陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民终1240号   上诉人（原审被告、反诉原告）：张文君，女，1968年7月15日出生，汉族，住西安市。   委托诉讼代理人：赵涛，陕西扎司特法律事务所法律工作者。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊之军，男，1977年12月25日出生，汉族，住西安市新城区。   上诉人张文君与被上诉人熊之军租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初10225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   张文君上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：1．一审判决认定事实不清，违反法定程序，张文君与西安奥翔市场管理有限公司（以下简称奥翔公司）签订租赁合同租期至2019年12月31日止，但因奥翔公司单方原因，致张文君与奥翔公司租赁合同无法履行，张文君已向法院起诉要求解除租赁合同，奥翔公司承担责任、赔偿损失。张文君与熊之军租赁合同期限为2019年6月1日至2019年12月31日，熊之军在与张文君房屋租赁合同期限内，经张文君、熊之军、奥翔公司协商，熊之军与奥翔公司签订《补充协议》，但张文君未在《补充协议》上签字同意，熊之军与奥翔公司达成合意，约定合同履行期限至2019年10月30日止，该协议应由熊之军与奥翔公司相互履行，对于与张文君的房屋租赁合同应视为熊之军主动放弃剩余租期，剩余租金张文君不予退还，一审判决以《补充协议》为主要裁判依据，但未追加案外人奥翔公司参加诉讼不符合法律规定，且张文君与奥翔公司租赁合同纠纷已向法院起诉，一审未中止诉讼直接裁判违反法定程序。2.一审适用法律错误，一审适用《中华人民共和国合同法》第四十条错误，张文君与熊之军签订房屋租赁合同时并无该条款规定的相应情况，双方充分协商，经张文君充分说明情况签订合同，但因奥翔公司原因致房屋租赁合同无法履行，并非由于合同本身的某一条款导致合同无法履行。   熊之军辩称，张文君上诉所述不属实，租赁合同系其与张文君签订，相关款项其系交给张文君，理应由张文君退还。   熊之军向一审法院起诉请求：张文君退还多交的26666.7元房租。张文君反诉请求：1.熊之军补齐至12月31日合同约定的租金40000元；2.反诉费由熊之军负担。   一审法院认定事实：张文君长期承租奥翔公司位于西安市新城区康复路奥翔市场管理公司的商铺，并将所租赁的商铺转租给十家租户。2018年3月7日，熊之军与张文君签订了位于西安市新城区XX路XX号摊位的租赁合同，合同期限为一年，租期至2019年3月6日止，一审庭审中，张文君认可与熊之军还有9号商铺的租赁关系。由于停水及张文君的原因，导致上述两个房屋经常不能正常使用。2019年2月24日双方在签订新合同时，张文君为补偿熊之军，将新合同的租期直接签订自2019年6月1日起（前合同期满至新合同起始的期间由熊之军无偿使用）至2019年12月31日止，租期7个月，约定租金87500元，承租房屋换为招商楼机房内一层，面积45平方米的2号铺位。合同第六条第（一）款约定：如因政府、军队统一规定（或政策性变化）及其他情势变更情形导致本合同不能履行，或需拆除该铺位时，乙方（熊之军）应无条件腾房。对于一次性交付租费者，未到期的租费按实际使用时间折算后予以退还。不涉及违约赔偿等责任。该合同签订后，熊之军支付张文君47500元租金。但2019年3月7日至2019年4月30日，因为熊之军、张文君及奥翔公司均认同的不可抗力情形的出现，使得招商楼机房商铺歇业。奥翔公司为维护社会稳定、双方当事人的权益以及减小商户损失，特将自有招商楼服装批发市场临街商户清退，安置了张文君机房商铺所有商户，并于2019年5月1日正式入驻并营业。奥翔公司承诺将耽误的张文君承租的天数补齐，再另行顺延45天作为补偿，张文君的租赁期限于2019年10月30日届满。熊之军、张文君及奥翔公司于2019年7月15日的补充协议“其他事项说明”：（1）本协议的补充部分，是甲方（奥翔公司）、乙方（张文君）并和承租乙方商铺的丙方所有商户，在自愿协商的基础上进行友好协商的结果。