广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初254号原告（反诉被告）：梁锦能，男，1987年4月3日出生，汉族，住湛江市市辖区。委托诉讼代理人：林日成，广东粤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟永华，广东粤海律师事务所律师。被告（反诉原告）：林德武，男，1987年8月10日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：胡瑜琳，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴湛梅，广东承诺律师事务所律师。第三人：湛江市坤源物业管理有限公司，住所地湛江市霞山区椹塘路36号901房。法定代表人：陈亮声，总经理。委托诉讼代理人：陈长城，男，1984年8月9日出生，汉族，系该公司员工，现住湛江市霞山区。原告（反诉被告）梁锦能诉被告林德武、第三人湛江市坤源物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁锦能及其委托代理人钟永华、林日成，被告林德武及其委托代理人胡瑜琳，第三人湛江市坤源物业管理有限公司委托代理人陈长城均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁锦能向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告立即赔偿原告装修损失暂计25万元；3.判令被告立即返还原告押金6万元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月18日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：被告将位于湛江市霞山区××路上坡塘综合市场三楼C305房租赁给原告开设辅导场培训班使用，租赁期限5年，从2017年8月18日起至2022年8月17日止。合同签订后，原告投入费用对毛坯的C305房进行了装修，并添置了教学办公设备。由于被告租赁给原告的房屋法律手续不齐，存在产权不明，所在建筑物没有办理《建设规划许可证》、《施工许可证》等报建施工手续，致使原告不能办理消防验收手续和《办学许可证》，招生也就无法正常进行，令原告入不敷出。为此，原告多次要求被告解决此事，但被告置之不理。从2018年11月份起，原告经营陷入困境，无法正常缴纳租金给被告。2018年11月19日，被告未经原告同意，将C305房上锁，令原告无法使用该房屋，损失惨重。原告认为，被告租赁给原告的C305房不具备合法报建手续，是原告不能办理《办学许可证》的根本原因，加上被告擅自对C305房进行上锁，致使原告办学目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告于2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》无效。既然合同无效，被告就应当赔偿装修损失和退还收取的押金给原告。为了维护原告的法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告林德武辩称及反诉称，一、判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《房屋租赁合同》；二、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金52080元、违约金46872元及滞纳金（租金自2018年11月起暂计算2019年2月，违约金按年租金的30%计算，滞纳金以拖欠金额为基数，每日按1%计算至付清之日止）；三、判令反诉被告承担本案（本诉、反诉）全部诉讼费。事实与理由：2017年3月13日，反诉原告与湛江市坤源物业管理有限公司签订《房屋租赁和场地使用合同书》，约定由反诉原告承租位于湛江市霞山区××路上坡塘综合市场二三楼房屋。2017年8月18日，反诉原告与反诉被告签订涉案的《房屋租赁合同》，约定把上述房屋的灯三楼中372平方米转租给反诉被告使用，租期：2017年8月18日至2021年8月17日，其中2017年8月18日至2019年8月17日的租金每月13020元，履约保证押金6万元一次性支付给反诉原告，还约定反诉被告应在每月3日前支付当月的租金给反诉原告，逾期支付的，反诉原告每日按租金的1%加收滞纳金。签订涉案的租赁合同后，反诉原告依约定把租赁物交付反诉被告使用，反诉被告也依约支付了部分租金，但自2018年9月开始，反诉被告开始逾期支付租金，至2019年2月，反诉被告拖欠租金52080元。反诉原告曾多次向反诉被告催促未果，现反诉被告反而先起诉至法院，请求法院依法驳回其诉求。涉案《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。反诉被告拖欠租金已达4个月，构成根本违约，依法应承担违约责任，请求法院依法支持反诉原告的全部诉求。第三人湛江市坤源物业管理有限公司陈述称，我司只是来陈述上坡塘综合市场不是违章建筑。原告梁锦能对反诉辩称，被告反诉请求理由不能成立，被告与第三人签订的合同违法，造成原告与被告签订的合同无效。被告反诉请求缺乏事实和法律依据。由于C305房是违法建筑，造成原告无法正常使用，也因被告阻挠，原告寄给被告解除合同通知书，被告也签收了，双方的租赁关系也终止，原告同意支付尚欠11月份的租金8000元给被告，前提是被告将6万元押金扣减11月份租金8000元后返还给原告，但因被告不同意，所以才引起本案的诉讼，被告反诉原告，请求原告支付违约金、滞纳金是不能成立的，法院应当驳回。