云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终237号上诉人（原审原告、反诉被告）：王娅楠，女，1985年9月8日生，汉族，保山市昌宁县人，城镇居民，住隆阳区。委托诉讼代理人：张国雷，男，1985年11月9日生，汉族，云南省昆明市官渡区人，农村居民，户籍地为昆明市官渡区，现住保山市隆阳区，系原告丈夫。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：何建雄，云南金曦律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：保山五洲国际商业运营有限公司。统一社会信用代码：91530502075283305XD。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道正阳北路东侧（保山第二小学对面）法定代表人：舒策张，任该公司董事长。被上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡顺茂物业管理有限公司保山分公司（曾用名：无锡五洲物业管理有限公司保山分公司）。统一社会信用代码：915305023466095937。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道正阳北路五洲国际广场8号楼。负责人：黄达顺，任该分公司董事长。二被上诉人委托诉讼代理人：刘家佳，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人王娅楠因与被上诉人保山五洲国际商业运营有限公司（以下简称保山五洲国际运营公司）、无锡顺茂物业管理有限公司保山分公司（以下简称无锡顺茂物业保山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，认为事实清楚，且双方当事人没有提出新的事实、证据或理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人王娅楠上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，并驳回被上诉人提出的反诉请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实部分错误。1、一审认定“原告也未按租赁期内由原告负责租赁区域的日常维护的约定自行处理，原告正常经营至2018年10月底”系对事实的错误认定，首先，根据双方签订的租赁合同及管理合同可以看出案涉出现漏水的问题应当由二被上诉人承担维修义务，并且在一审判决的前部分认定上对该争议问题进行了明确认定。其次，从漏水开始作为实际经营者上诉人就无法正常经营，因漏水问题迟迟不能解决，店铺生意可以说属于半营业状态。2、一审认定“自2018年11月1日起，原告未经被告同意，开始停止营业”系错误认定。首先，根据本案的客观事实及在案证据均可看出案涉铺面因长时间漏水不能得到及时修复，吊顶已经开始脱落，店铺不可能再继续经营下去。其次，被上诉人还在2018年10月私自将上诉人的铺面强行断电；再次，被上诉人原本答应修复漏水问题，但却迟迟不解决。基于以上几点原因上诉人才不得已关停铺面。3、一审判决将被上诉人的两次发函在事实部分予以认定不符合客观事实。首先，上诉人并未以任何形式收到过该函件。其次，这两个函件系被上诉人单方制作，无其他证据证实该函件所述的内容是符合客观事实的。所以，被上诉人是否通知到上诉人其所述的内容无证据证实，不能作为本案的事实。二、一审判决在定性上亦存在偏颇。1、一审在定性上认为其他漏水点部分的漏水原因无法确定，也无证据证实系被上诉人负责维护的公共设施所引起。其次，吊顶属于租赁区域，应由上诉人自行维修。上诉人认为这一定性一方面和认定的关联事实相矛盾，另一方面对承担维修范围的责任主体及公共部门的区分存在错误认定。一审中法院做过现场勘查，通过现场勘查可以说漏水原因已经查明，完全可以排除楼上租户原因导致，是案涉铺面屋顶过道排水不畅导致雨水回流进入铺面吊顶。接近过道排水口附近的吊顶受损最为严重，其余周边范围的吊顶也相当程度受损，根据合同及法律规定，作为承租人应当承担此部分的维修义务。另外，一审事实也认定了上诉人对租赁区域有维修义务，并不是定性中所表述的维修义务，况且漏水点部分也不属于租赁区域。2、一审认为导致合同解除或者无解除必要的原因系上诉人所致，该认定完全偏离事实。通过一审判决部分事实的查明也可以得出导致上诉人停止经营的原因系被上诉人不履行维修义务和私自断电，才导致上诉人停业。作为一份双务合同，被上诉人应当为先履行义务一方，在先出现被上诉人的义务负担时被上诉人拒绝履行义务，作为后履行义务一方的上诉人具有先履行抗辩权，可以不支付后续相应的租金及物管费。