浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初7270号原告：陈先屯，男，1978年6月8日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告：郑小孩，女，1978年9月13日出生，汉族，住浙江省龙港市。二原告共同委托诉讼代理人：李基阳、林建岳，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被告：苍南方泰置业有限公司，统一社会信用代码：91330327052800325M，住所地：浙江省龙港市龙金大道金田集团办公楼408室。法定代表人：章加楼。委托诉讼代理人：陈焕付，浙江瓯鼎律师事务所律师。原告陈先屯、郑小孩与被告苍南方泰置业有限公司（以下简称方泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理，后本案因案情复杂，依法转为普通程序，并于2019年11月22日再次公开开庭进行了审理。原告陈先屯、郑小孩的委托诉讼代理人李基阳、被告方泰公司的委托诉讼代理人陈焕付到庭参加上述两次庭审诉讼。审理过程中，原告申请对坐落于浙江省龙港市咸园村西六街“方泰嘉园”小区地下室普通车位市场价值进行评估，并要求以系列案之一原告郑志昊与被告方泰公司商品房预售合同纠纷一案的鉴定评估结果为依据。2019年12月2日，原、被告双方向本院申请给予30天庭外和解期。本案审理期间，受新型冠状××疫情影响，本院依法于2020年1月23日中止诉讼，于2020年2月19日恢复诉讼。本案现已审理终结。原告陈先屯、郑小孩向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告逾期交房违约金9808.91元（以已付购房款1509063.04元为基数，自2018年9月30日起按每日万分之一计算至2018年12月4日止）；2.判令被告于判决生效之日起十日内向原告交付价值15万元的大众品牌小型轿车一辆，逾期不履行的，折价赔偿15万元；审理过程中，原告变更该项诉讼为：判令被告向原告交付一汽大众ＣＣ2019款330ＴＳＩ魅颜版大众汽车一辆，超出15万元部分由原告负担，逾期不履行折价向原告支付15万元；3.判令被告于判决生效之日起十日内向原告交付符合《车库建筑设计规范》（ＪＧＪ100-2015）并经验收合格的地下室普通车位一个（非人防区域丰位），逾期不履行的，折价赔偿67906元；4.本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年间，被告方泰公司为推荐“方泰嘉园”楼盘销售向原告等购房户发送“销售广告”，该广告醒目提示：“方泰嘉园，二期开放，三大惊喜，买房送装修、送车位、送汽车，注：汽车价值15万元（品牌大众、别克、现代），限前50名”。2017年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《赠送约定书》各一份，被告向原告预售位于。《商品房买卖合同》第五条约定，房屋总价为1509063.04元；第九条约定，出卖人应当在2018年9月30日前交付符合条件的房屋；第十条约定，逾期交房不超过90日的，自逾期之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另《赠送约定书》约定，购房送车位、送装修、送汽车。送车位方式为：甲方（被告）按照相关部门审批及验收的车位，进行随机抽取方式取得。送汽车方式为：在交付使用且装修完成后，按签订购房《商品房买卖合同》先后顺序安排，由乙方（原告）选择国内生产汽车品牌：大众、现代、别克其中一种；甲方（被告）以约15万元的官方指导价赠送，高于部分由乙方（原告）承担。协议签订后，原告依约办理房屋按揭并付清全部房款。时至2018年12月4日，被告才将标的房屋交付给原告，已逾期交房。根据调取的方泰嘉园“地下停车位示意图”显示，地下室共建有机械车位163个，普通车位75个，无障碍车位4个，共计242个车位，其中165个车位属人防区域停车位。经初步测量，上述车位绝大多均不符合《车库建筑设计规范》ＪＧＪ100-2015的要求，部分长宽高为380＊240＊170ＣＭ，根本无法满足正常停车需求，属不合标车位。现核实，被告与170多户购房户签订车位赠送协议，而扣除165个业主共有的人防区域车位外，被告可处置车位仅有77个，其根本无法履行车位赠送的协议约定，已涉嫌销售欺诈。经多次协商无果，故原告提起本案诉讼。