湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初1112号 原告：邓伟，女，1980年6月1日出生，汉族，住湖南省郴州市。 委托代理人：邓炜，男，1981年5月29日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系原告邓伟堂弟。 被告：郴州君联房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914310005827900647，住所地湖南省郴州市七里洞村高湾组五岭公司管理处办公楼4楼。 法定代表人：段钬，系该公司董事长。 委托代理人：李昌希，系湖南星河律师事务所律师。 原告邓伟与被告郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓伟及其委托代理人邓炜、被告君联公司委托代理人李昌希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓伟请求法院判令：一、被告按照《商品房买卖合同》第九条之约定交付商品房与原告；二、被告对原告承担双方合同约定最迟交房日至起诉之日期间的逾期交房违约金54337元，并继续承担起诉之日起至商品房实际交付之日止的逾期交房违约金；三、被告承担逾期交房应承担的物业管理费等物业方面的费用12129元（被告自行与物业公司处理或者承担相关物业费用）；四、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩要点：一、原告未按约定的时间支付房款，其自身存在违约行为，交付房屋时间应当自然顺延。二、被告开发的君联名都项目在2016年1月28日已经具备交房条件。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 查明的事实 一、2014年12月8日，原告邓伟（买受人）与被告君联公司（出卖人）签订了一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201401191706）。该合同约定的主要内容：“邓伟购买君联公司开发的位于郴州市“君联名都”项目中的第6栋1706号房（买受人购买的商品房为预售商品房，该栋房屋建筑层数地上22层），建筑面积126.68平方米，该商品房单价（人民币）为每平方米2948元，总金额373453元。该合同第五条付款方式及期限：2、买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）253453元，余款120000元向中国银行股份有限公司申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后60日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。第九条交付期限及条件：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准；2、该商品房经综合验收合同并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准。第十条房屋交接及违约处理方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）……（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按1方式处理：1、视同买受人已经合格验收。出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担……”。尔后原告邓伟于2014年12月9日支付首期房款253453元，剩余房款120000元已按合同约定以按揭贷款的方式支付完毕。 二、已经发生法律效力的本院（2018）湘1002民初1187号民事判决书及湖南省郴州市中级人民法院（2017）湘10民终2759号民事判决书认定：被告君联公司开发的“君联名都”项目共有8栋，其中1－5栋楼高18层，6栋楼高22层，7-8栋楼高26层，主体工程完工时间大概为2014年12月。2016年11月28日，建设单位君联公司会同中太建设集团股份有限公司（施工单位）、广东省启源建设工程设计有限公司（设计单位）、郴州五岭建设工程监理有限公司（监理单位）、湖南湘南工程勘察有限公司（勘察单位）及郴州市建设工程质量安全监督站相关人员参与竣工验收，并分别在《建设工程竣工验收报告》签字，除君联公司加盖单位公章外，其余单位均未加盖单位公章，其中郴州市建设工程质量安全监督站吴伟军、李周庭、曹亚琴参与验收，李周庭、曹亚琴、吴伟军签字的时间是2016年4月18日。被告君联公司于2016年4月29日将交房通知刊登在2016年4月30日的《郴州日报》。2017年12月26日，郴州市公安消防支队向被告君联公司出具《建设工程消防验收意见书》，认为君联名都1-8栋及地下室建设工程综合评定该工程消防验收合格。 三、原告邓伟至今未收房，也未交纳物业管理费用12129元。 判决的理由与结果 本案系商品房买卖合同纠纷。原告邓伟与被告君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方自愿签订，且符合相关法律规定，具有法律效力，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。如前所述，原、被告在合同中约定的涉案商品房交付条件是“商品房经验收合格”，而不是“商品房经综合验收”。而涉案的“君联名都”已由建设、施工、设计、监理及勘察单位相关负责人于2016年4月18日在《建设工程竣工验收报告》进行了验收签字。因此，君联公司从2016年4月18日起具备了交房条件，“君联名都”属于经验收合格房屋，符合合同约定的交房条件。另被告君联公司已在2016年4月30日的《郴州日报》刊登了交房通知，履行了合同约定的通知义务，因此，涉案房屋的交房时间应当认定为2016年4月30日，而原告邓伟也知悉此交房通知，自此原告邓伟可随时收房。故原告邓伟诉请被告君联公司按照《郴州市商品房买卖合同》第九条约定交付商品房的诉讼请求，本院不予支持。另因原、被告双方在合同中约定的交房时间为2015年10月31日前，故被告君联公司属于延期交房，构成违约，应承担违约责任，违约金从2015年11月1日计算至2016年4月30日，违约天数为182天，违约金为6796.85元（373453元×182天×0.0001），而对于原告诉请的违约金超额部分，本院不予支持。对于被告提出的“2016年1月28日已具备交房条件，不存在延期交房”等辩解，本院不予采纳。因原告邓伟尚未实际交纳物业管理费等费用12129元，故原告诉请被告承担逾期交房的物业管理费等物业方面的费用12129元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告郴州君联房地产开发有限公司支付原告邓伟逾期交房违约金6796.85元，此款限被告在本判决发生法律效力十日内付清； 二、驳回原告邓伟的其他诉讼请求。 如被告郴州君联房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取731元，由原告邓伟负担706元，被告郴州君联房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二〇年四月十日 法官助理郑敏 书记员文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。