福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终1057号 上诉人（原审被告，反诉原告）：胡坤香，女，1982年10月16日出生，汉族，住福建省仙游县。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：周永银，女，1987年5月25日出生，汉族，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：柳灿民，福建元光律师事务所执业律师。 原审被告：张彪，男，1982年7月26日出生，汉族，住福建省仙游县。 原审第三人（原审反诉被告）：漳州市中奇房产经纪有限公司，住所地福建省漳州市芗城区腾飞路298号御龙天下1幢13号，统一社会信用代码91350602669293108F。 法定代表人：钟明安，总经理。 上诉人胡坤香因与被上诉人周永银、原审被告张彪、原审第三人漳州市中奇房产经纪有限公司(以下简称：中奇公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服福建省漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡坤香，被上诉人周永银及其委托诉讼代理人柳灿民，原审被告张彪等到庭参加诉讼。原审第三人漳州市中奇房产经纪有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡坤香上诉请求：撤销一审判决第一项，改判双方签订《房地产买卖协议书》于2016年10月11日解除；撤销一审判决第二项，改判驳回周永银的一审诉讼请求；撤销一审判决第五项，改判支持胡坤香的反诉请求；一、二审案件受理费均由周永银负担。事实和理由：1.导致涉案合同不能履行系周永银的根本违约。胡坤香在通知中奇公司后，才将涉案房屋转让他人，胡坤香在本案中并不存在违约情形。2.一审无视胡坤香未违约的事实，认定双方均违约，判决认定涉案合同于2018年7月18日解除缺乏法律依据。3.周永银及中奇公司涉嫌诈骗、敲诈勒索犯罪，应移送公安机关立案侦查。待刑事结论后，再行民事索赔。 周永银辩称，一审判决认定涉案合同于2018年7月18日解除有事实和法律依据。胡坤香所上诉主张的其不存在违约没有事实和法律依据。胡坤香在其违约的情况下，仍提起反诉，一审判决驳回其诉讼请求正确。一审确定本案诉讼费用的负担符合法律规定。综上，胡坤香上诉无理，应予驳回。一审判决正确，应予维持。 张彪述称，签订涉案合同时，我并不知情。同意胡坤香的上诉意见。 中奇公司未答辩。 周永银向一审法院起诉请求：1.解除周永银经中奇公司居间介绍与胡坤香、张彪及中奇公司三方签订《房产买卖协议书》；2.胡坤香、张彪向周永银支付违约金100000元；3.胡坤香、张彪赔偿周永银房屋差价损失185200元；4.胡坤香、张彪承担周永银因本案支付的律师费30000元。5.评估费3785元由胡坤香、张彪负担。6.本案诉讼费由胡坤香、张彪负担。 胡坤香向一审法院反诉请求：1.判令周永银承担违约责任，立即向胡坤香支付律师代理费24000元；2.判令中奇公司退还胡坤香定金50000元。 一审法院认定事实：张彪与胡坤香于2010年4月向漳州特房开发有限公司购买涉案房屋，张彪与胡坤香于2010年11月26日登记结婚，涉案房屋系张彪与胡坤香共同共有，二人于2015年分别取得涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。胡坤香、张彪于2017年5月3日提交漳州市不动产登记中心于2017年2月22日出具的《房屋登记信息查询结果证明》载明涉案房屋由胡坤香、张彪共同共有。 2016年9月6日，以胡坤香、张彪为出售方（甲方），周永银为购买方（乙方），中奇公司为中介方（丙）的三方签订《房产买卖协议书》（编号：0000166），约定（摘要）：甲方同意将涉案房屋出售给乙方，该房建筑面积81.82平方米。甲乙双方同意上述房产成交价为761000元。本协议签订之日，周永银应支付购房定金50000元。乙方支付的购房定金先交由丙方保管，由丙方开具定金代管收据给甲方，待甲乙双方到交易中心办理交易过户手续当日由丙方退给甲方总定金的50%剩余的50%待甲乙双方办理完上述房产的所有交易手续当日由丙方再退给甲方。甲乙双方同意，乙方将上述购房款分2次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。乙方于产权办理过户并获得交易取件单当日向甲方支付211000元，乙方向银行申请商业贷款500000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际贷款金额小于乙方贷款金额，乙方应于收到银行同意放贷金额通知之日起3日内将差额部分支付给甲方。甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷，如存在其他共有人则共有人均已同意出售。