四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初1726号 原告：陈白玲，男，1994年12月9日出生，汉族，四川省广安市人，城镇居民，家住广安市广安区，现住广安市广安区。 委托诉讼代理人：陈园园，四川虹永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖亚军，四川虹永律师事务所律师。 被告：广安市房地产开发有限公司。住所地:四川省广安市经济技术开发区某大道石滨路某号，统一社会信用代码91511600289560841K。 法定代表人：龙承军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。系特别授权。 委托诉讼代理人：蔡罗均，四川法雨律师事务所律师。 原告陈白玲与被告广安市房地产开发有限公司（以下简称“广安市房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告陈白玲之委托诉讼代理人陈园园及被告广安市房地产开发有限公司之委托诉讼代理人杨先国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈白玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付未按合同约定办理房屋权属登记的违约金10000元；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为买受人，被告作为出卖人于2014年5月14日签订了《商品房买卖合同》，该合同第一条、第三条、第五条主要约定：原告购买被告开发的位于广安市广安区某号地块上某项目某幢第某层某号住宅房屋，其建筑面积为111.93平方米，单价每平方米4704元，总价款526519元。第二十条产权登记主要约定：初始登记。出卖人应当在2017年8月10日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的双方同意按照下列第2种方式处理即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金，而转移登记却没有约定，《商品房买卖合同》还约定了其他事项。合同签订后，原告依约履行了交付购房款义务，另还支付了住宅专项维修资金、契税、印花税及房产证、土地证工本费，但被告没有按照合同约定及法律规定办理房屋权属登记证明。原告多次要求被告办理房屋权属登记，被告均以种种理由推脱，被告的行为构成违约。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应当遵守执行，被告的不诚信行为损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告遂诉讼来院。 被告广安市房地产开发有限公司辩称，1.原告的全部诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求；原告对《商品房买卖合同》中产权登记约定的内容理解错误，2017年8月10日前约定的是他公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而不再是办理初始登记取得权属证书的时间； 2.双方对产权转移登记的时间及办理行为义务均没有约定，不能理解为他公司在2017年8月10日前为原告办理转移登记，本案诉争房屋的实际分户登记工作已经在2019年10月14日-15日期间全面完成，但不能因此就认定是他公司的义务，更不应因此认定他公司违约；如因此认定是他公司的义务和违约，则不符合合同约定和法律规定； 3.他公司开发的“城市之都”项目无任何违规建设行为，他公司早在2016年10月26日就开始向办理产权手续资料相关部门交付准备资料工作，因政府有关部门关于“城市之都”项目核容办证有关请示，到最终确定在2019年8月12日才由某区人民政府正式批复下来，该工作时间长达2年零10个月，该时间不是他公司的过错造成的，也是他公司无法预见和克服的，如因此判决他公司承担违约金明显有失公允； 4.城市之都产权证未及时办理的主要原因是工程结束整体办证核容时规划计容面积与国土计容面积有差异，所有无法办理产权证，致他公司想为而不能； 5.合同约定“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金”，该约定违约责任的内容是双方真实意思的表示，原告现主张的10000元违约金计算错误，明显过高。 原告陈白玲向本院提交了《商品房买卖合同》复印件、（2019）川1602民初7621号民事判决书复印件及（2020）川16民终370号民事判决书复印件等证据对其诉称意见予以证明。 