河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1373号上诉人（原审被告）：张喜涛，男，1973年8月14日生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李亚峰，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：马瑜骏，河南大鑫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙建生，男，1968年9月22日生，汉族，现住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：郭书铭，河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小东，河南诚然律师事务所律师。上诉人张喜涛因与被上诉人孙建生返还原物纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初6234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人张喜涛及其委托诉讼代理人李亚峰、马瑜骏，被上诉人孙建生的委托诉讼代理人郭书铭、刘小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张喜涛上诉请求：撤销原判，发回重审或改判。事实和理由：一、一审判决事实不清。张喜涛在租赁到期前多次给孙建生打电话、见面洽谈续租事宜，孙建生同意续租，后又突然反悔，不再出租给张喜涛。张喜涛无奈只好于9月25日通知孙建生来收房。孙建生并没有如期来收房，反而是一个叫刘建杰的人声称房子是他的，肖红军卖给他的，并拿出转让合同，强行将张喜涛赶走。张喜涛连店里的动产都没来得及拉走。自2019年9月25日开始张喜涛已经不再占有该房屋。二、孙建生未将一个月的租金返还张喜涛，且张喜涛还有桌椅板凳等很多动产存放在店里无法拉走，张喜涛保留对上述返还权利的诉权。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。孙建生辩称：张喜涛的上诉理由与一审中的答辩及陈述前后矛盾，故意歪曲及掩盖事实，以达到拖延返还房屋的目的。一、张喜涛未按合同约定在租赁期满前三个月提出续租的书面要求，且在租赁期满前拒绝向孙建生返还房屋。二、2019年9月30日前，孙建生多次与张喜涛联系，要求其在租期届满前做好交房准备。2019年9月30日孙建生给张喜涛打电话商谈返还房屋，有录音记录，可以证明张喜涛所述自2019年9月25日其不再占有该房屋不是事实。三、2019年10月1日上午孙建生与张喜涛电话联系告知去现场收房，但张喜涛迟迟不露面，双方发生冲突并报警，有记录可查。派出所告知孙建生应向法院起诉，孙建生因此提起诉讼。四、一审答辩中，张喜涛称将房屋交给了肖红军，上诉状中又称涉案房屋被案外人刘建杰强行占有，自相矛盾的陈述证明其在撒谎。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。孙建生向一审法院起诉请求：1．判令张喜涛将承租的位于洛阳市洛龙区××与环城东路（××）交叉口（李楼镇十字路口）西南角东边建筑面积约2500平方米的四层楼房及各项设施、设备、家具等返还给孙建生；2．判令张喜涛向孙建生支付房屋占有使用费9990元及违约金14985元（房屋占有使用费按3.33万元/月的标准计算，从2019年10月1日起暂计算至2019年10月9日为9990元；违约金以3.33万元/月为标准从2019年10月1日起按日5%暂计算至2019年10月9日为14985元），并主张从2019年10月10日起按3.33万元/月的标准继续计算房屋占有使用费至实际返还房屋之日止，及从2019年10月10日起继续计算违约金至实际返还房屋之日止。一审法院审理查明：2017年3月1日，案外人董志强与洛阳富豪餐饮服务有限公司的代表人肖宏涛、肖红军签订《房屋租赁合同》，洛阳富豪餐饮服务有限公司以每年36万元的价格，将位于洛阳市洛龙区李楼镇聂西西路的四层楼房及各项设施出租给董志强，合同期限五年。在申请人洛阳锦贵商贸有限公司申请执行被执行人洛阳市展豪轴承股份有限公司、洛阳市银洛机械有限公司、肖红军借款合同纠纷一案［（2017）豫0311执882号，执行标的为480万元及利息］的执行过程中，申请人洛阳锦贵商贸有限公司与被执行人洛阳市展豪轴承股份有限公司、洛阳市银洛机械有限公司、肖红军及案外人洛阳特华轴承钢有限公司、洛阳富豪餐饮服务有限公司于2017年9月26日签订了《执行和解协议》。案外人洛阳特华轴承钢有限公司将其建设、由肖红军实际控制所有的、由洛阳富豪餐饮服务有限公司开办酒店使用的，位于洛阳市洛龙区××与环城东××）交岔口××十字路口）西南角东边四层的楼房（即本案涉案房屋），作价530万元抵偿给申请人洛阳锦贵商贸有限公司，并由孙建生实际控制所有。该和解协议第八条同时约定原肖红军与承租方签订的租赁合同的所有权利（包含租金）归孙建生持有。2017年10月9日，孙建生向董志强作出了“行使《房屋租赁合同》权利通知书”，向董志强告知了自2017年9月26日开始孙建生将行使《房屋租赁合同》项下的权利义务，《房屋租赁合同》继续有效履行，2018年度的房屋租金按合同约定由董志强直接支付给孙建生，双方可变更《房屋租赁合同》的签约主体。该通知书董志强予以签字收悉。