贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初415号原告：张媛，女，1984年5月18日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张露萍，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：吴莲莲，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：杨方亮，女，1989年9月17日生，汉族，甘肃静宁县人，住贵州省安顺市西秀区。被告：杨建平，男，1966年10月9日生，汉族，甘肃静宁县人，住贵州省安顺市西秀区。被告：王小红，女，1966年9月29日生，汉族，甘肃静宁县人，住贵州省安顺市西秀区。三被告委托诉讼代理人：郑小虎，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。三被告委托诉讼代理人：彭佳佳，贵州联通（关岭）律师事务所实习律师。原告张媛与被告杨方亮、杨建平、王小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张媛及其委托诉讼代理人张露萍，被告杨方亮及被告杨方亮、杨建平、王小红共同委托诉讼代理人郑小虎、彭佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张媛诉请判决：一、三被告支付原告房屋购房尾款1000元；二、三被告支付原告逾期付房款的违约金75152元（从2019年9月2日至2020年1月6日122天，616000元×122天×1‰=75152元；三、本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2019年7月8日，原告（甲方）与被告二、三（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定：甲方将所有位于安顺市西秀区伍家关家运天城二期的35栋1单元21层3号的商品房卖给乙方，房屋面积为：97.93平方；房屋的成交价为：616000元；乙方在2019年9月20日前向甲方付清房价款，房屋首付款为：180000元；2019年8月1日由甲方将房屋正式交付给乙方；乙方不能按期向甲方付清购房款的，每逾期一日，由乙方向甲方给付相当于上述房地产价款1‰的滞纳金。2019年7月8日，签订合同当天，被告杨方亮通过银行账户将首付款170000元支付给原告，通过中介将10000元的定金（后折抵为房价款）支付给原告。原告于2019年8月1日将房屋交付给被告方居住，且于2019年8月7日办理过户登记手续，将房屋过户到被告杨方亮的名下。原告已完成合同约定的义务，但三被告未按约定于2019年9月20日支付剩余的购房款。经过多次催要，被告杨方亮直到2019年11月29日才通过银行账户向原告支付部分尾款435000元，至今1000元仍未支付。原告认为，原告作为出卖方已全面履行了自己的义务，但三被告至今未支付完毕购房款，明显违反合同约定。原告为维护合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条向贵院提起诉讼，望贵院能依法判决，支持原告诉请。被告杨建平、杨方亮、王小红辩称：我方的确有1000元的购房尾款未支付，是因为原告方交付房产时存在附属义务没有履行，没有缴纳清物管费1121.4元，同时根据双方签订的房屋买卖契约，发生产权纠纷或者债权债务一律有原告方负责，原告方并没有负责，也没有缴纳物管费，过错是在原告方，不是被告，所以我方扣除1000元于情于理，过错是原告方。对435000元的支付，通过法庭审理已经说明了，原、被告均向房屋中介缴纳佣金，由房屋中介代办相关手续，且合同中约定尾款是通过银行办理按揭方式支付，在办理银行按揭中被告方并不存在违约，贷款没有及时下来，原、被告双方一起找到过房屋中介公司咨询情况，主要原因是在于房屋中介。所以，我方认为，在双方共同委托代理人代办的情况下，被告方是完全积极配合的，至于贷款审批完成之后，是由银行直接拨付给原告账户，所以尾款支付和办理贷款手续方面，被告方不应当承担违约责任，因此请求法庭驳回原告诉请。经审理查明：2019年7月8日，经安顺邻家房产经纪有限公司（以下简称中介公司）介绍，原告张媛（甲方）与被告杨建平、王小红（乙方）签订《房屋买卖契约》，中介公司胡勇作为双方委托代理人在该契约上签名，约定：甲方将所有位于安顺市西秀区伍家关家运天城二期的35栋1单元21层3号的商品房（建筑面积为：97.93平方米）卖给乙方，房价为：616000元；乙方在2019年9月20日前向甲方付清房价款，首付款180000元，余款436000元由银行按揭付清；甲方于2019年8月1日将房屋正式交付给乙方，并协助办理房屋不动产权证，甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责，并承担一切法律责任，因此造成乙方经济损失由甲方负责赔偿；乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产1‰的滞纳金；乙方除房价外，另付经纪方29000元包干；甲方承诺房屋不动产权证已满二年，若不满二年，甲方承担增值税等内容。签订《房屋买卖契约》时，房屋尚在原告设定抵押的期间，但契约中对该情况未说明，亦未约定办理房屋不动产权属过户以及使用房屋产生水、电、天燃气、物业管理等费用的更名期限。签订《房屋买卖契约》当天，被告方向原告支付首付款180000元。原告于2019年8月1日将房屋交付给三被告使用，双方于2019年8月7日将房屋办理过户登记为被告杨方亮（系被告杨建平、王小红的女儿）单独所有。因办理贷款，被告杨方亮于2019年7月8日、2019年8月8日到中国人民银行柜面查询征信，后提供房屋作抵押，经中国邮政储蓄银行股份有限公司安顺市分行于2019年8月28日审批，被告杨方亮与中国邮政储蓄银行股份有限公司安顺市分行于2019年9月18日签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定用上述房屋作抵押担保贷款435000元，所贷款项支付到原告的银行账户。