贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初865号 原告：贵州和致兴商业管理有限公司，住所地贵州省毕节市织金县文腾街道金北路黔中国际商贸博览城C2-1-03号，统一社会信用代码91520524MA6DQQTJ2D。 法定代表人：陈长风，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。 被告：董波，男，1982年1月27日生，汉族，住四川省巴塘县。 原告贵州和致兴商业管理有限公司（以下简称“和致兴公司”）与被告董波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和致兴公司委托诉讼代理人唐明晋、被告董波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和致兴公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付织金县母鸡井地段的黔中国际商贸博览城Ｄ5栋2层01、02、03、05、06、07、08、09号（合计8间）商铺租金49361元，并自2017年9月27日起，以49361元为基数，按每日万分之五向原告支付违约金直至付清上述租金之日止。2、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2017年9月27日，原、被告双方约定，原告将其接受托管的织金县母鸡井地段的黔中国际商贸博览城Ｄ5栋2层01、02、03、05、06、07、08、09号（合计8间）商铺出租给被告，租期自2017年9月27日到2022年9月26日（合计5年），前三年标准租金为每月18元／平方米，月标准租金为7706元，第一年度从2017年9月27日至2018年9月26日止，收取3个月租金23118元。第二年度从2018年9月27日至2019年9月26日止，收取3个月租金23118元。第三年度从2019年9月27日至2020年9月26日止，收取3个月租金23118元。3年共计租金为69361元。2018年10月10日双方就上述约定内容补签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》。被告实际租赁上述物业后，仅支付租金2万元，截至目前尚欠49361元，经原告多次催收未果，故提起诉讼，请求法院支持原告诉求。 被告董波辩称，合同明文规定第一年度2017年9月27日至2018年9月26日止，收取三个月的租金23,118元，第二年度2018年9月27日至2019年9月26日止，收取三个月的租金23,118元，2019年9月27日至2020年9月26日止，收取三个月的租金23,118元，所以原告不应该按此种方式计算。我共交付租金30,000元，保证金5,000元，所以原告不应该起诉我。我签了五年合同，但原告管理混乱，存在各种问题，导致我经营不下去了，这种情况下我是应该继续经营还是可以解约，黔中国际里90%的商铺都没有将房租交齐，原告应该进行反思，因此请求驳回原告的诉讼请求。 原告和致兴公司围绕其诉讼请求依法提交了下列证据材料供法庭主持质证： 1、建设工程规划许可证1份，用以证明案涉物业修建的合法性，织金县弘宇房开公司为该物业所有权人。商铺租赁不存在房屋租赁合同司法解释第二条规定。 2、《商铺委托经营管理合同》、《商铺委托经营管理合同补充合同》各1份，用以证明案涉物业的开发商织金县弘宇房开公司将案涉物业委托给深圳市和致兴商业运营管理有限公司，深圳市和致兴商业运营管理有限公司又将案涉物业委托给原告的事实。 3、《商铺租赁合同》1份，用以证明被告租赁原告管理的位于织金县母鸡井地段黔中国际商贸博览城Ｄ5栋2层01、02、03、05、06、07、08、09号（合计8间）商铺，租赁期限为2017年9月27日至2022年9月26日，并对租金进行约定的事实。 4、催收通知1张，用以证明原告于2020年1月8日对被告的欠款行为进行过催收，三年共计租金69,361元，被告仅支付了20,000元，尚欠49,361元的事实。 经质证，被告董波称第1、2项证据材料与本案无关联性，只能证明原告与深圳和致兴公司之间的委托关系；第3项证据是我与原告签订的合同，但是本合同只是对我本人进行约束，对原告并未进行相应的义务规定，显失公平；对于第4项证据，我并未受到过任何催收通知，且我缴纳的费用是30,000元，原告主张我只交付20,000元不属实。本院认为，前述1、2、3项证据材料来源合法，客观真实，且与本案待证事实存在关联性，故依法予以采信。第4项证据催收通知，因未送达被告，不能达到原告的证明目的，且与本案待证事实欠缺关联性，故不予采信。 被告董波围绕其诉讼主张提交了下列证据材料供法庭主持质证： 1、电话录音1份，用以证明黔中国际招租时朱总对我作出的承诺并未兑现。 2、黔中国际商贸博览城的招商广告1份，用以证明当时原告说黔中国际通城大道2017年就会通车，但是到现在都还没有通车，且其管理运营很混乱，诸多原因导致我无法继续经营。 3、照片7张，用以证明原告商业运营管理极度混乱，且上去很脏乱差，连客户都觉得里面环境恶劣，导致得不到客户的认同；黔中国际把赶集招进商城又不好好进行管理，导致商城内拥挤不堪，赶集天我连门都开不了，我一个月有四天不能开门做生意。