浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1023民初5139号 原告：**，男，1983年7月2日出生，汉族，户籍住址浙江省天台县。 委托诉讼代理人：张海兵，北京市法大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王峰，浙江永联律师事务所律师。 被告：戴莉，女，1984年5月16日出生，汉族，户籍住址浙江省天台县。 委托诉讼代理人：许咪，浙江同元律师事务所律师。 被告：张鑫，男，1972年6月20日出生，汉族，户籍住址浙江省天台县。 被告：许燕平，女，1977年3月11日出生，汉族，户籍住址浙江省天台县。 原告**与被告戴莉、张鑫、许燕平确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年12月12日、2020年4月15日进行了两次公开开庭审理。第一次庭审,原告**及其委托诉讼代理人张海兵、被告戴莉及其委托诉讼代理人许咪以及被告张鑫、许燕平到庭参加诉讼；第二次庭审，原告**、被告戴莉的委托诉讼代理人许咪以及被告张鑫、许燕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1.确认被告戴莉与被告张鑫、许燕平之间签订的《房地产买卖合同》无效；2.请求被告张鑫、许燕平将天台县屋产权过户回到被告戴莉名下；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告诉讼请求变更为：1.确认被告戴莉与被告张鑫、许燕平之间签订的《房地产买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年初，原告**与被告戴莉经人介绍认识，双方于2005年7月订婚，于同年8月开始同居生活，于2006年10月11日生育长女杨静怡，于2009年1月24日在天台县民政局补办了结婚证，于2011年2月26日生育次女杨静雯，于2012年10月25日生育儿子杨浩宇。2008年1月30日，由原告出资购买了天台县产一套，登记在被告戴莉名下。2019年9月2日，被告戴莉起诉离婚，诉讼期间，2019年10月17日，被告戴莉与被告张鑫、许燕平签订了买卖合同，将石梁嘉亨湾米兰阁1单元301室房屋以158万元的价格出卖。因被告戴莉起诉离婚，急于转移共有财产，出售房产事宜原告根本不知情，又因三个孩子在房屋内居住，同时在附近上学，原告也不会同意将房产出售。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“男女双方根据婚姻法第八条规定补办结婚登记手续的，婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算。”2005年8月起原告和被告戴莉便以夫妻名义共同生活，2006年生育长女杨静怡，于2009年1月24日进行婚姻登记补办，双方婚姻效力应从2005年8月起算，石梁嘉亨湾米兰阁1单元801室房屋于2008年购买，属于夫妻共同财产。被告戴莉在原告不知情的情况下擅自处分夫妻共同财产，属于无权处分。被告张鑫、许燕平购房时，明知被告戴莉已经结婚有三子女，也未征得原告意见购买石梁嘉亨湾米兰阁1单元801室房产，而且房产实际价格在200万元以上，购买价格明显偏低，三被告恶意签署合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”的，合同无效。综上，被告戴莉在原告不知情、不同意的情况下，无权处分共有财产，与被告张鑫、许燕平恶意串通签订《房屋买卖合同》并过户房屋，损害了原告的合法权益，为此，提请诉讼，请求判如所请。 被告戴莉答辩称，其将婚前购买的登记在自己一人名下的坐落于天台县始丰街道石梁嘉亨湾1单元801室商品房出售给被告张鑫、许燕平，经政府部门依法审查，已办理了过户手续，根本不存在合同法第五十二条规定的无效情形。戴莉在2008年2月3日向杨帆公司购买了本案讼争房子，支付了首付款175600元，按揭38万元。