湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1925号上诉人（原审原告）：长沙市芙蓉区旺达威数码广场，住所地长沙市芙蓉区定王台街道蔡锷中路196号。经营者:莫建农，男，1967年7月12日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人:全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈凌峰，广东君言（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南新华书店实业发展有限责任公司，住所地长沙市芙蓉中路二段76号。法定代表人:蔡顺，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:陈文中，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人:汪玉，湖南崇民律师事务所律师。上诉人（原审被告）:湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司，住所地长沙芙蓉区人民东路702号。法定代表人:傅建军，总经理。委托诉讼代理人:陈文中，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人:汪玉，湖南崇民律师事务所律师。原审被告:长沙恒兴资产经营有限公司，住所地长沙芙蓉区解放中路239号长房大厦九楼、十楼。法定代表人:王伟，总经理。委托诉讼代理人:文雅男，女，1992年6月27日出生，汉族，住湖南省醴陵市，该公司员工。上诉人长沙市芙蓉区旺达威数码广场（以下简称旺达威广场）因与上诉人湖南新华书店实业发展有限责任公司（以下简称新华书店）、湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司（以下简称新华书店长沙分公司）及原审被告长沙恒兴资产经营有限公司（以下简称恒兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旺达威广场上诉请求：1、撤销长沙市芙蓉区人民法院(2019)湘0102民初2536号民事判决第一项,依法改判被上诉人新华书店、新华书店长沙分公司向上诉人支付扩建面积的未登记认定部分面积的拆迁补偿款2106291.00元;2、撤销长沙市芙蓉区人民法院(2019)湘0102民初2536号民事判决第三项,依法改判被上诉人新华书店、新华书店长沙分公司向上诉人支付其承租的长沙市直管公房的拆迁补偿款2681955.00元;3、撤销长沙市芙蓉区人民法院(2019)湘0102民初2536号民事判决第三项,依法改判被上诉人新华书店、新华书店长沙分公司向上诉人支付停产停业费343236.51元、装修装饰损失228540.00元;4、撤销长沙市芙蓉区人民法院(2019)湘0102民初2536号民事判决第四项,依法改判被上诉人新华书店、新华书店长沙分公司向上诉人支付设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费共计82462.34元。事实和理由：一、未登记认定的面积83㎡由上诉人投资扩建,一审中被上诉人新华书店、新华书店长沙分公司已认可,而芙蓉区政府给予上诉人的补偿单价为50754元,根据物权法谁建造谁受益的原则及民法的公平原则,因为土地登记在上诉人名下,而地上房屋的建筑由上诉人完成,应当按照补偿总价各半的原则给予补偿,而这部分面积按照政府补偿总价为83×50754元㎡=4212582.00元;那么应当至少补偿一半即2106291.00元(4212582.00元×50%)给上诉人,而一审法院只判决支付40%并不合理,请求二审法院予以改判。二、上诉人承租的房屋中包括长房集团即恒兴公司名下的政府直管公租房(面积214㎡),此事实一审法院已查清,且被上诉人也予以认可,一审被告恒兴公司在一审中提交了证据《直管公房承租人补偿安置协议书》,证明长房集团已经将直管公房承租人的补偿款共计6137610.00元补偿给了被上诉人新华书店,而该直管公房的实际承租人和使用人、经营者均是上诉人,被上诉人新华书店、新华书店长沙分公司并不是房屋实际承租人,在长达10年的转租期内,长房集团即恒兴公司从未提出异议,视为其同意和默认转租这一事实,新华书店明知房屋不能转租,还私自转租给上诉人,且时间长达10年,以套取高额的转租租金差额(约50万每年),从而获取两方面的非法利润,即高额转租租金差额和看似“合法”的承租人补偿款,如果该部分补偿款80%支付给被上诉人,那么一审判决就以“合法”的名义帮助违法行为人获取非法利润,有悖法律基本原则和立法目的,所以,应当尊重事实,即上诉人作为实际承租和使用人有权获得该部分房屋100%的补偿款共计2681955.00元。