广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1164号 上诉人（原审被告）：陈秀英，女，1964年5月6日出生，汉族，阳朔县中等职业技术学校教师，住广西壮族自治区阳朔县。 上诉人（原审被告）：阳朔高田河边小别墅，住所地：广西壮族自治区阳朔县，注册号：4503213500732。 经营者：陈菊英，女，1957年10月24日出生，壮族，个体工商户，住广西壮族自治区阳朔县。 上诉人（原审被告）：潘明，男，1962年12月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 被上诉人（原审原告）：阳朔县水文水资源局，住所地：广西壮族自治区阳朔县阳朔镇东岭路，统一社会信用代码：12450321MB0247337T。 法定代表人：苏钊，该局局长。 上诉人陈秀英、阳朔高田河边小别墅、潘明因与被上诉人阳朔县水文水资源局租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2019）桂0321民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈秀英、阳朔高田河边小别墅、潘明的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为“解除原告与被告签订的《租赁协议书》，终止双方的租赁合同关系”；2、撤销一审判决第二项，改判为“判决被告河边小别墅清空可动产后按租赁物的性质使用后的状态返还给原告”。事实及理由：首先，被上诉人诉请的是解除双方签订的《租赁协议书》终止双方的租赁合同关系，一审判决确认双方协议书于2015年6月12日解除，显然存在超出诉讼请求的情形。其次，一审判决在本案中“推定”和“认定”均无事实及法律依据。河边小屋与河边小别墅是两个不同的民事主体，分属不同的经营者且无任何联系，被上诉人把两者混淆应承担不利后果。《关于终止河边小屋租赁协议的函》从未送达陈菊英、陈秀英。一审判决“推定”陈菊英收到或者应当收到该函是没有事实和法律依据的，认定双方的协议书于2015年6月12日解除是错误的。事实上，《租赁协议书》至今未有法定解除或协商解除，被上诉人才因此提起诉讼要求解除合同，而不是要求确认解除该合同的效力。上诉人在诉讼中表示同意与被上诉人解除该合同终止双方租赁合同关系。再次，承租人在租赁场地上修缮房屋是经得被上诉人同意的，修缮时未办理合法建设手续应由被上诉人承担全部过错责任，上诉人仅仅是承租人，没有约定要求上诉人去办理对租赁物进行改善和增设他物的报批手续，被上诉人是合法出租人，应承担办理翻建房屋的合法建设手续和变更登记所有权登记的法定义务和责任，但被上诉人至今不去办理，应承担全部过错责任。请求二审法院查明事实，公正判决。 阳朔县水文水资源局向一审法院诉请：1.判决解除原告与被告签订的《租赁协议书》，终止双方的租赁合同关系；2.请求判令被告立即腾空房屋并向原告返还所租赁的房屋及场地；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告立即拆除其在租赁的原告土地上违法改建、扩建的房屋，清空场地后将全部场地返还给原告。 一审法院审理查明：原告阳朔县水文水资源局原名为广西壮族自治区水文水资源桂林分局阳朔水文站。被告河边小别墅系陈菊英开办，营业执照上字号名称为阳朔高田河边小别墅，经营者为陈菊英，经营场所为阳朔高田良种场，执照有效期为2003年5月15日至2007年5月14日。现有证据证实，河边小别墅在2003年5月之前办理了特种行业许可证、卫生许可证、消防安全许可证等证照。河边小别墅自2005年起至今未参与年度验照，也未办理营业执照注销手续。陈菊英与被告陈秀英系姐妹关系。被告潘明与陈菊英、陈秀英系朋友关系。2002年10月22日，原告（甲方）与河边小别墅（乙方）签订《租赁协议书》，约定：一、租赁范围。甲方将其观测站以东老屋周围建筑物和场地租赁给乙方，乙方对其危险、破损房舍进行修缮、对其卫生、供排水、供电设施进行改造，并将其用于休闲度假经营项目；二、租赁时间为五年，即从二00三年三月一日至二00八年三月一日。二00三年三月一日前为房屋的修缮、设施改造期，不计租金；三、租金及付款方式。