江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5172号上诉人（原审原告）：江苏金阳光大酒店有限公司，住所地江苏省沭阳县迎宾大道北侧。法定代表人：张学军，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：房茂新，男，1962年8月18日生，住江苏省沭阳县。原审被告：江苏弘盛文化产业有限公司，住所地江苏省沭阳县迎宾大道东首软件产业园A栋大厦18楼北面。法定代表人：丁海鸿，该公司总经理。上诉人江苏金阳光大酒店有限公司（以下简称“金阳光酒店”）与被上诉人房茂新、原审被告江苏弘某文化产业有限公司（以下简称“弘某公司”）排除妨害纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初20606号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金阳光酒店上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决中认定弘某公司已取得对涉案楼房的处分的权利，租赁合同合法有效，房茂新没有对金阳光酒店物权造成侵害，属事实认定错误，理由如下：1.首先，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案金阳光洒店的产权登记在金阳光酒店名下，因此金阳光酒店的所有权能只属于金阳光酒店。另外依相关规定“处分权”是财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利，处分权是所有权四项权能的核心，是财产所有人最基本的权利。因此，金阳光酒店的处分权也只能由金阳光酒店行使。2.其次，依据《中华人民共和国公司法》的相关规定，金阳光酒店是经合法登记的公司法人，拥有独产的财产。金阳光酒店是属于公司的资产，依法应由公司的董事会、股东会代虚拟的法人行使、保管和处分。弘某公司基于增资扩股成为金阳光酒店公司的股东，对金阳光酒店公司享有的是股权，相应享有的是从金阳光公司获得经济利益，并参与经营管理的权利。而弘某公司作为股东将公司所有的资产金阳光酒店以自己的名义签订合同出租给房茂新，弘某公司的行为既未得到金阳光酒店同意，也未得到金阳光酒店委托授权，依法属于无权处分行为，因此其所签订的租赁合同无效。3.再者，房茂新租赁金阳光酒店之前，弘某公司是与金阳光酒店签订了增资扩股协议、设立沭阳优享商贸有限公司开设超市，占有、使用金阳光酒店是沭阳优享商贸有限公司，也不是弘某公司，弘某公司最多也只能算对金阳光酒店拥有使用权，并不具有法律意义上的处分权。且金阳光酒店的工商登记等公示信息均可证明弘某公司只是金阳光酒店的大股东，弘某公司法定代表人在金阳光酒店并无任何职务，一审法院以房茂新伪造的金阳光大楼交接单、及空白的伪造的住所无偿使用证明等证据来认定弘某公司对享有金阳光大楼处分权，并拥有出租的权利，可以代表金阳光酒店签定租赁合同，这完全是一审法院法官违背事实和法律所作出的错误判决！综合以上几点理由，对金阳光酒店的所有权属于绝对物权，弘某公司从未取得过对金阳光酒店的处分权，租赁合同应认定无效，房茂新基于无效的租赁合同非法占有了金阳光酒店，依法应当返还原物并支付占用期间的费用。二、一审法院审理中存在多处程序错误。1.一审判决中提及的证据：金阳光大楼的交接单、住所无偿使用证明、弘某公司成立的江苏弘某文化工美产业示范区的请示。首先该些证据是一审中另案被告提交，并非本案房茂新提交，其次金阳光酒店在一审质证时提出交接单及证明系他人伪造，所盖印章并非金阳光酒店的公司公章，一审法院在没有其它证据证明的情况下，直接采信该证据作为认定事实的依据，是违反法定程序的。2.一审庭审中李某作为一个旁听者，既非一审双方当事人，又不是本案证人，一审法官在庭上直接对其发问，并作为认定事实的证据，违反民事诉讼程序。被上诉人房茂新二审未作辩称。原审被告弘某公司二审未发表意见。