故，一审的这一定性是脱离事实的确认。三、一审判决部分适用法律不当。一审适用《中华人民共和国合同法》第第九十一条、九十三条属法律适用错误。因为该两条规定是合同消灭的原因和合同约定的解除情形，但结合本案事实，本案不存在约定的解除条件成就的事实，相反本案应适用二百一十六条、二百二十条、二百二十一条、二百三十一条之规定。综上，上诉人从承租伊始至今对铺面进行了大量的投入（包括但不限于装修、家具家电、厨具等），现因被上诉人的原因致无法营业，损失巨大，在诉讼程序后法院又明确告知双方案件结果未明之前不得破坏现场，但被上诉人还是将上诉人的家具等用品私自搬离，至今不知去处，甚至将案涉商铺提前出租，导致上诉人雪上加霜，合法权益无法得到维护。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人保山五洲国际运营公司、无锡顺茂物业保山分公司书面辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。上诉人王娅楠一审诉讼请求：一、依法判令二被告连带赔偿原告经营损失136488元（从2018年11月1日起暂计算至2019年2月28日止）；二、依法判令二被告连带赔偿原告所租赁铺面吊顶装修损失43904元；三、依法判令二被告免收原告从2018年11月起至实际修复好屋顶之日的租金及物业费；四、依法判令二被告立即修复原告所租赁铺面房顶漏水问题，保证原告能正常安全经营；五、依法延长原告与被告的租赁期限，现暂算7个月（具体延长期限：从2018年11月1日起至实际修复好屋顶漏水问题止）。六、本案诉讼费由被告承担。保山五洲国际运营公司、无锡顺茂物业保山分公司一审反诉请求：一、请求人民法院解除反诉人1保山五洲运营公司与被反诉人王娅楠于2017年8月10日签订的《房屋租赁合同》、《商铺管理合同》、《租赁补充协议》；解除反诉人2无锡顺茂物业保山分公司与被反诉人王娅楠于2017年8月10日签订的《商铺管理合同》及《关于商铺管理合同中物业管理事项的说明》；判令被反诉人王娅楠于判决生效之日腾空商铺，将商铺交付给反诉人1保山五洲运营公司。二、请求人民法院判令被反诉人支付反诉人1保山五洲运营公司2018年10月1日至2019年9月30日的铺面租金182305.20元，2017年10月1日至2018年9月30日已经优惠的两个月租金23018.33元，共计205323.53元；判令被反诉人王娅楠支付反诉人2无锡顺茂物业保山分公司2018年10月1日至2019年9月30日的物业管理费33146.40元。三、请求人民法院判令被反诉人王娅楠支付二反诉人违约金76189.06元。四、反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：被告无锡顺茂物业管理有限公司保山分公司原名无锡五洲物业管理有限公司保山分公司。2017年8月10日原告王娅楠与被告保山五洲运营公司签订了《保山五洲国际广场项目房屋租赁合同》及《租赁补充协议》各一份，约定“被告保山五洲运营公司将位于保山市正阳北路与学府路交叉口保山五洲国际广场、项目编号为5-2栋5-2-206至5-2-211号的商铺出租给原告王娅楠经营“荷元素”餐厅，面积约为276.22平方米；租赁期限为2年，自2017年10月1日至2019年9月30日止，2017年10月1日至2018年9月30日的租金为138110元，2018年10月1日至2019年9月30日的租金为182305.2元，租金每半年交纳一次，于租期开始前15日交纳；合同签订后，承租人应交纳履约保证金32042元；承租人未经出租人同意，租赁区域连续30日未予经营的，承租人除按合同承担违约责任外，出租人还有权单方面解除租赁合同；在2017年9月1日至9月30日承租方的装修期出租方不收取租金、商业管理费及物业物理，但须交给10元/㎡的垃圾清运费及实际发生的水费、电费等有关费用；出租方给予承租方两个月的租金优惠，即2017年10月1日至2018年9月30日期间实际收取租金10个月，如因承租方原因导致主合同提前终止或解除，视为承租方不享有优惠期和其他优惠，承租方须在主合同终止或解除后3日内向出租方补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按第一年月费用标准标准计算），且出租方在主合同项下的其他权利不受任何影响。”合同还对场地交接、安全责任、转租转让、违约责任、通知方式等相关事项进行了约定。