杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初3266号 原告(反诉被告)：杭州裕廊腾飞科技有限公司。住所地杭州经济技术开发区白杨街道科技园路2号。 法定代表人:陈永明，该公司董事长。 委托代理人：林子瓯，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：李志鹏，上海建纬（杭州）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：杭州华信智原教育科技有限公司，住所地杭州经济技术开发区白杨街道科技园路2号4幢6层14-26单元。 法定代表人：沙旭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任国良，杭州市余杭区塘栖法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：沈晨，杭州市余杭区塘栖法律服务所法律工作者。 原告杭州裕廊腾飞科技有限公司（以下简称裕廊腾飞公司）诉被告杭州华信智原教育科技有限公司（以下简称华信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日受理后，依法由审判员邱洁健独任审判，于2020年1月15日公开开庭进行了审理，庭审中被告华信公司提出反诉。本院受理华信公司的反诉请求后，与本诉合并审理，本案由简易程序依法转为普通程序，并组成合议庭审理本案，于2020年3月9日第二次公开开庭进行了审理。裕廊腾飞公司的委托诉讼代理人林子瓯、李志鹏，华信公司的委托诉讼代理人任国良（第一次到庭）、沈晨（第二次到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裕廊腾飞公司向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告与被告于2016年11月18日签订的《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》于2019年9月29日解除；2.判令被告立即向原告支付电费、水费、免租期优惠租金、违约金、招商租赁费用、房屋复原费用及滞纳金等款项（后附计算清单）：（1）电费2764.88元（从2019年8月16日计算至2019年9月27日），水费86.95元（从2019年9月16日计算至2019年9月27日）；（2）免租期租赁优惠的租金129507.84元（从2016年12月1日起至2017年1月31日）；（3）违约金278061.56元（从2019年9月30日至2019年10月31日房屋空置的租金和物业管理费损失83799.80元及2019年11月1日至2019年12月31日新承租人2个月免租期租赁优惠费用损失194261.76元）；（4）租赁招商费用91272.19元（为将房屋租赁给新承租人而产生的合理费用）；（5）房屋复原费用85149.88元（将被告租赁房屋恢复至交付时原状所产生费用）；（6）租金、物业管理费滞纳金合计4865.79元；以上六项计591709.09元；3.判令被告向原告支付律师费20000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月18日，原告与被告签订《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》，被告向原告租赁杭州经济技术开发区白杨街道科技园路2号4幢6层14-26单元办公用房，建筑面积为1541.76平方米，租赁期自2016年12月1日起至2021年11月30日止，租赁期为60个月。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告从2019年8月1日起欠付原告租金、物业管理费，从2019年8月16日起欠付电费，从2019年9月16日起欠付水费。期间原告于2019年8月15日向被告寄送了催告其支付欠付8月份租金及物业管理费的函件，于2019年9月9日向被告送达了催告其支付8月份租金、物业管理费及相应滞纳金的函件，于2019年9月16日向被告寄送了催告其支付欠付8、9月份租金及物业管理费，6月16日至7月15日电费的函件。2019年9月17日，原告向被告发出律师函，催告其立即支付欠付租金、物业管理费、水电费及滞纳金，否则原告将解除与其签订的租赁合同。根据合同约定，被告拖欠租金、物业管理费、电费超过14日，已构成合同约定的“严重违约”，2019年9月29日原告通过寄送函件及于被告大门处张贴的方式通知被告解除了与其签订的《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》。后被告于10月8日支付至2019年9月30日的租金、物业管理费，但电费2764.88元、水费86.95元尚未支付。因被告严重违约导致原告解除合同，原告给予被告自2016年12月1日起至2017年1月31日止乙方免付租金的优惠取消，被告应向甲方支付其已享用的租金优惠129507.84元。根据合同约定，被告应向原告支付剩余租赁期（即自本合同提前终止之次日起至本合同正常履行情况下租赁期届满之日止）的租金和物业管理费总和，现原告仅要求被告支付房屋空置的租金和物业管理费损失83799.80元及新承租人2个月免租期租赁优惠费用损失194261.76元，合计278061.56元。根据合同约定，被告严重违约时，被告应向原告支付将该房屋租赁给新承租人所产生的招商租赁费用91272.19元，将房屋恢复至交付时原状产生的费用85149.88元。根据合同约定，被告应向原告支付欠付8月份租金、物业管理费产生滞纳金4865.79元。除此之外，因被告严重违约，其应向原告支付原告行使相应权利所产生的法律服务费用20000元。