广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初1822号原告：何那丽，女，1982年2月15日出生，汉族，住湛江市麻章区，委托诉讼代理人：潘剑哲，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张妤，广东承诺律师事务所律师。被告：梁秋荣，女，1954年11月24日出生，汉族，住湛江市霞山区，委托诉讼代理人：莫涵，广东意合律师事务所律师。原告何那丽与被告梁秋荣土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何那丽及其委托诉讼代理人潘剑哲，被告梁秋荣的委托诉讼代理人莫涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何那丽向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《土地租赁合同》无效；2.判令被告梁秋荣返还原告何那丽定金3500元；3.判令被告梁秋荣将原告在涉案租赁土地上所建设的铁棚及升降机返还原告，并赔偿原告何那丽经济损失30万元；4.判令被告梁秋荣承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月1日，何那丽与梁秋荣签订《土地租赁合同》，约定何那丽承租位于霞山区××号土地的使用权，租期从2016年3月1日至2019年3月1日，每月租金3500元，何那丽在承租期间可在租赁土地上加盖简易工棚。何那丽承租涉案土地后，花费20万元搭建简易工棚，花费30万元进行装修、安装升降机等，之后在此经营棚金宏发门窗。租赁期满后，何那丽决定不再续租，于2019年3月8日开始拆除铁棚，却遭到梁秋荣的强烈阻碍。梁秋荣不但阻碍何那丽拆除自建铁棚，也不同意进行补偿，甚至将何那丽建设的铁棚出租他人使用，收取租金。涉案土地属于梁秋荣占用的集体土地，梁秋荣不享有处分权，因此《土地租赁合同》无效。何那丽为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。被告梁秋荣辩称，1、《土地租赁合同》合法有效，我方无需承担任何赔偿责任。我方是湛江市霞山区××号土地的合法使用权人，有权对该土地进行出租，因此《土地租赁合同》合法有效。涉案土地出租给原告前已建有简易工棚，即便原告存在加建行为，加建物与原附属物已形成附合，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，我方无需承担任何责任。2、《土地租赁合同》约定的租赁期于2019年3月1日届满，租赁期限届满后，原告不但没有搬离现场，反而私自将《土地租赁合同》约定的租赁期限更改至2019年3月30日届满，并向我方主张合同未到期。原告于2019年3月20日实际搬离时，尚未结清2019年3月1日至20日的占用费及水电费，已构成违约，故我方有权扣除保证金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于何那丽提交的《土地租赁合同》，该《土地租赁合同》载明的租赁截止时间有涂改字样，涂改内容未经合同当事人签名确认，梁秋荣亦不认可，故本院对该《土地租赁合同》的真实性不予确认。2、关于何那丽提交的收据、送货单、提货凭证、销售单、收款收据（何那丽提交的证据3-10及证据13-16），上述单据没有付款人的姓名，亦非正式票据，本院对其真实性难以认定。3、关于何那丽提交的相片及视频，梁秋荣对其真实性、合法性予以认可，本院亦予确认，但该相片、视频未能反映出涉案铁棚全部由何那丽搭建，以及梁秋荣与其他人员拆除何那丽所搭建的铁棚及装修，故本院对该组证据与其待证事实的关联性不予认可。4、关于湛江市霞山区新兴街道新村村民委员会出具的证明及证明书，该证明及证明书没有单位负责人和制作人的签名，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款规定，本院不予确认。5、关于证人证言，证人张某、谭某、李某对24号土地在何那丽承租时的状态描述基本一致，该三名证人与原、被告双方均无其他利害关系，本院对该证人证言予以认可。经审查，本院认定事实如下:位于湛江市霞山区××土地（以下××土地）××霞山区××新村村民小组所有的集体土地，湛江市霞山区新兴街道新村村民委员会将该土地分配给梁秋荣使用。2011年至何那丽承租前，梁秋荣将24号土地出租给案外人李某经营物流，李某在24号土地上搭建一层简易铁棚。2016年3月1日，何那丽(乙方)与梁秋荣（甲方）签订《土地租赁合同》，约定梁秋荣将24号土地出租给何那丽，租赁期限从2016年3月1日起至2019年3月1日止，每月租金3500元，何那丽交纳保证金3500元，并可根据需要在城建允许范围内加盖简易工棚，第五条第一款约定“乙方应按照约定向甲方交纳租金，如逾期交纳租金10日以内，乙方应交所欠租金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，并扣除全部保证金作为所欠租金和违约金”。《土地租赁合同》签订后，梁秋荣将24号土地连同地上构筑物交付何那丽，何那丽交纳保证金3500元，随后雇请铁工谭某在该土地上搭建铁棚成二层，雇请水工张某在铁棚内进行装修。装修好后，何那丽在24号土地上的铁棚内经营销售门窗，并向梁秋荣支付2016年3月1日至2019年2月28日期间的租金及水电费。《土地租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方没有办理交接手续，何那丽主张其于2019年3月14日搬离大部分可移动物品，梁秋荣次日控制24号土地，并于2019年3月20日将24号土地上剩余可移动物品搬离；梁秋荣主张其于2019年3月20日实际控制24号土地。