河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1924号上诉人（原审被告）：刘安刚，男，1970年11月9日出生，汉族，住河南省偃师市。上诉人（原审被告）：罗惠芹，女，1971年11月29日出生，汉族，住河南省偃师市，系刘安刚妻子。委托诉讼代理人：刘安刚，信息同上。被上诉人（原审原告）：田学峰，男，1972年3月1日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：陈国强，男，1976年9月15日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人刘安刚、罗惠芹因与被上诉人田学峰租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘安刚（罗惠芹的委托诉讼代理人）、被上诉人田学峰的委托诉讼代理人陈国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘安刚、罗惠芹上诉请求：1.撤销一审判决,改判刘安刚、罗惠芹不负担返还租金4583.3元及利息义务；2.一、二审诉讼费由田学峰负担。事实与理由：2012年2月28日,偃师市博世畜产品有限公司与田学峰续签合同,租期3年,每年租金32000元。偃师市博世畜产品有限公司与田学峰根本不存在2009年4月1日至2019年3月31日的合同，也未变更租金每年为10000元。2019年1月3日,罗惠芹收取田学峰5000元,是收取拖欠的2018年租金。刘安刚、罗惠芹经营的厂房原为塔庄村村办集体企业,当时不需要办理建设工程规划许可证,一审法院以未取得建设工程规划许可证,认定租赁合同无效,实属不当。田学峰擅自变更租赁期限、租赁金额,没有依据,田学峰无法证明2018年的租金已付清,一审法院认定2018年租金已付清是错误的。田学峰辩称，原审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。田学峰向一审法院起诉请求：1.依法解除双方的租赁关系；2.判令刘安刚、罗惠芹立即退还所欠田学峰房屋租金5000元及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计至实际还完之日止）；3.刘安刚、罗惠芹互负连带清偿责任；4.本案诉讼费及一切费用由刘安刚、罗惠芹负担。一审法院认定事实：2009年3月16日，田学峰与偃师市博世畜产品有限公司（以下简称博世畜公司）签订《租房协议书》1份，主要内容为：博世畜公司将该公司后院南边仓库租赁给田学峰使用，租赁期限：从2009年4月1日至2019年3月31日，租期十年，每年租金14000元，每年四月一日前付清一年租金，由田学峰负担水表安置、水费交纳、其他税费缴纳、房屋修缮等义务，还约定遇如土地规划、文物管理等需房屋拆迁之不可抗力因素时，协议自行解除，由公司退还所剩房租等内容，该租房协议书由田学峰、偃师市博世畜产品有限公司法定代表人刘安刚签字，未加盖公司印章。该合同履行至2017年，双方协商将年租金调整为每年10000元，2018年1月18日，田学峰之妻张艳妍通过建设银行转账给刘安刚10000元租金，同年5月14日博世畜公司登记注销，双方租赁合同仍继续履行。2019年1月3日张艳妍再次通过建设银行转账给刘安刚之妻即罗惠芹5000元交付2019年上半年租金，同年1月15日该租赁房屋因系违建建筑，由行政机关予以拆除，双方对房租返还问题协商未果，田学峰诉至本院。另查明，偃师市博世畜产品有限公司于2004年9月22日注册成立，法定代表人为刘安刚。企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为刘安刚、罗惠芹。该公司于2018年5月14日登记注销。上述事实，由田学峰提交的租房协议书、中国建设银行账户交易明细、婚姻登记证明、部分租房收据、博世畜公司企业信息及庭审笔录等在卷资证。一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，田学峰与偃师市博世畜产品有限公司签订的《租房协议书》因违反法律的强制性规定，应为无效合同。第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自负担相应的责任。”本案双方对租赁关系认可，但对租赁合同的文本举证、认识不一，从刘安刚提交的合同文本看，合同主体不明，文本中没有田学峰签字，田学峰对该合同亦不予认可，不能证明刘安刚、罗惠芹据此提出的主张；再从田学峰提交的租赁合同文本看，主体完整，内容较为详尽，虽刘安刚对文本中“刘安刚”的签字不予认可，经法庭释明，其没有在指定期限内提交申请予以鉴定，视为其放弃鉴定申请，据此，一审法院认定该签名为刘安刚所签。从收款人罗惠芹向田学峰出具的加盖有偃师市博世畜产品有限公司印章的年度租金，也能说明双方按此合同履行权利义务；刘安刚对该合同中有关变更租金的条款表示异议，但无其他证据证明自己主张的租金数额，依此合同文本中对租金缴纳、变更的情况认定本案租金的数额更有说服力。本案双方均不能证明租金连续交收的情况，根据本案租赁合同文本的表述，承租方即田学峰是在承租起始缴纳一定期限内的租金，田学峰于2019年1月3日交纳5000元，系付2019年1至6月份租金，符合交易习惯，一审法院对该租金指向的租赁期限为2019年上半年予以认定。刘安刚辩称该5000元系付2018年拖欠租金的意见，缺乏证据支持，一审法院不予采信。租赁房屋在2019年1月15日因违建被拆除，该情形并不构成民法上的不可抗力，刘安刚、罗惠芹不能以此对抗田学峰在合同无效后要求返还财产的请求。本案刘安刚、罗惠芹因该合同收取田学峰的不合理财产应予退还。庭审中田学峰诉称扣除15天租金416.7元，现要求刘安刚、罗惠芹返还剩余租金4583.3元，一审法院予以支持。偃师市博世畜产品有限公司于2018年5月14日登记注销，该公司不再具有法律人格，田学峰将该公司追加为被告，主体不适格。该公司股东为刘安刚、罗惠芹，在公司注销后，罗惠芹仍旧依原租赁合同设定的租赁关系续租并收取租金，说明在公司注销后刘安刚、罗惠芹的家庭经营性质，该债务应为家庭共同债务，应由其夫妻二人共同负担。综上所述，田学峰的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持，对田学峰超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘安刚、罗惠芹于本判决生效之日起10日内返还田学峰租金4583.3元及利息(按中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月15日起计算至实际付款之日止）。二、驳回田学峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由刘安刚、罗惠芹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此，刘安刚、罗惠芹与田学峰之间的租赁合同为无效合同，应依照《中华人民共和国合同法》对无效合同的相关规定处理。二审程序中，刘安刚、罗惠芹提交的证据不能证明5000元系付2018年拖欠租金，根据双方当事人的租赁合同、交易习惯，田学峰交纳的租金5000元，应认定为2019年上半年房租，其未使用涉案房屋期间的租金，应予退还。天创息壤网络科技公司于2018年5月14日登记注销，在此之后，刘安刚、罗惠芹仍旧依据原租赁合同收取租金，证明了刘安刚、罗惠芹的家庭经营性质，因此刘安刚、罗惠芹对多收取的租金负有返还义务。综上，刘安刚、罗惠芹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘安刚、罗惠芹共同负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  董 鹏审判员  杨献民二〇二〇年四月二十一日书记员  王恒毅