广东省湛江市霞山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0803民初311号 原告：林兴，男，1979年1月31日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区**********，公民身份号码440************439。 委托诉讼代理人：靳琦，广东粤正律师事务所律师。 被告：孙蔓莉，女，1960年6月27日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*******，公民身份号码440************421。 委托诉讼代理人：葛志能，广东国邦律师事务所律师。 被告：符舒明，男，1954年6月2日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*******，公民身份号码440************435。 委托诉讼代理人：葛志能，广东国邦律师事务所律师。 第三人：林园园，女，1981年5月9日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区民享路东一路113号，公民身份号码440************92X。 第三人：湛江新城建设有限公司，住所地广东省湛江市霞山区***********。 法定代表人：陈文建，经理。 委托诉讼代理人：路笃国，男，1976年12月8日出生，汉族，住山东省汶上县************，公民身份号码370************71X。系该公司员工。 第三人：彭伟湛，男，1973年7月3日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区**********，公民身份号码440************434。 第三人：王超霞，女，1975年11月7日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区********，公民身份号码440************441。与第三人彭伟湛系夫妻关系。 第三人：吴方彬，男，1977年4月28日出生，汉族，住广东省徐闻县********，公民身份号码440************355。 第三人：湛江市霞山区柏丽商务酒店加勒比海酒吧，经营场所广东省湛江市霞山区*******。 经营者：胡文希，男，1983年9月19日出生，汉族，身份证号码440************033。 第三人：湛江市霞山区加色商务酒店，经营场所广东省湛江市霞山区************。 经营者：陈文斌，男，1990年3月3日出生，汉族，身份证号码440************47X。 第三人：湛江市龙昌实业开发公司，住所地广东省湛江市霞山海滨大道（潜水学校对面）。 法定代表人：梁文彬。 第三人：湛江市霞山区遇见音乐餐吧，经营场所广东省湛江市霞山区***************。 法定代表人：柯文龙。 原告林兴与被告孙蔓莉、符舒明、第三人林园园、湛江新城建设有限公司（以下简称：新城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后依法适用普通程序，并追加第三人彭伟湛、王超霞、吴方彬、湛江市霞山区柏丽商务酒店加勒比海酒吧（以下简称：加勒比海酒吧）、湛江市霞山区加色商务酒店（以下简称：加色酒店）、湛江市龙昌实业开发公司（以下简称：龙昌公司）、湛江市霞山区遇见音乐餐吧（以下简称遇见餐吧）参加诉讼，于2019年3月22日、2019年6月27日、2019年12月19日、2020年3月20日四次公开开庭进行了审理。原告林兴的委托诉讼代理人靳琦、被告孙蔓莉、符舒明的共同委托诉讼代理人葛志能到庭，第三人新城公司的委托诉讼代理人路笃国，于2019年3月22日、2019年6月27日、2019年12月19日到庭，2020年3月20日不到庭，第三人彭伟湛于2019年6月27日到庭，于2019年3月22日、2019年12月19日、2020年3月20日不到庭，第三人林园园、王超霞、吴方彬、加勒比海酒吧、加色酒店、龙昌公司、遇见餐吧经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林兴向本院提出诉讼请求：1、解除第三人林园园与被告孙蔓莉于2007年7月19日签订的《租赁合约》，并判令被告孙蔓莉和符舒明于解除《租赁合约》之日起10日内将租赁物退还给原告；2、判令被告孙蔓莉、符舒明向原告支付2017年4月1日至2019年1月31日的租金1761876.2元及违约金352375.24元，自2019年2月1日起至退还租赁物给原告之日止的租金及解除合约后的房屋占用费仍按合约约定的月租金82958.3元计付，并按此期间所欠租金及房屋占用费总额的20%计付违约金（含房屋占用费的利息损失）给原告；3、判决原告不予退还被告孙蔓莉和符舒明的经营保证金800000元；4.案件受理费由两被告共同负担。事实和理由：2007年7月19日，第三人林园园（甲方）与孙蔓莉（乙方）签订《租赁合约》，约定甲方将位于湛江市霞山区海滨二路8号之一的龙昌大厦主楼1至10楼的5800平方米的房屋使用权出租给乙方经营酒吧、餐饮、宾馆使用，租期自2007年8月1日起至2019年7月30日止，共12年，每月租金65000元，租金从合约生效第三年起，每两年递增一次，增幅为5%，租金按月支付，乙方须在每月的10日之前支付当月的租金。合约还约定，乙方必须在每月的10号之前支付当月的租金，超期支付甲方有权按每天千分之五的比例收取乙方的违约金，乙方超过2个月不支付租金，甲方有权单方面终止合约，收回房屋，处理乙方的物品并没收经营保证金800000元。合约签订之后，林园园将涉案租赁房屋交付两被告经营使用。