安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终492号上诉人（原审原告):芜湖新马投资有限公司。法定代表人：鲍凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审被告):罗蓓。委托诉讼代理人:曹怀周，系罗蓓之夫。上诉人芜湖新马投资有限公司（以下简称新马公司）因与被上诉人罗蓓房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初3786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新马公司的委托诉讼代理人刘虹，被上诉人罗蓓的委托诉讼代理人曹怀周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新马公司上诉请求：撤销一审判决；改判罗蓓按照175334元/年的标准支付自2019年6月15日起至实际返还房屋之日的房屋占用使用费(截止至2019年7月14日的房屋占用使用费为14611.2元);改判罗蓓向新马公司支付违约金20000元;改判罗蓓承担新马公司为实现权利支付的律师费8000元。事实与理由：一、腾房、交房是两个行为,这两个行为都是承租人单方即可完成的,不需要出租人的配合,因此出租人是否配合不影响承租人履行腾房、交房的义务。1.腾空房屋是出租人单方即可完成的行为。承租人自行将房屋内的物品拆卸运走即可,不需要出租人的配合。一审判决认为需要出租人配合,是指需要出租人帮助拆卸还是指需要出租人帮助运输。2.交房也就是返还房屋同样是出租人单方即可完成的行为。承租人将房屋钥匙交给出租人即可,一审判决所说的配合应当是指按照罗蓓所说的配合查看水电表,但查看水电表是出租人的权利不是义务,出租人不查看水电表影响的是出租人不得就水电费向承租人主张权利而不是影响承租人交房。二、合同没有约定租赁期限届满后,出租人需要先向承租人履行催告义务,然后承租人才腾空并返还房屋,因此出租人是否催告承租人腾空房屋不影响承租人履行腾空并返还房屋的义务。三、罗蓓是否告知新马公司的法定代表人其已经搬离房屋与罗蓓是否应当腾空并返还房屋、是否构成违约之间毫无关联。1.一审判决认定“罗蓓在搬离房屋后已告知新马公司的负责人”没有依据。罗蓓发给新马公司法定代表人的短信中没有提到其已经搬离房屋。2.除非合同约定新马公司的法定代表人或者新马公司在罗蓓搬离房屋后负有腾空房屋的义务,否则即使罗蓓告知新马公司的法定代表人其已经搬离房屋与其没有腾空房屋、构成违约之间也毫无关联。罗蓓答辩称：对新马公司的上诉理由不认同。第一，罗蓓在指定的时间内已经搬空。第二，罗蓓多次与新马公司的董事长、总经理沟通过，新马公司当庭出具的证据罗蓓是第一次看到。罗蓓在搬离时，新马公司曾问罗蓓有没有条件。罗蓓说没有任何条件，也不要求新马公司赔偿任何费用，因为双方的租赁合同并没有约定要补偿费用。罗蓓只是希望能够保留涉案房屋购买方能够使用的东西，这样就不用拆除了。新马公司向一审法院起诉请求：1、判决罗蓓立即腾空位于芜湖市弋江区金域蓝湾C区6楼115室（也为15室、下同）的房屋；2、判决罗蓓立即将芜湖市弋江区金域蓝湾C区6楼115室的房屋返还给新马公司；3、判决罗蓓按照175334元/年的标准支付自2019年6月15日起至实际返还房屋之日的房屋占用使用费（截止至2019年7月14日的房屋占用使用费为14611.2元）；4、判决罗蓓向新马公司支付违约金20000元；5、判决罗蓓承担新马公司为实现权利支付的律师费8000元。一审法院认定事实：新马公司系弋江区金域蓝湾C6#楼15室（也为115室）业主。2016年4月6日，新马公司（甲方、出租方）与罗蓓（乙方、承租方）就案涉房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将弋江区金域蓝湾C6#楼15室出租给乙方，经营业态为牙科诊所；租赁期为3年，自2016年6月15日至2019年6月14日；租金为263000元，保证金20000元；本合同期满或者提前终止时，乙方在10个工作日内腾空出租标的，乙方逾期交回的，应按双倍租金标准支付甲方占用费。合同签订后，罗蓓向新马公司支付了房租和保证金，新马公司向罗蓓交付了案涉房屋。2019年6月18日，罗蓓即搬离了案涉房屋，但尚存放空调等部分物件。此后数日内，罗蓓电话告知了新马公司的负责人，并表示希望新马公司负责人协调空调等物件。在一审诉讼阶段（2019年7月31日），经一审法院主持协调，罗蓓将案涉房屋的钥匙交给了新马公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。新马公司与罗蓓签订的房屋租赁合同不违反法律规定，应为合法有效。双方合同约定承租方在合同期满后10个工作日内腾空案涉房屋；本案现有证据已能证明罗蓓已于2019年6月18日搬离案涉房屋，罗蓓搬离案涉房屋在双方合同约定期限内。腾空、交房须双方相互配合才能完成，仅凭罗蓓单方行为无法完成，罗蓓在搬离案涉房屋后已告知了新马公司负责人，可以判断新马公司对罗蓓已搬离案涉房屋的行为已为知晓，且新马公司也无证据证明其在合同期满后要求罗蓓腾房而遭拒的事实存在，故不能认定罗蓓的行为存在违约。因案涉房屋在一审诉讼阶段已经交付给新马公司，故对新马公司的所有诉讼请求均不予支持，对罗蓓辩解意见部分采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回新马公司所有的诉讼请求。一审案件受理费减半收取513元，由新马公司负担。二审中，新马公司提交了其公司员工的证人证言、聊天记录，经庭审质证，本院认定新马公司员工与罗蓓之夫曹怀周曾于2019年7月9日进行过会谈，具体会谈内容双方各执一词，不能确定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据查明的事实，罗蓓已在租赁合同期满后按约搬离了涉案房屋，不再经营使用，其主要过错在于未能按照交易习惯及时将房屋钥匙交还给新马公司并在房屋内遗留了空调等少量物品，客观上给新马公司收回房屋造成一定影响，应承担相应的过错责任。然而，在罗蓓已搬离并不再经营使用涉案房屋的情形下，新马公司并非必须等到罗蓓交还钥匙后才能收回房屋，其完全可以按照交易习惯采取适当的自力救济措施。例如，在第三方见证下，通过开锁公司打开锁具即可实现对涉案房屋的合法占有。当然，新马公司通过提起诉讼这种公力救济的方式维护其权益，本身并无不当，但其在事情发生一个多月以后才诉请主张，该拖延诉讼行为显然造成了房屋闲置损失的扩大。据此，应认定新马公司在本案中未能及时采取适当措施避免房屋闲置损失的扩大，其不得就扩大的损失部分要求赔偿。综合双方对造成房屋闲置损失的过错大小、合同约定的租金标准等因素，本院酌情确定由罗蓓向新马公司赔付1500元。新马公司关于律师费等其他上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，新马公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初3786号民事判决；二、罗蓓于本判决生效之日起五日内赔付芜湖新马投资有限公司1500元；三、驳回芜湖新马投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取513元，由芜湖新马投资有限公司负担488元，罗蓓负担25元。二审案件受理费1026元，由芜湖新马投资有限公司负担976元，罗蓓负担50元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 杨东清审判员 丁大慧二〇二〇年四月一日书记员 陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;