江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终396号上诉人（原审原告）：江苏高运物流有限公司，住所地淮安市洪泽区朱坝街道瑞特大道北侧（县监测站对面）。法定代表人：徐观根，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴鸿光，江苏海越(淮安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王生贵，江苏海越(淮安)律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：淮安市顺诚置业有限公司，住所地淮安市洪泽区东三街西侧。法定代表人：曲宝力，该公司总经理。诉讼代表人：江苏泽之源律师事务所，系淮安市顺诚置业有限公司管理人，住所地淮安市洪泽区东三街3号。负责人：赵长生，该所主任。上诉人江苏高运物流有限公司因与被上诉人淮安市顺诚置业有限公司破产债权确认纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人江苏高运物流有限公司委托诉讼代理人戴鸿光、王生贵，被上诉人淮安市顺诚置业有限公司诉讼代表人的负责人赵长生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏高运物流有限公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.依据《最高人民法院关于审理企业破产法若干问题的规定》第七十一条第（五）项规定，讼争房屋不属于破产财产，双方签订的房屋买卖合同合法有效，且上诉人已经支付全部购房款，涉案房屋是特定物，不属于破产财产，被上诉人应当按照合同约定协助上诉人办理产权登记手续。2.《最高人民法院关于适用若干问题（二）》第二条规定的情形并未否定《最高人民法院关于审理企业破产法若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，本案应适用该条规定。3.涉案房屋在签订房屋买卖合同时已经特定化，上诉人已支付全部房款，被上诉人履行交付房屋义务不属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效个别清偿行为，被上诉人的破产管理人对房屋买卖协议无解除权。4.本案系破产债权确认纠纷，并非案外人异议之诉，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。淮安市顺诚置业有限公司辩称：最高人民法院关于适用若干问题（二）》第二条明确列举了不属于债务人财产的情形，应当以该规定来确认债务人的财产范围。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定与本案有密切关联，且本案中上诉人也提出过执行异议，同时江苏省高级人民法院破产指南中也要求破产财产范围的认定参考该司法解释，因此一审判决适用法律正确，请求二审维持原判。江苏高运物流有限公司一审诉讼请求：淮安市顺诚置业有限公司将1956商业特色街D幢房屋产权（商品房买卖合同编号：1023**0986）协助办理至其名下，并由淮安市顺诚置业有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月5日，江苏高运物流有限公司向淮安市顺诚置业有限公司转账汇款500万元，在江苏银行结算业务申请书上附加信息及用途载明为购房款。2012年3月6日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：江苏高运物流有限公司为买受人，淮安市顺诚置业有限公司为出卖人，买受人购买的商品房位于，该商品房的用途为商业。合同约定建筑面积1933.85平方米，该商品房每平方米4000元，总金额为773.54万元。付款方式及期限：买受人签订合同之日前一次性付清773.54万元。交付期限：出卖人应当在2009年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得交付使用备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，就该商品房的买卖在洪泽区住房和城乡建设局进行了备案。2012年3月7日，淮安市顺诚置业有限公司向江苏高运物流有限公司开具了总金额为773.54万元的销售不动产同意发票。2012年8月8日，江苏高运物流有限公司向淮安市顺诚置业有限公司转账200万元及300万元两笔款项，并在银行结算业务申请书中附加信息及用途注明为购房款。从2012年12月6日-2019年2月2日，就该涉案房屋有连续多轮法院的查封。2010年4月由淮安市顺诚置业有限公司的法定代表人曲宝力将“1956商业特色街D幢”房屋出租给许文安，由其开办洪泽黄金水域洗浴休闲有限公司，租赁期限为6年，自2010年4月10日至2016年4月10日。该房屋由其租赁使用，房屋租金均向淮安市顺诚置业有限公司财务缴纳，淮安市顺诚置业有限公司向其出具了收据。许文安不租赁后，“1956商业特色街D幢”房屋未能使用。