四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初1171号 本诉原告（反诉被告）：郭一帆，女，1992年5月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：李桂云，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：成都顺宇置业有限公司。住所地：成都高新区中和中柏路23号附2号3层。 法定代表人：魏冬，职务为公司董事长。 委托诉讼代理人：胡杰，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：罗珊，女，系公司员工。 第三人：成都农村商业银行股份有限公司金泉支行。住所地：四川省成都市金牛区蜀西路35号。 负责人：魏雄，职务不详。 委托诉讼代理人：李晓，男，系银行员工。 委托诉讼代理人：周文皓，男，系银行员工。 本诉原告（反诉被告）郭一帆与本诉被告（反诉原告）成都顺宇置业有限公司（以下简称“顺宇置业公司”）、第三人成都农村商业银行股份有限公司金泉支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郭一帆及其委托诉讼代理人李桂云，顺宇置业公司的委托诉讼代理人胡杰、罗珊，成都农村商业银行股份有限公司金泉支行的委托诉讼代理人李晓、周文皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭一帆提出本诉请求：1、判决解除郭一帆与顺宇置业公司签订的关于成都市高新区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令顺宇置业公司向郭一帆退还房款共计860753元；3、判令顺宇置业公司向郭一帆支付资金占用利息损失暂计104452.94元（计算公式：以430753元为基数，从2017年10月8日计算至实际退还之日止；以430000元为基数，从2017年12月18日计算至实际退还之日止；以上均按照年5.4％标准计算，为方便计算诉讼费均暂计至2019年12月31日）；4、判令顺宇置业公司向郭一帆赔偿如下损失：郭一帆向第三人支付的全部按揭付款中的利息部分（截止时间为被告实际向郭一帆返还案涉房屋全部购房款为止，截止2020年3月金额为52199元），郭一帆办理按揭的公证费600元，郭一帆办理提前结按而向银行支付的违约金5378.25元（3个月贷款利息），租房费用损失13500元；实现债权的律师费20000元；6、本案诉讼费用由顺宇置业公司承担。郭一帆在庭审中明确，按揭贷款部分的资金占用利息损失，按照贷款利息5.88%的标准计算。 事实与理由：2017年10月，成都顺宇置业有限公司（出卖人）与郭一帆（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，主要约定：“1、买受人向出卖人购买位于成都市高新区房屋；预测建筑面积61.92㎡；2、房屋总价款为860753元，其中首付款430753元，按揭贷款430000元，向成都农村商业银行股份有限公司金泉支付贷款，期限：10年；3、出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付案涉房屋，交房时应符合下列条件：（1）已取得规划验收合格证；（2）有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测报告书，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同19条还约定：若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付货款部分），并自买受人付款之日起，按照年5.40％（不低中国人民银行公布的同期货款基准利率）计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。” 合同签订后，买受人向出卖人支付了合同约定全部购房款（含部分款项由银行直接划转给出卖人部分）。因出卖人未能在2019年9月30日前交房，买受人于2019年12月13日向出卖人发出《解除合同通知书》，收到该通知书后，出卖人拒不履行合同约定的退款和支付资金占用利息、赔偿买受人损失之义务，经多方（含辖区公安及街道办）协调未果。 根据以上事实，买受人认为：1、《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当依约履行合同义务。2、因出卖人未能在2019年9月30日前交房，买受人按合同约定向出卖人发出了《解除合同通知书》，根据合同法及合同约定，双方签订的案涉房屋（成都市高新区房屋）《商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月13日解除；3、因买受人属于有权解除合同，根据合同约定及法律规定，出卖人除退还全部购房款外，依法还应当自行承担合同解除后的相关法律责任如下：（1）向买受人支付资金占用利息，暂计104452.94元。计算公式：以430753元为基数，从2017年10月8日计算至实际退还之日止；以430000元为基数，从2017年12月18日计算至实际退还之日止；以上均按照年5.40％标准计算，为方便计算诉讼费均暂计至2019年12月31日，故第一部分为52594.94元，第二部分为51858元）；（2）赔偿买受人向按揭银行支付的利息损失。计算标准：以买受人向按揭银行支付的实际利息金额为准，计至2020年03月。（3）赔偿买受人办理银行按揭的公证费600元；（4）赔偿买受人因办理提前结按而向银行支付的违约金5378.25元（3个月贷款利息）；（5）赔偿郭一帆因顺宇置业公司不能按时交房导致的租房费用计三个月13500元；（6）赔偿郭一帆实现债权的全部费用（含购买诉讼保全保险费用、律师费等）。据此，郭一帆依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请法院公正裁决，保护郭一帆的合法权益。 针对郭一帆提出的诉讼请求，顺宇置业公司答辩称：1、双方签订的商品房买卖合同及补充协议不应解除。案涉房屋在2019年8月28日已取得竣工验收报告，于2019年11月6日已取得房屋面积测绘报告，已达到合同约定的交付标准。郭一帆不享有合同约定的解除权。2、假设郭一帆享有买卖合同及补充协议项下约定的解除权，那么关于郭一帆所主张的利息、公证费、律师费等费用的请求也与合同约定不一致。