山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终1603号上诉人（原审被告）：王某，男，1977年8月27日出生，汉族，居民，住梁山县。上诉人（原审被告）：刘某，女，1978年11月18日出生，汉族，居民，住址同上。二上诉人委托诉讼代理人：周传涛、李亚茹（实习），山东文康（济宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东崇文置业有限公司，统一社会信用代码91370832552242294C，住所地梁山县迎宾路。法定代表人：陈绍彦，总经理。委托诉讼代理人：许汝珍，梁山京九法律服务所法律服务工作者。上诉人王某、刘某与被上诉人山东崇文置业有限公司因买卖合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2019）鲁0832民初7155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王某、刘某上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第一项中上诉人给付违约金的判决内容,改判上诉人不承担违约责任；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误,适用法律不当,判决结果有失公允。1、《商品房买卖合同》第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房”,第六条约定的付款方式为“银行按揭付款”，但该房产实为现房销售,被上诉人在签订时故意隐瞒了在2016年已经办理15号楼的大产权证,在此情况下不动产中心无法按商品房预售办理抵押登记,银行也就不能办理公积金按揭贷款手续,被上诉人对上述事实是明知的,却没有如实告知上诉人,否则上诉人可以采取其他付款方式,根本形不成诉讼。2、上诉人与被上诉人之间存在代办银行按揭贷款的事实,一审判决应予认定而未认定。上诉人在一审中提供的证据1(工商银行电子单)及证据2(微信截图),相互印证被上诉人收取代办费,代上诉人办理按揭贷款的事实。通过2018年5月22日的聊天记录，上诉人询问被上诉人的工作人员程磊按揭贷款的办理情况,程磊并未告知需重新申请公积金贷款,与法庭向程磊做的调查笔录中的陈述相互矛盾,且调查笔录实为证人证言,其证明力明显弱于微信记录。一审判决对于被上诉人代办的行为不予认定属认定事实错误。3、上诉人一直积极配合办理银行按揭贷款手续,需要上诉人出具或签署的所有手续、本人签字或证明,上诉人均积极办理,无法办理银行按揭贷款的根本原因在第一条已经陈述,即便能够办理,也是由于被上诉人的拖延造成逾期,不应将违约责任完全归责于上诉人。通过一审法院对程磊的调查笔录看出,上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后,上诉人申请公积金贷款并且签订了住房公积金贷款合同,因梁山县房管局将其办理的房屋抵押职能移交给梁山县不动产登记中心,延误至2018年3月未做抵押,造成双方签订的住房公积金贷款合同过期。通过上述内容可证明两方面问题:第一,上诉人积极配合办理公积金贷款手续:第二,2018年3月之前未能办理抵押登记的原因系房管局和不动产登记中心的交接所致,属于不可抗力,不能归责于上诉人。2018年3月以后,上诉人多次督促、询问被上诉人办理公积金贷款的办理情况(2018年5月22日的微信记录为证),程磊只是答应去看看,亦未告知上诉人重新办理贷款手续,通过上诉人刘某的聊天内容也能看出其对公积金贷款迟迟未批的原因也是一头雾水,微信聊天记录与程磊的调查笔录存在明显的矛盾。从另外一方面,也能证明上诉人在积极办理中,而被上诉人作为专业机构,对无法办理不动产抵押的真实原因故意隐瞒,并且不积极采取弥补措施。4、被上诉人代为办理住房公积金贷款的行为符合商品房销售惯例,且未违反法律强制性规定,一审判决认为必须由借款人本人办理,不能由商品房出售人代为办理没有法律依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。山东崇文置业有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。山东崇文置业有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行GF-2000-0171商品房买卖合同的义务，偿还拖欠的房屋价款400000元，并承担违约责任；2、诉讼费用、保全费用等费用由被告承担。一审法院审理查明，被告王某与被告刘某系夫妻关系。2017年3月16日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告崇文置业公司将其开发建设的位于崇文新区产出卖给被告王某、刘某，该商品房单价为每平方米4686元，总金额602104元整。同时双方还约定了买受人应于2017年5月10日前支付首付款不低于202104元，余款不高于400000元，应于2017年10月10日前以银行按揭贷款形式划至出卖人监管账户。还约定了逾期付款的违约责任等内容。合同签订后，被告王某、刘某于2017年6月1日支付原告崇文置业公司商品房首付款202104元，原告崇文置业公司按约定将涉案房屋交付给被告王某、刘某，被告王某、刘某至今尚欠原告崇文置业公司房屋价款400000元。