长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0191民初519号 原告：张蕙岚，女，汉族，1995年8月22日生，住长春市绿园区。 被告：长春玖华房地产开发有限公司，住所地：长春市经开区。 法定代表人：王守华，该公司总经理。 委托代理人：范国华，该公司法务专员。 被告：中铁房地产集团设计咨询有限公司，住所地：北京市海淀区。 法定代表人：胡陆平，该公司董事长。 委托代理人：王祁，长春分公司负责人。 被告：中铁房地产集团设计咨询有限公司长春分公司，住所地：长春市经济开发区。 负责人：王祁，该公司总经理。 委托代理人：侯德斌，吉林兢诚律师事务所律师。 委托代理人：田昊，吉林兢诚律师事务所律师。 被告：王飞，女，汉族，1990年8月15日生，住吉林省农安县。 委托代理人：侯德斌，吉林兢诚律师事务所律师。 委托代理人：田昊，吉林兢诚律师事务所律师。 原告张蕙岚与被告长春玖华房地产开发有限公司（以下简称“玖华房地产”）、中铁房地产集团设计咨询有限公司（以下简称“中铁公司”）、中铁房地产集团设计咨询有限公司长春分公司（以下简称“中铁长春分公司”）、王飞不当得利纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，于2020年4月13日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张蕙岚，被告玖华房地产委托代理人范国华，中铁公司委托代理人王祁，中铁长春分公司及王飞的委托代理人侯德斌、田昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张蕙岚向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告共同退还原告15万元以及相应的利息（利息从2018年6月5日起至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；2、本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：2018年5月，我到长春市中国铁路西派府楼盘咨询购房，销售顾问王飞称没有房源，但是有领导提前留的房子可以购买，需交纳15万元用于改底，最终按照要求将钱转至其个人账户，购买了某住房。时至今日，购房合同和贷款合同上都没有体现这15万，也没有开具任何收据和发票。我报警后要求售楼处提供改底记录，售楼处称可以提供，次日又称没有，只是前期所谓的原房主认购。我认为，首先，长春玫华房地产开发的中国铁路西派府楼盘，由中铁房地产集团设计咨询有限公司长春分公司进行销售，在过程中各被告恶意串通，虚构事实，违法向我收取15万元，没有任何事实与法律依据，应当予以返还。其次，即便真有的所谓的改底，开发商与销售公司共同规避国家税务以及房地产监管，违反法律行政法规的规定，亦应当认定为无效。综上，请求法院判令各被告返还违法收取的原告15万元及相应的利息，维护原告合同权益。庭审中，经法庭释明，张蕙岚明确该案件法律关系为不当得利返还。 中铁公司、中铁长春分公司、王飞辩称：一、本案应该严格区分以下两种法律关系：第一，玫华公司、中铁咨询及答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同关系；第二，王剑铮及王飞与张蕙岚之间的预约合同转让关系。本案的事实分成三个阶段：（1）2017年10月答辩人代理玫华公司与王剑铮签订了《认购书》，王剑铮缴纳诚意金，属于玫华公司与王剑铮之间成立预约合同关系。2018年预约合同的一方当事人王剑铮委托王飞将其预购合同转让，2018年5月基于被答辩人要求，王飞向其介绍了王剑铮预购房屋，王剑铮、被答辩人、玫华公司分别同意了预约合同权利义务转让，并与被答辩人重新签订了《认购书》确认。（3）玫华公司与变更后预购合同当事人也即被答辩人签订了商品房买卖合同。