湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终119号 上诉人（原审原告）：夏碧波，女，1961年11月14日出生，汉族，住益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：杨军，湖南博敏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴景，女，1979年6月18日出生，汉族，住益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：谌阳辉，男，1976年12月20日出生，汉族，住安化县。系吴景之夫。 上诉人夏碧波因与被上诉人吴景房屋买卖合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初2705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭通过阅卷、询问当事人等形式进行了审理。本案现已审理终结。 夏碧波上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、由吴景立即将案涉房屋恢复原状后返还给夏碧波；3、由吴景立即向夏碧波支付违约金496000元；4、由吴景承担本案的一审、二审诉讼费用。主要事实与理由：1、吴景在未交清购房款未取得房屋权属证书且未经过出卖人夏碧波同意的情况下，擅自将案涉房屋进行装修装饰，致使房屋发生毁损，故吴景应将房屋恢复原状后返还给夏碧波；2、违约金496000元系当事人双方约定，而一审法院将此调整为200000元系认定事实不清，二审应予纠正。 吴景辩称：1、夏碧波无证据证明案涉房屋被吴景改变原状或遭毁损，故应承担举证不能的责任，该诉请不应支持；2、夏碧波主张违约金496000元过高，一审法院调整至200000元符合相关法律规定。吴景请求二审驳回上诉，维持原判。 夏碧波向一审法院起诉请求：1、由吴景立即将标的物房屋恢复原状返还给夏碧波；2、由吴景立即向夏碧波支付违约金496000元；3、由吴景承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年5月22日，因吴景有意购买夏碧波位于益阳市赫山区金银山街道金银山社区居委会的房屋，吴景以其丈夫谌阳辉的名义向夏碧波支付200000元购房定金，夏碧波向吴景出具了收条。2017年7月31日，夏碧波、吴景双方签订《房屋买卖合同》。合同约定，夏碧波自愿将座落于益阳市赫山区金银山街道金银山社区居委会的房屋所有权证号为益房权证赫房第0xxx2号，国有土地使用证号为益国用（2009）第G04401号，建筑面积为374.59平方米，使用面积为284.8平方米的房屋出售给吴景，房屋价款为1880000元。合同签订时，吴景支付购房定金200000元，定金由夏碧波保管，办理产权登记手续当日转为房款。办理房屋产权转移手续当日，吴景支付夏碧波500000元房款，剩余1380000元房款于银行贷款放款当日一次性支付给夏碧波。合同签订后，吴景分别于2017年8月1日向夏碧波支付房款50000元，夏碧波向吴景出具了收条。于2017年9月30日向夏碧波支付房款350000元，夏碧波向吴景出具了收条。于2017年11月30日通过银行转账向夏碧波支付房款50000元，于2017年12月1日通过银行转账向夏碧波支付房款50000元，以上款项共计700000元。2018年4月28日，因吴景未按《房屋买卖合同》向夏碧波支付剩余房款，双方协商后签订了《房地产买卖合同》。合同约定，夏碧波、吴景重新议定涉案房屋成交价格为2250000元。吴景同意于2017年5月22日前向夏碧波支付700000元购房定金，剩余1550000元于2018年7月31日前支付给夏碧波。双方必须严格按合同办事，如有违约，违约方按200000元的违约金赔偿给对方。双方在2018年4月27日前签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》和现金收条等无效。2018年7月31日，因吴景仍未依约支付购房款，双方协商后再次签订了《房地产买卖合同》（该合同落款日期为2018年4月29日）。合同议定涉案房屋成交价格为2480000元，吴景同意于2018年4月29日向夏碧波支付700000元购房定金，剩余房款1780000元于2018年9月31日前（无31日，下同）全额支付给夏碧波。夏碧波、吴景必须严格按合同办事，如有违约，违约方按房产总价款20%的违约金赔偿给对方。夏碧波、吴景在2018年4月28日前签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》和现金收条等无效。本合同自2018年4月28日起至2019年3月30日有效，2019年4月1日本合同终止。该合同签订后，吴景至今未向夏碧波支付剩余房款1780000元。 另查明，2018年2月1日，夏碧波向吴景交付了涉案房屋，吴景居住该房屋至今，夏碧波在此期间多次代吴景缴纳水、电、燃气费等。 一审法院认为，夏碧波、吴景双方于2018年7月31日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按该合同履行权利与义务。该合同明确约定若吴景未在2019年4月1日前支付剩余购房款，本合同终止。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，夏碧波享有合同解除权，解除合同条件成就时，夏碧波可以解除合同，故夏碧波、吴景双方于2018年7月31日签订的《房地产买卖合同》已于2019年4月1日解除，双方在履约期间夏碧波已将房屋交付给吴景，夏碧波亦多次要求吴景支付剩余房款，吴景至今未予支付剩余房款，故夏碧波要求吴景返还房屋的诉讼请求，依法予以支持。吴景辩称其没有将房屋返还的义务且应按2017年7月31日签订的价款为1880000元的《房屋买卖合同》履行合同的请求，因无事实和法律依据，不予支持。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持，故夏碧波要求吴景支付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金的具体金额，吴景提出违约金过高申请予以调低。因夏碧波依双方合同约定主张的违约金496000元高于其实际损失，应予调低。