山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1065号上诉人(原审原告）：衣少君，女，1976年9月21日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王堃，北京市嘉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志光，北京市杜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司（原名称大连万象美物业管理有限公司烟台分公司）。住所地：烟台市芝罘区西关南街2号。负责人：胥盈，总经理。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉宾，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人衣少君因与被上诉人大连万象美物业管理有限公司烟台分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初9314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人衣少君上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判被上诉人退还物业费4939.53元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定2016年5月5日签订的《前期物业服务合同》及附件补充协议有效错误。本案争议的《前期物业服务合同》中约定物业服务费3.98元/月/平方米违反法律、行政法规。根据《中华人民共和国价格法》第三条第四款、第十二条、第二十条；《物业管理条例》第四十条；《物业服务收费管理办法》第六条、第七条；《山东省物业管理条例》第六十九条、《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条、第八条；《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》（烟价（2015）79号）第七条、第八条；《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）等相关规定，明确了应采取政府指导价收取前期物业服务费用。上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》中3.98元/月/平方米远超过上述强制性规定，应为无效。且烟价[2004]3号文件虽于2017年5月1日废止，但本案争议服务期间系2016年7月1日至2017年6月30日，此规定应作为审理本案依据。2、一审判决认定上诉人被迫签订涉案合同的主张证据不足错误。上诉人不按3.98元/月/平方米交纳物业费，万达公司就不交付房屋给上诉人。3、一审判决认定被上诉人在普通住宅物业服务范围外另行增加服务错误。被上诉人提供的另外服务均在2018年，与本案涉及的物业服务期间无关。4、原审认定上诉人要求被上诉人退还服务费差额4939.53元证据不足错误。根据烟价[2004]3号文件中最高甲级标准1.00元/月/平方米计算，被上诉人多收取的4939.53元应退还上诉人。二、一审判决适用法律错误。一审判决基于对事实的认定错误，错误适用法律。本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国价格法》第三条第四款、第十二条、第二十条、《物业管理条例》第四十条等规定。被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司书面答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应驳回上诉人的上诉请求。一、相关法律法规对住宅前期物业费价格规定的政府指导价是指导性而非强制性的。二、上诉人与被上诉人是在平等自愿基础上签订的《前期物业服务协议》，形式要件齐全，合同有效。三、上诉人依约交纳物业费，被上诉人依约提供优质物业服务，被上诉人物业服务已履行完毕，上诉人要求退还物业费明显违反诚实信用原则及公序良俗。四、被上诉人提供了远超普通小区的物业服务，上诉人要求按1元的标准收取物业费不合理。请求驳回上诉，维持原判。衣少君向一审法院起诉请求：被告退还原告多收取的2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费4948元。诉讼中，原告变更诉请数额为4939.53元。事实和理由：原告系坐落于烟台市芝罘区房屋的业主。2013年9月29日，原告与开发商烟台芝罘万达广场有限公司（以下简称万达公司）在签订的《商品房买卖合同》所附的补充协议中约定，万达公司选聘被告作为小区前期物业公司，原告在办理房屋交接手续时应付清物业服务费，否则万达公司有权拒绝交房，并要求原告承担相应责任。因上述约定，原告被迫与被告签订了《前期物业服务合同》，约定物业服务收费标准为3.98元/月/平方米。当日，原告预交了2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费6597.09元。入住后，被告未能按《前期物业服务合同》的约定全面履行各项义务，且被告收取的物业服务费标准也违反了国家法律法规及烟台市的有关规定；因多次与被告沟通未果，故提起上述诉请，被告应当退还超出1元/月/平方米（含电梯运行费）标准之外的物业服务费。