吉林省通化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0521民初466号 原告：金永根，男，1962年8月27日生，朝鲜族，通化县朝鲜族学校教师，住通化县。 委托诉讼代理人：姜凤，吉林方维律师事务所律师。 被告：通化大德通房地产开发有限公司，住所地通化市义乌国际商贸城1栋1单元57号房。 法定代表人：赵显宝，经理。 被告：通化品尚品投资置业有限公司，住所地通化县快大茂镇长征路563号。 法定代表人：王亚亮，董事长。 委托诉讼代理人：戴世胜，男，该公司职员。 原告金永根与被告通化大德通房地产开发有限公司（以下简称大德通公司）、通化品尚品投资置业有限公司（以下简称品尚品公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告金永根及其委托诉讼代理人姜凤、被告通化品尚品投资置业有限公司委托诉讼代理人戴世胜到庭参加诉讼，通化大德通房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。 金永根向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告大德通公司立即偿还借款本金人民币67.3万元，并承担自2015年11月26日起至还清借款日的月利率2分的利息；2、判令被告品尚品公司以通化县快大茂镇尚品、御景湾小区6－8－37-B2.11号建筑面积411．01平方米门市房对上述借款本息以及实现债权的费用承担抵押担保责任;3、判令原告对通化县快大茂镇尚品、御景湾小区6－8－37-B2.11号建筑面积411.01平方米门市房享有优先受偿权；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2015年11月26日，原告与被告大德通公司签订了一份借款协议，协议约定，大德通公司向原告借款人民币70万元，月利息2.7万元，借款期限三个月，同时约定以被告品尚品公司位于通化县快大茂镇尚品、御景湾小区6－8-37-B2.11号建筑面积411．01平方米门市房设定抵押，针对抵押事项被告大德通公司与被告品尚品公司于2015年10月14日以该房屋为被告大德通公司对外融资设定抵押事项达成具体协议，上述借款协议签订的当日，原告扣除一个月利息2.7万元将剩余67.3万元出借款交付被告大德通公司，并于2015年12月11日在不动产登记机关办理了通县房预字第00003319号抵押房屋的预告登记，此后，由于被告大德通公司未按约定还款，虽经原告多次索要，但被告至今未予偿还。上述事实有借款协议、收款条、抵押协议、房屋预告登记证明等证据为凭。原告认为，原、被告之间的借款抵押关系真实有效，被告应按借款抵押合同约定的条款履行还款付息和抵押担保的义务，现如今，被告拖欠借款本息的行为已违反了双方的约定和法律规定，损害了原告的合法权益，为维护原告的正当权益，故诉至法院。 大德通公司在法定期限内未答辩亦未向法庭提供证据材料，应视为其放弃举证、质证的权利。 品尚品公司辩称，1、原告的诉求和主张仅向法庭提供了借据和收据，没有提供实际支付借款的凭证，该证据不足，因为本案借款在民事法律关系上属于要物性行为，依据最高法发布民间借贷司法解释第二条、第九条的规定只有实际给付了借款，借款合同才能生效；2、原告诉求被告承担抵押担保责任的有效期6个月，被告2015年向原告借款使用期限是3个月，现如今已经5年之久才主张权利，依法已超时效，担保人不再承担担保责任；3、房产登记的事由是预购，不是抵押，所以原告的主张是不应享有优先受偿权的。 金永根围绕诉讼请求依法提交了收据、借款协议、协议书、房屋预告登记证明、同意书、银行流水、证人证言等。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年11月26日时任大德通公司法定代表人尹树玉为金永根出具其署名并加盖大德通公司印章的借款协议一份，借款协议载明：“甲方（大德通公司）借乙方（金永根）70万元人民币（大写：柒拾万元），利息每月给乙方2.7万元，利息每月一结清。借款期限：三个月。甲方用通化品尚品投资有限公司门市房面积411.01平方米作抵押，甲方承诺，房屋产权是甲方所有，若欠利息，视为甲方违约，房屋就归乙方所有，除本金外，其余部分作为违约金，就是不论房屋价值多少，也不论什么原因，甲方无条件将房屋钥匙给乙方。（6－8－37-B2.11411.01平方米）尹树玉书写并签名，以上欠款定于2017年10月20日前还清，所押房源退回”。同日尹树玉出具其签名并加盖大德通公司财务专用章收据一份，收据载明：“人民币柒拾万元，700.000.00系借款”。上述借款，原告扣除一个月利息2.7万元将剩余67.3万元出借款交付大德通公司，品尚品公司与金永根于2015年12月11日在通化县房屋产权管理中心办理了通县房预字第00003319号房屋预告登记证明。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护，债务应当清偿。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”双方借款协议为70万元，但金永根自认该笔借款实际交付为67.3万元，其主张2015年11月26日出借给大德通公司67.3万元借款有金永根的当庭陈述及其提供的收据、借款协议、银行交易明细为凭，足以认定为大德通公司借款。关于借款利息的计算方法，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予以支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。第二十九条第二款“未约定逾期利息或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”双方签订的借款协议约定利息为按月利率3.857%计算为27,000元，金永根主张按月利率2%自借款日至还款之日止按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，本院予以支持。关于品尚品公司主张原告的诉求主张已过诉讼时效期间，双方签订的借款协议上载明：“以上欠款定于2017年10月20日前还清”，故本案债权未超过诉讼时效期间。关于金永根要求品尚品公司以通化县快大茂镇尚品、御景湾小区6－8－37-B2.11号建筑面积411．01平方米门市房对上述借款本息以及实现债权的费用承担抵押担保责任及其享有优先受偿权的主张，虽然金永根作为登记申请人取得上述房屋的预告登记，但预告登记仅是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记，其并无保障预告登记权利人所有债权实现的目的，或者说，并不保障预告登记权利人物权变动之外的请求权的实现。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记制度旨在保障将来物权的实现，金永根据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。本院认为，不动产抵押物权自登记时设立，本案诉争房产双方办理的系预告登记，并未办理过抵押登记，抵押权自始未设立，不存在优先受偿的问题。因该预告登记不同于抵押权登记，故不产生抵押权所具有的物权效力，对其担保的债权依法不具有优先受偿效力。本案中，因金永根与品尚品公司未办理正式抵押登记，且品尚品公司未与金永根、大德通公司签订保证担保合同，故其主张就预告登记的房屋要求承担抵押担保责任及行使优先受偿权，缺乏法律依据，本院对其该部分诉请不予支持。大德通公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，是自动放弃权利的行为，据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，第二百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二条、第二十六条、第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、通化大德通房地产开发有限公司于本判决生效之日立即偿还金永根借款本金673,000元及利息（自2015年11月26日起至还款之日止按月利率2%计算）； 二、驳回金永根的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,530元减半收取5,265元，由通化大德通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。 审判员 赵 喆 二〇二〇年四月十六日 书记员 郝艳冰