浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初2002号 原告：宋鹏飞，男，1978年10月10日出生，汉族，住河南省登封市。 委托诉讼代理人：张占平、闫冉，上海瀛东律师事务所律师。 被告：姚建华，男，1966年1月13日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：夏国芳，女，1968年5月2日出生，汉族，住浙江省嘉善县，系被告姚建华之妻。 委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。 原告宋鹏飞与被告姚建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋鹏飞及其委托诉讼代理人张占平、闫冉、被告姚建华及其委托诉讼代理人夏国芳、万灵龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋鹏飞向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议》；2.请求判令被告返还原告支付的房租人民币337665元以及押金人民币35000元并以372665元为本金、按照中国人民银行同期同类贷款利率、从2017年12月27日计算至实际返还之日止的利息；3.请求判令被告支付原告补偿款人民币2851234元；4.本案案件受理费由被告承担。在庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：1.请求法院依法确认原告、被告签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议》无效；2.请求判令被告返还原告支付的房租人民币301835.62元并以301835.62元为本金，按照中国人民银行同类贷款利率，从2017年12月27日起至实际返还之日止的利息；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年9月25日，被告与原告签订《房屋租赁合同》约定，被告将其位于西塘古镇景区西丁公路与毛家宅弄交叉口东南角（荷池其塘坝元酿酒厂）的房屋出租给原告做酒店（民宿）使用。该房屋的占地面积共计约为1000平方米。租赁期自2015年12月1日起至2026年2月28日止，其中2015年12月1日起至2016年2月29日为装修免租期。被告应于2015年12月1日前将房屋腾空并交给原告使用。2015年12月1日至2016年2月29日的租金为0元（装修免租期）；2016年3月1日至2020年2月29日的年租金为25万元；2020年3月1日至2023年2月28日的年租金为27万元。2023年3月1日至2026年2月28日的年租金为291600元。第一年租金于2015年12月1日前付清，第二年至第十年一年一付，每期租金支付时间为被告每年2月1日前。保证金30000元，被告应于租赁关系消除且在原告将房屋完好地向甲方交割清楚、并付清所有应付费用后二天内将保证金无息返还给原告。被告同意原告在不破坏承租房屋整体建筑承重结构的情况下进行适当的改装及装修。如遇不可抗力因素，导致合同不能履行，被告属于不违约，但相关补偿需双方和政府协商解决，原告装修装饰及建筑改造相关补偿及营业补偿费用应全归原告所有，其他补偿归被告所有。2017年2月26日，被告与原告签订《房屋租赁协议》约定，被告将其位于西塘古镇景区西丁公路与毛家宅弄交叉口朝西面的一间约30平方米的店铺（六间店面房最南端的）及东楼底层朝南的两间店铺（约60平方米）租给原告。租赁期自2017年3月10日起至2022年3月9日。租金每年为4万元，第一年签约时付清，以后每年提前三个月付清第二年租金。另附押金5000元。2017年2月26日起至2017年3月10日为免租期。合同签订之后，原告按时支付租金，并提前支付2018年度的租金25万元和4万元。2017年12月26日，西塘镇政府根据县、镇、村级工业园区腾退的总体要求，要求原告停业并腾退。原告积极配合政府就相关补偿进行评估、协商，但是被告不同意政府对房屋本身的评估和补偿，一直拒绝和政府签订相关补偿协议，导致原告的合法利益无法实现。原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原告向被告租赁的商铺及店铺均为违章建筑，故请求确认双方签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议》无效。为保护原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法支持原告的请求。 被告姚建华答辩称：房屋租赁合同及租赁协议合法有效，从合同的履行情况看，系原告违约，不存在被告违约解除的情形。目前该房屋仍由原告实际占有使用，应当继续履行租赁合同，且原告在使用房屋过程中违反协议对房屋进行了改造理应赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 西塘镇政府补偿协议、征收通知书复印件及企业腾退报告及落项清单复印件各1份，原告用以证明房屋租赁合同因政策原因无法继续履行及评估公司对装修补偿进行了估价的事实。被告质证认为均系复印件，对三性有异议，故本院均不予确认； 房屋安全鉴定报告原件1份，原告用以证明经装修改造后房屋的安全性没有问题。被告认为该鉴定系原告单方委托，对三性均有异议。本院认为该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认； 照片打印件1组，原告用以证明装修改造的情况。被告质证对第一、二、十二份照片予以确认，对其他的证据不予认可。