江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1311民初7092号原告：宿迁市宿豫区顺河街道卓圩社区居民委员会，住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河街道扬子江路1号。法定代表人：王伟，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：吴大惠，江苏鑫焱律师事务所律师。被告：宿迁市宿豫区鑫丰玻璃制品厂，住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河工业园区。经营者：白玉玲，女，1962年3月8日生，住江苏省宿迁市宿城区。被告：白玉玲，女，1962年3月8日生，住江苏省宿迁市宿城区。二被告委托诉讼代理人：徐丹丹，江苏荣山律师事务所律师。原告宿迁市宿豫区顺河街道卓某社区居民委员会（以下简称卓某居委会）与被告宿迁市宿豫区鑫丰玻璃制品厂（以下简称鑫丰玻璃厂）、白玉玲租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原告卓某居委会申请撤回对被告白玉玲的起诉，未违反法律规定，本院依法予以准许。原告卓某居委会的委托诉讼代理人吴大惠，被告鑫丰玻璃厂的委托诉讼代理人徐丹丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓某居委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除卓某居委会与鑫丰玻璃厂于2013年6月1日签订的房屋租赁合同；2.判令鑫丰玻璃厂立即返还租赁场地；3.判令鑫丰玻璃厂立即支付租金，自2017年6月2日起按照20000元/年标准计算至鑫丰玻璃厂实际返还租赁场地之日止；4.判令鑫丰玻璃厂赔偿卓某居委会房屋损失暂定为100000元，具体数额待鉴定后确定；5.案件受理费由鑫丰玻璃厂负担。事实与理由：2013年6月1日，卓某居委会与鑫丰玻璃厂签订房屋租赁合同，约定卓某居委会将宿豫区化工路一号北侧940.5平方米场地及场地上15间平房租赁给鑫丰玻璃厂使用，租金20000元/年，租期三年。双方还约定，鑫丰玻璃厂如需要在场地内建设临时用房，须经卓某居委会同意认可。合同履行期间，鑫丰玻璃厂未经卓某居委会许可擅自拆除上述15间平房，并新建房屋。租赁合同到期后，鑫丰玻璃厂继续占有使用租赁场地及房屋，租金支付至2017年6月1日。鑫丰玻璃厂长期拖欠租金，且未经卓某居委会同意，擅自拆除租赁房屋，侵犯了卓某居委会的合法权益，卓某居委会故提起诉讼。被告鑫丰玻璃厂辩称：1.卓某居委会与鑫丰玻璃厂签订的租赁合同约定租赁期限为三年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止，合同到期后，经卓某居委会同意，鑫丰玻璃厂继续租赁涉案场地至2017年5月31日，并支付了租金，但双方未签订书面租赁合同，属不定期租赁。2017年年初，鑫丰玻璃厂与卓某居委会协商继续租赁事宜，但卓某居委会以涉案场地随时可能拆迁为由拒绝，后鑫丰玻璃厂将场地返还卓某居委会，双方租赁合同已于2017年5月31日解除。2.鑫丰玻璃厂承租涉案场地用于经营饭店，另行修建了11间房屋，是经过卓某居委会默认的，卓某居委会与涉案场地一路之隔，饭店开业时卓某居委会还送过花篮，卓某居委会工作人员也多次到饭店用餐，故卓某居委会对鑫丰玻璃厂另行修建房屋的事实是明知的。3.在卓某居委会与鑫丰玻璃厂租赁合同履行期内，鑫丰玻璃厂经营者白玉玲与卓成喜离婚，双方口头约定场地上鑫丰玻璃厂自行修建的房屋归卓成喜所有，租赁合同到期后，卓成喜自行将鑫丰玻璃厂修建的房屋转让给杨永，杨永将涉案场地上卓某居委会原有的15间房屋及鑫丰玻璃厂修建的房屋均拆除，并于2018年左右另行修建房屋并占有使用至今，涉案场地上房屋并非鑫丰玻璃厂拆除，且并非租赁合同履行期内拆除，鑫丰玻璃厂不应承担责任。4.杨永修建房屋时侵占到鑫丰玻璃厂的土地，白玉玲与杨永发生争执，卓某居委会参与协调处理，故卓某居委会于合同到期后将涉案场地出租给杨永的事实很明显，卓某居委会应当向实际承租人主张租赁费用。综上，请求驳回卓某居委会的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2013年6月1日，卓某居委会与鑫丰玻璃厂签订房屋租赁合同，该合同约定：卓某居委会将位于鑫丰玻璃厂化工路1号北侧49.5米*19米计940.5平方米场地连同上面15间平房（每间3米*4米计12平方米）一并出租给鑫丰玻璃厂使用，租金为20000元/年，租期三年（暂定三年）；鑫丰玻璃厂如在租赁场地建设必要的临时用房，须经卓某居委会认可方可施工；鑫丰玻璃厂于每年6月10日前缴纳租金20000元。鑫丰玻璃厂在承租后在涉案场地上又另行修建了多间房屋，并将场地及房屋用于经营鑫丰玻璃厂职工食堂及卓府大酒店。