河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终251号上诉人（原审原告）：洛阳市增凯房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市老城区中州东路17号院6层（实际办公地西工区九都路58号院7号楼付5楼）。法定代表人：杨钦武，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郭丽红，河南广泉律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：吴周立，男，汉族，1958年8月7日出生，住河南省汝州市。被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司洛阳分行，住所地河南省洛阳市西工区中州中路439号。负责人：周恩红，行长。委托诉讼代理人：马依，女，该银行员工。上诉人洛阳市增凯房地产开发有限公司（以下简称增凯公司）因与被上诉人吴周立、中国银行股份有限公司洛阳分行（以下简称中行洛阳分行）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人增凯公司的委托诉讼代理人郭丽红，被上诉人中行洛阳分行的委托诉讼代理人马依到庭参加了诉讼。被上诉人吴周立经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。增凯公司上诉请求：1.依法解除增凯公司与吴周立于2013年7月3日签订的商品房预售合同，并撤销该合同在洛阳市房地产市场管理处的登记备案手续；2.依法解除2013年10月16日增凯公司与吴周立、中行洛阳分行签订的“个人一手住房贷款合同”；3.要求吴周立向增凯公司支付违约金49089.2元，并按增凯公司被扣款总额日千分之二的标准承担2016年1月起至还款期间的利息（暂计5万元）；4.诉讼费由吴周立承担。事实与理由：1.一审法院以合同已履行完毕为由，驳回增凯公司要求解除《商品房预售合同》和“个人一手住房贷款合同”的诉求，认定事实错误，判决不当。由于吴周立长期不还银行贷款本息且被起诉还款，已经构成对贷款合同的根本违约，同时根据预售合同的约定，也构成对预售合同的根本违约，增凯公司诉求解除《商品房预售合同》，符合双方合同约定，也符合《合同法》第94条规定的法定解除条件，《商品房预售合同》应当解除。由于《商品房预售合同》符合解除条件而解除，“个人一手住房贷款合同”也应一并解除。增凯公司与吴周立签订的《商品房预售合同》，因吴周立未还款、未办证、未承担违约责任，不存在合同履行完毕的情形。另外，即使《商品房预售合同》未就解除事项做出明确约定，但吴周立违约，增凯公司依据《合同法》的规定行使法定解除权，符合法律规定。2.一审法院以合同约定的违约责任高于法律规定的最高限额为由，驳回增凯公司主张违约利息的诉求，判决错误。《商品房预售合同》附件四第三条约定：“如出卖人被扣划保证金的，××按照出卖人被扣保证金总额的10%支付违约金，同时按日向出卖人支付被扣保证金总额的千分之二的欠款利息”。即增凯公司与吴周立在合同中就违约责任已做出预先约定。一审法院审理认为，增凯公司“主张千分之二的违约利息，因高于法律规定的最高限额”而不予支持，判决错误。本案，增凯公司与吴周立在预售合同中对违约责任已做出明确约定，吴周立对违约责任是明知且认可的，如果违约责任过高，人民法院可以依法酌减，但直接以约定过高而驳回诉求，显然与合同约定的惩罚本意不附，也违反法律和司法解释的规定。吴周立未到庭及答辩。中行洛阳分行辩称，涉案的银行贷款已全部执行完毕，故增凯公司的上诉与中行洛阳分行无关。增凯公司向一审法院起诉请求：1.依法解除增凯公司与吴周立于2013年7月3日签订的商品房预售合同（合同编号YS0206088），并撤销该合同在洛阳市房地产市场管理处的登记备案手续；2.依法解除2013年10月16日增凯公司与吴周立、中行洛阳分行签订的“个人一手住房贷款合同”；3.要求吴周立向增凯公司支付违约金49089.2元，并按增凯公司被扣款总额日千分之二的标准承担2016年1月起至还款期间的利息（暂计5万元）；4.要求吴周立赔偿增凯公司诉讼费损失5432元；5、诉讼费由吴周立、中行洛阳分行承担。一审法院认定事实：2013年7月3日，增凯公司（出卖人）与吴周立（××）签订《商品房预售合同》一份，合同约定，吴周立购买由增凯公司开发的位于洛阳市老城区九都路以北，定鼎路以东香榭里定鼎广场5幢1单元1-703号房，付款方式为××于2013年6月28日前付清首付款218261元，剩余款项以按揭合同为准。合同附件四约定，××采用贷款方式支付房款的，并由出卖人提供借款担保的，××对银行的违约视同对本合同的违约。××未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金，××应在出卖人保证金被扣划后10日内全额偿还出卖人，并按出卖人被扣划保证金总额的10%向出卖人支付违约金，同时自出卖人保证金被扣划之日起，至××还清出卖人全部保证金之日止，××按日向出卖人支付被扣划保证金总额的千分之二作为欠款利息。合同还对其他方面做了约定。2013年10月16日，借款人吴周立、贷款人中行洛阳分行与保证人增凯公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同）一份，合同约定：吴周立向中行洛阳分行贷款50万元，用于购买位于洛阳市老城区××、××以东××榭里××广场5-1-703房屋，贷款期限108个月，还款方式为按月等额本息还款；若借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；有权依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。合同还对其他方面做了约定。吴周立以上述所购房屋为该笔借款作抵押。增凯公司向一审法院提交判决书、裁定书、回执各一份，票据两张、客户明细账若干张，以证明2016年5月30日，中行洛阳分行向一审法院起诉吴周立、增凯公司，要求吴周立偿还借款本息430928.89元，增凯公司承担连带清偿责任等，一审法院于2016年12月20日作出判决，支持了中行洛阳分行的上述诉讼请求。该判决生效后，吴周立未主动履行该判决，中行洛阳分行向本院申请强制执行，一审法院于2018年3月29日作出执行裁定书。