浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终545号 上诉人（原审原告）：绍兴市九娅贸易有限公司，住所地绍兴市越城区迪荡新城1幢1单元1404室。 法定代表人：丁松青，系董事长。 委托诉讼代理人：赵中涛，浙江鉴水律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司绍兴市分行，住所地绍兴市越城区人民中路201号、239号。 负责人：夏立宏，系该行行长。 委托诉讼代理人：欧洋洪，浙江点金律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴力盛服饰有限公司，住所地绍兴市柯桥区平水镇上灶村。 法定代表人：马文雅。 上诉人绍兴市九娅贸易有限公司（以下简称九娅公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司绍兴市分行（以下简称中国银行）、绍兴力盛服饰有限公司（以下简称力盛公司）案外人执行异议之诉一案，不服绍兴市越城区人民法院(2019)浙0602民初6532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人九娅公司的委托诉讼代理人赵中涛，被上诉人中国银行的委托诉讼代理人欧洋洪到庭应询。本案现已审理终结。 九娅公司上诉请求：1、撤销绍兴市越城区人民法院(2019)浙0602民初6532号判决书，改判法院在对绍兴力盛服饰有限公司名下房地产进行拍卖时保护九娅公司的租赁权，依法带租拍卖(即力盛公司内西边综合楼一层493平方米；车间1楼东边6间，计64.1*6=384.6平方米；办公室一层370.16平方米，共计租赁建筑面积1247.75平方米的房屋)。2、本案及一审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为九娅公司在声明中附加了解除条件，条件成就时则终止租赁关系是错误的。因为租赁合同双方为九娅公司和力盛公司，中国银行不是租赁合同的相对方。虽然九娅公司承诺到期提前终止租赁合同，但是该承诺未经过力盛公司同意，该单方面承诺是无效的。中国银行作为租赁合同的非相对方也无权要求上诉人解除与力盛公司的租赁合同，终止租赁关系。《声明》中解除合同、终止租赁关系是应中国银行的要求，其在要求九娅公司解除合同、终止租赁关系时有一附随义务：退还剩余未到期租金。九娅公司在《声明》中亦未放弃剩余未到期租金，现在力盛公司没有要求解除合同、终止租赁关系，所以剩余租金不能向力盛公司主张。而中国银行要求对涉案房产拍卖，要求九娅公司解除合同、终止租赁关系，则中国银行应同意退还九娅公司未到期租金，或者同意九娅公司带租拍卖的诉讼请求。涉案房产只是力盛公司在中国银行抵押房屋的一部分，九娅公司带租拍卖的请求并不影响中国银行的利益，而且中国银行执行之初同意带租拍卖，虽然没有形成书面材料，但根据诚信原则，中国银行也应同意九娅公司带租拍卖的请求。 中国银行辩称：一、九娅公司已经向中国银行出具了书面声明，同意在处置案涉抵押物时终止租赁合同、腾空房屋并交由司法机关处置。根据该声明，九娅公司无权要求带租处置案涉抵押物。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条，案涉抵押物已被法院查封且正在强制执行过程中，法院已张贴腾退处置公告并进行了司法评估，故九娅公司有权单方解除租赁合同。三、中国银行并非租赁合同的一方，在司法处置时终止租赁合同是九娅公司自愿做出的单方承诺，书面声明也没有将退还租金作为终止租赁合同的前提条件之一，故九娅公司无权要求中国银行退还未到期租金，只能向力盛公司主张。况且，退还租金也不是执行异议之诉的审查范围。四、九娅公司所称其承租的部分仅为案涉抵押物的一部分，故不影响中国银行利益的上诉理由不成立。根据常理，带租处置的评估价显然低于不带租处置的评估价，处置成交价也会相应降低。在没有处置成交前，是否影响中国银行的利益尚未可知。退一步讲，执行异议之诉所针对执行标的的权利负担，不仅涉及异议之诉案件当事人的利益，还可能涉及案外人的利益，故执行异议之诉一般不适用调解且不能仅基于抵押权人的意愿就支持异议人的请求。五、案涉租赁关系是虚假的。虽然九娅公司和力盛公司在发放贷款时向中国银行提交了租赁合同和承租人声明，但并不代表存在真实的租赁关系。