浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初9934号原告：苍南县中梁和置业有限公司，统一社会信用代码91330327MA2955YN4N，住所地苍南县灵溪镇春晖路17-21号二楼。法定代表人：姜风，总经理。委托诉讼代理人：罗爱缘、董其博，浙江望舟律师事务所律师。被告：童巨兴，男，1977年3月7日出生，汉族，住苍南县。被告：王少燕，女，1980年9月25日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。原告苍南县中梁和置业有限公司（以下简称中梁和公司）与被告童巨兴、王少燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法转为适用普通程序于2020年3月6日公开开庭审理。原告中梁和公司的诉讼代理人罗爱缘到庭参加诉讼，被告童巨兴、王少燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中梁和公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令继续履行双方于2018年9月28日签订的《商品房买卖合同》及后续签订的补充协议；2.判令被告支付原告购房款1070000元并赔偿违约金(以2248206元为本金，按每日万分之四，自2018年10月21日起计算至实际履行之日止);3.判令被告赔偿原告为实现债权而支付的律师费5500元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月2日，原、被告签订了《商品房认购书》，认购书约定，被告购买原告所有的雅滨园11幢1005室房屋。当日被告支付购房款678206元。双方于2018年9月28日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告将坐落于苍南县灵溪镇雅滨园(推广名：中梁壹号院)11幢1005室房屋出售给被告，房屋总价款为2248206元，付款采用首付加按揭贷款方式即被告于2018年6月2日支付首期房价款678206元，剩余房款1570000元由被告申请贷款支付。被告应当于2018年10月15日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。被告应在2018年10月21日前办理完成按揭贷款以付清剩余购房款，如逾期办理完成按揭贷款则视为逾期付款。若自买受人向银行申请按揭贷款之日起45日内，买受人申请按揭贷款的款项全部或部分未到达出卖人银行账户的，被告应在该期限届满后10日内自行筹款一次性付清剩余房款，逾期支付的承担逾期付款的违约责任。现涉案房屋已符合办理按揭贷款手续，但被告一直未给予办理贷款手续，且也未按期支付剩余购房款。为此，原告依法提起诉讼。被告童巨兴、王少燕未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提交证据材料。为证明自己的主张，原告中梁和公司向本院提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告主体资格；2.身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3.商品房认购书、《浙江省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、商品房预售许可证，证明原、被告之间成立合法有效的商品房买卖合同及原告诉请的依据；4.增值税普通发票，证明被告已支付购房首付款的事实；5.函件及EMS单，证明原告向被告催告办理贷款手续的事实;6.法律服务合同，证明律师费发生情况。补充证据：支付业务回单，证明被告以公积金贷款方式支付购房款50万元。原告提供的上述证据，被告未到庭应诉，视为放弃质证权利，经庭审出示审查，本院认为，原告提供的证据1-4和支付业务回单来源及形式合法，内容与本案具有关联，对其证明力予以确认；原告提供的证据5中的函件及EMS，经核实邮寄轨迹，可以认定原告有发出催告函件，但函件退回的事实；关于原告提供的证据6，并无费用发生方面证据佐证，且与本案缺乏关联性，对其证明力不予确认。根据上述认定的证据，结合当事人陈述，本院认定本案事实如下：2018年6月2日，被告童巨兴向原告预购雅滨园11幢1005室，双方于同日签订一份《商品房认购书》，约定建筑面积129.57平方米，房屋单价18459元／㎡，总价款2391709元。2018年9月28日，被告童巨兴、王少燕作为买受人与原告中梁和公司作为出卖人签订了编号为201890018920152的《商品房买卖合同》（备案登记号20189408335）（含八个附件），约定二被告向原告购买原告开发的位于11幢1005号预售商品房，房屋建筑面积129.57平方米，单价为每平方米17351.29元，总价为2248206元。双方在《商品房买卖合同》第七条中约定，买受人首付加按揭贷款方式付款，应于签订本合同之日支付首付款678206元，剩余房款买受人同意按照银行或公积金管理中心设定的贷款条件（包括但不限于将首付款补至银行要求的额度、提供身份证明、收入证明、婚姻状况等）向银行或公积金管理中心申请按揭贷款予以付清；买受人应在收到出卖人关于办理按揭贷款的通知之日起七日内办理完成按揭贷款以付清剩余购房款，如买受人逾期办理完成按揭贷款的，视为买受人逾期付款；若自买受人向银行申请按揭贷款之日起45日内，买受人申请按揭贷款的款项全部或部分未到达出卖人银行账户的，买受人应在该期限届满后10日内自行筹款一次性付清剩余未付房款，逾期支付愿承担逾期付款的违约责任。双方在《商品房买卖合同》第八条中约定，逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，本条中逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。双方在附件八补充协议中约定，买受人选择商业银行按揭贷款，买受人同意按照选定的按揭贷款方式按银行设定的贷款条件（包括按照银行的贷款条件将首付款补至按揭贷款所需的额度），向银行申请个人购房贷款予以付清。办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，且收到出卖人发出的办理按揭贷款通知之日起的7日内到银行办理完成贷款手续付清剩余购房款。若自买受人向银行或公积金管理中心申请按揭贷款之日起45日内，买受人申请按揭贷款的款项全部或部分未到达出卖人银行账户的，买受人应在该期限届满后10日内自行筹款一次性付清剩余未付房款。