重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终3347号上诉人（原审原告、反诉被告）：黎庆丰，男，1969年12月4日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：李军，重庆太合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:重庆市先派门业有限公司，住所地重庆市梁平区屏锦镇和睦村1组。统一社会信用代码915002285590464138。法定代表人：游国辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐勇，重庆文才律师事务所律师。上诉人黎庆丰因与被上诉人重庆市先派门业有限公司合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院（2019）渝0155民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。黎庆丰之上诉请求：撤销原判，改判返还租金288000元及利息并驳回被上诉人反诉请求。事实和理由：1.涉案租赁物至今没有取得规划许可证，导致双方所签订的《租赁合同》无效，责任应由被上诉人承担；2.上诉人于2018年12月1日整体搬离了租赁场所，应以此时间点计算租金、占有使用费，而非一审法院现场勘察日为节点计算；3.本案系因租赁合同履行过程中发生的纠纷，不因双方在《租赁合同》中涉及原材料购买、商标转让的约定而改变合同性质，一审法院适用合同纠纷审理违背了当事人的意思表示。重庆市先派门业有限公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。黎庆丰向一审法院起诉请求：1.确认2018年9月4日原、被告签订的《租赁合同》无效；2.判决被告返还租金288000.00元、品牌转让费50000.00元、结余材料款420000.00元，共计758000.00元；3.判决被告支付资金占用利息损失（以758000.00元为基数，从2018年9月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；4.由被告承担本案诉讼费。重庆市先派门业有限公司反诉请求：1.驳回原告的诉讼请求，并确认双方签订的租赁合同有效；2.判令原告支付违约金115000.00元，品牌及资料色卡图册转让费50000.00元；3.原告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：被告重庆市先派门业有限公司原为重庆市迎博套装门有限公司，后更名为重庆市先派门业有限公司。2013年2月28日，原重庆市迎博套装门有限公司与原梁平县人民政府签订《梁平县屏锦镇（和睦）中小企业创业园入驻协议书》，就原重庆市迎博套装门有限公司入驻原梁平县屏锦镇（和睦）中小企业创业园内投资建厂有关事宜达成协议。2016年5月20日，被告重庆市先派门业有限公司又与原梁平县人民政府签订《梁平县屏锦镇（和睦）中小企业创业园签订入驻协议书》，就被告在原梁平县屏锦镇（和睦）中小企业创业园内投资建厂有关事宜达成入驻协议，被告入驻所用地块属原屏锦镇和睦村火炮厂用地位置，由被告于2016年5月17日从该火炮厂流转而来。该地块属集体建设用地，位于屏锦镇城镇规划区外。2018年9月4日，原告与被告签订《租赁合同》，就原告租用被告厂房及生产线等事宜达成协议，合同主要内容为：被告自愿将其位于梁平区屏锦镇和睦村的生产车间、办公楼、食堂、宿舍出租给原告使用；原告承接被告现有的厂房、未用完原材料、机械设备、办公用品等；合同约定租用期为五年，自2018年9月20日至2023年9月19日；租用面积为6000.00平方米，计578000.00元一年，签订合同时原告须先缴纳100000.00元定金到被告指定账户，待被告将剩余材料及厂房交给原告后，原告将剩余的材料款和品牌过户金及上半年度的租金一次性支付给甲方。合同还约定，被告将厂房内的设施设备出租给原告，原告应向被告缴纳100000.00元保证金；被告将其旗下品牌过户给原告，包括现有资料图卡和图册，原告愿意支付给被告100000.00元转让费（此款分两次付清，时间为一年。被告移交厂房给原告之日支付50000.00元，余下50000.00元下年支付租金进一次性支付给甲方）；合同第一十六条约定，双方在租赁期间内不得因任何原因和理由停租和转租他人经营，任何一方违反上述约定，则守约方可随时终止合同，违约方必须承担5年租金总额20%的违约金。合同签订后，原告于2018年9月5日向被告支付到2019年3月19日的租金288000元，品牌转让费50000.00元。