山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3042号上诉人（原审被告）：济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心，住所地济南市。法定代表人，邵军，主任。委托诉讼代理人：刘爱国，山东济青律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东中铁诺德房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王磊，总经理。委托诉讼代理人：王军，山东鲁明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友翠，山东鲁明律师事务所律师。上诉人济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心（以下简称双山卫生服务中心）因与被上诉人山东中铁诺德房地产开发有限公司（以下简称中铁诺德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。双山卫生服务中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中铁诺德公司的诉讼请求。2.由中铁诺德公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.中铁诺德公司在一审审理中未提供涉案租赁房屋的建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，房屋租赁合同应认定无效，一审认定为有效合同错误。2.中铁诺德公司出租给双山卫生服务中心的房屋，自双山卫生服务中心接收在装修期间即发现房屋严重漏水，一直不间断的找中铁诺德公司要求维修未果，中铁诺德公司交付的租赁物不具备使用条件。因中铁诺德公司违约在先，双山卫生服务中心未向其交纳房屋租金属抗辩权的合理、正当行使，不属违约行为。3.因中铁诺德公司出租的房屋严重漏水，不符合合同约定的交付使用条件。退一步说，即使应当向中铁诺德公司支付房屋租金，也应当予以减少，请求二审法院酌情减少向中铁诺德公司支付房屋租金。4.鉴于房屋租赁合同属无效合同，那么租赁合同中的违约条款也就无效。中铁诺德公司不应按违约条款的约定向双山卫生服务中心支付违约金，租赁合同若经法院认定有效，根据我国合同法第114条的规定，申请法院调减违约金数额。5.一审法院也去勘察了现场，确认了房屋漏水现象，但没有按房屋漏水对案件进行处理。已知房子漏雨一直没有修好，却没有按照中铁诺德公司违约对案件进行判决。6.房子的实际使用人并不是双山卫生服务中心，当时是为了开展社区卫生服务，曹清挂靠双山卫生服务中心办理的营业执照，双山卫生服务中心只是顶名办理了房屋租赁手续。2018年曹清、牛宪惠夫妇即重新注册了济南曹清健康管理有限公司，并成立济南曹清健康管理有限公司诺德名城诊所，以前的执照也同时注销。双山卫生服务中心认为房屋的实际使用人应作为本案被告参加诉讼。中铁诺德公司辩称，第一，双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，应当认定为有效，合同签订后双山卫生服务中心没有按照约定支付租金，该事实已经查清，属于双山卫生服务中心违约，应当承担违约责任。第二，双山卫生服务中心主张的违约责任没有事实和法律依据。第三，双山卫生服务中心所租赁的房屋如何使用、由谁使用，中铁诺德公司并不知晓，且双山卫生服务中心在上诉状的补充意见中所讲的曹清，一审中已经查明，其是双山卫生服务中心的医生，是代表双山卫生服务中心从事医疗工作，租赁合同双方主体没有任何违法的地方，中铁诺德公司依据双方签订的租赁合同向双山卫生服务中心主张权利符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。中铁诺德公司向一审法院起诉请求：1.判令中铁诺德公司、双山卫生服务中心解除租赁合同。2.判令双山卫生服务中心返还租赁中铁诺德公司的135、136号商铺。3.判令双山卫生服务中心支付2017年、2018年租金91980元，2019年租金按照日租金145元支付至判决生效之日止（庭审过程中，中铁诺德公司将关于2019年租金的诉讼主张变更为2019年租金按照日租金145元支付至租金付清之日止）。4.判令双山卫生服务中心按照年租金每日万分之五向中铁诺德公司支付违约金至租金缴清之日止。5.诉讼费用由双山卫生服务中心承担。一审法院认定事实：1.双山卫生服务中心为租赁中铁诺德公司所有的位于济南市章丘区世纪大道与工业二路交汇处1-8#B段135-136号商铺，出租方中铁诺德公司（甲方）与承租方双山卫生服务中心（乙方）签订商铺租赁合同一份，合同约定甲方将面积为217.36平方米的上述商铺出租给乙方使用，租赁期为7年，自2014年1月1日至2020年12月31日止；租赁期限内，乙方不得以任何形式转租、分租该商铺或其中任何部分，或以分租、借用、共用或将业务承包给第三人等其他任何方式以致任何非本合同承租方在租赁期期限内使用或占用该商铺或其中任何部分，否则，甲方有权立单方解除本合同且保证金不予退还。