新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵1202民初21号 原告：徐萍，女，1986年3月26日出生，住新疆哈密市。 委托诉讼代理人：王晓燕，新疆君始律师事务所律师，代理权限特别授权。 被告：新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司，住所地新疆哈密市火箭农场建设环保服务中心三楼，统一社会信用代码916522000802019444。 法定代表人：孙志友，董事长。 被告：新疆德丰房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市新市区北京南路28号第一幢四楼，统一社会信用代码91650100666666204C。 法定代表人：孙志友，董事长。 二被告的共同委托诉讼代理人：张鹏鹏，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师，代理权限一般代理。 二被告的共同委托诉讼代理人：王昭，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师，代理权限一般代理。 原告徐萍与被告新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司（以下简称德丰公司哈密分公司）、新疆德丰房地产开发有限公司（以下简称德丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐萍及其委托诉讼代理人王晓燕，被告德丰公司及德丰公司哈密分公司的共同委托诉讼代理人张鹏鹏、王昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐萍向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告于2015年7月4日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退还房款317373元，并支付利息（当庭放弃利息）；3、判令被告向原告支付已付公积金贷款利息30000元（自2015年10月31日起计算至实际给付日止）；4、判令被告向原告返还契税4761元、公共维修基金6223元、工本费50元、汇款手续费60元及其他费用240元，合计11334元；5、判令被告向原告支付违约金95211.90元（以原告已付房款的30%计算）；6、逾期房租损失63000元（1500元/月，共计3年零6个月），房租标准按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；7、本案诉讼费及其他费用由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求：1、要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2、要求二被告支付逾期交房违约金243425.09元（以总房款317373元为基数，自2015年10月31日起计算至2020年1月13日止，共计1534天，按照日万分之五计算）；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年7月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将购买的黄田农场朝阳小区以西，红星大道以北全鑫商业楼1B1单元302号房屋出卖给原告，建筑面积124.46平方米，每平方米2550元，总金额317373元。原告于2015年7月6日支付房款157373元，2015年10月12日支付房款43000元，2015年11月24日以住房公积金贷款方式支付房款117000元。合同约定房屋于2015年10月30日前交付，但时至今日，因房屋的消防验收不合格，致使房屋不适居，合同目的无法实现。合同第九条约定，出卖人如果未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式处理即逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位不适居，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并支付违约金。综上，因被告的行为致使合同根本违约，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求。 被告德丰公司、德丰公司哈密分公司辩称，逾期交房的主要原因系黄田农场临时将本不属于被告承担的消防设施强行交由被告建设，逾期交房原因系政府强制行为，并非被告自身原因，故应免除被告的逾期交房违约责任。违约金应以实际损失为原则，原告未提供证据证明其实际损失，原告主张的违约金明显过高，超出合理、合法范围。综上，请求驳回原告要求被告承担违约金及诉讼费的请求。 本院经审理认定事实如下：被告德丰公司哈密分公司系被告德丰公司下属分公司。2015年7月4日，原告徐萍与被告德丰公司哈密分公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定德丰公司哈密分公司将位于黄田农场朝阳小区以西，红星大道以北全鑫商业楼1B1单元302号房屋出卖给原告，房屋建筑面积124.46平方米，每平方米2550元，总金额317373元。合同第七条约定,买受人逾期付款的，若继续履行合同，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款万分之五的违约金。合同第八条第一款约定，德丰公司哈密分公司于2015年10月30日前向原告交付房屋；第二款约定，如遇下列特殊原因，除三方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外,逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十一条约定，自出卖人通知买受人办理入住之日起，5个工作日内未办理入住的，其所购商品房所产生的一切费用由买受人承担。合同签订后，原告于2015年7月6日支付房款157373元支付后，2015年10月12日支付房款43000元，2015年11月24日支付剩余房款117000元。但德丰公司哈密分公司未按照约定时间交付房屋。2019年6月28日，德丰公司哈密分公司通知原告领取房屋钥匙，但原告至今未领。后双方因逾期交房发生纠纷，原告诉至本院，请求判令：1、要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2、要求二被告支付逾期交房违约金243425.09元（以总房款317373元为基数，自2015年10月31日起计算至2020年1月13日止，共计1534天，按照日万分之五计算）；3、诉讼费由二被告承担。 庭审中，被告提供了58同城网站房屋出租租金截图5张，证明哈密市繁华地段每月的租金为1200元左右，据此推断黄田农场当地租金为每月600元。 以上事实，有原告徐萍提供的《商品房买卖合同》、收据，被告提交的《商品房买卖合同》、《工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案检查记录表》、通话录音、通话记录、58同城网站房屋出租租金截图，以及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人不履行合同义务的，应当承担继续履行的违约责任。本案中，原告徐萍与被告德丰公司哈密分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。