被告大连万象美物业管理有限公司烟台分公司一审辩称，1、双方签订的《前期物业服务合同》是在平等、自愿的基础上签订的，双方意思表示真实，未违反国家法律法规的强制性规定，合法成立并生效，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告应按《前期物业服务合同》的约定足额缴纳物业服务费；2、双方约定的物业服务收费标准3.98元/月/平方米，虽然超过了《烟台市普通住宅物业服务等级标准》载明的普通住宅前期物业服务费标准，但该标准系政府主管部门的文件，属于行政管理的管理性规定，而非效力性规定；3、被告提供了大量超出物业服务合同范围的增值服务，包括各种文体娱乐活动、十项专属高端服务及后期改造升级、小区保险等等。《山东省物业服务收费管理办法》规定物业服务费包括物业公共服务费和其他服务收费，而其他服务收费是在物业公共服务费之外针对物业公司提供的其他服务所收取的相应费用，对该部分费用实行市场调节价。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回。一审法院认定事实：被告系大连万象美物业管理有限公司下设的无独立法人资格的分公司，大连万象美物业管理有限公司系具有壹级物业服务资质的物业服务企业。2013年9月29日，原告与万达公司在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：原告自万达公司处购买建筑面积为137.87平方米的万达广场E5#楼3单元第5层501号房屋，原告应在万达公司《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或万达公司另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税等）；在原告付清全部购房款及前述各类费用前，万达公司有权拒绝交房，且不视为万达公司违约。2016年5月5日，原告与被告在签订的《前期物业服务合同》中约定：原告所购物业为烟台芝罘万达公馆小区E5号公馆3单元501室，前期物业管理是指自万达公司与被告签订《烟台芝罘万达广场（公馆）前期物业服务合同》之日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；被告提供的物业服务内容包括房屋建筑公用的维修、养护和管理，公用设施设备的维修、养护、运行和管理等，被告提供的物业管理服务质量须按合同约定在房屋外观、设备运行、共用部位和共用设施设备、环境卫生、绿化、安防、消防和报修方面实施目标管理，住宅房屋的物业管理服务收费（不包括房屋共用部位、共用设施设备、大中修、更新、改造的费用）标准为3.98元/月/平方米，按入伙通知书规定时间开始计收物业服务费，原告在签订本合同之日预缴六个月的物业服务费；合同中还约定了其他权利义务。《前期物业服务合同》签订的当日，被告按购房发票中载明的房屋面积138.13平方米向原告收取了2016年5月1日至2017年4月30日间的物业服务费6597.09元（3.98元/月/平方米×138.13平方米×12个月）。为证明其在物业公共服务费之外，另为包括原告在内的小区业主提供了大量增值服务，被告提供了如下证据：1、被告自行整理的万达公馆十项专属高端服务、被告自行整理的组织小区业主文体娱乐活动说明及照片一宗、被告自行整理的万达公馆小区后期增设的设施说明及照片一宗，证明被告除了提供物业服务合同约定的服务内容外，还提供了大量的增值和超值服务，被告已经按照合同约定履行了各项义务，并且服务标准远远超出国家关于物业服务的标准，为此被告增加了巨额成本，比如说在小区大堂内建有空调，电梯内设有空调，地下车位处设有通风设施等等，原告享受了超值的物业服务，无权要求被告予以返还。原告质证称，对被告自行整理的高端服务明细内容不认可，原告从未享受过该明细中载明的服务内容。对被告自行整理的业主文体娱乐活动说明及照片真实性不能确定，该照片中不清楚是否为万达公馆小区业主，原告也未参加上述活动，该活动说明是被告自行整理的，并非业主的相关反馈。对被告自行整理的后期增设的设施说明及照片不清楚，万达公馆小区没有无线网络，小区节日气氛布置内容属实，但无法核实具体布置时间，对其他增设设施内容不清楚；被告提供的照片不能够证明其提供了高端服务以及增设了排风设施等内容。物业服务涉及多个领域、多个方面，不是简单的组织几次活动、增加小区假日气氛就能证明物业公司提供了高端物业服务，就可以在政府指导价格之上收取物业服务费。2、被告与万达公司签订的《前期物业服务合同》复印件一份、万达公司出具的证明一份，证明2012年万达公司与被告签订了《前期物业服务合同》，双方对物业服务内容、委托期限、双方权利义务、物业服务质量和物业服务费等均做了详细的约定。2013年8月30日万达公馆开盘销售时，万达公司已将房屋销售价格、物业服务企业、服务标准、收费标准等事项均向业主做了说明，原告均知上述信息，且同意按照上述标准购买房屋并缴纳物业服务费，现原告要求调整物业收费价格，违背诚信原则。原告质证称，证据2中被告与开发商所签订的物业服务合同与本案无关，对开发商出具的证明真实性不予认可，证据形式不符合法律规定。3、2018年万达公馆接听接访统计表23页、关于开展客户满意度调查工作通知1页、客户满意度调查问卷50页、客户满意度测评回访单（2018年9月份）20页、快递代收记录表（2018年1-12月份）28页、小区业主档案照片及专业化管理照片共3份、整改通知书2页、公共区域卫生清洁照片38页、公共区域秩序维护照片83页、公共区域设施设备维护保养照片124页，证明被告按照《前期物业服务合同》以及物业相关的法律法规及地方性规定，全面履行了自己的合同义务。原告质证称，对证据3的真实性无法核对，但均属于被告履行正常的物业服务，与本案无关。其中客户满意度调查问卷，均无业主签字。4、2018年万达公馆成本支出明细3页，证明万达公馆2018年1-11月份业务收入3019024.93元，业务成本为4336181.95元（4288534.29元+21601.89元+26045.77元）、净利润为-1317157.02元，被告万达公馆项目一直处于亏损状态，如果降低物业服务收费标准，高质量的物业服务将难以维系。原告质证称，证据4系被告单方制作，且与本案无关。