江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终900号上诉人（原审被告）：江苏凯特新能源有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区淮海西路272号西都国际2-1387。法定代表人：王诗瑶，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛玉荣，女，该公司会计。委托诉讼代理人：梁波，江苏茂通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州生物工程职业技术学院科技园发展有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区徐州生物工程职业技术学院内矿山西路机械公司宿舍楼1-101室。法定代表人：徐鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏加高，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：安邦，江苏它石律师事务所律师。上诉人江苏凯特新能源有限公司（以下简称凯特公司）因与被上诉人徐州生物工程职业技术学院科技园发展有限公司（以下简称生物工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初3774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人凯特公司的委托诉讼代理人薛玉荣、梁波，被上诉人生物工程公司的委托诉讼代理人安邦到庭接受询问。本案现已审理终结。凯特公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回生物工程公司诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由生物工程公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，程序违法。一、涉案租赁合同无效。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准的，人民法院应当认定为有效”。生物工程公司一审未举证证明涉案房屋办理了房产证书，未举证证明涉案房屋建设取得建设工程规划许可证。生物工程公司一审提交2009年5月14日徐州市人民政府第14号办公会议纪要复印件，证明涉案房屋为徐州生物工程职业技术学院所有。即使办公会议纪要内容真实，根据该会议纪要，涉案房屋“原属徐州机械工业学校的无证房产，在立项、规划、土地手续基本完备的情况下，由市房管局补办房产证，并将房产证直接办给徐州生物工程高等职业学校”。直到一审庭审结束，生物工程公司并未提供该房产立项、规划、土地等建设手续，也未提交房产证，涉案房屋至今仍未取得建设工程规划许可证，涉案租赁合同无效。2、生物工程公司与徐州生物工程职业技术学院属于两个不同的法律主体，即使涉案房屋为徐州生物工程职业技术学院所有，生物工程公司应当提供证据证明其合法取得出租房屋的相关权利，或者徐州生物工程职业技术学院授权其出租。一审法院仅凭生物工程公司的陈述，就认定涉案租赁合同有效，明显不当。3、孔祥磊在涉案租赁合同上加盖凯特公司公章，没有凯特公司的合法授权。孔祥磊利用涉案房屋大量注册与凯特公司无关的公司，说明孔祥磊盗用凯特公司印章签订涉案租赁合同，并非为了凯特公司的利益。根据2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条规定“代理人以被代理人名义签订合同，要取得合法授权。代理人取得合法授权后，以被代理人名义签订的合同，应当由被代理人承担责任。”在一审法院调查时，孔祥磊并未证明凯特公司授权其与生物工程公司签订房屋租赁合同。一审法院仅凭孔祥磊持有凯特公司的印章，就认定孔祥磊取得代理权，显然违背《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条规定的精神。二、涉案租赁合同并未在凯特公司与生物工程公司之间实际履行。