本院认为该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认； 情况说明原件2份、土地转让协议及补充协议原件1份、情况说明2份、照片打印件1份，原告用以证明案涉房屋系违章建筑的事实。被告对该证据三性均有异议，本院认为，经本院查实涉案房屋被告未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设应属违章建筑，故本院对该证据予以确认； 照片复印件1份，被告用以证明案涉房屋在原告装修时破环房屋的承重结构。原告质证称真实性难以确认，且并不能证明被告待证的事实。本院认为该证据与本案缺乏关联性，故不予确认； 房屋备案表原件1份及往来情况说明书复印件1份，被告用以证明涉案房屋经过审批属合法建筑。原告对该证据的三性均有异议，本院认为该证据不能证明涉案房屋系合法建筑，故本院不予确认； 双方当事人在庭审时均确认案涉房屋于2017年12月26日由嘉善县西塘镇安全生产委员会查封，故对原告提供的该证据，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月25日，被告与原告签订《房屋租赁合同》约定，被告将其位于西塘古镇景区西丁公路与毛家宅弄交叉口东南角（荷池其塘坝元酿酒厂）的房屋出租给原告做酒店（民宿）使用。该房屋的占地面积共计约为1000平方米。租赁期自2015年12月1日起至2026年2月28日止，其中2015年12月1日起至2016年2月29日为装修免租期。被告应于2015年12月1日前将房屋腾空并交给原告使用。2015年12月1日至2016年2月29日的租金为0元（装修免租期）；2016年3月1日至2020年2月29日的年租金为25万元；2020年3月1日至2023年2月28日的年租金为27万元。2023年3月1日至2026年2月28日的年租金为291600元。第一年租金于2015年12月1日前付清，第二年至第十年一年一付，每期租金支付时间为被告每年2月1日前。保证金30000元，被告应于租赁关系消除且在原告将房屋完好地向甲方交割清楚、并付清所有应付费用后二天内将保证金无息返还给原告。被告同意原告在不破坏承租房屋整体建筑承重结构的情况下进行适当的改装及装修。如遇不可抗力因素，导致合同不能履行，被告属于不违约，但相关补偿需双方和政府协商解决，原告装修装饰及建筑改造相关补偿及营业补偿费用应全归原告所有，其他补偿归被告所有。2017年2月26日，被告与原告签订《房屋租赁协议》约定，被告将其位于西塘古镇景区西丁公路与毛家宅弄交叉口朝西面的一间约30平方米的店铺（六间店面房最南端的）及东楼底层朝南的两间店铺（约60平方米）租给原告。租赁期自2017年3月10日起至2022年3月9日。租金每年为4万元，第一年签约时付清，以后每年提前三个月付清第二年租金。另附押金5000元。2017年2月26日起至2017年3月10日为免租期。合同签订之后，原告按时支付租金，并提前支付2018年度的租金25万元和4万元。2017年12月26日，涉案房屋被嘉善县西塘镇安全生产委员会查封，原告一直实际占有涉案房屋，双方遂成讼。 另查明，被告曾归还原告租金40000元。 本院认为，民事活动必须遵守国家的法律、行政法规。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告姚建华作为出租人出租的房屋并无建设工程规划许可证，应对合同无效应承担主要责任，原告宋鹏飞明知租赁的部分房屋无建设工程规划许可证仍继续承租，应对合同无效承担次要责任，综合本案实际情况，本院酌情确定被告姚建华对合同无效所产生的损失承担70%的过错责任，原告宋鹏飞应承担30%的过错责任。房屋租赁合同无效，不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于原告宋鹏飞使用租赁房屋的期限，应计算至2017年12月26日房屋被查封之日，之后原告宋鹏飞已不能再正常使用房屋。因此，对于原告宋鹏飞要求被告姚建华返还已支付的2018年度的租金及2017年度已支付但未使用部分租金总计341835.62元（已扣除被告支付的40000元）中的70%即239284.93元的请求，本院应予支持，但应当扣除被告已支付的40000元，故被告实际应归还原告199284.93元。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，在截至本院判决之日，原告仍然继续占有使用涉案房屋，并未向被告返还房屋，故应当在判决生效之日向被告返还涉案房屋。对原告宋鹏飞主张的要求被告姚建华赔偿利息损失的请求，本院认为租赁合同无效，原告主张的赔偿利息损失缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告宋鹏飞与被告姚建华于2015年9月25日签订的《房屋租赁合同》及2017年2月26日原告与被告签订《房屋租赁协议》无效； 二、原告宋鹏飞于本判决生效之日起七日内将所租赁的房屋返还给被告姚建华； 三、被告姚建华于本判决生效之日起七日内返还原告宋鹏飞租金199284.93元； 四、驳回原告宋鹏飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5828元，由原告宋鹏飞负担1542元，被告姚建华负担4286元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  滕 云 人民陪审员  袁福庆 人民陪审员  **其 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  周 亮 ? 附页 一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。