河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初8520号原告：秦娟，女，1969年9月13日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：寇军荣，河南雷鸣律师事务所律师，执业证号14113199210847103。被告：孙建云，男，1963年12月16日出生，汉族，住邓州市。被告：孙博，男，1991年6月9日出生，汉族，住邓州市（系被告孙建云之子）。原告秦娟与被告孙建云、被告孙博为确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告秦娟及其委托诉讼代理人寇军荣，被告孙建云到庭参加了诉讼。被告孙博经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦娟诉称：2011年1月27日，原告秦娟与其丈夫马德会和被告孙建云签订合作建房协议，约定在孙建云之父孙永申的145㎡的宅基地上合作开发12层的商品房大楼，协议签订后，被告孙建云占用了原告自有7层楼房第一层约110㎡单元房。原告丈夫马德会去世后，2015年12月21日，原告秦娟再次与被告孙建云、被告孙博签订合作建房协议。2016年2月3日，邓州市城乡规划局批准在孙永申宅基地建设住宅（地上2F）196.65㎡，其实际建造3间2层楼房及一层地下室，故无法按照协议建商品房，在建房过程中所有花销均由原告支出。现要求：1、判决原告秦娟与被告孙建云、被告孙博签订的合作建房协议书无效；2、判决被告孙建云、被告孙博将位于南桥店一组三小北边原告自有7层楼房第1层约110㎡单元房返还给原告；3、判决被告孙建云、被告孙博返还原告建房投资款（具体数额待人民法院委托评估后确定）。原告秦娟为证明其主张，向本院提交如下证据：1、身份证一份，以证明其身份；2、以孙建云为甲方、秦娟和丈夫马德会为乙方签订的合作建房协议书一份，以证明第一份合作建房协议是秦娟及其丈夫马德会一起与被告订立的；3、以孙建云、孙博为甲方、秦娟为乙方重新签订的合作建房协议书一份，以证明原告的前夫马德会去世后，原、被告重新签订了合作建房合同；4、邓东集建（93）字02533号《集体土地建设用地使用证》一份，以证明被告提供的土地位于南桥店二组××南侧、土地使用权人为孙永申、土地面积145㎡；5、孙永申（孙建云之父）宅基地的照片一份，以证明合作建房前，孙永申宅基地上两间土瓦房中的一间已经全部倒塌，剩下的一间没有前墙和西墙，西北角用一根木棍支撑才没有彻底倒塌；6、原告秦娟与地邻毕中山签订的补偿协议一份，以证明原、被告联建的是商品房性质的高层大楼（即10层以上）；7、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)摘录一份，以证明住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅；8、邓规建字第411808012015205号《建设工程规划许可证》一份，以证明政府主管部门批准孙永申建设住宅（地上2F）196.65㎡；9、照片一组，以证明其按照政府规划在被告提供的土地上建造楼房二层（另有地下室一层）；10、孙建云、秦娟2019年11月25日吵架录音及文字稿一份，以证明被告孙建云因其售房而发生争吵，被告孙建云提出其建设投资9500元（包括地磅2500元、钢筋5000元、过年给秦娟2000元）；11、孙建云2019年12月10日与秦娟之女马蕊通话录音及文字稿一份，以证明孙建云给马蕊打电话，说秦娟因建房欠他钱并向秦娟要钱，孙建云在电话中称秦娟的欠款包括钢筋钱5000元、地磅钱2500元，房子钱他不管，房子也没有分。被告孙建云辩称：1、原告与其系夫妻关系，原告所投资的款项均有其一半，不存在返还房屋投资款的情形，2011年1月27日，原被告虽签订联建协议，但2015年12月21日又重新签订了合作建房，至建房时，原告与其已办理了结婚登记，亦未约定夫妻财产如何分配，应当按共同共有分配，无论原告签订的协议是否有效，投资的款项多少均有其一半，故不存在返还投资款的情形；2、其在原有的宅基地房屋里面居住，原告与其约定按1:3的比例给付，该110平方米房屋是与其原来的宅基地房屋互换，互换后原告仍应给其325平方米房屋，故该房屋不存在返还的情形；3、原告找人让其办理了孙永祥、孙永申的准建证，在得知建筑面积很少时，其与儿子孙博、中间人张云奎多次劝阻其继续施工，认为房屋一旦毁坏，便很难恢复原状，造成的损失，应由其本人承担，但原告置之不理，依然我行我素；4、被告孙博虽在合同上签名，但后期多次表示不再参与此事，在得知准建证出来后也极力劝阻，并表示解除合同，但遭到原告拒绝，故孙博不再承担任何责任。原告秦娟从第一次签合同到第二次签合同以及动工，我和我儿子孙博多次劝阻不让建房，原告秦娟不听，继续建房；我交给原告的土地未建房，原告的行为构成侵权，现交于我的110平方米房屋归我所有，并由原告秦娟办理房权证；2015年12月21日签的合同，是有我父亲的土地使用权重新签的合同，应为有效合同；在2016年2月3日，我拿到审批证，从孙永申、孙永祥审批建房图纸坐标位置上看，要建孙永祥的房子不能占道建房，经我多次劝阻，不能再在孙永申、孙永祥土地上建房子，原告秦娟不听，使所建房屋占道将近20平方米，按国家城市建设规划法有关规定，应立即拆除。