文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0153民初5222号原告：重庆宏烨实业集团有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道43号附2号3-2、3-3，统一社会信用代码:91500226203894358L。法定代表人：刘勇，董事长。委托诉讼代理人：刘志强，重庆秉诚律师事务所律师，一般代理。被告：重庆东恩工业控股（集团）有限公司，住所地重庆市荣昌区荣隆镇东恩大道1号，统一社会信用代码:91500226053227970K。诉讼代表人：大信会计师事务所（经重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0105破4号《重庆市荣昌区人民法院民事决定书》指定为重庆东恩工业控股（集团）有限公司管理人）。委托诉讼代理人：王全胜，重庆东恩工业控股（集团）有限公司管理人工作人员，特别授权。委托诉讼代理人：董振秋，重庆东恩工业控股（集团）有限公司管理人工作人员，特别授权。原告重庆宏烨实业集团有限公司（下至判决正文前简称“宏烨公司”）与被告重庆东恩工业控股（集团）有限公司（下至判决正文前简称“东恩公司”）房屋买卖合同纠纷一案，2019年8月30日立案受理后，于2020年2月3日中止，2020年3月20日恢复审理。因不适宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序公开开庭审理。原告宏烨公司的委托诉讼代理人刘志强，被告东恩公司的管理人的委托诉讼代理人王全胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告欠原告违约金6213011.24元、律师代理费49000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月30日，原告与被告签订了一份《荣隆工业园标准厂房意向性购买协议》，之后双方又于2017年11月9日签订了《厂房买卖合同》，上述两份“协议”约定：原告向被告购买位于重庆市荣隆工业园内的XX号-XX号标准厂房；暂定价为1600元/㎡(待双方完成厂房产权过户手续并移交后，双方委托有资质的房产评估机构评估单价为准)，交房办证时间：被告分批次交付房屋，其中第一批次于2017年3月30日前将XX号-XX号厂房交付原告并办理产权给原告；付款方式：原告通过借款给重庆市荣昌区荣隆镇人民政府，再由荣隆政府转付被告支付购房款；违约责任：若被告逾期交付，逾期在90日之内的，将按日以未交付的标准厂房价款的万分之二支付违约金；逾期在90日之后的，将按日以未交付的标准厂房价款的万分之四支付违约金。协议签订后，原告按照约定支付了购房款，而被告却未按照约定的时间在2017年3月30日前将XX号-XX号厂房交付原告并办理产权给原告。直到2017年11月10日，被告才为原告办理上述房屋的产权，之后又过了数月才将房屋交付原告。原告认为，被告的逾期交付、办证的行为已构成严重违约，同时也实实在在给原告造成了损失，按照合同约定，应当承担违约责任。为维护原告合法权利，特提起诉讼，请求依法判决。被告东恩公司辩称：1、原告主张的违约金过高，应当依法予以调减。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交房损失赔偿额的确定，应以逾期交房期间同地段同类房屋的租金标准计算损失。被告与案外人就XX#-XX#标准厂房签订了2015年、2016年或2017年作为起租期的五份租赁合同，经计算，该五份租赁合同约定租金的平均值为：0.2354元/㎡·天。按此平均值计算，原告在2017年3月31日至2017年11月10日期间的租金损失为：0.2354元/㎡·天×224天×54629.95㎡=2880615.41元。考虑到当时园区免租期政策，原告租金损失将会更低，因此，原告主张的违约金明显过高，应当依法予以调减。2、原、被告间意向性协议和买卖合同均未约定原告实现债权的律师费由被告承担，且我国不实行强制律师制度，原告委托律师并非实现债务之必须。因此，原告主张律师费没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。3、被告已经依法进入破产程序，基于公平清偿和禁止个别清偿的原则，本案仅能对原告的债权进行确认而不能判令支付，原告可依法向管理人申报债权并通过破产程序获得清偿。本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，被告东恩公司（甲方、卖方）、原告宏烨公司（乙方、买方）签订《荣隆工业园标准厂房意向性购买协议》。2017年11月9日，东恩公司、宏烨公司又签订《厂房买卖合同》。前述两份合同约定，乙方向甲方购买位于重庆市荣隆工业园内的XX#-XX#号标准厂房；暂定价为1600元/㎡(以双方委托有资质的房产评估机构评估价为准)，交房办证时间：甲方于2017年3月30日前将XX#-XX#厂房交付乙方并办理产权给乙方；付款方式：乙方通过借款给重庆市荣昌区荣隆镇人民政府，再由荣隆政府转付甲方支付购房款；逾期交房违约责任：若甲方逾期交付，逾期在90日之内的，按日以未交付的标准厂房价款的万分之二支付违约金；逾期在90日后，从期限届满次日起按日以未交付的标准厂房价款的万分之四支付违约金。如因一方违约而引发诉讼，违约方承担守约方因诉讼所产生的律师代理费、差旅费、公证费、鉴定费、交通费等一切费用。另，XX#-XX#号标准厂房系意向性协议约定出售厂房中的一部分。协议签订后，原告按合同约定方式支付购房款总计1亿6千多万元。被告未按约定时间2017年3月30日前交付厂房并办理产权给原告，而是逾期至2017年11月10日办理房屋产权证，交房更在办证之后。