山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终3301号上诉人（原审被告）：原忠平，男，1967年1月9日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：王辉，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴汉珍，山东时中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海市福润物业服务有限公司，住所地山东省威海市环翠区文峰二街南山泰苑3号310室。法定代表人：宋波，经理。委托诉讼代理人：王恩泽，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。上诉人原忠平因与被上诉人威海市福润物业服务有限公司（以下简称福润公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初5482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因受疫情影响，于2020年2月26日裁定中止本案审理，2020年4月16日恢复审理。本案现已审理终结。原忠平上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回福润公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由福润公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。第一、一审法院认定福润公司为海康街26A整体提供物业服务错误。一审法院认为福润公司曾于2018年12月29日为海康街26A-1至26A-3排污管道进行了疏通清理，以此认定福润公司为原忠平提供了物业服务，事实错误。首先，该排污管道位于26A至26B之间，系连接多套楼房向城市污水管道排污的管道，福润公司对公共排污管道进行清理仅是完成前期物业服务合同约定的177户业主的物业服务，不包括原忠平，一审法院以此认定属于一个物业管理区域，属于事实认识错误。通过二审原忠平提供的证据，证明案涉房产独立于26A，依据《山东省物业管理条例》第八条、第九条规定，根据海康街26A和26B的情况、现有的包括公安部门对门牌号的地名核准资料及共有部位、设施设备等资料，可以看出案涉房产应由威海市物业主管部门划定物业管理区域，而不是由法院直接认定。其次，清理管道的时间为2018年12月29日，系提起诉讼之后，福润公司为达到自证为原忠平提供物业服务的目的强行提供的服务，一审法院直接认定其为××、26A-3提供物业服务，系认定事实错误；再次，现场情况可明显看出，福润公司规划的停车场未将××至26A-6规划在其内，其封闭停车场，仅是为其业主服务，××至26A-6门前停车场，未经规划也无福润公司任何人员提供服务。第二，一审法院认定××、26A-3与物业合同约定的范围为一个物业管理区域，系事实认定错误。首先，前期物业服务合同明确约定物业服务的范围为住宅，但××至26A-6的规划用途均为商业，原忠平所有的海康街××、26A-3显然不属于之前双方签订的物业合同范围之内；其次，根据现场情况看，案涉场所系连接26A至26B的连体建筑一层，登记号为××、26A-3，对应楼上二层、三层的登记号为26A-4、26A-5、26A-6，全部由案外人威海正信物业服务有限公司（以下简称正信公司）提供物业服务，一审法院却将楼上的二层、三层26A-4、26A-5、26A-6排除在前期物业服务合同之外，将一层的××、26A-3纳入服务合同之列，错误地将相当于一栋整体建筑物的二层、三层与一层分裂成两个物业服务企业提供物业服务认定；再次，一审法院根据共用排污管道认定××、26A-3与26A住宅应当划定为一个物业区域，但该管道不仅仅是26A住宅用户所用。虽然××、26A-3使用该排污管道，但26A-4、26A-5、26A-6及26B也在使用该排污管道。依此逻辑，使用该管道的所有用户都应当为同一个物业管理区域，即××至26A-6、26B都应在内，但一审法院认定物业管理区域却排除了二层、三层即登记号为26A-4、26A-5、26A-6及26B的物业服务，却没有排除26A-4、26A-5、26A-6正下方位于一层的××、26A-3的范围；最后，实际上连接26A、26B的连体建筑物分为三层，一层标号为××、26A-3，二层、三层标号26A-4、26A-5、26A-6，同26B一同都委托了正信公司提供物业服务。