江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1283民初9566号 原告：江苏宏飞车辆配件制造有限公司，住所地泰兴市济川街道大生村苏西组。 法定代表人：祝沣，执行董事。 委托诉讼代理人：王青川，上海市益昌律师事务所律师。 被告：江苏鼎旺冶金材料有限公司，住所地泰兴市元竹镇甚庄村六组。 法定代表人：钱健民，经理。 委托诉讼代理人：吴春明，江苏民明律师事务所律师。 原告江苏宏飞车辆配件制造有限公司（以下简称宏飞公司）与被告江苏鼎旺冶金材料有限公司（以下简称鼎旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏飞公司的委托诉讼代理人王青川、被告鼎旺公司的法定代表人钱健民及其委托诉讼代理人吴春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏飞公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房地产转让款剩余未支付款110万元；2.被告向原告支付逾期付款违约金386万元（按合同总价款的20%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年6月10日，原告自泰兴经济开发区城东工业园管理委员会受让土地33亩后，原告与被告于2013年1月11日签订《土地使用权及建筑物转让合同》，约定原告将泰兴市城东工业园内约为33亩的土地使用权和该地块上的建筑物转让给被告，合同约定转让总价为1930万元，转让款被告分五笔给原告。合同还约定了双方的权利和义务。被告除第一笔款项支付外，其余款项均以各种理由拖延支付，后分别于2012年1月17日、2013年12月20日，因被告不及时履行合同付款义务而经由城东工业园管理委员会主持召开协调会，分别达成补《充协议》、《协调意见纪要》而重新明确被告履行付款义务。截止起诉前，被告仍未支付剩余转让款110万元，基于延迟支付转让款的违约责任，被告需向原告支付违约金386万元。为维护合法权益，原告诉至法院。 被告鼎旺公司辩称，对原告的诉讼请求被告方不予认可。根据双方相关的协议，被告已经履行了全部的付款义务，并且多垫付了相关的税款100余万元，尚要求原告返还。在履行整个合同的过程中，一直是原告违约，被告不存在任何违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年6月10日，原告宏飞公司（乙方）与案外人泰兴经济开发区城东工业园管理委员会（甲方）签订《协议书》，约定：乙方使用园区内约37亩工业用地，土地总价约为660万元。 2013年1月11日，原告宏飞公司（甲方）与被告鼎旺公司（乙方）签订《土地使用权及建筑物转让合同》，约定：甲方将约33亩土地使用权和两栋厂房和一栋办公楼等地上建筑物转让给乙方，转让总价款为1930万；办理土地使用权证所需的全部税费与乙方无涉。鉴于厂房和办公楼等地上建筑物尚未办理建筑、规划等手续，乙方同意办理有关房产证的一切手续均由乙方负责，所需的税费也均由乙方承担；乙方分五次向甲方支付转让款：在2013年元月11日前付500万元；2月6日前付500万元；3月30日前付300万元；2013年4月30日前付300万元，甲方承诺在此之前已办理完毕两栋厂房和一栋办公楼的竣工验收手续，同时政府职能部门已将土地使用权证办理到乙方的名下。如果上述房屋未能竣工验收合格，或土地使用证未能办理到乙方名下，则乙方对该笔付款可以顺延而不需要承担违约责任，职能部门凭甲方的通知将土地使用权证交给乙方；乙方应在2013年10月30日前支付最后一笔转让款280万（甲方应付给施工单位的质量保证金伍拾万元由乙方负责向施工单位支付。乙方以此抵消应向甲方支付的同等金额的转让款）；甲方收取转让款的方式为乙方将全部转让价款交付给城东工业园管理委员会，后由城东工业园管理委员会转交给甲方；乙方未按合同约定向甲方迟延支付转让款的，逾期不超过三十天的，乙方每逾期一天，按本合同转让总价款的千分之五向甲方支付违约金。乙方未按合同约定向甲方迟延支付转让款超过三十天的，甲方有权解除本合同，乙方则应按本合同转让总价款的20%向甲方支付违约金。宏飞公司、鼎旺公司加盖公章。城东工业园管理委员会在见证方一栏盖章。 2013年1月17日，原告宏飞公司（甲方）与被告鼎旺公司（乙方）又签订《补充协议》一份，约定：甲方须将转让给乙方的33亩土地款全部付清，并保证在2013年5月8日前提供相关合法法律文件将土地使用权证办理至乙方名下，办理土地权证所需的全部税、费与乙方无涉。甲方转让给乙方的转让地块上的地上建筑物包括两栋厂房和一栋办公楼在内的建筑物须经依法验收合格后交付给乙方，验收费用由甲方承担。工程交付时，甲方负责与施工方协商并与乙方签订三方权利义务转让协议。本协议签订之日起二日内，甲方须将施工蓝图交付给乙方。甲方须在2013年5月8日前提供相关合法手续配合乙方将房产证办理至乙方名下（房产办证费用有乙方承担），并将建房资料交付给乙方。2013年1月11日乙方支付500万元给甲方的时间变更为2013年1月18日。如甲方未能按约定在2013年5月8日前将土地权证办理至乙方名下，并提供乙方办理房产证所需合法法律文件，每迟延一天，甲方须按本合同总价的千分之五向乙方支付违约金；如超过一个月，乙方有权解除合同，同时甲方无条件返还乙方支付的受让款并按本合同总价的20%支付违约金给乙方。宏飞公司、鼎旺公司加盖公章。城东工业园管理委员会在见证方一栏盖章。 2013年6月29日，原告宏飞公司（甲方）与被告鼎旺公司（乙方）另达成《协调意见纪要》一份，载明：截止2013年1月17日，乙方向甲方共支付了1300万元。