浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终737号 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江顺和实业有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区安昌街道白洋村，统一社会信用代码913306215658743464。 法定代表人：劳海根，总经理。 委托诉讼代理人：王小刚、徐萍，浙江点金律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张德好，男，1975年11月30日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：蔡炎炯、黄马元，浙江越光律师事务所律师。 上诉人浙江顺和实业有限公司（以下简称顺和公司）因与被上诉人张德好房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初11515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 顺和公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回张德好要求顺和公司赔偿房屋差价损失4518140元、房屋装修损失803400元、厂房搬迁费194600元的诉讼请求；二、增加一项判决项“判令反诉被告张德好向反诉原告浙江顺和实业有限公司支付2016年7月至2019年1月17日房屋实际使用费3792711.41元并支付该款自2016年7月起至2019年1月17日止按人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失”；三、依法确定诉讼费用的负担。事实和理由：一、一审法院以“顺和公司出卖的房屋不能单独过户致使房屋买卖合同解除，顺和公司构成根本性违约”为由，判决顺和公司赔偿张德好房屋差价损失、装修损失、搬迁费用合计5516140元属于适用法律错误。1.顺和公司未办理房屋过户变更登记不构成违约。顺和公司与张德好于2016年7月4日签订的《意向购房协议书》中并未约定房屋过户给张德好办理不动产权属证书的时间，而生效的判决已经认定《意向购房协议书》于2019年1月17日解除，在《意向购房协议书》解除前，张德好并没有要求顺和公司办理房屋变更登记手续，因此，在违约事实出现前双方签订的《意向购房协议书》已经解除，顺和公司不存在违约行为。而张德好主张的房屋差价损失、装修损失、搬迁费用合计5516140元均是基于顺和公司违约而给其造成的损失包括可得利益损失，因顺和公司未办理房屋变更登记不构成违约，故一审判决顺和公司承担上述损失无法律依据。2.顺和公司对《意向购房协议书》解除并无过错。绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终1982号民事判决书认定本案《意向购房协议书》客观上无法继续履行，致合同目的无法实现，符合合同法第九十四条规定的合同法定解除条件，生效判决并未认定顺和公司的行为属于合同法第九十四条第（二）、（三）、（四）项的情形而解除合同。3.退一步讲，即使张德好可向顺和公司主张损失，张德好对其主张的损失也有过错，一审判决该损失全额由顺和公司承担不当。张德好与顺和公司订立合同时己充分了解了房屋状况，其对房屋差价损失的造成也负有责任，故该差价损失不应由顺和公司全部承担。如《意向购房协议书》确因顺和公司违约导致合同解除，在确定张德好损失时，也应当运用可预见性规则、减轻损失规则、混合过错规则及损益相抵规则，综合判断后来确定损失（《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第十条），一审法院武断的判决顺和公司承担全部房屋差价损失，忽略了张德好自身存在的过错及获得的利益，系适用法律错误。张德好在未取得房屋产权登记且未通知顺和公司及经顺和公司同意的情况下，自行装修房屋并搬入设备等，对损失扩大负有责任，且装修的标准、范围是否得当、适度，故本案中张德好所谓装修损失803400元、搬迁费194600元不应当由顺和公司承担。 张德好辩称：一、根据双方购房协议书约定，办理厂房过户是上诉人的义务，上诉人没有按约办理房产过户违反合同约定，应当依法承担违约责任。二、本案中上诉人将两幢厂房放在一本房产证上，是上诉人自身的过错。三、双方的购房意向书不违反法律规定，合法有效，被上诉人的签订和履行不存在任何过错，无需承担责任。四、上诉人将两幢厂房权属办理在同一本权证上，是本案诉讼产生的根源，上诉人在明知厂房无法独立过户的情况下还发函给被上诉人要求被上诉人支付款项，意图以被上诉人未按约支付房款的理由来解除合同，逃避违约责任。五、双方之间是房屋买卖关系，以基于取得房屋所有权为前提，被上诉人对自己购买的房屋进行装修并搬入使用不存在任何过错。六、本案被上诉人基于合法的房屋买卖关系占有使用房屋，房屋买卖合同被依法解除之前，被上诉人对诉争房产享有合法的占有使用权利，无需向上诉人支付任何费用。