山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2822号 上诉人（原审被告）：杜丽芳，女，1974年3月25日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：高群，女，1979年1月30日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：林君，山东国人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏振功，山东国人律师事务所律师。 原审被告：杨景淇，男，1980年5月27日出生，回族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：韩燕敏，女，1985年12月5日出生，汉族，住青岛市市北区，系杨景淇妻子。 原审被告：韩燕敏，女，1985年12月5日出生，汉族，住青岛市市北区。 上诉人杜丽芳与被上诉人高群、原审被告杨景淇、韩燕敏执行异议之诉纠纷一案，上诉人因不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初7581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人杜丽芳、被上诉人高群的委托诉讼代理人林君、原审被告韩燕敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杜丽芳上诉请求：1.撤销青岛市市南区人民法院（2019）鲁0200民初7581号民事判决书中第一项、第二项判决；2.依法恢复对青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202执834号执行裁定书项下青岛市高新区户房屋的执行；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（2019）鲁0202民初7581号民事判决适用法律错误，本案中《房地产买卖契约》无效，高群不具有阻却执行的合法事由。涉案《房地产买卖契约》是在契约双方明知出卖人未依法登记取得契约标的房产权属证书的前提下签订。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”之规定可知，契约标的房产依法不得转让。结合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项违法法律、行政法规的合同无效之规定，本案涉及《房地产买卖契约》无效，故被上诉人自始至终不具有取得涉案房产所有权的可能性，更不具有阻却青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202执834号执行裁定书项下青岛市高新区户房屋的执行的合法事由。综上，上诉人希望二审法院查明案件事实，撤销青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初7581号民事判决书中第一项、第二项判决，改判支持上诉人的全部上诉请求。 高群辩称：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定从规范秩序及房地产交易管理角度做出，属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，因此并不违法合同法合同无效的情形。上诉人的上诉请求没有法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 杨景淇、韩艳敏述称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 高群向一审法院提出诉讼请求：1.判令立即停止对高群购买的位于青岛市高新区户房产的强制执行，依法撤销由青岛市市南区人民法院作出的（2018）鲁0202民初5165号民事裁定书，解除对涉案房屋的查封；2.请求依法判令高群与韩燕敏、杨景淇签订的关于青岛市高新区户房产的《房地产买卖契约》合法有效，并依法判令该房屋为高群所有；3.依法判令韩燕敏在青岛市高新区户房产满足青岛市二手房过户登记条件时协助和配合高群办理房屋的产权过户登记；4.本案的诉讼费依法由杜丽芳、杨景淇、韩燕敏承担。 一审法院查明事实：2017年3月8日，高群与杨景淇、韩燕敏夫妇签订了《房地产买卖契约》一份，双方约定：杨景淇和韩燕敏将其拥有的位于青岛市高新区户房产卖给高群，房款为1025000元。经双方协商，付款方式为：2017年3月8日支付2.5万元作为购房定金；2017年3月15日前支付62.5万元作为首付款；交房当日支付29.5万元作为首付款；剩余8万元过户当日支付。合同签订当日，高群支付了2.5万元的购房定金。2017年3月16日，高群向韩燕敏支付房款62.5万元，其中现金7000元，转账61.8万元。 2017年3月30日，青岛市国土资源房管局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，通知记载：在青岛市购买的新建商品住房和二手住房，需取得不动产权证书满2年后才可上市交易。 2017年6月30日，涉案房屋的开发商将房子交付给韩燕敏。2017年7月14日，高群向韩燕敏支付房款29.5万元，其中25.4万元由高群母亲转给韩燕敏，另外4.1万元是高群转给韩燕敏；同日，韩燕敏已将涉案房屋交接给高群，交接当天高群母亲一块去的。 2017年8月13日，韩燕敏已经向涉案房屋的物业公司告知将青岛市高新区户房屋转卖给高群。自2018年1月开始物业费一直由高群交纳至今，该房屋高群一直委托物业公司的工作人员柳莺对外出租，租金一直由高群收取。 