山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终52号 上诉人（原审原告）王宝银，男，1955年9月23日出生，汉族，现住阳泉市。 委托代理人蔡金萍，女，1955年5月16日出生，汉族，现住阳泉市，系王宝银的妻子。 被上诉人（原审被告）阳泉市宏苑物业管理有限公司（以下简称宏苑物业公司），住所地阳泉经济技术开发区。 法定代表人翟旭斌，经理。 委托代理人李峰，山西硕明律师事务所律师。 委托代理人李润军，公司副经理。 被上诉人（原审被告）山西宏厦建筑工程有限公司（以下简称宏厦建筑公司），住所地阳泉市经济技术开发区泉中路413号名仕公馆11至12层。 法定代表人李若辉，董事长。 委托代理人李峰，山西硕明律师事务所律师。 上诉人王宝银因与被上诉人宏苑物业公司、宏厦建筑公司财产损害赔偿纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王宝银及委托代理人蔡金萍，被上诉人宏苑物业公司委托代理人李润军，被上诉人宏苑物业公司和宏厦建筑公司共同委托代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王宝银在一审法院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告大修楼顶、室内维修、灯具、楼顶隔热板及恢复、料和工钱共38650元；2、请求判决被告支付原告误工费、交通费、工本费共1000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2008年8月28日购买了宏厦建筑公司开发的的位××区号的房屋一套。自2016年6月开始，原告居住的房屋在雨季大面积持续性漏水，严重影响了居住环境，于是向宏厦建筑公司反映情况，宏厦建筑公司所属的宏苑物业公司在2016年6月开始派工人对原告房屋楼顶进行了多次维修，直至2016年10月维修未果，原告多次向被告提出尽快修好屋顶的要求，被告以种种理由推辞，导致原告的房屋漏水更加严重，这种情况持续到2018年9月底。无奈之下原告于2018年9月底开始对自己的房屋楼顶进行了大修，对室内进行了维修，对淹坏的灯具进行了更换。原告多次与二被告协商维修费用未果，故提起诉讼。 被上诉人宏苑物业公司在一审法院辩称，一、根据山西省物业管理条例第三十三条的规定，物业服务企业的服务事项包括物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理，故我方对物业的共用部位只负有日常维修的义务，本案中我方已经履行了日常维修的义务，曾经多次对原告屋顶漏水进行过日常维修，但是如原告说的，其屋顶漏水问题严重并且其本人事后采取的修理方式也是对楼顶进行大修，再加上修理屋顶涉及多户业主的公共利益，因此涉案屋顶漏水需要启用住宅专项维修资金来解决，不属于物业公司对物业共用部位的日常维修义务，超出了物业公司的日常维修范围。二、原告居住的××小区其他单元楼也发生过屋顶漏水的现象，都是通过住宅专项维修资金的方式解决的，本案中原告所处的单元楼屋顶发生漏水问题以后，被告物业公司经日常维修发现不能解决问题需要大修后，也及时启动住宅专项维修资金的程序，前后向有关部门申请过4次，但是因为使用住宅专项维修资金需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主的同意，事后经被告了解相关业主并不同意使用住宅专项维修资金。综上，原告所处单元楼屋顶漏水，物业公司已经履行过日常维修的义务，而且鉴于其屋顶漏水问题严重，涉及多户居民的公共利益，需要动用住宅专项维修资金，物业公司也积极启动相关程序，履行相关协助义务，因其他业主不同意使用住宅专项维修资金，致使原告屋顶漏水问题无法解决的责任，与我方无关，原告应当起诉相关业主，而不是被告。 被上诉人宏厦建筑公司在一审法院辩称，一、根据国务院建设工程质量管理条例第四十条的规定、住建部房屋建筑工程质量保修办法第七条的规定，屋面防水工程有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，本案中涉案房屋建筑工程已经超过5年保修期，保修期满后我公司不再承担保修义务。二、我国建立有住宅专项维修资金制度，该制度解决的是住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新改造的问题，因此保修期满后，原告应向有关部门申请使用维修资金来解决屋顶楼漏水问题。综上，根据住宅专项维修资金管理办法第三条第一款的规定，屋顶属于住宅的共用部位，其保修期满后需要维修和更新改造的，应当适用住宅专项维修资金解决，与我公司无关。 原一审法院经审理查明：原告王宝银系被告宏厦建筑公司开发的××区号房屋的业主。被告宏苑物业公司为该小区提供物业服务。涉案楼栋共有12户业主，原告王宝银所住房屋位于该栋楼顶楼，2016年因雨季大面积持续性漏水致使原告房屋屋顶及设施受损。因该房屋已过保修期，原告也已交纳住宅维修基金，被告宏苑物业公司曾就能否使用房屋维修基金对漏水部位进行修理征求该栋楼业主意见，因同意维修的业主人数未达到专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上，故未能启动房屋维修基金。