四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初1532号 原告：付元伟，男，汉族，1976年3月16日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨珂睿，四川鼎兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭乔乔，四川鼎兰律师事务所律师。 原告：胡春苗，女，汉族，1981年1月16日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨珂睿，四川鼎兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭乔乔，四川鼎兰律师事务所律师。 被告：青羊区时代尊城业主大会，住所地：成都市青羊区东坡路399号。 负责人：李庆华。 委托诉讼代理人：后红梅，四川运逵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一乔，四川运逵律师事务所律师。 被告：青羊区时代尊城第二届业主委员会，住所地：成都市青羊区东坡路399号。 负责人：李庆华。 委托诉讼代理人：后红梅，四川运逵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一乔，四川运逵律师事务所律师。 被告：成都洁华物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区龙腾西路2号。 法定代表人：洪云。 委托诉讼代理人：王文华，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小菁，泰和泰律师事务所律师。 原告付元伟、胡春苗与被告青羊区时代尊城业主大会（以下简称时代尊城业主大会）、青羊区时代尊城第二届业主委员会（以下简称时代尊城业委会）、成都洁华物业管理有限公司（以下简称洁华物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付元伟、胡春苗的共同委托诉讼代理人杨珂睿、郭乔乔，被告时代尊城业主大会、时代尊城业委会的共同委托诉讼代理人后红梅，被告洁华物业公司的委托诉讼代理人王文华、张小菁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 付元伟、胡春苗请求本院判令：1.撤销《时代尊城物业服务合同》；2.时代尊城业主大会、时代尊城业委会、洁华物业公司承担本案诉讼费用。 事实和理由：付元伟、胡春苗系时代尊城17栋3单元13楼47号房屋的所有权人。2011年3月31日，青羊区时代尊城第一届业主委员会代表全体业主与洁华物业公司签订了《物业服务合同》，合同期限自2011年4月1日起至2013年3月31日止，约定时代尊城17栋楼物业服务费为1.56元/月/平方米。合同到期后，业委会未与洁华物业公司续订物业合同。2015年10月1日，洁华物业公司将物业费上调至1.89元/月/平方米。2018年12月13日，未经全体业主认可的情况下，时代尊城业主大会、时代尊城业委会、洁华物业公司签订了《时代尊城物业服务合同》，在未经公示、投票等程序的情况下，该合同对之前签订的物业服务合同重要条款进行了修改，损害了付元伟、胡春苗作为业主的权利，该合同应予撤销。 时代尊城业主大会、时代尊城业委会共同辩称，物权法规定如果业委会的决定侵犯业主利益，业主有权撤销业委会的决定，而本案付元伟、胡春苗主张撤销的是业主大会及业委会与物业公司签订的物业服务合同，并非业主大会或业委会的决议，付元伟、胡春苗主张撤销的对象不属于业主撤销权行使的范围。付元伟、胡春苗也无权依据合同法的规定要求撤销本案所涉的物业服务合同，因合同的主体是业委会及物业公司，并非单个业主，付元伟、胡春苗并非撤销合同的适格主体。2018年8月31日，业委会向全体业主公告原物业合同即将到期以及续聘物业等问题，2018年9月19日付元伟、胡春苗对合同内容进行投票，2018年10月15日，业委会将投票表决的情况向业主告知，且经业主双过半通过。2018年11月28日，业委会向业主公告新的物业合同内容，且公告期为15天，而付元伟、胡春苗并未向业委会提出书面质疑。