河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1460号上诉人(原审被告、反诉原告)：柴煜，女，汉族，生于1972年6月15日，住河南省唐河县。上诉人(原审被告、反诉原告)：陈中平，男，汉族，生于1990年5月19日，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：柴煜，女，汉族，生于1972年6月15日，住河南省唐河县。特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨滨源，男，汉族，生于1989年1月10日，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：孙洪坡，唐河县鸿源法律服务所法律工作者。特别授权。上诉人柴煜、陈中平与被上诉人杨滨源为房屋买卖合同纠纷一案，唐河县人民法院于2019年5月15日作出（2019）豫1328民初1601号民事判决，杨滨源不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日作出（2019）豫13民终3491号民事裁定，撤销原判，发还重审。唐河县人民法院于2019年12月30日作出（2019）豫1328民初4029号民事判决，柴煜、陈中平不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柴煜（陈中平的委托诉讼代理人），被上诉人杨滨源的委托诉讼代理人孙洪坡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。柴煜、陈中平上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1、一审判决认定上诉人对所购房屋的实际面积明知并认可，属认定事实错误。被上诉人在2018年11月1日所出具的收款收据上，明确所出售房屋的面积为125平方米，在其交付上诉人的商品房买卖合同中也载明建筑面积为125平方米，由此可证明被上诉人出售给上诉人的房产面积为125平方米，计算房款也是以125平方米计算的。之后办理转移登记时，上诉人发现证载面积为117平方米，拒绝向被上诉人支付下余房款，双方因而成讼。2、上诉人的反诉请求应予支持。上诉人与被上诉人在达成购房协议时，是以125平方米作为计算房款的依据，而被上诉人所出售给上诉人的房屋面积实际为117平方米，面积误差超过法律规定的3%，被上诉人应退回所收取的房款。杨滨源辩称，答辩人出售房产时是按照房屋整体出售，房价是按房屋整体出价的，没有按照面积，请求驳回上诉，维持原判。杨滨源向一审法院起诉请求：请求柴煜、陈中平偿还房款80000元，并自起诉之日起支付利息。柴煜、陈中平反诉请求：请求杨滨源退还房款及违约金共计91600元。一审法院认定事实，2018年10月29日，被告陈中平全权委托被告柴煜在唐河县新购房产一套。2018年11月1日，原告在刘崇、程灵华协助下将自己位于唐河县万象城31幢4单元302室商品房一套转让给被告陈中平，原、被告双方约定该房产成交价为人民币650000元，被告先行支付给原告570000元，并于当日原告给被告出具收条，内容为“今收到柴煜购买杨滨源位于万象城31号楼4单元302室单元房一套定金10000元，大写壹万元整，总房款定为650000元，大写陆拾伍万元整（不含过户费用）。双方不得违约，如违约五倍赔偿。（房屋面积125㎡）收款人杨滨源2018年11月1号”。2019年1月15日，被告柴煜为原告出具了欠条，欠条内容为“今欠杨滨源房款80000元整，大写捌万元整，2019年1月28日付清收款人柴煜2019.元.15日”。2019年1月17日，该房产过户到被告陈中平名下,房产证显示房屋面积为117.34㎡。因被告没有在约定的时间将下欠的房款支付原告，原告为此诉至一审法院。本案在审理中，被告提出反诉，请求原告退还房款及违约金共计91600元。另查明，2018年12月25日，陈中平与刘崇、程灵华签订的南阳市存量房买卖合同中明确注明房屋建筑面积117.34平方米。2019年1月2日，被告陈中平缴纳该房屋契税，契税税收缴款书中课税数量为117.34，备注了争议房屋面积为117.34平米。一审法院认为，被告柴煜、陈中平之间系代理与被代理关系，被告柴煜在代理权限内与原告实施民事行为，其法律后果直接由被告陈中平承担。本案中原告与被告之间的房屋买卖合同，系原、被告双方当事人真实意思表示，合法有效。原告已将房屋交付给被告使用，并办理了房屋过户手续，故原告请求被告支付下欠房款，一审法院支持。被告在购买原告房屋时，双方约定按套总价为650000元，并未明确约定以单价面积计算，故被告主张按照面积计算一审法院不予支持。该房屋实际建筑面积为117.34㎡，被告在办理房屋过户手续时，在2018年12月25日的南阳市存量房买卖合同及2019年1月2日，契税税收缴款书中均明确显示房屋面积117.34㎡，应视为被告对房屋面积为117.34㎡是明知的，在被告明知争议房屋面积为117.34㎡的情况下，仍于2019年元月15日向原告出具欠条，应认定被告对房屋建筑面积的认可，被告辩称，其是在过户期间去签字已经知道面积不够，当时房管局被告就给原告说因为欠八个平方所以才不给原告钱，原告否认，被告亦无证据予以印证，故该辩称一审法院不予采信。原、被告在本次房屋买卖过程中均不存在过错，故请求原告支付违约金50000元，一审法院不予支持。案经调解无效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈中平（反诉原告）于本判决生效后十日内支付原告杨滨源购房款80000元，并自2019年3月12日起，以80000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，至本金还清之日止；二、驳回原告杨滨源（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告柴煜（反诉原告）、被告陈中平（反诉原告）的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，反诉费950元，合计1850元由被告陈中平负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，杨滨源与陈中平之间达成了房屋买卖的合意并签订了书面合同，双方均应按合同的约定履行各自的义务。柴煜、陈中平上诉称房款是按照面积计算的，但在杨滨源出具的收条及签订的书面合同中均不显示房屋的单价，而是约定的该套房屋的总价款，故柴煜、陈中平并未提交证据证明双方商定的总房款须按房屋面积计算。因柴煜与杨滨源签订《南阳市存量房买卖合同》在先，出具欠条在后，在书面合同中明确约定房屋面积为117.34平方米，柴煜应当明知其代理陈中平所购买的房屋的面积，故其出具欠条的行为视为对房屋面积的认可，且柴煜、陈中平也已按117.34平方米的房屋面积缴纳了契税，其现以约定面积为125平方米为由拒绝支付下欠房款与双方的约定不符，且无法律依据，其该条上诉理由不成立，本院不予支持。柴煜、陈中平上诉称应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定支持其反诉请求，但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案的房屋买卖合同发生在个人之间，不适用上述法律规定，故柴煜、陈中平的该条上诉理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由上诉人柴煜、陈中平负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年四月二十八日书记员  宁亚楠