福润公司与案外人威海卫人民医院签订的前期物业服务合同，可以推断出该三层建筑物被整体排除在案涉合同范围之外，一审法院不能、也不应将该三层建筑物完全割裂开，即一层在案涉物业服务合同之内，二层、三层在合同之外的认定错误。二、一审判决适用法律错误。第一，一审法院仅依据《山东省物业管理条例》第八条污水管道是共用的规定，即认定为一个物业管理区域，法律适用错误。首先，福润公司与案外人威海卫人民医院及物业开发建设单位签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不存在违反法律行政法规的强制性规定，符合《中国中华人民共和国合同法》《物业管理条例》的规定，该协议有效，但是依据合同意思自治、约定优先的原则，法院也应当依据双方协议签订的意思表示适用法律。案涉前期物业服务合同明显将该三层整体建筑都排除在合同范围之外，一审法院不应简单依照《山东省物业管理条例》第八条规定，认定案涉场所属于诉争物业服务合同之内；其次，退一步讲，即便依福润公司主张，三层整体建筑二、三层排除在合同之外，不受物业服务合同约束，仅一层受物业服务合同约束，但根据上述法规规定，一审法院也可以得出26A-4、26A-5、26A-6也在物业服务合同范围之内的结论，这与福润公司自认的26A-4、26A-5、26A-6不在物业服务合同之内的陈述明显矛盾，一审判决适用该法律条文错误。第二，一审判决认定未说明理由的威海卫人民医院的证明不能采信，原忠平与正信公司签订的物业服务合同未备案不采纳，系适用法律错误。首先，威海卫人民医院作为原合同的签订主体之一，出具证明的人员与当时签订前期物业服务合同的人员系同一人，知悉当时合同的签订情况，明确说明××、26A-3不在案涉物业服务合同之列，与福润公司认可的不在物业服务合同之列的二层、三层登记号为26A-4、26A-5、26A-6同属一栋三层建筑物整体，并出具说明，明确了合同约定的177户物业的具体坐落，能够相互印证。威海卫人民医院作为案涉前期物业服务合同的一方主体，为解决该合同约定的物业服务范围不明确而出具证明，即明确案涉房产不在前期物业服务合同约定范围内，该证明真实、合法、充分，其出具不需要说明理由，正如福润公司一审提供福润公司与威海卫人民医院签订的前期物业服务合同一样，只是证明威海卫人民医院委托福润公司提供物业服务也不需要说明理由是同一个道理；其次，物业服务企业备案仅是现实物业服务中的行政管理手段，是房地产行政主管部门为规范物业管理活动而进行的监管，不备案并不导致合同无效或被撤销，也并不代表无效。一审判决认定物业服务合同未备案，便否认合同效力，否认物业服务，增加原忠平再次支付物业费的负担。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法支持上诉人的上诉请求。福润公司辩称，一、原忠平所有的××、26A-3，属于福润公司提供物业服务的26A范围之内，福润公司已经证实提供了相应的物业服务，故原忠平应当交纳物业服务费。二、关于公共排污管道问题，威海卫人民医院即26B有专门的排污管道，并未与26A共用，其作为医院，也不可能与居民共用排污管道，26A业主均是共用一个排污管道，包括原忠平所有的××、26A-3。原忠平称福润公司未将其门市房规划在停车场之内，未提供停车服务，系因门市房业主自身的特殊原因所致，非因福润公司不将其纳入停车管理。三、原忠平主张的因其物业性质为商业，故不在案涉物业服务范围内，与物业管理法律法规相违背，也与现实的物业服务惯例相背离。合同中“本管理区化规划设计的物业类型为住宅”，是相对于26B即医院而言。很多住宅楼一层都是商业网点，但任何一个小区均不能将商业网点排除在物业服务范围之外，且商业网点收费一般高于普通住宅。另根据《物业管理条例》第三十三条以及《山东省物业管理条例》第八条规定，一个物业服务区域只能由一家物业公司提供服务，而原忠平所称的正信公司只是提供医院内部服务，其没有也不可能为小区提供物业服务。四、26A-6一直都在福润公司物业服务范围之内，并且按期缴费，26A-5现由威海卫人民医院使用，但不能由此推断该三层建筑物不在案涉合同范围内。原忠平所在物业属于26A范围内，属于福润公司物业服务范围。五、威海卫人民医院出具的证明没有证明效力。合同签订后，在福润公司已经提供物业服务的前提下，其无权随意作出解释，且前期物业服务合同已经在威海市环翠区住房和城乡建设局物业管理办公室（以下简称环翠区物管办）备案登记，接受环翠区物管办监督管理，足以证明福润公司的服务范围以及实际提供物业服务的事实。