辽宁省西丰县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽1223执异5号 案外人（异议人）：周艳丽，女，1986年6月6日生，满族，农民，住西丰县。 申请执行人：邓洪珍，女，1971年8月17日生，满族，农民，住西丰县。 被执行人：渠煜，男，1989年1月30日生，满族，职员，住西丰县。 被执行人：李玲子，女，1986年8月20日生，汉族，职员，住西丰县。 在本院执行邓洪珍与渠煜、李玲子民间借贷纠纷一案中，案外人（异议人）周艳丽于2020年3月2日对查封西丰县水岸家园A4-25-16号车库提出书面异议。本院于2020年3月2日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人（异议人）周艳丽的异议请求：请求依法解除对西丰县水岸家园××号车库的查封。事实与理由：西丰县人民法院在2019年9月29日，根据（2019）辽1223民初540号已生效的判决书，作出（2019）辽1223执436号之二执行裁定书，对西丰县水岸家园××号车库予以查封。该车库于2019年3月份以261500.00元的价格卖给了异议人，异议人便将李玲子购买该车库的交款收据，拿于水岸家园开发商（西丰凯帝房屋开发有限公司）将该车库的购买人变更为异议人的丈夫彭宾的名下。然后在同年4月4日签订了《房屋买卖合同书》。由于办理车库产权证费用较高，所以异议人没有对该车库办理产权登记，但该车库现已由异议人占有使用。上述事实由异议人与李玲子签订的《房屋买卖合同书》，西丰凯帝房屋开发有限公司出具的收据、证明为证。此证据足以证明该车库的所有权在西丰县人民法院查封前，已不归李玲子所有。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，请法院审查并解除对该标的的查封。 申请执行人邓洪珍称，争议车库产权登记于被执行人李玲子名下，是李玲子的不动产，李玲子拖欠答辩人债务，答辩人强制执行李玲子名下的不动产车库完全符合法律规定。按照执行异议人周艳丽的异议称：执行异议人周艳丽与李玲子签订了房屋买卖合同书。由于办理车库产权证费用较高，所以异议人没有对该车库办理产权登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，根据上述规定，作为涉案被执行车库的买受人提出的排除执行的异议，必须符合上述四项规定。本案中的执行异议人周艳丽嫌弃涉案车库更名过户税费较高而放弃过户，是因买受人自身原因未办理过户登记。是周艳丽个人错误导致不过户，符合上述第四项规定，更何况周艳丽和李玲子个人之间签订的房屋买卖合同，涉嫌李玲子恶意转移资产逃避债务，无法查证该车库交易真实性，故而执行异议人周艳丽的请求，不符合排除执行异议的条件，其执行异议不能成立。请人民法院保护答辩人合法权益，驳回周艳丽执行异议。继续执行李玲子名下的车库。 被执行人渠煜称，我是2018年10月向彭宾借款20万元，用车库抵押，签的买卖合同，后来钱没还上，在2019年4月4日与彭宾、周艳丽协商用车库抵顶欠款本息，与周艳丽签了买卖合同。原来车库租出去了，后来把租户清出去了。在2019年4月4日把车库钥匙给他俩了。他俩与租户协商后，在4月份使用车库，之后我们就不知道了。 被执行人李玲子称，房屋买卖定金协议属实。是我们夫妻在2018年10月份向彭宾借款20万元，借款没还上。2019年4月4日与彭宾、周艳丽协商，用车库抵顶借款20万元本息，签订的是房屋买卖定金合同书。我们是在借款时把车库的手续给彭宾了。借款时是用车库抵押。顶账后，他们说办手续不用我们。 案外人周艳丽为证实自己的主张提供证据情况：1、收据一份；2、房屋买卖定金合同复印件一份；3、证明一份；4中国农业银行转账记录3张，微信转账记录2张。本院经审查，确认上述证据客观、真实，与本案争议有关联，予以采信。 本院查明，邓洪珍与渠煜、李玲子民间借贷纠纷一案，向本院起诉。本院于2019年5月17日作出（2019）辽1223民初540号民事判决书，该判决生效后，邓洪珍向本院申请执行。