河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终1008号上诉人（原审原告）：庞学庚，男，1969年12月17日出生，汉族，农民，现住玉田县。上诉人（原审原告）：庞丹，女，1989年7月14日出生，汉族，农民，现住同上。上诉人（原审原告）：庞双，女，1991年8月9日出生，汉族，农民，现住同上。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：柳宏明，玉田县方圆法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：张占良，男，1963年6月18日出生，汉族，农民，户籍地天津市蓟州区，现住玉田县。委托诉讼代理人：张德民，河北祝瑞英律师事务所律师。原审第三人：刘桂荣，女，1938年7月15日出生，汉族，农民，户籍地天津市蓟州区，现住玉田县。上诉人庞学庚、庞丹、庞双因与上诉人张占良及原审第三人刘桂荣房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初3963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞学庚、庞丹、庞双上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发还重审。事实和理由：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议第五条虽然约定了违约责任，但因该房屋买卖协议违反法律规定，被认定为无效。既然约定无效，也就不存在违约情形，自然也就不能适用违约条款。且无效合同自始无效。合同被认定无效后只能是返还财产或过错方赔偿损失。故上诉人特提起上诉，请求二审法院查清事实，依法改判或发还重审。张占良上诉请求：1.请求撤销原判决，发回原审人民法院重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人是非城镇居民，我国法律、行政法规并无禁止农村居民向非城镇居民转让房屋所有权的强制性规定。故一审判决认定案涉合同无效没有法律依据。二、案涉合同是双方当事人的真实意思表示。被上诉人庞学庚和张晓敏出卖房屋后并不影响其基本生活和生活保障，其只是无权再申请宅基地使用权。三、上诉人庞学庚、庞丹、庞双之所以起诉上诉人张占良，是因案涉房屋的升值。一审判决上诉人返还房屋，其升值部分便是上诉人的实际损失。一审判决认为上诉人只对案涉房屋的装修及添置物品享有诉权，变相剥夺了上诉人依法获得上述实际损失赔偿的诉讼权利，是不公平的。故上诉人特提起上诉，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。上诉人张占良针对上诉人庞学庚、庞丹、庞双的上诉答辩称：双方买卖合同不违反国家强制性规定，根据土地法第62条规定，农村居民出卖房屋后，不得再申请宅基地使用权，这是对出卖房屋宅基地的相关规定，这个买卖对国家不会造成任何伤害。上诉人张占良认为双方的买卖合同是有效的。根据合同法的相关规定，对争议的解除条款不受合同约束。综上，上诉人庞学庚、庞丹、庞双的上诉理由不能成立。上诉人庞学庚、庞丹、庞双针对上诉人张占良的上诉答辩称：一、本案涉及的房产属于农村宅基地上建造的房产，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权。上诉人张占良虽属于农村户口，但张占良是天津市蓟州区尤古庄镇康各庄村村民，张占良不属于河北省唐山市××县织成员，张占良无权取得林南仓镇十一村集体土地使用权。二、上诉人庞学庚、庞丹、庞双与上诉人张占良之间所签订《房屋买卖协议》，买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的集体土地宅基地的使用权。房地一体是我国通行的法律原则。村民转让房屋后必须同时转让宅基地使用权，即农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律所禁止的。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为违法了法律的禁止性规定，应认定为无效合同。一审法院判决庞学庚与张占良房屋买卖合同无效，判决张占良腾清、返还诉争房产及集体土地建设用地使用证，系认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。三、案涉房产位于玉田县林南仓煤矿区，答辩人所在村庄周边大部分土地塌陷，现该矿已全部停产，且没有被征用、占用，没有商业价值。四、一审法院依据合同判决我方支付对方的利息是错误的。合同无效是法定的，对于无效合同任何一方均不能再依据合同内容主张权利。综上，上诉人张占良的上诉理由不能成立。原审第三人刘桂荣未到庭、未发表陈述意见。