河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1391民初706号原告：和东方，男，汉族，1976年11月5日出生，住南阳市卧龙区。被告:南阳市七星商务酒店有限公司，住所地南阳市百里奚北路光彩大世界对面。法定代表人：路红贵，任总经理职务。委托诉讼代理人：徐传海，河南威武律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告和东方诉被告南阳市七星商务酒店有限公司（以下简称七星公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和东方、被告七星公司的委托诉讼代理人徐传海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和东方向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告支付2018年8月1日至10月31日的租金4191元。2.因被告严重违反了托管合同第六条第2项的规定，向原告赔偿房价20%的违约金33534元。3.因被告于2018年10月31日不经原告同意私自将七星商务酒店关门闭户、暗中逃跑、强行停水停电、使原告的房产空闲着，既不能继续运营，又不能出租和自住。被告应依法承担自2018年10月31日至原告起诉之日给原告造成的相当于房价10%的房租损失16767元。4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由:2014年7月4日，原告购买南阳金天洋房地产开发有限公司的位于南阳市××与××路交叉口第一栋10层1007号房（七星酒店房间号为1011，面积35.72平方米），并于签订合同当天全额支付了房款。后原告与被告签订房屋托管合同，但被告违反合同约定，未按时支付房租并断水断电，严重侵害了原告合法权益。被告七星公司辩称，被告和原告签署的房屋托管合同书属实，签署的合同履行期限为2013年8月1日至2018年7月31日，被告已经按约定向原告支付了租金和交付了房屋，被告不存在违约情形，不应向原告支付违约金和租金，更没有造成任何损失，请依法驳回原告的诉讼请求。被告经营酒店时通的有水电，向原告交付后，水电情况均与被告无关。原告和东方围绕诉讼请求依法提交了《房屋托管合同书》（以下简称托管合同）、《函告》、《关于岗王庄金天洋七星酒店水电问题会议纪要》（以下简称《会议纪要》）、委托书复印件一份、百里奚街道办事处向电业局出具的《函告》。被告对托管合同真实性无异议，但不能证明被告违约；认为会议纪要、委托书和函告与本案无关；被告提交了《关于南阳金天洋房地产开发有限公司（分公司）七星商务酒店交接过户协议》（以下简称交接过户协议）。原告对被告提交协议有异议，称不知道该协议存在且没有参与。经本院审查认定，原告提交张一辰授权委托书系复印件，无其他相关证据相互印证，对该证据真实性，本院不予认定。原、被告提交其他的证据来源合法、客观真实，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述、经审查确认的证据、我院调取的国家电网南阳供电公司报装申请委托手续、南阳供电公司工作人员笔录、百里奚街道办事工作人员笔录，本院认定事实如下：2013年9月16日，原告与南阳金天洋房地产开发有限公司（以下简称金天洋）签订买卖合同，购买其开发建设的位于南阳市××与××路交叉口金天洋商务酒店公寓项目1幢10层1007户房（现酒店房间编号1011），房屋面积35.72平方米，单价4694元/平方米，房屋总价167670元。合同第四条约定被告于2013年9月16日将该房交付原告后，由七星公司托管使用五年，七星公司每年支付购房款10%作为租金……；合同第六条约定甲方负责提供项目建设依据的证明文件并申请办理产权登记……；第七条约定若甲方将房屋收回不售给乙方，则以总房款20%支付乙方违约金。双方约定办理过户登记手续时间为2018年7月31日五年托管期限届满之日。原告按照合同约定履行了付款义务。2013年9月16日，原告与七星公司签订房屋托管合同书，约定原告将上述房产全权委托给七星公司办理出租事宜，托管期为2013年8月1日至2018年7月31日，七星公司每年向原告支付16767元即原购房款的10%；约定如原告违约导致合同无法履行，应向被告赔偿标的额20%违约金，同时七星公司无条件直接将托管房屋按原价从原告处购回；如七星公司不能按时支付租金，且延付期限超过3个月，被告应赔偿合同标的20%作为违约金；约定托管期限届满双方不再续签合同的，被告应在期满后将该房屋交付原告。2018年7月31日，托管合同到期当日，金天洋向原告等购房户发出《承诺书》和《函告》，内容为：七星商务酒店租赁房屋返租事宜，于2018年5月28日开发经营公司与相关业主代表协商，达成协议。开发公司以承诺书形式作出郑重承诺，2018年7月31日合同到期后不再续租，但2018年8月1日至10月31日前，公司保证七星酒店正常经营，并按原承租协议支付该时间段租金，金天洋公司最迟于2018年10月31日将所有剩余房租全部结清，并将相关手续、房产证交付完毕，否则承担相关法律经济责任。上述约定期限到期后，七星商务酒店停止营业，未将房屋交付原告等购房户。另查，由于涉案楼盘系用于经营酒店使用，水电路为一条线供应，无法实现单独管控。在租赁期限到期后，原告要实现单独使用、出租，需要对水电进行民用线路改造。2019年5月31日，涉案房产所在的百里奚街道办事处就涉案房产交接过户、供水、供电问题组织张一辰与购房户代表段国良、王秀华、李永文等进行协商并制作《关于岗王庄金天洋七星酒店水电问题会议纪要》（以下简称《纪要》）。