贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初129号原告：中国工商银行股份有限公司铜仁分行，住所地：贵州省铜仁市碧江区共青路37号。负责人：盛军，该分行行长。委托诉讼代理人：张晓琳，贵州邦宇律师事务所律师，授权范围为一般授权。委托诉讼代理人：黄文婷，贵州邦宇律师事务所律师，授权范围为一般授权。被告：姚本正，男，1976年11月3日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。被告：郑绿艳，女，1975年4月7日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。被告：铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司（原铜仁市新艺房地产开发有限公司），住所地：贵州省铜仁市碧江区共青路45号。法定代表人：覃晓波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任雪琴，贵州思嘉律师事务所律师，授权范围为特别授权。原告中国工商银行股份有限公司铜仁分行（以下简称工商银行）与被告姚本正、郑绿艳、铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司（以下简称盛世房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人张晓琳、被告姚本正、郑绿艳、盛世房开公司委托诉讼代理人任雪琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告姚本正、郑绿艳偿还原告借款本金244301.92元，利息、罚息8683.70元（利息、罚息暂计至2019年12月20日，后阶段利息、罚息自2019年12月21日起计算至上述款项全部还清为止）；3、判令被告盛世房开公司对上述全部债务依法承担连带保证责任；4、判令原告对本案抵押物（位于铜仁市碧江区房屋）的折价或拍卖、变卖价款在上述债务范围内享有优先受偿权；5、判令三被告承担原告律师费12600元，并承担本案一切诉讼费。事实和理由：2012年8月28日，原告与三被告签订了《个人购房借款／担保合同》，约定被告姚本正、郑绿艳向原告借款310000元用于购买被告盛世房开公司开发的位于铜仁市碧江区房屋，贷款期限为20年，贷款利率6.8775%，还款方式为按月等额本息还款。合同约定如被告姚本正、郑绿艳未按约定日期还款付息，原告有权在约定利率基础上按日加收50%的罚息。合同还约定如被告姚本正、郑绿艳连续三个月（或累计六次）未按时足额偿还借款本息，原告有权要求提前清偿全部债务并解除合同。原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等由被告姚本正、郑绿艳承担。另外，合同中抵押条款还约定被告姚本正、郑绿艳以其购买的位于铜仁市碧江区房屋作抵押，抵押担保范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利等及实现债权的费用。约定被告盛世房开公司对本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利等实现债权的费用提供连带保证责任。合同签订后，原告按合同约定的指定账户给被告姚本正、郑绿艳足额发放了贷款，但是被告姚本正、郑绿艳却未按合同约定及时足额偿还借款及利息。截止2019年12月20日，被告姚本正、郑绿艳已连续226天未按时足额偿还贷款本息，尚欠借款本金244301.92元，利息、罚息8683.70元。根据合同约定，被告姚本正、郑绿艳已构成根本违约。原告为维护自身的合法权益，特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告姚本正、郑绿艳共同辩称，被告姚本正、郑绿艳不同意原告的诉请；原告没有通知过姚本正、郑绿艳还款，签订合同之后，姚本正、郑绿艳还去银行与原告协商过，原告同意交房之后再还款。被告盛世房开公司辩称，根据《关于按揭贷款抵押房产回购协议》第二条约定：“如丙方（姚本正、郑绿艳）连续三个月未能按时归还贷款，乙方（盛世房开公司）即向丙方（借款人、抵押人）及甲方（即保证人）宣布贷款提前到期，甲方应在乙方通知指定还款日前主动履行代偿还款义务，将丙方贷款全部未还本息代为偿还”。根据该条约定内容，如果被告姚本正、郑绿艳连续三个月未按时归还贷款，全部贷款视为到期，结合盛世房开公司保证金账户在2015年5月29日、6月30日、7月31日连续三期被扣收被告姚本正、郑绿艳欠付的房屋按揭贷款，可以认定被告姚本正、郑绿艳已连续三期未按时归还贷款，根据前述协议第二条约定，本案主债务借款自2015年8月1日已全部提前到期。