辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终885号上诉人（原审被告）：沈阳铭郡置业有限公司，住所地沈阳市大东区东望北街22-8号。法定代表人：赵亚丰，总经理。委托诉讼代理人：管静，女，1981年10月19日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：陈鹏，辽宁大辽律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孙有明，男，1976年1月12日出生，汉族，住沈阳市大东区。原审第三人：沈阳辰宇建设集团有限责任公司，住所地沈阳市和平区南四经街143号。法定代表人：刘伯尧，董事长。委托诉讼代理人：罗群，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳铭郡置业有限公司（以下简称“铭郡公司”）因与被上诉人孙有明、原审第三人沈阳辰宇建设集团有限责任公司（以下简称“辰宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。铭郡公司上诉请求：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初1533号民事判决；二、对被上诉人损失进行合理认定；三、改判由第三人承担被上诉人的全部损失赔偿责任；四、鉴定费及一二审诉讼费由被上诉人、第三人承担。事实与理由：一、原审判决上诉人赔偿被上诉人房屋内物品损失27070元和损失1000元，在事实认定和法律适用上错误。1.被上诉人大部分房屋内物品损失均发生在地下室储物间内，该储物间属于案涉楼宇公共区域，被上诉人私自占用公共部位造成的损失，应由其自行承担。2.原审判决上诉人承担1000元损失的理由没有事实和法律依据。其一，案涉房屋漏水部位是地下室，被上诉人居住和日常生活区域为地上一层，案涉房屋漏水对其居住和生活并未造成实质性影响，其主张租赁费无任何事实和法律依据。其二，被上诉人并未提供证据证明其因地下室漏水误工天数及相关收入证明。二、第三人既是案涉房屋的维修、恢复义务人，又是损失赔偿义务人，应承担全部损失赔偿责任。第三人是工程施工总承包单位，被上诉人发现漏水报修后，经物业公司联系第三人实施了具体的维修工作。原审判决认定“被上诉人报修后，第三人到场予以维修，维修后未予恢复，但未判令第三人承担赔偿责任错误。被上诉人主张的案涉房屋地下室漏水问题，在第三人的质量保修范围之内。综上，第三人是赔偿主体，应承担全部赔偿责任。孙有明辩称：2015年6月起地下室北墙墙体开始漏水，给我方造成损失。2015年10月下旬消防验收试水，消防管道漏水，又一次给我造成损失，漏水管道一审上诉人已焊接修复完成。在一审理过程中，法官及当事人多次勘验，按照法律程序进行评估，并取得双方当事人签字认可。一审有争议的为地下室公用面积，在交付房屋时未有分隔墙，争议部分属于房屋套内可使用面积。如判定为公用面积，开发商属违规交房，应付法律责任。公用面积是指住宅内为方便用户出入，正常交往保障生活所设置的公共走廊、楼梯、楼层间厅、水箱间、电梯间等所占面积的总和，购房者在购买房屋时，会把公用面积分摊给用户，计入用户建筑面积。交付使用时会将公用面积和套内面积用分隔墙进行区分。分摊原则：房屋公用建筑面积分摊以幢为单位，公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积，与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。辰宇公司述称：同意一审判决。孙有明向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因两次漏水给原告房屋及物品损失造成的损失共计5万元；2.判令被告赔偿原告母亲的房屋租赁费、因房屋长毛造成的健康损失、误工费、除湿机24小时除湿工作所产生的电费、律师咨询费共计5万元；3.判令被告承担所有与诉讼有关的一切费用。一审法院认定事实：2012年12月28日，原、被告签订商品房买卖合同，双方约定原告向被告购买被告开发的位于沈阳市大东区房屋，每平方米单价10497.05元，建筑面积104.6平方米，赠送地下室。双方约定被告自房屋交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任，住宅质量保证书载明屋面防水、有防水要求的房间及外墙放渗漏保修期为5年。