海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2020）琼02民终53号上诉人（原审原告）：赵舒，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：三亚临海达置业有限公司。法定代表人：陈衍翼。委托诉讼代理人：喻红波。上诉人赵舒因与被上诉人三亚临海达置业有限公司（以下简称临海达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初4594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵舒、被上诉人临海达公司的委托诉讼代理人喻红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵舒上诉请求：撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初4594号民事判决，改判支持赵舒一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决计算赵舒支付的购房款数额有误，导致事实认定错误。赵舒提交的证据足以证明临海达公司多收取赵舒10万元购房款。赵舒提交的《协议书》、支付602房购房款及装修款的收据、509房屋的10万元保证金收据、20万元定金收据、剩余房款926,435元的收据，足以证明赵舒支付的509房购房款合计1,726,435元（50,000元+10,000元+20,000元+926,435元），而非一审判决认定的1,626,435元。赵舒认可临海达公司收取的嶺海汇会员费保证金10万元转为购房款。509房屋的全部购房款为1,626,435元，但2011年3月12日临海达公司向赵舒收取剩余购房款时，实际多收取了10万元房款（扣除前期已经支付的50万元房款、10万元会员费保证金、20万元定金，剩余房款应为826,435元，但临海达公司收取了926,435元）。因此，临海达公司应退还其多收取的10万元房款，并支付该款项自收取之日即2011年3月12日起至实际偿付之日的利息。二、临海达公司辩称其向赵舒开具的剩余购房款926,435元收据中包含了10万元会员费保证金不能成立。1.临海达公司于2010年12月8日收取赵舒10万元嶺海汇会员费保证金时，其已委托关联公司三亚临海达物业服务有限公司（以下简称临海达物业公司）开具了收据，注明待签署正式购房合同时该会员费保证金即予退还。2011年3月12日临海达公司向赵舒收取剩余购房款926,435元时，开具了相应金额的收据，注明原认购定金20万元转为房款，临海达物业公司代付10万元房款，原602室购房款50万元转为509室购房款。临海达公司已通过备注的方式对已付房款的来源和组成做了说明和确认，故其收取剩余房款而开具的确认收款金额的收据中不可能包含其已另行做备注和说明的10万元，这从逻辑上讲不通。从该收据的形式上看，临海达公司收取剩余房款而出具收据记载和确认的金额与其另行备注关于其他事项的说明内容之间没有任何关系。2.临海达公司要求业主将一部分房款以嶺海汇会员费保证金的名义支付是其经营惯例，该费用实际由临海达公司收取，却以其关联公司临海达物业公司的名义出具收据。在业主们领取房产证时，临海达公司还强迫业主单方签署《领海会员费保证金已抵充房款承诺书》（以下简称《承诺书》），要求业主声明放弃对会员费保证金的追索。本案中，临海达公司未就其收取的10万元会员费保证金出具收据。否则之前其没有必要以临海达公司的名义开具收据。且在临海达公司已另行备注说明和确认的情况下，其不可能将此前已开具过收据、此次又单独进行备注和说明的10万元会员费保证金再增加进其此次针对收取剩余房款而开具的确认收款金额的收据中。三、临海达公司2011年3月12日出具的收款收据记载：今收到赵舒交来4幢3单元509室购房款（嶺海1期），金额926,435元；另外，在该收据的空白外另备注：原认购定金20万元转为房款，临海达物业公司代付10万元房款，原602室购房款50万元转为509室房款。显然，临海达公司当日收到赵舒房款是926,435元，而不是826,435元。