盛世房开公司怠于主张到期债权，并且在债权有抵押物的情况下迟迟不向债务人主张行使抵押物拍卖清偿债权的权利，为了获取罚息、复利等利益，而一直从盛世房开公司保证金账户中扣款至2019年3月29日（共计扣款101,303.59元），原告的行为属于恶意扩大损失进而造成盛世房开公司经济损失，盛世房开公司将保留起诉的权利。盛世房开公司与原告签订的《关于按揭贷款抵押房产回购协议》中约定“甲方（盛世房开公司）作为保证人提供偿还贷款本息全程连带责任保证，保证期限为贷款日至贷款全部还清日止”，根据担保法司法解释32条规定：保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。如前所述，本案主债务借款按协议约定已于2015年8月1日已提前到期，而盛世房开公司的保证期间根据法律规定为主债务履行期届满之日起二年即2017年8月1日到期。原告并未在主债务到期之日起二年保证期间内要求盛世房开公司承担全部清偿借款的保证责任，现保证期间已过，盛世房开公司依法应当免除保证责任。退一步讲，本案盛世房开公司即使承担责任，根据《担保法》第二十八条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。本案原告债权抵押物没有拍卖确定价值之前，无法确定盛世房开公司应承担的保证责任。另外，原告在其律师费未实际产生之前主张盛世房开公司承担亦无事实依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告姚本正与郑绿艳系夫妻关系。2012年3月4日，被告姚本正、郑绿艳与被告盛世房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2012001012），约定由被告姚本正、郑绿艳购买被告盛世房开公司开发建设的位于贵州省铜仁市碧江区房屋，房屋总价款为444041元；付款方式为姚本正、郑绿艳在合同签订之日一次性将首付款134041支付给被告盛世房开公司，余额310000元由姚本正、郑绿艳在30日之内向银行申请按揭贷款。2012年7月18日，甲方（盛世房开公司）、乙方（工商银行）、丙方（姚本正）经友好协商，签订《关于按揭贷款抵押房产回购协议》，约定就丙方姚本正向乙方所借个人住房按揭贷款31万元（合同编号：A［房个］字［工］行［铜仁分］行［2012］年［176］号）的抵押房产回购事宜达成如下协议：1、上述贷款在丙方用所购房产作抵押担保取得乙方贷款的同时，另由甲方作为保证人提供偿还贷款本息的全程连带责任保证，保证期限为贷款日起至贷款全部还清日止。…2、如丙方连续三个月未能按时归还贷款，乙方即向丙方及甲方宣布贷款提前到期，甲方应在乙方通知指定还款日前主动履行代偿还款义务，将丙方贷款全部未还本息代为偿还。如甲方未主动履行上述还款义务，即表示甲方授权乙方从甲方开设在乙方的账户中扣收。…6、本协议作为上列借款合同的补充文本，与借款合同具有同等法律效力。被告盛世房开公司在甲方处进行签章，原告工商银行在乙方处签章、被告姚本正在丙方处签字捺印。2012年8月28日，借款人姚本正、郑绿艳、贷款人工商银行、抵押人姚本正、保证人盛世房开公司共同签订《个人购房借款／担保合同》（编号：Ａ［个住］字［工］行［九龙］支行［2012］年［176］号），约定：贷款人（原告工商银行）根据借款人（姚本正）的申请，同意向其发放以下个人购置住房贷款，金额为310000元；本合同项下贷款用于购买／自建坐落于盛世铭城，所贷款项用于购买家庭第1套住房。本笔贷款担保方式为抵押；贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；第四条贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.55%上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人授权贷款人按以下第Ａ种方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算：Ａ、将贷款一次性划入下列账户：户名：铜仁市新艺房地产开发有限公司，账号：24×××61，开户行：工行民主路支行；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计算利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人（被告盛世房开公司）对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；20.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。姚本正将其所有的位于铜仁市盛世铭城1-2-xx-4号房屋为本合同借款提供抵押担保。另：第十四条14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息。