贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1186号上诉人(一审被告):贵州嘉瑞房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波东路腾龙凯悦酒店6F。法定代表人：宋海平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：滚燕子，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖健，贵州维律律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：吴秀虹，女，1980年11月6日出生，苗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：潘伏羲，男，1975年8月15日出生，苗族，住贵州省黄平县。委托诉讼代理人：王智勇，贵州省凯里市合力法律服务所法律工作者。上诉人贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“嘉瑞房开公司”）因与被上诉人吴秀虹、潘伏羲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初4848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。嘉瑞房开公司上诉请求：1、依法撤销凯里市人民法院(2019)黔2601民初4848号民事判决第二项；2、对上诉人应承担的违约金予以降低；3、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决书关于不可抗力的认定有误，为被上诉人办理房产证的期限应予以相应延长。消防工程整改应属于不可抗力的法定情形。凯里市大十字人防工程施工对上诉人影响6个月，办证期限应相应顺延6个月。二、被上诉人主张违约金过高，请求法院予以调整。上诉人因不可抗力因素导致逾期办证，没有对被上诉人造成任何损失，且积极消除不可抗力的影响，考虑到目前经济状况困难，请求按已付金额的日万分之零点五以下的比率支付违约金。一审判决事实认定不清，法律适用错误，请求撤销一审判决，依法改判。吴秀虹、潘伏羲辩称：一审判决事实清楚，证据充分，适用法律得当，请求维持原审判决。吴秀虹、潘伏羲向一审法院起诉请求：1、判决被告继续履行双方2014年11月13日签订的《商品房买卖合同》，并在判决生效之日起五日内协助原告办理房产证；2、判决被告支付原告以684,508.00元为基数，按照日万分之一计算的逾期办证违约金，至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（其中，自2015年2月31日起至2019年7月3日止的金额为108,289.00元）；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告嘉瑞房产公司成立于2008年1月18日，系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为：房地产开发、销售、装饰装潢材料。二原告为购买被告开发的位于凯里市商品房，于2014年11月13日以被告嘉瑞房产公司为出卖人、原告吴秀虹、潘伏羲为买受人签订合同编号为2014059的《商品房买卖合同》，约定：“2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）684508元，出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2015年2月31日前（庭审中，原、被告均认可该时间为笔误，应为2015年3月1日），取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告依约支付购房款684508.00元，被告也于2015年4月30日将涉案商品房交由原告管理使用。因被告未能提供办理商品房所有权转移登记文书，原告在多次催促未果的情况下于2019年7月12日提起诉讼。至本案开庭审理时，被告仍然未办理案涉商品房的初始登记。庭审中，因原、被告均不同意调解，未能主持双方当事人进行调解。另查明，原告于2019年7月10日向本院申请诉前财产保全，请求查封被告位于凯里市停车位一个，并交纳了保全费用1061.00元，本院于2019年7月12日作出（2019）黔2601执保432号民事裁定书，裁定查封被告名下位于凯里市车位，查封期限三年。一审法院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性予以确认。根据双方当事人在涉案商品房买卖合同第二十二条的约定，被告作为出卖人应当在2015年3月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记的有关文书提供给买受人，即本案原告。由于被告未能在约定期限内向原告提供办理商品房所有权转移登记的有关文书，导致原告不能在预定的时间内对房屋享有物权以及行使处分权，故被告应当承担违约责任，即应当向二原告交付办理商品房所有权转移登记的有关文书，并支付违约金。对于被告嘉瑞房产公司提出消防工程整改、凯里市大十字人防工程施工、被告取得《建设工程竣工规划许可证》的时间属于不可抗力的辩解意见不能成立，依法不予采纳；对于被告主张调减违约金的问题，被告并未提供证据证明约定违约金过高，该项抗辩理由也不能成立。关于本案是否超过诉讼时效问题，原告提起诉讼时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，故诉讼时效应当按照《中华人民共和国民法总则》第一八十八条所规定的三年计算。依据双方的合同约定被告应当于2015年3月1日前取得该商品房所有权初始登记并交付给被告，在被告未能按照约定履行时，就已经构成违约，权利人就应当知道自己的权利已经受到侵害，故诉讼时效应当从合同约定期限届满之次日即2015年3月2日开始起算。虽然被告向本院提起诉讼时已经超过三年，但是由于逾期办证违约金是按日计算，在被告持续违约的情况下，原告每天均增加一笔收益，且是累计计算。故诉讼时效应当分段计算，即截止至起诉之日，已经超出三年诉讼时效的部分，不再受到法律保护，未超出部分予以支持。本案原告提起诉讼的时间为2019年7月12日，故对原告诉请的2016年7月13日之前的逾期办证违约金不予支持，即起算时间为2016年7月13日，如前所述，并计算至交付办理商品房所有权转移登记的有关文书之日止，即由被告向二原告支付以二原告所支付的购房款684,508.00元为基数，按日万分之一自2016年7月13日起计算至被告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，其中自2016年7月13日起至2019年7月12日止的违约金为75,022.08元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在判决生效后十五日内向原告吴秀虹、潘伏羲交付办理商品房转移登记的有关文书；二、由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在判决生效后十五日内向原告吴秀虹、潘伏羲支付自2016年7月13日起至2019年7月12日止的违约金75,022.08元及以684,508.00元为基数，按日万分之一标准，计算自2019年7月13日起至被告实际交付办理商品房所有权转移登记的有关文书之日止的违约金；三、驳回原告吴秀虹、潘伏羲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1,233.00元，保全费用1,061.00元，由原告吴秀虹、潘伏羲负担719.00元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担1,575.00元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点：一是上诉人主张的不可抗力情形能否成立；二是上诉人承担的逾期转移登记文书的违约金是否过高。关于不可抗力问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。认定时，既要看当事人是否有能力预见该事件的发生，又要看当事人是否有足够的能力去克服困难，避免该事件的发生。而只有当事人尽最大注意义务仍不能预见、不能避免、不能克服的客观情况才属于不可抗力。嘉瑞公司提出消防工程整改、大十字人防工程施工影响属于不可抗力的上诉理由，均不符合上述判断，且上述主张事由均在合同约定的交房期限内已经完成，本案诉争点为逾期转移办理文书违约，并非逾期交房违约，因此，该上诉理由不能成立。关于违约金调减问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”的规定。就本案而言，首先，诉争双方约定逾期交付文书按日万分之一支付违约金，系约定违约损失额的计算方法，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的情形。其次，原审鉴于损失数额难以确定，参照金融机构计收逾期借款利息标准认定违约金不属于过高情形并无不当，另一方面嘉瑞公司辩称其逾期交付文书违约金过高，但没有举证证明，应承担举证不能的后果。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2466元，由上诉人贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年四月二十九日法官助理陈礼华书记员韩林爽