内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内29民终131号 上诉人（原审原告）：付成忠，男，1962年11月27日出生，汉族。 被上诉人（原审被告）：姬文军，男，1973年2月20日出生，汉族。 被上诉人（原审被告）：姬越，男，1989年3月1日出生，汉族。 上诉人付成忠因与被上诉人姬文军、姬越房屋买卖合同纠纷一案，不服阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初3714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭经征询各方当事人同意进行了书面审理，本案现已审理终结。 上诉人付成忠上诉请求:请求二审法院维持一审判决第一项,依法撤销一审法院判决第二、三项,支持上诉人的全部诉讼请求。上诉事实和理由:一、上诉人主张的房屋装修费损失为76400元,一审法院判决被上诉人赔偿上诉人姬文军装修费46837元是错误的。1、上诉人装修费用为74618元,一审法院判决对于2017年2月7日顺发装饰材料批发中心票据中的7345元不予认可缺乏事实依据。该项费用包括装修顶棚及装修材料等。因为上诉人装修房屋是为了自己居住，在装修房屋时并没有要打宫司的想法,支付顺发装饰材料批发中心票据为购买材料款，并非正式发票。一审法院判决对于上诉人出示的证据过于苛求。2、1100元(包括从银川到左旗拉运地板砖运费600元,往楼上搬运费用500元),(收据实际时间为20I7年,手误写为2016年)。4500元(包括房屋装修墙、顶棚刮腻子、喷乳胶漆、打扫卫生、贴电视墙壁画手工费),2017年5月28日开具的。3、一审法院判决被上诉人姬文军承担上诉人装修款的30%缺乏事实和法律依据。2016年8月,姬文军因资金周转困难找到上诉人,称其有一套巴彦浩特镇西花园住××区),并向上诉人出示了该房屋的房产证,但上诉人查看到该房屋登记权属人为姬越,姬文军解释姬越为其儿子,不妨碍其出售该房屋,现姬越在外上学没法签字,等姬越放假回家可以签字办理过户手续。因上诉人当时正需购买房屋,遂与姬文军于2016年8月20日签署了《售房协议》,协议约定房款售价为拾万元,并备注了“因儿子姬越在外上学无法签字,由我姬文军代签,以后所发生的任何法律责由姬文军承担”,上诉人按照协议约定向姬文军交付了房款拾万元,姬文军于2016年10月9日向上诉人出具了收条一份。2016年寒假期间,上诉人找到姬文军要求办理过户手续,姬文军声称其儿子姬越不在家,经过多次打电话也无法与姬越取得联系,随后姬文军带领上诉人在巴彦浩特镇寻找姬越,最终也没有找到,在这之后上诉人就无法与姬文军取得任何联系,该房屋一直未能办理过户手续。2017年1至4月,上诉人将该房屋装修完毕准备入住,姬越在2017年5月找到上诉人,声称该房屋为其所有,上诉人向姬越说明了该房屋的售卖过程，并告知姬越,可以在返还上诉人购房款以及装修款后,由上诉人向其交付房屋，之后姬越再未联系上诉人。4、被上诉人将房屋所有权证和房屋钥匙交给上诉人,上诉人对该房屋顺利的实施了装修,上诉人足以认定被上诉人姬文军对该房屋有处分权。本案的发生其过错责任在姬文军、姬越,上诉人在本案中无过错。一审法院判决上诉人承担装修款的30%缺乏事实和法律依据。二、一审法院判决驳回上诉人主张的利息损失和房屋增值的差价损失129741元缺乏事实依据。1、上诉人购买房屋是为了自己居住，不是为了向被上诉人姬文军主张利息。但上诉人交纳购房款后不能实现购买房屋之目的,其责任在被上诉人姬文军、姬越。一审法院以房屋装修后上诉人已经使用三年,以此免除被上诉人一方应当承担的法律责任,于法无据。2、在上诉人购买该房屋时支付的10万元价款,是当时房屋的价格。被上诉人姬文军采取欺诈手段,与上诉人签订房屋买卖合同,导致合同无效,其责任在被上诉人姬文军。