福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1292号 上诉人（原审原告）：傅颖，女，1990年7月1日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：蔡松敏，福建求拓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所。 法定代表人：林庆明，总经理。 委托诉讼代理人：温锦标，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致律师事务所律师。 上诉人傅颖因与被上诉人惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 傅颖上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决违反法定程序。1.本案系商品房销售合同纠纷，应仅审理《商品房买卖合同》，一审判决一并审理《借贷协议》、《担保代偿协议》违反民事诉讼法第五十四条的规定，违反了一案一法律关系的民事诉讼审理规则。2.一审判决遗漏必要共同诉讼当事人石狮市龙整进出口贸易有限公司（以下简称龙整公司）。《借贷协议》的当事人为傅颖、惠元公司、龙整公司，《担保代偿协议》的当事人为惠元公司、龙整公司、张海彬，一审判决将上述合同的约定作为《商品房买卖合同》的先合同义务，认定惠元公司可行使后履行抗辩权或同时履行抗辩权，则本案的审理结果与龙整公司、张海彬有利害关系，至少应追加龙整公司为第三人，且追加龙整公司、张海彬有利于查清案件事实。3.龙整公司系职业高利贷人，不具有金融放贷资格，却对不特定的31人次发放贷款，故《借贷协议》为无效合同，一审判决未予查明，未在认定无效后进行释明。4.龙整公司发放金额巨大，对象多且广，获利巨大，严重扰乱市场，涉嫌非法经营罪，惠元公司与其串通、勾结，本案应将上述事实移送公安机关侦查。二、一审判决认定事实错误。1.《借贷协议》为无效合同。龙整公司不具有金融资质，其在短时间内向包括傅颖在内的31人发放贷款，属职业放贷人，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第53条的规定，《借贷协议》应为无效，《借贷协议》约定的担保责任为无效约定，一审判决认定龙整公司通知惠元公司构成时效中断不能成立，龙整公司与傅颖的借贷债务已超过诉讼时效，龙整公司转让债权对傅颖亦无效，惠元公司的先履行抗辩权不能成立。2.一审判决未查明《借贷协议》是否真实、是否实际履行。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第14条的规定，一审判决应审查借贷资金的来源、龙整公司是否套取金融机构信贷资金高利转贷给31人。3.《担保代偿协议》可能涉嫌事后伪造，并非真实。惠元公司涉嫌以倒签日期的方式炮制《担保代偿协议》，傅颖另行申请对《担保代偿协议》印章、字迹的形成时间与落款时间是否一致进行鉴定。且《担保代偿协议》并未履行，双方并未进行代偿，日期、金额、形式体现抵扣并不真实。三、一审判决适用法律错误。1.先履行抗辩权、同时履行抗辩权应基于同一份合同，一审判决将《借贷协议》认定为《商品房买卖合同》的先合同义务缺乏法律依据。2.一审判决混淆《商品房买卖合同》、《借贷协议》、《担保代偿协议》，在未查明《借贷协议》、《担保代偿协议》伪造、无效的情况下适用担保法错误，认定借款未超过诉讼时效错误。 惠元公司辩称，一、一审判决认定傅颖与龙整公司、惠元公司签订的《借贷协议》合法有效并无不当。1.惠元公司因项目开发建设需要，于2013年向龙整公司融资上千万元。借款到期后惠元公司无资金还款，龙整公司同意将部份借款债务转借给一批购房业主，既促进惠元公司楼盘销售回笼资金，又增加债务人主体及偿债能力。惠元公司向傅颖出具的首付款520000元发票中，傅颖实际付款260000元，另260000元由傅颖向龙整公司借款并由惠元公司提供担保。借款260000元如何交割或转化不影响傅颖借款260000元的事实。若傅颖依约在半年内按时还款，借款期内的利息由惠元公司承担，不存在损害傅颖利益的情况。