四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终912号 上诉人（原审被告）：张强，男，1987年9月9日出生，汉族，住四川省西充县。 上诉人（原审原告）：兰若玉，女，1981年9月29日出生，汉族，住四川省内江市。 上诉人张强因与被上诉人兰若玉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院(2019)川0104民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张强上诉请求：1.撤销成都市锦江区人民法院(2019)川0104民初1735号民事判决，改判驳回兰若玉的部分诉讼请求，驳回兰若玉主张的6400元的违约金、房屋占用费13653.33元，支持张强的全部反诉请求；2.一审、二审诉讼费由兰若玉负担；3.解冻张强被一审法院冻结的工商银行卡；4.退还押金3200元。事实和理由：1.一审法院程序违法，一审法院在张强没有收到法院任何传票时就确定了时间开庭，开庭当日张强也没有接到一审法院任何电话通知，这明显对张强不公平合理，明显对兰若玉偏袒有失公正；2.一审法院判决张强支付未按约定时间返还房屋的违约金3200元错误。本案中，因为房屋用水问题造成经营亏损故引起拖欠租金，2018年12月造成合同解除，然后兰若玉要求张强搬离，其在大门上贴了通知书，且授权物管断水、电，张强无法只好搬离。兰若玉要求将钥匙交给物管，因大门锁坏了，张强就没有交钥匙，主动把家电、家具赠送给兰若玉，兰若玉当时也默认了。兰若玉接收房屋后，于2018年12月在链家登记出租，可一直未找到理想的承租方，后面提出不合理要求，要求张强修补房屋漏水问题，房屋漏水是在签约前就存在的问题，因此张强不承担此责任，故不承担违约金；3.合同解除后，张强对该房屋于2018年12月24日起至2019年4月30日止产生的水电费不得而知。既然合同已经解除，兰若玉是自己住进去还是出租给其他第三方，张强并不知晓，也不应该承担费用，兰若玉也没有合理证据能够证明这期间房屋是张强在使用，一审法院仅凭一面之词就采信了兰若玉的单方面主张，故张强不承担此占用费；4.按合同约定，张强签约时交付了一个月租金为押金，合同于2018年12月解除，故兰若玉应退还押金。 兰若玉答辩称，1.两笔违约金分别是张强违约造成合同解除的违约金和不按约定交付房屋的违约金，违约事实明确，张强应该承担；2.2018年12月23日合同解除后，张强依然占用案涉房屋，应当承担占有使用费；3.一审中兰若玉未追究张强平时逾期交付房租的违约责任，即每日5%的滞纳金，按合同约定张强应承担6400元滞纳金，如果要退还押金，应当抵销；4.一审判决了按原状腾退房屋，当时还没有发生后续的维修事宜，但一审之后产生了新的事实，由于维修的现实紧迫性，让张强履行也不现实，所以二审应对维修的费用进行处理，明确由张强负担。 兰若玉向一审法院起诉请求：1.确认房屋租赁合同于2018年12月23日解除；2.张强腾退成都市锦江区宏济新路298号1幢2单元2402号房屋，于判决之日起7日内交付兰若玉（按照合同第六条第四款约定恢复原状）；3.张强支付拖欠租金2813.33元、造成合同解除的违约金3200元、未按约定时间返还房屋的违约金3200元、从2018年12月23日至起诉之日占用费4160元（占用费的计算方式：至房屋交付日的占用费与租金等额，不足一月的按天计算从2018年12月23日至房屋交付之日止，按成都市平均租金水平155元/天计算）；4.张强结清使用占用房屋期间产生的水、电、物业费用（暂计至2018年12月23日为2347元）和燃气费（暂计至2018年12月23日为5132.25元，要求支付至腾退房屋之日止的所有费用，按照水电物业费、燃气费出具的相应欠费票据支付），按实际交付日结清；5、本案诉讼费及相关费用由张强承担（包括诉讼费1745元，保全费1000元，交通费444元，开锁费100元）。 一审法院认定事实：2015年3月12日，兰若玉（甲方、出租方）与张强（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方是坐落于成都市锦江区的合法产权人。甲方持有房屋所有权证，编号成房权证监证字第××号。（以下简称“该房屋”）。现同意将该房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积124.46平方米，房屋未设定抵押。本合同租赁期限为60个月，自2015年3月22日起至2020年3月21日止。租金押金及支付方式：该房屋月租金为3200元，半年起付，租金总计192000元。该房屋租金按到期提前22天支付，支付时间和金额为租期内每年3月1日和9月1日。