四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初13575号 原告：爱美高房地产（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区义学巷60号4栋1单元1层1号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，女，汉族，1985年6月20日出生，住成都市青羊区。系公司员工。 被告：李茂坤，男，汉族，1980年4月8日出生，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：赵珂，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟，四川衡平律师事务所律师。 第三人：李永川，男，汉族，1972年11月21日出生，住成都市金牛区。 第三人：梁琳，女，汉族，1979年7月25日出生，住成都市青羊区。 原告爱美高房地产（成都）有限公司（以下简称爱美高公司）与被告李茂坤、第三人李永川、梁琳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告爱美高公司的委托诉讼代理人王海霞，被告李茂坤的委托诉讼代理人赵珂、刘伟到庭参加了诉讼。第三人李永川、梁琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 爱美高公司请求本院判令：1.终止对位于成都市锦江区义学巷60号2栋1单元4804号商品房的执行并解除上述房屋的查封措施；2.本案诉讼费用由李茂坤承担。 事实和理由：爱美高公司于2015年9月12日与李永川、梁琳签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《华置都汇华庭商品房买卖合同补充协议》（以下简称合同），向李永川、梁琳出售案涉房屋即位于成都市锦江区义学巷60号2栋1单元4804号的商品房。案涉房产的所有权人为爱美高公司，李永川、梁琳仅为备案合同之买受人予以登记，产权未发生变更，也未交付。商品房预售合同登记备案仅为行政管理措施，不发生物权变动的法律效力。因李永川、梁琳拖欠银行贷款，爱美高公司代其偿付，后经锦江区人民法院作出（2018）川0104民初8111号民事判决书，解除了双方之间的商品房买卖合同，并判令二人办理注销预售备案和预售登记的相关手续。案涉房产《商品房买卖合同》已经合法解除，李永川、梁琳不再享有任何债权请求权，依法应当终止对案涉房屋的执行，解除房屋的查封。 李茂坤辩称，李茂坤与李永川、梁琳因借款合同纠纷一案，青羊法院于2016年9月6日对李永川、梁琳位于成都市锦江区义学巷60号2栋1单元4804号商品房（以下简称案涉房屋）进行了查封。李永川、梁琳于2015年9月12日与爱美高公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《华置都汇华庭商品房买卖合同补充协议》（以下简称合同），李永川、梁琳向爱美高公司支付了房屋首付款977411元，以及中国银行成都开发西区支行发放的按揭贷款145万元，共计2427411元。后因李永川、梁琳贷款逾期，爱美高公司起诉李永川、梁琳解除合同。依据执行相关法律规定，预查封的效力等同于查封，青羊法院于2016年9月查封案涉房屋的执行行为合法有效。爱美高公司对案涉房产已经提出过异议并被裁定驳回，其再次提出异议，应当依法不予受理。爱美高公司依据生效在后的另案裁判文书排除在先的案涉房屋的查封和执行，于法无据。爱美高公司与李永川、梁琳的买卖合同解除后，双方互负返还义务，李永川、梁琳向爱美高公司返还房屋，爱美高公司应向李永川、梁琳返还购房款，爱美高公司现尚未返还任何房屋价款，不能排除法院的强制执行，请求驳回其诉讼请求。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李茂坤与李永川、梁琳借款合同纠纷一案，成都市蜀都公证处（2016）川成蜀证执字第716号执行证书已经发生法律效力，李茂坤向本院强制执行该公证文书。本院立案执行后，于2016年9月6日以（2016）川0105执2380号《执行裁定书》及《协助执行通知书》依法查封了备案登记在李永川、梁琳名下的案涉房屋。爱美高公司于2017年12月6日向本院提出异议，称其与李永川、梁琳签订的商品房买卖合同，因李永川、梁琳未按时偿还银行贷款，导致爱美高公司承担担保保证责任向银行进行了还款，根据双方买卖合同的约定，此种情形下出卖人有权单方解除商品房买卖合同，故向李永川、梁琳发送了《关于解除商品房买卖合同的通知》。其与李永川、梁琳之间的买卖合同已解除，二人对该房屋不享有任何权利，故请求本院立即中止对案涉房屋的执行。本院审查后，于2017年12月13日作出（2017）川0105执异163号《执行裁定书》，认为仅凭爱美高公司提交的解除合同通知尚不能充分证明爱美高公司与李永川、梁琳签订的商品房买卖合同已合法解除，故裁定驳回爱美高公司的执行异议请求。 本院于2019年8月12日以（2016）川0105执2382号之二《执行裁定书》及（2016）川0105执2381号之四《协助通知书》对案涉房屋进行了续查封。