湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终819号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南省亚莉亚酒店管理有限公司被上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳华信投资有限公司上诉人湖南省亚莉亚酒店管理有限公司（以下简称亚莉亚公司）因与被上诉人衡阳华信投资有限公司（以下简称华信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亚莉亚公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.支持亚莉亚公司一审诉讼请求；3.驳回华信公司一审反诉请求。事实和理由：华信公司故意隐瞒租赁房屋的土地使用权为工业用地，致使亚莉亚公司无法将租赁房屋用于酒店经营，且造成装饰装修工程成本大幅增加。华信公司人为将租赁房屋分为AB两栋并将B栋出租他人用于酒店经营，构成违约。一审判决30日内恢复租赁房屋原状，明显缺乏事实和法律依据，增加亚莉亚公司的损失，且人为地造成资源浪费。华信公司辩称，土地登记用途不影响房屋租赁合同效力。亚莉亚公司在本案中构成严重违约。华信公司对合同解除无过错，亚莉亚公司无权诉请损失赔偿，而华信公司作为守约方，有权主张支付租金、滞纳金、违约金、赔偿损失及将房屋恢复原状。亚莉亚公司向一审法院起诉请求：1.判决亚莉亚公司与华信公司于2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判决华信公司返还收取的保证金1106080元，预付租金829560元；3.判决华信公司赔偿装修损失10476104元（装修损失还在核算，如超过此数额，以实际数额为准）；4.判决华信公司赔偿筹建损失1775216元（还在核算，如超过此数额，以实际数额为准）；5.判决华信公司以1418万元为基数，每月按银行同期贷款利率四倍向亚莉亚公司赔偿损失。后亚莉亚公司当庭变更诉讼请求：1.判令解除亚莉亚公司与华信公司于2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令华信公司返还收取的保证金1106080元；3.判令华信公司赔偿各项损失13020000.10元（包括预付租金、装修产生的各项损失、前期筹备等费用）；4.判令华信公司以13020000.10元为基数，每月按银行同期贷款利率四倍向亚莉亚公司赔偿损失。华信公司向一审法院反诉请求：1.解除华信公司与亚莉亚公司于2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令亚莉亚公司支付拖欠2019年6月1日至2019年12月30日的房屋租金1935640元、发票税金381311元，及支付房屋租金和税金至实际执行返还房屋时止；3.判令亚莉亚公司以实际欠付租金为基数按每日5‰支付滞纳金至实际给付之日止；4.判令亚莉亚公司将租赁房屋恢复原状；5.判令亚莉亚公司支付违约金829560元（276520元/月×12月×25%）及赔偿华信公司经济损失2488680元。一审法院认定事实：2018年9月10日，华信公司（甲方）与亚莉亚公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，双方就乙方租赁甲方“湘梦智谷”房屋一事达成协议，双方约定房屋概况为：乙方租赁甲方的房屋坐落在衡阳市白沙洲工业大道30号“湘梦智谷”园区A栋内，为A栋第十三层至第二十二层（总面积11312平方米，含20%公摊面积），A栋一层1257平方米（含20%公摊面积，含5-12层的1楼电梯前室的分摊面积9.72平方米），合计总租赁面积12569平方米，租赁铺位面积及租赁范围以实际测量面积和附图标注为准，乙方所需的辅助用房、广告位、承租人专用辅助场地、停车位、晾晒场、公共条件/共用部分，应与甲方另行协商。双方在相应资质的声明及证照提交中约定：甲方保证本合同出租房屋属于甲方所有，拥有合法出租权，且该房屋不存在物权、主体建筑瑕疵情形，甲方保证楼房不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求标准，以及其他有关规定，并能合格通过相关验收；甲方提供该楼房现有合法相关文件资料副本（包括证明、证书、证照、许可、意见、批复等），作为合同附件。