三、被上诉人应当支付给上诉人的装修价值补偿款和停产停业和分别为228540.00元和343236.51元,其理由为:上诉人承租被上诉人的房屋面积为293㎡,一审法院对于装修补偿这一块查明了政府已分别按800元/㎡和580元/㎡的给予补偿事实,但上诉人对于政府给予的补偿标准从未认可,且一直要求对装修补偿价值重新进行评估,根据上诉人实际投入的装修资金,⊥诉人要求按780元/平米计算装修补偿款,较为合理,所以,装修补偿总价款为293㎡×780元/㎡=228540.00元,请二审法院依法改判。关于停产停业损失,上诉人承租的自管产房屋面积为83㎡,其所对应的补偿单价为50754元,法律规定补偿标准为房屋总价款的7‰,根据一审法院依法调取的证据《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议(货币补偿方式)》(芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室与新华书店总公司签订的),停产停业政府已按4个月的标准补偿给了新华书店,从而得出自管产房屋补偿的停产停业损失款为:83㎡×50754元/㎡×7‰×4个月=117952.29元;而直管公租房这一块上诉人承租的面积为214㎡,根据恒兴公司在一审中所提交的证据材料《直管公房承租人补偿安置协议书》,政府给予的补偿单价为50130元/㎡,补偿月数为3个月,从而得出直管公租房补偿的停产停业损失款为:214㎡×50130元/㎡×7‰×3个月=25284.22元,两部分停产停业损失相加即为:117952.29元+225284.22元=343236.51元,该部分补偿款应当补偿给上诉人,请二审法院予以改判。四、被上诉人新华书店、新华书店长沙分公司应当向上诉人支付设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费应当为82462.34元,其理由为:根据恒兴公司与征收办所签订的补偿协议:征收办已将搬迁费、设施补偿费、设备搬迁费等其他补偿确定为185390.00元,总面积为481.11㎡,高地公司所对应的面积为21㎡,根据计算公式:185390.00元÷481.11㎡(总面积)×214㎡《上诉人租赁面积)=82462.34元;所以,搬迁费、设施补偿费和设备搬迁费应当为82462.34元。综上所述,上诉人作为承租人只想获得应属于承租人的拆迁补偿利益,上诉人认为一审法院补偿明细和各补偿项目所对应的补偿数额并未查清,请求二审法院在查明本案事实的基础上,依法支持上诉人的上诉请求。新华书店、新华书店长沙分公司辩称：一、一审判决认定未登记面积由上诉人旺达威广场投资扩建属于认定事实不清，上诉人所主张的50%基于补偿没有法律依据。一审中，新华书店并未认可未登记认定面积由上诉人旺达威广场投资扩建，一审判决也并未查清旺达威广场所主张的投资扩建面积的投资金额，建造方式，建造面积，仅仅依据上诉人与另案利害关系人的书面情况说明，即认定未登记认定面积由上诉人旺达威广场投资扩建，与事实不符。二、新华书店出租直管公租房不违反现行法律、法规的强制性规定，案涉租赁合同依法成立并生效，根据现行征收补偿法律规范规定。旺达威广场无权获得直管公租房征收补偿。新华书店依据房屋租赁合同收取租金是合法出租收益，而非旺达威广场诉称的“非法利润”。新华书店是案涉直管公租房的承租人，根据《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的规定》，直管公房的征收补偿仅限于作为承租人的新华书店，旺达威广场作为次承租人主张征收补偿款不符合现行征收补偿政策的规定，一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销，并改判驳回旺达威广场关于直管公房征收补偿的诉讼请求。三、旺达威广场主张装修价值补偿款没有事实和法律依据，依法应当驳回其上诉请求。