河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终223号上诉人(原审被告)：河南亿兴房地产开发建设有限公司，住所地河南省偃师市商城东路47号。法定代表人：董占红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董松桃,女，该公司职工。委托诉讼代理人：张松涛，河南伊洛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵现锋，男，1981年9月18日生，汉族，住河南省偃师市顾县，现住河南省偃师市。上诉人河南亿兴房地产开发建设有限公司（以下简称亿兴公司）因与被上诉人赵现锋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人亿兴公司的委托诉讼代理人董松桃、张松涛，被上诉人赵现锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第六项，改判免除亿兴公司迟延交房及办证的民事违约责任；2.撤销一审判决第六项，改判解除双方签订的商品房预售合同及达成的补充协议；3.根据最高法司法解释，工程完工入住视同交房，不存在晚交房违约金；4.违约金亿兴公司商品房买卖合同约定为1%，赵现锋合同约定为5%，应按照国家标准商品房买卖合同约定判决（以房管局备案合同为准）；5.一、二审诉讼费及其他费用由赵现锋承担。事实与理由：2013年5月30日，亿兴公司与赵现锋签订了商品房预售合同。为避免给双方造成的损失，2014年1月16日，双方协商，达成补充协议。双方达成的补充协议修改了原预售商品房买卖合同的履行方式，因此，不存在逾期交房问题，也不存在逾期交房的违约金。逾期办证的违约金，双方持有的合同，约定标准不统一，一审按照5%计算，明显过高，加重了亿兴公司的民事责任。从2017年1月开始，亿兴公司拒不履行支付利息义务，按照补充协议约定，亿兴公司有权收回房屋，解除双方签订的商品房预售合同及达成的补充协议。赵现锋辩称：一、亿兴公司在上诉状中将一审判决案号写错，赵现锋没有收到该判决书，不予答辩。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。一审依据赵现锋所提交的《商品房买卖合同》判决亿兴公司赔偿迟延交房违约金及迟延办理房屋权属证书违约金合情、合理更合法。三、亿兴公司上诉称工程完工入住视同交房，但没有提供法律依据。四、亿兴公司要求解除双方签订的商品房预售合同及达成的补充协议，没有任何法律依据。赵现锋向一审法院起诉请求：1.依法判定2014年1月16日赵现锋与亿兴公司签订的商品房买卖合同的补充协议无效。2.判令亿兴公司赔偿合同违约金378662元，以及未能够办理房产证违约金19470元；精神损失费5000元；合计403132元。3.判令亿兴公司返还非法收取赵现锋的暖气开口费和燃气开口费一共5714元。4.本案诉讼费及其他费用由亿兴公司承担。亿兴公司向一审法院提起反诉请求：1.请求依法解除亿兴公司与赵现锋之间的商品房买卖合同及补充协议；2.判令赵现锋赔偿亿兴公司损失10000元；3.本案诉讼费及其他费用由赵现锋承担。一审法院认定如下事实：2013年5月30日，赵现锋与亿兴公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定；“第一条项目建设依据出卖人以出让方式…土地使用权…出卖人经批准，在上述地块上建设商品房…。建设工程规划许可证号为…，施工许可证号为410321201108170401第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】[预售商品房]，…商品房预售许可证号为洛房市商预字第004号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢1【单元】14层东南号房。……该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共109.51平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3660元，总金额肆拾零万零千捌百零拾柒元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式买受人在签订合同时已付房款即人民币：贰拾伍万捌佰零柒元整（￥250807）,剩余房款即人民币：壹拾伍万元整(￥150000)以银行按揭贷款方式支付办理。第八条交付期限。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日30内告知买受人的……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房时通水通电，电梯正常运行。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。