天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初952号原告：天津盛耀置业有限公司，住所地天津北辰经济技术开发区兴河路11号。法定代表人：张英，经理。委托诉讼代理人：张翠斌，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴溪，天津五君律师事务所律师。被告：中拓杭萧（天津）有限公司，住所地天津市北辰区天津北辰经济技术开发区高端园兴河路11号。法定代表人：付修岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：于永俊，女，该公司工作人员。原告天津盛耀置业有限公司（以下简称盛耀置业公司）与被告中拓杭萧（天津）有限公司（以下简称中拓杭萧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛耀置业公司的委托诉讼代理人张翠斌、吴溪，被告中拓杭萧公司的委托诉讼代理人于永俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛耀置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充合同》于2019年12月31日解除；2.判令中拓杭萧公司腾空案涉厂房及办公用房等，并返还盛耀置业公司；3.判令中拓杭萧公司支付欠付租金3750952.5元；4.判令中拓杭萧公司支付欠付物业费344620.2元；5.判令中拓杭萧公司支付延期支付租金及物业费的违约金2067416.66元（计算至2020年1月20日）；6.判令中拓杭萧公司按日千分之三的标准支付自2020年1月21日起至实际付清欠款之日止的租金及物业费的违约金；7.案件受理费由中拓杭萧公司负担。事实和理由：2018年11月，盛耀置业公司作为出租方（甲方）与承租方中拓杭萧公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，主要约定，乙方承租甲方所有位于天津高端装备产业园原天津山河装备开发有限公司院内的标准工业厂房27840平方米、办公用房878.35平方米；租赁期限为3年，自2018年11月30日起至2021年11月29日止；乙方应于合同签订日向甲方支付租赁押金578758.75元，待租赁关系终止、乙方将租赁标的交还甲方并经验收合格且无欠费及其他争议后10个工作日内不计息退还；租金标准为厂房每平方米20元/月、办公用房每平方米25元/月、宿舍用房500元/间，物业服务费标准为厂房及办公用房每平方米2元/月，宿舍用房每间24元/月；租金及物业费每季度支付一次；乙方逾期支付甲方租金、物业费等一切应交费用的，每逾期一日，应按应付款的千分之三向甲方支付违约金。2019年4月4日，双方就上述合同签订《厂房租赁合同补充合同》，主要补充约定，工业厂房的交付时间为2019年3月15日；自2019年3月15日起三个月为工业厂房的建设免租期，建设免租期内免租（物业费、水电费等公共事业类费用照常收取），工业厂房自建设免租期结束次日（即2019年6月15日）开始计收租金，租金、物业费及水电费等的计收方式依主合同约定。合同签订后，盛耀置业公司依约将案涉厂房及办公用房等交付中拓杭萧公司，但对方仅支付部分租金及物业费，后经多次催要未果，双方协商于2019年12月31日终止租赁关系，因中拓杭萧公司仍未付清欠付费用，故呈诉。中拓杭萧公司辩称，1.双方租赁关系属实，对欠付租金部分无异议；2.其未实际使用厂房，厂房所涉物业费部分不应支付；3.盛耀置业公司未按中拓杭萧公司生产需要解决电力增容及天然气配置等问题，应免除滞纳金，另双方滞纳金约定过高，应按银行同期存款的基准利率计算，且应计算至2019年12月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即盛耀置业公司提交的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充合同》、不动产权凭证、催费通知、停租申请、通知函，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即中拓杭萧公司提交的办公区装修相关合同5份、银行付款票据5份及装修后现场照片9张，盛耀置业公司认可上述装修事实，但不认可上述证据的关联性，其主张无法核实相关合同的完成度，结合双方关于办公区装修事实的一致陈述，以及办公区基础装修合同与相关银行付款票据、装修后现场照片的对应性，本院对已附着于不动产的基础装修部分的合同及相关银行付款票据予以确认，因电脑设备及空调等可移动设备，双方仍未进行清点确认，且可与其他生产设备一并协商解决，上述设备所涉费用本案中不再予以扣减，网络服务费用系产生于中拓杭萧公司实际使用，不应从本案所欠租金及物业费中予以扣减，相关证据本院不予确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：津（2016）北辰区不动产权第××号不动产权证载，坐落于北辰区不动产单元号为120113004003ＧＢ00016Ｆ00020001等权利人系盛耀置业公司，系单独所有。2018年11月，盛耀置业公司作为出租方（甲方）与承租方中拓杭萧公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，主要约定，乙方承租甲方所有位于天津高端装备产业园原天津山河装备开发有限公司院内的标准工业厂房27840平方米、办公用房878.35平方米；租赁期限为3年，自2018年11月30日起至2021年11月29日止；乙方应于合同签订日向甲方支付租赁押金578758.75元，待租赁关系终止、乙方将租赁标的交还甲方并经验收合格且无欠费及其他争议后10个工作日内不计息退还；租金标准为厂房每平方米20元/月、办公用房每平方米25元/月、宿舍用房500元/间，物业服务费标准为厂房及办公用房每平方米2元/月，宿舍用房每间24元/月；租金及物业费每季度支付一次；乙方逾期支付甲方租金、物业费等一切应交费用的，每逾期一日，应按应付款的千分之三向甲方支付违约金。2019年4月4日，双方就上述合同签订《厂房租赁合同补充合同》，主要补充约定，工业厂房的交付时间为2019年3月15日；自2019年3月15日起三个月为工业厂房的建设免租期，建设免租期内免租（物业费、水电费等公共事业类费用照常收取），工业厂房自建设免租期结束次日（即2019年6月15日）开始计收租金，租金、物业费及水电费等的计收方式依主合同约定。