2019年3月1日至20日，24号土地所在地址产生水费69.43元及电费302.52元。庭审中，何那丽称升降机的具体位置对应其证据11中编号为6的照片。诉讼中，何那丽向本院提出司法鉴定申请，请求对24号土地上铁棚的建设年限及现存价值进行司法鉴定。在委托鉴定过程中，何那丽向本院撤回其司法鉴定申请。本院认为，本案属土地租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点为：1、《土地租赁合同》是否有效；2、梁秋荣是否应向何那丽返还保证金3500元；3、梁秋荣是否应向何那丽返还24号土地上的铁棚、升降机及赔偿损失30万元。关于《土地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。即区分了物权效力与合同效力，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。未办理物权登记，不影响合同效力。《土地租赁合同》是何那丽与梁秋荣的真实意思表示，24号土地属于集体所有土地，不影响合同效力，何那丽以梁秋荣对24号土地无处分权为由主张《土地租赁合同》无效，没有法律依据，本院不予采纳，《土地租赁合同》应为合法有效合同。关于梁秋荣是否应退还何那丽保证金的问题。《土地租赁合同》约定的租赁期限已满，何那丽已向梁秋荣付清《土地租赁合同》约定租赁期限的所有租金，梁秋荣主张何那丽逾期支付租金构成违约，根据《土地租赁合同》约定不予退还保证金无理，本院不予采纳，梁秋荣应将依该合同取得的保证金3500元退还何那丽。租期届满后，何那丽与梁秋荣没有办理交接手续，何那丽主张梁秋荣于2019年3月15日控制24号土地未能提供证据予以证明，应承担举证不能的后果，梁秋荣自认于2019年3月20日实际控制24号土地，是其对不利自己事实的承认，本院予以确认，认定何那丽于2019年3月20日将24号土地交回梁秋荣。原租金标准是双方协商一致的结果，亦符合市场规律，何那丽应参照原租金标准3500元/月向梁秋荣支付2019年3月1日至20日期间（计算19天）的占用费2216.67元（3500元÷30天×19天）。何那丽对梁秋荣主张其在24号土地所在地址于2019年3月1日至20日期间使用水电产生水费69.43元及电费302.52元无异议，本院予以确认，用梁秋荣应退还的保证金3500元与何那丽应支付2019年3月1日至20日期间的占用费、水电费相抵充，梁秋荣还应退还何那丽911.38元（3500元-2216.67元-69.43元-302.52元）。关于梁秋荣是否应向何那丽返还24号土地上的铁棚、升降机及赔偿损失30万元的问题。《土地租赁合同》约定的租赁期限已届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，何那丽应将24号土地返还梁秋荣。关于24号土地上的铁棚，根据本案现有证据，不足以认定全部系由何那丽搭建，亦难以准确区分何那丽所搭建的部分，且24号土地上现有的二层铁棚为一整体，若部分拆除必会影响整体结构，带来安全隐患。在梁秋荣同意利用铁棚的情况下，根据“房地一体化”原则，何那丽应将24号土地上的铁棚一并返还梁秋荣。何那丽称升降机的具体位置对应其证据11中编号为6的照片，但该照片显示没有升降机。升降机属于可拆除移动物品，何那丽自认其于2019年3月14日将大部分可移动物品搬离，又未能提供充分证据证明其搬离后仍将升降机留在原处或现存升降机为其所有，所以，对何那丽要求梁秋荣返还升降机的请求，本院不予支持。关于何那丽主张的30万元损失，根据何那丽的主张，该30万元是其在24号土地上搭建铁棚及进行装修所产生的费用。对该30万元损失，本院认为，首先，一般情况下，土地承租人在签订土地租赁合同后在承租土地上进行建设或投资必然会考虑到租赁期限的长短，并根据租赁期限的长短进行适当的建设和投资，使得自己可以在租赁期限内合理分摊投资的价值。何那丽在24号土地上搭建铁棚及装修时应当考虑到合同约定的租赁期限，对24号土地作可在预期租期内收回成本的搭建或装修。本案中，《土地租赁合同》约定的租赁期限已届满，何那丽在租赁期限内也对24号土地享有了占有、使用的权利，其搭建铁棚及装修的相关费用也应在租赁期限内得到了摊销，其签订《土地租赁合同》的目的也已得到实现，故何那丽要求梁秋荣赔偿其搭建铁棚及装修的损失缺乏理据。其次，何那丽在委托鉴定过程中撤回对24号土地上铁棚现存价值的司法鉴定申请，对其在租赁期间搭建铁棚及装修的费用亦未能提供充分、有效的证据予以证实。因此，本院对何那丽要求梁秋荣赔偿其在24号土地上搭建铁棚及装修的30万元损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于使用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、限梁秋荣于本判决发生法律效力之日起七日内返还何那丽911.38元；二、驳回何那丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5827.5元，由何那丽负担5777.5元、梁秋荣负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄细曼人民陪审员  秦安安人民陪审员  王 艳二〇二〇年四月三十日法官助理林巧思书记员李兰分附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。