贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终233号上诉人（原审被告）：谭燕，女，1988年3月20日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。被上诉人（原审原告）：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。法定代表人：宁桂兰，总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人谭燕因与被上诉人贵州铜仁凯祺商业管理有限公司(以下简称“凯祺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭于同年3月24日公开开庭审理了本案，上诉人谭燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谭燕上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者发回重审；2.一切费用由凯祺公司承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。凯祺公司多次阻止谭燕装修门头，导致谭燕不能正常经营。2017年7月1日至2018年9月10日因凯祺公司干涉，造成谭燕拖延装修，应当免除该时段的租金。二、凯祺公司的房屋未经整体验收合格，所签《房屋租赁合同》违反《建筑法》的规定，无效。不应承担违约金及上浮8%的租金。三、一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定判决本案是错误的。该司法解释是对出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的解释。凯祺公司辩称，一、案涉《商铺租赁合同》系有效合同，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款仅是管理性规定，不是效力性强制规定。二、无论是否解除合同或者继续履行合同都是凯祺公司的权利，凯祺公司要求继续履行合同不是扩大的损失。请求驳回上诉，维持原判。凯祺公司向一审法院起诉请求：1.请求判令谭燕向凯祺公司支付五笔租金75341元；2.请求判令谭燕向凯祺公司支付自应支付之日起直至实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以17561元为基数，从2017年7月1日起开始计算；第二笔违约金以18263元为基数，从2018年1月1日起开始计算；第三笔违约金以18966元为基数，从2018年7月1日起开始计算；第四笔违约金以19724元为基数，从2019年1月1日起开始计算；第五笔违约金以20483元为基数，从2019年7月1日起开始计算。以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，现暂计算至2019年7月15日的违约金共计22822元）；3．本案诉讼费由谭燕承担。一审法院认定事实：2013年10月23日，案外人向群英与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订《商品房买卖合同》，该合同约定向群英购买麒龙公司开发的麒龙国际会展城A-1区一期A6幢-1层-1-9号房，建筑面积22.60平方米，套内建筑面积21.92平方米，同时约定交付房屋的日期为2015年12月31日前。同日，向群英与凯祺公司签订《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，该合同约定向群英将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司在法律规定的范围内进行合法经营，全面制定经营方案，引进现代市场理念、模式、方法，统一规划商业业态，制定经营标准，负责全面招商引进商户，负责商业运管。并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。委托期限以向群英与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，向群英授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2013年11月17日，案外人王秀英与麒龙公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定王秀英购买麒龙公司开发的麒龙国际会展城A-1区一期A6幢-1层-1-8号房，建筑面积32.87平方米，套内建筑面积31.89平方米，同时约定交付房屋的日期为2015年12月31日前。同日，王秀英与凯祺公司签订《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，该合同约定王秀英将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司在法律规定的范围内进行合法经营，全面制定经营方案，引进现代市场理念、模式、方法，统一规划商业业态，制定经营标准，负责全面招商引进商户，负责商业运管。并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。委托期限以王秀英与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，王秀英授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2013年10月30日，案外人杨华云与麒龙公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定杨华云购买麒龙公司开发的麒龙国际会展城A-1区一期A6幢-1层-1-10号房，建筑面积17.70平方米，套内建筑面积17.17平方米，同时约定交付房屋的日期为2015年12月31日前。同日，杨华云与凯祺公司签订《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，该合同约定杨华云将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司在法律规定的范围内进行合法经营，全面制定经营方案，引进现代市场理念、模式、方法，统一规划商业业态，制定经营标准，负责全面招商引进商户，负责商业运管。并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。委托期限以杨华云与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，杨华云授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2015年5月29日，凯祺公司（甲方）与谭燕（乙方）签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0028），约定：一、甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。二、乙方承租的商铺位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ1区，房号Ａ6栋-1层8-10号，共3间，计租面积73.17平方米，乙方经营范围为饮品。三、租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。四、装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金。五、装修期和免租期届满后开始计租，租金为￥40元／平方米／月，月租金为￥2927元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。六、在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。