河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0503民初61号原告（反诉被告）：邢台市天德物业服务有限公司，住所地：邢台市桥西区太行路1号，统一社会信用代码：91130500692091088H。法定代表人：杨立枝，系该公司经理。委托诉讼代理人：宗伟，女，1981年9月6日出生，汉族，系该单位客服主管，住邢台市桥西区，委托诉讼代理人：尹怀民，男，1987年6月5日出生，汉族，系该公司职工，住邢台市内丘县，被告（反诉原告）：张桂荣，女，1987年7月12日出生，汉族，住邢台市桥西区。委托诉讼代理人：申超龙，男，1987年12月6日出生，汉族，住邢台市桥西区。原告（反诉被告）邢台市天德物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）张桂荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）物业公司的委托诉讼代理人宗伟、尹怀民与被告（反诉原告）张桂荣及其委托诉讼代理人申超龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠原告自2015年10月1日至2019年9月30日期间的物业费6100.9元，违约金1220.2元，合计费用7221元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月1日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利和义务。协议签订后，原告依照约定全面履行了义务，为被告提供了相应的物业服务。然而，自2015年10月1日起被告拒绝支付原告物业费，至今仍拖欠原告自2015年10月1日至2019年9月30日期间的物业费6100.9元。经原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告张桂荣辩称，对原告主张的欠费期间没有异议，对原告计算的数额有异议，对违约金也有异议。按照我们家的面积计算物业费应该不到6000元。物业服务标准和物业合同不匹配，被告不是不交纳物业费，是物业服务不到位，被告跟物业公司出现多次纠纷，而物业公司一直没有解决，才导致没有缴纳物业费。从2015年到现在，我们没有接到过物业催缴。反诉原告张桂荣向本院提出反诉请求：1、判令物业公司支付原告房屋墙体裂缝维修费7850元；2、判令物业公司支付小区内丢失电动车费用2800元；3、判令物业公司对小区绿化带进行恢复；4、判令物业公司尽快组织落实永康水印城治安问题；5、判令物业公司尽快落实小区内（包含电梯内）张贴的广告，及张贴广告收取费用明细及使用情况，应公开明示并由业主监督；6、判令物业公司尽快组织落实“业主大会”问题；7、判令物业公司尽快恢复小区大门问题，不能用消防通道作为永久性进出通道。事实与理由：1、房屋入住6个月后，墙体出现了几处裂缝，与物业多次沟通修补未果，为了居住安全，我自己委托装修施工队进行了检测评估的报价，修复共计费用7850元。2、2015年6月下班后电动车停在小区内，第二天电动车不见了，找物业进行寻物，但物业没有协助，多次沟通未果，电动车购买费用2800元。3、原小区楼下的绿化带话花池已被物业拆除，请物业公司根据小区绿化率规定进行绿化补充，并提供规划局备案的小区绿化规划图。4、小区进出大门及入户门处于常开状态，任何人都可以随意进出，而且无人进行进出人员审核，社会人员可以随意到达小区任何人的家，也是导致我家电动车丢失的主要原因。5、小区内及电梯内常年张贴商业广告，没有经过业主同意，也没有将收入费用及费用使用情况对业主进行公示。6、小区的物业费为1.2元/㎡根据邢台市物价局公示的物业费标准，1.2元/㎡的服务标准和天德物业的现行服务标准差距特别大，从安保管理、文明卫生、接待室服务、接听电话到家服务等都不是一个标准。根据2016年4月《关于调整邢台市市区物业服务收费标准的通知》第八条，物业服务收费应按规定实行明码标价，将物业服务内容、服务标准（等级）、收费项目、收费标准进行公示，天德物业没有进行公示。根据《邢台市普通住宅小区物业管理服务等级标准》，天德物业收费标准执行一级标准，而实际却按三、四级标准执行。7、自入住小区后就没有组建过业主大会，故而日常有问题都不知道该找谁反映，按规定入住率达到50%后，物业公司需要负责组织业主进行组建业主大会，并对物业服务进行监督。