四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初5954号 原告：石全胜，男，1965年2月17日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：祝慧源，蓬安助民法律服务所法律工作者。 被告：四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司，住所地：南部县蜀北街道办事处幸福大道金葫路。 法定代表人：赵修君，总经理。 委托诉讼代理人：程强，南部县陵江法律服务所法律工作者。 原告石全胜与被告四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司（简称崚鹰公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石全胜及其委托诉讼代理人祝慧源，被告崚鹰公司的委托诉讼代理人程强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石全胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《联合开发合同》的约定向原告支付违约金1815084.4元。2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2008年6月1日，2008年8月12日，原、被告分别签订了《房屋建筑工程承包合同》、《联合开发合同》，合同约定：被告出土地、原告出资金，单方立项，合作建房，分配房屋，原告分得的房屋以被告名义对外销售，所得售房款作为原告建房的投资回报。双方不得违约，否则，违约方按本合同所涉总金额的20%向另一方承担违约金。合同签订后，原告积极履行合同，按约定完成了房屋修建的全部义务后，分得住房95套、商业服务用房9间。可被告却不遵守合同约定，利用自己是开发主体的权利，违约强行收走并长期占用原告的售房尾款2114200元（包括按揭保证金）至今，违约强行占用已分得的口面房444.31平方米长达八年之久，致使该口面房现价远远低于当时的售价。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。被告不但长期违约占用原告的售房尾款及分得的口面房，而且还为了掩盖违约的事实，被告竟故意制造与原告的民事诉讼纠纷15起，致使原告人力、物力遭受严重损失。综上，被告多次违约，给原告造成巨大经济损失。经多次交涉无果，特向法院提起诉讼。 崚鹰公司辩称，被告并没有违约，原告的诉讼请求不成立。原告在诉状中称其分得住房95套、商业服务用房9间及被告占用原告的售房尾款、强行占用原告分得的口面房，均不是事实。被告并没有强行占用原告分得的口面房，只是原、被告对房屋的间数和面积产生争议才导致了诉讼。原、被告签订的合同中并没有约定口面房的面积，原告称口面房400多个平方不是事实。原告称所得售房款作为原告的投资回报，不是事实。之前的诉讼，是被告为维护自己的合法权益而提起的，并非违约行为。 本院经审理认定事实如下：崚鹰公司于2000年5月12日成立，2000年11月15日四川省住房和城乡建设厅批准其从事房地产开发经营业务。2008年6月1日，原、被告签订了《房屋建筑工程承包合同》，但双方未实际履行合同。2008年8月12日，原、被告签订了《联合开发合同》，合同约定：1、甲方（崚鹰公司）愿将南隆镇幸福大道西延线南侧德仁中学对面5.13亩享有国有出让土地使用权的土地作为联合开发的投资交与乙方（石全胜）自行设计开发，按相关职能部门的规划进行建设。乙方在签订本合同的当日，向甲方首付定金5万元，在合同签订之日起乙方在十五日内交清全部保证金180万元，已交5万元从中扣除。甲方收到乙方的全部保证金后，将此款作办理土地出让金使用。待甲方第一批贷款成功，就必须还乙方100万元的保证金，其余80万元在甲方出售口面获得80万元资金时就将80万元的保证金返还给乙方。如甲方口面房未出售，乙方不得找甲方还保证金80万元。所涉土地纠纷和土地上应缴的税费一律由甲方承担。乙方自愿接手同意开发无异议。