重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0112民初10375号 原告：彭伟，男，1980年6月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：王致勇，国浩律师（重庆）事务所律师。 被告：融创西南房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路16号1幢1单元10-1，统一社会信用代码915000007474974732。 法定代表人：商羽，总经理。 委托诉讼代理人：周芳维，公司员工。 原告彭伟与被告融创西南房地产开发（集团）有限公司（以下简称融创西南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告彭伟的委托诉讼代理人王致勇，被告融创西南公司的委托诉讼代理人周芳维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭伟的诉讼请求为：1、请求判决被告对奥林匹克花园七期一组团X幢X单元X的房屋楼板进行修复，以使其符合质量标准；2、请求判决被告向原告支付因上述房屋存在质量问题给原告造成的损失。其中：1、房屋贬值（折旧）损失（以鉴定结论为准）；2、因无法入住房屋导致的租金损失（从2010年12月15日计算至被告将房屋修复至符合标准时止，租金标准以鉴定结论为准）；3、从2010年12月15日至实际交房止的逾期交房违约金（暂计算至2017年2月14日的违约金为47745元）；4、因无法入住房屋期间原告所支付的首付款的资金占用损失（已支付首付款的资金占用损失为：从2009年10月23日起以212643元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际向原告返还全部房款等款项时止；已支付契税的资金占用损失为：从2009年11月24日起以2118.22元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际向原告返还全部款项时止；已支付大修基金的资金占用损失为：从2010年2月4日起以14827.22元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际向原告返还全部款项时止；上述损失暂计算至2016年8月8日的损失为97819.77元）及按揭利息（暂计算于2016年8月3日的按揭利息为41927.44元），4、被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2009年10月23日原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告向被告购买位于重庆市北部新区经开园蔡家沟水库片区1-7号地块奥林匹克花园七期一组团X幢X单元X的房屋（现座落为重庆市北部新区经开园XX路X号X号楼XX）。约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应履行保修义务，并对原告造成的损失承担赔偿责任。2010年12月15日被告将房屋交付给原告使用，原告发现房屋的楼板存在裂缝，房屋无法入住。后双方多次交涉，未达成一致意见。原告遂起诉。 被告融创基业公司辩称：房屋已于2010年12月14日取得竣工验收备案登记证，达到了合同约定的交付标准。原告主张的贬值损失和租金损失无事实和法律依据。资金占用损失因房管局已颁发了房产证，其作为房屋的所有权人，首付款、契税和大修基金均是基于买卖合同约定应当缴纳的费用，各项代收费已实际产生，原告没有主张解除合同，其损失主张没有事实和法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》及合同登记备案证明、抵押借款合同、房产证、发票、契税完税证明、公共维修基金收据、《司法鉴定意见书》、《房地产估价报告》等证据本院予以采信。 经审理查明：2009年10月23日，重庆奥林匹克花园置业有限公司作为甲方（卖方），彭伟作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房座落为重庆市北部新区经开园区县蔡家沟水库片区1-7号地块奥林匹克花园七期一组团X幢X单元X,总成交价423643元。第五条付款方式及期限乙方于签署本合同当日缴纳人民币212643元，乙方向银行申请211000元10年的个人购房抵押贷款。第七条交房期限及交付条件属预售商品房的，甲方应当在2010年12月15日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期接房。本商品房交付时应符合以下条件（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：…（2）逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十八条保修责任《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非因甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。 