山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3182号 上诉人（原审被告）：秦云英，女，1972年1月5日出生，汉族，户籍地山东省青岛市城阳区，现住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：王新会，即墨潮海法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：孙进文，男，1957年10月30日出生，汉族，户籍地山东省青岛市即墨区，现住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：徐海霞，山东荣真律师事务所律师。 上诉人秦云英与被上诉人孙进文房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初8974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人秦云英上诉请求：1.依法撤销青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初8974号民事判决书，发回重审或改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院事实认定错误，致本案错判。上诉人秦云英未与被上诉人孙进文签订《房屋租赁合同》，并未租赁被上诉人孙进文房屋，双方之间不存在租赁合同关系，上诉人不欠被上诉人孙进文任何费用。2018年3月15日，上诉人与案外人尹先龙签订《房屋租赁协议》，租赁其位于小李村布匹市场的房屋并向案外人支付了租赁费。综上，恳请二审法院查明事实，撤销青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初8974号民事判决书，发回重审或改判。 被上诉人孙进文辩称:一、本案涉案房屋系被上诉人所建，被上诉人对涉案房屋享有所有权。在一审庭审中，被上诉人提交证据充分证明了上诉人所租房屋系被上诉人所建，属被上诉人所有。2016年双方签订了房屋租赁合同，约定租期为一年，上诉人也及时按照合同约定向被上诉人缴纳了租金，房屋租赁到期后，上诉人继续使用涉案房屋，被上诉人也没有提出异议，根据《合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁关系。被上诉人系房屋所有权人，双方之间也存在租赁合同法律关系，故被上诉人主张该房屋的房屋使用费并无不当。二、即使被上诉人所建房屋因超过房屋规划使用年限，致使房屋租赁合同无效，但租赁合同无效并不能阻却被上诉人向房屋使用者上诉人要求房屋使用费。一审庭审中，已经查明核实上诉人目前仍占有、使用被上诉人的房屋。虽然双方之间的不定期租赁合同系无效合同关系，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，房屋占有、使用人上诉人仍然有义务向房屋实际所有人被上诉人交纳合理的房屋使用费，被上诉人按照原先合同约定的房屋租赁价格主张房屋使用费符合当下房屋租赁市场房屋租赁的价格，并无超出合理要求，故一审法院的认定并无不当。同时根据《合同法》第五十八条，在合同无效之后，上诉人应当返还房屋。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求维持。 孙进文向一审法院提出诉讼请求：1.确认孙进文与秦云英之间的房屋租赁合同无效并要求秦云英返还房屋；2.判令秦云英支付2017年5月1日至2019年8月20日期间的房屋占有使用费55693元；3.诉讼费、保全费由秦云英承担。事实与理由：2016年5月1日至2017年4月30日，孙进文与秦云英签订房屋租赁合同，约定年租金24200元。到期后，秦云英继续使用房屋至今但未支付房屋租赁费，孙进文多次催要无果。为维护合法权益具状起诉，请求法院支持诉请。 秦云英辩称，秦云英未使用孙进文房屋，也不欠孙进文房屋租赁费。孙进文所述与事实不符，应当依法驳回诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。 孙进文提交证据：1.租赁合同原件及复印件各一份，证明孙进文与秦云英于2016年5月1日签订房屋租赁合同，约定租期到2017年4月30日，房屋租金为24200元/年。租赁到期后，秦云英继续租赁房屋使用，但再未缴纳租金。2.国有土地使用证原件及复印件各一份，房屋所有权证原件及复印件各二份，证明秦云英所租赁的房屋属孙进文所有。3.收据原件及复印件各一份，秦云英在向孙进文缴纳租金时，孙进文都会向秦云英提供收据。