浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初3680号 原告：王佐汉，男，汉族，1973年4月5日生，住嘉善县。 委托诉讼代理人：戴惠荣、蒋慧清，浙江嘉诚中天（嘉善）律师事务所律师。 被告：程玉根，男，汉族，1969年8月31日生，住嘉善县。 被告：张佩珍，女，汉族，1972年7月31日生，住嘉善县。 两被告共同委托诉讼代理人：郭建平、郭梦莉，浙江金嘉律师事务所律师。 原告王佐汉与被告程玉根、张佩珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了第一次审理。因案情复杂，本院于2019年11月1日裁定本案转为普通程序，并于2019年12月6日、2020年4月2日公开开庭进行了第二次及第三次审理。其间，因鉴定扣除审限109天。原告王佐汉及其委托诉讼代理人戴惠荣、蒋慧清，被告程玉根及两被告共同委托诉讼代理人郭建平在三次开庭审理时均到庭参加诉讼，被告张佩珍在第一次开庭审理时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王佐汉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2009年11月28日签订的《房产转让协议书》；2.两被告返还原告已支付的购房款456000元；3.两被告赔偿因房价上涨给原告造成的经济损失暂计199万元，实际以委托的有资质的鉴定机构鉴定为准（第三次开庭审理时变更为139万元）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2009年11月28日，原被告双方签订《房屋转让协议书》一份，约定如下事项：两被告原有房屋坐落于魏塘镇和合村鲁家浜10号农村宅基地房，建筑面积200平方米，拆迁可选面积200平方，可选房2-3套。两被告自愿将自己的农村拆迁安置房有偿转让给原告，安置面积200平方米，价格3050元/平方米，包含480元/平方米和差价350元/平方米。由原告自行摸号选号，自行车库和管道煤气等许多购房费用归原告承担。两被告无条件协助原告选房和房产办证，并且协助原告过户签字或办理委托公证书。付款方式为预付购房定金444000元，第二次付余款5万元，过户时结清。交钥匙时原告付5万元，余款2万过户结束时付清。补充条款：两被告利润共7万元。原告投资性购房，选房超出面积自付，与两被告无关，选房后的房款和一切办证过户，公证所有费用归原告承担，双方永不悔约，以后房产涨跌与两被告无关。合同签订后，原告已支付456000元购房款，两被告现已经取得三套安置房，分别为：嘉善县和合港小区111栋2单元202室，面积为104.23平方米；嘉善县和合港小区113栋2单元402室，面积为72.15平方米；嘉善县和合港小区110栋2单元401室，面积为62.25平方米。但两被告明确表示要求解除合同，拒绝交房以及拒绝办理过户手续，经原告多次催促未果，双方终成纠纷。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，已构成违约。依据我国现行法律法规的有关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法及时裁决。 被告程玉根、张佩珍答辩称，一、原告要求解除双方于2009年的11月28日签订的《房产转让协议书》，不再购买该房屋，被告无法强迫原告购买，同意解除。二、协议解除后，两被告愿意退还原告支付的款项。三、由于是原告要求解除协议，被告认为己方无过错，原告要求两被告赔偿199万无事实依据和法律依据。协议明确约定了违约的赔偿金额，双方应按照该协议履行。四、协议约定，两被告将置换可得的200平米的农村拆迁安置房出让给原告，但房屋有四人享有，包括两被告及其婚生子，以及被告程玉根的母亲，由于程玉根的母亲至今未签字，属于不完整的协议，协议双方都对此都有责任。五、协议约定交易的房屋是农村宅基地房屋拆迁后的安置房，用地性质属于集体土地，无法履行过户，原告对此是知晓的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据（《房产转让协议书》、农村集体经济组织统一收据、信用社现金缴款单复印件、收条、微信聊天记录截屏打印件、嘉善县新城区农村公寓房安置确认书复印件、公寓房房号签复印件、房屋市场价值资产评估报告、评估费发票）真实性均无异议，但认为①444000元的收款人是罗星街道和合经济合作社，②微信聊天记录不能证明被告不愿意继续履行合同，③公寓房房号签只有房号及房屋面积信息，不能反映出房屋所有权人，④双方签订协议的时间是2009年11月28日，而评估基准日是2019年8月8日，对此有异议，应以签订协议时间为评估基准日，且评估费应由申请评估人自行承担。原告对被告提交的证据（《户籍情况查询表》）真实性无异议，但认为查询表统计的是被告家庭2008年9月30号之前的信息，双方签订协议的时间是2009年11月28日，该证据无法证明签订协议时被告户口上有四人。本院对以上证据的三性予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2009年11月28日，被告程玉根、张佩珍（甲方、产权人、出让方）与原告王佐汉（乙方、购房人、受让方）签订《房产转让协议书》一份，主要内容如下：一、甲方原有房屋坐落于魏塘镇和合村鲁家浜10号农村宅基地房，建筑面积200平米，拆迁可选房面积200平米，可选2-3套房。二、甲方自愿将自己的农村拆迁安置房有偿转让给乙方，安置面积200平方，价格3050元/㎡，包含480元/㎡和差价350元/㎡，由乙方自行摸号选房，自行车库和管道煤气等许多购房费用归乙方承担，甲方无条件协助乙方选房和房产办证，并且甲方夫妻双方协助乙方过户签字或办理委托公证书，乙方投资性购房，公证委托人员和过户人员均由乙方指定，甲方无权干涉。三、房产证和土地证的过户费用说明：甲方无条件协助乙方选房、办证、过户或公证。