文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终257号上诉人（原审原告）：孙志平，男，1966年1月13日生，汉族，住镇江市。上诉人（原审原告）：胡菊琳，女，1965年10月13日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：张跃清，江苏民脉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江新区金港房地产开发经营有限公司，住所地镇江市新区金港商业广场通港路139号第1-3层0115室。法定代表人：施建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋华龙，江苏甘露律师事务所律师。委托诉讼代理人：林太龙，江苏甘露律师事务所律师。上诉人孙志平、上诉人胡菊琳因与被上诉人镇江新区金港房地产开发经营有限公司（以下简称金港公司）商品房销售合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙志平、胡菊琳上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初277号民事判决并依法改判。事实和理由：一、金港公司通过外扩围墙违法占用道路用地的方式建设围墙及停车位进而形成现场事实的假象进行虚假宣传，构成欺诈销售；二、金港公司擅自变更规划，缩小车位的大小，侵害了业主的合法利益，应当承担赔偿责任。金港公司辩称：北侧围墙是临时建筑，因政府修建道路改建。金港公司并未承诺赠送车位，更没有虚假宣传，车位现状符合规划。一审判决是正确的，应予以维持。孙志平、胡菊琳向一审法院起诉请求判令金港公司：1.赔偿损失10万元；2.承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月9日，孙志平、胡菊琳与金港公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.孙志平、胡菊琳购买金港公司开发的位于镇江市的复式商品房（现房）一套；2.单价为每平方米5030.6元，总价为120万元；3.规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……。上述商品房买卖合同的补充协议中约定：1.买受人确认在签订本合同时已知所购车位为后退式小型车或微型车车位，仅为家庭用车停放；2.商品房底层花园绿化已计入小区绿地率，在商品房交付使用后，双方均不得随意减少其绿化面积；3.样板房仅作买受人参考之用，不属于出卖人的交付标准或交付条件，不构成合同内容……。2017年6月30日，金港公司向孙志平、胡菊琳开具了金额为120万元的购房款发票。2017年10月16日，金港公司出具承诺一份，载明：“1.北侧围墙在北面道路完工之后进行整改，若北面道路于2018年4月前未动工，则开发商需自行修建北侧围墙（与南围墙一样）；2.开发商积极向政府相关部门申请南门通车，至少争取到南门进出车辆可右转（从金港大道出入），南门可以开通车辆通行是否有效以有关批准为准。”涉案小区复式楼北侧有围墙，有部分业主将车辆停放在北边围墙处。金港公司曾经将围墙边上的停车位上报规划局予以审批，但规划局以围墙侵占道路为由，未审批金港公司上报的围墙边上的停车位。2018年，镇江市规划局新区分局向镇江市行政执法局新区分局出具“关于金港房地产外扩围墙侵占道路用地的函”，镇江市行政执法局新区分局核实后发现涉案小区北边围墙侵占了道路，并责令金港公司立即拆除。嗣后，涉案小区北边围墙被拆除。涉案小区复式楼每单元有6户，停车位的具体部署为南边2个车位，北边2个车位，南边北边的车位面积远大于一般车位的面积。北边围墙被拆除后，涉案小区物业公司将复式楼北边原有的每单元两个车位扩建成每单元四个车位。庭审中，孙志平、胡菊琳申请证人蔡某出庭作证，蔡某的陈述内容主要为：1.我与双方当事人没有关系，我也是涉案小区25幢楼的业主；2.金港公司存在虚假宣传的情况，当时销售人员承诺每户配套1.5个车位（1.5个正常车位大小）；3.涉案小区北面围墙没有拆除之前，围墙附近铺设了草坪砖，虽然没有划车位线，但事实上形成了车位；4.北侧围墙拆除后，开发商将复式楼北边的两个车位一分为四，导致复式楼3-6楼的业主没有足够的位置停放车辆。孙志平、胡菊琳申请蔡某出庭作证拟证明金港公司在销售房屋时明确告知原始车位的分布和数量，同时隐瞒北侧围墙两个车位是侵占公共道路形成的，因北侧围墙两个车位在购房时明确具体，应当视为要约的内容。金港公司对证人证言的质证意见为：1.证人为与孙志平、胡菊琳有利害关系的当事人，其证人证言的证明力较低；2.虽然证人陈述金港公司在销售房屋时承诺每户赠送车位，但没有形成证据链；3.从涉案小区目前的车位数量来看，每单元六户，每单元配备了六个车位，已经可以满足业主的实际需要。另查明：涉案小区中的复式楼于2013年7月15日开工，竣工日期为2016年6月7日。2016年12月26日，负责涉案复式楼建设施工的施工单位、监理单位、建设单位、设计单位对涉案小区17、18、19、21号楼进行验收并出具了单位工程竣工验收证明书。