山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终335号 上诉人（原审被告）：林秀香，女，1969年7月8日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：邱加进，山东瑞滨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛山海园物业管理有限公司，住所地青岛市崂山区山海园6号楼。 法定代表人：王俭志，经理。 委托诉讼代理人：王金玉，山东青大泽汇律师事务所律师。 上诉人林秀香因与被上诉人青岛山海园物业管理有限公司（以下简称山海园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初3742号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林秀香上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人提供的《前期物业服务合同》是经篡改的复印件，真实性无法确认，且没有备案登记。2、假设《前期物业服务合同》真实存在，合同期限为1年，自2008年至2009年。合同期满后，被上诉人继续为小区服务应当有证据证明。一审在没有证据的情况下，认定被上诉人为小区提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系错误。根据相关法律规定，对合同的履行，被上诉人应当承担举证责任。被上诉人没有为小区提供物业服务，无权收取物业费。3、一审对上诉人提供的证据未作出评判，未查清案件的事实，不符合法律规定，应当发回重审。2012年后，被上诉人再没有为涉案小区服务。2014年至2017年因为没有收入，经营异常，被崂山区工商局列入经营异常名录，失去经营资格。2017年9月，青岛骑兵团劳务有限公司非法入驻小区，因无服务资格退出。同年，山东原道物业管理有限公司青岛分公司强行进行小区破坏绿地，改车位收费，并强迫业主缴纳物业费，当地政府与电视台介入并报道。2017年至2019年的物业费收据加盖的是“山东原道物业管理有限公司青岛分公司”的印章，没有被上诉人的信息。故被上诉人未提供物业服务，无权主张物业费。被上诉人称委托上述两公司为小区服务，根据相关规定，即便委托也不合法。4、上诉人自购房之日一直未在小区居住，被上诉人从未向上诉人催收，被上诉人主张物业费已过诉讼时效。5、原审判决上诉人支付水费没有事实依据，小区的水表是开发商控制，水费都是与开发商结算，与被上诉人无关。6、2018年，涉案小区在政府指导下召开业主大会并选举产生了业主委员会。2018年之后，未经业主大会、业主委员会的同意，任何公司无权在小区服务和收费。7、被上诉人占用公共绿地改车位出租、出售所得收益归全体业主所有，应当优先折抵公共服务费，不足部分由全体业主承担。综上，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回后重审。 被上诉人山海园物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予维持。一、《前期物业服务合同》系合同原件。一审中，上诉人拒绝申请鉴定，却仍称合同为复印件，无任何事实与法律依据。二、自涉案小区建设单位选聘答辩人为前期物业服务企业至今，该小区一直由答辩人提供物业管理服务。涉案小区共计四百余户，绝大部分业主均能缴纳物业服务费，证明对答辩人提供物业服务的事实是认可的。每月的水表抄表记录足以证明答辩人一直持续服务于涉案小区，而且该小区的水费也一直由答辩人进行垫付，自来水公司也已对此予以证明。三、一审法院到涉案小区现场查勘，进而作出准确的事实认定。双方在前期物业合同到期以后，已经形成了事实物业服务合同关系，交纳物业费既是合同义务也是法律义务，物业服务以及物业费的清缴本就是一个延续、持续过程。答辩人始终并未明确声明放弃就上诉人拖欠物业费、水费而享有的追缴权利，一审判决完全正确。任何企业，若因未及时公示年度报告，都可能被列入工商行政机关经营异常名录，并非意味着企业丧失了经营资格，且答辩人也早已移出名录，不能以此来否认答辩人持续服务于涉案小区的客观事实。答辩人自接管涉案小区物业以来，派驻涉案小区的黄会计一直在小区物业办公室工作，上诉人所称的高经理系答辩人所聘请的物业经理。青岛骑兵团劳务有限公司、山东原道物业管理有限公司青岛分公司系答辩人前段时间的合作单位，在安保及人员管理方面进行合作过，对此答辩人已在一审时予以明确说明，上诉的上诉理由不能成立。四、《前期物业服务合同》等作为商品房买卖合同附件，共同确定了建设单位、答辩人、业主之间的法律关系。以此作为确认双方权利义务的依据。五、随着小区业主车辆的增加，迫切需要解决小区停车问题，在此情况下，答辩人进行部分区域改增建，增建了部分停车位，缓解了业主的停车压力。上诉人提交的所谓市长信箱内容，相关回复内容也并未否定答辩人改增建车位行为，也认为增加车位系业主当前所急需。七、对于上诉人所称的成立业主委员会，筹备组成员既不合理也不合法，小区大部分业主是不知情的，政府相关职权部门仍对上诉人所称的业务会采取不认可、不备案。自始至终，涉案小区都是答辩人在提供物业服务，况且所谓的“业委会”是在2018年10月成立，也无法溯及既往。八、小区车位改造产生的收益已全部用于车位的改造及道路的维护建设等公共事项，不但无剩余且尚有不足。退一步讲，该收益无论是否有剩余，并不影响答辩人享有并行使向上诉人催收物业费、代垫水费的权利，二者之间有本质的区别。即使该收益如其所假设有剩余，剩余款项也应留作小区公共事项支出，其意欲以车位收益抵顶其个人所负合同义务，没有任何事实与法律依据。 