六、原忠平上诉称福润公司自认26A-4、26A-5、26A-6不在案涉物业服务合同范围之内没有事实依据，福润公司从未自认该部分物业不在其物业服务范围之内。至于威海卫人民医院使用部分是否收费，是福润公司的权利。现有门牌号××、26A-3，就是威海市公安局对该地方的核准，从门牌号上可以看出，其隶属于26A毫无争议。所以，××、26A-3在福润公司的服务范围之内。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回原忠平的上诉请求，维持原判。福润公司向一审法院起诉请求：1、原忠平支付2011年1月1日起至2018年8月31日的物业费（××号）78653.1元，并支付逾期付款违约金17404.56元，共96057.66元；2、原忠平支付自2011年1月1日至2018年8月31日物业费（26A-3号）56941.56元，并支付逾期付款的违约金12000元，共计68941.56元；3、原忠平支付自2018年9月1日起至履行给付义务之日止的违约金（按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）。一审法院认定事实：2011年1月5日，福润公司与威海卫人民医院签订《前期物业服务合同书》，约定由福润公司为原忠平所在的海燕新村小区提供前期物业服务，物业费标准为住宅高层1.2元每平方米每月，办公、商业网点1.5元每平方米每月。物业费为预收，每六个月收取一次，并约定业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三标准支付违约金。合同签订后福润公司依约提供了物业服务，原忠平未交纳物业服务费。原忠平物业位于××号（面积569.95平方米）、26A-3号（面积412.62平方米）门市房，原忠平自2011年1月20日取得××号门市房所有权，自2011年1月28日取得26A-3号门市房所有权。福润公司曾向威海仲裁委员会提起仲裁，要求原忠平支付26A号楼1901室、26A号楼阁楼以及26A-3号门市房的物业费，仲裁委以无法确认对26A-3是否有管辖权为由驳回福润公司该项仲裁申请，福润公司遂于2018年8月29日向一审法院提起诉讼。庭审中，福润公司提供了环翠区物管办出具的证明，证明福润公司服务的海燕新村小区前期物业服务合同已备案，物业服务范围包括海康街高层26A、多层16号、18号、20号、22号住宅、商业网点，其中住宅物业服务费价格为高层1.2元/月，多层0.6元/月，商业网点1.5元/月。福润公司还提供了公共秩序管理记录本、卫生保洁记录本、绿化管理日检簿、收款收据记账联三份、服务费收据两份、环翠区宝洁清污服务部开具的增值税发票一张，拟证明福润公司提供了相应的物业服务，与原忠平相同地段的业主都依约交纳了物业费，福润公司于2018年12月29日为海康街26A-1至26A-3的排污管道进行了疏通清理。原忠平对环翠区物管办出具的证明真实性没有异议，但与本案的关联性及证明内容不予认可，认为该证明仅能证实物业服务备案情况，其证明中载明福润公司服务范围包括海康街高层26A，多层16、18、20、22，住宅商业网点，与前期物业服务合同约定不一致；对公共秩序管理记录本、卫生保洁记录本、绿化管理日检簿不予认可，认为该证据系福润公司单方制作，与原忠平无关；对收据的真实性不予认可，若福润公司想证明物业费交纳情况，应提供专门的发票而非收据，且26A-3属于商业楼与住宅楼不能混为一谈，其他相同地段的业主虽向福润公司交纳了物业费，都系独立的民事主体，任何民事主体都有权对自身权利作出处置和放弃，交纳物业费也是个人独立行为；对服务费收据的真实性不予认可，系单方制作，福润公司从未向原忠平提交上述收据，若福润公司要证实提供了服务，应提供专业发票，对此原忠平不予认可。原忠平对发票的真实性没有异议，但该增值税发票开具日期为2018年12月29日，为诉讼过程中所开具，且该证据中清理管道的支出更是为26A住宅提供物业服务，且原忠平已与案外人另行签订了物业服务合同，由案外人提供物业服务，不需要福润公司提供服务。原忠平提交了如下证据：证据一、房屋所有权证书一份，拟证明该房屋的规划用途系商业，与物业服务合同中约定的为住宅提供物业服务明显不符，故26A-3不在物业服务合同范围内。证据二、威海卫人民医院出具的证明及说明各一份，拟证实26A-3确实不在物业服务合同范围内，服务合同中的177户也不包含26A-3。