云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终485号上诉人（原审被告）：会泽县德城房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915303266908708547。住所地：会泽县抚军街以东文泉路以北德城大酒店6层。法定代表人：邓谋，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：吴雪柏，女，1974年3月28日生，汉族，云南省会泽县人，居民，住会泽县。上诉人会泽县德城房地产开发有限公司与被上诉人吴雪柏商品房销售合同纠纷一案，不服会泽县人民法院（2019）云0326民初2907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人会泽县德城房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，并依法改判。由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审判决第一项内容并非是上诉人单方履行即可完成，还涉及了其他行政部门的行政行为，原审判决回避客观情况，该判决内容履行不能。从原审上诉人提交的证据可以看出，德城地产公司之所以未能正常办理所售房屋产权证系因待补镇人民政府将应报批出让的土地报批错误所导致，该土地没有进行招拍挂，还不能办理不动产权证，该未报批的土地相关手续正在办理中，这一情况的处理需要相关行政机关予以配合，上诉人无法确定土地招拍挂时间，更无法确定土地招拍挂后土地使用证的办理时间，故原审判决由被上诉人于判决生效后三个月内向主管机关申请并提供办理被上诉人所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料因土地招拍挂程序尚未启动，且在三个月内无法完成，客观情况履行不能，其判决内容不具备可履行性，判决内容错误。二、原审采信证据与认定事实发生矛盾。原审采信了原告方所提交的证据，即认可了上诉人降价系补偿业主办证延期的事实，即认定补偿事实就不能支持违约责任，原判在对该证据采信的基础上对违约金进行支持，与事实不符，证据认定与事实认定间出现矛盾，导致判决错误。三、原审判决违背了当事人双方的诚实信用原则。从上诉人在原审中提交的两个购房合同可以看出，同一房屋两次的合同价款相差近20万元，说明就房屋产权证未按照合同时间办理一事，已经经过上诉人与被上诉人双方充分协商，且达成一致。虽然双方未就产权证办理另行签订协议，但从上诉人一审出示的证据可以看出，在被上诉人签订第一个购房合同后到签订第二个购房合同前这段时间里，双方就土地使用证错误导致暂时无法办理产权证的问题一直在进行协商，被上诉人通过与其他业主联名表达诉求的方式向公司提出了要求，后公司以降价30％的方式与业主达成了一致，故产生了同一套房屋两次签订购房合同的情况，该套房屋公司已经因暂时未能办证给予了被上诉人20余万元的补偿。公司为维护业主的利益，以主动降价30％的房款来表示对业主的诚信，但被上诉人在享受到相应利益的同时又提出办证的诉求，这有违双方诚实信用原则，而且公司因其它原因暂时不能办证已经在积极协商，在原审判决中，法院采信了上诉人提交的证据，就说明其认可了暂时不能办证原因，但在判决中法院回避了这一重要原因，未将该原因列入不能办证予以考量，故法院所采信的证据与事实发生矛盾，被上诉人的诉请依法不应当得到支持。四、上诉人认为原审裁判认定事实错误，导致判决错误。原审判决认为双方签订合同合法有效，被上诉人未履行合同的约定，应当承担违约责任，该事实认定错误，被上诉人未违约，也不应当承担违约责任。根据《商品房买卖司法解释》规定，只有在合同没有规定和损失难以确定的情况下才按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案中，被上诉人接房后一直用于自己居住至今，已经实际占有并使用该房屋，且被上诉人并未有意将该房屋出售或以实际行动表示出售、或者因产权证问题无法售出。故被上诉人并未实际遭受损失。同时，被告认可了接受以降价作为补偿的方式，故上诉人不应当承担违约责任。五、在上诉人以诉讼时效进行抗辩后，被上诉人未就此进行举证或辩解，同时原审刻意遗漏了对其诉讼时效进行论证。2015年5月9日，被上诉人在上诉人处办理了接房手续，并随后入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》l8条之规定，被上诉人向上诉人主张违约金最迟应当在2018年8月7日前主张。但在此期间，被上诉人从未向上诉人进行过主张，而是到2019年8月才进行主张，已经超过了三年诉讼时效，依法不应当得到支持。故原审认定的事实错误，上诉人未违约，不应当承担违约责任，也更不应当支付经济损失。被上诉人吴雪柏答辩称，房屋的尾款以及需要办理房产证的契税等各种手续费是2016年5月份交清的，当时他向法院起诉我们我们就交清了，对方说因为办不了房产证对房屋降价卖给我们不是事实，其实他们将房屋降价30%是因为出售的房屋之前说是70年产权，后面又说是40年产权，降价作为补偿。被上诉人吴雪柏向一审法院起诉请求：1、被告协助原告于30日内办理房屋权属证书。2、被告向原告支付违约金98406元。