山东省德州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁14民终1220号上诉人（原审原告）：王占伟，男，1988年2月18日出生，汉族，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：彭宝胜，山东胜券律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州盛嘉置业有限公司，住所地山东省德州市经济技术开发区长河街道办事处康博大道锦华金融大厦五层A505号。法定代表人：高江涛，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：德州盛嘉置业有限公司武城分公司，住所地山东省德州市武城县历亭西街西段南侧。负责人：高江涛，该公司经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：闫书义，武城甲马营法律服务所法律工作者。原审第三人：邵在扬，男，1988年8月2日出生，汉族，住山东省武城县。原审第三人：郑序娟，女，1968年11月20日出生，汉族，住山东省武城县。原审第三人：朱文浩，男，1996年9月14日出生，汉族，住山东省武城县。上诉人王占伟因与被上诉人德州盛嘉置业有限公司（以下简称盛嘉公司）、德州盛嘉置业有限公司武城分公司（以下简称盛嘉武城分公司）、原审第三人邵在扬、朱文浩、郑序娟商品房预售合同纠纷一案，不服山东省武城县人民法院（2019）鲁1428民初2743号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王占伟上诉请求：1.撤销一审裁定，发回重审；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审裁定存在一房数卖情形，其认定事实依据为：1.上诉人与盛嘉武城分公司订立商品房买卖合同，支付完房款后，在有权机关办理了商品房买卖合同网签备案登记。2.邵在扬、郑序娟和朱文浩与盛嘉武城分公司签订认购协议书，该协议书加盖的“盛嘉公司武城盛世嘉苑项目部印章”均支付部分房款。3.盛嘉武城分公司已将涉案楼房实际交付给被上诉人郑序娟、邵在扬和朱文浩使用。4.郑序娟、朱文浩、邵在扬提供的收据加盖的是“盛世嘉苑现金收讫”章或者“盛嘉公司武城盛世嘉苑项目部”印章。5.被告盛嘉武城分公司、盛嘉公司称售楼部由债权人侯连功等控制售楼、收款。可见，盛嘉武城分公司是开发商，有权对外销售楼房。盛嘉公司武城盛世嘉苑项目部没有对外售楼的权利，侯连功等债权人没有对外售楼的权利。合同法规定，没有处分权人处分他人财产的，合同无效。因此，被上诉人郑序娟、邵在扬、朱文浩与盛嘉公司武城盛世嘉苑项目部订立的认购协议无效，其对案涉楼房的占有事实属于非法占有，不应受到法律保护。盛嘉公司、盛嘉武城分公司辩称辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求依法驳回上诉。邵在扬、朱文浩、郑序娟辩称，作为一个普通老百姓，买楼就是往售楼处去买，邵在扬、朱文浩、郑序娟也不懂得什么项目部的章或者说任何的章，上诉人说章不合理，但是邵在扬、朱文浩、郑序娟是在售楼处买的楼，售楼处交的钥匙。所以说上诉人要是追究字眼，说章不合理，邵在扬、朱文浩、郑序娟作为老百姓也不懂这些。王占伟向一审法院起诉请求：1.请求判令被告盛嘉武城分公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，将房屋交付给原告并协助原告办理产权登记；2.二被告向原告支付违约金47176元；3.本案的诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2017年6月19日王占伟与盛嘉武城分公司签订商品房买卖合同，王占伟购买盛嘉武城分公司开发的位于武城县房屋及其商品房附属用房（1-4）号车库，总房款为451293元；购买同小区室房屋及其商品房附属用房（1-5号）车库，总房款为444999元；购买同小区6号楼1单元302室及其商品房附属用房（1-2）号车库、（1-6）号车库，总房款为546432元。以上三套房及其附属用房总房款为1442716元，王占伟采取一次性付款的方式将上述购房款全款打到了盛嘉武城分公司指定的王静62×××00账户内。支付完房款后，盛嘉武城分公司与王占伟在有权机关办理了商品房买卖合同网签备案登记，至今并未办理预告登记及不动产权属登记。