广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初10491号原告：叶洪有，男，1963年9月14日出生，汉族，住广东省中山市。原告：吴银彩，女，1962年12月11日出生，汉族，住广东省中山市。以上两人共同委托诉讼代理人：廖凤，广东安扬律师事务所律师。被告：罗锡标，男，1980年10月26日出生，汉族，住广东省中山市。委托执行代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。委托执行代理人：卢慧娟，广东保信律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司中山古镇支行，住所广东省中山市古镇镇华庭路灯都华庭商铺C14、C15卡。主要负责人：谭均培，行长。委托诉讼代理人：韦业君，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：卢锦添，男，1969年3月12日出生，汉族，住广东省中山市。被告：叶金转，女，1968年3月19日出生，汉族，住广东省中山市。被告：中山市建城房地产有限公司，住所地广东省中山市横栏镇长安北路100号第一卡。法定代表人：刘浩然。被告：黄国星，男，1979年10月3日出生，汉族，住广东省中山市。被告：梁润萍，女，1970年2月15日出生，汉族，住广东省中山市。被告：阮建周（YUEN,KINCHAU），男，1960年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。第三人：中山市横栏镇信佳建材购销部，住所地广东省中山市横栏镇新茂商业街84号首层第一卡。主要负责人：李土球。第三人：何亚贵，女，1971年6月10日出生，汉族，住广东省化州市。第三人：李土球，男，1967年5月4日，汉族，住广东省化州市。原告叶洪有、吴银彩与被告罗锡标、中国工商银行股份有限公司中山古镇支行（以下简称工行古镇支行）、卢锦添、叶金转、中山市建城房地产有限公司（以下简称建城公司）、梁润萍、阮建周（YUEN,KINCHAU）、黄国星、第三人李土球、何亚贵、中山市横栏镇信佳建材购销部（以下简称信佳购销部）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶洪有、吴银彩的共同委托诉讼代理人廖凤、被告罗锡标的委托诉讼代理人卢慧娟到庭参加诉讼，被告工行古镇支行、卢锦添、叶金转、建城公司、梁润萍、阮建周（YUEN,KINCHAU）、黄国星、第三人李土球、何亚贵、信佳购销部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告叶洪有、吴银彩向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告补签订《土地使用权转让协议书》有效；2.确认原告叶洪有、吴银彩为位于中山市××贴边村土地证号为中府国用(2007)第易170187号商业住宅用地的土地使用权人，并停止对该块土地的执行；3.请求判令被告李土球、何亚贵、麦耀棠、梁润萍协助原告叶洪有、吴银彩办理中府国用(2007)第易170187号商业住宅用地使用权的过户手续。事实和理由：原告叶洪有、吴银彩为夫妻关系，李土球、何亚贵和麦耀棠、梁润萍也为夫妻关系。位于中山市××贴边村土地证号为中府国用(2007)第易170187号商业住宅用地登记的土地使用权人为何亚贵、梁润萍。2007年6月间，李土球、麦耀棠受让了易小阳位于中山市××一块工业用地后，于2007年9月该二人将该工业用地以87.5万元的价格转让给两原告。2007年9月28日原告交付5万元定金后，根据李土球、麦耀棠的指令分别于2007年9月28日、同年9月29日、同年10月25日，三次向共向易小阳账户转款59万元土地转让款。该工业用地一直未能办理过户手续。直至2009年3月12日，李土球、麦耀棠称可以过户但要协调，原告给了3.5万元现金作协调。2009年3月25日和同年4月2日，原告又根据李土球、麦耀棠指令分两次共向李土球账户和李土球经营的信佳购销部账户支付该工业用地转让款共20万元。以上共支付87.5万元转让款。2009年7月，李土球、麦耀棠称上述工业用地手续不合规不能过户。四人与两原告商量，将登记在何亚贵（××妻子）、××（××妻子）××下××贴边村面积为319.3平方米土地证号为中府国用(2007)第易170187号商业住宅用地转让给两原告，转让价为190万元，终止上述工业用地的转让，之前原告所付款转为已支付现转让商业住宅用地的土地转让款。经对数，原告还应支付四人转让款102.5万元。2009年9月28日，原告根据四人的指令，分二次转款101万元到既是李土球经营的信佳购销部会计、又是梁润萍妹妹的梁金娣账户。还有1.5万元未付。2009年11月，四人将该商业住宅用地的土地证件和土地及上盖的铁皮房的钥匙交付给两原告使用至今，且大部分出租至今。后四人以各种理由推托，迟迟不为原告办理过户手续。2016年4月发现该商业住宅用地一直有抵押至2012年10月31日，为此，原告要求四人解除抵押过户。经到有关部门询问，补签了《土地使用权转让合同》。