四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终338号 上诉人（原审原告）：吴明良，男，生于1959年1月26日，汉族，初中文化，户籍地四川省通江县。 委托诉讼代理人：戚太忠，男，生于1968年8月14日，大学文化，户籍地四川省巴中市巴州区,系吴明良妹夫。 委托诉讼代理人：何瀚波，四川宏坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省巴中市永利建筑安装有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区北门文体商住楼1-202楼。 法定代表人：赖兆仪，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：巴中市巴州区人文小学，住所地：四川省巴中市巴州区太子路5号。 法定代表人：蔡佳玲。 委托诉讼代理人：何易霏，男，生于1974年11月28日，汉族，大学文化，户籍地四川省巴中市巴州区，系蔡佳玲丈夫。 委托诉讼代理人：彭才荣，男，汉族，生于1975年11月5日，住四川省巴中市巴州区，系巴中市巴州区人文小学法制副校长。 被上诉人（原审被告）：朱强宗，男，生于1968年12月6日，汉族，高中文化，户籍地四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：唐晓梅，女，生于1968年9月28日，初中文化，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区，系朱强宗之妻。 上诉人吴明良因与被上诉人四川省巴中市永利建筑安装有限公司（以下简称“永利公司”）、巴中市巴州区人文小学（以下简称“人文小学”）、朱强宗房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初6262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴明良及其特别授权委托诉讼代理人何瀚波、戚太忠，被上诉人永利公司法定代表人赖兆仪、被上诉人人文小学法定代表人蔡佳玲之特别授权委托诉讼代理人何易霏、委托诉讼代理人彭才荣，被上诉人朱强宗之特别授权委托诉讼代理人唐晓梅参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人吴明良上诉请求：1、撤销（2019）川1902民初6262号民事判决；2、依法判令被上诉人向上诉人交付合同约定的A栋（1号楼）2单元2层靠近回风一侧（即北向）房屋，该房屋现房号为A幢二单元一层二号；3、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实及理由：1.一审法院对部分事实认定不清，导致对部分确认事实错误。一是被上诉人均承认其对本案所涉1号楼工程款至今未结算，但是如何移交房屋未能提供证据予以证实，仅以口头陈述就对此予以确认；二是人文小学提交的与董平的联建合同为复印件，没能提交原件。与上诉人就诉争房屋发生纠纷一直是何易霏，而不是董平；三是认定人文小学和永利公司未直接收取吴明良的购房款，不是合同当事人，但这仅是表象，吴明良所交购房款全部用于了涉案工程建设。一审并未查清该集资联建房屋买卖合同的特殊性。2.一审法院适用法律错误。合同的相对性只是合同的一般原则，本案是特殊的房屋买卖合同，其效力能够突破合同的相对性而及于被上诉人人文小学和永利公司。被上诉人应当向上诉人履行交付房屋的义务。 被上诉人永利公司答辩称，公司不认识吴明良，未签订任何合同，与人文小学的建修合同，房屋在2009年已交付给人文小学使用，只有修的权利没有买卖的权利，没有收过购房款，不清楚买卖房屋的事实，过了十几年才来找，诉讼时效已过，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人人文小学答辩称，上诉人对《房屋买卖合同》项下的房屋标的不明确，该买卖合同不成立；巴州区人文小学并非本案房屋买卖合同纠纷案件的适格被告；答辩人与永利公司对A幢楼和B幢楼的基础部分至今未进行全面结算；上诉人对扩大的损失存在重大过错，应承担相应的责任。