的承承租方违约，放弃承租的，该缴纳的竞租保证金不予退还，依次是用于支付电子网络竞价产生的费用损失弥补。重新挂牌出租的价格低于本次首联成交价格的差价。而且竞租保证金还涉及浙江产权交易所的交易服务费，因此最终如何处理被上诉人并不清楚。因此，上诉人要求在占有使用费中，直接扣除竞租保证金没有事实和法律依据。第4点，本案是因为上诉人的不诚信行为而引发的纠纷，上诉人是自愿参与公开竞租，而且成功也竞得了案涉房屋的5年承租权。2，就应当按竞租规则与被上诉人签订新的租赁合同。而且同期同地段的商铺也是采用公开竞租的方式确定承租人，其中也有多个商铺起始价和最终的成交价相差了两到三倍。这些都是正常的市场行为，所有的报价都是公平公正，自愿的行为，并非被上诉人单方抬高租金。而且据被上诉人向浙江产权交易所了解，如果是原承租户参与竞租在网络动态报价时，是可以重复报其他竞租者的最高价。而且从我们提交的这个报价记录上，也可以看出，1到29次的这个报价金额。实际上，一开始上诉人一直和另一位竞租人是报的相同的金额。所以从报价系统设置上，也保证了原承租户的优先承租权。上诉人所说的丧失了优先承租权的情形，而是上诉人在竞租案涉房屋以后，又以各种无理的要求拒绝履行承诺，因此其不诚信的行为应当承担赔偿责任。综上所述，上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，关于章治平上诉讼认为浙江日报报业集团（浙江日报社）委托浙江产权交易所进行竞租的程序违反，应适用《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，应当认定竞租结果年租金511600元无效的主张。本院认为，本案涉房屋是网络动态竞租，章治平报名时，本人签字确认已经明确是网络动态报价及网络动态报价须知和规则。浙江日报报业集团（浙江日报社）通过浙江产权交易所将涉案房屋公开挂牌竞租符合法律法规规定，应为合法有效。章治平该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 章治平在竞租成功后未在规定时间内与浙江日报报业集团（浙江日报社）签订新的租赁协议以及交纳租金。也未在前一期租赁协议届满后，将涉案租赁房屋归还给浙江日报报业集团（浙江日报社）。章治平在租赁协议届满后按原协议约定的租金向浙江日报报业集团（浙江日报社）交纳，浙江日报报业集团（浙江日报社）收取该租金并不代表浙江日报报业集团（浙江日报社）认可同意章治平按原协议履行。浙江日报报业集团（浙江日报社）通过诉讼行为已经表明，因章治平的违约行为，要求章治平腾退案涉房屋并按竞租结果支付占有使用费。原审法院按章治平竞租成交后所确认的租金计算占有使用费并无不当。章治平上诉认为浙江日报报业集团（浙江日报社）无权要求其腾退涉案租赁房屋及不应按竞租成交所确认的租金计算占有使用费的主张不能成立，本院不予支持。 关于上诉人章治平要求扣除70000元竞租保证金的主张，因该保证金系章治平交纳给竞租的组织方，故该保证金是否能退还，不属于本案审理范畴，故本院不予评议。 综上，上诉人章治平的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3356元，由上诉人章治平负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年四月十七日 书记员  何英杰