四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川01民终60号 上诉人（原审被告）：上海英盾保安服务有限公司，住所地：上海市普陀区新村路423弄26号。 法定代表人：杨华伍，执行董事。 委托诉讼代理人：王品呈，上海申欧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周文彬，女，1963年5月6日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：苟艺梅，四川悟德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳明，四川悟德律师事务所律师。 原审被告：上海英盾保安服务有限公司成都分公司，营业场所：成都市武侯区沙堰街1号（亿通新天地大厦）1栋8层801。 负责人：方福来。 委托诉讼代理人：王品呈，上海申欧律师事务所律师。 上诉人上海英盾保安服务有限公司（以下简称“英盾公司”）因与被上诉人周文彬、原审被告上海英盾保安服务有限公司成都分公司（以下简称“英盾成都分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 英盾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周文彬提出的全部诉讼请求。 事实和理由：一、一审法院审理程序存在重大错误。“4、判令英盾公司、英盾成都分公司因违约解除租房协议应支付周文彬三个月过渡期的租金损失15600元。”不属于周文彬向一审法院提交的民事起诉状和2019年5月10日的一审庭审中已经提出的诉讼请求范围；二、《房屋出租协议》系无效合同。周文彬并非出租房屋的所有权人，且出租房的所有权人向艳洁并未追认《房屋出租协议》的效力，因此周文彬无权以出租人身份与英盾公司建立房屋租赁关系，《房屋出租协议》属于无效合同。在合同无效的情况下，违约责任等条款亦不得单独适用，据此一审法院判决英盾公司向周文斌支付违约金3900元，不具有合同和法律依据；三、《房屋出租协议》已于2018年12月26日解除。英盾成都分公司已向周文彬送达了《关于崇州捷普项目宿舍退租告知函》，故《房屋出租协议》均已告解除。周文彬于同日更换了所有出租房屋门锁，英盾公司所有物品（包括自行添置的家具等）均被扣留在出租房屋内，故英盾公司事实上已经丧失对出租房屋的使用权。同时关于门锁更换及房屋交接等事宜，英盾公司多次寻找周文彬并产生纠纷（崇州市公安局大划派出所提供了出警记录）。以上事实均可证明，《房屋出租协议》在2018年12月26日后不再实际履行。在英盾公司没有使用出租房屋的情况下，一审法院判令英盾公司向周文彬支付2019年2月至5月期间的房屋租金，房屋占用费不具有事实依据；四、英盾公司不应向周文彬支付房屋空置损失。首先，周文彬提出的有关房屋空置损失的诉讼请求存在重大瑕疵，不应获得法院支持。其次，《房屋出租协议》均未对房屋空置损失进行约定，周文彬将出租房屋用于出租，能否及时岀租应根据租赁市场行情而定，同时还涉及联系中介、磋商、看房等事项，周文彬未能证明房屋空置期租金损失产生的必然性及排他性，故房屋空置损失不应得到支持。再次，在英盾公司与周文彬已经发生纠纷（2018年12月26日）的情况下，周文彬未及时通过诉讼形式主张权利，也未采取任何减少损失的有效措施，属于人为导致损失扩大，应当由周文彬自行承担相关责任。另，一审法院判决英盾公司向周文彬支付违约金3900元与判决英盾公司向周文彬支付房屋空置损失7800元，明显加重了英盾公司的赔付责任。 周文彬辩称：一、一审判决书所确认的房屋占用费以及过渡期期间的损失系周文彬在一审中进行了变更并在一审笔录中进行了确认，周文彬也进行了答辩。二、根据周文彬提供农村无产权证明，案涉房屋系政府统一规划建设，不属于违章建筑。三、在案件审理过程中，周文彬与英盾公司已经达成了解除房屋出租协议，并在2019年5月14日完成了案涉房屋的腾退移交。对方陈述2018年12月16日进行了解除前后矛盾。四、周文彬将房屋再次出租需要时间，期间的损失应由英盾公司承担，且到目前为止，房屋都未出租出去。 英盾成都分公司未发表陈述意见。 