山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终3589号 上诉人（原审被告）：王栋，男，1972年12月12日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：李虎训，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：罗爱菊，女，1971年11月27日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：李虎训，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：孟亚洲，男，1991年8月2日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：牛宏伟，泰安岱岳松园法律服务所法律工作者。 上诉人王栋、罗爱菊因与被上诉人孟亚洲房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初5172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王栋、罗爱菊上诉请求：1.撤销泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初5172号民事判决；2.改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院并未依法、全面地审查一审诉讼中的有关证据，从而错误地认定上诉人违约，属于认定基本事实错误。一审证据中，上诉人王栋与任峰的微信聊天记录中多次出现“亚洲已经定好房子了，因为你说的十号给钱，他就答应十号给房主钱了”、“亚洲答应卖房子的十号交钱”、“他都和人家说好了”、“亚洲已经把自己的东西搬走了”、“退房子”、“退钱”等内容，可以证实是被上诉人违约而提出退房，并非上诉人违约而要回房产。是双方经第三方任峰的协商，解除了涉案的房屋买卖合同，上诉人并不存在违约行为。一审庭审中（一审庭审笔录第10页），上诉人一方陈述的“原告当时想要违约金，被告方不同意”，不能就此认定是上诉人一方违约。实际情况是，被上诉人处心积虑，借拒不搬出的手段而想造成看似上诉人违约收回房屋的假象。二、一审法院程序违法。本案不属于事实清楚、标的额较小、争议不大的案件，依法不应适用简易程序独任审判。综上，请求二审法院依法支持上诉请求。 被上诉人孟亚洲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原告孟亚洲向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付违约金25万元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：罗爱菊（甲方）与孟亚洲（乙方）签订房屋买卖合同，约定一、甲方将坐落于岱岳区绿地公馆雅园4-2-1-2401的房产，房屋建筑面积136.1平方米，附着物车位、储藏室、家具、家电出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的价格为人民币壹佰叁拾柒万元（1370000.00元），乙方于契约签章后向甲方预付定金贰拾伍万元（2019年1月9日已付），经房地产交易管理机关审查批准成交后，剩余价款由乙方如数付清给甲方。付款方式剩余房贷乙方交付（约31万），2019年10月1日之前交付40万，2020年12月31日之前付约41万元。三、双方同意于2019年2月1日由甲方将上述房产交付乙方。四、甲方将上述房产及其附属物移交给乙方时，该房屋及其附属物所占用的土地使用权一并转移给乙方，甲方如有维修资金，维修资金随房一起过户给乙方，乙方拥有对该房地产共用部位的使用权和维修养护义务。五、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失负责人赔修。六、违约责任，乙方中途毁约的，乙方不得向甲方索要定金，甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起将定金退还乙方，并付乙方相当于定金数额的违约金。甲方罗爱菊，乙方孟亚洲，证明人（担保人）任峰签字捺印。双方同时签署房屋买卖合同协议附件，约定一、乙方已于2019年1月9日交付给甲方贰拾伍万元整（小写250000.00元）（未打收到条，转账凭证作证明）；二、房产证交给证明人保管；九、甲乙双方同意此协议，无需公证同样符合法律效应。甲方罗爱菊，乙方孟亚洲，证明人（担保人）任峰签字捺印。2019年1月9日，原告孟亚洲将涉案房产定金25万元付至王栋个人银行账户。岱岳区绿地公馆雅园4-2号楼24层2401户房产登记在罗爱菊名下，共有方式为单独所有。被告王栋与被告罗爱菊系夫妻关系。2019年7月15日，罗爱菊将房款25万元及孟亚洲垫付的房屋贷款17375元付至孟亚洲个人银行账户。