在本案执行过程中，本院于2019年9月25日作出（2019）辽1223执436号之二执行裁定书，主文为：查封被执行人李玲子名下的位于西丰县水岸家园××号车库（面积：42.69平方米），查封的期限为三年。执行裁定书送达后，案外人（异议人）周艳丽提出书面异议申请书。称其为本院查封的房产所有权人，要求解除对该房产的查封。 同时查明，彭宾、周艳丽，渠煜、李玲子原为夫妻关系。2017年6月1日，李玲子在西丰凯帝房屋开发公司购买位于西丰县水岸家园××号车库，未办理房屋产权登记。2018年10月7日，李玲子、渠煜向彭宾借款20万元，约定以位于西丰县水岸家园××号车库（面积：42.69平方米）进行抵押，李玲子、渠煜与彭宾签订了房屋买卖定金合同。同日李玲子将其购买该车库的白条收据交给彭宾，双方到西丰凯帝房屋开发公司将该收据交款人由李玲子改为彭宾，西丰凯帝房屋开发公司加盖了公章。同日彭宾通过中国农业银行向李玲子转账19万元。借款到期后，借款人未能偿还借款。李玲子、渠煜，彭宾、周艳丽协商，以借款抵押物位于西丰县水岸家园××号车库（面积：42.69平方米）抵顶借款本息，并于2019年4月4日，以李玲子为甲方（卖方），渠煜为共有人，周艳丽为乙方（买方）签订房屋买卖定金合同一份，约定，第一条：1、甲方愿将坐落在水岸家园A4-25-16号车库卖给乙方。2、合同签订后，出让之前房屋产生的物业费、水费、电费、有线电视费、网费、产权发生纠纷，一概由甲方负责清理。第二条：该房屋的成交总价为贰拾陆万壹仟伍佰元整（￥261500.00元）……甲方李玲子及共有人渠煜、乙方周艳丽在该合同上签字捺印。彭宾于2018年11月22日、2018年11月24日、2019年4月4日、2019年4月11日陆续向渠煜、李玲子交付了余款。 2019年12月10日，西丰凯帝房屋开发有限公司出具证明一份，内容为：现有购买人彭宾（身份证号：2112231982××××××××）于2018年10月7日购买李玲子名下的水岸家园A4-25-16号车库，该车库是李玲子于2017年6月1日在西丰凯帝房屋开发有限公司购买，由于个人原因未打发票，凯帝出具了白条收据作为购买证明。李玲子用该白条及私下协议，将车库转卖给现购买人彭宾。现购买人彭宾于2019年3月份开凯帝将白条收据进行姓名更改，凯帝将购买方收据更名盖章，由于购买方称不日即来开具正式发票过户，所以凯帝未将买方存根更改。经办人许玲签字。 本院认为，本案的争议焦点为周艳丽与李玲子、渠煜之间签订的房屋买卖定金合同是否能够排除执行争议房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案异议人周艳丽前夫彭宾与李玲子、渠煜因借款而签订的房屋买卖定金合同实际是为借款而做的抵押担保。借款到期后，借款人渠煜、李玲子因未能偿还借款本息，自愿将借款抵押物位于西丰县水岸家园××号车库用于抵顶借款本息，并与案外人（异议人）周艳丽签订了房屋买卖定金合同，属于双方当事人的真实意思表示，他们之间签订的房屋买卖定金合同为合法有效。案外人（异议人）周艳丽与被执行人李玲子、渠煜在西丰县人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同。用借款本息抵顶房屋价款视为已经交付全部价款，并在西丰县人民法院查封之前已经合法占有该房产。该房产原购买人李玲子未办理房屋所有权登记，并未取得该房产的所有权。现李玲子将该房产抵顶其借款本息，是其对自己权利的处分。争议房产虽然未办理房屋所有权登记手续，但其能够排除申请执行人邓洪珍和被执行人李玲子、渠煜之间债权的执行，案外人（异议人）周艳丽的异议请求，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 解除对位于西丰县水岸家园A4-25-16号车库的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  冯冬梅 审判员  丁雪松 审判员  赵春利 二〇二〇年四月十三日 书记员  王熙媛