山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终381号上诉人（原审被告）：烟台旺埠置业有限公司，住所地山东省烟台高新技术产业开发区刘家埠村。法定代表人：刘文忠，执行董事。委托诉讼代理人：李金菊，山东旭冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：衣淑清，山东旭冉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨红梅，女，1975年9月19日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：田鹏程，山东策达律师事务所律师。上诉人烟台旺埠置业有限公司（以下简称旺埠公司）因与被上诉人杨红梅商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。旺埠公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项内容，驳回杨红梅请求支付2013年12月31日至2016年7月4日逾期交房违约金的诉讼请求；2.诉讼费用由杨红梅承担。事实和理由：一审判决认定旺埠公司与杨红梅在2015年9月30日前后就房屋交付及逾期交房违约金问题进行交涉，故不存在超过诉讼时效的问题，该认定明显错误。双方就违约金进行交涉，导致2013年12月31日至2015年9月29日的逾期交房违约金诉讼时效于2015年9月30日中断，并重新起算，但杨红梅直至2019年7月4日才提起诉讼，明显超过了三年诉讼时效，杨红梅系怠于行使权利，又没有提供诉讼时效中断、中止、终止的证据。综上，请求二审法院查清事实，依法撤销一审判决，驳回杨红梅要求支付2013年12月31日至2016年7月4日逾期交房违约金的诉讼请求。杨红梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。杨红梅向一审法院起诉请求：1.判令旺埠公司依合同约定立即向杨红梅交付其所购置的三兴·御海城30#住宅楼1单元第30层3004号房；2.判令旺埠公司支付截止到2019年7月4日的逾期交房违约金226728元，支付未能按期办理房屋权属证书违约金5639.80元，后续违约金按每半年支付，直至综合验收；3.诉讼费用由旺埠公司承担。一审法院认定事实：2013年10月7日，杨红梅与旺埠公司签订《三兴·御海城借款协议》，约定：杨红梅因购买旺埠公司开发建设的三兴·御海城30号楼1单元3004号房资金不足，向旺埠公司借款117000元用于支付该房屋首付款，借款期限自2013年10月7日至2016年10月7日；杨红梅未还清所有借款之前，旺埠公司有权不为其办理房屋产权证和土地证，待借款全部还清后，旺埠公司按照合同约定为杨红梅办理房屋产权证和土地证。协议签订后，旺埠公司向杨红梅支付借款117000元，杨红梅依约将该借款用于支付三兴·御海城30号楼1单元3004号房屋首付款，但该笔借款至今未还。2013年10月10日，杨红梅与旺埠公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第131010200010号），约定：杨红梅购买旺埠公司开发建设的三兴·御海城30号楼1单元3004号房，房屋面积115.57平方米，房屋总价款563982元；首付款173982元，剩余390000元于2013年10月14日前按揭贷款支付；合同第八条“交付期限”约定：卖方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足的其他事项等条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用；合同第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：除合同约定的特殊情况外，卖方如未按合同规定的期限将该商品房交付买方使用，逾期不超过180日，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日，买方有权解除合同，买方要求继续履行合同的，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续；合同第十五条“关于产权登记的约定”：卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，如因卖方责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意如买方不退房，卖方按已付房价款1%向买方支付违约金。同日，杨红梅与旺埠公司签订了合同补充协议，其中第十一条“其他约定”约定，违约方应赔偿守约方提起诉讼或仲裁发生的款项，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公证费、交通费、查询费等。合同签订后，杨红梅交付首付款173982元（其中117000元系从旺埠公司处借得），剩余购房款390000元依约办理贷款。2015年9月25日，涉案房屋所在的烟台市三兴·御海城30#住宅楼及地下车库经建设、勘察、涉及、施工、监理五方验收合格。2015年9月28日，旺埠公司在烟台日报上发布了交房公告，通知杨红梅于2015年9月30日到三兴御海城现场办理交房手续，但杨红梅因房屋证件不全，担心无法办理房产证，至今未收房。庭审中，旺埠公司主张违约金计算标准过高，认为根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，双方约定违约金远超过同地段租金，请求法院调低为按现行中国人民银行同期贷款利率年4.35%支付违约金。并主张2013年12月31日至2016年7月4日期间的逾期交房违约金已经超出诉讼时效，杨红梅对该部分违约金丧失胜诉权。一审法院认为，杨红梅与旺埠公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行。该合同中第八条对交房日期及交房条件作出了明确约定，后续双方也未对该条款进行补充或变更，故旺埠公司主张房屋经过建设单位、勘察单位、监理单位、施工单位、设计单位五方验收即达到交房标准，无事实与法律依据，一审法院不予支持。