浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初8190号 原告：金美花，女，1980年4月19日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。 被告：浙**耀装饰工程有限公司。住所地：浙江省嘉兴市嘉兴总部商务花园63号701、801室。统一社会信用代码：91330402733818168Q。 法定代表人：朱国泰。 被告：朱国泰，男，1971年8月5日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 原告金美花与被告浙**耀装饰工程有限公司（以下简称华耀公司）、朱国泰民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员朱梅独任审判，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告金美花、被告华耀公司的法定代表人朱国泰、被告朱国泰到庭参加诉讼。诉讼中，案外人许斌申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院经审查后依法裁定予以驳回。双方当事人申请庭外和解的期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告华耀公司偿还原告借款5500000元及利息（按照月利息2%，自2018年10月15日起至实际清偿之日止，暂计算至起诉之日为1320000元）；2、被告朱国泰承担连带保证责任；3、本案诉讼相关等费用由两被告共同承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：确认原告对被告华耀公司提供抵押担保的位于嘉兴总部商务花园63号楼101室以及嘉兴总部商务花园63号楼汽车库折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实与理由：2018年10月14日，原告与被告华耀公司达成嘉兴总部商务花园63号楼房屋买卖协议，原告向被告支付了5500000元的购房款，因被告无法按照协议约定履行（不能办理独立产权），双方在2019年6月11日一致同意解除之前的买卖协议，支付的购房款转为借款，借款利息的计算方式为：在2019年7月25日前归还本金只支付476700元的利息，没有按期归还本金的月利息按2%计算，自2018年10月15日起至实际清偿之日止；被告朱国泰作为被告华耀公司的法人做连带保证人，承担无限连带保证责任。为确定以上内容真实有效，原告与被告华耀公司、朱国泰三方签订了还款协议，但被告华耀公司至今未履行还款协议，原告认为被告的行为构成严重违约，故诉至法院。 被告华耀公司答辩称，1、本案并非纯粹的民间借贷纠纷，而是由双方之间的合作关系转换而来，对借款本金金额没有异议，但对原告主张的利息标准及起算时间有异议，利息计算标准过高，无法承受，利息起算时间应该自还款协议签订之日起开始计算；2、对原告要求对被告华耀公司提供的抵押物折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权没有异议。 被告朱国泰答辩称，对其在还款协议上签名是没有异议的，但认为应属于公司的行为，且不同意承担保证责任。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。原告提供的房产包销合同、还款协议、不动产登记证明、转账凭证等证据，两被告质证后对其真实性无异议，且与本案相关，能够证明本案事实，本院予以认定；两被告未提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月14日，被告华耀公司作为甲方、原告金美花及案外人许斌作为乙方签订《房产包销合同》一份，对乙方包销甲方位于嘉兴总部商务花园63号楼房屋全幢的事宜进行了明确约定。同时约定，为涤除项目标的目前已有的抵押权，乙方在交易基准日前以项目标的抵押担保出借借款给甲方，抵押担保范围包括全部借款本机及约定的利息、罚息、违约金等，具体约定以双方另行签署的抵押借款合同为准，利率按每月2%计算，办理抵押登记手续所提交的抵押借款合同中关于利率的约定若与本约定不一致的，以本合同约定为准。2018年10月15日，原告与华耀公司签订了《不动产抵押借款合同》，借款金额为5500000元，同日，华耀公司将嘉兴总部商务花园63号楼101室及嘉兴总部商务花园63号楼汽车库办理抵押登记，抵押权人为金美花，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为5500000元，债务履行期限自2018年10月15日至2019年4月14日止。 2019年6月11日，华耀公司作为甲方、金美花作为乙方、朱国泰作为丙方签订《还款协议一份》，并写明鉴于：一、2018年10月14日，甲、乙双方就嘉兴总部商务花园63号楼房产包销事宜签订了《房产包销合同》；二、甲方未按《房产包销协议》约定履行第一条的承诺，其已构成严重违约。