北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2248号上诉人（原审被告）：周某，男，1971年11月5日出生。委托诉讼代理人：石浩，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京耀辉置业有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房乡东四环中路80号楼115室。法定代表人：吴邦，董事长。委托诉讼代理人：韩晓强，北京市地石律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪纯纯，女，1989年10月2日出生，北京耀辉置业有限公司职员。上诉人周某因与被上诉人北京耀辉置业有限公司（以下简称耀辉置业）房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院曾于2018年10月10日依法作出（2018）京0105民初70642号民事判决。周某不服该判决提出上诉，本院于2018年12月10日作出（2018）京03民终15314号民事裁定，撤销原判决，发回重审。2019年11月28日，北京市朝阳区人民法院作出（2019）京0105民初24609号民事判决，周某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回耀辉置业的一审诉讼请求；上诉费由耀辉置业承担。事实和理由：本案合同标的是18612631元，周某已支付了大部分购房款，仅有3612631元未予支付，判决的违约金高达230万元，明显显失公平；未支付剩余款项的责任不在周某，在周某交付房款后，耀辉置业停止了该楼的施工建设，造成楼房烂尾四年多，周某没有支付剩余款项系行使不安抗辩权；耀辉置业曾拒绝履行房屋买卖合同，周某提起诉讼，经法院调解继续履行合同并支付剩余款项。周某出具的《还款计划承诺函》是针对调解书履行而签订的，本案存在重复诉讼情况，且该承诺书系耀辉置业提供的格式条款；周某没有支付剩余购房款是因为耀辉置业答应精装修的房屋改为毛坯房，耀辉置业将每平方米一万元装修款冲抵购房款，双方存在抵消情形。耀辉置业辩称，不同意周某的上诉请求，请求法院驳回。双方在2017年签署还款确认时考虑了购房款多年未能支付的情形，所以签订了该承诺书，该承诺书并非我司为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，不属于格式条款。双方就精装修问题并无合同约定，我司为其他业主所做装修均因双方另行签订了装修协议。后期我司也并未与周某就装修款问题达成一致意见，不存在装修款冲抵购房款的问题。耀辉置业向一审法院起诉请求：判令周某支付违约金3722526元。一审法院认定事实：2010年10月5日，耀辉置业（甲方）和周某（乙方）签订《涉案房屋商品房认购合同》（以下简称《认购合同》），约定周某购买涉案房屋，总价款为20680701元，双方签署认购合同，乙方按照约定交付定金，且选择分期付款的，在签署预售合同时，双方同意按照签署房价款总额的90%确定成交价（18612631元）。上述《认购合同》签订后，双方发生纠纷，周某于2014年诉至法院，要求确认其与耀辉置业已就涉案房屋订立有效的商品房预售合同并要求耀辉置业向其交付涉案房屋、办理产权登记手续及赔偿损失等。法院作出（2014）朝民初字第20597号民事判决书，驳回了周某的诉讼请求。周某不服上诉至北京市第三中级人民法院，经北京市第三中级人民法院调解，双方同意继续履行《认购合同》，同时周某应当在2015年2月5日前支付剩余房款12612631元。2017年11月8日，周某向耀辉置业出具《还款计划承诺函》，确认尚欠耀辉置业房款3612631元。同时周某承诺，在2017年11月14日前一次性付清上述剩余房款；如逾期支付，按照全部购房款的20%承担违约金。周某表示耀辉置业在周某签订《还款计划承诺函》之前告知周某涉案房屋装修发生变更，至于为何未在《还款计划承诺函》中对此进行约定记不清了。周某未就其所述的涉案房屋装修变更的相关事实提交任何证据予以证明。关于周某所述的退还装修款相关事宜，耀辉置业表示双方仅签订了《认购合同》，约定的购房款中并不包含装修，涉案房屋为毛坯房，双方并未签订关于装修的任何协议。涉案房屋购房流程是签订《认购协议》后，在具备条件时签订正式《预售合同》，如涉及装修则同时签订《装修协议》。有关装修的事项均在装修协议中约定，耀辉置业与周某并未签订《预售合同》及《装修协议》，双方之间不存在关于装修的任何约定，周某主张的应退还装修款无事实依据。耀辉置业表示周某拖欠房款对其造成了资金成本损失。周某表示《还款计划承诺函》约定的违约金标准过高，要求降低。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方签订的《还款计划承诺函》，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的权利义务。现周某未按照约定履行付款义务，周某虽称其未支付的原因是因双方未就装修款的退还达成一致意见，但未就此举证证明，法院难以采信。故此，根据《还款计划承诺函》的约定，周某应向耀辉置业支付违约金，但《还款计划承诺函》约定的违约金标准过高，法院综合考虑周某的违约程度、耀辉置业的损失等因素，酌情确定违约金金额。