四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终21259号 上诉人（原审原告）：方丽，女，1977年1月14日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈伦，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：周进，男，1979年8月17日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈伦，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汤科，男，1982年2月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：韩云蕾，女，1983年2月22日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。 被上诉人（原审第三人）：成都和信百川房地产有限公司，住所地：成都市新都区新都镇北新路中段90号。 法定代表人：彭英和。 委托诉讼代理人：段生林，男，1959年1月5日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈姗姗，女，1982年2月12日出生，汉族，住成都市新都区，系公司员工。 上诉人方丽、周进因与被上诉人汤科、韩云蕾、成都和信百川房地产有限公司（以下简称和信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方丽、周进上诉请求：1.撤销四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3076号民事判决；2.依法改判支持方丽、周进一审全部诉讼请求；3.本案一、二审的诉讼费用由汤科、韩云蕾、和信公司承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。1.一审法院未查明和信公司不能办理案涉房屋初始登记的事实。案涉合同能否继续履行，最终取决于方丽与和信公司之间的《商品房买卖合同》能否得到履行。从本案事实来看，因和信公司原因，导致案涉房屋无法取得初始登记，导致案涉合同履行不能；2.一审法院未认定方丽不同意签订和信公司出具的《承诺书》的事实以及不签订《承诺书》将导致案涉房屋初始登记不能办理的事实；二、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，认为方丽应当按照《预约合同》的约定，遵守诚实守信原则，全面履行自己的义务，属于适用法律错误；三、本案中，方丽与汤科、韩云蕾之间的《预约合同》不能解除，合同履行将陷入僵局，交易无法继续进行。 汤科、韩云蕾辩称，签订《房屋买卖合同》后，汤科、韩云蕾装修并入住了3年多，已行使了物权中的占有、使用、收益三大基本权利，尽管汤科、韩云蕾现无房产证，无法进一步行使处分权，其原因是由方丽、周进造成的，并非汤科、韩云蕾的过错。 和信公司辩称，请二审法院依法判决。 方丽、周进向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除方丽、周进与汤科、韩云蕾签订的关于成都市新都区新都镇学府路155号“成怡嘉苑”4幢1单元10层4号房屋《预约合同》、《房屋买卖合同》；2.判令汤科、韩云蕾腾退成都市新都区新都镇学府路155号“成怡嘉苑”4幢1单元10层4号房屋并将房屋返还方丽、周进；3.判令方丽、周进退还汤科、韩云蕾已支付的首付款130000元，并按照中国人民银行同期同档活期利率支付利息；4.判令方丽、周进承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：方丽、周进（卖方，甲方）与汤科、韩云蕾（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》（该合同未填写签订时间），约定甲方将案涉房屋以330000元出售给乙方，乙方以商业银行贷款方式购买房产，在双方办公证时支付130000元，余款200000元以银行贷款方式一次性支付甲方。合同特别约定，“签订合同时甲方未收房办产权，甲方承诺无条件按开发商期限收房并按约定办理产权”。2015年5月14日，方丽（甲方）与汤科、韩云蕾（乙方）签订《预约合同》，载明：甲方与和信公司签订房屋买卖合同、购买案涉房屋，和信公司已将房屋交付甲方，该房屋现未装修、未办理房产证、土地证，乙方对甲方拟转让房屋的权属状况已充分知悉。约定:“二、本合同的性质1、甲方承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给乙方。双方应按本约合同内容签订正式《房地产买卖合同》。双方自愿恪守本合同之约定，并在签订正式的房地产买卖合同文本后，完成双方之合同义务（本合同约定的交易条款为今后正式《房地产买卖合同》之必备条款，甲乙双方有完全履行的义务。……）。本合同不作为房屋产权转移的依据。……”，“三、房屋价款该房屋转让总价款为人民币330000元整（大写：叁拾叁万元整）（特别强调：该价格系甲乙双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，其不受市场价格的变化影响）。......。如上述房屋开发商在购房合同中规定的时间内未办理产权证，甲方须出面积极配合乙方向开发商主张权利，如遇开发商违约，开发商所赔付给甲方的违约金归乙方所有”，“四、买方义务1、乙方已于2015年4月1日向甲方支付定金人民币50000元（大写：伍万元整）。2、甲、乙双方签订本合同的当日，乙方即预付给甲方上述房屋的首付款金额人民币80000元整（大写：捌万元整）。3、乙方以按揭贷款方式购买上述房屋，购房佘款200000元人民币（大写：贰拾万元整）由乙方的按揭贷款银行直接支付给甲方，不足部分由乙方在上述房屋过户到乙方名下当日补足甲方，且乙方应在办理该房买卖产权过户登记之前办妥金融机构同意贷款的保函或出具与贷款银行签订的借款合同或者其他足以证明乙方已获贷款银行批准贷款购房的材料，否则甲方有权拒绝乙方办理房屋买卖过户的请求；如乙方未能获得银行批准贷款的，乙方应于上述房屋过户到乙方名下当日以现金或转账方式一次性付清甲方余款人民币200000元人民币(大写:贰拾万元整)”，“五、卖方义务……4、甲方取得房屋所有权证之日起三十日内与乙方签订正式《房地产买卖合同》，并办理该房屋买卖产权过户登记、领取产权证等手续”，“六、违约责任1、若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、不配合乙方办理过户手续的、提高转让价款的，甲方应向乙方支付房屋总价30%的违约金，同时，甲方有权要求乙方继续履行合同。