文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初406号原告：李道洪，男，1974年2月11日出生，汉族，住重庆市忠县忠州街道。原告：冯庆，女，1975年8月14日出生，汉族，住重庆市忠县忠州街道。委托诉讼代理人：李道洪，系冯庆之夫，特别授权。被告：重庆皇华文典房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路24号，统一社会信用代码：9150023373982741XY。法定代表人：周兴兵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李平，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者，一般代理。原告李道洪、冯庆与被告重庆市皇华文典房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法由审判员方志锴独任审判，适用简易程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告李道洪、被告委托诉讼代理人李平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李道洪、冯庆向本院提出诉讼请求：1、要求被告承担逾期交房的违约金8789.70元，即从2016年12月31日至2017年12月18日，违约金按万分之0.5计算为每日24.90元，共计353天；2、要求被告承担逾期办理产权证的违约金17255.70元，即从2018年2月19日至2020年1月13日，违约金按日万分之0.5计算为每日24.90元，共计693天；3、要求被告承担原告逾期交房期间的租房费用9200元，即租房期间为2016年12月30日至2017年12月18日，共计11.5个月，每月房屋租金800元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年8月13日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告购买被告所开发的位于重庆市忠县忠州镇商品房一套，房屋总价款为498000元，房屋套内面积为95.85平方米，被告应于2016年12月30日前交付房屋，在交付房屋后60日内向忠县房管所提交办理《房地产权证》的相关资料。然而至今，被告仍未按照合同约定正规交房和办理产权证书，严重侵害了原告的权益。通过原告多次上门协商，经县有关部门协调于2017年12月18日才和被告达成接房协议，但至今该房仍未按照合同第八条要求达到交房条件，被告也未向原告书面说明无法按期交房的合理原因。综上，要求判令被告履行相关违约责任，并对原告造成的损失予以赔偿。在审理过程中，原告自愿放弃第三项诉讼请求。被告重庆皇华文典房地产开发有限公司辩称，1、被告系案涉房屋所在小区的开发商，与原告签订商品房买卖合同属实；2、涉案房屋已由被告于2017年12月交付原告，原告已接房；3、导致被告延迟交房的主要原因是因为该小区整体规划调整，主要为滨江路项目导致小区整体迟延交房至今尚未实施，被告不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年8月13日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：1、被告（合同甲方）将坐落于重庆市忠县忠州镇住宅一套出售给原告（合同乙方），房屋面积为114.55平方米，房屋价款为498000元，原告于2015年8月13日支付房屋首付款158000元，余款34万元向银行申请贷款；2、被告应当于2016年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，商品房交付时应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因政府规划调整及天然气、自来水、电力公司安装延误时间，原告同意被告顺延合同约定的交房时间，被告不承担违约责任。若因被告原因导致延迟交房的，被告按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金；3、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金等内容。原告按约向被告支付购房首付款158000元，并缴纳了大修基金6873元和契税7470元。2017年12月18日，原、被告双方签订了交接房协议。另查明，2013年7月29日忠县人民政府办公室发布忠府纪【2013】41号会议纪要，会议确认皇华三千里开发项目超国土出让合同期间确因滨江路金汤工程线型规划调整和停车库配置标准变化所致，不应再追究皇华集团开发超期限的违约责任。2015年6月2日，被告重庆皇华文典房地产开发有限公司向忠县国土资源和房屋管理局提交关于项目竣工时间延期的报告，将竣工期限延期至2017年12月30日。上述事实，有原告及被告委托代理人在庭审中的陈述，原告身份证、《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《重庆市物业专项维修资金专用收据》、《重庆市契税缴税证明》、交接房协议等证据材料在案佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，应受法律保护，原、被告应当依照合同约定全面履行自己的义务。原告依合同约定，履行了交付房款等全部义务，被告也应依照合同约定履行交房和办证等义务。合同约定被告交房时间为2016年12月30日，并应在实际交房使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但被告至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告在向忠县国土资源和房屋管理局的竣工时间延期报告中，自行将竣工期限延期至2017年12月30日，但并未提交证据证实原告同意被告顺延合同约定的交房时间，其合同约定的交房时间仍应认定为2016年12月30日。被告未按合同约定的时间向原告交房，应依照合同的约定承担逾期交房的违约责任。被告辩称导致延迟交房的主要原因是因为该小区整体规划调整，因县政府市政工程滨江路金汤工程至今尚未实施，使得小区各项规划予以变更。本院认为县政府工程与被告延期交房无直接关系，对被告的辩称不予支持。该房虽未竣工验收，但原被告双方已于2017年12月18日签订交接房协议，应视为原告已自愿接房，其实际交房时间应为2017年12月18日，对原告认为不具备合格交房条件的抗辩理由不予支持。根据合同的约定，原被告双方应在实际交房之日起60日内，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已超过实际交房之日起60日，应依照合同的约定承担逾期办证的违约责任。关于逾期交房和逾期办证违约金数额如何确定的问题。根据合同的约定，逾期交房以已付房款498000元为基数按日万分之零点五计算，逾期办证的违约金以已付房款498000元为基数按日万分之零点五计算。逾期交房的违约金计算期间从2016年12月31日起计算至2017年12月18日（签订交房协议之日）止，即万分之零点五/天×353天×498000元=8789.70元。被告应在交房之后60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，现因原告在诉讼请求中明确了逾期办理产权证的违约金计算期限为2018年2月19日至2020年1月13日，因此逾期办证的违约金计算期间从2018年2月19日起（交房之后60日内）计算至2020年1月13日止，即即万分之零点五/天×693天×498000元=17255.70元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告重庆皇华文典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李道洪、冯庆支付逾期交付房屋的违约金8789.70元；二、被告重庆皇华文典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李道洪、冯庆支付逾期办理房地产权证的违约金17255.70元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682元，减半收取341元，由被告重庆皇华文典房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  方志锴二〇二〇年四月二日书记员  李 璇