湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1558号上诉人（原审原告）:罗建铭，男，1962年7月12日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：薛李锡灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段18号管理服务中心办公楼319房。法定代表人：冯杨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人；刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人；王朗，湖南立华律师事务所律师。上诉人罗建铭因与被上诉人湖南和立东升实业集团有限公司（以下简称和立东升公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人罗建铭的委托诉讼代理人薛李锡灿、被上诉人和立东升公司的委托诉讼代理人王朗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗建铭上诉请求：撤销一审判决，改判支持罗建铭的诉讼请求。事实和理由：一、银行按揭推迟到账不应成为顺延交楼的合法事由。1、银行按揭推迟是基于被上诉人将案涉房屋设定抵押权，导致银行无法付款，并非上诉人的原因造成。2、退一步来讲，如被上诉人并未要求上诉人支付迟延付款的违约金，一审法院超诉讼请求判决。3、被上诉人如需主张上诉人存在逾期付款的情形，应当另案起诉。4、即使被上诉人主张迟延付款，但是其独立的诉讼请求均已超过诉讼时效。二、一审法院判决整改期180日无任何事实与法律依据，不应顺延交楼时间。1、合同第十条约定的整改期明显约定为基础设施设备的整改，配套基础设施仅为瑕疵性交付，即已实际交楼，但是这些瑕疵性条件可以给予被上诉人整改期，但是本案被上诉人是根本未交付，因此被上诉人的情形明显不应适用基础设施设备的整改期予以顺延。2、本案被上诉人逾期交楼的原因是被上诉人的房屋未经验收合格，未取得建设工程竣工验收备案表，并非是基础设施设备不健全，如何能适用第十条的180日整改期。三、和立东升公司并非善意履约人，和立东升公司开发的小区整体都存在验收不合格的情形，且违约时长特别长，亦未采取积极的履约措施，应当承担责任。和立东升公司辩称，一、上诉人逾期付款的违约在先问题，和立东升公司具有事实和法律依据，应当依法核减。和立东升公司系协助办理银行按揭，购房户选择按揭贷款方式支付购房款的，最迟应当在合同签订之后60日内将按揭款支付到账，如果购房户存在按揭款逾期到账的情况，根据双方《商品房买卖合同》之规定如出现未在约定期限付清房款，出卖人有权据实顺延和不应当承担逾期交房违约责任。二、关于180天整改期，合同第10条和补充协议第二条第九项有详细的规定，一审法院据此顺延并无不当。罗建铭向一审法院起诉请求：一、由和立东升公司支付逾期交房的违约金，自2017年12月31日起计算至交付房屋取得合格的《建设工程竣工验收备案表》之日止（以已付房款为本金，每日按万分之一的标准计算，暂计算至2019年1月7日为23998.29元；二、由和立东升公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年7月28日，罗建铭与和立东升公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定罗建铭购买和立东升公司开发的位于岳阳市经济技术开发区中对面星河国际第7幢9层903号房，建筑面积131.55平方米，单价为4890.81元／平方米，购房总金额为643386元。罗建铭应于2016年7月28日前支付房款163386元，余款480000元申请贷款支付。付款方式及期限的具体约定见附件四。罗建铭未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：1、罗建铭逾期付款在60日内，罗建铭按日计算向和立东升公司支付逾期应付款万分之一的违约金。2、逾期超过60日后，和立东升公司有权解除合同。和立东升公司不解除合同的，罗建铭按日计算向和立东升公司支付逾期应付款万分之一的违约金。商品房交付条件为:1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、商品房已取得房屋测绘报告。商品房的基础设施设备：供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络应达到交付条件。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，由和立东升公司在180天内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房。和立东升公司应当在2017年12月31日前向罗建铭交付商品房。商品房达到约定的交付条件后，和立东升公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达罗建铭。罗建铭未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，和立东升公司应当出示满足的证明文件。和立东升公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，罗建铭有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由和立东升公司承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，和立东升公司未按照约定的时间将商品房交付罗建铭的，按照逾期时间，分别处理（1、2项不作累加）:1.逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，和立东升公司按日计算向罗建铭支付全部房价款万分之一的违约金;2、逾期超过60日后，罗建铭有权解除合同。罗建铭要求继续履行合同的，合同继续履行，和立东升公司按日计算向罗建铭支付全部房价款万分之一的违约金。当天，双方还签订了一份《商品房买卖合同》补充协议。在补充协议第二条第九项约定，除《商品房买卖合同》规定的延期交付商品房的情形外，若出现下列情形之一的，和立东升公司也有权据实延期且不承担相应的违约责任:1、罗建铭延期交付按揭贷款资料、未配合和立东升公司办理按揭相关手续、未在约定时间内付清房款或未按时办理入伙手续，罗建铭延期缴纳相关税费。