双方约定租赁期限及用途为：本合同履行期限为15年，自2018年1月1日起至2032年12月31日止；乙方租赁甲方房屋的用途为酒店及酒店业务经营；装修期限自本合同签订后正式交房时起至2019年5月31日止，装修期免租金，在此期间，因甲方的原因造成乙方不能按时完成装修施工和营业，甲方应顺延乙方的装修期，因乙方自身的原因或未履行《入园协议》前期费用支付义务而造成不能按时正常营业的，乙方应当按照协议约定时间向甲方正常缴纳租金；甲方应在签订本合同之日起5日内将租赁楼房交给乙方，并由甲乙双方签署房屋交接确认书。双方约定租金支付为：前三年A栋第十三层至二十二层，乙方每月支付甲方租金20元/㎡（面积11312㎡×20元/㎡=226240元），A栋第一层乙方每月支付甲方租金40元/㎡（面积1257㎡×40元/㎡=50280元），每月共计租金276520元；第四年在此价格的基础上递增8%，以后每三年递增8%，以此类推；租金不包含税金，含税价格为每月租金加上当月税金，发票税金由乙方负担；签订本合同时乙方需押三个月租金829560元作为保证金，交三个月租金829560元，另交一个月租金276520元作为装修保证金，共计交纳1935640元至甲方，除已交纳的60万元外，还应交纳1335640元，在签订本合同时一并交纳到位；保证金在合同履行完毕、无财产损坏时，经双方签《房屋返还书》后，由甲方无息退还乙方；租金按季支付，本季度最后第15天为预收下季度的租金收取日，甲方应在每季度最后第15天前将该房屋所在地（区级）税务机关发票或开具的合规房租发票（增值税专用发票）交付到乙方财务部，乙方接到发票之日起三个工作日内按发票支付租金（如遇休息日及节假日则顺延），乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转账、支票方式支付，2019年3月15日支付6月份房租。双方约定物业费由乙方与甲方物业管理部门另行签订合同，物业费自甲方正式交房和物业公司到位后计算费用，其中，A栋一层物业费标准为3元/平方米，13-22层为1元/平方米。双方在租赁场地的装修中约定：乙方因经营需要对租赁场地装修时，应在装修前与物业管理部门另行签订《物业装修管理合同》，对物业装修事项进行约定；乙方装修不能改变和破坏建筑物的主体结构，装修方案报甲方同意后方可以施工，装修费用由乙方自理；乙方返还房屋应符合正常使用的状态，期间乙方所做的装修无须复原，但损坏的墙体、地面应恢复原样；因房屋装修，甲方同意提供乙方租赁范围内所有房屋建筑结构、水、电竣工图纸给乙方，如果甲方未能及时提供所列文件导致乙方工期延迟的，甲方同意免租期顺延，乙方使用完毕后将图纸完整归还给甲方，如有损坏或丢失，应当支付恢复原图费用。双方在合同的终止与解除中约定：1.合同的终止与解除的情形，依合同法及相关法律法规确定。3.租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应按照合同年租金总额25%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直至弥补甲方全部损失为止：未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；未经甲方书面同意，拆改、变动房屋结构或损坏房屋；改变本合同约定的租赁用途的；利用租赁经营场地存放危险物品或进行违法活动的；拖欠房租累计二个月以上的，视为预期违约。4.甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，甲方应按合同年租金总额的25%向乙方支付违约金，支付违约金不足以弥补乙方损失的，还应当负责赔偿损失与违约金的差额部分：甲方未按合同约定的时间向乙方全部交付租赁房屋，延迟60日仍未交付的；甲方交付的房屋不能实现租赁目的的；甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全的；甲方未按时交纳本合同约定和法律规定的由己方交纳的费用，严重影响乙方经营使用的。7.本合同所指的甲方损失包括但不限于甲方依据该租赁合同预期可得到的收益；甲方的营业损失；由于乙方违约致使甲方无法向第三方履行相关合同而向第三方承担的违约责任损失及相关费用支出（如违约金、赔偿金、律师费、诉讼费、仲裁费）；甲方为处理与本案纠纷相关的费用支出（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、差旅费）；乙方依据本合同应向甲方支付的违约金、赔偿金、费用，甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除。