河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初8522号原告：秦娟，女，1969年9月13日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：寇军荣，河南雷鸣律师事务所律师，执业证号14113199210847103。被告：田付义，男，1975年6月15日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：芦甲，河南德高律师事务所律师，执业证号14113201910144631。第三人：唐传英，女，1951年12月7日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：孙晓飞，男，1979年12月2日出生，汉族，住邓州市（系第三人唐传英之子）。第三人：孙晓飞，男，1979年12月2日出生，汉族，住邓州市花洲街道办事处状元坟。第三人：薛宗珍，男，1952年9月15日出生，汉族，住邓州市。第三人：赵金莲，女，1951年9月15日出生，汉族，住邓州市（系第三人薛宗珍之妻）。原告秦娟与被告田付义、第三人唐传英、第三人孙晓飞、第三人薛宗珍、第三人赵金莲为确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告秦娟及其委托诉讼代理人寇军荣，被告田付义及其委托诉讼代理人芦甲，第三人薛宗珍，第三人赵金莲均到庭参加了诉讼；第三人唐传英，第三人孙晓飞经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦娟诉称：原南桥店二组村民孙永祥在南阁路××××宅基地148㎡，1993年4月16日领取邓东集间（93）字02523号《集体土地建设用地使用证》，孙永祥病故后，此宅基地由其妻唐传英和妻子孙晓飞转让给被告田付义。2011年1月28日，其与被告田付义签订合作建房协议书，协议由原告出资在孙永祥的宅基地上合作开发12层商品房大楼。根据协议，被告占有了原告自有7层楼房第3层东户120平方米单元房一套，2013年4月28日，被告将这套单元房以30.4万元出售给第三人薛宗珍、赵金莲。2016年2月3日，邓州市城乡规划局颁发邓规建字第411808012015204号《建设工程规划许可证》，批准孙永祥准建住宅（地上2F）197.06㎡。故无法按照原合作建房协议与被告联建12层商品房大楼，只在此宅基地上建造3间2层楼房及一层地下室，建房过程中，所有材料、人工费和办理准建手续、解决邻里纠纷用款均由原告支出。故要求依法判决：1、判决原告秦娟与被告田付义签订的合作建房协议书无效；2、判决被告田付义将位于南桥店一组三小北边原告自有7层楼房第3层东户约120平方米单元房返还给原告；3、判决被告田付义返还原告建房投资款（具体数额待人民法院委托评估后确定）。原告秦娟为证明其主张，向本院提交如下证据：1、身份证一份，以证明其身份；2、合作建房协议书一份，以证明原、被告双方于2011年1月28日签订合作建房协议书，约定被告提供土地原告出资联建房屋，被告分得建成后房屋并取得原告自有现房一套的事实；3、邓东集建（93）字02534号《集体土地建设用地使用证》一份，以证明被告提供的土地位于南桥店二组南侧，土地使用权人为孙永祥，土地面积148㎡；4、原告秦娟与地邻毕中山签订的补偿协议一份，以证明原、被告联建的商品房性质是高层大楼（即10层以上）；5、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)摘录一份，以证明住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅；6、邓规建字第411808012015204号《建设工程规划许可证》一份，以证明政府主管部门批准孙永祥建设住宅（地上2F）197.06㎡；7、照片二张，以证明其按照政府规划在被告提供的土地上建造楼房二层（另有地下室一层）；8、《房屋买卖合同书》一份，以证明被告田付义于2013年4月28日将其占用原告的自有单元房以30.4万元的价格出售给第三人薛宗珍、第三人赵金莲。被告田付义辩称：原告与其签订的协议书并不必然属于无效合同，原告应当继续履行合同向其交付剩余面积的房屋；即便确定为无效合同，也产生过错责任，原告系合同优势方，明知合同目的不能实现，合同继续履行会造成损失，仍然不顾阻拦，继续建房，所产生的一切不利后果应由其本人承担；若原告不愿保持现状，则其造成其土地无法合理利用，要求原告恢复原状并赔偿损失（损失为土地现实际价值加合理开发建筑价值）；原告已经向其交付的房屋属于协议的一部分，且其已经花费巨资装修并出卖给他人居住多年，该房屋与联建协议属同一法律关系，均系原告过错造成，其不承担返还义务，也不承担返还建房投资款的义务；原告的丈夫孙建云不同意起诉被告，故原告主体资格不适格，该部分投资为夫妻共同投资，夫妻双方意见不一致，法院不应当支持；若无效要求其返还投资款，也应一追到底，追最终土地使用权人，因该投资是在合法使用权人土地上建造的。被告田付义为证明其主张，向本院提交如下证据：1、身份证一份，以证明其身份；2、契约一份，以证明被告购买土地出处；3、转让协议一份，以证明被告购买土地出处；4、协议书一份，以证明协议约定内容系自愿行为给付房屋；5、收据一份，以证明原告收走所有原件，具备主导支配地位；6、证人证言一份，以证明其丈夫不同意起诉，期间也说不同意原告建房，原告仍然我行我素，过错在原告。第三人唐传英、第三人孙晓飞虽未到庭但向法庭提交答辩状辩称：家里房屋处理是由孙永祥一人经办，孙永祥于2009年病逝，临终前说邓东集建（93）字02523号《集体土地建设用地使用证》上的四间房产是大概于1994年卖于一个邓州籍女子（名字记不清），当时口头约定购房款15000元，在一年内分两次付清，但是实际上该女子只付了6000元，尾款在孙永祥离世前一直未付。原告所说宅基地由我们转让给被告田付义，此情况不属实，我们不认识田付义，也从未转让给田付义。