成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5218号 原告：成都长和房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区光华大道三段1868号2栋1单元21楼2101-2111号。 法定代表人：王文富，董事长。 委托诉讼代理人：卓平仄，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：卢世林，泰和泰律师事务所律师。 被告：李中林，男，1971年9月13日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：罗翠华，女，1976年12月6日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：成都蓝邦家俬有限公司，住所地：成都崇州经济开发区晨曦大道北段2号。 法定代表人：李中林，总经理。 委托诉讼代理人：魏建清，四川永靖律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：袁波兰，四川永靖律师事务所律师。 原告成都长和房地产开发有限公司（以下简称成都长和公司）诉被告李中林、罗翠华、成都蓝邦家俬有限公司（以下简称成都蓝邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都长和公司的委托诉讼代理人卢世林、被告成都蓝邦公司的委托诉讼代理人袁波兰均到庭参加诉讼。被告李中林、罗翠华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告成都长和公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告李中林支付拖欠原告的租金3,797,350元、违约金754,164元（以欠付金额为基数，按年利率24%计算，自逾期之日计算至实际付清之日，暂计至2019年10月10日为754,164元）；2．判令被告罗翠华、被告成都蓝邦公司对被告李中林的支付义务承担连带责任；3．判令三被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年4月22日，原告与李中华、被告成都蓝邦公司签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将位于成都市温江区光华大道三段1868号面积约为12621平方米的房屋租赁给李中华。租赁期限为15年，自实际交付之日（2014年4月22日）起算。租赁合同另对免租期、租金标准、租金支付时间及违约责任等进行了约定。此后，原告与李中华、被告成都蓝邦公司签订了《关于房屋租金问题的确认函》，将案涉房屋的免租期延长至2015年2月21日。2016年1月31日，原告与李中华签订《备忘录》，对于2016年、2017年的租金标准进行了调整。2017年12月22日，原告与李中华、被告李中林、被告成都蓝邦公司签订《终止协议》，于当日提前终止原告与李中华签订的《房屋租赁合同》。《终止协议》另约定李中华基于租赁合同欠付原告的租金、物业服务费、水电费、天然气费等相关费用均由被告李中林承担。2017年12月22日，原告与被告李中林、成都蓝邦智家企业管理有限公司（已注销）（以下简称成都蓝邦智家公司）签订了《房屋租赁合同》（编号：CHLBZJ20140422），由被告李中林、成都蓝邦智家公司承租案涉房屋。租赁期自2014年4月22日起计算15年。租赁合同另对租金标准、租金支付时间、尚拖欠的租金及违约金责任等进行了约定。该租赁合同由被告罗翠华、成都蓝邦公司向原告出具承诺书，承诺对被告李中林、成都蓝邦智家公司基于租赁合同的支付义务承担连带保证责任担保。2018年8月31日，原告与被告李中林、成都蓝邦智家公司签订了《终止协议》（编号：zzchlb20180831），约定提前终止《房屋租赁合同》（编号CHLBZJ20140422）。终止协议确认：截止2018年8月31日，将保证金用于抵扣部分租金后，合计拖欠原告租金3,987,350元。《终止协议》另约定：如被告李中林、成都蓝邦智家公司按约定支付所欠的租金、水电、物业费、借款及利息等费用，原告可给予134万元的租金优惠，即合计应向原告支付租金为2,647,350元。但是被告李中林、成都蓝邦智家公司未按约支付前述费用。因此，被告李中林、成都蓝邦智家公司应向原告支付的租金仍为3,987,350元。截止原告起诉之日，被告李中林、成都蓝邦智家公司尚拖欠原告租金3,797,350元。终止协议另约定：被告李中林、成都蓝邦智家公司未按约支付租金的，从逾期之日开始按照拖欠租金总额的月利息2%支付违约金。