福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初995号 原告：林延岩，男，1981年7月25日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：林如娜，北京中银（厦门）律师事务所律师 被告：厦门中海地产有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏南路33号3楼301。 法定代表人：庄勇，董事长。 被告：中海物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市集美区宁海六里119号101室。 法定代表人：何海，总经理。 以上被告共同委托诉讼代理人：白伟冰，福建天衡联合律师事务所律师。 以上被告共同委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 原告林延岩与被告厦门中海地产公司有限公司（以下简称厦门中海地产公司）、中海物业管理有限公司厦门分公司（以下简称中海物业厦门分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。林延岩的委托诉讼代理人林如娜，厦门中海地产公司与中海物业厦门分公司的共同委托诉讼代理人王锦隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林延岩向本院提出诉讼请求：1.厦门中海地产公司立即修缮位于厦门市集美区的房屋，将漏水房屋修缮至能长期正常使用（以法院委托第三方鉴定机构评估质量过关为准，修缮、评估所需费用由厦门中海地产公司承担）；2.厦门中海地产公司立即在厦门市集美区的房屋上设置直排烟囱管道（以法院委托第三方鉴定机构评估质量过关为准，修缮、评估所需费用由厦门中海地产公司承担）；3.厦门中海地产公司立即赔偿原告逾期交房导致原告租金损失146880元、房屋漏水导致原告租金损失587520元、装修费损失116290元；4.厦门中海地产公司立即召开首次业主大会，成立业主委员会；5.中海物业厦门分公司对厦门中海地产公司以上一至三债务承担共同赔偿责任；6.本案诉讼费用由被告共同承担。林延岩变更诉讼请求为：1.厦门中海地产公司立即向原告支付本次修缮厦门市集美区宁海六里1号115房屋费用46816元、鉴定评估费19000元；2.厦门中海地产公司立即在厦门市集美区的房屋上设置直排烟囱管道；3.中海物业厦门分公司对厦门中海地产公司以上第1项债务承担共同赔偿责任；4.厦门中海地产公司立即向原告支付修复工期60天的租金损失18334元（9167元／月×2个月）；5.本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：2013年1月15日，郭毓俊（郭毓俊的几个亲朋好友共同出资，由郭毓俊为代表）向厦门中海地产公司申请一次性购买27个店铺。当时购买者看中左有杏林湾大酒店，右有海湾明珠大酒店，打算在两个酒店中间购买店面，筹划餐饮一条街。在购买前厦门中海地产公司口头承诺，若郭毓俊等人购买这27个店铺，店面前的行道树交房前会迁走，所对应的店面门口停车位将特地规划给店面业主单独享用、专用，整体地块设计往后挪了十几米，留出店面二十米宽的宝地，并承诺交房前将在7号楼8号楼底下的店面就近的每栋楼上面直接设置直排烟囱，保障原告未来租户餐饮业顺利进行。2012年12月，27户业主共同委托郭毓俊，由郭毓俊于2012年12月31日向厦门中海地产公司预交了诚意金500万元，2013年1月15日支付购房定金2000万元。27户分别签订27份合同。原告于2013年4月10日与厦门中海地产公司签定了《厦门市商品房买卖合同》，购买了115店面（两家店面一个门面）。合同约定出卖人应在2013年12月31日前交付房屋，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日应向买受人支付已付款万分之三的违约金；十五条约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。附件六合同补充协议第十条约定本建筑工程及附属设施发生质量问题时按《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》规定的保修范围和期限进行保修，在保修期内，由出卖人负责安排相关施工单位完成保修工作。房屋质量保证书第三点承诺屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限自2013年12月31日至2018年12月30日等条款。然厦门中海地产公司拖了两年时间才将店面门口行道树迁走，直到2014年10月份才装烟道。