2018年1月15日，韩燕敏办理了涉案青岛市高新区户房屋的不动产权证书。青岛市高新区户房屋房地产权利人现为韩燕敏。 2018年8月17日，一审法院在审理杜丽芳诉韩燕敏、杨景淇（2018）鲁0202民初5165号民间借贷纠纷案件中，依照杜丽芳申请，查封了青岛市高新区户房屋。另查明，一审法院（2018）鲁0202民初5168号、（2018）鲁0202民初5170号案件均对涉案房屋进行了查封。 一审法院认为，本案的争议焦点为：停止还是继续对青岛市高新区户房屋的执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 本案中，高群作为提出执行异议的案外人，对一审法院作出的（2019）鲁0202执异303号执行裁定书不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼，符合民事诉讼法及其司法解释的规定。高群提起执行异议之诉，其诉讼请求包括停止对涉案房屋的强制执行，因此，高群的诉请中有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，亦符合执行异议之诉的相关法律规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋的查封系杜丽芳诉韩燕敏、杨景淇民间借贷纠纷，属于金钱债权执行，故应当参照上述规定进行审查。 根据庭审认定的事实，一、2017年3月8日，高群与杨景淇、韩燕敏夫妇签订《房地产买卖契约》，杨景淇和韩燕敏将其拥有的位于青岛市高新区户房产卖给高群；高群在2017年3月30日之前已经支付购房款65万元，故该合同合法有效，系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行双方的权利义务。同时，签订合同的时间早于一审法院查封的2018年8月17日。二、2017年8月13日，韩燕敏已经向涉案房屋的物业公司告知将房屋转卖给高群。自2018年1月开始物业费一直由高群交纳至今，高群一直委托物业公司的工作人员柳莺对外出租，租金一直由高群收取。即涉案房屋在一审法院查封之前已经合法占有该不动产。三、涉案房屋总房款为102.5万元，高群已向韩燕敏支付94.5万元，且其同意剩余的8万元交付法院执行。四、2017年3月30日，青岛市国土资源房管局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》规定，在青岛市购买的新建商品住房和二手住房，需取得不动产权证书满2年后才可上市交易。高群购买韩燕敏涉案房屋时，涉案房屋尚未办理房地产权证书，因此涉案房屋受《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》的约束。故2018年1月15日韩燕敏办理完毕涉案房屋的房地产权证书后无法立即过户给高群，涉案房屋未办理过户登记非因买受人自身原因导致。综上，高群要求确认其与韩燕敏、杨景淇签订的关于青岛市高新区户房产的《房地产买卖契约》合法有效、停止对高群购买的位于青岛市高新区户房产的强制执行的请求，于法有据，一审法院予以支持。 对于高群要求的撤销由青岛市市南区人民法院作出的（2018）鲁0202民初5165号民事裁定书，判令该房屋为高群所有，判令韩燕敏在青岛市高新区户房产满足青岛市二手房过户登记条件时协助和配合高群办理房屋的产权过户登记的诉讼请求，因涉案房屋现仍有数笔查封,且上述诉请系具有给付内容的请求，不属于执行异议之诉的审理范围，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条规定，判决：一、停止对青岛市市南区人民法院(2019)鲁0202执834号执行裁定书项下青岛市高新区户房屋的执行；二、确认高群与韩燕敏、杨景淇签订的关于青岛市高新区户房产的《房地产买卖契约》合法有效；三、驳回高群的其他诉讼请求。案件受理费14025元，由杜丽芳负担7012.5元，由杨景淇、韩燕敏共同负担7012.5元。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审认定一致。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的规定进行审查。如买受人符合下列四个条件，应当认定买受人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。一、在人民法院查封之前已签订合法有限的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因无法办理过户登记。通过一审高群提交的证据和审理查明的事实可以认定高群符合上述四个条件，故一审判决认定高群与杨景淇、韩燕敏签订的《房地产买卖契约》合法有效并判令停止对涉案房屋的执行，认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。杜丽芳主张涉案《房屋买卖契约》因涉案房屋未取得产权证书而无效的上诉理由，因《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项并非效力性强制性规定，且涉案房屋在2018年1月15日办理了产权证书，故杜丽芳的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14025元，由上诉人杜丽芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 龙 骞 审判员 孙向东 二〇二〇年四月二十六日 法官助理杨志昌 书记员孔怡 书记员庞连捷