8、小区现在进出通道为消防通道，日常生活中难免会有特殊事件发生，而小区消防通道经常被堵塞。根据《中华人民共和国消防法》第六十条规定，单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处5000元以上50000元以下罚款；第三条占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的。为维护反诉原告合法权益，特提起反诉，请求支持反诉原告的反诉请求。反诉被告物业公司辩称，墙体裂缝主张应该驳回，物业公司并未向张桂荣承诺就墙体事宜要赔偿，张桂荣的主张已经过了诉讼时效。张桂荣提出的是财产损害赔偿应该驳回，需要张桂荣举证证明物业公司存在侵权行为及损害价值及侵权行为与损害事实之间存在因果关系。物业服务合同不是保管合同，张桂荣提出的电动车丢失，而物业公司是从事物业管理服务，依据法律法规规定，需要在存在过错责任的范围内承担责任，张桂荣未举证证明物业公司对车辆丢失存在过错，物业公司也不应承担该项赔偿责任。张桂荣提出小区内的绿化带被物业公司破坏、改建事宜，依法不应得到支持，因为属于全体业主共同所有的区域，需要业主共同决定，张桂荣提出该项主张主体不适格。关于小区的治安问题，该项主张不成立，应驳回。小区是有门禁系统的，无卡人员是受到严格限制的，按照物业服务合同的法规，物业公司对于小区治安附有协助义务，且物业公司已经履行。小区广告收费问题，张桂荣应当举证证明，物业公司无举证义务，张桂荣无法证明需要承担举证不能的后果。应当驳回张桂荣针对物业管理费标准提出的反诉请求，物业服务合同对服务内容及物业管理费已经明确约定，邢价（2018）11号关于制定我市市区城镇居民高层二次供水设施运行维护费的通知，也明确了二次供水的收费标准，物业公司收费有合理合法依据。物业服务合同中明确约定管理服务中出现的缺点和过失不能作为拒缴或迟缴管理费的理由，有关管理服务质量的投诉应直接向物业公司提出，张桂荣以反诉的形式提出该项主张，是明确表示不按合同履行，应承担相应的违约责任，即物业公司有权要求张桂荣补缴，并从逾期之日起按每日加收3‰的违约金。物业服务合同的缔结和履行不存在无效、可撤销变更等法定情形，物业费标准及收费针对的是全体业主，张桂荣提出该项主张主体不适格。法律和物业服务合同并没有规定和约定张桂荣有发起和组建业主大会的权利和义务，恰恰物业公司和其他业主才是发起和组建业主大会的适格主体，故张桂荣的该项主张不应得到支持。张桂荣提出的消防通道问题也应当驳回。小区正门的所有权归全体业主所有，是张家营村委会不允许开通正门通行，就此问题，广大业主和物业公司已向行政机关投诉，但至今未予解决，并非物业公司所致，且涉及第三方张家营村委会，在本案中不宜处理。消防通道及大门均为全体业主所有，该项主张涉及全体业主利益，张桂荣自行提出，其主体也不适格。综上，应当依法驳回张桂荣的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月1日，物业公司（甲方）与张桂荣（乙方）签订《前期物业服务协议、业主临时管理规约、房屋装饰装修管理服务协议》一份，该协议中载明：张桂荣的住宅座落位置为该小区1楼2单元1901号，建筑面积99.31㎡；高层住宅物业服务费标准1.2元/㎡,储物间物业服务费标准0.5元/㎡；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，未通知乙方擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并支付33‰；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日加收3‰的违约金。邢台市物价局于2018年7月25日出具的《关于制定我市市区城填居民高层二次供水设施运行维护费的通知》（邢价经费[2018]11号）中载明：我市市区二次供水设施运行维护费最高收费标准暂定0.1元/月/㎡,下浮不限，试行期一年。物业公司依据上述合同约定及文件规定，进行了物业费公告，载明物业费标准：住宅物业收费标准1.28元/㎡/月（其中物业费0.88元/㎡/月、电梯维护费用0.3元/㎡/月、二次加压费0.1元/㎡/月），储物间物业收费标准0.5元/㎡/月。张桂荣依据上述标准向物业公司交纳了2015年9月之前的物业费，自2015年10月1日起未向物业公司交纳物业服务费。物业公司在张桂荣住宅大门张贴了《物业费催缴温馨提示》和《欠费催缴通知单》，经物业公司催收无果，诉至本院。