广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0229民初1068号原告：刘小环，女，1979年5月21日出生，汉族，现住广东省翁源县。被告：翁源县金湖房地产开发有限公司，住所广东省翁源县龙仙镇滨河东路金湖商住大厦H层B区。法定代表人：赖丽萍。原告刘小环与被告翁源县金湖房地产开发有限公司（以下简称金湖公司）、赖云保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序，并于2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告刘小环，赖云保到庭参加诉讼，被告金湖公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因本案须以本院正在处理的同类商品房预售合同纠纷案件的审理结果为依据，现该案正在审理,尚未审结，本院于2019年3月12日裁定中止诉讼，2020年3月26日恢复了本案审理。在审理过程中，经核实确认赖云保已于2019年4月4日死亡。2020年3月23日，赖云保的法定继承人高新花、赖清燕、赖清冰、赖永先以书面的形式向本院明确表示放弃继承赖云保的所有遗产，并不参与本案的诉讼，本院依法不追加赖云保的法定继承人参与本案诉讼。本案现已审理终结。原告刘小环向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理翁源县××路瀚海家园××房的《房地产权证》；2、判令被告按照原告已付购房款总额开具发票；3、判令被告支付逾期办理上述房屋地产权证的违约金76545.00元（按己付房款总额，按人民银行利息计付）；4、本案的全部诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为判令被告支付逾期办理上述房屋地产权证的违约金70049元（以实际付房款400300元为基数按人民银行贷款基准利率1年5.52%计付3年零4个月的违约金）。事实和理由：2013年11月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》合同编号：2013011046797，双方约定，被告将翁源县××路瀚海家园××房售予原告，该房建筑面积131㎡,成交总价416000.00元。合同签订后，原告己于2013年11月14日向被告交付了首期房款240000.00元，于2014年6月5日办理了银行按揭，并获得了建设银行批准，支付了余款160000.00元，有房款收据和银行贷款证据。被告在2014年6月30日向原告交付了上述房屋，合同约定被告在房屋交付使用后360日内，为原告办理房地产权证，现距交付房屋日起己超过4年，但被告至今迟迟未为原告办理房地产权证。所以，原告诉请法院判令被告立即为原告办理该房屋的房地产权证，并按照合同第十五条约定，逾期办理的按己付房款总额，按人民银行利息计付违约金76545.00元。鉴于上述理由，原告为维护其合法权益，现特依据《中华人民共和国民事讼诉》第108条之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。赖云保辩称，一、原告所诉与事实不符。原告与赖云保于2013年5月13日签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告向赖云保购买位于翁源县××路瀚海家园××房，面积是130平方米（含公共分摊面积，最后以房产证面积为准），购房款按每平方米3200元计算，总款为人民币416000.00元。付款方式为分期付款，并约定在2014年6月30日前将验收合格的楼房交付给原告使用。赖云保已按合同约定的时间向原告交付了房屋，原告在起诉状中也承认赖云保在2014年6月30日向其交付了房屋。因此，该《房屋买卖合同》才是双方真正履行的合同。而原告提交的《商品房买卖合同》是在2013年11月14日签订的，在原合同之后，这是原告用来应付银行按揭贷款的合同，并不是双方真正履行的合同。因此，原告所诉不符合事实。二、赖云保没有及时办理房产证是有正当理由的。首先，翁源县国土局没有及时将涉案楼盘中超用的174.33平方米集体土地批转为国有土地。赖云保已经向翁源县国土局呈交报告，但由于国土局至今没有批复下来，而无法办理房产证，并不是赖云保不办理房产证。这是属于不可抗力原因所致。其次，原告搬进涉案房屋居住至今已有4年多时间，但原告现仍欠76013元房款未付清给赖云保。这也是未能及时办理房产证的原因之一。整幢大楼有23户业主共欠赖云保330多万元房款，故这应属原告及其他业主的自身过错行为所致。赖云保也想尽快为原告及其他业主办理房产证，但由于政策原因和原告及其他业主没有付清房款而暂时无法办理。这不能归责于赖云保。只有在国土部门批复后和原告及其他业主交清房款后才能办理。