四、付款方式：预付购房定金444000元，第二次付余款5万元，过户时结清，交钥匙时乙方付5万元，余款2万元过户结束时付清。五、违约责任：根据双方自愿，甲方违约赔偿乙方444000元，乙方违约赔偿甲方888000元。注：甲方利润350元/㎡×200㎡=70000元。补充：乙方投资性购房，乙方选房超出面积自付，与甲方无关，选房后的房款和一切办证过户、公证所有费用归乙方承担，双方永不悔违，以后房产涨跌与甲方无关，甲方无条件协助乙方选房、公证、过户等一切手续。 2009年12月1日，王佐汉以“程玉根退货币安置”名义存入嘉善县罗星街道和合经济合作社的银行账户444000元，当天，和合经济合作社向王佐汉开具收据。另，程玉根出具《收条》一份，内容为“收到王佐汉购房款中预付利润款7万元中的壹万元正”。2010年5月25日，程玉根又出具一份《收条》，记载“收到王佐汉人民币弍仟元整”。 2019年1月15日，嘉善县新城区公寓房安置领导小组出具N0.20190115第153号《嘉善县新城区农村公寓房安置确认书》，内容为“程玉根安置户按《嘉善县新城区农村公寓房安置抽签规则》的规定，经自行抽签确认，选择的公寓房安置的房号为：和合港小区111幢2单元202号，建筑面积104.23平方米。”当天，程玉根将该确认书拍照通过微信发给王佐汉。2019年3月某天，程玉根又将两张《公寓房房号签》拍照通过微信发给王佐汉，房号签的内容分别为“和合港小区113幢2单元402室。面积：72.15㎡。”“和合港小区110幢2单元401室。面积：62.25㎡。” 在2017年1月23日至2019年7月11日期间，王佐汉与程玉根就所涉房屋的有关事项多次通过微信进行沟通。2019年6月19日，王佐汉问“你们商量好了没有？商量好了的话我们约个时间”，程玉根回复“商量好了，房子我们自己要了”，王佐汉称“你们定下来多少钱，我们双方协商同意，签好协议之后你们准备钱就对了呀”，程玉根称“订个时间我们见面吧”。2019年6月26日，王佐汉问“商量好了吗？玉根”，程玉根回复“房子我们都要的”，王佐汉称“那我们约个时间”，程玉根回复“嗯”。根据庭审调查，双方在协商时，程玉根提出要求王佐汉在协议约定的基础上加价才转让案涉房屋，但就加价的数额未能达成一致。 审理过程中，根据原告王佐汉的申请，由双方共同选择嘉兴信昌资产评估事务所对案涉房屋市场价值进行评估。2020年3月21日，评估机构制作嘉信资评字（2020）017号《资产评估报告》，以2019年8月8日（本案受理之日）为评估基准日，其中嘉善县罗星街道和合港小区111幢2单元202号房屋（建筑面积104.23平方米）评估的市场价值为1084700元，嘉善县罗星街道和合港小区113幢2单元402号房屋（建筑面积72.15平方米）评估的市场价值为681500元。原告委托诉讼代理人戴惠荣与被告程玉根于2020年3月6日在两份评估手绘图上签字确认。 经查明，被告程玉根户在2008年9月30日前的户内人口还包括其配偶张佩珍，儿子程鑫元、母亲王杏观。 本院认为，原被告双方于2009年11月28日签订的《房产转让协议书》自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。然而，被告在摸号选房后向原告提出“房子我们自己要了”，在双方自行协商及法院审理过程中，被告均表示如果继续履行合同则原告应当加价，其行为显然构成违约。因双方就继续履行合同未能协商一致，原告提出解除合同，被告亦表示同意，视为双方对解除合同达成一致，本院予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还其已付购房款456000元（含原告以“程玉根退货币安置”名义存入和合经济合作社银行账户的444000元），具有事实与法律依据，本院予以支持。原告主张因案涉房屋升值又不能继续交易给其造成的损失由被告赔偿具有法律依据，本院予以采纳，但对其主张的金额调整为房屋增值部分的60%，对超出部分不予支持。理由如下：其一，双方交易的标的物系将来可能取得的农村拆迁安置房，源自于出卖人家庭共有的原农村住宅，同其家庭成员之间具有特定的身份属性，并无证据证明房屋的其他权利人对案涉交易行为认可。其二，合同签订时，交易的标的物尚未明确，对于将来能否履行尚存在诸多不确定因素，原告基于投资目的对交易风险应当进行充分的预判。其三，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉协议签订于十年前左右，当时被告对其合同履行后可以获得的利益无法充分预见。其四，虽然通过被告摸号明确了置换房屋的坐落、面积等，但并无证据证明案涉房屋的土地性质及其对交易可能产生的影响。故，原告因自身过错对其遭受的损失应承担40%的责任，作为违约方的被告应承担60%的赔偿责任。结合《资产评估报告》及《房产转让协议书》有关内容，经核算，被告承担的赔偿金额为827583元﹛[1084700元+（681500元÷72.15㎡）×（200-104.23）㎡-3050元/㎡×200㎡]×60%﹜。另，原告主张案涉房屋的市场价值为每平方米13000元左右，被告辩称为1万元左右，《资产评估报告》显示其价值与被告的意见基本一致，故评估费由原告自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，以及本院审判委员会为统一裁判尺度的讨论意见，判决如下： 一、原告王佐汉与被告程玉根、张佩珍之间的房屋买卖合同自2019年9月24日起解除； 二、被告程玉根、张佩珍于本判决生效之日起五日内返还原告王佐汉购房款456000元； 三、被告程玉根、张佩珍于本判决生效之日起五日内赔偿原告王佐汉损失827583元； 四、驳回原告王佐汉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费21414元，由原告王佐汉负担6531元，由被告程玉根、张佩珍负担14883元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  江万景 审 判 员  胡锦明 人民陪审员  张 波 二〇二〇年四月七日 书 记 员  张 韬