葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1403民初1652号原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙港大街转盘处。法定代表人王某，该公司总经理。委托代理人韩冬、郭晓徐，辽宁大潮律师事务所律师。被告崔某，男，汉族，个体，住葫芦岛市龙港区。被告沈某，女，汉族，住葫芦岛市龙港区。二被告共同委托代理人李吉玲，辽宁义帆律师事务所律师。原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司诉被告崔某、沈某物业服务合同纠纷一案，原告于2019年5月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司的委托代理人韩冬、郭晓徐，被告崔某、沈某的共同委托代理人李吉玲到庭参加了诉讼，被告崔某、沈某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司诉称，原告于2016年与葫芦岛富亿达“富美家园”小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，并于2018年4月25日续签《富美家园小区物业服务合同续签协议书》，该物业合同详细约定了1元/平方米的物业费用。二被告所有的位于龙港区之房产，属于“富美家园”小区范围，且二被告为该房屋所有权人，应为物业管理费用缴纳人。2017年至今，原告每年都按时找到被告索要物业费，被告均以各种理由推脱，故原告为维护自己权益，诉至法院，请求法院依法判令：1、判令被告支付原告2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业费135，525.84元；2、判决二被告支付相关利息12，025.56元，按照银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；3、被告承担本案诉讼费。二被告未提交书面答辩状，口头辩称，国美大厦X号裙房XX-X号楼确系二被告产业，但是本案原告向被告主张物业费没有事实及法律依据。该楼房性质系商厦，被告未就该楼房的物业管理问题与原告签订过任何服务合同，根据合同的相对性，原告无权向被告主张物业管理费；就案涉房屋原告曾经于2016年向被告主张过物业管理费用，案件经过一审、二审、再审及重审程序，最终葫芦岛市中级人民法院下发民再判决书，根据原告与被告相关情况，结合实际认定，被告给付原告20%的物业费；案涉房屋到2016年底，2017年初就已经被全面闲置，没有使用，根据各省市有关物业管理办法的相关规定，闲置产业的物业费用应有别于正在使用的产业的物业费，因此请法庭结合案件实际，做综合处理；本案原告主张物业费用向被告收取利息没有事实及法律依据。本院经审理查明，原告系葫芦岛市龙港区富美家园小区物业管理服务企业，被告崔某、沈某系坐落于葫芦岛市龙港区商业服务房屋的业主，该房产位于国美大厦3#裙房B2-8号，建筑面积5，646.91平方米，系原告物业管理范围。2016年3月18日，葫芦岛富亿达富美家园小区业主委员会作为甲方与原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司作为乙方签订《富美家园小区物业服务合同（征求意见稿）》，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、双方权利与义务、物业的经营与管理、物业的使用与维修、合同解除与终止、违约责任等进行了约定，合同第一条约定区域四至：东至市物业管理中心，南至龙湾公园东门，西至飞天广场，北至富尔沃。第七条约定物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.6元/平方米/月；高层住宅0.8元/平方米/月，商业网点1.0元/平方米/月；另有附件合同。2018年4月25日，双方又签订《富美家园小区物业服务合同续签协议书》，协议书约定，双方于2016年3月18日签订的富美家园小区物业服务合同于2018年3月17日到期，根据物业管理条例相关规定和原合同第23条之约定甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，乙方继续管理，视为合同自动延续一年的规定，乙方继续按照原合同内容为甲方提供富美家园物业管理服务，为期一年。原告按照合同约定为富美家园小区提供物业服务，二被告因其所有的裙房未享受到原告提供的物业服务而拒绝交纳物业费用，自2017年1月1日起至2018年12月31日止，二被告商服裙房所欠物业费用为135，525.84元（5，646.91平方米×1.0元/平方米/月×24=135，525.84元）。另查明，2016年10月31日，我院立案审理原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司诉被告葫芦岛金鼎食上会馆餐饮有限公司、崔某、沈某物业服务合同纠纷一案，2017年8月21日我院作出（2016）辽1403民初2027号民事判决书，判决被告崔某、沈某支付原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司物业费91,479.94元（50%物业费）及利息（利息自2013年11月起按照中国人民银行同期贷款利率计算）。