综合夏碧波的实际损失，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为200000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、吴景于判决生效后三十日内将座落于益阳市赫山区金银山街道金银山社区居委会的房屋所有权证号为益房权证赫房第0xxx2号，国有土地使用证号为益国用（2009）第G04401号的房屋返还给夏碧波；二、夏碧波于判决生效后十日内返还吴景购房款700000元；三、吴景吴景于判决生效后十日内支付夏碧波违约金200000元。案件受理费8720元，减半收取4360元，由吴景吴景负担4000元，夏碧波夏碧波负担360元。 二审中，夏碧波提交了五组证据及申请证人李某甲出庭作证。第一组证据为借据、收条、微信转账记录，欲证实夏碧波于2018年7月25日因资金周转困难，向李某甲借款500000元，月利率为3%。因吴景未按约向夏碧波支付购房款，导致夏碧波向李某甲支付利息款235000元；第二组证据为《房屋出售委托协议》及《证明》，欲证实夏碧波曾于2017年2月将案涉房屋委托湖南好润家房地产经纪有限公司出售或出租，约定出售价格为2480000元，出租价格为10000元/月；第三组证据为《收款凭证》，欲证实吴景在居住案涉房屋期间，夏碧波代为支付水、电、燃气费用960元；第四组证据为《照片》3张，欲证实吴景擅自对案涉房屋结构进行了改变；第五组证据为《调查笔录》1份，欲印证夏碧波向李某甲借款、偿付利息以及夏碧波与吴景签订购房合同时已约定吴景未付清房款前不得改变房屋现状的事实。李某甲出庭证言亦为印证上述事实。吴景对第一组、第三组、第四组证据的客观性、合法性与关联性无异议。吴景对第二组、第五组证据持有异议，认为委托协议中签名为李某乙而非李某甲，夏碧波向湖南好润家房地产经纪有限公司借款500000元与本案无关联。本院认为，因上述五组证据均能与李某甲证言相印证，故本院均予采信。 根据当事人提供的证据及在二审中的陈述，本院认定如下事实：1、2017年2月20日，夏碧波将案涉房屋委托湖南好润家房地产经纪有限公司出售或出租，出售价为2480000元，出租价为10000元/月；2、2018年7月25日，夏碧波向李某甲借款500000元，借款期限120天，月利率3%。截至2019年12月24日，夏碧波共计向李某甲支付借款利息232500元；3、夏碧波在吴景居住案涉房屋期间共向有关部门交纳水、电、燃气费960元；4、夏碧波于2017年12月向吴景交付案涉房屋钥匙，在未经过夏碧波同意的情况下，吴景对房屋前后的绿化带进行了改造（打造成水泥坪）并对室内予以部分装饰装修；5、夏碧波自认收取吴景利息25000元；6、夏碧波与吴景于最后一次签订的《房地产买卖合同》约定，吴景已支付给夏碧波款项700000元作为购房定金。如有违约，违约方按房产总价20%的违约金赔偿给对方。另手书中载明：“本合同终止，乙方购房定金不退。” 除上述事实外，二审对一审判决认定的其他案件基本事实予以确认。 本院认为，双方当事人在本案二审中的争执焦点为：1、吴景在本案中应如何承担违约责任？2、夏碧波请求吴景将案涉房屋恢复原状后返还问题应如何处理？现评析如下： 一、关于违约金确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，根据夏碧波与吴景于2018年4月29日签订的《房地产买卖合同》第八条约定，一方如有违约应按房产总价的20%支付对方违约金，而吴景未按约定时间2018年9月31日向夏碧波支付购房余款1780000元，故已构成违约。根据上述法律规定，吴景应向夏碧波支付违约金。至于双方约定的违约金为总房价20%是否过高应予调整的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本院认为，此处的实际损失既包括违约方因违约给守约方造成的直接损失，亦包括间接损失。夏碧波于2017年12月向吴景交付案涉房屋，仅至2019年12月止已达25个月，其租金损失约250000元，吴景居住该房亦因此获益。又因吴景与夏碧波三次签订购房合同，但三次均未按期付款，已构成严重违约，且导致夏碧波因资金周转困难向李某甲借款人民币500000元，至2019年12月24日止已向李某甲支付利息款232500元。加之夏碧波为吴景居住房屋期间交纳的水、电、燃气费用960元，即使剔除吴景另行支付的利息款25000元，夏碧波的实际损失已高达450000余元。因此，结合夏碧波的实际损失、吴景获益与过错以及双方当事人约定的定金数额（夏碧波未主张定金罚责）等情况，根据上述司法解释规定，双方约定违约金为余款购房总价的20%（即496000元）并不存在过高，故本院对夏碧波主张违约金496000元的上诉请求予以支持。 二、关于合同解除后后续处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，夏碧波与吴景签订的《房地产买卖合同》，根据双方约定应于2019年4月1日予以解除，故夏碧波已收取的购房款700000应予退还，吴景所居住的案涉房屋应在恢复原状后返还夏碧波。根据吴景在二审中的陈述，其在居住该房后对室外原绿化园林地带改造成了水泥地坪，对室内墙体、地面、门窗、卫生间等部位亦重新进行了装饰装修等。对此，夏碧波主张恢复原状费用需100000元，而吴景承诺可按原状恢复故不愿承担恢复费用。本院虑及吴景在对室外绿化地改造及室内装饰装修之前未征得夏碧波同意、吴景对装饰装修已投入一定费用、且改造或装饰前后已失去对比基础等因素，根据公平及物的价值利用最大化原则，酌定吴景在向夏碧波返还房屋时，除家居用品及拆除后不损害房屋主体结构及影响安全的物品可自行搬走外，对其他添附设施可按现状予以交付。 综上所述，夏碧波的上诉请求成立，二审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初2705号民事判决第一项、第二项； 二、变更益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初2705号民事判决第三项为“吴景于本判决生效后十日内支付夏碧波违约金496000元； 三、驳回夏碧波的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4360元（减半收取），二审案件受理费8740元，共计13100元，由吴景负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 柯 审 判 员  陈运泉 审 判 员  蒋远军 二〇二〇年四月十四日 法官助理  唐菁菁 书 记 员  高洁颖