四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1502民初4052号 原告：余小琴，女，汉族，1979年5月23日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：彭鸿，四川义言律师事务所律师，执业证号：15115198510860245。 委托诉讼代理人:陈明，四川义言律师事务所律师，执业证号：15115201710575945。 被告：刘芳玉，女，汉族，1991年7月22日出生，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：吴蕾，上海段和段（成都）律师事务所律师，执业证号：15101201611227970。 原告余小琴与被告刘芳玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余小琴及其委托诉讼代理人彭鸿、陈明，被告刘芳玉及其委托诉讼代理人吴蕾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告余小琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交纳租房费61000元人民币；2、请求判令被告向原告支付租房违约金20万元人民币；3、请求判令被告向原告赔偿损害租房财产损失费23万元人民币；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求明确为：1、判令被告向原告交纳租房费时间为2019年3月16日起计算至2019年11月30日止，共计26.3万元。2、请求判令被告向原告支付租房违约金20万元人民币；3、请求判令被告向原告赔偿损害租房财产损失费以鉴定结论为准为220638.88元。4、本案诉讼费及鉴定费1万元由被告承担。事实和理由：2019年3月16日，原告将购买位于宜宾市翠屏区北大街50号附1号第3层营业房2136.38平方米的其中980平方米租给被告经营宾馆，约定每月租金3.1万元。之后，被告请装修人员进场拆掉了已租980平方米的顶棚以及厨房、厕所砖墙。2019年4月，被告无理向原告提出中止租房合同，被告的违约行为使原告完好的房屋受到毁损。因此，被告未按照双方签订的《租房合同》履行约定，已构成违约，应当承担违约责任。被告应向原告交纳租房房租费6.2万元人民币；应向原告支付违约金20万元人民币；赔偿由此给原告造成的财产损失费23万元人民币（恢复墙体原状费用20万元，清理损害墙体拉圾费用3万元。综上所述，被告不按照双方依法签订的《租房合同》规定履行义务，并无理解除合同的行为，违反了《合同法》第八条的规定，损害了原告的利益。为此，特向你院提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求，以维护社会公平正义。 被告刘芳玉答辩称，我方不同意原告的诉讼请求及诉讼理由。原被告的租赁关系与合伙关系是不能分开的，因为原告的违约行为，导致双方的合伙关系于2019年4月8日解除，由于合伙关系解除，导致《租房合同》的根本目的不能实现,双方的租赁关系于2016年4月26日解除。现合伙已解除，合伙协议设立失败，应当由有过错的设立人承担费用，本案中，出租人即为合伙人，因此双方之间的租赁、合伙关系产生的法律责任最终应在原被告之间进行划分。对于原告诉请的租房费用，租金的时间应该从2019年4月1日开始计算至2019年4月26日为26866.67元并且应当由双方的过错程度承担。案涉房屋被租赁后，也被登记为以原告为经营主的个体工商户的经营场所，实际享有租赁权利义务的主体并不是被告，也不是合伙企业组织。被告没有违约行为，不应当承担违约金，被告将5万元投资款交与原告，投资款是用于合伙组织的开支，投资款在原告处，由原告支配，原告同时也是出租人，将投资款划为租金也可，不划为租金也可，由其定义。没有履行支付租金义务，应是作为合伙人的原告没有履行合伙出资义务，以致于没有支付属于自己应承担份额的租金部分。我们认为损失应当通过原被告的过错程度来承担，但是本案中被告没有过错，不应承担违约责任。我方对鉴定结论的数额也有异议。