一审查明旺达威广场装修所制门窗已在上一份房屋租赁合同期满时，其所有权已无偿移交给新华书店，并整体作为租赁房屋出租给旺达威广场，故而，装修价值补偿是对新华书店名下被征收房屋装修装饰的补偿，旺达威广场在已让渡装修所有权的情况下，其关于装修价值补偿款的诉讼请求没有事实与法律依据。四、旺达威广场主张停产停业损失没有事实和法律依据，依法应当驳回其上诉请求。新华书店作为负有国有不动产权资产管理职能的国有企业，其经营方式就是将国有不动产对外出租，获取租金收益，确保国有资产保值增值。旺达威广场作为案涉房屋的承租人，将房屋分割出租给其他小承租人经营电子产品，按照旺达威广场的逻辑，停产停业损失应当归于最终承租人而非旺达威广场。所以征收补偿中的停产停业损失是为补偿新华书店因为不能继续对外出租获取租金的损失，而不是旺达威广场主张的停产停业损失。五、旺达威广场至今仍未完成搬迁，不应当获得设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等征收拆迁补偿。旺达威广场没有依法按约腾退案涉租赁房屋，新华书店至今尚未全部收到政府给予的征收补偿。新华书店、新华书店长沙分公司上诉请求：一、判令撤销一审判决，驳回旺达威广场一审的全部诉讼请求。二、判令由旺达威广场承担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决认定自2006年起，新华书店长沙分公司与旺达威广场之间的数份《房屋租赁合同》在履行过程中遇政府征收而无法继续履行，属于认定事实错误。在案证据证实，自2006年起，新华书店、新华书店长沙分公司先后与旺达威广场签订了数份《房屋租赁合同》，其中，新华书店于2006年7月6日与旺达威广场签订的房屋租赁合同已于2009年7月30日租赁期限届满之日终止，而新华书店长沙分公司与旺达威广场签的书面租赁合同也并非连续的租赁合同，除2016年2月19日所订立的租赁合同外，其余合同均因租赁期限届满，合同履行完毕而终止。因政府征拆迁而提前终止的合同仅限于2016年2月19日订立的合同。二、一审法院认定《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》中所涉中栋一层未认定234.5㎡由旺达威广场参与搭建没有事实依据。新华书店及新华书店长沙分公司不否认旺达威广场对涉案房屋进行走廊密封的事实，但一审并未证据证明新华书店及新华书店长沙分公司同意或者默许旺达威广场对案涉房屋进行扩建改造。现有证据既不能证明旺达威广场为扩建其所诉称的临街走廊的投资金额，也不能证明其所扩建的临街走廊即系《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》中所涉中栋一层未认定的234.5㎡房屋之一部分，在案证据《协议书》系旺达威广场与另案承租人于2018年11月2日所订立，其明显是旺达威广场为不当谋取征收补偿，企图侵吞国有资产而订立，不应当作为定案依据。三、一审认定旺达威广场自2006年至今连续租用涉案房屋，所扩建部分房屋不能使用来修去丢原则，属于认定事实错误。2015年9月29日至2016年2月9日期间，旺达威广场并未与新华书店长沙分公司签订房屋租赁合同，旺达威广场亦没有证据能够证明在该期间承租了案涉房屋。另外，据其与新华书店签订《房屋租赁合同》第四条第五款、与新华书店长沙分公司签订的《房屋租赁合同》第三条第四款之约定，旺达威广场诉称扩建部分建筑物也已在前述《房屋租赁合同》终止时，已经新华书店长沙分公司所有。此外。旺达威广场于2016年2月9日签订的《房屋租赁合同》第一条第一款中确认，新华书店长沙分公司“以该物业现状出租于乙方，乙方已现场勘验，知悉所出租的该物业现状，同意按租赁房屋之现状（包括原乙方投入改造部分）承租该房屋”，即承认其诉称扩建部分亦归属于新华书店长沙分公司所有。四、一审判决认为，新华书店及新华书店长沙分公司应将未登记认定部分面积拆迁补偿款的40%支付给旺达威广场，没有任何法律依据。根据《房屋租赁合同》第三条第四款至约定，旺达威广场装修遵循来修去丢的原则，在合同期满后不予补偿，且无偿交予新华书店长沙分公司。故而，该一部分未登记认定面积按照双方约定依然归于新华书店长沙分公司所有，并应由新华书店长沙分公司享有全部财产收益。五、一审认定新华书店及新华书店长沙分公司应向旺达威广场支付直管公房面积234.5㎡拆迁补偿款的20%，属认定事实错误。