苏州市中级人民法院在执行邬品华与洪泽亚沣房地产开发有限公司、蒋逸龙、淮安市顺诚置业有限公司、曲宝力民间借贷纠纷一案中，于2013年12月4日向淮安市洪泽区住房和城乡建设局付出协助执行通知书和执行裁定书，对淮安市顺诚置业有限公司开发的位于洪泽县1956商业特色街A至F幢（共6幢）房屋进行了查封，该查封包含了涉案房屋。后该院于2015年12月2日对上述房产进行续封。在此期间，江苏高运物流有限公司向苏州市中级人民法院提出执行异议。苏州市中级人民法院认为：江苏高运物流有限公司在购房款的支付及合同签订上与交易习惯不符：其一，江苏高运物流有限公司在未签订房屋买卖合同时即已经向淮安市顺诚置业有限公司转账500万元。其二，江苏高运物流有限公司在尚有余款未付清时，淮安市顺诚置业有限公司便向江苏高运物流有限公司出具总金额为773.54万元的销售不动产统一发票。其三，根据江苏高运物流有限公司举证，其支付的总款项为1000万元，高于合同约定的价格。虽然江苏高运物流有限公司称淮安市顺诚置业有限公司要求涨价到1000万元，但江苏高运物流有限公司亦应当依据交易习惯变更书面合同或索取销售不动产统一发票。另外，即便合同签订与付款真实，江苏高运物流有限公司亦未向法院提交充足证据证明在法院查封房产前已经合法占有不动产：其一，江苏高运物流有限公司陈述2012年3月7日进入，但后又称2012年8月份进入，前后陈述存在矛盾。其二，江苏高运物流有限公司除居委会出具的说明外，未向法院提交其他如物业费、水电费缴费记录等证据佐证占用使用本案房屋。虽然江苏高运物流有限公司陈述称是因为没有房产证，也不能办理营业执照，所以作为库房使用，依据该院（2016）苏05民初613号民事判决书查明的事实，在房屋所有权初始登记之前，亦可以办理相关营业执照。因此，江苏高运物流有限公司在法院查封房产前已经合法占有不动产的主张无事实依据，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的构成要件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十四条、第二十八条规定，苏州市中级人民法院裁定如下：驳回江苏高运物流有限公司的执行异议。该裁定作出后，江苏高运物流有限公司曾提起执行异议之诉。但江苏高运物流有限公司未能缴纳诉讼费，苏州市中级人民法院于2018年3月21日作出（2018）苏05民初163号民事裁定书，按江苏高运物流有限公司撤回起诉处理。2018年1月30日，江苏高运物流有限公司和洪泽区乐龄安养中心签订了《房屋租赁合同书》，将“1956商业特色街”D幢房屋租赁给洪泽区乐龄安养中心使用，租赁期限为10年，租期自2018年3月8日至2028年3月7日。2018年5月，江苏高运物流有限公司对“1956商业特色街”D幢房屋办理了高压用电。2019年4月4日，根据邬品华的申请，一审法院以（2019）苏0813破2号民事裁定书，依法受理了对淮安市顺诚置业有限公司的破产清算申请。同时指定江苏泽之源律师事务所为该公司的破产管理人。在破产清算过程中，江苏高运物流有限公司向淮安市顺诚置业有限公司管理人申报的债权为:请求管理人将1956商业特色街D幢房屋产权（商品房编号：1023**0986）协助办理至江苏高运物流有限公司名下。管理人对江苏高运物流有限公司申报的债权未予确认。江苏高运物流有限公司申请对该债权进行复核。管理人认为：江苏高运物流有限公司补充的证据不能证明江苏高运物流有限公司对1956商业特色街D幢合法占有，江苏高运物流有限公司申报的债权实质上是要求管理人对江苏高运物流有限公司申报的债权进行个别清偿，会损害其他债权人的利益，故对江苏高运物流有限公司的债权不予确认。建议江苏高运物流有限公司就已付房款及损失另行申报债权。对此江苏高运物流有限公司有异议，致使江苏高运物流有限公司诉至一审法院。一审法院认为，江苏高运物流有限公司要求淮安市顺诚置业有限公司将1956商业特色街D幢房屋产权协助办理至江苏高运物流有限公司名下的请求不应予以支持。理由如下：首先，江苏高运物流有限公司和淮安市顺诚置业有限公司在签订《商品房买卖合同》方面和购房款的支付上与交易习惯不符：其一，江苏高运物流有限公司在未签订房屋买卖合同时即已经向淮安市顺诚置业有限公司转账500万元。其二，江苏高运物流有限公司在尚有余款未付清时，淮安市顺诚置业有限公司便向江苏高运物流有限公司出具总金额为773.54万元的销售不动产统一发票。其三，江苏高运物流有限公司举证其支付的总款项为1000万元，高于合同约定的价格。虽然江苏高运物流有限公司称淮安市顺诚置业有限公司要求涨价到1000万元，但江苏高运物流有限公司亦应当依据交易习惯变更书面合同或索取销售不动产统一发票。另外，即便合同签订与付款真实，但从2012年12月份起，涉案房屋即有多轮查封。江苏高运物流有限公司提交的证据不能证明查封前其已经占有涉案房屋。同时该涉案房屋从2010年4月起即被淮安市顺诚置业有限公司出租，由淮安市顺诚置业有限公司收取出租费用。故江苏高运物流有限公司陈述称是作为库房使用显然与事实不符。因此，江苏高运物流有限公司主张在法院查封房产前已经合法占有不动产的主张无事实依据。