浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1081民初12921号 原告：江如仕，男，1966年4月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。 委托代理人：姜毅国，温岭市大溪法律服务所法律工作者。 被告：林福海，男，1962年5月28日出生，汉族，住温岭市。 被告：应菊英，女，1962年7月6日出生，汉族，住温岭市。 第三人：林良增，男，1954年10月29日出生，汉族，住温岭市。 第三人：应何兰，女，1964年9月22日出生，汉族，住温岭市。 第三人：林丹秋，女，1984年6月21日出生，汉族，住温岭市。 第三人：林华，男，1987年5月24日出生，汉族，住温岭市。 第三人：曹肖肖，女，1988年2月28日出生，汉族，住温岭市。 原告江如仕与被告林福海、应菊英、第三人林良增、应何兰、林丹秋、林华、曹肖肖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。本院根据原告申请，依法采取了财产保全措施。原告江如仕的特别授权委托代理人姜毅国，被告林福海、应菊英，第三人林良增、应何兰、林丹秋、林华、曹肖肖到庭参加诉讼。因疫情原因，本案依法扣除相应审限。本案现已审理终结。 原告江如仕向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《买卖合同》有效；二、判令大溪镇下洋张村商品房余房拍卖返还费999542.88元，商铺分红归原告所有；三、判令第三人返还租金39200元。审理过程中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：第一、第二被告系夫妻关系，第三人林丹秋系第三人林良增、应何兰的女儿。第三人林华、曹肖肖系第三人林良增、应何兰的儿子与儿媳。2007年12月30日被告与第三人签订《协议书》，约定第三人将其拥有大溪镇下洋张村火车站安置房按被告人口比例享有的商品房，商铺、车库等所有权益转让给被告所有，约定转让价为800000元。2005年9月13日原告与被告签订《买卖合同》，约定被告从第三人处受让所得的房屋等权益转让给原告，原告按合同约定支付给了被告所有的转让款。2016年7月份商品房建成后第三人分得下洋张小区的商品房及车位等设施。该房屋的集资建造费用均由原告支付。2019年9月9日两被告与第三人林良增、应何兰、林华、曹肖肖在温岭市人民法院达成〔2019〉浙1081民初7478号民事调解书，约定两被告与第三人林良增、应何兰、林华、曹肖肖协助原告办理房产过户手续。双方办理了该房屋的不动产登记证过户手续。原告要求被告及第三人办理商品房的返还费及商铺的分红手续，但被告及第三人拒绝协助办理。第三人领取商铺的租金共计39200元。 被告林福海、应菊英答辩称：其对原告起诉的诉讼请求、事实均无异议，其已将从第三人处受让的4个人口的指标转让给原告。 第三人林良增、应何兰、林丹秋、林华、曹肖肖述称：房屋已过户。协议书第七条约定按村民人口的分红由第三人方享有，因此第三人认为拍卖返还费属于按村民人口的分红；前案调解时就是说只将房屋转让给两被告，其他权益不归原告；原告与被告签协议时已明知原合同未写返还面积，特地要求被告写上去的；2007年第三人当时出售指标时，还不存在有多余的返还面积，2009年才有多余的地的面积由全村村民享有，因此不由原告享有。 本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。对于存在争议的事实和证据，认证如下： 原告为了证明其主张的事实提供了协议书、买卖合同、收款收据、汇款凭据、建房款收款收据，用于证明指标买卖、原告及被告已履行完付款义务的事实。被告质证无异议。第三人质证认为，对证据无异议，但是协议书及买卖合同内容不一致，协议书第六条是对协议书前述内容的归纳，指的就是240平方米的商品房，第七条指的是多余面积，这个是归全村村民享有的分红；并非原告自己交了建房款相关权益就归原告所有，因为第三人不同意被告交纳；第三人还解释该第六条应该指的是万一用于安置的商品房被村里卖了，所得款项还给原告。本院经审查对上述证据予以认定，至于协议书及买卖合同的证明力问题，本院将在说理部分综合阐述。 被告林福海、应菊英未提交任何证据。 第三人林良增、应何兰、林丹秋、林华、曹肖肖未提交任何证据。 经审理，本院认定案件事实如下：被告林福海、应菊英夫妻关系，第三人林良增、应何兰系夫妻关系，第三人林丹秋系林良增、应何兰的女儿，第三人林华、曹肖肖分别是系林良增、应何兰的儿子、儿媳。2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过并由温岭市人民政府办公室于2007年11月28日批准、大溪镇人民政府于同日批转的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》规定：公寓式住宅一般采用商住结合形式进行设计，即1-2层为商业用房，三层以上为住宅安置房；建设所需资金由拆迁安置户按住宅安置面积、户股份面积及村股份面积分摊，分期分批自筹上交；拆迁户可选按安置人口计算安置建筑面积即按人均60平方米计算；安置建筑考虑到住宅设计时自然间不可分割的因素，被拆迁人按住房面积限额标准的110%以内，可自由选择安置房的套型和套数，具体楼层及位置按抽签或招标确定；实施“公寓式住宅”后，该小区建设的商业用房股份，20%属村集体，80%属公寓式住宅安置户共同所有，并按公寓式住宅安置户的安置人口投资分配；拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。 