七、上诉人并没有因为违约而遭受损失，反而获得了额外的利益，一是买卖合同解除后房屋已经返还给上诉人，房屋的增值部分是上诉人享有，二是根据房屋租金和被上诉人购买的价格对比，解除合同后上诉人可以享受200多万元一年的租金收益，三是根据房屋评估价格，现在房屋的市场价远远高于评估价格，因此上诉人并没有遭受损失。八、被上诉人考虑为尽早结束纠纷，所以没有上诉。 张德好向一审法院起诉请求：一、判决顺和公司返还张德好已支付的购房款6257224元，并支付自2016年7月9日起至2019年6月24日止的利息766979元、自2019年6月24日起至判决确认付款之日止按照银行同期同类贷款利率计算的利息；二、判决顺和公司赔偿张德好房屋差价损失4518140元；三、判决顺和公司赔偿张德好房屋装修损失803400元、厂房搬迁费194600元。 顺和公司向一审法院反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付厂房实际使用费、物业管理费等合计3893786元（从2016年7月计算至2019年1月17日），并支付该款从2016年7月起至2019年1月17日止按人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；二、判令反诉被告向反诉原告支付违法占有厂房期间给反诉原告造成的实际损失2745180元（从2019年1月17日计算至2019年10月31日止，按年租金1733798元的两倍计算）；三、判令反诉被告向反诉原告支付一、二项诉讼请求合计7138966元从起诉之日起至判决确认给付之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；四、反诉被告如未能将厂房恢复原状的，依法判决反诉被告赔偿反诉原告所有损失11.33万元。 一审法院查明，2016年7月4日，张德好（乙方）与顺和公司（甲方）签订一份《意向购房协议书》，约定乙方因生产经营需要，需购甲方工业厂房整幢房屋，实际面积7821.53平方米，价格为每平方米2000元，契税由乙方缴纳3%，合计总金额15643060元；本协议签订之后，乙方按总价付40%计6257224元，余款60%待甲方办好产权证后帮助乙方办好银行按揭贷款或抵押贷款（后支付），贷款方式由乙方选定；2016年7月10日前，乙方付3257224元，余款300万元在签约后每月付100万元，3个月内付清。购房款总额60%为9385836元，待甲方领证时帮助乙方办好银行贷款（后支付）；乙方付清首付后，甲方必须帮助乙方清场第9幢楼周围道路，以便乙方生产经营顺畅等。2016年7月8日，张德好向顺和公司支付购房款3257224元，张德好后于2016年9月、11月分别向顺和公司支付购房款100万元、200万元。同年7月，顺和公司将厂房交付给张德好使用。上述《意向购房协议书》的买卖标的物即案涉房屋位于厂房，建筑面积7821.53平方米，该幢房屋的产权连同白洋村第7幢厂房共同记载于浙（2017）绍兴市柯桥区不动产权第0059519号不动产权证中，上述登记事项于2017年12月完成，产权登记权利人为顺和公司。2018年7月28日，顺和公司向张德好致函称：要求张德好收函后三天内一次性付清购房尾款9385836元等。2019年1月17日，顺和公司向张德好发出解除函称：因张德好未付清购房尾款9385836元，依法通知其解除合同，并要求张德好尽快腾退厂房。2019年1月19日，张德好回函称：张德好已获悉案涉房屋已办理权证，要求继续履行合同，将房屋过户至张德好名下，并办理贷款。2019年1月28日，顺和公司向该院提起诉讼，要求确认解除《意向购房协议书》。该院经审理于2019年4月22日作出（2019）浙0603民初1553号民事判决，该院认为：在案涉房屋于2017年12月办理产权证时，其产权登记内容另有一处房屋即安昌街道白洋村第7幢厂房，无法单独就案涉房屋办理过户手续，从而也不可能办理银行贷款手续，案涉《意向购房协议书》的履行将陷入僵局，且均不能够实现双方签订协议的目的。鉴此，顺和公司提出解除合同的诉求，符合我国合同法第九十四条规定的合同解除情形，该合同以解除为宜。关于合同解除之后的权利义务安排，建议双方协商解决或另诉解决。该院判决：确认原告浙江顺和实业有限公司与被告张德好于2016年7月4日签订的《意向购房协议书》自2019年1月17日起解除。后张德好不服，提出上诉。浙江省绍兴市中级人民法院于2019年6月10日作出驳回上诉维持原判的二审判决。2019年7月，顺和公司向张德好发律师函，要求其腾空案涉厂房并支付相关费用。在本案审理过程中，经双方申请，该院委托对以下内容作司法鉴定：一、案涉位于的厂房在2019年1月17日的市场价格、张德好的装修费用、张德好的搬迁费用（张德好申请）；二、案涉位于的厂房从2016年7月起至2019年7月的房屋租金、物业管理费及因张德好无法对厂房恢复原状的情况下给顺和公司造成的损失（顺和公司申请）。