山海园物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决林秀香支付2012年7月至2018年12月物业管理费4114.2元、水费157.5元；2、判决林秀香按照年息6%支付逾期付款的利息（自2019年1月1日始，至交清全部物业管理费及水费之日止）；3、本案诉讼费用由林秀香负担。事实和理由：林秀香系山海园物业公司所管理的即墨祥荣花园小区的业主，自林秀香入住小区之日始，山海园物业公司为林秀香提供了完善的物业管理服务，但林秀香未依约向山海园物业公司交纳物业管理费及垫付的水费，自2012年7月1日至2018年12月31日，林秀香拖欠物业费4114.2元、垫付的水费157.5元，山海园物业公司持续对其书面及上门催交未果。林秀香拒不交纳物业管理费及水费的行为，已严重侵犯了山海园物业公司及其他业主的合法权益，故山海园物业公司诉至贵院，望判如诉请。 林秀香在一审中辩称，山海园物业公司提交的前期物业服务合同，合同期限一年，合同已经期满终止，该合同没有在物业办备案，且违反《山东省物业管理条例》第二十一条的强制性规定，属于无效合同。前期物业服务合同期满后，未经开发商、全体业主或业主大会、业主委员会同意并经物业办备案，继续为小区提供事实的服务，即便服务也是不合法的，无权向业主收取物业费。小区物业未经业主、业主大会同意擅自挖走小区名贵树木、擅自将公共绿地改成车位出租、出售，严重侵犯业主的利益，业主拒交具有正当理由，物业对林秀香没有任何服务，山海园物业公司的主张无事实和法律依据，超过诉讼时效，请求法院依法驳回山海园物业公司的诉讼请求。 一审法院经审理认定事实如下：林秀香系青岛市即墨区蓝村镇祥荣花园小区业主，其房屋坐落于祥荣花园2号楼4单元202户，建筑面积为99.41平方米。2006年4月26日，涉案祥荣花园项目的建设单位青岛祥荣房地产开发有限公司（甲方）与青岛山海园物业管理有限公司（乙方）签订了前期物业服务合同一份，主要内容为：第一条、物业基本情况物业名称：祥荣花园物业类型：住宅坐落位置：即墨市南泉镇三城路东物业管理区域四至：东至即墨市南泉镇泉东村南至即墨市南泉镇泉东村河西至即墨市南泉镇三城路北至即墨市南泉镇泉东村路第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业公用部位的维修，养护和管理；2、物业公用设施设备的运行、维护、养护和管理；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7、装修装饰管理服务；8、物业档案资料管理。第三条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）第五条本物业管理区域物业服务收费方式：本公司采用“包干制”方式收取物业服务费，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：壹元/月.平方米。第六条业主应于2008年1月1日起交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，每次交费的时间为每年7月内履行交纳义务。第二十二条甲方，业主或物业使用人违反本合同第五条第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按年物业服务费金额的５％的标准向乙方支付违约金。第二十六条本合同期限自2008年1月1日起至2009年1月1日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十七条本合同期满前三的（应为个）月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。 另查明，2008年12月21日，林秀香与青岛祥荣房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同主要内容为：林秀香购买青岛祥荣房地产开发有限公司开发建设的祥荣花园2号楼4单元202室房屋，建筑面积为99.41平方米，政府批准的规划用途为住宅；甲方已选聘山海园物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。因房屋规划用途为住宅用房，甲乙双方已签订了《前期物业管理服务合同》、《使用公约》。合同附件5《祥荣花园住宅小区业主承诺书》本人为即墨《祥荣花园》住宅小区2号楼4单元202户的买受人，为维护小区物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：…六、本人已仔细阅读《前期物业服务合同》，同意甲方与物业管理公司签订的《前期物业服务合同》。青岛祥荣房地产开发有限公司与山海园物业公司所签订的前期物业服务合同到期后，未及时成立业主委员会，选聘新的物业服务企业，山海园物业公司继续为涉案小区业主提供了物业服务。林秀香拖欠山海园物业公司2012年7月1日至2018年12月31日期间的物业公共服务费4114.2元、垫付的水费157.5元。 一审法院认为，物业服务合同是业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。青岛祥荣房地产开发有限公司与山海园物业公司所签订的前期物业服务合同系各方真实意思表示，合法有效，该合同对所有业主均具有法律上的约束力，各方均应依约履行。前期物业服务合同是否向物业主管部门备案，不影响合同的效力，故林秀香以此主张合同无效，一审法院不予采纳。 