生物工程公司并未向凯特公司交付出租房屋，生物工程公司向凯特公司主张房屋租金、物业费、违约金，依据不足。1、生物工程公司没有证据证明凯特公司授权孔祥磊接收涉案房屋、支付房屋租金。2、根据证人证言及其他书证，孔祥磊取得涉案房屋的使用权，让其雇佣的员工缴纳房租，利用租赁的房屋注册了与凯特公司无关的公司。孔祥磊操纵李某,4、鞠某,4等人任职其注册的其他公司的法定代表人，这些人员未和凯特签订过劳动合同，也未在凯特公司工作，未向凯特公司索要过劳动报酬。生物工程公司将涉案房屋交付给孔祥磊使用，应当向孔祥磊主张权利。3、证人鞠某,4证明租金是按照孔祥磊指示交付给徐州生物工程职业技术学院后勤管理公司，并未交付给生物工程公司。房屋租金收据上注明鞠某,4名字，说明其并非代表凯特公司支付租金。生物工程公司并未向凯特公司主张过租金，生物工程公司、凯特公司之间租赁合同并未实际履行。4、根据凯特公司一审提供的证据，徐州生物工程职业技术学院校内B2座一层房屋被徐州市泉山区火花街道办事处从2017年开始陆续无偿提供给江苏乐联能源集团有限公司、江苏晶硕能源管理有限公司、徐州卡卡通电子支付技术有限公司、徐州安隆新能源有限公司、江苏星达影视传媒有限公司、泉山区厚泰商务信息咨询服务部、泉山区绿琦百货商行等十几家企业经营使用，且火花街道办事处也在上述企业注册登记时提供了《产权证明》，证明徐州生物工程职业技术学院内B2座一层房屋产权人为徐州市泉山区火花街道办事处，房屋性质为办公用房，不存在产权瑕疵和争议。涉案房屋被泉山区火花街道办事处无偿提供给上述企业经营使用，不可能再由生物工程公司将涉案房屋交付给凯特公司使用。三、原审判决程序违法。为查清泉山区火花街道办事处无偿提供江苏乐联能源集团有限公司、徐州卡卡通电子支付技术有限公司、徐州安隆新能源有限公司等十几家企业使用涉案房屋的真实情况，上述单位属于必要的共同诉讼主体，凯特公司申请追加上述企业参与本案诉讼，原审法院不同意追加，程序上违反法律规定。四、一审证人邱某,4证言证实涉案房屋悬挂过江苏乐联能源公司牌子，退租事宜是宗子翔告诉邱某,4的。宗子翔跟着孔祥磊干，宗子翔是孔祥磊控制的江苏睿安新能源有限公司法定代表人。邱某,4证实凯特公司印章放在孙博征办公室，办理退租时是邱某,4和孙博征办理，未与凯特公司法定代表人王诗瑶沟通过退租事宜。邱某,4利用凯特公司名义退租，退租事宜无法代表凯特公司真实意思。从退租申请书可以看出，是向徐州市生物工程职业技术学院提出申请，生物工程公司对出租单位为徐州市生物工程职业技术学院并未提出异议，说明本案房屋实际出租人是徐州市生物工程职业技术学院，生物工程公司不是租赁合同的适格主体。凯特公司当庭补充上诉理由：根据江苏省行政事业单位国有资产管理办法第17条、第18条的规定，行政事业单位将国有资产对外出租，需要进行可行性论证，按程序报批。涉案租赁合同并未按规定完成报批手续，根据最高人民法院九民会议纪要第31条的规定，应当认定为无效。被上诉人生物工程公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。凯特公司一审已申请邱某,4出庭作证，邱某,4对其参与的事实作了陈述。凯特公司上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。生物工程公司向一审法院提出诉讼请求：1、凯特公司支付拖欠的租金84000元（含物业费）及违约金47800元，合计131800元；2、本案诉讼费用由凯特公司承担。事实和理由：生物工程公司、凯特公司双方于2017年2月24日签订房屋租赁合同，根据合同约定，生物工程公司将坐落于大学科技园B2座一层房屋及附属设施设备交给凯特公司使用，房屋租赁期限为36个月，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。在合同履行期内，凯特公司没有按照合同约定支付年租金，依据合同约定，凯特公司已违约，应当承担违约责任。凯特公司因无能力支付拖欠的租金，于2018年10月19日向生物工程公司出具退租申请书，在申请书中已明确说明将于2018年10月30日与生物工程公司协商终止租赁协议，凯特公司所欠房租、物业费、水电费等将于2018年11月前缴纳完毕。但至今凯特公司仍有欠款未付。