文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终280号上诉人（原审被告）：宋飞，男，1977年11月18日出生，汉族，住湖北省恩施市。被上诉人（原审原告）：孙双庆，男，1969年4月20日出生，汉族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。上诉人宋飞与被上诉人孙双庆租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初6377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋飞上诉请求：撤销一审判决，改判调高被上诉人补偿上诉人的补偿费标准。事实和理由：上诉人修建的钢架棚及屋内装潢花费了共计7万余元，合同解除后上诉人经营的机械厂搬迁费用需2万余元，上述费用需被上诉人补偿后再解除合同。被上诉人孙双庆辩称，按照合同约定，上诉人已经违约，双方解除合同后上诉人并不需要向被上诉人进行补偿，上述费用系被上诉人考虑到上诉人有实际投入，自愿补偿，是为双方顺利的解除合同，且上述费用，系在一审法院主审法官的主持下，由上诉人指派的工人进行现场查看后再咨询恩施市的市场价格，得出的上述结论，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙双庆向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除孙双庆、宋飞双方2018年3月5日签订的《房屋租赁合同》；2.判令宋飞向孙双庆返还租赁房屋，并恢复原状；3.判令宋飞向孙双庆按照每日109元的标准支付自2019年3月5日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；4.判令宋飞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：孙双庆（出租方、甲方）与宋飞（承租方、乙方）于2018年3月5日签订《房屋租赁合同》，载明“甲乙双方在法律的基础上，经过友好协商达成以下条款，1、租赁房屋情况，甲方将位于恩施市月亮岩房屋（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，本租赁物的功能为厂房，包租给乙方使用，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意后方可执行，本租赁物采取包租方式，由承租方自行管理。2、租赁期限，租赁期限为伍年，每年肆万元。即从2018年3月5日起至2023年3月4日止。3、交付情况，在本出租合同生效之日起，甲方将租赁物按现状交付给乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。交付时双方对基础设施的状况以交接单的形式签字确认，并可附照片。租赁费用：房屋租金按每年人民币肆万元，水、电、城管、卫生等一切在使用该房屋所产生的费用由乙方承担，自行交给有关部门。乙方应于签订本合同的同时交5000元，2017年5月5日交35000元，以后每年租金期满前1个月交肆万元房租。乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，并应负责租赁物的维护、保养，并保证在本合同租赁期间应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏的应负责维修，费用由乙方承担。装修条款：在租赁期内乙方必须对租赁物进行装修、改建，要事先向甲方说明，改建设计方案，并经甲方签字同意后，进行合理改建。在租赁期内结束后，乙方对租赁物进行的装修、改建不能拆除，如确需拆除的，必须和甲方协商解决。……房屋租赁合同的解除：在租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用，甲方有权提前解除本合同，在甲方以书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。乙方确需提前解约，须提前6个月通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用。……如政府拆迁补偿，承租方投入的设备补偿归承租方所有。合同终止：本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方原件支付租金，但甲方有权坚持收回租赁物”。合同履行中，宋飞未按约定支付租金，致孙双庆于2018年7月9日诉至一审法院，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，一审法院审理后于2018年8月10日作出（2018）鄂2801民初4315号民事判决，驳回孙双庆的诉讼请求。后孙双庆不服前述判决，上诉至恩施土家族苗族自治州中级人民法院，双方在二审时达成调解，恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出了（2018）鄂28民终2333号《民事调解书》，载明“1、孙双庆、宋飞继续履行双方于2018年3月5日签订的《房屋租赁合同》。