湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终487号 上诉人（原审被告）：曹忠进，男，1981年11月8日出生。 上诉人（原审被告）：李明，女，1982年6月5日出生。 委托诉讼代理人：朱城波，湖南郴华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐依伦，女，1999年12月24日出生。 原审第三人：永兴县金马房地产中介服务有限责任公司。 负责人：李琼，该公司经理。 上诉人曹忠进、李明因与被上诉人徐依伦及原审第三人永兴县金马房地产中介服务有限责任公司（以下简称金马中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人曹忠进、李明及其委托诉讼代理人朱城波，第三人金马中介公司到庭参加了本院组织的调查询问。徐依伦经本院传票传唤，没有到庭参加调查询问。本案现已审理终结。 曹忠进、李明上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回徐依伦的诉讼请求，并判决继续履行徐依伦与曹忠进、李明在2019年6月9日签订的《房屋买卖合同》；2.一、二审诉讼费用由徐依伦承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，徐依伦才是真正的违约方。1.一审法院认定了双方在2019年6月9日签订的《房屋买卖合同》有效，应当严格履行合同中的约定。该合同第十条的补充约定的本意是双方应同时履行义务，即徐依伦应准备好剩余房款62.8万元，然后与曹忠进、李明一起去开发商办理更名手续（即曹忠进、李明与开发商解除商品房买卖合同，然后由开发商与徐依伦重新签订新的商品房买卖合同）。至于办理注销网签备案手续，只是房产主管部门一种保护买受人权利所采取的行政管理手段，并不能否定徐依伦与开发商新签订的新《商品房买卖合同》的效力。本案中双方约定的更名手续已经具备了条件，但条件具备时，徐依伦故意玩失踪躲避曹忠进、李明与金马中介公司，故意在2019年7月18日前夕拒接电话，拒绝办理相关的更名手续。一审庭审中，徐依伦陈述没有准备资金，因此其刻意失联实际上是想恶意解除合同，同时又不想承担违约责任，其才是真正的违约方；2.一审曹忠进、李明提交的微信聊天记录证明：徐依伦在2019年7月17日回复说按合同约定办理，但徐依伦却不依约准备购房资金，也不依约配合曹忠进、李明去开发商那办理更名手续。而在2019年7月19日提出要解除双方之间签订的《房屋买卖合同》。这些事实证实了徐依伦拒绝同时履行合同义务，刻意制造条件让曹忠进、李明达到违约；3.关于房屋买卖合同中第四条第（三）项的约定。一审法院认定产权交接手续时间为2019年7月18日,7月18日金马中介公司也联系不上徐依伦。2019年7月19日曹忠进、李明与徐依伦及金马中介公司会面，曹忠进、李明说当天可以立即办理更名手续，但徐依伦承认因为自身家里原因而致不能购买，也愿意承担曹忠进、李明及金马中介公司的损失。曹忠进、李明认为一审法院没充分考虑合同中约定的30天等待期，即使曹忠进、李明有违约也是一般违约，也只需就逾期1天产权交接承担责任，经测算为828元。一审判决属于解除合同有悖合同约定，属于错判，应当纠正；4.合同的第十条第（4）项补充约定说明即使不能办妥任何更名手续，曹忠进、李明只需将所收的款项退还给被上诉人，不需要承担任何违约责任，一审判决曹忠进、李明承担2万元的违约责任与合同约定不符，属于错判，应当纠正；二、一审法院适用法律错误。曹忠进、李明未达到根本违约的条件，徐依伦在合同履行等待期的第三天就提出解除合同，一审法院按照合同法第93条来定性本案并作出判决不符合合同约定，应当按合同法第107条的规定判决继续履行合同，由曹忠进、李明根据过错原则适当赔偿违约金（不超过828元）给徐依伦。相反徐依伦在履行等待期第二天就提出解除合同才是刻意违约。综上，恳请二审法院驳回徐依伦的诉讼请求，支持曹忠进、李明的上诉请求。 金马中介公司述称，2019年6月初，徐依伦要看房，找到了房子后联系曹忠进、李明看房。看房的时候徐依伦也比较满意，谈好后在中介签订了房屋买卖合同，房屋价格是828,000元，先支付了20,0000元，快到签合同的前一段时间就联系不上徐依伦了，微信也不回复。因为不能过户，要办理更名手续，曹忠进、李明和开发商已经约定好了更名时间，但是更名时间比合同约定的时间晚几天，提前一个礼拜跟徐依伦说了。 徐依伦未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 徐依伦向一审法院起诉请求：1.解除徐依伦与曹忠进、李明于2016年6月9日签订的《房屋买卖合同》（合同编号为YXJMDC20000109）；2.判令曹忠进、李明退还徐依伦向其支付的房屋首付款人民币200,000元；3.判令曹忠进、李明支付房屋买卖合同违约金人民币82,800元；4.本案诉讼费由曹忠进、李明承担。 一审法院认定事实：2019年6月9日，徐依伦通过金马中介公司和曹忠进、李明签订《房屋买卖合同》（合同编号为YXJMDC20000109），合同约定：曹忠进、李明将位于永兴县便江镇碧水嘉苑B1栋2201房（建筑面积201.9平方米）以828,000元的价格出售给徐依伦。徐依伦应于签订买卖合同当日向曹忠进、李明支付购房首付款200,000元，余款628,000元应于办理完产权转移登记当日一次性支付给曹忠进、李明。双方还在合同中约定特别条款：“①卖方承担更名所产生的所有费用；②买方承担办理不动产权证的所有税费；③买卖双方约定2019年7月18日之前办理产权交接手续，并一次性支（付）剩余房款；④卖方不能更名则解除本合同并全额退款给买方（收多少退多少）。”合同签订后，徐依伦向曹忠进、李明支付了购房首付款200,000元，并向金马中介公司支付了中介费。2019年7月11日，曹忠进、李明通过微信告知徐依伦，要求将案涉房产产权更名时间改为7月23日。2019年7月17日徐依伦答复曹忠进、李明“请按合同约定的时间办理，……。”但2019年7月18日双方并未办理产权转移登记的相关手续。2019年7月19日，徐依伦向曹忠进、李明提出解除《房屋买卖合同》。 