广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初1179号原告：杨春霞，女，1977年10月16日出生，汉族，住广州市花都区。原告：黄金潮，男，1973年5月17日出生，汉族，住广州市花都区。两原告共同委托代理人：曾炎玲，系广东华誉品智律师事务所律师。被告：林潮（曾用名林卫武），男，1970年5月26日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告杨春霞、黄金潮诉被告林潮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨春霞、黄金潮的共同委托代理人曾炎玲，被告林潮的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨春霞、黄金潮诉称：原、被告于2016年6月15日签订《商铺买卖合同》，约定两原告向被告购买广州市天河区体育东路39-45号二层556号铺，房价款为720000元。合同签订后，两原告依约支付了购房款440000元，并根据被告的要求向广州潮宏投资咨询有限公司支付了购买商铺的团购费50000元，向广东宏安信律师事务所支付预售预告/产权登记代理费2000元、委托公证费400元。2016年9月22日，两原告收到被告发出的《通知函》，告知办理按揭贷款相关事宜；但两原告准备好资料去办理按揭时，工作人员却告知无法办理，让两原告再等通知；后两原告多次催问无果。现经两原告了解，被告因两原告购买商铺所属的潮流站商场已涉及多起纠纷诉讼，整体经营受到严重影响，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准，两原告购买商铺的目的无法实现。故两原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2016年6月15日签订的《商铺买卖合同》；2、被告向两原告返还购房款440000元、团购费50000元、办证费2400元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告林潮辩称：1、被告认为本案是房屋买卖合同纠纷，两原告作为买受人的合同目的是取得涉案商铺的所有权，被告享有涉案商铺合法独立的产权，不存在无法过户的事由，从事实和法律上均不存在合同目的无法实现的情况，故两原告要求解除合同没有事实和法律依据，在两原告足额支付购房款的情况下，完全可以实现合同目的。2、根据双方签订的商铺买卖合同之约定，按揭贷款仅是买受人支付购房款的融资途径之一，两原告支付购房款并取得所有权，与能否办理按揭没有必然联系。足额支付房价款是买受人的基本义务，而通过何种形式支付房价款与合同能否继续履行不存在必然的逻辑关系。两原告应另循途径向被告支付剩余房价款。3、两原告未能举证证明其已向银行提出贷款申请，也无法证明银行无法批准按揭贷款的原因，根据民事诉讼谁主张谁举证的规则，应推定由于两原告的原因导致无法办理按揭贷款，被告只是涉案商铺名义上的代持人，受广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）的指令持有涉案商铺的产权，商铺实际所有人是泽信公司，被告与泽信公司签订了合法有效的代持协议。在涉案商铺的销售过程中，被告是通过委托公证的方式将涉案商铺的处分权、使用权、收益权委托给泽信公司指定的公司行使，买卖合同上的签名也是将签名章交给泽信公司持有并加章，故被告未参与商铺买卖合同的具体权利义务，也从来没有收取过涉案商铺的购房款，两原告要求被告返还购房款没有事实依据。4、从公平的角度出发，系列案中大部分的买受人存在没有向银行提交贷款申请，逾期支付购房尾款的情况，属违约在先，被告为了不影响正常履约的买受人，一直没有对小业主的违约行为进行追究，但事实上被告从来没有收取过房价款，泽信公司也没有收取到购房尾款，影响到了资金的周转，越来越多的小业主提出诉讼要求解除合同，法院多次释明债权存在无法实现的可能，但多数不清楚实际情况的小业主仍向被告主张解除合同并返还款项，但按照现有情况，若法院一律以解除合同处理，小业主能够足额实现债权的机会微乎其微，在债权无法实现时必然引发更加严重的社会问题。经审理查明：2016年6月15日，杨春霞、黄金潮（买受人）与林潮（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定：买受人购买的商铺为广州市天河区体育东路39-45号二层556号铺（以下简称“涉案商铺”）；该商铺按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为720000元等；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2016年6月15日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）计440000元；……（3）余下房价款计280000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择本项的，同意按以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的代理机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；买受人特别声明：（1）无论任何情况下（包括但不限于买受人申请按揭贷款的，贷款银行未能批准买受人按揭贷款申请或批准的按揭贷款不足房价款余款），不论出卖人是否另行通知，买受人均应按本合同约定的时间支付购房款，（2）出卖人仅是推荐银行予买受人，由买受人自行与银行协商，办理按揭贷款手续，出卖人不保证及不负责买受人获得银行贷款之审批，申请取得该贷款的责任在买受人，（3）买受人虽然提交了按揭资料及签订了相关的申请表或按揭合同后，并不视为买受人已履行完毕其义务，按揭是否办理完毕，应以银行将按揭款转至出卖人的账户为准，在银行放款前，买受人还有义务根据银行的要求进行配合，如买受人未尽配合义务造成逾期付款的，视为逾期付款，应当按本合同第五条承担违约责任，（4）买受人在签署本合同时，已完全了解按揭贷款的办理条件、程序及按揭所需支付的全部费用，确认其自身的资信情况及还款能力符