房屋租赁合同属无效合同，双方约定的违约金、滞纳金等违约短款是在房屋租赁合同有效的情况下才可以适用，既然房屋租赁合同无效，被告反诉原告支付违约金、滞纳金的请求依法是不能成立的。当事人围绕诉讼提交了证据。原告提交了《房屋租赁合同》、收款收据、《律师函》、《公证书》、《解除合同通知书》、签收回执、《房屋交还通知书》、现场照片、通话录音，被告对原告提交的证据真实性部分予以认可，对《律师函》有异议，认为不能证明是被告出租房加锁的；对两份通知书有异议，认为涉案房屋仍然在原告的使用和控制下；对照片的真实性有异议；对通话录音证明的事实有异议，该录音证明原告一直迟延支付租金，而且拖欠11月份的租金。第三人对上述证据表示均不清楚且与其无关。被告提交的证据：《房屋租赁和场地使用合同书》、《霞山区人民政府关于审定泉庄市场搬迁工作协调会议签报意见的请示》、《湛江市人民政府办公室文件呈批表》两份、《关于对泉庄市场迁建工作的会议纪要》意见的答复、《关于对泉庄市场迁建工作的会议纪要》、场地使用证明、照片、《消防安全合格证、营业执照、照片、视频、音频、文字材料。原告对被告提交的证据均有异议，对《房屋租赁和场地使用合同书》的合法性有异议，认为《霞山区人民政府关于审定泉庄市场搬迁工作协调会议签报意见的请示》、《湛江市人民政府办公室文件呈批表》两份、《关于对泉庄市场迁建工作的会议纪要》意见的答复、《关于对泉庄市场迁建工作的会议纪要》、场地使用证明无法证明第三人取得土地使用权证、房屋所有权证、建设工程许可证及施工许可证，该建筑属于违章建筑；对照片等资料的真实性没有异议，但对证明的事实有异议，认为原告与被告已经终止租赁关系，原告多次与被告沟通，是被告拒绝才导致纠纷，并非原告故意拖欠租金。第三人对上述证据没有意见。第三人提交的证据：照片三张，拟证明湛江市坤源物业管理有限公司是有督促原告去办理消防安全验收的，2-3楼是可以办理消防证，办理审批的。原告对该证据三性不予认可。被告对证据三性均予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月13日，被告林德武（乙方）与第三人湛江市坤源物业管理有限公司（甲方）签订一份《房屋租赁和场地使用合同书》，双方约定由被告租赁第三人所有的位于湛江市霞山区××路上坡塘综合市场二、三楼；租期10年，从2017年3月1日起至2027年2月28日止；租金为每月1000平方米/3000元；乙方现规划该合同房屋和场地为教育类行业使用，由于乙方租赁该合同房屋10年，故租赁期间，乙方可改为其他合法经营用途或转租、分租。乙方在分租或转租后三天内需向甲方备案所经营项目。2017年8月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告租赁位于湛江市霞山区××路上坡塘综合市场三楼C305房，面积为372平方米；用途为辅导培训班；期限为5年，自2017年8月18日至2022年8月17日止；租金为每平方米35元，每月13020元，每二年租金递增15%；签订合同后，乙方一次性交付房屋押金6万元，甲方开出相应凭证或收据，租赁合同终止后，甲方无息退还押金给乙方；乙方从2017年10月1日开始按月缴费，在每月的3号前向甲方缴纳租金，水电费按实际收费，如不按时缴纳费用所造成的后果由承租方负责并自动终止合同；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4、拖欠租金累计达2个月……；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。签订合同后，被告将场地交付原告装修经营使用。2018年11月29日，原告向被告发出一份《律师函》，以由于原告未能全部支付11月份的租金给被告，被告擅自将出租房屋上锁，导致原告开设的辅导班不能及时开课，学生家长要求退款，生源流失为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。2018年12月25日，原告通过湛江市港城公证处作出两份《公证书》，其中一份为涉案房屋的现场照片四张；一份为向被告送达《解除合同通知书》。同日，原告将场内设备搬走。2019年1月4日原告又通过湛江市港城公证处作出一份《公证书》，向被告发出《房屋交还通知书》，附房屋钥匙一枚。2019年1月23日，原告以合同无效为由向本院提起诉讼，请求处理。另查明，被告于2019年2月27日向本院提交追加第三人申请书，申请将湛江市坤源物业管理有限公司追加为本案的第三人参加诉讼。再查明，第三人湛江市坤源物业管理有限公司管理的位于湛江市霞山区华信路上坡塘综合市场是由市政府牵头并批准的，市政府各部门、霞山区政府各部门参与的，改造原泉庄市场迁建项目所建造的新市场。该市场于2014年2月27日进行了工程消防设计备案，于2017年7月12日进行了工程竣工验收消防备案。该市场于2017年9月11日取得地上一层的消防安全合格证。第三人于2017年8月15日向租赁该市场二、三楼的商户发出一份通知，内容为：“根据《中华人民共和国消防法》有关规定，上坡塘综合市场申报消防程序，二三楼各商铺必须向消防部门申报二次消防设施，并经消防部门验收合格，取得消防验收合格证后一周内向上坡塘综合市场备案留底，签订消防安全责任协议书。未取得消防验收合格证书的商铺一律不可私自营业，否则后果自负。”。又查明，同时期被告将位于湛江市霞山区××路上坡塘综合市场C304房转租给湛江市霞山区芭比松教育信息咨询有限公司，该公司已经办理工商营业执照。