江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终44号上诉人（原审原告、反诉被告）：江西乐途科技有限公司，住所地：江西省九江市开发区城西港区官湖路67号，统一社会信用代码：91360406598891388C。法定代表人：邓晓辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐日升，浙江金道律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：九江市宏祥驾驶员培训有限公司，住所地：江西省九江市开发区城西港区官湖路乐途科技园67号。统一社会信用代码：91360406MA35G8364P。法定代表人：蔡小林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章明，江西国樟律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪为三，江西国樟律师事务所律师。上诉人江西乐途科技有限公司（以下简称为：乐途公司）因与上诉人九江市宏祥驾驶员培训有限公司（以下简称为：宏祥公司）租赁合同纠纷一案，不服九江市柴桑区人民法院（2019）赣0421民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。乐途公司上诉请求：1、撤销一审判决，判令宏祥公司自2017年6月1日至2019年10月30日由一审判决的每月5万元提高至每月7万元的标准支付租金，自2019年11月1日起至实际交付租赁物之日止每月按上述标准支付租金，并及时腾空其承租的场地及厂房和办公楼。2、一、二审案件受理费由宏祥公司承担。事实和理由：乐途公司与宏祥公司签订《土地、房屋租赁合同》，约定宏祥公司租赁乐途公司的土地和办公楼，租期三年，自2016年6月1日起支付租金，租金每年120万元。宏祥公司租用乐途公司的土地及办公楼后，按照合同约定正常支付租金至2017年5月，之后就未履行合同义务并使用土地房屋至今。乐途公司诉至法院，一审法院判决宏祥公司自2017年6月1日至2018年5月31日每月支付租金7万元，并按此标准从2018年6月1日起计算至搬离租赁场地之日止。本案后被二审法院发回重审，一审法院重审后判决宏祥公司按每月5万元标准支付上述租金。乐途公司认为一审法院重审改判没有事实和法律依据。宏祥公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认乐途公司与宏祥公司签订的《土地、房屋租赁合同》无效；3、判令乐途公司赔偿、补偿宏祥公司损失1998578.08元；4、驳回乐途公司的全部诉讼请求；5、本案一、二审案件受理费、鉴定费均由乐途公司承担。事实和理由：1、乐途公司与宏祥公司签订《土地、房屋租赁合同》，是将工业用地转化为商业用途，牟取商业利益，乐途公司的行为系以合法形式掩盖非法目的，以此达成的合同依法自始无效。2、涉案租赁的场地原本是不毛之地，双方签订合同后，宏祥公司对场地进行了平整、硬化，修建了道路和适宜商用的基础设施。合同并未约定因政策原因导致宏祥公司无法营运的情况下，宏祥公司投资建设的基础设施如何处置，既然乐途公司要求宏祥公司从租赁场地搬离、腾空，那么乐途公司就应按照公平、诚信原则对宏祥公司赔偿或补偿。3、一审判决对宏祥公司的各项投入损失没有判决乐途公司相应赔偿或补偿，而对乐途公司收取租金的主张却予支持，宏祥公司的损失事实上也由乐途公司收益，一审判决非常不公平。乐途公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除乐途公司与宏祥公司签订的编号为LT-B-086号的《土地、房屋租赁合同》；2、判令宏祥公司立即搬离、腾空其承租场地以及非法占有的厂房及2楼办公楼并返还给乐途公司；3、判令宏祥公司向乐途公司支付租金1200000元（自2017年6月1日至2018年5月31日）；4、判令宏祥公司按照10万元/月的标准支付土地占用费用（自2018年6月1日至土地实际返还之日）；5、判令宏祥公司承担本案的全部诉讼费用。宏祥公司向一审法院提出反诉请求：1、确认乐途公司与宏祥公司签订的《土地、房屋租赁合同》无效；2、判令乐途公司向宏祥公司返还已缴纳的租金计人民币120万元；3、判令乐途公司赔偿宏祥公司损失共计人民币350万元；4、本案诉讼费、保全费由乐途公司承担。一审法院查明的事实：2015年12月28日，乐途公司与宏祥公司签订《土地、房屋租赁合同》，合同主要内容：“甲方（出租方）：江西乐途科技有限公司，乙方（承租方）：九江市宏祥驾驶员培训有限公司；第一条1、土地租赁：租赁土地位于开发区城西港区官湖路67号乐途科技园内，租赁面积以土地证面积为准，扣除已建设的2栋厂房、1栋办公楼，四至范围附图。2、办公楼：已建办公楼2楼整层。6楼2间（现总经理、工程部）办公室北面一间会议室由甲方（乐途公司）无偿提供乙方（宏祥公司）合理使用，使用期间设施设备由乙方负责维护保管。第二条租赁期限，本合同签订后五个月为免租期。2016年1月1日至2016年5月31日为免租期，2016年6月1日起为正式起租期。本租赁合同执行三年后经双方协商再签订三年租赁合同。