合按揭贷款的要求，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款是买受人支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是买受人的义务，买受人知悉并同意，贷款政策的调整或没能获得贷款审批（含审批额度不足的），均不作为买受人不能履行合同的抗辩理由，（5）……（6）如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的代理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；（第六条）经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年10月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的相关收益；委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定，《商铺委托经营管理协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条）出卖人应于2016年10月1日前，以书面形式通知买受人（或其受托人）办理涉案商铺使用权的交接手续；该商铺交付时买受人应承担的义务：须按本合同约定，向出卖人支付全部房款（包括按揭款、违约金（若有）、税费）等全部款项后才具备收铺条件，如买受人未按约定履行完该等义务的，出卖人有权顺延办理交铺及交易过户手续，无需因此承担任何责任；买受人（或其受托人）负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，签署收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将涉案商铺交付给经营管理公司……；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺之日起，该商铺已实际交付买受人，且买受人对该商铺的各项情况均满意……；买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将该商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理协议》对该商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……；因买受人已委托经营管理公司对该商铺进行统一经营及管理，因此，收铺通知同意由出卖人直接向经营管理公司发出即可，并委托经营管理公司履行收铺的全部手续；（第九条）出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起（若买受人为按揭付款的，则在买受人取得了按揭银行出具的同贷书后）的210个工作日内办理交易过户手续，并在此期间内完成该商铺的交易过户登记的入件手续；（第十条）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办理该商铺的交易过户手续的，逾期超过三个月的，买受人有权单方解约等条款。同日，杨春霞、黄金潮（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称“《协议》”），约定：乙方受林潮指定，接受杨春霞、黄金潮的委托，在约定期限内具体经营管理涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的日期2016年10月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于杨春霞、黄金潮的付款情况。杨春霞、黄金潮提供了加盖有“广州市恒潮地产服务有限责任公司（以下简称“恒潮公司”）收款专用章”的《正式收据》两张证明其支付了购房款440000元；提供了加盖有“广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称“潮宏公司”）财务专用章”的《收据》（载明该司收到杨春霞、黄金潮购买涉案商铺的团购费50000元）证明其支付了团购费50000元；提供了加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》（载明该律师事务所通知因杨春霞、黄金潮购买涉案商铺需委托其所办理相关事宜共需支付预售预告/产权登记代理费2000元、委托公证费400元）证明其支付了预售预告/产权登记代理费2000元、委托公证费400元。林潮确认收到杨春霞、黄金潮支付的购房款440000元；而团购费、预售预告/产权登记代理费、委托公证费的收款人并非林潮，林潮亦未授权他人收取，故与林潮无关。关于杨春霞、黄金潮的按揭贷款情况。杨春霞、黄金潮称其收到林潮的办理按揭贷款通知后已积极准备资料，但却被告知包括涉案商铺在内的潮流站二、三层商铺均无法办理按揭，因杨春霞、黄金潮系因被告原因无法申请银行贷款，故《合同》无法继续履行。林潮称按揭付款只是付款的一种方式，如杨春霞、黄金潮不能按揭付款，应按《合同》约定一次性支付全部购房款，故《合同》可以继续履行。关于涉案商铺的交付情况。杨春霞、黄金潮称林潮并未向其交付涉案商铺，林潮表示其已将涉案商铺交付给潮流天地公司，但未提供相应证据予以证明。在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初6417号案中，林潮确认现潮流站二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均无法办理。在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。另查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。