一审法院罔顾《房屋租赁合同》的约定，错将计租面积293㎡认定为297㎡，进而错误认定旺达威广场车各族直管公房面积为214㎡。实际上，旺达威广场承租的直管公房面积为206㎡。另外，新华书店是案涉直管公租房的承租人，根据《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的规定》，直管公房的征收补偿仅限于作为承租人的新华书店，旺达威广场作为次承租人主张征收补偿款不符合现行征收补偿政策的规定。六、旺达威广场至今仍未完成搬迁，不应当获得设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等征收拆迁补偿。旺达威广场没有依法按约腾退案涉租赁房屋，拖欠巨额租金，一审法院仍判令新华书店及新华书店长沙分公司返还履行保证金，属于认定事实错误，依法应当予以撤销。旺达威广场辩称：1、请求二审法院按照旺达威广场的请求作出判决。2、驳回湖南新华书店、新华书店长沙分公司的上诉请求。3、请求二审法院本案的一审、二审案件受理费由新华书店、新华书店长沙分公司承担。一审认定事实清楚，租赁合同并未到期，政府规定拆迁，导致合同无法继续履行。一审时，新华书店承认了是由承租人旺达威广场、湖南高地建材有限公司改造的。长达数年，新华书店对该事实是默认的。新华书店既然承认了走廊是由承租人搭建的，并且经长沙市政府认定为合法的搭建面积。就应当按照合同约定，按照合法面积来支付拆迁款。我方请求支付50%的拆迁款是合理的。承租人所承租房屋，其中有部分是属于政府的执管公房，湖南高地建材有限公司是房屋的建造人，我方认为所有的拆迁补偿款应当给予湖南高地建材有限公司，而不是20%。十多年的承租，长房集团对转租的事实是知情的。合同因政府拆迁未到期，依据有关规定，承租人因为房屋拆迁无法继续履行合同，肯定有停产停业损失，新华书店并未实际经营，只收取房租，停产停业的补偿应当给予实际经营人旺达威广场，装修是旺达威广场装修的，包括搬迁费、装修补偿，也应当支付给实际经营人。旺达威广场向一审法院起诉请求：1、新华书店、新华书店长沙分公司向旺达威广场支付应得的拆迁补偿款6166497.06元（包括：未认定面积合法补偿部分、停产停业损失、装修补偿、搬迁费、提前搬迁奖、移装费、设施补偿费等）；2、新华书店长沙分公司退还《房屋租赁合同》履约保证金100000元；3、恒兴公司对第1项请求中的3220852.5元与新华书店、新华书店长沙分公司共同承担付款责任。一审法院认定事实：旺达威广场系个体工商户，经营者为莫建农。2006年7月6日、2010年7月21日、2012年9月18日、2016年2月19日，甲方新华书店长沙分公司与乙方旺达威广场连续签订《房屋租赁合同》，约定甲方将蔡锷中路112号中栋一楼面积293㎡的门面出租给乙方作为手机超市经营使用。其中2016年2月19日的《房屋租赁合同》约定租赁期自2016年2月20日至2019年12月19日。乙方在该房屋内的装修改造，遵循来修去丢的原则，合同期满收回该房屋使用权时对乙方不予任何形式的补偿。乙方装修所制门、窗、隔断及基本的水、电设施等需无偿交给甲方，乙方不得撤除或损坏出租地。合同签订当日，乙方须向甲方交纳履约保证金10万元，履约保证金仅是履行合同约定义务的保证，不得冲抵租金等任何费用。如乙方违反合同约定，包括但不限于乙方未按合同的约定交纳租金、物业管理费、公用事业费用、违约金、损害赔偿金及其他乙方应当支付的费用的等，甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此遭受损失之赔偿，或根据合同约定不予返还。甲方扣除部分或全部履约保证金的，应以书面的方式通知乙方。租赁关系终止时，乙方将租赁物完整交还甲方；缴清全部应付的费用；办妥注销或变更以租赁物为注册地址或营业地址的工商手续等后，甲方把乙方已付的履约保证金或余额无息退还给乙方。甲方暂未收到任何关于拆迁的通知与文件，乙方应严格按照本合同的约定按期支付租金，不得以拆迁为由不付或延期支付租金。租赁期内如遇拆迁，乙方应将原欠款一次性支付给甲方，否则甲方可采取任何措施，维护自己的合法权益，乙方无异议。2016年，恒兴公司与新华书店签订《长沙房产（集团）有限公司直管公房非住宅房屋租赁合同（Ａ）类》，约定新华书店租赁芙蓉区蔡锷中路140号101、201、北101，建筑面积481.11㎡，租赁期限从2016年1月1日起至2016年12月31日止。同时约定，租赁期间，该房屋如列入城市房屋征收范围，自征收文件公布之日起，本合同终止，新华书店需在恒兴公司规定的期限内腾空房屋。