福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终298号 上诉人（一审原告）：梁连泉，男，1957年8月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李志维，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱庆华，福建东方格致律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：刘光杰，男，1974年11月8日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，现住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张继平，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩伟，福建天翼律师事务所律师。 上诉人梁连泉因与被上诉人刘光杰房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁连泉上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审全部诉讼请求。事实与理由：一、原判认定刘光杰不存在长期未按时支付租金的情形，没有事实依据，明显错误。《房屋租赁合同书》约定，租赁期限自2012年6月15日起，租金每月5000元，每季度支付一次，第二次付款应提前5天付清。因此，第季度租金的起止日期为：6月15日至9月14日，9月15日至12月14日，12月15日至3月14日，3月15日至6月14日。第二期（即2012年9月15日至12月14日）租金应于2012年9月10日前付清，之后的每期租金类推。但，被上诉人均未按时支付租金，如：（1）2019年3月15日至2019年6月14日这一季度租金，2019年4月29日支付，拖延支付长达50天；（2）2018年12月15日至2019年3月14日这一季度租金，2019年1月25日支付，拖延支付长达46天；（3）2018年9月15日至2018年12月14日这一季度租金，2018年11月12日支付，拖延支付长达63天；（4）2018年6月15日至2018年9月14日这一季度租金，2018年8月16日支付，拖延支付长达67天；（5）2018年3月15日至2018年6月14日这一季度租金，2018年5月6日支付，拖延支付长达57天；（6）2017年12月15日至2018年3月14日这一季度租金，2018年2月4日支付，拖延支付长达56天；等等。原判认定被上诉人已依约定期支付租金，不存在长期未按时支付租金的情形，没有事实依据，明显错误。二、原判对被上诉人擅自非法占用旁边房间面积达127平方米的事实未予认定，明显错误。1、被上诉人在一审庭审中已确认其在租赁期间实际使用的面积达250平方米以上。2、在一审法院实地勘查中，被上诉人对实际使用讼争房屋厦门市思明区合法产权面积177.34平方米、电梯通道、电梯间及周边空地是没有异议的。3、被上诉人不能证明2012年5月30日签订的《房屋租赁合同书》里的平方数有误，即不能证明其所承租的面积为250平方米而非50平方米。（1）被上诉人在2015年10月设立厦门刘光杰物资回收有限公司时，曾向厦门市思明区市场监督管理局出具一份《住所（经营场所）承诺书》，书面确认经营场所面积为50平方米；（2）讼争房屋的产权面积为177.34平方米，上诉人不可能出租250平方米；（3）上诉人在2012年5月30日前并未将讼争房屋出租给被上诉人。假使2010年5月11日签订的《房屋租赁合同书》真实存在，由于该合同的租赁期限为2010年5月15日至2012年12月30日，在租赁期限尚未届满的情况下，杨福生为什么还要与被上诉人签订一份租赁期限从2012年6月15日至拆迁前2个月的《房屋租赁合同书》？（4）如果房屋租赁合同约定的租赁面积有误，完全可以由双方在原合同文本上作出修订，而不是由杨福生出具《声明》。另据上诉人向杨福生电话询问，杨福生对《声明》的真正出具时间语焉不详。因此，该《声明》系杨福生与被上诉人串通合谋后在近期出具的，其内容是虚假的。4、上诉人曾于2017年5月15日和2019年4月2日两次委托律师发出《律师函》，要求被上诉人支付占用旁边房间及周边空地所产生的使用费。