河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2426号上诉人（原审被告）：郭清爽，女，1987年7月16日出生，汉族，住河南省许昌市许昌县。委托诉讼代理人：李良宇，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。法定代表人：李爱国，董事长。委托诉讼代理人：马新春，河南公为律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙靖洁，河南公为律师事务所律师。上诉人郭清爽因与被上诉人河南德润置业有限公司借款合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。郭清爽上诉请求：1、撤销原审判决或依法作出改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，被上诉人开具的不同购房款收据金额与上诉人实际刷卡支付的购房款金额不相符合，一审判决针对上诉人支付购房款的事实没有查清，并作出了错误认定。第一、上诉人郭清爽是在被上诉人公司员工的安排下，在其售楼部财务室提供pos机刷卡支付房屋购房款，上诉人支付的282046元全部为房屋购房款。上诉人方通过6次刷卡共计向被上诉人方支付购房款282046元，约为合同总金额的50%，与通过商业贷款的28万元，构成买卖合同的总金额款项。上诉人方郭清爽向被上诉人支付购房款的银行流水，具体分别为：2017年8月9日17:53招商银行刷卡20000元、2017年9月6日16:36兴业银行刷卡15000元、2017年9月6日16:37广发银行刷卡15208元、2017年9月6日17:51广发银行刷卡1838元、2017年9月6日16:35华夏银行刷卡30000元、2017年9月6日16:22中原银行刷卡200000元。上诉人方郭清爽已经按照房屋买卖合同的约定，足额向被上诉人支付购房款282046元的款项，剩余28万元通过商业贷款的方式进行支付，上诉人郭清爽在2017年9月6日、2017年8月9日已经全部履行完毕房屋购房款义务。为何要向被上诉人去借款112791元呢？第二、被上诉人开具的不同金额的收据为虚假金额，与事实不相符合。被上诉人以原购房人高巧玲的支付记录以及丁玉清的刷卡支付行为来说明其收到上诉人已经支付的购房款项。而事实上上诉人与高巧玲、丁玉清从未谋面，也不认识，更不可能与高巧玲存在任何的买卖法律关系。被上诉人以上诉人并不认识的两个人员的刷卡行为来认定收到了上诉人的购房款存在重大错误，被上诉人企图借此掩盖其开具不同收据和借款的假象，请求二审法院依法查明该项法律事实。上诉人已经支付的购房款项正好为商品房买卖合同总金额的50%。而上诉人郭清爽完全不认识原购房人高巧玲，被上诉人是通过什么方式收到郭清爽刷卡支付的购房款的呢？同理，上诉人也根本不认识、也没有通过被上诉人所称的丁玉清向被上诉人刷卡补交房款。而恰巧的是，被上诉人并不承认其出具的加盖河南掌房网络科技有限公司印章收据注明的中金额款项，该款项又碰巧与借款协议书中的借款金额基本一致。此外，上诉人郭清爽从未通过任何形式向被上诉人德润置业所称补交2235元的购房款，上诉人郭清爽刷卡支付购房款的金额也从来没有2235元的金额，恰好说明被上诉人开具虚假收据的事实。因此，被上诉人根据其提供的收据承认上诉人郭清爽支付了首付款部分款项，而上诉人郭清爽又不认识被上诉人所称的前购买人高巧玲，被上诉人是如何收到上诉人支付的168932元购房款的呢？二、一审法院依据被上诉人向上诉人出具的购房款收据金额与《商品房买卖合同》约定的首付款金额相一致，据此认定借款合同法律关系成立，一审判决逻辑错误，为什么就不能认定该购房款收据为上诉人真实交付的购房款，而并不是真实的借款呢？上诉人向被上诉人支付的购房刷卡记录是固定的，而被上诉人向上诉人开具的收据混乱，不是真的事实，并且存在重大不合理之处，违反常理。被上诉人将上诉人郭清爽支付的购房款开具成不同名称的收据，以借款的形式掩盖其非法目的，诱骗上诉人签订的虚假借款合同。