每年租金为4，800元。协议签字之日起付完第一年度的租金，乙方每年三月一日前即向甲方付清当年度的租金；……五、乙方在不影响甲方正常工作的情况下，可对场地合理使用并增添相关配套设施，甲方应给予积极配合。乙方所投资的设备及物品归乙方所有，乙方应爱护甲方的设施及物品并不得无故损坏；……七、违约责任。除不可抗力的情况下或政府行为和政策下，甲乙双方不得随意终止合同。如乙方违约，则赔偿甲方剩余年度的全部租金。如甲方违约，则除赔偿乙方投资资金还应当赔偿剩余年度的经营利润；八、在不违背政策的前提下，合同期满后，乙方可继续租用，租金另议。原告代表在合同上签字并加盖公章。陈菊英在合同上乙方处加盖河边小别墅公章，被告陈秀英、潘明在乙方代表处签名。协议签订后，被告河边小别墅按协议约定向原告交纳了租金，原告按协议约定将场地、房屋交给被告河边小别墅使用。被告潘明、陈秀英与被告河边小别墅经营者陈菊英、蒋石玲、阳绍全共同投资，将租赁原告的陈年旧屋（砖木结构）部分拆除，在原房屋基础上新建两层砖混结构前台餐厅一层、住宿客房二层、厕所、杂物间各一间,并对新建房屋进行装修。原告租赁时原有的房屋不复存在，新建的房屋至今未取得相关部门的批建手续，也没有办理新的房屋所有权证。租赁场地及新建房屋用于经营旅馆，旅馆的营业执照字号名称为阳朔河边小屋旅馆，登记经营者为蒋石玲。约定的合同履行期内，被告陈秀英、潘明于2002年10月22日向原告交纳2003年租金4800元，河边小屋分别于2004年3月21日、2005年5月17日向原告交纳租金4800元，被告潘明、陈秀英于2006年4月20日向原告交纳租金4800元，河边小屋于2007年4月20日向原告交纳租金4800元，以上原告均出具收条或收据。2008年7月16日，被告潘明、陈秀英向原告支付了2008年3月1日至2009年3月1日的场地房租10000元，原告收取后向被告出具了收款收据。收据载明：“今收到河边小屋潘明、阳绍权（代陈秀英）交来2008年３月１日至2009年3月1日的场地房租人民币10000元，在不违反政府有关规定和上级部门的文件精神的前提下原租赁协议书其他条款继续有效。此据。”2009年５月11日、2010年7月8日，被告潘明、陈秀英向原告支付了2009年３月１日至2010年２月底、2010年3月1日至2011年2月28日的租金各10000元，原告也出具了内容相类似的收款收据。2011年4月20日，原告收取被告潘明的租金10000元并出具收据，收据仅载明：“今收到潘明交来2011年房租费10000元整。”2012年5月3日，原告收到被告潘明交纳的2012年度的租金10000元后出具了内容类似的收款收据。2013年7月2日，原告在收到被告潘明交纳的房租15000元后向其出具收据，载明：“今收到潘明交来2013年房租费15000元整。”2013年7月4日,原告收到被告潘明交纳的2014年度的租金15000元后向其出具了内容类似的收款收据。2014年6月12日，原告收到广西壮族自治区水文水资源局下发的《转发自治区水利厅办公室做好2014年广西水利科技示范园申报及考评工作的通知》（桂水文科【2014】2号），考虑要在阳朔县水文站开展科技示范园建设，对水文站进行重新规划布置，规划范围包括了租赁给两被告使用的房屋及所有场地在内。2015年4月13日，原告向被告发出终止租赁协议的函件通知，要求被告妥善处理好各项工作，尽早退租。被告收到函件后于2015年4月17日以河边小屋酒店名义复函称，被告租赁使用的房屋是租赁原告的场地后自己独资建设的个体工商户酒店，不属于原告的楼堂馆所和办公用房，不属于办公用房清理对象，并认为其与原告签订的租赁协议书是受条件限制的自动续期协议，不是5年固定期合同，不存在5年合同到期后自然终止的问题。如果原告要单方面终止合同，应在与河边小屋酒店达成补偿协议后才同意终止合同。本案租赁场地位于阳朔县木山渡口，四至范围为：东临漓江，西、北由柚子林包围，南面是原告的观测场。租赁土地内有一层前台餐厅、二层7字型客房、杂物间及厕所各一间。 一审法院审理认为,首先，关于河边小别墅的实际经营者与登记者是否一致及本案适格被告的确问题。合同具有相对性，原则上合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力。