福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初86号 原告：郑瀚，男，1990年11月16日出生，汉族，住邵武市城南新区。 委托诉讼代理人：冯贵勇，福建齐欣律师事务所律师。 被告：福建创豪置业有限公司，住所地邵武市熙春东路熙春国际大酒店娱乐中心C幢2层2-A号。 法定代表人：郭强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨仁江、熊喜春，福建欣开元律师事务所律师。 原告郑瀚与被告福建创豪置业有限公司（以下简称创豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑瀚的委托诉讼代理人冯贵勇，被告创豪公司的委托诉讼代理人熊喜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑瀚向本院提出诉讼请求：创豪公司支付其购房补贴款23690元。事实和理由：2017年1月，创豪公司为响应邵武市人民政府化解房地产去库存的让利优惠政策，在其公司开发的美伦·阳光新城楼盘广告上宣传“首付任性补200元／平方米”。郑瀚在创豪公司确定存在上述优惠政策后，于2017年3月28日与创豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），合同约定：郑瀚向创豪公司购买位于美伦·阳光新城B-10-9幢2903室商品房，该商品房建筑面积为118.45平方米，总价款为540000元。合同签订后，郑瀚依约支付给创豪公司购房款540000元，但创豪公司至今未向郑瀚支付分文购房补贴款。综上，郑瀚认为，创豪公司所作“首付任性补200元／平方米”的允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约和合同内容，因创豪公司拒付购房补贴款，应当承担违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 创豪公司辩称，1.郑瀚称“看到其公司的购房补助宣传才决定购房”与事实不符。其公司于2017年2月26日才开始作购房补助宣传，并于同年5月19日撤回，而郑瀚于2017年2月3日就与其公司签订了《商品房认购书》，此时其公司尚未作购房补助宣传。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，其公司所作“首付任性补200元／平方米”的广告宣传属于要约邀请，并非要约，且未载入《商品房买卖合同（预售）》，不应视为合同内容。同时双方在附件十一“补充协议”中还约定“有关本项目的所有广告宣传（含折页、海报、模型、宣传片等）相关资料仅供参考，不作为合同依据，买受人与出卖人的权利义务以本合同及补充协议约定为准”，故双方已明确约定广告宣传不作为合同依据。3.在双方签订的《商品房认购书》中约定的购房总价款原为583800元（单价为4928.66元／平方米），后因其公司推出购房补助宣传并经郑瀚办理了优惠价格申请，其公司同意给予其包括让利100元／平方米等优惠待遇，并在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中将购房总价款调整为540000元（单价为4558.89元／平方米），即将单价下调了369.77元／平方米，不存在需再支付郑瀚200元／平方米购房补贴款的情形。综上，垦请法院驳回郑瀚的诉讼请求。 在诉讼中郑瀚提供证据3组： 证据1.《商品房买卖合同（预售）》（含附件）。证明：2017年3月28日，郑瀚与创豪公司签订商品房买卖合同，郑瀚向创豪公司购买位于美伦·阳光新城B-10-9幢2903室商品房。 证据2.福建增值税普通发票。证明：郑瀚向创豪公司支付了购房款540000元。 证据3.美伦·阳光新城楼盘广告。证明：在创豪公司所作的商品房销售广告上含有“首付任性补200元／平方米”的宣传内容。 创豪公司质证认为，对郑瀚提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。对郑瀚提供的证据3的真实性无异议，其公司于2017年2月26日在特定区域做了些立面广告，广告上也确实含有“首付任性补200元／平方米”的宣传内容，但上述广告于2017年5月被其公司撤回。 本院认为，郑瀚所举证据1、2、3经创豪公司质证，对证据的真实性均无异议，且均与本案有关，故本院均予以采用。 在诉讼中创豪公司提供证据7组： 证据1.《商品房认购书》。证明：郑瀚于2017年2月3日向其公司认购位于美伦·阳光新城B-10-9幢2903室商品房，约定总价为583800元，预付定金20000元，并于2017年2月10日前签订《商品房买卖合同》。 证据2.银行汇款凭证。证明：郑瀚于2017年2月4日向其公司缴纳定金20000元，于2017年3月28日向其公司缴纳购房款90000元。 证据3.《特殊事物申请表》。证明：由郑瀚申请并经其公司审批，同意给予郑瀚包括优惠20000元、100元／平方米的让利（补贴）、春节优惠4999元、领导优惠特批1486元、准时签约0.99折等价格优惠待遇，最后成交总价降为540000元，平均单价下降了369.78元／平方米【（583800元-540000元）÷118.45平方米】。 证据4.其他购房户的《商品房认购书》及《特殊事物申请表》。证明：其公司对在2017年2月-4月期间购买B-10地块房屋的买受人均给予了包括100元／平方米的让利（补贴）等价格优惠待遇。 证据5.广告定制清单及广告验收单。证明：其公司定制含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告于2017年2月25日和26日完成制作和验收，并于2017年5月被撤换，不再宣传推广。 证据6.邵委（2016）98号“关于印发《邵武市进一步化解房地产库存的实施意见》的通知”。证明：在2016年12月13日至2017年12月13日期间，购买本市新建商品住房的，按面积给予100元／平方米的政府财政补贴，房地产开发企业同时对购房者让利优惠100元／平方米。其中政府给予的100元／平方米财政补贴，应以购房者本人名义向市不动产登记中心申请，经有关部门审批后，由市不动产登记中心向房地产开发企业支付，用于购房者的购房首付款。 证据7.邵武市人民政府关于房地产开发项目普惠政策购房补贴符合名单的公示。证明：其公司开发的美伦·阳光新城楼盘的住宅平均售价2017年较2016年上涨了168元／平方米，不符合普惠政策购房财政补贴条件。 