广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1299号 上诉人（原审被告）：阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司，住所地广西柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市广场19楼三层。统一社会信用代码：9145020069020793XU。 负责人：雷飞，公司总经理。 委托诉讼代理人：韦寅，广西华震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余卓君，广西华震律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：伍某慧，男，壮族，1976年1月18日出生，户籍地广西柳州市柳南区。 被上诉人（原审被告）：伍某梅，女，壮族，1974年4月5日出生，户籍所地广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：伍某慧，男，壮族，1976年1月18日出生，户籍地广西柳州市柳南区，系伍某梅弟弟。 上诉人阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司因与被上诉人伍某慧、伍某梅物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司上诉请求：一、请求判令撤销柳州市城中区人民法院作出的（2019)桂0202民初3855号民事判决书第二、三项判决，依法改判被上诉人向上诉人支付代收电费5934.48元，代收水费490.84，代收污水费284.83元，代收二次加压电费364.95元，代收电梯电费390.84元，代收电梯维修费53.96元；并依法改判被上诉人向上诉人支付2016年2月-2019年8月违约金2440.62元。二、一审、二审诉讼费由上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以上诉人提供的证据欠费明细表、损耗计算、分摊表说明为上诉人单方制作亦无资质机构作出认定为由，不予支持上诉人主张的代收各项电费（即代收电费、代收水、代收污水费、代收二次加压电费、代收电梯电费、代收电梯维修费用）是毫无依据的。(一）上诉人主张各项代收费用提供的证据不仅有欠费明细表、损耗计算、分摊表说明，还提供有相关电费、水费、电梯维修发票的缴费凭据等证据，上诉人提供的上述各项证据已经形成完整的证据链，能充分证实其主张的各项代收费用有事实和法律依据。首先，根据上诉人和柳州阳光壹佰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同第六条第一款第5、6条对电梯电费、二次供水电费分摊计算进行了约定，且还明确约定水、电费单价及水、电损耗等的计算公式。分摊计算方式符合合同约定，损耗计算、分摊表上诉人每月都在公示栏公布，并且公用水电费的发生是众所周知的事实，该被上诉人也提交了相关电费、水费的缴费凭据，其计算的分摊费用在合理范围内，一审中被上诉人没有提供足以反驳的相反证据，故被上诉人的诉请的电梯电费、二次加压电费、电梯维修费是有法律和事实依据的。一审判决仅仅以上述相关明细表是上诉人单方制作，而不查明上诉人计算制作的依据，且在被上诉人没有提供相关反驳的证据情况下，判决不予支持所有代收费用是没有依据的，判决有失公允。其次，一审判决不予支付上诉人主张的代收入户水费及电费也是没有依据的。上诉人已经提交的入户水费、电费明细表、水费发票、电费发票、柳州供电局与柳州阳光壹佰置业有限公司签订《供用电合同》、柳州阳光壹佰置业有限公司委托上诉人收费的《授权委托书》等证据，已足以证实上诉人已代两被上诉人代缴入户水费、电费，上诉人主张的入户电费和水费相关费用均是依据两被上诉人的户内电表和水表计量所计算得出，上诉人要求两被上诉人支付已代其缴纳的水电费是有事实和法律依据的。再次，根据《前期物业服务合同》合同第六条第一款第9条约定，并且根据上诉人一审提供的《生活垃圾收费标准》、银行回单、《合同书》已经充分证实柳州市城中区环境卫生管理所委托上诉人收取本小区生活垃圾费，故上诉人该项诉请是依据的。二、一审判决在没有任何依据的情况下酌情将违约金收取标准调整为中国银行同期贷款基准利率是违反了法律规定，故该一审第二项判决违法法律规定且是错误的，且没有依据。首先，《前期物业服务合同》约定：未能按时足额交纳物业服务费用或代收代缴费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金，即欠费金额×90天/1000(分母）。故上诉人按每日千分之三计算违约金有合同依据的。其次，根据《合同法》114条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”该条款适用的前提条件是约定的违约金过分高于造成的损失的，但两被上诉人并没有提供任何证据证明约定的违约金高于造成的损失。且假设就算违约金高于造成的损失，但一审法院仅仅能适当减少，而不是毫无依据的减少。上诉人认为即便一审法院酌情适当减少违约金，也应当参考民间借贷关于年利率24%(即每日约为万分之六点五）的计算标准，并不是毫无依据的胡乱减少到银行同期贷款利率。综上所述，一审判决没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人伍某慧、伍某梅辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，一二审诉讼费用由上诉人承担。被上诉人拒绝缴纳物业费是因为上诉人未按照合同提供物业服务，没有尽到维护大堂秩序的义务。