辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初21285号原告：沈阳市铁西区云鑫富房产信息咨询服务部，住所地辽宁省沈阳市铁西区兴工北街9号（06），统一社会信用代码92210106MA0UG5MEX6。经营者：王康。委托诉讼代理人：任梓源，女，1993年11月20日出生，达斡尔族，住内蒙古额尔古纳市，系该单位员工。委托诉讼代理人：于波，女，1988年6月13日出生，汉族，住辽宁省大石桥市，系该单位员工。被告：王振华，男，1969年2月12日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：安颖，女，1972年5月12日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：王振华，男，1969年2月12日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告沈阳市铁西区云鑫富房产信息咨询服务部（以下简称云鑫富咨询部）与被告王振华、安颖合同纠纷一案，本院受理后，原告申请财产保全，本院依法作出（2019）辽0102民初21285号民事裁定书并进行了保全。后该案依法适用普通程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任梓源、于波，被告王振华，被告安颖的委托诉讼代理人王振华均通过网上参与庭审。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告损失人民币990047元并支付违约金12871元（自2019年11月24日起暂计至起诉之日），共计1002918元；2.请求法院判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年2月1日原、被告签订《房屋60天限时包销合同》（以下简称“合同”），原告按约定支付了被告委托价格人民币810000元，垫付了装饰装修费用人民币12万元。2019年7月10日原告将房屋出售给案外人徐志坚并签订《房屋买卖合同》，案外人支付购房定金20000元，2019年7月31日办理更名过户时发现涉案房屋被沈阳市铁西区人民法院查封，案外人不再购买涉案房屋，并就《房屋买卖合同》签订《解除协议》，原告替被告垫付了被告应支付给案外人的违约金2万元。2019年8月27日原告与被告达成《补充协议》，约定被告于2019年11月15日前办理完毕解除查封手续，保证房屋可以正常交易过户，如无法解封，合同自动解除，被告应赔偿原告损失共计990047元（包含原告已支付的委托价格810000元，原告垫付的装修装饰费用120000元，原告垫付的违约金20000元，原告损失的居间服务费10500元，原告为履行合同而借款所产生的利息损失29547元）。截止2019年12月3日被告仍未办理完毕解封手续，且未按《补充协议》约定赔偿原告全部款项。原告曾多次向被告主张上述款项，被告均以各种理由搪塞，拒不支付，依据《中国人民共和国民法通则》第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“应当按照约定全面履行自己的义务”，现原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼。庭审中原告变更诉讼请求第一项为请求法院判令被告赔偿原告损失人民币990047元并支付违约金（自2019年11月24日起暂计至被告实际给付之日，按照合同约定日千分之一）；诉讼请求第二项变更为请求法院判令本案诉讼费、保全费、保函费1505元由被告承担。被告王振华、安颖辩称：我与原告诉讼的起因由于我在铁西区兴工北街5号3单元10楼1号，这处房产是我身份证登记的房产，关于这处房产的买卖产生了物权的纠纷，当初原告是买我这处房屋，商定的房款总价款是810000元，双方签订了合同，达成一致，因为这处房产在银行有抵押贷款，当时签署了这处房产买卖合同时有一个付款条件，分三部分，第一部在2018年春节前，由原告付了我50000元的定金，2019年5月份又付了我355000元，合计405000元，按照合同约定房产由原告具体的施工单位进行装修，我又出具了125000元（大约）将案涉房屋的贷款结清，还清之后我和原告一起作的抵押和公证，大约在2019年7月11、12日左右，公证之日起房产的手续都交给原告了，2019年5月份原告给我第二笔款时就约定房子给原告处理了，原告已委托装修公司对房子进行重新装修，这期间由原告负责案涉房屋的买卖，从公证之日起原告应在三个工作日内将剩余房款打给我，我们是口头商议的，因原告说他们公司有程序，说房屋装修完把剩余房款打给你，我说可以，因为原告给我打款晚了，原告将尾款给我之后