浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民再480号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：田荣渭，男，1972年10月7日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：王超，浙江朋成律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：章熊，男，1968年1月20日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：章月明，北京甲子律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华，浙江越光律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江越隆控股集团有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区湖塘街道湖塘村。法定代表人：魏淼林。再审申请人田荣渭因与被申请人章熊、浙江越隆控股集团有限公司（以下简称越隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终267号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月19日作出（2019）浙民申1792号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人田荣渭的委托诉讼代理人王超，被申请人章熊及其委托诉讼代理人章月明、徐华到庭参加诉讼。被申请人越隆公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田荣渭向本院再审请求：本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形，请求撤销二审判决，维持一审判决。事实和理由：一、二审判决认定“章熊与田荣渭对执行标的的权利都归于物权范畴，两者间的冲突亦属于物权冲突”，既违反《中华人民共和国物权法》的规定，也与生效裁判文书认定的事实相悖。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条的规定，不动产物权以登记为准，不动产物权变动的基础原因即债权合同应按照行为成立要件判断，而非以不动产物权变动结果为据。因此本案中《越隆公司标准厂房转让合同》虽为有效合同，但不意味着案涉房屋所有权发生变动，章熊仅享有过户请求权，属于期待所有权的权利，并非物权。案涉房屋仍登记在越隆公司名下，所有权并未发生变动。（2016）浙06民终3954号判决也认定《越隆公司标准厂房转让合同》未产生物权变动的法律效果，未支持章熊要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。二、二审判决适用法律错误。本案系申请执行人享有的抵押权与案外人主张的物权期待权间的冲突。可以阻却优先受偿权执行的债权仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条所规定的情形。该条规定起源于最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。抵押权系法定优先权，法律赋予其极强的效力，除非涉及国计民生、符合世界各国的通行做法及特别需要保护的法益。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》与《执行异议复议规定》第二十九条所规定的消费者物权期待权就属于法律规定的能阻却抵押权的唯一权利。《执行异议复议规定》第二十七条规定的但书也仅限于第二十九条规定的情形，而不包括第二十八条规定。三、本案诉争情形如何适用法律，最高人民法院相关生效裁判已作出明确处理。最高人民法院在相关案例中明确房屋买受人若要排除建设工程价款优先权、担保物权等权利的强制执行，必须符合《执行异议复议规定》第二十九条规定。本案章熊购买的案涉房屋系工业厂房，不具备居住用房性质和使用条件，且章熊购买后不但自己经营使用，还出租给第三人经营使用，不符合《执行异议复议规定》第二十九条所要保护的生存居住权法益。四、田荣渭的担保物权经生效判决确认，无论案涉房屋属何人所有，均不影响其实现抵押权。一审已认定田荣渭善意取得抵押权，则章熊可以选择法律赋予的较为合理的救济途径，向越隆公司主张违约责任。章熊辩称，田荣渭混淆了所有权与执行异议请求权，本案不涉及房产所有权归属。根据《执行异议复议规定》第二十七、二十八、二十九条以及《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的规定，章熊对案涉房产享有排除执行的权益。更何况，工商银行绍兴分行作为专业机构在办理抵押登记前对抵押物的现状审查不严，慎重注意义务缺失，应承担由此产生的风险责任。