湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初1438号原告：彭红辉，女，1968年7月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。原告：伍利华，男，1969年11月5日出生，汉族户籍所在地湖南省娄底市娄星区。两原告共同委托诉讼代理人：邓添鹏，湖南银联律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王平，湖南银联律师事务所律师。被告：湖南新地房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区娄星北路五星大厦。法定代表人：谢永固。委托诉讼代理人：曾赞，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玮玮，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。原告彭红辉、伍利华诉被告湖南新地房地产开发有限公司（以下简称新地房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭红辉、伍利华及两原告共同委托诉讼代理人邓添鹏、王平、被告新地房地产公司的委托诉讼代理人曾赞、杨玮玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭红辉、伍利华请求判令：一、被告立即为原告办理兴通聚德园小区2幢1106号住宅的不动产证;二、被告向原告支付违约金8194.1元(按已交购房款总额的0.5%/年的标准暂计算至2019年6月20日)。后续违约金计算至不动产证登记之日止;三、本案全部诉讼费由被告承担。被告新地房地产公司答辩要点：原告关于逾期办证的部分违约金已过诉讼时效，应丧失相关逾期办证违约金的胜诉权。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2012年7月21日，原告彭红辉、伍利华（买受人）与被告新地房地产公司（出卖人）签订了备案合同编号为20120700923的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于娄底市，建筑面积135.57㎡，单价3022.09元／㎡，总价409705元，付款方式为按揭付款。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格后，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理房地产权属证书的期限为商品房交付使用后540个工作日内。办理房地产权属证书的申请方式，双方同意由买受人全权委托出卖人申请办理，并向出卖人提供相关证明。如因买受人的原因不能在约定期限内办理好房地产权属证书的，出卖人不承担责任，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四（附件四实际为物业维修资金缴款通知书）处理。同时，关于产权登记，双方在合同补充协议三中约定，自本合同生效之日起90日内，买卖双方应向娄底市房屋管理局申请预售登记或预售合同备案登记。出卖人在商品房实际交付日之后360日内，将该栋商品房向娄底市房屋管理局申请办理初始登记。取得栋产权证日之后360日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证日之后360日内申请办理买受人的土地使用权证。买受人应在出卖人通知的期限内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担办理其产权证延期的责任。出卖人未能在约定时间内办妥房屋权属证书的，出卖人每年按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房屋产权证，买受人有权退房。合同签订后，原告按约定向被告缴纳了房款、物业维修基金、房契税、办证费等，被告于2013年6月30日向原告交付了房屋。但被告未按照约定为原告办理好房屋产权登记。判决的理由和结果本院认为，原告彭红辉、伍利华与被告新地房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同约定履行。合同明确约定原告全权委托被告办理房地产权属证书的事宜，且原告已将契税、办证费等交给了被告，被告应当按照合同约定为原告办理好房地产权属证书。因此，对原告要求被告立即为其购买的商品房办理不动产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。被告为原告办理房地产权属证书的期限为商品房交付使用后540个工作日内，被告实际交房的日期为2013年6月30日，原告主张按照补充协议中的约定在实际交房之日起720内办理，即在2015年6月20日前办理。但被告并未在规定期限内完成，已构成违约，应当承担违约责任，即每年按已付房款的0.5%向原告支付违约金。关于逾期办证违约金诉讼时效的问题，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。在本案中，双方约定被告新地房地产公司自约定的办证期限届满第二天起按年向买受人支付已付房款0.5%的违约金，该违约金属于继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，本案违约金债权的诉讼时效期间为3年，由于违约行为在起诉时仍在继续，故本案逾期办证违约金宜自原告向法院主张权利之日回溯三年部分予以认定。被告新地房地产公司应自2017年4月7日起按已付房款的0.5%即2048.525元/年的标准向原告支付违约金，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，判决如下：一、限被告湖南新地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告彭红辉、伍利华办理所购房屋（坐落于娄底市）的房地产权属证书；二、由被告湖南新地房地产开发有限公司自2017年4月7日起按照2048.525元/年的标准向原告彭红辉、伍利华支付违约金至房地产权属证书办妥之日；三、驳回原告彭红辉、伍利华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告湖南新地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员 周 威二〇二〇年四月二十五日书记员 吴细宁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。