，我配合原告办理案涉房屋给购房人过户的手续时发现这个房子被铁西法院查封了，后铁西法院将该案件移送至和平法院审理，案号是（2020）辽0102民初1669号，我认为本案的重点是原告将尾款410000元转给我的时候，我不知道该案涉房产已被法院查封，是办理过户时才知道，原告发现案涉房产被冻结就找我来协商处理，并且已替我垫付给案外人20000元，后来我们达成了一个补充协议，约定这个房屋由原来的买卖变为代卖，并支付给原告房屋装修的费用，因我方原因给原告带来了损失，所以我同意赔偿第三方买房人的违约金，我们双方约定于2019年11月15日如果我的房子解封了，我就继续履行原来的买卖合同，如果没有解封，我就给退款，我一直在积极沟通。我希望能与原告调解。庭后，被告补充可按照月1.2%向原告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据材料如下：1、房屋60天限时包销合同、收条三张、银行对帐单电子回单，证明原、被告签订合同约定原告支付全部购房款，被告将房屋交由原告装修由原告销售，房屋装修销售后最终成交价超出委托价格部分为原告应收取的装饰装修费用及委托报酬，原告向被告支付全部购房款810000元，被告已收到全部购房款并签署收条。二被告质证意见：合同真实性无异议，签字是我签的，但是当时原告没有买卖合同，所以用这个合同签的，所以严格来说这个房子是卖给原告的，只是因为原告没有买卖合同的模板，所以才用包销合同签的。收条及银行对帐单真实性无异议，收到810000元。2、装修装饰明细表、支付装修费120000元电子回单、房屋装修前后对比照片，证明原告按照合同约定对房屋进行装修，支付120000元装修费用。二被告质证意见：装修是由原告作的，我不清楚，但这120000元我知道，这个事情我也认。3.房屋电子登记簿查询证明、与案外人房屋买卖合同、因被告违约原告代被告向案外人支付20000元电子回单、居间服务费损失10500元，铁西法院民事裁定书，我方、被告与案外人徐志坚解除协议，证明原告按合同约定销售案涉房屋，并就房屋出售案外人，案外人支付定金20000元，居间服务费10500元，原告在签订合同时及房屋买卖前均按正常程序去房产局查档，档单上显示无司法查封，待原告与案外人办理房屋买卖合同中约定的过户手续时，发现该房屋被查封，经与被告核实，被告在铁西法院有涉诉案件，因被告原因导致买卖合同无法继续履行原告按照买卖合同约定替被告向案外人垫付违约金20000元、居间服务费损失10500元。二被告质证意见：真实性无异议。4、补充协议，证明原、被告于2019年8月27日达成协议，合同2、3条约定被告应于2019年11月15日前解除涉案房屋的查封手续，超期的涉案合同于2019年11月16日自动解除，被告应在涉案合同解除后7日内返还原告全部费用，并赔偿损失，共计990047元。协议第6条约定如被告未按约定返还上述款项的，应赔偿损失总额的日千分之一支付违约金。二被告质证意见：真实性无异议。5、保险单一份、发票一张，证明原告为了保全缴了2笔费用，保单1504.38元，保全费5000元。二被告质证意见：真实性无异议。二被告未提供证据材料。根据原告提供的证据材料及二被告的质证，本院认定事实如下：2019年2月1日，原告（乙方、受托方）与二被告（甲方、委托方）签订《房屋60天限时包销合同》，二被告将其位于沈阳市铁西区，建筑面积101.9平方米的房屋委托原告代为装修销售，委托价格810000元。合同第三条3.1.1约定合同签订后当日，甲方应在乙方陪同下携带房产证、身份证等至房产部门进行电子登记查询，经查档核实房屋不存在抵押、司法查封等情形后2日内，乙方向甲方支付履约保证金50000元，甲方在收到履约保证金当日将房屋交于乙方装修装饰，为保证乙方支付保证金的安全，甲方应在乙方陪同下于2019年3月30日前一同前往房产交易部门对房屋进行查档，经查档核实该房屋可以交易后，甲乙双方按照乙方确定的时间一同前往房产交易部门办理抵押手续，将该房屋抵押至乙方指定主体名下。在抵押手续办理完毕下发不动产登记证明后3个工作日内，乙方向甲方支付保证金人民币355000元作为限时包销保证金。合同3.1.5记载如该房屋有贷款尚未还清，存在银行抵押登记，甲方应在乙方支付履约保证金后3个工作日内，办理还款手续。3。6乙方在委托期限内成功销售该房屋的，甲乙双方按照乙方确定的时间一同前往房产交易部门对该房屋进行查档，经查档核实该房屋可交易后当日内，甲方配合乙方办理该房屋的抵押登记注销手续。甲方应在抵押登记注销手续办理完毕后当日内与乙方再次对该房屋进行查档，经查档核实该房屋可交易后同时甲乙双方一同前往公证处办理公证委托手续，将与该房屋交易相关的全部事项委托给乙方指定工作人员全权代理，公证费由乙方承担，公证书由乙方持有，同时乙方将委托价格扣除履约保证金和限时包销保证金后剩余部分款项405000元支付给甲方。