浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初6371号 原告杭州埃克盛商业管理有限公司。住所地杭州市江干区万银大厦2806室。 法定代表人赵芬，该公司董事长。 委托代理人魏飞舟、张珏，浙江六和律师事务所律师。 被告杭州深南实业有限公司。住所地杭州市江干区尊宝大厦地下1层C-055。 法定代表人沈蔚琦。 委托代理人李敏、张洋，浙江泽大律师事务所律师。 原告杭州埃克盛商业管理有限公司（以下简称埃克盛公司）为与被告杭州深南实业有限公司（以下简称深南公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月8日向本院起诉。本院受理后依法适用简易程序，于2019年10月11日、12月13日公开开庭进行了审理。原告埃克盛公司委托代理人魏飞舟、张珏、被告深南公司委托代理人李敏、张洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告埃克盛公司诉称，2018年7月10日，埃克盛公司与深南公司签订关于尊宝大厦物业之物业租赁合同，约定埃克盛公司将尊宝大厦裙楼地下1层物业租赁给深南公司使用，期限15年，其中2018年7月15日—2019年1月14日为装修免租期；埃克盛公司负责在免租期结束前开通地铁4号线城星路站A2出口以及与航空大厦地下的出入口联通，若不能如期开通的，埃克盛公司应相应延长深南公司的免租期限（第11.10条）；等等。合同签订后埃克盛公司按约交付物业，深南公司支付了押金100万元、首期部分租金300万元（尚欠832500元）。按约定深南公司应于2019年6月15日支付第2期租金（含商业管理费用）3832500元，但深南公司以地铁4号线城星路站A2出口及与航空大厦地下的出入口联通尚未开通、合同约定可延长免租期限为由拒绝支付。埃克盛公司认为，地铁4号线城星路站出口及相关连接通道系政府的市政工程，埃克盛公司与深南公司均无法预期并无法决定该工程何时正式开通以及能否正式开通；如一直未开通，埃克盛公司就不能收取租金，无法实现合同目的，深南公司将事实上无偿使用涉案物业，这对埃克盛公司而言显失公平；同时租赁合同第11.10条约定又与第4.1条、第5.1条关于租金起算时间、支付时间的具体约定相矛盾。故埃克盛公司根据《中华人民共和国合同法》第五十四条等有关规定请求撤销。原告埃克盛公司提出以下诉讼请求： 判决撤销原告埃克盛公司与被告深南公司签订的关于尊宝大厦物业之物业租赁合同第11.10条关于“甲方负责在乙方的免租期结束前开通杭州地铁4号线城星路站的A2出口，以及与航空大厦地下的出入口联通，若不能如期开通的，甲方应相应延长乙方的免租期限”的约定。 被告深南公司辩称，一、双方签订的物业租赁合同不涉及显失公平，第11.10条约定的内容属于附条件或附期限的约定。二、第11.10条的约定和合同其他内容不矛盾，第4.1条和5.1条是对租金支付期限的一般约定条款，就是因为地铁口开通的时间不确定，所以双方约定在不能如期开通的情况下免租期应当延长。三、埃克盛公司主张第11.10条约定显失公平不能成立。地铁口到目前为止仍未开通，对深南公司的商业运营存在重大影响，影响深南公司租赁房屋的对外出租。考虑到开通时间的不确定性，双方才约定了免租期进行顺延。四、深南公司现已对租赁房屋进行了2次装修，并进行了转租,部分经营业户已经因为地铁口迟迟没有开通和深南公司解除了转租合同。深南公司是基于顺延免租期的约定和签约时埃克盛公司承诺的地铁口开通的大致时间，才签订了转租合同，如果埃克盛公司撤销了第11.10条约定，深南公司向已经退租的经营业户所作的赔偿又由谁来赔偿。第11.10条约定在订立的时候、履行过程中都不存在显失公平的情况，当初埃克盛公司和地铁公司是有沟通的，地铁口大致什么时间能够开通什么时间大致上应当是心里有数的。深南公司要求驳回埃克盛公司的诉讼请求。 经审理本案事实认定如下： 2018年7月10日，埃克盛公司（甲方）与深南公司（乙方）签订物业租赁合同，约定：甲方将杭州市江干区城星路89号尊宝大厦裙楼地下1层出租给乙方使用，租赁总面积约6000平方米；租赁期限15年，自2018年7月15日至2033年7月14日，自免租装修期终止之日的次日起算租金（第4.1条）；免租装修期为2018年7月15日至2019年1月14日；自计租之日起，第1个租赁年度的租金及商业管理费等总费用为3.50元/平方米/天，租金从第4年起开始递增，乙方分别应于2018年7月15日、2019年6月15日支付半年租金各3832500元（第5.1条）；乙方应在合同签订当日支付租房押金100万元；甲方应在2018年7月15日前将物业交给乙方，因甲方原因导致租赁物业未能如期交付时甲方应提前3个工作日书面通知乙方并征得乙方书面同意，同时免租装修期相应顺延；甲方负责在乙方的免租期结束前开通杭州地铁4号线城星路站的A2出入口，以及与航空大厦地下的出入口联通，若不能如期开通的，甲方应相应延长乙方的免租期限（第11.10条）；等等。 