2、乙方在开发过程中，必须以甲方的名义，自行申报项目、自行设计、自行报批、自行组织施工队伍施工，其相关的一切税费和工程款、人工工资、地基钻探等费用一律由乙方自行承担，与甲方无关，但甲方应积极配合乙方的上述工作。3、乙方在签订本合同之日起，必须在90日内到相关职能部门办理好必备的各种合法证件和交清应缴的各种税费，在取得合法修建证件后，必须在2009年3月1日前开工修建，最迟在2011年2月30日前全面竣工。甲方必须向乙方提供办证所需手续，否则视为甲方违约。4、乙方在修建过程中，必须高度重视安全，如出现工伤等事故，一律由乙方承担赔偿责任，与甲方无关。5、乙方修建竣工，经相关部门验收合格，必须把所修房屋的一楼临街面口面房除给乙方留一间靠大垭广场一侧的一间口面房外，其余全部归甲方所有。同时，乙方如能按规划修成七层商住楼（7楼只能修建大约2/3的面积），乙方就必须把从3楼起至七楼顶的同一单元的五套住房无偿交与甲方，每套住房的面积在100平方米左右；如果乙方因相关部门干涉不能修成7层商住楼，甲方无权再要这五套住房。乙方返还给甲方的房屋营业税由甲方承担。6、本合同是双方真实意思的表示，一经双方签字即刻生效，双方必须认真执行，不得反悔。否则，由违约方承担违约责任（按该项目总造价20%的比例承担违约责任），并赔偿损失20万元。合同签订当日，石全胜交给崚鹰公司保证金5万元。 2008年8月25日，崚鹰公司与石全胜签署了《承诺书》，主要内容：1、承诺人（崚鹰公司）在要约人（石全胜）缴清180万元的保证金后，必须尽快到南部国土资源局办理好幸福大道西延线南侧德仁中学对面自有国有出让土地5.13亩的国有出让土地使用证，该宗土地使用证用于银行抵押贷款，一旦贷到款后，承诺人必须在2009年6月30日前将要约人的100万元保证金如数退还给要约人。如承诺人在2009年6月30日前不能贷到款，无论什么原因，承诺人都必须在2009年8月30日前归还给要约人100万元的保证金。2、承诺人承诺联合开发合同中乙方所开发的所有房屋，除按合同第五条的约定还给甲方口面外，一楼临街口面房靠大垭广场一侧的一间口面房属乙方所有。2至6+1楼的房屋除按合同第五条的约定应还甲方的房屋外，其余全部归乙方所有。乙方对自己享有的房屋有权自行销售处理，甲方不得干涉，但乙方必须以甲方的名义进行售房，由甲方提供售房所需的印件和公司现有的售房的相关手续，甲方有权对乙方的售房过程进行监督，一旦发现乙方在修建和售房过程中，有抽逃资金或中途停工等不法行为时，甲方有权中止合同的履行，所造成的损失由乙方承担责任，除上述1-2项的承诺外，一律按2008年8月12日所签订的联合开发合同中的各项约定执行。从承诺和该宗土地抵押贷款之日起，该宗土地的债权债务一律由承诺人承担，与要约人无关。但在修建工程上的一切债权债务与承诺人无关，由要约人全部承担责任。2010年5月10日，崚鹰公司（甲方）与石全胜（乙方）签订了《还房协议》，主要内容：1、甲、乙双方均同意将《联合开发合同》中第五条“关于还住房五套”的约定，变更为用货币补偿方式由乙方向甲方支付五套住房的房款。二、每套住房的面积按100平方米计算，单价为每平方米1800元人民币，五套住房的总价值为人民币玖拾万元正。此款在乙方所修建的金峰园商品房竣工验收合格时起五日内由乙方向甲方一次性付清。三、乙方在向甲方支付玖拾万元房款时，扣除这五套房子应向税务部门缴纳的税款和乙方未退的保证金。 2011年，“金峰园”商住楼小区竣工。2011年8月5日，南部县房管局和崚鹰公司向金峰园项目购房户发出《联合公告》，主要内容：“位于县城金葫路德仁中学对面的金峰园项目，房屋买卖存在一些隐患。为保护购房户的合法权益，现公告如下：一、崚鹰公司设立了金峰园项目接待中心，专门负责处理购房遗留问题。接待中心地点：金葫路崚鹰花园电梯公寓一楼（行政中心对面）。二、从即日起，购房户带上购房手续，到客户接待中心登记，如未交清房款的，应交清购房款。三、购房户应交的一切款项（含尾款、房屋维修基金），无论金额多少，必须存入房管局开设的监管账户，该账户由房管局监管。账号为：南部县商业银行，673400132000002882。”2012年2月22日，南部县房管局和崚鹰公司向金峰园商住楼购房户发出《联合通告》，主要内容：“为了确保购房户的合法权益，彻底排除购房中存在的隐患，现将有关事项公告如下：一、南部县崚鹰公司专门设立了金峰园项目接待中心，专门负责处理购房中存在的遗留问题。