河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1469号 上诉人（原审被告、反诉原告）：石家庄丽景房地产开发集团有限公司，住所地：石家庄市新华区新华路677号丽景国际615室。 法定代表人：鲁建平，该公司经理。 委托诉讼代理人：杜丽娜，河北硕琨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟东，河北硕琨律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔青梅，女，1966年10月4日生，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：韩胜杰，男，1974年12月31日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：杨坤，河北天宏律师事务所律师。 原审被告：石家庄市华东实业总公司，住所地：石家庄市新华区东三庄村村东大街8号。 法定代表人：王立杰，该公司经理。 原审第三人：韩三栋，男，1949年5月10日出生，汉族，住石家庄市正定县。 原审第三人：河北大业城市建筑工程有限公司，住所地：正定县恒山西路。 法定代表人：韩三栋，该公司董事长。 上诉人石家庄丽景房地产开发集团有限公司（以下简称丽景房地产公司）因与被上诉人崔青梅、原审被告石家庄市华东实业总公司（以下简称华东实业公司）、原审第三人韩三栋、河北大业城市建筑工程有限公司（以下简称大业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初7653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄丽景房地产开发集团有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定涉案房屋系河北大业城市建筑工程有限公司合作分成所得属于认定事实错误。河北大业城市建筑工程有限公司系上诉人开发文书苑项目的施工单位，双方之间是施工合同关系，并不是合作关系。上诉人因为拖欠其工程款暂时无法偿还，才将房屋交给韩晓峰帮忙出卖，不存在韩晓峰代表河北大业城市建筑工程有限公司与上诉人办理合作分成手续的事实。二、被上诉人应向上诉人支付A幢1单元2103室房款。上诉人与被上诉人并没有就购房款的支付方式做任何形式的变更，被上诉人提供的认购书上“本房为合作分成所得，不必向出卖方支付房款”的字样，不是上诉人所填写，该认购书与上诉人手中的认购书明显不一致，不能单独作为证据使用。被上诉人没有任何证据证明其支付了购房款，所以被上诉人应当按照合同约定向上诉人支付房款。三、上诉人不应向被上诉人支付违约金。因为被上诉人违约在先，没有向上诉人支付A幢1单元2103室房款才造成房屋产权证书没有办理，上诉人不存在任何违约行为，支付违约金没有任何事实和法律依据。四、被上诉人并未提供任何缴纳房款的证据，一审对被上诉人未缴纳房款的事实视而不见，明显属于认定事实错误。首先，被上诉人称系韩三栋购买房屋，房款给了韩三栋，而被上诉人对于与韩三栋双方之间的交易记录以及房屋买卖关系，并未提供任何证明，并且也未做出任何合理解释。其次，被上诉人对于与丽景房地产公司不存在任何合作关系是认可的，因此称合作分成原因不支付房款没有任何依据。再次，丽景房地产公司无论与第三人大业公司还是与韩三栋都不存在合作关系，双方系建筑施工关系，施工纠纷涉及的工程款抵顶中并不涉及该套房屋。需要说明的是，对于房屋抵顶工程款情况，虽然不需要直接缴纳房款，但是有相应的抵顶手续，交款即抵顶证明都会办理，我公司对此已经提供了充分证据予以证明。最后，一审法院称我公司对于合作分成处加盖公章无法解释，交付房屋无法解释，给韩晓峰收条盖章签字无法解释为由，驳回我公司诉讼请求，是明显不可理解，无法接受，我公司对上述问题均已一一做过解释。被上诉人仅仅提供一纸合同，并且该合同还是双方持有并不一致的合同，仅仅能够证明双方存在房屋买卖合同关系而已，对于自身实际履行自己义务即缴纳房款的情况，被上诉人有义务证明，法院也有义务查明。而对于被上诉人如何缴纳大笔金额房款、是否存在转账记录和收款收条、如何与韩三栋进行的交易、双方是否签订合同、如何支付房款、韩三栋如何与我公司办理的缴纳房款手续、如何分成或者抵顶，一审法院均不予以查明，且均不予以要求解释，明显偏颇。五、对于被上诉人现在居住房屋的情况，如果说能够证实何种事实，那也只能够证实我公司完成了交房义务，而并不能以此认为被上诉人缴纳了房款。