第三人唐传英、第三人孙晓飞未向法庭提交证据。第三人薛宗珍与第三人赵金莲均辩称：其不应该作为第三人，因为房子是通过中介购买被告田付义的房子，在没买田付义房子之前我并不认识田付义，所以现在的房子跟原告没有关系，我也不同意退房。被告田付义跟原告秦娟之间的事跟我们没关系，我们不应承担责任。第三人薛宗珍与第三人赵金莲均未向法庭提交证据。原告秦娟提交的八组证据，被告田付义对证据1无异议；对证据2真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但被告不知道也从来没有见过准建证，孙永祥本人已经去世，不知道该证是如何办理的，对土地证无异议；对证据4有异议，认为与本案没有法律关系，恰恰证明是原告要建高层商品房；证据5与本案没有关系；对证据6有异议，被告没有见过，2016年办理证件时孙永祥已经去世了，怎么办理的被告一无所知，即便规划证真实有效，也证明了后期签订的联建协议有效，原告也应当按照合同约定给付被告房屋，原告建设196.7㎡后不能再建高层时，原告继续强行盖房；对证据7真实性无异议，原告明知道不能建高层，仍继续强行盖房，扩大的损失应当自身承担；对证据8真实性有异议，该房屋是按联建协议约定赔偿给被告的，该房屋实际价值并不值这个钱，因为当时是毛坯房，且房屋已经交付给第三人，故原告应当承担全部自身过错的损失。被告田付义提交的六组证据，原告秦娟对证据1无异议；对证据2真实性由法院核实，内容方面有两种可能性，一个是原有房屋在建房的时候可能已经倒了，另一个说明田付义也是从别人手里购买的；对证据3有异议，不是房屋买卖协议，而是地皮买卖协议；对证据4真实性无异议；对证据5真实性无异议，但与本案无关联性；对证据6有异议，认为证人所述均不成立，合同具有相对性的，证人不是合同当事人，若证人是合同当事人可以作证，证人系另一案件被告，做证人不适格；合同一方起诉另一方跟证人无关，准建证就是证人拿去办的，原被告的协议跟证人无关。第三人薛宗珍、第三人赵金莲对原被告提交的证据认为与其无关，均不予质证。对于当事人无异议的证据，本院予以采信；对于当事人有异议的证据，本院将结合案情予以综合认定。经庭审质证，依据有效证据，本院确认如下案件事实：2011年1月28日，原告秦娟与被告田付义签订协议书一份，该协议书主要载明“甲方：田付义乙方：秦娟甲方位于邓州市古城东侧大沙坑处（南桥店居委会一、二组辖区）有土地一处愿与乙方联建房屋。……一、甲方提供土地面积壹佰肆拾捌个平方米给乙方联建，乙方给甲方房屋面积贰佰陆拾柒个平方。二、承建时（土地纠纷）一切费用由乙方负责。……四、房屋楼层建好后，由甲方挑选一楼在内的楼层……（后续）乙方现有房屋给甲方一套面积壹佰贰拾平方。……2011年11月28日”。根据上述协议，被告田付义占有了原告秦娟自有7层楼房第3层东户120平方米单元房一套，2013年4月28日，被告田付义与第三人薛宗珍、第三人赵金莲签订房屋买卖合同，将此单元房以30.4万元出售给二第三人。2015年1月12日，原告秦娟为甲方、地邻毕中山为乙方签订协议一份，该协议主要载明“因甲方建商品房大楼，直接影响了乙方房子安全利益，……一、甲方建设属于商品房性质……四、甲方建设属于高层大楼……六、甲方自愿付乙方现实补偿费叁万元整……”。2016年2月3日，邓州市城乡规划局颁发邓规建字第411808012015204号《建设工程规划许可证》，批准孙永祥准建住宅（地上2F）197.06㎡，后原告秦娟在此宅基地上实际建造3间2层楼房及一层地下室。被告田付义于2019年12月24日以秦娟为被告向本院提起反诉，要求秦娟停止侵权、排除妨害、恢复原状，并要求秦娟赔偿因擅自施工造成的损失，后撤回反诉。2020年4月21日，原告秦娟在本院第二次开庭后向本院提出对争议的标的物进行工程造价鉴定的申请，但被告田付义称原告在第一、二庭审中均未提出申请，其已撤回反诉，现在其不同意原告提出的工程造价鉴定申请。因原、被告双方争议为较大，致使本案调解不获成立。本院认为，原告秦娟与被告田付义在协议中虽未明确写明联建楼层，但依据原被告双方房屋分配方案以及原告与毕中山所签订的协议可以认定原被告双方联建房屋应属开发性质。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”及第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该副国有土地的使用权方可有偿出让”之规定，在城市规划区内的集体所有土地上进行房地产开发的，必须先将集体所有土地征收为国有土地后，依法取得国有土地使用权的情况下才能进行房地产开发经营。本案中案涉土地性质是集体建设用地，至今没有经依法征用转为国有土地，故原被告之间签订的合作建房协议违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。原告秦娟在第二次庭审结束后针对案涉标的物向本院提出工程造价鉴定申请，被告田付义称原告在第一、二庭审中均未提出申请，其已撤回反诉，现在其不同意原告提出的工程造价鉴定申请。本院认为该部分纠纷，当事人之间可以另行处理。关于原告要求被告返还自有7层楼房第3层东户约120平方米单元房的要求，因与上述纠纷属于统一整体，应一并解决，故对于此部分请求，也应另行处理。被告田付义撤回反诉是其权利的自由处分，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条和第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及第一百五十三条之规定，判决如下：一、原告秦娟与被告田付义于2011年1月28日签订的协议无效；二、驳回原告秦娟的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告秦娟负担；反诉费50元，由被告田付义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  司明辉人民陪审员  汤晓龙人民陪审员  胡培辛二〇二〇年四月二十八日法官助理代小丽书记员康京业