江西省九江市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）赣04行终7号上诉人（原审原告）谭文魁，男，1947年1月12日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。被上诉人（原审被告）九江市自然资源局，住所地九江市濂溪区十里大道1482号，统一社会信用代码：11360400MB1603460T。法定代表人虞莉清，系该局局长。委托诉讼代理人凤舟毅，江西际民律师事务所律师。原审第三人缪小龙，男，1976年9月5日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。上诉人谭文魁与被上诉人九江市自然资源局、原审第三人缪小龙行政登记一案，不服江西省永修县人民法院（2019）赣0425行初57号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审查明，原告于1998年5月8日与九江市公交集团建筑安装工程公司签订商品房购销合同一份，购买位于九江市濂溪区毛纺街综合楼的B栋二单元504室房屋一套，面积79.55平方米，总价款55688元。签订购房合同后，原告交清了全部房款并在该房屋内一直居住至今。2012年5月，原告等购房者共同上访到市政府后，得知九江市公交集团建筑安装工程公司将原告等19户的商品房产权证办理委托给案外人刘震，刘震将房产权属变更登记为他人的名字，向银行施行诈骗贷款。2014年9月29日，九江市浔阳区人民法院作出（2014）浔刑二初字第143号刑事判决书，以骗取贷款罪判处刘震有期徒刑二年十个月。刑事判决书中认定，2007年至2008年期间，刘震向九江市公交集团建筑安装工程公司及购房户作出承诺，由其负责办理毛纺街综合楼购房户的房屋和土地等产权证。刘震将本属于谭仁（系原告之子）购买的毛纺街综合楼B栋504室房产办至缪小龙名下，随后隐瞒房屋权属真实情况，于2011年3月14日以自己的名义，并以该套房产作为抵押，向赛阳农村信用社贷款14万元。2008年1月，缪小龙向被告九江市自然资源局申请办理毛纺街综合楼B栋504室的房屋所有权证，并提交了其与九江市公交集团建筑安装工程公司签订的房地产买卖契约一份、收款收据一张、完税证一份、缪小龙身份证复印件一份。被告九江市自然资源局经审查，于2008年1月22日为缪小龙办理了九房权证庐字第××号房屋所有权证。2013年4月11日，涉案房产由缪小龙转移登记至王庆坤名下，登记原因为买卖。2016年1月28日，涉案房产由王庆坤转移登记至汤森名下，登记原因为买卖，汤森于2016年2月1日，将该房产抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司九江市分行。2019年2月21日，原告书面向被告申请要求撤销被告为汤森颁发的房产权属证，为原告办理不动产房屋权属变更登记手续。被告于2019年2月28日书面回复，认为涉案房屋的不动产权利登记发证程序合法、资料齐全。原告认为被告对原告购买的房产，在产权变更登记时，对申请人的材料不经查验或者进行实地查看，错误将不动产权变更登记在他人名下，违反了《不动产登记暂行条例》第十八条和第十九条的规定，故诉至本院，要求撤销被告于2008年1月21日颁发给第三人缪小龙的产权证书，为原告办理房屋权属变更登记手续。原审认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案原告作为涉案房屋的购买人，诉请撤销被告颁发给第三人缪小龙的房屋权属证书，系对首次转移登记行为提起行政诉讼，符合立案条件，本院予以受理。对于起诉期限的审查，人民法院应当依职权进行。原告谭文魁起诉的具体行政行为是被告于2008年1月21日为第三人缪小龙办理房屋权属转移登记的行为，原告的起诉期限应从其知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起最长不得超过一年。经查，原告于2012年5月通过向市政府上访得知，涉案房产的权属已登记为他人名字，2014年九江市浔阳区人民法院的刑事判决书中亦明确了涉案房产已登记至第三人缪小龙名下的事实，原告至2019年5月7日向本院提起诉讼，已超过法律规定的一年起诉期限，且无证据证实原告存在因不可抗力或其他不属于自身的原因耽误起诉期限的情形。原告称其自知道房产被登记至他人名下后一直通过信访在寻求解决，但信访并不构成耽误行政诉讼起诉期限的法定理由，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款、第六十九条第一款、第一百零一条的规定，裁定驳回原告谭文魁的起诉。宣判后，上诉人谭文魁不服，向本院上诉称：一、一审法院对本案起诉时限审查，认为上诉人2012年通过上诉得知涉案房屋登记在他人名下，2019年5月7日提起诉讼已经超过了法律规定的一年起诉期限是错误的。