湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0527民初246号原告:秭归县平湖服装有限公司，类型：有限责任公司（自然人投资或控股）住所地秭归县茅坪镇平湖大道21号，统一社会信用代码914205277959072034。法定代表人：向立志，该公司总经理。委托诉讼代理人：张光龙，湖北峰峦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：马会，湖北峰峦律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：湖北奇艾商贸有限公司，类型：有限责任公司（自然人独资），住所地秭归县茅坪镇建东大道153号，统一社会信用代码91420527MA489NPE7G。法定代表人：文安旭，该公司经理。委托诉讼代理人：王大进，湖北千善律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：湖北深隆服饰有限责任公司，类型：有限责任公司（自然人独资），住所地秭归县茅坪镇九里工业园区，统一社会信用代码420527000011144。法定代表人：文仕全，该公司董事长。原告秭归县平湖服装有限公司（以下简称“平湖公司”）诉被告湖北奇艾商贸有限公司（以下简称“奇艾公司”）、湖北深隆服饰有限责任公司（以下简称“深隆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理，依法适用简易程序，于4月13日、4月17日两次公开开庭进行了审理。原告法定代表人向立志及其委托诉讼代理人张光龙、马会，被告奇艾公司的法定代表人文安旭及其委托诉讼代理人王大进，被告深隆公司的法定代表人文仕全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令二被告腾房将占用的房屋交付给原告。二、判令二被告向原告支付房屋使用费、物业管理费、电梯费、水电费至二被告将房屋交付给原告时止（暂时计算至2020年1月9日为120967.50元。其中：（一）2018年4月10日至2019年4月9日间的费用：1、生产用电：1.2元/度×7566度=9079.20元；2、生产用水：4元/吨×550吨=2200元；3、生活用电：1.0元/度×4282度=4282元；4、生活用水：1564元（按户分摊）；5、电梯用电（单独使用）：1.2元/度×1172度=1406.40元；6、电梯用电（分摊使用）：100元/月×2月=200元；7、三层住房一间：200元/月×8月=1600元。上述7项合计20331.60元，已支付4785.90元，尚欠15545.70元。（二）从2019年4月10日至2020年1月9日的费用：1、生产用的房租费：8600元/月×9月=77400元；2、生活用的房租费：（4间）200元/月×4×9月=7200元；3、电梯使用费：600元/月×9月=5400元；4、物业费：1.5元/㎡×860㎡×9月=11610元；5、生产用电：1.2元/度×709度=850.80元；6、生产用水：4元/吨×11吨=44元；7、生活用电：1元/度×2467度=2467元；8、生活用水（分摊）：60元/月×6月＋30元/月×3月=450元。上述8项合计105421.80元。（三）被告所欠原告总费用为：15545.70元＋105421.80元=120967.50元。三、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年1月27日，因被告深隆公司投资生产车间期间资金链断裂，为了盘活项目，经秭归县政府及相关部门协调，原告与被告深隆公司签订了资产买卖协议，将被告深隆公司原固定资产以690万元的价款整体转让给原告，由原告继续完成原生产车间任务。2016年6月8日，原告取得了厂房的不动产权利证书。2018年4月10日，原告与被告奇艾公司签订了厂房租赁合同，双方就租赁期限和价款等作了约定，合同签订后原告将房屋交付给被告奇艾公司使用，被告深隆公司的生产设备一直放置在厂房内未搬走，二被告的法定代表人系父子关系，事实上被告奇艾公司使用被告深隆公司的设备进行生产，也是由被告深隆公司的法定代表人文仕全在负责经营。