山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终178号上诉人（原审被告、反诉原告）：威海地中山实业有限公司，住所地：山东省威海市环翠区东山路28号4楼405室。法定代表人：王凌霄，执行董事。上诉人（原审被告）：中建新疆建工（集团）地启建筑安装工程有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华南路76号13栋1至3层。法定代表人：王凌汉，总经理。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：秦玮娜、李冬雪，山东霁涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：威海启明假日酒店有限公司，住所地：山东省威海市东山路28号。法定代表人：龙启明，董事长。委托诉讼代理人：高佩良、苏丽雅，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。上诉人威海地中山实业有限公司（以下简称地中山公司）、中建新疆建工（集团）地启建筑安装工程有限公司（以下简称地启公司）因与被上诉人威海启明假日酒店有限公司（以下简称启明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。地中山公司、地启公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.消防部门出具的责令限期整改通知书明确载明，案涉房屋消防不合格的原因为酒店与住宅共用西侧疏散楼梯，系建筑主体结构问题。启明公司故意隐瞒案涉房屋结构不能用于酒店经营的事实、拒不整改，严重影响地中山公司经营，致使合同目的无法实现，已构成根本性违约；2.地中山解除合同的行为符合法律规定，地中山公司与启明公司签订的房屋租赁合同已于2019年3月15日解除，一审法院对合同解除时间认定有误，合同解除后启明假日拒绝交接房屋，存在明显恶意，不应将该责任归于地中山公司，地中山公司不应再承担自2019年3月15日至同年9月30日的租金；3.地中山公司未于2019年1月20日前支付租金的行为，属于行使抗辩权，一审判决地中山公司承担逾期支付租金违约金责任的认定系适用法律错误。启明公司辩称，1.启明公司已经按照约定全面履行了合同义务，不存在违约情形。地中山公司逾期支付租金，并单方面宣布解除与启明公司签订的房屋租金合同构成严重违约；2.根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中的规定以及双方房屋租赁合同约定，地中山公司作为开办经营者是负责处理消防问题的责任主体，而非启明公司。地中山公司将该责任转嫁启明公司违反上述法律规定及双方合同约定；3.地中山公司无正当理由单方解除合同，根据双方合同约定应当向启明公司支付租金总额30%的违约金并赔偿损失，截止双方办理交接手续，未有任何一家消防主管单位以整改不合格或消防不合格为由要求地中山公司停止经营；4.通知解除合同应以约定解除或法定解除为条件，启明公司亦通过回函的方式拒绝解除合同并要求地中山公司继续履行，地中山公司的发函没有解除合同的效力，地中山公司要求确认双方租赁合同于2019年3月15日解除且无需支付租金没有依据。启明公司向一审法院起诉请求：1、判令地中山公司支付租金1600000元及逾期付款的违约金73644元（截止到2019年3月31日，自2019年4月1日以后的租金以1600000元为基数，按年息24%计算至地中山公司付清全部租金之日）；二、请求地启公司对第一项诉讼请求承担连带担保责任。地中山公司提起反诉，请求确认地中山公司与启明公司签订的房屋租赁合同书及协议书已于2019年3月15日解除。一审中，启明公司变更诉讼请求为：1、判令地中山公司支付自2019年3月11日至2019年9月30日的租金894246元及应当由地中山公司承担的税金49712.3元；2、判令地中山公司向启明公司支付违约金2370000元（以15年租赁期内总租金额23700000元为基数，按10%计算）；3、判令地启公司对启明公司的上述诉讼请求承担连带担保责任。