具体要求如下：租期2018年9月22日，付款金额19200元，付款日2018年9月1日。押金3200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方若逾期支付租金但未达到解除合同条件的，每逾一天，则乙方须按月租金的5%支付滞纳金。租赁期间的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费均由乙方承担。由于本合同租期较长，该房屋的附属物品、设施设备的日常维修由乙方负责。甲方同意乙方在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，乙方就受转租人的行为向甲方承担责任：甲方允许乙方在室内进行隔断，墙面刷漆等小改造，租赁期满后乙将屋内加设的隔断拆走，并恢复墙面、地面、天花板的完整性（如色调、材料）。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达十日的；欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。违约责任：甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按照约定返还房屋的，应按月租金的100%支付违约金；乙方应在合同解除（或到期）日将房屋钥匙及正常使用状态下的《物业交割清单》中所列物品交给甲方。房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置。 合同签订后，兰若玉按约将房屋交付给张强，张强从2018年9月1日起未按时向兰若玉支付房屋租金。2018年11月15日，兰若玉通过微信方式向张强发送《解除合同通知书》，内容有：你承租了我名下成都市锦江区宏济新路298号1幢2单元2402号住宅。你应于2018年9月1日交付的房租19200元，经多次催缴，分别于9月23日和10月22日各付2000元，至今仍欠15200元未交清。根据《中华人民共和国合同法》规定，目前现状已达到由你方违约引起的合同解除条件。现根据我国现行法律有关规定，郑重通知如下：1、即日起解除与你签的房屋租赁合同；2、为避免更大损失，授权物业从即日起关停水、电、气；3、租赁合同解除后5日内请你腾空房屋，并与我办好交接手续；4、办理交接手续时，请你缴清欠付的所有费用。届期如你未按本通知履行，一切后果自行承担。并且我将通过法律途径追究你的法律责任，特此通知。同日，张强向兰若玉支付房屋租金1000元。2019年4月21日，兰若玉进入涉案房屋，发现有租客在该房屋内居住。2019年5月1日起涉案房屋未产生水电费。 一审另查明，截止合同解除之日（即2018年12月23日），张强尚欠的水费、电费、燃气费、物业管理费共计7479.25元。 一审庭审中，兰若玉、张强均明确《房屋租赁合同》于2018年12月23日解除，且截止合同解除之日（即2018年12月23日）张强尚欠房屋租金2813.33元。 一审法院认为，兰若玉与张强签订的《房屋租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，兰若玉按约向张强交付了租赁房屋，张强未按合同约定按时支付租金，截止合同解除之日（即2018年12月23日）尚欠房屋租金2813.33元。一审庭审中，兰若玉、张强均明确《房屋租赁合同》于2018年12月23日解除，故对兰若玉要求确认《房屋租赁合同》于2018年12月23日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于腾退涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现租赁关系已经解除，张强应当向兰若玉返还租赁房屋，故兰若玉要求张强腾退涉诉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于租金、水费、电费、燃气费、物业管理费及违约金。关于租金，一审庭审中，双方均确认截止合同解除之日（即2018年12月23日）尚欠房屋租金2813.33元，故对兰若玉要求张强支付尚欠的房屋租金2813.33元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于水费、电费、燃气费、物业管理费，经审理查明，截止合同解除之日（即2018年12月23日），张强尚欠的水费、电费、燃气费、物业管理费共计7479.25元，故对兰若玉要求张强支付上述费用的诉讼请求，一审法院予以支持。