2.2019年10月21日实施的《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》（法发[2019]24号）规定的非法经营罪的前提条件是以超过36%的实际年利率实施的非法放贷行为，本案情形与该规定不符，龙整公司在厦门两级法院并未出现众多起民间借贷诉讼，不属于职业放贷人。二、惠元公司担保代偿傅颖的260000元借款本息，该借款债权未超过诉讼时效。1.龙整公司基于惠元公司的担保能力才同意转借给购房业主，故其主要向惠元公司催收借款，惠元公司与龙整公司还以签订《商品房买卖合同》的方式为借款提供担保。龙整公司除向惠元公司主张债权外，还于2017年8月30日向一审法院提起系列诉讼，要求履行《商品房买卖合同》，经一审法院释明要按民间借贷关系主张权利、惠元公司同意就债务清偿问题与龙整公司协商解决后，龙整公司撤回该系列案件的起诉。龙整公司向惠元公司主张债权构成诉讼时效中断，且时效中断的效力及于连带债务人傅颖。2.惠元公司提交的与龙整公司、张海彬签订的《担保代偿协议书》、《债权转让协议书》、与购房人施秀慰、许维蓄签订的两份《商品房买卖合同》、龙整公司的《担保代偿证明》足以证明惠元公司已担保代偿傅颖的借款260000元本息。上述证据在（2019）闽02民终1889号、（2019）闽02民终1886号二案中已提交，与购房人施秀慰、许维蓄签订的两份《商品房买卖合同》2018年7月31日在厦门市不动产登记中心登记备案，傅颖主张倒签日期、规避诉讼时效等缺乏依据。三、傅颖偿还借款260000元前，惠元公司有权依约不交房，且不承担逾期交房的违约责任。1.《借贷协议》约定在傅颖还清所有借款前，惠元公司不得向傅颖交付讼争房屋及办理产权证所需的资料，由此所产生的后果由傅颖承担，该约定合法有效。傅颖对未偿还200000元借款将导致讼争房屋不得交付的后果有合理的预见和认知，理应承担由此产生的不利后果，一审判决认定傅颖在清偿所有借款后方能向惠元公司主张交付讼争房屋并无不当。2.傅颖的260000元借款与《商品房买卖合同》紧密关联，惠元公司提供担保的目的在于通过出售房产获取购房款，因傅颖未依约偿还借款，导致惠元公司以担保人承担连带清偿责任方式返还260000元借款本息，惠元公司并未实际取得出卖房屋的完全对价，惠元公司获取购房款的目的落空，惠元公司虽向傅颖提供全额发票，但至今未取得该260000元购房款。根据案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第19条的约定，出卖人在收到买受人全部购房款（包括逾期交房违约金）之前，有权拒绝买受人的交房要求，因此造成的逾期交房违约责任由买受人承担。故惠元公司有权不向傅颖交付房屋，亦符合合同抗辩权的相关规定。四、一审判决程序合法。1.《借贷协议》与《商品房买卖合同》相关联，一审判决对此进行审查并无不当。龙整公司与本案的处理结果无法律上的利害关系，不属于第三人，傅颖一审亦未申请追加龙整公司，故傅颖主张一审判决遗漏必要共同诉讼当事人不能成立。2.一审判决认定《借贷协议》有效，傅颖主张一审法院未向其释明《借贷协议》无效不能成立。 傅颖向一审法院起诉请求：判令惠元公司支付傅颖逾期交房违约金（违约金以1730000元为基数，按照双方约定的日万分之一自2017年1月1日起暂计算至2019年6月30日止共计911天，违约金157603元，实际违约金计算至惠元公司实际交房之日止）。 一审法院认定事实：2014年12月15日，傅颖与惠元公司签订一份合同编号为03188438的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及合同补充协议（以下简称附件六）。合同第三条约定，傅颖购买惠元公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共164.87平方米。合同第四条约定，该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米10493.12元，总金额为1730000元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款……2.分期付款……3.其他方式（具体内容详见《补充协议》）。