一审法院认定事实：2016年3月10日，启明公司与地中山公司、地启公司签订了一份房屋租赁合同书，约定：启明公司将其位于威海市环翠区出租给地中山公司使用，租期15年，自本租赁合同生效计算开始时间；上述房屋的每年租金总额为1500000元（不含税），租金在租赁期间内启明公司不递增、不递减、不因各种环境因素和市场变化提高租金，影响地中山公司经营，缴纳方式为一年一交，先交租金后使用；第一年年租于本合同生效后五个工作日一次付清，第二年年度租金至第十四年年度租金在每年度租赁期限开始前三个月缴纳当年度的租金；地中山公司向启明公司支付当年租金后，启明公司向地中山公司提供房屋租赁发票，因开具租赁费发票的租赁税款由地中山公司负责缴纳（其中：房产税、土地税由启明公司承担）；租赁期间内，地中山公司按照租赁用途自行办理与其经营有关的所有证照（包括营业执照、税务登记证、卫生许可证、治安许可证、消防许可证等行政许可手续），启明公司提供相关资料并积极给予协助办理，办理各种经营手续的费用由地中山公司自行承担；任何一方无正当理由单方解除合同的，视为违约，违约方应向守约方支付本合同约定的合同租金总额30%的违约金并赔偿相应损失；地中山公司如逾期支付租金，每逾期一日，则地中山公司须按日租金3倍向启明公司支付违约金。地启公司作为担保方亦在上述合同上盖章确认，合同中担保条款约定，地启公司就地中山公司承担的责任向启明公司提供连带保证担保，担保期限为本合同约定主债务履行期届满之日两年，担保范围包括承租方基于合同约定应支付的租金、费用及违约、损害赔偿责任等。合同签订后，启明公司将上述房屋交付给地中山公司使用，地中山公司以威海地中山酒店有限公司的名义对外从事酒店经营，并于2017年3月17日取得了威海市公安消防支队环翠区大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。之后启明公司与地中山公司、地启公司多次因租金的支付问题产生争议诉至法院。2018年5月18日，启明公司与地中山公司、地启公司达成了一份补充协议，约定将上述租赁合同中约定的“第二年年度租金至第十四年年度租金在每年度租赁期限开始前三个月缴纳当年租金”修改为“第四年年度(2019年3月11日至2020年3月10日)租金至第十五年年度租金，地中山公司应当在每年1月20日（包括本日）前缴纳当年度的租金，即2019年3月11日至2020年3月10日的租金，地中山公司应当在2019年1月20日前（含20日）缴纳，即2020年3月11日至2021年3月10的租金，地中山公司应当在2020年1月20日前（含20日）缴纳，依此类推”；将上述合同中约定的“上述房屋的每年租金总额为1500000元（不含税），租金在租赁期间内启明公司不递增、不递减、不因各种环境因素和市场变化提高租金，影响地中山公司经营，缴纳方式为一年一交，先交租金后使用”修改为“上述房屋的每年租金自2018年租赁期限开始起至租赁期满，调整为每年租金总额为1600000元（不含税），调整的租金自2018年租赁期限开始起至租赁期满，启明公司不再递增或递减、不再因各种环境因素和市场变化提高租金，影响地中山公司经营，缴纳方式为一年一交，先交租金后使用”；将上述合同中约定的“地中山公司向启明公司支付当年租金后，启明公司向地中山公司提供房屋租赁发票，因开具租赁费发票的租赁税款由地中山公司负责缴纳（其中：房产税、土地税由启明公司承担）”修改为“地中山公司向启明公司支付当年度租金后（2018年开始），启明公司每年度6月10日（节假日顺延）向地中山公司提供房屋租赁发票，地中山公司在收到发票后10日内向启明公司支付租赁发票的增值税发票税款（其中涉及到房产税、土地税由启明公司承担），地中山公司逾期付款的，逾期一日，按应付税款的万分之五向启明公司支付违约金”。上述补充协议签订后，地中山公司并未依约于2019年1月20日前向启明公司缴纳2019年3月11日至2020年3月10日的租金1600000元。