8.本合同所指的乙方损失，包括但不限于乙方对该房屋装修改造的投入残值（包括但不限于设计费、工程费、已购置的酒店用品、设备、配套设施、材料费、筹备开办费、广告费、政府规费、税）；乙方的营业损失；由于甲方违约致使乙方无法向第三方履行相关合同而向第三方承担的违约责任损失及相关的费用支出（如违约金、赔偿金、律师费、诉讼费、仲裁费用）；乙方为处理与本案纠纷相关的费用支出（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、差旅费）；甲方依据本合同应向乙方支付的违约金、赔偿金、费用，乙方有权从应付租金中扣除。双方在违约责任中约定：在合同期内，甲方不得在该栋再次引进同类住宿业；乙方须按照约定时间向甲方支付租金，如无故拖延，甲方给予乙方5天宽限期，从第6天开始，乙方按照实际欠费金额的5‰向甲方支付滞纳金，如果甲方未能按时交给合规发票，则乙方有权暂停支付租金直至甲方提交合规发票，由此导致乙方付款延迟，乙方无须承担任何违约责任。双方还约定本合同继承了甲方与香港龙晟国际管理有限公司（以下简称龙晟公司）于2017年12月3日签订的《入园协议》的所有权利和义务，经甲乙双方签字生效后，甲方与香港龙晟国际管理有限公司所签订的《入园协议》经香港龙晟国际管理有限公司书面确认后同时失效，该《入园协议》之约定与本合同有不一致之处的，或有冲突之处的，以本合同为准。2017年12月3日，华信公司与龙晟公司签订的《入园协议》约定的租赁场地、期限、用途均与2018年9月10日，华信公司与亚莉亚公司签订的《房屋租赁合同》一致。在《入园协议》中，双方对装修也约定：成晟公司应在装修前与物业公司另行签订《物业装修管理合同》，对物业装修事项进行约定，成晟公司装修不能改变建筑物的结构主体，装修方案应报华信公司同意、备案后方可施工。亚莉亚公司成立于2018年6月6日，成立的目的是为了履行龙晟公司与华信公司的《入园协议》，并于2018年9月10日由亚莉亚公司与华信公司重新签订一份《房屋租赁合同》。2018年9月15日，双方签订了《房屋交接清单》，对涉案租赁房屋的装修情况进行了明确，华信公司向亚莉亚公司提供了租赁房屋建设蓝图原件4张、施工图（建、结、水、电、暖通）电子版一套、建筑工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、工程质量监督报告复印件、单位工程质量竣工验收记录复印件、消防工程设计审核意见书复印件等资料。2018年10月23日，亚莉亚公司向华信公司出具告知函，要求华信公司提供建筑消防验收合格证明并加盖公司印章，以免影响装修施工工程进度。2018年10月26日华信公司回复要求亚莉亚公司尽快签订《装修管理合同》，尽快将装修方案等相关资料递交华信公司。2018年10月25日，亚莉亚公司向华信公司出具协调报告，认为排风管井从6楼做到21楼没有到达楼顶，无法起到排风作用，希望华信公司能加做排风管井到楼顶。2018年11月5日，华信公司回复称：改造排风管施工需堵死13楼风井，因改变了原建筑结构，经专家论证，认为方案不可行，如亚莉亚公司确须改造排风管井，须经有资质的设计公司出具设计方案，并经华信公司同意后方可施工。2018年11月8日、2018年12月10日、2019年4月15日、2019年4月16日、2019年6月25日、2019年7月4日，华信公司多次以回复函、告知函、催告函的形式要求亚莉亚公司按照双方合同约定与物业管理部门签订《物业装修管理合同》并将装修方案报华信公司同意，但亚莉亚公司一直未按合同履行。2019年3月20日，华信公司向亚莉亚公司出具告知函，认为依据合同约定亚莉亚公司应在2019年3月15日支付6月份租金276520元（不含税），且拖欠租金已达5天宽限期，自3月21日起应按合同约定支付滞纳金，要求亚莉亚公司在收到函三日内支付6月份租金。2019年3月25日，华信公司再次向亚莉亚公司出具告知函：经协商，同意将交款期延长一周至2019年3月31日，如到期未交，将停止水电供应。2019年3月28日，亚莉亚公司回复华信公司称：因在装修过程中发现租赁的建筑主体出现瑕疵和相关配套设施不完善等问题，额外追加投资近百万元，施工工期相应滞后；且亚莉亚公司共计交纳了7个月租金，装修免租期应到2019年6月份，认为华信公司要求亚莉亚公司提前交纳6月份租金不合常理，请华信公司酌情考虑。同日，华信公司在回复函中称：亚莉亚公司已经交纳的7个月租金，有3个月租金为押金、1个月租金为装修保证金，3个月租金押金在合同履行后全额退还，1个月装修保证金，在装修完毕后退还；华信公司要求亚莉亚公司支付6月份租金符合双方合同约定，并要求亚莉亚公司尽快将租金支付到位。