2007年12月30日，被告林福海、应菊英与第三人林良增、应何兰、林丹秋签订《协议书》一份，约定：林良增户自愿将其有位于温岭市商品房指标（四人）约240平方米、商铺100平方米转让给二被告，房地产建造费用由二被告承担，转让价为800000元，2008年1月4日前付定金120000元，2008年古历2月底前付300000元，村集体交第二批款项时付260000元，余款120000元在交商品房当日一次性付清；以上房地产办理房地产权证后，林良增户必须协助二被告办理，费用由二被告承担，如在可办理房地产权证后一个月内不办理的，每延期一日承担违约金200元；该协议第六条还载明：村集体出售村商品房、商铺后返还给村民的款项归二被告所有。第七条载明：村积累按村民人口的分红由第三人负责。第八条载明：林良增户及其家人均自愿出让以上房产，如他人主张以上房产的，由林良增户负责处理，由此对二被告造成的损失由林良增户负责。 合同签订后，二被告已分别支付前三期转让款。2009年9月13日，二被告与原告签订了《买卖合同》一份，约定二被告将自己购买的下洋张村B地块四个人口指标的商品房（原业主林良增）约240平方米，4个人口指标的商铺约100平方及村4人指标返还面积约140平方米商品房，连同相应的配套车位一并出让给原告，出让价946000元，其建造费用由原告承担，在合同签订之日起付826000元，留120000元等办理过户手续齐全时一起付清。2016年8月1日，被告林福海向原告出具收款收据一份，载明由于被告与林良增户就120000元余款的支付时间是交商品房当日，现原告提前将该款付给被告。同日，第三人林良增收取被告120000元。原告于2010年5月31日至2016年6月26日期间分5次向下洋张村村民委员会交纳建房款计1291248元，该建房款包括了安置房、车位、商铺及余房建造成本。 在拆迁安置过程中，由林华作为申请人，以林良增、应何兰、曹肖肖及林子勋为其他家庭成员，以有效人口6人申请安置得3套安置房。在办理不动产证时，上述合同所涉安置房温岭市二区6幢二单元1203室、1204室确认给了第三人林良增、应何兰、林华、曹肖肖；另有7幢1203室确认给了林华、曹肖肖及林子勋。本院于2019年7月30日立案受理了原告诉二被告及五第三人房屋买卖合同纠纷案，原告起诉请求判令确认上述合同、协议书有效，被告及第三人协助办理温岭市二区6幢二单元1203室、1204室房产过户手续，第三人支付违约金。2019年9月9日，三方达成调解协议，由二被告、第三人林良增、应何兰、林华、曹肖肖于2019年10月9日前办理温岭市二区6幢二单元1203室、1204室房产的过户手续。对于安置后余房出让返还款、商业用房权益问题，该调解协议未作处理。 另，第三人户名下有6个人口指标商铺（商业用房）股份，每个人口指标股份对应的2017年、2018年、2019年三年分发的分红为9800元。根据2019年4月4日由下洋张村村民代表大会通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》，所有余房公开出让竞拍，拍卖后（扣除相关规费）所得的受益款项均按村集体20%，原商品房拆迁安置户（有效人口）占80%分配；余房出让竞投完毕后的受益款项，结合村集体和各商品房的股份面积及利息，待房屋决算后统一结算；未交足安置房款项的各商品房户，其返还的受益款全部纳入所欠的款项，多还少补，用以解决基本安置。下洋张村于2019年7月对安置后余房进行公开拍卖出让。经该村结算，每个人口指标对应的余房建造成本83500元，返还的受益款166385.72元。 本院认为，原、被告签订的买卖合同依法成立，内容并不违反国家法律强制性规定，应认定有效。本案最为主要的争议焦点是第三人户转让给被告的权益范围是否包括商铺权益及余房出让后返还款项，相关权益是否应由原告享有。原告及被告认为，双方出卖的是安置指标，安置指标对应的包括了安置房、商铺及余房出让后的返还款，第三人则认为第三人户转让给被告的权益范围只是安置房，当时还无余房，安置房目前已过户，原告无权再主张其他权益。本院认为，本案第三人户转让与被告的权益包括了余房出让后返还款项，理由如下： 一、第三人主张2007年第三人户当时出售指标时还不存在有多余的返还面积，缺乏事实依据。 被告与第三人户签订的合同是在2007年12月30日。而2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》已明确载明了拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。这说明，在当时的安置权益就包括了余房出让相关权益。 二、应认定协议书第六条包括了余房出让后返还款项。 审理过程中，各方对协议书第六条及第七条争议最大，并均以此支撑己方主张。原告认为第六条关于“村集体出售村商品房、商铺后返还给村民的款项”指的就是余房出让后的返还费，其对象应是参加公寓式安置的村民，而第七条中“村积累按村民人口的分红”是指村经济积累后分配给全村村民的分红，其对象是全村村民，两者之间并不矛盾。