湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终615号上诉人（原审被告）：尧新华（曾用名饶新华），男，1956年6月6日出生，汉族，住湖北省崇阳县。委托诉讼代理人：丁俊，湖北国森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崇阳县兴业房地产开发有限公司，住所地湖北省崇阳县天城镇崇阳大道211号兴业大厦。法定代表人：葛胜江，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭维强，湖北顺风律师事务所律师。原审第三人：咸宁市安居工程开发有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区温泉银泉大道368号。法定代表人：王水平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张琪，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：徐欢，湖北佳成律师事务所律师。上诉人尧新华因与被上诉人崇阳县兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）、原审第三人咸宁市安居工程开发有限公司（以下简称安居公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2018）鄂1223民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尧新华上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认尧新华与兴业公司于2013年11月6日签订的《协议书》有效；2.本案全部诉讼费用由兴业公司负担。事实和理由：1.法律并不禁止自然人个人参加招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权活动，受让取得国有建设用地使用权，成为国有建设用地使用权人。尧新华以安居公司名义参加国有土地使用权拍卖会，中买中国电信股份有限公司崇阳分公司（以下简称崇阳电信公司）的5389.5平方米土地使用权和两栋办公房屋所有权。尧新华不仅支付了26.5万元竞买成交价款，而且还为该宗地支付了5万元土地款和1300元公证费。安居公司是该宗地和房屋的名义权利人，无权占有该宗地和房屋。尧新华是该宗地和房屋的实际权利人，有权支配该宗地和房屋。2.兴业公司根据《协议书》约定，在崇阳土地收购储备交易中心于2016年2月26日至3月6日期间举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得了包含尧新华中买崇阳电信公司的5389.5平方米宗地在内的编号G〔2016〕006号地块6380.2平方米国有建设用地使用权，并办理了《中华人民共和国国有土地使用证》（鄂（2017）崇阳不动产权第0000165号）。尧新华中买崇阳电信公司的5389.5平方米宗地在兴业公司提起本案诉讼前就已经办理了国有土地使用权证。兴业公司辩称，尧新华作为安居公司的委托代理人参加湖北亚奥拍卖有限公司（以下简称亚奥公司）举办的国有土地使用权拍卖会，对安居公司中买崇阳电信公司的5389.5平方米土地使用权无权处分，该土地使用权应属安居公司所有。兴业公司被尧新华事前出示、事后被补正的《公证书》所误，与其签订《协议书》属重大误解，应予撤销。请求二审驳回尧新华上诉，维持原判。安居公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。兴业公司向一审法院起诉请求：1.确认兴业公司与尧新华于2013年11月6日签订的《协议书》无效；2.案件诉讼费用由尧新华负担。一审法院认为，本案《协议书》的性质应为合作开发房地产合同。该《协议书》约定的合作方式为：甲方兴业公司同意乙方尧新华以甲方的名义作为项目经理的方式参与本项目的开发、经营。以容积率计算后分配给乙方楼层自主开发经营；分成方式为：双方同意，原则是以乙方原地址选择为前提，即将规划图中的第26至27栋划分给乙方，由乙方自己开发建设经营并自负盈亏。从该约定来看，乙方提供土地使用权作为投资，将本案诉争土地使用权合并到甲方地段总体合作开发设计与施工，甲方允许乙方作为项目经理的方式参与本项目的开发、经营。该约定符合合作开发房地产合同的特征，可以认定该《协议书》为合作开发房地产合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。