北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4496号上诉人（原审原告）：王有泉，男，1973年11月27日出生。委托诉讼代理人：何桂花，北京首润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京八通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区光机电一体化产业基地。法定代表人：程建，董事长。委托诉讼代理人：黄凯城，北京市嘉昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京华美天海房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-3259（经济开发区集中办公区）。法定代表人：程碧莲，执行董事。委托诉讼代理人：丁科杰，北京京航律师事务所律师。上诉人王有泉因与被上诉人北京八通房地产开发有限公司（以下简称八通公司）、北京华美天海房地产经纪有限公司（以下简称华美天海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初11710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，适用独任制，开庭进行了审理。上诉人王有泉及其委托诉讼代理人何桂花，被上诉人八通公司之委托诉讼代理人黄凯城、被上诉人华美天海公司之委托诉讼代理人丁科杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王有泉上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判八通公司、华美天海公司共同向王有泉返还已经支付的18万元电商款，且八通公司、华美天海公司就上述款项之返还责任承担无限连带责任，八通公司向王有泉支付2016年12月2日至实际付款期间总房款138万元的利息（2019年8月20日之前的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）；2.一、二审诉讼费用全部由八通公司、华美天海公司承担。事实和理由：一、根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。本案中一审法院也以此规定为据支持了王有泉的可期待利益损失，但却以合同未约定为由驳回了王有泉关于已付房款的利息损失。对此，王有泉已经支付的购房款之利息损失是王有泉确已发生的实际经济损失，该等损失与本案中的可期待利益损失是并列存在的，根据《合同法》第九十七条之规定，其理应获得支持。且一审法院在审理过程中忽略了双方所签署的购房合同系八通公司所提供的格式合同之事实，而粗略地以合同未约定为由驳回了王有泉的合理诉求。一审法院在这一问题上不但认定事实不清，适用法律不全面，且判决结果明显有违公平原则。二、本案中华美天海公司所收取的电商款实际上是购房款的一部分，本案所售房屋为新房，华美天海公司在该房屋销售事宜中既不存在提供信息、办理相关手续等居间服务的必要性，其实际上也未曾为王有泉履行过任何义务。所谓电商款本质上是八通公司和华美天海公司为了转嫁开发商自身的责任和义务变相收取的购房款。华美天海公司与八通公司的实际控制人实际上是一家人，之所以将18万元的电商款拆开，是开发商为了避免税收和一些其他方面的责任，将本来应该支付的购房款转嫁成了一部分电商款。一审法院仅以华美天海公司是独立的法律主体为由驳回了王有泉的合理请求，而并没有对该事实进行实质性的核查，属于认定事实明显不清。因为开发商违约，所以诉讼费应由开放商承担。八通公司辩称，不同意王有泉的上诉请求。八通公司不清楚王有泉所称18万元费用的情况，不应该承担返还该款项的义务，亦不应承担连带责任。王有泉的第二项上诉请求没有法律依据。八通公司与王有泉于2016年12月2日签订的《北京市商品房草签合同》第十二条约定，逾期交房超过720日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起300日内退还全部已付款。该约定明确了退房的法律后果为只退还全部已付款，能够证明王有泉已经放弃其他权利。现王有泉选择了退房，那么按照双方的约定，八通公司只应退还王有泉的已付款。根据“有约定的从约定、没约定按法定”的合同原则，一审判决第三项违反了双方合同的约定，是错误的。华美天海公司辩称，同意一审判决，不同意王有泉的诉讼请求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。王有泉是以商品房销售合同纠纷为由起诉，而华美天海公司与王有泉之间并不存在所谓的商品房销售合同，所以在本案中不应当处理华美天海公司与王有泉之间的纠纷。关于相应钱款的问题，同华美天海公司一审的意见一致，不认可王有泉的诉讼请求，请求法院依法驳回。关于程序问题，一审法院没有审理的事实，二审法院不应该予以审理，否则违反了我国两审终审制的审判原则。王有泉向一审法院起诉请求：1.解除王有泉与八通公司签订的《认购协议》和《北京市商品房草签合同》；2.八通公司返还王有泉已付购房款120万元；3.八通公司与华美天海公司返还王有泉已付电商款18万元；4.八通公司与华美天海公司支付王有泉已付总房款138万元的利息，自王有泉付款之日起计算至八通公司、华美天海公司付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；5.八通公司赔偿王有泉信赖利益损失，按照双方签订的《认购协议》原单价19200元每平方米减去折后单价13997.11元每平方米的差价5202.89元乘以总面积214.33平方米计算，共计1115135.4137元；6.八通公司按照合同约定支付王有泉违约金，从2017年5月1日起每日按照已交付房款的万分之一计算至付清之日；7.诉讼费用及其他与诉讼有关的费用全部由八通公司、华美天海公司承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。2016年9月28日，八通公司（甲方）与王有泉（乙方）签订《认购协议》，约定甲方开发建设的世外桃苑三期，已取得商品房预售许可证，许可证号房预售证字（2014）78号。乙方充分了解“世外桃苑”项目的详细信息，购买南区202号楼101号房，该房屋建筑面积214.33平方米，建筑面积单价人民币19200元/平方米，总价4115136元；折后单价人民币13997.11元/平方米，折后总价3000000元。签订本定金协议之日，乙方应向甲方支付购买该房屋定金人民币10万元整。协议同时约定了其他内容。王有泉依约交付了定金，八通公司为王有泉出具了收据。2016年12月2日，双方签订《北京市商品房草签合同》，约定王有泉购买上述房屋，合同第十一条交付条件约定“出卖人应当在2017年5月1日前向买受人交付该商品房”。