湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初909号原告：刘某某，男，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：代勇贤，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹璇，湖南天地人律师事务所律师。被告：胡某某，男，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：郭浩章，湖南华硕律师事务所律师。被告：黄某某，男，汉族，住湖南省长沙县。被告：罗某某，男，汉族，住湖南省宁乡县。原告刘某某与被告胡某某、黄某某、罗某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人代勇贤、邹璇，被告胡某某及其委托诉讼代理人郭浩章，被告罗某某到庭参加诉讼。被告黄某某经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。刘某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除刘某某与胡某某之间签订的租赁合同；2、判令胡某某立即返还租用房屋；3、判令胡某某向刘某某支付至2019年10月31日拖欠的租金及物业费726857.31元，并向刘某某支付后续的租金及物业费，直至房屋完整无误返还给刘某某之日止；4、判令胡某某向刘某某支付违约金200000元（依据双方合同约定，若胡某某欠付租金超过一个月，应支付违约金20万元整）；5、判令黄某某、罗某某对上述债务的107500元部分承担连带支付责任；6、判令胡某某、黄某某、罗某某承担刘某某为实现债权而产生的律师费30000元；7、判令本案全部诉讼费用、保全费由胡某某、黄某某、罗某某承担。事实和理由：刘某某与胡某某于2013年7月6日签订了《火炬大厦租赁合同书》，约定刘某某将原于湖南人健正弘置业有限公司承租的位于长沙市芙蓉区转租给胡某某使用；双方约定租期内，胡某某以一个季度为周期计付租金给刘某某（即胡某某应于每季度第一个月的3号前付清当期一季度应缴纳的租赁费用）；如胡某某不按时支付租金，应按当期应缴租金每日5‰支付滞纳金，并支付违约金20万元整。协议签订后，刘某某如约履行，及时将房屋交付给胡某某使用。此前，胡某某一直按季度向刘某某支付租金，但2018年有一笔十万元的租金胡某某以手头紧张为由迟迟不向刘某某支付，为取得刘某某的信任，胡某某向刘某某出具借据，以借款的形式向胡某某承诺一定会及时支付，黄某某、罗某某亦对该笔租金提供担保，表示对胡某某的十万元债务及利息以及由此产生的律师费等费用承担连带偿还责任。但胡某某并未偿还上述款项，且自2019年开始以各种理由拖欠后续租金，经刘某某多次催收未果，遂提起诉讼，望判如所请。胡某某辩称，1、刘某某违约在先，签订合同时，双方议定，胡某某承租酒店六楼整层，酒店的茶饮、棋牌、客房订餐由胡某某专营。但刘某某却于2015年开始在酒店的一楼推出与胡某某一致的生意，直接把上六楼消费的客人在一楼给截下了，实行同业竞争，给胡某某造成了巨大的经济损失；2、欠付租金是胡某某采取的合同违约对抗措施。刘某某的违约行为自2015年开始一直持续。胡某某是没有救济办法才采用欠付租金的合同违约对抗措施。因此，胡某某不负担违约金、滞纳金、律师费等违约金责任；3、刘某某发出律师函后，以催款为名，采用停水、停电、不为胡某某方进店消费的客人提供停车位的手段胁迫胡某某，致使胡某某无法经营。胡某某不得已于2019年6月1日停业并正式向刘某某提出解除合同，刘某某已接受解除合同的要约，合同已经解除；4、合同解除后，胡某某之所以没有搬离房屋，是因为刘某某以其未付清欠款为由，不准许胡某某搬走。综上，请求驳回刘某某的诉讼请求。罗某某辩称，借据上保证人一栏的确是答辩人本人签字。黄某某未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年2月7日，湖南人健正弘置业有限公司（甲方、以下简称正弘置业公司）与刘某某（乙方）签订《火炬大厦租赁合同书》，约定甲方同意将其名下长沙市芙蓉区1至10层、12至15层和11层除甲方自留约650平方米公用房以外的部分，共计建筑面积18815平方米的房产租给乙方使用。租期为20年，自2013年7月1日至2033年6月30日止。二、2013年7月6日，刘某某（甲方）与胡某某（乙方）签订《火炬大厦租赁合同书》，约定甲方同意将位于长沙市芙蓉区，建筑面积1300平米的房产租给乙方只作为茶艺、棋牌、乒乓球、台球使用。租期为10年，自2013年7月6日至2023年12月31日止。