2019年1月11日，地中山公司向启明公司致函称：我司现已按约定准备好了2019年度租金，但因2018年9月以来因消防通道不符合消防规范而无法取得消防验收合格证，该问题属于房屋建筑设计及结构存在缺陷，我司已多次函告贵司尽快协调解决，时至今日该问题仍未能解决，致使我司无法正常开展2019年度的工作，酒店经营必须符合国家法律法规，酒店消防设施必须符合消防规范。请贵司尽快协调解决消防通道问题并取得消防验收合格证后，我司保证予以足额支付2019年度租金。2019年1月23日，威海市公安消防支队环翠区大队向地中山公司出具责令改正通知书，告知地中山公司存在酒店与住宅共用西侧疏散楼梯问题，并要求地中山公司于2019年2月23日前进行改正。之后地中山公司多次发函要求启明公司对涉案房屋的消防通道进行改造。2019年3月11日，地中山公司向启明公司发送解除合同通知函一份，以启明公司出租的房屋存在重大消防隐患且不予整改为由解除双方签订的房屋租赁合同。2019年3月15日，启明公司回函称：不认可地中山公司解除合同的理由，要求地中山公司按照约定支付租金。一审期间，地中山公司于2019于7月26日自行将涉案房屋的钥匙交到山东齐鲁（威海）律师事务所的一名工作人员手中。2019年8月23日，一审法院组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘查。经勘查，启明公司认可收到地中山公司交付的钥匙，但双方并未办理相关的交接手续，因物品繁多、步骤繁琐，双方同意自行对物品进行清点并办理相关的交接手续。一审法院认为，启明公司与地中山公司、地启公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的相关规定，该合同合法有效。本案双方当事人争议的焦点问题系地中山公司拒付租金及单方解除合同的行为是否构成违约。关于地中山公司拒付租金的问题。本案所涉合同系房屋租赁合同，出租人的主要义务是将租赁物交付给承租人，而承租人的主要义务是向出租人交付租金。启明公司已依约向地中山公司交付了租赁物，履行了自己的主要义务，但地中山公司并未依约在2019年1月20日前支付启明公司2019年3月11日至2020年3月10日的租金。地中山公司以启明公司提供的租赁物存在消防隐患，且不履行维修义务为由，拒绝履行自己交纳租金的主要义务，双方在合同中并未特别约定维修义务系启明公司的主要义务，并赋予地中山公司在启明公司拒绝履行维修义务时有拒付租金的权利，违反该义务也并不构成根本性违约，且地中山公司一直占有、使用着涉案房屋。另一方面，最高人民法院[2003]民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定，“……第三、租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”本案中，地中山公司租赁的涉案房屋系用于酒店经营，属于公众聚集场所，启明公司出租的房屋已经消防部门的验收合格，具备了使用条件，地中山公司承租该房屋后应当根据经营场所的性质进行相应的消防改造，至于改造后是否达到消防安全验收标准，其主要责任在于地中山公司而非启明公司，且双方签订的租赁合同中也明确约定地中山公司按照租赁的用途自行办理与其经营有关的所有证照（包括消防许可证），故对地中山公司的上述抗辩理由，不予采信，地中山公司理应支付启明公司占用涉案房屋期间的租金。关于租金计算的截至时间问题。地中山公司于2019于7月26日将涉案房屋的钥匙交到山东齐鲁（威海）律师事务所的行为，因启明公司并未授权该委托诉讼代理人接收房屋钥匙，且双方并未对涉案房屋履行相应的交接手续，故不能简单的以该时间认定地中山公司交付房屋的时间。同时，启明公司在收到地中山公司交付的房屋后，亦应第一时间积极采取措施对涉案房屋的物品进行清点、办理相关的交接手续，而启明公司迟迟没有办理。综合考虑双方当事人的过错程度、涉案房屋的清点情况，酌定地中山公司向启明公司交付涉案房屋的时间为2019年9月10日，故地中山公司理应向启明公司交付其占有、使用涉案房屋期间即2019年3月11日至2019年9月10日的租金共计806575元（1600000元÷365天×184天）。