在以上案件事实中，答辩人代理完成玫华公司与王剑铮签订《认购书》的程序后，该阶段的代理事务即已完成，等待正式商品房买卖合同签署。在此期间，王飞接受王剑铮委托在王剑铮与被答辩人之间成立预约合同转让关系并不违反法律、行政法规的规定系合法有效的行为。二、被答辩人对于其所认购的房屋系他人曾经认购的事实清楚，其作出“承受认购房屋权利义务，并为此支付15万元作为对价”的意思表示明确，其受让预购合同的行为应认定有效。被答辩人在本次预约合同的概括承受中，只是不知道转让人具体的姓名是王剑铮，但对于王飞所售房屋为他人之前认购，需要支付除房屋本身价款外的其他费用等情况均是知情的，符合预购合同转让行为发生法律效力的一切要件。需要强调的是本次合同的概括承受虽然未采用书面合同形式，但各方均已履行完毕权利义务。根据合同法的规定，原合同采用书面形式签署的，合同的变更或转移也应采用书面形式，但各方已经履行完毕的除外。本次概括承受依照法律规定应当采用书面形式，但各方均已经履行了权利义务，因此依照法律规定应当发生效力。三、如果被答辩人坚持退还该费用，则其起诉主体错误。根据合同法的规定，在代理的情况下相对人知道存在代理情形，只是不知道被代理人姓名的，在代理人披露后应当向被代理人主张责任。本案中四被告均不具有被告资格，应予驳回起诉。四、被答辩人的主张违反合同法基本原则不应予以支持。根据交易常识，被答辩人在交易时明知的情况下，支付了受让预购合同的对价15万元。事实上即使在包含该受让款的情况下，被答辩人支付总价也是低于当时该楼盘同等地段房屋的市场价格，即王剑铮与被答辩人双方均有获益。被答辩人在其后对支付这15万也是认可的，被答辩人在享受了降低购房总成本的利益后，现在反悔要求退还王剑铮收取的15万元，其行为本质是希望通过论证自己参与不适法行为，让自己再次获得利益，这样的行为严重违背了交易诚信。即使在本次交易中的行为真的涉及违法，由于王剑铮、被答辩人双方在交易之前均系知情，不存在善意，涉及款项也应收缴而不是返还。五、关于利息问题首先，本案涉及的是预约合同转让价款15万元，本案法律关系既非借款关系亦非买卖关系，被答辩人主张利息没有法律依据；其次，即使认定预约合同转让行为无效，被答辩人明知行为性质具有过错，不能因其自身违法行为获益，利息也不应支持。 玖华房地产辩称：委托销售公司销售西派府的项目，将王剑铮认购书和1万元定金收据交给玖华公司，告知王剑铮更名，玖华公司给予办理更名，2018年6月19日原告向玖华公司交付了首付款20万元，玖华公司为其开具了收到21万元的收据，其中，1万元由原告转给原认购人，同时原告向玖华公司缴纳物业维修基金和产权注籍手续费，2018年7月20日玖华公司与原告签订了商品房买卖合同，原告共向玖华公司支付216,016.25元购房费用，除此之外，原告未向玖华公司支付任何费用，我公司没有收到原告主张的15万元，也没有授权咨询公司或王飞收取此费用，原告向王飞转款一事我公司不知情，王飞代王剑铮销售行为已经超越了玖华公司授权的权限。因此，玖华公司不应承担返还15万元及利息的责任。 经审理查明：2017年3月29日，玖华房地产（甲方、委托人）与中铁公司（乙方、受托人）签订《长春市洋浦大街地块项目策划及销售代理委托合同》，约定：玖华公司委托中铁公司策划及联合代理销售其在长春市开发的洋浦大街地块项目，乙方的工作范围包括（但不限于）：1.本项目营销策划，市场顾问、产品策划、营销代理等服务。2本项目住宅、商业及车位的联合销售代理，具体由乙方代理销售物业的建筑面积及单元、房号以甲方书面指定范围为准。3.代理范围：甲方所开发的“长春洋浦大街某地块项目”（最终以甲乙双方确定的销售范围和乙方完成销售面积为准）。委托模式：1.本项目销售实行联合代理模式，在销售过程中，为确保本项目销售目标实现，甲方有权通过市场判断对销售指标进行分解并下达乙方分销任务额。甲方有权对乙方当期分销指标未完成部分进行调整或转由另一家销售代理公司进行销售。乙方承诺与其他联合代理公司共同遵守甲方制订的联合销售代理制度。2.