云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终900号上诉人（原审原告）昭通市大境界房地产开发有限公司。统一社会信用代码915306025501323828。住所：昭通市昭阳区二环西路乌蒙古镇6幢1号0031。法定代表人董希载，该公司总经理。委托代理人苏才兵，云南元度律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）闵晓娟，女，1991年1月15日出生汉族，云南省昭通市昭阳区人，大学本科文化，个体工商户，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审被告）闵春明，男，1965年2月28日出生汉族，云南省昭通市昭阳区人，中专文化，云南昭交集团工作人员，住址同上。第三人中国建设银行股份有限公司昭通市分行，统一社会信用代码：91530600622713021R。住所地：云南省昭通市昭阳区昭阳大道365号。负责人杨洪，该行代理行长。上诉人昭通市大境界房地产开发有限公司（以下简称大境界公司）因与被上诉人闵晓娟、闵春明、第三人中国建设银行股份有限公司昭通市分行确认合同无效纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院(2019)云0602民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理确认的法律事实：2015年6月28日，原告昭通市大境界房地产开发有限公司与被告闵晓娟、闵春明，就被告闵晓娟、闵春明购买原告昭通市大境界房地产开发有限公司开发的、位于昭通市昭阳区房屋（1-4层，框架结构）达成买卖意向，被告闵晓娟、闵春明向原告昭通市大境界房地产开发有限公司缴纳了30000元的房款。2015年7月15日，原告昭通市大境界房地产开发有限公司与被告闵晓娟、闵春明签订《商品房购销合同》，约定：由被告闵晓娟、闵春明向原告昭通市大境界房地产开发有限公司购买原告昭通市大境界房地产开发有限公司开发的、位于昭通市昭阳区房屋（1-4层，框架结构），共计322.69平方米，单价为4900元／平方米；房屋总价款为1581181元，首付591181元，余款990000元由被告闵晓娟、闵春明向银行贷款按揭支付；原告昭通市大境界房地产开发有限公司于2015年12月31日前将经验收合格的房屋交付被告闵晓娟、闵春明；同时，双方就违约责任、交接、产权登记、争议解决方式等进行了约定。2015年7月21日，原告昭通市大境界房地产开发有限公司将乌蒙古镇一期第31幢4号房屋（建筑面积322.8平方米）交付被告闵晓娟、闵春明。2015年7月24日，乌蒙古镇一期第31幢4号房屋（建筑面积322.69平方米）登记备案至被告闵晓娟名下。2015年7月13日，被告闵晓娟、闵春明就其购买的、位于昭通市昭阳区房屋（1-4层，框架结构）向第三人中国建设银行股份有限公司昭通市分行申请借款990000元。2015年9月23日，被告闵晓娟、闵春明与第三人中国建设银行股份有限公司昭通市分行签订了编号为530630110-2012-20150550985的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告闵晓娟、闵春明向第三人中国建设银行股份有限公司昭通市分行贷款990000元，贷款期限为2015年9月23日至2045年9月23日，贷款利率为浮动利率（即在基准利率的基础上上浮5%），还款方式为等额本息，贷款款项由第三人中国建设银行股份有限公司昭通市分行一次性划入原告昭通市大境界房地产开发有限公司的账户。原告昭通市大境界房地产开发有限公司对被告闵晓娟、闵春明的贷款承担连带的阶段性保证责任。同时，被告闵晓娟、闵春明用其购买的位于昭通市昭阳区房屋（1-4层，框架结构）进行抵押担保。《个人住房（商业用房）借款合同》中，原、被告及第三人中国建设银行股份有限公司昭通市分行还就计息、结息、还款、还款方式的变更、借款人的权利义务、贷款人的权利义务、担保、抵押、违约责任、争议解决方式等进行了明确约定。2015年9月23日，第三人中国建设银行股份有限公司昭通市分行按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，向原告昭通市大境界房地产开发有限公司一次性交付了990000元。被告闵晓娟、闵春明贷款后，未就编号为530630110-2012-20150550985的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的本息按期履行还本付息的义务。2018年9月29日，因被告闵晓娟、闵春明未向第三人中国建设银行股份有限公司昭通市分行履行还本付息的义务，第三人中国建设银行股份有限公司昭通市分行依据担保条款，向原告昭通市大境界房地产开发有限公司一次性扣划了编号为530630110-2012-20150550985的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的本息共计962363.01，并于同日结清了该笔贷款。2019年3月12日，原告昭通市大境界房地产开发有限公司以确认合同无效纠纷为由起诉来院，请求：1.请求人民法院判令被告与原告之间的购房合同予以解除。2.请求人民法院判令被告恢复房屋原状，并将房屋返还原告；3.