浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初57号 原告：桐庐县城南街道大联股份经济合作社，住所地桐庐县城南街道大联村。 法定代表人：王福根，董事长。 委托诉讼代理人：许瑞文，浙**诺律师事务所律师。 被告：郑晓峰，男，1989年1月30日出生，汉族，住桐庐县。 委托诉讼代理人：倪英华,浙江凯运律师事务所律师。 原告桐庐县城南街道大联股份经济合作社与被告郑晓峰拍卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年3月11日和2020年4月21日公开开庭进行审理。两次庭审均由当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桐庐县城南街道大联股份经济合作社向本院提出诉讼请求：1.确认原告对被告交纳的拍卖保证金350000元不予退还的行为有效；2.判令被告立即支付原告拍卖价款差额损失790000元，拍卖佣金9500元，广告宣传费2000元，合计801500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月11日，原告所在的村召开了股东代表大会，决定将村位于陈家坞综合楼及副楼面积约7600平方米的集体用房进行出租竞拍，租期九年，年租金170万元起拍，参拍人员交纳保证金35万元等，参加会议的全体村民在会议记要上签名确认。2018年4月16日，原告与杭州春江拍卖有限公司签订了委托拍卖合同，约定于2018年4月27日14时在桐庐县招投标服务中心开标大厅进行公开拍租，拍卖成交后需向拍卖人（杭州春江拍卖有限公司）支付佣金9500元等。2018年4月19日，杭州春江拍卖有限公司向全社会进行公告，并制作了拍卖须知，在拍卖须知中明确告知拍卖成交后须当场与拍卖人签订《拍卖成交确认书》，并交纳交易服务费，拍卖成交后买受人应当按照拍卖须知的约定在拍卖成交后的次日向拍卖人支付第一年的拍卖成交价款，若买受人违约则没收竞买保证金、租赁履约保证金，标的再行拍卖，再行拍卖价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额并承担第一次拍卖中本人及委托人应当支付的拍卖佣金、广告宣传费、场租费等。此后，原告投入广告宣传费2000元。拍卖前，原告及拍卖人对标的物进行了展示，以标的物的现状为准。2018年4月27日，被告参拍，并以最高价369万元中标，中标后被告与拍卖人签订了《拍卖成交确认书》，但未与原告签订《房屋租赁合同》，也未向拍卖人支付第一年的拍卖成交租金。后原告多次通知被告签订房屋租赁合同，交纳拍卖成交款及履约保证金等，被告一直不交，也不与原告签订《房屋租赁合同》，为此，2019年5月17日，原告书面通知被告按合同约定没收竞卖保证金并拟再次启动拍卖程序，被告仍不予理踩。无奈，原告于2019年6月19日再次委托浙江耀江拍卖有限公司再次进行拍卖，但流拍。2019年7月2日，原告与浙江艺海拍卖有限公司签订委托拍卖合同，于2019年7月17日第三次在网上进行了拍卖，竞买人徐鹏以第一年租金290万元、总成交价27426750元中标，与第一次被告中标相比，原告实际损失第一年的租金790000元，另加上支付的佣金9500元及宣传费2000元，共计损失801500元。原告认为：2018年4月27日被告中标后未按拍卖成交书的约定向原告支付拍卖成交款，事后也不与原告签订《房屋租赁合同》，导致原告后续进行拍卖，与第一次相比，第一年租金成交差额达790000元，该损失是由被告的原因所造成，被告理应承担赔偿责任，现经协商己无法解决，特依法向贵院提起诉讼，敬请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告郑晓峰答辩称，被告于2018年4月27日通过公开拍卖，以369万元的最高价竞得桐庐县城白云小区综合楼使用权是事实，但部分内容与，理由如下：一、拍卖标的面积与实际不符，中标后被告通过了解拍卖标的只有5000多平方米，与被告陈述的7600平方米不符；二、原告陈述拍卖成交的次日被告应缴纳拍卖款，但根据拍卖须知，拍卖款缴纳时间为2018