在诉讼过程中，张桂荣提出反诉，并提交了照片51张、小区51名业主共同出具的《联名诉讼状》、并申请小区业主赵鹏、李少伟出庭作证，拟证明物业公司未全面履行物业服务管理责任，存在小区大门警卫值勤人员不在位、小区脏乱差、乱堆杂物乱停车、随意张贴广告收取广告费等现象。本院认为，物业公司与张桂荣签订的《前期物业服务协议、业主临时管理规约、房屋装饰装修管理服务协议》合法有效，对双方均具有法律约束力。物业公司为该小区提供了物业管理服务，该小区绝大多数业主均已按合同约定向物业公司交纳了物业费，张桂荣事实上已接受了物业公司提供的物业管理服务，也应当依照约定向物业公司交纳物业服务费，而张桂荣自2015年10月1日起拒绝交纳物业服务费，并在法庭审理过程中提交照片51张、小区51名业主共同出具的《联名诉讼状》、申请小区业主赵鹏、李少伟出庭作证，拟证明物业公司未全面履行物业服务管理责任，存在小区大门警卫值勤人员不在位、小区脏乱差、乱停车、随意张贴广告及张桂荣房屋墙壁存在裂缝等现象，作为拒绝交纳物业费的抗辩理由。但根据双方签订的《前期物业服务协议、业主临时管理规约、房屋装饰装修管理服务协议》第六条对违约责任的约定来看，如物业公司未达到管理服务质量约定目标的，张桂荣有权要求物业公司限期改正，物业公司逾期未改正且给张桂荣造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。张桂荣提交的证据能证明物业公司对小区的管理确实存在一定瑕疵，如小区楼道内堆放杂物，车辆停放不规范，卫生清扫不彻底，门卫脱岗，尤其是物业公司未经业主委员会同意的情况下，允许第三方在小区大门口、电梯间、醒目的位置张贴广告收取广告费等问题，但张桂荣未提交证据证明其发现上述问题后，已按《前期物业服务协议、业主临时管理规约、房屋装饰装修管理服务协议》第六条的约定，向物业公司提出并要求物业公司限期改正；也未提交充分证据证明因物业公司未全面履行物业管理服务给其造成损失，故张桂荣应当依照合同约定交纳物业服务费。物业公司提交的证据足以证明物业服务费标准和二次加压费标准有合同依据和法律依据，故物业公司请求张桂荣交纳自2015年10月1日至2019年9月30日期间的物业费6100.9元，本院予以支持。张桂荣拒绝交纳物业费是基于物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，不宜认为张桂荣存在故意拖欠物业费的违约行为，故对物业公司主张的违约金1220.2元，本院不予支持。张桂荣提出的第1项反诉请求，即要求物业公司支付房屋墙体裂缝维修费7850元，但未提交证据证明墙体裂缝系物业公司侵权所致，本院不予支持。张桂荣提出的第2项反诉请求，即要求物业公司赔偿其丢失电动车费用2800元，但张桂荣未提交证据证明其丢失电动自行车的证据，也未提交丢失电动自行车系物业公司造成的，更未提供其与物业公司之间存在电动自行车保管合同关系，本院不予支持。张桂荣提出的第3、4、5、7、8项反诉请求，其诉讼主体不适格，本院不予支持，其可依法向有关主管部门寻求救济。张桂荣提出的第6项反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。物业公司与张桂荣之间存在长期的物业管理服务合同关系，应本着相互理解，相互支持，友好协商的原则妥善处理好双方存在的争议，维护好物业公司与业主之间唇齿相依的物业管理服务合同关系。希望物业公司对其存在的物业管理服务问题，应当及时整改，提交物业管理服务质量，全面履行物业管理服务合同约定的义务。也希望张桂荣能依照物业管理服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费。综上所述，本案经多次调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、张桂荣于本判决生效之日起十日内给付邢台市天德物业服务有限公司物业服务费6100.9元；二、驳回邢台市天德物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张桂荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元；反诉费70元，减半收取35元，均由张桂荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  杜宗凡二〇二〇年四月十日书记员  修智慧