江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4976号上诉人（原审被告）：鲁冬霞，女，1975年1月19日出生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：江苏巨易物业管理有限公司，住所地徐州市中山南路145号503室。法定代表人：赵远，该公司总经理。委托诉讼代理人：任卓伦，男，1964年4月27日出生，汉族，该公司法务，住徐州市云龙区，该公司法务主任。委托诉讼代理人：高明华，男，1960年3月15日出生，汉族，该公司法务，住徐州市泉山区，该公司法务主任。上诉人鲁冬霞因与被上诉人江苏巨易物业管理有限公司(简称巨易公司)物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院作出的（2019）苏0311民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人鲁冬霞、被上诉人巨易公司的委托诉讼代理人任卓伦、高明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁冬霞上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或直接驳回一审原告的诉讼请求。事实和理由：1、当初签订物业服务合同时，是业主委员会与巨易公司签订的，为期三年，合同期满后，不再续签物业服务合同，但巨易公司不让别的物业公司进入，业委会一直没有并拒绝与巨易公司签订合同。王陵社区居委会出具说明时，望景花园小区业委会是存在的，王陵社区居委会不了解情况，也无权出具说明，该说明是无效的，因此依据该说明所作出的判决是错误的。2、原来的三年期合同到期，全体业主与业委会也明确不与巨易公司续订合同，这种情况下，不能也不应视为原合同不定期的延续，所以一审法院仍按原合同计算服务费错误。3、服务费本金只有12972元，一审判决违约金7000元，不符合法律关于违约金不超过本金30%的规定。巨易公司辩称：合同虽然到期但是被上诉人按照合同要求提供了服务，从2015年合同到期一直到今年9月份都在提供服务。我们是按照合同要求提供的服务，是按照标准提供了服务。巨易公司向一审法院起诉请求：1、鲁冬霞给付巨易公司物业公共服务费及违约金19972元；2、诉讼费由鲁冬霞承担。一审法院认定事实：2012年8月18日，巨易公司与望景花园业主委员会签订《望景花园物业服务合同》，约定巨易公司为望景花园小区提供物业服务，合同期限为3年，自2012年9月1日起至2015年8月31日止。“服务费用”第1条约定，按照相关物业管理服务收费规定，根据物业管理的服务项目、服务内容、服务要求，物业服务费按建筑面积每平米1.1元的标准向业主收取，一楼物业按每平米1元的标准向业主收取，住宅物业改为经营使用（不得作为仓库使用）的物业服务费按以上标准加倍收取（按产权建筑面积每平米每月2.2元）。收费周期每6个月一次，每年11月1日交付当年9月1日至次年2月底前的费用；每年5月1日交付当年3月1日至8月31日前的费用；逾期缴费的按每日千分之三支付违约金。第3条约定，连续6个月以上不使用物业的，由业主应向物业单位书面告知，写明空置时间，物业服务企业工作人员和业主共同查验水、电表予以确认后按70%缴纳物业服务费；未办手续的视同正常使用。2019年5月7日，徐州市泉山区王陵街道王陵社区居民委员会出具说明，内容为：江苏巨易物业管理有限公司（原徐州市巨易物业管理有限公司）自2012年9月1日起为泉山区望景花园小区提供物业服务至今。鲁冬霞为望景花园B座-1-606房屋所有权人，建筑面积147.41㎡，物业公司主张其自2012年9月1日至2019年4月30日止未向其缴纳物业费，故诉讼来院。一审法院认为，巨易公司与望景花园业主委员会签订《望景花园物业服务合同》符合法律规定，其约束力及于望景花园小区的全体业主；该公司依据该合同进行的物业管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），鲁冬霞作为该小区业主在享受物业服务的同时应依合同约定承担缴纳物业费用的义务。根据合同约定，巨易公司为望景花园小区提供物业服务的期限虽为3年，但合同期满后，巨易公司仍为望景花园小区延续提供物业服务至今，鲁冬霞接受其服务，理应继续按照原合同约定以建筑面积每月每平米1.1元的标准向巨易公司缴纳物业费。鲁冬霞所有的房屋建筑面积为147.41㎡，自2012年9月1日至2019年4月30日止，应缴纳的物业服务费为12972元，依法予以支持。鲁冬霞未到庭举证证明其存在减免物业费的情形，故应全额向巨易公司支付。按照合同约定，收费周期每6个月一次，每年11月1日交付当年9月1日至次年2月底前的费用；每年5月1日交付当年3月1日至8月31日前的费用；逾期缴费的按每日千分之三向物业公司支付违约金。巨易公司主张违约金7000元，未超过按照该标准计算的数额，故依法予以支持。遂判决：鲁冬霞于本判决生效后十日内给付江苏巨易物业管理有限公司物业公共服务费12972元、违约金7000元，合计19972元。案件受理费300元，减半收取150元，由鲁冬霞负担。本院二审期间，上诉人鲁冬霞向法庭提交2019年7月28日业主委员会盖章写的望景花园小区在辞退巨易物业公司工作中的申诉及照片一组，证明对方服务不到位且业主委员会并未解散。鲁冬霞称上述照片都是以前业主自己拍的，向法庭出示手机上拍摄的2018年6月5日的照片，显示过道没人打扫，玻璃破碎没有人维修。上诉人还提供（2019）苏0311民初5612号判决的照片复印件一份，证明对方与刘建平业委会签订的合同是无效的。被上诉人巨易公司质证认为：对方提交的材料是反映现在的状况，我们起诉的是2019年4月30日之前的物业费，从对方的申诉材料能够证明我们一直在给对方提供服务。对于照片的真实性不认可，照片看不到拍摄时间也看不到拍摄的是否为望景花园。即使照片是真实的，只能体现当时的情况，不代表过后有无打扫，只能说服务存在瑕疵，不能全盘否定物业服务，因此对于对方的证明目的不予认可。本院二审查明其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，首先，徐州市泉山区王陵街道王陵社区居委会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。被上诉人提供该居委会出具的相关说明为正常的举证行为，其证明效力由法院通过双方当事人举证所查明的案件事实及法律规定予以综合认定。上诉人主张该居委会出具的相关说明不合法无事实和法律依据，本院对此不予采信。其次，关于双方当事人之间是否存在物业服务合同关系的问题。上诉人主张望景花园小区业委会未与巨易公司继续签订物业服务合同，但根据王陵社区居委会的说明、上诉人居住于涉案小区接受物业管理服务以及该小区业委会维权申诉等事实综合分析，足以认定上诉人是巨易公司提供物业服务的实际受益人，双方之间形成实质上的物业服务合同关系。因此，一审法院根据原合同计算物业服务费并无不当。最后，关于本案违约金是否过高的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。上诉人主张违约金过高，已超过其拖欠物业公共服务费总额12972元的30%。本案中，被上诉人的实际损失并非仅限于上诉人拖欠公共服务费的数额，还包括长达近七年未缴费由此产生的利息及效益损失。而且按照本案合同约定，逾期缴费的按每日千分之三向物业公司支付违约金，该约定为违约金的计算方式，并不违反相关法律规定，违约金应从逾期缴费之日起计算，而非根据上诉人拖欠物业公共服务费的总额予以计算，被上诉人诉请的7000元违约金未超过上述计算标准。因此，上诉人的该项主张无事实和法律依据，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人鲁冬霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈慧娟审 判 员 赵东平审 判 员 周东海二〇二〇年四月二十日法官助理 曹 嘉书 记 员 杨荔媛