江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0724民初5048号原告：封必祥，男，汉族，1972年4月7日生，汉族，个体户，住灌南县。委托诉讼代理人:韩启荣，江苏海西律师事务所律师。被告:连云港邦业房地产开发有限公司，住所地灌南县堆沟港镇阳光华府售楼处，统一社会代码：91320724565261427A。法定代表人：蔡久海，总经理。被告：蔡久海，男，汉族，1983年5月7日生，汉族，居民，住灌南县。两被告共同委托诉讼代理人:包平军，灌南县堆沟港法律服务所法律工作者。原告封必祥与被告连云港邦业房地产开发有限公司（以下简称邦业公司）、蔡久海商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告封必祥的委托诉讼代理人韩启荣，被告邦业公司和蔡久海的共同委托诉讼代理人包平军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告封必祥向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告订立的《购房协议》，判令被告1返还原告购房款40万元及利息（利息从2018年9月25日起按照月利率2%计算至实际还清之日止），支付违约金20万元；被告2承担连带给付责任。2、两被告承担本案诉讼费用、保全费以及保全担保费1200元、律师费9000元。事实理由：被告邦业公司是灌南县堆沟港镇阳光华府小区的开发商。2018年9月25日，原、被告订立《购房协议》，被告将其开发的堆沟港镇新港大道南侧阳光华府小区5号楼三单元101、102室及附属车库出售给原告，101、102室面积233平方米、价格722300元，车库面积82.4平方米、价格156560元，合计878860元；原告在15日内支付20万元、30日内再付20万元，合计40万元抵64万元房款，余款在交房后15日内一次性付清；被告确保在2019年10月1日前与原告网签《商品房买卖合同》并交付房屋，如逾期，从2018年9月25日起按照年利率24%支付利息，逾期超过30日的，原告有权解除合同，要求被告承担诉讼费和律师费。被告蔡久海对邦业公司的合同义务予以担保。后原告按约定付款40万元抵64万元购房款，但被告至今没有与原告网签房屋买卖合同，也没有交付房屋。经了解，所涉房屋还未建造，没有取得房屋预售许可证。被告邦业公司和蔡久海辩称：原和被告签订购房协议属实，由于被告相关手续还在审批，所以造成未按期交付，现该小区在开发施工中。如果原告需要该房屋，我公司愿意继续履行合同或交付其他房屋给原告。关于原告主张的利息在法定范围内我公司同意支付。关于违约金的主张无法律依据。律师费我公司不予承担。原告起诉的标的额超过交付的房款，故对保全费用超出部分我公司不予承担。本院经审查认定事实如下：2018年9月25日，原告和被告邦业公司签订《购房协议》，甲方为邦业公司、乙方为原告。协议约定，乙方购买甲方开发的位于灌南县堆沟港镇新港大道南侧阳光华府小区5号楼三单元101、102室房屋和附属车库。房屋总价722300元、车库总价156560元。交付时间为2019年10月1日。协议第三条第二项约定，合同签订十五日内乙方付贰拾万元整（抵叁拾贰万元房款），三十日内再付贰拾万元整，合计付肆拾万元整（抵陆拾肆万元房款），余款于甲方交房后十五日内一次性付清。如甲方2019年10月1日前未将该房屋网签和交付给乙方的，按照乙方已付款（陆拾肆万元）从签订本合同时开始计算按年息24%支付利息给乙方，逾期超过30天，乙方有权解除合同，甲方须另支付乙方总房款20%的违约金，由此引起的诉讼费用和律师费等一切费用均由甲方承担。协议第六条第三款约定，以上条款甲乙双方必须严格遵守，任何一方违约，均需向被违约方支付违约金贰拾万元。协议第七条约定，担保人蔡久海自愿对甲方的合同义务以及违约责任承担连带担保责任协议签订后，原告于2018年9月26日、10月16日分别给付邦业公司房款20万元，被告出具收据给原告收执。因邦业公司未按约定的期限与原告网签购房合同及向原告交付房屋，原告为此提起本案诉讼。本案审理中，原告申请诉讼保全，并以紫金保险公司的财产保全责任保险提供担保，原告支付保费1200元。原告为本案诉讼花去律师费9000元，该费用未超出江苏省物价局、司法厅规定的律师服务收费标准。另查明，被告邦业公司至今尚未取得涉案房屋预售许可证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告和被告邦业公司、蔡久海签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行义务。原告按约给付邦业公司部分购房款后，被告邦业公司未按约履行商品房网签及交付房屋的义务，为此邦业公司应承担相应的违约责任，邦业公司的违约情形符合《购房协议》约定的合同解除条件，故对原告要求解除购房协议的诉求，本院予以支持。关于原告要求邦业公司对已付房款按月利率2%给付利息的诉求，因《购房协议》中对利率的计算有约定，且不违反法律规定，本院应予支持。原告分两次给付房款，故利息的起算时间应分别从实际给付房款之日起计算。关于原告要求被告给付20万元违约金的诉求，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案看，原、被告签订的《购房协议》中约定了购房合同网签的期限，原告未提供证据证明被告邦业公司存在故意欺诈和恶意违约的相关证据，也未提供涉案房屋存在升值而造成其可得利益损失的证据，其要求被告给付20万元违约金的诉求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师费的诉求，《购房协议》明确约定了律师费的负担，且原告主张的律师费未超出行业收费标准，被告邦业公司应按约承担。关于原告要求被告承担诉讼财产保全责任保费的诉求，本案诉讼系因被告邦业公司违约引起，该费用属于原告为保障其合法债权得到顺利实现而支付的合理必要费用，应认定为原告的损失，被告邦业公司对该费用应予承担。《购房协议》约定被告蔡久海为邦业公司履行合同义务及违约责任承担连带担保责任，原告要求蔡久海对邦业公司因违约产生的上述债务承担连带给付责任的诉求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国和合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条规定，判决如下：一、被告连云港邦业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告封必祥购房款40万元及其利息（计算方法为：均以20万元为基数，按月利率2%，分别从2018年9月26日、2018年10月16日起计算至实际偿还之日止）并赔偿原告封必祥损失10200元。被告蔡久海对上述款项承担连带给付责任。二、驳回原告封必祥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7255元，保全费4080元，合计11335元，由原告封必祥负担3741元；由被告连云港邦业房地产开发有限公司和蔡久海连带负担7594元（被告负担的诉讼费原告已预交，被告在兑现上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费7255元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或本院同级的被执行的财产所在地法院法院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 钱 英二〇二〇年四月二十六日书记员 李莎莎法律条文附录及上诉须知一、法律条文〈一〉、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。〈二〉最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。〈三〉《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。