贵州省思南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0624民初541号 原告：思南县金海岸一期小区业主委员会。 住所地：思南县思唐街道办事处思南县金海岸一期小区。 负责人：李家勇，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：李朝才，贵州群众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈珊珊，贵州群众律师事务所律师。 被告：思南金城房地产开发有限公司。 住所地：贵州省铜仁市思南县思唐街道办事处（原思唐镇）城北街。 法定代表人：张羽鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨海明，该公司职工。 原告思南县金海岸一期小区业主委员会（以下简称“金海岸一期业主委员会”）与被告思南金城房地产开发有限公司（以下简称“思南金城公司”）建筑物区分所有权、排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月4日以物业服务合同纠纷立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金海岸一期业主委员会的负责人李家勇、原告金海岸一期业主委员会特别授权的诉讼代理人李朝才和被告思南金城公司的法定代表人张羽鹏、被告思南金城公司的委托诉讼代理人杨海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金海岸一期业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告思南金城公司按照《物业管理条例》的规定，在物业管理区域内为原告金海岸一期业主委员会建设物业服务用房。2、判令被告思南金城公司拆除其在业主共同所有的公摊面积上的建筑物。事实及理由：被告思南金城公司开发的金海岸商业广场项目于2009年8月开工建设，2012年12月项目基本完工并陆续向业主交房。经住建局建筑设计测绘队对项目现场竣工测量，小区总用地面积为7149.61平方米，建筑占地面积2098.60平方米，总建筑面积66176.72平方米。按照《物业管理条例》第三十条和《贵州省物业管理条例》第十三条的规定，被告思南金城公司应当为小区业主配备不低于198.53平方米的物业管理用房，被告思南金城公司承诺为小区业主建设400平方米的物业服务用房，但被告思南金城公司至今未建设物业服务用房。在项目建设过程中，2012年11月8日思府工议[2012]160号研究，由于思南县城市次干道和江边大道污水管网的建设，造成对金海岸商业广场一期的影响，因此决定对金海岸商业广场相关标准进行调整，原则同意将一期掩盖部分面积4939.20平方米在A1、A2栋架空层进行弥补，弥补面积850平方米，A2架空层剩余部分和A3架空层封闭部分除管理用房外其余拆除，恢复公共开发空间的功能，不足部分调整到三期实施。根据业主与被告思南金城公司之间签订的《商品房买卖合同》中的约定，业主已为金海岸商业广场的公摊面积支付了相应价款，但被告思南金城公司却没有将相应的公摊部分给予业主使用。 被告思南金城公司辩称，原告金海岸一期业主委员会要求被告思南金城公司为其建设物业服务用房是合理的，但被告思南金城公司已经按照要求为原告金海岸一期业主委员会配备了物业服务用房。物业服务用房包括小区设备用房、小区库房、物业办公用房等。被告思南金城公司为原告金海岸一期业主委员会提供的物业服务用房不只400平方米。A1栋、A2栋、A3栋的架空层都没有计算在公摊面积内的。请求驳回原告金海岸一期业主委员会的诉讼请求。 经审理，本院认定案件事实如下：位于思南县城的金海岸商业广场一期工程系被告思南金城公司开发建设，用地性质为商业、金融兼居住用地。金海岸商业广场一期工程于2009年8月开工建设，2012年12月工程建设基本完工。2013年9月，被告思南金城公司提出规划验收。2013年12月9日，思南县住房和城乡规划建设局以思住建呈[2013]209号文件，即县住建局关于金海岸商业广场一期规划竣工认可的请示，向思南县人民政府请示。思南县人民政府时任相关领导在该文件上签署意见“同意”。2013年12月26日，思南县住房和城乡规划建设局向被告思南金城公司颁发了关于金海岸商业广场一期工程的建设工程竣工规划认可证。思住建呈[2013]209号文件中载明：2012年11月8日思府工议[2012]160号研究，由于思南县城市次干道和江边大道污水管网的建设，造成对金海岸商业广场一期的影响，因此决定对金海岸商业广场相关标准进行调整，原则同意将一期掩盖部分面积4939.20平方米在A1、A2栋架空层进行弥补，弥补面积850平方米，A2架空层剩余部分和A3架空层封闭部分除管理用房外其余拆除，恢复公共开发空间的功能，不足部分调整到三期实施。