内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内29民终126号 上诉人（原审原告）：阿拉善右旗金居物业管理有限公司。统一社会信用代码：91152922341325794B。 法定代表人：曾令锐，系阿拉善右旗金居物业管理有限公司经理。身份证号码：××× 被上诉人（原审被告）：李茂全，男，汉族，出生于1962年9月10日，甘肃省武威市人，个体，现住内蒙古自治区。 委托代理人：王祺，内蒙古民智律师事务所律师。 原审第三人：赵晓宏，男，汉族，出生于1970年2月6日，甘肃省泾川县人，个体，现住内蒙古自治区，系盛祥牛肉面商铺承租人。 原审第三人：郭伟，男，汉族，出生于1978年3月20日，安徽省亳州市人，个体，现住内蒙古自治区，系开创卷闸门商铺承租人。 上诉人阿拉善右旗金居物业管理有限公司因与被上诉人李茂全及原审第三人赵晓宏、郭伟物业服务合同纠纷一案不服阿拉善右旗人民法院（2019）内2922民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后。依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阿拉善右旗金居物业管理有限公司上诉请求：撤销原判，判决支持其诉讼请求。主张的事实和理为：一审判决认定临街商铺没有享受物业服务不符合事实。临街商铺与住宅小区是一个整体，物业服务关系不可分割，包括疏通管道、清理化粪池、管道漏水维修等人工费、材料费等综合费用，都为整体约定项目费用，无法单列或分摊。商铺业主并未提供证据证明物业公司未提供物业服务，应按合同约定交物业服务费，且按照《内蒙古自治区物业管理条例》、《阿拉善右旗物业管理办法》的规定，空置房也应承担70%的物业管理费。 被上诉人李茂全及原审第三人郭伟、赵晓宏二审未提交书面答辩意见。 阿拉善右旗金居物业管理有限公司一审诉讼请求：请求判令李茂全支付和馨园小区住宅2-2-401室的物业管理费2321元，违约金696元；和馨园2-106商铺(盛祥牛肉面)的物业管理费3402元，违约金1021元；和馨园2-102商铺(兢业装饰材料批发)的物业管理费2651元,违约金795元；和馨园2-105商铺(开创卷闸门)的物业管理费3306元,违约金992元，以上合计共15184元，由李茂全承担诉讼费。理由为：阿拉善右旗金居物业管理有限公司与甘肃省武威高坝房地产开发有限公司双方签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由阿拉善右旗金居物业管理有限公司向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。按照服务约定，阿拉善右旗金居物业管理有限公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向阿拉善右旗金居物业管理有限公司支付物业管理费用，住宅按0.45元/平方米交纳;商业按0.45元/平方米交纳；餐饮及其他特殊商业上浮50%。缴费时间为在服务期内的第一个季度3月31日前缴清。李茂全系上述物业和馨园小区2-2-401室、和馨园2-106商铺(盛祥牛肉面)、和馨园2-102商铺(兢业装饰材料批发)和和馨园2-105商铺(开创卷闸门)的业主，住宅2-2-401室的面积为98.84平方米，商铺面积分别为84平方米、98.18平方米和122.43平方米。按约定应当向阿拉善右旗金居物业管理有限公司缴纳从2014年4月1日至2018年12月31日的物业管理费用11680元，按所欠费用的30%收取违约金为3504元。合同履行至今，阿拉善右旗金居物业管理有限公司多次催缴，李茂全却拒不履行自己的缴费义务，现特向人民法院提起诉讼。 一审法院认定事实：2015年4月8日，阿拉善右旗金居物业管理有限公司与甘肃武威高坝房地产开发有限公司阿拉善右旗和馨园商住楼工程项目部签订《和馨园小区物业管理服务合同》，合同约定由阿拉善右旗金居物业管理有限公司对和馨园商住楼工程项目部开发的和馨园小区实施前期物业服务管理，管理范围为位于阿拉善右旗巴丹吉林镇职中对面建筑住宅120套，建筑住宅总面积12387.32平方米等。约定物业服务内容为小区共用部位的维修、养护和管理；物业共用设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；小区共用的公共绿化的养护和管理；小区交通与车辆停放秩序的管理等。约定委托管理期限为自订立合同之日至和馨园业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同时止。约定物业管理服务收费标准为住宅按0.45/㎡交纳，商业按0.45/㎡交纳；餐饮及其他特殊商业上浮50%。合同还约定有其他相关事项。合同签订后，阿拉善右旗金居物业管理有限公司对小区内住宅的公共绿化、垃圾清理、卫生清洁等进行服务，对共用设施的运行、维修和养护进行管理，并按合同约定收取相应物业管理费。2019年1月1日阿拉善右旗和馨园小区与阿拉善右旗金居物业管理有限公司解除物业管理服务合同。李茂全系和馨园小区2-2-401室、和馨园2-106商铺(盛祥牛肉面)、和馨园2-102商铺(兢业装饰材料批发)和和馨园2-105商铺(开创卷闸门)的业主，其中2-2-401室系住宅,面积为98.84平方米，其他系临街商铺，面积分别为84平方米、98.18平方米和122.43平方米。自合同签订以来，阿拉善右旗金居物业管理有限公司从未向业主或承租人催缴过商铺物业费，商铺的日常生活垃圾及相关卫生服务清理均由阿拉善右旗市政管理局承担。 以上事实有《物业管理服务合同》、阿右发改字（2014）36号“阿拉善右旗发展和改革局关于和馨园小区物业费的批复”文件及庭审笔录在卷予以佐证。 