（2）《租赁合同》中乙方的租期，以本补充协议为准。根据该补充协议，熊之军被安置到从原承租商铺搬到招商楼临街2号商铺，并继续经营至2019年10月31日，2019年11月1日，熊之军搬离，由于联系不到张文君，熊之军将钥匙、电卡交给奥翔公司的招商楼管理员。   一审法院认为，熊之军与张文君之间的转租合同系自愿达成，各方意思表示真实。依据熊之军、张文君及奥翔公司的三方补充协议，奥翔公司对熊之军、张文君的转租协议是认可的，故该转租协议有效。现因不可抗力的情形导致熊之军承租张文君的商铺停止使用，经三方协商搬至其它地点继续经营，三方协议熊之军承租到2019年10月30日，故熊之军、张文君的转租协议也应至2019年10月30日终止。根据熊之军所交47500元租金换算，其租金应交至2019年9月24日：[47500/（87500/7）]*30天，加上奥翔公司对熊之军前期合同的顺延3个月，租金实际交至12月24日止，由于某某之军与奥翔公司的合同到2019年10月30日终止，所以实际熊之军多交了54天的租金：（87500/7/30天*54天＝22500元，该租金应予返还熊之军。对熊之军的诉讼请求予以部分支持，对张文君的反诉请求因无事实和法律依据不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原被告之间的租赁合同终结。被告张文君于本判决生效后十日内退还原告熊之军租金22500元。二、驳回反诉原告张文君的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费467元减半收取234元，由张文君负担（熊之军已预交，张文君随欠款一并给付熊之军）。反诉诉讼费400元减半收取200元，由张文君负担。    经审理查明，2019年7月16日《补充协议》落款处未有张文君签字，一审审理中，张文君对该《补充协议》真实性认可。2019年7月16日补充协议载明“乙方在甲方补齐歇业天数及增加的45天补偿履行后，乙方的租赁期限于2019年10月30日届满”，二审审理中，张文君对前述载明内容涉及租赁期限于2019年10月30日届满不予认可。一审查明其余事实属实，予以确认。   本院认为，根据本案一、二审查明事实，2019年2月24日张文君与熊之军签订租赁合同约定熊之军租赁张文君招商楼机房内1层2号铺位，租期自2019年6月至2019年12月，租金87500元，熊之军已付47500元。后合同项下房屋因故无法使用，经协商，奥翔公司安置张文君租户搬至新址，本案租户熊之军使用新址商铺至2019年10月31日后搬离。根据熊之军与奥翔公司补充协议内容，在奥翔公司补齐前期歇业天数44.5天以及另行补偿顺延45天的情况下，熊之军作为张文君租户，奥翔公司安置其使用新址商铺的期限至2019年10月31日届满，在此情况下熊之军于奥翔公司指定期限届满后搬离并无过错。本案中，熊之军主张张文君退还部分已付租金，本院认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，张文君与熊之军签订租赁合同，张文君作为出租人即对承租人熊之军负有适租义务，合同履行过程中存在熊之军非因自身原因未能享有合同权益的情况，熊之军已付对应期间的租金张文君应予退还，关于退还金额，2019年6月1日至2019年10月31日熊之军基于其与张文君租赁合同及奥翔公司的相关补偿共使用安置商铺5个月，扣除奥翔公司补偿熊之军使用的3个月，熊之军应当支付使用对价的期限为2个月，按照熊之军与张文君租赁合同约定标准计算，月租金12500元，即熊之军应当向张文君支付租金为25000元，熊之军已付47500元，一审判决张文君退还熊之军22500元并无不当。至于张文君所述应由奥翔公司退还等，本案系张文君与熊之军之间租赁合同纠纷，张文君所称其与奥翔公司之间租赁合同争议，与本案并非同一法律关系，本案不涉。综上所述，张文君的上诉请求不能成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费363元，张文君已预交，由张文君负担。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷     二○二○年四月七日     书记员  程    姣                            1