庞学庚、庞丹、庞双向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原被告房屋买卖合同无效；2.判令被告返还原告位于林南仓镇十一村房产；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：原告庞学庚与妻子张晓敏（已故）结婚后生育原告庞丹、庞双，被告张占良系张晓敏之兄。2007年4月11日，原告庞学庚及其妻子张晓敏与被告张占良签订一房产买卖协议，协议主要内容为：“庞学庚、张晓敏系夫妻关系，自愿将属庞学庚名下瓦正房三间（未装修）、前院院墙三面卖与张占良，永久为业。经买卖双方协商，签订本协议书。1、房屋坐落四至：庞学庚、张晓敏所卖房屋坐落于十一村村西位置。东至道、西至空地（现为李瑞新）、南至街、北至道。2、房款价位及付款方式：经买卖双方认定，房屋连同院墙只作价人民币计叁万壹仟元整。待协议签字之时，张占良将购房款一次性给付庞学庚，笔下交清不欠。3、本协议签字之日，即定为房屋财产所有权发生转移时间，庞学庚须将所卖住宅建房审批表一份、集体土地建设用地使用证一本交与张占良。4、张占良所购房屋如需办理过户，庞学庚应无偿无条件给予协助或提供相关必备材料，手续费用由张占良本人承担。5、协议书签字后，即发生法律效力，买卖双方须认真遵守并履行，不得违约、反悔。如卖方违约，除将所收卖房款全部退给买主外，另按31000元年息3000元标准计算依协议的时间计起，支付利息于张占良，对张占良购房后，住入前房屋装修费用、房前水井一眼予以合理作价并支付于张占良。如买方违反，所交购房款不予退回，另从购房之日计起，按租赁房屋计算，每年支付给卖方租金人民币3000元，并拆除因住入后所增加的一切地上附属物。6、其他无争议。立协议人签字：庞学庚、张小敏、张占良，2007.4.11”。协议签订后，被告将购房款31000元交付给原告，装修并居住上述房屋（该房四至为：东至道、西至空地、南至前檐基石以南6.2米、北至后檐基石外口）至今。原告将证号为玉集建（土）字第95-1188号集体土地建设用地使用证交给被告张占良。2013年，原告之妻张晓敏去世。一审法院认为，2007年4月11日，原告庞学庚及其妻子张晓敏与被告张占良签订协议，系双方真实意思表示，但宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告买卖标的物不仅是涉诉房屋，还包含了相应的宅基地使用权。被告并非林南仓镇十一村集体经济组织成员，原、被告签订的房屋买卖协议书违反了法律的强制性规定，应属无效。被告应将所购房屋及院落、证号为玉集建（土）字第95-1188号集体土地建设用地使用证一本返还给原告，原告应返还给被告购房款31000元并自2007年4月11日起按31000元每年3000元利息计算给付被告利息。关于被告入住上述买卖房产后装修及添置物品，原、被告均未举证证明包含哪些且未做定价，应另案处理。综上所述，对原告庞学庚、庞丹、庞双的诉讼请求，本院予以支持。遂判决：一、原告庞学庚与被告张占良于2007年4月11日签订的房屋买卖协议书无效；二、被告张占良于本判决生效之日起三十日内将坐落于××县、西至空地、南至前檐基石以南6.2米、北至后檐基石外口，集体土地建设用地使用证号为玉集建（土）字第95-1188号的房屋腾清，将房屋及院落、证号为玉集建（土）字第95-1188号集体土地建设用地使用证一本返还给原告庞学庚、庞丹、庞双；三、原告庞学庚返还给被告张占良购房款31000元并支付利息（利息自2007年4月11日起至实际给付之日止按31000元每年3000元利息标准计算给付）。于本判决生效之日起三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元，由原告庞学庚负担。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，虽然上诉人庞学庚及其妻子张晓敏与上诉人张占良2007年4月11日签订的房产买卖协议是双方当事人的真实意思表示，但涉案宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，上诉人张占良所购买的上诉人庞学庚的房产不仅涉及了涉诉房屋，还包含了相应的涉案宅基地使用权，且上诉人张占良亦非本集体经济组织成员，故双方所签订的房屋买卖协议因违反了法律的强制性规定而应属无效。一审法院对涉案协议认定无效并无不妥。因双方在该房产买卖协议中对违约情况已有明确约定，故一审法院判决上诉人庞学庚、庞丹、庞双给付上诉人张占良每年3000元的利息也无不当。上诉人庞学庚、庞丹、庞双与上诉人张占良的上诉理由均理据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费574元，由上诉人庞学庚、庞丹、庞双负担287元，由上诉人张占良负担287元。本判决为终审判决。审判长 张景常审判员 徐万启审判员 毕雪维 二〇二〇年四月十日书记员 房善忠