四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20220号 上诉人（原审被告）：四川东华科技发展有限公司。住所地：四川省成都市一环路南二段十五号。 法定代表人：周进，董事长。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘金芝，女，1950年2月25日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：欧阳华杰，男，系刘金芝之子。 被上诉人（原审原告）：欧阳华杰，男，1973年5月16日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原审被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：四川省成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，董事长。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 原审被告：成都东鼎泰和科技有限公司。住所地：四川省成都市武侯区一环路南二段15号。 法定代表人：王小东，总经理。 委托诉讼代理人：高涛，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：杨李，男，系该公司员工。 上诉人四川东华科技发展有限公司（以下简称东华科技公司）因与被上诉人欧阳华杰、刘金芝、原审被告成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称东鼎泰和公司）、四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东华科技公司上诉请求：1.请求依法撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初736号民事判决，发回重审或依法改判驳回欧阳华杰、刘金芝的诉讼请求；2.请求依法判令刘金芝、欧阳华杰承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2004年11月8日，欧阳华杰、刘金芝与东华科技公司签订了《委托经营管理协议》（以下简称管理协议）并建立租赁合同关系，约定欧阳华杰、刘金芝将其位于成都市（以下简称案涉租赁物）委托东华科技公司经营管理，委托期限自2004年11月8日起至2014年11月7日止。 管理协议签订后，东华科技公司将案涉租赁物转让给东鼎泰和公司实际经营管理至2016年12月底。东鼎泰和公司于2016年12月以《关于退还席位的通知》（以下简称通知）告知东华科技公司、欧阳华杰、刘金芝不再租赁案涉租赁物并已将其腾空。同月底，东华科技公司也以短信方式通知欧阳华杰、刘金芝从2017年1月1日起不再继续履行租赁合同。至此之后，东华科技公司、东鼎泰和公司并未再经营、使用案涉租赁物。 一审法院漏查事实，认定基本事实不清，适用法律错误，一审判决应当被发回重审或依法改判。 一、一审法院漏查事实，认定基本事实不清 1.一审法院漏查事实，认为东华科技公司未通知欧阳华杰、刘金芝解除合同，且将返还租赁物的义务完全归结于东华科技公司是严重错误的。 一审判决遗漏了对东华科技公司通知欧阳华杰、刘金芝解除合同、收房的事实认定。而正如一审判决所述，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故东华科技公司与欧阳华杰、刘金芝自2014年11月7日以后为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同”的规定，那么，东华科技公司在不定期租赁期间通知欧阳华杰、刘金芝解除合同，不再租赁案涉租赁物的，应视为东华科技公司已有效地行使了合同解除权，履行了必要的通知义务。合同依法解除的，欧阳华杰、刘金芝作为业主方应当负有收回案涉租赁物的义务。 众所周知，租赁合同到期双方不再续租的，应当是出租人负有收回租赁物的义务，承租人只是配合返还。只有在因承租人违约等过错导致合同解除的情形下，才能适用承租人负责返还租赁物的责任倒置制度。而本案中，租赁合同的解除并非因东华科技公司违约或其他过错，东华科技公司主动通知要求解除不定期的租赁合同是东华科技公司行使合法权利的体现，欧阳华杰、刘金芝作为出租方，应当负有在合同解除后主动收回案涉租赁物的义务。 欧阳华杰、刘金芝故意不去收回案涉租赁物，不能视为东华科技公司通知解除合同后持续占有租赁物，不能要求东华科技公司继续承担合同解除后的租金。并且，返还案涉租赁物的举证责任不能全部倒置于东华科技公司上。 如按照一审法院的逻辑，承租人应当负有返还租赁物的完全责任及全部的举证责任，那么所有的出租人都可以在租赁合同到期后“故意”不去收房，就让租金一直计算下去，让承租人一直承担租金。而承租人为了不承担后续无理租金风险的唯一办法就是合同一到期就公证证明腾空了租赁物。