重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民再38号抗诉机关：重庆市人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：陶伍，男，1973年10月5日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：冉俊杰，重庆泰源律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：龙少平，女，1957年6月23日出生，汉族，住重庆市忠县。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：黄启银，男，1956年6月20日出生，汉族，住重庆市忠县。申诉人陶伍因与被申诉人黄启银、龙少平合同纠纷一案，不服本院（2017）渝02民终2251号民事判决，向重庆市人民检察院申诉。重庆市人民检察院以渝检民监[2019]249号民事抗诉书向重庆市高级人民法院提出抗诉。重庆市高级人民法院作出（2019）渝民抗58号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院指派重庆市人民检察院第二分院检察员杨友学出庭履行职务，申诉人陶伍及其委托诉讼代理人冉俊杰，被申诉人黄启银、龙少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市人民检察院抗诉认为，陶伍诉黄启银、龙少平房屋买卖合同纠纷一案中，二审法院以陶伍未按其承诺支付尚欠房款的利息也有一定的过错为由，将忠县人民法院一审判决由黄启银、龙少平支付陶伍违约金10万元改判为3万元，表明陶伍在该案件中已就其未按约定支付利息的行为承担了违约责任。现本案又以陶伍未按约定支付利息应依约支付罚息，导致陶伍在不同案件中就同一违约行为向同一合同对方当事人重复承担了违约责任，适用法律错误。本案现有新的证据证明案涉门面实测套内面积为64.61平方米、建筑面积为70.59平方米，导致本案二审以双方合同约定的建筑面积80平方米及总价款240000元为依据，作为利息、罚息的计算基础不当。申诉人陶伍在再审中请求撤销忠县人民法院（2017）渝0233民初2001号民事判决及本院（2017）渝02民终2251号民事判决，改判驳回黄启银、龙少平的诉讼请求。陶伍同意检察机关提出的抗诉意见，同时补充认为，由于门面出售合同和欠条系同一天形成，虽然门面出售合同未约定具体过户时间，但其约定了第二次付款时间是黄启银、龙少平通知办理过户时，结合欠条约定利息自2013年8月10日其计算的事实，应当认定双方的真实意思是黄启银、龙少平应于2003年8月10日前办理案涉房屋的过户手续，陶伍在收到过户通知后仍然逾期支付剩余房款的方才按照欠条约定支付利息。现黄启银、龙少平至今未通知陶伍办理案涉房屋的过户手续，故陶伍不支付剩余房款的行为系行使先履行抗辩权，依法不应当支付利息、罚息。原一、二审判决由陶伍持续向黄启银、龙少平支付利息、罚息的结果将会导致黄启银、龙少平因其在先的违约行为而获利，有违公平原则。被申诉人黄启银、龙少平辩称，其对案涉房屋未能办理产权过户手续不具有过错，且依照双方合同的约定，陶伍应当向被申诉人支付利息和罚息。陶伍起诉被申诉人的案件中，被申诉人已经承担了相应的违约责任，现陶伍提出的其不应承担利息以及逾期给付利息的罚息的理由不能成立。双方签订的房屋买卖合同约定了走廊要在房屋证载面积之外另外计价，检察机关及陶伍提出的主管部门测定的房屋面积与买卖合同载明的房屋面积不一致，房款应另行计算的理由不能成立。案涉房屋现由于客观原因已无法办理产权证，请求驳回陶伍的再审请求，改判解除合同并支持被申诉人的一审诉讼请求。