三、原告诉请开具税票的诉讼请求不能成立。因为原告未向赖云保交清房款，是不可能开具税票的。只是在交清房款后，才能一并开具发票。四、原告请求支付逾期办理房产证违约金76545.00元的理由不能成立。首先，如前所述原告提交的《商品房买卖合同》是原告用来应付按揭贷款用的，并不是双方真正履行的合同，不能作为计算违约金的依据。其次，由于国土部门至今没有将涉案楼盘中的174.33平方米集体土地批转为国有土地，造成暂时不能办理房产证，并非赖云保过错所致。第三，原告没有交清房款。因此，原告要求支付违约金是没有依据的。五、原告尚欠赖云保房款76103元，如果原告坚持要向赖云保主张违约金，那么原告拖欠赖云保的房款4年多时间，一样要按所欠房款向赖云保支付违约金和逾期付款利息。综上，原告所诉与事实不符，其诉讼请求和理由于法无据，不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告金湖公司在答辩期限内没有提交书面答辩状，在举证期限内没有提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告、赖云保对对方提供的证据均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合本院从其他相关案件调取的证据，本院认定事实如下：2013年3月20日，赖云保与金湖公司签订《房地产项目挂靠协议书》，在广东省翁源县××北××巷地段开发建设瀚海家园。金湖公司是建设单位，2013年4月8日取得翁源县建设工程规划许可证，工程项目为瀚海家园，建设位置为龙仙镇翁源县××路，基底面积为460㎡，建筑面积为6440㎡，层数为地下一层，地上二层；2013年7月29日取得建筑工程施工许可证，合同开工日期为2013年4月20日，合同竣工日期为2014年10月20日；2013年8月13日取得广东省翁源县商品房预售许可证。2013年5月13日，原告（作为乙方）与赖云保（作为甲方）签订《房屋买卖合同》，其中合同约定：“一、乙方购买的楼房为第8层1号，面积是130㎡（含公共分摊面积，最后以房产证面积为准），购房款按每平方米3200元人民币计算，总款为人民币416000元。二、付款方式：1、一次性付款：乙方在签订房屋买卖合同时付人民币150000元。2、分期付款：（2）乙方第二期付款时间在第二层楼房铺完楼板付人民币100000元。六、甲方应在2014年6月30日前将验收合格的楼房交付给乙方使用。如逾期超过三个月后，甲方应按月向乙方支付已交房款2‰的违约金。七、乙方购买的楼房，甲方负责办理土地使用证、房产证，费用由甲方负责。”赖云保在该合同中的甲方（金湖公司）法人代表处签名。原告分别于2013年5月13日、10月27日、11月5日向赖云保支付购房款15万元、5万元、3万元，且原告亦向赖云保支付物业资金7300元及用电增用费3000元，合计240300元。2013年11月14日，原告（作为买受人）与被告金湖公司（作为出卖人）经协商一致，签订《商品房买卖合同》，其中合同约定：“买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房基本情况：翁源县××路瀚海家园××房，建筑面积共131平方米，其中套内建筑面积121平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10平方米；该商品房单价为每平方米3175.57元，总金额为416000元。第五条，面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并约定了面积发生差异的处理原则。第六条，付款方式及期限：银行按揭：买受人于2013年11月19日首付256000元，余款人民币160000元，应于2013年12月30日办理完银行按揭手续货款获得批准。第八条，交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，将符合分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、按已付房款总额，按人民银行利息计付。”2013年12月11日，涉案房屋在翁源县房地产管理所办理了预购商品房预告登记。2014年6月5日，中国建设银行股份有限公司翁源支行向原告发放涉案房屋的贷款16万元。赖云保称原告欠其购房款76013元，原告认可仍欠赖云保购房款70000元，对于其中原告欠赖云保购房款6013元，赖云保没有证据证明，原告亦不予认可。2014年6月30日，赖云保向原告交付涉案房屋。但因为赖云保建筑瀚海家园时违法占地174.33平方米，致使包括案涉楼房在内的整个瀚海家园至今未能办理房屋产权证，且赖云保从其他相关案件的庭审中陈述：瀚海家园工程项目已经验收，但是其还未从相关部门拿到竣工表，即未通过政府相关部门竣工验收合格，未取得竣工收敛合格表。