首先，合同已明确约定解除后顺宇置业公司应当承担的违约责任，对于合同约定之外的其他责任，顺宇置业公司不应承担。且顺宇置业公司按照合同约定支付的利息及违约金已足以弥补郭一帆所主张的各类损失。其次，关于郭一帆所主张的律师费，在合同中并没有明确的约定，该费用不应由顺宇置业公司承担。3、假设在买卖合同及补充协议解除的前提下，顺宇置业公司履行退还义务按照合同约定应是在郭一帆配合顺宇置业公司办理完毕案涉房屋的预告登记撤销手续、网签备案撤销手续之后60日内予以退还（补充协议第16条第5款）。4、受新冠疫情的影响，客观上增加了顺宇置业公司承担违约责任的期限，请求酌情调低被告承担违约金的期间。 顺宇置业公司提出反诉请求：要求判决郭一帆配合顺宇置业公司办理注销成都市高新区房屋的预购商品房的预告登记手续和网签备案手续（合同签约备案号为3009884）。 郭一帆提出答辩意见称，对配合办理案涉商品房预告登记注销手续和网签备案注销手续无异议，但前提是顺宇置业公司先向郭一帆退还购房款。 需要说明的是，在2020年3月5日召开的庭前会议中，郭一帆、顺宇置业公司均向本院申请将成都农村商业银行股份有限公司金泉支行作为有独立请求权的第三人参与诉讼。经本院通知，成都农村商业银行股份有限公司金泉支行到庭后明确表示不愿意以有独立请求权的第三人参与诉讼，故本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定，只处理顺宇置业公司与郭一帆之间的商品房买卖合同纠纷，同时通知银行以无独立请求权的第三人的身份参与诉讼。 本院经审理查明，2017年10月23日，顺宇置业公司（出卖人）与郭一帆（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份。合同约定：1、买受人向出卖人购买位于成都市高新区房屋，房屋总价款为860753元，其中首付款430753元，买受人于2017年10月23日前支付，余款430000元，由买受人向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行申请贷款支付。2、出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付案涉房屋，交房时应符合下列条件：已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测报告书；出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。若因不可抗力或者政府行为需要延期交付商品房的，出卖人应当书面通知买受人。3、若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付货款部分），并自买受人付款之日起，按照年5.4％（不低中国人民银行公布的同期货款基准利率）计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。4、买受人依据合同和补充协议约定要求解除合同的，应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利，同意继续履行合同。5、无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销商品房买卖合同网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。 2017年12月11日，郭一帆与成都农村商业银行股份有限公司金泉支行签订《个人购房担保借款合同》，就购买案涉商品房借款430000元，借款期限为2017年12月11日至2027年12月10日，借款按年利率5.88%执行。借款人在借款实际发生之日起三年内（含）提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收三个月的贷款利息。郭一帆因办理银行按揭贷款，支付公证费600元。 2017年10月2日，顺宇置业公司收到郭一帆支付的购房定金50000元，2017年10月8日，顺宇置业公司收到郭一帆支付的购房款380753元，两项金额合计430753元。2019年12月11日，郭一帆向顺宇置业公司发送了《解除合同通知书》。郭一帆与顺宇置业公司在庭审中一致确认顺宇置业公司于2019年12月12日收到《解除合同通知书》。郭一帆为实现债权，与上海市锦天城（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，约定：律师费固定收费20000元。委托代理合同签订后3日内支付第一笔50%律师费10000元；取得最终生效判决后3日内支付第二笔50%律师费10000元。郭一帆已支付律师费10000元。 顺宇置业公司对郭一帆要求退还的房款总金额为860753元的事实无异议，对按照合同约定的年利率5.4%计算资金占用利息无异议。对资金占用利息的损失，郭一帆与顺宇置业公司在庭审中一致确认将2017年10月8日和2017年12月19日分别作为原告支付的资金和按揭贷款的资金利息损失的起算时间。 以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、个人购房担保借款合同、解除合同通知书、收款收据、当事人及第三人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，郭一帆与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思的体现，不违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效，对双方均具有约束力。对于部分条款无效的，不影响其他部分的效力。顺宇置业公司未在合同约定的时间内向郭一帆交付案涉商品房，其行为已构成违约。本案的争议焦点有：一、合同是否应当解除；二、损失数额如何确定；三、律师费是否应当得到支持；四、注销预告登记和注销网签备案先于房款返款的约定是否有效。 一、关于郭一帆与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”郭一帆与顺宇置业公司在合同中约定，商品房交付时间为2019年9月30日前。若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除。