湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1590号上诉人（原审被告）：赤壁市淏天物业管理有限公司，住所地湖北省赤壁市赤马港办事处河北大道。法定代表人：张婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：张焕泽，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄汉洲，湖北宁华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赤壁市钦宇置业有限公司，住所地湖北省赤壁市蒲圻办事处陆水路4号。法定代理人：范某，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏建国，赤壁市蒲圻法律服务所法律工作者。上诉人赤壁市淏天物业管理有限公司（以下简称淏天物业公司）因与被上诉人赤壁市钦宇置业有限公司（以下简称钦宇置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2019）鄂1281民初2279号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。淏天物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判将本案发回重审；2.判令被上诉人继续履行《前期物业管理委托合同书》及《补充合同》；3.本案一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人于2019年5月15日向一审法院提起诉讼，要求被上诉人继续履行《前期物业管理委托合同书》及《补充合同》，该案尚未作出判决处理，被上诉人即向一审法院提起诉讼，要求解除该两份协议。双方分别提起的诉讼实际上属于同一个法律关系，且互为原被告，一审法院可以合并审理，但一审法院重复审理，违反了法定程序。2.上诉人依约全面积极的履行了合同约定的义务，不断改善和提升小区的卫生环境，使小区物业费的收缴率达到96%，并在2019年全市第二季度的物业小区卫生检查中被评定为清洁，排名第七，上诉人并没有违约的情形。3.小区外墙漏水、墙面裂缝的维修并不属于上诉人的服务义务范畴。小区二期因未正式交付给上诉人，消防设施也未正式交由上诉人，上诉人无维修二期消防设施的义务。因上诉人收取的物业管理费全部交给被上诉人，电梯维修费用应由上诉人与被上诉人结算后，由双方各自承担一部分。4.基于上诉人的管理得当，物业服务有利可图，被上诉人便注册成立新的物业管理公司，排挤上诉人退出该小区物业服务，为此被上诉人组织业主联名向赤壁市住房和城乡建设局投诉，但上诉人亦提交了证据证明上诉人提供的物业服务得到了广大业主的认可，一审法院对该事实认定不清，请求二审法院将本案发回重审。钦宇置业公司辩称，一审审理程序合法，认定事实清楚，双方签订的《补充协议》约定，如上诉人不能按照合同约定履行义务，则被上诉人可以终止合同，一切损失由上诉人承担。上诉人怠于履行物业服务合同，没有对小区公共设施进行维修保养、拒不缴纳公共设施电费、外墙漏水、墙面裂缝等不组织维修、监控设施不能正常工作等，因上诉人提供的物业服务不符合约定，导致小区业主投诉，据此被上诉人有权请求解除双方签订的《前期物业管理委托合同书》及《补充合同》，一审法院基于上述认定的事实支持被上诉人的起诉请求正确，请求二审法院维持原判。钦宇置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除其与淏天物业公司签订的《前期物业管理委托合同书》、《补充合同》；2.本案诉讼费由淏天物业公司承担。一审法院认定事实：2014年7月24日，原、被告双方签订了一份《前期物业管理委托合同书》，约定原告将其开发的位于赤壁市车站路金鼎国际小区一期商品房委托被告管理，委托事项为：1.房屋建筑公共部分的维护、养护；2.公共设施、设备的维护；3.市政公用设施和附属建筑物等建筑的维护管理；4.代理管理排水设施；5.公共绿地、花木等养护管理；6.配套设施及商业门店的管理维护由物业公司管理。2015年4月30日双方又签订了一份《补充合同》，合同约定：因小区入住业主少，2015年4月20日起原告每月补贴被告8355元，按月支付给被告；如原告不按上述合同条款执行，被告可退出本小区物业管理，一切损失由原告承担。如被告未按合同要求提供物业服务，原告可终止合同，一切损失由被告承担。在履行合同中，被告未做好物业的管理服务，出现了环境卫生清洁不及时、不到位，不打扫楼道卫生；门卫不对陌生人询问登记，被盗不能调监控；外墙漏水、墙面裂缝不组织维修，对业主提出的维修、防盗的要求不予理睬；小区业主联名向赤壁市住房和城乡建设局投诉，要求撤换物业公司；武汉合力消防安全有限公司咸宁分公司在调试中发现两台消防泵无法启动，多次跟被告协商，要求维修未果；湖北斯莱泽电梯有限公司与被告联系电梯维保，被告表示电梯维保他们不管。为此，原告诉请要求解除合同。以上事实，有当事人的陈述及证人证言、《前期物业管理委托合同书》、《补充合同》、《关于金鼎国际小区一期电梯维保告知书》、《消防工作联系函》等证据在卷佐证。一审法院认为，物业管理是指物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原被告签订的《前期物业管理委托合同书》、《补充合同》属服务合同，有其特殊性，在当前的情形下，被告要求原告履行《补充合同》显然违背公平原则。