江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8124号上诉人（原审被告、申请执行人）：张建芳，男，1968年3月18日生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：李明，江苏时务律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：徐州祥云房地产开发有限公司，统一社会信用代码913203227344379304，住所地沛城镇徐沛路收费站西侧。法定代表人：于陆顺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王辉，该公司职员。原审第三人（被执行人）：封宗林，男，1977年5月6日生，汉族，住沛县。原审第三人（被执行人）：田亚玲，女，1977年2月14日生，汉族，住沛县。上诉人张建芳因与被上诉人徐州祥云房地产开发有限公司（以下简称祥云公司），原审第三人封宗林、田亚玲执行异议之诉一案，不服沛县人民法院（以下简称原审法院）作出的（2019）苏0322民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人张建芳上诉请求，依法撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定基本事实不清，证据明显不足。1.对于涉案房屋的购房款是否交了、交了多少，事实不清；原审第三人封宗林陈述案外人孟浩替交十几万元，是否交纳、交了多少，没有查清；对于上诉人质疑的：为何违反交易习惯，在没有付一分购房款的情形下，就约定付清房款、交付房屋的问题；假设未付购房款，原审第三人封宗林一直拖欠房款的情形下，被上诉人为何一次都没有催收；假设原审第三人封宗林未付购房款，被上诉人是通过何种方式进行备案，为何被上诉人时隔18个月都没有行使解除权；解除行为是否生效、是否合法，原审没有查清就认定被上诉人是涉案房屋所有权人，明显事实不清。2.封宗林在原审中反复陈述是通过案外人孟浩以工程款抵房款后才签订的合同，是否有此事实？有无付款转账记录？这一事实，原审判决没有提及，也没有调查核实。孟浩与被上诉人是什么关系？是否经孟浩同意签订的合同，均未查明。3.关于原审争议的焦点：两次庭审均总结为解除合同行为是否足以对抗执行。对于解除合同的合理性、合法性、效力性以及解除合同后双方的权利义务均无涉理，明显偏离焦点。在原审中，被上诉人称是通过快递向原审第三人封宗林邮寄送达的解除合同通知书，但原审第三人封宗林称并没有收到过快递。因此，解除合同通知是否送达存疑，不能据此认定双方合同已经解除。4.原审中，对于孟浩十几万工程款的事，被上诉人的代理人说庭后核实，但原审判决并没有查明，也没有核实。5.原审判决查明原审第三人田亚玲述称涉案房屋未付清房款，但在庭审中，原审第三人田亚玲坚称是贷款，未付房款；原审第三人封宗林称付十几万元，到底是付了十几万元还是一分未付，原审未查清。6.被上诉人在原审中称在办理土地增值税中，才知道涉案房屋被查封。对于被上诉人何时办理的增值税？是否与其催款时间一致，原审未查清。二、被上诉人与两原审第三人存在恶意串通，虚假诉讼的嫌疑。1.被上诉人与原审第三人封宗林于2017年5月25日签订涉案房屋商品房买卖合同，合同约定付款时间为2017年5月25日付清款项，付款方式为一次性付款。逾期30日，出卖人有权解除合同。由此可知，签订合同时原审第三人已经一次性付清购房款，但直至2018年11月被上诉人才向原审第三人发出催告函催款，与合同约定的2017年5月25日付清款项相矛盾，既违背了合同在先的约定，又不符合常理及交易习惯。商品房买卖合同的备案，并非是合同打印好就生成的，而是签订合同后，确定买受人，才可能登记备案在买受人名下。被上诉人称，其在原审第三人未付一分钱购房款的情形下，就在签订合同时约定已付清购房款，明显是不符合登记备案的程序性规定和交易习惯。只有在买受人已确定、双方就付款方式和付款数额达成一致的情形下才可能登记备案。因此，被上诉人的上述理由明显为虚假陈述，不能成立。2.涉案房屋早在2018年2月8日被查封，被上诉人及原审第三人均未在合理期限提出任何异议，足以表明涉案房屋权属清晰，双方合同已履行完毕。3.被上诉人在庭审中称涉案房屋一直能办理产权证，却又称直至办理土地增值税清理房源时才知道被查封，显然不能成立。既然一直能办理产权登记，因为房地一体，两证合一，只有在土地手续已经办理完毕的情形下，才能办理产权登记，既然能办理产权登记，就不存在重新办理土地增值税的情形。被上诉人这一点抗辩，如果是真的，只能说明被上诉人偷逃增值税，依法应将该线索移交公安机关查明，在没有办理好土地增值税之前，被上诉人是不能为原审第三人办理产权登记的。4.被上诉人催缴及解除行为均在法院查封之后，时间长达18个月之久，串通嫌疑明显，催缴及解除不符合常理。5.被上诉人原审中辩称上房日期为2016年12月31日，但其签订的时间却是2017年5月25日，上房日期不可能是在合同签订之前，被上诉人辩称审批后才能备案，但是有关商品房买卖合同备案只能是在确定买受人之后，并且履行了付款义务之后才能登记备案。因此，上诉人的该辩称是虚假陈述。6.