葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初28号原告（反诉被告）：蔡芳，女，1980年1月1日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：聂浩，湖北楚天剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡孙彩，女，1990年4月11日出生，土家族，户籍所在地湖北省五峰土家族自治县。委托诉讼代理人：江爱明，湖北陈守邦律师事务所律师。原告（反诉被告）蔡芳与被告（反诉原告）胡孙彩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，由审判员李祖旺依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡芳及其委托诉讼代理人聂浩、被告（反诉原告）胡孙彩及其委托诉讼代理人江爱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡芳向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除蔡芳与胡孙彩的《房屋租赁合同》。2.判令胡孙彩将房屋退还给蔡芳，并自2019年12月1日起按每月6458元的标准向蔡芳支付租金至搬出房屋时止。3.判令胡孙彩向蔡芳支付违约金4000元。4.判令胡孙彩承担本案的诉讼费用。事实与理由：蔡芳与胡孙彩于2019年5月15日签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2年，租金共计155000元，租金支付方式为分期支付，合同约定如果胡孙彩未按约定支付租金超过5天，蔡芳可以要求收回房屋，并按未支付金额的10%向胡孙彩主张违约金，因胡孙彩签订合同后仅支付了第一期租金，第二期租金本应于2019年11月30日支付，但蔡芳找胡孙彩协商多次未果，蔡芳为维护自身合法权益，特诉至法院。胡孙彩辩称，其并非适格被告，应驳回蔡芳对胡孙彩的起诉。该租赁合同签订前的谈判及签订后的履行，蔡芳均是与案外人覃莉联系，租赁房屋也实际由覃莉使用，覃莉才是实际承租人。因案涉租赁合同签订时，覃莉不在宜昌，胡孙彩才受覃莉之托与蔡芳签订了《房屋租赁合同》，蔡芳对上述情况也是明知的。另外，实际承租人覃莉已于2019年11月30日通知了蔡芳，其不再继续承租案涉房屋，蔡芳已表示同意，双方之间房屋租赁关系已经解除，至今为止尚未办理移交是因为蔡芳拒绝退还履约保证金，故蔡芳要求支付2019年12月1日之后的租金及违约金的诉讼请求无事实与法律依据。胡孙彩同时向本院提出反诉请求：1.判令蔡芳向胡孙彩退还履约保证金8000元。2.判令蔡芳向胡孙彩退还物业费1500元。事实与理由：2019年11月30日，案涉租赁房屋的实际使用人覃莉告知蔡芳其不再继续承租案涉房屋，并对退房时间进行明确，故该退房行为并非擅自退租，不符合《房屋租赁合同》第九条第3款约定情形，蔡芳应当退还履约保证金8000元。另外，已交纳的2019年6月至2020年5月期间的物业费，现因房屋租赁合同解除，蔡芳应对多交的物业费1500元（2020年1月1日至2020年6月30日期间物业费）予以退还。蔡芳对胡孙彩的反诉请求辩称，《房屋租赁合同》已明确约定，提前解除合同履约保证金不予退还，请求驳回该反诉诉讼请求。