浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初315号原告：路易斯物业集团有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区锦绣路锦城商务楼1201室-1，统一社会信用代码913303035890372192（1/1）。法定代表人：朱建华。委托诉讼代理人：王志凯、陈建彪（特别授权），上海浩信（温州）律师事务所律师。被告：谢爱媚，女，1973年3月5日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：孙瑞森、戴中聚（特别授权），浙江时代商务律师事务所律师。原告路易斯物业集团有限公司与被告谢爱媚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法适用简易程序于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告路易斯物业集团有限公司的委托诉讼代理人王志凯，被告谢爱媚的委托诉讼代理人戴中聚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路易斯物业集团有限公司起诉称：被告系香岸锦园3幢103室、104室、203室、204室、303室、304室、地下室一层049、地下室一层050、地下室一层051、地下室一层052、地下室一层053、地下室一层058的业主，不动产登记建筑面积合计：517.73平方米。2012年3月底，温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司签订《公园一号前期物业服务合同》。合同约定：由路易斯物业公司对“公园一号”小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日3‰收取滞纳金。路易斯物业公司于2019年3月31日退出服务。在服务期间，被告享受了路易斯物业公司提供的物业安全、清洁及维护等系列的物业管理工作。在路易斯物业公司提供服务之同时被告在2015.2.1-2019.3.31服务期间一直未交物业管理费，物业公司代垫公共水电费，车位管理费。且被告经过多次催缴仍然拒不履行缴费义务，截止起诉之日共计欠费：626018.04元（详见附表）。综上所述，被告拒不支付物业管理服务费等费用的行为已经侵犯了原告的合法债权利益。现请求判令1、被告立即向原告支付物业服务费156872.19元，逾期支付物业费的滞纳金459067.05元（以拖欠物业管理费为基数，从逾期之日起按每日3‰计算，暂计至2019年5月15日），代垫公摊水电费4078.80元，车位管理费6000.00元。合计：626018.04元；2、本案的诉讼费用由被告承担。在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据：1、企业营业执照和法人身份证明，以证明原告的主体资格。2、被告身份信息，以证明被告的主体资格。3、不动产登记信息，以证明被告的房屋产权证明。4、物业合同文件，以证明被告与债权转让方之间存在合法有效的物业服务关系的事实。5、照片1，以证明原告有向被告催物业费。6、水电费缴费发票，以证明物业代缴公摊水电费证明。被告谢爱媚辩称：一、原告主张的物业服务费其部分诉讼请求已超过三年的诉讼时效。根据前期物业合同的约定，业主应在每一年度的4月1日前缴纳，故2016年度物业服务费用的诉讼时效自2016年3月31日结束，故2015年2月1日至2017年3月31日的物业管理费已超过诉讼时效。二、原告前期物业合同约定的6元/平方米单价违法，应按1元/平方米收取。前期物业合同约定的物业服务收费是政府指导价的收费项目，根据温发改价（2013）141号文件规定，普通住宅小区无电梯是月1元/平方米，原告收费超出政府指导价6倍以上，属严重违法。三、原告要求按照千分之三每日收取滞纳金系过分高于实际损失，应按银行贷款利息计算。四、原告主张的公摊水电费须经双方另行确定和核算，现未经核算确定其主张不能成立。五、原告主张的车位费没有合同和法律依据，不符合客观实际。原告不能以车位进行所谓的收费，且被告未实际入住，无汽车在车位上停放或委托原告保管，其诉请不应支持。被告在本院指定的举证期限内未提交证据。本院经审理，认定本案的事实如下：2012年3月，温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司签订《公园一号前期物业服务合同》，约定由温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司对“公园一号”小区进行前期物业管理，物业名称为公园壹号，总建筑面积12100平方米，双方约定物业服务费6元/月平方米，物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在合同年度第一个月履行缴纳整年度物业服务费用义务；被告应每年一次向全体业主公布物业服务资金的收入情况及公共分摊水电费、电梯能耗费的公共分摊费用；被告应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务费等方面的权利义务；未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三向被告支付滞纳金。