被告于2013年10月将涉案房屋交付给原告，原告将房屋装修后入住，2015年6月，原告发现房屋内地下室墙面渗水，原告报修后，被告派房屋的施工单位，即第三人到场予以维修，维修过程中将墙壁的防水层、保温层、大白、壁纸、踢脚线拆除，以钻眼打胶的方式维修堵漏，维修后未予恢复。因墙壁漏水，室内潮湿，墙壁发霉、长毛，衣柜及存放在衣柜内的衣服、鞋、箱包均受损。经原告申请，原审法院委托辽宁华诚信资产评估有限公司对原告房屋内的财产损失进行评估，该公司作出辽华鉴报字（2019）第019号评估报告，评估结论为：委估的涉案资产评估价值为27070元，原告为此垫付鉴定费2000元。一审法院认为，原、被告签订商品房买卖合同合法有效，双方均应全面履行各自义务。被告将房屋交付给原告后，房屋在质保期内出现墙壁漏水的问题，导致原告房屋室内潮湿，墙壁发霉、衣物等物品受损，被告派人维修后，墙壁的防水层、保温层、大白、壁纸、踢脚线被拆除破坏，未予恢复，故被告应予赔偿原告房屋内的物品损失共计27070元。关于原告要求被告赔偿房屋租赁费及误工费的问题，因涉案房屋多次出现严重漏水问题，且经过多次查看和维修，势必会在一定程度上影响原告房屋的正常使用和原告的正常工作，为此原审法院酌情认定被告赔偿原告损失1000元。原告要求被告赔偿除湿机电费和健康损失的诉讼请求，没有法律和事实依据，不予支持。关于被告提出的原告房屋地下室内储物室部分应为封闭的专用于布置整栋楼体管线的公共部位的抗辩，被告没有提供确着证据予以证明，故对于被告的此项抗辩，不予支持。被告与第三人之间的纠纷，双方应当另行解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、郡铭公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告孙有明房屋内物品损失27070元；二、郡铭公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告孙有明损失1000元；三、郡铭公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告孙有明鉴定费2000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告孙有明承担1750元，郡铭公司承担550元。二审中，当事人均未提交新证据。本院除一审认定的孙有明报修后，铭郡公司派辰宇公司予以维修应为物业公司通知辰宇公司予以维修外，对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为地下室储物间是否为公共区域，储物间内物品受损的赔偿主体是谁，孙有明是否存在误工损失，应否予以赔偿问题。关于储物间是否为公共部位问题，经查，孙有明与铭郡公司签订《商品房买卖合同》，购买铭郡公司开发建设的房屋，并约定附赠地下室。本案发生物品损失的储物间设置于地下室内，并与附赠给被上诉人的地下室区域相通，双方并未约定孙有明购买的房屋及附赠的地下室不包含该储物间，铭郡公司亦未对该储物间进行封闭或者明示禁止使用，依据现有证据，本院无法认定该区域为公共部位。孙有明对该储物间进行了装修、存放物品，因墙体漏水致其物品受损，应予赔偿。对于孙有明物品损失数额问题，原审法院已委托评估单位予以评估，上诉人未提供证据证明该评估结论存在不当之处，故本院予以认定，但对于孙有明是否存在误工损失问题，孙有明虽提供沈阳鑫兴网络科技有限公司出具的误工证明，但并未提供充分证据证明其因此而减少收入，故本院对此不予认定。关于赔偿主体问题，因孙有明与铭郡公司签订《商品房买卖合同》，双方形成了商品房买卖关系，房屋在质保期内发生漏水问题，开发单位应予承担维修和赔偿责任。至于铭郡公司与辰宇公司之间如何约定，与本案非同一法律关系，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初1533号民事判决第一项、第三项；二、撤销沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初1533号民事判决第二项、第四项；三、驳回双方当事人其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由孙有明负担1773.25元，沈阳铭郡置业有限公司负担526.75元。二审案件受理费2300元，由孙有明负担76.5元，沈阳铭郡置业有限公司负担2223.5元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年四月二十日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。