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2016-12-31前将符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；第三款约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起365日内书面告知买受人的；2.具体内容详见《补充协议》。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.具体内容详见《补充协议》。第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议即附件六第2条约定，买受人应于2014年12月15日前向出卖人支付首期购房款人民币520000元整。剩余房款共计人民币121万元向出卖人认可的银行（下称“贷款银行”）申请按揭贷款……。第3条约定，买受人必须在本协议签订之日直接向贷款银行或者委托出卖人向贷款银行提交按揭材料（按揭材料以贷款银行提出的要求为准），签订相关贷款文件并办理相关手续。如果买受人在本协议签订之日起7日内未按贷款银行的要求提交按揭资料，或者未能按照贷款银行的要求及时签订相关文件并办理相关手续的，买受人必须按未付款的日万分之八向出卖人支付违约金，且出卖人有权相应顺延交房时间；如果买受人在本协议签订之日起31日内未按贷款银行的要求提交按揭资料，……。第7条约定，若买受人需自行向其他银行申请按揭贷款的，买受人必须确保全额按揭款于本协议签署后60日内到达出卖人指定的账户，否则视为买受人逾期付款。第10条约定，合同第八条第一款1.2.3.4项整体变更为“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设单位依法组织勘察、涉及、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用”。第11条约定，合同第八条第三款约定的除不可抗力之外的出卖人其他可以据实予以延期交房的原因包括：⑴遇到24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）；⑵因线路、水管检修或突发故障而造成的停水停电等情况；⑶遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制等情况；⑷施工中遇到异常困难或重大技术问题难以解决；⑸施工中因故变更设计；⑹买受人逾期支付房款、逾期提交按揭材料及逾期签署按揭材料的，出卖人可以顺延交房的时间……；（7）非出卖人所能控制的因素导致逾期交房的；出现上述任一因素时，出卖人无需专门告诉买受人，买受人同意交楼时限据实予以延期，出卖人不负逾期交房违约责任。第14条约定，出卖人逾期交房的，合同继续履行，出卖人必须自最后交付期限届满次日起至发出交楼通知书之日止，按日向买受人支付已收房款的万分之一作为违约金，违约金金额累计不超过《商品房买卖合同》第四条约定的商品房总价款的1%。 同时查明，2015年2月1日，龙整公司作为甲方、傅颖作为乙方与惠元公司作为丙方签订一份借贷协议，载明：“一、借款用途乙方因购买丙方开发的厦门市和谐天下一区和畴阁26层2604室房产之用，所借款项全部直接用于支付该房屋首付款，乙方无权要求甲方提供现金用于他途。二、借款金额乙方向甲方借款金额为人民币贰拾陆万元（￥260000）。三、借款利息（一）借款利息按年利率18%计算；（二）若乙方按第四条约定按期且足额归还甲方借款，利息由丙方承担；（三）若乙方未按第四条约定按期且足额归还甲方借款，利息则由乙方自己承担。四、借款方式乙方承诺按以下还款方式按期且足额归还上述借款（￥260000）。1、于2015年8月31日前向甲方归还人民币贰拾陆万元整；乙方任一期借款到期不能如期付款，均应自应付款之日起按应付款日万分之五向甲方支付违约金直至实际付款之日止。......七、保证条款（一）乙方未还清所有借款之前，甲方有权要求丙方拒绝将其所购上述房屋交付给乙方，亦有权拒绝将办理产权证所需的资料交付给乙方，由此所产生的后果由乙方承担。（二）乙方未还清所有借款之前，丙方不得将其所购上述房屋交付给乙方，亦不得将办理产权证所需的资料交付给乙方，由此所产生的后果由乙方承担。（三）丙方为乙方的上述借款提供无限连带责任保证。” 