而第三人则认为第六条是对协议前述内容的综述，指的是如果村里将双方转让的安置房卖掉了而返还的款项归买受人，而余房出让是以村名义进行的，因此属于第七条中“村积累”，归全体村民享有，与买受人无关。本院认为，《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》已载明了拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让公开出让，并让公寓式住宅拆迁户受益。而后通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》也是进一步明确了余房公开出让所得受益款项由村集体占20%，商品房拆迁安置户占80%，而本案各方争议的就是该80%部分。故，第三人以余房由村集体统一组织出让主张该80%部分属于村集体积累，明显依据不足。同时，第三人将第六条解释为村集体要将本安置给公寓式住宅安置户的安置房卖掉的情况，这一解释不仅较为牵强，而且实际上安置房采审批形式取得，并不登记至村集体名下，不存在村集体可将安置房擅自卖掉的情况，故第三人的此种解释实不符合情理，本院不予采纳；应认定协议书第六条已约定余房出让后的返还款项归被告所有。 三、从余房出让后返还款项的性质看，原告主张亦属合理。 第三人还提出余房返还款的收益为支付二十多万元获取了六十多万的利润，因此第三人当时不可能同意转让余房返还款收益。本院认为，从下洋张村公寓式住宅项目看，安置后多余的房屋建造，不仅需要相关指标，也需要投资建造。而安置户将相关指标转让，已从中获取了金钱利益，而余房建造是由买受人交款投资建造。经下洋张村结算，每个人口指标对应的余房建造成本为83500元，返还的受益款166385.72元，若不计算利息及支付买受安置指标的转让款，收益大概2倍左右，这与安置房建造成本与目前市场价的差额比例亦相近甚至稍低。而这些收益实际是买受人从2008年年初就开始向第三人户支付转让款（不包括在建造成本中）、从2010年5月就开始支付建房款，至2019年底才最终可分配获取，从温岭本地整个房地产市场情况看，并不违反等价有偿和公平原则。第三人将被告及原告给付的转让款、原告支付的建造费用以目前收益情况简单扣减，属于简单、片面地理解投资与收益关系，其完全忽视了买受人因为购置安置指标并基于信任合同履行而当时不再另行购置房产的机会的丧失、这一阶段房地产市场本身的发展变化以及第三人户当时取得转让款可产生的机会利益。是故，原告获取余房出让后返还款项，亦属合理。 综上，第三人户转让于被告的权益包括了余房出让后返还款项；至于商铺分红权益问题，协议书已对商铺权益作了明确约定，又不存在约定无效情形，应当认定第三人户已将4个人口指标对应的商铺股份权益转让于被告。原告又基于其与被告之间的买卖合同获取相应权益。原告自愿撤回要求第三人返还已领取商铺租金（分红）的诉讼请求，系其自主处分其民事权利，本院予以准许。至于第三人提出的林丹秋因为出嫁未实际取得安置权益，林华未在协议上签字，因此实际无4个人口安置指标的问题，本院认为，本案确存在人口变化而安置指标变化的问题，但当时第三人林良增、应何兰、林丹秋系以其户名义转让4个人口指标的，人口指标从4个增加至6个也系以户名义获得，因此即使林丹秋未获得安置权益，也不阻碍第三人户继续履行合同义务。而林华确未在协议书上签字，但庭审中林华也认可三个月左右后其已知晓转让事宜，其与父母吵了一架，但没有办法。是故，若第三人户确有成员不认可转让事宜或无法继续履行的，其完全可以第一时间向买受人提出，但其既未向被告或原告及时提出，之后第三人户还陆续收取被告转让款，乃至2016年8月1日第三人林良增仍收取转让款余款120000元，原告亦从2010年至2016年间分5次向下洋张村民委员会交纳4个人口指标的建房款，无任何证据证明第三人户成员曾提出异议，故结合本案实际，原、被告有充足理由相信第三人户成员同意转让并已实际履行相应义务。因此，即使存在第三人户成员意见不统一而无权代理的情况，亦构成表见代理，对户成员发生法律效力。另，第三人主张本案诉争标的已经前案调解，无事实依据，本院不予采纳。 综上，原告的诉请合理、合法，本院依法予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第六十一条、第七十九条的规定，判决如下： 一、确认原告江如仕与被告林福海、应菊英签订的《买卖合同》有效； 二、以第三人林良增（林华）户名义在温岭市股份经济合作社）的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅余房出让后返还款项999542.88元归原告江如仕享有；以第三人林良增（林华）户名义登记的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺股份分红归原告江如仕享有。 案件受理费14149元，减半收取7074.5元，保全费5000元，合计12074.5元，由原告江如仕负担177元，由第三人林良增、应何兰、林丹秋、林华、曹肖肖负担11897.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  江 伟 二〇二〇年四月十六日 代书记员  赵永庆