另因厦门中海地产公司提供的房子几年来一再漏水，墙壁渗水严重，板面开裂漏水、拼接缝渗水等严重影响原告的租户使用。因漏水问题一直没有解决，房屋没法出租，多次修缮后直到2017年10月才出租。厦门中海地产公司提供的烟囱并未在7号楼8号楼就近的每栋楼店面上直接设置独立直排烟囱，而是到了2014年10月份才将20多户业主的烟道统统拉到6号楼130号业主一个直排烟道去排，后排烟鼓风机也拆除了，导致27户的租户烟囱排烟困难，严重影响餐饮租户的经营。五标段店面门口长年坑坑洼洼，没有修复和维护好。再者，厦门中海地产公司失守诺言，安排中海物业厦门分公司对门口的停车位强迫租户必须缴纳。两被告的违约行为，导致租户搬离或拒绝向原告缴纳租金或少交大量租金，以上种种行为严重影响原告的合法权益。厦门中海地产公司虽然多年来派人多次修补房屋，但因房子漏水严重，治标不治本，根本问题仍然不能彻底解决。正因为如此，中海物业厦门分公司多年来不敢向原告催缴物业费，但2016年竟然统统推翻，向业主要求缴纳物业费及高额停车费，而房子漏水、烟囱问题仍然不能彻底解决。厦门中海地产公司的行为已严重违约，中海物业厦门分公司长期以来不但未履行相应职责，反而超越职权，强权欺压业主，导致原告巨大财产损失，故应和厦门中海地产公司共同承担相应赔偿责任。 厦门中海地产公司辩称，一、答辩人已依约按期交付符合商品房买卖合同约定标准的房产，原告主张答辩人逾期交房并要求赔偿逾期交房租金损失缺乏依据。根据双方签订的《厦门市商品房买卖合同》第八条的约定，答辩人应于2013年12月31日前向原告交付讼争房产，交付的条件为“1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”双方在《补充协议》第十三条第3款第3项还约定“SD22、SD23两处商铺可连接预留烟道；其余商业未预留烟道。”即答辩人不负有加装烟囱管道的义务，该些情况答辩人在双方签订合同时已向原告释明，原告对此已经知悉并签署合同。2013年12月23日，讼争房产符合交付条件后，答辩人向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告于2013年12月31日前办理交房手续。原告收到通知后，于2013年12月31日办理交房手续。综上，答辩人已在《厦门市商品房买卖合同》约定交房期限内交付符合约定标准的房产，不存在逾期交房的情形，原告主张逾期交房损失缺乏依据，应予以驳回。二、原被告双方从未约定在讼争房产中设置直排烟囱管道，原告要求设置直排烟囱管道缺乏合同依据。如前所述，答辩人从未承诺为讼争房产加装直排烟囱管道。相反，根据《补充协议》第十三条第3款第3项约定，讼争房产本身是没有预留烟道的。因此，原告要求答辩人设置直排烟囱管道并由双方协商确定具体标准及设计图等，缺乏合同依据，应予以驳回。三、原告已对讼争房产进行多次装修，讼争房产漏水可能系原告装修改造造成。即使讼争房产漏水与答辩人存在关联，也应在《司法鉴定意见书》确定的损失金额内，根据原告与答辩人的过错程度分配应当承担的责任。答辩人交付的为毛坯房，在交付时，原告已确认验收合格。原告接收房产后，又多次进行装修改造。根据欣途公司出具的厦欣途[2019]评鉴（工质）字第45号《司法鉴定意见书》，讼争房产漏水是因屋面变形缝和东侧外墙渗漏所致，但该鉴定意见并未明确责任主体。原告对讼争房产进行多次装修，其装修改造对墙体的破坏、对改造部分是否做好防水措施等问题，均可能导致漏水或导致漏水情形进一步扩大，原告应承担相应的责任。因此，就讼争房产漏水造成的损失问题，应在《司法鉴定意见书》确定的损失金额范围内，根据双方的过错程度分配应当承担的责任（如无法分清漏水原因是答辩人施工原因还是原告二次装修原因导致，可以按照公平合理原则，在双方之间合理分配）。四、根据谁主张、谁负担的原则，讼争房产的鉴定费用应由原告自行承担。根据《诉讼费用交纳办法》第十二条“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”之规定，讼争房产的鉴定费用应由原告自行承担。即使不按上述规定确认鉴定费用的承担主体，也应按照原告关于房屋漏水损失的主张被支持的情况，按比例在原告与答辩人之间分配各自应当承担的费用。五、讼争房产仅是进行漏水修缮，是零星工程，不会影响房产使用，原告也未提供证据证明在修复工期的租金损失，不应予以支持。 中海物业厦门分公司辩称，一、答辩人与厦门中海地产公司系二个互相独立的法人，原告要求答辩人对厦门中海地产公司基于商品房销售合同产生的责任承担共同赔偿责任，缺乏合同和法律依据，应予以驳回。答辩人系物业服务提供方，根据与厦门中海地产公司签订的《前期物业服务合同》的约定提供物业服务。原告所主张的修缮房屋、设置直排烟囱管道、赔偿逾期交房导致的租金损失、漏水导致的租金损失、装修费损失，均不是答辩人的义务和责任范畴。