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务纠纷等，概由甲方负责，因此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。若因甲方或甲方的委托代理人原因（包括但不限于甲方无权处分、代理人无权代理等情形）致本房屋买卖合同无效或被撤销的，甲方、甲方的委托代理人自愿向乙、丙方分别按相当于定金和中介费的标准承担过错赔偿责任。甲乙双方在签订合同后，双方不得中途违约。任何一方因改变买卖意向、违反本合同或者有关法规造成本宗交易未能完成的，属于根本违约。若甲方违约，甲方应当书面通知乙方，自违约自日起两日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金并承担乙方应向丙方支付的中介费、代办费及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）；若乙方违约，乙方支付的定金不予退还，并承担甲方应向丙方支付的中介费、代办费用、及甲方为追究乙方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。甲乙双方约定于2016年10月8日前到交易中心办理交易过户手续。上述成交价以每平方米9300元，产权面积以产权证为准，多还少补等内容。本合同甲方落款处由胡坤香签名捺印，张彪的名字由胡坤香所签。合同签订后，周永银向胡坤香支付定金50000元，胡坤香向周永银出具购房定金专用收款收据确认收到该款项。中奇公司向胡坤香出具购房定金代管收款收据，载明胡坤香、张彪同意由中奇公司代管出售涉案房屋的售房定金50000元。 2016年10月8日前，胡坤香、周永银均未到漳州市行政服务中心办理涉案房屋的权属转移登记手续。2016年10月13日，周永银向福建省漳州市佳信公证处申请对其邮寄送达的内容及过程进行保全证据公证，周永银于该日上午，在漳州市佳信公证处向胡坤香、张彪邮寄《催告函》。《催告函》载明（摘要）：“双方按协议约定于2016年10月8日前到漳州市行政服务中心办理权属转移手续。中奇公司已多次电话通知你方办理上述房产过户事宜，你方至今未能配合我方办理上述房屋过户手续。现通知你方收到此催告函后十日内配合办理房产交易过户手续。否则，我方将按上述《房产买卖协议书》第12条约定，要求你方向我方支付双倍定金的违约金即100000元，并承担我方应向中奇公司支付的中介费8000元”。 2016年10月12日，以胡坤香、张彪为甲方（卖方），许雪慧为乙方（买方）的买卖双方签订《房地产买卖协议书》，约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，总成交价为777000元，乙方应于2016年10月12日支付甲方100000元作为购房定金。首期购房款487000元于2016年10月30日前付现金方式乙方支付给甲方。第二期购房款190000元于2017年3月1日前办理房产交易过户时乙方支付给甲方等内容。2016年10月12日，胡坤香向许雪慧出具收据确认收到购房定金100000元。2016年10月25日，胡坤香向许雪慧出具收据确认收到487000元。2017年2月21日，许雪慧通过银行转账方式向胡坤香支付购房款190000元。许雪慧与胡坤香、张彪于2017年2月办理涉案房屋的变更登记手续，许雪慧取得涉案房屋所有权。 2016年11月17日，周永银前往诉讼服务中心要求诉前调解。2017年1月3日，周永银提起本案诉讼，诉讼请求为：1.判令胡坤香、张彪继续履行《房产买卖协议书》，即将涉案房屋过户至周永银名下并交付该房屋，同时判令胡坤香、张彪向周永银支付违约金10万元。2.胡坤香、张彪承担周永银因本案支付的律师代理费5,000元。3.判令胡坤香、张彪赔偿周永银误工费、交通费等损失5,000元。4.本案诉讼费用由胡坤香、张彪负担。2017年12月11日作出（2017）闽0603民初23号民事判决书，判决：一、周永银与胡坤香、张彪于2016年9月6日签订的《房地产买卖协议书》合法有效，双方均应当按照《房地产买卖协议书》约定继续履行各自义务；二、胡坤香、张彪应于本判决生效之日起十日内协助周永银办理漳州市龙文区迎宾大道10号锦绣一方绿榕里15幢5D房屋不动产权转移登记手续；三、周永银应于办理不动产权转移登记手续并获得交易取件单当日向胡坤香、张彪支付首期购房款21.1万元；四、周永银应于向银行申请商业贷款条件成就之日起三日内向银行申请商业贷款50万元，该笔贷款在放贷时由银行直接转至胡坤香、张彪账户，若贷款银行实际放贷金额不足50万元，周永银应于收到银行收到同意放贷金额通知之日起3日内将差额部分直接支付给胡坤香、张彪；五、胡坤香、张彪应于收到周永银支付的全部购房款当日将漳州市龙文区迎宾大道10号锦绣一方绿榕里15幢5D房屋交付给周永银；六、胡坤香、张彪应向周永银支付违约金10万元，该款可在周永银向胡坤香、张彪支付首期购房款时折抵；七、驳回周永银的其他诉讼请求。胡坤香、张彪不服，向漳州市中级人民法院提起上诉。