安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初1242号 原告：李贵，男，1978年5月15日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：郭振东，安徽洪淮律师事务所律师。 被告：阜阳市浙东置业有限公司，住所地安徽省阜南县环城东路东侧，统一社会信用代码：91341225784948560H。 法定代表人：王良森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛好，该公司员工； 委托诉讼代理人：李森，安徽志豪律师事务所律师。 原告李贵与被告阜阳市浙东置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告李贵及其委托诉讼代理人郭振东，被告阜阳市浙东置业有限公司的委托诉讼代理人李森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李贵向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《房屋订购单》成立并有效；2、原告与被告之间存在事实商品房买卖合同关系（综合原告与被告签订的《房屋订购单》被告出具的《房单号》、《房屋示意图》等）；3、被告应在30日内向原告履行商品房交付手续；4、被告应在90日内为原告办理涉案商品房产权登记手续；5、由被告承担本案诉讼费及保全费用。事实与理由：2019年02月18日，在被告销售处，原告与被告签订《房屋订购单》，同时被告出具《房单号》等详细列明房屋总价款及优惠价款和涉案商品房具体房号和具体位置。当日原告向被告交付定金60000元，后原告于2019年02月21日补缴购房款250000元。原告在约定的时间前往被告处继续签订合同时，找不到相关人员。原告一直要求续签合同和交付商品房等事宜，均不能实现。为维护原告的合法权益，特诉至你院，请求你院依法支持原告的上列诉讼请求。 被告阜阳市浙东置业有限公司辩称：原告违约在先，其没有在42天内缴纳全部房款，导致不能实现合同目的，应当解除双方的房屋买卖关系，且60000元定金不予退还，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年2月18日，原告（乙方）与被告（甲方）经协商签订《房屋定购单》，该定单约定：原告购买被告开发建设的位于安徽省阜南县；商品房单价为20000元／平方米，建筑面积54平方米，总价款1080000元；付款方式为一次性付款；乙方于2019年2月18日支付购房定金60000元；自签订本定购单后42日内双方签订《商铺认购合同》、《经营管理合同》，交付首付款或全款房款，否则视为乙方违约，甲方有权解除本协议，定金不退，由此产生的后果由乙方负责；《商铺认购合同》签订后，本定购单自动失效。同日双方协商又约定，该商铺优惠至783000元，被告方当日给原告出具房号单，并加盖被告方合同专用章。原告于2019年2月18日交给被告60000元，同年2月21日交给被告250000元，被告出具二张收据，收据加盖被告方财务专用章。后原告以到被告销售处交款，被告销售处撤销，无处交款为由起诉来院，要求被告继续履行合同。被告要求解除合同，双方因是否继续履行合同发生纠纷。 本院认为：原、被告双方签订的《房屋定购单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且没有合同无效、可撤销的情形，该《房屋定购单》应为有效合同。首先该定购单其性质而言应为预约，即预售合同，虽然欠缺一些内容，可以在以后续签正式商品房销售合同中补充或签订补充条款解决，因此不能因当事人协议内容是否全面来划分预约和本约。其次双方当事人在签订《房屋定购单》之后履行的事实，原、被告之间已经成立了房屋买卖法律关系，原告交付的定金可以转化为购房款，被告也接收了后续的定金和购房款，根据合同法第三十六条、第三十七条的规定，可以认定双方买卖法律关系成立。被告单方解除合同，应当通知对方，通知到达对方时解除，但当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力，双方没有约定解除合同的约定，不具备法定解除合同条件，故被告要求单方解除合同无依据，不予支持。被告作为房地产开发企业，该商铺被告认可为现房，有履行条件，没有事实上的履行障碍，根据该定购单，双方就房屋的位置、面积、价款和付款方式均进行了约定，双方当事人应当按合同履行各自的义务，故原告要求继续履行合同应予支持。双方可就后续履行问题进行协商，签订商品房销售合同或者补充条款，原告要求被告及时交付房屋和办理商品房产权登记手续，尚不具备条件，本院不予支持。当事人就履行行为是否构成违约以及是否承担违约责任等问题，可自行协商或者另寻法律途径解决。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告李贵与被告阜阳市浙东置业有限公司于2019年2月18日签订的《房屋定购单》成立并有效； 二、原告李贵与被告阜阳市浙东置业有限公司之间房屋买卖法律关系成立，继续履行于2019年2月18日签订的《房屋定购单》； 二、驳回原告李贵其他诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，由被告阜阳市浙东置业有限公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张恩祥 二〇二〇年四月十日 书记员  张小雨 （2020）皖1225民初1242号民事判决书适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人 未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履 行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协 助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约 定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者 交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不 能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业 标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应 当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产 的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行， 但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解 除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行 主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 商品房销售管理办法第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。