本案涉及的合同《租赁协议书》，合同主体应为原告与被告河边小别墅。从合同形式分析，合同签订者甲、乙双方分别为原告阳朔水文站与被告河边小别墅，落款亦有二者公章确认，被告潘明、陈秀英虽在合同尾部签字，但不能因此而推翻合同主文约定的甲、乙双方，故被告潘明、陈秀英签字应视作河边小别墅的代表，而非合同的主体之一。从合同履行分析，被告河边小别墅租赁原告的场地后，其经营者陈菊英与被告潘明、陈秀英及蒋石玲、阳绍全出资设立河边小屋酒店，被告河边小别墅实际使用了该场地，享受合同约定的权利；其参与投资建设的河边小屋酒店亦数次向原告缴纳租金，履行合同约定的义务，被告潘明、陈秀英作为河边小屋酒店的投资者，只是建设、经营河边小屋酒店，代替被告河边小别墅履行向原告缴纳租金的义务，不能因此认定被告潘明、陈秀英为合同主体之一。河边小别墅的登记经营者为陈菊英，其与被告陈秀英系姐妹关系，阳绍全与被告陈秀英曾是夫妻关系，被告潘明与案外人蒋石玲与前述三者系朋友关系。根据陈菊英本人陈述，其为被告河边小别墅的唯一实际经营者，陈秀英、阳绍全作为亲人偶尔来帮忙，被告陈秀英的诉讼委托代理人阳绍全本人及代理被告陈秀英均予以认可。被告河边小别墅在2007年5月14日后未再年检，之后便不再经营，其经营状况距离现在已有十二年之久。河边小别墅虽未参加年度验照，但其尚未办理注销手续。其作为诉讼主体的资格仍然存在。故本院认为陈菊英为被告河边小别墅的登记经营者和实际经营者。据此，本案的适格被告应为河边小别墅及经营者陈菊英。其次，关于涉案合同是不定期的租赁合同还是附条件生效的定期合同，是否应当终止的问题。原告与被告河边小别墅签订的《租赁协议书》系双方当事人作为平等主体经协商后自愿签订，其形式及内容均未违反法律的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同。该协议书约定租期为5年，在期限届满后，被告河边小别墅继续使用租赁物经营酒店，原告没有提出异议并继续收取被告每年交纳的租金，双方形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，据此，本院认定原告与被告河边小别墅所形成的《租赁协议书》在期限届满后为不定期租赁合同关系。被告辩称，该协议第八条约定，“在不违背政策的前提下，合同期满后，乙方可继续租用，租金另议”，据此认为租赁期限届满后的合同为附条件合同，租赁期限为二十年，在租赁期限内该合同违背政策才可解除。本院认为，协议中第八条应理解为：双方签订的合同租赁期限届满后，双方协商一致，仍可继续租赁合同关系，该租赁性质仍为不定期租赁，须遵从不定期租赁关系的相关法律规定。但在不定期租赁的规则中双方合意增加了一项合同生效的前提，即不违背政策。另，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，双方签订的租赁合同届满后又实际履行了七年多，又未再形成书面合同，应视作不定期租赁。原告与被告河边小别墅签订的租赁合同期满后转为不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故原告在2015年4月13日向被告发送终止租赁协议的函件通知时，双方之间形成的不定期租赁合同解除。被告辩称，原告关于终止租赁协议的函件未送达给被告河边小别墅，本院认为，被告河边小别墅为个体工商户的字号，实际承受权利义务的为陈菊英。其以河边小别墅的名义签订租赁合同的主要目的是为了经营河边小屋酒店。原告关于终止租赁协议的函件发送对象虽然是被告潘明、陈秀英，但陈菊英作为河边小屋酒店投资经营者之一，与潘明、陈秀英等关系密切，收到函件后亦及时的河边小屋酒店名义作出回函，故可推定陈菊英已收到原告关于终止租赁协议的函件。综上，本院认定原告与被告河边小别墅的不定期租赁关系于2015年4月13日解除。再次，关于原告要求被告拆除其在租赁的原告土地上改建、扩建的房屋，清空场地后将全部场地返还给原告是否有事实及法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。在双方租赁关系解除的情况下，被告河边小别墅有义务向原告返还租赁物，包括场地及原房屋。因被告河边小别墅陈菊英在租赁场地后，与陈秀英、潘明、蒋石玲、阳绍权等人在租赁的场地内拆除陈年旧屋，新建房屋，被告新建房屋未办理任何批建手续及取得相关证件，而租赁时原房屋已灭失，故要求被告返还租赁时的房屋原状已不能实现。