原告与被告奇艾公司签订的厂房租赁合同到期后，被告奇艾公司既没有与原告续签合同，也没有将厂房内的设备清除后将租赁房屋交付给原告，并且对生活生产的水电等费用没有结清。原告认为，被告深隆公司没有任何事实及法律依据长时间将生产设备放置在原告的厂房内，被告奇艾公司在租赁期满没有将租赁房屋将交付给原告，导致原告长时间地无法将房屋另租他人，给原告造成了经济损失，二被告应当按照房屋正常租赁的标准向原告赔偿损失，现请求法院依法判处。被告奇艾公司辩称，一、原告所起诉的原告与被告奇艾公司签订的厂房租赁合同属实，内容属实。二、在合同履行过程中因原告在租赁房屋楼上自己使用和他人使用，原告在楼上装修卫生间，以及楼上的KTV（原告租给他人使用）在装修时将楼板打穿以后，有渗漏的装修物至被告奇艾公司租赁的厂房内，导致房屋无法正常使用，给被告奇艾公司和被告深隆公司造成了经济损失，找原告交涉无果。三、在合同约定的租赁期一年期到期之前2019年3月份，被告奇艾公司的负责人就委托其母亲李菊萍将房屋钥匙交给了原告。按照合同约定，如果到期续租的话必须要书面协议，故原告与被告奇艾公司已经终止了合同。四、终止合同时被告奇艾公司将其公司在租赁房屋内的所有财物均己搬走，原告现在说的室内的机械设备不是被告奇艾公司的财产，而是被告深隆公司在租赁房屋之前就放置在原告房屋内的设备。五、被告奇艾公司在签订租赁合同时已经支付原告除水电费以外的其他费用。经对账，若冲抵保证金，租赁合同期内原告还欠奇艾公司2600多元。六、根据被告深隆公司与原告的房屋买卖合同相关约定，原告在买被告深隆公司厂房时，为处理被告深隆公司的债务，经湖北秭归经济开发区管委理委员会（以下简称“秭归管委会”）协调，被告深隆公司原有的生产设备必须放置在厂房内等候处理。在租赁期间，被告奇艾公司使用了被告深隆公司在原告厂房的部分设备，但并未与原告约定使用结束后由被告奇艾公司搬走。被告奇艾公司不存在履行腾空生产设备的义务，也不存在对合同期外的行为进行赔偿。七、因原告厂房的5楼及6楼装修3个月，造成需要退物业管理费4518元、电梯使用费1500元、房租费25800元，赔偿工人工资及药费1500元、产品订单损失450000元，共计损失483318元，要求原告予以赔偿。被告深隆公司辩称，原告与被告深隆公司协商时是购买原告的在建厂房，原告未按秭归管委会协调的合同履行，卖厂房的款只打了一部分到秭归管委会指定的账户，厂房后期的消防设施是被告深隆公司完成的，投资了12万元，该款并没有计算在成交价之内。原告请乔卫威胁被告深隆公司的法定代表人文仕全，打了文仕全两拳，文仕全就给原告写了个12万元的条据。现原告将工业用途的厂房搞成了商业用途，原作价690万元太低，被告深隆公司现要求按1500万元作价，由原告补足差价。原告把上述差价款付清后，被告深隆公司马上把设备搬走。本院经审理认定事实如下：2012年5月4日，被告深隆公司因建设车间厂房向湖北秭归农村商业银行借款300万元，借期一年，秭归县金桥担保公司为借款提供担保。2013年7月30日，因被告深隆公司没有如数偿还借款本息，秭归县金桥担保公司依约代偿本息2101752.77元。代偿后，秭归县金桥担保公司曾先后两次向本院起诉请求判令被告深隆公司偿还其代偿的借款本息。第一次诉讼中，秭归管委会向被告深隆公司转让了秭归县金桥担保公司的债权67万元用于抵付欠款，被告深隆公司偿还了借款13万元及秭归县金桥担保公司垫付的诉讼费23614元，秭归县金桥担保公司解除了被告深隆公司及文仕全、李菊萍夫妇放置在厂房内的服装生产设备183套（价值44.12万元）的反担保抵押，达成了分期偿还协议。因被告深隆公司未按协议偿还，导致第二次诉讼，本院作出（2015）鄂秭归民初字第01382号判决，确认被告深隆公司欠秭归县金桥担保公司债务1301752.77元及相应利息。为盘活被告深隆公司的未建成厂房，经秭归管委会协调，由原告接手继续建设厂房。2014年1月27日，被告深隆公司与原告签订了《资产买卖合同》。合同约定：被告深隆公司将茅坪镇建东大道153号的综合楼及在建厂房各一栋作价690万元出售给原告。价款在合同自生效后次日，付款300万元至秭归管委会专班指定账户，用于支付农民工工资及施工方工程款。在完成权利交付手续后3日内支付300万元至指定账户，在完成实际交付手续后3日内支付90万元至指定账户。