后原告自行进行了维修，其认为楼顶漏水部位系共用部位，应由二被告负责维修，原告自行维修费用应由二被告负担，双方协商未果，由此成讼。 原一审法院认为：被告宏苑物业公司对其物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施负有维护和管理的义务，但维护义务并不等同于维修义务。对于原告要求被告支付维修楼顶费用的诉请，根据《物业管理条例》第五十三条第二款、《住宅专项维修资金管理办法》第三条、第十八条的规定，专项维修基金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。本案中，楼顶漏水部位虽属于共用部位，但因该房屋已过保修期，共用部位的维修费用应从房屋维修基金中支取，二被告不应承担。被告宏苑物业公司作为物业管理公司对原告的房屋负有管理义务，其应当就原告房屋的维修事项提出专项维修基金的使用方案，供业主表决。庭审中，被告宏苑物业公司提交了证据证明其已就是否使用房屋维修基金征求过该栋楼业主意见，因未能达到法律规定的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，导致无法使用房屋维修基金，原告对此在庭审中亦未否认。故对于原告要求二被告支付维修楼顶费用的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告要求二被告支付其室内维修费用的诉请，原告未提供证据证明其室内受损系二被告的侵权行为所致，故对于原告的该诉请，一审法院不予支持。对于原告要求二被告支付误工费、交通费、工本费的诉请，因未提供相关证据佐证，一审法院对此亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、第七十九条、第八十二条、《物业管理条例》第五十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告王宝银的全部诉讼请求。案件受理费642元，减半收取321元，由原告王宝银负担。 王宝银的上诉请求：撤销原判决；发还重审或改判赔偿38650元。事实和理由：二被上诉人在2012年、2013年、2014年进行了屋面防水大修，但未验收合格。二被上诉人冒用业主签字，企图套用专项维修资金，已被相关业主举报。 二被上诉人的答辩意见与一审答辩意见基本一致。 本院二审审理查明的事实与原一审查明的事实一致。王宝银的上诉请求共计38650元，最主要的是楼顶防水工程费用22150元和室内维修费用10500元。2017年6月宏苑物业公司欲向阳泉市住宅专项维修资金管理中心提取相关6户业主的专项维修资金14726.91元，对王宝银的屋顶等部位进行维修，因为部分业主举报宏苑物业公司有代业主签字情况，也不同意动用维修资金，宏苑物业公司未能动用专项维修资金。同一小区×号楼×单元×业主李某屋顶也存在渗漏，宏苑物业公司已提取6户专项维修资金10377.66元进行了维修，×号楼×单元相关业主对于宏苑物业公司代签字提取专项维修资金情况不持异议。另查明，二被上诉人宏厦建筑公司与宏苑物业公司签有《前期物业服务合同》，该合同第2条为宏苑物业公司对物业共用部位的维修、养护和管理。第25-28条涉及专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹，内容均为空白。 本院认为，按照《前期物业服务合同》约定，宏苑物业公司对其物业管理区域内的房屋共用部位有维修义务，一审法院认为宏苑物业公司对共用部位仅有维护和管理的义务，没有维修义务不符合合同约定。住宅共用部位需要维修的,大额维修费用通常在专项维修资金中列支，物业合同中并没有明确约定物业公司必须在先确定取得物业维修资金后才能对公共部位组织实施维修。屋顶漏水问题影响王宝银对房屋的使用,且如果不尽快处理漏水问题势必会造成相关业主的损失的一步扩大，属于发生危及房屋安全的紧急情况，宏苑物业公司既未先行维修，也未按照规范程序申报使用维修资金进行维修，未正确履行物业职责，应承担相应责任。王宝银自行维修的楼顶公共部位防水工程花费22150元，本院参考市场行情，参照阳泉市住宅专项维修资金管理中心公示的维修预算费用，确定宏苑物业公司向王宝银支付维修费用14726.91元。宏苑物业公司向王宝银支付维修费14726.91元后，可继续向负责管理住房住宅专项维修资金的部门申请列支或通过其它途径解决该笔费用。一审法院对于公共部位维修费用的承担判决结果不当，本院予以纠正。上诉人王宝银的其它诉讼请求因证据不足，一审法院不予支持正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初2395号民事判决； 二、阳泉市宏苑物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付王宝银住宅共用部位维修费14726.91元； 三、驳回王宝银的其它诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费642元，减半收取321元，由王宝银承担200元，阳泉市宏苑物业管理有限公司承担121元。二审案件受理费642元，由王宝银承担400元，阳泉市宏苑物业管理有限公司承担242元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 亮 审判员 张瑞文 审判员 任晓辉 二〇二〇年四月二十八日 书记员 王雪辉