山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异106号 异议人（案外人）：贾某某，男，汉族，住青岛市市北区。 申请执行人：南通德胜建筑工程有限公司，住所地江苏省海门市德胜镇德胜南路21号。 法定代表人：顾某某，董事长。 委托诉讼代理人：杜某某，山东海鲲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵某某，山东海鲲律师事务所（实习）律师。 被执行人：青岛金之菱房地产开发有限公司，住所地青岛市市北区瑞昌路168号地下1层02。 法定代表人：冉某某，执行董事。 委托诉讼代理人：马某某，山东齐鲁律师事务所律师。 本院在执行申请执行人南通德胜建筑工程有限公司与被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中,案外人贾某某向本院提出书面执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人贾某某称，其是本案查封的青岛市市北区瑞昌路168号901、902、903、904、905、906、907、908户（以下称涉案房产）的实际权利人，请求解除对涉案房产的查封并中止执行。上述涉案房产是由市南区开发建设局从被执行人处购买后向异议人交付的安置房，2014年4月30日市南区开发建设局与被执行人签订涉案房产购房协议且已付清全部款项，2014年4月26日异议人与市南区开发建设局、市南区人民政府湛山街道办事处签订《房屋置换协议》，2014年7月被执行人向异议人开具了入住证明，2014年8月12日办理了房屋交接手续。为证明其主张，案外人贾某某向本院提交如下证据：1、青岛市市南区开发建设局与青岛金之菱房地产开发有限公司于2014年4月30日签订购买涉案房产的《青岛市商品房预售合同》一份，总面积991.27平方米，总价款为x元；2、市南区开发建设局2014年7月10日向本案被执行人出具的《关于交付瑞昌路汇通大厦安置房屋的函》，载明依据双方的购房协议，要求向异议人贾某某交付其购买用于安置的青岛市市北区瑞昌路汇通大厦9层（901-908户）房屋；3、2014年6月10日《中国银行业务回单》一份，付款人为青岛市市南区人民政府湛山街道办事处，收款人为青岛金之菱房地产开发有限公司，转账金额为x元；4、甲方为市南区开发建设局及市南区人民政府湛山街道办事处、乙方为贾某某，双方于2014年4月26日签署的协议一份，约定：甲方按照“先行房屋置换、再行依法保障权属”的原则，对青岛市山东路8号4层部分房屋（载明产权存在争议）的实际占有人贾某某房屋置换安置，置换房屋为甲方购买的本案被执行人开发建设的市北区瑞昌路汇通大厦9层整层，总建筑x平方米；5、青岛金之菱房地产开发有限公司营销部向青岛一木物业管理有限公司出具的《一木瑞昌馨苑入住证明》一份，客户名称：贾某某（代理人：王利冲），房屋位置：瑞昌路168号901-908，建筑面积x平方米；6、青岛一木物业管理有限公司2014年8月12日《交接单》一份，载明一木汇通大厦9层已交接，接收人为王利冲。 本院查明，原告南通德胜建筑工程有限公司与被告青岛金之菱房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年5月8日作出（2017）鲁02民初1750号民事判决书，判决：青岛金之菱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向南通德胜建筑工程有限公司支付工程款x元；青岛金之菱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率向南通德胜建筑工程有限公司支付利息若干；南通德胜建筑工程有限公司对青岛金之菱房地产开发有限公司欠付工程款x元的范围内对涉案工程价款享有优先受偿权；青岛金之菱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向南通德胜建筑工程有限公司支付劳保费差额x元；案件受理费x元，由南通德胜建筑工程有限公司负担x元，青岛金之菱房地产开发有限公司负担x元；保全费x元，由青岛金之菱房地产开发有限公司负担。上述判决发生法律效力后，因青岛金之菱房地产开发有限公司未如期履行付款义务，南通德胜建筑工程有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执1519号。 另查明，在该案诉讼过程中，根据南通德胜建筑工程有限公司的申请，本院作出（2017）鲁02民初1750号之一民事裁定，于2018年1月4日和1月10日分两次共计查封了登记在青岛金之菱房地产开发有限公司名下位于青岛市市北区瑞昌路166号、168号房产共计32套，查封期限三年。