证据三、不动产登记中心调取的档案一份，拟证实服务合同不包含26A-3，与证据二相佐证。证据四、物业服务合同书二份，拟证实自2011年4月28日起至今原忠平与其他物业服务企业签订了物业合同，接受了其他企业的物业服务，而非福润公司的服务。证据五、收款收据三份，拟证实福润公司接受了其他物业企业的服务，并交纳相应的物业费。福润公司对原忠平提交的证据质证如下：对证据一的真实性没有异议，该份所有权证能够证实26A-3门市房所在的建筑物总层数21层，建筑面积412.62平米，其所在层数为第一层，恰恰可证明其属于26A的范围内；对证据二的真实性及关联性均不认可，关于177户的说明其说明内容部分与签字人并非同一笔迹，无法证明说明人的具体身份信息，也不能证明是一个人所书写的，该份证明及说明系福润公司申请仲裁时威海卫人民医院才出具，而福润公司与威海卫人民医院于2011年签订合同时明确约定除26B即威海卫人民医院自用部分以外的物业全部委托给福润公司管理，合同中并未将××、26A-3排除在外，也从未告知福润公司案涉物业不属于福润公司的服务范围，而威海卫人民医院出具的证明及说明完全是因为威海卫人民医院的某些领导主观意愿，具有很大的随意性，且罔顾基本事实，其关于户数的说明更是没有任何依据，其可以随意作出解释。26A-3在2009年就已经出售给威海富源投资集团有限公司，并于2011年1月28日变更登记在原忠平名下，其既不是威海卫人民医院自用部分，也未由其管理使用，其无权出具该证明。在合同已经签订并已经生效的情形下，其作为合同一方的当事人无权随意作出解释，或随意改变合同约定范围。威海卫人民医院的这一行为有违诚实信用这一基本原则，其出具的证明违背基本事实，不仅是无效的，更是非法的，应当予以排除；对证据三的真实性没有异议，但不能证明原忠平所主张的事实；对证据四真实性及关联性均有异议，该物业服务合同书是伪造的，案涉小区只有福润公司一家物业服务公司，没有其他物业服务公司，申请法庭到现场实地勘察，如果正信公司只是服务原忠平所有的两个门市房，要求原忠平提供其合同在物业管理办公室备案证明，且该证据原忠平在仲裁委时并未提供。一审法院认为，福润公司与威海卫人民医院即案涉物业开发建设单位签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，符合《物业管理条例》第二十一条之规定，故合法有效，对业主具有约束力，双方均应按约履行。福润公司提供的证据能够证实其为海康街26A及多层16、18、20、22号楼提供合同约定的物业服务。关于××、26A-3是否属于福润公司提供物业服务的范围系本案的争议焦点，依据《山东省物业管理条例》第八条的规定，海康街××、26A-3与福润公司服务的小区内其他物业共用相关的配套设施，比如排污管道等，应当划定为一个物业管理区域，且福润公司提供的证据能够证实其为包括原忠平在内的业主提供了清污等物业服务。另外，从福润公司提供的证据来看，26A其他门市房均由福润公司提供服务，并交纳了服务费，综合查明的事实，一审法院认为，××、26A-3属于福润公司提供物业服务的范围，且福润公司为其提供了物业服务。威海卫人民医院出具的证明称2011年1月5日签订的物业服务合同范围不包括海康街××、26A-3，未说明理由，对该份证明，不予采信。正信公司与原忠平签订的其为海康街××、26A-3门前提供物业保洁工作的物业服务合同，未在环翠区物业管理办公室备案，亦无证据证实合同实际履行情况，故对该合同不予采纳。关于福润公司主张的违约金，因前期物业服务合同确未清晰明确的载明原忠平所有的物业系属福润公司服务范围内，故双方对于是否应交纳物业费产生分歧及争议，原忠平未交纳物业费并非出于其主观恶意，对于福润公司主张的违约金不予支持。关于诉讼时效问题，因物业服务处于持续性状态，按照相关法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故福润公司主张未超过诉讼时效，对于原忠平的抗辩，不予采纳。综上，福润公司诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第八条、第三十三条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第三条规定，判决：一、原告原忠平支付被告威海市福润物业服务有限公司2011年1月20日起至2018年8月31日位于海康街××号的物业费72668元、2011年1月28日至2018年8月31日位于的物业费52609元；二、驳回原告威海市福润物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3824元，由原忠平负担2900元，福润公司负担924元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证。