杨红梅按合同约定履行了付款义务，旺埠公司至今未交付符合约定的房屋，旺埠公司行为明显违约，应承担逾期交房的违约责任，因旺埠公司违约行为一直持续，庭审中双方也均认可在2015年9月30日前后就房屋交付及逾期交房违约金问题多次交涉，故不存在超过诉讼时效的问题。现杨红梅要求旺埠公司承担2013年12月31日至2019年7月4日期间的逾期交房违约金，符合合同约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，本案双方当事人约定以总房价的万分之二计算每日违约金，经查确过分高于旺埠公司违约造成的损失，故经旺埠公司主张并兼顾公平原则，违约金计算方式调整为以总房价为基数按现行中国人民银行同期贷款利率（一年以内）年4.35%计算较为适宜。综上，旺埠公司应支付违约金135235.15元[563982元×4.35%/365天×2012天（自2013年12月31日起至2019年7月4日止）]；2019年7月4日至实际交房之日的违约金仍按现行中国人民银行同期贷款利率（一年以内）年4.35%继续计算。另，按照杨红梅与旺埠公司签订的借款协议约定，杨红梅未还清所有借款前，旺埠公司有权不为其办理房屋产权证及土地证，故对杨红梅要求旺埠公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、烟台旺埠置业有限公司于判决生效之日起十日内向杨红梅交付三兴·御海城30#住宅楼1单元第30层3004号房屋；二、烟台旺埠置业有限公司于判决生效之日起十日内向杨红梅支付2013年12月31日至2019年7月4日的逾期交房违约金135235.15元，同时自2019年7月4日起至房屋实际交付之日止，仍按现行中国人民银行同期同类贷款基准利率（一年以内）年4.35%计算违约金；三、驳回杨红梅其他诉讼请求。如果烟台旺埠置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4067元，减半收取2034元，由杨红梅负担850元，由烟台旺埠置业有限公司负担1184元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨红梅提交视频复制件一份，拟证明旺埠置业认可从交房之日起，其多次向旺埠置业主张过违约金，诉讼时效没有过。旺埠置业质证称，该份视频系偷录且并非原始载体，视频中也没有出现杨红梅本人，故对该份证据的真实性、关联性、合法性均有异议。因杨红梅无法提交视频原始载体，对该份证据本院不予认定。二审审理查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1.杨红梅要求旺埠公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否已经部分超过诉讼时效；2.旺埠公司应向杨红梅支付逾期交房违约金的数额。关于诉讼时效问题。杨红梅与旺埠公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。双方在《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2013年12月31日，因至今未达到合同约定的交付条件，涉案房屋尚未交付，旺埠公司应承担逾期交房的违约责任。双方均认可在2015年9月30日前后就涉案房屋交付及逾期交房违约金问题多次交涉，引发诉讼时效中断，并重新计算诉讼时效。杨红梅主张，其在2015年9月至2019年7月间，曾多次向旺埠公司主张逾期交房违约金，但未提供充足证据予以证实，旺埠公司亦不予认可，本院对该主张不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，本案中的逾期交房违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。杨红梅于2019年7月4日向法院提起诉讼，故杨红梅自2013年12月31日至2016年7月4日的逾期交房违约金请求权已过诉讼时效，自2016年7月5日至2019年7月4日共1094天的逾期交房违约金请求权未过诉讼时效。一审法院认定杨红梅主张的逾期交房违约金均未过诉讼时效有误，本院予以纠正。关于旺埠公司应支付逾期交房违约金的数额问题。经旺埠公司主张并兼顾公平原则，一审法院将逾期交房违约金计算方式调整为以总房价为基数按中国人民银行同期贷款利率（一年以内）年4.35%计算，于法有据，本院予以确认，故旺埠公司应向杨红梅支付逾期交房违约金73532.44元[563982元×4.35%/365天×1094天（自2016年7月5日起至2019年7月4日止）]，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率（一年以内）年4.35%继续计算自2019年7月4日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。综上所述，旺埠公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初474号民事判决第一项；二、变更山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初474号民事判决第二项为“烟台旺埠置业有限公司于本判决生效后十日内给付杨红梅自2016年7月5日至2019年7月4日共计1094天的逾期交房违约金73532.44元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率（一年以内）年4.35%继续计算自2019年7月4日起至涉案房屋实际交付之日止的逾期交房违约金”；三、驳回杨红梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4067元，减半收取2034元，由烟台旺埠置业有限公司负担644元，由杨红梅负担1390元；二审案件受理费1340元，由烟台旺埠置业有限公司负担424元，由杨红梅负担916元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年四月十日书记员  孙晓雯