黄启银、龙少平向一审法院起诉请求：1.解除黄启银、龙少平与陶伍于2003年7月18日签订的《门面出售合同》；2.陶伍将忠县忠州镇东坡梯道2号附4号门面房一间返还给黄启银、龙少平；3.定金不退；4.陶伍按《欠条》约定支付2003年8月1日至合同解除之日止的利息和罚息，截止2017年4月4日利息和罚息共计约38万元；5.陶伍承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陶伍与案外人闫秀兰原系夫妻关系，于2007年7月23日离婚。2003年2月26日，黄启银与中共忠县县委办公室签订《门面房集资协议》，约定黄启银自愿集资建设中共忠县县委办公室坐落在忠州镇新北山路忠县县委办公室职工集资楼东坡梯道西侧的门市1-5层，房屋建筑面积1084.76平方米，总价款2745600元；第一次交款50万元作为定金，余款在2003年4月30日前交清。2003年7月18日，黄启银、龙少平（合同甲方）与陶伍、闫秀兰（合同乙方）签订《门面出售合同》，合同约定：甲方将忠县忠州镇新北山路忠县县委办公室职工集资楼东坡梯道西侧门面第三层第一间以24万元价格出售给乙方；付款方式为第一次付款10万元作为定金，在交清定金时甲方将房屋交付给乙方使用，第二次付款在甲方通知乙方办理过户产权时，由乙方一次性付清余款；如甲方不给乙方办证视为违约，以定金的一倍罚款。合同签订之日，陶伍依约向黄启银、龙少平支付10万元，黄启银、龙少平也将房屋交付给了陶伍使用至今。同日，陶伍向黄启银、龙少平出具《欠条》，约定：对剩余购房款14万元由陶伍按月息6.6‰支付利息，从2003年8月10日起开始计息，如未按时结息将支付罚息。陶伍还在欠条上添加备注，备注内容为：如黄启银与中共忠县县委办公室发生产权纠纷，黄启银败诉无法拿到产权，则黄启银退还本金给陶伍；如胜诉，则黄启银不得以任何理由不将门面出售给陶伍。2007年7月23日，陶伍与闫秀兰离婚，在离婚协议中约定案涉房屋归陶伍所有。该门面房现地址为忠州镇东坡梯道2号附4号。2015年4月9日，陶伍向忠县人民法院起诉，要求确认其与黄启银、龙少平签订的《门面出售合同》有效，黄启银、龙少平协助其办理案涉房屋的产权过户手续，并支付违约金10万元。忠县人民法院经审理后，判决确认双方签订的门面出售合同合法有效，黄启银、龙少平应协助陶伍办理案涉房屋的产权过户手续，并支付违约金10万元。黄启银、龙少平不服，提起上诉。二审法院经审理后，认为在门面出售合同中虽未约定具体的房屋产权变更时间，但双方自签订合同至今已十年有余，在此过程中黄启银、龙少平存在一定违约行为，陶伍未按其承诺支付尚欠房款的利息也有一定过错，遂依法改判黄启银、龙少平支付陶伍违约金3万元，对其他判决内容予以维持。该判决已生效，现已进入执行程序。在前述二审判决书生效后，黄启银、龙少平曾多次要求陶伍支付尚欠购房款及按欠条约定计算的利息、罚息，并表示如陶伍在规定期限内仍未支付，其将解除双方签订的门面出售合同。但陶伍仍未支付购房款及利息。黄启银、龙少平遂诉至法院。另查明，2003年3月20日，黄启银、龙少平与忠县农村信用合作联社、中共忠县县委办公室签订《个人借款合同》，合同约定：黄启银、龙少平向忠县农村信用合作联社借款250万元，忠县县委办公室以位于忠州镇新北山路忠县县委办公室职工集资楼东坡梯道西侧的门市1-5层为该笔贷款提供抵押担保。2003年4月4日，双方依法办理了抵押登记。合同约定的借款期限届满后，黄启银、龙少平未按期还款。2005年4月12日，忠县农村信用合作联社起诉要求黄启银、龙少平偿还贷款。忠县人民法院经审理后，判决黄启银、龙少平偿还忠县农村信用合作联社尚欠借款172.40万元及利息。之后，忠县农村信用合作联社申请执行该案。