四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1028号 上诉人（原审被告，反诉原告）：李江峰，男，1975年2月7日出生，汉族，住河南省镇平县。 委托诉讼代理人：聂独伊，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：四川福德酒店有限公司，住所地：成都市青羊区玉沙路155号。 法定代表人：刘德。 委托诉讼代理人：李觅，男，1983年7月4日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：王文英，女，1978年1月13日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。 上诉人李江峰因与被上诉人四川福德酒店有限公司（以下简称福德酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初4344号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李江峰上诉请求：一、撤销一审判决，改判李江峰向福德公司支付欠付租赁费12123元，福德公司赔偿李江峰经营误工损失42000元（自2019年1月2日起算至纠纷解决时止）；二、本案一、二审诉讼费由福德公司承担。事实与理由：1.一审法院关于李江峰在2015年1月1日至2018年12月31日期间缴纳的租赁费存在明显计算错误，认定事实不清。第一，案涉租赁合同于2015年12月31日到期，租赁期间届满后李江峰继续使用案涉房屋，福德公司未提异议，双方在此期间形成不定期租赁合同关系。第二，一审对李江峰提交的POS单费用中提前超额支付租金不符合合同约定、本人支付习惯及常理这一观点，因李江峰2018年也超额支付租金29800元，而该笔租金福德公司也在一审中予以认可。故李江峰超额支付租赁费并未违反本人支付习惯。第三，一审在案涉租赁费用的计算上存在错误。从李江峰缴纳的款项看，一审法院认为2015至2016年期间的多笔转款均属于酒店消费显然与常理不符，李江峰这一期间的消费金额明显不可能每次均在房屋租金2000元左右浮动。第四，李江峰提交的POS机转款凭证以及收据已证明李江峰于2015年1月至2018年12月房租应交96000元，实际支付83877元，欠付12123元。对2017和2018年租赁费支付情况，一审判决认可李江峰在2017年度支付的房租12000元及2018年度支付的房租29800元。而2015年李江峰共支付34677元，2016年李江峰共支付7400元也应当计算至李江峰已支付的租赁费用内。2.一审关于李江峰应当按照每月2000元标准向福德公司支付自2019年1月1日起至实际腾退之日的房屋使用费缺乏事实和法律依据，存在程序违反法。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条规定，出租人应在合理期限之前通知承租人。本案中福德公司于2019年1月8日向李江峰发出通知，要求李江峰1月15日前腾退房屋，但实际上在1月2日就对李江峰承租的房屋采取停电、停水措施，正是因为福德公司未在合理期限之前履行通知承租人的义务，才造成李江峰不能腾退房屋。因此2019年1月1日之后的至实际腾退之日的房屋使用费不应由李江峰承担。3.一审法院关于福德公司不应向李江峰承担营业损失错误。福德公司在不定期租赁关系存续期内无故停水，最终导致李江峰无法腾退、经营，也不能及时辞退原有员工，上述行为共造成经营误工损失42000元，关于员工在该房屋停水停电期间仍发放工资情况有《成都市社会保险个人参数交费证明》为证。二审中，李江峰变更诉讼请求为对一审判决第一项以及第二项应支付电费3528元不再提起上诉。 福德公司辩称，一审判决的依据是福德公司提供的POS单、《收据》等证据，其认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。 福德公司向一审法院起诉请求：1、判令解除福德酒店和李江峰签订的《房屋租赁合同》；2．判令李江峰立即腾退房屋；3．判令李江峰支付所欠的截止2018年12月31日的租赁费41440元及水电费3528元，并自2019年1月1日起至实际腾退之日止，按月租金2000元的标准支付房屋租金；4．判令李江峰支付违约金2072元（所欠租赁费41440元的20%）；5．本案诉讼费用由李江峰承担。 李江峰向一审法院提出反诉请求：1．判令福德酒店赔偿李江峰经营误工损失42000元（自2019年1月2日起算至纠纷解决时止）；2．本案诉讼费由福德酒店承担。 一审法院认定事实：福德酒店（甲方）与李江峰（乙方）于2003年建立了房屋租赁关系。双方在2015年1月1日签订了最后一份《房屋租赁合同》，约定：房租租赁地址在成都市四川福德酒店工艺品店，面积为38平方米，用途为工艺品销售，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租赁费为每月2000元。乙方用水、用电安表计费，费用由乙方承担，价格随成都市相关价格调整而调整。年度租赁费为24000元，按月支付，签订合同后每月10号前乙方采用转账方式向甲方支付下月的租赁费。乙方达到各期付款条件逾期拒不付款，每逾期一天，乙方应按年度租赁金额百分之一的标准向甲方支付逾期付款的违约金。如乙方未经甲方同意逾期不交清相关费用，除按欠款支付违约金外，甲方有权采取停供水电，锁门等措施，并可单方面终止合同和收回出租场地。 