广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5745号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市番禺圻润房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街禺山大道168号。法定代表人：王海儿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈志敏，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫率，广东金本色律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东大地钢铁有限公司，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路5号2715房（仅限办公用途）。法定代表人：钟建中，该公司总经理。委托诉讼代理人：马少章、陈志强，均系广东中安律师事务所律师。原审第三人：深圳市揭新亨实业发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区后海大道东工业七路南广博星海华庭裙楼111室。法定代表人：刘林如。原审第三人：深圳市虎山实业有限公司，住所地广东省深圳市福田区车公庙泰然九路海松大厦A座2501室。法定代表人：詹锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。上诉人广州市番禺圻润房地产开发有限公司（以下简称圻润公司）因与被上诉人广东大地钢铁有限公司（以下简称大地公司）及原审第三人深圳市揭新亨实业发展有限公司（以下简称揭新亨公司）、深圳市虎山实业有限公司（以下简称虎山公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。大地公司在原审的诉讼请求：1.圻润公司向大地公司交付番禺区正太广场第2栋15层1502房产；2.圻润公司将上述房屋产权过户至大地公司名下；3.圻润公司向大地公司支付逾期交房违约金614222.12元（每日按总房价款的万分之五从2016年6月1日起计至上述房产实际交付之日止，暂计至起诉之日）；4.圻润公司向大地公司支付逾期办妥房地产转移登记违约金208138.89元（每日按总房价款的万分之五从2017年4月1日起计至圻润公司将上述房屋产权过户至大地公司名下之日止，暂计至起诉之日）；5.大地公司承担本案全部诉讼费用。原审庭审过程中，大地公司撤回上述第2、4项诉讼请求。圻润公司在原审的反诉请求：1.解除圻润公司与大地公司之间的《广州市商品房买卖合同》（预售），编号为201508140431；2.大地公司向圻润公司支付违约金509727.9元；3.大地公司支付全部诉讼费用。原审法院判决如下：一、广州市番禺圻润房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向广东大地钢铁有限公司交付位于广州市番禺区禺山大道168号2栋（2栋）1502房的房产；二、广州市番禺圻润房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向广东大地钢铁有限公司支付逾期交房违约金84954.65元；三、驳回广东大地钢铁有限公司的其余诉讼请求；四、驳回广州市番禺圻润房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费10042元，反诉受理费12235元，由广东大地钢铁有限公司负担本诉受理费8018元，由广州市番禺圻润房地产开发有限公司负担本诉受理费2024元，反诉受理费12235元。判后，上诉人圻润公司不服，上诉请求：1.撤销原判判决，改判驳回大地公司全部诉讼请求，支持圻润公司全部反诉请求；2.一审、二审全部诉讼费由大地公司负担。上诉主要理由：1.原审判决认定被上诉人“以货款抵房款”的形式向上诉人支付购房款没有任何事实和法律依据。（1）上诉人与揭新亨公司及刘林如已于2012年签订合作协议，将所欠揭新亨公司的工程款抵作刘林如购买圻润建筑公司31%股权，并依法办理了相关的工商变更登记手续，即揭新亨公司与上诉人工程款的债权已于2012年归于消灭。揭新亨公司违背诚实信用原则，在明知对上诉人工程款的债权已不存在的前提下，于三年之后的2015年与上诉人、虎山公司签订所谓的债权转让协议，属于民事欺诈行为，被上诉人应另行通过法律途径追究揭新亨公司以及刘林如的法律责任。（2）案涉协议中即没有上诉人签字、盖章确认，上诉人也从未收到被上诉人通知上诉人以债权抵购的书面债权转让通知。（3）被上诉人作为债权的受让人，应提供上诉人欠揭新亨公司工程款的债权凭证。（4）本案原审过程中，被上诉人未能提供所主张的“抵作购房款的债权”合法存在、上诉人同意债权转让以及以债抵房款三项事实的证据，原审法院仅以上诉人出具了4间房屋的收款收据就认定被上诉人以债抵房款事实，明显是证据不足。2.关于原审判决认为，上诉人作为一具有丰富行业经验的房地产企业，在未收所涉标的过百万的购房款即开具收款收据的做法有违常理的问题。