贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0121民初1191号原告王凤武，男，1975年9月9日出生，汉族，贵州开阳人，住贵州省开阳县。委托代理人陈丽，贵州创丰律师事务所律师（特别代理）。被告贵州宏俊资产管理有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区白沙路340、346号绿地新都会第2栋负1层50号，统一社会信用代码91520115MA6DJT4F0H。法定代表人徐兆勇。（未到庭）第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司，住所地贵州省开阳县城关镇环湖新区火车站麒龙城市广场，统一社会信用代码915201210856731151。法定代表人赵雄，系该公司董事长。委托代理人葛一漫，男，1988年12月2日出生，户籍地贵州省六枝特区，系贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司员工。原告王凤武诉被告贵州宏俊资产管理有限公司（以下简称宏俊公司）、第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司（以下简称麒龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王凤武及其委托代理人陈丽，到庭参加诉讼，被告宏俊公司、麒龙公司经本院传票合法传唤后未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告王凤武诉称，原、被告于2017年7月14签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于贵州省开阳县房屋出租给被告使用；租赁期限为2017年11月22日—2027年11月21日。租金支付方式为按季度支付，首期租金在合同签署且房屋符合约定条件并经被告验收合格之日起7日内支付，其余各期租金被告于每个支付周期首月的十五个工作日内向原告支付作为当期租金，被告通过银行转账的方式将租金支付给原告，如被告逾期支付租金达30日，经原告书面催告后，30个工作日内仍未支付的，原告有权单方解除合同，收回房屋，合同还对违约责任承担、管辖等作了详细约定。合同签订后，被告支付了两个季度的租金，之后未支付租金，按照合同约定，被告至今欠付租金31,050元。诉前原告通过快递告知被告支付欠付租金，逾期不付将解除租赁合同并进行索赔。至今被告仍未表态，也不出面解决此事。双方租赁合同关系合法有效，第三人在销售房屋时承诺今后包租与本案有利害关系，被告使用租赁物应当按照合同约定方式及时间支付租金，其逾期支付的行为显属违约。请求：1、判决解除双方签订的房屋租赁合同；2、判决被告立即将所租赁房屋腾退并返还给原告；3、判决被告支付自2018年5月22日起至起诉之日止的欠付租金31,050元，之后以月租金1350元的标准计算至判决生效之日止；4、判决被告支付原告违约金1350元×12=16,200元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告宏俊公司经本院传票合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交任何证据和书面答辩意见。第三人麒龙公司经本院传票合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交任何证据和书面意见。经审理查明，2017年7月14日，原告王凤武与第三人麒龙公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了第三人开发的开阳麒龙城市广场第10幢20层20－15号商业用房，并进行了备案登记。双方约定的交房时间为2016年12月30日。2017年7月14日，原告（甲方）与被告宏俊公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，原告将其购买的开阳麒龙城市广场第10幢20层20－15号商业用房出租给被告作为渡假式酒店出租经营。《房屋租赁合同》第3条约定“租赁房屋所达到的交付标准：3.1甲方交付租赁的房屋须按照酒店客房标准装修，并至少包括以下附属设施3.1.1电器类：电视机、机顶合、空调、热水器、电热水壶；3.1.2家具类：茶几、睡床、床垫、床头柜、窗帘、沙窗、贰套布草、巾类；3.2为了保证酒店管理的安全和舒适度，租赁房屋须统一使用乙方指定的门锁和床垫、布草、巾类须达到乙方标准；3.3前述全部附属设施的详细交割清单，在甲方交付租赁房屋时，由双方清点后在房屋交割清单交房确认栏签字或者盖章，房屋交割清单作为本合同附件，是合同的组成部分。若交付时或在乙方使用过程中发现附属设施没有达到乙方要求的标准，甲方必须按照以上要求配齐或委托乙方代为配置，产生的相关费用由甲方承担。因乙方不合理使用造成房间没有达到上述要求的，由乙方自行解决；3.4租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，第4条约定“租赁期限4.1房屋租赁期拾年，自2017年11月22日至2027年11月21日；4.2甲方应于2017年7月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给乙方指定的装修公司装修，并按照《装修合同书》约定支付装修款。首期50%装修款最迟支付时间不得晚于2017年7月15日，剩余装修款最迟支付时间不得晚于2017年7月31日，如甲方未按时履约，乙方有权顺延上述第“4.1条”中房屋起始租赁时间及租金支付时间直至甲方付清装修款。装修标准以本合同第3条为准。租赁物业的交付以甲方与乙方指定装修公司签署装修合同并交付房屋钥匙为准；4.3合同签订之日起即视为甲方授权乙方验房，并且认同乙方验房结果，由甲方另行出具委托书；4.4甲、乙双方同意自甲方按照约定完成装修之日起90日为此项目的整备期，以利于乙方准备开业事项（整备期内甲、乙双方协商一致，乙方无需支付租金。）。4.5租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应及时返还房屋及设备、设施。甲乙双方应对房屋和设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，并在交割清单退房确认栏签字或者盖章。”。第5条约定“租金以及支付方式，5.1租金标准按￥1350元/月（含装修返还费用每月350元/月，每月租金1000元）（每户需承担60元代开发票费用），乙方按季度支付。首期租金在合同签署且房屋符合约定条件并经验收合格之日起7日内支付，其余各期租金乙方于每个支付周期首月的十五个工作日内向甲方支付作为当期租金，乙方通过银行转账的方式将租金支付给甲方。甲方在收到租金后7个工作日内必须出具租金收据给乙方，由乙方代理甲方到地方租务局办理租赁发票，甲方应协助乙方办理并提供相应材料。