广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0921民初407号 原告：苏文崇，男，1969年11月11日出生，汉族，住广西容县。 委托诉讼代理人：韦俊宇，广西五行律师事务所律师。 被告一：广西容县金富森农副产品经营部，住所地广西容县容州镇新北街62号，统一社会信用代码91450921099706483Y。 投资人：冯立斌。 被告二：冯立斌，男，1979年5月10日出生，汉族，住广西容县。 被告三：刘双全，男，1977年10月20日出生，汉族，住广西容县。 被告一、二、三的共同委托诉讼代理人：张学清，广西钰锦律师事务所律师。 被告四：刘双林，男，1977年10月20日出生，汉族，住广西容县。 原告苏文崇与被告广西容县金富森农副产品经营部（以下简称金富森经营部）、冯立斌、刘双全、刘双林合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序分别于2020年3月26日、4月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人韦俊宇，被告金富森经营部、冯立斌、刘双全的共同委托诉讼代理人张学清和被告刘双林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏文崇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告金富森经营部签订的投资合作建房合同；2.四被告连带退还原告的投资购房款160000元；3.四被告连带支付违约金9680元给原告（违约金的计算方法：已交的投资款为基数，从约定交付使用权之日，即2018年7月31日起按每日万分之五支付违约金，直至合同解除之日止）；4.本案法院的诉讼费由四被告承担。后变更诉讼请求1-3为：1.原告与被告金富森经营部签订的投资合作建房合同无效；2.四被告共同退还原告投资购房款160000元；3.四被告支付原告占用资金期间的利息（利息计算方式：以160000元为基数，自2017年8月27日起至付清为止，按年利率6%计付）。 事实和理由：被告金富森经营部在2017年之前，需要资金建设位于广西容县容州镇新北街62号的广西容县金富森农副产品经营部综合楼（含地下室），原告经朋友介绍，知道被告需要投资合作建房，双方协商后签订了一份《投资合作建房合同》，约定原告投资450000元，在项目竣工后，原告可以分得该综合楼五楼2号房的使用权，总面积130.92平方米。合同签订当日，原告向金富森经营部支付投资款11%，即50000元，当时原告将50000元转账支付给金富森经营部副经理刘双林。2018年9月7日、2019年2月1日，分别向刘双全账户支付了合计110000元。双方约定房屋交付期限为2018年7月31日前，然已超期一年多被告仍未交付，经原告在中国裁判文书网上查询可知，被告已将上述土地及地上附属物抵押给邮政银行，并经法院判决执行，现对上述土地及地上附属物进行拍卖。因被告金富森经营部没有开发资质，双方签订的投资合作建房合同无效，故，提起本案诉讼。 被告金富森经营部、冯立斌、刘双全辩称，请法院依法驳回原告诉请，理由如下：1.原告在第一次开庭后才变更诉讼请求，不符合法律规定，应在举证期限届满前提出。2.金富森经营部实际投资人是刘双全，冯立斌仅是挂名登记不是实际投资人。3.原告诉请四被告支付购房款及利息缺乏依据。原告与金富森经营部签订的《投资合作建房合同》是有效合同，是双方真实意思表示，金富森经营部建设其名下土地取得合法手续。合同签订后，金富森经营部亦将投资款项用于约定的项目建设，现主体工程已完工，装修工程已完成80%以上，随时可以交付使用，原告请求解除合同没有依据，应继续履行合同。4.假如法院判决解除合同退还投资款，也不应由刘双全、刘双林、冯立斌承担。 被告刘双林辩称，其既不是金富森经营部的投资人也不是股东，只是受金富森经营部委托或聘用的工作人员，不应承担任何法律责任。具体理由如下：1.金富森经营部的投资人显示为冯立斌，且是个人独资企业。2.《投资建房合同》相对方是金富森经营部，而非答辩人。3.根据《个人独资企业法》第二条、第二十八条、第三十一条规定可知，其与本案无关。4.虽然收50000元是事实，但是收款单位系该金富森经营部的公章、刘双全的私章，经手人唐海丽，答辩人在收到该笔款后原封不动转给了《投资建房合同》约定的招商银行名为“王娜”的投资款账户，并注明“苏文崇购房定金”，答辩人仅是履行工作职责。5.根据答辩人提供的（2017）桂0902民初3116号民事判决书显示，答辩人是金富森经营部产品经营部的副经理，非投资人或股东。 本院经审理认定事实如下：被告金富森经营部于2014年4月17日登记成立的个人独资企业，法定代表人（负责人、独资投资人）于2015年7月27日变更登记为刘双全，后于2018年8月28日变更登记为王娜，再于2020年1月19日变更登记为冯立斌。金富森经营部对位于广西容县容州镇XX号地【证号：容国用（2014）第171X4号）】进行房地产（综合楼）建设，并分别于2016年8月30日、2017年4月7日取得建设工程规划许可证（证号：建字第4509X8、450921X2号），建设项目名称综合楼，建设规模分别为地下一层、六层。 2017年8月27日，金富森经营部（甲方，投资人刘双全）与苏文崇（乙方）签订了一份《投资合作建房合同》，约定甲乙双方合作建房：1.项目名称为广西容县金富森农副产品经营部综合楼（含地下室）。2.乙方投资450000元，单价3437.21元/平方米，项目竣工后，乙方可分得五楼2号房的使用权，总面积为130.92平方米。