广西壮族自治区南宁市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）桂01行终208号 上诉人（一审被告）南宁市自然资源局，住所地南宁市青秀区锦春路3-1号。统一社会信用代码：11450100MB19822539。 法定代表人郭维宁，该局局长。 委托代理人杨敏慧，南宁市不动产登记中心工作人员。 委托代理人唐楚安，广西尊泰律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）黄纪英，女，1963年10月25日出生，汉族，住南宁市。 委托代理人潘伟升，广西安信律师事务所律师。 一审第三人覃武，男，1964年12月19日出生，壮族，住南宁市。 一审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地南宁市青秀区民主路35号。 负责人史军保，该行行长。 上诉人南宁市自然资源局因与被上诉人黄纪英、第三人覃武、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称中国邮储广西分行）房屋行政登记一案，不服南宁市青秀区人民法院于2018年8月22日作出的（2017）桂0103行初93号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年10月22日组织各方当事人就争议事项进行询问。上诉人南宁市自然资源局的委托代理人杨敏慧、唐楚安，被上诉人黄纪英及委托代理人潘伟升到庭参加询问。本案现已审理终结。 南宁市青秀区人民法院一审查明：2013年6月7日，第三人覃武和中国邮储广西分行营业部向南宁市住房保障和房产管理局提交《南宁市房屋抵押权登记申请书》，覃武以位于西乡塘区××单元××房所有权人的身份申请前述房屋他项登记，他项权利人为中国邮储广西分行营业部，申请登记类别为房屋最高额抵押权登记，权利价值为434000元，抵押（借款）合同编号为4599910Q313061488630，在该申请书“共有权人”及“签章”一栏有“黄纪英”的签名和捺印。中国邮储广西分行营业部工作人员蒋明宇在申请书的“印鉴监证人”及“领他项权证人”、“领产权证人”、“领共有权证人”处签名。6月19日，南宁市住房保障和房产管理局受理该最高额抵押权设立登记申请，并于同年6月24日向中国邮储广西分行营业部颁发邕房他证字第××号《房屋他项权证》，登记房屋他项权利人为中国邮储广西分行营业部，房屋所有权人为覃武，房屋所有权证号为邕房权证字第××号，房屋坐落西乡塘区××单元××房，他项权利种类为最高额抵押，债权数额为人民币434000元。附记栏载明“最高额抵押合同编号：4599910Q313061488630”。黄纪英认为该颁证行为侵犯其对案涉房屋的所有权，遂起诉至法院。 2013年6月6日，中国邮储广西分行营业部作为乙方与覃武签订《个人额度借款合同》，由中国邮储广西分行向覃武发放贷款260000元，随后双方签订《个人最高额抵押合同》（编号：4599910Q313061488630），覃武以其本人所有的位于西乡××××房（房屋所有权证编号为邕房权证字第××号）作为抵押，最高额抵押担保为434000元。因覃武未能依约偿还贷款，中国邮储广西分行遂起诉至法院，请求解除中国邮储广西分行与覃武之间的《个人额度借款合同》及《个人最高额抵押合同》，同时请求对南宁市西乡塘区××单元××房产拥有优先受偿权。在此次民事诉讼中，黄纪英以第三人的身份申请对前述《个人最高额抵押合同》以及《南宁市房屋抵押权登记申请书》中“黄纪英”的签字捺印并非其本人所签所捺进行鉴定。经鉴定，前述文件中“黄纪英”的签字确实并非其本人所签，指印亦不是本人手指所留。青秀区人民法院于2016年10月20日作出（2014）青民二初字第1173号《民事判决书》，认定案涉房屋的抵押行为未取得共有权人黄纪英同意，中国邮储广西分行在签订抵押合同及办理抵押登记手续的过程中未尽到一般人应有的注意义务，存在过错，《个人最高额抵押合同》应为无效，中国邮储广西分行所取得的案涉房屋抵押权并不构成善意取得，无权以该案涉房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，遂作出解除中国邮储广西分行与覃武之间的《个人额度借款合同》及驳回中国邮储广西分行关于对南宁市西乡塘区××单元××房产拥有优先受偿权的诉讼请求的判决。该民事判决已于2017年10月24日生效。在本案行政诉讼庭审中，原告黄纪英自述其于2015年4月28日在前述民事诉讼第一次开庭时才知道本案被诉的房屋他项权证的内容，其于2017年2月28日向青秀区人民法院递交本案行政诉讼起诉状，于2017年4月14日收到前述民事诉讼的判决书。 黄纪英与覃武于1989年5月13日登记结婚，于1999年6月10日登记离婚。双方离婚时登记在黄纪英或××下××房屋只××明××单元××号房屋，且离婚时双方签订有《自愿离婚协议书》，对共同财产分割的约定为：现有财产全部归女方所有，包括现有住房一套。