上诉人原忠平提交如下证据：证据一、照片一宗共四页，视频一份，证明案涉房屋坐落分布情况。根据证据显示，26A与原忠平所有的××、26A-3房屋相对独立，26A与26B系高层建筑，两者中间有三层建筑物进行连接，案涉房屋位于26A与26B中间三层建筑部分的第一层、第二层、第三层及地下部分现均由威海卫人民医院使用，其中二、三层为病房及科室，负一层是医院食堂，负二层是储藏室。视频显示，该三层建筑地上及地下部分存在共用部分，共用楼梯、共用设施设备，存在共用水电暖、排水管线等共有关系，在规划设计时便是不可分割的一个整体，应由同一物业公司提供服务。证据二、从威海市不动产登记中心调取的房屋分层户平面图两页，证明案涉的××、26A-3房屋中分别有消防楼梯：梯4、梯6。该两个楼梯连接了该栋三层建筑的地上及地下部分，即该栋三层建筑共用消防楼梯，也说明了该栋建筑是一个不可分割的整体，与证据一互相印证。证据三、正信公司出具的证明一份，附正信公司与威海卫人民医院所签订的物业服务合同六份，证明26A与26B中间的三层建筑物系由其提供物业服务，上述三层建筑处于同一个物业服务区域。以上三组证据共同证明一审法院认定26A及××、26A-3应划为一个物业管理区域错误。事实上，案涉房屋与威海卫人民医院所使用的二、三层及地下两层也系同一物业即正信公司提供服务，福润公司基于前期物业服务合同约定所提供物业服务的范围仅包含高层26A等177户住宅，并未包含案涉房屋。综上，案涉房屋与三层建筑的另外两层及地下部分，在规划及功能上具有不可分割性，从性质上讲也不具备委托两个物业公司对该三层建筑物进行服务的可能。一审法院将三层建筑的第一层割裂出来，认定应由福润公司提供服务，显然犯了常识性错误。证据四、公安局门牌楼管理办公室出具的证明一份，证明案涉房屋的公安编号为26B-1、26B-2，从该编号以及证明中手写部分“26号北侧高层部分为26A，其余部分为26B”可以看出，案涉房屋实际与威海卫人民医院所使用的26B及三层建筑的其他两层及地下部分在规划上属于同一物业管理区域，一审法院将案涉房屋与26A划定为同一物业管理区域系事实认定错误。另外根据《威海市门牌楼管理暂行办法》第四条规定，公安机关是门牌楼的主管部门，负责门牌楼的设置、编排、安装、管理工作。第二十一条规定，环翠区、高区、经区辖区内门楼牌的编号、制作、安装和管理由市公安局统一负责。门牌号的编排系公安部门职责，根据证据四，案涉房证上所记载的房号错误，应以公安编号为准。原忠平后期也将根据该证据要求房管部门对房号进行修改。证据五、房产转让合同两份，证明2011年1月20日原忠平与威海富源投资集团有限公司签订合同，购买案涉两套房产，合同并未约定前期物业服务企业。综上，福润公司与原忠平之间既无合同约定的物业服务权利义务，其实际上也未给原忠平提供任何物业服务。一审中福润公司提交的证据并不能证明其为原忠平提供了服务，其疏通下水道的行为，因管道的共用特性实际系为26A业主提供服务。经质证，福润公司认为原忠平提供的该五份证据均不是一审后的新证据，是本来就存在的证据，因此，二审法院不应予以认定，或者应由其说明理由。对证据一照片的真实性没有异议，照片中的北京同仁堂系26A-1，紧挨着同仁堂的部分，味e派以南到26B主楼的部分为××、26A-3,该部分为福润公司提供物业服务，门市房以上二、三层部分为威海卫人医院使用，该组照片不能证明原忠平所主张的事实。对视频的真实性没有异议，但不能证明原忠平主张的证明目的与待证事实，与本案没有实际联系；对证据二从威海市不动产登记中心调取的房屋分层户平面图的真实性没有异议，但该证据不能证明福润公司没有为原忠平提供物业服务；对证据三正信公司出具的证明及正信公司与威海卫人民医院所签订的物业服务合同六份的真实性及关联性均有异议。首先，该证据系由正信公司提供，应由法人签字或盖章，并由出具人签名，而该份证据既无签字，也无法人章，不符合证据的形式。其次，该证据也不能证明原忠平所主张的福润公司的服务范围不包括××、26A-3。福润公司认可正信公司为威海卫人民医院提供物业服务，凡是威海卫人民医院所用的物业部分都是由其提供物业服务，但除了威海卫人民医院使用部分之外，都在福润公司的服务范围之内，由福润公司提供物业服务。