山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1092民初2749号 原告（反诉被告）：马天航，男，满族，1991年11月25日出生，住威海经济技术开发区。 委托诉讼代理人：马树密，男，满族，1963年4月3日出生，住威海经济技术开发区。 委托诉讼代理人：孙晨菊，山东寒冰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：慕冬冬，男，汉族，1988年12月29日出生，住威海市环翠区。 原告马天航与被告慕冬冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙晨菊、被告慕冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马天航向本院提出诉讼请求：1、被告支付尚欠房租26000元，并以26000元为基数，按银行同期贷款利率支付自2019年6月1日起至实际履行之日止的利息；2、被告赔偿原告暖气损失12000元、房屋设施损失7600元、物业费2700元、供暖违约金846元，以上各项损失共计23146元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月原被告签订一份《房屋租赁合同》，就被告承租原告所有的威海经济技术开发区长峰馨安苑小区84-5商铺的相关事宜达成一致，合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告至今未支付2017年5月13日至2018年10月19日的房租26000元。原告多次要求被告支付，被告于2018年10月19日向原告出具欠条一份，承诺2019年5月将所欠租金结清，但至今未付。且被告未缴纳租赁期间的物业服务费、承租期间擅自改变租赁房屋的结构及暖气结构造成原告损失共计23146元。 慕冬冬辩称，对欠房租26000元认可；暖气损失12000元不应由被告承担，被告于2017年5月装修时把暖气片拆走，2018年10月退房时被告将暖气片送回租赁房屋交付原告，原告已经打算铺地暖，跟被告讲暖气片不要了；房屋设施损失7600元、物业费2700元，需要原告提供证据；供暖违约金846元不应由被告承担，因为在租赁期间没有用暖气，不知道上个租户是否通暖，是否会产生违约金。 诉讼中，慕冬冬提出反诉请求：要求原告返还租赁房屋内的大理石背景墙，价值4万元；三匹海信空调一台，价值7000元；楼梯扶手，价值1万元。事实与理由：被告租赁期间对租赁房屋进行了装修，大理石背景墙、空调、楼梯扶手在合同到期后，原告拒绝让被告搬走，应予返还。 马天航针对慕冬冬的反诉辩称，根据房屋租赁合同第二条约定，涉案房屋的固定装修留给原告，被告所称的大理石背景墙如果取走，会影响房屋的整体结构，且属于固定装修，应归原告所有；空调同意原告拆走；楼梯扶手同意折价6000元留下。 本院经审理认定事实如下：2017年5月13日，马天航作为甲方出租方、慕冬冬作为乙方承租方乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于威海经区长峰馨安苑小区84-5商铺租赁给乙方作商业经营用途，商铺建筑面积292.22平方米，承租期内乙方在不改变和影响整体结构的前提下，可进行装修装饰，其固定装修留给甲方；甲乙双方商定，租期自2017年9月1日起至2022年8月31日止，共五年；租金第一年为13万元整，第二年为13.5万元，第三年为13.5万元，第四、第五年根据市场房价行情而定；租金按年计算，按年收付，乙方在每年到期30日前将本年度租金以现金或转账方式一次交付甲方乙方，如有拖欠租金累计超过30天等情形，甲方有权提前终止合同，收回商铺；合同期内，该商铺的电费、水费、物业费、取暖费及经营活动产生的一切费用由乙方负责；租赁期满或解除合同时，所属乙方的财物，任乙方自己处理，甲方不得以任何理由干涉；租赁期满或解除合同时，由双方共同检查商铺和配套设施，检查无异议后，商铺交还甲方，如发现有损坏的，则由乙方照价赔偿；双方还约定了违约责任等事项。 合同签订后，马天航将租赁房屋交付慕冬冬，用于经营海瑞装饰设计有限公司，马天航对房屋进行了装修改造，其中一楼大厅隔成8个小间，一楼至二楼的楼梯台阶加装了理石，安装了木质楼梯扶手，二楼北墙加装了汉白玉壁画。由于未使用暖气，将所有暖气片拆除。 2018年10月19日双方协商解除租赁合同，慕冬冬向马天航出具欠条一份，载明：今欠馨安苑84-5#房东马天航房租2.6万元，双方约定于2019年5月份结清（原合约解除）。 审理过程中，本院组织原被告双方及慕冬冬原承揽装修工人吴开亮到现场进行了勘验，一至二楼楼梯踏步在原有花岗岩基础上铺装了石材，并安装了红橡实木楼梯扶手；二楼东头屋北墙上干挂大约长4.94米、高2.43米的汉白玉山水画，由于新租户已经重新装修，该房间重新吊顶，汉白玉山水画上端被包在吊顶内。吴开亮陈述汉白玉山水画装修时是在原来的墙上用穿墙丝将竖的8根8×8方钢和横的6根4×4方钢钉在墙上，再用角铁挂件加辅材理石胶将石材挂住。如果要拆除，首先需拆除现有租户装修的部分吊顶，将理石从方钢龙骨上取下，然后将龙骨背面的膨胀丝切断，再将整个墙面补腻子修复，恢复原状。