广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3901号上诉人(原审被告、反诉原告)：深圳市星河雅创投资发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道雅宝水库西北侧星河雅宝高科创新园1号地块B座3101，统一社会信用代码：91440300MA5F6LJ199。法定代表人：陈忠，执行董事。委托诉讼代理人：吕宝凤，广东金段律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市知汝医疗有限公司，住所地：深圳市福田区莲花街道福中社区深南大道2008号中国凤凰大厦2号楼13E，统一社会信用代码：91440300MA5FB0KW91。法定代表人：程颖，总经理。委托诉讼代理人：缪思思，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪雅鲁，广东漫道律师事务所律师。上诉人深圳市星河雅创投资发展有限公司（以下简称星河公司）因与被上诉人深圳市知汝医疗有限公司（以下简称知汝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初17594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。星河公司上诉请求：1、改判星河公司无需向知汝公司退还481333.84元。2、知汝公司向星河公司支付欠缴租金及违约金共计106658.73元。3、知汝公司向星河公司支付装修期租金及利息共计63026.95元。违约金及利息暂时计算至2019年9月15日。4、知汝公司承担本案一、二审全部案件受理费用。事实和理由：一、一审法院认定知汝公司依据第一份租赁合同缴纳的两个月租赁保证金、两个月物业管理费保证金（合计租赁保证金569527.20元）及预付一个月租金248410.80元为第二份租赁合同的预付租金，属于事实认定错误。在庭审过程中，星河公司与知汝公司均确认第一份租赁合同为因知汝公司逾期接收租赁房屋而解除，依据第一份租赁合同缴纳的两个月租金保证金、两个月物业管理费保证金及预付一个月租金可由星河公司依据第一份合同不予退还。在双方签署第二份租赁合同及补充协议时，星河公司将此笔款项用于支持知汝公司的商业发展，同意在知汝公司完整履行完租赁合同三年租期的前提下予以租金支持，根据补充协议条款设计的从租期末尾开始抵扣且提前解约则款项不予退还的条款安排即证明双方对此笔款项的权属及处分权归星河公司所有无异议，绝非是预付租金性质。而一审法院认定此款项为知汝公司支付的预付租金，则完全割裂了两份租赁合同的关系及当事人在签署补充协议时的真实想法。二、一审法院以公平原则判决星河公司返还款项明显对星河公司不公平。自2018年12月18日星河公司与知汝公司签署第一份合同时，知汝公司已逾期接收租赁房屋，基于长期商业合作考虑星河公司做出重大让步，已放弃了根据第一份租赁合同要求知汝公司支付免租装修期的权利（自2019年3月1日起至2019年5月10日的装修期租金共计573967.36元）及承受了相应的重新招租期的租金损失及佣金支出301676.07元。一审法院已确认知汝公司未与星河公司沟通径直起诉的事实，即使星河公司在收到一审民事判决书确认租赁关系解除，即开始对外放租，但已临近春节此租赁市场寒冬，无疑是因知汝公司一方过错原因导致星河公司承受巨大的经济损失。三、知汝公司在签署第二份租赁合同及补充协议时不存在任何的重大误解，为合法生效的法律文书，星河公司据此不予返还款项608324.58元合理合法，理应得到支持。知汝公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。一审法院判决星河公司退还租金481333.84元合理有据，应当予以维持。星河公司上诉主张2019年5月10日至6月23日装修期期间租金63015.47元、6月24日至9月15日期间租金及违约金106658.73元在涉案款项中扣除后，知汝公司应当另行再支付一次，不仅无法无据，更是缺乏逻辑的表现。星河公司所述的重新招租期的租金损失、租赁代理费成本等均属于其自身经营风险范畴，与知汝公司无关，知汝公司已经依据法律规定和合同约定承担了相应的责任。二、一审法院适用法律正确，程序合法，应当依法予以维持。