请求人民法院判令原告返还已经支付的按揭款和定金（具体金额以被告的票据为准）。4.被告承担本案的诉讼费用。原审法院认为，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。原告昭通市大境界房地产开发有限公司以确认合同无效纠纷为由请求七名被告对其损失承担连带赔偿责任，但其诉讼请求系根据第三人中国建设银行股份有限公司昭通市分行依据担保条款，向其一次性扣划了编号为530630110-2012-20150550985的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的本息共计962363.01元而提出来的，系主张的合同债权，因此本案案由应更正为追偿权纠纷。原审法院认为，原告昭通市大境界房地产开发有限公司和被告闵晓娟、闵春明所签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。且原告昭通市大境界房地产开发有限公司已将案涉房屋交付给了闵晓娟、闵春明，同时在《商品房购销合同》订立后，收取了被告闵晓娟、闵春明向第三人中国建设银行股份有限公司昭通市分行贷款支付的购房借款，故双方间的买卖合同已履行完毕。原告昭通市大境界房地产开发有限公司提出，因被告闵晓娟、闵春明既未支付首付款，也未按期偿还银行的购房借款，要求解除双方间签订的《商品房购销合同》，由被告闵晓娟、闵春明将案涉房屋恢复原状后返还原告昭通市大境界房地产开发有限公司，并由原告昭通市大境界房地产开发有限公司返还被告闵晓娟、闵春明已经支付的按揭款和定金。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，如被告闵晓娟、闵春明确未依合同约定于2015年7月15日支付购房首付款，原告昭通市大境界房地产开发有限公司应在一年内行使合同的解除权。由于原告昭通市大境界房地产开发有限公司未能及时行使该项权利，故解除权已经消灭。同时，原告昭通市大境界房地产开发有限公司与被告闵晓娟、闵春明之间是追偿权关系，其所主张的诉讼请求与本院根据案件事实认定的不一致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”的规定,本院多次释明后,原告昭通市大境界房地产开发有限公司仍不愿意变更诉讼请求,由于原告昭通市大境界房地产开发有限公司主张的法律关系性质与本院根据案件事实认定的不一致,因此，对于原告昭通市大境界房地产开发有限公司的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告昭通市大境界房地产开发有限公司主张由被告闵晓娟、闵春明负担本案诉讼费的诉讼请求。原审法院认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以对于当事人如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此对于原告昭通市大境界房地产开发有限公司的此部分诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”，第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：驳回原告昭通市大境界房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理100元，由原告昭通市大境界房地产开发有限公司负担。宣判后，昭通市大境界房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定案件事实错误。一审法院以上诉人已将案涉房屋交付给被上诉人闵晓娟、闵春明，在《商品房购销合同》订立后，收取了闵晓娟向银行的购房借款，从而认定双方间的买卖合同已履行完毕明显错误。第一、根据上诉人与被上诉人签订购买乌蒙古镇一期4号地块31幢第4号房《商品房购销合同》可知，被上诉人应当在约定的时间2015年7月15日向上诉人支付30%的首付款，计人民币591181元，其余房款计990000元由被上诉人提供资料办理按揭。按揭办理后，被上诉人未按约定偿还银行借款，且至今还欠上诉人首付款561181元。第二、由于被上诉人不按期支付银行按揭贷款，2018年9月29日，因被上诉人多次不按期偿还银行借款本息，银行依据担保条款，向上诉人一次性扣划了被上诉人闵晓娟个人的全部贷款本息共计962363.01元。第三、根据上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条“被上诉人在达到以下条件后，上诉人在交房后180个工作日内协助被上诉人办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。1、被上诉人向上诉人交清全部房款及相关代收费用。根据该条款，要被上诉人向上诉人交清全部购房款上诉人才协助被上诉人办理房屋所有权证，现因被上诉人还差欠上诉人购房款，至今该房屋还没有办理房屋所有权证，因而上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》并没有履行完毕。二、一审法院确定案由错误。一审法院将本案的案由确定为追偿权纠纷，上诉人认为与被上诉人在履行该合同中因被上诉人未按照合同履行支付购房款，已没有履行合同的实力而发生纠纷，本案的案由应该是商品房销售合同纠纷。