海南省高级人民法院   执行裁定书   （2020）琼执异56号   案外人：姜某，男，汉族，1958年4月12日出生,公民身份号码：×××,住吉林省通化市东昌区光明街文明委六组。   申请执行人：国家开发银行，住所地：北京市西城区复兴门内大街18号。   法定代表人：赵欢，该行董事长。   被执行人：国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司，住所地：海南省乐东黎族自治县。   法定代表人：陈顺全，该公司董事长。   被执行人：国信（海南）龙沐湾八爪鱼酒店有限公司，住所地：海南省乐东黎族自治县。   法定代表人：陈顺全，该公司董事长。   本院在执行申请执行人国家开发银行与被执行人国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司（以下简称国信公司）、国信（海南）龙沐湾八爪鱼酒店有限公司（以下简称八爪鱼公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人姜某对本院执行被执行人国信公司名下位于海南省××县二期项目），房屋所有权证号为乐东县房权证乐字第XXXX号中的G02幢11层1102房（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。   案外人姜某提出异议称，姜某于2017年4月20日购买了涉案房屋，交纳了全部购房款及国家购房的相关契税，并在该房已实际居住使用两年多。姜某在办理涉案房屋权属证书时得知，本院因国家开发银行与国信公司一案于2017年11月20日裁定查封了涉案房屋，导致无法办理房屋权属证书。姜某系在本院查封之前已购买涉案房屋并交纳了全部费用，已取得涉案房屋的所有权。故请求：解除对涉案房屋的查封。   申请执行人国家开发银行未进行答辩。   被执行人国信公司未进行陈述。   被执行人八爪鱼公司未进行陈述。   本院查明，国家开发银行与国信公司、八爪鱼公司金融借款合同纠纷一案，因国家开发银行向本院提出财产保全申请，本院于2017年11月20日作出（2017）琼财保12号民事裁定书，其中裁定:查封被申请人国信公司名下，位于海南省××县太阳城，国有土地使用权证号分别为：佛罗国用（2011）第21号、佛罗国用（2011）第23号、佛罗国用（2011）第24号、佛罗国用（2011）第25号、佛罗国用（2011）第26号、佛罗国用（2011）第27号、佛罗国用（2011）第28号、佛罗国用（2012）第01号、佛罗国用（2012）第02号、佛罗国用（2012）第03号、佛罗国用（2012）第04号项下的土地使用权；查封被申请人国信公司名下，位于海南省××县二期项目），房屋所有权证号分别为：乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号。其中包括涉案房屋。2018年6月25日，本院作出（2018）琼民初2号民事判决书，判令龙沐湾公司向国家开发银行偿还借款本金373800万元及利息,律师费30万元，龙沐湾公司负担案件受理费18955744.14元，保全费10000元。龙沐湾公司不服本院判决，提起上诉。最高人民法院于2018年12月3日作出（2018）最高法民终940号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，申请执行人国家开发银行向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日立案执行，案号为（2019）琼执8号。   另查明，2017年4月20日，案外人姜某与被执行人国信公司签订《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，约定姜某购买国信公司的涉案房屋，商品房价款1934566元，签订合同时一次性支付全部购房总价款。合同载明买受人购买的房屋为现房，已办理房屋所有权证，证号为乐东县房权证乐字第CSLD20140074，并载明国有土地使用权证号为佛罗国用（2012）第03号。合同还约定，出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。2017年3月26日，姜某以户名为高永莉的银行卡向国信公司指定的海南特区投资控股有限公司支付200000元，国信公司同日向姜某开具收到姜某交付200000元购房定金的收据。2017年4月20日，姜某通过自己的银行卡向国信公司指定的海南特区投资控股有限公司支付1745843元。同日，国信公司向姜某开具了收到姜某交付的维修基金、杂费（燃气初装费、有线电视入网费等）共11277元的收据。2017年7月25日，国信公司向姜某开具总金额为1934566元的购房款发票。2017年4月20日，姜某与物业公司第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司签署了《收楼验收记录表》。