贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初606号 原告：闵书琴，女，汉族，1983年12月20日出生，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：闵勇（特别授权代理），系原告闵书琴之弟。 被告：毕节市政通房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市南部新区7号路与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼）。统一社会信用代码：91520500709552726W。 法定代表人：徐忠杰，该公司总经理。 原告闵书琴与被告毕节市政通房地产开发有限责任公司（下称：政通房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闵书琴的委托诉讼代理人闵勇到庭参加了诉讼。被告政通房开公司经本院传票传唤，无故未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告闵书琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告未按合同约定提供办理房屋所有权证所需文书违约金，以已付房款414,509.00元为基数，按每日万分之三从2017年1月1日起计算至被告将上述房屋权属登记在原告名下并将权属证书交付给原告之日止。暂计20,000.00元；2、本案的诉讼费由被告承担。 事实及理由：原、被告于2014年10月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市七星关区（建筑面积132.91平方米、套内建筑面积108.17平方米，房屋总价款为414509.00元）。双方就商品房基本状况、价款、付款方式、交房日期和条件、交接手续、房屋登记进行了明确约定。其中，第二十二条（第十六页）约定：“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。”合同签订交房日期是2015年12月31日，而房子还没修好并还没验收，被告就以电话和发通知的形式用欺诈手段通知原告2015年11月8日收房，至今房子都没有修好，仍未到达验收条件且被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将上述房屋不动产权登记至原告名下。期间，原告一直要求被告早日为原告办理房屋不动产登记证书，但被告一直以种种理由拖延，时至今日，被告仍然拒绝为原告办理上述房屋的所有权登记手续。为此，原告特具状诉至贵院，望判如所诉。 原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：《商品房买卖合同》、收据、个人贷款支付凭证、《个人住房（商业用房）借款合同》；经审查，原告提供的证据符合证据的三性，证据间能够相互印证，能证明本案的相关事实，本院予以采信。 被告政通房开公司未到庭应诉、未提交答辩、未提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。 经对以上证据的分析与认定，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2014年10月13日，原告闵书琴作为买受人，被告政通房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房屋建筑面积132.91平方米；该商品房总价款为414509.00元；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款414509.00元，同时，原告还向被告交付了办证所需的房屋维修基金及相关税费。被告已将涉案商品房交付原告，但至今未将商品房转移登记有关文书交付给原告，故原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约，违约金从2017年1月1日开始计算。同时，被告代收相关税费的行为，视为原告委托被告代为办理权属登记，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于违约金的计算标准问题。原、被告双方在合同中约定：“出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.2%的违约金。”现被告承诺交付办理商品房转移登记有关文书的时间已超过180日，按合同约定应以原告已付购房款414,509.00元为基数，按日0.2%计算违约金，但该违约金计算标准约定过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2017年1月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款414,509.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，以原告已付购房款414,509.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告闵书琴支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金的计算方式为：2017年1月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款414,509.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，以原告已付购房款414,509.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告闵书琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元（已减半收取），由被告毕节市政通房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年四月十五日 书记员  葛红霞