山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1262号上诉人(原审被告)：薛永峰，男，1985年9月16日出生，汉族，山西省华凯房地产开发有限公司总经理,住太原市。被上诉人(原审原告)：太原星河湾房地产开发有限公司，住所地太原市小店区星河西路2号1幢1-2层。法定代表人：徐玉军，职务：总经理。委托诉讼代理人：乔丽华，女，太原星河湾房地产开发有限公司法务，住该公司宿舍。上诉人薛永峰因与被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人薛永峰，被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人乔丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛永峰上诉请求：1．请求撤销（2019）晋0105民初7184号《民事判决书》第一、二项，将本案发回重审或依法改判；2．上诉费由被上诉人承担。事实和理由：本案依法应中止审理，一审法院法律适用错误。本案上诉人并非出于故意不履行合同，上诉人购买的房屋及个人账户均因涉及刑事案件被晋中市公安局城区分局依法采取查封措施。现该刑事案件尚未审理完毕，对涉案房屋的处置尚未明确，一审法院对此部分事实已通过调查取证方式查明并采信。依据民事诉讼法第一百五十条之规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼”。因本案诉争房屋所涉刑事案件尚未审结，本案房屋是否属于刑事追缴范围尚未明确，如刑事案件判令追缴，被上诉人可向执行刑事判决的法院申报债权，如未判令追缴，上诉人可自行与被上诉人办理解除网签合同手续。故本案必须以另一案的审理结果为依据，属于上述规定第（五）项的情形，依法应中止审理。且单就现状而言，上诉人因房屋遭受刑事查封，现无法履行配合办理解除网签手续的判决，待案件进入执行阶段后势必会出现执行不能的情形。太原星河湾房地产开发有限公司辩称，一，2017年10月20日，上诉人因购买太原市星河湾44幢2单元22层2203号房屋与被上诉人签订了商品房买卖合同，并交付了首付款。因上诉人未按期支付房款。被上诉人依约向上诉人发送了催款函以及解约通知书。因合同无法履行，根据合同法及相关合同约定，我公司进行诉讼。根据合同约定要求解除合同，并要求对方支付违约金。双方签订的商品房买卖合同以及补充协议系双方真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，合同依法有效。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，应当维持。二，关于上诉人所述刑事部分。首先，关于刑事部分相关公安部门或检察机关等司法部门并未向我公司下发任何协助执行通知或者是相关协助的函件。其次，原审法院到不太原市不动产登记中心查询了查封情况，我公司在诉讼中进行了保全。原审法院财产保全查封为第一顺位。再次，上诉人仅交付的是首付款部分，并不涉及房屋，房屋产权并不可能属于薛永峰，且薛永峰仅支付首付款，我公司不可能为其办理房屋产权手续，房屋所有权仍为我公司所有。所以，即使涉及刑事案件，该房屋所有权也为我公司，我公司享有合同解除权。最后，关于首付款需要协助部分应当另行处理。且我公司直至今日尚未收到相关的需要协助的司法文件。三、我公司在诉讼前已经发出了解除合同的相关函件通知书，因该房屋是网签合同，需要办理退备案手续，无奈诉至法院要求解决。原审法院依据合同约定以及相关法律约定，支持了被上诉人的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律适当，应当维持原判。太原星河湾房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的合同编号为20180005538《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,被告配合原告办理《商品房卖买合同》网签解除手续;2、判令被告向原告支付违约金219360.3元;3、判令被告承担本案的诉讼费、公告费。事实和理由:2017年10月20日,原、被告签订了编号为20180005538《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,约定被告向原告购买山西省太原市星河西路8号44幢2单元22层2203号房屋,建筑面积157.71平方米,单价为13909.09元/建筑平方米,房屋总价款为人民币2193603元。《商品房买卖合同》约定,被告支付首付款443603元(含已付定金100000元),剩余房价款1750000元应以商业按揭贷款方式支付。被告支付了房价款663603元后,剩余房价款1530000元至今未能支付。根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定,原告有权解除合同,被告应按房屋总价款的10%向原告支付违约金,即人民币219360.3元。综上,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,符合法律规定,双方均应诚信履约。被告违约行为侵害原告合法权益,故原告诉至法院,请法院依法判决。一审法院认定事实：2017年10月20日,原告太原星河湾房地产开发有限公司(出卖人)与被告薛永峰(买受人)签订合同编号为20180005538的《商品房买卖合同》,主要约定:买受人购买的商品房为预售商品房,商品房预(销)售许可证号为(2017)并商房预售字第0032号;买受人购买太原市星河西路8号44幢2单元22层2203号房,用途为住宅,建筑面积157.71平方米;商品房单价为13909.09元,商品房总金额为2193603元;具体付款方式及期限的约定详见附件四;买受人逾期付款超过90日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金;出卖人应在2019年10月14日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将符合本合同约定并经验收合格的商品房交付买受人使用;合同还约定了其他权利义务条款。