浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初7062号 原告：王琦，男，1983年3月15日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：谈杰，海宁市长安法律服务所法律工作者。 被告：范忠强，男，1973年1月18日出生，汉族，住海宁市。 原告王琦与被告范忠强、黄素红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因只能以公告方式向被告范忠强、黄素红送达法律文书，故又依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人谈杰到庭参加诉讼，被告范忠强、黄素红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后原告自愿申请撤回对被告黄素红的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告王琦向本院提出诉讼请求：要求被告范忠强继续履行《房屋买卖协议》，如无法继续履行合同义务则应返还购房款200000元并赔偿原告购房差价损失（暂计100000元）；后原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告间的《房屋买卖协议》；2.判令被告范忠强偿还原告购房款200000元，并赔偿原告购房差价损失400000元，以及评估费4400元。事实和理由：原、被告于2012年4月24日签订《房屋买卖协议》一份，原告向被告购买坐落于海宁市，房屋价格220000元。原告于签订合同当日将首付款140000元付于被告，由于原告不放心将购房款交付被告后无任何交付凭证，遂与被告商量，以借款合同作为原告收到购房款的凭证，原告三次付款，均以借款合同作为被告收款凭证。实际上被告从未向原告借款，原告共计向被告支付购房款200000元，被告也将房屋钥匙交付原告，但是原告去房屋时发现门锁已经更换，原告无法进入。原告曾要求被告将房屋过户，但被告以多种理由推脱。 被告范忠强未答辩，也未向本院提交证据。 原告围绕诉讼请求，依法提交《房屋买卖协议》、借款合同、长安镇农村宅基地置换镇区公寓房协议书、长安镇“两新”工程产权置换及安置协议书、钥匙、资产评估报告、评估费发票。由于被告未到庭质证，本院只能对证据的形式要件进行审查。原告提交的《房屋买卖协议》、借款合同、钥匙、资产评估报告、评估费发票系原件，形式合法，且与案件待证事实具有关联性，本院予以认定。原告提交的长安镇农村宅基地置换镇区公寓房协议书、长安镇“两新”工程产权置换及安置协议书系复印件，无法与原件相印证，本院不作认定。本院依原告申请向海宁市自然资源和规划局调取不动产登记信息查询证明，经质证，原告无异议。本院依职权向案外人程波杰、吴小妹制作询问笔录各一份，程波杰陈述：我和王琦是在沙发厂上班时认识的，一起做过服装生意，我也去王琦入股的建材店上过班。王琦向范忠强买房的时候，我见过范忠强，范忠强是到店里来跟王琦商量房子的事情，包括房子的交付、过户、价格等，最终谈好的价格是二十几万。他们签订房屋买卖协议的时候我也是在场的，协议是王琦起草的，然后双方签字。协议签好后王琦就拿了140000元给范忠强。吴小妹陈述：我和王琦认识很久了，零八年还是零九年左右，他和我老公一起在健身房认识的，然后一零年、一一年左右我们一起开建材店，他占30%的股份。我和范忠强也早就认识了，以前我开茶室的时候他经常来喝茶打麻将，王琦和范忠强也是认识的。王琦向范忠强买房的时候来问过我，我问了一个小姐妹，说范忠强家里确实拆迁了，拿了三套房。那天王琦和范忠强签协议的时候我在办公室里面，并不清楚，但是范忠强来拿钱我是知道的，我还看见那天蔡志超拿了十万元钱借给王琦。经质证，原告无异议，经审查，由于该二人系原告王琦的朋友，有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，故对该二份询问笔录本院将结合其他证据综合予以认定。本院依职权向黄素红制作询问笔录一份，黄素红陈述：我与范忠强在2013年左右就离婚了，《房屋买卖协议》上“黄素红”的签名并非我本人所签，手印也不是我捺印的，我对房屋买卖的事情不知情，范忠强没有跟我讲过，而且我也从未拿到过购房款。我们安置的三套房子，现在都登记在范美娟和范晓星名下，当时我和范忠强一起去签字的。本院依职权向范美娟制作询问笔录一份，范美娟陈述：我们原先海宁市长安镇金港村范家埭4号的房子拆迁安置，当时房子里的户口有范掌奎、范美娟、范忠强、黄素红和范晓星。总共安置了三套房子，分别是长安镇和平景苑4幢101室、4幢102室、23幢1002室。范忠强与王琦签订《房屋买卖协议》我并不知情，他没有跟我讲，我也不同意卖房。现在房子产权登记在我和范晓星名下，我们担心范忠强再去卖房。经质证，原告对黄素红的询问笔录无异议，对范美娟的询问笔录中提及不知道卖房之事有异议，至少在办理产权登记的时候已经知道了。经审查，本院对黄素红的询问笔录予以认定，对范美娟的询问笔录，原告虽表示对范美娟不知道范忠强卖房事宜有异议，但原告未举证证明范美娟是知情的，且原、被告在签订房屋买卖协议过程中，原告未与范美娟就买卖案涉房屋事宜进行过沟通，故本院对范美娟的询问笔录予以认定。 结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 2012年4月24日，范忠强作为甲方，王琦作为乙方签订《房屋买卖协议》一份，载明：“今有长安镇长安路和平景苑小区经济适用房一套，住房面积为100㎡，总价22万元整，（贰拾贰万元正）。住房面积如不到100㎡，甲方补现给乙方，过户费用由乙方承担，如选楼层费用由乙方承担。