两份租赁合同的落款时间不一致，一份是抵押前、一份是抵押后，存在倒签虚构的可能性；租金支付是虚构的，租金一次性支付10年不合常理，且九娅公司在支付力盛公司160万元后几天内又收到力盛公司打回的160万元，对此也没有其他证据佐证其合理性；九娅公司没有任何证据证明其在抵押前基于合法有效的租赁合同持续占有、使用案涉抵押物；九娅公司和力盛公司实际控制人存在亲属关系。九娅公司利用虚假的租赁异议、无理鉴定、拒不配合执行等各种手段延缓法院执行长达4年，严重侵犯中国银行及其他债权人的合法权益，涉嫌虚假诉讼。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 九娅公司向一审法院起诉请求：1、请求法院在对力盛公司名下的房地产（即力盛公司内西边综合楼一层493平方米，车间1楼东边6间，计64.1*6=384.6平方米。办公楼一层370.16平方米，共计租赁建筑面积1247.75平方米的房屋，以下简称涉案房产）进行拍卖时保护九娅公司的租赁权，依法带租拍卖；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明事实：力盛公司名下登记有坐落绍兴市柯桥区平水镇上灶村1幢、2幢的工业厂房及对应的国有土地使用权（建筑面积分别为740.32平方米、986.7平方米，层数均为二层，权证号为绍房权证平水字第××号）；另登记有坐落绍兴市柯桥区平水镇上灶村3幢、4幢、5幢的工业厂房及对应的国有土地使用权（建筑面积分别为2613平方米、361.68平方米、52.03平方米，层数分别为四层、一层、一层，权证号为绍房权证平水字第××号）。根据绍县房地产（2013）第0405号抵押登记证明书记载，力盛公司以其名下的上述房地产向中国银行提供抵押担保，抵押登记日期为2013年7月19日。 2015年10月9日，该院立案受理中国银行与力盛公司、胡土根、马文雅金融借款合同纠纷一案。诉讼中，根据中国银行申请，该院于2015年10月28日诉讼保全首轮查封了力盛公司名下的上述房地产。2015年12月1日，经该院主持调解，双方自愿达成调解协议，其中约定中国银行对（2013）第0405号抵押登记证明书项下的抵押物享有优先受偿权。该院于同日出具（2015）绍越商初字第4760号民事调解书对上述调解协议的效力予以确认。因被告未自觉履行义务，根据中国银行申请，该院于2016年1月14日对该调解书以（2016）浙0602执363号立案执行。执行过程中，九娅公司以案外人身份向该院提出执行异议，要求对涉案房产依法带租拍卖。2019年6月10日，该院作出（2019）浙0602执异79号执行裁定书，驳回了九娅公司的执行异议请求。 另查明，九娅公司于2015年2月4日向被告中国银行出具承租人声明一份，内容为：“本人（或公司）于2015年2月4日与出租人绍兴力盛服饰有限公司就坐落于绍兴县平水镇上灶村绍兴力盛服饰有限公司内西边综合楼一层493平方米，车间1楼东边6间计64.1×6=384.6平方米，办公楼一层370.16平方米房产签订了租赁合同，租赁期限截止至日为2023年1月12日。现本人（或公司）郑重声明：1、本人已知晓出租人将上述房产抵押给贵行的事实；2、如本人与出租人协商变更上述租赁合同条款，须经贵行同意；3、如上述房产所抵押担保的主债务出现逾期，或贵行依据与出租人签订的主合同（借款合同）宣布上述房产所抵押担保的主债务提前到期，致使贵行需提前处置抵押物的，本人同意，上述租赁合同提前终止，本人（或公司）将根据贵行的要求立即腾空房屋交贵行或有关司法机关处置。”落款处盖有九娅公司及法定代表人丁松青的印章。 审理中，根据九娅公司的鉴定申请，该院依法委托嘉兴志源司法鉴定所对承租人声明中九娅公司的公章及法定代表人的印章的真实性进行鉴定。2019年11月15日，该鉴定机关出具的鉴定结论为：1.送检的标称日期为“2015年2月4日”的《承租人声明》中承租人(签字盖章)处加盖的“绍兴市九娅贸易有限公司3306020009546”检材印文与《厂房出租合同》、两份《流动资金借款合同》及九娅公司方提供的盖在A4纸上的“绍兴市九娅贸易有限公司3306020009546”共六枚样本印文是同一枚印章盖印形成。2.标称日期为“2015年2月4日”的《承租人声明》中承租人(签字盖章)处加盖的“丁松青印”检材印文与九娅公司方提供的加盖在A4纸上的三枚“丁松青印”样本印文是同一枚印章盖印形成。3.送检的《承租人声明》中打印文字“承租人(签字盖章)”与“绍兴市九娅贸易有限公司”印文及“丁松青印”印文之间形成的先后顺序关系为先有打印文字，后有印文。 一审法院认为，本案争议的焦点是九娅公司对涉案房产主张的租赁权是否享有排除执行的权利。