被告广安市房地产开发有限公司向本院提交了建设用地规划许可证复印件、国有土地使用权证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、广安市某区地名使用准预登记凭证复印件及广安区街道（村）门牌编码表复印件、竣工验收报告复印件、四川省建设工程竣工验收备案书复印件、建设工程档案移交书复印件、项目建设用地土地利用情况检查核验申请表复印件、广安市某区规划局关于“安得•城市之都”项目土地分户相关事宜的复函复印件、广安市规划和建设局国有土地使用权出（转）让规划设计条件通知书复印件、广安市某区城市管理行政执法局关于建议“城市之都”项目工程1、2号楼规划验收的函复印件、广安市不动产登记中心房地产项目测绘成果（实测）入库申请表复印件、经济技术指标核算表复印件、房屋面积测绘报告复印件、广安市某区人民政府关于“城市之都”项目用地超容积率补缴出让金有关事宜的批复复印件、证明复印件及不动产登记证书复印件等证据对其辩称意见予以证明。 本院综合当事人提交的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2014年5月14日，原告陈白玲（买受人、乙方）与被告广安市房产公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于四川省广安市某区地块上的某项目某幢某号住宅房屋，其建筑面积为111.93平方米，总价款526519元；关于产权登记主要约定：初始登记，出卖人应当在2017年8月10日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。上述合同有原告的亲笔签字，以及被告的委托代理人签字并加盖了被告的公章。同时该合同附件八有补充协议一份，关于产权登记的特别约定：双方同意将原商品房合同第二十条产权登记中的第（一）项初始登记中“……取得该商品房所在楼栋的权属证明”变更为“……出卖人在此约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。 2019年8月12日，广安市某区人民政府作出了《关于“城市之都”项目用地超容积率补缴出让金有关事宜批复》，依据受理时政策规定，同意该项目竣工超容积率建筑面积1973.25平方米……补缴土地出让金240.93万元。被告按规定补缴了相应的出让金，2019年9月2日，被告办理了该商品房的初始登记。2019年10月案涉房屋的不动产权证书已办理。 本院认为，本案争议焦点为：1.逾期取得案涉房屋所在楼栋初始登记是否因职能部门原因造成，广安市房产公司是否应当承担逾期初始登记违约责任；2.《商品房买卖合同》附件八补充协议中关于产权登记的特别约定是否可以构成广安市房产公司免责条件；3.案涉违约金计算问题。 一、关于逾期取得案涉房屋所在楼栋初始登记是否因职能部门原因造成，广安市房产公司是否应当承担逾期初始登记违约责任的问题。广安市房产公司于2019年9月2日取得案涉房屋产权初始登记，其逾期取得初始登记是实，其违约亦是事实。《商品房买卖合同》签约主体系广安市房产公司和相关业主，该合同约束主体亦系广安市房产公司和相关业主，是否由于相关职能部门介入导致办证逾期，均不影响广安市房产公司作为合同相对方而承担相应的违约责任。因相关行政单位不是《商品房买卖合同》的主体，其是否存在违法违规行为，导致逾期办证和本案没有关联性，故本院在本案中对相关行政单位的行为不予评价。 二、关于《商品房买卖合同》附件八补充协议中关于产权登记的特别约定是否可以构成广安市房产公司免责条件。《商品房买卖合同》附件八补充协议中关于产权登记的特别约定内容为“…出卖人在此约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。因办理初始登记需国土部门核验容积率相关资料，而核验容积率相关资料系需由出卖人提供的资料范畴，广安市房产公司自认因国土部门核验容积率拖延导致初始登记延迟，亦即其未在约定的时间内将办理权属登记所需的完备资料报产权登记机关备案，故即使按照附件八补充协议约定，广安市房产公司对于其合同相对方，仍应当承担相应的违约责任。 三、违约金的计算问题。确定此违约事实的责任承担既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和相关法律规定。因双方均未提供证据证明因广安市房产公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小，而案涉《商品房买卖合同》约定违约金按支付房款的0.05%计算明显过低，亦不利于惩戒相关违约行为，故综合全案实际情况，考虑广安市房产公司已履行商品房交付、办理初始登记，业主已占有、使用案涉房屋的因素，根据公平原则酌情认定广安市房产公司向陈白玲支付逾期办理首次登记的违约金3159元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、限被告广安市房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告陈白玲支付逾期办理房屋权属登记的违约金3159元； 二、驳回原告陈白玲的其他诉讼请求。 上述债务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告陈白玲负担5元，被告广安市房地产开发有限公司负担20元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  曾羽 二〇二〇年四月二十九日 书记员  彭钦 附：本判决所适用法律条文全文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。