湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0611民初1129号原告：华容县顺天房地产开发有限公司，住所：湖南省岳阳市华容县章华镇迎宾北路顺天大酒店（6楼）。法定代表人：高晓玲，该公司经理。委托诉讼代理人：徐潺，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹亮凯，湖南人和律师事务所律师。被告：徐锋，男，1977年3月8日出生，汉族，自由职业，住湖南省岳阳市君山区。原告华容县顺天房地产开发有限公司与被告徐锋商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告华容县顺天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐潺，被告徐锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华容县顺天房地产开发有限公司向本院提出的诉讼请求：一、请求依法解除原告与被告签订的关于3#楼105、205号铺，4#楼111、205号铺的《鑫湖花园认购书》、关于3号楼107、108、109、110、111、112号门面的《鑫湖花园认购书》以及《徐峰购买鑫湖花园商铺还款补充协议书》；二、请求法院判令被告返还其无权占有的鑫湖花园商铺（3#楼105、205号铺，4#楼111、205号铺）以及门面（3号楼107、108、109、110、111、112号门面）并予以腾退；三、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年1月18日，原、被告就商铺买卖签订了关于3#楼105、205号铺，4#楼111、205号铺的《鑫湖花园认购书》（以下简称“认购书1”），2017年6月27日，原、被告就门面买卖签订了关于3号楼107、108、109、110、111、112号门面的《鑫湖花园认购书》（以下简称“认购书2”）。合同约定了房屋价款、以及支付方式以及支付期限，原告分别于2017年7、8月份以及2018年7、8月份将房屋交付被告使用，被告也实际占有上述房屋至今。2017年9月30日，因被告未按上述约定支付房款，经双方协商致，就被告支付购房款事宣签订了《徐峰购买鑫湖花园商铺还款补充协议书》（以下简称“还款协议书”）。根据合同约定，被告应与2018年10月30日前（共十二期，即，2017.10.08前付10万元；2017.11.30前付17万元；2017,12.30前付17万元；2018.1.30前付17万元；2018.2.28前付17万元；2018.3.30前付17万元；2018.4.30前付17万元；2018.5.30前付17万元；2018.6.30前付17万元:2018.7.30前付17万元；2018.8.30前付17万元；2018.9.30前付17万元；2018.10.30前付17万元)。付清全部款项共计210万元，原告在被告支付房款至80%后才予以办理过户登记，被告连续未支付房款超过两个月的，原告有权收回房屋，被告装修装饰损失及已付房款原告不予退还。截至原告起诉之日，被告已连续22个月未按还款协议书约定的时间和数额履行付款义务，仅在2017年5月19日支付16000元,2017年10月13日支付30000元,2017年10月25日支付20000元,2018年2月28日支付85000元,2018年6月4日支付20000元，合计171000元。2018年6月4日后，原告多次催告，被告既不支付剩余房款也不腾退房屋。被告的行为不仅违背诚信、构成根本违约，也侵犯了原告的合法权益。故原告特提起诉讼，依法维护原告的合法权益。被告徐锋辩称：1、被告提供的证据一中有显示与原告约定按照银行按揭的方式支付购房款，但当时因原告的原因导致银行按揭无法实现，原告存在违约，应该承担违约责任；2、被告已经实际支付了购房款27万3千2百元；3、原告承诺三号楼以北的面积给我作为停车场使用，但是原告没有兑现承诺，存在违约；4、由于原告门面防水的问题没有处理好，导致被告已经装修好的2间房重新进行了装修；5、一楼和二楼的装修都是得到了原告的许可，现在已经花费装修费350万，要是原告收回房屋，那被告的装修款也应该退还给被告。原告华容县顺天房地产开发有限公司为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、原、被告于2017年1月18日与2017年6月27日签订的两份《鑫湖花园认购书》，《徐锋购买鑫湖花园商铺还款补充协议书》，《收据》，《徐锋应付、已付房款明细表（含定金）》，拟证明被告未按合同约定期限和数额履行付款义务，已构成根本违约，原告有权解除合同；2、《解除合同通知书》、《通知签收回证》，拟证明合同解除的通知已送达被告，合同自2019年8月27日解除；3、岳君规建规【地】字第2014043号、第2015009号建设用地规划许可证，岳房预字（2017）第020号、第021号商品房预售许可证，湘岳君土国用（2105）第000010号国用土地使用证，建筑工程施工许可证，建设工程竣工验收单，拟证明原告系涉诉房屋所有权人。