湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终550号上诉人（原审被告）：湖南省泽祥房地产开发有限公司，住所地为邵东县城东风路13号。法定代表人：刘**，该公司经理。委托诉讼代理人：曾仲红，男，该公司法务主任。委托诉讼代理人：赵月娥，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李智军，男，1979年6月24日出生，汉族，住邵东县。被上诉人（原审原告）：王灵芝，女，1982年7月15日出生，汉族，住邵东县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑红伟，湖南湘天律师事务所律师。上诉人湖南省泽祥房地产开发有限公司（以下简称泽祥公司）因与被上诉人李智军、王灵芝商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初5217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泽祥公司上诉请求：依法撤销湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初5217号民事判决，改判驳回被上诉人李智军、王灵芝的全部诉讼请求，由李智军、王灵芝承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定逾期交房的违约天数中，对可以顺延的情形认定为正常的商业风险，系认定错误。雨雪冰冻天气、施工方安全事故造成的停工整顿、空军雷达站未搬迁及空军机场净空区建设项目验收、中高考及春节放假等情形均不是泽祥公司的主观原因造成的，属合同约定的免责事由。应扣减的天数为：雨雪冰冻天气延工220天，施工方安全事故停工40天，环保督查停工45天，空军雷达站未搬迁及空军机场净空区建设项目验收停工90天，中高考及春节放假造成延工45天。综上，依法可扣减的天数合计440天，故泽祥公司逾期交房违约天数错误，恳请依法改判。李智军、王灵芝辩称，泽祥公司提出影响工期的诸多原因均为正常商业风险或可预计的情形，雨雪冰冻是正常的天气现象，泽祥公司并未提交证据证明存在气象灾害等不可抗力，工程发生安全事故导致停工是泽祥公司自身管理不当，中高考及春节假期均是可预见的情形，环保因素、涉案的军用雷达障碍等影响工期的因素，泽祥公司在开发过程中均应当予以考虑。因此，一审认定的违约天数事实清楚，公正合法。李智军、王灵芝向一审法院起诉请求：1、判令泽祥公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令泽祥公司以331336元为基数、按照日万分之二向李智军、王灵芝支付自2018年10月2日起至实际交房之日止的违约金；3、泽祥公司退还李智军、王灵芝水电开户费用4460元；4、泽祥公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明的事实：2018年5月22日，李智军、王灵芝与泽祥公司签订了《商品房买卖合同》。合同第三条、第四条约定：李智军、王灵芝购买由泽祥公司开发的“华泽·东风阁”第1栋2301号商品房，该商品房的建筑面积为100.23平方米，总价款为331336元。合同第九条对有关商品房的交付条件和期限约定“出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因相关法律法规变化所导致的延误；3、国家、地方政府及有关行政管理部门、市政配套工程及设施延期的等非出卖人原因引起的。”合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第九条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同附件三约定：水、电、有线、燃气开户费用住户自理，按政府当时收费标准收取。合同签订后，李智军、王灵芝已按约定付清全部购房款331336元，并交付给泽祥公司符合物价部门核定价格的水表立户费3480元、电表立户费980元，但泽祥公司未按约定时间交付房屋。2018年9月19日，泽祥公司在购房业主微信群内发出因国家环保政策导致建筑材料供货严重不足，交房时间需延后至2019年春节前的公告。2019年1月21日，泽祥公司又在购房业主微信群内发出公告，称因环保清查、材料涨价且供应不上、市县建设部门检查、下半年雨雪天气反常、空军雷达站未搬迁，需推迟至2019年6月底交房。2019年7月5日，因原定于2019年6月28日交房，但部分业主不愿收房，李智军、王灵芝等购房业主代表与泽祥公司进行了协商，达成了泽祥公司于2019年8月底交房的意见。2019年7月8日，李智军、王灵芝在泽祥公司领取了所购房屋的钥匙。2019年9月27日，“华泽·东风阁”项目工程经有关部门竣工验收合格。由于李智军、王灵芝认为泽祥公司应承担逾期交付房屋的违约责任，且不应收取水、电立户费，双方酿成纠纷。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。