我们认可确定性司法鉴定意见中的87720.16元的恢复墙体的造价鉴定（包含建渣运输费），但不认为被告对此负有承担责任。对其中的1、厨房操作案台1282.24元、厨房操作案台基础零星砌砖1187.98元项目不予认可，因为不属于墙体和原状不可知；2、对浅黄色木门9374.27元、钢化推拉玻璃门1860.96元不予认可，塑钢窗4143.51元、玻璃隔断2522.3元、嵌入式筒灯6286.26元、自动喷水玻璃球闭水喷头2040.48元不予认可，因为无法得知是否存在前述实物且是对恢复墙体的造价鉴定，对灯具造价不予认可。3、对纸面石膏板吊顶、房间及走廊43331.02元不予认可，此吊顶的鉴定造价不是建立在房屋原状的基础上，根据现有做法设计进行造价。4、对推断性司法意见的鉴定意见60889.70元全部不予认可。因为该部分价格是根据同类型装修项目满足的功能和技术要求而进行的推断价格，未有相应的证据支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 位于四川省宜宾市翠屏区房屋系原告余小琴所有。2019年3月16日，原告余小琴（甲方）与被告刘芳玉（乙方）签订《租房合同》，其中约定：“甲方将自己的不动产物权出租给乙方使用，房屋位于四川省宜宾市翠屏区，建筑面积950平方米（包括公摊面积），商业用房出租给乙方作为宾馆使用；出租房屋已经取得不动产权证；租期10年，从2019年4月1日起到2029年3月31日为止；月租金为人民币31000元，按建筑面积计算为33元／平方米；租房用途：用于经营宾馆；房屋现状为：空房，甲方允许乙方按照甲方审核的图纸进行水、电改造；付租方式：双方商定按季付租，在每个季度第一个月的1号前预付该季度房租，如超过三日未交房租视为乙方违约，连续违约三次，乙方自动放弃经营权，保证金不退还乙方；交付租金同时，乙方应另付保证金人民币30000元整；本协议作为本期保证金收据，请妥善保管；当本期保证金转入下期租房协议后，本协议作为保证金收据的功能自动作废、同时按新协议条款执行老协议自行作废；乙方在租用期内，不得改变房屋结构及其设施；使用中如有损害或管道堵塞，应予修复、疏通，费用自理。乙方装修须合理且费用自理。乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，另要支付违约金给甲方；违约责任：此协议签订后双方必须履行，否则违约方应支付守约方现金20万元。”同日，原告余小琴（甲方）与被告刘芳玉（乙方）签订《酒店合伙经营协议书》，约定：“甲乙双方经友好协商，共同经营酒店事宜达成如下合伙协议：合伙经营场所位于：四川省宜宾市翠屏区；经营项目：酒店；经营范围：住宿、停车、餐饮等。分工：合伙期间装修由乙方负责（装修标准及供货材料由双方共同商定），设备及物资采购及办理各种证照由甲方负责完成。各合伙人的出资，根据工程进展情况分期按实按比例投入，汇到银行卡余小琴上，卡和密码由甲、乙双方认同的指定人刘芳玉持有，使用股份资金时，需至少两人同时在场。其他合伙人有监督和核查权。签订合同当月，双方各打5万元进双控银行卡，签订合同后一个月内双方各打入20万元到双控银行卡。”之后，被告刘芳玉于2019年3月20日通过微信方式支付给了原告余小琴5000元和15000元；2019年3月25日通过微信方式支付了原告余小琴30000元。刘芳玉陈述其支付的5万元是房租和投资款、保证金的合计，没有具体区分。2019年3月27日余小琴申请个体工商户开业登记，经营者姓名为余小琴，名称为泗合院酒店，参加经营的家庭成员姓名刘芳玉。2019年4月1日，在个体工商户登记基本信息上显示：名称宜宾市翠屏区泗合院酒店，经营场所宜宾市翠屏区北大街50号附1号第3层，经营者余小琴，组织形式个人经营，资金数额120万元，经营场所产权租赁。之后在筹备酒店开业双方进行了分工：装修负责人是刘芳玉的丈夫何昌锭，采购办证由余小琴负责，刘芳玉协助采购办证。余小琴将房屋钥匙交给了刘芳玉的丈夫何昌锭，在征得余小琴同意后，刘芳玉的丈夫何昌锭组织人员对房屋进行了装修。余小琴为此支付了工人打墙费用2万元及办证费用500元。之后双方因合伙和租赁发生纠纷向法院提起诉讼：1、2019年4月26日，刘芳玉向本院起诉要求解除与余小琴于2019年3月16日签订的《酒店合伙经营协议书》并返还刘芳玉50000元及利息。