江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初7664号 原告：陆智，女，1973年12月12日出生，汉族，住南京市玄武区。 原告：叶青春，女，1973年11月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告：倪宁昕，男，1969年12月21日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告：王祥建，男，1970年8月21日出生，汉族，住南京市栖霞区。 原告：魏叔平，女，1969年1月26日出生，汉族，住南京市栖霞区。 以上五原告共同委托诉讼代理人：韩洋，江苏品迈律师事务所律师。 被告：张婧，女，1991年4月30日出生，汉族，住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：张冕，江苏高瞻律师事务所律师。 原告陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平与被告张婧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员许庆林独任审判，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告方委托诉讼代理人韩洋，被告张婧及委托诉讼代理人张冕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令原告方与被告签订的房屋租赁合同于2019年12月16日解除；2、请求判令被告向原告方支付拖欠的租金139644元（第一年度欠付70000元，2019年11月15日至12月15日欠付69644元）；3、请求判令被告向原告方支付违约金205000元；4、请求判令被告向原告方返还转租收益75611元；5、请求判令被告恢复涉诉房屋主体结构（楼梯及隔墙）；6、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月14日，五原告与被告就南京市栖霞区万达茂商业中心C-15幢1、2、3室（茂民路1-9、10、11号）签订一份《租赁合同》，合同载明：乙方（被告）承租甲方（原告）房屋三室，合同签订后交付房屋，免租期一个月；租期5年，自2018年11月15日至2023年11月14日；租金第一年650000元，第二年820000元。租金6个月支付一次，提前30日支付；合同第八条：本合同租赁期限内，乙方遵守自身相关责任及义务，并保证甲方租金收益按照本合同不变的前提下，如乙方需要转让、转租、转包该商铺，需要得到甲方的书面同意；合同第九条第三款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并即刻收回该商铺：因乙方原因，乙方不支付或者不按照约定支付租金费用超过7日的；乙方有本合同9.3约定的情形之一的，应按当年月租金的3倍向甲方支付违约金；租赁期内，乙方需提前退租的，应按当年月租金的3倍支付违约金。双方约定在乙方提前退租时，须恢复房屋主体结构（楼梯及隔墙)；双方约定协商不成向租赁房屋所在地法院提起诉讼。合同签订当日，双方对房产验收后，原告将租赁的房产交付被告使用。被告对出租房产进行了装修，但未向原告提交任何装修方案。其后，被告并未按期足额地向原告支付房屋租金，至今仍拖欠租金139644元。原告多次催讨均无果。2019年10月，原告发现被告未经原告方书面同意私自将租赁房产一楼两间门面转租给超市及房产中介。原告向公安机关报警，次承租方向原告出示了其与被告违法签订的租赁合同。该份租赁合同显示，被告伪造原告方签字，自2019年4月9日起将占整个租赁房产六分之一的门面以183000元对外出租，获取不当利益。后原告多次与被告沟通，但被告一直推诿拖延，未出面解决此事。综上所述，原被告签订《租赁合同》后，被告并未按时足额缴纳租金，并在原告未书面同意的情形下，将租赁房产私自转租他人，获取不当利益。根据合同约定及法律规定，己经构成违约，原告方有权解除合同，追究被告违约责任，同时就被告转租事宜要求其返还不当收益。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告张婧辩称，1、同意解除合同。被告与原告解除租赁合同时间应是2019年11月13日。因案涉房屋租赁价格远高于市场价格，双方一直就降租或延长租期等事宜协商，但意见不一致。期间，原告要求解除租赁合同，被告考虑后同意，并于2019年11月13日通过EMS及微信向原告送达解除租赁合同通知函，且于2019年11月14日彻底搬离不再使用租赁房屋，故双方已于2019年11月13日解除租赁合同。原告以2019年12月16日作为租赁合同解除之日没有事实依据。