首先，一审判决称，我公司不能对被上诉人占有使用房屋做出合理解释，暗含自以为是的推理“不交款，你能给他交房”，这种理论跟“不是你撞的人，你为何要扶”并无两样。本案中，如上所述，被上诉人占有使用房屋，如果说能够证实事实也只能够证实我公司完成了交房义务，无论是交房还是办证，都属于合同关系成立下我公司的义务，但是如果被上诉人没有完成自身缴纳房款的义务，根据合同法规定及双方合同约定，我公司当然均有权予以拒绝。本案中被上诉人没有缴纳房款，一审法院对于我公司的反诉请求应当予以支持，在其缴纳房款前，我公司有权拒绝配合办理办证义务，并且我公司保留解除双方买卖合同的权利。需要补充说明的是，该项目的手续办理均在华东实业公司名下，并非在我公司名下，因此办理产权证的配合义务，从强制履行的角度来讲应当是登记手续显示公司，被上诉人要求我公司配合办理证件属于不适于强制履行情形。一审法院第一次庭审对此事实进行了询问，但发回重审后并未对此予以查明。对于已经交清房款的业主，我公司均主动配合，基本都取得了产权证，如被上诉人等人确已缴纳了房款，也早已取得了产权证书。其次，关于分配方案和收条，均是我公司向韩晓峰出具，而韩晓峰系原审第三人公司的工作人员，对此我公司已经做出解释。一审法院对于被上诉人如何占有使用房屋没有查明，我公司出具给韩晓峰的收条时间为2013年5月2日，而我公司与被上诉人签订的《房产认购协议》时间为2013年11月11日，被上诉人对于收房时间、如何收房并未提供任何证据。正常交房过程中，我公司均会代为收取办证税费等，而被上诉人无论是正常交房记录还是办证税费，在我公司均未显示，原审第三人作为我公司项目的施工单位，本身就有着自身便利，而利用我公司要求代卖房产以便优先解决工程款问题，占有房屋，从而与被上诉人共同来达到不缴纳房款，不进行抵顶扣款程序，而非法占有房屋的目的。本案涉及被上诉人一套房屋，另外案外人房永杰一套房屋，韩晓峰六套房屋，均是此种情形，基于韩晓峰的特殊身份，我公司有合理理由怀疑，被上诉人系与原审第三人合作企图通过诉讼手段共同谋取巨额利益。综上，原审认定事实错误，应驳回被上诉人原审诉讼请求而支持上诉人诉讼请求。 崔青梅答辩称，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。具体理由如下：涉案房屋系河北大业城市建筑工程有限公司合作分成所得，被上诉人无需向上诉人支付购房款，被上诉人已经合法取得涉案房产的所有权和使用权，上诉人应当按照约定向被上诉人支付相关违约金，为被上诉人办理涉案房产的不动产登记证书。1、从被上诉人提供的房产认购协议书看，在该协议第四页标注“本房为合作分成所得，不必向出卖方支付房款”的字样并由上诉人在该字样上加盖了公章，这足以证实涉案房屋系河北大业城市建筑工程有限公司合作分成。2、从被上诉人提供的分配方案、收条看，韩晓峰代表河北大业城市建筑工程有限公司与上诉人法人何步宇签订房屋分配方案，分得一单元1901、2002、2103、2302、2303，二单元104，B座2208、1406，面积合计944.45平方米。何步宇分得一单元1603、1903、2301，三单元102、802，二单元2302、B座2206、2209，面积合计1056.07平方米。2013年5月2日，上诉人与韩晓峰对河北大业城市建筑工程有限公司分的8套房产和3个车位办理了交接手续，并加盖了该公司印章，且该过程发生在何步宇担任上诉人法定代表人及股东期间，这足以证实涉案房屋系河北大业城市建筑工程有限公司合作分成。河北大业城市建筑工程有限公司对其分成所得的房产有权直接处置给被上诉人，被上诉人已经合法取得涉案房产的所有权和使用权，上诉人应当按照约定向被上诉人支付相关违约金，办理涉案房产的不动产登记证书。3、从涉案房产占有、使用及相关缴费情况来看，涉案房产一直由被上诉人占有、使用至今，相关的水费、电费、暖气费、物业费等一直由被上诉人缴纳至今，在被上诉人与上诉人发生纠纷之前，长达几年的时间里，从未有人向被上诉人和河北大业城市建筑工程有限公司主张涉案房产的权利，这从客观上也可以证实河北大业城市建筑工程有限公司和被上诉人取得涉案房产的合法性及合理性。4、在另案上诉人与房永杰房屋买卖合同纠纷一案中，石家庄市中级人民法院已经做出（2020）冀O1民终276号民事判决书，判决驳回上诉人石家庄丽景房地产开发集团有限公司的上诉请求，维持原判。现该判决已经生效。该案与本案属于同一事实，且在另案中已对相关事实予以认定，本案应当予以参照。