由于年代久远，赵舒支付926,435元的凭据已经遗失，且不排除包含部分现金，否则临海达公司不会出具926,435元的收据。在临海达公司不能举证证明该收据金额包含赵舒2010年12月8日支付的10万元会员费保证金的情况下，赵舒提交的收款收据明显是优势证据，理应得到采信。临海达公司的辩解没有事实根据，逻辑上也讲不通，不能成立。退一万步说，假如临海达公司没有额外多收取赵舒10万元会员费保证金的话，其根本无需在赵舒领取不动产权证书时强迫赵舒签署其格式化的《承诺书》，要求赵舒确认之前所交纳的10万元会员费保证金已经充抵房款，无需退还和承担赔偿责任。临海达公司辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；2.赵舒主张的10万元系通过现金方式交付给临海达公司，既不符合常理，也不符合双方的交易习惯。因此，赵舒向临海达公司实际支付的总购房款即为合同约定的购房款。赵舒向一审法院起诉请求：1.临海达公司退还赵舒多收取的购房款10万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款项自2011年3月12日起至实际偿还之日的利息（截至2019年5月12日利息为47,467元）；2.案件诉讼费由临海达公司承担。一审法院认定事实：夏文白与赵舒系母子关系。2010年12月8日。临海达公司与夏文白、赵舒签订一份《协议书》，约定：“鉴于双方于2010年11月4日签署了商品房买卖合同及该房屋装修合同，夏文白、赵舒购买临海达公司出售位于三亚市××路嶺海一期项目（下称该项目）2号楼1单元602室，并支付了房款共计人民币1,131,638元（含精装修费）。现因夏文白、赵舒提出要求换房，购买临海达公司开发的该项目其他房屋，双方经协商一致达成如下协议条款：一、双方同意上述购房合同及装修合同予以取消；二、双方同意夏文白、赵舒将上述已支付临海达公司的购房款1,131,638元转为夏文白、赵舒购买临海达公司该项目4号楼3单元509房及4号楼3单元1609房的房款，其中转为夏文白、赵舒购买4号楼3单元509房的房款为50万元，转为夏文白、赵舒购买4号楼3单元1609房的房款为631,638元；三、夏文白、赵舒在签订××楼房认购书时支付认购金40万元整及嶺海汇会员费20万元整；四、在签订正式房屋买卖合同时夏文白、赵舒需一次性补足购买上述两房屋所需交纳的剩余购房款”。2010年12月8日，赵舒与临海达公司签订嶺海一期项目4号楼3单元509房认购书，该认购书主要内容为：“房屋建筑面积96.88㎡（暂测）最终以政府部门实测面积为准。购房定金20万元。签约时应付款（包括已付定金）1,633,009元。”2010年12月8日，临海达公司向赵舒出具两张收据【No.01081982、No.01081958】，分别注明：“兹收到赵舒交来嶺海汇公爵卡保证金10万元；兹收到赵舒交来4幢××元购房定金（嶺海1期）20万元。”两笔款项共计30万元。其中：《No.01081982》收据备注：如阁下在临海达公司因购房并签订《商品房买卖合同》，即自动成为嶺海汇公爵卡会员，上述定金即予返还，并加盖临海达物业公司财务专用章。《No.01081958》收据则加盖临海达公司财务专用章。2011年3月12日，临海达公司与赵舒签订一份《商品房买卖合同》，约定：“临海达公司将嶺海一期项目海天花园第4幢3单元4层04-05-09号房出售给赵舒，房屋建筑面积96.49㎡，（其中套内建筑面积：79.09㎡）房屋总价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米20,564.36元，购房款共计1,626,435.23元。”2011年3月12日，赵舒交来4幢3单元509室购房款（嶺海1期）926,435元，同日，临海达公司向赵舒出具一张收据【No.16569024】，该收据注明“今收到赵舒交来4幢3单元509室购房款（嶺海1期）原认购定金20万元转为房款，临海达物业公司代付10万房款，原二号楼1单元602室购房款50万元转为4幢3单元509室房款。”2017年5月22日，赵舒向临海达公司支付房屋面积差额购房款8,225.74元。