2、被告不存在拖欠原告房租的事实。（1）原被告双方于2019年11月13日解除租赁合同，且被告从2019年11月14日未再实际使用租赁房屋，故对于原告主张2019年11月13日至12月16日房租没有事实依据。（2）被告在租赁过程中了解到，案涉房屋租赁价格远高于市价，周边其他房东均在主动降低租金。因原被告双方签订的是长期租赁合同，且租金涨幅远高于市价，故被告委托中间人与原告商谈调整租金涨幅。在中间人协调下，原告将合同约定的租金支付方式从每半年支付一次更改为每季度支付一次，且同意将第一年租金减免70000元，故70000元租金系原告主动减免，被告不存在拖欠70000元租金的事实。3、原告对违约金计算方式显失公平。（1）五原告将独立的三间房屋通过中间人租赁给被告使用，但实际上租赁的三间房屋权属独立、空间独立，并不是五原告共同共有的整体房屋，实际上是基于三个独立房屋分别与三个房屋的所有权人建立的三个独立的租赁关系。被告也曾提出分别签署租赁合同，但是五原告不同意。被告认为，五原告仅能对各自的房屋部分享有权利。本案中，被告实际转租房屋仅为1室1楼、2室1楼，原告主张以三间房屋的整体租金来计算违约金，对被告而言显失公平。（2）合同约定违约金按当年月租金的三倍来支付，标准明显过高，过分加重了被告的违约责任。且租赁合同已于2019年11月13日解除，原告主张以价格更高的2019年11月15日至2020年11月14日租金计算违约金，被告不予认可。4、原告主张的转租收益没有事实依据和法律依据。（1）原告是知晓转租事实的，但并未提出异议，应视为原告同意转租，被告无须支付转租收益。被告于2019年4月份、5月份分别转租了1室1楼、2室1楼。原告于2019年7月曾至被告处，且双方面谈时对转租予以确认，当时次承租人已开始经营。因此，原告对被告转租的事实不可能不知晓。（2）即使原告对转租不知情，被告返还转租收益也是有条件的，即被告获得的转租利益高于原告获得的租金。转租1室、2室、3室共产生租金仅650000元，以上三室面积相差无几且属于不同出租人，在减免70000元租金的情况下，每个出租方获得的合理租金为193000元。且被告已与次承租人解除租赁合同并退还了大部分租金，因此被告获得的转租利益远远低于原告获得的租金。故原告无权要求被告返还转租收益。5、案涉相关房屋主体的楼梯和隔墙，被告均已恢复。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年10月14日，五原告与被告在南京优德房地产经纪有限公司居间下，就南京市栖霞区万达茂商业中心C-15幢1、2、3室（茂民路1-9、10、11号）签订一份《租赁合同》，合同载明：乙方（被告）承租甲方（原告）房屋三室，合同签订后交付房屋，免租期一个月；租期5年，自2018年11月15日至2023年11月14日；租金第一年650000元，第二年820000元，第三年900000元。租金6个月支付一次，提前30日支付；合同第八条：本合同租赁期限内，乙方遵守自身相关责任及义务，并保证甲方租金收益按照本合同不变的前提下，如乙方需要转让、转租、转包该商铺，需要得到甲方的书面同意；合同第九条第三款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并即刻收回该商铺：因乙方原因，乙方不支付或者不按照约定支付租金费用超过7日的；乙方有本合同9.3约定的情形之一的，应按当年月租金的3倍向甲方支付违约金；租赁期内，乙方需提前退租的，应按当年月租金的3倍支付违约金。双方约定在乙方提前退租时，须恢复房屋主体结构（楼梯及隔墙)。合同签订当日，原告方将租赁房产交付被告。原告收到被告交纳第一年的租金580000元以及保证金54000元。2019年4月份，被告将部分房屋转租。2019年11月13日，被告通过快递邮寄给原告方“同意解除租赁合同”书面函，原告认可收到，但并不认可同意解除合同的时间。现双方均同意解除合同。 双方有争议的事实是，1、合同解除日如何认定。原告认为被告提出解除合同后，原告于2019年12月15日同意被告解除合同，并将解除通知张贴于被告租赁的房屋玻璃上。而被告则认为，原告与被告在微信中已经商谈解除合同，被告考虑后同意解除合同，并于2019年11月13日正式书面通知原告解除，以到达之日起计算，即2019年11月15日为合同解除日。2、原告是否同意被告第一年减少租金70000元。被告认为，因租赁市场行情不好，大多数房东都相应减少租金。被告与原告方电话沟通，原告方委托的张某同意减少70000元租金。而原告则认为，电话录音不清楚、不完整，且无法起到证明作用，张某也不能代表其他原告，不予认可。3、被告转租是否存在非法获利。原告认为，被告转租第一份合同租金183000元，第二份租赁合同租金160000元，按照被告租赁的总面积计算，被告非法获利75611元。