原告要求答辩人就上述问题与厦门中海地产公司承担共同赔偿责任缺乏依据，应予驳回。二、原告违约拒不缴纳物业服务费，反而以此推论答辩人和厦门中海地产公司存在违约，严重有违诚信。答辩人基于《前期物业服务合同》之约定，对讼争房产所在的物业小区提供物业管理服务，且所有的物业服务收费项目均按规定办理了备案手续。原告所称的店门口停车位，其所有权、收益权仍属厦门中海地产公司，且由厦门中海地产公司委托答辩人管理。答辩人对其实施管理、收取停车费用均属合理、合法的行为，原告称答辩人强迫租户缴纳停车费导致租户少交或者不交租金，显然与事实不符、不能成立。至于房屋漏水维修等责任，更与答辩人无关。答辩人不存在所谓的“二年多来不敢向原告催缴物业费”的问题，而事实上，是原告长期以来以各种理由，强横拒绝缴纳物业服务费。其行为本属违约，只是答辩人考虑到物业服务企业与业主的之间的服务关系应以和谐为主，故而以劝导交费为主，暂未提起诉讼要求原告等业主交纳物业服务费用。原告反以此推论厦门中海地产公司和答辩人存在违约，显然荒谬甚至是本末倒置的，诚请法庭明察。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，依法不应得到支持，恳请贵院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2012年12月31日，郭毓俊代表林延岩等人向厦门中海地产公司发出《关于购买中海寰宇天下五段商铺27间事宜的确认函》，载明其申请购买中海寰宇天下五段商铺27间，具体房号为SD11单元等，请求厦门中海地产公司在其购买的商业物业内加装连接烟道，等等。同日，厦门中海地产公司签收了上述函件，并书面承诺将在2013年1月10日前答复。2013年1月15日，郭毓俊（代表林延岩等人）作为买方，厦门中海地产公司作为卖方，双方签订《商品房认购协议》，约定买方自愿认购卖方中海寰宇天下项目的SD11单元等共27套物业。2013年4月10日，林延岩与厦门中海地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定林延岩向厦门中海地产公司购买中海寰宇天下SD11单元房屋，用途为商业服务，建筑面积为163.2平方米，其中载明了林延岩的地址为厦门市集美区及其联系电话，第八条交付条件与期限处载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。……”第十八条前期物业服务约定处载明：“本商品房项目由出卖人依法以【招标】方式选聘中海物业厦门分公司提供前期物业服务……”附件六《合同补充协议》第十条工程质量保修处载明：“1、本建筑工程及附属设施发生质量问题时按《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》规定的保修范围和期限进行保修，在保修期内，由出卖人负责安排相关施工单位完成保险工作。……”《合同补充协议》第十三条本项目红线内外不利因素载明“……3、项目建筑结构提示：……3）SD22、SD23两处商铺可连接预留烟道；其余商业（铺）未预留烟道……” 2013年12月23日，厦门中海地产公司通过快递方式按照合同载明的林延岩的地址、电话向其邮寄《入伙通知书》，通知林延岩上述房屋已符合交付条件，即日起可办理入伙手续。快递底单显示该邮件投信箱。2013年12月31日，许顺从代林延岩签署了该房屋即厦门市集美区的《中海寰宇天下商铺管理规约承诺书》、《中海寰宇天下商铺物业管理服务协议》。郭毓俊代林延岩签收了上述房屋的《房屋质量保证书》，保证书载明屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏项目的保修期限自2013年12月31日至2018年12月30日。2014年12月1日，上述房屋产权登记在林延岩名下。林延岩收房后将上述房屋出租。厦门市中天华云图文有限公司于2017年11月9日注册成立，其经营地址为上述房屋。 林延岩收房后发现上述房屋存在墙壁天棚渗漏水等问题，于2018年12月3日将厦门中海地产公司、中海物业公司厦门分公司列为被告，向本院提起本案诉讼，本院经审查决定予以预立案，转由本院民商事纠纷快速处理平台进行诉前调解，经调解，双方协商未果。在本案审理过程中，林延岩申请对厦门市集美区房屋的漏水原因及因漏水所造成的损失进行鉴定，本院依法委托厦门欣途工程技术有限公司（以下简称欣途公司）进行鉴定。2019年11月30日，欣途公司向出具了厦欣途［2019］评鉴（工质）字第45号司法鉴定意见书，该鉴定意见书载明：现场勘验的情况为：受鉴房屋位于厦门中海寰宇小区西侧的沿街店铺，该侧沿街店铺建筑布局与小区3-8＃住宅楼斜向交错布置，北侧与7＃住宅楼相邻，之间设有建筑变形缝。