江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终806号 上诉人（原审原告）：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路524号，统一社会信用代码：913601007239XXXXXX。 法定代表人：吴建中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭雯，江西明实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢凯敏，江西明实律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：胡学群，男，1952年8月20日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：熊许丹，南昌市148法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：胡颖峰，男，1977年8月9日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 上诉人南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称恒兴物业公司）与上诉人胡学群、被上诉人胡颖峰物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初5910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日受理后，依法组成合议庭，因双方未提供新证据、无新事实及理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒兴物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持一审法院未予支持的物业费本金9101.69元、违约金10306.4元；2.本案一、二审诉讼费用由胡学群、胡颖峰负担。事实与理由：一、一审中，恒兴物业公司与胡学群、胡颖峰均未对恒兴物业公司与恒茂城市花园业委会于2014年12月签订的物业服务合同效力提出异议，一审法院对该合同效力进行审查，明显超出了双方的诉讼请求，违反了民事诉讼法的规定，侵犯了当事人的诉讼权和处分权，违反了不告不理的民事诉讼基本原则。二、一审法院认定恒兴物业公司与恒茂城市花园第二届业委会于2014年12月签订的物业服务合同对业主无约束力系事实认定不清、法律适用错误，该合同也不符合《合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。该份物业服务合同是第二届业委会在没有新的业委会产生的情况下，根据广大业主的意志、在广大业主的授权之下与恒兴物业公司签订的，合同所承载的双方当事人意思表示真实有效，对全体业主均具有约束力。一审法院根据《住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定认定该份物业服务合同对业主无约束力系法律适用错误，该规定并未强制要求在未能产生业主委员会时，必须要由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下代行业主委员会的职责，法律也未规定居民委员会如何代行业委会职责，即法律并未要求居民委员会要代替业主委员会与物业公司签订物业服务合同，代行职责可以是协助职责、监督职责。在第二届业委会主任冯钢提供的材料中也表明东湖区彭家桥街道办事处福州路北社区居委会在签订该份物业合同的过程中全程参与，并派代表到场，恒兴物业公司认为福州路北社区居委会已经履行了相关职责，该份合同的签订合法有效。三、恒兴物业公司已按照2014年12月物业服务合同的约定提供物业服务，截止到2018年第四季末，恒茂城市花园小区物业费收缴率达80%以上，即小区八成以上业主已按2014年12月物业服务合同缴纳物业管理费；截止到2018年第四季度末，该物业服务合同已实际履行四年，小区业主已充分认可并确认该物业服务合同合法有效。在当事人双方认可合同效力且合同已经实际履行多年的情况下，贸然认定合同无效，对于已按照合同约定缴纳物业费的业主和已按照合同约定履行物业管理服务的物业公司都显失公平，有违诚实信用原则。四、恒兴物业公司依据物业服务合同履行合同义务，胡学群、胡颖峰只享受权利不履行缴费义务，多次无故拖欠物业费，主观恶意比较大，应按照合同约定承担违约责任，恒兴物业公司已经做出让步，酌情要求胡学群、胡颖峰承担16054.4元违约金，但一审法院判决胡学群、胡颖峰只需承担5748元违约金，无理无据、有失公平，达不到惩罚与教育的法律后果。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 胡学群针对恒兴物业公司的上诉答辩称：答辩意见与胡学群的上诉意见一致。 胡颖峰针对恒兴物业公司的上诉未答辩。 胡学群上诉请求：1.依法撤销一审法院；2.改判驳回恒兴物业公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由恒兴物业公司负担。事实与理由：一、恒兴物业公司与胡学群未签订物业管理合同，双方不存在物业服务关系。