河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3450号上诉人（原审被告）：赵仕伟，男，回族，1990年1月15日出生，住河南省许昌市建安区。委托诉讼代理人：周华果，河南名人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁红丽，女，汉族，1974年1月24日出生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：薛颖，河南尚天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雯，女，1984年1月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杜禹瞳，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：张廷廷，河南程功律师事务所律师。原审被告：郑州大豫房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区畜牧路中段绿城2号楼2单元2号，统一社会信用代码91410105054719889F。法定代表人：陈川川，该公司经理。上诉人赵仕伟、梁红丽因与被上诉人张雯、原审被告郑州大豫房地产营销策划有限公司（以下简称大豫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初31239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。赵仕伟、梁红丽共同上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判；2.本案的一二审诉讼费用及保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋的所有权是上诉人赵仕伟，属于认定事实错误。在一审庭审中，赵仕伟提供充分证据证明涉案房屋实际所有权人为梁红丽，梁红丽对此无异议，被上诉人在起诉状中对房屋所有人为梁红丽也进行了陈述。一审法院竟然使用《物权法》第九条规定认定房屋所有权认为赵仕伟，这简直匪夷所思。二、一审认定赵仕伟与被上诉人成立房屋买卖合同关系，属于认定事实错误。1.《房屋买卖（居间）合同》的磋商、签订赵仕伟没有参与。2.大豫公司法定代表人对房屋的所有权人是梁红丽是明知的，所以被上诉人才愿意与梁红丽签订房屋买卖合同，并将购房款支付给梁红丽。《房屋买卖（居间）合同》是被上诉人与梁红丽的真实意思表示，而不是赵仕伟与被上诉人的真实意思表示。3.赵仕伟没有授权梁红丽在《房屋买卖（居间）合同》上签字，该合同与赵仕伟没有关系。4.赵仕伟之所以在2019年4月1日与被上诉人签订《客户替业主解压协议》并向被上诉人出具《收据》，是由于涉案房屋登记在赵仕伟名下。三、一审适用《物权法》第九条的规定认定涉案房屋的所有权人属于适用法律错误。四、赵仕伟并非案涉房屋的实际所有权人，一审法院判决解除赵仕伟与被上诉人之间的《房屋买卖（居间）合同》明显错误，判决赵仕伟、梁红丽返还被上诉人购房款70万元支付违约金14万元、并赔偿被上诉人3万元适用法律错误。被上诉人有证据证明的损失仅为3万元，梁红丽已经明确提出违约金过高，而一审法院不仅要求赵仕伟、梁红丽赔偿被上诉人实际损失3万元，还支持14万元的违约金，这明显与《合同法》及其司法解释关于违约金的规定不符。五、一审判决不符合常理，并且存在矛盾之处。一审判决解除赵仕伟与被上诉人之间的《房屋买卖（居间）合同》等合同，却判决赵仕伟、梁红丽向被上诉人人返还购房款、支付违约金等合同义务，明显存在矛盾。张雯辩称：一、一审法院认定答辩人与被答辩人赵仕伟之间形成房屋买卖合同关系，系认定事实清楚，被答辩人梁红丽作为该房屋的实际所有权人与被答辩人赵仕伟作为共同合同相对方承担责任，法律适用正确，应依法予以维持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……。该规定确立了物权的公示公信原则。被答辩人梁红丽代被答辩人赵仕伟与原审被告郑州大豫房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》，以及后续被答辩人赵仕伟与答辩人签订的《客户替业主解压协议》并出具收条均系双方的真实意思表示，该房屋虽由被答辩人梁红丽出资购买，但涉案房屋登记在被答辩人赵仕伟名下，且被答辩人赵仕伟对上述协议完全知晓并参与了部分协议的签订，一审法院认定答辩人与被答辩人赵仕伟之间形成房屋买卖合同关系认定事实清楚，被答辩人梁红丽实际收取700000元，且其自认系涉案房屋的实际所有权人，应当认定其为涉案合同的共同相对方，基于赵仕伟与梁红丽对涉案房屋的享有的权利，二人应当共同承担本案房屋买卖合同的相关责任，一审法院法律适用正确，应依法予以维持。