合同签订后，盛耀置业公司向中拓杭萧公司交付了案涉厂房及办公用房等，中拓杭萧公司向盛耀置业公司支付了案涉办公用房2019年3月1日至2019年6月30日的租金87835元，案涉办公用房2018年11月30日至2019年6月30日的物业费12296.9元，案涉厂房2019年3月15日至2019年6月30日的物业费196736元。后盛耀置业公司就欠付租金、物业费等通过书面通知的形式向中拓杭萧公司催要未果，双方于2019年12月31日合意终止租赁关系，并于2020年1月23日完成案涉厂房等不动产交接。庭审中，双方确认，中拓杭萧公司就案涉厂房2019年6月15日至2019年12月31日欠付租金3619200元，就案涉办公用房2019年3月1日至2019年12月31日应交租金219587.5元，扣除已交租金87835元，欠付租金131752.5元，共计欠付租金3750952.5元。另查，2018年11月6日，中拓杭萧公司与天津市英志建筑装饰工程有限责任公司，就案涉不动产装饰装修事项签订《装饰装修工程施工合同》，合同约定工程总造价50万元，工期自2018年11月7日至2019年1月28日，后中拓杭萧公司于2019年1月21日向天津市英志建筑装饰工程有限责任公司通过银行转账30万元，款项用途系办公室装修。庭审中，中拓杭萧公司陈述上述工程尾款目前尚未支付，盛耀置业公司陈述，认可案涉办公用房存在装修的事实，但对上述合同的履行情况不清楚，双方对案涉办公用房基础装修残余价值均表示不申请鉴定，由法院进行酌定。另盛耀置业公司收取的中拓杭萧公司交付的装修押金及中拓杭萧公司预缴纳的电费，双方均表示另行解决，本案中不再主张。本院认为，中拓杭萧公司与盛耀置业公司就案涉不动产签订的租赁合同及补充合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。双方确认已于2019年12月31日合意终止租赁关系，并于2020年1月23日完成案涉厂房等不动产交接，中拓杭萧公司对欠付案涉不动产租金3750952.5元无异议，上述事实，本院予以确认。结合案情，本案的争议焦点：一、中拓杭萧公司就案涉不动产实际欠付物业费数额；二、盛耀置业公司是否存在违约行为；三、中拓杭萧公司就所欠付租金、物业费应支付滞纳金的计算标准；四、中拓杭萧就案涉不动产基础装修投入的工程款在本案中如何进行扣减。对此，本院分析如下：关于争议焦点一，盛耀置业公司主张案涉厂房2019年3月15日至2019年12月31日产生物业费528960元（27840平方米×2元/月、平方米×9.5月），扣除已支付物业费196736元，欠付物业费332224元；盛耀置业公司主张案涉办公用房2018年11月30日至2019年12月31日产生物业费22837.1元（878.35平方米×2元/月、平方米×13月），扣除已支付物业费12296.9元，欠付物业费10540.2元。中拓杭萧公司对上述物业费起算点及计算方式无异议，但抗辩案涉厂房未投入实际使用，不应支付案涉厂房的物业费。盛耀置业公司主张物业服务并非针对案涉厂房内部，案涉厂房是否实际使用不影响物业费支付。结合双方陈述，及中拓杭萧公司曾支付部分案涉厂房物业费的行为，中拓杭萧公司上述抗辩意见本院不予采纳，综上，中拓杭萧公司共欠付案涉不动产物业费342764.2元。关于争议焦点二，中拓杭萧公司抗辩，盛耀置业公司未按其生产需要解决电力增容及天然气配置等问题，应免除滞纳金。首先，双方就电力增容及天然气配置等问题在合同中并未约定；其次，中拓杭萧公司自认其承租案涉厂房后并未投入使用，且未投入使用原因并非源于存在上述问题；最后，盛耀置业公司按约交付了案涉不动产，且中拓杭萧公司亦支付了部分租金及物业费，双方已实际履行了合同。综上，中拓杭萧抗辩盛耀置业公司在本案中存在违约行为，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，如前所述，中拓杭萧公司就案涉不动产尚欠租金及物业费未按合同约定时间支付，其行为存在违约，应承担相应的违约责任。中拓杭萧公司抗辩，双方约定滞纳金计算标准过高，盛耀置业公司未提供证据证实其实际损失达到合同约定标准，本院依法对上述滞纳金标准进行调整，2019年8月20日前欠付租金、物业费产生的滞纳金按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起之后产生的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。结合中拓杭萧公司欠付的租金、物业费数额，及双方确认的滞纳金起算点，截至2020年1月20日（起诉之日）产生的滞纳金的具体计算方式：1.案涉厂房欠付租金产生的滞纳金（1）2019年6月15日前应交租金1948800元，产生的滞纳金为以1948800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年6月16日起至2019年8月19日，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至2020年1月20日止；（2）2019年9月30日前应交租金1670400元，产生的滞纳金为以1670400元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年10月1日起至2020年1月20日止。2.案涉办公用房欠付租金产生的滞纳金（1）2019年6月30日前应交租金65876.25元，产生的滞纳金为以65876.25元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年7月1日起至2019年8月19日，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至2020年1月20日止；（2）2019年9月30日前应交租金65876.25元，产生的滞纳金为以65876.25元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年10月1日起至2020年1月20日止。3.