如由于甲方原因造成乙方未能及时办理合规发票的，甲方应全额赔偿由此造成的乙方损失，且乙方有权暂停支付下期租金。”。第9条约定“装修：为保证装修品质及租赁经营需求，甲方同意所购合作物业由乙方指定欣凯建筑装饰工程有限公司装修，装修完毕由途家负责验收。装修由甲方与乙方指定的装修单位另行签署《装修工程合同书》，若因乙方指定装修单位导致甲方遭受损失的，乙方承担全部责任。”。第10条约定“……10.3乙方应按时向甲方支付租金。除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付……。”。第12条约定“合同解除……12.4.3乙方逾期支付租金达30日，经甲方书面催告后，30个工作日内仍未支付的……”。第13条约定“违约责任13.1甲方有第12条约定的情形之一的，应按24个月的租金向乙方支付违约金；乙方有第12条约定的情形之一的应按12个月的租金向甲方支付违约金……13.5乙方应按照本合同的约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，乙方应按应付款金额的千分之三向甲方支付违约金……。”。2017年7月14日，原告按照约定，与贵州欣凯建筑装饰工程有限公司签订《开阳酒店公寓装修合同书》，约定原告将其购买的开阳麒龙城市广场商业用房交给贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，工程造价为52,000元人民币，其中10,000元人民币是麒龙公司为了提高广大业主的投资回报率赠送原告，原告实际支付工程款总计42,000元人民币。合同签订后，原告将其购买的房屋按合同约定交给贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，也按约支付了装修款,涉案房屋已装修验收完毕并交付被告使用。截止起诉日，原告共收到了被告支付两个季度的租金7740元（已扣除每月60元代开发票费用），即为2017年11月22日至2018年5月21日止六个月的租金。此后，被告未再向原告支付租金。自2018年5月22日起至2020年4月1日止（原告起诉之日），共计23个月零10天，原告起诉要求计算23个月，从其自愿，被告尚欠原告租金（1350元×23月）31,050元及2020年4月2日以后的租金未支付。原告曾于2019年2月1日向被告方邮寄租金催交函。同时查明，开阳麒龙城市广场系第三人麒龙公司开发，其中10号楼4-23层为公寓。上述事实，有原告提交的原告身份证复印件、被告及第三人工商登记信息、租赁合同、商品房备案登记表、商品房买卖合同、贵州省不动产登记受理单、开阳酒店公寓装修合同、第三人出具给原告的收据二张、装修费收据一张、邮寄催交租金函回执及本院庭审笔录在卷，上列证据，来源合法，与案件事实相关联，能够证明案件的事实，本院予以采信。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案争议的焦点为：一、案涉租赁合同履行过程中原、被告一方或双方是否存在违约情形；二、案涉租赁合同是否应当解除；三、原告请求支付租金，是否应当支付；四、被告是否应当支付违约金。针对焦点一：案涉租赁合同约定，原告应于2017年7月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给被告指定的贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，并按照《开阳酒店公寓装修合同书》约定支付装修款，租赁物业的交付以原告与被告指定的装修公司签署装修合同并交付房屋钥匙为准。租赁合同还约定，为保证装修品质及租赁经营需求，原告同意所购合作物业由被告指定欣凯建筑装饰工程有限公司装修，装修完毕进行验收，装修由原告与被告指定的装修单位另行签署《装修工程合同书》，若被告指定装修单位导致原告遭受损失的，被告承担全部责任。根据前述约定，在租赁合同的履行过程中，作为出租人的原告方，已按《商品房买卖合同》中交付标准向被告指定的装修公司交付案涉房屋并支付装修款，依约履行了合同义务。本案中，案涉租赁合同约定，房屋租赁期10年，自2017年11月22日至2027年11月21日，租金标准每月1350元，被告按季度支付。依前述约定，在原告履行了交房以及支付装修款等主要合同义务后，被告作为承租人，理应依约向原告支付租金。然而，被告除已向原告支付六个月的租金7740元外，未向原告支付其余租金。综上，作为出租人的原告已依约履行了合同义务，作为承租人的被告未依约支付租金，故原告不具有违约情形，被告构成违约。针对焦点二：本院认为，原告请求解除合同，被告同意解除合同，结合被告承租后酒店经营的现状及其他业主起诉主张解除房屋租赁合同等实际，案涉租赁合同的合同目的已无法实现，签订的租赁合同应依法解除。针对焦点三，本案中，案涉租赁合同约定，房屋租赁期10年，租金标准每月1350元，被告按季度支付。依前述约定，原告已依约履行了合同义务，被告作为承租人，理应依约向原告支付租金。被告在合同解除前已实际占用案涉租赁房屋，根据合同性质，原告作为出租人，有权要求承租人给付占用期间的租金损失。被告除已向原告支付六个月的租金外，未向原告支付其余租金。对原告提出自2018年5月22起至起诉之日（2020年4月1日）止，被告尚欠原告租金31,050元；自2020年4月2日之后以月租金1350元的标准计算至判决生效之日止的请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。针对焦点四，原告主张违约金16,200元的数额，符合《房屋租赁合同》第13条对违约金的约定，被告应按照合同约定向原告支付12个月的违约金16,200（计算方式为12×1350=16,200）元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，判决如下：一、解除原告王凤武与被告贵州宏俊资产管理有限公司2017年7月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王凤武位于开阳麒龙城市广场第10幢20层20－15号的商业用房；三、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王凤武自2018年5月22起至2020年4月2日止的租金31,050元，自2020年4月2日起以月租金1350元的标准计算至本判决生效之日止；四、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王凤武违约金16,200元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本诉案件受理费558元（已减半），由被告贵州宏俊资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 秦 勇二〇二〇年四月二十八日书记员 吴东璃