河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3627号上诉人（原审原告）：郭金梅，女，汉族，1972年5月10日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：程冉，河南创力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南省全威置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区电厂路29号全威花园东综合楼。法定代表人：周胜全，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙耀龙，河南言东方律师事务所律师。上诉人郭金梅因与上诉人河南省全威置业有限公司（以下简称全威公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32279号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。郭金梅上诉请求：1.撤销原判决，改判全威公司向郭金梅支付延期办证违约金39741元；2.一、二审诉讼费用由全威公司承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重要事实，2016年9月3日之前的违约金没有过诉讼时效。一审法院庭审时，郭金梅除向法庭提交《房屋买卖合同》、购房发票、房本等证明全威公司违约的证据外，还提交了《信访事项实体性受理告知书》、《证人证言》等证据证明郭金梅多次主张权利，证人亦出庭作证证明郭金梅等业主多次要求全威公司履行义务。但“经审理查明”部分并未显示相关事实。《信访事项实体性受理告知书》、《证人证言》两份证据足以证明郭金梅等业主多次主张相关权利，不存在过诉讼时效一说，全威公司的相关答辩意见不应被支持。逾期办证违约金较房屋权属证书的办理系从权利，郭金梅要求尽快办证当然包括要求全威公司承担逾期办证的违约后果。就我国现实情况，要求购房方在房屋权属证书办理之前单独就违约金提起诉讼或申请仲裁，也不符合社会公众在日常生活中所遵循的习惯和公序良俗。二、一审法院酌定减少违约金标准没有事实与法律依据。首先，2016年房产证变更为不动产证的变化等不应成为酌定减少违约金的事由。双方签订的房屋买卖合同约定全威公司应当于2013年12月30日前办理完初始登记，最迟应于2014年12月30日前将房屋权属证书交给郭金梅，是全威公司的违约行为致使本案办证时间持续到2016年，《合同法》第六十三条规定“执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行”，由此规定类推可知，因违约方的违约行为致使发生变化的，应优先保护守约方的利益。就本案而言，如果全威公司在约定的期间内办理完成产权登记。2016年权属证书发证部门的变更对本案一定没有任何影响；现在因全威公司未在约定期限内办理完相关登记，如果发生变化而对办理证书有影响，也应当由全威公司承担不利后果，不应将此影响的不利后果强加于守约方。况且，全威公司并无证据证明因证书发证部门的变更对其办证造成了实质影响，全威公司更无证据证明证书发证部门的变更与郭金梅主张的逾期办证违约金有因果关系。其次，《房屋买卖合同》是全威公司制定的格式合同，合同法第39条第1款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。因此，只有购房人有权利主张因约定的违约金标准过高或过低而要求调整，全威公司作为格式合同的制定者对违约金的标准完全自主决定、充分体现了其意志，一审法院再行调整违约金标准有违当事人意志，干扰合同当事人的自治权。另外，合同法第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。本案中，双方约定“按日向购房人支付总房款0.01%的违约金”是郑州市房管局标准文本中采用的标准，是遵循公平原则的通常一般标准，不存在过高问题。三、无论时效问题如何认定，但全威公司全部违约是事实，一审法院却判决郭金梅承担大部分诉讼费用明显不公。综上，一审法院不支持2016年9月3日之前的违约金及主动调整违约金标准是错误的，请二审法院依法纠正，支持郭金梅的上诉请求。全威公司针对郭金梅的上诉辩称：一、一审法院认定部分违约金已过诉讼时效正确，部分错误。全威公司与郭金梅于2012年4月3日签订《商品房买卖合同》，合同主要约定该房屋为商品房，房屋用途为经济适用房，总金额为321982元。另约定全威公司应在2013年12月30日前，将需要由全威公司提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，如未按时申报或报送资料不齐，则按日向郭金梅支付总房款的0.01%违约金。在全威公司取得该商品房初始登记后365日，取得房屋所有权证，如因全威公司的原因未取得房屋所有权证，全威公司按日向郭金梅支付总房款的0.01%违约金。本案违约金为两部分，即初始登记违约金及转移登记违约金，二者都应分别计算，且违约金为按日计算，按日计算的违约金为独立的多个债务，应分别计算诉讼时效。该涉案房屋于2016年5月6日完成初始登记，其初始登记违约金计算的起始时间为2013年12月30日至2016年5月6日，其初始登记违约金已于2019年5月6日过诉讼时效。该涉案房屋于2018年5月18日完成转移登记，其转移登记违约金应从完成初始登记的365日后起算，即2017年5月7日至2018年5月18日，其转移登记部分的违约金应从2017年5月7日（即完成初始登记后的第366日）计算至2018年5月18日，为381天。