今后如房屋费用款有变，一切费用由甲乙双方各承担50%。总计房屋价格220000（贰拾贰万元正），自合同签订日起，首付140000元（壹拾肆万元正），房屋拿钥匙起再付现金20000元（贰万元正），甲方无条件协助乙方办理过户手续。其余付款自房产过户给乙方后一次性付清。”该协议落款处有“范忠强”、“黄素红”字样签名以及捺印。根据本院于2020年4月21日向黄素红制作的询问笔录，黄素红称其从未见过该份协议，也未在协议上签字，协议落款处的“黄素红”并非其本人所签，手印也并非其本人所捺印。原告表示在协商案涉房屋买卖以及签订协议过程中，从未见过黄素红，协议上“黄素红”的签名也是由范忠强将协议拿回去后声称已由黄素红签名，再将协议交给原告，故黄素红未当面在协议上签名。现原告确认协议上“黄素红”的签名并非其本人所签，并同意撤回对黄素红的起诉，本院裁定予以准许。 2012年4月24日，原告和被告范忠强签订借款合同一份，载明被告向原告借款140000元。2014年5月24日，原告和被告范忠强签订借款合同一份，载明被告向原告借款57000元。另，原告和被告范忠强签订借款合同一份，未载明签订日期，载明被告向原告借款3000元。上述款项合计200000元。被告收到款项后将海宁市房屋钥匙交给原告，但目前房锁已更换，原告无法进入案涉房屋。 经查询，坐落于海宁市房屋（权证号00365285，建筑面积101.39㎡）登记于案外人范美娟、范晓星名下。范美娟表示其对范忠强与王琦签订《房屋买卖协议》并不知情，也不同意出卖案涉房屋。 本院认为，原告王琦和被告范忠强之间的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，设定了双方的债权债务关系，当事人应依约履行。现原告依约支付购房款200000元，虽然原告给付购房款的情况并未由被告出具收条的形式予以确认，而是通过由原告和被告范忠强签订借款合同的方式明确了被告收到款项的事实，现被告未到庭抗辩该款项系发生借贷或者其他法律关系，故本院将该部分款项确认为原告向被告交付上述《房屋买卖协议》所涉的购房款。按照协议约定，被告应当协助原告办理案涉房屋过户手续，然而被告却将房屋门锁更换，并将房屋登记于案外人名下，以自己的行为明确表示不履行合同义务，而作为共有人之一的案外人范美娟也明确表示不同意转让案涉房屋，导致原告的合同目的已无法实现，故原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项之规定，行使法定解除权，本院对原告要求解除《房屋买卖协议》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“解除权人要解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。”在诉讼过程中，原告在诉讼请求中明确要求解除合同，故本案所涉合同解除的时间为被告收到诉状副本之日（即2019年12月16日）。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告范忠强作为房屋出卖方，负有向买受人交付房屋的合同义务，由于被告违约导致合同无法履行，原告的合同目的无法实现，故被告系合同违约方。因此，原告有权要求被告返还已付款项并赔偿损失，本院对原告主张被告返还购房款200000元的诉讼请求予以支持。至于原告请求的房屋差价损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依此规定，损失赔偿的范围包括出卖人违约所导致的买受人财产直接减少和失去的可得利益。本案中，根据浙江凯达信资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告》，坐落于海宁市房屋的市场价值为1139000元，其中包含车库评估价值74000元，评估基准日为2019年11月22日。上述评估价值1139000元与合同约定房价220000元的差价为919000元，如果扣除车库评估价值，差价亦有845000元。上述房屋差价损失，实际系原告在合同能够履行情形下的可以获得的利益，双方签订《房屋买卖协议》的时间系2012年4月24日，至今已近八年，导致房屋价格有巨大波动，原则上应当以此计算原告的损失，现原告自愿以400000元来请求其房屋差价损失，本院予以采纳。关于原告请求的评估费，系因被告违约对原告造成的损失，本院亦予以支持。 综上所述，原告要求解除合同、返还购房款以及赔偿房屋差价损失、评估费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）、（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告王琦与被告范忠强之间于2012年4月24日签订的《房屋买卖协议》自2019年12月16日解除； 二、被告范忠强返还原告王琦购房款200000元； 三、被告范忠强赔偿原告王琦房屋差价损失400000元和评估费4400元。 上述二、三项合计604400元，由被告范忠强于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9844元，由被告范忠强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  高苏燕 审 判 员  王莉莉 人民陪审员  程建英 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  汪凯航 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。