贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初937号 原告：向卫红，男，汉族，1967年8月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：夏红珏，女，布依族，1968年11月9日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：黄雪薇，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区清毕北路86号，统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人:吴学文。 委托诉讼代理人：李倩，系该公司员工。 原告向卫红、夏红珏与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（下称：大众公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告向卫红、夏红珏的委托诉讼代理人黄雪薇，被告大众公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金，以购房款266894元为基数，按每日0.01%的标准，从2014年1月1日计算至2017年7月20日，34589元；2、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付房款266894元为基数，按照合同约定每日0.03%，从2017年1月7日计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止；3、判决被告支付原告未按时签订《商品房买卖合同》的违约金26689.4元（以已付诚意金266894元×10%）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为位于毕节市七星关区大众国际6单元10-5号房，总价款266894元。合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，自约定交房之次日至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。合同第二十二条约定转移登记，（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付完毕购房款。但被告于2017年7月20日才向原告交付房屋，且至今被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，已构成违约。原告诉至法院，望判如所诉。 被告答辩称：1、涉案房屋至今未办理房屋产权证，是因商品房项目施工方中建四局第六公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且不配合竣工验收导致，所以应减轻答辩人的违约责任；2、答辩人未给原告造成实际损失，不应承担逾期办证违约金，因为原告购买的商品房已经实际入住，权利得到保障；3、原告方所提出的诉讼请求，已经超过3年的诉讼时效。4、原告所诉被告支付订房诚意金10%的违约金没有法律依据，在双方签订商品房购房合同之前，双方签订了认购协议，该协议是为了保证缴纳诚意金的客户都能够买到房屋，是提供买房相关的潜在机会，一种购房的可能性，也不确定价格，即使被告未给原告签订买房合同也属于原告自限的风险范围；诚意金不具有合同效力，是表明购房者单方面的诚意，因此不应得到支持。 本院经审理确认以下事实：2012年10月31日，被告向原告出具《承诺书》，2013年4月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区大众国际6单元10层5号房，总价款为266894元。交房方面约定：出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定交房之日至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。转移登记约定：出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告足额支付了购房款。2017年7月20日，被告向原告交付房屋。现涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，原、被告订立《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务。被告承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未在承诺期限内履行该义务，构成违约。原告诉请被告按日万分之三的标准支付违约金，相比被告因此给原告造成的损失过高，本院依职权调整为以原告已付购房款266894元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率（或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算。被告承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向买受人支付违约金，故违约金计算期限应自2016年7月26日起，但是被告提出诉讼时效抗辩，原告于2020年1月8日诉至本院，2017年1月7日前的违约金，超过法律规定的三年诉讼时效期间，本院不予支持。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，原告诉请的该项违约金计算为，以原告已付购房款266894元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年1月8日起计算至2019年8月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月20日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于原告主张逾期交房违约金问题，合同约定出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定交房之日至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。2017年7月20日，被告向原告交付房屋，该项违约金计算为：以原告已付购房款266894元为基数，按每日万分之一的标准，即每日26.69元，从2014年1月1日计算至2017年7月20日，共计26.69元×1296天=34589元。关于被告抗辩的诉讼时效问题，从合同约定可看出，该项违约金应于交房之日2017年7月20日起一个月内即2017年8月20日之前支付，自原告起诉之日，未超过三年诉讼时效期间，故原告该项诉求未超过诉讼时效。 关于原告主张的逾期签订《商品房买卖合同》的违约金问题，原告据以主张该诉求的证据是《承诺书》，该证据没有原件，不能证明被告对原告作出该项承诺，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告向卫红、夏红珏逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以266894元为基数，按下列标准计算：按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年1月8日起计算至2019年8月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月20日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告向卫红、夏红珏逾期交房违约金34589元； 三、驳回原告向卫红、夏红珏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1297元（已减半收取），由原告向卫红、夏红珏负担558元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担739元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年四月十三日 书记员  周 猷