浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初366号原告：路易斯物业集团有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区锦绣路锦城商务楼1201室-1，统一社会信用代码：913303035890372192。法定代表人：朱建华，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王志凯、陈建彪，上海浩信（温州）律师事务所律师。被告：林国荣，男，1958年7月28日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人（特别授权）：孙瑞森、戴中聚，浙江时代商务律师事务所律师。原告路易斯物业集团有限公司（以下简称路易斯公司）与被告林国荣物业服务合同纠纷一案，于2020年1月10日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于法定期间内向双方当事人送达了开庭传票和举证通知，于同年3月12日公开开庭进行了审理，原告路易斯公司的委托诉讼代理人王志凯，被告林国荣的委托诉讼代理人孙瑞森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系“香岸锦园”2幢105室、106室、205室、地下室一层083、地下室一层084的业主，不动产登记建筑面积合计：229.96㎡。2012年3月底，温州市中厦房地产开发有限公司（以下简称：中厦房开公司）与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司（以下简称：路易斯物业公司）签订《公园壹号前期物业服务合同》。合同约定：由路易斯物业公司对“公园壹号”小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日3%收取滞纳金。路易斯物业公司于2019年3月31日号退出服务。在服务期间，被告享受了路易斯物业公司提供的物业安全、清洁及维护等系列的物业管理工作。在路易斯物业公司提供服务之同时被告在2015.2.1-2019.3.31服务期间仅缴纳了部分物业管理费。且被告经过多次催缴仍然拒不履行缴费义务，截止起诉之日共计欠费156255.08元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。故原告起诉，请求依法判令：1、被告立即支付物业服务费49433.32元，逾期支付物业费的违约金103822.94元（以拖欠物业费为基数，从逾期之日起按每日3‰计算，暂计至2019年5月15日为103822.94元）、代垫公摊水电费1078.82元、车位管理费1920元，合计156255.08元；2、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告以已收到被告水电费为由，申请撤回了第一项诉讼请求中的代垫公摊水电费部分。在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明，以证明原告的主体资格；2、被告身份信息，以证明被告的主体资格；3、不动产登记信息，以证明被告的房屋产权证明的事实；4、物业合同文件，以证明被告与债权转让方之间存在合法有效的物业费服务关系的事实；5、照片，以证明路易斯有向被告催讨物业费的事实；6、水电费缴费发票，以证明物业代缴公摊水电费的事实。被告林国荣答辩称：一、原告主张的物业服务费其部分诉讼请求已经超过3年的诉讼时效，且没有履行服务单位应尽的义务。根据前期物业服务合同约定：业主或物业使用人应在本合同年度初第一个月履行缴纳整年度的物业服务费用义务。因此，每一年度的物业服务费都应当在该年度的4月1日（合同签约于2012年3月31日）前缴纳。根据《民法总则》第一百八十八条规定，请求法院保护民事权利的诉讼时效为3年且自权利人知或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故2016年度物业服务费用的诉讼时效自2016年3月31日起算，至2019年3月31日结束，期间未发生诉讼时效中断或中止的事由，故原告主张的2015年2月1日至2017年3月31日的物业服务费已超过诉讼时效，依法应不予支持。另外，原告也没有履行依法按约应尽的义务。二、原告持用的《前期物业服务合同》的6元/㎡·月单价物业服务收费系违法，按约应依法定1元/㎡·月收取。涉案小区即香岸锦园（原称公园壹号）由温州市中厦房地产开发有限公司（下称开发商）开发建设，于二〇一二年三月三十一日与原告签订了《前期物业服务合同》。被告经查阅和询问有关部门后发现，该《前期物业服务合同》中的物业服务收费严重违反我国《价格法》与《温州市物业服务收费管理办法》规定，系严重的违法、违规收费。根据我国《价格法》第三条、第五条、第十一条第二款并结合温州市发改委与原温州市房管局联合发布的《温州市物业服务收费管理办法》（温发改价449号）第七条和第八条及《关于整温州市普通住宅物业服务收费基准价的通知》（温发改价141号）相关规定，前期物业合同约定的物业服务收费是实行政府指导价的收费项目，须在政府指导价规定的范围内进行定价，且普通住宅小区无电梯1元/㎡·月。