陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终1399号 上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴博文，男，1990年9月27日出生，汉族，陕西丰瑞律师事务所律师，住西安市雁塔区。上诉人西安西水置业有限公司(以下简称西水置业公司)与被上诉人吴博文商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初8943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人西水置业公司之委托诉讼代理人叶竞，被上诉人吴博文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，西水置业公司与吴博文签订合同登记号为Y16039480的《商品房买卖合同》（预售），约定吴博文购买西水置业公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，预测建筑面积115.48平方米，房屋总价款为815954元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定，交付时纳入城市供电网络并正式供电，房屋交付时未能纳入城市供电网络进行供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电，在纳入城市供电网络并正式供电前此部分费用由出卖人承担。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理。（2）确属出卖人责任的，买受人可要求出卖人按日向买受人支付50元的违约金，且违约金数额最高不超过总房款的1%，但买受人不得以此为由要求解除合同。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。买受人与出卖人按照建筑面积计算该商品房房价款，如建筑面积不变，套内和公摊面积发生变化时，该商品房价格不做调整。建筑面积差异在±0.5%以内（含本数）买卖双方互相不退、不补；差异超出±0.5%的，双方就面积差异签订补充协议，据实结算房屋价款。合同附件十二补充协议第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。上述合同签订后，吴博文按照合同约定向西水置业公司支付全部购房款815954元，并于2017年11月25日收房。案涉房屋的实测面积为114.31平方米，比预测建筑面积减少了1.17平方米，建筑面积误差比为-1.01%。另查明，案涉房屋于2019年1月纳入城市供电网络并正式供电，在此期间之前西水置业公司提供了临时用电并承担了相应电费。涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。吴博文于2019年04月24日起诉至西安市雁塔区人民法院，提出诉讼请求1、西水置业公司向吴博文支付逾期交房违约金77842元（计算至2017年11月25日）；2、西水置业公司向吴博文支付逾期交付房屋基础设施设备的违约金8159.54元；3、西水置业公司向吴博文退还房屋面积差价8267元；4、本案诉讼费由西水置业公司承担。吴博文诉称，2016年2月29日，双方签订《商品房买卖合同（预售）（合同登记号：Y16039480）》，购买西水置业公司开发建设的坐落于西安市高新区XX路XX号的1幢1单元12层11201号房屋，房屋预测建筑面积共115.48平方米，商品房单价为7065.76元/平方米，总价款为815954元。购房合同签订后，吴博文已经依约履行了付款义务。购房合同第九条约定，该商品房交付时应当符合以下条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。购房合同第十一条约定，西水置业公司应于2016年12月31日前向吴博文交付该商品房。合同第十二条约定，逾期交付房屋的，西水置业公司按日计算向吴博文支付全部房价款万分之三的违约金。截止吴博文实际收房之日（2017年11月25日），该商品房仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件，即该商品房仍未满足交付条件。依据购房合同约定，西水置业公司应向吴博文支付违约金数额为77842元（815954元*0.03%*318天）。同时，购房合同第十条第（一）款约定“供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电”“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理”“（2）确属出卖人责任的，买受人可要求出卖人按日向买受人支付50元的违约金，且违约金数额最高不超过总房款的1%，但买受人不得以此为由要求解除合同”。西水置业公司在2017年11月25日交付房屋时，供电设施设备并未达到交付条件，直至2019年1月21日才正式通电。按每日50元违约金计算，违约金已超过总房款的1%，因此请求西水置业公司按照合同约定，向吴博文支付8159.54元违约金。此外，购房合同第十三条第4款约定，吴博文与西水置业公司按照建筑面积计算该商品房房价款，建筑面积差异超出±0.5%的，双方就面积差异签订补充协议，据实结算房价款。吴博文已按照115.48平方米向西水置业公司支付购房款。根据西水置业公司提交的《建筑物实测分户平面图》，11201号房屋建筑面积为114.31平方米，与115.48平方米相差1.17平方米，差异为1.013%。西水置业公司应向吴博文退还8267元（1.17平方米*7065.76元/平方米）。西水置业公司辩称，一、西水置业公司曾告知吴博文交房时间推至2017年8月，且已就此取得吴博文的同意和谅解，属于双方协商一致对交房时间的变更。二、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截止西水置业公司通知的收房日期（即2017年11月5日前）尚不构成迟延交房。三、吴博文至今未缴纳大修基金，西水置业公司依法、依约可以不向吴博文交房。四、西水置业公司已于2017年10月31日通知吴博文于2017年11月5日前收房，因吴博文一方原因推迟收房，故即便不考虑上述几点，吴博文也无权主张2017年11月5日以后的迟延交房违约金。五、吴博文主张的逾期交房违约金过分高于其损失，依法应予调低。六、涉案房屋交付时具备安全用电条件，且电费已由西水置业公司承担，故迟延提供正式用电并未给吴博文造成实际损失，故吴博文主张的逾期交付房屋基础设施设备违约金过分高于其损失，依法应予调低。七、吴博文计算的面积差价不符合合同约定。八、西水置业公司代吴博文缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用2640元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失应当从吴博文的诉求中扣减。