北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3227号上诉人（原审被告）：北京新兴思达国际物流有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇枯柳树环岛北1000米。法定代表人：李帅，经理。委托诉讼代理人：董海鹰，男，北京新兴思达国际物流有限公司法务。被上诉人（原审原告）：北京海腾装饰工程有限公司，住所地北京市顺义区南法信地区东海洪村。法定代表人：邓连秋，经理。委托诉讼代理人：张凤霞，北京市狄克律师事务所律师。委托诉讼代理人：田智明，北京市狄克律师事务所实习律师。上诉人北京新兴思达国际物流有限公司（以下简称新兴思达公司）因与被上诉人北京海腾装饰工程有限公司（以下简称海腾装饰公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初29438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，适用独任制，开庭进行了审理。上诉人新兴思达公司之委托诉讼代理人董海鹰，被上诉人海腾装饰公司之委托诉讼代理人张凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴思达公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审法院认定涉案土地是南法信镇东海洪村村委会与北京海腾金属制品有限责任公司于2003年5月1日签订的《土地租赁合同》约定的地块，但却未出示《土地租赁合同》，且未出示任何显示北京海腾金属制品有限责任公司与北京海腾装饰工程公司关系的证据。2.关于海腾装饰公司是否已实际缴纳64800元的房产税、房产税的计算标准、海腾装饰公司缴纳的上述房产税是否与本案有关、上述房产税是否按照双方的《补充协议》本身就应该由海腾装饰公司承担，一审法院未就此进行举证质证而径行判决。3.新兴思达公司主张涉案房屋不符合消防规定系违建，且新兴思达公司因此受到了处罚。这一对责任认定及损失分担有重大影响的事实，一审法院并未审理。4.关于缔约过错责任，一审法院未考虑，将无产权有争议的土地来签订合同，法院应予以考虑。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决中引用的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用于城市、镇规划区内的房屋，而涉案房屋位于东海洪村，不属于城镇房屋。2.退一步讲，即使适用该司法解释，一审判决引用的是该司法解释第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，错误地把“一般”当作了“应当”，把“参照”当作了“按照”。本案中，违建系出租方的责任，一审法院却完全支持了海腾装饰公司按租金标准支付了占有使用费，而且支持其对利息的要求，实际上支持了违法行为的充分收益权。三、一审判决遗漏了当事人。涉案房屋除海腾装饰公司建设之外，亦有新兴思达公司及案外人北京乾坤纵横物流有限公司承建部分。海腾装饰公司主张的74253元水电费是北京乾坤纵横物流有限公司消耗的，具体金额是否准确，应追加其为当事人以查清事实。但是，一审法院并未通知北京乾坤纵横物流有限公司参加诉讼。四、一审判决严重违反法定程序。一审法院在审理过程中，未将房产税、土地租赁合同等证据出示，未给予新兴思达公司质证的机会，系非法剥夺新兴思达公司辩论的权利。海腾装饰公司辩称，同意一审判决，不同意新兴思达公司的上诉请求。一、1.一审过程中，海腾装饰公司向法庭补充提交的合同是海腾装饰公司与南法信镇东海洪村委会签订的，该合同是法院依职权审核的。2.海腾装饰公司向法院提交了新兴思达公司以前将64800元交至海腾装饰公司账户的凭证、海腾装饰公司交房产税的发票来证明海腾装饰公司实际缴纳了房产税。3.新兴思达公司主张涉案房屋不符合消防规定，海腾装饰公司在将房屋交付给新兴思达公司时是各方面达标的，在新兴思达公司使用过程中可能会有关于消防的特殊要求，这个与海腾装饰公司无关。二、关于本案法律适用问题，海腾装饰公司认为高院司法解释明确表述村庄的合同可以参照适用，本案是有规划性质、规划用途的，适用该解释没有错。三、针对遗漏当事人一说，因转租引发的纠纷由乙方全部承担与甲方无关。没有必要通知第三人参加诉讼。综上，请求法院维持一审判决。海腾装饰公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认海腾装饰公司与新兴思达公司所签订的《租赁协议》于2019年3月18日解除；2.判令新兴思达公司立即支付海腾装饰公司租金472500元（截止于2019年3月15日）、水电费74253元（2019年1月、2月、3月份未计入）、房产税64800元（2018年下半年），共计611553元，并自2019年3月6日起按同期同类银行贷款利率支付海腾装饰公司利息损失至付清之日止；3.