辽宁省锦州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽07民终159号上诉人（原审被告）:纪世中，男，1952年9月2日出生，汉族，个体业者，住黑山县。委托诉讼代理人：郑登宁，锦州市七星法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：**，男，1984年5月29日出生，汉族，农民，住黑山县。委托诉讼代理人：王伟明（**之兄），1961年7月9日出生，汉族，无职业，住黑山县。委托诉讼代理人：吴兵，辽宁朋助律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩彦明，男，1965年8月25日出生，汉族，公务员，住黑山县。被上诉人（原审原告）：杨光，女，1967年4月4日出生，汉族，职员，住黑山县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李成贵，锦州市黑山县胡家法律服务所法律工作者。原审被告：孟庆阳，男，1984年2月21日出生，汉族，农民，住黑山县。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司黑山县支行，住所地黑山县黑山镇八街中大路63号。负责人：张弘艳，该支行行长。委托诉讼代理人：赵越，该支行职员。委托诉讼代理人：尚冰冰，该支行法律顾问。上诉人纪世中、**与被上诉人韩彦明、杨光，原审被告孟庆阳，原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黑山县支行确认合同效力纠纷一案，辽宁省北镇市人民法院作出（2015）北民二初字第02835号民事判决，经本院裁定发回重审后，辽宁省北镇市人民法院作出（2018）辽0782民初2565号民事判决，上诉人纪世中、**不服向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。**上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实适用法律错误。被上诉人仅将款项交给纪世中本人，未签订书面购房合同，也没有开发公司的购房款收据。并且至今被上诉人还没有足额交付房款。而上诉人既签订了书面购房合同，又足额交付房款，并取得了房屋产权证书。银行的贷款行为也完全符合贷款的相关规定。尽管被上诉人一直占有房屋，但其非法占有的性质不能改变。所以上诉人是房屋唯一合法权利人，按照物权优于债权的原则，上诉人的利益应当优先保护。纪世中上诉请求：撤销一审判决第一项，改判被上诉人与上诉人对诉争房产买卖协议无效。事实和理由：一审认定事实不清。上诉人仅收到被上诉人购楼款3.3万元。申请对2002年3月13日72,000元收条重新鉴定。一审未全面审理本案，存在漏审错判瑕疵。韩彦明、杨光向一审法院起诉请求：1.依法确认韩彦明与纪世中达成的买卖协议有效、纪世中、孟庆阳、**之间的买卖协议无效；2.本案诉讼费由纪世中、孟庆阳、**负担。本案因涉及当事人主体资格问题，本院未组织被上诉人、原审被告及原审第三人针对上诉人的上诉请求进行答辩。一审法院认定事实：纪世中系原辽宁省黑山县二百货商品楼开发商。韩彦明于2001年经中间人联系与纪世中商洽购买商品楼事宜。2002年3月13日，韩彦明交付纪世中购楼款72,000元，并由纪世中出具收条一张，该收条载明：楼房总面积140平方米、每平方米单价1300元，总计价款182,000元。2002年4月8日至2002年4月10日，韩彦明分别交付纪世中购楼款3000元及50,000元，随即韩彦明、杨光对案涉楼房即黑山县黑山镇八街原二百货旧址纪世中开发楼东栋住宅楼二层东户进行了整体装修并居住至今。2005年5月3日，纪世中与孟庆阳签订《商品楼购买协议》，协议约定纪世中将上述案涉楼房以209,250元价格卖与孟庆阳。2011年3月29日，孟庆阳在黑山县房产管理处办理了案涉楼房的所有权证。2011年6月24日，孟庆阳与**签订《房屋买卖契约书》，协议约定孟庆阳将座落于黑山县黑山镇原二百旧址房屋以56万元价格卖与**名下，且双方于2011年7月21日在黑山县房产管理处办理了案涉楼房的产权过户登记手续。同日，**在黑山县邮储银行以案涉楼房作为抵押物按揭贷款19万元。庭审中，纪世中对韩彦明、杨光提交的2002年3月13日收条中的签名“纪世中”持有异议，认为该签名系他人伪造。经依法委托辽宁仁和司法鉴定中心对“纪世中”签名进行文书司法鉴定，该鉴定中心于2016年11月30日出具司法鉴定意见：检材中日期落款处“纪世中”签名字迹及时间下方的内容与样本中纪士（世）中书写字迹为同一人书写。一审法院认为，本案争议焦点为：一、纪世中收取韩彦明的款项是否为案涉楼房的购楼款，能否认定其双方对案涉楼房已达成买卖协议，其双方约定的内容是否合法有效；二、纪世中与孟庆阳、孟庆阳与**之间的楼房买卖协议是否合法有效；三、**以案涉楼房抵押贷款是否具有法律效力。针对争议焦点一：纪世中作为商品楼开发商，其本人于2002年3月至4月分三次收取韩彦明交付的购楼款12,500元，且纪世中在第一次收款中已明确韩彦明交付的款项为购楼款，同时约定了案涉楼房的位置、面积、单价及总计价款。