山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初1681号原告：德州农村商业银行股份有限公司，住所地德州市大学西路1576号，统一社会信用代码91371400MA3C4FKA5B。法定代表人：李友山，董事长。委托诉讼代理人：朱鑫沅，男，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：刘成君，男，该公司员工，特别授权。被告：李建华，男，汉族，1975年11月6日出生，农民，身份证住址山东省武城县，现住德州市德城区。被告：李东平，女，汉族，1975年7月9日出生，农民，身份证住址山东省武城县，现住德州市德城区。被告：德州金厦房地产开发有限公司，住所地德州市德城区三八中路1398号，统一社会信用代码91371400720770417Y。法定代表人：彭所泽，总经理。委托诉讼代理人：张亚楠，山东慨而慷律师事务所律师，特别授权。原告德州农村商业银行股份有限公司（以下简称德州农商行）与被告李建华、李东平、德州金厦房地产开发有限公司（以下简称金厦房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱鑫沅，被告李建华、李东平，被告金厦房地产公司委托诉讼代理人张亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德州农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李建华、李东平偿还借款本金92740.40元及利息、复利及其他费用（利息以92740.40元为基数，自2018年9月8日至欠款实际付清之日止，按年利率4.9%计算；复利以应付未付的利息为基数，自2018年9月8日至欠款实际付清之日止，按年利率4.9%计算）。2.被告德州金厦房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任。3.本案诉讼费、保全费及实现债权的费用由三被告承担。事实与理由：原告与被告订立《个人住房借款合同》，根据借款合同约定，被告李建华在原告处借款115000元，贷出日2011年1月15日，到期日2031年1月13日（住房贷款根据国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率，2015年10月24日调整为年利率4.9%，2016年执行年利率4.9%），被告未在规定期限内还清款项，截止到2020年2月16日，计欠本金92740.4元，欠利息、复利7035.03元。原告多次催要未果，遂诉至法院。被告李建华、李东平辩称：认可原告起诉的事实，但因房产证至今尚未办理，故拒绝还款。如房产证能办下来，剩余房贷可以一次性还清。被告金厦房地产公司辩称：对原告起诉的事实认可。但是同一债权既有债务人提供的物的担保，又有保证人的保证的，应先对债务人的物的担保实现债权，剩余部分再由保证人承担保证责任。原告德州农商行围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一、个人住房借款合同一份，以证明2011年1月14日，借款人同德州农村商业银行股份有限公司签订了合法有效的个人住房借款合同，2011年1月14日担保公司德州金厦房地产开发有限公司同德州农村商业银行股份有限公司签订了合法有效的个人住房借款合同，由德州金厦房地产开发有限公司为借款人李建华提供连带责任担保。证据二、借款凭证一份，以证明德州农村商业银行股份有限公司2011年1月15日向借款人发放贷款,按月利率5.33333‰(住房贷款利率随人民银行发布调整，2015年10月24日调整为年利率4.9%，2016年执行年利率4.9%，月利率4.083333‰)，德州农村商业银行股份有限公司已经履行了贷款发放义务，约定合同期限2011年1月15日至2031年1月13日。证据三、共同承担债务承诺书，以证明李东平与李建华为共同债务人，共同债务人李东平承认借款事实并承诺承担连带清偿责任。证据四、结婚证复印件一份，以证明李东平和李建华是夫妻关系。证据五、中国银监会批复一份，以证明2015年12月17日德州市德城区农村信用合作联社更名为德州农村商业银行股份有限公司。证据六、贷款账卡及利率变动明细表，以证明借款人从贷出日2011年1月15日到2020年3月15日贷款的还款情况及本金利息变动情况总计，借款人在2018年9月8日开始欠息。被告李建华、李东平质证意见：对原告提交六组证据的真实性均无异议。当时签订借款合同是在售楼处签的，合同上的签字是李建华签的，但合同的相对方是开发商，和银行没有关系。被告金厦房地产公司质证意见：对证据一的真实性无异议，该合同第十二条约定本合同项下借款担保方式为抵押，即案涉借款有债务人的房屋抵押担保。