四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2255号 上诉人（原审被告）：四川好房居房地产营销策划有限公司。住所地：成都市锦江区梨花街9号附1号。 法定代表人：黎彬，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李艳，四川英特信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐某1，女，2005年11月12日出生，汉族，住成都市锦江区。 法定代理人：徐某2（徐某1父亲），男，1976年3月21日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：马永进，四川北展律师事务所律师。 原审被告：成都伊厦小商品市场有限公司。住所地：成都市金牛区火车北站东一路26号。 法定代表人：朱文荣，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭溢，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文斌，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 上诉人四川好房居房地产营销策划有限公司（以下简称好房居公司）因与被上诉人徐某1，原审被告成都伊厦小商品市场有限公司（以下简称伊夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初13635号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 好房居公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回徐某1的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由徐某1承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，案涉200000元系居间费用的一部分，并非一审法院所认定的购买案涉房屋的购房定金；2.一审法院适用法律错误，定金合同属于要式合同，徐某1并未举证证明案涉200000元符合定金合同的构成要件；3.即便一审法院认定案涉款项为购房定金，也应当与居间费予以抵销。 徐某1辩称，1.本案系买卖合同纠纷，一审法院对买卖合同关系的认定事实清楚，适用法律正确；2.徐某1与好房居公司之间属于居间合同关系，系另一法律关系，根据不告不理的原则，一审法院无权审查和认定；3.我方认为好房居公司从未促成徐某1与赵三秋之间的居间合同关系，无权收取居间费；4.徐某1不认可一审法院关于居间内容的认定。综上，请求二审法院维持原判。 伊夏公司述称，1.案涉居间费并非伊夏公司收取，与伊夏公司无关；2.同意好房居公司的上诉意见。 徐某1向一审法院起诉请求：1.判令好房居公司、伊厦公司连带返还徐某1定金200000元；2.判令好房居公司、伊厦公司连带向徐某1支付利息损失：以200000元为基数，按年利率6%为标准，从2018年6月30日起计算至定金全部返还之日止；3.本案诉讼费由好房居公司、伊厦公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月4日，姜春芳代表徐某1与好房居公司签订一份《房屋居间合同》，主要约定：一、徐某1欲购买位于成都市金牛区房屋，房屋建筑面积为72.24㎡；二、好房居公司将通过自身获得的客户信息，促成第三方将房屋出售给徐某1，并协助徐某1到开发商处变更房屋购买合同主体（即更名），由徐某1与开发商直接签订认购书、房屋买卖合同或其他相关购房主体变更文件，使房屋购买方变更为徐某1；三、居间费及支付方式：1.基于好房居公司为徐某1提供居间服务，促成徐某1购买房屋并到开发商处变更房屋购房合同主体（即更名）成功，本次居间服务费总价为216061元，由徐某1向好房居公司支付；2.该合同签订当日，徐某1需向好房居公司支付第一笔居间费200000元，徐某1缴纳定金定房后7个工作日内（更名前）徐某1向好房居公司支付剩余的居间费16061元；四、好房居公司应尽力完成徐某1的委托事项，将处理情况及时向徐某1如实汇报，并促成徐某1与第三方在开发商的更名完成；五、徐某1、第三方与开发商房屋购房主体变更（即更名）成功，视为好房居公司居间成功；六、徐某1预交购房定金及居间费后，经好房居公司任何形式通知，如不按好房居公司的通知时间前往约定地点办理房屋购房主体变更（即更名）的，或因徐某1原因造成更名失败的，则所交购房定金及居间费不予退还。当日，姜春芳向好房居公司支付200000元，好房居公司向其出具《荷花池广场收款收据》1份载明收到200000元（2-1711），收款事由为购房定金。2018年6月30日，徐某2向好房居公司支付购房款794640元及居间费16061元，共计810701元。当日，好房居公司向其出具《荷花池广场收款收据》1份载明收到16061元（2-1711），收款事由为居间费。2018年8月26日，徐某2代表徐某1与伊厦公司签订一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，主要约定：一、徐某1购买以下公司开发的位于金牛区房屋；二、该房屋总价款为794640元，徐某1在2018年8月26日前支付该商品房全部价款。2018年8月26日，赵三秋向伊夏公司出具一份《更名申请书》，载明赵三秋已将其为购买的×××房屋，而与伊厦公司签署的商品房买卖合同概括转让给徐某1，请求伊厦公司对此予以配合并配合办理该商品房买卖合同的更名手续。好房居公司工作人员谭云慧、杨东昇分别在该申请书置业顾问确认和销售经理确认处签字。2018年8月29日，案涉房屋备案登记至徐某1名下。2018年11月28日，伊厦公司出具一份《收款收据》，载明收到徐某×××购房款794640元。同日，姜春芳在案涉房屋购房合同从赵三秋更名为徐某1的《更名审批表》新客户签名栏签字。 一审法院另查明，姜春芳与徐某2于2004年6月15日登记结婚，婚后于2005年11月12日生育一女名徐某1。 一审庭审中，徐某1陈述其从2018年6月4日开始，案涉所有合同均在伊厦公司的售楼部（位于案涉房屋所在项目内一楼）签署，好房居公司系伊厦公司的销售代理机构；伊厦公司称其未在案涉房屋所在项目内设立售楼部也未委托好房居公司代理销售案涉房屋；好房居公司认可徐某1系与其在案涉房屋项目所在地销售中心（属好房居公司设立）签订的《房屋居间合同》。 