江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终581号上诉人（原审被告、案外人）：陈峰，女，1966年7月12日生，汉族，住徐州经济技术开发区。上诉人（原审被告、案外人）：李强，男，1967年2月22日生，汉族，住徐州经济技术开发区。被上诉人（原审原告、申请执行人）：詹辉，男，1968年8月22日生，汉族，住徐州市贾汪区。被上诉人（原审原告、申请执行人）：王英，女，1968年7月16日生，汉族，住徐州市贾汪区。原审第三人（被执行人）：靖山，男，1968年10月20日生，汉族，住徐州市贾汪区。原审第三人（被执行人）：蔡丽芹，女，1971年10月21日生，汉族，住徐州市贾汪区。上诉人陈峰、李强与被上诉人詹辉、王英，原审第三人靖山、蔡丽芹执行异议之诉一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2018）苏0391民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈峰、李强诉称，请求：1.撤销原审法院（2018）苏0391民初547号民事判决，依法改判并驳回被上诉人一审时的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用及其他涉诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与原审第三人所签订的《房屋抵押协议》应当认定为真实有效。原审法院认为该房屋抵押协议中对房屋性质等内容表述不完整，否定房屋抵押协议的真实性，但并不能否定该房屋抵押协议的效力。2.原审法院审理焦点有误，没有区分《房屋抵押协议》和《房屋抵债协议》，将二者混淆。退一步讲，只要《房屋抵债协议》是真实有效的，《房屋抵押协议》是否有效，并影响上诉人的诉讼主张。《房屋抵债协议》签订是在《房屋抵押协议》之后，应视为是对原《房屋抵押协议》的变更，应以《房屋抵债协议》为准。3.原审法院定性错误。上诉人基于《房屋抵债协议》作为不动产买受人，享有不动产买受人物权期待权，而非普通债权。4.原审法院适用法律错误。应当根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》的规定，即依照《查扣冻规定》或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查。本案中，上诉人在涉案房屋查封之前已经实际占有该不动产，有水电费及物业费缴纳凭证予以证明。上诉人和原审第三人在涉案房屋查封前存在合法有效的到期债权债务关系，且上诉人作为对原审第三人享有的20万到期债权与执行标的即涉案房屋的价值大致相当，上诉人和原审第三人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议，以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务的情形、不损害申请执行人或其他债权人利益，以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。上诉人非因其自身原因未办理过户登记手续，曾多次要求原审第三人协助办理过户登记，但原审第三人作为出卖人拒不协助，导致无法办理过户登记。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院查明，2012年5月15日，靖山、蔡丽芹向陈峰、李强借款20万元，约定一年后还本付息。同日，靖山、蔡丽芹与陈峰、李强商定，把蔡丽芹名下的大庙房亭酒厂宿舍东楼3-502室房产（以下简称涉案房产）作价15万元用于抵债给陈峰，并签订了房屋抵债协议。后，靖山、蔡丽芹未按约定还款。2013年11月15日，靖山、蔡丽芹向詹辉、王英借款10万元，双方签订了借款合同，并以涉案房屋作为抵押，签订了徐州市房地产抵押合同、房地产抵押物价值确认书、具结书，并于2014年3月6日办理了他项权证（证号：徐房他证经济字第101600），房屋他项权利人詹辉、王英。2014年11月18日，徐州市徐州公证处根据双方当事人的申请出具了（2014）徐证经内字第210号具有强制执行力的债权文书公证书。因靖山、蔡丽芹未按期归还贷款本金，根据詹辉、王英的申请，2016年5月13日，徐州市徐州公证处作出（2016）徐徐证执字第5号执行证书，执行标的为：借款本金10万元及利息14000元（截至2016年3月9日止），违约金1万元，公证费用共为300元。”2016年5月28日，詹辉、王英就上述权利及执行延迟履行金向原审法院申请强制执行，原审法院立案执行，案号为（2016）苏0391执491号。2016年9月18日，原审法院作出（2016）苏0391执491号执行裁定书，查封了涉案房屋。陈峰、李强遂提出执行异议。原审法院作出（2017）苏0391执异6号执行裁定书，驳回陈峰、李强的异议请求。陈峰、李强向本院提起复议。2017年9月5日，本院作出（2017）苏03执复91号执行裁定书，撤销原执行异议裁定，发回原审法院重审。