河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终153号上诉人（原审被告）：米绍德，男，1953年1月4日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：万雪丽，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕希亮，男，1958年9月18日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：杨淼，河南永秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕协力，男，1965年3月23日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：杨淼，河南永秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐立华，男，1963年12月4日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：杨淼，河南永秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜玉宝，男，1972年10月12日出生，回族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：杨淼，河南永秀律师事务所律师。上诉人米绍德因与被上诉人吕希亮、吕协力、齐立华房屋买卖合同纠纷一案，不服柘城县人民法院（2019）豫1424民初5988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日受理本案后，依法组成合议庭于2020年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人米绍德及其委托诉讼代理人万雪丽，被上诉人吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝共同委托的诉讼代理人杨淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人米绍德上诉请求：1、依法撤销柘城县人法院（2019）豫1424民初5988号民事判决，改判驳回吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝负担。事实及理由：1、案涉房屋出售时确定的价格为170000元，因未安装门窗、水电、楼梯扶手等，经吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝计算后确定扣减7430元，米绍德已全额支付房款；2、一审判决依据其他购房人的证言确定案涉房屋的价格按面积计算，根据证据规则，证人未出庭接受质询，其证言不能作为定案依据；3、米绍德将案涉房款交付给吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝的合伙人孙学亮，孙学亮给米绍德出具购房合同，交明确写明房款已付清。被上诉人吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝答辩称：1、一审庭审时，米绍德未对证人身份及出庭形式等提出异议，仅对证人证言的内容提出异议，该证人证言能够相互印证，可以作为本案定案依据。2、吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝一审提供大量证据能够相互印证，案涉房屋标准面积132平方米，超过标准面积按平方补交房屋差价款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝向一审法院起诉请求：请求判令米绍德支付购房款86936元，诉讼费由米绍德负担。一审法院查明：2010年9月，吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝与案外人孙学亮在柘城县××合伙××盛世××南北街，该街西侧所建标准商铺为每套商铺上下两层，每层两间，总面积132平方米，平均价格为170000元，超出标准商铺面积的，按标准商铺的单价加收购房款。2014年米绍德购买盛世金叶商贸南北街路西的商铺四间（上下两层、每层两间），总面积160.7平方米（10.6米×7.58米×2），支付孙学亮购房款162570元，下欠44392元经催要未果，提起本案诉讼。审理中，该院通知合伙人孙学亮参加诉讼，孙学亮表示不参加本案诉讼。一审法院认为，吕希亮、吕协力等人与米绍德虽未签订房屋买卖合同，但米绍德认可购买了案涉房屋并已交付部分房款，双方之间形成事实上的买卖合同法律关系。吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝主张一套标准商铺面积为132平方米，超出标准商铺面积的，按标准商铺的单价加收购房款，该事实有购房人张振海、杜某1、曹某、杜某2等人的证言为证，事实清楚，证据充分，应予支持。米绍德提供的孙学亮、赵亮出具的证明（购房合同）未经其他合伙人签字认可，且不符合常理，不予认定。米绍德辩称不按房屋面积计算房款，其商铺价格共计170000元，理由不足，不予采信。关于涉案标准商铺的价格问题，综合考虑同地段曹某、杜某2购房价格及同时期同地域的房屋平均市场价格等因素，该院确认标准商铺平均价格为170000元。吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝与米绍德未签订书面买卖合同，双方对价格产生分歧均有过错，故本案标准商铺按平均价格170000元计算。米绍德已交纳购房款162570元，对吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝要求米绍德再支付房款44392元（170000元＋170000元÷132平方米×28.7平方米-162570元）的诉请，予以支持，超出44392元的部分，不予支持。案涉房屋系吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝与孙学亮合伙开发建设的，米绍德交付孙学亮购房款不具有过错，吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝以内部合伙协议主张孙学亮收取房款的行为无效，于法无据，不予支持。关于吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝与孙学亮之间的合伙财产及债权债务分配问题，其可另行解决，不属于本案审理范围。孙学亮作为吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝的合伙人不愿意参加本案诉讼，属于对其民事诉讼权利的自由处分，但不影响其对涉案应得房款享有相应的实体权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告米绍德于判决生效之日起五日内支付原告吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝购房款44392元；二、驳回原告原告吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费986元（已减半收取），由原告吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝负担486元，被告米绍德负担500元。二审中，米绍德提交二组新证据，证据1，孙学亮、李守法、王超建的调查笔录及韩连、李洪凤、陈银芳、秦玉梅的证人证言各一份，孙学亮出庭作证，证明目的，证明案涉房屋是按套出售，并非按面积出售，价格为每套170000元。证据2，测量房屋面积光盘一张，证明案涉房屋的长为10米，宽7.66米，房屋的实际面积为153.2平方米。质证意见：证据1，孙学亮的证言与事实不符，不符合常理，孙学亮与吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝因合伙开发该项目，产生矛盾，一审中孙学亮主动放弃诉讼权利，不排除与米绍德存在恶意串通的情形，不应采信，其余调查笔录、证人没有出庭作证，其内容无法核实，形式不合法，不应采信。证据2，对该证据的真实有异议，一审法官及司法所长现场对案涉房屋进行现场测量，法庭直也向米绍德展示测量房屋时的照片、手绘图等，对该证据不予采信。根据双方当事人的诉辩意见，本院对上述证据认定如下：上述证据与一审中其他证据相冲突，无法核实其真实性，本院不予采信。本院经审理查明，2010年9月，吕希亮、吕协力、齐立华、杜玉宝与案外人孙学亮在柘城县××合伙××盛世××南北街商铺。2019年1月20日，张学亮与米绍德签订购房合同，内容：“兹有柘城县起台镇北街村民组米绍德购买起台镇盛世金叶商贸街南北线商品房一套，底上四间，位置，南北线南头路西。注房子出现任何问题与开发商没有任何关系。价格壹拾柒万整（170000），房款已清。”本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，孙学亮与吕协力、齐立华、杜玉宝合伙开发起台镇盛世金叶商贸街南北线房屋，经孙学亮之手出售多套房屋，2014年米绍德购买案涉房屋，交付相应房款，孙学亮将案涉房屋交付给米绍德使用，米绍德足以相信孙学亮对案涉房屋具有处分的权利，应为善意第三人，孙学亮认可米绍德房款已清，吕协力、齐立华、杜玉宝要求米绍德支付房款证据不足，不予支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销柘城县人法院（2019）豫1424民初5988号民事判决；二、驳回被上诉人吕协力、齐立华、杜玉宝的诉讼请求。一审案件受理费986元、二审案件受理费909元，共计1895元，由上诉人吕协力、齐立华、杜玉宝负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  许长峰二〇二〇年四月二十七日书记员  杜欣欣