山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2318号上诉人（原审被告）：济南北斗星商业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄立仁，董事长。委托书诉讼代理人：孙硕，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：聂辉兰，女，1956年9月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王玉英，山东贯球律师事务所律师。原审第三人：山东诚信农业科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔刚，总经理。上诉人济南北斗星商业有限公司（以下简称北斗星公司）因与被上诉人聂辉兰、原审第三人山东诚信农业科技有限公司（以下简称诚信科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2019)鲁0105民初5802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。北斗星公司上诉请求：1.撤销一审判决，在查明事实的基础上依法改判驳回聂辉兰的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由聂辉兰承担。事实和理由：一、聂辉兰无权出租涉案房屋，北斗星公司与聂辉兰订立的《商铺租赁合同》无效，一审法院认定事实错误。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋的所有权人系案外人，聂辉兰出租该房屋未经房屋所有权人追认，无权向北斗星公司出租该房屋，双方订立的《商铺租赁合同》无效，聂辉兰据此合同向北斗星公司主张权利的请求应予驳回。一审法院未查清涉案房屋的权属状况即对该房屋上的租赁合同效力作出认定，导致认定事实错误，二审法院应予纠正。二、合同约定的违约金明显过高，且聂辉兰不能证明其实际损失以及在合同约定租金高于市场正常租金价格数倍的前提下违约金的合理性，其以不正当方式获取暴利的行为不应得到支持，一审法院应当主动释明并调整违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、一审法院存在遗漏当事人、违法缺席判决的情形。涉案房屋登记的所有权人为案外人，一审法院应当通知案外人参加诉讼，查明聂辉兰所出租的房屋的权属状况以及《商铺租赁合同》的效力，一审法院遗漏当事人，且未通知聂辉兰参加诉讼，违法缺席判决，严重违反法定程序。综上所述，一审判决认定事实错误，违反法定程序。聂辉兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一，双方签订的商铺租赁合同系双方意思自治，合法有效，且北斗星公司在上一次诉讼案件中均认可该合同的效力。一审法院认定事实正确。第二，合同约定的违约金系双方自愿约定，不存在过高，双方经协商商定确认的违约金，违约金的数额应当按照合同约定支付。第三，一审法院程序合法，不存在北斗星公司所述缺席判决情况。诚信科技公司未作陈述。聂辉兰向一审法院起诉请求：1、判令北斗星公司支付聂辉兰租金136681元（2019年1月26日至2020年1月25日的租金）；2、判令北斗星公司按日万分之五的标准支付聂辉兰逾期支付违约金107370元（暂计算至2019年9月30日），2019年10月1日之后的违约金按照上述标准、以应付租金数额为基数计算至实际支付之日；3、诉讼费用由北斗星公司承担。一审法院认定事实：位于济南市嘉汇环球广场1-176号商铺系聂辉兰购买，聂辉兰与北斗星公司于2013年1月25日签订商铺租赁合同一份，主要约定：聂辉兰将上述商铺出租给北斗星公司使用，租赁期限20年，自2013年1月6日至2033年1月5日；自合同生效后，北斗星公司按建筑面积每平方米9元/天向聂辉兰支付租金，并按照每三年递增5%的租金递增率递增，付款方式为每年分两次支付，具体付款时间为租赁合同生效后十五个工作日将半年租金打入聂辉兰账户，下半年提前一个月给付租金；商铺建筑面积为37.74平方米，每天租赁单价为9元/平方米，每半年租金为61987元；在双方履行合同过程中，若出现第三方租户经营不理想无法向北斗星公司支付租金的情况，北斗星公司仍须按合同约定向聂辉兰支付租金，每逾期一天，须按应付租金的万分之五向聂辉兰支付逾期违约金；合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，聂辉兰将涉案商铺交付给北斗星公司使用，北斗星公司依约支付租金至2015年4月，后于2017年7月12日支付5万元，此后一直未支付租金及违约金。北斗星公司承租涉案商铺后转租给第三人诚信科技公司，现商铺由第三人占有使用。2018年9月，聂辉兰诉至一审法院，要求北斗星公司支付自2015年4月25日至2019年1月25日的租金433499元、暂计算至2018年9月4日的违约金144013元，一审法院经审理，于2018年12月4日作出（2018）鲁0105民初5377号民事判决书，支持了聂辉兰全部诉讼请求，现该判决已经生效，北斗星公司尚未履行。现聂辉兰再次诉至一审法院，主张2019年1月26日以后的租金及2018年9月4日之后的违约金：1、2019年1月26日至2020年1月25日租金136681元，根据双方合同约定，半年支付一次，下半年提前一个月支付，现北斗星公司至今未支付，故应当履行支付义务。