安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖10民终767号上诉人（原审原告）：黄山市天方房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黟县碧阳镇城南新区，统一社会信用代码91341023551843434P。法定代表人：夏登尚，总经理。委托诉讼代理人：许振序，安徽金天都律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊晓珊，安徽金天都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史坤仑，男，1987年9月23日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。被上诉人（原审被告）：柯灿，女，1988年11月23日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：余琼，安徽。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑明继，安徽。上诉人黄山市天方房地产开发有限公司（以下简称天方公司）因与被上诉人史坤仑、柯灿房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黟县人民法院作出的（2019）皖1023民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天方公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持天方公司的全部诉讼请求（标的差额102971元），并由史坤仑、柯灿承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、史坤仑、柯灿应支付天方公司所垫付的土地使用税85187元。双方于2015年签订黟县茶城房屋租赁合同，合同第五条第三项约定“租赁产生的所有税费归乙方（即史坤仑、柯灿）支付”，还于第九条针对税费作出特别约定，“甲乙双方必须按照国家工商、税务部门的有关规定，依法承担交费、纳税的义务（税费由乙方承担）”，该合同条款虽未明确税收的具体种类，但从条款内容的理解及条款订立本意来看，双方已确定在史坤仑、柯灿承租案涉房屋期间，与承租房屋相关的所有税收都应由史坤仑、柯灿负担。二、史坤仑、柯灿应支付天方公司所垫付的综合物业管理费17784元。虽然合同约定综合管理费由史坤仑、柯灿向管理公司支付，但由于史坤仑、柯灿在承租房屋后并未按照约定向管理公司支付管理费用，导致管理公司向作为产权人的天方公司直接收取该项费用。在天方公司已提交管理公司的证明证实天方公司已按照合同约定的标准向管理公司支付17784元综合管理费的情形下，史坤仑、柯灿理应支付天方公司所垫付款项。综上，请求二审法院依法予以改判，切实维护天方公司的合法权益。史坤仑、柯灿辩称：一、黟县茶城房屋租赁合同中的第五条、第九条关于税费的承担都是基于双方签订的这份租赁合同而产生的税费，而土地使用税并不是基于双方的租赁关系产生的税，依法不应当由史坤仑、柯灿承担。二、针对天方公司主张的综合管理费，双方签订的租赁合同中明确约定物业公司应当要提供相应的服务，而该物业公司并未提供相应服务。另外，天方公司在一审中也并未提供充分的证据证明其垫付了综合管理费。故天方公司不应当向史坤仑、柯灿主张该项费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。天方公司向一审法院起诉请求：1.史坤仑、柯灿支付租金2720元；2.史坤仑、柯灿支付天方公司垫付税收及滞纳金85187元；3.史坤仑、柯灿支付综合管理费17784元（从2015年11月1日到2018年12月31日，共38个月，每月是468元）；4.史坤仑、柯灿承担本案诉讼费用。一审经审理查明：2015年4月18日，天方公司与史坤仑、柯灿签订《黟县茶城商铺租赁合同》，合同约定：“天方公司将其位于黟县茶城4#楼的商铺（商铺合计面积约为2340m2）租赁给史坤仑、柯灿经营，承租的租期从2015年11月1日至2025年10月31日止，其中优惠为前3年免租，第4年到第10年的每年租金为252720元；租金按年支付，承租方应于每年租金前一个月的5号前支付下年的租金；合同一经签订，承租方应缴纳250000元的进场保证金，签订合同当日一次性付清；综合管理费指用于商业街内统一管理和用于保安、绿化、公共设施维护等各项费用支出，承租方同意管理公司收取综合管理费，标准按建筑面积0.2元/平方米/月计算，并于每年12月31日前5日内按年向管理公司上缴；租赁产生的所有税费归承租方支付。”合同签订后，天方公司将黟县茶城4#楼交给史坤仑、柯灿使用。史坤仑、柯灿在租赁期内尚欠租金2720元未付。另，天方公司认为史坤仑、柯灿租赁案涉房产期内没有缴纳综合管理费及所发生的土地、房产税收费用，税务部门根据产权登记直接向天方公司收取，导致天方公司已垫付税收85187元，并垫付物业综合管理费共计17784元。