14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除合同。订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。合同尾部有原告工商银行在贷款人处签章，被告姚本正在借款人及抵押人处签名捺印，被告郑绿艳在共同借款人及抵押物共有人处签名捺印，被告盛世房开公司在保证人处签章。2012年8月27日，原告与被告姚本正、郑绿艳将上述房产向铜仁市住房和城乡建设局申请抵押权（预告）登记。经铜仁市住房和城乡建设局审批，案涉房屋于2012年9月3日办理了房屋预告登记证明（抵押权预告登记证号为：铜房预市房字第××号），载明预告登记权利人：中国工商银行股份有限公司铜仁分行，预告登记义务人：姚本正、郑绿艳，房屋坐落：铜仁市（盛世铭城），附记：权利价值：310000元；约定期限：2012-08-28至2032-08-27，抵押房屋信息：房屋面积126.19㎡，用途成套住宅，结构钢筋混凝土，总层数33，所在层13。2012年9月12日，原告工商银行按照合同约定将借款310,000元发放至被告姚本正指定银行账户。因被告姚本正、郑绿艳未按约定偿还借款，原告遂从被告盛世房开公司在原告开设的保证金账户扣款以偿还借款本息，自2019年4月起至2019年11月（连续8期），被告姚本正、郑绿艳均未偿还借款本息。原告工商银行遂起诉至本院主张偿还全部尚欠借款本息。2020年1月19日，被告姚本正、郑绿艳向原告偿还借款本息19,200.02元，付清了积欠的借款本息，并于2020年2月、2020年3月分别按约足额向原告偿还了该期应还借款本息。另查明，2013年10月15日，铜仁市新艺房地产开发有限公司的名称变更为本案被告盛世房开公司。被告姚本正、郑绿艳逾期未还款期间，原告未向被告姚本正、郑绿艳进行过书面催缴。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案中被告姚本正、郑绿艳以及盛世房开公司与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对合同当事人均具有约束力。借贷双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。在工商银行按约发放贷款后，被告姚本正、郑绿艳未按期足额还款的行为，虽然已构成违约，但原告在被告姚本正、郑绿艳逾期未还款的情况下，并未向该二人进行过书面催缴；借款人姚本正在原告起诉至本院后，已积极履行还款义务，将积欠的借款本息于2020年1月19日向原告还清，承担了相应的违约责任，消除了因其逾期还款对原告造成的影响；并于2020年2月、3月向原告按约足额偿还了该期应还的借款本息，姚本正、郑绿艳已开始积极履行己方义务以促使双方合同目的的实现。本院认为，被告姚本正、郑绿艳在原告起诉前的违约行为并未导致原告的合同目的不能实现，不构成根本违约。且由原、被告双方继续履行案涉《个人购房借款/担保合同》既是对姚本正、郑绿艳的当下还款能力的合理权衡以及对姚本正在原告起诉后的积极履约行为的激励，也是促使双方合同目的更好实现的双赢之法，亦更能体现合同法鼓励交易原则，故，本案由双方当事人继续履行案涉《个人购房借款/担保合同》较为妥当。因此，对原告要求解除案涉《个人购房借款/担保合同》的诉讼主张，本院不予支持。案涉《个人购房借款/担保合同》继续履行，原告要求被告姚本正、郑绿艳一次性连带清偿全部尚欠借款本金及利息于法无据，本院不予支持。根据保证债务的从属性。主债务尚未到期时，保证债务不具备履行前提，现姚本正、郑绿艳尚欠原告的主债务尚未到期，故，原告要求盛世房开公司对姚本正、郑绿艳尚欠的全部借款本金及利息即主债务承担连带保证责任以及要求对案涉抵押房屋的折价或拍卖、变卖价款在前述主债务（即尚欠的全部借款本息）范围内享有优先受偿权不具备事实前提，亦于法无据，本院均不予支持。原告主张律师费12,600元，但其并未提供律师费已实际产生的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应当承担举证不能的不利后果，故，对原告要求被告承担律师费12,600元的诉讼主张，本院不予支持。鉴于原告向本院起诉已经支出案件受理费2,642元，该损失确系被告姚本正、郑绿艳违约而致使原告为实现债权所产生的费用，应由被告姚本正、郑绿艳共同负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告中国工商银行股份有限公司铜仁分行的诉讼请求。案件受理费5,284元，减半收取计2,642元，由被告姚本正、郑绿艳共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇二〇年四月十四日法官助理龙仲夏书记员刘佳红