请求驳回田荣渭的再审申请。章熊向一审法院起诉请求：1.停止对绍兴市柯桥区湖塘工业集聚点9幢05号房屋（以下简称案涉房屋）的执行；2.确认章熊对案涉房屋享有所有权；3.本案诉讼费由田荣渭与越隆公司承担。一审法院认定事实如下：2013年12月18日，越隆公司为浙江舒美特纺织有限公司向中国工商银行股份有限公司绍兴分行（以下简称工商银行绍兴分行）借款自愿将其名下的案涉房屋（产权证号：绍房权证湖塘字第××号，地号5-15-0-61，建筑面积3354.14㎡，使用权面积1710.20㎡）提供抵押担保，并于当天在绍兴市柯桥区国土资源局办理抵押登记，工商银行绍兴分行取得他项权利证书，载明：他项权利种类及范围：1710.20平方米国有出让土地使用权及地上房屋建筑面积3354.14平方米已办理抵押登记手续，抵押的房地产用途为工业用地，抵押总金额为771万元，抵押期限至2015年12月17日；设定日期：2013年12月18日；权利顺序：第壹；存续期限：2015年12月17日止。2014年3月27日，越隆公司又为浙江舒美特纺织有限公司向工商银行绍兴分行借款自愿将其名下的上述房屋提供抵押担保，并于当天在绍兴市柯桥区国土资源局办理抵押登记，工商银行绍兴分行取得他项权利证书，载明：他项权利种类及范围：1710.20平方米国有出让土地使用权及地上房屋建筑面积3354.14平方米已办理抵押登记手续，抵押的房地产用途为工业用地，抵押总金额为300万元，抵押期限至2015年12月17日；设定日期：2014年3月27日；权利顺序：第贰；存续期限：2015年12月17日止。到期后，借款人浙江舒美特纺织有限公司未偿还贷款本息，担保人也未履行担保责任。2014年12月9日，工商银行绍兴分行将上述债权转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达资产浙江分公司）。后信达资产浙江分公司于2015年10月27日起诉至绍兴市中级人民法院，该院于2015年11月3日立案受理后，将该案移送一审法院审理。一审法院于2015年11月30日受理后，因章熊就案涉抵押的房地产提出确认之诉，故该院于2016年2月4日立案受理章熊诉越隆公司、信达资产浙江分公司房屋买卖合同纠纷一案，并于2016年2月14日裁定信达资产浙江分公司诉浙江舒美特纺织有限公司、越隆公司等六被告金融借款合同纠纷一案中止诉讼。经审理，该院于2016年7月18日作出（2016）浙0603民初1845号民事判决：一、确认原告章熊与被告越隆公司于2010年10月19日订立的《越隆公司标准厂房转让合同》有效；二、驳回原告章熊的其他诉讼请求。章熊不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉，该院作出（2016）浙06民终3954号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院遂于2017年7月3日恢复信达资产浙江分公司诉浙江舒美特纺织有限公司、越隆公司等六被告金融借款合同纠纷一案的诉讼，并于2017年10月12日作出（2015）绍柯商初字第4206号民事判决：信达资产浙江分公司有权对越隆公司提供的编号为绍县房地产（2013）第1993号土地他项权利证明书项下的抵押物的拍卖、变卖后所得价款在最高限额771万元范围内依法定程序优先受偿；信达资产浙江分公司有权对越隆公司提供的编号为绍县房地产（2014）第0998号土地他项权利证明书项下的抵押物的拍卖、变卖后所得价款在最高限额300万元范围内依法定程序优先受偿。判决生效后，各义务人未履行判决确定的义务。期间，信达资产浙江分公司于2016年8月23日将上述债权转让给大中华资产实业管理有限公司（以下简称大中华公司），并于同年10月28日登报公告。嗣后，大中华公司又于2017年8月28日将债权转让给田荣渭，并于2018年1月30日登报公告。后权利受让人田荣渭依据上述（2015）绍柯商初字第4206号判决向该院申请执行，该院予以立案执行。在执行过程中出具腾退公告，拟对上述抵押房产进行拍卖、变卖，章熊对其中的抵押登记项下的案涉房产向该院提出执行异议。经该院审查，作出（2018）浙0603执异67号执行裁定，驳回章熊的执行异议请求。章熊不服，提起执行异议之诉。章熊因不服绍兴市中级人民法院作出的（2016）浙06民终3954号民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2018年7月23日作出（2018）浙民申1790号民事裁定：驳回章熊的再审申请。一审法院认为，本案争议焦点为案涉房产的物权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，章熊与越隆公司之间签订的《越隆公司标准厂房转让合同》系双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，双方虽未进行物权转让登记，但章熊支付了全部房款，越隆公司向章熊交付了房屋，章熊也已实际取得案涉房屋的占有使用权利，应认定该买卖合同合法有效。