安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终121号 上诉人（原审原告、反诉被告）：鲍小发，男，1968年4月1日出生，汉族，住安徽省青阳县。 委托诉讼代理人：余才能，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张成龙，安徽金亚太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：束龙祥，男，1975年11月21日出生，汉族，住安徽省青阳县。 上诉人鲍小发因与被上诉人束龙祥房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初1816号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲍小发的上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人全部反诉请求，并驳回被上诉人全部诉讼请求；本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定上诉人不属于征收补偿对象错误。上诉人基于租赁关系占有、使用承租房屋，将承租的房屋用于生产经营，一旦房屋被征收，上诉人必然产生相应的经济损失。因此，就政府的征收行为而言，上诉人是利害关系人，因政府征收行为产生的经济损失，应当是补偿对象，享有补偿请求权，现有地方立法及司法判例中也承认承租人是房屋征收过程中的补偿对象；2、本案应依据被上诉人与青阳县政府签订的《房屋征收补偿安置协议书》认定上诉人相关损失数额。上诉人对承租房屋享有占有、使用和收益的权利，因征收行为房屋无法使用，上诉人的权利受到损害，有权要求补偿实际损失。另外，青阳县人民政府根据《房屋征收补偿安置方案》确定的标准，结合第三方评估公司的评估报告，对被征收房屋的房屋价值、装修及附属物补偿费、临时安置费、搬迁费、停产停业损失等进行了确认，并与被上诉人签订《补偿安置协议书》。《补偿安置协议书》对因征收行为造成的各项损失进行了客观认定，上诉人主张的装修及附属物损失、搬迁费损失、过渡安置费损失等应依据上述标准确定金额；3、一审法院要求上诉人返还房屋，无事实和法律依据。依据《物权法》第二十八条规定，诉争房屋的产权自2019年3月27日不再属于被上诉人。其次，被上诉人的损失已经得到确认和补偿。《补偿安置协议书》上约定的先搬迁、后领款，与现行法律相违背，被上诉人有权要求征收部门支付。再次，诉争房屋被征收后，物权直接发生转移，此时,对于租赁合同双方当事人来说,征收行为产生的法律效果应相当于租赁物的灭失产生的法律效果。上诉人认为,根据征收行为的特殊性,其在租赁合同法律关系上产生租赁期限到期而终止的法律效果。而如果按照原审法院的认定,租赁合同双方当事人是享有合同的解除权,那么就是赋予了出租方合同解除的自由选择权,这明显与客观事实不符。上诉人基于“先补偿，后搬迁”的原则合法占有房屋，上诉人搬迁与否，与被上诉人无关，也不影响被上诉人向征收部门主张补偿款。一审法院判令上诉人将房屋返还给被上诉人于法无据；4、一审判决认定搬迁费668.7元、装饰装修损失25049.8元属于上诉人所有,上诉人对此无异议,上诉人作为实际经营者，主张搬迁奖励费、临时过渡安置费及停产停业费等于法有据，原审法院应当予以支持 鲍小发向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认鲍小发、束龙祥之间的《租房协议》解除。2、判令束龙祥向鲍小发支付搬迁费668.70元、停业损失198804.60元、装饰装修物损失28181元（装潢19904元+构筑物及其辅助设施11097元+设施设备移装补偿费用300元，扣除不属于确认人的“琉璃瓦”、“防盗窗”、“单项总表”“总水表”四单项约价值3120元）、搬迁奖励10699.20元、临时过渡安置费11781.60元（7514.40元+4267.20元）等，合计250135元。