上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初19361号原告(反诉被告)：上海瑗通快递服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：童建明，总经理。委托诉讼代理人：彭文龙，上海友义律师事务所律师。被告(反诉原告)：慧施企业发展(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈生，总经理。委托诉讼代理人：成宝宏，男。原告上海瑗通快递服务有限公司(以下简称“瑗通公司”)与被告慧施企业发展(上海)有限公司(以下简称“慧施公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。嗣后，被告慧施公司向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭文龙、被告的委托诉讼代理人成宝宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1、请求依法判令被告支付原告2019年10月21日至2020年1月20日期间厂房租金83,220元：2、请求依法判令被告支付原告逾期支付厂房租金的违约金2,219.2元。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告间签订的厂房租赁合同；2、判令被告支付原告2019年10月21日至2019年12月31日期间的厂房租金65,651元；3、判令被告支付原告2019年10月21日至2019年12月31日期间环卫管理费3,550元；4、判令被告支付原告解约违约金166,440元；5、判令被告支付原告2019年8月至2019年12月期间水费329元；6、判令被告支付原告恢复房屋原状的垃圾处理费4,500元；7、判令原告没收被告已付保证金55,480元。事实与理由：2018年6月22日，原被告双方签订了一份从2018年6月22日至2021年7月21日止的为期三年的《厂房租赁合同》。合同约定原告将上海市松江区文翔路XXX号XXX幢XXX层XXX室厂房(以下简称“涉案厂房”)租于被告,免一个月的装修期,该租赁厂房年租金332,880元,厂房租金每三个月支付一次,被告应提前15日向甲方支付租金。逾期支付的,每逾期一日,则乙方须按月租金的8%支付违约金。按照厂房租赁合同约定,2019年10月6日被告就应该履行支付本期租金义务,但被告一直未向原告支付相应租金。此后原告于2019年10月16日向被告发出书面催告,被告仍未支付。一个礼拜之后,原告于2019年11月3日再次向被告发出书面催告,被告仍不予理睬。至本案诉讼中，被告明确表示拒绝履行合同，鉴于此，为了维护原告自身合法正当权益,故诉至法院,请法院依法判决。被告辩称，同意解除合同，被告因为经营困难，故曾于2019年10月明确向原告表示，不再履行厂房租赁合同。对于原告诉请的厂房租金、水费无异议并同意支付。但对于原告诉请的环卫管理费，此前虽按约支付，但现认为原告并未提供相应的服务，环卫服务并非提供保洁即可，还需提供营业执照的经营地，但被告的营业执照迁移耗时较久才完成。不同意原告主张的违约金，合同未赋予被告单方违约解除权，显然不合理，应属无效，且违约金标准为6个月租金，明显过高，据被告了解，涉案厂房现已出租，故原告没有实际损失，且被告尚有空调等在涉案厂房内未拆除。不同意原告主张的垃圾处理费，一则被告进场时涉案厂房内尚有垃圾未清运，系被告清运，故离场垃圾应由原告负责清运，二则原告主张费用本身过高，根据被告经验，被告所留垃圾清运花费至多1,000元足矣。被告向本院提出反诉请求：判令原告返还被告保证金55,480元。事实与理由：双方租赁合同解除后，原告应依约将被告已付保证金予以返还，被告遂提出上述反诉请求。原告针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。根据双方合同约定，被告违约时，原告有权没收保证金，且被告因自身经营状况提前解除合同，给原告造成了相应损失。经审理查明，涉案厂房所在大楼的所有权人为案外人上海玉湖钢模租赁有限公司。2018年6月22日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定原告将涉案厂房出租给被告，面积760平方米，租期三年，自2018年6月22日起至2021年7月21日止，免一个月装修期。合同第四条约定，涉案厂房年租金总计为332,880元(大写叁拾叁万贰仟捌佰捌拾捌元整),三个月合计租金为83,220元。(大写捌万叁仟贰佰贰拾元整),租金每三个月支付一次,乙方应提前15日向甲方支付租金。逾期支付的,每逾期一日,则乙方须按月租金的8%支付违约金,逾期超过十五天的视为违约,甲方有权单方面解除合同,并向乙方追讨其他经济损失。合同第五条约定，乙方应向甲方缴纳履行信誉保证金人民币55,480元(大写伍万伍仟肆佰捌拾元整)。如有违反经营或违反本协议中相关条款,该信誉保证金将不予退还,反之租赁期满时,保证金退还乙方(不计利息)。合同第七条约定，……(7)如乙方不再承租或因乙方违约造成合同提前解除合同期满后,乙方须按时退还租赁厂房,乙方须恢复租赁前厂房的原状,装修无偿归甲方并按时退还租赁厂房。