福德酒店于2019年1月8日向李江峰发出通知，载明：贵部与福德酒店就一楼大厅房屋的租赁关系已经终止，2016年1月至今尚欠租赁费和水电费48840.5元，此前已通知贵部腾退租赁房屋并结清相关费用，但贵部一直未履行相关义务，现我公司再次通知贵部务必在2019年1月15日前到财务部缴清费用并腾退租赁房屋。李江峰于2019年1月11日向福德酒店的经理发送短信，称：你停电时说2019年1月10日律师函会发给我，至今我没有收到律师函，在没有经法院彻底弄清楚之前，我申请通电。 另，自2015年1月1日起至，李江峰向福德酒店转款37笔：2015年度：2月2日，10000元，3月16日，4000元，4月3日，8577元，4月8日，2000元，7月1日，1900元，8月27日，2100元，9月21日，2100元，11月16日，2000元，12月31日，2000元。2016年度，2月2日，3400元，3月3日，2000元，4月28日，2000元，6月3日，水电费880元，2017年度，9月4日，2000元，10月10日，2000元，12月15日，6000元，12月27日，2000元。2018年度，3月22日，2000元，5月15日，2000元，7月18日，2000元，8月27日，2000元，9月5日，2000元，10月29日，6000元，10月31日，4000元，11月2日，水电费1800元，12月27日，2000元，上述转款中共支付房屋租金共计82300元。 一审审理中，福德酒店提交了2015年的记账凭证9张，其中：2015年6月2日的收据载明：李江峰房租5300元，截止2015年4月份，电费2488.5元；2015年8月1日调账凭证载明，李江峰刷卡2475元，冲抵充值2000-160=1840元，合计本次交费2475＋1840=4315元，其中房租4000元，电费315元；2015年9月25日记账凭证载明：收李江峰6-7月租赁费；2015年11月25日记账凭证载明：收李江峰8月租赁费2000元，2016年1月8日记账凭证载明：收李江峰9月租赁费2000元；2016年2月10日记账凭证载明：实收李江峰2015年10月租赁费3400元；2016年3月14日记账凭证载明：收李江峰2015年11月房租2000元；2016年5月11日记账凭证载明：收李江峰2015年12月房租560元。 一审庭审中，福德酒店陈述，对于李江峰提出的在2015年2月交纳的10000元，3月交纳的4000元及4月份的9000元等费用为交纳的2015年之前的房租和其在酒店的消费，记账凭证中李江峰2015年12月的房租交纳了560元，以前已交纳，故2015年剩余1440元未支付。针对李江峰在2016年的转款中，2月2日转入的3400元，不是房租而是李江峰在酒店的消费，3月3日的2000元和4月28日的2000元转款，并非房租，6月3日，转入的880元，并非水电费。2017年度李江峰向福德酒店的转款共计12000元，福德酒店认可系房租；2018年度，李江峰向福德酒店的转款共计29800元，福德酒店认可系房租。 一审审理中，李江峰向一审法院提交了一份《成都市社会保险个人参数交费证明》，载明个人社保参保人的姓名为马刚，单位名称为四川天都伟业商务服务有限公司，社保缴纳自2019年5月开始。拟证明李江峰聘请的员工在停水停电待业时，需要向员工发放工资，并陈述员工的工资是现金发放的。福德酒店对上述证据三性不予认可，一审法院认为上述证据载明内容与本案无关联性，一审法院不予采信。 一审法院认为，（一）关于本诉。1．合同解除及腾退房屋问题。福德酒店和李江峰于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日到期，但租赁期间届满后，李江峰继续使用租赁房屋，福德酒店并未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原租赁合同继续有效，但为不定期合同。依据合同约定，承租人应按月交纳租赁费，若逾期不交清，出租人有权单方面终止合同并收回出租场地。李江峰逾期未支付完毕租金，福德酒店已发出通知要求李江峰支付租金并腾退房屋，但李江峰仍未支付，故福德酒店有权请求解除合同，李江峰也应当将租赁房屋腾退给福德酒店；2．租赁费问题。李江峰抗辩称虽然尚欠租赁费，但并非福德酒店主张的41440元。一审审理中，李江峰提交了多张POS单拟证明其于2015年向福德酒店支付了房租及电费34677元，其中租金33100元，而福德酒店称其中多笔转款系李江峰在酒店的消费而非房租，另有转款属于支付以前的房租。一审法院认为，综合双方提交的证据及双方的陈述，首先，从李江峰支付租金的情形来看，合同虽然约定按月支付租金，但其长期未依约逐月支付租金，而且根据李江峰的转款记录及陈述，其在2015年2、3、4月期间就支付了2015年度23000元的房租，2015年共支付租金33100元（年度房租为24000元），提前超额支付租金的事实不符合合同约定，也不符合其本人的支付习惯及常理，其次，双方于2003年就已经建立了租赁关系，而李江峰也自认有时常在酒店消费的事实，再次，李江峰在审理中先称其所欠租金为25600元，后又称所欠租金为13700元，说明其本身对自己所欠租金金额并不确定，而福德酒店对李江峰支付的租金及电费均在记账凭证中逐笔进行记账入册，综合上述证据，一审法院对福德酒店的账目予以认可，即李江峰在2015年至2018年期间产生租金96000元，已支付租金54560元，尚欠租金41440元，尚欠电费3528元。至于2019年1月1日起的租金，因李江峰一直未将租赁房屋腾退给福德酒店，故李江峰应当自2019年1月1日起按每月2000元标准支付房屋使用费直至腾退之日；3．