河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终3025号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘素青，女，汉族，1966年8月3日出生，住濮阳市华龙区，系张同献之妻。上诉人（原审原告、反诉被告）：张立，男，汉族，1991年12月3日出生，住濮阳市华龙区，系张同献之子。上诉人（原审原告、反诉被告）：张亚祺，女，汉族，2004年6月12日出生，住濮阳市华龙区，系张同献之女。法定代理人：刘素青，系张亚祺之母。三上诉人共同委托诉讼代理人：郝玉安，男，1967年10月22日出生，汉族，住濮阳县梨园乡东闫村。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴秀英，女，汉族，1970年7月2日出生，住濮阳市。委托诉讼代理人：李保国，河南众孚律师事务所律师。原审第三人：濮阳市恩家房地产营销策划有限公司，住所地濮阳市昆吾路与古城路交叉口东20米路北。法定代表人：王晓荣，该公司股东。委托诉讼代理人：张艳帅，男，1987年8月26日出生，汉族，现住濮阳市，系该公司经理。上诉人刘素青、张立、张亚祺因与被上诉人吴秀英、原审第三人濮阳市恩家房地产营销策划有限公司（以下简称恩家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初9300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人暨张亚祺的法定代理人刘素青，上诉人刘素青、张立、张亚祺的委托诉讼代理人郝玉安，被上诉人吴秀英的委托诉讼代理人李保国，原审第三人恩家公司的委托诉讼代理人张艳帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘素青、张立、张亚祺上诉请求：1、依法撤销原审民事判决；2、依法改判驳回吴秀英的反诉请求，或发回重审；3、依法判令刘素青给付吴秀英房款26万元（张同献份额的房产价），判令吴秀英返还刘素青在东方花园29栋1单元0402号房产；4、一、二审案件受理费用由吴秀英承担。事实和理由：1、吴秀英购买张同献夫妻共有房产，未经刘素青签字同意，刘素青事先不知道。而吴秀英却拒不履行让张同献家庭净得52万元的合同约定，刘素青要求解除无效合同，因是张同献订立的52万元的合同，故应以张同献身份退还吴秀英的房款26万元；2、因吴秀英将房款交给了张同献，张同献没转交给刘素青，也没用于家庭日常生活需要，不属于夫妻共同债务。张同献没任何遗产，一审判决刘素青、张立、张亚祺退还吴秀英30万元，并在继承遗产的范围内承担违约赔偿责任无事实根据；3、刘素青、张立、张亚祺强烈请求法院支持合同无效、撤销或解除并不是单一地因出卖人无所有权和处分权，而是吴秀英违约在先。吴秀英又说房价上涨了15万元，因吴秀英至今并未获得该房的产权，即使有涨价的差价也不是她的损失，一审判决赔偿吴秀英15万元过于脱离事实。吴秀英因侵权应承担赔偿责任。吴秀英辩称，2017年11月30日购房前，吴秀英、张同献及恩家公司的工作人员共同去现场查看房屋，当时刘素青就在现场。合同签订后，张同献、刘素青将涉案房屋腾空另行租房居住，刘素青对涉案房屋已出售，收取30万元的房款均是明知的。涉案房屋较交易时大约上涨了15万元。张同献去世后在办理过户时，因继承需先交10万元的税费，恩家公司多次调解未果，形成纠纷。请求二审法院驳回上诉，维持原判。恩家公司述称，刘素青对签订买卖合同是知情的，出现纠纷后中间协商了2、3次，张立的意见是过户所产生的费用由买方承担，商量的结果买方只同意出一半的过户费用，协商未果。恩家公司对一审判决没有意见。刘素青、张立、张亚祺向一审法院起诉请求：1、确认亲属张同献与吴秀英签订的二手房买卖合同为无效合同；2、判令吴秀英腾退、返还涉案房屋，恩家公司返还房产证（产权证号：第0021152号），刘素青、张立、张亚祺退还房款300,000元；3、诉讼费用由吴秀英承担。吴秀英向一审法院反诉请求：1、判决刘素青、张立、张亚祺赔偿吴秀英经济损失173,800元，恩家公司承担连带责任；2、由刘素青、张立、张亚祺承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月30日，刘素青、张立、张亚祺的亲属张同献（卖方、甲方）与吴秀英（买方、乙方）及濮阳市恩家房地产营销策划有限公司（丙方）签订《二手房买卖合同》一份，主要约定：一、乙方购买甲方坐落在濮阳市辖区东方花园××单元××房，建筑面积为88.65平方米。二、房产的交易价格为52万元整。合同签订之日，乙方支付定金1万元。