河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初238号原告：曾会芝，女，1984年1月2日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：代振阳，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙聆瑜，河南豫和律师事务所实习律师。被告：河南上拓置业有限公司，住所地郑州市上街区通航五路21号院。法定代表人：胡青慧，总经理。委托诉讼代理人：安君恒，男，1992年10月15日出生，汉族，住河南省荥阳市，该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司荥阳支行，住所地荥阳市索河西路5号。法定代表人：刘丛军，行长。委托诉讼代理人：朱培君，河南睿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵龙飞，河南睿辰律师事务所律师。原告曾会芝与被告河南上拓置业有限公司（以下简称上拓置业）、第三人中国工商银行股份有限公司荥阳支行（以下简称工行荥阳支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾会芝及其委托诉讼代理人代振阳，被告上拓置业的委托诉讼代理人安君恒，第三人工行荥阳支行的委托诉讼代理人朱培君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾会芝向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判决解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》及上街区预购商品房抵押合同；3、判决被告返还原告购房首付款128000元及赔偿原告利息损失13968元（计算方式：自2017年9月26日起以128000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率暂计算至2020年1月14日，自2020年1月14日起继续以128000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至返还完毕为止）；4、判决被告返还原告已偿还第三人银行贷款104380.5元（自2018年1月1日起暂计算至2020年4月15日）及利息损失（自2020年1月14日起诉日起以104380.5元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至返还完毕为止）；5、判决被告返还第三人工行荥阳支行自2020年4月1日至款项付清之日的涉案房屋购房贷款本息（按《个人购房借款/担保合同》项下约定计算所剩余的贷款本息）；6、判决被告向原告返还登记费120元、维修基金8212元、按揭费800元，共计9132元及利息损失996.52元（计算方式：自2017年9月26日起以9132元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至返还完毕为止）；7、判决被告偿还原告定金35000元及利息损失3819.37元（自2017年9月23日起以35000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至返还完毕为止）；8、判决被告向原告支付违约金640元，并依法判决增加被告违约金（即以已付款为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；9、依法判令被告协助原告办理涉案房产注销商品房买卖合同登记备案手续及预告登记并依法判令被告与第三人协助原告办理涉案房产注销抵押登记手续；10、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年9月23日原告与被告先签订了《通航嘉苑认购协议书》，签订该协议书时被告按照约定支付了35000元定金，后于2017年9月26日原告与被告签订了正式的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定原告购买被告开发的位于上街区通航五路21号院7幢东1单元11层1101号房产一套，建筑面积126.34平方米，总房款64万元，支付方式为首付款加银行贷款，原告、被告及第三人三方于2018年1月16日签订了《个人购房借款/担保合同》及上街区预购商品房抵押合同。买卖合同约定的交付期限为2019年5月1日前，并约定被告逾期交房超出90日后，原告有权解除合同并有权要求被告返还已付款和承担违约责任等，合同约定了违约金为已付款的0.1%。合同签订后，原告如约支付了购房首付款共计128000元、按揭费800元、维修基金8212元、登记费120元，并通过第三人以银行贷款的方式由第三人于2017年12月4日向被告支付了购房贷款512000元，原告从2018年1月1日起如约正常偿还银行贷款。合同履行至2019年5月1日交房日期，被告没有如约向原告交付房屋，至今已远远超出90日，原告多次催促，目前仍不具备交付条件，被告总是让原告起诉，原告对此实属无奈。按照《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）等相关法律法规及合同约定有权要求解除合同和请求返还全部款项，并有权要求其承担违约责任及赔偿损失。合同虽约定了违约金为已付款的0.1%，系被告提供的格式合同文本条款，旨在减轻被告违约责任成本，但该约定过低尚不足以弥补原告损失，根据司法解释第十六条的规定原告有权请求增加违约金。另根据司法解释第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。同时司法解释第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告上拓置业（口头）辩称，因郑州市环境污染防治工程攻坚领导小组办公室下发的红头文件，2018年和2019年停工管控厉害，不能按时施工，公司也希望按合同如期给业主交房。为此管控期间违反规定继续施工，结果工地被罚三次，缴纳罚款16万元，一年只干了不到200天的活，也实属无奈。原告未通知解除合同，因此被告不同意解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，不同意返还原告购房首付款及利息，不同意偿还原告向第三人已支付的贷款本金及利息，不同意向第三人支付原告应向第三人偿还的贷款本金及利息，不同意退还登记费120元、维修基金8212元、按揭费800元，不同意向原告支付违约金640元，团购费35000元被告未收取，原告无权要求被告返还，原告已享受优惠其要求返还费用的理由毫无依据，诉讼费被告可以承担，被告愿意为业主承担购房合同约定的延期交房违约金。