2012年7月10日，林园园与原告签订《权益转让协议书》，由林园园将其与孙蔓莉签订《租赁合约》项下的全部权利转让给原告。2012年7月12日，两被告私自将涉案租赁房屋转租给案外人彭伟湛、王朝霞经营使用，转租时两被告也未告知林园园和原告，而林园园及原告对两被告的转租行为均一直不予认可。自2014年2月1日起，两被告未能依约支付租金。因原告未能收取租金而遭受经济损失，原告遂于2017年4月20日向贵院提起诉讼，现该案已经湛江市中级人民法院判决生效[案号：（2018）粤08民终1505号]。根据该生效判决，林园园于被告孙蔓莉签订的《租赁合约》合法有效，两被告应向原告支付2017年3月31日止的尚欠租金2296958.08元及违约金459391.62元。2018年4月19日，两被告将原告及林园园送达《解除租赁合同通知书》，明确表示不再续租涉案房屋，为此，原告向贵院提起诉讼，请求确认该通知书无解除合同之效力。2018年9月，（2018）粤08民终1505号案之生效民事判决书送达各方当事人之后，两被告仍拒不支付租金，对此，原告认为，根据《租赁合约》的约定，原告有权解除该合约，有权按《租赁合约》约定继续追讨两被告应支付的租金或房屋占用费，并有权没收两被告的经营保证金800000元。由于两被告未能依约履行合约，并已构成根本违约。现原告恳请贵院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告孙蔓莉、符舒明共同辩称，一、虽然本案属于租赁纠纷,经生效文书确认，但是当事人有相反的证据可以推翻,那经生效文书认定的事实是不真实的。因此,孙蔓莉没有与林园园签订《租赁合约》的事实,就该事实已向法院申请笔迹鉴定,所以本案不存孙蔓莉与林园园签订《租赁合约》的事实。林兴不是本案适格的原告,无权请求解除租赁合同,并要求孙蔓莉、符舒明向林兴支付租金及违约金。涉案的租赁物是符舒明与彭伟湛合伙经菅柏丽酒店的需要,向新城公司承租的。在租赁合约履行过程中,涉案的租赁物是新城公司交付给柏丽酒店使用,承租涉案租赁物的经营保证金、水电保证金及租金均是由柏丽商务酒店直接支付给新城公司。林园园除了受新城公司的委托收取经营保证金80万元之外,没有收取过其他费用。孙蔓莉不认识林园园,与林园园没有见过面,也没有向林园园支付过租金,涉案租赁物的事宜均是符舒明与新城公司的法定代表人林文能进行协商的,不存在孙蔓莉违约及签订《租赁合约》的事实。二、涉案的租赁物于2017年7月之后,由胡文希与陈文斌承租使用,用于经营柏丽酒店、加勒比酒吧及加色酒店,胡文希、陈文斌与吴方彬、符舒明、彭伟湛都不存在租赁关系,符舒明、彭伟湛有权利不支付租金。孙蔓莉、符舒明将涉窠的租赁物的权利和义务转让给王超霞、彭伟湛之后,王超霞、彭伟湛巳经支付2014年7月31日之前的租金,从2014年8月1日起,涉案的租赁物一至三层由胡文希租用经营加勒比酒吧，第七至第十层由陈文斌租用，经营加色酒店，胡文希、陈文斌与符舒明、彭伟湛、吴方彬不存在租赁关系。根据湛江市工商局霞山分局查询取得两份租赁合约，足以证明胡文希与陈文彬存在租赁关系。新城公司已经不能提供涉案租赁物由符舒明、彭伟使用的证据，致使符舒明、彭伟湛不能对涉案的租赁物进行使用和收益，符舒明、彭伟湛有权不支付2014年8月1日起的租金。三、在履行《租赁合约》过程中，存在延迟支付及拒绝支付的违约行为，只会给出租方的利息损失,出租方提出解除合同，要求按照未付租金的20%计算违约金并同时要求不退还保证金，是针对同一事由追究没有收取租金、保证金及违约金，保证金及违约金存在重叠，同时适用有双重惩罚的情形，本案应当从要支付的违约金中扣减800000元的保证金，本案中，柏丽酒店已向新城公司交付800000元的经营保证金及20000元的水电保证金，依据相关法律规定,本案的保证金及违约金重复使用已经符合过分高于出租方造成的损失。四、涉案房屋一至三层已经不属于龙昌公司,现在正经营遇见酒吧，但不清楚由谁经营。陈文斌租用经营加色酒店，在经营期间，林园园每月均向加色酒店收取2万元的租金。现在使用涉案租赁物的当事人与符舒明、彭伟湛、吴方彬均不存在租赁关系，符舒明、彭伟与吴方彬没有控制及占有使用涉案租赁物，无法退还涉案租赁物，我方认为出租方要求退还涉案租赁物及退还占用费用没有法律依据。 第三人新城公司未提交答辩意见。 第三人彭伟湛述称，同意被告符舒明、孙蔓莉的答辩意见。 第三人龙昌公司述称，龙昌公司于2001年7月1日与湛江新城建设有限公司(法定代表人林文能后变更为陈文建)签署一份《租赁龙昌大厦合同书》(附件四)。合同双方对租赁房屋的面积、场地范围、租金数额及支付方式、违约责任等均作明确约定。合同生效履行一段时间后，双方因故在原合同主要条款不变的前提下，重新签署《合作投资开发经营龙昌大厦及附属空地合同书》对合作开发或出租年限由原约定的20年变更为70年(附件五)。至今，答辩人一直未与任何单位或个人签署关于龙昌大厦的租赁协议或合同。因合同乙方新城建设有限公司没有按合同约定向答辩人龙昌公司或龙昌公司指定的龙丁村第一、第二队支付租金，答辩人多次催付无果后于2017年2月26日、3月1日先后在湛江日报登报声明指出新城公司未能按合同约定或决定证明书、委托书的要求向龙丁村或龙昌公司支付龙昌大厦租金等费用已构成违约，新城公司承担一切经济或法律责任[附件六(含详见决定承诺书证据附件七)]。答辩人龙昌公司在2013年3月1日至2014年7月1日(即前后期间)，并声明没有经法定代表人亲笔签字收回龙昌大厦的经营权或签字转租他人(含经营等方式在内)，否则，其造成一切经济和法律责任后果自负，并以答辩人龙昌公司一切责任无关。答辩人保留通过法律途径另案诉讼要求新城公司自2013年度起至今的未付的龙昌大厦租金等费用。以维护答辩人龙昌公司(龙丁村集体村民)的合法权益。 