知汝公司向一审法院起诉请求：1、解除知汝公司、星河公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号为XHCY-SZ01-20190508-0131）；2、星河公司向知汝公司返还已收取的租赁保证金85366.92元、管理费保证金12492.72元；3、星河公司向知汝公司返还预收租金720078.36元；4、星河公司负担本案全部诉讼费用。星河公司反诉请求：1、解除知汝公司、星河公司之间签订的房屋租赁合同（合同编号为XHCY-SZ01-20190508-0131）；2、知汝公司向星河公司支付欠缴的租金及违约金共计106658.73元；3、知汝公司向星河公司支付装修期间租金及利息共计63026.95元；4、知汝公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月18日，知汝公司作为乙方，星河公司作为甲方，双方签订一份《房屋租赁合同》（合同编号为XHCY-SZ01-20181207-0247），约定由星河公司将其位于龙岗区雅宝路1号星河WorldF栋大厦31层5-F3101至5-F3103、5-F3105至5-F3106、5-F3108至5-F3110号共8间房（建筑面积为2019.6平方米）出租给知汝公司使用，租期为5年，从2019年3月1日起至2024年2月29日止，第一个租赁年度每平方米含税租金单价为123元，含税月租金为248410.8元。关于房屋的交付，双方约定乙方于签订合同前已查看并清楚该租赁房屋的状况，乙方须于2019年3月1日接收租赁房屋并办理租赁房屋交接手续，若因可归责于乙方的原因，乙方未于该日接受租赁房屋，视为乙方已于该日接收了租赁房屋并办理了租赁房屋交接手续。关于保证金，双方约定乙方应向甲方缴纳租赁保证金496821.6元，管理费保证金72705.6元，上述租赁保证金和管理费保证金合称为保证金，保证金合计金额为569527.2元，乙方应于合同签订后3日内向甲方缴纳上述保证金。合同同时约定，乙方应于合同签订当日向甲方缴纳相当于一个月的含税租金，该含税租金用于抵扣自2019年6月1日起至2019年6月30日的含税租金。前述合同签订后，知汝公司向星河公司支付了保证金569527.2元及预付了一个月的租金248410.8元，共计817938元。2019年4月27日，知汝公司向星河公司出具《以大换小申请》，该申请的主要内容为：知汝公司承租了F栋大厦31层3101、3102、3103、3105、3106、3108、3109、3110号房屋（建筑面积为2019.6平方米），现申请缩小租赁面积，置换到F栋1705B、1706A单位建筑面积为347.02平方米；已交费用抵扣置换单位的“两押一租”及租金，租金抵扣方式从租赁期限末尾往前推算，当前费用正常缴纳；F栋31楼退租时间2019年4月27日止，并申请减免装修期租金469948.77元。经知汝公司、星河公司协商，知汝公司作为乙方，星河公司作为甲方，双方又签订了《房屋租赁合同补充协议》，主要内容为甲乙双方于2018年12月18日签署的房屋租赁合同及补充协议（简称原合同），双方约定由甲方将8间房出租给乙方使用，因乙方经营发展问题，未在2019年3月1日接收租赁房屋，乙方提出减少租赁面积的申请，经双方协商，达成如下协议：一、甲乙双方同意于2019年4月27日起解除双方之间基于原合同形成的租赁关系，乙方应支付原合同租赁房屋自2019年3月1日起至2019年4月27日止的管理费合计金额为69070.32元；二、乙方有意承租甲方坐落于龙岗区雅宝路1号星河WorldF栋大厦17层5-F1705B、5-F1706A号共2间房屋，双方将于2019年5月15日前签署对应的房屋租赁合同，乙方基于上述合同需要缴纳保证金97859.64元、定金（合同签署后转化为预付租金）42683.46元，合计140543.1元；三、双方确认乙方基于原合同的约定已缴纳了保证金569527.2元、定金（原合同签署后该笔定金转化为预付租金）248410.8元，合计817938元；四、双方同意，本协议第三条所述的乙方已缴纳的款项817938元用于抵扣本协议第一条款69070.32元及第二条款所述的款项140543.1元后，剩余款项608324.58元用于抵扣乙方承租5-F1705B、5-F1706A号共2间房屋的租金，并约定了具体的租金抵扣方式。