山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2604号上诉人（原审被告）：刘东，男，1968年4月5日出生，汉族，麦迪格医疗保健品（济南）有限公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：董国栋，男，1984年3月6日出生，汉族，麦迪格医疗保健品（济南）有限公司法务部经理，住济南市。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：常云安，总经理。委托诉讼代理人：张传刚，山东汪太源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李喜庆，山东汪太源律师事务所律师。上诉人刘东因与被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业济南公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初11008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。刘东上诉请求：1、撤销济南市市中区人民法院(2019)鲁0103民初11008号民事判决，判令刘东不支付物业管理费41458.20元；2、本案一审、二审诉讼费用由中海物业济南公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、至中海物业济南公司按照其与济南中海地产投资有限公司签订的《前期物业服务合同》进驻中海国际社区B1、B2地块以来，其履行物业服务职能欠缺，没有按照《前期物业服务合同》第二条约定履行物业服务职能，致使B1地块物业服务区域内绿地退化，泥土、砂石裸露，遇刮风天气整个院内尘土飞扬，环境、卫生极差。因此，在接到中海物业济南公司提起支付物业费的诉讼后，刘东依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，以中海物业济南公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务为由提起反诉，在本案一审期间，一审法院未受理上诉人提起的反诉。二、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。在本案中海物业济南公司提起一审诉讼前，其并未向刘东书面催缴物业费，因此，一审法院不应该支持中海物业济南公司的诉讼请求。三、中海物业济南公司违反物业管理相关法律规定侵犯业主权利，将位于B1地块中海央墅66号别墅院前的业主公共花园、人工湖以合同的形式约定交由66号别墅业主养护、使用，66号别墅可以不缴纳物业管理费、独占使用上述范围内公共停车位、封闭上述公共区域，并严禁其他业主的自由出入，把小区公共区域当成66号别墅私家园林；另，中海物业济南公司纵容66号别墅以加固地基的名义违建，产生大量的建筑垃圾，并且，大肆破坏上述公共区域内原有名贵植物，导致整个院落扬尘飞扬，环境脏乱差，严重影响刘东及周边业主的正常生活。中海物业济南公司未答辩。中海物业济南公司向一审法院起诉请求：1.判令刘东支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业费41458.20元及滞纳金4000元；2.诉讼费用由刘东承担。一审法院认定事实：2016年4月5日，刘东与济南中海地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘东购中海国际社区B1-67号102室房屋，建筑面积987.10平方米。同日，中海物业济南公司与刘东签署《商品房买卖合同》附件七《中海国际社区前期物业服务协议》，约定由中海物业济南公司对中海国际社区B1、B2地块提供前期物业管理服务，协议中对双方权利义务进行了约定，协议约定别墅物业费收费标准为3.5元/月/平方米，物业费按季度交纳，于每季度首月10日前预交，逾期交纳的，从逾期之日的次月1日起，按日千分之三收取违约金。2016年4月27日，刘东办理了收房入住手续。刘东自2019年1月1日至2019年12月31日共计12个月未交纳物业费，累计欠费41458.20元。刘东在本案中提交照片及地块规划图，主张因中海物业济南公司没有履行前期物业合同，没有履行物业服务职能，致使刘东别墅前土地大面积裸露；中海物业济南公司将该处区域转包给66号别墅业主使用，66号别墅业主进行违建施工；从政府组织拆除违建至今，中海物业济南公司从未履行过养护义务，任由公共区域的绿地自生自灭。中海物业济南公司对此不予认可，称照片未显示形成时间及地点、规划图没有主管部门签章；即使证据属实，造成涉案区域土地裸露也是因相关业主违建，政府部门对涉案区域进行拆违拆临；涉案区域环境恶化并非服务不到位造成，是因中海物业济南公司、相关业主及主管部门对涉案区域恢复尚未达成具体方案导致中海物业济南公司不能及时对绿化、卫生进行无瑕疵服务。一审法院认为，中海物业济南公司、刘东签订的《中海国际社区前期物业服务协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中海物业济南公司依据合同约定，在小区内提供物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。关于刘东提出中海物业济南公司绿地养护不到位导致沙土裸露等物业服务不到位的问题。一审法院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。根据庭审中双方当事人的陈述及提交的照片显示，刘东所提出的问题，主要原因是因相关业主存在违规建设导致被拆违拆临所致，无法证实系中海物业济南公司未及时养护造成，故刘东以此为由拒交物业费的抗辩理由，依据不足，依法不予采纳。因刘东对其提出的中海物业济南公司将小区部分公共区域转包其他业主的抗辩理由，并未提供证据予以证实，故对刘东此项抗辩理由，依法不予采纳。在中海物业济南公司按照合同约定为刘东居住的小区提供了物业管理服务的情况下，刘东应当按照合同约定向中海物业济南公司交纳相关费用。刘东未向中海物业济南公司交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，已构成违约，现中海物业济南公司要求刘东补交，合法有据，依法予以支持。关于滞纳金（违约金）。一审法院认为，中海物业济南公司并未提供证据证实就欠付物业费问题与刘东进行了有效沟通，且从庭审来看，中海物业济南公司的物业服务也存在需要改进的地方，故对中海物业济南公司提出的滞纳金请求，依法不予支持。中海物业济南公司作为小区物业服务企业，应切实履行好物业服务职责，对业主提出的问题以积极的态度进行沟通交流和解决，以促进小区业主之间、业主与物业公司之间和谐相处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、刘东于判决生效之日起十日内支付中海物业管理有限公司济南分公司2019年1月1日至2019年12月31日的物业费41458.20元。二、驳回中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元，减半收取470元，由中海物业管理有限公司济南分公司负担40元，由刘东负担430元。二审中，当事人未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，对于刘东一审中提起的反诉，一审法院已告知刘东在完善证据、明确诉讼请求内容后，另行主张权利，已作出相应处理。关于物业费催缴问题，是否书面催缴并不影响物业公司向业主行使权利，刘东以此主张不支付物业费缺乏法律依据。关于刘东主张中海物业公司将中海央墅66号院前业主公共花园、人工湖交由66号业主养护、使用及纵容其违建问题，审理中刘东就此未提供相应的证据，本院不予认定。综上所述，刘东的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由上诉人刘东负担。本判决为终审判决。审判员  马立营二〇二〇年四月八日书记员  邢春艳