河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民再1号 抗诉机关：河北省人民检察院。 申诉人（一审被告、二审上诉人）：侯希敏，男，1951年6月6日出生，汉族，沙河市综合职教中心退休干部，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：肖贵峰，河北冀人律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：陈秋堂，男，1963年7月21日出生，汉族，邢台市人力资源和社会保障局职业技能鉴定中心主任，住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：郭廷泽，河北自清律师事务所律师。 申诉人侯希敏因与被申诉人陈秋堂侵权责任纠纷一案，邢台市桥西区人民法院于2015年11月6日作出（2015）西民初字第1276号民事判决，侯希敏不服向本院提起上诉，本院于2016年4月20日作出（2016）冀05民终133号民事裁定，裁定撤销原判发回重审。邢台市桥西区人民法院于2016年12月29日作出（2016）冀0503民初2095号民事判决，侯希敏不服向本院提起上诉。本院于2017年11月17日作出（2017）冀05民终1021号民事判决，已经发生法律效力。侯希敏向河北省人民代表大会常务委员会监察和司法工作委员会反映，河北省人民代表大会常务委员会监察和司法工作委员会将本案交由河北省人民检察院审查办理。河北省人民检察院作出冀检民（行）复查[2019]13000000002号民事抗诉书，向河北省高级人民法院提出抗诉。河北省高级人民法院作出（2019）冀民抗58号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。邢台市人民检察院指派检察员郝英立、杨建军出庭。申诉人侯希敏及其委托诉讼代理人肖贵峰、被申诉人陈秋堂的委托诉讼代理人郭廷泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北省人民检察院抗诉认为，邢台市中级人民法院（2017）冀05民终1021号民事判决，认定的基本事实缺乏证据证明，遗漏了应当参加诉讼的当事人。理由如下：一、终审法院认定侯希敏与邢台军分区经济适用房建设管理中心（以下简称经适房管理中心）之间未就购买本案诉争房屋形成合意，缺乏证据证明。本案中，两审法院查明侯希敏先后于2007年6月28日和2008年9月17日，分两次向邢台市人事培训中心（以下简称培训中心）交房款共计50万元，培训中心均向其出具了收据。培训中心会计证人李某证实，侯希敏所交房款由其汇至经适房管理中心账户。经适房管理中心原负责人张俊璞证实：2007年在开发长城花苑小区项目时起初曾同意卖给培训中心人员六套房屋，该六套房屋的范围是长城花园5号楼3单元101号、201号、302号、402号、502号、602号。证人李某、左某证实侯希敏出资购买的是六套房屋中唯一的大户型一一5号楼3单元602号。由于诉争房屋为经适房管理中心同意卖给培训中心六套房屋中唯一的大户型，侯希敏购房款数额明显多于其他人购房款数额。由此可见，经适房管理中心已经按照六套房屋中唯一的大户型5号楼3单元602号的面积实际收到了侯希敏的购房款，收款后经适房管理中心与侯希敏及培训中心之间已经实际形成购买诉争房屋的合意。二、两审法院遗漏了应当参加诉讼的当事人。本案中，诉争房屋由经适房管理中心开发。2010年4月17日陈秋堂与经适房管理中心签订《购房合同》，直至2016年11月7日本案一审重审期间，陈秋堂才办理房屋权属登记。由此可见，2015年陈秋堂起诉至邢台市桥西区人民法院时，尚未办理房屋权属登记，即尚未取得房屋所有权；诉争房屋所有权归属于经适房管理中心。两审法院审理的是诉争房屋的权属争议，但诉讼中作为诉争房屋的权利人经适房管理中心却不是本案当事人。在当事人申请经适房管理中心参加诉讼的情况下，两审法院仍未追加经适房管理中心为本案当事人，从而导致本案中部分关键性问题无法查明，也不利于保障当事人合法权利。 侯希敏称，其与军分区经济适用房管理中心之间形成了购房合意，诉争房屋其享有所有权，没有对陈秋堂形成侵权。 陈秋堂辩称：第一，原审认定事实清楚，证据确实充分，原审法院判决认定该诉争房屋系由我方出资购买，并于2013年8月份交房，在交付房屋的同时，所属的物业公司将房屋的钥匙及单元门出门卡交与我方，结合我方原始所提交的购房合同、收据、装修押金、物业费收据等，足以证实我方系该房屋的所有权人和合法使用人，并且我方在发还重审期间，也就是2016年10月7日，我方已针对该诉争房屋取得了所有权证书，产权证号为，邢房权证桥西字第××号。