宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 ? （2019）浙0291民初2774号 ? 原告：宁波亿嘉商业广场管理有限公司（统一社会信用代码：91330201094863607Q）。住所地：浙江省宁波高新区江南路2000号1-4层。 法定代表人：刘世南，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴伟华，浙江太安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周苏康，浙江太安律师事务所律师。 被告：张全战男，1994年8月20日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司（以下简称亿嘉公司）与被告张全战房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告亿嘉公司的委托诉讼代理人吴伟华、周苏康，被告张全战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿嘉公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空其承租的宁波市高新区江南路2000号宁波奥莱公园第三层编号为3F-21-1的房屋；2.被告支付租金230436元以及截止至实际支付之日止的逾期付款违约金（逾期付款违约金按日万分之6计算至实际支付之日止，暂计算至2019年11月2日:其中以25200元为基数，自2018年3月23日起算为9253.44元；以25200元为基数，自2018年7月20日起算为7454.16元；以25200元为基数，自2018年10月19日起算为6078.24元；以25200元为基数，自2019年1月18日起算为4702.32元；以38340元为基数，自2019年4月19日起算为5060.88元；以34380元为基数，自2019年7月19日起算为2967.51元，以2556元为基数，自2019年10月18日起算为58.27元。以上暂合计为35574.83元）；3.被告支付物业费65400元以及截止至实际支付之日止的逾期付款违约金（逾期付款违约金按日万分之6计算至实际支付之日止，暂计算至2019年11月24日：其中以10800元为基数，自2018年3月23日起算为3965.76元；以10800元为基数，自2018年7月20日起算为3194.64元；以10800元为基数，自2018年10月19日起算为2604.96元；以10800元为基数，自2019年1月18日起算为2015.28元；以10800元为基数，自2019年4月19日起算为1425.6元；以10800元为基数，自2019年7月19日起算为835.92元；以600元为基数，自2019年10月18日起算为13.68元，以上暂合计为14055.84元）；4.被告支付合同解除违约金49140元；5.被告支付至其实际腾空之日止的房屋占有使用费（按原租金的1.3倍计算，自2019年10月27日起算，计算至实际腾空之日止，暂计至2019年11月24日为15834元）。 事实和理由：2018年3月20日，原、被告签订《宁波金沙码头奥莱公园租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁合同约定，原告将宁波市高新区江南路2000号宁波金沙码头奥莱公园第3层编号为3F-21-1（以下简称租赁房屋）合计租赁面积120m的房屋出租给被告，租期为3年，租赁期限自2018年4月22日至2021年4月21日。第1年租期为2018年4月22日至2019年4月21日，租金为151200元，同时约定第1年租金折扣金额为50400元，折后租金为100800元。被告享受扶持期租金折扣的前提是被告依照合同约定全面履行合同，如被告的原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，被告应当向原告返还已享受的租金折扣金额。第2年租期为2019年4月22日至2020年4月21日，租金为153360元。合同约定租金的支付方式为:以一个季度（三个月）为一个缴费期。被告应当在每个缴费期最后一个月的20日前（如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向原告一次性足额支付下个缴费期的租金。第一期租金应于本合同签订后三个工作日内支付给原告。合同签订后，原告按约向被告提供了租赁房屋，但被告一直未履行付款义务。合同另约定租期内物业服务费单价为30元/平方米/月。此外，合同也约定了逾期付款应当支付违约金的违约责任以及因被告逾期付款原告可以解除租赁合同等违约责任。