广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3196号原告：广州市云凯酒店管理有限公司，住所地广州市白云区同和路187号。法定代表人：马文耀，总经理。委托诉讼代理人：杨旦，女，1989年11月24日出生，汉族，该司员工。被告：蔡荣暹，男，1945年7月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告广州市云凯酒店管理有限公司（以下简称云凯公司）与被告蔡荣暹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云凯公司的委托诉讼代理人杨旦到庭参加了诉讼。被告蔡荣暹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已经审理终结。原告云凯公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方《物业租赁协议》解除；2.判令被告向原告支付案涉场地修复所需要的复原费用77646.93元；3.判令被告向原告支付协议解除的违约金358011元，并自协议解除之日起以银行同期利率为标准向原告支付迟延支付违约金所对应的利息。事实与理由如下：原告是广州市白云区同和路187号云凯酒店的经营者，对云凯酒店整栋物业享有完整的使用权与转租权。2018年12月12日，原告与被告签订《物业租赁协议》，约定被告向原告承租云凯酒店4楼用作“多宝宝月子会所”经营使用，租赁场地的建筑面积1835.95平方米。《物业租赁协议》并对租赁期、物业交付时间、租金、合同的解除及违约责任等进行了约定。《物业租赁协议》中被告的联系人为刘丽虹，截至2018年12月14日，原告收到刘丽虹支付的款项共计507348元，即被告按照约定向原告缴纳了履约保证金358011元、水电周转金30000元，并预先支付了直到2019年5月13日的1个月租金119337元，后原告的员工多次向合同约定的联系人沟通催款，直至本案立案之日，原告未收到被告缴纳的2019年5月14日起的任何费用。原告已于2018年12月14日向被告交付案涉物业，直至立案之日，案涉物业有几处墙纸剥落，多处墙壁、柜面被标注“拆”字，现场铺满灰尘、未实际装修作业。根据《物业租赁协议》第十条第3点的约定，因被告拖欠租金已经超过半年，且对案涉场地一直没有进行实质性的装修动作，符合原告单方解除《物业租赁协议》的条件，并请被告依据合同约定向原告支付相当于3个月租金的违约金。原告基于对被告的信任，免收了被告的复原保证金，但被告并未按照附件4对案涉场地进行装修整改，根据案涉承租场地的现状，相关复原费用为77646.93元，请被告一并向原告支付。故诉至法院，请求判如所请。被告蔡荣暹未答辩。原告云凯公司围绕着诉讼请求进行了举证，被告蔡荣暹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利，本院对原告提交的《物业租赁协议》、平安银行电子回单、《物业交付确认单》、微信聊天记录、《租赁合同》予以确认。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年12月12日，云凯公司（甲方，出租方）与蔡荣暹（乙方，承租方）签订了《物业租赁协议》，约定：甲方拥有广州市白云区同和路187号云凯酒店四楼自编Y6号（以下简称案涉物业）的出租权，乙方已到该物业及其周边现场进行勘察及了解，自愿承租该物业。2.双方共同确认该物业建筑面积为1835.95平方米，并以此作为租金及相关费用计费依据。乙方所承租物业的经营范围为服务业-月子中心（含月子餐、产后康复），品牌为“多宝宝月子会所”。物业约定交付日为2018年12月14日，双方约定计划开业日为2019年4月14日。装修期3个月，受2019年春节假期影响，2019年1月22日至2019年2月21人为停工期，第一期装修期自2018年12月14日起至2019年1月21日止，第二期装修期自2019年2月22日起至2019年4月13日止。若乙方于约定停工期内开展装修工作，则以乙方实际暂停装修工作时间计算停工期。装修期内乙方须按约定缴纳相关费用，包括但不限于租金、管理费、水电费、煤气费、费生活垃圾处理费、装修保证金、复原保证金（如有）、公告水电分摊费（如有）等。租赁期为10年（含装修期，即自2018年12月14日起至2028年12月13日止）。租赁费用：2018年12月14日至2019年5月13日，月租金23867.4元；2019年5月14日至2021年12月13日，月租金为119337元；2021年12月14日至2022年12月13日，月租金123009元等等。履约保证金为358011元。水电周转金为30000元。乙方须于签订本协议同时一次性缴清履约保证金和水电周转金，预缴2018年12月14日至2019年5月13日租金119337元。乙方应于本协议约定的物业交付日至进场装修日前缴清装修保证金及复原保证金（乙方按照附件4在进行装修整改的，甲方同意免除收取复原保证金，否则乙方须在装修前缴纳复原保证金）。乙方应于每月5日前一次性缴清当月租金和上月水、电费（月度缴费方式）。