重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝民终5号上诉人（原审被告）：重庆祥桓农业有限责任公司，住所地重庆市开州区渠口镇剑阁楼村，统一社会信用代码91500234660851919T。法定代表人：曾明亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：李波，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。管理人：重庆丽达律师事务所。负责人：徐丽霞，主任。委托诉讼代理人：吴凯，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟林，重庆丽达律师事务所律师。上诉人重庆祥桓农业有限责任公司（以下简称祥桓农业公司）与被上诉人重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月26日进行了询问审理。上诉人祥桓农业公司的法定代表人曾明亮以及委托诉讼代理人李波，被上诉人典雅房地产公司的委托诉讼代理人吴凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥桓农业公司上诉请求：1.撤销一审法院对祥桓农业公司向典雅房地产公司支付房屋占有使用费256269.38元的判项；2.一、二审案件受理费由典雅房地产公司负担。事实和理由：1.因国家形势、经济疲软，重庆润德典当有限公司几千万贷款无法按时收回，故祥桓农业公司多次找典雅房地产公司要求将房租降到80元/平方米。典雅房地产公司答复因该公司面临破产，等进入破产程序后双方再商量，叫祥桓农业公司等通知，但直到重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院）（2019）渝05民初137号民事判决作出前也未有任何通知。2.典雅房地产公司在2019年8月12日才去重庆市巴南区龙海大道3号5幢1楼10号房屋（以下简称案涉房屋）处张贴腾退房屋的通知，此纯属造假。3.根据典雅房地产公司与祥桓农业公司的《房屋移交清单》记载，典雅房地产公司将案涉房屋交给祥桓农业公司时并未移交钥匙。4.2017年典雅房地产公司就断了案涉房屋的水、电。祥桓农业公司多次找典雅房地产公司的吴总、破产管理人重庆丽达律师事务所的孟林律师沟通，并表示如果房租价格降不下来祥桓农业公司就不要房屋里面的东西了，房子到期后自动解除租赁关系。典雅房地产公司答辩称一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。典雅房地产公司向一审法院提起诉讼，请求：1.判令祥桓农业公司立即向典雅房地产公司腾退案涉房屋；2.判令祥桓农业公司按照每日1128.94元的标准，自2019年1月15日起至案涉房屋腾退之日为止，向典雅房地产公司支付案涉房屋的占用损失费；3.本案所有诉讼费由祥桓农业公司承担。一审法院认定事实：2014年1月15日，典雅房地产公司（出租方、甲方）与祥桓农业公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：典雅房地产公司将案涉房屋出租给祥桓农业公司在国家政策法规以内作经营用途；租赁期自2014年1月15日起至2019年1月14日止；房屋租金按每月130元/平方米计算，年租金从2014年1月15日至2017年1月14日为每年176639元，从2017年1月15日起逐年递增8%；租金按年支付，2014年1月18日前，祥桓农业公司一次性向典雅房地产公司支付第1年租金，之后每年提前一个月支付下一年度租金；租赁合同期限届满后，由祥桓农业公司自行撤场并按照当时不拆卸部分的现状归还租赁房屋，如有逾期，除典雅房地产公司有权停水、断电并安排人员将祥桓农业公司的设备物品搬离，费用由祥桓农业公司承担外，祥桓农业公司还需按2倍日租金计算占用损失费赔偿给典雅房地产公司直至全部搬离之日止。合同还对双方的权利义务、解决方式以及其他事项进行了约定。同日，典雅房地产公司与祥桓农业公司签订《补充协议》，约定典雅房地产公司收取租金为不含税价，如祥桓农业公司须典雅房地产公司出具发票，则相关税金由祥桓农业公司承担。合同签订后，典雅房地产公司将案涉房屋移交给祥桓农业公司。