四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终349号 上诉人（原审被告）：戴利涛，男，1972年2月22日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：罗吉昌，四川力恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都仕彬物业服务有限公司仁寿分公司，住所地：四川省仁寿县文林镇欧洲映像商业街55号3栋1层13号。统一社会信用代码：91511421089882176G。 负责人：唐仕芳。 委托诉讼代理人：姚琴（系公司员工），女，1987年4月25日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：胡亿丹（系公司员工），女，1992年5月16日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原审被告：张雪鹰，女，1970年5月25日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原审被告：杨明，男，1971年6月26日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原审被告：杨雯荻，女，1995年8月21日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上列二原审被告的共同委托诉讼代理人：张雪鹰（系杨明之妻，杨雯荻之母），女，1970年5月25日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原审第三人：四川仁寿锦绣房地产开发有限公司，住所地：仁寿县文林镇广场街18号。统一社会信用代码：91511421731611008T。 法定代表人：高立强，董事长。 上诉人戴利涛因与被上诉人成都仕彬物业服务有限公司仁寿分公司（以下简称仕彬物业仁寿分公司）、原审被告张雪鹰、杨明、杨雯荻、原审第三人四川仁寿锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣公司）合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月14日对本案进行了询问。上诉人戴利涛及其委托诉讼代理人罗吉昌、被上诉人仕彬物业仁寿分公司的委托诉讼代理人姚琴、胡亿丹、原审被告张雪鹰及其杨明、杨雯荻的委托诉讼代理人张雪鹰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 戴利涛上诉请求是：1、撤销（2019）川1421民初4373号民事判决，改判裁定不予受理。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：锦绣公司与成都仕彬物业有限公司签订的前期物业合同是合法有效的，该合同对双方均有约束力。而张雪鹰、杨明、杨雯荻与锦绣公司签订的房屋买卖合同中的物业服务合同是遵照锦绣公司与成都仕彬物业服务有限公司签订的合同，因此该物业服务合同也是有效合同。而在该合同中明确约定“如双方发生争议应协商，协商不成时应向物业所在地仲裁委员会申请仲裁。”。因此仕彬物业仁寿分公司向一审法院起诉违反了上述约定，本案应裁定不予受理。2、本案前期物业服务合同是成都仕彬物业服务有限公司与锦绣公司签订，本案的被上诉人是仕彬物业仁寿分公司，故本案被上诉人不是本案适格的诉讼主体。 仕彬物业仁寿分公司答辩称：物业公司与开发公司签订的协议是商住一体，签订合同的是成都仕彬物业服务有限公司，而被上诉人是成都仕彬物业服务有限公司仁寿分公司，仕彬物业仁寿分公司归成都仕彬物业服务有限公司管。 原审被告张雪鹰、杨明、杨雯荻的答辩意见与戴利涛的上诉意见一致。 原审第三人锦绣公司未答辩。 原审原告仕彬物业仁寿分公司在一审中的诉讼请求是：1、判决戴利涛、张雪鹰、杨明、杨雯荻共同给付物业费：2017年10月1日至2018年1月31日，2018年4月1日至2019年8月31日，物业费4089.80元。2、判令戴利涛、张雪鹰、杨明、杨雯荻共同承担违约金2728.26元。3、本案诉讼费、律师费由戴利涛、张雪鹰、杨明、杨雯荻承担。 一审判决认定的事实：仕彬物业仁寿分公司是成都仕彬物业服务有限公司的分公司。第三人锦绣公司是位于仁寿县仁寿大道延伸线“锦绣·汇金天地”房地产项目的开发公司。2014年12月10日，锦绣公司（甲方）与成都仕彬物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》约定，由甲方选聘乙方为“锦绣·汇金天地”项目提供前期物业服务；甲方与物业买受人订立物业买卖合同时，将《临时管理规约》与本合同作为物业买卖合同的附件；履行期限自2014年11月6日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；收费标准为住宅1.90元/平方米·月，商业6.00元/平方米·月；合同另有其他约定。2016年4月，戴利涛入驻使用锦绣·汇金天地1栋1屋22号商铺。2017年1月3日，张雪鹰、杨明、杨雯荻与锦绣公司签订《商品房买卖合同》约定，张雪鹰、杨明、杨雯荻购买锦绣公司“锦绣·汇金天地”1栋1屋22号商铺，面积为97.84平方米；物业服务内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致；合同另有其他约定。2017年1月23日，张雪鹰、杨明（甲方）与戴利涛（乙方）签订《锦绣·汇金天地商铺租赁协议》约定，甲方将锦绣·汇金天地1栋1层22号商铺出租给乙方使用；该商铺租期从2018年1月1日至2021年3月31日；乙方须遵守“锦绣·汇金天地”物业管理规定，自行负担店内其水、电、清洁卫生、物管等费用，物管费为1.90元/平方米·月；协议另有其他约定。