浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初1498号 原告：糜荷花，女，1966年7月19日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：陈春源，浙江虎良律师事务所律师。 被告：陆圣宇，男，1991年9月16日出生，汉族，住海宁市。 被告：郭春凤，女，1990年3月2日出生，汉族，住海宁市。 原告糜荷花与被告陆圣宇、郭春凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序分别于2020年的4月21日、4月29日两次公开开庭进行了审理。原告糜荷花及其委托诉讼代理人陈春源到庭参加诉讼，被告陆圣宇、郭春凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告糜荷花与被告陆圣宇、郭春凤于2018年12月4日签订的《房屋买卖居间代理合同》有效；2.判令被告陆圣宇、郭春凤继续履行《房屋买卖居间代理合同》的合同义务，协助原告糜荷花办理坐落于海宁市（商品房合同编号1710060025、不动产证明编号33002443579）及储藏室的房屋产权过户登记手续；3.判令被告陆圣宇、郭春凤返还原告为被告垫付的房屋维修基金16428元、物业费3358元及垃圾清运费519.3元，支付律师费70000元，赔偿原告违约金200000元；4.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告陆圣宇、郭春凤返还原告为被告垫付的房屋维修基金及房款补差款16282元，支付律师费40000元，并赔偿原告自起诉之日起以购房款1730000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至生效之日止的利息损失。事实与理由：2018年12月4日，原、被告在海宁市硖石家恒房产经纪服务所签订《房屋买卖居间代理合同》一份，约定二被告将其所有的坐落于海宁市（商品房合同编号1710060025、不动产证明编号33002443579）及储藏室出卖给糜荷花，建筑面积为129.58平方米，价格为1730000元。付款方式：双方约定于2018年12月4日前支付购房定金500000元，于该套房屋可办理产权证三日内支付购房款500000元并办理过户手续，于办理完过户手续7日内办理银行贷款730000元。合同签订后，中介与被告向原告陈述银行还有贷款110余万元，如果银行贷款不归还是没办法过户的，要求全额支付，后原告及其配偶朱松良分别于2018年12月5日转账支付200000元、2018年12月14日转账支付200000元、2018年12月21日转账支付100000元、2019年9月10日转账支付1288000元，累计支付1788000元。2019年9月3日，被告协助原告在嘉兴锦申房地产开发有限公司办理收房手续，同时原告在锦申房产公司为被告垫付了房屋维修基金16428元、南都物业服务集团股份有限公司海宁分公司物业费3358元及垃圾清运费519.30元，合计20305.3元，当日原告拿到了本案房屋的钥匙，实际占有该房屋。后被告涉及其他民事纠纷，上述房屋被海宁市人民法院查封，原告向海宁市人民法院提出执行异议，2019年12月13日，海宁市人民法院作出（2019）浙0481执异41号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。后原告及海宁市硖石家恒房产经纪服务所多次催告被告协助办理过户手续，2019年12月27日，原告委托浙江虎良律师事务所发函催告被告协助办理过户手续，被告至今未协助办理。故提出如上诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年10月6日，被告陆圣宇、郭春凤与嘉兴锦申房地产开发有限公司签订合同编号为第1710060025号的《浙江省商品房买卖合同》一份，由二被告购买坐落于海宁市的预售商品房一套，建筑面积129.58平方米，房屋总价1710000元，付款方式为：于《商品房买卖合同》签订之日支付首付款520000元，剩余房款1190000元通过商业银行按揭贷款的方式予以支付。嘉兴锦申房地产开发有限公司选聘南都物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。二被告另购位于11幢Ａ-17号的地下储藏室一个。 2018年1月18日，被告陆圣宇、郭春凤办理了案涉房屋的预告登记并取得了不动产登记证明，证书号为浙（2018）海宁市不动产证明第0003615号。附记：预告登记和抵押权预告登记合并办理件。 