2019年5月5日，华信公司再次向亚莉亚公司出具告知函，要求亚莉亚公司在2019年5月15日之前交纳拖欠的6月份房租276520元（不含税），逾期将与亚莉亚公司解除合同，收回房屋，并按合同相关条款向亚莉亚公司追偿。衡阳电子商务综合服务平台一期项目由华信公司投资建设，华信公司于2012年4月以出让方式取得上述项目的国有土地使用权证，权证号为衡国用（2012）第087号，地类用途为工业用地。该项目由湘梦电子商务大厦、员工公寓及5号厂房组成，办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，所建项目经竣工验收合格，消防验收合格。华信公司于2017年向衡阳市白沙洲工业园区管理委员会提交报告，请求变更衡阳电子商务综合服务平台一期项目部分土地使用权性质。2017年10月20日，衡阳市白沙洲工业园区管理委员会向衡阳市人民政府提交《关于衡阳华信投资有限公司湘梦电商产业园部分土地变性的请示》（白工[2017]69号），请求市政府责成衡阳市国土局核实需要变性的土地面积，并依法依规办理变性土地手续。2017年11月15日，华信公司向衡阳市城乡规划局提出土地变性报告。2018年3月29日，衡阳市城乡规划局向衡阳市人民政府提交了《关于衡阳华信投资有限公司“衡阳电子商务综合服务平台一期项目”变更建设用地使用性质的规划意见》（衡规[2018]50号），拟同意将华信公司“衡阳电子商务综合服务平台一期项目”用地面积约14.08亩建设用地使用性质由工业用地变更为商住用地。2019年9月19日，衡阳市国土资源局白沙洲分局出具证明：华信公司湘梦电子商务大厦建设工程对应的商住用地土地价款已按要求补缴到位。2019年11月，华信公司取得了涉案房屋的不动产权证。另查明，2019年1月16日，华信公司与周浒峰签订了一份《入园协议》，华信公司将位于衡阳市白沙洲工业大道30号湘梦智谷B栋3至10层、裙楼楼顶、102号铺面租赁给周浒峰，用于经营维也纳酒店，周浒峰系湖南奥维酒店管理有限公司法定代表人。现维也纳酒店已经装修经营。湘梦智谷B栋与湘梦智谷A栋系相邻的二栋房屋，其中A栋为22层，B栋为10层，二栋楼之间有裙楼相连。还查明，亚莉亚公司于2018年4月份开始对涉案房屋进行装修，装修前未与物业管理部门签订《物业装修管理合同》，也未将装修方案报华信公司同意、备案。2019年4月25日，华信公司向亚莉亚公司出具停工通知函，以亚莉亚公司未签订《物业装修管理合同》，拖欠6月份房屋租金为由要求亚莉亚公司停止装修。现涉案房屋未装修，仍由亚莉亚公司管理。2018年9月13日，华信公司向亚莉亚公司出具了一张收据，收据上注明收到亚莉亚公司2019年7月1日至2019年9月30日租金829560元。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.双方合同是否解除；2.合同解除的过错在哪一方；3.亚莉亚公司主张的装修损失等及利息损失是否合法有据；4.华信公司主张亚莉亚公司支付拖欠的租金及发票税金、滞纳金、违约金及经济损失并恢复原状，是否合法有据。该院综合分析认定如下：1.亚莉亚公司与华信公司之间的合同依法解除。2018年9月10日，亚莉亚公司与华信公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现亚莉亚公司提起诉讼要求解除双方合同，华信公司答辩同意解除且反诉也要求解除合同，故亚莉亚公司与华信公司于2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》依法应予解除。2.合同解除的责任如何确定。亚莉亚公司解除合同的主要理由为：华信公司为获取非法利益，采取隐瞒、欺骗的手段骗取亚莉亚公司与之签订租赁合同，致使亚莉亚公司签订合同的目的不能实现。主要表现在，1、涉案房屋所在的土地用途为工业用地，而不是商业用地，华信公司以国家级创新创业基地的名义将工业用地用作商业经营，明显损害了国家利益，谋取的是非法利益；2、华信公司违反双方合同约定，将相隔几十米远的房屋出租给同类公司经营维也纳酒店，导致亚莉亚公司商业价值降低，致使亚莉亚公司合同目的无法实现。3、涉案房屋于2019年9月11日被衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406执保232号案件查封，查封的财产随时有被拍卖的可能，势必影响亚莉亚公司的经营。而华信公司在与亚莉亚公司签订合同时隐瞒了房屋被查封的事实，欺骗了亚莉亚公司。