同日，原告与被告保山五洲运营公司、无锡五洲物业管理有限公司保山分公司即被告无锡顺茂物业保山分公司共同签订了《保山项目商铺管理合同》和《关于商铺管理中物业管理事项的说明》各一份，约定“原告租用商铺期间，物业管理事宜由被告无锡顺茂物业保山分公司全面负责，统一向原告收取物业管理费，收费标准按照《商铺管理合同》中的第三条3-2标准执行，即租赁区域第一年物业管理费以8元/月/㎡，第二年至第三年物业管理费以10元/月/㎡，2017年10月1日至2018年9月30日年物业管理费26517.12元，2018年10月1日至2019年9月30日年物业管理费33146.40元，每半年交纳一次，于管理期开始前15日交纳；被告保山五洲运营公司、无锡顺茂物业保山分公司管理和负责项目公用排水、排污等设备设施日常维护和维修、负责租赁区域装修管理；在租赁期间内，由原告负责租赁区域的日常维护，使租赁区域处于良好的使用状态，并且承担由此产生的全部费用；未经甲方（二被告）同意，租赁区域连续三十日未予经营的，甲方有权单方面解除合同。”合同还对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，原告王娅楠于当天向被告保山五洲运营公司支付了履约保证金32041.52元、六个月租金82866元，向被告无锡顺茂物业保山分公司支付了六个月物业管理费13258.56元。原告完成铺面装修后，开始经营“荷元素”餐厅。2018年3月15日，原告向被告保山五洲运营公司支付了四个月（2018年4月1日至7月30日）的租金55244元，向被告无锡顺茂物业保山分公司支付了六个月（2018年4月1日至9月30日）的物业管理费13258.56元。原告在经营过程中，餐厅吊顶出现漏水现象，经原被告协商一直未能解决，原告也未按“租赁期间内，由原告负责租赁区域的日常维护”的约定自行处理，原告正常经营至2018年10月底。自2018年11月1日起，原告未经被告同意，开始停止营业，也未向二被告支付第二年前半年的租金和物业管理费。2018年12月21日，被告保山五洲运营公司向原告发出了主要内容为“贵商户于2018年8月10日和我司签订了《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，该商户按合同于2017年10月1日计租，经营品牌为‘荷元素’。⑴贵商户至今未交清2018年第四季度的相关费用，欠租金45576.30元、物业管理费8286.60元，我司将根据《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》第十二条12－1乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费、水电费等各项应付费用其中任何一项或几项达十五日或经上的，我司有权单方面与其解除合同，并保留追诉乙方法律责任的权利。⑵贵商家于2018年11月1日至今，在未向我司申请的前提下，无故闭店，停止经营活动，我司将根据《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》第十二条12－11未经甲方同意，租赁区域连续三十日未予经营的，我司有权单方与其解除合同关系，并保留追诉乙方法律责任的权利。⑶我司将于2018年12月25日10:00对商铺进行收铺处理。望贵商户收到函件后，安排相关人员至我司缴清相关费用。”的《关于收回荷元素商户商铺的告知函》一份。2018年12月26日，被告保山五洲运营公司向原告发出了主要内容为“贵商户于2018年8月10日和我司签订了《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，该商户按合同于2017年10月1日计租，经营品牌为‘荷元素’。贵商家经营至今，违反与我司签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》内条款，已达到我司与其解除合同的条件，违背了合同契约精神，违反条款如下：⑴《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》第十二条12－1乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费、水电费等各项应付费用其中任何一项或几项达十五日或经上的。贵商家至今未交清2018年第四季度的相关费用，欠租金45576.30元、物业管理费8286.60元，我司有权单方面与其解除合同关系，并保留追诉乙方法律责任的权利。⑵商铺租赁合同》和《商铺管理合同》第十二条12－11未经甲方同意，租赁区域连续三十日未予经营的。贵商家于2018年11月1日至今，在未向我司申请的前提下，无故闭店，停止经营活动。⑶我司已于2018年12月21日向贵商户下发《收铺告知函》告知2018年12月25日10:00对该商铺进行收铺处理，但贵商家一直未到我司进行处理，经公司研究决定，我司正式收回该商铺使用权，现要求贵商家于2018年12月31日前清空商铺内物品，若逾期未处理，我司视贵商家放弃店内一切物品交由我司自行处理。