合同签订后，彭伟按合同约定交纳了首付款212643元、契税2118.22元、公共维修基金12709元。并向华夏银行股份有限公司重庆分行贷款211000元支付购房款。 2010年1月7日，双方所签订的合同取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。 2010年12月14日，重庆奥林匹克花园1号地块七期工程一组团8号楼取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。 2011年6月24日，彭伟取得座落在重庆北部新区经开园XX路X号X号楼XX房屋的《房屋产权证》。 另，2011年3月29日重庆奥林匹克花园置业有限公司更名为重庆融创基业房地产开发有限公司，2018年4月27日更名为融创西南房地产开发（集团）有限公司。 彭伟向本院提出申请，要求对重庆北部新区经开园XX路X号X号楼XX房屋是否存在主体结构质量问题以及房屋具体的修复方式进行司法鉴定，本院依法委托重庆市建设工程质量检验测试中心进行鉴定，该中心于2019年1月9日以房屋的主要质量问题为楼板开裂，但楼板的质量鉴定需要拆除楼下的吊顶方能实施。由于涉及第三方利益，无法受理该委托，将该鉴定委托书退回本院。 后本院委托重庆重大建设工程质量检测有限公司对重庆北部新区经开园XX路X号X号楼XX房屋内的楼面现浇板面和天棚板底裂缝的分布、楼面现浇板的板面钢筋保护层厚度是否符合有关规范要求进行司法鉴定。重庆重大建设工程质量检测有限公司出具《司法鉴定意见书》，内容为：4.3.1板面钢筋保护层厚度检测结果表明：所检测客厅及餐厅、主卧室、次卧室、阳台（或院馆）共17个部位支座板面受力钢筋混凝土保护层实测厚度为13mm-64mm，合格率为17%，其偏差除次卧室D轴支座板面钢筋混凝土保护层实测厚度未见大于“允许偏差的1.5倍”（即实测厚度大于27mm）测点外，其余现浇板支座板面钢筋保护层厚度均有不同程度大于“允许偏差的1.5倍”测点；现浇板支座板面钢保护厚度偏差不满足规范要求。4.3.2楼面现浇板面裂缝现场检测前，对委托范围内的楼面进行了踏勘，各房间现浇板面均有细石混凝土面层，且见到客厅、餐厅、主卧室、阳台（或院馆）现浇板面均有裂缝处理痕迹。由于现浇板现裂缝曾被修补或破损，采用裂缝测宽仪无法准确检测现浇板裂缝的实际宽度。4.3.3天棚现浇板底裂缝该房屋各房间开棚现浇板底面均有腻子装修层，客厅及餐厅、主卧室、次卧室等天棚均有不同程度局部剔除了腻子现象，采用激光测距仪、裂缝测宽仪等对各房间天棚现浇板底的裂缝均进行了检测。检测结果表明，餐厅与客厅、主卧室、次卧室及凸窗、阳台（或院馆）、过道等天棚板底均有不同程度的不规则裂缝。由于现浇板底均已做腻子装修层、部分板底修补，导致裂缝轮廓破损、杂物填充，采用裂缝测宽仪无法准确检测实际裂缝宽度。此外，发现客厅天棚板底有局部钢筋保护层薄与钢筋锈蚀现象、混凝土不密实、露筋等。5、鉴定意见（1）重庆市北部新区经开园金童路奥林匹克花园七期一组团8幢2单元33-6号房屋内的楼面现浇板支座板面受力钢筋保护层厚度偏差不满足规范要求。（2）重庆市北部新区经开园金童路奥林匹克花园七期一组团8幢2单元33-6号房屋内的客厅及餐厅、主卧室、阳台（或院馆）的楼面现浇板面均有裂缝修补痕迹；客厅及餐厅、主卧室、次卧室、内廊的天棚现浇板底均有不同程度的不规则裂缝或裂缝修补痕迹。6、建议（1）鉴于重庆市北部新区经开园金童路奥林匹克花园七期一组团8幢2单元33-6号房屋内现浇板支座板面受力钢筋保护层厚度检测结果不满足规范要求且偏差过大、裂缝数量多，建议及时按有关规范进行技术处理，以满足结构安全和正常使用要求。2、建议及时对现场检测局部破损部位予以修复。彭伟支付了鉴定费用30000元。 彭伟又向本院提出申请，要求对2010年12月15日至2019年8月15日期间的房屋租金损失进行评估，本院委托重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限责任公司进行评估，该公司作出渝金汇评估鉴【2020】142号《房地产估价报告》，结论为：对奥林匹克花园七期一组团8幢2单元33-6号房屋在2018年1月1日至2019年8月15日期间的月租金标准为1550元/月·套，评估总价30225元。特殊事项说明中明确：需对估价对象在2010年12月15日至2019年8月15日之间的租金损失进行评估，由于年限追溯时间较长，跨度较大，租金的历史数据缺乏，经委托方与当事双方沟通，由委托方提供了申请方提交的《关于奥林匹克花园一期8幢2单元33-6房屋租金鉴定问题的意见书》记载：申请人同意我司对能够鉴定的年份租金水平予以明确，对不能明确的年份由法院本着公平合理的原则，酌情认定。