河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0322民初153号原告：洛阳东方今典置业有限公司，住所地：洛阳市孟津县朝阳镇瀍河大道永平路交叉口西北角汤街小镇南大堂，统一社会信用代码：91410322MA44L9GC7W。法定代表人王莉萍，系该公司总经理。委托代理人王阿男，该公司员工，特别授权。被告：王小康，1988年11月28日出生，汉族，住河南省新安县。第三人：孟津民丰村镇银行股份有限公司，统一社会信用代码：91410300587055800Y，住所地：孟津县桂花大道555号。法定代表人樊志峰，任总经理。委托代理人李全营，洛阳市孟津县光明法律服务所法律工作者，特别授权。原告洛阳东方今典置业有限公司诉被告王小康、第三人孟津民丰村镇银行股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王阿男，第三人委托代理人李全营到庭参加了诉讼，被告王小康经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告洛阳东方今典置业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2018年12月27日签订的编号为YS0146887的《商品房预售合同》（房屋代码为：589902）；2、请求判令被告及时配合原告办理商品房预售合同解除手续、撤销涉案房屋预告登记手续、撤销涉案房屋银行贷款抵押手续；3、请求判令被告偿还因被告逾期偿还银行借款导致划扣的原告保证金7735.24元。并以从原告代偿之日起至被告实际偿还之日止按照日万分之五的利率向原告支付利息；4、请求判令被告向原告支付违约金90936元，销售佣金损失2728元；5、本案的案件受理费、保全费等由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第三项7735.24元变更为642495.70元。事实与理由：原告与被告于2018年12月27日签订了编为YS0146887的《商品房预售合同》（房屋代码为：589902），总价款为：909362元。其中首付款279362元，余款630000元办理贷款。2019年9月24日、2019年10月24日、2019年12月24日、2020年1月22日、2020年2月28日，因被告连续未按时偿还贷款，导致原告被第三人划扣保证金642495.7元。根据商品房买卖合同附件四《补充协议》2.1.5.1约定和2.1.5.2约定，现被告未按约定偿还银行按揭贷款，导致原告被银行划扣多次保证金，截止到2020年2月28日，被告的贷款本息已全部由第三人从原告账户扣除。被告的行为已严重侵害原告利益，且经原告多次联系被告，被告均拒不履行义务。无奈之下，为维护原告的合法权益，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，原告将被告诉至法院，请求人民法院判如所请。被告王小康缺席无答辩。第三人孟津民丰村镇银行股份有限公司辩称，被告在我行申请个人购房按揭贷款情况属实，贷款金额63万元。从2019年9月至今，被告多次未偿还贷款本息，按照合同第20条约定内容，被告拒不归还情况下我们扣除了原告的保证金，付款行为符合贷款合同按揭约定以及保证人的保证约定。对原告诉求是否解除与被告的购房合同，我们不予发表意见。审理查明，2018年12月27日，出卖人（洛阳东方金典置业有限公司）与买受人（王小康）签订商品房预售合同，合同编号为YS0146887，房屋代码589902。合同约定付款方式为按揭贷款，买受人须于2018年12月26日前付清首付款人民币279362元，余款630000元办理贷款。该商品房总金额为909362元。商品房买卖合同附件四《补充协议》中2.1.5.1明确约定：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述全部款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。”商品房买卖合同附件四《补充协议》2.1.5.2明确约定：“买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达10日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同，出卖人选择解除合同的，买受人应按照总房款10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人解除商品房买卖合同所产生的一切损失，包括但不限于税费损失、诉讼费、仲裁费、律师代理费、差旅费、公告费、公证费、销售佣金损失（房屋总价款千分之三）等由买受人承担。出卖人除有权按照本合同付款方式及期限约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。”2019年1月21日，甲方（借款人）王小康与乙方（孟津民丰村镇银行股份有限公司）、丙方（保证人）洛阳东方今典置业有限公司签订《个人购房按揭合同》，其中，孟津民丰村镇银行股份有限公司向王小康提供人民币陆拾叁万元整（630000）的个人房产借款，用于购买房产，本合同约定借款期限为360个月，自2019年1月21日起至2049年1月21日。合同第八条还款原则为本合同项下借款，自放款之日起计息。借款每月22日至次月21日为一个还款期，当期本息当期清偿。按月结息，结息日为每月的第21日，借款到期还清本息，到期未清偿的计收复利。第十一条保证方式、范围、保证期间：丙方洛阳东方今典置业有限公司为甲方王小康向乙方孟津民丰村镇银行股份有限公司承担连带责任保证。