望贵商户收到此函件后，安排相关人员至我司处理。”的《正式收回荷元素商户商铺的告知函》一份。但原告一直未与被告协商处理。被告保山五洲运营公司按《告知函》的时间收回了案涉商铺。2019年3月18日原告王娅楠诉至本院并提出前述诉讼请求，二被告应诉后先后提出了反诉。审理中，原告于2019年6月14日提出申请，要求对案涉商铺屋顶漏水成因及停业损失进行评估鉴定。经双方协商后，该院委托云南永鼎司法鉴定中心进行评估鉴定。经该鉴定中心初步审查资料和实地初勘，认为“1、被鉴定房屋位于二层，二层屋顶局部侵水（或漏水）事实存在；侵水（或漏水）致屋顶装修修复费用可以鉴定；漏水成因需要破坏上层地面确定；而目前上层正在经营，无法正常实施鉴定。2、委托项目‘对2018年11月1日至2019年9月30日期间的停业损失进行评估’不属于我中心的业务范围。”，决定不受理此次委托鉴定工作，退回了鉴定。2019年8月2日原告再次提出申请，要求对案涉商铺屋顶漏水成因及停业损失进行评估鉴定。经双方协商后，该院委托云南春城司法鉴定中心进行评估鉴定。经该鉴定中心对委托方提供的鉴定资料分析研究后，认为鉴定存在如下问题：1、商铺屋顶漏水成因的鉴定需要对地面进行破坏性检测，如上层处于经营状态，则无法进行鉴定。2、2018年11月1日至2019年9月30日期间的停业损失鉴定涉及对2018年11月1日至2019年8月13日期间的营业收入认定，并且是双方当事人共同进行认定，依据本案现有资料无法实现。同时还需要对2019年8月13日至2019年9月30日期间的营业收入进行预测，这种营业性收入的预测存在许多不确定因素扩大量主观因素，客观上不具备预测条件。鉴定不具备鉴定条件，故退回了鉴定。2019年9月10日，被告保山五洲运营公司将案涉商铺另行出租了魏某某经营餐饮。魏某某在重新装修该商铺时发现商铺东北角柱子位置的吊顶确定存在漏水情况，系商铺外面公共走廊排水不畅引起，该情况由被告保山五洲运营公司进行了处理，商铺吊顶其他位置也存在浸水、漏水情况，但未发现商铺屋顶浸水、漏水。现案涉商铺已由魏某某装修结束开展经营。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告自愿签订《保山五洲国际广场项目房屋租赁合同》、《租赁补充协议》、《保山项目商铺管理合同》及《关于商铺管理中物业管理事项的说明》，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。对于原告要求二被告赔偿经营损失、吊顶装修损失、免收2018年11月起至实际修复好屋顶之日的租金及物业费、修复铺面房顶漏水问题、延长租赁期限等诉讼请求，本院认为，首先原告在经营案涉商铺期间商铺吊顶出现漏水情况，除了商铺内东北角柱子附近的部分吊顶漏水系由三楼走廊公共排水不畅引起外，其他漏水部分的漏水原因无法确定，并且也并无证据证实系由被告负责维护的公共设施所引起；其次，漏水吊顶属于租赁区域，根据合同约定，应当由承租人即原告自行维修，但原告在与被告沟通无果的情况下，也对漏水情况不予处理，所造成的损失应由原告自行承担；第三，原告承租商铺后一直经营到2018年10月底，包括雨季都在正常经营，因三楼走廊公共排水不畅引起商铺内东北角柱子附近的部分吊顶漏水并不足以导致原告停止营业；第四，原告自2018年11月1日起未经被告同意一直持续停业，并在被告保山五洲运营公司向其发出《关于收回荷元素商户商铺的告知函》和《正式收回荷元素商户商铺的告知函》后，仍未就商铺事宜与被告进行协商处理，表明其已不愿继续履行双方签订相关合同。故原告的前述诉讼请求，均不符合合同约定和法律规定，该院不予以支持。对于被告保山五洲运营公司要求解除与原告王娅楠之间签订的《房屋租赁合同》、《商铺管理合同》、《租赁补充协议》，判令原告王娅楠于判决生效之日腾空商铺并将商铺交付被告保山五洲运营公司的反诉请求，该院认为，被告保山五洲运营公司已根据合同约定单方解除了与原告王娅楠签订的相关合同，实际收回了案涉商铺，并通知了原告王娅楠，双方的权利义务已经终止，同时双方的合同期限现已届满，更无解除之必要，故对该项反诉诉求，该院不予以支持；对于被告无锡顺茂物业保山分公司要求解除与原告王娅楠之间签订的《商铺管理合同》及《关于商铺管理合同中物业管理事项的说明》的反诉请求，该院认为，因双方的合同期限已经届满，已无解除之必要，故对该项反诉诉求，该院不予以支持；对于被告保山五洲运营公司要求原告王娅楠支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的商铺租金182305.20元的诉讼请求，该院认为，被告保山五洲