2016年7月5日，何亚贵写下《承诺书》，承诺过户，梁润萍也同意过户。2016年11月李土球突然失踪，何亚贵称过不到户。2017年12月被告李土球被公安机关抓获归案。2018年12月23日，经向国土部门咨询，四人出具了《关于中山市××贴边村商业住宅用地使用权转让确认书》和《贴边村商业住宅土地使用权转让收款明细确认表》。同时，四人要求原告支付1.5万元转让款尾款，原告支付了1.5万元尾款。2018年12月25日，本院以(2018)粤2072执6799号之三《搬迁公告》，拟对已查封的位于中山市××贴边村319.3平方米国有出让商业住宅用地中的何亚贵份额【土地证号:国(2007)易170187】予以执行评估、拍卖，责令被执行人何亚贵及使用上述房地产的人迁出房屋。两原告即提出异议，要求解除查封，终止对上述财产的执行。2019年5月29日，本院作出(2019)粤2072执异第48号执行裁定书，驳回了两原告的执行异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告于2019年7月16日收到该裁定书。原告认为:2009年7月15日被告将位于中山市××贴边村319.3平方米国有出让商业住宅用地转让给原告，并于2016年5月21日补签了《土地使用权转让合同书》。该合同书是双方真实意思的表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，四人应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买上述土地后，虽然没有办理产权过户登记，但是，未过户不是原告自身的原因，而且原告已依合同支付全部价款并占有使用标的物至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案门面后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为此，依据《民事诉讼法》第227条:“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。第305条:“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一九条规定外，还应当具备下列条件:(一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关;(三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。第307条:“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告。第312条:“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的判决”之规定，原告特提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告罗锡标辩称，一、法院有权查封涉案执行标的并有权进行变现。据查，涉案执行标的的现有权利人为被告何亚贵、梁润萍。被告李土球、何亚贵到期拒不履行生效的民事判决，涉案执行标的作为被告何亚贵、梁润萍名下可供执行的财产。法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定的动产或其他财产权”。法院依法查封并强制拍卖涉案执行标的行为并无不当。二、涉案签订的《士地使用权转让合同》属于无效合同。据诉状及原告提供的证据显示，原告在知悉涉案执行标的已经抵押给工行古镇支行后，仍与被告何亚贵、梁润萍签订《士地使用权转让合同》，上述行为明显属于恶意串通。而根据合同法第五十二条第二款及担保法第四十九条的规定，原告与被告何亚贵、梁润萍签订的《土地使用权转让合同》属于无效合同。综合前述内容:原告已支付的价款，应当通过另案起诉，要求被告何亚贵、梁润萍返还或赔偿。三、原告对涉案执行标的不享有“足以排除强制执行的民事权益”的情形，理应承担不利法律后果。涉案执行标的依然登记于被告何亚贵、梁润萍名下。且执行标的存在合法抵押权及法院查封。原告现有证据不足并不能形成有效的、闭合的证据链条以认定其就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，理应承担不利的法律后果。综上所述，原告诉请无事实与法律依据，恳请依法驳回原告全部的诉讼请求。被告工行古镇支行书面答辨称，一、根据《中华人民共和国物权法》第六条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，案涉土地至今仍然登记在被执行人何亚贵、梁润萍名下，按照物权法的相关规定，应当属于被执行人何亚贵、梁润萍所有，由于案涉土地物权尚未发生变动，即所有权未发生转移，故法院有权处理案涉土地。至于原告叶洪有、吴银彩与被执行人何亚贵、梁润萍之间的合同纠纷应当通过另案解决。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，首先，原告并不能举证证明其与何亚贵、梁润萍在法院查封之前就已经签订了合法有效的房屋买卖合同。