山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终277号上诉人（原审原告、反诉被告）：张丽芳，女，1964年4月5日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王文胜，枣庄市中至尊法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东华派实业有限公司，住所地枣庄市市中区光明大道S1116号，统一社会信用代码91370400586097136B。法定代表人：杨清业，总经理。委托诉讼代理人：张立全，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王佳璐，山东（齐鲁）律师事务所律师。上诉人张丽芳因与被上诉人山东华派实业有限公司（以下简称华派公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，通过互联网开庭进行了审理。张丽芳委托诉讼代理人王文胜、华派公司委托诉讼代理人张立全、王佳璐线上参加诉讼。本案现已审理终结。张丽芳上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3579号民事判决，依法改判支持张丽芳原审诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由华派公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致判决错误。根据一审法院查明并认定的双方签订的《华派生活广场商铺租赁合同》通用条款第三条第二款规定：“甲方即华派公司有权对市场内规划及业态作业作统一调整……但甲方应与乙方友好协商，尽可能调换与原定商铺位置优势及大小相近的商铺，如乙方还不能满意，乙方可以提出撤销租赁合同，甲方应退还乙方未使用完的租金及履约保证金。”事实上，由于华派公司的原因，华派生活广场从开业就从根本上不具备基本的经营条件（一审中张丽芳提供相关证据足以证明该事实）。张丽芳在一审中提交一份2015年9月19日向华派公司提出解除合同的申请书，申请书明确由于华派生活广场商铺入住率少，客户少等客观因素，及其他包括因商场未通过消防验收被封门，导致张丽芳无法正常经营的原因，依照双方约定，故要求解除租赁合同。华派公司于2015年12月18日单方作出不同意退铺的通知。其后，在未经双方协商同意的情形下，华派公司擅自调整张丽芳原租赁的二层商铺，将张丽芳的商铺调至三楼。无奈张丽芳多次找华派公司协商，依照合同约定解除合同并返还张丽芳缴纳的履约保证金，遭到华派公司的无理拒绝。在张丽芳与华派公司进行合理交涉过程中，双方多次报警，经枣庄市公安局市中区分局永安派出所多次出警调解未果（报警证明张丽芳已经举证并记录在案）。综上，因为华派公司提供的商铺不具备基本经营条件，导致张丽芳无法正常经营，合同实际无法履行，在无法正常经营的情形下再计算租金显失公平。从2015年期间，张丽芳找华派公司多次协商解除合同并退款，双方签订的租赁合同在2015年12月已经实际终止，华派公司依法应当返还履约保证金。华派公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法驳回上诉，维持原判。一、张丽芳未按照合同约定缴纳租金，其履约保证金不应当退还。双方签订的《华派生活广场商铺租赁合同》明确约定了免租期、免租期后的租金及租金交付时间，并约定缴纳免租期后第一年的租金同时作为张丽芳的履约保证金。张丽芳未按照合同约定缴纳租金，严重违约，因此，按照合同约定，结合诚实信用原则，其履约保证金不应当退还。二、张丽芳在一审中未提交任何证据证明其损失，消防验收是否通过也并不影响商铺的正常经营、使用。按照谁主张谁举证的原则，张丽芳应当举证证明因华派公司的原因造成其租赁的商铺无法正常经营、使用及因此造成的损失，但在一审中，张丽芳未能提交任何证据予以证明。并且，消防验收是否通过不影响张丽芳所租赁商铺的经营、使用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。张丽芳向一审法院起诉请求：1.判令华派公司返还履约保证金21546元及利息（从收款时间2015年5月1日起至返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令华派公司赔偿张丽芳因不能正常经营造成的损失30000元；3.本案诉讼费用由华派公司承担。华派公司反诉请求：判令张丽芳向华派公司支付免租期满第一年、第二年租金、违约保证金及滞纳金共计74604.48元及利息。一审法院认定事实：2015年5月1日，张丽芳（乙方）与华派公司（甲方）签订了《华派生活广场商铺租赁合同》，甲方将华派生活广场的三层3330、3331、3332商铺租赁乙方经营服装、鞋帽。合同专用条款第一条第4款约定：“租赁期5年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。”第5款约定：“免租期2年(2015年5月1日至2017年4月30日)，签订合同后缴纳免租期后第一年的租金21546元，免租期后第二年租金13121元。免租期后第三年租金30164元。”第6款约定：“乙方已缴纳的租金使用到期前，提前6个月缴纳下一年的租金。”合同第二条约定：“乙方缴纳免租期后第一年的租金同时也作为履约保证金。根据合同通用条款第三条第二款规定，甲方有权对市场内规划及业态作业作统一调整，乙方如受该调整影响应积极配合、服从（包括调换承租的商铺位置），但甲方应与乙方友好协商，尽可能调换与原定商铺位置优势及大小相近的商铺，如乙方还不能满意，乙方可以提出撤销租赁合同，甲方应退还乙方未使用完的租金及履约保证金。”2015年5月1日，张丽芳向华派公司缴纳了租金(履约保证金)21546元。