二、一审法院酌定减少违约金合理。一审法院根据郑州市人民政府颁布的《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，并结合实际情况，充分考虑到取得初始登记的时间节点和不动产登记的法律规定变化时间节点及相关行政管理部门职责调整的时间节点等因素，最终决定酌定减少违约金。全威公司承认自己存在违约行为，也愿意支付郭金梅违约金，但造成全威公司违约并非全威公司自身原因。虽全威公司现已无力支付，但全威公司仍通过积极的调解与各个业主达成协议，并借钱来赔偿业主违约金。全威公司开发的涉案小区为经济适用房，经济适用房的价格也远比一般商品房低很多，且全威公司的违约行为并未给郭金梅造成实际的损失。一审法院酌定减少违约金能有效帮助及鼓励更多的企业参与到民生建设。全威公司上诉请求：1.依法改判河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32279号民事判决或发回重新审理；2.诉讼费用由郭金梅承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。该案涉及的违约金应分为两部分看，一部分是初始登记违约金，另一部分是转移登记违约金，而初始登记是转移登记的前置条件，不能直接认定办理转移登记在合同中约定的时间为2014年12月31日。合同中约定的是完成初始登记后的365日内办理转移登记，应当以实际完成初始登记之后计算转移登记的时间。案涉房屋实际办理初始登记的时间为2016年5月6日，办理转移登记的时间为2018年5月18日。一审法院认定的违约时间从2016年9月3日计算至2018年5月18日，共622天，其认定的违约天数错误。其初始登记违约金的诉讼时效从2016年5月6日计算至2019年5月6日已过三年，根据诉讼时效的相关法律规定，全威公司提出了诉讼时效抗辩。其转移登记部分的违约金应从2017年5月7日（即完成初始登记后的第366日）计算至2018年5月18日，为381天。综上，全威公司请求减少违约天数。郭金梅针对全威公司的上诉辩称：全威公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院依法驳回。1、不仅逾期办证属于物权行为，而且按日累计违约金符合交易习惯，其属于一种持续性债权，双方没有对违约金履行期限进行特别约定，因此本案不应适用时效问题。2、郭金梅房屋权属证书下发前，全威公司从未告知郭金梅办理初始登记的时间，因此，即使存在诉讼时效问题，也应当从郭金梅收到房屋证书之日起算。3、更为重要的是，郭金梅一审提交的《信访事项实体性受理告知书》、《证人证言》等证据材料反而证明郭金梅及小区业主多次主张权利，即使有时效问题，也足以产生诉讼时效中断的后果，其他答辩意见同郭金梅的上诉理由。郭金梅向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付延期办证违约金39741元，被告向原告支付房屋面积差价款1049元，以上合计40790元；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月4日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：××购买的案涉房屋为商品房，房屋用途为经济适用房，建筑面积共110.57㎡；案涉房屋按建筑面积计价，案涉房屋单价为322312元，××应以现金方式于合同签订当日向××付款232312元，以商业贷款的方式向××付款90000元，××应在本合同签订之日起7日内办理银行按揭手续；双方同意以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3％（含3％）以内的，据实结算费价款；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的部分的房价款由××返还××，面积误差比=产权登记面积减去合同约定面积后除以合同约定面积。同日，双方在合同补充协议中约定：××应当在2013年12月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01％违约金。××取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记××委托××办理该商品房转移登记，××应在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需材料，××应当在取得商品房初始登记后365日，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。如因××的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，××不解除合同，××按日向××支付总房款0.01％的违约金。原告支付房款后，被告分别于2012年4月23日，2012年5月9日向原告出具232312元的首付款发票及90000元的按揭款发票。2016年5月6日，案涉房屋所在2号楼初始登记办理完毕。2016年8月12日，郑州市人民政府颁布《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年8月20日起，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证等相关登记证明。