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人朱强宗答辩称，当初以房屋抵工程款，买房子的人可以和我们签订集资联建协议，房屋不能直接卖，必须通过人文小学来订购，人文小学要跟买方算账，房屋09年修筑完成之后，由人文小学和买方重新签订买卖合同，上诉人的房子不是由我们直接签订，我们只收了三万，上诉人未与人文小学签订合同,没有入住的原因不清楚。 吴明良向一审法院的诉讼请求：1.判令被告按照协议的约定向原告交付房屋；2.若被告房屋根据法律手续无法交付房屋，请求法院责令被告协助原告入住该房屋；3.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院判决认定，巴中市巴州区人文小学的前身系巴中外国语实验学校。2005年12月1日，巴中外国语实验学校（甲方、建设方）与被告永利公司（乙方、承建方）签订《建筑工程承包合同》，双方约定由被告永利公司承建位于二环路侧巴中外国语实验学校学生公寓和教师宿舍楼1、2号楼（即A、B栋楼）工程。合同第三条约定“付款方式：甲方采取抵住房为拨付工程款和返还质保金及相关增加费用，房屋按580元/平方米，抵作工程款（二至八楼均价），今后房价无论涨、跌均不作调整。所抵房屋、实体以本合同第五条工程内容为准，乙方所建筑的1、2号楼二至八楼自签订合同之日起属乙方所有，由乙方自己出售或处理，甲方应无偿提供相应的收方合同和相关依据……”；合同第六条约定“甲、乙方职责：……乙方职责，乙方在签订本合同时，向甲方交纳工程质保金伍万元整……”；合同第八条约定“违约责任及解决办法：1.甲方违约（取消该项目或将该项目转包给他人），甲方应按保证金的2%月息计算，连本带息一次性返回乙方……乙方违约（在合同规定开工期内放弃该项目，或将该项目转包给他人），乙方一次性赔偿给甲方违约损失12万元（含质量保证金伍万元及利息在内）……”，合同还对承包方式及价格、工程期限等做出了约定。甲方巴中外国语实验学校法定代表人在合同尾部签名并加盖公司印章，乙方永利公司法定代表人赖兆仪、项目全权负责人朱强宗在合同尾部签名并加盖公司合同专用章。2006年12月30日巴中外国语实验学校与被告永利公司签订一份《补充协议》，该协议第一条约定“住房和门市分配：（一）门市（负一层）全部属何易霏所有，总面积约1899.8平方米；（二）住房（老城至回风依次为1、2、3、4、5、6、7、8单元1-7层），其中二单元三楼1号房（回风方向）115平方米户型……共计14套住房：总建筑面积1796.73平方米住房属何易霏所用；（三）剩余住房共96套，建筑面积11479.39平方米属朱强宗所有……”；2009年1月10日被告人文小学与被告永利公司签订另一份《补充协议》，该协议第二条第六款约定“增加部分（原2006年12月30日签订的补充协议作废）。分房部分有效，增加面积平方按690元每平方米的包干价与甲方算账……”；第三条第六款约定“订购房屋单价和协议均由甲方双方各自出售并负责签订协议，造成的后果由甲、乙双方各自负责”。被告人文小学与被告永利公司签订《建筑工程承包合同》后，被告朱强宗系该项目的全权负责人，案外人朱怀斌亦作为项目负责人参与过该项目建设。 同时认定，原告的委托诉讼代理人戚太忠代原告作为联建户主（乙方）与案外人朱怀斌作为联建方（甲方）在原乙方为龙云海的《集资联建协议》上签名，该协议就双方的权利义务等进行了约定，其中约定：本户主联建房屋住宅位置为巴中市后坝至回风二环路西侧住宅楼、楼号1#单元2#楼层201房号北向；面积115平方米、市场单价850元/平方米；房屋交付时间暂定为2008年10月1日。