吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终214号 上诉人（原审被告）：于海军，男，1963年2月13日生，汉族，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：冯亮，吉林厚合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张福弟，吉林厚合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐冬冬，女，1980年11月5日生，汉族，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：刘艳峰，吉林承诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大安市鑫城房地产开发有限公司。 法定代表人：姜喜峰，经理。 上诉人于海军因与被上诉人大安市鑫城房地产开发有限公司、唐冬冬案外人执行异议之诉一案，不服吉林省大安市人民法院（2019）吉0882民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于海军及委托诉讼代理人冯亮、张福弟，原审被告大安市鑫城房地产开发有限公司的法定代表人姜喜峰，被上诉人唐冬冬的委托诉讼代理人刘艳峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于海军上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1．一审判决认定事实错误，争议楼房是2014年具体日期记不清了大安市鑫城房地产开发有限公司抵给上诉人的。因在2013年上诉人就陆续借给被上诉人大安市鑫城房地产开发有限公司300万用于购买涉案房屋的土地地皮，130万交付的土地出让金，100万支付的农民工工资，后因被上诉人换合同就把原合同收回了。现被上诉人大安市鑫城房地产开发有限公司及其经理姜喜凤尚欠上诉人借款未还清，故上诉人从2014年即对该楼拥有所有权。且从该楼房开始建设到楼竣工后，上诉人一直在隔壁工地施工，后大安市鑫城房地产开发有限公司经营不善，总经理姜喜峰失联，上诉人于2016年6月份开始对抵债楼房进行安门，并实际合法占有了该涉案房屋，后姜喜峰出现，上诉人与被上诉人大安市鑫城房地产开发有限公司进行了诉讼后执行，最后和解抵债，钥匙也交付给上诉人手中，并且有相关文书和执行局法官交接为证，2016年春天该房屋并未安装门窗，不可能取得钥匙并放售楼处，据实际调查大安市阳光名苑小区二期6号楼7号楼的住户是2017年6月份才开始陆续拿到钥匙的，故唐冬冬所说的2015年签完合同抵债后就取得钥匙及鑫城公司称2016年春天取得入户门钥匙的说法不仅自相矛盾并与实际不符，明显为逃避执行而进行了虚假诉讼，并当庭做了虚假陈述，被上诉人大安市鑫城房地产开发有限公司在其答辩中多次强调“该房屋是归唐冬冬的”有明显的倾向性已达到其阻碍执行之目的，上诉人与被上诉人大安市鑫城房地产开发有限公司之间的协议是经法院确认的合法有效，上诉人是争议楼房的实际所有人。故请求准许执行吉林省（2018）吉0882执异40号民事裁定书，继续执行位于大安市××苑的楼房。一审法院判决书，鑫城公司2015年开春大安市鑫城房地产开发有限公司才向张旺（唐冬冬的丈夫）借款90万元，而商品房销售合同为1月1日，故该房屋应为该笔借款的担保，不能认定为买卖，即使认定大安市鑫城房地产开发有限公司将该楼顶账给唐冬冬，唐冬冬应当及时到大安市鑫城房地产开发有限公司变更销售合同，并按合同约定的交房日期2015年12月31日进行收房，但唐冬冬在人民法院查封之前既未变更销售合同，又未实际接收、占有、使用该房。而在期间该房屋因各种问题涉及多起上访诉讼，唐冬冬都对该房屋申请过任何权利，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”，唐冬冬只有满足以上四个条件，排除执行的主张，人民法院才能支持。但唐冬冬在法院查封前未合法占有该楼，并且由于自身原因未办理黄本合同，因此唐冬冬的实际情况并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，唐冬冬对于涉案楼房不享有足以排除强制执行的民事权益。