四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终194号 上诉人（原审原告）：广元市农业生产资料有限公司，住所地广元经济技术开发区下西办事处活力村，统一社会信用代码91510800MA62558Q4D。 法定代表人：罗钧，经理。 委托诉讼代理人：曹斐然，四川慧济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文飞，四川慧济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：欧永国，男，1957年2月6日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：王英权，四川永升律师事务所律师。 上诉人广元市农业生产资料有限公司（以下简称广元农资公司）因与被上诉人欧永国房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市昭化区人民法院(2019)川0811民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 广元农资公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。事实和理由：1、原审法院认定事实不清。对欧永国阻门妨碍经营的时间未知、期限认定不准确，2019年5月1日发生案外人俞天举车辆交通事故撞墙事故当日，欧永国即阻拦经营，此后多次发生纠纷，有报警记录证实，一直到9月一直处于关门状态，从2019年9月1日起，被上诉人强行关闭上诉人租用的案外人门面6件，不允许经营，一审仅认定短时间阻门不当。2、原审对上诉人经营损失认定错误，因为被上诉人原因，上诉人销售收入只有前半年的二分之一，因租赁合同无法履行，产生的搬运费、广告费均应由被上诉人承担。3、原审适用法律错误，合同解除的时间应从侵权之日2019年5月11日计算并返还已经支出的租金，因被上诉人违约行为造成的损失亦应由被上诉人承担。 欧永国辩称，案外人车辆撞墙之后，上诉人没有报警放走客户，导致被上诉人无法找到车主，上诉人承诺找到车主协商处理，但一直没有处理好。被上诉人虽有阻止行为，但并不是持续性的，。经营损失没有实际发生，一审认定的合同解除时间正确，违约金50%过高， 广元农资公司提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求返还原告已支付的房屋租金共计23796.00元（自2019年5月11日至2020年3月14日止）；3.请求赔偿原告租赁案外人的房屋租金21779.99元（自2019年9月1日起至租赁期届满之日止）；4.请求赔偿因被告堵门行为造成的损失，包括经营损失及其他损失（在审理过程中明确为332509.22元）；5.本案的诉讼费、保全费等由被告承担。 一审法院审理查明的事实，2016年3月22日，被告欧永国（甲方）与原告广元农资公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，就原告租赁被告房屋事项，主要约定:一、甲方将位于红土垭的门面四间出租给乙方作农资经营使用，甲方提供住房一套（两室一厅）；二、每年每间门面租金5500.00元，住房租金每年3500.00元，共计25500.00元，每年一次性付款；三、租赁期限五年，自2016年3月15日起至2021年3月14日止；四、租赁期内，甲方不得随意涨价，合同期两年内租金不变，第三年可按市场行情酌情增减，但涨幅控制在10%以内。合同签订后，原告每年即向被告支付房屋租金，2019年3月26日支付了2019年3月15日至2020年3月14日的租金28200.00，其中门面租金24200.00元，住房租金4000.00元。原、被告之间签订《房屋租赁合同》后，原告又与紧邻被告房屋的门面房房主李晓勇、李小虎分别签订《房屋租赁合同》，共租赁了紧邻被告房屋的门面房6间，为此，原告向李晓勇支付2019年5月1日至2020年4月30日房租18150元，向李小虎支付2019年3月15日至2020年3月14日房租18150元。 另查明，2019年5月11日，原告方的客户俞天举驾驶号牌为川Ｈ×××××轻型自卸货车，在212国道826公里100米处（原告门口）倒车时，撞上欧永国的房屋，致欧永国房屋受损，俞天举承担此事故全部责任。后被告因赔偿问题未得到解决与原告发生纠纷，在2019年5月20日、2019年9月19日被告有堵门阻扰原告营业的行为。当事人先后四次报警，民警告知双方要依法处理。 原判认为，（一）本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效。因案外人俞天举（原告方的客户）驾车致被告欧永国房屋轻度受损，赔偿问题没有落实，被告与原告发生纠纷，现原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，合同虽未约定解除条件，但被告明确表示同意解除合同，故对原、被告间解除合同的意思表示，本院应予确认。