因此，被告李中林、成都蓝邦智家公司应当向原告支付逾期付款违约金。终止协议另约定：由被告罗翠华、成都蓝邦公司对被告李中林、成都蓝邦智家公司基于终止协议的支付义务承担连带责任保证，保证期限为两年。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告李中林、罗翠华未到庭，也未提交书面答辩意见。 被告成都蓝邦公司辩称，一、关于租金3,797,350元的主张，在《终止协议》第五条中，“因乙方推荐补位商家，甲方同意给予乙方1,340,000元的优惠，分为……”“若乙方未在约定时间支付所欠的租金……则甲方不予给予乙方1,340,000元的优惠”，原告在协议中已经将租金减少至2,647,350元，在被告违约的情况下不予1,340,000元的优惠，此1,340,000元不予优惠本就是违约责任（约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金），不应是租金本金，而被告又主张了违约金754,164元，原告相当于向被告主张了双重违约责任，按照合同法及相关规定，原告应二择一。二、关于违约金754,164元的计算。1．关于违约金的起算时间：“……若未按时支付，则乙方未付部分租金从逾期之日开始按照乙方所欠租金总额的月利息的2%支付给甲方”，分别为2018年12月15日、2019年3月15日、2019年6月15日、2019年8月15日，每次支付661,837.5元。既然双方约定了付款时间，支付的利息也是未付部分租金利息，且从逾期之日算，原告所要求的利息，应就每次违约的金额从违约时间开始分别计算，即661,837.5元的利息从2018年12月16日起计算，661,837.5元的利息从2019年3月16日起计算，661,837.5元的利息从2019年6月16日计算，661,837.5元的利息从2019年8月16日起计算。而被告有支付19万元租金，应在第一期中予以扣除。2．关于违约金计算的基数：协议中关于支付方式的约定，仅就2,647,350元进行了约定，关于1,340,000元并无付款时间的相关条款，就该部分应视为未约定付款时间也未约定利息来处理。而且这1,340,000元系违约责任，本不应就违约金再算违约金。3．违约金计算的利率：协议中关于利息的约定表述为“乙方未付部分租金从逾期之日开始按照乙方所欠租金总额的月利息的2%支付给甲方”，既然是未支付部分租金逾期利息，依据法律规定，那么年利率就不应该超过未付部分租金的24%，而原告按照3,987,350元以月息2%计算，明显超过逾期未付部分租金的24%。综上，被告尚欠原告的租金本金为2,457,350元，若按照原告关于违约金的主张，违约金的计算应按照年利率不超过24%分别以471,837.5元为基数从2018年12月16日起计算，以661,837.5元为基数从2019年3月16日起计算，以661,837.5元为基数从2019年6月16日起计算，以661,837.5元为基数从2019年8月16日起计算至付清止。 经审理查明，位于温江区光华大道三段1868号房屋为成都长和公司与四川德坤实业集团有限公司共同共有。 2014年4月22日，成都长和公司（甲方）与李中华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于成都市温江区光华大道三段1868号面积约为12621㎡的房屋，用于经营家装及家居。租赁期限15年，其中免租期为8个月，自房屋实际交付日起算，租金每季度支付一次，第一次租金支付时间为免租期到期前10日，以后租金均自下一季度租期开始前10日支付。合同约定2014年4月22日为房屋交付时间。同日，成都蓝邦公司与成都长和公司签署承诺书，承诺成都蓝邦公司对李中华签订、履行《房屋租赁合同》的行为提供连带保证担保责任。保证期限止于李中华将《房屋租赁合同》概括转让与李中华在温江新设立公司（实际用房公司）时，即成都长和公司与新公司签订租赁合同生效后的担保责任终止。此后，李中华和成都蓝邦公司与成都长和公司就德坤新天地2#楼1层及负1层局部租赁区域相关事宜达成一致，并签订了《关于房屋租金问题的确认函》，双方同意免租期由合同约定的8个月延长为10个月，即免租期延长至2015年2月21日。 2016年1月30日，李中华（乙方）与成都长和公司（甲方）就2016、2017年度的租金调整签署《备忘录》，即：1．甲方同意乙方2016年1月1日至2016年12月31日租金收取标准暂按30元/月/㎡进行收取，2017年租金收取标准是否按2016年调整后的标准执行，根据2016年经济整体情况，于2016年底双方协商后确认为准；同时，2016年1月1日至2016年6月30日在此标准基础上按6折进行收取（即18元/月/㎡），2016年7月1日至2016年12月31日在此标准基础上按7折进行收取（即21元/月/㎡），2017年1月1日至2017年12月31日收取标准按7折收取。