吉林省延吉市人民法院行 政 判 决 书（2020）吉2401行初25号原告李嘉润，女，1982年6月29日出生，朝鲜族，无职业，住延吉市。委托代理人柳俊，吉林华耀律师事务所律师。被告延吉市房产管理中心（延吉市房产局），住所地延吉市建工街388号。法定代表人金东，局长。委托代理人池铜汉，科员。委托代理人李中山，吉林敖联律师事务所律师。第三人延边罗京实业集团有限公司，住所地延吉市公园路58号。法定代表人罗今子，董事长。委托代理人周晓岗，副总经理。第三人杨淑杰，女，1958年6月16日出生，汉族，无职业，住敦化市。委托代理人赛庆丰，吉林仁祐律师事务所律师。第三人易宝峰，男，1984年1月9日出生，汉族，无职业，住龙井市。委托代理人赛庆丰，吉林仁祐律师事务所律师。原告李嘉润诉被告延吉市房产管理中心（延吉市房产局）、第三人延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京公司）、杨淑杰、易宝峰房屋行政撤销一案，本院于2020年3月11日受理后，依法适用简易程序，于同年4月9日公开开庭进行了审理。原告李嘉润的委托代理人柳俊，被告延吉市房产局的委托代理人池铜汉、李中山，第三人杨淑杰、易宝峰的共同委托代理人赛庆丰到庭参加诉讼。第三人罗京公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李嘉润诉称，2013年8月9日,李嘉润与罗京公司签订《商品房买卖合同》，以462612元的价格购买了位于延吉市××路,产籍号为10-08-0026，面积为81.16平方米的房屋，并支付了全部购房款。2015年4月28日，李嘉润向罗京公司缴纳房屋面积增加差价款38415元，水费、电费、物业费等各项生活费用10464元，装修保证金2000元，共计50879元。罗京公司于李嘉润交款当日将房屋钥匙交付给李嘉润，李嘉润接到钥匙后正式占有管理案涉房屋。2018年5月23日，李嘉润开始装修案涉房屋并入住。2018年9月17日，延吉市人民法院作出(2018)吉2401执保866号执行裁定书，冻结李嘉润购买的案涉房屋产籍手续。后李嘉润得知罗京公司于2018年2月8日将案涉房屋登记备案至杨淑杰名下，李嘉润于2019年4月向延吉市人民法院提出执行异议，延吉市人民法院作出(2019)吉2401执异61号执行裁定书，中止了对案涉房屋的执行。李嘉润认为自己与罗京公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，且已支付全部房款,合法占有使用房屋，是房屋的实际所有权人。罗京公司与杨淑杰之间并不是买卖合同关系，而是借款关系，李嘉润的房屋登记备案在杨淑杰名下已经对李嘉润的民事权益产生实际影响，故诉至法院，请求判令撤销延吉市房产局于2018年2月8日为杨淑杰办理的商品房买卖合同（房屋坐落于延吉市××路，建筑面积为81.16平方米，产籍号为10-08-0026）登记备案的行政行为。被告延吉市房产局辩称，延吉市房产局是根据罗京公司与杨淑杰的申请，办理的商品房买卖合同登记备案，法律依据是《商品房预售管理办法》第十条之规定。第三人罗京公司提交书面意见述称，同意李嘉润在本案起诉状中的诉讼请求。第三人杨淑杰述称，不同意李嘉润的诉讼请求。理由如下：1.案涉房屋没有经过民事确认，李嘉润仅仅依据延吉市人民法院的执行裁定提起行政诉讼，不符合法律规定。2.罗京公司与杨淑杰签订备案买卖合同时隐瞒了案涉房屋已经出卖他人的事实和其余登记备案在杨淑杰与易宝峰名下的七套房屋及登记备案在易宝峰妻子名下的一套房屋已经出卖他人的事实。罗京公司为了从易宝峰处取得钱款，采取登记备案的形式取得易宝峰的信任，易宝峰向罗京公司交付了150万元的借款。杨淑杰认为本案已构成刑事犯罪，是否移交公安机关，请法庭酌定。第三人易宝峰的陈述意见与第三人杨淑杰一致。本院经审理查明：李嘉润与罗京公司于2013年8月9日签订《商品房买卖合同》，约定由李嘉润以462612元的价格购买罗京公司开发建设的位于延吉市××路、产籍号为10-08-0026，建筑面积为81.16平方米房屋。当日，李嘉润支付购房款462612元。2015年4月28日，李嘉润支付增加房屋面积差价款38475元，并支付有线电视、水表、电费卡等费用，罗京公司向李嘉润交付房屋钥匙。