浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终3050号 上诉人（原审原告、反诉被告）：台州黄岩凯博钢管有限公司，统一社会信用代码91331003693873815K，住所地：台州市黄岩区经济开发区江口中小园区。 法定代表人：邱顺富，执行董事。 委托诉讼代理人：解罗圣，该公司股东。 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江力松机械有限公司，统一社会信用代码91331003064180979P，住所地：台州市黄岩区江口街道前洋王村。 法定代表人：汪军建，执行董事。 委托诉讼代理人：潘翔，浙江维人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈正全，浙江维人律师事务所实习律师。 上诉人台州黄岩凯博钢管有限公司（以下简称凯博公司）与上诉人浙江力松机械有限公司（以下简称力松公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2019）浙1003民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。在本案审理过程中，本院依法办理了延长审理期限手续。本案现已审理终结。 凯博公司上诉请求：二审法院将该案发回重审或在认定事实基础上改判力松公司在原审判决第二项的基础上再支付2019年1月1日起到2019年8月5日止房屋占有使用费1338955.4元，开具增值税发票相关税费由力松公司承担。事实和理由：一、原审认定房屋占有使用费算止2018年12月31日与事实不符，应当计算至2019年8月5日止。1.三份厂房租赁合同第九条均约定，厂房收回要双方共同验收，证明租赁终止时力松公司应明示，即有通知凯博公司的义务，更何况本案是在租赁期内中途终止，力松公司更应有通知的义务。2.原审以力松公司在2018年年底有从租赁厂房搬移设备、生产资料等行为，就认为其没有继续占用的意愿，这完全是不对的。在租期内搬迁物品，或许是出于转产、或许是另作他用而作暂时空置，这都是承租人的权利，凯博公司无权过问，不能据此认定实际占用终止。3.原审认为水、电费在2019年以后没有消耗，从而认定占用实际终止也是错误的。理由见前述第2项。实际上，原审认定水、电费之后没有消耗也是错误的，凯博公司提供的证据能证明水、电是有消耗的。4.2018年12月31日至2019年8月5日（即凯博公司申请后，双方确定的力松公司最后搬移物品之日），也就是原审认为的实际占用结束之后到2019年8月5日期间，门卫、大门锁等仍由力松公司掌控，也证明实际占用至2019年8月5日结束。二、原审没有明确开具增值税发票产生的税费由力松公司承担是错误的。原审虽然在“认定事实”时认定了租赁期间房屋和土地的产权税费、房租费税金等一切与使用相关的费用由力松公司交纳。但原审在判决主文中却只要求凯博公司开具增值税发票，对税费的负担未明确由力松公司承担，这是错误的，应当更正。 力松公司辩称，凯博公司要求力松公司支付厂房占有使用费到2019年8月5日是没有事实和法律依据的。一审开庭过程中已经明确2018年12月力松公司要求全部搬离相应设备，当时东西已经搬上车，因为凯博公司的阻拦，又重新卸下来。后来经一审法院协调才让力松公司搬掉，不然双方还会发生争执。2018年12月凯博公司有许多人阻拦，门卫、搬运工都已经出庭作证，房屋占用方面的扩大损失应由凯博公司自行承担。 力松公司上诉请求：1.依法撤销台州市黄岩区人民法院（2019）浙1003民初370号民事判决书，发回原审法院重审或查清事实后依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实有误。（一）原审法院认为，“虽然原、被告间陆续签订了三份租赁合同，二份补充协议，但双方租赁的标的物系毗邻的厂房、办公楼，被告在使用上也具有统一性，因此被告占有使用房屋的结束时间应以对涉案房屋全部结束使用为准。”该认定明显有违事实：其一，凯博公司出租的厂区有二户企业在生产经营。其二，凯博公司与力松公司签订的三份合同具有相互独立性，这从三份合同及相关补充协议的签订时间、结束时间和不同的价格约定可以看出。另外，三份合同对应的厂房区域，本来就是相互独立隔离的，力松公司在实际使用过程中也是保持相互隔离和分功能区设置的。从现场照片图可以看出，合同所指向的厂房各自是有隔离墙的。力松公司完全可以按照每份合同的约定时间将对应合同厂房腾空至不再实际占有状态。