附件三：装饰、设备标准10.其他：燃气、暖气管道入户。后亿兴公司未在合同约定的2013年10月31日前向赵现锋交房。2014年1月16日，亿兴公司与赵现锋签订《补充协议》，该协议约定：“一、赵现锋在滨河明珠购买的3号楼1单元14层东南户向银行申请按揭贷款，因特殊情况暂时未能办妥，待亿兴公司与银行协调后，向赵现锋发出书面通知，赵现锋必须在指定的时间到银行办理相关贷款手续。二、赵现锋如果未能及时办理贷款手续，或者因自身条件不具有无法办理贷款，应当在接到本协议第一条的书面通知后一个月内，自行筹集资金付清全部购房款。逾期付款的，按双方签订的｛商品房买卖合同｝第七条追究买方的违约责任。如赵现锋不能履约，亿兴公司有权收回该房源，之前所缴纳房款亿兴公司不计利息退回购房款。三、因本小区住房为现房，赵现锋在房贷未办理之前，客户验房收房时应缴纳银行同期房贷利率｛以剩余的未支付购房款为基数，从被告开具首付款发票之日起计算利息｝，直到转入银行正常办理手续为止。四、赵现锋必须在每月30日前，将每月产生的利息打到亿兴公司指定的账户上，如违犯约定，亿兴公司有权收回住房。如还本金可以随时到亿兴公司处还本，一年还二次本金，最低不低于5-10万元，多还不限。五、本协议一式两份，亿兴公司、赵现锋各执一份，具有同等的法律效力。”2013年5月30日赵现锋向亿兴公司支付购房首付款250807元，2013年7月15日，赵现锋向中国工商银行股份有限公司偃师支公司办理了15万元10年期的按揭贷款，但银行没有实际放款。2014年1月16日，亿兴公司向赵现锋交房，赵现锋向亿兴公司支付2014年1月至2016年12月房贷利息共计38563元后，未再向亿兴公司支付利息款；2014年1月16日亿兴公司为赵现锋出具收据两张载明天燃气开口费3250元、暖气开口费2464元；2013年6月24日偃师市地税局为赵现锋出具契税完税证一张载明实缴税额8016.14元；2017年1月22日，赵现锋向亿兴公司支付购房款100000元。另查明，2013年6月28日，洛阳市打击和处置非法集资工作领导小组办公室向偃师市人民政府发出通知，载明：1月31日，市处非领导小组召开例会，对亿成案件有关工作进行了部署，要求“由工商和房管部门负责，随时将犯罪嫌疑人名下股权、房产的变更或转让情况，向公安机关通报；在未经同意前，暂缓办理相关手续。…亿成案件相关资产滨河明珠房地产项目部分资产已被出售…。”一审法院认为，根据双方当事人的陈述及提供的证据材料，本案的争议焦点问题为：（1）亿兴公司是否存在违约交房问题？（2）亿兴公司是否存在违法收取暖气、燃气开口费问题？（3）亿兴公司在协助办理房产证的事项中是否存在违约问题？（4）亿兴公司是否构成严重违约问题?（5）亿兴公司要求赵现锋赔偿其损失10000元的主张应否支持？1.亿兴公司是否存在违约交房问题。合同约定的交房日期为2013年10月31日，亿兴公司于2014年1月16日将该商品房交付于赵现锋，赵现锋认为亿兴公司交付的房产没有按合同约定交付应为违约。对此，一审法院认为，赵现锋与亿兴公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。赵现锋已按合同约定向亿兴公司付清了购房首付款，但亿兴公司未在约定的时间向赵现锋交付经验收合格的商品房，已构成违约。现赵现锋依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条主张违约金，予以支持，应以已交付房价款万分之五从2013年11月1日算至2014年1月16日76天为标准计算，赵现锋所付的首付款为250807元，乘以万分之五，再乘以逾期天数76天，亿兴公司应支付的违约金为9530.67元（250807元×0.0005×76天），对赵现锋主张的违约金过高部分，不予支持。2.亿兴公司是否存在违法收取燃气、暖气开口费问题。《商品房买卖合同》签订之时，双方已明确约定“交房时……；燃气、暖气管道入户”，“燃气、暖气管道入户”与“通暖气和燃气”并非同一概念，业主如需使用双气，开口费当然由业主承担。本案中，赵现锋已使用双气，并无相关部门向其重复收取该开口费用，视为亿兴公司在收取业主的双气开口费后已向相关部门转交，对赵现锋主张亿兴公司返还其双气开口费5714元的请求，不予支持。3.亿兴公司在房产证的办理上是否存在违约问题。亿兴公司向赵现锋交付涉案商品房后，未按合同约定在期限内将办理权属登记需由出卖方提交的材料报产权登记机关备案，致赵现锋无法取得房产权属证书。亿兴公司关于其经营手续被司法机关查封而无法办理、属于不可抗力的辩解意见，一审法院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然原因引起的自然事件，如台风、地震、洪水、冰雹等；和社会原因引起的社会事件，如战争、动乱、政府干预、市场行情等。亿兴公司目前的现状不因上述情形中的任一种而导致，故对该辩解意见不予采纳。