江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2200号上诉人（原审被告）：姑苏区华联商超人民路加盟店。委托诉讼代理人：董强，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州尚沃格酒店管理有限公司。委托诉讼代理人：尹继忠，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉鹏程，江苏政纬律师事务所律师。原审被告：姑苏区平江盛豪宾馆。委托诉讼代理人：王多，江苏苏融律师事务所律师。原审被告：夏锋。委托诉讼代理人：胡嘉璐，江苏苏融律师事务所律师。原审第三人：刘抗林。上诉人姑苏区华联商超人民路加盟店（以下简称华联加盟店）因与被上诉人苏州尚沃格酒店管理有限公司（以下简称尚沃格公司）、原审被告姑苏区平江盛豪宾馆（以下简称盛豪宾馆）、夏锋、原审第三人刘抗林房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初10003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。华联加盟店的上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判；诉讼费由尚沃格公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。盛豪宾馆与刘抗林之间的转租协议合同期限至2021年3月2日止，华联加盟店是以合法转租的形式获得租赁物在租赁期间的使用权，且你的客栈公司知道且同意该转租形式。尚沃格公司从你的客栈公司受让所有权后，承继了该房屋的租赁合同，华联加盟店对你的客栈公司的抗辩可对抗尚沃格公司。一审法院因尚沃格公司与盛豪宾馆协议解除合同，盛豪宾馆以快递方式于2019年12月19日通知与华联加盟店解除合同为由，认定华联加盟店与盛豪宾馆的合同解除并要求华联加盟店在租期内搬离是错误的。现刘抗林就盛豪宾馆违法解除租赁合同提起诉讼，该合同有效性应等待生效判决认定。2.一审法院适用法律错误。一审法院没有考虑华联加盟店房屋租赁合同的生效状态，仅以物权状态判定华联加盟店无权继续使用房屋。3.一审法院程序错误，对本案重要证据盛豪宾馆与刘抗林之间的合同解除未重点审查和释明。尚沃格公司、刘抗林未做答辩。姑苏区平江盛豪宾馆、夏锋二审辩称，苏州尚沃格公司是基于物权法律关系，而非合同法律关系要求华联加盟店搬离，因此一审认定事实清楚，适用法律正确。尚沃格公司向一审法院起诉请求：1.确认尚沃格公司与盛豪宾馆、夏锋之间的《租赁合同》于2019年10月31日解除；2.判令盛豪宾馆、夏锋、华联加盟店立即将苏州市人民路1585号房屋腾清后交付尚沃格公司；3.判令盛豪宾馆支付尚沃格公司房屋租金583933元（租金计算期间为2019年9月12日至2019年10月31日，共49日，每日租金为11917元（4450000元除以365日））；4.判令盛豪宾馆支付尚沃格公司房屋使用费暂计357510元（从2019年11月1日起计算至房屋腾清交付之日止，暂计30日，每日房屋使用费参照租金标准为11917元（4450000元除以365日））；5.判令盛豪宾馆支付尚沃格公司滞纳金暂计600000元（从2019年9月29日起计算至租金、房屋使用费付清之日止，暂计60日，每日按10000元计算）；6.判令夏锋对盛豪宾馆在上述第3、4、5项诉请中应承担的付款义务承担连带保证责任；7.判令盛豪宾馆、夏锋、华联加盟店承担本案的诉讼费用。