2.2016年、2017年度的租金按照折扣后的标准收取，不表示甲方对租金总额进行打折。2016年、2017年度乙方少交的租金，根据2017年市场经济情况及乙方经营现状，具体补交方式于2017年底最终由双方协商确定为准。3、自2018年1月1日开始恢复，按照原租赁合同同期租金收取标准收取。4．租金支付时间、方式、违约责任等按原租赁合同执行。 2017年12月22日，成都长和公司（甲方）与李中华（乙方）签订《终止协议》、李中林作为丙方亦在该协议上签名。协议第一条约定“甲、乙双方均同意于2017年12月22日终止双方于2014年4月22日签订的《房屋租赁合同》”，第二条“双方确认，在签订本协议时，乙方已经向后续承租方丙方移交了租赁房屋并完成了设施设备移交”，第三条“乙方所欠的租金、物业服务费、水电费、天然气费等相关费用由丙方承担”。 同日，成都长和公司（甲方）与李中林、成都蓝邦智家公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定，甲方将坐落于成都市温江区光华大道三段1868号，面积为12621㎡的房屋出租给乙方用于经营家装及家居。2017年12月22日起乙方退租947.03㎡，甲方按退租区域实际装修面积以500元/㎡进行补偿，乙方退租部分租赁面积后实际租赁面积为11673.97㎡。第二条，租赁期限15年，自2014年4月22日起算。第四条第一款，乙方于合同签订后的10个工作日内向原告支付履约保证金1,000,000元，其中保证金500,000元乙方可用于支付第一次租金，剩余500,000元为履约保证金。第四条第二款，乙方在本合同终止后按照本合同约定将租赁物完好（包括乙方按照本合同约定拆除相应装修）交还甲方，同时结清全部租金及其他所有费用，并办妥以该房屋为注册地址的工商注销变更手续，注销房屋租赁备案后的10个工作日内，甲方将履约保证金退还乙方，保证金不计利息。若甲方逾期退还保证金，按月1%支付预期保证金金额的利息。第五条第一款，第一年租金（从免租期满计算）为30元/月/㎡，第二年租金为32元/月/㎡，2017年1月1日至2017年12月21日之间租金单价为36元/月/㎡，2017年12月22日至2021年12月21日之间租金单价为28元/月/㎡，2021年12月22日至2022年12月31日租金单价为30.52元/月/㎡，从第九年开始租金每三年在上年租金基础上递增9%，租金计算至2017年12月21日，乙方欠甲方2,616,730元，其中，2016年欠1,504,309元，2017年欠1,112,421元。此段时间租金按照2016年1月1日至2016年6月30日租金单价18元/月/㎡，2016年7月1日至2016年12月31日租金单价按照21元/月/㎡，2017年1月1日至2017年12月21日租金单价按照25.2元/月/㎡进行计算。2016年及2017年乙方相较合同规定少交的租金，根据2017年市场经济情况及乙方经营现状，具体补交方式最终由双方协商确定。第五条第二款，租金每季度支付一次，第一次租金支付时间为免租期到期前10日，以后租金均自下一季度租期开始前10日支付。成都蓝邦公司、李中林、罗翠华分别与成都长和公司签署承诺书，承诺成都蓝邦公司、李中林、罗翠华对李中林、成都蓝邦智家公司履行《房屋租赁合同》的支付行为提供连带保证担保责任，承诺书为《房屋租赁合同》附件。 2018年8月31日，成都长和公司（甲方）与李中林、成都蓝邦智家公司（乙方）签订《终止协议》。协议第一条约定“甲、乙双方均同意于2018年8月31日终止双方于2017年12月22日签订的《房屋租赁合同》”。协议第四条“乙方须于2018年10月1日前，结清物业服务费、水电费、天然气费等相关费用339,740.31元。”第五条“截止2018年8月31日，乙方欠甲方租金合计4,487,350元。乙方所交保证金500,000元用于抵扣所欠租金，因乙方推荐补位商家，甲方同意给予乙方1,340,000元的优惠，分为22个月分期抵扣，即每月抵扣约60,909元，若乙方介绍的补位商家经营未满3年，则所差月份对应相应的租金由乙方支付；若乙方未在约定时间支付所欠的租金、水电、物业费、借款及利息等费用，则甲方不予给予乙方1,340,000元的优惠，乙方仍需支付甲方3,987,350元。抵扣后的租金金额合计为2,647,350元，此部分欠租乙方自2018年10月起按季度进行支付，乙方必须于2019年8月31日前支付完毕所欠租金，若未按时支付，则乙方未支付部分租金从逾期之日开始按照乙方所欠租金总额的月利息的2%支付给甲方。