云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终113号上诉人（原审原告）：沧源北河房地产开发有限公司。住所地：云南省临沧市沧源佤族自治县勐董镇综合商贸城。法定代表人：李跃华，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭军，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：黄志平，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：沧源县鑫汇百货。住所地：云南省临沧市沧源佤族自治县勐董镇广场路新华书店旁。委托诉讼代理人：杨静，女，汉族,1986年11月3日生，系沧源县鑫汇百货员工，住昆明市五华区。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：段明珠，女，汉族，1964年1月5日生，云南省沧源佤族自治县人，住沧源佤族自治县。沧源县鑫汇百货、段明珠共同委托诉讼代理人：字正波，云南顺前律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：沧源县城乡集贸市场经营管理有限公司。住所地：沧源佤族自治县勐董镇综合商贸城内。法定代表人：李山林，该公司总经理。上诉人沧源北河房地产开发有限公司（以下简称北河公司）因与被上诉人鑫汇百货（以下简称鑫汇百货）、段明珠，原审第三人沧源县城乡集贸市场经营管理有限公司（以下简称城乡集贸公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省沧源佤族自治县人民法院（2019）云0927民初444号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人北河公司的委托诉讼代理人彭军，被上诉人鑫汇百货的委托诉讼代理人杨静，鑫汇百货及被上诉人段明珠的共同委托诉讼代理人字正波，原审第三人城乡集贸公司的法定代表人李山林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北河公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、涉诉一、二审诉讼费全部由被上诉人连带承担。事实和理由：一、原审法院对上诉人提供证据认定有明显错误。上诉人为了证明承租人不当使用租赁物而导致出租人的损失，向一审法院提供了12组证据，以证明上诉人的主张。但一审法院在证据认定上，断章取义，基本否定了上诉人提供的证据。二、原审法院事实认定不清，适用法律错误。上诉人一再向法院阐明，该案的基本事实为，上诉人将经过备案登记符合质量标准的商铺出售给陈慧珍、李勇军户。在使用过程中，该户房顶板面、框架梁多处出现裂缝的原因是被上诉人鑫汇百货在二楼的相对应位置违规设置了冷库、厨房等设施（对此上诉人及陈慧珍、李勇军户也曾多次要求鑫汇百货进行搬迁处理，但鑫汇百货一直不予理会）。后经委托，云南科仑司法鉴定所对李勇军户102号物业房顶板面出现裂缝的原因进行第三方司法鉴定，得出的结论是：被告鑫汇百货改变房屋的用途为冷库后，相应框架梁的承载力不能满足使用荷载的要求，从而导致超载区域的框架梁出现受力裂缝。基于安全考虑，上诉人又不得不委托云南固锋加固工程有限公司对受损的板面进行加固、修复。2019年4月25日，经沧源县住房和城乡建设局组织各方验收，认定受损的板面已经加固、修复合格。至此，上诉人为修复102物业楼顶受损，已经实际产生费用支出187000元，（分别为鉴定费70000元、受损部分物业的加固、修复费用117000元）。另外，因被上诉人鑫汇百货的不当使用导致租赁物业损害并涉及到陈慧珍、李勇军户的利益，故该户也要求上诉人进行处理，双方于是在沧源县人民法院（2018）云0927民初370号案件中达成调解：即由上诉人对受损的102号物业进行修复，前后共产生费用99406元（加固、修复9406元，停业损失90000元）。上诉人为了证明其诉讼主张，向一审法院提供了12组证据，并形成了完整的证据链用以证明其主张。一审法院却无视证据中可以证明的基本事实，将事实认定为是因上诉人提供了不符合质量标准的房屋给陈慧珍、李勇军户，因而应该对其房屋质量负责。同时，无视行政机关、鉴定机构所作出的结论，固执地认为被上诉人“购置冷库存放商品并无不当”，认为陈慧珍、李勇军户的物业受损并非被上诉人不当使用租赁物所致，从而驳回了上诉人的诉讼请求。鑫汇百货、段明珠共同答辩称：一、原审法院对于证据的认定是客观公正的。二、原审法院事实认定正确，适用法律正确。三、鑫汇百货在使用租赁物的过程中已经尽到了合理注意义务，之所以造成损失是因为北河公司的租赁物自身有重大质量问题，案涉租赁物至今达不到验收条件。北河公司在建设过程中擅自更改规划，增加100吨天桥，导致房屋整体荷载增大，出现严重质量问题。