2018年12月4日，原告糜荷花与被告陆圣宇及案外人海宁市硖石家恒房产经纪服务所签订《房屋买卖居间代理合同》1份，原告为乙方，被告陆圣宇、郭春凤为甲方，合同约定：（1）甲方将坐落于海宁市房屋和Ａ-17号储藏室出售给乙方；（2）成交价为1730000元，由乙方于2018年12月4日前支付购房定金500000元，于该套房屋可办理产权证三日内，支付购房款500000元并办理过户手续，于办理完过户手续7日内，办理银行贷款730000元；（3）甲方应于贷款到账三日内将房屋及附属物正式交付给乙方使用，结清该房屋已发生的水、电、物业等各项费用，并将该房屋的钥匙交于乙方验收；（4）甲方承诺于可办理过户手续时积极配合乙方前往房管部门办理产权过户手续，并在此后15天内保证配合办理完毕乙方的《不动产权证》；（5）甲方未能按约定交付房屋的，每逾期一日，甲方应向乙方支付房屋成交价千分之一的违约金；（6）案涉房屋办理过户手续所需缴纳的契税、营业税、印花税、个人所得税及向房产交易部门缴纳的手续费均由乙方承担；（7）一旦产生违约，合同当事人在协商未果的情况下均可向人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、律师费等均由违约方承担；（8）甲方办理产权证的费用由甲方自行承担（包括契税及维修基金）。合同还对其他有关事项作了约定。同日，被告陆圣宇出具购房定金收条1份，确认收到原告糜荷花支付的购房定金500000元，此购房定金通过银行转账支付（实际支付时间为：2018年12月5日海宁市永兴锻压件有限公司转账支付200000元、2018年12月14日原告配偶朱松良转账支付200000元、2018年12月21日朱松良转账支付100000元）。 2019年5月8日，嘉兴锦申房地产开发有限公司完成案涉房屋的首次不动产登记，证号为：浙（2019）海宁市不动产权第0021142号。 2019年9月3日，被告陆圣宇与嘉兴锦申房地产开发有限公司签订《合同补充协议》一份，载明：案涉房屋于2019年9月3日交付买受人陆圣宇，预售建筑面积129.58㎡，实测产权登记建筑面积129.83㎡，应补房屋面积差价3299元，所购商品房的合同总价为1713299元。同日，原告通过刷卡代二被告向嘉兴锦申房地产开发有限公司支付了专项维修基金12983元、房屋面积差价3299元。同日，被告方将案涉房屋的钥匙、门禁卡、物业协议、不动产办证资料（包括浙江省商品房买卖合同、购房发票、门牌证、首次登记的不动产权证书）交于原告。 2019年9月5日，被告陆圣宇出具收条1份，确认收到海宁市永兴锻压件有限公司支付的地下车位定金20000元。 2019年9月10日，朱松良转账支付给被告陆圣宇1288000元，并由被告陆圣宇出具收条1份，确认收到朱松良支付的房款1288000元。故上述房款中的1230000元及定金500000元系支付案涉房屋及储藏室的款项。 另查明，被告陆圣宇、郭春凤于2018年1月15日向中国银行股份有限公司海宁支行申请按揭贷款1190000元，贷款期限自2018年1月15日起至2048年1月15日止，并以所购的案涉房屋向贷款人提供抵押担保。2019年9月10日，被告陆圣宇提前结清了剩余的贷款本息1174071.77元。 据海宁市家恒房产经纪服务所工作人员即案涉《房屋买卖居间代理合同》的经办人程华陈述：2018年12月4日，原告糜荷花及其配偶朱松良、被告陆圣宇在海宁市家恒房产经纪服务所经营场所内洽谈房屋买卖相关事宜，签订合同之前，程华通过电话联系被告郭春凤，告知其关于房屋买卖的情况，包括价格、过户时间、付款时间等相关事宜，其表示同意后，才组织原告与被告陆圣宇签订《房屋买卖居间代理合同》。后在其陪同下，被告方归还了案涉房屋的剩余银行贷款，还贷两三天之后，其组织原告及二被告前往行政中心办理过户手续。在二被告至登记窗口准备办理房屋转移登记至二被告名下的手续时发现，案涉房屋已被法院查封，无法将案涉房屋登记至二被告名下，进而导致无法过户给原告。 又查，案外人朱松良与原告糜荷花系夫妻关系。被告陆圣宇与被告郭春凤于2019年8月5日协议离婚并办理了离婚登记手续。原告因本案诉讼支出律师代理费70000元。截止本案一审宣判时，案涉房屋无抵押、查封情况。 以上事实有原告提供的浙江省商品房买卖合同、不动产登记证明、《房屋买卖居间代理合同》、《购房定金收条》、2份《收条》、海宁市永兴锻压件有限公司中信银行账单、3份朱松良中国农业银行个人账户明细、糜荷花与朱松良的结婚证、海宁市永兴锻压件有限公司出具的情况说明、签购单、浙江省住宅专项维修资金专用收据、江南世家二期交付通知书、合同补充协议、海宁市家恒房产经纪服务所出具的证明、购房发票、门牌证、离婚协议书、离婚证复印件、委托合同及发票、本院依职权向中国银行海宁文苑支行调取的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《零售贷款历史还款交易查询》、《贷款还款回单》、《中国银行浙江省分行零售贷款提前还款通知书》、《贷款还清（已结清）凭证》、对程华的调查笔录等在卷予以佐证。 本院认为，第一，原告糜荷花与被告陆圣宇签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。被告郭春凤虽未在《房屋买卖居间代理合同》甲方处签字，但综合交易过程中，本院认为原告有理由相信被告陆圣宇的行为系二被告的共同意思表示，对二被告均具有法律约束力。理由如下：一是程华证实，在签订《房屋买卖居间代理合同》前，其通过电话联系被告郭春凤，告知房屋买卖的相关情况，在被告郭春凤同意后才组织原告与被告陆圣宇签字。