阳光壹佰9栋租用的5家宾馆，物业允许酒店占用大堂，在占用期间用电、施工等都是经过上诉人允许的，上诉人称业主开会同意不是事实。被上诉人未向上诉人交纳水电等费用是因为上诉人加价收取费用，根据物业管理条例第44条第一款的规定，物业管理区域内供水供电应当向最终使用用户收取费用，上诉人并非供水电单位，且上诉人也未与被上诉人签订任何代收水电费约定。物业管理条例第44条第二款规定，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。物业合同第三章第六条第一款第2项也规定了3-19层、28层，按建筑面积每月每平方米2.3元的标准收取，第三款第三项约定物业服务费实行包干制，其费用主要用于以下开支：物业共用部分、共用设施设备的日常运行和维护费用。被上诉人只是被动的无法正常缴纳水电费用，上诉人提出的滞纳金的诉求于法无据与理不合。造成以上情况全部责任皆在上诉人，正是上诉人的违反物业合同义务及违规加价收取水、电费，才是造成此次诉讼的原因，应由上诉人承担一二审全部诉讼费用。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。 阳光壹佰物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令伍某慧、伍某梅立即支付2017年1月-2019年8月物业管理费2670.08元，代收电费5934.48元，代收水费490.84元,代收污水费284.83元，代收二次加压电费364.95元，代收电梯电费390.84元，代收电梯维修费53.96元，详见欠费明细表。2.依法判令伍某慧、伍某梅立即支付2016年2月-2019年8月滞纳金2440.62元。以上合计为12630.60元。3.依法判令由伍某慧、伍某梅承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：伍某慧、伍某梅购买了柳州阳光壹佰置业有限公司开发建设的阳光壹佰城市广场9栋xx号，建筑面积为36.28平方米。2010年12月20日，阳光壹佰物业公司与开发商柳州阳光壹佰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费按建筑面积每月每平方米2.3元的标准收取，电梯使用电费与运行电费及能耗按实际支出由业主按建筑面积分摊；二次供水电费分摊，由二次加压供水业主进行分摊，折算入每度水电单价成本；电费按实际支出由该单元业主平均分摊；代市环卫部门收取生活垃圾处理费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向阳光壹佰物业公司支付滞纳金。合同还就服务内容及质量、物业的经营和管理、物业的使用和维护等进行了约定。在阳光壹佰物业公司提供物业服务期间，伍某慧、伍某梅拖欠相关费用，阳光壹佰物业公司向伍某慧、伍某梅催收物业费及相关费用。后伍某慧、伍某梅未交纳相关物业费，故酿成本诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，建设单位与具有物业管理资质的阳光壹佰物业公司签订《前期物业服务合同》的行为符合法律规定，合法有效，对业主具有约束力。阳光壹佰物业公司对伍某慧、伍某梅所在小区提供了物业服务，伍某慧、伍某梅享受物业服务后应当按照建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》向物业公司交纳有关物业管理费用。关于物业服务费，阳光壹佰物业公司主张从2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2670.08元，后伍某慧、伍某梅交纳了2017年1月至2017年6月的物业服务费，阳光壹佰物业公司确认收到以上款项，双方对2017年7月1日至2019年8月31日尚欠物业服务费2169.44元无异议，故该院予以认定伍某慧、伍某梅应支付阳光壹佰物业公司物业服务费2169.44元。关于阳光壹佰物业公司主张的电梯维修费53.96元，伍某慧、伍某梅予以认可，故该院予以支持。 关于代收电费、代收水费、代收二次加压电费、代收污水费、代收电梯电费的问题。阳光壹佰物业公司提供了代收水电费合同、发票、欠费明细表、损耗计算说明，分摊表等证据，伍某慧、伍某梅对以上证据不认可，对所有代收费用均不认可。伍某慧、伍某梅称，物业公司代收等费用须按各部门标准收费，法律规定不能收水损和电损，宾馆大堂、停车场等的用电用水不应由业主分摊，阳光壹佰物业公司擅自提高收费；这些表和计算方式是单方制作，没有权威第三方认证；对损耗不认可，阳光壹佰物业公司提交的证据计算混乱，如电梯电费、电费、水费总数是多少，分摊户多少，没有明确标注，度数没办法核对。经查，证据欠费明细表、损耗计算、分摊表说明为阳光壹佰物业公司单方制作，未得到伍某慧、伍某梅的确认，亦无资质机构作出认定，无法核实具体使用量、分摊、损耗的真实性，故该院对以上证据不予采信。因此，阳光壹佰物业公司据此主张的上述费用，该院对不予支持。 关于违约金问题，伍某慧、伍某梅至今尚未支付2017年7月至2019年8月的物业服务费，已然构成违约。阳光壹佰物业公司主张2016年2月至2019年8月的滞纳金2440.62元，按所欠费用每日千分之三的标准计算，每月欠费的滞纳金从次月1日开始计算至2019年8月。经查，阳光壹佰物业公司所称滞纳金实为违约金，且明显过高，该标准超过法律保护范围，该院酌情将违约金收取标准调整为中国人民银行同期贷款基准利率。每月交纳的物业服务费是一个独立的债务，应以每月欠费分别计算违约金。2017年7月至2019年8月所欠物业服务费产生的违约金以每月应交物业服务费83.44元作为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从次月1日起分别计算至2019年8月31之日止。