原告亦变更诉请为要求被告拆除其在租赁的原告土地上违法改建、扩建的房屋，清空场地后将全部场地返还给原告。该项诉请于法有据，本院予以支持。被告提出要求原告赔偿其经济损失，本院已向其进行释明，由适格的诉讼主体另案提起诉讼，本案不再进行处理。依法判决：一、解除原告阳朔县水文水资源局与被告阳朔高田河边小别墅的不定期租赁合同；二、被告阳朔高田河边小别墅拆除其在租赁的原告土地上改建、扩建的房屋，清空场地后将全部场地返还给原告阳朔县水文水资源局；三、驳回原告阳朔县水文水资源局的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告阳朔高田河边小别墅负担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、一审判决确认被上诉人与阳朔高田河边小别墅之间的租赁合同于2015年6月12日解除是否有事实及法律依据？2、一审判决阳朔高田河边小别墅承担拆除租赁土地上修建的建筑物、清空场地并返还全部场地给被上诉人的义务是否有事实及法律依据？ 本院认为，首先，关于被上诉人与阳朔高田河边小别墅之间租赁合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”当事人可以随时解除不定期租赁合同，合同自解除合同通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被上诉人于2015年4月13日向上诉人发出了解除原租赁协议的通知，上诉人以“河边小屋酒店”名义作出了《回复函》可证实已收到该通知，故一审判决在酌定给予两个月合理期限的情况下确认双方租赁协议已于2015年6月12日已解除，符合法律规定，本院予以确认。涉案的《租赁协议书》由被上诉人与上诉人阳朔高田河边小别墅签订，上诉人陈秀英、潘明等开办河边小屋酒店实际使用涉案场地。被上诉人向上诉人陈秀英、潘明发出解除协议通知书，其二人亦以租赁协议相对方的身份而不是仅以“河边小屋酒店”所谓经营者的身份作出了《回复函》，故一审判决认定解除合同通知已送到承租人并无不当，本院予以认定。上诉人提出承租人并未收到解除合同通知的主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。被上诉人起诉提出要求解除涉案《租赁协议书》并终止双方租赁合同关系的诉请，不能否认存在出租人已于2015年4月13日向承租人发出了解除合同通知的事实。在双方当事人之间的合同于多年前已解除的情况下，一审法院如简单驳回被上诉人要求解除合同的诉请，显然不利于本案双方当事人就该合同所产生纠纷的解决，故一审判决确认被上诉人与阳朔高田河边小别墅之间的租赁合同于2015年6月12日解除与被上诉人诉请解除合同并终止双方租赁合同关系之初衷并不相悖，上诉人据此提出一审判决超出当事人诉请范围的主张，理由不能成立，本院不予支持。 其次，关于一审判决上诉人阳朔高田河边小别墅承担拆除租赁土地上修建的建筑物、清空场地并返还全部场地给被上诉人的义务的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，双方当事人租赁合同关系终止后，承租人应向出租人返还租赁物即《租赁协议书》约定的场地及建筑物。鉴于承租人在租赁期间拆除了建筑物并重新修建新的建筑物且未办理任何建设手续，亦未取得相关证件，一审法院在承租人返还原建筑物已无法实现的情况下，判决承租人拆除其修建的建筑物并清空场地予以返还并无不妥，本院予以确认。承租人在租赁期间是拆除了原建筑物后新修建了部分建筑物，并非是在原建筑物基础之上予以扩建，故上诉人以新建建筑物未办理合法建设手续的过错在被上诉人，要求认定被上诉人应承担全部过错责任的主张，无事实及法律依据，本院亦不予支持。 综上，一审判决认定事实基本清楚，法律适用得当，判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费50元，由上诉人陈秀英、阳朔高田河边小别墅、潘明负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年四月二十日 书记员 盘林云