第三人林园园、王超霞、吴方彬、加勒比海酒吧、加色酒店、遇见餐吧经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 根据审核确认的证据以及原、被告和第三人诉辩的意见和生效裁判文书认定的事实，本院经审理认定事实如下：位于湛江市霞山区海滨二路8号之一的龙昌大厦权属第三人龙昌公司（粤房地证字第C1282314号《房地产权证》和湛国用字第12229/030100855号《国有土地使用证》）。2003年12月16日，龙昌公司与新城公司签订《合作投资开发经营龙昌大厦及附属空地合同书》，该合同书约定：“甲方（龙昌公司）与乙方（新城公司）于2001年7月1日签订了《租赁龙昌大厦合作书》，合同在履行过程中，为了搞活乡镇企业，提高经济效率，经双方研究决定，同意将乙方租赁的龙昌大厦及甲方空地与乙方合作，共同开发经营。现经甲、乙双方多次磋商，双方同意签订以下合作经营合同条款，供双方共同执行。一、合作投资开发经营龙昌大厦及空地的地址：位于湛江市霞山区海滨大道（及海滨二路潜水学校对面）门牌8号之一。二、合作期限：合作期限为柒拾年。即从2004年1月1日起至2073年12月31日止。三、合作方式及投资比例：甲方以位于湛江市霞山区海滨大道8号之一的未装修未开业的“烂尾楼”龙昌大厦（7089M2）及空地（约4亩）作为甲方的投资，甲方占40%股份；龙昌大厦的工程收尾及装修、安装龙昌大厦的供水、供电系统（含安装400KV变压器组壹台），安装铝合金门窗、电梯（即客电梯两部、货电梯壹部），新建和安装大厦的消防系统（含新建约100立方米消防蓄水池及消防机房），对大厦内外装修和在空地上兴建综合楼一幢等项目投资所需的资金由乙方承担作为乙方的投资，乙方占60%股份。…”。2004年12月26日，龙昌公司与新城公司签订《协议书》，该协议书约定：“甲方（龙昌公司）与乙方（新城公司）于2003年12月16日签订了《合作投资开发经营龙昌大厦及附属空地合同书》，双方共同经营龙昌大厦及共同开发经营大厦所属空地（土地）。但合同在履行过程中，因双方在经营管理上出现混乱和不协调，合作期间未能达到原设想的经济利益，为了确保双方的利益，便于经营和管理，现经双方共同协商一致，甲方同意退出合作经营权，龙昌大厦经营权及大厦所属空地（土地）开发和经营权全部由乙方独自经营。为明确双方的权利义务，在平等互利、双方自愿的原则下，现就有关事项双方签订如下协议条款，供双方遵守履行。一、乙方独自经营时间从2005年1月1日起至2073年12月31日止，为期69年。……三、甲方退出经营权后，在经济上，乙方必须每年支付一定的经济补偿金给甲方。……七、甲方退出经营权后，龙昌大厦由乙方独自经营，龙昌大厦所属空地（土地）由乙方初字开发兴建综合楼，综合楼的规模、设计由乙方确定，综合楼建好后由乙方独自经营使用至期满。……十、乙方享有龙昌大厦及大厦内的装修等配套设备、设施以及新建的综合楼及大楼内的装修等配套设备、设施和所属土地的经营使用权至经营期满。并且在经营期间享有上述物业的经营收益权，甲方或其他人均不得干预。……十二、乙方在经营期内，根据实际需要，甲方同意乙方对外承包或与他人合作，也可以将上述物业转租或部分转租，但是乙方必须告知甲方，并且保证每年按时付足补偿金给甲方。……”。2006年8月6日，新城公司与林园园签订《租赁合同书》，该《租赁合同书》约定：“甲方（新城公司）于2003年12月16日及2004年12月26日先后与龙昌公司签订《合作投资开发经营龙昌大厦及附属空地合同书》及《协议书》，依法享有位于湛江市霞山区海滨二路8号之一（潜水学校对面）房地产的合作经营权后，为便于经营管理，发挥经济效益，经甲、乙双方协商，订立如下合同条款：一、甲方同意将享有合作经营权的位于湛江市霞山区海滨二路8号之一的龙昌大厦主楼一至十层（约5800平方米）房屋租给乙方经营管理。二、租期13年。自2006年9月1日至2019年8月31日止。三、租金按月支付，每月租金为50000元，于每月15号前支付当月租金。自2010年9月1日起，租金每两年递增一次，递增率为5%。……九、在承租期间，乙方可与他人合作经营，或转租他人经营，但乙方须按本合同的额定向甲方履行相关义务。十、合同期满后，在同等条件下、乙方有优先承租权。……”。 2007年7月19日，第三人林园园（甲方）与被告孙蔓莉（乙方）签订《租赁合约》，该《租赁合约》约定：“甲、乙双方经友好协商，就位于湛江市霞山区海滨二路8号之一的龙昌大厦主楼租赁事宜达成一致意见，甲方同意将该大楼主楼一至十楼约5800平方米房屋使用权租给乙方经营酒吧、餐饮、宾馆使用，具体协商条件如下：一、租期由2007年8月1日起至2019年7月30日止，为期壹拾贰年。二、租赁房屋约5800平方米，月租金为人民币陆万伍仟元整（￥65000.00），壹年租金为人民币柒拾捌万元整（￥780000.00）；租金从合约生效第三年起，每贰年递增5%。三、经营保证金人民币捌拾万元整（￥800000.00），乙方在签订合约之日付给甲方；如合约期满，乙方不再打算续约，在合约期满前六个月抵减租金形式逐月扣除经营保证金人民币捌拾万元整的50%；如乙方续约，则不能以经营保证金抵减租金；在合约期满，乙方不再续约，乙方水电、租金交接清楚后壹个星期内，甲方应一次性返还给乙方经营保证金人民币捌拾万元整的50%，即人民币肆拾万元整，超期不支付，乙方有权按每天千分之五的比例收取甲方的违约金，且乙方无偿继续使用原租赁房屋，直到甲方付清乙方经营保证金为止。四、租赁期满前六个月内，乙方必须书面做出是否续租的决定，如果乙方决定不再续租，在经营期间装修固定在楼房地面、天面以及墙面的一切附作物如公共设备（含电梯）、地面及天花装饰、照明、供水、供电、风管消防等设施，乙方均不得拆除带走和破坏。但对电器产品如电视、大型灯具、视唱机类、音箱、台、椅、食品、酒水以及制冷（中央空调的主机）、分体空调主、副机、大型热水供应设备的锅炉可搬动的物品、乙方必须与甲方协商作价由甲方收购，如甲方不愿收购，乙方可在甲方的协助下拆除搬走。