湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初562号原告：刘莲，女，1952年3月19日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托代理人:聂瑶，湖南揽胜律事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：王致和，经理。原告刘莲与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告刘莲的委托代理人聂瑶到庭参加了诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘莲向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金及房屋装修折旧款204884元（自2016年10月2日—2020年4月2日）并支付合同约定的违约金3538.96元，两项合计208422.96元；2.判令被告大成酒店公司对上述债务承担连带清偿责任3.两被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2013年5月1日，原被告双方签订《张家界市商品房现房专卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，购买该酒店山水座第9屋936号房，并付清购房款255240元、装修款446670元，共计701910元《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》约定，原告将该房屋交被告一统一经营管理;租赁期限为十年，租赁期限内被告一大成酒店公司向原告每月支付租金2127元和装修折旧改造款3722元。被告二张家界山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为被告一大成酒店公司向原告支付租赁收益及委托装修折旧款提供连带担保。但自2016年10月起被告一就未按期足额向原告支付租金收益和装修改造折旧款，尚欠原告204884元。且根据原被告三方合同的约定，被告逾期支付租赁收益和装修改造折旧款，除应付原告租赁收益及装修款外，还应支付应付租金的3％和装修改造折旧款的1％作为违约金，故被告应支付违约金3538.96元。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告大成酒店公司、被告山水置业公司未到庭答辩，也未提交书面答辩状及证据材料。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2013年9月23日，原告刘莲与被告山水置业公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》，购买被告开发的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第9层936号房。房屋建筑面积63.81平方米，房屋总价款为255240元，并约定由原告于2013年5月1日前一次性付清房款。合同第二条约定：买受人（原告刘莲）购买的商品房现已取得房屋所有权证；合同第十一条2约定该商品房为现房销售，买受人付清该商品房全部房款之日即完成交房；合同第十六条约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。同日，原告刘莲（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》：第一条物业情形。甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店9层936号房，建筑面积为63.81平方米。第二条租赁内容1、甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。2、在租赁期内，甲方承诺其拥有该房屋因经营而产生的任何事宜将授权乙方处理，自愿放弃除处置权以外的任何权利。3、甲方授权委托乙方按该房屋之《商品房买卖合同》中约定的时间与丙方办理该房屋交接手续。乙方接收该房屋视同甲方从丙方接收该房屋，也视同该房屋从甲方交付乙方，乙方接受该房屋后应报告甲方知悉。丙方如逾期向甲方交付该房屋应承担之违约责任，乙方代为行使对丙方违约责任的追索权并享有由此带来的权益。第三条：租赁期限、甲乙双方协商同意该物业的租赁期限为10年。2、甲乙双方协商同意该房屋的租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。第四条：租金收益及支付方式1、租金标准：本合同租赁期限内，甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付甲方的月租金标准为人民币2127元。2、支付日期：乙方按月向甲方支付租金收益，在每月28号之前，乙方将当月租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。第八条中约定在本合同的租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租赁收益的义务。第九条：丙方的责任和义务1、在该物业租赁期限内，丙方应监督乙方全面地履行本合同的各项义务，如乙方不能按时支付甲方租赁收益时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的租赁收益按时收取。2、丙方以山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。第十条违约责任中约定如乙方未履行应尽义务，则由此造成甲方的经济损失由乙方承担。本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。同日，原告刘莲（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）又签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》：第一条物业情形。甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店9层936号房，建筑面积为63.81平方米。第二条委托装修内容为1、甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理。2、在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理。甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平米7000元，共计446670元。第三条：租赁期限为甲乙双方协商同意该物业的委托装修改造期限为10年。2、甲乙双方协商同意该房屋的委托装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。第四条：每月委托装修改造折旧款返还的金额为3722元。乙方按月向甲方支付租金收益，在每月28号之前，乙方将当月委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。第六条中约定甲方有权在委托期限内，依时收取第四条规定的委托装修改造折旧款。第七条中约定在本合同的委托期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方返还委托装修款的义务。第八条：丙方的责任和义务中约定1、在该物业委托期限内，丙方应监督乙方全面地履行本合同的各项义务，如乙方不能按时返还甲方委托装修改造折旧款时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的委托装修改造折旧款按时收取。2、丙方以山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。第九条违约责任中约定如乙方未履行应尽义务，则由此造成甲方的经济损失由乙方承担。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。2013年5月1日，原告刘莲付清了全部购房款和房屋装修改造款，将购买的第9层936号房屋交付给被告大成酒店公司经营。2013年5月1日至2016年10月1日的全部租金和装修折旧款，被告大成酒店公司按约定向原告刘莲支付完毕。2016年10月2日以后，被告大成酒店公司向原告刘莲支付租金和装修折旧款情况为：2015年5月1日至2019年10月1日期间的租金及委托装修改造款已全额付清，2016年10月2日至2020年4月2日期间，被告大成酒店公司应支付原告租金及装修改造折旧款两项共计245658元（每月租金+每月委托装修改造折旧款返还3722元＝5849元，5849元×42个月＝245658元），被告大成酒店公司实际向原告支付租金及装修改造折旧款两项共计43769元，仍下欠原告租金及装修改造折旧款两项共计201889元（其中，2016年10-12月支付8775元，下欠8772元；2017年1-12月支付11700元，下欠58488元；2018年1-12月支付19283元，下欠50661元；2019年1-12月支付4011元，下欠66177元；2020年1-4月下欠23396元。）违约金的计算：2016年10月2日以后的月租金和装修折旧款共计为5849元（2127元＋3722元），应支付租金和装修折旧款分别为36%和64%。经折算欠付刘莲租金的违约金计算基数各为72680元（201889元×36%），欠付装修折旧款的违约金计算基数各为129209元（201889元×64%）。租赁合同违约金各为72680元×3%＝2180元；委托装修合同违约金各为129209元×1%＝1292元。上述违约金各共计3472元。判决的理由与结果本院认为，原告刘莲与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告大成酒店公司在合同履行过程中，从2016年10月2日开始未按合同约定向原告刘莲支付租金及委托装修折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。故原告刘莲要求被告大成酒店公司支付下欠租金及委托装修折旧款并支付违约金的请求，符合法律规定，应予支持。但依据《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》约定，被告大成酒店公司应支付原告2016年10月2至2020年4月2日期间租金及装修改造折旧款两项共计245658元，实际支付43769，仍下欠201889元。对违约责任的约定，大成酒店公司应向刘莲各支付违约金3472元。关于被告山水置业公司的责任问题，《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》均约定：被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业，为大成酒店公司支付租赁收益及返还委托装修折旧款提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告刘莲与被告山水置业公司已在《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告山水置业公司提供担保物的价值范围远远高于原告刘莲主张的房屋租金、装修折旧款及违约金，因此，被告山水置业公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘莲下欠的租金及委托装修折旧款（2016年10月2日至2020年4月2日）201889元以及租金及装修改造折旧款违约金3472元；二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一、二项承担连带清偿责任；张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；三、驳回原告刘莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费4426元，适用简易程序减半收取2213元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  漆辉伏二〇二〇年四月三日法官助理覃锴书记员任萌附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。