而涉案小区与业主包括被告在内却是定价6元/㎡·月，超出政府指导价6倍以上，属于严重的违法、违规收费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定，或者法律、法规、部门规定擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。原告违反国家法律、法规的规定，擅自大幅度超出政府指导价的收费范围违规收费，应当对之前多收的部分向原告予以退还，并按政府指导价计算未收部分的物业服务费额。且根据《前期物业服务合同》第四十一条（本合同与国家法律、法规有抵触的，以国家法律、法规为准）的规定，亦应按1元/㎡·月计取物业服务费。三、原告要求按照3‰/日标准收取滞纳金系过分高于实际损失，不应支持，应按贷款利息计算。原告主张按每日3‰标准收取滞纳金，系明显过分高于其实际损失的条款，依法应予调低，应按照实际损失计算，即银行贷款利息计算。该计算方式为司法实践中普遍采用的计算方式，也是足以弥补原告实际损失的方式。四、原告主张的公摊水电费计算方式按约须经双方另行确定和核算，因未经结算，其主张不能成立。原告主张的公摊水电费，至今未经任何业主或小区业委会方面的参与确认进行过核对、结算。依《前期物业服务合同》（第六条：标准按实另定）的规定以及小区的实际情况。该笔费用均需双方核实结算才能明确每户、每㎡要分摊的数量和金额。至今该笔费用未经核算和确定分摊支付标准，故此其主张和支付条件未成就。据了解，部分业主已支付了，也仅仅是预付性质，暂作挂账处理。另原告名下（小区的公用水费）还尚欠水务公司水费高达3万多元至今未予结算，水表亦没进行过户移交，根本无法确定具体的实际情况。五、原告主张的车位费既没有合同或法律依据，也不符合客观实际，故应予以驳回（未停放或委托车辆保管）。根据《前期物业服务合同》第六条的约定，原告依法按规能收取的仅是车辆保管服务费，不存在单独的所谓“车位费”，且不论是国家法律还是政府政策均不能以车位进行所谓的收费。而本案的被告并不是涉案房产实际真正的所有权人，是受托代名购买而已，涉案房产的实际所有权人为陈方（即香岸锦园小区2幢206、305、306室。地下室085、086号（室）业主），涉案房产与陈方在该小区内的房产作为连体使用。而陈方至今未实际在此小区内居住、使用，更无汽车在车位上停放或委托原告保管，也无车位，岂能产生保管事宜或费用？故此，原告主张收取所谓的车位费没有任何事实与法律依据。被告林国荣在本院指定的举证期限内提供了如下证据：收款收据三份，以证明被告已支付2015年8月-2017年1月份期间物业服务费、水电费、车辆停泊服务费2个车位的事实。原告路易斯公司提供的上述证据当庭出示，被告林国荣质证认为：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4的形式真实性、关联性无异议，不能证明待证事实，缺乏招投标程序及主管部门批准，程序违法，6元每平方物业费过高，亦不符提供服务情况，合同第六条，表格中第2、3点，参考物价局标准收取，水电费未核算，第七条，物业费应于合同年度初第一个月缴纳整年物业费，原告并未催讨，第十条，无双方停车协议，第四十一条，应以法律法规为准，物业费应以1元/平方每月计算，第三十九条，原告应提供物业管理服务方案；对证据5，缺乏原件，不予认可，且催收时间起算点是从2017年2月1日起算，本案起诉要求的是从2016年2月1日起算；对证据6，不予认可，无法区分水电费支付情况，对其真实性、合法性、关联性均有异议。原告对被告提交的证据，真实性无异议，确实收到款项，但该款项并非全部物业费。经审查本院认为，原告提供证据1-5及被告提交的证据，客观真实，且与本案具有关联性，本院均予以认定。至于原告提交的证据6水电费缴费发票，经本院核算，原告在服务期间共缴纳公摊水电费88430.64元。至于原告未能提供原件的部分，可在有确切证据后另行主张。经审理查明，本院认定的事实如下：温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司成立于2012年1月6日，于2018年1月3日变更为浙江路易斯物业管理有限公司，浙江路易斯物业管理有限公于2019年3月26日变更为路易斯物业集团有限公司。被告林国荣系“香岸锦园”2幢105室、205室、地下一层083、084室业主（2015年2月9日取得产权证，合计面积229.96㎡）。2012年3月，温州市中厦房地产开发有限公司（甲方）与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司（乙方）签订《公园壹号前期物业服务合同》，约定：由温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司对“公园壹号”小区进行前期物业管理服务事宜；第六条，住宅、储藏间：物业服务费按6元/月?㎡标准收取（不包括公共能耗分摊费用），车辆停泊管理费参考物价局标准收取，水电费代收按实际定；第七条，业主或物业使用人应在合同年度初第一个月履行缴纳整年度物业服务费；第九条，停车场属于全体业主所有，并委托乙方管理，车位使用费按物价部门规定的标准收取；第三十条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付滞纳金。