……十、甲方必须提供有效的产权和房屋使用权手续，协助乙方处理有关职能部门的各种事项，必须协调乙方处理一切因甲方原因引起的各方面的纠纷问题；甲方产权证件必须齐全、清晰、合法、有效，因甲方原因引起的各种纠纷和问题，甲方必须负全部责任。……十六、甲方为转租方，必须和龙昌大厦物业主方协商好，并有同意甲方转租的文件或文字予以确认；甲方和龙昌大厦物业主方必须确保乙方在合同期内的一切正常经营活动不受任何单位或个人的干扰；如因甲方和龙昌大厦物业主方产生纠纷，导致乙方无法继续经营下去，所造成的一切经济损失，甲方应负全责，并予以经济赔偿。”。该《租赁合约》签订后，第三人林园园依约将上述房产交付被告孙蔓莉，由被告符舒明与第三人彭伟湛合伙出资经营湛江市霞山区柏丽商务酒店使用。在租赁期间，被告孙蔓莉均以“柏丽商务酒店”的名义向第三人林园园缴纳租金和水电费。 2012年7月10日，第三人林园园（甲方）与第三人新城公司（乙方）、原告林兴（丙方）签订《权益转让协议书》，该《权益转让协议书》约定：“甲方于2007年7月19日与承租人孙蔓莉签订了1份《租赁合约》，由甲方将位于湛江市霞山区海滨二路8号之一的龙昌大厦主楼一至十层约5800平方米的房屋租给孙蔓莉经营酒吧、餐饮、宾馆使用，租期自2007年8月1日起至2019年7月30日止，为期12年，月租金为65000元，1年租金为780000元，租金从合约生效第三年起，每两年递增5%，每月的10号之前支付当月的租金。乙方作为甲方的担保人，并在《租赁合约》上盖章，经甲、乙、丙三方协商，订立以下协议内容：一、三方同意自本协议生效之日起，将上述《租赁合约》的全部权利转让给丙方，由丙方支付转让费220万元给甲方。二、甲方负责向承租人孙蔓莉通知权益转让事项，并暂由甲方按《租赁合约》的约定继续向承租人收取租金，于3个工作日内将每月收到的应收租金支付给丙方，或汇入丙方指定的银行账户。若收租金未交付丙方，应按每逾期1天的千分之一计付资金占用费给丙方。三、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方签章之日起生效。”协议签订后，第三人林园园继续向被告孙蔓莉收取租金。 2012年7月12日，被告符舒明、孙蔓莉（甲方）与第三人彭伟湛、王超霞（乙方）签订《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》，协议约定：“经甲、乙双方协商，现就甲方转让湛江市霞山区柏丽商务酒店及房屋场地使用权相关事宜达成一致，并签订协议，统一执行以下条款：一、甲方同意把现工商登记注册的湛江市霞山区柏丽商务酒店及房屋场地使用权等作价人民币贰佰万元整（其中包含捌拾万元整保证金，贰万元整水电押金，以及酒店内的电视机、大型灯具、电脑视唱机类、音箱、台、椅、制冷的中央空调主机及分体空调主、副机、监控、电梯等酒店所有财物）转让给乙方。二、转让金分两期付清：第一期壹佰柒拾万元整，在协议签订之日付款（包含乙方在本协议签订之前已付给甲方的人民币壹佰贰拾万元整），第二期叁拾万在10月1日前付清。三、双方在原来经营期内所欠下的债务、债权，经双方一致确认，乙方承担所欠货款壹拾万零陆佰捌拾叁元整及业务费贰拾陆万元整和5月份租金陆万伍仟元整此外双方共同经营期间在外产生的债权和债务（包含甲方以湛江市霞山区柏丽商务酒店名义向银行或他人的借款）均由甲方独自享有和承担。四、在过去几年的经营过程中，除了清除以上欠款外，就是租赁租金合约生效的第三年起，每两年递增5%，从2009年8月1日至2012年4月30日止，所欠租金按股份分摊，在转让后遗留的房屋租赁问题甲方应无偿协助乙方处理。五、本协议双方签字之日，甲方应把各类证件（含租赁合同）交予乙方，由乙方负责变更，需要甲方协助的，甲方负责协助，但不负责证照变更过程中所产生的一切费用及其他责任等问题。在不能变更的情况下，甲乙双方需到公证处公正。六、自本协议双方签名生效之日起，乙方在经营中所产生的盈利、亏损、债权、债务及人事纠纷等问题，与甲方无关。租赁期限按甲方和新城建设有限公司签订为准。七、湛江市霞山区柏丽商务酒店的装修设备归乙方所有，在合同期满后，乙方不再续租，需根据甲方和新城建设有限公司签订的租赁合同的条款来执行，如有产生纠纷等问题一律与甲方无关。八、本协议自双方签字起正式生效，本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律的效力。甲方应在本协议签字生效之日起第七日内协助乙方到工商局等行政管理机关办理变更各种证照手续。九、乙方在本协议签字生效后的经营过程中，若因甲方在外所欠债务导致他人破坏、干扰乙方经营的，由甲方负责，如因乙方在经营过程中，未能如期交租或转租他人经营，所引起与屋主方产生纠纷的，与甲方无关。”。协议签订后，被告孙蔓莉、符舒明将湛江市霞山区柏丽商务酒店交付第三人彭伟湛、王超霞经营。在第三人彭伟湛、王超霞经营期间，以“柏丽商务酒店”名义向第三人林园园缴纳租金。被告孙蔓莉、符舒明未经原告林兴或第三人林园园同意与第三人彭伟湛、王超霞签订《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》将“柏丽商务酒店”转让第三人彭伟湛、王超霞经营。 2013年1月10日，被告符舒明（甲方）、第三人彭伟湛（甲方）与第三人吴文彬（乙方）签订《转让协议书》，该《转让协议书》约定：“经甲、乙双方协商，现甲方转让湛江市霞山区海滨南路8号柏丽商务酒店经营权及房屋场地使用权相关事宜达成一致，甲乙双方在公平、合理、等价、互利基础上充分协商，达成如下协议，供双方共同信守：一、甲方自愿将位于湛江市霞山区海滨二路8号之一“柏丽商务酒店”转让给乙方经营。二、转让范围：本酒吧与酒店的内外装修、酒吧内经营的所有设备、设施、及该酒吧的经营权。三、1、转让价格：在甲、乙双方完全履行本转让协议条款的前提下，经双方协商转让价格为人民币陆拾伍万元整（￥650000）元。2、甲方将该酒吧、酒店现租楼房一至十楼（5800平方）转租给乙方经营。