江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1011号上诉人（原审被告）：王锦虎，男，1962年8月6日出生，汉族，住涟水县。上诉人（原审被告）：李金梅，女，1965年4月5日出生，汉族，住涟水县。两上诉人委托诉讼代理人：陈兆甫，涟水县岔庙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：涟水县诚信物业服务有限公司，住所地涟水县安东路红日路交界处。法定代表人：张春，该公司总经理。委托诉讼代理人：金小飞，涟水县涟城法律服务所法律工作者。上诉人王锦虎、李金梅因与被上诉人涟水县诚信物业服务有限公司（以下至判决主文前简称诚信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初5365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王锦虎、李金梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.商品房买卖合同的签订日期是2013年3月7日，而实际拿房日期在2014年，一审法院以被上诉人制作的开票日期提前的物业费收据来认定上诉人的收房日期不当。2.2012年9月20日上诉人缴纳了3000元装修保证金、物业费4662元、水电费300元、装修人员管理费380元、垃圾清运费503元，应抵充物业费。3.本案上诉人的房屋涉及到租赁合同纠纷，（2016）苏08民终2791号民事判决认定出租人封门时间是2015年6月1日，该日期之后的物业费不应支持。4.双方在2014年7月签订了《前期物业服务合同》，该合同约定各项费用标准，物业费标准应按该合同确定。5.上诉人未支付物业费是因为被上诉人之前欠付上诉人劳务报酬，故1万元违约金上诉人不应承担。6.一审时，被上诉人向法庭出示了两份物业合同，当中的收费标准不一样，一审判决明显偏袒被上诉人。诚信物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。诚信物业公司向一审法院起诉请求：判令王锦虎、李金梅给付物业服务费47745.04元、滞纳金23928.41元，合计71673.45元并承担诉讼费用。一审法院经审理确认以下事实，王锦虎、李金梅系涟水县新涟中花园20号楼01、02、03室三套商铺的业主，三套商铺总建筑面积为388.57平方米。2013年10月1日，王锦虎与涟水兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）签订了1份《商铺租赁合同》，约定兴达公司将其所有的位于涟水县涟城镇新涟中花园东大门北侧内门面二楼4-11号商铺（面积为671平方米）以及东大门北侧内门面一楼11号商铺（面积为61平方米），两套商铺的总面积为732平方米，租赁给王锦虎使用，租赁期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止，租赁期间所产生的税费及其他一切费用由王锦虎负责。2015年10月14日，兴达公司以王锦虎未能在2014年10月1日前支付2014年10月1日至2015年10月1日的租金为由，诉至一审法院，要求解除双方之间的《商铺租赁合同》。2016年1月12日，一审法院作出（2015）涟商初字第00916号民事判决书，判决解除双方签订的《商铺租赁合同》。2011年4月8日，诚信物业公司和兴达公司签订《新涟中花园小区前期物业管理委托合同》，约定兴达公司委托诚信物业公司对新涟中花园小区实行前期物业管理，诚信物业公司负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施的维修、养护和管理等，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费等，每一年预收费一次，收费时间为一年期的前后五日内。委托期限自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。物业服务费用价格为：营业用房按建筑面积每月每平方米1元收取。公共水费50元/年、公共电费50元/年。业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.005%按日交纳滞纳金。合同签订后，诚信物业公司为该小区提供物业管理服务事宜。