2018年5月14日，漳州市中级人民法院做出（2018）闽06民终1252号民事裁定书，以原判决认定基本事实不清为由，撤销（2017）闽0603民初23号民事判决，本案发回重审。2018年6月4日立案，周永银于2017年7月18日、2019年4月3日两次申请变更诉讼请求，请求1.解除周永银经中奇公司居间介绍与胡坤香、张彪及中奇公司三方签订《房产买卖协议书》；2.胡坤香、张彪向周永银支付违约金100000元；3.胡坤香、张彪赔偿周永银房屋差价损失185200元；4.胡坤香、张彪承担周永银因本案支付的律师费3万元。5.评估费3785元由胡坤香张彪负担。6.本案诉讼费由胡坤香、张彪负担。胡坤香于2018年7月10日提起反诉，并于2018年7月18日、2018年8月22日两次变更反诉请求，请求：1.周永银承担违约责任，立即向胡坤香支付律师代理费24000元；2.判令中奇公司退还胡坤香定金50000元。周永银因本案诉讼支付律师费30000元，胡坤香、张彪因本案诉讼支付律师费24000元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。胡坤香签订《房地产买卖协议书》时替共有人张彪签字后未的到张彪的同意，胡坤香、张彪主张合同无效，不予支持。周永银与胡坤香、中奇公司签订的《房地产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定全面履行。根据《房地产买卖协议书》约定，胡坤香与周永银约定于2016年10月8日前办理过户手续即讼涉房屋的转移登记手续，办理涉案房屋转移登记手续系周永银、胡坤香二人的权利也是二人的义务，在该日及该日前，胡坤香、周永银均未履行该义务，双方均迟延履行自身义务，均构成违约。在双方均违约的情况下，均可催告对方在合理期限内履行。周永银向胡坤香邮寄送达催告函要求胡坤香十日内办理讼涉房屋的转移登记手续，胡坤香未予履行而是以周永银违约、共有人张彪未同意、未取得定金等理由拒绝履行合同。与此同时，胡坤香、张彪以高于胡坤香与周永银签订的《房产买卖协议书》的价格和条件将涉案房屋出售给案外人许雪慧，并对该交易进行隐瞒，致使胡坤香与周永银签订的《房产买卖协议书》无法履行和周永银损失的扩大，胡坤香应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。胡坤香的违约行为致使周永银不能实现合同目的，周永银请求解除其与胡坤香、中奇公司签订的《房地产买卖协议书》，予以支持。合同解除后，胡坤香托管在中奇公司的50000元，中奇公司应返还给胡坤香。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故胡坤香应承担违约责任。 关于胡坤香应承担的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据双方合同第十二条约定，任何一方因改变买卖意向、违反合同或者有关法规造成本宗交易未能完成的，属于根本违约，胡坤香自违约之日起两日内退还周永银支付的购房款，同时向周永银支付相当于双倍定金的违约金并承担周永银为追究胡坤香违约责任而支付的律师费等合理费用。根据该条款前后约定的理解，双倍定金的违约金应包含周永银支付的定金50000元。即胡坤香根本违约应赔偿周永银违约金100000元（含周永银支付的定金）及律师费30000元。周永银以胡坤香违约行为造成的周永银的经济损失为由请求胡坤香赔偿其损失185200元，为此申请对涉案房屋于2018年7月18日的现值进行评估。经评估为涉案房屋于2018年7月18日的现值946200元，该时点的房屋差价为185200元。周永银申请评估的时间可以反映合同解除时其所受的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条规定，因合同解除时，周永银因胡坤香违约所遭受的损失应考虑以下因素：1.合同的履行情况；2.双方当事人的过错程度；3.损失的可预见性；4.违约方是否因违约而获利等因素。胡坤香未取得涉案房屋共有人的同意将讼涉房屋出售给周永银、也未能于2016年10月8日前前往不动产登记中心办理涉案房屋的转移登记手续并与张彪将讼涉房屋出售给案外人致使合同无法履行，已构成违约应承担违约责任，胡坤香隐瞒涉案房屋另售他人，致使周永银不能及时止损，对周永银损失的扩大亦应承担相应违约责任。周永银签订合同时未审查涉案房屋共有人张彪是否同意出售房屋存在过错，未能于2016年10月8日前前往不动产登记中心办理涉案房屋的转移登记手续亦构成违约，周永银在签订合同后仅支付50000元定金，在胡坤香明确拒绝履行的情况下，其可以进行止损。故，在结合本案合同履行情况、双方当事人的过错程度等情形，胡坤香应赔偿周永银因合同解除所产生的损失共计111120元（185200×0.6）。故胡坤香应返还周永银定金50000元并赔偿周永银经济损失111120元。