原、被告于2018年9月20日对被告厂内的材料进行了盘存，双方确认被告厂内剩余材料的价值为420000.00元。2018年12月1日，原告在未与被告协商的情况下，搬离了出租场地，2018年12月5日被告向原告发出告知函，认为被告存在未缴纳保证金、未按约对租赁财产进行保险、未妥善保管租赁物并将被告部分设备搬走及无视合同约定，在未通知公司的情况下整体夜间搬离了租赁厂房等违约行为，要求原告如不继续履行合同应与被告协商解决，并承担违约责任等。2018年12月6日，原告针对被告的告知函复函称，被告交付的租赁房屋不符合《租赁合同》的约定，也不符合法律、法规的规定，不能作为生产经营性厂房使用，原告的行为不构成违约，要求被告在收到复函三个工作日内向原告提供租赁房屋的产权证书、环评证书及消防验收合格证书。2018年12月10日、2018年12月14日，被告再次回函告知原告，被告提供的厂房符合法律规定并已提供环评证书，因原告于2018年12月1日整体搬离租赁厂房，致使厂房无人管理，被告在2018年12月10日知道后为防止损失进一步扩大，故请人照看厂房及厂内设施，原告尚拖欠水、电未结清，要求原告按照合同约定在收到告知函三日内支付保证金及购买整厂财产保险，自行安排看护人员工资。2018年12月29日，原告向被告发出律师函，认为被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，违反了相差法律规定导致合同无效，特通知被告自2018年12月1日双方的房屋租赁关系终止；要求被告返还原告租金288000.00元、品牌转让费50000.00元、结余材料款420000.00元。2019年1月9日，原告诉讼来院，要求1.确认2018年9月4日原、被告签订的《租赁合同》无效；2.判决被告向原告返还租金288000.00元、品牌转让费50000.00元、结余材料款420000.00元，共计758000.00元；3.判决被告向原告支付资金占用利息损失（以758000.00元为基数，从2018年9月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；4.本案诉讼费由被告负担。被告提出反诉，要求原告1.驳回原告的诉讼请求，并确认双方签订的租赁合同有效；2.判令原告支付违约金115000.00元，品牌及资料色卡图册转让费50000.00元；3.原告承担本案全部诉讼费。2019年3月11日第一次庭审结束之后，原、被告双方及法院工作人员到厂房现场进行查看并对厂房内剩余材料、物品的归属进行了确认。被告称原告尚留有纸箱等物品在场内，但原告表示厂内所有物品均不属于原告，原告所有东西已于2018年12月1日搬离，同时双方均认可自2019年3月11日后被告有权对该厂房自行处分和使用，原告不得干涉。一审法院认为，本案争议焦点归纳为：（一）原、被告于2018年9月4日签订的《租赁合同》效力如何认定？（二）原、被告双方是何时解除或终止租赁合同关系？（三）原告的其他诉讼请求及被告的其他反诉请求能否得到支持。原、被告于2018年9月4日签订的《租赁合同》中包含场地、厂房、机器设备的租赁，以及剩余材料的买卖、注册商标的转让。其中合同中涉及注册商标的转让，根据最高人民法院《关于审理商标案件有关管辖和法律适用范围问题的解释》第二条之规定，该院对此无管辖权，故当事人针对此条产生的纠纷该院不予审查处理。关于第一项争议焦点，原、被告于2018年9月4日签订的《租赁合同》（除商标转移条款外）系双方当事人在平等、自愿协商的基础上签订的，合同的内容也并没有违反法律的禁止性规定，因此该院认为该合同成立并生效，双方当事人应当按照合同约定享受权利、全面履行义务。关于第二项争议焦点，原告在2018年12月1日在未与被告协商的基础上搬离租赁厂房，导致厂房无人看守，机器设备无人管理，被告为防止损失的扩大，雇请人员照看厂房并无不当。在此之后双方多次函告往来，却未对出租物进行交接。在2019年3月11日该院组织双方到现场查看时，双方均表示此后被告有权处理出租场地，至此双方才对原告撤场后的遗留问题等予以明确。因此，2019年3月11日是原、被告解除《租赁合同》的时间。对于原告的其他诉讼请求，原告支付的租金到期日为2019年3月19日，由于提前解除合同，被告应当退还原告剩余租金14450.00元并支付资金占用利息；品牌转让费50000.00元涉及商标转让纠纷，该院不予审查，原告可向有管辖权的人民法院另案起诉；原告要求返还材料款420000.00元，因双方对被告转给原告的材料进行过清点，原告在2018年9月30日的材料总清单上签字确认，现原告要求被告返还420000.00元材料款不符合法律规定及合同约定，该院不予支持。