四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20569号 上诉人（原审原告、反诉被告）：阳季芸，女，1990年3月15日出生，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：刘晓东，男，汉族，1970年4月16日出生，住成都市金牛区。系社区推荐。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘晖，男，1970年6月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人阳季芸因与上诉人刘晖房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阳季芸上诉请求：1.依法撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初3442号民事判决书第二、三项，依法改判刘晖赔偿阳季芸从2019年1月1日起至法院判决生效之日后的三个月止，以租金1200元/月、物业费256.95元/月、生活垃圾处理费8元/月计算租赁房屋空置租金、物业费等直接损失；2.判令刘晖承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、刘晖在租期届满前对租赁房屋被其损坏的事实认可，并要求不予返还租赁物，由刘晖保管作为证据封存，并非阳季芸不收回租赁房屋导致损失扩大。二、在对租赁物损失大小及原因未判定和赔偿之前，案涉房屋只能封存作为证据，且对受损租赁物的鉴定也需等待勘验现场和确定受损范围，故在受损租赁房屋恢复至原状之前，客观上不可能继续租赁或使用。三、在租赁合同到期前，刘晖要求通过诉讼解决案涉租赁房屋的损失问题，但在一审开庭后，刘晖就案涉租赁物的受损原因及损失大小，既不申请司法鉴定，也拒绝恢复原状。案涉房屋损失扩大的根本原因是刘晖所导致。四、案涉房屋空置的租金损失应按照同期租赁物的标准计算，一审法院不应根据三年前案涉租赁物的价格认定租金损失。五、一审法院仅针对现在受损墙面及地板的整改恢复费用，但未认定案涉房屋受损的根本原因，故对案涉房屋受损的根本原因及整改费用，阳季芸保留另案诉权。 刘晖辩称：一、刘晖对于租赁房屋始终是正常使用，无任何不当行为，也无任何人为破坏行为，刘晖不应承担任何责任。二、刘晖向一审法院提交证据证明刘晖在2019年1月3日及以后不断催促阳季芸收回房屋。三、案涉房屋受损原因应由阳季芸承担举证责任。在阳季芸不能提供任何证据证明租客有人为损害的情况下，应认定刘晖对此无责任。 刘晖上诉请求：依法撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初3442号民事判决书第一、二、四项，改判阳季芸因提供不符质量要求的房屋作为租赁物需赔偿刘晖三年所交房租的30%，计12960元。事实和理由：一、墙面渗水在该小区较为普遍，阳季芸要求我们修复地板下面的防水及其管道，系无理要求。二、刘晖对于租赁房屋始终是正常使用，无任何不当行为，也无任何人为破坏行为，刘晖不应承担任何责任。三、阳季芸第一次起诉刘晖的原因为刘晖保管房屋不当，但阳季芸并未向刘晖支付保管房屋的费用。四、刘晖向一审法院提交证据证明刘晖在2019年1月3日及以后不断催促阳季芸收回房屋。五、案涉房屋受损原因应由阳季芸承担举证责任。在阳季芸不能提供任何证据证明租客有人为损害的情况下，应认定租客对此无责任。刘晖提供大量证据证明案涉房屋所在的大楼存在普遍的返潮现象。六、阳季芸的维修及报价存在问题。刘晖已向一审法院提交证据证明漏水点在淋浴房及厨房及隔壁查房，只有维修上述位置的水管才能解决问题，但上述位置的维修与刘晖无关；且房屋的返潮是一个长期而缓慢的过程，临近退租期，房屋正常的返潮维修应由阳季芸承担。七、一审诉讼前的所有租房事宜均由阳季芸的父亲阳长源办理，阳长源在微信就与刘晖多次沟通说找不到开发商就要刘晖承担维修责任，故阳季芸实际清楚案涉房屋的维修责任不应由刘晖承担。 阳季芸辩称：一、阳季芸于一审中提交的微信聊天记录可证明刘晖要求对房屋受损情况通过诉讼解决，为避免争议房屋受损情况刘晖要求将案涉房屋封存作为证据，且刘晖在租赁期间对租赁物受损情况不知情，更未告知阳季芸租赁物受损情况。