四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终983号 上诉人（原审被告）：成都市京谊房地产发展有限责任公司，住所地：成都市青羊区提督街1号雄飞中心13楼11号。 法定代表人：张刚文，总经理。 委托诉讼代理人：唐章涛，四川漫江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王胜，男，汉族，2000年12月13日出生，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：邓再勇，四川兴蓉律师事务所律师。 原审被告：四川星际里百货有限责任公司，住所地：成都市青羊区提督街1号。 法定代表人：熊磊，总经理。 委托诉讼代理人：罗勇，男，1982年8月5日出生，汉族，住四川省郫县，系公司员工。 上诉人成都市京谊房地产发展有限责任公司（以下简称“京谊公司”）因与被上诉人王胜、原审被告四川星际里百货有限责任公司（以下简称“星际里公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初7091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 京谊公司上诉请求：判令撤销一审民事判决并依法改判。 事实与理由：一、京谊公司应当承担的连带清偿责任金额不正确。一审判决确认京谊公司的保证期间为星际里公司应当支付租金或者违约金之日起一年，该期间星际里公司应当支付的租金为93613元（7201元/月×13个月）。一年仅有12个月，此处按照13个月计算保证期间是明显错误的。二、京谊公司应当承担的连带清偿责任金额还应当继续扣除税金。《授权委托经营管理合同》第5-8款约定：“甲方收取租金按国家规定应缴纳的相关税费委托乙方代扣代缴……”。一审判决在确定京谊公司连带清偿责任金额时并未将税金扣除，也是错误的。 王胜辩称，其应承担的金额计算正确，京谊公司主张其“承担的连带清偿责任金额应当扣除税金”的上诉请求不能成立，无事实依据和法律依据，请求二审法院驳回京谊公司的全部诉讼请求，对一审判决予以维持。 星际里公司未发表答辩意见。 王胜向一审法院起诉请求：判令星际里公司、京谊公司支付截止2019年5月的租金154584.92元。 一审法院认定事实：2013年6月17日，王胜与京谊公司签订《商品房买卖合同》，京谊公司将位于青羊区提督街1-15号、17号，暑袜北二街1-43号、49号地块的1幢4层52号商业用房以1122268元的价格出售给王胜。 2013年6月11日，王胜将其购买的位于青羊区提督街1-15号、17号，暑袜北二街1-43号、49号地块1幢4层52号的商业用房委托给星际里公司运营管理，并签订《授权委托经营管理合同》，约定：委托运营管理期限为10年，自2013年10月31日起至2023年10月30日止（委托运营管理的起始时间以实际交房时间为准）；租金标准为：2013年11月1日至2014年1月31日为免租期，2014年2月1日至2016年10月31日期间租金为6547元/月，2016年11月1日至2019年10月31日期间租金为7201元/月，2019年11月1日至2022年10月31日期间租金为7921元/月，2022年11月1日至2023年10月30日期间租金为8716元/月；租金按季度支付，自2014年5月1日起，星际里公司应在上个季度委托经营管理期限届满之日起的7日内以银行转账的方式支付下个季度的租金，逾期30个工作日不支付，视为星际里公司严重违约，王胜有权解除合同并要求星际里公司支付当年12个月的租金作为违约金；如星际里公司不能按照合同约定返还租金，京谊公司承担连带保证清偿责任，保证期限为星际里公司应支付租金或违约金之日起1年，保证范围为星际里公司应当支付的违约金、租金。 星际里公司向王胜支付租金的情况为：2016年11月16日19678元；2017年2月27日9445.6元；2017年4月1日14166.4元；2017年6月5日8432.5元；2017年6月29日8432.5元；2017年8月30日8073.73元，2017年9月29日8073.73元，2017年11月29日7749.31元；2017年12月28日7749.31元；2018年2月27日7749.31元；2018年4月12日7749.31元；2018年5月30日7749.31元；2018年6月28日7749.31元。以上共计支付金额为122798.32元。 王胜于2019年5月5日起诉至一审法院。 以上事实有当事人身份信息、工商登记信息、商品房买卖合同、授权委托经营管理合同、交易明细、当事人陈述等证据在案为证。 一审庭审中，王胜明确其主张星际里公司支付的租金为从2016年11月1日起至2019年5月，共计31个月，按照合同约定的每月7201元的标准计算为223221元，减去星际里公司已支付租金的金额，星际里公司提出应按照太升路街道办事处协调降租后确定的资金回报率6%的标准计算应付租金，但王胜不同意降租，要求按照合同签订标准支付租金，双方未就租金的变更达成一致。 一审法院认为，王胜将其购买的案涉商业用房委托给星际里公司经营，星际里公司按季度支付租金，双方建立了房屋租赁合同关系，双方对此均认可，一审法院予以确认。 关于租金标准问题，根据双方在合同中的约定，2016年11月至2019年10月期间的租金标准为7201元/月。