山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终526号上诉人（原审原告、反诉被告）：威海兴昊精密机械设备有限公司，住所地威海临港经济技术开发区汪疃镇吐羊口村。法定代表人：王海娟，执行董事。委托诉讼代理人：栾卫建，山东凌云志律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊，山东凌云志律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：威海锐鑫丰金属科技有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区火炬路-213-1号创新创业基地C座101。法定代表人：唐承舜，执行董事。委托诉讼代理人：于洋，山东中立达律师事务所律师。上诉人威海兴昊精密机械设备有限公司（以下简称“兴昊公司”）与威海锐鑫丰金属科技有限公司（以下简称“锐鑫丰公司”）租赁合同纠纷一案，均不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初5493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴昊公司上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判由锐鑫丰公司支付厂房及设备占有费166666.67元及补偿金333333.33元，合计人民币50万元，并由锐鑫丰公司支付兴昊公司员工工资60059.3元及社保费用17221.46元，由锐鑫丰公司承担本案诉讼费、保全费和担保费。事实和理由：1.锐鑫丰公司与兴昊公司于2019年7月25日《厂房及设备租赁合同》（以下简称“涉案租赁合同”）签订前，兴昊公司已明确向锐鑫丰公司披露租赁物的权属情况，双方在确定租赁物不影响承租之后签订了涉案租赁合同，并进行交接；即使兴昊公司如锐鑫丰公司所述有承诺不实的情况，锐鑫丰公司未尽到承租人应尽的调查注意义务，亦有过错；涉案租赁标的物无抵押权属负担，因主债权早已清偿完毕，未撤销抵押权登记不影响锐鑫丰公司正常经营。兴昊公司未撤销抵押权登记既不违反合同约定，也未损害锐鑫丰公司合法权益。一审法院以兴昊公司未向锐鑫丰公司出示租赁物权属证书、未撤销抵押为由减免锐鑫丰公司的赔偿责任于法无据，对兴昊公司显失公平；2.兴昊公司员工工资60059.3元及社保费用17221.46元属于锐鑫丰公司接管租赁物和员工后产生的合理费用，且在锐鑫丰公司正式经营期间产生，应当由锐鑫丰公司承担。即使锐鑫丰公司与员工未签订书面劳动合同，但已经构成事实上的劳动合同关系，一审法院认定事实错误，请求依法改判。综上，锐鑫丰公司的行为严重违反合同约定，给兴昊公司造成了重大损失，锐鑫丰公司应当承担违约责任，赔偿损失。3.关于厂房及设备占用费的问题，涉案租赁合同第十条第二项约定，2019年7月25日至2019年9月30日的租金并非当然免除，免租期或者过渡期是以锐鑫丰公司能够正常地履行租赁合同至租赁期限届满为前提，现因锐鑫丰公司违约，故不应适用该条款。一审法院关于厂房及设备占用费的16万余元未予支持，缺乏事实与法律依据。锐鑫丰公司辩称，1.涉案厂房所在的两宗土地，均存在重大权利瑕疵，其中一宗土地登记产权人不是兴昊公司，而是案外人威海德源机械有限公司（以下简称“德源公司”），兴昊公司将登记在德源公司名下的厂房出租属于隐瞒了重大事实，如果在后续租用厂房过程中，德源公司主张兴昊公司的出租行为无效，势必造成锐鑫丰公司无法正常经营；另一宗土地在涉案租赁合同签订时兴昊公司未提及存在抵押情况，但直至本案诉讼中该宗土地一直设有抵押，一审法院仅根据兴昊公司的陈述即认定兴昊公司在签订涉案租赁合同时已对该宗土地的抵押情况予以充分说明，证据不足。