辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终664号上诉人（原审被告、申请执行人)王明志，男，1965年3月4日出生，汉族，农民，现住兴城市。委托诉讼代理人：李吉玲，辽宁义帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：许志刚，辽宁劲声律师事务所律师。被上诉人(原审原告、执行案外人)李玉华，女，1964年6月29日出生，汉族，退休工人，户籍黑龙江省大庆市龙凤区，现住兴城市。委托诉讼代理人：范春晖，辽宁恒生律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人)兴城江恒房地产开发有限公司，住所地兴城市果园西路海尚丽景小区8-2号楼A室。统一社会信用代码912114815525939752。法定代表人：杨晓超，该公司总经理。上诉人王明志因与被上诉人李玉华、被上诉人兴城江恒房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服兴城市人民法院（2019）辽1481民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人王明志及其委托诉讼代理人李吉玲、许志刚，被上诉人李玉华的委托诉讼代理人范春晖出庭参加了诉讼，被上诉人兴城江恒房地产开发有限公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。王明志上诉请求：1、撤销兴城市人民法院作出(2019)辽1481民初1419号民事判决，依法改判或发回重审；2、依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：兴城市人民法院基于二被上诉人之间“虚假”倒签的《商品房买卖合同》，并适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，从而认定被上诉人对案涉房屋具有足以排除强制执行的效力，不得执行位于兴城市海尚丽景3号楼1单元402室房产系认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定的事实缺乏逻辑性，一审法院认定虽然二被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》签发日期标注为2014年6月10日，但实际上是2017年7月11日，被上诉人李玉华到江恒地产开发的楼盘考察，最终由姜艳接洽购买了案涉房屋，购买过程是先应江恒地产的要求在合同上签字，之后江恒地产承诺该公司为该合同办理备案手续，之后再由江恒公司将合同给其寄到黑龙江。既然如此，我们不禁要问何以2017年7月11号签订的合同，反而2016年到开发办备案，二被上诉人的表述明显虚假。其实本案的实际情况是：二被上诉人之间根本不存在基于真实买卖意思表示的房屋买售合意，之所以出现被上诉人李玉华向法庭出示其与江恒地产之间于2014年6月10日签订的《商品房买卖合同》，完全系2017年被上诉人江恒地产为了规避他人生效法律文书的执行风险所签订的虚假买卖合同。据此，可以认定二被上诉人之间签订的买卖合同为无效合同。因此，才出现同一时期的买卖合同里出现不同时期法定代表人混淆（薛健与梁继武)，乃至画蛇添足一一加盖后期法人杨晓超名章等低级错误。因此，根据法律规定，二被上诉人之间倒签的《商品房买卖合同》实属无效合同，被上诉人李玉华对案涉房屋不具有物权期待请求权，不能阻碍生效判决的执行。二、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条作为裁判依据系适用法律错误。本案截至目前案涉房屋仍登记在被上诉人江恒地产名下，根据本法第29条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故案涉房屋作为登记在开发商名下的不动产应当适用29条，结合其庭审自认其仍有其他住房应驳回李玉华一审诉求，故一审法院适用28条错误。退一万步讲，本案即使适用本法第28条，被上诉人李玉华也未按照本法第30条和物权法第20条办理预告登记，据此，被上诉人李玉华未尽到及时、勤勉义务，其对于未办理商品房预告登记存在过错，并非无过错第三人，一审判决认定其对未办理产权登记不存在过错的事实，认定是错误的。因此，不具备本条规定的情形而排除强制执行。第一、被上诉人李玉华没有任何证据证明其合法占有该房屋，只是庭审中自述姜艳将房屋钥匙交付给他，且未向法庭提供准住通知书、入户交接单、入住代收费等有效证据加以证明。被上诉人李玉华属于非法占有业已查封的诉争房产，其实际占有主张，缺乏证据支持，不应予以认定。一审法院基于二被上诉人之间所谓的漏洞百出的合同而推定李玉华己经控制了该房屋而认定合法占有该房屋错误；第二、被上诉人李玉华现有的证据不能认定其已交付全部房款。截至目前被上诉人仍未能向法庭提供其表述的7月8日和江恒房地产公司工作人员姜艳签订的《商品房买卖合同》时，以微信转账方式支付购房预定金5000元付款截图，而只提供了姜艳自行填写的收款收据，不符合国家税务总局关于财会制度的规定，故不能认定李玉华己交付了全部房款。第三、全案没有任何证据证明涉案房屋直到2018年12月份才能办理房照的书面证据。一审法院仅凭被上诉人江恒地产的庭审自述认定该房屋系2018年12月份才能办理房照，而该房在2018年11月就被查封而认定并非李玉华本身的原因而未能办理房照本身无过错，对上诉人不公平。