由于被告一直未按约支付租金以及物业费等相关费用，原告于2019年9月3日向被告发出《商铺租金催缴通知书》，向被告催讨租金以及物业费、水电费等费用，并告知被告已经构成违约。原告向被告发出通知后，被告仍未向原告履行付款义务。原告遂于2019年10月26日向被告发出《解除合同通知书》，解除2018年3月20日与被告签订的合同，并要求被告立即腾空房屋。 被告张全战答辩称：双方签订合同时，原告称边上会开KTV和大白鲸，当时也因此被告才愿意租赁该房屋，但原告声称的实际上一直未开，整个商场冷冷清清，原告本身存在违约行为，不应该计算违约金。被告经营的商铺长期亏损，2019年9月1日，被迫停止经营，但是保安不让搬东西，钥匙尚在被告处，因此之后的租金原告无权主张。讼争租赁有免租期，物业费本是说好免的，尚欠租金差不多16万元，被告现在无能力支付。租金、物业费及利息计算，原告主张也过高。 本院经审理认定事实如下：2018年3月20日，原、被告签订了一份租赁合同，主要约定：原告将位于宁波市高新区江南路2000号宁波金沙码头奥莱公园第3层编号为3F-21-1（以下简称租赁房屋）合计租赁面积120㎡的房屋出租给被告，用于餐饮类鲜果元素（奶茶）品牌项目的经营，租期为3年，租赁期限自2018年4月22日至2021年4月21日。第1年租期为2018年4月22日至2019年4月21日，租金为151200元，第1年租金折扣金额为50400元，折后租金为100800元。被告享受扶持期租金折扣的前提是被告依照合同约定全面履行合同，如被告的原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，被告应当向原告返还已享受的租金折扣金额。第2年租期为2019年4月22日至2020年4月21日，租金为153360元。合同约定租金的支付方式为:以一个季度（三个月）为一个缴费期，被告应当在每个缴费期最后一个月的20日前（如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向原告一次性足额支付下个缴费期的租金。第一期租金应于本合同签订后三个工作日内支付给原告。物业服务费为30元/平方米/月，由被告直接支付给物业管理公司，支付方式与房租一致。装修期共30天，自2018年3月20日起至2018年4月20日，装修期内无需支付租金，但应支付物业费、能耗费等本合同约定的其他费用。被告应于租赁期限届满或租赁合同解除后3日内交还租赁房屋，第4日即视为被告已搬离租赁房屋，被告授权原告在交还期满后开启租赁房屋的门锁并更换门锁，将租赁房屋内的物件搬出并收回房屋。被告逾期支付相关费用的，应按逾期总额的0.1%/日标准支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同。合同履行期届满或提前解除后，被告逾期交还房屋的，每逾期一日，应按逾期前最后一个月租金及物业费2倍标准支付房屋占有使用费。原告按约定解除合同的，被告须支付相当于3个月租金和物业费之和的金额作为违约金。合同并约定了其他内容。 2019年9月3日，原告向被告发出商铺租金催缴通知书，主要载明：被告共欠租金、物业费、水电费等共计280756.8元，同时被告未书面申请直接停止营业，故通知于9月10日前缴纳。逾期的，租赁合同自9月11日起终止履行。2019年10月26日，原告向被告发出解除合同通知书，主要载明：因被告逾期付款超过30日，遂通知解除租赁合同，并要求立即腾退房屋。2019年10月28日，讼争租赁物的物业公司将被告所欠的物业费65400元（2018年4月22日起至2019年10月16日）及违约金转让给原告。庭审中，被告自认商铺于2019年9月1日停止营业，其欲将商铺内物品搬出但广场保安不让，讼争租赁物钥匙仍由其持有。2020年3月12日，经本院协调，双方均同意租赁物内设备及装修作价30000元抵扣给原告，租赁物已归还原告。 另查明，原告对外宣传称，讼争奥莱广场共四层，其中一层二层定位名品折扣店，三层为儿童乐园，四层为成龙国际影城，负一层是永辉超市。其楼盘对外悬挂的横幅载明：大白鲸儿童乐园、成龙国际影城首入宁波，永辉超市强势登陆。大白鲸儿童乐园一直未引入。根据原告制作的楼层示意图显示，讼争租赁房屋斜对面为一家KTV。案外人刘俊原系被告招商部的工作人员，租赁合同系刘俊代表原告和被告签订，刘俊系租赁合同中原告指定的收件人。2018年8月29日，刘俊与被告的微信聊天时，刘俊表示四楼网咖谈好了，现在就等3楼的KTV了。9月10日，刘俊给被告发了一条语音，主要内容为：你们家的房租还叫高啊，四楼的租金都要四块左右了，你才多少含物业管理费，你还是三楼。就算和你对面的比较，他们面积大，也要四块六、四块七。 以上事实由原告提供的租赁合同、催缴通知书、解除合同通知书、微信聊天记录、图片、楼层示意图等证据以及原、被告在庭审中的陈述佐证。