湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1121民初576号原告：付珍琼，女，1975年5月17日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：何景禹，祁阳县大众法律服务所法律工作者。被告：邓俊，男，1990年7月30日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：龚建仕，祁阳县群联法律服务所法律工作者。原告付珍琼与被告邓俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付珍琼向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2020年1月17日签订的《房地产买卖合同》无效；2判令被告返还原告购房款24万元及利息（按农村商业银行9厘月利率计算至房款清偿为止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2012年6月26日购买了原建设方王少华的房屋，位于祁阳县交汇处旁的第二层206号套间房面积145平方米，房款为236000元。被告购此房后，于2020年1月17日与原告签订了《房地产买卖合同》，以29万元的价格出售给原告，可是被告未依法登记领取权属证书。到了今年3月，原告得知该合同的签订已受骗，被告根本不具备出售该房屋的主体资格，违背了我国房屋管理法的规定。另被告将此房出售给原告后，原告无法装修进入此房居住，因三栋房屋共一个下水道通向原告所购买的房屋二楼，堵住上面的水无法流出去，造成约70公分深的水储藏在此房内，原告无法装修进入此房居住。被告邓俊辩称，1、原告在诉讼中大部分不是事实。原被告于2019年12月12日经祁阳县中介组织联系双方，原告又经中介机构提供该房信息，对房子的坐落位置，面积附属设施，房地产权权属状况、设备、装修情况和相关情况，原告对被告购买该房及转让具体状况，房子的所有权充分了解，经中介机构的组织和双方反复协商在自愿平等的基础上向被告支付了购房定金1万元；2、在此基础上，原被告双方在中介机构的组织下于2020年1月17日协商一致，签订了房地产买卖合同，同样约定了购房所有内容，明确告知原告是小产权房，原告已向被告支付了购房首付款24万元，被告将该房的所有权交付给原告使用，该房地产买卖合同成立，并发生法律效力，原被告所签订该合同不存在欺骗；3、本案处理应按合同违约责任处理，被告未违约，依照合同第五条违约责任，第一、第二、第三及补充条约规定，该房产在可以办证的情况下，甲方无条件提供办证需要的所有资料，现在诉争方可以办证，时机未到，不是像原告在诉状中所说的不具备出售该房主体资格，依照《房地产管理法》规定，小产权房可以出售买卖；4、原告在诉讼所诉该房屋无法装修居住，不是事实，该房的附属设施是毛坯房，每个房间及设施无一损坏，只是在一个卫生间的一个落水盖未拧紧，导致该卫生间留着大约10提桶水，主要把该水清除，对房子的装修和居住没有影响；5、原被告所签订的房地产买卖合同，不违背行政强制性法律法规的规定，是双方真实意思的表示，合同成立，双方已全面履行了合同的一切义务，并且没有任何人对该房产的产权提出异议，原告已知道该产权的性质，是从开发商购买的房产，并提供了购房合同，要解除合同原告应诉原开发商，与被告无关，依照我国《合同法》第八条、第三十二条和《房地产管理法》规定，被告不应返还原告购房款和相应的利息，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张，向本院提供以下证据：1、房地产买卖合同，拟证明：被告邓俊通过中介人肖某于2020年1月17日与原告付珍琼签订了一式三份的房地产买卖合同；房屋的坐落地址及面积145平方米，房价29万元，于当日签订合同时原告已给付了购房款24万元；补充约定：“该房屋可以办证的情况下，被告无条件提供办证所需手续”这充分证明该条款属于欺诈性的条款，因此被告还没有取得该房屋的不动产权证书，此合同上签订此条款违背客观事实的真相，更证明被告邓俊该房屋还没有取得不动产证书，应视为无效合同。2、收据，拟证明被告邓俊已收到了原告付珍琼所交付的购房款24万元。3、湖南省农商银行业务凭证；拟证明：原告所交付购房款是从该农业银行贷款18万元通过借款而得来的，其贷款利息月利率是按9厘米付利息的；原告诉被告在返还购房款时必须承担农商银行相应利息的依据。4、美越综合楼购房合同，拟证明：被告邓俊与建设方王少华于2012年6月26日所签订的购房合同；被告从王少华处购买而得来的房屋，被告邓俊没有按照此合同去办理产权手续，至今还没有办理房屋产权登记手续；该房屋至今还没有取得房屋不动产权证书，被告邓俊不具有卖房的主体资格。5、照片，拟证明被告邓俊出售给原告的房屋上面的下水管道冲向原告购买的房屋水约80公分深，导致原告不能装修居住。被告向本院提供了以下证据：1、购房定金合同，拟证明2019年12月12日原告经中介机构组织提供售房信息，就房屋坐落位置、面积、附属设施、产权信息、价格等都告诉了原告，双方完全满意后交了1万元定金。