这样的操作，显然是不合理地加重了善意承租人的责任，减轻了恶意出租人的责任，同时也造成了社会资源的浪费，不利于经济效益原则。因此，合同到期后，租赁物的收回、返还责任及举证责任的分配应根据出租人、承租人是否为善意有所区分，不能一味地将全部的责任倒置给承租人。 退一步讲，案涉租赁物的实际经营管理者东鼎泰和公司于2016年12月31日向东华机械公司、东华科技公司、欧阳华杰、刘金芝发出通知表明案涉租赁物已达到腾空状态，证明东华科技公司也完成了案涉租赁物的返还义务。 2.一审法院不予采信东华科技公司举证的电脑截屏图片是错误的。 东华科技公司在举证期限内向一审法院举证了“2016年12月26日东华科技公司通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的短信通知”的电脑截屏图片，并当庭以电脑操作形式向一审法院展示了企业信使平台内与电脑截屏图片对应的短信发送记录及短信内容。基于网页显示限制，虽然单从网络页面无法看出完整内容，但结合东华科技公司提交的证据与一审当庭展示情况，以复制短信内容并粘贴在文档后足以显示短信的完整内容，明确载明有“从2017年1月1日起东华科技公司不再租赁各业主商铺，即解除租赁合同的意思表示，那么结合电脑截屏图片中的短信发送时间和短信内容，已然证明东华科技公司于2016年12月26日以合理形式行使了《合同法》赋予的任意解除权，东华科技公司举证的电脑截屏图片应当具有真实性、合法性、关联性与证明力，东华科技公司也已履行完毕证明通知欧阳华杰、刘金芝解除合同的证明责任。 而且东华科技公司已按租赁合同上载明的及欧阳华杰、刘金芝预留的电话号码发送了短信，作为合同解除权行使方即短信发送方，其只能以己发送短信记录作为证明已通知欧阳华杰、刘金芝解除合同、行使合同解除权的证据。如果按照一审法院的逻辑，东华科技公司不仅应该证明短信已发送还应证明欧阳华杰、刘金芝已收到短信，那么所有民事主体在以短信方式通知另一方时，都需要要求短信接收方将接收短信的通讯设备出具给发送方留存。首先短信接收方是否配合本是一个问题，而且这样不仅会加重短信发送方的举证责任，更是将市场交易流程变得更加复杂。 综上，东华科技公司已通知欧阳华杰、刘金芝于2017年1月1日终止租赁合同关系并已履行协助返还案涉租赁物的义务，欧阳华杰、刘金芝请求2017年至今的租金及滞纳金没有事实和法律的依据，一审法院认定基本事实不清，由此作出的判决应当发回原审法院重审或由二审法院直接改判驳回欧阳华杰、刘金芝的起诉。 二、一审法院适用法律错误。 既然一审法院依据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”认为东华科技公司未通知欧阳华杰、刘金芝解除合同，但正如上文所述，东鼎泰和公司、东华科技公司先后向欧阳华杰、刘金芝以通知和短信通知方式解除合同，且东鼎泰和公司已履行腾空案涉租赁物的义务。也就是说在东华科技公司以短信方式通知欧阳华杰、刘金芝时，已经将通知解除、腾空案涉租赁物和通知验收租赁物的义务履行完毕，届时欧阳华杰、刘金芝不积极对案涉租赁物进行收回系其自身过错。因此，东华科技公司己履行了《合同法》规定的通知解除与返还义务，一审法院不应依据《合同法》第二百三十二条来判决东华科技公司承担责任。 故，一审法院错误适用法律的做法应当得到二审法院的纠正。 综上，一审判决认定基本事实不清、适用法律严重错误，必须予以纠正。东华科技公司特请求贵院依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回欧阳华杰、刘金芝的诉讼请求。 欧阳华杰、刘金芝共同辩称：欧阳华杰、刘金芝与东华科技公司、东华机械公司签订的《委托经营管理协议》合法有效，东华科技公司应依约支付拖欠租金及违约金。一审判决部分存在错误，导致商铺所有权和经营权分离，故请求二审法院应予改判，解除租赁合同后，东华机械公司应对房屋占有承担付租金义务，租金支付到东华机械公司按合同约定的交房标准交付房屋为止。 东鼎泰和公司述称，在2016年12月30日通知东华科技公司退还铺面后，铺面一致空置。 东华机械公司述称，同意东华科技公司上诉意见。 欧阳华杰、刘金芝向一审法院提出诉讼请求：1.解除与东华科技公司签订的《委托经营管理协议》；2.判决东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司向欧阳华杰、刘金芝按合同约定的交房标准返还商铺；3.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司向欧阳华杰、刘金芝连带支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金18828.6元、违约金16476元。 一审法院认定事实：2004年11月8日，欧阳华杰、刘金芝与东华科技公司签订《东华电脑城委托经营管理协议》，约定欧阳华杰、刘金芝将其名下位于成都市（建筑面积6.42平方米）委托东华科技公司经营管理；委托期限自2004年11月8日至2014年11月7日；第1-3年月租金为100元／㎡，第4-6年月租金为115元／㎡，第7-10年月租金为130元／㎡，至2004年11月8日起，每半年为一个支付周期，于每半年的第一个月的十日前支付租金；委托经营管理期内，东华科技公司拥有该商铺的使用权和经营收益权；委托经营管理期内，东华科技公司应按时向欧阳华杰、刘金芝支付其租金，否则每逾期一日，支付应得租金额万分之二的滞纳金”。 