一审法院判决：一、周某于判决生效之日起七日内支付北京耀辉置业有限公司违约金二百三十万元；二、驳回北京耀辉置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36580元，由北京耀辉置业有限公司负担11380元（已交纳），由周某负担25200元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，周某围绕上诉请求依法提交了证据，耀辉置业未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周某提交：证据1.商品房预售许可证及涉案房屋的预售项目信息，欲证明当时房屋的预售许可证已经过期，无法进行预售合同的网签，且耀辉置业在收到周某80%房款后未与其签订正式买卖合同、未承诺交房时间及对周某权利保护的相关措施，故周某始终有权行使不安抗辩权；证据2.郑某与耀辉置业的民事判决书、精装修《补充协议》、《商品房预售合同》，蔡某与耀辉置业的《解约协议》、《认购合同》，曹晨与耀辉置业的民事调解书、精装修《补充协议》、《商品房预售合同》，韩某与耀辉置业的精装修《补充协议》、石某与耀辉置业的《认购合同》、精装修《补充协议》，欲证明涉案房屋项目为精装修交房，在周某支付80%购房款时，耀辉置业突然通知改为毛坯交房，双方就交房标准、损失赔偿未达一致，周某有权行使不安抗辩权，且涉案房屋项目对外公示预售合同约定逾期交款的违约金为逾期应付款10%，《还款计划承诺函》约定总房款20%的违约责任单方加重周某责任，显失公平，应为无效；证据3.涉案房屋项目的房屋出售广告，欲证明耀辉置业宣传及实际销售的涉案项目房屋为精装修房屋；证据4.涉案房屋项目的相关新闻报道，欲证明涉案房屋项目长期停工，至周某签订《还款计划承诺函》时，涉案房屋仍未能交付，且耀辉置业未能与周某确定交房时间及标准，故周某有权行使不安抗辩权；证据5.周某与赵某的短信记录，欲证明耀辉置业未与周某协商即擅自改变交房标准，周某在双方未就交房标准、损失赔偿达成一致的情况下有权行使不安抗辩权。耀辉置业的质证意见为：证据1.真实性认可，证明目的不认可；证据2.真实性认可，关联性、证明目的不认可。只有耀辉置业与业主单独签订精装修协议了才提供精装修服务，耀辉置业与周某没有签订精装修协议；证据3.真实性无法确认，证明目的不认可。该证据不是耀辉置业刊登的商业广告，而是第三人发的一篇文章；证据4.真实性、证明目的不认可；证据5.短信对话的真实性认可，证明目的不认可，耀辉置业的人曾经与周某沟通过交房标准、如何付清尾款，但是最后双方并未形成书面意见，而且赵某的意见不代表公司的最终意见，只是销售跟客户沟通的情况。本院经审理查明：2015年1月28日，本院作出（2015）三中民终字第02073号民事调解书，主要内容为双方同意继续履行《认购合同》，同时周某应当在2015年2月5日前支付剩余房款12612631元。庭审中，经本院询问，周某称耀辉置业销售人员与其交涉装修退款问题是在2017年7月，耀辉置业仅同意每月退还10万元，双方最终对退还装修款的时间没有能够达成一致意见。对于一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，据已查明的事实，《还款计划承诺函》是在本院作出（2015）三中民终字第02073号民事调解书，而周某并未按调解书的内容按期足额支付购房余款的背景下形成。该承诺系周某的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。承诺函中对逾期支付款项的违约金进行了新的约定，且此前并未经过法院处理，故耀辉置业在本案中提出相应主张不构成重复诉讼。经审查，并无证据证明《还款计划承诺函》系耀辉置业为重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与周某协商的条款，故周某主张《还款计划承诺函》系格式条款，并以此为由进行抗辩，本院不予采纳。周某主张其未支付剩余房款系行使不安抗辩权的行为，但本院注意到，周某与耀辉置业在（2015）三中民终字第02073号案件审理中达成调解协议约定给付购房余款的时间仅为调解书生效之日起七日内，而该协议并未约定耀辉置业交付房屋的时间，显然周某履行义务的时间在先。在此情况下，其以耀辉置业停止房屋建设为由不支付购房余款，显然不符合行使不安抗辩权的条件，故本院对其此项上诉意见不予采纳。有关周某主张其未按《还款计划承诺函》支付款项的原因是耀辉置业答应将房屋交付标准从精装修改为毛坯房，故按照每平方米一万元标准冲抵购房款、其不支付款项不构成违约一节，根据现有证据，耀辉置业销售人员在2017年7月确曾就剩余购房款的支付、装修款的折抵问题与周某进行沟通，但周某也自认双方因装修款退还问题并没有达成一致意见，显然双方就此仍存有争议，该债务即使存在也不属于到期债权，故无法与已到履行期限的购房余款相折抵，耀辉置业持形成时间在后的《还款计划承诺函》向周某主张逾期付款违约金，具有事实及法律依据，周某所提上诉理由不能成立。其与耀辉置业就交房标准问题存在争议，应另行解决。关于违约金数额，应综合双方合同签订、履行的情况、周某的违约程度、耀辉置业的损失等因素予以确定，原审法院综合案件情况酌情确定违约金数额，并无不当，本院不持异议。综上所述，周某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25200元，由周某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  薛 妍审 判 员  杨 路审 判 员  孙 妍二〇二〇年四月二十九日法官助理  黄 蕾法官助理  孙亚男书 记 员  卢园园