安徽省广德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1822民初611号 原告：陈斌，男，汉族，1989年1月12日生，住安徽省利辛县，现住安徽省广德市。 原告：郑丽，女，汉族，1983年3月7日生，住安徽省利辛县，现住安徽省广德市。 两原告共同委托诉讼代理人：周德留，浙江禾泰律师事务所律师。 被告：安徽省润宝房地产开发经营有限公司，住所地安徽省广德市经济技术开发区农贸市场三楼。统一社会信用代码91341822072374853B。 法定代表人：罗超，总经理。 委托诉讼代理人：杨学超，安徽皖东南律师事务所律师。 原告陈斌、郑丽诉被告安徽省润宝房地产开发经营有限公司（以下简称润宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈斌、郑丽委托诉讼代理人周德留，被告润宝公司委托诉讼代理人杨学超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈斌、郑丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告承担因未按照合同约定对原告的房屋进行产权登记并将房地产权证交付给原告的违约责任，支付违约金123379元（违约金暂计算2016年4月1日至2018年1月1日计640天；按照日万分之五进行计算）；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年12月5日，原被告签订了《广德县商品房买卖合同》2014预159281号，原告购买了被告坐落在广德县的商业营业用房。原告按照合同约定支付了382436元价款，被告开具了发票。事后，被告未要求除签订合同时提供资料之外的任何资料。合同第十六条规定，出卖人负责办理土地使用权和商品房所有权初始登记，取得证件，并承诺于2016年4月1日前，取得《房地产权证》或者商品房初始登记证交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付，双方约定的处理方式是:（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告多次要求被告及时办理产权登记证件，但被告至今没有将房地产权证件交付给原告。这使得原告不能再行转让该房地产，给原告造成了一定的经济损失。被告的上述行为明显违约，依法应当承担违约责任。现原告依法向人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 润宝公司辩称：1、原被告确实在广德县商品房买卖合同中约定取得房产证的时间是2016年4月1日，根据原告起诉状中的陈述，原告是在2016年4月1日即知晓被告存在违约情况，原告一直怠于行使诉讼权利，原告的起诉已经超过了诉讼时效。2、原告未办理房产证是因为其自身的原因造成的，其迟迟没有缴纳购买房屋应当缴纳的税款，原告直至2020年1月14日才缴纳了相应的税款。3、逾期办理房产权证并未对原告造成实际的损失，原告的损失应当由原告举证证明。 经审理查明：2014年12月5日，原被告签订《广德县商品房买卖合同》（2014预159281号），原告购买被告的坐落在广德市的商品房。合同第五条约定该商品房的总价款为382436元。合同第十六条约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权》或商品房初始登记证。出卖人承诺于2016年4月1日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能再前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或者商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同签订后，原告按照合同约定支付了放开，被告开具了发票。原告认为被告至今未将房地产权证件交付给原告，被告的上述行为明显违约，依法应当承担违约责任。因原被告协商未果，原告于2020年1月20日向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明：被告出售的房屋通过综合验收时间为2017年9月6日。2020年1月14日原告缴纳该房屋办证印花税和契税。上述事实有原被告提供的《广德县商品房买卖合同》、不动产统一发票、（2018）皖1822民初442号民事判决书、税收完税证明等证据予以佐证。 本院认为：依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。本案中，原被告签订的《广德县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。房屋出卖人交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋出卖人最基本的一项义务，房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的时间为准。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，结合本案被告未能在约定的时间2016年4月1日前取得房产权属证实的主要原因是没用通过综合验收，因此被告办理房屋权属证书迟延应承担违约责任。至于被告辩称的原告的起诉已经超过了诉讼时效的问题，本院认为违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效为3年，由于违约行为在起诉时仍在继续，故可以自起诉之日倒推三年适用违约金罚则。故本案中违约金的起算点为从起诉之日2020年1月20日倒推三年为2017年1月20日。原告主张延期办证截止时间为2018年1月1日，符合案件事实，且不违反法律规定，该时间节点本院予以采纳。故本案违约金的计算天数为346天。关于逾期办证约定违约金，被告认为未对原告造成实际损失，本院根据案件具体情况调整为日万分之三。故被告应按原告已付购房款日万分之三的比例承担逾期办理房屋权属证书违约金，即为382436元×日万分之三×346天=39696.86元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告安徽省润宝房地产开发经营有限公司于本判决生效后十五日内支付原告陈斌、郑丽逾期办证违约金39696.86元。 二、驳回原告陈斌、郑丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2770元，由陈斌、郑丽负担1570元，由安徽省润宝房地产开发经营有限公司负担1200元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  朱泽芳 人民陪审员  陈晓义 人民陪审员  戴继明 二〇二〇年四月一日 书 记 员  贺 丹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。