安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终420号上诉人（原审被告）：安徽润地双达房地产开发有限公司，住所地：安徽合肥长丰双凤经济开发区润地星城B1#楼111商。法定代表人：瞿社红，执行董事。委托诉讼代理人：任远洋，安徽至达律师事务所律师。上诉人（原审原告）：曹传升，男，汉族，1968年2月8日生，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：方叨，安徽江淮律师事务所律师。上诉人（原审原告）：宋国丽，女，汉族，1968年9月25日生，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：方叨，安徽江淮律师事务所律师。上诉人曹传升、宋国丽与上诉人安徽润地双达房地产开发有限公司(以下简称润地双达公司）房屋买卖合同纠纷一案，因不服安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初3766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹传升、宋国丽上诉请求：撤销（2019）皖021民初3766号民事判决书，裁定驳回曹传升、宋国丽的起诉或发回重审。事实和理由：原审法院的判决违反不告不理原则。原审法院既然认定润地双达公司不具备办理房地产产权证的职能，曹传升、宋国丽“判令润地双达公司李继伟曹传升、宋国丽购买的房屋办理产权证”的请求不当，应当向当事人释明。如果当事人不变更诉讼请求，法院可以裁定驳回曹传升、宋国丽的起诉。如果释明后变更诉讼请求，法院才可以依据变更后的诉讼请求裁判。原审法院在未向曹传升、宋国丽进行了释明的情况下进行判决，违反了不告不理原则。二、原审法院判令润地双达公司于判决生效后十日内向曹传升、宋国丽支付违约金18600元不当。合同约定的1%违约金明显过低，对于购房人不公平。依据商品房买卖司法解释的规定，润地双达公司应当承担延期办理产权登记的违约金267258.73元。润地双达公司辩称：一、曹传升、宋国丽认为一审法院违反了不告不理的原则的上诉意见与润地双达公司的上诉理由一致，润地双达公司也认为一审法院没有对原审诉讼请求进行释明的情况下直接变更诉请进行判决违反了不告不理的原则，应当依法驳回上诉人在一审中的诉讼请求。二、曹传升、宋国丽要求润地双达公司承担相应的违约金没有事实和法律依据，曹传升、宋国丽未取得产权证书是房地产机构改革政策原因导致，润地双达公司不应当承担相应的违约责任。润地双达公司已将案涉房屋交付给曹传升、宋国丽，润地双达公司并无过错，没有违约，不应承担违约责任，即使违约根据双方合同约定，未办理不动产权证书的违约金为已付房款的1%，曹传升、宋国丽认为合同约定的违约金应该按照司法解释的规定进行计算明显是法律适用错误，该司法解释针对的是双方在合同中未约定违约金计算方式的情况下才适用。润地双达公司上诉请求：撤销（2019）皖021民初3766号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将此案发回重审。事实与理由：一、一审法院判决超出被上诉人的一审诉讼请求范围，应属错误。曹传升、宋国丽人在一审中的诉讼请求为：“判令上诉人立即为两被上诉人购买的房屋办理产权证，并支付违约金296708元”，合同并没有约定出卖人为买受人办理产权登记，且润地双达公司根本就不具备办理产权证的职权，一审法院也认定润地双达公司本身不具备办理产权证的行政职能，就应当直接判决驳回曹传升、宋国丽要求润地双达公司为其购买的房屋办理产权证的诉讼请求。一审法院在没有释明，曹传升、宋国丽也没有变更诉讼请求的情况下，直接以诉讼请求表述不当为由，判决润地双达公司协助曹传升、宋国丽办理产权证，明显违反的人民法院不告不理的民事审判原则，应属错误，应当依法予以纠正。二、曹传升、宋国丽未取得产权证是因政策原因导致，润地双达公司不应当承担违约责任。曹传升、宋国丽不动产证书未取得不是润地双达原因所造成，而是因政策调整原因造成，润地双达公司已经按照新的政策向不动产权中心提交资料，申请办理不动产权证。一审法院判决润地双达公司承担违约责任没有事实依据。曹传升、宋国丽辩称：针对第一点上诉请求即一审超出曹传升、宋国丽的一审请求范围应属错误，对这一点无异议。2、润地双达公司认为未取得产权证是因政策原因导致而不应承担违约责任，有异议:双证合一政策是针对全国实施的，而非仅针对长丰县，不能成为拖延不动产权证书的理由。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后九十日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该条款表述的产权登记机关是一个笼统的概念，并不特指房产局，不存在因原房产局被撤销，重新成立不动产局而使合同失效。润地双达公司称按新的政策向长丰县不动产权中心提交了新的材料现不动产证正在申请中，并未提供相应的证据。