签订合同当日，乙方须向甲方支付投资款11%，即50000元。项目封顶后5天内，乙方再向甲方支付投资款9%，即40000元，乙方在收到甲方发出交房通知10天内，向甲方支付所有剩余投资款360000元。3.合作投资款汇户名王娜（财务部），账号62×××77，开户行招商银行南宁分行营业部。4.保证项目用地没有权属纠纷，具备合法土地证件【证号：容国用（2014）第1714X4号）】。5.2018年7月31日前交付乙方使用。当日，原告转账支付了50000元至刘双林账户，后分别于2018年9月7日、2019年2月1日转账支付10000元、100000元至刘双全账户。以上均由金富森经营部出具了《收据》给原告收执，并由金富森经营部盖章、刘双全印私章确认，以上合计160000元。另，刘双林系金富森经营部产品经营部副经理，在原告将50000元转入其账户当日将50000元存入《投资合作建房合同》约定的王娜账户（账号：62×××77）。 再查明，案涉土地【容国用（2014）第171X4号】于2015年5月由被告金富森经营部抵押登记给中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行（以下简称邮储银行玉林分行），后因邮储银行玉林分行诉金富森经营部等人金融借款纠纷诉至玉林市玉州区人民法院，经该法院判决生效后已进入执行程序。2019年9月11日，广西广源资产价格评估有限公司根据该院委托出具广源价评字[2019]第050号资产价格评估报告，确认对案涉土地及地上附着物进行评估，其中地上附着物主要为在建的六层综合楼及地下停车位。经庭审确认，案涉土地及地上附着物现处于公开拍卖程序。 以上事实有原告、被告刘双林提供的工商登记、《投资合作建房合同》、《收据》三份、原告及被告刘双林的银行流水账单、（2017）桂0902民初3116号民事判决书，被告金富森经营部、冯立斌、刘双全提供的营业执照、容国用（2014）第17X4号国有土地使用证、广源价评字[2019]第050号资产价格评估报告，本院依职权调取的金富森经营部工商登记材料和各方当事人庭审陈述予以证实并在卷佐证。 本院认为，本案为合同纠纷。本案争议焦点为《投资合作建房合同》是否有效。原告主张被告金富森经营部没有开发资质合同无效，被告抗辩是双方真实意思表示，资金用于建房，合同有效。本院认为，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告金富森经营部以个人名义取得《建设工程规划许可证》，但其并未取得房地产开发、经营资质。从双方签订的《投资合作建房合同》内容可知，约定原告通过投资支付450000元，待综合楼项目竣工后可获得五楼2号房的使用权，即被告金富森经营部在综合楼未建成前就以成套房屋形式预售给原告，实质属于房屋预售合同。被告抗辩其取得合法建房手续，且不是预售而是合作投资，应合法有效，但从合同内容可知其建设综合楼目的在于销售房屋，本院对其抗辩依法不予采纳。故，原告主张《投资合作建房合同》于法有据，本院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对原告已经支付了160000元的事实无异议，故，原告主张被告金富森经营部返还已付投资购房款160000元，于法有据，符合情理，本院应予支持。同理，从《投资合作建房合同》内容可知，原告清楚其所得房屋不能办理不动产权属证书，即对被告金富森经营部无权预售房屋的事实知情，对合同无效存在过错，故，原告主张被告金富森经营部支付占用资金期间的利息于法无据，本院不予支持。 关于被告刘双全、冯立斌应否承担责任方面，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条规定可知，个人独资的企业，投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任。本案中，从工商登记材料可知，自2015年7月27日起至2018年8月28日的投资人为刘双全，后变更登记为王娜，直至2020年1月19日变更登记为冯立斌。原告与金富森经营部签订合同时间系2017年8月27日，故，被告刘双全、冯立斌均应就原告已支付购房款承担返还责任。原告当庭表示放弃对王娜主张的权利，是其自有处分的权利，本院予以认可。被告抗辩冯立斌非实际投资人，因其无证据佐证应承担相应不利后果。故，原告主张被告刘双全、冯立斌承担返还已支付购房款，于法有据，本院应予支持。 被告刘双林应否承担责任方面，从事实查明可知，刘双林作为金富森经营部的副经理，其在收取了原告转账支付的50000元后当日即将款项存入了原告与被告金富森经营部约定的王娜账户，属于履行职责义务。故，原告主张被告刘双林承担共同返还购房款的责任，据理不足，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告苏文崇与被告广西容县金富森农副产品经营部于2017年8月27日签订的《投资合作建房合同》无效； 二、被告广西容县金富森农副产品经营部、冯立斌、刘双全应于本判决生效之日起十日内返还原告苏文崇购房款160000元； 三、驳回原告苏文崇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取案件受理费1847元（原告已预交），由被告广西容县金富森农副产品经营部、冯立斌、刘双全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 覃日凤 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 莫水清 书 记 员 龙 佳