广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终151号 上诉人（原审被告）：张庆云，男，1979年6月27日出生，汉族，住。 被上诉人（原审原告）：桂林中房物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区西山路9号，统一社会信用代码：91450302198892218W。 法定代表人：汤进春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵瑞璟，该公司员工。 委托诉讼代理人：蒋桂成，该公司员工。 上诉人张庆云因与被上诉人桂林中房物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张庆云上诉请求：l.撤销(2019)桂0303民初1330号判决第一判项中关于物业费标准的计算，改判按合同约定的0.5元/平方米交纳物业费及免除滞纳金；2.撤销(2019)桂0303民初1330号判决第二判项第二款，即受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、小区管理混乱、安保未按照合同及服务细则约定配置、监控设备大部分损坏等严重管理疏漏，是事实存在的，也因这些管理漏洞而造成上诉人财产损失，上诉人提供的证据足以证明物业公司不符合物业合同约定，因此，上诉人拒交物业费并非出自恶意。2、根据《物权法》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》的相关规定，提高物业费应由小区业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可提升，即使小区未成立业委会，物业公司也无权代替全体业主做出任何表决行为，因此，被上诉人提价行为违法，而一审判决却确认了此违法行为合法，也剥夺了其他业主此项抗辩权利。根据《合同法》的规定，当事人协商一致，可以变更合问。本案中提价属于重大事项，仅由被上诉人一纸公告即变更，未经上诉人同意，上诉人及其他业主也从未看到该公告，因此，物业费应当按照合同约定实行。二、一审判决适用法律错误。小区提价行为违法违约，本案应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持，而非适用第一条、第六条的规定。综上，上诉人提起上诉，请二审法院查明事实，依法支持上诉人的全部上诉请求。 被上诉人桂林中房物业服务有限责任公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人提高物业服务费符合法律规定。上诉人要求按0.5元/平方米缴纳物业费的诉请超过了诉讼时效。 被上诉人桂林中房物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2018年全年物业服务费742.4元，电梯费360元；2、判令被告支付欠交2018年全年物业服务费和电梯费的滞纳金2068元（暂计至起诉之日，实际计算至款项付清之日）；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年3月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，约定原告为中房阳光8-2-7-3号房实行物业管理，委托管理期限自房屋出售之日起至小区业主委员会成立；协议第四条约定物业服务费用：住宅按建筑面积每月每平方米0.5元；电梯日常运行费30元/月户；每次交纳时间：每年元月1日至10日，7月1日至10日；合同第十一条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收5‰的违约金。合同签订后，原告按约提供物业服务管理。2014年12月3日，原告在小区张贴公告：2015年1月起每月物业费从0.5元/平方米调整为0.6元/平方米。被告房屋建筑面积为97.55平方米。被告在2018年1月1日至10日应交纳物业费351.18元，电梯费180元；2018年7月1日至10日，被告应交纳物业费351.18元，电梯费180元。因被告未交纳2018年的物业费，原告遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原告是否按照《前期物业服务协议》履行了合同义务；二、被告的物业费应按何种标准收取；三、被告是否存在违约行为，是否应支付滞纳金。原、被告签订的《前期物业服务委托协议》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效。依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。关于本案争议的第一个争议的焦点问题，原告依据《前期物业服务协议》进入被告小区后，能够按照协议提供了相关的物业服务，虽然出现过电动车被盗的情形，但并不是普遍存在的现象，被告提交的证据不能证明原告在履行合同中存在严重违约，被告的其他辩称亦不能作为拒交物业费的理由，故对原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求，一审法院予以支持，同时原告在被告反映类似情况时亦应该加强管理，提高服务质量，减少、杜绝此类事件的发生。关于本案第二个争议的焦点问题，原告通过公告的方式将物业费由每月每平方米0.5元提高至每月每平方米0.6元，在被告小区没有业委会的情形下，原告通过公告的方式告知广大业主，被告与广大业主当时未提出异议，并实际施行，故对原告要求按照每月每平方米0.6元的标准收取物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于本案争议的第三个焦点问题，虽然《前期物业服务委托协议》第11条约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收5‰的违约金”，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，被告认为违约金过高，请求降低，按照年息6％的标准支付滞纳金，故根据本案实际情况，被告应从欠交之日起按照年息6％支付滞纳金。一审法院依法判决：一、被告张庆云支付原告桂林中房物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日欠交物业费702.4元、电梯费360元并支付滞纳金（滞纳金计算：其中上半年531.18元部分，按年息6％的标准从2018年1月11日起计算至付款之日；下半年531.18元部分，按年息6％的标准从2018年7月11日起计算至付款之日）；二、驳回桂林中房物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告张庆云负担，另25元一审法院退回原告桂林中房物业服务有限公司。 二审期间，上诉人提交2019年5月23日律师函一份，证实被上诉人对上诉人欠缴物业费进行了催收，但是计算有误。该份证据加盖有被上诉人公司公章，对证据的真实性、合法性、与本案关联性本院均予以确认。一审查明事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，双方当事人于2011年签订有前期物业合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。2014年12月，被上诉人以张贴公告的的形式变更当事人之间的前期物业合同，上诉人在2015年至2017年均按照变更后的物业费标准缴纳物业费，并且未提出异议，应视为双方当事人协商一致后变更合同，未违反法律规定，被上诉人依据变更后的物业费标准向上诉人主张2018年物业费，依据充分，故本院对上诉人主张被上诉人擅自提高收费的主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人在提供物业服务期间安保存在严重管理疏漏，对此，本院认为，小区内共用部位监控系统的安装、大修、改造等需要动用公共维修基金，这是需要业主与物业公司共同配合完成，不能归责于被上诉人一方，而且物业服务企业的安全保障义务是有限度的，上诉人未提交充分证据证实物业服务人员存在严重失职情形，故上诉人以被上诉人未尽安保义务为由拒绝缴纳物业费，依据不足，本院亦不予支持。如上诉人因被上诉人在履行合同中违约造成其损失，可另案向被上诉人主张权利。上诉人未按合同约定的收费标准和时间缴纳物业费，经被上诉人催缴仍不缴纳，故一审判决上诉人支付欠交物业费的滞纳金依据充分，本院亦予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，裁判结果正确，故对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第一项、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张庆云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年四月三日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