如乙方拒不及时腾房的,甲方有权强行腾退,所有损失由乙方负责,乙方留置在厂房内的任何物品都视为乙方自动放弃权利……(11)在租赁期内,如乙方提前解除合同,将以陆个月的违约金赔付甲方,甲方如果提前解除合同,并赔偿乙方陆个月违约金。(12)每一年的环卫管理费18,000元整,一年的费用一次缴纳。以上价格均为不含税价格,如乙方需要发票而产生的税金,由乙方承担。合同另对其他相关事项进行了约定。2019年10月16日、2019年11月3日，原告两次发出《催款告知书》，要求被告按约支付2019年第四季度厂房租金。庭审中，因违约金及没收保证金均系针对被告违约行为约定，故庭审中原告明确选择主张违约金，并放弃要求没收被告已付保证金的诉请。双方当事人一致确认，自2019年10月21日起，被告未再支付过涉案厂房租金及环卫管理费，涉案厂房已于2019年12月31日交还原告，现尚有保证金55,480元未退还。原告另称，涉案厂房至今仍在商洽招租中，故被告违约给原告造成了极大损失，违约金标准不应低于4个月租金，双方合同就违约行为约定的权利义务均是对等，并非无效。被告认为，违约金标准显属过高，原告转租涉案厂房并赚取了差价，违约金标准应调整为1至2个月租金。原告另提供照片、2020年1月3日收据、微信聊天记录一组，以证明被告搬离涉案厂房后，屋内尚留有大量建筑垃圾，原告为清运花费4,500元。被告认为，该组证据反映的并非被告所留垃圾的真实状况，且费用1,000元即可。以上事实，有厂房租赁合同、上海市房地产权证、照片、催款告知书、水费收据及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。本院予以确认。现上述合同租期在届满前，系因被告自身经营原因明确表示要求提前退租而解除，故解约的过错责任在于被告。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本诉而言，对于原告主张的2019年10月21日至2019年12月31日期间租金65,651元及2019年8至12月水费329元，双方均无异议，具有合同依据及事实依据，本院对此予以确认。对于原告主张的环卫管理费，系双方明确约定，且符合交易习惯，被告亦无证据证明原告未履行相应义务，故被告应将2019年10月21日至2019年12月31日期间的上述费用共计3,550元支付给原告。对于原告主张的违约金，系双方合同明确约定，现被告认为原告主张违约金标准过高，请求本院予以调整，故本院兼顾原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定该违约金为4个月租金之标准，即110,960元。对于原告主张的垃圾处理费，被告搬离时余留垃圾系原告清运，故被告应将相应费用支付给原告，对费用标准本身，本院依法酌定为3,000元。就反诉而言，双方合同解除后，原告应将被告已付保证金55,480元予以返还，故对被告的反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海瑗通快递服务有限公司与被告(反诉原告)慧施企业发展(上海)有限公司签订的《厂房租赁合同》；二、被告(反诉原告)慧施企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海瑗通快递服务有限公司2019年10月21日至2019年12月31日期间的租金65,651元；三、被告(反诉原告)慧施企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海瑗通快递服务有限公司2019年10月21日至2019年12月31日期间的环卫管理费3,550元；四、被告(反诉原告)慧施企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海瑗通快递服务有限公司违约金110,960元；五、被告(反诉原告)慧施企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海瑗通快递服务有限公司2019年8月至12月期间的水费329元；六、被告(反诉原告)慧施企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海瑗通快递服务有限公司垃圾处理费3,000元；七、原告(反诉被告)上海瑗通快递服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)慧施企业发展(上海)有限公司保证金55,480元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,907元，减半收取2,453.50元，反诉案件受理费593.50元，合计诉讼费用3,047元，由原告(反诉被告)上海瑗通快递服务有限公司负担1,259.50元(已付)，由被告(反诉原告)慧施企业发展(上海)有限公司负担1,787.50元(已付593.50元，剩余1,194元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎二〇二〇年四月一日法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。