从上诉人郭清爽在德润交付定金之日、到在被上诉人财务室刷卡支付购房款，并被上诉人出具了不同名称收据、借款协议等商品房买卖履行的整个过程分析来看，本案并不存在真的借款事实，而是在上诉人履行商品房买卖的过程中，被上诉人利用上诉人对其公司及员工的信任，以及对购房繁琐流程的不了解，在听从被上诉人员工流水线的的全程购房安排下，从而诱导上诉人签订借款协议和收据，达到被上诉人以出具不同收据和借款协议书的形式，非法占有上诉人的购房款的目的。因此，上诉人向被上诉人支付的购房款去了那里？被上诉人从那里收到的购房款，这才是本案的核心。之所以有那么多的虚假收据，就是借此来掩盖上诉人购房款的去向。三、一审判决针对被上诉人开具的平台服务费的购房款的事实认定错误。上诉人郭清爽为购买28.27平方米、房款总金额为56.3958万元的公寓，而支付10.4042万元的平台服务费，被上诉人就这么卖房的吗？一审法院没有针对被上诉人与掌房网络科技公司之间的法律关系进行认定，二者之间的包销关系不成立，即使为委托代理关系，也不影响上诉人向被上诉人足额支付购房款的事实行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的合同关系。从被上诉人提供的与掌房网络科技公司签订的《红星国际广场项目销售协议》的内容来认定，该协议约定的内容不属于包销协议。被上诉人开具掌房网络科技公司收据的行为，均视为其已经收到了上诉人支付的足额购房款。上诉人郭清爽刷卡的款项全部为向上诉人支付的房屋首付款。上诉人根据被上诉人安排进行的购房和刷卡支付行为，上诉人郭清爽在整个过程中并不知晓有第三方的存在，更没有向第三人支付购房款甚至其他费用的意思表示。首先，上诉人郭清爽是在被上诉人方工作人员的指示，向郑州国际广场展示中心支付的购房款，视为上诉人郭清爽已经按照房屋买卖合同向被上诉人足额支付了购房款。其次，被上诉人在向上诉人出售房屋过程中，从现场售楼部、外部宣传等均以被上诉人开发商的名义开展进行的，并且上诉人支付购房款的行为是在被上诉人方置业顾问安排pos集中刷卡进行的，上诉人是根据被上诉人方的指示支付的282046元房屋购房款。被上诉人所称由河南掌房网络科技有限公司出具的收据为平台服务费的说法与事实不符，被上诉人方出具收据的金额恰巧证明被上诉人故意以开具不同的收据，试图掩饰其侵占上诉人支付购房款的目的。被上诉人方出具的不同金额的收据不仅与上诉人方实际每次刷卡的金额不相一致，同时也说明了被上诉人方故意歪曲和否认上诉人支付的部分购房款的意图。再次，上诉人购买的公寓建筑面积为28.27平方米，每平19948.99元，房款总金额为56.3958万元的公寓，竟开具了10.4042万元的平台服务费收据？这么高的平台服务费占了将近房屋总金额的20%，不仅是虚假的存在，更令人感到那种贪婪的狂妄自大。因此，上诉人请求二审法院查明本案事实，并依法作出改判，维护作为一名购房者的权益！河南德润置业有限公司辩称，一、答辩人出具收据的时间、金额，与涉案房屋首付款的交纳时间及上诉人向被上诉人借首付款的时间、金额一致，也与答辩人留存的关于涉案房屋支付的涉案房屋支付凭证的时间、金额一致，故一审法院认定事实清楚，判决正确。1、上诉人郭清爽购买答辩人开发的位于二七区大学××、××南××号房屋，约定房屋总价款为563958元，首付款为283958元，首付款比例为50.35%，剩余280000元为按揭贷款的方式支付。本案中，答辩人共向上诉人出具3张首付款收据，分别是168932元、2235元、112791元，合计：283958元购房款，上述首付款的总金额与双方签订的《商品房买卖合同》约定的首付款金额一致；1张1838元代收维修基金收据。（1）、对于答辩人出具的168932元购房收据，该收据出具的依据是房屋原××高巧玲2017年7月16日分别刷卡70000元、98932元，共计168932元，答辩人向其出具编号0000960的收据一份，后该房屋更名为本案上诉人郭清爽，答辩人将0000960收据收回，并向上诉人郭清爽出具编号为0000456，金额为168932元的收据。（2）、对于答辩人出具的2235元收据，该收据出具的依据是上诉人郭清爽2017年9月6日用丁玉清的银行卡补缴房款2235元。