四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1421民初1005号 原告：仁寿县洪宇商业管理服务有限公司，住所：仁寿县文林镇工业园区。 法定代表人：李洪武，总经理。 委托诉讼代理人：徐维杰，四川力恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 被告：仁寿县文林镇好莱客衣柜门市，经营场所：仁寿县文林镇光明路一段196-198号。 经营者：梁志勇，男，1971年3月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被告：梁志勇，男，1971年3月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二被告委托诉讼代理人：李恒，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 原告仁寿县洪宇商业管理服务有限公司（以下简称：洪宇商业管理有限公司）与被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市、梁志勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告洪宇商业管理有限公司的委托诉讼代理人徐维杰，被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市的经营者即被告梁志勇及其委托诉讼代理人李恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告洪宇商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付商铺租金、综合管理费、商场整体推广费合计225012元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市与原告分别于2015年6月1日、2015年7月29日、2015年10月30日签订了《凯信家居装饰城仁寿商场商铺预定协议》、《凯信家居装饰城租赁管理合同》、《凯信家具装饰城合同书补充协议》（以下简称《补充协议》）。协议签订后，原告按约向被告交付了商铺，被告也已装修使用。双方约定被告租赁313.99平方米商铺用于经营好莱客衣柜，总租期为72个月，在此条件下免商铺租金24个月，应实付商铺租金48个月共计732079元。2020年1月5日前应支付租金199463元，综合管理费23549元，商场整体推广宣传费2000元,但截止起诉被告尚未向原告缴纳上述费用，现原告诉来本院，提出上述诉讼请求，请求判如所请。 原告洪宇商业管理有限公司为证实自己的主张，向本院提交了以下证据： 1.《商铺预定协议》、被告梁志勇的身份证复印件，拟证二被告进入我商场经营，其不论是被告梁志勇个人还是被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市均按法律规定由被告梁志勇承担法律责任。 2.《凯信家居装饰城租赁管理合同》，拟证明双方自愿达成租赁合同，并就合同租赁期限及租赁期间的租金及相关费用进行了约定，并就付款时间和付款方式进行了明确约定，被告应当按照约定按时向原告支付租金及相关费用。 3.《补充协议》1份，拟证明双方通过补充协议再次明确了总租期和租金金额，并就租金支付方式、时间进行了明确。本补充协议签订时间为2015年10月3日，其中对租金金额的约定仍然为732079元。 被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市、梁志勇对原告提供的证据的质证意见为：证据1.真实性不认可，因为没有原件核对，被告梁志勇的身份信息认可，营业执照证明与原告进行交涉协商签署的是被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市并非被告梁志勇，所以被告梁志勇主体不适格。证据2.3.的真实性确认，（1）《合同书》及《补充协议》不仅确定了被告支付租金及管理费的义务，而且约定了被告在履行合同中还具有以下义务，第一被告不得变更经营的品牌及经营商品的种类（见主合同第一条第二项），主合同的第二条第三项约定了被告应当让员工接受原告培训管理的义务，第九项约定了被告应当在店铺内保证充足的货品上柜的义务，不能有空柜空场，第十条还约定了被告在合同期内不能有连续三天无营业员上班、不能关闭场地的义务，在主合同附件中还约定了被告具有接受原告价格管理、接受原告末尾淘汰制度管理的义务，这些义务说明如果要继续履行合同被告不仅仅需要支付租金及管理费还应当全面履行上述约定的经营义务，继续履行合同并不是简单的原告将商铺交给被告，任由被告经营，双方就能够继续履行。（2）在主合同第二条第二项约定交款方式为一年交一次，双方在补充协议中明确租期为6年，第一年租金为131876元，第四年租金为181330元，第五年租金为199463元，第六年租金219460元，从第四年起每一年的租金在上一年的租金基础上增加10%，每一年的租金金额是不同的是确认的，双方对租金有明确约定，并不是原告所说双方对六年的租金综合约定了一个总的金额，而是将每年的租金加起来得到一个总数而已。（3）《补充协议》第三条15项双方特别约定如果乙方在三年后因个人原因不能经营下去，需提前三个月向甲方提出申请方便于甲方另行租赁，该补充约定条款明确了被告解除合同的条件，被告自2015年7月29日与原告签署租赁管理合同起在2018年7月29日就已超过三年，被告在2019年12年5日向原告要求解除合同，符合双方约定解除合同的条件，因此双方的合同已经依法终止。 被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市、梁志勇辩称，一、原告起诉被告梁志勇主体身份不适格，因为租赁门市是被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市，该主体为个体工商户，根据规定将被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市列为诉讼当事人，将被告梁志勇列名为经营者，被告梁志勇作为自然人与原告之间没有合同关系。