河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终108号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市为民物业管理有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区华原小区北1栋3门301室。法定代表人：陈旭辉，该公司经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳钼都酒店管理有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区展览路与金城寨街交叉口一品雅居2-1-102室。法定代表人：许元杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李兰，河南诺然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪丽，河南诺然律师事务所实习律师。上诉人洛阳市为民物业管理有限公司（以下简称为民公司）与被上诉人洛阳钼都酒店管理有限公司（以下简称钼都公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。为民公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判钼都公司支付为民公司物业服务费1449777.87元，并自2017年10月1日起按照同期银行贷款基准利率承担利息直至付清之日止。二、确认2014年10月16日为民公司和钼都公司签订的《前期物业服务合同》以为民公司提供给法院的合同为真实有效合同。三、确认《前期物业服务合同》第三十五条中合同终止期限为业主委员会与其选定的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。四、本案上诉费由钼都公司承担。事实与理由：一、原审法院认为物业费由三部分构成：物业入驻提供物业服务至部分业主实际接房期间前期物业空置服务费；物业入驻至2017年9月30日尚未出售房产的物业费，面积为8643.10平方米；商业用房物业费。原审法院判决第一、二部分物业费时比例不当，显失公正。原审法院根据员工入职情况计算物业费的方法存在不当之处。前期物业服务合同中空置物业费的收取和双方的权利义务在合同第二条至第八条有明确规定，第七条明确指出纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳。乙方只要按照合同要求提供合格的物业管理服务，甲方就必须按照合同约定全额支付物业费。原审法院根据不完整的用工信息推算乙方的服务量并按比例收取物业费的做法违背双方的合同约定，超出了当事人请求范围和审判范围。原审法院按比例判决物业费的做法在逻辑上存在悖论，在衡量上缺乏客观标准，显示公正。原审法院依据的用工信息表是不完整的，按照用工量而不是按照服务质量来裁判物业费并不科学，也无客观衡量标准，显失公正，钼都公司应全额支付物业服务费。二、关于《前期物业服务合同》的真实性及服务终止期限的问题，应重新认定。原审法院在认定合同真伪时，采信从洛阳市物业办公室调取的钼都公司提交的合同版本不当。双方当事人持有的合同内容完全一致，不同之处在于终止期限上，为民公司的终止期限没有填写，钼都公司的合同期限填写为2017年10月16日。对于双方合同的真实性，应该进行比对，鉴定乙方有无涂抹痕迹，同时应该听取合同签订人的证词。为民公司提供了合同签订人孙丽娟的证词，证明双方在签字之日，孙丽娟用的是自己的签章而不是亲自署名。钼都公司在合同空白处填写日期到物业办公室去备案是很容易的事情，法院不应以从洛阳市物业办公室提取的合同就采信其真实性，应该分析比对合同版本的不同之处，同时听取签订人的证词再做出判断。三、原审判决第四项支持钼都公司的反诉请求错误。钼都公司提供的电费发票日期均为2017年10月27日，该日期不在合同服务的2015年5月1日至2017年10月16日的日期之内，且发票中的电费单价均不相同，不能证明为公共部分用电，并且没有扣除居民用电数。同时，小区在进行多次消防改造和钼都公司的项目部所用的电在公共用电范围之内，应该予以扣除，而不是全额判给为民公司承担。关于公共水费，发票中的公共部分是以居民用水价收取，是居民用水不是公共用水。同时，小区消防改造大量用水，此项费用应该予以扣除。合同附有钼都公司给为民公司签订的承诺书，竣工后，钼都公司对水、电、气、暖抄表收费到户，如果没有按照洛政（2006)203号文件执行，由此产生的法律责任和费用由钼都公司负全部责任。因此，水、电公共费用和用户费用不分的情况应由钼都公司自行承担责任，而不是由为民公司承担。关于绿地维护费，为民公司在提供物业服务时，小区绿化尚未完工，钼都公司单方提供的用工工资表、绿化费总单和管理费是其单方伪造，证人是该项目的绿化承包商，并非是钼都公司的员工。四、原审法院审理本案时间长达两年多，存在审限严重超期，程序严重违法的问题。钼都公司辩称，一、依据《河南省物业管理条例》第四十五条之规定，实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或准许使用文件，并经城乡建设行政主管部门备案。《前期物业服务合同》第七条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。