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。一审法院查明：2017年2月24日，生物工程公司（出租方/甲方）与凯特公司（承租方/乙方）签订《徐州生物工程职业技术学院科技园发展有限公司房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于大学科技园B2座一层房屋及附属设施设备交给乙方使用，该场所总计建筑面积为350平方米；甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）等文件，乙方应提供身份证明文件；该房屋租赁期共36个月，自2017年2月23日起至2020年2月22日止（以正式入住时间为准）；该房屋每月租金为6650元，租金总额为239400元；本合同租金为按年支付。乙方应于入住后5日内支付首次租金；在合同期满周年的5日内支付下一次租金，甲方收到乙方租金后提供正规发票；乙方应按时缴纳物业费（包含公共水电费）、电费等费用。物业费按照本协议第二条约定的乙方承租房屋面积为基准，标准为每月5元/㎡,该房屋每月物业费1750元，总计物业费为63000元。本合同物业费按年支付，在每个周期开始后5天内缴纳。甲方收到乙方物业费后，应于当月提供正规发票。甲方交付该房屋时，乙方向甲方缴纳房屋使用保证金，具体金额为10000元；合作期满或合同解除后，甲方视乙方对房屋保护完好程度，扣除丢失、损毁部分赔偿金，剩余部分应如数无息返还乙方。任何情况下，乙方都不得要求将房屋租赁押金转换为房屋租金；乙方须向甲方缴纳房屋设施押金5000元，协议期满或中途退园时，上述设施除自然损耗外无其他损毁，甲方向乙方退还押金，否则，在扣除相应赔偿费用后，退还差额，如上述押金不足以补偿相应的损失，乙方须支付相应赔偿费用。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方已付租金不予退还，视为违约金；乙方如逾期支付租金，每累计逾期15日，则乙方应按总租金的20%支付违约金。合同同时对双方的其他权利义务作了相应约定。原凯特公司分别在合同甲方、乙方落款处进行了盖章确认。生物工程公司陈述其于2017年7月1日将涉案房屋交付凯特公司使用。2018年2月24日，承租方支付房屋使用保证金10000元、房屋设施押金5000元；2018年3月21日，案外人鞠某,4向生物工程公司银行账户转入50400元，交易用途为“代转房租”。2018年10月19日，生物工程公司收到盖有凯特公司公章的《退租申请书》一份，载明“徐州市生物工程职业技术学院：申请人江苏凯特新能源有限公司原承租徐州市生物工程职业技术学院之房屋，现因公司经营不善，资金周转困难，欲请于2018年10月30日终止租赁协议。我公司所欠房租、物业费、水电费等将于2018年11月前缴纳完毕”。生物工程公司法人徐鹏于2018年10月25日在该申请书上书写“同意”，并签字确认。一审另查明，徐州生物工程职业技术学院为生物工程公司的股东之一。涉案房屋土地使用权原划拨与徐州机械职工中专学校。根据生物工程公司提供的2009年5月14日徐州市人民政府第14号办公会议纪要复印件显示，针对徐州机械工业学校并入徐州生物工程高等职业学校的相关问题作出如下决定：市国土资源局对徐州机械工业学校的土地进行变更登记，重新划拨给徐州生物工程高等职业学校；原属徐州机械工业学校的无证房产，在立项、规划、土地等手续基本完备的情况下，由市房管局补办房产证，并将房产证直接办给徐州生物工程高等职业学校。一审再查明，2017年至2018年间，江苏卡卡通电子支付技术有限公司、江苏星达影视传媒有限公司、江苏睿安新能源有限公司、江苏安隆新能源科技有限公司、江苏乐联电力工程有限公司等企业分别以涉案房产的不同房间作为工商登记地址进行了工商登记。一审庭审中，凯特公司对上述租赁合同及退租申请书均不予认可，并口头申请鉴定，后又撤回鉴定主张，并陈述上述材料上的印章是孔祥磊盗用其公章加盖的，原因为凯特公司在“做恩华电站时在西都大厦，孔祥磊认识懂技术的人员，我们出资交给他帮我们建设电站，所有出资都是我出的，只是让他协助，章是放办公室的，2017年正在办电站，可能是趁我（薛玉荣）不在拿的，什么时间拿的我就不知道道了”。