按照合同约定张丽芳应于2017年11月1日向华派公司缴纳免租期后第二年租金30164元，但未缴纳。2018年6月12日，华派公司向张丽芳邮寄通知：“你方严重违约，我方将与你解除合同。请您接到通知后，三日内办理有关解除合同事宜，一周内将商铺内属于你方的财物清理干净，基础装修不得损坏，将商铺完好地交接给我方，否则视为放弃商铺内的财物，我方有权处置，所造成的损失我方不承担责任”。合同约定，乙方在本合同上留下的地址、电话为乙方可以联系到的正确的地址和电话，一发生变化，一周内必须书面通知甲方，甲方按照合同上留下的地址、电话采取寄挂号信、快递、电话等方式联系不到乙方，视为乙方收到甲方信函。2018年6月12日，华派公司按照双方合同约定，向张丽芳邮寄通知，因拆迁原因，2018年6月15日邮件被退回。后华派公司将张丽芳的物品放入华派公司仓库保存。一审法院认为，张丽芳、华派公司双方签订的《华派生活广场商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。按照合同约定2015年5月1日至2017年4月30日为免租期。华派公司于2018年6月12日已经按照合同约定的地址向张丽芳邮寄了通知，邮件虽退回，但按照合同约定，由于地址的变化，张丽芳未及时通知华派公司，视为张丽芳收到了通知。通知中华派公司表示因张丽芳严重违约，将与张丽芳解除该租赁合同，张丽芳在规定的时间内未前往华派公司处办理解除合同事宜，且也未提出异议，双方的租赁合同已经于2018年6月19日解除。因张丽芳在免租期满后未及时清理所租用商铺，并实际占用，故免租期满后的2017年5月1日至2018年4月30日之间的租金，不能免除。因双方约定张丽芳缴纳免租期后第一年的租金同时也作为履约保证金，故张丽芳要求华派公司返还21546元，一审法院不予支持。张丽芳要求华派公司赔偿其损失，也未提交相关证据，一审法院不予支持。张丽芳与华派公司之间的租赁合同已解除，华派公司已将张丽芳所租用商铺内的物品清理，张丽芳未实际使用所租赁场地，故华派公司要求张丽芳支付免租期后第二年的租金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回张丽芳的诉讼请求；二、驳回华派公司的诉讼请求。案件受理费339元，减半收取169.50元，由张丽芳负担；反诉案件受理费832.50元，由华派公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，张丽芳与华派公司签订的案涉租赁合同专用条款第5款约定：“经双方约定，该商铺租赁期2015年5月1日至2017年4月30日为免租期，即两年零月免收租金；免租期后第一年的租金50%折扣后为22.5元∕㎡∕月，年租金共计：21546元∕年，（大写：贰万壹仟伍佰肆拾陆元整）；免租期后第二年的租金70%折扣后为31.5元∕㎡∕月，年租金共计：30164元∕年，（大写：叁万零壹佰拾陆肆元整）；免租期后第三年的租金100%为45元∕㎡∕月，年租金共计：43092元∕年，（大写：肆万叁仟零玖拾贰元整）。”其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，张丽芳、华派公司于2015年5月1日签订的《华派生活广场商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其内容不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为有效。双方当事人均应按合同约定严格履行自己的义务。华派公司按照合同约定向张丽芳提供了商铺，履行了合同义务。张丽芳接收商铺后并实际使用，张丽芳未按照双方约定支付租金，构成违约，应承担违约责任。案涉合同专用条款约定“2015年5月1日至2017年4月30日为免租期”，而免租期满后第一年即2017年5月1日至2018年4月30日的租金21546元，张丽芳应予支付。一审法院已经查明，张丽芳于2015年5月1日缴纳了21546元租金，根据案涉合同“本合同签订之日，乙方（张丽芳）向甲方（华派公司）缴纳免租期后第一年的租金同时也作为履约保证金”的约定，张丽芳要求华派公司返还21546元，一审法院不予支持并无不当。案涉合同约定“乙方（张丽芳）在本合同上留下的地址、电话为乙方可以联系到的正确的地址和电话，一旦发生变化，一周内必须书面通知甲方（华派公司），甲方按照合同上留下的地址、电话采取寄挂号信、快递、电话等方式联系不到乙方，视为乙方收到甲方信函，因此所造成的后果由乙方负责”。华派公司于2018年6月12日按照合同约定的地址向张丽芳邮寄了解除合同《通知》，按照以上合同约定，由于地址的变化，张丽芳未及时通知华派公司，邮件退回之日即2018年6月15日视为张丽芳收到解除合同《通知》之日。张丽芳在规定的期限内未提出异议，依照《中华人民共和国合同合法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，案涉租赁合同已经于2018年6月15日解除。一审法院认定案涉租赁合同解除时间为2018年6月19日不当，二审予以纠正，但不影响实体处理结果。张丽芳没有提交有效证据证明案涉商铺不具备经营条件、案涉租赁合同已经于2015年12月终止的事实主张，应承担不利的后果。张丽芳关于华派公司应当返还履约保证金的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，张丽芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分错误，但不影响实体处理结果，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费339元，由上诉人张丽芳负担。本判决为终审判决。审判长 黄 东审判员 段修排审判员 李 丽二〇二〇年四月二日书记员 高 天