一审法院认定上述事实，所采信的证据有：《户口簿》《结婚证》《四川省商品房买卖合同（预售）》《中信银行业务凭证》《招商银行户口历史交易明细表》《收款收据》《成都伊厦小商品市场有限公司收款收据》《个人住房信息查询记录》《网签合同信息查询记录》《委托函》《房屋居间合同》《四川省商品房买卖合同（预售）》《更名审批表》《更名申请书》以及当事人的当庭陈述等。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第十七条、第二十一条、第二十七条以及《中华人民共和国民法通则》第十四条的规定，姜春芳、徐某2作为徐某1的法定代理人有权代表徐某1实施签订合同、支付款项等行为。徐某1与好房居公司签订的《房屋居间合同》以及其与伊厦公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。徐某1已全额支付购房款794640元，伊厦公司已将案涉房屋备案登记至徐某1名下。本案争议焦点为：一、徐某12018年6月4日付款200000元是否属于购房定金，好房居公司应否返还；二、好房居公司应否从2018年6月30日起以年利率6%的标准向徐某1支付利息损失至定金全部返还之日止；三、伊厦公司应否承担连带责任。 一、关于徐某12018年6月4日付款200000元是否属于购房定金，好房居公司应否返还的问题。徐某1主张200000元系购房定金，在其已全额支付购房款后，应当返还；好房居公司主张系该款系居间费的一部分，并不是定金，不应返还；伊厦公司称从未收取徐某1缴纳的定金，不存在返还问题。一审法院认为，《房屋居间合同》既约定徐某1应于签订该合同当日支付第一笔居间费200000元，又约定徐某1在缴纳定金定房后7个工作日内支付剩余居间费16061元，同时约定徐某1预交购房定金及居间费后，经好房居公司通知后未能更名的违约责任，即徐某1根据《房屋居间合同》同时具有支付第一笔居间费和购房定金的义务，徐某1在签订该合同当日支付了200000元，好房居公司出具收条载明收款事由系购房定金，表明双方当时对200000元性质明确认定为购房定金，好房居公司系代为收取。因徐某1已于2018年6月30日另行全额支付购房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”的规定，徐某1支付的购房定金200000元有权收回。好房居公司关于定金转化为居间费的陈述，徐某1未予认可，双方并未就定金转化为居间费达成一致，不应当认定为系徐某1支付的居间费。好房居公司应当返还其代收的徐某1购房定金200000元。好房居公司如认为徐某1还应支付居间费差额，可另行主张。 二、关于好房居公司应否从2018年6月30日起以年利率6%的标准向徐某1支付利息损失至定金全部返还之日止的问题。一审法院认为，徐某1并未举证证明其从2018年6月30日即要求好房居公司返还购房定金，好房居公司关于该定金已转化为居间费的主张，虽未能证明已经与徐某1达成一致，该定金实际上未能抵作居间费，但居间人代收购房定金不违反法律规定，亦符合一般交易习惯，故在好房居公司确知徐某1该购房定金是否抵作购房款项从而确定该款项应否返还之前，好房居公司并无返还义务。此后由于双方对该购房定金是否转化为约定的居间费存在争议，须在判决发生法律效力方能确定好房居公司是否应当返还该购房定金，故该期间产生的利息损失不应由好房居公司承担。 三、关于伊厦公司应否承担连带责任的问题。一审法院认为，徐某1主张好房居公司系代理伊厦公司销售案涉房屋，但好房居公司与伊厦公司均予以否认。徐某1提供的《委托函》仅能证明在案涉房屋购房款支付完毕后，好房居公司曾出具一份委托函，委托李某个人银行账户用于收取好房居公司在“金牛之心·荷花池广场”项目中的款项，不能证明伊厦公司曾委托好房居公司代理销售案涉房屋，且其与好房居公司签订的《房屋居间合同》也已明确好房居公司系履行居间义务而非代理伊厦公司销售案涉房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”的规定及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对徐某1关于好房居公司代理伊厦公司销售案涉房屋的陈述，一审法院不予采信。伊厦公司既未收取徐某1支付的200000元定金，又未与徐某1之间达成关于定金的有关协议，不应对好房居公司返还其代收的购房定金承担连带责任。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第十七条、第二十一条、第二十七条，《中华人民共和国民法通则》第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、好房居公司于判决生效之日起十日内向徐某1返还购房定金200000元；二、驳回徐某1其他诉讼请求。一审案件受理费4600元，减半收取计2300元，其中2150元由好房居公司负担，150元由徐某1负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点在于好房居公司是否应当退还徐某1200000元的问题。首先，根据徐某1的诉讼请求，确定本案系房屋买卖合同纠纷，涉案房屋买卖合同的双方系徐某1及伊厦公司，好房居公司并非该合同当事人；其次，徐某1主张该200000元系购买案涉房屋的定金，但涉案房屋买卖合同内容中并没有关于房屋定金的约定，伊厦公司亦表示其公司从未收取过徐某1的房屋定金；再次，结合徐某1在审理中所作案涉房屋系其在伊厦公司售楼部购买，好房居公司并未对其提供居间服务的陈述，可以认定好房居公司及其收取的200000元与本案涉案房屋买卖合同并无直接关系。故，好房居公司并不存在代收徐某1房屋定金的事实，徐某1要求好房居公司退还其履行购房合同而代收的定金，没有法律和事实上的依据。一审法院认为好房居公司应当返还徐某1购房定金200000元的判决结果有误，应予纠正。 综上所述，好房居公司的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初13635号民事判决； 二、驳回徐某1的诉讼请求。 一审案件受理费2300元、二审案件受理费4300元，均由被上诉人徐某1负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 晗 审判员 祝颖哲 审判员 赫耀文 二〇二〇年四月七日 书记员 唐小燕