被告徐锋质证认为，证据一有异议，购房合同是被告签订的不假，但是补充的还款协议是无效的，签订补充合同的时候法人代表人本人没有到场，而且当时对方来人也没有提供委托书，合同也是一份格式合同；证据二只表明被告进行了签收，不代表被告进行了认可，解除合同只是原告单方面的意思；证据三原告没有办理不动产权证，产权现在尚不清晰。被告徐锋为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、2017年1月18日原告与被告签订的鑫湖花园认购协议书，拟证明该合同第二条约定是银行按揭付款，但因原告的原因没有兑现以银行按揭付款，原告存在违约行为，应该承担违约责任；2、购房收款收据，拟证明金额与原告不符，被告实际支付27万3千3百元购房款；3、2017年6月27日原告与被告签订的协议书，拟证明原告违反了该协议，导致被告无法使用协议约定的土地面积。原告华容县顺天房地产开发有限公司质证认为，证据一真实性、合法性、关联性无异议，证据目的有异议，此合同跟被告是不是按揭，是不是原告的原因导致无法按揭没有关系，而且银行按揭应是由被告自行去申请的，跟原告没有关系；证据二有异议，原告只实际收到23万1千元；证据3真实性无异议，证明目的有异议，协议中明确约定涉及到政府和农户的问题由被告自行处理，与原告没有关系，而且协议约定的是房屋使用问题与本案没有关联。综合庭审中原、被告的举证目的和质证意见，本院就上述原、被告提供的证据认定如下：原告提供的证据1、2、3，符合证据规则的要求，本院予以采信。被告提供证据1、2、3，真实性均予以认可，但对其证明目的均不予认可；经审理查明，原告华容县顺天房地产开发有限公司与被告徐锋于2017年1月18日在鑫湖花园营销中心签订关于鑫湖花园3#楼105、205号铺,4#楼111、205号铺的认购协议书，该协议确定鑫湖花园3#楼105、205号铺,4#楼111、205号铺的房屋总价款为1300000元。于2017年6月27日另在鑫湖花园营销中心签订关于鑫湖花园3号楼107、108、109、110、111、112号房的认购协议书，该协议确定鑫湖花园3号楼107、108、109、110、111、112号房的房屋总价款为800000元。被告分别于2017年1月18日支付鑫湖花园3#楼105、205号铺,4#楼111、205号铺的定金50000元，2017年4月13日支付鑫湖花园3号楼107、108、109、110、111、112号房的定金10000元。2017年9月30日原、被告双方签订《徐锋购买鑫湖花园商铺还款补充协议书》，约定鑫湖花园3#楼105、205号铺,4#楼111、205号铺以及鑫湖花园3号楼107、108、109、110、111、112号房的210万元总房款，自2017年10月8日起分12期至2018年10月30日前付清，并在该补充协议书的违约责任第二项中明确约定“乙方连续未还款超过二个月，甲方有权收回该商铺，并有权另行处理；乙方的装饰装修及损失，甲方不作任何赔偿，乙方所有房款，甲方一律不予退还”。截止庭审之日，徐锋共计向原告支付购房款264000元，分别于2017年1月18日支付鑫湖花园3#楼105、205号铺,4#楼111、205号铺的定金50000元，2017年4月13日支付鑫湖花园3号楼107、108、109、110、111、112号门面定金10000元，2017年5月19日支付鑫湖花园3号楼105、205号门面及4号楼111、205号门面购房房款16000元，2017年10月13日支付商铺房款30000元，2017年10月25日支付商铺房款20000元，2018年2月7日支付商铺二楼款85000元，2019年2月3日支付门面款10000元、鑫湖花园二楼款20000元，2019年4月24日支付鑫湖花园二楼款23000元。2019年8月28日原告向被告送达《解除合同通知书》，通知书由案外人徐猛代为签收。另查明，原告华容县顺天房地产开发有限公司已实际取得君山区钱粮湖镇朝阳居委会胜利北路棚户改造第3栋、第4栋工程的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，且钱粮湖镇朝阳居委会胜利北路棚户改造工程已通过岳阳市规划局君山区分局竣工验收合格。本院根据已采信的证据及查明的事实，对本案争议问题做如下分析判定。