金阳光酒店向一审法院提出诉讼请求：1.判令房茂新停止侵害金阳光酒店所有的位于沭阳县房屋的所有权，立即腾出上述房屋，不得影响金阳光酒店正常使用；2.判令房茂新赔偿金阳光酒店占用费暂计10万元（按同地段租金标准150万元/年计算至实际腾房之日止）。一审法院查明事实：金阳光酒店于2005年3月22日设立，股东为方卓君，住所地沭阳县北侧，自建一栋六层楼房。2016年7月，金阳光酒店与弘某公司签订《增资扩股协议》，约定金阳光酒店注册资本由1133万元增加到5500万元，弘某公司入股金阳光酒店，认缴出资4367万元，方卓君认缴出资1133万元。后金阳光酒店对公司章程进行修改并向公司登记机关办理变更登记。2016年7月20日，金阳光酒店与弘某公司对金阳光酒店的财产进行交接，双方签订金阳光大楼交接单，约定因江苏弘某文化产业有限公司收购江苏金阳光大酒店有限公司，现将江苏金阳光大酒店有限公司所有物品交接于江苏弘某文化产业有限公司，交接物品清单见附件。2016年7月25日，弘盛公司向沭阳县委、县人民政府提交关于成立江苏弘某文化工美产业示范园的请示，请示主要内容包括：项目简介，项目建设内容及规模、项目开发建设模式及进度等。本项目将原江苏金阳光大酒店有限公司改建成江苏弘某文化工美产业示范园，大楼建筑面积12800平方米……。项目拟于2016年7月－2017年12月完成对原金阳光大酒店的改造，目前已完成对金阳光大楼的收购手续，大厦的策划、招商方案等已准备……。2016年8月30日，江苏省沭阳县发展和改革局作出沭发改备案[2016]112号文件，同意江苏弘某文化产业有限公司将沭阳迎宾大道北侧原金阳光大酒店改建为江苏弘某工美产业园。此后，金阳光酒店门前写着“弘某集团”字样，门头上写着“弘某工美产业园”字样，院内也随处可见有关宣传“弘某工美”的内容。2017年9月1日，房茂新（甲方）与弘某公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将坐落于沭阳县迎宾大道82号三楼KTV、五楼办公室房屋租赁给房茂新用于商业经营，租赁期限自2017年9月1日至2021年8月30日，租金每年45万元；因弘某公司欠承租人180万元，双方协商以该欠款冲抵每年度的租金；乙方及其代理人承诺弘某公司为金阳光公司的股东，占该公司79.4%，乙方确保对金阳光公司财产有权租赁。乙方委托代理人杨某在合同落款处签字，并加盖弘某公司合同专用章。后房茂新入住涉案租赁场所并开展经营活动。一审另查明：弘某公司未按照增资扩股协议全面履行出资义务。现金阳光酒店以房茂新侵害其合法权益为由，诉来一审法院要求处理。本案一审的争议焦点为：1.弘某公司是否实际占有金阳光大酒店相关房屋；2.房茂新、弘某公司之间签订的租赁合同是否为弘某公司的真实意思表示，该合同效力如何确定；3.金阳光酒店要求房茂新腾退房屋并赔偿损失的诉讼请求是否应予支持。关于第1个争议焦点。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，金阳光酒店与弘某公司签订的增资扩股协议合法有效。弘某公司已依约履行部分出资义务，成为金阳光酒店的控股股东。在一审法院同时审理的（2017）苏1322民初20607号金阳光酒店与程某、弘某公司排除妨害纠纷一案审理过程中，程某提供的金阳光大楼交接单、弘某公司《关于成立江苏弘某文化工美产业示范园的请示》、江苏弘某工美产业示范园《关于在弘某工美产业示范园开展广场活动及更新门头字样的请示》、金阳光大楼照片、弘某工美产业示范园在金阳光大楼的开业典礼、相关新闻两份光盘等证据，能够互相印证，充分证明金阳光酒店已将金阳光大楼及附属设施交付与弘某公司，并将金阳光大酒店改建为江苏弘某工美产业园的事实。另外，弘某公司还在金阳光大楼门前写着“弘某集团”字样，在门头上写着“弘某工美产业园”字样，院内也随处可见有关宣传“弘某工美”的内容。综合以上事实，足以证明弘某公司已取得了对涉案楼房的占有、使用、处分的权利。弘某公司及金阳光酒店均主张弘某公司未曾占有使用涉案房屋，明显与事实不符，亦有违诚信原则，一审法院不予采纳。