五、上述租金抵扣是依据现实税率执行的金额，如遇政府税率调整则双方财务及时确认调整，若乙方提前申请退租或因其他原因导致租赁关系提前解除，则未抵扣完毕的款项不予退回，归甲方所有，乙方不持异议。知汝公司签署合同日期为2019年5月10日，星河公司签署合同日期为2019年5月21日。，知汝公司作为乙方，星河公司作为甲方，双方再次签订一份《房屋租赁合同》，约定知汝公司承租星河公司所有的位于深圳市龙岗区坂田街道雅宝路1号星河ＷＯＲＬＤＦ栋大厦17Ｆ层5-Ｆ1705Ｂ、5-Ｆ1706Ａ号共2间房，租赁期限为三年，自2019年5月10日起至2022年5月9日止，装修期自2019年5月10日至2019年6月23日止共计45天。合同第五条约定，第一租赁年度月租金为42683.46元（含税）。；乙方应于本合同签订当日向甲方支付一个月的含税租金，该含税租金用于抵扣自2019年6月24日起至2019年6月30日的含税租金，剩余金额用于抵扣下个月的含税租金，若上述金额不足以抵扣下个月的含税租金，乙方须于应缴费当月5号前补足，以后每月租金须于每月5号前向甲方支付，节假日顺延；物业管理费为18元／平方米／月及加时空调新风费3元／台／小时，以上统称管理费，由乙方根据租赁建筑面积向甲方委托的物业管理公司交付，乙方应于2019年5月10日前向物业管理公司支付首月管理费，其余月份管理费于每月5号前支付，节假日顺延；乙方自行负担与租赁房屋使用有关的水费、电费、空调费，乙方在每月5号前向物业管理公司支付；乙方应向甲方交纳租赁保证金85366.92元、管理费保证金12492.72元，保证金共计97859.64元。合同第六条约定，乙方于签订合同前已查看并清楚该租赁房屋的状况，乙方须于2019年5月10日接收租赁房屋并办理租赁房屋交接手续，若因可归责于乙方的原因，乙方未于该日接收租赁房屋或办理租赁房屋交接手续，视为乙方已于该日接收了租赁房屋并办理了租赁房屋交接手续，本合同租赁起始日、装修期起始日从该日起算，租金（若无装修期）、管理费及其他费用的交纳从该日起算；若非因可归责于甲方的原因，乙方超过约定的交付时间十五日内仍未办理验收、交接手续的，则甲方有权终止合同，没收已交纳的租金及保证金，并有权追索因乙方的行为造成的一切损失。合同第十条约定，乙方应当在合同期满或提前终止之日起3日内交还租赁房屋。提前终止包括但不限于甲方和乙方依据本合同和法律规定单方面解除合同、协议解除合同或不因不可抗力的原因致使本合同提前终止。如果乙方未按规定交还租赁房屋，甲方有权采取强制搬迁方法收回房屋，将租赁房屋内的一切动产搬离涉案房屋。合同第十二条约定，关于乙方的违约责任：在租赁期内，乙方逾期支付含税租金和管理费、水电、空调及其他应付费用的，自逾期支付款项开始之日起，每逾期1日，乙方应按逾期交付金额的3‰向甲方支付违约金。甲方提供的装修期是基于乙方正常履行合同的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内，若因乙方原因导致本合同无法或未能完全履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修期的租金优惠，承租人应当按第一个租赁年度约定的租金标准向甲方补交该期间的全部含税租金；在租赁期内，乙方中途擅自退租的，擅自将该房屋转租变相转租、转让、转借他人或调换使用，无法定和约定理由，拖欠支付含税租金和管理费、违约金或其他费用达15日的，合计拖欠费用达到15日含税租金的，逾期支付含税租金或其他费用达三次以上，乙方有前述行为之一，甲方有权单方面终止本合同，保证金不予退还，若保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。关于甲方的违约责任：如无甲方书面通知，则2019年5月10日为租赁房屋的交付日期，若甲方逾期30日交付租赁房屋，乙方有权单方解除合同，甲方无息退还乙方租赁保证金。合同同时约定，知汝公司的联系人为李艳意及卢佳。知汝公司签署合同日期为2019年5月10日，星河公司签署合同日期为2019年5月17日。上述合同签订后，知汝公司、星河公司开始沟通知汝公司进场事宜。2019年6月14日，知汝公司授权的工作人员卢佳签署了涉案房屋的相关进场文件，包括物业服务协议、房屋租赁设备交接清单等入驻企业资料，但知汝公司至今未进场使用涉案租赁房屋。