河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终413号上诉人（原审被告）：唐山市联谊房地产开发有限公司，住所地:唐山市路北区华岩路东侧、新华西道北侧。统一社会信用代码：91130200556077230G。法定代表人：王鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：艾静波，女，1981年8月22日生，汉族，该公司副经理，现住唐山市。委托诉讼代理人：陆燕艳，河北三安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐山市仟百味餐饮有限公司，住所地：唐山路北区兴源道158号。法定代表人：高学军，该公司经理。委托诉讼代理人：刘淑岚，河北德硕律师事务所律师。上诉人唐山市联谊房地产开发有限公司因与被上诉人唐山市仟百味餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院(2019)冀0203民初3298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐山市联谊房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审判决认为双方约定缴纳租金、免租金等相关履行内容均按照2015年4月28日所签合同履行，2015年9月1日所签合同未发生实际履行内容，属于事实认定错误。2015年9月1日合同中以恒丰分公司作为签约主体及履约主体。上诉人给被上诉人恒丰分公司出具电费、税费和租赁费发票，2017年7月21日恒丰分公司提交《关于申请房租减免的申请》，上诉人向恒丰分公司送达租赁费催缴函。第一份合同约定租金年付，第二份合同约定租金半年付，被上诉人缴纳租金实际是半年交纳一次。被上诉人未按第一份合同第九条约定在2015年7月15日前交纳第一期剩余租金。2.“锅秀火锅店”与上诉人经营的“富锦园烤肉自助”主营的餐饮品类不相似更不相同，上诉人的出租行为不违反合同约定。“锅秀”主营自助火锅，前身为“川骄火锅”，“富锦园”前身是“好伦哥餐厅”，主营比萨烤肉牛排。“锅秀”进驻不是导致被上诉人恒丰分公司离场的原因。经营不善亏损严重才是被上诉人无法继续经营的根本原因，一审判决关于上诉人“构成严重违约，导致不能实现合同目的”的认定错误。3.双方就同一场地租赁问题先后签署两份内容有别的租赁合同，以哪份合同内容为准，是本案的关键问题。最高人民法院在裁判中明确：相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则。一审判决关于“对于两份合同约定不一致的内容，应视为双方就该问题未达成一致的合意”缺乏法律依据。退一步讲，即便以第一份合同为依据，一审法院也不应判决上诉人给付被上诉人违约金2617240元。第一份合同中所约定的“60个月的租金作为违约金”“60个月”明显系笔误，实际应为“6个月租金”。假设上诉人构成违约，一审法院判决的违约金数额明显过高，违反法律规定。被上诉人唐山市仟百味餐饮有限公司辩称：1.双方实际履行的是2015年4月28日签订的第一份合同。实际经营的是分公司，但不能据此认定其是合同主体。最初与上诉人签订合同、交纳租赁费的是被上诉人。母公司可以代表分公司对外签订合同，但分公司在无母公司授权情况下无权更改母公司的合同。上诉人当时主张为了应付领导检查签订合同，因此并未盖章。上诉人提交的2016年8月16日申请书及2017年9月15日房屋催缴函，针对的是被上诉人而非分公司。2.租金缴纳方式是双方在合同履行过程中实际变更，不能据此认定履行的是9月1日合同。上诉人提交的2017年10月17日商函催缴的是下期租金，可证实上诉人认可被上诉人不拖欠之前租金。履行过程中上诉人同意减半收取租金，不是针对被上诉人一个租户。被上诉人2015年4月28日缴纳了定金，当年11月、12月缴纳了至2016年8月31日全年租金523448元。2017年3月15日、9月19日累计缴纳523448元，为2016年9月1日至2017年8月31日房租。截止到2017年3月15日被上诉人累计缴纳房租785172元，如果按上诉人主张履行的是第二份合同，缴费期间应自2016年3月1日至2017年2月28日，按照合同约定被上诉人尚欠261724元，不可能如上诉人反诉状中所称全部缴纳。3.上诉人在上诉状中表明“相同当事人之间”，本案两份合同当事人并不相同。两份合同中载明：双方对于本合同的任一条款均已有充分的理解和认识，不存在误解和歧义。上诉人以所谓的义务对等原则、不符合习惯、生活逻辑、笔误等各种理由狡辩，违背诚实信用原则。违约金是对违约一方的惩罚性罚则，考量违约金是否过高主要依据是守约方的损失而不是违约方所得。