浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终145号 上诉人（原审原告）：陶健平，男，1973年7月8日出生，汉族，户籍所在地浙江省缙云县，现住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：吕华兴，浙江丽阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李爱玉，女，1955年5月1日出生，汉族，户籍所在地浙江省缙云县，现住浙江省缙云县。 被上诉人（原审被告）：吕仕琴，男，1955年3月8日出生，汉族，住浙江省缙云县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋土福，浙江民晖律师事务所律师。 上诉人陶健平因与被上诉人李爱玉、吕仕琴房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院（2019）浙1122民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人陶健平上诉请求：撤销（2019）浙1122民初3665号民事判决，发回重审，或依法改判支持上诉人一审诉请。事实和理由：一、一审判决对（2019）晟函字第1号律师函不予认定是错误的。该律师函是由浙江晟耀律师事务所出具，并不是“原告单方所为”，而是律所第三方所为，该函依据双方当事人以《定金收条》名义形成的房屋买卖框架协议为基础形成，内容可以与《定金收条》的内容相互印证，客观真实，合法有效，依法应当予以认定。该律师函从另一个角度证明了上诉人买房的诚意，也反证被上诉人悔诺违约的事实。二、一审判决认定“现双方在签订正式房屋买卖合同过程中，就房屋总价款、付款方式等事项产生分歧，导致双方未能签订房屋买卖合同，双方均无违约行为”，属认定事实错误。本案中，导致房屋买卖合同不能签订的根本原因在于被上诉人悔诺违约。《定金收条》签订后，随着二手房市场价格节节攀升，被上诉人对卖房利润的预期也不断提升。为了实现心理预期，被上诉人不惜“悔诺违约”。一审判决所认定的内容均是被上诉人为自己不履行《定金收条》约定义务所找的借口和托辞。正式的房屋买卖合同本应是先约定房屋的价款及付款方式后再签订，房屋价款和付款方式在《定金收条》中已明确约定。《定金收条》正是签订正式房屋买卖合同前双方所达成的框架合同。如被上诉人不改变约定的房屋价格，没有故意违约，正式房屋买卖合同也应该已经签订。第二次付款也已经完成。因为当时双方口头约定，第二次付款时间就定在正式合同签订之日。至于第四层部分违建面积补规划事宜，在签订《定金收条》时双方就已明确约定，由被上诉人负责办理。如能补办规划审批手续，房屋面积按实有面积计算。如不能补办规划审批手续，房屋面积按证载面积计算。被上诉人至今还未按《定金收条》的约定办理补规划审批手续，就以种种理由改变房屋出售价格。一审判决认定《定金收条》“客观真实”“合法有效”的同时，又认为“根据现有的证据，不能认定两被告存在违约行为”，认定自相矛盾。《定金收条》系双方对房屋买卖的真实意思表示，并对房屋价款、面积计算、付款方式、付款条件达成一致，形成了房屋买卖框架协议；且上诉人已实际支付定金15万元作担保，内容真实、合法有效。但被上诉人寻找各种理由和借口，拒不履行约定义务，依据《合同法》规定和双方约定，应当适用定金罚则，依法判令被上诉人双倍返还定金。上诉人自始至终表示愿意按《定金收条》约定的价款继续购买，被上诉人不愿意按《定金收条》约定价款出售，依据《民法总则》诚实信用原则，恳请人民法院依法督促被上诉人按《定金收条》的相关约定，全面履行约定义务，继续完成房屋买卖事宜。 被上诉人李爱玉、吕仕琴共同答辩称，一、案涉《定金收条》的实质是上诉人与被上诉人之间关于房屋买卖的“预约合同”，双方所约定的定金系属“立约定金”。案涉《定金收条》的实质是对双方日后将要签订的正式《房屋买卖合同》条款的预先谋划和设定，具备预约合同的基本构成要件。本案上诉人陶健平与被上诉人签订的《定金收条》从设定“立约定金”担保的事实反映出双方均预备在将来一定期限内签订正式《房屋买卖合同》的意愿，且双方在诉讼过程中也确认预备将来签订正式《房屋买卖合同》，上诉人在上诉状中也明确认为该《定金收条》系“房屋买卖的框架协议”，目的在于订立正式《房屋买卖合同》。由此可见，双方经过协商已就房屋买卖达成了部分合意。从《定金收条》的约定可以看出案涉定金并非担保《房屋买卖合同》的履行，而是担保《房屋买卖合同》的订立，本案的15万元定金应当属于“立约定金”范畴。二、《房屋买卖合同》至今无法签订，系因双方就《定金收条》中有关“未决条款”不能协商一致，而非被上诉人方恶意违约的结果。本案双方在《定金收条》中虽对双方身份情况、标的物情况、价款以及定金担保等事项进行了初步约定，但对买卖房屋的计价面积、买卖价款及支付等事宜尚需进一步磋商确定。对于诸如此类“未决条款”，经双方多次协商仍不能达成一致，从而导致了《房屋买卖合同》至今无法签订。被上诉人的行为既非违约也不属于恶意磋商，因为“补办规划审批”直接涉及买卖房屋计价面积、买卖价款的确定，“楼层分割登记办证”直接影响价款的支付时间的确定，故被上诉人对此提出进一步磋商要求并不等于放弃签约，上诉人也不能证明被上诉人就此提出磋商要求就是为了拒绝签约，故上述“未决条款”经双方多次协商仍不能达成一致，并非被上诉人违约所致。三、上诉人诉请“双倍返还定金”缺乏依据。案涉定金系属“立约定金”，《房屋买卖合同》至今无法签订，系因双方就《定金收条》中有关“未决条款”不能达成一致，而非被上诉人方进行恶意磋商的结果。在不能归责于一方当事人的情况下，既不能适用没收定金的规则，也不应适用定金罚则。四、上诉人明显混淆了“预约”义务与“本约”义务。