因当时戴莉与原告尚未办理结婚登记手续，房产登记在戴莉个人名下，并无共有权人。2009年1月24日，原告与戴莉办理结婚登记。2013年2月27日，原告要求戴莉将房屋抵押贷款80万元，该80万元全部由原告拿走。原告经常告知戴莉，他在外面负债较大，又用戴莉的身份证办理3张信用卡，由原告使用。因为透支以后没有及时还款，银行经常发短信要求戴莉及时还款，且戴莉本人尚有部分债务，80万元的抵押贷款每月还款近万元，还款压力较大，故将讼争房屋委托中介出售给被告张鑫、许燕平夫妇，现款项已经付清。戴莉将登记在其自己名下的房产依法进行转让，转让行为有效。请法庭驳回原告的诉讼请求。 被告张鑫答辩称，本案讼争的房屋买卖合法有效，不存在恶意串通。具体理由：1、买房是客观的刚性需求。其原来家住在老城，妻子许燕平在新城工作，儿子即将上高中，很有可能就读天台中学，所以在新城买房是刚性需求。为了买房曾去过多家房产中介进行咨询。最后买戴莉的房子是妻子许燕平决定的，也是妻子许燕平看房的，其在买该房之前并没有实地看过，其和妻子许燕平就买房看房沟通的过程都有微信聊天记录可以证实。2、事先同戴莉并不认识，也没有其他利益关系，不存在恶意串通。妻子许燕平看房多次，都是戴莉一个人在家，戴莉也说房子是她一个人的，且产权实际也是登记在戴莉个人名下。办理产权过户手续时，房管部门也没有要求戴莉丈夫即原告过来签字。在房子过户以后，才发现他们的家庭有矛盾。3、本案房屋买卖是正常的市场交易行为，购房款也是按照合同约定支付且已履行完毕，并已办理过户，该房屋买卖合同合法有效。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 被告许燕平答辩称，本案讼争的房屋买卖是正常市场交易行为，支付了合理的对价，并通过合法程序办理过户手续，取得房子是善意的，不存在恶意串通行为。具体理由如下：1、许燕平一直有在新城买房的意愿。因其本人在新城上班，一直想在新城买房。从2018年开始，一直四处询问房产中介寻找合适的房源，看过多套新城房子，对比各家才选定天台县屋。该房源信息也是中介提供的，该套房子产权证登记的面积是141.88平方米，实用面积只有107平方米，且没有储藏室，也没有车位，戴莉要价是180万元。当时，丈夫张鑫希望买到实用面积更大一些的房子，经过再三考虑后，还是决定买这套房子。戴莉明确说这套房子是她单独所有，于是在中介的居间下谈妥了成交价为169万元，包含屋内的所有设施和设备。2019年10月11日，在房产中介所签订了合同，并支付了定金和部分首付款；2019年10月17日，三方在天台县不动产登记中心办理房屋过户手续，产权登记到许燕平和其丈夫张鑫名下，同时付清首付款。戴莉当时说她一个星期后就搬走，另外关于水电煤气等的过户手续也办好了，登记在了许燕平名下。2019年11月11日，公积金贷款到账，许燕平就支付了购房款50万元。2019年12月7日，支付了购房款49万元。截至目前，已经付清了所有购房款。2、买房之前，并不认识戴莉，房产中介也没有提供有关戴莉的一些个人信息。为了后期房屋交接的需要，才和戴莉相互留了手机号码和微信。综上，本案房屋买卖合法有效，要求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据分析认证如下： 一、对原告**提交的证据认证如下：证据1，收据、现金结款单复印件及戴莉银行明细清单（依原告申请调取），真实性予以确认，结合被告戴莉陈述，能证明讼争不动产的后期按揭由原告**支付，但不能证明购房首付款均系原告**个人出资。证据2，房价确认单复印件，真实性予以确认。证据3，天台县公安局户口证明及户口簿，真实性予以确认，但户口证明与本案缺乏关联性。证据4，结婚登记审查处理表复印件，真实性予以确认，能证明**与戴莉于2009年1月24日办理结婚登记的事实。证据5，房屋所有权证、国有土地使用权证复印件，真实性予以确认，能够证明房屋所有权证登记的时间为2010年3月26日，土地使用权证登记的时间为2010年5月5日，产权证书系**、戴莉婚姻关系存续期间取得。