第二点，抗诉机关的抗诉意见不能成立。第一，申诉人不能够证实其与军分区经适房管理中心之间就购买涉案房屋形成合意。申诉人无法证明其与经适房管理中心对该诉争房屋签署有效的书面合同，也无法证实该诉争房屋其为合法的使用人，在此情况下，申诉人在一审的过程中，非法侵占我方房屋，我方诉求返还原物，排除妨碍并且恢复原状，合法合理，有理有据。同时我方认为买卖合同是双方协商一致，必须体现双方的合意，而现申诉人单方主张享有该房屋所有权，不能够认定形成合同关系，更不能够认定在其交付给培训中心的款项中，明确已就购买长城花苑小区，具体哪一套房产的意向达成合意。第二点，我方在交付房屋时，基于开发商与我方之间转移所有权已经达成合意，这本身就是一种物权行为，在主观上当事人之间享有意思表示的要件，在客观上交付了房屋，所以说无论是从法律还是从事实来看，开发商交付我方房屋，已经完全符合独立生效的物权行为特征，也就是说该房屋在交付给我方时就已经享有了所有权。而抗诉机关的第二点抗诉意见认为，在未办理房屋所有权证书时，该所有权为军分区经适房管理中心，这一抗诉意见明显错误。即便是在未取得房屋所有权证书时我方也是作为合法使用权、合法占有人，也依法对侵害我方房屋所有权利的行为，能够独立的行使物权保护行为。 陈秋堂向一审法院起诉请求：请求判令被告立即停止侵权行为，返还非法占用的房屋，并恢复原状；赔偿其因被告的侵权行为而造成的房屋屋门损失2,200元。 一审法院认定事实：2007年，培训中心曾与经适房管理中心联系协商职工购买由经适房管理中心开发的长城花苑小区住房事宜。当时的培训中心人员陈秋堂及左某、李某等人均参与了购房。侯希敏于2007年经左某介绍，准备通过培训中心向经适房管理中心购买房屋一套。侯希敏先后两次向培训中心交房款共计50万元，培训中心均出具了收据，收据上显示代收侯希敏房款，交款时间分别为2007年6月28日和2008年9月17日。陈秋堂与经适房管理中心签有《长城花苑小区购房合同》一份，合同上显示签订时间为2010年4月17日，合同中约定：所购房屋位于邢台市；地下室编号5-3-602号；房屋建筑面积134.85平方米，其中阁楼建筑面积79.66平方米，地下室建筑面积13.83平方米；该套房屋共计519800元；该住宅楼定于2010年10月1日竣工并交付使用。经适房管理中心向陈秋堂出具了收到陈秋堂长城花苑5-3-602房款519800元的收据，收据上显示收款时间为2010年4月17日。2013年8月，由长城物业公司向陈秋堂交房，陈秋堂领取了该房屋及地下室钥匙、单元门卡、燃气卡及供电协议等。此后，侯希敏主张其为该房屋的实际所有权人，并对该房屋进行装修入住，原、被告由此产生纠纷，陈秋堂诉至该院。另，2016年11月7日，陈秋堂取得了邢房权证桥西字第××号房屋所有权证书，长城花苑5号楼3单元602号住宅及地下室登记于其名下，房屋所有权证书上该房产登记坐落为邢台市桥西区，-1层地下室21。在诉讼过程中，经询问经适房管理中心原负责人张俊璞相关情况，其称培训中心的办公楼曾占用军分区的土地，2007年在开发长城花苑小区项目时起初曾同意卖给培训中心人员六套房屋，该六套房的范围是长城花苑5号楼3单元101号、201号、302号、402号、502号、602号。培训中心购房户由培训中心统一组织购房，经适房管理中心不直接对购房户，这六套房具体给谁由培训中心自己商定，经适房管理中心并没有确定。2007年以后培训中心的会计向经适房管理中心交过三次房款，这些房款不够六套房的全款，房款中具体包括谁交的房款不清楚，培训中心交款时未列明细。当时经适房管理中心与培训中心或培训中心购房户之间就具体购买哪套房产并未确定下来，也并未达成一致意见，也没有签订相应的购房协议。此后培训中心的楼迟迟不拆，影响到整个建设进度，因此原来同意给培训中心的六套房决定不给了，并正式通知了培训中心。但培训中心的陈秋堂、左某、李某等人一直找，要求买房，后勉强同意给培训中心的正式人员三套房。最后与管理中心签协议购房的是培训中心的陈秋堂、左某、李某。 一审法院认为，本案争议的焦点为长城花苑5号楼3单元602室及地下室的所有权归属。本案中，原、被告均对该房产主张权利，双方应对各自的主张承担举证责任。