2015年3月8日，诚信物业公司再次和兴达公司签订《涟水县“新涟中花园”小区物业服务委托合同》，约定兴达公司将新涟中花园小区委托诚信物业公司实行物业管理，诚信物业公司负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造、养护和管理等，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共水电分摊费等，业主办理入住手续时一次性交清规定时限内费用。委托管理期限自合同签订之日起至业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同止。物业管理费每一年收取一次。商业用房按建筑面积每月每平方米1元收取（不含公用水电费）。每年收取公共电费50元/户、公共水费50元/户。业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.05%按日交纳滞纳金。2012年9月20日，王锦虎交纳了关于20号楼01、02、03号商业用房装修保证金3000元、物业管理费4662元、公用水电费300元、装修人员管理费380元、垃圾清运费503元。2019年7月13日，诚信物业公司向新涟中花园小区全体业主发出《告示》，告知全体业主其将于2019年7月15日退场，不再为该小区提供物业服务。一审法院认为，第一，关于王锦虎、李金梅所有的新涟中花园20号楼01、02、03号房屋是否应当向诚信物业公司交纳物业服务费的问题，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”诚信物业公司与兴达公司签订的物业服务合同，对王锦虎、李金梅具有法律约束力，王锦虎、李金梅应当按照合同的约定向诚信物业公司支付物业服务费等。王锦虎、李金梅辩解，王锦虎与诚信物业公司签订了《前期物业服务合同》，应当按照该合同交纳物业服务费等，但该合同中并未就王锦虎、李金梅所有的商铺如何收取物业服务费进行约定，故王锦虎、李金梅仍应按照兴达公司与诚信物业公司签订的物业服务合同的约定，按建筑面积每月每平方米1元向诚信物业公司支付物业服务费。王锦虎、李金梅辩解，其自2014年7月13日才接收了该3套商铺，一审法院认为，王锦虎、李金梅已于2012年9月20日向诚信物业公司交纳了相应的物业服务费等，证明王锦虎、李金梅于2012年9月20日即接收了该3套商铺。王锦虎、李金梅还辩解，诚信物业公司提供物业服务不符合合同约定，并提供了相应的照片予以证实，一审法院酌定王锦虎、李金梅按照合同约定的85%向诚信物业公司支付物业服务费。王锦虎、李金梅于2012年9月20日交纳了关于该三套商铺装修保证金3000元、物业管理费4662元、公用水电费300元等，经过计算，该费用应为1年的费用，故王锦虎、李金梅自2013年9月20日起拖欠诚信物业公司物业服务费。通过诚信物业公司提供的张贴于新涟中花园的《告示》以及一审法院调取的《告知函》、《移交说明》等证据，能够证明诚信物业公司自2019年7月13日退出新涟中花园小区，不再为该小区提供物业服务。综上，王锦虎、李金梅应向诚信物业公司支付关于新涟中花园20号楼01、02、03号商铺2013年9月21日至2019年7月13日的物业服务费为388.57㎡×1元/月/㎡×69.77个月×85%=23043.95元。因诚信物业公司同意将王锦虎、李金梅交纳的3000元保证金折抵物业服务费，故王锦虎、李金梅还应向诚信物业公司支付物业服务费23043.95元-3000元=20043.95元。诚信物业公司与兴达公司及王锦虎、李金梅签订的物业服务合同，均约定公共水电费按照100元/户/年交纳，故王锦虎、李金梅应当向诚信物业公司支付公共水电费为100元/户/年×3户×5.81年=1743元。第二，关于王锦虎租赁的新涟中花园小区东大门北侧内门面二楼4-11号商铺以及东大门北侧内门面一楼11号商铺，王锦虎、李金梅是否应当向诚信物业公司支付物业服务费的问题。因《商铺租赁合同》仅为王锦虎与兴达公司签订，由王锦虎使用该两户商铺，故对诚信物业公司要求李金梅支付该两户商铺的诉讼请求，一审法院不予支持。因兴达公司与诚信物业公司签订的前期物业服务合同约定，应当由物业使用人支付物业服务费，且王锦虎与兴达公司签订的租赁合同亦约定由王锦虎承担一切费用，故对诚信物业公司要求王锦虎支付该两户商铺物业费、公共水电费的诉讼请求，予以支持。王锦虎自2013年10月1日起租赁该两户商铺，其应自该日起支付物业服务费等。一审法院于2016年1月12日作出（2015）涟商初字第00916号民事判决书，判决解除双方签订的《商铺租赁合同》，诚信物业公司自愿要求王锦虎支付物业费至2015年10月1日，一审法院照准。王锦虎辩解，与兴达公司自2015年6月1日起即中止了租赁合同，一审法院认为，该日期仅为王锦虎与兴达公司就租金产生纠纷之日，之后王锦虎仍在使用该两户商铺，其仍应继续支付物业服务费等，故对其辩解，不予采信。