江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终412号 上诉人（原审原告）：江苏省华强纺织有限公司，住所地海安市开发区。 法定代表人：卞童，董事长。 被上诉人（原审被告）：吉文华，男，1967年3月23日生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审被告）：海安县丰润箱包厂，住所地海安市。 投资人：吉文华。 上诉人江苏省华强纺织有限公司（以下简称华强公司）因与被上诉人吉文华、海安县丰润箱包厂（以下简称丰润厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2019）苏0621民初6189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人华强公司上诉请求：请求二审法院撤销原判第二三两项，依法改判吉文华、丰润厂向华强公司支付房屋占有使用费268333元（参照年租金2.3万元/年标准计算，自2008年1月1日起暂计算至2019年8月31日，实际计算至返还房屋之日止）。理由如下：本案的案由应为返还原物、赔偿损失，一审法院将案由确定为房屋租赁合同纠纷是不恰当的。华强公司通知吉文华搬离时要求吉文华交付房屋，但吉文华一直拒不交还。双方都没有无偿借用的意思。吉文华、丰润厂应当支付自2008年至实际返还房屋之日的房屋占用费。非法侵占房屋的主体是吉文华和丰润厂，应共同承担责任。请求二审法院依法支持华强公司的上诉请求。 被上诉人吉文华、丰润厂未答辩。 华强公司向一审法院起诉请求：1.判令原审被告立即向华强公司返还租赁的位于最西侧面积约为46.01㎡的1间房屋，二层西侧面积约为167.36㎡的4间房屋以及四层面积约为502.14㎡的整层房屋;2.判令两原审被告向华强公司支付房屋占有使用费268333元（参照年租金2.3万元/年标准计算，自2008年1月1日起暂计算至2019年8月31日，实际计算至返还房屋之日止）。 一审法院查明事实如下：1997年12月26日，原国营海安棉纺厂（以下简称棉纺厂）与吉文华签订资产租赁售让协议，协议约定棉纺厂将厂房（厂区南边四层大楼第四层全部、第二层四间、第一层一间，详见清单）租赁给吉文华使用，年租金2.3万元，租赁期三年，租金由吉文华于每年12月份一次性交清下年租金，逾期不交，由棉纺厂按欠缴金额的2‰按日加收滞纳金，租赁期间发生的维修费用由棉纺厂承担。协议第15条约定，棉纺厂不得无故截断吉文华的水、电源。如发生无故人为停电、断水事件，棉纺厂必须赔偿吉文华由此造成的经济损失。此外，该协议还对改制后棉纺厂售让给吉文华的设备、低值易耗品、存货的范围、金额、交付时间，吉文华接受的60名职工的性质、人数以及保险金、欠发的工资、集资款等事项进行了约定。协议签订后，棉纺厂向吉文华交付了租赁房屋，吉文华实际取得了房屋的使用权，并在内进行箱包的生产经营活动。 2000年4月28日，棉纺厂与海安县华强纺织有限公司签订收购资产协议书一份，由海安县华强纺织有限公司收购棉纺厂部分固定资产及流动资产，案涉房屋包含在棉纺厂转让的固定资产中。合同双方对于资产范围、价格以及给付时间等进行明确约定。后海安县华强纺织有限公司改名为华强公司，并于2006年8月31日办理了海安镇丹凤村01-10-001-106的土地使用权证，2011年10月26日办理了丹凤路10号1-13幢的房屋所有权证。 一审法院另查明，2000年5月22日，吉文华作为投资人设立了丰润厂。 一审庭审中，华强公司自认吉文华、丰润厂已经结清2007年12月31日前的租金，并提供华强公司收款收据、现金凭证等复印件。吉文华、丰润厂对此亦予以确认，2007年12月31日前的租金有部分是现金缴纳的，也有部分是职工保险和赔偿金抵扣的。 2018年9月25日，华强公司向吉文华发送通知函一份，主要内容为：“兹有你长期非法占用我司二产楼部分楼层房产，现限你自收函一周内将房屋内物资全部清理运走。否则我司将作无主物品予以清理，并追究你占用我司房产期间的占用费。” 