2、暂计算至2019年9月30日的违约金107370元：（1）根据上次判决认定的欠付租金数额，按日万分之五，自2018年9月4日计算至2019年9月30日（391天）：30993.5×0.0005×391+61987×0.0005×391+65086.35×0.0005×391×6=94521元；（2）2019年1月26日至7月25日该半年应付租金68340.67元，以此为基数，按日万分之五，自应付日期2018年12月25日计算至2019年9月30日（279天）：68340.67×0.0005×279=9534元；（3）2019年7月26日至2020年1月25日该半年应付租金68340.67元，以此为基数，按日万分之五，自应付日期2019年6月25日计算至2019年9月30日（97天）：68340.67×0.0005×97=3315元。以上三项违约金共计107370元；2019年10月1日以后的违约金按上述标准、以未付款为基数计算至实际给付之日。一审法院认为，聂辉兰和北斗星公司签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。聂辉兰依约履行了交付房屋的义务，北斗星公司应按合同约定的数额和期限及时支付租金，因其拖欠2015年4月以后的租金，已生效的判决已经对2019年1月25日之前的租金及2018年9月4日之前的违约金进行处理，现北斗星公司仍未履行支付租金的义务，聂辉兰主张2019年1月26日至2020年1月25日的租金136681元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。聂辉兰要求北斗星公司支付暂计算至2019年9月30日的违约金共计107370元，计算标准和方式符合双方合同约定，且计算标准不超出法律规定，但上次判决认定北斗星公司已付5万元房租，相应的违约金应予以扣减，经计算，应为97595元；另聂辉兰按上述标准、以未付款为基数主张2019年10月1日至实际给付之日止的违约金，亦符合法律规定，一审法院予以支持。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、济南北斗星商业有限公司于判决生效之日起10日内向聂辉兰支付自2019年1月26日起至2020年1月25日的租金136681元。二、济南北斗星商业有限公司于判决生效之日起10日内向聂辉兰支付违约金97595元。三、济南北斗星商业有限公司于判决生效之日起10日内向聂辉兰支付违约金：以570180元（433499+136681）为基数，自2019年10月1日起至实际给付之日止，按日万分之五标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4960元，减半收取2480元，财产保全费1720元，合计4200元，由济南北斗星商业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北斗星公司提交以下证据：证据一，《房屋权属状况信息》1份。拟证明：嘉汇环球广场1-176号房屋所有权人为山东嘉汇房地产开发有限公司。证据二，民事判决书四份、《房屋租赁合同》1份。拟证明：同是北斗星公司租赁的嘉汇环球广场一层商铺，日租金价格为每平方米2元左右，北斗星公司将涉案商铺转租给原审第三人诚信科技公司，转租价格为0.85元/天/平方米，可见对于该商铺北斗星公司给予聂辉兰的租金价格9元/天/平方米是同位置同类型商铺的四倍左右，是北斗星公司转租给原审第三人租金价格的十余倍，租金价格畸高，再以此租金价格为基数每日按万分之五计取违约金，有违公平原则。证据三，赶集网、58同城商铺租赁信息1份。拟证明:现在同位置同类型商铺的日租金价格为每平方米2元左右，证明目的同证据二。证据四，中国人民银行金融机构人民币贷款基准利率（2015年10月24日更新）表1份。拟证明：根据中国人民银行公布的利率水平2015年10月24日后金融机构人民币贷款基准利率期一年以内（含一年）为4.35、一至五年（含五年）为4.35、五年以上为4.75。本案中，约定的违约金标准为应付租金的日万分之五，明显高出上述利息标准数倍。聂辉兰对上述证据质证称，对证据一无异议，聂辉兰在购买该涉案房屋以后，房产证一直在办理过程中。对证据二、证据三、证据四与本案无关，不予认可，同时也有很多相关涉案广场的民事判决书，均是按照合同约定的违约金进行判决。对上述四份判决书的真实性没有异议。对房屋租赁合同的真实性不予认可，没有提交租赁费的转让记录，不能证明该合同的真实性。本院认为，因聂辉兰对北斗星公司提交的《房屋权属状况信息》及四份判决书无异议，本院予以采信。其他证据，本院不予采信。本院认为，聂辉兰和北斗星公司签订的商铺租赁合同，合法有效，生效判决对合同效力已作认定。北斗星公司在本案中再次抗辩双方租赁合同无效，但无新证据推翻生效判决认定的事实，本院对合同效力予以确认。聂辉兰依约履行了交付房屋的义务，北斗星公司应按合同约定的数额和期限及时支付租金，因其拖欠2015年4月25日至2019年1月25日的租金，已生效的判决已经对2019年1月25日之前的租金及2018年9月4日之前的违约金进行处理，北斗星公司仍未履行支付租金的义务。本案中，聂辉兰主张2019年1月26日以后的租金及2018年9月4日之后的违约金均符合双方的合同约定，亦未超出法律允许的范围，一审法院对上述费用予以支持，并无不当。关于本案是否遗漏诉讼主体的问题，本案并非房屋权属纠纷而系房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同的当事人系聂辉兰与北斗星公司，聂辉兰以北斗星公司欠付租金为由将其诉至法院，北斗星公司要求将山东嘉汇房地产开发有限公司列为本案的当事人于法无据，一审法院审理本案程序符合法律规定，北斗星公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，济南北斗星商业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4960元，由上诉人济南北斗星商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年四月十七日书记员  侯新新