被告方泰公司答辩称：一、原、被告双方签订了《商品房买卖合同》、《赠与约定书》，分别建立了房屋买卖合同关系及关于车位和汽车的赠与合同关系，上述两份协议系两个独立的法律行为，属于不同的法律关系，原告称车位和汽车的价款实际已经含在房价中，没有证据支持。此外，每间房屋价格不同，存在差异，如果车位和车辆与房价有直接联系的话，关于赠送部分，被告势必要进行区别对待，不可能与购房户签订内容一致的协议。二、关于逾期交房问题。1、被告电话通知交付时间约在2018年11月初。该事实虽暂无直接证据，但通过该系列案大部分业主起诉时提交的起诉状可间接予以证实。2、因2018年度梅雨季节异常，从四、五月份一致持续到国庆以后。涉案房屋因为外墙油漆及小区路面的硬化需要路面及墙体彻底干透，持续的阴雨导致外墙及道路无法彻底干透，造成无法施工。故被告延期交房是受不可抗力因素影响造成，依法应予以免责。三、关于赠送车辆问题。根据赠送协议，原告有权选择车辆品牌，但无权选择具体哪一款车型，原告关于要求被告交付具体车型的诉请应予以驳回。符合送车条件的业主应在被告处登记其所选择的车辆品牌，然后由被告按官方指导价统一处理。三、关于赠送车位问题。根据《赠送协议书》的约定，原告无权要求被告交付符合《车库建筑设计规范》的普通车位，该项诉请应予以驳回。首先被告赠送车位是为了业主停车出行方便而无偿赠与。其次《车库建筑设计规范》系指导性意见，并非强制性规定。再次协议本身没有约定被告必须交付普通车位。协议明确约定了业主是随机抽取车位的，该约定也表明车位确实属于白送，否则业主是不可能答应随机抽取的。原告陈先屯、郑小孩向本院提供下列证据材料：1、原告身份证，证明原告陈先屯、郑小孩的诉讼主体资格；2、被告的企业工商登记信息，证明被告诉讼主体资格；3、商品房买卖合同，证明原被告商品房买卖合同的权利义务关系；合同约定的交房时间为2018年9月30日前，逾期交房应承担相应的违约责任的事实；4、销售广告、赠送约定书，证明被告应按约定方式向原告支付汽车和车位；5、地下车位示意图，证明车位备案情况，机械车位163个，普通车位75个，无障碍车位4个，共计242个车位，其中165个车位属人防区域车位，被告无权处置；6、首付款发票、个人住房贷款合同，证明原告已依约支付购房款；7、收据，证明2018年12月12日被告向原告交房，已逾期；8、保全裁定书，证明原告因本案支出财产保全申请费1520元。被告方泰公司向本院提供下列证据材料：1、2018年5月1日至2018年10月1日的历史天气记录，天气异常导致工期延误，证明被告延期交房是不可抗力造成的。2、商品房预售证，证明有预售许可；3、浙江省建设工程核实规划确认书及附件，证明经过相关部门验收确认，结论为工程质量不存在问题，进一步证明车位不存在问题。4、机械式停车设备安装改造重大修理监督检验报告、特种设备使用标志、特种设备使用登记证，证明被告所赠与的车位是符合技术规范、合格的。在系列案之一原告郑志昊与被告方泰公司商品房预售合同纠纷一案审理过程中，本院依原告郑志昊的申请，依法委托温州市华正房地产土地估价有限公司对坐落于浙江省龙港市咸园村西六街“方泰嘉园”小区地下室普通车位市场价值进行评估。2019年10月30日，温州市华正房地产土地估价有限公司向本院出具温华估（2019）S1030-N1140号房地产司法鉴定估价报告，估价求得上述小区地下室普通地面车位单个车位的市场价值为67906元。原、被告提供的上述证据，经庭审出示、质证，对原告提供的证据，被告质证意见如下：对原告提供的全部证据的真实性、合法性均没有异议，但认为证据4中赠与约定书并无约定一定要交付普通车位，关于汽车赠送，原告有权对品牌进行选择，但未约定具体车型，价格要按照官方统一指导价，并非按照市场价格。对于原告提供的证据7，被告对其真实性没有异议，但认为不能以收据上载明的时间予以证明交房的实际时间。对被告提供的证据，原告质证意见如下：对证据1、2、3的真实性均无异议，但认为并不能证明被告主张的待证事实。梅雨天气并不属于不可抗力范畴。此类天气状况在南方较为常见，被告作为涉案商品房的开发商应当予以预见并采取相应措施，故不属于免责事由。对于被告主张的涉案工程业已通过验收的事实，应由相关职能部门出具验收材料予以证实。对证据4三性均有异议，认为检验报告是在原、被告双方存在争议，被告单方委托的情况下出具，并认为该组证据仅能证明现机械车位符合安全标准，并不能据此认定机械车库已满足原告等业主停车的基本需求，也不能证明机械车位系非人防车位。