四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初4963号 原告：四川天府银行股份有限公司达州分行，住所地达州市通川区朝阳西路269号信德城市绿洲D1座1、2层。 负责人：张杰，行长。 委托诉讼代理人：范代玉，四川果然律师事务所律师。 被告：潘小军，男，汉族，生于1983年10月5日，住四川省达州市达川区。 被告：吴亚，女，汉族，生于1985年3月8日，住重庆市綦江区。 被告：达州凯龙置业有限公司，住所地达州市莲花湖新区金龙大道北。 法定代表人：李勤，执行董事。 委托诉讼代理人：蒲彦君，四川博立信律师事务所律师。 原告四川天府银行股份有限公司达州分行与被告潘小军、吴亚、达州凯龙置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四川天府银行股份有限公司达州分行的委托诉讼代理人范代玉到庭参加了诉讼、被告达州凯龙置业有限公司的委托诉讼代理人蒲彦君到庭参加诉讼。被告潘小军、吴亚经传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告四川天府银行股份有限公司达州分行向本院提出诉讼请求：一、判令被告潘小军、吴亚立即偿还原告借款本金289482.95元及双方于2016年8月22日签订的《个人客户购房抵押担保借款合同》约定的利息、罚息至本息付清之日止；二、判令被告潘小军、吴亚向原告支付为实现债权产生的律师费4000元；三、判令原告对被告潘小军、吴亚名下位于达州红星国际广场项目一期住宅2号楼幢6-2号房产的拍卖、变卖或折价的价款在一、二项诉讼请求范围内享有优先受偿权；四、判令被告三在担保范围内对第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2016年8月22日，三被告与原告签订《个人客户购房抵押担保借款合同》，约定：借款金额为叁拾贰万元整；借款用途为购买达州房屋；借款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款初始年利率为4.655%；还款方式为每月等额本息还款；被告达州凯龙置业有限公司自本合同签订之日起至办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止为借款人提供连带保证责任；被告潘小军、吴亚自愿以本合同所购房屋为借款提供抵押担保。该合同还对借款罚息等内容进行了相应约定。同日，被告达州凯龙置业有限公司向原告出具《担保人承诺及授权委托书》表明其自愿为上述借款提供连带责任保证。2016年9月20日，就约定抵押物办理房屋抵押预告登记并取得了达州市房预达字第××号预告登记权利证书。2016年9月21日，原告向被告潘小军发放了32万元借款。后被告方拒不按照合同约定履行还款付息义务。后被告潘小军、吴亚、达州凯龙置业有限公司未按照合同约定履行还款付息义务，为维护原告的合法权益，遂诉讼来院。 被告潘小军、吴亚未作答辩和向本院提交证据。 被告达州凯龙置业有限公司辩称：依据原告与被告达州凯龙置业有限公司签订的合作协议超过保证期，达州凯龙置业有限公司不应当承担保证责任。即使达州凯龙置业有限公司承担保证责任，因本次贷款既有人的保证又有物的保证，达州凯龙置业有限公司只在担保物的价值清偿不足部分承担保证责任。 原告四川天府银行股份有限公司达州分行、被告达州凯龙置业有限公司围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织到庭当事人对证据进行了质证。对到庭当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。依据原告四川天府银行股份有限公司达州分行的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月22日，被告潘小军（借款人、抵押人）、吴亚（抵押人）、达州凯龙置业有限公司（保证人）与原南充市商业银行股份有限公司达州分行（贷款人）签订了《个人客户购房抵押担保借款合同》，该合同主要约定，贷款人向借款人发放个人购房担保的贷款叁拾贰万元整，贷款用于购买位于达州房屋，贷款期限自2016年8月22日起至2031年8月22日，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款初始利率为年利率4.655%。借款人未按照本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期未偿还的借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，按逾期时本借款执行利率上浮百分之伍拾计收罚息。逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，罚息利率自基准利率调整之日相应上调。贷款期限在一年以上的，采用每月等额本息还款法。借款人以每一个月为一个还款周期，自借款发放后，每月的放款对应日为还款日，本笔借款每月还款额为2473.4元，约定方式将每月还款额通知借款人。保证人保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证方式为连带责任保证。借款人该合同项下所购房屋作抵（质）押的，由保证人达州凯龙置业有限公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自该合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵（质）押登记并将有关抵（质）押文件交贷款人收执之日止，为借款人本合同项下的债务承担连带保证责任。保证期间为该合同约定的借款人债务约定的借款人债务履行期限届满之日起二年，抵（质）押人自愿以用该合同所购房屋作为抵押物。该合同有效期内，借款人连续三个期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权停止发放借款，宣布本合同提前到期，并有权终止合同行使抵（质）押权或／和要求保证人承担保证责任。并宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为实现债权所支付一切费用，包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等款项等。 同日，被告达州凯龙置业有限公司向原告出具《担保人承诺及授权委托书》表明其自愿为上述借款提供连带责任保证。 2016年9月20日，被告潘小军、吴亚所购房屋在达州市房产管理局就约定抵押物办理了达州市房预达字第××号房屋抵押预告登记，未办理抵押登记手续。被告潘小军、吴亚所购房屋至今未办理不动产权证，该房屋被告达州凯龙置业有限公司于2019年12月交付被告潘小军、吴亚。 2016年9月21日，原南充市商业银行股份有限公司达州分行向被告潘小军发放了32万元借款，被告潘小军向原告出具了借据，该借据载明的借款金额为320000元、到期日为2031年9月21日、初始利率为4.655%。 被告潘小军借款后，于2018年7月21日、2018年8月21日、2018年9月21日连续三期未足额还款。截至2020年3月21日，被告潘小军已还本金39831.72元、利息36669.8元、罚息633.05元，尚欠原告借款本金280168.28元、利息11829.46元、罚息450.03元。 被告潘小军、吴亚于2010年9月6日办理结婚登记，系夫妻关系；2019年7月31日原告为实现债权委托了四川果然律师事务所律师代理诉讼，并支付了律师代理费4000元。 原告原名原南充市商业银行股份有限公司达州分行已于2017年3月1日更名为四川天府银行股份有限公司达州分行。 本院认为，原告与被告潘小军、吴亚、达州凯龙置业有限公司签订的《个人客户购房抵押担保借款合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约履行了合同义务，但被告潘小军违反合同约定，未按时、足额偿还借款本息，其行为系违约，依法应承担违约责任。虽然案涉借款尚未到期，但因《个人客户购房抵押担保借款合同》明确约定若被告潘小军连续三个月未足额偿还贷款本息的，原告有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款及实现抵押权，现被告潘小军未足额还款连续已超过三期，故原告有权宣布贷款提前到期，并要求被告潘小军提前清偿全部贷款。因被告潘小军用途为购买房屋，被告潘小军、吴亚系夫妻关系该贷款用途为购房系家庭共同生活开支，该贷款依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定应当认定为夫妻共同债务，被告潘小军、吴亚作为共同债务人，依法应当承担清偿债务及支付资金利息的民事责任，因此原告主张被告潘小军、吴亚偿还原告借款本金280168.28元及相应的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告达州凯龙置业有限公司对本案债务应否承担连带保证责任的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”故预告登记之效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，而抵押权则应依法自办理抵押权设立登记时方为设立。本案中，原告为涉案房屋的预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分。因此，抵押预告登记属于预备登记，不具备终局的物权效力，是未完成正式的转移登记之前进行的一项登记，具有临时性，抵押登记完成后设立的抵押权才具有物权的支配性和排他性。由于本案涉案房屋仅办理了抵押预告登记，尚未办理抵押登记，原告的抵押权尚未设立，原告要求以被告潘小军、吴亚名下位于达州房屋优先受偿权依法不能成立。根据《个人客户购房抵押担保借款合同》和《担保人承诺及授权委托书》的约定，被告达州凯龙置业有限公司与原告形成合法有效的保证合同关系。依照《个人客户购房抵押担保借款合同》的约定，在正式抵押登记手续办理完毕及原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证之前，达州凯龙置业有限公司作为保证人在保证期内对被告潘小军、吴亚债务依法应承担连带保证责任。达州凯龙置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告潘小军、吴亚未到庭应诉，应承担举证不能的法律后果，关于原告主张的律师代理费，因符合《个人客户购房抵押担保借款合同》的约定，且该费用已实际发生，本院予以支持。被告达州凯龙置业有限公司的抗辩请求与本案查明的事实不符，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定判决如下： 一、被告潘小军、吴亚在本判决生效后次日向原告四川天府银行股份有限公司达州分行偿还借款本金280168.28元及利息和罚息至本息付清之日止（截止2020年3月21日的利息为11829.46元、罚息为450.03元，从2020年3月22日起的利息、罚息按《个人客户购房抵押担保借款合同》约定的利率罚息标准计算至借款本金280168.28元付清时止）； 二、由被告潘小军、吴亚在本判决生效后次日向原告四川天府银行股份有限公司达州分行支付律师代理费4000元； 三、被告达州凯龙置业有限公司对被告潘小军、吴亚的上述债务承担连带清偿责任。被告达州凯龙置业有限公司承担保证责任后，有权向被告潘小军、吴亚追偿； 四、驳回原告四川天府银行股份有限公司达州分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5702元，由被告潘小军、吴亚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  姚亚林 人民陪审员  李长明 人民陪审员  李 澜 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  陈 博