地中山公司未按合同约定履行支付租金的义务，已经构成了违约，故启明公司有权要求地中山公司承担违约责任，支付相应的违约金。合同中约定：地中山公司如逾期支付租金，每逾期一日，则地中山公司须按日租金3倍向启明公司支付违约金。该违约金的计算标准明显过高，综合考虑本案的实际情况、本着公平公正的原则，对启明公司主张的违约金依法调整为以806575元为基数，自2019年1月20日起至实际履行之日止，按年利率24%计算。关于地中山公司单方解除合同的问题。我国合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。适用本条的前提是存在约定解除和法定解除的情况，而本案中并不存在上述情况，且启明公司在收到地中山公司的解除通知函后，已回函明确告知地中山公司不同意解除合同，且启明公司也通过提起本案诉讼的方式要求地中山公司继续履行合同、支付租金，故对地中山公司请求确认双方的签订的租赁合同及补充协议已于2019年3月15日解除的反诉请求，不予支持。但地中山公司提起该反诉请求，实际上也是主张解除合同的一种方式，在案件审理过程中，地中山公司也已通过搬离涉案房屋、向启明公司交付钥匙等行为使得双方之间的房屋租赁合同关系已经实际上解除。对于地中山公司以涉案房屋存在消防隐患、实际上已经无法经营为由解除合同的行为是否构成违约的问题，一审法院认为，本案中，涉案房屋因存在酒店与住宅共用楼梯的问题，违反了消防法的相关规定，而该问题的整改并非地中山公司一人之力可以解决，即便是启明公司自己也很难解决该问题。在该问题无法解决的情况下，地中山公司租赁涉案房屋经营酒店的目的实际上已经无法实现，继续要求地中山公司履行合同对其明显不公，且启明公司方也系从事酒店经营的市场主体，对于该情况应当知晓，且从双方往来的信函中可以看出，双方早在2018年底开始就一直就消防问题争议不断，在纠纷产生后双方又一直未能就该问题达成补充协议，导致双方损失的不断扩大，对此双方均有责任，故对启明公司以地中山公司违反合同约定单方解除合同为由要求其支付违约金的诉讼请求，不予支持。对于启明公司主张的税金，因启明公司对此并未提交相应的证据予以证实，且地中山公司对此亦不予认可，故对启明公司的该部分诉讼请求，不予支持。根据合同约定，地启公司作为保证人，为地中山公司向启明公司提供连带保证担保，在保证期间内应当对地中山公司的上述付款义务承担连带保证责任。综上，启明公司诉讼请求之合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、威海地中山实业有限公司支付威海启明假日酒店有限公司租金806575元；二、威海地中山实业有限公司支付威海启明假日酒店有限公司拒付租金的违约金（以806575元为基数，自2019年1月20日起至地中山公司实际履行之日止，按年利率24%计算）；三、中建新疆建工（集团）地启建筑安装工程有限公司对威海地中山实业有限公司的上述付款义务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向威海地中山实业有限公司追偿；四、驳回威海启明假日酒店有限公司的其他诉讼请求；五、驳回威海地中山实业有限公司的反诉请求。以上款项于判决生效后十日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33384元，威海启明假日酒店有限公司负担23369元，威海地中山实业有限公司、中建新疆建工（集团）地启建筑安装工程有限公司负担10015元，反诉费50元，由地中山实业有限公司负担。二审中，地中山公司、地启公司提交了2018年11月20日工作联系函一份，拟证实地中山公司通知启明公司于2018年12月30日前解决消防问题，若不解决将导致地中山公司2019年无法经营；2018年12月21日中国建设银行网上银行电子回执一份，2019年1月25日律师函一份、2019年2月18日《关于责令威海启明假日酒店有限公司消防改造申请书》一份，2019年3月18日函一份，拟证实2018年12月21日地中山公司已经准备好下年度租金，并将该租金款支付至地启公司账户，并发律师函通知了启明公司，因启明公司怠于履行消防整改义务，地中山公司向威海市公安消防支队环翠区大队提出申请，请求责令启明公司限期整改。