湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终561号上诉人（原审被告）：张飞虎，男，1982年4月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：长沙兆基物业管理有限公司，住所地：浏阳市荷花办事处唐家洲（新月半岛一期观澜苑A6-A7栋一楼）。法定代表人：俞焕林，总经理。委托诉讼代理人：陈梦云，湖南湘卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，湖南湘卓律师事务所律师。原审被告：张旭，女，1983年9月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人：张飞虎，男，1982年4月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系张旭之夫。上诉人张飞虎因与被上诉人长沙兆基物业管理有限公司（以下简称兆基物业公司）、原审被告张旭物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初10249号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张飞虎的上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回兆基物业公司的全部诉讼请求；2、由兆基物业公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原一审判决事实认定错误，导致错误判决。被上诉人兆基物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。兆基物业有物价局对小区收费标准的认定，物业费为1.8元/平方米，并非张飞虎所称的1.62元/平方米。原审被告张旭认同张飞虎的上诉意见。兆基物业公司的一审诉讼请求:1、请求判决张飞虎、张旭支付兆基物业公司2016年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费10479元、车位使用费1260元、2016年7月1日起至2019年6月30日止的环卫费288元及违约金（以欠缴金额为基数，自2016年1月1日起至实际履行之日止按每日2‰计算）；2、本案诉讼费用由张飞虎、张旭承担。一审法院认定事实如下：张飞虎、张旭系新月半岛外滩17栋403号房业主，其房屋面积为138.61㎡,2013年8月8日，张飞虎、张旭购买了新月半岛2区第038号地下车位。兆基物业公司系一家经批准从事物业服务的公司，2014年7月4日，兆基物业公司与张飞虎、张旭签订《前期物业管理服务协议》，由兆基物业公司为浏阳市新月半岛小区进行物业管理服务，合同中对物业服务内容、服务费用、违约责任等作了详细约定。根据协议约定，兆基物业公司服务期间，张飞虎、张旭住房物业服务费应按1.8元/月/㎡交纳，地下车位使用费30元/月/个；如张飞虎、张旭未按约定交纳物业服务费用，兆基物业公司可依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是张飞虎、张旭应交纳额的千分之二。另，浏阳市人民政府浏政发[2014]3号文件规定，浏阳市城区居民环卫费收费标准为8元/月/户，根据该文件及《城市生活垃圾管理办法》的规定，浏阳市市容环境卫生管理局委托兆基物业公司向新月半岛小区居民收取各年度生活垃圾处理费及装修垃圾清运服务费。现因张飞虎、张旭拖欠兆基物业公司2016年1月1日至2019年6月30日的物业服务费、车位使用费及2016年7月1日至2019年6月30日的环卫费，经兆基物业公司书面催缴，张飞虎、张旭仍未交纳，为此，兆基物业公司诉至本院。另查明，张飞虎、张旭系夫妻关系。庭审中，张飞虎、张旭提交照片，用于证明小区车辆管理混乱、垃圾乱堆乱放、门禁管理混乱、小区违搭违建；提交视频，用于证明兆基物业公司未履职，小区管理混乱、兆基物业公司未理会业主的诉求等，但兆基物业公司对此均不予认可。一审法院认为：兆基物业公司与张旭签订的《前期物业管理服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对张飞虎及物业公司均具有约束力。张飞虎系张旭之夫，系新月半岛外滩17栋403号房屋的权利人，同时也是浏阳市新月半岛小区的业主，兆基物业公司为浏阳市新月半岛小区提供了物业服务，张飞虎、张旭作为该小区业主，理应按约定向兆基物业公司交纳相应的物业服务费用。兆基物业公司主张张飞虎、张旭支付车位使用费，张飞虎、张旭购买新月半岛小区地下车位，且与兆基物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中对车位使用收费也有约定，故对兆基物业公司的该主张，本院予以支持。兆基物业公司主张张飞虎、张旭支付环卫费，因兆基物业公司已向本院提交证据证明其代收该费用之合法性，故本院对该主张亦予以支持。关于张飞虎提出的物业费收取标准过高的意见，其可以向相关部门或机构提出，由相关部门与机构向兆基物业公司进行交涉、处理，督促其整改，但不能以此为由拒交物业费。