苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9281号原告：苏州唯道网络科技有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号科技园二期苏州跨境电子商务产业园A楼401室。法定代表人：王敏，总经理。委托诉讼代理人：时英婷、殷地品，江苏寒山律师事务所律师。被告：苏州网谷电子商务产业投资有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号科技园二期苏州跨境电子商务产业园B楼522室。法定代表人：王丽，总经理。委托诉讼代理人：陆天滢，公司员工。原告苏州唯道网络科技有限公司（以下简称唯道公司）诉被告苏州网谷电子商务产业投资有限公司（以下简称网谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告唯道公司的委托诉讼代理人时英婷，被告网谷公司的委托诉讼代理人陆天滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唯道公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还租赁保证金123720元、公共水电费保证金1649.6元、物业费保证金49488元，合计174857.6元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于吴中区吴中大道1368号科技园二期苏州跨境电子商务产业园A楼的401、402、403、405室的场地出租给原告用于办公使用。在入驻前原告向被告一次性支付相当于6个月租金的租赁保证金148464元，并同时向被告一次性支付物业保证金及能源预付费。另约定，如原告确需提前解约，需提前三个月书面通知被告，被告扣除一个月租金，即扣除24744元，将剩余123720元无息退还原告。同日，原告与被告签订《物业管理服务协议书》，协议约定原告应于协议签订之日起将1个月物业费及物业费保证金49488元一次性支付给被告，物业费保证金在协议终止后30日内，并在原告无违约的情况下，由被告全额退还给原告。另原告自协议签订之日起向被告交纳1个月公共水电费保证金计1649.6元，等等。上述义务原告均已履行。2019年1月，原告按照合同约定提前三个月向被告提出《退租申请》，表示在本次半年度租完后即至2019年4月起便不再承租，但被告始终置之未理，至诉讼日止，被告仍未就退租事宜与原告协商，亦未退还上述承诺应当退还之费用，故诉至法院。被告网谷公司辩称：其与原告于2015年签订《租赁合同》、《物业管理服务协议书》，约定其将涉案房屋出租给原告。上述合同约定租金、物业费、水电费实行“先交后用”，若不按期缴纳，原告应承担相应违约责任。现原告拖欠其2019年4月1日至2019年4月28日租金23094.4元、2019年4月1日至2019年4月28日物业管理费7698元、2019年2月1日至2019年4月28日水电费7623元。依据合同约定，其有权从租赁保证金、公共水电费保证金中扣留上述欠款、违约金及由此导致的损失，并且不退还物业管理保证金。《租赁合同》11.2明确约定，租赁保证金的退还条件为交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用，原告需办理完毕相应的地址迁移及相关的地址手续。但截至当前，原告仍拖欠租金、物业费和水电费，并拒不办理迁出手续，原告的行为严重违反合同约定，其有权扣留租赁保证金。《租赁合同》约定，如果原告入住4个月后人均密度超过20平方米/人，其有权按30元/平方米/月收取超出面积的租金。合同约定保证金作为原告履行租赁合同的保证，可用于支付拖欠的租金、其他费用及损失，其可以直接从保证金中扣除。原告申请退租期间，其已明确要求原告提供房屋租赁期间的办公人数及对应的员工工资发放证明、员工社保缴纳证明，但原告一直未向其提供上述文件和数据，原告的行为违反双方约定，其有权拒绝返还保证金。综上，其依约履行义务，原告存在多项违约行为，其基于合同约定有权扣留保证金，并保留向原告主张超出保证金的费用及损失的权利。本院经审理认定事实如下：被告网谷公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将获得全权委托授权的位于401、402、403、405室房屋（以下简称租赁物）出租给乙方使用，租赁面积为824.8平方米，该面积是本合同项下计付包括但不限于租金及物业费的计算依据。