从原告提供的证据看，经适房管理中心与陈秋堂就购买长城花苑小区5号楼3单元602室及地下室签订了购房合同，陈秋堂交纳了购买该房产的房款，经适房管理中心交付了该房产及相关手续，经适房管理中心与陈秋堂双方既有确立该房产买卖关系的合意，又各自履行了相应义务，应认定陈秋堂对该房产享有所有权，且陈秋堂就该房产已取得所有权证书，完成了确权登记。侯希敏主张早于陈秋堂交纳本案诉争房屋房款，与经适房管理中心就购买该房产形成事实上的房屋买卖合同关系。但从侯希敏提供的证据看，侯希敏系通过培训中心向经适房管理中心买房，其与经适房管理中心或培训中心之间就购买本案诉争房屋均无书面具体约定。其确已向培训中心交纳购房款50万元，但该培训中心出具的收据上并未注明其在长城花苑小区购房的具体位置。培训中心李某虽证明已将侯希敏所交房款中的498174元交到经适房管理中心，侯希敏还就此提供了工商银行现金存款凭条复印件及张俊璞所写收取培训中心购房款情况，但该凭条及收款情况无法直接证明李某向经适房管理中心所转款项中包含侯希敏的购房款，侯希敏也未能提供经适房管理中心收到其购买本案诉争房屋的收款凭证。侯希敏提供的邢台市纪委驻市人社局纪检组关于购房交款有关情况的说明复印件，其中关于培训中心购房户交款数额的认定是经询问的结果，并非通过直接证据予以确认，因此尚不能依此说明确定交款情况。侯希敏另提供的左某、李某的证言，证明在2007年、2008年交房款时，陈秋堂购买的是长城花苑小区5号楼3单元302室，李某为402室，左某为502室，侯希敏为602室。但同时又证明其二人与陈秋堂在2013年8月开发商通知签协议拿钥匙之前，分别在5号楼3单元101、201、302、402、602室中各选一套住房。而经查，实际购房情况为李某确认购买了402室，左某并未购买502室，而是购买了302室，陈秋堂则购买了602室。另外，从侯希敏提供的长城物业公司出具的参与培训中心组织认购房产的其他两名购房人员的居住情况证明看，当年参与培训中心组织购房的另两名人员购买的也不是经适房管理中心当年同意卖给培训中心范围内的房产。因此，左某、李某的证言及上述居住证明，并不能证明在2007、2008年交房款时，经适房管理中心与培训中心组织参与购房人员之间就购买长城花苑小区具体哪套房产均已达成确定的一致意见。长城花苑小区其他购房人员的购房合同及收据与陈秋堂的购房合同与收据有所不同，不能直接证明陈秋堂与经适房管理中心所形成的合同及收据的虚假性。综上，原审认为，侯希敏提交的证据尚不能证明其与经适房管理中心就购买本案诉争房屋早已形成合意，而买卖合同是双方当事人协商一致的产物，必须体现双方当事人确立买卖关系的合意，仅有一方当事人的意思表示，不能认定合同成立，因此以现有证据不能认定侯希敏与经适房管理中心之间形成事实上的买卖合同关系。以现有证据亦不足以认定陈秋堂与经适房管理中心恶意串通签订购房合同。侯希敏交付了房款却未能取得相应房产，可向收款单位另行主张权利。综上所述，该院认为原告对长城花苑小区5号楼3单元602室及地下室享有合法所有权，被告未经原告同意予以占用，侵犯了原告的利益，对原告要求被告停止侵权行为，返还占用房屋，并恢复原状的诉请，应予支持。但原告陈秋堂主张损失2200元，因其未能提交相关证据证实，不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，原审判决：一、被告侯希敏于本判决生效之日起停止占用邢台市及地下室（房屋所有权证书登记坐落为邢台市桥西区，-1层地下室21），并将该房产恢复原状返还给原告陈秋堂。二、驳回原告陈秋堂其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告侯希敏承担。 侯希敏不服一审判决，上诉请求：依法撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初2095号民事判决并依法改判驳回被上诉人的起诉。本院二审期间，陈秋堂提交了本院作出的（2017）冀05行终280号行政判决书，侯希敏申请证人左某、李某出庭，本院组织双方进行了质证，对无争议的事实，本院记录在卷，证人左某、李某的证言证明时任邢台市人社局培训中心主任的左某口头许诺将长城花苑5号楼6层3单元602室卖于侯希敏。 本院二审认为：本案主要的争议是侯希敏是否是5-3-602室房产唯一、合法所有权人，应否立即停止侵权行为，返还占用的房屋，并恢复原状。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。通过查明的事实可以看出，侯希敏先后于2007年6月28日和2008年9月17日两次向培训中心交房款共计50万元，培训中心均出具了收据，但未签订书面商品房买卖合同，收据上显示代收侯希敏房款，但在收款收据上均未写明具体的房号。