周文彬向一审法院提出诉讼请求：一、判令英盾公司、英盾成都分公司支付房屋租金人民币23400元；二、判令英盾公司、英盾成都分公司支付违约金人民币3900元；三、判令英盾公司、英盾成都分公司向周文彬交纳保证金人民币5000元；四、判令英盾公司、英盾成都分公司因违约解除租房协议应支付周文彬三个月过渡期的租金损失15600元。 一审法院经审理查明，英盾成都分公司系英盾公司的分公司，2018年9月1日英盾成都分公司因经营需要与周文彬签订《房屋租赁协议》，周文彬将登记在其女向艳洁名下位于本市间住房出租给英盾成都分公司使用，租期从2018年9月1日起至2019年8月30日止，租期为一年。双方在协议中约定，英盾成都分公司租用周文彬房屋6间，每月每间房屋租金为650元，租金支付方式为每半年支付一次，先支付后使用，并提前10天支付；双方在协议中还约定了保证金5000元，卫生费2400元，由英盾成都分公司在支付首期房租时一并支付。英盾成都分公司在2018年9月1日入住后，于同月15日向周文彬支付了合同期内的上半年（即2018年9月1日起至2019年2月30日止）的租金23400元人民币，保证金5000元未向周文彬支付，2018年12月29日，英盾成都分公司向周文彬支付了卫生费2400元。从2019年2月起，英盾成都分公司无员工入住该房屋；2019年5月7日英盾成都分公司向周文彬送达的《关于解除（房屋出租协议）告知函》；在本案审理过程中，英盾成都分公司和周文彬确认于2019年5月9日解除《房屋出租协议》，并于2019年5月14日完成了涉案6间房屋的交接。 上述事实，有周文彬和英盾公司、英盾成都分公司的身份信息材料，《房屋出租协议》、英盾公司支付房租、卫生费等的银行流水明细清单、该出租房屋的房屋产权证（崇房权证监字第××号）、土地使用权证、周文彬与向艳洁之间的亲属关系证明及周文彬、英盾公司、英盾成都分公司的当庭陈述佐证。 一审法院认为，关于《房屋出租协议》义务承担主体问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，英盾成都分公司在履行合同过程中产生的债务应由英盾公司承担，对周文彬请求英盾公司、英盾成都分公司共同承担债务的诉讼请求不予支持。 对于周文彬、英盾成都分公司争议《房屋出租协议》是否有效的问题，周文彬提交了该出租房屋的房屋产权证、土地使用权证及其与房屋所有权人向艳洁系母女亲属关系的证明，周文彬将其女的房屋出租，其女及英盾成都分公司在《房屋出租协议》签订及履行时均无异议，签订《房屋出租协议》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，一审法院依法确认《房屋出租协议》合法有效。对于英盾成都分公司辩称《房屋出租协议》无效的辩解理由一审法院不予采信。 英盾成都分公司辩称于2018年12月28日就向周文彬送达了《关于崇州捷普项目宿舍退租告知函》，但没有提供有效的证据证明周文彬收到过上述告知函，且该告知函上并未加盖公司印章，英盾成都分公司为证明其曾和周文彬为房屋出租产生纠纷的主张，向一审法院提交了崇州市公安局大划派出所的出警记录，该记录只能证实周文彬与英盾成都分公司为租赁事宜发生过纠纷，但不能证明其主张，一审法院对英盾成都分公司辩称《房屋出租协议》已经解除的辩解理由不予采信；在本案审理过程中，周文彬与英盾成都分公司达成于2019年5月9日解除《房屋出租协议》的协议，并于2019年5月14日完成了案涉房屋的腾退移交。 关于周文彬、英盾成都分公司解除《房屋出租协议》后租金及损失等费用的计算问题，周文彬、英盾成都分公司应当以《房屋出租协议》的约定履行各自义务，周文彬主张的6间住房以650元/间的价格从2019年3月1日开始至2019年8月30日的租金23400元，因为周文彬、英盾成都分公司协议《房屋租赁协议》提前解除，并于2019年5月14日实际交接，英盾公司应支付周文彬的房租应当从2019年3月1日开始计算到2019年5月14日共计2个月又13天，房租为9490元，对周文彬的主张部分支持为由英盾公司支付周文彬租金9490元；周文彬主张违约金3900元，因英盾成都分公司要求提前解除租赁合同，属违约方，英盾公司应按照《房屋出租协议》约定支付周文彬3900元违约金，对周文彬该主张由英盾公司、英盾成都分公司缴纳保证金5000元，合同约定该保证金用于在退还房屋时对水、电、气费用及房屋设施损失等结算清后予以退还，现双方并未对上述事项进行结算，周文彬可在与英盾成都分公司结算后另行主张，对周文彬该主张一审法院不予支持。 