而且，涉案房屋被苏州市中级人民法院在执行中查封，江苏高运物流有限公司向该院提出执行异议，但被苏州市中级人民法院予以了驳回。江苏高运物流有限公司也未能提起执行异议之诉。第二，虽然双方当事人签订了《商品房买卖合同》，同时进行了备案登记。但商品房买卖合同的备案登记制度属于行政管理制度，具有一定保护购买人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场制度的功能。虽然对涉案房屋进行了备案登记，但备案登记并不发生物权变动的效力。第三、关于案涉房屋是否属于淮安市顺诚置业有限公司债务人财产问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房屋并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于淮安市顺诚置业有限公司的债务人财产。第四、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案案涉房屋没有登记至江苏高运物流有限公司名下，依据不动产物权变动登记生效原则，本案涉案房屋的备案登记不发生物权变动的效力。最后，江苏高运物流有限公司要求淮安市顺诚置业有限公司协助将案涉房屋办理至江苏高运物流有限公司名下，实质上是要求继续履行案涉合同。本质上是要求淮安市顺诚置业有限公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。案涉合同如果继续履行将构成个别清偿，并对淮安市顺诚置业有限公司其他债权人的利益造成损害，违反了《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权的债务清偿无效之规定。综上所述，江苏高运物流有限公司的诉讼请求不符合法律规定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题（二）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决：驳回江苏高运物流有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由江苏高运物流有限公司负担。二审中，被上诉人提供了其洪泽农村商业银行账户从2011年12月21日至2019年1月3日期间的银行流水，证明其账户未收到上诉人支付的1000万元。上诉人对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院经审理确认一审法院查明的关于上诉人分别于2012年3月5日、2012年8月8日向被上诉人合计支付1000万元以外的案件事实部分。二审庭审中，上诉人称其于2012年3月7日实际占有房屋，2012年8月8日交齐房款后对房屋进行上锁，作为库房使用，使用期间没有交过水电费，直至2018年1月份将房屋租赁给洪泽区乐龄安养中心，2018年5月28日办理了高压用电。本院归纳本案二审争议焦点为：诉争房屋是否属于破产财产，被上诉人应否配合向上诉人交付该房屋。本院认为，上诉人主张已支付1000万元房款的证据不足，即便上诉人向被上诉人支付涉案1000万元款项事实成立，上诉人的举证也不足以证明该笔款项性质为购房款，双方之间存在真实的房屋买卖关系，理由如下：首先，从双方签订房屋买卖合同及支付购房款情况来看，与通常房屋买卖交易习惯不符，上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同前即先支付500万元购房款，在上诉人余款未付清前，被上诉人即向其开具全额购房款发票，并且上诉人于2012年8月8日再次支付500万元购房款与双方合同约定的价款不一致，上诉人主张之所以多付房款系因房屋涨价，但其既未与被上诉人变更房屋买卖合同，亦未就多付款项要求被上诉人补开发票，均不符合常理。其次，上诉人主张支付房款后实际占有使用房屋的证据不足，被上诉人提供了许文安与其签订房屋租赁合同及在2010年至2013年向其支付租金、电费等证据，证明被上诉人在该段期间内实际占有使用房屋的事实，上诉人虽然主张2012年3月7日起即占有该房屋作为仓库使用，但未能举证证明，且即便如上诉人所述在2018年之前均将商业用房作为仓库使用，不发生水电费用也不符合常理。再次，涉案房屋自2012年12月6日起即被法院采取了多轮查封措施，上诉人称其至2015年苏州市中级人民法院对涉案房屋进行续封时才知道房屋被查封情况，如果上诉人自2012年3月7日起一直占有使用该房屋不可能对房屋被查封情况不知情。因此，上诉人的举证不足以证明其与被上诉人之间存在房屋买卖关系并据此合法占有涉案房屋，该房屋应认定为被上诉人财产。对于上诉人是否实际向被上诉人支付涉案1000万元款项的事实本案不作审查。综上所述，上诉人江苏高运物流有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江苏高运物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱月娥审判员  朱 佩审判员  岳 玥二〇二〇年四月二十八日书记员  孙平平