此后，戴利涛陆续向仕彬物业仁寿分公司交纳物业服务费，期间尚欠仕彬物业仁寿分公司2017年10月1日至2018年1月31日，2018年3月1日至2019年8月31日物业服务费4089.80元。庭审中，仕彬物业仁寿分公司认可案涉商铺的物业服务费收取标准为1.90元/平方米·月，请求戴利涛、张雪鹰、杨明、杨雯荻给付的物业服务费也是按这个标准计算的。 一审判决认为，仕彬物业仁寿分公司与锦秀公司签订的《前期物业服务合同》第三人与张雪鹰、杨明、杨雯荻签订的《商品房买卖合同》、张雪鹰、杨明、杨雯荻与戴利涛签订的《锦绣·汇金天地商铺租赁协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人各方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，仕彬物业仁寿分公司主张承担尚戴利涛、张雪鹰、杨明、杨雯荻欠物业服务费4089.80元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，仕彬物业仁寿分公司与锦绣公司签订的《前期物业服务合同》对业主张雪鹰、杨明、杨雯荻具有约束力。仕彬物业仁寿分公司对案涉物业进行了管理服务，履行了基本义务，张雪鹰、杨明、杨雯荻作为案涉物业的业主应当按时向仕彬物业仁寿分公司交纳物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持”的规定，本案所涉物业承租人和实际使用人为戴利涛，且租赁协议中约定由戴利涛交纳物业服务费，虽然租赁协议约定租赁期限从2018年1月1日开始起算，但戴利涛、张雪鹰、杨明、杨雯荻之间的租赁关系自签订租赁协议之日即2017年1月23日起已经建立，故戴利涛应当承担支付该物业服务费的义务，张雪鹰、杨明、杨雯荻作为案涉物业的业主应承担连带清偿义务。戴利涛、张雪鹰、杨明、杨雯荻对仕彬物业仁寿分公司在工作中存在的问题有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗。 仕彬物业仁寿分公司主张戴利涛、张雪鹰、杨明、杨雯荻共同承担违约金2728.26元。根据本案庭审查明的事实和双方举示的证据，戴利涛、张雪鹰、杨明、杨雯荻未按期缴纳物业服务费系对仕彬物业仁寿分公司物业服务质量等持有异议，且仕彬物业仁寿分公司对戴利涛、张雪鹰、杨明、杨雯荻提出的仕彬物业仁寿分公司在履行物业管理服务过程中存在的问题也有协调不到位的责任，戴利涛、张雪鹰、杨明、杨雯荻并非故意拖欠物业服务费用，故仕彬物业仁寿分公司该主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决： 一、被告戴利涛于本判决生效之日起十五日内给付原告成都仕彬物业服务有限公司仁寿分公司物业服务费4089.80元。二、被告张雪鹰、杨明、杨雯荻对上述第一项物业服务费承担连带清偿义务。三、驳回原告成都仕彬物业服务有限公司仁寿分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由戴利涛、张雪鹰、杨明、杨雯荻负担。 二审中，双方当事人没有提供新证据。 二审经审理查明的事实和采信的证据与原判一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，二审中，双方当事人争议的焦点为：1、本案是否属于人民法院的受案范围？2、仕彬物业仁寿分公司诉讼主体是否适格？ 关于焦点1。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁……”的规定，本案中，因张雪鹰、杨明、杨雯荻与锦绣公司签订的《商品房买卖合同》、戴利涛与张雪鹰、杨明签订的《锦绣.汇金天地商铺租赁协议》约定的物业服务合同与锦绣公司与成都仕彬物业服务公司签订的前期物业服务合同一致，而该前期物业合同第十九条“争议解决方式：履行中发生争议的，双方协商解决，也可以请求有关部门或行业组织调解。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，按以下第一种方式解决;（一）提交物业所在地仲裁委员会仲裁…..”的规定，本案应由物业所在地仲裁委员会仲裁，故一审法院受理本案不妥。但根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”的规定，本案戴利涛并未在一审中对一审法院受理本案提出异议，根据上述规定，应视为放弃仲裁协议，故一审法院对本案继续审理并作出判决并无不妥。 关于焦点2。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：…..（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构……”的规定，分公司即是公司法人的分支机构，是公司在其住所地以外设立的从事经营活动的机构。分公司在法律上经过行政确认，因而取得开展对外经营活动的资格。对于公司而言，其有相对独立的财产，具有相对独立的人格。本案中，仕彬物业仁寿分公司是经依法设立的法人分支机构，属于上述规定的其他组织的范围，故仕彬物业仁寿分公司具有诉讼主体资格。至于上诉人主张案涉前期物业服务合同系锦绣公司与成都仕彬物业服务有限公司签订，仕彬物业仁寿分公司不是合同相对方，不具备诉讼主体资格的意见。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，分公司的民事责任才由公司承担，具体到本案，因案涉标的属于仕彬物业仁寿公司在享受权利和履行义务，本案诉讼并不涉及公司承担责任，是享受权利。故仕彬物业仁寿分公司作为民事诉讼主体适格。 综上，上诉人戴利涛的上诉理由不能成立，其请求应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人戴利涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  覃 棱 审判员  李建伟 二〇二〇年四月二十二日 书记员  陶 作