《纪要》显示，双方对尽快申请通水、通电达成共识。当天，张一辰出具委托书，载明：今委托南阳市高新区百里奚办事处按程序为七星商务酒店业主办理水、电。2019年6月11日，百里奚街道办事处向电业局发函，称被告和七星公司法人代表张一辰同意按程序通水通电。现有业主代表前去贵单位联系通电事宜，望大力协办为宜。2019年6月19日，南阳高新区百里奚街道办事处向南阳供电公司公司出具证明一份，内容为：位于百里奚路与张衡路口的七星小区是百里奚街道办事处辖区的居民小区，属于无物业管理小区，现小区居民开展自救，业主合伙成立“七星小区业主委员会”，相关手续正在办理中，请贵单位考虑小区130多户居民没有电的实际情况，同意受理以“七星小区业主委员会”为主体报装用电工作。2019年7月11日，金天洋公司作为甲方、南阳七星商务大酒店业主委员会作为乙方、张一辰为丙方达成《关于南阳金天洋房地产开发有限公司（分公司）七星商务酒店交接过户协议》，内容如下：一、甲、丙方同意将房产分割过户给业主。原来业主所购七星商务酒店的房产，因金天洋融资需要，当时登记在张一辰名下，张一辰现同意将房产分割过户给业主。过户时间为2020年7月31日。二、三方同意重启七星商务酒店……四、由于小区变压器负荷不够，甲方、丙方负责更换或增容设备，并负责将原有商业用电变更为民用电，乙方派人（和东方）参与……五、调换房间。公司没有售出的七星商务酒店房子，在不影响业主利益情况下与业主进行调换，调换时所产生的房款差价，按当时价格进行赔偿。调换时间为产权过户之日。六、酒店所欠业主的租金。2018年7月31日前酒店所欠业主租金，按照合同由甲方于9月31日前全部支付给业主。后续的2018年8月1日至10月31日三个月的租金，乙方暂不追要。七、金天洋公司张一辰提出因业主对电力由商用改民用并增容投入巨资不再由乙方全体业主投资，所以金天洋公司张一辰要求乙方不再主张收回续租的三个月租金，其他所有条款不变。上述协议由段国良、李永文、何兰松等11位购房户在乙方业主代表处签名。《交接过户协议》签订后，和东方、段国良、李永文等购房户代表到国家电网南阳供电公司报装办理电力新装有关事项，和东方、段国良作为办理电力新装有关事项受托人提交了委托手续。本院认为，原、被告双方签订《托管合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同真实有效。原告在庭审中称不知道《交接过户协议》的存在，但原告在《交接过户协议》签订后按照协议约定参与民用电路改造报装事宜，并向供电公司提供了身份证复印件。故原告称不知道《交接过户协议》与事实不符，本院不予采信。由于段国良、李永文等前期以业主代表身份多次与张一辰、金天洋公司沟通交涉租金、水电、交接过户等问题，被告有理由相信段国良等有代表七星酒店其他购房户与被告进行协商交接过户事宜的代理权限，即使原告未授权段国良等人与张一辰、金天洋公司签订《交接过户协议》，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，段国良等在业主代表栏签字的行为，亦构成表见代理，协议内容对原告具有约束力。原告提交的《函告》第二项和段国良、李永文等作为业主代表与金天洋公司、张一辰签订的《交接过户协议》第六、七条可见，双方签订的《托管合同》于2018年7月31日到期后，不再续租；段国良、李永文等以南阳七星商务大酒店业主委员会业主代表身份代表原告承诺：在金天洋公司、张一辰负责对电力由商用改民用并增容后，放弃2018年8月1日至2018年10月31日租金。现金天洋公司和张一辰已经履行前述义务。故原告主张要求支付2018年8月1日至2018年10月31日租金和按照《托管合同》第六条第二款要求被告支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张因被告于2018年10月31日未按《托管合同》约定交付房屋造成的房租损失。因涉案房屋用于酒店经营，铺设商用水电路进行统一管控，原告等在托管期限到期后需要对水、电路进行民用改造，方能实现一户一表单独管理控制并自行出租、使用。但被告在租赁期限到期后停止经营、未向原告交付房屋，造成直至2019年5月31日，购房户代表段国良等才在街道办事处的组织下与张一辰协商七星酒店水、电改造问题并制作《纪要》。被告的违约交付行为，造成原告无法及时对涉案房屋进行水电改造。故在2019年5月31日段国良等代表与张一辰协商水、电路改造之前造成的租金损失，应由被告承担。在协商水、电改造后，双方代表积极协调、联系相关单位报装民用水电。2019年10月底，涉案房产完成民用水电改造并通水、通电。上述协商、申报、进行水电改造期间属于双方交接房产所必须的合理时间损耗，不应计算在原告租金损失范围之内。本院考虑到七星酒店不再继续经营，个别业主自行出租房屋不可能获取类似托管规模经营等值收益，参照涉案房产同地段、同户型租金，本院酌定支持原告从2018年11月1日起至2019年5月31日止租金损失5000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告南阳市七星商务酒店有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告和东方租金损失5000元。二、驳回原告和东方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1162元，减半收取计581元，由被告南阳市七星商务酒店有限公司负担50元，原告和东方负担531元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇二〇年四月一日书记员  尹 鑫