钼都公司一审提交的工程竣工验收意见书等证据足以证实本案《前期物业服务合同》所涉楼房于2015年12月21日竣工验收，商业用房虽已出租，但是直至2017年12月底商业用房一直处于装修状态，所有的物业服务均由承租方自行承担，为民公司未提供物业服务，故2015年12月21日以前的物业费不应支持，商业用房的物业费应自2018年1月开始计算。根据《物业承接查验办法》第二十九条、《河南省物业管理条例》第四十六条之规定，物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续。将《前期物业服务合同》备案是为民公司的法定义务，一审法院对从洛阳市物业管理办公室调取的《前期物业服务合同》予以采信于法有据。二、钼都公司一审提交的电费、水费、绿地维护费、垃圾费票据等相关证据足以证实钼都公司垫付相关费用共计289727.94元，一审法院认定钼都公司支付的电费120375.54元、水费50202.4元、绿地维护费105800元符合客观事实和法律规定。垃圾费13350元也应由为民公司承担。钼都公司提交的证据证实垃圾清理费产生于案涉房产的公共区，且在合同有效期内。依据双方签订的《前期物业服务合同》第二条第3项约定，为民公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等，一审法院认为钼都公司未能证明该费用应由为民公司支付不符合事实及合同约定。三、钼都公司一审提交的第三人租赁合同、洛阳市环保局出具的行政处罚决定书、翠云路街道办事处下发的整改通知以及照片等相关证据证实小区楼道、车库等共用部分脏乱差现象严重，为民公司未尽到合同约定的物业管理义务，未保障广大业主的利益，一审法院仍支持大部分物业费有违客观事实及合同相关约定。为民公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付拖欠的物业服务费1449770.87元，并自2017年10月1日起按照同期银行贷款基准利率承担利息至付清之日止;2、被告继续履行2014年10月16日签订的《前期物业服务合同》；3、被告承担本案诉讼费用。钼都公司向一审法院反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人签订的《前期物业服务合同》于2017年10月16日终止；2、被反诉人返还上诉人“一品雅居”小区物业管理用房，办理物业交接手续；3、被反诉人向反诉人支付“一品雅居”小区公共部分电费120375．54元，居民及公共部分水费50202．4元，绿地维护105800元，垃圾清运费13350元，车位租赁费100000元；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。一审法院认定事实：2014年10月钼都公司（甲方）对其开发的居一品项目前期物业服务进行招标，为民公司（乙方）中标，双方于当月16日签订《前期物业服务合同》。庭审中，为民公司、钼都公司均向一审法院提交了《前期物业服务合同》，双方合同内容一致，但为民公司提供的合同没有约定合同期限，而钼都公司提交的合同系从洛阳市物业管理办公室调取，一审法院对该合同的真实性予以采纳。合同约定，为民公司为钼都公司开发的位于洛阳市新区金城××以西展览路以北××一品小区提供物业服务，高层住宅1.2元/月﹒平方米、商业物业4.5元/月﹒平方米。第七条约定，业主应于合同约定交房日期次月之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按照交给物业买受人的物业，其物业费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交付约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按季（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在每季度首日1-20（每次缴纳的具体时间）履行交纳义务。第九条停车场收费分别采取以下方式：1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位/元/个月、车库车位60元/个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位/元/个月、车库车位60元/个月的标准提取停车管理服务费。2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位/元/个月、车库车位/元/个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位/元/个月、车库车位/元/个月的标准提取停车管理服务费。3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位/元/个月、车库车位60元/个月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第二十三条甲方应于2015年5月10日（具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。