涉案两宗土地上的厂房亦未办理产权证书，一审法院未进一步查清涉案厂房是否存在无法办理产权证书的违规情况，即认定涉案厂房系由于建成不久故未办理产权证书，理由不充分。综上，案涉两宗土地均存在足以影响锐鑫丰公司正常经营的重大情况，兴昊公司在签订合同时均未予说明，应当认定为欺诈，应当依据合同法关于可撤销合同的规定，支持锐鑫丰公司撤销合同的诉讼请求。一审法院认为锐鑫丰公司已经提出解除合同，兴昊公司也同意解除合同，故对锐鑫丰公司提出合同撤销的请求不予支持，缺乏法律依据，一审法院未区分解除合同与合同被撤销的法律后果，应重点审查双方之间的行为是否符合合同撤销的情形。2.一审法院对于兴昊公司提交的视频证据认定错误。一审期间兴昊公司提供多段监控视频，拟证明锐鑫丰公司已经实际派员进驻兴昊公司，但锐鑫丰公司已经按照时间整理了该组证据的视频内容，充分证实了锐鑫丰公司人员仅在简单清点租赁设备，兴昊公司负责人仍在实际控制管理厂房。兴昊公司主张电费5824元，即便锐鑫丰公司派员到涉案厂房清点设备，在兴昊公司所提供的视频证据中相关设备并未运转，短短一周时间电费5824元由锐鑫丰公司承担不合理。且，兴昊公司一审期间曾认可其仍在加工剩余订单，必然会操作使用设备。一审法院在兴昊公司未提交锐鑫丰公司用电相关证据的情况下，判决由仅锐鑫丰公司承担5824元电费，违背常理。3.涉案租赁合同中关于免租期的规定并未约定前提适用条件，且因兴昊公司隐瞒重大事实导致锐鑫丰公司无法正常租赁，相关损失应当由兴昊公司承担。锐鑫丰公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判撤销涉案合同，驳回兴昊公司的全部诉讼请求，本案诉讼费用、保全费用均由兴昊公司承担。事实和理由：1.涉案租赁合同应予撤销，锐鑫丰公司不应承担合同约定的违约责任。兴昊公司所出租的厂房所占用的土地，使用权人分别为兴昊公司和德源公司，且兴昊公司已将其名下的土地使用权设置抵押，上述事实均违背兴昊公司合同中所承诺的“对所承租的土地享有单独的、完整的土地使用权”，涉案租赁合同约定将所出租厂房的房权证或不动产登记证复印件作为合同附件，但实际上出租厂房没有办理不动产登记，兴昊公司的上述行为均属于欺诈行为，根据《民法总则》第一百四十八条、《合同法》第五十四条第二款之规定，涉案租赁合同应予撤销，自始不具有法律效力，锐鑫丰公司不应承担违约责任；2.锐鑫丰公司未接收、使用兴昊公司机器设备，不应承担电费，原审认定的电费数额亦存在错误。涉案租赁合同签订后，兴昊公司一直在为自己进行来料加工活动，其主张的电费是自己使用机器设备所产生，应由兴昊公司自行承担；涉案租赁合同于2019年7月25日签订，约定的过渡期自2019年8月1日起算，租赁期限自2019年10月1日起算。原审判决锐鑫丰公司承担自2019年7月20日起的电费是错误的；3.原审判决认定的事实缺乏证据证实。兴昊公司在本案进入诉讼程序之前，从未向锐鑫丰公司说明其土地抵押登记的情况，原审判决认定的“兴昊公司解释称土地使用权所担保的债务已经清偿，抵押其实已经不存在，但锐鑫丰公司不接受”的事实不存在；兴昊公司实际支付了3万元律师费的证据不足，兴昊公司未提交其已实际支付律师费的付款凭证；4.涉案租赁合同第三条第一项约定“租赁期限自2019年10月1日起至2021年9月30日止”，第八条第三项约定“承租期间，如锐鑫丰公司提前退租的，……应额外补偿二个月租金为兴昊公司继续组织生产经营过渡”，涉案合同终止于2019年8月18日，尚在过渡期内，未在租赁期内，不适用涉案合同第八条第三项之规定。