山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3073号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛欧美房地产开发有限公司莱西分公司，住所地莱西市水集街道办事处上海花苑E4南5号网点。 法定代表人：庄洪涛，经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛欧美房地产开发有限公司，住所地青岛市崂山区海尔路178-2裕龙国际中心3好楼1503号。 法定代表人：张鲁波，经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：唐浩家，山东天华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：左志英，女，1970年9月1日出生，汉族，现住莱西市。 委托诉讼代理人：姜海燕，山东瀚生律师事务所律师。 上诉人青岛欧美房地产开发有限公司（以下简称欧美公司）、青岛欧美房地产开发有限公司莱西分公司（以下简称欧美莱西分公司）因与被上诉人左志英房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初7806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 欧美公司、欧美莱西分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回左志英的诉讼请求，支持欧美公司、欧美莱西分公司的反诉请求，一二审诉讼费用由左志英负担。事实和理由：本案房地产买卖合同依法成立并合法有效；一审法院认定该合同未成立，属于认定错误。1、只要具备“当事人名称或者姓名”“标的”和“数量”三个要素，且法律没有另外规定、当事人没有另外约定的，应当认定合同成立。本案中，“买卖合同双方”是原、被告，“买卖标的”是龙泽御园二期x号楼x单元x户楼下车库2个（06号、11号）、储藏室1个（26号），“买卖数量”是车库3个。可见，本案中，“当事人名称或者姓名”“标的”和“数量”三个要素均已具备。因没有法律规定或本案当事人另有约定该口头合同不成立，故按照合同法解释二第一条的规定，本案合同依法成立。本案合同不但具备“当事人名称或者姓名”“标的”和“数量”三要素，同时还具备单价价格(11000元/m2)、测绘面积(20.87m2、25.04m2、12.88m2)、总价款(646690元)等要素。对合同的其他内容，双方当事人无争议；即便有争议，也应依据合同法解释二第一条关于“……，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”的规定予以确定。2、2019年11月8日“法[2019]254号”《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。这也是贯彻落实民法总则关于诚信原则的具体体现。任何人不应该通过违约、违法行为获得利益。本案中，被上诉人拒不交付158690元的余额房款，系不履行合同的违约行为，故被上诉人无权解除合同，本案合同应继续履行。反言之，上诉人无返还房屋价款义务，且上诉人的一审反诉请求依法成立，应予支持。3、一审判决认定本案合同未成立是错误的。2001年4月4日建设部发布的第88号令《商品房销售管理办法》是部门规章，不是法律，因此其不符合合同法解释二第一条中关于“但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的例外规定。《商品房销售管理办法》第十六条的规定，是房地产行政管理部门的管理规范，不是合同是否成立、是否有效的效力性强制性规范，因此其不能作为判断合同是否成立、是否有效的依据。因此，一审法院依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”的规定，判定本案口头合同不成立是错误的。何况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，恰恰是对“应当认定为商品房买卖合同”的规定，而不是相反。在该条规定中，仅要求“……具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容……”，而不是要求具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的“形式”，因此，一审法院适用该条规定以证本案合同不成立，系逻辑混乱，是完全错误的。综上一审判决认定本案合同不成立是错误的，本案合同依法成立并有效，被上诉人无权解除，本案合同应继续履行，上诉人无义务返还买受人已付价款，更不应支付利息。诉讼过程中，欧美公司、欧美莱西分公司补充上诉理由：1、本案口头形式的买卖行为合法有效。一审法院以“未签订书面协议”为由判决买卖关系不成立是错误的。2、本案虽未采取书面形式，但是左志英已经支付部分购房款，属于一方已经履行主要义务，对方接受的情形，双方合同成立。3、一审判决认定买卖关系不成立，另一方面同时认定“因左志英违约而给欧美公司造成的损失，欧美公司可以另行主张”，思维混乱，逻辑错误。 左志英辩称，一、双方买卖合同关系依法并未成立。一审认定该事实清楚，适用法律准确。