二、被答辩人擅自挪用购房款项，未依约履行合同，造成答辩人巨大损失，承担违约责任并赔偿答辩人相应损失于法有据。首先，被答辩人赵仕伟与答辩人签订的《客户替业主解压协议》第三条明确约：“被答辩人违反借款用途或擅自解除、终止双方签订的房屋买卖合同或违反本协议第二条的约定，被答辩人应将收到答辩人的全部款项退还给答辩人，并按合同房款总额的20%赔偿乙方；房屋买卖合同约定的违约责任继续有效。”被答辩人擅自挪用购房款项，导致合同目的无法实现，已构成严重违约，同时该协议的本质为借款，答辩人在充分考虑合同违约金金额的情况下，按照答辩人已付款项的20%主张违约金，且未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限……”的规定，无论基于合同约定还是法律规定，答辩人所主张的14万元违约金于法有据，一审法院支持该项诉请，适用法律正确。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”根据涉案的合同履行情况，答辩人已支出中介服务佣金20000元、贷款手续费10000元，共计30000元。结合本案的合同履行情况、过错程度以及自身实际损失、预期利益等，答辩人所主张的违约金不足以弥补答辩人的所有损失，基于上述情况答辩人要求被答辩人支付30000元的实际损失，合情合理，于法有据。综上，原审法院事实认定清楚、法律适用正确，望贵院依法审理后驳回上诉、维持原判，以维护答辩人的合法权益。大豫公司不发表答辩意见。张雯一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0002982）、《补充协议》及原、被告签订的《客户替业主解押协议》；2.依法判令被告返还原告解押款70万元及违约金14万元；3.依法判令被告赔偿原告为买房支付的佣金2万元及银行贷款手续费用1万元；4.本案保全费用、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0002982）显示，卖方（甲方）赵仕伟，买方（乙方）张雯，居间方（丙方）郑州大豫房地产营销策划有限公司；甲方自愿将其所有的坐落于金水区鑫苑路18号鑫苑名家豪景阁49号楼东1单元15层57号房屋出售给乙方，房屋所有权证号为1601153999，房屋建筑面积为190.63平方米，房屋所有权人为赵仕伟；合同总价款为293万元，乙方于本合同签订时支付定金50000元；付款方式为按揭贷款，甲乙双方应在本合同签订之日起拾个工作日内共同到丙方指定易居交易服务中心办理银行按揭贷款手续，待按揭贷款手续经银行批准之日起拾个工作日内甲乙双方共同到房管局办理过户相关手续；丙方的佣金由乙方支付29000元；甲乙双方办理贷款和过户手续时，代办费1000元，由丙方收取办理后期相关手续；甲方若违反本合同的各项约定，则应双倍返还乙方的定金和合同约定的丙方佣金；其他约定事项：乙方为甲方解押柒拾万元整（￥700000）作为首付款，甲方收入首付款后一周内将房屋交付于乙方等。合同下方甲方处写有“梁赵仕伟”，代理人处写有“梁红丽”，乙方处写有“张雯”，代理人处写有“丁小东”，丙方处有郑州大豫房地产营销策划有限公司盖章，经纪人处写有“陈川”。2019年3月9日，梁红丽出具《收条》，载明：“今收到张雯购买鑫苑名家49号楼东1单元15层57号房屋购房定金伍万元整（￥50000）收款人：赵仕伟代收人：梁红丽4101051974012438272019.3.9”。2019年3月13日，郑州大豫房地产营销策划有限公司出具《收据》显示，收到丁小东购买鑫苑名家49号楼东1单元15层57号房屋佣金20000元。2019年4月1日签订的《客户替业主解押协议》显示，甲方：赵仕伟，乙方：张雯（丁小东代）；由于甲方的房屋已被甲方抵押，甲方出售该房屋时需要解除抵押，双方协商一致同意，乙方同意借给甲方700000元，该款只能用于甲方偿还王化云的个人住房贷款，用于所交易的房屋解除抵押，该房屋解押后此款抵乙方支付甲方的部分购房款；甲方承诺出售该抵押房屋时已经抵押权人王化云同意，甲方应在收到所借乙方款项后当日办理解除抵押手续；甲方违反所借款用途或擅自解除、终止双方签订的房屋买卖合同或者违反本协议第二条的约定，甲方应将收到乙方的全部款项退还给乙方，并按合同房款总额的20%赔偿乙方，房屋买卖合同约定的违约责任继续有效。赵仕伟在甲方处签字按印，丁小东代张雯在乙方处签字按印，另写有“备：甲方承诺自此日起，两个月之内办理完解押手续。承诺人：赵仕伟”。2019年4月1日，张雯通过邮政储蓄银行向梁红丽转款500000元；2019年4月5日，张雯通过邮政储蓄银行向梁红丽转款150000元。2019年4月1日，赵仕伟出具《收条》，载明收到张雯现金伍拾万元整（￥500000.00），过户当天充抵首付款。