涉案合同第八条第三项的约定系对承租人任意解除权的约定，并非关于违约责任的约定。合同的违约责任条款是第十条第三款约定，即要求违约方按照守约方的实际损失给予赔偿。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。兴昊公司辩称，1.兴昊公司在涉案租赁合同签订过程中并不存在欺诈。在涉案租赁合同签订前兴昊公司已经明确告知锐鑫丰公司涉案租赁物的权属和抵押权登记情况，鉴于涉案租赁物并无权属争议和抵押权负担，锐鑫丰公司才同意签订合同。一审庭审中，兴昊公司已提交证据证明涉案租赁物并无权属争议，主债权已经消灭，未及时注销的抵押权登记名存实亡，锐鑫丰公司主张撤销涉案租赁合同缺乏事实与法律依据；在涉案租赁合同签订后，锐鑫丰公司违约解除合同，在兴昊公司已同意解除合同的情况下，涉案租赁合同已经解除，不存在可撤销的情形；2.涉案租赁合同签订后，兴昊公司已经完成了涉案租赁物的交付义务，包括兴昊公司设备、厂房、人员均已交付锐鑫丰公司接管、使用，锐鑫丰公司也已派员进驻涉案厂房实际用电，依据合同约定涉案租赁物交付后产生的水电费应由锐鑫丰公司承担；3.涉案租赁合同第十条第一项第二款明确约定，在租赁期间发现甲方承诺不实，且导致乙方无法正常经营的，乙方才有权解除合同。本案中，若非兴昊公司主动告知锐鑫丰公司相关土地抵押登记及主债权情况，锐鑫丰公司不可能得知，且即使涉案租赁物设定抵押登记，亦未实际影响锐鑫丰公司的正常经营，锐鑫丰公司在未核实抵押情况对涉案租赁物使用影响的情况下，径直解除合同，有悖常理，故锐鑫丰公司解除合同构成违约，应按照合同约定的违约金条款向兴昊公司支付违约金。4.兴昊公司的委托诉讼代理人已为兴昊公司提供本案法律服务，结合双方之间的委托代理合同及收费发票，足以证实兴昊公司的律师费已实际发生，一审法院判决支持兴昊公司关于律师费的诉讼请求，具有事实与法律依据。兴昊公司向一审法院起诉请求：1、锐鑫丰公司支付厂房及设备的占用166666.67元、解除租赁合同补偿金333333.33元，合计50万元；2、锐鑫丰公司支付律师费30000元；3、锐鑫丰公司支付电费5824.47元、员工工资60059.3元、社保费用17221.46元，合计83105.23元；4、本案诉讼费、保全费、担保费由锐鑫丰公司承担。一审法院认定事实：兴昊公司有意出租厂房和生产设备。该厂房建成不久，暂未办理产权登记证书，共占用两部分土地，土地使用权人分别为兴昊公司和案外人威海德源机械有限公司（以下简称“德源公司”）。兴昊公司股东为王海娟和刘军杰（两人系夫妻），原法定代表人为刘军杰之父刘玉华，在诉讼过程中变更为王海娟。德源公司股东为王海娟和刘军杰，法定代表人为王海娟。2016年，兴昊公司因与中信银行发生业务将其名下的土地使用权抵押给中信银行，至本案诉讼时止，一直未解除抵押。锐鑫丰公司因要扩大生产经营有意承租兴昊公司的厂房。2019年7月25日，王海娟和刘军杰代表兴昊公司（甲方）与锐鑫丰公司（乙方）签订《厂房及设备租赁合同》，内容如下：一.租赁标的物为厂房和设备、设施。厂房座落于江苏西路南淮安路东的厂房、办公楼、空地等，厂区占地15000平方米，建筑面积5800平方米，涉及的土地使用权证书（房权证或不动产登记证书）复印件作为本合同的附件。设备、设施包括各种机床及附件等（详见租赁设备设施清单）。二.租赁用途为乙方自营的生产加工活动及与生产配套的办公、住宿等行政生活事务。三.