一审中，上诉人己经提交申请，请求法院调取与涉案合同同期的其他合同，予以证明本案案涉合同与同期其他合同截然不同，由此可以证明：本案案涉合同为了对抗生效法院判决而倒签的合同。一审法院未予准许。综上，上诉人在生效法律文书的执行中查封涉案房屋以实现债权具有事实和法律依据。故请求二审法庭在查清案件事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李玉华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方房屋买卖合同有效，李玉华付了全部房款已实际占有房屋，未过户不是李玉华的过错，足以享有排除强制执行的权益，应予维持原判。被上诉人兴城江恒房地产开发有限公司未答辩。李玉华向一审法院提出诉讼请求：1、(2019)辽1481执异28号执行裁定书认定事实与适用法律均错误，要求解除对兴城市海尚丽景3号楼1单元402室房产的查封保全，终止对本案诉争房产的执行；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：1、事实经过：2014年10月6日原告李玉华购买了被告兴城江恒房地产开发有限公司的兴城市海尚丽景售楼处购买了3号楼1单元402室房产，支付了全款205000元。房产交付、占有、使用，但未装修。被告王明志依据(2017)辽1481民初2228号民事调解书申请执行被告兴城江恒房地产开发有限公司，查封了本案诉争的兴城市海尚丽景3号楼1单元402室房产，拟执行该房产，原告提出了执行异议。兴城法院作出了(2019)辽1481执异28号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。2、执行裁定适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第29条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《异议复议规定》第28条与第29条适用上产生竞合，并非能够适用第29条就自然排斥适用第28条。该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第28条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第29条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。上述为最高法院的案例节选相关论述，所以法院适用法律错误。现提起诉讼。一审法院查明事实：2017年7月初，李玉华经物业人员引领考查决定购买兴城江恒房地产开发有限公司开发的兴城市海尚丽景3号楼1单元402室房产，兴城江恒房地产开发有限公司时任工作人员姜艳作为公司的经办人，于2017年7月9日收取了李玉华交付的购房款5000元，并为李玉华出具编号为0302234的收款收据，收据标明收购项目为购房款，所购房屋标明为8-3#1-4-2号楼。2017年7月11日，李玉华又通过银行汇款的方式汇入兴城江恒房地产开发有限公司建设银行收款账户200000元购房款，资金用途标明为李玉华购房款(余款)。之后，经姜艳之手再次为李玉华出具编号为0302237的收款收据，收据同样标明收购项目为购房款，所购房屋标明为8-3#1-4-2号楼。同日，兴城江恒房地产开发有限公司为李玉华开具205000元的辽宁增值税普通发票，发票亦在备注栏注明所购楼房为兴城市果园西路8-3号楼1单元1-4-2号。在购楼款交清后，经姜艳之手将该房屋钥匙交付给李玉华。期间，李玉华在兴城江恒房地产开发有限公司提供的合同编号为401428017的商品房买卖合同上按要求先行签字，兴城江恒房地产开发有限公司办理完备案手续之后，于2017年8月3日经姜艳之手将合同邮寄给李玉华，但该合同落款的日期标注为2014年6月10日，并加盖了兴城市建设开发办公室的商品房购销审批专用章，同时，机打字体显示20160617。另查明，李玉华未对该房屋进行装修，但称有过短暂居住、使用，并称当时物业公司承诺免收三年物业费。关于产权证的办理事宜，李玉华称交购房款之时，姜艳告知其1、2号楼正在办理产权证，其所购的3号楼由于消防未验收的原因暂时不能办理产权证。兴城江恒房地产开发有限公司对此认可，并称从2018年12月份3号楼就可办理产权证了。再查明，本院(2018)辽1481执48号执行裁定书中，申请执行人王明志，被执行人兴城江恒房地产开发有限公司，本院依据已经发生法律效力的(2017)辽1481民初2228号民事调解书于2018年11月2日查封兴城市海尚丽景3号楼1单元402室房产。李玉华对此提出异议，本院(2019)辽1481执异28号执行裁定书驳回了李玉华的异议。李玉华诉至本院。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收款收据、辽宁增值税普通发票、被告提供的财产报告清单、提供入住汇签单、住宅小区交验表、房屋买卖合同、中通快递快递单以及当事人陈述意见等证据载卷佐证，并经当庭质证，可以认定。