湖南省张家界市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）湘08民终349号                            BF1DDAAEEF71F562139B4BF62A74D3AF                上诉人（原审原告）：张家界三鑫置业有限责任公司，住所地：慈利县零阳镇零阳西路009号。 法定代表人：汤敬全，董事长。 委托诉讼代理人：邓小龙，湖南正诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨万忠，男，1951年10月20日出生，汉族，住湖南省慈利县。 上诉人张家界三鑫置业有限责任公司与被上诉人杨万忠房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院（2019）湘0821民初1637号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。 张家界三鑫置业有限责任公司上诉请求：请求依法撤销湖南省慈利县人民法院（2019）湘0821民初1637号民事裁定，确定上诉人具有原告主体资格，发回原审法院重新审理。事实和理由：1.被上诉人杨万忠在租赁涉案房屋期间，涉案房屋的所有权人已经由慈利油脂厂变动为上诉人。2、上诉人与被上诉人杨万忠存在事实上的不定期房屋租赁法律关系。3、慈利县经济信息与科学技术局不是案涉《租住房屋协议书》的相对一方。4、原承租慈利油脂厂房屋的12承租户与上诉人存在房屋租赁关系是客观事实。5、上诉人之所以与被上诉人存在不定期房屋租赁关系，是基于原慈利油脂厂1998年8月与被上诉人签订的租住房屋协议书产生的房屋租赁关系，以及上诉人在该厂改制后因合法取得该厂的土地与房屋后遵循的“买卖不破租赁原则”和合同法第229条之规定。 被上诉人杨万忠未提交答辩意见。 张家界三鑫置业有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决解除双方的事实租赁关系；二、依法判决杨万忠立即返还张家界三鑫置业有限责任公司的租赁房屋；三、本案的诉讼费用由杨万忠承担。 一审法院审理查明，杨万忠原系慈利油脂厂职工，慈利油脂厂的前身是原慈利县化工一厂（国有企业），1995年6月20日经职工代表大会同意，慈利县化工一厂向原审法院提出破产还债申请，1996年6月29日宣告破产终结，后慈利县化工一厂整体重组为慈利油脂厂。1998年经县委常委会研究决定对原化工一厂按照95年破产安置方案进行处置。同年8月13日，慈利油脂厂与杨万忠签订《解除劳动关系协议书》，约定一次性补偿工龄补偿费17947元，杨万忠在该协议书下方标注：甲方必须保证安排乙方住房有保障，乙方承担房租。同月28日，慈利油脂厂与杨万忠签订了《租住房屋协议书》，该协议约定油脂厂模拟公房出售办法收取杨万忠住房押金，在其缴足押金的条件下，杨万忠可以按以息代租的办法使用慈利油脂厂的公房，但遇到改造房屋或市政规划拆除该房，杨万忠应搬迁。同时租住该处公房的共12户，均为原慈利油脂厂职工。后原慈利油脂厂进行改制，由慈利县经济贸易局（现为慈利县经济信息与科学技术局）组成处置安置组。2004年8月4日，慈利县国土资源局公开挂牌出让慈利油脂厂14940平方米国有土地使用权，包含案涉杨万忠租住的房屋土地，由原慈利油脂厂法定代表人汤敬全等四人竞得该宗土地及地上附着物。同年9月13日，慈利县经济贸易局作出的《关于慈利县油脂化工厂职工安置和资产处置的情况说明》载明：从2004年9月9日12时开始，原县油脂化工厂的一切财产，债权、债务均由汤敬全等四人收受、处理。其所有权亦为四人所有。同月24日，张家界三鑫置业有限责任公司注册成立，同年10月8日张家界三鑫置业有限责任公司申请将竞得的国有土地使用权变更为其所有，后获得了批准，办理了权属登记，原慈利县经济贸易局组成的处置安置组没有与杨万忠解除《租住房屋协议书》。张家界三鑫置业有限责任公司接管该土地及房屋后，双方没有另行签订《房屋租赁合同》，但慈利油脂厂将杨万忠缴纳的租金转交给张家界三鑫置业有限责任公司。依据县政府慈府阅（2017）22号会议纪要精神，张家界三鑫置业有限责任公司所使用的土地拟统一进行棚户区改造，张家界三鑫置业有限责任公司遂多次要求该土地附着房屋租赁人杨万忠领取押金6306元并返还房屋，但杨万忠拒绝领取押金和返还房屋。 另查明，杨万忠的租房面积为76.24㎡，房屋押金为9306元，已分两次领走3000元，剩余押金为6306元。 又查明，杨万忠于2015年11月24日，以其名义申请公共租赁住房并获得慈利县住房保障管理办公室的批准，获得公租房一套，现由其女儿、女婿居住。 再查明，与杨万忠等12户职工一同租住的公房，仅杨万忠和卓志郎未搬迁拆除，其余10户均领取了租房押金，搬离并拆除。且杨万忠和卓志郎未领取破产处置后的第二次安置费。 一审法院认为，杨万忠系原慈利县化工一厂破产整体重组为慈利油脂厂的职工，本案案涉房屋为原慈利油脂厂的破产改制财产，不属于私有房屋，在1998年慈利油脂厂改制期间与杨万忠解除劳动关系，并以杨万忠的安置费作为租房押金，签订了以息代租的《租住房屋协议书》后，由杨万忠租住。2004年慈利县国土资源局公开挂牌出让慈利油脂厂14940平方米国有土地使用权，由张家界三鑫置业有限责任公司竞得该宗土地及地上附着物。但案涉《租住房屋协议书》的签订者为原慈利油脂厂与杨万忠，原慈利油脂厂改制后，应为其上级主管部门，即慈利县经济信息与科学技术局，故张家界三鑫置业有限责任公司不是案涉《租住房屋协议书》的相对一方，不具有诉讼主体资格，其要求解除双方的事实租赁关系，要求杨万忠立即返还原告租赁房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回张家界三鑫置业有限责任公司的起诉。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，慈利县经济信息与科学技术局（原慈利县经济贸易局）在资产处置过程中虽未与杨万忠解除租赁关系，却明确表示从2004年9月9日12时开始，原县油脂化工厂的一切财产、债权、债务均由汤敬全等四人收受、处理。汤敬全等四人依法取得涉案房屋土地使用权后，又将其使用权转让给张家界三鑫置业有限责任公司。上诉人张家界三鑫置业有限责任公司于2004年通过竞拍方式竞得慈利油脂厂14940平方米国有土地使用权，作为土地使用权人与本案有直接利害关系。张家界三鑫置业有限责任公司在接管土地房屋后，与被上诉人虽未签订房屋租赁合同，但被上诉人杨万忠于2008年两次从上诉方处领取了租房押金款共计3000元，故张家界三鑫置业有限责任公司与案涉房屋具有直接的利害关系。综上，原审法院裁定驳回张家界三鑫置业有限责任公司的起诉不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销湖南省慈利县人民法院（2019）湘0821民初1637号民事裁定； 二、本案指令湖南省慈利县人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长  伍少杰 审判员  汪 坚 审判员  汪云辉 二〇二〇年四月三十日 法官助理周小晖 书记员赵娴 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。