辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1408号上诉人（原审原告）：沈启晨，男，1982年3月1日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：曲宁，辽宁尊合律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵莉，辽宁尊合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连复年置业有限公司，住所地大连市中山区港隆街45号。法定代表人：魏庆彬，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：梁红，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小宇（实习），辽宁智库律师事务所律师。上诉人沈启晨因与被上诉人大连复年置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初5923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈启晨上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审认定事实错误，查证不清，适用法律错误，应发回重审。首先，一审查实被上诉人在具备交付条件后即于2017年8月26日10时到大连市中山区西侧办理手续，上诉人到场，并在通知书“业主签名”处签名，也查实此《交房通知书》上的“已交房”的“已”修改成了“不”。此《交房通知书》复印件系由上诉人举证，被上诉人当庭对此证据的真实性没有异议，且原件由被上诉人保管，当庭承办法官要求被上诉人核实，被上诉人未进行答复，一审法院就此份证据材料直接认定，根本不符合民事诉讼法规定的举证责任的要求，细分证据的原件保管在被上诉人处，其当庭已经认可，商贸的“已”改成“不”，为双方在第一次进行房屋交接时，因不符合交房条件由被上诉人员工更改。另外，更为重要的是此份证据原件由被上诉人保管。其次，一审法院认为上诉人未提供证据材料证明案涉房屋存在质量问题不符合当时庭审的举证情况，一审庭审时上诉人提供了当时房屋不符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的精装修质量标准，使上诉人不能直接入住的证据材料，一审法院竟然陈述上诉人未提供证据予以证明质量不符合要求。再次，关于物业费一节，交付房屋和缴纳物业费本身就是两个公司主体在承担着相应的责任和义务，上诉人胶南物业费和暖气费时，被告知如果不全部缴纳就不向你交付房屋，一审庭审时也核实了此情节，上诉人作为弱势群体，在经理了漫长的等待后才不得已交付了房屋之前的物业费、暖气费属于正常情况。因此，对不属于应当由上诉人承担的物业费和暖气费等应当向上诉人返还。二、本案判决存在多处逻辑错误，明显自相矛盾。首先，对于被上诉人的交房时间，被上诉人一审时提供了向上诉人快递发送的《交房通知书》，上诉人虽然收到后如约到达现场，但是双方对案涉房屋进行交付时，因案涉房屋不符合交房条件，才出现了由“已”变更为“不”的《交房通知书》，并且双方当时注明了不符合交房条件的位置和项目内容。可见这次根本不是真正的交房。上诉人提供了2019年6月14日被上诉人才向上诉人交房的证据《业主物品领用登记表》《交付流程表》《承诺书》等文件，并领取了《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》此刻证明被上诉人2019年6月14日才向上诉人交付房屋。其次，双方签订《商品房买卖合同》的日期为2015年6月4日，房款1645000元，实际交房日期为2019年6月14日。即使按照存款利率6%计算的利息费用还为394800元（自2015年6月4日到2019年6月14日），而本案上诉人向被上诉人主张的逾期交房违约金仅仅为225694元（自2017年7月27日至2019年6月13日）。上诉人购买房屋目的是作为婚房使用，所以被上诉人按照合同约定向上诉人支付逾期交房的违约金不应进行调整。大连复年置业有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人已签署《交房通知书》，视为案涉房屋自2017年9月1日起已交付上诉人，上诉人拒绝收房，与我公司无关。1.我公司已通知上诉人交房，上诉人收到通知后，于2017年8月26日到达交房现场签署交房通知书，但拒绝将原件交给我公司，拒绝收房，上诉人因自身原因拒绝收房，与我公司无关。2.根据《补充协议》第七条第4款“乙方（上诉人）逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方（我公司）支付购房款总价的万分之二作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》载明的交付手续办理开始之日后第5日或本合同约定房屋交付日期届满之日（适用于甲方未发出《入住通知书》的情形）已经将该房屋交付乙方。”之约定，上诉人因自身原因拒绝收房的，视为案涉房屋已自2017年9月1日交付上诉人。二、我公司并无上诉人所提举的《交房通知书》原件。1.如前所述，我公司通知上诉人收房，其到达交房现场后，虽签署了2017年8月26日的《交房通知书》，但拒绝将通知书交给我公司，故，经核实，我公司并无该交房通知书的原件。我公司已经就此节事实，于2019年8月12日回复法庭，故不存在上诉人所称“被上诉人未进行答复”的事实。