广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初302号 原告：桂林某某恒信物业服务有限公司，住所地桂林市七星区。 法定代表人：龙某某，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘洁梅，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婧霞，广西桂宁律师事务所律师。 被告：李某某，女，1987年11月3日出生，汉族，户籍广西临桂区，现住桂林临桂区。 委托诉讼代理人：李某，男，1983年1月7日出生，汉族，住广西灵川县，与被告李某某系夫妻关系。 原告桂林某某恒信物业服务有限公司诉被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序于2020年3月17日公开开庭审理了本案。原告桂林某某恒信物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘洁梅、李婧霞，被告李某某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某某恒信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2016年1月7日至2019年12月31日的物业服务费7,870.21元，违约金15,436.96元，共计23,307.16元。2、判令被告向原告支付从2016年10月1日至2019年12月31日的生活垃圾费273元。3、本案诉讼费用及其他事项债权所需要费用由被告承担。事实与理由：被告于2013年10月9日与桂林某某凤凰城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买该公司开发的“某某凤凰城”B1-1704号房住宅一套（其住宅建筑面积为：97.82㎡），并与原告签订了《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》，被告对原告所提供的物业服务内容及收费标准、起始时间和违约责任的约定都清楚知晓并签名认可，同时，《临时管理规约》第三十九条约定，业主逾期交纳物业管理费用，应按照日的千分之三收取违约金。被告身为“某某凤凰城”B1-1704号房住宅的业主，依照《前期物业管理协议》享受了原告提供的物业服务，但却并没有依照协议约定按时向原告交纳物业服务费用，没有履行业主应尽支付物业服务费用的义务。被告自2016年1月7日至2019年12月31日，累计拖欠物业服务费7,870.21元，违约金15,436.96元，共计23,307.16元。原告曾多次催款，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。 原告桂林某某恒信物业服务有限公司为证明其主张提供以下证据：证据一、营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、商品房买卖合同，证明被告为该小区业主是物业合同关系的相对方。证据三、《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》，证明1、原被告间的物业管理服务合同关系。2、物业费的计算标准。证据四、催费通知函，证明原告已经催收，被告迟迟不予支付物业费用。证据五、业主欠费计算表，证明被告欠缴物业费用和违约金的计算依据。证据六、某某凤凰城开发有限公司授权委托书、委托书，证明原告某某恒信物业服务有限公司代收取电费、水费。 被告李某某答辩称，起诉状所述“被告不予缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约在先，而并非被告不缴纳物业费。一、原告诉讼时效无效。根据《民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。而原告在诉讼材料清单中的EMS退单证明并没有被告人的签署，被告当事人并不知晓有此催款单快件，最后一次催款单是于2019年12月份才贴在被告人房门上，可见2017年以前的物业费诉讼无效。二、原告法人（曾某某）与桂林某某凤凰城房地产开发有限公司的法人（曾某某）为同一人，说明前期物业的公开招标方式存在不合法、不合规和利益关联。三、桂林某某凤凰城房地产开发有限公司于2019年7月更换了前期物业，目前某某凤凰城B区的物业公司为某某物业。说明物业服务没有达到临时管理公约，损害了业主的权益和利益，所以原告未按约履行合同，而且2019年下半年度物业费不应该由原告收取。四、原告物业服务收费标准与其提供服务品质严重不符。根据《桂林市普通住宅物业服务等级及收费标准》一级物业服务收费标准：高层带电梯住宅为1.5元/平米（浮动15%），被告与原告签订的《前期物业管理服务合同》中约定的收费标准为1.78元/平米，已超过政府指导价的一级物业服务收费标准的最大限浮，同时根据《广西壮族自治区物业管理服务等级标准》引述对照等。 被告李某某为证明其主张提供以下证据：照片，证明原告提供的服务与收费标准不符合。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李某某对原告桂林某某恒信物业服务有限公司提供的证据认为：对证据一、证据二无异议。对证据三真实性无异议，证明内容有异议，物业收费标准超过上浮率。对证据四不认可，通知单上的时间是2020年贴的已经过了时效。对证据五有异议，是原告违约在先，有争议就不存在违约金的说法。对证据六无异议。 原告桂林某某恒信物业服务有限公司对被告李某某提供的证据认为：对该证据拍摄是近期拍摄的，是选择性拍摄，并不能证明物业服务公司提供的物业服务不符合合同约定。2、对于可视门禁等公共设施已经完全损毁的需要大修应当从业主的公共违约资金中维修，但业主一直不同意动用这笔资金，所以原告无法进行维修。最后一张照片是不是公共区域照片体现不清楚，从这些照片中可以看出小区物业的绿化存在一些瑕疵是可以允许，是有时间段的。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据三、四、五，具有真实性，可以作为本案基础事实的定案依据；被告提供的照片，具有真实性，可以作为本案基础事实的定案依据。 根据当事人的陈述和本院认定的证据，本院认定事实如下： 2015年9月25日，甲方：李某某与乙方：桂林市某某之平物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》：“甲方所购房基本情况：建筑面积：97.82平方米…第四条一、甲方交纳费用时间：以乙方书面通知甲方的交房约定时间为准；二、住宅按建筑面积计：每月每平方米是¥1.78元；五、物业管理服务费，随着物价指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价或业主大会意见调整。……以上物业管理服务费不包括：甲方装修及生活垃圾清运处置费、电视收视费、甲方自用水电费、甲方物业专有部分维修养护、房屋共用部位及共用设施设备大、中维修费和更新改造的费用等。……第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。