庭审时，星河公司陈述知汝公司授权的工作人员卢佳于2019年6月14日与装修公司及其他公司员工一同前往星河公司物业管理处，签署了相关进场文件，知汝公司已经办理了进场手续，星河公司已将涉案房屋的钥匙交付给了知汝公司，合同约定交付日期为2019年5月10日，知汝公司逾期接受房屋视为已经交付，因知汝公司实际办理进场手续的时间为2019年6月14日，故星河公司认为实际交付涉案租赁房屋给知汝公司使用的日期为2019年6月14日；涉案房屋为毛坯房，从双方签订合同至今一直为毛坯房，知汝公司未进行装修，并且至今处于空置状态；知汝公司在提起诉讼前从未与星河公司进行过退租沟通，从知汝公司、星河公司之间的沟通过程可以看出，知汝公司一直在做进场装修的准备，且星河公司的招商员对知汝公司进行了多次的催收，提醒赶紧进场装修。知汝公司陈述其并不实际需要涉案租赁房屋，至今没有实际入驻使用涉案房屋，如果继续履行该租赁合同会导致知汝公司巨大经济损失，所以要求解除租赁合同。知汝公司、星河公司因此发生争议，双方诉至该院并分别提出诉讼请求。另查明，涉案房产位于深圳市龙岗区坂田街道星河雅宝高科创新园五号地块，登记权利人为深圳市星河雅创投资发展有限公司，房产证号为粤（2018）深圳市不动产权第0162264号，房屋用途为一类工业用地及厂房。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。知汝公司、星河公司于2018年12月18日签订第一份《房屋租赁合同》，双方已形成合法有效的租赁法律关系。合同签订后，知汝公司向星河公司支付了租赁保证金569527.2元及预付了一个月的租金248410.8元，共计817938元。后经知汝公司申请，经双方协商，知汝公司、星河公司签订了第二份《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。知汝公司、星河公司同意于2019年4月27日解除双方签订的第一份《房屋租赁合同》，同意履行双方签订的第二份《房屋租赁合同》，该院对此予以确认。知汝公司以其合作的第三方终止了与其的合作关系，导致欲实施的项目无法开展，属于知汝公司、星河公司签订合同后客观情况发生了知汝公司无法预见的变化，致使知汝公司、星河公司签订的合同目的无法实现，若继续履行合同，将会对知汝公司造成巨大的损失和浪费，对知汝公司显失公平等为由，要求解除知汝公司、星河公司签订的第二份租赁合同，理由明显不能成立，该院对此不予支持，知汝公司主张的该情形应属于自身经营风险范畴。知汝公司起诉要求解除双方之间签订的租赁合同，可以表明知汝公司以自己的行为明确表明不再履行合同义务，故星河公司提出反诉要求解除双方之间签订的第二份租赁合同及补充协议，有事实及法律依据，该院予以支持。根据双方签订的第二份《房屋租赁合同》及《补充协议》，知汝公司应向星河公司支付第一份房屋租赁合同约定的自2019年3月1日至2019年4月27日止的物业管理费69070.32元，知汝公司于签订第一份房屋租赁合同时支付的817938元用于抵扣上述物业管理费69070.32元及第二份房屋租赁合同约定的租赁保证金97859.64元（含租赁保证金及管理费保证金），剩余款项651008.04元（817938-69070.32-97859.64）用于抵扣知汝公司签订合同时应付的预付租金以及后续租金。因导致合同解除的过错在于知汝公司，知汝公司应按双方的约定向星河公司承担违约责任，故知汝公司要求星河公司返还租赁保证金及管理费保证金共计97859.64元，依据不足，该院予以驳回。关于星河公司主张的知汝公司应付租金及支付装修期的租金。根据合同约定，知汝公司应于2019年5月10日接收涉案租赁房屋，并办理相关交接手续，否则视为知汝公司已于该日接收了涉案租赁房屋，租赁及装修期限从该日起算。因此，该院确定星河公司已于2019年5月10日向知汝公司交付了涉案房屋，知汝公司应支付星河公司主张的自2019年5月10日起至2019年6月23日止共计45天装修期的租金63015.47元（42683.46×22÷31+42683.46×23÷30）。庭审时，星河公司明确其主张欠缴的租金及违约金106658.73元计算期间为2019年6月24日起至2019年9月15日，经该院核算，星河公司要求知汝公司支付2019年6月24日起至2019年9月15日期间的租金106658.73元未超出其应得租金范围，该院对此予以支持。