从尧新华提交的本案诉争土地的使用权证来看，该土地的使用权人为崇阳电信公司，尧新华或者安居公司并未办理变更登记，其并未取得本案诉争土地的国有土地使用权，且该权属证书载明的使用权类型为划拨。又，本案起诉前，尧新华或者安居公司均未办理批准手续。依据该《协议书》约定以及上述司法解释规定，兴业公司与尧新华签订的《协议书》应为无效合同。故兴业公司请求确认该《协议书》无效的诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，判决：崇阳兴业房地产开发有限公司与尧新华于2013年11月6日签订的《协议书》为无效合同。案件受理费5275元，由崇阳兴业房地产开发有限公司、尧新华各负担2637.5元。二审中，尧新华提交了一组由兴业公司持有的证据：1.2016年2月崇阳土地收购储备交易中心的《崇阳国有建设用地使用权G〔2016〕004号地块（崇阳天城镇文昌大道西侧）、G〔2016〕005号地块（崇阳天城镇文昌大道西侧）、G〔2016〕006号地块（崇阳天城镇文昌大道西侧）挂牌出让文件》；2.《土地挂牌成交确认书》；3.湖北省崇阳公证处（2016）鄂崇阳证字第411号《公证书》；4.2016年5月17日崇阳自然资源和规划局与兴业公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》；5.兴业公司2016年8月9日缴纳505万元土地出让金的《湖北省非税收入通用票据》；6.兴业公司的鄂（2017）崇阳不动产权第0000165号《中华人民共和国国有土地使用证》。拟证明兴业公司根据其与尧新华于2013年11月6日签订的《协议书》“甲方可以将该地块过户为甲方户名，以利于整体开发建设，乙方负责协助义务”的约定，于2016年2月26日至3月6日期间，在崇阳土地收购储备交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得了包含尧新华中买崇阳电信公司的5389.5平方米宗地在内的编号G〔2016〕006号地块6380.2平方米国有建设用地使用权，领取了鄂（2017）崇阳不动产权第0000165号《中华人民共和国国有土地使用证》。尧新华以该宗地出让土地使用权作为投资与兴业公司签订《协议书》，没有违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”的规定，《协议书》应为有效合同。本院认为，尧新华提交的该组证据系行政文件、公证书、合同文本、票据及土地证书等书证，证据来源合法，且兴业公司亦持有，予以采信。另查明，2007年10月16日，尧新华以自己名义向亚奥公司缴纳了3万元竞买保证金。2007年11月23日，尧新华以安居公司名义参加亚奥公司举办的对崇阳电信公司所有的位于湖北省××××5389.5平方米土地使用权和两栋合计410.25平方米办公房屋的公开拍卖会，以26.5万元竞买成交价中买，竞得该宗地使用权和房屋所有权。2007年11月26日，尧新华以自己名义缴清了26.5万元竞买成交价款。另外，尧新华经由亚奥公司为该地块支付了5万元土地款，还支付了1300元公证费。之后，该宗地和房屋未办理土地使用权和房屋所有权变更登记。2010年1月8日，崇阳电信公司印发《关于崇阳电信分公司原七星村一宗闲置土地出售后续办证的请示》（中电信崇阳〔2010〕6号），请求崇阳县人民政府按照拍卖金额办理其七星村闲置宗地出售后的相关办证手续。但未果。还查明，2013年11月6日，甲方兴业公司与乙方尧新华签订《协议书》，约定：“为振兴崇阳经济、美化天城，响应县委、县政府实施全面推进城镇化建设的决策，乙方于2007年在亚奥公司拍卖时合法取得原电信公司位于崇阳县××××5389.5平方米土地使用权，为符合整体规划，现乙方自愿将该宗土地合并到甲方地段总体合作开发设计与施工。本着公平互利原则，经双方协商，达成如下协议：一、合作方式。甲方同意乙方以甲方的名义作为项目经理的方式参与本项目的开发、经营，以容积率计算后分配给乙方楼层自主开发经营。二、分成方式。1.为保障乙方权益，甲方在其整体规划中，结合乙方原土地面积及容积率，给予乙方5389.5平方米×2.3＝12,395.85平方米的房屋建筑面积。2.双方同意，原则是以乙方原地址选择为前提，即将规划图中的第26至27栋划分给乙方，由乙方自己开发建设经营并自负盈亏。超出部分，由乙方按楼面地价每平方米捌佰元，由乙方在开工之前以现金或转账方式支付。三、土地使用证过户。甲方可以将该地块过户为甲方户名，以利于整体开发建设，乙方负责协助义务。”《协议书》还对报建手续与税费、项目规划与施工、结算与支付、房屋销售约定、水电、公共道路与管线和排水及绿化等公共设施、消防、安全责任、协议生效及份数进行了约定。