经我公司评估人员对估价对象周边市场租金调查，仅能对2018年至2019年的租金进行评估，故本次评估租金年限为2018年1月1日至2019年8月15日。对估价对象在2019年8月16日之后的租金计算至房屋修复符合质量标准时为准，由于房屋修复符合质量标准时间不能确定，故本次未能对2019年8月16日之后的租金进行评估。彭伟支付了鉴定费3000元。 彭伟对《房地产估价报告》的真实性、合法性和关联性无异议，但要求对2010年12月15日至2017年12月31日期间的房屋租金参照《房地产估价报告》进行支持，对于2019年8月16日后的租金由法院酌情上浮。 融创西南公司对《房地产估价报告》的真实性、合法性和关联性无异议。但认为2010年12月15日至2017年12月31日期间的房屋租金标准应当在《房地产估价报告》的基础上予以调减，中介机构的标准2010年-2011年期间为900元-1100元；2012年-2014年是1100元-1250元；2015年-2017年是1250元-1400元。 对于房屋贬值损失，彭伟明确是指房屋在修复后按照市价出售与房屋不存在质量问题出售的价差。 本院认为：彭伟与融创西南公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。 根据重庆重大建设工程质量检测有限公司的《司法鉴定意见书》，该房屋存在楼面内现浇板支座板面受力钢筋层厚度偏差不满足规范要求的情形，融创西南公司作为开发商，应当对彭伟所购房屋的质量承担保修义务。故对彭伟要求融创西南公司对房屋楼板进行修复的请求本院予以支持，修复方式以《司法鉴定意见书》为准。 对于彭伟的房屋贬值损失的请求，由于其明确是指房屋在修复后按照市价出售与房屋不存在质量问题出售的价差损失，现房屋尚未修复，是否存在价差尚不确定，故本院不予支持。 对于彭伟要求的房屋租金损失，由于房屋存在质量问题，造成其不能入住，融创西南公司应当向其支付房屋租金损失。由于双方约定的房屋交付时间为2010年12月15日，故本院对于2010年12月16日至房屋修复完毕之日止的租金损失予以支持。对于2010年12月16日至2017年12月31日期间的房屋租金租金损失的标准，鉴于时间过长，历年的租金有一定的上浮，对于彭伟要求的按现标准主张此时间的租金损失不合常理，本院不予支持。本院酌情按每年50元的标准予以调减。即2017年期间为1500元/月；2016年期间为1450元/月；2015年期间为1400元/月；2014年期间为1350元/月；2013年期间为1300元/月；2012年期间为1250元/月；2011年期间为1200元/月；2010年期间为1150元/月。故融创西南公司应当支付的2010年12月15日至2019年8月15日期间租金为1150×1/2+1200×12+1250×12+1300×12+1350×12+1400×12+1450×12+1500×12+30225元=144200元。对于2019年8月16日之后的租金标准本院酌情按1600元/月予以主张。 对于彭伟要求的逾期交房违约金，由于案涉房屋已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，且融创西南公司已承担了房屋的修复责任和租金损失的支付责任，彭伟要求的逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。 对于彭伟的其他诉讼请求，其支付购房款和契税、大修基金是其履行《重庆市商品房买卖合同》约定的付款义务，融创西南公司已为其办理了房屋产权证，彭伟要求的资金占用损失和按揭利息没有法律依据。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告融创西南房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后立即对原告彭伟所有的位于重庆北部新区经开园XX路X号X号楼XX的房屋楼板进行修复（按有关规范进行技术处理，以满足结构安全和正常使用要求；对现场检测局部破损部位予以修复）； 二、被告融创西南房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付原告彭伟2010年12月15日至房屋修复完毕之日止的租金损失。其中2010年12月16日至2019年8月15日期间的房屋租金损失为144200元；2019年8月16日至房屋修复完毕之日止的租金损失参照1600元每月的租金标准予以支付； 三、驳回原告彭伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4050元，由原告彭伟负担1050元，被告融创西南房地产开发（集团）有限公司负担3000元；鉴定费33000元，由被告融创西南房地产开发（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  胡可萍 人民陪审员  王先容 人民陪审员  杨礼超 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  许 迪