租赁物的功能仅限于办公，未经甲方事先书面同意，乙方不得将租赁物用于其他用途或目的，租赁期间不得将租赁物转租；如乙方在入驻4个月后人均密度超过20平方米每人，甲方有权按照30元/平方米收取超出面积的租金。租赁期限为5年，自2015年4月1日起至2020年3月31日止，房屋租金为人民币30元/平方米/月，租赁期限内租赁价格不变。甲乙双方签订该合同后，乙方需将公司的经营地址变更至甲方的物业地址后，方可享受吴中区电子商务产业扶持政策，如果合同签订后4个月之内，乙方未能按照约定变更经营地址，甲方有权按实收取乙方相应的房屋租金。房屋租金享受吴中区电子商务产业扶持政策，双方约定租金免租期24个月，自2015年4月1日起至2017年3月31日止；租金减半期24个月，自2017年4月1日起至2019年3月31日止；全额租金期12个月，自2019年4月1日起至2020年3月31日止。本出租合同的租赁保证金为148464元，作为乙方履行租赁合同的保证，可用于支付拖欠租金、物业管理费、电、通讯、网络等其他一切费用，支付乙方违约造成的违约金、逾期利息、赔偿损失等。乙方应于合同签订之日起三个工作日内及办理入驻手续前，向甲方一次性支付租赁保证金148464元，并同时向甲方一次性支付物业保证金及能源预付费。租赁期限届满，乙方办理完毕相应的地址迁移及相关的地址手续，且已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三十日内，甲方将向乙方无息全额退还租赁保证金。若乙方未履行其相应义务或造成甲方损失，相应费用或损失甲方可直接在该保证金中扣除。租金支付实行“先交后用”原则，房屋租金每半年交付一次，从乙方入驻后第25个月开始支付，乙方交纳租金后，甲方向乙方出具有效单据。物业费按照《物业管理公约》规定缴纳，实行由使用方向管理方直接缴纳“先交后用”原则，物业费每月交付一次；乙方交纳物业费后，由管理方向乙方出具有效单据。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金、物业费及其他费用超过一个月，甲方有权单方面解除合同，乙方除仍按本条款第二款的规定履行后期义务外，还应赔偿因其违约行为而给甲方造成之损失。如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方并与甲方充分协商且履行完毕相关手续后，方可提前解约：a、乙方按照租赁时原状向甲方交还租赁物；b、交清承租期的租金及其他因合同所产生的费用；c、退租前，乙方需办理完毕相应的地址迁移及相关的地址手续；甲方在乙方履行完毕上述义务后三十日内将乙方的租赁保证金扣除1个月房租即扣除24744元，将剩余部分123720元无息退还乙方；如果乙方没有提前三个月书面通知甲方相关解约事宜，则甲方有权扣除乙方的保证金弥补因违约造成甲方的损失。乙方如违反用途或违反《物业管理公约》、逾期支付相关费用，本合同所涉及的租金优惠政策全部不予执行，并应向甲方支付全部租赁期间的租金按30元/平方米/月计算；乙方逾期支付租金，应向甲方支付逾期违约金，违约金计算方式为拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%。同时甲方可要求物业管理公司停止能源供应，并要求乙方退出，乙方从收到通知之日起，3天内应该退出，如果逾期未退出，租赁期间租金优惠免除，即按30元/平方米/月收取。被告网谷公司作为物业公司（乙方）与用户（甲方）签订一份《物业管理服务协议书》（下称物业服务协议），约定：甲方租赁区域为401、402、403、405室（面积824.8平方米），物业管理费起始收费日期2015年4月1日；甲方自协议签订之日起向乙方缴纳物业管理费，物业管理费标准为10元/平方米，即8248元/月，每月支付一次，支付日期为每月1日，缴纳下月物业管理费。甲方应于协议签订之日起将1个月物业管理费8248元及物业管理费保证金49488元，合计57736元一次性支付给乙方。物业管理费保证金在协议终止后30日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方全额退还给甲方。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金应以书面形式通知甲方，若物业管理费不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿；在合同期内，甲方在乙方自物业管理费保证金中扣除损失后，须在三个工作日内将物业管理保证金补齐至原数额。