河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1473号上诉人（原审被告）：魏志新，男，1975年2月16日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人（原审被告）：呼俞村，女，1977年7月31日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：魏志新，男，1975年2月16日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区，系呼俞村丈夫。被上诉人（原审原告）：河南品德物业管理有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区龙门大道399号15幢2-301。法定代表人：魏路峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李献波，河南诚然律师事务所律师。上诉人魏志新、呼俞村因与被上诉人河南品德物业管理有限公司（以下简称品德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初668号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏志新（同时作为呼俞村的委托诉讼代理人）、被上诉人品德物业公司的委托诉讼代理人李献波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏志新上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判，判决驳回品德物业公司的起诉或驳回全部诉讼请求；2．一、二审费用由品德物业公司负担。事实和理由：1．品德物业公司不具备起诉魏志新的主体资格。品德物业公司与洛阳顺驰第一大街业主委员会（以下简称顺驰业委会）于2016年12月30日签订的《顺驰·第一大街物业服务合同》不符合法定程序，因此该合同无效，品德物业公司也不具有诉讼的主体资格，不能要求魏志新缴纳物业费；2．品德物业公司在物业管理期间并未完全履行物业公司应尽的责任和义务，造成了严重的安全隐患，使魏志新的利益严重受损；3．一审判决违反审判程序。魏志新在收到一审判决书之前，未收到任何在开庭前应依法收悉的相关法律文书，一审缺席审判剥夺了魏志新的诉讼权利。综上，一审判决认定事实不清，且审判程序不合法，显失公正，应予纠正。品德物业公司辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。2016年12月30日品德物业公司与顺驰业委会签订了物业服务合同，并履行了物业服务职责。品德物业公司向一审法院起诉请求：1．依法判令魏志新、呼俞村共同支付品德物业公司物业服务费2496元及违约金（违约金从2017年2月1日起按照日千分之五计算，直至实际清偿之日止）；2．本案诉讼费、公告费等费用由魏志新、呼俞村承担。一审法院认定事实：品德物业公司系于2016年8月9日工商注册登记成立的从事物业管理的公司，魏志新、呼俞村为洛阳市洛龙区太康路以北定鼎门街以西顺驰洛阳第一大街二期4幢3-501房屋的所有权人。品德物业公司作为受委托方（乙方）与作为委托方（甲方）的洛阳顺驰第一大街业主委员会签订《顺驰?第一大街物业服务合同》，该业主委员会将洛阳顺驰第一大街二期的物业管理服务委托给品德物业公司进行管理。该《顺驰?第一大街物业服务合同》约定：委托管理期限为2年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止，合同也对违约责任等其它事项作出了有关约定。魏志新、呼俞村系该房屋的所有权人，应受《顺驰?第一大街物业服务合同》项下的权利义务之约束。物业服务合同第十九条第1项约定：“本物业的管理服务费，多层普通住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取，别墅区由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋餐饮业由乙方按建筑面积每月每平方米3元，非餐饮业由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取。”该条还约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的千分之五计算。”品德物业公司从2017年1月1日开始提供物业管理至今，魏志新、呼俞村从未交纳过物业管理服务费，致品德物业公司提起诉讼。一审法院认为：根据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》的规定，业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同系其法定职责，故本案中品德物业公司与洛阳顺驰第一大街业主委员会签订的《顺驰?第一大街物业服务合同》，合法有效，该院予以确认。魏志新、呼俞村系受《顺驰?第一大街物业服务合同》约束的房产物业的业主，其应当按照该物业服务合同的约定，支付品德物业公司物业管理服务费。根据该物业服务合同第十九条第1项的约定，品德物业公司诉求按照多层普通住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业管理服务费，该院予以采纳。品德物业公司主张的物业管理服务费计算时间是从2017年1月1日至2018年12月31日止共计24个月，故本案物业管理服务费计算为：129.72㎡×0.8元/月×24个月=2490.6元。关于品德物业公司主张的违约金，魏志新、呼俞村不交纳物业管理服务费已构成违约，虽本案物业服务合同中约定有违约金支付标准为日千分之五，但所约定过高，已远远高于中国人民银行同期贷款利率，该院不予采纳，参照《洛阳市物业管理办法》（洛阳市人民政府令第58号）之规定，按日千分之二予以认定，故魏志新、呼俞村应当从2017年2月1日开始按拖欠金额累计阶段性计算收取违约金至所欠物业管理服务费实际付清之日止。魏志新、呼俞村经该院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利，应承担于己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、魏志新、呼俞村于该判决生效之日起十日内支付品德物业公司物业管理服务费2490.6元及违约金（违约金从2017年2月1日开始按拖欠金额的日千分之二累计阶段性计算至所欠物业管理服务费实际付清之日止）。二、驳回品德物业公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费50元，由魏志新、呼俞村负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏志新提交了如下证据：1．顺驰业委会文件两份、证明一份，证明：魏志新为顺驰业委会的委员；2．照片打印件5张，证明品德物业公司没有履行合同。品德物业公司质证认为：1．对第一组证据两份文件的真实性没有异议，对证明的真实性及证明方向均有异议。根据法律规定该证明应该由制作人员和业委会负责人员的签字盖章，因此该证据形式不合法；2．对第二组证据的真实性有异议，该照片不显示拍摄的时间、地点等相关信息，无法证明相关事实。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于程序问题，一审法院在邮寄送达、直接送达未果后采取公告送达的方式向魏志新送达开庭传票，程序合法。魏志新有关一审程序违法的上诉请求证据不足，本院不予支持。业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，顺驰业委会与品德物业公司之间签订的《顺驰?第一大街物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务，魏志新有关品德物业公司与顺驰业委会签订的物业服务合同程序违法属于无效合同的上诉主张依据不足，本院不予支持。本案中，品德物业公司已经履行了主要的义务，魏志新、呼俞村已经接受了品德物业公司提供的物业服务，综合本案的具体案情、双方当事人的过错程度及公平原则，一审法院对于品德物业公司诉求的物业服务费予以支持并无不当，本院予以维持。关于是否应支付违约金的问题，由于物业服务是一个长期性、持续性、复杂性的工作，物业服务公司在提供物业服务过程中会存在一些瑕疵，结合本案案情、双方当事人过错及公平原则，违约金部分可酌情免除，因此一审法院判决魏志新、呼俞村支付千分之二违约金的做法欠妥，本院予以纠正。综上所述，魏志新、呼俞村的部分上诉请求成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初668号民事判决第二项；二、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初668号民事判决第一项为“魏志新、呼俞村于该判决生效之日起十日内支付品德物业公司河南品德物业管理有限公司物业管理服务费2490.6元”；三、驳回上诉人魏志新、呼俞村的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人魏志新、呼俞村负担。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  付爱丽二〇二〇年四月二日法官助理傅艺林书记员马芊绵