云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初118号原告：张鑫，男，1982年9月20日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。委托诉讼代理人：李桂芬（系张鑫母亲），住弥勒市，现住弥勒市。代理权限：特别授权。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓龙，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张鑫与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鑫及其委托诉讼代理人李桂芬，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人陈晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鑫向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年3月23日签订的《委托投资经营合同》；2.判令被告支付原告以下款项：（1）自2019年3月1日起至2020年2月28日止的房屋租金159164元;（2）由被告以未付租金159164元为基数，支付自2019年3月12日起至2020年1月3日止的迟延给付违约金23635.26元(79.58元/天×297天);以上合计182799.26元；3.判令被告以未付租金159164元为基数，支付自2020年1月4日起至租金付清之日止的违约金(每日按未付租金的万分之五计算)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月31日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定:原告向被告购买弥勒“吉成?骊都”2幢1-3层2-11号商铺，购房价款为1989553元。2017年3月23日，双方签订由被告提供固定格式条款的《委托投资经营合同》，合同约定:原告将前述房屋出租给被告经营管理，租期自2017年3月1日起至2027年2月28日止，租金标准为:第一年至第二年按照购房总金额的8％支付，即租金为159164元，2年租金合计318328元;第三年至第十年按照购房总金额的8％支付，即租金为159164元。租金支付方式为:自双方签订《商品房购销合同》，被告从原告购买的商铺总价款中一次性将2年租金扣除;第三年至第十年被告每年向原告支付租金，即同期交房时间起的7个工作日内一次性付清。若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付租金的万分之五向原告支付逾期付款的违约金。2017年3月28日，原告支付了全部购房款，并按约将房屋租赁给被告使用，但2019年租金的付款期限届满，被告却拒不支付。原告多次向被告催要，被告均以各种理由拖延拒绝支付。综上所述，原、被告签订的《委托投资经营合同》真实、合法、有效，依法应受法律保护，且该合同系被告提供的格式合同，双方应当严格按照合同约定履行义务，违约方应当按照合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，遂起诉。被告云南吉成投资有限责任公司辩称，1.《委托投资经营合同》已无法继续履行，请求法院解除该合同。根据该合同第五条约定，被告已将案涉房产统一委托给弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司继续经营管理。目前不仅被告因经营管理团队散伙、负债累累、深陷诉案等早已无法正常经营，且弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司也同样濒临破产、无力支撑。两家公司均无能力继续履行合同，这已经是一个众所周知的客观事实。2.《委托投资经营合同》不能继续履行的法律责任不在于被告，而是与当前经济大环境低迷(中国经济增长下滑过快、中美贸易战和世界经济增长导致的外部环境差)有关，属于合同履行过程中的情势变更的情形，依法可以减免被告的法律责任。《委托投资经营合同》第三条和第八条均约定“被告承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准”，有权“根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改”，因此被告根据当前的市场变化，于2018年12月8日向原告提出三种经营模式的变更选择，希望通过经营方案的调整和整改，控制住经营成本，保证合同能够继续履行，但是原告予以拒绝。故合同目前不能继续履行的主要原因是原告不配合、不尊重合同的约定。3.原告的诉讼请求依法不应得到支持。如前所述，《委托投资经营合同》不能继续履行的过错不在于被告，故被告不应承担原告诉请的违约金(退一万步说，即使被告应当承担违约金，但由于原告没有提交实际损失的证据，而且被告也认为违约金约定过高，请求法院依法予以调整)。4.最为重要的一点是原告拒绝变更《委托投资经营合同》的履行方式和履行内容后，本应根据《合同法》第六十八条的规定，中止合同的履行，再根据《合同法》第六十九条等规定，解除《委托投资经营合同》，但是原告怠于行使，最终导致诉累。根据《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故原告要求支付租金及违约金于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.《商品房购销合同》1份、云南增值税普通发票2份，欲证实原告以1989553元的价款向被告购买由被告开发的弥勒“吉成·骊都”第2幢第1-3层2-11号商铺，并支付了全部购房款。2.《委托投资经营合同》1份，欲证实原、被告自愿签订《委托投资经营合同》，合同系双方的真实意思表示，合同对租金的支付方式及违约责任等均进行了详细约定。3.常住人口登记卡复印件1份，欲证实原告与其委托诉讼代理人系母子关系。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告就其答辩理由向本院提交了以下证据材料：1.营业执照（正、副本）复印件1份、法定代表人身份证复印件1份、法定代表人身份证明书1份，欲证实被告的诉讼主体资格。2.《委托经营管理合同》、《弥勒畅远旅游文化开发有限公司2016-2018年度资产负债表》、《弥勒畅远旅游文化开发有限公司2016-2018年度利润表》、《云南吉成投资有限责任公司2016-2018年度资产负债表》、《云南吉成投资有限责任公司2016-2018年度利润表》、借条复印件各1份；《借款展期协议》复印件2份，欲证实被告与弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司均无能力继续履行《委托投资经营合同》，合同目的已无法实现，应予解除。经质证，原告对被告提交的证据1无异议；证据2，对真实性无异议，对关联性有异议，认为与其无关。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告均无异议，予以采信。被告提交的证据1，原告无异议，予以采信；证据2，不能证实被告待证内容，不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年12月31日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于弥勒市，房屋建筑面积162.12平方米，每平方米价格12272.1元，房屋总价为1989553元。2017年3月23日，双方签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起10年，即自2017年3月1日起至2027年2月28日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付为：第一年至第二年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为159164元／年，2年租金合计318328元；第三年至第十年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为159164元／年。自原告到被告签订《商品房购销合同》时，被告从原告购买的商铺总价款中一次性将2年返租租金扣除，不再另行支付。以后第三年至第十年每年向原告支付租金，即同期交房时间起的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。自2017年3月1日起至2019年2月28日止被告应支付原告的租金已抵扣购房款。本院认为，原告与被告自愿签订《委托投资经营合同》，合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律或行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按《委托投资经营合同》的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于是否解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告主张解除与被告签订的《委托投资经营合同》，被告亦表示同意，本院予以准许。合同解除后，被告应按照双方签订的《商品房购销合同》约定的交房标准将房屋返还原告。二、关于租金的计算问题。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的8%，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告于同期交房时间起的7个工作日内按年向原告支付租金，因被告未按期支付原告租金，故被告应按合同约定支付原告自2019年3月1日起至2020年2月28日止的房屋租金159164元。三、关于违约金的计算问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。原告主张由被告支付自2019年3月12日起至2020年1月3日止的违约金23635.26元(79.58元/天×297天)，并以未付租金159164元为基数，按日万分之五计算支付自2020年1月4日起至租金付清之日止的违约金，在双方签订的《委托投资经营合同》中约定中被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金，原告的主张符合双方的合同约定，予以支持。被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告张鑫与被告云南吉成投资有限责任公司于2017年3月23日签订的《委托投资经营合同》。二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告张鑫房屋租金159164元及违约金23635.26元，合计182799.26元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年1月4日起至全部款项付清之日止的违约金。三、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内按照原、被告于2016年12月31日签订的《商品房购销合同》约定的交房标准将位于弥勒市交汇处吉成·骊都第2幢第1-3层2-11号房屋返还原告张鑫。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3956元，减半收取计1978元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇二〇年四月二十七日书记员 杨飞龙