苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初14340号本诉原告（反诉被告）：苏州共同喷气织造有限公司法定代表人：王根荣委托诉讼代理人：盛新铭委托诉讼代理人：程军本诉被告（反诉原告）：蒋根龙委托诉讼代理人：姚巧明苏州共同喷气织造有限公司（以下简称共同公司）与蒋根龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。共同公司的委托诉讼代理人盛新铭、程军，被告蒋根龙的委托诉讼代理人姚巧明到庭参加诉讼并提出了反诉。后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。共同公司的委托诉讼代理人程军，被告蒋根龙的委托诉讼代理人姚巧明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告共同公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告机器搬迁费616136元，装修附着物124071元，停业损失费302806元，扣除被告替原告缴纳的水电费137650元、房租161000元及被告已经支付的动迁补偿款250000元，剩余共计494363元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因生产经营需要，于2018年6月25日与被告签订了厂房租赁合同，约定：由被告将其厂房出租给原告使用，租用面积为1800平方米，房屋租金为一年250000元，租赁期限为2018年6月30日起至2021年6月30日。同月，原告以该租赁地址办理了工商营业执照。该合同实际自2018年11月1日起履行。2019年，被告相关场地被征收，同年4月被告与征收机构签订了征收补偿安置协议。协议中载明房屋征收面积和补偿金额2454381元、房屋装修及附作物补偿金额835542元、机器设备搬迁费用616136元和停产损失费360000元。原告在2019年4月收到征收机构发布的搬迁公告后，于2019年5月份停业、7月12日搬离完毕。目前上述补偿款均已支付至被告名下，但是被告一直拖延未付原告的补偿款。共同公司举证的证据有：1、厂房租赁合同两份；2、照片；3、房产评估报告及补偿明细表；4、群铁村村委会通知。被告蒋根龙辩称：我在2019年4月25日已经支付了250000元的补偿费给共同公司，因双方当时口头约定以此解决双方的纷争。我认为动迁补偿的主体是我而非共同公司，因此请求驳回原告的诉请。蒋根龙提供的证据有：付款凭证。反诉原告蒋根龙向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付租金270800元、返还反诉原告已经垫付电费137650元，合计408450元；2、反诉费由反诉被告承担。审理中，蒋根龙明确房屋租金计算期间为2018年6月30日至2019年7月30日，以每年250000元为基准，共计13个月。事实与理由：2018年6月2日，反诉原告与反诉被告签订厂房租赁合同一份，合同自2018年6月30日起至2021年6月30日止。合同签署后由反诉被告使用厂房至2019年7月30日止，但反诉被告没有支付相应的租赁费用共计13个月，合计租金为270800元。在使用期间反诉被告也没有支付相应的电费。为了拆迁顺利，反诉原告不得不向电力机构垫付电费137650元。该二笔款项经反诉原告催讨，反诉被告置之不理。蒋根龙提供的证据有：电费结算凭证。反诉被告共同公司辩称：1、我方在蒋根龙处实际租赁的时间起点是在2018年11月，在此之前是没有任何水、电及污水处理费的缴纳记录，完全可以证明我方在此之前没有实际使用厂房。2、在反诉原告到案涉租赁地点之前，反诉原告是将该房屋租赁给其他人用，而租赁期限是到2018年10月31日。3、对于原、被告之间的租金，原告与被告女儿此前已经通过微信进行结算，并且是对于161000元双方均已认可，但是反诉原告仅仅支付了250000元的补偿款后对于剩余的补偿款就不予支付了。经审理查明：2018年6月2日，蒋根龙为出租方（甲方）、王丽玲为承租方（乙方），双方签订厂房租赁合同一份，约定甲方将厂房出租给乙方使用面积为1800平方米，乙方用途为喷气厂。租金为250000元/年，先付租金后使用，租期自付租金日起算。租赁期间为2018年6月30日起至2021年6月30日止。此后，双方变更了部分合同内容，重新签订了厂房租赁合同一份，约定甲方将位于群铁村的厂房租赁给乙方使用，面积为1600平方米，租金为276000元/年，先付租金后使用，租期自付租金日起算。租赁期间为2018年11月1日起至2023年11月1日止。如遇拆迁，厂房内的所有机械设备搬迁费用归乙方所有，房屋所有权归甲方所有。王丽玲签订租赁合同，实际用于共同公司经营，并由共同公司进行装修改造及添置机器设备，共同公司同意由其支付租金。王丽玲及共同公司均未支付租金。2018年10月11日，苏州正太房地产评估有限公司对蒋根龙位于群铁村的厂房进行评估，涉及本案纠纷的有：喷气织机、动力电柜、风机的搬迁费共计609800元，电缆线6336元，以上在评估报告中显示持有人为王丽玲。