而被告则认为，原告计算方法没有依据，不予认可。被告在无法经营的情况下转租部分房屋，且未高出同地段市场租金。4、违约金计算方法。被告认为原告计算3个月的违约金以总面积计算，不符合合同约定，明显过高且加重对方的负担，不予认可。5、楼梯和隔墙恢复问题。被告认为，合同解除后，被告已经采取措施，与接手的次承租人协商，将楼梯和隔墙重新建造了。而原告认为，被告并未恢复至原来的混凝土楼梯和隔墙。 庭审结束后，本院至租赁房屋的现场进行查看，并组织双方对各自提供的楼梯、隔墙等证据进行质证。中介公司这间楼梯系被告恢复。超市这间楼梯，被告无证据证明系其恢复。另外一间目前无人承租，系空置。楼梯拆除三分之一，未恢复原状。 上述事实，有双方租赁合同、解除租赁合同信件、庭审笔录等证据证明。 本院认为，首先原被告双方签订的租赁合同效力问题。因该租赁合同原告方均提供房屋合法手续，系当事人真实意思表示，无违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自应尽的义务。 本案争议焦点之一系双方有否协商一致第一年租金即减免70000元。对此，本院认为，虽然被告提出与原告方协商减少租金，但提供的录音谈话并未清楚无误，通话对象也不是本案当事人或得到授权的人员，之后也未得到原告方的明确认可，故不能证明原告方认可被告减少租金70000元的事实。此尚欠的租金被告应当补齐。被告逾期交纳租金视为违约行为，应当承担违约责任。 关于争议焦点之二系合同解除日如何确定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告与被告通过微信协商解除合同，被告于2019年11月13日向原告发出同意解除合同的书面函，被告认为2019年11月15日为合同解除日的抗辩理由，本院予以采纳。 关于争议焦点之三系转租问题。本院认为，被告在2019年4月份即存在部分转租事实，双方在10月份商谈减租时，原告并未提出，视为已经知晓，故推定原告认可被告转租事实。被告转租房屋并无证据证明其获取高额租金，故原告要求被告返还转租的租金没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点之四系房屋恢复原状问题。本院认为，合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案被告转租的中介公司这间房屋楼梯系被告恢复，故被告不存在再行恢复问题。目前超市这间房屋楼梯，被告无法证明系其恢复，故被告应当恢复原状。鉴于双方均认可由法院酌情认定，故本院根据案件实际情况，酌定恢复费用为4000元。另外一间楼梯，因被告拆除楼梯三分之一，本院酌定恢复原状费用为2000元。至于原告方提出二楼隔墙恢复问题，本院认为，租赁房屋不可能什么设施都恢复到原始状态，且原告方也未提供原始状态的隔墙，故该请求本院不予支持。 争议焦点之五系违约责任如何认定问题。本院认为，被告在签订租赁合同后，双方未协商一致变更租金的情况下即单方迟交租金70000元，则属于违约行为，应当承担违约责任。现被告提出违约金约定过高，原告也应当对其损失承担举证责任。纵观本案，被告并非恶意违约，系其无法继续经营，在此情况下，被告积极寻找下家接盘，故本院综合实际情况、当事人违约程度、当前当地租赁市场行情、衡平当事人之间利益等因素，酌定被告承担违约金30000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原被告双方于2019年11月15日签订的《南京万达茂商铺租赁合同》； 二、被告张婧自本判决生效之日起10日内支付原告陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平尚欠的第一年租金70000元(此款可用被告押金54000元冲抵部分）； 三、被告张婧自本判决生效之日起10日内支付原告陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平恢复原状费用6000元； 四、被告张婧自本判决生效之日起10日内赔偿原告陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平违约金30000元； 五、驳回原告陆智、叶青春、倪宁昕、王祥建、魏叔平的其他诉讼请求。 如当事人未按照本判决指定的期间内履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费7776元，减半收取3888元，诉讼保全费2720元，合计6608元，由原告负担2000元，被告负担4608元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 许庆林 二〇二〇年四月三十日 法官助理 段志成 书 记 员 卜 艳