第三条土地租金，含现办公楼二层、六楼总经理室、工程部、会议室免费提供，租期前三年租金为人民币壹佰贰拾万元/年…第五条租金支付方式，本合同签订后3个工作日内，乙方交纳第一期6个月租金给甲方；以后租金每半年交纳一次（每期租金应在上期租金期满前15日支付）…。第六条双方的权利和义务（一）甲方的权利和义务…3、合同期内所租用土地不得擅自收回。因社会公共建设、不可抗力及政策原因需要所租赁土地由政府收回的。甲方应在政府书面通知后七天内告知乙方。并将土地的坐落、四周范围、收回理由、收回日期等书面通知乙方，乙方应无条件给予配合…；（二）乙方的权利和义务…2、乙方在本协议签订后六个月内建成投产，自主经营，自负盈亏，照章纳税，税收不少于120万元/年，并让甲方知情…；……；5、承租期内乙方应按期足额交纳租金，拖欠租金超过15日天，甲方有权利解除本合同，要求乙方无条件退出并不做任何补偿…。第七条由于本项用地为工业用地，乙方在承租期内，若政府及相关部门不允许开办驾校，做出停业决定，损失由双方各自承担自己的投资部分。第八条由于受到政策等原因影响致使乙方无法继续经营，乙方应提前一个月书面告知甲方，乙方可以解除合同，但乙方已交纳的租金不予退还”。合同签订后，宏祥公司向乐途公司支付了60万元保证金，2016年6月1日开始支付租金，宏祥公司共向乐途公司支付了租金120万元，包括以保证金抵充六个月租金（每个月扣减10万元）。2017年3月21日，乐途公司以管理部门责令停止违法行为为由，通知宏祥公司停止驾校运营，乐途公司的书面通知载明：“九江市国土资源局开发区分局2017年3月17日再次发出责令停止违法行为通知书。要求本公司立即停止在未经土地主管部门批准建设驾驶员培训学校，现将通知书转送给贵校，请予签收”。2017年4月10日，乐途公司向宏祥公司发出《关于传达九江市国土资源局开发分局责令停止违法行为函》，向宏祥公司传达了“九江市国土资源局开发区分局曾多次向其公司发出责令停止违法行为通知书，要求其立即停止在未经土地主管部门批准建设驾驶员培训学校的行为”内容的通知。2017年6月4日，绿谷集团就宏祥驾校的用地标准等问题召集乐途公司、宏祥公司等公司开会，次日乐途公司作出一份《关于乐途工业园区管理的会议纪要》，该纪要第二项载明：“…二、关于长期以来宏祥驾校的用地标准问题，公开批评及责令其尽快搬离…”。2018年3月27日，乐途公司向宏祥公司邮寄送达催缴租金函，后因宏祥公司拒收被退回。在乐途公司通知宏祥公司停止驾校经营后，为应对管理部门的检查，宏祥公司安排人员拆除了驾校的上坡起步平台等驾校设施；宏祥公司因就提前终止合同要求获得一定的补偿与乐途公司产生分歧。一审法院委托江西求实司法鉴定中心对涉案场地、绿化、装修残值进行了评估鉴定，鉴定意见：（一）涉案工程造价费用合计2632588.35元（其中小车坡道造价15789.42元，大车坡道造价118576.33元）。（二）残值1998578.08元（不包含大、小车坡道，详见附件四）。（三）其他费用请法院结合其他证据裁定。一审法院认为，一、关于《土地、房屋租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。上述法律并不禁止改变土地用途，但规定改变土地用途应报行政机关审批。宏祥公司提出涉案土地为工业用地转商业用途、乐途公司以合法形式掩盖非法目的从而谋取非法利益，因而主张租赁合同无效；一审法院认为：相关法律规定不得擅自改变土地用途，改变土地用途的必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记的规定系管理性强制性规定，是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要求。违反该规定，仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的法律后果，不必然导致改变土地用途的租赁合同无效。乐途公司未办理土地用途变更手续将工业用土地进行出租的问题，属于行政机关依法另案处理的行政管理问题，乐途公司未按照规定办理变更手续的，并不影响原、被告双方签订的土地租赁合同的效力。乐途公司与宏祥公司签订《土地、房屋租赁合同》，乐途公司将场地出租给宏祥公司并收取租金，是乐途公司依法行使其对案涉土地及房屋所享有的处分和收益权利，乐途公司收取场地使用租金并不属于谋取非法利益，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效的情形。案涉租赁合同成立并有效，对反诉原告（被告）宏祥公司请求确认合同无效的请求不予支持。二、关于《土地、房屋租赁合同》应否解除的问题。因乐途公司与宏祥公司签订的《土地、房屋租赁合同》第二条租赁期限约定：“本合同签订后五个月为免租期。2016年1月1日至2016年5月31日为免租期，2016年6月1日起为正式起租期。本租赁合同执行三年后经双方协商再签订三年租赁合同”。因双方于2019年6月1日前并未协商再签订三年的租赁合同，因此该合同已经履行完毕，该合同的权利和义务，已经终止，因此再解除原、被告签订的《土地、房屋租赁合同》，已无必要。三、租赁合同解除后双方有关诉讼请求的认定和处理。1、乐途公司诉请要求宏祥公司搬离、腾空承租场地并返还给乐途公司。