湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终202号上诉人（原审原告）:谢春利，女，1958年2月4日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：袁春，湖南惠风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城8号。法定代表人：竺华锋，总经理。委托诉讼代理人：吴永新，该公司法务部主任。委托诉讼代理人：胡卫平，该公司法务部主管。上诉人谢春利因与被上诉人湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称龙峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢春利的上诉请求：一、一审判决遗漏了关键证据，导致认定事实错误。一审法院庭审时，被上诉人提供了2015年11月10日朱政华出具的领款凭单，该凭单证明朱政华领取了“还借款本息436851元”，经上诉人、被上诉人及朱政华同意将该款转为了购房款。因此，上诉人的购房款是通过债权转让支付的，一审判决认定上诉人没有支付购房款没有依据。二、一审判决适用法律错误。1、本案双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。2、被上诉人在上诉人未支付购房款的情况下，向上诉人出具购房款收据，该行为表明被上诉人同意将朱政华所欠上诉人的款项抵作上诉人的购房款，上诉人无需再向被上诉人支付购房款。3、朱政华在被上诉人处有大量债权，从朱政华2015年11月10日向被上诉人出具的领款凭单中说明，被上诉人是认可上诉人债权的，也是同意债权转让。上诉人无需再提供证据证明支付购房款的事实。4、被上诉人职务侵占一案，已由公安机关立案侦查，朱政华并没有作为犯罪嫌疑人被采取强制措施，此事不能作为一审判决的理由。龙峰公司辩称，一、被上诉人原公司法定代表人与其他股东在朱政华出具的领款凭单上签字，只能说明朱政华和被上诉人的账务往来，不能说明与上诉人有经济往来，更不能证明被上诉人收取了上诉人购房款。二、朱政华作为被上诉人的原股东，其应当向被上诉人交纳股本金1600万元，朱政华在被上诉人处不仅没有债权，而且还欠被上诉人905.7万元，且根据岳阳市公安局岳阳楼区分局委托湖南公众会计师事务所有限公司作出的司法鉴定报告，朱政华以资抵债的24套房系职务侵占。三、上诉人没有提交其借款给朱政华及朱政华将该借款给了被上诉人的证据。综上，一审判决正确，请求维持。谢春利向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告购房款436851元；2、判令被告增加赔偿原告受到的损失1310553元。一审法院查明，2015年9月12日，龙峰公司召开股东会。决议：1、以在建商品房及门面冲抵公司债务及股东在本公司注册股本金以外的超额借款。2、由营销部、经营管理部组织具有相应资质的资产评估机构，对所有建设的商业门面，逐一进行价值评估，为以资抵债打基础。具体抵债价格根据评估结果另定。3、对2015年9月12日以前已认购，已付部分价款的商品房按原定价格不予下浮，可以以资抵债。对2015年9月12日以后，通过以资抵债，新认购的商品房价格，在当前市场均价3700元/平方米的基础上，根据抵债额度分别下浮：10万元下浮100元/平方米，20万元下浮200元/平方米，全额抵债的下浮300元/平方米。4、对于新抵债认购的商品房或门面，应推迟3个月进行网签。可参照网签合同版本进行纸上签约确认。其中商品房尽可能在15栋、16栋、20栋、3栋内选择。5、凡公司及股东以资抵债的商品房及门面，由营销部登记签约并与营销代理公司衔接，代理费按60%与代理公司结算。6、内部股东以新调整的股本金为标准，高于股本金的借支方可以抵债。具体由公司会审办把关。……8、债权人自己垫资补全银行监管账户所需金额的，可以进行网签，但垫付资金须即时返回垫资人。2015年9月15日，龙峰公司作出《股东以房抵账具体操作方案》，确定每个股东的抵款额度，在抵债额度以内，可以凭股东签字确认的联系单，由财务先行开具收款收据。凭财务收据签订购房合同。以刷卡或现金付款进入银行监管账户的，凭付款凭证及财务收据可以进行网签。其中股东周思国的抵款额度为800万元。2015年11月11日，原告谢春利与被告龙峰公司签订了一份《商品房买卖合同》。约定，龙峰公司将学府新城19幢2202号房屋以436851元的价格出卖给谢春利（单价为3638元/平方米）。