如买受人未履行上述任何一项义务的，视为买受人违约，出卖人有权选择以下任何一项追究买受人的违约责任：（1）要求买受人自行付清剩余全部购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的万分之四付违约金；（2）解除《商品房买卖合同》，并由买受人按照总房款的10%支付违约金，如上述违约金不足以弥补《商品房买卖合同》解除给出卖人造成的损失（损失为《商品房买卖合同》解除时房屋评估价低于《商品房买卖合同》约定价款的部分，评估基准日为出卖人通知解除或起诉解除合同之日）的，买受人应当予以补足。如出卖人选择解除《商品房买卖合同》的，出卖人有权在买受人违约之日始的两年内随时提出。买受人的上述付款安排是在综合考虑今后不断调整的相关贷款政策、限购政策、房地产调控政策以及充分评估自身的付款能力后确定，买受人已充分考虑并确定其有能力在无法办理按揭贷款或贷款额度不足或贷款无法在约定期限内到达出卖人银行账户时以自行筹款的方式按时付清全部购房款，否则自愿承担逾期付款的违约责任。附件八还注明：双方一致确认：其在《商品房买卖合同》注明的通讯地址为其接受另一方及相关通知、函件的地址。如一方通讯地址发生变更的，应当在七日内以书面方式通知另一方，否则由此引起的不利后果由其自行承担。在《商品房买卖合同》中，载明童巨兴、王少燕的地址为上海市浦东新区，童巨兴电话为189××××9856，王少燕电话为185××××1494。原告于2018年10月21日向二被告邮寄办理贷款手续催告函（ＥＳＭ单号1092949492530，收件人信息：童巨兴、王少燕，电话137××××5589，地址：上海市浦东新区），该邮件未妥投，于2018年10月25日退回原告。二被告已经支付原告首付款678206元，于2019年8月6日以公积金贷款方式支付50万元，但申请银行按揭贷款未获批，尚欠原告购房款107万元未付。本院认为，原、被告签订的包含八个附件的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，应认定为有效，对当事人有法律约束力。本案的《商品房买卖合同》和附件八补充协议同时签订的，补充协议是以附件八形式放在《商品房买卖合同》中，虽其内容较多，但仍应视为本案《商品房买卖合同》的一部分。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《商品房买卖合同》第七条中约定，买受人首付加按揭贷款方式付款，应于签订本合同之日支付首付款678206元，剩余房款买受人向银行或公积金管理中心申请按揭贷款予以付清；买受人应在收到出卖人关于办理按揭贷款的通知之日起七日内办理完成按揭贷款以付清剩余购房款，如买受人逾期办理完成按揭贷款的，视为买受人逾期付款；若自买受人向银行申请按揭贷款之日起45日内，买受人申请按揭贷款的款项全部或部分未到达出卖人银行账户的，买受人应在该期限届满后10日内自行筹款一次性付清剩余未付房款，逾期支付愿承担逾期付款的违约责任。原告主张已向二被告邮寄办理贷款手续催告函，但是该邮件未妥投退回。虽然该邮件上二被告地址为《商品房买卖合同》中约定的通讯地址，但电话号码并非二被告留给原告的电话号码，原告也无证据证明该号码为二被告提供的。因此，催告函未送达给二被告的过错在于原告，原告主张早已通知被告办理按揭贷款证据不足，不予采信。鉴于被告于2019年8月6日以公积金贷款方式支付50万元，本院认定二被告知悉并申请办理银行按揭贷款时间也为2019年8月6日。因此，根据合同约定，二被告应在向银行申请按揭贷款之日起45日内即2019年8月6日至2019年9月19日间办理完成按揭贷款至出卖人银行账户，否则应在2019年9月20日至2019年9月29日内自行筹款一次性付清剩余未付房款。因二被告未举证证明有不可抗力或是原告方面的原因导致按揭贷款不能办理，故应认为系二被告自身原因导致其银行按揭贷款不能办理。现二被告已逾期支付剩余购房款107万元，原告选择继续履行合同，要求二被告予以支付，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于逾期付款违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告在《商品房买卖合同》明确约定了逾期付款的违约责任，该约定对二被告具有约束力。双方在《商品房买卖合同》中约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”，而在附件八补充协议中则为“要求买受人自行付清剩余全部购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的万分之四付违约金”。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉《商品房买卖合同》和附件八内容均为原告提供，系格式合同，附件八关于违约金按照总房款的万分之四计算的约定明显加重被告责任，且并无特别提示，依上述法律规定，应为无效。原告主张以总房款按每日万分之四计算违约金，本院不予支持。鉴于被告付款逾期现已超过30日，且原告选择主张被告继续履行合同，根据《商品房买卖合同》中关于逾期付款违约金的约定，本院确定违约金以107万元为基数按日万分之四计算自2019年9月30日起算至实际偿还之日止。关于原告主张的实现债权而支付的律师费，未见原、被告曾就此有过约定，也无充分证据证明其发生情况，且该费用并非必要费用，故本院不予支持。案涉《商品房买卖合同》内容丰富、条款多，因此原告提出的第一项诉讼请求涵盖范围大，没有明确具体执行内容，而且鉴于原告已提出第二项明确的诉讼请求，故无需重复主张，待实际履行合同过程中，原告如认为被告有其他违反合同约定的行为，可以依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、童巨兴、王少燕于本判决生效后十日内支付苍南县中梁和置业有限公司购房款1070000元和逾期付款违约金（以1070000元为基数，按每日万分之四，自2019年9月30日起计算至实际偿还之日止）；二、驳回苍南县中梁和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18968元，由童巨兴、王少燕负担15223元，由苍南县中梁和置业有限公司负担3745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  李 查人民陪审员  苏婷婷人民陪审员  高树直二〇二〇年四月二十日书 记 员  罗 青相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。