因该院不予支持知汝公司要求返还租赁保证金及管理费保证金，知汝公司已承担了相应的违约责任，故该院对星河公司主张的支付欠缴租金违约金及装修期租金利息等损失不再予以支持。鉴于知汝公司、星河公司均要求解除涉案租赁合同，同时考虑到涉案房屋至今处于空置状态，星河公司应及时收回涉案房屋以免损失扩大，综合公平原则并结合双方诉请，该院对知汝公司应支付租金的日期核算为截止至2019年9月15日，之后知汝公司无需再向星河公司支付租金。因此，星河公司应退还知汝公司预付租金481333.84元（651008.04-106658.73-63015.47），对知汝公司请求超出部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除知汝公司与星河公司于2019年5月17日签订的《房屋租赁合同》；二、星河公司应于该判决生效之日起三日内向知汝公司退还预付租金481333.84元；三、驳回知汝公司的其他诉讼请求；四、驳回星河公司的其他反诉请求。案件受理费11980元，减半收取5990元（知汝公司已预缴），由知汝公司负担2465元，由星河公司负担3525元；反诉案件受理费1847元，由知汝公司负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，知汝公司与星河公司先后签订的三份《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性规定，应当认定合法有效。本案二审的争议焦点是：一、星河公司是否应当向知汝公司退款；二、知汝公司是否应当另行向星河公司支付租金、违约金、利息。关于第一个争议焦点，双方于2018年12月18日签订第一份《房屋租赁合同》，约定“若非因甲方（星河公司）原因，乙方（知汝公司）超过约定的交付时间十五日内仍未办理验收、交接手续的，则甲方有权终止本合同，没收已交纳的租金及保证金，并有权追索因乙方的该等行为所造成的一切损失”。合同签订后，知汝公司向星河公司申请缩小租赁面积，并承诺已交费用抵扣置换单位的“两押一租”及租金。双方签订的《房屋租赁合同补充协议》再次明确“四、双方同意，本协议第三条所述的乙方已缴纳的款项817938元用于抵扣本协议第一条款69070.32元及第二条款所述的款项140543.1元后，剩余款项608324.58元用于抵扣乙方承租5-F1705B、5-F1706A号共2间房屋的租金，并约定了具体的租金抵扣方式。五、上述租金抵扣是依据现实税率执行的金额，如遇政府税率调整则双方财务及时确认调整，若乙方提前申请退租或因其他原因导致租赁关系提前解除，则未抵扣完毕的款项不予退回，归甲方所有，乙方不持异议。”之后，知汝公司并未实际履行第二份《房屋租赁合同》。本院认为，知汝公司在签订第一份《房屋租赁合同》后未履行合同，双方经协商达成补充协议并签订第二份《房屋租赁合同》，双方明确约定如果知汝公司提前退租，则未抵扣完毕的款项不予退还，现知汝公司实际并未履行合同，故对于知汝公司要求退款的诉讼请求不应予以支持。关于第二个争议焦点，考虑到《房屋租赁合同补充协议》和第二份《房屋租赁合同》对于知汝公司提前退租均作了违约约定，违约责任约定具有重复性，而知汝公司已经交纳的款项足以覆盖星河公司反诉请求金额，故对于星河公司的第二、三项上诉请求，本院不予支持。综上，星河公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初17594号民事判决第一、四项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初17594号民事判决第二、三项；三、驳回深圳市知汝医疗有限公司的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费11980元，由深圳市知汝医疗有限公司负担，反诉案件受理费1847元，由深圳市星河雅创投资发展有限公司负担。二审案件受理费10310元，由深圳市知汝医疗有限公司负担7623元，由深圳市星河雅创投资发展有限公司负担2687元（深圳市星河雅创投资发展有限公司多预交的1697.05元，由本院予以退还）。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年四月二十八日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。