李智军、王灵芝已付清购房款，泽祥公司没有严格按合同约定的期限交房，泽祥公司应自2018年10月2日起承担逾期交房的违约责任。虽然2019年9月27日涉案工程经有关部门竣工验收合格，才符合约定的交房条件，但李智军、王灵芝于2019年7月8日领取了房屋钥匙。综合考虑泽祥公司延期交房事由，酌情予以剔除45天。因此，泽祥公司逾期交房的期间为2018年10月2日至2019年7月7日，剔除45天后，其应当承担逾期交房违约责任的天数共计234天。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的约定的违约金过分高于造成的损失”的规定，虽然合同约定泽祥公司逾期60日交房则应按日支付已付款万分之二的违约金，但泽祥公司逾期交房给李智军、王灵芝造成的损失只是该地段同类房屋的租金损失，参照本院处理同类案件中对该地段住房租金按每月3.99元/m2计算的标准，合同中所约定的逾期交房违约金计算标准是该租金标准的4倍多，可以认定为原泽祥公司约定的违约金过高。泽祥公司关于本案违约金的约定偏高的辩解理由成立，泽祥公司请求予以调低，依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”的规定，鉴于所交付的商品房为毛坯房，参照本院处理同类案件中对该地段住房租金按每月3.99元/m2计算的标准，酌情确定涉案商品房日租金为13.33元（3.99元/m2×100.23㎡÷30天），泽祥公司逾期交房所要承担的违约金为4054.99元［13.33元／天×234天×（1＋30%）］。李智军、王灵芝已领取了房屋钥匙，且该房屋已经竣工验收合格，泽祥公司无需再向李智军、王灵芝交付房屋。双方在合同附件三中约定水、电、有线、燃气开户费用住户自理，按政府当时收费标准收取。该约定系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且泽祥公司代为收取的水电立户费用符合物价部门核定价格，对李智军、王灵芝要求泽祥公司退还水电立户费用的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：泽祥公司在判决书生效之日起15日内支付给李智军、王灵芝逾期交房违约金4054.99元；驳回李智军、王灵芝的其他诉讼请求。案件受理费减半收取248元，由李智军、王灵芝负担。二审中，泽祥公司向法院提交了邵东市住建局证明等四份证据，李智军、王灵芝对该四份证据的真实性均无异议，故本院均予以采信。本院二审查明，坐落在邵东空军机场附近的涉案项目经规划批准的建筑高度为24层，实际建筑高度为30层。2017年6月28日及2018年9月28日，泽祥公司向中国人民解放军95201部队申报涉案小区高度为30层356米建设事项。2019年9月6日，中国人民解放军空军邵东场站机场营房股作出《关于华泽东风阁项目建筑物高度的意见》，同意泽祥公司的申请。2019年9月28日，中国人民解放军空军邵东场站机场营房股作出《空军机场净空区内建设项目验收报告》，对东风阁建设项目予以验收。2019年9月27日，涉案小区完成勘察单位、建设单位、施工单位、监理单位、设计单位五方验收。本院二审查明的其他事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：泽祥公司逾期交房是否有不可抗力等免责事由；一审确定的逾期交房天数是否恰当。泽祥公司上诉提出，雨雪天气、施工方安全事故、空军雷达站未搬迁及空军机场净空区建设项目验收、中高考及春节假期、环保政策等因素造成的停工均属于出卖人不能控制的不可抗力事件，在双方约定的免责事由范围内，故该部分停工期间应扣减逾期交房天数。本案中，泽祥公司在签订合同时，应能预测到每年均会出现雨雪天气等正常天气变化，即使在其施工期间存在雨雪天气天数较多的情形，但泽祥公司未提交证据证明系气象灾害，故不能认定为不可抗力。同时，泽祥公司对中高考和春节假期影响施工工期是明知的，不属于不能预见的情形。施工方发生安全事故影响工期系泽祥公司自身安全管理不到位所致，亦不是免责事由。涉案工程坐落于邵东空军机场附近，规划批准的建筑层高为24层，实际层高为30层。因建筑层高的变更直接影响到涉案工程验收，为此，泽祥公司先后于2017年6月、2018年9月向中国人民解放军95201部队申请涉案小区调整项目建设高度，但直到2019年9月6日才获批同意。泽祥公司明知空军雷达站尚未搬迁及空军机场净空区对建设项目高度设有限制条件，却在未得到批复同意前自行调整项目建设高度，造成项目验收延迟，系其自身原因所致。泽祥公司提出的上述理由均不是合同约定可据实予以延期的情形。对环保督查要求施工单位停业整顿等因政府及相关部门的原因造成的停工，一审酌情扣减45天后，认定泽祥公司逾期交房违约天数为234天并无不当。综上所述，泽祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费496元，由上诉人湖南省泽祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇二〇年四月二十八日法官助理王品代理书记员  周 鑫附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……