2014年11月22日、2014年12月15日，傅颖共向惠元公司支付260000元购房首付款。惠元公司分别于2014年12月15日、2015年5月7日先后向傅颖开具二张《发票》，载明该公司已分别收取傅颖购房款520000元、1210000元，合计1730000元。 2015年8月31日，上述借款清偿期限届满后，傅颖未按约定还款，2016年3月18日龙整公司向惠元公司出具履行借款担保义务催告函，要求惠元公司承担担保责任，偿还借款本金、利息、违约金。2016年8月20日，龙整公司向惠元公司发出通知，要求惠元公司在傅颖未还清260000元借款之前，惠元公司不得将和谐天下一区和畴阁26层2604室房屋交付给傅颖，亦不得为其办理产权证手续，以敦促傅颖履行还款义务。 2018年7月30日，惠元公司作为甲方、龙整公司作为乙方、张海彬作为丙方签订一份担保代偿协议书，载明：“一、经甲、乙、丙三方对账核算，各方确认截止2018年5月31日止，附件一列明的各借款人共偿还出借人（乙方或丙方）借款本金、利息、逾期付款违约金等及人民币6805334元。二、甲方同意承担《借款协议》项下的担保责任，向乙方、丙方支付本协议第一条的借款债务。甲方担保代偿的主债务人名单及相应的借款本金、利息、违约金等主债务金额以乙方和丙方出具的《担保代偿证明》为准。三、甲方与购房人许维蓄签订编号06053692的《商品房买卖合同》，甲方与购房人施秀慰签订编号06053695的《商品房买卖合同》，甲方同意将前述两份商品房合同项下的购房款债权6805334元，以转让价格6805334元转让给乙方和丙方共同享有。甲方与乙方、丙方同意，该债权转让债务与本借款担保债务等额抵销。四、本协议与债权转让协议同时签署。本协议签署时，乙方和丙方即确认甲方已确认甲方已清偿完毕本协议第一条的借款担保债务，甲方取得担保代偿权。五、乙方和丙方应向甲方出具《担保代偿证明》，告知借款人甲方已经代偿借款本息并由甲方取得担保追偿权。......”该协议附件借款明细中记载包括本案傅颖在内的31个借款人借款明细（借款总额6805334元），其中傅颖到期未还款260000元，利息158080元，违约金43550元，上述合计461630元。 同日，惠元公司作为甲方与龙整公司作为乙方，针对上述6805334元的购房款债权签订一份债权转让协议书，约定该债权转由龙整公司享有。同时，龙整公司出具一份担保代偿证明。 另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区（原星海湾高层区1#、2#楼），于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全身玻璃幕墙安全防护工作的意见》。期间，惠元公司和谐天下一、二区幕墙工程施工图交由设计单位进行整改，2016年7月11日经福建省建筑工程技术中心审查合格。2018年9月27日，惠元公司有向国网（厦门）供电有限公司发函商请解决和谐天下一、二区配电站选址问题。截止至本庭开庭时，讼争房屋尚未符合交房条件，傅颖也未清偿借款260000元，同时惠元公司与傅颖也未办理交房手续。 庭审中，傅颖表示对惠元公司主张的可延期天数不予认可，也没有延期提交按揭资料及支付按揭款。同时陈述，因为惠元公司所开发的房产存在烂尾的可能，其出于对惠元公司的不信任，故不敢将余款支付给惠元公司，惠元公司应对该事由承担相应的责任。同时认为，该借款合同为另一法律关系，合同中对惠元公司不得交房的约定也明显减轻惠元公司的违约责任，与双方签订的买卖合同相冲突。目前惠元公司所开发的楼盘尚未验收，其不信任故没有将剩余房款支付给惠元公司，同时该债权已经超过诉讼时效。惠元公司陈述龙整公司有向其和傅颖进行催讨过，后来惠元公司将包括傅颖在内的借款人以包销的方式还清了借款，本案的诉讼时效没有超出，在傅颖还清借款前，惠元公司有权拒绝交房。 一审法院认为，本案中《商品房买卖合同》及借贷协议均是双方真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，其民事行为合法有效，一审法院依法予以认可。因在傅颖、惠元公司与龙整公司签订的借贷协议中明确约定，“若乙方未还清所有借款之前，丙方不得将其所购上述房屋交付给乙方，亦不得将办理产权证所需的资料交付给乙方，由此所产生的后果由乙方承担”，故应依照约定，傅颖在清偿所有借款后，方能向惠元公司主张交付讼争房屋。 