（二）力松公司申请出庭作证的拆除工作人员、门卫、运输公司人员等证人证言皆能证实力松公司依照约定时间于2018年7月31日之前腾空1号合同和3号合同所涉房屋。其中还有证人微信朋友圈发布的现场照片、文字信息给予佐证。另外，房屋水电费的变化趋势，可以证明力松公司的生产实际情况。用电耗电量从平时正常生产月耗用水电费支付费用为四、五万元，到7月份仅用19004.73元（另有2号合同对应的车间还在正常生产，按约定2018年12月19日到期腾空）。继而到8月份为13218.19元、9月份为13829.98元，最后到10月份仅仅产生1417元水电费用（实际支付6517元，其中5100元为无条件固定的变压器线损费用，详见电费支付明细）、11月份1091元（实际支付6191元，其中5100元为无条件固定的变压器线损费用，详见电费支付明细）。以上数据是骤然下降的，整个证据链都足以证明力松公司已经实际腾空，不再占用凯博公司的厂房这一事实。依据无效合同的法律规定，凯博公司应返还因无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，因占有利益为无形财产，力松公司只能采取折价补偿方式，即支付实际占有房屋期间的使用费。其实际占有房屋时间应按照实际搬空腾空时间为准，而不以合同约定时间为准。因此原审法院的计算截止时间存在事实错误。原审法院以最后一个合同即2号合同约定的2018年12月31日为依据计算出来的实际占用费明显不符合事实和法律依据，且计算了因凯博公司恶意阻挠力松公司搬离厂区造成的延期。（三）退一步讲，因凯博公司自始至终没有取得合法土地使用证和房产证，所以合同无效。力松公司应支付给凯博公司的是房屋占有使用费，而力松公司原先依照无效合同支付的租金、违约金等已经远超厂房实际占有使用费。参照双方约定的租金标准，即使对厂房的实际占用时间截止2018年12月31日，凯博公司应该支付给力松公司的全部房屋占有使用费为7903350.6元，而力松公司实际已经支付的费用为8026381元（不包含已支付的水电费和装修费用等）。因此力松公司已经不再欠凯博公司任何费用。 凯博公司辩称，凯博公司从2018年6、7月开始一直催要房租，力松公司的法定代表人都说下一次交。2018年12月凯博公司只是去要房租。因力松公司拖欠房租、水电费，2019年3月25日开庭时凯博公司同意解除合同，并要求其尽快搬离腾空验收。在原审法院的催促下，力松公司在2019年8月开始搬离，当时有好几台大型的吊车，每天都有好几十个人忙着，8月30号搬离完毕，力松公司的王秉文和其他员工在指挥安排，可以证明占用厂房到2019年8月5日。有一部分不好搬离的物资和设备，二折算给凯博公司，折抵价格为23800元，双方签了书证。有一些设备损坏的墙面、墙体门等，力松公司只维修了一部分，王秉文提出，木工、水电工不好找，要凯博公司自行安排修理。有当面沟通的，有微信沟通的，还有拍的照片和视频，可以证明力松公司占用厂房到2019年8月5日的事实。 凯博公司向一审法院起诉请求：判令被告支付房屋占有使用费1931556元、赔偿金193155.60元、2019年1月至7月的土地和房产使用税78750元、2018年12月至2019年7月的水电费40664元。 力松公司向一审法院反诉请求：确认原、被告间租赁合同无效，判令原告开具总额为8555035.83元的增值税发票，赔偿被告装修费损失508554元。 一审法院认定事实：原告向黄岩区江口街道前洋王村村民委员会租赁了位于亩土地，并建造了厂房、办公楼等，但未办理相应的建设审批手续。2013年12月18日，原、被告签订了一份厂房租赁合同，约定原告将部分厂房及办公楼（厂房面积2700平方，办公楼底层、二层各345平方）出租给被告，租期6年，自2013年12月20日起至2019年12月19日止，前三年厂房租金648000元／年，办公楼底层租金70380元／年，办公楼二层租金49680元／年，第四年起租金照周边市场行情另议，第二年起的每年租金需一次付清，提前60天支付，租赁期间房屋和土地的产权税费、房租费税金等一切与使用相关的费用由被告交纳，被告水电费需按月及时缴纳，原告开具电费发票给被告，开票费用按电费金额的3%收取，被告未经原告同意中途擅自退租的，当年租金不退，被告还应向原告支付5万元违约金，如逾期支付租金，每逾期一日按日租金的2倍支付滞纳金。2014年8月1日，原、被告签订了第二份厂房租赁合同，约定原告将部分厂房及办公室（厂房面积2700平方，办公楼二层西面340平方）出租给被告，租期5年，自2014年8月1日起至2019年12月19日止，第一年租金620160元，第二年租金656640元，第三年租金693120元，三年后租金照周边市场行情另议，每年租金需一次付清，提前60天支付，租赁期间房屋和土地的产权税费、房租费税金等一切与使用相关的费用由被告交纳，被告水电费需按月及时缴纳，原告开具电费发票给被告，开票费用按电费金额的3%收取，被告未经原告同意中途擅自退租的，当年租金不退，被告还应向原告支付5万元违约金，如逾期支付租金，每逾期一日按日租金的2倍支付滞纳金。