山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0702民初3号原告：李昀麒，男，1999年1月7日生，汉族，住潍坊市高新区。委托诉讼代理人：刘大云（原告外祖父），男，1939年8月16日生，汉族，住潍坊市高新区。委托诉讼代理人：刘燕（原告母亲），女，1970年4月28日生，汉族，住潍坊市高新区。被告：潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司，住所地潍坊市潍城区青年路428号金沙城市广场1号楼。法定代表人：金小莉，总经理。委托诉讼代理人：刘国防，山东峻宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：马箭，男，1959年1月8日生，汉族，潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司副总经理，住潍坊市寒亭区。被告：潍坊金龙置业发展有限公司，住所地潍坊市潍城区青年路428号。法定代表人：吴锡琛，董事长。委托诉讼代理人：闫芳，山东北海律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐昕，女，1983年12月4日生，汉族，潍坊金龙置业发展有限公司员工，住潍坊市奎文区。原告李昀麒诉被告潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司（以下简称得莱斯公司）、潍坊金龙置业发展有限公司（以下简称金龙公司）商品房买卖合同、委托租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告得莱斯公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼；被告金龙公司委托诉讼代理人第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、退房，判令被告退还购商铺款280625元及其他费用4281元，并赔偿投资受损损失93500元。2.二被告相互承担连带责任。3.诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为：如果退房的诉讼请求得不到支持，请求判令被告得莱斯公司支付：（1）2018年10月9日应付的商铺租金22450元及按合同规定应承担的每日0.5‰（11.23元）的违约金，从2018年10月10日开始计算至租金全部付清为止；（2）2019年10月9日应付的商铺租金22450元及按合同规定应承担的每日0.5‰（11.23元）的违约金，从2019年10月10日开始计算至租金全部付清之日为止；（3）以后每年都必须按合同规定付清年租金22450元，逾期支付，应承担每日0.5‰（11.23元）的违约金。（4）判决生效后仍不执行，判令得莱斯公司承担每日双倍违约金（22.46元）直至租金付清为止。事实与理由：原告的姥爷刘大云于2013年10月，从被告处购买商铺13.82平方米，签购房合同时，刘大云提出购房人要写原告李昀麒的名字，但不能让任何人知道，一切由刘大云代签，如果不行就不买了，被告得莱斯公司一再保证能行。由于当时买商铺看好的是被告采用“三位一体”的销售办法，即所买商铺不用操心，全部交由被告出租，享受购房款8%的年租金。这种“三位一体”、全方位服务的各种优惠，体现在被告与刘大云所签的《授权租赁合同》上，写明每年可得租金22450元。购房合同上的签名，因原告当时未成年，写的是监护人刘燕、李学武的名字，但是由刘大云代签的，注明“代”。合同签完未交刘大云，说等办完房产证后给。一直到2014年8月前后，被告几次通知刘大云，说购房合同上刘大云代刘燕、李学武签名不行，不是本人签名，登记机构说无效，不给办房产证。动员刘大云让原告监护人出面在购房合同上亲自签名办手续。因被告不能兑现承诺，刘大云于2015年向潍城区法院起诉（2015年潍城民初字第339号），请求判令退房，返还购房款。在法庭查清事实，即将判退房时，被告多次找刘大云承认错误、赔礼道歉，承诺赔偿损失，并给出更大优惠，将托管十年改为永久托管服务，永远享受固定收益和分红，请求撤诉和解。刘大云相信了被告的承诺，双方签订了《调解协议》，将原刘大云签名的所有合同作废，公开改为原告监护人重签，以便符合登记机构对《购房合同》签名的要求而办房产证。但之后，被告并未给原告签订购房合同，仍用不是原告监护人本人签名已被认定无效的购房合同于2016年办出了房产证。原告一直蒙在鼓里，直到2018年10月才知被告没给签订购房合同。被告依仗已办了房产证的既成事实，便于2018年公开推翻卖房时“三位一体”服务配套和能保证原告收益的合同和协议，停止给付租金和服务。原告多次交涉，被告均称深圳总公司困难、没钱，不能执行合同协议，就是起诉到法院判决也没钱。这证明被告要求刘大云不退房的优惠承诺，实际是一个陷阱，既然被告已全部推翻撤诉不退房的所有对等条件，侵吞了原告全部购房款，又掌握着原告所买商铺，已给原告造成重大经济和精神损害，请求判令被告退房并赔偿损失。被告得莱斯公司在原告交清购房款后，与原告签订了《授权租赁合同》，其中第四条规定，被申请人潍坊得莱斯公司每年按申请人投资额280625元的8%付给22450元的保底租金收益。