至于威海卫人民医院使用的26A二、三层部分是否收费是福润公司的权利，并非福润公司不收费就意味着不在福润公司的服务范围之内。原忠平提供的物业服务合同中，有一份是威海双利物业服务有限公司（以下简称双利公司）签订，不能确定与本案是否具有关联性。根据原忠平提供的第二份合同可以看出，正信公司与威海卫人民医院签订合同的时间为2013年4月1日，也即在福润公司提供物业服务很长时间之后，而福润公司在2011年就为案涉小区提供物业服务。从该份合同约定的承包范围来看，负一层办公区域，一层负责住院处，收费处、中西药房以外的所有部分，门诊大厅外台阶以上部分，二层所有区域，三层所有区域，原忠平所在的××、26A-3并未在该合同中有所体现，正信公司只负责威海卫人民医院自用部分，第二份、第三份、第四份合同承包范围也都相同。正信公司出具的证明是虚假的，从一审中也可以看出来；对于证据四公安局门牌楼管理办公室出具证明的真实性与关联性不予认可，该份证据与在房管局调取的房屋坐落号不相符，可能发生了更改或者变动，应该以不动产登记中心登记的房屋确权号为准。并且该证据即便真实，也不能证明××、26A-3不在案涉物业服务范围之内；对证据五两份房产转让合同的真实性没有异议，但该证据不能证明原忠平所主张的待证事实，与本案没有关联。本院经审查认为，原忠平提交的证据与本案待证事实具有关联性，且真实合法，对其证据效力予以确认。本院二审审理查明，福润公司与案外人威海卫人民医院签订的前期物业服务合同约定，物业坐落位置：海康街高层26A，多层16、18、20、22，本管理区总建筑面积4.8万平方米，其中地上总建筑面积4万平方米，本管理区划电梯2部，总户数：177户。海康街26A和26B之间的建筑物分为地上三层和地下两层，与26A和26B相连接，原忠平所有的××、26A-3位于该部分建筑地上一层，地上二层、三层及地下负一层、负二层和26B均由威海卫人民医院使用。2010年7月1日，威海卫人民医院委托双利公司对其使用部分提供物业服务，2013年4月1日起至今由正信公司提供物业服务，代表双利公司签订物业服务合同的人员与正信公司法定代表人系同一人。该部分建筑地上及地下部分与26B共用消防楼梯、消防设施设备和水电暖管线，一层排污管道与26A共用地下管网主管道。原忠平一审时提交其与正信公司签订的物业服务合同及正信公司出具的收据，证实其所有的××、26A-3自2011年4月28日起由正信公司提供物业服务，原忠平亦按约交纳了物业服务费，不在福润公司物业服务范围内。福润公司一审时提交了案涉小区26A-1同仁堂、26A-6及26A-4董立鹏美容交纳物业费的收据各一份，证实26A范围内的其他商业网点均交纳了物业费，诉争××、26A-3亦应在其物业服务范围内。二审中，双方均确认26A-1、26A-4、26A-6三户网点房与26A主楼为一体，一、二、三层为商业网点，四层以上为住宅。关于案涉物业是否在福润公司物业服务范围内，原忠平一审时提交了威海卫人民医院出具的证明，并由代表威海卫人民医院与福润公司签订案涉物业服务合同的陶尊泳签字，证实案涉物业不包含在与福润公司签订的物业服务合同范围内，陶尊泳并签字确认案涉物业服务合同约定的177户的构成。原忠平同时提交了威海市不动产登记中心调取的房屋户室面积对照表，以证明案涉物业合同的物业服务范围不包含其所有的××和26A-3。为进一步查明案件事实，本院组织双方当事人进行了现场查看，并依法向威海卫人民医院及威海市环翠区住房和城乡建设局物业管理办公室调查了解相关情况。威海卫人民医院副院长陶尊泳陈述，案涉物业服务合同及2018年4月1日的证明，均由其代表威海卫人民医院签订和出具，案涉物业××和26A-3不包含在合同约定的177户范围内，否则就不是177户。公安局确认的的门牌号，除了北侧一栋高层为26A外，其他部分包括原忠平所有的物业编号均应为26B，可能测绘部门的错误，导致房管局登记错误。同时向本院提供了一份威海市公安局门楼牌管理办公室于2008年10月10日盖章确认的案涉区域编号图，与原忠平二审提交的该证据内容一致。在该编号图的下方手写如下内容“海康街16#、18#、20#、22#、26#已确认。备：楼房5栋，楼下网点共12个，编号如图。26#北侧高层部分为26A#，其余部分为26B#”。