河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2400号上诉人（原审原告）：王晓鸽，女，1986年9月2日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：付文利，河南邦基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州众安置业有限公司，住所地郑州市中牟县青年路街道办事处西关村村委（华光路），统一社会信用代码：91410122556925252D。法定代表人：段传金，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵艳艳，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：时燕君，河南陆达律师事务所实习律师。上诉人王晓鸽因与被上诉人郑州众安置业有限公司（以下简称“众安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初8915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人王晓鸽的委托诉讼代理人付文利、被上诉人众安公司的委托诉讼代理人赵艳艳、时燕君参加了诉讼。本案现已审理终结。王晓鸽上诉请求：1、维持中牟县人民法院（2019）豫0122民初8915号民事判决书第一、二、三项判决，撤销第四项民事判决，并改判被上诉人承担在第二款判决的利息数额及第三款1万元定金赔偿金额之和因其未履行签订团购认定协议书而给上诉人造成信赖利益损失、租房损失共计600000元（暂计算至上诉时）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人以实际行为表明不想继续履行购房协议书约定内容，其未能按时开工建设及交房，非不可抗力等因素所致，明显属于恶意违约，应当承担违约责任。被上诉人假借团购名义向社会不特定群众“非法集资”行为明显违法，应当承担相应的法律责任。被上诉人对自己开发的房地产项目涉及的各类手续（包括商品房预售证）办理进程及取得时间应当比上诉人更加熟悉和了解，然而，为了吸纳社会资金，被上诉人2014年3月23日与上诉人签订《开元盛世》团购认购协议书（以下称团购协议书）时，第7条明确了欲开工时间（2014年7月）和竣工时间（2016年8月），可实际到约定的竣工时间被上诉人还没有进行主体建设，在上诉人等业主的不断维权的情况下，被上诉人在2018年开始以地价上涨、政府政策及环境等因素影响了房地产开发进程及销售价格为由，强令上诉人等人接受其上调的房产价格才可以补签协议并交房，被上诉人行为明显欺诈并违法。被上诉人欺诈过程很简单：先虚假宣传团购价格比市场价格低很多，使大家信以为真，缴纳定金和首期款—-捂盘不动—-资金使用多年后找种种借口不履行原协议—-购房者要么接受提高后的价格，要么拿回自己的首期款和定金，这样被上诉人低成本使用社会资金运作目的达到了。现上诉人上诉到人民法院主张权利，是相信法院能够主张公平正义，从而使违法者的目的不能够得逞。总之，被上诉人应当对其不能够按照购房协议书的约定交房的法律后果承担全部责任。二、被上诉人对购房协议书的解除应当承担法律责任，赔偿上诉人一切损失，包括房屋价格团购优惠差价部分信赖利益损失及没能按时交房致使上诉人继续在外租房发生的损失等，一审法院不予支持，适用法律错误。1、签订合同时就已经预料到的可预期利润损失（签订团购协议书时同地段的房屋市场价与团购价的差价），被上诉人签订团购协议时是知道的。一审法院认定双方签订的购房协议书属于预约合同，仅判令被上诉人返还10万元首期款及该款利息、双倍返还2万元定金，但不判令赔偿上诉人信赖利益损失没有法律依据。因为预约合同也是独立的合同，若违反预约合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，也应当承担相应的违约责任。具体到本案，因为被上诉人的违约行为，不但使上诉人丧失了按照原购房协议书约定的房屋价格购房的机会，也使上诉人签订购房协议书时可能获得的信赖利益受到了损失。一是被上诉人鼓动上诉人签订协议时宣称的现在团购价格每平米比单独购房可以优惠四五千元的的差价部分（当时每平米单独订购价格不低于8000元）应当作为上诉人的信赖利益损失予以赔偿；这也与被上诉人目前要求另行签订的团购购房价格相接近，被上诉人发布的新团购价格为每平米7800元-8300元。上诉人要求差价部分损失是签订合同时双方就已经可预期的利益，按照《合同法》第一百一十三条的规定，上诉人有权要求被上诉人进行赔偿。二是上诉人要求参照目前被上诉人团购市场销售价格主张损失赔偿金额即是对恶意违约欺诈行为的惩罚，也是对自己合理损失的主张。如前所述，被上诉人发布的新团购价格为每平米7800元-8300元，上诉人要求被上诉人参照团购增值部分的差价要求被上诉人赔偿损失符合法律规定。