恒兴公司按照长沙市人民政府征收政策相关规定对乙方进行补偿安置。该合同仅有双方的盖章，没有填写准确的签约时间。2016年9月30日，长沙市芙蓉区政府正式发布征收决定公告，旺达威广场承租的蔡锷中路112号中栋一楼门面在被征收的范围内。2018年9月4日，芙蓉区城市房屋征收和补偿办公室与新华书店签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》，约定被征收房屋为蔡锷中路112号中栋南栋，房屋产权证编号为1自08683和东自字第009537。被征收房屋计合法面积3430.1平方米，其中住宅建筑面积219.06平方米，非住宅建筑面积3211.04平方米。被征收房屋补偿金额为92838389元；装饰装修、附属设施及其他补偿金额为5193923元；各项奖励等金额为43812元；以上总计98076124元。其中中栋非住宅一层272.58㎡部分按照50754元／㎡补偿13834525元，一层未登记认定部分234.35㎡也是按照50754元／㎡补偿11894200元；停产停业损失为2545870元（90923937×7‰×4个月）；装饰装修的补偿标准不一，有按照800元／㎡补偿的，也有按照580元／㎡补偿的。2018年9月10日，恒兴公司与新华书店签订《直管公房承租人补偿安置协议书》，约定新华书店原使用的蔡锷中路140、141号房屋，非住宅计租面积481.11㎡，由恒兴公司按《蔡锷中路两厢棚户区改造项目对直管公房承租人补偿安置实施方案》来确定单价，给予新华书店补偿5952220元，其中商业440.82㎡，评估价为50130元／㎡，补偿比例为25%；商业配套40.29㎡，评估价30302元／㎡，补偿比例为25%，总计5829794元。停产停业补偿为120057元（5829794元×7‰×3个月）。恒兴公司与新华书店解除该房屋租赁关系，收回直管公房房屋使用权；恒兴公司支付新华书店房屋装修及附属设施等各类补偿费185390元，以上共计6137610元。其中440.82㎡的装饰装修损失按照380元／㎡补偿；40.29㎡的装饰装修损失按照240元／㎡补偿。2018年11月2日，湖南德荣医疗健康产业有限公司、旺达威广场与湖南高地建材有限公司签订《协议书》，称因经营需要，三方共同租赁新华书店长沙分公司位于一楼整体门面，其中一楼门面部分包括了长沙房产（集团）有限公司（即恒兴公司）名下的房屋。三方因租赁期限比较长，在租赁经营过程中，征得房屋所有权人的同意和默许，对一楼门面临街进行了扩建改造，为了确定三方作为承租人所对应的改造扩建面积，经三方到场及实地测量一致同意对各自所扩建的面积确定如下：湖南德荣医疗健康产业有限公司扩建面积79㎡；旺达威广场扩建面积为83㎡；湖南高地建材有限公司扩建面积为72.35㎡。另外，三方共同租赁的恒兴公司及长房集团名下直管公房面积确定如下：湖南德荣医疗健康产业有限公司租赁面积为40.29㎡；旺达威广场租赁面积为257㎡；湖南高地建材有限公司租赁面积为183.82㎡。一审法院认为：新华书店长沙分公司与旺达威广场从2006年起连续签订的数份《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。上述《房屋租赁合同》在履行过程中，因遇到政府征收拆迁，导致合同无法继续履行，新华书店长沙分公司与旺达威广场对该合同无法继续履行均无过错。《房屋租赁合同》约定乙方须向甲方交纳履约保证金10万元，履约保证金仅是履行合同约定义务的保证，不得冲抵租金等任何费用。如乙方违反合同约定，包括但不限于乙方未按合同的约定交纳租金、物业管理费、公用事业费用、违约金、损害赔偿金及其他乙方应当支付的费用的等，甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此遭受损失之赔偿，或根据合同约定不予返还。甲方扣除部分或全部履约保证金的，应以书面的方式通知乙方。该案中，新华书店长沙分公司并未提交书面扣除部分或全部履约保证金的通知，故应当向旺达威广场退还其交纳的保证金10万元。双方在《房屋租赁合同》中约定，乙方在该房屋内的装修改造，遵循来修去丢的原则，合同期满收回该房屋使用权时对乙方不予任何形式的补偿。该案所涉租赁合同并未到期，且结合从2006年至今，旺达威广场连续租用上述房屋的事实，不能适用双方约定的来修去丢原则。