恒兴物业公司提供的物业管理合同没有胡学群签名，虽然该物业管理合同是业主委员会与恒兴物业公司订立，但胡学群从未委托业主委员会签字，也未委托冯钢代理，根据《合同法》第四十四条之规定，业主委员会与恒兴物业公司签订的物业管理合同对胡学群没有法律约束力。冯钢与恒兴物业公司签订的物业管理合同约定的违约条款仅约定业主违约要承担违约责任，物业公司违约不承担违约责任，显失公平，应依法撤销。二、恒兴物业公司收取胡学群物业服务费及违约金没有依据，一审判决错误。胡学群的店面大门朝马路，与恒兴物业公司不存在公共性服务，也没有电梯、转供电、二次供水专项服务，更不存在特约服务。根据《江西省城市居住小区物业管理条例》第二十三条规定，物业管理服务收费包括下列项目：（一）公共性服务收费，实行政府定价，用于为业主、使用人提供的住宅共用部分、共用设施设备的日常养护和保洁、保安等具有公共性的服务；（二）专项服务收费，实行政府指导价，用于电梯、转供电、二次供水等房屋设备运行服务所需的费用；（三）特约服务收费，实行经营者自主定价，用于物业管理企业为业主、使用人个别需求提供的特约服务。因此，恒兴物业公司收取胡学群物业服务费及违约金没有依据，属涉黑敲诈行为。三、恒兴物业公司从未向胡学群提供过物业服务。恒兴物业公司未提供证据证明其向胡学群提供了物业服务，胡学群有权拒绝向没有物业管理合同关系的恒兴物业公司交物业服务费，也有权拒交（2012）洪民三终字第256号民事判决书判决的80%的物业费。此外，恒兴物业公司不准胡学群进入小区大门为店面装空调，胡学群的摩托在店门口被盗，2016年4月21日，胡学群的店面大型玻璃被砸烂，恒兴物业公司也不理不问。恒兴物业公司主张的物业费及违约金不是事实，也没有法律依据，且恒兴物业公司主张权利超过诉讼期限。请求驳回恒兴物业公司的诉讼请求。 恒兴物业公司针对胡学群的上诉答辩称：1.冯钢与胡学群不存在委托代理关系，冯钢仅是案涉小区业委会委员，其行为受到全体业主的授权。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。冯钢与胡学群个人不存在委托关系，而是小区全体业主与物业公司签订了案涉物业服务合同，根据法律规定该合同对胡学群具有约束力。2.关于胡学群认为其没有享受物业服务的问题，一审中恒兴物业公司已经提交了充分的证据证实恒兴物业公司做到了相应的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，胡学群的抗辩理由不成立。3.关于胡学群提到的物业公司强行收取违约金的问题，物业公司始终是走法律途径、按法律规定主张自己的权益，依照法律程序向胡学群收取违约金，不存在违法强行收取违约金的事实。 胡颖峰针对胡学群的上诉未答辩。 恒兴物业公司向一审法院起诉请求：1.判令胡学群、胡颖峰支付拖欠的南京西路552号恒茂城市花园小区天宝楼店面东02号、03号、04号2012年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费53514.6元(当庭调减为53514.29元)及按欠费总金额的30%计算的违约金16054.4元；2.本案全部诉讼费由胡学群、胡颖峰负担。 一审法院认定事实：2011年5月27日，恒兴物业公司（乙方）与南昌市恒茂城市花园业主委员会（甲方）签订物业服务合同一份，就委托恒兴物业公司对南昌市恒茂城市花园实行物业管理服务事宜达成如下约定：1.物业名称为南昌市恒茂城市花园，物业类型为住宅区、沿街商铺；2.物业服务期限为2011年1月1日起至2012年12月31日止；3.物业收费采取包干制，非住宅（店面）按建筑面积每月每平方米1.5元，以上收费标准自2011年7月1日起实行；4.服务费缴纳期限为每年单月十日前缴纳本月及下月费用；5.业主违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳物业服务费，乙方有权要求业主补交，且从逾期之日起每天处以万分之五的违约金。合同还对双方其他权利义务作出了约定。上述物业服务合同到期后，恒兴物业公司又于2013年1月6日与南昌市恒茂城市花园业主委员会续签物业服务合同一份，该份合同约定的物业服务期限为2013年1月1日至2014年12月31日，非住宅（店面）物业服务费用收费标准仍为每月每平方米1.5元，每年单月十日前缴纳本月及下月费用，业主不按时交纳物业服务费从逾期之日起每天处以万分之五的违约金。2014年12月，南昌市恒茂城市花园第二届业主委员会在任期届满、新一届业主委员会尚未产生的情况下，与恒兴物业公司再次签订物业服务合同一份，该合同约定：1.物业服务期限为2015年1月1日至2020年12月31日；2.物业收费采取包干制，非住宅（店面）物业服务费收费标准2015年1月1日至2015年12月31日期间为每月每平方米1.75元，2016年1月1日至2016年12月31日期间为每月每平方米1.9元，2017年1月1日至2017年12月31日期间为每月每平方米2.05元，2018年1月1日至2018年12月31日期间为每月每平方米2.2元；3.服务费缴纳期限为每年单月十日前缴纳本月及下月费用；4.业主违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳物业服务费，乙方有权要求业主补交，且从逾期之日起每天处以万分之五的违约金。合同上甲方签章处加盖有南昌市恒茂城市花园业主委员会的印章，第二届业主委员会主任冯钢作为甲方签约代表签字。