三、一审法院适用法律错误。在本案中，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，认为上诉人的解除权已经消灭，上诉人认为适用法律错误。第一、被上诉人一直差欠上诉人的购房首付款561181元，2018年9月29日，按银行要求上诉人一次性履行担保责任代被上诉人偿还所购房按揭款本息共计962363.01元，上诉人才要求与被上诉人解除《商品房购销合同》。因为被上诉人的违约行为已经不能履行与上诉人签订的《商品房购销合同》，上诉人在2019年3月12日起诉并没有超过一年。第二、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，在本案中被上诉人的行为已经明显不能实现与上诉人签订的《商品房购销合同》，上诉人有权解除合同。被上诉人闵晓娟、闵春明在二审中未作答辩。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的案件事实与一审法院查明的一致。归纳上诉人的上诉主张，本案二审争议的焦点是：上诉人要求解除与闵晓娟、闵春明签订的《商品房购销合同》，判令闵晓娟、闵春明恢复该房屋原状并返还上诉人，同时由上诉人返还闵晓娟、闵春明已支付的按揭款和定金的诉讼请求是否应当得到支持。针对以上争议，本院评判如下:本院认为，本案涉及两个合同关系，一是因商品房销售合同产生的法律关系，根据合同相对性原则，合同双方当事人为上诉人昭通市大境界房地产开发有限公司和被上诉人闵晓娟、闵春明；二是因个人购房借款及担保合同产生的法律关系，合同双方当事人为中国建设银行股份有限公司昭通市分行和借款人闵晓娟、闵春明，上诉人昭通市大境界房地产开发有限公司在该合同中作为一方当事人承担保证合同关系。现上诉人将两个合同关系作为一起案件起诉，不符合法律规定。本案对于上诉人代闵晓娟、闵春明已返还银行借款一事，由于该款系被上诉人闵晓娟、闵春明向中国建设银行股份有限公司昭通市分行借款，因闵晓娟、闵春明未返还部分借款本息，由保证人昭通市大境界房地产开发有限公司代为清偿，上诉人昭通市大境界房地产开发有限公司可另案行使追偿权，不应在本案中解决，可另行主张权利。本案针对上诉人主张要求解除《商品房购销合同》是否符合法律规定和当事人双方合同约定的问题。上诉人认为房屋交付闵晓娟、闵春明后，闵晓娟、闵春明未支付全部首付款，故要求解除合同。从双方签订的《商品房购销合同》看，该合同第八条约定：乙方（闵晓娟、闵春明）逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第六条的约定付款，按下列方式处理：（二）自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止，乙方按每天10元违约金向甲方（昭通市大境界房地产开发有限公司）支付，合同继续履行。同时在该合同第十三条其它约定中第三项规定：单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：若甲、乙任何一方提出解除合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿合同总价款10%的违约金，同时解除合同；若乙方提出变更合同，经双方协商同意，则由乙方向甲方支付合同总价款10%的变更费用。从双方约定的被上诉人闵晓娟、闵春明逾期付款的违约责任是支付违约金，合同继续履行；在双方的其它约定中，解除合同的前提条件是经双方协商同意。本案在双方签订的《商品房购销合同》中，没有约定被上诉人闵晓娟、闵春明逾期付款的违约责任上诉人可以单方解除合同。故上诉人以被上诉人未支付全部首付款为由要求解除合同的请求，不符合双方合同的约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定。上诉人认为闵晓娟、闵春明未依合同约定于2015年7月15日支付购房首付款，但大境界公司没有催告，应在一年内行使合同的解除权，由于大境界公司于2019年3月7日才向法院起诉，未能及时行使该项权利，故解除权已经消灭。上诉人认为，解除权的时间应从2018年9月29日按银行要求上诉人一次性履行担保责任代被上诉人偿还所有购房款时计算，该计算期限不符合法律规定；同时上诉人认为应依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案上诉人已将房屋交付给被上诉人，即使被上诉人迟延履行债务，也未造成致使该合同不能实现合同的目的，加之最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定已对《中华人民共和国合同法》第九十条的适用进行解释，应当适用司法解释的规定。对于本案确定案由的问题，本案因商品房买卖合同产生的争议，属房屋买卖合同项下因商品房买卖合同产生的纠纷，案由应定为商品房销售合同纠纷，故一审法院案由确定为追偿权纠纷错误，本院予以纠正。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人昭通市大境界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨稳香审判员  王正云审判员  肖荣蓉二〇二〇年四月二日书记员  霍晨宇