辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0791民初34号原告：陈乾，男，满族，1994年4月5日生，住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：张大伟，系陈乾表哥。被告：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地：锦州市松山新区福州街18号。负责人：周鹏文，清算组组长。委托诉讼代理人：魏保证，清算组成员。委托诉讼代理人：马书航，辽宁永字律师事务所律师。被告：张玫，女，1970年7月11日出生，汉族，户籍地黑龙江省东宁县。委托诉讼代理人：谢国清，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张展，北京盈科（沈阳）律师事务所实习律师。原告陈乾与被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人（以下简称恒缘公司管理人）、被告张玫所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈乾的委托诉讼代理人张大伟，被告恒缘公司管理人的委托诉讼代理人魏保证、马书航，被告张玫的委托诉讼代理人谢国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈乾向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告对其在原辽宁恒缘房地产开发有限公司购买的坐落于锦州经济技术开发区逸海蓝湾小区18-46号房屋享有所有权；2、要求确认原告购买原辽宁恒缘房地产开发有限公司房屋的权利优先于张玫对于该房屋所设定的抵押权；3、被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记并承担本案诉讼费用。事实及理由：原告于2010年11月5日签订了商品房买卖合同，购买了原辽宁恒缘房地产开发有限公司（以下简称恒缘公司）开发的坐落于锦州经济技术开发区房屋，先后向恒缘公司交付购房款总计204526元（第一次，2010年11月5日交付房款203370元，第二次，2011年5月20日支付房款1156元），并于2011年5月20日办理了入住，并缴纳了水、电、煤气、电梯、物业等入住费用，取得房屋钥匙，实际占有该房屋，却迟迟不能办理房屋产权登记证书，后经多方了解得知原告购买的房屋被恒缘公司抵押给了被告张玫，办理了在建工程抵押登记，致使原告无法办理房屋产权证。现恒缘公司已经被中级人民法院受理破产，原告认为，原告购买了房屋，理应是该房屋的合法所有权者。原告购买该房屋是基于生存的需要，恒缘公司与被告张玫是因经济往来形成的抵押权，是一种商业行为。原告基于生存需要购买该房屋的权利应高于被告张玫基于商业行为对该房屋设定的抵押权且原告已经支付全款并已经实际占有该房屋多年，理应是该房屋的合法所有权者，故提出上述诉讼请求。为印证上述所称事实，原告向本院提供了下列证据：1、委托代建协议；2、购房款的收款收据两张，办理入住收款收据5份；3锦州市房屋抵押权登记申请表。被告恒缘公司管理人的代理人当庭答辩称，对原告诉求无异议，原告的委托代建协议与收款收据是真实的，与管理人掌握情况一致，与事实相符合，请求法院在查清事实基础上依法判决。被告张玫的代理人当庭答辩称：1、原告应向管理人申报债权，不应通过诉讼进行合同权利救济，而且原告没有物权确权之诉请求权，应驳回起诉。原告没有民事诉讼主体资格，应驳回起诉。原告没有本案的诉讼主体资格，只有债权申报资格。原告主张的房屋并没有办理初始登记，只是在建工程，该在建工程的所有权人为建造者辽宁恒缘房地产开发有限公司，根据《中华人民共和国破产法》第30条，破产法解释二第1条规定，案涉财产为债务人财产，根据破产法44条规定，本案辽宁恒缘房地产开发有限公司破产已被裁定受理，原告的救济途径为通过破产程序行使权利，而不应通过诉讼程序解决，应驳回原告起诉，才能实现破产法宗旨，保护各方当事人的合法权益，同时法院也不应通过审判权干预被告作为管理人的法定职权。2、案涉标的为在建工程，并不是房屋，不具备房屋的确权前提。原告请求法院确认房屋所有权，而该在建工程没有单体及综合的验收合格报告，存在在建工程抵押，不具备办理初始登记条件，而房屋所有权的物权权利从初始登记之日成立，否则只有在建工程的物权权利，没有房屋的物权权利，人民法院不是房屋的登记机关，无权确认房屋是否为合法房屋，即法院不能将违章建筑或没有经验收合格及没有初始登记的工程确认为合法房屋并确认房屋的物权权利人。所以原告无权请求确认对在建工程存在房屋的物权权利，而人民法院也无权对建设工程是否为合法房屋进行审查与确认。3、原告并没有购买案涉房屋，且接受案涉房屋违法。原告与开发商所签订的协议并未指向案涉房屋，并不能成为购买案涉房屋的依据。另房屋未验收，属法定不可交付物。4、原告就案涉房屋没有优先权。原告认为“交付了购房款，基于委托代建协议应取得该房屋所有权。”有悖于法律规定。有效的委托代建协议和交付购房款不等于房屋所有权的转移，有效委托代建协议加物权登记等于房屋所有权转移。根据物权法规定，原告就案涉房屋签订了协议交付了购房款，只能取得合同的债权请求权而无诉争在建工程的物权请求权更无合法房屋的物权请求权。原告认为“房屋委托代建协议先于抵押借款合同订立，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权”有悖于法律规定。原告就诉争房屋没有优先权。根据物权法和担保法规定，被告张玫因抵押登记行为就案涉在建工程相对于恒缘公司的普通债权人原告享有优先受偿权。债权具有平等性。原告基于买卖而形成的债权权利不具有优先性，不能违反债权平等性原则，也不能侵害和剥夺其他平等债权人的合法权益，更不能优先于平等债权人被告张玫已登记取得的物权。物权权利优先于债权权利，原告订立委托代建协议行为本身不能直接导致标的物的所有权转移，因此订立委托代建协议的行为是债权行为。而不动产的抵押登记才是直接导致物权变更的物权行为，本案中，原告未到房管部门办理产权过户登记，因此不能对抗被告张玫就同一标的物已经抵押登记的物权行为。