针对2014年12月签订的物业服务合同，恒兴物业公司陈述称签约时该小区第二届业主委员会任期虽已届满，但该份合同经过了小区业主的公开投票表决，且福州路北社区居委会工作人员、墩子塘房管所工作人员、彭家桥派出所民警于2014年12月16日参与了投票的计票统计。2019年10月15日，一审法院到恒茂城市花园小区所属的福州路北社区居委会就2014年12月16日恒茂城市花园小区业主投票表决一事了解情况，居委会主任熊淑青称其与肖琴以见证人的身份参与了开票统计，墩子塘房管所及彭家桥派出所的工作人员和一些业主代表也到场参与，投票是对续签物业服务合同要涨价一事进行表决，唱票时有二分之一以上的票数表示同意；对于投票前对投票事项是否进行了公示以及投票表决的物业费的涨价幅度社区工作人员表示记不清楚了，对投票后业主委员会与恒兴物业公司签订的合同也不清楚，但恒兴物业公司是在该小区提供物业服务直至2018年12月31日。 南昌市东湖区南京西路552号天宝楼店面东02号、03号、04号房产于2005年9月登记在胡学群、胡颖峰及案外人喻国华名下，系三人共同共有，每套房屋不动产面积为135.5平方米，均位于南昌市恒茂城市花园小区天宝楼1楼，系沿街店面，在小区内部未设有出入门，天宝楼2楼及以上楼层系南昌市恒茂城市花园小区住宅。对于上述三套房屋2012年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，恒兴物业公司主张按照入伙通知书上载明的每套133.06平方米的面积予以计算，并陈述该期间的物业服务费存在部分履行的情况，其中2015年2月案涉房屋物业服务费缴纳过1950元，2016年6月缴纳过769.5元，2016年8月缴纳过769.5元。 一审法院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”之规定,胡学群、胡颖峰作为南昌市恒茂城市花园小区业主，恒兴物业公司与小区业主委员会于2011年5月27日及2013年1月6日签订的两份物业服务合同对胡学群、胡颖峰具有约束力。对于恒兴物业公司提交的签订日期为2014年12月的物业服务合同，该合同签订时南昌市恒茂城市花园第二届业主委员会任期已届满，新一届业主委员会尚未产生，《住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下代行业主委员会的职责”，根据一审法院到福州路北社区居委会了解的情况，居委会并未代行业主委员会职责与恒兴物业公司签订该份合同。第二届业主委员会在任期届满的情况下，无权行使业主委员会职责与恒兴物业公司签订物业服务合同，故该份合同对业主无约束力，恒兴物业公司主张以该份物业服务合同约定的标准向胡学群、胡颖峰收取2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，一审法院不予支持。2015年1月1日至2018年12月31日期间，恒兴物业公司仍在为小区提供物业服务，其与恒茂城市花园小区业主存在事实上的物业服务合同关系，恒兴物业公司向业主提供了物业服务，业主也应向恒兴物业公司交纳物业服务费，参照2011年5月27日及2013年1月6日签订的两份物业服务合同，结合本案具体情况，酌定胡学群、胡颖峰仍按1.5元/月/平方米的标准向恒兴物业公司交纳该期间的物业服务费。对胡学群以案涉房屋系在小区外开门的临街店面、恒兴物业公司未向其提供物业服务为由拒交物业费的抗辩意见，因案涉三套房屋位于南昌市恒茂城市花园小区天宝楼一楼，恒兴物业公司系为小区提供物业服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，一审法院对胡学群的该项抗辩意见不予采纳。胡学群、胡颖峰应按1.5元/月/平方米的标准向恒兴物业公司交纳案涉三套房屋2012年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。恒兴物业公司自认该期间案涉三套房屋的物业服务费已交纳了3489元，一审法院对此予以确认。结合恒兴物业公司的诉请，胡学群、胡颖峰还应向恒兴物业公司支付物业服务费44412.6元（1.5元/月/平方米×399.18平方米×80个月-3489元）。胡学群、胡颖峰未按时交纳物业服务费，应向恒兴物业公司支付违约金，一审法院结合恒兴物业公司的诉请，酌定胡学群、胡颖峰向原告支付违约金5748元。恒兴物业公司提交的物业费催缴单、律师函、邮寄单等证据材料能够证明恒兴物业公司一直在进行物业服务费的催收，故对胡学群提出恒兴物业公司主张已过诉讼期限的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、胡学群、胡颖峰于本判决生效之日起十日内支付南昌恒兴物业管理有限公司2012年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费44412.6元;二、胡学群、胡颖峰于本判决生效之日起十日内支付南昌恒兴物业管理有限公司违约金5748元；三、驳回南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1540元(已由南昌恒兴物业管理有限公司预交)，由南昌恒兴物业管理有限公司负担490元，胡学群、胡颖峰负担1050元。 二审中，当事人均未提交新证据。