案涉厂房欠付物业费产生的滞纳金（1）2019年6月30日前应交165184元（扣减上季度多交付的1856元），产生的滞纳金为以165184元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年7月1日起至2019年8月19日，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至2020年1月20日止；（2）2019年9月30日前应交167040元，产生的滞纳金为以167040元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年10月1日起至2020年1月20日止。4.案涉办公用房欠付物业费产生的滞纳金（1）2019年6月30日前应交5270.1元，产生的滞纳金为以5270.1元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年7月1日起至2019年8月19日，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至2020年1月20日止；（2）2019年9月30日前应交5270.1元，产生的滞纳金为以5270.1元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年10月1日起至2020年1月20日止。综上，2019年6月16日起至2019年6月30日，欠付租金产生的滞纳金为以1948800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年7月1日至2019年9月30日，欠付租金及物业费产生的滞纳金为以2185130.35元（1948800元+65876.25元+165184元+5270.1元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年7月1日起至2019年8月19日，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至2019年9月30日；2019年10月1日至2020年1月20日，欠付租金及物业费产生的滞纳金为以4093716.7元（1948800元+65876.25元+165184元+5270.1元+1670400元+65876.25元+167040元+5270.1元）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年10月1日起至2020年1月20日。关于争议焦点四，盛耀置业公司认可收到中拓杭萧公司交付的装修保证金，并知晓中拓杭萧公司就案涉办公用房装修的事实，足以认定中拓杭萧就上述装修行为系经盛耀置业公司同意。现案涉办公用房基础装修部分已附和于不动产，房屋收回后盛耀置业公司仍可继续利用，故相关装修费用可在欠付租金部分进行折抵。关于案涉办公用房基础装修部分的现存价值，庭审中双方明确不申请评估，请求本院结合实情酌定。综合考虑基础装修实际投入、实际使用期限等因素，并结合中拓杭萧提供的基础装修费用票据等，本院酌定从欠付租金部分扣减25万元进行折抵，折抵后中拓杭萧公司欠付盛耀置业公司租金3500952.5元（3750952.5元－250000元）。故2020年1月20日（起诉日）之后，欠付租金产生的滞纳金应以3500952.5元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，欠付物业费产生的滞纳金应以342764.2元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，上述滞纳金合并后为以3843716.7元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年1月20日起至实际付清之日止。关于盛耀置业公司请求中拓杭萧公司腾空案涉厂房及办公用房的主张，因双方确认就案涉厂房及办公用房合意解除租赁关系后，已完成交接，且庭审中双方陈述就案涉厂房内的生产设备等，双方需进一步协商解决，故对该项主张，本院不予支持，双方可待达成协商结果后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、原告天津盛耀置业有限公司与被告中拓杭萧（天津）有限公司签订的案涉《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充合同》于2019年12月31日解除；二、被告中拓杭萧（天津）有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告天津盛耀置业有限公司欠付租金3500952.5元、物业费342764.2元，两项共计3843716.7元，并支付以1948800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年6月16日起至2019年6月30日止，以2185130.35元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年7月1日起至2019年8月19日，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至2019年9月30日止，以4093716.7元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年10月1日起至2020年1月20日止，以3843716.7元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年1月20日起至上述欠付费用实际付清之日止的滞纳金；三、驳回原告天津盛耀置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计27470元，由原告天津盛耀置业有限公司负担10338元，被告中拓杭萧（天津）有限公司负担17132元（此款由被告于本判决发生法律效力之日起三十日内一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孟伟二〇二〇年四月二十四日书记员  魏鹏附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。