一审法院确认事实如下：2015年9月27日，原告吴雪柏与被告会泽县德城房地产开发有限公司签订商品房购销合同，约定，被告将位于会泽县的房屋一套销售给原告吴雪柏，该商品房套内面积为258.19平方米，房价每平方米1939元，房屋总价为500630元，并约定原告办理完房屋交接手续并交纳办证相关税费，提供办理产权的相关资料，被告在180个工作日代原告办理房屋产权登记手续，双方对未能办理不动产权证未约定违约金。后原告交清了全部房款500630元及相关税费并接收了被告销售的商品房。被告会泽县德城房地产开发有限公司一直未向主管机关申请并提供办理原告吴雪柏所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料，且未代原告办理不动产登记手续。一审法院认为，2015年9月27日，原告吴雪柏与被告会泽县德城房地产开发有限公司签订商品房购销合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务，被告会泽县德城房地产开发有限公司未按照合同的约定向主管机关申请并提供办理原告吴雪柏所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料，且未代原告办理不动产登记手续，属违约行为，被告依法应承担违约责任。双方对未能办理不动产权证未约定违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，按合同约定原告吴雪柏交纳的全部房款500630元，按合同的约定，被告应在2016年11月23日前向主管机关申请并提供办理原告吴雪柏所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料，被告逾期办证的的时间自2016年11月24日起开始计算，同期中国人民银行规定执行的1-5年期贷款基准利率为年利率4.75%，逾期贷款利率在执行的基准利率基础上加30%—50%，每月的经济损失按基准利率基础上加50%计算为500630元×7.125%÷12个月=2972.49元，原告诉请的自2016年11月24日至2019年8月24日的经济损失为2972.49元×33月=98092.17元。原告的主张，合理部分合法有据，本院予以支持。被告的代理人主张原告的不动产权证正在办理中，原告要求支付经济损失没有事实依据和法律依据与客观事实和相关司法解释的规定不符，本院对被告的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、由被告会泽县德城房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内向主管机关申请并提供办理原告吴雪柏所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料，办证后将证及时交付原告。二、由被告会泽县德城房地产开发有限公司于本判决生效后一月内支付给原告吴雪柏因被告逾期办证违约的经济损失人民币98092.17元。三、驳回原告吴雪柏的其他诉讼请求。案件受理费人民币1130元，由被告会泽县德城房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明，2013年7月25日盛桂花与上诉人会泽县德城房地产开发有限公司签订商品房购销合同，约定将德城大院第5幢第3号的房屋一套销售给盛桂花，房屋价格为686000元。盛桂花与被上诉人吴雪柏系同一人。后吴雪柏与上诉人会泽县德城房地产开发有限公司又于2015年9月27日再次签订商品房购销合同，该房屋的价格变更为500630元。2016年5月会泽县德城房地产开发有限公司向会泽县人民法院提起诉讼，要求吴雪柏支付购房余款，2016年5月24日吴雪柏向上诉人支付了购房余款，会泽县德城房地产开发有限公司向法院撤诉。本院认为，2015年9月27日，上诉人与被上诉人之间签订的商品房购销合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务，合同约定：“乙方办理完房屋交接手续并交纳办证相关税费，提供办理产权的相关资料，甲方在180个工作日代为乙方办理产权登记手续。”上诉人会泽县德城房地产开发有限公司未按照合同的约定向主管机关申请并提供办理被上诉人吴雪柏所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料，且未代被上诉人办理不动产登记手续，属违约行为，上诉人依法应承担违约责任。双方对未能办理不动产权证未约定违约金，一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无不当。上诉人会泽县德城房地产开发有限公司主张该套房屋公司已经因暂时未能办理房产证给予了被上诉人20余万元的补偿，因其没有证据证实双方约定对房屋降价18万元是用于房屋未能办理房产证的补偿，对其主张本院不予支持。上诉人主张被上诉人要求赔偿的违约金已经超过了三年诉讼时效，依法不应当得到支持，被上诉人吴雪柏于2016年5月24日交清购房余款，上诉人逾期办证的的时间自2016年11月24日起开始计算，被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。上诉人的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2260元，由上诉人会泽县德城房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  迟少杰审判员  李泽文二〇二〇年四月十六日法官助理刘滢靖书记员胡雪娇