河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1914号上诉人(原审被告)：王玲，女，1975年3月5日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人:张江鸽，河南森合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李春利，女，1975年3月3日生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：李妙丽,河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鹏华,河南诚然律师事务所实习律师。原审第三人：乔金水，男，1964年8月22日生，汉族，住河南省孟津县。上诉人王玲因与被上诉人李春利、原审第三人乔金水房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2019）豫0322民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王玲的委托诉讼代理人张江鸽，被上诉人李春利的委托诉讼代理人李妙丽到庭参加诉讼。原审第三人乔金水经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玲上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回李春利的诉讼请求或发回重审；2.本案上诉费等费用由李春利承担。事实与理由：一、一审没有查明案涉“香香公主”门店的实际经营者,只凭乔金水口头上说又租给了卢慧霞,就认定李春利没有使用案涉门店,属事实认定错误。二、案涉“香香公主”门店的产权状态不明,所有权人不明,不能证明真正房东没有默认李春利转租。乔金水提交的证据不能证明其为案涉商铺的房东即出租者,若乔金水不是涉案门店的出租者,那就也是转租者,那么乔金水就无权说王玲的转租协议无效,房东即真正的出租者至今未提出异议,充分证明王玲与李春利之间的转租合同是合法有效的。三、王玲与李春利签订的《个人房屋租赁协议》只约定若王玲私自转让,乔金水有权收回房屋,并没有约定合同终止或解除的条件,乔金水也没有通知王玲终止或解除合同,因此,王玲的私自转租、转让并不产生合同自动终止或解除的法律效力,因此,乔金水与王玲之间的租赁协议在没有终止或解除前,是合法有效的,乔金水应通知王玲,向王玲收回房屋,直接向李春利收回房屋不产生相应的法律效力。另外,至今涉案门店依然挂牌“香香公主”经营,加之乔金水收回房屋时没有通过王玲,完全存有乔金水与王玲恶意串通的可能。四、王玲与李春利的《转租协议》明确约定转让费包含半年房租、装修、货物全部,但一审却只扣除了李春利所说的使用了2个月的房租,剩下的费用让王玲全部返还,明显没有任何法律依据和事实根据。李春利辩称：应当依法驳回王玲的上诉请求。一、一审庭审中通知双方诉争商铺的房东乔金水作为第三人参加，乔金水在庭审中已经清楚地向法庭说明在知道王玲违反双方所签订的承租协议约定私自转租给李春利之后向李春利下发书面的告知函，要求李春利限期交房。并且在一审的开庭中，乔金水向法庭提交的有其和其他人所签订的承租协议，一审庭审中对于王玲和乔金水以及王玲和李春利所签订合同的真实性予以查清。王玲所提出的商铺名称是否变更，不能证明李春利依然是案涉商铺的实际经营人。“香香公主”的名称，不是注册商标，不受法律的保护，只是李春利在经营时对其所经营的店铺所起的名字，在他人承租之后可以继续使用，也可以不使用。王玲以该理由推断李春利仍然为实际的经营人没有法律依据，也违背本案事实。王玲在上诉状中提到的乔金水已经把该房屋转租给了卢惠霞，王玲也认可这个事实，说明乔金水在原审庭审中向法庭所陈述的已经从李春利处将案涉商铺收回的事实是依法成立的，给李春利所造成的实际损失也是依法存在的。二、王玲上诉称案涉商铺产权不明是强词夺理。乔金水作为房东和王玲签订的有书面协议，且协议中有明确的约定，不允许在承租的期限内私自转租，如私自转让，房东有权无条件地收回房屋，这个房东就是指乔金水。如果王玲认为案涉商铺不是乔金水的，那么王玲和乔金水之间形成的协议如何产生，王玲又是从何人的手里取得商铺的承租权。乔金水未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李春利向一审法院起诉请求：1.