2.上诉人主张将交房通知书中“该房屋已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件”中的“已”修改为“不”系我公司工作人员所为的观点不成立，首先，作为交房义务人的被上诉人，不可能自己将“已具备”修改为“不具备”，显然不符合逻辑；其次，如不具备交房条件，应同时在交房通知书中注明哪项不具备，而不是简单的将“已”字修改为“不”字；最后，上诉人并未提交任何证据证明系我公司员工修改。三、上诉人所购房屋为精装修房屋，精装修不含在房价款内，系我公司赠与，假如装修存在质量问题，上诉人也无权以此为由拒绝收房，无权向我公司主张逾期违约金。1.上诉人在上诉状中称其认为“房屋不符合精装修质量标准，使其不能直接入住”。但根据《补充协议》第九条第6款之约定“乙方确认，除公共配套装饰、设施、设备外，其他房屋内装饰、设备等室内精装修部分属于甲方对于乙方的赠与，不包含在总房价内，因此，虽有双方约定（附件三）的标准，但最终标准以甲方实际向乙方支付的房屋时为准，乙方承诺不因此拒收房屋或向甲方主张任何赔偿。”上诉人房屋精装修部分不含在房价款内，系我公司赠送，假使装修存在问题，依约上诉人无权以此为由拒绝接收房屋，我公司也不可能同意上诉人以此为由拒绝收房。2.上诉人并未提交任何证据证明其关于“2017年8月26日签署交房通知书时，案涉房屋精装修与双方商品房买卖合同约定不符”、“双方当时标注了不符合交房条件的位置和项目内容”（见上诉状第2页最后一段）的主张，一审法院判决其主张无事实依据，并无不当。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，上诉人未举证证明其主张，一审法院认定“原告未能提供能够证明案涉房屋存在质量问题而导致其有权拒绝收房的证据”，进而对其主张不予支持，事实清楚。3.本案《商品房买卖合同》及补充协议的约定不存在违反法律、法规效力性强制性规定的情况，也不存在免除出卖人责任，加重买受人义务的问题，不属于格式条款，合法有效，理应遵守。退一步讲，即使案涉房屋存在精装修质量问题，根据双方《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，除地基基础和主体结构以外的房屋质量或者精装修质量问题，不能作为拒绝收房的依据。四、如前所述，上诉人因自身原因恶意逾期收房近两年，未举证明其损失客观真实存在，其要求我公司支付高达22.5万余元的违约金，无事实依据，一审法院判决驳回其诉请，事实清楚，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人因自身原因拒绝收房，与我公司无关，我公司不应承担任何责任，恳请贵院在查清事实的基础上，驳回上诉，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。沈启晨向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付逾期交房违约金225,694元及利息(自2017年7月27日起至2019年6月13日止，共686天，按总房款1,645,000元的日万分之二计算)；2.判令被告返还不应支付的物业费19,040.07元、暖气费7,945.60元，合计26,985.67元。一审法院认定事实：2015年6月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》(编号：GF-2000-0171)，约定，原告购买被告开发的位于大连市中山区房屋，建筑面积152.02平方米，总价款1，645，000元。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款，首期房款825,000元，买受人于2015年6月4日前付清；余款825，000元整，买受人于2015年6月30日前付清。第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告；第九条出卖人逾期交房违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，第七条第1款约定，本合同第八条约定的该房屋交付时间为2016年8月30日之前，具体时间以甲方发放《入住通知书》载明的交房时间为准(不迟于前述交房日期)，乙方对此无异议。但如甲方未发放《入住通知书》的，乙方应按本合同规定的交房时间自行至甲方售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，甲方不再另行书面通知；第2款约定，交房条件成立后，甲方可(但无义务)发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义条，不以公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行(详见本补充协议第七条第4款)，甲方就此不承担延期交房责任；第3款约定，甲方发出入住通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式。乙方在甲方《入住通知书》确定的交付开始时间5日内，或合同约定的房屋交付时间(仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形)，到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署交接单、支付应付未付房款(如有)和该房屋各类费用。