……工程发票：甲乙双方在合同执行过程中因400万元发票无法开取，甲方已补贴乙方15万元，剩余1530万元发票中，已经取得544.1万元土地使用费发票，尚余970万元发票，则由甲方负责开取。此事在乙方7月5日付款后10个工作日内开取发票总额50%的发票（485万元），余票（485万元）款清票清。甲方承诺如不能按约定时间开票给乙方，承担违约金10万元并按未开票金额的6.5%支付税金由乙方自行开票。上述款项在未付余款中扣除。 后双方在履约过程中发生争议。2013年12月20日，双方再达成《协调意见纪要》一份，载明：一、双方共同认可的工程质量及其他问题，经协商，预估维修或补偿费用如下：门房13.2万元，办公楼窗户漏水、脚手洞漏水4.5万元，消防管道5万，厂房裂缝10万，工程发票税费金70万，其他10万，合计112.7万；二、甲方履行义务。工程发票须在乙方资金到园区账户后剔除节假日10个工作日内开具；所有工程质量问题须在2014年4月底前整改到位；三、乙方在竣工验收报告后，须于12月30日前将280万元工程款全部汇到园区帐户，由园区按双方商定的意见付给甲方。四、付款时间：1.2013年12月31日前支付甲方170万元；2.2013年12月31日后甲方每落实一项整改任务，付相应的款项，时间截止2014年4月底，否则，按双方预估的费用直接转给乙方自行处理，双方永无瓜葛。 2015年，宏飞公司曾以鼎旺公司为被告诉至本院，要求被告给付转让款，经审理，本院于2016年11月15日作出（2015）泰黄民初字第1305号民事裁定书，驳回宏飞公司的起诉。 双方签订合同后，被告鼎旺公司已合计支付原告宏飞公司转让款1820万元。鼎旺公司于2018年8月1日领取案涉土地、房屋的不动产权证书。 后原、被告产生纠纷，协商未果，现原告再次诉至本院。 另查明，审理中，本院根据原告提出的诉讼保全申请，作出民事裁定，查封被告鼎旺公司名下的位于泰兴高新技术产业开发区的房屋（不动产权证号为：苏（2018）泰兴市不动产权第0026007号、0026022号）。 庭审中，被告鼎旺公司提交江苏增值税专用发票、门房施工合同、房屋维修工程协议、消防设施安装施工合同等证据，证明其代开1560万元发票，代缴税金1664864.86元。因门房施工、房屋维修、消防设施安装支出相应费用。原告宏飞公司对此不认可，认为其他费用是被告自身原因导致应自行承担。另原告未能提交已开具案涉工程发票并交给被告的证据。 以上事实，有原告提交的土地使用权及建筑物转让合同、协议书、收据、不动产权证、江苏鼎盛集团出具的证明、本院（2015）泰黄民初字第1305号民事裁定书，被告提交的转让合同、补充协议、协调意见纪要、江苏增值税专用发票、门房施工合同、房屋维修工程协议、消防设施安装施工合同、资产移交清单以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 一、关于原告主张被告支付转让款110万元的诉讼请求。1.虽然原、被告约定转让总价为1930万，被告只给付原告1820万元，剩余110万元转让款未支付。但是双方在签订转让合同后，又签订了补充协议和两份协调意见纪要，重新对案涉土地、建筑物不动产权证领取、施工蓝图和施工资料的交付、产权证照逾期领取违约金、付款时间、工程质量、预估维修费用、工程发票、税金数额、补偿金额等问题作出约定，并确认整改相关问题的预估费用为112.7万（包括：维修项目32.7万、工程发票税费金70万、其他10万）。原告自2013年12月31日起每落实一项整改任务，由被告支付相应的款项，并明确原告落实上述整改任务的截止时间为2014年4月底，逾期按双方预估费用直接转给被告自行处理。2.原告虽主张因被告阻拦导致无法完成约定的维修义务，但未提交充分证据予以佐证且被告对此予以否认，故本院对此不予采信。3.关于工程发票。被告提交的江苏增值税专用发票足以证明其已开具1560万元土地、建筑物发票，但原告未能提交其已按约定开具案涉工程发票的证据。故本院确认原告未按约开具工程发票并交给被告。3.由于原告未能举证证实其已于2014年4月前履行完毕双方约定的维修、开票等整改任务，所以预估整改的款项112.7万元应直接转给被告并自行完成整改任务。综上所述，原告主张被告支付剩余110万元转让款的请求，依据不足，本院不予支持。 二、关于原告主张被告支付违约金386万元的诉讼请求。1.虽然双方在转让合同中约定如被告逾期付款应承担违约金，但亦约定在被告2013年4月30日支付300万元转让款前，原告需将土地使用权证办理至被告名下，且原告需办理好厂房和办公楼的竣工验收手续，如未能办理好，被告对该笔付款可以顺延而不需承担违约责任。本案中，原告未能提交其已履行上述约定义务的证据。2.双方在此后签订《补充协议》约定，如原告未能在2013年5月8日前将土地权证办至被告名下，并提供被告办理房产证所需法律文件，原告需承担按合同总价5‰/天计算的违约金。事实上，被告直到2018年8月1日才领取了案涉土地、房屋的不动产权证书。3.因原告未履行双方约定的整改任务，则预估整改款112.7万元应归被告所有，并由被告完成整改。故被告无需向原告支付剩余转让款110万元，更不应承担逾期付款违约金。综上，原告主张被告给付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告江苏宏飞车辆配件制造有限公司的诉讼请求。 案件受理费46480元，保全费5000元，合计51480元。由原告宏飞公司负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  程志伟 人民陪审员  任 霞 人民陪审员  张大华 二〇二〇年四月二十九日 法官 助理  伏平卫 书 记 员  张 兰 附：本案引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。