湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初1907号原告：戴四溪，男，1970年4月14日出生，汉族，湖北省通山县人，现住通山县。委托诉讼代理人：叶文钦，男，1962年5月18日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。被告：吴涛，男，1991年10月9日出生，汉族，湖北省通山县人，现住通山县。被告：刘婷，女，1989年2月4日出生，汉族，湖北省通山县人，现住通山县。委托诉讼代理人：陈秀红，湖北自成律师事务所律师。原告戴四溪与被告吴涛、刘婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，以（2018）鄂1224民初258号民事判决书判决，原告戴四溪不服提起上诉，咸宁市中级人民法院裁定发回本院重审。2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴四溪及其委托诉讼代理人叶文钦，被告吴涛、刘婷及其委托诉讼代理人陈秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴四溪提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，并判令二被告返还原告房屋；二、请求被告承担违约责任；三、请求被告赔偿原告的实际损失；四、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年10月5日，原告将坐落于湖北科奥工业园内九栋一单元四楼的一套住房出售给被告，建筑面积约125平方米，当时约定：毛坯房价格20万元，装修费用12万元，在签订购房协议时，被告给付原告20万元，余款等办理好房产证后一次性付清。合同签订后，原告将房屋交给了被告，被告仅给付原告4万元，还欠房款16万元及装修费12万元未支付，原告多次催讨，被告总是置之不理，造成原告很大的经济损失。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告吴涛、刘婷辩称：1．原告并非本案适格原告，该房并非原告个人所有，而是科奥公司宿舍楼，原告应证明其有房屋买卖的权利；2．答辩人已经给付房款16万元而非原告所说的4万元，2016年10月5日双方签订房屋买卖合同，同时口头约定房屋分期付款总额22万元，将房款全部给唐某某，2016年10月8日之前付清11万元，进房5万元，剩余6万元在2017年办证后付清。签订合同当天答辩人向唐某某转账4万元，付现2万元，2016年10月8日答辩人向唐某某支付5万元，2016年11月25日答辩人又向唐某某支付1万元，答辩人合计给了唐某某12万元，唐某某出具了收条，几个月后，戴四溪告诉答辩人，他联系不上唐某某了，应戴四溪的要求给付了4万元房款给戴四溪本人，戴四溪出具了收条；3．双方在签订合同时约定房产证办好后答辩人再付清房子的余款6万元，被答辩人戴四溪并未履行办证义务，而且被答辩人曾承诺要修好通向答辩人所购房屋的路，至今仍未动工。鉴于此种情形，答辩人有权拒付部分款项；4．答辩人购房时房屋已经装修好，不存在被答辩人所称的12万元装修款；5．本案遗漏了重要的当事人唐某某，此次房屋买卖由唐某某出面协商并收取购房款，答辩人也支付给唐某某12万元，唐某某应作为本案的第三人参加诉讼；6．答辩人已经按照约定给付了大部分的房款，并不存在违约的事实，原告无权要求解除合同，更无权要求违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1.原告提交的证据二《房屋买卖合同》、证据三《房屋抵款协议书》，被告认为不能达到证明原告取得了涉案房屋所有权并有权转让给被告的目的。本院认为，被告是在与原告签订《房屋买卖合同》后，取得涉案房屋，被告质疑原告对涉案房屋无独立的处分权，宋贵某是不是对涉案房屋享有共同份额，未提交证据证明，故原告提交的证据二、三可作为本案事实的依据。2.原告提交的证据四《房屋装修合同》，拟证明被告应付装修款而未付违约，但未提交证据证明，装修款应由被告支付的证据，本院不予采信。3.原告提交的证据五《建设工程施工合同》，被告认为与本案无关，不能证明原告是适格的主体。本院认为，有原告在该合同施工方的代理人处签名，该份合同与原告提交的证据三《房屋抵款协议》，能相互印证，能证实原告为该工程的实际施工人，并接受建设方以涉案房屋抵付工程款的事实，本院予以采信。4.被告提交的证据二，唐某某出具的二张《收条》及证据四陈海某等人的证人证言。