即2017年7月欠缴物业服务费的违约金以83.44元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年8月1日起计算至2019年8月31之日止；以此方式类推计算，2019年7月欠缴物业服务费的违约金以83.44元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年8月1日起计算至2019年8月31之日止。以上违约金共计112.45元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、伍某慧、伍某梅于本判决生效之日起十五日内向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付2017年7月1日至2019年8月31日物业服务费2169.44元；二、伍某慧、伍某梅于本判决生效之日起十五日内向阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付2017年1月至2019年8月的违约金112.45元；三、驳回阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取58元（阳光壹佰物业公司已预交），由伍某慧、伍某梅负担11元，由阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担47元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 对一审查明的事实，被上诉人提出一审遗漏查明前期物业服务合同中约定了涉案房屋物业费按每月每平方米2.3元收取的标准包括了0.5元的公摊水电费，合同中还约定了物业服务费实行包干制，包括共用部位，共用设施设备日常运行维护保养的费用。对被上诉人提出的事实异议，本院分析认定如下：阳光壹佰物业公司提出的诉请的物业管理费、代收电费、代收水费、代收污水处理费、代收二次加压电费、代收电梯电费及代收电梯维修费等费用均是在前期物业符合合同中约定另行需要交纳的费用，物业费按每月每平方米2.3元收取的标准包括了0.5元的楼道公区公摊水电费，但已注明并不包含电梯运行电费，故阳光壹佰物业公司提出诉请的上述费用并不包含在物业服务费中，一审对被上诉人主张遗漏的事实不予查明不影响本案的审理，对被上诉人提出的事实异议本院不予确认。 经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点在于上诉人阳光壹佰物业公司诉请被上诉人缴纳代收的电费、水费、污水费、二次加压电费、电梯电费是否应予认定以及数额如何认定的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据涉案的前期物业服务合同的约定，阳光壹佰物业公司代收涉案物业所在楼栋的水电费及二次供水加压电费、污水费，电梯使用电费及运行电费也应当由业主按建筑面积进行公摊。故上诉人向被上诉人收取上述费系用具备合同依据的，但上诉人对其诉请收取的标准和数额负有举证责任。本案中，上诉人主张代收的电费、水费等费用单价并非按供电供水部门收取标准的单价来予以计算，其辩称系因为还存在电损耗、水损耗，虽然在前期物业服务合同中对水损耗、电费的计算进行了约定，但水、电的损耗每月均不一致，上诉人仍应当举证证实其代收的电费、水费、二次加压电费、污水费计算标准的依据。从上诉人提交的证据来看，其提供的电费、水费发票不能证实系接入9栋各业主电表、水表之前的总表产生费用的发票，电梯电费从发票上无法进行区分、污水处理费的票据也不能证实系涉案楼栋所产生的费用。且由于上诉人提交的《阳光100城市广场缴费通知单》系其单方制作，上诉未提交证据证实通知单上电费、水费单价计算的依据，也未提交证据证实其已完成了通知单上备注“电梯电费、分摊明细及方法详见各楼栋单元大厅公示栏”的公示义务。因此，上诉人提交的证据不足以证实其收取上述费用数额的计算依据，对上诉人阳光壹佰物业公司诉请的电费、水费、二次加压电费、电梯电费、污水处理费的计算标准本院不予确认，其诉请的金额本院不予支持。 另外，因上诉人主张电梯维修费53.96元，被上诉人是认可的，一审判决遗漏该内容，本院予以纠正。 综上所述，上诉人阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但遗漏判决双方当事人均认可的电梯维修费，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3855号民事判决第一、第二项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3855号民事判决第三项； 三、被上诉人伍某慧、伍某梅于本判决生效之日起十五日内向上诉人阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付电梯维修费53.96元； 四、驳回上诉人阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费减半收取58元（阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司已预交），由阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担47元，伍某慧、伍某梅负担11元；二审案件受理费50元（阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司已预交），由上诉人阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇二〇年四月二十日 代书记员 雷冰宇