环翠区物管办物业服务指导中心主任史成松陈述，该物管办在一审时向福润公司出具的证明依据的是案涉小区签订的前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理，但也有例外，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。对于诉争的××和26A-3是否在福润公司物业服务管理的26A区域范围内，应该根据红线图确定。至于物业公司服务范围，物管办只对四至进行备案，对于四至范围内有多少住户不需要掌握。同时陈述涉及到住宅的物业服务合同，必须到物管办备案，纯商业及医院、学校等无需备案。如公安机关的编号图属实，原忠平所有的门市房应该与26B是一个物业管理区域，但应该以红线图为准。本院依法到威海市城建档案馆调取了案涉区域范围内的建筑红线图。从红线图看，案涉区域包括26A和26B均在一个红线范围之内。经质证，原忠平对威海卫人民医院调查笔录的真实性、合法性及证明内容均无异议，该调查笔录再次印证了原忠平上诉状当中所陈述的事实及理由，证明案涉房屋不在福润物业所提供的前期物业服务合同约定范围内，也证明案涉房屋系与26B共用有关设施设备。对环翠区物管办调查笔录的真实性、合法性及证明内容无异议，但需要补充说明的是，该物管办陈述其出具的证明，依据的是福润公司与威海卫人民医院签订的前期物业服务合同，这也说明环翠区物管办所出具的建议及陈述均来自于物业服务合同的约定。《山东省物业管理条例》第八条，第九条、第十条关于物业管理区域的规定，充分说明建筑红线图仅是确定物业管理区域的其中一个因素，并不是唯一因素。对自城建档案馆调取的建筑红线图的真实性、合法性均无异议。该红线图从红线范围来讲，与原忠平在庭审中提交的威海市公安局门牌楼管理办公室划定的案涉小区门牌号图纸的范围一致，也与人民法院从威海卫人民医院调取的威海市公安局门排楼管理办公室出具的图纸一致，充分说明26A、26B及其它住宅楼均在红线图范围内，而事实上26B却不在案涉前期物业服务合同范围内。所以福润物业以红线图为由，主张案涉房屋由其提供物业服务没有依据。福润公司对威海卫人民医院调查笔录的部分事实不予认可，认为陶尊泳做了虚假陈述。本案在提起仲裁之前，福润公司曾多次协调原忠平交纳物业费均未果。后福润公司联系陶尊泳，让陶尊泳出面协调解决。陶尊泳将原忠平、福润公司法定代表人宋波约到医院，协商让原忠平交纳物业费，因协商未果，福润公司提起诉讼，说明陶尊泳对于福润公司提供物业服务，原忠平应该交纳物业服务费明知也是认可的。对于合同约定的177户说明，将26A商业网点统统排除在外，包括26A-1、-4、-6，否则也不是177户，所以仅凭户数并不能说明任何问题。关于公安局出具的门牌楼编号的说明，只是其猜测不具有法律效力，应当以实际的门牌楼编号为准，不能断定为房管局或者是其他部门将门牌楼编号弄错。对于陶尊泳关于排污管道的描述正确，案涉26A的商业网点与26A共用的一个排污管道，至于其他部分是否共用与本案没有关联。威海卫人民医院与正信公司签订的物业服务合同并没有将26A-1、-2、-3包含在合同范围之内。对于威海市环翠区住房和城乡建设局物业管理办公室的调查笔录，认为物业管理服务指导中心作为行业主管部门，比较熟悉相关法律及政策，对于其陈述的基本事实予以认可，但对于26B的描述部分有出入。福润公司认为，即便案涉商业网点登记错误，既然由福润公司提供物业服务，也与26A共用排污管道，应当按照合同约定对其收取物业费。对调取自城建档案馆的建筑红线图的真实性没有异议，26A、26B同属于一个红线图范围内应该没有问题，但是福润公司与威海卫人民医院签订合同时，26B也即威海卫人民医院自用部分，排除在合同范围之内，其他部分均在福润公司物业服务范围之内。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：原忠平所有的××、26A-3是否在福润公司提供的物业服务范围之内，原忠平应否向福润公司交纳物业服务费。对此，本院认为，首先，福润公司与案外人威海卫人民医院签订的前期物业服务合同约定，本管理区划总户数177户。福润公司主张原忠平所有的××、26A-3在其物业服务范围内，应当承担举证证明责任。但其对合同约定的177户的具体范围，未提交证据证实，而环翠区物业管理办公室一审时出具的证明亦是根据福润公司与威海卫人民医院签订的前期物业服务合同作出，二审时本院依法调查时亦称具体服务范围应以建筑红线图为准，因此，福润公司仅以前期物业服务合同及环翠区物业管理办公室出具的证明，无法证实其主张。而原忠平为了证实其抗辩主张，提交了威海卫人民医院出具的说明及对合同约定的177户房屋坐落及面积的确认，明确说明原忠平所有的××、26A-3不在案涉物业服务合同范围之内。