原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司不服该判决，上诉至葫芦岛市中级人民法院，葫芦岛市中级人民法院于2017年12月13日作出（2017）辽14民终1555号民事判决书，维持原判。原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司向辽宁省高级人民法院申请再审，2019年7月8日，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民申2879号民事裁定书，裁定指令葫芦岛市中级人民法院再审该案。2019年12月31日，葫芦岛市中级人民法院作出（2019）辽民再60号民事判决书，判决：撤销（2017）民终1555号民事判决及龙港区人民法院（2016）辽1403民初2027号民事判决；被告崔某、沈某于本判决生效后十日内支付葫芦岛市富亿达物业管理有限公司物业费36，91.97元（20%物业费）及利息。上述事实有双方当事人陈述、富美家园小区物业服务合同（征求意见稿）、富美家园小区物业服务合同续签协议书、营业执照、辽宁省高级人民法院（2018）辽民申2879号应诉通知书、辽宁省高级人民法院（2018）辽民申2879号民事裁定书、辽宁省葫芦岛市中级人民法院（2019）辽14民再60号民事判决书、照片等证据材料在案佐证，经本院审查，可以认定。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。业主大会由物业管理区域所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议，并通过选举建立业主委员会。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，二被告系富美家园业主，由富美家园小区业主大会与原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司签订的《富美家园小区物业服务合同（征求意见稿）》、《富美家园小区物业服务合同续签协议书》对包括二被告在内的所有业主当然具有约束力。对于二被告提出无需接受原告物业公司相关物业服务的抗辩理由，则是涉及建筑物区分所有权的整体性问题，建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三个方面，而不是单个业主的绝对支配权。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。在同一物业管理区域之内，被告崔某、沈某利用自有的配套设施设备对建筑物专有部分自行提供物业服务，独立维修、养护、管理配套的设施设备并自行承担费用，其自行提供物业服务的区域可认定为物管相对独立的区域。二被告自行解决其相对独立区域的消防、用水、配电等问题并不能完全否认物业提供的整体服务。但是，从二被告所有的房屋的临街位置及二被告提供的证据可以看出，在不否认原告物业公司提供的整体服务的前提下，二被告确实独立解决了大部分的室内外环境卫生、安全保卫及相对独立区域的消防、用水、配电、化粪池的工作，且被告表示二被告多次与原告公司就物业服务问题发生冲突，被告物业服务确实存在不到位、不及时的情况，故本院结合考虑案涉房屋性质、相对独立区域形成的原因、物业服务企业提供服务的实际水平等因素，二被告应承担物业费的比例以20%为宜，即27，105.17元（135，525.84元×20%=27，105.17元）。关于物业费的利息部分，因《富美家园小区物业服务合同（征求意见稿）》、《富美家园小区物业服务合同续签协议书》中未对缴纳物业费的时间予以明确约定，故本院认为应以每一缴费年度期满开始分段计算利息，即27，105.17元物业费中，第一笔利息以12，552.58元为基数，利息自2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，第二笔利息以12，552.58元为基数，利息自2019年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于二被告在答辩时称“案涉房屋到2016年底，2017年初就已经被全面闲置，没有使用，闲置产业的物业费用应有别于正在使用的产业的物业费”的抗辩理由，本院认为，因房屋是否闲置是业主自己的原因造成的，物业公司并无过错，而且房屋是否闲置也不影响物业公司正常提供物业服务，故本院对于二被告的此项诉讼请求不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告崔某、沈某于本判决生效后十五日内向原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司支付物业费27，105.17元及利息（第一笔利息以12，552.58元为基数，利息自2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，第二笔利息以12，552.58元为基数，利息自2019年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，260.00元，由被告崔某、沈某承担652.00元，由原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司承担2，608.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  张浩月人民陪审员  赵 玲人民陪审员  晏金凤二〇二〇年四月九日法官助理石盼书记员刘晶