在租赁合同履行过程中，祥桓农业公司从2016年1月15日起未支付案涉房屋的租金。2017年6月1日，市五中法院作出（2017）渝05破申17号民事裁定书，裁定受理典雅房地产公司的破产重整申请。2017年6月30日，市五中法院作出（2017）渝05破44号决定书，指定重庆丽达律师事务所担任典雅房地产公司破产重整一案的管理人。因祥桓农业公司未按时支付案涉房屋租金，典雅房地产公司于2019年向市五中法院提起诉讼，要求祥桓农业公司向其支付2016年1月15日至2019年1月14日的房屋租金589923.39元。在该案庭审过程中（2019年2月22日），祥桓农业公司法定代表人曾明亮陈述“合同项里没有房屋租金逾期支付的资金占用利息的约定，被告不算逾期。东西还在房屋内，还在使用”。经过审理，市五中法院于2019年5月6日作出（2019）渝05民初137号民事判决，判决：“一、祥桓农业公司于本判决生效之日起五日内支付典雅房地产公司租金573440.85元、资金占用利息56111.13元；二、驳回典雅房地产公司的其他诉讼请求。”该判决现已生效。2019年8月12日，典雅房地产公司向祥桓农业公司发出《腾退房屋并支付房屋占用损失的通知》，要求祥桓农业公司五日内腾退房屋并向其移交房屋，并支付租赁期限届满后的房屋占用损失。2019年8月15日，祥桓农业公司向典雅房地产公司回函，称一切尊重法院2019年8月29日开庭后的判决为准。一审庭审中，典雅房地产公司委托诉讼代理人询问祥桓农业公司法定代表人：“被告，从明天起我方就把案涉房屋出租给其他人，你有没有意见？”祥桓农业公司法定代表人答复：“实际上原告从我们合同届满之前就在对外招租，现在你租不租是你们自己的权利。”一审庭审后，一审法院向典雅房地产公司代理人核实是否其公司已于2019年8月30日收回案涉房屋，典雅房地产公司代理人答复：因为本案尚未作出判决，故典雅房地产公司尚未收回案涉房屋，且房屋钥匙还在祥桓农业公司手中，典雅房地产公司无法进入房屋；在开庭审理中典雅房地产公司与祥桓农业公司就房屋接手问题有过沟通，典雅房地产公司向祥桓农业公司提出2019年8月30日收回案涉房屋，对方对此并未反对，只是强调案涉房屋早已归还，但事实上在开庭审理时案涉房屋尚未归还；典雅房地产公司明确在本案中要求对方支付占用损失费的截止时间为2019年8月29日，同时自愿撤回要求对方腾退归还案涉房屋的诉讼请求，随后提交书面的变更诉讼请求申请。但典雅房地产公司于2019年10月10日提交书面申请，明确其不变更原诉讼请求，请求法院依法判决。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，典雅房地产公司和祥桓农业公司签订的房屋租赁合同届满后，祥桓农业公司并未将案涉房屋交还给典雅房地产公司，仍在继续占有使用案涉房屋，典雅房地产公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。祥桓农业公司辩称在租赁合同期限届满前，祥桓农业公司就将案涉房屋交还给典雅房地产公司了，房屋内的物品由典雅房地产公司自由处置，且典雅房地产公司将案涉房屋内的水电气关闭，致使其无法正常使用。但典雅房地产公司对祥桓农业公司在租赁合同期限届满前即已交还案涉房屋这一说法并不认可，同时陈述案涉房屋的水电气被断是因为祥桓农业公司欠付相关费用，并非典雅房地产公司将其关闭。对此一审法院认为，对于祥桓农业公司是否在租赁合同期限届满前即已交还案涉房屋一事，祥桓农业公司未举示相关证据加以佐证，相反在典雅房地产公司起诉祥桓农业公司要求支付房屋租金一案中，祥桓农业公司明确陈述“东西还在房屋内，还在使用”，现祥桓农业公司在本案中陈述案涉房屋早已交还给典雅房地产公司，房屋内的物品由典雅房地产公司自由处置，其说法前后矛盾。鉴于是否已交还案涉房屋以及典雅房地产公司在租赁合同期限届满前关闭案涉房屋水电气的举证责任由祥桓农业公司承担，在祥桓农业公司未举示相关证据加以佐证的情况下，祥桓农业公司应对此承担举证不能的法律后果。按照典雅房地产公司和祥桓农业公司所签租赁合同的约定，租赁合同期限届满后，祥桓农业公司应当自行撤场并归还案涉房屋，如逾期未归还，典雅房地产公司有权停水断电并将案涉房屋内的物品搬离，同时祥桓农业公司还需按2倍日租金计算占用损失费直至祥桓农业公司搬离案涉房屋之日止。本案中，双方所签租赁合同已于2019年1月14日届满，故祥桓农业公司应从2019年1月15日起向典雅房地产公司支付案涉房屋的占有使用费。