上诉人向法庭提交的××里的价格为2449元。该小区与西花园小区属于同地段。实际上这样的价格明显低于市场价格。目前阿左旗巴镇的房屋均价在每平米4000元左右,六楼的价格也在3500元以上,这是毋庸置疑的。可以肯定的是上诉人主张的房屋增值差价损失是少了,而不是多了.被上诉人一方也没有提出该价格高于市场价格的主张。上诉人已经完成举证责任。一审法院判决以上诉人没有提出评估申请,以此驳回上诉人的诉讼请求于法无据。三、本案诉讼费用理应由被申诉人姬文军承担,一审法院判决上诉人承担本案诉讼费1612元缺乏事实依据。四、被上诉人姬越理应对姬文军应当承担的责任承担连带赔偿责任。姬文军与姬越是叔侄关系。上诉人与姬文军签订房屋买卖合同时,涉案房屋是毛坯房。姬越将毛坯房的钥匙交给姬文军,将房屋所有权证交给姬文军。这是姬文军欺诈或诈骗成功的关键所在。在姬文军欺诈或诈骗得手后,姬越却声称该房屋是交给姬文军管理,与事实不符。被上诉人姬越在本案中存在明显过错,理应就姬文军承担的赔偿责任承担连带责任。据此,请求二审人民法院攴持上诉人的全部诉讼请求,维护上诉人的合法权益。 被上诉人姬文军、姬越未做书面答辩。 付成忠向一审法院起诉请求：1、判令被告姬文军偿还原告购房款10万元,并支付利息14588.36元(利息自206年10月10日暂计至2019年11月5日,实际产生的利息计算至被告1还清全部购房款之日止);2、判令被告姬文军与被告姬越赔偿原告装修款74869.19元:3、判令被告姬文军与被告姬越赔偿原告因房价增值造成的损失46905元;以上费用共计236362.55元;4、判令被告姬文军与被告姬越承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2016年8月,被告姬文军因资金周转困难找到原告,称其有一套巴彦浩特镇西花园住宅小区毛坏楼房一套要出售,并向原告出示了该房屋的房产证,但原告查看到该房屋登记权属人为被告姬越,被告姬文军解释被告姬越为其儿子,不妨碍其出售该房屋,因被告姬越在外上学无法签字,等到被告姬越放假回家可以签字办理过户手续。2016年8月20日,原告与被告姬文军签订《售房协议》一份,协议约定被告姬文军将巴彦浩特镇西花园住宅小区16号楼4单元602室出售给原告,房款为10万元,并备注“因儿子姬越在外上学无法签字,由我姬文军代签,以后所发生的任何法律责任由姬文军承担”,原告向被告姬文军支付了10万元房款,被告姬文军于2016年10月9日出具10万元收条一份,此后,原告多次催促被告姬文军办理房屋过户手续,但被告姬文军以各种理由推脱不予办理。2017年4月,原告将该房屋装修完毕准备入住,被告姬越在2017年5月找到原告,声称该房屋为其所有,原告向被告姬越说明了该房屋的售卖过程,并告知被告姬越可以在返还原告购房款以及装修款后,由原告向其交付房屋,但随后原告再未收到被告姬越的任何信息。2019年8月,被告姬越将原告诉至阿拉善左旗人民法院,要求返还该房屋,阿拉善左旗人民法院作出(2019)内2921民初2628号民事判决书,判决原告向被告姬越返还巴彦浩特镇西花园住宅小区16号楼4单元602室。为维护原告合法权益,原告就被告姬文军、被告姬越的欺诈行为向阿拉善左旗公安局报案,但阿拉善左旗公安局认为被告姬文军、被告姬越与原告之间的行为属于民事纠纷,并作出阿左公不立字(2019)l08号不予立案通知书。被告姬文军虚构事实处分该房屋,导致原告不能取得该房屋,被告姬文军应当承担返还房款并赔偿原告损失的责任;虽然案涉房屋为被告姬越所有,但原告已经对该房屋进行了装饰装修,被告姬越取得装饰装修成果无合法合理依据,并且被告姬越在原告装修居住期间未主张任何权益,此外该房屋现已增值,增值部分为每平米500元,现原告另行购买房屋必然造成相应损失,对于原告上述装修款以及增值损失,被告姬文军与被告姬越应当对原告进行赔偿。