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 石家庄市华东实业总公司、韩三栋、河北大业城市建筑工程有限公司均未到庭亦未提交书面答辩意见。 崔青梅向一审法院起诉请求：一、判令被告立即为原告办理位于新华区（文书苑小区）Ａ幢1单元2103室不动产权属证书（房地产过户手续）；二、判令被告赔偿因延期交付不动产给原告造成的损失直至赔付完成之日止（计算至2018年6月27日为137550元）；三、本案诉讼费等相关费用由被告承担。 石家庄丽景房地产开发集团有限公司向一审法院反诉请求：一、判令反诉被告支付房屋价款827370元及违约金(违约金按日万分之二计算，自2013年11月11日计算到房款全部交清之日止)暂计为330948元；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原告崔青梅与被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司签订了编号为Ｎｏ：308《房产认购协议书》，原告购买被告所开发的位于新华区（文书苑小区）Ａ幢1单元2103室房产，该协议的第四页标注“本房为合作分成所得，不必向出卖方支付房款”的字样并由被告在该字样上加盖了公章。该房产已经交付原告崔青梅并使用至今。 另查明：何步宇曾系被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司法定代表人及股东，2016年6月该公司法定代表人变更鲁建平。韩晓峰代表第三人河北大业城市建筑工程有限公司与被告法定代表人何步宇签订房屋分配方案，分得一单元1901、2002、2103、2302、2303，二单元104，B座2208、1406，面积合计944.45平方米。何步宇分得一单元1603、1903、2301，三单元102、802，二单元2302、B座2206、2209，面积合计1056.07平方米。2013年5月2日，被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司与韩晓峰对第三人河北大业城市建筑工程有限公司分的8套房产和三个车位办理了交接手续，并加盖了该公司印章。该过程发生在何步宇担任被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司法定代表人及股东期间。 又查明：韩晓峰系河北大业城市建筑工程有限公司经理，与被告办理的八套房产分配方案、交接手续系代表河北大业城市建筑工程有限公司，该公司已经将分得的一单元2103即本案争议的新华区（文书苑小区）Ａ幢1单元2103室处置给本案原告崔青梅。 再查明：一审法院作出的（2016）冀0105民初6567号民事判决书判决被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司给付第三人河北大业城市建筑工程有限公司工程款2797980元及利息。位于新华区（文书苑小区）建设单位为被告石家庄市华东实业总公司。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告崔青梅与被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司签订的合同编号为308《房产认购协议书》，是原、被告双方的真实意思表示，且未违反国家的法律、行政性法规的强制性规定，属合法有效的协议。根据协议约定，原告主要义务是支付相应对价，被告主要义务是交付房屋并办理不动产登记证书。本案中原告的主要义务是否完成？从被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司在原告提交的《房产认购协议书》第四页标注的“本房为合作分成所得，不必向出卖方支付房款”的字样及并在该字样上加盖了公章予以确认的事实，结合何步宇代表石家庄丽景房地产开发集团有限公司，韩晓峰代表河北大业城市建筑工程有限公司共同签订了分配方案事实（即大业公司分得1901、2002、2103、2302、2303，二单元104，B座2208、1406，面积合计944.45平方米。被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司分得一单元1603、1903、2301，三单元102、802，二单元2302、B座2206、2209，面积合计1056.07平方米。）