签订协议后，原告先后向被告深隆公司支付购房款644.6396万元。2017年12月8日，被告深隆公司与原告签订了《资产买卖补充协议》，约定：被告深隆公司就延迟办理产权证的行为应支付原告违约金80.4540万元，原告尚下欠被告深隆公司购房款45.3604万元，两项相抵后被告深隆公司下欠原告违约金35.0936万元，双方协商确定，被告深隆公司给原告和向立志个人出具借款、欠条全部作废，双方所有房款全部结清。2016年6月8日，对建设完成及交付的房屋进行了不动产登记，登记记载：证号为鄂（2016）秭归县不动产权第0004257号，权利人为原告，单独所有。工业用地，宗地面积1813.28㎡，房屋建筑面积2625.59㎡，总层数6层，钢混结构，使用期限：2061年9月1日止。2016年9月1日，原告领取不动产权利证书。2018年4月10日，原告与被告奇艾公司签订《厂房租赁合同》，约定：将水电及配套设施齐全的厂房第三层、第四层（建筑面积860㎡、住房4间租赁给被告奇艾公司使用。租赁期1年即2018年4月10日起至2019年4月9日止。租赁期满，被告应将其设备和财产迁出，向原告返还厂房及设施，若超出3日厂房内还有未迁出设备、财产的，被告奇艾公司应按照租金的2倍向原告支付违约金。原告将视该物品为弃物进行处置，并且不对弃物任何补偿。若被告奇艾公司需继续承租，应于租赁期满前3个月向原告提出书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同。租金及物业管理费标准及支付办法：1、厂房租金每月为10元/㎡年租金103200元，先交租金后使用，提前10天收取下一年的租金。2、住房4间，每月200元/间，年租金9600元。3、物业管理费每月1.5元/㎡,面积1004㎡（车间两层860㎡，住房4间144㎡），每年18072元。4、水电费，据实用量每月一结算。5、关于电梯，使用费每月600元，分季预付，支付时间与物业管理费相同。租赁期间若电梯发生故障的维修费由被告奇艾公司承担。使用电梯所产生的电费由该栋厂房使用电梯的入驻企业共同分摊。6、履约保证金10000元，由被告奇艾公司于签订合同之日给付原告。合同履行期满，双方不再续约，且对合同执行无异议的，原告在3个工作日后无息退还。如续约，则自动转作下一合同期的保证金。被告奇艾公司在合同期内造成厂房的设备、设施损害的，其维护及修缮费从履约保证金扣除，不足部分再由被告奇艾公司支付。关于违约责任，任何一方提前解除合同，应向对方支违约金10000元，租金不退。若水电费支付逾期，应按到期应付款金额的20%支付滞纳金，拖欠费达半个月，原告有权停电。租赁期满后10日内无条件退场。若转租给第三人，必须征得原告书面同意，否则第三人与被告奇艾公司所签订的合同为无效合同，并视为被告奇艾公司违约，原告有权不退还己交租金和保证金。双方还对其他事项进行了约定。租赁合同签订后，被告奇艾公司如约交纳了履约保证金及一年的厂房、住房及物理费、电梯使用费，被告奇艾公司组织人员进驻厂房、使用了被告深隆公司的部分生产设备。2018年11月，原告装修卫生间及另一承租人樊勇对其KTV装修时将楼板打穿致装修物至厂房内，装修时使用的电表使用了被告奇艾公司承租的电表。租赁期满后，被告奇艾公司没再使用厂房及生活用房，被告深隆公司的在厂房的生产设备没有搬走。被告深隆公司负责人文仕全（系被告奇艾公司负责人文安旭的父亲）在被告奇艾公司退场后，与原告公司负责人向立志协商达成继续使用车间厂房及生活住房的口头协议，但双方未明确租赁期限。同时查明：1、被告奇艾公司在承租期间曾使用过厂房三楼的一间住房，原告对其产生的租金表示放弃。2019年4月9日以前生产用电9571.2元，生活用电4955.8元，电费合计14527元。2018年4月10日至2019年4月9日期间生产用水2762.5元（3.5元/吨）、生活用水782元（按人次分摊），水费合计3544.5元。水电费合计18071.5元。原告与被告奇艾公司诉讼中一致协商同意扣除樊勇自2018年11月起装修期间使用电费1000元，扣除电梯使用费1000元。被告奇艾公司己交水电费9055.9元，原告收取被告奇艾公司履约保证金10000元没有办理结算。2、被告深隆公司2019年4月9日至2019年10月生产用电850.8元（其中7月、8月、9月为0元），2019年4月9日至2020年4月15日生活用电2610元，电费合计3460.8元。