湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1302民初966号原告（反诉被告）：湖南置业通地产顾问有限公司。（以下简称“置业通公司”）住所地：长沙市开福区通泰街街道中山路589号开福万达广场C区2号写字楼1914房。法定代表人：戴卫高。委托诉讼代理人：王乐，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚继鹏，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。被告（反诉原告）：娄底市宁邦置业有限公司。（以下简称“宁邦公司”）住所地：娄底市娄星区大科街道办事处吉星路南垅安置小区10栋601室。法定代表人：何金松，该公司董事长。委托诉讼代理人：李顺，湖南晨晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思义，湖南晨晖律师事务所律师。置业通公司与宁邦公司合同纠纷一案，本院2019年1月8日立案受理后，于2019年7月30日作出（2019）湘1302民初324号民事判决，置业通公司与宁邦公司不服，均提出上诉，娄底市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）湘13民终1948号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2020年2月18日重新立案后，另行组成合议庭，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。置业通公司的委托诉讼代理人王乐、宁邦公司的委托诉讼代理人李顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。置业通公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付销售代理费1361860.94元；2、判令被告赔偿成本损失1336035元；3、判令被告赔偿预期可得利益损失5295894.5元；4、本案诉讼费用由被告承担。宁邦公司辩称，一、双方签订的《娄底宁邦中心项目综合销售服务全程代理合同》已经于2018年7月31日解除；二、公司同意按代理合同约定标准与置业通公司结算销售代理费用，置业通公司所提出的第一项诉讼请求，即按照1%标准结算销售代理费用的要求不能得到全部支持；三、置业通公司的第二项、第三项诉讼请求于法无据，请人民法院予以驳回。宁邦公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告开具对应委托销售费用的增值税专用发票；2、反诉被告承担本案案件诉讼费用及其他费用。置业通公司辩称，一、宁邦公司提出的反诉请求仅是答辩观点，并不构成反诉请求；二、宁邦公司从未向置业通公司下达任何任务，已经完成的款项应该按照1%进行结算；三、合同中已明确约定每月进行结算，而宁邦公司没有每月与置业通公司进行结算，且对已经销售的费用予以拒绝结算，导致置业通公司无法提供1%费率的发票。查明的事实根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确定以下法律事实：2018年4月，宁邦公司作为委托方（甲方）与置业通公司作为受托方（乙方），就甲方委托乙方提供营销策划、市场调研、销售代理等事宜签订《娄底宁邦中心项目综合销售服务全程代理合同》，合同约定：“受托物业名称：娄底宁邦中心；受托物业面积：甲方公开销售的已取得预售许可证的房地产单元委托乙方代理销售，总建筑面积约90万平方米；具体销售明细表甲方于取得预售许可证的5日内提供给乙方；委托期自签署本合同之日起生效，2018年4月1日起至2019年3月31日止，乙方为非独家代理；双方同意2018年4月1日至2018年5月31日为试合作期，若该期间，乙方销售的单元套数低于双方确认的销售任务总额的60%，则甲方按照合同条款支付佣金，双方合作终止；甲方有权于每月底确定下月的销售均价，销售目标任务以甲方每月制定的销售目标为准；合同签订后，乙方负责组建和项目专案小组；乙方须委派常驻项目经理1名，负责销售与策划，乙方服务团队固定工作人员不能少于6人，乙方提供其人员和设备配置清单给予甲方；甲方需委派经验丰富、并具有相应资历的销售经理负责本项目的销售执行工作（附人员名单，详见附件一）；甲方仅向乙方支付本合同约定的销售代理费，不再另行支付其他费用，销售代理费包括但不限于乙方对本项目整体的策划顾问咨询服务费、销售组织配合费、销售管理费、销售代理费、其他服务费等及本合同约定的所有相关费用，乙方其编制内人员的工资、奖金、保险福利费、公关费用、交通费、服装费、培训费、办公用品、售楼处水电费、保安保洁等人工日常性支出及花木摆等所有费用已包含在销售代理费中，以售出单位累计合同总金额为基数；销售代理费按下列方式结算：目标销售率小于80%，代理费率0.7%，目标销售率大于或等于80%小于100%，代理费率0.8%，目标销售率大于或等于100%小于120%，代理费率1%，目标销售率大于120%，代理费率1.1%；甲方将在合同签订后将书面给乙方下达年度销售任务，同时分解到每月销售任务，作为考核乙方月度任务的依据，销售代理费按月度销售累计方式结算，每月结算代理费时，甲方根据乙方实现的销售率所对应的代理费率结算代理费；在本合同到期时，如乙方年度销售任务完成率达到100%时，则甲方将乙方月度销售任务完成率未达到100%的月份的代理费按照对应的代理费率补足给乙方，甲方按照乙方的销售金额计付代理费用；乙方应在甲方确认结佣确认表3个工作日内提供真实、合法、有效之票据（发票），发票须为销售代理增值税专用发票；签订此合同时，因市场原因，乙方的销售任务仍未双方确认，如日后就销售任务无法达成协议的，则视为乙方不能承担销售任务，在协商不能共识的情况下，甲方可保留单方面解除合同的权利，甲方无需承当任何违约责任；如乙方连续两个月无法完成销售代理任务，甲方有权终止本代理合同，代理期限自甲方发出终止代理的通知送达乙方之日终止；本合同规定要提交的附件应及时提交确认，该附件及合同履行过程中的函件、会议纪要、通知经双方确认后成为本合同的组成部分；甲方指定**飞为本项目甲方负责人，乙方指定彭华林为本项目乙方负责人，在本合同有效期间内代表其指定方并且其指定方仅通过该联系人负责与另一方的通知、提出询问、答复、提出意见、确认等本合同履行之相关事项。”