江西省高级人民法院行 政 判 决 书（2020）赣行终76号上诉人（原审原告）程有枝，男，1976年12月12日出生，汉族，住江西省。上诉人（原审原告）洪六妹，女，1980年7月29日出生，汉族，住江西省。被上诉人（原审被告）景德镇市昌江区人民政府，住所地景德镇市昌江区瓷都大道836号。法定代表人朱仕木，该区区长。上诉人程有枝、洪六妹诉景德镇市昌江区人民政府（以下称昌江区政府）房屋行政补偿一案，不服景德镇市中级人民法院（2019）赣02行初96号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。一审法院认定，为了改善棚户区居民居住环境，2018年11月28日，昌江区政府作出征收决定，征收范围为西郊街道“八五九”老宿舍区及附近相关房屋。2018年11月30日，昌江区政府作出昌江政告字[2018]9号《关于印发〈昌江区“八五九”社区棚改项目房屋征收补偿安置方案〉的通知》，并在昌江区政府信息公开网站上予以了公布。该补偿方案确定征收部门为景德镇市昌江区房屋征收管理办公室，实施单位为景德镇市昌江区八五九棚户区改造项目部。征收项目签约期为2019年3月3日至2019年4月1日。昌江区房屋征收办公室委托昌江区八五九厂征收补偿棚改项目部承担涉案地块房屋征收与补偿的具体工作。景德镇市城区瓷都大道43号八五九厂宿舍10栋1层1室位于征收决定的征收范围内。该房屋登记在程有枝、洪六妹名下，房屋所有权证号为景房权证字第××号、第××号，建筑面积35.08平方米，房屋用途为住宅，房屋性质为房改房，房屋结构为木或砖木结构，总层数1层。土地性质为划拨，程有枝、洪六妹是通过买卖方式取得。2018年12月30日，房屋评估机构上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司作出饶中信评字（2018）征第051号《景德镇市昌江区“八五九厂”社区棚改项目房屋征收补偿评估报告》，确定涉案房屋在估价时点（2018年11月28日）的评估价值为人民币118079元（房屋单价为3366元/m2，计算公式为3366元/m2X35.08m2）。房屋征收部门向程有枝、洪六妹送达了评估报告，其并未在评估报告送达后的规定期限内对该评估结果提出异议和申请复核。2019年4月25日，景德镇市昌江区八五九厂征收补偿棚改项目部组织召开了程有枝、洪六妹户房屋征收补偿事宜调解会，公开听取了昌江区房屋征收办公室、景德镇市昌明社区管理委员会等工作人员及程有枝的意见，但双方仍未就征收补偿达成协议。因在签约期限内未能达成补偿协议，征收部门向昌江区政府申请对程有枝、洪六妹作出补偿决定，并向该府提交了《关于对程有枝户作出房屋征收补偿决定的报告》。2019年5月20日，昌江区政府第61次常务会议原则上通过了上述提请审议的报告。2019年5月21日，昌江区政府作出《补偿决定书》，并于次日向程有枝、洪六妹送达。该《补偿决定书》内容为：对被征收人程有枝、洪六妹名下坐落于景德镇市瓷都大道43号八五九厂宿舍10栋1层1室房屋提供房屋产权调换与货币补偿两种补偿方式由被征收人进行选择：一、房屋征收部门以房屋产权调换补偿方式补偿被征收人。（一）被征收房屋评估价格为118079.28元人民币。（二）用于产权调换房屋地址为景德镇市八五九厂安置小区2栋204室，建筑面积78平方米。产权调换房屋价值同被征收房屋补偿金额结算差价。（若被征收人能提供被征收房屋系其唯一一套住房证明的，则安置时补齐36平方米，并根据《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十七条第二款规定结算差价）二、或以货币补偿的方式补偿房屋产权人程有枝（户）。被征收房屋货币补偿金额为121176元。（计算公式：3366元/m2X36m2）本政府根据《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十七条第二款规定，被征收人选择货币补偿且其住房面积小于36平方米的，按照36平方米建筑面积结算，对房屋征收部门报请的货币补偿金额予以调整。三、房屋征收部门应另行支付房屋产权人程有枝、洪六妹：（1）搬迁费：800元（货币）或1600元（产权调换）；（2）临时安置补助费（过渡费）:3000元（货币）或0元（政府提供周转用房）；（3）房屋装饰装修补贴：以强制执行时入户调查核实后按实评估价值为准；（4）附属设施补偿款：11752.00元，室内附属设施补偿以强制执行时入户调查核实后按实评估价值为准。合计人民币13352元（被征收人选择产权调换）或15552元（被征收人选择货币补偿）。四、被征收人应当在收到本房屋征收补偿决定书之日起15日将被征收房屋腾空，搬至昌江区华风瓷厂宿舍13栋2单元202室，与昌江区八五九厂征收补偿棚改项目部办理移交手续。程有枝、洪六妹认为该《补偿决定书》侵犯其合法权益，于2019年6月21日向景德镇市人民政府提出行政复议申请，要求撤销该补偿决定。该府依法受理后向昌江区政府送达了《提出答复通知书》。