福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0627民初156号 原告：陈水源，男，1974年5月16日出生，汉族，住福建省南靖县。 原告：陈小琴，女，1976年2月29日出生，汉族，住福建省南靖县。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：胡兆基，福建九脉律师事务所律师。 被告：漳州晟达置业有限公司，住所地福建省南靖县山城镇锦绣路65号。统一社会信用代码：913506270603997709。 法定代表人：郭顺辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡清良，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简晓冬，福建南州律师事务所律师。 原告陈水源、陈小琴与被告漳州晟达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈水源、陈小琴的委托诉讼代理人胡兆基、被告漳州晟达置业有限公司的委托诉讼代理人简晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈水源、陈小琴向本院提出诉讼请求：判令漳州晟达置业有限公司立即向原告支付逾期交房违约金20759.65元。事实和理由：2017年3月16日，陈水源、陈小琴与漳州晟达置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，陈水源、陈小琴购买漳州晟达置业有限公司开发建设的位于南靖县房屋，建筑面积为130.02平方米，该商品房单价为每平方米4136.4元，总价款为537815元。合同第十一条约定：被告应当在2018年6月1日前向原告交付符合各项约定条件的商品房；合同第十二条约定：被告逾期交房应每日按照购房款万分之一向原告支付违约金。原告已按约定交付了购买房屋的首付款和按揭款共计537815元。被告于2019年7月30日发出《交房通知书》，逾期交房425天，暂定可免责39天，实际逾期386天。综上所述，被告应向原告支付逾期交房违约金20759.65元。 漳州晟达置业有限公司辩称，一、答辩人存在非出卖人原因（因第三人原因）造成逾期交房的事由，依约可免除违约责任。根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》附件十一中第五条第3点的约定“施工中遇有异常困难或重大技术问难以解决、施工中因故变更设计、非出卖人所能控制的延误等情形发生时，出卖人可据实顺延交房时间”，本案中，由于施工中发生变更设计、施工遇有异常困难等因素，该情形属于双方约定的可以据实顺延交房时间的情形。因此，答辩人依约可以免除违约责任；二、答辩人存在其他依约可以据实延期交房天数144天，依约可以免除相应责任。双方签订的《商品房买卖合同》附件十一第五条第3点约定“如遇下列情形之一，出卖人可以据实顺延交房时间：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书告知买受人的；（2）施工中遇有异常困难或重大技术问难以解决；（3）施工中因故变更设计；（4）日降雨量18mm以上或6级（含6级）以上大风、5级（含5级）以上地震等自然灾害；（5）停水、停电；（6）政府规划变更或政府批准文件延迟发放；（7）其他非出卖人所能控制的延误，如相关市政配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。”合同签订后至具备交房条件前，因政府发布禁止施工公告，在高考、中考期间禁止施工计33天，因台风、大雨等恶劣气候影响111天，故因天气、政府禁令的影响不能正常施工的天数合计144天，该情形符合合同约定的顺延交房时间的情形，依约可无需承担该期间的违约责任。因此，原告主张该部分逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，应予驳回；三、原告主张逾期交房违约金计算至实际交付房屋之日止缺乏合同依据。根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》十二条第2点第2项约定“逾期超过30日的，出卖人每日按照买受人已付购房款的万分之一向买受人支付自逾期之日至商品房具备交房条件之日的违约金”，即双方约定计算逾期违约金的截止点为“具备交房条件之日”。合同第九条约定“商品房交付时应满足商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房屋测绘报告”。本案中，答辩人提供的测绘报告、工程竣工验收备案表等证据表明，涉案房屋于2018年11月20日取得房屋测绘报告、于2019年7月12日经南靖县住房和城乡建设局竣工验收备案，已符合合同约定的具备交房条件。因此，原告主张违约金计算至实际交付房屋之日止缺乏合同依据。四、即使被告应承担违约责任，合同约定的违约金过高，应予适当调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。在商品房买卖案件中，对于逾期交房的违约金是否过高的界定，应以同地段类似房屋的实际出租价格来对比”和《最高人民法院印发的通知》[法发〔2009〕40号]“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”等规定，本案中，原告并未举证证明其所受到的损失，因此，如果法院判令答辩人承担逾期交房责任，也应对合同约定的违约金比率予以调低，按银行同期同类存款利率计算。