评估费用属于周永银的举证费用，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条规定，判决：一、胡坤香与周永银、漳州市中奇房产经纪有限公司于2016年9月26日签订的《房地产买卖协议书》于2018年7月18日解除。二、胡坤香应于本判决生效之日起10日内返还周永银定金50000元并赔偿周永银经济损失111120元，以上共计161120元。三、漳州市中奇房产经纪有限公司应于本判决生效之日起10日内返还胡坤香托管金50000元。四、驳回周永银的其他诉讼请求。五、驳回胡坤香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,410元，由胡坤香负担。反诉受理费1,650元，由胡坤香负担。 各方当事人对一审认定的事实，除胡坤香、张彪对一审认定的“中奇公司已多次电话通知你方办理上述房产过户事宜，你方至今未能配合我方办理上述房屋过户手续。现通知你方收到此催告函后十日内配合办理房产交易过户手续”有异议外，对其它事实均无异议，对没有异议的事实，本院予以确认。 对胡坤香、张彪有异议的事实部分，本院分析认定如下：该部分的事实系2016年10月13日，周永银向福建省漳州市佳信公证处申请对其邮寄送达的内容及过程进行保全证据公证时，在漳州市佳信公证处向胡坤香、张彪邮寄《催告函》所载明的内容。胡坤香、张彪对此有异议不能成立，不予采信。 二审中，胡坤香举证福建新闻频道的光盘内容，欲证明新闻报导的案件与本案相类似，涉嫌诈骗。周永银对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。质证认为该证据系胡坤香自行下载，与本案没有关联性。张彪对该证据没有异议。本院分析认证如下：该证据所示内容与本案没有关联性，依法不能作为认定本案事实的依据。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。周永银与胡坤香、中奇公司签订的《房地产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定全面履行。从本案查明的事实可以证实，双方约定于2016年10月8日前办理过户手续即涉案房屋的转移登记手续，该约定系双方的权利和义务，但双方均迟延履行自身义务，均构成违约。在双方均违约的情况下，均可催告对方在合理期限内履行。周永银向胡坤香邮寄送达《催告函》，要求胡坤香十日内办理涉案房屋的转移登记手续，胡坤香未予履行而是以周永银违约、共有人张彪未同意、未取得定金等理由拒绝履行合同。与此同时，胡坤香、张彪以高于胡坤香与周永银签订的《房产买卖协议书》的价格和条件将涉案房屋出售给案外人许雪慧，并对该交易进行隐瞒，致使胡坤香与周永银签订的《房产买卖协议书》无法履行和周永银损失的扩大，胡坤香应承担相应的违约责任。鉴于胡坤香、张彪已将涉案房屋转让案外人许雪慧，并办理了涉案房产权属变更，本案双方签订《房地产买卖协议书》的合同目的不能实现。据此，系胡坤香的违约行为致使涉案合同目的不能实现，周永银请求解除其与胡坤香、中奇公司签订的《房地产买卖协议书》，应予支持。合同解除后，胡坤香托管在中奇公司的50000元，中奇公司应返还给胡坤香。周永银诉求胡坤香违约造成其损失的赔偿主张有事实和法律依据，可以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据涉案合同第十二条约定，任何一方因改变买卖意向、违反合同或者有关法规造成本宗交易未能完成的，属于根本违约，胡坤香自违约之日起两日内退还周永银支付的购房款，同时向周永银支付相当于双倍定金的违约金并承担周永银为追究胡坤香违约责任而支付的律师费等合理费用。根据该条款前后约定的理解，双倍定金的违约金应包含周永银支付的定金50000元。即胡坤香根本违约应赔偿周永银违约金100000元（含周永银支付的定金）及律师费30000元。周永银诉求胡坤香违约行为造成其经济损失，经一审评估鉴定，该时点的房屋差价为185200元。综合考虑到涉案合同的履行情况、双方的过错程度、损失的可预见性及违约方胡坤香因违约获利等因素，以及胡坤香隐瞒涉案房屋另售他人，致使周永银不能及时止损，对周永银损失的扩大亦应承担相应违约责任。一审判决确定胡坤香应赔偿周永银因合同解除所产生经济损失111120元并无不当。胡坤香上诉提出其并不存在违约，导致涉案合同不能履行系周永银的根本违约等主张与查明的事实不符，不予支持。一审以周永银主张解除涉案合同时间为评估时间并无不当。胡坤香上诉认为一审判决认定涉案合同于2018年7月18日解除缺乏法律依据的主张不能成立，不予支持。至于周永银及中奇公司是否涉嫌诈骗、敲诈勒索犯罪，应由相应的职能部门处理，与本案民事案件处理结果无关。 综上所述，胡坤香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13060元，由胡坤香负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈育生 审判员  叶小铭 审判员  林 健 二〇二〇年四月二十九日 法官助理徐明水 书记员吴茵婷