8月20日至8月24日，相关部门与郑州市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交。8月25日，郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心各窗口开始办理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原告向该院提交不动产登记申请审批表一份，审批表显示2018年5月18日案涉房屋的不动产申请通过，且案涉房屋建筑面积为110.21㎡。被告当庭陈述扣除违约金中过诉讼时效的费用，还应当扣除合理期限。因2016年房产证变更为不动产证，造成不动产证无法办理，实际影响了一年半的时间，从2016年8月20日至2017年3月1日，这部分的违约金因客观原因不应再计算。以上事实由该院依职权调取的郑州市人民政府通告一份、商品房买卖合同一份、不动产登记申请审批表一份等证据材料及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当依约履行。根据合同约定，被告应在2013年12月30日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送相关部门，被告逾期履行报送登记资料义务，应按日向原告支付总房款的0.01％违约金，且被告应当在取得案涉房屋初始登记后365日，取得房屋所有权证，并及时通知原告领取，若因被告责任，原告不能在约定期限内取得案涉房屋权属证书的，被告应按日向原告支付总房款0.01％的违约金。被告于2016年5月6日办理完毕案涉房屋的初始登记，案涉房屋的不动产权属证书于2018年5月18日办理完毕，被告已构成违约。关于被告答辩的诉讼时效问题，原被告合同约定的办理初始登记时间为2013年12月30日前，约定的办理所有权证登记时间为365日后的2014年12月31日前，因此，超出三年诉讼时效的2016年9月3日之前的部分，该院不予支持；被告该项抗辩意见，理由成立，该院予以采纳。案涉房屋权证于2018年5月18日办理完毕，被告应承担逾期违约责任的期间是自2016年9月3日至2018年5月18日，共622天。违约金作为一种责任方式兼有补偿性和惩罚性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。考虑到被告取得初始登记的时间节点和不动产登记的法律规定变化时间节点及相关行政管理部门职责调整的时间节点等因素，原告主张的违约金过高，该院酌定支持12029元，超出部分，不予支持。关于原告主张的面积差价款问题，案涉房屋合同约定面积为110.57㎡，产权登记面积为110.21㎡，案涉房屋的面积误差比绝对值为0.00325585601，该绝对值在3％以内，被告应依照合同约定返还原告面积差价款。面积差价款以总房款322312元为基数，以面积误差比绝对值为标准，被告应返还原告面积差价款1049元。原告的该项诉讼请求，理由成立，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南省全威置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭金梅支付违约金12029元及面积差价款1049元，以上合计为13078元；二、驳回原告郭金梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计410元，由被告河南省全威置业有限公司负担131元，由原告郭金梅负担279元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，郭金梅与全威公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行各自的合同义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议关于产权登记部分约定，全威公司应当在2013年12月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；全威公司应当在取得该商品房初始登记后365日内，取得××房屋所有权证；逾期办理的，全威公司按日向××支付总房款的0.01%的违约金。根据双方上述约定可知，全威公司应于2014年12月31日前办理完毕房屋所有权证。但全威公司于2016年5月6日才办理完毕案涉房屋初始登记，于2018年5月18日办理完毕案涉房屋不动产权证书，二者均超过了双方合同约定的办理期限，全威公司应按合同约定承担违约责任。由于在案涉房屋办理权属证书期间，不动产登记政策发生变化，由原先向房管局办理所有权证改为到不动产登记中心办理不动产权证，一审综合考虑本案实际情况，在依据合同约定计算违约金的基础上，对违约金已酌情进行了扣减，原审所认定的违约金数额已低于全威公司所称的违约天数的违约金数额。因此，对全威公司的上诉请求不予支持。郭金梅关于违约金标准的上诉理由不足，对其该请求亦不予支持。关于诉讼时效的问题。郭金梅提交的证据不足以认定诉讼时效发生中断，一审对诉讼时效的认定并无不当，应予维持。综上所述，郭金梅、全威公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由郭金梅负担204元，河南省全威置业有限公司负担262元。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年四月二十七日书记员  刘佳辉