河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初320号原告：乔奇。委托诉讼代理人：张先哲，河南宛信律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：南阳市天晟房地产开发有限公司。法定代表人：黄信克。委托诉讼代理人：宋汉生，河南佑邦律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告乔奇与被告南阳市天晟房地产开发有限公司（以下简称天晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告乔奇于2020年1月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告乔奇及其委托诉讼代理人张先哲，被告天晟公司的委托诉讼代理人宋汉生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔奇向本院提出以下诉讼请求：1、确认被告协助办理房地产权属证书的合同义务；2、被告支付逾期办理房地产权属证书违约金（酌定为已交房款的2%）7,100.82元；3、诉讼费被告承担。事实与理由：2013年8月，被告车站××路瓦房庄庄开发翰林华府小区，原告与被告先签了认购协议，取得预售许可证后，2016年4月7日又签署了正式的商品房买卖合同，已网签备案。原告履行了交清房款的义务,于2017年8月17日才收房。原告至今未取得房地产权属证书，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任××人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，其中第3项规定：……，支付违约金。但该约定上下文自相矛盾，逾期办理权属证书的违约金未约定，违约金应按最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第18条规定计算。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告天晟公司辩称，被告未能按时提交办理房屋权属证书不是因为被告自身原因，属于不可抗力，被告不应承担违约责任。理由如下：2015年1月6日，被告与原南阳市卧龙区国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，将涉案房屋所占用的国有土地出给被告，该合同约定原南阳市卧龙区国土资源局应于2015年2月10日之前将该宗土地交付给被告，交付土地时该宗土地应达到“三通一平”。但直到被告进行规划验收，该宗土地上仍有遗留房屋未拆除，导致规划验收不能通过，不能进行房屋权属登记备案，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。故影响涉案小区规划验收的房屋只能由政府依法征收后拆除，被告无权也无法私自拆除。被告与原南阳市卧龙区国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同时，无法预见个别被征收房屋至今未能拆除的情形，且这种情况也是被告自身无法克服和解决的，故被告逾期未完成备案未办理房产证属于不可抗力，而非自身原因，不应承担违约责任。被告一直在积极向卧龙区人民政府及房屋征收办公室反映情况，催促其尽快对影响规划验收的房屋进行征收拆除工作，待不可抗力的情形消失，被告会按照合同约定尽快完成登记备案。本院经审理认定事实如下：2015年1月6日，被告天晟公司与原南阳市卧龙区国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。合同约定：本合同项下出让宗地编号为WLG201424A，出让宗地面积为16585.30平方米，坐落南阳市××瓦房庄庄，用途为城镇住宅用地和商业。同时约定，原南阳市卧龙区国土资源局同意在2015年2月10日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时该宗地应达到场地内平整、周围基础设施达到基础设施完备通水通电通路。2015年9月29日，被告天晟公司取得由被告开发的位于南阳市卧龙区刘庄瓦房庄翰林华府1＃2＃3＃4＃商住楼商品房预售许可证（证号：宛房预售证第2015037号）。2016年4月7日，原告乔奇××人）与被告天晟公司（出卖人）签订商品房买卖合同，并进行了备案登记，备案登记合同编号为16886042。商品房买卖合同约定原告购买被告开发的位南阳市××区××瓦房××单元××房房，建筑面积91.72平方米，房款共计355,041元。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理，……，3、本条出卖人的责任是指，负责提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案。出卖人未在约定期限内报产权登记机关备案的，××同意给予180天的宽限期，若宽限期满出卖人仍未完成备案，××有权提出退房，出卖人应按××已付房款的1%支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款355,041元。2016年4月11日，原告乔奇（××）与被告天晟公司（出卖人）签订商品房买卖合同补充协议（以下简称补充协议）。补充协议第7.4条约定：若出卖人未能按照合同第十五条约定办理产权登记，××同意给予出卖人180日的宽限期，以将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案。