江苏省灌云县人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)苏0723民初442号 原告：钱林，女，1964年9月20日出生，汉族，住灌云县。 委托诉讼代理人：杨曜明（系原告钱林儿子），男，1987年12月2日出生，汉族，住灌云县。 被告：王必艳，女，1982年1月6日出生，汉族，住灌云县。 原告钱林与被告王必艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易诉讼程序进行公开审理。本案分别于2020年3月19日、2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告钱林（第二次庭审时未到庭）及其委托诉讼代理人杨曜明、被告王必艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱林向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行合同；2.协助原告按照合同办理过户手续。3.按照合同原告结清款项给被告，被告搬离涉案房屋；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2019年3月19日签订房屋买卖合同书,甲方自愿将坐落在灌云县金榜华府小区3号楼1单元1902室房屋卖给乙方，并约定总价格为750000元。原、被告合同签订后，原告已交给了被告定金20000元，另给部分首付款230000元，合计250000元。剩余款项房产过户后一并付清。被告承诺2019年8月前搬离该涉案房屋，期限到后被告未履行合同。现在该涉案房屋已办理房产证，原告请求法院判令被告继续履行该合同。综上，原被告之间签订房屋买卖合同真实有效，不违背法律、法规，为确保合同全面履行及个人的利益不受损失，原告提起诉讼，请求判如所请。 庭审中，原告明确诉求：1.请求判令被告继续履行合同，即办理过户手续、交付涉案房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。并对事实和理由中“原告已交给了被告定金20000元，另给部分首付款230000元，合计250000元”变更为“另给部分首付款及定金合计为223000元”。 被告王必艳辩称，在我与原告没有签订买卖合同之前，我就与原告（代理人）之间有经济借贷关系，是我向原告（代理人）进行的借款，都是微信转账，我也一直在清偿债务。在我向原告（代理人）借款时，原告（代理人）为了有所保障让我房子抵押给她（原告），而且到公证处进行了公证，因为我这房子没有房产证，我认为没有房产证公证不算，公证就公证吧！当天下午原告（代理人）就通过微信转账给我20000元，后来在三天之内原告（代理人）陆续的向我转账合计140000元（含定金）。后来我一直还原告（代理人）钱，主要是通过农业银行提款以现金还钱，去年原告起诉时原告（代理人）通过微信聊天要我承认已收到款项为250000元，因为没有250000元，我没有同意。原告就多次起诉我了。原告与我之间不存在房屋买卖合同关系，是借款关系，我不同意原告的诉求。请求依法判决。 经审理查明，2019年3月19日，原告钱林在灌云县公证处办理委托[委托案外人高余成办理购买不动产（灌云县金榜华府3幢1单元1902室）签订买卖合同，并代为支付购房款等等相关手续]、居民身份证（兹证明居民身份证原件与复印件相符，原件属实）、声明（对本人的婚姻状况申明）的公证书。同日，原告钱林的儿子即其本案委诉讼代理人杨曜明通过微信转账给付被告王必艳20000元，后王必艳签写《房屋买卖合同书》并签名、捺按指印。合同约定，王必艳（卖方、甲方）自愿将坐落在灌云县金榜华府小区3号楼1单元1902室房屋（建筑面积128.89平方米，产权证号201704190007）出卖给钱林（买方、乙方），并约定总价款为750000元；在签订本合同时，支付定金20000元；四、乙方支付定金之日起六个月内，支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）；七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额；八、甲方应在8月前将该房产交付乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵等。还约定附加条款：收到定金加收付（首付）款250000元，还有500000未到。合同签订后至今，王必艳未将案涉房屋向钱林交付，钱林未委托案外人高余成办理任何委托事项。 另查明，2017年4月19日，王必艳在连云港丽城置业有限公司处购买一套商品房（位于灌云县，建筑面积128.95平方米），双方为此签订一份《商品房买卖合同书》，约定房屋单价4495元/平方米，总房款为579630元。王必艳在签订合同时交付房屋首期款119630元，后为该房屋交付预收购房款460000元（办理银行抵押按揭贷款）。2017年4月24日，王必艳办理该房屋预售商品房买卖预告登记，权利期限从2017年5月2日起。2017年4月28日，中国邮政储蓄银行灌云县支行办理该房屋预售商品房抵押权预告登记，权利期限从2017年5月2日起。目前，该房屋仍处抵押状态，并于2019年7月8日被本院（2019）苏0723民初4176号案件设定查封，结束日期为2021年7月7日。 另查明，杨曜明系原告钱林的儿子，与本案被告王必艳是朋友关系。在案涉合同签订前后，王必艳与杨曜明之间发生多次借款、还款还息行为，多以手机微信、手机银行转账进行给付。钱林曾于2019年8月1日、8月19日两次对王必艳提起案涉房屋诉讼，后均为撤诉，杨曜明在该两起诉讼中均以钱林代理人身份出现。 