陕西省城固县人民法院 民 事 判 决 书 (2020）陕0722民初180号 原告:宋丽华，女，汉族，生于1959年XX月XX日，住河北省石家庄市XX路XX号XX栋XX单元XX室，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人:王蛟，陕西城固县博望法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权委托。 被告:金拥军，女，汉族，生于1973年XX月XX日，住城固县XX镇XX社区XX组XX号，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人:王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师，代理权限为一般授权委托。 委托诉讼代理人:杭程，陕西嘉盟律师事务所实习律师，代理权限为一般授权委托。 被告:宋利军，男，汉族，生于1960年XX月XX日，住城固县XX环XX路XX号，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原告宋丽华与被告金拥军、宋利军确认合同无效纠纷一案，依法适用简易程序审理，由审判员徐烈独任审判，书记员贺亚兰担任法庭记录，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 原告宋丽华诉称，原告宋丽华与被告宋利军系亲姐弟关系。二人的父亲宋义民于2003年3月去世，遗留有坐落于城固县东环一路82号干休所家属院101房屋一套及柴房两间，建筑面积69平方米。原告宋丽华与被告宋利军共同继承了该房产，但被告宋利军未征得原告同意的情况下于2013年4月15日同被告金拥军签订了《房屋买卖契约》，将其继承的部分房产卖与金拥军。2019年2月原告回家探亲发现被告金拥军住在该房，原告即向城固县拆迁办提出异议。原告认为房屋系一个整体，不能分割买卖，二被告的《房屋买卖契约》损害了原告的合法权利，根据《合同法》第52条规定应为无效，故依法起诉，要求：1、依法判决确认二被告签订的《房产买卖契约》无效；2、本案诉讼费由二被告承担。 被告金拥军辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，案涉《房屋买卖契约》合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。首先，被告金拥军以15万元的总价款购买了案涉房屋，其中5万元交付给房屋共有人肖素兰，肖素兰将房产证交付给被告金拥军，金拥军才向被告宋利军支付下欠的房价款，原告支付了合理的对价并且高于当时的市场价，已实际入住6年之久，二被告签订的《房屋买卖契约》系双方当事人真实意思表示，不违反任何法律强制性规定，应当有效；其次，案涉房屋应为宋义民、肖素兰共同所有，当宋义民去世后，该房屋的一半应属肖素兰所有，另一半由肖素兰及原、被告继承相应份额。即使原告享有一定继承份额，根据最高人民法院《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条之规定，原告要求确认二被告买卖合同无效也应不予支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告宋利军当庭辩称，我们买卖合同中写的很清楚，我只卖的是我继承的部分，我卖房不代表我姐姐宋丽华的意思，请求依法判决。 原、被告围绕诉、辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原、被告向法庭提交的书证来源合法有效，本院对双方无异议证据的真实性予以认定，并同本案庭审笔录、当事人陈述载卷佐证。 经审理查明：原告之父宋义民生前养育有：婚生长子宋国军（先于宋义民死亡）、次子宋利军、女儿宋丽华。1988年6月11日宋义民与肖素兰结婚，双方均系再婚，肖素兰再婚前有婚生子金振利、金振峰（被告金拥军之夫）及婚生女金雅美。案涉房屋坐落于城固县东环一路82号干休所家属院，系单位集资房，由宋义民、肖素兰居住。2002年12月27日房改时办理了房产证，房产证号为城固县XX镇XX号，所有人：宋义民，坐落：城固县XX环XX路XX号，建筑面积69平方米。2003年3月宋义民去世，案涉房屋由肖素兰居住并保管房产证，宋义民的继承人未对案涉房屋处理、分割。2013年4月15日被告宋利军在中证人周春元的见证下与被告金拥军签订了《房屋买卖契约》，将其继承的部分房产以10万元的价款卖与金拥军，同时被告金拥军向肖素兰房另行支付了房价款，肖素兰将房产证、身份证、结婚证交于被告金拥军，被告宋利军将房屋钥匙交付金拥军，被告金拥军居住此房，因房产所有人宋义民死亡等原因，被告金拥军未能成功办理房屋变更登记。2014年10月肖素兰死亡；2018年1月25日因案涉房屋系棚户区改造，被告金拥军与城固县XX楼XX户区改造项目指挥部签订了《城固县XX楼XX户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置协议》；同年案涉房屋被拆除。2019年11月原告宋丽华得知案涉房屋被宋利军卖给金拥军，原告向城固县XX楼XX户区改造项目指挥部提出异议，双方协商未果，原告宋丽诉至本院，要求确认二被告《房屋买卖契约》无效，本院在审理中向原告释明，原告拒绝变更诉讼请求。 本院认为,本案争议焦点为：二被告签订的《房屋买卖契约》是否有效。首先，案涉房屋所有权登记在原告宋丽华之父宋义民名下，系房改房，房改时宋义民与肖素兰结婚多年，该房系宋义民、肖素兰的夫妻共同财产，应由二人共同所有。宋义民死亡后，宋义民的继承人未对案涉房屋进行继承处理，该房由肖素兰居住，2010年肖素兰被其女接走后该房钥匙由宋利军掌管，从2011年开始被告金拥军与宋利军协商购买此房，2013年4月15日被告宋利军在中证人周春元的见证下与被告金拥军签订了《房屋买卖契约》，将其继承的部分房产以10万元的价款卖与金拥军，被告宋利军将房屋钥匙交付金拥军，同时被告金拥军向肖素兰房另行支付了一部分房价款，肖素兰才将房产证、身份证、结婚证交于被告金拥军，被告金拥军自此实际居住此房。宋利军与金拥军所签订的《房屋买卖契约》，是双方在平等自愿的基础上，经过多次协商达成的一致内容，双方意思表示真实，应当合法有效。宋利军作为宋义民的子女之一，与原告及宋义民的其他继承人在宋义民死亡后，未对案涉房屋进行遗产分割，宋利军实际掌控该房钥匙，被告金拥军有理由相信宋利军对该房具有处分权，金拥军在征得房屋共有人肖素兰的同意下与宋利军签订《房屋买卖契约》，支付了合同所约定的价款，主观上无恶意，原告也无证据证实金拥军与宋利军恶意串通,侵犯了原告的合法权益。故原告以二被告违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，应认定《房屋买卖契约》无效的理由本院不予支持；其次，庭审中原告认为二被告签订《房屋买卖契约》，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，应为无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序而规定的管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定”。原告此主张无法律依据，本院不予支持；第三，原告认为本案不适用《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款规定，应当适用效力更高的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条。本院认为该条司法解释是关于解决无权处分法律行为的效力规定，无权处分人将其无权处分的物出卖给他人的，只要不违反合同法第五十二条的规定的，合同有效。且该条司法解释与城市房地产管理法第三十八条也不存在矛盾、冲突。故原告此主张于法无据，本院不予支持；第四，根据本案已查明的事实，案涉房屋已于2018年因棚户区改造而拆除，案涉标的已灭失，原告提起确认买卖合同无效的确认之诉已失去实际意义，本院在本案审理中予以释明，原告拒绝变更诉讼请求，故原告的诉讼请求本院不能支持，原告可以因继承份额向侵权之人提起侵权责任之诉，保护原告的合法权益。 综上，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款之规定，判决如下： 驳回原告宋丽华的诉讼请求。 本案诉讼费100元，由原告宋丽华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。 审判员 徐 烈 二〇二〇年四月三日 书记员 何亚兰 1