贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1592号上诉人（原审原告）：绥阳县洋川镇凯天上城业主委员会，住所地：绥阳县洋川镇平安西路1号。负责人，刘庆农，主任。被上诉人（原审被告）绥阳海航物业管理有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县郑场镇中街。法定代表人：邓亚琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马朝品，公司员工。委托诉讼代理人：朱文清，贵州他山律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王万业，男，1973年10月24日出生，汉族，户籍所在地：贵州省绥阳县。被上诉人（原审第三人）：王德金，男，1953年8月17日出生，汉族，户籍所在地贵州省绥阳县。上诉人绥阳县洋川镇凯天上城业主委员会因与被上诉人绥阳海航物业管理有限公司、王德金、王万业确认合同无效纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2019）黔0323民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人绥阳县洋川镇凯天上城业主委员会负责人刘庆农、被上诉人绥阳海航物业管理有限公司委托诉讼代理人马朝品、朱文清、被上诉人王万业、王德金到庭接受询问，本案现已审理终结。绥阳县洋川镇凯天上城业主委员会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》系绥阳海航物业管理有限公司监事马明菊与其丈夫王万业恶意串通的结果，该合同约定物业服务期限为10年明显不公平。绥阳海航物业管理有限公司庭后提交的证据证明入住小区的400户业主中只有12户业主未缴纳物管费，实际情况是高达200多户业主未缴纳2019年的物管费，绥阳海航物业管理有限公司入驻小区以来和小区业主经常发生纠纷甚至打架。一审庭后我方提交了小区业主过半数签名同意诉讼解除与绥阳海航物业管理有限公司签订的十年物管合同。《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》第24条明显排除了我方对合同的解除权，整个合同的签订系在王万业与马明菊夫妻关系存续期间产生，合同的签订损害了小区业主利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，该合同应认定无效。即便小区业主部分缴纳了物业管理费用，也不能因此否定委托合同存在的程序瑕疵和违法情况，该合同的签订未召开业主大会，也未通知业主。一审认定《贵州省物业管理条例》属于行政管理性质的规定而非针对物业服务合同效力的强制性规定错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》第十五条约定物业服务期限为十年和第二十四条排除了我方对合同的解除权，应认定上述合同条款无效。绥阳海航物业管理有限公司辩称，上诉人未提交证据证明案涉合同存在恶意串通损害他人利益的情形，我公司进驻小区后安装了监控，加装了公共设施，物业费收费标准与当地标准一致，案涉合同中并不存在排除对方权利的条款，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。王德金、王万业统一辩称，上诉人主体不适格。绥阳县洋川镇凯天上城业主委员会向一审法院起诉请求：1.确认上一届业主委员会与被告签订的《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》无效；2.被告立即撤出洋川镇平安西路1号凯天上城小区；3.被告与第三人王万业、王德金移交清楚小区业主所有资产、相关物业资料及资金；4.被告与王万业、王德金共同返还所占用的位于绥阳县，面积约60平方米；5.被告承担本案诉讼费及原告律师费。一审法院认定事实：绥阳县洋川镇凯天上城小区于2017年6月成立了业主委员会，同年8月11日经绥阳县住房和城乡建设局备案，业主委员会成员有：王万业、王德金、郎长鑫、余永华、林锐、杨定江、黎治勤。第三人王万业为主任，王德金任副主任。任期三年。在选任物业服务企业过程中，绥阳海航物业管理有限公司通过竞标入选成为绥阳县凯天上城小区的物业服务企业。2018年1月1日，以王万业、王德金为代表的绥阳县凯天上城小区业主委员会与绥阳海航物业管理有限公司签订了《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》，合同约定：物业服务期限从2018年1月1日起至2028年12月31日止。同时对服务范围、物业服务费收取标准、违约责任等进行了明确。被告入驻小区后安装了监控，改善了物业服务质量。合同履行以来，小区入住业主400余户中，除2019年有12户未缴纳物业服务费外，其余业主均按合同约定缴纳了物业服务费。由于业主委员会内部产生矛盾，部分成员不愿再履行义务。2019年7月，该小区成立了以刘庆农为主任的业主委员会，即本案中的原告，亦在绥阳县住房和城乡建设局备案。原告成立后，要求以王万业、王德金为代表的业主委员会移交印章、财务清单等相应资料而未移交，导致发生纠纷。2019年8月29日，原告以王万业与绥阳海航物业管理有限公司监事马明菊系夫妻关系，《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》的签订未经业主大会同意，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条，《贵州省物业管理条例》第二十六条，第三十六条第五项之规定，且存在恶意串通损害业主利益的行为为由提起诉讼，要求确认合同无效。上述事实，有原、被告及第三人的陈述、《绥阳县凯天上城小区物管招标公告》、《申请书》、《标书》、《委托书》、《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》、《绥阳县住房和城乡建设局备案通知》、绥阳县洋川镇人民政府洋府复【2019】68号《批复》、《绥阳县凯天上城小区业主大会公告》、2019年8月7日《公告》一份、《2018年物业费收取情况》、《凯天上城2018年物业管理费已交名单》、《凯天上城2019年物业管理费已交名单》、《凯天上城2019年物业管理费未交名单》等证据在卷，经庭审质证，予以确认。原告提供视频欲证明其是通过业主大会当选的，但该视频并未能反映出参会人员的人数是否达到法定标准，故对原告提供的该视频不作为参会人员是否符合法定标准的证据予以认定。一审法院认为，随着生活水平的提高和对居住环境要求改善的需要，聘请物业公司为住宅小区提供服务成为广大居民的生活新需求。