一审审理中，尚沃格公司明确华联加盟店应腾空返还的房屋为苏州市人民路1585号南邻第一间、第二间沿街商铺，且因尚沃格公司与盛豪宾馆于2020年1月8日就除上述一楼沿街商铺的其他房屋完成交接，故变更第3项、第4项诉请为：判令盛豪宾馆支付房屋租金597359元（租金计算期间为2019年9月12日至2019年10月31日，共49日，每日租金为12191元）；判令盛豪宾馆支付房屋使用费暂计841179元（自2019年11月1日起计算至2020年1月8日，计69日，每日房屋使用费参照租金标准为12191元，自2020年1月9日起计算至房屋腾清交付之日止，每日房屋使用费参照华联加盟店租金标准为1095元）。一审查明事实如下：2013年5月，你的客栈公司（出租人，甲方）与夏锋（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市人民路1585号房屋（7层，建筑面积约为7013平方米，以下简称涉案房屋）出租给乙方，租期十年，自2013年6月1日起至2023年5月31日，其中2019年6月1日起至2021年5月31日（第七、第八年）期间年租金为445万元，租金先付后用，半年一付，提前15日支付。合同第8.7条约定，本合同签订时，租赁房屋内法人企业（乙方的公司）尚未成立，待乙方办理好政府规定的开办手续后，本合同的法律责任和权利义务由该公司承接，该公司在本合同上加盖公章，已示同意。同时乙方表示愿意对该公司对甲方就本合同的义务承担连带保证责任；合同第8.16条约定，乙方逾期支付租金，每日按1万元支付滞纳金；逾期超过15日的，甲方有权解除本合同并收回租赁物业、场地及附属设施设备。合同签订后，夏锋自你的客栈公司处接收上述涉案房屋。2013年9月9日，夏锋注册设立个体工商户盛豪宾馆，并在涉案房屋内经营宾馆项目。2016年3月4日，盛豪宾馆（出租人，甲方）与刘抗林（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市人民路1585号一楼沿街商铺出租给乙方经营连锁便利超市，租期五年，自2016年3月14日起至2021年3月3日止，年租金40万元。合同签订后，盛豪宾馆将苏州市人民路1585号房产一楼南第一间、第二间沿街商铺交付刘抗林。现上述房屋由华联加盟店进行超市使用。因你的客栈公司作为被执行人涉执行案件，苏州市中级人民法院于2019年8月27日至8月29日对涉案房屋进行司法拍卖。尚沃格公司作为竞拍人，以8166万元竞得涉案房屋（包括装修及附属设施）。2019年9月11日，苏州市中级人民法院作出（2019）苏05执恢16号执行裁定书，裁定将被执行人你的客栈公司名下坐落于苏州市人民路1585号商业房地产过户至尚沃格公司名下。2019年9月20日，尚沃格公司委托律师函告夏锋、盛豪宾馆，告知其经司法拍卖现为涉案房屋产权人，要求夏锋、盛豪宾馆接函后五日内将2019年9月12日至2019年12月31日期间租金1353288元支付给尚沃格公司，逾期支付将按约主张滞纳金并行使合同解除权。夏锋接函后，于2019年9月23日回函表示不结欠租金。2019年10月22日，苏州市人民路1585号不动产权属登记至尚沃格公司名下。一审审理中，尚沃格公司陈述称，自2019年9月12日起至今，盛豪宾馆、夏锋均未支付过租金。同年10月10日双方协商，就涉案房屋租赁合同解除时间点协商为2019年10月31日。一审中，夏锋、盛豪宾馆陈述称，同意涉案房屋租赁合同于2019年10月31日解除；其后曾通知刘抗林解除一楼商铺部分房屋的合同并要求其搬离，但刘抗林及华联加盟店均拒绝搬离。刘抗林陈述称，其系华联加盟店经营者刘阳阳父亲，华联加盟店原登记经营者为其本人；其已代华联加盟店于2019年11月向盛豪宾馆支付了新一季租金。尚沃格公司与盛豪宾馆、夏锋就除华联加盟店目前使用的一楼沿街商铺以外的涉案房屋于2020年1月8日完成了交接；双方办理了书面交接手续。