四川省天全县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1825民初142号 原告：侯茂鑫，男，1995年2月22日出生，汉族，住天全县。 委托代理人：侯成林，（系原告父亲）男，1970年11月16日出生，住天全县，代理权限：特别授权。 被告：四川金奥物业管理有限公司，住所地：四川省雅安市雨城区绿洲路260号附210号，统一社会信用代码915118005632540479。 法定代表人：宦飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：伍方元，该公司天全分公司项目经理，代理权限：特别授权。 原告侯茂鑫与被告四川金奥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，由审判员吴国庆独任审判，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告侯茂鑫委托诉讼代理人侯成林及被告四川金奥物业管理有限公司委托诉讼代理人伍方元均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告侯茂鑫向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿因物业管理不到位造成原告损失25274.00元，并承担诉讼费。事实和理由：原告于2014年2月收到翡翠豪庭1栋1单元202房，于2014年5月1日装修完工交付，2015年12月因装修公司偷工减料起诉，经（2015）天全民初字第923号民事判决书判决被告赔偿5000元，后房屋一直处于闲置状态，2017年7月20日被告金奥物业公司入住本小区。2018年3月24日，原告将该房屋以8000元出租他人，在此之前，下水道未出现过堵塞。由于被告物业管理、维护、服务不到位，从2019年1月以来，多次因下水道堵塞造成污水进入原告房屋内，情况发生后，物业不积极作为甚至放任损害的发生，导致原告房屋木地板全面损坏。其中2019年1月16日至18日、2月9日、3月8至9日三次下水道堵塞，房屋受损，原告于2019年9月15日自行修复支出13660元以及2019年3月至2019年期间住房闲置损失6000元。2019年11月12日、2020年1月11日、2月12日三次下水道堵塞，致房屋再次受损。赌塞时因疫情房屋内无人居住。原告于2020年3月16日修复支出10890元，以及橱柜折价500元、文件柜折价600元、2张电脑桌折价270元、2件衣服100元、阳台损坏1200元、延期一个月租金542元、物业费182元。两次维修及因此造成房屋闲置不能出租，故依法起诉，提出前诉请求。 原告侯茂鑫向本院提交了身份证，第一次堵塞购买木地板发票、墙壁打孔收条、垃圾清运费收据、墙纸支出收据、100平方木地板安装费发票、支付承租人装修补贴收据、扣除物业费收据；第二次赌塞的打孔收据、购买木地板发票、40平方木地板安装费收据、垃圾清除费收据、租期延期约定、照片以及物业告知函8份、房屋所有权证、租房协议等证据。 被告四川金奥物业管理有限公司辩称：原告第一次的损失已经于2019年8月8日经法院调解，双方达成和解协议，被告免除了原告两年物业费，并出具所免除期间物业费收据，原告自行修复。故拒绝原告诉讼请求。第二次堵塞系原告所在单元住户共用管道至被告管理的下水道之间堵塞，不属被告管理，且原告出租该房后，时常无人，故拒绝原告请求。同时，被告在原告下水道堵塞溢水后及时为原告安排了疏通。 被告四川金奥物业管理有限公司向本院提交了物业服务协议及补充协议、公司内部物业纠纷报告、调解协议，物业费收据、照片等证据。 诉讼中，本院调取被告工商登记情况、（2019）川1825民先调106号案件中民事起诉状、调解协议及物业费收据两份。 本院经审理认定事实如下：原告侯茂鑫是天全县翡翠豪庭小区1栋1单元202号房屋业主。原告于2014年2月接收该住房，装修后一直闲置。该小区2017年7月20日前由成都德先物业公司提供物业服务，2017年7月12日该小区业主委员会与被告签订了天全县红泰.翡翠豪庭物业服务合同，双方对服务等级标准、保洁服务、维修、物业费收取、车辆停放等均作了约定。其中（六）保洁服务第3项约定：区内公共雨、污水管道每年疏通一次，并视检查情况及时清淘，化粪池每季度检查一次，每年清淘一次，发现异常及时清淘。2017年7月21日起由被告四川金奥物业管理有限公司提供物业管理服务。2018年3月24日，原告与王某某达成房屋租赁协议，租期自2018年4月1日起至2019年3月31日止，租金8000元，期间的2019年1月16日至18日、2月9日、3月8至9日三次下水道堵塞溢水，原告房屋受损。2019年7月1日，四川金奥物业管理有限公司向本院起诉，要求判令侯茂鑫支付2017年7月21日至2019年6月30日物业费4245.7元及逾期付款违约金等。经本院诉前组织双方调解，双方于2019年8月8日达成调解协议：由侯茂鑫父亲侯成林亲笔书写该协议，主要内容为：金奥物业公司免除侯茂鑫案涉房屋2017年7月21日至2019年7月20日两年的物业费，前期物业费及业主损失，双方互不追究。当日物业公司向侯茂鑫出具了上述期间物业费收据，物业公司在存根上自行注明未收取费用。之后原告自行对受损房屋进行了修复。2019年9月15日，原告将该房以每年租金6500元出租给匡某某，租期从2019年9月16日至2020年9月15日止。