被上诉人已确认收到，但两次均未提出异议。因此，被上诉人擅自非法占用旁边房间面积达127平方米，事实清楚，但原判对此未予认定，明显错误。三、原判认为讼争房屋每平方米月租金100元远高出当今市场价格，没有事实依据。讼争房屋位于厦禾路火车站商圈，旁边为世贸商城，正对面为罗宾森商业广场，讼争房屋位于一楼，可作商业经营使用，每平方米月租金100元只是平常价格。被上诉人承租后用于物资回收经营，获利较多，在一审法院实地勘查进行调解时，被上诉人提出可按15000元／月支付租金。原判以讼争房屋用途为堆放回收垃圾的厂房为由，认为讼争房屋每平方米月租金100元远高出当今市场价格，明显是错误的。四、一审法院对上诉人在一审中提出的鉴定申请未予处置，明显错误，违反法定程序。上诉人认为，被上诉人提供了由杨福生出具的《声明》系杨福生与被上诉人串通合谋后在近期出具的，其内容是虚假的。为此，上诉人申请人对《声明》的形成时间进行鉴定。但是一审法院却未对上诉人的上述鉴定申请作任何处置，明显错误，违反法定程序。五、一审法院对是否追加杨福生作为第三人参加本案诉讼未予处置，明显错误，违反法定程序。 刘光杰答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理。二、被上诉人不存在拖欠租金事实，上诉人无权解除合同。结合被上诉人在原审提交的租金支付流水和收款收据，可以证实被上诉人于每年的2月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前，均依约履行了支付租金的义务，从未存在拖欠租金的事实，甚至在上诉人长期收取租金后也未提起任何异议，故不存在被上诉人违约之情形，上诉人无权行使合同的解除权，也无权要求被上诉人腾退房屋和支付占用使用费，更无权没收押金，上诉人主张的诉求没有事实和法律依据，双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效，应继续履行。三、被上诉人不存在多占用空地的事实。被上诉人承租的房产使用面积为约250平方米，包含了房间面积和旁边的空地，不存在上诉人在诉状中所述的非法占用旁边房间和空地的事实。上诉人的委托代理人杨福生已出具了一份《声明》，已对误写的平方数予以纠正。原审法院在现场实地勘察时，上诉人对其认为出租的“50平方米”的地界也无法明确范围，均予以含糊表述，还口口声声说仅出租50平方米，其自身的陈述也存在自相矛盾的说辞，违背生活常理。故，被上诉人不存在非法占用空地的事实。四、对于被上诉人提交的杨福生出具的《声明》，上诉人一边认可真实性，认可杨福生的书写字迹，一边又声称内容是虚假的，然后却无法提供任何证据证明，一味的阐述被上诉人与杨福生串通合谋伪造，其主张没有事实和法律依据。上诉人提出的鉴定申请，没有任何意义，其提出的鉴定申请无非是在拖延诉讼进程，浪费司法资源。 梁连泉向一审法院起诉请求：1.确认梁连泉与刘光杰签订的《房屋租赁合同书》已于2019年4月18日解除；2.刘光杰立即将位于厦门市思明区房屋腾空归还梁连泉；3.刘光杰向梁连泉支付房屋占有使用费（自2019年4月19日起至实际腾空归还房屋之日止，按5000元／月标准计算）；4.梁连泉没收刘光杰支付的押金5000元；5.刘光杰向梁连泉支付自2012年6月15日起至实际腾空归还房屋之日止非法占用旁边房间所产生的占有使用费（按每月100元／平方米标准，暂计至2019年5月14日为1054100元）。 一审法院认定事实如下： 位于厦门市思明区厦禾路868号之一E室房屋于2003年2月26日登记至梁连泉名下，根据厦地房证第00232960号《厦门市土地房屋权证》记载：该房屋产权来源于2002年析产，土地、房屋用途为仓储、仓库；建筑结构为2层钢混结构，每层建筑面积均为177.34㎡、叠合面积354.68㎡；建筑面积含公用分摊面积95.32㎡。 