宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0213民初6207号原告（反诉被告）：竺陆磊，男，1988年8月17日出生，汉族，住宁波市奉化区，现住宁波市奉化区。委托诉讼代理人：陈海明，浙江求是行律师事务所律师。被告（反诉原告）：何军辉，男，1979年6月21日出生，汉族，现住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：李军，安徽舒洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小彤（系被告何军辉配偶），女，1983年4月17日出生，汉族，现住宁波市海曙区。原告竺陆磊为与被告何军辉房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。2020年1月3日，被告何军辉提起反诉，本院于同日受理后，决定与本诉合并审理，于2020年3月24日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）竺陆磊及其委托诉讼代理人陈海明、被告（反诉原告）何军辉及其委托诉讼代理人李军、吴小彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）竺陆磊起诉称：2019年10月10日，经宁波奉化家家红房地产经纪有限公司（以下简称家家红公司）介绍，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订了《存量房屋买卖中介合同》一份，合同约定：被告将坐落于宁波市奉化区房屋以108万元价格出售给原告；价款分期支付，在签订合同之日支付定金5万元，2019年11月15日前支付40万元；余款63万元在过户后按揭贷款放贷当日支付；除乙方、家家红公司原因外，甲方违约不能履行合同的，甲方应双倍返还定金给乙方，甲乙双方中介费用和代办费等所有费用均由甲方承担，同时甲方承担由此造成的其他经济损失和费用等内容。2019年10月24日，被告又通过宁波市宽宏房地产经纪有限公司（以下简称宽宏公司）以128万元价格对涉案房屋挂牌销售。合同签订后，原告已按合同约定全面履行，2019年11月15日，原告发微信通知被告按约履行，被告明确告知合同已经解除。原告认为，原被告双方签订的合同合法有效，被告应当按约交付房屋并协助原告办理相关手续，现被告明确不予出售房屋，原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1.解除原、被告以及宁波奉化家家红房地产经纪有限公司于2019年10月10日签订的存量房屋买卖中介合同；2.被告双倍返还定金共计10万元；3.被告赔偿原告支出的律师费5000元；4.本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）何军辉答辩称：1.原告起诉的事实和理由与实际事实不符，其诉讼请求中解除涉案合同和双倍返还定金无法律依据，且与事实不符；2.被告通过宁波市奉化区江口圆缘园房产中介所（以下简称圆缘园中介所）与原告进行联系，经原告要求，原被告通过家家红公司进行房屋交易并签订了涉案合同，该合同对价款和付款的方式以及违约的责任作出了约定；3.原告未按照合同的约定于2019年10月10日支付给被告5万元购房定金，被告也没有委托任何第三方保管或者收取房款、定金等款项，但是2019年10月28日晚，家家红公司负责人徐正一支付给被告5万元，被告并不知该款项的性质和来源；4.被告委托宽宏公司以128万元出售涉案房屋是在2019年9月25日，即涉案房屋买卖合同签订之前，且被告在知晓第三方出售涉案房源后，马上向房管部门投诉了；5.在涉案房屋买卖合同中，被告没有违约的行为，不需要承担相关的法律5责任，要求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）何军辉反诉称：2019年10月10日，被告与原告经家家红公司签订了《存量房屋买卖中介合同》一份，被告将坐落于宁波市奉化区房屋出售给原告，合同约定：房屋价格为108万元，付款方式为在签订合同之日，原告支付给被告定金5万元，在2019年11月15日前，原告支付40万元首付款，原告违约不能履行合同的，被告有权将购房定金没收，并要求原告承担相应经济损失，但合同履行期间，原告未按约支付定金等任何款项，按照合同约定，原告逾期支付10个工作日为严重违约，需承担违约责任，故诉至法院，请求判令：1.原告（反诉被告）支付给被告（反诉原告）购房定金5万元；2.原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）支出的律师费5000元；3.本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）竺陆磊答辩称：1.在签订合同之日，原告已经支付了定金5万元，因被告没有提供房产证的复印件，被告与中介之间的交涉过程与原告无关；2.在2019年11月15日之前，原告已准备好履行合同的条件；3.被告存在严重违约，原告已按约支付定金，其是否拿到定金是被告与中介的事情。为此，答辩人要求驳回反诉原告的反诉请求。在本诉中，原告竺陆磊举证、被告何军辉质证及本院认证如下：1.《存量房屋买卖中介合同》一份，用以证明原被告就涉案房屋买卖签订了合同并对付款方式和违约责任作出了约定以及被告违反了合同约定。被告对该证据的真实性没有意义，但认为无法证明是被告违约。