在执行过程中，执行法院于2005年8月25日发出公告，要求误购、误租县委办公室集资楼1-5层门面者，必须在2005年8月29日至9月2日期间内，持购买或租赁的相关凭据到该院执行局申报，由执行局审查后依法予以处理。陶伍遂依照公告内容到执行局申报，并于2005年11月30日向该院支付购房款4000元。因黄启银、龙少平至今仍未履行该判决书确定的义务，现该案尚未执行完毕。诉讼中，经查询忠县不动产登记中心，位于忠州镇新北山路忠县县委办公室职工集资楼东坡梯道西侧的门市1-5层于2003年4月4日办理了抵押登记，至今尚未解押。本案所涉房屋未办理首次登记也未取得房地产权证，现无法办理权属转移登记。一审法院认为，依照相关法律规定，合同解除的方式可分为协议解除和法定解除。本案现并不具备双方当事人约定的解除条件，故不能适用约定解除规则解除门面出售合同；同时在陶伍要求继续履行合同的前提下，本案也不符合法定解除情形；黄启银、龙少平关于解除合同以及返还房屋、定金不退的诉讼请求不能成立，该院不予支持。陶伍向黄启银、龙少平出具的欠条中载明：对剩余购房款14万元，陶伍将从2003年8月10日起按照月息6.6‰支付利息，如未按时结息将支付罚息。故陶伍应依照欠条内容，向黄启银、龙少平支付利息至付清尚欠购房款之日止。因陶伍于2005年11月30日向忠县人民法院支付案涉房屋的购房款4000元，故从该期限起，陶伍尚欠购房款数额应当为13.60万元，即利息应以13.60万元为基数进行计算。陶伍抗辩该院曾发出执行公告，其是按照公告要求进行了申报，且是因黄启银、龙少平的过错导致房屋至今不能办理房屋产权过户，故其不应支付利息和罚息。该院认为，结合法院2005年8月25日发出的公告内容，该公告并未作出陶伍不应再支付尚欠购房款的意思表示，并且，在陶伍于2015年起诉黄启银、龙少平的案件中，法院的生效判决已经认定陶伍未按其承诺支付尚欠房款的利息存在过错，而黄启银、龙少平已就其违约行为依法承担了违约责任，故陶伍也应当依照欠条约定支付利息和罚息。因陶伍未按时支付利息，故其依约应当支付罚息。但因陶伍在欠条中对罚息的支付约定不明，依照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中的相关规定，罚息利率应当在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。综合本案合同履行情况、当事人过错程度、损失情况等因素，一审法院酌情确定罚息的收取应在利息计收标准上加收30%。据此，一审判决：一、被告陶伍在本判决生效之日起十日内向原告黄启银、龙少平支付利息和罚息（利息从2003年8月10日起至2005年11月29日止，以14万元为基数，按照月息6.6‰计算；从2005年11月30日起至付清购房款之日止，以13.60万元为基数，按照月息6.6‰计算。罚息从逾期之日起在利息计收标准上加收30%）；二、驳回原告黄启银、龙少平的其他诉讼请求。案件受理费5500元（已减半收取），由原告黄启银负担3500元，被告陶伍负担2000元。该判决作出后，陶伍与黄启银、龙少平均不服，提起上诉。黄启银、龙少平上诉请求：1.撤销忠县人民法院(2017)渝0233民初2001号民事判决第二项；2.判决解除双方于2003年7月18日签订的《门面出售合同》，将忠县忠州镇东坡梯道2号附4号门面房一间返还给黄启银、龙少平，订金不退；3.判决陶伍承担一、二审全部诉讼费用。陶伍上诉请求：1.撤销忠县人民法院(2017)渝0233民初2001号民事判决第一项，驳回黄启银、龙少平一审时的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由黄启银、龙少平承担。二审审理查明的事实与一审一致。