同日，原告依约向二被告给付履约保证金50000元，同时，双方至沈阳市不动产登记中心沈阳市房产档案馆查询案涉房屋登记情况（案涉房屋抵押权人为浙商银行股份有限公司沈阳分行）。同年5月6日，原告依约向二被告给付限时包销保证金355000元。2019年7月10日，原告作为居间方（丙方）与二被告（甲方、出卖方）及案外人徐志坚（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同》，由案外人徐志坚购买二被告案涉房屋，房屋成交价1050000元，其中买卖合同第三条付款方式，约定乙方在签订本合同后立即向甲方支付购房定金20000元，在乙方支付第一笔购房款时，该定金直接抵做同等金额的购房款。甲乙双方商定于2019年7月25日前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过后2个工作日内，甲乙双方一同去房产交易部门办理更名过户手续，在乙方新契税证明下发当日，乙方付给甲方第一笔购房款人民币330000元，同时甲乙双方须将第一笔购房款全部存入房产局办理资监管手续。合同第十条关于居间服务费的约定，甲乙双方均确认，双方房屋买卖交易是在丙方提供居间服务的情况下达成，《房屋买卖合同》签订时视为居间成功。乙方在签订本合同当日，一次性支付丙方居间服务费10500元。第十二条约定甲方保证产权清晰，保证无查封无抵押，乙方保证征信良好，如因乙方个人原因贷款额度降低其差额部分需用现金补齐。此手续为办证书手续，丙方已告知。如因乙方个人原因不购买此房，定金与中介费不退。同月12日，双方至沈阳市不动产登记中心沈阳市房产档案馆查询案涉房屋登记情况后，二被告签写收条，同月23日，原告向二被告转账405000元。同月31日，在办理更名过户查询时，发现案涉房屋被查封。2019年8月15日，原告（丙方、居间方）与二被告（甲方、出卖人）及案外人徐志坚（乙方、没事人）签订《解除协议》，内容为“甲乙双方于2019年7月10日在丙方居间介绍下，签订了……《房屋买卖合同》……因此房屋被沈阳市铁西区人民法院查封……导致无法办理更名过户手续，原合同目的无法实现，甲乙丙三方经友好协商达成如下协议：一、丙方退还已收取的居间服务费……10500元，乙方归还丙方为其开具的居间服务费收条，同时为丙方开具新的收款收条。二、乙方已支付定金……20000元在丙方处代为保管，现因甲方违约导致原合同目的不能实现，依据原合同第6.2款定金原则，甲方违约，须双倍返还定金，现甲方委托丙方退还给乙方代保管定金人民币……20000元，并由丙方先行垫付赔偿给乙方人民币……20000元，甲方应按照与丙方签订的补充协议约定时间将丙方垫付的……20000元赔偿给丙方，如甲方未按约定时间赔偿丙方，甲方应按照与丙方签订的补充协议第六条约定承担违约责任。三、付款方式：为方便履行并保证交易安全，丙方根据本协议支付给乙方的费用，待通过网上汇款的形式将上述款项直接转入到乙方账户……四、自本协议签订之日其，原合同自动解除。五、原合同解除后，甲、乙双方应将原合同原件返还于丙方，由丙方进行妥善处理。六、本协议签订后，乙方对上述款项再无任何争议，乙方不得再追究甲、丙双方任何一方经济及法律责任，甲丙双方对此房屋存在的争议由甲丙双方另行解决……”。解除协议签订后，原告于次日向案外人徐志坚支付30500元（居间费用、垫付赔偿定金），并代二被告向案外人徐志坚给付定金损失20000元。2019年8月27日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《补充协议》，内容为“一、甲乙双方共同确认：甲方已收到乙方依据原合同约定支付的各类款项共计……810000元。乙方对此房屋进行装饰装修，将房屋拆除至毛坯状态至装饰完成所产生的全部装修装饰费用……120000元（具体明细详见本协议附件《装修装饰明细表》），装修效果对比图详见本协议附件，甲方对此表示认可，双方确认无需对装修装饰费用进行评估鉴定。装修装饰费用已全部由乙方先行垫付。二、为继续履行原合同，双方商定甲方至迟于2019年11月15日之前办理更名过户手续。在甲方按照约定办理完毕解除查封手续后三个工作日内，甲方应按照乙方通知的实时间办理更名过户或办理委托公证手续，委托乙方指定人员出售此房屋。三、如甲方未按上述约定办理完毕解除查封手续或因其他原因无法办理更名过户手续，则原合同于2019年11月16日自动解除，甲方须在原合同解除后七日内对乙方返还及赔偿，返还及赔偿金额共计人民币……990047元，具体如下：（1）返还乙方已支付委托价格……810000元。（2）返还已实际花费并由乙方垫付的装修装饰费用……120000元。（3）赔偿乙方因此房屋被查封导致买受人徐志坚……无法购买此房屋，乙方向买受人先行垫付的的违约金……20000元……（4）赔偿乙方因此房屋被查封无法交易而产生居间服务费损失……10500元。