湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终254号上诉人（原审原告、反诉被告）：李璜，男，汉族，1997年8月5日出生，住岳阳楼区。委托诉讼代理人：沈辉，湖南嘉华律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告）：岳阳中正永盛实业发展有限公司，住所地岳阳经济技术开发区中南大市场A区四栋，统一社会信用代码：91430600587000914Y。法定代表人：刘新建，总经理。委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓洲，湖南立华律师事务所律师助理。上诉人李璜因与上诉人岳阳中正永盛实业发展有限公司(以下简称中正公司)商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李璜的委托诉讼代理人沈辉，上诉人中正公司的委托诉讼代理人刘立华、陈晓洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李璜上诉请求：1、在一审判决的基础上，将中正公司支付给李璜的违约金增加154903.78元；2、改判中正公司赔偿李璜实现债权的费用17863元。事实和理由：1、2019年5月27日至2019年8月4日期间的违约金154903.78元是中正公司应予支付的。2019年房屋竣工验收备案后，中正公司没有通知李璜收房。2、李璜为了向中正公司主张权利，支付评估费17863元，中正公司应予承担。中正公司辩称：一审法院判决按租金标准支付违约金错误。要求增加违约金不应得到法院支持。中正公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审，或者改判李璜支付逾期付款违约金240267.43元，驳回李璜对中正公司的诉讼请求。2、由李璜承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。合同约定为按揭付款后变更为为一次性支付房款，李璜没有在约定的期限内付清购房款，依法应承担逾期付款的违约责任。2、李璜没有提供任何按揭贷款的手续。3、最后一次付款时间是2018年2月24日而不是一审认定的时间，合同约定付款之后15日内交房。另外合同还约定整改时间120天，该135天时间不应该算逾期交房时间。4、一审法院将李璜提供的《价格评估结论书》作为定案依据错误。5、一审判决适用法律错误。6、一审法院适用简易程序违法。李璜辩称：1、合同约定为按揭付款，中正公司认为已变更为一次性付款不能成立。2、合同约定支付尾款的条件未成就，李璜未以按揭方式付款而是以现金支付尾款，不构成违约，李璜不承担违约责任。根据合同约定，预告登记是李璜支付尾款的前提条件，只要李璜在领取预告登记之日起45天内以自有资金支付尾款，就不用承担违约责任。但是，截至本案起诉之日，“预告登记”这个条件都未成立。所以，起算付款期限的条件一直都不具备。办理预告登记是中正公司的责任,付款条件不成立，是中正公司的原因所导致。李璜以自有资金支付尾款，是其自愿提前付款，不代表李璜认可付款期限已到。3、中正公司逾期交付房屋，应该向李璜承担违约责任。根据《合同》第九条，交付条件为“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”。本案房屋在2019年5月27日才具备《合同》约定的交付条件，在此之前，李璜都有权拒绝收房。在此之后，中正公司又未及时通知李璜收房。所以，应该由中正公司承担违约责任。中正公司称其有权延期交房的理由，不能成立。中正公司称其可以延期120天交房，不能成立。《合同》第十条（一）中所述的120天，是关于整改期的规定，但是，只有在购房人“提出整改要求”的情况下，才适用120天这个条款。本案中，《合同》签订之后，直到2019年8月5日收房，李璜都没有提出过此类整改的要求。中正公司在《上诉状》中称李璜“要求整改”的说法，也完全是毫无依据的。如前所述，李璜没有逾期付款，所以不存在向中正公司支付违约金。即使中正公司单方面认为李璜要支付违约金，那中正公司最少应该向李璜提出来吧？而实际情况是，哪怕2019年8月5日将房屋交给李璜之时，中正公司都从来没有向李璜主张过所谓的“逾期付款违约金”。所以，中正公司现在以“李璜没有支付违约金”作为延期交房的借口，明显属于狡辩。中正公司认为，在交清办证费用之前，其有权延期交房，不能成立。因为，即使未缴纳办证费用，中正公司也只能延期交付产权证，而不能拒绝交付房屋。4、《价格评估结论书》合法、有效，一审采信该证据是正确的。一是鉴定合法。二是中正公司没有申请重新评估。三是评估报告不存在时间上的瑕疵。5、一审参照租金标准计算李璜的损失，并支持李璜要求增加违约金的诉求，是正确的。首先，增加违约金有法律依据。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。其次，参照租金标准认定损失有法律依据，也符合客观实际。第三、本案的房屋不同于普通的住宅，而是商铺，其商业价值也正是体现在其租金价值上。第四、根据租金标准调整逾期交房的违约金，是司法惯例。但很多情况与本案的情况相反，是开发商要求根据租金标准减少约定的违约金，也都得到了法院的支持。6、中正公司认为一审适用法律错误、违反公平原则的主张，不能成立。