协议签订后，原告向案外人朱怀斌缴纳购房款2万元，向被告朱强宗的妻子唐晓梅缴纳购房款3万元，并持有经手人为朱怀斌、缴款人为龙云海的4万元收据一张。2008年12月26日，案外人朱怀斌、郭丽春（甲方）与被告朱强宗及其妻子唐晓梅（乙方）签订《协议》，协议第一条约定“甲方自愿退场，原合同所涉及的权利、义务一律由乙方负责……”；第五条约定“甲方同购房户签订的协议所涉及的相关条款，经甲、乙双方确认，通知购房户确认后，乙方承担相应的权利、义务。甲方不再承担相应的权利、义务”，甲、乙双方在协议尾部签名。2009年6月14日，案外人朱怀斌（交付人）与被告朱强宗的妻子唐晓梅（接收人）书写了一份《巴中市人文小学教师住宅楼1#楼售房交款一览表》，载明：王鹤寿，2-201S，60000.00元；龙云海，2-202N，60000.00元……；袁毅，2-802N，50000.00元。 另认定，人民法院生效判决解除人文小学与永利建筑于2005年12月1日签订的《建筑工程承包合同》及2006年12月30日、2009年1月10日、2009年5月26日分别签订的《补充协议》。一审庭审中，原告吴明良与被告人文小学对于诉争房屋的具体位置存在争议，原告吴明良主张其购买的房屋是巴中市人文小学住宅楼1号楼，连门市就是2单元2楼1号，不连门市就是2单元1楼1号。被告人文小学主张原告现在诉争的房屋与在（2019）川1902民初3177号判决书中陈述的房号（楼号1#单元2#楼层201房号北向）不一致，与2007年3月6日案外人朱怀斌与案外人龙云海签订的《集资联建协议》中的房号也不一致（1单元2楼201北向），其不认可原告对于房屋位置的陈述，并提供落款时间为2015年10月15日的《人文小学教师住宅楼联建合同书》（编号：A2-102）一份，拟证明房号为A幢二单元一层二号的住宅已经由联建方巴州区人文小学出卖给联建户董平，并附户名为董平，金额为195126.00元的收款收据一份。 一审庭审后一审法院组织原告吴明良，被告人文小学、朱强宗勘查巴中市巴州区南二环西龛段人文小学教师住宅楼1号楼，该住宅楼自老城至回风方向依次为1、2、3、4单元，每单元共计8层，一层为门市，二层至八层为住宅，原告吴明良现场指认人文小学住宅楼1号楼2单元2层靠近回风方向一侧房屋即为自己购买的房屋，被告朱强宗现场指认人文小学住宅楼1号楼2单元2层靠近回风方向一侧房屋即为2009年6月14日其与案外人朱怀斌交接时书写的《巴中市人文小学教师住宅楼1#楼售房交款一览表》上载明的龙云海，2-202N房屋。人文小学陈述住宅楼1号楼2单元2层靠近老城方向一侧的房屋为2单元101室（现合同载明的房号为A幢2单元1层1号），由付亮、王鹤寿夫妇购买并签订了正式合同。 一审法院认为，案外人龙云海与案外人朱怀斌所签订的《集资联建协议》就房屋单价、位置、交付时间等作出约定，符合房屋买卖合同的特征，该联建协议应当认定为房屋买卖合同。协议签订后，案外人龙云海将该合同权利转让给本案原告吴明良，原告吴明良与案外人朱怀斌在原《集资联建协议》的基础上进行修改，将联建户主龙云海修改为吴明良，房屋位置修改为楼号1#单元2#楼层201房号北向，落款时间修改为2007年3月6日。2008年12月26日，案外人朱怀斌通过签订《协议》形式，约定将包括案涉房屋在内的多套房屋所涉及的权利、义务一律由被告朱强宗负责，原告向案外人朱怀斌缴纳购房款2万元，向被告朱强宗的妻子唐晓梅缴纳购房款3万元，并持有经手人为朱怀斌、缴款人为龙云海的4万元收据一张，被告朱强宗实际收取购房款并对原告买房的事实不予否认，该《集资联建协议》效力应当及于被告朱强宗。 2005年12月1日，被告人文小学与被告永利公司签订的《建筑工程承包合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效。被告朱强宗系人文小学教师住宅楼联建项目的全权负责人，2006年12月30日、2009年1月10日双方签订的《补充协议》上均有被告人文小学与被告永利公司加盖的公司印章及被告朱强宗的签名。