另赵仕伟出具《收条》，载明收到现金壹拾伍万元整（￥150000），过户当天充抵首付款。2019年5月14日，原告通过微信转账向陈川川转款10000元。2019年9月17日签订的《补充协议》显示，卖方（甲方）：赵仕伟（梁红丽代签），乙方：张雯，居间房（丙方）陈川；甲乙双方因坐落于金水区鑫苑路18号院49号楼东1单元15层57号房屋在签定的房屋买卖合同约定的时间内因甲方收取乙方首付款后用于其他花销，无法在约定时间内解押该房贷款，造成现在利率上浮，增加乙方购房成本……甲方再次承诺在2019年11月1日前解押完毕该房产二抵叁拾伍万元整。梁红丽代赵仕伟在甲方处签字，张雯在乙方处签字，陈川在丙方处签字。另查明，1、张雯与丁小东系夫妻关系；2、2019年9月17日，郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，坐落于金水区鑫苑路18号鑫苑名家豪景阁49号楼东1单元15层57号的房屋，产权人为赵仕伟，不动产权证号为1601153999。该房产于2017年9月19日为权利人中原银行股份有限公司郑州金杯路支行设立抵押，抵押金额为216万元；于2019年1月8日为权利人王化云设立抵押，抵押金额为45万元。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”，该规定确立了物权的公示公信原则。本案中，涉案房屋登记在赵仕伟名下，梁红丽代赵仕伟与原告张雯、被告郑州大豫房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，后赵仕伟与原告张雯签订《客户替业主解押协议》且出具《收条》，该院对张雯与赵仕伟之间成立房屋买卖合同关系予以确认，双方当事人均应按照合同约定履行义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。原告张雯依约交付700000元后，被告赵仕伟未按照约定履行解押义务，现原告请求解除房屋买卖合同、返还700000元购房款的诉讼请求，合法、有据，该院予以支持。关于违约金，原告主张按照已支付购房款的20%计算即140000元，不违反法律规定，该院予以支持。根据原告提供的票据，原告已支出佣金20000元、贷款手续费10000元，属于原告实际发生的损失，故该院对原告主张该30000元的诉讼请求予以支持。关于被告梁红丽的责任问题，根据庭审查明的事实，被告梁红丽实际收取700000元并用于其他花销，违反该款项仅用于涉案房屋解押的约定，致使合同无法履行，且梁红丽自认系案涉房屋所有权人，故原告要求被告梁红丽共同承担责任的诉讼请求，该院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告张雯与被告赵仕伟、郑州大豫房地产营销策划有限公司之间的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0002982）、《客户替业主解押协议》及《补充协议》；二、被告赵仕伟、梁红丽于本判决生效后十日内返还原告张雯购房款700000元并支付违约金140000元；三、被告赵仕伟、梁红丽于本判决生效后十日内赔偿原告张雯佣金20000元、贷款手续费10000元；四、驳回原告张雯的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6250元，保全费4870元，由被告赵仕伟、梁红丽负担。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同被解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，梁红丽出售赵仕伟名下案涉房屋代赵仕伟签名与张雯及大豫公司签订《房屋买卖（居间）合同》，为了履行该合同赵仕伟与张雯签订《客户替业主解压协议》，其内容均系当事人真实意思表示，一审认定赵仕伟与张雯存在房屋买卖合同关系并无不当。梁红丽自认为案涉房屋实际所有权人，赵仕伟出具收据、梁红丽收取张雯70万元解压款项后未依约用于解压，致使合同无法继续履行，赵仕伟、梁红丽的行为已构成违约，一审判令梁红丽与赵仕伟共同承担本案付款责任亦无不当。上述《客户替业主解压协议》明确约定，违反借款用途，应按合同房款总额的20%赔偿乙方。张雯主张已付房款20%的违约金已降低违约金标准，放弃了部分权利。赵仕伟、梁红丽称违约金仍过高、不应再赔偿30000元实际损失的上诉主张无事实和法律依据，不能成立。综上所述，赵仕伟、梁红丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12500元，由上诉人赵仕伟、梁红丽负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年四月二十日书记员  刘佳辉