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据，被告对其真实性均无异议，且上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据1用于证明延期交付的原因，其中针对气象资料，本院认为，法律意义上的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而苍南县地处东南沿海，梅雨季节是苍南县一种常见的气候现象，其对施工的影响在确定交房期限时应当已经预见并予以考虑，因此，被告以天气原因进行抗辩，缺乏法律依据，不予支持；被告提供的证据1、2、3，鉴于被告对其真实性均无异议，且符合证据的基本特征，本院依法予以认定。被告提供的证据4，原告对其真实性有异议，现被告未提供原件供法庭核实，且证据内容不影响本案处理，不作认定。对于司法鉴定估价报告，原告未持异议，被告认为该份报告仅是涉及涉案小区地下室单个普通车位的市场估值，与本案并无直接关联。本院认为，受委托的温州市华正房地产土地估价有限公司系业经双方当事人同意后由本院指定，其具有鉴定资质，且原、被告对该份报告鉴定结论并无异议，本院对其证据效力予以确认。根据当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2017年1月13日，原告陈先屯、郑小孩（买受人）与被告方泰公司（出卖人）签订了一份商品房买卖合同。合同第一条约定：出卖人以出让方式取得坐落于安置地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“方泰嘉园”商品房。该商品房建设工程规划许可证号为建字330327201400052，施工许可证号为330327201507060101。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为苍房售许字（2016）第015号。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“方泰嘉园”第1幢12层1201号房。该商品房的设计用途为住宅，建筑面积为132.56平方米。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米11384元，总金额为1509063.04元。第四条约定：下列物业属出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋、属于业主共有。1.车位，人防区域内的地下车位属平战两用，所有权归国家所有，使用权归出卖人所有；人防区域外的地下车位属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或出租。2.车库，属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租。城镇公共道路、城镇公共绿地，及依照有关约定、合同约定需要移交政府相关单位管理的物业，不属前款约定范围。第九条约定：出卖人应当在2018年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之二（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。”后原告依约支付购房款609063.04元，并通过银行贷款方式支付剩余购房款90万元。2017年1月13日，被告方泰公司（甲方）与原告陈先屯、郑小孩（乙方）签订《赠送约定书》，载明：甲方推出购房三大优惠活动：1.送车位；2.送装修；3.送汽车。乙方在优惠活动中，选购方泰嘉园1号楼1201室。乙方在购房签订《商品房买卖合同》前付清首付款或一次性付清后，3天内签订赠送约定书。本项目主体工程结顶时，甲方以电话或书面通知乙方办理银行按揭，乙方必须在约定时间内办理好相关手续。若分期付清的，至付清房款后，甲方给予赠送。否则本约定书无效（一次性付清除外）。根据以上规则约定，甲、乙双方协商一致，签订以下买房优惠赠送如下几点约定：1.送车位方式：甲方按照相关部门审批及验收的车位，进行随机抽取方式取得。2.送装修方式：甲方在交付使用前，提供多种样板房，由乙方选择其一。若乙方需优化调整的，乙方可与我公司指定的装修公司对接。甲方以每平方米约1200元价格装修，但不包括房内家电、家具、窗帘布等。经乙方确认后，甲方按乙方交房先后顺序安排，约90天装修完成。开始装修期间，乙方必须配合好甲方，否则装修时间顺延。3.送汽车方式：在交付使用且装修完成后，按签订购房《商品房买卖合同》先后顺序安排，由乙方选择国内生产汽车品牌：大众、现代、别克的其中一种。甲方以约15万元的官方指导价赠送，高于部分由乙方承担。上述约定书注明：以上赠送不得抵扣购房款，不折现金。涉案房屋于2018年12月4日交付原告，“方泰嘉园”建设工程已于2019年6月13日办理竣工验收备案手续。