2018年合同系业委会及物业公司协商后订立的，未违反法律强制性规定，具有法律效力。请求驳回付元伟、胡春苗的诉讼请求。 洁华物业公司辩称，本案系业主撤销权纠纷，洁华物业公司并非适格主体，不应被列为本案被告。付元伟、胡春苗作为业主，仅有权撤销业主大会或业委会做出的决议，本案中付元伟、胡春苗申请撤销的对象为2018年的物业合同，并非决议，不符合业主撤销权行使要件。解聘物业服务企业应当召开业主大会进行表决，并经小区专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意才可解聘，付元伟、胡春苗无权单方要求解聘物业服务企业。根据（2017）川0107民初5812号、（2019）川0107民初9092号裁判文书可知，时代尊城小区上调物业服务费程序合法，全体业主均应遵守并执行，且洁华物业公司实际履行了物业管理服务义务，洁华物业公司不应返还其缴纳的物业费。2019年物业合同合法有效，不存在无效或可撤销事由，对全体业主均有效力。 根据庭审情况、经审查确认的证据及双方一致陈述，本院确认事实如下： 付元伟、胡春苗系时代尊城17栋3单元13楼47号房屋的所有权人。洁华物业公司从2011年起为上述房屋所在小区“时代尊城”提供物业服务至今。 2011年3月31日，青羊区时代尊城第一届业主委员会与洁华物业公司签订《物业服务合同》，合同约定洁华物业公司为业主、使用人提供物业服务；17栋房屋的物业公告服务费的收取标准为1.56元/月/平方米；合同期限为三年，自2011年4月1日起至2013年3月31日止；本建筑区划依法归全体业主所有的建筑物及设备设施委托给洁华物业公司经营管理，经营收益的50%由业委会留成，其余50%用于补充物业公告服务费的不足；如合同约定的物业管理期限届满，因小区业主大会未能召开及业主委员会无法成立等原因，致使小区业主无法按照法定程序就是否续聘原物业服务合同企业作出决议的，视为全体业主同意原物业服务企业继续按照本合同约定提供无固定期限的物业管理服务；在提供无固定服务期限的物业服务期间，如原物业服务企业因为物价涨价等原因要求提高物业服务收费的，经小区建设面积及户数超过50%的业主书面表决同意的，涨价即为生效。 上述物业合同到期，2014年9月10日起，青羊区时代尊城第一届业委会对续聘事宜组织投票。2015年2月9日，青羊区时代尊城第一届业委会发布《公示》，载明同意续聘洁华物业公司户数达小区总户数半数以上，建筑面积占小区总面积半数以上。 2015年7月16日，时代尊城业主大会就时代尊城小区召开针对洁华物业公司上调物业管理服务费事项表决的业主大会的选票情况进行了公示，《时代尊城业主大会表决统计结果》上载明同意上涨物业服务费的人数达到小区业主总人数的半数以上，专有部分面积占小区总建筑面积的半数以上。 2018年8月31日，时代尊城业委会就续聘洁华物业公司作为物业服务企业及物业服务合同的主要内容向全体业主进行公告，公开征求全体业主意见，表决时间为2018年9月16日至2018年10月8日，由工作人员上门发放表决票，采用投票表决方式。2018年10月9日，时代尊城业委会针对表决是否续聘现有物业服务企业的工作进行第二次公示，提示尚未填写表决意见的业主及时投票表决，表决截止时间为2018年10月13日23时，2018年10月14日9时，在本小区尊者汇会所前公布表决结果。付元伟、胡春苗对续聘物业服务企业、合同期限、违约责任共三个事项均表决为反对意见，且于2018年9月10日在时代尊城业主大会会议投票表决签收记录上签字。 2018年10月15日，时代尊城业委会针对是否续聘物业服务企业的投票结果进行公示，时代尊城小区业主共计1077户，投票权数1037户，总建筑面积178652.91平方米；赞成续聘现有物业服务企业的共795户，赞成户数占小区总户数的76.66%，赞成户数代表的建筑面积135336.28平方米，占小区总面积的75.75%；赞成合同期限五年的共770户，赞成户数占小区总户数的74.25%，赞成户数代表的建筑面积131531.20平方米，占小区总面积的73.62%；赞成违约责任的共751户，赞成户数占小区总户数的72.42%，赞成户数代表的建筑面积128384.32平方米，占小区总面积的71.86%；根据业主大会表决结果，均有超过50%的业主和50%的建筑面积赞成续聘现有物业服务企业，即为现有物业服务企业继续提供物业服务，聘期为五年；公示期为15天，公示期内若有业主对本次投票结果有异议，可提出异议或进行举报。 