保证范围包括借款本金及其利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和乙方实现债权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。如甲方未按合同约定履行偿还借款本息或者相关费用时，丙方同意乙方从其在孟津民丰村镇银行股份有限公司开立的账户中直接扣划以上款项。第三人于2019年1月30日将63万元划入原告的账户上。2019年2月14日，被告将所购买的坐落于河南省洛阳市孟津县城关镇瀍河大道与太和库交汇处东北角东方今典·东方府29幢1单元201号进行预购房抵押登记。第三人向原告发出四份履行担保责任通知书，分别为：编号（2019）年第092401号，截止2019年9月24日尚有本金和利息共计叁仟玖佰贰拾贰元柒角玖分未清偿；编号（2019）年第102401号，截止2019年10月24日尚有本金和利息共计叁仟捌佰壹拾贰元肆角伍分未清偿；编号（2020）年第012201号，截止2020年1月22日尚有本金和利息共计叁仟玖佰贰拾叁元捌角叁分未清偿；编号（2020）年第022801号，截止2020年2月28日尚有本金和利息共计陆拾贰万陆仟伍佰肆拾贰元叁角陆分未清偿。同时第三人向原告发出五份孟津民丰村镇银行通用回单，付款名称均为：洛阳东方今典置业有限公司，收款名称均为：王小康，收款账户开户行均为：69001-孟津民丰村镇银行股份有限公司营业部。四张银行通用回单业务流水号分别为GS192019092400111000091（本金606.12元，利息3316.67元）；GS1920191024C7318000013（本金605.54元，利息3206.91元）；GS192019122400089000071（本金1052.92元，利息3241.42元）；GS192020012200089000079（本金614.79元，利息3309.04元）；GS1920200228C7318000195（本金622357.70元，利息4184.66元）；本金合计625237.07元，利息合计为17258.7元，共计642495.77元。2020年2月28日孟津民丰村镇银行营业部向洛阳东方金典置业有限公司发出扣款通知，显示“你公司在我行为王小康担保的个人住房按揭贷款已出现连续3次且累计6次以上逾期，现我行依据《个人购房按揭合同》第六章第二十条之规定，已于2020年2月25日向你公司宣布该笔贷款立即到期，期间你公司未提异议。为此，我行将从你公司账户扣取该笔逾期贷款的本金621739.64元，利息880.11元，期供欠本618.06元，期供欠息3303.68元，罚息0.87元，合计626542.36元。另查明，原告于2019年9月26日通过顺丰速运，运单号为SF1000662486928向被告王小康催告函，地址为河南省洛阳市涧西区同乐建材市场A区5排51-53，电话为15937939301,152****6935，运单显示2019年9月27日门市店面代签收。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应该是行为人真实意思表示。原告洛阳东方今典置业有限公司与被告王小康签订的《商品房预售合同》，第三人孟津民丰村镇银行股份有限公司与原告洛阳东方今典置业有限公司、被告王小康签订的《个人购房按揭合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。任何一方当事人违反合同约定均应承担相应的违约责任。一、被告与原告签订了《商品房预售合同》及《补充协议四》后，被告从2019年9月24日至今6次逾期还贷，第三人从原告的账户中扣取了该笔逾期贷款的保证金共计642495.70元。根据双方签订的合同，被告多次逾期还款，构成违约，符合原被告双方约定的解除合同的条件，原告要求解除商品房预售合同并要求被告及时配合原告办理商品房预售合同解除手续、撤销涉案房屋预告登记手续、撤销涉案房屋银行贷款抵押手续的诉讼请求符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持；二、原告要求被告逾期偿还银行借款导致扣划的原告保证金共计642495.70元，于法有据，本院予以支持；三、原告要求被告支付总房款10%的违约金90936元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持；四、原告要求被告支付款房屋总价款0.3%的销售佣金损失2728元，因原告未提供证据予以证明损失的发生，对此本院不予支持。被告王小康经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告洛阳东方今典置业有限公司与被告王小康在2018年12月27日签订的编号为YS0146887的《商品房预售合同》于本判决书生效之日起解除；二、被告王小康于本判决书生效后三十日内配合原告洛阳东方今典置业有限公司办理商品房预售合同解除手续、撤销涉案房屋预告登记手续、撤销涉案房屋银行贷款抵押手续。三、被告王小康于本判决书生效后三十日内支付原告洛阳东方今典置业有限公司保证金642495.70元；四、被告王小康于本判决书生效后三十日支付原告洛阳东方今典置业有限公司违约金90936元；五、驳回原告洛阳东方今典置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费11160元，减半收取5580元，由被告王小康承担。限被告于本判决书生效后七日内向本院交纳，逾期不交纳本院移交执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人人数提交副本上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  张兆萌二〇二〇年四月十日书记员  赵宇丹