马天航认为汉白玉壁画、楼梯扶手应属固定装修，按合同应当归原告所有。 双方存在争议的事实为：1、原告是否有除租金外的其他损失及金额？2、被告装修的汉白玉壁画、楼梯扶手是否属固定装修？ 关于第一个争议事实，原告提供下列证据证明其损失： 1、威海博通热电逾期交费提醒单及收据，证明被告承租期间逾期交纳供暖费，产生违约金846.04元； 2、威海市华腾房地产开发有限公司出具的证明一份，证明被告在承租期间欠物业管理费2630元，其中2017年4月1日至2017年8月31日系被告从上一个租户手中承租房屋期间，2018年9月1日至2018年12月31日系被告未将涉案房屋腾空交付原告，占用涉案房屋的期间； 3、被告搬出涉案房屋后的照片3张，证明被告承租期间未经原告同意，擅自改变涉案房屋结构，将房屋间隔为8间，解除合同后，原告恢复房屋原状产生损失7600元。 关于暖气片损失，原告主张屋内每层有暖气片8组，共16组，每组约800元，计12800元，另外还有安装费、管子、插头费等，原告仅主张12000元。 被告对原告提供的证据的真实性均无异议，但被告未收到供暖部门的违约金通知，原告也没有通知被告；2017年4月1日至8月31日被告确实从上一个租户转租的涉案房屋，对该期间所欠物业费没有异议，但2018年10月19日解除合同以后的物业费不应由被告承担；被告租赁房屋时上一个租户原本有装修，被告需要重新装修，房屋的拆除费用是被告自己支付的，所以原告主张的拆除费用不应由被告承担。关于暖气片损失，被告承租时一楼有3组、二楼有4组，共7组，被告不用暖气，装修时将暖气片拆除，解除合同时将暖气片退还原告，原告说重新装修地暖，不要了，所以被告又将暖气片放回自己的仓库，同意返还7组暖气片。 原告经到被告仓库查看，否认系原告屋内原有的暖气片。原告认可双方解除合同后，重新铺装了地暖。 经原被告举证质证，本院对争议事实认定如下： 被告在租赁期间未使用暖气，应当及时通知原告，由此造成逾期未交纳暖气费违约金846.04元，应由被告承担；双方租赁合同于2018年10月29日解除，原告未举证证明被告在此后交付房屋，故2018年10月19日以后的物业费不应由被告承担，此前所欠物业费1899.5元（2630元-292.2元/月×2.5月）应由被告承担；关于拆除损失，原告未举证证明实际支出费用，且原状已经灭失，本院不予采信；关于暖气片损失，因原告已经重新安装了地暖，故不能按照重新安装暖气片的费用计算损失，本院仅支持暖气片的折旧损失，原告未举证证明交付被告时暖气片为16组，本院按被告认可的7组认定，经咨询市场收购价格大约每组按200元计算,计1400元。 关于第二个争议焦点，根据本院现场勘验，被告安装的汉白玉壁画可以拆卸，市场价值较高，不应认定为固定装修，应予返还被告。但是该装饰物拆卸肯定会对涉案房屋墙面及已装修顶棚造成损坏，恢复费用暂无法计算，故应当由被告在拆卸后根据实际状况予以恢复。 被告安装的木质楼梯扶手可以拆卸，不宜认定为固定装修，但考虑到拆卸后对双方均造成损失，为减轻双方讼累，避免损失，参照被告举证的供应商提供的价格，本院酌定按原告自认6000元折价归原告所有。 本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力。原被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵守履行。双方在履行过程中，经协商自愿解除了租赁合同，对于租赁期间拖欠的租金、暖气违约金、物业费及给原告造成的暖气片损失，被告应予支付；原告要求被告支付拖欠租金的利息，因双方约定应于2019年5月份结清，故本院支持自2019年6月1日起按银行同期贷款利率计算利息。被告要求返还租赁期间装修的汉白玉壁画、空调、楼梯扶手等，证据充足，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、慕冬冬支付马天航房租26000元及利息（以26000元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、慕冬冬支付马天航供暖违约金846.04元、物业费1899.5元、暖气片损失1400元； 三、马天航支付慕冬冬楼梯扶手折价6000元； 四、马天航于判决生效之日起三十日内协助慕冬冬拆卸汉白玉壁画、三匹海信空调一台； 五、慕冬冬在拆除上述汉白玉山壁画及空调后，对因拆除造成的墙面损失，负责在拆除后十日内进行修复； 六、驳回原告其他诉讼请求。 上述一、二、三项兑除后，慕冬冬支付马天航24145.54元，于判决生效之日起十日内履行完毕。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1028元，由被告负担631元，原告负担397元；反诉费613元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  王凤华 人民陪审员  邵茂枝 人民陪审员  邓树善 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  谷羽习