7、一审使用简易程序审理，程序合法。本案的事实并无太大的争议，可以适用简易程序审理。中正公司并未对简易程序提出异议。中正公司上诉理由，都不能成立。恳请二审法院查明事实后，驳回其上诉。李璜向一审法院提出的起诉请求：1、判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金1,300,000元；2、判决被告赔偿原告实现债权的费用20,000元；3、由被告承担本案的诉讼费。中正公司向一审法院提出的反诉请求：1、判令反诉被告李璜承担逾期付款违约金218,375.43元；2、判令反诉被告李璜承担因逾期付款导致延期交房违约金22,600元；3、由反诉被告承担诉讼费用。一审法院查明的事实：一、无争议事实2016年5月3日，原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》，约定：1、由原告购买被告开发的金悦洋家居广场第4幢第2层201号至218号房、第3层301号至311号房，房屋建筑面积分别为935.77平方米、941.67平方米，房屋总价款为10,129,916元，原告应当于2016年5月3日前支付首付款共6，000，000元，剩余款项4,129,916元采用商业贷款方式支付；2、原告未按照约定时间付款，被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。因原告的原因导致原告在领取预告登记之日起30日内未能获得贷款或获得贷款数额的，被告同意原告在收到被告或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担违约责任；由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、因面积差异原告须补交的房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋或拒绝交付产权证书，被告不承担由此造成延期交房的违约责任。同时延期交房期间房屋风险由原告承担；3、商品房交付应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及关于装饰装修及相关设备标准的约定，并于2017年6月30日前向原告交付商品房。被告于120日内按照原告的要求完整改造，达到约定交付条件，整改期间不视为延期交房。逾期交付房屋，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；4、在原告付清首付款后30天内，双方共同向房屋登记机关申请预告登记；5、原告委托被告办理预购商品房预告登记及房屋所有转移登记。签订协议之日，原告支付被告首付款600万元。原告于2017年10月31日支付房款2,629,916元；2018年2月13日支付1,500,000元，共计房屋余款4,129,916元。原告又于2018年2月24日支付了所购第二、三层的办证费等费用共计8,605元。2019年5月27日，涉案房屋经竣工验收备案。被告曾通知原告收房，原告以被告未出示备案文件拒绝收房，直到2019年8月5日收房。2019年7月12日，原告委托湖南公立价格评估咨询有限公司对涉案房屋租金损失进行评估。湖南公立价格评估咨询有限公司于2019年7月30日做出评估意见，认定涉案房地产第二层房屋在2018年2月至2019年1月的租金为36.2元/平方米/月、在2019年2月至2019年7月的租金为38.9元/平方米/月；第三层房屋在2018年2月至2019年1月的租金为32.58元/平方米/月、在2019年2月至2019年7月的租金为35元/平方米/月，评估涉案房屋在2018年2月至2019年7月的租金为1,190,813元。二、争议的事实1、原告支付房款时间是否逾期的认定。原、被告对首付款600万元的支付时间不存在逾期均没有异议，但对余款4,129,916元的支付时间是否逾期存在争议。根据双方合同约定“余款由原告采用商业贷款支付”；“在原告付清首付款后30天内，双方共同向房屋登记机关申请预告登记”；“原告委托被告办理预购商品房预告登记及房屋所有转移登记”及“因原告的原因导致原告在领取预告登记之日起30日内未能获得贷款或获得贷款数额的，被告同意原告在收到被告或银行通知之日起15日内，以自有资金支付”，故本院确认被告应当在30日内办理预告登记，原告在领取预告登记之日起30日内获得贷款支付余款。本案中，被告没有证据证明其为原告办理了预告登记并向原告交付预告登记手续，从而造成原告无法就贷款按约定方式支付。原告于2018年2月24日才以自有资金向被告支付了全部房款及办证等费用，原、被告双方实际变更了合同约定的付款方式，被告接受了房款，故原告不存在逾期付款。2、被告是否存在逾期交房。涉案房屋于2019年5月27日竣工验收备案后达到交房的条件，超过双方约定的交房时间2017年6月30日，故被告存在逾期交房。虽然合同约定了整改期间不视为延期交房，但被告没有证据证明根据原告的要求进行了整改，故对于被告主张整改期130天延期交房的依据不足，不予支持。3、原告损失的认定。原告主张被告承担自2018年2月14日至2019年8月4日的损失130万元，提交了涉案房屋的评估报告。被告认为应当按照合同的约定的标准计算，对评估报告的真实性、合法性、关联性均有异议，涉案房屋未交付不存在有租金损失。