根据合同法和物权法规定，案涉在建工程上的物权权利优先于原告的债权权利。5、被告管理人无权更无法配合原告办理产权登记，只能接受原告债权申报。原告认为“在案涉房屋具备产权登记条件时，辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应当协助原告办理所有权登记手续”有悖于法律规定。被告管理人无权更无法配合原告办理产权登记，只能接受原告的债权申报。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第一条之规定，案涉在建工程至恒缘公司破产时，登记在恒缘公司名下，为恒缘公司财产，根据破产法规定，属于债权人平均受偿范围，被告管理人无权单独优先交付给原告。案涉在建工程具备产权登记条件为已办理初始登记，同时应保证案涉在建工程为权利清洁财产方可办理。张玫对案涉工程享有的抵押权并没有被登记机关撤销，也没有其他当事人申请注销，更没有被法院撤销的情况下，法院无法认定张玫对案涉在建工程的抵押权将来一定会消灭及案涉在建工程将来会被行政机关办理初始登记。原告诉请违反了《房屋登记办法》第二十二条之规定。原告诉请也侵犯了行政机关的审查、登记职权。行政审查、登记行为是行政机关的法定职权，法院民事审判庭无权审查案涉在建工程合法，无权审查案涉在建工程应当办理初始登记，更无权裁判案涉在建工程应当办理房屋所有权证的行政机关的登记行为。物权登记变更的确认应当属于行政确认行为，物权登记的变更及撤销问题属于行政案件，不应通过民事诉讼程序予以处理，不属于人民法院的受案范围。诉争房屋已办理在建工程抵押登记，行政机关已对其权属进行有效登记，系房屋物权有效凭证，如诉争房屋物权的利害关系人对登记行为及物权归属问题有异议，应对行政机关的登记行为提起行政复议或行政诉讼，而无权提起民事诉讼。锦州市房屋产权监理处就诉争房屋依法作出的在建工程抵押登记现依法有效，在该物权凭证非经法定程序撤销或注销前，就同一物权不应再次设立与先前物权权利人相冲突的第二物权权利人，如果诉争房屋权属有异议，也应先撤销后再确权。因此请法院驳回原告起诉或诉讼请求。为查明事实，本院调取下列证据：1、恒缘公司及张玫向房产管理部门提交的抵押贷款合同、抵押登记申请表、抵押权登记审批表、股东会决议等，证明恒缘公司与张玫形成借款关系，包括本案涉及的房屋设定抵押情况。2、锦州市中级人民法院（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书、民事决定书，证明恒缘公司进入破产程序并由锦州市中级人民法院指定清算组，由该清算组担任该公司管理人。3、商品房预售许可证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦调取了相关证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见，本院予以确认并据此认定以下事实：恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区逸海蓝湾小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2010年11月5日，原告陈乾购买恒缘公司开发的逸海蓝湾房屋一户，签订委托代建协议，并对房屋户型、面积、单价、工程质量、工期及双方权利义务做了约定。确定房号为18-46号，原告于2010年11月5日交付房款203370元，2011年5月20日支付房款1156元。原告陈乾于2011年5月20日办理了入住，缴纳了水电、煤气、电梯费、物业费等相关费用，取得房屋钥匙，实际占有该房屋。另查明，2011年5月12日，张玫作为贷款人，恒缘公司作为借款人签订了抵押贷款合同，恒缘公司从张玫处借款4000万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的逸海蓝湾小区320户房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。再查明，申请人刘武向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘武提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。张玫已就其本案所涉借款向管理人提出了债权登记申请。本院认为，原告与恒缘公司签订的委托代建协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议书合法有效。原告依委托代建协议约定支付了全部房款，基于委托代建协议应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得张玫借款，但原告与恒缘公司签订了委托代建协议，原告依委托代建协议约定已支付了全部房款，并且委托代建协议先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于张玫抵押权，应予以支持。原告要求被告协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查问题，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于委托代建协议的所有权请求权与被告基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百五十七条的规定判决如下：一、坐落于锦州经济技术开发区逸海蓝湾小区18-46号房屋归原告陈乾所有；二、原告陈乾购买坐落于锦州经济技术开发区房屋的权利优先于被告张玫在该房屋设定的抵押权；三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告陈乾办理坐落于锦州经济技术开发区房屋所有权登记手续。案件受理费50元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  马彩环二〇二〇年四月十六日书记员  计 月