江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终265号人（原审被告）：饶胜昌，男，汉族，1965年11月29日生，住江西省抚州市临川区鸿瑞建材经销部（华美立家北门对面怡居佳园5-8号店面）。委托诉讼代理人：付博纬，江西汇一律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吴志善，男，汉族，1956年2月16日出生，住福建省邵武市。被上诉人（原审原告）：项凤霞，女，汉族，1968年12月30日出生，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告）：傅真真，女，汉族，1963年12月4日出生，住福建省邵武市。被上诉人（原审原告）：余建国，男，汉族，1963年9月7日出生，住福建省邵武市。被上诉人（原审原告）：傅友如，男，汉族，1971年6月1日出生，住福建省邵武市。被上诉人（原审原告）：李珍，女，汉族，1974年12月2日生，住福建省邵武市。被上诉人（原审原告）：叶绍玉，女，汉族，1977年12月19日生，住福建省邵武市。以上七被上诉人共同委托诉讼代理人：陈曦，福建维理律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人饶胜昌因与被上诉人吴志善、项凤霞、傅真真、余建国、傅友如、李珍、叶绍玉房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初4942号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，因本案没有新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。饶胜昌上诉请求：1．请求二审法院依法改判江西省抚州市临川区（2019）赣1002民初4942号民事判决第二项为：“二、被告饶胜昌于本判决生效之日起十日内向原告吴志善、项凤霞、傅真真、余建国、傅友如、李珍、叶绍玉支付租金258,108元”；2．请求二审法院依法撤销江西省抚州市临川区（2019）赣1002民初4942号民事判决第三项；3．本案的一审、二审部分诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定本案租金计算至2019年8月31日止，缺乏事实根据和法律依据。合同履行期间，因涉案店面所在道路全面铺设BRT快速公交系统，导致整条街的经营状况急速下降，目前该街上的家装类商铺均停止了经营，上诉人所经营的店面也包括在内。而上诉人早在2018年12月份就已经和被上诉人方提出降租或不降租则退租的请求，一直持续到2019年6月份左右，双方仍然处于沟通状态，这才导致上诉人从2018年12月份就开始拖欠了被上诉人的租金，上诉人也有意在租金降下后就立即将所欠租金全部补上。但直到2019年6月份，从上诉人与被上诉人吴志善的微信聊天记录可以看出，被上诉人吴志善询问上诉人：“什么时候清场给我一个时间，场地有人要租马上要装修。”上诉人回复：“你什么时间都可以进去装修。”可见，上诉人与被上诉人对合同解除达成了合意，且被上诉人已经找到其他承租人承租涉案店面。而且，被上诉人在一审时也自认上诉人从2019年6月开始就没有继续经营。因此，根据《合同法》的相关规定，涉案合同已经约定解除，解除时间应为2019年6月21日，而租金截止时间也应到2019年6月21日为止。二、上诉人不存在违约事实，不应承担违约责任。上诉人与被上诉人吴志善双方从2012年2月起建立了租赁合同的民事法律关系，在2012年2月6日签订的《房屋租赁合同》中明确注明了押金及租金的汇入账号，但在2017年3月20日双方重新签订的《房屋租赁合同》中并未明确注明租金的汇入账号，而在该份合同的实际履行过程中，上诉人交纳租金前均需按照被上诉人吴志善的指示汇入特定的银行账号，该账号与2012年2月6日签订的《房屋租赁合同》中载明的汇入账号并不一致且均不是被上诉人吴志善自己的账户。而且，从上诉人与被上诉人吴志善的微信聊天记录也可以看出，被上诉人吴志善从2018年12月之后一直都没有向上诉人提供租金汇入账号，上诉人在2019年6月21日要求被上诉人吴志善提供账号时，被上诉人吴志善也未曾提供。因此，被上诉人的租金收款账户存在变动，上诉人根本无法确定哪一个是唯一的收款账户，故上诉人未按照合同约定时间支付租金不可归责于上诉人，也就是上诉人有意履行但因被上诉人的原因无法按时履行，此种情况下，不应当认定上诉人构成违约。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，导致作出错误判决，理应依法撤销。上诉人的上诉请求符合合同约定和法律规定，请求二审法院正确适用法律，依法作出公正裁决。