程有枝、洪六妹在提出行政复议申请后又于2019年9月3日，向该院提起行政诉讼。景德镇市人民政府并未就涉案复议申请作出行政复议决定。一审法院认为，《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。对已经登记的房屋，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十七条规定，被征收人选择货币补偿且其住房面积小于36平方米的，按照36平方米建筑面积结算。本案中，征收部门调查认定了原告房屋建筑面积为35.08平方米，因该建筑面积小于36m2，故昌江区政府根据《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，在作出涉案补偿决定以货币补偿安置方式对原告予以补偿时，按照36平方米的建筑面积进行结算应得的货币补偿金额并无不当。程有枝、洪六妹主张其房屋面积为209.67m2，经登记的面积是35.08平方米，未登记的面积为174.59m2，昌江区政府应当按照209.67m2的建筑面积予以认定并进行相应补偿，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于涉案房屋评估报告合法性的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一、二款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估及机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。本案中，涉案评估报告作出并送达给程有枝、洪六妹后，倘若其认为涉案房屋存在的评估价值过低等问题，其可在申请复核后依法申请鉴定。但程有枝、洪六妹未行使申请鉴定等权利，应视为其认可涉案评估报告。故涉案评估报告可以作为昌江区政府作出《补偿决定书》的依据。关于补偿方式是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”本案中，《补偿决定书》提供了房屋产权调换与货币补偿方式两种方式供程有枝、洪六妹选择，并未剥夺程有枝、洪六妹的补偿安置选择权，故对程有枝、洪六妹提出的该补偿决定剥夺了其补偿安置选择权诉请不予支持。关于本案行政复议与行政诉讼衔接处理问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十七条规定，法律、法规未规定行政复议为提起行政诉讼必经程序，公民、法人或者其他组织既提起诉讼又申请行政复议的，由先立案的机关管辖；公民、法人或者其他组织已经申请行政复议，在法定复议期限内，又向人民法院提起诉讼的，人民法院裁定不予立案。该院在立案受理本案前，程有枝、洪六妹并未告知在提起本案诉讼前已经申请行政复议，直到本案开庭结束后，昌江区政府才向法庭告知上述事实。经该院核查，程有枝、洪六妹于2019年6月21日就涉案行政行为向景德镇市人民政府提出了行政复议申请。该府受理后，直到同年9月3日程有枝、洪六妹提起行政诉讼前都未作出行政复议决定。在案件审理过程中经释明，程有枝、洪六妹选择要求该院依法审理涉案征收补偿决定。综上，被诉征收补偿决定作出的程序和内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和征收补偿方案等相关规定，具备事实和法律依据。程有枝、洪六妹的诉讼理由均不能成立，其诉讼请求不予支持。据此，依照《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一、二款、第二十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第五十七条、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回程有枝、洪六妹的诉讼请求。程有枝、洪六妹不服一审判决提起上诉称：1.被诉房屋征收补偿决定认定房屋面积错误，没有事实依据。被上诉人在一审法院举证期限内没有提供未经登记房屋部分的调查、处理和认定的证明材料，房屋征收补偿决定对未登记的174.59平方米部分没有予以补偿，严重侵害了上诉人的合法权益。被上诉人应当提供现场勘验的房屋调查结果及未登记房屋认定结果，但是没有提交，应视为没有证据，承担举证不能的法律后果。2.被上诉人未提供证据证明补偿单价是否不低于周边房地产市场价的证据，同时根据上诉人提供的周边市场价的证据，其却远远低于市场价，补偿不公平不合理。3.被上诉人未提供证据证明房地产价格评估机构的选定是通过公开公平公正的协商，多数决定或随机选定的方式来确定以及评估报告经过了合法送达。综上，请求二审法院撤销一审判决，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。昌江区政府辩称，1.房屋征收补偿决定认定的房屋面积事实清楚、证据充分、适用法律正确。