呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终618号上诉人（原审原告）：张宏英，男，住内蒙古自治区和林格尔县。被上诉人（原审被告）：马永枝，女，住内蒙古自治区和林格尔县。被上诉人（原审被告）：马玉田，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人张宏英因与被上诉人马永枝、被上诉人马玉田确认合同无效纠纷一案，不服和林格尔县人民法院（2019）内0123民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经阅卷、调查和询问当事人，本院依法决定不开庭审理。本案现已审理终结。张宏英上诉请求：1.依法改判并支持张宏英在一审时的全部诉讼请求;2.诉讼费用由马玉田、马永枝承担。事实和理由：第一,一审法院认为《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”是农村集体土地方面的管理性规定,并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定。张宏英认为这与法律的立法意愿严重不符。如果公民、法人或其他组织都可以通过买卖合同的方式,合法的占有两处或多处宅基地,那么就会严重背离当初制定土地管理法第62条法律时的初衷,这等于变相的鼓励大家都可以通过买卖合同的方式,占有多处宅基地。在2019年9月20日农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中明确要求“严格落实‘一户一宅’规定;农村村民一户只能拥有一处宅基地;对历史形成的宅基地面积超标和‘一户多宅’等问题,要按照有关政策规定分类进行认定和处置”,这也充分说明,国家在法律和政策层面,对“一户多宅”始终是不予认同的。本案中,马永枝是在2019年4月18日才单独立户,而马玉田是于2016年2月6日将诉争房屋及宅基地出卖给马永枝的,当时马永枝与其父亲马武仍在一个户内,并拥有一处房屋及宅基地。第二,马玉田向马永枝出卖诉争房屋及宅基地的行为,更是违反了法律的强制性规定,也与和林格尔县法院(2017)内0123民初1315号民事判决自相矛盾。在张宏英起诉马玉田解除双方之间《房屋买卖协议书》的1315号民事判决中,和林格尔县法院以马玉田不具备购买农村房屋及宅基地的主体条件,买卖合同违背法律的强制性规定为由,确认了张宏英与马玉田签订的《房屋买卖协议书》无效。既然一审法院已经认定马玉田为城镇居民,不具备购买农村房屋及宅基地的资格,那么自然可以推导出,马玉田同样不具备出卖农村房屋及宅基地的资格才对,本案诉争的房屋和宅基地恰恰是马玉田出卖给马永枝的,而不是张宏英直接出卖给马永枝的,并且马玉田在出卖诉争房屋和宅基地之前,并未征得实际权属人张宏英的同意。而村委会书记云旺旺、村委会主任卢志军对马玉田与马永枝之间《房屋转让合同》的见证行为,只有本人的签名,并没有加盖巧什营村村民委员会的公章,所以只能起到个人证明的作用,并不能代表村集体经济组织对于此事的态度。据张宏英所知,巧什营村的村委会公章,一直由乡里保管,而乡里是严禁村干部为此类证明材料加盖村委会的公章。第三,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”马玉田与马永枝是亲兄妹关系,马永枝在购买诉争房屋及宅基地,应当知晓马玉田为城镇居民,并不具备出卖农村房屋及宅基地的主体资格。村委会书记云旺旺、村委会主任卢志军当时为巧什营村村集体的主要领导,也应当知晓马玉田并不是巧什营村的村民,不具备出卖巧什营村村集体经济组织内宅基地的主体资格。所以,马玉田与马永枝签订的《房屋转让合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条的规定,为无效合同。同时,马永枝与其父亲马武在村里已经拥有一处宅基地,马永枝再次购买宅基地的行为,主观上自始就不具备善意。综上,请求二审法院能够以事实为依据,以法律为准绳,改判支持张宏英的上诉请求,以维护张宏英合法权益。马玉田辩称，马玉田认为一审判决事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，依法应驳回张宏英的上诉请求，理由如下：一、张宏英在2017年9月4日已经提起民事诉讼，请求确认马玉田与张宏英签订的《房屋买卖协议》无效并返还房屋，经（2017)内0123民初1315号民事判决书判决，确认《房屋买卖协议》无效，但因马玉田于2016年2月6日将该房屋宅基地卖予马永枝，并实际交付，依据合同法第58条的规定：合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原案中因马玉田已不占有该院落，已经不具备返还条件，故原案驳回张宏英返还房屋的诉讼请求。