被上诉人吴志善、项凤霞、傅真真、余建国、傅友如、李珍、叶绍玉共同答辩称，一、上诉人饶胜昌在履行租赁合同中未按合同缴交租金，违约事实清楚，应承担相应的违约责任。上诉人饶胜昌与被上诉人代表吴志善于2017年3月20日签订《房屋租赁合同》，在该合同中虽未书面约定租金转入哪个银行账户，但在实际履行合同过程中，即在2018年12月前的租金，上诉人均转入被上诉人指定的项凤霞银行账户，不存在被上诉人一方不提供银行账户的问题。上诉人称“被上诉人吴志善从2018年12月之后一直都没有向上诉人提供租金汇入账号，上诉人在2019年6月21日要求被上诉人吴志善提供账号时，被上诉人吴志善也未曾提供”完全不是事实，纯属信口开河，为推卸责任编造的事实。从本案查明2018年12月1日起上诉人再未给付租金的事实来看，上诉人违约是不争的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担相应的违约责任。根据双方签订《房屋租赁合同》第三条规定，被上诉人有权没收押金（60,000元）。二、上诉人上诉称其支付的租金应计算截止到2019年6月21日没有任何事实依据。上诉人为了减少支付租金，从2018年12月1日起就拒付租金，为此达到让被上诉人妥协的目的，其间从未向被上诉人提出要求终止租赁合同，且按照双方签订的《房屋租赁合同》第九条的约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前贰个月书面通知双方，经双方协议后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”，由于上诉人从未提出终止合同，更不须说“书面”提出，双方也从未达成终止合同的一致意见，因此租赁合同不存在双方协议解除或单方解除。在2019年6月之后，上诉人经营无论是否正常，这都是上诉人一方的责任，由于租赁合同事实上还在履行，上诉人认为租金只能计算至2019年6月21日是没有任何依据的。三、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，未支持被上诉人2019年9、10月租金属适用法律错误。由于本案双方租赁合同合法有效，双方又从未协商解除合同，即使上诉人违约未及时支付租金，被上诉人有权选择要求上诉人继续支付租金的权利，是否要行使合同解除权对被上诉人而言不是义务，而是权利，一审法院却将法律赋予被上诉人的权利认定为义务，明显错误。被上诉人均在异地（福建省）居住生活，2019年6月曾来抚州见店里没正常经营，在8月下旬见店面基本搬空，但由于上诉人并未明确不租房产，被上诉人何来知道上诉人就是不再租赁房产？事实上，被上诉人在2019年9月初就向法院提起诉讼，可是上诉人即使接到被上诉人的诉状也未及时表明同意解除租赁合同，直至2019年10月30日开庭审理才在法庭上口头表态同意解除，因此一审法院认定被上诉人“怠于”行使合同解除权是没有道理的，完全是偏袒上诉人。被上诉人虽就本案未提起上诉，但一审法院对此适用法律明显错误，二审法院应予纠正。吴志善、项凤霞、傅真真、余建国、傅友如、李珍、叶绍玉向一审法院起诉请求：1．解除吴志善与饶胜昌签订的《房屋租赁合同》；2．饶胜昌给付从2018年12月1日起至将租赁房屋正式移交给我方为止的租金，租金按每月38,333元计算至2019年10月31日止；3．饶胜昌支付违约金60,000元（该款以饶胜昌交付的押金充抵）；4．本案诉讼费由饶胜昌承担。一审法院认定事实：坐落于抚州市玉茗大道南延伸段（振兴大厦）1栋一楼1-07、1-08及二楼2-01房产系吴志善、项凤霞、傅真真、余建国、傅友如、李珍、叶绍玉共同所有。2017年3月20日，吴志善作为授权代表与饶胜昌签订了一份《房屋租赁合同》，约定吴志善等人将坐落于抚州市玉茗大道南延伸段（振兴大厦）1栋一楼1-07、1-08及二楼2-01房产出租给饶胜昌，房屋用途为瓷砖建材商场，租赁期限自2017年3月1日至2023年2月28日，租赁期间月租金为38,333元，押金6万元。租赁期间，饶胜昌不得以任何理由任意调整租金，如饶胜昌违约本合同任意一条，吴志善方有权单方终止租赁合同并没收押金。付款方式为：每年租金按季度付款。合同还约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协议后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，吴志善方依约将房屋交付饶胜昌使用，饶胜昌依约向吴志善方支付了6万元的押金，并支付租金至2018年11月，但从2018年12月1日起未支付租金。饶胜昌在合同履行过程中认为租金过高，要求吴志善方适当减少租金，双方因意见不一致，而未达成协议。饶胜昌遂于2019年五六月份退出租赁房屋，未继续经营。双方为此发生争议，并诉至一审法院。