2012年7月6日，温州市房产管理局龙湾分局对温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司物业管理合同作出备案，备案表中载明物业管理收费标准住宅、储藏间6元/月·平方米，地下车库机动车位：出售60元/月·辆。合同签订后，原告一直提供物业服务，直到于2019年3月31日退出香岸锦园小区物业服务。另查明，被告林国荣至今尚未实际入住香岸锦园。据原告自行提交的有原件的缴纳凭证，原告在服务期间共缴纳公摊水电费88430.64元，经核算，本案被告应负担公摊水电费1680.62元，但该款项被告已履行完毕。原告自述曾于2018年8月17日通过张贴的方式向被告催缴物业管理费，载明“您家从2017年2月1日至2018年7月31日，我管理处未收到您家的物业服务费，贵业主欠款总额：61541元”。2016年4月18日，案外人陈方已支付2-B幢（包括涉案房产）2015年8月至2017年1月期间的物业管理费、公摊水电费、车辆停泊费（2个车位）。本院认为，温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司签订《公园壹号前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示且经过相关主管部门备案，对全体业主产生法律效力。物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物业服务合同实质上的当事人，有向物业服务企业支付物业费的义务。被告作为香岸锦园的业主，并接受原告为其所在小区提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。原告要求被告按6元/月?㎡支付物业服务费及60元/月?辆收取车位服务费，符合合同约定，于法有据，本院依法予以支持。被告认为6元/月?㎡收费标准明显高于《温州市物业服务收费管理办法》规定的普通住宅的物业收费标准，本院认为该管理办法调整的系普通住宅前期物业收费，而涉案小区建筑的实际状况与别墅类似，故该标准不适用于涉案物业；同时，被告亦未提供证据证明原告提供的物业服务有不符合合同约定的情形，对被告的辩称意见本院不予采纳。对被告关于自己尚未入住，无需缴纳车位使用费，于法无据，本院不予采纳。原告自行提供的证据显示其于2018年8月17日向被告催缴物业费时，被告欠缴的物业费为2017年2月1日至2018年7月31日期间，另被告于2016年4月18日缴纳的物业费单据也显示其已交纳2015.8-2017.1的物业管理费，另被告亦抗辩原告诉求的2017年4月1日以前的物业费、车位费已超出诉讼时效，故本院对原告主张要求被告缴纳2017年2月1日前的物业费的诉求，本院不予支持。根据约定被告应于每年第一个月履行缴纳整年度物业服务费，原告要求按物业合同约定按每日千分之三计算违约金，该违约金计算明显超过实际损失，故本院酌情调整为2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算、2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，均从逾期缴纳之日起计算。综上，被告应支付原告物业管理费35873.76元（229.96㎡×26个月×6元/月/㎡）及违约金（其中15177.36元从2017年3月1日起，16557.12元从2018年2月1日起，4139.28元从2019年2月1日起，均计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算、2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、车位管理费1560元。原告的其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林国荣于本判决生效之日起十日内支付原告路易斯物业集团有限公司35873.76元、车位管理费1560元及违约金（其中15177.36元从2017年3月1日起，16557.12元从2018年2月1日起，4139.28元从2019年2月1日起，均计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算、2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告路易斯物业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3425元，减半收取1712.50元，由原告路易斯物业集团有限公司负担1257元，被告林国荣负担455.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 王崇林二〇二〇年四月二十八日法官助理李博武代书记员 王冰洁?附：不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3．【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。