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；2.不动产产权证一份，用以证明被告对坐落于浙江省宁波市奉化区江口街道甬山书院1幢204室房屋享有单独产权的事实。被告对该证据真实没有异议，认为该证据证明被告提供给中介的复印件真实。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；3.微信转账截屏两张，用以证明原告已向被告支付定金5万元的事实。被告对该证据真实没有异议，对关联性有异议，原告转账时被告不知情，原告转账的时间亦不明确，转到被告账户时也超过了合同约定的时间，对转账备注不认可，按照合同约定，家家红公司也应于合同签订之日将定金转付给被告。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；4.银行交易明细一组，用以证明原告及原告配偶杨静为履行合同已共同准备好50多万元购房款的事实。被告对该组证据的真实性没有异议，但认为无法证明原告准备的资金即为购房款，同时原告也未按合同支付购房首付款。经审查，本院认为该组证据应结合其他证据综合认定；5.微信聊天记录截屏一组，用以证明原告通过微信通知被告按约履行，但被告认为合同已经解除并拒绝办理过户手续的事实。被告对该组证据的真实性没有异议，但认为该证据反映了被告未如期收到定金的事实，房屋未过户的原因系原告未支付首付款给被告用于归还贷款，被告是以原告超过10个工作日未付定金5万元才通知被告解除合同。经审查，本院确认该组证据作为认定本案相关事实的依据；6.查询证明一份，用以证明被告的房屋在其他房地产经纪公司以128万元价格挂牌销售的事实。被告对该证据的真实性有异议，认为来源不明确，该情况已在答辩意见中说明。本院认为，无其他证据佐证网页上的内容系被告委托宽宏公司挂牌销售，故该证据不予采纳；7.委托代理合同、发票各一份，用以证明原告支付律师费5000元的事实。被告对该证据的真实性没有异议，但认为该费用与被告无关，原告应自行负担。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；8.收条一份，用以证明原告在2019年10月10日将5万元定金支付给家家红公司保管的事实。被告对该证据的真实性、关联性均有异议，认为签合同当日家家红公司并未向被告出示该份收据，被告也没有授权家家红公司代收购房定金。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；9.结婚证一份，用以证明原告与杨静系夫妻关系的事实。被告认为该证据与本案无直接关联，真实性由法院审核。经审查，本院对该证据的真实性予以认可，其与本案关联性应结合其他证据综合认定。在本诉中，被告何军辉举证、原告竺陆磊质证及本院认证如下：1.支付宝转账记录一组，用以证明案外人徐正一于2019年10月28日转账5万元给被告，被告于2019年11月26日转账5万元给徐正一的事实。原告对该证据的真实性没有异议，但认为被告从转账备注可知晓该笔款项为购房定金，被告退还给徐正一的行为与本案无关。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；2.宁波市存量房屋交易委托书一份，用以证明被告于2019年9月25日已委托宽宏公司出售涉案房屋的事实。原告对该证据不予认可，认为与证明内容无关。本院认为，该证据应结合其他证据综合认定；3.截图一份，用以证明宽宏公司于2019年9月27日已在线挂牌出售涉案房屋的事实。原告对该证据真实性有异议，认为无法证明图片中的房屋即为涉案房屋。本院认为，网页截图中的房屋没有显示具体门牌号，无法证明是涉案房屋，故本院对该证据不予采纳；4.通话记录、收据一组，用以证明被告配偶吴小彤于2019年10月24日向有关部门投诉宽宏公司未经授权挂牌出售涉案房屋的事实。原告对真实性没有异议，但认为通话内容无从知晓，也无法证明待证事实。本院认为，该组证据缺乏通过内容等相关证据佐证，不足以证明待证事实，故仅对真实性予以确认；5.结婚证一份，用以证明被告与吴小彤夫妻关系的事实。被告对该证据无异议。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。在反诉中，被告（反诉原告）何军辉举证、原告（反诉被告）竺路磊质证及本院认证如下：1.《存量房屋买卖中介合同》一份，用以证明事实反诉原告与反诉被告于2019年10月10日签订房屋买卖合同，并约定房屋价款、付款方式、违约责任的事实。反诉被告对该证据无异议。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；2.微信聊天记录一份，用以证明因反诉被告未按约支付购房定金已构成违约，反诉原告于2019年10月29日告知反诉被告解除房屋买卖合同的事实。反诉被告对该证据的真实性没有异议，但认为是反诉原告无故解除房屋买卖合同，并非反诉被告违约。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；3.支付宝交易明细截屏一份，用以证明反诉原告退还给徐正一5万元的事实。反诉被告对该证据的真实性没有异议，但认为是该笔钱是否是定金不清楚。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；4.民事案件委托代理协议、增值税普通发票各一份，用以证明因反诉被告违约造成反诉原告损失律师费5000元的事实。反诉被告对该证据的真实性没有异议，但认为是该损失并非反诉被告违约造成的。