又查明，原告在庭上陈述被告于2018年11月份擅自将房屋门锁上不让其经营，为此并向新园派出所报警。同时，原告确认11月份的租金及水电费只支付5800元给被告，尚欠8168元。又查明，2019年2月13日，原告向本院提交司法鉴定申请书，要求对涉案房屋的装修价值进行评估，本院通过摇珠决定由广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。因原告无法提供原装修图纸及工程预算书，评估公司退回委托。原告于2019年7月23日再次提出评估申请，又于2019年10月14日向本院提出变更鉴定项目申请书，要求对涉案房屋装修现状残值价款进行评估。广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司于2020年2月8日作出了《资产评估报告》，涉案房屋室内装修价值为228300元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于原、被告签订的《房产租赁合同》是否有效的问题。本案中，原告提出湛江市霞山区××路上坡塘综合市场没有土地使用权证和房屋所有权证，没有取得建设工程规划许可证、施工许可证，是属于违章建筑。但该工程是由市政府牵头，各政府部门参与的改造工程，其中就包括市工商局、市消防局、市城市综合管理局、霞山国土分局等。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该工程是经主管部门批准建设的，且在同时段租赁其隔壁的湛江市霞山区芭比松教育信息咨询有限公司已经办理工商营业执照，故该合同应当认定有效。第三人作为市场管理公司与被告签订的《房屋租赁和场地使用合同书》合法有效，应受到法律的保护。该合同约定，被告可以转租，原告与被告签订的《房屋租赁合同》没有违反法律规定，合法有效。原告请求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，本院不予支持。关于合同是否已经解除的问题。本案中，原告于2018年11月29日就向被告发出了律师函，要求解除合同，又于2018年12月25日通过公证再次向被告提出解除合同，又于2019年1月4日通过公证退还房屋钥匙，并于2019年1月23日提起诉讼。被告于2019年2月18日提起反诉，要求继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，故该合同尚未解除。但由于原告已经多次明确表示不再履行合同约定的义务，该合同已经无法继续履行，该合同依法应予解除。关于谁是违约方的问题。本案中，原告提出是被告擅自锁门导致原告无法继续经营才提出解除合同的，并提交了双方的通话记录予以佐证，但从双方的通话记录中只有原告陈述被告锁门，被告对该说法是予以否认的并要求原告继续履行合同。原告提出被告违约在先，但未能提供相应的证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼请求的若干规定》第二条的规定，原告应承担举证不能的后果，原告请求被告赔偿原告装修损失228300元，本院不予支持。原告请求被告返还押金6万元，根据双方约定该押金是在合同终止后由被告无息退还给原告，被告提出应按定金处理，予以没收。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第118条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，当事人没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，对原告请求被告合同终止后返还押金6万元，本院予以支持。被告反诉请求原告支付从2018年11月至2019年2月拖欠的租金52080元，根据双方在庭审陈述，原告尚欠11月份的租金为8168元，每月租金为13020元，三个月即39060元，实际至2019年2月时的租金应为47228元。被告反诉请求原告支付按年租金30%计算的违约金46872元及按拖欠金额为基数每日按1%计算的滞纳金，根据法律规定，违约金最高不得超过损失的30%，被告请求违约金及滞纳金已经超过该规定，故对其请求违约金予以支持，对其请求滞纳金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限于本判决发生法律效力之日，解除原、被告双方于2018年8月18日签订的《房屋租赁合同》。二、限被告林德武于本判决发生法律效力之日起十日内，退还给原告梁锦能押金60000元。三、限原告梁锦能于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告林德武支付租金47228元及违约金46872元。四、驳回原告梁锦能的其他诉讼请求。五、驳回被告林德武的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元，反诉费1136.9元，由原告梁锦能负担5786.9元，由被告林德武负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  韩 剑审 判 员  吴嘉嘉人民陪审员  马日光二〇二〇年四月三日法官助理廖灵翠书记员李雄敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知书到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。