吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终202号 上诉人（原审原告）：白城碧桂园房地产开发有限公司。住所：白城市生态新区东海西路999号。 法定代表人：史逍遥，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：汤长春，吉林金辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：顾世荣，1983年2月22日出生，蒙古族，现于吉林省女子监狱服刑。 委托诉讼代理人：张星，吉林亚非律师事务律师。 上诉人白城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人顾世荣房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人汤长春，被上诉人顾世荣委托诉讼代理人张星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.请求二审法院依法对吉林省白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初479号判决书第二项进行改判，支持碧桂园公司一审217346.40元的诉讼请求;2.本案一二审案件受理费由顾世荣承担。事实和理由：2017年4月5日，碧桂园公司与顾世荣签署的《商品房买卖合同》及附件，附录，约定了若买受人顾世荣违约，碧桂园公司方有权单方解除合同，顾世荣按合同总价款15％向碧桂园公司支付违约金等事项，顾世荣支付部分购房款728976元后，余下购房款一直未付，已经构成严重违约，碧桂园公司与顾世荣所签订商品房买卖合同是双方真实的意思表示，顾世荣方购房及签订合同时，对合同条款中违约金之约定知晓并予以认可，民事合同应当以意思自治为前提。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。合同约定未超过百分之三十，不违反法律法规的规定，应当受到保护。故原审法院法律适用不准确，为保护上诉人的合法权益不受侵犯，特向贵院提起上诉，请依法判决。 顾世荣辩称：1、合同约定碧桂园公司交房在先，顾世荣支付剩余房款在后，碧桂园公司未按时交房，按照合同法规定顾世荣有先与履行抗辩权；2.合同当中约定违约事项是不公平，是无效的。违约交房承担的违约金远远小于逾期付款违约责任，逾期交房时整体上的违约，大于逾期付款，格式条款存在欺诈行为，按照约定的逾期付款违约金条款无效。3.顾世荣违约不确切，系因无法完成抵押手续导致。现房价上涨，碧桂园一方没有损失，没有利益影响；4.一审判决我们认为不对，一审判决已经照顾了碧桂园公司，顾世荣没有上诉是为了息事宁人尊重一审裁定，我们不上诉不代表同意一审判决；5.顾世荣因为涉嫌犯罪被羁押影响了合同履行，情有可原。 碧桂园公司向一审法院起诉请求：1．判令解除碧桂园公司与顾世荣订立的合同编号为20170405001的商品房买卖合同；2．判令顾世荣配合碧桂园公司办理解除购房抵押合同并签署终止协议书；3．判令顾世荣支付碧桂园公司解除合同违约金217346.40元；4．案件受理费由顾世荣负担。事实与理由：2017年4月5日，碧桂园公司与顾世荣签署了《商品房买卖合同》及附件、附录，约定由顾世荣向碧桂园公司购买位于白城市××园户房屋，总价款为1,448,976元，约定付款方式为银行按揭付款，具体的付款时间及期限为：顾世荣应在2017年4月5日支付商品房第一期楼款149386元（含定金），2017年5月9日前支付商品房第二期楼款289795元，2017年6月9日前支付商品房第三期楼款289795元，2017年8月9日前支付商品房第四期楼款720000元（银行按揭款）。若顾世荣欠付购房款，碧桂园公司有权单方解除合同。顾世荣按合同总价款15%向碧桂园公司支付违约等事宜。顾世荣支付房款728,976元（含定金），剩余第四期按揭款至今未支付。碧桂园公司多次与顾世荣联系，要求其配合银行办理贷款履行还款义务，顾世荣一直拖延，仍未履行还款义务，顾世荣上述欠款行为违反了《商品房买卖合同》及附件约定和合同法等法律规定，已构成了严重违约。现碧桂园公司请求依法判令解除碧桂园公司与顾世荣签订的《商品房买卖合同》，并且根据合同约定支付碧桂园公司违约金217346.4元，以维护碧桂园公司合法权益。 一审法院认定事实：2017年4月5日，碧桂园公司与顾世荣签订《商品房买卖合同》（预售）及附件、附录，约定由顾世荣向碧桂园公司购买位于白城市××园户房屋，总价款为1448976元，约定：顾世荣应在2017年4月5日支付商品房第一期楼款149386元（含定金）、5月9日前支付商品房第二期楼款289795元、6月9日前支付商品房第三期楼款289795元，余款720000元（银行按揭款）于2017年8月9日前支付；若顾世荣欠付购房款，碧桂园公司有权单方解除合同，顾世荣按合同总价款15%向碧桂园公司支付违约金。补充协议约定碧桂园公司于2018年7月30日前向顾世荣交付案涉房屋。双方签订协议后，顾世荣按约定支付了前三期房款共计728976元，顾世荣第四期房款（银行按揭贷款）未支付。另查明，碧桂园公司未向顾世荣交付案涉房屋。 一审法院认为：1.解除碧桂园公司与顾世荣签订《商品房买卖合同》（预售）。2017年4月5日，碧桂园公司与顾世荣签订《商品房买卖合同》（预售）及附件、附录，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法的强制性规定，合同合法有效，对双方具有拘束力。解除《商品房买卖合同》不损害他人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，现碧桂园公司要求解除《商品房买卖合同》，顾世荣对此无异议，本院应准予。另，顾世荣委托诉讼代理人的代理意见认为，碧桂园公司应向顾世荣退还购房款728976元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本院认为，为了节约司法资源，降低诉讼成本，减少当事人的诉累，上述代理意见，本院予以支持。碧桂园公司因房屋买卖取得顾世荣支付的价款728,976元，应返还顾世荣。2.顾世荣应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）系格式合同，对此双方均无异议。《商品房买卖合同》（预售）对买受人违约金的约定，碧桂园公司未采取合理的方式提请顾世荣注意或者做出特别的说明，该约定无效。