吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0621民初2343号 原告：夏国胜，男，1965年11月23日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松县露水河镇。 委托诉讼代理人：曲云，吉林松江河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨智亮，吉林鹏诚律师事务所律师。 被告：李玉华，女，1972年4月13日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松县露水河镇。 被告：抚松县龙鼎房地产开发有限公司，住所地抚松县露水河镇。 法定代表人：殷玉军，系经理。 委托诉讼代理人：殷玉清，系公司副经理。 原告夏国胜与被告李玉华、抚松县龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告夏国胜及其委托诉讼代理人曲云、杨智亮，被告抚松县龙鼎房地产开发有限公司委托诉讼代理人殷玉清到庭参加诉讼。被告李玉华经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 夏国胜向本院提出诉讼请求：1.判令不许可并且停止对位于抚松县露水河镇西苑小区1号楼X单元202室住宅的强制执行，房产价值36万元；2.依法确认上述房屋归原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年龙鼎公司开发建设露林西苑小区，原告和案外人王永军挂靠抚松县弘兴建筑安装工程有限责任公司承建了该工程。工程完工后，龙鼎公司无资金支付工程款，于2015年用位于露水河镇西苑小区1号楼X单元202室住宅抵顶了一部分工程款，将上述住宅抵顶给了夏国胜，夏国胜成为该住宅的所有人，并实际装修入住。2018年12月9日，夏国胜得知该住宅被非法侵入，家中包括该房屋抵顶手续、工程账目等在内的全部物品被洗劫一空（此时正是夏国胜与龙鼎公司之间建筑施工合同纠纷案件诉讼期间），夏国胜到当地派出所报案得知，是龙鼎公司所为，现此案正处于侦查阶段。自夏国胜购买上述房屋开始，一直占有、使用该房屋达三年多的时间。因此，夏国胜与龙鼎公司之间的房屋买卖合同合法有效。该房屋归夏国胜所有。2019年10月份，夏国胜得知自己所有的上述房屋被法院查封，向法院提出异议申请，抚松县人民法院作出（2019）吉0621执异109号执行裁定，驳回了原告的异议请求。为此，夏国胜向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持夏国胜的诉讼请求。 李玉华辩称，因龙鼎公司欠李玉华借款，经李玉华起诉，双方达成还款调解协议，因龙鼎公司无能力给付，李玉华申请法院执行，执行过程中，法院将该公司1号楼4单元202室依法查封拍卖，夏国胜提出执行异议，恳请法庭驳回其申请。 抚松县龙鼎房地产开发有限公司辩称，涉案楼房归龙鼎公司所有，该房屋是2015年开发新建的，涉案1号楼X单元202室，自新建之日起至今，龙鼎公司从未以出售或抵押等任何形式转让给夏国胜。此期间，夏国胜、王永军在本公司施工，由于没有临时居住用房，龙鼎公司有空闲房屋借给二人临时居住，并承诺工程后立即腾出，不会延误龙鼎公司正常销售，工程完工后，并没有立即搬出，其二人竟有非份之想，想据为己有。因龙鼎公司经营发展需要，多次要求二人离开该房屋，但是二人始终找各种理由推诿，称我公司欠其款项。该新建楼房的开发，夏国胜尚欠龙鼎公司工程款3百多万，现已诉讼至抚松县人民法院审理中，由于龙鼎公司副总王杰再三通知夏国胜不听，王杰将该房屋钥匙更换，正常销售，夏国胜因此事将王杰告到抚松县公安局，将王杰刑事拘役。涉案房屋是龙鼎公司的合法财产，该楼房与夏国胜没有任何关系，龙鼎公司也没有与夏国胜签订任何出售合同，也没有任何形式的抵顶、抵押。因龙鼎公司欠李玉华的资金款，现该楼已被李玉华申请法院查封拍卖，与龙鼎公司无任何关系。综上所述，请求法院依法驳回夏国胜的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：李玉华与龙鼎公司民间借贷纠纷一案，2019年7月8日，本院作出（2019）吉0621民初1431号民事调解书，主要内容为：龙鼎公司于2019年7月18日前一次性给付李玉华借款23万元。