若胡孙彩确实缴纳了一年的物业费，租赁合同解除之外的物业费由蔡芳自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月15日，蔡芳（出租方、甲方）与胡孙彩（承租方、乙方）就夷陵大道2-6号锦绣天下6#商铺6-106号房屋签订《房屋租赁合同》，约定蔡芳将该房屋出租给胡孙彩，合同第二条约定，租赁期限自2019年5月15日起到2021年6月30日止；合同第三条约定合同租金共计155000元，租金支付方式为：分四次支付，2019年5月30日支付租金35000元，2019年11月30日支付租金40000元，2020年5月30日支付租金40000元，2020年11月30日支付租金40000元；合同第四条约定，在承租前向甲方交纳履约保证金8000元，如乙方违反本合同任一规定，履约保证金不予退还；合同第八条第1款约定，双方协商一致，可以变更或终止本合同，该条第2款约定，租赁期间，乙方若未按约定期限之前交付租金超过5天以上，甲方有权解除本合同，收回出租房屋，已交房屋租金不予退还，同时，甲方有权在网上和该出租门面上做相应的出租广告信息，乙方履约保证金归甲方所有，甲方并可要求乙方承担由此给甲方造成的损失；合同第九条第2款约定，租赁期间，若乙方有违反本合同第八条第2款之行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方还应按照未履行租金总额的10%向甲方支付违约金，该条第3款约定，乙方如中途擅自退租，乙方已支付的租金和保证金不予退还。胡孙彩与覃莉系朋友关系，曾一起在案涉房屋经营工作。胡孙彩主张其系受覃莉委托与蔡芳签订《房屋租赁合同》，但未提供证据证明。合同签订后，案外人覃莉于2019年6月5日通过银行转账向蔡芳支付了9000元，于6月13日向蔡芳转账支付了18000元，另通过其他方式向蔡芳支付了16000元，蔡芳认可上述覃莉向其支付的款项系其收到的胡孙彩支付的履约保证金8000元及第一期的租金35000元。之后，案涉房屋一直由覃莉使用，覃莉在案涉房屋经营宜昌市西陵区闲杰日用百货商行，并以该商行的名义向该房屋的物业管理公司缴纳了2019年6月至2020年5月31日的物业费2705.32元。后期，蔡芳与覃莉就案涉房屋的租金交纳、房屋使用及交还、履约保证金的退还等相关情况通过微信进行协商，2019年11月30日，覃莉通过微信向蔡芳表示其不再承租案涉房屋，蔡芳表示同意，并表示其将于次日去案涉房屋张贴出租广告。后蔡芳又通过微信与胡孙彩就案涉房屋的租金及相关情况进行沟通协商，未果。2020年1月2日，蔡芳向本院对胡孙彩提起本案诉讼。2020年1月14日开庭当日，胡孙彩向蔡芳交还了房屋钥匙，退还了承租房屋。蔡芳为案涉房屋的所有权人。庭审中，蔡芳主张租期共计24个月，租赁合同项下总租金为155000元，分摊到每个月的月租金为6458.33元，2019年12月的租金，胡孙彩尚未支付。胡孙彩主张，合同上载明的租期为2019年5月15日至2021年6月30日，共25个月零15天，期中有一个月零15天系赠送的免租金的装修期，需支付租金的租期为24个月，2019年5月30日交纳的租金实系支付的2019年7月至12月期间的租金。但双方均未对其主张进行举证。本案在审理过程中，本院组织双方调解多次，未果。本院认为，本案争议焦点有以下几个方面。一、本案是否能够适用小额诉讼程序进行审理。虽然胡孙彩针对本诉请求提起反诉，但本诉和反诉均事实清楚、权利义务关系明确，且标的额均在湖北省上年度就业人员年平均工资百分之三十以下，本案系争议不大的简单民事案件，符合小额诉讼案件条件，可以依法适用简易程序中关于小额诉讼程序相关法律规定进行审理。二、胡孙彩是否系本案适格被告。蔡芳就其所有房屋与胡孙彩签订《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，合同双方均应按照合同约定履行各自权利义务。胡孙彩系《房屋租赁合同》的合同相对方，系案涉房屋的承租人，系房屋租赁法律关系的当事人，是本案适格被告。虽然胡孙彩的朋友案外人覃莉向蔡芳支付了租金和履约保证金，但双方对覃莉系代胡孙彩向其支付是主观明知的，并不能因此否认胡孙彩系案涉房屋的实际承租人。三、《房屋租赁合同》何时解除。依合同约定和法律规定，当事人协商一致可以解除合同。