浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终975号 上诉人（原审被告）：杭州升旭投资管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区上沙路228号中沙金座1幢1801室，统一社会信用代码91330101074305018L。 法定代表人：吴国政，总经理。 委托诉讼代理人：张仁骏、俞玲，浙江民禾（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州精欧置业有限公司，住所地杭州经济技术开发区6号路5号2幢599室，统一社会信用代码91330101552651266Q。 法定代表人：刘丐算，董事长。 委托诉讼代理人：徐淑慧、崔晓丽，浙江六和律师事务所律师。 上诉人杭州升旭投资管理有限公司（以下简称升旭公司）因与被上诉人杭州精欧置业有限公司（以下简称精欧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：杭州经济技术开发区荣寓3幢商铺4号系精欧公司所有。2015年8月15日，精欧公司（出租房、甲方）与升旭公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份。该合同约定：本租赁房屋为杭州精欧荣寓3号楼4号商铺，建筑面积为3470平方米，共3层，其中2层与3层的屋面为非上人平屋面，底层并设有配套的垃圾房一座，周边道路贯通，主要连接6号大街与5号路。租赁范围为下沙精欧荣寓3号楼4号商铺所有面积及外围的走廊与周边公用配套的相应的停车位。甲方将位于杭州市商铺的房屋出租给乙方作为商业净菜综合市场使用，房屋租赁期为20年一个周期计算，从2015年8月15日至2035年8月14日。本房屋年租金为1000000元，按半年度结算。第一期租金合同签订后一星期内支付给甲方，今后每年租金为满半年的前一个月的10日前，乙方向甲方支付半年的租金。开始3年租赁费用为1000000元一年计算，第四年起每年递增5%租赁费用。在承租期间，未经甲方同意，乙方无权改变商业用途性质转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途。合同签订生效后3个月作为乙方装修期时间，该时间不计入租赁费用，合同签订5个月后即开始租金期生效。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。该合同还约定了其他事项。该合同签订后，精欧公司按约向升旭公司交付商铺，升旭公司未按约向精欧公司支付2019年1月15日至2019年7月14日的租金。 2019年1月24日，精欧公司以快递方式向升旭公司发送《通知》，要求升旭公司于收到该通知后10日内向精欧公司支付第四年度的半年租金502500元，并告知如10日后尚未收到该笔租金，精欧公司即可解除《租赁合同》，造成的一切损失由升旭公司自行承担。升旭公司于次日收到该《通知》。至今升旭公司未向精欧公司支付2019年1月15日至2019年7月14日的租金。 精欧公司诉至原审法院，请求判令（变更后）：1.解除精欧公司、升旭公司于2015年8月15日签订的《租赁合同》；2.升旭公司立即腾退、返还位于杭州市下沙精欧荣寓3号楼4号的商铺；3.升旭公司向精欧公司支付2019年1月15日至3月31日拖欠的租金209375元（暂计至2019年3月，此后发生的租金或占有使用费计算至实际腾退房屋之日止）；4.本案诉讼费用由升旭公司负担。 原审法院认为：精欧公司、升旭公司之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均有约束力。精欧公司、升旭公司应按约全面履行自己的义务。根据合同约定，升旭公司应于2018年12月10日前向精欧公司支付2019年1月15日至2019年7月14日的租金525000元。但经精欧公司催讨，升旭公司至今未付，已构成违约，现精欧公司要求解除《租赁合同》，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现精欧公司要求升旭公司腾退、返还案涉租赁商铺，予以支持。精欧公司另要求升旭公司按合同约定的租金标准支付2019年1月15日至商铺腾退、返还之日止的租金或占有使用费，符合合同约定，予以支持。升旭公司未到庭参加诉讼，不影响根据查明的事实作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，原审法院于2019年12月9日判决：一、精欧公司与升旭公司于2015年8月15日签订的《租赁合同》于判决生效之日解除；二、升旭公司于判决生效之日起十日内将杭州经济技术开发区荣寓3幢4号商铺腾退、返还给精欧公司；三、升旭公司于判决生效之日起十日内支付精欧公司自2019年1月15日起至2019年3月31日止的租金209375元以及自2019年4月1日起至《租赁合同》解除之日止的租金、自《租赁合同》解除之次日起至升旭公司将商铺腾退并返还给精欧公司之日止的房屋占有使用费（租金、房屋占有使用费均按《租赁合同》约定的租金标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4441元，由升旭公司负担。 