河南省汝南县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1727民初5238号原告：郑勤，女，1964年1月6日出生，汉族，住汝南县。委托诉讼代理人：杨静宇（系原告丈夫），男，1965年8月15日出生，汉族，住址同上。被告：刘亚，男，1990年9月4日出生，汉族，住汝南县。委托诉讼代理人：张艳伟，河南安澜律师事务所律师。第三人：毛耘，男，1968年5月30日出生，汉族，住汝南县。原告郑勤诉被告刘亚、第三人毛耘案外人执行异议之诉一案，本院2019年10月31日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告郑勤及其委托诉讼代理人杨静宇、被告刘亚及其委托诉讼代理人张艳伟、第三人毛耘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑勤向本院提出诉讼请求：对汝南县汝宁镇行政街中段7号院4栋2单元201号房屋停止执行，依法确认该房屋归原告所有。事实与理由：汝南县人民法院于2019年6月14日查封了原告名下位于汝南县行政街政府家属院××房屋（汝房产证汝××字××）。上述房屋系原告郑勤于2015年6月16日从毛耘处购买，已支付全部房款并入住，系原告的合法财产，不应查封。被告刘亚辩称，被查封的房产登记在被执行人毛耘名下，属于可查封的对象。原告郑勤不能证明已支付全部价款并实际占有使用该房屋，购房合同不真实，且对房屋未能过户具有明显过错，应驳回原告的诉讼请求。第三人毛耘述称，本案房屋已于2015年卖给原告，钱已经付清。后来第三人外出打工，原告丈夫打电话要求过户，我说等我回来再过户反正房子已经卖了没有争议，后来我回来也没讲这事双方也没联系，直到今年9月份原告碰到我说房屋被查封了。原告的请求成立，不应查封该房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有异议的证据，本院认为：1、原告提交的房某能够和银行存款客户回单、毛耘出具的收条相印证，足以证明房屋买卖的真实性，予以采信；2、对水电费收据、宽带安装回执单，本院认为证据内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；3、证人张某、谭某、李某的证言和房某、银行存款客户回单能够相互印证，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：刘亚与毛耘、黄永丽民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月10日作出（2018）豫1727民初2683号民事判决：毛耘、黄永丽偿还刘亚借款115000元及利息。2018年11月15日，本院立案执行。2019年6月14日，本院查封了毛耘名下位于汝南县行政街家属院××房屋（汝房产证汝××字××）。郑勤不服查封房屋的执行措施，于2019年9月26日向本院提出书面异议，主张该房屋系其2015年从毛耘处合法购买，请求对该房屋解除查封。本院于2019年10月14日作出（2019）豫1727执异98号执行裁定，驳回了异议人郑勤的异议请求。2015年5月18日，郑勤往毛耘的个人账户存入5万元。2015年6月12日，郑勤往毛耘的个人账户存入7万元，另给付毛耘现金5万元。2015年6月16日，郑勤与毛耘签订房某，主要约定：毛耘将坐落在汝南县古城大道北侧县政府家属院（建筑面积85.42平方米，产权证号00090576）房产出卖给郑勤，总价款为17万元；郑勤在签订合同时支付全部房款，毛耘将房屋及有关手续交付郑勤，并积极配合郑勤办理房产过户手续，所需过户税费由郑勤承担。2018年8月份左右，原告入住该房屋至今，未办理房屋所有权过户登记。另查明：2014年10月28日，毛耘对案涉房屋取得了房屋所有权证（汝房产证汝南县字第××号）。2015年3月，毛耘公告声明上述房屋所有权证遗失作废，并于同年6月5日补领了房屋所有权证（汝房产证汝南县字第××号）。2016年4月25日，管小琪、杨梅夫妻向毛耘、魏兰霞（毛耘前妻）追要借款，毛耘、魏兰霞与管小琪达成房屋买卖协议：毛耘、魏兰霞将位于古城大道北侧住房（汝房产证汝××字××）以五万元的价格卖给管小琪。2019年5月7日，杨梅向本院提起民事诉讼，请求毛耘、魏兰霞偿还房屋买卖款50000元，经本院主持调解，杨梅与毛耘、魏兰霞达成协议：解除毛耘、魏兰霞与杨梅丈夫管小琪签订的房屋买卖协议，毛耘、魏兰霞于2019年9月30日前偿还杨梅借款5万元。本院认为，原告郑勤对本院执行裁定不服，本案系案外人执行异议之诉。郑勤与毛耘签订的房某系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。当事人进行房地产转让，应当依照上述法律规定办理权属登记，但该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”郑勤分别于2015年5月18日、6月12日往毛耘个人银行账户存款，存款客户回单与双方签订的房某能够相互印证，足以证明郑勤实际购买房屋的事实。郑勤已支付全部购房价款，并于2015年8月份实际占有了该不动产，结合原告提交的水电费收据，足以证明其实际入住的事实。本院认为，本案审理的焦点是郑勤对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。执行异议之诉在于通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，应基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持其异议请求的判断。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以被执行人的财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的财产，则人民法院应当停止对该标的的执行，债权人不能要求债务人用其财产之外的财产偿付债务。就本案而言，基于已查明的事实，案涉房屋不属于毛耘的财产，不应纳入强制执行的范围，毛耘作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助郑勤办理过户登记的义务。郑勤对案涉房屋享有的物权期待权与刘亚的普通金钱债权相比，应予优先保护。郑勤基于房某及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对毛耘享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利，即物权期待权。基于本院（2018）豫1727民初2683号生效民事判决，刘亚对毛耘享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。郑勤在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权，已具备了物权的实质性要素，郑勤可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法意义上的物权。郑勤所享有的权利在内容和效力上已经超过了刘亚享有的普通金钱债权，在没有证据证明郑勤物权期待权的取得存在违法性的情况下，应优先于刘亚的普通金钱债权予以保护。至于案涉房屋一直未办理过户登记手续，不影响对郑勤享有前述物权期待权的认定。综上，原告郑勤请求解除对案涉房屋的查封，符合上述理由及法律规定，本院予以支持。关于郑勤在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，郑勤基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。郑勤不应将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此本院不予支持。根据上述理由及法律规定，判决如下：一、不得执行汝南县汝宁镇行政街中段7号院4栋2单元201号房屋；二、驳回原告郑勤其他诉讼请求。本案受理费2600元，由被告刘亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  彭 乐人民陪审员  陈秋简人民陪审员  夏 强二〇二〇年四月二十七日书 记 员  乔华丽