江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5469号上诉人（原审被告）：张函，女，1990年3月5日出生，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：孙小姣，江苏名典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马洁，女，1968年12月8日出生，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：孙荣华，男，1965年10月3日出生，居民，住沭阳县。上诉人张函因与被上诉人马洁房屋租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2019）苏1322民初12524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案受理后，依法组成合议庭于2020年3月26日进行公开听证审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张函不服一审判决向本院提起上诉，请求依法改判案涉租赁协议于2019年7月9日解除，张函赔偿马洁2万元或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认定案涉租赁合同于2019年9月16日解除，系法律适用错误。2018年10月30日至2018年12月10日，沭阳县政府在案涉房屋前面进行给排水工程施工，该政府施工行为属于不可抗力，致使张函合同目的无法实现，张函具有法定解除权。即使在该不可抗力原因消除后，张函仍具有法定解除权。2.2019年7月9日，张函已通知马洁解除案涉租赁合同。2019年8月13日，张函微信发送给马洁解除通知书，次日马洁亦收到张函邮寄的书面解除通知。同时，双方当事人签订的租赁合同约定第一年租期于2019年8月8日届满。故案涉租赁合同的解除时间应于解除通知到达时解除即2019年7月9日，最迟应为2019年8月14日。3.即使上诉人的法定解除权并未成就,其单方解除合同的行为存在违约。但在张函反复多次向被上诉人明确表示不再继续履行合同,将案涉商铺钥匙返还并在案涉商铺门上张贴搬迁告示,应当考虑赋予上诉人解除合同的权利,通过赔偿损失的方式对被上诉人进行补偿。4.一审法院酌定上诉人赔偿四个月的租金是滥用自由裁量权,因为该四个月并无参照标准且没有考虑到被上诉人马洁的恶意。自2019年7月9日起,张函反复表示解除合同并腾退房屋,返还钥匙,被上诉人明知此时商铺已处于其控制状态且已经闲置许久,马洁应当采取必要的补救措施,而非放任商铺闲置。2019年9月16日,被上诉人当庭表示同意解除案涉协议,其后其也应当积极采取措施避免商铺继续闲置。因此，案涉商铺空置时间也仅是自2019年7月9日至2019年9月16日，张函已支付房租付至2019年8月8日,故被上诉人的租金损失也仅是自2019年8月8日以后才产生，计算至2019年9月16日也只有38天的时间。5.案涉店铺门口管道施工时，没有封门封路。当时施工队在商铺门前挖了大概1.2米宽的沟,张函在该沟上放置木板勉强供通行。政府施工之前，店铺没有水也没有办法经营。6.从案涉商铺搬离后，张函并没有在其他地方开美容美甲店，只是在自己家里做一些美容售后。被上诉人马洁二审辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.张函关于不可抗力的主张不成立，一审认定的租赁合同解除的时间及赔偿5万元的损失是正确的。2.当时案涉店铺没有自来水,政府施工接自来水的,两个小时就可以完成，至多影响张函半天时间,没有封门封路,人可以进去店铺。3.张函解除通知里的理由都虚假的，其就是先用案涉店铺经营培养客户，然后再用自己家住房经营，以便省去房租。一审原告马洁向一审法院提出诉讼请求：1.张函给付马洁第二年度房屋租金150000元（2019年8月8日至2020年8月8日）及利息（以150000元为基数，自2019年7月9日起按年息6%支付至给付之日止）；2.张函按租金双倍标准给付马洁逾期支付租金的违约金300000元。