同时根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。结合本案，章熊提供的证据足以证明越隆公司已将案涉房屋转让给了章熊，章熊也已实际占有使用至今，可以认定涉案房产的真实权利人为章熊。然，因不动产登记簿具有对不特定第三人的物权公示效果，因此对于因信赖不动产登记簿记载的物权状态而与登记物权人交易的第三人，只要该第三人构成善意取得，则即使事后真实权利人证明不动产登记簿的记载与真实权利人状况不一致，该第三人仍可取得该不动产物权。故本案章熊虽为案涉房产的真实权利人，但因章熊不能证明抵押权人系恶意取得案涉房产的担保物权，因此也即丧失案涉房产的物权。综上，章熊的诉请不符合法律规定，不予支持。一审法院判决：驳回章熊的诉讼请求。案件受理费59650元，由章熊负担。章熊上诉请求:撤销一审判决，依法改判支持章熊的一审全部诉讼请求。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，（2016）浙0603民初1845号民事判决认定：2010年10月19日越隆公司作为出让方与受让方章熊签订《越隆公司标准厂房转让合同》及《补充协议》各一份，主要内容：出让方房屋坐落于绍兴县湖塘工业积聚点，位于第9幢05，共一(套)(间)，房屋结构为钢混，建筑面积3354.14平方米，房屋用途为工业；土地使用权证号为绍兴县国用（2007）5-46。土地使用权性质：该房屋相应的土地使用权取得方式为国有出让，土地使用权年限自2005年10月3日至2055年10月2日止。价格：按出售面积计算，该房屋售价为人民币每平方米2038元，总金额为人民币6835738元，付款方式：受让方应于本合同生效之日向出让方支付定金500000元，在2010年11月30日之前受让方应向出让方再支付2935738元，剩余房款平均分12期支付，并应于全部出让款支付给出让方后，出让方履行房产过户的手续。具体付款方式由双方另行约定。交付时间：房屋将于2010年12月份交付使用。关于产权登记的约定：在受让方按照合同第五条条款付清全部转让款及相关费用后，出让方承诺在6个月之内办理房产及土地权证的过户手续。出让方保证在转让时该房屋没有产权纠纷，有关抵押债务、税项及租金等，出让方均在转让前办妥。转让后如有上述未清事项，由出让方承担全部责任。双方另对其他事项作了约定。合同订立后章熊已按协议于2013年12月5日付清了全部购房款及相关利息，越隆公司出具了相应销售发票，上述房产章熊已实际占有使用，并支付日常费用。二审法院认为，本案争议焦点为章熊对案涉不动产享有权益能否对抗法院的执行。一、根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，章熊与越隆公司就案涉房产签订的《越隆公司标准厂房转让合同》及《补充协议》，已被生效法律文书确认合法有效。章熊签订买卖合同时间和合法占有案涉不动产的时间均早于工商银行绍兴分行抵押权设定时间，也早于法院查封案涉房产的时间。章熊亦按买卖合同的约定于2013年12月5日付清了全部购房款。为房屋购买者办理过户手续的义务主要在于出卖方。根据买卖合同约定，付清全部转让款及相关费用后6个月之内办理房产及土地权证的过户手续，即2014年6月5日前办理过户手续。而越隆公司在章熊付清全部购房款后的第十三天2013年12月18日将案涉不动产作为浙江舒美特纺织有限公司履行借款债务的担保，为工商银行绍兴分行办理了抵押登记。案涉不动产未办理产权过户的原因在于越隆公司擅自进行抵押，又因抵押未注销进而无法办理产权过户，而章熊不存在不依据合同约定或者法律规定怠于主张权利或者拖延协助出卖方办理登记手续的过错行为，非因章熊自身原因未办理过户登记。据此章熊对案涉房产符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房产具有排除执行的物权期待权。二、《执行异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议复议规定》系最高人民法院制定的司法解释，第二十八条的规定当然属于“法律、司法解释另有规定”的情况，故第二十八条属于第二十七条但书的规定。本案中，作为执行依据的生效判决系基于金融借款合同纠纷作出的判决，故本案的执行属于“金钱债权执行”，符合上述规定第二十八条的适用前提。至于案涉房屋性质是工业用房还是住宅，并不影响上述规定第二十八条的适用。三、本案中章熊对案涉房产的占有使用时间远早于工商银行绍兴分行取得抵押权的时间，案涉房屋并非空置房屋，工商银行绍兴分行作为专业机构在办理抵押登记前对抵押物的现状审查不严，慎重注意义务缺失，应承担由此产生的风险责任。田荣渭作为债权受让人应承继承担相应风险责任。综上，章熊与田荣渭对执行标的的权利都归于物权范畴，两者间的冲突亦属于物权冲突。两权相衡，由于章熊的权益形成时间早于案涉不动产办理抵押的时间；同时，章熊对案涉不动产未办理产权过户不存在过错，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四项构成要件。