2019年7月23日李玉华申请执行，在执行过程中，李玉华与龙鼎公司达成执行和解协议，主要内容为：一、龙鼎公司以位于抚松县露水河镇西苑小区1号楼X单元202室抵顶所欠李玉华的全部债务（欠款23万元，案件受理费2375元），房产产权自协议达成时转移；二、因上述房暂时无法办理产权登记，待相关手续完备时，龙鼎公司协助李玉华办理房产过户手续，过程中产生的相关费用由双方各自承担自己应承担的部分。2019年9月12日，李玉华以龙鼎公司没有履行和解协议为由要求恢复执行，并申请对龙鼎公司所有的西苑小区1号楼X单元202室进行查封。同年9月27日，本院作出（2019）吉0621执749号执行裁定，对龙鼎公司所有的位于抚松县露水河镇西苑小区1号楼X单元202室予以查封。执行期间，夏国胜提出案外人执行异议，2019年10月22日，本院作出（2019）吉0621执异109号执行裁定书，裁定驳回了夏国胜的异议请求。 另查明，2013年，夏国胜与案外人王永军承包了龙鼎公司开发的露林西苑小区的部分建设工程，其中包括位于抚松县露水河镇西苑小区1号楼工程。工程建设期间，夏国胜于2015年入住西苑小区1号楼X单元202室，并对该房屋进行了装修。夏国胜入住该房屋期间，2018年11月份，龙鼎公司物业经理王杰在未征得夏国胜同意的情况下，指派其公司员工更换了西苑小区1号楼X单元202室房门锁芯、搬走室内夏国胜的生活用品。2019年11月19日，王杰因涉嫌犯非法侵入住宅罪被刑事拘留。2020年3月31日，本院作出（2020）吉0621刑初15号刑事判决书，王杰犯非法侵入罪，判处有期徒刑九个月。 再查明：龙鼎公司开发的西苑小区1号楼至今未取得商品房预售许可。西苑小区1号楼X单元202室至今未办理产权过户登记。 上述事实，由原告提供的（2019）吉0621民初1431号民事调解书，（2020）吉0621刑初15号刑事判决书及该案刑事卷宗相关笔录，购买装修材料关相证明，电费收据等；被告提供的情况说明；本院（2019）吉0621执异109号执行裁定书在卷宗佐证，对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 本院认为。本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点是夏国胜对诉争房屋是否享有足以排除法院强制执行民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，夏国胜称，因龙鼎公司欠其部分工程款，2015年龙鼎公司将西苑小区1号楼X单元202室抵冲工程款26万元，双方签有书面抵债协议，该协议因龙鼎公司王杰非法入侵其住宅被取走，现无法提供。龙鼎公司对此否认，并称夏国胜入住诉争房屋只是借住，不存在抵债关系。对此，本院认为，夏国胜所举证据，不能足以证明争诉房屋系抵债所取得并签有书面抵债协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。抵债协议包含买卖合同和抵销两种法律关系。本案中，西苑小区1号楼至今未取得商品房预售许可，故即便诉争房屋系夏国胜以物抵债所取得，依上述规定，其买卖关系亦当属无效。综上，本院查封前，夏国胜虽实际占有、使用了诉争房屋，但其未能提供证据证明存在合法有效的书面买卖合同，本案亦无证据显示，经双方合意对诉争房屋价款以抵消部分工程款的形式已经进行了清算。夏国胜对诉争房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益，故夏国胜要确认诉争屋归其所有并排除法院强制执行的诉求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告夏国胜的诉讼请求。 案件受理费6700.00元，由原告负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审 判 长  刘迎华 人民陪审员  姚鹏松 人民陪审员  王秀英 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员  王秀霞