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，吴志善与饶胜昌于2017年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定吴志善方将坐落于抚州市玉茗大道南延伸段（振兴大厦）1栋一楼1-07、1-08及二楼2-01房产出租给饶胜昌，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。合同签订后，吴志善方依约将房屋交付饶胜昌使用，然饶胜昌租金仅支付至2018年11月，从2018年12月1日起未支付租金，饶胜昌的行为明显违约。因此，吴志善方要求解除双方2017年3月20日签订的《房屋租赁合同》，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，双方因就租金降价问题未能达成一致意见，饶胜昌从2018年12月1日起未支付租金。一审庭审过程中，吴志善方亦陈述，吴志善2019年6月份来过店里，里面没有正常经营，2019年8月中下旬吴志善又来了一次店里，店里的东西已经基本上搬空了。吴志善方明知饶胜昌存在严重的违约行为，且从2019年五六月份开始就没有正常经营，其本应根据合同的约定及时主张权利，及时解除合同并依合同收回店面，由于其未及时采取措施，怠于行使合同解除权，吴志善方应当就扩大的租金损失自行承担责任。根据本案案情，酌定本案租金计算至2019年8月31日止，相应计算后，饶胜昌还应当支付的租金为344,997元（38,333元×9个月）。双方合同约定，租赁期间，如饶胜昌违约本合同任意一条，吴志善方有权单方终止租赁合同并没收押金。因饶胜昌未及时支付租金，存在严重违约行为，故吴志善方要求饶胜昌支付违约金60,000元（该款以饶胜昌交付的押金充抵），于法有据，一审法院予以支持。饶胜昌称其2019年5月15日就未正式营业，要求租金计算至2019年5月15日。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方。饶胜昌因双方未能就店面租金降价达成一致而要求终止租赁合同，但未依合同约定提前2个月书面通知对方，故其主张租金计算至2019年5月15日没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十九、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除吴志善与饶胜昌于2017年3月20日签订的《房屋租赁合同》；二、饶胜昌于本判决生效之日起十日内向吴志善、项凤霞、傅真真、余建国、傅友如、李珍、叶绍玉支付租金344,997元。三、饶胜昌向吴志善、项凤霞、傅真真、余建国、傅友如、李珍、叶绍玉支付违约金60,000元（该款以饶胜昌已经交付的60,000元押金充抵）。四、驳回吴志善、项凤霞、傅真真、余建国、傅友如、李珍、叶绍玉的其他诉讼请求。案件受理费8,526元减半收计4,263元，由吴志善、项凤霞、傅真真、余建国、傅友如、李珍、叶绍玉负担679元，由饶胜昌负担3,584元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人饶胜昌向本院提交了以下证据：1.2012年2月6日签订的《房屋租赁合同》、2017年3月20日签订的《房屋租赁合同》、2018年9月10日的微信聊天记录，用以证明被上诉人作为出租方没有明确租金的收款账户，在上诉人逾期未缴纳租金时也没有及时提供租金收款账户，导致上诉人履行不能；2．吴志善与饶胜昌的微信聊天记录，用以证明上诉人与被上诉人就解除租赁合同达成合意，涉案合同的解除时间为2019年6月21日。被上诉人发表质证意见，1.2012年的合同与本案无关，这份合同已经履行完了。本案诉争的是2017年的租赁合同，对这份合同的真实性没有异议。对上诉人该组证据的证明事项有异议，我方告诉了上诉人租金收款账户，无法达到上诉人的证明目的；2．不能证明图片中的微信就是吴志善的微信，因此对真实性有异议，微信内容也不能证实双方已经达成解除合同的合意，而且这种形式也不符合双方解除合同的约定，微信的内容主要是催收租金。对上诉人饶胜昌提交的证据，本院经审查认定如下：1．饶胜昌提交的2012年的合同，与案涉纠纷无关，不予采信。对其提交的2017年的合同的真实性予以确认，对上诉人主张的该份合同和2018年9月10日的微信聊天记录的证明目的不予采信，该微信聊天记录中明确反映出被上诉人告知了上诉人饶胜昌租金的收款账户。2．对吴志善与饶胜昌的微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均予以确认，该微信聊天记录的内容可以反映出，吴志善于2019年6月21日已致函给饶胜昌，要求其支付拖欠的租金并退还场地，吴志善于2019年7月13日叫人去拿回了案涉房屋的钥匙。上诉人饶胜昌对一审查明的事实：“双方因意见不一致，而未达成协议”有异议，双方在2019年6月21日就租赁合同的解除达成了一致。