傅颖提出该借贷协议系另一个法律关系，且其不知道惠元公司已经清偿了该债务，故惠元公司要求其先还款后才能交付房产的主张没有事实和法律依据的辩解意见，对此一审法院认为，傅颖作为上述合同的相对人，在相关协议及合同均有签字，故傅颖应对其不偿还260000元借款的法律后果明知。同时傅颖在庭审中陈述，其是因为怕讼争房屋烂尾，所以不支付剩余房款给惠元公司，据此可以认定，傅颖对该260000元债权已经转移给惠元公司的情况是明知的，但是其基于对惠元公司的不信任所以拒绝向惠元公司支付。并且因傅颖未清偿借款的违约行为，惠元公司帮其偿还了首付款借款260000元，故虽然惠元公司向傅颖出具了全额的不动产销售发票，但是惠元公司并未实际收到讼争房屋的全额购房款，傅颖尚有260000元购房款未支付。本案中，按照合同约定向惠元公司支付全额购房款系傅颖的先合同义务，傅颖逾期支付全部或部分购房款时，惠元公司可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房的期限可予相应顺延。现傅颖仍未向惠元公司支付剩余购房款，故傅颖要求惠元公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 傅颖提出上述借款超出法定诉讼时效的辩解意见，对此一审法院认为，傅颖作为借贷协议的借款人，惠元公司作为借贷协议的担保人，根据《中华人民共和国担保法》第十八条明确规定，“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，故龙整公司要求惠元公司承担担保责任的行为构成诉讼时效的中断，本案260000元首付款借款于2015年8月31日履行期届满，2016年3月18日龙整公司向惠元公司催告其履行担保义务，2018年7月30日双方签订担保代偿协议，惠元公司代傅颖清偿了该借款，故该借款并未超过诉讼时效，傅颖的该辩解意见，一审法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回傅颖的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3452元，适用简易程序减半收取1726元，由傅颖负担。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，《借贷协议》约定傅颖向龙整公司所借的260000元用于购买讼争房屋，在傅颖未依约还清所有借款前，龙整公司有权要求惠元公司拒绝交付讼争房屋，惠元公司不得交付讼争房屋，由此产生的后果由傅颖承担，《担保代偿协议》约定惠元公司代傅颖等购房人偿还所欠借款本息、逾期付款违约金等，并取得担保代偿权，故《借贷协议》、《担保代偿协议》涉及《商品房买卖合同》付款义务、交房义务的履行，一审判决一并审理《借贷协议》、《担保代偿协议》并无不当。 根据《借贷协议》第三条的约定，傅颖若依约归还龙整公司借款，则无需支付利息，傅颖亦无证据证明龙整公司以民间借贷为业，故傅颖以龙整公司系职业放贷人、获利巨大等为由主张《借贷协议》无效缺乏充分依据，本院不予采纳。因傅颖未依约偿还借款，龙整公司要求惠元公司承担担保责任于法有据，一审判决认定龙整公司的催讨行为构成诉讼时效中断、借款未超过诉讼时效并无不当。 傅颖主张《担保代偿协议》涉嫌事后伪造、不真实，但并无充分证据予以证明，本院不予采纳。龙整公司代傅颖偿还所欠借款后，取得担保代偿权。因傅颖至今尚未付清借款，根据《借贷协议》的约定，惠元公司有权拒绝交付讼争房屋。故傅颖请求惠元公司支付逾期交房违约金依据不足，一审判决未予支持正确。 综上所述，傅颖的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3452元，由傅颖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （李向阳） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年四月十三日 书记员（ 朱燕 萍） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。