《房屋租赁合同》没有对涉案房屋征收等情况下具体补偿分配的约定，但是根据发生了实际损失的应获得相应补偿的原则，新华书店长沙分公司应当对旺达威广场因拆迁遭受的损失予以补偿。该案中，旺达威广场的补偿内容具体有三类：第一类，芙蓉区城市房屋征收和补偿办公室与新华书店签订的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》中涉及的中栋一层未认定的234.35㎡房屋，该部分房屋系由旺达威广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与湖南高地建材有限公司三方在租赁使用涉案房屋的过程中，自行扩建产生。该部分房屋没有房屋产权证，但是在拆迁过程中，被按照50754元/㎡的价格进行了拆迁补偿。旺达威广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与湖南高地建材有限公司三方已经签订《协议书》，确认旺达威广场对上述234.35㎡的扩建面积占有83㎡。针对上述问题，新华书店并不否认上述三方有对涉案房屋进行走廊密封的事实，但是对于三方具体的扩建面积不予认可。综合来看，可以认定《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》中涉及的中栋一层未认定的234.35㎡房屋确系由旺达威广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与湖南高地建材有限公司三方共同扩建产生，三方对于各自扩建的面积已经达成了一致意见。客观讲，上述扩建面积是在新华书店涉案房屋的土地上实现的，但是没有上述三方的扩建行为，该部分补偿也不可能产生。因此，新华书店没有理由独自占有上述扩建面积的拆迁补偿。对于旺达威广场与新华书店之间应当如何确定扩建面积的拆迁补偿款分配比例的问题，结合旺达威广场持续租赁涉案房屋十余年、房屋扩建成本等因素，一审法院酌情确定旺达威广场对扩建面积的拆迁补偿款分配40%、新华书店分配60%。旺达威广场扩建的83㎡，每平方米按照50754元获得了补偿，因而旺达威广场对上述扩建面积获得的拆迁补偿款应当分配1685032.8元（83*50754元*40%）。第二类，恒兴公司与新华书店签订的《直管公房承租人补偿安置协议书》中涉及的非住宅计租面积481.11㎡房屋。该部分房产系长沙市的直管公房，由旺达威广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与湖南高地建材有限公司三方共同租赁使用。旺达威广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与湖南高地建材有限公司三方已协商确认旺达威广场对该部分直管公房的租赁面积为257㎡。基于此，可以看出，旺达威广场对涉案房屋的实际使用面积为前述的83㎡扩建面积和这里的257㎡直管公房的面积，总共为340㎡。但是旺达威广场与新华书店长沙分公司签订的《房屋租赁合同》约定的承租面积仅为297㎡。对此，一审法院认为，旺达威广场一直系以297㎡的承租面积向新华书店长沙分公司交纳房租，故在计算其补偿面积时，应当按照计租面积而不是按照实用面积计算更为合理，因为实用面积无论如何都是属于产权人的利益，承租人只在承租面积范围内享有权利。故旺达威广场将承租面积297㎡减去前述的扩建面积83㎡后，剩余的对于直管公房的租赁面积为214㎡。恒兴公司与新华书店签订的《直管公房承租人补偿安置协议书》所附的《蔡锷中路两厢非住宅征收直管公房补偿核算表》中，将被征收的新华书店名下的直管公房分为商业和商业配套两类，面积分别为440.82㎡和40.29㎡，拆迁补偿价格分别为50130元/㎡和30302元/㎡。但是新华书店、新华书店长沙分公司、旺达威广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与湖南高地建材有限公司等均不能区分到底是由谁承租的商业配套部分面积，故一审法院按照平均原则，将补偿总价5829794元除以481.11㎡，计算每平米获得的拆迁补偿价款为12117.38元。据此计算，旺达威广场承租的214㎡长沙市直管公房获得的补偿总价为2593119.32元。对于此部分拆迁补偿，新华书店系上述直管公房的承租人，恒兴公司已经按照评估单价的25%将拆迁补偿款支付给了新华书店。旺达威广场作为上述直管公房的实际承租人，对于上述房屋被征收拆除的损失，新华书店应当根据公平原则向实际承租人旺达威广场予以补偿。