四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3492号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：罗欢，女，1979年7月22日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：邬皖军（系上诉人罗欢的配偶），男，1964年8月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审被告暨反诉原告）：林某2，男，1975年7月2日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审被告暨反诉原告）：林某1，男，2006年2月18日出生，汉族，住成都市成华区。 法定代理人：林某2（系被上诉人林某1之父），男，1975年7月2日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审第三人）：四川远洋上行房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市成华区崔家店路789号1幢1层3号。 法定代表人：黄小东，系该公司经理。 上诉人罗欢因与被上诉人林某2、林某1、四川远洋上行房地产经纪有限公司（以下简称远洋房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初424号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗欢上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判：1.林某2、林某1退还罗欢购房定金20000元；并以20000元为基数，从罗欢起诉之日起，按年利率6%的标准向罗欢支付占用资金利息至此款付清之日；2.远洋房产经纪公司退还罗欢居间服务费11000元，并从罗欢起诉之日起，按年利率6%的标准向罗欢支付占用资金利息至此款付清之日止；二、一、二审案件诉讼费用由林某2、林某1、远洋房产经纪公司负担。事实和理由：因为当时限购政策的原因，导致案涉房屋无法过户至罗欢名下，所以只能退房，一审法院既然判决解除合同，那么我们所缴纳的所有费用就应该退还给我们。 林某2、林某1辩称，合同不能履行，是罗欢的责任。如果罗欢愿意，我方可以在合同基础上少几万元继续履行合同，但不同意退还定金。 远洋房产经纪公司辩称，1.限购政策是签订合同的前一天出台的，罗欢以家庭为单位是具有购房资格的，双方签订合同时也进行了核实，并且罗欢现在也可以买房；2.罗欢主张只能以她的名义购房，把房子过户在其个人名下，实质上只要其举证证明家庭资格就可以，但罗欢不愿意提供家庭购房资格的资料；3.房子不能过户是因罗欢他们有多笔违约，征信问题不能贷款，按照合同约定，他们不能贷款，应该想办法一次性给付购房款。 罗欢向一审法院起诉请求：1.解除罗欢与林某2、林某1及远洋房产经纪公司于2018年5月16日签订的《存量房买卖合同》；2.林某2、林某1退还罗欢购房定金20000元，并以20000元为基数，按年利率6%的标准向罗欢支付自起诉之日起至付清之日止的资金占用利息；3.远洋房产经纪公司退还罗欢居间服务费11000元，并以11000元为基数，按年利率6%的标准向罗欢支付自起诉之日起至付清之日止的资金占用利息；4.罗欢与林某2、林某1及远洋房产经纪公司平均分担罗欢贷款服务费2480元。 林某2、林某1向一审法院提出反诉请求：1.解除林某2、林某1与罗欢签订的《存量房买卖合同》；2.罗欢支付林某2、林某1违约金84000元。 一审法院认定事实：位于成都市成华区房屋为林某2、林某1二人共同共有。 2018年5月16日，经远洋房产经纪公司居间介绍，林某2以林某2、林某1的名义（卖方）与罗欢（买方）签订《存量房买卖合同》，约定罗欢购买位于成都市成华区房屋，房屋总价为560000元；罗欢在签订本合同当日向林某2、林某1支付定金20000元，该购房定金由林某2、林某1自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款，如林某2、林某1违约，需向罗欢双倍返还定金，如罗欢违约，林某2、林某1不返还定金；首付款190000元，罗欢在核税成功当日支付给林某2、林某1；尾款350000元，罗欢以向银行贷款的形式支付，双方应在签订本合同7个工作日内备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同；双方同意通过经纪方办理该房屋的按揭贷款，若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，罗欢须自行筹齐该房屋尾款，并于办理该房屋产权转移登记申请前按首付款约束的支付时间节点支付林某2、林某1；基于远洋房产经纪公司的居间服务在本合同签订时已经完成，林某2、林某1向远洋公司支付居间服务费人民币5600元，罗欢向远洋公司支付人民币11200元；任何一方未按本合同约定的期限办理过户、贷款、付款、交房的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过七日，违约方仍未履行的，守约方书面通知后，有权单方面解除本合同，违约方应向守约方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。 