2019年3月8日，2018年度租金到期前，地中山公司仍在与启明公司协商解决消防问题，地中山公司始终积极履行合同，没有逾期支付租赁的故意；劳动仲裁裁决书复印件及员工损失汇总表，拟证实因启明公司拒绝整改导致地中山公司于2018年12月停业，之后员工在家待岗，地中山公司需继续支付员工公司以及解约支付员工经济补偿金等共计损失256265.61元，启明公司应当赔偿该部分损失。经质证，启明公司对上述证据的真实性均及待证事实均不予认可，主张其未收到2018年11月20日工作联系函、《关于责令威海启明假日酒店有限公司消防改造申请书》及2019年3月18日函，2018年12月21日中国建设银行网上银行电子回执与本案没有关联性，劳动仲裁案件仅就劳动争议进行处理，仅凭劳动仲裁裁决书不能证实地中山公司停业原因在于消防问题，且根据该裁决书，地中山公司停业系由于冬休，而非消防问题。经审查，上述证据不属于我国民事诉讼法规定的新证据，且启明公司对其真实性及关联性不予认可，本院对上述证据的真实性、关联性不作直接认定，将结合本案证据综合分析认定。本院二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，双方的房屋租赁合同于2016年3月10日签订后，启明公司即将案涉租赁房屋交付给地中山公司使用，地中山公司适用案涉租赁房屋从事酒店经营，并于2017年3月17日取得了威海市公安消防支队环翠区大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。截止2019年1月23日威海市公安消防支队环翠区大队向地中山公司出具责令改正通知书，案涉房屋租赁合同一直在履行过程中，故该情况的出现不可归责于双方当事人。在消防部门要求地中山公司对消防通道存在的问题进行整改后，双方均应采取积极的态度寻求解决该问题的方案，但从双方往来函件来看，双方对解决该问题始终未达成任何实质性的意见，截止本案二审，双方未就责令改正通知书中所存在的共用消防通道的问题按要求作出整改方案。由于责令改正通知书中所涉的共同消防通道问题，在整改过程中可能涉及案涉租赁房屋的主体结构的变动，并非作为承租人的地中山公司可以自行解决的范畴，而启明公司作为案涉租赁房屋的出租人负有向承租方交付符合安全经营条件的房屋的义务，应当对已出租的房屋存在的消防隐患及时进行整改以确保双方租赁合同可以继续履行，故一审认定地中山公司应当承担对消防问题进行改造、达到消防安全验收标准，缺乏事实及法律依据，本院对此予以纠正。地中山公司承租案涉房屋系用于经营酒店，在消防问题无法整改、消防隐患无法消除的情形下，地中山公司无法再继续从事酒店经营，双方租赁合同的目的无法实现，地中山公司据此要求解除合同，符合我国合同法规定的法定解除合同的情形。一审期间，地中山公司已将涉案房屋的钥匙交付启明公司，双方办理了交接手续，案涉租赁合同实际上已经解除，地中山公司应当及时将其物品搬离案涉租赁房屋，并将该房屋交付启明公司。但地中山公司占用案涉租赁房屋期间的费用仍应负担，地中山公司亦未提供充分有效的证据证实启明公司拒绝交接案涉房屋，结合地中山公司交还钥匙的时间以及一审法院现场勘查的情况，一审判决认定地中山公司应承担自2019年3月11日起至同年9月10日止的租金及逾期支付租金的违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，地中山公司、地启公司的上诉主张部分成立，本院予以支持；一审判决对启明公司的违约行为认定有误，本院予以纠正，但其处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23732元，由上诉人威海地中山实业有限公司、中建新疆建工（集团）地启建筑安装工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二〇年四月十五日法官助理安姣姣书记员刘珍琪