二、原告请求支付合同约定的2020年1月5日前支付的租金、管理费等，实质上是请求继续履行合同，但是合同已经因被告行使合同约定的解除权而终止，应当终止履行。1、双方在《补充协议》第15条约定了合同解除的三个条件：(1)租期满三年；（2）因个人原因不能继续经营；（3）提前三个月提出。该案起租期为2016年3月5日，至2019年12月已满三年。被告向原告提出经营亏损或者困难，不能继续在原告的商场经营。并在2019年12月初通知后三个月才撤场。条件均已满足，被告有权解除合同，合同于2020年3月5日起解除。2、吴某为原告工作人员，其代表公司向被告发送交款函件，且是商场管理服务群管理员，原告并未举证证明其指定的其他人员有权接收文件材料，在此情况下，被告将知会材料交给吴某应足以认定交给了原告。三、合同事实上已经终止。1、吴某、汪兰娣已经在2020年3月6日将被告从管理服务微信群中移除，已经停止履行管理、服务义务。2、被告已从原告处撤场，所有商品、货架、家具等经营设备已经移除、搬离。3、双方已经就水电费进行了结算，其中电费不退、被告交清了水费。四、即使合同还未终止，由于被告已经撤场。如果要求被告继续履行合同，属于合同法规定的事实上不能履行或履行费过高的情况，原告不能请求合同继续履行。综上，原、被告的合同已经因被告行使约定解除权而终止，且在2020年3月6日其双方均已终止履行合同。依据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，因此被告不负继续支付租金、管理费的义务。即便合同尚未终止，也因被告客观上不能或不宜被强制要求继续履行，原告也不能请求被告继续支付租金、管理费而继续履行合同。如果原告认为被告违约，可以起诉要求被告赔偿损失，而不是要求继续支付费用而继续履行合同。 被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市、梁志勇为证实自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据： 1.被告在凯信商场门市的照片1张，拟证被告已经从原告处撤场，并在居然之家另行开业，已不能继续按照双方合同约定租用原告的商铺。 2.被告在居然之家的照片，拟证明被告已经从原告处撤场，并已在居然之家开业，已不能继续租用原告的商铺。 3.《好莱客全屋定制撤场申请书》，拟证明被告于2019年12月5日将撤场申请交给原告，告知于2020年3月5日起终止租赁合同。 4.被告与原告工作人员吴某的微信记录（吴某微信号152××××3898也是吴某的工作手机号），证明目的与证据3.证明目的相同。 5.凯信服务管理群记录，拟证明2020年3月6日原告的管理人员汪兰娣从凯信服务管理群中移除，撤场后将店铺交还给原告，原告将被告移出商场管理服务群，双方均已终止履行合同。汪兰娣在2020年3月2日发布了一份商场营业时间以及考勤要求的通知。 6.被告与吴某的微信记录，拟证2020年4月6日被告主动与原告联系，就撤场后的水电费进行结算，原告称剩余电费不能退还，应当补交水费82元，被告将水费82元交给原告，证明双方均已确认合同终止的事实。 原告洪宇商业管理有限公司对二被告提供的证据的质证意见为：证据1.2.真实性无异议，证明被告撤场的目的不认可，但是证明被告已经在居然之家开店的目的认可，不能证明被告有权解除合同。证据3.三性不予认可。证据4.5.6.微信记录的真实性予以认可，但是内容和证明目的与本案的关联性有异议，微信聊天记录中不能证实被告主张的已经解除合同或者已经按照法律规定解除合同。微信聊天记录中已经被移出群聊以及给付水费不能证明是双方已终止合同的表现形式。 经质证，原告提供的证据1.系复印件，本院该证据三性不予认可。证据2.3.被告无异议，本院对该证据予以认可。被告提供的证据1.2.3.4.5.6.可以相互印证证实被告向吴某送达《好莱客全屋定制撤场申请书》，并已撤场被移出微信工作群的事实，本院对真实性予以确认。 根据原、被告提交的证据，并结合庭审查明情况，本院对本案事实认定如下：2015年7月29日，原告洪宇商业管理有限公司作为甲方与被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市作为乙方签订《凯信家居装饰城租赁管理合同》，合同约定：“……1、甲方将凯信家居装饰城仁寿商场2楼71、72号经营场地租赁给乙方经营装饰装修类商品。2、本合同的有效期为6年，乙方经营使用期从2015年10月1日至2021年9月30日止。3、计租面积为：313.99平米（第四年计租面积392.49㎡）……1、场地租金35元／平方米／月（按计租面积计算），计48个月，共732079元。2、商场综合管理费5元／平方米／月（按计租面积计算），计72月，共127164元。商场整体推广宣传费12000元。……”。 同日，原、被告双方签订了《补充协议》，合同载明“……一、租期72个月，其中免商铺租赁费用24个月。起租期定为2016年3月5日起……1、商铺租金48个月，共计：732079元（前三年不变，第四年在第一年的基础上增加10%，第五年在第四年的基础上增加10%，第六年在第五年的基础上增加10%）于2015年10月30日前付131876元、2019年1月5日前支付181330元、2020年1月5日前付199463元、2021年1月5日前付219410元。2、综合管理费72个月，共计127164元。……3、商场整体推广宣传费72个月。共计12000元。……15.如乙方在三年之后因个人原因不能继续经营下去，需提前三个月向甲方提出申请，方便于甲方另行租赁。……”。 2019年12月5日，被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市向吴某发送了《好莱客全屋定制撤场申请书》，载明“非常感谢这四年来凯信商场的领导的关照，这四年来都合作的很愉快，非常舍不得凯信这个大家庭。但是由于现在建材市场行业的不景气，总公司又强制性的要求进入居然之家卖场，加上本人经营精力有限，无力支撑两个门市的运营。