2019年9月29日，宁波天润资产评估有限公司评估：一、厂房的市场价格为2016.12万元，案涉房屋室内装修评估价格为80.34万元，搬迁费用为19.46万元；二、案涉房屋2016年7月至2019年7月的租金及物业费为482.44万元（其中2019年租金为216.67元/平方米/年，物业费为5元/平方米/年），拆除装修的费用为11.33万元。为此张德好支付鉴定费91250元，顺和公司支付鉴定费39540元。2019年10月31日，双方就案涉厂房进行了腾空验收。 一审法院认为，当事人的合法权益应当依法予以保护。张德好与顺和公司签订的《意向购房协议书》已于2019年1月17日起解除的事实清楚，对于协议书解除后的权利义务，该院根据双方提出的诉讼请求逐一作如下评析。一、关于张德好要求顺和公司返还购房款、支付利息。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现《意向购房协议书》已解除，张德好诉请返还已付款6257224元的诉讼请求，于法有据，应予支持。《意向购房协议书》于2019年1月17日起解除，顺和公司未能及时返还已付款，张德好主张相应利息，该院予以支持。其中2019年1月18日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2016年顺和公司收取购房款属依约合法取得，该院对不合理部分利息不予支持。二、关于张德好要求顺和公司赔偿房屋差价损失、装修损失、厂房搬迁费用。《意向购房协议书》解除的原因在于案涉位于的厂房无法单独办理过户手续，从而也不可能办理银行贷款手续，案涉《意向购房协议书》的履行将陷入僵局，且均不能够实现双方签订协议的目的。保证出卖的房屋可过户至买受人名下并配合买受人办理房屋产权过户手续，此系房屋出卖人的义务。现因顺和公司出卖的房屋不能单独过户致使房屋买卖合同解除，顺和公司构成根本性违约，应赔偿张德好相应的损失。顺和公司辩称系不可抗力造成，理由不成立，该院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现合同已解除，张德好已从厂房腾空，张德好的装修损失、厂房搬迁费用属于因顺和公司违约造成的直接损失，顺和公司应当予以赔偿，张德好主张装修损失803400元、厂房搬迁费194600元有鉴定结论作为依据，该院依法予以支持。张德好主张的房屋差价损失属于可得利益损失，2016年7月至2019年1月约两年半时间内房屋增值28.88%[（20161200-15643060）÷15643060]符合一般人的预期，属于订立合同时应当预见到的范围内，故该院对张德好根据鉴定结论主张的差价赔偿4518140元予以支持。三、关于顺和公司要求张德好支付2016年7月至2019年1月17日厂房实际使用费、物业费及利息。该院认为，在2016年7月至2019年1月17日期间内，《意向购房协议书》有效且双方按约定在履行，张德好基于房屋买卖关系以及顺和公司的交付而合法占有使用房屋。现虽然合同解除，但顺和公司要求张德好支付2016年7月至2019年1月17日厂房实际使用费的反诉请求并无法律依据，该院不予支持。本案中实际由顺和公司提供物业服务，故该院对其主张物业费予以支持，金额认定为99556.30元{5×7821.53×[2+（6+17÷31）÷12]}，并支付该款自2019年11月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、关于顺和公司要求张德好支付违法占有厂房期间给其造成的实际损失及利息。2019年1月17日合同解除后，张德好占用厂房已无依据，应当及时将厂房返还顺和公司。至2019年10月31日张德好腾空厂房，此段时间内给顺和公司造成的损失，张德好应当予以赔偿。顺和公司主张按实际年租金的两倍计算显然过高，该院根据鉴定所确定的2019年房屋租金、物业费221.67元/平方米/年标准计算，张德好应支付顺和公司2019年1月18日至10月31日期间的占用使用费、物业费合计1365599.40元[221.67×7821.53×（9+14÷31）÷12]，并支付该款自2019年11月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。五、关于顺和公司要求张德好赔偿恢复厂房原状的损失。该院认为，本案系顺和公司违约造成合同解除，顺和公司应当赔偿张德好装修损失，顺和公司要求张德好恢复原状或赔偿恢复原状所需费用的请求不应得到支持，该院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决：一、浙江顺和实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还张德好购房款6257224元并赔偿以此为本金计算的利息损失（自2019年1月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、浙江顺和实业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿张德好房屋差价损失、装修损失、搬迁费用合计5516140元；三、张德好应于判决生效之日起十日内支付浙江顺和实业有限公司房屋占用使用费、物业费合计1465155.70元并支付该款自2019年11月20日起至本判决确定的付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、驳回张德好的其他本诉请求；五、驳回浙江顺和实业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费97043元，减半收取48522元，由张德好负担2968元，浙江顺和实业有限公司负担45554元，限于判决生效之日起七日内向该院交纳。