浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初697号原告：路易斯物业集团有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区锦绣路锦城商务楼1201室-1，统一社会信用代码913303035890372192（1/1）。法定代表人：朱建华。委托诉讼代理人：王志凯、陈建彪，上海浩信（温州）律师事务所律师。被告：吴思斯，女，1991年6月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：孙瑞森、戴中聚，浙江时代商务律师事务所律师。原告路易斯物业集团有限公司诉被告吴思斯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理，依法适用简易程序于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告路易斯物业集团有限公司的委托诉讼代理人王志凯，被告吴思斯的委托诉讼代理人孙瑞森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路易斯物业集团有限公司起诉称：被告系香岸锦园7幢101室、201室、202室、301室、地下室一层001、地下室一层002、地下室一层003、地下室一层004的业主，不动产登记建筑面积合计：438.57平方米。2012年3月底，温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司签订《公园一号前期物业服务合同》。合同约定：由路易斯物业公司对“公园一号”小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日3‰收取滞纳金。路易斯物业公司于2019年3月31号退出服务。在服务期间，被告享受了路易斯物业公司提供的物业安全、清洁及维护等系列的物业管理工作。在路易斯物业公司提供服务之同时被告在2015.2.1-2019.3.31服务期间一直未交物业管理费，物业公司代垫公共水电费，车位管理费。且被告经过多次催缴仍然拒不履行缴费义务，截止起诉之日共计欠费：531218.38元（详见附表）。综上所述，被告拒不支付物业管理服务费等费用的行为已经侵犯了原告的合法债权利益。现请求判令1、请求判令被告立即向原告支付物业服务费132886.71元，逾期支付物业费的滞纳金388876.51元（以拖欠物业管理费为基数，从逾期之日起按每日3‰计算，暂计至2019年5月15号），代垫公摊水电费3455.16元，车位管理费6000.00元。合计：531218.38元；2、本案的诉讼费用由被告承担。在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据：1、企业营业执照和法人身份证明，以证明原告的主体资格。2、被告身份信息，以证明被告的主体资格。3、不动产登记信息，以证明被告的房屋产权证明。4、物业合同文件，以证明被告与债权转让方之间存在合法有效的物业服务关系的事实。5、照片1，以证明原告有向被告催物业费。6、水电费缴费发票，以证明物业代缴公摊水电费证明。被告吴思斯辩称：一、原告主张的物业服务费其部分诉讼请求已超过三年的诉讼时效。且没有履行物业服务单位应尽的义务。根据前期物业合同的约定，业主应在每一年度的4月1日前缴纳，故2016年度物业服务费用的诉讼时效自2016年3月31日起算，故2015年2月1日至2017年3月31日的物业管理费已超过诉讼时效。二、原告前期物业合同约定的6元/平方米单价违法，应按1元/平方米收取。前期物业合同约定的物业服务收费是政府指导价的收费项目，根据温发改价（2013）141号文件规定，普通住宅小区无电梯是月1元/平方米，原告收费超出政府指导价6倍以上，属严重违法。三、原告要求按照千分之三每日收取滞纳金系过分高于实际损失，应按银行贷款利息计算。四、原告主张的公摊水电费须经双方另行确定和核算，现未经核算确定其主张不能成立。五、原告主张的车位费没有合同和法律依据，不符合客观实际。原告不能以车位进行所谓的收费，且被告未实际入住，无汽车在车位上停放或委托原告保管，其诉请不应支持。被告在本院指定的举证期限内提交证据:1、用水情况查询；2、燃气使用情况查询。以证明被告未在涉案房屋居住过。本院经审理，认定本案的事实如下：温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司成立于2012年1月6日，于2018年1月3日变更为浙江路易斯物业管理有限公司，浙江路易斯物业管理有限公于2019年3月26日变更为路易斯物业集团有限公司。被告吴思斯系香岸锦园7幢101室、201室、202室、301室、地下室一层001、地下室一层002、地下室一层003、地下室一层004的业主，不动产登记建筑面积合计：438.57平方米。被告取得7幢101室、201室、202室、301室产权证时间为2015年1月15日，取得地下室一层001、地下室一层002、地下室一层003、地下室一层004产权证时间为2015年7月22日。2012年3月，温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司签订《公园一号前期物业服务合同》，约定由温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司对“公园一号”小区进行前期物业管理，总建筑面积12100平方米，双方物业服务费6元/月㎡，车辆停泊管理费参考物价局标准收取，水电费代收按实际定，业主或物业使用人应在合同年度初第一个月履行缴纳整年度物业服务费，逾期应按每日千分之三支付滞纳金。