租赁费用标准：2014年1月1日至2014年12月31日为561600元含物业费，2015年1月1日至2015年12月31日为608400元含物业费，2016年1月1月至2016年12月31日为655200元含物业费，从2017年1月1日起全年租赁费用在每平米每月39元基础租赁费用的基础上每年递增5%，计算至2023年12月31日止，物业费另计。签订本合同乙方在3个工作日内支付保证金（押金）200000元给付甲方指定账户，本合同生效。该保证金（押金）中100000元开业后可抵房租，100000元在租赁期满且乙方结清所有应付费用后无息退还，租赁期内不能退，不能抵租金。若乙方逾期不交租金，按当期应缴租金每日千分之五向甲方支付滞纳金，且甲方有权解除合同、处理该物业，在应缴当期已发生租金的基础上，乙方向甲方支付违约金200000元，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应向甲方承担赔偿责任，甲方损失包括并不限于：甲方为签订、履行本合同所支付的全部费用（含投资决策评估费、律师费等中介费用、保证金、其他支出等）；因违约造成的可预期收入损失（按解约当年可预期收取的全额租赁费用计算）；因解约发生的各项费用（造价评估、律师费、诉讼或仲裁费、执行费等）。合同签订后，胡某某依约向刘某某支付了200000元保证金，其中100000元已经抵扣了房屋租金，剩余100000元尚未退还。三、2017年9月27日，胡某某（甲方）将其租赁的部分涉案房屋出租给了案外人黄武（乙方），双方签订了《租赁合同》，约定甲方租赁的位于长沙市芙蓉区火炬大厦皇爵酒店六楼，6层部分建筑面积约415平方米的房产租给乙方使用，合同期限为6年，自2017年11月8日至2023年12月31日。2019年6月30日，刘某某（甲方）与黄武（乙方）签订《火炬大厦房屋租赁合同》，约定甲方将位于长沙市芙蓉区南头，建筑面积415平方米的房屋出租给乙方使用，合同期限自2019年7月1日起至2022年6月30日止。2019年7月1日至2019年12月31日的租金为112423元；2020年1月1日至2020年12月31日租金为236088元；2021年1月1日起每年租金在上年度的基础上每年增加5%。四、2018年度租金尚有100000元没有支付。2018年7月6日，胡某某向刘某某出具《借据》一张，确认上述债务，黄某某、罗某某为此提供担保。《借据》载明：借款人胡某某租赁火炬大厦六楼的嘉润茶餐厅因资金周转需要，向刘某某借款100000元，期限自2018年6月26日起至2018年9月25日止。借款利率为月息15%，按每月26日前预支付利息，借款人于2018年9月26日一次性偿还借款。担保人黄某某、罗某某同意为刘某某的上述债务承担连带责任保证，保证期限为借条出具之日起到借款偿还清时止，担保范围及于所有借款本息、违约金、赔偿金，出借人实现债权的费用（诉讼费、律师代理费及其他实际支付的费用）。但截至起诉之日，胡某某尚未履行支付义务，保证人黄某某、罗某某亦未承担保证责任。2019年年度租金，胡某某于2019年5月1日前支付租金46206元，后续租金没有给付。五、2019年4月24日，刘某某向胡某某发出《关于及时支付租金及相关费用的催收函》，载明自2019年1月26日起至2019年4月25日止，胡某某欠付租金及物业费236618元，违约金68619.22元，催告胡某某于2019年4月26日前付清上述费用。但截至起诉之日，胡某某尚未履行支付义务。六、2019年6月1日，长沙市芙蓉区嘉润茶餐厅即胡某某租赁涉案房屋所经营茶餐厅向皇爵假日酒店发出《告知函》，载明：“由于各种原因，六楼茶餐厅无法继续经营，从即日起停止营业。”胡某某于2019年9月交还钥匙给刘某某。但至今胡某某尚未将相关财物搬离涉案房屋。七、2019年11月11日，刘某某（甲方）与湖南天地人律师事务所（乙方）签订《委托合同》，约定甲方委托乙方处理本案诉讼事宜，甲方在合同生效后先向乙方支付律师服务费20000元，通过乙方律师的努力，甲方收到对方主动支付的租金，或者通过法院强制执行回款后，甲方在三日内按照收回租金比例的10%另行支付律师费用。本院认为，刘某某与胡某某签订的《火炬大厦租赁合同书》系当事人事实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力禁止性规定，合同合法有效，当事人均应严格履行各自的义务。胡某某没有按时缴纳租金构成违约，刘某某依约主张解除租赁合同关系，本院予以支持。胡某某应当及时返还房屋，本院根据实际情况，酌定胡某某应于2020年5月15日前处置好餐厅内的物品并返还房屋。胡某某抗辩餐厅经营状况不佳,于2019年6月1日停业并向刘某某提出解除合同，双方租赁合同早已解除。刘某某解释认为，胡某某交还钥匙的目的为请求刘某某协助转让餐厅，而非解除租赁合同。