河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初3476号原告:房烁森，男，1997年6月30日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：谢少刚，河南恪德律师事务所律师。被告：樊永军，男，1976年8月9日出生，汉族，住平顶山市湛河区。被告:李素贞，女，1979年1月20日出生,汉族，住平顶山市湛河区。第三人：平顶山市家天下房地产经纪有限公司，住所地：河南省平顶山市新城区广发银行南200米。统一社会信用代码：91410400095251418C。法定代表人：王艳峰，总经理。委托诉讼代理人：周昆辉，男，1984年12月1日出生，汉族，公司员工，住河南省叶县。原告房烁森与被告樊永军、李素贞、第三人平顶山市家天下房地产经纪有限公司（以下简称家天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房烁森的委托诉讼代理人谢少刚、被告樊永军、李素贞，第三人家天下公司的委托诉讼代理人周昆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房烁森向本院提出诉讼请求：1、判令解除房烁森、樊永军、李素贞与家天下公司签订的《房地产买卖定金合同》；2、判令樊永军、李素贞赔偿房烁森定金20000元；家天下公司将其暂管的房烁森支付给樊永军、李素贞的购房定金20000元返还给房烁森；以上共计40000元。3、本案的诉讼费由樊永军、李素贞承担。事实与理由：房烁森通过家天下公司发布的信息得知，樊永军、李素贞坐落于平顶山市××路与××交叉口西北角××单元××房屋××套出让，遂于家天下公司联系。经家天下公司撮合，房烁森与樊永军、李素贞以及家天下公司于2019年4月9日签订了《房地产买卖定金合同》，合同签订时房烁森已经交付了定金20000元，双方约定该定金由家天下公司暂管，待樊永军、李素贞一手不动产证办理后30个工作日内进行产权转移；樊永军、李素贞违约(含共有人)，除承担双方中介居间服务费外还须双倍赔偿房烁森定金人民币肆万元整。然而，合同约定日期到期后，房烁森多次要求催促樊永军、李素贞办理房屋产权的更名过户手续，但樊永军、李素贞一直推诿。在此期间，家天下公司也多次找到樊永军、李素贞进行协商，但是樊永军、李素贞一直拒绝协商。综上，樊永军、李素贞的行为已经严重违反了合同的约定，构成违约。现房烁森为了维护自己的合法权益，根据法律的规定请求人民法院依法支持房烁森的诉讼请求。樊永军辩称，本案所争议房屋为夫妻共有财产。《房地产买卖定金合同》签订前，樊永军与房烁森及家天下公司从没有任何见面或电话沟通，家天下公司在未获得本人书面或口头认可情况下，仍与房烁森、李素贞签订了《房地产买卖定金合同》。樊永军并未授权李素贞签订合同，合同签订全过程均由房烁森与家天下公司引导签订。李素贞行为为单方处分共同财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，夫妻共同财产一方随意处置不具有法律效力。所以李素贞的行为属于无权代理，故其单方签订的合同无效。李素贞辩称，当时签合同的时候，樊永军并不知情。我跟买房者的交流都是通过中介公司完成的。卖这个房子的时候，樊永军并不知情。我同意解除合同，但是2万元定金是由家天下公司收取的，应由家天下公司退还。李素贞对于售房委托及声明不知情，家天下公司应对该两份材料的签字以及指纹的有效性进行证明。李素贞代理签字的行为属于无权代理。家天下公司与房烁森诱导李素贞签订定金合同，明显存在欺诈。家天下公司述称，《房地产买卖定金合同》为有效合同。在签订合同时，买卖双方多次磋商房屋的成交价款、房款的支付方式、费用的承担等细节，充分说明了双方经过慎重考虑之后达成了共识。李素贞在签订合同时，向我公司出具了出售房源委托书一份，委托我公司代为寻找购房客户，另外出具了一份声明，声明樊永军授权其与房烁森达成的房屋买卖定金合同。李素贞在卖房时也携带了商品房买卖合同原件，身份证复印件，充分说明了在出售该涉案房屋时，双方已经协商过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。房烁森提交了以下证据：证据1、房地产买卖定金合同一份、收据一份，证明双方存在定金合同关系，房烁森已经按照定金合同的约定支付了定金2万元。同时合同第三条违约责任明确约定，出卖人违约的应当承担双方中介服务费以外，还有双倍返还定金。樊永军发表以下质证意见：对证据1真实性无异议。李素贞发表以下答辩意见：对证据1的真实性无异议，但是在签订该合同的时候是在家天下公司引导下签署的。家天下公司发表以下答辩意见：对证据1无异议。樊永军提交以下证据：证据1、房地产买卖定金合同一份，证明合同上面的“樊永军”的签字是由李素贞代签的，并不是我本人签署的。房烁森提交以下质证意见：对证据1无异议。家天下公司提交以下质证意见：对证据1无异议。