年6月1日前；三、根据拍卖须知的规则，被告缴纳369万的拍卖款的前提是与原告签订房屋租赁合同，拍卖后原、被告双方一直就租赁合同的关键性条款（外墙立面、楼顶广告位的使用权以及腾空交付等）进行协商，最后无法达成一致，其原因在于原告在拍卖时未将需要签订的租赁合同作为附件列入招标文件，原告因此存在过错；四、被告存在违约行为以及同等条件进行二次拍卖是补足差额并承担相关费用的前提，被告认为双方当事人未签订租赁合同的原因是无法协商确定关键性的租赁条款而非被告存在违约行为，其次原告再行进行拍卖历时时间较长且改变了拍卖的条件，故再次拍卖成交的价格与被告无关。综上，被告认为原告的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。 原告桐庐县城南街道大联股份经济合作社为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 证据1、《股东代表大会决议》一份，证明全体股东代表同意将涉案标的进行公开拍卖的事实； 证据2、《委托拍卖合同》一份，证明原告委托杭州春江拍卖有限公司对案涉标的进行拍卖的事实； 证据3、《拍卖公告》、《拍卖须知》、《拍卖成交确认书》、结算业务入账自助回单、收据各一份，证明原告以及拍卖人对案涉标的物的信息进行披露并公开告知拍卖规则，被告知悉拍卖标的物情况，交纳保证金35万元，参与拍卖并以最高价369万元中标，并与拍卖人签订《拍卖成交确认书》对拍卖进行确认的事实； 证据4、佣金发票、广告费发票、自助回单各一份，证明原告支付佣金及广告费的事实； 证据5、通知书、收件记录各一份，证明原告多次通知被告签订租赁合同以及被告超期未签订租赁合同后告知被告没收保证金和再次拍卖所产生的差价由被告补足的事实； 证据6、委托拍租合同、电子成交确认书、房屋租赁合同、租金支付银行结算业务入账自助回单、收据各一份，证明案涉标的经原告委托浙江艺海拍卖有限公司拍卖，于2019年7月17日被竞买人徐鹏以最高价290万竞得，后与原告签订租赁合同支付租金的事实。 被告郑晓峰为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 证据1、桐庐县产权交易项目报批表一份，证明原告在拍卖时称已收回租赁物，但实际未收回的事实； 证据2、租赁协议二份，证明原、被告双方协商签订租赁合同，但未达成一致，被告未违约的事实； 证据3、律师函一份，证明被告与原告协商合同条款，不存在拒签合同的事实； 证据4、消防验收合格的意见一份，证明原告拍卖的房屋面积与实际不一致的事实； 证据5、租赁合同、承诺书各两份，证明原告已于2018年7月起将涉案房屋出租给他人，以事实行为解除原拍卖合同的事实； 证据6、会议纪要两份，证明原告已终止拍卖自行出租的事实； 证据7、回复函一份，证明被告未违约的事实； 证据8、拍卖文件一份，证明原告二次拍卖条件不一致，再次拍卖时增设了较多的拍卖条件而导致最终价格低于第一次拍卖价格的事实。 对于原告提供的证据，被告质证认为：对证据2、4、6的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该份证据为原告内部决议和本案没有关联性；对证据3中《拍卖须知》手写的特别提示的真实性有异议，该手写特别提示在拍卖时并未公示，为原告后期添加，证据3的其他证据真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5的真实性、合法性无异议，关联性和证明对象有异议，被告确实收到上述通知，但上述通知是在原被告未能就租赁合同相关事项协商一致的情况下以及桐庐县城南街道的要求下向被告发出的，并不能证明被告存在违约或者悔拍的情形。 对于被告提供的证据，原告质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但对被告的证明目的有异议，原告认为该报批表系在2018年4月份提交，原租户租期到期日为2018年6月30日，当时原告与原租户对于收回标的事项己谈妥，手续办理的情况为已完成，但并非是已收回租赁物；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，被告未与原告协商签订合同事宜；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，原告未收到该份律师函。