山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异104号 案外人：刘某某，男，汉族，住青岛市市南区。 委托代理人：刘某某1，女，1汉族，山东美之耀电子科技有限公司经理，住青岛市市南区，系案外人配偶。 申请执行人：舒某某，男，汉族，住深圳市盐田区。 委托诉讼代理人：刘某，山东文康（青岛西海岸）律师事务所律师。 被执行人：金砖置业（青岛）有限公司，住所地青岛市黄岛区金沙滩路196号缦沙半岛内4-101号别墅。 法定代表人：梁某某，董事长。 本院在执行申请执行人舒某某与被执行人金砖置业（青岛）有限公司商品房预售合同纠纷【执行案号（2020）鲁02执21号】一案过程中,案外人刘某某对本院查封被执行人金砖置业（青岛）有限公司名下的位于青岛市开发区金沙滩路196号金砖广场缦沙半岛4栋102户的房产（以下简称“案涉房产”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘某某称，请求中止（2020）鲁02执21号案中对案涉房产的执行并立即解除查封。事实与理由：案外人于2018年2月合法购买了案涉房产，并于2018年3月9日付清全部购房款共计人民币695万元整，案涉房产已于2018年3月15日正式办理网签，属于案外人个人所有的合法财产。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，特申请法院中止执行，解除查封。 申请执行人舒某某答辩称，案外人刘某某就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，应当予以驳回。1.案外人刘某某对案涉房产没有所有权，不动产物权的变动以登记为生效要件，案外人刘某某并未办理过户登记，网签并不产生物权效力，案涉房产的所有权仍应由被执行人所有。2.案外人刘某某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条能够排除执行的情况，案外人刘某某购买案涉房产并非用于居住，其至今未居住或者占有，且案涉房产原为被执行人售楼处后作为物业用房使用，加之案涉房产独栋别墅的性质，案外人购买案涉房产并非居住用途。且案外人并未证明其名下无其他用于居住的房屋。3.案涉房产为别墅项目，不符合保护居住权的立法本意，案外人并非长期居住在开发区的居民，对被执行人无法及时交付房屋也有预期，购买案涉房产也具有很强的投资意图，因此案外人不属于司法解释应该保护的对象。4.案外人刘某某对于案涉房产没有办理过户登记和交付一事具有过错，应自行承担责任。案外人自与被执行人签订合同后，从未采取积极措施向被执行人主张办理过户和交付，若因案涉房产未过户而导致案外人利益受损，其可以再行向被执行人主张，申请执行人不应为案外人和被执行人的过错承担责任。故案外人的异议不能成立，应该予以驳回。 为证明其主张，案外人刘某某向本院提交以下证据：1.购房合同复印件一份，证明2018年3月15日案外人与被执行人签订房屋买卖合同，购买案涉房产；2.《青岛市商品房出售合同》复印件一份，证明2018年3月15日案涉房产已办理网签；3.购房合同全款发票复印件一份，证明2018年3月9日已付清房屋全款；4.银行转账记录复印件一宗，证明案外人已缴纳购房全款；5.住宅专项维修资金发票一宗，证明案外人2018年3月15日已交付住房维修资金；6.入户通知书复印件一份，证明2019年3月23日案外人收到被执行人出具的书面盖章的入户通知书；7.照片一宗，证明案外人已经实际占用涉案房产，房屋系由案外人进行装修使用。申请执行人舒某某质证称，1.对证据2网签合同真实性无异议，但是该网签合同恰说明案涉房产为被执行人所有，并不属于案外人；2.对证据6入户通知书的真实性无异议，但是入户通知书并不能证明被执行人已向案外人实际交付房屋，案外人在2019年12月16日在本案执行依据保全异议中已明确表示其并未实际占有案涉房产；3.对证据7照片的真实性和关联性均不予认可，照片内容并未反映出房产具体坐落，并不能证明是案涉房产，屋内只有装修的设施，但涉案房产之前为被执行人售楼处，本就是装修完毕的状态，通过照片并不能反映出实际占有的事实。4.对剩余证据的真实性无异议，但上述证据仅能证明案外人对被执行人享有债权，并不享有案涉房产的物权，其应当向被执行人主张权利，而且从房屋买卖合同签订到申请执行人申请查封，案外人有足够的时间通过诉讼保护自己的权利，其并未行使，该后果与申请执行人无关。 本院查明，舒某某与金砖置业（青岛）有限公司商品房预售合同纠纷一案，2019年11月20日，本院作出（2019）鲁02民初1244号民事判决书，判决如下：一、原告舒某某与被告金砖置业（青岛）有限公司于2018年2月25日签订的《青岛市商品房出售合同》于2019年7月16日解除；二、被告金砖置业（青岛）有限公司于本判决生效后十日内向原告舒某某返还剩余购房款10622721.17元及利息（利息自2019年7月16日起至实际清偿之日止，以10622721.17元为基数按照银行同期贷款利率计算）；三、被告金砖置业（青岛）有限公司于本判决生效后十日内向原告舒某某支付赔偿款12522727元。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157527元，诉讼保全费5000元，共计162527元，由被告金砖置业（青岛）有限公司负担。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，舒某某向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁02执21号。 本案在诉讼过程中，2019年7月24日,本院作出（2019）鲁02民初1244号民事裁定书，裁定冻结被申请人金砖置业（青岛）有限公司的银行存款2500万元或查封、扣押其相应价值的其他财产，并于2019年8月5日作出（2019）鲁02民初1244号协助执行通知书，通知西海岸新区不动产登记中心，查封被申请人金砖置业（青岛）有限公司名下的位于青岛市开发区金沙滩路196号金砖广场缦沙半岛22栋104,17栋101,14栋101,4栋102的房产，查封期限自2019年8月5日至2022年8月4日。 另查明，案外人刘某某与被执行人金砖置业（青岛）有限公司于2018年3月15日签订《青岛市商品房出售合同》，约定将案涉房产出售给案外人刘某某；案外人已交清全部购房款，并于2019年3月31日前办理房屋交付手续。上述证据有案外人向本院提交的《青岛市商品房出售合同》、购房款全款发票、银行转账明细、住宅专项维修资金专用票据、《入户通知书》等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条规定，保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。本案进入执行程序后，原执行措施即（2019）鲁02民初1244号裁定书对案涉房产的查封措施自动转化为执行中的查封措施。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，案涉房产虽然登记在被执行人金砖置业（青岛）有限公司名下，但案外人已经交付全款，合同签订、履行时间，接收房屋的时间均早于本案查封时间。案外人接收房产后进行了部分装修，且持有涉案房产的钥匙，结合本案的实际情况，应当认定案外人实际占有的该涉案房产，且案外人在涉案房产被查封前实际占有该涉案房产符合客观事实。而且，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人的过错。综上，案外人刘某某的异议理由符合上述司法解释的规定，其请求依法应予支持，对涉案房产应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人金砖置业（青岛）有限公司名下的位于青岛市开发区金沙滩路196号金砖广场缦沙半岛4栋x户房产的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  伍亚荣 审判员  刁培峰 审判员  焦兴凯 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧 速录员张澳