在案涉租赁合同的履行过程中，双方已经形成覃莉系代表胡孙彩处理房屋租赁事宜的沟通方式和交易习惯，故蔡芳与覃莉在2019年11月30日就是否继续承租房屋支付租金达成的协商意见，应视为覃莉的意思表示系代表胡孙彩作出。承租使用租赁房屋、支付租金系《房屋租赁合同》中主要权利义务，胡孙彩明确表示不再承租房屋时，蔡芳未对提前结束租期提出异议，同时，也未对提前结束租期的违约责任及损失表示追究，并表示将于次日在案涉房屋张贴出租广告，应视为双方就解除房屋租赁关系达成了一致意见，至此，双方之间的《房屋租赁合同》解除，故蔡芳要求解除《房屋租赁合同》，并要求胡孙彩交退房屋的诉讼请求，因合同已经协商解除、房屋已经交还，对该诉讼请求本院不再作处理。四、蔡芳主张胡孙彩应支付2019年12月1日起至实际交房之日止的租金损失能否支持。既然双方已就解除租赁关系达成一致意见，那么承租人胡孙彩就应当及时返还租赁房屋，不能返还给出租人造成损失的，应当赔偿损失。案涉房屋为商铺，系用于商业经营活动的房地产，胡孙彩在明确表示其不再承租不再支付租金后，未能将承租房屋及时返还给蔡芳，势必会给蔡芳造成房屋占用的损失，该部分损失应由胡孙彩负担。虽然蔡芳的诉讼请求系要求胡孙彩支付2019年12月1日至案涉房屋交还之日的租金，但合同已经双方协商提前解除，基于胡孙彩在协商解除合同后未能及时交还房屋确实给蔡芳造成了房屋占用损失，为减轻当事人诉累，本院参照双方之前在《房屋租赁合同》中对对应时期租金标准的约定，对2019年12月1日至2020年1月14日期间的房屋占用损失予以支持。庭审中，双方对已支付租金的期间均作出了对自己有利的解释，但均未能提供证据对各自的主张予以支持。本院将严格按照合同中对租金支付的文字约定进行适用，即2019年5月30日支付2019年5月30日至2019年11月29日租金35000元，2019年11月30日支付2019年11月30日至2020年5月29日的租金40000元，其余租金以此类推。则2019年12月1日至2020年1月14日期间的房屋占用损失为9890元。五、胡孙彩是否需要承担违约金4000元。因蔡芳与胡孙彩于2019年11月30日已就退租达成一致意见，故蔡芳依合同第九条第2款要求胡孙彩支付拖欠租金总额10%的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。六、蔡芳是否需要退还履约保证金8000元。履约保证金系为合同履行所提供的一种金钱担保，应在合同到期或依法解除时予以退还。蔡芳与胡孙彩之间的《房屋租赁合同》已经双方协商提前结束租期而解除，蔡芳应当依法将胡孙彩支付的履约保证金予以退还。七、关于合同解除、房屋交还后的物业费。胡孙彩承租案涉房屋后向该房屋的物业管理公司支付了2019年6月至2020年5月的物业费，双方于2019年11月30日协商解除了租赁合同，胡孙彩于2020年1月14日向蔡芳交还了房屋，导致本应由租赁房屋的占有使用人享有的物业服务，随着租赁房屋的交还，转移给了蔡芳，虽然物业费是由物业管理公司收取的，但蔡芳在庭审时表示愿意退还合同解除之外多支付的物业费，故本着遵从当事人解决纠纷的意愿及减轻当事人诉累的角度出发，对胡孙彩要求退还物业费的诉讼请求，本院据实支持蔡芳向胡孙彩退还2020年1月15日至2020年5月31日期间的物业费，即1020元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、胡孙彩于本判决生效之日起三日内向蔡芳支付房屋占用损失9890元；二、蔡芳于本判决生效之日起三日内向胡孙彩退还履约保证金8000元及物业费1020元；三、驳回蔡芳其他诉讼请求；四、驳回胡孙彩反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31元，由蔡芳负担；反诉案件受理费25元，由胡孙彩负担。本判决为终审判决。审判员  李祖旺二〇二〇年四月十三日法官助理**法官助理王力书记员郑毓琪