合同第五条规定“乙方（得莱斯公司）无论租金收益是否盈亏，均须按照约定的租金收益标准和租金支付日期向甲方支付租金。”合同条六条规定，逾期支付租金每日承担拖欠金额0.5‰的违约金，但被告得莱斯公司2018年、2019年两年均以无钱为由拒不执行合同。请求法院判如所请。被告得莱斯公司辩称，1.原告在2015年已经起诉过一次，双方已经达成协议，现在原告再次提起诉讼，不符合法律规定。2.原告在诉状中陈述相互矛盾，一会说签订了购房合同，一会说未签订，实际是原告监护人同被告签订了购房合同，被告给原告办理了房产证，因此双方购房合同成立，原告要求退房理由不成立。3.本案实际是租赁合同纠纷，被告认为双方不可以解除购房合同，被告同意支付租金，但被告现经济困难无钱支付。另外，授权租赁合同约定的违约金计算比例日0.5‰过高，请求调低。被告金龙公司辩称，一、根据原告诉求依据的事实和理由，原告起诉被告金龙置业系错列被告主体，其对被告金龙置业的诉求均无事实和法律依据。首先，被告金龙置业作为涉案房屋的开发企业，被告金龙置业与原告之间仅存在涉案商品房的买卖关系，不存在其他法律关系，被告金龙置业系按照正规合法的销售流程及法律规定与原告办理房屋销售手续，未曾向原告做出过任何其诉求依据的承诺、优惠或收益事项。原告主张的各种承诺、优惠或收益事项均与被告金龙置业无关。经被告代理人庭前阅卷中获知的原告提供的证据及原告对事实理由的陈述，原告系与被告潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司签订了《授权租赁合同》，双方系委托租赁关系，被告潍坊得莱斯公司向其提供托管服务并向其支付租金收益。因双方在履行该合同时产生纠纷致使原告无法得到该合同约定收益，原告就此提起本案诉讼。因此，本案应系租赁合同纠纷，且该纠纷与被告金龙置业无关，原告将被告金龙置业列入被告并要求退房，显然是混淆了房屋买卖与房屋托管租赁的关系，其主张显然无事实和法律依据，故原告就此起诉被告金龙置业，系错列被告主体。其次，被告金龙置业与被告得莱斯公司均为独立的企业法人，二者并非关联企业也不存在关联关系。原告与被告金龙置业之间系房屋买卖关系，而原告与被告得莱斯之间系委托租赁关系，原告无权依据与被告得莱斯之间租赁关系及双方签订的相关合同或承诺要求被告金龙置业向其退房并赔偿损失或承担连带责任。原告对被告金龙置业的诉求无任何事实和法律依据。二、被告金龙置业与原告之间涉案商品房的买卖关系双方真实意思表示，不违背国家强制性法律规定，所签订的相关买卖合同系合法有效的合同。该买卖合同根本不存原告主张的已被认定无效合同的事实，双方均应受该买卖合同的约束。根据合同的相对性原则，原告无权依据第三方原因向被告金龙置业主张本案诉求。首先，根据《民法总则》第十九条之规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条之规定，限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。因涉案房屋购买及申请办理产权登记证书时，原告均系未成年人，属限制民事行为能力人，原告购买涉案房屋及申请办证均应由其监护人代理或同意、追认。故经原告的监护人代理或同意的本案中原告的民事行为应系合法有效的行为。其次，申请涉案房屋所有权转移登记时系原告监护人刘燕、李学武本人与被告金龙置业代理人裴宁共同到不动产登记中心进行现场提供材料（材料中含《商品房现房买卖合同》、监护声明、原告及法定监护人身份证、户口本等材料）并进行的现场确认。故不论《商品房现房买卖合同》签订时是否系原告监护人本人亲笔签名，原告监护人已于2016年4月7日向不动产登记中心申请转移登记时对该合同的内容及效力进行了追认及确认。此外，住建局××潍坊市自然资源和规划局)于2016年4月29日颁发了涉案房屋权属登记证书（证书编号：潍房权证市属字第××号）。后原告法定监护人刘燕从被告金龙置业处签字领取了涉案房产证书。因此，原告主张合同被认定无效且对于2016年办出房产证事宜不知情，明显违背事实。另，原告曾以同样的事由于2019年7月15日向奎文区人民法院提出要求撤销涉案房屋所有权证书的请求，奎文区人民法院已对原告在该案中主张的关于房屋买卖合同系假合同、无效合同及对办理房产证不知情等事项作出否定判定并于2020年3月2日出具了（2019）鲁0705行初127号行政判决书，判决驳回了原告要求撤销涉案房产证的诉求。综上，原告在事实理由中主张的涉案买卖合同已被认定无效，无事实和法律依据。另外，需要指出的是原告与被告金龙置业签署的涉案房屋买卖合同的房屋面积为13.82平方米，房款金额仅为82920元，并非其主张的房款金额280625元。综上，原告对被告金龙置业的诉求无事实和法律依据，不应被支持，请求依法驳回原告对被告金龙置业的诉求。原告变更诉讼请求不符合法律规定且无事实依据，被告金龙置业不予认可。原告要求退房和要求支付租赁收益不属于同一种法律关系，而且原告要求得莱斯公司支付租金收益与金龙置业无关，列金龙公司为被告主体不适格。原告变更诉讼请求没有在法庭辩论终结前提出，因此不应得到法院的支持。