证据6，房地产买卖合同复印件，真实性予以确认，但不能证明该合同无效。证据7，民事起诉状复印件，真实性予以确认，但与本案缺乏关联性。证据8，信用卡还款凭证，真实性予以确认，但与本案之间缺乏关联性。证据9，通话记录，真实性予以确认，但不能证明戴莉与许燕平存在恶意串通。证据10，照片，真实性予以确认，但不能证明原告主张的恶意串通事实。 二、对被告戴莉提交的证据认证如下：证据1，房屋所有权证及国有土地使用权证复印件（同原告证据5），真实性予以确认，能证明本案讼争的不动产登记为戴莉个人单独所有。证据2、3、4、5，个贷合同基本信息、光大银行催款记录、广发银行催款记录、房地产评估报告复印件，真实性予以确认，但与本案缺乏关联性。证据6，离婚证复印件，能证明该离婚证系伪造，但与本案缺乏关联性。证据7，房地产买卖合同，真实性予以确认，能证明戴莉、张鑫、许燕平及居间方天台步步高房产中介所签订房地产买卖合同，实际交易价格为169万元。证据8，商品房买卖合同，真实性予以确认，能证明被告戴莉与浙江杨帆房地产开发有限公司于2008年2月3日签订商品房买卖合同，购买了本案讼争的不动产的事实。 三、对被告张鑫、许燕平提交的证据认证如下：证据1，房屋所有权证及国有土地使用权证复印件（同原告证据5），真实性予以确认，能证明本案讼争的不动产登记为戴莉个人单独所有。证据2，房地产买卖合同（同被告戴莉证据7）及居间合同复印件、营业执照复印件，真实性予以确认，能证明戴莉、张鑫、许燕平及居间方天台步步高房产中介所签订房地产买卖合同，实际交易价格为169万元。证据3、4、5、7，许燕平银行转账记录、案外人金春菊转账记录、收条，真实性予以确认，能够证明张鑫、许燕平支付购房款的事实。证据6，贷款合同，真实性予以确认，能证明张鑫、许燕平受让本案讼争不动产后办理了抵押借款的事实。证据7，不动产权证复印件，真实性予以确认，能证明本案讼争的不动产已过户登记至张鑫、许燕平名下。证据9，微信、通话记录，真实性予以确认。 另外，根据原告**申请，本院委托台州鼎力房地产资产评估有限公司评估对本案讼争的不动产进行资产评估，该公司出具了台鼎评（2020）第3004号《资产评估报告》，对该评估报告，本院认证如下：真实性、合法性予以确认，能够证明本案讼争房地产（包括装饰装修）评估价为1816100元，室内物品评估价为25600元，合计1841700元。 综合上述证据分析认证及原、被告陈述，本院认定事实如下： 原告**与被告戴莉于2005年经人介绍认识，同年7月订婚，同年8月开始同居生活。2006年10月11日生育女儿杨静怡，2009年1月24日，双方在天台县民政局办理结婚登记，2011年2月26日生育女儿杨静雯，2012年10月25日生育儿子杨浩宇。 2008年2月3日，被告戴莉与浙江杨帆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了本案讼争的坐落于天台县始丰街道石梁嘉亨湾米兰阁1单元801室房地产。2010年3月26日，办理了房屋所有权证，证号为天房权证天台字第××号，登记为被告戴莉个人单独所有。2010年5月5日，办理了国有土地使用权证，证号为天台国用（2010）第01921号，登记的国有土地所有权人为被告戴莉。 2019年8月20日，被告戴莉与天台步步高房产中介所（个体工商户）签订《出售房地产居间合同》，约定被告戴莉委托天台步步高中介所作为居间方提供天台县始丰街道石梁嘉亨湾米兰阁1单元801室房地产购买方的信息，该房地产售价180万元左右，具体面商。2019年10月11日，被告戴莉与被告张鑫、许燕平及居间方天台步步高房产中介所签订《房地产买卖合同》，约定：被告戴莉将坐落于天台县始丰街道石梁嘉亨湾米兰阁1单元801室的房地产转让给被告张鑫、许燕平；转让总价为169万元，该合同签订时已收取定金5万元，2019年10月25日前预付65万元，2019年12月15日前支付99万元，定金在最后一次付款中抵作购房款；房屋内保持原状，包含出售，出屋时应保留原房屋装饰、灯、水、电灯等固定设施；合同并对其他事项作了约定。 