爱美高公司于2019年8月12日向本院再次提出异议，本院于2019年8月27日作出（2019）川0105执异394号《执行裁定书》，裁定驳回爱美高公司的执行异议请求。爱美高公司不服该裁定书，于2019年9月4日提起本案诉讼。 另查明，2015年9月12日，爱美高公司与李永川、梁琳签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同）及《华置都汇华庭商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：李永川、梁琳购买爱美高公司开发的华置都汇华庭项目2幢1单元48层4804号商品房，房屋总价为2427411元。2016年1月13日，上述合同办理签约备案登记，合同签约备案号为2291086。2016年5月9日，案涉房屋办理商品预告登记（成房预中心城区字第××号），预告登记权利人为李永川、梁琳。2016年1月14日，借款人李永川、梁琳与贷款人中国银行成都开发西区支行、保证人爱美高公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款人向借款人发放贷款145万元用于购买上述房屋，保证人承担连带保证责任。因李永川、梁琳未按该贷款合同约定偿还银行贷款，2017年2月28日，爱美高公司为李永川、梁琳向行成都开发西区支行代偿全部贷款本息。后爱美高公司起诉至成都市锦江区人民法院，要求解除其与李永川、梁琳于2015年9月12日签订的前述商品房买卖合同及补充协议。2019年5月8日，成都市锦江区人民法院作出（2018）川0104民初8111号《民事判决书》，判决解除爱美高公司与李永川、梁琳于2015年9月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，李永川、梁琳协助爱美高公司办理注销该房屋商品房预告登记及合同备案登记手续等。 上述事实有当事人身份信息、营业执照、（2017）川0105执异163号执行裁定书、（2019）川0105执异394号执行裁定书、（2018）川0104民初8111号民事判决书、网签合同信息查询记录、商品房买卖合同摘要及当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，1.李茂坤提交了案涉房屋的参考市价，拟证明在2019年案涉房屋市场价近500万元。爱美高公司通过代偿、诉请解除合同、阻碍青羊区人民法院执行的一系列行为，实际获取了一倍以上的案涉房屋溢价收益。爱美高公司质证认为，对前述证据的三性不予认可，没有办法证明案涉标的的价格，且本案系执行异议之诉，与本案争议标的无关。本案认为，该组证据与本案争议内容无关，本院对该组证据不予采信。 2.爱美高公司陈述，其与李永川、梁琳解除买卖合同及补充协议后，至今未与李永川、梁琳结算，未向李永川、梁琳返还已付的购房款。 本院认为，关于本案是否属于重复起诉的问题。虽然爱美高公司在2017年12月6日向本院提出过执行异议，但所依据的是其在2017年向李永川、梁琳发送的解除合同通知，而本次提出执行异议，所依据的是成都市锦江区人民法院作出的生效民事判决书，故本案不属于重复起诉，李茂坤的该辩解意见不成立，本院不予采纳。 爱美高公司与李永川、梁琳签订了《商品房买卖合同》及补充协议，对房款的支付、合同的解除条件等事项进行了约定，并对合同进行了备案登记，对于被执行人李永川、梁琳购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封，故本院作出的（2016）川0105执2380号《民事裁定书》及《协助执行通知书》、（2016）川0105执2382号之二《执行裁定书》及（2016）川0105执2381号之四《协助通知书》对案涉房屋进行的查封以及续查封并无不当。虽然爱美高公司与李永川、梁琳之间于2015年9月12日签订的商品房买卖合同及补充协议已经由成都市锦江区人民法院判决解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，李永川、梁琳已支付全部购房款，《商品房买卖合同》及补充协议解除后，双方互负返还义务，爱美高公司亦应当向李永川、梁琳返还已支付的购房款。但爱美高公司至今尚未向李永川、梁琳返还购房款，此种情形下如果允许爱美高公司排除本案的强制执行，会导致李茂坤既执行不到案涉房产，又执行不到本应该返还给李永川、梁琳的购房款，显然有失公允。综上，虽然爱美高公司与李永川、梁琳签订的商品房买卖合同及补充协议已解除，但爱美高公司对于合同解除后负有的向李永川、梁琳返还已支付购房款的义务并未履行，故不能排除本院的强制执行。 综上，爱美高公司的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回爱美高房地产（成都）有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，公告费750元，共计850元，由爱美高房地产（成都）有限公司承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  苗春香 人民陪审员  侯 波 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  童学翠 速 录 员  卢友妹