（1）原审判决第13页倒数第7行“鉴于刘林如作为圻润公司股东的及管理人等的身份”，被上诉人亦确认刘林如为上诉人股东的股东身份，基于此层关系，上诉人才会同意其提出的“先开收据及网签合同后，被上诉人才能进行内部请款手续”的要求，在未收到款项的前提下，开具第一批4套房屋购房款的收据。原审判决以具有丰富行业经验的房地产企业，必然不会产生先开收据后付款的情况，不以证据为依据，而仅是主观作出带有偏差的判断。（2）正是由于上诉人股东开发经验不足，才会导致案涉的“圻润广场”烂尾10多年，在政府主导介入及帮助下，才处理小业主的入住办证问题；由于资金紧张，2012年才会同意刘林如以工程款入股，基于刘林如的身份，以及被上诉人为刘林如介绍的客户，上诉人才会有“在收到款项，先开收据请款”的情况发生。（3）2015年的房地产世道非常差，同时由于“圻润广场”之前烂尾多年，导致销售情况非常严峻，刘林如作为上诉人股东的股东，想尽快实现购房款回笼以及股东分红，回收投资成本，故积极向上诉人推荐客户购房，虽然是分期付款，但基于被上诉人系一次性购买8套房产的大客户，上诉人急于成交以及对刘林如的信任，故才相信被上诉人需要凭收据情况的理由。（4）原审法院在带有主观的偏见下认定上诉人“知名房企未付款先开收据不符合常理”，而被上诉人作为债权人从未向上诉人提出过办理第二批的4套房屋网签合同手续难道不是更加不符合常理？由此可以证明被上诉人是清楚事实并确认上诉人是不清楚及不会同意其所主张的以债权抵购房款。3.关于原审法院判决认为在收款收据开出后半年内，上诉人未向上诉人进行催收的问题。2015年8月11日，上诉人与被上诉人签订案涉的商品房买卖合同，该合同约定分四期支付购房款：签约当天付20%；2015年10月30日付25%；2016年3月30日付清。如上所述，考虑被上诉人为刘林如介绍客户，故上诉人在买卖合同约定最后付款期限届满的次月2016年4月27日，即向被上诉人发出《付款通知》，要求收到此通知之日起三天内付款。原审判决认为在半年内未进行催收，属于认定事实不清，对上诉人存在主观偏见。4.原审判决认为，上诉人在未实际收取购房款但已开具收款收据的情况下，仍同意案涉的房屋办理网签手续，上诉人对此无法做出合理解释的问题。（1）就先开收据及网签合同，后请款的理由如上所述，不再重复。（2）上诉人经常性的对外开具“收据、收条”等文件，如借款人、供货商等追款时亦会同时提供收据及转账凭证等作为有力的证明证据。同理，对上诉人来说办理网签不等于购房人有实际按期付款，未付款应可以解除合同。（3）被上诉人为实力雄厚的资本企业，可以随便让第三人欠款1326万元多年的，应该清楚按现行的商品房买卖合同备案操作规定：第一，必须有购房款入上诉人的监控户才可以办理网签后的备案手续（因一直未收到房款，上诉人并未为上诉人进行备案）；第二在项目办理大确权后，必须凭上诉人开具的购房款发票办妥缴交契税后，才可以办理房产证。5.本案争议焦点应为“被上诉人是否实际支付了购房款”，被上诉人应就商品房买卖合同项下的付款义务的履行承担举证责任。（1）被上诉人已明确，签订案涉的商品房买卖合同后，没有向上诉人按合同约定支付过款项，亦没提供其及两第三人向上诉人支付过购房款的转账凭证。（2）被上诉人主张以债权抵购房款，但未能举证证明上诉人欠揭新亨公司工程款的债权，即其主张的抵购房款的债权是否存在未能举证。债权不存在，抵购房款没有前提。（3）被上诉人未能举证证明按以债权抵购房款已通知上诉人，并征得上诉人的同意。（4）在上诉人提供证据证明揭新亨公司的工程款抵作刘林如的股权，并办理工商变更手续，债权已于2012年归于消灭，被上诉人对此未能提供相反的证据，应承担举证不能的不利后果。（5）被上诉人第一批4套房屋在网签合同及提供收款收据用于请款后7个月仍未付款，上诉人发函催款主张权利。被上诉人在收到催款函后恢复发函给上诉人时才知道其主张以所谓的债权抵购房款的事宜，上诉人在网签合同及开具收据前并不知情，更从未与被上诉人和第三人共同协商达成一致。如上诉人同意以债权抵购房款，又明知已开具收款收据的前提下，无需在签订的买卖合同中约定四期支付购房款。被上诉人为何不明确强调一次性付款？由此可以推出上诉人在开具收款收据时确实未收款的事实。（6）被上诉人第一批网签的4套房屋迟迟未付房款，故上诉人对另外4套房屋不再出具收据以及网签合同，由此可以证明被上诉人确未支付购房款，上诉人不知道、更不会同意其所主张的以债权抵购房款。6.原审判决与另外4套上诉人出具收款收据及网签合同房屋的判决（2018）粤0113民初4858-4861号相互矛盾。（1）本案原审判决认定了被上诉人以债权抵购房款的事实，其依据是2015年4月30日揭新亨公司签订书面的确认函，确认欠虎山公司货款及逾期利息合计1326万元，双方同意将上述欠款转作虎山公司代被上诉人支付案涉房产在内8套房屋的购房款。（2）含原审判决在内4套网签合同及开具收据的其他三件案件（2018）粤01民初4854-4857号案，确认了抵购房款的事实，而另外4件案中，因未开具收据及网签，驳回被上诉人的诉讼请求，不确认抵购房款的事实，即同一债权，4件确定购房款的事实，4件否定抵购房款的事实，明显法律逻辑混乱。7.被上诉人未按买卖合同约定支付购房款的行为已构成违约。依据补充协议第13条约定：“······如乙方选择一次性或分期付款的，在该交房期限届满前乙方仍未向甲方交期全部房价款，如有违约金的，还需交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期······”。