对于补偿比例，结合长沙市直管公房的特殊性质、旺达威广场租赁上述房屋的持续时间以及旺达威广场因为政府拆迁行为可能产生的对其手机超市的柜台租赁户的违约赔偿等情况，一审法院酌情确定新华书店向旺达威广场补偿上述直管公房的拆迁补偿款的20%即518623.86元。第三类，停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等。停产停业损失补偿费系对有合法营业执照、税务执照的实际经营者的补偿。该案涉案房屋被征拆之前，一直由旺达威广场等租赁使用，故所产生的停产停业损失应当补偿给旺达威广场。该部分费用每月一般按照被征收房屋评估价值的7‰给予补偿，对于停产停业期限，按照实际停产停业的月数计算确定。该案中，因各方当事人均未能向一审法院提交涉案房屋完整的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》以及对应的《评估报告》，仅根据现有的在案证据，虽有部分评估报告可以佐证系按照7‰的标准对停产停业损失进行补偿，但是尚不能确定补偿的具体月份，也不能确定长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室补偿了新华书店多少停产停业费。故一审法院酌情确定旺达威广场的停产停业费为95279.82元【（4212582元+2593119.32元）×7‰×2个月】。对于装修装饰补偿，芙蓉区城市房屋征收和补偿办公室与新华书店签订的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》中，有关于中栋约125㎡按照700元/㎡补偿的评估意见，而此部分，旺达威广场的承租面积为83㎡，故旺达威广场此部分承租面积应当获得的装饰装修损失为58100元。而恒兴公司与新华书店签订的《直管公房承租人补偿安置协议书》所附的《蔡锷中路两厢非住宅征收直管公房补偿核算表》中，将被征收的新华书店名下的直管公房分为商业和商业配套两类，面积分别为440.82㎡和40.29㎡，装修补偿价格分别为380元/㎡和240元/㎡。同样，新华书店、新华书店长沙分公司、旺达威广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与湖南高地建材有限公司等均不能区分到底是由谁承租的商业配套部分，故一审法院按照平均原则，将补偿总价177182元除以481.11㎡，计算每平米获得的装修装饰价款为368元。据此计算，旺达威广场承租的214㎡长沙市直管公房获得的装饰装修补偿应为78752元。对于芙蓉区城市房屋征收和补偿办公室已经支付给新华书店的设施补偿费175697元、设备搬迁费64388元、搬迁费20495.12元等，旺达威广场未提供具体的设施设备的明细，故一审法院酌情确定旺达威广场的设施补偿费10000元、设备搬迁费8000元、搬迁费2000元。该案中，旺达威广场系与新华书店长沙分公司签订的《房屋租赁合同》，根据合同的相对性，旺达威广场的上述应当获得的补偿应当由新华书店长沙分公司予以承担。但新华书店长沙分公司系新华书店的分公司，其民事责任应当由新华书店承担。同时，恒兴公司已经将应当支付的拆迁补偿款全额支付给了新华书店，并无任何违约之处，无需对该案旺达威广场的诉讼请求承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第一十四条，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十四条第一款的规定，判决如下：一、新华书店向旺达威广场支付扩建的未登认定部分面积的拆迁补偿1685032.8元；二、新华书店向旺达威广场支付其承租的长沙市直管公房的拆迁补偿518623.86元；三、新华书店向旺达威广场支付停产停业费95279.82元、装修装饰损失78752元；四、新华书店向旺达威广场支付设施补偿费10000元、设备搬迁费800元、搬迁费2000元；五、新华书店向旺达威广场退还保证金100000元；六、驳回旺达威广场的其他诉讼请求。该案受理费55665元，由新华书店负担。本院二审查明的事实与一审判决查明的一致。本院认为，新华书店长沙分公司与旺达威广场从2006年起连续签订的数份《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。