一审法院认为，原告在2018年2月14日交清房款及费用后，被告仍未能交付符合约定条件的涉案房屋，直到涉案房屋在2019年5月27日达到交付条件，故被告应当承担自2018年2月14日至2019年5月27日的逾期交房期间原告租金的损失。被告已经通知原告收房，故原告要求主张符合约定交房条件之日至2019年8月4日的损失，不予支持。综上，被告应当承担自2018年2月14日至2019年5月27日期间原告房屋租金的损失。原告提交的评估报告来源合法、内容客观真实，其确定的租金标准予以采信，故法院确认第二层房屋的租金为530,313.34元；第三层房屋的租金为480,254.84元，共计租金为1,010,568.18元（计算方法附后）。原告提交的评估报告可以证明其损失高于合同约定的违约金，请求予以增加违约金，予以支持，法院确认被告应当支付原告违约金1,010,568.18元。综上，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告于2018年2月14日支付了全部房款及办证等费用后，被告应当交付符合合同约定条件的房屋，但被告逾期未交付房屋，应当承担逾期交房的责任，对于原告主张被告承担逾期交房的违约金1,300,000元的诉讼请求，部分诉请成立，法院确认被告应当支付原告逾期交房违约金1,010,568.18元。对于原告主张的实现债权费用20,000元，没有合法依据，不予支持。对于反诉原告的诉请，反诉被告不存在违约行为，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告岳阳中正永盛实业发展有限公司在判决生效之日起七日内支付原告李璜逾期交房违约金1,010,568.18元，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告李璜的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告岳阳中正永盛实业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费16,680元，减半收取计8,340元，反诉费2,457元，共计10,797元，由原告李璜负担1,392元，被告岳阳中正永盛实业发展有限公司负担9,405元。二审期间，中正公司提供了：证据1、客户特殊事项申请表。证明合同签订当日李璜要求优惠价格并一次性交款，中正公司同意了其申请。证据2、三张交房确认单，证明商铺在消防验收合格后有六户客户交付房屋。证据3、两份租赁合同，证明同地段的商铺租赁价格低于李璜在一审提供的租金评估价格。李璜的质证意见为，证据1的真实性有异议，李璜的名字不是李璜签的。证据2的三性均有异议，其他购房户愿意降低收房标准是对自己权益的处分并不能证实房屋符合交付标准。证据3的三性均有异议，合同是中正公司签的，居然之家商铺有几百户，一户没有代表性。本院认为，中正公司提供的三份证据，李璜对其真实性有异议，本院不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：双方在履行合同过程中是否存在逾期付款、逾期交房的违约行为，应承担什么违约责任？一审法院适用简易程序审理是否合法？合同约定李璜支付首款后采用商业贷款方式支付剩余购房款，同时约定李璜在领取预告登记之日起30日内未获得贷款数额的，在收到银行通知之日起15日内，以自有资金支付不承担违约责任。中正公司没有提供为李璜办理了预告登记的证据，李璜于2018年2月24日以现金支付剩余购房款没有违反合同约定，不应承担逾期付款的违约责任。本案涉案房屋2019年5月27日才竣工验收备案，达到交付条件。中正公司没有在合同约定的期限即2017年6月30日前交付房屋应承担逾期交房的违约责任，一审法院从交清房款之日计算至房屋竣工验收备案符合交房条件之日期间的违约损失并无不当。李璜上诉要求增加2019年5月27日至其实际收房之日期间的违约损失的请求，本院不予支持。合同约定中正公司按照李璜的要求整改，整改期间不视为延期，但合同履行过程中，李璜没有要求中正公司整改铺面，且最后交清房款时间为2018年2月13日，2018年2月24日是交付的办证费用。中正公司上诉认为应核减135天延期交房违约金的理由没有事实依据，本院不予支持。关于违约金按什么标准计算的问题，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。李璜在一审期间提供了中介机构的评估报告，中正公司虽然对该证据提出了异议，但没有提供相应的证据予以否认，也没有提出重新评估。一审法院参照该评估结论计算违约损失并无不当。中正公司上诉认为评估结论不能作证据使用的理由，本院不予支持。李璜上诉要求中正公司承担因评估产生的费用，没有合法依据，本院不予支持。一审法院适用简易程序审理符合法律规定，且没有影响案件的公正审理，中正公司认为一审法院程序违法的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，双方当事人的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19813元，由上诉人岳阳中正永盛实业发展有限公司负担16058元，上诉人李璜负担3755元。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇二〇年四月二十日书记员  刘 叶