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，李玉华提起案外人执行异议之诉，需要对执行标的即兴城市海尚丽景3号楼1单元402室房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于如何判断何种情况满足足以排除强制执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本案应从前述四项情形是否成立加以判断。一、关于李玉华在本院查封涉案房产之前是否已签订合法有效的的书面买卖合同的问题。李玉华于2017年7月先后两次付款给兴城江恒房地产开发有限公司用于购买兴城市海尚丽景3号楼1单元402室房产，不仅有兴城江恒房地产开发有限公司为李玉华出具购房款收款收据，还有李玉华当时通过银行汇款方式支付购房款200000元的银行汇款凭证以及当时开具正规商品房买卖和被告提供的于2017年8月3日邮寄商品房买卖合同的中通快递单佐证，形成证据链条，相互印证，可以认定李玉华与兴城江恒房地产开发有限公司于2017年7月形成商品房买卖合同的事实，该合同虽落款日期与实际情况不符，但并不能因此影响买卖合同的效力，该合同内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因此，对于王明志及兴城江恒房地产开发有限公司提出的关于李玉华的房屋买卖不真实的辩解，无事实及法律依据，本院无法支持。二、关于应否认定李玉华在本院查封之前已实际占用该房产的问题。李玉华于2007年7月11日付清全款后即取得该房屋钥匙，无论其是否实际居住，并不影响其对房屋的控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，是否实际入住并不是房屋占有的必要条件。因此，应当认定李玉华已在查封之前实际占用该房产。三、关于房款支付问题。如前所述，房款支付之事实不仅有李玉华与兴城江恒房地产开发有限公司之间形成的收款收据，还有银行汇款凭证以及商品房买卖正规发票佐证，能够认定李玉华已在查封之前付清全款的真实性。四、关于案涉房产未办理产权登记的原因。兴城江恒房地产开发有限公司也自认案涉房屋从2018年12月份才能办理过户手续，而本院于2018年11月2日作出的(2018)辽1481执48号执行裁定书查封了该房产，致使案涉房产不能正常办理过户手续，李玉华对未能办理过户登记并无过错。综上所述，李玉华对该案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对李玉华提出的诉讼请求，本院予以支持。关于王明志提出本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而非第二十八条问题。本院认为，两项条款不是非此即彼的排斥关系，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条符合本案的实际情况，故王明志此项辩解，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用本院二审期间，上诉人提供了兴城法院执行裁定书、银行转账凭证、商品房买卖合同等证明材料，被上诉人提供了照片等证明材料，经庭审质证，载卷为凭。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一、李玉华于2017年7月先后两次付款给兴城江恒房地产开发有限公司用于购买涉案房屋，不仅有兴城江恒房地产开发有限公司出具的购房款收款收据，还有李玉华通过银行汇款方式支付购房款200000元的银行汇款凭证以及李玉华与兴城江恒房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同和兴城江恒房地产开发有限公司提供的其于2017年8月3日邮寄的李玉华与兴城江恒房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的中通快递单佐证。已形成证据链条，能够相互印证，可以认定李玉华与兴城江恒房地产开发有限公司于2017年7月形成了商品房买卖合同的事实。该合同虽落款日期与实际情况不符，但并不能影响买卖合同的效力，该合同内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。第二、李玉华于2017年7月付清全部房款后取得了该房屋钥匙，对房屋已实际占有，可以认定李玉华在查封之前已合法占有该房产。第三、房款支付的事实不仅有李玉华与兴城江恒房地产开发有限公司之间形成的收款收据，还有银行汇款凭证以及商品房买卖正规发票佐证，能够认定李玉华已在查封之前支付全部房款。第四、兴城江恒房地产开发有限公司一审庭审中自认案涉房屋从2018年12月份才能办理过户手续，而一审法院于2018年11月2日作出(2018)辽1481执48号执行裁定书查封涉案房产，致使房产不能正常办理过户手续，李玉华对未能办理过户登记并无过错，并非买受人李玉华自身原因为办理过户登记。综上，李玉华对该案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人王明志上诉主张不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4375.00元，由上诉人王明志负担。本判决为终审判决。审判长  宋冬梅审判员  张国军审判员  刘 伟二〇二〇年四月二十六日法官助理郑佳木书记员张潇本判决书援引的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。