二审认为，黄启银、龙少平与陶伍于2003年7月18日签订的《门面出售合同》中并未约定合同解除的条件，仅在陶伍同日出具的欠条中记载，“8月1日如黄启银与中共忠县县委办公室发生产权纠纷，如黄启银败诉，无法拿到产权，则黄启银立即退还房屋本金给陶伍。如胜诉，黄启银无条件将门面出售给陶伍”，该内容虽在欠条中以“注”的形式出现，但实质是双方对合同内容的补充，对双方均具有约束力。从该约定的内容看应系黄启银与忠县县委办就案涉房屋发生争议，陶伍不能取得案涉房屋的产权时，双方才能解除签订的《门面出售合同》，且约定解除合同诉讼权利应由陶伍行使。现无证据证明黄启银、龙少平就陶伍购买的门面房的产权与忠县县委办发生争议。陶伍也未向法院请求解除双方所签订的《门面出售合同》。关于二次付款时间双方约定在黄启银、龙少平通知办理产权登记时陶伍一次性交付，但因包括本案争议房屋在内的县委办公室集资楼1-5层门面均已被抵押，且至今抵押尚未解除，不能办理权属转移登记，因此，在陶伍要求继续履行合同的前提下，黄启银、龙少平主张解除合同的请求不能成立。忠县人民法院于2015年7月3日作出的(2015)忠法民初字第01244号及本院2016年1月29日作出的(2015)渝二中法民终字第02036号民事判决系调整黄启银与陶伍于2003年7月18日签订《门面出售合同》的效力；合同约定门面房屋的权属及黄启银未按约定办理权属登记是否承担违约责任问题。而本案调整的是黄启银、龙少平所签订的合同是否解除及解除的后果；陶伍是否应支付延期付款的利息及罚息问题。故本案不存在重复诉讼问题。上述判决确认的违约金与本案确认的利息及罚息系不同的法律关系产生的法律后果，陶伍主张应将法院判决黄启银支付给自己的违约金抵扣欠付黄启银的房款，但该主张双方无合同约定也无法律依据，本院不予支持。由于双方在欠条中约定支付罚息的标准不明确，一审法院依照中国人民银行的相关规定，结合本案合同履行情况、当事人过错程度、损失情况等情况，酌情确定罚息的计息标准并无不当。据此，二审判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22000元，由上诉人黄启银、龙少平负担11000元，上诉人陶伍负担11000元。再审中，陶伍举示了（2016）渝0233民初2953号民事判决及该案审理过程中忠县人民法院向忠县不动产登记中心测绘科科长谭云所作的询问笔录，拟证实案涉房屋的实际建筑面积70.59平方米，依照合同约定的多退少补原则，原一、二审认定的陶伍尚欠房款数额不当。黄启银、龙少平质证认为，双方门面出售合同中约定的计价面积还包括走廊的半面积，前述证据不能达到陶伍的证明目的。黄启银、龙少平于再审中举示了忠县不动产登记中心出具的不动产登记不予受理告知书一份，拟证实案涉房屋现无法办理产权登记。陶伍质证认为，该份证据与本案不具有关联性，不能达到被申诉人的证明目的。双方当事人对一、二审已经查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，陶伍与黄启银、龙少平2003年7月18日签订的门面出售合同中约定，门面建筑面积约80平方米，实际以房产公司房产证面积为准多退少补，每平方单价3000元，其中走廊面积按50%计价。忠县人民法院于2017年4月1日、4月14日，分两次对忠县不动产登记中心测绘科科长谭云进行询问，载明“-2走廊”系公用面积，是整个功能区的公用面积，不属于次起对应门面的专属面积，涉案房屋的套内面积为64.61平方米，建筑面积为70.59平方米。本院认为，本案再审的争议焦点是陶伍应于何时向黄启银、龙少平支付利息，陶伍承担利息及罚息后是否构成对同一违约行为重复承担责任，案涉房屋的计价面积如何确定。