停车场属于全体业主所有，并委托原告管理，车位使用费按物价部门规定的标准收取。2012年7月6日，温州市房产管理局龙湾分局对温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司物业管理合同作出备案，备案表中载明物业管理收费标准住宅、储藏间6元/月平方米，地下车库机动车位出售60元/月辆。路易斯物业集团有限公司于2019年3月31日退出香岸锦园小区物业服务。据原告自行提交的有原件的缴纳凭证，原告在服务期间共缴纳公摊水电费88430.64元,其中2015年8月起公摊水电费合计80777.11元。原告自述曾于2018年8月17日，2019年3月8日通过张贴的方式向被告催缴物业管理费及水电费。被告吴思斯至今尚未实际入住香岸锦园。以上事实由双方当事人的陈述、原告的工商登记信息、被告的身份信息、被告的不动产登记信息、《公园一号前期物业服务合同》、备案表，收据、照片打印件证据予以证实。本院认为：温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司签订《公园一号前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示且经过相关主管部门备案，对全体业主产生法律效力。物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物业服务合同实质上的当事人，有向物业服务企业支付物业费的义务。被告作为香岸锦园的业主，并接受原告为其所在小区提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。原告要求被告按6元/月㎡支付物业服务费及60元/月辆收取车位服务费，符合合同约定，于法有据，本院依法予以支持。被告认为6元/月㎡收费标准明显高于《温州市物业服务收费管理办法》规定的普通住宅的物业收费标准，本院认为该管理办法调整的系普通住宅前期物业收费，而涉案小区建筑的实际状况与别墅类似，故该标准不适用于涉案物业；同时，被告亦未提供证据证明原告提供的物业服务有不符合合同约定的情形，对被告的辩称意见本院不予采纳。对被告关于自己尚未入住，无需缴纳车位使用费，于法无据，本院不予采纳。被告主张2017年4月1日以前的物业管理费已超诉讼时效，本院认为物业服务合同系连续性服务合同，在原告未退出服务前，合同一直在履行过程中，故被告的辩称于法无据，本院不予采纳。根据约定被告应于每年第一个月履行缴纳整年度物业服务费，原告要求按物业合同约定按每日千分之三计算违约金，该违约金计算明显超过实际损失，故本院酌情调整为2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，均从逾期缴纳之日起计算。原告已实际缴纳公摊水电费，故原告按面积分摊计算，并无不当，被告应支付原告代缴的公摊水电费3140.96元，至于原告未能提供原件的部分，可在有确切证据后另行主张，被告辩称计收方法未协商确定，不能收取，依据不足，本院不予采纳。综上，被告应支付原告物业管理费128279.54元（其中从2015.2.1至2015.12.31止为25654.16元，2016.1.1至2016.12.31止31577.04元，从2017.1.1-2017.12.31止31577.04元，从2018.1.1-2018.12.31止31577.04元，从2019.1.1-2019.3.31止7894.26元）及车位管理费6000元，代缴的公摊水电费3140.96元，被告应支付原告128279.54元的违约金（其中22444.86元从2015年3月1日起，3209.3元从2015年9月1日起，31577.04元从2016年2月1日起，31577.04元从2017年2月1日起，31577.04元从2018年2月1日起,7894.26元从2019年2月1日起，均计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告的其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴思斯于本判决生效之日起十日内支付原告路易斯物业集团有限公司物业管理费128279.54元及其违约金（其中22444.86元从2015年3月1日起，3209.3元从2015年9月1日起，31577.04元从2016年2月1日起，31577.04元从2017年2月1日起，31577.04元从2018年2月1日起,7894.26元从2019年2月1日起，均计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及车位管理费6000元、代缴的公摊水电费3140.96元；二、驳回原告路易斯物业集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9112元，减半收取4556元，由原告路易斯物业集团有限公司负担3000元，被告吴思斯负担1556元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员  林 华二〇二〇年四月二十日法官助理项施代书记员  章铭炜