以上事实，有尚沃格公司提交的执行裁定书、不动产权属证书、租赁合同、律师函、回复函、物业交接证明及各方当事人庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，你的客栈公司与盛豪宾馆、夏锋就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应按约履行。现因你的客栈公司名下的涉案房屋被司法拍卖，由尚沃格公司买受，故根据买卖不破租赁原则，尚沃格公司承继上述房屋租赁合同中的出租人权利义务，其有权向盛豪宾馆、夏锋主张相应的房屋租金。根据苏州市中级人民法院于2019年9月11日出具的执行裁定书，其中明确尚沃格公司已成为涉案房屋的所有权人，故尚沃格公司有权向盛豪宾馆主张2019年9月12日起的房屋租金；盛豪宾馆、夏锋抗辩其就应付租金抵充了你的客栈公司法定代表人借款的意见，因上述抵偿行为未经执行法院认可，故不可对抗尚沃格公司，故一审法院对盛豪宾馆、夏锋的前述抗辩意见不予采纳。鉴于双方当事人已就涉案房屋租赁合同于2019年10月31日解除达成合意，故对尚沃格公司主张2019年9月12日至10月31日期间租金597359元的诉讼请求，一审法院予以支持。租赁合同解除后，盛豪宾馆应及时将涉案房屋腾空交还尚沃格公司，然因其于2020年1月8日方就除一楼沿街商铺以外的涉案房屋交还，故2019年11月1日至2020年1月8日期间尚沃格公司有权参照租金标准，向盛豪宾馆主张房屋占用费计841179元。关于华联加盟店租用的涉案房屋一楼沿街商铺。虽刘抗林与盛豪宾馆就一楼沿街商铺签订了房屋租赁合同，目前租期尚未届满，然因尚沃格公司与盛豪宾馆就涉案房屋的租赁合同（主合同）已解除，故在尚沃格公司作为物权人主张排他性权利的情形下，刘抗林、华联加盟店均无权继续使用涉案房屋。华联加盟店对其使用部分亦负有向尚沃格公司腾让之义务，故一审法院对尚沃格公司要求华联加盟店腾空、返还涉案房屋一楼沿街商铺的诉讼请求，亦予支持。华联加盟店、刘抗林可向盛豪宾馆或相关主体，另行主张权利，本案中不予理涉。因华联加盟店至今使用上述房屋，故自2020年1月9日起至实际腾让之日止的房屋使用费，一审法院参照盛豪宾馆与刘抗林的合同约定，按1095元/日计算，由盛豪宾馆向尚沃格公司支付。关于尚沃格公司主张的滞纳金，实为逾期付款违约金。盛豪宾馆在尚沃格公司催告履行后仍怠于支付，构成违约，故应承担相应的违约责任；尚沃格公司现按合同约定每日1万元计算，因盛豪宾馆抗辩违约金过高，且尚沃格公司亦认可除利息损失以外并无其他实际损失，故一审法院在支持尚沃格公司主张逾期付款违约金的基础上，调整违约金的计算方式，按年利率11.7%，以盛豪宾馆欠付租金597359元为基数，自2019年9月12日计算至判决确定的履行之日止；尚沃格公司主张超出部分，一审法院不予支持。关于夏锋的连带保证责任。根据你的客栈公司与夏锋签订的房屋租赁合同，涉案房屋承租人在夏锋设立盛豪宾馆后，由盛豪宾馆作为承租人，夏锋则为盛豪宾馆在上述租赁合同项下的承租人义务承担连带保证责任。上述合同约定于法有据，现尚沃格公司承继上述租赁合同出租人权利义务后，有权据此要求夏锋就盛豪宾馆欠付租金、房屋使用费、逾期付款违约金等债务承担连带清偿责任，故一审法院对其该项诉讼请求亦予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、确认苏州尚沃格酒店管理有限公司与姑苏区平江盛豪宾馆就苏州市人民路1585号房屋签订的租赁合同于2019年10月31日解除。二、姑苏区华联商超人民路加盟店于判决生效之日起十五日内腾空搬离苏州市人民路1585号一楼沿街南第一间、第二间商铺，并由姑苏区平江盛豪宾馆将上述一楼沿街商铺返还苏州尚沃格酒店管理有限公司。三、姑苏区平江盛豪宾馆于判决生效之日起十日内支付苏州尚沃格酒店管理有限公司房屋租金597359元及房屋使用费（暂计算至2020年1月8日房屋使用费计841179元，自2020年1月9日至实际返还上述一楼沿街商铺之日止，房屋使用费按1095元/日继续计算）。