等等”。同日，桂林某某凤凰城房地产开发有限公司、桂林市某某之平物业服务有限责任公司、李某某三方签订《桂林某某凤凰城临时管理规约》约定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：某某凤凰城住宅小区，座落位置：桂林市临桂西城北路中段，物业类型：住宅及商业，占地面积：1320亩；第六章第三十二条……业主应按照《前期物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证桂林某某之平物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于开发商通知业主所购的商品房交付的时间起向物业服务企业缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：（1）物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；……3、业主入伙时应预交半年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度、每半年分期或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的违约金；逾期1个月仍拒绝缴交的，开发商、业主委员会、物业服务公司有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；……第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。……”同日，被告李某某签署“遵守《业主临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《业主临时管理规约》。合同签订后，原告依约进驻某某凤凰城小区进行管理至今。 同时查明，2020年3月19日桂林市临桂区环境卫生管理站出具一份《证明》，其内容是：“某某凤凰城小区物业，桂林某某之平物业服务有限公司在2014年至2019年受桂林市临桂区环境卫生管理站委托，代收某某凤凰城小区居民生活垃圾费”。桂林市临桂区环境卫生管理站出具的五份《委托书》，其内容是：“原告桂林某某之平物业服务有限公司为了便于对某某凤凰城区域内的环境卫生实施管理，现特委托原告桂林某某之平物业服务有限公司对某某凤凰城区域内的门面、住户、租房户等的环境卫生进行管理和垃圾收集服务，并按物价部门核定的标准（7元/户/月，全年84元。商业类型铺面按物价收费标准附页1的标准）收取有偿服务费，对拒绝服务和拒绝交纳服务费的单位及个人按《城市市容和环境卫生管理条例》予以处罚。 桂林市某某之平物业服务有限责任公司于2011年8月24日成立，营业期限自2011年8月24日起，经营范围：物业服务，家政服务，房屋信息咨询服务，园林绿化工程施工。桂林某某之平物业服务有限公司于2019年11月29日经工商登记变更为桂林某某恒信物业服务有限公司，于2019年12月25日变更营业执照。被告李某某是某某凤凰城的业主之一，被告的该房产位于临桂区临桂镇某某凤凰城B区园B1-1704室（建筑面积：97.82㎡）。2016年1月7日至2019年12月31日，被告欠原告物业服务费，经原告多次书面催缴，被告仍未缴纳，从2016年1月7日至2019年12月31日，按照被告房屋的建筑面积：97.82㎡及每月每平米单价1.78元计算，被告李某某共欠物业服务费8,323.39元。被告未按约定缴纳费用，故原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业费、违约金、生活垃圾费等费用。 另查明，根据同期同类同小区的物业服务纠纷案件认定的事实，原告桂林某某恒信物业服务有限公司提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生。 本院认为，关于争议焦点一、被告李某某是否应按合同约定向原告桂林某某恒信物业服务有限公司支付物业服务费、垃圾费。原告桂林某某恒信物业服务有限公司（工商变更前称呼：桂林市某某之平物业服务有限责任公司）签订《前期物业管理服务合同》及《桂林某某凤凰城临时管理规约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，本院予以确认，双方应根据合同约定内容履行义务。原告桂林某某恒信物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告李某某也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约，应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告签订《前期物业管理服务合同》及《桂林某某凤凰城临时管理规约》，应视为对物业管理费按照被告房屋的建筑面积97.82㎡及每月每平米单价1.78元计算的认可，应当按约定计算物业管理费。经核算，按照被告房屋的建筑面积97.82㎡及每月每平米单价1.78元计算，自2016年1月7日至2019年12月31日止的物业服务费8,323.39元，原告要求被告支付7,870.21元的诉讼请求，是其自行权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。被告以物业费过高等不支付物业费的理由，没有事实依据，本院不予采信。关于垃圾费，桂林市临桂区环境卫生管理站已授权原告代收垃圾费，原告有权收取垃圾费，按照每月每户7元计算，自2016年10月1日至2019年12月31日止的垃圾费273元，故原告要求被告支付垃圾费273元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于诉讼时效的问题。原告一直在某某凤凰城小区提供物业服务，从合同到期之日或按撤离之日起计算诉讼时效，都未超过3年诉讼时效，被告以过诉讼时效为抗辩理由，与本案查明的事实不符，本院不予采信。关于争议焦点违约金的计算问题。根据同期同类同小区的物业服务纠纷案件认定的事实，原告桂林某某恒信物业服务有限公司提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李某某支付物业管理费7,870.21元给原告桂林某某恒信物业服务有限公司； 二、被告李某某支付生活垃圾费273元给原告桂林某某恒信物业服务有限公司; 三、驳回原告桂林某某恒信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费390元，由原告桂林某某恒信物业服务有限公司负担255.3元、被告李某某负担134.7元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费390元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖鹏涛 人民陪审员  李必坚 人民陪审员  唐菊花 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  石永珍