广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初418号原告：广州古玩城市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津西路94号第三幢二层（市场地址为荔湾区龙津西路94号第2栋首层至五层，第3、4、5、6、7、8、9、10栋首至二层广州古玩城）。法定代表人：郑尧隆，职务：董事长。委托诉讼代理人：庄重，女，1983年10月2日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。系广州古玩城市场经营管理有限公司员工。委托诉讼代理人：郭伟泉，男，1964年11月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。系广州古玩城市场经营管理有限公司员工。被告：杨昆，男，1981年5月16日出生，汉族，住江苏省邳州市。原告广州古玩城市场经营管理有限公司诉被告杨昆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法由审判员邓彪适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人庄重、郭伟泉，被告杨昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州古玩城市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2019年7月1日至2019年10月12日的租金8298.39元、管理费2072.9元及2019年5月1日至2019年10月12日电费917.6元，合计11288.89元。2、判决被告向原告支付逾期支付违约金。具体计算方式是按照逾期支付金额为基数，从应缴费期间届满的次日起，按照欠交金额的0.3%计算日违约金直至实际付清之日，暂计至2019年12月31日为4273.84元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告双方于2019年5月10曰签订《商铺租赁合同》及《物业服务合同》，被告向原告承租位于广州市荔湾区龙津西路94号古玩城XXX的商铺用于经营。该租赁合同约定，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止。每月租金为2450元/月，物业管理费为612元/月。电费按租赁面积分摊，公用电费按当月实际消耗量分摊，该铺位自用的电费按抄表损耗量收取。被告每逢单月月底前缴纳当月以及下月租金和物业管理费。合同还约定，逾期缴纳租金、物业管理费及电费的，除须补缴外，每逾期一日，还应当按拖欠应缴费用的0.3%缴纳违约金，逾期达到15日的，原告有权解除合同，收回商铺。从2019年7月开始，被告拒缴所有费用，并于2019年9月18日在未通知原告的情况下搬离商铺，于2019年9月20日委托熊立强向原告提交了书面退租函。2019年10月24日，原告与被告进行电话沟通，被告口头确认退租，遂原告收回商铺。被告拖欠原告租金、管理费及电费达到11288.89元，为维护原告合法权益，特向贵院起诉。被告杨昆辩称：本人有拖欠2个月租金，但原告没有要求本人支付租金。原告可以收回房屋，而且原告没有向其他租户要求赔偿违约金。本人对原告第一项诉请的金额没有计算过，不清楚原告怎么计算的。对第二项请求不认可，对违约金计算有异议，原告之前没有要求我赔付违约金。本人根据原告的意思，写了退房确认函并邮寄给了对方。此外，本人一直与原告进行沟通，要求把合同保证金在欠款中予以抵扣。经审理查明：原告与被告双方于2019年5月10曰签订《商铺租赁合同》及《物业服务合同》。在《商铺租赁合同》中约定被告向原告承租位于广州市荔湾区龙津西路94号古玩城XXX的商铺用于经营，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止，每月租金为2450元/月，租金按双月结算，被告在每逢单月（即1、3、5、7、9、11月份）最后一日前交付当月及下月共2个月租金；被告向原告交付6795元作合同保证金，合同保证金不得用作抵扣应交付的租金和其他费用，因被告违约而终止或解除合同的，合同保证金不予退还；逾期缴纳租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的0.3%缴纳违约金，如果逾期15日，原告有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还。《物业服务合同》中约定物业管理费为612元/月，物业服务费按双月结算，被告在每逢单月（即1、3、5、7、9、11月份）最后一日前交付本月及下月共2个月物业服务费；被告向原告交付2836元作合同保证金（其中物业服务费保证金1836元、电费保证金1000元），合同保证金不得用作抵扣应交付的物业服务费和其他费用，管理服务期满或解除合同后，被告清缴所有应付费用，按时完好交还租赁商铺及全部设施，合同保证金凭原告开具票据原件方可足额退回；被告不能按时向原告交纳当月物业服务费，被告每逾期一日，按当月欠交数额的0.3%缴纳滞纳金，逾期15日，视为被告不履行本合同，原告有权停止对被告服务并有权解除合同；被告已交纳的合同保证金全额作赔偿金补偿给原告，合同保证金仍不足以支付被告拖欠的物业服务费及滞纳金的，原告有权向被告要求赔偿损失，被告应向原告交付的电费为分摊的公共用电电费和租赁商铺内用电电费等内容。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，收取了租赁合同保证金6795元和物业服务合同保证金2836元。被告从2019年7月开始没有依约缴交所有费用，并于2019年9月18日在未通知原告的情况下搬离商铺，于2019年9月20日向原告提交了书面退租函。原、被告确认双方在2019年10月24日解除上述合同，原告收回商铺。现被告拖欠原告2019年7月1日至2019年10月12日的租金8298.39元（其中7月-8月租金4900元、9月-10月租金3398.39元）、物业服务费2072.9元（其中7月-8月物业服务费1224元、9月-10月物业服务费848.9元）及2019年5月1日至2019年10月12日电费917.6元（其中5月-6月电费369元、7月-8月电费384元、9月-10月电费164.6元）。原告在诉讼中表示保证金按照合同的约定执行，不同意抵扣欠款。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。因原、被告确认合同在2019年10月24日解除，原告收回商铺，原告主张被告拖欠租金、物业服务费和电费的金额合理有据，本院予以支持。被告没有按合同约定的时间缴交上述费用已构成违约，应向原告缴纳欠付的费用并承担相应的违约责任。双方在《物业服务合同》约定的滞纳金实质是是违约金，由于在《商铺租赁合同》及《物业服务合同》中约定逾期缴交的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，对违约金的标准酌情予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，且违约金应以欠款本金为限。又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的利息应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。因合同明确约定合同保证金不得用作抵扣应交付的租金、物业服务费和其他费用，原告在诉讼中也明确不同意抵扣，故被告提出保证金抵扣欠款的抗辩没有合同依据，本院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨昆向原告广州古玩城市场经营管理有限公司支付2019年7月1日至2019年10月12日的租金8298.39元及逾期支付租金的违约金（违约金分期计算，以每期欠付的金额为本金，自2019年8月1日起计至2019年8月19日按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起计至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算；违约金均以当期本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨昆向原告广州古玩城市场经营管理有限公司支付2019年7月1日至2019年10月12日的物业服务费2072.9元及逾期支付物业服务费的违约金（违约金分期计算，以每期欠付的金额为本金，自2019年8月1日起计至2019年8月19日按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起计至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算；违约金均以当期本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨昆向原告广州古玩城市场经营管理有限公司支付2019年5月1日至2019年10月12日的电费917.6元及逾期支付电费的违约金（违约金分期计算，以每期欠付的金额为本金，自2019年8月1日起计至2019年8月19日按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起计至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算；违约金均以当期本金为限）。四、驳回原告广州古玩城市场经营管理有限公司的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费95元，由被告杨昆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓彪二〇二〇年四月十七日书记员  曾芳邹贤宇