湖南省祁东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0426民初139号 原告：周带丽，女。 原告：彭友良，男。 二原告共同委托诉讼代理人：傅毅，湖南群利律师事务所律师。 被告：江安德（曾用名江玉明），男。 被告：江达，男。 原告周带丽、彭友良与被告江安德、江达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周带丽及二原告共同委托诉讼代理人傅毅到庭参加诉讼，被告江安德、江达经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周带丽、彭友良诉讼请求：1、判令解除二原告与二被告于2017年6月26日签订的《购房合同书》；2、判令二被告退还二原告购房款224,000元；3、判令二被告支付二原告购房款资金占用利息（利息以224,000元为基数,自2017年6月26日起按月息2分计算至房款退清之日止，2018年5月12日二被告已支付利息20,000元），并加倍支付迟延履行期间的债务利息；4、本案诉讼费由二被告承担。 被告江安德答辩要点：2017年元月，被告江安德在祁东县洪桥镇建私有住房，计划建10层，打算出售两套。因建房规划手续问题，现该房已停建，至今未竣工。二原告诉称签订《购房合同书》及交付购房款224,000元属实，但此事系被告江安德一人办理，与被告江达无关。原告彭友良与被告江安德已于2018年4月18日协商解除了《购房合同书》，原告周带丽亦与被告江安德口头协商愿意解除合同。因缺乏资金，被告江安德现仅退还彭友良购房款40,000元、退还周带丽购房款30,000元，下欠购房款，被告江安德承诺在2020年5月10日还清。二原告与被告江安德签订的《购房合同书》属于双方自愿解除合同，各方都不应承担违约责任。原、被告属于商业交易，不属于借款行为，不应承担高利息。 被告江达未作答辩。 本院经审理查明，被告江安德系被告江达之父。2017年6月26日，原告周带丽、彭友良分别与被告江安德签订了《购房合同书》。其中，原告周带丽与被告江安德签订购房合同约定，原告周带丽（乙方）自愿购买江安德、江达（甲方）自建于洪桥镇的电梯房四层一套间，面积140.84平方米，购房款共238，000元，彭友良与江安德签订购房合同约定，原告彭友良（乙方）自愿购买江安德、江达（甲方）自建于洪桥镇的电梯房三层一套间，面积140.84平方米，购房款共236，000元。二份合同均约定“甲方在2017年12月30日前（农历）交房给乙方”。合同签订时，被告江达未到场，《购房合同书》上甲方“江达”的名字系被告江安德代签。合同签订当天，原告周带丽向被告江安德支付购房款108,000元，原告彭友良向被告江安德支付购房款116,000元，被告江安德分别出具了收据。因上述房屋一直未竣工，2018年4月18日，原告彭友良与被告江安德签订《协议书》，协议约定：“双方于2017年6月26日签订的房屋买卖合同，由于某种原因甲方本栋房屋暂不能竣工交房，因此甲乙双方协商另行签订协议书，由甲方退回乙方的购房款116,000元，并由甲方承担利息3万元，退款日期在2018年5月底付清，其中利息3万元在2018年4月底付，所有款项付清后，2017年6月26日签订的房屋买卖合同自然作废”。2018年5月12日，被告江安德向原告彭友良退款20,000元。 2019年5月1日，被告江安德向原告彭友良书面承诺：“我所收取彭友良在张家院所交的购房定金和所交的房款于2019年农历7月付还，其具体利息双方原有协议为准，如另超期再按月息2分计算付给彭友良”。同日，被告江安德向原告周带丽书面承诺：“收到周带丽的房屋定金及所交房屋款，现因房屋买卖未成（因未建成），我承诺在2019年农历7月底前付清给周带丽，如未按时付还，我愿意月息按2分计算（计算时间为定金交收时计算至还款期为止）”。 另查明，案涉房屋一直未竣工交付，土地使用权人为被告江安德、江达。2020年4月3日，被告江安德在诉讼中退还原告周带丽30,000元、另退还原告彭友良20,000元。 本院认为，原告周带丽、彭友良与被告江安德签订的《购房合同书》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。二原告已按合同约定向被告江安德支付房屋预付款，被告江安德亦应按合同约定交付房屋。案涉房屋至今未竣工，被告江安德未按期交付房屋，其行为已构成违约。因合同无法继续履行，经双方协商，被告江安德于2019年5月1日承诺退还二原告房屋预付款并支付预付款利息，二原告亦同意该承诺，视为二原告与被告江安德已于当天自愿解除2017年6月26日签订的《购房合同书》。原、被告自行解除合同的行为，合法有效，本院依法予以确认，被告江安德应退还二原告房屋预付款224,000元。关于房屋预付款利息，二原告与被告江安德协商解除合同时承诺自愿支付利息，该承诺的实质为被告江安德与二原告协商确认的因违约产生的损失赔偿额计算方法，系当事人意思自治,不违背法律的禁止性和限制性规定,本院对该约定予以支持。根据双方协商约定，被告江安德应自房款定金交收之日起（2017年6月26日），按月息2分计付原告周带丽资金占用利息，但被告江安德已给付原告周带丽30,000元，按照还款时先息后本的原则，该款属于利息，应予以核减；被告江安德应支付原告彭友良2019年农历7月底（2019年8月29日）前的利息30,000元，并自2019年农历7月底起按月息2分计付资金占用利息，但被告江安德已给付原告彭友良利息40,000元，应予以核减。二原告主张案涉房屋土地使用权人为被告江安德、江达，且《购房合同书》上甲方为“江安德、江达”，要求被告江达与被告江安德共同承担本案的民事责任。因二原告未提供证据证明被告江达授权被告江安德代其在《购房合同书》签名，亦未提供证据证明被告江达收取了其购房款，故二原告与被告江安德签订的《购房合同书》不对被告江达产生法律效力，被告江达不是本案适格被告，二原告诉请被告江达与被告江安德共同承担本案民事责任，本院依法不予支持。被告江安德、江达经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告周带丽与被告江安德签订的《购房合同书》已于2019年5月1日自行解除，解除合同行为合法有效； 二、被告江安德返还原告周带丽购房款108,000元，并按月利率2%自2018年6月26日起计付资金占用利息（含已支付的30,000元）； 三、确认原告彭友良与被告江安德签订的《购房合同书》已于2019年5月1日自行解除，解除合同行为合法有效； 四、被告江安德返还原告彭友良购房款116,000元，并按月利率2%自2019年8月30日起计付资金占用利息（含已支付的10,000元）； 五、驳回原告周带丽、彭友良的其他诉讼请求。 上述第（二）、（四）项判决，限被告江安德在本判决生效之日起十日内给付。如果被告江安德未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4660元，减半收取计2330元，由被告江安德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员 刘小青 二〇二〇年四月十日 法官助理 屈文娟 书 记 员 胡 倩 附本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。