案件受理费由新兴思达公司承担。一审法院认定事实：顺义区南法信镇东海洪村村民委员会与北京海腾金属制品有限责任公司（现为海腾装饰公司）于2003年5月1日签订《土地租赁合同》，约定北京海腾金属制品有限责任公司承租村北庙东的场地一宗，总面积为20010平方米，折合30亩，供乙方搞门窗加工企业使用，承包期限为25年，即从2003年5月1日起至2028年4月30日止。北京海腾金属制品有限责任公司生产所需厂房、设施等由北京海腾金属制品有限责任公司自行解决。2013年，海腾装饰公司（出租方、甲方）与新兴思达公司（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定甲方租赁位于南法信镇东海洪村东顺沙路北450米处，其中：1、车间7600平方米；2、二层办公楼660平方米，均为钢结构、铝合金门窗，总租赁面积为8260平方米，土地使用权为集体所有制租赁性质，剩余期限还有35年有余，房屋产权归甲方所有；上述租赁物规划用途为：办公、厂库房等项经营；租赁期限为十年整，自2013年12月1日起至2023年11月30日止；2013年9月1日至2013年11月30日三个月为乙方的建设期和免租期；承租方在租赁期满后，出租方同意承租方对租赁房屋有优先续租权，租金另议；租金及付款方式为第一年至第三年均为1550000元/年，先付款后使用，按每月预付，第四年至第六年均为1620000元/年，先付款后使用，按每月预付，第七年至第十年均为1750000元/年，先付款后使用，按每月预付；租金交付方式：合同生效之日起首付第一年第一个月租金，以后在每月5日前付清当月房租金，直至合同期满；甲方院内有综合变电器250千伏安一台，使用方按国家标准向甲方交纳（乙方自行装表），水费按国家向甲方交纳（乙方自行装表）；租赁期间，因乙方租赁所产生的税费均由乙方负担（包括水、电、供暖、通信费、卫生垃圾清理费），甲方负责承担房产税、土地税，变压器维护费乙方承担三分之一；租赁期间内甲方允许对租赁物转租给第三方对外经营管理活动，转租引发的一切法律责任与甲方无关，均由乙方独自承担任何权利和义务；甲方有权按时收取租金；合同还约定了其他权利义务。2016年10月28日，双方签订《补充协议》，约定根据国家最新政策，北京市人民政府关于进一步落实《中华人民共和国房产税暂行条例》有关规定的通知，双方友好协商决定关于房产税达成以下协议：按每年当年的房租总金额乘以12%计算是房产税，甲方负责交纳房产税的1/3、乙方负责交纳房产税的2/3，乙方负担的房产税税额全年分两次缴纳给甲方，缴纳期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日，本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效，自双方签字盖章之日起生效。上述协议签订后，双方按约履行，海腾装饰公司称租赁给新兴思达公司的房屋系其公司于十年前出资建造，建房时未办理建设规划许可手续。新兴思达公司称其承租后在涉诉土地上建造一圈围墙，在库房西侧通道的北边临时搭建100平方米左右的彩钢房，在通道南侧搭建临时棚子，新兴思达公司将房屋转租给第三方后，第三方于2017年左右装修了一间房间。在合同履行过程中，海腾装饰公司收到拆违通知，涉诉土地上建筑物即将被拆除，海腾装饰公司于2019年3月16日通知新兴思达公司搬离，2019年3月20日，涉诉土地上的所有建筑物被拆除完毕。新兴思达公司称海腾装饰公司于2019年3月16日通知其在2019年3月17日搬走，涉诉土地上房屋将于2019年3月18日被拆除，其公司存在库房的货物无法在一天内办理，拆迁公司强制拆除时砸坏了仪器、配件，产生了大量的搬家费、仓储费、违约金等损失约100多万元。海腾装饰公司要求新兴思达公司给付2018年12月1日至2019年3月15日期间的租金共计472500元，新兴思达公司对该数额认可，但称未按时支付租金的原因是海腾装饰公司提供的房屋消防不符合规定，其在2017年年底、2018年年底受到处罚，造成其损失，其和海腾装饰公司协商消防改造事宜，因此没有交纳上述租金。关于海腾装饰公司主张的水电费74253元，新兴思达公司表示认可。关于海腾装饰公司主张的房产税64800元，新兴思达公司称其是在无奈之下签订的《补充协议》，其如果不签订补充协议的话，海腾装饰公司就要求其搬走，对于其已经支付的房产税不要求海腾装饰公司退还，不同意继续向海腾装饰公司支付房产税。经查，涉诉土地系海腾装饰公司自北京市顺义区南法信镇东海洪村村民委员会承租，承租期限为2003年5月1日至2028年4月30日止，海腾装饰公司称不清楚土地性质，其在2013年与新兴思达公司签订《租赁协议》时未将涉诉土地性质及房屋规划手续明确告知新兴思达公司，原因是当时大家普遍对土地规划性质及房屋规划手续都不重视。经一审法院释明，海腾装饰公司表示关于双方签订的《租赁协议》的效力，由法院判决，如果法院认定《租赁协议》无效，其要求新兴思达公司支付的租金变更为占有使用费。新兴思达公司主张《租赁协议》无效，关于造成其公司的损失，其另行解决。