2018年6月6日，增凯公司向一审法院缴纳执行款322470.57元及诉讼费5432元。增凯公司提交自己单方制作的客户明细账，显示自2016年3月至2018年3月期间，数次因吴周立贷款逾期被中行洛阳分行扣划保证金共计168421.93元，以上共计490892.50元（不含诉讼费）。增凯公司还向一审法院提交2019年8月6日，洛阳市泽凯物业管理服务有限公司出具的《证明》一份，载明定鼎广场小区5号楼1单元703号的业主为吴周立，房屋于2014年4月3日交房，2014年9月15日装修验收但至今未实际入住，自2016年7月1日起长期拖欠物业费等。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。增凯公司与吴周立于2013年7月3日签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。合同签订后，增凯公司依约履行了合同义务交付了房屋，吴周立也依约向增凯公司交付了全部房款，则该合同已经全部履行完毕。2013年10月16日，借款人吴周立、贷款人中行洛阳分行与保证人增凯公司签订的贷款合同，依据增凯公司提交的判决书、裁定书、回执等证据可以看出该合同也已实际履行完毕，增凯公司作为保证人，代吴周立向中行洛阳分行支付贷款的行为使其取得了保证人向债务人追偿的权利，故增凯公司增凯公司要求吴周立支付增凯公司代付的诉讼费5432元，一审法院予以支持。根据《商品房预售合同》的约定，××未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金，××应在出卖人保证金被扣划后10日内全额偿还出卖人，并按出卖人被扣划保证金总额的10%向出卖人支付违约金，吴周立应向增凯公司支付违约金49089.2元，至于增凯公司要求吴周立按合同约定的日千分之二支付利息，因该约定高于法律规定的最高限额，一审法院不予支持。因上述《商品房预售合同》及《贷款合同》均已履行完毕，且《商品房预售合同》对合同解除也无约定，也不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同解除的情形，故对增凯公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。增凯公司代吴周立向中行洛阳分行支付的贷款本息，增凯公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，缺席判决如下：一、限吴周立于本判决书生效后十日内向增凯公司支付违约金49089.2元；二、限吴周立于本判决书生效后十日内向增凯公司支付诉讼费5432元；三、驳回增凯公司的其他诉讼请求。如吴周立未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2390元，由增凯公司负担1195元，吴周立负担1195元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，增凯公司与吴周立签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。根据查明的事实，在合同签订后，吴周立支付了首付款并办理了银行贷款，增凯公司收到全部房款后交付了房屋。增凯公司上诉称，因吴周立未按期偿还贷款，导致被中行洛阳分行起诉，并被法院执行了相应的贷款，因此依据合同约定和法律规定，增凯公司有权解除涉案的《商品房预售合同》和《贷款合同》。本院认为，合同解除分为约定解除和法定解除，涉案的《商品房预售合同》补充协议约定，××未按期向银行履行还款义务，导致银行从出卖人账户扣划保证金，××应在出卖人保证金被扣划后10日内全额偿还出卖人，并按出卖人被扣划保证金总额的10%向出卖人支付违约金；同时自出卖人保证金被扣划之日起，至××还清出卖人全部保证金之日止，××按日支付被扣划保证金总额的千分之二的利息。如果增凯公司承担了担保责任，并不是解除合同，而是由吴周立承担相应的违约责任。涉案《商品房预售合同》与《贷款合同》亦不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除情况，因此，增凯公司上诉请求解除涉案的《商品房预售合同》与《贷款合同》没有事实和法律依据，本院不予支持，增凯公司代吴周立偿还的贷款可以另行追偿。关于吴周立的违约责任问题，双方补充协议约定，因吴周立未按期还款导致增凯公司被银行扣划保证金，吴周立应当赔偿保证金总额的10%并按日千分之二赔偿利息，该约定远高于增凯公司的损失，本院酌定吴周立赔偿保证金总额的10%，并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿利息。综上所述，增凯公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初2245号民事判决第二项；二、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初2245号民事判决第一项为：限吴周立于本判决书生效后十日内向洛阳市增凯房地产开发有限公司支付违约金49089.2元及利息。（利息以490892.5元为基数，自2018年6月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月20日起至实际返还完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付）；三、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初2245号民事判决第三项；四、驳回洛阳市增凯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如吴周立未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2390元，由洛阳市增凯房地产开发有限公司负担1000元，由吴周立负担1390元。二审案件受理费1050元，由洛阳市增凯房地产开发有限公司负担850元，由吴周立负担200元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年四月十三日书记员  李圆圆