四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终268号 上诉人（原审被告）：中江县国豪美家具有限公司，住所地中江县凯江镇北塔街225号附178号。 法定代表人：姜东娟。 委托诉讼代理人：陈蓉，中江县凯江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：邱瑞珍，女，汉族，1951年5月23日出生，住中江县。 委托诉讼代理人：刘丹丹，四川盛豪律师事务所律师。 上诉人中江县国豪美家具有限公司（以下简称国豪美公司）因与被上诉人邱瑞珍租赁合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2019）川0623民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，上诉人国豪美公司的委托诉讼代理人陈蓉、被上诉人邱瑞珍及其委托诉讼代理人刘丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人国豪美公司的上诉请求：一、依法撤销四川省中江县人民法院（2019）川0623民初3025号民事判决第一、三、四项内容，依法改判被上诉人继续履行合同，上诉人不承担违约金；二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间签订案涉租赁合同、补充协议属实，但是被上诉人直到2019年6月才将案涉房屋交给上诉人使用，且上诉人在2019年3月装修案涉房屋时，被上诉人予以阻止，故上诉人没有按期缴纳租赁费，其不支付租赁费系因为被上诉人行为导致，被上诉人无权解除租赁合同，上诉人不应当承担违约责任。 被上诉人邱瑞珍辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2014年2月23日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》，2018年6月25日，上诉人由于经营困难，经与上诉人协商后双方签订了《关于服装城141、142号的补充协议》，主要约定2015年3月1日至2020年2月28日期间的租金共计17.5万元，2020年3月1日至2024年2月22日止的租期和租金不变；除已付的6.1万元租金，合同签订之日支付4.4万元，2018年10月1日前支付3.5万元，2019年5月前支付3.5万元；若国豪美公司未按约支付，邱瑞珍有权收回房屋；违约方应支付守约方10万元违约金。国豪美公司未依约支付租金，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人承担违约责任。 邱瑞珍向一审法院提出诉讼请求：一、解除国豪美公司与邱瑞珍签订的《房屋租赁协议》及其补充协议；二、国豪美公司支付房屋剩余租金7万元；三、国豪美公司承担违约责任2万元；四、本案诉讼费用由国豪美公司承担。诉讼过程中，邱瑞珍增加诉讼请求，即国豪美公司将房屋恢复原状并返还给邱瑞珍。 一审法院经审理查明：2014年2月23日，邱瑞珍与国豪美公司签订《房屋租赁协议》一份，主要约定由国豪美公司承租邱瑞珍所有的位于中江县房屋（房屋产权证号：中江房权证北片字第××号）；租赁期限为10年，从2014年2月23日起至2024年2月22日止，邱瑞珍于2014年3月1日将此房交付国豪美公司，邱瑞珍给国豪美公司三个月筹备、装修期，叁个月期间国豪美公司不支付租赁费，以商铺实际交付给国豪美公司之日往后推迟三个月计算租赁期限；协议签订后国豪美公司给付押金2万元，若邱瑞珍要求返还房屋，邱瑞珍则无条件退还押金。 2018年6月25日，国豪美公司经与邱瑞珍协商，双方签订《关于服装城141、142号的补充协议》一份，主要约定2015年3月1日至2020年2月28日期间的租金变更为17.5万元，国豪美公司已付6.1万元，签订合同之日支付4.4万元，2018年10月1日前支付3.5万元，2019年5月前后付清剩余3.5万元；2018年5月27日始房屋由邱瑞珍使用，在将房屋交于国豪美公司期间的租金，予以扣除；若国豪美公司未按时支付租金，邱瑞珍有权收回房屋；若一方违约，支付另一方违约金10万元。 协议签订当天，国豪美公司向邱瑞珍支付租金4.4万元，邱瑞珍将案涉房屋交付给国豪美公司使用，其余7万元租金至今未付。接收房屋后，国豪美公司进行了装修，在未经邱瑞珍同意的情况下拆除了部分墙面。在上述合同签订之时，案涉房屋朝西临街面为卷帘门，朝南面为卷帘门，其余两面均为砖墙面，屋内另有一个阁楼。 认定上述事实的证据有房屋权属证明、《房屋租赁协议》《关于服装城141、142号的补充协议》、案涉租赁房屋的照片、当事人陈述等。 一审法院认为，关于邱瑞珍是否存在逾期交房违约行为的问题，在补充协议签订当天，国豪美公司即依约给付当日应付租金，若邱瑞珍当日未依约交房而是逾期至2019年6月交房，国豪美公司却一直未就逾期交房向邱瑞珍主张权利，直到现被起诉才进行抗辩，不符合常理。另国豪美公司于2019年3月对案涉房屋进行装修，可见，即使邱瑞珍将房屋锁住，亦并未影响国豪美公司对房屋的使用。故邱瑞珍不存在逾期交房的违约行为。邱瑞珍于2018年6月25日将房屋交付给国豪美公司使用至今，国豪美公司应当依约支付尚欠租金7万元。因《补充协议》第三条约定：“从2018年5月27日开始房屋由甲方使用，在将房屋交与乙方期间的租金，在本协议签订付款内扣除。”邱瑞珍于2018年5月27日至2018年6月25日占用房屋一个月，故应依约扣除相应租金2916.66元。国豪美公司辩称，邱瑞珍阻止国豪美公司装修，应顺延相应租期或扣除相应租金。