乙方应根据甲方要求组建并成立专门针对本项目的销售代理团队…… 2017年9月1日，玖华房地产（甲方、委托人）、中铁公司（乙方、原受托人）、中铁长春分公司（丙方、新受托人）签订《长春市洋浦大街地块项目策划及销售代理委托合同》补充协议，约定：一、三方均同意，乙方将原合同中全部权利义务转移给丙方，由丙方完成甲方委托事项的策划及联合销售工作。二、甲方应按照原协议约定的金额及方式向丙方支付销售代理费。 另查明：2017年10月12日，案外人赵焱向玖华公司转账1万元。同日，玖华公司向赵焱的丈夫王剑铮开具收款收据（票据号码：0011916）。2017年11月6日，案外人赵焱的丈夫王剑铮与玖华公司签订《中国铁建西派府认购书》，双方约定：王剑铮认购西派府项目某房间，享有优惠为一万抵三万，开盘优惠9.9折，发布9.9折，成交单价10,571元/平方米，成交总价1,302,664元，定金壹万元。认购条件：为保证双方利益，未经长春玖华房地产开发有限公司同意，认购人不得转让已认购上述物业。后王剑铮欲放弃案涉楼盘认购权利，委托楼盘销售顾问王飞出售认购资格。 2018年5月28日，张蕙岚的丈夫李健与楼盘销售顾问王飞取得联系，欲购买案涉楼盘房产，李健委托王飞寻找合适房产，并要求王飞能给予一定优惠。王飞向李健介绍案涉某房产，并告知李健需要更名费用15万元及定金1万元。2018年6月5日李健向王飞账户转入16万元。2018年6月10日王飞从个人账户取款17万元，其中16万元交予案外人王剑铮。后张蕙岚与玖华公司签订《中国铁建西派府认购书》，约定：由张蕙岚取得案涉房产的认购权利，成交单价与案外人王剑铮交易单价一致，即10,571元/平方米。2018年7月20日张蕙岚与玖华公司签订《商品房买卖合同》。2018年7月21日张蕙岚向玖华公司缴纳首付款20万元，玖华公司为其开具21万元收据。 以上事实有《长春市洋浦大街地块项目策划及销售代理委托合同》、《长春市洋浦大街地块项目策划及销售代理委托合同》补充协议、王剑铮与玖华公司签订《中国铁建西派府认购书》、张蕙岚与玖华公司签订《中国铁建西派府认购书》、《商品房买卖合同》、刷卡凭条、银行转账凭证、银行流水、收据、微信聊天记录、结婚证、庭审笔录及原被告当庭陈述在卷为凭，足资证实。 本院认为：一、《中国铁建西派府认购书》的性质和效力问题。案外人王剑铮与玖华房地产签订的《中国铁建西派府认购书》、张蕙岚与玖华房地产签订的《中国铁建西派府认购书》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。本案中，张蕙岚与王剑铮虽未签订书面的转让合同，然其通过王剑铮的受托人王飞明确得知该房屋已经先售卖他人，需要办理更名过户手续，而所谓的更名实质上是商品房预约合同的概括转让。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。合同法没有禁止预约合同转让，玖华公司在收取了张蕙岚支付的剩余首付款20万元、房屋维修基金等费用后，向其开具相应收据，并办理了房屋的交付手续，其行为表明其同意张蕙岚成为房屋新的买受人。此时，“更名”约定发生法律效力。张蕙岚已将转让款15万元支付给王剑铮，并且其直接与玖华房地产签订了预约合同，进而签订了商品房买卖合同，其二人的转让合同义务已经履行完毕。 二、关于张蕙岚主张不当得利返还能否得到支持。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。构成不当得利的要件有四个方面：一是一方获得利益；二是他方受到损失；三是获得利益与损失之间具有因果关系；四为获得利益没有合法依据。本案中，张蕙岚主张其利益受损，各被告取得了利益，然其并未提供证据加以证明，故张蕙岚的诉讼请求于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张蕙岚的诉讼请求。 案件受理费1,650元，由原告张蕙岚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  孙烨 二〇二〇年四月十五日 书记员  刘敏