其次，原告提供的证据并不能形成完整的证据链足以证明其在法院查封前已经合法占有涉案房产并支付了全部价款。最后，我行认为原告本身怠于行使其自身的权利是造成案涉土地未办理过户登记的主要原因，其本身具有重大过错，应当由其承担不利后果。即原告不能举证证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，综上，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。第三人何亚贵书面答辩称，中山市××贴边村土地证号为中府国用(2007)第易170187号是其与梁润萍共同的财产。2007年6月间，其丈夫即第三人李土球和被告梁润萍的丈夫即麦耀棠将易小阳位于中山市××一块工业用地卖给原告叶洪有、吴银彩。因该块地过不了户，其夫妻和梁润萍夫妻商量，就将上述贴边村那块地卖给原告。之前原告交付的房款用于交贴边村地的买地款。原告基本上已交清了贴边村地的购地款。由于贴边村地在银行贷款一直抵押到2012年底，就没有过户。2013年后，原告一直在催过户，2016年其和梁润萍也承诺会过户，因原告还欠一点购房款，就没有过户。可原告自2009年用贴边村的地出租至现在是不争的事实，收了租金。被告卢锦添、叶金转、建城公司、梁润萍、阮建周（YUEN,KINCHAU）、黄国星、第三人李土球、信佳购销部在法定期限内未提出答辩意见，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月9日，经卢锦添、叶金转申请，本院作出（2016）粤2072民初13229号民事裁定，依法查封了何亚贵、梁润萍名下的位于广东省××××贴边村[土地证号：国（2007）易170187]的土地使用权中属于何亚贵的份额。2016年12月9日，经陈园干申请，本院作出（2016）粤2072民初13265号民事裁定对前述土地使用权中何亚贵的份额进行了轮侯查封。2018年7月25日，本院立案受理了申请执行人罗锡标申请强制执行被执行人李土球、何亚贵的案件，在执行过程中，本院依法发出（2018）粤2072执6799号之三搬迁公告,拟对该房地产作评估拍卖处理，责令何亚贵及使用中山市××贴边村319.3平方米国有出让商业住宅用地的人员限期迁出房屋，逾期履行的，本院依法强制执行。2019年3月27日，异议人叶洪有、吴银彩向本院提起执行异议。2019年5月29日，本院作出（2019）粤2072执异48号执行裁定。2019年7月30日，叶洪有、吴银彩向本院提起诉讼。在第一次庭审中，叶洪有、吴银彩主张2007年李土球、麦耀棠计划向其转让横栏镇三沙村的土地而非涉案土地，其支付款项后甚至打完地基后，李土球、麦耀棠告知由于三沙村的土地无法办理过户于是在2009年四人重新协商将涉案土地转让给其，梁润萍是麦耀棠的妻子，何亚贵是李土球的妻子，他们同意将登记在何亚贵、梁润萍名下的本案涉案土地转让给其，同时确认此前支付给易小阳59万元的转让款项作为购买本案涉案土地的费用，其在2009年3月12日给了3.5万元现金，3月25日、4月2日通过银行转账支付了20万元，当时经核对其还须支付李土球、麦耀棠102万元，2009年9月28、9月29日分两次转账101万到梁金娣（购销部的会计、梁润萍的妹妹）的账户下，2009年11月李土球、麦耀棠、何亚贵、梁润萍四人将涉案土地交付给其使用，其大部分出租，由于当时涉案土地有抵押无法过户，其再三催促，但何亚贵、梁润萍迟迟不办理过户手续。2009年收取梁润萍和何亚贵的房产证，然后将房子钥匙交付给了原告，并提交土地使用权转让合同书，土地转让确认书、收款明细确认书、银行转账凭证、出租合同、收据、用水、用电清单及银行账户明细予以证明其主张。罗锡标不确认土地使用权转让合同书，土地转让确认书、收款明细确认书的真实性；确认银行转账凭证的真实性，不确认关联性；确认出租合同及收据的真实性，但不确认关联性；不确认用水、用电清单及银行账户明细的真实性。经查，土地使用权转让合同书反映何亚贵、梁润萍、叶洪有、吴银彩签订的有关涉案土地使用权转让的协议，约定何亚贵、梁润萍于2009年7月15日同意就涉案土地使用权转让给叶洪有、吴银彩，转让价格为190万元，已支付188.5万元，并已于2009年7月将涉案土地交付，最后有四人的签名及指模捺印，落款时间为2016年5月21日，还有李土球的签名及指模捺印确认，其落款时间为2019年2月28日。土地转让确认书反映何亚贵、梁润萍、麦耀棠、李土球就涉案土地使用权转让给叶洪有、吴银彩的过程，以及确认支付款项的过程、效力作出确认，最后有该四人的签名及指模捺印，何亚贵、梁润萍、麦耀棠的落款日期为2018年12月23日，李土球的落款日期为2019年2月28日。收款明细确认书反映叶洪有、吴银彩支付涉案土地使用权款项188.5万元的明细，其中2007年9月28日向易小阳转账150000元，2007年9月29日向易小阳再次转账150000元，2009年7月17日向梁金娣转账510000元，2009年8月27日向梁金娣转账500000元。银行转账凭证反映了前述收款明细确认书中反映为转账的部分电汇凭证或受理往账凭证，且凭证均反映为补制回单，部分转账款的附加信息及用途注明为“往来”。