北河公司向一审起诉请求：一、判令被告鑫汇百货、段明珠即刻连带赔偿因不当使用租赁物给原告北河公司造成的损失鉴定费70000元，二楼楼板加固、修复费用117000元，一楼业主李勇军户受损墙面装潢等拆装、修复费用9406元，一楼业主李勇军的停业损失90000元，共计286406元；二、本案诉讼费用由被告鑫汇百货、段明珠承担。一审认定的法律事实：2013年3月1日原告北河公司开发建设位于沧源佤族自治县勐董镇原城区小学的项目名称为“沧源勐董综合商贸城以北扩建项目三期”工程。该工程于2015年3月12日竣工验收。原告将该工程已完成的部分房屋销售给被告鑫汇百货及陈慧珍、李勇军夫妇等，部分房屋交由第三人城乡集贸公司经营管理。第三人城乡集贸公司（甲方）分别于2013年12月12日、2014年2月12日两次与被告鑫汇百货（乙方）签订《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》、《房屋（商铺）租用合同》。《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》约定：甲方完成二楼墙体刮仿瓷，地板砖粘贴及按消防部门规定安装完设备后移交给乙方维修管理使用。乙方承担租赁期限范围内的房屋设施维修费用，水电维修及使用费用，垃圾清运费用等。乙方租赁期间维修管理好甲方的资产，不征得甲方同意，不得擅自改变租赁物原样，人为损坏应予赔偿。《房屋（商铺）租用合同》约定：甲方负责资产部分的4幢一层商铺(扣除乙方已签订购房合同购买部分）砌外墙粉刷、制安门窗、搭建彩钢棚，厕所内外装修达到可以使用。乙方承担租用的全部内装修地板、墙瓷、水电照明，消防设备及乙方钧进制安的全部设备和防盗安全设施等全部费用；乙方租用期间要维护好甲方资产，不征得甲方同意不得改动，人为损坏的由乙方承担修复。2018年3月14日陈慧珍、李勇军向沧源住房和城乡建设局递交投诉申请，称其于2013年10月9日向北河公司购买勐董综合商贸城三期第3幢一层商铺，在使用过程中发现顶板出现多处开裂、框架梁多处出现贯通裂缝的问题。经沧源住房和城乡建设局相关股室专业技术人员及建筑工程五方责任主体项目负责人到商铺核实，确认陈慧珍、李勇军投诉的质量问题属实，并于2018年4月4日作出《质量安全隐患告知书》，责令北河公司尽快委托具有资质的法定鉴定机构对该商铺进行结构安全鉴定，最终鉴定结果以有资质的法定鉴定机构出具的鉴定结果为准。同时，因陈慧珍、李勇军商铺二楼对应的位置是被告鑫汇百货的冻库，为避免发生更大的质量事故，沧源住房和城乡建设局要求被告鑫汇百货搬离冻库及在对应的板面上不要堆载货物，以免增加梁板荷载。2018年4月原告北河公司委托云南科伦司法鉴定所对该建筑在使用过程中出现楼板混凝土脱落，板底漏筋、梁板裂缝等现象的原因及对该建筑出现裂缝是否影响结构安全进行构件安全性鉴定。2018年5月8日云南科伦司法鉴定所以YNKL-SF（2018）建鉴字第011号司法鉴定意见书作出如下鉴定意见：所检测区域出现楼板混凝土脱落、板底漏筋、板底裂缝现象的原因主要为该构件的使用环境类别发生变化，楼板超载使用及楼板板底钢筋保护层厚度不足；所检测区域出现框架梁裂缝现象的主要原因为楼板超载使用导致。后被告段明珠因原告北河公司未办理房产证的问题及超市（商场）二楼屋顶出现渗水、漏水、混凝土脱落现象未能得到解决等问题向沧源住房和城乡建设局进行信访反映。2018年11月9日，沧源住房和城乡建设局作出《关于段明珠信访事项答复意见书》，对其中关于超市二楼屋顶出现渗水、漏水、混凝土脱落情况，答复由原告北河公司在保修范围期限内负责维修处理。为保全商场现状，2019年8月15日被告鑫汇百货向云南省沧源佤族自治县公证处申请办理保全现状公证。2019年9月3日云南省沧源佤族自治县公证处作出（2019）云沧证字第259号《公证书》，对被告鑫汇百货商场进行了保全现状全程摄像记录。内容为：牙膏刷区吊顶出现返硝及水滴滴落情况；纸巾区出现吊顶返硝情况；日用百货区出现吊顶返硝情况；休闲食品区大梁出现潮湿情况；水果区天花板出现混凝土脱落情况；熟食区出现吊顶破损、返硝、变形情况及天花板混凝土脱落情况；肉类区天花板出现混凝土脱落情况；营养补品区出现天花板返硝、破损情况。一审经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告北河公司将部分商铺交由第三人城乡集贸公司经营管理后，被告鑫汇百货向第三人城乡集贸公司租赁商铺用于商场经营，目的为了让商铺发挥效用从而获得收益。原告北河公司及第三人城乡集贸公司作为提供商铺一方，应承担对商铺的瑕疵担保，保证商铺具备应有的使用价值，确保被告鑫汇百货的正常运营。被告鑫汇百货基于销售商品的性质购置冷库存放并非对商铺的更改，也未违背商铺用于商场经营的用途，且在第三人城乡集贸公司与被告鑫汇百货签订的二份租赁合同中，均无限制被告购买设备的相关约定，被告鑫汇百货购置冷库存放商品并无不当。