3、判令束龙祥承担本案全部诉讼费用。 束龙祥向一审法院提出反诉请求：1、判令鲍小发立即返还位于青阳县的房屋并腾空上述租赁房屋内的全部物品。2、判令鲍小发赔偿逾期返还租赁房屋的占用费1775元（该损失计算2019年7月1日至2019年7月25日，自2019年7月26日起按每日71元标准计算房屋返还之日止）。3、本案诉讼费用由鲍小发承担。 一审法院查明：案涉房屋坐落于青阳县，属商住楼，共上下两层，其中一层建筑面积为31.31㎡，二层建筑面积为35.56㎡，建筑面积共计为66.87㎡，登记权利人为束龙祥。2016年6月27日，束龙祥与鲍小发签订《租房协议》，主要约定有：束龙祥将其所有的案涉房屋出租给鲍小发使用，年租金为26000元，一次性付清；租期为2016年7月1日至2017年6月30日；租赁协议一年一订；束龙祥如收回房屋，提前半年告知。上述《租房协议》双方履行完毕后，双方又于2017年7月1日续签了《租房协议》，除约定租期为2017年7月1日至2018年6月30日不同外，其余约定内容同前述租赁协议一致。上述履行期限至2018年6月30日届满后，双方未再续签书面租赁协议，鲍小发继续使用租赁房屋，并向束龙祥交纳租金至2019年6月30日,束龙祥也实际收取该年度租金26000元。鲍小发租赁上述房屋，一直用于经营“青阳县蓉城镇鲍大胡水果店”。合同履行过程中，因公共利益的需要，青阳县人民政府决定对青阳县三角洲及周边地块城改（棚改）工程项目国有土地上房屋等附属物实施征收，为此，2019年3月27日，青阳县人民政府发布青政房征字［2019］1号文件《征收公告》及附件“补偿安置方案”，对土地和房屋征收范围、补偿安置方式、奖励及补助等进行了规定:一、货币化补偿安置款主要由被征收房屋市场评估价值（含土地价值）、被征收房屋装修及附属物补偿费、六个月的临时安置费、搬迁费、签约与搬迁奖励等六个部分构成。二、对按照规定签订协议书、在规定时间内搬迁完毕并交付拆除的，给予搬迁奖励，按经认定的主房面积160元／㎡计发。三、经营、生产、仓储用房依据实际经营面积按10元／㎡计付搬迁费。四、施行货币化补偿的门面房，按照被征收房屋市场评估价的10％计付停产停业损失费；实际正在生产、商业经营用房按每月25元／㎡标准一次性计付12个月的停产停业损失费。本案束龙祥所有的房屋在拆除范围内。2019年3月27日至5月20日期间，受青阳县征地拆迁管理办公室的委托，华诚评估公司对案涉房地产、装潢及附属物公开市场价值进行了评估，并于2019年5月20日制作了房地产分户报告，估价结果：束龙祥房地产及装潢、附属物征收补偿总价为1952600元，其中：房地产总价1921300元、装潢总价19900元、附着物总价11100元、设备设施搬迁拆装补偿费300元。该房地产分户报告中的房产评估汇总表，分别附有房屋建筑物评估明细表、装潢评估明细表、构筑物及其他辅助设施评估明细表、设施设备移装补偿费评估明细表，注明或备注上述各评估对象的名称、结构、单价、评估价，其中：一、房屋建筑物评估明细表注明估价结果为1921276元；二、装潢评估明细表注明分别按照房屋一、二层实际建筑面积及不同单价计算，一层评估价为9236元，装潢装修物备注有全房乳胶漆，琉璃瓦，玻璃门，复合地板，地砖，木贴角线，卷闸门，防盗窗，架空板等，二层评估价为10668元，装潢装修物备注有全房乳胶漆，琉璃瓦，铁栏杆扶手，门套包门，复合地板，三合板吊顶，窗帘盒子，墙柜，贴角线，地砖，墙砖，扣板，洗脸池，蹲便器，浴缸，排气扇等，上述一、二层房屋装潢评估价总计19904元；三、构筑物及其他辅助设施评估明细表注明评估价为11097元；四、设施设备移装补偿费评估明细表注明估价为300元。2019年6月30日，鲍小发欲续租房屋，并预交下一年度租金10000元，但遭到束龙祥拒绝。