欧美公司在收取左志英车库定金后，又以可以将车库变更为网点门面的理由将价格提高继续收取左志英款项，但是因欧美公司最终无法在主管部门将车库变更为网点门面，致使双方最终对买卖标的物是车库还是门面房，最终价格等重要合同条款无法达成合意，双方对其他合同条款也未再做进一步协商约定，最终未能签订书面合同。而且双方之间也并没有签订关于商品房的认购、订购、预订等协议。《商品房销售管理办法》虽然是部门规章，但是最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也引用了该部门规章作为裁判依据。一审法院适用该办法予以认定符合法律规定。二、双方房屋买卖合同关系未能成立的原因是因欧美公司存在违约行为，欺骗左志英可以办理门面房手续，最终却不能办理，致使双方无法就商品房买卖合同条款达成一致。 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 左志英向一审法院起诉请求：判令欧美莱西分公司、欧美公司返还购房款488000元及利息。 欧美公司、欧美莱西分公司向一审法院反诉请求：1、判令左志英立即交付所欠余额购房款158690元；2、判令左志英协同欧美公司办理网签。 一审法院认定事实： 2017年2月20日，左志英向欧美公司支付170000元欲购买欧美公司开发建设的位于龙泽御苑二期x号楼x单元x号楼下南向车库1个、北向车库1个、北向储藏室1个，欧美莱西分公司为左志英出具收据载明“龙泽二期11号楼3单元102户楼下北向车库壹个、南向车库壹个、北向储藏室壹个170000元”。2017年7月27日，左志英向欧美莱西分公司支付318000元，欧美莱西分公司为左志英出具收据载明“龙泽二期11#-x-x户楼下06、11，318000元”。之后双方未签订商品房买卖合同，亦未办理产权过户登记。涉案车库及储藏室具备办理房地产权证书条件。案经调解，双方当事人未能达成一致意见。 一审法院认为，《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，并应当明确房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任等相关事宜。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。因此签订书面合同或者认购、订购、预订协议，且协议具备商品房买卖合同主要内容，是房屋买卖关系成立的形式要件。本案中左志英与欧美莱西分公司、欧美公司未签订任何书面协议，仅在收据中标明了车库及储藏室的楼号，因双方买卖关系的形式要件未成就，左志英与欧美莱西分公司、欧美公司之间的房屋买买关系未成立，故对于欧美公司要求继续履行合同，支付剩余房款并协助办理网签手续的请求，没有法律依据，一审法院不予支持。 因双方的房屋买卖关系未能成立，双方应恢复到交易前的状态，欧美公司、欧美莱西分公司应返还左志英房款488000元及相应利息。关于利息计算，其中170000元应承担自2017年2月20日起至实际支付之日止按年利率6%计算的利息,318,000元承担自2017年7月27日起至实际支付之日止按年利率6%计算的利息。欧美莱西分公司系欧美公司的分支机构，依法独立纳税，且双方共同收取涉案车库款及储藏室款，故应由欧美公司和欧美莱西分公司共同承担责任。因左志英违约而给欧美莱西分公司、欧美公司造成的损失，欧美莱西分公司、欧美公司可另行主张。判决：一、青岛欧美房地产开发有限公司、青岛欧美房地产开发有限公司莱西分公司，于判决生效之日起十日内返还左志英购房款488,000元及利息。（其中170,000元应承担自2017年2月20日起至实际支付之日止按年利率6%计算的利息,318,000元承担自2017年7月27日起至实际支付之日止按年利率6%计算的利息）；二、驳回左志英的其他诉讼请求；三、驳回青岛欧美房地产开发有限公司、青岛欧美房地产开发有限公司莱西分公司的反诉请求。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审双方诉争焦点为，左志英、欧美公司之间房屋买卖合同是否成立。商品房买卖。双方协商一致，合同具备主要条款即成立，对于购房人，商品房买卖标的额巨大，合同应当包含当事人、房屋面积、性质、单价、质量标准、交付时间等主要条款。《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，并应当明确房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任等相关事宜。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。因此签订书面合同或者认购、订购、预订协议，且协议具备商品房买卖合同主要内容，是房屋买卖关系成立的形式要件。本案双方未签订书面合同，左志英亦未交付全部购房款，双方对购买房屋的性质、单价等商品房买卖合同关键条款不能达成一致，应当认为双方合同因欠缺主要条款，合同未成立。一审法院认定双方合同未成立符合本案事实与法律规定，并不不当。欧美公司、欧美莱西分公司的上诉主张不能予以支持。 综上所述，欧美公司、欧美莱西分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,620元，由青岛欧美房地产开发有限公司、青岛欧美房地产开发有限公司莱西分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 杨志昌 书记员胡浩东