事实上双方在2019年5月份就合同的解除就已经达成了合议，但目前我们手上的证据只有2019年6月21日的微信聊天记录。被上诉人对一审查明的事实：“被告遂于2019年五六月份退出租赁房屋”有异议，这是对方的陈述，我们不予认可，我们不在抚州本地，不知道他具体什么时候退出的。二审对一审查明的事实中当事人无争议部分的事实予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下：1．上诉人在二审中提交的吴志善与饶胜昌的微信聊天记录，明确载明吴志善于2019年6月21日致函给饶胜昌，要求其支付拖欠的房租并退还场地，并询问饶胜昌什么时候清场，场地有人要租马上要装修，而饶胜昌亦回复你什么时候都可以进去装修。上述内容可以证实2019年6月21日，案涉租赁合同已解除，二审对该事实予以确认。上诉人饶胜昌主张双方于2019年5月份就对解除租赁合同达成一致，未有充分证据证明，二审不予采信。2．饶胜昌主张其2019年5月份就已经没有营业，但从吴志善与饶胜昌的微信聊天记录的内容来看，饶胜昌并未及时腾退房屋交还给吴志善，直至2019年7月13日，吴志善才将案涉房屋的钥匙收回。故，对被上诉人提出的异议，二审亦予以采信。二审另查明，吴志善与饶胜昌的微信聊天记录如下：2019年6月21日，吴志善向饶胜昌发送一份房屋租金支付通知。吴志善：饶总，什么时候清场给我一个时间，场地有人要租马上要装修，请回复；饶胜昌：你什么时候都可以进去装修。你说的拖欠，那可不是朋友说的话，你发个账号明天转过去，我们五月十五号已经没有营业了。2019年7月9日，吴志善：我方于2019年6月21日已致函于你，要求支付拖欠的房租并退还场地。现我方已和第三方签订租赁合同，并承诺于2019年6月30日将租赁场地移交，现因你方违约，所以造成我方也违约，所造成的损失均由你方承担。饶胜昌：我们五月十五号已全部搬出，你什么时候租，我们没让，至于房租你算好就是。2019年7月13日，吴志善：饶总：你所有的东西都搬走了吗？租户要进场装修，今天是七月十三日，你确定在我店里东西都搬完了，我叫人去你新店铺拿琐匙。饶胜昌：我早就说过店里的东西没拿走，租户随便处理。你叫人来拿锁匙。本案一方当事人不同意调解，调解不成。本案二审的争议焦点为：一、饶胜昌是否构成违约，是否需要支付违约金；二、饶胜昌应当支付的租金金额。关于争议焦点一，本院认为，案涉《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。上诉人饶胜昌未按合同约定及时支付租金，自2018年12月1日起就未支付租金，明显构成违约。上诉人饶胜昌主张未及时支付租金系由于被上诉人未告知收款账户，与查明的事实不符，二审不予采信。案涉合同中明确约定：“如乙方违约本合同任意一条，甲方有权单方终止租赁合同并没收押金”，因饶胜昌未按约支付租金，被上诉人有权要求解除合同并没收饶胜昌已交付的60,000元押金。一审判决饶胜昌应当向被上诉人支付违约金6万元（以饶胜昌已交付押金冲抵），并无不当，二审予以维持。关于争议焦点二，本院认为，依据吴志善与饶胜昌的微信聊天记录的内容可知，因饶胜昌拖欠租金，存在违约，吴志善方于2019年6月21日通知饶胜昌支付拖欠租金并退还场地，此时案涉租赁合同解除。但饶胜昌并未及时将案涉房屋交还被上诉人，直至2019年7月13日吴志善方才从饶胜昌处拿回钥匙，应视为案涉租赁店铺此时交还给被上诉人。租赁合同解除后，承租人未及时归还租赁房屋，还应当支付自合同解除之日起的占有使用费，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。故，饶胜昌应当向被上诉人支付2018年12月1日起至2019年7月13日的租金，共计284,942元（38,333元×7个月＋38,333元÷30天×13天）。综上所述，上诉人饶胜昌的上诉请求部分成立；一审判决认定部分事实有误，二审予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初4942号民事判决第一项、第三项；二、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初4942号民事判决第二项、第四项；三、饶胜昌于本判决生效之日起十日内向吴志善、项凤霞、傅真真、余建国、傅友如、李珍、叶绍玉支付租金284,942元。四、驳回吴志善、项凤霞、傅真真、余建国、傅友如、李珍、叶绍玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8,526元减半收计4,263元，由吴志善、项凤霞、傅真真、余建国、傅友如、李珍、叶绍玉负担683元，由饶胜昌负担3,580元。二审案件受理费3,238元，由吴志善、项凤霞、傅真真、余建国、傅友如、李珍、叶绍玉负担1,295元，饶胜昌负担1,943元。本判决为终审判决。审判长  范宣审判员  彭珺审判员  王琳二〇二〇年四月三十日法官助理周超书记员余文渊