湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0111执异41号案外人：戴军义，男，1971年4月30日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市雨花区。申请执行人：刘洁，女，1967年9月20日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被执行人：黄炯，男，1976年10月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。本院在执行申请执行人刘洁与被执行人黄炯民间借贷纠纷一案中，案外人戴军义对本院执行位于湖南省长沙市雨花区（权证号为201××××5267，以下简称涉案房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人戴军义提出异议称，2009年被执行人黄炯作为黎托规划新区范围内被拆迁户，获得经济住房申报资格。2009年7月7日，案外人戴军义为家庭住房需要，在长沙市雨花区村民委员会的促使和见证下，向被执行人黄炯购买涉案房屋并签订《购房协议》，约定黄炯将涉案房屋以及配套车库出售给戴军义，总价款为284828元，购房款结清后即享有该房屋和车库所有权。戴军义于签订协议当天支付首笔购房款15万元。2009年10月9日，戴军义代表黄炯与长沙市黎托新城建设开发有限责任公司签订《黎郡新宇·康景园（一期）经济住房申购合同》（合同编号:1834）以及《黎郡新宇（一期）康景园业主收房文件》，就订购涉案房屋以及房屋交付等事宜达成一致，戴军义支付长沙市黎托新城建设开发有限责任公司购房款82080元，加上其他的契税、燃气费、有线电视开户费、办证费用、维修基金，印花税、产权登记费等共计88935.04元。当日，长沙市黎托新城建设开发有限责任公司即将涉案房屋交付给戴军义。因涉案房屋未取得房屋所有权证，无法完成房屋过户等手续，2009年10月13日，黄炯与戴军义共同委托长沙市雨花区公证处进行公证，就涉案房屋的所有权证办理、领取等一切事宜出具公证书。戴军义在2009年即入住涉案房屋，并于2013年8月31日前将剩余购房款全部付清，至今已居住十年之久。该涉案房产虽未办理房权证件以及过户手续，但是由于涉案房产的开发商长沙市黎托新城建设开发有限责任公司所造成的，其责任不在于戴军义。根据相关法律规定，戴军义对涉案房产享有所有权，具有足以完全排除本案执行的权利。请求立即停止依据（2019）湘0111执2507号执行裁定书对涉案房屋的执行行为。本院查明，原告刘洁与被告黄炯民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月12日作出（2018）湘0111民初4239号民事判决：被告黄炯于判决生效之日起7日内偿还原告刘洁借款本金160000元及利息（以160000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月23日计算至实际清偿之日止）。本案受理费3500元，因适用简易程序减半收取1750元，由被告黄炯负担。判决生效后，因黄炯未按生效判决书要求履行给付义务，刘洁向本院申请强制执行。本院依法受理后，于2019年5月10日作出（2019）湘0111执2507号执行裁定：冻结（扣留）、扣划（提取）被执行人黄炯银行存款或其他收入174213.33元，如上述措施不能执行，则查封、扣押黄炯相应价值的财产。2019年5月22日，本院向长沙市不动产登记中心发出（2019）湘0111执2507号《协助执行通知书》，查封了涉案房屋，查封期限为三年（2019年5月22日至2022年5月21日）。另查明，1.2009年7月7日，黄炯与戴军义签订《购房协议》，约定黄炯将其所有的黎郡新宇康景园9栋11楼3门1109房出卖给戴军义，总价款为284828元。购房款分三次付清。雨花区黎托乡黎托村村民委员会在该协议上加盖了公章。戴军义于当日支付房款150000元。2.2009年10月9日，戴军义代黄炯与长沙市黎托新城建设开发有限责任公司签订《黎郡新宇·康景园（一期）经济住房申购合同》，约定黄炯申购长沙市黎托新城建设开发有限责任公司建设的黎郡新宇·康景园（一期）项目中的第9幢11层1109房。该房屋的性质为试点性保障住房，建筑面积共91.1平方米。购房款总额为82080元。戴军义于当日代黄炯支付了购房款、配套设施费用及办证费用共计88935.04元并办理了收房手续。此后，戴军义在该房屋居住至今。3.2009年10月13日，黄炯向戴军义出具《委托书》，全权委托其办理黎郡新宇·康景园第一期第9栋11层1109号房屋的房屋所有权证手续、国土权证手续和领取房地产证、国土证等产权证明。长沙市雨花区公证处对黄炯在委托书上的签名事项进行了公证。此后，戴军义多次向黄炯支付部分房款。4.2013年8月31日，黄炯向戴军义出具书面条据，载明“购房款全部付清”。5.2019年10月21日，湖南大楚众源物业管理有限公司康景园物业服务中心出具《情况说明》，载明康景园小区1栋、2栋、8栋、9栋，每栋1、2单元为A,3、4单元为B，9栋1109与9B栋1101为同一套房。6.在本案审查过程中，本院向长沙市不动产登记中心调取的《长沙市不动产登记申请书》载明：涉案房屋登记权利人为黄炯,权证号码为201××××5267，发证日期为2018年8月31日，由代理人尹佩代领。经本院询问，尹佩称其系长沙市黎托新城建设开发有限责任公司员工，已将黎郡新宇·康景园（一期）的房产证一起领回了公司，公司应当已通知黄炯来领证，但是否已领走其并不清楚。7.戴军义述称，其一直在不间断地找黄炯、长沙市黎托新城建设开发有限责任公司及涉案房屋物业督促房产证办理事宜，但一直没有得到回音。对涉案房屋已经办理了房产证的事情毫不知情，且目前已无法联系上黄炯。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,在本院于2019年5月22日查封涉案房屋前,戴军义已与黄炯就上述房屋签订《购房协议》,戴军义按照合同约定支付了全部房款并实际占有使用至今,房屋未办理过户登记并非戴军义自身原因所致。故戴军义要求停止对涉案房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下:中止对被执行人黄炯名下湖南省长沙市雨花区湘天路508号康景园一期9Ｂ栋1101室（权证号为201××××5267）的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  向 斌审 判 员  朱晓云人民陪审员  胡 南二〇二〇年四月三十日法官助理钟梦琳书记员李思附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人.当事人对裁定不服，认为原判决.裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。