星际里公司提出因经营困难经太升街道办事处组织协调降租，但王胜不同意降租，要求按照合同签订标准支付租金，双方未就租金的变更达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，现双方未就租金变更达成一致，故星际里公司应当按照合同约定的标准支付租金，2016年11月1日至2019年5月30日期间，星际里公司应当支付的租金为223231元（7201元/月×31个月），其已经支付的租金为122789.32元，而王胜主张的应付金额为223221元，故还应支付的租金为100422.68元。 关于京谊公司的担保责任，根据双方签订《授权委托经营管理合同》，京谊公司的保证期间为星际里公司应当支付租金或违约金之日起1年，王胜于2019年5月5日起诉至一审法院要求星际里公司支付租金并要求京谊公司承担担保责任，而星际里公司应当在2018年5月7日前支付2018年5月至7月租金，故京谊公司应当对2018年5月至2019年5月期间的租金承担担保责任。该期间星际里公司应当支付的租金为93613元（7201元/月×13个月），扣除星际里公司在期间已支付的租金15498.62元，京谊公司应当对尚欠的78114.38元租金向王胜承担连带清偿责任，京谊公司承担连带清偿责任后，有权向星际里公司追偿。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、星际里公司于判决发生法律效力之日起十日内向王胜支付2016年11月1日至2019年5月30日期间尚欠的租金100422.68元；二、京谊公司对星际里公司的前述第一项支付义务在78114.38元范围内向王胜承担连带支付义务。京谊公司承担连带清偿责任后，有权向星际里公司追偿；三、驳回王胜的其他诉讼请求。如星际里公司、京谊公司未按一审判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。变更诉讼请求后的一审案件受理费3392元，由星际里公司、京谊公司承担2204元，由王胜承担1188元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于京谊公司承担连带保证的责任范围问题。本院认为，尽管案涉租赁合同约定的租期为2013年10月31日起至2023年10月30日止，但对于租金的给付双方却约定为按季度给付，故案涉争议的关键在于如何认定保证期间的起算问题，即同一租赁合同分期支付租金的保证期间的起算日应如何确定。依据《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”之规定，保证期间的起算有约定起算和法定起算之分，且只有在没有约定起算时才适用法定起算，故保证期间起算应实行约定优先原则，只要当事人约定同一租赁合同分期支付租金，其保证期间就应当自每一期租金期限届满之日的次日起算。 本案中，因王胜系2019年5月5日以起诉方式向京谊公司主张连带保证责任，鉴于约定的保证期间为一年，故京谊公司仅就2018年5月5日之后所产生的租金债务承担连带保证责任。依一审已查明的事实，从2018年5月5日至王胜所主张的2019年5月30日期间租金共涉及合同约定计租的五个季度，包括2018年5月1日至2018年7月31日的计租期，该季度租金应于2018年5月7日之前支付；2018年8月1日至2018年10月31日的计租期，该季度租金应于2018年8月7日之前支付；2018年11月1日至2019年1月31日的计租期，该季度租金应于2018年11月7日之前支付；2019年2月1日至2019年4月30日期间的计租期，该季度租金应于2019年2月7日之前支付；2019年5月1日至2019年7月31日期间，该季度的租金应于2019年5月7日之前支付。鉴于王胜对于租金仅主张至2019年5月，故一审仅依其主张对星际里公司的债务数额予以核定，故本案所涉的欠付租金仅为上述前四个季度及2019年5月1日至5月30日的租金，共计13个月的租金。对于该13个月的租金，均在保证期间之内，京谊公司应当承担连带保证责任。同时，依一审查明的事实，对于上述2018年5月1日至2018年7月31日期间的租金，该季度租金须于2018年5月7日支付，鉴于星际里公司已于2018年5月30日、6月28日支付了15498.62元，故该季度已支付的部分应予扣减，并不再纳入京谊公司承担连带责任的范围。经核，京谊公司应承担连带保证责任的债务金额为78114.38元（计算方式为13个月×7201元/月－15498.62元）。故一审对此认定正确，本院予以确认。 关于应付租金是否应当将双方合同约定的代扣代缴税费予以抵充或扣除。《授权委托经营管理合同》第5-8款约定：“甲方收取租金按国家规定应缴纳的相关税费委托乙方代扣代缴……”，但京谊公司并未提供证据证明星际里公司已经缴纳代扣代缴税费，故应当承担举证不能的不利后果。同时，本案审理过程中，京谊公司亦自认星际里公司暂未缴纳该笔税费，故一审对京谊公司所主张的该代扣代缴费用不予抵扣正确，本院予以确认。 综上所述，京谊公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3392元，由成都市京谊房地产发展有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年四月三十日日 书记员  符 莎