为维护原告的合法权益，裕廊腾飞公司提起诉讼，请求法院判如所请。 被告华信公司答辩称：华信公司因经营战略转移而向裕廊腾飞公司提出提前终止租赁合同，原被告双方系协商解除合同,故不应承担赔偿责任。被告已经和原告表达了提前解除合同的意思，原告同意并且有意与案外人中国人寿公司另行达成租赁合同提高了租金数额，原告也没有发生任何实际的损失，反而获得了更多的利益。被告没有构成违约，被告之后交付原告至2019年9月30日的租金，双方确认的合同解除时间是2019年9月30日，而不是2019年9月29日。被告认为原告系恶意制造被告违约，不想退还被告保证金。１、根据原告和被告签订的合同19.5的约定，邮寄以挂号信或ＥＭＳ发出的第三日即视为送达。原告当庭补充的《租赁合同终止通知》及ＥＭＳ单均形成于2019年9月29日，记载“请贵司提前做好各项准备，按时将该房屋按租赁合同的规定还予我司”。但是原告2019年9月30日就进入到案涉房屋对被告的装修进行拆除，其起诉要求被告承担所谓复原费用与合同约定和法律规定不符。２、原告房屋另行出租在2019年9月30日之前已经达成意向，原告在2019年10月23日和中国人寿签订的租赁合同和中介机构无任何关联，事后形成的中介费发票（91272.19元）及合同中介费计算标准（租金74元/平方米/月及59.2元/平方米/月），与原告和中国人寿签订的租赁合同所约定的租金标准（租金78.75元/平方米/月及63元/平方米/月）等不能相互对应，不能作为认定本案案件事实的依据。３、被告没有违约，是双方协商一致提前解除合。原告要求被告承担违约金、免租期的租金及律师费的依据不足，同时根据原告已于2019年10月23日和中国人寿签订租赁合同的事实，原告要求被告承担合同解除后，及原告与中国人寿合同期限内的免租期租金无事实和法律依据。４、被告置留在原告处的18万元保证金足够抵消扣减被告应当支付的电费及滞纳金，剩余保证金，被告应当返还。故请求驳回原告对被告的所有诉讼请求。 被告华信公司提出的反诉请求：1、判决确认反诉原告和反诉被告签订的《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；2、判决反诉被告退还反诉原告保证金18万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月18日，反诉原告和反诉被告签订《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》一份，约定反诉原告向反诉被告租赁房屋，因反诉原告经营战略转移，向反诉被告提出提前终止合同请求，反诉被告同意，但要求反诉原告寻找租户，反诉原告向反诉被告推荐了案外人中国人寿财产保险股份有限公司杭州分公司承租，反诉被告2019年9月30日收回租赁房屋，反诉原告于2019年10月8日支付反诉被告2019年8月和9日的房租，之后反诉被告与中国人寿财产保险股份有限公司杭州分公司就案涉房屋另行签订租赁合同，但是反诉被告与中国人寿财产保险股份有限公司杭州分公司签订合同后，拒绝退还反诉原告支付的保证金18万元，并且恶意起诉要求反诉原告支付反诉被告巨额违约金，原告无奈提起反诉，请求依法支持反诉原告的反诉请求。 原告裕廊腾飞公司答辩称：一、被答辩人在反诉状中所述事实与客观情况不符。事实上，合同签订后，答辩人按约向被答辩人交付了房屋。然在合同履行过程中，被答辩人存在恶意拖欠租金、物业管理费、水电费及滞纳金的违约行为。答辩人多次发函催告其履行合同义务，然未果。直至2019年10月8日，被答辩人方缴纳了2019年8月、9月的租金。因被答辩人的行为已构成根本违约，答辩人无奈之下，只得于2019年9月29日通过寄送函件及于被答辩人大门处张贴函件的方式，依法通知被答辩人双方签订的合同已解除。而后，答辩人为了涉案房屋能尽快出租，委托杭州金承房地产代理公司介绍承租户，并与其签订了《佣金协议》一份。时隔不久，杭州金承房地产代理公司向答辩人推荐了新承租人中国人寿保险杭州分公司。经双方协商一致后，答辩人与人寿保险公司签订了新的房屋租赁合同。因此，被答辩人所述事实与客观情况不符。二、保证金18万元应归答辩人所有。在合同履行过程中，被答辩人存在恶意拖欠租金、物业管理费、水电费及滞纳金的违约行为，已构成根本违约。根据合同第14.3条及第14.4.1条的约定，保证金18万元应归答辩人所有。综上，被答辩人的反诉请求缺乏事实与法律依据，请求法庭驳回被答辩人的反诉请求。 经审理查明：2016年11月18日，原告与被告签订《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》，约定被告华信公司向原告承租杭州经济技术开发区白杨街道科技园路2号4幢6层14-26单元办公用房，建筑面积为1541.76平方米，租赁期限自2016年12月1日至2021年11月30日，租赁期60个月。合同第2.5条约定：除首期租金和首期物业管理费外，承租方应根据本合同的规定按月提前支付租金和物业管理费（见附件二）。第14.1条约定：如承租人未按照约定支付租金、物业管理费以及其他费用包括但不限于电费等，每逾期一日，承租人应按欠费总额的千分之一向出租人支付滞纳金，滞纳金自应付款之日起算直至付清全额款项及滞纳金之日止，逾期超过14日的，属于严重违约，出租人有权按照14.2条追究责任。第14.2.1条约定：承租人未足额支付任何一期租金、物业管理费或其他费用超过14日的，视为严重违约。第14.3条约定：在发生第14.2条规定的任一严重违约情形时，出租人除行使法律赋予及本合同约定的权利外，有权单方面终止本合同，合同终止之日为出租人书面通知按照第19.5条视为送达到达承租人之日。第14.4.6条约定：出租人有权追偿其因承租人严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用。