同日，姜某通过自己的银行卡向第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司支付了9767元，该公司向姜某开具了数额为7767元的物业费发票。2019年1月25日，姜某取得涉案房屋的商品房买卖完税证明。经本院查询，姜某在乐东黎族自治县有一套住房的产权登记（与涉案房屋无关）；除了涉案房屋外，姜某在乐东黎族自治县还有一套商品房买卖合同备案登记记录（即上述已进行产权登记的住房）。   以上事实有（2017）琼财保12号《民事裁定书》、（2018）琼民初2号《民事判决书》、（2018）最高法民终940号《民事判决书》，姜某提供的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》、国信公司关于委托海南特区投资控股有限公司作为温泉海景公寓销售收款方的《说明》、从银行打印的支付定金的《交易明细》（户名高永莉）、从银行打印的支付购房款的《交易明细》、购房款《发票》、商品房买卖《完税证明》、《收楼验收记录表》、从银行打印的支付物业费的银行《交易明细》、物业费《发票》，以及乐东黎族自治县不动产登记查询部门向本院出具的《住宅不动产登记信息查核情况说明》、乐东黎族自治县商品房买卖合同备案登记查询部门向本院出具的《证明》等证据佐证，足资认定。   本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人姜某对涉案房屋是否享有足以排除执行的权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉及的是金钱债权的执行案件，案外人姜某对涉案房屋提出异议，符合以上法律规定的应予支持的情形。具体分析如下：（一）姜某与国信公司在本院查封之前已签订书面买卖合同。本院于2017年11月20日作出（2017）琼财保12号民事裁定书，查封涉案房屋，而姜某与国信公司签订《乐东黎族自治县商品房买卖合同》的时间为2017年4月20日，在本院查封之前。（二）姜某在本院查封前已合法占有涉案房屋。2017年4月20日，姜某与物业公司第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司签署了《收楼验收记录表》。同日，姜某支付了相关物业管理费，物业公司向姜某开具了物业费发票。可以证明姜某于2017年4月20日已合法占有涉案房屋，时间在本院查封前。(三)姜某已支付了全部价款。涉案房屋价款1934566元，姜某于2017年3月26日支付定金200000元，于2017年4月20日支付1745843元，以上支付的款项共计1945843元，已超过了房屋价款1934566元，多出11277元。姜某于2017年4月20日支付的1745843元，除了购房款外，包含其他款项，也符合常理。从本案查明的事实来看，在姜某付款当日即2017年4月20日，国信公司向姜某开具了收到姜某交付的维修基金、杂费（燃气初装费、有线电视入网费等）共11277元的收据。房屋价款定金200000元虽然是通过户名为高永莉的银行卡支付的，但姜某称高永莉系其妻子，国信公司亦向姜某开具了收到200000元定金支付的收据，可以证明姜某支付了该款项。以上款项虽然是支付给海南特区投资控股有限公司的，但对于为何将钱支付给海南特区投资控股有限公司的问题，姜某提供了国信公司关于委托海南特区投资控股有限公司作为温泉海景公寓销售收款方的《说明》，可以佐证。在付款后，国信公司向姜某开具了数额为1934566元的购房款《发票》。以上证据可以互相印证，足以认定姜某于2017年4月20日已支付完全部购房款，且时间在本院查封之前。（四）姜某非因自身原因未办理过户登记。根据商品房买卖合同约定，为姜某办理房屋权属证书系开发商即国信公司的义务。其他当事人并未举证证明涉案房屋未办理过户登记系姜某自身原因造成。   综上，案外人姜某对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：   中止对被执行人国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司名下，位于海南省××县二期项目），房屋所有权证号为乐东县房权证乐字第XXXX号，G02幢11层1102房的执行。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审 判 长 林 岱   审 判 员 吴坤秋   审 判 员 胡 娜     二〇二〇年四月二十七日   法官助理 荣 燕   书 记 员 梁思婷   附:适用本案的法律条文内容   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：   （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；   （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。   驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。