湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终2051号上诉人（原审被告）：张文卓，女，汉族，1976年4月21日出生，住湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：欧广，男，汉族，1968年8月21日出生，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审原告）：陈向阳，男，汉族，1972年5月9日，住湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：陈红燕，女，汉族，1963年6月24日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘恋，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。上诉人张文卓因与被上诉人欧广、陈向阳、陈红燕租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文卓上诉请求：1.撤销(2019)湘0304民初2542号民事判决，并依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对部分事实认定不清。一、一审法院认定支付租金主体错误。本案中，上诉人已将三被上诉人出租房产的一楼转租给他人进行经营。根据租赁协议关于转租的约定，因转租所涉及到的租金纠纷，应由三被上诉人向实际经营方追索，上诉人不应承担支付一楼房屋租金的义务。二、一审法院认定已付房租期间不准确。根据上诉人与三被上诉人之间的银行付款凭证及微信信息，上诉人已经支付承租二楼、三楼房租至2019年4月15日，一楼房租支付到了2019年1月15日。三、一审法院认定事实中遗漏了上诉人已缴纳房租租赁押金4.5万元，以及上诉人在租赁过程中已支付的装修费用(前后两次装修)总计204万元(146万元＋58万元，含水泥现浇架空层费用)的事实。第一次装修按合同期限10年进行均摊计14.6万元/年（146÷10），剩余5年合计73万元；第二次装修58万元，分6年均摊计9.67万元/年，已使用一年，剩余五年合计48.35万元。两次装修剩余的未摊销费用合计121.35万元。押金和装修剩余摊销部分，合计125.85万元。一审法院忽视对上述费用的处理，有违公正。四、一审法院未查清上诉人未付后续房租的原因。被上诉人出租的房屋外墙漏雨导致所有的电路短路，上诉人无法进行正常的经营活动，上诉人和被上诉人多次沟通后确认短时间内无法修复，此情况在双方的微信群中有详细记录。房屋外墙漏雨最开始发生的时间为2018年下半年，被上诉人请人去修复好的时间为2019年6月。因出租房屋质量问题导致上诉人无法正常使用租赁房产，此期间不应该计算房租，而且被上诉人应该向上诉人赔偿相应的经营损失。五、上诉人因特殊情况无法参加一审庭审。开庭当日，上诉人小孩病危在医院抢救(有医院病历为证)，期间上诉人未接到法院方面的通知电话，之后，上诉人曾与承办法官沟通，希望再次开庭，但未果。因上诉人未到庭，一审法院未查清和遗漏部分重要事实。综上，一审法院认定事实不清，请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。欧广、陈向阳、陈红燕辩称：一、一审法院认定租金支付主体系张文卓正确。答辩人与上诉人于2013年8月15日签订了《商铺租赁协议》，之后，上诉人将商铺转租他人，但答辩人与次承租人之间没有签订租赁合同，基于合同相对性原则，上诉人系租金支付主体。二、一审认定上诉人欠付答辨人房租188970.07元没有错误。根据民事诉讼法关于谁主张，谁举证的原则，上诉人主张租金计算错误，应当提供已支付租金的证明。否则，上诉人应当承担举证不能的法律后果。一审法院根据答辩人收取的租金认定上诉人欠付房租金额是准确的。三、上诉人主张案涉租赁房屋存在质量问题理由不能成立。答辩人提供的出租房屋于2013年6月13日验收合格，不存在房屋质量问题。而且，从湘潭湘银房地产开发有限责任公司出具的《三期商铺C2-1-010108漏水说明》可以看出，门面漏水并非房屋本身质量问题，而是使用人在装修、使用过程中违规操作、处理不当导致。从答辩人提供的照片亦可以看出，房屋漏水系因房屋使用人装修不当导致。上诉人提供的证据不能证明系因答辩人房屋质量问题导致房屋漏水。关于房屋漏水成因、房屋质量与房屋漏水之间的因果关系，应当由权威部门认定。该部分的举证责任应当由上诉人承担。四、上诉人的装饰装修部分，答辩人不负有修缮责任。《商铺租赁协议》第五条约定，该房屋及所属设施的维修均由答辩人负责(上诉人使用不当除外)，对上诉人的装修装饰部分，答辩人不负有修缮责任。本案中，湘潭湘银房地产开发有限责任公司查明的事实表明，漏水系因上诉人装修及使用不当造成的。因此，因上诉人装修及使用不当造成房屋及所属设施的维修、上诉人的装修装饰部分的维修，应当由上诉人自行负责。上诉人不当使用造成房屋及所属设施受损，答辩人保留追究其赔偿责任的权利。五、答辨人有权没收押金。本案中，上诉人违约支付租金，根据《商铺租赁协议》第四条押金条款约定，答辩人有权没收租金。