湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1141号上诉人（原审原告、反诉被告）：万应伟，男，1975年11月2日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：赵杰，湖南华略律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鸿南，湖南华略律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南报业房地产发展有限责任公司，住所地长沙市望城区金山桥街道金山桥社区黄金西路817号。法定代表人：刘树林,董事长。委托诉讼代理人：盛金良，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜志武，湖南弘一律师事务所律师。上诉人万应伟与上诉人湖南报业房地产发展有限责任公司（以下简称报业公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初1916号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万应伟的上诉请求：1、撤销原一审判决的第二项，改判报业公司向万应伟支付逾期交房违约金466836元（从2017年7月20日计算至2019年4月1日，应当计算至实际交房之日）及未办理备案登记违约金至少466836元（暂计算至2019年4月1日，应当计算至办理备案登记之日止）。以上合计933672元。维持原一审判决的第一项、第三项和第四项；二、由报业公司承担本案的上诉费用。事实和理由：万应伟诉请报业公司支付的违约金包括两项，一是逾期交房违约金，二是未办理备案登记违约金。该两项违约金均有合同明确约定，且万应伟在按合同约定计算未办理备案登记违约金时已酌情减少了金额，违约金并不过高。上诉人报业公司答辩称：涉案合同已无法继续履行，合同目的无法实现，应依法对涉案合同予以解除。涉案房屋未能办理备案、交付等手续的主要原因是万应伟未能按照合同约定一次性支付购房款。万应伟直至2018年才将购房款支付完毕，导致政策改变，房屋无法办理备案手续，故报业公司不存在任何过错，不应承担违约责任。上诉人报业公司的上诉请求：1、撤销原一审判决，改判驳回万应伟的全部诉讼请求，支持报业公司的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由万应伟承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。万应伟在限购政策出台后才缴清房屋尾款，是导致涉案合同不能继续履行的直接根本原因；报业公司已及时就政策原因导致涉案合同无法继续履行而向万应伟履行了告知义务，不存在过错，无须承担违约责任；二、一审判决适用法律错误。万应伟辩称：一、涉案合同依法可以继续履行；二、报业公司未依约依法办理商品房预售合同登记备案手续，且不积极履行房屋登记手续和交房义务，存在重大过错，应当承担违约责任；三、购房政策只能限制政策施行之后的购房行为，不能适用政策颁行之前的购房行为。万应伟的一审本诉请求：1、报业公司将万应伟所购商品房办理备案登记手续并向万应伟交付该商品房，万应伟所购商品房坐落于长沙市望城区报业文化城第双22幢101号；2、报业公司向万应伟支付逾期交房违约金466836元（从2017年7月20日计算至2019年4月1日,应当计算至实际交房之日止）及未办理备案登记违约金至少466836元（暂时计算至2019年4月1日，应当计算至办理备案登记之日止）。以上合计933672元；3、报业公司承担全部诉讼费用。报业公司的一审反诉请求：1、解除万应伟与报业公司于2013年12月2日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130081101）；2、本案诉讼费用全部由万应伟承担。一审法院认定事实如下：2012年11月2日，万应伟与湖南报业房地产发展有限责任公司签订了一份《金地亚别墅认购协议》，约定万应伟向湖南报业房地产发展有限责任公司认购金地亚双22幢101房，建筑面积297.58㎡，单价9294.12元／㎡，总金额2765744元，签订协议时付定金30000元。万应伟于签订认购协议当天向湖南报业房地产发展有限责任公司支付了30000元定金。2013年12月2日，万应伟与湖南报业房地产发展有限责任公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为20130081101，约定万应伟向湖南报业房地产发展有限责任公司购买报业文化城第双22幢101房屋，建筑面积362.81㎡，单价6917.87元／㎡，总房价2509872元。该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部,抵押权登记日期为2013年1月18日至2016年1月17日,出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意,且申请办理预告登记时,抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。买受人付款方式为一次性付款。