大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0292民初104号原告（反诉被告）：高连华，女，1949年2月14日出生，汉族，户籍地沈阳市皇姑区，现住辽宁省大连长兴岛经济区。委托诉讼代理人：胡欣（与原告系母子关系），男，1974年12月5日出生，汉族，现住沈阳市皇姑区。被告（反诉原告）：刘海彦，女，1985年6月12日出生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市，现住辽宁省大连长兴岛经济区。委托诉讼代理人：高鑫，辽宁成功金盟律师事务所律师，执业证号：12101201810040628。原告高连华与被告刘海彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，被告刘海彦依法提出反诉。由审判员王叶辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高连华及委托诉讼代理人胡欣，被告（反诉原告）刘海彦及委托诉讼代理高鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高连华向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定给付违约金2万元；2.判令被告按照合同约定结算物业费等相关费用，支付欠缴两年物业费17280元，欠缴电费3153.87元，欠缴水费1048.60元。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告刘海彦与原告高连华于2017年10月1日签订了房屋租赁合同，承租原告海浴乐园宾馆，合同约定租期为三年（2017年11月1日至2020年11月1日），每年租金为人民币10万元。被告刘海彦只缴纳了两年的租金，还有一年的租金没交。2019年9月向原告提出不再继续承租，单方违反了合同约定。原告多次找被告协商，希望被告按照合同履行相关约定，支付相关费用，被告拒绝支付违约金2万元，以及欠缴的物业费、水费和电费，三项共计21481.87元。特诉至法院，请求依法判决。被告刘海彦辩称，关于违约金，原告在租赁期间多次要求被告解除租赁合同，并搬出房屋，被告无违约行为，并且原告也没有配合被告签订终止合同书，所以原告存在违约行为。关于物业费，原、被告签订的是租赁合同，承租人也即本案被告，仅具有向出租人即本案原告支付租金的义务，支付物业管理费是基于物业管理合同的约定，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的法律关系，不能混同，物业公司与出租人签订物业管理合同而非承租人，并且物业公司并未就收取物业费事宜与本案被告达成合议。关于电费及水费，对数额有异议，大概应为153.27元。应从被告押金2万元中扣除。反诉原告刘海彦向本院提出诉讼请求：判令反诉被告返还反诉原告5个月租金41666.67元。诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年10月1日签订房屋租赁合同，约定反诉原告租赁反诉被告的海浴乐园宾馆，租期为三年，每年租金10万元。反诉被告实际交付房屋的日期为2018年3月31日，故双方第一年实际租赁合同期间为7个月，反诉被告应退还反诉原告5个月的租金。反诉被告高连华辩称，不同意反诉原告的反诉请求。租赁合同上明确约定租赁日期，当时签完合同之后反诉原告交5万元，当时说资金周转不足，第二年3、4月份再交齐，签完合同之后把自己的相关物品搬到出租房内，当时是冬天反诉被告问反诉原告是不是有人看东西，反诉原告说等来年4月份交齐再搬。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本诉原告高连华针对本诉提供如下证据：1.海浴乐园宾馆租赁合同书，以证明被告应付违约金；2.大连昌和物业有限公司提供的物业费证明，以证明物业费；3.欠缴电费票据2张，以证明欠电费数额；4.水费收据，以证明欠水费的数额。本诉被告刘海彦针对本诉提交如下证据：1.原告与被告丈夫的微信聊天记录打印件，以证明原告一直催促被告交接宾馆解除租赁合同；2.环保检测证，以证明被告有履行合同的意向。原告提供的证据，被告对真实性无异议，与本案有关联性，予以采信。被告提供证据，原告对真实性无异议，本院认为证据1与本案有关联性，予以采信，证据2与本案争议焦点无关，不予采信。针对反诉部分，双方当事人均未提供证据。结合上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年11月1日，高连华（甲方）与刘海彦（乙方）签订海浴乐园宾馆租赁合同一份，约定甲方将坐落于大连长兴岛经济区某号房屋出租给乙方。租赁期限2017年11月1日至2020年11月1日止，期限为3年，租金10万元/年。乙方应向甲方提交年租金20%的保证金，此保证金租赁期满后没有疑义如数退还。租赁期间以下费用由乙方支付：水、电费、煤气费、电话费、物业管理费、卫生费。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。2019年9月15日至2019年10月30日之间，原告丈夫与被告丈夫左世波通过微信进行交流。原告丈夫曾不止一次询问被告丈夫左世波能否交接房屋。2019年10月，原告高连华（甲方）与被告刘海彦（乙方）签订收房后情况书一份，载明乙方没有支付2019年8至9月电费3153.27元、水费1048.60元。乙方没有支付甲方2017年11月1日至2019年10月31日2年物业费17280元。甲方没有支付乙方年租金20%的保证金2万元。甲方签字人为高连华，乙方签字人为刘海彦的丈夫左世波。原告高连华自认在房屋租给被告刘海彦后，其使用房屋发生电费为760元、水费400元。本院认为，本案争议焦点为：1.高连华是否有权利向刘海彦主张违约金；2.高连华是否有权利要求刘海彦支付物业费、水电费；3.刘海彦是否有权利要求高连华返还5个月租金。关于焦点1，通过现有证据可以证明双方于2019年10月28日办理房屋返还交接，双方租赁合同已经解除。高连华提供现有证据不足以证明因刘海彦违约而解除合同，且刘海彦提供证据可以证明高连华丈夫曾催促刘海彦丈夫办理房屋交接。故本院认为应由高连华承担不利后果，故对高连华此项诉讼请求不予支持。关于焦点2，按照合同约定物业费、水电费应当由刘海彦支付。双方在收房后情况说明中明确记载物业费、水电费的数额。关于高连华在居住期间使用水电费，其认可电费760元、水费400元。应从刘海彦支付的水电费中予以扣除。故本院认为刘海彦应支付高连华物业费17280元、电费2393.27元、水费648.60元，合计20321.87元。扣除刘海彦已经交纳的押金2万元，刘海彦还应支付高连华物业费、水电费合计321.87元。关于焦点3，因刘海彦未提供证据证明是高连华违约导致晚接收房屋，应当由其承担不利后果，故本院对其该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告刘海彦于本判决发生法律效力之日起十日内支付本诉原告高连华租赁房屋的物业费、水电费321.87元；二、驳回本诉原告高连华的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘海彦的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费838元，减半收取419元，由被告刘海彦负担25元，由原告高连华负担394元；反诉案件受理费421元，由反诉原告刘海彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王叶辉二〇二〇年四月二十九日书记员  静 蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。