（一）涉案两份认购协议书以及补充协议书的效力认定。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，从本院查明的事实来看，原告已经合法取得涉案鑫湖花园3#、4#在内的不动产所有权，具有对外出售房屋的资格。而且被告已分别于2017年1月18日支付鑫湖花园3#楼105、205号铺,4#楼111、205号铺的定金50000元，2017年4月13日支付鑫湖花园3号楼107、108、109、110、111、112号门面定金10000元，故依据认购协议书第四条“本协议自双方签字盖章后成立，甲方收到乙方支付的定金时生效”的约定，被告作为完全民事行为能力人与原告2017年1月18日签订的关于鑫湖花园3#楼105、205号铺，4#楼111、205号铺的《鑫湖花园认购协议书》，2017年6月27日签订的关于鑫湖花园3号楼107、108、109、110、111、112号门面的《鑫湖花园认购协议书》以及2017年9月30日签订的《徐锋购买鑫湖花园商铺还款补充协议书》是合法有效的。（二）合同是否应当予以解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．.（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；．．．．．.”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”。结合本院已查明的事实及上述规定来看，本案应按解除合同处理。理由如下：（1）根据2017年9月30日签订的《徐锋购买鑫湖花园商铺还款补充协议书》违约责任部分第二项的约定“乙方连续未还款超过二个月，甲方有权收回该商铺，并有权另行处理；乙方的装饰装修及损失，甲方不作任何赔偿，乙方所有房款，甲方一律不予退还。”，本案中，截止原告通知解除之日，被告已经连续超过2个月以上未按约定履行还款义务，符合约定解除合同的情况。（2）被告在补充协议中约定在2018年10月30日前清付210万元的购房款，但截止2019年11月29日仅支付购房款26.4万元，被告存在迟延履行主要债务的情况，在2019年8月28日知晓原告解除合同的意思后及2019年11月1日本院立案受理的期间仍未积极履行。（3）原告已经以解除合同通知书的形式明确告知被告不再履行合同，庭审中被告也自认有实际收到原告解除合同的通知书。故涉案房屋买卖合同应按解除合同处理。（三）原告主张被告返还其无权占有的鑫湖花园商铺(3#楼105、205号铺,4#楼111、205号铺)以及门面(3号楼107、108、109、110、111112号门面)并予以腾退的诉请是否予以支持的问题。（1）根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告之间的房屋买卖协议被解除后，在原合同部分履行、案涉房屋现为被告实际占有的情况下，原告主张被告腾退并返还涉案房屋的诉请符合常理且于法有据。（2）根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”以及第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，原告通过合法建造已经取得涉案房屋的所有权，原告与被告之间的房屋买卖协议被解除后，被告对涉案房屋处于无权占有的状态，被告作为涉案房屋所有权人主张被告返还涉案房屋的请求合情合理。故本院对原告该项诉请予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、解除原告华容县顺天房地产开发有限公司与被告徐锋2017年1月18日签订的关于鑫湖花园3#楼105、205号铺，4#楼111、205号铺的《鑫湖花园认购协议书》，2017年6月27日签订的关于鑫湖花园3号楼107、108、109、110、111、112号门面的《鑫湖花园认购协议书》以及2017年9月30日签订的《徐锋购买鑫湖花园商铺还款补充协议书》；二、由被告徐锋于本判决生效后十日内将鑫湖花园3#楼105、205号铺，4#楼111、205号铺及鑫湖花园3号楼107、108、109、110、111、112号门面予以腾退并返还给原告华容县顺天房地产开发有限公司；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告徐峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  赵青春人民陪审员  王文彬人民陪审员  黎永久二〇二〇年四月二十一日书 记 员  宋 仪相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。