合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；第十一条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间与条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款___（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金；第二十条约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起,出卖人应于365日内向长沙市望城区房屋登记机构办理合同备案；若设定了在建建筑物抵押权登记,出卖人应于日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请,并应按规定提交申请材料；若设定了在建建筑物抵押权登记，应当先办理抵押权注销登记。该条第三款约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%支付违约金。买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的1‰支付违约金。合同签订同日，万应伟通过材料款抵扣方式向湖南报业房地产发展有限责任公司支付903340元，2014年7月28日，万应伟支付708000元，2017年7月20日通过材料款抵扣方式支付154608.55元，另支付713924元房款及办证费560元。另查明，涉案房屋于2014年3月31日竣工验收备案，不动产登记信息表显示该房屋房号为101号，坐落于长沙市望城区金山桥社区报业文化城双22栋，湖南报业房地产发展有限责任公司至今未将涉案房屋进行网签及备案登记，也未向万应伟交付该房屋。再查明，2017年3月18日，长沙市政府发布［2017］38号函，对包括望城区在内的区域实行限购，对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭，湖南省外户籍家庭凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套新建商品房。2017年4月19日，长沙市住建委发布《关于执行“长政办函［2017］38号”文件有关问题的通知》，对“318新政”进行进一步解释，该通知规定，2017年3月18日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书并能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证原件，且各款项按《关于加强商品房预售资金监管的通知》规定办理的，可按原政策执行。2017年5月20日，长沙市住建委发布［2017］71号通知，对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。2017年6月1日，长沙市房屋交易管理中心发布《关于执行长沙市商品住房限购政策的相关规定》，对520新政策涉及的问题作出详细规定，规定明确：2017年3月18日至5月20日，未进行购房资格申请，但已签订购房协议，并将购房款（含首付款、定金等）交至监管资金账户内的，按318政策执行，在6月30日前，开发商提交相关资料向长沙市房屋交易管理中心申报。2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会发布通知，在本市无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。2018年6月25日，长沙市人民政府发布［2018］75号通知，在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。一审法院认为：首先，关于商品房买卖合同应否解除问题。万应伟与湖南报业房地产发展有限责任公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。湖南报业房地产发展有限责任公司称，因2017年7月20日万应伟将房款全部交清时，长沙市相继出台限购政策，万应伟系外地户籍，无法办理备案登记导致合同目的不能实现，故要求解除合同。本案中，万应伟于2012年11月与湖南报业房地产发展有限责任公司签订了房屋认购协议，并已交付定金，此后，双方于2013年底签订了《长沙市商品房买卖合同》，至2014年7月，万应伟已缴纳了大部分房款。2017年3月18日长沙市出台限购政策后，万应伟虽因属省外户籍不具有购房资格，但根据长沙市住建委发布的关于对“318”新政的解释，在此之前未完成网签但已签订认购协议并能提供银行入账凭证（含定金、首付款或部分房款），可按原政策执行，由此可见，万应伟在限购政策出台后才缴清房屋尾款并不会导致房屋无法完成备案，从而导致合同无法履行。合同虽约定一次性付款，但未明确具体付款时间，万应伟签订合同后的多次付款行为亦被湖南报业房地产发展有限责任公司予以认可并出具相关票据，且根据相关法律规定，即使买受人迟延支付购房款，出卖人应进行催告，买受人在三个月合理期限内未履行的，出卖人可解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。报业公司未提交证据证明其已催告万应伟付清房屋尾款，也未提交证据证明此前已通知万应伟解除合同，应承担举证不能的不利后果，故对报业公司要求解除双方于2013年12月2日签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，该院不予支持。