执行程序中，2020年1月14日，本院裁定对本院首轮查封的其中14处房产（包括本案异议人主张权利的房产）进行评估拍卖，并于2020年1月19日发出《责令限期迁出通知书》。 关于涉案房产，本院另查明：1、根据青岛市市南区开发建设局（乙方）与青岛金之菱房地产开发有限公司（甲方）于2014年4月30日签订购买涉案房产的《青岛市商品房预售合同》的“补充条款”第三条约定：“考虑到被征收房屋的权属现仍然存在争议，在争议最终解决且权属确定后（以生效法律文书、有权机关的确权为准）7日内，乙方书面指定被征收房屋的实际权利人按本协议约定条件及确权面积与甲方签订正式《商品房预售合同》及附属文件。本补充协议第二条中的购房款自动转为乙方指定权利人支付的房款。同时，甲乙双方签订的主合同及补充协议等附件自动解除。甲方与乙方指定的第三方签订正式商品房预售合同时，本合同及补充协议的权利义务及违约责任均不转移至甲方与第三方签订的正式商品房预售合同。”2、2019年2月14日，青岛市市南区城市建设局（原青岛市市南区开发建设局）向本院提交书面的《执行拍卖异议书》，请求本院终止对涉案房产的执行，主要事实和理由：（1）、涉案房产系该局购买用于原青岛市市南区山东路8号征收房屋安置，已非本案被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司的房产。因青岛市市南区山东路8号4层产权不明，存在多份产权重叠的法院判决和多个权利人主张权利，为保障青岛市重点项目建设，该局在拆迁安置时采取“先行房屋置换、再行依法保障权属”的原则，用全款购买了涉案房产，于2014年7月将涉案房产交付原青岛市市南区山东路8号4层相关权利人贾某某使用至今。（2）、涉案房产即青岛市瑞昌路168号9层房产之所以至今没有确权办理产权证，且仍在本案被执行人名下的主要客观原因是：原山东路8号4层产权不明，存在多个不同时期的生效的法院判决和调解书，短时间内难以解决。现该案已通过审判监督程序发回青岛市市北区人民法院重新审理，该局待被征收房屋确权后才能对涉案房产进行确权处理。 本院认为，本案焦点为异议人贾某某对涉案房产享有的权利能否排除执行。本案异议人贾某某以“实际权利人”名义提出排除执行的异议，但依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本院认为，贾某某无论以涉案房产的所有权人还是以占有使用人名义，其享有的“实际权利”在本案中均无法排除本院对涉案房产的执行，主要理由有二：一、贾某某对涉案房产的所有权不能成立，也无权以购房人名义排除对涉案房产的执行。首先，贾某某不是涉案房产登记的所有权人，涉案房产至今仍登记在被执行人名下。第二，根据青岛市市南区开发建设局（乙方）与青岛金之菱房地产开发有限公司（甲方）于2014年4月30日签订购买涉案房产的《青岛市商品房预售合同》的“补充条款”第三条的约定，待被征收房屋即山东路8号4层的权属确定后，被征收房屋的真正权利人应与青岛金之菱房地产开发有限公司通过另行签订房屋买卖合同。因被征收房屋的权属存在争议尚在诉讼中，异议人贾某某至今未与本案被执行人即涉案房产的开发建设人、所有权登记人青岛金之菱房地产开发有限公司签订购房协议。异议人提交的证据及青岛市市南区城市建设局向本院提交的书面《执行拍卖异议书》表明，涉案房产的实际购买人仍为青岛市市南区城市建设局（原青岛市市南区开发建设局）。因此，在本院2018年1月对涉案房产查封前，贾某某既非实际购房人，也未有生效法律文书确定其为涉案房产的权利人。二、异议人贾某某以对涉案房产的实际占有不能排除本院的查封及腾迁等执行行为。贾某某不是涉案房产的承租人，贾某某对涉案房产占有的依据主要是2014年4月26日其与市南区开发建设局、市南区人民政府湛山街道办事处签订的《房屋置换协议》以及购房人青岛市市南区城市建设局的指定和同意，但在实际购买人青岛市市南区城市建设局的异议未经执行异议审查或未经执行异议之诉实体审查的情况下，青岛市市南区城市建设局对涉案房产享有的权利内容及其权利能否排除本案执行尚无法确定，因而青岛市市南区城市建设局指定贾某某对涉案房产占有的合法性本案无法确定。因此，异议人贾某某即便以涉案房产的实际占有人身份主张排除本院执行，理由亦不成立。综上，异议人贾某某以“实际权利人”主张对涉案房产排除执行的理由不成立，其请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条以及第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人贾某某的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  伍亚荣 审判员  刁培峰 审判员  焦兴凯 二〇二〇年四月三十日 书记员  刘聪慧