家天下公司提交以下证据：证据1、家天下公司履约催告函、顺丰快件单号(单号801129108572)、顺快递查询单，证明家天下公司向樊永军、李素贞下达过催告函，要求樊永军、李素贞履行合同，并且将催告函以顺丰快递的形式邮寄给樊永军、李素贞，并且樊永军、李素贞已经签收的事实。证据2、产权人未到场声明，证明李素贞保证得到了樊永军的授权，出售该房屋。证据3、出售房源委托书一份，证明樊永军、李素贞委托家天下公司帮他们出售房屋的事实。房烁森发表以下质证意见：对证1无异议。对证2、3的真实性无异议，在签订合同时，我看到李素贞拿着房屋买卖合同的原件，并看到出售房屋委托书以及产权人未到场声明，才与李素贞签订房地产买卖定金合同。樊永军发表以下质证意见：对证1无异议，对证2、3中的相关文件有异议，我并未授权委托李素贞签字。李素贞发表以下质证意见：我并未收到催告函，但是快递公司给我打过电话。对证2、证3我都不认可，上面签名都不是我签的。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：樊永军与李素贞系夫妻关系。2016年8月23日，樊永军、李素贞作为买受人与平顶山广鹰置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410400201608230065），以652042元的价格购买位于平顶山市××路与××交叉口西北角××单元××住宅××套。后李素贞与家天下公司签订《出售房源委托书》，委托家天下公司利用公司经营体系和网络系统收集市场信息，向具有购买意愿的客户营销推荐其房产，促成双方达成买卖协议。该委托书涉及樊永军的签名由李素贞代签。2019年4月9日，李素贞携带购房合同原件以及樊永军身份证原件，以其夫妻二人（甲方）名义与房烁森（乙方）、家天下公司（丙方）签订《房地产买卖定金合同》，约定：樊永军、李素贞以80万元的价格将平顶山碧桂园二期X幢X单元X层X号的房屋转让给房烁森；房烁森于合同签订时交付定金2万元，由家天下公司暂管，待交易完毕，佣金、水电气暖、物管等费用结清后由家天下公司退还；樊永军、李素贞一手不动产证办理后30个工作日内将房屋产权转移至房烁森名下；樊永军、李素贞违约，除承担双方终结居间服务费用外，还须双倍赔偿房烁森定金4万元；房烁森违约，除承担双方中介居间服务费外，无权要求返还定金；房烁森同意2019年5月2日前支付给樊永军、李素贞第一笔房款60万元整，樊永军、李素贞将房屋交付给房烁森装修居住；剩余尾款20万元整待过户时一次性支付给樊永军、李素贞；樊永军、李素贞负责一手不动产权证的办理及承担相关费用。该定金合同中涉及樊永军的签名由李素贞代签。当日，因樊永军未到场签订合同，李素贞、房烁森在《产权人未到场声明》上签字，该声明载明：“2019年4月9日，经居间方平顶山市家天下公司房地产经纪有限公司提供居间服务，本人代表产权人樊永军的真实意思表示与买方房烁森就买卖位于平顶山市××路与××交叉口西北角××单元××号的房屋（以下简称房屋）签订《房屋买卖定金合同》以及其他相关合同文件等。本人保证该房屋除上述产权人及李素贞外无其他共有权人，并保证代理签订签署合同的行为已经取得上述产权人的口头授权。因其产权人对该房屋主张权利而导致前述合同被认定无效的，本人应当向买方支付赔偿金人民币肆万元整，并向居间方支付相当于前述合同有效（或未被撤销）的情形下应付租金同等金额的赔偿金人民币壹万陆仟元整。声明人：李素贞身份证号：2019年4月9日买方已知悉上述声明内容表示接受，同意前述代理签订行为，不进行任何撤销合同的行为，否则，撤销行为无效。买方：房烁森2019年4月19日”。当日，房烁森依约将定金2万元交纳给家天下公司暂为保管。2019年5月2日，家天下公司召集房烁森以及樊永军、李素贞到公司进行第一笔购房款的交付事宜。樊永军、李素贞要求房烁森另行支付8000元，房烁森不同意支付，双方就此产生纠纷。后房烁森要求樊永军、李素贞以及家天下公司退还定金未果，引起本案诉争。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，樊永军否认曾授权李素贞签订该《房地产买卖定金合同》，但李素贞持购房合同原件以及樊永军身份证原件作为其丈夫樊永军的代理人在《房地产买卖定金合同》上代签了樊永军的名字，同时李素贞又作为房屋共有人之一以自己的名义在上述合同上签字，并在《产权人未到场声明》签字确认本人已经获得樊永军的授权。故即使樊永军没有授权李素贞出售房屋，房烁森作为交易相对人，有理由相信李素贞有代理权，故李素贞的上述代理行为有效。《房地产买卖定金合同》对于樊永军依然产生合同约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。《房地产买卖定金合同》签订后，房烁森依约交纳了定金2万元，并准备支付第一笔购房款60万元，但樊永军、李素贞要求房烁森在合同约定价款之外另行支付8000元，樊永军、李素贞的行为已近构成违约。庭审中，樊永军、李素贞明确不再将房屋出售给房烁森，故双方签订上述《房地产买卖定金合同》的目的已经不能实现，该合同应予解除。