2、房地产买卖合同，拟证明双方在中介机构组织下，经反复慎重考虑，于2020年1月17日签订了房地产买卖合同，对房子产权、性质、价格等进行了约定，在第八条明确约定该房在可以办证的情况下，甲方无条件提供需要的资料，双方签字生效后，并履行了合同的权利和义务。3、美越综合楼购房合同，拟证明双方写合同前，被告就该房的性质、所有者都如实的告诉了原告，被告并未欺骗原告。4、该房子现场照片，拟证明房子系毛坯房，未损坏，有一个卫生间落水管道盖子未拧紧，造成漏水，对整个房子装修、居住没有任何影响。5、证人肖某的证言，拟证实原告是通过其哥哥关系来买被告的房子，买之前过程长达一个月，在这个过程中证人也多次带原告去看被告的这个房子，看的时候证人也和原告明确说了，这个房子还不能办证的，在2019年12月12日原告付了1万元定金，在2020年1月17日原告付了房子的第二笔款24万元；当时看房时证人还和原告说了，房子能办证时，本公司无偿给原告办证，当时还给原告写了一份说明交给了原告；6、（庭后补充提供）建设工程规划审批单，拟证明该房的土地是工业用地，法律没有规定不准买卖。本院组织当事人进行了质证，被告对原告的证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，这不是事实，房屋不存在欺骗性，合同已经明确了房屋的信息，现在房屋还没有办证，不是被告不能提供办证所需的资料，因此合同是个有效合同。对证据2无异议。对证据3证明目的有异议，原告借钱的利息与被告无关。对证据4这份合同是事实，对证明目的有异议，不是被告不去办证，是被告把钱给了开发商，开发商去办证的。对证据5有异议，水就十多公分深，不能装修居住也不是事实，房子可以装修居住的，原来带原告去看房时，也不存在漏水。原告对被告的证据对证据1这份合同是中介公司双方牵线的合同，这份合同缺乏合法性，因为这个房屋不具有出售的资格，中介公司就无权牵线，因此合同是无效合同。对证据2缺乏合法性，同时存在欺诈性，房屋所有者明知没有取得房屋产权证书就出售给本案原告，因此这份合同是无效合同。对证据3被告对综合楼的土地性质和房地产产权证书没有了解和办理，且被告没有取得土地使用证的使用权，合同也是被告与王少华签订的合同，所有的责任应该由被告承担。对证据4中房屋质量不存在问题不是事实，本案原告丈夫穿套鞋进房子的照片可以明显看出房子漏水严重，不可能不存在质量问题。对证据5证人的证言部分有异议。对证据6真实性无异议，对合法性、关联性有异议，根据法律规定，工业用地使用人和买受人不得自由进行买卖。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，认定意见如下：原告的证据1真实、客观，认定证据效力；证据3与本案无关，不予采信；证据4客观真实，认定证据效力；证据5真实性予以认定，证明目的不予采信。对被告的证据1、2、3真实、客观，认定证据效力；证据4真实性予以认定，证明目的不予采信；证据5证人证言，符合客观事实，予以采信；证据6真实性予以采信。根据以上采信的证据，结合原、被告的陈述，本院确认以下案件事实：被告邓俊于2012年6月26日购买了建设方为祁阳县美越饰品有限公司综合楼项目部的房屋，该房位于祁阳县交汇处旁的第二层206号套间房，面积145平方米，房款为236000元，该房的土地为工业用地，至今未取得房屋所有权证。被告购此房后，被告于2019年12月12日经中介公司（祁阳百万愿景置业有限公司）签订了《购房定金合同》，原告支付购房定金1万元。2020年1月17日与原、被告签订了《房地产买卖合同》，该房以29万元的价格出售给原告，原告支付了24万元购房款，余款5万元在2020年6月1日前付清。原告以被告未依法登记领取权属证书，不具备出售该房屋的主体资格为由，向本院提起诉讼请求。本院认为，原、被告之间通过中介公司签订的《房地产买卖合同》，虽系双方自愿签订，不存在欺诈、胁迫的情形，但该房所属的土地是工业用地，依照法律规定，工业用地不得改变土地的性质，不得建商品房进行自由买卖。同时被告没有取得所有权证书，未取得出售房屋的主体资格，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六款的规定，应为无效合同。依照法律规定，被告因该合同取得的购房款24万元，应返还给原告。原告主张利息损失，因原告在本案中亦有过错，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定，判决如下：一、原告付珍琼与被告邓俊签订的《房地产买卖合同》无效；二、被告邓俊在本判决书发生法律效力后十日内返还原告付珍琼购房款24万元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告付珍琼负担450元，被告邓俊负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 夏新奇二〇二〇年四月二十九日法官助理 唐 玮书 记 员 尹钦瑛附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国房地产管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物构筑的土地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。