上诉人称被上诉人不履行《定金收条》所约定的“补办规划审批”、“楼层分割登记办证”及“交付房屋”义务，是“违约悔诺”行为，上诉人并没有正确认识双方当时尚属预约合同关系、并处于“本约磋商、缔约阶段”而非“本约履行”阶段，从而将本属《房屋买卖合同》签订后“本约履行”层面的义务，与“预约”层面的“磋商、订约”义务互相混同，故而得出被上诉人“不履行义务”“违约悔诺”的结论。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，请求依法驳回上诉、维持原判。 上诉人陶健平向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告李爱玉、吕仕琴双倍返还给原告定金合计30万元；2.本案诉讼费由被告李爱玉、吕仕琴承担。 一审法院认定事实：被告李爱玉与被告吕仕琴系夫妻关系。被告吕仕琴系位于缙云县房屋登记的权利人，共有人为被告李爱玉。该房屋载证建筑面积为200.24平方米，共四层，第四层部分建筑面积未上证。2019年3月15日，原、被告签订《定金收条》一份，载明了被告收到原告用于购买缙云县五云街道寺后路中巷116号房屋定金15万元，并约定：若证载建筑面积≥225平方米或≤235平方米，按230平方米乘以1.1万元／平方米计算房屋成交总额；若证载面积大于235平方米，大于235平方米部分面积按1.1万元／平方米计算多于部分的房价；若证载面积少于225平方米，少于225平方米部分面积按1.1万元／平方米计算减少部分的房价；此房价不受今后房价的影响，以现定价为准；该房地产交易定金为15万元，适用定金罚则（付房款时定金抵房款，双方在约定的期限内，双方均不得反悔，若原告反悔则所付定金作为违约金给被告没收，若被告反悔应退还原告所付定金并赔偿原告同等于该定金的违约金）；付款方式采用下列方式：第二次付款为除定金外85万元，第三次付款为75万元，于办理好补规划手续并办理好本户每层的不动产权证时支付，并将房屋交付给原告；第四次付款为45万元，于办理好每层的不动产权证三个月内支付；房屋尾款30万元，于办理好每层的不动产权证六个月内支付等内容。同日，原告向被告支付了定金15万元。签订《定金收条》后，原、被告双方多次协商签订正式房屋买卖合同，但因房屋总价款、付款方式等方面事宜未协商一致，导致双方至今未签订正式房屋买卖合同。 一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，该案主要争议焦点在于：1.关于《定金收条》的效力；2.两被告是否存在违约。关于争议焦点1，该院认为，《定金收条》系原、被告亲自在上面签字捺印，内容不违反法律法规的强制性规定,且原告已实际支付定金15万元，故《定金收条》合法有效。两被告提出《定金收条》应为无效的意见，缺乏依据，该院不予采纳。关于争议焦点2，该院认为，根据法律规定,因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立,双方当事人约定有定金条款的,应当适用定金罚则。本案中，《定金收条》系双方对房屋买卖的意思表示,并以定金作担保,但由于未正式签订房屋买卖合同,双方仍可就交易的具体事项继续协商。因案涉房屋第四层有部分建筑面积没有规划审批手续，根据《定金收条》的约定，该面积是否能够补办规划审批手续将导致房屋总价款的变化以及约定的付款方式的变化，且在《定金收条》中双方关于“双方在约定的期限内，双方均不得反悔……”及第二次付款金额何时支付、补办规划审批手续的时间等方面均未作具体约定。现双方在签订正式房屋买卖合同过程中，就房屋总价款、付款方式等事项产生分歧,导致双方未能签订房屋买卖合同，双方均无违约行为。故根据现有的证据，不能认定两被告存在违约行为。综上，结合本案的实际情况，因双方已无继续签订房屋买卖合同的可能，该院对原告要求被告返还定金15万元的诉讼请求，予以支持；因双方均无违约行为，该院对原告要求被告根据定金罚金进行赔偿的诉讼请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告李爱玉、吕仕琴于该判决生效之日即返还给原告陶健平定金15万元。二、驳回原告陶健平的其他诉讼请求。一案案件受理费5800元，减半收取计2900元，由原告陶健平负担1450元，被告李爱玉、吕仕琴负担1450元，两被告负担的费用限该判决生效之日即向该院缴纳，逾期该院将强制执行。 二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审认定的一致。 本院认为，上诉人主张律师函属于第三方出具的材料，但该律师函系浙江晟耀律师事务所受上诉人委托出具，故原审判决认定律师函内容系上诉人单方所为并无不当。对案涉定金属于立约定金双方均无异议，立约定金是为主合同的订立而签订的从合同，计付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，双方签订《定金收条》后并未签订相应的房屋买卖合同，上诉人主张系被上诉人毁约不签订买卖合同，并要求被上诉人继续履约完成房屋买卖。经审查，根据《定金收条》内容，因案涉房屋在双方协商房屋买卖时涉及未办理产权证部分面积，故其约定的房屋成交价格系与该部分面积是否能进行相应产权登记相关，且关于付款方式等内容在《定金收条》中也未具体明确，需在相关产权确定的基础上进一步协商买卖事宜。现该部分产权登记并未按双方签订《定金收条》时的预期办理，双方又不能就现有房屋成交价格达成一致合意，导致不能签订房屋买卖合同，根据前述情形，未能签订房屋买卖合同并非被上诉人违约所致，原审判决未予支持上诉人请求双倍返还定金的诉请并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人陶健平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金红萍 审 判 员 汤丽军 审 判 员 刘 斐 二〇二〇年四月九日 代书记员 叶东望