2018年11月28日，时代尊城业委会进行公示：就续聘现有物业服务企业的投票结果公示，公示期于11月1日已满，决定续聘原物业服务企业；时代尊城业委会与洁华物业公司就物业服务原合同条款进行磋商，并将修改后的《时代尊城物业服务合同》在小区内1、5号门公示栏进行公示；公示期为15天，公示期内可书面提出异议，公示期满若无异议，时代尊城业委会将代表全体业主签订《时代尊城物业服务合同》。 2018年12月13日，时代尊城业委会与洁华物业公司签订《时代尊城物业服务合同》，合同约定洁华物业公司为业主、使用人提供物业服务；17栋房屋的物业公告服务费的收取标准为1.89元/月/平方米；合同期限为五年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止；本建筑区划依法归全体业主所有的建筑物及设备设施委托给洁华物业公司经营管理，收益的50%归业委会所有，收益的50%归洁华物业公司所有，用于洁华物业公司经营管理费；物业服务达不到合同约定的服务内容和标准的，业委会有权要求洁华物业公司限期整改，洁华物业公司应当采取补救措施；物业公司未按照合同约定维护公告区域秩序，造成业主、使用人相应损害的，按照司法机关判定结果承担相应责任；物业公司违反合同约定，擅自提高物业费收费标准的，对超出部分业主有权拒绝支付，超出部分有权要求物业公司返还；物业公司若在年底业主满意度调查不满意超过60%，业委会有权解除合同；物业公司发生严重违反合同义务等情形，业委会有权依据法院判决或业主大会决议要求物业公司承担违约责任。 2019年12月17日，付元伟、胡春苗向本院提起本案业主撤销权诉讼。 上述事实有当事人身份信息、工商登记信息、物业服务合同及备案表、公告、照片、业主表决票、签到册、公示、报告、回复、公开信、表决统计结果、投票表决签收记录、公示照片及当事人陈述等证据在案佐证。 庭审中，1.付元伟、胡春苗当庭撤回第二项要求物业公司退还物业费的诉讼请求。 2.经本院询问，付元伟、胡春苗明确其系依据物权法第七十八条的规定，主张撤销的业委会与物业公司签订的整个物业服务合同，并非撤销的是业主大会、业主委员会作出的关于续聘物业公司以及物业服务合同主要条款的决定以及公示。其要求撤销依据的理由：一、物业合同中的第十二条“关于小区公告收益部分的50%收益归洁华物业公司所有”的内容侵犯了业主的合法权益；二、整个物业服务合同仅约定了业主的违约责任，对洁华物业公司的违约责任没有约定，其显失公平；三、根据《业主管理规约》第22条规定“物业合同应明确约定物业公司应当向业委会缴纳保证金”，但2018年物业服务合同未对此进行约定。 本院认为，本案系付元伟、胡春苗系依据物权法第七十八条提起的业主撤销权纠纷，付元伟、胡春苗系时代尊城小区的业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销”之规定，如付元伟、胡春苗认为业主大会或者业主委员会的决定侵害其合法权益的，有权提起业主撤销权之诉。但业主提起业主撤销权之诉，应当以业主大会或业主委员会为被告，洁华物业公司作为物业服务提供方，并非本案适格被告。 同时，依照前述法律规定，业主撤销权的行使范围为业主大会或者业主委员会的决定，而本案中经本院询问，付元伟、胡春苗明确其主张撤销的并非业主大会或者业主委员会作出的决定，而是业主委员会代表全体业主与洁华物业公司签订的物业服务合同，付元伟、胡春苗的主张不属于业主撤销权行使的范围，故对其诉讼请求，本院不予支持。 综上，付元伟、胡春苗的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回付元伟、胡春苗的诉讼请求。 案件受理费25元，由付元伟、胡春苗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  徐 红 人民陪审员  苗春香 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员  童学翠 速 录 员  李 星