2018年8月17日，吉文华、箱包厂出具一份“关于新通扬河以北棉纺织厂拆迁补偿有关事宜情况说明”，主要内容为：“海安县棉纺织厂（华强前身）早前有许多三产企业，其中有家从事箱包生产的工厂——兴武箱包厂。1998年企业改制，吉文华、高新建两人竞标，最后吉文华成功竞得，成为包厂法人，改名为海安县丰润箱包厂并接管了原厂近六十名职工，吉文华接管包厂后对厂房（棉纺厂四层三产大楼一、二、四层）进行全面装修，上门增设灯具，地面贴砖，办公室吊顶，增加五匹空调四台，1.5匹1台，淘汰旧设备，增加新缝纫机三十多台，另外改善职工伙食条件，在四层上面搭建食堂，把二楼仓库进行改造，增加隔墙，使之用途更合理，另外购进新设备，下料机，裁剪机，油压机等，重做大门，增加门卫。车棚、电梯维修、保养、屋顶防水等改建措施。2008年华强通知此大楼拆迁，要求我们把厂搬迁，为此我们积极配合，我们把厂迁往仁桥银杏村，原厂暂为仓库未搬，厂迁往仁桥后许多工人因路远不愿去仁桥，为此我们进行了下岗安置、花费几十万元，我们去仁桥后此地区还没有拆迁，现政府又通知拆迁，我们有必要进行情况说明，连买厂、装潢、迁厂、安置，我们前后花去一百五十多万元，如政府、华强拆此大楼，希望给予补偿，我们会积极配合搬迁，望各位领导考虑，为盼！” 一审庭审中，双方对于华强公司停水停电行为发生在吉文华、丰润厂将生产经营场所更换至海安市仁桥街道之前还是之后存在争议。为此，吉文华、丰润厂提供书面证人证言两份，并申请证人吉某,4、刘某,4到庭作证。 宋铁军、尹玉美共同出具书面证明一份，内容为：“兹有海安县丰润箱包厂，因生产需要，租原国营海安棉纺厂丹凤路2号四层大楼，用于工厂生产经营，后因华强纺织有限公司（据说拆迁，搞开发），2007年年底，强行断电、断水，导致海安县丰润箱包厂搬迁。以上情况属实，如有做假证，本人愿意承担法律责任。”史培梅出具书面证明一份，证明内容与宋铁军、尹玉美完全一致。 吉某,4到庭作证称：“我原来是棉纺厂职工，2006年的时候我与他人合伙在丰润厂楼下租了个地方经营，后来我退伙搬走了。2007年公司把水电停掉了，当时我还开玩笑说好在我搬走了。吉文华是在2008年左右搬走的，我还去过吉文华在仁桥的厂。至于是先停电停水还是吉文华先搬走的，我不清楚。” 刘某,4到庭作证称：“我是箱包厂的职工，在厂里做了4、5年，从2007年总厂把我们水电停了之后，我们就散了。我去仁桥做了几天，因为太远了，就没有去做。因为海安这边停水停电，所以才搬去仁桥的。” 吉文华、丰润厂质证认为证人证言均属实。 华强公司质证称：“书面的证明以及证人证言均不能达到证明目的。书面证明是吉文华提前准备好由证人直接签字的，证明人与吉文华的关系不能查明。到庭两位证人出庭第一句话都是2007年华强公司停水停电导致搬迁，很显然是提前有人教过的。两位出庭的证人一名是楼下的邻居，一名是雇员，证明效力均需打折。且第一名证人表示对于是先停电停水还是先搬走不清楚。此外，证人证言与丰润厂在2018年8月17日的情况说明相违背，情况说明载明是丰润厂自愿搬迁的。故证人证言不能达到证明目的。” 关于案涉房屋自2008年至今的状况，双方陈述如下： 华强公司称：“具体断水电的时间不清楚，但肯定是在吉文华将厂搬走后才停水停电的。自2008年1月1日起丰润厂没有利用案涉厂房进行具体的生产经营。丰润厂在2018年的情况说明中也自认2008年之后是将案涉不动产作为仓库使用的。由于双方关系比较融洽，为了维护这种良好的个人关系，加上主要生产经营地搬去了新厂区，老厂区暂时也没有什么生产经营需要，房产证上的全部资产一直处于关停状态。华强公司没有太过于急迫的用途，故在2008年至2018年9月之前基本是通过口头或者电话形式要求吉文华、丰润厂归还房屋，占用费的情况代理人不清楚。2018年9月25日，华强公司书面通知丰润公司、吉文华搬迁。目前吉文华雇请人员24小时值班驻守，案涉房屋仍处于吉文华强有力的控制之下。” 吉文华、丰润厂称：“2008年听说要拆迁，华强公司把水电停了，我就积极配合把厂搬去仁桥。因为拆迁涉及到补偿，就放了一些旧的缝纫机和材料在里面，作为仓库使用。而且华强公司当时称因为拆迁无故停了我的水电，给我造成了损失，我想的是等拆迁跟华强公司谈赔偿问题，所以一直将房屋锁在那儿。