每月租金以人民币壹拾伍万元（￥150000）计算。租赁期为6年6个月，即从2013年1月10日到2019年7月30日止。租金从合约生效第三年起，每贰年递增5%。3、经营保证金人民币伍拾万元整（￥500000）元整。四、甲、乙双方的权利和义务：1、乙方在2013年1月10日正式接受本酒吧的经营管理，交接日之前的租赁合同相关费用（租金、水、电、气费等）、电话费、员工工资、货款及余下的啤酒进场费用等由甲方承担，乙方不承担任何责任。所欠原出租方的租金要交清。2013年1月10日前本店所产生的债权、债务、涉及到的所有责任与乙方无关。2、2013年1月10日后本店所产生的一切债权、债务、员工工资等责任与甲方无关。3、甲方必须在交接前将原有柏丽商务酒店所有相关经营合法合规的经营许可证经营原证件交付乙方验证许可，甲方付乙方继续使用。然后，甲方必须协助乙方在3个月之内办理有关经营证件过户手续，费用由乙方负责。4、乙方在签字之日起正式接收本酒吧经营权。甲方免费给予乙方三个月的装修期，即从2013年4月10日正式计算租金。5、从双方签字即日起，柏丽商务酒店加勒比酒吧所有发生一切经营纠纷与甲方无关，甲方不负责任何法律责任。6、甲方在转让给乙方之前所发生的打架及一些严重事件。应由甲方全权负责。与乙方无关。如因甲方处理不当而给乙方造成的一切损失应由甲方全权负责及赔偿。五、转让费的付款方式：1、本协议签订后，乙方即付给甲方保证金人民币伍拾万元整（￥500000）元整。剩下转让费六十五万元（￥650000）人民币，乙方在2013年2月5日前一次性付清。六、租金的支付按月缴付，甲方收取租金时只开具收据，不负责开具正式发票给乙方，如乙方需甲方开具正式发票，则开票的税费由乙方支付。每月10号前为租金支付期限，乙方必须在每月10号前支付每月的租金给甲方。超期支付甲方有权按每天千分之五的比例收取乙方的违约金，乙方超期2个月不支付租金，甲方有权单方面终止合约，收回房屋。七、违约责任：1、甲乙双方必须严格履行本协议，若有违约，给对方造成损失的，必须给与赔偿。2、在约定时间内办理变更经营许可证手续过程中若遇到办理许可证的问题时，甲方不得以其他理由推卸责任。必须要配合乙方解决完善有关经营许可证事务。3、乙方在经营期未满，若要转让他人，需与甲方商讨同意。4、乙方在租赁期间放弃经营，甲方不予退还保证金。5、就湛江市霞山区柏丽商务酒店与中国移动通信集团广东有限公司湛江分公司签的合同在乙方接收后依然生效。湛江市霞山区柏丽商务酒店与中国移动通信集团广东有限公司湛江分公司签约合同每年所发生的费用收入，甲乙双方各收取50%。八、本协议的未尽事宜由双方协商并做出补充。因本协议执行中发生纠纷双方不能协商解决时，双方均可向人民法院提起诉讼。九、本协议自签订之日起生效。壹式贰份，甲、乙双方各执一份。”2013年1月10日，被告符舒明、第三人彭伟湛与第三人吴文彬签订《补充协议书》，约定“关于湛江市霞山区柏丽商务酒店股东承包协议书当中的法人代表符舒明在本协议书当中只是配合股东彭伟湛协调签协议。协议书当中所有条款收益等与法人代表符舒明无关。”。上述协议签订后，被告符舒明、第三人彭伟湛、王超霞将“柏丽商务酒店”交付第三人吴方彬经营使用。第三人吴方彬向第三人彭伟湛、王超霞缴付租金至2015年1月10日止。被告符舒明、第三人彭伟湛将涉案房产转租给第三人吴文彬经营使用，未告知原告林兴或第三人林园园。由于被告孙蔓莉、符舒明、第三人彭伟湛、王超霞及第三人吴方彬在经营期间未依约缴付租金，第三人林园园经多次催讨未果，致使原告林兴未能依约收取租金，原告逐于2017年4月20日向本院提起诉讼。该案经本院审理后，于2018年2月26日作出（2017）粤0803民初631号《民事判决书》，认定：本案属租赁合同纠纷。位于湛江市霞山区海滨二路8号之一的龙昌大厦权属第三人龙昌公司（粤房地证字第C1282314号《房地产权证》和湛国用字第12229/030100855号《国有土地使用证》）。第三人新城公司依据其与第三人龙昌公司签订的《合作投资开发经营龙昌大厦及附属空地合同书》和《协议书》，与林园园签订《租赁合同书》将湛江市霞山区海滨二路8号之一的龙昌大厦一至十楼约5800平方米房屋出租给第三人林园园经营使用。被告孙蔓莉与第三人林园园、新城公司签订的《租赁合约》，由第三人林园园将湛江市霞山区海滨二路8号之一的龙昌大厦一至十楼约5800平方米房屋转租给被告孙蔓莉经营使用。上述合同均是各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同合法有效，应受法律保护。被告抗辩主张其双方签订的《租赁合约》无效，未能举证加以证明《租赁合约》不是林园园签字捺指印，其抗辩理据不充分，本院不予采纳。根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：原告与第三人林园园之间签订《权益转让协议书》涉及被告孙蔓莉与第三人林园园《租赁合约》的债权转让对被告孙蔓莉、符舒明是否发生效力；被告孙蔓莉、符舒明与第三人彭伟湛、王超霞签订的《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》是否涉及被告孙蔓莉与第三人林园园的《租赁合约》权利义务一并转让，对第三人林园园或原告是否发生效力；拖欠的租金及违约金应如何承担。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，除根据合同性质、当事人约定和法律规定不得转让债权的情形外，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。原告与第三人林园园签订《权益转让协议书》是其双方真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同合法有效，应受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。