河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3449号上诉人（原审被告）：张某某，男，1965年12月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨波，河南义和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡权砾，河南义和信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢某某，女，1968年1月30日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：王某文，男，1969年8月23日出生，汉族。原审被告：王某娥，女，1963年12月9日出生，汉族。原审被告：阴某某，男，1962年7月1日出生，汉族。上诉人张某某因与被上诉人卢某某、王某文及原审被告王某娥、阴某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初30151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某某上诉请求：1．依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初30151号民事判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人卢某某承担。事实和理由：一、本案涉及的房屋租金应归上诉人所有，被上诉人卢某某无权追索该笔房屋租金。二、被上诉人卢某某无权主张一米阳光商务公寓一层西侧二、三、四、五、六、七共计六间房屋的房屋租金，该部分租金应归上诉人所有。三、原审被告王某娥、阴某某不应当承担本案的民事责任。卢某某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，张某某的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王某娥、阴某某、王某文未到庭未进行答辩。卢某某向一审法院起诉请求：1、张某某、王某娥、阴某某、王某文向卢某某支付自2018年6月30日至2019年8月18日期间占用房屋的使用费（租金）122万元，并按照同期银行贷款利息自2019年8月18日起计算至实际付清款项之日止（利息暂计至起诉之日8,578元）；2、王某文收取的房屋保证金及预收的租金64.3万元返还给卢某某，并按照同期银行贷款利息自2019年8月18日起计算至实际付清款项之日止（利息暂计至起诉之日4,521元），张某某、王某娥、阴某某承担连带责任；3、本案诉讼费由张某某、王某娥、阴某某、王某文承担。一审法院认定事实：2012年1月6日，卢某某（承租方、乙方）与柳林村第七村民组（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方自愿将位于三全路东段一米阳光商务公寓，一、二层的商业用房整体出租给乙方使用，该房屋门前所有停车位，由乙方无偿使用，租赁期限20年，自2012年7月1日至2032年7月1日。2012年1月16日，卢某某（出租方、甲方）与张某某、王某娥、阴某某（承租方、乙方）共同签订了《房屋租赁合同》一份，主要载明：甲方自愿将位于三全路东段一米阳光商务公寓一、二层的商业用房整体出租给乙方使用；租赁期限20年，自2012年7月1日至2032年6月30日，租金每年220万元，从第六年租金开始递增，以后每五年递增一次，递增率为8％，房租租金付款日期为每年1月1日至1月20日。2012年6月6日，张某某、王某娥、阴某某（出租方、甲方）与案外人王长春（承租方、乙方）共同签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方自愿将位于三全路东段一米阳光商务公寓一楼西侧第二、三、四、五、六、七房间共计六间出租给乙方使用，租赁期限自2012年7月1日至2022年12月30日止；房屋租金为每年50万元，门前土地（停车位）第一排租金为50万元每年，以上两项租金交款期限和递增率相同；2015年1月1日开始递增，以后每两年递增一次，递增率为8％；首付应付2012年7月1日至2012年12月31日，租金为45万元，应在2012年6月25日之前付清；以后房屋租金付款日期为每年11月1日至11月30日，付款周期为每年支付一次，乙方应按规定日期与金额支付房租。后因张某某、王某娥、阴某某未足额支付租金，卢某某请求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月1日予以解除。该院于2019年4月28日出具（2019）豫0105民初5395号民事判决书，该判决书载明：“本院认为，原、被告双方签订的《房租租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现原告已经将争议房屋交付被告使用，原告作为出租方已经按照合同约定履行了主要义务，被告亦应按照合同约定及时，足额支付房租。根据合同的相对性原则，在原告已经将其与王某文离婚的情况告知被告王某娥，并要求被告将争议房屋的房租交付给原告的情况下，被告辩称其已经将原告催要的租金支付给了王某文符合双方交易习惯，证据不足，且未得到原告事后追认，对该辩称，一审法院不予采纳，被告可向王某文另行主张。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现被告作为承租方，并未按照合同约定及时足额支付房屋租金致使合同目的无法实现，对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。本案中，原告于2018年2月28日向三被告邮寄了解除合同通知的邮件上已注明内容为解除合同通知，该通知虽然被三被告拒收退回，但被告代理人在2019年3月9日向原告发送的短信中亦有反对原告解除合同的意思表示，可以推定三被告已经知悉原告解除合同的意思表示，该邮件的退回系因被告的原因而未能送达，故一审法院认定该邮件被拒收退回之日即2018年3月2日为原告解除合同的意思表示送达被告之日，原告与三被告之间的租赁合同应于2018年3月2日解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告卢某某与被告张某某、王某娥、阴某某之间的《房屋租赁合同》于2018年3月2日解除。”张某某、王某娥、阴某某不服上述判决，向本院提起上诉，后张某某、王某娥、阴某某撤回上诉。2019年6月5日，卢某某（甲方）与张某某、王某娥、阴某某（乙方）共同签订了《和解协议》一份，主要约定：经甲、乙协商一致同意确认双方租赁合同于2018年3月2日正式解除；乙方应在二日内告知所有次××或者实际使用人，房屋已经退还甲方的事实，自2019年5月30日之后房租向甲方直接交付，或经甲方审核同意后当日重新签署、变更租赁合同并直接收取租金、押金、保证金；乙方应退还次××押金、保证金，不得收取次××和实际使用人租金，如有收取应如数退还，如未退还多收款项，甲方有权从补偿款中直接扣除；乙方与王某文之间房租问题，甲方不予认可，由乙方自行向王某文主张退费事宜，甲方不得干涉。