庭审过程中，鉴于张函坚持要求解除合同，马洁同意解除合同，要求张函按照150000元/年的标准赔偿5个月租金损失并承担违约金，违约金按照合同总额460000元的20%计算。一审法院经审理认定事实如下：2018年8月8日，马洁与张函签订租房协议一份，约定马洁将其所有的位于人民医院安置房沈阳路北段241号门面房出租给张函经营使用，租赁期限三年，自2018年8月8日至2021年8月8日止；2018年8月8日至2020年8月8日期间每年租金为150000元，2020年8月8日至2021年8月8日期间租金为160000元，租金费用一年一付，张函在每年7月8日前向马洁缴纳下年租金；如有一方违约，按每年租金双倍赔偿对方损失。合同签订后，张函即对涉案房屋进行装修使用，并按期缴纳了第一年度的租金。2018年10月30日，沭阳县原人民医院地块安置小区商铺新增给排水工程进行施工，计划竣工时间为2018年12月10日。2019年7月9日，张函向马洁发送短信，内容为“阿姨，房子我没转出去，今年8月8号到期我就不租了，我要求解除合同。您提前安排房子出租事宜，减少损失”，马洁未对该条短信息进行回复。2019年8月8日，马洁到涉案房屋处拍摄照片，该房屋玻璃门上由张函张贴的搬迁告示，载明其店铺搬迁至中央城市广场。2019年8月9日，张函将涉案房屋的钥匙送至马洁处，并向马洁发送短信息称在一个月前已经告知马洁不再租赁涉案商铺，并已经将钥匙送过去了，房子可以对外出租了。马洁回复称按照合同履行，送来的钥匙不同意接收。马洁于2019年8月8日15时许向张函邮寄租金催缴函，载明张函未在2019年7月8日前交纳下一年度租金，要求张函按时交纳，否则追究违约责任。该邮件于2019年8月10日19时许由张函签收。张函于2019年8月13日通过微信向马洁发送解除合同通知书，载明其对商铺投入大量资金装修后，由于政府铺设下水道工程使得店铺生意受到严重影响，且在铺设完毕后，由于不当施工造成店铺门前地面下榻、地砖受损。通知马洁进行维修，马洁并未采取任何补救措施。现因资金链断裂等原因，无法继续履行合同。后张函又于2019年8月14日9时许向马洁邮寄该解除合同通知书，马洁于当天20时许签收该邮件。现因马洁索要租金未果，引发诉讼。在庭审过程中，马洁同意解除合同，但要求张函赔偿损失并承担违约金。一审法院认为，马洁与张函之间的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定租期三年，第二年度的租金张函应当在2019年7月9日前交纳。张函在2019年7月9日即向马洁发送短信息称不愿意继续承租涉案房屋。根据张函庭审中提供的证据来看，张函要求解除合同的主要理由系因为其承租房屋范围内进行政府工程施工，造成地面下榻、地砖损坏，且施工持续两个月左右，给其经营造成严重影响。该处施工系2018年10月30日至2018年12月10日进行的新增给排水工程，张函未提供证据证明施工导致地面下榻及地砖严重损坏，且该政府施工不属于不可抗力导致合同无法继续履行的原因，在政府工程施工期间张函也未以此为由要求解除合同，其现在以此为由作为合同无法继续履行的理由，一审法院不予采纳。张函另外辩称其于2019年7月9日已经通知马洁在第一年租期到期即解除合同，故涉案房屋租赁合同于2019年8月8日已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。但该条规定的宗旨是享有合同解除权的一方主张解除合同的情形。本案中，张函未提供证据证明其享有法定解除权及约定解除权，其仅以自身经营不善、房租过高为由不愿意继续履行合同，则张函应当与马洁协商一致方可解除合同，而非以其自身意愿单方任意解除合同。根据马洁向张函邮寄的催缴租金函件，可以证明马洁不同意张函解除合同的要求。故张函称涉案房屋租赁合同于2019年8月8日已经解除，不予采纳。但鉴于张函已经实际搬离涉案房屋且已经向马洁交付房屋钥匙，涉案房屋租赁合同已经无继续履行的必要，庭审中，马洁考虑客观情况同意解除合同，并要求张函赔偿损失，予以支持。故一审法院认定马洁与张函之间的房屋租赁合同于2019年9月16日（本案庭审当天）解除。涉案房屋租赁合同的解除，系因张函原因导致，张函应当赔偿因合同解除给马洁造成的损失。