《前期物业管理委托合同书》明确了被告的管理事项，但被告在对金鼎国际小区的管理中存在环境卫生清洁不及时、不到位，未做好安全防范工作，导致业主被盗，对业主提出的维修、防盗的合理要求不予理睬，对消防、电梯等公共设施设备不进行维护，不符合物业管理规范，未按合同约定履行物业服务义务。因被告的拒绝履行、履行不当等，致使不能实现合同目的，构成根本违约，符合法定解除要件。原被告亦在《补充合同》第十三条中约定“如乙方未按合同要求提供物业服务，甲方可终止合同，一切损失由乙方承担。”有约定解除条款。综上，原告请求解除合同符合法律规定，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：解除原告赤壁市钦宇置业有限公司和被告赤壁市淏天物业管理有限公司签订的《前期物业管理委托合同书》、《补充合同》。案件受理费80元，减半收取40元，由被告赤壁市淏天物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.上诉人淏天物业公司提供了收房统计表、物业费收费明细单、结算工资与办公款收据、费用明细表、评分表、城市综合管理检查情况通报、工作照片等证据，拟证明上诉人签订服务合同后，认真履行了相应职责，小区入住率、业主满意度高，并无违约情形。被上诉人钦宇置业公司质证认为，上述材料不属于一审庭审结束后新发现的证据，收房统计表、费用明细表系上诉人单方制作，结算工资等表只能证明上诉人内部管理情况，上述证据均不能达到上诉人的证明目的。2.上诉人淏天物业公司提供了被上诉人与赤壁市钦宇物业管理有限公司签订的《金鼎国际小区二期前期物业管理委托合同书》、赤壁市钦宇物业管理有限公司的工商登记信息、微信聊天记录、一审法院（2019）鄂1281民初461号民事裁定书，拟证明被上诉人在与上诉人签订的合同未终止的情况下，在同一个小区成立新的物业公司，并与之签订物业服务合同，招聘上诉人工作人员到其公司任职等，被上诉人存在单方解除合同的情形。被上诉人质证认为，因上诉人未按约定履行服务义务，被上诉人将二期工程交由其他物业公司管理。3.上诉人淏天物业公司提供了部分业主签名的《关于要求将金鼎国际小区交由淏天物业统一管理的请求》及证人证言，拟证明其提供的物业服务符合约定，不存在违约情形。被上诉人钦宇置业公司质证认为，上述业主签名只能代表部分业主的意见，且与淏天物业公司存在利害关系，不应采信，被上诉人亦提供了证据证明上诉人未按照约定履行其应尽义务。4.被上诉人钦宇置业公司提供了赤壁市市场监督管理局发出的《特种设备安全监察指令书》，拟证明上诉人未履行电梯的安全维修保障义务，导致相关职能部门作出处理，要求整改。上诉人淏天物业公司质证认为，该证据内容真实，但其已经按照该指令书的要求整改到位。5.被上诉人钦宇置业公司提供了投诉信，拟证明上诉人因不履行物业服务义务，导致业主多次投诉至赤壁市住房和城乡建设局，要求上诉人退出该小区管理。上诉人淏天物业公司质证认为，该投诉信上的业主签名并不真实，不能反映真实客观情况。本院经审查认为，针对淏天物业公司提供的物业服务是否符合约定这一争议焦点，双方均提供了相应的证据进行举证和反驳，本院将结合本案的其他证据对上述证据的证明效力，在下文中予以综合阐述。一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”淏天物业公司与钦宇置业公司签订的《补充合同》第十三条约定，如淏天物业公司未按合同要求提供物业服务，钦宇置业公司可终止合同，一切损失由淏天物业公司承担。双方约定了合同解除条款，该解除条件是否成就，结合物业服务持续性、长期性的特征，应以一段合理时期的服务质量高低作为评判淏天物业公司是否按约履行合同的标准。淏天物业公司提供的单独时间的照片、考核成绩、部分业主的签名、证言或者其他证据，无法证明其在较长时间内，提供的物业服务符合双方约定的服务标准。而钦宇置业公司以淏天物业公司存在违约情形，为违约方为由，诉请解除双方签订的《前期物业管理委托合同书》、《补充合同》，则钦宇置业公司应就淏天物业公司违反约定的事实负有举证责任。根据钦宇置业公司提供的证据，《特种设备安全监察指令书》为相关职能部门作出，明确载明了淏天物业公司应维护的特种设备存在较多安全隐患，根据投诉信载明的内容可以看出，该小区的业主曾多次向赤壁市住房和城乡建设局反映淏天物业公司存在公用电费、电梯未维护，未组织外墙维修等服务质量问题，且该投诉信上加盖的赤壁市蒲圻办事处鲫鱼桥社区居民委员会、赤壁市住房和城乡建设局物业管理股等公章上，亦载明了“居民反映的情况属实”、“经社区核实，情况属实”等内容。钦宇置业公司提供的证据能够证明淏天物业公司未按照约定全面履行其义务，存在严重违约的情形，满足该合同解除的条件，据此钦宇置业公司请求解除双方签订的《前期物业管理委托合同书》、《补充合同》具有事实基础，一审法院予以认定并无不当，本院继续予以认定。关于一审法院审理本案的程序问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”淏天物业公司向一审法院诉请继续履行双方签订的《前期物业管理委托合同书》、《补充合同》等请求，钦宇置业公司向一审法院起诉请求解除上述合同。虽然双方争议的诉讼标的可能为同一种类，但各自的诉讼主张及诉讼主体并不相同，钦宇置业公司可以就淏天物业公司的起诉提出反诉，亦可以另行主张权利，一审法院审理本案并未违反法律规定。综上所述，淏天物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由赤壁市淏天物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年四月二十四日书记员 李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；