辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初433号原告：大连吉海物业管理有限公司。法定代表人：郑艳，系该公司经理。委托诉讼代理人：高雅杰，系辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓来，系辽宁青松律师事务所律师。被告：王宏，女，汉族。委托诉讼代理人：刘鹏生，系庄河市城关法律服务所法律工作者。原告大连吉海物业管理有限公司与被告王宏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连吉海物业管理有限公司的委托诉讼代理人高雅杰、王晓来，被告王宏的委托诉讼代理人刘鹏生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2018年11月15日至2019年11月14日住宅物业费1144.44元、车库物业管理费331.44元、电梯费300元、滞纳金1616.08元，合计3391.96元。2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系庄河市阳光100小区物业服务企业，被告系该小区10#2-1101室（建筑面积95.37平方米)的产权人。被告入住前与原告签订《前期物业管理协议》，约定：被告按建筑面积1元/平方米的标准缴付住宅及车库物业管理费，并交付电梯费，收取方式为年上交方式，逾期缴费，应从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。被告的住宅及车库物业费、电梯费缴付至2018年11月14日后再未缴付，至今仍拖欠2018年11月15日至2019年11月14日期间的住宅物业费1144.44元、车库物业管理费331.44元、电梯费300元，另按照原、被告约定，被告逾期交费，应向原告交纳滞纳金1616.08元。被告违约行为严重影响了原告正常开展工作。原告多次催缴无果，现依法诉讼，望判如所请。被告辩称：1.原告向被告主张权利是基于庄河市阳光100小区业主委员会与原告间的前期物业合同，该合同双方间已意定解除。基于该合同双方间发生争议，庄河市阳光100小区业主委员会于2019年10月12日在法院起诉立案，案件中涉及合同解除、吉海物业实际服务的期限、收费标准等，该案件尚未审结。本案须以另一案件的审理结果为依据，故请求法院中止本案的审理。2.原告起诉的物业费收取期限无依据。首先，原告与阳光100小区业委会解除合同，业委会选聘新的物业公司并且签订了合同，因为原告不退出小区，导致新物业公司无法开展物业服务，其次原告发出解除通知后，未对小区进行管理，由政府相关部门对小区进行物业管理，故原告起诉的物业服务期限无依据。3.物业费收取标准不合理，原告已经在小区张贴收费公告，明确载明住宅每平方米0.75元，原告起诉被告按每平方米1元起诉，实属打击报复，根本不合理。根据当事人提供的证据及庭审情况，本院经审理认定事实如下：被告王宏系庄河市阳光100小区10号楼2单元1101室(建筑面积95.37平方米)的产权人；系庄河市阳光100小区10号楼第15号车库的使用权人，车库面积27.62平方米。2011年11月18日大连吉海物业管理有限公司（甲方）与王宏（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向该小区提供物业管理服务，物业管理服务费按乙方所占住宅、公建、厦子、车库的建筑面积计算，小区住宅物业管理费暂定每月每平方面米1元、电梯费每户每年暂定200元收取；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方的物业服务企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，物业服务企业有权对拖欠物业服务费的业主直接提出诉讼或作出其他追讨行动，而无须另行书面催交，直至该欠款业主清偿全部欠款、滞纳金及手续费为止。物业管理费缴付办法：居住小区竣工交付乙方时，乙方交付两年的物业费，两年以后物业管理费收取采取年上交方式。原告根据庄河市物价局与庄河市城乡建设管理局联合发布《庄价发[2014]10号》文件，自2015年将电梯费从200元/年调整为300元/年。并张贴《物业通知》进行公告，其中载明“注：电梯费每户300元{庄价发[2014]10号文件：（关于规范住宅电梯费收费标准的通知）}2015-10-21。另原告于2015年11月20日与大连吉海房地产开发有限公司签署《委托补充协议》，其中载明：“经物业服务企业征求半数以上业主同意上调电梯费，并于2015年10月21日发出公告，现开发企业与物业服务企业商议确定上调电梯费标准如下：收费标准为由前期物业管理服务协议约定每户每年暂定200元电梯费上调为每户每年电梯费为300元的标准，具体收费方式采取年上交方式。”被告王宏2015年-2017年均按300元/年的标准交纳了电梯费用。大连吉海物业管理有限公司2019年1月1日向阳光100小区业主委员会出具的限时管理通知，部分载明：“现在，我物业公司无法维持正常经营活动，也无力继续代管下去。……鉴于目前情况，我公司郑重向阳光100小区业主委员会说明情况，本公司于2019年1月5日停止服务于阳光100小区。”大连吉海物业管理有限公司于2019年1月3日张贴的致阳光100小区业主的一封信，部分载明：“由于降低收费标准，我公司无法维持正常服务标准，也无力经营下去，故即日起中止服务”。原告庭审中陈述：发出前述通知后，除在卫生打扫方面，由小区所在的街道接管了3天的工作，其余方面的物业服务一直由原告在进行，且至今为止，一直由原告对案涉小区进行物业服务。原告履行了物业服务协议中的义务。被告认可2018年11月15日至2019年11月14日期间，案涉小区由原告进行服务，但中间有一段时间是街道社区接管的，具体接管时间其不清楚，亦未提供证据证实。合同签订后至今，原告对该小区进行了物业管理服务。被告于2017年缴纳了2017.11.15——2018.11.14的车库物业管理费331元，住宅物业费交纳至2018年11月14日。现被告拖欠2018年11月15日至2019年11月14日住宅物业费1144.44元（1元/平方米×95.37平方×12个月=1144.44元）、车库物业费331.44元（1元/平方米×27.62平方×12个月=331.44元）、电梯费300元。现原告诉至本院，要求被告给付所欠住宅物业费1144.44元、车库物业管理费331.44元、电梯费300元，并承担物业费1475.88元（1144.44元+331.44元）自2018年11月15日起至实际给付之日止按日0.3%计算违约金。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、《车库使用权转让协议书》、催款通知书、庄河市物价局与庄河市城乡建设管理局联合发布《庄价发[2014]10号》文件、《物业通知》照片、《委托补充协议》、收款收据凭证三张、微信截图一张和被告提供的限时管理通知、致阳光100小区业主的一封信照片及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原告大连吉海物业管理有限公司与案涉小区业主王宏签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称阳光100小区业委会起诉与原告解除物业服务协议的相关法律纠纷正在另案处理，本案应等待另案的审理结果，但在本案中，原、被告均陈述大连吉海物业管理有限公司在2018年11月15日至2019年11月14日期间已对案涉小区进行物业服务，被告作为业主亦接受了服务，在此期间并未明确表示要求原告退出，根据权利义务对等原则，物业公司有权收取相应的物业费。故对原告要求被告给付住宅物业费1144.44元、车库物业管理费331.44元、电梯费300元的请求，本院予以支持。关于违约金请求，原告主张的违约金计算标准过高，且物业服务期间确有一段时间由新华街道社区接管，综合考虑此案免去违约金为宜，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款之规定，判决如下：一、被告王宏于本判决发生法律效力后10日内给付原告大连吉海物业管理有限公司2018年11月15日至2019年11月14日住宅物业费1144.44元、车库物业管理费331.44元、电梯费300元，共1775.88元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王红图二〇二〇年四月二十日书记员  娄严文