（5）赔偿乙方为履行合同而借款所产生的利息损失……29547元。因乙方履行原合同义务向甲方支付委托价格的资金来源均系从第三人处借款，自原合同签订之日起即2019年2月1日至2019年8月14日期间产生的借款利息甲方应赔偿乙方。四、如甲方有其他被诉案件或此房屋再次被查封以及本次查封案件败诉等可能影响甲方按照本协议约定正常履行的情形，则乙方有权单方解除原合同，甲方应按照本协议第三条关于返还及赔偿金额的约定向乙方承担责任。五、如因甲方单方解除原合同或其他原因导致原合同解除，甲方仍应按照本协议第三条关于返还及赔偿金额的约定向乙方承担责任。六、甲方逾期未按照本协议约定对乙方进行返还及赔偿的，每逾期一日，应按照应支付乙方款项总金额的1‰支付违约金，在本条约定的违约情形下，乙方有权按照原合同约定追究甲方违约责任……八……如甲乙双方就原合同及本协议履行产生争议，任意一方均有权向被告住所地沈阳市和平区人民法院提起诉讼。九、如本补充协议与原合同有冲突之处，以本补充协议为准……”。现因案涉房屋尚未解除查封，且被告未按约定履行赔偿义务，故原告来院提起诉讼。本院认为，原告与二被告签订的《房屋60天限时包销合同》，原告与二被告及案外人签订的《房屋买卖合同》及《解除协议》，以及原告与二被告签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案，二被告委托原告装修并代售案涉房屋，原告已提供居间服务促成二被告与案外人签订《房屋买卖合同》，因二被告的原因，案涉房屋无法办理更名过户，从而导致买卖合同目的无法实现，各方签订解除协议后，原告与二被告签订《补充协议》约定在2019年11月15日前由二被告办理完案涉房屋的解除查封事宜，现案涉房屋未能办理解除查封事宜，二被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。依据双方签订的《补充协议》，二被告应向原告赔偿990047元（该款项包括原告已支付给二被告的委托款810000元、装饰装修费用120000元、垫付违约金20000元、居间费用损失10500元、2019年2月1日至2019年8月14日期间的利息损失29547元）。关于原告主张由二被告按总金额的日1‰给付违约金的诉求，二被告称按月1.2%承担违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，因原告所述损失为利息损失，且原告未能提供证据证明其有其他实际损失，结合本案情况，本院根据公平原则和诚信原则酌定以950000元（即810000元+120000元+20000元）为基数，自2019年8月15日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算违约金；以950000元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际给付之日止。关于原告主张由被告承担保全费、保单保函费的诉求，因该费用系原告合理损失，故对原告该项诉求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告王振华、安颖于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳市铁西区云鑫富房产信息咨询服务部人民币990047元；二、被告王振华、安颖于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳市铁西区云鑫富房产信息咨询服务部违约金（以950000元为基数，自2019年8月15日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算违约金；以950000元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际给付之日止）；三、被告王振华、安颖于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳市铁西区云鑫富房产信息咨询服务部保全费5000元、保全保单费1504.38元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13826元，由被告王振华、安颖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  吕红娇人民陪审员  于 平人民陪审员  李 勇二〇二〇年四月二十九日法官助理郭芳妍书记员徐溅月本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。