甲方自本协议签订之日起向乙方缴纳1个月的公共水电费保证金计1649.6元。若甲方未能按期缴纳各项费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付，甲方逾期3个工作日未能缴付的，须按延迟缴纳天数，按每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金；一个月未付的，甲方的物业管理费保证金乙方将不予退还，并通知甲方重新缴纳。上述《租赁合同》首部承租方（乙方）的信息未填写，乙方落款处由郭长江签名但未盖章，上述《物业服务协议》首部用户（甲方）的信息未填写，甲方落款处由郭长江签名但未盖章。被告网谷公司收取上述《租赁合同》、《物业服务协议》项下约定租赁保证金148464元、物业管理费保证金49488元、水电费保证金1649.6元后于2015年3月26日开具3份收据，该3份收据均载明交款单位为孔祥华、收款方式为汇款。对此，原告表示，郭长江系其法定代表人的丈夫，郭长江当时代表原告与被告签约；以上3份收据项下保证金实际由郭长江转账支付，孔祥华系郭长江的朋友，为涉案房屋原承租人，所以初始时以孔祥华名义交费。被告表示，起初确由郭长江作为签约代表签订合同，后其提供房产证复印件协助原告办理了住所地工商变更登记手续，认可涉案房屋承租人为原告，确认上述3份收据项下保证金为涉案《租赁合同》、《物业服务协议》项下约定保证金。原、被告一致确认：上述《租赁合同》、《物业服务协议》文本由被告提供，原告已向被告支付涉案承租房屋截至2019年3月31日的租金、物业管理费。原告拖欠涉案承租房屋2019年2月至2019年4月期间水电费合计7623元，该款原告同意在水电费保证金中扣减，不足部分在租赁保证金中扣减。另查明，2019年1月28日，原告唯道公司向被告网谷公司提出退租申请，称经研究决定自2019年4月1日起不再租用涉案房屋，此后双方未办理退房交接手续。对此，原告陈述，其于2019年4月初就搬离了涉案承租房屋，搬离前曾向被告提交了验收申请，要求被告至现场查看，但被告没有来，故而其自行搬离，未办理交接手续，如需要交纳2019年4月1日起的租金及物业费，同意直接在相应的保证金中扣减。被告陈述，其未收到原告的验收申请，原告实际在2019年4月下旬才搬离，2019年4月30日其重新招商出租了涉案承租房屋，为证明其主张，被告提供了包含涉案承租房屋在内各承租人2019年2月、3月、4月期间的电费明细及汇总表，根据该汇总表显示涉案承租房屋2019年2月、3月、4月的电费分别为2633元、2678元、2312元，认为上述期间每月用电花费相当，进而认为原告在2019年下旬才搬离涉案承租房屋，据此主张原告拖欠2019年4月1日至28日期间租金23094.4元、物业管理费7698元。经质证，原告对上述电费明细及汇总表无异议，对涉案承租房屋上述期间电费金额亦不持异议。原、被告一致确认：《租赁合同》约定“如乙方在入驻4个月后人均密度超过20平方米每人，甲方有权按照30元/平方米收取超出面积的租金”是指入驻4个月后如在涉案承租房屋内办公的人数少于41人（不含41）那么在后期退租时需由原告补足当初免租期间的租金。原告陈述，签约时被告未告知如何核定在涉案承租房屋内办公的具体人数，不清楚需要提交什么证明材料证明办公人数符合要求，签约后先对涉案承租房屋进行装修，2015年12月1日才装修完成并入驻，涉案承租房屋同时作为苏州康大建设工程有限公司（下称康大公司）、江苏金皇冠有限公司（下称金皇冠公司，原名称为江苏波纽斯建筑装饰工程有限公司）的办公场所使用，为证明涉案承租房屋办公人数，提供证据如下：（1）装修竣工验收单，以下明涉案承租房屋经装修后于2015年12月1日验收合格，当时由被告的工作人员傅亮签字确认。（2）康大公司、金皇冠公司2016年5月起至2018年12月期间的社保缴纳记录、工商信息查询打印件及自制人员明细表格，称郭长江为该两公司的股东，以证明根据社保缴纳记录统计上述期间该两公司每月缴纳社保人数合计已超过50人。（3）江苏波纽斯建筑装饰工程有限公司的前台照片打印件、宣传册各一份，以证明金皇冠公司在涉案承租房屋内办公的事实。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，认可傅亮为其招商经理，但对原告的证明目的不予认可，表示根据租赁合同约定，承租人需将经营地址变更至涉案承租房屋地址后方可享受吴中区电子产业扶持政策，故而康大公司、金皇冠公司的工作人员不同于唯道公司工作人员，而且入驻4个月是自合同签订生效之日起算而非自装修完工之日起算。