曹传升、宋国丽向一审法院起诉请求：判令润地双达公司立即为曹传升、宋国丽购买的房产办理产权证，并支付违约金296708元（自2016年12月1日起暂计算2年7个月，此后顺延至房屋产权证办理完毕之日）。一审法院认定事实：2011年12月30日，曹传升、宋国丽与润地双达公司签订了商品房买卖合同，合同约定，曹传升、宋国丽购买润地双达公司开发的位于长丰县双凤工业区蒙城北路与金梅路交口的润地·星城B2幢101商/201商铺（上下两层），建筑面积119.28，单价每平方米15593.56元，总房款1859999.84元。合同约定，出卖人应在2012年12月31日前将本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：…2、买受人不退房的，出卖人按照已支付房款的1%向买受人支付违约金。”该合同已通过长丰县房产局网上备案。此后，曹传升、宋国丽与润地双达公司还签订一份关于变更润地星城B2#101商-201商交房时间的补充协议，约定将备案合同交房日期由2012年12月31日前变更为2014年12月31日前，推迟两年时间，出卖人承担2013年1月1日至2014年12月31日间的租金金计17万元，于签约时一次性付给买受人。润地双达公司于2016年8月31日将案涉房屋交付给曹传升、宋国丽，同时曹传升、宋国丽缴纳了办产权证所需税费。因曹传升、宋国丽起诉时仍未能取得房房屋权属证书,诉讼来院。一审法院认为,依法成立的合同,自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。本案双方签订的商品房买卖合同及补充协议，属有效合同，双方应全面履行自己的义务。本案争议的焦点为曹传升、宋国丽诉请润地双达公司为曹传升、宋国丽购买的房屋办理产权证能否支持？主张的违约金能否支持？根据合同的性质和合同的约定，润地双达公司向曹传升、宋国丽交房、收取相关登记资料、费用后，应当按约定向权属登记机关及时申报办理产权证并提供完备的产权登记的相关资料，使买受人在规定期限内取得房地产权属证书，润地双达公司的协助办证义务明确，润地双达公司本身不具备办理产权证的行政职能，故曹传升、宋国丽诉请“判令润地双达公司立即为曹传升、宋国丽购买的房屋办理产权证”的请求表述不当，该院不能直接支持，但润地双达公司协助曹传升、宋国丽办理产权登记的义务，不应免除。本案曹传升、宋国丽一直未取得产权证属实，润地双达公司未提供充分证据证明其履行了上述协助办证义务，应承担继续协助曹传升、宋国丽办理产权登记的义务。关于逾期未取得房地产权属证书的违约金，双方在合同中有明确约定，应依约定计算，即买受人不退房的，按已付房价款的1%计算，故润地双达公司应向曹传升、宋国丽支付18600元违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、安徽润地双达房地产开发有限公司于判决生效后30日内协助曹传升、宋国丽办理所购房屋即位于长丰县双凤工业区蒙城北路与金梅路交口润地·星城B2幢101商/201商铺的产权登记；二、安徽润地双达房地产开发有限公司于判决生效后十日内向曹传升、宋国丽支付因原告未取得所购房屋权属证书的违约金18600元。本案一审案件受理费5750元，减半收取2875元，由安徽润地双达房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。对于原审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案中曹传升、宋国丽诉请“判令润地双达公司立即为曹传升、宋国丽购买的房屋办理产权证”的请求实质系对于案涉房屋权属转移登记的主张，原审法院基于润地双达公司的合同义务及法律规定，判令润地双达公司承担协助曹传升、宋国丽办理产权登记的义务，虽未向曹传升、宋国丽释明变更诉请表述即予以判决在程序上存在瑕疵，但本质符合曹传升、宋国丽的诉讼请求，并无明显不当，故对于当事人所称的违反不告不理原则的主张，本院不予支持。润地双达公司交房已数年，至今未提交证据证明其按约承担了协助办证义务，曹传升、宋国丽主张润地双达公司承担违约责任具有事实及法律依据，应予支持。关于违约金标准问题，基于案涉合同“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：…2、买受人不退房的，出卖人按照已支付房款的1%向买受人支付违约金”的约定，原审法院判令润地双达公司按照房价款1%支付18600元违约金并无不当，曹传升、宋国丽主张违约金过低，亦未提交充分证据证明，故就其关于违约金数额部分的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11500元，由曹传升、宋国丽负担5750元，由安徽润地双达房地产开发有限公司负担5750元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 陆建群审判员 沈 静二〇二〇年四月三日书记员 施佳佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。