上述事实在2019年3月21日一审法院的第一次庭审之争中双方均予以认可，阳季芸申请鉴定的原因为刘晖对租赁物受损的原因及损失大小存在争议。二、在租赁物到期前，刘晖要求通过诉讼解决案涉租赁房屋的损失问题，但在一审开庭后，刘晖就案涉租赁物的受损原因及损失大小，既不申请司法鉴定，也拒绝恢复原状。案涉房屋损失扩大的根本原因是刘晖所导致。 阳季芸向一审法院起诉请求：1、刘晖赔偿因租赁阳季芸房屋受损后恢复原状所致损失10000余元。后阳季芸当庭变更诉讼请求为：1、刘晖赔偿租房受损的全部损失（以咨询造价为准）；2、刘晖赔偿恢复租赁房屋期间的租金损失和物管费，从2019年1月起至修复完毕之时止，租金1200元/月，物管费以物业公司出具的欠费单计算至恢复完毕之时止。 刘晖向一审法院反诉请求：请求判令阳季芸退还8640元租金。 一审法院认定事实：阳季芸系高新西区合作路89号时代天街6栋708室房屋所有权人，2015年11月，开发商龙湖锦鸿置业有限公司将该精装房屋交付给阳季芸。后阳季芸将该精装房屋出租给刘晖。2015年12月27日，阳季芸（甲方）与刘晖（乙方）签订了《房屋租赁协议》，协议约定甲方将位于高新西区合作路89号时代天街6栋708室建筑面积87.1平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止。租金为每月800元，三年之内不变。甲乙双方达成一致：特殊约定，乙方已告知甲方，房屋将用于做“员工之家”，其中包括住宿、办公室和活动室，同时乙方承诺不对房屋进行二次装修，不对房屋有所损坏，并在承租期内遵守物业管理。未尽事宜，均参照龙湖物业租售中心《商业租赁合同》执行。 2018年12月，在阳季芸、刘晖的《房屋租赁协议》即将到期时，刘晖向阳季芸提出退还房屋，并告知阳季芸房屋存在部分受损。阳季芸要求刘晖将房屋修复后再行收房。后双方就房屋的修复未达成一致意见。此后，刘晖多次要求阳季芸收房，并明确告知不负责对受损房屋进行修复，如阳季芸不收回房屋，由此造成的损失由阳季芸承担。 2019年4月24日，一审法院工作人员前往案涉房屋进行了现场勘察，确定房屋存在客厅、主卧、次卧、生活阳台墙面受损；次卧木地板翘起的情形。 后经阳季芸、刘晖同意，一审法院向案涉房屋的物业公司成都龙湖物业服务有限公司发出了协助调查函，协助调查恢复该房屋墙面、地板所需价款及工期。后成都龙湖物业服务有限公司委托成都麦珐嘉物业管理有限公司出具报价单，载明案涉房屋墙面翻新整改需要2512.02元，户内卧室木地板更换需要1718元，工期为12天。 一审法院另查明，案涉房屋的物业费为每月256.95元，生活垃圾处理费每月8元。 一审法院认为，阳季芸、刘晖自愿签订《房屋租赁协议》，其意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。出租人按约将租赁物交付给承租人使用，承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案阳季芸将开发商交付的完好的精装房屋出租给刘晖，刘晖对于该租赁物应当妥善保管。租赁期届满时，刘晖向阳季芸退还的房屋存在多处受损，且在三年的租赁期内刘晖未就房屋出现质量问题向阳季芸提出任何维修请求。故一审法院认为，在刘晖未举证证明该房屋受损系因房屋质量问题导致的情形下，应由刘晖承担损害赔偿责任。根据成都麦珐嘉物业管理有限公司出具的报价单，修复该房屋受损需4230.02元，该金额可作为阳季芸房屋受损损失，故刘晖应向阳季芸支付房屋受损的损失4230.02元。 对于阳季芸要求刘晖赔偿恢复租赁房屋期间的租金损失和物管费的请求，一审法院认为，刘晖在房屋到期时即要求阳季芸收回房屋，但双方就房屋损失的修复未达成一致意见，后刘晖多次要求阳季芸收房。刘晖确应赔偿阳季芸房屋受损的修复损失，但阳季芸作为房屋所有权人，在承租人明确表示要求其收回房屋并拒绝修复房屋后，也应及时收回房屋，阻止房屋空置导致的损失扩大。现阳季芸主张刘晖应支付房屋占有使用费至房屋修复完毕，一审法院考虑到阳季芸联系装修公司、修复房屋工期、另行出租等权利行使的合理时间，确定刘晖支付房屋修复期间的租金损失、物业费等损失至2019年3月31日，房屋占有使用费的计算标准参照原、刘晖房屋租赁合同租金标准，即800元/月，刘晖应向阳季芸支付房屋修复期间的租金损失2400元。