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。截止法庭辩论终结前，海腾装饰公司不能提供证据证明涉诉土地上的房屋具有相应的建设规划及审批手续，海腾装饰公司就涉诉房屋与新兴思达公司签订的《租赁合同》及《补充协议》应属无效。上文司法解释第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然涉诉《租赁合同》被确认无效，但在新兴思达公司占有使用租赁房屋期间，其应给付占有使用费，双方一致认可2018年12月1日至2019年3月15日期间的占有使用费为472500元，法院对此不持异议，新兴思达公司应支付海腾装饰公司占有使用费472500元。双方均认可欠付水电费金额为74253元，法院对此予以确认，对海腾装饰公司的该项诉讼请求，法院予以支持。海腾装饰公司已经实际交纳2018年下半年的房产税64800元，新兴思达公司应予支付。关于海腾装饰公司主张利息的合理部分，法院予以支持，利息计算时间参照双方签订的《租赁合同》及《补充协议》确定。对于水电费的利息损失，法院不予支持。综上判决：一、确认北京海腾装饰工程有限公司与北京新兴思达国际物流有限公司于二〇一三年签订的《租赁合同》及二〇一六年十月二十八日签订的《补充协议》无效；二、北京新兴思达国际物流有限公司给付北京海腾装饰工程有限公司占有使用费四十七万二千五百元及二〇一九年三月十六日起至二〇一九年八月十九日的利息八千八百四十元九角三分及二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止的利息（以四十二万五千元为基准，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效之日起七日内执行；三、北京新兴思达国际物流有限公司给付北京海腾装饰工程有限公司水电费七万四千二百五十三元，于判决生效之日起七日内执行；四、北京新兴思达国际物流有限公司给付北京海腾装饰工程有限公司房产税六万四千八百元及二〇一八年十月十六日起至二〇一九年八月十九日的利息二千三百七十八元六角及二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止的利息（以六万四千八百元为基准，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效之日起七日内执行；五、驳回北京海腾装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，海腾装饰公司未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，海腾装饰公司就涉诉房屋与新兴思达公司签订的《租赁合同》及《补充协议》应属无效。关于新兴思达公司上诉提出涉案房屋不属于城镇房屋，不应适用上述司法解释的上诉意见，本院认为，根据2005年国务院关于北京城市总体规划的批复第三条的相关意见，北京市的城市规划区范围为北京市全部行政区域，在城市规划区范围内实行城乡统一的规划管理。因此，本案应当适用上述司法解释第二条的规定，确认租赁合同无效。关于占有使用费，新兴思达公司实际占用了涉案房屋，合同无效后，其依法应当向海腾装饰公司支付占有使用费。一审法院参照双方租赁合同约定的租金标准判令新兴思达公司支付占有使用费及相应利息损失，于法有据，本院予以确认。关于房产税，双方合同明确约定了房产税的计算及负担方式，且海腾装饰公司已向相关部门缴纳，新兴思达公司理应偿还。关于水电费，新兴思达公司于一审庭审中认可海腾装饰公司主张的水电费用，现无证据推翻其自认的事实，本院对该数额予以确认。关于新兴思达公司上诉主张涉案房屋不符合消防规定系违建，且新兴思达公司因此受到了处罚，一审法院在认定责任及损失分担时未对此进行考虑的上诉意见。鉴于新兴思达公司于一审中主张对于合同无效后的损失问题另行主张，故一审法院未进行相关认定，并无不妥，新兴思达公司对于合同无效的后果问题可另寻法律途径解决。关于新兴思达公司上诉提出的一审程序违法问题。新兴思达公司上诉提出《土地租赁合同》、房产税票据未经质证的问题。经审查，该证据系海腾装饰公司于一审开庭后向一审法院提交，一审法院在未经质证的情况下将其作为认定案件事实的依据，程序上存在瑕疵，但并不影响本案判决结果。新兴思达公司上诉提出未追加次承租人北京乾坤纵横物流有限公司参加诉讼，属于遗漏当事人。本院认为，北京乾坤纵横物流有限公司并非必要共同诉讼当事人，本案并不存在必须追加其参加诉讼的情形，一审法院未予追加并无不当。综上所述，新兴思达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9916元，由北京新兴思达国际物流有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  贾 旭二〇二〇年四月二十四日法官助理  李晓晴法官助理  贾云航书 记 员  陈 玥