租赁期限自2019年10月1日起至2021年9月30日止，共2年。四、租金每年200万元，按月支付，自协议起每月10号前支付15万元，年度末月30号前结清当年租赁费余额20万元，逾期支付违约金……。五.乙方于签订协议之日支付保证金30万元。六.其他费用。1.自本协议签订之日起至租赁结束日期间，乙方使用租赁厂房所发生的水电等费用由乙方承担……3.甲方负责理顺与其劳动者之间的劳动关系终止，甲方保证员工不影响乙方接受所租厂房、设备设施及土地，不影响乙方经营，在原甲方员工符合乙方要求时，乙方用工时优先考虑与甲方解除劳动关系的员工。八.转租和解除，……3.租赁期间，如乙方提前退租，应提前3个月告知甲方，乙方应额外补偿甲方2个月租金为甲方继续生产过渡。……九.其他约定，……甲方有义务向乙方移交全部客户资料及意向客户，甲方现有未完成订单需在8月1日前完成，此后订单全部由乙方接手。十.其他条款，1.甲方保证对出租的厂房、设备享有单独、完整的产权，对土地享有单独、完整的土地使用权，厂房、设备设施、土地均未设置抵押等权利负担，均未被查封……在租赁期间发现甲方承诺不实，且导致乙方无法正常经营的，乙方有权解除合同，双方据实结算，甲方退还保证金，并按一年租金标准赔偿乙方违约金。2.自2019年8月1日起至当年9月30日期间，租赁标的由乙方经营管理，甲方不收租赁费，作为乙方过渡，其他事项及费用遵循合同上述约定。3.任何一方违约，给对方造成损失的，违约方应予赔偿，赔偿范围包括但不限于直接损失、可得利益及为实现权利而支付的案件受理费、执行费、保全费、担保费、律师费等等。合同后未有附件。合同签订后，双方开始办理交接，锐鑫丰公司开始派员进入兴昊公司。此后，王海娟、刘军杰与锐鑫丰公司法定代表人唐承舜通过微信就交接事宜不断沟通，包括兴昊公司向锐鑫丰公司告知相关外协单位联系方式、催要保证金、锐鑫丰公司与兴昊公司原有职工签订劳动合同、锐鑫丰公司要求兴昊公司发放员工社保明细等等。8月18日，锐鑫丰公司发现涉案厂房所用土地的使用权证书上显示土地存在抵押，且厂房没有办理所有权证书，认为兴昊公司承诺不实，遂向兴昊公司提出退租，同时停止往兴昊公司搬运材料。兴昊公司解释称土地使用权所担保的债务已经清偿，抵押其实已经不存在，但锐鑫丰公司不接受，于8月29日通过快递向兴昊公司邮寄解除租赁合同告知书，称“你公司在《厂房及设备租赁合同》所作承诺不实，现通知与你公司解除租赁合同”，8月31日，兴昊公司收到告知书，同意解除涉案合同，后锐鑫丰公司从厂房内撤出。锐鑫丰公司撤出后，兴昊公司支付了2019年7月20日至8月20日电费5824元、员工工资60059.3元，缴纳了员工社保费用10723元。一审法院认为，兴昊公司有意出租涉案厂房与设备，锐鑫丰公司有意承租，双方因此达成合意并签订租赁合同。合同签订后，锐鑫丰公司发现厂房所在土地使用权存在抵押，与合同约定明显不符，向兴昊公司提出解除合同，兴昊公司也同意解除，至此，双方之间的租赁合同已经解除。因租赁合同已经解除，锐鑫丰公司反诉提出涉案租赁合同应予撤销，理由不当，故不予支持。本案争议的焦点在于锐鑫丰公司提出解除合同是否符合合同约定或者法律规定。兴昊公司和锐鑫丰公司在合同中约定，兴昊公司保证厂房享有单独完整的产权，土地使用权未设置抵押，但从兴昊公司出示的土地使用权证书及实际情况看，涉案厂房所在土地的使用权已经设定抵押，这与合同约定不符。尽管如此，锐鑫丰提出解除合同仍违反合同约定，理由如下：兴昊公司就土地使用权的抵押特别是担保债务已经清偿的情况向锐鑫丰公司充分解释，锐鑫丰公司并未对此认真核实而径直提出解除合同，锐鑫丰公司解除合同的本意令人置疑。