本院于2019年7月8日作出（2019）川1502民初2716号民事判决书，判决：“一、刘芳玉与余小琴于2019年3月16日签订的《酒店合伙经营协议书》于2019年4月8日解除；二、余小琴于本判决生效之日起向刘芳玉退还39750元”。余小琴不服上诉至宜宾市中级人民法院，2019年11月7日，宜宾市中级人民法院作出（2019）川15民终1976号民事判决书：“驳回上诉，维持原判”。该判决书已发生法律效力。在（2019）川15民终1976号民事判决书中认定：原被告双方合伙协议签订后刘芳玉依约向指定账户转入第一期款项50000元，刘芳玉已履行了出资义务，而余小琴实际出资为16639.25元，未能按约履行合伙义务，致使合同目的不能实现，故判决解除双方签订的合伙协议，同时在酒店筹建过程中产生了拆墙产生的人工费20000元及办证费500元，应作为合伙债务予以确认，故各自承担50%即10250元，故在刘芳玉出资50000元扣除支出后，余小琴应当退还刘芳玉39750元。2020年2月27日我院执行局已从余小琴账户上扣划了40649元，该判决已执行完毕。2、2019年5月15日，刘芳玉向本院起诉要求解除刘芳玉与余小琴于2019年3月16日签订的《租房合同》并支付违约金50000元。宜宾市中级人民法院于2019年12月17日作出（2019）川15民终2244号民事判决书：双方的合伙关系已经解除，由于双方的合伙关系已经解除，《租房合同》的合同目的已经不能实现，但刘芳玉提供的证据不能证明余小琴在履行《租房合同》中存在违约，故判决：刘芳玉与余小琴2019年3月16日签订的《租房合同》于2019年4月26日解除；驳回刘芳玉的其他诉讼请求。2019年7月2日，余小琴向本院提起本案诉讼，诉讼中，余小琴向本院申请对本案涉案房屋恢复墙体原状费及顶棚费用进行鉴定。本院依法委托天之瓴建设股份有限公司对该两项费用进行鉴定。该公司于2020年3月23日作出天之瓴价鉴（2020）第01号工程造价鉴定意见书：由于当事人不能提供现场破坏的内容、区域、尺寸，本次造价鉴定工程量的确定依据现场实际测量以及现场原告告知。一、根据建设工程造价鉴定规范ＧＢ／Ｔ51262-2017第5.11.2条本鉴定报告对鉴定事项内事实清楚，证据充分，所作出的确定性意见。根据现场现存的构件尺寸、材料进行实际测量，参照标准设计做法进行组价。经审核，确定性司法鉴定意见的工程造价为159749.18元。其中：1、厨房操作案台1282.24元项目为根据原告告知现场有操作案台，参照通用设计做法确定。2、厨房操作案台基础零星砌砖1187.98元项目为根据原告告知现场有操作案台基础，砖、砂浆等参照通用设计做法确定。3、对浅黄色木门9374.27元、钢化推拉玻璃门1860.96元项目为根据原告告知确定，对塑钢窗4143.51元项目为满足通用设计标准要求、对玻璃隔断2522.3元项目为满足设计以及施工验收规范要求、嵌入式筒灯6286.26元、自动喷水玻璃球闭水喷头2040.48元。4、对纸面石膏板吊顶、房间及走廊43331.02元项目为：现场吊顶采用木条龙骨，并且没有涂防火涂料，根据现行定额和防火设计规范，原做法已经无法找到相对应的定额，根据现场留有证据吊顶采用9ｍｍ纸面石膏板，依据现行防火设计规范，做出纸面石膏板确定性鉴定意见。二、根据建设工程造价鉴定规范ＧＢ／Ｔ51262-2017第5.11.3条规定本鉴定事项内容客观，实施较为清楚，但证据不够充分，应作出推断性意见。本项目的推断性意见是根据现行建筑、电气、给排水专业规范要求，参照同类型装修项目应该满足的功能和技术要求而进行的专业推断，参照准设计做法进行组件。经核查，推断性司法鉴定意见的工程造价为60889.70元。（注：其中厨房设备和成套灯具证据缺失，无法鉴定详细参数，只能对其进行暂估推断，以实际发票金额为准。厨房设备5000元／套暂估，共计1套；成套家具300元／套，共计14套）。原告余小琴为此支付鉴定费用10000元。 另余小琴陈述租房与合伙经过为：在2019年2月初经人介绍刘芳玉的丈夫何昌锭，在2019年2月27日之后刘芳玉开始筹备开设酒店事宜，并打电话给余小琴提出要合作，之后双方在2019年3月16日签订了租房协议和合伙协议。