本案中租赁场所、装修、冷库、广告费、员工培训、餐桌椅等投入高达三百万元，其中近300万元投入根本无法收回，即使上诉人承担违约责任也不足以弥补被上诉人的实际损失。唐山市仟百味餐饮有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告2015年4月28日签订的房屋租赁合同；2、判令被告赔偿违约金5382611元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告增加诉讼请求：依法解除原被告双方于2015年9月1日签订的合同。一审法院认定事实，2015年4月28日，原告唐山市仟百味餐饮有限公司（乙方）与被告唐山市联谊房地产开发有限公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定：唐山市仟百味餐饮有限公司承租唐山市联谊房地产开发有限公司的的坐落××区房屋，套内面积1303.73平方米，建筑面积1782.76平方米；租赁期限自2015年4月28日起至2023年8月31日止，其中2015年4月28日起至2015年8月31日为免租期，乙方无需支付租赁费用，但支付实际使用产生的水电费用；计租日为免租期届满后的次日；租赁费用计算标准2.2元／天／平米，具体为2015年9月1日至2017年8月31日每年租赁费用732827元、年物业费314068元，2017年9月1日至2019年8月31日每年租赁费用754811元、年物业费323491元，存在递增；租赁费用采用先付后用的形式租金年付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前45日内向甲方支付下一期租赁费用；首期租赁费用在甲乙双方正式签约后30日内由乙方以电汇方式向甲方支付定金费用15万元，于2015年7月15日前支付剩余租金896895元（2015年9月1日至2016年8月31日）；乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，迟延一天，应当以当期迟延交付费用金额为基数，以千分之一为标准向甲方支付迟延履行金，迟延交付超过30日，且在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用后10个工作日内乙方仍未交付租赁费用的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方6个月的租赁费用，此赔偿为一次性的最终全部赔偿；甲方在乙方租赁期限内，不得以任何方式在乙方租赁的同栋建筑内自营及许第三方经营与乙方相同或相似的餐饮品类，如有违反此条款甲方需按合同违约进行赔偿，本合同一经订立，如甲方违约给乙方造成经济损失，应赔偿乙方60个月租金作为违约金，乙方处负担房租、水电、物业费用外不负责其他一切费用。合同签订当天，唐山市联谊房地产开发有限公司的授权代表王鹏为原告出具收条一份，写明“今收到好伦哥定金拾伍万元整”。2015年11月16日，原告向被告缴纳房租168448元，2017年3月15日和9月19日，原告又缴纳房租两笔分别为261724元。2017年12月5日、12月6日，原告通过杨锋账户向被告支付款项四笔共计53000元。另查，原告于2015年7月1日登记成立唐山市仟百味餐饮有限公司恒丰分公司，登记营业场所为唐山市路北区华岩路37号恒丰大厦四层，其承租被告房屋用于经营富锦园自助餐饮（原好伦哥自助），主营韩式烤肉、牛排、披萨等。2015年9月1日，唐山市仟百味餐饮有限公司恒丰分公司代表原告（乙方）与被告唐山市联谊房地产开发有限公司（甲方）再次就上述房屋签订房屋租赁合同，约定：唐山市仟百味餐饮有限公司承租唐山市联谊房地产开发有限公司的的坐落××区房屋，套内面积1303.73平方米，建筑面积1782.76平方米；租赁期限自2015年9月1日起至2024年2月28日止，其中2015年9月1日起至2016年2月29日为免租期，乙方无需支付租赁费用，但支付实际使用产生的水电费用；计租日为免租期届满后的次日；租赁费用计算标准2.2元／天／平米，具体为2016年3月1日至2018年2月28日每年租赁费用732827元、年物业费314068元，2018年3月1日至2019年2月28日年租赁费用754811元、年物业费323491元，存在递增；租赁费用采用先付后用的形式租金半年付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前45日内向甲方支付下一期租赁费用；甲乙双方签订合同当日乙方应以电子转账或支票形式向甲方支付半年租金523448元（2016年3月1日至2016年8月31日）；乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