一审法院审理认为：物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设备的服务合同。作为服务合同的相对方，物业服务企业的主要义务是按照合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域的公共秩序和公共安全；业主的主要义务是按照合同的约定交纳物业服务费。本案中，阿拉善右旗金居物业管理有限公司提交的《物业管理服务合同》虽为与甘肃武威高坝房地产开发有限公司阿拉善右旗和馨园商住楼工程项目部签订的前期物业服务合同，但李茂全既是项目部负责人，又是业主，对合同的签订是知晓的，也是认可的，且阿拉善右旗金居物业管理有限公司一直从2015年4月8日起为该小区提供物业服务，双方建立了物业管理服务合同关系，故对该合同的效力予以认定。李茂全辩称物业费已过诉讼时效的意见，因阿拉善右旗金居物业管理有限公司从2015年4月持续为该小区进行物业服务至2018年12月，李茂全理应按合同约定全面履行自己的义务，故该辩称意见不予支持。阿拉善右旗金居物业管理有限公司主张由李茂全李茂全支付物业费和违约金的诉求，因双方虽在合同中约定了违约金的计算方法，但作为物业公司在李茂全未按期缴纳物业费时，未履行公司责任，没有及时书面或口头催缴物业费用，导致房屋承租人不断变换，承租时对物业费约定不明确，故对支付违约金的××园属住宅楼，阿拉善右旗金居物业管理有限公司自合同签订之日起持续进行相关物业服务至2018年12月止，李茂全应按合同约定支付2-2-401室2015年至2018年物业管理费2136元；阿拉善右旗金居物业管理有限公司请求支付和馨园2-106商铺(盛祥牛肉面)物业管理费3402元、和馨园2-102商铺(兢业装饰材料批发)物业管理费2651元、和馨园2-105商铺(开创卷闸门)物业管理费3306元的诉求，因以上商铺位置为临街商铺，阿拉善右旗金居物业管理有限公司与甘肃武威高坝房地产开发有限公司阿拉善右旗和馨园商住楼工程项目部签订的《物业管理服务合同》中虽然对商业用房的物业管理服务费进行了约定，但李茂全及第三人未享受到阿拉善右旗金居物业管理有限公司方的绿化、卫生清洁、垃圾处理等物业管理服务，虽然排污、水暖等共用设施依托小区而建，但在庭审中阿拉善右旗金居物业管理有限公司未提供任何证据证明其对李茂全的商铺及共用设备进行维修、养护和管理的依据，故对阿拉善右旗金居物业管理有限公司要求李茂全交纳商铺物业管理服务费的主张不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决李茂全自判决生效之日起十日内支付阿拉善右旗金居物业管理有限公司和馨园小区2-2-401室住宅物业管理费2136元。驳回阿拉善右旗金居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费90元，由阿拉善右旗金居物业管理有限公司负担63元，李茂全负担27元。 本院二审期间，双方均未提交新证据。经本院审理，一审判决认定基本事实清楚，对一审判决认定事实本院予以确认。 本院认为，阿拉善右旗金居物业管理有限公司与甘肃武威高坝房地产开发有限公司阿拉善右旗和馨园商住楼工程项目部签订的前期《物业管理服务合同》，是在双方真实意思表示，且不违反法律规定，对该合同的效力应予以认定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务，对业主具有约束力。故阿拉善右旗金居物业管理有限公司与李茂全都应按照阿拉善右旗金居物业管理有限公司与甘肃武威高坝房地产开发有限公司签订的前期《物业管理服务合同》，履行各自的义务。物业费就其本身而言，是业主维护共有物业筹集的资金，属于全体业主所有。物业服务费是业主向物业服务人支付的劳务对价。物业服务是业主将物业费交给物业管理服务人，由物业管理服务人管理使用，为业主提供物业服务，并收取一定物业服务费。中华人民共和国国家发展和改革委员会、建设部公布的《物业服务收费明码标价的规定》第二条规定，物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况；第三条规定，物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。因此，物业管理服务人有义务将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况告知业主。本案中，双方在《物业管理服务合同》第二章第一条中，对物业公司提供物业服务的具体项目、内容作了明确的约定，现双方物业服务及收费发生争议，阿拉善右旗金居物业管理有限公司提起诉讼，应当依照相关规定，就具体物业服务项目、内容以及收费标准、计费方式、收费依据等，提供证据加以证明。在一、二审诉讼中，阿拉善右旗金居物业管理有限公司只提供了阿拉善右旗供水站出具的2015年至2018年清理疏通共用化粪池次数（未注明价款）的一份证明，对于双方《物业管理服务合同》中约定的服务内容、项目以及收费标准、计费方式、收费依据等，均未提供相应证据予以证明，致使阿拉善右旗金居物业管理有限公司为阿拉善右旗和馨园商住楼商铺业主，提供哪些物业服务以及服务的具体费用开支等，均无法加以确定。故阿拉善右旗金居物业管理有限公司请求李茂全及赵晓宏、郭伟述按照《物业管理服务合同》约定支付商铺物业费的诉讼请求，不能得到支持。对此，如阿拉善右旗金居物业管理有限公司能提供相应证据时，可另行提起诉讼。 综上所述，阿拉善右旗金居物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费180元，由阿拉善右旗金居物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁振文 审判员  柴兆军 审判员  李润亮 二〇二〇年四月十七日 书记员  马 婷