江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初562号 原告：中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行，住所地淮安市淮安区镇淮楼东路59号。 负责人：李俊，该行行长。 委托诉讼代理人：王娴，江苏冠誉律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：陆春海，江苏冠誉律师事务所律师。特别授权。 被告：沈涌，男，1969年2月3日出生，汉族，住淮安市淮安区。 被告：郑志云，女，1969年10月22日出生，汉族，住淮安市淮安区。 原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行（以下至判决主文前简称建行楚州支行）与被告沈涌、郑志云金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚州支行的委托诉讼代理人王娴到庭参加诉讼，被告沈涌、郑志云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行楚州支行向本院提出诉讼请求：1、被告沈涌、郑志云归还原告贷款本金288494.3元、利息7864.05元、利息罚息149.2、本金罚息283.26元，本息合计296790.81元（利息、罚息、复利已计算至2019年11月30日，之后利息、罚息及复利按合同约定的利率计算至实际还清之日止）；2、要求被告支付原告因实现本案债权而发生的律师代理费26000元；3、判决原告对位于淮安市淮安区永怀东路1号一品国际Z13号楼1203室折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；4、本案的诉讼费用由被告承担 事实和理由：被告沈涌、郑志云于2012年12月5日因购房需要，与原告签订了个人住房借款合同，约定向原告借款43万元，借款期限为180个月，即2012年12月5日至2027年12月4日，贷款利率为浮动利率，本合同项下贷款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。被告还款方式为等额本息还款法。被告以其位于淮安区永怀东路1号一品国际Z13号楼1203室房屋作抵押担保，如被告不按约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布借款立即到期，解除与被告的借贷关系，要求被告立即清偿借款本息及包括但不限于原告为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用，并有权对前述抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在担保范围内享有优先受偿权，合同还对利率调整、管辖法院、纠纷解决方法等事项予以约定。被告就上述约定抵押财产办理了抵押权预告登记。借款后被告多次逾期未还，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告沈涌、郑志云未作答辩。 原告针对诉讼请求依法提交了：营业执照复印件一份，负责人身份证明一份，被告沈涌、郑志云身份证复印件各一份，常住人口登记卡复印件各一份，结婚证复印件一份，个人住房借款申请及贷款调查申报审批表复印件一份、个人住房（商业用房）借款合同复印件一份，对账单复印件一份，房屋他项权证复印件一份，个人贷款支付凭证复印件一份，利息计算表一份，委托代理合同复印件一份，代理费发票复印件一份等证据予以证实。 本院经审理认定事实如下：被告沈涌、郑志云因购买位于淮安区永怀东路1号一品国际Z13号楼1203室房屋向原告申请借款43万元。 2012年12月5日，原、被告签订了个人住房（商业用房）借款合同，合同约定借款金额为43万元，借款期限为180个月（即2012年12月5日至2027年12月4日），借款利率为浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日，贷款利率按放款日贷款银行利率政策确定的利率标准执行。借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息为借款逾期，借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上浮50%。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。出现违约情形时，贷款人有权行使：…2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；…6、对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。还款方式为等额本息还款法，还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对应日的，则当月最后一日为约定的还款日；贷款人将款项一次性划入下列账户，账户名称江苏智诚置业有限公司，账号为32×××40；本合同项下的担保方式为抵（质）押加保证，借款人用位于淮安区永怀东路1号一品国际Z13号楼1203室房屋为上述43万元借款提供抵押；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证书文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期债务）或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利，贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保债务，剩余价款退还抵押人；本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用（如有）以及依据法律法规、规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。被告沈涌、郑志云在借款人、抵押人处签名捺手印，原告在贷款人处加盖公章。 2012年12月5日，原告将43万元借款发放至合同指定的江苏智诚置业有限公司32×××40的账户中。2015年10月26日，双方办理了抵押登记并领取不动产登记证明，登记债权数额为43万元。 原告作为甲方与江苏冠誉律师事务所作为乙方签订委托代理合同，江苏冠誉律师事务所接收原告委托，在原告与被告金融借款合同纠纷一案中担任原告的诉讼委托代理人，双方约定根据《江苏省律师服务收费管理办法》及乙方依法制定的苏冠费（2017）01号《律师服务收费标准》，甲方向乙方支付律师代理费26000元整。 被告沈涌、郑志云借款后未能按约还款，截止到2019年11月30日，被告沈涌、郑志云结欠原告借款本金288494.3元、利息7864.05元、利息罚息149.2、本金罚息283.26元，本息合计296790.81元。原告索款未果，遂诉至我院。 本院认为，原告楚州支行与被告沈涌、郑志云签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，当事人应当按合同约定履行义务。被告沈涌、郑志云借款后未按合同约定归还原告借款本息是错误的，对纠纷的产生应负全部责任，应承担给付原告借款本息及罚息、复利的民事责任。截止到2019年11月30日被告沈涌欠原告借款本息296790.81元，有原告向法庭提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证，系统生成表等证实，本院予以认定。因被告沈涌、郑志云借款后未按约足额给付原告借款本息，现原告要求被告归还全部的借款本息符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 被告沈涌、郑志云提供抵押的房屋已办理了抵押登记手续，具有法律效力，被告沈涌、郑志云未按合同约定履行义务，原告要求对被告沈涌、郑志云提供抵押的房屋在拍卖、变卖价款优先受偿，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。 因被告沈涌、郑志云未按合同约定给付原告借款本息，原告索要未果，原告为维护自身的合法权益提起诉讼，为此需支付的律师服务费用要求被告承担符合双方的合同约定，本院予以支持。 综上，为维护正常的金融秩序，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告沈涌、郑志云于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行原告借款本金288494.3元、利息7864.05元、利息罚息149.2、本金罚息283.26元，本息合计296790.81元（利息、罚息及利息的罚息已计算至2019年11月30日，之后的利息按合同约定计算至实际给付之日）； 二、被告沈涌、郑志云于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行因实现本案债权而发生的律师代理费26000元； 三、原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行对被告沈涌、郑志云位于淮安区永怀东路1号一品国际Z13号楼1203室房产折价或拍卖、变卖后所得价款在43万元范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6222元（原告已预交），减半收取3111元，由被告沈涌、郑志云共同负担（原告同意由被告直接向其支付）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国银行股份有限公司清江浦支行；账号：62×××43；单位：江苏省淮安市中级人民法院）。 审 判 员 芮东俊 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 李 艳 书 记 员 张 井 附页--裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 二、《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。