2019年11月12日、2020年1月11日、2月12日原告该住房再次发生下水道堵塞溢水，造成室内木地板、墙面及部分家俱受潮等。赌塞时因疫情承租人未在该房内居住。原告经多次告知被告未得到满意解决，遂于2020年3月中旬自行修复，共计支出阳台打孔、购买木地板，安装、垃圾清运、延长承租人租期等损失4779元。双方因赔偿纠纷，原告于2020年3月16日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 上述事实，有双方当事人陈述及原告侯茂鑫提供的第一次堵塞购买木地板发票、墙壁打孔收条、垃圾清运费收据、墙纸支出收据、100平方木地板安装费发票、支付承租人装修补贴收据、扣除物业费收据；第二次赌塞打孔发票、购买木地板发票、40平方木地板安装费发票、垃圾清除费收据、租期延期约定、照片以及物业告知函8份、房屋所有权证、租房协议，被告四川金奥物业管理有限公司提供的物业服务协议及补充协议、公司内部物业纠纷报告、调解协议，物业费收据、照片，以及本院调取的（2019）川1825民先调106号案件中民事起诉状、调解协议及物业费收据等证据证明，经庭审质证，本院依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第四条规定，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。第七十二条第一款规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。第八十一条第一款规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。国务院《物业管理条例》第三十四条规定，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。第三十五条规定，“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应当予以支持”。本案中，被告四川金奥物业管理有限公司于2017年7月20日接管该小区物业管理，并于接管前与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》仍约定物业公司有“对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；对共用设施、设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)；设施设备的运行、检修等记录齐全；设施设备运行正常；区内公共雨、污水管道井每半年疏通检查一次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏”等义务。虽该《物业服务合同》约定物业公司对房屋共用部位进行日常管理和维修养护不含空中的下水管道，只负责一楼地面至化粪池阶段，空中管道由业主或者使用人自行负责，但该住宅小区的排水、下水管道系一个整体，原告的住房发生返污水事件，除主要是部分住户在排放生活污水时不注意，造成总下水管道经常被油污、生活垃圾等堵塞外，也不排除由物业公司负责的一楼地面至化粪池阶段的管道、通道由于疏通、清理不及时，污水、污物流通不畅，管道堵塞造成。原告的住房发生返污水事件造成其财物损失，被告依法应承担相应的赔偿责任。原告要求被告承担第一次下水道赌塞的损失，因双方已于2019年8月8日达成调解协议，并已经履行完毕，原告不应再要求被告承担此次返污水损失的赔偿责任,故本院对此次损失不予认定，对原告要求被告赔偿该损失的诉讼请求，依法不予处理。原告提供的下水道第二次赌塞修复支出票据4779元，因购买木地板按照常理由出售方负责安装，原告延长承租人一个月租期及物业费，主要原因是疫情不允许营业及房屋受损所致，故原告主张的地板安装费320元及防潮垫160元不予确认，其主张租金542元及物业费182元两项共计724元的损失，本院酌情由被告赔偿50%及362元。对其余3937元损失依法予以确认，并由被告赔偿。原告主张家俱受潮及阳台的损坏赔偿，因无证据证明，故本院对该部分请求不予支持。诉讼中，因双方当事人各执己见，致本案调解不能达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第四条、第七十条、第七十二条第一款、第八十第一款，国务院《物业管理条例》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 由被告四川金奥物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告侯茂鑫房屋修复各项损失3937元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费153元，由原告侯茂鑫负担100元，被告四川金奥物业管理有限公司负担53元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  吴国庆 二〇二〇年四月二十八日 书记员  高成玲 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条诚实信用原则 当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。