在被上诉人无任何证据证明被上诉人向上诉人支付购房款或存在以债权抵购房款的情况下，被上诉人未按照合同约定按时向上诉人支付购房款的行为已经构成严重违约，被上诉人无权要求上诉人交付案涉房屋，被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。8.被上诉人未履行付款义务的行为已经严重违约，上诉人有权解除《商品房买卖合同》，并要求被上诉人承担相应的违约责任。（1）被上诉人逾期支付购房款的行为已经严重违约，上诉人有权解除《商品房买卖合同》。根据合同第十条第2款的约定“如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预收款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款的0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过3日仍未支付的，甲方有权解除合同”。上诉人2016年4月27日曾向被上诉人发函催促被上诉人支付案涉房屋的购房款，并告知其仍逾期支付的将依法解除《商品房买卖合同》，但未果。故上诉人依法行使解除权并未超过一年除斥期间。根据《合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，故上诉人有权解除《商品房买卖合同》。（2）被上诉人逾期支付购房款的违约行为，应向上诉人支付相应违约金。根据《商品房买卖合同》附件七补充协议第35条中约定，本案是由于被上诉人逾期支付购房款的原因，导致案涉房屋不能履行交付，属于被上诉人违约在先，故被上诉人应向上诉人支付案涉房屋的总房款的30%作为违约金。被上诉人大地公司服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。主要答辩意见：1.双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》）的背景，是以货款抵房款，圻润公司是清楚的。2.《预售合同》所指向的数量、金额、房号与刘林如约定的相同。圻润公司在大地公司没有另行以现金或转账形式支付涉案房款的情况下，向大地公司出具收到房款的收据，并办理了涉案房屋的网签手续，均是对上述各方以货款抵房款的确认。3.上诉人主张其与揭新亨公司及刘林如之间的债权已经转化为股权，没有证据证实。4.我方不应承担违约责任。原审第三人虎山公司陈述意见：请求驳回圻润公司的上诉请求，维持原判。1.整批案件涉及8套房屋，根据大地公司在本案中提交的证据，可以证明各方已达成了以货款抵房款的协议，大地公司已实际支付涉案房产的购房款，不存在拖欠购房款的违约情形。2.圻润公司没有在2015年对大地公司进行催收款项，且在2015年8月14日为其中4套房屋办理了备案登记手续，此后到诉讼发生时的几年内，圻润公司也没有到房管部门要求取消该备案登记，根据相关法律规定，该备案登记对外已经产生不动产物权公示的效力。原审第三人揭新亨公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有提交书面陈述意见。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，大地公司提交了2003年9月7日虎山公司与揭新亨公司签订的《钢材供货合同》（合同编号：20030907），拟证明虎山公司从2003年开始向揭新亨公司承建的“圻润广场”项目供应钢材。圻润公司质证意见：不予确认，圻润公司不是该合同的当事人，合同盖章无法核实，即便这份合同是真实的，也无法证明虎山公司是否实际供货。虎山公司的质证意见：同意大地公司的意见。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，大地公司主张圻润公司应向其交付涉案房屋、支付逾期交房违约金，并提交了双方签订的《预售合同》、圻润公司出具的收到涉案房屋购房款的《收据》以及涉案房屋已办理网签手续等证据，已完成举证责任。圻润公司虽否认已实际收到涉案房屋的购房款，但未能就其在履行《预售合同》过程中，作出的开具涉案房屋购房款《收据》、办理网签手续等民事法律行为作出合理解释，并就其解释提交充分的证据证实，其解释亦不能与购房款《收据》所记载的内容相互印证，应承担举证不能的法律后果。故，原审法院对大地公司已支付涉案房屋购房款的主张予以采信，并无不当，本院予以认可。在大地公司已支付合同对价的情况下，圻润公司逾期交付涉案房屋，已构成违约，应承担违约责任。故，原审法院判令圻润公司以总房款5%为限承担逾期交房的违约责任，符合法律规定及《预售合同》的约定，本院予以支持。上诉人圻润公司主张解除合同，大地公司向其支付违约金，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人圻润公司的上诉请求，理据不充分，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22277元，由上诉人广州市番禺圻润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇二〇年四月二十九日书记员  苏宏榴廖玉萍