接待中心地址：金葫路崚鹰花园电梯公寓一楼别墅（新政府大楼对面）。二、从即日起，购房户带上购房手续、合同、发票或收款收据等到客户接待中心登记，如未交清房款和房屋维修基金的购房户，应及时交清应缴的相关款项。三、购房户应交的一切款项，无论金额多少，都必须存入崚鹰公司在南部县农村信用合作联社营业部开设的由房管局监管的专用账户，账号为：88×××80。” 2010年8月26日，四川全胜置业有限公司（以下简称全胜公司）设立，法定代表人为原告石全胜的女儿石中华，但该公司实为原告石全胜一人经办，一人出资。2012年12月26日，崚鹰公司金峰园项目部与全胜公司签订《房屋买卖合同》，约定将金峰园小区B栋靠大垭广场一侧的一间口面出卖给四川全胜置业有限公司，约定每平方米9000元。2013年1月29日，全胜公司与成都全程德邦物流有限公司签订《商铺租赁合同》，约定将上述口面房出租给成都全程德邦物流有限公司。 2013年2月，原、被告因原告石全胜应分得的口面房的面积发生纠纷，被告崚鹰公司阻止案涉口面房装修使用，并于2013年7月起诉至本院，后经多次诉讼，四川省高级人民法院于2019年1月9日判决维持南充市中级人民法院（2016）川13民终2086号民事判决，即确认原告石全胜应分得口面房的面积为444.31平方米。 另查明，2019年4月，原告石全胜以被告崚鹰公司、杜文凯、陈思胜长期占用其“金峰园”小区应分得的口面房给其造成损失为由向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1、判令三被告返还原告临街门面房；2、判令三被告连带赔偿原告因门面房被侵占的各项损失约80万元。本院于2019年11月25日作出（2019）川1321民初2399号民事判决书，原告石全胜不服该判决，提起上诉，现该案处于二审阶段。2019年4月，原告石全胜以被告崚鹰公司为被告提起诉讼，其诉讼请求为：判决被告崚鹰公司向原告支付售房尾款及按揭履约保证金3226073元及利息。本院于2019年10月9日作出（2019）川1321民初1983号民事判决书，原告石全胜不服判决，提起上诉，南充市中级人民法院裁定发回重审。 本院认为，原告石全胜主张被告崚鹰公司承担违约责任，其理由为被告崚鹰公司存在三种违约行为给其造成损失，本院逐一评析如下：一是原告石全胜认为被告崚鹰公司强行收走并长期占用其售房尾款及按揭保证金2114200元给其造成损失。在本院审理的（2019）川1321民初1983号案件中，原告石全胜已就被告的该行为提起诉讼，其主张的利息损失具有损失赔偿的性质，对同一违约行为不能既主张违约金又主张损失赔偿，再者，本案中原告石全胜并未举出证据证明被告崚鹰公司违约长期占用其售房尾款及按揭保证金的事实，故本院对原告石全胜的该主张不予支持。二是原告石全胜认为被告崚鹰公司强行占用其已分得的口面房444.31平方米长达8年之久，致使该口面房现价远远低于当时的售价，损失2008281.2元。同样，本院审理的（2019）川1321民初2399号案件中，原告石全胜对被告崚鹰公司及案外人的上述行为主张了侵权责任，在侵权责任与违约责任竞合的情况下，只能择一主张权利，不能同时主张。再者，崚鹰公司金峰园项目部与全胜公司签订《房屋买卖合同》实为原告石全胜自己与自己签订的合同，约定的单价不能作为案涉口面房原价值的参考依据，其提交的《国家税务总局南部县税务局关于对南部县崚鹰房地产开发有限公司转让不动产税费情况的说明》也不能证实案涉口面房的现在价值，其所举证据不足以证明案涉口面房存在贬值损失，故本院对原告石全胜的该项主张不予支持。三是原告石全胜认为被告崚鹰公司故意制造多起民事诉讼纠纷给其造成代理费损失718629.75元。原、被告因多起纠纷引发多起诉讼属实，但双方并没有关于律师费的约定，我国法律、司法解释也未规定合资合作开发房地产合同纠纷的败诉方承担胜诉方的律师费，况且原告石全胜也未举出其支付律师费的证据，故本院对原告石全胜的该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告石全胜的诉讼请求。 案件受理费21136元，由原告石全胜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  任伟 二〇二〇年四月十二日 书记员  王娅