关于付款：被上诉人一直称原审第三人封宗林未付购房款，作为房地产开发企业，一直不按合同约定催缴，直至合同签订18个月之后才催缴，并且是在执行过程中催缴，其催缴方式是百世快递送达，但原审第三人封宗林在庭审中称，未收到百世快递，因此，被上诉人的催缴和解除行为均存在恶意串通，明显是为了诉讼而刻意为之。7.被上诉人在催缴函送达数日内即立刻与原审第三人解除合同，原审第三人封宗林在诉讼中声称孟浩已经替其以抵工程款的方式缴付了购房款，原审第三人对此没有任何异议的态度，明显违背常理。8.涉案房屋在2018年2月8日查封，被上诉人和原审第三人均没有提出任何异议，而在原审中都不约而同的陈述不能执行，显然有恶意串通，虚假诉讼，逃避债务的嫌疑。9.被上诉人称通过百世快递向原审第三人封宗林送达解除合同通知，封宗林否认收到过百世快递，却在没有收到百世快递的情形下，竟然自认收到解除的通知，这一事实明显证明被上诉人与原审第三人存在直接的恶意串通。10.原审第三人田亚玲在原审中陈述房子是按揭贷款，原审第三人封宗林陈述房子是抵工程款，两原审第三人是夫妻关系，却对付款方式的陈述截然不同，互相矛盾，显然存疑。11.原审第三人田亚玲原审中陈述买房时房子没有完工，而事实是房子是现房，被上诉人和原审第三人封宗林以及上诉人都陈述到房屋去看过，房子是现房，显然田亚玲的陈述是虚假陈述，但其以脑子受刺激而搪塞过去。三、本案执行、查封行为合法。1.根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产。查封时，涉案房屋登记在备案在原审第三人封宗林名下，因此查封行为合法。2.根据上述司法解释第九条规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告。涉案房屋在2018年2月8日查封，据此规定，两原审第三人和被上诉人在查封时就应当知道涉案房屋被查封的事实，但均未提出任何异议。时隔18个月以后，进入执行，才提出执行异议，来对抗执行，显然违背客观事实。四、原审判决违反法律规定。根据最高院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条规定，案外人对执行标的主张实体权利，理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应裁判。在本案中，原审第三人封宗林称未收到被上诉人通过百世快递送达的邮件，被上诉人的单方解除行为并不能产生效力。在此情形下，不能确认合同已经解除。况且，被上诉人在原审第二次开庭中，放弃了确认涉案房屋所有权的诉讼请求，但原审判决却依然超出被上诉人的诉讼请求，判决涉案房屋归被上诉人所有，违反了民事诉讼法不告不理和上述司法解释的规定。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，裁判结果违法。被上诉人与原审第三人明显存在恶意串通，系虚假诉讼。请求二审法院在查清事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人祥云公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉。原审第三人冯宗林、田亚玲未到庭参加调查，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，张建芳与封宗林、田亚玲、**、徐州文泰服装有限公司（以下简称文泰公司）民间借贷纠纷一案，原审法院于2018年2月7日立案受理，案号为：（2018）苏0322民初824号。在审理过程中，张建芳向原审法院申请财产保全，原审法院于2018年2月8日作出（2018）苏0322民初824号之一民事裁定书，裁定查封封宗林名下位于沛县沛城镇祥云紫金嘉苑4号楼2单元1302室房产（以下简称涉案房产）一套（商品房买卖合同编号NO.PX0058132，保全价值170000元），保全期限为三年。2018年3月12日原审法院作出（2018）苏0322民初824号民事调解书，内容为：（一）封宗林欠张建芳借款本金150000元，利息21000元，合计171000元。封宗林自愿于2018年4月12日前偿还张建芳借款本息20000元；于2018年6月30日前偿还张建芳借款本息75000元；于2018年9月30日前偿还张建芳借款本息76000元。如封宗林有任一期未按时足额履行还款义务，张建芳有权就未履行部分及利息（按照月息2%计算，时间自2018年2月6日至还清之日止）一并申请执行。（二）田亚玲、**、文泰公司对上述债务承担连带保证责任。该调解书发生法律效力后，根据张建芳的申请，原审法院于2018年4月24日立案执行，案号为（2018）苏0322执1719号。案外人祥云公司对查封涉案房屋不服，提出执行异议，原审法院经审查于2019年2月14日作出（2019）苏0322执异27号执行裁定书，驳回祥云公司的异议请求。祥云公司不服该执行异议裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，2017年5月25日，祥云公司与封宗林签订涉案房屋买卖合同，合同约定房款为453378元，付款方式为一次性付清房款。但双方签订合同后，封宗林以资金紧张为由申请延期付款，至今仍未支付房款。