虽然原告及第三人林园园未能举证足以证明其之间的债权转让在诉讼前已通知被告，但被告孙蔓莉、符舒明通过参加本案的诉讼活动，已知道债权转让的事实，且知道履行债务的对象。原告直接通过向人民法院提起诉讼的方式向被告主张权利，可认定为通知债权转让的一种方式，在本案相关诉讼材料送达被告时，该债权转让对被告发生法律效力。《权益转让协议书》约定《租赁合约》的全部权利转让给原告，暂由第三人林园园按《租赁合约》的约定继续向承租人收取租金，原告依法享有《租赁合约》的债权。由于第三人林园园怠于履行收缴租金的义务，致使原告的权益受损。依照《中华人民共和国合同法》第七十三条的规定，原告依据《权益转让协议书》主张权利，直接请求被告支付租金，理据充分，本院予以支持。被告认为原告只能向第三人林园园主张租金缴付，而不应直接向被告主张租金缴付的抗辩，本院不予采纳。被告孙蔓莉承租湛江市霞山区海滨二路8号之一的龙昌大厦一至十楼约5800平方米房屋由被告符舒明、第三人彭伟湛合伙出资经营“柏丽商务酒店”。2013年1月10日，被告符舒明、孙蔓莉与第三人彭伟湛、王超霞签订的《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》，约定将“柏丽商务酒店”及房屋场地使用权作价200万元转让给第三人彭伟湛、王超霞经营。被告符舒明、孙蔓莉主张其与第三人林园园《租赁合约》的权利义务已一并转让给第三人彭伟湛、王超霞，应当经第三人林园园的同意，但被告符舒明、孙蔓莉与第三人彭伟湛、王超霞均未能充分举证加以证明已经取得第三人林园园或原告的同意，且原告及第三人林园园、新城公司均不认可《租赁合约》项下的权利义务已一并转让给第三人彭伟湛、王超霞。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条和第八十九条的规定，被告孙蔓莉、符舒明据以《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》主张被告孙蔓莉与第三人林园园《租赁合约》项下的权利义务已一并转让给第三人彭伟湛、王超霞，于法无据，本院不予支持。结合被告符舒明、第三人彭伟湛与第三人吴文彬签订《转让协议书》和《补充协议书》的转租合同关系以及第三人彭伟湛、王超霞、吴文彬在经营期间均以“柏丽商务酒店”名义缴纳租金的事实。被告孙蔓莉、符舒明与第三人彭伟湛、王超霞签订的《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》实际是其合伙人之间对“柏丽商务酒店”经营期间的财产、债权债务及经营权的内部处分，并不能导致被告孙蔓莉与第三人林园园之间的租赁合同关系所形成的债权债务发生消灭的实质变化，该合同对第三人林园园及原告没有约束力。由于原告及第三人新城公司、林园园明确表示不同意第三人彭伟湛、王超霞代被告清偿租金，且认为各方当事人应当按各自合同的约定予履行，实质是对被告孙蔓莉、符舒明与第三人彭伟湛、王超霞签订的《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》以及被告符舒明、第三人彭伟湛与第三人吴文彬签订《转让协议书》和《补充协议书》所形成的转租合同关系予认可，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告孙蔓莉与第三人林园园的《租赁合约》尚未终止的前提下，被告据以《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》主张应由第三人彭伟湛、王超霞向原告支付租金以及原告的诉讼已过诉讼时效的抗辩，理据不充分，本院不予采纳。原告根据其与第三人林园园、新城公司及被告孙蔓莉与第三人林园园签订的《权益转让协议书》和《租赁合约》，向被告符舒明、孙蔓莉主张债权，请求被告符舒明、孙蔓莉支付拖欠的租金，于法有据，应予支持。原告主张被告所拖欠的租金是从2014年2月起计至2017年3月31日止，根据第三人林园园与被告孙蔓莉的《租赁合约》约定的计算方式共2867933.08元（2014年2月1日至2014年7月31日的每月租金为71662.5元，2014年8月1日至2016年7月31日的每月租金为75245.62元，2016年8月1日至2017年3月31日的每月租金为79007.90元）。根据被告符舒明、孙蔓莉与第三人彭伟湛、王超霞提交的租金缴纳收据和原告、第三人林园园、新城公司确认的事实，从2014年2月1日起至2017年9月22日止，第三人林园园共收取的租金为570975元，该部分租金原告表示另行与第三人林园园处理。扣除570975元，截至2017年3月31日止被告孙蔓莉尚欠原告租金2296958.08元未缴付，应当清偿。根据《租赁合约》第五条约定的违约金计算为每日358.31元（71662.05×5‰）的方式进行累计超过实际损失的30%,明显过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，从公平原则考量，本院酌情调整按实际拖欠的租金2296958.08元的20%计算违约金为459391.62元。被告符舒明与孙蔓莉系夫妻关系，且共同参与经营，原告请求支付拖欠的租金及违约金应由被告符舒明与孙蔓莉共同承担清偿责任。由于原告不主张合同解除和租赁物的物权返还，并对被告孙蔓莉、符舒明与第三人彭伟湛、王超霞以及被告符舒明、第三人彭伟湛与第三人吴方之间形成的转租合同关系予认可，根据合同相对性原则，被告孙蔓莉、符舒明清偿债务后，可依据其与第三人彭伟湛、王超霞以及被告符舒明、第三人彭伟湛与第三人吴方彬之间订立的合同所形成的债权债务关系，由被告孙蔓莉、符舒明或第三人彭伟湛、王超霞另行主张权利，本案不宜一并处理。第三人加勒比海酒吧、加色酒店与本案处理结果没有法律上的利害关系。