又查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初22579号原告罗细玉诉被告林潮、恒潮公司、潮宏公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“22579号案”）中，林潮陈述如下意见：林潮仅是二层642号商铺的名义持有人，该商铺的实际权属人是泽信公司，双方签署过代持协议；林潮作为泽信公司的投资人之一，该商铺是由泽信公司指令以林潮名义代为持有，并对外销售，但在整个销售过程中，林潮通过委托公证方式将对该商铺的处分权、使用权、收益权均委托给泽信公司指定的恒潮公司实际行使；林潮没有到过潮流站现场，所有的商铺买卖合同中林潮的签章实际上并非林潮手写签名，而是刻制的签名章（该签名章是根据林潮本人手写签名的样式刻制而成，是经过林潮同意刻制和经过林潮同意而交由泽信公司持有），该签名章一直都是由泽信公司持有，所有商铺买卖合同都是由泽信公司的工作人员自行在买卖合同中加盖，所以林潮没有参与商铺买卖合同的签订及具体内容。该案中，林潮对罗细玉提供的证据（2016）粤广广州第018717号《公证书》（复印件，主要内容为林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权恒潮公司就座落在广州市天河区体育东路39-45号二层的六百余间商铺代为办理收取售房款及相关款项并出具有效的收款票据、出售房产及签署商铺买卖合同等）的真实性、合法性、关联性予以确认。本案审理过程中，林潮为进一步证明其是涉案商铺的名义持有人，涉案商铺的实际权属人是泽信公司，《商铺买卖合同》的责任应由泽信公司承担，还向本院提交了《确认书》（显示系泽信公司于2015年10月25日出具，主要内容为泽信公司确认林潮对广州市天河区体育东路39-45号二楼仅为代泽信公司持有，系为配合泽信公司在销售该项目过程中进行项目融资需要，因上述物业代持过程中所产生抵押、销售等行为引发的一切法律及经济后果均由泽信公司实质承担，与林潮无关等）、经公证的《委托书》（显示系林潮于2015年11月17日出具，主要内容为林潮委托泽信公司办理广州市天河区体育东路39-45号201房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款及其相关款项等）、六份《行政函》（复印件，显示林潮授权他人使用其名章、收款专用章等）。经质证，杨春霞、黄金潮仅确认《委托书》的真实性，对其余证据的真实性不予确认；因涉案商铺的权属人为林潮，《商铺买卖合同》的相对方亦为林潮，杨春霞、黄金潮并不清楚林潮与泽信公司的内部关系，故林潮与泽信公司签订的文件不能对抗杨春霞、黄金潮。现杨春霞、黄金潮明确其要求解除《合同》的依据为涉案商铺现因林潮原因无法办理按揭，双方也无法就按揭不成的情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》实际无法履行；加之涉案商铺现无法正常经营，杨春霞、黄金潮购买涉案商铺的目的无法实现；故其有权解除《合同》。鉴于林潮目前经营困难的状况，本院已向杨春霞、黄金潮释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，杨春霞、黄金潮表示清楚并明确坚持诉讼请求。本院认为：《合同》是杨春霞、黄金潮与林潮双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应受该《合同》的约束。关于杨春霞、黄金潮要求解除《合同》的诉讼请求。杨春霞、黄金潮主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。根据《合同》第四条上下文内容来看，《合同》第四条特别声明中第（4）、（6）点的约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。而《合同》约定杨春霞、黄金潮以按揭方式支付房款，现双方确认涉案商铺无法办理按揭。根据林潮关于涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭及其原因的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。但《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现合同双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，杨春霞、黄金潮现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于杨春霞、黄金潮要求林潮返还购房款440000元的诉讼请求。林潮确认收取杨春霞、黄金潮购房款440000元，故在《合同》已解除的情况下，林潮应承担该笔款项的返还责任。故对杨春霞、黄金潮的该项诉请，本院予以支持。关于杨春霞、黄金潮要求林潮返还团购费50000元的诉讼请求。从杨春霞、黄金潮关于团购费的陈述来看，杨春霞、黄金潮是为了购买涉案商铺，根据林潮的要求而支付团购费，结合案外人泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购费的用途、流转过程等的陈述以及林潮在22579号案中的相关陈述，可认定上述款项系杨春霞、黄金潮为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，故在《合同》解除的情况下，亦应由林潮承担该笔款项的返还责任。故对杨春霞、黄金潮的该项诉讼请求，本院予以支持。关于杨春霞、黄金潮要求林潮返还产权登记代理费、委托公证费2400元的诉讼请求，因林潮否认其收取了上述费用，而杨春霞、黄金潮提交的证据也不足以证明上述费用系林潮收取，故杨春霞、黄金潮的该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告杨春霞、黄金潮与被告林潮于2016年6月15日签订的《商铺买卖合同》；二、被告林潮于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告杨春霞、黄金潮返还购房款440000元、团购费50000元。三、驳回原告杨春霞、黄金潮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11524元，由原告杨春霞、黄金潮负担2874元，由被告林潮负担8650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二〇年四月十六日书记员  邱莉晶