河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终653号上诉人（原审原告）：张金战，男，1967年3月10日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。上诉人（原审原告）：王小晓，女，1969年7月11日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：仝利明，洛阳市工区阳光法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：谢冬梅，河南坤创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马小燕，女，1983年9月20日生，汉族，住河南省洛阳市高新区。委托诉讼代理人：张艺娟，河南洛浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳浩天房地产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区联盟路文博苑1幢06号。法定代表人：孙国瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈少辉，河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冰洁，河南诚然律师事务所实习律师。上诉人张金战、王小晓因与被上诉人马小燕、洛阳浩天房地产经纪有限公司（以下简称浩天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初4768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王小晓及其与上诉人张金战的共同委托诉讼代理人仝利明、谢冬梅，被上诉人马小燕的委托诉讼代理人张艺娟，被上诉人浩天公司的委托诉讼代理人陈少辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张金战、王小晓上诉请求：撤销原判第二项，改判马小燕向张金战、王小晓支付违约金399000元。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审时张金战、王小晓提交的浩天公司出具的“申请退件/退款单”足以证明该房产买卖交易因马小燕拒绝履行合同已经构成违约。双方签订居间服务合同时，张金战、王小晓和中介公司已经向马小燕释明涉案房屋有公积金贷款，因公积金贷款解押需要一定的时间，三方才约定2019年5月31日前办理完过户手续。双方在附加条款上按印确认，附加条款是对格式条款的补充，对三方具有约束力。2019年4月24日完成房屋解押后，三方多次协商交易时间办理过户手续，因马小燕多次拒绝致使不能在2019年5月31日前办理过户。马小燕在房屋解押后通过中介公司与张金战、王小晓约定交易时间的行为，应视为对解押时间的认可，不存在张金战、王小晓未在约定时间内完成解押一事。双方交易不能完成完全不是解押时间的问题，而是马小燕拒绝交易所造成。二、一审判决依据错误，偏听偏信。三方口头约定2019年6月4日上午9点办理房产过户手续，因马小燕拒不到场，导致无法交易。一审判决不将无法交易的原因在判决中写明，也不采纳张金战、王小晓提供的足以证明马小燕违约的证据，故意偏袒马小燕。三、马小燕的严重违约行为给张金战、王小晓带来了重大经济损失。因马小燕拒不交易也不付款，张金战、王小晓急需用钱在郑州买房，并且面临着承担80万元违约金，无奈向他人借款200万元并支付2分月息。马小燕辩称：一、马小燕并未违约，是张金战、王小晓违约。合同约定该房产没有设定抵押或其他权利负担，但事实是张金战、王小晓已将案涉房产抵押给银行。合同约定签订之日起15个工作日内双方需网签《存量房买卖合同》，但由于抵押导致案涉房产根本无法按照合同约定时间完成网签。由于案涉房产设定抵押，何时解除抵押处于不确定状态，之后的网签时间也无法确定，必然导致后续房产过户时间无法确定。二、张金战、王小晓单方解除合同，将案涉房产另售他人，应当承担违约责任。张金战、王小晓起诉要求解除双方签订的预约买卖合同，但在法院判决确定之前又将房屋高价出卖他人，导致双方预约买卖合同无法履行，马小燕购房目的无法实现，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。浩天公司辩称：案涉房屋未完成交易是马小燕违约，拒绝购买导致合同无法履行签订，三方对该房存在公积金贷款以及合同条款均知情。浩天公司在本次交易中尽职尽责，按时保质保量完成了合同约定的义务，对该交易未最终完成不存在任何过错，不应当承担本案诉讼费。张金战、王小晓向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的房屋买卖合同；2．判令马小燕支付违约金399000元。一审法院认定事实：2009年3月24日，张金战、王小晓作为卖方与马小燕（买方）、浩天公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，合同就拟转让房产、房产产权现状、房产租约现状、附着于该房产的户口、付款方式、税费承担、房产交付、二手房买卖合同的签订、产权转移和登记、违约责任等进行了约定。合同第一条约定，卖方拟转让坐落于洛龙区××路××商品房××套，建筑面积为172.44平方米。合同第二条约定，该房产没有设定抵押或其他权利负担，卖方对该房产享有完全的处分权。合同第五条约定，该房产转让总价款为人民币壹佰玖拾玖万伍仟元（￥1995000元）。