租赁合同终止后，宏祥公司应当搬离、腾空其承租场地并返还给乐途公司；考虑到案涉场地安装的设施、设备等拆除需要时间，酌定搬离、腾空承租场地的过渡期间为三十日；2、关于租金问题，乐途公司要求宏祥公司自2017年6月1日至2018年5月31日支付租金120万元，并要求宏祥公司自2018年6月1日起至土地实际返还之日按照10万元/月的标准支付土地占用费用。宏祥公司至今仍占有案涉土地及办公场所，宏祥公司应当依照租赁合同的约定支付租金，并在合同终止后直至腾空房屋搬离场地日止占用土地期间，支付相应的土地占用费，对乐途公司的该两项诉请予以支持，但结合本案实际，2017年3月份，乐途公司通知宏祥公司停止驾校运营，宏祥公司按要求拆除了上坡起步平台等驾校设施，培训设施不齐全在客观上对宏祥公司驾校运营产生实质性影响，故酌定对之后的租金进行调整，自2017年3月起宏祥公司支付租金由每月10万元调整为每月5万元；按照调整后的租金标准计算，乐途公司诉请要求宏祥公司自2017年6月1日至2019年5月31日期间支付的租金应为120万元，宏祥公司2017年3月至2017年5月应付租金为15万元，但宏祥公司实际已支付30万元，2017年3月至2017年5月期间多支付的15万元抵扣后期2017年6月1日至2019年5月31日期间应付未支付的租金；综上，宏祥公司尚应向乐途公司支付2017年6月1日至2019年5月31日期间的租金为105万元。自2019年6月1日起至被告搬离租赁场地之日止的场地占用费用，按照调整后的租金标准每月5万元计算；3、关于宏祥公司反诉要求乐途公司返还已缴纳的租金120万元及赔偿损失350万元的诉请。案涉租赁合同成立并有效，宏祥公司反诉要求乐途公司返还租赁期间已缴纳的租金120万元没有法律依据或合同约定的依据，故对宏祥公司反诉要求返还租金的诉请不予支持；案涉租赁合同第七条约定：“由于本项用地为工业用地，乙方在承租期内，若政府及相关部门不允许开办驾校，做出停业决定，损失由双方各自承担自己的投资部分”。该约定表明，在签订租赁合同时，双方已知悉案涉土地为工业用地，已经清楚工业用地出租应该办理变更审批手续，并已预测到因主管部门干预而可能存在的停业后果，因而在合同中约定投资损失由投资方各自承担；上述约定并不违反相关法律的强制性规定，应为有效，且宏祥公司没有其他应由乐途公司承担其投资损失的合同依据，故宏祥公司的投资损失应由其自行承担，对宏祥公司要求乐途公司赔偿损失的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、被告（反诉原告）九江市宏祥驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起三十日内从租赁原告（反诉被告）江西乐途科技有限公司的场地上搬离，腾空租赁场地及占用的办公场所、工业厂房；二、由被告（反诉原告）九江市宏祥驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）江西乐途科技有限公司支付自2017年6月1日至2019年5月31日期间的租金105万元；三、由被告（反诉原告）九江市宏祥驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）江西乐途科技有限公司支付未搬离占用场地期间的土地占用费，土地占用费自2019年6月1日起按照每月5万元标准计算至实际搬离、腾空租赁的场地、办公场所之日止；四、驳回原告（反诉被告）江西乐途科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告九江市宏祥驾驶员培训有限公司的反诉请求。本案一审本诉案件受理费15600元，由原告（反诉被告）江西乐途科技有限公司负担5850元，被告（反诉原告）九江市宏祥驾驶员培训有限公司负担9750元；反诉案件受理费22200元，由反诉原告（被告）九江市宏祥驾驶员培训有限公司负担。二审中，乐途公司没有向本院提交新的证据。二审期间，宏祥公司向本院提交了部分涉案场地、房屋的照片（彩色打印件），诉称乐途公司在本案诉讼期间将涉案房屋另租他人、将部分场地改作他用，乐途公司实际上已经收回了出租的场地及房屋。本院认为双方由此发生的争议系新的纠纷，应另行协商或诉讼解决，故在本案中对该证据不予采纳。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为：乐途公司与宏祥公司签订的《土地、房屋租赁合同》，系双方经协商后自愿签订的，没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，当属有效合同。乐途公司在未办理土地用途变更批准之前将工业用土地进行商业出租使用，违反了行政法律、法规的管理规定，乐途公司对因此造成与宏祥公司签订的案涉合同不能全面、适当履行负有责任；宏祥公司在明知承租的土地存在使用障碍的情况下仍然签约承租并投资建设使用，对本案合同不能全面、适当履行也负有责任。一审法院综合考量本案案情确定合同效力并酌定处理，于法有据，并无不当。上诉人乐途公司和上诉人宏祥公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70040元，由上诉人江西乐途科技有限公司负担9600元、上诉人九江市宏祥驾驶员培训有限公司负担60440元。本判决为终审判决。审判长  张再生审判员  陈小江审判员  曹 琛二〇二〇年四月二十六日法官助理桂桂书记员郑筱楠