三、经双方协商，交易税费由乙方承担，中介费及代办产权过户手续费由乙方承担。四、双方约定的其他事项：1、甲乙双方应提供真实有效贷款及过户资料。2、甲乙双方应积极配合丙方办理贷款及过户手续。3、如因国家政策原因导致无法过户，三方均不承担违约责任。4、经双方协商一致，于2017年12月2日前付款首付款贰拾万元整，于2018年5月1日前付另外首付款拾万元整，总计首付款为叁拾万元整。如乙方逾期，一日违约金为总房款的万分之十。5、经双方协商一致，于2019年7月22日办理房产过户手续，如双方有一方违约，则一日违约金为壹仟元整。如中间出现任何一方不买或不卖，则甲方不予退还首付款，首付款作为甲方的赔偿款。如甲方不卖，则首付款退还给乙方，则需赔付叁拾万元整作为赔偿款。6、房产证经三方协商压在恩家房产以确保后期办理所有手续。7、甲方净落总房款伍拾贰万元整人民币。2017年11月30日，张同献收吴秀英购房定金壹万元，出具收条一份。2017年12月1日，张同献收吴秀英购房首付款壹拾玖万元整，出具收条一份。2018年4月25日，张同献收吴秀英房款壹拾万元整，出具收条一份。2018年1月底，张同献将上述案涉房屋交付吴秀英，吴秀英居住、使用至今。一审法院另查明，刘素青与张同献系夫妻关系，张立、张亚祺系二人婚生子女。2018年12月29日，张同献因病去世。一审法院认为，张同献与吴秀英双方签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。现张同献因病去世，刘素青诉称案涉房屋是夫妻共有财产，张同献在与吴秀英签订《二手房买卖合同》时没有征得其同意，张同献无权出售案涉房屋，张同献与吴秀英签订《二手房买卖合同》无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔结合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，刘素青、张立、张亚祺要求确认张同献与吴秀英签订的《二手房买卖合同》无效的诉请请求，一审法院不予支持。刘素青、张立、张亚祺诉请要求吴秀英腾退、返还涉案房屋，退还吴秀英房款300,000元，吴秀英同意退房，但反诉要求退还30万元首付款外，赔偿各项中介费用9,000元、装修费用14,800元、房屋涨价损失15万元。对此，一审法院认为，刘素青要求退房，吴秀英同意退房，解除张同献与吴秀英签订的《二手房买卖合同》，吴秀英在一审法院限定期限内将案涉房屋返还刘素青。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，刘素青主张张同献出卖房屋没有经其同意，是无权处分，拒绝配合吴秀英办理产权过户手续，张同献应退还收取的购房30万元并赔偿吴秀英的损失，现张同献已因病去世，根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，刘素青、张立、张亚祺在继承遗产的范围内承担张同献的债务，现吴秀英反诉要求赔偿各项中介费用9,000元、装修费用14,800元、房屋涨价损失15万元，因张同献与吴秀英签订的《二手房买卖合同》中明确约定“如甲方不卖，则首付款退还给乙方，则需赔付叁拾万元整作为赔偿款”，吴秀英要求的赔偿未超过双方的约定，故刘素青、张立、张亚祺应退还吴秀英30万元购房款，并在继承遗产的范围内赔偿吴秀英15万元，吴秀英要求的中介费用9,000元是违约责任赔偿，应包含在15万元内，装修费用14,800元没有确凿的证据支持，一审法院不予支持。吴秀英要求恩家公司对刘素青、张立、张亚祺应承担的经济损失赔偿承担连带责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。因案涉房屋的买卖合同解除，双方不需办理过户手续，恩家公司应将其保存的案涉房屋的房产证（产权证号：第0021152号）及其他相关材料返还刘素青。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除吴秀英与张同献、第三人濮阳市恩家房地产营销策划有限公司于2017年11月30日签订的《二手房买卖合同》；二、刘素青、张立、张亚祺于本判决生效后十日内退还吴秀英房款300,000元，并在继承遗产范围内赔偿吴秀英损失150,000元；三、吴秀英于收到上述房款及赔偿款10日内将濮阳市辖区东方花园××单元××房返还刘素青；四、第三人濮阳市恩家房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内将濮阳市辖区东方花园××单元××房的产权证书及相关材料返还刘素青；五、驳回刘素青、张立、张亚祺的其他诉讼请求；六、驳回吴秀英其他反诉请求；案件受理费2,900元，由刘素青、张立、张亚祺负担100元，由吴秀英负担2,800元；案件反诉费1,888元，由刘素青、张立、张亚祺负担1,590元，由吴秀英负担298元。