本案被告绥阳海航物业管理有限公司通过竞标的方式为凯天上城小区提供物业服务，并与以第三人为代表的业主委员会签订了《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》，被告为提升服务质量，入驻后为小区安装了监控设备，绝大部分业主已按合同约定缴纳了物业服务费。原告认为王万业之妻马明菊曾任绥阳海航物业管理有限公司监事，《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》的签订未经业主大会同意，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条，《贵州省物业管理条例》第二十六条、第三十六条第五项之规定，是恶意串通的结果，且严重损害了业主的利益，请求确认合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条对有关合同法定无效的情形进行了列举说明“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、法规的强制性规定。”，其中第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。对于“强制性”规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条进一步明确“强制性规定”是指“效力性强制性规定”。效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但如果合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《贵州省物业管理条例》属于行政管理性质的规定，而非针对物业服务合同效力的强制性规定。即使有违上述规定也不必然引起合同无效的法律后果。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”之规定，该规定对业主的“合法权益”具体解释为“决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序。”，据此可知，在业主委员会违反法定程序侵害了业主参与建筑物管理权利的情况下，法律所赋予的救济途径为依据上述法律规定行使撤销权。即业主委员会存在违反法律规定的程序的情形，也属可撤销的事由，而并非确认合同无效的事由。原告主张《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》无效，未能举证证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，故原告请求确认以王万业、王德金为代表的业主委员会与绥阳海航物业管理有限公司于2018年1月1日签订的《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》无效，缺乏法律依据，应当承担举证不能的不利后果，原审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制写和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意”，本案中，《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》在订立时虽未事先征得业主大会表决同意，但在合同签订后的一年多时间里，入住业主仅有12户未缴纳2019年的物业服务费，实际履行交纳物业管理费的义务的业主已有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数，说明被告提供的物业服务得到了大部分业主认可，该部分业主已经以自己行为同意了物业合同委托的行为，视为对物业合同的追认。至于原告所提出的未清理小区蓄水池，属于被告服务质量问题，不是合同效力问题。本案是确认合同效力纠纷，原告的第三、四项诉讼请求不属于同一法律关系，可另行处理。综上所述，以王万业、王德金为代表的业主委员会与绥阳海航物业管理有限公司于2018年1月1日签订的《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，自成立时有效。原告是在原业主委员会成员相继提出辞职，业主委员会履责不力的情况下成立且经相关部门备案，被告、第三人提出的原告成立不合法的主张，亦未提供充足证据予以证明，原审法院对其不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回绥阳县洋川镇凯天上城业主委员会的诉讼请求。案件受理费60.00元，已减半收取30.00元，由绥阳县洋川镇凯天上城业主委员会负担。本院二审中查明，绥阳海航物业管理有限公司向一审法院提交的凯天上城2019年物业管理费已交名单共有一百余户，2018年已交费名单有四百余户，2018年未交费名单仅有14户。《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》第十五条为“物业服务期限为十年，即从2018年1月1日至2028年12月31日止。”，第二十四条为“乙方（绥阳海航物业管理有限公司）违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方（绥阳县洋川镇凯天上城业主委员会）有权要求乙方限期整改，直到整改好为止”。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》是否无效。绥阳县洋川镇凯天上城业主委员会主张依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，案涉合同应认定无效，但未提供证据证明该合同的签订存在恶意串通的情形，结合绥阳海航物业管理有限公司入住案涉小区后安装监控设施，2018年大部分业主已经缴纳物业管理费的事实，本院认为上诉人上述主张不能成立，本院不予支持。此外，《绥阳县凯天上城物业管理委托合同》第十五条及第二十四条均不存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的情形，如上诉人认为绥阳海航物业管理有限公司提供的物业服务未达到合同要求，可依法提交证据另案主张解除合同。综上所述，绥阳县洋川镇凯天上城业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由绥阳县洋川镇凯天上城业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  李露露审判员  李玉振审判员  蔡一雷二〇二〇年四月二十六日法官助理赵凯书记员周玲玲