广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0330民初196号 原告：桂林平乐同乐物业服务有限公司，住所地平乐县平乐镇同乐新区科赛江景城B区2栋一楼，统一社会信用代码91450330MA5MUDQ43X。 法定代表人：马名君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫宪德，广西正宪律师事务所律师。 被告：黄义，男，1965年4月16日出生，壮族，广西平乐县人，住址广西平乐县。 原告桂林平乐同乐物业服务有限公司（以下简称“同乐物业公司”）与被告黄义物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理，原告法定代表人马名君及其委托诉讼代理人莫宪德、被告黄义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付2017年至2019年期间的物业费3810元、违约金37.42元、公摊水电费360元、代收垃圾处理费180元、电梯维保费840元共计人民币5190元给原告；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月被告向开发商购买了座落于平乐县XXXX房屋一套，建筑面积133㎡，该小区已成立业主委员会。原告于2016年12月22日、2017年12月25日、2019年1月1日分别与小区业主委员会签订三年《科赛江景城B区物业管理协议》，合同约定原告为小区业主提供物业服务，范围主要为保洁、秩序等服务内容，物业收费标准是每位业主商品房建筑面积每月、每平方米收费0.8元，小区每栋每单元另外设有公摊水电表，由原告向水电部门交纳相应费用后，原告向每户收取公摊水电标准为每户每月10元，另经环卫部门委托原告每月向业主收取垃圾处理费6元。被告拖欠2017年至2019年期间每年物业费为1270元、每年公摊水电费120元、每年支付垃圾处理费60元、每年电梯维保费280元，共计5190元。原告多次向被告追索该相关费用，但被告拒绝支付，违反了物业合同的行为构成违约，应当支付违约金、物业费、公摊水电费、垃圾处理费给原告。 被告黄义辩称，其在科赛江景城买了房，但是一直没有装修入住，没有使用过水、电等，不存在原告所说的费用。原告之前已经起诉过，后撤诉，现没有新证据，再次起诉应该驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：平乐县平乐镇同乐科赛江景城B区于2015年11月成立业主委员会，原告同乐物业公司与平乐县平乐镇同乐科赛江景城B区业主委员会分别于2016年12月20日、2017年12月25日、2019年1月1日签订了2017年至2019年的《科赛江景城B区物业管理协议》，协议约定：“平乐县平乐镇同乐科赛江景城B区业主委员会将科赛江景城B区委托原告实行物业管理，原告服务的内容为房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理、公用设备设施的维修、养护、管理和运行服务、交通与车辆停放秩序的管理、公共环境的清洁卫生等等。物业管理费按小区业主每月每平方米0.8元、商户业主按每月每平方米1元计算，每半年缴交一次；公摊水电费每户每月收取10元，新住户从装修当月收取；电梯维保费3-7楼每户260元/年，8楼以上每户280元/年；垃圾处理费每户每月5元”。原告从2016年6月进驻平乐县平乐镇同乐科赛江景城B区提供物业服务，被告自原告进驻小区提供物业服务以来，一直未交纳物业服务费等相关费用。原告曾于2019年9月9日向本院提出诉讼，要求被告黄义支付物业服务相关费用，因证据问题，于2019年11月28日向本院申请撤回对被告的起诉。 另查明，被告黄义系平乐县平乐镇同乐科赛江景城B区3栋15楼5室业主，其房屋建筑面积为133㎡，被告自购买房屋后一直未装修入住。原告自入驻平乐县平乐镇同乐科赛江景城B区以来，确保了小区公共区域的卫生、公共设施的正常运转，对公共区域的绿化、交通、治安进行了维护管理，物业服务达到了合同约定的标准。部分业主按照《科赛江景城B区物业管理协议》的约定，缴交了物业管理的相关费用。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务费为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原、被告双方虽未签订合同，但原告已与被告房屋所在的小区业主委员会签订了物业管理协议，原告从2016年6月起为该小区提供了物业管理服务至今，将公共设施配置到位，这种公共性服务不会因为某一个或某几个业主没入住、不使用，管理成本就会减少。被告已从开发商处接收房屋，即对房屋实际占有使用，原告已为被告提供了物业服务，根据合同约定，被告就应当交纳相关服务费用。原告要求被告交纳2017年-2019年物业费3810元（133㎡×0.8元/㎡/月×36个月），证据充分，本院予以支持。被告以未入住房屋，未享受物业公司的服务，不需要支付相关物业费用的抗辩意见，本院不予支持。原告与业主委员会签订的物业管理协议中约定公摊水电费每户每月10元，新住户从装修当月收取，被告一直未装修入住，因此，原告要求被告交纳公摊水电费，证据不足，本院不予支持。对于原告请求代收垃圾处理费360元，收费标准为按月按户收取，被告并未装修入住，原告要求被告支付2017年1月至2019年6月的垃圾处理费，未提供相关证据证实已为被告垫付该项费用，本院不予支持。原告提供了2019年7-12月代缴的垃圾处理费发票，因此本院支持原告要求被告支付2019年7-12月的垃圾处理费30元（5元/月×6个月）。电梯是小区的公共设施，原告也举证证实有电梯维保费用支出，原告请求该项目有法律依据，原告收取电梯维保费为按年收取，原告要求被告支付2017年-2019年的电梯维保费840元，证据充分，本院予以支持。物业管理协议中未对业主逾期未交纳物业费的违约行为进行约定，因此原告要求被告支付违约金37.42元，证据不足，本院不予支持。 需要特别指出的是，物业服务是一种多层次、全方位、全天候、不间断的过程性服务，事关全体业主的切身利益。物业服务企业有义务不断提升自身的服务意识与服务品质，与业主建立互信和谐关系，减少纠纷；同时，业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 被告黄义于本判决生效后十日内支付原告桂林平乐同乐物业服务有限公司2017-2019年物业费3810元，垃圾处理费30元、电梯维保费840元，合计人民币4680元。 驳回原告的其他诉讼请求。 上述债务如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费人民币50元，减半收取25元。由原告桂林平乐同乐物业服务有限公司负担5元，被告黄义负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  黄翠玲 二〇二〇年四月七日 书记员  梁敖翔 附本案相关法律法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； (六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。