2019年7月1日，束龙祥作为房屋产权人与征收人青阳县人民政府签订《补偿安置协议书》,主要约定有：一、由青阳县人民政府对束龙祥的建筑物、附属物拆除；被征收的房屋选择货币补偿方式；青阳县人民政府补偿束龙祥房屋建筑物评估补偿费1921276元、附属物评估补偿费31301元、搬迁奖励费用10699.20元，以上三项应结算金额1963276.20元，束龙祥可在搬家结束后十日内凭《搬迁证明》等到青阳县人民政府一次结清。二、青阳县人民政府补偿束龙祥临时过渡安置费11781.60元（依据认定的合法建筑及参照门面房面积等，计付6个月，其中一层补偿7514.40元，二层补偿4267.20元）、搬迁费668.70元（参照经营、生产、仓储用房，依据实际经营面积按10元／㎡计付）、停产停业损失费198804.60元（按照被征收房屋市场评估价1988046元的10％计付），以上三项应补偿金额合计211254.90元，由束龙祥凭《搬迁证明》等到青阳县人民政府一次结清。三、如束龙祥在本协议生效之日起7日内未能在搬迁，不得享受相关奖励。上述《补偿安置协议书》签订后，鲍小发认为征收补偿款部分项目应当归其所有，双方对此协商未果，故成此讼。另查明:因束龙祥未按照《补偿安置协议书》约定时间搬离案涉房屋，故其至今未能领取房屋征收各项补偿款。鲍小发因未能获取相关征收补偿款，故其至今仍占有该房屋，用于经营“青阳县蓉城镇鲍大胡水果店”。对于本案房屋征收各项补偿款计算依据的房地产分户报告，经一审组织双方核实：其中的装潢评估明细表所注明装潢装修物，房屋一层的琉璃瓦、地砖、卷闸门、防盗窗、属于束龙祥添附，其余属鲍小发投资添附；房屋二层的琉璃瓦、铁栏杆扶手、门套包门、三合板吊顶、窗帘盒子、墙柜、地砖、墙砖、扣板、洗脸池、浴缸由束龙祥置办，复合地板及贴角线由束龙祥、鲍小发共同置办，其余属鲍小发投资添附；构筑物及其他辅助设施基本属于鲍小发添置，在11097元的评估价当中占有10817元；设施设备移装补偿费评估明细表所注明的物品属鲍小发置办，估价为300元。 一审法院认为，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有人给予公平补偿”之规定,被征收人与补偿对象为房屋所有权人,承租人不是被征收人,不属于征收补偿对象。本案双方房屋租赁合同履行过程中，青阳县人民政府对出租房屋进行征收，并与房屋所有人束龙祥签订《补偿安置协议书》，该《补偿安置协议书》虽是基于行政法律关系产生,但同样遵循合同相对性原则，故依据上述行政法规内容及合同法规定的相对性原则，征收补偿合同权利人是房屋所有人束龙祥。本案出租人束龙祥与承租人鲍小发之间为普通租赁合同法律关系，依据上述事由，双方主张权利,不能将本案的《补偿安置协议书》作为依据,双方主张权利的依据是合同法和双方租赁合同的约定。合同约定对双方具有法律约束力,相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的,依照法律规定处理。没有约定并且法律也没有直接作出规定的,应当按照法律基本原则处理。关于鲍小发本诉部分的诉讼请求: （一）关于双方租赁协议的解除问题。 一审法院认为，束龙祥与鲍小发签订的本案《租房协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。束龙祥依约将租赁房屋交付给鲍小发使用，鲍小发也依约支付租金，租赁合同履行期限至2018年6月30日届满后，双方未续签书面租赁合同，鲍小发继续使用上述房屋，束龙祥也没有提出异议，且继续收取租金，该《租房协议》继续有效，但租赁期限为不定期，束龙祥可以随时解除合同。2019年6月30日，鲍小发续租房屋的请求遭到束龙祥拒绝，且束龙祥此后也未继续收取鲍小发的租赁费，应认定双方《租房协议》于2019年6月30日解除。 (二)搬迁费。