在本案开庭审理中，典雅房地产公司向祥桓农业公司明确提出2019年8月30日将案涉房屋收回并出租给他人，对此祥桓农业公司并未反对，只是强调典雅房地产公司早在租赁合同届满前就在对外招租，典雅房地产公司是否将案涉房屋另租给他人与其无关。故祥桓农业公司向典雅房地产公司支付占用损失费的截止时间为2019年8月29日。至于典雅房地产公司未于2019年8月30日收回案涉房屋，则系典雅房地产公司主观原因所致，并非祥桓农业公司对其进行阻挠以致客观不能收回等原因所致。因此，典雅房地产公司要求祥桓农业公司按照每日1128.94元的标准，自2019年1月15日起至2019年8月29日止支付案涉房屋的占有使用费共计256269.38元（1128.94元/天×227天）的诉讼请求，于法有据，一审法院对此予以支持。对于典雅房地产公司超出该期间要求祥桓农业公司支付占有使用费的诉讼请求，该院不予支持。对于典雅房地产公司要求祥桓农业公司腾退案涉房屋的诉讼请求，该院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、祥桓农业公司于本判决生效之日起十日内向典雅房地产公司支付2019年1月15日起至2019年8月29日止的房屋占有使用费共计256269.38元。二、驳回典雅房地产公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5144元，由祥桓农业公司负担。本院二审期间，双方均未在举证期限之内提交新证据。祥桓农业公司在举证期限届满后举示：1.房屋移交清单，拟证明典雅房地产公司在2014年1月15日将案涉房屋移交给祥桓农业公司时并未移交钥匙，案涉房屋系玻璃门，该门自始至终就没有安装门锁，故无钥匙；2.物业收款收据和发票、水电费发票清单，拟证明祥桓农业公司最后一次交纳物管费、水电费的日期是2016年1月20日，该公司实际是2016年5月搬出案涉房屋。因祥桓农业公司举示的前述证据均为复印件且超过举证期限，典雅房地产公司不予质证。本院认为，前述证据未在举证期限内举示且其拟证明的事实不足以影响本案的处理，故不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是祥桓农业公司是否应向典雅房地产公司支付2019年1月15日至2019年8月29日止的房屋占有使用费。祥桓农业公司应向典雅房地产公司支付2019年1月15日至2019年8月29日止的房屋占有使用费。事实和理由：1.祥桓农业公司主张该公司在2016年5月即已将案涉房屋交还给典雅房地产公司，但未举示相应证据证明。即使其在2016年1月就未缴纳物管费、水电费，也不能证明此时该公司就未占有使用案涉房屋且已将案涉房屋交还给典雅房地产公司。并且在市五中法院（2019）渝05民初137号案件2019年2月22日庭审中，祥桓农业公司法定代表人亦表示“东西还在房屋内，还在使用”，此与祥桓农业公司在本案中的说法矛盾。2.即使祥桓农业公司曾向典雅房地产公司或破产管理人做出过“如果房租降不下来，房里的物品就不要了，租赁合同到期后自动解除”的意思表示，但在典雅房地产公司未“同意”的情况下，祥桓农业公司仍应当按照《房屋租赁合同》约定履行撤场及退还房屋的义务。3.祥桓农业公司主张案涉房屋的玻璃大门在其承租时即未安装门锁，故不存在典雅房地产公司委托诉讼代理人在一审中所主张的“因钥匙在祥桓农业公司手中，故典雅房地产公司无法进入房屋”的问题。但房屋的腾退应当依照合同约定进行，祥桓农业公司在典雅房地产公司于2019年8月29日做出要收回房屋另行出租的意思表示前并未依照合同约定腾退房屋，也未明确地向典雅房地产公司做出要交接房屋的意思表示，且案涉房屋中还有祥桓农业公司财物，故无论案涉房屋大门是否上锁，均不构成典雅房地产公司应当自行进入并收回房屋的理由。综上，祥桓农业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法院正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5144元，由重庆祥桓农业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐渝梅审判员  李 震审判员  郭 勇二〇二〇年四月三日书记员  李思琪