2013年8月，经思南县住房和城乡规划建设局建筑设计室测绘队对该建设项目现场竣工测量，具体指标为：总用地面积为7149.61平方米，建筑占地面积为2098.60平方米，总建筑面积66176.72平方米（地上建筑面积为42396.40平方米，地下建筑面积为23770.32平方米）等。金海岸商业广场一期工程“A2架空层剩余部分”是指A2栋第一层处原来准备修建公厕的那部分，该部分无通道、无法修建公厕、无法使用。金海岸商业广场一期工程“A3架空层封闭部分除管理用房外”是指A3栋现在由被告思南金城公司作为办公室使用的部分（该部分实质上系管理用房），金海岸商业广场一期工程“A3架空层封闭部分除管理用房外其余拆除”，应当拆除部分现在系他人在管理使用。被告思南金城公司未给金海岸商业广场一期工程的业主建设物业管理用房。 上列案件事实，有原告金海岸一期业主委员会提供的李家勇的身份证、思唐街道办事处城北社区居民委员会公告、被告思南金城公司的企业登记信息、思住建呈[2013]209号文件、建设工程竣工规划许可证、照片和被告思南金城公司提供的建设工程竣工规划许可证、思府函[2013]47号批复以及本院依法进行现场勘验所拍摄的照片等证据并经庭审质证和原被告双方的陈述在卷佐证。 本院认为，物业管理用房是指在房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。被告思南金城公司系金海岸商业广场一期工程的开发建设单位。金海岸商业广场一期工程总建筑面积66176.72平方米。根据国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权使用权，建设单位不得擅自处分。”和第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”以及《贵州省物业管理条例》第十三条第一款第（一）项、第（二项）“建设单位应当以物业管理区域为单位按照下列规定无偿配置物业服务用房：（一）房屋建筑总面积不足10万平方米的，物业服务用房按照房屋建筑总面积3‰的比例配置，最低不得低于90平方米；┈。（二）应当为地面以上能够计算建筑面积的房屋，具备供水、供电设施及其他基本使用调解，能直接投入使用。”的规定，被告思南金城公司应当给金海岸商业广场一期工程无偿配置198.53平方米的物业管理用房，被告思南金城公司未给金海岸商业广场一期工程的业主配备物业管理用房，故对原告金海岸一期业主委员会要求被告思南金城公司按照《物业管理条例》的规定，在物业管理区域内为原告金海岸一期业主委员会建设物业服务用房的诉讼请求，予以支持。因金海岸商业广场一期工程“A2架空层剩余部分”是指A2栋第一层处原来准备修建公厕的那部分，该部分无通道、无法修建公厕、无法使用；金海岸商业广场一期工程“A3架空层封闭部分除管理用房外”是指A3栋现在由被告思南金城公司作为办公室使用的部分（该部分实质上系管理用房），金海岸商业广场一期工程“A3架空层封闭部分除管理用房外其余拆除”，应当拆除部分现在系他人在管理使用，因此，对原告金海岸一期业主委员会要求被告思南金城公司拆除其在业主共同所有的公摊面积上的建筑物的诉求，不予支持，原告金海岸一期业主委员会可另行通过诉讼途径解决A3架空层封闭部分除管理用房外其余拆除的问题。应当指出，案涉A2栋、A3栋应当拆除部分不属于公摊面积范畴，但该部分属于金海岸商业广场一期工程小区业主共同共用。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条和《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十二条、第七十三条以及国务院颁布的《物业管理条例》第十五条、第二十七条、第三十条和《贵州省物业管理条例》第十三条第一款第（一）项、第（二项）以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告思南金城房地产开发有限公司为原告思南县金海岸一期小区业主委员会配置198.53平方米的物业管理用房。 二、驳回原告思南县金海岸一期小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费已减半收取计30元，由被告思南金城房地产开发有限公司负担。 上列执行事项，限判决书生效之日起30日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  孙凡卿 二〇二〇年四月二十二日 书记员  李 娟