以及双方于2013年5月2日办理交接手续并加盖了被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司公章的事实，足以说明原告所取得的涉案房产系第三人河北大业城市建筑工程有限公司分成所得，无需再向石家庄丽景房地产开发集团有限公司支付购房款。被告主要义务是交付房屋并办理不动产登记证书，该义务是否已经完成？综合上述事实并结合原告对涉案房产已经实际占有并合法使用至今的事实，被告已经按照协议约定履行了交房义务。故，根据约定被告应当继续履行未完成的义务即为原告办理涉案房产的不动产登记手续并承担相应的违约责任。依据双方签订的《房产认购协议书》第十条第二款约定按已付房价款的1%支付违约金，故被告按照房产的合同总价款827370元的1%向原告支付违约金8273.7元。 关于被告主张所争议的房产系委托韩晓峰代卖关系，并据此提出反诉，其反诉请求是否应当支持？首先，被告未能提供相关的代卖的协议等书面证据，其主张系口头约定，但韩晓峰予以否认，故其应当承担举证不能的法律后果。其次，被告不能对原告提供的《房产认购协议书》中“本房为合作分成所得，不必向出卖方支付房款”的字样及并在该字样上加盖了公章予以确认的事实做出合理解释，不能对原告提供的《分配方案》中何步宇本人签字及内容作出合理解释，不能对《收条》中加盖被告公章及内容中作出合理解释，不能对崔青梅占有、使用涉案房屋、交付相关水电费、物业费等事实作出合理解释，其仅仅依靠一审法院作出的（2016）冀0105民初6567号民事判决书等证据来证明与韩晓峰之间系代卖关系依据不足。从《房产认购协议书》记载的“本房为合作分成所得，不必向出卖方支付房款”、分配方案、收条均加盖了石家庄丽景房地产开发集团有限公司公章或有法定代表人的签字，并且结合原告使用本案争议房产至今的事实，原告的主张已经形成完整的证据链。故，石家庄丽景房地产开发集团有限公司反诉请求不成立。 综上，被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司应当按照约定为原告办理不动产登记手续，因涉案房产系与石家庄市华东实业总公司合作开发，石家庄市华东实业总公司应当承担协助义务。一审判决：一、限被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内给原告崔青梅办理新华区泰华路553号（文书苑小区）A幢1单元2103室的不动产权属证书。被告石家庄市华东实业总公司应当予以协助；二、限被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔青梅违约金8273.7元；三、驳回反诉原告石家庄丽景房地产开发集团有限公司的反诉请求。本案受理费3052元、保全费4657元，反诉费7612元，由被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，上诉人在被上诉人提交的《房产认购协议书》第四页已标注“本房为合作分成所得，不必向出卖方支付房款”的字样并加盖公章，且上诉人原法定代表人何步宇代表上诉人与河北大业城市建筑工程有限公司的代表韩晓峰共同签订了包括案涉房产在内的房产分配方案（即大业公司分得1901、2002、2103、2302、2303，二单元104，B座2208、1406，面积合计944.45平方米。丽景房地产公司分得一单元1603、1903、2301，三单元102、802，二单元2302、B座2206、2209，面积合计1056.07平方米。），原审并结合双方已于2013年5月2日办理交接手续并加盖上诉人公章的事实，综合认定被上诉人取得案涉房产系原审第三人河北大业城市建筑工程有限公司分成所得而无需再向上诉人支付购房款，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并无不当。而上诉人交付案涉房产后未履行为被上诉人办理案涉房产不动产登记手续的义务已构成违约，原审依据上述《房产认购协议书》第十条第二款的约定判令上诉人支付相应的违约金，符合《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条之规定，亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3052元，由上诉人石家庄丽景房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 祥 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年四月九日 书记员 冯日欣 ——