江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1102民初3986号原告：王建生。被告：王美英。委托诉讼代理人：蒋婧萱。原告王建生与被告王美英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告王建生、被告王美英及其诉讼代理人蒋婧萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建生向本院提出诉讼请求：1.被告王美英支付租赁费用120000元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉请变更为：解除双方合同，被告支付2019年7月至11月三个半月房租35000元。事实和理由：原、被告于2019年7月2日签订《承包协议》，约定由被告承租位于镇江市新缘足浴养生会所的房屋，合同期限自2019年7月至2020年7月，租金每月10000元，未满一年按照一年的租金支付。但自被告承租之日起，从未按约定向原告支付租金，且2019年8月1日起再也无法联系被告。被告王美英辩称，1.承包协议属实，被告已在2019年7月2日支付当月租金1万元。2.被告实际租赁一个月不到，原告要求承担12个月的租金无事实和法律依据。被告因急事离开镇江去深圳，期间手机卡问题无法打通电话，7月30日才补办。后有朋友告知，原告联系不上被告就撬开店门，将店铺转租他人。与原告联系后，其称联系不到被告，店铺不能一直空着。据悉，原告在7月底将房屋出租给他人经营足浴会所，11月份又有一家名为大众洗衣的洗衣店经营。根据合同约定每月1号交租金，原告在8月1日前强行进入被告承租的房屋，取走被告的个人物品并将房屋另行转租给他人，属严重违约行为。被告11月12日与原告协商发生争执报警后，双方达成了被告先支付8000元，在原告撤诉后再付1万元的协议。但被告支付8000元后原告出尔反尔并未撤诉。原告在8月初已将房屋另租他人，因此，与被告的合同无法再履行致实际已解除。被告实际租用的7月份租金已支付，故被告不欠原告租金，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：承包协议、欠条、收条、业务受理单，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：镇江市京口区XXX23幢106室（以下简称涉案房屋）登记在姜XX名下，为姜XX单独所有。审理中，姜XX到庭陈述：原告王建生和高XX两人一起来租赁涉案房屋，说合伙做生意，并由高XX出面签订了合同；虽然对此后原告转租房屋不知情，但因原告已向其交纳了租金，故认可原告的转租行为。2019年2月1日，姜XX与高XX签订《房屋租赁合同》一份，约定：将涉案房屋出租给高XX使用；租赁期限为3年，自2019年2月1日起至2022年2月1日止；每年5万元，租金按6个月为一期支付等。就此，原告表示：其与高XX系朋友，当时由高XX出面租赁涉案房屋，但后来实际由原告经营。原告将店面承包给被告后，2019年7月底8月初收房租时找不到被告，11月10日起原告在涉案房屋中经营大众干洗店。2019年7月2日，原告王建生（甲方）与被告王美英（乙方）签订《承包协议》一份，约定甲方将镇江市京口区解放路新缘足浴养生会所的房屋及其它设施租赁给乙方；租赁期自2019年7月2日起至2020年7月1日止，合同期为一年；租金为每月10000元，在每月1号前交清，每年承包费用为120000元，如乙方经营不满一年应按一年承包费用支付给甲方；在承包期内店里产生的所有费用由乙方自行承担并按时缴纳等。审理中，原、被告双方对于该新缘足浴养生会所开设在涉案房屋均无异议。合同签订当日，为确保合同履行，双方又另商定了具体给付方式，即：王美英出具欠王建生120000元的欠条，王美英每月给付10000元房租的方式履行该欠条。当日，王美英出具了欠条，王建生出具了收王美英房租10000元的收条。此后，王美英再未交纳租金。2019年7月底起，原告王建生无法与王美英正常联系，至涉案房屋寻找发现无人在内经营。同年9月5日，王建生诉来本院。2019年11月11日，王建生向王美英出具收据一份，载明收到王美英8000元。关于该8000元，原告陈述：此系被告偿还另欠的10000元，因其中2000元当做报销路费，故被告归还了8000元。被告则陈述：2019年11月12日在派出所调解，向原告支付8000元并约定原告撤诉后再向原告支付10000元，但双方未签写调解笔录，原告收取8000元后又反悔。审理中，原、被告一致确认：曾签写合伙经营养生会所的合同，原告投资130000元，约定原、被告各占50%份额，被告向原告出具了75000元的借条，在双方签订本案《承包协议》后，撕毁了合伙合同和75000元的借条。原告陈述：75000元的借条中含10000元借款；被告自认重新整理店铺时，原告曾向被告转款10000元。审理中另查明：涉案房屋2019年8月5日抄表显示实际用水量14吨，2019年10月8日抄表显示实际用水量8吨；该户2019年9月缴纳电费792元，2019年11月缴纳电费116元，其中2019年7月28日至7月31日无日用电量，8月1日至8月7日、8月16日至9月1日、9月7日至9月16日、9月18日至9月28日、10月7日至10月11日均有日用电量产生。本院认为，原、被告签订的承包协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告虽自述2019年11月10日起自行收回房屋经营干洗店，而被告表示自8月起原告即撬门收回了涉案房屋。经查，涉案房屋2019年8月至10月产生了水电费，结合原告关于2019年7月底被告即已不在涉案房屋中且联系不到的陈述，应认定原告2019年8月即自行收回了涉案房屋。虽然被告未按约支付租金属于违约行为，但在被告仅一月未按期交纳租金尚未构成根本违约的情况下，原告未经对方同意即自行收回房屋，应视为系原告在2019年8月以收回房屋的实际行为主动解除了合同。现原告诉请要求解除合同，被告对解除合同亦无异议，考虑到原、被告间的合同实际确已无法继续履行，故本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。但合同解除的时点应以原告实施解除合同行为的时间为准，结合水电使用情况，本院认定原、被告间的租赁合同于2019年8月2日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于本案系原告于2019年8月2日主动解除，且被告实际已支付了7月份的租金，因此，现原告要求被告支付2019年7月至11月三个半月租金共35000元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王建生与被告王美英2019年7月2日签订的《承包协议》于2019年8月2日解除；二、驳回原告王建生的其他诉讼请求。案件受理费675元，由原告王建生负担345元，被告王美英负担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  明张玉人民陪审员  郭 琪人民陪审员  关小军二〇二〇年四月二十六日书 记 员  王智怡附：1、相关法律规定2、上诉须知附：1、相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条承租人有下列违约情形之一，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持：（一）未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的；（二）未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的；（三）住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的；（四）经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的；（五）法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。