原告认为，唐某某不是房屋出售方，只是原、被告双方买卖房屋介绍人，原告没有授权唐某某收取房款，被告支付唐某某款项不能抵原告的房款。本院认为，被告支付给唐某某款项，有陈海某等证人证言证实，系原告同意被告付给唐某某的事实，对唐某某出具的收条及陈海某等证人证言，本院予以采信。根据本院依法确认的证据、证人证言及当事人的陈述，可认定本案事实如下：2014年10月14日，湖北科奥医疗器械产业园投资有限公司与湖北卫华建筑工程有限公司签订了一份《建设工程施工合同》。约定，由湖北卫华建筑工程有限公司承建湖北科奥医疗器械产业园一期工程，湖北卫华建筑工程有限公司委托代理人戴四溪在该合同签字并加盖双方单位印章。2015年10月8日，原告戴四溪（乙方）与湖北科奥医疗器械产业园投资有限公司（甲方）签订了一份《房屋抵款协议书》。约定：甲方按乙方及其合伙人宋贵某所施工建筑15＃厂房的建设合同，将此合同中100万元的工程款，以房屋形式进行抵偿；甲方先将9＃单元宿舍楼靠东边一单元右边一至五楼共计五套房交给乙方抵建设工程款，乙方自行处理。房屋价格每平方米1600元。抵款房屋由甲方办理产权证。2016年10月5日，原告戴四溪与被告吴涛、刘婷经唐某某介绍签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告戴四溪将坐落于湖北省通山县大路乡吴田村科奥工业园九栋一单元四楼房屋一套出售给被告，建筑面积约125平方米，该房产的成交价为20万元整，协议签订当日被告给付原告20万元，余款待办好证件后一次性付清。另双方口头约定，若房屋分期付款，总价款为22万元，2016年10月8日之前付清11万元，进房5万元，剩余6万元在2017年办证后付清。唐某某和吴志保作为见证人在合同上签名。合同签订后，二被告共支付购房款16万元，其中12万元按原告委托支付给唐某某，4万元分二次支付给了原告。唐某某于2016年10月8日和2016年11月25日向二被告分别出具了二张收条，共12万元，原告于2017年1月3日和2017年1月27日向二被告分别出具了二张收条，共4万元，余款6万元因原告未办理房屋产权登记则未支付。故导致原告诉至法院。本案争议焦点：一、原告的主体是否适格；二、被告是否违约，是否具备解除合同条件及返还原告房屋。本院认为，一、原告挂靠他人建筑资质，承建科奥医疗器械产业园投资有限公司职工宿舍楼，是实际施工人。原、被告签订的《房屋买卖合同》中的房屋，系科奥医疗器械产业园投资有限公司折价抵付工程款转让给原告所有，原告有权处分该房屋，是本案适格的当事人。二、原告将未办理产权登记的房屋转让给被告，不属于违反了法律、法规的强制性规定范畴，且原、被告转让该房屋，是双方真实意思表示，应认定为有效，双方应按约定履行各自的义务，现该房屋未办理产权登记，原告应按约定给予办理，如果办理产权证困难，或者办理该房屋产权证不能，可另行主张权利。被告已支付了原告购房款中，有部分是支付给案外人唐某某，被告陈述是受原告口头委托代原告支付给唐某某的欠款，证人出庭证实了被告陈述的事实，且有唐某某在原、被告签订的《房屋买卖合同》中以见证人身份签名，唐某某接受被告应付给原告购房款行为属于法律意义上的表见代理，应认定被告支付了唐某某12万元和原告本人4万元，共16万元，均应认定为支付原告购房款。余款6万元未付，因《房屋买卖合同》第三条约定：“余款待甲方（原告）证件办理好后一次性付清”。原告未能提供余款的数额和应由被告另行支付的其他款项的证据，并且原告至今未办理该房屋产权登记。故被告不构成违约，且不应承担违约责任，本案不具备合同法第九十四条规定的解除合同情形。因此，本院对原告要求解除合同、返还房屋并承担违约责任和赔偿实际损失的诉讼请求，不予支持。为了维护市场交易安全，促进市场经济健康有序发展。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第四十九条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告戴四溪的诉讼请求。本案受理费5500元，由原告戴四溪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁金穗支行；账号：17×××50，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐绿山人民陪审员  祝文英人民陪审员  阮敏玲二〇二〇年四月一日书 记 员  郑 芬附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。