河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初11606号原告：李晓，男，汉族，1972年9月4日出生，住郑州市金水区。委托代理人：李晶晶，河南崇迪律师事务所律师，特别授权。被告：刘金涛，男，汉族，1986年12月12日出生，住郑州市中原区。委托代理人：徐碧青，河南京原律师事务所律师，特别授权。第三人：侯战军，男，汉族，1976年9月28日出生，住河南省新密市。原告李晓诉被告刘金涛、第三人侯战军物权保护纠纷一案,本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉讼请求：一、判令被告立即搬离并交付原告位于郑州市××工人路××楼××单元××号的房屋；二、判令被告支付房屋占用期间的租金损失（按每年36000元租金的标准，从2019年3月8日起计算至实际搬离并交付原告房屋之日止）；三、判令被告向原告支付物业管理费（按每月每平方米1.48元的标准，从2019年3月8日起计算至实际搬离并交付原告房屋之日止）；四、判令房屋租赁合同中约定的所有物品归原告所有；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由2017年原告李晓通过河南省新密市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台，以最高价1189000元竞拍到位于郑州市中原区××北、工人路西××楼××单元××房产一处，后地址变更为郑州市××工人路××楼××单元××号，该房产原系第三人所有。2017年10月11日新密市人民法院作出了拍卖成交确认书，2017年10月16日作出了执行裁定书，裁定该房产所有权及其他相应的权利归原告李晓所有，该财产权自裁定送达李晓时起转移。2017年10月17日李晓签收执行裁定书，即该房产的所有权及其他相应的权利在2017年10月17日转移给李晓。2015年3月7日，第三人侯战军与被告刘金涛签订了租赁合同，合同期限为2015年3月7日至2019年3月7日，但合同到期之后，被告刘金涛仍然占有涉案房屋，原告李晓多次找被告沟通无果，无奈起诉至法院，望法院判如所请。被告刘金涛辩称：原告诉请第一项、第二项要求答辩人立即搬出涉案房屋并支付房屋占有期间的租金损失，没有事实根据和法律依据。答辩人与原房主侯战军于2015年3月7日签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同第一条载明：“因甲方（侯战军）为新房少了六年不租，但乙方（刘金涛）一时确定不了六年租赁，所以暂时签订四年，乙方有保留两年租期的权利，如合同到期乙方（刘金涛）不再续签赔偿甲方损失，但乙方（刘金涛）必须有后两年去与留的权利，甲方不得违约。”、合同第三条载明：“租赁期间，乙方（刘金涛）所要添置屋内所有的生活用品为：冰箱一台、电视一台、沙发一套、床一套、空调柜机一台。所有物品如乙方（刘金涛）再续住两年，此物品作为后期租金，如不再续住，此物品归甲方（侯战军）所有。再次声明：续签权利在乙方（刘金涛）”、合同第四条载明：“租赁期间乙方与外界发生的一切纠纷，甲方概不负责。如甲方（侯战军）中间有卖房或其他纠纷，但必须保留乙方（刘金涛）所租房一切权利”。合同第六条载明：“租赁协议期满后，若乙方要求更换租赁协议，则需提前2个月向甲方提出。如到时未提出，算作乙方放弃后两年续住的权力。”从以上答辩人与原房主侯战军签订《房屋租赁合同》的内容能够看出，答辩人在2019年3月7日租赁合同到期后，有继续租住2年的续租权利，该《房屋租赁合同》是真实、合法、有效的，答辩人享有的2年续租权利依法不应被剥夺。答辩人自2015年3月开始租住涉案房屋，并且按照合同第三条约定，添置了生活家电，该生活家电用品可以抵2019年3月7日至2021年3月7日之间的房屋租金，因此，答辩人不可能会放弃续租2年的权利，否则，会严重侵害答辩人的续租权和财产权。依据《合同法》第二百二十九条：“所有权变动后的合同效力租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，虽然原告在租赁期间购买了涉案房屋并取得所有权，但不影响答辩人与原房主签订的租赁合同的效力。答辩人按照合同约定，享有续租权，并且已经实施了续租行为，因此，答辩人的续租行为是正当、合法行为，是受法律保护行为，不是侵权行为，没有侵犯原告对房屋的所有权，原告要求答辩人立即搬出涉案房屋并支付房屋占有租金损失没有任何依据。原告诉请的第三项要求答辩人支付物业管理费没有事实根据和法律依据。原告在2017年通过淘宝网新密市人民法院司法拍卖平台竞拍购买了涉案房屋，原告对新密市人民法院于2017年8月3日发布的《拍卖公告》的内容应当是明知的，该公告第七条明确称：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担（或其他约定方式）”，因此，物业费缴费义务人不是答辩人，而是原告。