山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1918号上诉人（原审被告）：海阳市泰华置业有限公司，住所地山东省海阳市虎山街27号。法定代表人：李宗海，董事长。委托诉讼代理人：毕星皓，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：闫士宝，男，1972年4月22日出生，汉族，住山东省即墨市。上诉人海阳市泰华置业有限公司（以下简称泰华置业）因与被上诉人闫士宝商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初4556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。泰华置业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由闫士宝负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一、泰华置业与闫士宝已在商品房买卖合同中对逾期办证的处理方式作出过约定，即闫士宝不退房，泰华置业向闫士宝支付违约金。二、闫士宝与泰华置业签订委托管理协议，并已受到泰华置业的返租款6万余元，表明商品房买卖合同及委托管理协议已生效并实际履行，闫士宝对此是认可的。三、闫士宝与泰华置业未对利息部分进行约定，《中华人民共和国合同法》中规定，对利息没有约定或约定不明确的，视为不支付利息，一审判决将返租款抵顶利息是错误的。闫士宝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。闫士宝向一审法院起诉请求：1.解除闫士宝与泰华置业签订的《商品房买卖合同》及《海阳·泰华城市广场--委托管理协议》；2.判令泰华置业返还购房款270000元，泰华置业已支付的返租款60732元作为闫士宝270000元的利息；3.诉讼费用由泰华置业承担。一审法院认定事实：1.2013年9月23日，闫士宝与泰华置业签订《商品房买卖合同》，合同编号为201309230153，约定闫士宝购买泰华置业开发的泰华·城市广场商业楼第00S1幢2层2137铺号房，商铺面积为18.478平方米，房款价格按套计算为270000元。合同第六条约定：付款方式为一次性付款，买受人于2013年9月23日一次性付清房款。合同第八条约定：出卖人应于2014年9月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，闫士宝作为甲方、海阳市泰华企业管理咨询有限公司作为乙方，签订了《海阳·泰华城市广场--委托管理协议》，协议第一条约定委托管理商铺：1.甲方自愿将位于海阳市虎山街27号泰华城市商铺，建筑面积为18.48平方米，委托乙方代经营管理。2.经双方约定该套商铺在本楼层的租金收益分配比为0.26%。第二条约定委托管理期限：1.自本委托管理合同签订之日起，甲乙双方委托管理的关系即告确立，甲乙双方约定委托管理期限按甲方选择的委托管理收益、支付方式执行。2.乙方自接收委托管理商铺的第一日起，开始对商铺进行管理至委托管理期限届满或本合同约定的终止、解除情形出现时止。协议第二条约定收益分配方案和支付方式：乙方在2014年10月1日至2024年9月30日为十年市场培育期，甲方需根据合同约定无偿将所购商铺提供给乙方使用。市场培育期满后自2024年10月1日起至该商铺产权证载明的使用权到期为止，按当时商铺的实际出租情况为计算依据，按购买该商铺甲乙双方共同约定的租金分配比计算出该套商铺当年的租金收益，每年委托管理权益90%归甲方所有、其余10%归乙方作为运营管理成本。甲方的租金收益支付周期为半年一付，支付时间为当年10月1日和次年4月1日，支付方式为乙方转账支付。2.合同签订当日，闫士宝支付房款270000元。截至起诉之日，闫士宝共收到返租款60732元。3.经查，涉案房屋已取得预售许可证，但未取得竣工验收备案表，未通过综合验收。对当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：闫士宝主张虽然泰华置业给闫士宝打入了九期返租款，但该商铺至今未通过综合验收，导致闫士宝无法办理产权登记，该商铺未正式交付使用，故要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及委托管理协议，泰华置业返还购房款270000元，闫士宝已收到的返租款60732元作为闫士宝270000元的利息。泰华置业主张商品房买卖合同中有关于延期交房支付违约金的约定，闫士宝所购买房屋所在的百货商场由于招商或经营困难一直未能正式营业，尚未产生利润，前期支付给闫士宝的9期返租款60732元均为我公司垫付，在返租期间，闫士宝没有提出退房，并且接受了返租款，泰华置业认为闫士宝对本房屋交付及房产证办理时间知情，如今托管合同的有效期未到，闫士宝提出退房，泰华置业不同意解除合同。另外，闫士宝要求的利息缺少法律依据，泰华置业不予认可。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。泰华置业至今未取得竣工验收备案表，导致闫士宝无法办理房产证书，闫士宝的合同目的不能实现，此时闫士宝享有法定的合同解除权，闫士宝要求解除商品房买卖合同，法院予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项约定“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，此约定违反了合同法第九十四条第四款规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方签订的《商品房买卖合同》系格式条款，该合同第十五条第2项约定排除了闫士宝之主要权利即闫士宝的合同解除权，亦属无效。故，泰华置业以商品房买卖合同第十五条第2项约定为由不同意解除合同，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。闫士宝已全额支付房款270000元，其要求泰华置业返还购房款270000元，合法合理，法院予以支持。《海阳·泰华城市广场--委托管理协议》是依附于双方签订的《商品房买卖合同》而存在，《商品房买卖合同》被解除后，《海阳·泰华城市广场--委托管理协议》应一并解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。泰华置业至今不能为闫士宝办理房屋产权登记，泰华置业的行为已构成违约，故泰华置业应当向闫士宝赔偿违约损失。《商品房买卖合同》第十五条第2项条款系逾期办证的违约条款，该条款无效，应视为《商品房买卖合同》对逾期办证的违约责任没有约定，因此，法院认定违约损失应按照以下方式计算：以闫士宝已付的270000元房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年10月1日（合同约定的交房时间2014年9月30日向后推365日）起计算至起诉之日即2019年8月8日，法院核算为69176元。因泰华置业截至起诉之日已支付给闫士宝返租款60732元，且闫士宝主张已收到的返租款60732元作为房款270000元的利息，因此，法院认定泰华置业不需再向闫士宝支付违约损失。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、解除闫士宝与海阳市泰华置业有限公司签订的合同编号为201309230153《商品房买卖合同》；二、解除闫士宝与海阳市泰华企业管理咨询有限公司签订的《海阳·泰华城市广场--委托管理协议》；三、海阳市泰华置业有限公司于判决生效之日起三十日内向闫士宝返还270000元购房款。如果未按判决指定的时间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3335元，由海阳市泰华置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实同一审认定事实一致。本院认为，泰华置业与闫士宝虽在《商品房买卖合同》第十五条第二款中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，但该条排除的是闫士宝因泰华置业逾期办证享有的约定解除权。现闫士宝以涉案商铺未取得竣工验收备案表且未通过综合验收，无法办理产权登记，致使其合同目的不能实现为由，行使合同的法定解除权，要求解除《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，于法有据，本院予以支持。另外，因《商品房买卖合同》被解除，双方签订《海阳·泰华城市广场--委托管理协议》对涉案商铺进行委托管理和返租的合同目的亦不能实现，闫士宝主张一并解除《海阳·泰华城市广场--委托管理协议》，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，《商品房买卖合同》被解除后，泰华置业应向闫士宝返还其已付购房款270000元，而利息属于法定孳息，泰华置业应一并支付。至于利息的具体数额，双方未作约定，一审法院以闫士宝已付购房款270000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月1日起计算至起诉之日止，共计69176元，理据充分，闫士宝主张将泰华置业已支付的60732元返租款抵顶其购房款被泰华置业占用期间的利息，并未超出其应取得的利息数额，系闫士宝对自身权利的自由处分，本院予以确认。综上所述，泰华置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由海阳市泰华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年四月二十三日书记员  孙晓雯