（3）、对于答辩人出具的112791元收据，该收据出具的依据是2017年9月6日，上诉人因20%的首付款不足，向答辩人借款112791元用于支付涉案房屋的首付款，当日答辩人将上诉人所借款项用于支付上诉人从答辩人处购买房屋首付款的相应部分，并且向上诉人出具金额为112791元的购房款收据。（4）、对于答辩人出具的1838元维修基金收据，该收据出具的依据是上诉人2017年9月6日刷卡交费1838元。上述事实，由一审庭审时上诉人提交的答辩人出具的收据及其提交的红星国际广场2号楼签约确认表予以证实。上诉人提交的答辩人于2017年9月6日出具的编号为0000456购房款收据（金额168932元，该收据明确备注“原高巧玲2017.7.16收据编号0000960”的字样；同时从上诉人提交的红星国际广场2号楼签约确认表明确显示：认购时间为2017.7.16，签约时间为2017.9.6，首付款金额为2017年7月16日缴纳首付168932元+2235元，备注：2017年7月16日交168932元，2017年9月6日补交2235元，合计171167元。二次付款为2019年7月16日（该日期既是借款协议约定的还款日期），该证据更加证实了上诉人向答辩人借112791元首付款的事实。2、一审时上诉人提交的6次刷卡记录中，仅有一笔1838元的维修基金是支付给答辩人的，其他的5笔款项收款人为郑州国际广场展示中心，收款人不是河南德润置业有限公司，该5笔款项与本案无关，不能证明是上诉人交纳的首付款，一审法院认定事实清楚。二、上诉人郭清爽与答辩人借款合同法律关系成立，上诉人向答辩人借112791元首付款，应向答辩人承担还款及违约的法律责任，一审法院认定事实清楚、判决正确。涉案房屋首付款总额为283958元，本案原房屋购买人高巧玲支付首付款168932元，房屋买卖合同××变更为上诉人郭清爽后，2017年9月6日，上诉人向答辩人借款112791元用于补足首付款，并向答辩人出具了借据，答辩人出具了相应的购房款收据，答辩人已将上诉人所借112791元用于支付上诉人从答辩人处购买房屋的首付款相应部分。故一审法院在查明上述事实的基础上，认定双方借款合同关系成立，在上诉人未按协议约定偿还借款的情况下，判决上诉人承担归还借款及承担相应违约责任，该判决认定事实清楚，判决正确。三、河南掌房科技有限公司出具的2份收据，不能证明是上诉人郭清爽支付的涉案房屋的首付款，该证据与本案无关，一审法院认定事实清楚，判决正确。上诉人提交的2017年9月6日河南掌房科技有限公司出具的84042元“平台服务费”的收据和2017年9月2日河南掌房科技有限公司出具的20000元“定金”的收据，两份收据均显示的收款人是河南掌房科技有限公司，不是被上诉人河南德润置业有限公司。收款明细分别显示收取的是“平台服务费”，和“定金”，故上述费用不是上诉人交纳的购房款。同时答辩人从未委托第三方收取房屋的购房款，答辩人收取的所有房款均是答辩人自身的账户，从未涉及第三方账户，故上诉人提交的河南掌房科技有限公司出具的2份收据与本案无关，一审法院认定事实清楚，判决正确。河南德润置业有限公司向一审法院起诉请求：判令郭清爽向河南德润置业有限公司偿还借款本金112791元，并支付利息7594.6元（按月息2％，从2019年7月26日起暂计算至2019年10月27日，应计算至实际清偿完毕之日止）；诉讼费用由郭清爽承担。一审法院认定事实：一、2017年9月24日，河南德润置业有限公司（出卖人）与郭清爽（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003600392），约定的主要内容为：出卖人将位于二七区大学××、××南××号房产出卖给被告。该商品房的用途为商业服务，建筑面积28.27平方米，单价19948.99元，总金额563958元，付款方式为：首付款283958元于2017年9月24日支付，交纳比例50.35％，280000元为商业贷款于2017年10月24日支付，交纳比例49.65％。××逾期付款的，1．逾期在60日之内，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2．逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。二、2017年9月6日，郭清爽出具借据：今借到人民币112791元，用于红星国际广场2号楼商铺4层217室，首付款借款协议。郭清爽在借据上签名并加盖指印。2017年9月24日，河南德润置业有限公司（借出方甲方）与被告（借入方乙方）签订《借款协议书》，约定的主要内容为：乙方购买甲方开发项目房屋，并已按甲方要求足额缴纳了最低首付款（即：所购房总款的30％）。首付款20％不足部分乙方向甲方申请借款。经双方友好协商，达成协议如下：1．乙方向甲方借款金额为人民币112791元整（即本协议上述所示乙方所购甲方房屋的首付款不足部分）。2．借款利息为无息。3．乙方借款期限为自商品房买卖合同签订之日起两年内。4．还款时间及方式为乙方需在2019年7月16日前按照本协议一次性足额偿还以上借款。5．保证及违约条款为①签订本协议前，乙方需向甲方缴纳所购房屋甲方限定的最低首付款；②乙方承诺所借款项按本协议第1条约定完全用于所购甲方商品房合同款的支付；③乙方保证在本协议约定时限前如期足额还款，不得以任何理由延迟还款，如逾期，延迟1天，乙方按日千分之一点五（1.5‰）向甲方支付滞纳金，延期超过10日除按实际逾期天数计付滞纳金外，还需另行支付所购房总款20％的违约金给甲方，且甲方有权单方终止乙方所购房的《商品房买卖合同》和收回所购房源，由甲方另行销售，乙方所交付首付款视为其滞纳金和违约金部分，甲方不予退还乙方；……7．本协议同时具备以下条件后生效①乙方所购房屋之按揭款项应由乙方配合办理相关手续，并按照《商品房买卖合同》的相关约定执行；因乙方原因造成银行按揭款不能到达甲方账户的，视为乙方自动退房，乙方承诺：其与甲方所签《商品房买卖合同》自动作废，且所购房屋由甲方自行收回，本协议所借款自签订《商品房买卖合同》之日起按日万分之五利率计算，由乙方支付其违约金，同时足额偿还本协议项下借款本金；②乙方已按甲方要求时限足额缴纳了本协议约定的最低首付款（即不低于购房款总额的30％）。三、郭清爽付款情况为：2017年8月9日，郭清爽以其配偶孙羽飞招商银行信用卡向郑州国际广场展示中心刷卡支付20000元；2017年9月6日，郭清爽分5次刷卡支付不同款项：通过孙羽飞兴业银行信用卡向郑州国际广场展示中心支付15000元；通过孙羽飞广发银行信用卡向郑州国际广场展示中心支付15208元，向郭清爽支付1838元；通过华夏银行向郑州国际广场展示中心支付30000元；通过郭清爽本人中原银行账户向郑州国际广场展示中心支付200000元，以上共计282046元。2017年9月6日，河南德润置业有限公司共向郭清爽出具收据4份，事项及金额分别为：德润商铺房款168932元（收据注明：原高巧玲2017.7.160000960）；代收维修基金1838元；德润商铺房款2235元；德润商铺房款112791元（收据注明：原高巧玲2017.7.160000841），其中注明德润商铺房款合计金额为283958元。以上收据中均在款项用途部分注明A-4217。2017年9月2日，河南掌房网络科技有限公司出具收据：兹收到郭清爽交来定金（A4-087）20000元。付款方式注明刷信。2017年9月6日，河南掌房网络科技有限公司出具收据两份，内容分别为：兹收到郭清爽平台服务费84042元，付款方式注明刷储，信30208元；兹收到郭清爽房款171166元，付款方式注明刷储（郭清爽称该收据原件被河南德润置业有限公司收回）。据郭清爽提交的红星国际广场2号楼签约确认表显示：房屋座落为2号楼A区4层217室87，认购时间为2017.7.16，签约时间为2017.9.6。付款方式为首付30％以上，不足50％。面积28.27㎡，折后单价19949元，折后总价563958元，贷款金额280000元。首付金额为2017年7月16日缴纳首付168932元＋2235元，备注：2017年7月16日交168932元，2017年9月6日补交2235元，合计171167元。二次付款为2019年7月16日前缴纳房款112791元。