河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初76号原告：王淑娟，女，1988年4月18日出生，汉族，住郑州市金水区，系死者黄海燕之妻。原告：黄馨，女，2017年8月3日出生，汉族，住址同上，系死者黄海燕之女。原告：黄鑫晟，男，汉族，2019年3月8日出生，汉族，住址同上，系死者黄海燕之子。原告黄馨、黄鑫晟的法定代理人王淑娟，系原告黄馨、黄鑫晟的母亲。原告：孙玉英，女，1949年12月30日出生，汉族，住河南省沈丘县，系死者黄海燕之母。以上四原告的共同委托诉讼代理人罗焕焕，大沧海律师事务所郑州分所律师。以上四原告的共同委托诉讼代理人苏世豪，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。被告：马玉华，女，1983年6月22日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告王淑娟、黄馨、黄鑫晟、孙玉英与被告马玉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王淑娟、黄馨、黄鑫晟、孙玉英的共同委托诉讼代理人罗焕焕到庭参加诉讼，被告马玉华经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王淑娟、黄馨、黄鑫晟、孙玉英向本院提出诉讼请求：1、依法确认黄海燕与被告马玉华签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》于2018年10月15日解除；2、依法判令被告向原告支付违约金186000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月2日，黄海燕（甲方卖房）与马玉华（乙方买方）、郑州安佳房地产营销策划有限公司（居间方丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：黄海燕将其位于龙湖镇阳光大道36号北侧德丰卡伦3号院2单元1101号房屋出售给马玉华，房屋面积：108.61平米，合同约定房屋成交总价为93万元，付款方式：甲乙双方同意使用按揭贷款的方式付款，乙方应在合同签订后10日内到银行办理所有按揭手续并缴纳相关费用后申请银行按揭。黄海燕依据合同约定于2018年7月3日将房屋钥匙交付给马玉华使用，被告却以银行利息高或中介费用高等诸多理由迟迟不履行合同义务，2018年10月15日黄海燕委托律师向被告发送律师函，被告仍然无动于衷，被告的行为表明其不履行房屋买卖合同的义务，构成根本违约，依据《房屋买卖合同》第十一、十二条的约定，黄海燕有权解除合同，并要求被告支付购房总价款20%所谓违约金。黄海燕与王淑娟系夫妻关系，婚后育有长女黄馨，长子黄鑫晟，孙玉英系黄海燕母亲，黄海燕于2019年2月26日因病去世。综上，原告为维护合法权益，现特向贵院提起诉讼，望贵院查清事实，判如所请。被告马玉华未到庭应诉，也未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月2日，黄海燕（甲方卖方）与马玉华（乙方买方）、郑州安家房地产营销策划有限公司(居间方丙方)签订《房屋买卖合同》一份,将黄海燕所有的位于龙湖镇阳光大道36号北侧德丰.麦卡伦3号楼2单元1101号房屋出售给马玉华，合同主要约定：“第二条、成交总价为930000元整。第三条、居间费用：乙方应在本合同签订时向丙方支付居间费用人民币10000元，代办费20000元，向甲方支付定金人民币100000元。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。甲方自本合同签订时将售房保证金或房屋所有权证交丙方保管，作为对房子的真实性提供担保。定金在房管局过户当天自动转为房产首付款。第四条、付款方式：甲乙双方同意使用按揭贷款的方式付款。第九条、房屋交付：甲方在收到定金时将房产交付乙方居住和使用。第十一条、贷款事宜：如乙方采用银行按揭贷款方式付款，则房屋过户后，乙方应按银行工作人员或丙方通知时间10个工作日内按约定按时办理抵押登记签字和贷款手续，若乙方在10个工作日届满未履行义务，次日起每逾期一日，乙方应当向甲方支付本合同约定的总房款千分之五违约金的赔偿，若逾期30天仍不履行，甲方有权解除合同，乙方应当承担房屋交易过程中所发生的全部费用。第十二条、甲、乙双方需按丙方要求积极办理相关事项：房屋买卖过程中甲、乙双方应积极协助配合丙方办理相关事宜，具体事务以丙方通知时间为准，丙方通知后，双方应按时到场，因特殊情况且与丙方沟通丙方另定时间的除外。任何一方不履行本合同约定义务，至本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则、或要求对方支付该房产总价款的20%的违约金，双方均理性的认为，该违约金计算标准非常合理，不存在法律法规上规定的过高情形。违约方需向丙方支付2%的佣金。第十四条、补充条款：”等内容。黄海燕、马玉华及其代理人时德力均在合同上签字并摁手印，郑州安家房地产营销策划有限公司在合同上加盖合同专用章。2018年7月3日，上述三方又签订补充协议一份，内容为：“经甲、乙、丙三方平等协商，一致同意将三方所签买卖合同形成如下协议：1、经甲乙双方友好协商，甲方收到定金款交房；2、经甲乙双方友好协商，甲（此处笔误应为乙）方自签订合同后30日内再支付拾万元整首付（此不等同订金部分）；3、该协议有且仅有一份，甲乙双方均同意由丙方代为保管；4、甲乙双方均理性认为此协议合理、有效，单方面非不可抗因素违约自愿承担等同甲、乙、丙所签买卖合同的违约责任；5、双方约定拾万订金中捌万为正常首付款交付，首付款总数为叁拾叁万以上￥330000”。