本院审查认为，胡某某向刘某某发送停业告知函及交还钥匙，没有提出解除合同，且其物品仍在店内未予处置，根据日常经验分析，本院认为刘某某的解释合理，胡某某的抗辩意见不予采纳。刘某某向胡某某提供了租赁房屋，但胡某某没有依约支付租金，故刘某某诉求胡某某支付租金合理，应予支持。本院核算余欠租金如下：1、2018年度租金100000元；2、2019年度应给付租金，刘某某向本院主张以2016年度租金655200元（含物业费）每年递增5%，2019年度月租金为63206.3元，胡某某对此不持异议，本院予以认可，据此核算本年度租金637411元[63206.3*6+63206.3/1300*(1300-415)*6]。胡某某已给付本年度租金46206元应予抵扣，2019年度余欠租金为591205元。2020年度租金计算至4月份为265466元（63206.3*1.05*4）。后续租赁费用问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本法条明确规定了守约方的止损义务，而在房屋租赁合同中，守约方在明知违约方已违约致使租赁合同无法继续履行时，守约方及时止损非常必要，在本案中，胡某某持续多月拖欠租金，且餐厅已关门停业，租赁合同明显无法继续履行的情况下，刘某某有必要及时收回并处置出租房屋，避免损失持续扩大。本院已在上文确定胡某某应于2020年5月15日前处置餐厅内的物品及归还房屋，如胡某某没有按期归还房屋，则自2020年5月1日起，按照月租金63206.3元的二分之一的标准即31603元/月，继续计算房屋占用费至房屋实际交还日止。综上所述，截至2020年4月，胡某某尚欠刘某某租金合计956671元（100000+591205+265466），抵扣胡某某支付的保证金100000元，故胡某某需向刘某某支856671元。关于违约金给付。胡某某未及时交纳租金构成根本性违约，依法应承担相应的违约责任。胡某某辩称其在承租皇爵酒店六楼开办茶餐厅，已与刘某某商议由胡某某专营该酒店的茶饮、棋牌、客房订餐业务，该主张无证据佐证，本院不予认定。但是，胡某某承包皇爵假日酒店六楼整层开办茶餐厅，其目标人群应主要为皇爵假日酒店的入住客人，应为刘某某与胡某某共同知晓的事实，亦为胡某某经营该餐厅的主要目的。刘某某于2015年开始在酒店的一楼提供餐饮、客房送餐等服务，截流了胡某某的部份餐饮消费客人，对胡某某的餐厅生意造成影响，涉案租赁合同虽未对刘某某的业务范围进行限制，但是刘某某的该行为有悖诚实信用的原则，应当减轻胡某某的违约责任。刘某某请求按照合同约定赔付200000元违约金过高，对胡某某造成不公平，本院根据各方履约过错因素遵循公平责任原则酌情调整为50000元。关于黄某某、罗某某的保证责任。胡某某拖欠租金，其以借据形式确认上述债务金额，黄某某、罗某某为此提供连带责任保证，本院予以认可。《借据》约定的利息，实际为胡某某迟延交付租金的违约金范畴，因本案实际为租赁合同纠纷，本院已在上文分析确认了各方责任，综合考虑了胡某某应承担的违约责任，故本院仅对欠款本金予以确认，不再另行核算利息，黄某某、罗某某应对欠付本金100000元承担连带保证责任。关于律师费给付。胡某某拖欠租金系本案纠纷产生的主要原因，刘某某主张给付律师费用损失合理，本院参照《委托代理合同》约定，对刘某某向胡某某提出的本项主张酌情予以支持。本院已在上文认定黄某某、罗某某仅对欠付本金100000元承担连带责任，而刘某某主张给付律师费用的委托事项纠纷主要系因上述100000元欠款事项以外产生的，而黄某某、罗某某未对此提供连带责任保证，故本院酌情对刘某某提出由黄某某、罗某某对本项费用承担连带保证责任的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除刘某某与胡某某签订的《租赁合同》；二、胡某某于本判决生效之日起三日内向刘某某支付租金856671元；三、胡某某于2020年5月15日前向刘某某返还长沙市芙蓉区火炬大厦皇爵酒店第6层房屋，如未按期归还，则自2020年5月1日起，按31603元／月的标准，继续给付资金占用费至实际归还房屋日止；四、胡某某于本判决生效之日起三日内向刘某某支付违约金50000元；五、胡某某于本判决生效之日起三日内向刘某某支付律师费30000元；六、黄某某、罗某某对胡某某的上述第二项判决确定的给付义务中的100000元承担连带清偿责任；七、驳回刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13369元，减半收取6684.5元，由胡某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨惠二〇二〇年四月三十日法官助理周曼书记员秦渊