第三十条本合同期限自2014年10月16日起至2017年10月16日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十六条本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十七条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物解释完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，已交给甲方或乙方代管。该小区构成为高层2幢共363套，建筑面积53108.32平方米，商业用房一幢，建筑面积为6210.47平方米，均于2015年12月21日通过竣工验收。经统计，大部分业主于2016年1月实际接房，截止到2017年9月30日，高层住宅空置面积为8643.10平方米。另查明，该小区名称由居一品变更为一品雅居，小区水电未过户，户名仍在钼都公司名下，从2016年2月至2017年9月钼都公司垫付水费50202.40元，从2017年4月至2017年10月垫付电费120375.54元，绿地维护费105900元。《前期物业服务合同》到期后，钼都公司重新选定新的物业公司。一审法院认为，原告为民公司通过招投标方式与被告钼都公司签订《前期物业服务合同》，该合同不违反相关法律法规的规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行义务。《前期物业服务合同》对物业服务的相关事项进行了约定，被告钼都公司应当按照约定支付物业费。根据原告主张，该物业费用由三部分构成，1、物业入驻提供物业服务至部分业主实际接房期间前期物业空置服务费；2、物业入驻至2017年9月30日尚未出售的房产的物业费，面积为8643.10㎡；3、商业用房物业费。关于第一部分费用为民公司主张499001元，根据原告提供的员工入职信息，其在2015年6月1日仅有一名客服和一名工程人员入职，在2015年底至2016年年初才有大量其他人员入职。故该部分空置房屋的物业费，一审法院酌定按照30%收取，即499001元×30%=149700.30元；关于第二部分的物业费，根据其员工入职服务情况，从2015年6月至2015年12月，一审法院酌定按照20%计算即8643.10㎡×1.2元/㎡×7个月×20%=14520.41元；2016年1月至2017年10月16日的物业费按照月1.2元/㎡计算，即8643.10㎡×1.2元/㎡×22个月=228177.84元。第三部分商业用房，因该商业用房于2015年12月21日通过竣工验收，其物业费应自2016年1月开始计算，根据合同约定，该部分的物业费为6210.47㎡×4.5元/㎡×21个月=586889.42元。该三部分物业费合计为149700.30元+14520.41元+228177.84元+586889.42元=979287.97元。因被告钼都公司未将上述费用支付原告为民公司，故对原告要求按照同期银行贷款基准利率支付利息的诉讼请求一审法院予以支持，但应自2017年11月1日起支付。因《前期物业服务合同》到期，被告钼都公司也重新选定了新的物业服务公司，故《前期物业服务合同》在2017年10月16日已终止。对原告要求继续履行该合同的诉讼请求一审法院不予支持。关于被告钼都公司要求原告返还物业管理用房并办理物业交接手续的反诉请求，一审法院认为《前期物业服务合同》明确约定合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物解释完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，已交给甲方或乙方代管。故对被告钼都公司的该项反诉请求，一审法院予以支持。关于被告钼都公司要求支付小区公共部分电费、水费、绿地维护费、垃圾清运费、车位租赁费的反诉请求，经核算，被告钼都公司垫付的居民生活电费为120375.54元、居民生活用水水费为50202.40元，绿地维护费为105900元，但被告主张绿地维护费为105800元，一审法院予以准许，原告为民公司应将上述费用予以支付；关于垃圾清运费13350元，因上述费用系洛阳广鑫建设集团有限公司支付，被告未能提供证据证明该费用应由原告为民公司应当支付，故对该项主张，一审法院不予支持；关于其主张车位租赁费100000元，被告钼都公司没有提供相应的证据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）为民公司与被告（反诉原告）钼都公司签订的《前期物业服务合同》于2017年10月16日终止；二、被告（反诉原告）钼都公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）为民公司物业费979287.97元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年11月1日支付至本金实际付清之日止）；三、原告（反诉被告）为民公司于本判决生效之日起十日内返还一品雅居小区物业管理用房，并办理交接手续；四、原告（反诉被告）为民公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）钼都公司电费120375.54元、水费50202.40元、绿地维护费105800元；五、驳回原告（反诉被告）为民公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）钼都公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费17948元，由原告（反诉被告）为民公司负担5659元，被告（反诉原告）钼都公司负担12289元；反诉受理费3673元，由原告（反诉被告）为民公司负担2604元，被告（反诉原告）钼都公司负担1069元。