即使兴昊公司对厂房所有权和土地使用权的承诺不实，根据合同中“在租赁期间发现甲方承诺不实，且导致无法正常经营的，乙方有权解除合同”的约定，至锐鑫丰公司提出解除合同时，土地使用权的抵押问题对锐鑫丰公司正常经营尚未造成丝毫影响，并不符合约定的解除条件。从合同解除的法定事由看，也不存在合同法规定的锐鑫丰公司可以行使解除权的情形。因此，不存在约定和法定的解除条件下，锐鑫丰公司提出解除合同，尽管兴昊公司同意解除，仍不能免除锐鑫丰公司应承担的违约责任。兴昊公司要求锐鑫丰公司支付解除租赁合同补偿金和律师费，实际就是要求锐鑫丰公司承担解除合同的赔偿损失这一违约责任。涉案合同约定，租赁期间，如锐鑫丰公司提前退租，应补偿兴昊公司2个月租金作为兴昊公司生产经营过渡，考虑到锐丰鑫公司的提前退租，毕竟有兴昊公司未及时出示土地使用权证书以及未及时撤销抵押的过失，故锐鑫丰赔偿损失的数额适当降低，一审法院确定锐鑫丰公司承担1个月租金标准的补偿金。对于厂房及设备占用费。双方在合同中明确约定至2019年9月30日期间，标的物由锐鑫丰公司管理，兴昊公司不收租金，作为锐鑫丰公司过渡期，故兴昊公司要求锐鑫丰公司支付厂房及设备的占用费，理由不当，不予支持。对于兴昊公司主张的电费、员工工资及员工社保费。因锐鑫丰公司在合同签订后已经派员进入兴昊公司，且实际用电，故应承担电费。但锐鑫丰公司与兴昊公司原职工尚未签订书面劳动合同，且处于搬迁期，不能认定其已经开始使用兴昊公司原有职工，故兴昊公司要求锐鑫丰公司承担员工工资和社保费的请求，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、威海锐鑫丰金属科技有限公司向威海兴昊精密机械设备有限公司支付补偿金166666元、律师费30000元；二、威海锐鑫丰金属科技有限公司向（反诉被告）威海兴昊精密机械设备有限公司支付电费5824元。上述两项，于判决生效后十日内履行；三、驳回威海兴昊精密机械设备有限公司的其他诉讼请求和威海锐鑫丰金属科技有限公司的反诉请求。案件受理费4966元，由兴昊公司负担2798元，锐鑫丰公司负担2168元；财产保全费2920元，由锐鑫丰公司负担；反诉费50元，由锐鑫丰公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。锐鑫丰公司提交了两份微信聊天记录。证据一是锐鑫丰公司法定代表人唐承舜与促成双方当事人签订涉案租赁合同的中间人徐国松之间2019年8月28日的聊天记录，该聊天中徐国松称“为什么存在抵押，他没有贷款”，唐承舜称“我查过了，在抵押中，中信银行”，表明锐鑫丰公司和中间人在签订涉案租赁合同时对涉案土地存在抵押均不知情，锐鑫丰公司经后续自行查询才发现的。证据二是刘军杰、王海娟和唐承舜之间2019年8月10日的群聊记录，兴昊公司称“我这里有个6月单子，昨天不良返工，周一结束”，证实2019年8月10日左右，兴昊公司仍然在实际生产和控制厂房。兴昊公司质证称，证据一系唐承舜与徐国松之间的聊天记录，在徐国松未到庭作证的情况下，对该聊天记录的真实性不予认可。且从该聊天记录可以看出涉案租赁物当时并不存在抵押贷款，即涉案土地上的抵押登记情况是名存实亡的，对锐鑫丰公司正常租赁不产生任何的影响；对证据二的真实性无异议。该聊天记录体现为因产品返修兴昊公司收了700元返修费，由刘军杰转给唐承舜，证实兴昊公司履行了租赁物的交付义务，锐鑫丰公司已经对租赁物进行了正常的使用、经营。本院经审查认为，证据一系瑞鑫丰公司法定代表人与案外人的聊天记录，在案外人未到庭且兴昊公司对该证据的真实性不予认可的情况下，本院对该证据不予采信；对证据二的真实性予以认定，对其与待证事实的关联性将结合其他在案证据予以综合分析认定。