埃克盛公司于2018年11月10日将上述租赁物业交付给深南公司。 杭州地铁4号线城星路站A2出入口与尊宝大厦的接口于2019年8月3日开通。涉案租赁物业与航空大厦地下的出入口于2019年5月联通。 另查明，深南公司依据涉案的物业租赁合同于2019年9月5日至本院起诉埃克盛公司，要求埃克盛公司支付违约金等，案号（2019）浙0104民初8464号。埃克盛公司在该案中提起反诉，诉讼请求包括要求判决解除涉案的物业租赁合同。 上述事实，有原告埃克盛公司提交的物业租赁合同、房屋交接书、关于4号线城星路站A2出入口与尊宝大厦接口对外开放的通知、照片、被告深南公司提交的公证书、照片、平面图、反诉状、本案庭审记录证实。 本院认为，涉案物业租赁合同第11.10条约定，埃克盛公司负责在深南公司的免租期结束前开通杭州地铁4号线城星路站的A2出入口，以及与航空大厦地下的出入口联通，若不能如期开通的，埃克盛公司应相应延长深南公司的免租期限。关于A2出入口，从字面理解应指地铁4号线城星路站的A2出入口，但根据地铁出入口与尊宝大厦的位置看，在仅开通A2出入口的情况下地铁人流并不能直接进入涉案租赁物业，不能实现深南公司的目的，并且埃克盛公司也未能证明涉案物业租赁合同签订时A2出入口尚未开通，因此上述约定应指开通A2出入口与尊宝大厦的接口。上述接口于2019年8月3日开通，但深南公司仍主张埃克盛公司未完成合同义务，深南公司主张涉案租赁物业有2个门通向上述接口，2019年8月3日时仅靠着接口的门开通，另1个较远的门没有开通。本院认为，深南公司所主张的较远的门没有单独的通道通往地铁站，从较远的门进出的人流仍需回到靠着接口的门附近才能从接口往来A2出入口，该门是否开通对于地铁人流进出涉案租赁物业影响很小，在合同没有作出明确约定的情况下，应认定“开通杭州地铁4号线城星路站的A2出入口”的合同义务埃克盛公司已于2019年8月3日完成。 关于与航空大厦地下的出入口联通，经审理查明涉案租赁物业通往航空大厦地下的通道已于2019年5月开通，但深南公司仍主张埃克盛公司未完成合同义务，深南公司主张涉案租赁物业另有1条通往航空大厦地下的通道仍未开通。本院认为，已经开通的通道位于涉案租赁物业中部的显著位置，十分宽敞，而深南公司主张的未开通的通道位于涉案租赁物业的一角，十分狭窄，该通道未开通对于涉案租赁物业人流的影响很小，在合同没有作出明确约定的情况下，应认定“与航空大厦地下的出入口联通”的合同义务埃克盛公司已于2019年5月完成。 埃克盛公司主张涉案物业租赁合同第11.10条约定显失公平，并与第4.1条、第5.1条约定相矛盾，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定要求撤销涉案物业租赁合同第11.10条约定。本院认为，第一，关于显失公平情形对合同效力的影响，2017年10月1日开始施行的《中华人民共和国民法总则》与先前的《中华人民共和国合同法》规定并不一致，涉案物业租赁合同签订于2018年7月10日，应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中没有证据显示埃克盛公司在签订合同时存在处于危困状态、缺乏判断能力等情形，可以相信埃克盛公司在作出第11.10条约定前对通道开通的可能性已有充分的评估，即使最终开通时间迟于埃克盛公司的预计，亦属正常的商业风险，不能认为合同签订时显失公平。第二，上述通道是否开通对于涉案租赁物业的人流有非常大的影响，直接影响到深南公司是否愿意承租涉案租赁物业及租赁的价格，第11.10条的约定与整个合同不可分割，埃克盛公司不能单独要求撤销该条约定。第三，考虑到埃克盛公司延期交付租赁物业所致的免租装修期顺延，因通道开通延期所致的免租装修期延长的时间并不长，相较于15年的租赁期而言比例很低，因此从实际履行情况来看亦未导致显失公平的后果。第四，涉案物业租赁合同第4.1条约定的租金起算日、第5.1条约定的租金支付期限并非绝对日期，应随免租装修期的延长而顺延，因此该2处约定与第11.10条的约定并不矛盾。综上，原告埃克盛公司的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条之规定，判决如下： 驳回原告杭州埃克盛商业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币40元，由原告杭州埃克盛商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到交费通知书后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 叶文军 二〇二〇年四月十八日 代书记员 陈亚红