在2018年9月25日华强公司邮寄通知函给我之前，华强公司没有找过我。目前房屋确实在我的控制之下。” 一审法院认为，1997年12月26日，棉纺厂与吉文华签订了资产租赁售让协议，该协议是双方真实意思的表示，也不违反法律法规强制性规定，双方之间的租赁合同合法有效。华强公司在2000年4月28日收购了棉纺厂的有效资产（包含案涉租赁房屋），并承接了与吉文华之间租赁合同的权利与义务。资产租赁售让协议约定的租赁期限为三年，合同到期后，华强公司与吉文华、丰润厂未签订新的租赁合同，但吉文华继续使用案涉房屋作为丰润厂的生产经营场所并向华强公司缴纳租金或通过其他方式折算租金，华强公司对此没有提出异议并予以接受，故在合同到期后至2007年12月31日之间华强公司与吉文华之间形成了不定期租赁合同关系。此种情况下，华强公司与吉文华均可以随时解除合同。 2008年，华强公司通知吉文华搬迁并交还房屋。吉文华以丰润厂的名义2018年8月17日出具情况说明中自认华强公司通知大楼拆迁后积极配合，并将丰润厂的生产经营都搬至原孙庄镇仁桥村，华强公司的通知行为应当认定是作出的解除不定期租赁合同的意思表示，吉文华以搬迁生产经营场所的实际行动表示同意华强公司解除双方之间的不定期租赁合同。也就是说2008年年初，华强公司与吉文华达成合意，一致同意解除双方之间的不定期租赁合同关系。通过庭审查明，华强公司亦认可吉文华已经结清了2007年12月31日之前不定期租赁合同解除前的全部租金。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”不定期租赁合同解除后，吉文华应当及时腾空房屋并交还给华强公司。在吉文华未履行该义务时，华强公司也负有减损、避免损失扩大的义务。华强公司称其通过电话或口头方式催促返还案涉房屋，但未提供任何证据予以证明，吉文华、丰润厂亦不予认可。庭审中华强公司陈述“案涉不动产自2008年1月开始被吉文华非法占用，没有观察到丰润厂在利用不动产进行具体的生产经营，根据吉文华陈述2008年之后是将案涉不动产作为仓库使用。由于华强公司搬去新的厂区，老厂区暂时没有生产经营的需要所以就关停在那儿。这也是为什么从2008年到2018年期间华强公司一直采取口头电话通知这种比较柔和的方式要求吉文华交还争议房屋的原因，这个房子当时对华强公司没有过于急迫的用途，并且也是为了维持在当时还比较良好的个人关系。”从这段表述可以看出2008年至2018年9月长达十年之久的时间内，包含案涉房屋在内的整栋楼一直处于关闭状态，断电断水。华强公司知道吉文华未在案涉房屋内从事生产经营，考虑与吉文华的良好关系，收回房屋也没有什么太过于急迫的用途，在此情况下放任吉文华未腾空交房。事实上华强公司确实没有收回案涉房屋再行出租的计划，连同案涉房屋在内的老厂区多年来一直处于闲置状况。目前华强公司也未能举证证明其在2008年至2018年9月期间曾要求吉文华搬迁或者给付占用费。故结合本案的具体情况，法院认为在不定期租赁合同解除后至2018年9月25日之前华强公司与吉文华之间达成了无偿借用案涉房屋的默契更符合客观实际。现华强公司要求吉文华给付2008年1月1日起至2018年9月24日期间的占用费没有事实和法律依据，法院不予支持。 2018年9月25日，华强公司向吉文华送达书面通知函，要求其在收函一周内腾空房屋。吉文华表示收到了该函件。华强公司这一行为明确作出了其房屋所有权人收回案涉房屋的意思表示，吉文华应当在合理期间内立即腾空交房。但吉文华截止目前仍然继续占用案涉房屋，在此情况下双方已由无偿的借用合同关系转变为吉文华不当得利，其取得应归属所有权人的使用权益，使华强公司受损害，应当返还其无法律上原因而受的利益。华强公司主张按照原年租金标准2.3万元作为计算占用费的依据，不违反法律规定，法院予以支持，占用费计算的起止日期为2018年10月3日起至实际腾空交房之日止。 吉文华辩称华强公司在收购棉纺厂资产时侵犯了其作为承租人的优先购买权，不属于本案理涉范围。吉文华称华强公司停水停电给其造成了损失，提供的证人证言不足以达到其证明目的，法院亦不予采信。 