另外2015年3月7日的《房屋租赁合同》第二条载明：“租赁期间房屋水电煤气费用由乙方负责，物业费由甲方（侯战军）负责，租期未满，甲方中途违约，则加倍全额赔偿乙方全部损失。”，依据该条款，房屋物业费的缴费义务人不是答辩人。原告在2017年10月17日取得涉案房屋所有权后，该房屋租赁合同权利义务概括转移给原告，因此，原告应当承担缴纳物业费的义务，另外原告并非物业费交费相对方，其要求答辩人承担物业费没有依据。原告诉请判令房屋租赁合同中约定的所有物品归其所有，没有事实根据和法律依据。原告既要求答辩人搬出涉案房屋，剥夺答辩人的2年续租权，又要求答辩人购买的生活家电归其所有，这是自相矛盾且侵犯了答辩人的续租权和财产权。按照租赁合同约定，答辩人享有续租权，且答辩人购买的家具家电能够折抵续租的2年租金，因此，按照租赁合同约定，答辩人续租2年的期限未届满前，该家电家具所有权没有发生转移。答辩人保留起诉原告侵权的权利。答辩人在2019年3月7日之前，已经向原告及原房主侯战军明确自己续租2年权利，但是原告不断骚扰答辩人，让答辩人搬出，且原告也不缴纳物业费，造成答辩人无法正常生活。原告应当赔偿答辩人损失，答辩人保留诉权。综上所述，原告的五项诉讼请求，均没有事实根据和法律依据，恳请贵院依法予以驳回。第三人侯战军辩称：2019年3月7日到2021年3月7日的租金已经按家具抵扣交过了，物业费合同上约定的有是由我缴纳，是我的过错，合同约定租期不到，室内物品原告不能返还。经审理查明：第三人侯战军与被告刘金涛于2015年3月7日签订《房屋租赁合同》侯战军为甲方，刘金涛为乙方一份约定第一条租赁期限为六年，暂时签到租期从2015年3月7日起到2019年3月7日。租金每年为36000元。押金为6000元。注明：因甲方为新房少了六年不租，但乙方一时确定不了六年租赁，所以暂时签订为四年，乙方有保留两年租期的权利，如合同到期乙方不再续签赔偿甲方损失，但乙方必须有后两年去与留的权利，甲方不得违约。第二条租赁期间房屋煤气费用由乙方负责。物业费由甲方负责，租期未满，甲方中途违约，则加倍全额赔偿乙方全部损失。三、租赁期间，乙方所要添置屋内所有的生活用品为：冰箱一台、电视机一台、沙发一套、床一套、空调柜机一台。所有物品如乙方在续住两年，此物品归甲方所有。再次声明：续签权力再乙方。第六条租赁协议期满后，乙方要求更换租赁协议，则需提前两个月向甲方提出。如到时未提出，算作乙方放弃后两年续住的权力。2017年10月16日河南省新密市人民法院出具（2016）豫0183执3209号之三裁定书一份裁定郑州市中原区××北、工人路西××楼××单元××房产一处（合同号10634317）所有权及相应的其他权利归买受人李晓所有，该财产权自本裁定送达买受人李晓时转移；2017年10月17日李晓收到该裁定书，2017年11月13日原告李晓到郑州市中原区××北、工人路西××楼××单元××与刘金涛交流该房屋租赁相关事宜，刘金涛告知李晓合同到期，还自动往后续两年，还再有两年。2019年3月7日前刘金涛并未按合同约定提前两个月向刘晓提出续租事宜。上述事实有当事人陈述、证据材料予以证实。本院认为，该涉案房产已经于2017年10月17日归李晓所有，2017年11月13日李晓与刘金涛也沟通过房屋租赁相关事宜，刘金涛告知刘晓合同到期，还自动往后续两年，还再有两年，但刘金涛并未在2019年3月7日前明确向刘晓提出续租及要求更换协议。故根据合同第六条约定如到期未提出，算作刘金涛放弃续住的权力。刘金涛违约不再有该房屋的使用权，应当搬离房屋。又因合同第三条约定，租赁期间，乙方所要添置屋内所有的生活用品为：冰箱一台、电视机一台、沙发一套、床一套、空调柜机一台。所有物品如乙方在续住两年，此物品归甲方所有。再次声明：续签权力再乙方。刘金涛添置的冰箱一台、电视机一台、沙发一套、床一套、空调柜机一台，抵房租两年，故2019年3月7日至实际搬离期间的房租由刘金涛购置的家具抵偿。第二条租赁期间房屋煤气费用由乙方负责。物业费由甲方负责，租期未满，甲方中途违约，则加倍全额赔偿乙方全部损失，涉案房产已经于2017年10月17日归原告刘晓所有，刘晓应当按照原合同约定履行《房屋租赁合同》，故房屋物业费应由原告李晓承担，原告诉请物业费由被告承担本院不予支持。驳回原告其他诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定判决如下：一、被告刘金涛于本判决生效之日起十五日内搬离郑州市中原区汝河路北、工人路西7号楼1单元20层2002号房屋；二、被告刘金涛添置的冰箱一台、电视机一台、沙发一套、床一套、空调柜机一台归原告刘晓所有。案件受理费700元，由刘金涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 鞠 忠二〇二〇年四月二十一日书记员 吕益权