1998年5月8日，原告购买了第三人九江市公交集团建筑安装工程公司开发的商品房一套，面积79.55平方米，位于九江市濂溪区毛纺街综合楼B栋二单元504室，总价款55688元。签订购房合同后，原告当即交清全部购房款并使用了该房产，但是至今没有办理房产权属转移变更登记手续。2012年5月，原告和19户购房者，共同上访到市政府后，才得知九江市公交集团建筑安装工程公司将原告等19户的商品房委托给案外人刘震办理，刘震将房产权属变更登记为他人的名字，向银行实施贷款诈骗。案发后，2014年9月29日，刘震被法院判处有期徒刑。上诉人购买的房屋被登记在第三人缪小龙名下，上诉人多次找被上诉人办理变更登记手续，被告口头承诺予以办理，要等银行与其诉讼纠纷解决，一拖再拖，至今还没有为上诉人办理好不动产权属登记手续。2019年2月21日，上诉人书面向被上诉人申请要求撤销第三人的房产权属证，为上诉人办理不动产房屋权属变更登记手续。2019年2月28日被上诉人书面回复上诉人，认定毛纺街综合楼B栋504室于2008年1月21日申请办理了房屋所有权转移登记，房产权利人为缪小龙，2013年4月11日缪小龙将房屋转卖给王庆坤，并申请办理了房屋所有权转移登记，房产权利人为王庆坤，2016年1月28日王庆坤又将房屋转卖给汤森，申请办理了不动产权转移登记，不动产权利人为汤森，并办理了不动产抵押权登记，B栋504不动产权利登记程序合法，资料齐全，拒绝为上诉人办理变更登记手续。上诉人认为，被上诉人的行为违反了《不动产登记暂行条例》第十八条和第十九条之规定，对上诉人购买的房产，在产权变更登记时，对申请人的材料不经查验或实地查看，错误将不动产权变更登记在他人名下，并给案外人刘震等人创造了施行诈骗贷款的机会和条件，之后又使该产权证书非法转让给他人，使上诉人至今办理不了不动产权属登记手续，被上诉人的行政行为损害了上诉人合法财产权益。依照《行政诉讼法》第十八条第一款第三项、第十二项之规定和《行政许可法》第六十九条第一款第四项之规定，向法院提起行政诉讼。被上诉人于2008年1月21日为第三人缪小龙办理房屋权属转移登记的行为，上诉人于2012年5月通过上访才知道，2014年9月29日案外人刘震诈骗案发后，才确认上诉人的房产被登记在他人名下，此后上诉人多次找被上诉人办理变更登记手续，被上诉人并未书面拒绝办理，而是承诺一定会办理好，只是要等有关问题解决后再予办理。上诉人于2019年2月21日向被上诉人书面申请要求办理，2019年2月28日，被上诉人书面回复上诉人后，上诉人才知道该房产登记，因被上诉人的错误登记的行政行为致使上诉人无法办理变更登记手续。所以本案诉讼期限应从2019年2月28日开始计算。《行政诉讼法》第四十六条第二款规定不动产案件的起诉期限最长不得超过行政行为作出之日起二十年，故本案享有二十年起诉期限。二、本案审理程序违法，擅自除去原告起诉的第三人。本案涉及多个第三人，房屋出卖人九江公交集团建筑安装工程公司对涉案房产登记负有不可推卸的责任，只有该公司参加本案诉讼才能搞清楚涉案房屋错误登记的事实。行政起诉状中上诉人明确提出该公司为第三人参加诉讼，原审法院不但不依法通知该公司参加诉讼，反而擅自将该第三人除去，违反了《民事诉讼法》第五十六条之规定。请求二审法院依法撤销永修县人民法院（2019）赣0425行初57号行政裁定，支持上诉人的上诉请求。被上诉人九江市自然资源局未答辩。原审第三人缪小龙未陈述。当事人向原审法院提交的证据均随卷移送本院，经本院核查，对原审裁判定案证据的效力予以确认。本院查明的案件事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，被上诉人于2008年度为原审第三人缪小龙办理了房屋所有权转移登记，上诉人谭文魁在上诉状中称其已于2012年5月通过上访知道被上诉人为缪小龙办理房屋权属转移登记的行为，至2014年9月29日案外人刘震诈骗案发后，已经确认上诉人的房产被登记在他人名下。据此，上诉人至迟于2014年9月29日即应当知道被上诉人于2008年度作出的房屋权属转移登记的行政行为。而上诉人于2019年5月向法院起诉，显然已经超过了行政诉讼法规定的一年起诉期限，依法应予驳回起诉。针对上诉人所述本案应当适用涉不动产行政诉讼的二十年起诉期限的上诉理由，本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”据此，该条规定针对的是行政相对人始终不知道行政机关作出了行政行为的情形时，因不动产提起行政诉讼的最长起诉期限为二十年。本案中，上诉人谭文魁至迟于2014年度即已知道行政机关为原审第三人缪小龙办理房屋权属转移登记的行政行为，故本案明显不能适用该二十年的最长起诉期限的规定。因此，上诉人的上诉理由不能成立。综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  刘波审判员  张伟审判员  商宏二〇二〇年四月二十日法官助理熊书杰书记员刁佳敏