据河南德润置业有限公司提交的证据显示，上述房屋原购房人名为高巧玲，其于2017年7月16日分别刷卡70000元、98932元，共计168932元，河南德润置业有限公司向其出具编号为0000960的收据一份，后该房屋更名为本案郭清爽，河南德润置业有限公司将0000960收据收回，并向郭清爽出具编号为0000456，金额为168932元的收据。因收据显示的168932元加上《借款协议书》载明的112791元，与本案《商品房买卖合同》载明的首付款283958元尚差2235元，故于2017年9月6日以丁玉清名下银行卡刷卡补交了该2235元，但郭清爽称不认识丁玉清。四、河南德润置业有限公司曾于2019年6月18日发出《关于2019年6月3日、5日业主提交告知函的统一回复》，与本案有关的主要内容为：……3．关于第三方销售公司收取平台费不属于购房合同款项，河南德润置业有限公司只收取业主购买商铺的房款，按《商品房买卖合同》约定金额收取。德润公司与第三方公司签署委托包销协议，由第三方公司自行承担营销中心租赁、装修、水电费、广告宣传、活动、礼品等所有费用。以团购优惠抵佣金，客户已享实际购房优惠。4．关于业主个人借款须按个人签订的借款协议约定执行（不可冲抵其他款项）。一审法院认为，河南德润置业有限公司与郭清爽所签订《借款协议书》载明时间为2017年9月24日，而郭清爽所称付款时间则为2017年8月9日和9月6日，且2017年9月6日河南德润置业有限公司向郭清爽所出具的购房款收据总金额（不含维修基金）与双方所签订《商品房买卖合同》首付款金额均为283958元，故可以认定双方之间的借款合同法律关系成立，双方所签订《借款协议书》载明的112791元为郭清爽向河南德润置业有限公司的借款，该款已用于支付郭清爽自河南德润置业有限公司处购房的首付款相应部分。综上，郭清爽应当按照约定及时偿还该借款，郭清爽未按时偿还存在违约，应当承担相应的违约责任，故对河南德润置业有限公司主张判令郭清爽偿还借款本金112791元的请求法院予以支持。对河南德润置业有限公司主张的利息，应自2019年7月17日起开始计算至郭清爽实际清偿之日，河南德润置业有限公司主张按月息2％计算利息合理，法院予以支持。对郭清爽辩称已足额缴纳购房首付款，本案借款并未实际发生等辩解理由，因郭清爽所提交的证据不足以证明其向郑州国际广场展示中心支付款项与本案购房合同存在关联，故法院不予采纳。综上所述，对河南德润置业有限公司的合理请求本院予以支持，对河南德润置业有限公司的过高请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、郭清爽于本判决生效之日起十日内向河南德润置业有限公司偿还借款本金112791元，并支付利息（以112791元为基数，按月利率2％自2019年7月17日起计算至被告实际清偿之日止）；二、驳回河南德润置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2708元，减半收取1354元，由河南德润置业有限公司负担25元，由郭清爽负担1329元，剩余1354元，退回河南德润置业有限公司。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，涉案借款协议的签订是为了支付商品房买卖合同中的首付款不足部分，郭清爽认为该借款协议未履行，结合本案事实，郭清爽未提交证据证明其已向河南德润置业有限公司支付了借款协议所涉112791元的款项，至于其向郑州国际广场展示中心支付的相关款项，首先，河南德润置业有限公司不予认可，郭清爽也未提交证据证明其系受河南德润置业有限公司委托向郑州国际广场展示中心支付；其次，如郭清爽向郑州国际广场展示中心支付的款项均系房款，则至2017年9月6日，郭清爽已付房款为282046元，而9月24日签订的商品房买卖合同约定的首付款为283958元，二者并不吻合，且在此情况下，郭清爽又签订借款协议也与常理不符，因此现有证据不能证明郭清爽向郑州国际广场展示中心支付款项与本案购房合同所涉房款有关。综上所述，郭清爽上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2708元，由郭清爽负担。本判决为终审判决。审判员  王怡二〇二〇年四月二十八日法官助理唐珍珠书记员李锋磊