根据相关执行司法解释的规定，章熊的物权期待权可以对抗田荣渭抵押权并阻却执行，故应依法中止对案涉不动产的执行。二审法院判决：一、撤销绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初6369号民事判决；二、中止对绍兴市柯桥区湖塘工业集聚点9幢05号房屋的执行。一审案件受理费59650元，由越隆公司负担50000元、田荣渭负担9650元。二审案件受理费59650元，由越隆公司负担50000元、田荣渭负担9650元。再审中，田荣渭向本院提交了最高人民法院（2018）最高法民申771号、（2018）最高法民申786号、（2018）最高法民申1972号、（2018）最高法民申1988号民事裁定书各一份，拟证明本案应适用《执行异议复议规定》第二十九条而非第二十八条。章熊质证后，对上述证据材料的真实性、合法性无异议，但认为不能证明其证明目的。本院认为，上述案件所涉基本事实与本案不同，与本案不具有关联性，不予确认。章熊向本院提交以下证据材料：一、绍兴县房屋建筑工程竣工验收备案表，拟证明案涉房屋从竣工验收到抵押给工商银行绍兴分行，间隔6年之久，工商银行绍兴支行在取得抵押权时应作尽职调查；二、最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书、北京市高级人民法院（2016）京民再97号民事判决书各一份，拟证明本案应适用《执行异议复议规定》第二十八条支持章熊的请求；三、中国银监会银监发（2017）16号《商业银行抵押品管理指引》和工银发（1997）88号《中国工商银行贷款担保管理办法》各一份，拟证明工商银行绍兴支行取得抵押权存在过错。田荣渭质证后，对证据材料一的真实性无异议，但认为与本案无关；证据材料二与本案无关；对证据材料三的真实性、合法性与关联性均有异议，本案系案外人执行异议之诉，章熊已确认对执行依据（2015）绍柯商初字第4206号民事判决书无异议，若对工商银行绍兴分行的抵押权有异议，应通过再审救济。本院认为，在（2015）绍柯商初字第4206号民事判决书已确认工商银行绍兴分行享有抵押权的情况下，证据材料一、三涉及工商银行绍兴分行取得抵押权有无过错，系对抵押权效力的异议，不属于执行异议之诉案件审理范围，与本案无关；证据材料二所涉案件基本事实与本案不同，与本案不具有关联性，不予确认。对原一、二审查明的事实，再审予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，因田荣渭对章熊符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形、对案涉房屋享有相应民事权益并无异议，因此本案争议焦点是章熊是否可以根据《执行异议复议规定》第二十八条规定基于对案涉房屋享有的民事权益对抗田荣渭对案涉房屋享有的抵押权。《执行异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据上，司法解释明确规定仅交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，商品房消费者应当仅限于《执行异议复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。买受人非该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。因此，虽然在符合法定要件的情形下，案外人基于《执行异议复议规定》第二十八条享有的民事权益可以排除金钱债权的执行，但根据《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容由法律规定”的规定，该民事权益并未被法律明确规定为物权，不属于物权。案外人基于第二十八条规定享有的民事权益仅可以对抗对被执行人享有普通金钱债权而非抵押权等优先受偿权的债权人。本案田荣渭对案涉房屋享有抵押权，法院系基于抵押权而对案涉房屋采取执行行为。因此章熊无权根据《执行异议复议规定》第二十八条享有的民事权益对抗田荣渭的抵押权。同时，由于案涉房屋系工业用房，章熊非《执行异议复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，其亦无权根据第二十九条规定对抗田荣渭的抵押权。综上，田荣渭的再审申请于法有据，应予支持。原二审判决适用法律错误，实体处理不当，予以纠正。原一审判决实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终267号民事判决；二、维持绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初6369号民事判决。一、二审案件受理费各59650元，均由越隆公司负担50000元、章熊负担9650元。审判长  刘国华审判员  谢静华审判员  沈 伟二〇二〇年四月十六日书记员  来益芸