前述房屋的房屋所有权证编号为邕房权证字第××号，登记房屋所有权人为覃武，共有情况为单独所有，登记时间为2013年3月12日，“附记”栏载明“1993年12月向南宁地区技工学校购买房改出售的成本价房，2013年2月遗失补办”。 南宁市青秀区人民法院一审认为，根据《不动产登记暂行条例》的规定，案涉邕房他证字第××号《房屋他项权证》的行政登记职权现由被告南宁市国土资源局行使，其应为本案的适格被告并具有作出房屋行政登记的法定职权。黄纪英作为案涉房屋的共有人，与被诉的行政行为具有法律上的利害关系，具有提起本案诉讼的主体资格。关于原告的起诉期限是否已经超过起诉期限的问题。原告于2015年4月28日知道本案被诉房屋他项权证内容，最迟应于2017年4月28日提起本案诉讼，根据一审庭审陈述及在案材料，原告虽于2017年5月23日才正式起诉但应视为有正当理由，原告起诉并未超过法定起诉期限。关于原告为第三人中国邮储广西分行颁发案涉房屋他项权证的行为是否无效的问题。根据《房屋登记办法》第八十一条，本案中已有生效民事判决认定就案涉房屋申请最高额抵押权设立登记时，共有人“黄纪英”的签名和捺印并非其本人所签所捺，案涉房屋的抵押行为并未取得共有人即本案原告的同意，第三人覃武与中国邮储广西分行签订的《个人最高额抵押合同》应为无效，中国邮储广西分行所取得的案涉房屋抵押权并不构成善意取得，故被告向中国邮储广西分行颁发房屋他项权证的事实基础已不存在，颁证依据亦不充分，房屋登记机构应对房屋他项权证的登记行为予以撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条第二款之规定，判决撤销被告南宁市国土资源局于2013年6月24日向中国邮储广西分行营业部颁发的邕房他证字第××号《房屋他项权证》。案件受理费50元，由被告南宁市国土资源局负担。 上诉人南宁市自然资源局上诉称，一、南宁市住房保障和房产管理局的房屋行政登记行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。上诉人依照法律法规审核了抵押权登记申请材料，申请材料符合受理、登记条件，并无不予登记的情形，遵照受理登记申请、权属审核和核准登记颁发房屋权属证书的法定程序，上诉人向第三人中国邮储广西分行颁发了案涉房屋他项权证。二、一审判决查明事实不清、适用法律错误，被上诉人的起诉期限已超过法律规定。被上诉人自述其于2015年4月28日在（2014）青民二初字第1173号案开庭时方知晓被诉行政行为与常理不符。依照法律规定，法院在案件开庭审理前就已将起诉状及相关证据送达当事人了，再加上答辩期和举证期，被上诉人知道案涉他项权证的内容一定是在2015年4月28日之前。被上诉人到2017年5月23日才起诉超过了法定起诉期限。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案所有诉讼费用。 被上诉人黄纪英答辩称，一、上诉人主张案涉房屋行政登记行为证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序错误。首先，案涉房屋行政登记行为所依据的证据中被上诉人“黄纪英”的签名经生效法律文书确认是他人冒充伪造的。其次，南宁市住房保障和房产管理局在履行本案行政登记职责过程中未尽到应有的审慎义务，存在过错。二、上诉人主张被上诉人的起诉期限已超过法律规定错误。首先，被上诉人向一审法院起诉请求的是撤销本案的抵押权，不存在诉讼时效的说法。其次，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，被上诉人在青秀区人民法院审理（2014）青民二初字第1173号案的期间不计算在本案行政诉讼起诉期限内。被上诉人向一审法院提起本案诉讼的时间是2017年2月28日，此时1173号案还未生效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审第三人覃武、中国邮储广西分行在二审审理过程中均未提交诉讼意见。 二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。 上诉人南宁市自然资源局提起上诉后，一审法院已将各方当事人提交的全部证据材料随案移送本院。本院从证据的关联性、合法性、真实性等进行了全面审查。本院认定的案件事实与一审法院认定事实一致。 本院另查明，依据2019年1月27日印发的《中共南宁市委南宁市人民政府关于印发的通知》（南发〔2019〕5号）及《南宁市自然资源局关于更名和启用新印章的函》（南自然资函〔2019〕38号），南宁市组建市自然资源局，不再保留市国土资源局、市规划管理局。自2019年3月4日起，启用“南宁市自然资源局”印章，同时废止“南宁市国土资源局”印章。 