另外，兴业公司于2018年11月28日提起本案诉讼。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，民商事审判是平衡情理与法律、权利与义务、普遍与特殊的法律艺术。民商事审判遵循契约自由、平等保护基本原则，既要关注形式公平，也要关注实质公平，作出符合形式公平和实质公平的裁判。一审判决认定兴业公司与尧新华于2013年11月6日签订的《协议书》为合资、合作开发房地产合同正确，二审继续予以认定。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。”根据该规定可知，个人有权申请参加招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权活动，通过投标、竞价成为国有建设用地使用权的中标人、竞得人，受让取得国有建设用地使用权，申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书，成为国有建设用地使用权人。本案中，尧新华以安居公司名义参加国有建设用地使用权出让拍卖会隐名竞买，以26.5万元成交价中买崇阳电信公司的5389.5平方米土地使用权和两栋办公房屋所有权。尧新华以自己名义不仅缴清了26.5万元竞买成交价款，而且还另外为该宗地支付了5万元土地款以及1300元公证费。从请求权基础思维方式来看，尧新华以隐名竞买方式中买该宗地和房屋后，即取得了要求安居公司将该宗地和房屋过户其名下并办理土地使用权性质为出让的国有土地使用权证书的请求权。由于安居公司与尧新华之间未就该宗地和房屋办理变更登记以及未办理土地使用权性质为出让的国有土地使用权证书，致使该宗地的使用权性质的公示外观仍然显示的是崇阳电信公司登记的划拨土地使用权，而没有显示该宗地使用权性质实质是出让土地使用权的真实外观。单纯的登记公示外观没有反映出该宗地使用权性质的真实状况，因此，不能单纯地以登记公示外观当然地确定权利和财产的实质归属。该宗地的使用权性质实质是出让土地使用权，尧新华是该宗地和房屋的实际权利人，该权利和财产实质归属尧新华。安居公司只是该宗地和房屋的名义权利人。尧新华对该宗地和房屋享有物权期待权，并且在条件成就时会转化成为现实权利。2013年11月6日，尧新华与兴业公司签订《协议书》，将其中买崇阳电信公司的5389.5平方米宗地合并到相邻兴业公司的地段总体合作开发设计与施工，约定：“甲方可以将该地块过户为甲方户名，以利于整体开发建设，乙方负责协助义务。”2016年2月26日至3月6日期间，兴业公司在崇阳土地收购储备交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得了包含尧新华中买崇阳电信公司的5389.5平方米宗地在内的编号G〔2016〕006号地块6380.2平方米国有建设用地使用权，领取了鄂（2017）崇阳不动产权第0000165号《中华人民共和国国有土地使用证》。至此，尧新华对其中买崇阳电信公司的5389.5平方米宗地享有的出让土地使用权的物权期待权在兴业公司于2018年11月28日提起本案诉讼前转化成为现实权利。尧新华以其中买崇阳电信公司的5389.5平方米宗地的出让土地使用权作为投资与兴业公司签订《协议书》合作开发房地产，不违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”的规定，该《协议书》为有效合同。尧新华认为其与兴业公司于2013年11月6日签订的《协议书》为有效合同的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决确认兴业公司与尧新华于2013年11月6日签订的《协议书》无效，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，尧新华的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省崇阳县人民法院（2018）鄂1223民初2109号民事判决；二、崇阳县兴业房地产开发有限公司与尧新华于2013年11月6日签订的《协议书》为有效合同。一审案件受理费5275元，按照一审判决执行。二审案件受理费5275元，由崇阳县兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 杨荣华审判员 沈朝明二〇二〇年四月二十二日书记员 董才森附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；