二是二被告向中国银行股份有限公司海宁支行申请了按揭贷款1190000元，贷款期限自2018年1月15日起至2048年1月15日止，并以所购的案涉房屋向贷款人提供抵押担保。2019年9月10日，原告支付房款1230000元后，被告陆圣宇于当日提前结清了剩余的贷款本息1174071.77元。作为共同借款人的被告郭春凤对此重大事项应当知情。三是程华证实，在结清案涉房屋贷款后，二被告曾共同前往不动产登记中心，准备先将案涉房屋转移登记至二被告名下后再转移登记至原告名下，后因案涉房屋被司法查封而未能交易完成。可见，被告郭春凤对出售房屋并由被告陆圣宇代表签订房屋买卖合同是知情的，且被告郭春凤也参与了部分交易过程，应当认定被告陆圣宇的行为系二被告共同意思表示，二被告均负有按约履行的义务。 第二，二被告未按约履行不动产转让登记义务，应当继续履行。双方签订的《房屋买卖居间代理合同》第六条约定，被告承诺于可办理过户手续时积极配合原告前往房管部门办理产权过户手续，并在此后15天内保证配合办理完毕原告的《不动产权证》。虽签订合同时二被告尚未取得案涉房屋的不动产权证书，但截至交房时二被告已经取得了转移登记至二人名下的所需材料，并征询不动产登记管理部门及嘉兴锦申房地产开发有限公司的意见，二被告已随时可以办理完成案涉房产的不动产权登记。在2019年9月10日二被告清偿剩余银行贷款后，原设定的抵押权消灭，由二被告将案涉房屋转让登记至原告名下也应当不存在法律障碍。但由于被告陆圣宇涉及民事诉讼，案涉房屋被司法查封，导致双方无法完成案涉房屋的转移登记。该事实发生的原因在于被告方，应由二被告承担违约责任。现查明，案涉房屋无抵押无查封，亦不存在双方继续履行合同的其他法律或事实上的障碍，故原告要求二被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。同时，根据双方合同约定，办理二被告不动产登记的所需税费由二被告承担，办理原告不动产登记的所需税费由原告承担。庭审中，原告明确表示其愿意先行垫付应由二被告承担的税费，故原告在实际垫付后可以另行向二被告主张权利。至于原告请求的A-17号地下储藏室的过户登记问题，因该地下储藏室目前未列入所在地管理部门的不动产登记范围，故不涉及不动产转让登记的问题，但为保障原告对地下储藏室的使用，二被告应当协助原告在物业公司办理该储藏室的使用权更名手续。 第三，二被告应当承担原告已垫付的相关款项，并承担违约责任。根据双方合同约定，二被告办理产权证的费用由其自行承担，包括契税及维修基金。现原告于2019年9月3日为二被告支付了房屋维修基金12983元及房屋面积补差款3299元，其中维修基金属于合同约定由二被告负担的费用，房屋面积补差款的负担虽未在双方合同中明确约定，但该款项系二被告向房产开发商购买房屋的价款，理应属于二被告承担的款项，故对原告要求二被告返还维修基金12983元、房屋面积补差款3299元的诉讼请求，本院予以支持。由于被告方的原因，造成原告未能及时取得不动产登记，原告请求二被告赔偿自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的逾期办证利息损失，本院予以支持。另，根据双方合同约定，因诉讼产生的诉讼费、律师费等均由违约方承担，现原告因提起本案诉讼支出律师代理费70000元，其仅请求二被告承担40000元，符合法律规定，本院一并予以支持。 综上，原告的诉讼请求于法有据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告糜荷花与被告陆圣宇于2018年12月4日签订的房屋买卖合同合法有效。 二、由被告陆圣宇、郭春凤于本判决生效之日起十五日内，办理完成坐落于海宁市房屋的不动产登记，并且协助原告糜荷花办理完成前述房屋转移登记至原告糜荷花的登记手续。房屋登记至被告陆圣宇、郭春凤而产生的税费由被告陆圣宇、郭春凤承担；房屋登记至原告糜荷花而产生的税费由原告糜荷花承担。 三、由被告陆圣宇、郭春凤于本判决生效之日起十日内协助原告糜荷花在小区物业管理企业办理完成海宁市海洲街道江南世家11幢A-17号地下储藏室的使用权更名手续。 四、由被告陆圣宇、郭春凤于本判决生效之日起十日内偿还原告糜荷花已垫付的房屋维修基金12983元、房屋面积补差款3299元。 五、被告陆圣宇、郭春凤于本判决生效之日起十日内赔偿原告糜荷花律师代理费40000元及逾期办理转移登记的利息损失【计算方式：自2020年3月18日起以1730000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至本判决生效之日止】。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20370元，减半收取计10185元，由被告陆圣宇、郭春凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  裘靖飞 二〇二〇年四月二十九日 法官助理郑芳华 书记员朱慧 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。