乙方在经营免租期内无需承担商铺租金，免租期自2014年1月1日至2016年12月31日；在商铺租金单价为每日0.5元/平方米，免租期过后第一年开始（包含第一年），当年租金标准在原租金价格的基础上递增10%，即每日0.55元/平方米，第二年开始（包含第二年），租金价格每年递增一次，递增率按10%计算，即2017年1月1日至2017年12月31日，日租金单价为0.55元/平方米，日租金为120元（不含物业管理费用），2018年1月1日至2018年12月31日，日租金单价为0.605元/平方米，日租金为132元（不含物业管理费用），2019年1月1日至2019年12月31日，日租金单价为0.6655元/平方米，日租金为145元（不含物业管理费用），2020年1月1日至2020年12月31日，日租金单价为0.7321元/平方米，日租金为160元（不含物业管理费用），租金每季度交付一次，于当季度末25日前交付下季度租金，甲方在收到乙方每笔租金后，应向乙方开具等额收据。装修期自2014年1月1日至2014年4月30日，除非本合同中有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长。乙方存在擅自将承租的商铺转租、合租、分租，擅自将承租的商铺转让、转借他人或擅自调换使用，拖欠租金累计达1个月等情形之一的，甲方可解除或终止合同并收回商铺，乙方所缴纳的租金及租赁保证金不退，如给甲方造成损失，由乙方负责赔偿。“违约责任”中约定，乙方违反本合同约定，未在约定的期限内向甲方支付保证金、租金，每逾期一天，应向甲方支付一年租金总额的0.05%作为违约金，若乙方累计30天不交纳租金，甲方除有权单方行使解除商铺租赁合同的权利，并向乙方追收拖欠的租金、违约金外，仍有权依法向乙方追偿因此造成的实际经济损失等内容。中铁诺德公司和双山卫生服务中心在合同中加盖印章予以确认。2.合同签订后，中铁诺德公司将涉案商铺交付双山卫生服务中心，双山卫生服务中心将涉案商铺交由章丘市双山街道办事处诺德名城卫生所（以下简称诺德卫生所）使用。3.2015年下半年，诺德卫生所开始装修。后以涉案商铺二楼存在漏雨问题为由，一直未交纳房屋租赁费。中铁诺德公司据此提起诉讼。一审法院认为，中铁诺德公司与双山卫生服务中心签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院依法予以确认。合同签订后，当事人应按照合同约定履行各自义务。合同中明确约定，2014年1月1日至2016年12月31日为经营免租期，双山卫生服务中心无需缴纳租金，2017年度的日租金为120元，2018年度的日租金为132元，2019年度的日租金为145元，双山卫生服务中心应于每季度末25日前缴纳下一季度的租金。双山卫生服务中心主张涉案商铺由诺德卫生所实际使用，因房屋漏水导致二层一直没能正常使用，一审法院认为，首先，根据合同相对性原则，商铺租赁合同的承租方为双山卫生服务中心，过了合同约定的免租期后，双山卫生服务中心应按照合同约定交纳房屋租赁费，双山卫生服务中心关于商铺使用者以及房屋漏水问题的抗辩主张，不能否认其系合同相对方的事实，亦无法掩盖其未按约定交纳房屋租赁费的违约事实。其次，双山卫生服务中心在合同约定的装修期内未提出房屋漏水问题，其在经营使用涉案房屋的免租期三年期限内亦未与中铁诺德公司就房屋质量问题减免房租形成一致意思表示，双山卫生服务中心于免租期过后要求中铁诺德公司按照合同约定交纳房租，并无不当。再次，双山卫生服务中心反驳主张因房屋漏水问题导致二层无法使用造成其经济损失，但其提交的证据不足以证实其该项抗辩主张。故，双山卫生服务中心关于房屋漏水的抗辩主张不足以成为其拒付或减免房屋租金的理由。双山卫生服务中心于免租期后一直未按合同约定支付房屋租赁费，已构成违约，现中铁诺德公司主张解除商铺租赁合同并要求双山卫生服务中心返还涉案商铺，于法有据，一审法院予以支持。中铁诺德公司要求双山卫生服务中心交纳所欠租赁费，理由正当，一审法院予以支持。关于中铁诺德公司主张的违约金，可以每季度应缴纳租金数额为基数，自合同约定的交纳租金期限届满次日起，按日万分之五计算。即以10800元为基数，自2016年12月26日起计算；以10920元为基数，自2017年3月26日起计算；以11040元为基数，自2017年6月26日起计算；以11040元为基数，自2017年9月26日起计算；以11880元为基数，自2017年12月26日起计算；以12012元为基数，自2018年3月26日起计算；以12144元为基数，自2018年6月26日起计算；以12144元为基数，自2018年9月26日起计算；以13050元为基数，自2018年12月26日起计算；以13195元为基数，自2019年3月26日起计算；以13340元为基数，自2019年6月26日起计算；以上自起算日起计算至实际付清之日止，按照日万分之五计算。关于2019年10月份之后的违约金，因按合同约定应缴纳房屋租金的日期为2019年9月25日前，现双山卫生服务中心实际使用涉案房屋的天数尚不确定，该部分违约金数额无法明确，故中铁诺德公司可待实际发生之后另行主张，本案对此不予涉及。双山卫生服务中心在第一次庭审中提出反诉请求，后在第二次庭审中自愿放弃反诉，系其对自身权利的自由处分，中铁诺德公司对此亦无异议，一审法院予以准许。