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本协议，并要求乙方赔偿相应损失：欠缴各项费用总额相当一个月租金的数额……。乙方不得故意拖延装修工作或开工工作，乙方须于收铺后一个月内办理物业装修进场工作，并应在装修期结束前开业。未经甲方书面同意，乙方因自身原因逾期一个月未开展物业装修工作的，甲方有权没收该物业并自行处理该物业内的一切财产及装修，乙方所缴之履约保证金、复原保证金（如有）、预交的租金及水电周转金、管理费等不予退回。乙方逾期缴纳费用，逾期达到15天，甲方有权解除本协议，乙方所缴之履约保证金、复原保证金（如有）、预交的租金及水电周转金、管理费不予退回，并应向甲方支付相当于三个月租金的违约金。违约金、赔偿金应在守约方通知的时间内付清，每逾期一天，按应付金额5%支付滞纳金。该《物业租赁协议》载明乙方联系人为刘丽虹。云凯公司提交银行回单显示刘丽虹于2018年11月6日向云凯公司支付租赁意向金50000元，于2018年12月13日分两笔向云凯公司支付合计338011元款项，于2018年12月14日向云凯公司支付119337元款项。2018年12月14日，云凯公司与蔡荣暹、刘丽虹签署了《物业交付确认单》，确认交接时间为2018年12月13日10时，并对现场的设备设施进行了确认，并确认土建部分天地墙精装修状况为完成二次精装修。此后，云凯公司员工多次此与刘丽虹联系，向其催收案涉物业租金，刘丽虹称需要等资金到位后支付租金。云凯公司提交其自行制作的《四楼损坏项目明细》并提交供货合同等拟证明修复明细表中价格的真实性。云凯公司尚未对案涉物业进行修复。另查明，广州市白云区同和路187号房屋产权人为案外人广州市同和实业有限公司。云凯公司于2014年向广州市同和事业公司承租广州市白云区同和路187号物业，租期自2014年1月1日起至2033年12月31日止。本案审理过程中，本院于诉前调解阶段向蔡荣暹邮寄送达起诉状副本，蔡荣暹于2020年1月8日签收本案起诉状副本。本院认为：云凯公司与蔡荣暹双方于2018年12月12日签订的《物业租赁协议》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。云凯公司已经根据协议的约定向蔡荣暹交付了案涉物业，蔡荣暹亦于《物业交付确认单》签名确认交接时间为2018年12月13日。根据《物业租赁协议》，蔡荣暹应当于每月5日前向云凯公司支付当月租金。现蔡荣暹未能提供证据证实其向云凯公司支付了自2019年5月14日以后的租金，故本院对云凯公司主张蔡荣暹未向其缴纳2019年5月14日起的任何费用的事实予以确认。根据《物业租赁协议》，蔡荣暹逾期缴纳费用，逾期达到15天，云凯公司有权解除本协议，蔡荣暹所缴之履约保证金、复原保证金（如有）、预交的租金及水电周转金、管理费不予退回，并应向云凯公司支付相当月三个月租金的违约金，现云凯公司要求解除双方《物业租赁协议》的诉讼请求，以及要求蔡荣暹支付三个月租金的违约金358011元的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，一方当事人行使合同解除的权利，合同自通知到达对方时解除，本案中本院于2020年1月8日向蔡荣暹送达了本案的起诉书副本，故云凯公司与蔡荣暹之间的《物业租赁协议》于2020年1月8日解除。《物业租赁协议》中约定违约金、赔偿金应在守约方通知的时间内付清，每逾期一天，按应付金额5%支付滞纳金，现云凯公司主张自双方合同解除之日起计算滞纳金应予支持，双方约定5%的滞纳金，云凯公司主张以银行同期贷款利率计算属于主动调低违约金标准，由于2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆迁中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故贷款利息的标准应当为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。对于云凯公司主张的案涉场地修复所需的复原费，由于该费用尚未实际发生，本案中不予支持，云凯公司可待实际发生后另行主张。被告蔡荣暹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州市云凯酒店管理有限公司与被告蔡荣暹之间于2018年12月12日签订的《物业租赁协议》于2020年1月8日解除；二、在本判决生效之日起三日内，被告蔡荣暹向原告广州市云凯酒店管理有限公司支付违约金358011元及利息（利息以358011元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月8日起计算至全部清偿之日为止）；三、驳回原告广州市云凯酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3917元，由原告广州市云凯酒店管理有限公司负担582元，被告蔡荣暹负担3335元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年四月十四日书记员  林嘉仪