2018年1月23日，原审法院作出（2017）苏0391执异50号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。2018年2月7日，詹辉、王英向原审法院提起异议之诉，请求：1.判决准许执行涉案房屋；2.本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认为，关于本案第三人与陈峰、李强签订的房屋抵押协议是否有效的问题。因本案房屋共有人靖山未在抵押协议上签名，且该协议对房屋性质等内容表述不完整，并未办理房屋变更登记手续。且几次庭审，第三人亦未到庭确认房屋抵押协议的真实性。对此，无法确认该协议的客观、真实性。物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”，因此在办理过户登记之前债权人无法取得房屋所有权，此时，基于以房抵债协议，拟受让房屋的债权人仅享有普通债权的请求，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。综上，对陈峰、李强的辩称理由不予采信。2013年11月5日，本案詹辉、王英出借第三人款项，第三人将涉案房屋抵押詹辉、王英并办理他项权证，借款到期后，在公证处办理了公证及执行证书，向法院申请强制执行，其手续合法，法院据此对涉案房屋执行并无不妥。综上，对詹辉、王英提起的异议之诉请求应予支持。遂判决：准许对涉案房屋的强制执行。本院查明与原审法院查明事实一致，本院予以确认。在一审中，陈峰、李强提供了蔡丽芹于2012年5月15日出具的《房屋抵押协议》及2013年6月2日陈峰与蔡丽芹签订的《房屋抵债协议》各一份。《房屋抵押协议》内容为：“蔡丽芹靖山于2012年5月15日借陈峰现金贰拾万元正（其中14万打入靖山账户，6万元现金交给蔡丽芹）用酒厂房亭5楼（3-502）面积作抵押，此抵押长期有效。抵押人：蔡丽芹2012.5.15”。该协议陈峰、李强未签名、捺印。《房屋抵债协议》约定：将蔡丽芹名下涉案房产作价15万元整用于抵偿所欠乙方部分债务，余款及利息另付。协议落款处甲方由蔡丽芹签字、捺印，乙方由陈峰签字、捺印。本院认为，本案系詹辉、王英申请执行靖山、蔡丽芹民间借贷纠纷一案中，陈峰、李强对执行标的涉案房屋提出执行异议而引发的执行异议之诉案件。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现陈峰、李强提供的证据不足以排除强制执行，理由如下：首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条规定，对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。本案中，申请执行人詹辉、王英依据（2014）徐证经内字第210号具有强制执行力的债权文书公证书及（2016）徐徐证执字第5号执行证书，向人民法院申请执行，符合法律规定。靖山、蔡丽芹向詹辉、王英借款时，将涉案房屋抵押给詹辉、王英，双方办理了抵押登记，取得了他项权证。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。詹辉、王英依法享有涉案房产的优先受偿权，现陈峰、李强无证据可以证明抵押权人詹辉、王英存在法律、司法解释另有规定的除外的情形，对陈峰、李强排除本案执行的主张，本院不予支持。其次，2012年5月15日蔡丽芹出具的《房屋抵押协议》并未对债务人履行债务的期限，抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属，抵押担保的范围等进行相应的约定，且该协议仅有蔡丽芹签名，没有另一权利人靖山的签名，不完全具备法律规定抵押合同的内容，在原审第三人蔡丽芹、靖山不到庭的情况下，原审法院根据《中华人民共和国担保法》第三十九条“抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正”的规定，对该合同的效力不予确认，并无不当。即使《房屋抵押协议》有效，但双方没有进行抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿”的规定，也不能对抗詹辉、王英已办理抵押登记的抵押权。陈峰与蔡丽芹签订《房屋抵债协议》虽然具备合同的主要条款，但涉案房屋作为不动产转移所有权，应按照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”的规定，办理物权转移登记手续。陈峰、李强虽然提交了交纳涉案房屋水电费凭证，证明已占有使用，但因其未办理涉案房屋的过户登记，不能对抗詹辉、王英享有的优先受偿权。综上，上诉人陈峰、李强的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人陈峰、李强负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩黎华审 判 员 孙 燕审 判 员 宋宏伟二〇二〇年四月十三日法官助理 谢晓慧书 记 员 王 炎