在该项目后续施工过程中，被告永利公司将其承包的1号楼1、2、3、4单元转包给案外人朱怀斌、李永建，该转包行为因违反《建筑法》及相关法律规定，同时违反双方在《建筑工程承包合同》第八条中的约定，巴中市巴州区人民法院出具（2012）巴州民初字第1871号民事判决书，判决解除人文小学与永利建筑于2005年12月1日签订的《建筑工程承包合同》及2006年12月30日、2009年1月10日、2009年5月26日分别签订的《补充协议》，对于1号楼的竣工决算和2号楼基础工程的完工部分，按原、被告之约定予以结算。被告人文小学至今没有与被告永利公司对1号楼的工程款进行结算，现被告永利公司和被告朱强宗已经与被告人文小学对房屋进行了移交，被告朱强宗并未实际占有控制本案诉争房屋，事实上履行不能，无法向原告吴明良交付涉诉房屋。按照合同相对性原理，本案联建合同当事人为原告吴明良与被告朱强宗，被告人文小学与被告永利公司既非合同相对人，也未收取原告吴明良购房款，不应承担交付涉诉房屋的责任，法院亦无任何权利责令被告协助原告入住该房屋。因原告诉讼请求为被告交付房屋，故对于被告朱强宗因不能履行协议给原告吴明良造成的损失，原告应当另行起诉，本案不作处理。 关于本案诉争房屋的位置问题。因被告永利公司承建的被告人文小学学生公寓和教师宿舍楼1、2号楼（即A、B栋楼）中的2号楼实际并未建设完成，现仅有1号楼（即A栋）建设完成并实际使用。原告提供的落款时间为2007年3月6日的《集资联建协议》上载明的房屋位置为楼号1#单元2#楼层201房号北向，根据2006年12月30日被告人文小学与被告永利公司签订的《补充协议》及现场勘查，1号楼（即A栋）共计8层，一层为门市，二层至八层为住宅，诉争房屋应为A栋2单元2层靠近回风一侧（即北向）的房屋，该房屋现房号为A幢二单元一层二号。据此判决：驳回原告吴明良的全部诉讼请求。 经本院二审审理查明，一审中吴明良及朱强宗现场指认人文小学住宅楼1号楼2单元2层靠近回风方向一侧房屋即本案诉争房屋，该房屋即为人文小学提交的落款时间为2015年10月15日的《人文小学教师住宅楼联建合同书》出售给董平的房屋。该房屋已经进行了装修。 经本院二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人一方不能履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的情形除外。本案中，上诉人吴明良与案外人朱怀斌签订的联建房屋协议，被上诉人朱强宗承继了朱怀斌的权利义务，收取了吴明良购房款9万元，协议双方为吴明良与朱强宗，交付房屋的义务主体为朱强宗。永利公司与人文小学至今未对工程款进行结算，永利公司和朱强宗已经将所建修的1号楼房屋向人文小学进行了移交，永利公司、朱强宗及人文小学各方对房屋已经交付无争议，应当予以确认，朱强宗并未实际占有控制本案诉争房屋，不具备交付诉争房屋的条件和能力，事实上履行不能，无法向吴明良交付涉诉房屋。本案联建合同当事人为吴明良与朱强宗，吴明良至今未与被上诉人人文小学建立房屋买卖合同关系，虽上诉人吴明良主张其所交购房款用于工程建设、联建协议的效力应当及于人文小学和永利公司，但未提供证据予以证实。人文小学与永利公司既非合同相对人，也未收取吴明良购房款，不是交付涉诉房屋的责任主体，不应当承担交付房屋的责任。本案中吴明良坚持其要求交付房屋的诉讼请求，该诉请因朱强宗不具备交付房屋的条件和能力，无法得以实现。但吴明良的合法权益应当得到保护，一审法院已经释明其权利救济渠道，可依法另行主张权利。一审法院按照合同相对性原则，依据当事人诉讼请求所作出的判决并无不当。 综上所述，上诉人吴明良的上诉理由不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人吴明良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何奇林 审 判 员 袁 梅 审 判 员 王健宇 二〇二〇年四月二十日 法官助理 苟绍阳 书 记 员 李彩菊