第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在720日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起300日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过720日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起300日内退还全部已付款。”王有泉于合同签订当日交付购房款1100000元，八通公司为王有泉出具了房款收据。后八通公司未能按照合同约定期限向王有泉交付房屋，庭审中虽述称曾通知过王有泉收房，但未做记录，无法提供相关证据，王有泉对此不予认可。另对王有泉起诉主张的涉诉房屋存在违法建设问题，2016年7月20日，北京市规划委员会平谷分局向八通公司下发《责令限期改正通知书》，认定其建设的世外桃苑三期2工程未经规划主管部门审批进行建设，存在私挖地下室问题，其行为已构成违法建设，要求其予以改正。经核实，该案中王有泉购买的房屋为世外桃苑三期1工程项目范围，不在上述通知认定违法建设并要求整改的范围内，世外桃苑三期1工程于2013年7月16日开工，2015年10月8日完工，2016年1月29日完成竣工验收，并于同年2月2日报送备案，备案编号0157平竣2016（建）0007号。一审法院认为，王有泉与八通公司签订的《认购协议》明确写明了所购房屋的坐落位置、房屋价格、房款给付以及双方权利义务，具有商品房买卖合同性质，该协议以及双方签订的《商品房销售草签合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，王有泉作为买受人，向八通公司交付了定金及部分房款，八通公司应按照合同约定向王有泉交付房屋。双方合同约定，八通公司应于2017年5月1日前向王有泉交付房屋，但至今尚未交付，至王有泉提起本次诉讼时逾期时间已超过720日，王有泉依约享有解除合同的权利，合同自起诉书送达八通公司之日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故合同解除后，八通公司应返还王有泉已付购房款120万元。双方于合同中约定逾期交房超过720日，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起300日内退还全部已付款，而并未约定此情形下八通公司应支付违约金与利息，故王有泉要求八通公司给付利息及违约金的诉讼请求缺乏依据，该院不予支持。但该约定并不影响王有泉要求八通公司赔偿可期待利益损失的权利，王有泉主张按照《认购协议》约定的价款计算该项损失并无相关依据，该院根据双方合同中关于违约责任的约定和权利义务对等的原则，按照约定总房款20%的比例计算该项损失为60万元。王有泉要求八通公司支付违约金的诉讼请求属于重复主张，该院不予支持。王有泉向华美天海公司交付电商款的行为，系双方产生的中介服务关系，与该案中的商品房买卖合同关系非同一法律关系，华美天海公司不同意在该案中对电商款事宜一并处理，故对王有泉向华美天海公司提出的诉讼请求，该案中不予处理，王有泉可另行起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，该院判决：一、王有泉与八通公司签订的《认购协议》和《北京市商品房草签合同》于2019年10月17日解除；二、八通公司于判决生效后七日内返还王有泉购房款1200000元整；三、八通公司于判决生效后七日内赔偿王有泉经济损失600000元整；四、驳回的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合各方诉辩意见以及查明的事实，本案在二审期间的争议焦点为，一是王有泉主张八通公司和华美天海公司连带返还18万元电商款应否支持，二是王有泉主张的利息应否支持。关于争议焦点一，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王有泉以华美天海公司收取其18万元电商款实质系房款为由主张华美天海公司与八通公司连带返还，但华美天海公司仅为王有泉开具了金额为15万元的收据，王有泉表示还有3万元系打入华美天海公司工作人员的私人账户，但未提供相应证据予以证明，华美天海公司对此不予认可，故现有证据无法证实华美天海公司收取王有泉18万元款项的事实。王有泉主张华美天海公司收取款项实际系涉案房屋房款的组成部分，华美天海公司和八通公司均不予认可，对此王有泉未能提交证据予以证明，其仅以涉案房屋系新房无需中介机构居间撮合交易为由主张该笔款项系房款，依据不足，本院不予采纳。本案为商品房销售合同纠纷，现华美天海公司不同意在本案中一并处理其开具收据的15万元款项，一审法院未予处理并无不当。王有泉关于华美天海公司、八通公司连带返还18万元电商款的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述规定中的损失赔偿，既包括实际损失，也包括可得利益损失。王有泉以利息损失系其实际损失为由主张该部分损失应与可得利益损失一并支持，但根据王有泉的诉讼请求，其主张八通公司按照同期贷款利率支付利息，也即该部分利息实际上是八通公司占用其房款期间产生的资金收益，在性质上亦属于可得利益的范畴。就本案而言，一审法院综合考虑八通公司占有王有泉房款、合同履行期间房屋价格上涨等因素，酌情确定八通公司应予赔偿的可得利益损失中已经包括了王有泉所主张的利息损失，故王有泉的该项上诉主张依据不足，本院不予采纳。关于诉讼费的负担问题，应依据八通公司赔偿的数额予以确定，一审法院对此计算正确，本院予以确认。综上所述，王有泉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项表述存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初11710号民事判决第一项、第二项、第三项；二、变更北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初11710号民事判决第四项为“驳回王有泉的其他诉讼请求”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14261元，由王有泉负担3761元（已交纳），由北京八通房地产开发有限公司负担10500元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费3900元，由王有泉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李春香二〇二〇年四月三十日法官助理 熊 静法官助理 常佳敏书 记 员 陈 玥