二审中，为民公司提交以下证据：物业垃圾清运证明2份、物业管道疏通申请1份，证明：钼都公司一审提交的物业备案合同上孙丽娟的签字系伪造，非孙丽娟本人签字。物业合同上的乙方法定代表人签名处使用的是签章，并非是个人签名。钼都公司质证认为，该证据不属于新证据。前期物业服务合同上签署双方是为民公司和钼都公司，合同上孙丽娟签字是否为其本人所签不影响该合同的有效性，也无证据证明该两处孙丽娟签字不是一人所签，一审法院认定的从洛阳市物业管理办公室调取的前期物业服务合同系双方真实有效的物业服务合同。本院认为，该证据不能证明为民公司的证明方向，本院不将其作为本案有效证据使用。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于一审法院采信钼都公司提交的《前期物业服务合同》是否正确的问题。一审中，为民公司、钼都公司均向一审法院提交了《前期物业服务合同》，双方合同内容一致，但为民公司提供的合同没有约定合同期限，而钼都公司提交的合同期限自2014年10月16日起至2017年10月16日止，该合同系从洛阳市物业管理办公室调取，已经进行备案，具有政府公示的公信力，证据效力优于为民公司提交的合同，一审法院对该合同的真实性予以采纳，认定《前期物业服务合同》在2017年10月16日已终止，对为民公司要求继续履行该合同的诉讼请求不予支持于法有据，本院予以支持。关于一审法院对为民公司主张的物业服务费计算是否正确的问题。为民公司上诉称，其主张的物业服务费由三部分构成：物业入驻提供物业服务至部分业主实际接房期间前期物业空置服务费；物业入驻至2017年9月30日尚未出售房产的物业费；商业用房物业费，原审法院判决第一、二部分物业费时比例不当，显失公正。对此本院认为，为民公司与钼都公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。且物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，物业服务公司在提供物业服务过程中可能会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力。本案中，为民公司已经履行了主要的义务，钼都公司已经接受了为民公司提供的物业服务，钼都公司应按照合同约定支付相应物业服务费。考虑到为民公司提供物业服务人员入职的现实情况，结合钼都公司在一审中提供的照片、代为聘用部分人员提供服务并垫付部分费用的事实，由此可知，为民公司存在因前期提供物业服务人员较少导致物业服务不到位的现象，综合本案的具体案情、双方当事人的过错程度及公平原则，本院酌定对第一部分空置房屋的物业费按照70%计算，即499001元×70%=349300.7元；对第二部分2015年6月至2015年12月的物业服务费按照70%计算，即8643.10㎡×1.2元/㎡×7个月×70%=50821.4元。上述三部分的物业服务费合计为：349300.7元+50821.4元+228177.84元+586889.42元=1215189.4元。一审法院酌定第一、二部分物业服务费比例欠妥，本院予以纠正。关于钼都公司反诉主张的小区公共部分电费、水费、绿地维护费是否应予支持的问题。根据钼都公司提供的相关证据显示，钼都公司垫付居民生活电费120375.54元、居民生活用水水费50202.40元，绿地维护费105900元，但主张绿地维护费105800元，上述费用支出客观存在，虽然为民公司不予认可，但是并未提供证据证明其支付上述费用及上述费用应由钼都公司承担的相关依据，一审法院认定由为民公司将上述费用支付给钼都公司并无不当。综上所述，为民公司的部分上诉请求能够成立，应予支持；一审判决关于物业服务费比例认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4778号民事判决第一、三、四、六项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4778号民事判决第五项；三、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4778号民事判决第二项为：“洛阳钼都酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付洛阳市为民物业管理有限公司物业费1215189.4元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年11月1日支付至本金实际付清之日止）；”四、驳回洛阳市为民物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费17948元，由洛阳市为民物业管理有限公司负担2948元，洛阳钼都酒店管理有限公司负担15000元；反诉受理费3673元，由洛阳市为民物业管理有限公司负担2600元，洛阳钼都酒店管理有限公司负担1073元。二审案件受理费13803元，由洛阳市为民物业管理有限公司负担7303元，由洛阳钼都酒店管理有限公司负担6500元。洛阳钼都酒店管理有限公司二审负担部分，限洛阳钼都酒店管理有限公司在本判决书生效后七日内向本院缴纳，逾期不缴纳，本院移交执行。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇二〇年四月十五日书记员  刘冰冰