宣判后，升旭公司不服，向本院提起上诉称：原审判决对事实认定错误。一、升旭公司已依法将欠付精欧公司的租金进行了抵扣，并不存在任何违约行为。在双方签订租赁合同后，升旭公司如约支付了2016年1月15日至2019年1月15日的租金。在此期间，升旭公司要求精欧公司支付双方另行签订的《销售代理合作协议书》中所欠下的佣金，但精欧公司始终未付。因均系金钱债务且精欧公司欠付升旭公司佣金数额高达700多万元，故升旭公司采取抵扣的方式支付了精欧公司租金，并不存在精欧公司所说的不支付租金的违约行为。二、因升旭公司不构成违约，精欧公司也就不能随意解除双方之间的合同。如前所述，升旭公司不存在不支付租金的违约行为，精欧公司不具有法定解除权解除双方之间的合同并要求腾退房屋。原审法院认定升旭公司构成违约进而作出一审判决，明显证据不足，有失公平。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，发回重审或者改判驳回精欧公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由精欧公司承担。 针对升旭公司的上诉，精欧公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。根据合同约定，升旭公司应于2018年12月10日前向精欧公司支付2019年1月15日至2019年7月14日的租金，但经精欧公司催告，升旭公司至今未予支付，已构成违约。精欧公司有权要求解除租赁合同。二、上诉理由缺乏事实与法律依据，应予以驳回。双方之间从未就租金抵扣进行过磋商，升旭公司也从未向法院提交租金抵扣的相关证据。三、一审法院审理本案时，符合法定程序。升旭公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，升旭公司、精欧公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据升旭公司的上诉请求及精欧公司的答辩意见，本院对双方当事人在二审期间的争议焦点进行分析认定。本案中，升旭公司、精欧公司于2015年8月15日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。该《租赁合同》对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于《租赁合同》的解除。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。本案中，精欧公司将商铺交付升旭公司，升旭公司理应按照合同约定及时支付租金。关于租金支付，升旭公司上诉认为，因精欧公司尚欠升旭公司销售代理佣金，故升旭公司采取抵扣的方式向精欧公司支付了租金，并不存在欠付租金的行为。本院经审查后认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，升旭公司应对其与精欧公司之间互负债务、相互债务属于法定可抵销范围、抵销通知已有效送达精欧公司或双方已就债务抵销达成一致等事项，承担举证证明责任。但升旭公司并未提供前述相关的有效证据，故应承担举证不能的法律后果。因此，升旭公司关于其已通过债务抵销的方式支付租金的主张，依据不足，无法予以采信。根据现已查明的事实，升旭公司未按照约定如期支付租金。升旭公司逾期支付租金的行为构成根本性违约，应承担相应违约责任。升旭公司未按照约定及时支付租金的违约行为，导致合同目的无法实现，精欧公司作为出租人依法有权解除双方之间的《租赁合同》。根据本案案件事实及当事人的请求，原审法院判定升旭公司、精欧公司于2015年8月15日签订的《租赁合同》解除，并无不当，应依法予以确认。（二）关于租赁商铺的腾退及返还。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，因升旭公司未按照约定及时支付租金而解除；租赁合同解除后，升旭公司作为承租人理应将租赁商铺腾退并返还给出租人精欧公司。因此，原审法院判定由升旭公司向精欧公司腾退并返还租赁商铺，也无不当，应依法予以确认。（三）关于租金及占有使用费的支付。升旭公司未按照约定如期支付租金，其应承担继续支付租赁期限内租金的义务。租赁合同解除后，如升旭公司未依法及时返还商铺的，其应当支付自合同解除之日至其实际将商铺腾空并返还给精欧公司之日止的占有使用费。因此，原审法院判定由升旭公司向精欧公司支付相应期间的租金及占有使用费，亦无不当。至于租金及占有使用费的计算标准，原审法院依据合同约定进行核算于法有据，应依法予以确认。综前所述，升旭公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4441元，由杭州升旭投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年四月七日 书记员  董 悦