关于拖欠租金的违约金，根据《房屋租赁合同》中关于“房屋月租金为3200元；乙方不按照约定支付租金达十日的，应按照月租金的100%向甲方支付违约金”的约定，故对兰若玉要求张强支付拖欠租金的违约金3200元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于未按约定时间返还房屋的违约金，根据《房屋租赁合同》中关于“乙方应在合同解除（或到期）日将房屋钥匙及正常使用状态下的《物业交割清单》中所列物品交给甲方。房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置”的约定，合同解除后，张强未按照合同约定交付房屋，故对兰若玉要求张强支付未按约定时间返还房屋的违约金3200元的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于房屋占用费。合同解除后，张强未向兰若玉腾退房屋，2019年5月1日起涉案房屋未产生水电费。从2018年12月24日起至2019年4月30日止，张强继续使用涉案房屋，故张强应支付该期间的房屋占用费。关于房屋占用费的标准，兰若玉诉请按照成都市平均租金水平155元/天的标准计算，不符合事实与法律，一审法院酌定房屋占用费按照租金3200元/月的标准计算，故张强应向兰若玉支付从2018年12月24日起至2019年4月30日止的房屋占用费13653.33元（3200元/月÷30天×8天+3200元/月×4个月=13653.33元）。 关于交通费。交通费不属于应由承租方支付的范畴，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。 关于开锁费。兰若玉未提交开锁费的相关票据，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、确认兰若玉与张强签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月23日解除；二、张强应于判决发生法律效力之日起五日内向兰若玉腾退位于成都市锦江区房屋（腾退标准按照《房屋租赁合同》中关于“乙方应在合同解除日将房屋钥匙及正常使用状态下的《物业交割清单》中所列物品交给甲方”的约定执行）；三、张强应于判决发生法律效力之日起十日内向兰若玉支付房屋租金2813.33元、房屋占用费13653.33元；四、张强应于判决发生法律效力之日起十日内向兰若玉支付水费、电费、燃气费、物业管理费共计7479.25元；五、张强应于判决发生法律效力之日起十日内向兰若玉支付违约金共计6400元；六、驳回兰若玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1065元、保全费680元，由张强负担。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审期间，兰若玉提交房屋照片一组、维修工程预算表、维修工程结算清单、维修工程承揽人身份证复印件、维修工程付款凭证、维修工程自购材料付款单、订货单、物业公司关于维修漏水的通知，拟证明在一审判决之后，租赁房屋具有维修的现实紧迫性，又无法联系张强，兰若玉自行组织维修恢复原状，应由张强承担维修费用56561.6元。张强质证认为自己离开时房屋是好的，兰若玉自行找装修公司产生的费用与张强无关，该组证据与本案没有关联性。本院认为，该组证据可证明兰若玉在一审后已收回租赁房屋，其他的证明目的与本案审理无关。 二审另查明，一审法院在受理本案后，由工作人员于2019年3月4日前往成华区双林中横路8号（即张强在《房屋租赁合同》中填写的通讯地址）向张强送达起诉状、传票等庭前文书，但无人应答。一审法院又通过邮政特快专递方式向张强的户籍地址四川省西充县邮寄了起诉状、传票等庭前文书，收件人电话为186××××2016（张强在《房屋租赁合同》中填写的联系电话）、131××××2016（张强在一审法院地址确认书中所填写的联系电话），但未妥投被退回。之后，一审法院采取公告送达的方式向张强送达起诉状、举证通知书、传票等庭前文书，确定于2019年6月21日开庭审理。开庭当日，张强未到庭参加诉讼，一审法院缺席审理。后张强联系一审法院，一审法院于2019年7月14日再次开庭，组织兰若玉、张强举证、质证并发表意见。 本院认为，对于张强提出解除一审法院保全措施的上诉请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十一条“当事人对保全或者先予执行裁定不服的，可以自收到裁定书之日起五日内向作出裁定的人民法院申请复议。人民法院应当在收到复议申请后十日内审查。裁定正确的，驳回当事人的申请；裁定不当的，变更或者撤销原裁定”的规定，张强对保全措施不服，应向一审法院及时提出复议申请，本院不予处理。