西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初18369号 原告：西安盛龙万祥商业运营管理有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1373。法定代表人：李立新，总经理。委托诉讼代理人:霍洁如，女，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人:李超，男，该公司员工，住该公司。被告：西安富瑞达酒店管理有限公司。住所地：。统一社会信用代码91610132081025540B。                                                                                                                                                                                      法定代表人：张辉，总经理。委托诉讼代理人: 董伟，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人: 张月青，陕西云德律师事务所实习律师。原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司（以下简称盛龙万祥公司）与被告西安富瑞达酒店管理有限公司（以下简称富瑞达酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛龙万祥公司的委托诉讼代理人霍洁如、李超，被告富瑞达酒店的委托诉讼代理人董伟、张月青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛龙万祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付所拖欠的2015年第一季度(2015年1月、2月、3月)物业管理费357420元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2015年1月1日与西安郅辉房地产开发有限公司（以下简称郅辉公司）签订房屋购买合同，购买该公司开发的位于西安市未央区XX村XX广场暂定建筑面积3.7万平方米的房屋，并于2015年1月1日进驻。其是受郅辉公司委托为盛龙广场房屋提供物业服务的专业管理公司，自被告进驻至今，被告未向其缴纳相应的物业管理服务费用。依据《西安市物业服务收费管理办法实施细则》测算的物业费单价为3.22元/㎡/月，被告应支付2015年第一季度物业管理费357420元。经催促缴纳未果，故其诉至本院。被告富瑞达酒店辩称，一、其与原告之间不存在物业服务合同法律关系，且原告并未实际为其提供物业管理服务。原告的主张无事实与法律依据，应予驳回。其与郅辉公司在《盛龙广场房屋购买合同》中对涉及物业独立的相关事项进行了明确约定。其在接收房屋后至今，其并未与原告签订任何合同，原告也未向其提供过任何物业服务，建设单位郅辉公司未告知其与前期物业公司即原告签订物业管理服务合同。其于酒店运营之际即2017年6月，已与第三方物业服务公司签订物业服务合同，并由该公司服务至今。二、其与涉案大楼的建设单位郅辉公司签订的《盛龙广场房屋购买合同》中明确约定了其的酒店所属的所有物业独立，物业费独立核算对于该约定原告是清晰明知的，故不应该向其主张任何物业费。在2017年之前，郅辉公司曾是原告的控股股东，且当时郅辉公司的法定代表人及控股股东范保强亦是原告的控股股东，原告与郅辉公司之间存在事实和法律上的利害关系，原告在诉状中明确表示其受郅辉公司的委托为盛龙广场提供物业管理服务，故对于其与郅辉公司之间的特别约定是知悉的，不可能为其提供物业服务。这也从另一方面印证为何从购房至今原告一直未向其主张物业费的这种不合理现象。郅辉公司未依照《物业管理条例》的规定通过招投标方式聘请第三方物业服务公司，直接委托自己的子公司即原告作为物业服务企业，其有理由相信该二公司之间恶意串通来损害其合法权益。在其购买涉案大楼后，房屋为大通铺，同时存在诸多基础设施为施工的现象，存在的质量问题的工程达80余项，返修后，仍存在质量问题。经多次协商，郅辉公司同意将未施工、存在质量问题的工程作为甩项工程，由其进场使用。在其自行施工过程中（含2015年1月至3月间），房屋属于未交付状态，不可能产生物业费。三、原告的诉请已过诉讼时效，应依法驳回全部诉讼请求。原告主张的2015年第一季度物业费，直到2019年9月26日才向法院提起诉讼，已经经过了《民法通则》规定的2年诉讼时效，更是说明了原告自始自终都知晓其与郅辉公司之间关于物业费独立核算的特殊约定，现在起诉，明显缺乏事实依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2012年1月19日，张辉与案外人郅辉公司签订盛龙广场房屋购买合同，购买郅辉公司开发的位于西安市未央区XX路XX段XX广场XX号XX幢XX层房屋，建筑面积约3.7万平方米；该房屋书框架结构，建筑层数地上29层，地下3层；总价2.331亿元，采取分期付款。该合同的第四条载明：出卖人保证买受人的酒店所属所有通道完全与其他商业体分离，以便于物业及安保等工作的独立性。出卖人保证买受人的酒店所属所有物业独立，物业费独立核算，公共消防部分除外。