江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终576号 上诉人（原审原告、案外人)：徐州铁路天宇房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区复兴南路386-8号。 法定代表人：王立忠，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、申请执行人)：余春杰，男，1965年2月4日生，汉族，住上海市普陀区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：唐金鹏，男，1969年12月28日生，汉族，住江苏省新沂市。 上诉人徐州铁路天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）因与被上诉人余春杰、唐金鹏执行异议之诉一案，不服新沂市人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）苏0381民初7159民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行审查。本案现已审查终结。 上诉人天宇公司上诉称，请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、2011年4月1日，上诉人与唐金鹏签订了标的物为新沂市新安街道新铁家苑1-1-302室、1-1-09地下室的《商品房买卖合同》，后唐金鹏仅支付少部分房款，至今仍欠174101元购房款未交清，上诉人至今未与唐金鹏办理上房手续，至今未向唐金鹏交付该两房屋，唐金鹏私自换门、私自装修(如有)、占有使用(如有)该两房屋的行为是非法的，一审法院认定涉案房屋目前由唐金鹏占有使用，系事实认定错误。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，而案涉房屋系铁路系统内部的经济适用房，是向符合条件的铁路系统内部职工定向出售的，并非向“社会”不特定人员销售的商品房。因此，案涉房屋的买卖不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。一审法院适用该司法解释第十五条认定上诉人的解除权消灭，系适用法律错误。三、新沂市新安街道新铁家苑1-1-302室、1-1-09地下室房屋系上诉人开发建造的，根据《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百四十二条之规定，该两房屋自建造完成时起所有权归上诉人所有。2011年4月1日，上诉人与唐金鹏签订《商品房买卖合同》约定将两房屋分别以246628元、16747元的价格出售给唐金鹏。但因唐金鹏仅支付了少部分房款，至今仍欠174101元购房款未交清，上诉人至今未与唐金鹏办理上房手续、未向唐金鹏交付该两房屋，唐金鹏至今没有、也无法进行《不动产登记暂行条例》第二条、《房屋登记办法》第二条规定的登记，该两房屋的所有权仍归上诉人所有。 一审法院查明，余春杰与唐金鹏民间借贷纠纷一案，余春杰于2018年2月9日向一审法院申请财产保全，一审法院作出（2018）苏0381民初500号民事裁定，查封302室房屋和09号车库。该案经审理，一审法院于2018年3月28日作出（2018）苏0381民初500号民事判决，判令唐金鹏于判决发生法律效力之日起十日内向余春杰支付借款本金1852513元及利息（自2018年1月10日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。因唐金鹏未履行生效法律文书确定的义务，余春杰向一审法院申请强制执行，案号为（2018）苏0381执3302号。 案外人天宇公司提出异议后，一审法院于2019年6月25日作出（2019）苏0381执异112号执行裁定，驳回天宇公司的异议请求。天宇公司不服该裁定，于规定期限内提起本案诉讼。 另查明，1.涉案302室房屋及09号车库系经济适用房。2011年4月1日，天宇公司与唐金鹏签订两份《商品房买卖合同》，合同号分别为NO.XY23477、NO.XY23478，合同约定：天宇公司将302室房屋和09号车库出售给唐金鹏，价款分别为246628元、16747元；在合同签订时，唐金鹏应当分别支付购房款76628元、16747元，302室房屋余款170000元应于2011年5月1日前付清。合同签订后，唐金鹏分别支付购房款76628元、16747元，下余购房款170000元未予支付。涉案房屋目前由唐金鹏占有使用。 2.经一审法院释明，余春杰同意从不动产变价款中优先支付剩余房款。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，天宇公司与唐金鹏签订的《商品房买卖合同》约定，唐金鹏应于2011年5月1日前付清购房款，唐金鹏迟延支付购房款，天宇公司未在解除权发生之日起一年内要求解除合同，解除权消灭。故对天宇公司要求解除合同并确权的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于是否应继续执行问题。一审法院认为，执行法院对被执行人向案外人购买且已支付部分价款的不动产采取查封或其他执行措施，案外人提出执行异议，请求排除执行，如申请执行人同意从不动产变价款中优先支付剩余房款的，对案外人提起的执行异议之诉并要求停止执行的诉讼请求应当予以驳回。本案中，经一审法院释明，余春杰同意从不动产变价款中优先支付剩余房款，故对天宇公司要求停止执行的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决驳回原告天宇公司的诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”该条规定属于法律上的除斥期间,在法律规定的某种权利存在的预定期间,除斥期间届满,实体权利消灭,因此,解除权行使应在法律规定或合同约定期限届满前。同时,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人又有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权应在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”本案中,上诉人天宇公司上诉称，其虽与唐金鹏签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，天宇公司并未向唐金鹏交付涉案房屋，唐金鹏系非法占有涉案房屋。但天宇公司并未提供证据证明其在法院查封涉案房屋前采取过何种救济措施，以排除唐金鹏对涉案房屋的占有,其上诉称唐金鹏的占有使用系非法所为,没有足够证据可以证实，本院不予采纳。同时，天宇公司与唐金鹏签订的《商品房买卖合同》约定，唐金鹏应于2011年5月1日前付清购房款。但唐金鹏迟延支付购房款，天宇公司直至法院查封之日，长达数年期间亦未提出要求解除合同。根据上述法律规定，天宇公司未在合理期限内行使解除权，其解除权消灭。因此，对天宇公司要求解除合同并确权的诉讼请求，一审法院不予支持并无不妥。 天宇公司上诉称其未与唐金鹏办理上房手续、未交付涉案房屋，涉案房屋的所有权仍归其所有。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条之规定，购房人作为购买商品房消费者，其对案涉房屋的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及开发商的其他债权，据此可知房屋权属初始登记在开发商名下并不能对抗购房人对房屋享的财产权利。天宇公司主张案涉房产归其所有，实质上系要求确认其对涉案房屋仍享有具对世及排他效力的完整的不动产所有权，依法不能得到支持。且本案申请执行人余春杰亦同意从不动产变价款中优先支付剩余房款，故对天宇公司要求停止执行的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5247元，由徐州铁路天宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王平华 审判员  孙 燕 审判员  王 青 二〇二〇年四月十三日 书记员  赵 冉