现赵现锋要求亿兴公司按合同约定的已付房价5%的违约金，应予支持，赵现锋已付房款350807元（250807+100000），故该违约金为17540.35元（350807元×5%）。4.亿兴公司是否构成严重违约问题。赵现锋与亿兴公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行。赵现锋按合同约定向亿兴公司支付首付购房款，亿兴公司也在双方协商一致后向赵现锋交房，且赵现锋已装修入住多年，另支付部分购房款和利息，故对赵现锋主张《补充协议》无效的诉求和亿兴公司主张解除《商品房买卖合同》与《补充协议》的反诉请求，均不予以支持。现赵现锋认为亿兴公司将没有验收的房屋交付其使用、逾期没有办理房地产权属证书等行为属于严重违约，向亿兴公司主张5000元的精神损失费，对此，一审法院认为，商品房是一种特殊的商品，因商品房买卖合同而引发的纠纷应优先适用有关商品房买卖合同方面的特别法，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。此条款系对因出卖人恶意违约导致合同无效或被撤销、解除应负惩罚性赔偿责任的约定。本案中亿兴公司没有上述情形中的任何一种，双方之间的商品房买卖合同也没有被有权机关认定为无效或者被撤销、解除，可以认定亿兴公司的行为不符合赔偿的构成要件，故赵现锋的该项诉求于法无据，难以支持。5.亿兴公司要求赵现锋赔偿其损失10000元应否支持的问题。亿兴公司认为，双方于2014年1月16日签订《补充协议》后，赵现锋长期拖欠房贷利息，故要求解除协议并赔偿其损失10000元。一审法院认为，案涉合同及协议均是双方当事人的真实意思表示，对各方均有拘束力，双方都应按约履行。现赵现锋履行义务不符合协议约定，没有如期支付剩余利息，已损害了亿兴公司的合法权益，现亿兴公司依据补充协议主张赵现锋支付其未付5万元房款从2017年1月至2019年4月的利息8506元，符合约定，应予支持，对利息主张过高部分，依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第九十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：一、亿兴公司向赵现锋支付迟延交房的违约金9530.67元；二、亿兴公司向赵现锋支付迟延办理房屋权属证书的违约金17540.35元；三、赵现锋支付亿兴公司利息8506元；四、以上一、二、三判项相互抵销后，亿兴公司于判决生效之日起十日内向赵现锋支付款额为18565.02元；五、赵现锋其他诉讼请求；六、驳回亿兴公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费7432元，由亿兴公司负担337元，赵现锋负担7094元；反诉费减半收取计25元，由赵现锋负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，赵现锋与亿兴公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。关于亿兴公司是否存在逾期交房的问题，《商品房买卖合同》约定的交房日期为2013年10月31日，但直至2014年1月16日，双方签订《补充协议》时亿兴公司才履行交房义务，构成违约。亿兴公司主张工程完工入住视同交房，于法无据，本院不予支持。案涉房屋交付后，亿兴公司未在合同约定的90日内将办理权属登记需由出卖方提交的材料报产权登记机关备案，致赵现锋至今无法取得不动产权属证书，亦构成违约。关于逾期交房和逾期办证违约金的计算标准问题，双方各持有一份签名、加盖印章完整的《商品房买卖合同》，但第七条、第九条、第十五条中关于违约金比率的约定不同，为此一审法院到房管部门对亿兴公司备案的案涉合同进行核实，但穷尽办法，房管部门未能找到相关合同。亿兴公司作为格式合同的提供者，针对两份合同中不一致的地方，应当作出不利于提供格式条款一方即亿兴公司的解释，一审据此适用违约金计算标准，于法有据，对亿兴公司上诉称应按其持有的合同文本计算违约金标准的主张，本院不予支持。关于亿兴公司对案涉《商品房买卖合同》和《补充协议》是否享有解除权的问题，本案合同履行过程中双方均存在违约情形，且双方均已履行大部分合同义务，赵现锋逾期支付的8506元利息与已付购房款、总房款相比不构成根本违约，且根据房屋市场价格上涨情况，亿兴公司亦不能从其违约行为中获得解除合同后的利益，故本案不能认定亿兴公司具备行使约定解除权与法定解除权的条件，其上诉称解除双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》的主张，本院不予支持。综上所述，亿兴公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费527元，由河南亿兴房地产开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年四月三十日书记员  常梦笛