湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终90号上诉人（原审被告、反诉原告）：黎光兵，男，1969年9月30日出生，汉族，住湖北省建始县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：建始县国有资本投资运营有限公司，住所地建始县业州镇奎星楼路28号。法定代表人：魏宗华，董事长。委托诉讼代理人：肖远玖，公司职员。委托诉讼代理人：李兴国，湖北夷水（建始）律师事务所律师。上诉人黎光兵因与被上诉人建始县国有资本投资运营有限公司（以下简称建始国有资本投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2019）鄂2822民初2176号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎光兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：黎光兵在广润集贸市场建设时积极支持县城管局的搬迁工作，协助搬迁到体育场的过渡市场，期间双方合作较好，在新市场建设完成后又积极组织回迁工作，出租商铺管理单位很满意，还减免了新市场租金17640元；黎光兵在新市场租赁的商铺面积较小，不能安放原来的储油罐，只好将四万元的储油罐损失，由于双方一直合作较好，出租方为解决租赁面积的问题，把楼梯下一间没有地坪也没有安装门的地方作为158号一并租给黎光兵，但该商铺存在漏水的问题，黎光兵一直要求出租人整修，出租方虽答应，但一直没有解决，导致黎光兵每年受损不少；黎光兵一直合法经营，出租人要求交租金完全有道理，黎光兵租赁的另两间商铺租金都交清了，这间漏水的商铺何时候修好何时就交租金，漏水造成的损失应当抵租金，一审判决未支持其损失不公；一审判决认定渗水瑕疵不根本影响黎光兵租赁商铺经营不当，漏水肯定影响经营，只是程度大小，出租方有维修责任却不承担任何损失，对承租人不公。建始国有资本投资公司辩称，黎光兵的主要上诉理由认为门面存在漏水的问题，但漏水并不影响正常经营，只是瑕疵，造成其损失，其一审时已经提出了反诉，因证据不足，一审判决没有支持其反诉请求。建始国有资本投资公司的委托诉讼代理人表示将会积极向公司反映，进行解决。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，黎光兵的上诉请求不成立，应驳回上诉，维持原判。建始国有资本投资公司向一审法院起诉请求：1.判令黎光兵腾退返还鸿榜莱茵国际负一楼集贸市场158号商铺；2.请求黎光兵自2016年11月14日起按48.33元／天支付租金至商铺返还日止;3.黎光兵自2016年11月14日起按2.42元／天支付违约金至商铺返还日止；4.本案诉讼费由黎光兵负担。黎光兵向一审法院反诉请求：请求建始国有资本投资公司赔偿因房屋漏水造成的粮食及其他损失275047元。一审法院认定事实：2015年1月23日，建始国有资本投资公司与黎光兵签订《广润集贸市场商铺（摊位）租赁合同书》，约定的主要内容为：建始国有资本投资公司将位于建始县业州镇鸿榜莱国际负一楼集贸市场编号158号的商铺租赁给黎光兵经营粮油，面积为49平方米，租赁期限为2015年11月14日至2016年11月13日，年租金为17640元，租金支付时间及方式为合同签订之日一次结清。2015年11月23日，建始国有资本投资公司为黎光兵免除案涉商铺2015年11月14日至2016年11月13日的租金17640元。《建始县广润生鲜市场2015-2016年租赁费用减免审批表》载明：“经营户姓名黎光兵，经营类别粮油，商铺序号158，减免原因政策性减免（因该经营户为粮油大户，无法解决其仓库问题，经协商，减免其费用），减免金额全免”。2016年11月14日至今，黎光兵以案涉商铺存在渗水现象未支付下欠房租。一审法院认为，本案属租赁法律关系，双方在案涉商铺租赁期满后未续签租赁合同，黎光兵仍承租案涉商铺，双方形成不定期租赁关系。对不定期租赁，建始国有资本投资公司可随时主张解除合同并要求黎光兵返还案涉商铺，故建始国有资本投资公司关于要求黎光兵腾退并返还商铺的诉讼请求，应当予以支持；黎光兵在2015年承租时即知晓商铺存在渗水现象，但一直承租并经营至今，黎光兵的行为表明其已接受商铺渗水的瑕疵，据此表明，渗水瑕疵并不根本影响黎光兵租赁商铺进行粮油经营的合同目的，黎光兵不能以此对抗建始国有资本投资公司要求支付租金的诉讼请求。