渭南市临渭区人民法院民事判决书（2020）陕0502民初91号  原告：丁松，男，1990年7月23日出生，汉族，现住渭南市临渭区，居民。被告：陕西华苑置业有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，执行董事。委托诉讼代理人：赵珊，陕西哲智律师事务所律师。原告丁松与被告陕西华苑置业有限公司（下简称华苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁松及被告华苑公司委托诉讼代理人赵珊到庭参加了诉讼，被告华苑公司法定代表人齐增全未到庭。本案现已审理终结。原告丁松向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付延期交房违约金共计39474.6元。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应承担延期交房违约金计算法律依据为：逾期天数60天×0.0002×总房款315797=3789.6元（从2017年1月1日至2017年3月1日）；逾期天数452天×0.00025×315797元=35685元（从2017年3月2日至2018年5月27日）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年11月3日签订《商品房买卖合同》，房屋代码为131654，房屋总价为315797元。原告于当日向被告缴纳首付款145197元，并于2016年11月30日将银行房屋贷款170000元交付于被告华苑公司。双方约定的房屋交付日为2016年12月31日前，但被告华苑公司延期至2018年5月28日交付，原告丁松与被告华苑公司就延期交房一事协商未果，为维护原告丁松合法权益，原告诉至法院。被告华苑公司辩称：被告华苑公司已经履行合同义务，涉案房屋被告华苑公司不存在违约事实。原告丁松向法庭提交如下证据：第一组证据：1、马燕、张亮亮、简战利、张英四人的证人证言一份，证明2017年5月至2018年5月没有人通知交房；2、照片十张，证明2019年5月涉案房屋未达交付条件。第二组证据：1、2016年11月3日原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，证明被告交房日应当在2016年12月31日前；2、2018年5月28日楼宇交接书一份，证明被告华苑公司向原告丁松实际交房日期。3、2016年11月3日和2016年11月30日收款收据各一份，证明双方合同项下的房屋系原告合法购买。经质证，被告对原告提交的第一组证据的真实性及证明目的均不认可，对第二组证据的真实性均无异议，但均不认可其证明目的。被告华苑公司向法庭提交如下证据： 1、商品房买卖合同一份，证明商品房买卖合同补充协议约定如遇出卖人延期交房，买受人给予出卖人3个月谅解期；2、交房公告一份，证明被告在2017年5月27日就涉案房屋交付于原告；3、渭南市气象服务中心出具的气象证明一份，证明涉案房屋的楼宇在建设中受恶劣天气影响无法正常施工，被告不存在违约情况。经质证，原告发表如下质证意见：对商品房买卖合同的真实性认可，证明目的亦认可；对交房公告的真实性认可，证明目的不认可；对气象证明的真实性认可，证明目的不认可。结合证据的真实性、关联性、合法性对上述原、被告提供的证据认定如下：对原、被告双方提供的《商品房买卖合同》，原告提供的收款收据及被告提供的交房公告双方均无异议依法予以认定。对原告提供的照片、证人证言及楼宇交接书，被告不认可其证明目的，上述证据依法不予认定。被告提供的气象证明原告不认可其证明目的，该证据依法不予认定。综合上述认定的证据经审理查明，2016年11月3日，原告丁松与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告丁松（买受人）购买被告华苑公司（出卖人）建设的位于渭南市临渭区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX号房屋（房屋代码131654），房屋建筑面积为104.37平方米，每平米售价为3020元，房屋总价为315197元。合同第六条付款方式及期限约定本合同签订后支付首付款145197元，剩余170000元按揭贷款。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府政策调整原因或市政原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将本案商品房交付买受人，按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金。合同附件四补充协议约定：一、各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址处即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。七、如遇出卖人延期交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）。合同签订后，原告丁松分别于2016年11月3日、2016年11月30日分别向被告缴纳房款145197元、170000元。2016年12月31日，被告华苑公司未按照合同约定交房。2017年5月27日被告华苑公司在渭南日报发布交付公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2018年5月28日，渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告丁松签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。另查明，在被告华苑公司施工期间， 2015年3月1日至2017年3月31日，共观测到霾155天，大雾64天，大雪4天，大雨9天，暴雪3天。本院认为，原告丁松与被告华苑公司在2016年11月3日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，该合同内容真实、约定明确，且未违反法律强制性规定，对其效力应依法确认有效。合同签订后双方均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。原告丁松依据合同约定足额缴纳了购房款315197元，被告华苑公司应当依据合同约定在2016年12月31日前向原告丁松交付符合合同约定和法律规定的房屋。被告华苑公司未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交房，合同约定了违约责任，该条款对于违约金计算标准等事项做出明确约定，对此依法应予支持。又在审理中查明，合同附件四补充协议明确约定：“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……”。该附件约定了通知即包括交房通知可以通过公告的方式通知买受人，出卖人可选择公告送达的方式。据此，被告华苑公司在2017年5月27日渭南日报发布交付公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起。该通知方式不违背双方当事人约定，依法应予确认。但对公告送达未约定有效送达的形式，即未约定公告送达的合理期限，且公告的内容为“您购买的绿荫苑一期住宅将于2017年5月31日起开始交房，交房顺序为3#、2#、1#、4#、5#，请您保持通讯方式畅通”，该公告并未确定所有房屋的交付日期均为2017年5月31日，故应确定公告送达的有效送达期间，在双方均未约定，法律对此亦未明确规定的情形下，本院酌定为30日，即经过30日即视为送达，故自2017年5月27日公告之日经过30日应视为有效送达。同时亦应按照被告华苑公司公告通知给买受人预留准备材料的期限4日，即2017年7月1日为实际交房日。该公告同时通知了交房地点为华苑公司绿荫苑物业办公室，原告丁松在公告期满后4日内应去上述地点办理房屋交接手续，原告丁松未按此期限前往绿荫苑物业办公室办理交房手续，此后不应再由被告华苑公司承担逾期交房违约金。另被告华苑公司主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）”，被告华苑公司所述谅解期符合约定，依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，因在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”，经查被告华苑公司也未有证据证明其履行了告知义务，故依法不予支持。综上所述，自2016年12月31日合同约定交房之日起至2017年7月1日止（181天），扣减双方当事人合同约定的3个月谅解期（90天），被告华苑公司即实际违约天数为91天，应承担逾期交房违约金7170元（91天×0.00025×315197元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司在判决生效后十日内向原告丁松支付逾期交房违约金7170元。二、驳回原告丁松的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元，减半收取346元，由原告丁松负担62元，由被告陕西华苑置业有限公司负担284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审  判  员  赵 娟 丽  二0二0年四月一日   法 官 助 理   赵晓英  书  记  员   党  芬