贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1139号 原告：遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区观音桥街道工业大道卧龙大都会2幢3-1号，统一社会信用代码：91520502322466778J。 负责人：韦沙沙，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：向家义，公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：代林，公司员工。 被告：姬凤飞，女，彝族，1986年9月27日出生，住贵州省织金县。 被告：胡勇，男，汉族，1984年1月15日出生，住贵州省织金县。 原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司（以下至判决主文简称约美物业）与被告胡勇、姬凤飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告约美物业的委托诉讼代理人向家礼、被告胡勇均到庭参加诉讼，被告姬凤飞经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告约美物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告：从2018年8月1日至2020年1月30日期间所欠的物业服务费1,516.51元，并支付违约金250.22元（违约金暂算至2019年12月31日，具体算至支付之日），共计1,766.72元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月1日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，第七条约定：物业服务费标准按建筑面积0.98元/月·㎡，第十一条约定：支付方式预缴，每半年支付一次，迟延支付物业服务费违约金计算方式为每月物业服务费的千分之三计算。被告房屋面积85.97㎡。依据合同，被告每次应预缴物业服务费93.75㎡×0.98元/㎡×6=505.50元.被告最后一次支付物业服务费的时间为2018年7月。被告应分别于2018年7月30日、2019年1月30日、2019年7月30日前预缴物业服务费，上述三次应支付物业服务费共计迟延990天（暂算至2019年12月31日），迟延违约金为：85.97㎡×0.98元/㎡×3‰×990=250.22元，原告已为被告提供了优质的物业服务至今，但被告未履行支付义务，已构成违约，且在原告已提供物业服务的前提下，仍拒绝支付物业服务费。原告为维护自身合法权益，特具状前来人民法院提起诉讼，请法院支付原告诉讼请求，维护原告合法权益。 被告胡勇口头辩称：一，我家房屋每个房间开裂，给物管公司打电话一直没人接，也没人上门看过；二，负一楼至负三楼没有门禁，外人可以随意进出小区；三，卫生状况差，车库漏水已经很久，没人处理，在举证时说明该情况；四，八号楼和九号楼、七号楼共有的车库出口，在物管公司前期施工留下的建筑垃圾及剩余材料一直未清理；五，根据物管工作人员所说，业主没有安保服务，保安属于房开的人，只管房开的事。 被告姬凤飞未答辩，在举证期限内也未向本院提交任何证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告姬凤飞经传票传唤未到庭，视为其放弃对原告所举证据的质证权利，对双方当事人无争议的原告所举证据：前期物业服务合同、通知缴费函、个人房屋信息情况证明。本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据：物业服务照片11张。证明目的：原告进行了平时的维保修、清洁卫生的打扫、消毒、关于小区物业服务要求的业主座谈会、疫情期间本小区物业服务表现优秀，小区业主办事处赠送的锦旗。被告质证意见：照片上的内容都是起诉后所做的。经本院审查认为，该证据能证实原告进行物业服务的事实，其证明力，本院予以确认。二、对被告胡勇所举证据1：照片9张。证明目的：证明物管公司卫生差、地下车库漏水、建筑剩余材料及垃圾未清理、八号楼负一楼负二楼负三楼无门禁。原告质证意见：对地下车库漏水的照片，在2020年4月15日才进去管理，以前不是我们的管理范围；对建筑垃圾的照片，材料应当是业主个人行为，不是物业公司的责任；对八号楼的照片，负一楼至负三楼被告未缴纳物业费，且是在2020年4月15日房开商才移交给我们管理权；对卫生范围的照片，无法显示电梯且卫生堆放的卫生垃圾是有专门的垃圾箱。经本院审查认为，该证据能证实原告在履行物业服务过程中有一定的瑕疵、存在服务不到位的情形，其证明力，本院予以确认；对被告胡勇所举证据2：照片8张。证明目的：房屋开裂，门窗受损。原告质证意见：一，无法证明是被告家的房屋；二，不是我们的物业服务范围。经本院审查认为，该证据只能证实被告房屋开裂的事实，本院予以确认；对被告胡勇所举证据3：录音（光盘一个）。证明目的：证明房屋开裂向物管公司反应的事实。原告质证意见：真实性无异议，一，房屋开裂维修时间是一年，但被告房屋开裂已经超过一年，二，这是房开售后服务，与我们无关。经本院审查认为，该证据能达到原告的证明目的，本院予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月1日（甲方）毕节市卓越华飞房地产开发有限责任公司与（乙方）原告约美物业签订《前期物业服务合同（一期）》（被告姬凤飞也在该合同上签名），合同约定：第六条：乙方承接本建筑区的物业服务时，甲方应配合乙方……；第七条：乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取住宅物业服务费用为0.98元/月·㎡；第八条：物业买受人自《商品房买卖（预售）合同》及补充协议约定的交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费；第十一条：物业服务费用（物业服务资金）按半年预缴，业主应于每年的1月15日前和7月15日前履行该住宅物业服务费及车位物业服务费缴费义务，业主应在物业交付时交纳首期物业服务费。如逾期未缴纳的，按以下条款承担违约责任：业主逾期缴纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：每天每月服务费的千分之三计算。此外，合同还对双方的权利义务及其他事项进行相应约定。合同签订后，原告即进驻该小区，履行前期物业服务合同约定的义务，原告在履行合同义务过程中，存在服务不到位，如小区垃圾未及时清除、楼梯间照明电灯故障未及时修复等情形，被告系该小区8-1-31-3号房业主，其住房建筑面积为85.97平方米，被告入住该小区后，已交纳2018年7月30日前的物业服务费。从2018年7月30日至2020年1月30日的物业服务费，被告至今未交纳。经原告催收，被告以原告服务不到位，拒绝交纳。 本院认为，综合诉、辩主张，本案双方当事人争议焦点主要为：1、被告二人应否向原告约美物业公司交纳物业服务费；2、案涉物业服务费如何确定、被告是否应支付违约金。对双方争议的焦点1，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，毕节市卓越华飞房地产开发有限责任公司系案涉小区的建设单位，其与原告约美物业公司于2014年12月1日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，况且，被告胡勇也在该合同上签名。原告约美物业公司及该小区业主均应当全面遵守该合同，履行合同义务。被告二人系该小区业主，原告约美物业公司与毕节市卓越华飞房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告二人具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告二人已入住该小区，已接受物业服务，应当向原告约美物业公司交纳物业服务费，被告二人只缴纳物业服务费至2018年7月30日前，从2018年7月30日后的物业服务费未按合同约定缴纳。故原告要求被告缴纳从2018年7月30日至2020年1月30日期间的物业服务费，本院应予以支持；对双方争议的焦点2，《前期物业服务合同》约定物业服务费的收费标准为住宅物业服务费用为0.98元/月·㎡，未违反法律的规定，本院予以支持。从2018年7月30日至2020年1月30日，共18个月，被告二人应交纳的物业服务费为1,516.51元（0.98元/㎡×85.97㎡×18=1,516.51元）。因原告在履行合同过程中，根据被告所举的证据能够证明原告约美物业公司在涉案小区提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，诸如垃圾未及时清除、照明电灯故障未及时修复等情形，应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告约美物业公司承担20%的责任，被告承担80%的服务费。故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持1,213.21元（1,516.51元×80%=1,213.21元），超出部分不予支持；对原告诉请的违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。因此，对原告主张的违约金，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告胡勇、姬凤飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司缴纳2018年7月30日至2020年1月30日期间的前期物业服务费1,213.21元； 二、驳回原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告胡勇、姬凤飞二人负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年四月二十四日 书记员 张朕一