新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0103民初9439号 原告：唐海龙，男，1988年9月1日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张云鹏，新疆坤盟律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市骑马山路8号荒山绿化指挥部1栋三层。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，该公司法务专员。 原告唐海龙与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告唐海龙的委托诉讼代理人张云鹏、被告胜天房产公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐海龙向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付逾期办证的违约金共计19105.18元（2018年4月19日至2019年5月1日，计376天，）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年8月5日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积为111.24平方米，总房款380440.8元。被告一直未按合同约定时间办理房屋权属证书，原告于2018年8月向本院提起诉讼，本院作出（2018）新0103民初6334号民事调解书，调解内容：一、被告代原告交纳物业费25052元，此款用于抵偿被告应向原告赔付的逾期办理权属证书的违约金；二、原告保留自2018年4月19日之后向被告主张逾期办理权属证书违约金的诉权。截至目前，被告还未办理房屋权属证书，现诉至法院，请求判如所请。 被告胜天房产公司辩称，原告主张办理房屋权属证书违约的主张适用法律错误，应驳回原告的诉讼请求。首先，原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款的规定“合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构及授予其贷款利息的标准计算。本法解释的原意是促使出卖人尽快履行办证义务，也可以对买受人出现实际损失的时间给予适当的补偿，有利于公平合理的平衡当事人之间的利益。 原告在购买的房主在购买房屋时，价格偏低，现在房屋价格涨价了，所以房主购买房屋后是收益的，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，当事人主张约定的违约金过高请予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平予以衡量，并作出裁决。原告一直入住该房屋，没有造成实际损失。所以要求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 一、原告唐海龙为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据 证据1、《商品房预售合同》一份，证明原、被告于2016年8月5日签订商品房买卖合同，原告购买的房屋位于乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积111.24㎡，总房款380440.8元。合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内办理房屋权属证书，将材料提交产权登记机关，原告不退房的，出卖人按已付房价款向原告支付违约金。对违约金的具体数额、计算方式没有约定； 证据2、（2018）新0103民初6334号民事调解书，证明原告保留自2018年4月19日之后向被告主张逾期办理权属证书违约金的诉权。 本院经审理认定事实如下：2016年8月5日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：2016预0075565，房屋代码：51202777，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，面积为111.24平方米，房款总价380440.8元，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任 合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款。原告认可被告于2015年12月29日以登报发公告方式通知入住。原告于当日与被告办理了商品房入住交接手续。 另查明，关于本案《商品房预售合同》的履行问题，因被告存在逾期办证行为，本院已于2018年8月16日受理了原告唐海龙与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，案号为（2018）新0103民初6334号，经法院主持调解，双方达成协议，调解内容：一、被告代原告交纳物业费25052元，此款用于抵偿被告应向原告赔付的逾期办理权属证书的违约金；二、原告保留自2018年4月19日之后向被告主张逾期办理权属证书违约金的诉权。 再查明，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金19105.18元，本院认为，被告逾期为原告办理房屋产权证书登记，至今尚未办理，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方通过诉讼已确定自2018年4月19日之后原告保留向被告主张逾期办理权属证书违约金的诉权，故原告自此日起继续主张办理权属证书违约金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持，被告以逾期办证未给原告造成实际损失，不应承担违约金的辩称意见，本院不予采纳。合同第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及违约金的计算方式无明确约定，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，依据上述法律规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以计算。但原告主张按照年利率4.875%的标准计算，已超出中国人民银行1-5年贷款基准利率标准，本院予以适当调整，现本院认定逾期办理权属证书违约金为18665.05元[380440.8元×4.75%/年÷365天×377天（2018年4月19日至2019年5月1日）]。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告唐海龙支付逾期办理权属证书违约金18665.05元[380440.8元×4.75%/年÷365天×377天（2018年4月19日至2019年5月1日）]。 以上被告应付款18665.05元项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的19105.18元，判决给付标的18665.05元，给付标的占争议标的的97.7%，案件受理费277.63元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担97.7%即271.24元，由原告唐海龙负担2.3%即6.39元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  李 强 人民陪审员  张千秋 人民陪审员  郑 新 二〇二〇年四月九日 书 记 员  阮文婷