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房；第9款约定，如果甲方交付的房屋存在质量瑕疵，但非主体结构问题，乙方承诺不因此而拒绝接收房屋，否则产生的逾期接屋责任，由乙方自行承担。甲方应当对房屋的质量瑕疵履行合同规定的保修义务。第九条第2款约定，双方确定，严重影响正常使用的房屋问题仅指经权威部门鉴定确定的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题；第4款约定，如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，机构权威部门鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按乙方原因造成房屋未能按期交付执行；第6款约定，乙方确认，除公共配套装饰、设施、设备外，其他房屋内装饰、设备等室内精装修部分属于甲方对于乙方的赠与，不包含在总房价内，因此，虽有双方约定(附件三)的标准，但最终标准以甲方实际向乙方交付房屋时为准，乙方承诺不因此拒收房屋向甲方主张任何赔偿。2015年7月17日，原告付清购房款，同日，被告为原告开具销售不动产统一发票。2017年8月19日，被告向原告发送《星天悦项目交房通知书》，内容为，“尊敬的业主：您好!感谢您购买我司开发的位于大连市中山区长江东路【星天悦】项目3幢9单元01号房屋。该房屋已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件。办理交付手续时间：2017年8月26日。为保证交房现场秩序，节约您的宝贵时间，为您提供更专业的服务，我们将分批向业主进行交房，我们安排您于下述时间来办理交房手续：2017年8月26日10时，办理交付手续地点：大连市中山区西侧。……。”原告在该交房通知书“业主签字”处签名，时间2017年8月26日。而该交房通知书中“该房屋已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件”中的“已”被修改为“不”。2019年6月14日，原告到被告处办理收房，签收《业主物品领用登记表》、《交付流程表》、《承诺书》等收房文件，领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等，并于当日向上海高地物业管理有限公司大连分公司缴纳2017年度、2018年度取暖费合计7，945.60元、2017年9月1日至2019年6月30日期间的物业管理费17，301.95元，以及2019年6月14日前发生的电费442.48元、水费194.17元。一审法院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为被告是否构成逾期交房及是否应承担逾期交房的违约责任。被告在具备交付条件后即通知原告于2017年8月26日10时到大连市中山区西侧办理收房手续，原告亦到场，并在通知书“业主签字”处签名。原告以《交房通知书》复印件主张因房屋存在诸多质量问题，故被告工作人员将通知书中将“已”字修改为“不”字，原告实际未收房，被告对此不予认可，一审法院对原告的主张不予支持，首先，原告未能提供《交房通知书》原件，也无法证明系被告工作人员修改；其次，原告未提供能够证明案涉房屋存在质量问题而导致其有权拒绝收房的证据；最后，原告已缴纳自2017年9月1日起的物业费、取暖费，间接证明其认可房屋此时已具备交付条件。故，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。原告诉请的要求返还取暖费、物业管理费、水电费均系建立在被告逾期交房基础之上，既然被告不应承担逾期交房违约责任，则不存在返还前述费用的问题，且该诉讼请求与本案属不同法律关系。故对原告此项诉讼请求，亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告沈启晨的诉讼请求。案件受理费5090元，由原告承担。根据庭审审理情况和证据情况，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否应构成逾期交房。首先，2017年8月19日，被上诉人向上诉人发送了交房通知书，上诉人在该交房通知书“业主签字”处签名，时间2017年8月26日，但该交房通知书中“该房屋已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件”中的“已”被修改为“不”。现双方当事人均主张交房通知书原件由对方持有，双方始终未能提交交房通知书的原件。但根据该交房通知书复印件内容显示，业主需携带本通知书原件办理交付手续。此节内容表明，该交房通知书原件应保存在业主处。鉴于上诉人不能证明交房通知书中的“已”被修改为“不”系由被上诉人所为，亦不能证明其没有按照交房通知书的内容保存原件，故应承担举证不能的后果。其次，结合上诉人已补缴2017年9月起的物业费等事实，更无法认定被上诉人构成逾期交房。故对上诉人提出的被上诉人逾期交房并承担违约金的诉请，本院无法支持。关于上诉人主张的被上诉人返还物业费、取暖费等诉请，与本案商品房销售合同法律关系并非同一法律关系，本院亦不予支持。综上所述，上诉人沈启晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5090元，由上诉人沈启晨负担。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二〇年四月二十八日书记员 董 芳