恒兴物业公司对一审法院查明事实中“2019年10月15日，一审法院到恒茂城市花园小区所属的福州路北社区居委会就2014年12月16日恒茂城市花园小区业主投票表决一事了解情况，居委会主任熊淑青称其与肖琴以见证人的身份参与了开票统计，墩子塘房管所及彭家桥派出所的工作人员和一些业主代表也到场参与，投票是对续签物业服务合同要涨价一事进行表决，唱票时有二分之一以上的票数表示同意；对于投票前对投票事项是否进行了公示以及投票表决的物业费的涨价幅度社区工作人员表示记不清楚了，对投票后业主委员会与恒兴物业公司签订的合同也不清楚，但恒兴物业公司是在该小区提供物业服务直至2018年12月31日”提出异议，认为该调查应该是补充证明第二届业委会有关2014年物业服务合同涨价事宜经过公开公正公示的事实，恒兴物业公司提供的材料有相关派出所、房管所、居委会有关人员的亲笔签名，能够证明该事实的存在以及真实性，所谓的记不清是个人记忆的问题，而不应当质疑2014年物业服务合同经过公开公正公示的事实；以上事实证明2014年的物业服务合同经全体业主过半数以上同意并公开投票表决通过；该物业服务合同从2014年至2018年已实际履行4年，合法有效，也已得到了全体业主的认可，案涉小区80%以上的业主已按该合同缴纳物业费，享受物业管理服务。胡学群对一审法院查明事实中“第二届业主委员会主任冯钢作为甲方签约代表签字”提出异议，认为冯钢没有权利代其签字；胡学群对一审法院查明事实中“其中2015年2月案涉房屋物业服务费缴纳过1950元，2016年6月缴纳过769.5元，2016年8月缴纳过769.5元”提出异议，认为恒兴物业公司未向胡学群发缴费通知函，而是直接向案涉店面承租户收缴物业费，承租户未向胡学群反映，也没有相应的缴费凭证。本院认为，关于案涉2014年物业服务合同的效力问题，本院将在本院认为部分予以阐述，在此不再赘述；关于胡学群提出的物业费缴纳情况问题，恒兴物业公司在一审中自认案涉三套房屋物业服务费已经缴纳了3489元，一审法院已在判决时核减，故对胡学群该项异议主张，依法不予采纳。本院查明其他事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1.胡学群、胡颖峰是否应当向恒兴物业公司支付物业费及违约金？2.如应支付，物业费及违约金的数额应如何确定？《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。南昌市恒茂城市花园业主委员会分别于2011年5月27日和2013年1月6日与恒兴物业公司签订两份物业服务合同，该两份物业服务合同对胡学群、胡颖峰具有约束力。胡学群认为其并未在物业服务合同上签名，故其与恒兴物业公司之间不存在物业管理服务合同关系的上诉理由于法无据，亦与事实不符，本院对胡学群该项上诉意见，依法不予采纳。恒兴物业公司上诉提出一审法院在双方当事人均未对2014年12月南昌市恒茂城市花园业主委员会与恒兴物业公司签订的物业服务合同效力提出异议的情况下主动审查合同效力，违反了民事诉讼法的相关规定，本院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，人民法院可依职权进行审查，故对恒兴物业公司该项上诉意见，依法不予采纳。关于南昌市恒茂城市花园第二届业主委员会在任期已届满、新一届业主委员会尚未产生的情况下与恒兴物业公司签订的物业服务合同效力的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因恒兴物业公司未提供充分证据证实南昌市恒茂城市花园第二届业主委员会在任期届满后仍与恒兴物业公司签订2014年物业服务合同选聘其为案涉小区提供物业服务经过案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故一审法院认定2014年物业服务合同对业主无约束力，但因2015年1月1日至2018年12月31日期间恒兴物业公司仍在为案涉小区提供物业服务，其与恒茂城市花园小区业主存在事实上的物业服务合同关系，进而判决胡学群、胡颖峰参照2011年和2013年物业服务合同的标准按照1.5元/月/平方米向恒兴物业公司缴纳物业费，并无不当，应予维持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，恒兴物业公司已按照合同约定为案涉小区提供了物业服务，胡学群以其所有的三套房屋系临街店面，未享受物业服务为由拒绝支付物业费，于法无据，本院对胡学群该项上诉请求，依法不予支持。一审法院认定恒兴物业公司提交的物业费催缴单、律师函、邮寄单等证据材料能够证明恒兴物业公司一直在进行物业服务费的催缴，进而对于胡学群提出的恒兴物业公司主张已过诉讼期限的抗辩意见不予采纳，并无不当。一审法院认定胡学群、胡颖峰未按时向恒兴物业公司缴纳物业服务费，并酌定胡学群、胡颖峰向恒兴物业公司支付违约金5748元，并无不当，应予维持。双方当事人其他意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，恒兴物业公司与胡学群的上诉均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1339.22元（南昌恒兴物业管理有限公司已预交285.2元，胡学群已预交1054.02元），由南昌恒兴物业管理有限公司负担285.2元，由胡学群负担1054.02元。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑 馨 审 判 员  罗云奇 审 判 员  周中瑞 二〇二〇年四月二十三日 法官助理  郭 婷 书 记 员  万志新