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十三条、第七十九条、第八十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决：一、限被告孙蔓莉、符舒明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林兴支付租金2296958.08元及违约金459391.62元，合计共2756349.7元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告林兴其他诉讼请求。原告林兴不服该判决，向广东省湛江市中级人民法院提出上诉，请求：一、请求二审法院将广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初631号民事判决第一项中孙蔓莉、符舒明向林兴支付的违约金459391.62元改判为774347.97元；二、林兴及孙蔓莉、符舒明在本案一、二审案件受理费的数额由法院依法决定。被告亦不服该判决，亦向广东省湛江市中级人民法院提出上诉，请求：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初631号民事判决第一项；二、判令驳回林兴的全部诉讼请求；三、判令林兴承担本案全部诉讼费用。广东省湛江市中级人民法院审理后认为：一审判决认定事实清楚，适用法律争取，应予维持。并于20188年9月17日作出（2018）粤08民终1505号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已于2018年12月7日发生法律效力。被告孙蔓莉、符舒明不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院作出（2019）粤民申1932号《民事裁定书》，认为：“关于孙蔓莉、符舒明应否按《租赁合同》约定向林兴履行支付租金义务的问题。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：债权人转让债权的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”根据原审查明的事实，林园园与孙蔓莉于2007年7月19日签订《租赁合约》，案涉房屋出租给孙蔓莉使用。2012年7月10日，林园园与林兴签订《权益转让协议书》，林园园将上述《租赁合约》的全部权利转让给林兴。虽然林园园与林兴未能举证证明其在诉讼前已向孙蔓莉履行债权转让通知义务，但林兴通过向人民法院提起诉讼的方式向孙蔓莉、符舒明主张权利，原审法院据此认定为通知债权转让的一种方式，在本案相关诉讼材料送达孙蔓莉、符舒明时，该债权转让对其发生法律效力并无不当。2012年7月13日，孙蔓莉、符舒明主张其已与彭伟湛、王朝霞签订《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》，将《租赁合约》项下的权利义务一并转让给对方；2013年1月10日，符舒明、彭伟湛与吴方彬签订《转让协议书》，将案涉房屋转租给吴方彬经营使用，但孙蔓莉、符舒明未能举证证明其将《租赁合约》项下的权利义务转让给彭伟湛、王超霞已取得债权人的同意，且诉讼中林园园、林兴明确表示不同意彭伟湛、王超霞代孙蔓莉、符舒明清偿租金，故《租赁合约》的权利义务相对方为林兴与孙蔓莉、符舒明。原审法院据此判决孙蔓莉、符舒明应向林兴履行《租赁合约》约定的支付案涉房屋租金义务并无不当。关于林园园是否违约的问题。孙蔓莉、符舒明在二审期间提交《湛江市霞山区柏丽商务酒店租赁合约》和《湛江市霞山区加色商务酒店租赁合约》，以此主张案涉房屋已被龙昌公司收回并另行出租，林园园不能提供案涉房屋给其使用已构成严重违约，其不应支付租金。龙昌公司对此予以否认，称其未曾与新城公司以外的单位或个人签署关于案涉房屋的租赁合同，也未收回案涉房屋或转租他人。因孙蔓莉、符舒明未能提交其他证据证实该主张，结合孙蔓莉、符舒明作为案涉房屋的承租人，实际占有、使用案涉房屋，如案涉房屋在2014年8月已被龙昌公司收回，其不可能不知情，但孙蔓莉、符舒明不但不要求解除《租赁合约》并追究林园园的违约责任，反而一直向林园园交付租金，且在其后的一审诉讼中，各方当事人均未提出案涉房屋已被龙昌公司收回并另行出租的事实。现孙蔓莉、符舒明以此为由主张林园园严重违约，其不应向林兴支付租金及违约金，理据不足，本院不予采纳。”，裁定驳回孙蔓莉、符舒明的再审申请。 另查明，被告孙蔓莉、符舒明及第三人彭伟湛、王朝霞均各为夫妻关系。 又查明，原告林兴对委托第三人林园园收取加色酒店的经营者陈文斌自2017年5月7日起至2019年1月18日期间通过微信、银行转账及现金方式交纳租金375000元的事实无异议。 上述事实有原、被告双方提交的《租赁合约》、《权益转让协议书》、发生法律效力的（2017）粤0803民初631号《民事判决书》、（2018）粤08民终1505号《民事判决书》、（2019）粤民申1832号《民事裁定书》、租赁保证金《收据》、水电保证金《收据》、第三人加色酒店交纳租金的凭证及本案庭审笔录等证据在案佐证。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，本院予以采信。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。第三人林园园与被告孙蔓莉于2007年7月19日签订的《租赁合约》、第三人林园园与原告林兴签订的《权益转让协议书》系双方真实意思表示，并经生效法律文书确认为有效协议且该债权转让已通过提起诉讼的方式通知被告孙蔓莉，对被告孙蔓莉发生法律效力，本院予以确认。