江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏03执异12号异议人（案外人）：新沂市城投置业有限公司，统一社会信用代码91320381699342230U，住所地新沂市。法定代表人：张曙光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王军，江苏王军律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀伟，男，汉族，1971年11月2日生，住新沂市，系该公司员工。申请执行人：陆桂根，男，汉族，1953年9月22日生，住江苏省东台市。被执行人：新沂市远大建筑安装工程有限公司，住所地新沂市经济开发区。法定代表人：陈平，该公司经理。被执行人：新沂市瑞隆置业有限公司，住所地新沂市。法定代表人：王文娜，该公司董事长。本院在执行陆桂根申请执行新沂市远大建筑安装工程有限公司（以下简称远大公司）、新沂市瑞隆置业有限公司（以下简称瑞隆置业）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人新沂市城投置业有限公司（以下简称新沂城投公司）向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2015年5月20日，本院对陆桂根诉杨雷、远大公司、瑞隆置业建设工程施工合同纠纷一案作出（2013）徐民初字第96号民事判决：一、杨雷、远大公司于本判决生效后十日内一次性给付陆桂根工程款10499332.7元及利息（以2695000元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日2013年6月7日起计算至本判决确定的给付之日止）；二、瑞隆置业在其欠付的7076895.2元工程款范围内对陆桂根承担连带责任；三、驳回陆桂根其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28400元、鉴定费180000元（陆桂根已预交），由杨雷、远大公司负担（随案款一并支付给陆桂根）。远大公司不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院经审理于2015年12月4日作出(2015)苏民终字第0505号民事判决：驳回上诉，维持原判。根据陆桂根的申请，本院于2015年12月21日立案强制执行，案号为（2015）徐执字第00766号。该案执行过程中，本院于2017年5月16日向新沂市不动产服务中心送达（2015）徐执字第766-3号执行裁定及协助执行通知书，要求其协助：“查封瑞隆置业名下位于紫荆大厦1、2、3号楼的101、102、103、105、106、107共陆套房地产及108总共柒套房地产（以下简称涉案房产）；查封期限叁年。”2019年2月26日，本院向新沂市不动产登记交易服务中心送达（2015）徐执字第766号执行裁定及协助执行通知书，要求其协助：“查封瑞隆置业名下紫荆大厦1、2、3号楼109室；查封期限叁年。”后本院于2019年2月28日以（2019）苏03执恢8号恢复本案执行。2019年7月15日，本院作出（2019）苏03执恢8号通知书，内容为：“新沂市自然资源与规划局、新沂市不动产登记交易服务中心：我院在执行陆桂根申请执行远大公司、瑞隆置业建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年5月16日轮候查封瑞隆置业名下紫荆大厦1、2、3号楼101、102、103、105、106、107房产，首轮查封瑞隆置业名下紫荆大厦108房产。2019年2月26日我院在执行中查明，我院对瑞隆置业名下紫荆大厦1、2、3号楼101、102、103、105、106、107房产的查封已是首轮查封。并于2019年2月26日首轮查封瑞隆置业名下紫荆大厦1、2、3号楼109房产。上述不动产权证号为新房售许字【2011】第22号，产权登记人为瑞隆置业。但贵单位于2019年3月14日却将上述不动产权属登记为新沂城投公司。我院认为，未经我院许可，任何单位不得擅自将本院已查封的登记在瑞隆置业名下房产的权属变更为新沂城投公司，你局在来函中所称的“商品房被预查封的，不影响办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记以及预购商品房预告登记转国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。”的理由在本案中不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》等相关规定，通知如下：责令你单位自本通知书送达之日起十日内将新沂市紫荆大厦1、2、3号楼101、102、103、105、106、107、108、109房产的产权登记人恢复至瑞隆置业名下。逾期不予协助的，承担相应的法律责任。”新沂城投公司提出异议称，1.2010年瑞隆置业在投资开发紫荆大厦（以下简称涉案项目），后因该公司资金链断裂形成烂尾楼。2014年，政府派驻工作组化解涉案项目的社会矛盾。2014年5月6日，新沂城投公司与瑞隆置业签订了《房地产项目收购合同书》，收购了与涉案项目相关的所有财产、权利及资料，支付了收购合同中约定的全部价款。后根据《新沂市市长办公室会议纪要》(2014第26号)的安排，新沂城投公司和瑞隆置业于2014年7月22日将该项目的土地使用权证办至新沂城投公司名下。新沂城投公司于2014年7月29日取得该项目建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并于同日与江苏汉邦建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，对该项目进行投资续建。因瑞隆置业债权人的不当查封，使该项目预售许可证迟迟没有转至新沂城投公司名下，直至市领导组织专班协调各方，于2017年6月将预售许可证登记在新沂城投公司名下。2.新沂城投公司在法院查封涉案房产前已与瑞隆置业签订《房地产项目收购合同书》，并支付约定的价款，办理变更土地使用权、建设工程规划许可证和施工许可证等手续，进行了工程续建，后该项目竣工验收，具备房屋预售条件。因瑞隆置业债权人不当查封，导致新沂城投公司无法及时办理商品房预售许可证书，新沂城投公司对此没有过错。且在查封时新沂城投公司正在办理商品房预售许可证书。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，新沂城投公司已经取得涉案房产权益，是涉案房产的权利人，有土地使用权证书、建设工程规划许可、施工许可等佐证，并履行了法律规定条件，不存在过错，法院不应查封。请求：终止对新沂城投公司所有的涉案房产的执行，并解除对涉案房产的查封措施。另查明，2014年，新沂市政府为了问题楼盘的处理，化解因问题楼盘引发的社会矛盾，成立了处理涉案项目工作组。根据《新沂市市长办公室会议纪要》要求，2014年5月6日，新沂城投公司与瑞隆置业签订了《房地产项目收购合同书》，收购涉案项目及相关的财产、权利及资料。根据合同约定新沂城投公司应向处理涉案项目工作组支付7000万元，新沂城投公司在本院查封前于2014年5月13日至2016年5月31日通过银行汇票向处理涉案项目工作组支付了收购合同中约定的价款67463551元，查封后支付2549778元，共计70013329元。2014年7月22日将涉案项目的《土地使用权证》办至新沂城投公司名下。2014年7月29日，新沂城投公司取得涉案项目的《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。同日与江苏汉邦建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，对该项目进行投资续建。2017年6月，新沂城投公司取得涉案项目的《商品房预售许可证》，但新沂城投公司在本院查封前向新沂市房产服务中心递交了相关的办理商品房预售许可的资料。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，新沂城投公司在本院查封涉案房产前根据化解社会矛盾的需要与瑞隆置业签订了《房地产项目收购合同书》，收购了涉案项目并支付相应的对价。并于本院查封之前办理了涉案项目《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，并与江苏汉邦建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，对该涉案项目进行投资续建，新沂城投公司已实际占有了涉案项目，对涉案项目项下的所有房产享有实体权利。新沂城投公司终止对涉案房产执行并解除对涉案房产查封的请求，符合上述法律规定的条件，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：不得对紫荆大厦1、2、3号楼的101、102、103、105、106、107共6套房地产及108总共7套房地产执行并解除查封。案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。审判长  韩黎华审判员  王 青审判员  孙永军二〇二〇年四月二十七日书记员  刘 迪