河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终171号上诉人（原审被告）:商城县长江物业管理有限公司。住址：商城县和谐小区16号楼。统一社会信用代码：91411524098117425T。法定代表人：张浩，该公司经理。委托代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。委托代理人：阮成伟，河南太平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：商城县祥和城市广场业主委员会。住址：商城县城关镇原丝绸厂院内。负责人：李立发，该委员会主任。委托代理人：李香峰，江苏钟山明镜律师事务所律师。上诉人商城县长江物业管理有限公司因与被上诉人商城县祥和城市广场业主委员会排除妨害纠纷一案，不服河南省商城县人民法院（2019）豫1524民初3354号民事判决，提出上诉，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人商城县长江物业管理有限公司的委托代理人刘园、阮成伟，被上诉人商城县祥和城市广场业主委员会的委托代理人李香峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人商城县长江物业管理有限公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案的一、二审诉讼费。事实与理由：1、原审法院认定事实不清。原审法院仅仅依据53%的投票进行了判决，并未查清53%为人数比例还是面积比例，应当查清被上诉人的主体资格是否具备，以及所做决定是否经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，才能认定其原告主体是否具备，所作决议是否有效。2、根据住房和城乡建设局及街道办事处的书面文件，可以证明被上诉人在成立时便不合法，应视为被上诉人主体自始不成立，并非主管单位对业主委员会主体资格的撤销，一审法院认定事实错误。上诉人提交的证据有，上诉人2019年1月31日前期物业中标通知书并经商城县房地管理所备案、商城县祥源城市投资有限公司和上诉人签订的前期物业服务合同、商城县祥源城市投资有限公司与上诉人签订的祥和城市广场小区备案证明等。上诉人认为：被上诉人在没有备案、不具备成立的条件下要求上诉人停止物业管理行为，腾空商城县祥和城市广场的管理用房于事实不符，于法无据。2019年6月11日，商城县住房和城乡建设局已经认定被上诉人召开第一次业主大会不符合有关法律规定，不具备成立条件，第一次大会做的决议当属无效。3、原审的案由是排除妨害，排除妨害纠纷的构成要件中，妨害状态具有不正当性。上诉人认为，上诉人加强对小区的管理本意在于更好对往来人员的审核，加强对全体业主的安全保障工作，并未妨害业主的正常通行，维护社会和谐，被上诉人在主体上不适格，手续不合法的情况下要求上诉人停止物业管理行为于法无据。4、原审适用法律错误。原审法院以《物权法》第81条判决上诉人停止小区的物业管理服务行为属滥用法律行为。首先本案是排除妨害纠纷，而原审法院判决内容却是物业服务合同，原审法院判决依据的是《物权法》的81条，该规定是业主的所有权利范围，而不是业主委员会的权利范围。根据《河南省物业管理条例》第6条规定，县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行职责。河南省选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。社区（居）村委会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。一审判决并未支持主管单位监督业主大会、业主委员会依法履行职责的权利，不符合《河南省物业管理条例》的规定，适用法律错误。被上诉人商城县祥和城市广场业主委员会答辩称，关于主体资格一审有充分查明，而且一审判决对此有详细的表述。被上诉人是依法成立的业主委员会，其性质是自治组织，业主委员会成立有备案，是符合相关规定的。一审适用法律也是正确的。请求依法驳回上诉，维持原判。原审查明，商城县祥和城市广场是由商城县祥源城市建设投资有限公司投资建设的小区，位于商城县赤城街道办事处原丝绸厂院内，前期物业管理服务是由商城县祥源城市建设投资有限公司聘用的商城县祥和物业服务公司管理。该小区已建成并入住2、3、5、7、8、9、10、12号楼。2017年11月17日，原审法院认定该小区共有业主820户。