张宏英不服提起上诉，二审法院经（2018)内01民终1175号民事判决驳回张宏英的上诉，维持原判。据此应驳回张宏英的诉讼请求，依法应该维护已生效的法律判决。二、马玉田和马永枝签订的《房屋转让协议》与张宏英没有直接的利害关系，张宏英也不是合同的相对方，依据《民事诉讼法》第119条第1款的规定，又依据《合同法》之相关规定，张宏英无权就马玉田与马永核签订的《房屋转让合同》主张任何权利。三、马玉田与马永枝在2016年2月6日签订《房屋转让合同》时是经过村委会相关领导村委会书记云旺旺、村委会主任卢志军、村治保主任刘保恩调解及见证的，不存在任何恶意串通的情形，该合同合法有效。四、马永枝在与马玉田签订《房屋转让合同》时，便是涉案房屋所在地的村民，只是因地方政策原因没有分户，但涉案房屋是马永枝一家三口唯一的合法住所。现马永枝己于2019年4月18日独立立户，依法应当在村里享有独立的宅基地。故马永枝享有涉案房屋既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反法律行政法规的管理性规定，其享有涉案房屋合理合法，依法应当予以保护。而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的“村民一户一宅”及《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中“一户一宅”之规定，均是管理性规定，而不是强制性规定。五、另一被告马永枝是基于马玉田与张宏英签订《房屋买卖协议书》的基础上，并且张宏英完全收到协议书约定的全部价款之后，张宏英将涉案房屋实际交付给马玉田父亲及马永枝，该房一直由马永枝和父亲一起共同居住使用。期间，马玉田与马永枝为房屋改造及修缮院落共投入123800元，该房屋实际上当时是马玉田为父母（育有三子女）购买，后因母亲住院，医疗费过高，为了解决医疗费问题，在村委会三位领导的调解下，于2016年2月6日，在村委会领导的见证下，马玉田将涉案房屋转让给马永枝并签订了《房屋转让合同》，马永枝根据合同约定支付了相应的对价，并继续与父亲居住使用至今，马永枝符合法律规定的善意取得第三人，而且其身份适格，依法应当保护其合法权益。马永枝辨称，一、张宏英在2017年9月4日已经提起民事诉讼，请求确认马玉田与张宏英签订的《房屋买卖协议》无效并返还房屋，经（2017)内0123民初1315号民事判决书判决，确认《房屋买卖协议》无效，但因马玉田于2016年2月6日将该房屋宅基地卖予马永枝，并实际交付，依据合同法第58条的规定：合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原案中因马玉田已不占有该院落，已经不具备返还条件，故原案驳回张宏英返还房屋的诉讼请求。张宏英不服提起上诉，二审法院经（2018)内01民终1175号民事判决，驳回张宏英的上诉，维持原判。据此应驳回张宏英的诉讼请求，依法应该维护已生效的法律判决。二、马永枝认为马永枝和马玉田签订的《房屋转让协议》与张宏英没有直接的利害关系，张宏英也不是合同的相对方，依据《民事诉讼法》第119条第1款的规定，又依据《合同法》之相关规定，张宏英无权就马永枝与马玉田签订的《房屋转让合同》主张任何权利。三、马永枝与马玉田在2016年2月6日签订《房屋转让合同》时是经过村委会相关领导村委会书记云旺旺、村委会主任卢志军、村治保主任刘保恩调解及见证的，不存在任何恶意串通的情形，依法该合同合法有效。四、马永枝在与马玉田签订《房屋转让合同》时，便是涉案房屋所在地的村民，只是因地方政策原因没有分户，但涉案房屋是马永枝一家三口唯一的合法住所。现马永枝已于2019年4月18日独立立户，依法应当在村里享有独立的宅基地。故马永枝享有涉案房屋既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反法律行政法规的管理性规定，马永枝享有涉案房屋合理合法，依法应当予以保护。而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的“村民一户一宅”及《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中“一户一宅”之规定，均是管理性规定，而不是强制性规定。五、马永枝是基于马玉田与张宏英签订《房屋买卖协议书》的基础上，并且张宏英完全收到协议书约定的全部价款之后，张宏英将涉案房屋实际交付给马玉田父亲及马永枝，该房一直由马永枝和父亲一起共同居住使用。期间，马永枝与马玉田为房屋改造及修缮院落共投入123800元，该房屋实际上当时是马玉田为父母购买，后因母亲住院，医疗费过高，为了解决医疗费问题，在村委会三位领导的调解下，于2016年2月6日，在村委会领导的见证下，马玉田将涉案房屋转让给马永枝并签订了《房屋转让合同》，马永枝根据合同约定支付了相应的对价，并继续与父亲居住使用至今，马永枝符合法律规定的善意取得第三人，而且马永枝身份适格，依法应当保护马永枝的合法权益。