综上所述,为维护原告合法权益,请求人民法院查明案件事实,依法裁判,支持原告诉请。 原审法院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。被告姬文军系被告姬越四叔。2014年5月5日,被告姬越与阿左旗住房和城乡建设局签订了一份《西花园住宅小区回迁安置房合同》,约定阿左旗住房和城乡建设局将征收姬越的××园。被告姬越于2014年10月27日办理内蒙古自治区××区(以下简称涉案房屋)的房屋所有权证。2016年8月20日,被告姬文军与原告付成忠签订一份《售房协议》,协议载明姬文军将案涉房屋以10万元的价格出售给付成忠,姬文军在协议下方备注:“因儿子姬越在外上学无法签字,由我姬文军代签,以后所发生的任何法律责任由姬文军承担”。签订协议后,姬文军将案涉房屋的房屋产权登记证书及钥匙交给了付成忠,该证书载明房屋所有权人为姬越,共有情况为单独所有。2016年10月9日,原告付成忠与被告姬文军签订一份《二手房买卖合同》,同日姬文军又向付成忠出具收条,载明收到全额购房款10万元。后付成忠对涉案房屋进行装修后入住至今,期间交纳了2013年10月至2017年12月期间的物业费共计2345元,并交纳了2016年住宅采暖费、住宅滞纳金2270.19元。被告姬越于2017年5月期间发现自己的房屋被付成忠居住,经询问是其四叔姬文军出售给付成忠的。对涉案房屋由付成忠装修居住至今的事实双方均无异议,原告付成忠称是姬文军将姬越的房屋出售给自己的,被告姬文军称因向付成忠借款后,是将房屋抵押给付成忠的。2019年7月15日,姬越将付成忠诉至本院,要求付成忠搬离案涉房屋。阿拉善左旗人民法院经审理作出(2019)内2921民初2628号民事判决,判决付成忠在判决发生法律效力之日起三十日内将案涉房屋返还给姬越。一审判决后,付成忠向阿拉善盟中级人民法院提起上诉,后于2019年11月7日申请撤回上诉,二审法院予以准许。后付成忠将姬文军、姬越诉至本院,请求:1、判令姬文军偿还原告购房款10万元,并支付利息14588.36元(利息自2016年10月10日暂计至2019年11月5日,实际产生的利息计算至姬文军还清全部购房款之日止);2、判令姬文军与姬越赔偿原告装修款74869.19元;3、判令姬文军与姬越赔偿原告因房屋增值造成的损失46905元;4、判令姬文军与姬越承担本案的全部诉讼费用。庭审过程中原告变更了诉讼请求的数额,并增加了一项诉讼请求。另查明,2019年9月17日,原告付成忠向阿拉善左旗公安局控告被告姬文军涉嫌合同诈骗罪,该局于2019年10月14日作出《不予立案通知书》,付成忠提出刑事复议,该局于2019年12月3日作出《刑事复议决定书》,维持原决定。双方当事人对上述事实无异议,本院对以上事实予以确认。 原审法院认为，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,原告付成忠和被告姬文军签订的《售房协议》已经生效判决认定为无效合同,并判令付成忠返还案涉房屋,在此情况下作为合同相对方姬文军应当返还购房款,故原告要求被告姬文军返还购房款的诉讼请求本院依法予以支持。对于原告的利息请求,本院认为,原告自2016年8月购买房屋至今,对房屋占有使用已达三年之久,现原告要求被告姬文军支付利息理由不当,本院不予支持。《售房协议》载明案涉房屋姬文军出售予原告,虽然姬文军在《售房协议》也进行了备注,但在被告姬文军将案涉房屋产权证交给原告,且房屋产权证明确载明房屋系姬越单独所有,即被告姬文军未取得房屋所有权的情况下,原告未尽到审核姬文军是否有权出售的审慎注意义务,事后也未经权利人姬越追认。且原告作为完全民事行为能力人,亦应知道被告姬文军未取得房屋所有权,且也无权处分案涉房屋,但仍然从被告姬文军处购买该房,并对房屋进行装修入住,造成房屋买卖合同无效。因此,原告的装修损失,原告和被告均应承担相应的责任。