合同第七条约定：在本合同签订之日起15个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》。合同第八条约定：买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》7个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续。该不动产登记证由买方领取。合同第九条第2款约定，买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之贰拾违约金的责任。合同第三部分第2款约定，本合同未约定事宜，买卖双方可另行议定，经双方签字后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。合同附件一中，三方其他约定的内容为：经甲乙双方协商此房价为甲方净洛（落）价，房东维修基金已交，乙方一次性够（购）买，房东保证本房没有额外费用（分割、继承）等，过户时间定于2019年5月31日前，过户当天交接够（购）房款，房东于签合同当时留房产证原件（洛房权证市字第××号王小晓）于居间方保管，乙方中介服务费30000元整于过户前交居间方。该附件中没有张金战、王小晓及马小燕的签名。一审另查明，案涉房产实际上于2015年9月1日办理了抵押登记。张金战、王小晓于2019年4月24日办理完房产解押手续。后经多次沟通，三方口头约定于2019年6月4日办理房产过户手续，但当日因种种原因未完成交易。张金战、王小晓于2019年7月17日向马小燕邮寄《解除合同通知书》，马小燕于2019年7月18日签收邮件。庭审中，双方均认可案涉房产已另售他人，张金战、王小晓要求解除房屋买卖合同，马小燕、浩天公司均同意。张金战、王小晓认为由于马小燕的违约行为导致合同不能履行，其应承担违约责任。一审法院认为，三方当事人签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，张金战、王小晓要求解除该合同，马小燕、浩天公司亦同意解除合同，且案涉房产已另售他人，故对张金战、王小晓该项诉求予以支持。依据合同第三部分第2款约定，合同未约定事宜买卖双方可另行议定，经双方签字后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。但该合同附件未经买卖双方签字，对马小燕不产生法律约束力。故双方仍应当按照《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》第七条、第八条之约定履行合同义务。合同第七条约定，在本合同签订之日起15个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，提供居间服务的经纪机构应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》。合同第八条约定，买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》7个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续。但案涉房产实际上设定有抵押，张金战、王小晓未在上述约定的时间内办理完解押手续，该房产尚不具备向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续的条件，且张金战、王小晓提交的证据亦不能证明在双方后续交易过程中马小燕存在违约行为，故对其要求马小燕支付违约金399000元的诉求不予支持。对张金战、王小晓的其他诉讼请求亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除张金战、王小晓与马小燕、浩天公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、驳回张金战、王小晓其他诉讼请求。一审案件受理费7385元，减半收取计3692.50元，保全费2570元，共计6262.50元，由张金战、王小晓负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定一致。本院认为，张金战、王小晓与马小燕、浩天公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利并履行义务。合同明确约定该房产没有设定抵押或其他权利负担，但2019年3月24日签订合同时该房产实际上已办理了抵押登记，并于2019年4月24日办理房产解押手续。张金战、王小晓与浩天公司主张马小燕对该房设定有抵押知情，与合同中的明确约定不符，且马小燕对此不予认可，张金战、王小晓与浩天公司该主张不能成立。因该房产2019年4月24日才办理房产解押手续，亦导致合同约定的“在本合同签订之日起15个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》”实际上无法实现，导致合同该项约定不能履行系张金战、王小晓所致。张金战、王小晓以马小燕2019年6月4日未配合办理房产过户手续为由，认为系马小燕违约，应依据合同承担支付20%房款违约金的责任，与合同约定不符，亦未提交充分证据证明双方就变更合同达成一致，故该主张没有事实和法律依据，不能成立。张金战、王小晓要求马小燕承担违约责任，依据不足，一审法院对其诉讼请求不予支持，处理并无不当。综上所述，张金战、王小晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7285元，由张金战、王小晓负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇二〇年四月二十七日书记员  高会茹