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除”。 2016年12月31日东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、欧阳华杰发出《关于退还席位的通知书》，以合同到期，未续签订协议为由，“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。东华科技公司与东华机械公司签收该通知。但无证据显示欧阳华杰、刘金芝收到上述通知书。 一审另查明，1.案涉商铺在出售给欧阳华杰、刘金芝之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺的买卖合同所附商铺平面图所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。 2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。合同约定承包经营期限分别至2017年12月31日。2017年10月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 3.案涉商铺系欧阳华杰、刘金芝、胡杨共有，胡杨系欧阳华杰妻子，因《东华电脑城委托经营管理协议》系以欧阳华杰、刘金芝的名义与东华科技公司签订，胡杨认可该协议效力，同意以欧阳华杰、刘金芝名义提起本案诉讼。 一审法院认为，东华科技公司与欧阳华杰、刘金芝签订的《东华电脑城委托经营管理合同》，双方认可的真实意思表示是建立租赁关系，故本案应当按照租赁关系审理。合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于合同解除 按照《委托经营管理合同》约定，租赁期限已于2014年11月7日届满。截至起诉前，东华科技公司未与欧阳华杰、刘金芝就解除合同或续租达成一致，也未通知欧阳华杰、刘金芝解除合同，且未实际返还案涉商铺，故一审法院认为双方在2014年11月7日后租赁期限转为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，东华科技公司和欧阳华杰、刘金芝可以随时解除《委托经营管理协议》。现欧阳华杰、刘金芝提出解除《委托经营管理协议》，东华科技公司也认可不再继续承租，故一审法院对欧阳华杰、刘金芝要求解除其与东华科技公司签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求予以支持。 二、关于腾退返还和恢复原状 现欧阳华杰、刘金芝要求东鼎泰和公司、东华机械公司、东华科技公司按买卖合同交付标准返还涉案商铺。对此一审法院认为，案涉商铺不具备返还条件，理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，案涉东华电脑城业主中选择继续与东鼎泰和公司建立租赁关系的每层业主无论户数与所占面积均占有优势地位；第二，涉案房屋权属证书未记载房屋四至界限；购房合同所附平面图所示业主所购面积之间并无实际隔墙，平面上紧密相连，无明确四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。通过一审法院调查核实，东华电脑城1-2层实际中也并未进行实体墙体分割，涉案商铺所处位置零散、界限不明，东鼎泰和公司使用面积不仅包括本案房产面积也涵盖其他业主的产权面积。第三、涉案商铺在出售前即已整体出租给东华科技公司作为电脑城统一经营使用，买卖合同确认该房屋已被租赁且需统一经营管理。从上述事实可以看出业主在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及电脑城统一经营的模式，其应当知道该商铺使用权性质不能等同于独立商铺，东华科技公司承诺的返还独立商铺实际不能实现，产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。综上，在前述情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，一审法院对欧阳华杰、刘金芝按购房合同交付标准退还商铺的诉求不予支持。 三、关于租金、违约金的支付。 因东华科技公司在租赁期届满后双方形成不定期租赁合同期间欠付租金，属于违约行为，应当承担违约责任，故一审法院对欧阳华杰、刘金芝要求东华科技公司承担支付2017年1月1日至2018年12月31日期间租金18828.6元的诉讼请求予以支持。 