原告北河公司所主张的损失系对买受人陈慧珍、李勇军购买的商铺出现的质量问题进行鉴定、加固、修复及因加固、修复给其造成的停业损失等所产生的费用，原告北河公司作为商铺的出卖人，对销售的商铺因质量问题造成的损失，应由其承担，故对原告北河公司主张被告鑫汇百货不当使用租赁物给其造成损失286406元的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回北河公司的诉讼请求。本案案件受理费5596元，减半收取2798元，由北河公司负担。归纳当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：鑫汇百货、段明珠是否不当使用租赁物，是否应承担鉴定费70000元，二楼楼板加固、修复费用117000元，一楼业主李勇军户受损墙面装潢等拆装、修复费用9406元，一楼业主李勇军的停业损失90000元，共计286,406元等损失的赔偿责任。在二审诉讼过程中，鑫汇百货、段明珠、城乡集贸公司未提交新证据。北河公司提交了一份云南省沧源佤族自治县人民法院（2019）云0927执异3号执行裁定书，欲证明案涉租赁物确实受到损害。经质证，鑫汇百货、段明珠对北河公司所举证据的真实性、合法性没有异议，但是认为与本案没有关联性。城乡集贸公司对北河公司所举证据的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为，云南省沧源佤族自治县人民法院（2019）云0927执异3号执行裁定书不能证明本案争议事实，不予采纳。经二审审理查明，一审认定的法律事实属实，本院予以确认。另查明，北河公司曾委托云南科伦司法鉴定所对该建筑在使用过程中出现楼板混凝土脱落，板底漏筋、梁板裂缝等现象的原因及对该建筑出现裂缝是否影响结构安全进行构件安全性鉴定，云南科伦司法鉴定所出具了YNKL-SF（2018）建鉴字第011号司法鉴定意见书载明的板底裂缝及框架梁裂缝成因分析：经现场勘查，1、该混凝土结构原设计环境类别为一类，即室内正常环境。鉴定房间功能改为冷库后，冷库所在区域为二类a环境，即室内潮湿环境。混凝土构件在潮湿环境中且楼板长期超载使用，致使楼板出现细微裂缝，其次冷库区域板底钢筋保护层厚度普遍偏小，楼板板面无防潮防水措施，导致混凝土中钢筋锈蚀，体积增大，板底混凝土保护层受锈蚀钢筋膨胀作用，出现沿钢筋方向的裂缝及板底钢筋混凝土保护层脱落的现象。2、该建筑原设计使用活载为3.5KN/㎡，使用功能改变为冷库后，板面活载为5.6KN/㎡，即板面实际活载已超出原设计要求。经计算，在使用功能改变为冷库后，框架梁的承载力不能满足正常使用荷载的要求，超载区域的框架梁出现受力裂缝。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”，本案中，北河公司将案涉房屋交由城乡集贸公司经营管理，城乡集贸公司与鑫汇百货签订了《沧源农贸市场3、4幢二楼商场租赁合同》和《房屋（商铺）租用合同》，当事人各方对鑫汇百货租赁上述房屋用于商场经营的合同目的均无异议，因此，鑫汇百货在商场经营过程中，购置冷库存放商品，系商场经营的正常行为，并未改变房屋租赁合同的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”，故，鑫汇百货不承担损害赔偿责任。而从云南科伦司法鉴定所YNKL-SF（2018）建鉴字第011号司法鉴定意见书载明的鉴定意见及成因分析，可以看出，北河公司和城乡集贸公司租赁给鑫汇百货作为商场使用的案涉房屋出现楼板混凝土脱落、板底漏筋、板底裂缝及框架梁裂缝现象，系案涉房屋的原设计不具备承载冷库的能力造成，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，因此，北河公司和城乡集贸公司作为房屋（商场）租赁的出租人，在租赁期间未按约定保持租赁物符合约定的用途，应承担保持租赁物符合约定的用途的责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，因此，出租人北河公司和城乡集贸公司，应当履行案涉房屋的维修义务。综上，案涉房屋出现楼板混凝土脱落、板底漏筋、板底裂缝及框架梁裂缝现象的维修义务人为北河公司和城乡集贸公司，北河公司上诉主张鑫汇百货、段明珠承担鉴定费70000元，二楼楼板加固、修复费用117000元，一楼业主李勇军户受损墙面装潢等拆装、修复费用9406元，一楼业主李勇军的停业损失90000元等损失的赔偿责任，无事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人北河公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5596元，由上诉人沧源北河房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 明审判员 李世兰审判员 赵艳洁二〇二〇年四月八日书记员 莫 莲