具体支付方式如下：2018年12月15日支付2018年10月、11月、12份的总额为661,837.5元；2019年3月15日支付2019年1月、2月、3月的总额为661,837.5元；2019年6月15日支付2019年4月、5月、6月的总额为661,837.5元；2019年8月15日支付2019年7月、8月的总额为661,837.5元。以上支付金额基于乙方介绍的补位商家经营满3年及乙方在约定时间支付所欠租金、水电、物业费、借款及利息等费用”。协议第七条“原租赁合同的担保方：罗翠华、成都蓝邦公司继续就本协议所述的乙方支付义务承担连带保证责任，保证期间为2年”。罗翠华在《终止协议》上签字，成都蓝邦公司在《终止协议》上加盖印章。 庭审中，成都长和公司确认李中林、蓝邦智家公司分别于2018年12月15日支付了租金50,000元，2019年6月3日支付70,000元，2019年7月19日支付70,000元。 另查明，成都蓝邦智家公司于2014年5月5日成立，李中林为其法定代表人，2019年4月1日该公司进行注销登记。 上述事实，有当事人身份信息、工商信息以及原被告的当庭陈述，原告出具的《房屋租赁合同》、《关于房屋租金问题的确认函》、《备忘录》、《终止协议》等证据审核在案，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，成都长和公司与李中林、成都蓝邦智家公司签订的《房屋租赁合同》、《终止协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。《终止协议》约定成都长和公司给予的1,340,000元优惠系附条件的优惠即“若乙方未在约定时间支付所欠的租金、水电、物业费、借款及利息等费用，则甲方不予给予乙方1,340,000元的优惠，乙方仍需支付甲方3,987,350元”。因李中林和成都蓝邦智家公司未按约支付所欠的租金等相关款项，根据终止协议中的上述约定，李中林、成都蓝邦智家公司支付的租金应为3,987,350元。成都蓝邦智家公司已注销，租金应由李中林承担，故本院对成都长和公司要求李中林支付拖欠租金3,797,350元（欠付租金总额3,987,350元-已付部分租金190,000元）的诉讼请求，予以支持。《终止协议》约定若李中林一方未按分期付款约定时间支付租金，应从逾期之日开始按照所欠租金总额计算资金利息，联系终止协议的上下文，该租金总额应为无优惠的租金总额，但协议约定的资金占用利息标准过高，且成都长和公司未提供损失证据，故资金占用利息按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 罗翠华以及成都蓝邦公司在终止协议上签名、盖章，同意对李中林支付义务提供连带责任保证，终止协议并载明保证期间为2年。2019年11月5日成都长和公司向法院提起诉讼，要求保证人承担保证责任，是在保证期间内行使权利。《终止协议》对罗翠华、成都蓝邦公司的保证担保的范围约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款关于“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”之规定，本院对成都长和公司请求罗翠华、成都蓝邦公司对李中林的上述租金以及资金利息承担连带保证责任的主张，予以支持。罗翠华、成都蓝邦公司在承担保证责任后，有权向李中林追偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、李中林于本判决生效之日起十日内向成都长和房地产开发有限公司支付租金3,797,350元及资金利息（利息计算方式：1．以3,937,350元为基数，自2018年12月16日起至2019年6月3日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算；2．以3,867,350元为基数，自2019年6月4日起至2019年7月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算；3．以3,797,350元为基数，自2019年7月20日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）； 二、罗翠华、成都蓝邦家俬有限公司对上述债务承担连带支付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计21,606元，由李中林、罗翠华、成都蓝邦家俬有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周毅 二〇二〇年四月二十四日 书记员  肖琴