河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终699号 上诉人（原审被告，反诉原告）：许洪彪，男，1990年9月4日出生，汉族，住邢台经济开发区。 委托诉讼代理人：高欣，河北周行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美美，河北周行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：邢台世通汽车配件有限公司，住所地邢台市开发区江东三路。 法定代表人：崔省花，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李志辉，河北张舰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐利斌，河北张舰律师事务所律师。 上诉人许洪彪因与被上诉人邢台世通汽车配件有限公司（以下简称世通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台经济开发区人民法院（2019）冀0591民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许洪彪及其委托诉讼代理人高欣、陈美美，被上诉人世通公司委托诉讼代理人李志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许洪彪上诉请求：一、依法撤销河北省邢台经济开发区人民法院（2019）冀0591民初921号民事判决，改判驳回世通公司原审诉讼请求，支持许洪彪原审反诉请求；二、本案一审及二审诉讼费由世通公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实及适用法律错误，世通公司在与上诉人签订租赁合同时，存在恶意欺诈及违反法律规定的情形，租赁合同本身无效。世通公司将工业用地违法建设后成立长安建材城，对外进行招商宣传，2018年5月18日，世通公司隐瞒建材城存在被政府拆迁的风险，承诺可以由上诉人长期进行经营使用，双方签订了租赁合同。因为租赁合同版本都是世通公司提供的制式合同，也不允许修改，世通公司只要求一年一签，但签订时承诺由上诉人长期经营，不用担心租赁时间的问题，所以上诉人才签订了合同，并按照约定支付了租金。之后上诉人投入了巨大财力，对租赁的门市进行装修装饰，还未正常营业，即了解到建材城存在被政府征收的风险，但是世通公司并未提前告知如何处理征收风险问题，直到2019年2月才公开发布通知，要求立即搬迁，并强行关闭市场，断水断电，根本不考虑租户的实际情况，也不承诺任何赔偿。上诉人认为开发区管委会在2018年9月15日已下发了（2018）40号文件，决定将包括长安建材城在内的区域列入拆迁范围，但这份文件系开发区管委会下发的通知，按照政府征地拆迁的程序，政府决定是否征收征用土地前，需要拟定征收方案后上报，经批准后才会下发文件。世通公司作为工业用地的使用权人，不可能在2019年初才了解到征收拆迁的情况。世通公司早在与上诉人签订租赁协议前，已知晓政府可能会征收拆迁的情况，仍隐瞒所了解到的信息，欺骗上诉人签订租赁合同，而且使用的租赁合同版本中多次提到了“如果政府征用等行为，出租人不担责赔偿”的情况，就是为了最大限度地逃避自己的责任，而且是上诉人要求签订长期租赁协议时，仍欺骗上诉人先一年一签，保证能长期租赁，骗取了上诉人的信任。上诉人花费巨大财力去装修，为的就是能长期进行经营使用，如果在签订租赁合同时知晓不能长期使用的情况，上诉人绝不会签订租赁协议，更不会花费巨大财力去进行装修，这点常理都可以理解。鉴于世通公司在签订合同时确实存在欺诈的情形，违背了上诉人的真实意思签订合同，本身合同即为无效。另外针对合同法对租赁合同的规定，涉及到如下情况，租赁合同无效：1、未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋；2、未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑；3、必须经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋。本案均涉及到以上的无效情形，所以在一审判决提到世通公司的工业用地存在建设工程规划许可证，但是并不能保证世通公司严格按照规划许可建设房屋，并且本案的租赁房屋根本没有合法的手续，更没有经过消防验收，房屋是不允许对外出租的。世通公司无视房屋的实际情况，违法经营建材城并对外出租获利，是法律禁止的行为。一审判决对租赁合同合法有效的认定系错误的，违反了事实及法律规定。二、世通公司的欺骗行为，造成上诉人巨大经济性损失，上诉人对租赁标的投入巨大财力进行装饰装修，对此损失应当由被上诉人承担赔偿责任。针对合同法对导致合同无效的规定，本案租赁合同无效，世通公司应当对上诉人的损失承担赔偿责任，上诉人一审反诉要求赔偿的损失，有明确法律依据。