2012年5月30日，梁连泉（甲方、出租方）与刘光杰（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定出租房屋位于厦门市思明区，建筑面积（实用面积）50㎡，室内设备和装修包括水、电设施，包括走廊使用管理；租赁用途为收购废品使用；租赁期限自2012年6月15日至拆迁前2个月止，每月租金5000元；乙方应每季度向甲方交付15000元，第二次付款应提前5天付清；合同签订之日，乙方向甲方交付5000元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间，如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达三天以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回乙方所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前2个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金；双方并在合同备注栏中注明：以上租赁房屋若遇整体改造或拆迁需要时，乙方必须无条件退出该场所。 另查，其中自2016年11月18日至2019年4月29日期间，刘光杰定期每三个月向梁连泉转账支付15000元。 审理中，梁连泉称，刘光杰长期未按时支付租金，并自2019年6月15日开始至今未再缴交租金；刘光杰于2019年4月29日缴交的租金应为2019年3月15日至6月14日的季度租金；梁连泉出租给刘光杰的只有第一层，面积为50㎡（靠近电梯旁边的部分，出租前已经拆除电梯），因第一层是打通，未隔成房间，均被刘光杰占用；杨福生系梁连泉的朋友，因梁连泉房产较多，故委托杨福生管理部分房产；梁连泉不止拥有本案讼争房屋，但其于2012年才委托杨福生将讼争房屋出租给刘光杰；因讼争房屋之前的产权人较多，梁连泉于2003年通过析产才取得该套房屋。为此，梁连泉提供厦门市土地房屋权证、《租赁合同》、银行交易明细、现场相片、《律师函》等证据予以佐证。刘光杰对前述证据的真实性均无异议，但认为讼争《租赁合同》所记载的50㎡系笔误，其实际承租面积约为250㎡，该面积包含了图片中的房产和周边空地，刘光杰不存在擅自扩大使用面积的事实，也不存在占用电梯通道、电梯间及周边空地；梁连泉打印的银行流水不够全面，有意掩盖事实，梁连泉遗漏打印刘光杰分别于2016年11月18日、2017年2月11日、2017年5月15日、2017年8月10日、2017年11月8日支付给梁连泉租金的银行流水记录，该部分银行流水记录在刘光杰提交的证据中可予以体现；梁连泉寄送的《律师函》不具有通知解除合同的效力。 刘光杰陈述称，刘光杰均系提前缴交租金，不存在违约情形；自2016年11月18日至2019年4月29日期间，刘光杰每三个月定期向梁连泉转账支付租金15000元（其中于2019年4月29日转账支付的最后一笔租金系缴交2019年5月15至7月15日的季度租金。梁连泉出租给刘光杰的面积约为250㎡（产权面积177.34㎡+旁边空地），讼争《租赁合同》上记载的50㎡系笔误，杨福生已有书写声明；刘光杰确认租赁用途用于收购废品，其于2010年与梁连泉的代理人杨福生签订租赁合同，并自2010年5月10日开始租用讼争房屋至今；梁连泉在诉状中确认其于2012年委托杨福生，但否认之前杨福生的签字，其说法自相矛盾。为此，刘光杰提交如下证据予以佐证：1.编号0001011的《房屋租赁合同书》及委托书（原件被梁连泉收回），证明2010年5月，双方签订一份房屋租赁合同，确认梁连泉将案涉房产出租给刘光杰，建筑面积250㎡，租赁期限自2010年5月15日至2012年12年30日，每季度支付租金15000元。2.编号0800172《租赁合同》、委托书，证明2012年5月30日，双方签订一份《租赁合同》，确认梁连泉将案涉房产继续出租给刘光杰，租赁期限自2012年6年15日至拆迁前2个月终止，每季度支付租金15000元；梁连泉委托案外人杨福生处理案涉房产相关事宜，杨福生向刘光杰出具一份《声明》，确认于2012年5月30日签订租赁合同中的平方数有误，原出租面积约250㎡误写成50㎡。3.收款收据、建行账户明细，证明刘光杰按约履行支付租金义务，不存在拖欠租金的事实。在上述证据中，其中一份于2012年5月5日梁连泉（委托人）与杨福生（受托人）签订的《委托书》载明：委托人梁连泉现委托杨福生管理鼓浪屿所有的房产事项包括申请、维修、代交水电费、代收房租、代订合同等，均由杨福生本人全权代办处理（包括思明区房产相关事项）；本委托书有效期为一年。