林秀香与青岛祥荣房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中包含了前期物业服务合同约定的内容，林秀香对建设单位选聘山海园物业公司提供前期物业服务是知悉的，青岛祥荣房地产开发有限公司与山海园物业公司所签订的前期物业服务合同到期后，未及时成立业主委员会，选聘新的物业服务企业，山海园物业公司实际继续提供了物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，及时按前期物业服务合同约定交纳物业费系林秀香的义务，山海园物业公司向林秀香主张权利既符合事实，亦具有法律依据。但山海园物业公司提供服务过程中，经营管理、服务质量存在一定瑕疵，故林秀香的物业（公共）服务费可以适当减交，以所欠物业服务费的70%为宜。涉案项目业主实际使用自来水欠交水费，山海园物业公司为全体业主垫付了水费，林秀香作为业主应予以偿付，故山海园物业公司要求林秀香偿付水费，一审法院予以支持。因前期物业服务合同未约定利息，且山海园物业公司经营管理、服务质量存在瑕疵，故山海园物业公司要求林秀香支付利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。物业服务是一个持续的过程，山海园物业公司提供的物业服务仍然在继续，物业费的催交也需要一定的持续性、延续性，故林秀香主张山海园物业公司诉讼请求超过诉讼时效，理由不成立，一审法院不予采纳。林秀香主张其房屋为空置状态，应按空置房收取物业费，对此山海园物业公司不予认可，其房屋已使用自来水，林秀香亦未提供证据加以证明，且亦无相应法律依据，故其该主张一审法院不予支持。综上，山海园物业公司部分诉讼请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。林秀香的部分抗辩理由成立，一审法院予以采纳。依照国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第六十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、林秀香于判决生效之日起十日内偿付山海园物业公司自2012年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计2879.94元（4114.2元×70%）。二、林秀香于判决生效之日起十日内偿付山海园物业公司水费157.5元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回山海园物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由林秀香负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，双方当事人存在以下争议问题： 一、关于《前期物业服务合同》的效力认定问题。本院认为，山海园物业公司与开发商青岛祥荣房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》依法成立，上诉人在与青岛祥荣房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中包含了前期物业服务合同约定的内容，因此该合同具有法律约束力，本院予以确认。上诉人主张《前期物业服务合同》系被上诉人篡改的复印件，没有事实依据，本院不予采纳。 二、关于诉讼时效的问题.上诉人主张自购房之日一直未在小区居住，被上诉人从未向上诉人催收，被上诉人主张物业费已过诉讼时效。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算”。物业合同是一种典型的继续性合同，在合同履行中定期给付发生缴纳物业费之债务，属于定期给付之债。因物业服务费在合同订立时就具有确定性、整体性和连续性，物业公司所提供的物业服务在订立时确定的期间内持久、不间断地履行，因此虽然物业合同属于理论上的定期给付之债，各起债务有一定的独立性，但这种独立性并不足以否定物业服务同的整体性和连续性。每一期的物业费可以视为总物业服务合同的一个分期，具有一定的连续性和延续性，故上诉人主张山海园物业公司诉讼请求超过诉讼时效，理由不成立，本院不予采纳。 三、关于《前期物业服务合同》的履行问题。本院认为，山海园物业公司依约向包括上诉人在内的小区业主提供了物业管理服务，虽然合同约定的委托管理期限已经到期，但山海园物业公司继续为小区提供物业服务，符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定。关于被上诉人在服务过程存在瑕疵的问题，如被上诉人将相关物业服务委托青岛骑兵团劳务有限公司、山东原道物业管理有限公司青岛分公司进行管理，不符合相关规定，以及在日常管理中还存在种种服务不到位、不完善等问题，一审法院结合案情，综合认定上诉人按70%交纳物业费并无不当。上诉人以此主张不支付物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 四、关于代垫水费的问题。本院认为，被上诉人提供物业服务，并提供为上诉人垫付相关水费相关证据，上诉人应当承担向被上诉人支付垫付的水费义务。上诉人主张水费都是与开发商结算，没有事实依据，本院不予采纳。 物业管理作为一个服务行业，现实生活中存在服务质量不完善的现象，物业公司要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。业主应及时履行自己的应尽义务。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，山海园物业公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人林秀香负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年四月一日 书记员  方高海 王越