六、合同解除的情况下，上诉人的装饰装修应归答辩人所有。《商铺租赁协议》第五条约定，解除协议的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修(可移动设备及物品除外)，上诉人一律不得拆走，答辩人不予补偿，上诉人来修去丢。本案中，上诉人违约支付租金，导致租赁协议被解除。因此，上诉人的装饰装修部分答辩人不予补偿，其所有权归答辩人所有。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。欧广、陈向阳、陈红燕向一审法院起诉请求：1.判令解除欧广、陈向阳、陈红燕与张文卓之间签订的《商铺租赁协议》；2.判令张文卓返还租用房屋；3.判令张文卓支付房屋租金人民币200722.37元（计算至2019年7月15日止）；4.判令张文卓支付因迟延支付租金产生的违约金人民币5189.76元（暂计至2019年6月30日，实际要求按月租金额21310.58元的1‰/天的标准计算至实际履行之日）；5.判令张文卓支付房屋使用费（从2019年7月16日起算，2019年10月15日之前按19743.67元/月的标准计算，从2019年10月16日开始按21310.58元/月的标准计算）；6.判令张文卓支付使用承租房屋产生的水费1474.8元（实际要求计算至返还所占用房屋之日）；7.判令张文卓支付物业管理费人民币31332元（截止至2019年6月30日的欠费，实际要求计算至返还占用房屋之日）；8.本案诉讼费用由张文卓承担。一审法院认定的事实：2013年8月15日，欧广、陈向阳、陈红燕与张文卓签订了《商铺租赁协议》，将坐落于湘潭市岳塘区湖湘西路纳帕溪谷后湾商业C2-1栋0101008号房（欧广所有）、0101009号房（陈向阳所有）、0101010号房（陈红燕所有）出租给张文卓使用。合同另约定：租赁期限为十年，自2013年8月15日至2023年10月15日止，装修免租期为两个月，租金自2013年10月15日开始计算支付；租金前三年按照50元/平方米计算；第四年开始逐年递增8%，即第四年租金为54元/平方米，第五年租金为58元/平方米，第六年为63元/平方米，第七年至第十年为68元/平方米；租金按季度（三个月一次）结算，由张文卓在每季度的首月5日前支付；张文卓在2013年8月15日前支付押金，支付给欧广、陈向阳、陈红燕各15000元；张文卓在租赁期间承担相关物业管理费并按时向物业公司交纳；张文卓逾期支付租金的违约责任为每逾期一日按月租金的千分之一收取违约金；张文卓逾期不交出承租房屋，除限期迁出和补缴占用期间租金外，出租方有权按占用期间月总金额20%收取违约金。合同签订后，欧广、陈向阳、陈红燕依约将房屋交付给张文卓使用，在合同履行过程中，张文卓未按期交纳租金，也未按期交纳物业管理费和水费，截至2019年9月4日，张文卓尚欠房屋租金共计188970.07元，因此产生的违约金6473.1元，尚欠截至2019年6月30日的物业费31332元、水费1474.8元。一审法院认为，欧广、陈向阳、陈红燕与张文卓签订的《商铺租赁协议》，是当事人的真实意思表示，合法有效，合同对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，欧广、陈向阳、陈红燕依约将房屋交付给张文卓使用，张文卓未依合同约定交纳房屋租金和其他费用，其行为构成违约。经欧广、陈向阳、陈红燕催要后，张文卓仍未履行，欧广、陈向阳、陈红燕主张解除双方签订的《商铺租赁协议》并要求张文卓返还租赁房屋的诉讼请求，法院予以支持。张文卓应当按照合同约定支付欠付的租金及后续房屋占用期间的费用（按现行合同租金标准即19743.67元／月自2019年9月5日起算至张文卓返还房屋之日止）。张文卓未依约支付租金和其他费用，其行为构成违约，应当承担违约责任，承担因逾期缴纳租金产生的违约金6473.1元。因欧广、陈向阳、陈红燕主张解除租赁合同，其主张后续违约金没有依据，法院不予支持。欧广、陈向阳、陈红燕提交的证据能够证明张文卓尚欠租赁房屋期间的水费1474.8元、物业管理费31332元。欧广、陈向阳、陈红燕主张的后续水费、物业管理费因目前无法确定具体数额，本案不予理涉，其可以根据实际产生的费用另行起诉。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除欧广、陈向阳、陈红燕与张文卓签订的《商铺租赁协议》；二、张文卓自本判决生效之日起十日内返还租赁房屋，其中位于湘潭市岳塘区返还给陈红燕；三、张文卓自本判决生效之日起十日内支付给欧广、陈向阳、陈红燕房屋租金188970.07元及后续房屋占用期间的费用（按19743.67元／月自2019年9月5日起算至张文卓返还房屋之日止），并支付违约金6473.1元；四、张文卓自本判决生效之日起十日内支付水费1474.8元、物业管理费31332元给欧广、陈向阳、陈红燕；五、驳回欧广、陈向阳、陈红燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4880元，减半收取计2440元，由张文卓负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.