对周文彬要求英盾成都分公司支付因违约提前解除租房合同三个月过渡期租金的诉讼请求，因英盾成都分公司要求解除租赁合同并未提前告知周文彬，周文彬要将房屋再次出租需要一定的合理期限，这期间房屋的空置损失应由英盾公司承担，一审法院酌定为2个月，计算标准参照《房屋出租协议》租金的约定共计为7800元。综上，一审法院根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、周文彬与英盾成都分公司于2018年8月25日签订的《房屋出租协议》于2019年5月9日解除；二、英盾公司于判决生效之日起十日内支付周文彬租金9490元及违约金3900元；三、英盾公司于判决生效之日起十日内共同支付周文彬房屋空置损失7800元；四、驳回周文彬的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审一致，对此本院予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于合同效力问题。英盾公司认为案涉房屋的所有权人系案外人向艳洁，因而在案外人未追认的情况下，周文彬属于无权出租，其租赁行为自始无效。本院认为，房屋租赁合同属诺成合同，且其效力不以出租人拥有房屋所有权为必要要件。本案中，案涉房屋所有权人向艳洁系周文彬之女，其女在《房屋出租协议》签订及履行时并无异议，因而签订《房屋出租协议》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，周文彬该出租行为有效，案涉房屋租赁合同及补充协议有效。故，一审法院认定合同有效并无不当。 关于合同解除问题。英盾公司认为因双方出现矛盾，其于2018年12月26日向周文彬送达了《关于崇州捷普项目宿舍退租告知函》，故《房屋出租协议》及其补充协议均已告解除。且周文彬对案涉房屋上锁，让其丧失对房屋的占用控制。本院认为，英盾公司在并不享有解除权的情形下提出解除，并不发生解除的法律效力，故其送达上述告知函并不导致案涉合同解除，故一审以双方于审理中对解除的认可作为案涉合同的解除时间并无不当。对于英盾公司主张的强制收回房屋问题，本院认为，2018年12月28日的报警登记表并不足以证实周文彬已强制收回房屋，亦无其他足以采信的证据佐证周文彬已强制收回房屋，故英盾公司应承担举证不能的不利责任。 关于案涉违约金的性质问题。本案中，英盾公司认为合同约定的违约金系解约违约金，周文彬则认为其系主张的延迟给付违约金。本院认为，结合双方签订的《房屋出租协议》中第九款“甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金”之约定，双方关于违约金的约定是为了督促各方按约履行合同，使合同顺利进行，属对于整个违约责任的概括性约定，故并不排除迟延给付之适用。本案中，英盾公司在合同履行期间存在迟延给付租金的行为，故周文彬依该约定主张迟延给付租金的违约金并无不当。 关于支付房屋空置损失费是否适当问题。英盾公司认为双方就房屋空置损失并无约定且周文彬并没有在纠纷发生后积极主张权利，也未采取减少损失的有效措施造成损失扩大，故法院不应支持其主张。本院认为，对于违约方给守约方造成的损失，违约方应负完全赔偿责任，此系法定责任。本案的房屋租赁合同约定了履行期限，英盾公司提前解约将导致出租人本该享有的合同内出租收益丧失，应对该损失予以赔偿。对于英盾公司认为周文彬应当积极减损的问题，本院认为，在英盾公司提前解除合同并造成案涉房屋空置的情形下，即使周文彬要采用另行出租等方式积极止损亦须有合理的期间作为保障，一审酌定的两个月期间合理，本院予以确认。 关于周文彬一审增加的诉讼请求问题。本院认为，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”之规定，本案周文彬并不违反上述法律规定。同时，英盾公司已于一审中对该增加的诉讼请求进行答辩，故一审法院将其纳入审理并无不当。 综上，英盾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费608元，由上海英盾保安服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年四月十六日 书记员  符 莎