从九娅公司向被告中国银行所出具的声明中可以认定，九娅公司是涉案房产的承租人，在该声明中载明的租期是2015年2月4日至2023年1月12日。虽与其留存于被告中国银行的租赁合同的租期2013年1月13日至2023年1月12日不一致，但即使其在涉案房产抵押前已承租房屋，依照法律规定其在租赁期限内享有“买卖不破租赁”的权利，但其向抵押权人做出承诺后，即同意在中国银行为实现债权对涉案房产进行处置时，提前终止租赁关系，并腾空房屋，其原享有的租赁合同因附加了解除条件，在条件成就时，则终止租赁关系。现抵押权人须对债务人的房产进行处置以清偿债务，租赁合同理应终止，九娅公司不再享有租赁权，不属于执行过程中应予保护的权利人。故在本案的执行中，九娅公司对涉案房产不享有排除执行的权利，其要求带租拍卖执行的请求，于法无据，该院不予支持。被告中国银行要求驳回九娅公司的诉讼请求，该院予以采纳。力盛公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，该院依法缺席判决。判决：驳回九娅公司的诉讼请求。案件受理费9400元，鉴定费7200元由九娅公司负担。 各方当事人在二审中均未提交新证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点有二，一为九娅公司对涉案房产是否享有在法院执行中应予保护的租赁权；二为如九娅公司的租赁权不能在执行中予以保护，其是否有权向中国银行主张其向力盛公司交付的剩余租金。 关于争议焦点一，本院认为，九娅公司主张带租拍卖涉案房产，应举证证明其符合以下条件：（一）案外人与被执行人在抵押之前已签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权设定前已经合法占有、使用涉案房产；（三）案外人已经按约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。结合本案，首先，九娅公司在一审中提交了落款日期为2013年1月13日，租期为2013年1月13日至2023年1月12日的厂房租赁合同一份。而中国银行在一审中提交了一份落款日期为2015年2月4日的厂房租赁合同。两份合同除了落款日期不同，其余内容均一致，故租赁合同是否系在涉案房产办理抵押登记前签订存疑。其次，九娅公司虽在2013年1月14日通过银行汇款向力盛公司交付了160万元，但是力盛公司又在2013年1月17日向九娅公司汇款160万元，虽九娅公司辩称2013年1月17日收到的款项系其向力盛公司的借款，但两笔汇款的金额相同，往来时间仅相差三天，不足以证明九娅公司已实际交付了租金。最后，九娅公司在一、二审中均未提交证据证明其在2013年7月18日涉案房产办理抵押登记之前已经占有、使用涉案房产。故九娅公司提交的证据尚不能证明其对涉案房产享有应在执行中予以保护的租赁权。退一步讲，即使九娅公司在涉案房产办理抵押登记前存在租赁关系，鉴于九娅公司在涉案房产办理抵押登记后向中国银行出具了《承租人声明》，承诺在抵押权人需提前处置抵押物时，租赁合同提前终止，本人（或公司）将根据贵行的要求立即腾空房屋交贵行或有关司法机关处置，按照禁止反言原则，其主张对涉案房产进行带租拍卖的上诉请求亦不能成立。 关于争议焦点二，本院认为，案外人执行异议之诉的审理范围为案外人是否对执行标的享有排除法院强制执行的民事权益。九娅公司主张系中国银行要求对涉案房产拍卖，要求九娅公司解除合同、终止租赁关系，则中国银行应同意退还九娅公司未到期租金。本案中，九娅公司系与力盛公司签订厂房租赁合同，现因力盛公司与中国银行之间金融借款合同纠纷，需将包括涉案房产在内抵押物进行强制执行，导致力盛公司与九娅公司之间的租赁合同无法继续履行，其可向力盛公司另行主张。九娅公司向中国银行出具《承租人声明》是九娅公司就其租赁权向抵押权人做出的单方承诺，该承诺自意思表示到达抵押权人即发生效力，无需力盛公司作出是否同意的意思表示。九娅公司的该主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，九娅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9400元，由绍兴市九娅贸易有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  王普庆 审判员  孙志萍 审判员  王常山 二〇二〇年三月三十日 法官助理陈卓佳 书记员马臻