对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告认为该份验收合格的意见仅针对4#办公楼，本案拍卖标的为白云小区综合楼（大联村陈家坞综合楼及副楼）使用权包含了消防验收的4#号楼，还有部分楼宇不在验收意见范围；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，但是对于被告的证明目的有异议，原告并未于2018年7月将拍卖房屋出租给他人，实际是因为被告的毁约行为，致使原告无法收到租金，被告也未接收租赁物导致原租户未按时搬离，继续占用，为了减少集体经济损失，完善租金收取的依据，原告于2019年5月28日与吴世峰补签了临时的租赁合同；对证据6的真实性无异议，合法性以及证明目的有异议，原告认为会议纪要系原告内部资料，不对外公开，被告应当是无法获取该会议纪要的，关于会议纪要讨论的内容，正是因为原告的悔拍导致拍卖房屋可能出现空置等情况导致集体经济损失，所以集体开会讨论如何减少损失，并非是终止拍卖；对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，原告没有收到该份回复函；对证据8的真实性、合法性、关联性无异议，原告认为并不影响拍卖的实质，拍卖标的亦未变化，不影响本案的认定。 本院对原告提交的证据认证如下：原告提供的证据2、4、6被告均无异议，本院予以确认；证据1为原告内部对本案涉案标的进行拍卖的决议，与本案争议事实无关联性，故本院不予确认；证据3中的《拍卖须知》尾部手写的特别提示在拍卖时未予公示，且被告不予认可，故本院不予确认，但就证据3中的其他证据被告均无异议，本院予以确认；证据5被告自认均收到，对真实性、合法性无异议，从通知内容来看，可以证明原告所欲证明的事实，本院予以确认。 本院对被告提交的证据认证如下：被告提供的证据1为2018年4月18日的《桐庐县产权交易项目报批表》，该证据记载“原租户租赁到期收回标的有关手续办理情况：已完成”，办理标的收回手续并不等同于收回租赁标的，故不能证明被告所欲证明的事实，本院不予确认；证据2的真实性、合法性、关联性原告均有异议，被告亦未举证合同来源，也不能证明被告未违约的事实，故本院不予确认；证据3原告主张未收到该份律师函，本院不予确认；证据4《建筑工程消防验收意见书》的验收针对的原告4#办公楼，不能证明原告拍卖标的面积与实际不符，本院不予确认；证据5的真实性、合法性、关联性原告均无异议，能够证明原告于2018年7月1日起将房屋出租给他人的事实，故本院予以确认；证据6的会议纪要能够证明原告成立专管小组对村集体营业房进行管理，并对房屋进行临时出租的事实，但不能证明原告终止拍卖的事实，原告亦对该证据的合法性、证明目的提出异议，故本院不予确认；证据7的真实性、合法性、关联性原告均有异议，称未收到该份回复函，本院不予确认；证据8的真实性、合法性、关联性原告均无异议，本院予以确认。 根据上述有效证据，并结合各当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2018年4月16日，原告委托杭州春江拍卖有限公司对原告位于桐庐县陈家坞综合楼及副楼）9年房产使用权予以拍卖，并签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同约定，拍卖成交的，委托人应在拍卖成交后7日内向拍卖人支付9500元拍卖佣金。2018年4月19日，原告及拍卖人公开发布了《拍卖公告》、《拍卖须知》，但未将租赁合同一并公示。公告及须知均载明：“拍卖人受桐庐县城南街道大联股份经济合作社委托，对其位于桐庐县城春江路、江南新村、陈家坞的房产使用权进行公开拍卖”以及“白云小区综合楼（大联村陈家坞综合楼及副楼）使用权（3号标的）使用期限自2018年7月1日至2027年6月30日，起拍价170万元/第1年，竞买保证金35万元”。《拍卖须知》第六条第六款规定：“竞买人应认真阅读本拍卖文件，如有异议的，应在竞买报名前提出。