该项费用是拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人因搬迁房屋而应当支付的一项补助费,该费用主要包括设备搬迁、安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。经与双方核实，本案设施设备、构筑物及其他辅助设施基本为鲍小发在经营“青阳县蓉城镇鲍大胡水果店”过程中投资添置或者置办，也是鲍小发在搬离房屋过程中必然产生的费用，且征收部门也是参照经营、生产、仓储用房计付，故依据公平原则，本案搬迁费668.70元应归鲍小发所有。 (三)附属物补偿费，即装潢评估补偿费、构筑物及其他辅助设施补偿费、设施设备移装补偿费。本案鲍小发、束龙祥对被征收房屋都进行装饰装修，双方均有添附部分，虽双方在租赁协议中对此没有约定，且依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，鲍小发主张装饰装修费用应不予支持，但鉴于征收部门已确定对该费用予以补偿，本着公平原则，确定由束龙祥给予适当补偿。由于该项补偿费按照房屋一、二层实际建筑面积及不同单价计算，不属于实际价值赔偿，只能按照双方添附部分所占比例进行分割，参照房地产分户报告估价结果及对束龙祥、鲍小发各自添附项目具体核实情况，酌情认定束龙祥、鲍小发所占本案装潢评估补偿费分别为5971.20元（19904元×30％）、13932.80元（19904元×70％）。本案构筑物及其他辅助设施补偿费、设备设施补偿费属于实际价值赔偿,参照本案房屋征收各项补偿款计算依据的房地产分户报告，并经核算，其中构筑物及其他辅助设施补偿费10817元、设施设备移装补偿费300元应归鲍小发所有,较为公平合理。鲍小发获取上述附属物补偿费共计25049.80元。 (四)搬迁奖励费。该费用是征收部门在本次房屋征收中规定的政策,用于鼓励被拆迁人积极协助房屋拆迁，是支付给产权人的费用,属于定型化的补偿费用。该费用并非因为承租人积极搬迁产生。相反，在双方租赁合同的权利义务终止后，鲍小发应在合理期限内搬离租赁房屋，但其无正当理由至今未搬离,存在拖延交付的情况。因此,鲍小发主张该费用没有法律依据,不予支持。 (五)临时过渡安置费。该项费用是支付给产权人的费用，属于定型化的补偿费用，应归原产权人束龙祥所有。 (六)停产停业损失。本案双方《租房协议》约定的租赁期限于2018年6月30日届满后，双方未续签租赁合同，鲍小发继续使用租赁房屋，束龙祥也没有提出异议的，该《租房协议》继续有效。虽鲍小发续租后的房屋租赁期限为不定期，束龙祥可以随时解除合同，但依据该《租房协议》约定，束龙祥如收回房屋，应提前半年告知，故鲍小发可获得适当的恢复生产经营期。同时，征收人青阳县人民政府于2019年3月27日发布《征收公告》也是导致束龙祥解除双方租赁合同的客观因素，如果不是政府该征收行为，不排斥束龙祥极大可能将案涉房屋交由鲍小发继续承租。依据上述事由，若鲍小发没有获得适当恢复经营期，则束龙祥应当给予鲍小发适当的恢复经营补偿。本案鲍小发的停产停业损失，在金额上难以具体确定，且在案件审理中，鲍小发对其停产停业损失的具体数额未能提供证据证明，在此情形下,考虑适当的另寻场地的恢复营业期，作为补偿的方式，是相对合理和公平的。根据本案实际情况，双方的租赁合同关系于2019年6月30日解除后，鲍小发至今未搬迁，已经获得近5个月的时间另行恢复经营，在此基础上考虑其经营性质、租金缴纳等，酌情判令束龙祥支付其停产停业损失7000元。上述束龙祥应支付鲍小发各款项共计32718.50元，由于束龙祥至今未能从征收人处领取房屋征收各项补偿款，故束龙祥应在本判决生效后且在征收人处实际领取后立即向鲍小发支付。关于束龙祥反诉部分的诉讼请求: （一）关于鲍小发返还并腾空租赁房屋的处理问题。本案双方之间租赁合同已于2019年6月30日解除，租赁合同的权利和义务已实际终止。