被告陈述，租赁合同并未明确约定承租人需提交何种材料以证明是否满足免租条件，合同履行期间亦未要求承租人提交相应证明材料，其只在承租人退租时要求提交免租期内每年各提供两个季度的人员社保缴纳社明及工资发放明细以审核是否满足免租条件，租赁期间涉案房屋内确实挂了好几个公司招牌，然目前涉案房屋已经另租他人故而无法确定当时挂了哪些公司的招牌，当时确有江苏波纽斯建筑装饰工程有限公司和唯道公司的招牌。又，原告唯道公司于2013年1月4日注册成立，于2017年3月7日办理住所工商变更登记手续，变更后住所为涉案承租房屋地址，此后截至目前未再办理住所工商变更登记手续。以上事实，由原告提供的租赁合同、物业管理服务协议书、收据、营业执照及双方当事人陈述等予以证实。本院认为，原、被告之间的租赁合同、物业服务协议均合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据租赁合同约定，如原告确需提前解约，须提前三个月书面通知被告并与被告充分协商且履行完毕相关手续后，方可提前解约，被告在原告履行完毕相应义务后三十日内将原告的租赁保证金扣除1个月房租即扣除24744元后将剩余部分123720元无息退还原告。根据物业服务协议约定，物业管理费保证金在该协议终止后30日内，并在原告无违约的情况下，由被告全额退还给原告。涉案租赁合同及物业服务协议履行过程中，双方对于原告提前退租事宜均无异议，但对于原告实际腾退房屋的时间发生争议，原告虽主张于2019年4月初自行搬离，但未就此提供相应证据，且原告作为承租人提前解除租赁合同后应向出租人即被告交还涉案承租房屋，被告陈述原告实际于2019年4月28日腾退房屋并主张截至该日的租金、物业管理费等，并提供了涉案承租房屋2019年2月至4月期间每月的电费明细，被告陈述的腾退时间与上述期间用电实际情况并不明显相悖，据此本院采信被告主张，确认原告实际于2019年4月28日前腾退房屋，故而原告理应向被告支付2019年4月1日至28日的租金23094.4元、物业管理费7698元。关于被告辩称原告未能举证证明免租期内满足免租条件（人口密度未超过20平方米/人）故而有权以原告交付的租赁保证金、物业管理费保证金扣抵应付租金，为此，原告提交了相应证据以初步证明2016年5月至2018年12月在涉案承租房屋内办公的人员数量，被告虽表示相关人员并非将住所迁至涉案承租房屋地址的公司（原告）的工作人员故而以上证据材料不足以认定满足免租条件。虽租赁合同约定在签约后4个月内需将公司的经营地址变更至涉案承租房屋地址后方可享受房屋租金优惠政策，否则被告有权按实收取相应房屋租金，但租赁合同签订当时并未载明承租人的公司名称亦未加盖公司印章，而原告直至租赁合同约定免租期24个月届满当月才将住所变更至涉案承租房屋地址，期间被告未曾向原告主张过免租期内租金；涉案承租房屋实际由包括原告、金皇冠公司等在内的几个单位作为经营场所用于办公，期间被告未就此提出过异议；考虑到租赁合同文本由被告提供，且被告未能举证证明在签约前曾向原告告知或解释符合免租条件应当提供的相应证明材料，亦未能举证证明曾向原告解释合同约定的“经营地址”即为住所及合同约定据以计算人均密度的办公人员必须是住所在涉案承租房屋地址的公司的工作人员等；同时，以在涉案承租房屋内实际办公的人员数量确定涉案承租房屋内人均密度亦属合理；综上，对被告上述抗辩主张，本院不予采信，被告理应按约定数额退还租赁保证金123720元、物业管理费保证金49488元、水电费保证金1649.6元，扣减原告应付租金23094.4元、物业管理费7698元、水电费7623元等后，被告应返还款项为136442.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告苏州网谷电子商务产业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州唯道网络科技有限公司人民币136442.2元。二、驳回原告苏州唯道网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计3797元，由原告苏州唯道网络科技有限公司负担人民币761元，由被告苏州网谷电子商务产业投资有限公司负担人民币3036元。被告负担部分已由原告预交，被告苏州网谷电子商务产业投资有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告苏州唯道网络科技有限公司预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  陈 敏人民陪审员  赵晓冬二〇二〇年四月十五日书 记 员  陈汉东