贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初1397号原告潘盛贤，男，1985年12月10日出生，侗族，贵州省天柱县人，住贵州省天柱县。被告贵州黔东南园鑫置业有限公司，住所地：贵州省凯里市迎宾大道中兴东博园A-5-3号，统一社会信用代码：91522600556634412X。法定代表人袁公文，公司总经理。委托代理人（特别授权）黄雪刚,贵州天合律师事务所律师。原告潘盛贤诉被告贵州黔东南园鑫置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘盛贤、被告的委托诉讼代理人黄雪刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘盛贤向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告延迟交房违约金664.57元；2、要求被告把所购住房内所有窗户及客厅内安装的塑钢门窗全部更换为合同所写的断热桥铝合金中空玻璃窗，并赔偿原告由此事影响所带来的损失，总计约30000元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2017年购买位于凯里市，面积110.30㎡，价款合计354189.00元，首付107189.00元，贷款247000.00元。被告于2019年8月31日交房，与签订《商品房买卖合同》第12页第十一条出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，交房时间延迟62天，被告应依照《商品房买卖合同》第15页第十三条向买受人按日计算支付已交付房价款万分之一的违约金，共计664.57元。依照《商品房买卖合同》第44页附件九，民用建筑节能信息中的门窗类型为断热桥铝合金中空玻璃窗一项。但在交房的过程中，原告发现被告在使用材料上与签订的合同不一致，造成门窗接缝过大，原因为被告使用门窗安装的材料全部为塑钢，有些接缝甚至用白色胶体粘合，有些门窗打不开及无法使用，存在严重隐患。鉴于此，原告出于安全考虑，该商品房存在质量问题，未能进行装修并及时入住，导致原告利益受损，被告应按照《商品房买卖合同》进行门窗整改及由于受此事影响所带来的损失。综上，为维护原告的合法权益，特向你院提起诉讼，请依法作出调判。被告辩称：一、原告没有任何证据证明被告延迟交房给其造成了经济损失，且延迟交房的时间属于正常交房期限，其主张的违约金计算过高，没有事实依据。二、本案涉案房屋的规划设计和备案载明的窗框为“塑钢单框中空白玻璃”（塑钢中空玻璃窗），被告并未改变该设计，被告也是按规划设计图纸修建的房屋。由于被告将商品房买卖合同送凯里市工商行政管理局备案为最早开盘的多层步梯楼，外墙门窗为“断热桥铝合金中空玻璃窗”（A选项），以此合同为项目签约标准模板。而后期开盘签约的高层住宅被告工作人员的失误，把商品房买卖合同中通过规划设计备案的“塑钢单框中空白玻璃”（塑钢中空玻璃窗，C选项）勾选错误为“断热桥铝合金中空玻璃窗”（A选项）。为此，被告已于2019年4月26日在黔东南日报刊登了声明，更正了商品房买卖合同中出现的勾选错误。三、被告没有权利擅自将规划设计时的“塑钢单框中空白玻璃”（塑钢中空玻璃窗）修建成为“断热桥铝合金中空玻璃窗”。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予认驳回。原告提交的证据有：1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。2、房屋窗户漏水照片复印件，证明被告合同写的房屋窗户设计材料和实际的材料不一致，不符合合同要求。3、《商品房买卖合同》复印件，证明原告向被告购买商品房的事实（三期2栋1003号房）。被告提交的证据有：1、《营业执照》、法定代表人身份证明、法人身份证复印件，证明被告的身份及主体资格。2、建筑节能设计总说明、审查合格书及备案登记表复印件，证明本案涉案房屋的设计和备案载明的窗框为“塑钢单框中空白玻窗”（塑钢中空玻璃窗），被告未改变该设计，也是按该设计修建的房屋。3、备案通知书、商品房买卖合同复印件，证明由于被告工作人员的失误，在报送凯里市工商行政管理局备案的商品房买卖合同时，把通过设计备案的“塑钢中空白玻窗”（塑钢中空玻璃窗，C选项）勾选错误为“断热桥铝合金中空玻璃窗”（A选项）。4、2019年4月26日的黔东南日报复印件，证明被告针对工作人员的失误已通过黔东南日报刊登了更正说明；5、2019年8月27日的黔东南日报复印件，证明交房通知。根据上述证据，结合双方当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2017年8月12日，以原告潘盛贤为买受人、被告为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于凯里市，双方对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式进行了约定。