关于在土地使用权为工业用地土地上建设的房屋能否用于出租的问题。该院认为，对于民事法律行为，只要法律没有明确禁止即为有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条对房屋租赁合同归属于无效的情形作出了严格的限定，仅包括未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证规定建设的房屋的租赁合同、未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑的租赁合同、超过批准使用期限的临时建筑的租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同。本案出租房屋所处建筑已经具备合法的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证，涉案房屋系按规划许可建设，不存在上述任何一项合同无效之情形。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。…使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”法律要求严格按农用地、建设用地、未利用地的总体规划使用土地，如未经批准在农用地、建设用地、未利用地之间转换用途，可致合同无效。本案华信公司将建设在工业用地上的房屋用于商业出租，并没有改变土地总体规划性质，仅仅是改变房屋的使用功能。对于改变房屋使用功能，法律并没有强制性规定合同无效，故将土地使用权为工业用地的房屋用于出租并不违反法律禁止性规定。涉案房屋所在土地系华信公司通过出让方式取得，支付了相应的对价；涉案房屋系华信公司合法建设，华信公司系有独立法人资格的公司，其对涉案房屋的使用系企业自主经营权的体现，且未违反法律、行政法规强制性规定，未损害国家利益。故涉案房屋用于出租未违反法律、行政法规强制性规定，也不存在合同无效的情形，应合法有效。关于华信公司是否违反双方合同约定再次引进同类住宿业的问题。华信公司与亚莉亚公司在合同中明确约定，在合同期内，华信公司不得在该栋再次引进同类住宿业。而华信公司在2019年1月16日与周浒峰签订合同将湘梦智谷B栋3-10层等出租给湖南奥维酒店管理有限公司用于经营维也纳酒店，该酒店现在正式营业中。亚莉亚公司与华信公司签订合同租赁的房屋为湘梦智谷A栋13-22层等，A栋与B栋距离邻近，华信公司将B栋房屋出租给第三方经营住宿业是否违反合同约定，应从合同本身以及A栋、B栋是否系同一栋建筑等因素判定。从合同本身看，不论是华信公司与亚莉亚公司的合同还是华信公司与周浒峰的合同，合同涉及的租赁场所均具体明确。亚莉亚公司承租的是A栋，周浒峰承租的是B栋，二份合同对租赁场所的表述不存在混同或双方合同的租赁场地有重合之处。A栋与B栋从外观上能够明确区分，双方之间虽有裙楼相连，但并不影响A栋与B栋的独立性，A栋有22层，B栋仅10层，这是从外观可以直接区分的。亚莉亚公司与华信公司签订合同，每月租金27万多元，年租金300多万元，租期为15年，对于如此重大的商业活动亚莉亚不可能不到现场考察，A栋与B栋外观的独立性完全可通过现场考察发现，进而为避免同类竞争而在合同中予以明确，但亚莉亚公司在与华信公司签订的合同中仅约定：“不得在该栋再次引进同类住宿业”，亚莉亚公司应当对此种约定带来的法律风险承担相应的法律后果。华信公司将其所有的B栋房屋出租给第三方经营住宿业并不违反与亚莉亚公司合同的约定。关于涉案房屋被查封的问题。亚莉亚公司与华信公司合同签订于2018年9月10日，而（2019）湘0406执保232号案件的查封时间为2019年9月11日，查封时间明显晚于合同签订时间。且经该院查询，涉案房屋的查封就是本案亚莉亚公司起诉华信公司之后提起财产保全，由该院依法查封的。亚莉亚公司认为华信公司隐瞒房屋为查封欺骗亚莉亚公司，明显与事实不符。华信公司主张解除合同的理由为：亚莉亚公司未支付2019年6月份及之后的房屋租金，未按合同约定与物业管理部门签订《物业装修管理合同》的情况下擅自装修，致使华信公司的合同目的无法实现。该院认为，双方在合同中约定2019年3月15日支付6月份房租，该约定具体明确，亚莉亚公司应按该约定支付6月份租金。2019年3月20日、3月25日，华信公司发函给亚莉亚公司要求其支付6月份租金，符合双方合同约定。2019年3月28日，亚莉亚公司向华信公司复函，认为因追加工程，追加了投资款，免租期应到2019年6月份，要求提前支付6月份房租不合常理。