上诉人与被上诉人2014年3月23日签订团购协议价格为每平米3989.8元，也就是说，目前上诉人继续履行合同购买被上诉人房屋每平米就要多支付3810-4310元，上诉人订购的房屋面积为148.9平米，上诉人购买该套房屋多支付购房款在567309-641759（元）之间，上诉人将该部分损失作为信赖利益损失的诉求符合法律规定。2、关于上诉人租房损失，被上诉人应当予以赔偿。按照购房协议书约定时间，上诉人可以期待在2016年8月份左右拿到房屋，因为被上诉人的违约，上诉人需要继续在外租房居住多年，上诉人在扣除大约四个月的装修通风时间，自2017年1月1日起计算在外租房损失合理合法，况且这一损失也是被上诉人在签订合同时应当知道的损失。根据合同法第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，上诉人的请求具有法律依据，人民法院应予支持。三、关于团购协议书属于本合同还是预约合同，上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的团购协议书对拟购房屋的位置、价款、认购时间及双方的权利义务等事宜作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被上诉人已按约支付了房款，该协议系双方当事人的真实意思表示，具备了合同成立的要件，应当作为本合同处理，一审法院认为是预约合同的认定，违反法律规定。总之，无论团购协议书是认定为本合同，还是被认定为预约合同，被上诉人均应因其违约行为赔偿上诉人的损失，即可得利益损失或者信赖利益损失，且上诉人主张的损失金额均是依据被上诉人在签订团购协议书给出的优惠价与目前另行签订团购协议书上诉人多支付的购房价格得出的，合理合法。故请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，对一审法院部分错误判决予以改判，维护上诉人的合法权益。众安公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确。一、22014年3月23日，众安公司与王晓鸽签订了《团购认购协议书》，其中仅约定了认购房屋的位置等最基本的认购意向信息，且第7条约定“本项目的规划、户型及户型面积均以政府部门最终审批为准”，并没有约定《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该《团购认购协议书》属于预约合同。二、众安公司未按照《团购认购协议书》约定与认购方签订《商品房买卖合同》，系因涉案项目由于客观原因未取得商品房预售许可证，预约合同不具备履行条件，无法签订商品房买卖合同，众安公司并非恶意违约。三、众安公司已依法通知王晓鸽解除《团购认购协议书》，明确表示愿意返还预付款本金、定金及利息补偿，并提供了多种解决方案，但王晓鸽拒不同意协商。四、众安公司与王晓鸽签订的《团购认购协议书》系预约合同，即使众安公司未依约履行该协议书，其应承担赔偿责任的范围也不应包括房屋增值损失和租金损失。王晓鸽要求赔偿房屋增值损失和租金损失没有任何事实和法律依据。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判决，驳回王晓鸽的全部上诉请求。王晓鸽向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告双方于2014年3月23日签订的《团购认购协议书》；2、依法判令被告返还原告缴纳的购房款10万元及利息（以10万元为基数，自2014年3月23日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；3、判令被告双倍返还原告定金2万元；4、判令被告赔偿原告购房增值部分损失等745989元；5、判令被告赔偿原告在外租赁房屋损失暂计8万元（自2017年1月1日起至2019年10月15日止，判决生效前的该项损失按照年租金26758元计算）。一审法院认定事实：2014年3月23日，王晓鸽作为乙方与众安公司作为甲方签订《团购认购协议书》。王晓鸽认购众安公司位于郑州市中牟景观大道西开元盛世房屋，总价款为604087元。第七条约定：“本项目预计开工时间为2014年7月份,预计竣工时间为2016年8月份。本项目的规划、户型及户型面积均以政府部门最终审批为准，如有变更另行通知”。同日，王晓鸽依据协议的约定向众安公司交纳1万元定金和10万元房屋首付款。原告称被告未能按照认购协议书约定的开工、竣工时间进行建设，严重违反了购房协议的约定，遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，王晓鸽与众安公司签订的《团购认购协议书》是预约合同，不违反法律规定，一审法院予以确认。该协议系双方的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。众安公司未按照该协议签订本约合同，也未按约定开工建设，构成违约，应承担违约责任。