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。樊永军、李素贞不依约履行合同义务，应当向房烁森双倍返还定金4万元。因其中房烁森交纳的定金2万元暂存于家天下公司，该2万元由家天下公司直接返还给房烁森。樊永军、李素贞应向房烁森返还剩余2万元。家天下公司怠于向房烁森返还定金2万元，故其应当承担相应的诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除房烁森与李素贞、平顶山市家天下公司房地产经纪有限公司于2019年4月9日签订的《房地产买卖定金合同》。二、樊永军、李素贞于本判决生效之日起三日内返还房烁森定金2万元。三、平顶山市家天下房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内返还房烁森定金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由樊永军、李素贞负担450元，由平顶山市家天下房地产经纪有限公司负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王伴伴审 判 员  程浩朋人民陪审员  孙卷良二〇二〇年四月二十八日书 记 员  黄 晶附：《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：中华人民共和国民事诉讼法第一百一十一条诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；（二）以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指示、贿买、胁迫他人作伪证的；（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；（四）对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的；（五）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的；（六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第一百一十五条对个人的罚款金额，为人民币十万元以下。对单位的罚款金额，为人民币五万元以上一百万元以下。拘留的期限，为十五日以下。被拘留的人，由人民法院交公安机关看管。在拘留期间，被拘留人承认并改正错误的，人民法院可以决定提前解除拘留。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百五十五条被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五百零六条被执行人迟延履行的，迟延履行期间的利息或者迟延履行金自判决、裁定和其他法律文书指定的履行期间届满之日起计算。第五百一十八条被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院除对被执行人予以处罚外，还可以根据情节将其纳入失信被执行人名单，将被执行人不履行或者不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报。最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定第一条被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的；（二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（四）违反财产报告制度的；（五）违反限制消费令的；（六）无正当理由拒不履行执行和解协议的。第七条各级人民法院应当将失信被执行人名单信息录入最高人民法院失信被执行人名单库，并通过该名单库统一向社会公布。各级人民法院可以根据各地实际情况，将失信被执行人名单通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏等其他方式予以公布，并可以采取新闻发布会或者其他方式对本院及辖区法院实施失信被执行人名单制度的情况定期向社会公布。第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。中华人民共和国刑法第三百一十三条【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定第三条被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必需车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前款规定的行为。因私消费以个人财产实施前款规定行为的，可以向执行法院提出申请。执行法院审查属实的，应予准许。平顶山市湛河区人民法院地址：平顶山市湛河区东风路东段1号邮编：467000