对于被告反诉的其他反诉请求，原、被告在《租赁合同》第十六条约定“在租赁期间不得因任何原因和理由停租和转租他人经营，否则视为违约，任何一方违反以上合同约定，守约方可随时终止与对方签订的合同，违约方必须承担五年租金总金额20%的违约金”。本案中原告未按照合同约定对机器设备购买保险，也未按合同约定支付保证金，在合同期限未届满之时便搬离承租场地，以合同无效为由要求停租，且因此原告的行为构成违约，应当向被告支付违约金。被告主张的违约金115000.00元原告认为过高，要求该院予以调整，该院结合被告聘请人员看护厂房的情况，被告在合同解除后产生的厂房空置损失等，酌定违约金为60000.00元；被告要求原告支付品牌转让费的诉讼请求因该院无管辖权，被告可就此向有管辖权的人民法院起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、原告黎庆丰与被告重庆市先派门业有限公司于2018年9月4日签订的《租赁合同》合法有效；二、原告黎庆丰与被告重庆市先派门业有限公司于2018年9月4日签订的《租赁合同》于2019年3月11日解除；三、由被告重庆市先派门业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黎庆丰租金14450.00元并支付资金占用利息（资金占用利息从2019年3月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；四、由原告黎庆丰于本判决生效之日起十日内支付被告重庆市先派门业有限公司违约金60000.00元；五、驳回原告黎庆丰的其他诉讼请求；六、驳回反诉被告重庆市先派门业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11380.00元，由原告负担11163.00元，被告负担217元；反诉案件受理费3600.00元，由原告负担2291.00元，被告承担1309.00元。二审审理中，双方当事人对签订《租赁合同》及履行情况等基本事实无异议，本院予以确认。另查明，2019年1月6日，重庆市先派门业有限公司收到上诉人委托重庆太合律师事务所要求终止租赁合同之《律师函》；2019年11月6日，重庆市梁平区规划和自然资源局作出梁平规资[责令停止]执（2019）76号责令停止违法行为通知书“你单位（重庆市先派门业有限公司）于2016年7月在屏锦镇和睦村1组未经批准非法占地修建厂房的行为，…现责令你单位立即停止上述违法行为，听候处理。”本院认为，《最高人民法院》第二条“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”。本案中，上诉人黎庆丰与被上诉人重庆市先派门业有限公司于2018年9月4日签订《租赁合同》，所出租的厂房未办理相关用地规划手续，违反法律禁止性规定，应属无效；上诉人于2018年12月1日自行搬离租赁厂房，此后双方虽有多次函告往来，被上诉人于2019年1月6日收到上诉人委托重庆太合律师事务所要求终止租赁合同之《律师函》，却一直未对出租物进行交接，直至2019年3月11日，一审法院组织各方到现场查看时，均表示此后被上诉人有权处理出租场地，至此双方才对撤场后的遗留问题等予以明确，因此，本院确认《租赁合同》终止时间为2019年1月6日，之后房屋占用费作为损失双方各承担50%，据此，被上诉人应退还租金66400元（288000元÷6个月÷30天×65天÷2＋14400元）元及资金占用费之利息。综上所述，上诉人的部分上诉请求和理由成立；因出现新证据导致原判认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市梁平区人民法院（2019）渝0155民初223号民事判决；二、黎庆丰与重庆市先派门业有限公司于2018年9月4日签订的《租赁合同》无效；三、重庆市先派门业有限公司在本判决书送达之日起五日内返还黎庆丰租金66400元，并以此为基数，从2019年1月7日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算之利息至付清之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回黎庆丰的其他诉讼请求；五、驳回重庆市先派门业有限公司的反诉请求。一审案件受理费11380元，黎庆丰负担5850元，重庆市先派门业有限公司负担5530元，反诉费3600元，重庆市先派门业有限公司负担；二审案件受理费8800元，黎庆丰负担2800元，重庆市先派门业有限公司负担6000元。本判决为终审判决。审判长  黄文革审判员  杨继伟审判员  柯 言二〇二〇年四月八日书记员  魏椿林