山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1768号 上诉人（原审原告）：青岛市市北区浮山后村民委员会，住所地青岛市同安路。 法定代表人：王吉群，主任。 委托诉讼代理人：修丰义，山东源中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路展，山东源中律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):青岛市水产实业总公司，住所地青岛市市南区台西路五路6号。 法定代表人：刘波，总经理。 被上诉人：青岛市水产汽车服务有限公司，住所地青岛市市北区辽阳西路浮山后村。 法定代表人：安郁祥，经理。 委托诉讼代理人：王术友，山东建檩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王顺利，山东建檩律师事务所律师。 上诉人青岛市市北区浮山后村民委员会（以下简称浮山后村民委员会）因与被上诉人青岛市水产实业总公司（以下简称水产实业总公司）、青岛市水产汽车服务有限公司（以下简称汽车服务公司）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初3235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浮山后村民委员会上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认浮山后村民委员会与水产实业总公司1995年1月19日签订的《土地租赁合同》超出20年部分无效；3.诉讼费用由水产实业总公司承担。事实与理由：一、租赁合同期限因违反法律强制性规定而无效。我国原来有关租赁合同并无关于租赁期限的法律规定，也没有租赁期限的最高限制。但租赁时间过长，不利于保护当事人权益。1999年10月1日实施的合同法第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”1995年1月19日，浮山后村民委员会与水产实业总公司签订《土地租赁合同》，约定租赁期限50年。此合同在合同法实施前成立，合同法施行后继续履行。合同法实施后，正在履行的合同应受合同法的调整和约束，租赁期限不得超过20年。因此，《土地租赁合同》约定50年的租赁期限违反了合同法规定，超过20年的部分无效。即便从合同法生效实施之日起计算，即从1999年10月1日重新计算20年的租赁期限,本案《土地租赁合同》到2019年9月30日也应当是租赁的最长期限，应认定超期部分无效。二、一审法院适用法律错误。合同法解释（一）第一条规定“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”如前所述，当时的法律对合同期限没有规定，则应当适用合同法第二百一十四条，租赁期限不得超过二十年，超过二十年部分无效的规定。合同法解释（一）第三条规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”可见该解释条款是针对适用当时法律合同无效而适用合同法施行后有效的合同效力确认，一审判决引用该条实际上确认了适用当时的法律合同无效。本案中，浮山后村民委员会并不否认该《土地租赁合同》签订后20年内是有效的，但合同法施行后，应受超过20年部分无效的限制。三、根据土地规划和使用现状应确认合同无效。合同项下的土地规划为绿地，水产实业总公司将该土地擅自转租给汽车服务公司使用，该土地上的建筑物未经审批属于违法建筑，影响了土地规划用途，并损害社会公共利益，依法也应当确认为无效合同。 水产实业总公司未提交书面答辩意见。 汽车服务公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、浮山后村民委员会与水产实业总公司之间签订的涉案土地租赁合同系双方真实意思表示，并不违反当时的法律和行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，浮山后村民委员会应当忠实履行合同义务。二、汽车服务公司对涉案土地有正当合法的管理和使用权，该权利应受法律保护。原青岛市水产汽车配修厂系水产实业总公司的下属国营企业，水产实业总公司将涉案土地租赁权及地上建筑物的所有权调拨给了当时的青岛市水产汽车修配厂，2001年青岛市水产汽车修配厂改制组建为现在的汽车服务公司，涉案土地租赁权及地上建筑物所有权作为青岛市水产汽车修配厂的资产全部参与资产评估，后由汽车服务公司管理使用至今。故汽车服务公司对涉案土地的50年租赁权具有正当合法的权属来源，应受法律保护。汽车服务公司因生产经营需要，涉及众多在职职工及家属，如认定超出租赁期限部分无效，不利于社会稳定。 浮山后村民委员会向一审法院起诉请求：1.确认浮山后村民委员会与水产实业总公司1995年1月19日签订的《土地租赁合同》超出20年部分无效；2.诉讼费由水产实业总公司承担。 一审法院认定事实：1995年1月19日，浮山后村民委员会与水产实业总公司签订土地租赁合同，主要约定浮山后村民委员会将其所属的七号线以西、加油站以北八亩地约5333平方米土地租赁给水产实业总公司使用。租赁期限50年。租期内全部租金共计64万元，由水产实业总公司于合同签订10日内支付32万元，剩余32万元于1995年6月30日前全部付清。租期内土地归水产实业总公司自主使用，浮山后村民委员会不得干涉。合同签订后，浮山后村民委员会将土地交给水产实业总公司管理使用，水产实业总公司也按约定支付了全部租金64万元。原青岛市水产汽车修配厂原系水产实业总公司的下属国营企业，水产实业总公司将涉案土地租赁权及地上建筑物所有权调拨给了当时的青岛市水产汽车修配厂。2001年，青岛市水产汽车修配厂改制组建为现在的汽车服务公司，涉案土地租赁权及地上房屋所有权作为青岛市水产汽车修配厂资产全部参与资产评估。现涉案土地由汽车服务公司管理使用。 一审法院认为，本案的焦点为浮山后村民委员会与水产实业总公司之间租赁合同所约定的租赁期限超出20年部分是否无效。一审法院认为，双方签订涉案土地租赁合同时的国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或限制性规定，双方的签约行为没有违反有关禁止性或强制性规定，人民法院在审理《中华人民共和国合同法》实施以前成立的合同纠纷，应当以当时的法律规定作为审查合同效力的依据。因此，浮山后村民委员会与水产实业总公司于1995年1月19日签订租赁期限为50年的租赁合同，系双方的真实意思表示，并不违反当时的法律和行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。至此，浮山后村民委员会以涉案土地租赁合同所约定的50年租赁期限不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定的租赁期限不得超过20年而要求确认超出部分无效的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条、第三条之规定，判决：驳回浮山后村民委员会的诉讼请求。案件受理费6292元，由浮山后村民委员会承担。 二审期间，浮山后村民委员会、水产实业总公司、汽车服务公司均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，本案争议焦点在于浮山后村民委员会与水产实业总公司之间签订的《土地租赁合同》所约定的租赁期限超出20年的部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案中，浮山后村民委员会与水产实业总公司于1995年1月19日订立涉案租赁合同，约定租赁期限为五十年，因1999年10月1日合同法实施之前我国法律、行政法规并未对租赁合同的期限作出限制性规定，故合同法实施前涉案租赁合同已履行完毕的租期部分不受合同法调整。合同法实施之后，依据合同法第二百一十四条之规定，自1999年10月1日起算20年的租赁期限，双方租赁期限截至2019年9月30日，超出该日期之后的部分无效。 综上所述，浮山后村民委员会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初3235号民事判决； 二、确认青岛市市北区浮山后村民委员会与青岛市水产实业总公司1995年1月19日签订的土地租赁合同有效期限截至2019年9月30日，超过部分无效。 一审案件受理费6292元，二审案件受理费6292元，由青岛市水产实业总公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年四月八日 法官助理 钟速成 书记员王繁