现申请将凯信商场071号和072号的好莱客全屋定制的门市撤场。我将于2020年3月4日以前撤场。希望贵公司领导同意撤场申请。”。被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市于2020年3月6日撤场，原告的工作人员汪兰娣于2020年3月6日将被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市的经营者梁志勇移出“凯信商场老板群”。被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市支付了租金、综合管理费、商场整体推广宣传费共计422272元。 另查明，2015年11月9日，吴某作为洪宇商业管理有限公司的代表人与郑英签订了《凯信家居装饰城租赁管理合同》。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告梁志勇主体资格是否适格。二、《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》是否已经解除。三、被告是否应当支付原告租金、综合管理费、商场管理推广费225012元。 关于焦点一、被告梁志勇主体资格是否适格。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”规定，本案中，原告起诉被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市，应注明经营者梁志勇的基本信息，不应将梁志勇作为本案的被告进行诉讼，故被告梁志勇的主体资格不适格，本院驳回原告对梁志勇的诉讼请求。 关于焦点二、《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》是否已经解除。《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》系双方自愿达成，合法有效。原、被告双方在补充协议中约定：“15.如乙方在三年之后因个人原因不能继续经营下去，需提前三个月向甲方提出申请，方便于甲方另行租赁。”，被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市在2019年12月5日向被告方的工作人员吴某发送了知会函，告知原告终止《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》。原告主张吴某系一般办事人员，无论被告是否将知会函发送给吴某都不能代表被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市已经发送给了原告。经庭审查明，吴某的工作内容包括通过微信向原告发送缴纳租金通知、与业主签订租赁合同、对工作微信群进行人员管理，说明吴某作为原告的工作人员对凯信商场内经营性事务进行管理，被告仁寿县文林镇好莱客衣柜门市有理由相信吴某可以代表公司接收相关书面材料，故对原告主张其未收到《知会函》本院不予采信，且被告向原告发送《知会函》时其租赁期已满三年，故原、被告签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》于2020年3月4日解除。 关于焦点二、被告是否应当支付原告租金、综合管理费、商场管理推广费225012元。原告主张双方约定的总的租金、综合管理费、商场推广费892243元，只是分期分次进行给付，合同的租赁期为72个月，在此前提下才同意免租24个月。协议约定2020年1月5日前应支付的费用是225012元。 《补充协议》对租金计算方式和支付方式约定为“1、商铺租金48个月，共计：732079元（前三年不变，第四年在第一年的基础上增加10%，第五年在第四年的基础上增加10%，第六年在第五年的基础上增加10%）于2015年10月30日前付131876元、2019年1月5日前支付181330元、2020年1月5日前付199463元、2021年1月5日前付219410元。2、综合管理费72个月，共计127164元。……3、商场整体推广宣传费72个月。共计12000元。”，说明免租期的时间包含在租赁期前三年内，该补充协议对租金计算方式明确约定为从第四年开始每年在前一年的基础上增加10%，由此计算得出的2019年的租金为181330.3元（392.49㎡×35元／㎡×12个月×1.1%）、2020年的租金为199463.4元（181330.3元×1.1%）、2021年的租金为219409.8元（199463.4元×1.08%），与《补充协议》载明2019年1月5日、2020年1月5日、2021年1月5日应支付的租金金额一致，说明双方对租赁期内每一年度的租金金额及给付方式进行了明确约定。双方约定综合管理费收费标准为每平方米每月5元，经计算租赁期内每一年度应支付的综合管理费与《补充协议》载明了被告在相应年度1月5日前应支付的综合管理费吻合，同时，《补充协议》载明商场整体推广宣传费72个月共计12000元，每年支付2000元，说明双方对每一年的综合管理费、商场整体推广费均进行了明确的约定。对于原告主张双方约定的是租赁期内的总金额只是分次支付与事实不符，故对原告的上述主张本院不予采信。 现原、被告签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》已于2020年3月4日解除，合同解除后，尚未履行的部分，终止履行。现原告要求被告支付合同解除后即2020年3月5日至2021年3月4日期间的租金、综合管理费、商场整体推广费225012元于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告仁寿县洪宇商业管理服务有限公司的诉讼请求。 本案受理费4676元，减半收取2338元,由原告仁寿县洪宇商业管理服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李琴 二〇二〇年四月二十二日 书记员  苏宇