违约金问题。《房租租赁合同》中约定，承租人逾期不付款，每逾期一天应当按照年度租金金额1%支付违约金，该违约金约定比例过高，福德酒店自愿予以调减，主张按未支付租金金额41440元的5%计算违约金2072元，系自愿处分自身权利，且不违反法律法规的规定，一审法院予以支持；（二）关于反诉。李江峰主张福德酒店应当支付因停水停电给其带来的营业损失，一审法院认为《房屋租赁合同》在2016年度开始转为不定期租赁合同，李江峰拖欠租金未支付，依据合同约定，李江峰拖欠租金后，福德酒店有权解除租赁合同，要求其搬离并将商铺停电停水，福德酒店在2019年1月8日已向其发出了通知要求其搬离，李江峰应当搬离租赁房屋。现李江峰提交的证据不能证明其实际产生了经营损失，且即使产生了经营损失也不应由福德酒店承担，故对李江峰的反诉请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除福德公司与李江峰于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》，李江峰于判决生效之日起十日内向福德公司返还租赁房屋；二、李江峰于判决生效之日起十日内向福德公司支付租赁费41440元及电费3528元，并按每月2000元的标准向福德公司支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费；三、李江峰于判决生效之日起十日内向福德公司支付违约金2072元；四、驳回李江峰的全部反诉诉讼请求。若李江峰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费减半收取511元，反诉案件受理费减半收取425元，由李江峰承担。 二审中，李江峰、福德公司均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，李江峰与福德公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案二审的争议焦点为：一、李江峰是否构成违约，如果构成违约是否应当承担违约责任；二、李江峰是否应当支付房屋占有使用费；三、福德公司是否应当赔偿李江峰经营损失。 关于李江峰是否构成违约。因支付租金系承租人应当承担的主合同义务，李江峰应就其按约支付租金举证证明。本案中，双方均对李江峰2016年度未缴纳租赁费、2017年缴纳租赁费12000元和2018年缴纳租赁费29800元不持异议，仅就李江峰支付2015年度租赁费数额存在异议，本院对此予以确认。对李江峰2015年支付租赁费情况，其二审认可曾在福德公司进行消费，且部分款项通过POS机刷卡结清，但并无证据证明其一审提交的POS单中所列款项为消费支出还是缴纳的租赁费，应当承担举证不利的后果。加之其一审先称欠付租赁费25600元，后又称欠付租赁费13700元，二审上诉主张欠付租赁费12123元，当庭计算后称欠付租赁费26200元。尤其在后三笔计算依据未变的情况下，其对自身欠付租赁费情况出现数次反复。综合上述情况，因李江峰无法充分举证证明其2015年度支付租金情况，一审采纳福德公司主张李江峰2015年度仍欠付租金1440元，2015年至2018年共计欠付租赁费41440元并无不当，本院予以维持，李江峰未按约支付租金构成违约。 关于李江峰是否应当承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第五条，“乙方达到各期付款条件逾期拒不付款，每逾期一天，乙方应按照年度租赁金额百分之一的标准向甲方支付逾期付款的违约金。”，因李江峰二审认可其确存在欠付租金的情形，应当按照合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”基于李江峰申请调减违约金，福德公司也自愿调减违约金为，一审按照李江峰欠付金额41440元的5%认定李江峰应当支付违约金2072元并不过高，本院予以维持。 关于福德公司是否应当赔偿李江峰经营损失。本院认为，因李江峰二审认可其主张经营误工损失的依据仅为《成都市社会保险个人参数交费证明》，且其仅在2019年4月为三位员工缴纳了社保，无法达到其证明经营损失的目的。同时，《房屋租赁合同》第五条第一款第四项约定，“如乙方未经甲方同意逾期不交清相关费用，除按前款支付违约金外，甲方有权采取停供水电、锁门等措施，并可单方终止合同和收回出租场地。”，福德公司基于李江峰未按约支付租金进行停水停电具有合法性，李江峰基于此主张福德公司赔偿损失，本院不予支持。 关于李江峰是否应当支付房屋占有使用费。因双方均认可案涉租赁合同于2018年12月31日解除，李江峰在合同解除后应及时进行搬离腾退，福德酒店也于2019年1月8日向其发出通知要求其进行腾退，其二审也认可在当日收到上述通知。因李江峰二审认可其至今仍未腾退，也无证据证明其能未腾退系基于福德公司的原因，应基于对案涉房屋的占有支付相应对价。故一审以租赁合同约定的租金标准，要求李江峰以2000元/月为标准，从2019年1月1日起至实际腾退之日至支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人李江峰的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1872元，由李江峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年四月八日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