2、宋飞于2018年11月30日前向孙双庆支付2018年度的剩余租金35000元和利息1000元，2019年至2023年度的房屋租金，宋飞应于每年的3月5日前一次性支付，逾期未支付的，双方解除《房屋租赁合同》。前述款项宋飞通过银行转账支付方式汇至孙双庆的银行账户（开户行：中国农业银行，卡号62×××15，开户人，孙双庆）。3、孙双庆放弃其他诉讼请求”。后宋飞于2019年3月5日向孙双庆微信转款2万元，因未足额缴纳约定的租金4万元，孙双庆拒收，并向一审法院申请执行（2018）鄂28民终2333号《民事调解书》，后一审法院作出（2019）鄂2801执932号《执行裁定书》，驳回申请执行人孙双庆的执行申请。现孙双庆诉至一审法院，请求判准前述诉讼请求。审理中，孙双庆向一审法院提交书面材料称：调解或判决解除《房屋租赁合同》，孙双庆均自愿对宋飞在租赁物处搭建的钢架棚及对租赁物的装潢给宋飞支付补偿款4万元。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》及（2018）鄂28民终2333号《民事调解书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、孙双庆主张解除其与宋飞所签《房屋租赁合同》，是否符合约定或者法定的解除合同条件；二、宋飞应承担的租金。关于孙双庆主张解除合同，是否符合约定或者法定解除条件的问题。孙双庆、宋飞在合同第四条约定，房屋以先支付后使用为原则，“签订合同时支付第一年的租金四万元，以后每年租金期满前1个月交肆万元房屋”。合同第七条约定“租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用，甲方有权提前解除合同”。孙双庆、宋飞在（2018）鄂28民终2333号《民事调解书》中约定“2019年至2023年度的房屋租金，宋飞应于每年的3月5日前一次性支付。逾期未支付的，双方解除《房屋租赁合同》”。宋飞在前期欠付租金，孙双庆已经提起过诉讼的情况下，未按照双方（2018）鄂28民终2333号《民事调解书》中约定的时间及支付方式一次性支付租金，构成违约，孙双庆有权解除合同，无偿收回宋飞承租的房屋。孙双庆拒收部分租金，已经表示了其不愿意继续履行合同的意思表示，故双方的《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除，合同解除后，宋飞应当返还租赁物。孙双庆自愿就钢架棚及房屋装潢给宋飞支付补偿款4万元，一审法院予以支持。关于宋飞应承担的租金。孙双庆、宋飞在合同中约定每年租金为4万元，2018年度（2019年3月5日之前）的租金，已经生效法律文书确认。孙双庆、宋飞签订的《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除，在解除合同后的次日起至实际返还租赁物之日止，宋飞应当按照约定的租金标准40000元/年即109元/日的标准支付房屋占有使用费。孙双庆诉请宋飞恢复原状，但未向一审法院提交证据证实房屋的原状，对孙双庆的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认孙双庆与宋飞于2018年3月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除。二、宋飞于判决生效后三十日内向孙双庆腾退位于恩施市××办事处月亮××村的房屋，并按照109元/日的标准向孙双庆支付自2019年3月6日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。三、孙双庆自愿向宋飞支付钢架棚及房屋装潢的补偿款4万元，定于判决生效后三十日内支付。四、驳回孙双庆的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半交纳100元，由宋飞负担。二审中，双方均未提交新证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，原审查明，上诉人与被上诉人在租赁合同中约定，由上诉人每年于租期届满前支付下一年度租金，后因上诉人迟延付款，被上诉人起诉至人民法院，后双方在二审法院的主持下达成调解协议，约定双方的租赁合同继续履行，上诉人应于每年3月5日前支付租金，上述协议签订后，上诉人至今仍未按照协议约定向被上诉人支付租金，亦未将该租金提存，其行为已构成违约，被上诉人有权按照法律规定，通知上诉人解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，案涉合同系因上诉人违约而解除，一审法院在被上诉人同意继续利用装饰装修的情形下，参酌市场价值及违约方的违约事实，判令被上诉人向上诉人支付4万元补偿费符合客观实际和法律规定，上诉人主张的装饰装修残值超出上述标准的，应当举证加以证明，未能举证证明的，应当由其承担举证不能的不利后果。综上，上诉人宋飞的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由上诉人宋飞负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙            本件与原件核对无异      二〇二〇年四月九日书记员 杨亚琼