贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15424号 原告：周芳，女，汉族，1971年11月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：文修伦，男，汉族，1972年3月16日出生，住址同上，系原告丈夫。 被告：毕节市新港房地产开发有限公司（原毕节地区新港房地产开发有限公司），住所贵州省毕节市七星关区迎宾路与东升路交叉口（兴隆佳园），统一社会信用代码：91520500770582510U。 法定代表人：杨黔荣。 委托诉讼代理人：肖玲，系被告公司员工。 原告周芳与被告毕节市新港房地产开发有限公司（下称：新港房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人文修伦、被告的委托诉讼代理人肖玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理涉案房屋不动产权属证书；2、判决被告支付银行同期利息10800元(被告迟延办证导致已付的购房款已经产生了利息，以总房款278773元为基数，乘以银行同期贷款年利率7.1%,从2009年4月28日计算至2019年10月28日)，逾期办证违约金30525.65元(从2016年10月28日计算至2019年10月28日,按合同约定的已付购房款278773元每日万分之一计付，暂计算至2019年10月28日),四通费约5000元，共计46325.65元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2008年10月18日,原告与被告签订商品房买卖合同,由原告购买被告开发的毕节市七星关区百里杜鹃大道1号兴隆佳园12-2-5-1商品房一套(合同约定房屋面积为132.12平方米,原告购买的商品房为预售商品房,预售商品房的批准机关为产权登记机关,商品房预售许可证号为:(2008)毕商房预字第7号)合同约定该商品房总价为278773元(贰拾柒万捌仟柒佰柒拾叁元整)并约定由被告于2009年4月28日之前将该商品房交付给原告,同时,合同约定,被告应在房屋交付之日起30日内申请该商品房所有权登记,并办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。根据合同约定,在约定期限起180日以后,出卖人不能支付办理商品房转移登记有关文书的,双方按照下列第2项处理:买受人不退房,出卖人自约定之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付己付房款的0.01%的违约金。合同签订后,原告于2008年12月15日办理商业银行贷款,依合同约定向被告支付了全部的房屋款项,原告已全部履行了房屋买卖合同中约定的全部义务,但被告并未按照合同的约定履行义务。在原告已付清房款、房屋契税、维修基金、房产证办证费等所有费用的情况下,被告至今没有为原告办理房产证。原告多次敦促被告履行义务,为原告办理房产证,但被告一直以种种原因拖延推诿,给原告造成了损失。原告认为,原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效,且原告已按合同履行合同义务,依法依约,被告理应按合同及时为原告方办妥所购商品房的房产证,并按照房屋买卖合同第15条第1款第2项的约定承担延期办理房产证的违约金。请求法院判定被告支付银行同期利息10800元，逾期办证违约金共计30525.65元(暂计算至2019年10月28日),四通费约5000元，共计46325.65元。基于上述事实,根据有关法律的规定,为维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,请人民法院判如所请。 被告答辩称：1、关于周芳主张新港房开公司办理土地使用权证和房屋所有权证的请求,既无合同约定,又无法律规定。首先，合同约定的不是办证义务。2008年10月18日,周芳与新港房开公司签订的商品房买卖第十五条对产权登记进行约定,作为商品房出卖人的新港房开公司办理产权登记的合同义务是在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其次,法律法规规定的是办证协助义务。根据《城市房地产经营管理条例》第32条，《城市商品房预售管理办法》第12条和《城市房地产销售管理办法》第34条规定，办理土地所有权和房屋所有权登记手续的责任主体是商品房买受人，出卖人的法律义务只是提供相关资料予以协助。最后，新港房开公司取得初始登记后，积极协助业主办理土地和房屋权属变更登记手续，已有几百户业主办理了房产证。由于周芳怠于和我公司联系办理产权证书，又因市、区产权登记部门之间产生我公司不能控制的原因，造成周芳以及部分业主房产证不能办理，现主管部门已经明确表示，只要周芳提供办证所需资料，我公司一定协助周芳办理产权登记手续。2、关于周芳主张的10800元利息，逾期办证违约金30525.65元的请求，无事实及法律依据。首先，商品房买卖合同第8条约定交房时间是2009年4月28日，我公司交房违约，但已于2009年5月19日实际交房时支付了逾期交房违约金。其次，2009年5月，我公司已完成周芳所购房屋所在兴隆佳园第十二幢的建设工程峻工验收备案工作,委托毕节市永恒房地产测绘有限公司完成测绘工作并出具测绘成果报告等相关资料。2009年11月19日前,也就是约定交付房屋后180天之内,新港房开公司应该已将办证所需提供的资料报送毕节市房产事业局备案并申请产权初始登记,并于2010年4月2日取得兴隆佳园第十二幢的产权。即使新港房开公司是在2009年11月19日之后才将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案并申请初始登记,构成违约,但根据双方签订的商品房买卖合同第十八条约定,新港房开公司仅需支付逾期办证违约金27.87元。且从2009年11月20日起至今已长达10年,周芳的请求权保护早已超过2年的诉讼时效期间。最后,周芳主张支付同期银行利息10800.00元的请求,新港房开公司不知其诉请及依据的事实和法律是什么,在此不予答辩。3.