2016年6月12日，原、被告签订了第三份厂房租赁合同，约定原告将部分厂房（面积1400平方）出租给被告，租期3年，自2016年7月1日起至2019年6月31日止，第一年租金184800元，第二年租金218400元，第三年租金218400元，三年后租金照周边市场行情另议，每年租金需一次付清，提前60天支付，租赁期间房屋和土地的产权税费、房租费税金等一切与使用相关的费用由被告交纳，被告水电费需按月及时缴纳，原告开具电费发票给被告，开票费用按电费金额的3%收取，被告未经原告同意中途擅自退租的，当年租金不退，被告还应向原告支付5万元违约金，如逾期支付租金，每逾期一日按日租金的2倍支付滞纳金。2016年12月20日，原、被告签订补充协议一份，约定第一份租赁合同所涉厂房的租金标准在2016年12月20日至2017年12月19日期间每平方米增加1元，在2017年12月20日至2019年12月19日期间每平方米增加2元。2017年12月27日，原、被告签订第二份补充协议，约定第二份租赁合同所涉厂房的租金从2017年8月1日至2020年7月31日止，2017年8月1日至2018年7月31日期间每平方米增加9元，2018年8月1日至2020年7月31日期间每平方米增加11元，大棚、车棚、空地1300平方从2017年至2020年每年支付租金50000元。2018年间，被告陆续将机器设备等搬离承租厂房。2018年12月底，被告将剩余物资从承租厂房搬离时遭原告方人员阻止。被告已支付原告第一份合同所涉房屋租金至2018年12月19日止，支付第二份合同所涉房屋租金至2018年7月31日止，支付第三份合同所涉房屋租金至2018年6月30日止，支付大棚、车棚、空地租金至2018年12月底止。被告尚欠原告2018年12月的水电费5741元未付。 一审法院认为，原、被告间租赁合同因建筑物未办理相关审批手续，均属无效。依照无效合同的处理原则，被告应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。因占有利益为无形财产，被告只能采用折价补偿的方式，即支付房屋占有使用费予以返还。根据本案实际情况，房屋占有使用费的标准宜参照原、被告关于租金的约定确定。本案的关键争议在于房屋占有使用费应计算至什么时间？原告主张计算至2019年8月5日，被告则认为自己已经付清了全部租金。该院认为，被告提供的证人证实，在2018年12月底，被告雇用证人前往涉案厂房搬迁剩余物资，但因被阻止而未实施，说明被告自2018年12月底后即已经没有占有使用涉案房屋的意愿，而从原告提供的水电费度数记录也可以看出，自2018年12月底后，涉案房屋的水表、电表度数即已不再变动，说明被告自2018年12月底后也确无使用涉案厂房的行为。因此，被告应当返还的占有利益即房屋占有使用费应计算至2018年12月底止。按此时间，参照双方约定的租金标准，被告还应支付的房屋占有使用费的金额为第一份合同所涉厂房27400.60元［（768060＋3390×2×12）÷12÷31×12］、第二份合同所涉厂房456000元［（693120＋3040×11×12）÷12×5］、第三份合同所涉厂房109200元［218400÷12×6］，合计592600.60元。被告并应支付原告2018年12月水电费5741元。原告诉讼请求的合理部分，该院予以支持。原告要求被告支付2019年1月起的房屋占有使用费、水电费、土地和房产使用税，不符合事实与法律，该院不予支持。原告要求被告支付赔偿金，但未举证证明其存在其他损失，该院亦不予支持。被告辩称已经付清了全部租金，理由是第一份合同和第三份合同均在2019年到期，租金应计算至到期日，第二份合同的补充协议将租期延长至2020年，但被告实际上在2019年7月31日后即未使用该部分厂房，物质、设备均已搬迁到第一份合同所涉厂房内，因此，租金应计算至2018年7月31日止，故被告的租金均已付清。该院认为，虽然原、被告间陆续签订了三份租赁合同、二份补充协议，但双方租赁的标的物系毗邻的厂房、办公楼，被告在使用上也具有统一性，因此，被告占有使用房屋的结束时间应以对涉案房屋全部结束使用为准，被告的抗辩不能成立，该院不予采纳。被告要求原告开具增值税发票，对于与本诉所涉房屋占有使用费、水电费对应的发票，原告亦表示愿意开具，该院予以支持。