被告孙蔓莉抗辩与第三人林园园签订的《租赁合约》无效，未能举证加以证明《租赁合约》不是林园园签字捺指印，且综观合约履行整个过程，林园园参与了收租，被告孙蔓莉对此亦未提出过异议，故其抗辩理据不充分，本院不予采纳。被告孙蔓莉、符舒明提交《湛江市霞山区柏丽商务酒店租赁合约》、《湛江市霞山区加色商务酒店租赁合约》抗辩案涉房屋已被龙昌公司收回，第三人林园园不能向被告孙蔓莉、符舒明提供案涉租赁物构成严重违约，但未提交充分证据予以证明，对被告孙蔓莉、符舒明的抗辩意见，本院不予采纳。根据本案之前涉及本案租赁物的生效法律文书的认定内容,结合本案证据及双方当事人的当庭陈述,本院认定被告孙蔓莉应当继续按照与第三人林园园签订的《租赁合约》向原告林兴履行给付租金的义务。原告主张被告孙蔓莉拖欠期内的租金应从2017年4月1日起计算至2019年7月30日止，根据第三人林园园与被告孙蔓莉的《租赁合约》约定的计算方式共计2259626元（其中：2017年4月1日至2018年7月31日按每月租金79007.90元计算；2018年8月1日至2019年7月30日按每月租金82958.3元计算）。从第三人加色酒店提交的租金交纳收据和微信转账记录、原告林兴、被告孙蔓莉、符舒明确认的事实，从2017年5月7日起至2019年1月18日，第三人林园园共收取租金375000元，原告林兴确认系委托第三人林园园收取租金。扣除375000元，截至2019年1月31日，被告孙蔓莉尚欠原告租金1884626元（2259626元-375000元）未付，应当清偿。根据《租赁合约》第五条约定的违约金计算为每日395.04元（79007.90×5‰）的方式累计超过实际损失的30%明显过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，从公平原则考量，本院酌情调整按照实际拖欠的租金1884626元的20%计算违约金为376925.2元。 被告孙蔓莉与第三人林园园签订的《租赁合约》约定的租赁期限截止时间为2019年7月30日。至今，合约的租赁期限已满，本案已不存在解除《租赁合约》的情形。租赁期届满后，当事人可以续订租赁合同，未续订租赁合同的承租人应当将租赁物予以返还。本案中，原告林兴在被告孙蔓莉未明确表示继续承租的情况下，应及时收回案涉房屋，被告孙蔓莉亦应将租赁物予以返还。根据本案已查明的事实，案涉房屋的一楼大堂和七至十楼实际由第三人加色酒店使用，被告孙蔓莉已不具备返还租赁物的客观条件，故应由原告林兴另行向第三人加色酒店主张返还租赁物及请求房屋占用费。对于原、被告双方无法明确案涉其他房屋的实际使用人，原告可在查实实际使用人后，另案主张要求案涉房屋的实际占有人返还并支付房屋占用费。对于原告主张被告孙蔓莉、符舒明支付《租赁合约》到期后的房屋占用费及返还案涉房屋，本院不予支持。 关于原告林兴请求不予退还被告孙蔓莉交纳的经营保证金800000元应否得到支持的问题。保证金是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱。本案中，本院已支持被告按照未支付租金的20%计算违约金，已可弥补原告的损失，对原告请求被告交纳的经营保证金800000元不予退还的主张，本院不予支持。被告孙蔓莉交纳的800000元经营保证金应冲减拖欠的租金，《租赁合约》对被告交纳的水电费押金20000元在租赁期满后的处理未作约定，可作为欠付租金一并冲减，冲减后被告尚欠租金1064626元（1884626元-800000元-20000元）。被告符舒明与被告孙蔓莉系夫妻关系，且共同参与经营，原告请求支付拖欠的租金及违约金应由被告符舒明与孙蔓莉共同承担清偿责任，本院予以支持。根据合同相对性原则，被告孙蔓莉、符舒明清偿债务后，可依据其与第三人彭伟湛、王朝霞以及被告符舒明与第三人彭伟湛与第三人吴方彬之间签订的合同所形成的债权债务关系，由被告孙蔓莉、符舒明或第三人彭伟湛、王朝霞另行主张权利，本案不宜一并处理。 第三人林园园、王超霞、吴方彬、龙昌公司、加勒比海酒吧、加色酒店、遇见餐吧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理，依法可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十三条、第七十九条、第八十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 一、限被告孙蔓莉、符舒明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林兴支付租金1064626元及违约金376925.2元，合计1441551.2元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告林兴其他诉讼请求。 案件受理费30114.01元（原告已预付），由原告林兴负担15217.94元，被告孙蔓莉、符舒明共同负担14896.07元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审 判 长 蔡 华 审 判 员 韩 剑 人民陪审员 姚 远 二〇二〇年四月八日 法官 助理 丁 康 书 记 员 陈杨梨 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。 代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： (一)根据合同性质不得转让; (二)按照当事人约定不得转让; (三)依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十四条租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。 夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。