证据二、三、四、六与保证人无关，不发表质证意见。对证据五的真实性、关联性、合法性均无异议。被告李建华、李东平提交了以下证据：证据一、不动产登记资料查询结果证明两份，以证明被告李建华、李东平名下无不动产登记信息。当时买房时开发商承诺办理房产证，而且已经交了办理房产证的费用，但现在无法办理房产证已成事实，所以不同意还款。证据二、收款收据一份，以证明已交纳办理房产证的费用6146元。证据三、商品房买卖合同一份，以证明合同第15条明确约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.3%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。同时能够证明购房时开发商承诺办理房产证。原告质证意见：对李建华、李东平提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，房产证无法办理不是原告造成的，不能成为拒绝还款的理由。对证据二，收款收据上未写明确收款的事由，无法证明被告的主张，且与本案无关。对证据三的真实性无异议，但该证据与本案无关。被告金厦房地产公司质证意见：对证据一的真实性无异议，对证明目的不认可。对证据二，收款收据无法证明被告的证明目的，且与本案无关。对证据三的真实性无异议，该证据与本案无关，不能作为拒付案涉借款的理由。被告金厦房地产公司无证据提交。本院经审查认为，原告提交的六组证据，形式真实，来源合法，内容客观、合法，与案件具有关联性，本院对其证据效力依法予以确认。被告李建华、李东平提交的三份证据，与本案当事人之间的金融借款合同关系不具有关联性，依法不能作为本案认定案件事实的依据。经审理，本院查明和认定案件事实如下：2011年1月14日，被告李建华作为借款人、被告金厦房地产公司作为保证人，与德州市德城区农村信用合作联社（以下简称德城农联社）签订《个人住房借款合同》一份，约定被告李建华向德城农联社借款115000元用于购房，借款期限自2011年1月14日至2031年1月13日；贷款利率执行月利率4.95‰，如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率；贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利；借款人应按合同约定按期归还借款本息；借款人违反本合同约定的任一条款，贷款人均有权采取停止发放贷款、提前收回已发放贷款本息或其他资产保全措施。本合同项下借款担保方式为抵押。保证人提供连带责任保证，当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费等）；保证期间为本合同生效之日至本合同项下最后一笔（期）债务期限届满之日后两年止。2011年1月11日，被告李东平向德城农联社出具《共同还款责任承诺书》一份，声明其与李建华系夫妻关系，其作为借款人李建华的共同还款成员，承诺当借款人不按期偿还贷款本息时，其对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。2011年1月11日，被告李建华作为所有权人、李东平作为共有权人，向德城农联社出具抵押证明，声明李建华、李东平自愿将新领域国际花园B15-2-601的房产抵押给德城农联社，为借款人李建华20年期限的115000元贷款提供担保。上述个人住房借款合同签订后，德城农联社于2011年1月15日向李建华发放贷款115000元，李建华出具了相应数额的贷转存凭证（借款借据），凭证载明借款利率为月利率5.33333‰，到期日为2031年1月13日。借款人李建华收到借款后，自2018年9月8日开始不按合同约定及时足额偿还每期应还本金及利息，出现还款逾期，至今共欠借款本金92740.4元及部分到期利息及相应复利未付。另查，自2015年10月24日起，中国人民银行五年期以上贷款基准利率为年利率4.9%；自2019年8月20日起，人民币贷款市场报价利率开始一月一公布，2019年12月20日公布的五年期以上的人民币贷款市场报价利率为年利率4.8%。根据原告提交的鲁银监准〔2015〕564号山东银监局关于德州农村商业银行股份有限公司及分支机构开业、付小剑等14任职资格的批复可知，德州农商行开业的同时，德城区农信联社自行终止，其债权债务由德州农商行承担。以上事实，有原告提交的个人住房借款合同、借款凭证、共同还款责任承诺书、结婚证复印件、中国银监会批复、贷款账卡及利率变动明细表，以及本院庭前质证笔录、庭审笔录等在卷证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《中华人民共和国担保法》第六条规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”，第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。