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现吴博文已向西水置业公司履行了支付购房款的义务，西水置业公司应按合同约定的时间向吴博文交付房屋。虽双方在补充协议中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定和《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，涉案房屋至今未取得消防验收，未达到法律规定的交付条件，西水置业公司的行为已构成违约，应承担相应违约责任。关于西水置业公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于西水置业公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担违约责任。根据双方的履约情况及过错程度，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，本院酌情降至日万分之一。西水置业公司应以房价款为基数按日万分之一的标准向吴博文支付2017年1月1日至实际交房之日即2017年11月25日的逾期交房违约金，计算为26845元（815954元×329天×0.01%）。关于西水置业公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月一节，因无相应证据佐证，故该项辩称本院依法不予采信。关于西水置业公司辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，西水置业公司亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，且西水置业公司作为专业的房产开发企业，在约定交房时间时应充分考虑到天气等可能造成工期延误的商业风险，加之涉案房屋至今尚未取得消防验收，未达到法定交付条件，违约行为明显，故西水置业公司该项辩称本院依法亦不予采信。关于西水置业公司辩称吴博文未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向吴博文交房一节，合同约定吴博文需在办理房屋入住手续前将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户，但涉案房屋截止吴博文实际收房之日仍未满足法定的交房条件，其无权以此抗辩吴博文。关于吴博文主张的房屋面积差价问题，因建筑面积误差比为-1.01%，已超出±0.5%，按照合同约定，双方应据实结算房屋价款，故吴博文主张西水置业公司退还面积差价8267元（7065.76元/平方米×1.17平方米）的诉请，本院予以支持。关于吴博文主张的逾期交付房屋基础设施设备违约金问题，吴博文庭审中明确逾期交付房屋基础设备设施系指西水置业公司未按期提供正式用电，因合同中已经明确约定“在房屋交付时未纳入城市供电网络进行供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电，在纳入城市供电网络并正式供电前的费用由出卖人承担”，西水置业公司在2019年1月纳入城市供电网络前已向吴博文提供了临时用电并承担了相关费用，且吴博文亦未提供临时用电给其造成相应损失的证据，故吴博文的该项诉请本院不予支持。至于西水置业公司辩称代吴博文缴纳物业费等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水置业公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告吴博文支付违约金26845元。二、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告吴博文退还房屋面积差价8267元。三、驳回原告吴博文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3883元，由原告承担1446元，被告承担2437元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。宣判后，西水置业公司不服向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回吴博文全部诉讼请求；3、判令吴博文承担全部诉讼费。事实及理由：一、吴博文至今未缴纳首期房屋专项维修资金，西水公司有权不向其交付房屋且不构成违约，故一审判决支持吴博文主张的延期交房违约金无事实依据。二、一审判决以证据不足及涉案房屋至今未达到法定交付条件为由认定涉案房屋工期不存在不可抗力因素无事实依据和法律依据，应予纠正。三、一审判决未予认定西水公司与吴博文协商一致将交房期限延期至2017年8月与事实不符，依法应予纠正。吴博文辩称，坚持一审的答辩意见，一、上诉人提出的核查专项维修资金收据是其义务不是权力，法律明确规定，如果未核查，应当对上诉人进行行政处罚。上诉人在未核查的情况下交付房屋，系因上诉人知其已经超过交房的合同期限，为避免违约行为进一步扩大，强迫向全部业主交付房屋，上诉人应承担违反法律规定的全部后果。二、目前我们已经将专项维修基金交过了。关于房屋差价，合同约定的计算方式很明确，如果我们双方对条款有异议，应当采纳我们对差价的理解。三、一审法院已经酌定降低了合同约定的违约金承担比例，我们也表示认可，请求驳回上诉维持原判。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，西水置业公司与吴博文签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。吴博文已按合同约定向西水置业公司履行了支付购房款的义务，西水置业公司应按合同约定的时间和交付标准向吴博文交付房屋。吴博文所购房屋至今未通过消防验收，未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合合同约定及法律规定的交付条件，西水置业公司违约，应承担逾期交房的违约责任。因吴博文已于2017年11月25日收房，故西水置业公司应承担自2017年1月1日至吴博文实际收房之日即2017年11月25日期间的逾期交房违约金。关于吴博文主张的房屋面积差价问题，因建筑面积误差比为-1.01%，已超出±0.5%，按照合同约定，双方应据实结算房屋价款，故吴博文主张西水置业公司退还面积差价应予支持。西水置业公司上诉称因吴博文未缴纳专项维修基金，故其未向吴博文交房不构成违约，因房屋至今尚不符合交付条件，故其该上诉理由无法律及合同依据，本院不予支持。其上诉称涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，及其与吴博文协商一致将交房期限延期至2017年8月一节证据不足，本院依法不予采信。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费678元由西安西水置业有限公司承担。本判决为终审判决。   审  判 长    侯     静审 判 员    高     玮审  判  员    侯  新  省 二〇二〇年四月二十三日  书 记 员    王  晓  平  1