2019年11月29日所贷款435000元进入原告账户。上述贷款手续，是通过中介公司办理，因贷款时间过长，原、被告双方曾一起催促过中介公司。对于被告贷款需用购买的房屋作抵押，原告在庭审中表示是明知的。同时查明，原告将房屋交付三被告使用后，由于水、电、天燃气未进行更名，被告杨方亮通过向原告方转款支付相应费用。另查明，因原告使用该房屋期间尚有1100多元的物管费用未付清，被告方自行从购房款中扣除1000元。现原告提出如前诉请。庭审中，原告对交房时欠物管费1100多元的事实无异议，但认为自己是在2020年才知道，而支付房款的时间应在2019年，被告未按约定支付尾款，已构成违约，故应承担违约责任。以上事实，有原告、三被告的当庭陈述，原告提交的：身份证、《房屋买卖契约》、不动产产权证、中国邮政储蓄银行个人活期账户交易明细转账业务凭证、贵州省不动产登记信息查询结果、微信聊天截图打印件共计21页，三被告提交的：被告杨方亮身份证复印件、三被告户口本信息复印件、购房首付款收据、房屋产权证、《个人购房/购车借款及担保合同》、中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证、微信聊天记录打印件3页、图片打印件、个人征信查询打印件等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，《房屋买卖契约》是原告与被告杨建平、王小红的真实意思，该房屋当时虽处于抵押期间，但不违反法律的效力性规定，且房款已基本付清、房屋已转移登记至杨方亮名下，房屋买卖的主要义务已履行完毕。原告诉请三被告承担违约责任，三被告对原告诉称与其三人间的房屋买卖事实无异议，原告将其三人作为被告起诉，主体并无不当。本案的争议焦点：一、原告诉请三被告支付购房款1000元是否支持。签订《房屋买卖契约》时，该房屋在原告设定的抵押期间，对于房屋的不动产权属过户登记以及房屋使用产生的水、电、天燃气、物业服务等费用的缴纳更名，双方在《房屋买卖契约》中未进行约定，但并不影响双方在履行合同义务时，按照合同的性质全面履行自己的义务及附随协助义务。原告于2019年8月1日按约定将房屋交付给三被告使用时，原告应当结清使用房屋期间的相关费用，包括涉及缴纳费用所需要的更名，应当积极协助三被告办理。常理下，物业业主先行缴纳物管费用后才能接受服务，故在被告接受房屋时，需结清原告方拖欠的物管费后，才能缴纳自己使用房屋的物管费。因原告方拖欠物管费1100多元，被告在支付购房款的同时，扣减1000元，实为冲抵代原告支付原告应当支付的物管费用，房款1000元与物管费1100多元属于债务可相抵销的性质，同时亦避免由此可能产生的物业纠纷，并不损害原告的利益。故因原告拖欠物管费1100多元，三被告主张从购房款中扣减1000元，本院予以支持，对原告的该诉请，本院予以驳回。二、原告诉请三被告支付逾期付房款的违约金75152元（从2019年9月2日-2020年1月6日122天，按616000元×122天×1‰=75152元）是否支持。从查明的事实，对于三被告应支付的尾款，需用购买的房屋作抵押通过中介公司向银行办理按遏，原告是明知的。签订《房屋买卖契约》至约定支付购房尾款的期限（2019年7月8日-2019年9月20日）共计74天。而从签订《房屋买卖契约》至获得贷款的时间实际用了174天，其中：从签订《房屋买卖契约》至原告解除房屋抵押后将房屋办理过户为被告杨光亮所用的时间共30天，从被告杨光亮持有房屋不动产权证书至通过银行审批贷款的时间共21天，审批后至签订贷款合同的时间共21天，银行与被告杨光亮签订合同至获得贷款的时间共72天，原告实际获得房屋尾款的时间已超过约定的时间，按《房屋买卖契约》的约定，被告确已构成违约。但原告定于2019年8月1日交付房屋时，未按《房屋买卖契约》约定协助三被告办理房屋转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，故原告亦构成违约。《房屋买卖契约》对于房屋尚处于原告设定抵押阶段未进行明确说明，从完成房屋办理过户所用的时间看，实际放贷所用期限接近双方约定的期限，双方订立《房屋买卖契约》时未考虑需要扣减的合理期限，故，致被告方逾期支付购房尾款的因素，不仅是被告方单方，亦跟原告逾期协助办理产权转移登记有关。另一方面，从被告杨光亮于2019年7月8日、8月28日到中国人民银行办理征信、被告杨光亮与原告一起催促中介公司的客观事实，反映被告杨光亮是积极办理、催促贷款。综上，原告、三被告在履行《房屋买卖契约》的过程，双方均有违约情形，根据《房屋买卖契约》的约定：“甲方于2019年8月1日将房屋正式交付给乙方，并协助办理房屋不动产权证，甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责，并承担一切法律责任，因此造成乙方经济损失由甲方负责赔偿；乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产1‰的滞纳金；”，故双方对对方应承担相应的违约责任。被告于2019年11月29日向原告支付购房尾款，逾期60天，原告主张按122天计付违约金，对于超出60天以外的违约金，无事实依据，本院不予支持。三被告辩称原告拖欠物业费，原告于2019年8月1日交付房屋时未能协助将房屋办理转移登记至被告方名下，原告违约在先，为此，造成三被告逾期支付购房尾款承担的违约金，按《房屋买卖契约》约定，应由原告负责赔偿经济损失。则，上述双方相互承担的违约金和经济损失，亦属于可相互抵销而终止，故对原告的该诉请，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条第一款第（三）项、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张媛对被告杨建平、杨方亮、王小红的所有诉讼请求。案件受理费1716元，减半收取858元，由原告张媛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  徐侨生二〇二〇年四月二十六日法官助理张彦书记员刘玉莹