2018年5月16日，林某2向罗欢出具《购房定金收条》，载明收到罗欢购买林某2、林某1所有的坐落于成华区房屋的购房定金20000元。同日，远洋房产经纪公司向罗欢出具《收款收据》，载明收到罗欢支付的佣金11000元。2018年6月5日，案外人成都汇鑫源房地产经纪有限公司向邬皖军出具《收据》，载明收到邬皖军2480元。罗欢主张该2480元系由其配偶代其支付的贷款服务费。 其后，双方在合同履行过程中发生争议。依据远洋房产经纪公司的工作人员与邬皖军的短信聊天记录，远洋房产经纪公司工作人员于2018年8月29日向邬皖军转发林某2、林某1询问其是否履行合同，若不履行则向法院起诉赔偿违约金的信息，邬皖军回复“不是我不履行是贷不到贷”。 一审法院审理过程中，罗欢主张因其不符合2018年5月15日成都市的限购政策，导致其合同目的无法实现，故起诉解除合同。林某2、林某1对此不予认可，主张系由于罗欢与其配偶共同向银行贷款时，因一方征信不良导致不能贷款，且罗欢也未一次性向林某2、林某1交付购房款导致合同无法正常履行。 一审庭审中，罗欢与林某2、林某1及远洋房产经纪公司就合同解除均无异议。林某2、林某1主张其损失有房屋下跌损失100000元及租金损失。 一审法院认定上述事实，所采信的证据有：当事人身份信息、存量房买卖合同、不动产权证、购房定金收条、收款收据、收据、成都市社会保险个人参保缴费查询、短信聊天记录、个人信用报告、当事人的陈述等。 一审法院认为，罗欢与林某2、林某1及远洋房产经纪公司签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因一审法院审理过程中，罗欢与林某2、林某1及远洋房产经纪公司对解除该《存量房买卖合同》均无异议，故一审法院依法予以确认。针对罗欢主张因其不符合限购政策而要求退还定金、居间服务费及分担贷款服务费，一审法院经审查后认为，因该《存量房买卖合同》签订时间为2018年5月16日，系在成都市最新的限购政策出台之后，罗欢对此存在过错，故其前述主张缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持，对其同时主张的定金及居间服务费的资金占用利息，一审法院亦依法不予支持。针对林某2、林某1主张的违约金，一审法院经审查后认为，因一审法院已驳回了罗欢关于退还定金的主张，且林某2、林某1未举证证明该定金不足以弥补其损失，故一审法院对其另行主张违约金的主张依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除罗欢与林某2、林某1、远洋房产经纪公司于2018年5月16日签订的《存量房买卖合同》；二、驳回罗欢、林某2、林某1的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取268.5元，由罗欢承担；一审反诉案件受理费减半收取950元，由林某2、林某1承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点在于罗欢与林某2、林某1、远洋房产经纪公司于2018年5月16日签订的《存量房买卖合同》依法解除后，罗欢交给林某2、林某1购买房屋的定金及远洋房产经纪公司的中介费用是否应当返还的问题。本院认为，通过本案一、二审的审理，可以认定，导致本案案涉合同没有履行的原因无论是罗欢所主张的双方签订合同后才发现不能过户，还是林某2、林某1及远洋房产经纪公司所主张的因罗欢配偶的征信有问题不能贷款，均是因为罗欢的原因导致的，而非林某2、林某1及远洋房产经纪公司的原因导致，罗欢应当承担本案相应的违约责任。一审法院据此驳回罗欢要求林某2、林某1返还购买房屋的定金及远洋房产经纪公司返还中介费用的诉讼请求并无不妥。综上所述，罗欢的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费537元，由上诉人罗欢负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 晗 审判员 祝颖哲 审判员 赫耀文 二〇二〇年四月二十六日 书记员 唐小燕