综上，王锦虎应向诚信物业公司支付新涟中花园4-11号商铺、11号商铺，2013年10月1日至2015年10月1日的物业服务费为732㎡×1元/月/㎡×24个月×85%=14932.8元，公共水电费为100元/户/年×2户×2年=400元。第三，关于诚信物业公司要求支付滞纳金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”诚信物业公司与兴达公司签订的前期物业服务合同，约定业主或物业使用人逾期交纳费用服务费等的应当按照应交金额的0.005%按日交纳滞纳金，故王锦虎、李金梅应当向诚信物业公司支付滞纳金。但因诚信物业公司提供的物业服务仍需有完善之处，一审法院酌定关于新涟中花园20号楼01、02、03号商铺，王锦虎、李金梅向诚信物业公司支付滞纳金10000元；新涟中花园4-11号商铺、11号商铺王锦虎向诚信物业公司支付滞纳金3650元。综上，一审法院判决：一、王锦虎、李金梅于判决生效之日起十日内向诚信物业公司支付关于新涟中花园小区20号楼01、02、03号商铺，2013年9月21日至2019年7月13日期间的物业服务费20043.95元、公共水电费1743元、滞纳金10000元，合计31786.95元；二、王锦虎于判决生效之日起十日内向诚信物业公司支付关于新涟中花园小区东大门北侧内门面二楼4-11号商铺、东大门北侧内门面一楼11号商铺，2013年10月1日至2015年10月1日期间的物业服务费14932.8元、公共水电费400元、滞纳金3650元，合计18982.8元；三、驳回诚信物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1592元，由王锦虎负担1144元（其中的670元，由李金梅与王锦虎共同负担）、诚信物业公司负担448元。二审各方当事人未提供新证据。本院经审理确认一审法院查明的事实。二审另查明，在江苏省涟水县人民法院（2018）苏0826民初7404号诚信物业公司诉王锦虎、李金梅物业服务合同纠纷一案庭审笔录中，王锦虎陈述2014年7月13日的《前期物业服务合同》是2018年7月左右签的，是和诚信物业公司法定代表人张春签的，因为当时2013年其就开始告诚信物业公司乱收费的，张春就和其说费用可以单独谈，不按照以前规定收取费用。对于为什么将日期写成2014年7月13日，王锦虎陈述“因为我从2014年7月13日开始没有交费用，我防止原告从签的那天开始计算，所以我把日期写成2014年7月13日”。二审中，王锦虎陈述其一审提供的署名日期为2014年7月13日、2014年7月16日两份《前期物业服务合同》均是在2018年7月份补签，除该两份合同外王锦虎主张之前还与被上诉人签订过物业服务合同，合同约定面积与前述两份合同一致但价格不一样。两份《前期物业服务合同》约定建筑面积388.57平方米；物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.3元；公共水电费为：水费50元每户每年，电费50元每户每年。缴费时间为：以后费用缴纳按年度计算，每年缴纳时间：9.20，一个月内一次性付清。二审再查明，被上诉人对于上诉人一审提供的两份《前期物业服务合同》中印章真实性无异议，但对合同真实性有异议，认为是上诉人与他人串通盗取被上诉人印章伪造的合同。被上诉人二审主张其公章当时保管在小区主任处，其公司仅有一枚公章和财务专用章，并无其他公章。在同时期，被上诉人除管理涉案小区外，还管理其他小区。本院认为，第一，对于新涟中花园20号楼01、02、03号房屋物业费收费起算时间。被上诉人根据物业费票据主张上诉人于2012年9月20日接收房屋，应从该日起开始计算。上诉人主张其自2014年才接收了该3套商铺。对此本院认为，虽然涉案房屋买卖合同显示签订时间为2013年3月7日，但合同约定的交房日期为2012年9月30日前。同时上诉人物业费交费凭证日期为2012年9月20日，上诉人主张物业费交费凭证日期不符，系被上诉人以交房胁迫而接收该凭证并无证据证明。同时在（2018）苏0826民初7404号案件庭审笔录中，上诉人单方陈述其2013年开始举报诚信物业公司乱收费现象，与其本案主张2014年才接收房屋明显矛盾。故本院对一审认定的起算时间予以认定。对于上诉人要求折抵3000元装修保证金，物业费4662元，水电费300元，装修人员管理费380元，垃圾清运费503元。装修保证金一审已经抵扣，对于其他费用为2012年的物业费用，一审判决仅支持2013年9月20日之后的物业费，故无需再行抵扣。第二，对于租赁商铺租金计算截止时间。