王玲退还李春利房屋转让金及租金16万元，房屋装修费及材料费23385元，共计183385元；2.本案诉讼费用由王玲承担。诉讼中，李春利增加一项诉讼请求，要求撤销王玲与李春利于2018年10月9日签订的店铺转让协议。一审法院认定如下事实：王玲、乔金水2014年3月31日达成个人房屋租赁协议书，其上显示：乔金水把案涉商铺房屋（坐落在孟津县步行街××北向南××、××号门面）出租给王玲经营所用。乔金水没有收取王玲的转让费，不允许王玲私自转让，如王玲方私自转让，乔金水有权无条件收回房屋。房屋年租金5万元，合同期两年，2014年4月1日至2016年3月31日。其后王玲开始承租此房，2016年合同期满，双方未再订立书面协议，但双方一直存在着事实租赁关系。2018年5月5日乔金水收到王玲交付的2018年4月10日至2019年4月10日的房租55000元。2018年10月9日王玲与李春利签订了店面转让协议，王玲就其承租乔金水的房屋及其经营店铺内的相应项目向李春利予以转租、转让，协议约定，甲方（王玲）同意将位于步行街店铺转让给乙方（李春利）使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，转让后，店铺现有的装修、货物全部归乙方，乙方在2018年10月9日向甲方支付转让费及租金共计壹拾陆万元整。同日双方就转让合同进行了全部付款和交付店面房屋，王玲也即开始占用该处房屋店铺。上述事实，当事方无异议，予以确认。庭审中，李春利就受让商铺的使用情况称，其于2018年11月10日收到乔金水的书面“告知函”，乔金水以与王玲出租人的身份表示，王玲向李春利出租房屋未经过其同意，其与王玲约定承租人不得自行转租转让，并要求李春利2018年11月底腾空该门面房。对此，李春利提供了乔金水2018年11月7日书写签名捺印的并附有乔金水身份证信息的告知函件。乔金水就该告知函认可，并就李春利给其腾房，其又将房屋另租他人进行了说明。王玲称，其与李春利合同签订前没有告知乔金水，后来告知了乔金水，至于乔金水其后如何处理李春利租房的事情，以及告知函都不知情。基于本案当事方在租赁合同中的关系和地位，乔金水作为出租人，其向李春利发给腾房告知函收回房屋的说法，与李春利提供的该证据完全相符，王玲就该方面未提供充分证据，其方举交的商铺外景照片在常理上也不足以证明商铺的经营占用方即系李春利，因此综合以上证据的关联性及证明力，应当认定，因乔金水不认可王玲向李春利的转租行为，经其提出要求，李春利于2018年11月底已不再实际占用本案租赁的有关房屋；李春利就受让商铺装修费用23385元，仅提供了其个人间的简易装修合同及有关普通的装修材料名类单，并未提供正规发票单据。也未提供其装修的形制及项目、规格和范围等客观证据。故其证据效力尚不能与其待证事实完全相对，但一审法院考虑到李春利的装修合同中双方有“装修位于孟津县步行街××、××号门面房”的内容，且结合一般情况下用于商业经营的新商铺按照不同的经营风格等均会对其进行不同程度装修装饰的常理，可对李春利的该项主张酌情认定为8000元。另查明，本案所涉的服装步行街市场房屋，相应行政主管机关存有有关建设情况档案资料。一审法院认为，承租人转租房屋应当经过出租人同意，未经出租人同意的转租，破坏了原有出租人与承租人之间的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，一般应认定无效。本案王玲将其租赁乔金水的门面房再出租给李春利，出租人乔金水对此未予许可，而原出租方在王玲与李春利签订店面转让协议的次月就向李春利表达了不同意转租的意见，故王玲与李春利协议关于房屋租赁事项的意思表示在法律意义上应作否定性评价。按照王玲与李春利店面转让协议的相关内容及“转让后，店铺现有的装修、货物全部归乙方（李春利方）。乙方（李春利方）在2018年10月9日向甲方（王玲方）支付转让费及租金共计壹拾陆万元整”的条款王玲与李春利双方就此成立的合意应分别包括房屋转租及租金、店铺转让费收取、店铺的装修和货品折价取得三种法律关系。结合双方的签约意图，二人签订此综合的店面转让协议，系以李春利能够依法顺利承租王玲向其转租的房屋为最终的目的。况且除非当事人有明确相反的约定外，转租方向次承租人即负有使次承租人正常租用房屋的义务。因此，王玲与李春利就店铺转让费收取、店铺装修和货品折价取得两种法律关系应系以李春利租赁房屋的成就为前提，故其法律性质属附生效条件的民事法律行为，王玲与李春利店面转让协议转租事项无效，同时协议中的该两种法律关系相应可认定为不生效。