2017年7月31日郑序娟与盛嘉武城分公司签订认购协议书，郑序娟购买盛世嘉苑西区5号楼1单元302室的房屋及附属用房，房屋总价款为346667元，该协议系加盖的盛嘉公司武城盛世嘉苑项目部印章。郑序娟通过刷卡方式向盛嘉武城分公司支付了部分房款，并于2018年6月办理了涉案房屋入住手续并实际居住至今。2018年1月5日朱文浩与盛嘉武城分公司签订认购协议书，购买盛世嘉苑西区6号楼1单元302室的房屋及附属用房，房屋总价款为391893元，该协议系加盖的盛嘉公司武城盛世嘉苑项目部印章。朱文浩支付部分房款，并于2018年6月办理了涉案房屋入住手续并实际居住至今。2017年8月15日邵在扬购买了盛世嘉苑西区5号楼1单元402室的房屋及附属用房，邵在扬支付部分房款，并于2018年6月办理了涉案房屋入住手续并实际居住至今。郑序娟、朱文浩、邵在扬提供的收据均加盖的是“盛世嘉苑现金收讫”章或“盛嘉公司武城盛世嘉苑项目部”印章。被告盛嘉武城分公司、盛嘉公司称售楼部由债权人侯连功等控制售楼、收款。一审法院向原告释明本案涉案房屋存在一房数卖的情形，并询问原告是否变更诉讼请求，原告坚持不变更诉讼请求。第三人郑序娟、朱文浩、邵在扬均明确表示涉案房屋归第三人所有。一审法院认为，本案系“一房二卖”的情形,对于一房数卖纠纷案件，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。在本案中，盛嘉武城分公司就涉案房屋先后与王占伟、邵在扬、郑序娟、朱文浩分别签订了商品房买卖合同或认购协议，并不存在合同无效的情况，涉案的房屋买卖合同均有效。即盛嘉武城分公司对涉案房屋进行了一房数卖，在此情况下，只有一份商品房买卖合同可以获得实际履行。从本案情况分析，一方面，盛嘉武城分公司为王占伟签订的房屋买卖合同办理了网签备案，王占伟将购房款汇至盛嘉武城分公司指定的王静账户。另一方面，盛嘉武城分公司已将涉案房屋实际交付给邵在扬、郑序娟、朱文浩使用；因涉案房屋未办理不动产产权变更登记，故不产生物权变动的法律效果，商品房买卖合同的网签备案是一种行政管理方式并非不动产预告登记，只能发生债权效果，不能产生物权效力。因此，本案应以先行交付作为判定应履行哪一份合同的依据。根据一审法院查明的事实，涉案三套房屋均已实际交付给第三人邵在扬、郑序娟、朱文浩，且第三人均已实际居住。被告也明确表示不能继续履行合同义务的情况下，王占伟交付房屋的合同目的已经不能实现，其要求交付房屋的诉讼请求已经无法实际履行。一审法院释明后，王占伟不变更诉讼请求，坚持要求交付房屋，一审法院依法应裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，一审裁定：驳回原告王占伟的起诉。原告王占伟已缴纳的案件受理费9105元予以退还。二审中,当事人未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，人民法院在审理符合一房二卖情形的案件时，应当在符合法律法规规定精神的情况下，综合案件事实和当事人实际情况，最大程度保护相关购房者合法权利。本案中，根据诉讼证据及当事人陈述可知，邵在扬、朱文浩、郑序娟作为非房产专业的普通群众，基于对房地产公司的信任和普通购房习惯，在盛嘉公司售楼处购买涉案楼房，三人按照约定交纳了部分房款，盛嘉武城分公司也将涉案房屋交付给了邵在扬、郑序娟和朱文浩，三人已装修入住，买卖双方以实际行动履行了商品房买卖合同的主要义务，合同应认定成立。至于上诉人主张邵在扬、朱文浩、郑序娟的一系列购房证据在形式上不够规范的问题，错不在作为普通购房者的邵在扬、朱文浩和郑序娟，而是盛嘉公司经营不规范引起，且当时售楼处的人员是基于盛嘉公司的抵债协议在此售楼，三人有理由相信售楼处人员有权处分涉案房产。综上，本案一房二卖的过错不在邵在扬、朱文浩和郑序娟，当然错也不在上诉人王占伟，而是盛嘉公司原因导致，但是，既然已经出现“一房二卖”情形，就会有一个保护顺位的问题，综合本案事实及当事人实际情况，一审法院优先保护已占有使用房屋的邵在扬、朱文浩和郑序娟的权利并无不当，应予支持。在一房二卖情形下，无论人民法院保护哪一个顺位的当事人，均会有其他顺位的当事人遭受相关损失，这个损失是交易相对方违约造成的，在合同有效且无法履行的情形下，当事人可以通过解除合同并向违约方主张赔偿等方式依法维权。综上所述，上诉人王占伟的上诉请求不能成立，应予驳回，一审裁定应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王玉敏审判员  郝全树审判员  王善文二〇二〇年四月二十三日法官助理陶颖书记员陈艳