，迟延一天，应当以当期迟延交付费用金额为基数，以千分之一为标准向甲方支付迟延履行金，逾期交付超过30日，甲方有权暂停对乙方的能源供应，且在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用后10个工作日内乙方仍未支付租赁费用的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方6个月以当年租金为标准的违约金，此违约金为租赁费用与物业费用之和，此赔偿为一次性的最终全部赔偿；甲方在乙方租赁期限内，不得以任何方式在乙方租赁的同栋建筑内自营及许第三方经营与乙方相同或相似的餐饮品类，如有违反此条款甲方需按合同违约进行赔偿。又查，2016年8月16日，原告向被告递交申请书一份，称自2015年8月18日开业以来，因国家整体经济不好、百姓没有消费能力、恒丰大厦四层仅其一个商户、没有客流等原因导致其经营困难，造成巨大亏损，无法正常经营，请求被告给予帮助，免去一段时间的租金。2016年11月23日，唐山市路北区锅秀火锅店登记成立，注册地址恒丰大厦四层，主营火锅自助餐饮。2017年9月15日和10月11日，被告曾两次向原告的恒丰分公司发商函，通知原告缴纳两期租赁费用，每期261724元。2018年1月1日开始原告不再营业，但未将财物搬出上述租赁房屋。本案审理过程中，唐山市仟百味餐饮有限公司主张唐山市联谊房地产开发有限公司违约应按2015年4月28日所签房屋租赁合同给付60个月租金作为违约金，并提交了：1、43张原告营业时的照片和一份视频资料，52张锅秀火锅营业时的照片，证明双方存在相同的品类和菜品；2、2015年9月1日房屋租赁合同，该合同中被告并未加盖公章，也无法定代表人签字，该合同的主体是原告，但是在乙方处加盖的是仟百味恒丰分公司的印章，被告在甲方处没有盖章证明2015年9月1日的《房屋租赁合同》是为了应付领导的检查，并未实际履行；3、恒丰店室内装修工程量清单，证明原告为装修该店总投资1533589.35元，购买厨具、工服等设施设备金额是769515.94元，该花费是原告对于该店的部分投入，由于被告违约导致原告被迫停业。被告唐山市联谊房地产开发有限公司否认违约，主张双方实际履行的是2015年9月1日的《房屋租赁合同》，锅秀火锅店与原告经营的餐厅主营的餐品类既不相似，更不相同，在锅秀火锅进驻前，仟百味公司已经处于亏损状态，被告不应承担违约责任。被告提交了唐山市仟百味餐饮有限公司恒丰分公司营业执照、2017年3月2日仟百味恒丰分公司《承诺书》、《商函》、《河北省增值税发票》12张、照片及视频、《申请书》等证据证明主张，但认可在唐山市仟百味餐饮有限公司承租上述房屋后锅秀火锅自助餐饮进驻恒丰大厦四层营业。一审法院认为，唐山市仟百味餐饮有限公司与唐山市联谊房地产开发有限公司签订的两份《房屋租赁合同》均系自愿平等签订，均合法有效，双方应按合同的明确约定履行相应义务，对于两份合同约定不一致的内容，应视为双方就该问题未达成一致的合意。但在合同有差异的实际履行中，如对于双方约定交纳租金、免租金等相关履行内容均是按照2015年4月28日所签合同履行，对于2015年9月1日所签合同未发生实际履行内容。本案中，原被告各方所持有的两份房屋租赁合同均明确约定唐山市联谊房地产开发有限公司在租赁期限内不得以任何方式在唐山市仟百味餐饮有限公司租赁的同栋建筑内自营及许第三方经营与唐山市仟百味餐饮有限公司相同或相似的餐饮品类，否则唐山市联谊房地产开发有限公司需按合同违约进行赔偿，而唐山市联谊房地产开发有限公司准许锅秀火锅自助进驻经营，依据原告提交的照片及视频显示，双方经营的餐饮品类却有相似之处，违反了上述合同约定，构成严重违约，导致不能实现合同目的，均应予解除。对于唐山市仟百味餐饮有限公司所主张的违约金，本院认为应按每年实际交付租金523448元计算60个月。遂判决：一、解除原被告分别于2015年4月28日及2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告于本判决生效之日起十日内给付原告违约金人民币2617240元；三、驳回原告唐山市仟百味餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费49478元，由被告唐山市联谊房地产开发有限公司负担。本院二审查明:双方均认可被上诉人于2015年4月28日向上诉人交纳租房定金150000元，6月30日交纳房租5000元，11月16日交纳房租168448元，2017年3月15日交纳房租261724元，9月19日交纳房租261724元，12月5日交纳1万元，12月6日交纳43000元。被上诉人主张2015年12月5日的1万元是水电费。