2007年以后培训中心的会计向经适房管理中心交过三次房款，后经适房管理中心交付给培训中心的房产与当时侯希敏所称交款时就具体确定了房号不一致，左某交款时购买的是502室，但实际购买了302室，说明当时经适房管理中心与培训中心或培训中心购房户之间就具体购买哪套房产并未确定下来，也并未最终达成一致意见，也没有签订相应的购房协议。2010年4月17日陈秋堂与经适房管理中心签有《长城花苑小区购房合同》一份，合同中约定：所购房屋位于邢台市并办理了该房屋的权属证明，同时支付了购房款519800元。原审认为，侯希敏提交的证据尚不能证明其与经适房管理中心就购买本案诉争房屋早已形成合意，而买卖合同是双方当事人协商一致的产物，必须体现双方当事人确立买卖关系的合意，仅有一方当事人的意思表示，不能认定合同成立，因此以现有证据不能认定侯希敏与经适房管理中心之间就购买长城花苑小区5号住宅楼3单元602室形成了事实上的买卖合同关系。以现有证据亦不足以认定陈秋堂与经适房管理中心恶意串通签订购房合同。侯希敏交付了房款却未能取得相应房产，可向收款单位另行主张权利，并无不当。关于侯希敏要求追加经济适用房管理中心为当事人的请求，可另行主张。综上所述，侯希敏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由侯希敏负担。 本院再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。侯希敏提交的陈秋堂房屋价款为519,800元的购房合同，原审时已经进行质证，不属于新证据。侯希敏再审时提交的其他证据（陈秋堂与邢台军分区后勤部房屋所有权转移申请书、邢台市房屋交易确权告知书、房管局的询问笔录、房地产登记受理审核业务书、邢台市房地产交易中心房源核验确认告知单、房屋权属证书（证明）领证凭证、2016年陈秋堂办房产证时的购房合同一份）。欲证明一，办理房产证时，售卖方军分区后勤部是本案第三人，为查清案件事实，有必要将其追加为本案第三人。证明二，2015年起诉时陈秋堂案涉房屋的合同价款为519,800元，2016年陈秋堂办证时案涉房屋合同价款389，800元，两份合同价款不同，真假难辨。因前述证据均系复印件，未提交原件，本院对其证明力不予认定。再审查明的其他事实与原审一致。 本院再审认为，案涉房屋由经适房管理中心开发销售。2010年4月17日陈秋堂与经适房管理中心签订书面的购房合同，该合同中明确约定了陈秋堂所购的房屋系案涉房屋，经适房管理中心并向陈秋堂出具了案涉房屋的收款收据，且于2013年8月向陈秋堂交房，并与陈秋堂办理了案涉房屋及地下室钥匙、单元门卡、燃气卡及供电协议的交接。虽然陈秋堂办理案涉房屋的权属登记是在2016年11月本案一审重审期间，但自长城物业公司向陈秋堂交付案涉房屋钥匙起（本案诉讼前）陈秋堂即对案涉房屋获得合法有权占有，且在本案二审前陈秋堂已取得案涉房屋的所有权证书，陈秋堂对案涉房屋享有所有权。虽然侯希敏诉讼中提交了培训中心出具的两份收据、培训中心李某、左某的证人证言及调查笔录、转账证明等证据。但侯希敏既未与经适房管理中心签订涉案房屋的书面购房合同，又未与培训中心签订购房合同。培训中心在给经适房管理中心转账时也未区分每个购房户交纳的款项及对应购买的房屋，经适房管理中心在收到培训中心多笔汇入其账户房款时没有证据证明其知晓有侯希敏房款及所选房屋。且从侯希敏提交的李某、左某的证人证言及调查笔录可知，李某、左某在2013年与经适房管理中心签订购房合同时对其购买的房屋进行了重新选定；当年参与培训中心组织购房的另两名购房户购买的也不是经适房管理中心当年同意卖给培训中心的房产。因此，原审认定侯希敏当时并未与经适房管理中心达成购买5-3-402室的合意并无不当。本案中侯希敏系将购房款交给了培训中心，侯希敏提交的证据不足以证实其与经适房管理中心形成房屋买卖合同关系，原审未追加经适房管理中心为第三人参加本案诉讼，并无不当。侯希敏因交款而未能取得相应房产，可以向收款单位另外主张权利。 综上所述，原审判决认定事实清偿，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院（2017）冀05民终1021号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  王朝辉 审判员  张怀喜 审判员  孙瑞刚 二〇二〇年四月二十一日 书记员  刘 易