湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初4945号原告：中国工商银行股份有限公司株洲分行，住所地湖南省株洲市。负责人：喻毅彦，该行行长。一般授权委托代理人：马云龙，系湖南添力律师事务所律师。一般授权委托代理人：胡家云，系湖南添力律师事务所律师。被告：彭飞，男，1981年6月6日出生，汉族，户籍地湖南省攸县，现住湖南省株洲市天元区。特别授权委托代理人：刘国强，系湖南一星（株洲）律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司株洲分行（以下简称“工行株洲分行”）诉被告彭飞金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法由审判员刘让武独任审判，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。书记员罗燕担任庭审记录。原告工行株洲分行的委托代理人马云龙、胡家云，被告彭飞及其委托代理人刘国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行株洲分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告偿还贷款本金194277.2元，借款利息14441.25元，本息合计人民币208718.45元（利息暂计至2019年09月09日，此后利息按合同约定的逾期贷款利息计算至实际清偿日止）；3、判令被告承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费人民币10000元；第二、三两项合计218718.45元；4、判令原告就位于株洲市荷塘区（登记证明号：1000061851）在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、由被告承担本案的全部诉讼费及其他费用。事实与理由：原告与被告于2009年07月签订《个人购房借款／担保合同》，双方约定：原告向被告发放贷款人民币280000元，借款期限为20年（即自2009年07月30日至2029年07月29日止），上述合同生效后，我行依约履行了放款义务，但被告未依约履行还款义务，截止2019年09月09日止，被告已累计逾期56期，拖欠本金194277.2元，拖欠利息14441.25元。合同第十条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。另合同第十三条约定：订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。为确保上述合同的履行，合同约定被告以其位于株洲市荷塘区（登记证明号：1000061851）设定抵押，并办理了登记手续（登记证明号：1000061850）。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。同时合同第三十三条约定，本合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决；协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。被告不依约还贷的行为，既严重违反了合同约定，也已经严重侵害了原告的合法利益。为依约维护原告的合法权益，特诉诸法院，望判如所请。被告彭飞答辩称：1、株洲汇宇房地产开发有限公司是原被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》的担保人，依法应对本案承担担保责任，应系本案的当事人，必须追加为本案的被告；2、涉案房屋实际居住人邓菊华，实际占用了涉案房屋，对本案的处理有利害关系，依法应该追加为本案被告。对于房款被告是全额付款的，所以本案请求法院依职权追加株洲汇宇房地产开发有限公司、邓菊华为本案被告，如该案不追加邓菊华和株洲汇宇房地产开发有限公司为被告，对彭飞来说是显失公平的，请求法院以公平原则来追加邓菊华、株洲汇宇房地产开发有限公司为被告。株洲市荷塘区人民法院审理的案件，也没有向彭飞送达开庭传票，没有查清案件事实，且该案也在申诉过程中；3、株洲市荷塘区人民法院审理的案件我方在申诉，是否能对本案中止审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告工行株洲分行与被告彭飞于2009年7月签订《个人购房借款／担保合同》。原告向被告彭飞发放贷款人民币280000元整，借款期限20年。合同第十条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布借款贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用直至解除合同。另，合同第十三条约定：……贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。为确保上述合同的履行，合同约定被告彭飞以其位于株洲市荷塘区（登记证明号：1000061851）设定预购商品房抵押预告登记，现尚未办理正式的抵押登记手续。合同生效后，原告按约向被告发放了贷款本金280000元。但被告彭飞未依约履行还款义务，截止2019年9月9日止，被告已累计逾期56期，拖欠本金194277.2元，拖欠利息14441.25元。另查明，因本案争议的房屋存在一房二卖的情形，2019年10月10日，湖南省株洲市荷塘区人民法院作出了（2019）湘0202民初2077号民事判决书，确认位于株洲市荷塘区房屋归案外人邓菊华所有。在本案的审理过程中被告申请追加株洲汇宇房地产开发有限公司和邓菊华为本案的被告，经本院释明，原告不同意追加，表示只向被告彭飞主张权利。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。我国合同法第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案，被告彭飞因购房需要向原告申请贷款，并以借款人、抵押人的名义与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立有效，对双方均具有法律约束力。在合同履行过程中，原告按约向被告彭飞发放了贷款，履行了自己的合同义务。但被告彭飞未按时足额偿还原告借款本息，截止2019年9月9日止，被告已累计逾期56期，拖欠本金194277.2元，拖欠利息14441.25元，其行为已构成违约。根据双方签订的合同违约处理条款之约定，因被告违约，原告有权要求被告彭飞立即偿还全部债务并解除合同。故，原告要求解除与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告彭飞偿还贷款本金194277.2元，借款利息14441.25元，本息合计人民币208718.45元（利息暂计至2019年9月9日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）的诉讼请求，证据充分，理由成立，本院予以支持。原告诉请的律师费10000元过高，本院酌情确定为6000元。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案涉及的预抵押房产至今未能办理正式的抵押登记手续，不产生抵押效力。故，原告要求对被告彭飞提供的借款抵押房屋依法享有优先受偿权的主张不能成立，本院依法不予支持。被告申请追加株洲汇宇房地产开发有限公司和邓菊华为本案的被告，因株洲汇宇房地产开发有限公司是担保人，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十六条规定：因保证合同纠纷提起的诉讼，债权人向保证人和被保证人一并主张权利的，人民法院应当将保证人和被保证人列为共同被告。保证合同约定为一般保证，债权人仅起诉保证人的，人民法院应当通知被保证人作为共同被告参加诉讼；债权人仅起诉被保证人的，可以只列被保证人为被告。现原告不同意追加担保人株洲汇宇房地产开发有限公司为本案的被告，故本院依法不予追加；邓菊华与本案不是同一法律关系，且与本案的处理没有直接的利害关系，本院依法不予追加，本案也没有必要中止审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十六条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司株洲分行与被告彭飞于2009年7月签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告彭飞于本判决生效之日起五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司株洲分行借款本金194277.2元，借款利息14441.25元，本息合计人民币208718.45元（利息暂计至2019年9月9日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）；三、被告彭飞于本判决生效之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司株洲分行支付律师代理费6000元；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。如被告彭飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4580元，减半收取2290元，由被告彭飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  刘让武二〇二〇年四月九日法官助理黄辉书记员罗燕附判决书引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用的解释》第六十六条因保证合同纠纷提起的诉讼，债权人向保证人和被保证人一并主张权利的，人民法院应当将保证人和被保证人列为共同被告。保证合同约定为一般保证，债权人仅起诉保证人的，人民法院应当通知被保证人作为共同被告参加诉讼；债权人仅起诉被保证人的，可以只列被保证人为被告。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。