期间，被告以自己的名义对外租赁标准厂房并收取租金。经原、被告共同委托，重庆谛威资产评估房地产土地评估有限公司于2018年2月10日做出评估报告。评估结论为，重庆市荣隆工业园内的XX#-XX#号标准厂房价值86773900元。2018年6月6日，宏烨公司发出“重庆宏烨实业集团有限公司关于荣隆工业园XX-XX栋标准厂房逾期交房支付违约金的函”，并于同月12日向东恩公司送达该函及附件（违约金计算表）。该函载明，东恩公司：依据贵公司与我公司间标准厂房买卖合同的约定，现评估机构评估XX#-XX#号标准厂房价值为86773900元，你公司逾期交付时间为2017年4月1日至2017年11月10日，应当赔偿我公司的违约金为6213011.24元。经质证，被告对原告的函未提异议，但认为违约金过高，应当依法予以调减。被告举示其出租标准厂房的五份租赁合同，分别是：2015年7月两份、2015年11月一份、2016年9月一份、2017年6月一份。拟证明，五份租赁合同约定租金的平均值为：0.2354元/㎡·天；按此平均值计算，原告在2017年3月31日至2017年11月10日期间的租金损失为2880615.41元。五份租赁合同对租金的约定按年度递增，例如，2015年7月关于31#标准厂房第一层的月租金：第一年度5元/㎡，第二年度7元/㎡，第三年度10元/㎡，第四年度12元/㎡，第五年度13元/㎡。其余楼层和其他四份合同关于租金增幅的约定，与此大致相同。经质证，原告认为：五份租赁合同是被告和第三人约定，原告无法核实其真实性；被告计算租金平均值采用的2015年、2016年租金明显低于2017年及之后的租金金额；原告的损失不仅有租金损失，还包含有原告多付购房款的资金占用损失等其他损失。2019年8月21日，宏烨公司与重庆秉诚律师事务所签订《法律事务委托合同》，宏烨公司委托重庆秉诚律师事务所律师刘志强代理本案诉讼事务。2019年9月11日，宏烨公司向重庆秉诚律师事务所交纳律师代理费49000元。2019年9月18日，重庆市第五中级人民法院以（2019）渝05破申70号《民事裁定书》裁定，受理东恩公司破产清算申请，指定重庆市荣昌区人民法院审理。上述事实，有当事人陈述，《荣隆工业园标准厂房意向性购买协议》，《厂房买卖合同》，借条，记账凭证及所附付款凭证，不动产权证，评估报告，函及附件、送达回证，租赁合同，法律事务委托合同，发票等为证，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订《荣隆工业园标准厂房意向性购买协议》及《厂房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律效力性规定，合同有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定方式超额支付购房款，被告未按照合同约定时间交付房屋，其应当承担逾期交房的违约责任。原告陈述，实际交房时间在2017年11月10日办证完成后数月，但未举示具体交房时间的证据，且原告以2017年11月10日作为延期交房违约金计算截至时点。原告的请求不损害被告利益，本院按原告请求的期间，依据双方合同约定的违约金计算方式确认违约金：1、自2017年4月1日至2017年6月29日，90天，违约金为1561930.20元（86773900元×90天×0.0002）；2、自2017年6月30日至2017年11月10日，134天，违约金为4651081.04元（86773900元×134天×0.0004）。合计6213011.24元。该金额与2018年6月12日原告送达被告的违约金催收函载明的金额相同。被告认为原告主张的违约金过高，应当依法予以调减。被告举示的租赁合同的真实性无法核实，其按租赁合同约定标准计算原告租金损失缺乏事实依据。其次，原告支付的购房款远超过XX-XX号标准厂房实际房款，逾期交房还导致原告有额外的资金占用损失。再者，厂房与住房使用功能不同，若原告以厂房用于生产，则原告的损失显然不是租金损失。因此，被告的证据不能证明合同约定的违约金过分高于原告的损失。再反观双方合同约定的违约金标准，将逾期超90日按“万分之四每日”的标准，换算成月利率为1.2%。再结合逾期90日内“万分之二每日”的标准，最终的违约金标准还将更低，该标准不违反相关法律规定。综上，本院对被告要求调低违约金的抗辩意见不予主张。原告请求确认被告欠原告律师代理费，被告以律师代理费不是必然产生相抗辩。原、被告间合同约定，一方违约引发诉讼，违约方承担守约方因诉讼所产生的律师代理费等费用。原告于2018年6月12日向被告送达违约金催收函，2019年8月21日原告委托律师，重庆市第五中级人民法院2019年9月18日裁定受理东恩公司破产申请。从送达催收函到原告委托律师代理诉讼，超过一年时间被告未支付原告违约金，导致本案诉讼，且原告委托律师的时间在重庆市第五中级人民法院裁定受理东恩公司破产申请之前。因此，被告应当承担未及时支付原告违约金而导致本案诉讼的责任。重庆秉诚律师事务所收取原告49000元律师代理费不违反《重庆市律师服务收费管理办法》规定的收费标准。综上，本院对原告因本案诉讼而产生的49000元律师代理费损失予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条之规定，判决如下：被告重庆东恩工业控股（集团）有限公司欠原告重庆宏烨实业集团有限公司违约金6213011.24元，律师代理费49000元，合计欠6262011.24元；案件受理费55634元，由被告重庆东恩工业控股（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  钟永建人民陪审员  龚文福人民陪审员  王其龙二〇二〇年四月十日书 记 员  谢 婷