第19.8条约定：通知的送达日期，采用邮寄方式的，以挂号信或EMS发出的第三日即视为送达。合同附件二第4条约定：月租金为61670.4元；附件二第5条约定：每月物业管理费总额为15417.6元；合同附件二第6条约定：本合同项下租赁保证金总额为18万元。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告按约向原告支付租金、物业管理费和租赁保证金等。 从2019年8月1日起，被告欠付原告租金、物业管理费。2019年8月15日，原告向被告寄送了催告支付欠付8月份租金及物业管理费的函件。2019年9月16日，原告向被告寄送了催告其支付欠付8、9月份租金及物业管理费的函件。2019年9月17日，原告向被告发出律师函，催告其立即支付欠付租金、物业管理费、水电费及滞纳金，否则原告将解除与其签订的租赁合同。2019年9月29日，原告发现被告已搬离办公用房，原告遂通过寄送函件通知被告解除了与其签订的《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》。10月8日，被告支付至2019年9月30日的租金、物业管理费，但电费2764.88元、水费86.95元尚未支付。2019年10月23日，原告将案涉办公用房及一楼105-108室出租给中国人寿保险股份有限公司杭州分公司。为此，原告支付中介费服务费91272.19元。另外，原告支付行使权利所产生的法律服务费用20000元。 以上事实，由原被告提交的证据以及当事人在庭审中所作的陈述所证实。 本院认为：本案原告系涉案房产的合法所有权人，其与被告签订的《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同自成立时生效。房屋租赁合同生效后，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照合同约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 本案纠纷发生的主要原因，系被告未按合同约定支付租金及其他费用，应承担相应违约责任。关于合同的解除时间，根据双方庭审陈述，本院酌情确定合同解除日为2019年9月30日。关于原告主张的电费、水费，被告予以认可，本院予以支持。关于原告主张的免租期租金，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定2017年2月1日至2019年11月30日期间的月租金为61670.40元，被告应支付免租期租金损失123340.8元。涉案租赁合同因被告违约而提前解除，根据合同约定被告还应承担违约责任，因双方在合同中同时约定了保证金、违约金，经释明，原告选择本案适用违约金条款，又因双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，本院根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定被告应支付的违约金为185011元（即三个月的租金），被告交纳的保证金18万元可冲抵违约金。据此，被告应支付违约金5011元。关于原告主张的招商费用，根据案涉合同约定原告有权追偿其将该房屋租赁给新租户所产生的招商租赁费用。原告支付招商租赁费用为91272.19元，由于该次中介服务还包含1楼面积为488.56平方米的房屋，经折算，被告应支付原告中介费69600元。关于原告主张的复原费用，事实依据不足，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，合同约定过高，本院根据本案的履行情况酌情调减为2473.45元。关于原告主张的律师服务费20000元，被告不予认可，本院认为根据合同约定，出租人有权追偿其因承租人严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用，原告的该项主张具有合同依据，本院予以支持。关于被告主张的保证金，已在应支付的违约金中予以抵销，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州裕廊腾飞科技有限公司与杭州华信智原教育科技有限公司签订的《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》已于2019年9月30日解除。 二、被告杭州华信智原教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州裕廊腾飞科技有限公司电费2764.88元、水费86.95元、免租期租金123340.8元、违约金5011元、租赁招商费用69600元、滞纳金2473.45元，共计203277.08元； 三、被告杭州华信智原教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州裕廊腾飞科技有限公司律师服务费20000元； 四、驳回原告杭州裕廊腾飞科技有限公司的其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9917元，反诉案件受理费1950元，共计11867元，由原告杭州裕廊腾飞科技有限公司负担5367元，被告杭州华信智原教育科技有限公司负担6500元。原告杭州裕廊腾飞科技有限公司于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告杭州华信智原教育科技有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邱洁健 人民陪审员  胡永祥 人民陪审员  马 燕 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  孙佳萍