分析认为，国豪美公司所述的装修实则包括对墙面的大面积拆除，此种改善行为应经邱瑞珍同意才得实施，在未经邱瑞珍同意的情况下进行的上述行为，法律赋予邱瑞珍要求国豪美公司恢复原状或者赔偿损失的权利，邱瑞珍有权对上述行为予以阻止更是法律应有之意。故对国豪美公司的该项辩称不予采纳。 关于案涉房屋租赁合同及补充协议应否解除的问题。分析认为，邱瑞珍依约将房屋交付给国豪美公司，国豪美公司应当按照约定的期限支付租金。双方签订的补充协议约定，国豪美公司应于2018年10月1日前支付3.5万元，2019年5月前后支付3.5万元，而国豪美公司无正当理由至今未付上述租金，邱瑞珍现主张解除合同，符合法律规定，予以支持。因国豪美公司在未经邱瑞珍同意的情况下拆除房屋墙面，邱瑞珍在行使合同解除权的同时要求国豪美公司恢复房屋原状并返还房屋，符合法律规定，予以支持。另在案涉合同签订时，国豪美公司向邱瑞珍给付2万元押金，应在未付租金中予以品迭。故邱瑞珍要求国豪美公司给付尚欠租金7万元，除应扣除2916.66元租金，还应同时品迭押金2万元，国豪美公司应向邱瑞珍给付尚欠租金47083.34元。 关于邱瑞珍主张的违约金应否支持的问题。分析认为，国豪美公司与邱瑞珍在补充协议中明确约定违约方支付守约方违约金10万元。国豪美公司无正当理由未付租金，构成违约，应承担相应违约责任。邱瑞珍主动将违约金调低至2万元，符合合同履行情况、国豪美公司的过错程度及邱瑞珍的预期利益，故对邱瑞珍的该诉讼请求，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除邱瑞珍与中江县国豪美家具有限公司于2014年2月23日签订的《房屋租赁协议》、2018年6月25日签订的《关于服装城141、142号的补充协议》；二、中江县国豪美家具有限公司于判决生效之日起十日内支付邱瑞珍尚欠租金47083.34元；三、中江县国豪美家具有限公司于判决生效之日起十日内将邱瑞珍所有的位于中江县房屋（房屋产权证号：中江房权证北片字第××号）恢复原状后返还给邱瑞珍；四、中江县国豪美家具有限公司于判决生效之日起十日内支付邱瑞珍违约金20000.00元；五、驳回邱瑞珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025.00元，由中江县国豪美家具有限公司负担。 二审查明的事实与证据与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人是否存在逾期交房的违约行为；二、案涉房屋租赁合同及补充协议应否解除；三、被上诉人主张的违约金应否支持。 争议焦点一：被上诉人是否存在逾期交房的违约行为 上诉人称被上诉人直到2019年6月才将案涉房屋交给上诉人使用，被上诉人违约在先；被上诉人称上诉人与被上诉人于2018年6月25日签订了《关于服装城141、142号的补充协议》，协议签订当天，被上诉人即将案涉房屋交付上诉人使用，不存在逾期交房情况。 本院认为，根据现有证据及交易习惯，被上诉人不存在逾期交房的违约行为。理由如下：第一，在补充协议签订当天，国豪美公司即依约向被上诉人支付了当日应付租金44000元，若被上诉人邱瑞珍未依约交房而是逾期至2019年6月交房，上诉人国豪美公司却一直未就逾期交房向邱瑞珍主张权利，不合常理；第二，上诉人国豪美公司称其在2019年3月对案涉房屋进行装修时遭到被上诉人邱瑞珍阻碍，该主张与上诉人所称被上诉人一直未交房相矛盾；第三，二审庭审中，上诉人先认可签订《补充协议》当天被上诉人将案涉房屋交付自己，后又称对方没有交付，自相矛盾。故综合全案证据及当事人的自认，邱瑞珍不存在逾期交房的违约行为，国豪美公司应向邱瑞珍给付尚欠的租金47083.34元。 争议焦点二：案涉房屋租赁合同及补充协议应否解除 上诉人称其之所以逾期缴纳租金系因为上诉人逾期交房且阻碍其装修，被上诉人无权解除合同；被上诉人称根据《补充协议》约定，如果上诉人未按时支付租金，则被上诉人有权收回房屋，解除合同。 本院认为，双方签订的《关于服装城141、142号的补充协议》约定，国豪美公司应于2018年10月1日前向邱瑞珍支付3.5万元，2019年5月前后向邱瑞珍支付3.5万元；若乙方未按时支付，甲方有权收回房屋。现有证据能够证实，国豪美公司无正当理由至今未付上述租金，邱瑞珍主张解除合同，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 争议焦点三：被上诉人主张的违约金应否支持 上诉人称其逾期缴纳租金系因为被上诉人逾期交房且阻碍其装修导致，其不应当承担违约责任；被上诉人称根据《补充协议》约定，上诉人逾期支付租金，存在违约行为，应当向其支付违约金。 本院认为，国豪美公司与邱瑞珍在补充协议中明确约定违约方支付守约方违约金10万元。现有证据证实，国豪美公司无正当理由未付租金，构成违约，应承担相应违约责任。邱瑞珍主动将违约金调低至2万元，符合合同履行情况、国豪美公司的过错程度及邱瑞珍的预期利益，故对邱瑞珍的该诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，上诉人中江县国豪美家居有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，建议判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050.00元，由中江县国豪美家居有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  秦 欣 审判员  李 庆 二〇二〇年四月十六日 书记员  成京蔓