本院二审期间，围绕上诉请求刘素青、张立、张亚祺提交了涉案房屋《不动产权证书》，用于证明涉案房屋是张同献和刘素青二人共有，在签订合同时张同献已经将房产证原件放在恩家公司，他们对张同献和刘素青共有房屋是明知的。吴秀英、恩家公司对该证据的真实性均无异议。本院二审审理查明：涉案房屋为张同献、刘素青夫妻共同购买的经济适用房，2017年8月22日张同献、刘素青取得不动产产权证书。在张同献与吴秀英交易过程中，张同献将涉案房屋的《不动产权证书》交于恩家公司，一审判决后张素青已从恩家公司取回。除上述事实外本院审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。对于当事人争议的合同效力，价款、房屋的返还，及损失的赔偿问题，分析认定如下：首先，关于合同的效力问题。涉案房屋是刘素青与张同献生前，夫妻关系存续期间共同购买的经济适用房。经济适用房是政策性、保障性住房，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）第十一条严格规定，经济适用房的购房人拥有有限产权，购买经济适用房不满5年不得直接上市交易。2017年8月22日张同献、刘素青取得不动产产权，2017年11月30日张同献通过恩家公司与吴秀英签订的二手房买卖合同，不论刘素青是否知晓该合同的签订，是否同意出售涉案房屋，因该合同的标的是处于限制交易期限内的经济适用房，该合同的订立是违背公序良俗的民事法律行为，损害了社会公共利益，故张同献、吴秀英订立的二手房买卖合同应为无效，对刘素青、张立、张亚祺提出涉案合同确认无效诉讼请求，依法应予支持。一审判决认定涉案合同有效予以解除，属认定事实及适用法律错误。其次，关于房屋及价款的返还问题。据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产应当返还。吴秀英因涉案合同接受的涉案房屋，依法应当向刘素青返还双方对此均无异议。对于张同献生前取得的30万元的房款，因是在与刘素青夫妻关系存续期间收取，且在刘素青、张立、张亚祺的诉状的第二项诉讼请求中自认“原告退还房款叁拾万元整”，故刘素青、张立、张亚祺应当返还给吴秀英30万元的房款，其上诉提出返还26万元的请求，没有事实和法律依据。再有，关于赔偿问题，同样据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，在签订二手房买卖合同时，双方对涉案房屋是经济适用房均应是明知的，故双方对致使涉案合同无效均有过错。又因合同无效，合同中“如甲方不卖，则首付款退还给乙方，则需赔付叁拾万元整作为赔偿款”的约定同样无效，该约定不能成为吴秀英主张损失的依据。但综合房价上涨，吴秀英支付了中介费用，以及对房屋进行了部分装修并已入住等因素，因合同无效导致吴秀英的损失客观存在，据双方的过错程度，本院酌定张同献对吴秀英损失中的70,000元承担赔偿责任。鉴于张同献已故，刘素青、张立、张亚祺作为继承人，应当在其继承张同献遗产的范围内向吴秀英支付应由张同献承担的赔偿金70,000元。综上所述，刘素青、张立、张亚祺的上诉请求部分成立。一审判决认定事实，适用法律错误，本院予以纠正。因刘素青已取回涉案房屋的《不动产权证书》，在本案中对其提出的由恩家公司返还证书的诉讼请求，不再处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初9300号民事判决；二、确认2017年11月30日吴秀英与张同献由濮阳市恩家房地产营销策划有限公司居间签订的《二手房买卖合同》无效；三、刘素青、张立、张亚祺于本判决生效后十日内退还吴秀英房款30万元。刘素青、张立、张亚祺在继承张同献遗产的范围支付吴秀英赔偿金70,000元；四、吴秀英于收到上述房款及赔偿金后10日内，将濮阳市辖区东方花园029栋1单元0402号房返还给刘素青；五、驳回刘素青、张立、张亚祺的其他诉讼请求。六、驳回吴秀英其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,900元，由吴秀英负担2,900元；案件反诉受理费1,888元，由刘素青、张立、张亚祺负担760元，由吴秀英负担1,128元；二审案件受理费4,100元，由刘素青、张立、张亚祺负担2,600元，由吴秀英负担1,500元。本判决为终审判决。审判长  贺艳丽审判员  崔树峰审判员  魏献忠二〇二〇年四月二十七日书记员  李淑敏