如果每个业主都退房，那么企业该如何运行，企业要达到业主满意还要按照政府管控停止施工作业，为了蓝天白云，我们积极响应政府的号召，望大家都能为蓝天白云工程作出贡献和理解。第三人工行荥阳支行辩称，第三人按照《个人购房借款/担保合同》履行了发放贷款的义务并没有违约行为，不同意解除本案的《个人购房借款/担保合同》，但如果借款人曾会芝或担保人河南上拓置业有限公司结清了本案的银行贷款本息，第三人愿意配合原、被告办理涉案房产注销抵押登记手续。经审理查明，2017年9月23日，原告曾会芝与被告上拓置业签订《通航嘉苑认购协议书》，原告依据协议约定交付房源定金35000元。2017年9月26日，以上拓置业为出卖人，以曾会芝为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003604192），主要约定：1.买受人购买商品房位于上街区通航五路21号院7幢东1单元11层1101号房屋，建筑面积为126.34平方米，总价为64万元；2.付款方式为现金支付128000元，剩余80%为银行按揭贷款；3.房屋交付期限：2019年5月1日前；3.出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订当日原告曾会芝向被告交付了首付款128000元、房屋维修基金8212元，登记费120元，按揭费800元。2017年11月6日涉案商品房办理了预售商品房买卖预告登记，权利人为曾会芝。2017年11月10日，以曾会芝为借款人，以工行荥阳支行为贷款人，以上拓置业为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意发放个人购置住房贷款512000元，贷款期限为360个月。贷款发放后，原告曾会芝自2018年1月1日起至2020年4月1日均按月偿还贷款，已还款28期，本息共计104380.5元。2020年1月15日，原告曾会芝向被告上拓置业及第三人工行荥阳支行邮寄送达《解除合同告知函》。另查明，截至本判决作出之日，被告仍未达到竣工交付房屋条件，庭审中，被告提交2018年至2019年期间郑州市环境污染防治攻坚领导小组办公室文件，证明因政府治理大气污染采取封土令导致其工期延误。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原、被告双方签订商品房买卖合同后，原告已依约定交纳了全部购房款，已经履行了付款义务，合同约定被告应当在2019年5月1日前交付涉案房屋，但截至本判决作出之日被告仍未达到竣工交付房屋的条件，被告已逾期超过90日，根据合同约定及法律规定，原告有权解除房屋买卖合同，原告曾会芝主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原告曾会芝主张解除与第三人工行荥阳支行签订的《个人借款合同/担保合同》及《上街区预购商品房抵押合同》，于法有据，本院予以支持。被告上拓置业应当返还原告曾会芝已付购房首付款128000元，同时返还原告曾会芝已偿还第三人银行贷款本息104380.5元及被告应返还第三人工行荥阳支行2020年4月1日之后涉案房屋的贷款本息。因商品房买卖合同解除，被告上拓置业应当返还原告曾会芝已交纳的登记费120元、维修基金8212元，按揭费800元。关于团购费35000元，被告上拓置业辩称未收到该笔款项，根据原告曾会芝签订的《通航嘉苑认购协议书》的内容看，出卖人为被告上拓置业，签字盖章处被告上拓置业虽未加盖公司印章，但置业顾问处有“杨阳”签名，在签订该协议当天，原告曾会芝通过POS刷卡方式支出35000元，应当认定该收款行为系被告授权置业顾问的职务行为，且被告自认该款未计入原告交纳的购房款，故对被告上拓置业的辩解本院不予采纳，被告上拓置业应当返还原告团购费35000元。上述商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除后，被告上拓置业应协助原告曾会芝办理注销商品房买卖合同登记备案手续及预告登记，被告上拓置业向第三人工行荥阳支行付清涉案房屋的贷款本息后，被告上拓置业与第三人工行荥阳支行应协助原告曾会芝办理注销抵押登记手续。根据商品房买卖合同关于出卖人逾期交房违约责任的约定，合同解除后，出卖人应按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，合同解除时，原告累计已付清房款64万元，故被告上拓置业应当向原告支付违约金640元（640000×0.1%＝640元），关于原告要求增加违约金的请求，原告未举证证明其实际损失，本院不予支持。关于原告曾会芝主张已付房屋首付款、定金、已偿还贷款、登记费、维修基金、按揭费合计276512.5元（128000＋35000＋104380.5＋120＋8212＋800＝276512.5元）的利息损失，本院认定以276512.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月25日起计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认原告曾会芝与被告河南上拓置业有限公司于2017年9月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003604192）于2020年1月15日解除；二、解除原告曾会芝与第三人中国工商银行股份有限公司荥阳支行于2017年11月10日签订的《个人购房借款/担保合同》及《上街区预购商品房抵押合同》；三、被告河南上拓置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告曾会芝首付款128000元、已偿还贷款104380.5元、登记费120元、维修基金8212元、按揭费800元、团购费35000元及上述费用的利息（以276512.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月25日计算至实际清偿之日止）；四、被告河南上拓置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告曾会芝违约金640元；五、被告河南上拓置业有限公司于本判决生效后十日内返还第三人中国工商银行股份有限公司荥阳支行自2020年4月2日起至款项付清之日的涉案房屋购房贷款本息（按《个人购房借款/担保合同》约定计算）；六、被告河南上拓置业有限公司在本判决生效后三十日内协助原告曾会芝办理注销涉案商品房买卖合同登记备案手续及预告登记；七、被告河南上拓置业有限公司履行上述第三项义务后三十日内，第三人中国工商银行股份有限公司荥阳支行与被告河南上拓置业有限公司应共同协助原告曾会芝办理注销抵押登记手续；八、驳回原告曾会芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2787元，由被告河南上拓置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  尹天剑二〇二〇年四月二十二日书记员  劳愈茜