贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初2511号原告：董汉英，女，侗族，1964年12月29日出生，住贵州省凯里市。原告：吴宗炳，男，苗族，1957年9月7日出生，住贵州省凯里市。原告：吴昊，男，苗族，1996年4月27日出生，住贵州省凯里市。委托代理人：董汉英，系原告吴昊之母，代理权限为特别授权。被告：凯里市中心城置业有限公司，住所地凯里市宁波东路5号纵横坐标广场。法定代表人：刘义光，系该公司执行董事，未到庭。原告董汉英、吴宗炳、吴昊与被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董汉英、吴宗炳到庭参加诉讼，被告中心城置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董汉英、吴宗炳、吴昊向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，并支付自2015年12月28日至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止的违约金；2、判令被告与原告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负2层558号商品房转移登记至原告名下；3、判令被告向原告支付自2015年12月29日至被告将商品房交付原告之日止的逾期交房违约金；4、判令被告向原告支付自2017年4月1日后的全额购房补贴，并以所欠购房补贴款106215元为基数按购房补贴协议支付违约金319707.15元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月4日，原告与被告中心城置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买中心城第1幢负2层588号商铺，总价548755元。同时约定逾期交房及逾期交付办理转移登记文书被告应支付原告违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告至今未交房，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告已构成违约。2014年9月3日，原告与被告签订《购房补贴协议》，约定被告给予原告购房款40%的补贴即219502元，分20个季度兑付，即从2014年9月3日起至2019年8月2日，每季度兑付人民币10975元，如未兑付，被告向原告支付2‰的违约金，被告已支付了2017年3月31日之前的补贴，2017年4月1日之后的补贴及违约金未支付。被告中心城置业公司辩称：中心城项目现仍属于在建工程尚未竣工，未能办理所有权证书，也没有转移房屋登记的相关文件，且涉案商铺已经在房屋登记机关办理了合同备案，涉案商铺已在原告名下。逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金不应当支付。原告主张的购房补贴及违约金过高，请求人民法院综合考虑下调违约金。经审理查明，2014年9月4日，原告与被告中心城置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买中心城第1幢负2层588号商铺，被告应在2015年12月28日前向原告交付商品房，若逾期交房，被告应按日向原告支付已付款万分之零点五的违约金。还约定被告应在2016年12月28日前取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若逾期交付，被告按日向原告支付已付款万分之零点二五的违约金。原告已于2014年9月3日支付了全部购房款548755元，被告至今未交房，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。2014年9月3日，原告与被告签订《购铺补贴协议》，约定被告给予原告购房款40%的补贴即219502元，分20个季度兑付，即从2014年9月3日起至2019年8月2日，每季度兑付人民币10975元，如未按时兑付，被告应按当期补贴款每天2‰支付原告违约金。被告已支付了2017年3月31日之前的补贴共计113287元，最后一次支付时间为2017年4月17日。同时查明：截止庭审辩论终结前，涉案的“中心城”项目仍在建，尚未竣工。认定上述事实的依据有：当事人陈述、《商品房买卖合同》、《购铺补贴协议》、收款收据、银行流水。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告就涉案商铺签订的《买卖合同》及《购铺补贴协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，所签合同均合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。然，被告未能依约如期交房，且取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书，又拖延支付协议约定的购房补贴，不仅违反合同的约定，且违背了民事活动中的诚实信用原则，已构成违约，依法应当承担逾期交房、逾期办证及支付到期购房补贴的民事责任。庭审辩论终结前，因“中心城”整体项目仍未竣工验收，涉案商铺则不具备办理房屋所有权初始登记的条件，是被告既履行不了交房义务，也履行不了办证义务的现实状况。因此，被告中心城置业公司应依照约定按已付房款日万分之零点五向原告支付逾期交房违约金，按已付房款日万分之零点二向原告支付逾期交付文书违约金。截止庭审之日2020年4月15日逾期交房违约金为43022.39元（已付房款548755.00元×0.00005元/天×逾期交房1568天），逾期交付文书违约金为13203元（已付房款548755.00元×0.00002元/天×逾期交付文书1203天）。其后的逾期交付文书、逾期交房违约金仍按约定的计付标准支付至实际交付之日止。关于原告主张拖欠的购房补贴，事实清楚，于约有据，本院予以支持，被告应付清原告尚欠购房补贴106215元。关于原告主张的逾期支付购房补贴违约金，双方在《购铺补贴协议》中约定按日2‰计算，即年73%，约定的违约金明显过高，被告要求下调违约金的意见，本院予以支持。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定违约金按年计算。自2017年4月1日起至庭审之日2020年4月15日逾期支付购房补贴违约金为19380元（欠付购房补贴106215元×6%/年÷365天×逾期1110天）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，判决如下：一、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告董汉英、吴宗炳、吴昊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，其中2020年4月15日之前违约金为13203元，2020年4月15日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金以548755元为基数，按日万分之零点二计算；二、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告董汉英、吴宗炳、吴昊逾期交房违约金，其中2020年4月15日之前违约金为43022.39元，2020年4月15日起至实际交房之日止的违约金以548755元为基数，按日万分之零点五计算；三、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告董汉英、吴宗炳、吴昊购房补贴106215元；四、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告董汉英、吴宗炳、吴昊逾期兑付购房补贴违约金，其中2020年4月15日前违约金为19380元，2020年4月15日之后至被告实际支付尚欠的购房补贴之日止的违约金，以欠付的购房补贴为基数，按年6%计算。五、驳回原告董汉英、吴宗炳、吴昊的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元（已减半收取），由被告凯里市中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  吴学仁二〇二〇年四月十六日法官助理张静书记员张梦杨