现双方均一致同意解除合同，故原告王晓鸽要求返还交纳的首期购房款10万元及双倍返还定金2万元，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付购房款10万元利息的诉讼请求，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定按所交首期购房款10万元的月利率15‰予以赔偿损失，但原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，故原告要求被告支付购房款10万元利息（自2014年3月23日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，如全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍高于月利率15‰时，按月利率15‰计算）的诉讼请求，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付房屋增值损失和租金损失的诉讼请求，因原告没有提供充分的证据证明其主张成立，故该项诉讼请求，理由不当，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告王晓鸽与被告郑州众安置业有限公司于2014年3月23日所签订的《团购认购协议书》；二、被告郑州众安置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王晓鸽购房款10万元及该款利息（自2014年3月23日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，如全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍高于月利率15‰时，按月利率15‰计算）；三、被告郑州众安置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王晓鸽定金共计2万元；四、驳回原告王晓鸽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13259元，减半收取6629.5元，由原告王晓鸽负担5279.5元，被告郑州众安置业有限公司负担1350元。本院二审期间，王晓鸽提交：证据一，新闻---河南郑州：购房人质疑中牟县法院支持开发商“装孬”，来源于“百度”，发布时间为2020年3月17日17：54。证明目的：上诉人起诉时被上诉人已经取得“五证”，双方签订的认购协议上应当视为“商品房买卖合同”，被上诉人应当按照关于商品房买卖合同的法律规定承担法律后果，被上诉人应当赔偿可得利益损失或者信赖利益损失及其他如租金损失在内的一切损失。证据二，同类案判决书一份。证明目的：证明被上诉人要求重新签订团购协议的销售价格每平米7800-8300元，上诉人的损失金额在56.7-64.1万元之间，被上诉人应当赔偿上诉人的可期待利益损失或信赖利益损失金额。被上诉人针对上诉人提交的证据发表意见称：一、这两份证据均不属于《民事诉讼法》及相关司法解释规定的“新的证据”，不应被采纳。二、第一份证据的链接来源不明，不是政府部门或司法部门发布，不具有任何证明效力；内容与本案无直接关联，其中涉及的案件与本案诉请不同、法院审查内容不同，且一审判决已将李跃克等人的诉请全部驳回，目前李跃克等人正在上诉，案件尚未作出终审判决，个别公众号发布的言论不应作为二审新的证据被采纳；第二份证据朱承志的判决书与本案案情相似，其判决结果与本案一审判决结果一致，更印证本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王晓鸽的上诉请求超出法律保护的范围，无任何事实和法律依据，应当全部予以驳回。被上诉人众安公司未提交新的证据。本院经审查认为，上诉人王晓鸽提交的上述证据不能证明与本案的关联性，故本院均不予采信。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中王晓鸽与众安公司签订的《团购认购协议书》约定“该项目在取得预售许可证时，乙方应在接到甲方通知签约时限内，与甲方签署《商品房买卖合同》。”“乙方之前所付之定金自双方签署《商品房买卖合同》之日起转为房款的一部分。”并约定了签署《商品房买卖合同》之后的房款支付问题。故根据该协议书，王晓鸽对于众安公司与其签署上述认购协议书时并无商品预售许可的情况是明知的，双方订立上述协议书的目的是为下一步双方订阅《商品房买卖合同》进行预约和准备，且该协议条款亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故一审法院认定该协议书为预约合同，事实清楚。本案中，王晓鸽依据该认购协议书，要求众安公司向其支付信赖利益及600000元，没有事实根据和法律依据，一审判决未予支持，并无不当。综上所述，上诉人王晓鸽的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人王晓鸽负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二〇年四月十六日书记员  白雪岩