关于原告要求被告继续《商品房买卖合同》的请求，被告表示同意，故本院予以支持。 关于原告徐萍要求被告德丰公司、德丰公司哈密分公司支付逾期交房违约金243425.09元的请求。被告辩称，黄田农场临时将本不属于被告承担的消防设施强行交由被告建设才导致被告逾期交房，被告因政府强制行为而违约，应免除被告的违约责任。对于该辩解意见，原告不予认可。本院审查认为，被告辩称的原因不属于合同第八条约定的延期交房事由,被告与黄田农场之间关于消防规划变更产生的纠纷与本案中原、被告之间签订的《商品房买卖合同》无关，被告可另行其他途径主张权利。因此，本院不予采纳被告提出的上述辩解意见。关于违约金的认定问题。原告诉称：合同约定德丰公司哈密分公司应于2015年10月30日前交付房屋，若逾期交付房屋，该公司按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金；截至2020年1月13日，德丰公司哈密分公司已逾期1534天未交房，按照约定，其应支付违约金243425.09元。原告认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条是针对双方未约定违约金及违约金计算方法的规定，本案中双方已明确约定了逾期交房违约金的计算方法，人民法院应当按照约定支持其诉请，而不能按前述法律及司法解释的规定调整违约金。被告辩称：1、原告主张的违约金明显过高，且显失公平。《中华人民共和国民事通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方因此所遭受的损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相关于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”。法律确定的违约金损失赔偿责任以填补损失为基础，若按照双方约定的日万分之五计算违约金，违约金的数额或将超过房款总额，该约定不符合合同交易的主要目的，且明显违背公平原则和诚实信用原则，故应当减少。2、逾期交房违约金应以房屋租金认定。《中华人民共和国民事通则》第一百一十四条规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。”。第十七条规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”。涉案房屋位于黄田农场，同地段同类房屋的租金约为600元/月，违约金应以该租金标准确定，即25800元。本院审查认为，《中华人民共和国民事通则》第一百一十二条规定违约方赔偿的损失应相当于另一方因此所遭受的损失，但该规定并未限制当事人约定高于遭受损失违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定违约方承担的损失赔偿额应当相关于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《商品房买卖合同》中的违约金条款由德丰公司哈密分公司起草，证实德丰公司哈密分公司对逾期交房应承担的违约责任是预先知晓的。原告按照合同约定主张违约金，符合双方约定，未违背双方订立合同时的真实意思表示。德丰公司哈密分公司在原告支付全部房款后仍逾期3年有余未交付房屋，导致原告长期无法使用房屋，且拒不按照约定支付违约金，毫无契约精神，违反公平原则及诚实信用原则，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。”。根据该司法解释的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院应予以适当减少。原告认为双方已明确约定逾期交房违约金的计算方法，人民法院不应再调整违约金的意见不符合司法解释的规定，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”。根据该司法解释的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，且该司法解释规定“可以参照”，而非“应当参照”。本案双方已约定了违约金的计算方法，被告根据上述司法解释的规定认为违约金应按照涉案房屋所在地黄田农场范围内租金计算的意见不符合司法解释的规定，本院亦不予采纳。本案中，双方约定了逾期交房违约金的计算方法，且德丰公司哈密分公司认为双方约定的违约金过高请求减少，故违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定确定。经查，德丰公司哈密分公司逾期交房给原告造成的直接后果为无法居住房屋。原告系哈密市水文勘测局办公室文员，哈密市水文勘测局位于哈密市伊州区，且原告居住在哈密市伊州区，违约金以原告实际工作和生活区域的房屋租金计算可最大限度的弥补原告的损失。因此，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，考虑原告工作生活的区域，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定原告的损失应按照德丰哈密分公司辩称的哈密市伊州区范围内房屋租金平均价格1200元/月为标准，上浮30%即1560元/月计算。关于违约金的计算期间。原告主张违约金应自2015年10月31日起计算至2020年1月13日止。经查，合同约定的交房时间为2015年10月30日，德丰公司哈密分公司通知徐萍领取钥匙的时间为2019年6月28日，由此可以证实德丰公司哈密分公司逾期交房的期间为2015年10月31日至2019年6月28日，即1336天，原告主张违约金计算至2020年1月13日与事实不符。综上所述，德丰公司哈密分公司应向徐萍支付违约金69472元（1560元/月÷30天×1336天）。经查，德丰公司哈密分公司系德丰公司的分公司。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。涉案商品房由德丰公司哈密分公司开发建设，其具备相应的责任承担能力。因此德丰公司应对德丰公司哈密分公司应赔偿的违约金承担补充责任。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事通则》第一百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告徐萍与被告新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司于本判决生效之日起十日内向原告徐萍交付位于黄田农场全鑫商业楼1B1单元302号的房屋； 二、被告新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司于本判决生效之日起十日内向原告徐萍支付违约金69472元，被告新疆德丰房地产开发有限公司对该违约金承担补充责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4951元,由被告新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司负担，被告新疆德丰房地产开发有限公司对诉讼费承担补充责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。 当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 审 判 长  董如意 人民陪审员  梁 伟 人民陪审员  周北衡 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  唐 慧 1