经纪世中将案涉楼房交付后，韩彦明、杨光实际使用和居住案涉楼房至今，虽其双方未办理不动产权登记，但究其原因系纪世中拒绝协助韩彦明、杨光办理案涉楼房所有权过户登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”鉴于案涉楼房已转移占有至韩彦明、杨光，且韩彦明、杨光已交付大部分购楼款，故双方的约定符合正常的商品房买卖交易习惯，且具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房销售合同的具体内容。据此，韩彦明与纪世中关于案涉楼房的买卖协议应为合法有效。针对争议焦点二：关于纪世中与孟庆阳于2005年5月签订的《商品楼购买协议》效力问题，因纪世中于2002年3月将案涉楼房出售给韩彦明、杨光，且其又与孟庆阳签订案涉楼房的买卖协议，此间孟庆阳既然以20余万元的价格购买，其本人应具体核实买卖合同的标的物，同时其双方的商品房买卖合同中应约定楼房交付的时间、交付的方式及违约责任等相关内容，故该协议不具有买卖合同的客观形式要件，不符合正常的房屋买卖交易习惯，应属无效；关于孟庆阳与**于2011年6月签订的《房屋买卖契约书》效力问题，既然**以56万元价格购买案涉楼房，基于上述理由其作为完全民事行为能力人，应当具有审慎核实义务，并要求孟庆阳在一定期限内将购买的楼房转移占有，同时亦应约定相关的权利和义务，但该协议仅以泛泛之词载明“孟庆阳愿将座落黑山县黑山镇原二百旧址自愿卖与**名下。”无法证明孟庆阳欲出售的楼房具体处于什么位置，且在两次庭审中孟庆阳均未到庭陈述案件事实，有规避法律之嫌，故该协议明显违背正常的交易习惯，不符合常理，有违法律规定，亦应属无效。针对争议焦点三：虽**取得案涉楼房的不动产权证，但纪世中已将案涉楼房交付韩彦明、杨光长达17年之久，应为合法占有，案涉楼房的实际产权人应为韩彦明、杨光。根据《贷款通则》第二十七条规定“贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人等情况，测定贷款风险度。”**在以案涉楼房进行抵押贷款时，中国邮政储蓄银行股份有限公司黑山县支行没有尽到审核抵押物权属的义务，贷款过程存在疏漏与瑕疵，故其与**签订的借款抵押合同依法不具有法律效力。综上，本案纪世中将已出售给韩彦明、杨光的楼房又另行与孟庆阳签订案涉楼房的买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”故纪世中再次出卖案涉楼房的行为属无权处分，其所为的民事行为应属无效，**及中国邮政储蓄银行股份有限公司黑山县支行可另行主张权利。关于**以商品楼买卖应当签订书面买卖合同及应依法保护已经办理房屋所有权登记产权人的抗辩，因纪世中向韩彦明出具的收条具备房屋买卖合同的生效要件，虽其通过行政程序取得案涉楼房的所有权证，但其未对案涉楼房进行合法占有，故其抗辩理由无事实和法律依据，依法不予采纳。关于中国邮政储蓄银行股份有限公司黑山县支行以与**签订的不动产抵押合同应为合法有效的抗辩，因**提供的证据不足以证明其系案涉楼房的合法占有人，且孟庆阳亦未向提供相关证据证明其为案涉楼房的实际产权人和使用人，故其主张与法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百三十二条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第十条、第十一条第一款规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、确认韩彦明、杨光与纪世中达成的对座落于辽宁省黑山县黑山镇八街原二百货旧址纪世中开发楼东栋住宅楼二楼东户商品房买卖协议有效；二、确认纪世中与孟庆阳签订的《商品楼购买协议》无效；三、确认孟庆阳与**签订的《房屋买卖契约书》无效。案件受理费100元，司法鉴定费6000元，合计6100元，由纪世中负担。本院审理查明，本案原审被告孟庆阳称对本案不知情，也从未到黑山县购买过房屋，其身份证信息为：孟庆阳，男，汉族，1984年2月21日出生，住址辽宁省黑山县，与起诉状及一审判决书列明信息一致。原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黑山县支行提交贷款档案中案涉房屋出卖人孟庆阳的身份证复印件载明：孟庆阳，男，汉族，1974年12月24日出生，住址辽宁省阜新市太平区付。上诉人**提交黑山县房屋产权处调取的案涉房屋买卖契约书，记载有卖方孟庆阳的身份证复印件，与原审第三人贷款档案中孟庆阳的身份证一致。本院认为，根据上述案件事实及相关证据，可以认定被上诉人韩彦明、杨光起诉的原审被告孟庆阳与参与案涉房屋买卖的孟庆阳并非同一主体，原审被告孟庆阳与本案没有利害关系，即原审被告孟庆阳主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销辽宁省北镇市人民法院（2018）辽0782民初2565号民事判决；二、驳回被上诉人韩彦明、杨光的起诉。一审案件受理费100元，退还被上诉人韩彦明、杨光；上诉人纪世中预交的二审案件受理费100元予以退还；上诉人**预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 钟 鸣审判员 韩晓武审判员 安剑凌二〇二〇年四月二十七日法官助理范宇文书记员张丹