虽然本案建材城的关闭系政府拆迁行为导致，但是双方的合同签署及履行系双方行为，世通公司在签订合同时存在欺诈情形，且恶意将不符合出租条件的房屋违法租赁给上诉人，导致上诉人在投入资金装饰装修后不能正常使用，由此给上诉人造成的损失，世通公司应当承担赔偿责任。一审判决无视世通公司的违法行为，处理有失公允。针对上诉人的损失，在涉及政府正式拆迁时，应由政府评估处理的费用，与世通公司应否承担的赔偿问题并不冲突。涉及应当由政府拆迁支付的补偿费用，法律上认定应补偿给上诉人的，应由上诉人享有。但本案中上诉人主张的是由被上诉人违法签订合同，对上诉人造成损失的承担问题，法院应根据实际情况作出处理。三、世通公司起诉要求上诉人承担的租赁费用，因合同本身无效，合同无效后导致上诉人无法正常经营使用，上诉人无需支付任何租赁费。世通公司提供的房屋没有合法手续，另外因为政府拆迁等因素，在世通公司2019年2月份告知上诉人前，整个建材城已经不能正常经营。上诉人在装修完后，也没有正常投入经营，已经给上诉人造成了巨大经济损失，世通公司再要求所谓的租赁费没有合理依据。另外，上诉人未接受撤离要求，是因为存在合理诉求未解决，也不是一审判决提到的上诉人未撤离仍正常经营的情况，本案上诉人早已不能正常开展经营，而且整个市场世通公司都强行采取了断水断电的措施，根本不可能正常经营。综上，一审判决未尊重事实及法律规定，没有考虑维护上诉人合法权益，望二审法院依法改判。 世通公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 世通公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即搬离原告位于邢台经济开发区长安路以东（原长安建材城）的场地和厂房，并将上述场地和厂房交还原告;2、判令被告给付拖欠原告的租金56800元（四个月租金）; 许洪彪向一审法院反诉请求：1、确认反诉原告和反诉被告签订的《租赁合同》为无效合同;2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失280万元。后当庭变更第二项诉讼请求为:判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失230万元。庭后被告按主张损失180万元补交了反诉费。 一审法院认定事实：2018年5月18日原被告双方签订租赁合同，原告（反诉被告）世通公司将其所有的长安建材城西厅26、30、38、51号场地1420平米租赁给被告（反诉原告）许洪彪使用，租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，之后许洪彪对该场地进行了装修。许洪彪共交纳了6个月租金85,200元，2018年12月1日之后未再交纳租金。2018年9月14日开发区管委会对各镇办、区直及驻区各部门、中融公司下发邢开办（2018）40号文件，决定将包括该市场在内的区域列入拆迁范围。原告得知该情况后，于2019年2月15日发布通知，告知市场租户邢开办（2018）40号文件内容，该市场已被列入搬迁名单，公司用地由开发区管委会征收，交地时间为2019年4月21日。公司决定于2019年4月1日关闭市场，不再对外开放。与租户签订的协议到期不再续签，未到期的提前解除。各租户自2019年4月1日至4月20日限期搬离。后又于2019年3月21日发布关于关闭建材市场、租户搬迁的通知，内容为搬迁期限改为6月30日，自2019年4月1日至2019年6月30日在此期间不收取租金，市场对外经营，自7月1日正式关闭市场。后世通公司关闭该市场，许洪彪未搬离该市场，仍在该场地进行经营。另查明，对涉案的建材市场所占用的土地，原告（反诉被告）世通公司于2006年取得邢市国用（2006）第D59号国用建设用地使用权证，用途为工业用地，并于2016年1月9日办理了建设工程规划许可证。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中原告（反诉被告）世通公司出租场地的房屋已经取得了建设工程规划许可证，故涉案合同不存在无效情形。被告（反诉原告）许洪彪还主张涉案土地为工业用地和世通公司超范围经营问题，但法律并未规定存在前述情形时租赁合同无效，故对许洪彪主张租赁合同无效的主张不予支持。原被告双方自愿签订的租赁合同是有效合同，对双方具有约束力。现世通公司主张2018年12月1日至2019年3月31日的租赁费56,800元，本院予以支持，许洪彪对此也不持异议。因原被告租赁合同期限已经届满，许洪彪继续占有使用租赁场地已经失去合同依据，故应当撤离租赁场地。考虑该市场关闭的原因系政府拆迁行为导致，关于许洪彪主张的装修损失、停业损失等，政府拆迁时会进行评估和处理，为防止现在进行评估和拆迁时评估出现结果不一致的情形，故在本案中对其主张的损失不予处理。租赁合同终止后，许洪彪应当退出租赁场地，封存其经营场所，等待拆迁实施时由拆迁部门进行评估，在此期间世通公司不得占用涉案租赁场地，也不得改变现状。