根据《房产包销协议》第四条第2款的规定，若甲方违背本合同第一条任一内容的承诺的，乙方有权立即解除本合同，要求甲方返还意向金、立即归还全部借款本金且按照月利息2%自2018年10月15日起至实际清偿之日止的利息，并承担因乙方开展销售活动所产生的费用及解约产生的违约金等损失；三、2018年10月15日，甲乙双方签订了《不动产抵押借款合同》，借款金额为5500000元，为此，甲方将其所有的嘉兴总部商务花园63号楼房产相关部位设定了抵押，抵押权登记证书分别为浙（2018）嘉南不动产证明第0023224号；经三方友好协商，现就相关事宜达成如下还款协议：一、甲乙双方于本协议签订之日解除《房产包销合同》，甲乙双方应按照《不动产抵押借款合同》的约定履行还款义务；二、甲方确认借款本金为5500000元，其中2018年9月30日乙方通过许斌向甲方支付借款本金500000元、2018年10月15日乙方通过许斌向甲方支付借款本金3500000元、2018年10月16日乙方通过许斌向甲方支付借款本金1500000元；三、甲乙双方同意，自实际借款之日起至实际清偿之日止按照月利息2%计算；四、若甲方在2019年7月25日之前归还借款本金5500000元及借款利息476700元，乙方不再向甲方主张借款之日起至2019年7月25日止的其余借款利息，若甲方在2019年7月25日前未能按上述方式归还借款本息的，乙方仍有权向甲方按照本合同约定的月利息2%主张利息，甲方另外同意以未还本金金额为基数按每天千分之五额外的违约金作为处罚；五、乙方有权在抵押担保范围内对甲方提供的抵押物的拍卖、变卖所得价款优先受偿；丙方向乙方提供无限连带保证责任。因两被告未履行付款义务，遂成讼。 另查明，双方对案涉《还款协议》中的借款本金与2018年10月15日签订的《不动产抵押借款合同》系同一笔款项没有异议。 本院认为，本案原告与被告华耀公司虽然签订了《房产包销合同》，但因履行问题双方明确解除该《房产包销合同》，并另外签订了《还款协议》，故双方之前的债权债务已转化为民间借贷关系，双方之间的民间借贷关系已成立并生效。两被告对《还款协议》的真实性、尚欠原告借款本金5500000元的事实以及案涉《还款协议》中的借款本金与2018年10月15日签订的《不动产抵押借款合同》系同一笔款项均没有异议，现原告要求华耀公司归还借款本金5500000元，有事实及法律依据，本院予以支持。同时《房产包销合同》及《还款协议》均对利息计算标准进行了明确约定，该利息标准并违反法律的规定，现被告未按照还款协议约定的时间返还借款本息，根据协议的约定，原告金美花有权要求被告华耀公司按照月利率2%的标准支付自实际借款之日起至实际清偿之日止的利息，故对原告主张的利息，本院分别以借款本金4000000元、1500000元为基数，分别自2018年10月15日、2018年10月16日起，均按月利率2%的标准予以支持，计算至实际清偿之日止。此外，双方就案涉债务设定了不动产抵押，抵押担保范围包括借款本金及约定的利息、罚息、违约金等，同时根据还款协议的约定，原告有权对华耀公司提供的抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿，故对原告要求对被告提供抵押担保的位于嘉兴总部商务花园63号楼101室以及嘉兴总部商务花园63号楼汽车库折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权的请求，本院予以支持。《还款协议》中明确约定被告朱国泰向原告金美花提供无限连带保证责任，现被告朱国泰抗辩称，案涉债务系华耀公司的债务，其不应承担担保责任，没有事实及法律依据，本院不予采信。本案中，原告的案涉债权既有华耀公司提供的物的担保，又有被告朱国泰提供的个人担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生第三人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己通过物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。”本案还款协议中并未约定实现债权的顺序，故原告应先就被告华耀公司提供的抵押物实现担保物权。被告朱国泰作为保证人，应对本案抵押物不足清偿部分对华耀公司的债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告浙**耀装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告金美花借款本金5500000元并支付利息（分别以4000000元、1500000元为基数，均按月利率2%的标准，分别自2018年10月15日、2018年10月16日起计算至实际清偿之日止）； 二、原告对被告浙**耀装饰工程有限公司提供抵押担保的位于嘉兴总部商务花园63号楼101室以及嘉兴总部商务花园63号楼汽车库折价或拍卖、变卖所得价款就上述债务享有优先受偿权； 三、对被告浙**耀装饰工程有限公司的上述债务，被告朱国泰就上述抵押物不足清偿部分承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取29770元，保全费5000元，合计34770元，由被告浙**耀装饰工程有限公司、朱国泰连带负担，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  朱梅 二〇二〇年四月三十日 法官助理 李强 书记员 朱晓婷