关于周芳主张新港房开公司支付“四通费”5000元的请求,于法无据。首先,在周芳与新港房开公司签订商品房买卖合同时,双方在合同之外另行达成合意,新港房开公司代相关企业收取周芳配套费4099元,并代周芳向相关企业交纳入户费,办理了供气、供电、供水、闭路电视收视等开户手续,其次,周芳与新港房开公司于2008年10月18日签订的商品房买卖合同,相关法律法规以及规章没有明确规定四通配套费纳入建设成本计入房价,新港房开公司已按承诺将与该商品房正常使用直接关联的道路,给、排水、电,煤气、电话、闭路电视等基础设施公共配套建筑管网线路建设达到使用条件。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2009年5月1日起施行,该法不具有溯及既往的效力,不能用以规范施行前的行为。即使该法具有溯及既往的效力,自2009年5月1日起至今已达10年之久,周芳的请求权保护早已超过2年的诉讼时效期间。 本院经审理查明如下事实：2008年10年18日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于新城区房屋，该商品房总金额为278773元。合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施公共配套建筑按以下日期达到使用条件：道路，给排水、电，煤气入住后由煤气公司开通，电话、闭路电视、电接口均安装至户外。”第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付了购房款278773元，2008年10月18日，被告向原告收取“代收配套费”4099元。被告于2009年5月19日交付房屋给原告。2010年3月25日，被告将涉案房屋办理权属登记的资料提交原毕节市房产管理部门备案，并办理了初始登记。现涉案房屋办理转移登记的条件已经成就，被告也愿意为原告办理涉案房屋转移登记。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。原告按约定履行了支付购房款的义务。现涉案房屋所在楼盘已办理初始登记，办理转移登记的条件已经成就，被告也表示在原告提交办理转移登记所需资料后，愿意为原告办理涉案房屋不动产权证书，故原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金问题。被告于2009年5月19日向原告交房，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据上述约定，被告负有在涉案商品房交付使用后180日内将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务系双方关于被告履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重。根据上述约定，被告应于2009年11月15日前履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。被告于2010年3月25日履行该义务，超过合同约定的履行备案义务的期限，已构成违约，故被告应向原告承担2009年11月16日至2010年3月25日期间的违约责任，合同关于违约责任方面约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，即违约金总额为已付房款278773元×0.01%=27.88元，原告主张根据违约期间每日按已付房款的万分之一即每日27.88元支付违约金，总额30525.65元的主张，无事实依据，本院不予支持。同时被告对此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”之规定，原告于2019年11月22日诉至本院，其请求权已超过二年诉讼时效期间，故原告关于逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的以已付房款为基数，按银行贷款利率支付2009年4月28日至2019年10月28日利息的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告退还四通费用的诉求。2008年10月18日，被告向原告收取“代收配套费”4099元，双方均认可该款项为基础设施入户费即原告诉称的“四通费”。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》：第三十一条规定：“……商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。……”第六十八条规定：“本条例自2009年5月1日起施行。”该条例虽然规定商品房价格包含配套设施的建设安装费用，但自2009年5月1日起才施行，而被告收取前述费用是2008年10月18日，根据法律溯及力原则，被告收取前述费用不受该条例限制。此外，涉案合同虽然约定被告承诺水电、煤气等基础设施达到使用条件，但该约定仅指硬件设施的安装，至于安装以后如何办理入户手续，由谁缴纳入户费等未作约定。被告收取该费用后已经转交相关基础设施经营企业，视为双方在商品房买卖合同之外达成由被告代为收取该费用的合意，系双方的真实意思表示，原告认可被告代收且已自愿向被告缴纳了该费用，是双方的意思自治，本院予以尊重，故原告要求被告退还前述费用的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市新港房地产开发有限公司于原告周芳提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理毕节市七星关区房屋的不动产权证书； 二、驳回原告周芳的其他诉讼请求。 案件受理费958元，由原告周芳负担908元，被告毕节市新港房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  陈庆坤 人民陪审员  李兴菊 人民陪审员  杨 诚 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  姜童尧