依据束龙祥与青阳县人民政府签订的《补偿安置协议书》，束龙祥作为该房屋的原产权人和实际管理人，在该房屋尚未实际交付青阳县人民政府前，不影响其依据合同法规定及双方的合同约定主张占用人鲍小发返还租赁房屋，且返还并腾空租赁房屋也是双方合同权利义务终止后的法定附随义务，故束龙祥该项诉讼请求，依法予以支持。鲍小发因本次征收行为而造成的相关损失可依法主张权利，不能成为其拒绝搬离租赁房屋的理由。 （二）关于鲍小发赔偿逾期返还租赁房屋的占用费的处理问题。鲍小发在双方租赁合同解除后，依法应当在合理期限内履行搬离义务，但依据本案查明的事实，其至今仍占有、使用租赁房屋，获取收益，其行为不符合双方合同约定和法律规定，案涉租赁房屋在未交付征收部门之前，束龙祥作为该房屋的原产权人和实际管理人，其参照年租金26000元标准，主张鲍小发按每日71元支付占用使用费该部分诉讼请求，符合法律规定，予以支持。鲍小发辩称其有权利不支付或者少支付该占用使用费，缺乏事实依据和法律规定，所辩不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决:一、确认原告（反诉被告）鲍小发与被告（反诉原告）束龙祥签订的《租房协议》于2019年6月30日解除；二、被告（反诉原告）束龙祥在领取房屋征收补偿款后立即支付原告（反诉被告）鲍小发搬迁费668.70元、附属物补偿费25049.80元、停产停业损失7000元，以上合计32718.50元；三、原告（反诉被告）鲍小发于判决生效后十日内向被告（反诉原告）束龙祥返还并腾空青阳县房屋；四、原告（反诉被告）鲍小发自2019年7月1日起按每日71元标准向被告（反诉原告）束龙祥支付占用使用费至其实际搬离之日止；五、驳回原告（反诉被告）鲍小发的其他诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，反诉费40元，合计2565元，由鲍小发负担2275元、束龙祥负担290元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。鲍小发上诉称其系征收补偿对象，并主张参照涉案《房屋征收补偿安置协议书》认定相关损失，但本案并非拆迁安置补偿合同纠纷，束龙祥与青阳县人民政府之间的拆迁安置补偿合同关系，与本案并非同一法律关系。且鲍小发亦非法定的征收补偿主体，其承租损失与束龙祥享有的拆迁补偿收益无必然关联，故本院对该节上诉理由不予采纳。《租房协议》第五条约定“若房屋拆迁，甲方退还实剩房租。”由此可见，双方在订立合同之初已经预见诉争房屋拆迁可能性，并就拆迁导致合同终止后权利义务进行了约定。《租房协议》到期后，鲍小发继续缴纳租金并经营涉案房屋，束龙祥未提出异议，双方形成不定期租赁关系，任何一方均享有任意解除权。原审查明，2019年6月30日，鲍小发续租房屋遭到拒绝，束龙祥也未继续收取租金，双方未再形成租赁合同的合意。原审认定双方租赁关系于当日解除并无不当。因此，鲍小发无权继续占有诉争房屋。涉案房屋的所有权虽因政府征收行为而发生变动，但束龙祥将房屋正式交付给政府前，对涉案房屋仍系有权占有，作为出租人有权请求鲍小发返还房屋。本案租赁合同终止后，鲍小发继续使占有使用，束龙祥作为出租人可以要求支付占有使用费。原审法院参照原租赁合同约定的年租金标准，判令鲍小发支付占有使用费并无不当。由于本案双方系不定期租赁关系，任何一方均享有任意解除权，无需对另一方承担解除合同的违约责任。一审法院根据公平原则，结合房屋经营情况、房屋现状、合同履行情况，酌情支持停产停业损失、附属物补偿费等合计32718.5元，已充分考虑到对承租人利益的保护。故鲍小发上诉主张按原审诉求赔偿损失不予支持。因束龙祥未提起上诉，其二审主张不支付停产损失不予支持。 综上所述，鲍小发的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4561元，由上诉人鲍小发负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年四月二十日 法官助理夏国栋 书记员刘铮