关于第2个争议焦点。一审法院认为，房茂新、弘某公司对金阳光酒店提供的房茂新、弘某公司之间于2017年9月1日签订的租赁合同复印件的真实性无异议。弘某公司辩称，该合同签订时公司法定代表人丁海鸿因涉嫌刑事犯罪已经失联，合同上弘某公司所盖的合同章的时间是公司印章已经失控时，弘某公司没有授权委托杨某出租金阳光大楼，该合同并不是弘某公司的真实意思表示。弘某公司提供的《撤销授权委托书》中“2017年8月25日，江苏弘某文化产业有限公司、江苏弘某工美产业园有限公司出具《授权委托书》：兹授权杨某全权处理江苏弘某文化产业有限公司的一切事务”的内容，结合金阳光大楼照片等证据，能够互相印证，充分证明房茂新有理由相信弘某公司已实际取得了对涉案楼房的占有、使用、处分的权利，杨某具有出租涉案楼房的权利，且该租赁合同上加盖有弘某公司的合同专用章，故一审法院对弘某公司的相关辩解不予支持。综上，一审法院认为，房茂新、弘某公司之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，弘某公司将其占有使用的涉案房屋出租给房茂新并无不当，租赁合同合法有效。关于第3个争议焦点。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。金阳光酒店提供的涉案房屋的房产证、土地使用权证及平面图仅能够证明其对涉案房屋享有所有权。金阳光酒店提供的公告及其照片不能充分证明其何时张贴发布公告，金阳光酒店提供的鉴定意见通知书复印件、李某与房茂新的微信聊天记录等证据，均不能达到其证明目的，一审法院对上述证据效力不予认定。本案中，房茂新占有使用涉案房屋有合法依据，即其与弘某公司签订的租赁合同，且自身不存在过错，并不构成对金阳光大酒店物权的侵害。综合全案，可以看出弘某公司违反增资扩股协议约定的出资义务，金阳光酒店欲收回已交付的楼房，是导致本案纠纷的根本原因。如弘某公司的违约行为给金阳光酒店造成损失，金阳光酒店可依据增资扩股协议的约定向弘某公司主张权利。金阳光酒店越过其与弘某公司签订的增资扩股协议，以侵害物权为由直接要求房茂新腾退房屋并赔偿损失的诉讼请求于法无据，一审法院依法不予支持。金阳光酒店申请撤回对弘某公司的起诉，系对其民事权利的处分，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回江苏金阳光大酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，由江苏金阳光大酒店有限公司负担。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。具体到本案，弘某公司与房茂新于2017年9月1日签订的租赁合同加盖了双方公章，且有弘某公司委托代理人杨某签字确认，应认定为双方真实意思表示，且租赁合同并无上述法定无效情节，根据金阳光大楼交接单等证据，亦可以认定弘某公司已经取得了对涉案楼房的占有、使用、处分的权利，故应认定租赁合同为合法有效。房茂新基于租赁合同占有使用涉案房屋具有合法依据，对金阳光酒店请求排除妨害并赔偿损失的诉讼请求不应予以支持。至于本案涉及的金阳光大楼交接单证据，该证据加盖了金阳光酒店和弘某公司公章，金阳光酒店工作人员李某以移交人身份在交接单上签字确认，李某一审亦到庭陈述交接单上李某的名字是其本人所签，故可以认定金阳光大楼交接单的真实性，一审相关认定并未违反法定程序。李某的身份是金阳光酒店工作人员，为查明事实，一审对李某进行询问并将询问内容记入笔录，作为认定案件事实的依据，亦未违反法定程序。综上，上诉人金阳光酒店上诉理由均不能成立。原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人江苏金阳光大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  覃卫东审判员  庄云扉二〇二〇年四月一日书记员  沈飞耀