至于发生在本诉所涉时间之前已支付的房屋占有使用费、水电费发票，不属于反诉范围，该院不作审查，被告可另行解决。被告要求原告赔偿装修费用损失，但未提供证据证明其搬离时装修部分的现存价值和搬离后可回收的残值，其主张的损失证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告台州黄岩凯博钢管有限公司与被告浙江力松机械有限公司签订的房屋租赁合同无效。二、被告浙江力松机械有限公司于判决生效后十日内支付给原告台州黄岩凯博钢管有限公司房屋占用使用费592600.60元、水电费5741元，合计598341.60元，同时，原告台州黄岩凯博钢管有限公司向被告浙江力松机械有限公司开具相应的增值税发票。三、驳回原告台州黄岩凯博钢管有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告浙江力松机械有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24753元，反诉案件受理费4468元，合计29221元，由原告台州黄岩凯博钢管有限公司负担18233元，被告浙江力松机械有限公司负担10988元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。凯博公司向本院提交了申请书、视频光盘和双方股东解罗圣、王秉文的微信截图，拟证明一审开庭时凯博公司同意解除合同并申请力松公司腾空厂房，双方就力松公司拆除设备和拆除过程中损坏的厂房维修事宜进行协商，力松公司占用厂房至2019年8月5日。力松公司质证认为，对申请书不知晓，在原审法院协调下，最后一个厂房确实是2019年搬掉的，否则力松公司不可能顺利搬离，另外两个厂房早在2018年6、7月就搬空了。2018年12月力松公司搬东西时遭到凯博公司强行阻止，扩大的损失应由凯博公司承担。力松公司向本院提交了证人微信朋友圈照片、视频和水电费支付清单，拟证明力松公司在2018年7月底搬离了1、3号合同所涉厂房。凯博公司质证认为，对照片、视频的真实性有异议，发朋友圈的人身份不明，不能证明力松公司搬离时间。本院认证认为，上述证据均不属于新证据，亦无法证明待证对象，对上述证据的证明效力本院不予认定。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故一审法院认定上诉人凯博公司与力松公司签订的三份房屋租赁合同以及两份补充协议无效得当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是力松公司的腾房时间、有无欠付房屋占有使用费以及应否承担开具增值税发票产生的税费。首先，力松公司主张两份房屋租赁合同所涉的房屋已于2018年7月31日前腾空，但凯博公司主张案涉房屋的腾房时间均为2019年8月5日。本院经审查认为，即使力松公司在2018年6、7月陆续搬离两处厂房，但其不能提供将厂房交还凯博公司的依据，故一审法院根据2018年12月力松公司腾空厂房时受到凯博公司阻挠以及当时案涉厂房水表、电表度数不再变动等情况，认定力松公司腾房时间为2018年12月底，无明显不当。其次，力松公司主张未欠付房屋占有使用费，并提供了付款凭证，凯博公司则对部分付款凭证不予认可。由于付款凭证记载的汇款人大多为案外人，而力松公司不能进一步举证证明所有付款均系支付房屋占有使用费。据此，一审法院依据凯博公司的自认认定力松公司已支付第一份合同所涉房屋的占有使用费至2018年12月19日止、支付第二份合同所涉房屋占有使用费至2018年7月31日止、支付第三份合同所涉房屋占有使用费至2018年6月30日止以及支付大棚、车棚、空地租金至2018年12月底止，并参照房屋租赁合同、补充协议约定的租金标准，计算至2018年12月底，力松公司尚欠房屋占有使用费592600.60元，亦无不当。再次，凯博公司在二审中提出要求力松公司承担开具增值税发票相关税费的诉请，双方未能协商一致，因凯博公司未在一审提出抗辩及反诉，本院二审不作处理，其可另行主张。 综上所述，台州黄岩凯博钢管有限公司、浙江力松机械有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22236元，由上诉人台州黄岩凯博钢管有限公司负担15368元，由上诉人浙江力松机械有限公司负担6868元。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 谦 审 判 员  邬卫国 审 判 员  陈文敏 二〇二〇年四月二十一日 代书记员  郑 艳