原告与被告李建华、金厦房地产公司签订的《个人住房借款合同》，形式真实，内容于法无悖，是合同各方在自愿基础上签订的，是各方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，借款合同合法有效，各方当事人均应自觉履行合同义务。原告既已履行贷款义务，如约向被告李建华发放了贷款，借款人李建华理应按约及时足额还款。李建华因开发商未能为其办理房产证而拒绝偿还借款的辩称，本院认为，为购房者办理房产证系商品房买卖合同中约定的权利义务，被告李建华提供的证据不能证明开发商未能办理房产证系本案原告的原因造成，李建华的抗辩事由与案涉借款合同无关，不属于本案金融借款合同纠纷的审理范围，李建华可通过其他法律途径维护其合法权利，本院对其该项辩称依法不予支持。李建华未按时足额偿还借款本息，已构成违约，原告有权按照合同约定提前收回全部贷款本息，要求借款人偿还全部剩余借款本金、所欠利息及未付利息的复利，以及为追偿债权而支付的费用。被告李东平作为李建华的妻子，向原告作出的《共同还款责任承诺书》，形式真实，内容于法无悖，是李东平的真实意思表示，其作出的对案涉贷款本息及相关费用承担连带清偿责任的承诺，合法有效，理应遵守。其理应对借款人李建华的上述债务承担连带清偿责任。关于被告金厦房地产开发公司所主张的案涉债权既有债务人提供的物的担保，又有保证人的保证，应先对债务人物的担保主张债权，剩余部分再由金厦房地产开发公司承担保证责任的辩称，本院认为，根据本案查明的事实，案涉个人住房借款合同中虽约定了借款担保方式为抵押，李建华、李东平二人也向原告出具了自愿以其房产抵押贷款的证明，但该约定房产至今未办理产权证，原告对于该约定抵押房产亦未办理他项权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。合同对案涉抵押担保虽有约定但并未进行登记，抵押权尚未设立，故案涉借款并没有债务人提供的有效抵押，仅有金厦房地产公司的保证作为有效担保。据此，原告要求保证人金厦房地产公司对李建华的案涉借款承担保证责任合法有据，应予支持。被告金厦房地产开发公司的该项辩称依法不能成立，其理应在合同约定的保证范围内，对借款人的上述债务承担连带清偿责任。保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。关于原告诉求的利息、复利，本院认为，个人住房借款合同第四条明确约定，如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率。自2015年10月24日起，中国人民银行五年期以上贷款基准利率调整为年利率4.9%，案涉借款利率应自2016年1月1日起调整为年利率4.9%；根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，自2019年8月20日起，人民法院裁判贷款利率的基本标准，应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。2019年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上人民币贷款市场报价利率为年利率4.8%，故案涉借款利率应自2020年1月1日起调整为年利率4.8%。对原告诉求中自2020年1月1日起超过年利率4.8%的利息、复利部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、被告李建华于判决生效后十日内偿还原告借款本金92740.4元及利息、复利（利息：第一阶段以92740.4元为基数，自2018年9月8日起至2019年12月31日，按年利率4.9%计算；第二阶段以92740.4元为基数，自2020年1月1日起至欠款实际付清之日止，按年利率4.8%计算；复利：第一阶段以应付未付的利息为基数，自2018年9月8日起至2019年12月31日，按年利率4.9%计算；第二阶段以应付未付的利息为基数，自2020年1月1日起至欠款实际付清之日止，按年利率4.8%计算）；二、被告李东平对上述第一项承担连带清偿责任；三、被告德州金厦房地产开发有限公司对上述第一项承担连带清偿责任。德州金厦房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1059元，由三被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  靳美蓉二〇二〇年四月十七日法官助理刘秋实书记员张亚南