生产用水2019年5月36元、6月8元，2019年7月以后至今为0元。生活用水450元，水费合计494元。水电费合计3954.8元。3、因被告深隆公司不履行本院（2015）鄂秭归民初字第01382号民事判决所确定的义务，本院于2016年12月7日查封被告深隆公司的服装生产设备168台，存放在原告附属楼及厂房内。被告深隆公司在查封期2年满后，部分设备没有处置仍存放到原告厂房的三楼及四楼。4、因新冠××疫情发生，2020年1月24日湖北省启动新冠××疫情重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，严格管控交通和人员出行至今。被告深隆公司从2020年1月24日后至4月上旬没有实际使用生活用房，2020年1月24日后至今没有使用厂房生产。本院认为：一、2018年4月10日原告与被告奇艾公司签订的厂房租赁合同依法有效，履行期内对双方具有法律约束力，被告奇艾公司在合同期满终止后应及时与原告办理各项费用的结算。现在双方应按查明的费用予以冲抵结算。被告奇艾公司辩解因原告厂房的5楼及6楼装修3个月，造成物业管理费、电梯使用费、房租费、工人工资及药费、订单损失共计483318元主张予以赔偿，除电梯使用费在结算时扣除1000元外，其他主张不在本案中合并审理，由被告奇艾公司另案诉讼主张权利。二、原告主张解除与被告深隆公司租赁关系的请求合法。2019年4月9日以后，被告深隆公司负责人文仕全与原告负责人向立志口头达成了继续租赁厂房及生活用房意思表示，没有约定租赁期限，双方的口头租赁协议有效。租金及费用标准应参照2018年4月10日原告与被告奇艾公司签订的《厂房租赁合同》所约定的租金及费用的标准，租赁期限为不定期。原告与被告深隆公司均可以随时解除合同，但出租人原告解除合同应当在合理期限之前通知承租人被告深隆公司。被告深隆公司长达几个月没支付水电费及租金等费用，原告主张解除租赁关系的请求合法，本院予以支持。通过对被告深隆公司生产生活用电及用水实际使用情况来看，同时湖北省2020年1月24日启动新冠××疫情重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，严格管控交通和人员出行，出现不可抗力情形，被告深隆公司从2020年1月24日后至4月上旬没有实际使用生活用房，2020年1月至今没有使用厂房生产。厂房的租赁期可酌情计算4个月，住房租赁期计算9个月。据此租赁期计算应支付的各项费用。被告深隆公司辩解要求对厂房及房屋重新作价为1500万元由原告补足差价的请求，系另一法律关系，不能与本案合并审理。本案经本院主持调解未成，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十五条、第二百三十二条、第一百零七条，第九十四条、第九十七条，第一百一十七条之规定，判决如下：一、从本判决生效之日起解除秭归县平湖服装有限公司与湖北深隆服饰有限责任公司的租赁合同关系，湖北深隆服饰有限责任公司在本判决生效后7日内将占用的房屋及厂房腾空交付给秭归县平湖服装有限公司。二、湖北奇艾商贸有限公司应支付秭归县平湖服装有限公司水电费18071.5元，现己交水电费9055.9元；秭归县平湖服装有限公司应退湖北奇艾商贸有限公司履约保证金10000元、装修期间电费1000元、电梯使用费1000元，收支相抵后，秭归县平湖服装有限公司应退还湖北奇艾商贸有限公司2984.4元，限本判决生效后7日内支付。三、湖北深隆服饰有限责任公司应支付秭归县平湖服装有限公司水电费3954.8元、厂房租金34400元（860㎡×10元/㎡×4）、住房租金7200元（800元/月×9月）、电梯使用费2400（600元/月×4月）、物业管理费7104元（860㎡×1.5元/㎡×4＋144㎡×1.5元/㎡×9），合计55058.8元，限本判决生效后7日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，减半收取1360元，由湖北深隆服饰有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  付梦华二〇二〇年四月二十二日书记员  周 波