2019年7月份，因孟亚洲向被告索要违约金拒不交出房屋钥匙，被告换锁要求孟亚洲搬离涉案房产。原告孟亚洲向被告索要违约金未果，为此成讼。 一审法院认为，原告与被告罗爱菊签订的《房屋买卖合同》及房屋买卖合同协议附件系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效。该合同对双方当事人具有约束力，双方均应遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。原告依照约定履行了交付定金义务，被告在交付房产后反悔通过退回定金及代付房贷的方式收回房产，其构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》第六条约定，甲方即罗爱菊中途毁约，罗爱菊应在毁约之日起将定金退还孟亚洲，并付孟亚洲相当于定金数额的违约金。故原告孟亚洲诉请被告支付相当于定金数额25万元的违约金符合合同约定，一审法院予以支持。被告罗爱菊辩称，原告孟亚洲系自愿退房，被告不存在违约行为，与被告在庭审中的陈述“原告当时想要违约金，被告方不同意，所以原告不交钥匙，被告被迫换锁”相矛盾，故对被告罗爱菊的该项辩称一审法院不予采信。原告主张被告王栋共同承担违约责任，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告罗爱菊于本判决生效之日起十日内支付原告孟亚洲违约金250000元；二、驳回原告孟亚洲其他诉讼请求。案件受理费减半收取2525元，保全费1770元，共计4295元，由被告王栋、罗爱菊承担。 本院二审期间，上诉人王栋、罗爱菊围绕其上诉请求，提交录音资料五段及录音内容的书面整理资料，证明双方房屋买卖合同是被上诉人一方另选他人房屋的情况下通过任峰向上诉人一方提出退房，后经任峰与上诉人一方协商，将房屋定金退回了被上诉人，说明是被上诉人违约在先，而不是上诉人违约，最起码是双方经第三人协商解除了房屋买卖合同，同时证明一审审判人员涉嫌与当事人勾结成案，涉嫌枉法裁判。被上诉人孟亚洲对上述证据发表如下质证意见：上诉人提供的有关录音资料不能作为证据使用，尤其通话录音整理的书面材料不难看出所有的通话信息均是上诉人与自己的朋友交流过程中的通话，也不能说明被上诉人同意退房的事实。被上诉人孟亚洲围绕其答辩主张，二审中提交视频资料光盘一张，内容是上诉人罗爱菊在未征得被上诉人同意退房的情况下，带领不相关的多人强行将被上诉人的生活资料腾出涉案房屋，强行入住该房。上诉人王栋、罗爱菊对该视频资料质证认为，视频中恰恰有上诉人刚才提交的录音证据中第二段王栋谈话的罗成文和李营，说明上诉人录音材料中罗成文和李营相关的谈话是了解案件有关事实的，客观属实。该视频不能证实被上诉人方所称的证明主张，当时情况是上诉人将定金退回给被上诉人以后，后来又觉得是被上诉人先不要房而违约，所以在验收房屋时上诉人又想再要回一部分钱来，由此双方发生争执。 对上诉人王栋、罗爱菊及被上诉人孟亚洲二审提交的上述证据，本院做如下认证：对上诉人王栋、罗爱菊提交的五段录音资料，相应内容均属于传来证据，谈话对象并未亲历上诉人王栋、罗爱菊与被上诉人孟亚洲之间的房屋买卖尤其是上诉人王栋、罗爱菊主张的后续协商过程，故本院对其不予认定；对被上诉人孟亚洲提交的视频资料，相关事实在一审已经予以认定，本院不再重复认定。 本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人罗爱菊与被上诉人孟亚洲签订的涉案《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定，及时全面履行合同。2019年1月9日，被上诉人孟亚洲将涉案房屋定金25万元支付给上诉人王栋的个人银行账户，其后上诉人亦将涉案房产交付给被上诉人占有使用，但在2019年7月份，上诉人又通过换锁等方式要求被上诉人孟亚洲搬离了涉案房屋。对于搬离涉案房屋的原因，上诉人王栋、罗爱菊主张，系经案外人任峰居中与被上诉人孟亚洲协商，解除了涉案的《房屋买卖合同》，但一审时任峰出庭作证，明确称其转告孟亚洲退房之事，孟亚洲不同意退房，退回房款定金不存在协商等等，上诉人王栋、罗爱菊在一、二审中亦均未提交证据证实，其曾就协商解除涉案《房屋买卖合同》与被上诉人孟亚洲本人进行了沟通，甚至在2019年7月份其要求被上诉人孟亚洲退房而孟亚洲拒绝时，双方仍然未达成协商一致解除涉案《房屋买卖合同》的意思表示，上诉人王栋、罗爱菊仍坚持通过换锁等方式，令被上诉人搬离了涉案房屋。综合上述事实，上诉人王栋、罗爱菊在涉案《房屋买卖合同》的履行过程中，并未尽到一个善意、诚信的市场交易主体所应尽到的谨慎注意义务，其关于双方已经协商解除了涉案《房屋买卖合同》、不应承担定金责任的主张不能成立，本院无法予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由上诉人王栋、罗爱菊负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 宋许科 审判员 张晓丹 二〇二〇年四月十四日 书记员 赵思敏