另查明，国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行。2016年6月20日，翁源县人民政府发布《翁源县人民政府实施不动产统一登记的通告》，告知：翁源县国土资源局为该县不动产统一登记机构，其设立的翁源县不动产登记中心具体负责办理不动产登记发证有关业务工作。从2016年6月29日起，在全县范围内实施不动产统一登记。原国土、房管、林业等部门发放的各类权属证书停止发放，各类不动产登记业务统一由翁源县不动产登记中心办理，并颁发《不动产权证书》和《不动产权证明》。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因本案纠纷产生在原、被告双方在履行《商品房买卖合同》过程中产生，立案时确定的案由为商品房预售合同纠纷有误，应予纠正。本案的争议焦点为：一、办理案涉房屋不动产权证的问题；二、开具购房款发票的问题；三、逾期办证违约金的问题。关于焦点一，办理案涉房屋不动产权证的问题。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务，事实上，办理产权证所需的材料是由出卖人和买受人共同提供，金湖公司及赖云保作为出卖方，应及时将应由其提供的办证资料准备齐全，并通知和收取原告所应提供的办证资料，将办证所需资料交给不动产登记中心（《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）及国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》规定不动产权证的办理由不动产登记中心负责）申请办理涉案房屋的不动产权证，至于是否能够将涉案房屋的不动产权证办至原告名下，是行政部门的行政职权。因此，原告要求被告办理涉案房屋产权证的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于焦点二，开具购房款发票的问题。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条：“本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”以及第十九条：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”规定，本案中，不管是实际负责涉案项目开发的赖云保还是对外行使开发项目的金湖公司均应根据相关税务及发票管理规定，在收取原告房款后及时自行（或找税务部门代为）开具相应的发票，这是赋予开发商（销售者）法定的合同义务。赖云保称原告欠其购房款76013元，原告认可仍欠赖云保购房款70000元，对于其中原告欠赖云保购房款6013元，赖云保没有证据证明，原告亦不予认可，故本院不予采纳赖云保关于原告欠赖云保购房款6013元的辩称。现原告未按《商品房买卖合同》第六条约定期限全额付清房款，故原告要求被告按照已付房款总额开具发票的诉讼请求，本院不予支持。原告的该项请求，可待其付清购房款后，金湖公司应向原告出具正式的购房款发票。关于焦点三，逾期办证的违约金问题。经查，2014年6月30日，赖云保将涉案房屋交付给原告使用，根据原告与金湖公司于2013年11月14日签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……。”，出卖人应当在2015年6月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因赖云保在建设瀚海家园过程中违法超占174.33平方米，以致涉案房屋用地手续不完善，涉案房屋亦未经竣工验收合格,同时瀚海家园所有楼房（包括涉案房屋）的商品房买受人至今未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续即办理房屋产权证，金湖公司及赖云保作为出卖人是有过错的。同时如前所述，办理产权证所需的材料是由出卖人和买受人共同提供，原告未按涉案《商品房买卖合同》的约定付清房款，以致未取得涉案房屋的全额房款正式发票，而购房款发票是办理产权证必备的资料之一，原告亦存在过错。因此，对原告要求被告支付逾期办理涉案房屋产权证违约金70049元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国发票管理办法》第三条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告刘小环的诉讼请求。案件受理费1713.62元（原告已预交），由原告刘小环负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  黄龙英人民陪审员  李伟群人民陪审员  李 琳二〇二〇年四月七日书 记 员  黄红英