本院二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，锐鑫丰公司以涉案租赁厂房所占土地分别登记在兴昊公司和德源公司名下且其中一宗土地设定抵押权登记，与涉案租赁合同约定不符为由，主张兴昊公司在涉案租赁合同签订过程中存在欺诈行为，进而主张涉案租赁合同应予撤销。兴昊公司辩称涉案土地虽分别登记于兴昊公司与德源公司名下，但兴昊公司与德源公司的法定代表人及股东完全相同，其中一宗设定抵押权登记的土地所担保债务已经清偿，均不会影响锐鑫丰公司正常租赁及经营，且兴昊公司在涉案租赁合同签订前已经就相关情况向锐鑫丰公司说明，在双方均无异议的情况下签订了涉案租赁合同，故兴昊公司不构成欺诈，锐鑫丰公司的上述主张缺乏事实与法律依据。针对双方当事人争议的焦点问题，本院认为，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，涉案租赁物的具体情况虽与涉案租赁合同约定不符，但兴昊公司一审提交的相关证据及其庭审陈述已予合理解释，且兴昊公司主张涉案租赁合同签订之前锐鑫丰公司对涉案租赁物的上述情况已经知情，锐鑫丰公司虽予否认但未提供其他证据予以佐证，故锐鑫丰公司的上述主张理由不当，本院不予支持。根据涉案租赁合同“在租赁期间发现甲方承诺不实，且导致无法正常经营的，乙方有权解除合同”的约定，即使兴昊公司对涉案租赁标的物的承诺不实，在锐鑫丰公司未举证证实兴昊公司的不实承诺实际影响到锐鑫丰公司正常经营的情况下，锐鑫丰公司提出解除合同既不符合合同约定，亦不存在其行使合同解除权的法定事由，故一审法院认定锐鑫丰公司构成违约应承担相关违约责任，符合民事诉讼证据认证规则，本院依法予以维持。结合兴昊公司所提供的租赁标的物与涉案租赁合同约定不符的具体情节，一审法院对锐鑫丰公司应承担的违约责任酌减，并依据涉案租赁合同相关违约责任的约定确定锐鑫丰公司承担一个月租金标准的补偿金，具有事实与法律依据，本院亦予以维持。对于厂房及设备占用费，一审法院以双方当事人在涉案租赁合同中明确约定至2019年9月30日期间，标的物由锐鑫丰公司管理，兴昊公司不收租金为由，对兴昊公司要求锐鑫丰公司支付厂房及设备的占用费的诉讼请求不予支持，理由充分合理，本院依法予以维持。兴昊公司主张涉案租赁合同第十条第二项约定的2019年7月25日至2019年9月30日的免租期或过渡期是以锐鑫丰公司能够正常地履行租赁合同至租赁期限届满为前提，因其未提供证据予以证实，锐鑫丰公司亦不予认可，且与在案证据内容相悖，本院不予支持。对于涉案租赁合同解除前产生的电费、员工工资及员工社保费，一审法院综合锐鑫丰公司在合同签订后已经派员进入兴昊公司且实际用电，锐鑫丰公司与兴昊公司原职工尚未签订书面劳动合同，且处于搬迁期等情节，综合分析认定由锐鑫丰公司承担合同解除前的电费，对兴昊公司要求锐鑫丰公司承担员工工资和社保费的请求不予支持，与在案证据相符，具有事实和法律依据，本院亦依法予以维持。综上所述，兴昊公司、锐鑫丰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按生效判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11896元，由威海兴昊精密机械设备有限公司负担7459元，威海锐鑫丰金属科技有限公司负担4437元。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二〇年四月二十八日法官助理安姣姣书记员刘珍琪