故请法院准许执行执行吉林省（2018）吉0882执异40号民事裁定书，继续执行位于大安市××苑的楼房。驳回被上诉人的上诉请求。2．一审法院程序违法。基于以房抵债协议，主张阻却执行标的，应满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的四个情形，本案虽唐冬冬无法认定其已对争议房屋形成事实上的支配与控制，唐冬冬虽持有商品房买卖的手续，但其实际占有不能从一把钥匙交付就能认定的且该钥匙交付来自于自述和被执行人的答辩，上诉人有足够的证据可以证明其为虚假的，故被上诉人应未能举证对房屋实际占有使用，不满足法律规定的排除执行的条件。其主张的抵债协议仅为普通债权，并不具备对物的优先性或排他性，不足以排除其他债权的执行。上诉人已经向法院提交了相关证据，该证据足以证明，上诉人合法占有该涉案房屋，一审法院对相关证据没有采信，却采信被上诉人的口述事实，直接判决支持被上诉人的诉求属于严重的程序违法。综上，一审判决认定事实错误、程序违法。请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人辩称，我和鑫城公司签订的销售合同是真实的，购房款已经在签订合同之前用双方之间的往来账进行了冲抵。 原审被告辩称，我和张旺之间有账目往来，当时张旺想留房子，就看上这户房屋了，用这户房屋冲抵我们之间的账目往来，我公司给他开具了售楼合同，当时房屋钥匙就交给他了，但是房屋没有交工，现在也没有验收手续。 唐冬冬向一审法院起诉请求：1、请求确认大安市阳光名苑小区二期7号楼二单元202室的房屋系唐冬冬出资购买并享有权利（确认协议合法有效）；2、请求贵院依法停止对唐冬冬享有权利的上述房屋的执行并解除对上述房屋的查封；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：一、2015年1月1日，鑫城公司与唐冬冬签订了商品房销售合同一份。约定鑫城公司将坐落于××苑房屋出售给唐冬冬，价款为335900元，该房屋价款已经通过抵账的方式给付完毕。同日，鑫城公司出具收据一枚，载明收到××苑住宅楼价款335900元。收款后，鑫城公司将该楼房钥匙交给唐冬冬一方，后为了买房人看房方便，唐冬冬方将该楼房钥匙委托交给鑫城公司售楼处保管；二、2019年11月22日，大安市不动产登记中心出具说明一份。载明阳光名苑7号楼二单元202室无验收手续，不能办初始登记；三、2017年3月1日，鑫城公司与于海军签订了商品房买卖合同一份。约定于海军购买的房屋位于阳光名苑第7幢二单元202号房，价款为344616元。同日，鑫城公司出具了收据一枚，载明交款人为于海军、金额为344616元、收款方式为抵债；四、2015年10月19日，大安市人民法院下发了（2015）大民二初字第285-9号民事裁定书一份。裁定结论为：将于浩所有的×××号奥迪牌小型普通客车车籍予以查封，查封期间不得变卖、转让、抵债及办理车籍过户手续；五、2017年2月28日，于海军与鑫城公司达成执行和解协议。2017年4月21日，大安市人民法院下发（2016）吉0882执472号执行裁定书。裁定结论为：本案终结本次执行程序；六、2019年10月25日，大安市人民法院下发了（2019）吉0882执异40号执行裁定书一份。载明：本院在执行于海军与鑫城公司民间借贷一案中，2019年1月7日做出（2018）吉0882执恢135号执行裁定书，对大安市阳光名苑小区二期七号楼2单元202室楼房给予了查封，2019年10月12日，案外人唐冬冬针对本院查封的房屋提出书面异议。裁定结论为：驳回案外人唐冬冬的异议请求。 一审法院认为，唐冬冬与鑫城公司签订的商品房销售合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律及法规的禁止性规定，是合法有效的。唐冬冬作为鑫城公司的债权人，用鑫城公司所欠的部分债款抵顶案涉房屋价款的行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满，用以抵债的案涉房屋价值与抵偿债务数额对价合理，并没有证据证实存在高额利息的情况存在。本案中，唐冬冬是针对2019年1月7日大安市人民法院做出的（2018）吉0882执恢135号执行裁定书查封房屋提出异议，通过一审法院确认的事实，可以认定唐冬冬与鑫城公司签订销售合同后，鑫城公司已经将案涉房屋钥匙交给唐冬冬。