另，杨福生作为声明人出具一份落款时间为2012年6月15日的《声明》，主要内容如下：关于2012年5月30日期间签订的合同中平方数有误，即原租250㎡误写成50㎡，故此声明。 梁连泉质证意见如下：1.对编号0001011的《房屋租赁合同书》的真实性不予确认，梁连泉不清楚有该份合同，梁连泉不可能在2010年将讼争房屋出租给刘光杰，梁连泉于2012年才将讼争房屋出租给刘光杰，也不是梁连泉本人与刘光杰签订；因委托书没有原件，故对该委托书的真实性不予确认。2.对编号0800172《租赁合同》的真实性无异议，确认系梁连泉代理人杨福生与刘光杰签订，合同约定的实用面积体现50㎡；对委托书的真实性不予认可，不是梁连泉本人所签；其对杨福生出具的《声明》表面真实性无异议，确认系杨福生书写，但质疑杨福生书写的时间，可能在梁连泉起诉后才书写，是杨福生与刘光杰串通后书写，形成时间晚于2012年2月20日。为此，梁连泉申请对该《声明》的形成时间进行鉴定；如是2012年发现平方数有误，声明人也应是梁连泉，结合产权证面积一楼面积仅177㎡，刘光杰陈述其租用250㎡；3.收款收据的真实性不予确认，每一期收款期限均与合同不符，刘光杰为了证明其按时支付租金，串通杨福生，补签收款收据；对建行账户明细真实性无异议，证明对象有异议，刘光杰未按时支付租金。 一审法院认为，梁连泉与刘光杰签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。本案中，根据在案证据，刘光杰已依约定期向梁连泉支付租金；其中在2019年4月2日梁连泉委托律师向刘光杰发出《律师函》后，刘光杰于2019年4月29日转账支付的三个月租金15000元，刘光杰主张其支付的该笔租金系缴交2019年5月15至7月15日的季度租金，本院予以采信；且梁连泉也确认收到刘光杰所付租金的事实。因此，本院认为，刘光杰并不存在梁连泉所陈述的刘光杰长期未按时支付租金的情形，现梁连泉以刘光杰存在违约行为为由诉请解除《租赁合同》、没收押金、返还讼争房屋并支付房屋占有使用费的主张，证据不足，不予支持。有关梁连泉主张刘光杰支付非法占用旁边房间所产生的占有使用费问题，梁连泉主张刘光杰只承租50㎡的房屋，而实际非法占用旁边房间面积达127㎡，并占用电梯通道、电梯间及周边空地；梁连泉的委托代理人杨福生则在《租赁合同》签订后出具一份《声明》，称《租赁合同》中约定的使用面积误写为50㎡，实际应为250㎡；退一步讲，讼争房屋用途为堆放回收垃圾的厂房，月租金5000元，以50㎡计算，则平均每平方米月租金100元，也远高出当今市场价格。故梁连泉要求刘光杰支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，也不符合常理，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回梁连泉的诉讼请求。 经二审审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，梁连泉与刘光杰签订的《租赁合同》，约定出租房屋为思明区厦禾路868号A栋1室房屋（即产权证上登记的思明区厦禾路868号之一E室）的第一层，讼争合同上虽载明建筑面积为50平方米，但梁连泉的委托代理人杨福生随后出具的《声明》称合同上载明的50平方米是笔误，应为250平方米。梁连泉上诉主张杨福生系与刘光杰串通合谋出具《声明》，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。其要求对该《声明》进行鉴定缺乏依据，本院不予采纳。涉讼租赁房屋的产权面积为177.34平方米，梁连泉主张仅出租给刘光杰50平方米，但在长达7年的时间里梁连泉却未对涉讼房屋的大部分进行分割并出租他人，不符合常理。综合案件情况，刘光杰主张承租的房产面积为250平方米，包含了产权面积及周边的空地具有高度盖然性，原审法院予以采信是正确的。且从在案证据证明，刘关杰不存在长期未按时支付租金的情形，梁连泉要求解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14332元，由上诉人梁连泉负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年四月一日 书记员 林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。