5、（1）保险合同3份及对应保险费发票3张；（2）无线覆盖服务合同及发票3张；（3）社区活动室装修改造照片1张、装修改造施工合同1份及发票10张；（4）万达公馆小区大理石材大堂翻新抛光打蜡的照片2张、万达公馆小区照明升级的照片1张、灯光改造采购合同1份、发票1张；（5）提供婚庆服务、拎包服务、雨天撑伞服务的照片3张、提供小区组织文体娱乐活动照片4张、组织文体活动微信平台的截屏照片11张。该组证据均系被告提供的超出物业公共服务范围以外的其他服务，被告收取的物业费既包括物业公共服务费，也包括被告提供的上述其他服务的费用。因此，被告收取的物业服务费并未超出法律法规即烟台市相关规定要求的范围，被告收费合情合理。原告质证称，对证据5中的（1）（2）组证据、（3）组中的装修改造施工合同及（4）组中的灯光改造采购合同及发票的真实性无异议，对其他证据的真实性无法核实；上述合同与被告提供的物业服务无关，并且被告该组证据所提供的其他服务内容均未在原、被告签订的《前期物业服务合同》中约定。另查，2004年，烟台市物价局、烟台市房产管理局《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）中载明：烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级分为甲、乙、丙、丁四级，基准价格分别为1元/月/平方米、0.70元/月/平方米、0.40元/月/平方米、0.15元/月/平方米，上浮不超过20%，下浮不限。2017年4月24日，烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》（烟价[2017]29号）中载明：市区普通住宅前期物业服务收费标准分为有电梯物业服务收费和无电梯物业服务收费两大类，收费标准由基准收费标准和浮动幅度两部分组成。其中有电梯物业服务收费标准分为一到五级，对应的基准收费标准分别为0.50元/月/平方米、0.80元/月/平方米、1元/月/平方米、1.30元/月/平方米、1.80元/月/平方米，浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限；本通知自2017年5月1日起执行，执行期至2018年9月30日。《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）同时废止；本通知执行前已签订物业服务合同的，在合同期内，前期物业服务收费标准仍按合同约定执行，合同未约定固定期限或者已到期的，前期物业服务收费标准应按本通知规定执行。一审法院认为，（一）原、被告在2016年5月5日签订的《前期物业服务合同》及附件补充协议系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反国家法律的强制性规定，法院依法认定有效，各方均应依约履行。原告对其被迫签订上述合同的主张，证据不足，法院不予采信。（二）原、被告共同签订的《前期物业服务合同》中明确约定了小区住宅前期物业服务的收费标准3.98元/月/平方米；履约中，被告在普通住宅物业服务的范围外另行为原告房屋所在的万达公馆小区投保了公共责任险等财产保险、增设无线覆盖等服务，现原告以2004年烟台市物业主管部门和价格主管部门下发的《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）规定的1元/月/平方米（含电梯运行费）物业服务费标准为据要求被告退还2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费差额4939.53元，证据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年9月30日判决：驳回原告衣少君的诉讼请求。案件受理费50元，由原告衣少君负担。本院审理期间，被上诉人提交企业变更备案情况及变更后的营业执照副本，证实被上诉人于2019年10月8日由大连万象美物业管理有限公司烟台分公司变更为深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司。本院认为，2016年5月5日，上诉人与被上诉人签订《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应为合法有效。协议签订后，双方按约定交纳、收取物业费，上诉人主张协议系受被上诉人逼迫所签，证据不足，理由不当，本院不予采纳。上诉人主张其应按2004年烟台市物价局、烟台市房产管理局联合发布的《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）标准交纳2016年5月1日至2017年4月30日的物业费，因烟价[2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的物业服务收费标准仅有指导性意义，且烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局已以烟价[2017]29号废止烟价[2004]3号文件，明确规定已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行。从本案事实看，被上诉人向上诉人收取的物业费并未违反法律规定和合同约定，故一审法院对上诉人以已废止的烟价[2004]3号文件要求被上诉人退还物业费的主张不予支持，正确、合法，符合本案实际情况。上诉人对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，上诉人衣少君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人衣少君负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年四月十三日书记员  王 琪