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告崇文置业公司按约定交付了涉案楼房，被告也按约定交付了首付款，但被告未按合同约定的期限交付剩余房款，也没有积极办理银行按揭贷款交纳剩余房款，已构成违约，应依法按约定承担违约责任。因此，原告崇文置业公司请求被告王某、刘某支付剩余房款400000元并承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。被告王某、刘某辩解双方在合同中约定其支付方式是按揭付款，并且交纳了办理按揭的费用，应由原告代办按揭手续，但因原告工作拖延不能及时办理住房公积金贷款，被告并无过错的意见，根据我国住房公积金贷款的相关规定，办理住房公积金贷款，必须由借款人本人办理，不能由商品房出售人代为办理，因此，被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、被告王某、刘某于本判决生效后10日内给付原告山东崇文置业有限公司剩余购房款400000元及相应违约金（违约金以400000元为基数按日万分之三从2017年10月11日计算至实际付清之日）。二、驳回原告山东崇文置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元、诉讼保全费用2520元，共计6170元，由被告王某、刘某负担。王某、刘某在二审中提交如下证据，一、梁山县不动产登记中心的两份表格复印件。证明该两份表格是办理公积金贷款手续时不动产登记中心要求双方签字和盖章的材料，经询问开发商，被上诉人并未将该材料盖章交由上诉人签字后提交不动产登记中心，其没有积极履行代办义务。二、文化路崇文新区15栋的产权证。证明：上诉人购买房产的大房权证已于2016年7月11日办理完毕，该楼已不具备办理预售商品房的条件，客观上已不能办理公积金贷款抵押登记手续。双方签订的商品房买卖合同第二条是不可能实现的。从而合同第六条第三款约定的以按揭方式支付剩余房款也无法实现，被上诉人对此是明知的，不能按月支付剩余房款的责任不能归责于上诉人。三、上诉人向梁山不动产登记中心工作人员咨询为何不能办理公积金贷款时所拍摄的视频。山东崇文置业有限公司质证认为，一、证据一审批表没有任何人签字盖章，也没有任何填写内容不具有证据效力。二、证据二的真实性没有异议，对于其证明观点有异议。商品楼开发首先办理一栋楼的大证然后再办理各个单元各户房产证件，符合商品房预售的条件。上诉人提交该证据不能证明其主张。三、证据三不能证实上诉人的主张。在被上诉人销售楼房时，上诉人即为销售楼房的管理人员，原一审所载明的程磊出示的调查笔录即程磊为上诉人的工作人员，其陈述的内容具有客观真实性，也充分证实了上诉人违约的事实。一审判决上诉人承担违约责任符合法律规定。山东崇文置业有限公司提交领款人为刘某的领款证明一份，证明当时崇文新区由王某、刘某共同经营的祥和物业有限公司售楼，一共售楼150套，领取售楼补助款22.5万元。该证据还可以证实当时上诉人购买楼房时作为被上诉人的销售主体对外进行销售，程磊为其工作人员，证实程磊在一审法庭调查中陈述的内容客观真实。上诉人作为销售楼的主体在签订合同时已入住涉案楼房，其对于公积金贷款程序是明知的。刘某、王某质证认为，领款人不是刘某，祥和物业法人代表是刘某的父亲，其父亲委托刘某办理相关事宜，领款单是真实的，但是不能证明被上诉人的观点。不能证明程磊是上诉人的工作人员，因程磊为被上诉人的工作人员。二审审理查明其它事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，王某、刘某应否承担支付购房款违约金的责任。经审查，2017年3月16日，王某、刘某与山东崇文置业有限公司签订商品房买卖合同，约定王某、刘某购买崇文置业公司开发建设的崇文新区第0015座03单元0001（3-1401）号房产，双方在合同中约定了付款方式。王某、刘某于2017年6月1日支付商品房首付款202104元，崇文置业公司按约定将涉案房屋交付给王某、刘某，王某、刘某现尚欠房屋价款400000元。王某、刘某上诉主张，由于崇文置业公司的原因致使其不能办理公积金贷款，其不应承担违约责任。对于王某、刘某的该上诉主张，本院认为，公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。双方签订的商品房买卖合同中约定，王某、刘某应于2017年10月10日前将剩余房款以银行按揭贷款形式划至出卖人监管账户。依据相关规定，申请住房公积金贷款需申请人到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供相关资料。王某、刘某主张其向崇文置业公司交纳了办理按揭的费用，应由崇文置业公司代办按揭手续，其对于不能及时办理住房公积金贷款并无过错，对于涉案欠款不应承担违约责任。王某、刘某的该上诉主张没有法律依据，其在二审中提交的证据不能证明其上诉主张，对于其上诉主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2369元，由上诉人王某、刘某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年四月二十一日书记员  黄 灿