东华科技公司逾期支付租金已构成违约，欧阳华杰、刘金芝依据《委托经营管理协议》的约定主张违约金，一审法院认为在一定程度上体现对东华科技公司逾期支付租金违约行为的惩罚性，而东华科技公司逾期支付租金给欧阳华杰、刘金芝造成的损失实际为资金利息损失，因此《委托经营管理协议》约定的违约金计算标准过分高于东华科技公司违约给欧阳华杰、刘金芝造成的实际损失，故一审法院根据公平原则以及结合本案实际情况，将欧阳华杰、刘金芝主张的违约金酌情调整为欠付租金金额的10%，即1882.86元（18828.6元×10%），对欧阳华杰、刘金芝主张的违约金予以部分支持。 对于东鼎泰和公司是否应连带支付租金、违约金，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，现欧阳华杰、刘金芝要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金、违约金的诉请，因东鼎泰和公司并非《委托经营管理协议》合同相对方，欧阳华杰、刘金芝该诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于东华机械公司是否应连带支付租金、违约金，东华机械公司并非《委托经营管理协议》的担保方，且根据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，2016年12月31日之前的租金由东华机械公司负责支付，故东华机械公司仅对2016年12月31日之前的租金负有支付义务，现欧阳华杰、刘金芝要求东华机械公司连带支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金及违约金的诉请，无事实与法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除欧阳华杰、刘金芝与东华科技公司就成都市武侯区一环路南二段十五号东华电脑城1楼A3-17号商铺签订的《委托经营管理协议》；二、东华科技公司于判决生效之日起十日内向欧阳华杰、刘金芝支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金18828.6元；三、东华科技公司于判决生效之日起十日内向欧阳华杰、刘金芝支付违约金1882.86元；四、驳回欧阳华杰、刘金芝的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费60元，由东华科技公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，根据上诉人东华科技公司的上诉意见与被上诉人刘金芝、欧阳华杰的答辩、被上诉人东鼎泰和公司、东华机械公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：一、一审判决东华科技公司向刘金芝、欧阳华杰支付的租金金额是否正确；二、一审判决东华科技公司向刘金芝、欧阳华杰支付违约金是否正确。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点，东华公司上诉辩称其在2016年12月底以短信方式通知刘金芝、欧阳华杰不再履行该合同，则应提交相关证据证明该解除合同的意思表示送达至东华科技公司以及在合同到期后向刘金芝、欧阳华杰腾退了案涉房屋。但在本案中，经本院审查东华科技公司提交的短信发送的电脑截屏图片，显示的内容并不完整、发送时间并不明确；且该内容系通过计算机程序发送，东华科技公司发送信息的原始载体在本案中也未予提供以供比对，故本院认为东华科技公司提交的网页截屏图片不能证明其主张的已在2016年12月底通知解除《东华电脑城委托经营管理协议》的事实。故本院对东华科技公司的该项上诉主张不予支持。同时，东华科技公司主张其已将案涉房屋腾退予刘金芝、欧阳华杰，但也未提交相应证据证明该事实的存在，故本院对其该项请求不予支持。原审法院认定东华科技公司主张合同已在2016年12月底解除的主张不能成立正确，本院予以确认。因东华科技公司未在合同到期后腾退案涉房屋，刘金芝、欧阳华杰也未在起诉前要求腾退，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，故双方之间在书面合同到期后形成不定期租赁合同关系。原审法院对此认定正确，本院予以确认。在此情况下，东华科技公司与刘金芝、欧阳华杰之间形成不定期租赁关系，东华科技公司应当按照原租赁合同约定的租金标准支付相应的费用。原审法院审查核实应付的租金正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点，如第一个争点所述，东华科技公司关于其不应当支付2016年12月31日之后租金的上诉理由不能成立，其至今未支付租金的行为构成违约，原审法院酌情确定违约金的金额并无不当。对东华科技公司的该项上诉主张，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费60元，由四川东华科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田笛 审判员  李玲 审判员  王果 二〇二〇年四月十七日 书记员  罗菲