以上事实，有原、被告的庭审陈述；有原告举证的《房屋买卖合同书》、公证书、《商品房买卖合同书》及增值税发票、手机微信及银行转账账单详情打印件；有被告举证的手机微信及银行转账账单详情打印件；有本院谈话材料、调取的不动产登记查询记录等证据载卷证实。 关于案涉《房屋买卖合同书》的签订过程。庭审中，原告称是与被告就案涉房屋买卖所签，是真实意思表示。并表示自已原与被告不相识，是从儿子杨曜明处知道房源，听杨曜明安排且委托杨曜明一手操办买房事项；被告王必艳则辩称房子不是卖给原告，与原告钱林不认识。本案经济往来是与原告代理人杨曜明的关系，我是为了借款150000元将房子担保的。合同是由杨曜明向自已提交后所签，因与杨曜明一直互相信任，故所签内容是按照杨曜明意思写的，目的只是为借款作担保所用。 关于原告诉称“购房首付款”的数额和性质。庭审中，原告将诉状诉称变更为“被告已给付部分首付款及定金合计为223000元”，并明确该数额构成：在签订合时给付定金20000元，后在3天左右给付123000元，后又给了11000元，另有之前向杨曜明的借款63000元，再有陆续向杨曜明的其他借款。原告为支持自已的诉称，举证手机（2019年3月19日、20日及21日）微信账单详情及超级网银转账明细（打印件），以证明部份转账内容。被告王必艳对原告所举证据不持异议，认可给付的金额，庭审陈述20000元（定金）是杨曜明在签订买卖合同之前通过微信转付，后在三天内共给付143000元（含20000元定金），并称是借款150000元被杨曜明扣了7000元利息钱，（借款）只有143000元，后杨曜明还要了3000元好处费，就通过转账给了3000元。杨曜明所说另有借款63000元及之后的借款是事实，“后又给了11000元”是包含在63000元中，但我也还了。我收款后还转了500元利息给杨曜明。被告王必艳为自已的辩解举证中国工商银行借记卡账户历史明细清单，证明向杨曜明转账3000元的事实，杨曜明第一次庭审中予以否认，后质证时当庭认可。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件；第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。原告提起本案诉讼得以支持诉求的法律基础是确认案涉《房屋买卖合同书》有效，而该合同双方当事人对其间法律关系性质的主张并不一致，且证据均非直接、充分，故判断该合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。本院结合在案证据，探究合同签订当时双方当事人的真实意思，并对案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。首先，原告钱林与被告王必艳在签订合同之前互不相识，钱林自认通过儿子杨曜明购房，公证委托他人办理购房事项后又“委托”杨曜明，其在整个购房过程中除在合同上签名和自述“给儿子杨曜明40000元现金”外，而对所购房屋状况、首付款及购房余款交付等等情况均不知晓且未能作出合理解释，仅表明“当时全是儿子弄的”。又该合同对房屋建筑面积、产权证号填写不实，双方当事人回答是当时随意填写，而从双方的经济状况看，购房显属是其正常生活中的重要事项，不论是出卖人还是买受人，对转让房屋建筑面积、产权证号随意填写，与一个理性自然人的通常做法并不相符。其次，案涉《房屋买卖合同书》约定附加条款收到首付款250000元（还有500000未到）与钱林庭审中主张为223000元不一致；约定支付首付款后对购房余款按银行住房按揭方式有关期限和程序进行交付，钱林虽有陈述但无证据证明，原告不认可；约定支付首付款后，即积极配合办理有关房产过户手续、及卖方应在8月前将该房产交付，此与案涉房屋设定抵押现状相悖，也与“届时该房产应无任何抵押”等之约不一致。第三，从案涉房屋价格看，案涉《房屋买卖合同书》采取“一口价”750000元的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。同时，根据查明事实，钱林主张的已付“购房首付款”无常规收条凭证，即使所述“委托”并“给儿子杨曜明40000元现金”是事实，王必艳收到的143000元也多为数次转账内容，但王必艳主张是借款，且对原与杨曜明之间“借款”转为“购房首付款”内容也予以否认。也就是说，钱林无证据证明王必艳与杨曜明之间借贷关系的“借款”是本案购房首付款。综上，由此可以认定，案涉《房屋买卖合同书》买卖房屋的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，钱林与王必艳签订案涉《房屋买卖合同书》的真实目的是以案涉房屋担保王必艳与杨曜明之间“借款”的履行，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保。对此，原告钱林在本院释明后坚持以房屋买卖合同为由进行诉讼，拒绝变更诉讼请求。根据法律规定，本院认定案涉《房屋买卖合同书》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。因此，原告钱林以房屋买卖合同为由提起的本案诉讼，缺乏法律依据，本院予以驳回。对于原告钱林关于判令被告继续履行合同，办理过户手续、交付涉案房屋的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回原告钱林的起诉。 本案案件受理费4400元（减半收取），退回原告钱林。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。 审判员  汤锦军 二〇二〇年四月二十六日 书记员  周岚岚 法律条文及上诉须知附录 一、附法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（二）意思表示真实； 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。