竞买人完成报名手续后即表明己充分了解拍卖标的的一切现状（包括瑕疵），接受本拍卖文件的全部内容和要求，并不以任何形式对本拍卖文件的内容提出异议。委托人、招投标中心、拍卖人不承担和担保标的品质和相关瑕疵等任何责任。竞买人报名竞买后，不得以事先未进行咨询等任何理由反悔，其责任由竞买人自负。”第八条规定：“买受人在拍卖成交次日内以现金或转账方式向桐庐县城南街道大联股份经济合作社交清第1年的拍卖成交价（其中：序号为3号的标的第1年的拍卖成交价须在2018年6月1日前交清）；买受人在交清第1年的拍卖成交价的同时，另须向桐庐县城南街道大联股份经济合作社交纳每个标的拍卖成交价10%的租赁履约保证金（以整数计算）及水电押金10万元。”第十条规定：“买受人有下列行为之一的，视为违约，竞买保证金不予退还：1.买受人逾期或拒绝签订《拍卖成交确认书》的；2.买受人逾期或拒绝签订相关合同的；3.买受人逾期或拒绝交纳相关款项的。”2018年4月27日，拍卖人对涉案标的进行公开拍卖，最终由被告以369万元/第1年的最高价竞得，并与拍卖人签订《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》第五条规定：“买受人须按《拍卖须知》的约定向桐庐县城南街道大联股份经济合作社支付拍卖成交价、租赁履约保证金及水电押金。若买受人违约，则没收买受人的竞买保延金、租赁违约保证金。标的再行拍卖，再行拍卖价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额并承担第一次拍卖中本人及委托人应当支付的拍卖佣金、广告宣传费、场租费等。”《拍卖成交确认书》第九条规定：“《拍卖须知》、《拍卖规则》及买受人提供的相关证照为本确认书的有效组成部分。”拍卖成交后，原告为本次拍卖支付拍卖佣金9500元以及广告费2000元。2018年6月11日以及2018年6月16日，原告分别向被告发出通知，告知被告履行支付拍卖款义务并将履行期限顺延至2018年6月20日，同时要求被告签订租赁合同，但被告逾期未向原告支付拍卖成交价、租赁履约保证金及水电押金，也未签订租赁合同。2018年7月1日，原告将部分房屋出租。2019年5月17日，原告再次向被告发出通知，告知被告保证金予以没收，再行拍卖价款低于原拍卖价款的，由被告补足差额并承担第一次拍卖的佣金等费用。2019年6月19日，原告委托浙江耀江拍卖有限公司再次进行拍卖，但流拍。2019年7月17日，原告委托拍卖人浙江艺海拍卖有限公司在中国拍卖行业协会网络拍卖平台上对涉案标的进行网络拍卖，最终由买受人徐鹏以290万元的最高价竞得。该次拍卖与第一次拍卖相比，将起拍价设定为260万元/首年，拍卖款、履约保证金、水电押金的缴纳时间缩短为10个工作日，另外，该次拍卖的《网络拍卖竞买须知》中第八条第11、12、13、14款以及第十一条为新增条款。 本院认为，被告参与原告位于桐庐县陈家坞综合楼及副楼）使用权的拍卖，以最高价竞得后与原告委托的拍卖人签订《拍卖成交确认书》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定拍卖合同法律关系成立并有效。在本次拍卖中，被告知晓拍卖人受原告委托对涉案标的进行拍卖，故依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，本案《拍卖成交确认书》直接约束原告与被告，双方均应遵照执行，全面履行自己的义务。综合本院认定的事实以及双方当事人的辩论意见，本院归纳本案的争议焦点如下：一、被告是否存在违约行为；二、两次拍卖条件不一致的情况下原告是否有权要求被告补足差额并支付拍卖佣金等费用。 一、被告是否存在违约行为。 《拍卖成交确认书》规定：《拍卖公告》、《拍卖须知》为成交确认书的有效组成部分。被告在签订成交确认书后，应按照《拍卖成交确认书》、《拍卖公告》、《拍卖须知》的规定于2018年6月1日前向原告交付拍卖成交价款、履约保证金和水电押金，后原告向被告发出通知，将交款时间延期至2018年6月20日，但被告仍逾期未交款。按照《拍卖须知》第十条规定，被告逾期交款的行为应视为违约，原告有权对竞买保证金不予退还。