另查，2010年11月4日，赵舒通过中国招商银行向临海达公司账户支付17万元及702,088元，共计872,088元；2010年11月4日通过中国建设银行向海南金润装饰工程有限公司支付装修款259,550元，共计1,131,638元，作为2幢1单元4层602室购房款及装修费。2010年12月8日，赵舒通过中国招商银行向临海达公司账户支付60万元，其中20万元为509房购房定金，10万元为嶺海汇公爵卡保证金。2017年12月4日，赵舒向临海达公司出具一份《承诺书》，该《承诺书》主要内容载明：“本人于2010年12月8日购买贵司位于海南省三亚市××区商品房。承诺人承诺支付的嶺海汇会员费保证金10万元在签订商品房买卖合同时已经全部抵扣上述房号房款，出卖人无需再退还该费用或承担任何违约及赔偿责任。如贵司此前所开具收据（收据编号：01081982）内容与本承诺内容有冲突的，以本承诺内容为准。”一审法院认为，本案焦点为临海达公司是否多收取赵舒支付的509购房款10万元的问题。首先，结合赵舒提交的《收款收据》及临海达公司提交的银行交易明细，赵舒确已支付海天花园2幢1单元4层602室购房款及装修费共计1,131,638元，根据双方签订的《协议书》，其中50万元转为509房购房款。后赵舒又根据《协议书》向临海达公司支付30万元作为509房购房定金及嶺海汇公爵卡保证金。2011年3月12日赵舒又向临海达公司支付509房购房款926,435元。上述款项共计1,626,435元，即双方签订的《商品房买卖合同》中约定的509房购房款1,626,435元。其次，根据两张收据【No.01081982、No.16569024】的备注载明，可以认定赵舒向临海达物业公司支付的10万元嶺海汇公爵卡保证金已实际转化为509房购房款，2017年12月4日，赵舒向临海达公司出具的《承诺书》也证明赵舒与临海达公司承诺退还的嶺海汇公爵卡保证金10万元抵付了其应该支付的10万元购房款。综上，赵舒未提供充分证据证明其向临海达公司支付超过《商品房买卖合同》中约定的总购房款，应承担举证不能的法律后果，一审法院对于赵舒的关于退还其超付的购房款10万元及利息主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回赵舒的诉讼请求。案件受理费1,624元（赵舒已预缴），由赵舒负担。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：一、赵舒提交证据。第一组：1.《关于会员费的情况说明》，证明：嶺海小区的业主在购房时都交纳了一笔10万-30万元的会员费，在领取房产证时，均被要求签署承诺书，否则不予发放房产证。在房款之外另外收取会员费是临海达公司惯用的手法，实际是多收取房款。第二组：（2019）琼0271民初3303号《民事判决书》、（2018）琼02民终559号《民事判决书》、（2017）琼02民终981号《民事判决书》、（2017）琼02民终980号《民事判决书》、（2017）琼02民终1010号《民事判决书》、（2017）琼02民终1863号《民事判决书》。证明：嶺海小区其他业主在向临海达公司购房时亦在房款之外被收取了10-30万元还会员费。二、临海达公司质证意见：1.对第一组证据的三性均不予认可，该份证据本质上属于证人证言，出具证人证言的证人应当出庭接受法庭询问。2.第二组证据因没有原件，其真实性由法庭核实，但该组证据与本案没有关联性。上述判决均为案外人的民事纠纷，无法证明本案的相关事实。另外根据判决书里的部分事实认定可知，诉争的款项均是通过银行转账支付，无任何一例通过现金支付。三、本院认证意见：1.第一组证据实为证人证言，应当出庭接受质询。且签名人员与临海达公司之间均存在利害关系，在没有其他证据佐证的情况下，不能证明临海达公司多收取了房款。故对其真实性和证明效力均不予确认。2.第二组证据与本案无关，临海达公司曾经收取过包括赵舒在内的业主的会员费保证金是无争议的事实，但并不能证明临海达公司多收取了赵舒的购房款。一审判决中，下列事实错误或不完整：1.“《No.01081982》收据备注：……上述定金即予以返还……”应为“《No.01081982》收据备注：……上述保证金即予以返还……”；2.