上述款项经多次催讨，史坤仑、柯灿仍未支付，为此天方公司诉至一审法院。一审另查明，天方公司已于2019年4月16日将案涉租赁房屋出售给黟县徽兴酒店有限公司，并于2019年5月21日办理过户。后天方公司将案涉租赁房屋的保证金250000元退回史坤仑，史坤仑将该笔保证金已转账支付给黟县徽兴酒店有限公司。一审法院认为：依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力,当事人应按照约定全面履行各自的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，天方公司与史坤仑、柯灿签订的《黟县茶城商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，自双方当事人在合同上签字起即对双方产生法律约束力。天方公司依约将房屋租赁给史坤仑、柯灿使用后，史坤仑、柯灿理应按照合同的约定按期支付相应的租金。史坤仑、柯灿主张其未支付租金尾款系案涉房屋存在外墙漏水，多次通知维修，天方公司未进行维修，租金尾款已用于维修外墙，但其并未就房屋外墙漏水及已支付相应维修费用的事实提供充分证据予以证明，该答辩意见无事实依据，不予采纳；史坤仑、柯灿认为天方公司非本案适格原告，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽案涉房屋已出售案外人，但史坤仑、柯灿与天方公司并未解除案涉合同，且天方公司主张的未支付租金系在房屋出售之前应支付的租金，对该答辩意见不予采纳；天方公司主张依据合同约定其支付的土地使用税和滞纳金85187元应由史坤仑、柯灿负担，因双方合同约定租赁产生的所有税费归承租方支付，但合同中并未明确税费包括土地使用税，且土地使用税并非因租赁而产生的税费，该主张无事实和法律依据，不予采纳；天方公司主张综合管理费，因合同约定由管理公司收取综合管理费，天方公司并非管理公司，且未就其已垫付款项提供充分证据予以证明，该主张无事实依据，不予采纳，相关权利可另行主张。综上所述，天方公司要求史坤仑、柯灿支付租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、史坤仑、柯灿于判决生效后十日内支付黄山市天方房地产开发有限公司租金2720元；二、驳回黄山市天方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1234元，由黄山市天方房地产开发有限公司负担1203元，由史坤仑、柯灿负担31元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据与一审相同，相对方质证意见同一审。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一审判决关于土地使用税和滞纳金及综合管理费的认定是否正确。关于土地使用税和滞纳金。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。据此土地使用税的缴纳主体应是房屋所有权人而非承租人。本案中，天方公司与史坤仑、柯灿签订的《黟县茶城商铺租赁合同》中约定“租赁产生的所有税费归乙方支付”，“甲乙双方必须按照国家工商、税务部门的有关规定，依法承担交费、纳税的义务（税费由乙方承担）”，该合同条款并未明确税收的具体种类，而案涉房屋作为商铺，由史坤仑、柯灿承租作为经营场所，故按照市场交易习惯下通常的理解，合同约定的税费应当是史坤仑、柯灿在承租经营期间作为纳税义务人应向税务部门缴纳的税费。如果是出租方在收取合同约定的租金外，还要求承租人另行承担出租方作为纳税义务人向税务部门应缴纳的税费，应当在租赁合同中有明确约定，土地使用税既非因租赁产生的税费又非因经营行为产生的税费，故天方公司要求史坤仑、柯灿承担土地使用税和滞纳金无事实和法律依据。关于综合管理费。本案中，天方公司与史坤仑、柯灿签订的《黟县茶城商铺租赁合同》中明确约定由管理公司向史坤仑、柯灿收取综合管理费,而天方公司并非管理公司，其无权向史坤仑、柯灿主张该费用，且天方公司仅依据管理公司出具的《说明》而无具体支付凭证主张其已垫付证据不足。据此，天方公司上诉要求史坤仑、柯灿向其支付综合管理费本院不予支持。综上，天方公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2359元，由上诉人黄山市天方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 丰审判员 黄志锋审判员 秦 峻二〇二〇年四月十五日法官助理陈梦瑶书记员陈莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。二、《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。