黎光兵关于因商铺渗水影响经营而拒付租金的抗辩理由，不予采纳。比照租赁合同约定的年租金17640元的标准，黎光兵应自2016年11月14日起按每日48.33元的标准支付租金至商铺返还之日止，对建始国有资本投资公司的该诉讼请求，予以支持；自2016年11月14日起，建始国有资本投资公司应积极主张收取租金和续签租赁合同的权利，建始国有资本投资公司在明知黎光兵未支付租金的违约情形下，未及时采取适当措施以防止损失的扩大，而是怠于行使权利直至本案讼争之日，建始国有资本投资公司不得就扩大的损失要求赔偿，租赁期满后双方未续签新的租赁合同，故建始国有资本投资公司比照原租赁合同约定的违约责任条款要求黎光兵自2016年11月14日起按每日2.42元的标准支付违约金至商铺返之日止的诉讼请求，不予支持；黎光兵反诉要求建始国有资本投资公司赔偿因渗水造成的粮食损失246047元及其他损失29000元，黎光兵在庭审时未提交证据证实，其向一审法院提交的损失清单系自行列出，不能证实渗水造成的实际损失，且黎光兵休庭后提交的照片亦不足以证实实际损失，故对黎光兵的反诉请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、黎光兵于判决生效之日起十日内腾退返还建始县国有资本投资运营有限公司位于建始县业州镇鸿榜莱国际负一楼集贸市场编号158号的商铺；二、黎光兵于判决生效之日起十日内给付建始县国有资本投资运营有限公司自2016年11月14日起至商铺腾退返还之日止按每日48.33元的标准计算的租金；三、驳回建始县国有资本投资运营有限公司的其他诉讼请求；四、驳回黎光兵的反诉请求。本案受理费80元，减半收取计40元，由建始县国有资本投资运营有限公司负担。本案反诉受理费5426元，减半收取2713元，由黎光兵负担。二审期间，黎光兵向本院提交了照片复印件一组，拟证明房屋漏水给黎光兵造成了损失。建始国有资本投资公司经质证认为，照片拍摄的时间、地点、拍摄人员不清楚，理赔表格照片无法核实其真实性，该证据也与本案没有关联性。本院认为，案涉租赁物存在渗水或漏水的事实客观存在，一审判决已查明。黎光兵提交的照片系打印件，无法核实其真实性，不能达到其证明目的，本院不予采信。建始国有资本投资公司未向本院提交新证据。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方于2015年11月23日签订的《广润集贸市场商铺（摊位）租赁合同书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，黎光兵与建始国有资本投资公司签订的《广润集贸市场商铺（摊位）租赁合同书》约定的租赁期限届满后，双方没有续签合同，黎光兵继续使用租赁物，建始国有资本投资公司并未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，建始国有资本投资公司有权随时解除合同。黎光兵在租赁合同期限届满后继续使用租赁房屋，但自2016年11月13日后至今未向建始国有资本投资公司交纳租金，其行为构成违约，建始国有资本投资公司亦享有法定解除权。建始国有资本投资公司先后向黎光兵发出《通知书》，明确要求承租人交纳租金，续签租赁合同，但黎光兵仍未履行法定义务。据此，一审判决黎光兵腾退返还租赁物，并按照原合同约定的标准支付租金并无不当。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”黎光兵反诉请求建始国有资本投资公司赔偿因租赁物漏水造成的粮食损失及其他损失，因其提供的证据不足以证明其事实主张，应当承担举证不能的法律后果，一审判决未支持其反诉请求并无不当。综上，黎光兵的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2753元，由黎光兵负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  杨 芳审判员  侯著韬二〇二〇年四月九日法官助理何奕娥书记员汪蜀建