张宏英向一审法院起诉请求：1.确认马玉田与马永枝于2016年2月6日签订的《房屋转让合同》无效，并由马永枝向张宏英返还位于和林格尔县巧尔什营村的宅基地及房屋；2.本案诉讼费由马玉田、马永枝负担。一审法院认定事实：2012年7月31日张宏英与马玉田签订《房屋买卖协议书》，约定张宏英将其修建的的坐落××县东北的房屋院落出售于马玉田，双方约定总价款为65000元。马玉田按照约定向张宏英支付购房款，张宏英将该房屋院落交付于马玉田。2016年2月6日，马玉田与马永枝经村委会书记云旺旺、村委会主任卢志军调解见证签订《房屋转让合同》，马玉田将从张宏英处购买的房屋院落转让于马永枝，约定购房款为190000元，并将该房屋院落交由马永枝居住至今。马永枝与张宏英均为案涉房屋院落所在集体经济组织成员。马永枝于2019年4月18日立户，从地内蒙古××县”迁入“内蒙古××县户”。一审法院认为，马永枝与马玉田的房屋买卖行为是双方的真实意思表示，房屋买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，马永枝在购买房屋时与张宏英是同一集体经济组织成员，且本着有利于稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则，该房屋买卖行为应为有效行为，马永枝与马玉田所签订的《房屋转让合同》应为合法有效的合同，具体理由如下：第一，关于违反一户一宅原则是否影响房屋买卖合同效力的问题。一户一宅是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故是否违反一户一宅原则不影响房屋买卖合同的效力，不应仅依该规定否定买卖房屋协议的效力。因此，虽然在买卖房屋时，马永枝与马伟伍（马永枝父亲）属于同一户，且马伟伍已经拥有一处宅基地，但并不影响马永枝与马玉田签订的《房屋转让合同》的效力。第二，根据查明的事实，马玉田虽为集体经济组织以外的成员，但其是将房屋卖于与张宏英同一集体经济组织的成员马永枝，且在买卖房屋时，村委会书记云旺旺、村委会主任卢志军参与并予以了见证，马永枝购买后用于自住用途，该买卖行为并不损害农村集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反相关国家政策，该买卖行为有效。第三，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，即“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，马永枝与马玉田签订的《房屋转让合同》不具有上述法律规定的合同无效情形。综上，马永枝与马玉田签订的《房屋转让合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对张宏英要求确认该合同无效并返还宅基地及房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，判决：驳回张宏英的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：马玉田与马永枝于2016年2月6日签订的《房屋转让合同》效力应如何认定。首先，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”上述法律规定了村民出卖后，再申请宅基地的，不予批准，即表明“一户一宅”指的是一户只能申请一处宅基地，且宅基地可以买卖；其次，买卖合同是否有效，与是否有见证人，以及见证人身份无直接关系，与取得标的物的前序合同是否有效亦无直接关系，故不能据此直接认定合同效力；再次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二套规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”张宏英主张马玉田与马永枝恶意串通损害他人利益，应提交证据证明。不能仅凭马玉田与马永枝系兄妹关系,即推定双方交易系恶意串通损害他人利益。马永枝系本村村民，其购买本村房屋的行为法律并不禁止。即便马永枝知晓马玉田已非本村村民，也只能代表马永枝知晓交易存在风险，不能说明目的是损害他人利益。综上，张宏英主张马玉田与马永枝于签订的《房屋转让合同》无效的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，张宏英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由张宏英负担。本判决为终审判决。审 判 长 达林太审 判 员 王 晶审 判 员 王 璐 二〇二〇年四月三十日法官助理 秦俐娟书 记 员 施亚彤