反诉案件受理费减半收取31283元，由张德好负担6320元，浙江顺和实业有限公司负担24963元，限于判决生效之日起七日内向该院交纳。鉴定费130790元（由张德好预交91250元，浙江顺和实业有限公司预交39540元），由张德好负担14475元，浙江顺和实业有限公司负担116315元，浙江顺和实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付张德好鉴定费76775元。 二审中，上诉人提交绍兴县人民政府专题会议纪要（2012）69号复印件一份，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院认证认为，该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予认定。被上诉人未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于损失赔偿，本案《意向购房协议书》解除的原因在于案涉厂房无法单独办理过户手续，致使双方签订购房协议的目的不能实现，而上诉人作为案涉厂房的出卖人，保证出卖的厂房可过户至买受人名下并配合买受人办理房屋产权过户手续，系其作为出卖人的基本义务。现因上诉人出卖的厂房不能单独过户致使房屋买卖合同解除，故上诉人应赔偿被上诉人因此遭受的装修损失、厂房搬迁费用以及相应的房屋差价损失。上诉人主张其对合同解除无过错、未办理产权变更登记不构成违约，被上诉人自身亦有过错等理由均于法无据，本院不予采信。关于2016年7月至2019年1月17日厂房实际使用费及利息，因《意向购房协议书》已于2019年1月17日解除，该解除行为具有溯及力，视为该《意向购房协议书》自始不发生效力，故被上诉人在要求上诉人返还购房款的情况下，亦应向上诉人支付2016年7月至2019年1月17日该段时间内占有使用案涉厂房的使用费及利息。根据一审法院委托宁波天润资产评估有限公司出具的评估报告，上述时间段内案涉厂房的占有使用费为3792711.41元{[136.67×6÷12+166.67+240+216.6×（17÷31÷12）]×7821.53}，并支付该款自2019年11月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。此外因被上诉人已对案涉厂房进行了装修，且装修部分不能分割，而上诉人要求恢复原状系对社会资源的浪费，故本院对上诉人的该上诉请求不予支持。 综上所述，顺和公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初11515号民事判决第一、二、四项； 二、撤销绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初11515号民事判决第三、五项； 三、张德好应于本判决生效之日起十日内支付浙江顺和实业有限公司房屋占用使用费、物业费合计5257867.11元并支付该款自2019年11月20日起至本判决确定的付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 四、驳回浙江顺和实业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费97043元，减半收取48522元，由张德好负担2968元，浙江顺和实业有限公司负担45554元，限于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。反诉案件受理费减半收取31283元，由张德好负担22680元，浙江顺和实业有限公司负担8603元，限于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。鉴定费130790元（由张德好预交91250元，浙江顺和实业有限公司预交39540元），由张德好负担34251元，浙江顺和实业有限公司负担96539元，浙江顺和实业有限公司应于本判决生效之日起七日内支付张德好鉴定费56999元。本案受理费76962元，由张德好负担31357元，浙江顺和实业有限公司负担45605元，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 韦 玮 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年四月二十七日 书记员 张青炀