综上所述，本案逾期交房并非答辩人原因造成，答辩人存在符合合同约定的延期交房情形；原告主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据；故应依法驳回原告不合理诉求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月16日，陈水源、陈小琴与漳州晟达置业有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350627010xxxx17000748），合同约定：陈水源、陈小琴购买漳州晟达置业有限公司开发建设的位于南靖县房屋，建筑面积为130.02平方米，总价款为537815元；漳州晟达置业有限公司应当于2018年6月1日前将经竣工验收合格的上述商品房交付陈水源、陈小琴使用；商品房的交付条件是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件与取得房屋测绘报告；逾期交房，逾期超过30日的，买受人同意不解除合同，出卖人每日按照买受人已付购房款的万分之一向买受人支付自逾期之日至商品房具备交房条件之日的违约金；具体交房时间以出卖人发出的交房通知确定的时间为准。同日，双方又签订了补充协议，作为合同附件十一。该补充协议约定，出卖人可以据实顺延交房时间的情形：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；（2）施工中遇有异常困难或重大技术问难以解决；（3）施工中因故变更设计；（4）日降雨量18ｍｍ以上或6级（含6级）以上大风、5级（含5级）以上地震等自然灾害；（5）停水、停电；（6）政府规划变更或政府批准文件延迟发放；（7）其他非出卖人所能控制的延误，如相关市政配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。发生以上可以延期的事实，出卖人可以据实顺延交房期限而无需通知买受人。合同签订后，陈水源、陈小琴已支付购房款537815元，漳州晟达置业有限公司于2019年7月30日向陈水源、陈小琴交付了房屋。 同时查明，案涉商品房工程项目于2018年11月20日取得房屋面积测绘报告，于2019年7月12日取得建设工程竣工验收备案。 还查明，案涉合同签订后，根据南靖县城乡规划建设局关于中考、高考、高职入学考试停工通知，影响本案工程停工天数计16天；根据气象资料分析报告，影响本案工程施工的台风天气有24天，日降水量18mm以上的天数有40天，合计80天。 上述事实，有双方提供的商品房买卖合同，陈水源、陈小琴购房发票、交房通知书，漳州晟达置业有限公司提交的福建省房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、交房公告、漳州市房屋面积测绘报告、南靖县城乡规划建设局文件、气象资料分析报告及当事人的当庭陈述等证据证明，当事人双方对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。 本案争议的焦点是：案涉商品房逾期交房违约金计算的截止时间和根据合同约定可以顺延交房的天数。 本院认为，陈水源、陈小琴与漳州晟达置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。陈水源、陈小琴已付清了全部购房款。漳州晟达置业有限公司未在合同约定交房日即2018年6月1日前交房，于2019年7月30日才将经各部门验收合格的上述商品房交付陈水源、陈小琴使用，已构成违约，应承担违约责任。对当事人争议的逾期交房违约金计算的截止时间问题。根据当事人双方签订的合同约定：逾期交房超过30日的，出卖人每日按照买受人已付购房款的万分之一向买受人支付自逾期之日至商品房具备交房条件之日计算的违约金；商品房的交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件与取得房屋测绘报告。本案逾期交房已超过30日，其逾期交房违约金计算的截止时间应为商品房具备交房条件之日。案涉商品房于2018年11月20日取得房屋面积测绘报告、于2019年7月12日取得建设工程竣工验收备案，本案商品房具备交房条件时间应认定为2019年7月12日。漳州晟达置业有限公司主张逾期交房违约金计算的截止时间为具备交房条件日即2019年7月12日止，符合合同约定，予以采纳。陈水源、陈小琴主张逾期交房违约金计算的截止时间为实际交房日即2019年7月30日，与合同约定不符，不予支持。综上，本案商品房逾期交房天数为：从合同约定的交房时间的次日（2018年6月2日）起至商品房具备交房条件之日（2019年7月12日）止，合计405天。对当事人争议的根据合同约定可以顺延交房的天数问题。从合同签订日起至具备交房条件之日止，该期间内影响本案工程施工的台风天气有24天、24小时内降水达18mm以上有40天、政府通知管制期间为16天，符合案涉合同约定的漳州晟达置业有限公司可以据以延期交房的情形，故漳州晟达置业有限公司可以免除责任的天数合计80天。陈水源、陈小琴主张本案可以免除漳州晟达置业有限公司责任的天数为39天，与事实不符，不予采纳。漳州晟达置业有限公司主张合同签订后至具备交房条件前可以免除责任的天数合计144天，与事实不符，不予采纳。综上，漳州晟达置业有限公司应承担违约金为17479元[537815×(405-80)×0.01%]。漳州晟达置业有限公司主张由于施工中发生变更设计、施工遇有异常困难等因素，依约可以免除违约责任，因其未能举证证明，对其主张不予以采纳。漳州晟达置业有限公司主张违约金计算标准过高应调整，因该计算标准系双方合同约定，且其未能举证证明违约金数额过分高于违约造成的损失，对其主张不予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、漳州晟达置业有限公司应于本判决生效后十日内向陈水源、陈小琴支付逾期交房违约金17479元； 二、驳回陈水源、陈小琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费319元，减半收取计159.5元，由陈水源、陈小琴负担25.5元，漳州晟达置业有限公司负担134元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  杨友华 二〇二〇年四月三日 法官助理陈伟煌 书记员谢雅芳 【执行申请提示条款】 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。