答辩人调查认定上诉人房屋建筑面积为35.08平方米，根据《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，按照36平方米的建筑面积进行计算。上诉人要求被上诉人按照209.67平方米的建筑面积予以认定并进行相应补偿无事实和法律依据。2.房屋评估报告合法且评估价格合理。上诉人未对评估报告申请复核和鉴定，仅凭一份“网上截图”就主张房屋评估价格远远低于周边类似房地产市场价格，缺乏依据。3.答辩人作出补偿决定程序合法，补偿结果公正。一审裁判事实清楚，证据充分。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。对于一审查明的事实，本院予以确认。二审根据景德镇市中级人民法院生效的（2019）赣02行终161号行政裁定，另认定，在昌江区政府作出涉案补偿决定之前，昌江区城市管理行政执法局已于2019年3月25日作出昌城执停字[2019]第0114764号《责令停止违法（章）行为通知书》，认定涉案房屋其中两处临时建筑物为违法建筑，并于3月29日将该两处建筑强制拆除。本院认为，结合行政诉讼审查补偿决定合法性的内容和上诉人的上诉请求与理由，现就有关问题分析如下：（一）关于补偿面积认定的问题本案涉案房屋产权登记面积为35.08平方米，未经登记的面积为174.59平方米。根据一审庭审笔录，并结合上诉人一审代理人提交的代理意见来看，未经登记的房屋面积主要构成是主体房屋20平方米，自建房屋44.14平方米，自建钢化瓦房34.34平方米，自建简易房7.6平方米，储物间67.6平方米，雨棚2.6平方米。除产权登记的35.08平方米外，未经登记面积中的雨棚2.6平方米，已在附属设施补偿中以200元每平方确定补偿金额，且纳入补偿决定内容。关于剩余未登记的约172平方米的建筑，昌江区政府在作出补偿决定之前，其城管执法机关已经对涉案的部分未经登记建筑面积认定为违法建筑并作出相应处理，针对该处理上诉人已另行提起行政诉讼。在本案中上诉人仍未提供证据证明城管规划执法针对的房屋系合法建筑，在补偿诉讼中请求法院认定该部分面积合法并纳入补偿范围，不予支持。关于储物间（柴火棚）的问题，上诉人一审庭审提出“其余签了协议的人当中，储物间的面积计算在内”的主张，因储物间并没有进行产权登记，补偿安置方案中也未明确储物间的补偿问题，且上诉人针对储物间（柴火棚）的强制拆除行为也已进行诉讼，其有关诉求可在其他程序中依法予以解决。需要指出的是，上诉人是2014年通过买卖及转移登记取得涉案房屋所有权的。无论是此前房屋原所有权人经房改登记的产权面积，还是买卖交易和申请转移登记的面积，均是35.08平方米。因此，上诉人要求对未登记面积予以补偿，也没有充分的事实依据。综上，昌江区政府依据产权登记面积及实际相关情况确定35.08平方米房屋和2.6平方雨棚的补偿，同时对未经登记的面积没有在补偿决定中给予补偿，并不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》和征收补偿方案等相关规定，予以支持。（二）关于补偿标准的问题1.关于被征收房屋价值评估是否合法的问题。行政机关委托评估的35.08平方米的房屋系砖木结构，土地为国有划拨，有关搬迁补助、临时安置补助、室内装修装饰及相关附属物补偿不在委托评估范围之内。分户评估报告确定2018年11月28日的单价为3366元每平方米。该次评估机构上饶市中信房地产土地评估咨询有限公司取得营业执照，具有相应资质，评估人员系注册房地产估价师，具有评估资格。采用的评估方法为市场比较法，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，评估结论明确、内容完整、符合程序。2019年1月17日征收工作日志载明，案涉征收补偿棚改项目工作组人员上门告知上诉人评估结果及申请复核权利，但上诉人没有及时行使复核和鉴定的申请权。在此情形下，上诉人在本案中又主张评估价格明显低于市场周边类似房地产价格，该主张既缺乏充分的证据，也与其自身2014年交易涉案房屋的价格不相符，不予支持。2.关于产权调换的问题。昌江区政府已经为上诉人确定了产权调换房屋，并明确“产权调换房屋价值同被征收房屋补偿金额结算差价”，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定。上诉人选择产权调换方式后，在具体实施时，若上诉人符合相应的条件，行政机关还应当按照补偿安置方案的规定另给予回选安置房补贴（产权调换回选安置房补贴不低于5.6万元）。同时，需要释明的是，上诉人应当在本判决生效后尽早就产权调换或者货币补偿作出选择，在行政机关确定的合理期限内仍不明确选择的，须承担相应的不利后果。综上，上诉人的上诉请求与理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由程有枝、洪六妹负担。本判决为终审判决。审判长  郑红葛审判员  章 华审判员  彭彩玲二〇二〇年四月二日书记员  张建平