经现场勘查，涉案“方泰嘉园”小区地下室停车位分布情况与苍南县测绘院于2018年10月绘制的地下停车位示意图不一致，且部分普通车位和机械式机动车库处于该小区地下室人防区域内。案件审理期间，本院向浙江省龙港市自然资源与规划建设局函询关于涉案“方泰嘉园”小区地下室停车位设计规划、组织验收以及产权办证等事宜。该局复函确认涉案“方泰嘉园”小区地下室机械车位属于小区配套设施，纳入工程整体设计规划，该项目地下室停车位与项目建设工程一并进行竣工规划核实，无单项验收报告。至于涉及产权办证问题，该复函未予明确。另查明，原告陈先屯、郑小孩曾向本院申请诉前财产保全，本院于2019年7月10日作出（2019）浙0327财保105号民事裁定书，冻结被告方泰公司在华夏银行股份有限公司温州苍南支行11×××15账户中的存款20万元。原告为此支付保全申请费1520元。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《赠送约定书》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害社会公共利益和他人利益，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定享有权利和承担义务。对本案涉及的几个焦点问题，本院分述如下：一、关于商品房逾期交房的违约责任问题。根据合同约定，被告方泰公司应当交付符合条件的商品房，对商品房不符合交房条件的，原告有权拒绝接收。本案中，原告自愿在涉案商品房竣工验收合格前接收被告交付的商品房，该商品房已经于2018年12月4日实际转移占有，现涉案商品房已经竣工验收合格并已备案，应当视为该商品房已经于2018年12月4日交付使用。合同约定的交房时间为2018年9月30日前，故被告应支付自合同约定的交房期限次日起至2018年12月4日止的逾期交房违约金，即9809.91元（1509063.04元×日万分之一×65日）。被告的辩述缺乏相应的事实与法律依据，本院不予采信。二、关于车辆赠与问题。涉案赠与协议合法有效，被告应依约履行赠送义务。从赠与关系的内容看，仅约定了赠与车辆的品牌，对车辆的具体型号、颜色、配置等则未作约定。在本案审理过程中，原告要求被告交付特定化的车辆，原告的该主张既符合赠送协议的约定，也有利于原告权益的实现，本院予以支持；至于车辆价值认定问题，在双方签订的协议中，已明确注明被告以约15万元的官方指导价予以赠送，高于部分由原告承担，可见原告作为受赠人对于车辆价值选择上亦认可将官方指导价作为计价标准。对于超出官方指导价15万元部分，依约应由原告承担，被告在指定期限内未能交付的，则折价赔偿15万元。三、关于车位交付问题。本案中，涉案商品房销售合同及赠送协议并未明确标明停车位系机械车位，被告在开发过程中，建造了较多的机械车位。现原告主张被告交付普通车位，目前涉案小区地下停车区域存在人防车位、普通车位和机械车位，类型多样、数量众多，车位位置的确定直接影响特定业主对车位的使用价值。双方在赠送协议中未对车位的具体位置进行约定，而是约定在经审批验收合格的车位中进行随机抽取方式予以确定。由此可见，原告主张的受赠物无法具体明确，故对于原告要求被告交付普通车位的主张，本院不予支持。四、关于保全费承担问题。根据上述本院确定被告应承担的责任情况，被告方泰公司应赔偿原告因诉前财产保全支出的申请费1319.05元，多出部分200.95元应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈先屯、郑小孩支付逾期交房违约金9809.91元；二、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向陈先屯、郑小孩交付大众CC2019款330TSI魅颜版小型车辆一辆，上述车辆以官方指导价15万元为限，超出部分由陈先屯、郑小孩负担，如未能交付，则折价赔偿15万元；三、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈先屯、郑小孩赔偿保全申请费1319.05元；四、驳回陈先屯、郑小孩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4739元，由苍南方泰置业有限公司负担3523元，由林守勇负担1216元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  沈华清人民陪审员  李小丽人民陪审员  雷灵机二〇二〇年四月十三日代书 记员  兰海燕法律法规链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解