另，2015年被上诉人还向上诉人交纳了200000元房租，双方对金额无异议，但对具体交纳时间存在分歧，上诉人主张被上诉人于2015年9月22日交纳房租10万元，11月9日交纳房租10万元；被上诉人主张于2015年12月份交纳房租20万元。上诉人主张双方自第二年起经协商决定租金减半，即被上诉人每年交纳租金为523448元，被上诉人主张双方经协商自第一年起租金减半，每年交纳租金523448元。本院二审查明的其他事实与原审法院认定事实相同。本院认为，上诉人唐山市联谊房地产开发有限公司与被上诉人唐山市仟百味餐饮有限公司于2015年4月28日就涉案房屋签订了一份房屋租赁合同，2015年9月1日唐山市仟百味餐饮有限公司恒丰分公司代表被上诉人与上诉人就涉案房屋又签订了一份房屋租赁合同。关于上诉人是否违约的问题。上诉人准许锅秀火锅自助进驻经营，根据双方提交的证据，锅秀火锅与被上诉人经营的餐饮品类有相似之处，上诉人违反了其与被上诉人签订合同中约定上诉人不得以任何方式在被上诉人租赁的同栋建筑内自营及许第三方经营与被上诉人相同或相似的餐饮品类，故上诉人的行为构成违约，应承担违约责任。关于双方实际履行的是哪一份合同的问题。2015年4月28日合同约定租赁费用采用先付后用的形式租金年付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前45日内向甲方支付下一期租赁费用，甲乙双方正式签约后30日内由乙方以电汇方式向甲方支付定金费用15万元，于2015年7月15日前支付剩余租金896895元。被上诉人于2015年4月28日向上诉人交纳了定金150000元，但没有在2015年7月15日前支付剩余租金896895元，在合同履行过程中也没有一次性支付过一年的租金。2015年9月1日的合同约定租赁费用采用先付后用的形式租金半年付，甲乙双方签订合同当日乙方应以电子转账或支票形式向甲方支付半年租金共计523448元整。被上诉人没有在2015年9月1日向上诉人支付523448元，但2017年3月15日和9月19日两次交纳房租是半年付的，上诉人开具的水电费及租赁费发票的购买方为唐山市仟百味餐饮有限公司恒丰分公司。从双方实际履行合同的情况看，双方对两份合同均有履行行为，既没有完全严格按照2015年4月28日的合同履行，也没有只履行2015年4月28日这一份合同。因两份合同第十九条约定内容不一致，签订在后的2015年9月1日合同第十九条没有“本合同一经订立，如甲方违约给乙方造成经济损失，应赔偿乙方60个月租金作为违约金”的内容。故被上诉人主张应按照2015年4月28日合同第十九条的约定要求上诉人赔偿60个月租金作为违约金的理据不足。关于上诉人应如何承担违约责任的问题。双方签订合同后，被上诉人多次以经营困难为由向上诉人申请缓交、免交租赁费。2016年8月16日被上诉人给上诉人的申请书中写明因客流量少、门头偏、电梯故障等原因造成餐厅亏损，请求免去一段时间租金。2017年7月21日被上诉人恒丰分公司因国美电器撤场、中央扶梯关闭、客流量锐减等原因向上诉人申请房租减免。上诉人在履行合同过程中也确实减半收取了被上诉人的租赁费。被上诉人自2015年4月28日签订第一份合同至2017年年底停业，共计向上诉人交纳房屋租赁费1089896元。被上诉人主张其为装修餐厅、购买餐具工服等设施设备投入200余万元，但其只提交了装修工程量清单，并未提交实际支付款项的相关证据，不能证实其实际损失数额。被上诉人要求上诉人赔偿60个月租金作为违约金明显过高，不符合相关法律规定。结合双方对合同的履行情况，综合考虑被上诉人的经营状况、交纳租金数额、上诉人减半收取租金、过错程度等因素，本院酌定上诉人给付被上诉人违约金人民币544948元为宜。对上诉人的上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初3298号民事判决第一项、第三项；二、变更河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初3298号民事判决第二项为：上诉人唐山市联谊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人唐山市仟百味餐饮有限公司违约金人民币544948元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49478元，由上诉人唐山市联谊房地产开发有限公司负担5009元，由被上诉人唐山市仟百味餐饮有限公司负担44469元。二审案件受理费27738元，由上诉人唐山市联谊房地产开发有限公司负担2808元，由被上诉人唐山市仟百味餐饮有限公司负担24930元。本判决为终审判决。审判长 姚春涛审判员 高贺莉审判员 李建波 二○二〇年四月三日书记员 王 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