2019年10月11日，被告戴莉收取被告张鑫、许燕平支付的购房款30万元，该款由许燕平转账至天台步步高房产中介所经营者金春菊银行账户，同日，金春菊银行账户转账27万元至被告戴莉母亲戴卫萍银行账户，金春菊将1万元以现金方式交给被告戴莉，另外2万元作为佣金保证金。2019年10月15日，被告戴莉收取被告张鑫、许燕平购房款11万元。2019年10月17日，被告戴莉收取被告张鑫、许燕平购房款29万元，其中4万元由被告许燕平转账至被告戴莉银行账户，21万元由许燕平转账至被告戴莉母亲戴卫萍银行账户，另4万元由被告许燕萍于2019年10月16日转账至金春菊银行账户，后由金春菊于2019年10月17日以现金方式交给被告戴莉。2019年11月10日，被告戴莉收取被告张鑫、许燕平购房款50万元，该款由被告许燕平转账至金春菊银行账户，同日，金春菊转账50万元至被告戴莉母亲戴卫萍银行账户。2019年12月7日，被告戴莉收取被告张鑫、许燕平购房款49万元，该款由许燕平转账至金春菊银行账户，同日，金春菊取现交给被告戴莉。截至2019年12月7日，被告戴莉已收取被告张鑫、许燕平购房款共计169万元。 2019年10月17日，被告戴莉与被告张鑫、许燕平签订《房地产买卖合同》，约定将登记在被告戴莉名下坐落于天台县始丰街道石梁嘉亨湾米兰阁1单元801室房地产转让给被告张鑫、许燕平，转让总价为158万元。该158万元转让总价不包括家具装修装饰等在内。同日，该合同在天台县自然资源规划局备案，双方就本案讼争房地产办理了过户登记手续。 另查明，本案讼争的坐落于天台县始丰街道石梁嘉亨湾米兰阁1单元801室房地产建筑面积为141.88平方米，套内面积为107.91平方米，土地使用权面积为10.11平方米。经台州鼎力房地产资产评估有限公司评估，本案讼争房地产（包括装饰装修）评估价为1816100元，室内物品评估价为25600元，合计1841700元。 本院认为，被告戴莉与被告张鑫、许燕平签订的房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，合同合法有效，本院予以确认。首先，虽然本案讼争的不动产权属证书是在原告**与被告戴莉婚姻关系存续期间取得，但登记在被告戴莉一人名下，根据公示公信原则，即使没有原告**签字，该合同也可以成立。其次，被告张鑫、许燕平已经支付了合理对价。被告戴莉将登记在其个人名下的本案讼争不动产转让给被告张鑫、许燕平，虽然双方在转让过程中产生了两份房地产买卖合同，但从双方实际履行情况看，被告张鑫、许燕平向被告戴莉支付了购房款169万元，应当认定履行的是2019年10月11日的《房地产买卖合同》，而非2019年10月17日的《房地产买卖合同》，且根据双方陈述2019年10月17日的《房地产买卖合同》约定的158万元价格并未包含家具及装饰装修等在内。该讼争不动产以169万元实际价格成交，虽低于评估价，但未达到认定明显低价的法律标准，仍属于合理的范围之内。另外，被告张鑫、许燕平一方在交付购房款过程中虽有向居间方经营者金春菊以及被告戴莉母亲戴卫萍转账行为，但并无证据证明该转账行为系虚假交易，而原告提供的证据也不足以证明张鑫、许燕平受让该不动产与被告戴莉之间存在恶意串通。被告张鑫、许燕平在合同签订后已按约定付清了全部购房款，并办理了过户登记手续，合同不但成立，且已经生效并履行完毕。故对原告要求确认被告戴莉与被告张鑫、许燕平签订的房屋买卖合同无效的诉请，证据不足，本院不予支持。如原告**认为被告戴莉的处分行为侵害了其合法权益，可另行主张权利。综上，原告的诉请于法无据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告**的诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，鉴定费9900元，由原告**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 审 判 员 邵振华 二〇二〇年四月三十日 代书记员 杨敏敏