被告孙建云为证明其主张，向本院提交下列证据：1、2011年1月27日签的协议书一份，以证明当时双方约定一楼110平方米房屋归其所有；2、2015年12月21日签的协议书一份，以证明现在应按合同约定1:3给我房子。被告孙博经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，未答辩亦未提交证据。原告秦娟提交的十一组证据，被告孙建云对证据1、2、3、4、8、9均无异议；对证据5有异议，三间房倒了两间房，还有一间厨房；证据6与我无关；对证据7不清楚；对证据10、11均有异议，少计算5000元。被告孙建云提交的两组证据，原告秦娟对两份协议真实性无异议；第二次协议约定已经把第一次的约定改变了。经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实：1993年4月16日，孙永申在南阁路××××145㎡宅基地获得邓东集建（93）字02533号《集体土地建设用地使用证》，孙永申去世后，此宅基地由其子即被告孙建云占有使用。2011年1月27日，原告秦娟与其丈夫马德会和被告孙建云签订合作建房协议书，约定在孙建云之父孙永申的145㎡的宅基地上联建房屋，协议签订后，被告孙建云占用了原告自有7层楼房第一层约110㎡单元房。原告丈夫马德会去世后，2015年12月21日，原告秦娟再次与被告孙建云，被告孙博签订合作建房协议书，该协议书主要载明“甲方：孙建云、孙博乙方：秦娟甲方位于邓州市古城东侧大沙坑处（南桥店居委会二组辖区门牌号××）有土地一处愿与乙方联建房屋。……一、甲方提供土地面积（土地证号002533）壹佰肆拾伍个平方米（145㎡）给乙方联建，房屋建成后，乙方给甲方房屋，房屋按土地面积比例1:3比例算，共计肆佰叁拾伍平方（435㎡）……二、承建时（土地纠纷），以及所有经济支出由乙方负责。……三、房屋未建起前乙方提供自己房屋北边一楼的房屋面积为120个平方归甲方使用……2015年12月21日”。2015年1月12日，原告秦娟为甲方、地邻毕中山为乙方签订协议一份，该协议主要载明“因甲方建商品房大楼，直接影响了乙方房子安全利益，……一、甲方建设属于商品房性质……四、甲方建设属于高层大楼……六、甲方自愿付乙方现实补偿费叁万元整……”。2016年2月3日，邓州市城乡规划局批准在孙永申宅基地建设住宅（地上2F）196.65㎡，原告实际建造3间2层楼房及一层地下室。2020年4月21日，原告秦娟在第二次开庭后向本院提出对争议的标的物进行工程造价鉴定的申请，被告孙建云称原告在第一、二庭审中均未提出申请，现在其不同意原告提出的工程造价鉴定申请。另查明，原告秦娟与被告孙建云与2016年1月7日登记结婚。因原、被告双方争议为较大，调解不获成立。本院认为，原告秦娟与被告孙建云在协议中虽未明确写明联建楼层，但依据原被告双方房屋分配方案以及原告与毕中山所签订的协议可以认定原被告双方联建房屋应属开发性质。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”及第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该副国有土地的使用权方可有偿出让”之规定，在城市规划区内的集体所有土地上进行房地产开发的，必须先将集体所有土地征收为国有土地后，依法取得国有土地使用权的情况下才能进行房地产开发经营。本案中案涉土地系孙永祥的宅基地，土地性质是集体建设用地，至今没有经依法征用转为国有土地，故原被告之间签订的合作建房协议违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。原告秦娟在第二次庭审结束后针对案涉标的物向法庭提出工程造价鉴定申请，被告孙建云称原告在第一、二庭审中均未提出申请，现在其不同意原告提出的工程造价鉴定申请。原被告现处于夫妻关系存续期间，本院认为该部分纠纷，当事人之间可以另行处理。关于原告要求被告孙建云、被告孙博返还自有7层楼房第1层约110㎡单元房的请求，因与上述纠纷属于统一整体，应一并另行处理。被告孙博经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，是其权利的自由处分，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条及第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及第一百五十三条之规定，判决如下：一、原告秦娟与被告孙建云、孙博于2015年12月21日签订的协议无效；二、驳回原告秦娟的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告秦娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  司明辉人民陪审员  汤晓龙人民陪审员  胡培辛二〇二〇年四月二十八日法官助理代小丽书记员康京业