山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1063号 上诉人（原审被告）：泰安华易置业有限公司，住所地泰安市泰山钢材大市场。 法定代表人：陈玉华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李利元，男，汉族，1988年9月2日出生，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张伟，男，汉族，1974年8月9日出生，住泰安市泰山区。 上诉人泰安华易置业有限公司（以下简称华易置业）因与被上诉人张伟房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（以下简称一审法院）（2020）鲁0911民初989号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华易置业上诉请求：撤销原判，改判驳回张伟的诉讼请求。事实与理由：一、华易置业不存在违约行为，一审法院认定华易置业违约与事实不符。1.双方签订的合同第十条约定，2015年8月31日交付房屋，第十九条约定，交房使用365日后办理所有权转移登记，而非365日内，该约定具体明确，是双方真实意思表示，不违反法律规定，理应被双方共同遵守，且至今仍在双方约定的办证期限内，华易置业不违反该条约定的行为，张伟起诉无事实依据。2.房产交付使用后，华易置业一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区既涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，对于办理产权登记的时间，华易置业无法掌控。本案因客观原因无法办理产权登记手续，对此，华易置业不存在任何过错。华易置业与张伟签订的《商品房预售合同》第二十条约定的违约责任的使用前提条件是因华易置业原因未办理产权登记，但本案非因华易置业原因导致无法办理产权登记，显然不适用该条约定的违约条款的适用，华易置业无赔偿的义务。一审法院判决华易置业支付违约金无事实和法律依据。二、一审法院适用法律错误。华易置业一直在积极为张伟办理相应的产权登记手续，2020年1月7日前因客观原因导致未取得产权登记，并非因华易置业原因造成，华易置业不存在任何过错，不存在违约行为，且双方在合同中明确约定办证时间为交房365日后，该约定合法有效，华易置业不应承担违约责任，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百一十四条，作出判决系适用法律错误。 张伟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张伟向一审法院提出诉讼请求：1.判令华易置业为张伟办理泰安市泰山区长城路东华易青年城M楼104室房产的所有权转移登记手续；2.判令华易置业向张伟支付逾期办证违约金，按张伟已付房款382,769元的每日万分之零点五，计算至2020年1月7日。 一审法院认定事实：华易置业以出让方式取得位于泰安市华易青年城地块建设商品房，定名为华易青年城，并取得预售许可。2014年1月1日，张伟与华易置业签订《商品房预售合同》，约定张伟购买华易置业开发的泰安市华易青年城M楼1层104号房，预测建筑面积95.74m2，房屋总价款为382,769元，付款方式为贷款方式付款，首付房款122,769元，余款260,000元办理银行按揭贷款，并保证于2014年2月3日前付清。华易置业应在2015年8月31日前向张伟交付该商品房。合同第十九条规定，华易置业应于商品房交付使用365日后，保证张伟办理该商品房的所有权转移登记。如因华易置业的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起x日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的x%向买受人支付违约金。2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。申请登记方式：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，张伟按约支付华易置业购房款。2016年5月25日，华易置业将房屋交付给张伟。华易置业开发的华易青年城M楼在2020年1月7日取得不动产登记证书,华易置业又于2020年1月8日以M楼公告栏张贴、报纸公告等方式通知业主到华易置业处办理不动产证。张伟曾与2019年5月30日向一审法院起诉，后又自动申请撤回起诉。 一审法院认为，张伟、华易置业签订的《商品房预售合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。合同第十九条约定：华易置业应于商品房交付使用365日后，保证张伟办理该商品房的所有权转移登记。如因华易置业的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：即自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。对于涉案房屋的交付时间，结合张伟提交的有线电视、天然气、暖气开户费收据等，交房时间确认为2016年5月25日。根据上述约定，华易置业应于2017年5月25日前保证张伟办理该商品房的所有权转移登记。但截止至2020年1月7日，华易青年城M楼才取得不动产登记证书，华易置业违反了合同约定，应承担相应的违约责任。庭审中华易置业辩称，不构成违约，并未提供相应证据予以证实，对其陈述一审法院不予采信。故因华易置业的责任未能在合同约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，应自华易置业承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。违约金的起算时间应为商品房交付使用之日起365日届满的次日即2017年5月26日。华易置业开发的华易青年城M楼在2020年1月7日已取得不动产登记证书，已具备给张伟购买的M楼1层104室房屋办理不动产登记证书的条件，故违约金应计算至2020年1月7日，张伟要求办理不动产登记证书，一审法院应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、华易置业于一审判决生效之日起十日内协助张伟办理华易青年城M楼1层104室房屋不动产所有权转移登记手续；二、华易置业于一审判决生效之日起十日内偿付给张伟逾期办理不动产登记违约金18,296元（2017年5月26日至2020年1月7日共计956天，按照总价款382,769元乘以万分之零点五计算）；三、驳回张伟的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元，由华易置业负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方签订的《泰安市商品房买卖合同》第十九条约定，华易置业应当在商品房交付使用三百六十五日后，保证张伟办理该商品房的所有权转移登记。华易置业虽主张办理期限是交房使用三百六十五日后而非三百六十五日内，但结合违约金条款中关于办理期限的相关表述，可以认定华易置业在交房期满三百六十五日后即应立即办理上述所有权转移登记手续，而不应再有延迟。双方认可房屋交付时间为2016年5月25日，华易置业应于在2017年5月25日后立即办理上述登记事宜，但其直至2020年1月7日才办理涉案房产所在楼宇的首次登记，已经违反了上述合同约定，华易置业主张的导致登记延迟的理由并非张伟一方原因造成，不能成为华易置业免除责任的理由，华易置业应当承担逾期办证的违约责任。华易置业应支付相应违约金并协助张伟办理案涉房屋不动产所有权转移登记手续，一审处理并无不当。 综上所述，华易置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费272元，由泰安华易置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年四月二十八日 书记员 白金金