秦云英在2016年份曾向孙进文缴纳过2016—2017年份租金24000元（约定租金为24200元，零头省掉），后再未向孙进文缴纳过租金。4.青岛市即墨区通济街道办事处小李村村委证明、通济街道办事处小李村村委与孙进文协议书、临时建设工程规划审批表（附审批图纸）、营业执照原件及复印件各一份。证明涉案房屋系孙进文所建，属于孙进文所有。孙进文系青岛即墨市宏联包装制品厂法定代表人和实际控制人，1998年8月15日孙进文与通济街道办事处小李村村委签订协议书，村委同意将涉案房屋下土地给孙进文使用，1999年9月27日，经规划部门审批，同意加盖房屋后，孙进文建造了涉案房屋，一直使用至今。5.山东省潍坊市中级人民法院（2018）鲁07民初89号民事判决书原件及复印件各一份，证明孙进文与徐伟之间确实存在民事纠纷，孙进文与徐伟也曾达成协议，将本案涉案房屋所处位置门头房抵账给徐伟用以处理该纠纷，但因无法办理相关过户手续，该协议并未履行，该事实徐伟已在判决书第7、8页质证部分徐伟予以认可。 秦云英对上述证据1-4质证称，证据1租赁合同的租赁期限为2016年5月1日至2017年4月30日，与本案无关，不予质证。通过该合同不能证明秦云英继续使用合同中约定的房屋。证据2土地使用证、房屋所有权证均无本案无关，且孙进文未租赁孙进文该土地上的房屋。证据3属于收取2016年5月1日至2017年4月30日期间的租赁费，也与本案无关。对证据4中青岛市即墨区通济街道办事处小李村村委证明本身真实性无异议，但对证明事项有异议，证明内容不实，该证明中未说明平方面积，也未经过行政机关批准，该证明无效。对小李村村委与孙进文的协议书真实性没有异议，但与本案无关。对临时建筑工程规划审批表（附审批图纸）真实性及证明事项均有异议，该审批表无行政机关公章，不能作为证据使用；审批图纸与本案无关，只能证明宏联包装厂的规划。对营业执照真实性无异议，孙进文提交该营业执照可以证明本案孙进文主体不适格。因第二次庭审时秦云英未到庭，对证据5未发表质证意见。 秦云英提交证据：房屋租赁协议复印件一份，证明秦云英现房屋自尹先龙处承租，未承租孙进文房产。孙进文质证称，该证据系复印件，对真实性不予认可，该房屋租赁协议中并不能看出秦云英与尹先龙所租赁房屋的位置是本案涉案房屋，秦云英提交的该租赁协议与本案无关，同时孙进文提交充分证据证明秦云英使用的房屋是孙进文所建，双方也曾签订书面租赁合同，秦云英应当按照与孙进文签订的租赁合同交纳租金，而其提交的与案外人的房屋租赁协议抗辩与孙进文的租赁关系无效抗辩，不能否认原秦云英之间存在房屋租赁关系，仅能证明秦云英与案外人之间存在房屋租赁关系。 为查明事实，一审法院依法对案外人尹先龙进行调查，其陈述：2018年3月15日，其与秦云英签订房屋租赁协议，出租的房屋位于小李村布匹市场张坤毛坯。秦云英以现金方式支付房租，其出具收条，上述租赁合同到期后双方继续签订租赁合同至2020年3月15日。布匹市场租户在其接手之前就在此经营，其于2018年自案外人徐伟处接手小李村布匹市场“共和路东、学强布料往北到路再往东拐了的那一块”对外出租。 对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院分析认定如下： 孙进文提交的房屋租赁合同系孙进文与秦云英所签，收款收据系孙进文一方向秦云英出具，一审法院对该两份证据真实性予以确认。孙进文提交的中华人民共和国国有土地使用证、房屋所有权证、青岛市即墨区通济街道办事处小李村村民委员会证明、即墨市通济街道办事处小李村村民委员会与孙进文协议书、临时建设工程规划审批表（附审批图纸）、青岛即墨市宏联包装厂营业执照符合证据真实性、合法性、关联性要求，一审法院予以确认。通过国有土地使用证、房屋所有权证可以证明坐落于通济街道办事处小李村工业园57号、57号内一号四层框架建筑房屋所有权人为孙进文。2019年10月11日，青岛市即墨区通济街道办事处小李村村民委员会出具证明：小李村工业园（共和路东、即发路北小李村工业园）57号和57号内1四层楼前临建房是孙进文所建。 秦云英提交的其与案外人尹先龙的房屋租赁合同，根据尹先龙的陈述，其于2018年自案外人徐伟处接手小李村布匹市场租赁事宜，自2018年3月开始至今与秦云英签订房屋租赁合同，收取房租。尹先龙及徐伟并非小李村布匹市场涉案区域合法出租人，无权对外出租，一审法院对该证据不予采纳。 根据当事人、案外人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 涉案房屋坐落于小李村布匹市场，青威路北、共和路以东，自南向北、临街、门头朝西的钢架临时搭建的简易建筑，该区域内的临时建筑系孙进文所建。该区域内的临时建筑无建设工程规划许可证。 