吉文华将案涉房屋作为丰润厂的经营场所，并在2018年以丰润厂的名义出具情况说明，其目的也是希望鉴于丰润厂系改制企业在拆迁过程中予以考虑，力求实现利益最大化，但上述行为并不必然表示丰润厂是案涉租赁合同或不定期租赁合同的承租人。签订合同的主体是吉文华个人，在无偿借用关系转变为不当得利纠纷时，相对方也仅仅是吉文华个人，故丰润厂无需承担相应责任。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、吉文华于判决书发生法律效力后10日内将位于海安市丹凤路10号厂区西侧面积约为167.36㎡的4间房屋以及四层面积约为502.14㎡的整层房屋腾空并交还给华强公司。二、吉文华向华强公司支付房屋占用费（以2.3万元/年为标准，自2018年10月3日起计算至实际交房之日止），于判决发生法律效力后10日内履行完毕。三、驳回华强公司的其他诉讼请求。案件受理费5326元，减半收取2663元，由华强公司负担2411元（已缴纳），吉文华负担252元，吉文华于判决发生法律效力后十日内缴至法院。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院另查明，丰润厂是吉文华设立的个人独资企业。目前处于营业执照被吊销未注销的状态。 本院认为，华强公司于2017年年底解除与丰润厂的不定期房屋租赁合同后，依照合同法第九十七条的规定，丰润厂负有返还租赁房屋的义务。但丰润厂搬离后，仍将部分物品遗留在租赁房屋内，并将房屋上锁拒不交还华强公司，其行为违反法律规定，依法应承担责任。比照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，华强公司有权要求丰润厂支付房屋占有使用费。原租赁合同约定每年租金23000元，但华强公司对房屋断水断电，故不应按照原租金标准计算房屋占有使用费。根据丰润厂占有房屋的实际情况及恶意程度，本院酌定按照原租金标准的80%计算房屋占有使用费。自2008年1月1日至2019年8月31日，丰润厂应当支付的房屋占有使用费为214666元。自2019年9月1日起至丰润厂实际返还房屋时止，按照年占有使用费18400元计算损失。一审法院认为华强公司与吉文华达成无偿借用案涉房屋的默契，与双方当事人在一审的陈述不符，该认定缺乏事实依据，本院予以纠正。 丰润厂系个人投资企业，企业财产属于投资人所有，投资人对企业债务负连带清偿责任。对丰润厂应当支付的房屋占有使用费，吉文华负有连带清偿责任。 华强公司以合同纠纷主张权利或以物权被侵害主张权利，对最终的处理结果均无影响。一审法院将本案的案由定为房屋租赁合同纠纷，并无不当之处。 据此，华强公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持海安市人民法院（2019）苏0621民初6189号民事判决第一项：吉文华于判决书发生法律效力后十日内将位于海安市丹凤路10号厂区西侧面积约为167.36㎡的4间房屋以及四层面积约为502.14㎡的整层房屋腾空并交还给江苏省华强纺织有限公司。 二、撤销海安市人民法院（2019）苏0621民初6189号民事判决第三项：驳回江苏省华强纺织有限公司的其他诉讼请求。 三、变更海安市人民法院（2019）苏0621民初6189号民事判决第二项为：吉文华、海安县丰润箱包厂立即向江苏省华强纺织有限公司支付房屋占有使用费214666元，并支付自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止，按照年18400元计算的房屋占有使用费。 四、驳回江苏省华强纺织有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5326元，减半收取2663元，由华强公司负担533元，吉文华、丰润厂负担2130元。二审案件受理费5326元，由华强公司负担1065元，吉文华、丰润厂负担4261元。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年四月二十九日 书记员  施惠惠