七、双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即￥8781元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方缴纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天内全部缴清。八、乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金￥2927元，该履约保证金用于乙方履行本合同及相关经营责任的担保。九、乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。十、乙方在经营过程中所产生的物业服务费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。十一、未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。十二、乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。十三、如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利和义务、违约责任、合同解除、续约、商铺返还、争议解决办法等。凯祺公司在签订合同后于2015年7月24日与谭燕签订《装修交接表》，告知允许谭燕进场装修。谭燕于2014年7月17日向凯祺公司交纳了3个月租金8781元，2015年5月29日向凯祺公司交纳履约保证金2927元，涉案商铺现仍系谭燕在管理使用。一审法院认为，凯祺公司与谭燕于2015年5月29日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务。凯祺公司将涉案房屋交给谭燕管理经营，给了谭燕13个月的免收租金的期限，谭燕在免收租金期满后一直经营至今，不按约定支付房屋租金，违反了双方的约定。故凯祺公司要求谭燕向其支付租金于法有据，但租金起算应从装修交接日2015年7月24日起至2019年12月31日止，减出16个月（其中包含13个月免收租金期及谭燕已支付的3个月租金），即从2016年11月24日起计算至2019年12月31日止。现凯祺公司要求从2017年7月1日起计算应予确认，谭燕应向凯祺公司缴纳租金的明细如下：1.2017年7月1日至2017年12月31日的租金17562元（2927元×6个月）；2.2018年1月1日至2018年6月30日的租金18264.48元[2927元×3个月+（2927元×8%+2927元）×3个月]；3.2018年7月1日至2018年12月31日的租金18966.96元（3161.16元×6个月）；4.2019年1月1日至2019年6月30日的租金19725.63元[3161.16元×3个月+（3161.16元×8%+3161.16元）×3个月]；5.2019年7月1日至2019年12月31日的租金20484.3元（3414.05元×6个月）。以上五笔租金共计95003.37元。故对凯祺公司要求谭燕支付租金，予以支持，但金额应以凯祺公司请求的95001元为准。关于违约金问题。凯祺公司与谭燕双方签订租赁合同时约定“乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金”，谭燕未按约定向凯祺公司支付租金，凯祺公司要求谭燕支付违约金有理，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，因谭燕未按期交纳租金，凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算，依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：1.第一笔违约金以谭燕所欠租金17562元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至全部租金付清之日止；2.第二笔违约金以谭燕所欠租金18264.48元为基数，按照年利率6%从2018年1月1日计算至全部租金付清之日止；3.第三笔违约金以谭燕所欠租金18966.96元为基数，按照年利率6%从2018年7月1日计算至全部租金付清之日止；4.第四笔违约金以谭燕所欠租金19725.63元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日计算至全部租金付清之日止。5.第五笔违约金以谭燕所欠租金20484.3元为基数，按照年利率6%从2019年7月1日计算至全部租金付清之日止。谭燕辩称凯祺公司计算租金错误。根据双方签订的合同约定，应以上述认定的为准。谭燕辩称不交租金的原因是凯祺公司干涉谭燕装修门头，造成其门面租赁后长达一年多无法经营。但没有提供有效证据证明该事实的成立以及是否存在因果关系。谭燕辩称凯祺公司有欺诈行为，但未提供有效证据证明该事实成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”谭燕对此未提供有效证据证明。故谭燕的上述答辩意见均不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、谭燕于判决生效后十日内支付凯祺公司租金95001元；二、谭燕于判决生效后十日内支付凯祺公司违约金，第一笔违约金以谭燕所欠租金17562元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以谭燕所欠租金18264.48元为基数从2018年1月1日开始计算；第三笔违约金以谭燕所欠租金18966.96元为基数从2018年7月1日开始计算；第四笔违约金以谭燕所欠租金19725.63元为基数从2019年1月1日开始计算；第五笔违约金以谭燕所欠租金20484.3元为基数从2019年7月1日开始计算。上述违约金均按照年利率6%计算至全部租金付清之日止；三、驳回凯祺公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1328元，由谭燕负担。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》的效力应如何认定；二、凯祺公司是否有阻止谭燕装修商铺的行为。关于焦点一：2015年5月29日，谭燕与凯祺公司双方签订案涉《商铺租赁合同》，后谭燕交纳了3个月租金，并对案涉商铺进行了装修，并一直经营。首先，评价合同是否违反法律行政法规的强制性规定应当依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”进行认定。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”“前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。”“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，这两项法律规定是基于保障建设工程安全就房屋使用条件作出的管理性规定，违反上述法律规定应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定处理，并不导致案涉《商铺租赁合同》无效。最后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉商铺项目建设工程规划许可证取得时间为2013年9月5日，即案涉合同签订前已经取得建设工程规划许可证。因此，出租案涉商铺没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，案涉《商铺租赁合同》属有效合同。关于焦点二：经查，一审及二审中，谭燕均未提供证据证实凯祺公司有阻拦其装修案涉商铺的行为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”谭燕应当承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人谭燕的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2656元，由谭燕负担。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇二〇年四月七日法官助理罗依婷书记员龚鉴