同时，凯特公司主张涉案房屋由案外人孔祥磊实际控制或由孔祥磊以他人名义注册的公司在占有使用，并据此要求追加江苏卡卡通电子支付技术有限公司等为凯特公司。经凯特公司申请，一审法院向案外人孔祥磊进行了调查询问，孔祥磊述称：涉案合同系其经过凯特公司同意后自薛玉荣处取得公章与生物工程公司签订；当时，其与案外人钱伟靖、王兴武各占凯特公司三分之一的股份，因其身份证问题，钱伟靖、王兴武因公务员身份问题，三人均未登记为股东，而由王兴武的女儿登记为法定代表人，钱伟靖的儿子登记为股东。合同签订后，是2017年4、5月份开始使用的涉案房屋，凯特公司的薛玉荣、钱伟靖等人都有至涉案房屋办室；凯特公司的印章经过其或钱伟靖、王兴武、薛玉荣任何一人同意都可以使用；鞠某,4向生物工程公司支付的50400元租金是其让交的；因要建电站，其以涉案房屋所在地址注册了许多公司，但以上公司均与凯特公司无关。为证明涉案房屋由凯特公司使用的问题，生物工程公司申请李某,4、鞠某,4到庭作证。证人李某,4陈述，其经孔祥磊聘请于2016年左右在凯特公司工作至孔祥磊被公安机关调查，负责联系光伏业务，一开始工作地点在西都大厦，后至涉案房屋地址办公，办公场所在2017年5、6月左右装修完成，其是在2017年7月份左右至新办公地点上班的。证人鞠某,4陈述，2016年12月份，孔祥磊与其联系商谈聘请其为凯特公司员工，2017年1月份，孔祥磊向其发放了工资，其在业务部工作，几乎全程参与了凯特公司在恩华药业顶楼太阳能发电站的建设施工，凯特公司原在西都大厦办公，后搬至涉案房屋所在地址，其在2017年6、7月份开始在科技园办公地址处工作。一审法院认为，关于生物工程公司主体是否适格的问题。本案租赁合同的出租方为生物工程公司，涉案合同内容合法，未违反法律法规的强制性规定，生物工程公司据此提起诉讼，主体适格。至于凯特公司辩称生物工程公司非涉案房屋所有权人的问题，生物工程公司对此已进行了说明，陈述了其与土地使用权人及房屋所有权人之间的关系。至于房屋所有权人与生物工程公司之间是否就房屋的出租有其他约定，相关当事方可以另行解决，非本案理涉的问题。关于凯特公司是否应承担责任的问题。涉案合同系案外人孔祥磊持凯特公司公章同生物工程公司签订，生物工程公司有理由相信持有凯特公司公章的孔祥磊系凯特公司的代理人，有理由相信合同承租方系凯特公司，而非孔祥磊个人。凯特公司辩称租赁合同中的印章系孔祥磊盗用加盖，即使其辩称属实，根据凯特公司的庭审陈述，凯特公司与孔祥磊之间具有一定的关联，其未能妥善保管好其公章，自身明显存在过错，该过错行为不能用来对抗善意无过失的生物工程公司。综上，涉案合同应认定系合法有效的，凯特公司应按合同约定履行义务。同时，对于凯特公司要求追加江苏卡卡通电子支付技术有限公司等为凯特公司的主张，依法亦不予支持。关于欠款金额问题。结合涉案租赁合同及证人、孔祥磊的陈述等，生物工程公司主张涉案房屋于2017年7月1日交付与凯特公司使用，予以采信；凯特公司在《退租申请书》中要求于2018年10月30日终止租赁协议，生物工程公司方亦同意了其申请，故本案的租赁期间为16个月，租金共计为16个月×6650元＝106400元；鞠某,4已付租金50400元，故凯特公司尚欠租金56000元；尚欠物业费16个月×1750元＝28000元。对于生物工程公司主张的违约金，因凯特公司已申请终止租赁合同，生物工程公司亦同意了其申请，生物工程公司仍按原合同约定的租金总额主张违约金过高，根据凯特公司的辩称意见，确认为按照凯特公司所欠租金、物业费总额的30%计算，为25200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、江苏凯特新能源有限公司于判决生效后十日内偿还徐州生物工程职业技术学院科技园发展有限公司租金56000元、物业费28000元、违约金25200元；二、驳回徐州生物工程职业技术学院科技园发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2940元，由徐州生物工程职业技术学院科技园发展有限公司负担500元，由江苏凯特新能源有限公司负担2440元，凯特公司负担部分于判决生效后七日内交至一审法院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、涉案租赁合同主体是否适格；租赁合同效力如何认定；2、凯特公司有关一审未追加案外公司为当事人、程序违法的理由能否成立。