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点在于：一、原告宣传行为的性质及责任；二、物业费是否包含在租金以内。 关于争点一，原告认为广告行为属于要约邀请，不构成违约。被告则认为其考虑到店铺周围有KTV和大白鲸儿童乐园，客流量会比比较大，所以才租赁讼争商铺。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条之规定:要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当内容具体确定,并表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。本案中，原告为扩大招商，对外宣传称KTV、大白鲨儿童乐园等会入驻，该宣传面向包括被告在内的不特定人群发出，也未作出具体明确的说明和允诺，不符合法律规定的要约的条件,应属于要约邀请。尽管如此，诚如被告张全战所述，基于其所租赁商铺隔壁是KTV和大白鲨儿童乐园的考虑，才租赁面积120平方米的商铺开奶茶店。但原告宣传的KTV和大白鲨儿童乐园一直未引入，前来消费的客流、人流相比会大量减少，在很大程度上影响了被告的经营活动。而原告对外宣传称大白鲨儿童乐园首入宁波，极易让人理解为该项目肯定会入驻广场，原告的宣传也违背了诚实信用的基本商业经营原则，但被告作为租赁商铺并开展正常商业经营活动的私营业主,在选择所承租的商铺地段及经营条件时,有自主判断及自主选择的权利,其所考虑的因素不单是租金是否合理、地段是否优越,同时也会考虑所在广场的发展前景及运行态势等,并理智评价自身商业经营中的风险。综合上述考虑，本院对原告主张的逾期付款利息、违约金均不予支持。 关于争点二，原告认为刘俊的说辞本身比较含糊，且刘俊也不能代表原告作出免除物业费的承诺。被告则认为刘俊已明确表示租金含物业费。本院认为，首先，租赁合同中明确约定租金和物业费分别支付。其次，刘俊说辞中曾提到“你家的房租还叫高啊，四楼的租金都要四块多，你才多少含物业管理费，你三楼对面面积更大的也要四块六、四块七”，该表述并不能直接推定租金已包含物业费，结合租赁合同的约定，讼争商铺的租金与物业费之和为4.5元/平方/天，也符合刘俊说辞中的逻辑。最后，被告主张刘俊有权代表原告作出承诺，也未提供相关证据证明刘俊具有相关授权。综上，本院对被告辩称的租金已含物业费不予采纳。 综上，本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行义务。被告未按约支付房租及物业费，已构成违约，原告主张第一年的租金按折扣前计算，于约相符，本院予以支持。原告依约享有合同解除权，被告于2019年11月1日收到原告发出的解除合同通知书时，该合同解除。合同解除后，根据约定，被告应于租赁期限届满或租赁合同解除后3日内交还租赁房屋，第4日即视为被告已搬离租赁房屋，被告授权原告在交还期满后开启租赁房屋的门锁并更换门锁，将租赁房屋内的物件搬出并收回房屋，也即原告在被告未按约交还租赁物时有权自行处置。尽管如此，交还租赁物系被告的义务，虽被告在庭审中表示因广场保安的原因未将租赁物内物品搬出，但之后被告一直未和原告办理交还手续，庭审中原告也表示同意被告自行搬离，被告一直未予搬离。因此，就合同解除后交还租赁物，双方均有违约，本院对原告主张的占有使用费按租金的1.3倍计算不予支持，并酌情将占有使用费的期限算至2020年2月21日。被告应支付的租金、占有使用费共计279000元（151200元+12780元/月*10月），原告主张计算至2019年10月26日的物业费65400元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告张全战支付原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司租金及占有使用费共计279000元； 二、被告张全战支付原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司物业费65400元； 上述一、二项，合计344400元，扣除被告以租赁物内物品抵扣的30000元，尚应支付314400元，定于本判决生效后十日内履行。 三、驳回原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7459元，减半收取3729.5元，由原告宁波亿嘉商业广场管理有限公司负担721.5元，被告张全战负担3008元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 ? ? 审判员  黄仙方 ? ? ? 二○二○年四月二十八日 代书记员汤榆庭