期间的物业费损失及生活垃圾处理费损失794.85元，也应由刘晖承担。 对于刘晖要求阳季芸返还租金8640元的反诉请求，刘晖未举证证明阳季芸提供的房屋存在质量问题，也未举证证明其因租赁房屋产生损失，故对刘晖的反诉请求一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘晖于判决生效之日起十日内向阳季芸赔偿房屋受损的损失4230.02元；二、刘晖于判决生效之日起十日内向阳季芸赔偿租金损失2400元，物业费损失及生活垃圾处理费损失794.85元；三、驳回阳季芸其他诉讼请求；四、驳回刘晖全部诉讼请求。本案一审本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，由刘晖负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘晖提交证据：1、刘晖与阳长源的微信聊天记录（4张），拟证明：房屋返潮不是刘晖的问题，阳长源也很清楚房屋返潮是开发商的问题，在聊天记录中还委托刘晖帮其维权，另外证明刘晖在2019年1月2日再次提出房屋搬空，交由阳季芸方收房，但对方拒绝收房。2、与案涉房屋同栋楼的房屋的照片、非案涉房屋的业主的缴费凭证，拟证明：案涉房屋漏水的原因是管道问题，并非人为原因。另外一个房间（不是案涉房屋）发生了同样的问题，是业主缴的费，并免除刘晖一个月房租（维修花了一个月）。 阳季芸发表质证意见：1、对微信聊天记录的真实性予以认可，但该微信聊天记录是部分截取，并不完整，且是单方的。关于阳长源知道返潮不是刘晖的问题，阳季芸对此不予认可。2、对照片及缴费凭证，因刘晖本身是工程结构师，若房屋管道有损坏的情况，刘晖应会提前知道，不可能在交房前一段时间才提出房屋有问题。 本院经审查，1、微信聊天记录因阳季芸认可其真实性，故本院对于该微信聊天记录的真实性予以认可。关联性结合争议焦点综合评述。2、照片、缴费凭证的真实性无法确认，且与本案无关，本院不予采信。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉房屋损害赔偿责任的认定；二、一审法院认定的租金损失的计算方式是否恰当。本院分别评判如下： 一、案涉房屋损害赔偿责任的认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，在当事人没有约定的情况下，一般来说，出租人应当承担租赁房屋的维修义务。维修义务是指在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用该租赁物。但出租人履行维修义务应当符合两个条件：一是租赁物因不可归责于承租人的事由而致租赁物损毁，如果是因为承租人的保管使用不善，造成租赁物的损坏时，出租人不负有维修的义务；二是当租赁物出现问题时，承租人应及时通知出租人，以便能够得到及时的维修。本案中，双方一致认可案涉租赁房屋在阳季芸交付刘晖使用时完好，在租赁期届满刘晖返还阳季芸时存在多处受损，且刘晖未举证证明该房屋受损是不可归责于刘晖的事由；另外，刘晖未在合同约定的三年租期内就房屋受损通知原告，也未提出维修请求，故阳季芸作为出租人承担维修义务的条件均不成立，一审法院认定应当由刘晖承担案涉房屋的损害赔偿责任正确，本院予以维持。 二、一审法院认定的租金损失的计算方式是否恰当。本院认为，阳季芸在案涉租赁合同即将届满前发现刘晖对案涉房屋造成损害后，作为房屋所有权人，阳季芸应当采取适当措施防止损失的扩大，包括但不限于先行修复后向刘晖追偿等。而从刘晖提交的与阳长源的微信聊天记录显示，刘晖自2019年1月2日至3月7日多次提醒阳季芸方收房，但阳季芸在对案涉房屋有完全处分的情况下，未对房屋的损害作任何处理，导致房屋长期空置造成的损失扩大，阳季芸不得就该扩大的损失要求赔偿。一审法院综合考虑阳季芸修复房屋、另行出租等合理时间确定的租金损失和物管费的金额并无不当，本院予以维持。 综上所述，阳季芸、刘晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审阳季芸预交案件受理费50元，由阳季芸负担；刘晖预交案件受理费310元，由刘晖负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 张卫敏 二〇二〇年四月十三日 书记员 丁昱凡