第十六条载明：买受人有权享用与该楼宇有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与共用房屋分摊面积承担义务；出卖人无偿为买受人提供10个固定办公停车位（车位产权归出卖人所有），并免收所有相关物业费用，位置在该栋房屋的地下停车场。第十八条载明：出卖人保证买受人的房产水、电、气有独立的户头，独立运行独立管理；供排水独立管理；安保、物业等自主独立管理。2013年6月1日，张辉与郅辉公司签订盛龙广场房屋购买合同的补充合同（三），其中第二条载明：出卖人同意将地下负三层酒店塔楼下区域的64个车位（不包括主合同第是六条约定的10个办公停车位）出售给买受人，总成交价为960万元，该区域车位买受人永久独立使用，由买受人自行管理、独立使用，出卖人不得以任何理由、任何名目向买受人收取任何费用，包括物业、卫生、共用通道等费用，该区域车位无房产证；因买受人所购盛龙广场所有房屋、商铺、车位及其他后勤等区域的产权，物业独立自主，故出卖人保证永久不向买受人以任何理由、任何名目收取任何费用，包括物业费、卫生费、公用通道、水、电、气接驳及排污等费用，即便日后出卖人该地块物业管理权属变更或转让，买受人在盛龙广场所有房屋、商铺、车位及其他后勤等区域的使用权均按上述约定执行，出卖人保证决不能影响买受人的所属所有区域包括其他后勤等区域独立自主、永久无偿的使用权。2013年11月29日，被告成立，法定代表人为张辉。2014年6月12日，被告的法定代表人张辉与郅辉公司签订盛龙广场房屋购买合同的补充合同（四），被告在该合同上加盖公章。双方约定酒店项目所述房产交付给被告，所有未施工完成部分由被告施工，从2014年6月1日开始逐步接收房屋，并达成协议，其中载明：“出卖人同意将盛龙广场2号地块3号楼的地下负一层、负二层、负三层、裙楼一楼、二楼、裙楼屋面、六层以上塔楼等买卖人所属房产于2014年6月4日前交付买受人使用。在房屋交接过程中及交接完成后，买受人负责安全”；“……出买人现同意：在买受人负责于2015年2月28日前完成酒店所属全部房屋的一次消防及二次消防工程，达到验收条件后，出卖人负责于2015年5月30日前（即买受人完成酒店所述全部房屋的一次消防及二次消防工程，达到验收条件后3个月内）完成消防验收通过……”。 2014年12月17日，郅辉公司与张辉、被告达成权利义务概括转让协议，载明张辉所购房产用于组建被告，《盛龙广场房屋买卖合同》项下张辉的全部权利义务均由被告继承，被告作为该合同主体，继续履行等内容。针对原告向其发送的《盛龙广场物业管理费催缴函》，被告于2019年8月19日给原告回函，表示其从接收大楼至今未享受过原告任何一次或一定期限的物业服务，大楼内公共区域的卫生、安保、设施养护等均是其自行运营、维护和管理，原告无权向其收取物业费。因对被告所购房屋的物业费缴纳问题产生纠纷，故原告诉至本院，形成诉讼。另查，根据企业信用信息公示报告显示，2016年7月18日，郅辉公司的股东范保强在该公司的股权95.64%变更在西安华悦商业运营管理有限公司名下；2016年11月8日，郅辉公司的法定代表人由范保强变更为李西方。2017年5月15日，原告的股东从郅辉公司和范保强变更为范保强（99%）、李立新（1%），并将原名称西安盛龙物业管理服务有限公司变更为现在的名称。诉讼中，原告提供郅辉公司与其签订的物业服务协议书，证明郅辉公司委托其对含被告所购房屋在内的西安方新盛龙广场的物业提供服务，并称其提供的物业服务范围包括：1、整个盛龙广场（含被告购买的房屋）门口广场的保洁、维护；2、消防的蓄水池、主管网和室外管网的日常维护以及运行；3、整个盛龙广场（含被告购买的房屋）的室外管网、化粪池的清洗和打扫。对此，被告不予认可。对于该物业服务协议书签订日期的涂改一事，原告称郅辉公司与其的物业服务协议书系在2011年11月1日签订，原合同因揉旧，且其更名，故重新签订，撕毁了原合同。对此，被告不予认可。庭审中，因双方各持己见庭，致调解未果。以上事实有当事人陈述、盛龙广场房屋购买合同及补充合同（三）、（四）、概括转让协议、回函等证据附卷为证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，因原、被告之间未签订书面的物业服务合同，故原告对其主张的原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系负有举证责任。原告提供的其与郅辉公司签订的物业服务协议书，签订日期有涂改，加盖的公章与原名称不符，且未有原合同佐证，被告亦不予认可，故本案对该物业服务协议书的真实性和证明目的不予认定。原告提供的物业服务证据和催要物业管理费均发生在2019年之后，并未对2015年第一季度向原告提供物业服务的事实提供证据证明。此外，被告对原告主张的物业管理费提出了诉讼时效的抗辩，原告并未提供证据证明其曾向被告催要过2015年第一季度的物业费。综上所述，原告应对其举证不力承担相应的法律后果，故对原告主张的2015年第一季度物业费的诉讼请求，本案不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司的诉讼请求。本案受理费6661元（原告已预交），现由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长    薛敏丹                     人民陪审员    白  瑛         人民陪审员    王明理    二〇二〇年四月十五日 法 官 助 理   曹萌迪                        书  记  员    王  静   打印人：周惠荣  校对人：王静  送达时间：  年  月 日 1