马洁主张按照合同约定的租金标准赔偿其5个月的租金损失并要求支付违约金92000元。鉴于租赁合同中约定的违约金计算标准过高，张函系于2019年7月9日即通知马洁要求解除合同并于2019年8月9日将房屋钥匙交付马洁，考虑到因涉案合同的解除导致马洁因合同继续履行的可得利益受到损失，且需要重新需找承租人带来的房屋闲置期间的利益损失，一审法院酌情确定张函应当向马洁赔偿四个月的租金损失为宜，该损失数额为50000元。该损失即包含违约金部分。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、马洁与张函于2018年8月8日签订的租赁协议于2019年9月16日解除；二、张函于判决发生法律效力之日起十日内赔偿马洁损失50000元；三、驳回马洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3380元，减半收取1690元，保全费2770元，共计4460元（马洁已预交），由马洁负担1165元，张函负担3295元。二审中张函并未提交新的证据。二审中马洁提交张函制作的小视频截图照片11张,照片显示张函搬离案涉店铺后在其他场所进行美容工作的场景,证明上诉人解除租赁合同的理由都是虚假编造的,其真正目的是先用案涉店铺经营培养客户，然后解除合同再用自己家住房经营，以便省去房租。张函对该证据质证意见：对该组证据真实性认可，但张函搬离后并未开新店，仅是在自住房内进行售后类服务，且从该视频浏览量及点赞评论量可见生意惨淡,并不能达到被上诉人的目的，该组证据与本案无关联。本院对该组证据认证意见：对该组证据的真实性，本院予以确认。但该证据无法达到马洁的证明目的，本院对该证据不予采信。二审查明事实与一审判决查明认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，马洁与张函之间的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张函上诉主张在其租赁期间，存在政府施工行为的不可抗力，该不可抗力导致合同目的不能实现，即使在该不可抗力消除后，张函仍然可以据此解除租赁合同，故自张函通知马洁解除合同之日案涉租赁合同解除。对此，本院认为，本案中，张函认可案涉工程施工时并未封门封路，行人仍可以至案涉店铺消费，张函提供的证据不能证明案涉工程施工行为属于不可抗力且致使合同目的无法实现。同时，在案涉工程施工期间及之后较长时间，张函均未以此为由要求解除合同，亦可佐证案涉工程施工行为并未致使其租赁案涉房屋的目的不能实现。张函现据此主张其享有法定解除权并要求解除案涉租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。本案中，案涉租赁合同约定租期三年，张函在租期尚未届满之时提出解除租赁合同，但张函未提供证据证明其享有法定解除权及约定解除权，故张函提出解除合同的行为违反合同约定，应当承当相应的违约责任。马洁在张函违约并拒绝继续交纳租金租赁案涉房屋的情况下同意解除合同，于法有据。故一审法院认定马洁与张函之间的房屋租赁合同于2019年9月16日解除，并无不当。二审诉讼过程中，张函还主张在案涉给排水工程施工前，案涉店铺没有水，其无法经营，张函据此可以解除合同。对此，本院认为，张函并未举证证明先前案涉店铺无水致使其租赁案涉房屋的目的不能实现，其之前亦未以此为由要求解除合同。同时，案涉店铺无水的情形在其提出解除合同前早已消失，张函现据此主张解除涉案房屋租赁合同，本院不予支持。张函还上诉主张一审法院判决张函赔偿马洁预期利益损失过高，应调整为赔偿20000元。对此，本院认为，案涉房屋租赁合同系因张函违约行为导致解除，张函应当赔偿因合同解除给马洁造成的损失，一审法院酌定张函应当向马洁赔偿四个月的房屋闲置期间的租金损失50000元，并无不当。综上，张函的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3380元，由张函负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 覃卫东审 判 员 庄云扉二〇二〇年四月十六日法官助理 刘宗强书 记 员 黄 莘