2、因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，或市政配套设施的批准与安装的延误（因和立东升公司过失除外）等导致和立东升公司延期交房的，或遇国家政策调整变化或政府行为导致和立东升公司延期交房，和立东升公司在发生之日起60日内通知罗建铭。3、交房通知无法送达的。4、发生对整个社会的工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件，致使本合同项目开发被迫停止的。5、出现其他非和立东升公司因素导致延迟交付房屋的情形。此外，双方还签订《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，其中第一条第二项约定:因罗建铭的原因导致在签订本《商品房买卖合同》之日30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，和立东升公司同意罗建铭在收到和立东升公司或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担本合同第八条约定的违约责任;逾期30日，和立东升公司有权解除合同，同时罗建铭须向和立东升公司支付合同总购房款5.1%的违约金，此款直接从罗建铭已付房款中扣除余款无息退还罗建铭。如果和立东升公司同意继续履行本合同，则按照本合同第八条逾期付款处理。合同签订后，罗建铭按约交纳了首付163386元，剩余480000元办理了按揭贷款。贷款到账日期为2016年12月19日，逾期84天。2019年1月7日，和立东升公司向罗建铭交付房屋。至庭审终结时，和立东升公司未能提交建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。一审法院另查明，2017年7月17日，岳阳市规划局岳阳经济开发区分局向岳阳经济开发区国土分局出具关于《关于提供置换用地红线图及规划控制指标的函》的复函，内容为“贵局于2017年5月17日《关于提供置换用地红线图及规划控制指标的函》收悉。现将滨湖游路建设占用和立东升公司部分土地相关数据复函如下:滨湖游路建设占用和立东升总用地面积:3485平方米。其中3361平方米为滨湖游路建设用地，124平方米为滨水公共绿地。按其土地性质，其容积率，建筑密度等控制指标均为零。一审法院认为，罗建铭与和立东升公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定，履行自己的义务。罗建铭交纳全部房款后，和立东升公司应按约定按时交付房屋。关于和立东升公司是否存在逾期交房的问题。合同约定的交房日期为2017年12月31日，另加180天的整改期，罗建铭逾期付款顺延84天，和立东升公司的交房日期可顺延至2018年9月21日，现和立东升公司于2019年1月7日交付房屋，存在违约行为，应按约定支付违约金。和立东升公司应当支付的违约金为6949元（643386元×108天×0.0001）。双方约定:交付该商品房时，和立东升公司应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。和立东升公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，罗建铭有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由和立东升公司承担，故罗建铭有权在和立东升公司提供建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告前拒绝收取商品房。但根据本案查明的情况，罗建铭已于2019年1月7日收取商品房，该情形可视为双方已通过实际行为变更了合同约定的交付条件，且罗建铭收房后既无租金损失，也无任何证据证实已交付房屋影响正常使用。故自2019年1月7日起和立东升公司不应向罗建铭承担逾期交房违约责任。和立东升公司同时辩称因政府需要置换用地原因导致交房时间的延误，并提供关于《关于提供置换用地红线图及规划控制指标的函》复函予以证实。一审法院认为，从该复函的内容分析，政府置换的土地面积为3485平方米，而并非和立东升公司全部的建设用地，本案中没有证据证实政府置换土地的行为与延期交付涉案房屋之间存在必然的因果关系，故对该项抗辩意见不予采纳。综上，罗建铭的诉讼请求部分合法，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由和立东升公司在判决生效后十日内向罗建铭支付违约金6949元；二、驳回罗建铭的其他诉讼请求。案件受理费399.96元，减半收取199.98元，由罗建铭负担159.98元，和立东升公司负担40元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：《商品房买卖合同》中约定的180天整改期、银行按揭贷款迟延到账能否作为和立东升公司顺延交房的理由。罗建铭与和立东升公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务。其中《商品房买卖合同》中约定了如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，和立东升公司于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交付。因基础设施设备也属于商品房交付的组成部分，因此一审法院据此认定和立东升公司可以顺延交房180日并无不当。另外双方在《补充协议》中还约定买受人延期交付按揭贷款资料、未配合出卖人办理按揭相关手续，未在约定时间内付清房款的，出卖人也有权据实延期且不承担相应的违约责任。根据上述约定，一审法院认定和立东升公司可以以罗建铭的银行按揭贷款延期为由据实顺延交房并无不当。罗建铭诉称按揭贷款延迟到账是因和立东升将涉案房屋抵押所致，并非其本人原因，因购房户系抵押贷款的当事人，同贷款银行积极的沟通并根据银行的要求提供相关材料系其应尽的责任，开发商仅具有协助义务，因此罗建铭作为购房户应承担贷款迟延到账系开发商过错的举证责任，因银行发放贷款时除审核抵押物的现状外，还会审核贷款人的个人征信等相关情况，故罗建铭仅提供涉案房屋被抵押的证明并不能证明其主张，罗建铭应承担举证不能的责任。综上所述，罗建铭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费224元，由上诉人罗建铭负担。本判决系终审判决。审判长 刘 玲审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年四月三十日书记员 陈倩雅