江西省奉新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0921民初372号 原告：奉新兴隆物业管理有限公司，住所地：江西省宜春市奉新县奉新南大道306号（金源华府-1-2层）。统一社会信用代码：91360921MA35F9W74N。 法定代表人：张相华。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。执业证号：14301201711929673（特别授权）。 委托诉讼代理人：王云聪，男，1996年12月11日出生，汉族，该公司员工，住江西省南昌市新建区。（特别授权） 被告：胡宜梅，女，1976年10月23日出生，汉族，务农，住江西省宜春市奉新县。 原告奉新兴隆物业管理有限公司（下称原告）与被告胡宜梅（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕文娟及被告胡宜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即支付金源华府小区27-1403房物业管理费4606元，违约金1381.8元，共计5987.8元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为金源华府27-1403业主，2013年9月29日被告与江西银湾物业管理有限公司签订前期物业管理协议，约定物业费单价为每月每平米1元。之后江西银湾物业退出金源华府小区服务，原告于2016年5月4日与金源华府开发商江西奉新宝诚房地产有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，高层住宅每月每平米1元，多层住宅每月每平米0.5元，该房屋建筑面积为143.94平方米。且原告于2016年6月5日与江西银湾物业管理有限公司签订债权转让协议，约定江西银湾物业管辖的金源华府小区的债权转让给原告。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供了完善的物业服务。但被告自2016年5月1日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，欠费32个月，每月金额为143.94元。据此被告共欠物业费4606元，按约定被告应承担逾期之日按每日千分之二的标准承担违约金，违约金原告请求为1381.8元，多余部分自愿放弃。共计为5987.8元。原告多次向被告催要物业费未果，故诉至法院。 被告辩称：我是与银湾物业公司签的合同，不是和原告签的合同。2016年房屋就是开始开裂了，经我们业主多次维权，开发商委托原告法人张相华答应帮我们解决房屋维修问题，小区部分维修了，有的补了钱，但我的房屋没有维修，也没有补钱给我。当时谈好一条裂缝3000元，但我家有十几条缝，原告只同意补2000元-2500元，我没有答应。还有原告擅自将我家14楼的公共部分三盏灯（触碰灯）关闭了，后我找到原告要求将灯打开，原告公司占金莲经理回复我，说我们没有缴物业，他们不管。2018或2019年3月、4月份的一天早上5:00我儿子去上学，路经小区大门口时因为太暗没有路灯导致我儿子撞到栏杆，手部受伤还出血了，由于栏杆撞歪了，原告还要求我方赔200元；我儿子放在一楼公共楼道口的自行车也丢失过二辆，我也没有找物业叫其赔偿。原告公司小区管理混乱，因小区离学校较近，放学期间经常有学生进小区，而我小孩进小区却拦住，说需要卡才能进。小区内广告杂乱，广告费原告收取了，但我们小区业主没有得到过一分。小区幼儿园有时占用公共通道，进小区大门路面坑坑洼洼，没有及时修补，小区内车辆乱停乱放，原告公司也没有管理。小区喷泉一直没有看过开，疫情期间电梯里面狗拉了尿有味道，物业公司也没有及时清理。2016年有一次消防用水不知谁打开了，造成从17楼至1楼的电梯间有进水，我告知物业调查或报警，物业公司调查不清楚，也没有报警，后不了了之，导致电梯经常坏。小区内的绿化与开始不一样了，花草死掉了，也没有重新栽种，有时停电电梯不运行，物业公司也不发电，小区内的摄像头像素不高，画面不清楚。业主丢失东西物业公司也不管。因有上述原因所以我就暂停缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：被告购买了奉新县金源华府27栋1单元14楼1403室住房一套，房屋住宅面积为143.88平方米。2013年9月29日被告（乙方）与江西银湾物业管理有限公司签订了一份《前期物业服务协议》，该协议内容为“第五条住宅按建筑面积每月每平方米1元；……因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平米1元收取。第十四条乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每天按应交纳费用总额的3‰向甲方支付违约金”。2016年5月4日江西奉新宝诚房地产有限公司（甲方）与奉新兴隆物业管理有限公司（乙方）签订了一份《宝诚．金源华府前期物业服务合同》，该合同内容为：“第五条：2016年7月1日后采用包干制模式进行管理，盈余亏损由乙方承担。乙方不得以亏损为由降低服务标准或减少服务内容。此阶段的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。……物业服务费用具体标准如下［多层住宅］：0.5元/平方米/月；［高层住宅］：1元/平方米/月（含电梯运行费、年检、维保费、消防及临时发电的费用）；［商铺］：0.7元/平方米/月。第十六条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之二的标准承担相应的滞纳金”。 2016年6月5日江西银湾物业管理有限公司［甲方（出让方）］与奉新兴隆物业管理有向公司［乙方（受让方）］签订了一份《债权转让协议》，该协议的内容为：“因甲方服务的金源华府小区合同已到期，现自愿将江西银湾物业管辖的金源小区的债权转让予乙方，经双方友好平等协商，达成如下协议：一、（甲方）享有自2012年1月1日至2016年6月30日期间的全部债权本金为人民币：叁拾柒万贰仟壹佰玖拾元。（附：欠费统计表）。二、1、本协议生效后，甲方即将其享有的本协议第一条所有全部债权、利息及为债权设定的抵押和担保权益全部转让给乙方；乙方取代甲方从而成为本协议第一条所列各债务人新的债权人。2、债权转让通知：甲方在本协议生效之日起三日内，乙方协助甲方将本协议约定的债权转让事宜通知债务人”。后原告将该转让协议张贴于金源华府小区的公告栏处。 上述协议签订后，被告开始按月交纳物业管理费。后被告因其房屋有裂痕，在与开发商及原告协商解决未果，原、被告因此产生纠纷，被告的物业费缴纳到2016年4月30日。 以上事实有原告提供的《前期物业服务合同》、收房确认书、业主档案、欠费明细、催费函件照片、债权转让协议、照片，同时结合原、被告的当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为，江西银湾物业管理有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》、江西奉新宝诚房地产有限公司与奉新兴隆物业管理有限公司签订的《宝诚．金源华府前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，江西银湾物业管理有限公司与奉新兴隆物业管理有限公司按约定先后向被告所在小区提供了物业管理服务，被告应当按约定交纳物业服务费用。江西银湾物业管理有限公司将其在金源华府小区提供物业服务的债权转让于原告，并在小区进行了公示公告，该债权转让行为合法有效，本院予以确认。故被告应自2016年5月1日起向原告交纳物业服务费用，对原告要求被告支付至2018年12月31日止的物业费4606元的诉讼请求，本院予以支持。被告拒交物业费系因物业公司未能处理好被告家中房屋有裂痕的事项，物业公司存在一定过错，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告胡宜梅应于本判决生效之日起十日内支付原告奉新兴隆物业管理有限公司2016年5月1日至2018年12月31日的物业服务费4606元； 二、驳回原告奉新兴隆物业管理有限公司其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡宜梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费50元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，帐号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 员 周景鹏 二〇二〇年四月十五日 代书记员 王 力