该《商品房买卖合同》第12页第十一条约定出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，同时该《商品房买卖合同》第15页第十三条约定逾期交房出卖人应向买受人按日计算支付已交付房价款万分之一的违约金。被告于2019年8月28日登报通知业主交房，原告于2019年8月31日进行收房，被告交房时间延迟62天。同时该《商品房买卖合同》第44页附件九中约定，民用建筑节能信息中的门窗类型为“断热桥铝合金中空玻璃窗”，双方在交房的过程中，原告认为被告在使用材料上与签订的合同不一致，该商品房存在质量问题，接房后未进行装修及入住，原告要求被告应按照《商品房买卖合同》进行门窗整改及由于受此事影响所带来的损失，双方发生纠纷。原告遂起诉本院，提出自己的诉讼请求，案件经调解未果。另查明，被告开发的“御景天下三期”二幢即二号楼的规划设计和备案载明的窗框均为“塑钢单框中空白玻窗”（塑钢中空玻璃窗），被告按规划设计图纸的内容修建的该商品房。原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，由于被告方的工作人员的失误，将“塑钢单框中空白玻窗”（塑钢中空玻璃窗，C选项）勾选为“断热桥铝合金中空玻璃窗”（A选项），为此，被告在2019年4月26日已在黔东南日报刊登更正商品房买卖合同中出现的关于“塑钢单框中空白玻窗”（塑钢中空玻璃窗，C选项）勾选为“断热桥铝合金中空玻璃窗”（A选项）勾选错误的声明。同时被告在交房时也向“御景天下三期”所有业主（包括原告）作出了解释并表示道歉，被告已尽了合理的解释和采取补救措施义务。此外，原告未能提供证据证明所受损失事项和具体损失计算标准。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。一、关于逾期交房违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同双方互负权利义务的，应当以负义务的一方当事人的义务履行完毕时开始计算违约责任。本案中，双方在合同中约定于2019年6月30日前交付该商品房，而被告于2019年8月28日登报通知业主交房，双方于2019年8月31日进行交房，延迟交房时间61天，按双方约定，被告应支付原告此期间的逾期交房违约金，按实际购房款354189.00元的日万分之一计算，实际违约交房时间为61日。原告起诉只要求被告支付延迟交房违约金664.57元的计算标准和数额并未超出双方约定违约金计算标准，故原告此项请求本院应予以支持。被告认为原告主张的违约金计算过高、没有事实依据的抗辩理由本院不予采纳。二、关于原告第二项请求问题。依照中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第二十四条“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”的规定，被告在修建本案所涉商品房时必须严格按照所批准的规划、设计建设该商品房，不得擅自变更规划、设计。从被告提供的证据能够证明本案“御景天下三期”二幢即原告所购凯里市凯开大道75号御景天下第2幢10层3号商品房的规划、设计和备案载明的窗框均为为“塑钢单框中空白玻窗”（塑钢中空玻璃窗），引起纠纷系因被告方销售工作人员的失误，在签订合同时错误将“御景天下三期”二幢即二号楼的规划、设计和备案载明的窗框为“塑钢单框中空白玻窗”（塑钢中空玻璃窗）勾选为“断热桥铝合金中空玻璃窗”所致。被告在发现勾选错误后，已经通过在黔东南日报刊登更正了商品房买卖合同中出现的勾选错误的声明，履行了告知义务，采取了补救措施，并且在交房时也向“御景天下三期”所有业主（包括原告）作出了解释并表示道歉，原告得知此情况后至今并未提出退房等要求，视为原告认可继续履行合同，因此被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。由于原告未提供证据证实所受损失事项和具体损失计算标准，属举证不能，因此原告的此项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、被告贵州黔东南园鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘盛贤逾期交房违约金664.57元；二、驳回原告潘盛贤的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为283.00元，由原告潘盛贤负担258.00元，由被告贵州黔东南园鑫置业有限公司负担25.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  滕新红二〇二〇年四月七日法官助理石娟书记员杨昌堡