威海卫人民医院作为案涉物业服务合同的一方主体对合同约定的177户的范围作出说明，福润公司虽予以否认，称合同约定的户数没有实际意义，并主张威海卫人民医院的证明虚假，但对其主张未提交证据证实。其次，《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的公用设施、设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《山东省物业管理条例》第八条规定，物业管理区域的划分应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施、设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域，配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。本案中，原忠平所有的××、26A-3商业网点位于连接26A和26B中间部分建筑地上一层，地上二层、三层及地下负一层、负二层和26B均由威海卫人民医院使用，从建筑红线图看，该区域与26A同属一个红线图范围内，虽然一层排污管道与26A共用地下管网主管道，但该中间部分建筑地上及地下部分与26B共用消防楼梯、消防设施设备和水电暖管线，不能分割。威海市公安局门楼牌管理办公室亦根据案涉建筑测绘图确认海康街“26#北侧高层部分为26A#，其余部分为26B#”，将原忠平所有的××、26A-3商业网点编号确认为26B。虽然原忠平所有的××、26A-3商业网点在确权时编号为26A，但该部分建筑的配套设施设备与26B共用。根据上述行政法规的规定，物业管理区域的划分应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施、设备、社区建设等因素，应当认定该部分物业与26B同属一个物业管理区域。再次，威海卫人民医院作为案涉前期物业服务合同的一方主体，明确说明原忠平所有的××、26A-3商业网点不包含在该物业服务合同范围内，原忠平亦提交证据证实其就该部分物业与正信公司签订了物业服务合同，并向正信公司交纳了物业费，正信公司也出具证明证实其为原忠平所有的××、26A-3商业网点提供物业服务。而正信物业自2013年4月1日起即为威海卫人民医院所使用的26B及原忠平所有的××、26A-3商业网点所在部分建筑的二、三层及地下部分提供物业服务，此前虽由双利公司为威海卫人民医院提供物业服务，但代表双利公司签订合同的代表人与正信公司法定代表人为同一人，且在其合同期满前即由正信公司提供物业服务，符合《物业管理条例》关于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的相关规定。福润公司虽予以否认，主张26A范围之内的物业均应在其物业服务范围之内，而不应以户数作为限制，但同时又认可诉争物业所在的中间建筑部分地上二、三层及地下部分虽编号为26A，均由威海卫人民医院委托给正信公司提供物业服务，至于是否收取威海卫人民医院所使用的二、三层部分物业服务费，系其权利，不能以此否认威海卫人民医院使用的26A部分为其服务范围，并以编号为26A均属于其物业服务范围为由主张原忠平所有的××、26A-3商业网点应在其物业服务范围内，无事实依据。而且根据《物业管理条例》的规定，同一区域范围内由一个物业公司负责管理，原忠平所有的××、26A-3商业网点所在的建筑地上二、三层及地下两层均由威海卫人民医院使用，并由威海卫医院委托正信公司提供物业服务，而且共用配套设施设备，与26B不能分割。福润公司主张该部分物业属于其物业服务范围，并要求原忠平交纳物业费于法无据，本院不予支持。一审法院认定事实错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求成立。本院依照《物业管理条例》第九条、第三十四条，《山东省物业管理条例》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初5482号民事判决；二、驳回威海市福润物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费3824元，二审案件受理费7648元，均由威海市福润物业服务有限公司由负担。本判决为终审判决。审判长  张英秋审判员  苏丽杰审判员  刘志敏二〇二〇年四月二十六日法官助理薛淑娴书记员邹乔