海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初1080号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司。住所地：海城市碧桂园2期133#楼北侧物业用楼201室。负责人：周晓光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇，该公司副经理。委托诉讼代理人：于淼，该公司副主管。被告：李XX，男，汉族，1988年1月10日出生，住所地：海城市。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司诉被告李XX物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨春旭独任审判，于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王宇、被告李XX到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月15日，海城市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《海城碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对海城碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年6月15日购买海城碧桂园观澜、滨河北路-498号楼-1-204商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《海城碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月30日前向原告支付物业服务费137.74元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2015年7月开始拖欠原告物业服务费，至2019年5月拖欠的款项已经达20017.21元。原告于2019年5月31日向被告发出《物业服务费催缴通知书》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2019年5月的物业服务费共计人民币6473.78元及支付违约金费用13543.43元，共计20017.21元，并承担本案的全部诉讼费用。被告李XX辩称：碧桂园物业有限公司，该小区物业由开发商定的，当时物业公司不具有法人资格，根据当时的物业管理条例，经营物业管理公司需要具有法人资格，所以承担该小区物业是违规承包经营。其物业营业执照是写的物业咨询服务而不是管理服务，所以是违规承担小区服务工作。根据管理条例，企业经营范围有前置或后置备案许可需要经过相关主管部门备案或者审批，物业管理服务需要为备案项目，该物业管理公司未向海城物业管理部门进行备案，而对业主宣称其为一级物业管理服务，存在虚假宣传。在园区管理期间，园区绿化不合格，违建现象频发，时任经理已经被碧桂园总公司进行处理。经查询海城市人民政府网站，有物业的园区，物业违建第一责任人，其在承包园区物业期间服务和管理不够完善给园区业主造成损失。园区使用的微信×××登入业主的账号已经被停用，而且物业对业主账户不公开，本人经与部分园区工作人员了解其在公司劳务报酬不缴纳保险社保，其多为社会退休老年人员，有视频为证，每年未向业主公开物业资金使用用途，物业只向保安缴纳保险其他人员均为社会退休老年人员。根据物业合同相关规定，物业从事相关服务，需要配备绿化师等专业人士。综上碧桂园以不符合身份的身份主体从事物业也没有符合相关物业要求的从业人员，给园区管理期间造成损失，本人对物业费标准不认可，且楼下就有违建现象对本人生活有影响。经审理查明：被告系碧桂园小区业主。2013年6月15日，广东碧桂园物业服务有限公司海城分公司与被告签订碧桂园前期物业服务合同一份，约定被告房屋为海城碧桂园观澜滨河北路-498号楼-1-204商品房，本小区物业收费标准为按建筑面积每月1.3方米收费，被告应当于每月30日前向原告支付物业服务费,并约定逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。现原、被告均认可房屋面积105.95平方米。另查，被告拖欠从2015年7月至2019年5月的物业费共计6473.78元（1.3元/平方米/月×105.95平方米×47月）。再查，广东碧桂园物业服务有限公司海城分公司于2019年6月21日经核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司。以上事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：海城市碧桂园前期物业服务合同，物业服务费催交函、变更登记通知书、照片和视频。上述证据，经庭审质证和本院审查，所证事实足资认定，本院依法采信。本院认为：依法成立的合同，合法有效。原、被告签订的物业服务协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。按照合同约定的服务内容和质量要求，原告为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务，被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，即应交纳物业费，故本院对于原告主张被告自2015年7月-2019年5月的物业费6473.78元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，被告拖欠物业费原因系对物业服务不满，并非恶意拖欠物业费，且原告所提供的物业服务仍有改善空间，故本院对原告要求被告给付利息的诉讼请求不予支持。关于被告辩称物业公司不具有法人资格、是违规承包经营一节，分公司虽然不具备独立的法人资格，但是依照法律的规定进行登记，取得了营业执照，具备了经营资格，可以以自己的名义签订合同，故原、被告之间签订的合同合法有效，应按照合同约定履行各自义务，同时原告已经实际上提供了物业服务，被告亦接受了物业服务，故被告应支付相应物业费。关于被告辩称物业管理公司未向海城物业管理部门进行备案一节，因其未提供相应证据且不属于本案审理范围，故本院不予支持。关于被告辩称经营范围不符一节，根据原告的营业执照显示经营范围为：为隶属企业开展经营业务提供服务及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维护服务、绿化养护及管理服务、物业租赁……显见系原告提供的服务服务，在其经营范围之内，故对被告的辩称本院不予支持。关于被告称原告物业服务不到位的主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告不缴纳物业费的行为，不利于小区整体物业管理，故本院对被告该项辩解不予支持。关于被告辩称服务、对其生活有影像一节，碧桂园物业海城分公司亦提出了照片，用以证明进行了各项服务，从现有证据看，不能认定碧桂园物业海城分公司服务质量不到位。关于被告辩称服物业费账户不公开一节。案涉前期物业协议约定物业费采取包干制。根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条“物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期如实公示并接受业主监督和业主委员会核查。”之规定，故碧桂园物业海城分公司不存在违法之处，故本院对被告该项辩解不予支持。关于被告辩称小区存在违建一节，违建系业主的违规行为，碧桂园物业负有提示，报告，阻拦的职责，但物业公司不具有强制权利，故其仅能告诫、劝阻，故应当认定其已经尽到基本义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李XX于本判决生效后10日内给付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司物业服务费6473.78元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告李XX承担25元，由原告承担125元，此款原告已垫付，被告李XX在履行此判决时加付25告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。提交上诉状及副本时应一并预交上诉案件受理费。审判员  杨春旭二〇二〇年四月二十七日书记员  侯 旭