郑瀚质证认为，对创豪公司提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性和合法性均无异议，但认为证据1与创豪公司承诺的“补200元／平方米”没有必然联系；证据5不能反映创豪公司制作的“首付任性补200元／平方米”宣传广告的发布日期和撤回日期；证据6恰恰可以证明创豪公司承诺的“首付任性补200元／平方米”的来源依据，至于政府给予100元／平方米的财政补贴如何申领与购房人无关。对创豪公司提供的证据7的真实性有异议，该证据来源不合法，系网络上下载，存在被修改的可能。 本院认为，创豪公司所举证据1、2、3、5、6经郑瀚质证，对证据的真实性和合法性均无异议，且均与本案有关，故本院均予以采用；创豪公司所举证据4与本案无关，证据7来源不合法，故本院均不予采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：中共邵武市委、邵武市人民政府为加大房地产去库存力度，进一步促进邵武市新建商品房消费，稳定房地产市场，于2016年12月13日出台《邵武市进一步化解房地产库存的实施意见》（以下简称《实施意见》），在《实施意见》中规定：购买本市新建商品住房的，按面积给予100元／平方米的政府财政补贴，房地产开发企业同时对购房者让利优惠100元／平方米；政府财政补贴，由购房者本人持相关资料并填写《邵武市购房补助资金申请表》，向市不动产登记中心提出申请，经有关部门审批后，市财政局将资金统一拨付到市不动产登记中心，由市不动产登记中心向申请人购房所在房地产开发企业支付政府补贴，用于购房者的购房首付款；《实施意见》执行期限自发文之日（2016年12月13日）起至2017年12月13日止。 2017年2月3日，郑瀚与创豪公司签订《商品房认购书》，双方约定：郑瀚向创豪公司认购位于美伦·阳光新城Ｂ10地块第9幢2903室商品房，建筑面积118.45平方米，单价4928.66元／平方米，总价583800元；本认购书签订时郑瀚向创豪公司支付定金20000元，本定金在双方签订《商品房买卖合同》时无息冲抵购房款。认购书还对其他事项作了约定。同日，郑瀚向创豪公司申请一定的价格优惠，经创豪公司审批，同意给予郑瀚以下价格优惠：①优惠20000元、②春节优惠4999元、③开发商补贴100元／平方米、④准时签约0.99折、⑤领导优惠特批1486元，价格优惠之后的成交总价为540000元（单价为4558.89元／平方米）。2017年2月4日，郑瀚将定金20000元支付给创豪公司。2017年2月下旬，创豪公司将其公司定制的含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告在邵武市城乡多处地点发布。2017年3月28日，郑瀚与创豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定：郑瀚（买受人）购买创豪公司（出卖人）开发建设的位于邵武市城南新区商品房，预测建筑面积118.45平方米；该商品房价款按照建筑面积计算，单价为4558.89元／平方米，总价款为540000元；买受人应当于2017年3月28日前支付首期房价款110000元，余款430000元向贷款机构申请贷款支付；本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同及附件共46页，合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。双方在附件十一“补充协议”中约定：有关本项目的所有广告宣传（含折页、海报、模型、宣传片等）相关资料仅供参考，不作为合同依据，买受人与出卖人的权利义务以本合同及补充协议约定为准。《商品房买卖合同（预售）》（含附件）签订当日，郑瀚支付给创豪公司首期房价款90000元，加上之前支付的定金20000元，郑瀚共支付给创豪公司首期房价款110000元。之后，郑瀚通过向银行申请贷款的方式又支付给创豪公司购房款430000元。 另查明，2017年5月，创豪公司撤掉了含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告。 还查明，案涉商品房的权属已经转移登记至郑瀚名下。 本院认为，本案争议焦点是：1.创豪公司发布的含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告是要约邀请还是要约；2.创豪公司是否违反了上述要约。关于创豪公司发布的含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告是要约邀请还是要约的问题。本院认为，创豪公司发布的含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告是其公司所作的一种允诺，因该允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，创豪公司发布的含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告应当视为要约。创豪公司关于“其公司发布的含有‘首付任性补200元／平方米’内容的宣传广告属于要约邀请，并非要约”的答辩意见，本院不予采信。关于创豪公司是否违反了上述要约的问题。本院认为，在郑瀚与创豪公司签订的《商品房认购书》中，双方约定的购房总价款为583800元（单价为4928.66元／平方米），在经郑瀚申请价格优惠后，创豪公司同意给予郑瀚一定的价格优惠待遇，并在双方最终签订的《商品房买卖合同（预售）》中将购房总价款确定为540000元（单价为4558.89元／平方米），即将单价下调了369.77元／平方米，郑瀚实际上享受到了“首付任性补200元／平方米”的购房优惠待遇，况且双方在“补充协议”中还特别约定“有关本项目的所有广告宣传（含折页、海报、模型、宣传片等）相关资料仅供参考，不作为合同依据，买受人与出卖人的权利义务以本合同及补充协议约定为准。”。综上，创豪公司不存在违约，故对郑瀚要求创豪公司支付购房补贴款的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告郑瀚的诉讼请求。 案件受理费392元，减半收取计196元，由原告郑瀚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  车荣建 二〇二〇年四月三十日 书记员  叶鉴熳 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。