2016年9月10日，商城县祥和城市广场业主召开业主大会，通过选举产生业主委员会，经所在的基层组织商城县赤城办事处三里桥社区委员会和商城县人民政府赤城街道同意上报，商城县房地产管理所审核认为该小区召开业主大会成立业主委员会的程序合法、资料齐全、符合备案程序，同意提交商城县住房和城乡规划建设局住房管理股审核，经商城县住房和城乡规划建设局住房管理股审核，符合相关指导规则，具备备案条件，同年10月11日，最终原告（商城县祥和城市广场小区业主委员会）通过商城县住房和城乡规划建设局备案，并向原告出具备案证明（编号第2016004号，有效期至2017年10月11日），负责人李立发。2018年12月25日，商城县赤城街道办事处社区服务中心向原告出具备案证明（编号2018-2号，有效期至2019年12月24日）。2019年4月6日，原告召开业主大会和更换物业服务公司表决大会，经参加人员投票，53%的人员同意更换物业服务公司，原告决议解聘当前物业服务公司，重新选聘新的物业服务公司。由商城县祥源城市建设投资有限公司（开发该小区的开发商）委托，河南华威建设工程技术咨询事务所有限公司招标，被告为该小区前期物业管理中标单位，于2019年2月26日，被告与商城县祥源城市建设投资有限公司签订前期物业服务合同。2019年7月，被告进入商城县祥和城市广场小区，使用商城县祥和城市广场的物业管理用房，设置门禁卡，统计住户和车辆信息，进行物业服务管理，遭业主委员会及部分业主的拒绝，并发生强烈冲突，经公安机关现场调解、处置，才得以平息。现被告在该小区进行物业服务管理。原告起诉来院。原告及部分业主与商城县祥源城市建设投资有限公司关系较为紧张，多次发生纠纷，2017年，原告因物权保护起诉商城县祥源城市建设投资有限公司，本院以原告主体不适格为由裁定，驳回原告的起诉。还有民事、行政诉讼。庭审中，经本院主持调解，因双方分歧太大，无法达成调解协议。原审认为，商城县祥和城市广场小区已依法成立业主委员会，只有业主委员会有权委托有资质的物业管理服务公司管理服务该小区的物业，没有业主委员会委托或授权委托，任何组织和个人无权以任何理由擅自进驻该小区进行物业管理服务，所进行的物业管理服务是无效的。故原告要求被告停止实施对商城县祥和城市广场小区的物业管理服务行为，腾空并交还该小区的物业管理服务用房的诉讼请求应予以支持。业主委员会是小区依法成立的自治组织，只应依法选举换届，不得被上级机关在没有到届前无故通知另行选举或改组，上级机关只有指导和协助的权利，故被告的辩称没有充分的证据支持，理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，原审判决如下：一、被告商城县长江物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内停止在商城县祥和城市广场小区的物业管理服务行为，腾空并交还该小区的物业管理服务用房。二、驳回原告商城县祥和城市广场业主委员会的其他诉讼请求。受理费100元，由被告商城县长江物业管理有限公司负担。二审中，上诉人提交了商城县赤城街道办事处的通知、商城县住房和城乡建设局出具的，“关于商城县祥和城市广场业主委员会备案有关情况的说明等相关证据材料，用以证明被上诉人原告不具备主体资格。被上诉人质证认为以上材料不能证明上诉人的主张。二审对原审查明的事实予以确认。经双方当事人同意，法庭归纳本案争议的焦点是：1、商城县祥和城市广场业主委员会是否具备本案的原告主体资格。2、如果其具备原告主体资格，依据该小区业主大会所形成的决议，请求解除与上诉人之间的物业管理合同并要求物业公司腾空并交还物业用房的排除妨碍，人民法院应否支持。本院认为，关于商城县祥和城市广场的业主委员会的主体资格问题。从业主委员会所提交的相关证据看，有业主委员会备案申请表、登记审批表、业主委员会备案证明、商城县住房和城乡规划建设局出具的商城县业主委员会备案证明等，因此，原审法院认定其具备原告主体资格是有事实和法律依据的。上诉人认为其不具备原告主体资格的意见，本院不予采纳。关于商城县祥和城市广场业主大会所形成的决议是否有效的问题。从召开业主大会的相关证据看，有召开表决大会的业主签到簿、业主签字统计表、召开业主大会的现场照片等相佐证。经参加人员投票有过53%的人员同意，形成决议更换物业服务公司，解聘当前物业服务公司，重新选聘新的物业服务公司。据此原审法院认为所形成的业主大会决议是有效的，也是正确的。上诉人认为原审未查清53%是人数比例，还是面积比例，决议是否经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意没有查清，认为决议无效的意见，本院不予采纳。依据该业主大会决议，业主委员会起诉法院要求解除前期物业管理服务合同，并要求上诉人公司腾空并交还物业用房，人民法院应当予以支持。综上，上诉人的上诉意见不能成立，其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费100元，由上诉人商城县长江物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二〇年四月二十二日法官助理彭亚丽书记员杨晨