2017年12月28日，洛阳锦贵商贸有限公司以《执行和解协议》已履行为由，向一审法院提交《执行结案申请书》，要求对（2017）豫0311执882号执行案件予以结案。该院经审查后，于2018年1月2日作出（2017）执字第882号结案通知书。2017年12月30日，孙建生对本案涉案的房产所使用的土地，与洛阳市洛龙区李楼镇楼村村民委员会签订了土地使用权《租赁合同》。因董志强未按期缴纳租金，孙建生向其作出《解除合同及限期搬离通知书》，通知解除合同并限期搬离。2017年7月28日洛阳锦贵商贸有限公司被洛阳市工商行政管理局核准撤销登记，2017年5月12日股东会决议决定公司注销前的债权由股东孙建生享有。涉案房屋未取得建设工程规划许可证。2018年8月20日，因孙建生诉董志强租赁合同纠纷一案，一审法院作出（2018）豫0311民初2293号生效判决，确认以上事实，同时认定：所涉房屋未取得建设工程规划许可证，董志强与洛阳富豪餐饮服务有限公司的法定代表人肖宏涛、肖红军所签订的租赁合同应为无效，判决董志强将占有的位于洛阳市洛龙区李楼镇聂西西路的四层楼房返还给孙建生。2018年10月1日，孙建生作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的张喜涛签订《房屋租赁合同》，该合同中明确载明，依据一审法院（2018）豫0311民初2293号生效民事判决，双方签订了该合同。合同约定，孙建生以每年27万元的价格将位于洛阳市洛龙区××与环城东路（××）交叉口（李楼镇十字路口）西南角东边2500平方米四层楼房及各项设施等出租给张喜涛。合同约定租赁期限为12个月，自2018年10月1日起至2019年9月30日止，租赁期满张喜涛应如期归还，如需要继续承租该房屋，则应于租赁期限届满前3个月提出书面要求，经孙建生同意后重新签订租赁合同，合同也对其它事项作出了有关约定。依据合同约定，张喜涛向孙建生交纳了租赁保证金22500元及租金27万元。案涉《房屋租赁合同》履行至2019年9月30日期限届满时，张喜涛并未按合同约定的期限届满前3个月向孙建生提出书面续租要求，后孙建生以张喜涛未返还房屋为由诉至一审法院。审理中，一审法院告知孙建生提供其与张喜涛之间的《房屋租赁合同》中约定的设备及家具清单，但孙建生未提供。因当事人的意见分歧较大，致调解不能。一审法院认为，本案涉及的《房屋租赁合同》中明确载明，依据洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初2293号生效民事判决，双方签订了该合同，而该生效判决已对案涉房屋及其所引发的租赁合同的性质予以确认，因本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案涉及的租赁合同应为无效，张喜涛应当返还孙建生位于洛阳市洛龙区××与环城东××）交岔口××十字路口）西南角东边2500平方米的四层楼房。张喜涛辩称本案涉及房屋已经返还，孙建生不认可，张喜涛未提交证据予以证明，故不予采信。关于孙建生主张张喜涛返还设施、设备、家具等诉求，因无证据予以佐证，故不予支持。关于孙建生主张张喜涛支付占用费的问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因张喜涛已向孙建生缴纳2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金27万元，故该费用可视为抵付本案涉及房屋的占有使用费，不再由孙建生返还。且2019年10月1日双方约定的租赁时间到期后，张喜涛并未返还房屋，故应自2019年10月1日起每日按照739.73元（270000元÷365天）的标准向孙建生交纳占用费。关于孙建生主张的违约金，因合同无效，故对该项诉求不予支持。张喜涛关于本案租赁合同已支付的其他费用，扣除上述费用外，若有剩余孙建生应当予以返还。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张喜涛应于本判决生效之日起十日内向孙建生返还位于洛阳市洛龙区××与环城东××）交岔口××十字路口）西南角东边2500平方米的四层楼房；二、张喜涛从2019年10月1日开始每日按739.73元的标准支付孙建生房屋占有使用费至房屋实际返还之日止；三、驳回孙建生其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费424元，减半收取212元，由张喜涛承担。二审审理中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，孙建生与张喜涛签订的《房屋租赁合同》无效，张喜涛应当返还所租赁的房屋并支付房屋占用费。张喜涛上诉称其已通知孙建生收房，但被案外人刘建杰赶走，自2019年9月25日已不再占有所租赁的房屋，其主张没有事实依据，且与一审庭审中自身答辩意见不符，故对其上诉主张的该事实本院不予支持。张喜涛是与孙建生签订的《房屋租赁合同》，应当向孙建生承担返还房屋的责任。孙建生与他人是否存在产权纠纷，不影响张喜涛向孙建生返还房屋的义务。张喜涛一审答辩时称其于2019年9月25日已将房子交给肖红军，上诉又称当日是被刘建杰赶走，但均未提交证据支持其主张的事实，应承担举证不能的不利后果。综上所述，张喜涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费910元，由上诉人张喜涛负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年四月十日书记员  高会茹