四川省沐川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1129民初293号 原告：四川盛庭物业管理有限公司沐川县分公司，营业场地沐川县沐溪镇建设街130号403号，统一社会信用代码91511129MA64H8XP08。 负责人：常春华，公司副总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐忠祥，男，汉族，1972年10月10日出生，住四川省金堂县，公司员工。 被告：胡克军，男，汉族，1978年9月24日出生，住四川省沐川县。 委托诉讼代理人（特别授权）：严天银，男，汉族，1965年6月18日出生，住四川省沐川县，经社区推荐小区业主。 原告四川盛庭物业管理有限公司沐川县分公司（以下简称盛庭物业沐川公司）与被告胡克军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛庭物业沐川公司委托诉讼代理人唐忠祥，被告胡克军及其委托诉讼代理人严天银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛庭物业沐川公司提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年8月1日至2019年10月10日物业服务费1582元，车位费360元，二次供水费239元，合计2181元；2、判令被告向原告支付滞纳金2551元；3、诉讼费用由被告支付。事实与理由：根据前期物业服务合同约定的收费标准：物业服务费0.9元每平方米每月，车位费30元每月，二次供水费200元每年。被告住宅建筑面积122.72平方米，原告按照约定提供了公共区域保洁、秩序维护、公用设施设备维护等相应物业服务，但被告至今未约定按时向原告缴纳自2018年8月1日至2019年10月10日止的14个月物业服务费1582元，车位费360元，二次供水费239元。经原告催收无果。现原告根据《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，依法向被告主张上述费用。 被告胡克军辩称：1、原告不是小区合法服务主体，不具有诉讼及收费主体资格。从开发商处得知小区前期物业服务企业为乐山市康警物业管理有限公司，如涉及企业间自行委托或转让则属违法，请求确认无效；2、物业服务费计算错误。自2019年10月1日起本小区新聘请物业企业进驻，此后的物业费应向新物管企业缴纳，与原告无关。3、原告与被告之间未签订任何协议，车位费、二次供水费及滞纳金的收取无事实依据；4、原告2018年8月至2019年9月提供物业服务期间未履行基本的物业服务合同义务：一是共用部位缺乏管理维护。车辆乱停放，绿化长期无人维护，墙面污损广告乱贴等。二是公用设施缺乏维修维护。消防柜破坏，灭火器遗失，各种照明设备大量损坏，电梯经常出现故障产生安全隐患。三是物业管理人员履职能力差。原告2018年8月开始提供物业服务后，保洁、保安人员年龄偏大，人数减少，不能提供正常的保洁及安全保障服务，进而还发生小区业主被盗的情况。5、原告提供的服务与收费不相匹配，业主多次提出整改建议不被接纳，一味只知收取物业费，却减少服务成本支出，造成小区生活环境严重恶化。6、长期缺乏维护管理导致小区公共部分、公用设施损失，现业主为恢复投入巨大，应由原告赔偿损失。7、原告提供的物业服务合同与开发商提供的合同有很大差别，以前的合同没有滞纳金与二次供水费，原告合同有伪造的嫌疑。被告对原告提交的合同完全不知情，请求法院确认合同无效。8、被告就原告提供物业服务期间损坏小区公共等设施及恶劣的服务质量提起反诉，要求原告赔偿经济损失1500元，精神损失5000元。 本院经审理认定事实如下：2018年6月21日，原告盛庭物业沐川公司与“世袭领地”小区开发商乐山市众众房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向“世袭领地”小区提供物业服务。期限自2018年8月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。计费方式为包干制。收费标准为居住物业类1层-13层0.8元/平方米·月，14层-26层0.9元/平方米·月。车位服务费30元/个·月。二次供水增压费200元/户·年。原告于2018年8月1日起进驻小区，后该小区于2019年9月26日成立业主委员会并与第三方物业服务企业建立物业服务合同关系，原告于2019年9月30日离场。被告胡克军系“世袭领地”小区业主，其住房位于该小区1栋1单元20层2号，建筑面积为122.72平方米并拥有1个车位，至今未向原告缴纳2018年8月1日至2019年9月30日的物业费。 另查，原告为“世袭领地”小区提供物业服务确存在部分瑕疵，该小区三分之一业主60户左右至原告起诉时未缴纳物业费用。 以上事实，有营业执照、身份证、《前期物业服务合同》、现场照片、世袭领地小区业主大会表决结果公告及通告1和2、物管移交的通知等证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与“世袭领地”小区开发商乐山市众众房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定,该物业服务合同对原、被告双方当事人均具有约束力,双方当事人应当依照约定履行各自的权利义务。原告盛庭物业沐川公司依约提供物业服务，被告应当按照合同约定交纳物业服务费。关于物业服务费中二次供水费，合同有约定200元/户·年，但“世袭领地”小区在原告之前的两届物业服务公司并未收取该费用，而原告亦未提交证据证明其提供过二次增压服务，故该部分物业费用本院不予支持。另原告主张的物业服务期间为2018年8月1日至2019年10月10日，但未提交证据证实，本院根据移交通知的时间确认期限至2019年9月30日合计14个月。因此，原告主张物业服务费用的请求，本院部分支持。物业服务费为0.9元/平方米·月×14月×122.72平方米=1546.27元，车位服务费360元，合计1906.27元。关于原告主张被告支付滞纳金，被告未缴纳物业费用已构成违约，但因原告提供的物业服务确存在瑕疵，小区近三分之一业主未缴纳物业费用，而被告亦是因物业服务问题未缴纳，并非恶意违约，故原告该项请求于法无据，本院不予支持。关于被告称因原告未尽到管理职责拒绝缴纳物业费的意见，本院认为原告提供的物业服务确存在瑕疵，但良好的小区环境和秩序的构建,有赖于业主和物业公司双方的协力同心。小区环境秩序存在问题矛盾，双方应该通过对话沟通以促进纠纷的解决。原告作为提供服务一方，应秉承服务理念,努力改进服务中的瑕疵,积极为小区全体业主服务。被告作为接受服务一方，亦应客观看待小区的物业服务问题，拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取,且对那些积极交费的业主来讲也不公平。故本院对被告意见不予采纳。关于被告主张原告赔偿相关损失及精神损害赔偿，并据此提出反诉的意见。因本案为物业服务合同纠纷，与被告主张的损害赔偿并非同一法律关系，本院已告知被告可另案主张，对被告该意见不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告胡克军于本判决生效之日起十日内支付原告四川盛庭物业管理有限公司沐川县分公司物业服务费1546.27元，车位服务费360元，合计1906.27元； 二、驳回原告四川盛庭物业管理有限公司沐川县分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱义务，则应当依据中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行金。 案件受理费25元（已减半），由原告四川盛庭物业管理有限公司沐川县分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二〇年四月二十九日 书记员 张昀佳