旺达威广场与新华书店长沙分公司自2006年起连续签订了三份《房屋租赁合同》,虽然前三份合同均已到期，但房屋并没有由新华书店长沙分公司收回，而是继续租赁给旺达威广场使用，2016年2月19日又重新续签了第四份《房屋租赁合同》即本案所诉争的合同，而本案所争的合同于2019年12月19日到期。关于234.35㎡房屋问题，该部分房屋系由旺达威广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与湖南高地建材有限公司三方在租赁使用涉案房屋的过程中，自行扩建产生，应不属于“来修去丢”的装修原则。该部分房屋虽没有房屋产权证，但是在拆迁过程中，被按照50754元/㎡的价格进行了拆迁补偿。旺达威广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与湖南高地建材有限公司三方已经签订《协议书》，确认旺达威广场对上述234.35㎡的扩建面积占有83㎡。新华书店、新华书店长沙分公司上诉提出234.35㎡房屋补偿不应由旺达威广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与湖南高地建材有限公司三方扩建，未提供证据予以佐证，应承担举证不能的责任。故一审法院酌情确定旺达威广场对扩建面积的拆迁补偿款分配40%、新华书店分配60%，并无不当。旺达威广场上诉提出应按50%分配，新华书店、新华书店长沙分公司上诉提出旺达威广场不能获得房屋补偿的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。关于计租面积481.11㎡房屋的问题。该部分房产系长沙市的直管公房，由旺达威广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与湖南高地建材有限公司三方共同租赁使用。根据国务院590号令和省政府的268号文所指的被征收人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的实际使用人，本案中，旺达威广场是被征收房屋的实际使用人，一审判决根据本案实际情况及公平原则，酌情确定新华书店向旺达威广场补偿上述直管公房的拆迁补偿款的20%即518623.86元，并无不当。旺达威广场上诉提出应全部分配，新华书店、新华书店长沙分公司上诉提出旺达威广场不应获得房屋拆迁补偿款的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。关于停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等问题。停产停业损失补偿费系对有合法营业执照、税务执照的实际经营者的补偿。本案涉案房屋被征拆之前，一直由旺达威广场等实际租赁使用，故所产生的停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等应当补偿给旺达威广场。本案中，一审判决依据实际情况，酌情确定旺达威广场的停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等费用，并无不当。旺达威广场上诉提出应全部获得该笔费用，新华书店、新华书店长沙分公司上诉提出旺达威广场不应获得该笔费用的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人旺达威广场、新华书店、新华书店长沙分公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费55665元，由长沙市芙蓉区旺达威数码广场承担负担16700元，湖南新华书店实业发展有限责任公司、湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司负担38965元。二审案件受理费应收55665元，长沙市芙蓉区旺达威数码广场已缴31751元，应负担16700元，退回15051元;湖南新华书店实业发展有限责任公司、湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司已缴55665元，应负担38965元，退回16700元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  陈新华二〇二〇年四月二十四日书记员  徐彬彬