2017年3月17日，镇江新区城乡建设局向金港公司出具《镇江新区商品房交付使用核查意见书》，载明金港公司建设的名人府6-32#，经查验资料及配套设施现场核查，已经符合交付要求。又查明：涉案小区2013年的规划图纸中显示：1.机动车停车位数为地上146辆、地下556辆（高层0.8辆/户，商业配套0.6辆/100平方米、多层低层1.5辆/户、联排地下室98辆）；2.涉案小区南边通行出入口为人行主入口，北边通行出入口为车行主入口。金港公司于2019年对涉案小区二期楼盘进行开发并向镇江市规划局新区分局申请变更规划，因人防工程政策变更、计算标准更改等因素，导致车位总数减少，具体调整为多层叠加的地上车位为114个（每户1辆），二期地下车位中未给多层叠加的业主预留车位，镇江市规划局新区分局审批通过了金港公司的变更申请。一审法院认为：本案的主要争议焦点为金港公司是否存在违约情形以及孙志平、胡菊琳主张金港公司赔偿损失是否有事实和法律依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙志平、胡菊琳认为金港公司存在违约，应当负有相应的举证责任。孙志平、胡菊琳认为金港公司与其订立涉案商品房买卖合同前，金港公司承诺每户赠送车位，但涉案商品房买卖合同中并未约定金港公司向孙志平、胡菊琳赠送车位。孙志平、胡菊琳虽然申请了证人出庭作证，但该证人本身亦为涉案小区的业主，其与本案的处理结果存在利害关系，故该证人证言的证明力较低。同时，孙志平、胡菊琳未提供其他证据证明金港公司实际向孙志平、胡菊琳承诺赠送车位，故孙志平、胡菊琳应当承担举证不能的法律后果。关于金港公司变更车位配比规划是否构成违约的问题。房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当及时通知买受人。房地产开发企业未及时通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。本案中，金港公司擅自变更规划，导致多层叠加业主的车位配比由每户1.5辆变更为每户1辆的事实，双方当事人均无异议，一审法院予以确认。孙志平、胡菊琳与金港公司签订的涉案商品房买卖合同中对规划、设计变更进行了明确约定，具体为“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”。车位配比数不在上述约定的范围之内。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”所谓具体确定，是指广告的内容是特定的、不抽象的、不笼统的。车位配比数1.5并不等同于金港公司向孙志平、胡菊琳保证每户1.5个车位，因此车位配比数相对于孙志平、胡菊琳的合同权利而言并不具体确定，故金港公司对规划范围内的商品房有关车位配比所作的说明和允诺不应当视为要约。金港公司将车位配比数由每户1.5辆变更为每户1辆亦不构成违约。金港公司开发的涉案复式楼经过有关部门的验收并交付了孙志平、胡菊琳，孙志平、胡菊琳并未举证证明金港公司交付的复式楼所用消防材料不符合质量标准，且孙志平、胡菊琳与金港公司签订的商品房买卖合同中明确约定样板房不作为交付的标准，故孙志平、胡菊琳以金港公司交付的商品房消防材料与样板房所用材料不一致为由，要求金港公司赔偿相应损失的诉讼请求，缺乏依据一审法院不予支持。根据2013年规划图上的内容显示，涉案小区南门出入口为人行主入口，金港公司作出的承诺中仅载明金港公司争取涉案小区南门可以通行车辆，但具体是否可以通行车辆以有关部门批准为准。故孙志平、胡菊琳以金港公司未履行南门可以通行车辆的承诺为由主张金港公司赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回孙志平、胡菊琳的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，孙志平、胡菊琳基于“虚假宣传”要求金港公司承担赔偿责任。孙志平、胡菊琳所主张的“虚假宣传”的具体方式为金港公司违法占用道路修建围墙和停车位形成现场对孙志平、胡菊琳进行“宣传”。从查明的事实可以确定涉案小区停车位的现状与业主购买房屋时的状况确存差异，该差异导致小区车位配比发生变化，某种程度上也导致业主对停车位的具体使用状况发生改变。但孙志平、胡菊琳并非通过买卖、租赁或其他支付相应对价的方式获得涉案停车位使用权，其与金港公司签订的《商品房买卖合同》亦未对停车位的位置、大小等进行明确约定，孙志平、胡菊琳提供的证据亦不足以证明金港公司或其工作人员曾明确停车位的位置、大小等。在孙志平、胡菊琳对停车位的基本需求可以得到保障的情况下，现有证据不足以证明金港公司在出售涉案商品房时存在“虚假宣传”的情形，孙志平、胡菊琳基于“虚假宣传”要求金港公司承担赔偿责任，依据不足，本院难以支持。综上，孙志平、胡菊琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由孙志平、胡菊琳负担。本判决为终审判决。审判长  孟涛审判员  张剑审判员  田原二〇二〇年四月二十八日书记员  王琦