亚莉亚公司的回复明显与双方合同约定不符合，不能产生延迟支付6月份租金法律效果。且亚莉亚公司一直未与物业管理部门签订《物业装修管理合同》，未将装修方案报华信公司同意、备案，亚莉亚公司必然不能按双方合同约定的方式完成装修，也就无法正常经营，合同的目的也就无法实现。故华信公司主张解除合同，符合双方合同约定和法律规定。综合上述分析，亚莉亚公司主张解除合同的理由均不能成立，华信公司主张解除合同的理由符合合同约定与法律规定，故该院认定合同解除的全部过错在亚莉亚公司，华信公司对合同的解除没有过错。3.亚莉亚公司为履行合同发生的前期筹备费用、装修损失等应由其自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该条规定合同解除的法律后果，对于赔偿损失应以过错为前提，即有过错方应当赔偿另一方损失。本案中合同解除的全部过错在亚莉亚公司，亚莉亚公司要求华信公司赔偿前期筹备费用损失没有法律依据，该院不予支持。对于装修损失，不论是在龙晟公司与华信公司签订的《入园协议》，还是亚莉亚公司与华信公司签订的《房屋租赁合同》中，合同中均约定：装修前需与物业公司签订《物业装修管理合同》，装修方案需报华信公司同意。亚莉亚公司在进行装修时并未与物业公司签订《物业装修管理合同》，且从华信公司出具给亚莉亚公司的各类函件中，华信公司多次要求亚莉亚公司装修前签订《物业装修管理合同》，将装修方案报华信公司同意，但亚莉亚公司均未履行。亚莉亚公司擅自进行装修并未得到华信公司的同意，且华信公司也不同意利用已装修部分，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”故该装修损失应由亚莉亚公司自行负担。亚莉亚公司要求华信公司赔偿前期筹备费用、装修损失没有事实和法律依据，该院不予支持。4.关于华信公司主张的租金、税金、滞纳金、违约金问题。双方合同约定：装修期限至2019年5月31日止，装修期免租金，如因华信公司原因造成亚莉亚公司不能按时完成装修施工和营业，华信公司应顺延亚莉亚公司的装修期，如因亚莉亚公司自身原因造成不能按时正常营业的，亚莉亚公司应按协议约定缴纳租金。本案中，亚莉亚公司未能装修完成、正常营业，完全是亚莉亚公司未按合同约定的方式进行装修，其责任在亚莉亚公司，故亚莉亚公司应按合同约定自2019年6月1日起向华信公司支付租金。涉案房屋现一直由亚莉亚公司管理，现合同解除，租金的支付截止日应为亚莉亚公司将房屋交付给华信公司时。因华信公司收取了亚莉亚公司2019年7月至9月的租金，故暂计至2019年12月31日，亚莉亚公司还应向华信公司支付租金1106080元（276520元/月×4月）。对于发票税金，双方约定应由亚莉亚公司支付，但因华信公司尚未交纳，也未提供的具体计算依据，华信公司可在实际发生后另行主张权利。华信公司的损失主要为租金损失，其主张的滞纳金、违约金过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对华信公司的损失以租金收入的30%确定，即亚莉亚公司截止2019年12月31日应支付华信公司损失331824元（1106080元×30%）。对2020年1月1日后至房屋实际交付日，亚莉亚公司应按每月276520元支付华信公司租金，双方约定滞纳金为每日5‰过高，该院予以调整，按每日万分之五计算。5.关于华信公司要求赔偿免租期内损失2488680元的问题。双方在合同中约定装修期限自本合同正式交房时起至2019年5月31日，装修期免租金。华信公司与亚莉亚公司于2018年9月15日完成交房，故装修期为2018年9月15日至2019年5月31日，共8.5个月。装修免租期是房屋租赁合同中的行业惯例，依据房屋用途、租期长短等因素由出租人和承租人约定。免租期是在合同履行过程中，出租人给承租人的一种租金优惠，也是吸引承租人的一种商业手段，系附条件的减免承租人租金，所附条件为承租人按合同约定的标准和期限支付租金、使用房屋。如双方租赁合同没有正常履行，该免租期的租金为出租人的损失，应依据双方的过错程度及合同履行情况，由有过错方予以赔偿。本案中，亚莉亚公司的全部过错导致合同解除，亚莉亚公司应对华信公司免租期内的损失承担全部赔偿责任。因整个租赁期间为15年，合同时间经过二年多且双方纠纷还未完全了结，参考合同经过时间与整个租赁期间的比例，对免租期的损失，该院认定由亚莉亚公司赔偿华信公司7个月免租期内的损失1935640元（276520元/月×7月）。6.关于华信公司要求将房屋恢复原状的问题。