在通城大道封闭施工期间我们都不能开门做生意，黔中国际应该对租金进行减免。我的店面已经在2019年6月15日关闭了，投资的八十多万血本无归。 经质证，原告称录音真实性无法核实，且未经过对方同意，不具有合法性，且与本案没有关联性，达不到被告的证明目的。招商广告与本案无关联性，广告的内容仅与销售有关，与租赁合同无关，达不到被告的抗辩目的。对于照片真实性、合法性无异议，但是与本案的租赁合同纠纷无关联性，达不到被告的证明目的。本院认为，前述证据与本案待证事实无关联性，故不予采信。 依据上述采信的有效证据，本院认定事实如下：被告董波因经营需要向原告租赁其受托经营管理的黔中国际商贸博览城D5栋2层01、02、03、05、06、07、08、09号商铺。2018年10月10日，原、被告双方就租赁事宜补签书面《商铺租赁合同》，约定原告前述商铺出租给被告，商铺总面积为428.16平方米，租赁期限为2017年9月27日起至2022年9月26日止，合计5年。合同第三章租赁费用及付款方式约定：“1、标准租金：该铺位前三年标准租金为每月￥18元/平方米，月标准租金为柒仟柒佰零陆元整（小写：￥7,706元）。租赁期内，本项目的租赁政策为最高免税27个月，具体收租方式如下：A.第一年：从2017年9月27日起至2018年9月26日止，该铺位收租3月。B.第二年：从2018年9月27日起至2019年9月26日止，该铺位收租3月。C.第三年：从2019年9月27日起至2020年9月26日止，该铺位收租3月。2017年9月27日起至2020年9月26日止，该铺位按标准租金收取9月。一次性收取共计人民币陆万玖仟叁佰陆拾壹元整（小写：￥69,361元）。D.第四年、第五年：从2020年9月27日起至2022年9月26日止，按当时市场的经营情况指定租赁价格（涨幅不超过10%）。E.乙方在签署本租赁合同时，需缴纳铺位租赁保证金，保证金合计为人民币伍仟元整（小写：￥5,000元），铺位租赁保证金在租赁合同期满后，如乙方未续约并未损坏商铺整体结构，并无欠款，由甲方无息退还乙方。物业管理费按公司制定管理费标准缴纳……”。合同第六章违约处理第3条约定：“租赁期间，乙方不按时交纳本合同约定之应缴费用的，应向甲方支付违约金，金额为拖欠天数乘以所欠金额的0.5‰；逾期超过15天，甲方单方面解除合同，收回商铺，所交费用不予退还，甲方同时还可以将乙方在租赁铺位内的财产留置以确保甲方的权利的实现”。合同第八章特别约定第4条约定：“乙方2017年10月1日至2022年9月30日实际缴纳租金30,000元整”。后被告于该租赁商铺内从事吊顶建材经营。2020年3月2日，原告诉至本院，要求被告支付欠付商铺租金。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。原告主张被告一次性给付欠付租金49,361元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，对房屋租金支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上，且事后不能达成补充协议的，应当在每届满一年时支付。原、被告双方约定的租赁期限为5年，但未对租金给付时间做出明确约定，现双方又就此不能达成一致，故应按前述法律规定每届满一年支付一次商铺租金，因此对于目前尚未到期的2019年9月27日至2020年9月26日期间的租金，本院不予支持。对2017年9月27日至2019年9月26日期间的租金，因支付期限已届满，本院予以支持。根据双方约定的租金标准计算为46,236元（7,706元/月×6月），又因原、被告双方已在合同中确认被告已实际缴纳租金30,000元，应予以扣减，故目前被告应给付原告的房屋租金应为16,236元。原告主张被告对逾期给付租金支付违约金，因双方对此已作出明确书面约定，本院予以支持，但应从被告实际违约之日，即2019年9月26日起计算。被告抗辩称原告未兑现前期商业运营方面的承诺，且卫生管理方面存在问题，已影响到被告的经营活动，故拒绝支付租金，因相关情形与本案法律关系无关，其辩解不能成立，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、限被告董波于本判决生效后十日内一次性支付原告贵州和致兴商业管理有限公司2017年9月27日至2019年9月26日期间期间的欠付到期房屋租金16,236元； 二、限被告董波于本判决生效后十日内支付原告贵州和致兴商业管理有限公司逾期付款违约金，违约金以欠付金额16,236元为基数，按每日0.5‰的标准，自2019年9月27日起计算至实际支付之日止； 三、驳回原告贵州和致兴商业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,248元，减半收取624元，由原告贵州和致兴商业管理有限公司负担424元，被告董波负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘献明 二〇二〇年四月二十七日 法官助理卢龙腾 书记员岳平艳