再查明，被上诉人黄纪英在2017年2月28日已向南宁市青秀区人民法院起诉南宁市住房保障和房产管理局，诉请确认案涉《房屋他项权证》无效，并判决该局和第三人中国邮储广西分行赔偿鉴定费。青秀区人民法院签收了黄纪英起诉状但并未立案。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人黄纪英起诉是否已经超过法定起诉期限；二、案涉《房屋他项权证》是否应当予以撤销。 一、关于被上诉人黄纪英起诉是否已经超过法定起诉期限的问题。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”对于本案关联案件，即中国邮储广西分行与覃武、第三人黄纪英金融借款合同纠纷案，一审法院已作出（2014）青民二初字第1173号民事判决，并于2017年10月24日生效。黄纪英主张其于该案件第一次开庭时即2015年4月28日方知晓案涉房屋他项权证之内容，结合该案件中认定案涉房屋抵押行为未取得共有权人黄纪英的同意的相关事实，在无相反证据的情况下，本院认定黄纪英于2015年4月28日知晓案涉房屋他项权证的内容。鉴于黄纪英在2017年2月28日已向一审法院就本案被诉行政行为起诉南宁市住房保障和房产管理局，因此，一审法院虽在被上诉人黄纪英于2017年5月23日又对本案被诉行政行为提起本案诉讼时才立案受理，但应认定被上诉人黄纪英并未超过法定起诉期限。上诉人主张黄纪英超过法定起诉期限没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于案涉《房屋他项权证》是否应当予以撤销的问题。《房屋登记办法》第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。本案中，覃武与黄纪英离婚时已约定案涉房屋归黄纪英所有，但由于黄纪英在离婚后并未办理过户登记，因此在法律上案涉房屋仍属覃武与黄纪英二人共有财产，该事实亦经已生效的（2014）青民二初字第1173号民事判决确认。但《南宁市房屋抵押权登记申请书》上的“黄纪英”并非黄纪英本人所写，其亦不认可委托他人代签。因此，不能认定申请对案涉房屋办理抵押权登记系黄纪英的意愿。上诉人没有核实申请对案涉房屋办理抵押权登记是否确系黄纪英的真实意思表示即对案涉房屋办理抵押权登记，向中国邮储广西分行营业部发放案涉《房屋他项权证》，违反了《房屋登记办法》的前述规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，对于房屋抵押权的善意取得，当事人必须是出于善意。《个人贷款管理暂行办法》第二十六条规定，贷款人应依照《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》等法律法规的相关规定，规范担保流程与操作。本案中，第三人覃武因与中国邮储广西分行营业部签订案涉《个人额度借款合同》《个人最高额抵押合同》而共同提出房屋抵押权登记申请。该合同系第三人覃武与中国邮储广西分行营业部签订。本案证据材料中，案涉房屋房产证上虽显示房屋所有权人为覃武，共有情况为单独所有，但根据《南宁市房屋抵押权登记申请书》《附件1抵押财产清单》及存放在南宁市房屋产权交易中心的《个人最高额抵押合同》等材料，结合中国邮储广西分行员工蒋明宇亦系案涉房屋他项权证、所有权证、共有权证的领取人的情况，中国邮储广西分行营业部对黄纪英为案涉房屋共有人处于明知状态。中国邮储广西分行在本案关联案件即中国邮储广西分行诉覃武金融借款合同纠纷案件审理中自认，在办理案涉抵押登记当日覃武与一名女子到场办理抵押登记手续。但根据本案证据，中国邮储广西分行除了核对黄纪英的身份证复印件外，没有证据显示其还采取了其他方法对该女子是否确系黄纪英本人进行实质核查。而该张身份证复印件虽系黄纪英本人的身份证复印件，但复印件上“黄纪英”签名并非黄纪英本人所签。同时，中国邮储广西分行持有的《个人最高额抵押合同》上没有共有人黄纪英的签名及捺印，但存放于南宁市房屋产权交易中心的《个人最高额抵押合同》上有共有人黄纪英的签名及捺印，中国邮储广西分行亦未注意该情况。根据上述事实，应认定中国邮储广西分行营业部在签订案涉《个人最高额抵押合同》及办理案涉抵押登记过程中未尽到审慎审查义务，存在重大过失，对案涉房屋抵押权不构成善意取得。《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”据此，一审法院将案涉房屋他项权证登记予以撤销并无不当，本院予以支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 本判决为终审判决。 审判长  傅朝霞 审判员  彭晓霞 审判员  戴声长 二〇二〇年四月二十一日 书记员  覃馨月 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款第（一）项人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。