2018年11月祥云公司向封宗林发出《催告函》，要求封宗林支付房款，但封宗林并未付款。后祥云公司向封宗林发出《解除合同函》，解除了双方之间签订的《商品房买卖合同》。虽然祥云公司与封宗林签订了房屋买卖合同，但其未支付购房款，双方之间的买卖合同已经解除，该房所有权属于祥云公司所有。因此，祥云公司有足够的权利排除执行。请求：1.停止对涉案房屋的强制执行，解除查封；2.确认涉案房屋归祥云公司所有；3.本案诉讼费由张建芳承担。在案件审理中祥云公司放弃第2项诉讼请求。原审法院查明，2017年5月25日祥云公司与封宗林签订《商品房买卖合同》，合同编号为NO.PX0058132，合同约定祥云公司将开发的位于沛县沛县卫校南侧的涉案房产出售给封宗林，该房屋建筑面积约119.31㎡，套内面积98.68㎡，分摊共有面积20.63㎡……商品房单价3800元/㎡，总价款453378元……第七条约定，付款方式及期限……1.一次性付款。买受人应当在2017年5月25日前支付该商品房全部价款……第八条约定，逾期付款责任……（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……原审法院认为，祥云公司对案涉房产是否享有足以阻却执行的权利是本案需要分析的焦点。本案中通过现有证据能够查明封宗林与祥云公司签订了商品房买卖合同，但无证据证实封宗林、田亚玲付清了涉案房屋购房款，无证据证实涉案房产已经交付给封宗林、田亚玲。因此，不能证实封宗林取得了涉案房产的所有权。综上，祥云公司系涉案房产的所有权人，足以阻却法院执行。遂判决：不得执行沛县沛城镇祥云紫金嘉苑4号楼2单元1302室房产。本院二审期间查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院二审期间另查明，祥云公司在二审期间向本院提交了该公司2014年至2019年的资产负债表、预收款明细、涉案房产项目销售明细及记账凭证，用以证明原审第三人就涉案房屋未缴纳购房款。上诉人对此证据表面真实性不持异议，但认为涉案房产不是正常购买，是以房抵工程款，祥云公司提供的凭证及明细不可能有明确的记账。上诉人二审期间亦提交了涉案项目的他人商品房买卖合同及祥云公司的工商登记资料等，用以证明原审第三人足额支付购房款及印证原审第三人陈述“以房抵款”事实的真实性。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。祥云公司作为案外人提出执行异议之诉，请求排除法院对涉案房产的执行，对此祥云公司对涉案房产应享有足以排除强制执行的民事权益，并对此承担举证责任。在本案中，涉案房产是祥云公司开发销售的，原审法院在执行过程中查封了备案登记在被执行人封宗林名下的涉案房产，对此祥云公司提出执行异议，认为其虽与封宗林签订并网备了商品房买卖合同，但封宗林并未支付购房款，涉案房产不是被执行人封宗林的财产，依法不应予以执行；从查明的事实看，涉案房产目前尚未过户登记到被执行人名下，物权尚未发生变动。对于被执行人购买的房产是否可以执行，如果被执行人购买涉案房产并足额支付购房款，则享有请求交付房屋的权利，祥云公司负有协助办理过户登记的义务，在足额收到购房款后，祥云公司对涉案房产本身已经没有重大利益需要保护，对涉案房产进行强制执行，并不构成对祥云公司权利的实质损害；如果被执行人封宗林未支付购房款，则不应对涉案房产进行执行。在本案中，被执行人是否支付房款是案件的争议焦点。首先，申请执行人提供了祥云公司与被执行人签订的商品房买卖合同，该合同对房款的支付约定“一次性付款。买受人应当在2017年5月25日前支付该商品房全部价款。”，同时该商品房买卖合同也约定了逾期付款的违约责任。在祥云公司及被执行人封宗林均否认支付购房款的情况下，仅凭该份商品房买卖合同不能认定被执行人封宗林已经足额支付购房款。其次，祥云公司为了证明其未收到被执行人的购房款，向法院提交了涉案房产所在项目2014年至2019年的资产负债表、预收款明细、涉案房产项目销售明细及记账凭证，以上证据未体现涉案房产的交款情况，可以证明祥云公司并未收到被执行人封宗林的购房款；同时，祥云公司对于诚信诉讼进行了承诺，并愿承担虚假诉讼的法律责任。第三，被执行人封宗林虽然在原审法院执行谈话中曾陈述“抵部分工程款”，但祥云公司并不认可，申请执行人也无其他证据可以证明“抵款”已经实际履行；同时，封宗林也明确陈述未向祥云公司支付过购房款。第四，在二审期间法庭向上诉人询问，如果查明被执行人未支付购房款，其是否愿意按照合同的约定支付购房款或者同意从变价款中优先支付购房款，上诉人明确回答“扣除执行案件本息外，其他部分愿意支付”，上诉人并不同意按照合同的约定支付购房款。故综合以上情况，祥云公司提供的证据可以证明被执行人未支付工程款，且上诉人也未能提供相反的证据，在现有情况下对涉案房产强制执行无事实和法律依据，原审法院支持祥云公司的诉讼请求并无不当。对于上诉人提出的原审法院程序违法问题。本院认为，原审法院的判项为“不得执行涉案房产”，并未超出当事人的诉请，不存在超出诉请判决的情形，对上诉人的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8101元，由上诉人张建芳负担。本判决为终审判决。审判长  张锐审判员  孙燕审判员  王青二〇二〇年四月二十九日书记员  李安