请求驳回原告对金龙置业的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月11日，原告外祖父刘大云以原告的名义与被告金龙公司签订《商品房现房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于潍坊市潍城区青年路428号金沙城市广场1号楼2-16402号商业用房一处，建筑面积共13.82平方米，套内面积6.18平方米，分摊建筑面积7.64平方米，该商品房单价为每平方米6000元，总价款为82920元。原告当时系未成年人，刘大云代原告父母李学武、刘燕在合同买受人处签名。商品房现房买卖合同签订后，刘大云代原告向金龙公司支付购房款82920元，向得莱斯公司支付房屋委托经营管理费197705元，并与得莱斯公司签订《授权租赁合同》和《委托经营管理合同》。2015年由于房产证未办理，刘大云向潍城区法院起诉，要求退房并赔偿损失，后得莱斯公司与刘大云经协商于2016年3月9日达成调解协议，约定“刘大云同意将房产证办理给李昀麒，因李昀麒未满18岁，在办理房产证时须李昀麒本人及监护人给得莱斯公司提供一切办理房产证的手续及材料，并协助得莱斯公司办理房产证。原告签约的《授权租赁合同》和《委托经营管理合同》得莱斯公司同意由刘大云更名为李昀麒，并延长两年的收益期（即2013年10月10日-2025年10月9日），重新签定此合同。《授权租赁合同》和《委托经营管理合同》到期后，得莱斯公司继续给托管，保证每年租金收益不低于22450元。”后刘大云向法院申请撤诉，法院裁定准予其撤诉。2016年3月19日原告母亲刘燕代原告与被告签订《授权租赁合同》。约定，原告授权被告得莱斯公司对原告所购2-16402号房屋对外招商租赁，参与潍坊市金沙商品城统一经营管理事宜，授权租赁期限自2013年10月10日起至2025年10月9日止，租赁期内原告可得保底收益：得莱斯公司每年按投资额280625元的8%支付给原告委托经营收益，原告每年可得租金收益为22450元，得莱斯公司在每年10月10日前向原告支付上一年度的租金收益，合同期满后，得莱斯公司继续给原告托管，保证每年租金收益不低于22450元。在本协议有效期内，得莱斯公司无论租金收益是否盈亏，均须按照约定的租金收益标准和租金支付日期向原告支付租金，无正当理由逾期支付租金，从逾期之日起，须按拖欠金额的每日0.5‰向原告支付违约金。2016年4月29日原告法定代理人与被告金龙公司到潍坊市住房和城乡建设局办理了房屋产权证（证号：潍房权证市属字第××号），该房产证载明：房屋所有权人为李昀麒单独所有，房屋坐落潍城区青年路428号金沙城市广场1号楼2-16402，规划用途为商业用房，建筑面积13.82㎡，套内面积6.18㎡。房屋授权租赁后，被告得莱斯公司支付原告租金收益至2017年10月26日，之后的租金收益未支付原告。本院认为，原告外祖父刘大云以原告的名义与被告金龙公司签订商品房现房买卖合同，虽然在合同买受人处是刘大云代原告法定代理人签的名，但原告法定代理人与被告金龙公司到房管部门办理房产证、将房屋产权登记在原告名下的行为，应视为原告法定代理人已对刘大云代李昀麒购买房屋的合同行为予以追认，因此李昀麒与金龙公司的房屋买卖合同关系成立并有效。房屋产权证已办理至原告名下，原告已取得了所购房屋的所有权，且原告法定代理人已授权被告得莱斯公司对外招商租赁，并已收取了部分租金收益，因此原告要求被告退房并赔偿相应损失的诉讼请求，不能成立。被告得莱斯公司未按《授权租赁合同》约定及时支付原告租金收益，构成违约，按照合同约定除应支付租金收益外，应按拖欠金额的每日0.5‰向原告支付违约金，该违约金比例不违反相关法律规定，应予确认。原告关于要求被告如不执行判决，请求判令得莱斯公司承担每日双倍违约金（22.46元）的诉讼请求，无合同约定，依据不足不能成立。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告在法庭辩论阶段陈述的辩论意见中提出如果被告不退房，要求被告支付租金，后提交变更诉讼请求申请书。本院对原告变更的诉讼请求予以审理，有利于减少当事人的讼累。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告李昀麒租金收益22450元及违约金（自2018年10月11日起以当期未支付的租金收益22450元为基数按照日0.5‰计算至实际支付之日止）。二、被告潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告李昀麒租金收益22450元及违约金（自2019年10月11日起以当期未支付的租金收益22450元为基数按照日0.5‰计算至实际支付之日止）。三、被告潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司自2020年及以后房屋托管期间，于每年10月10日前支付原告当期租金收益22450元，逾期不付，除支付租金收益外，还应支付原告违约金（以拖欠当期应付租金收益为基数，自应付租金年度10月11日起按照日0.5‰计算至实际支付之日止）。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6976.06元，原告负担5834.67元，被告得莱斯公司负担1141.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  王桂玲人民陪审员  张志峰人民陪审员  王宝丽二〇二〇年四月二十二日代书 记员  谭 丛