合同附件四补充协议约定了支付房款的方式及期限,具体为:付款方式为商业按揭贷款,首付款443603元(含已付定金10万元),买受人于2017年10月14日前付清,剩余房价款1750000元,应以商业按揭贷款方式支付;买受人应于2017年12月14日前办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同;买受人未办理完毕银行按揭申请手续,则应向出卖人一次性付清剩余房价款,若买受人未能在出卖人通知之日起7日内向出卖人一次性付清剩余房价款,则出卖人有权选择立即解除合同,出卖人选择解除合同的,详见《商品房买卖合同补充协议》第十二条因买受人原因导致合同解除之规定。同一日,原、被告另签订一份《商品房买卖合同补充协议》,第十二条关于合同违约责任的补充约定:若因买受人原因导致合同解除,则双方同意按以下方式处理,合同解除前,出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担,且若出卖人在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期前行使合同解除权的,买受人须向出卖人支付相当于合同第四条约定的房屋总价款10%的违约金。合同及附件与本补充协议中关于因乙方原因解除合同的约定与本款约定不一致的,以本款约定为准。被告于2017年10月7日向原告支付房屋定金100000元,于2017年10月16日支付原告房款343603元,2017年10月26日支付房款220000元。2018年6月1日,原告通过邮寄的方式向被告发出“催款函”,告知被告尚有到期房款1530000元没有支付,根据《商品房买卖合同》约定,被告逾期付款须向原告支付违约金,每逾期一日的违约金为逾期应付款的万分之一,截至2018年6月1日已产生违约金26622元,被告在接到催款函五个工作日内向原告支付上述欠款。2018年12月19日,原告向被告邮寄发出“解约通知”,载明针对涉案房屋因被告有已到期房款1530000元未付,根据买卖合同约定,原告有权解除《商品房买卖合同》。另查明,2018年7月16日,涉案房屋被晋中市公安局城区分局预查封,查封期限一年。本案审理过程中,本院根据原告的申请于2019年8月20日对涉案房屋预查封。2019年9月12日,晋中市公安局城区分局对涉案房屋再次预查封。被告称,因被告的姐姐涉嫌刑事犯罪,故涉案房屋被公安机关查封。一审法院认为，被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,原、被告均应按约履行合同义务。在《商品房买卖合同》履行中,被告未按合同约定的付款方式和时间足额支付房款,原告依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定行使合同解除权,理由与证据充分,本院予以支持。同时,被告应协助原告办理《商品房买卖合同》的网签解除手续。合同解除后,未履行的终止履行,对被告已支付的购房款,原告应当予以返还,但考虑到诉争房屋被公安机关查封,因此对于返还购房款一节本案不作处理。关于原告主张违约金219360.3元应否支持的问题,《商品房买卖合同补充协议》第十二条约定,在房屋交接手续开始办理日期前,因买受人原因导致合同解除,买受人须向出卖人支付相当于合同第四条约定的房屋总价款10%的违约金.原告据此要求被告支付房屋总价款2193603元10%的违约金219360.3元,符合合同约定且不违反法律规定,本院应予支持。被告薛永峰关于违约金的抗辩意见,缺乏法律依据且与合同约定相悖,本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:一、解除原告太原星河湾房地产开发有限公司与被告薛永峰签订的合同编号为20180005538的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。二、被告薛永峰于本判决生效之日起三十日内协助原告太原星河湾房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》的网签解除手续。三、被告薛永峰于本判决生效之日起三十日内支付原告太原星河湾房地产开发有限公司违约金219360.3元。案件受理费减半收取2445元、财产保全费5000元(原告已预交),由被告薛永峰负担。本院二审查明，被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司与上诉人薛永峰签订《商品房买卖合同》后至今并未向上诉人交付案涉房屋，也未为上诉人办理产权手续。本院二审查明的其它事实与一审查明的一致。本院认为，上诉人薛永峰未按约履行支付剩余购房款事实清楚，并无争议。被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及由上诉人薛永峰支付违约金的请求合理，一审法院予以支持并无不当。案涉房屋即使被刑事预查封也并不影响被上诉人行使合同解除权及索要违约金，上诉人薛永峰要求本案中止审理的理由不当，于法无据，本院不予支持。综上所述，薛永峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人薛永峰负担。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 孙爱英审判员 赵文林 二O二O年四月十日书记员 武彩燕