一审法院认为，双方当事人之间的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，双方均应恪守。本案中，徐依伦履行了支付购房首付款的义务，而曹忠进、李明未按合同约定的时间办理产权交接手续。虽然从徐依伦与曹忠进、李明双方的微信聊天记录可以看出，曹忠进、李明单方要求将办理产权交接手续的日期由2019年7月18日推迟至7月23日，但徐依伦并未同意，故履行期仍应以2019年7月18日为准。徐依伦提出解除合同的条件成就，曹忠进、李明未按期履行合同已构成违约，应承担违约责任。而曹忠进、李明虽未按期履行合同，但其与开发商联系，做了相应的准备工作，且要求迟延的时间不长，并不足以致使徐依伦的合同目的无法实现。现徐依伦明确表示不再继续履行合同，要求解除合同，要求曹忠进、李明退还购房首付款200,000元的诉讼请求，予以支持，但对徐依伦要求曹忠进、李明支付违约金82,800元的诉讼请求，一审法院依据违约行为的性质、当事人的过错程度及实际损失，酌情认定20,000元属合理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：“一、解除原告徐依伦与被告曹忠进、李明于2019年6月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告曹忠进、李明于本判决生效后十日内向原告徐依伦返还购房首付款200,000元；三、被告曹忠进、李明于本判决生效后十日内向原告徐依伦支付违约金20,000元；四、驳回原告徐依伦的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2771元（原告徐依伦已预交），由原告徐依伦负担471元，由被告曹忠进、李明负担2300元。” 本院二审期间，曹忠进、李明提交了一张视频光盘，拟证明徐依伦认可因自己原因而不购买案涉房产。 本院将该视频文件通过电子邮箱送达给徐依伦。徐依伦提交出面质证意见认为，曹忠进、李明在未取得徐依伦的同意下录制，不合法；双方并未就纠纷达成一致处理意见，故该证据与本案无关。 本院认证如下，该视频是在金马中介公司办公场所公开录制形成，录制过程并未侵犯徐依伦的合法权益，亦未违反社会公共利益和社会公德，其取证方式不违反法律禁止性规定，故该证据为合法证据。该视频能够证实系因徐依伦自身原因不愿购买涉案房产，故对该证据予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，案涉房产尚未办理个人产权权属证书，只是进行了网签备案登记。曹忠进、李明与徐依伦约定的更名手续是曹忠进、李明与开发商解除商品房买卖合同，由开发商与徐依伦重新签订新的商品房买卖合同，然后将案涉房产网签备案变更登记在徐依伦名下。2019年7月19日，徐依伦与曹忠进、李明在金马中介公司见面后，徐依伦明确表明自己不想购买案涉房产，不再办理产权变更手续，要求解除《房屋买卖合同》。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点是：曹忠进、李明与徐依伦在履行合同过程中，是否存在违约行为，徐依伦是否可以解除本案房屋买卖合同并要求支付违约金。 2019年6月9日曹忠进、李明与徐依伦自愿签订的《房屋买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定,合同应属有效，双方应当按约履行合同义务。合同中约定办理产权交接手续时间为2019年7月18日之前，2019年7月11日，曹忠进、李明因开发商工作人员原因提出推迟5天办理产权交接手续，徐依伦并未同意。但办理产权变更手续必须双方当事人共同进行，徐依伦也并未在7月18日前督促配合曹忠进、李明与金马中介公司办理产权交接手续，而是在2019年7月19日与曹忠进、李明在金马中介公司见面后，明确表示不愿意再购买涉案房产。根据本案合同的具体履行情况，曹忠进、李明和徐依伦双方均有一定程度的违约行为，故对徐依伦要求曹忠进、李明支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。上诉人曹忠进、李明关于不应承担违约责任的上诉理由，本院予以支持。现徐依伦明确表示不再继续履行合同，要求解除合同，鉴于双方已无继续履行合同的基础，故对徐依伦要求解除合同并退还购房首付款200,000元的诉讼请求，本院予以支持。上诉人曹忠进、李明要求继续履行《房屋买卖合同》的上诉请求，本院不予支持。 综上，上诉人曹忠进、李明的部分上诉请求成立，成立部分本院予以支持。一审判决基本事实认定清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、维持湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初1713号民事判决第一、二项，即：“一、解除原告徐依伦与被告曹忠进、李明于2019年6月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告曹忠进、李明于本判决生效后十日内向原告徐依伦返还购房首付款200,000元”； 二、撤销湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初1713号民事判决第三、四项，即：“三、被告曹忠进、李明于本判决生效后十日内向原告徐依伦支付违约金20,000元；四、驳回原告徐依伦的其他诉讼请求”； 三、驳回被上诉人徐依伦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2771元，由上诉人曹忠进、李明负担2000元，被上诉人徐依伦负担771元；二审案件受理费4600元，由上诉人曹忠进、李明负担2300元，被上诉人徐依伦负担2300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 李惠铭 审 判 员 杨爱华 二〇二〇年四月十日 法官助理 徐 艺 书 记 员 谢 意 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。