二审中，凯特公司提交邱某,4书写的“证明”一份。内容为：“学校多次前来索要房租，因承租人孔祥磊涉嫌违法已被刑事拘留，鉴于当时我与孔祥磊的关系，出面与学校洽谈后申请退租。我先以个人名义写了一份退租申请，递交给学校，校负责人看后退回，说要以原租赁人的名义写，我才知道孔祥磊以凯特公司的名义租的房子。当时凯特公司委托我出售电站，因需要提供公司材料复印件盖章，委托我保管公章，我脑袋一片混乱，也没多想，就用凯特公司的公章盖了退租申请，递交给学校。”证明邱某,4出面与学校洽谈退租事宜，邱某,4利用保管凯特公司公章的机会，擅自在退租申请上加盖了公章，退租申请并不代表凯特公司真实意思。生物工程公司质证意见：证据三性不认可，证人应当出庭接受询问。凯特公司一审已经申请邱某,4出庭作证，邱某,4接受了询问，应当以一审邱某,4的陈述为准。二审中，被上诉人生物工程公司未提交新证据。邱某,4二审未出庭接受询问，邱某,4书面证明中相关内容与邱某,4一审当庭陈述不一致，本院对凯特公司二审提交的邱某,4书面证言的真实性不予认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明：1、一审中，凯特公司申请邱某,4作为证人出庭。邱某,4陈述：“邱某,4、孔祥磊以前是男女朋友关系。孔祥磊办公室在生物学院科技园；当时还有一个叫江苏乐联能源公司的牌子，里面有一帮人，具体做什么不知道。我去的那一间屋，大概有八九个人办公，宗子翔是跟着孔祥磊干的，鞠某,4也见过，但不熟悉。孔祥臣是孔祥磊的妹妹，在家带孩子。王新苗是邱某,4弟媳妇，也在家带孩子，后来听说王新苗名下有公司，我听宗子翔说的。李涛跟孔祥磊干，后来听说她名下有公司。退租申请书是邱某,4和办公室文员孙博征共同办理的，当时薛玉荣应该也在场。……在孙博征办公室拿的凯特公司公章。办理退租申请时，薛玉荣是否在场记不清楚了。邱某,4不认识凯特公司法定代表人王诗谣。当时邱某,4和嫂子薛玉荣聊过退租的事情。当时处于混乱状态，没有人跑这个事情，邱某,4就去跑退租事宜了。薛玉荣的办公地点也在生物工程学院B座一层。凯特公司实际负责人以前是孔祥磊，现在是薛玉荣，他们之间的情况不太了解。有些情况是听孔祥磊说的，是否属实邱某,4也不知道。”2、薛玉荣二审陈述，凯特公司法定代表人王诗瑶是其女儿。3、2019年11月21日，一审法院去徐州市铜山区看守所（孔祥磊涉嫌其他犯罪）就有关情况孔祥磊进行了询问，制作询问笔录一份。本院认为：一、涉案租赁合同双方主体适格凯特公司和生物工程公司为本案租赁合同相对方，主体适格。涉案租赁合同加盖了凯特公司公章和生物工程公司公章。在租赁关系结束时，退租申请上也加盖了凯特公司的公章。根据现有证据，应认定凯达公司为承租人。凯特公司虽主张其公章由他人私自加盖，但并未举证证明上述主张。根据双方举证及双方申请出庭的证人相关证言，结合一审法院对孔祥磊的调查询问笔录，不管孔祥磊有关其为凯特公司隐名股东的主张是否成立，可以认定孔祥磊与凯特公司存在一定关联关系。凯特公司对其公章有妥善保管的责任，即使孔祥磊相关签约行为存在一定瑕疵，生物工程公司作为善意的合同相对方，其相关权利也应得到保护。凯特公司有关租赁合同无效的理由不能成立。根据现有证据，涉案房屋属于徐州生物工程职业技术学院，徐州生物工程职业技术学院为生物工程公司的股东，徐州生物工程职业技术学院对生物工程公司主张相关租赁合同权利并无异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。退一步讲，即使凯特公司有关合同无效的理由成立，其也应参照合同约定的租金标准支付相关费用。二、凯特公司有关一审程序违法的理由不能成立涉案租赁行为发生在凯特公司和生物工程公司之间，其他案外公司并不是本案必要诉讼当事人，凯特公司有关一审程序违法的理由不能成立。综上所述，上诉人凯特公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由上诉人江苏凯特新能源有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年四月三十日书记员  侯梦池