【No.16569024】收款收据的内容为：“今收到赵舒交来4幢3单元509室购房款（嶺海1期）（原认购定金20万元转为房款，临海达物业公司代付10万元房款，原2号楼1单元602室购房款50万元转为4幢3单元509室房款）926,435元”，本院予以纠正。除上述事实外，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是赵舒于2011年3月12日向临海达公司实际支付的购房款是826,435元还是926,435元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据上述规定，赵舒应当承担其于2011年3月12日已实际支付购房款926,435元的举证证明责任。赵舒主张其于2011年3月12日向临海达公司支付了926,435元的证据为临海达公司当日出具的【No.16569024】收款收据和2010年12月8日出具的【No.01081982】收款收据（嶺海汇公爵卡保证金10万元）。（一）从双方的交易习惯来看。1.双方当事人对将赵舒原购买海天花园2幢1单元602房而支付的1,131,638元购房款（含装修款）中的50万元转为海天花园4幢3单元509房购房款的事实无争议，本院予以确认。上述购房款及装修款由赵舒一方于2010年11月4日刷卡支付，其中2次共计872,088元的购房款支付给临海达公司，临海达公司开具了1张金额为872,088元购房款的收款收据；另外259,550元装修款支付给临高金润装饰工程有限公司。2.2010年12月8日，赵舒刷卡支付60万元，其中20万元作为涉案房屋的购房定金，10万元作为嶺海汇公爵卡保证金，另外30万元作为夏文白购买海天花园4号楼3单元1609房的购房定金和嶺海汇公爵卡保证金。同日，临海达公司向赵舒分别出具了金额相同的定金和会员费保证金共计2张收据。3.2011年3月12日，赵舒分5次刷卡支付了7万元、10万元、17万元、30万元、186,435元，共计826,435元。同日，临海达公司向赵舒出具了一张金额为926,435元的收款收据。从上述付款的事实来看，赵舒均以刷卡的方式向临海达公司支付购房款，刷卡支付金额共计1,626,435元，与合同约定的购房款金额相同。而且赵舒于2011年3月12日当天曾5次刷卡支付，赵舒主张当日又曾另行以现金方式支付10万元，与双方的交易习惯明显不符，也不符合常理。（二）关于赵舒主张其被迫在《承诺书》签字的问题。1.赵舒于2017年12月4日签署的《承诺书》明确载明“嶺海汇会员费保证金10万元在签订《商品房买卖合同》时已经全部抵扣房款，出卖人无需再退还该费用或承担任何违约及赔偿责任”。根据另案判决书记载和二审庭审中赵舒的自认，其职业为律师，具有法律专门知识，应当很清楚地知晓在《承诺书》上签字确认的法律后果，也应当清楚地知道如果临海达公司以其拒绝在《承诺书》上签字而拒不向其交付不动产权证书，其可以通过诸如提起诉讼等法律手段主张权利。2.赵舒不能提交其他证据证明临海达公司有强迫其签字的行为。3.根据《中华人民共和国合同法》第五十四第二款及第五十五条第一项的规定，赵舒可以在签字之日起一年内即2018年12月4日之前行使撤销权，但赵舒至其2019年5月14日提起本案诉讼之日均未行使撤销权。综上，赵舒关于其不签字，临海达公司就不给不动产权证书的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，临海达公司提供证据的证明力明显大于赵舒提供证据的证明力，本院采信临海达公司的主张，即其于2011年3月12日出具的金额为926,435元收款收据中已经包含了临海达物业公司代为支付的10万元嶺海汇公爵卡保证金。赵舒没有证据证明临海达公司多收取了10万元的购房款，应承担举证不能的法律责任，对其主张的事实，本院不予采信。综上所述，赵舒的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,248元（赵舒已预交），由赵舒负担。本判决为终审判决。审 判 长 李柔翰审 判 员 王 翔审 判 员 王晓艳 二〇二〇年四月二十八日法官助理 周 秦书 记 员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。