受鉴房屋为钢筋混凝土框架结构，地上二层地下一层。房屋交付时为毛坯状况，由承租人自行装修。受鉴房屋北侧一、二层墙面存在大面积的渗漏痕迹，墙面涂料粉化、松散脱落；东侧二层墙根和其下方的一层墙面存在明显的渗漏水现象。一层东南角卫生间天棚存在渗漏现象，混凝土板底存在2条裂缝，裂缝长度分别约为1米、1.5米；地下室天棚分布较广的渗漏痕迹，混凝土板底存在多条裂缝，裂缝处有挂有白色结晶析出物，裂缝长度3.6-7.7米。屋面北侧东段设高低跨型屋面变形缝、西段设平接型屋面变形缝，东段变形缝有多个拐角，变形缝挡墙根部存在裂缝，多处存在新近维修痕迹。房屋东侧二层外墙紧邻室外楼梯。等等。渗漏原因分析：受鉴房屋渗漏主要集中在店铺的北侧和东南角，渗漏部位包括北侧一、二层墙面，东侧二层墙根及一层墙面，一层东南角天棚及地下室天棚灯。该渗漏区域紧邻一层东南角的卫生间、北侧变形缝和二层东侧室外楼梯，都存在渗漏水的来源。现场勘验发现东侧二层墙根及以下部位的一层墙面、东南角天棚等渗漏部位，与东侧室外楼梯毗邻。分析认为，与受鉴房屋东侧外墙毗邻的室外楼梯平台墙根未做防水处理或防水失效的可能性较高，雨天雨水自平台墙根渗入墙体，渗入水造成对应部位的室内墙根及以下部位的墙体、天棚受潮发霉。等等。本次鉴定仅针对受鉴房屋建筑装修受损所产生的修复费用。鉴定意见为：1.受鉴房屋渗漏水原因为屋面变形缝和东侧外墙渗漏。2.渗漏受损修复费用估算为46816元整。林延岩支出鉴定费19000元。2020年2月20日，林延岩针对上述意见书提出如下异议：鉴定意见书未对修复漏水房屋所耗费时间及因此造成的各项直接、间接损失进行列明（包括但不限于租金损失及租客因此停工而造成的损失等）等。2020年3月4日，欣途公司向本院出具《异议说明函》，载明：参照《建筑安装工程工期定额》（ＴＹ01-89-2016），福建气候条件划分为Ｉ类地区，受鉴房屋室内装饰装修为一般标准，建筑面积1000平方米以内，定额工期为74天。修复工程包括拆除、泥水、油漆等工序，但修复工作量相对较少，实际修复工期可酌情调整，建议修复工期按60天计。等等。2020年3月18日，欣途公司向本院出具一份《补充说明函》，载明屋面变形缝和外墙面属房屋共用部位，在保修期内开发建设单位负有保修责任。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。林延岩与厦门中海地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效。关于林延岩的各项诉求，本院分述如下： 一、关于修缮费用及鉴定评估费。根据鉴定意见书中对讼争房屋渗漏原因的具体分析以及鉴定机构出具的《补充说明函》，本院确认讼争房屋渗漏的责任主体为厦门中海地产公司。林延岩向本院提交起诉状时，尚处于防渗漏项目保修期内，根据鉴定意见，讼争房屋渗漏的修复费用为46816元，林延岩支出鉴定费19000元，则厦门中海地产公司应向林延岩支付修缮费用46816元、鉴定费19000元。 二、关于设置直排烟囱管道的问题。林延岩主张在购房之前，双方口头约定由厦门中海地产公司设置直排烟囱管道，但未提交证据予以证明，且厦门中海地产公司未予认可，再结合上述合同约定的内容，双方并未就设置直排烟囱管道达成一致，则本院对林延岩的主张不予采信，故林延岩主张厦门中海地产公司设置直排烟囱管道，缺乏依据，不予支持。 三、关于中海物业厦门分公司是否应对修缮费用、鉴定费承担共同赔偿责任的问题。本院认为，中海物业厦门分公司作为物业服务提供方，并非本案合同的相对方，讼争房屋漏水与其无关，故林延岩要求中海物业厦门分公司承担共同赔偿责任，于法无据，不予支持。 四、关于修复工期60天的租金损失18334元。鉴定机构出具的《异议说明函》中虽然建议修复工期为60天，但漏水修复仅为部分修复，无法确认是否影响讼争房屋的整体使用，林延岩也未举证证明其实际存在修复工期的租金损失，故其该项主张缺乏依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、厦门中海地产公司有限公司应于本判决生效之日起七日内向林延岩支付厦门市集美区房屋的修复费用46816元及鉴定费19000元； 二、驳回林延岩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1904元，减半收取计952元，由林延岩负担207元（已预交），厦门中海地产公司有限公司负担745元，该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 邱淑贞 二〇二〇年四月十五日 代书记员 林雅玲 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。