关于张飞虎提出的物业公司服务不到位的问题，本院认为，张飞虎提交的证据不足以认定兆基物业公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使兆基物业公司对新月半岛小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵,但兆基物业公司作为该小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时交纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面,张飞虎、张旭作为涉案房屋的产权人亦已实际享受兆基物业公司提供的物业管理服务,不能以兆基物业公司服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费，故张飞虎的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由。关于违约金，张飞虎、张旭未按照约定交纳物业服务费已构成违约，但兆基物业公司亦存在物业服务未完全到位，需要整改的部分，故对兆基物业公司要求张飞虎、张旭承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。审理中，张旭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决如下：一、张飞虎、张旭于本判决生效之日起五日内支付长沙兆基物业管理有限公司2016年1月1日至2019年6月30日的物业服务费10479元、车位使用费1260元、2016年7月1日至2019年6月30日的环卫费288元。二、驳回长沙兆基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由张飞虎、张旭负担。在本院二审过程中，张飞虎向本院提交了视频、照片及录音资料一组证据，拟证明兆基物业公司物业严重不作为，未尽到物业公司的义务，违反了物业服务合同的约定。兆基物业公司对张飞虎提交的证据的真实性、合法性及关联性均有异议。原审被告张旭对张飞虎提交的证据的真实性、合法性及关联性均无异议。兆基物业公司向本院提交了两组证据：证据一、物业服务照片，拟证明兆基物业公司按照协议约定提供了物业服务，如劝导业主拆除违章搭建物，清理垃圾及地下车库、电梯及消防设施检修等；证据二、2020年疫情防控信息日报，拟证明在新型冠状病毒爆发期间，兆基物业公司对小区出入的车辆及人员进行严格登记及测量体温，对小区内进行了全面消毒等工作，履行了提供物业服务的义务。张飞虎、张旭对兆基物业公司提交的证据的证明目的有异议，垃圾堆是长期的过程，证明物业卫生服务非常差，疫情期间对疫情的防控、消毒，是物业公司该做的。本院审查证据认为：张飞虎提交的录音证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信；其他证据均为2019年11月及以后的小区物业服务情况，与本案没有直接的关联性，本院不予采信。兆基物业公司提交的证据一中的装修整改通知书具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信；证据一中的照片及证据二亦为一审后对小区物业服务情况的反映，与本案没有直接关联性，本院不予采信。本院经审理查明：兆基物业公司的工作人员对业主询问物业费的标准时均答复涉案小区的物业费为1.8元打九折1.62元/月/平方米。本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：虽兆基物业公司与张飞虎、张旭签订的《前期物业管理服务协议》约定物业服务费为1.8元/月/平方米，但兆基物业公司的工作人员在业主询问物业费的标准时，多次答复物业服务费打九折，折后为1.62元/月/平方米，故本院认为该答复应视为兆基物业公司主动对双方协议约定的物业服务费的优惠，全体小区业主均可以享受此优惠，故本案中物业服务费应以1.62元/月/平方米为标准计算。张飞虎关于兆基物业公司物业服务不到位的上诉理由，虽提交的证据证明的是本案一审后发生的情况，但通道堵塞、噪音扰民问题通常是长期存在的问题，兆基物业公司虽不是完全责任方，亦应对上述问题进行协调处理或采取积极的行为来缓解或解决问题，故本院认为兆基物业公司物业服务还是略有瑕疵，但考虑到兆基物业公司已对物业服务费进行了九折优惠，故本院不再对物业服务费另行折扣。综上，有新的证据证明原一审判决认定事实稍有不当，本院予以修正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初10249号民事判决第二项；二、变更湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初10249号民事判决第一项为：“张飞虎、张旭于本判决生效之日起五日内支付长沙兆基物业管理有限公司2016年1月1日至2019年6月30日的物业服务费9431.1元、车位使用费1260元、2016年7月1日至2019年6月30日的环卫费288元。”三、驳回长沙兆基物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，合计150元，由张飞虎、张旭负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 陈新华二〇二〇年四月十七日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。