若出卖人在宽限期内仍未将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，××有权提出退房，出卖人应按已付房价款的1%向××支付违约金（无论××是否退房），本条出卖人的责任是指，在约定期限内完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若××不配合出卖人向产权登记机关提供办理权属登记备案所需资料或配合办理产权登记，出卖人不承担产权登记责任，一切后果及责任均由××承担。2016年12月6日，被告天晟公司在报刊上刊登翰林华府交房公告，该公告显示翰林华府小区已于2016年10月7日开始办理交房手续，大部分业主已办理交房入住手续，集中办理交房时间至2016年12月31日截止。另查明，至今被告天晟公司与原南阳市卧龙区国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同约定的编号为WLG201424A出让宗地内仍有三处房屋未拆除。上述事实，由原被告双方庭审陈述、商品房预售许可证、商品房买卖合同、补充协议、交房公告等相关证据予以证实并经庭审质证后已记录在卷。本院予以确认。本院认为，原告乔奇与被告天晟公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，故原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议均为有效合同，同时，原被告双方对签订的商品房买卖合同进行了备案登记，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告按照约定向被告交付了全部购房款355,041元，被告在收到房款后也能及时交付房屋，对此事实原被告双方均予以认可，故原告基于商品房买卖合同，占有了合同标的物即位于南阳市××区××瓦房××单元××房，并对房屋进行了使用与收益。现原告要求确认被告协助办理房地产权属证书的合同义务。对此本院认为，原告乔奇与被告天晟公司签订的商品房买卖合同及补充协议为有效合同,原被告双方在合同中对办理房屋产权登记的合同义务进行了明确约定,被告作为房地产开发企业，在收到房款后除了交付房屋，还应当履行需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理房屋产权登记的义务。但原告的该项诉讼请求的实质为要求被告为原告办理房屋产权证书,办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为为行政行为。《中华人民共和国行政许可法》第二十二条规定：行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为。同时，根据庭审查明的事实，涉案房屋现暂不具备办理房屋产权登记的相关条件，待具备相关办证条件后，原被告双方可另行主张权利。因此，对原告要求被告办理房屋产权登记的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告逾期办证违约金的诉讼请求。本院认为，违约金的设立可以使当事人预知不履行或者不适当履行的后果，其主要作用是对违约方不守约的惩罚，同时也是对守约方损失的弥补。本案中，原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议明确约定，若出卖人未能商品房交付使用后90内办理产权登记，××同意给予出卖人180日的宽限期，以将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案。若出卖人在宽限期内仍未将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，××有权提出退房，出卖人应按已付房价款的1%向××支付违约金（无论××是否退房）。原被告双方于2016年4月7日签订商品房买卖合同，被告将涉案房屋建设完成后于2016年12月6日在报刊上刊登交房公告进行房屋交付，在房屋交付至今的长达三年时间内未将应由其提供办理房屋权属登记所需的资料向产权登记机关备案，被告天晟公司的行为违反了原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，故被告天晟公司应当按照约定的已付房价款的1%向原告乔奇支付违约金。原告已按照合同约定向被告支付总房款355,041元，被告对此也予以认可，故被告天晟公司应当向原告支付违约金3,550.41元。关于被告天晟公司辩称至今未办理房屋权属证书的原因为涉案土地的附属物因原南阳市卧龙区国土资源局未履行“三通一平”的义务，导致涉案项目不能通过规划验收备案，该情况属于不可抗力，应当免除责任的辩称理由。本院认为，被告天晟公司作为房地产开发企业，应当知道在原南阳市卧龙区国土资源局向其交付国有建设用地使用权出让合同中约定的宗地编号为WLG201424A号的土地时的现场状况，且被告天晟公司作为一个专业从事房地产开发的商事主体，应当知道其接受不符合土地转让合同约定条件的土地可能会引起的不良后果。故虽涉案项目因未通过规划验收而导致至今未办理权属证书，但该原因不属于不可抗力，故对被告的此项辩称理由，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告南阳市天晟房地产开发有限公司向原告乔奇支付逾期办理房屋产权证书违约金3,550.41元；二、驳回原告乔奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告南阳市天晟房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  胡进锋二〇二〇年四月二十二日书记员  王 峥