四、姑苏区平江盛豪宾馆于判决生效之日起十日内支付苏州尚沃格酒店管理有限公司逾期付款违约金（按年利率11.7%，以597359元为基数，自2019年9月12日计算至判决确定的履行之日止）。五、夏锋就判决第三项、第四项确定的债务向苏州尚沃格酒店管理有限公司承担连带清偿责任。案件受理费112666元，减半收取56333元，由姑苏区平江盛豪宾馆、夏锋共同负担，于判决生效之日起十日内直接向苏州尚沃格酒店管理有限公司履行。二审对一审查明事实予以确认。二审中，华联加盟店提供了加盖苏州市姑苏区行政审批局个体户登记专用章的苏州你的客栈公司与刘抗林之间的《房屋租赁合同》复印件。华联加盟店提供上述合同为了证明出租方你的客栈公司与承租人刘抗林之间也存在租赁合同关系，承租人刘抗林对于房屋占有、使用是经过你的客栈公司认可的，尚沃格公司无权以其与盛豪宾馆、夏锋之间的租赁合同解除为由要求华联加盟店搬离。尚沃格公司质证认为，对苏州你的客栈公司与刘抗林之间的房屋租赁合同形式上真实性无法确认，关联性、合法性不认可。案涉房屋评估时，华联加盟店在苏州市执行局向其调查房屋租赁情况时，其向执行局提供的是与盛豪宾馆签订的房屋租赁合同，一审中华联加盟店、刘抗林、盛豪宾馆均对刘抗林、盛豪宾馆之间签订的合同予以认可，一审中华联加盟店也是基于其与盛豪宾馆之间的房屋租赁合同主张可以继续租赁案涉房屋，一审中华联加盟店明确租金支付对象是盛豪宾馆，对于二审中提供的房屋租赁合同并未提及，且从签订时间上看，你的客栈公司与刘抗林之间的合同签订于2014年3月份，租赁期限已经到期，且该份合同不属于二审新证据，依法不应采纳。盛豪宾馆、夏锋质证认为，对上述证据的真实性无法确认，也不知晓该合同的存在，另外即使合同是真实的，从合同约定期限看已经过期限，尚沃格公司于2019年8月28日受让房屋，作为物权人也有权对案涉房屋享有排他性权利。二审中，华联加盟店陈述，刘抗林与华联加盟店办理营业执照时，你的客栈公司与盛豪宾馆均协助办理，刘抗林与华联加盟店对房屋占有使用是经过你的客栈公司、盛豪宾馆认可的，因此先租赁合同解除的情况下，转租合同履行的基础仍存在，转租合同应继续履行。本院认为，你的客栈公司与刘抗林之间虽签订了房租租赁合同，但综合你的客栈公司与盛豪宾馆、夏锋签订房屋租赁合同、盛豪宾馆又与刘抗林签订房屋租赁合同，以及华联加盟店向盛豪宾馆实际支付租金，华联加盟店一审、二审认可其系从盛豪宾馆转租的案涉房屋等情况，本院认为，你的客栈公司与刘抗林虽签订了房屋租赁合同，但并未实际履行，事实上是你的客栈公司将房屋出租给盛豪宾馆、夏锋，盛豪宾馆又转租给了华联加盟店。你的客栈公司与盛豪宾馆、夏锋之间房屋租赁合同成立有效。因你的客栈公司名下的案涉房屋通过司法拍卖，由尚沃格公司买受，尚沃格公司作为所有权人承继了上述房屋租赁合同中出租人的权利义务。鉴于尚沃格公司与盛豪宾馆就合同解除达成了一致，本院确认双方租赁合同解除。合同解除后，承租人盛豪宾馆、次承租人华联加盟店应当及时交还案涉房屋。华联加盟店上诉主张其与盛豪宾馆之间的转租合同有效，一审判决其搬离房屋损害华联加盟店的权益，本院认为，无论华联加盟店与盛豪宾馆之间的转租合同是否有效，尚沃格公司基于所有权的排他性，有权要求次承租人华联加盟店腾空、返还其使用部分的房屋。盛豪宾馆与华联加盟店间转租合同、华联加盟店的损失与本案属不同法律关系，华联加盟店可另行主张权利，本案不予理涉。综上所述，姑苏区华联商超人民路加盟店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人姑苏区华联商超人民路加盟店负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二〇年四月二十一日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