本案合同解除，且亚莉亚未经华信公司同意装修涉案房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”华信公司要求亚莉亚公司将租赁房屋恢复原状有法律依据，该院予以支持。因租赁场地面积较大，该院酌情给予30日的恢复期间。7.关于亚莉亚公司支付的房屋保证金829560元、装修保证金276520元的问题。因合同解除，亚莉亚公司应支付华信公司相应租金及赔偿损失，依据双方合同约定，华信公司有权从亚莉亚公司交纳的保证金中扣除。故对亚莉亚公司已经支付的保证金，该院在亚莉亚公司应支付的租金和应赔偿的损失中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十三条的规定，判决：一、解除亚莉亚公司与华信公司于2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》；二、亚莉亚公司在本判决生效之日起十日内支付华信公司截止2019年12月31日的租金1106080元及损失331824元，合计1437904元；三、亚莉亚公司在本判决生效之日起十日内赔偿华信公司免租期内的损失1935640元；四、上述二、三项合计3373544元，扣减亚莉亚公司支付的保证金1106080元，亚莉亚公司还应支付华信公司2267464元；五、亚莉亚公司自2020年1月1日起至实际交付房屋止按每月276520元支付华信公司租金，并以未付租金为基数按日利率万分之五的标准支付华信公司损失；六、亚莉亚公司在本判决生效之日起30日内将衡阳市白沙洲工业大道30号“湘梦智谷”园区A栋一层1257平方米、第十三层至第二十二层11312平方米的房屋恢复原状并交付给华信公司；七、驳回亚莉亚公司其他诉讼请求；八、驳回华信公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费106880元，反诉受理费25623元，合计132503元，由亚莉亚公司负担。本院二审期间，亚莉亚公司提交了双方往来函件、规划图、会计凭证及律师调查函，拟证明双方就装修事宜实际达成一致意见、华信公司人为将租赁房屋分为AB两栋、亚莉亚公司的本案损失等事实。本院组织双方进行了证据交换和质证，对华信公司无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，因与本案争议焦点相关，本院将综合本案其他案件事实在说理部分予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点：双方各自履行案涉合同时有无违约，如果有，应如何承担对方诉请的本案责任。本案中，亚莉亚公司诉请解除合同及赔偿装修等损失的主要理由是华信公司提供的案涉土地用途为工业用地，无法达到其合同目的或者给其合同履行增加了巨大的成本；华信公司诉请解除合同及赔偿租金等损失的主要理由是亚莉亚公司拖欠租金等。本院认为，将工业用地上的建筑物出租并未被法律或者行政法规所禁止，故亚莉亚公司在一审诉讼请求变更前以此为由主张案涉租赁合同无效，缺乏法律依据，一审认定合同合法有效正确，本院予以认同。因土地用途系工业用地是否会造成该地上建筑物的装饰装修成本大幅增加以及导致建筑物不能作为酒店经营，双方在租赁合同中并未约定，经释明，亚莉亚公司尚不能提供在办理酒店经营相关证照时受阻、装修成本大幅增加等相应证据证实，故一审未采纳亚莉亚公司的上述主张，并无不当。由于案涉租赁房屋A栋的面积与租赁合同约定的租赁面积相符，亚莉亚公司主张租赁房屋为AB两栋、华信公司将B栋出租他人用于酒店经营而构成违约，缺乏事实依据。因此，亚莉亚公司不能以此为由拒付或者迟延支付租金，且其拒付或者迟延支付租金的行为，已达到双方约定的拖欠房租二个月以上对方有单方解除合同的条件。一审认定华信公司没有违约有权不赔偿装饰装修损失、亚莉亚公司因拖欠租金等原因而判决解除租赁合同，亦无不当。由于租赁合同提前解除，一审判令亚莉亚公司支付拖欠租金、承担拖欠租金期间的违约责任、以及按租期比例缩短免租期并支付相应租金，均无不妥，具体理由一审已详细阐明，本院予以认同并不再赘述。至于一审判决恢复租赁房屋原状的问题。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，一审判决恢复租赁房屋原状，符合上述法律规定。综上，亚莉亚公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132503元，由上诉人湖南省亚莉亚酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇二〇年四月十三日法官助理 张华清书 记 员 陈 浅