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；5.微信聊天记录一份，用以证明2019年10月11日反诉原告的配偶吴小彤已通过圆缘园中介所吕美华提供了房产证复印件图片。反诉被告认为，吴小彤与案外人的聊天记录与本案无关，根据合同约定，反诉原告应当将产权证原件交给中介保管。本院认为，吴小彤与案外人的聊天记录难以确认其真实性，但对于吴小彤作为反诉原告的配偶在聊天记录中对己方不利的自认事实，本院采纳后作为认定本案相关事实的依据。在反诉中，原告（反诉被告）竺路磊未提供证据。经审理，本院认定的事实如下：2019年10月10日，原告（反诉被告）竺路磊与被告（反诉原告）何军辉通过家家红公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，双方在合同中约定:被告（反诉原告）将位于宁波市奉化区房屋以108万元价格出售给原告（反诉被告）；并约定在签订合同之日原告（反诉被告）支付定金5万元，在2019年11月15日前原告（反诉被告）应支付首付款40万元用以被告（反诉原告）还贷，余款63万元在房屋过户后按揭贷款放贷当日支付；原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付全部房款后的当天，完成房屋交付手续等。另外，双方就违约责任作出了约定：若被告（反诉原告）违约不能履行合同的，被告（反诉原告）应双倍返还定金给原告（反诉被告），若原告（反诉被告）违约不能履行合同的，定金归被告（反诉原告）所有，违约一方应承担另一方的其他经济损失和费用，因单方逾期10个工作日为严重违约，责任方须承担合同约定的违约责任等内容。合同签订当日，原告（反诉被告）将5万元购房定金通过支付宝转账支付给家家红公司法定代表人徐正一，并由家家红公司出具收条一份，收条上写有“由中介方暂为保管”字样。2019年10月11日，被告（反诉原告）的配偶吴小彤将涉案房屋房产证复印件图片通过微信发给圆缘园中介所负责人吕美华。同月13日，吕美华通过微信告知吴小彤，因被告（反诉原告）未提供有效产权证，原告（反诉被告）交付的购房定金暂由家家红公司代收。同月24日，吴小彤在微信中向吕美华提出解除房屋买卖合同。同月28日，家家红公司负责人徐正一将5万元定金通过支付宝转账支付给被告（反诉原告），并备注了“甬山书苑1幢204客户竺陆磊定金保管归还”，同月29日，被告（反诉原告）以未收到定金为由在微信中向原告（反诉被告）表示解除合同。原告（反诉被告）在首付款筹备到位后于购房合同约定的首付款支付日即2019年11月15日，通过微信要求被告（反诉原告）协助办理涉案房产过户等相关手续时，被告（反诉原告）未予协助办理，并再次表示合同已解除。2019年11月26日，被告（反诉原告）通过支付宝转账将5万元支付给徐正一。另查明，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）为本次诉讼各支付律师费5000元。本院认为，原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效的合同，双方应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的权利义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，因被告（反诉原告）在合同签订之日未及时提供产权证原件或有效的复印件，故原告（反诉被告）将购房定金5万元交付给家家红公司暂为保管符合本地区房屋交易习惯，应当视为原告（反诉被告）已按合同约定支付了购房定金，另圆缘园中介所负责人吕美华于2019年10月13日亦将上述定金支付情况告知被告（反诉原告），按照交易习惯，被告（反诉原告）在提供有效的涉案房屋权属证明后完全可向家家红公司索要其保管的5万元购房定金，但被告（反诉原告）在收到家家红公司转交的5万元购房定金后次日，以原告（反诉被告）未按约支付定金为由要求解除合同并明确表示不再出售涉案房屋，显属违约，应当承担相应的违约责任。庭审中，原、被告均同意解除涉案房屋买卖合同，本院予以准许。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于律师费，双方在庭审过程中均认可由违约方承担，现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担5000元律师费，本院予以支持。反诉原告的反诉请求证据不足，本院不予支持。至于被告（反诉原告）支付给徐正一的5万元，由原、被告另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告竺陆磊与被告何军辉于2019年10月10日签订的《存量房屋买卖中介合同》；二、被告何军辉于本判决生效之日起十日内双倍返还给原告竺陆磊定金共计100000元；三、被告何军辉于本判决生效之日起十日内赔偿给原告竺陆磊律师费5000元；四、驳回反诉原告何军辉的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费2400元，减半收取1200元，反诉案件受理费587.5元，合计1787.5元，由被告（反诉原告）何军辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。审判员  朱海南二〇二〇年四月八日法官助理沈文达书记员章倩炜附：一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。