综合碧桂园公司已经收取顾世荣728976元房款获得一定的利息收益及案涉房屋市场价格上涨等因素，碧桂园公司要求顾世荣按合同总价款15%向其支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款：“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，顾世荣应自2017年8月9日始以未付款金额720000元为基数，参照中国人民银行同期贷款利息的标准计算至本判决生效时止向碧桂园公司支付违约金。一审法院判决如下：一、解除碧桂园公司与顾世荣签订的《商品房买卖合同》（预售）；二、碧桂园公司于本判决生效后立即返还顾世荣购房款728976元，顾世荣同时向碧桂园公司支付违约金（以720000元为基数，自2017年8月9日始至本判决生效时止，参照中国人民银行同期贷款利息的标准计算）三、驳回碧桂园公司的其他诉讼请求。案件受理费4560元，由顾世荣负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院二审审理另查明：碧桂园公司与顾世荣签订《商品房买卖合同》（预售）第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理。（2.详见本合同附件十一补充协议书第三条的约定）”。 附件十一补充协议书第三条关于逾期付款责任：2逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同并经出卖人同意的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。 附件十一补充协议书第四条1.因网签系统显示不准确，买卖双方一致同意，该商品房的交付时间不按合同第十一条第（一）款的约定履行，出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房。 附件十一补充协议书第十八条补充协议的效力：1.买受人承诺：买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 本院认为，关于合同约定的买受人逾期付款违约金条款是否有效问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第10条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第39条第1款的规定，并具有合同法第40条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”《中华人民共和国合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条第一款：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。本案中，补充协议系双方真实意思表示，系双方自愿签订。且补充协议明确载明出卖人已充分向买受人逐一阐释了补充协议中所有条款的内容及其可能产生的法律后果，买受人也已仔细阅读了补充协议所有条款并理解其可能产生的法律后果，并就免责约定部分字体加黑，卖方作为格式合同的提供方，已经向买受人尽到了对条文内容进行解释、说明的义务，补充协议中违约条款应为合法有效。原审认定违约条款无效认定不当，二审予以纠正。第二，原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款对违约金予以调整是否适当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第二款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依据该规定，适用第二款的前提系商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，而本案在违约金约定条款有效的前提下，不应适用该第二款的规定，原审对于违约金调整系适用法律不当。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”关于违约金是否过高的举证责任，合同双方均应承担相应的举证责任，即违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，顾世荣未就合同约定违约金过高提供相应的证据，碧桂园公司亦未就违约金约定合理提供相应的证据。据此考虑本案案情，本案合同已经履行过半，后续款项逾期系因顾世荣涉嫌刑事犯罪导致银行贷款未办理，顾世荣有积极履行合同的意愿，只是力所不及无法履行合同，没有违约的主观恶意。顾世荣虽存在逾期付款的违约事实，但根据其造成逾期付款的原因、逾期的时间等因素综合考虑，完全按照合同约定支付违约金明显过高。综合本案案情，本院将违约金调整为逾期付款金额720000元的15%即108000元。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初479号民事判决第一项； 二、撤销白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初479号民事判决第三项； 三、变更白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初479号民事判决第二项即“白城碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还顾世荣购房款728976元，顾世荣同时向碧桂园公司支付违约金（以720000元为基数，自2017年8月9日始至本判决生效时止，参照中国人民银行同期贷款利息的标准计算）”为：白城碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还顾世荣购房款728976元，顾世荣同时向白城碧桂园房地产开发有限公司支付违约金108000元； 四、驳回白城碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果金钱之债的义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4560元由顾世荣承担2280元，碧桂园公司承担2280元；二审案件受理费4560元，由碧桂园公司负担2280元，顾世荣负担2280元。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  倪继迎 审判员  杨剑虹 二〇二〇年四月二十二日 书记员  李 妍