2012年7月6日，温州市房产管理局龙湾分局对温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司物业管理合同作出备案，备案表中载明物业管理收费标准住宅、储藏间6元/月平方米，地下车库机动车位出售60元/月辆。被告谢爱媚系上述小区3幢103室、104室、203室、204室、303室、304室、地下室一层049、地下室一层050、地下室一层051、地下室一层052、地下室一层053、地下室一层058的业主，登记建筑面积为517.73平方米。温州市中厦房地产开发有限公司于2015年1月将上述房产交付于被告，被告至今未实际入住上述房产。因被告未按时交纳物业管理费，被告于2016年8月23日、2018年8月17日通过将催缴物业费通知黏贴在被告涉案房产处的方式进行催缴。据原告自行提交的有原件的缴纳凭证，2015年5月至2019年4月期间原告为涉案小区代垫公共水电费共计88430.64元。另查明，2018年1月3日，温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司名称变更为浙江路易斯物业管理有限公司；2019年3月26日，浙江路易斯物业管理有限公司名称变更为路易斯物业集团有限公司。以上事实由当事人的陈述、原告、被告的主体资格、物业合同文件、水电费缴费发票和照片等证据予以证实。本院认为：1、《物业管理条例》（2007年修订）第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。涉案小区在业主大会成立前由建设单位与物业管理公司签订涉案前期物业管理合同符合上述法律规定，该合同系双方真实意思表示且经过相关主管部门备案，应对全体业主产生法律效力。原告路易斯物业集团有限公司已经向被告谢爱媚涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，接受原告为其所在小区提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。原告要求被告按6元/月平方米支付物业服务费及60元/月辆收取车位服务费，符合合同约定，于法有据，本院依法予以支持。被告认为6元/月平方米收费标准明显高于《温州市物业服务收费管理办法》规定的普通住宅的物业收费标准，本院认为该管理办法调整的系普通住宅前期物业收费，而涉案小区建筑的实际状况与别墅类似，故该标准不适用于涉案物业；同时，被告亦未提供证据证明原告提供的物业服务有不符合合同约定的情形，对被告的辩称意见本院不予采纳。对被告关于自己尚未入住，无需缴纳车位使用费的意见，于法无据，本院不予采纳。被告辩称2015年2月1日至2017年3月31日的物业管理费已超过诉讼时效，由于原告于2016年8月23日、2018年8月17日已经通过合理的方式向被告进行催缴，属于《中华人民共和国民法通则》第一百九十五条第（项）规定的诉讼时效中断的情形，故对上述被告辩称意见，本院不予支持。故被告每月应缴纳物业管理费为3106.38元，缴费期间为2015年2月1日至2019年3月31日计50个月，故被告应缴纳物业管理费总计155319元，车位管理费6000元。2、根据约定被告应于每年第一个月履行缴纳整年度物业服务费,原告诉称被告应按照涉案合同约定的日千分之三支付滞纳金,该违约金计算标准明显过高，被告辩称原告的实际损失应以银行同期贷款利率进行计算，本院予以支持，故对违约金本院酌情调整为2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，均从逾期缴纳之日起计算至实际履行之日止。3、原告诉称水电费公摊部分为4078.8元，该项支出根据原告提交的水电费垫付发票原件确定其实际支出为88430.64元，故按面积被告应支付公摊水电费部分为3783.7元，至于原告未能提供原件的部分，可在有确切证据后另行主张，被告辩称计收方法未协商确定，不能收取，依据不足，本院不予采纳。综上,对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢爱媚于本判决生效之日起十日内支付原告路易斯物业集团有限公司物业管理费155319元及违约金（以34170.18元为基数从2015年3月1日起，以37276.56元为基数从2016年3月1日起，以37276.56元为基数从2017年3月1日起，以37276.56元为基数从2018年3月1日起，以9319.14元为基数从2019年3月1日起，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率均计算至实际履行之日）、车位管理费6000元、水电费公摊3783.7元；二、驳回原告路易斯物业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10060元，减半收取5030元，由原告路易斯物业集团有限公司3652元，由被告谢爱媚承担1378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 余凌雯二〇二〇年四月三十日代书记员 孔雪怡附:不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。