一审法院2016年1月12日作出（2015）涟商初字第00916号民事判决书判决解除双方签订的《商铺租赁合同》，双方之间的商铺租赁关系已经终止。本院（2016）苏08民终2791号民事判决只是认定出租人于2015年6月1日将宾馆一楼的进户门封住后，入住客户无法从正门入住，要绕道进入客房。与（2015）涟商初字第00916号民事判决书并不冲突。且（2015）涟商初字第00916号民事判决也判决上诉人应支付至2015年10月1日的租金。故一审认定物业费计算至2015年10月1日并无不当。第三，对于物业费标准。首先，被上诉人否认署名日期为2014年7月13日、2014年7月16日的《前期物业合同》效力，无证据支持，具体理由如下：1.被上诉人对该两份《前期物业合同》中印章真实性无异议，该合同能够代表被上诉人真实意思表示；2.被上诉人主张上述两份合同系上诉人串通他人偷盖印章伪造，无证据证明；3.被上诉人二审陈述其公司仅有一枚公章，同时期除涉案小区外还有其他小区需要管理，在此情况下被上诉人主张其公章保管在涉案小区主任处，既无证据支持，也明显不符合常理。其次，在（2018）苏0826民初7404号案件中，上诉人王锦虎在回答2018年7月份补签的《前期物业服务合同》为什么将日期写成2014年7月份时陈述“因为我从2014年7月13日开始没有交费用，我防止原告从签的那天开始计算，所以我把日期写成2014年7月13日”。二审中王锦虎也陈述两份《前期物业服务合同》系同一时间补签，通过该陈述可见王锦虎将日期提前至2014年7月份并未经过被上诉人同意，王锦虎二审中也无证据证明被上诉人同意其将日期提前至2014年7月份。故该份合同应仅从2018年7月份开始具有约束力。同时鉴于物业费缴纳周期为每年的9月20日，故应从2018年9月21日开始按照该合同标准计收物业费。再次，对于王锦虎租赁的新涟中花园小区东大门北侧内门面二楼4-11号商铺以及东大门北侧内门面一楼11号商铺物业费收费标准，因王锦虎一审提供的两份《前期物业服务合同》并不包含该租赁商铺，故一审判决对该部分租赁费标准认定并无不当。综上，新涟中花园小区20号楼01、02、03号商铺从2018年9月21日起应按0.3元/月/㎡计算物业费至2019年7月13日止，一审认定为1元/月/㎡存在不当。第四，对于上诉人主张诚信物业公司提供物业服务不符合合同约定。一审中上诉人提供了相应的照片予以证实，一审法院据此酌定上诉人按照合同约定的85%向诚信物业公司支付物业服务费并无不当，本院予以确认。第五，对于滞纳金应否支持。上诉人未按期缴纳物业费确存在违约行为，被上诉人主张滞纳金具有法律依据。至于上诉人王锦虎与被上诉人之间的劳务关系与本案并非同一法律关系，被上诉人即使欠付王锦虎劳务报酬也不能作为王锦虎拒付物业费的依据。故上诉人主张不应支付滞纳金无事实及法律依据。但鉴于新涟中花园小区20号楼01、02、03号商铺上诉人应付物业费总额略有减少，故对该部分滞纳金本院酌情认定为9500元。综上，一审判决对新涟中花园20号楼01、02、03号房屋物业费认定略有不当。王锦虎、李金梅应向诚信物业公司支付关于新涟中花园20号楼01、02、03号商铺，2013年9月21日至2018年9月20日的物业服务费为388.57㎡×1元/月/㎡×60个月×85%=19817.07元；2018年9月21日至2019年7月13日的物业服务费为388.57㎡×0.3元/月/㎡×9.77个月×85%=968.06元，合计20785.13元。扣除一审中被上诉人同意扣减的3000元保证金，应为17785.13元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初5365号民事判决第二项；二、撤销江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初5365号民事判决第一项、第三项；三、王锦虎、李金梅于本判决生效之日起十日内向涟水县诚信物业服务有限公司支付关于新涟中花园小区20号楼01、02、03号商铺，2013年9月21日至2019年7月13日期间的物业服务费17785.13元、公共水电费1743元、滞纳金9500元，合计29028.13元；四、驳回涟水县诚信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1592元，由王锦虎、李金梅负担1000元，由涟水县诚信物业服务有限公司负担592元；二审案件受理费1144元，由王锦虎、李金梅负担1102元，由涟水县诚信物业服务有限公司负担42元。本判决为终审判决。审 判 长 李玲审 判 员 王伟审 判 员 王纯二〇二〇年四月二十日法官助理 缪珵书 记 员 刘青