一审未受理张强的反诉，张强上诉请求支持其反诉请求没有事实基础，本院不予处理。兰若玉二审中要求张强承担房屋恢复原状的费用，但其并未上诉，也超出了一审审理的范围，本院亦不予处理。故，二审的争议焦点是：一、一审是否存在程序违法？二、张强是否应当支付房屋占有使用费？三、张强是否应当支付违约金？分别评析如下： 一、一审是否程序违法的问题。张强认为一审在未向其送达传票的情况下开庭审理，对其不公。本院认为，一审法院先后以直接送达、邮寄送达等方式向张强的经常居住地、户籍地址送达起诉状、开庭传票等庭前文书，在多种方式送达无果之后采用了公告送达的方式，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过”的规定，送达程序合法，张强无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院缺席审理并无不当。且一审法院在与张强取得联系之后再次组织双方进行了举证、质证，听取了当事人的意见，已充分保障了张强的诉讼权利，张强主张一审程序违法的上诉理由不能成立。 二、关于房屋占有使用费的问题。房屋租赁合同于2018年12月23日解除后，作为承租人的张强有义务向兰若玉返还租赁房屋，未将租赁房屋返还的，应当支付占有租赁房屋期间的使用费。对于占有使用费的期间，一审法院确定从2018年12月24日起至案涉房屋不再产生水电费之日，兰若玉未提出上诉，视为接受了一审判决结果，张强虽抗辩称在合同解除之后已经搬离了案涉房屋并通知过兰若玉，但没有提供相应的证据予以证明，应承担不利的后果，故本院对此予以维持。对于占有使用费的标准，应参照双方约定的租金标准进行确定，一审法院的认定并无不当。 三、关于违约金的问题。兰若玉主张了两笔违约金，分别对应逾期支付租金超过10日致使合同解除和不按照约定返还房屋的违约行为。张强则认为合同已经解除，再承担违约金没有依据，否则属于双重承担责任。本院认为，合同的解除，不影响违约责任的承担，《房屋租赁合同》对违约责任的约定清楚，张强的违约行为明显，应当按照合同的约定支付相应的违约金，故张强的上诉理由不能成立。 对于张强要求退还押金3200元的问题，虽然《房屋租赁合同》第3.3条约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方”，但双方之间尚有滞纳金、房屋恢复原状的费用负担等争议，故本案暂不予处理为宜。 另，一审判决之后兰若玉已收回租赁房屋，故要求张强腾退案涉租赁房屋已无必要。 综上所述，张强的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于二审中出现了新的事实，案涉房屋已由兰若玉收回，故本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院(2019)川0104民初1735号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项，即“确认兰若玉与张强签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月23日解除”、“张强应于本判决发生法律效力之日起十日内向兰若玉支付房屋租金2813.33元、房屋占用费13653.33元”、“张强应于本判决发生法律效力之日起十日内向兰若玉支付水费、电费、燃气费、物业管理费共计7479.25元”、“张强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告兰若玉支付违约金共计6400元”； 二、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1735号民事判决第二项、第六项，即“张强应于本判决发生法律效力之日起五日内向兰若玉腾退位于成都市锦江区房屋（腾退标准按照《房屋租赁合同》中关于“乙方应在合同解除日将房屋钥匙及正常使用状态下的《物业交割清单》中所列物品交给甲方”的约定执行）”、“驳回兰若玉的其他诉讼请求”； 三、驳回兰若玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1065元、保全费680元，由张强负担；二审案件受理费1065元，由张强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  赵 韬 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年四月十三日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  丁昱凡