结合检察机关提出的抗诉理由以及双方当事人于再审中的诉、辩意见，本院分别评判如下：陶伍应于何时向黄启银、龙少平支付利息本院认为，依照双方当事人签订的门面出售合同及欠条约定的内容，案涉房屋系在陶伍支付10万元定金（部分房款）后即进行了房屋的实物交付，也即陶伍在未取得该房屋所有权亦未完全支付双方约定的价款的前提下即先行取得了该房屋的使用权。而就剩余房款，双方当事人亦明确约定应于黄启银、龙少平通知陶伍办理门面过户手续时方才支付。故，陶伍出具欠条时并不负有剩余房款的支付义务。据此，双方当事人另行约定的利息并非资金占用损失，其实质较为符合双方在前述特定情形下所约定的补偿。据此，陶伍再审中抗辩的其承担本案利息及罚息后将会使得黄启银、龙少平因其未及时办理过户手续的在先违约行为持续获利，有违公平原则的理由，不能成立，本院不予采纳。同时，从双方当事人签订的门面出售合同及欠条约定的内容分析，该利息支付条款也并未附其他任何条件，也即该利息支付约定不以陶伍是否存在其他违约行为作为适用前提。故，自欠条约定的计息时间开始，陶伍即应当依照约定向黄启银、龙少平支付利息。陶伍于再审中辩称的利息应以其收到过户通知且未及时支付剩余房屋价款为前提的理由不符合当事人约定，本院不予采纳。陶伍提出的先履行抗辩权的抗辩理由，与查明事实不符，本院亦不予采纳。陶伍承担利息及罚息后是否构成对同一违约行为重复承担责任如前所述，陶伍向黄启银、龙少平支付利息系基于双方当事人的明确约定，并不以陶伍存在任何违约行为作为适用前提，故陶伍承担案涉双方约定的利息不构成对同一违约行为重复承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，依照双方当事人的约定，陶伍承担罚息的原因在于其存在不按约支付利息的违约行为，其应当依法承担相应的违约责任。虽然在陶伍诉黄启银、龙少平房屋买卖合同纠纷中本院结合双方的过错大小、合同履行情况对黄启银、龙少平应承担的违约金依据其请求予以了调减，但本案中原一、二审对罚息的确定也综合考虑了双方当事人的过错、合同履行情况及损失大小并据此将罚息确定为加收30%的比例，前述处理符合法律规定，且并无明显不当。检察机关提出的前述抗诉理由以及陶伍提出的该项申诉理由于法无据，本院不予采纳。（三）案涉房屋的计价面积如何确定本院认为，当事人自愿签订并依法成立、生效的合同对当事人具有约束力，人民法院应当充分尊重当事人的约定。本案中，陶伍与黄启银、龙少平签订的门面出售合同中约定案涉房屋面积（建筑面积）以房产公司房产证实际面积为准，多退少补，其中走廊面积按50%计价，表明双方当事人约定的计价面积系房产证的实际面积和走廊面积的50%共同作为计价面积，该约定协议双方当事人真实意思表示，且不违反法律的规定，对双方当事人具有约束力。现检察机关提出抗诉及陶伍提出申诉的理由系另案诉讼中忠县不动产权登记中心测绘科科长测绘后认为该房屋建筑面积（除去-2走道）仅为70.59平方米，并据此主张以该面积作为计价面积。但案涉房屋至今仍未能办理产权登记，故陶伍提供的前述证据仅能证实该房屋曾经测绘为建筑面积70.59平方米的事实，不能当然证实案涉房屋的房产证证载面积也系70.59平方米的事实。同时，该笔录中显示的房屋测绘面积本身并未包含双方当事人协议约定的应当计价的50%的走廊面积。据此，检察机关提出的前述抗诉理由及陶伍提出的该项申诉理由缺乏有效证据予以证实，本院不予采纳。综上所述，申诉人陶伍提出的申诉理由均不能成立，其再审请求，本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2017）渝02民终2251号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 黄治康审 判 员 王 雷审 判 员 冉世均二〇二〇年四月十日法官助理 何贤龙书 记 员 姚 瑶