双山卫生服务中心要求中铁诺德公司免除2018年前的租金，同时以相同租金向双山卫生服务中心承担违约金91980元，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除山东中铁诺德房地产开发有限公司与济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心签订的商铺租赁合同。二、济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心于判决生效之日起10日内返还山东中铁诺德房地产开发有限公司位于济南市章丘区世纪大道与工业二路交汇处1-8#B段135-136号商铺。三、济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心于判决生效之日起10日内支付山东中铁诺德房地产开发有限公司租赁费（2017年度租赁费43800元，2018年度租赁费48180元，2019年度租赁费按照145元/日计算至实际返还商铺之日止）。四、济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心于判决生效之日起10日内支付山东中铁诺德房地产开发有限公司违约金（以10800元为基数，自2016年12月26日起计算；以10920元为基数，自2017年3月26日起计算；以11040元为基数，自2017年6月26日起计算；以11040元为基数，自2017年9月26日起计算；以11880元为基数，自2017年12月26日起计算；以12012元为基数，自2018年3月26日起计算；以12144元为基数，自2018年6月26日起计算；以12144元为基数，自2018年9月26日起计算；以13050元为基数，自2018年12月26日起计算；以13195元为基数，自2019年3月26日起计算；以13340元为基数，自2019年6月26日其计算；上述计算方式均自各起算日起计算至实际付清之日止，按照日万分之五计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心负担。二审中，双山卫生服务中心向法庭提交了现在用房的医疗机构执业许可证、营业执照以及负责人的身份证复印件，拟证实实际用房人并不是双山卫生服务中心，和双山卫生服务中心没有直接关系。中铁诺德公司质证称，上述证据都是复印件，不能作为证据使用，且与本案没有关联性，本案是租赁合同纠纷，与案外人是否有医疗机构执业许可证没有任何关系。中铁诺德公司向法庭提交了涉案房屋的不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证，拟证实涉案房屋系中铁诺德公司所有，相关手续齐全，租赁合同应认定有效。双山卫生服务中心质证称，预售许可证与涉案房屋看不出有什么联系。因为许可证上标明的是1-8号楼，本案涉及的是商铺，商铺是独立的。不动产权证书是建设用地使用权证书，并不是房屋所有权证书，建设用地规划许可证用地项目名称是诺德名城A区居住用地，不是商铺。建设用地规划许可证是A区的。建设工程施工许可证显示不出涉案房屋的编号。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于合同的效力。双山卫生服务中心主张涉案商铺无建设规划许可证，双方签订的房屋租赁合同无效。二审中，中铁诺德公司提交了涉案商铺的不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证，上述证据可以证明涉案商铺手续齐全。双山卫生服务中心虽主张其承租的商铺并不在建设用地规划许可范围之内，但并未提交足以反驳的证据和理由。中铁诺德公司与双山卫生服务中心签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定。故，一审法院认定双方签订的合同合法有效并无不当。关于双山卫生服务中心是否应当承担责任。本案中，涉案商铺租赁合同系中铁诺德公司与双山卫生服务中心签订，双山卫生服务中心也予以认可。双山卫生服务中心主张涉案商铺由他人实际使用，其并非实际使用人，不应当承担相关责任。本院认为，根据合同的相对性原则，双山卫生服务中心作为签订合同的一方主体，因其未按合同约定向中铁诺德公司交纳租金，一审法院认定双山卫生服务中心应当承担责任并无不当。关于违约责任。合同签订后，中铁诺德公司按照合同约定向双山卫生服务中心交付了涉案房屋，双山卫生服务中心亦一直占有使用涉案房屋。但双山卫生服务中心并未依约向中铁诺德公司支付租金。双山卫生服务中心主张因涉案商铺漏水导致二层一直无法正常使用，中铁诺德公司应减免其租金，但其提交的证据不足以证实其主张。在双山卫生服务中心占有使用涉案房屋，且无证据证实中铁诺德公司存在严重违约的情况下，其拒交租金于法无据。双山卫生服务中心未按照合同约定交纳租金已构成严重违约，其应按照合同约定向中铁诺德公司支付违约金。双山卫生服务中心虽主张合同约定的违约金过高，但并未提交证据予以证实，且合同约定的违约金数额并未超过法律规定的最高限额。故，一审法院认定双山卫生服务中心构成违约并承担相应的违约责任并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年四月十三日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