顺宇置业公司未按照合同约定交付案涉商品房已超过60日，郭一帆在合同约定的时间内行使合同解除权，向顺宇置业公司发送了《解除合同通知书》，顺宇置业公司在庭审中确认于2019年12月12日收到《解除合同通知书》。故郭一帆与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月12日解除。顺宇置业公司以案涉商品房已符合交付条件为由，抗辩称郭一帆不具有合同解除权的理由不能成立，本院不予支持。 二、关于损失数额如何确定的问题。本院认为，违约金以填补实际损失为主，兼具惩罚性的功能。本案顺宇置业公司逾期交房时间不长，案涉商品房并非客观不能交付。尽管顺宇置业公司存在逾期交房的违约行为，但违约行为情节轻微，给郭一帆造成的损失也主要是资金占用期间的利息损失。故本案在确定顺宇置业公司承担的违约责任时，主要考虑以填补实际损失为主。根据双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付货款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.4％(不低中国人民银行公布的同期货款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述约定，系关于顺宇置业公司违约责任承担方式的约定，顺宇置业公司认为根据上述约定，已足以弥补其违约行为给郭一帆造成的实际损失。郭一帆提出对于贷款资金部分，应当按照其向银行实际支付的年利率5.88%的标准计算资金占用期间的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”郭一帆向银行实际支付的贷款利率高于合同约定的5.4%的利率，故对于郭一帆贷款部分的资金利息损失，应当以郭一帆向银行实际支付的5.88%的利息标准计算。对于郭一帆主张的其已向按揭银行支付的资金利息、公证费、3个月贷款利息、房租的诉讼请求，因郭一帆未举证证明合同约定的违约金低于其实际损失，故本院对郭一帆提出的上述诉讼请求，不予支持。根据双方在庭审中一致确认的资金占用利息损失的起算时间及合同约定，顺宇置业公司应向郭一帆支付的违约金为：以430753元为基数，按年利率的5.4%向郭一帆支付利息损失至实际退款之日止；以按揭贷款430000元为基数，按照年利率的5.88%向郭一帆支付利息损失至实际退款之日止；按照购房款860753元的0.1%向郭一帆支付860.753元。 三、关于律师费是否应当由顺宇置业公司负担的问题。 本院认为，律师费并非郭一帆实现债权所必然产生的费用，但双方可以在合同中就律师费的负担进行约定。在本案中，《商品房买卖合同》及补充协议系顺宇置业有限公司提供的格式条款，双方在《商品房买卖合同》及补充协议中约定了出卖人通过诉讼方式向买受人主张权利时，有权要求买受人支付律师费，但并无出卖人应支付律师费的相关约定。由此可见，上述约定系权利义务不对等不公平的格式条款。当契约自由导致契约非正义时，为防止力量薄弱的缔约者免受格式条款提供者的压迫，法律根据公平原则对格式条款的内容进行了限制。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”案涉商品房买卖合同补充协议关于律师费负担的条款是顺宇置业有限公司提供的格式条款，该条款免除了其责任、加重了对方责任，故本院依法认定郭一帆单方面应当负担律师费的格式条款无效。尽管郭一帆有权根据法律规定主张加重其责任的不公平格式条款无效，但却无权要求对方也按照对等的原则来履行相关义务，因为这有违私法自治与契约自由的基本精神。故本院对郭一帆要求顺宇置业公司负担律师费的请求，不予支持。 四、关于注销预告登记和注销网签备案先于房款返款的约定是否有效的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销商品房买卖合同网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。本院认为，网签备案及预告登记系保护买受人权利、避免出卖人一房多卖而设立的限制出卖人处分权的条款。在顺宇置业公司违约在先的情况下，应当由其先履行退还购房款的义务，然后再由买受人配合其办理案涉房屋的相关注销手续，方符合相关法律法规保护买受人权利、限制出卖人处分权的宗旨。补充协议规定：无论基于何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销商品房买卖合同网签、预售备案登记及预抵押登记手续，然后出卖人再向买受人退还款项。上述规定系顺宇置业公司提供的格式条款，该条款使出卖人在违背主合同义务和诚实信用原则的情况下，依旧拥有优先于买受人的权利，使买受人的附随义务成为一种有风险的负担，而出卖人的主合同义务却居于买受人的附随义务之后，这显然颠倒了法律关于责任承担的先后顺序。故本院根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，依法认定该条款无效。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、郭一帆与成都顺宇置业有限公司签订的关于成都市高新区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月12日解除； 二、成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向郭一帆退还购房款共计860753元； 三、成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向郭一帆支付违约金（其中，按照购房款860753元的0.1%支付860.753元；以430753元为基数，自2017年10月8日起按照年利率的5.4%支付利息损失至实际退款之日止；以按揭贷款430000元为基数，自2017年12月19日起按照年利率的5.88%支付利息损失至实际退款之日止）； 四、郭一帆在收到上述款项后十日内协助成都顺宇置业有限公司办理位于成都市高新区房屋的预告登记注销手续和网签备案注销手续（合同签约备案号为3009884）； 五、驳回郭一帆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为7066元，由郭一帆负担1066元，成都顺宇置业有限公司负担6000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年四月十四日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