刘芳玉陈述租房与合伙经过为：之前双方均不认识，后来余小琴得知其缺少合作伙伴，主动找到刘芳玉提出要求合伙。刘芳玉考虑到本身要找合伙人，又考虑到要租房，因此同意了，双方在2019年3月25日签订了合伙协议。现双方因租赁合同的履行发生纠纷，诉至本院。 本院认为：本案中，原被告双方签订了《酒店合伙经营协议书》和《租房合同》，均是双方真实意思表示，应当按合同履行各自的权利义务。双方之间的合伙关系经生效法律文书判决于2019年4月8日解除，刘芳玉支付的5万元已在合伙纠纷案件中全部处理，故在本案中不涉及该费用，刘芳玉也未支付过其余费用给余小琴。虽然双方之间有合伙开设酒店的关系，但双方另行签订了《租房合同》，在租房合同中明确的是刘芳玉向余小琴租赁房屋作为宾馆使用，故双方的租赁关系应当按照《租房合同》履行。一、关于原告要求被告交纳房租的诉请：该《租房合同》经生效法律文书判决于2019年4月26日解除，故房屋租期应当从2019年4月1日起计算至2019年4月26日。刘芳玉应当支付余小琴房屋租金为31000÷30天×26天=26866.67元。二、关于原告要求被告支付违约金的诉请：刘芳玉没有按期支付余小琴房租，该行为已构成违约，但考虑到该房屋租期时间短，双方约定的违约金20万元过份高于了余小琴受到的损失，且刘芳玉明确表示不承担违约金，故本院酌情将违约金支持为一个月房租31000元。三、关于原告要求被告赔偿租房财产损失费的诉请：本院认为，对于装修的问题，余小琴经过刘芳玉的同意对房屋进行了装修，刘芳玉基于合伙关系也参与了对房屋的装修并支付相关费用，现《合伙协议》及《租房合同》均已解除导致装修未完成，原被告双方在解除的过程中都存在过错，故对房屋的财产损失双方均应承担相应的责任，故本院酌情认定原被告双方对房屋的财产损失费用按5:5承担。对于案涉房屋的损失费的问题：该费用经原告申请，系对房屋恢复墙体及顶棚费用的鉴定。在天之瓴建设股份有限公司出具的鉴定意见书中，对于确定性司法鉴定意见的工程中的厨房操作案台（1282.24元）、厨房操作案台基础零星砌砖（1187.98元）、浅黄色木门（9374.27元）、钢化推拉玻璃门（1860.96元）、塑钢窗（4143.51元）、玻璃隔断（2522.3元）、嵌入式筒灯（6286.26元)、自动喷水玻璃球闭水喷头(2040.48元)，以上共计28698元的项目均为按照原告告知的原状情况，没有确定相应的证据予以证明，且部分不属于恢复墙体的费用，故对该部分的鉴定意见本院不予采纳。对其中的纸面石膏板吊顶、房间及走廊（43331.02元）项目鉴定意见为没有依据原做法，也无法找到相对应的定额而做出的，对此本院不予采纳。对于推断性司法鉴定意见的工程（60889.70元）鉴定意见是在证据不够充分的情况下作出推断性的推断性鉴定意见，对此本院不予采纳。综上，本院认定鉴定意见中需要恢复墙体及顶棚的费用为220638.88-28698-43331.02-60889.70=87720.16元。该费用由原被告双方按5:5承担，即各自承担43860.08元。鉴定费用10000元由双方各自承担一半。现房屋已被余小琴收回，故刘芳玉直接支付房屋损失费43860.08元和鉴定费用5000元给余小琴。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告刘芳玉于本判决生效之日起30日内支付原告余小琴房屋租金26866.67元。 二、被告刘芳玉于本判决生效之日起30日内支付原告余小琴违约金31000元。 三、被告刘芳玉于本判决生效之日起30日内支付原告余小琴房屋损失费43860.08元和鉴定费用5000元。 四、驳回原告余小琴的其他诉讼请求。 上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8666元，由原告余小琴负担4000元，由被告刘芳玉负担4666元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  钟倩青 审 判 员  陈顺兰 人民陪审员  张正平 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  王 宇