河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初10723号原告：三河市振华物业服务有限公司，住所地三河市建兴路西侧南外环北侧G段西11D户，统一社会信用代码91131082MA08MXLH7G。法定代表人：马月清，系该公司经理。委托诉讼代理人：耿洪菊，女，1983年4月22日出生，汉族，住三河市，系该公司主管。被告：刘保国，男，1967年2月20日出生，汉族，住三河市。原告三河市振华物业服务有限公司与被告刘保国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三河市振华物业服务有限公司的委托诉讼代理人耿洪菊、被告刘保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三河市振华物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告给付2018年12月1日至2019年11月30日物业管理服务费3026.6元及违约金552.4元。事实和理由：被告系原告管理的三河市三建小区业主，其所有的房屋位于三建小区2号楼2单元1105室，建筑面积157.1平米，每年应交物业费3026.6元。自原告2017年12月1日接管小区物业服务以来，被告拖欠2018年12月1日至2019年11月30日物业管理服务费3026.6元，虽经原告多次催要，被告以各种理由推脱未交付。现原告为保护其合法权益。根据有关法律规定特提起诉讼。请法庭查明，准予请求目的。庭审过程中，原告变更诉讼请求为依法判令被告给付2017年12月1日至2019年11月30日物业管理服务费6053.2元及违约金1657.2元，共计7710.4元。被告刘保国辩称，其确未交纳两年的物业费，但系因为其家中房屋漏水以及原告私自将楼下绿地、健身器材改建为停车位，并拆除太阳能。另物业收费上涨需要原告提交其在物价局备案的物业收费依据，不能只依据原告和三河市鼎盛东大街街道办事处签订的物业服务合同。本院经审理认定事实如下：被告刘保国系三河市三建小区业主，其所有的房屋位于三建小区2号楼2单元1105室，建筑面积157.1平米。因三建小区两年无物业公司管理，三河市鼎盛东大街街道办事处于2017年3、4月份联系原告三河市振华物业服务有限公司管理小区，通过意见调查就原告进驻三建小区获得三分之二以上业主署名同意后，于2017年12月1日与原告三河市振华物业服务有限公司签订了《三建小区物业服务合同》，约定管理期限20年，自2017年12月1日起至2037年12月1日止，管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理以及物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等，物业服务收费采取包干制，一层收费标准1.08元/月/平方米，二至四层收费标准1.38元/月/平方米，五层（含）以上收费标准1.58元/月/平方米，居民生活垃圾处理费每户每月4元。另外，第二十四条约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按年3%的标准支付违约金。原告还提交了三建小区业主交纳物业费的收据，用以证明其于2017年12月1日至2019年11月30日期间确已提供合同约定的服务,且该小区大部分业主已按约交纳了物业服务费。以上事实有原告提交的《关于三河市振华物业服务有限公司进驻三建小区意见调查表》、《三建小区物业服务合同》、收据及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。对双方有争议的事实，被告提交7张照片用以证明其家中房屋漏水，同时也是被告拒交物业费的原因之一。原告虽承认被告房屋漏水的事实，但主张被告房屋是在其接管之前漏水，并提交《三建小区物业服务合同》附件三证明三建小区存在屋面防水的固有问题，且原告于2018年5月份为1号楼及2号楼统一做防水后，又对被告房屋进行两次维修，被告的照片不能证明房屋目前仍处于漏水状态。关于被告抗辩原告私自拆除太阳能，原告主张《物业服务合同》中并没有对太阳能管理的约定，且太阳能在其接管前已不能使用，同时提交了2018年5月2日的《通知》，证明为了做楼顶防水拆除太阳能设施，并对业主进行了告知。关于被告所述绿地和健身器改建为停车位以及小区内道路由砖变成混凝土问题，原告提交了三河市鼎盛东大街街道办事处与中诚恒泰（北京）建筑工程有限公司签订的《建设工程施工合同》，证明三建小区公共设施的改建维修系三河市行政审批局审批的市政工程项目，原告只是协助治安及秩序维护，并非原告私自改建行为。就物业费上涨依据问题，原告提交了《三河市物价局、三河市住房保障和房产管理局关于启动社会平均工资与物业服务收费基准价格联动机制及有关事项的通知》中《关于调定全市住宅区物业服务等级指导标准和物业服务收费及相关收费基准价格的通知》的规定：“以调定的物业服务等级基准价格为基础，以年为核算单位，当社会平均工资累计上涨10%时，物业服务等级基准价格同时上调10%，以此类推。当社会平均工资累计上涨50%以上时，重新启动调定价程序。”上述事实中涉及的证据经法庭核实，其真实性、客观性、合法性不存在问题。本院认为，在三河市三建小区未成立业委会的情况下，三河市鼎盛东大街街道办事处为了该小区业主不受物业脱管的影响启动应急管理措施，在征得小区三分之二以上业主同意的情况下，代表全体业主于2017年12月1日与三河市振华物业服务有限公司签署的物业合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，故对该小区全体业主均具有法律约束力。被告刘保国居住在该小区，并已实际享受了原告对公共区域的管理和服务，因此被告应当按照合同的约定履行支付物业服务费的义务。被告虽抗辩物业收费需要原告提交在物价局备案的相关材料作为收费依据，但物业收费备案属于行政机关的行政管理手段，而非物业收费的直接依据，物业管理公司与业主间的物业合同关于收费的约定和物业公司是否提供了相应的物业服务是业主履行交纳物业服务费的前提。同时根据政府的相关通知规定，原告有权在合理范围内根据社会平均工资上涨情况调定物业收费价格，且该价格并未超出行政机关核定的价格标准，故对被告的本部分抗辩，本院不予采纳。根据《三建小区物业服务合同》约定，物业服务事项范围为业主共用部位及共用设施设备的维护和管理，原告为做楼顶防水拆除楼顶太阳能设施，并就此提前通知小区业主，并无不当，故被告以此拒绝交纳物业费不能成立；就公共绿地和健身器材改建为停车位以及小区内公共道路硬化，因系市政工程建设项目与原告无关，被告以此为由拒绝交纳物业费亦没有法律依据，因此对被告所述抗辩意见，本院不予支持。对于被告抗辩因房屋漏水拒交物业费的理由，根据原告提交的《三建小区物业服务合同》附件三可以证明三建小区存在屋面漏水的固有问题，而被告所提交照片不能反映房屋现状，故被告以其家中房屋漏水为由拒绝交纳物业服务费，没有法律依据,但就此原告物业服务中若存在瑕疵或违约情形，被告可另行主张权利。虽然被告逾期未交纳物业服务费已经构成违约，但在案件审理过程中发现原告在对小区管理和服务过程中，存在对某些事项告知不及时、处理不到位的现象，使包括被告在内的部分业主对原告产生不满和误解，在今后的管理中有待加强与改进，鉴于此，对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第六十四条、最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告刘保国于本判决生效后十日内向原告三河市振华物业服务有限公司交纳自2017年12月1日至2019年11月30日的物业服务费人民币6053.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘保国负担（于本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  杨澜涛二〇二〇年四月十一日书记员  郭子莹