合同签订后，置业通公司入驻宁邦公司开始为其销售商品房。2018年7月31日，宁邦公司向置业通公司送达《合同解除通知函》，通知内容：“合同执行期从2018年4月1日开始执行，2019年3月31日结束。依据合同第五条违约责任、合同生效及终止中第5.6款的约定，如贵公司连续两个月无法完成销售代理任务，我公司有权终止与贵司的销售代理合同，鉴于贵司5、6、7月销售业绩均未达到我司向贵司下达的销售代理任务，现我司决定终止与贵司签订的《娄底宁邦中心项目综合销售服务全程代理合同》，本通知送达贵司之日即视为合同终止；之后贵司销售代理费将按合同约定进行结算。”2018年8月1日，置业通公司回函，不同意终止《娄底宁邦中心项目综合销售服务全程代理合同》，要求宁邦公司撤销《合同解除通知函》并继续履行合同。2018年8月3日，宁邦公司对置业通公司的回函进行了回复，要求置业通公司按《合同解除函》内容履行义务。之后，原、被告双方对置业通公司完成的销售量共同进行了确认，认定置业通公司共完成销售量136186094元。判决的理由与结果本院认为，置业通公司与宁邦公司签订的《代理合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，自成立之日起，对双方具有法律约束力，合同双方应按约定履行义务。根据《合同法》第九十三条、第九十四条规定，解除权的种类分为约定解除权和法定解除权。从法定解除权来看，《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。涉案《代理合同》具备委托性质，法律赋予委托人即宁邦公司任意解除权。从约定解除权来看，《代理合同》第5.4-5.6条约定了宁邦公司在符合约定条件下享有单方解除合同的权利。故宁邦公司享有法定以及约定解除权。本案诉争的约定解除权的条件是否成就？从现有证据（宁邦公司提供现场销售人员签订的销售军令状、会议记录、微信聊天记录）并结合《代理合同》中约定“销售目标任务以甲方每月制定的销售目标为准”来看，可以采信宁邦公司给置业通公司制定了2018年5月、6月、7月的销售任务，并以非书面的形式通知给置业通公司非《代理合同》指定的接收人，置业通公司对应月份的完成率为54%、60%、78%，均未完成销售代理任务，故宁邦公司依据《代理合同》第5.6款的约定即置业通公司连续两个未能完成销售任务时，宁邦公司有权解除合同，《代理合同》于2018年7月31日《合同解除通知函》送达时即产生解除合同的法律后果，但宁邦公司在送达销售任务时，未按双方签订的《代理合同》的要求进行，故宁邦公司对于合同解除具有过错。置业通公司的诉讼请求主要分为支付销售代理费用，以及合同解除后的直接损失与可得利益损失。关于支付销售代理费用，《代理合同》确定销售代理费用按照置业通公司完成任务情况，目标销售率低于80%时，代理费用为0.7%。故置业通公司主张按1%的标准计取销售代理费用，应予以调整为0.7%，置业通公司可得的销售代理费用应953302.66元。关于直接损失与可得利益损失，置业通公司在本案中主张的预期可得利益为经营利润损失，以订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为限，宁邦公司在订立合同时对解除合同给置业通公司造成的经营利润损失是可以预见的，根据置业通公司完成的销售情况，同时考虑其成本支出、销售风险及宁邦公司存在的过错等因素，置业通公司主张的预期利益损失可酌情认定550000元。置业通公司主张的成本损失，因其中部分支出应由其自行承担，部分支出未提供足够证据，对该项诉讼请求，不能予以支持。关于宁邦公司的反诉请求，缴纳销售代理费用增值税是置业通公司的法定义务，且合同双方约定由置业通公司承担，故宁邦公司对置业通公司提出的开具增值税发票的诉讼请求可予支持，应纳税额为本案宁邦公司支付置业通公司的销售代理费和预期可得利益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条、第四百一十条和《营业税改征增值税试点实施办法》第十二条、第十五条之规定，判决如下：一、由被告娄底市宁邦置业有限公司于本判决书生效后十日内支付原告湖南置业通地产顾问有限公司销售代理费953302.66元、预期可得利益550000元；二、驳回原告湖南置业通地产顾问有限公司的其他诉讼请求；三、由反诉被告湖南置业通地产顾问有限公司在本判决书生效后十五日内开具应纳税额为1503302.66元的销售服务增值税发票，如反诉被告未开具该增值税发票，则相应扣减应付反诉原告款项90198.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费67756元，财产保全申请费5000元，合计72756元，由原告湖南置业通地产顾问有限公司负担49427元，被告娄底市宁邦置业有限公司负担23329元，反诉案件受理费922元，由反诉被告湖南置业通地产顾问有限公司负担。如不服本院判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  张永红人民陪审员  廖 瑛人民陪审员  张银花二〇二〇年四月二十九日书 记 员  曾 泉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《营业税改征增值税试点实施办法》第十二条在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；（二）所销售或者租赁的不动产在境内；（三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。第十五条增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6%。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。