李嘉润装修后入住案涉房屋至今。2018年9月4日，易宝峰在本院起诉罗京公司民间借贷纠纷一案。本院于2018年9月7日作出（2018)吉2401执保866号执行裁定书，冻结案涉位于延吉市××路，产籍号为10-08-0026房屋产籍手续。2018年11月13日，本院作出（2018）吉2401民初5410号民事判决书，该判决认定2018年2月8日，易宝峰与罗京公司签订借款合同，约定罗京公司向易宝峰借款150万元，借款期限自2018年2月8日至2018年8月7日，月利率2%，罗京公司将其所有的包括案涉房屋在内的九套房屋作为抵押物，以签订房屋买卖合同（预售）的形式到房产部门办理登记备案手续。该判决确认易宝峰与罗京公司之间的借款合同合法有效，并判令罗京公司偿还易宝峰本息及律师代理费、保全费。该判决生效后，李嘉润对易宝峰冻结案涉房屋产籍手续提出异议，本院于2019年4月29日作出（2019）吉2401执异61号执行裁定书，认定本院冻结之前，李嘉润已与罗京公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，李嘉润已支付全部价款，并已合法占有房屋，并非因李嘉润自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行，李嘉润提出异议的理由成立，故中止本院对案涉房屋的执行。此后，易宝峰亦未提起执行异议之诉。另查，2018年2月8日，罗京公司与易宝峰的母亲杨淑杰针对案涉房屋签订编号为YS201800824的商品房买卖合同并于当日到延吉市房产局办理登记备案。上述事实有当事人的陈述及商品房买卖合同登记备案证明、身份证、户口本、《商品房买卖合同》、购房收据、（2019）吉2401执异61号执行裁定书、罗京帝景项目房屋交付使用、收费明细表、各项费用收据、房屋差价款收据、房屋装修保证金收据、取暖费通知书、取暖费催款单、取暖费收据、房屋装修合同、手机银行转账凭证、（2018）吉2401民初5410号民事判决书等证据予以证明。本院认为，《城市商品房预售管理办法》第四条规定：“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。”因此，延吉市房产局是本辖区负有城市商品房预售管理行政职责的房地产管理部门。该办法第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”故房屋登记备案是一项行政管理行为。商品房预售合同登记备案的目的是保护商品房预购人的权益，同时有助于对开发企业的预售行为实施监督，维护商品房买卖双方的合法权益。登记备案制度对商品房预售合同向社会公示，防止开发企业“一房多卖”的违法行为发生，保护购房人实现物权的期待权，更好的维护交易双方的利益起到了积极的作用。故登记备案行为对当事人的民事权益产生实际影响时，该登记备案管理行为具有可诉性。本案中，本院生效的（2019）吉2401执异61号执行裁定已经认定李嘉润与罗京公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且杨淑杰与罗京公司于2018年2月8日签订的商品房买卖合同经生效的（2018）吉2401民初5410号民事判决确认为借款抵押，而非真实的商品房买卖，故延吉市房产局根据罗京公司提供的错误的房屋相关信息将案涉房屋登记备案在杨淑杰名下，其行为虽无违法，但该登记内容与已生效的裁判文书认定的借款担保的事实明显不符。因李嘉润请求撤销延吉市房产局的登记备案行为具有生效裁判文书确认的事实依据，故本院对该项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十九条第二款的规定，判决如下：撤销被告延吉市房产管理中心（延吉市房产局）于2018年2月8日作出的编号为YS201800824的商品房买卖合同登记备案的行政行为。案件受理费50元（原告李嘉润已全部预交)，减半收取25元，由第三人延边罗京实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  陈艳二〇二〇年四月二十三日书记员  李娜