《房屋买卖合同》及补充协议签订后，马玉华于2018年7月3日向黄海燕支付定金20000元，房款80000元，于2018年8月2日支付房款50000元，于2018年9月5日支付房款50000元，于2018年10月22日支付房款30000元，以上共计230000元。黄海燕于2018年7月3日将涉案房屋钥匙交付给马玉华，后马玉华对房屋进行了装修并入住。2018年9月21日、2018年10月8日、2018年10月9日、2018年10月810日，黄海燕向马玉华之夫时德力通过微信发送信息，主要内容：黄海燕一切手续备好，时间排好，随时配合过户工作，对因为一切原因引起的拖延及过户拖延时间过长引起的一切后果，黄海燕无责任。根据合同约定，鉴于马玉华女士一再违约与恶意拖延，黄海燕已经向法院起诉，要求马玉华承担失信违约造成的财产及相关损失。2018年10月15日，黄海燕委托河南振山律师事务所出具一份《关于按揭贷款事宜的函》，2018年10月20日通过中国邮政物流向马玉华送达，马玉华于2018年10月21日进行签收。该函的主要内容为：马玉华女士：您好！2018年7月2日，您与我司签订《商品房买卖合同》，购买我委托人黄海燕房产一套并已支付首付房款。根据该协议约定，马玉华女士应付的剩余购房款应于签署合同后10日内到指定的相关银行办理完所有按揭贷款手续并缴纳相关费用后申请按揭支付。至今马玉华女士您未履行上述办理银行手续支付剩余购房款的义务，在此期间我当事人多次与您联系，敦促您及时到银行办理完所有手续，但是您一而再、再而三食言，拖延至今导致银行迟迟未能放款。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，马玉华女士您已违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定及《商品房买卖合同》第十一条之约定，我委托人有权要求解除合同并按日支付违约金。至今为止您逾期未办理按揭手续已达3个月有余，您的行为已严重违反了《商品房买卖合同》的约定，损害了我委托人的合法权益，也给你带来了不必要的违约损失，而且违约损失仍然在不断增加。鉴于您的上述违约行为，我司郑重通知您：请您收到本函后立即与我司联系，并于3个工作日内履行上述协议约定义务，尽快到银行办理完所有按揭贷款手续并缴纳相关费用。否则，将依法、依约采取法律手续追究您的违约责任，由此造成的一切经济损失及法律后果由您自行承担。谨致此函，请您慎重考虑。有关本函之任何问题，由此造成的一切经济损失请与我委托人联系。河南振山律师事务所，2018年10月15日。2018年12月27日，黄海燕（甲方卖方）与葛红权（乙方买方）签订《新郑市存量房买卖合同》一份，将涉案房屋以800000元出售给葛红权，并变更不动产登记至葛红权名下。另查，王淑娟与黄海燕原系夫妻关系，黄馨与黄海燕系父女关系，黄鑫晟与黄海燕系父子关系、孙玉英与黄海燕系母子关系，黄海燕已于2019年2月25日死亡，黄海燕的父亲黄德林已去世；以上事实有当事人的陈述，《房屋买卖合同》、补充协议、收条，微信聊天记录，《关于按揭贷款事宜的函》，新郑市人民法院民事判决书、郑州市中级人民法院民事判决书及本案庭审笔录等证据予以证实。本院认为，被告马玉华经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。因黄海燕已于2019年2月25日死亡，王淑娟、黄馨、黄鑫晟、孙玉英等四原告作为黄海燕的第一顺序继承人，均与黄海燕存在法定继承关系，故四原告对该笔黄海燕的债权依法可以继承。本案中，黄海燕与马玉华签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应为有效合同，双方均应按照该合同的约定履行相应的义务。在合同履行过程中，因双方未实际履行合同，且涉案房屋现已登记至葛红权名下，致使不能实现合同目的，根据法律规定双方签订的《房屋买卖合同》应予以解除。关于本案的争议焦点是马玉华是否违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十一条规定：如乙方采用银行按揭贷款方式付款，则房屋过户后，乙方应按银行工作人员或丙方通知时间10个工作日内按约定按时办理抵押登记签字和贷款手续，若乙方在10个工作日届满未履行义务，次日起每逾期一日，乙方应当向甲方支付本合同约定的总房款千分之五违约金的赔偿，若逾期30天仍不履行，甲方有权解除合同，乙方应当承担房屋交易过程中所发生的全部费用。四原告认为被告未按照上述规定办理按揭贷款手续系被告违约，但四原告向本院提交的证据不能证明银行工作人员或郑州安家房地产营销策划有限公司的通知时间，故四原告向本院举证不能证明被告构成违约，对四原告要求被告承担违约金186000元的诉讼请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、对黄海燕与被告马玉华于2018年7月2日签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、驳回原告王淑娟、黄馨、黄鑫晟、孙玉英的其他诉讼请求。案件受理费4020元，减半收取为2010元，由原告王淑娟、黄馨、黄鑫晟、孙玉英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红欣二〇二〇年四月一日书记员  李秋珍