张文卓提交的微信聊天记录和银行流水，拟证明2018年度的租金已付清，2019年1季度已支付租金26755元，三被上诉人予以认可，本院对该事实予以确认，但该组证据不能证实2019年1季度的租金已经付清。2.张文卓提交①房东群微信聊天记录，拟证明被上诉人认可房屋漏水，并请了物业来维修，②维修费用清单，拟证明其承租房屋后因漏水引起电路故障，支付了维修费，③昂乐教育湘潭校区管理群微信聊天记录，拟证明因为房子漏水，收费后因为无法教学对学生予以退费；三被上诉人提交湘潭湘银房地产开发有限责任公司工程部出具的“三期商铺C2-1-0101008漏水说明”，拟证明房屋漏水并不是房屋质量问题，而是房屋承租人违规操作导致的。因张文卓在一审中未提起反诉且未参加一审庭审，双方对漏水原因及损失大小在二审中无法达成一致，当事人可以另行主张相应的权利，故对该部分证据在本案中本院不予审查。3.对张文卓提交的湘潭市中心医院出院记录的真实性予以认可，但该证据与本案的处理并无关联，本院对关联性不予认可。4.张文卓提交《商铺部分转让及部分分租协议》《商铺租赁协议》、商铺押金收条，拟证明根据租赁协议一楼租金不应由张文卓承担，因张文卓整体承租了房屋后将部分房屋转租给第三人，被上诉人未与第三人另行签订租赁合同，故张文卓应当按照《商铺租赁协议》的约定支付租金，本院对张文卓的证明目的不予认可。5.张文卓提交被上诉人出具的授权书，拟证明其对房屋非承重墙体的改造、搁架工程得到出租人授权，三被上诉人对真实性无异议，本院对真实性予以确认，但该证据与本案处理并无关联，本院对关联性不予认可。本院审理查明：一、根据《商铺租赁协议》后所附租金详表，第六年即2018年10月15日至2019年10月14日期间的租金总额为236924元，月度租金为19743.67元（236924元÷12个月）。张文卓已付清2019年1月15日之前的租金，且于2019年1月13日支付租金26755元，则2019年1月15日起至2019年9月4日止，张文卓欠付租金125081.9元〔19743.67元/月×7个月＋236924元/年÷365天×21天－26755元〕。二、关于逾期交付租金的违约金。根据《商铺租赁协议》的约定，承租人逾期支付租金，每逾期一日，出租人按月租金额的千分之一收取违约金。张文卓仅在1月13日支付了部分租金，之后的租金一直未付，则张文卓应付的违约金为4738.48元（19743.67元/月×1‰×8个月×30天，自2019年1月6日计算至2019年9月4日，为简化计算，按8个月，每月30天计算）。三、三被上诉人在一审审理过程中，明确截止2019年9月4日租金为188970.07元，违约金为6473.1元。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题如下：一、关于租金支付主体的认定问题。上诉人认为其所租赁房屋的第一层已经转租给他人，三被上诉人应当向实际经营方追索租金，上诉人不应承担支付该层房屋租金的义务，本院认为，上诉人在租赁期限内，根据《商铺租赁协议》中关于转租的约定将承租的部分房屋转租给他人经营，由于三被上诉人未与次承租人签订新的租赁合同，亦未与上诉人协商变更《商铺租赁协议》中出租房屋的范围。根据合同的相对性原则，上诉人仍应当按照《商铺租赁协议》的约定支付租金。上诉人的前述上诉理由不能成立。二、关于欠付租金和违约金的认定问题。上诉人在二审中提交新证据证实其已支付2019年第一季度部分租金，故本院在核定欠付租金总额时扣除已付租金26755元，至2019年9月4日止，张文卓欠付租金125081.9元，并应自2019年9月5日起支付房屋占用期间的费用至返还房屋之日止。因上诉人欠付租金的时间段发生了变化，本院核定上诉人应承担逾期支付租金的违约金4738.48元。三、关于上诉人主张的装修残值及经营损失问题。上诉人在一审中未就装修残值补偿及经营损失提起反诉，上诉人在二审提出该部分请求，但双方就此无法达成一致意见，且对漏水的原因及损失的大小争议比较大，故本院认为，上诉人的该部分诉求不宜在本案中一并解决，上诉人可以通过与三被上诉人协商或者另案诉讼的方式主张权利。此外，一审已查明上诉人支付了45000元的押金，上诉人认为一审认定的事实中遗漏房屋租赁押金45000元的上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2542号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2542号民事判决第三项为“张文卓自本判决生效之日起十日内支付给欧广、陈向阳、陈红燕房屋租金125081.9元及后续房屋占用期间的费用（按19743.67元/月自2019年9月5日起算至张文卓返还房屋之日止），并支付违约金4738.48元”。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4880元，减半收取计2440元，由张文卓负担1610元，欧广、陈向阳、陈红燕负担830元。二审案件受理费4880元，由张文卓负担3220元，欧广、陈向阳、陈红燕负担1660元。本判决为终审判决。审 判 长  任 莉审 判 员  曾波毅审 判 员  周 尧二〇二〇年四月十五日代理书记员  何腊冬