运营公司已于2018年12月25日单方解除与原告王娅楠签订的相关合同，实际收回了案涉商铺，原告拖欠租金的时间应为2018年10月1日至12月25日，共计三个月，原告王娅楠只应支付该三个月的租金，根据合同约定应为45576.30元，故被告保山五洲运营公司的该项反诉请求部分成立，该院部分支持；对于被告保山五洲运营公司要求原告王娅楠支付2017年10月1日至2018年9月30日期间优惠的两个月租金23018.33元的反诉请求，该院认为，根据“如因承租方原因导致主合同提前终止或解除，视为承租方不享有优惠期”的约定，原告王娅楠未经被告保山五洲运营公司同意，长期停业并达到双方约定解除合同的时限约定，导致被告保山五洲运营公司单方解除了租赁合同，故保山五洲运营公司的该项反诉请求，符合合同约定，该院予以支持。对于被告无锡顺茂物业保山分公司要求原告王娅楠支付2018年10月1日至2019年9月30日期间物业管理费33146.40元的反诉请求，该院认为，被告保山五洲运营公司已于2018年12月25日单方解除了与原告王娅楠的租赁合同并收回了商铺，此后原告王娅楠与被告无锡顺茂物业保山分公司之间已不存在物业服务关系，原告王娅楠的物业管理费只应支付至2018年12月，根据合同约定应为8286.60元，故被告无锡顺茂物业保山分公司的该项反诉请求部分符合合同约定和法律规定，该院予以部分支持。对于二被告要求原告王娅楠支付违约金76189.06元的反诉请求，因二被告负责管理维修的公共排水不畅导致原告餐厅东北角部分吊顶漏水的事实客观存在，且未及时处理，二被告同样存在违约情形，故对该项反诉请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、由原告王娅楠（反诉被告）向被告（反诉原告）保山五洲国际商业运营有限公司支付拖欠的租金45576.30元、优惠期租金23018.33元，合计68594.63元。二、由原告王娅楠（反诉被告）向被告（反诉原告）无锡顺茂物业管理有限公司保山分公司支付物业管理费8286.60元。上列一、二项于判决生效后三十日内付清。三、驳回原告（反诉被告）王娅楠的全部诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）保山五洲国际商业运营有限公司的其他反诉请求。五、驳回被告（反诉原告）无锡顺茂物业管理有限公司保山分公司的其他反诉请求。二审审理期间，上诉人、被上诉人均未向本院提交证据。上诉人对一审认定事实部分持有异议，主张一审遗漏认定案涉商铺自2018年5月开始就出现漏水现象，上诉人的经营状况因此受到影响，处于半营业状态，同年10月被上诉人强行断电，且拒不修复铺面漏水问题的事实。被上诉人对一审认定事实不持异议。本院认为，上诉人的异议主张无相应证据佐证，故本院不予采信。二审认定事实与一审认定事实一致，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点归纳为：案涉商铺的吊顶漏水问题是否是因被上诉人管理不善所致？上诉人的停业损失应当如何归责？被上诉人一审提出的反诉请求应否得到支持？本院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营性用房的租赁，且租赁合同具有临时性，承租人不能永远使用租赁物，租赁本身有一定期限。本案中，上诉人与被上诉人于2017年8月10日签订租赁合同，由上诉人承租被上诉人的商铺，合同对租赁期限、各自的权利义务等内容做了明确约定，合同系双方的真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。上诉人在经营案涉商铺期间吊顶出现漏水现象，首先，依照合同约定该部分设施属于租赁区域，维护工作应由上诉人负责，其次上诉人亦无证据证实漏水系被上诉人原因所致，故上诉人要求被上诉人赔偿吊顶装修损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持；依照双方签订的房屋租赁合同约定，上诉人未经被上诉人许可不得擅自停止营业或者超范围经营，但是在本案的合同履行过程中，上诉人自2018年11月1日起未经被上诉人同意持续停业，上诉人已构成违约，故由此造成的损失理应由上诉人自行承担；关于被上诉人一审中提出的反诉主张，本院认为，一审法院依照双方签订的租赁合同，并结合案件事实予以判决，判决结果并无不当。故，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6422元，由上诉人王娅楠负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  杨明朗审判员  刘光好二〇二〇年四月二十二日书记员  赵梧谚