河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初31011号原告（申请执行人）:王梓涵，女，1983年9月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：付洋，河南法本律师事务所律师，委托权限：一般代理。委托诉讼代理人：田孝礼，河南法本律师事务所律师，委托权限：一般代理。被告（案外人）：丁红霞，女，1983年9月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：朱亚慧，河南天坤律师事务所律师，委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：夏彬栩，河南天坤律师事务所实习律师，委托权限：一般代理。被告（被执行人）：张鹏南，女，1984年8月5日出生，汉族，住河南省新密市。原告王梓涵诉被告丁红霞、张鹏南执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王梓涵的委托诉讼代理人付洋、田孝礼，被告丁红霞的委托诉讼代理人朱亚慧、夏彬栩到庭参加诉讼，被告张鹏南经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告王梓涵向本院提出诉讼请求：判决继续执行被告张鹏南名下位于郑州市郑东新区天赋路××楼××单元××房产（房产证号：14××56）。事实与理由：丁红霞另案生效文书是涉案房屋被查封后才作出，无权据此排除执行。丁红霞与张鹏南签订的《房屋买卖合同》明显低于市场价，兴业银行抵押物评估价有明显利害关系，不能采信，不排除二人恶意串通转移财产，意图通过交易逃避涉案债务，应以合法形式掩盖非法目的为由认定为合同无效。在人民法院查封之前，丁红霞并未合法占有该不动产。根据丁红霞与张鹏南签订的《房屋买卖合同》第七条约定，涉案房屋查封后不可能进行过户，约定交付、占有条件至今没有成就。涉案房屋物业单位上海永绿置业郑州分公司2017年12月出具的《情况说明》载明2017年1月至12月物业费欠缴1479.6元。2017年上半年反复多次上门催收，该房无人居住。2017年出门条存档记录无该房的搬入搬出申请及记录。该公司系统登记业主名称仍是张鹏南，至今未申请批准变更。直至2017年10月丁红霞才入住。丁红霞不可能在2016年4月26日实际占有该房屋。丁红霞向张鹏南出借款项系借贷，法律性质不是购房款，丁红霞与张鹏南签订的《解压借款协议》，没有房屋买卖合同中介机构参与，不能作为《房屋买卖合同》的附件，根据该协议第5条的约定，丁红霞所谓的交付100万元系张鹏南出借的借款，无非约定了借款用途为解押，双方产生民间借贷法律关系，而非购房款。根据该协议第四条约定，该款项性质系双方附条件约定转化，因未在房管局过户变更完毕，该100万元借款仅是借款，不能转化为购房款。因涉案房屋被查封，借款也未办妥解押房产，张鹏南应当分别向丁红霞承担两份合同约定的违约责任。丁红霞未交付购房款，无论定金、佣金还是100万元借款，均不属于丁红霞支付的涉案房屋的购房款。丁红霞怠于要求办理过户登记，存在过错导致涉案房屋无法办理过户登记。原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告丁红霞辩称，一、其并未依据（2017）豫0191民初8342号民事判决排除王梓涵的强制执行，而是依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定。丁红霞的情形符合上述条款的规定，能够排除执行。二、丁红霞与张鹏南签订的《房屋买卖合同》确定的价格符合市场价，且该合同经过（2017）豫0191民初8342号民事判决认定有效，丁红霞在购买房屋时对执行依据所认定的事实并不知情，不存在与被执行人恶意串通转移房产的行为。丁红霞是2016年3月23日购买的张鹏南的房屋，该小区的交易价格在15000元每平方米左右。当时为了办理银行贷款，银行还进行了评估，评估价格为222.66万元，而案涉房屋的成交价为222万元，房屋交易价格属于正常。丁红霞为了购买涉案房屋，还变卖了原所有的位于丰产路××院××楼××号的房屋，这些事实，都有证人证言。丁红霞已经于人民法院查封之前合法占用涉案房屋。