对装修损失,原告应自行承担20%的责任。装修费用以原告庭审提交的销货单、收据、收条、发票载明的数额结合装修时间、装修内容予以认定,其中对于形成于2016年2月7日的收条(金额为1100元),该时间早于《售房协议》签订时间和原告庭审陈述的装修时间,不予采信;2017年2月28日“顺发装饰材料批发中心”票据中7345元未注明装修内容,即与装修案涉房屋有何关联无法证明,故不予采信;2017年3月2日“永红装饰装修材料总汇销货清单”已注明实际支付70元,原告按74元主张,本院按70元予以核算;打扫卫生费原告按4500元主张,而2017年5月收据载明的打扫卫生费为500元,本院以此数额予以确定。本院确认原告装修费用为66910元。原告装修居住至今两年有余,装修价值亦有折旧,原告未申请相应的司法鉴定,故在赔偿损失时按10%的比例进行折旧。对原告主张的房屋增值损失,原告出示的“腾格里小区一房一价公示栏”以此证明房屋增值的事实,但该份证据系复印件,被告不认可该份证据真实性,原告也不能证明该份证据来源合法性,且原告经本院释明亦未申请相应的司法鉴定,应承担举证不利的法律后果,故对原告主张被告姬文军赔偿房屋增值损失的诉讼请求本院不予支持。通过对本案的审查,被告姬越并未对此并无过错,不应承担责任。据此,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告姬文军于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告付成忠购房款100000元;二、被告姬文军于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告付成忠装修费损失46837元(66910元×70%),并向原告付成忠支付物业费、采暖费4615.19元;三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,逾期给付则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3055元,由原告负担1612元,被告姬文军负担1443元。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中，当事各方对于一审判决第一项即被告姬文军于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告付成忠购房款100000元均无异议，本院予以确认。关于上诉人提出的一审法院仅判决被上诉人赔偿上诉人46837元装修费用是错误的上诉理由，首先，上诉人对涉案房屋的权属关系并未尽到审慎审查的义务进而自行装修，应承担相应的责任。其次，其提供的装修证据即销货单、收据、收条、发票等，其中部分证据因有瑕疵而导致无法予以认定，应承担举证不能的法律责任。再次，现上诉人对涉案房屋占有、使用至今已三年有余，装修价款理应有所折旧。一审法院经过综合分析认定装修总价款为66910元，并只支持上诉人70%的损失并无不当。关于上诉人提出的利息损失和房屋增值的差价损失为129741元的上诉请求，首先，双方之间的《售房协议》属于无效合同，即合同自始无效。其次，申请人自2016年8月购房至今，实际占有、使用已达三年之久，其受益部分亦应有所折抵。再次，其所提出的差价损失并无事实依据，一审法院按原价款本金100000元予以认定，并无不当。关于被上诉人姬越应担连带责任的上诉理由，综合本案的审查情况来看，姬越对此并无过错，对此，本院不予支持。 综上所述，付成忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4392.11元，由付成忠负担。 本判决为终审判决。 审判员 高 宏 审判员 解东波 审判员 王 娟 二〇二〇年四月二十三日 书记员 于金圣