……4、合同解除的，甲方应在法律规定或约定的退款责任明确之日起十日内将乙方实际支付的全部款项（不含利息）全额退还乙方”。双方当日在四川省成都市蜀都公证处就该《预约合同》办理（2015)川成蜀证内民字第10947号《公证书》，载明，“该《预约合同》是为订立房屋转让合同所预先订立的合同，在条件成熟后，应签订正式合同”。汤科于2015年4月1日、2015年5月14日分别向方丽转账支付50000元、81600元，方丽就此分别出具收条，载明收到汤科购房定金50000元，房屋首付款80000元，半年物管费800元，面积差价800元。案涉房屋已交付汤科、韩云蕾居住使用，汤科、韩云蕾出资对房屋进行了装修。 一审另查明，2013年8月29日，和信公司（出卖人）与方丽（买受人）签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》及补充协议，约定方丽购买和信公司建设的位于成都市新都区住宅房屋，价款合计270309元，釆用分期付款。合同第十九条约定，出卖人应当在2016年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方对办理国有土地使用权证的期限未作约定。2013年9月22日，和信公司为方丽就案涉房屋办理商品房买卖合同签约备案（签约备案号：210817）。2015年5月2日，方丽在《和信•成怡嘉苑售楼书》上签字确认，双方确认该日期为房屋交付时间。和信公司开具收据载明，和信公司分别于2013年8月29日、2013年12月8日、2015年5月2日收到方丽支付的购房款162186元、81093元、27868元，合计271147元，并于2015年5月2日收到方丽支付的“预收税费”9929.45元。2019年2月25日，和信公司作出《关于办理四栋大产权有关事宜的通知》，载明：“为切实解决四栋大产权的办理，逐步推进成怡嘉苑房产证办理进度，在成怡嘉苑业委会及我司努力下，新都区房产管理局同意我司欠费办理成怡嘉苑四栋房屋大产权。1.现急需四栋全体业主配合签订承诺书1份／户……”，《承诺书》内容为业主知悉和信公司无力交付应交存的首期专项维修资金（含开发建设单位自持房屋应交存部分），知悉开发建设单位不交存或未足额交存专项维修资金的法律后果，并同意在未足额交存首期专项维修资金情况下先行办理房屋所在楼栋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。截至本案一审庭审时，案涉房屋所在楼栋的首次登记尚未办出。以上事实，有各方当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 一审法院认为，方丽、周进与汤科、韩云蕾签订的无落款时间的《房屋买卖合同》经双方庭审确认并非正式合同，且先于《预约合同》签订，方丽与汤科、韩云蕾签订的公证《预约合同》中具备将来订立本约的明确意思，内容具体明确，包含本约的主要条款并已部分实际履行。因和信公司未在合同约定时间内办理案涉房屋所在楼栋的初始登记，导致方丽无法取得分户权属证明，双方约定的签订正式房屋买卖合同并办理产权过户登记的条件不能成就，方丽因此主张该《预约合同》的合同目的无法实现、事实上不能履行，起诉要求解除。但从双方《预约合同》内容分析，双方签约时均知悉方丽尚未取得案涉房屋房产证、土地证，并约定了房屋产权登记与合同存在面积误差、市场价格变动等情形下的处理办法，即双方缔约时已明确存在方丽可能无法取得房屋权属证明的风险，该风险的直接后果是汤科、韩云蕾无法取得房屋产权过户登记，而不必然导致《预约合同》解除。从约定的过户条件分析，双方对于签订正式合同、办理产权过户登记的条件约定为“方丽取得房屋所有权证之日起三十日内”，方丽与和信公司签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议中关于和信公司应为方丽办理房屋所有权证的期限，不应作为《预约合同》所附期限，对汤科、韩云蕾不产生约束力。从《预约合同》履行分析，汤科、韩云蕾已按约定将定金50000元、首付款80000元支付给方丽，方丽已将房屋实际交付汤科、韩云蕾使用多年，合同的主要条款已经得到实际履行。从解除合同条件分析，《预约合同》中就解除合同的条件未作明确约定，本案也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除情形。现方丽、周进起诉要求解除《预约合同》，缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回方丽、周进的全部诉讼请求。一审案件受理费1452元，由方丽、周进负担。 二审中，汤科、韩云蕾提交案涉楼盘的不动产登记证明，拟证明整栋楼盘产权已经办理，和信公司正在办理分户产权。方丽、周进质证认为，1.对该证据真实性无法确认，大产权证明上面没有时间；2.一审没有查明大产权是否办理下来，同时客观上大产权可能也没有办理下来；3.现在可能有一部分确实是办理了分户产权，但是附了很多条件。业主要垫钱，还要支付相关税费，产生新的债权债务，否则分户产权是办不下来的。同时，案涉楼盘还存在开发商应当交税费欠缴的情况。在二手房交易过程中，如果这个房子本身应当缴纳的维修基金没有交全，必须要先补缴，才能过户。所以，具备办理分户产权的的条件是达不到的。和信公司确认整个案涉楼盘的产权办理情况属实。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：方丽、周进上诉请求解除案涉房屋买卖合同关系的主张是否成立。 本案中，方丽、周进上诉认为因案涉房屋产权登记无法办理，因此方丽、周进无法按照约定取得房屋产权后过户给汤科、韩云蕾，故案涉房屋买卖合同目的不能实现，方丽、周进有权解除案涉合同。对此本院认为，根据二审查明事实，案涉房屋产权至今未能办理的原因，仅因为存在部分办证费用问题，并不存在法律意义上的因不可抗力致使不能实现合同目的，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。综上，案涉房屋买卖合同仅处于暂时未履行状态，且并无后续无法实际履行情形，方丽、周进以合同目的无法实现为由要求解除案涉房屋买卖合同关系的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持， 综上所述，方丽、周进的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2904元，由方丽、周进负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  张卫敏 二〇二〇年四月十六日 书记员  李海薷