2017年9月6日，卓成喜（据白玉玲陈述其与卓成喜已于2016年办理离婚登记）与崔迎业签订房屋转让合同，该合同约定：卓成喜将顺河工业园区化工路1号北侧卓府大酒店所有权转让给崔迎业，地界为东侧至小河边、南至卓府大酒店院墙、西至化工路1号地界、北至天台山路，长度为60米，宽为17.5米，具体平方以现有院墙内为准，地面所有建筑以及附属设施均归乙方所有；转让金为430000元，合同签订后，崔迎业一次性付清。双方还约定了其他事项。2017年11月21日，鑫丰玻璃厂向卓某居委会支付了2017年6月1日前欠付的租金60000元。另查明，涉案15间平房系卓某居委会于2012年4月至5月期间建设，房屋内外水泥砂浆墙体及地面，卓某居委会当时支付工程价款78676元。为查明案件事实，本院通知鑫丰玻璃厂经营者白玉玲到庭接受询问，白玉玲陈述租赁合同到期后，其继续使用涉案场地及房屋经营饭店，卓某居委会未提出异议，并让其继续交纳房租，双方均未提出过解除租赁合同及返还租赁场地、房屋事宜，其经营的饭店停止营业后也并未从涉案租赁场地搬离。卓某居委会及鑫丰玻璃厂均陈述涉案15间平房于2017年被杨永拆除。在诉讼过程中，本院于2020年3月30日前往现场进行调查走访，确认涉案15间平房确已全部被拆除，目前场地上现有房屋（基本已占用全部租赁场地；现经营梨园印象酒店）为后来建设。上述事实，有房屋租赁合同、房屋转让合同、协议书、建筑业统一发票及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，租赁期间届满后，鑫丰玻璃厂继续使用涉案场地及房屋，卓某居委会没有提出异议，双方未再签订书面租赁合同，卓某居委会与鑫丰玻璃厂于2013年6月1日签订的租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，卓某居委会有权随时解除合同。鑫丰玻璃厂承租涉案场地及房屋应当按照约定支付租金。综上，对卓某居委会要求解除与鑫丰玻璃厂于2013年6月1日签订的房屋租赁合同，以及要求鑫丰玻璃厂返还场地并支付从2017年6月2日起按20000元/年计算至实际返还场地之日止的租金的诉讼请求，本院予以支持。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的应当承担损害赔偿责任。鑫丰玻璃厂作为承租人，未尽妥善保管义务，造成涉案租赁房屋被转让、拆除的后果，鑫丰玻璃厂应向出租人卓某居委会承担损害赔偿责任。关于卓某居委会房屋损失具体数额问题，双方协商未成，因涉案房屋已经毁损，现已无法通过鉴定结论予以认定，故本院只能根据涉案房屋结构及新旧程度等因素并参照本市房屋重置价格参考表、建筑物综合成新因素评定表进行酌定。租赁合同载明涉案15间平房为每间12平方米（3米*4米）共计180平方米，房屋内外水泥砂浆墙体及地面，故本院酌定房屋重置基础价格按房屋重置基础价格参考表中砖混结构三等即1100元/平方米计算；涉案房屋建设于2012年4月至5月期间，至2017年使用期限为5年，根据建筑物综合成新因素评定表，砖混结构年折旧率为2%，涉案房屋九成新，折余率为90%；本院酌定损失数额为178200元（180平方米*1100元/平方米*90%）。鑫丰玻璃厂应当赔偿卓某居委会房屋损失178200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告宿迁市宿豫区顺河街道卓圩社区居民委员会与宿迁市宿豫区鑫丰玻璃制品厂于2013年6月1日签订的房屋租赁合同；二、被告宿迁市宿豫区鑫丰玻璃制品厂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宿迁市宿豫区顺河街道卓圩社区居民委员会返还位于宿迁市宿豫区北侧的租赁场地；三、被告宿迁市宿豫区鑫丰玻璃制品厂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宿迁市宿豫区顺河街道卓圩社区居民委员会支付租金（自2017年6月2日起至场地实际返还之日止，按20000元/年计算）;四、被告宿迁市宿豫区鑫丰玻璃制品厂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宿迁市宿豫区顺河街道卓圩社区居民委员会赔偿房屋损失178200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4423元，减半收取计2212元，由被告宿迁市宿豫区鑫丰玻璃制品厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4423元。审判员  张帅二〇二〇年四月二十七日书记员  邓曼附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。