购房款应当在签订协议的当天一次性存入预售资金监管账户。龙峰公司应当在2016年12月30日前交付商品房。并约定不申请办理预告登记。当天，龙峰公司向谢春利开具了一张436851元购房款的收据。2015年11月18日，龙峰公司作出股东以债抵房的补充通知。内容为：抵偿房屋的最终金额以（各股东借款资金平衡表）2015年10月31日股东借款余额为基数，减去平摊21%的股权应承担的额度，按原持股数比例每股留存30万元金额后余款部分可以抵房屋。股东借款以房抵债明细表上记载了经手股东朱政华，抵房日期2015年11月11日，债权人谢春利，房号19栋2202，总金额436851元。一审法院还查明，1、朱政华原系龙峰公司股东。2012年2月18日，朱政华与朱思国签订股权转让协议一份，约定朱政华将其在龙峰公司所持有的16%的股权，无偿转让给周思国。朱政华任龙峰公司副总经理，主管征迁与财务工作。2、原告谢春利系朱政华姨姐。谢春利诉称，龙峰公司通过朱政华向其借款436851元。购房款436851元是以此笔债务相抵。3、关于谢春利向朱政华提供436851元借款的情况。谢春利陈述，436851元借款是陆陆续续给的本金30多万元，另加利息一起是436851元。关于给付现金的事实，可以提供朱政华的证言证明。4、龙峰公司已将诉争房屋卖给了案外人许维实，并于2017年12月13日办理了备案登记。5、2017年5月25日，岳阳市公安局岳阳楼分局经济犯罪侦察大队对龙峰公司被职务侵占一案立案侦查，尚未有结论。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：在龙峰公司已经与谢春利签订《商品房买卖合同》，并出具了购房款收据的情形下，是否还应查明谢春利支付购房款的基础法律事实。根据查明的事实，1、从龙峰公司的《股东以房抵账具体操作方案》中可以看出，只要有相应股东的签字，龙峰公司就可以开具收据。出具购房款收据，并不意味着收取了相应的房款。2、龙峰公司与谢春利签订的《商品房买卖合同》约定，436851元购房款应当在签订协议的当天一次性存入预售资金监管账户，而未存入。3、涉案房屋的购房款是由龙峰公司原股东朱政华向谢春利借款转换而来。对于借款的支付，只有朱政华的证言，无其他证据予以佐证。谢春利系朱政华的姨姐。4、谢春利称，龙峰公司通过朱政华向其借款436851元。朱政华是否将此款交付龙峰公司也无相关证据证实。5、龙峰公司被职务侵占一案已由公安机关立案侦查。鉴于以上事实的存在，本案不能单一以购房款收据和《商品房买卖合同》来确认购房款支付的真实性，原告谢春利还应提供436851元借款基础法律事实成立的相关证据。现原告没有提供相应证据证实该事实，对原告主张返还购房款并加倍赔偿损失的诉求，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告谢春利的全部诉讼请求。一审案件受理费20527元，财产保全费5000元，合计25527元，由原告谢春利负担。二审中，双方均未提供新的证据。二审审理查明，2015年11月10日朱政华向龙峰公司出具领款凭单，该领款凭单载明朱政华从龙峰公司领取了“还借款本息436851元”。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，谢春利与龙峰公司签订的《商品房买卖合同》意思表示清楚，且不违反法律强制性规定，合法有效。本案的焦点是能否根据龙峰公司股东会的决议认定谢春利已支付购房款，应否查明谢春利支付购房款的基础法律事实。龙峰公司虽向谢春利出具了收取购房款的收据，但谢春利并未按照商品房买卖合同的约定支付购房款，朱政华出具领款凭单及龙峰公司向谢春利出具购房款收据均是基于龙峰公司股东会对朱政华债权所形成的决议，该决议形成的前提条件是朱政华向谢春利借款且朱政华将该款借与了龙峰公司，可龙峰公司被职务侵占一案已由公安机关立案侦查，尚未结案。因此，本案不能简单地以龙峰公司的股东会决议作为认定谢春利支付购房款的依据，还应查明朱政华是否向谢春利借款及朱政华是否将该款借与了龙峰公司的基础法律事实。因谢春利未提供借款给朱政华及朱政华已将该借款借与龙峰公司的证据，不能证明龙峰公司股东会以房抵朱政华债权436851元的真实性。故谢春利要求龙峰公司退还购房款436851元和赔偿损失1310553元的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12537元，由谢春利负担。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇二〇年四月二日书记员  张周舟