其次，关于报业公司应否办理房屋备案登记并交付房屋问题。本案万应伟与报业公司签订商品房买卖合同发生在限购政策出台四年之前，且万应伟在2014年7月即已缴纳了大部分购房款，本案审理过程中，经该院审查，万应伟与报业公司在本案中并无恶意串通虚假诉讼的情形，故湖南报业房地产发展有限责任公司应将万应伟所购的坐落于长沙市望城区金山桥社区报业文化城双22栋101号房屋备案登记至万应伟名下。此外，该房屋购房款已全部交清，且已具备交付条件，湖南报业房地产发展有限责任公司应将该房屋交付给万应伟，对万应伟要求报业公司办理房屋备案登记及交付房屋的相关诉讼请求，该院予以支持。最后，关于违约金计算问题。合同约定，合同签订之日起,出卖人应于365日内向长沙市望城区房屋登记机构办理合同备案，因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，出卖人每日按已付房款的1‰支付违约金。本案报业公司在签订合同后，未按约定在规定期限内办理备案登记，且逾期办理备案登记的时间较长，导致限购政策出台后万应伟所购房产至今未办理备案登记手续，此外，报业公司至今未向万应伟交付涉案房屋，给万应伟造成了损失，报业公司应承担支付相应违约金的责任，但依合同约定计算的违约金明显过高，该院综合考虑合同履行情况、万应伟损失情况及过错责任等因素，认为违约金按房屋总价款的5%计算为宜，依此计算的违约金为125493元，故对万应伟要求报业公司支付逾期办理备案登记及逾期交房违约金共计933672元的诉讼请求，该院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、湖南报业房地产发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于长沙市望城区金山桥社区报业文化城双22栋101号房屋备案登记至万应伟名下，并将该房屋交付给万应伟；二、湖南报业房地产发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日向万应伟支付违约金125493元；三、驳回万应伟的其他诉讼请求；四、驳回湖南南报业房地产发展有限责任公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6568元，由万应伟负担5000元，其余1568元由湖南报业房地产发展有限责任公司负担；反诉案件受理费80元，由湖南报业房地产发展有限责任公司负担。在本院二审期间，万应伟向本院提交了一份证据：万应伟在长沙缴纳社保的证明，拟证明到2020年8月，万应伟缴够了2年的社保，就有购房资格了。报业公司向本院提交了一份证据：报业公司与案外人的商品房买卖合同一份，拟证明本案的涉案合同与其他合同不一致，其他合同都约定了付款时间，约定一次性付款的时间截点均在办理备案、交付手续之前，涉案合同未约定是因为万应伟付款的方式是抵扣工程款，并非是直接支付购房款。报业公司对万应伟提交的证据的真实性、合法性及关联性均有异议。万应伟对报业公司提交的证据的真实性无异议，但证明目的有异议。本院审查证据认为：万应伟向本院提交的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以及采信。报业公司向本案提交的证据具有真实性、合法性，但不能达到证明目的，本院不予采信。本院经审理查明事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、关于违约方的认定。万应伟与报业公司于2013年12月2日签订的《长沙市商品房买卖合同》虽约定一次性付款，但从庭审过程中双方当事人的陈述来看，双方在签订上述商品房买卖合同时就已有用工程款抵扣购房款的合意，故合同未约定一次性付款的具体时间。因工程款结算时间的问题，至2014年7月，工程款已抵付了大部分房款。可见，318新政出台前，万应伟与报业公司已签订《长沙市商品房买卖合同》并支付了大部分购房款，报业公司应根据政策要求积极履行申报义务以保证合同顺利履行，但未有证据显示报业公司履行了该义务。同时，按照房地产行业的交易习惯，报业公司在万应伟付清房款之日就应向万应伟交付具有交付条件的涉案房屋，但报业公司至今未交付，故原审判决认为报业公司存在违约行为，应支付违约金是正确的。二、关于违约金。万应伟与报业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条未约定逾期交房的违约责任，但第二十条明确约定了逾期备案登记的违约金为日1‰，违约金过高，原一审判决调低违约金，以购房款的5%计算违约金并无明显不当，本院予以维持。综上，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人万应伟、报业公司的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6648元，由上诉人万应伟负担2810元，湖南报业房地产发展有限责任公司负担3838元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年四月二十八日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。