孙进文（出租方、甲方）与秦云英（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：甲方出租乙方的房屋位于小李村，租赁期为1年，自2016年5月1日起至2017年4月30日，房屋租金为贰万肆仟贰佰元。租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。2016年5月10日秦云英现金房租24000元。 秦云英称其承租房屋位置为“小李村工业园布匹市场，中间南北街，街东，从北数第三家张坤毛坯”。 一审法院认为，根据庭审调查情况，小李村布匹市场的青威路北、共和路以东区域自南向北、临街、门头朝西的钢架临时搭建的简易建筑系孙进文所建，而秦云英承租房屋位置在该区域内，虽然秦云英辩称是从案外人尹先龙处承租房屋，并未使用孙进文的房屋，但涉案房屋区域属于孙进文所建，案外人尹先龙及徐伟并没有合法的处分权，无权对外出租，一审法院对秦云英的抗辩主张不予采纳。一审法院认定秦云英承租的房屋为孙进文所建。秦云英在2017年4月30日与孙进文的房屋租赁合同到期后，未举证证明已向孙进文返还房屋，通过庭审查明情况及案外人尹先龙的陈述可以看出秦云英一直占有使用涉案房屋，但是双方再未签订租赁合同，已经形成不定期租赁关系。故，能够认定孙进文的主张具有高度盖然性，孙进文有权就涉案房屋主张自2017年5月1日至今的占有使用费。 涉案房屋无建设工程规划许可证，故孙进文就涉案房屋与承租人形成的不定期房屋租赁关系当属无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故一审法院对孙进文要求确认涉案房屋租赁关系无效并要求秦云英返还房屋的诉讼请求予以支持。因涉案房屋系孙进文所建，不影响其就出租事项主张权利，2016年双方签订房屋租赁合同时约定租金为24200元/年，孙进文仍按此标准主张2017年5月1日之后的房屋占有使用费并无不妥，秦云英应支付孙进文2017年5月1日至2019年8月20日期间的房屋占有使用费55693元（24200元/年×2年+24200元/年÷365天×110天），一审法院对孙进文要求秦云英支付房屋占有使用费55693元的诉讼请求予以支持。秦云英经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决：一、确认孙进文与秦云英于2017年5月1日起就坐落于即墨区小李村布匹市场青威路北、共和路以东区域形成的不定期房屋租赁关系无效；二、秦云英于判决生效之日起十日内支付孙进文2017年5月1日至2019年8月20日期间房屋占有使用费55693元；三、秦云英于判决生效之日起三十日内腾出位于即墨区小李村布匹市场青威路北、共和路以东所占用的孙进文的房屋并返还孙进文。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费1192元（孙进文预交），减半收取596元，由秦云英负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人秦云英主张其与被上诉人孙进文未签订房屋租赁合同，双方之间并不存在租赁合同关系，其承租的房屋系案外人所有，故不应向被上诉人支付租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据上述法律规定，上诉人对其主张负有据举证责任。从一审法院查明的事实来看，被上诉人提交了房屋租赁合同、收据、国有土地使用证、房屋所有权证等证据，结合案外人关于其与上诉人之间租赁合同关系的陈述，能够初步证明上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系，且上诉人占有使用涉案房屋的事实。上诉人虽不予认可，但未能提交证据予以反驳，对此上诉人应当承担举证不能的不利后果。涉案房屋由于未能取得建设工程规划许可证，导致上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同无效，据此出租人不得基于租赁合同取得租金。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故承租人应当腾退房屋给出租人，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，亦应予支持。综上所述，上诉人的主张缺乏事实和法律依据，均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1192元，由上诉人秦云英负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