出租合同、收据反映叶洪有与承租方签订的出租合同，落款日期为2014年4月21日、2016年4月25日。用水、用电清单及银行账户明细反映由中山市稔益供水有限公司出具的地址为贴边市场侧户名为梁润萍2009年1月至2017年11月的用水清单，由中山横栏供电分局出具的中山市横栏镇信佳建材购销部2011年1月至2013年12月的用电清单，以及叶洪有名下的银行账号流水情况。庭后叶洪有、吴银彩提交书面陈述，称2009年9月28日根据李土球、麦耀棠、何亚贵、梁润萍四人的指令，分二次转款101万元到梁金娣的账户；2009年11月，四人将涉案房地产的钥匙交付给其两人使用至今；2013年底四人将土地证件交给其两人；2016年发现涉案土地抵押至2012年底；2016年底李土球失踪；2017年12月李土球被公安机关抓获归案；2018年12月23日，李土球、麦耀棠、何亚贵、梁润萍出具土地转让确认书、收款明细确认书，同时其向四人支付了1.5万元转让款尾款。在审理过程中，本院依职权调取了叶洪有名下向易小阳、梁金娣转款的中山市农村商业银行账号53×××69的流水明细，并开庭传唤叶洪有、吴银彩两人到庭调查。在调查审理中，叶洪有陈述称：其与梁金娣比较熟悉，除涉案土地使用权交易之外，没有向梁金娣支付过其他款项，梁金娣也没有向其转账过款项，其名下的上述银行账号一直由其持有并使用，与李土球、麦耀棠也没有其他经济往来。本院依法向叶洪有、吴银彩、罗锡标出示调取的银行流水明细，由双方当事人互相质证。叶洪有、吴银彩确认银行流水明细的真实性，并主张梁金娣向其转账101万元是在向李土球购买第一块土地（非易小阳名下的土地）时因无法过户而导致其将购地款退回给其方。罗锡标确认银行流水明细的三性，认为叶洪有、吴银彩应该与梁金娣存在其他经济往来，从叶洪有、吴银彩提供的证据银行转账凭证，其转给梁金娣的汇款依据附加信息备注“往来”，涉案土地的交易额价值190万元，叶洪有、吴银彩与梁金娣之间的银行流水不符合正常的商事交易行为，其方认为叶洪有、吴银彩并未实际支付土地交易款。经查，叶洪有名下的中山市农村商业银行账号53×××69的流水明细反映未有2007年9月29日向易小阳转账150000元的记录；且该账户于2009年7月17日向梁金娣转账510000元后，梁金娣于2009年7月20日向叶洪有回款510000元；该账户于2009年8月27日再次向梁金娣转账500000元后，梁金娣于2009年8月28日向叶洪有回款500000元。庭审调查之后，叶洪有、吴银彩提交书面陈述，称回忆起2007年至2009年间，麦耀棠、李土球炒地，有几次麦耀棠向其借用上述银行账户走账，每次有进二个月，有时三个月，具体次数记不清，其中其分二次转账给梁金娣101万元的购地款，梁金娣再转回其账户，然后又转还银行贷款和其认识的冯凤英、林桂容账户，要求本院传唤麦耀棠出庭作证，并申请延期提供银行流水的证据。叶洪有、吴银彩未在其申请延长的期限内提交新的证据。另查明，何亚贵、梁润萍名下的位于广东省××××贴边村[土地证号：国（2007）易170187]的土地使用权曾办理了两次抵押登记，现均已注销，最后的不动产抵押登记为中国工商银行股份公司中山古镇支行作为抵押权人办理的粤房地他项权证中府字第0111012701号，该抵押登记于2011年9月5日办理，于2012年10月31日注销。本院认为，根据上述查明的事实可知，本案的争议焦点系两原告是否取得涉案土地使用权及地上建筑物的所有权亦或享有排除强制执行的民事权益。首先，关于两原告是否取得涉案土地使用权及地上建筑物的所有权问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案土地使用权仍登记在何亚贵、梁润萍名下，两原告尚未办理不动产物权变更登记，故两原告未取得涉案土地使用权及地上建筑物的所有权。其次，关于两原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然两原告提交了涉案土地使用权转让协议及履行的相关证据，但两原告关于土地使用权的转让过程、支付转让款、取得不动产权证的时间等陈述前后不一致，且对有关银行转账作虚假陈述，其提交的证据不足以证明已向第三人何亚贵、被告梁润萍支付了全部转让款，故本院对其主张不予采信。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，两原告依法应当承担举证不能的不利法律后果，原告的诉求没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告叶洪有、吴银彩的全部诉讼请求。案件受理费21900元，由原告叶洪有、吴银彩负担。如不服本判决，原告叶洪有、吴银彩、被告罗锡标、中国工商银行股份有限公司中山古镇支行、卢锦添、叶金转、中山市建城房地产有限公司、梁润萍、黄国星可以在判决书送达之日起十五日内，被告阮建周（YUEN,KINCHAU）可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  肖亚军审判员  方振华审判员  胡烽明二〇二〇年四月十五日书记员  叶 婷