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许洪彪于本判决生效之日起三个月内搬离长安建材城西厅26、30、38、51号场地；二、被告（反诉原告）许洪彪于本判决生效之日起15日内支付原告（反诉被告）邢台世通汽车配件有限公司2018年12月1日至2019年3月31日的租金56,800元；三、驳回原被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元，减半收取计610元，反诉费80元，减半收取40元，均由被告（反诉原告）许洪彪负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。上诉人许洪彪提交现场照片26张和视频一份，拟证明租赁场地装修情况。世通公司质证意见：对该组照片和视频所证明的事实及目的不予认可，上诉人为经营而进行的投入是其经营自身必要，根据租赁合同第5条第3项的约定不应由被上诉人承担其损失。本院到现场进行现场勘查，市场已经关闭，涉案的门市已不能经营。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，许洪彪与世通公司2018年5月18日签订的租赁合同，租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，租赁合同已到期，并且世通公司经营的长安建材市场已关闭，不再营业，许洪彪占用租赁场地已无实际经营收益价值，该场地在事实上已不能作为经营场地使用，继续按照门市续租履行费用过高，对此，当事人均负有采取措施防止损失扩大的义务，不应不合理的扩大对方损失范围。有鉴于此，一审判决许洪彪搬离租赁场地的结论并无不妥。租赁合同不能履行后，按照许洪彪经营场地装修规模和其陈述的装修使用目的，在未发生房屋征收补偿决定情形下进行搬离，会客观上造成许洪彪存在实际损失。 2018年9月14日邢台经济开发区综合办公室对各镇办、区直及驻区各部门下发《邢台经济开发区关于主城区环境污染安全隐患重点企业搬迁三年攻坚行动的实施意见》（即邢开办〔2018〕40号），决定从2018年至2020年利用三年时间对包括长安建材市场在内的区域范围不符合城市规划的工业企业和各类市场实施搬迁改造，该文件并未通知世通公司，至今世通公司也未收到相关部门征收拆迁通知。一审判决在相关行政部门未下发拆迁公告和通知，世通公司也未收到拆迁通知，拆迁时间不能确定的情况下，要求当事人等待政府拆迁时进行评估和处理，客观上会使许洪彪存在的实际损失难以获得及时救济，明显不当，本院予以纠正。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。本案的现实情况是：许洪彪对其赔偿损失的反诉请求，一审期间并未提供相关证据证明损失的数额，也未在一审期间提交书面鉴定申请，其在二审期间提出鉴定申请。按照两审终审的制度要求，鉴于一审对涉及赔偿损失的基本事实未予审理，对该事实势必会造成一审重新审理，客观上会形成搬离场地的拖延，造成双方损失进一步扩大，不利于矛盾解决。考虑到搬离与装修、停业损失并不是同一关系的诉讼请求，本院对此部分不予处理。就先行处理事实清楚的搬离问题而言，许洪彪提出的鉴定申请，并无必要，本院不予准许。本案中，许洪彪提出赔偿损失内容基本事实不清，许洪彪退出租赁场地后，应封存其经营场所，等待鉴定评估，双方均不得改变现状。一审判决驳回许洪彪该部分诉讼请求，剥夺了许洪彪有权另行提起诉讼的救济权利，对此，应当按照驳回许洪彪的反诉处理，许洪彪可待证据充分后另行主张。世通公司一审起诉要求许洪彪支付剩余四个月的租赁费用56,800元，许洪彪一审反诉要求世通公司赔偿上百万元的装修和停业损失，双方的诉求均是金钱之债，如法院只对租金部分进行处理，而对装修和停业损失要求当事人另诉，将有违公平原则，因此对于世通公司主张的租金与许洪彪主张的装修和停业损失应一并处理较为公平，故本院对世通公司主张的租金部分也不予处理，应当驳回世通公司对租金部分的起诉。鉴于本案对世通公司关于租金部分的诉求和许洪彪关于装修和经营损失的反诉均未予处理，故不应收取该部分的诉讼费用，本案只按件收取审理搬迁部分的诉讼费用。 综上所述，许洪彪的上诉请求部分成立，应当予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持河北省邢台经济开发区人民法院（2019）冀0591民初921号民事判决第一项即：一、被告（反诉原告）许洪彪于本判决生效之日起三个月内搬离长安建材城西厅26、30、38、51号场地； 二、撤销河北省邢台经济开发区人民法院（2019）冀0591民初921号民事判决第二、三项； 三、驳回邢台世通汽车配件有限公司原审关于租金部分的起诉； 四、驳回许洪彪的反诉。 一审案件受理费50元，由许洪彪负担；二审案件受理费100元，由上诉人许洪彪负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕建军 审判员  邓永胜 审判员  史勤书 二〇二〇年四月十六日 书记员  张姿巍