被告丁红霞唯一自住房屋也已卖掉，用卖掉房屋的钱来支付张鹏南的购房款，被告丁红霞原房屋的购买人刘青山提出2016年4月18日在房管局办完过户手续，要求2016年4月25日交房，故被告丁红霞于2016年4月26日搬到涉案房屋居住。中介公司的工作人员位自强、**、张鹏南、张鹏南的委托代理人张鹏丽参与房屋交接过程都出具有证明。其搬家时向公司请假、请同事帮忙，同事可以作证，邻居也可以作证。被告丁红霞入住一周后，2016年5月4日去房管局过户时发现有查封就一直在打官司，2016年的物业费和水电燃气费都正常缴纳，物业未上门催要。2017年因收物业费联系，但都是在上班时间，故不在家，晚上也不是物业上班时间，并不能知悉被告丁红霞的实际入住情况。丁红霞自2016年4月26日入住，2016年5月开始有水电煤气的交费记录。丁红霞于2016年、2017年、2018年暖气交费记录，被告丁红霞淘宝购物的邮寄地址及购物记录证明，其自2016年4月26日入住后，将涉案房屋地址作为收货地址收取快递，被告丁红霞已经实际占有使用涉案房屋。王梓涵机械认为，支付100万元购房款并不符合合同约定，约定过户后交付房屋但实际在支付了110万元购房款之后，不符合交易习惯，这种认识是错误的。实际房屋交易惯例中，大部分出卖人在买受人支付价款接近半数，尤其是已经出资解押的情况下，都会同意交付房屋入住，而且被告丁红霞为了筹集解押款已经出卖了原有唯一住房，无处可住。在合同履行过程中经协商一致对合同条款进行变更是有效的，证人位自强也证实，为了顺利办理过户登记，需要先对房屋进行解押，被告丁红霞为了筹集解押款不得不卖掉唯一住房且房屋已经交付买主刘青山，故提出支付一百万解押款后就交付涉案房屋入住的要求，双方都表示同意，该行为是买买双方以口头方式变更了上述相关条款约定。对上述付款方式及交付房屋的条件进行变更的事实，已经经生效判决书查明，故王梓涵以付款和交房不符合书面合同约定认为该事实不存在，缺乏事实和法律依据。被告丁红霞2016年3月23日与张鹏南签订房屋买卖合同后，于2016年3月24日与案外人刘青山签订卖房合同，因为其原房屋有30万元银行贷款，被告丁红霞自己去建设银行自行解押，与刘青山办理过户手续后，丁红霞于2016年4月18日收到刘青山付的余款96万元；2016年4月19日付给张鹏南交解押款。张鹏南收到款后到郑州银行办理解押手续，又花了一周的时间，故张鹏南与其约定的过户时间是2016年5月4日，在过户时才得知房屋被查封，在整个交易过程中，被告丁红霞并未有任何耽误，一直都在积极配合，整个交易过程房管局也有备案记录。涉案房屋未及时办理过户登记，并非因被告丁红霞的原因所致，整个房屋交易时间及过程其不存在任何过错。综上，应当驳回原告王梓涵的诉讼请求。第三人张鹏南未到庭、未答辩、未举证。经审理查明：2016年10月12日，本院就王梓涵与张鹏南、民间借贷纠纷一案作出（2016）豫0191民初6902号民事判决，后张鹏南提出上诉，2016年12月30日，郑州市中级人民法院作出（2016）豫01民终13649号民事裁定，裁定撤销（2016）豫0191民初6902号民事判决,发回本院重新审理。在审理过程中，依王梓涵申请本院追加周斌为被告。2017年12月20日，本院作出（2017）豫0191民初2115号民事判决书，后张鹏南又提起上诉，2018年8月4日，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终2406号民事判决，后王梓涵向郑州市中级人民法院申请再审，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民再242号民事判决。该案诉讼过程中，王梓涵向本院申请财产保全，2016年4月29日，本院以（2016）豫0191民初6902号民事裁定书及协助执行通知书查封了张鹏南名下的位于郑州市郑东新区天赋路××楼××单元××房产。2019年3月11日，本院对该案件立案执行，执行案号为（2019）豫0191执3545号。在执行过程中，被告丁红霞向本院提起执行异议，2019年10月12日，本院作出（2019）豫0191执异194号执行裁定书，对丁红霞的异议申请予以支持，原告王梓涵不服上述裁定，2019年11月5日，向本院提起执行异议之诉。另查明，2016年3月23日，丁红霞与张鹏南、案外人郑州市美丽人生房地产咨询有限公司百合分公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定，丁红霞购买张鹏南名下位于郑州市郑东新区天赋路××楼××单元××房屋××套，价款222万元整，丁红霞于合同签订时先付10万元，其中佣金3万元，余额作为居间方代为保管的定金。