2019年4月13日，王某文（出租方、甲方）与案外人梁伟、张备良（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将一米阳光商铺一间，出租给乙方作为餐饮场地使用，租赁期从2019年4月20日起至2031年4月19日止，共计144个月；租赁保证金3万元；年租金30万元。2019年6月16日，王某文（出租方、甲方）与案外人张克恩（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于河南省郑州市一米阳光商铺西第一间，出租给乙方作为饭店场地使用，租赁期从2019年7月1日起至2022年6月30日止，共计36个月；租赁保证金5万元。2019年7月2日，王某文（出租方、甲方）与案外人寇社存（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于河南省郑州市一米阳光商铺西侧第五间出租给乙方使用，租赁期从2019年7月20日起至2024年7月19日止；租赁保证金5万元。2019年8月18日，卢某某、案外人王启帆与王某文（××）、案外人梁伟、张备良（××）、张克恩（××）、寇社存（××）签订了《租赁合同补充条款》各一份，主要约定：2019年8月18日王某文将本合同交接与（接收人）卢某某、王启帆，租金与租期按原合同履行，之后承租方直接向卢某某、王启帆缴纳租金，之前租金及押金、保证金卢某某与王启帆不再向××重复收取，××应将已交租金、押金收据、转账流水复印件等交付卢某某、王启帆，本合同履约到期后，押金由卢某某、王启帆退回。审理中，张某某称，自2018年6月30日至2019年6月30日的租金交给了王某文，共计237.6万元。2019年6月6日张某某和卢某某一起前往一米阳光商户处向租客下发告知函，向使用人告知卢某某为实际租赁权人，2019年6月30日之前的房租由张某某收取，2019年6月30日之后的房租由卢某某收取。卢某某称张某某仅仅履行了发告知函的事情，但重新签署合同、退还押金的租金等事宜没有履行。一审法院认为，王某娥、阴某某、王某文经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩与质证的权利，不影响该院依据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。涉案《和解协议》、《租赁合同补充条款》、《声明》等，系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定行使权利、履行义务。张某某称王某娥、阴某某退出租赁合作事宜已告知卢某某，卢某某对此不予认可，张某某亦未提交相关证据，故张某某与王某娥、阴某某之间的约定对卢某某不产生效力。张某某称自2018年6月30日至2019年6月30日的租金交给了王某文，但张某某、王某娥、阴某某与卢某某达成的《和解协议》中约定“乙方与王某文之间房租问题，甲方不予认可，由乙方自行向王某文主张退费事宜”。卢某某与张某某、王某娥、阴某某解除合同后，张某某、王某娥、阴某某丧失了对房屋的出租权，对于其占有期间收取的房屋租金，应向卢某某进行交付。卢某某主张参照张某某、王某娥、阴某某与王长春签订的《房屋租赁合同》中的租金标准支付，该院予以支持。卢某某与张某某、王某娥、阴某某于2019年6月6日共同向房屋的实际使用人告知房屋权利人变更为卢某某、2019年6月30日之后的房租由卢某某收取，视为双方于2019年6月30日完成了房屋交接。卢某某主张2019年8月18日才交接完毕，证据不足。故张某某、王某娥、阴某某应向卢某某支付自2018年6月30日至2019年6月30日期间的租金112.32万元。关于租金利息，该院支持以112.32万为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款报价利率自起诉之日（2019年10月17日）计算至实际清偿之日止。卢某某主张租金和利息的诉请中超出的部分，证据不足，该院不予支持。卢某某主张王某文支付上述部分的租金，证据不足，该院不予支持。卢某某、王某文和租户签订了《租赁合同补充条款》，约定王某文收取的押金由卢某某、王启帆退回，并将租赁合同交给卢某某、王启帆，之后承租方直接向卢某某、王启帆缴纳租金，卢某某主张王某文支付押金和租金的诉讼请求，遗漏了当事人王启帆，应驳回起诉。本案不再另行制作裁定书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、张某某、王某娥、阴某某于判决生效后十日内支付卢某某自2018年6月30日至2019年6月30日期间占用房屋的使用费（租金）112.32万元及利息（以112.32万元为基数，自2019年10月17日起计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款报价利率）；二、驳回卢某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10,842元，退回卢某某2,914元，卢某某负担629元，张某某、王某娥、阴某某共同负担7,299元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案租赁合同已于2018年3月2日解除，但张某某、王某娥、阴某某实际占用房屋至2019年6月30日，故张某某、王某娥、阴某某应当向卢某某支付实际占用期间的房屋租金，张某某主张根据其与卢某某达成的《和解协议》，卢某某无权追索2018年6月30日至2019年6月30日的房屋占用费以及一米阳光商务公寓一层西侧二、三、四、五、六、七共计六间房屋的房屋租金，上述租金应归其所有，但双方签订《和解协议》对上述租金归属并未约定，卢某某对此不予认可，张某某亦未提供有效证据证明其主张，故对其该上诉理由，本院依法不予采纳。关于王某娥、阴某某是否承担本案的民事责任。张某某主张卢某某对王某娥、阴某某退出合伙承租的行为已认可，但未提供有效证据予以证明，即使张某某主张王某娥、阴某某退出合伙承租属实，但上述行为系其内部行为，卢某某对此亦不予认可，根据合同相对性原则，不具有对外效力，不能以此作为王某娥、阴某某不承担民事责任的依据，故对其该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，张某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,685元，由张某某负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇二〇年四月二十九日书记员  路晓云