打卷机4000元、风机400元、空气压缩机4496元、冷却塔360元、净水装置8000元；双层彩钢板棚12312元；地坪加固90842元。增补费用中的停业损失费302806元。2019年4月16日，群铁村村委会通知，根据“三优三保”工作要求，将于5月31日停止对企业供电。共同公司于2019年7月搬离。蒋根龙为共同公司垫付了电费137650元并支付给共同公司补偿款250000元。该房产全部动迁补偿款已交付蒋根龙。上述事实，有共同公司提供的：1、厂房租赁合同两份；2、房产评估报告及补偿明细表；3、群铁村村委会通知；蒋根龙提供的：1、电费结算凭证；2、付款凭证；及原、被告的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，蒋根龙出租的厂房没有进行产权登记，蒋根龙亦未提交证据证明已取得建设工程规划许可证，故王丽玲和蒋根龙签订的厂房租赁合同无效。但两份合同均系双方的真实意思表示，可以后签的合同（以下简称新合同）为最后的合意，据此确定占有使用费起算日期，并作为承租人支付占有使用费的计算标准。本院据此确认占有使用费自2018年11月1日起算。对于共同公司搬离的日期双方均未举证，因共同公司持续占有使用房产，蒋根龙自认共同公司于2019年7月底搬离，本院据此确定占有使用费计算至2019年7月底止。原告要求按每年250000元计算该项费用，系对自己权利的处分，本院予以准许，本院认定共同公司应付的占有使用费为187500元；共同公司同意将蒋根龙为其垫付的电费直接抵扣，该项费用为137650元；上述两项共计325150元。关于应归属于共同公司的费用，王丽玲称涉案动迁补偿中应归属于其的费用均为共同公司所有。一、评估报告中载明应属于王丽玲所有的款项：喷气织机、动力电柜、风机（3个）的搬迁费共计609800元，电缆线6336元，两项合计616136元。蒋根龙认为其中有其所有的机器12台的搬迁费用，未予举证，本院不予采信，本院确认该616136元应归共同公司所有。二、打卷机4000元，蒋根龙认可归共同公司所有，本院予以确认；风机（2个）400元，蒋根龙认为应归其所有，因共同公司未作相关举证且前一项中已包含了风机（3个）搬迁费，故本院确认该2个风机的搬迁费400元归蒋根龙所有；空气压缩机4496元和冷却塔360元，蒋根龙认可归共同公司所有，本院予以确认；净水装置8000元，双方均认为归自己所有，共同公司称该净水装置连着空压机，已搬迁至新厂使用，蒋根龙称已报废。经查，评估报告中净水装置评估单价为10000元，补偿金额为8000元，且评估表中对搬迁费进行了备注，故本院认定该8000元非搬迁费，归蒋根龙所有；双层彩钢板棚12312元，蒋根龙认可归共同公司所有，本院予以确认；地坪加固90842元，双方均认为归己方所有。经查，该地坪加固指的是地坪以下加厚的部分，因双方对地坪的补偿归蒋根龙所有并无争议，没有证据证明共同公司方对地坪以下进行过改造，故地坪以下部分亦应归蒋根龙所有。综上，打卷机等补偿费用应归共同公司的有21168元。三、停业损失费，涉案厂房获补的停业损失费为302806元。经查，该项补偿以面积计算，有营业执照的为200元/㎡，没有营业执照的为100元/㎡。涉案房产的补偿申报以共同公司营业执照按200元/㎡获得补偿，因双方均有损失且双方共同作为补偿金额的计算依据，本院酌情按各得50%计算，本院确认应归于共同公司的停业损失费金额为151403元。共同公司应获得的动迁补偿为788707元。因动迁补偿款已被蒋根龙领取，蒋根龙应给付共同公司788707元，其已给付250000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、苏州共同喷气织造有限公司应给付蒋根龙房屋占有使用费187500元并返还蒋根龙垫付的电费137650元，两项合计325150元。二、蒋根龙应给付苏州共同喷气织造有限公司机器设备搬迁费、停业损失费等共计788707元，其中已履行250000元，还应给付538707元。与第一项相抵消，蒋根龙还应给付苏州共同喷气织造有限公司213557元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××67）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4358元、保全费3020元，合计7378元，由蒋根龙负担3909元，由苏州共同喷气织造有限公司负担3469元；反诉案件受理费减半收取3714元，由苏州共同喷气织造有限公司负担3089元，由蒋根龙负担625元。两相抵扣，蒋根龙还应缴纳诉讼费用820元，于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××61）。苏州共同喷气织造有限公司预交的诉讼费用中的820元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。审判长  吴卫忠审判员  张 蕾审判员  陈 蕾二〇二〇年四月八日书记员  钱文婷附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。