民事行为未发生法律效力或无效的基于该行为的财产关系应作相应返还，不能返还、没有必要返还的应当折价补偿，并会产生过错责任损害赔偿请求权。综上，李春利向王玲支付的16万元由店铺货物装修、原租赁权益等的转让费及租金构成，经李春利诉求，王玲在该范围内有法定返还义务，但依照审理查明的事实，李春利从2018年10月9日实际接手租赁房至当年11月底，一审法院大致考虑李春利的房屋占用时间为2个月，因双方协议不显示租金标准，可酌定参照王玲向乔金水最后交付一年房租55000元，折算李春利的房屋使用费为9166元，该款应从16万元中扣除，余下部分王玲应给付李春利；就合同无效的过错问题，对李春利来讲，无论王玲当时是否告知过自己其能否转租，但李春利在明知双方租赁关系和王玲店铺是王玲向其转让、转租的情形下，其亦应有谨慎或对协议房屋等待、核实等方面的查证态度，以确认所签合同的完备性。故本案合同由于出租人否认而发生的效力障碍，王玲与李春利应各半担责。李春利就租赁房屋进行过相应装修、布置，双方合同因效力瑕疵不具有约束力后，李春利的合同租赁目的落空，李春利的装修等款项可作为其损失由过错方负担，款额以一审法院认定的8千元为宜，就此王玲应赔偿李春利4千元；本案合同无效、不生效，李春利要求予以撤销，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王玲于本判决生效之日起10日内返还李春利转让费、租金150834元；二、王玲于本判决生效之日起10日内赔偿李春利装修等损失4000元；三、驳回李春利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3940元，减半收取计1970元，申请费1270元，由李春利承担240元，由王玲负担3000元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，王玲与乔金水签订案涉租赁合同约定，未经乔金水同意，王玲不得转租案涉商铺，但该约定仅约束王玲与乔金水。王玲虽在未经乔金水同意的情况下，将案涉商铺转租给李春利，系对乔金水构成违约，但并不影响其与李春利之间转租合同的效力。王玲与李春利之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。一审认定王玲与李春利签订的租赁合同无效，系适用法律错误，本院予以纠正。乔金水依据其与王玲签订的租赁合同约定书面告知李春利并要求李春利限期腾房，致使李春利正常使用案涉商铺的租赁合同目的不能实现，该事由属于合同解除的法定事由。李春利在一审中主张的退还转让费及租金、装饰装修费用的主张，实为合同解除的法律后果。因李春利向王玲支付的16万元由店铺货物装修、原租赁权益等的转让费及租金构成，一审综合李春利实际租用案涉房屋的时间、双方对合同解除的过错程度、实际的装饰装修损失等因素，判令王玲返还李春利转让费、租金150834元及装饰装修损失4000元，处理结果并无不当，本院予以确认。王玲在上诉状中主张仅凭乔金水一审庭审中口头陈述其将案涉商铺租赁给卢慧霞系事实认定错误，二审中王玲又提交证据称案涉商铺缴纳水费的手机号确为卢慧霞使用，但因卢慧霞系李春利弟媳，且案涉商铺的门牌仍为李春利使用的“香香公主”，应认定案涉商铺实际承租人仍为李春利的意见，本院认为，王玲二审中提交证据证明缴纳水费的承租人为卢慧霞，与乔金水陈述一致，能够认定现案涉商铺实际承租人为卢慧霞，卢慧霞与李春利系不同的民事法律主体，仅凭同一门牌及卢慧霞与李春利之间的亲属关系认定案涉商铺的实际承租人为李春利，依据不足，本院不予支持。王玲上诉主张案涉商铺产权不明，不能证明真正房东默许其转租，本院认为王玲未能提供充分证据证明案涉商铺的所有权人身份，且根据合同相对性原则，无论案涉商铺的产权人是否为乔金水，均不影响乔金水依据其与王玲签订的案涉租赁合同中以出租人的身份向王玲主张权利，故对其该主张，本院不予支持。综上所述，王玲的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，但不影响裁判结果，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3397元，由王玲负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年四月二十四日书记员  常梦笛