在原告起诉之前，没有向被告提出解除合同的主张，双方亦未就合同解除事宜进行协商，被告于2019年10月12日收到本院送达的起诉状副本后，在审理过程中同意解除合同，故应当确认合同解除的时间为2019年10月12日。（二）根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权要求被告返还其已交纳的合同解除后的房屋租金，即从合同解除之日（2019年10月12日）计算至2020年3月14日，被告应当返还的房屋租金金额为11820.82元（即28200元/年÷365天×153天），合同解除后，原告应当及时将其承租的房屋腾退给被告。（三）关于原告请求被告赔偿其租赁案外人房屋租金及被告堵门给原告造成的损失的问题，通过有效证据反映被告仅在2019年5月20日、2019年9月19日有短时间堵门阻扰原告开门营业的情况，该事实不足以造成原告与案外人之间的租赁合同不能履行，原告也没有举证证明其与案外人解除合同，被告堵门阻扰原告开门营业，虽不至于造成原告长期不能正常营业的后果，但其损害了原告的合法权益，依法应当向原告赔偿损失，该损失即被告两次（天）堵门给原告造成的门面房租金损失331.50元【（24200元/年÷365天×2天）+2×（18150元/年÷365天×2天）】，原告要求被告赔偿其租赁案外人的房屋租金21779.99元的请求不应获得全部支持；原告要求被告赔偿其因被告堵门造成的经营损失及其他损失共计332509.22元，该请求中包括货物周转、转运、广告、人员工资、货物积压利息以及客户流失等损失，被告的行为并不必然导致原告产生该部分损失，原告所举证据也不能证明其所主张的损失已客观发生，故原告方的该部分主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决： 一、确认原告广元市农业生产资料有限公司与被告欧永国于2019年10月12日解除双方2016年3月22日签订的《房屋租赁合同》；二、被告欧永国于判决生效后十日内向原告广元市农业生产资料有限公司返还房租11820.82元；三、被告欧永国于判决生效后十日内向原告广元市农业生产资料有限公司赔偿损失331.50元；四、原告广元市农业生产资料有限公司于判决生效后十日内向被告欧永国腾退其所租赁的欧永国的所有房屋。五、驳回原告广元市农业生产资料有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，上诉人提交转运货物费用2030元的的收据。被上诉人认为是履行一审法院判决产生的，与本案没有关联性。另查明，在一审判决送达之后，广元农资公司已经腾空房屋交还给欧永国。 二审查明其他事实与原审认定事实一致，本院予以确认 本院认为，关于退还房租租金问题。合同的解除应当在具备法定解除和约定解除的条件下，一方以书面形式通知对方达到解除的目的。本案农资公司没有履行通知程序，而是以诉讼的形式请求解除合同，故原审以起诉之后欧永国收到起诉状副本之日即2019年10月12日作为双方解除合同之日正确，并在此基础上判令欧永国退还之后的租金本院予以支持。 关于损失赔偿问题，一审仅以报警2次即2天并以租金作为依据判决赔偿损失331.50元，本院认为与事实不符。本案中，从2019年5月11日至9月，因欧永国多次阻门，以致上诉人无法正常经营，足以认定欧永国违约。虽然上诉人所交证据不足以证实其经济损失，本院亦无法认定。但结合本案实际，欧永国的行为必然会给广元农资公司造成一定的损失，并参照双方违约金的约定，本案酌定欧永国赔偿广元农资公司损失10000元。 综上，广元农资公司的部分上诉成立，予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，但损失认定不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省广元市昭化区人民法院(2019)川0811民初1402号民事判决第一、二、四、五项，即确认原告广元市农业生产资料有限公司与被告欧永国于2019年10月12日解除双方2016年3月22日签订的《房屋租赁合同》；被告欧永国于判决生效后十日内向原告广元市农业生产资料有限公司返还房租11820.82元；原告广元市农业生产资料有限公司于判决生效后十日内向被告欧永国腾退其所租赁的欧永国的所有房屋。驳回原告广元市农业生产资料有限公司的其他诉讼请求。 二、撤销四川省广元市昭化区人民法院(2019)川0811民初1402号民事判决第三项、即被告欧永国于判决生效后十日内向原告广元市农业生产资料有限公司赔偿损失331.50元； 三、欧永国于判决生效后十日内向广元市农业生产资料有限公司赔偿损失10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3617.00元，由欧永国负担1617.00元，由广元市农业生产资料有限公司负担2000.00元；二审案件受理费7234元，由欧永国负担2000.00元，由广元市农业生产资料有限公司负担5234.00元 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 贺 斌 审判员 李开彦 二〇二〇年四月二十六日 书记员 王梦琪