在唐冬冬首先合法持有案涉房屋钥匙的情况下，能够认定在人民法院查封前唐冬冬已经合法占有案涉房屋。关于于海军辩称的其现在持有案涉房屋钥匙的问题。虽然于海军现在持有案涉房屋钥匙，但是其是在唐冬冬将钥匙委托给鑫城公司售楼处代为保管期间取得的，其取得钥匙的方式及鑫城公司售楼处将代为保管的钥匙交付给于海军是否符合相关法律规定，于海军现在是否属于合法占有案涉楼房，均缺乏充分证据予以支持，故一审法院对于海军的抗辩事由不予采信。虽然案涉房屋没有办理产权过户手续，但唐冬冬已经取得了对案涉房屋的物权期待权。关于未办理过户登记的问题，因案涉房屋始终没有经过竣工验收，办理不了产权登记手续。此系鑫城公司自身的原因造成的，并非存在法律、政策上的登记障碍，亦非唐冬冬未积极主张办理登记等原因造成的。故案涉房屋未办理产权过户手续不应视为唐冬冬自身的原因。通过上述事实可以认定，案涉房屋未办理产权过户登记并非唐冬冬自身的原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，案外人唐冬冬所取得的案涉房屋，符合上述法律规定的情形，亦符合吉林省高级人民法院印发《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》的通知中相关规定。并且于海军据以执行的生效判决，并未指向特定房屋即本案诉争房屋，而指向诉争房屋的是人民法院的查封裁定，但执行查封裁定不具有确定物权权属的效力。相对于唐冬冬通过以物抵债形式取得的物权期待权，不产生优先受偿的效力。综上所述，唐冬冬已就特定标的物与鑫城公司签订买卖合同并已经实际履行，且其履行的内容符合相关法律规定，对案涉房屋享有排除执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、唐冬冬与大安市鑫城房地产开发有限公司于2015年1月1日签订的商品房销售合同有效；二、不得执行大安市阳光名苑小区7号楼二单元202室房屋。案件受理费6339.00元，由大安市鑫城房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明：一、2015年1月1日，鑫城公司与唐冬冬签订了商品房销售合同一份。约定鑫城公司将坐落于××苑房屋出售给唐冬冬，价款为335900元，该房屋价款已经通过抵账的方式给付完毕。同日，鑫城公司出具收据一枚，载明收到××苑住宅楼价款335900元。二、2019年11月22日，大安市不动产登记中心出具说明一份。载明阳光名苑7号楼二单元202室无验收手续，不能办初始登记；三、于海军诉鑫城房地产民间借贷纠纷一案，于海军于2015年10月19日向大安市人民法院提出财产保全申请。大安市人民法院于2015年10月19日作出（2015）大民二初字第285-1号民事裁定，查封了包括大安市阳光名苑住××区在内的32户房屋及车库，查封期间不得变卖、转让、出租、出借、抵债及办理产籍过户手续。该案大安市人民法院于2016年3月10日作出的（2015）大民二初字第285号民事判决书经二审维持原判生效后，于海军于2016年11月28日向大安市人民法院申请强制执行。2017年2月28日，申请执行人于海军与被执行人鑫城房地产达成执行和解协议：1、鑫城房地产应给付于海军660.50万元，案件受理费5.66万元，保全费0.5万元及迟延履行期间的债务利息。上述借款本息、诉讼费、保全费，鑫城房地产以其所有的大安市阳光名苑住宅小区二期房屋32套抵偿（略，具体房屋即法院保全的××苑在内的32户房屋及车库）；2、鑫城房地产在三日内为于海军出具上述房产的商品房买卖合同，办理房产交付手续，并在上述房产具备办理产权证照条件后，协助于海军办理相关产权证照登记手续，双方当事人按相关法律规定承担各自应承担的税费；3、鑫城房地产保证上述抵债房产无其他权属争议。如发生争议，由鑫城房地产负责协调解决并承担相应的法律责任；4、申请执行费由鑫城房地产负担。2017年3月1日，鑫城房地产与于海军签订了商品房买卖合同一份，约定于海军购买的房屋位于阳光名苑第7幢2单元202号房，价款为344616元。同日，鑫城房地产出具了收据一枚，载明交款人为于海军、金额为344616元、收款方式为抵债。2017年3月12日，于海军向大安市人民法院提出申请，因与被执行人鑫城房地产达成执行和解协议，鑫城房地产为申请执行人出具了抵债房屋的售楼合同，待具备办理证照条件后办理房屋登记手续，故申请解除对抵债的32套房产的查封。