张鹏南与丁红霞签订合同后60工作日内共同到贷款银行办理按揭贷款手续，双方同意在张鹏南收到除物业交割保证金外的房款之次日对房屋及相关设施和费用进行交付、结算，并于过户当天将房屋交付丁红霞。若张鹏南违约，应双倍返还丁红霞交付的定金，并承担违约责任。双方还约定，张鹏南的银行按揭贷款100万元由丁红霞负责解押，签订合同时将10万元定金中的5万元由居间方保管，其余5万元转交张鹏南保管张鹏南、丁红霞、居间方房地产经纪人李刚分别在上述合同上签字。签订合同当天，丁红霞向张鹏南转账2万元，又向居间方转账5万元。2016年3月24日，丁红霞向张鹏南转账3万元。又查明，2016年4月11日，张鹏南委托案外人张鹏丽全权处理涉案房屋的买卖事宜，并在河南省公证处进行公证。2016年4月18日，丁红霞与张鹏丽签订《解押借款协议》一份，约定，丁红霞同意借给张鹏丽100万元，并保证在本协议签订好2日内按约定数额向张鹏丽提供借款；张鹏丽保证该借款只用于解除张鹏南名下的位于郑州市郑东新区天赋路××楼××单元××房屋（房产证号为14××56）的银行抵押手续，张鹏丽在取得借款后保证在2016年4月20日之前办理完上述房产的解押手续。张鹏丽同意上述房产解押后15个工作日内，配合丁红霞办理房产过户手续，办理完毕之后，该笔借款自动冲入上述房产的总价款中；若张鹏丽到期未办理解押手续，视为违约，须在2016年4月20日前把所借款项退还给丁红霞，并按约定支付借款数额的百分之十支付违约金。丁红霞、张鹏丽分别在上述协议上签字摁印。2016年4月19日，丁红霞向张鹏南转账100万元。2016年5月6日，丁红霞与张鹏丽签订《物业交割清单》一份。2016年5月14日起，张笑笑通过淘宝购物，收货地址显示为郑州市郑东新区九如路与天赋路绿地老街一期30号楼2单元5楼东户。2016年6月起，丁红霞开始用其名下尾号后四位数为6259的平安银行账户交纳涉案房屋的水费、电费、供暖费等费用。再查明，2019年4月17日，丁红霞向本院转账112万元，备注用途为2019豫0191执3545执异194。上述事实有（2019）豫0191执异194号执行裁定书、《房屋买卖合同》、《解押借款协议》、《物业交割清单》、支付宝转账记录、淘宝购物记录及当事人陈述在案佐证。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经审理查明，本案涉案房屋买卖合同签订的时间是2016年3月23日，涉案房屋的查封时间是2016年4月29日，涉案房屋买卖合同签订的时间在本院查封之前。根据丁红霞向本院提交的证据显示其在合同签订当天就已经支付10万元定金，2016年4月19日，丁红霞向张鹏南转账100万元用于涉案房屋的解押。执行异议审查过程中，丁红霞表示愿意将涉案房屋的剩余房款提存至本院账户。2019年4月17日，丁红霞向本院转账转账112万元，至此，丁红霞已经支付全部购房款共计222万元。因为涉案房屋的买卖时间及查封时间间隔较短，丁红霞对涉案房屋不能过户并无过错。但根据《物业交割单》及支付宝交费记录显示，丁红霞是在2016年5月份入住涉案房屋的，此时涉案房屋已经被法院查封。因此，对丁红霞辩称其卖掉了唯一的自住房后才购买的涉案房屋，因没有地方住才提前入住涉案房屋及后期补签的《物业交割单》的说法，因其向本院提交的证据均为证人证言，系间接证据，且其又未向本院提交其他有效的证据予以证明，对其说法，本院不予采信。综上，被告丁红霞提交的证据不足以证明其对涉案争议房产享有能够排除执行的民事权益。因原告王梓涵在本案立案时将案外人周斌列为被告，但周斌与本案争议标的并无关系，无需参加本案诉讼，本院依法不予列明。鉴于被告张鹏南经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：继续执行被告张鹏南名下位于郑州市郑东新区天赋路26号30号楼2单元5层2××号房产（房产证号为14××56）。案件受理费24400元，由被告丁红霞、张鹏南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃。审 判 长 李 华人民陪审员 李 峰人民陪审员 隗盼盼二〇二〇年四月二十八日书 记 员 张露平