被告抗辩交纳369万元的拍卖款的前提是与原告签订房屋租赁合同，拍卖后原、被告双方一直就租赁合同的关键性条款（外墙立面、楼顶广告位的使用权以及腾空交付等）进行协商，最后无法达成一致，未能签订租赁合同，其原因在于原告在拍卖时未将需要签订的租赁合同作为附件列入招标文件，原告因此存在过错，被告不存在违约行为。本院认为，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条的规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交”，竞买人的最高应价为要约，拍卖人的定拍为承诺，拍卖合同即成立生效。涉案的《委托拍卖合同》、《拍卖公告》、《拍卖须知》及《拍卖成交确认书》，系原、被告之间完整的要约和承诺，双方之间租赁合同关系通过拍卖的方式成立并生效。本案最终是否签订正式的租赁合同不影响上述法律关系权利义务的履行，而就涉案标的外墙立面、楼顶广告位的使用权、交付等问题双方未能协商一致属于合同约定不明而产生的其他实体争议，原被告可以按照《中华人民共和国合同法》第六十一条处理，故对被告签订租赁合同是支付拍卖款前提的抗辩不予采信。原告于2018年7月1日是否将房屋出租亦不影响原告向被告主张违约责任。综上，对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。 二、两次拍卖条件不一致的情况下原告是否有权要求被告补足差额并支付拍卖佣金等费用。 《中华人民共和国拍卖法》第三十九条规定：“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。”《拍卖须知》和《拍卖成交确认书》对此亦有相同的规定。在第三次拍卖中，与第一次拍卖时间间隔已逾一年，且原告就涉案标的的拍卖人、拍卖平台、起拍价、拍卖款交付时间均作了变更，且增设了“不得分租”、“电梯设备日常检修、保养、管理等由买受人承担”、“广告位及通信塔，机房不在拍卖范围”、“由买受人与原承租户自行办理标的物的移交”等条款。本院认为，原告要求被告补足再行拍卖所产生的差价应建立在相同拍卖条件并及时拍卖的情况下，上述拍卖事项的变更以及增设的拍卖条款直接加重了买受人的履行义务，对再行拍卖的成交价产生了消极的影响，故对原告补足差价损失的诉讼请求，本院不予支持。但原告在第一次拍卖中支付的拍卖佣金以及广告费属于因被告的违约行为而支出的实际费用，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定应予支付。综上，对原告第二项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国拍卖法》第三十九条、五十一条，《中华人民共和国合同法》第十三条、六十条、第一百零七条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告桐庐县城南街道大联股份经济合作社对被告郑晓峰交纳的拍卖保证金350000元不予退还的行为有效。 二、被告郑晓峰于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐县城南街道大联股份经济合作社拍卖佣金9500元、广告费2000元。 三、驳回原告桐庐县城南街道大联股份经济合作社其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11815元，减半收取计5907.5元，由原告桐庐县城南街道大联股份经济合作社负担5000元，被告郑晓峰负担907.5元。 原告桐庐县城南街道大联股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告郑晓峰于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  丁正强 二〇二〇年四月二十八日 代理书记员  刘 琦 ? 附法律条文： 《中华人民共和国拍卖法》 第五十一条竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。