2017年4月6日大安市人民法院作出（2016）吉0882执472号执行裁定，解除了诉讼保全查封的鑫城房地产32套房屋。2017年4月21日，大安市人民法院下发（2016）吉0882执472号执行裁定书，裁定结论为：本案终结本次执行程序。2018年12月5日，于海军以鑫城房地产至今未交付抵债房产及协助办理过户手续为由，申请恢复案件执行。大安市人民法院于2018年12月11日恢复对该案的执行。2019年1月7日大安市人民法院作出（2018）吉0882执恢135号执行裁定书，对包括大安市阳光名苑小区二期七号楼2单元202室在内的24套楼房予以查封。2019年10月15日唐冬冬向大安市人民法院提出案外人执行异议申请书，主张大安市阳光名苑7号楼2单元202号房，是其在2015年1月1日从鑫城房地产购买，有购房合同并交清了全部购房款，实际接受房屋并装修，请求解除该房屋的查封。2019年10月25日，大安市人民法院作出（2018）吉0882执异40号执行裁定书，驳回案外人唐冬冬的异议请求。2019年11月11日，唐冬冬向大安市人民法院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，2015年1月1日，鑫城公司与唐冬冬签订了商品房销售合同一份。约定鑫城公司将坐落于××苑房屋出售给唐冬冬，价款为335900元，该房屋价款已经通过抵账的方式给付完毕。一、二审庭审中，唐冬冬未提供原借款合同、收款收据或借条以及银行转账凭证，以物抵债协议及相应的清算材料，证实其与鑫城房地产公司存在债权债务关系的事实，仅凭签订的买卖合同和鑫城房地产公司出具的白条收据，而不是房地产开发企业的不动产发票，不足以证实以债权抵顶购房款的客观存在。在房屋合法取得方面，唐冬冬只当庭陈述鑫城房地产公司曾把钥匙交付给她，但为了其出卖方便，其又把钥匙存放在鑫城房地产公司。由于于海军持有争议房屋的钥匙，而唐冬冬未出示鑫城房地产公司交付钥匙、房屋交接单、物业公司办理入住手续的相关合法证据，故不能证明唐冬冬是合法取得的房屋。且唐冬冬在庭审中明确表示诉争房屋并不是自己的唯一住房。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排出执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，无论鑫城房地产公司作为房地产开发企业名下的商品房买卖，还是唐冬冬对登记在被执行人名下的不动产提出异议，都不符合排出执行法律规定的条件。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据查明的事实，案涉房屋登记在鑫城房地产公司名下。因此，从物权公示的角度来看，鑫城房地产公司是案涉房产的所有权人。虽然鑫城房地产公司与唐冬冬签订了房屋买卖合同，并主张将房屋交给了唐冬冬，但不能据此认定唐冬冬取得案涉房屋所有权。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋买卖合同的订立系基于张旺与鑫城房地产公司之间的抵账行为，案涉合同的性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭张旺对鑫城房地产公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中唐冬冬寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与鑫城房地产公司之间存在债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，唐冬冬对案涉房屋并不享有能够排除执行的权利。 综上所述，于海军的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第款第二项规定，判决如下: 一、撤销吉林省大安市人民法院（2019）吉0882民初2905号民事判决； 二、驳回唐冬冬的诉讼请求。 一、二审案件受理费各6339.00元，由唐冬冬负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  赵 亮 审判员  刘 昕 二〇二〇年四月十五日 书记员  龚 政