贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2210号 原告：张明荣，男，汉族，1944年4月13日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。 原告：朱树兰，女，汉族，1951年1月8日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：张慧莲（特别授权代理），系朱树兰、张明荣之女。 被告：贵州七众置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），该公司员工。 原告张明荣、朱树兰与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人张慧莲，被告七众置业委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张明荣、朱树兰向本院提出诉讼请求：1、判决被告按每日已付购房款268352元万分之一支付原告自2016年5月2日至2019年4月4日的延期交房违约金28633.16元;2、判决被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目第3号楼2单元16层4号商品（房号：4＃-1-603）转移登记的有关文书及产权证;3、判决被告以已付购房款268352元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2017年5月2日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂定29415.48元）;4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年9月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号:ＢＪＹＭＧＪ-1468），约定原告购买被告位于毕节市七星关区商品房（购房款为268352元，建筑面积89.8平方米）。原告于签订合同当日支付了该套房屋的全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第四章第十一条的约定，被告应当在2016年5月1日前向原告交付涉案商品房，同时该商品房在交付时应当取得建筑工程合格证明文件，并提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。被告存在逾期交房的，应当依照合同第十三条关于逾期交房责任的约定，承担每日按已付购房款万分之一支付逾期交房违约金的责任。此外，根据合同第二十二条的约定，被告应当在2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告认为，按期交付涉案商品房及交付办理商品房转移登记的有关文书给原告系被告的义务，被告逾期交付该商品房及未交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 庭审中，原告增加诉讼请求：判决被告退还原告三通费（煤气入户费、有线电视费和电开户费）共计3,477元。 被告七众置业辩答称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理——(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定，既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）》第十一条：“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息；二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释；三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果；四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 被告七众置业口头补充答辩称：原告于2018年7月24日已办理接房。逾期交房违约金在接房时已经支付原告。关于办证违约金起算时间根据合同约定为2018年7月24日往后延90日为起算时间。 原告向本院提交了如下证据：二原告身份证、《商品房买卖合同》、购房款收据、收款收据3张（契税、维修基金、各项费用）、物业公司收据2张。 被告七众置业向本院提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证。 经组织质证，原、被告所举证据，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2018年7月27日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＹＭＧＪ-1468）。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市交汇处圆梦国际第3幢2单元16层4号房，该房号为3-2-16-4；该商品房总价款为268352元；买受人采取一次性付款方式付款；出买人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起／日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的／承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。合同还约定了其他事项。同时，合同附件十二《补充协议》中第3.1约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”2018年7月24日，被告向原告出具收据，确认收到原告购房款268352元，并附注“赵静换名张明荣，首付8835元，贷款18万”。同时，被告还向原告收取了契税、维修基金和各项费用。原告认为，被告逾期交付商品房及未交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告以前述诉请诉至本院。 庭审中，原、被告确认涉案房屋于2018年7月24日交付原告。被告自认涉案商品房现尚未取得初始登记，不能提供办理转移登记的有关文书。原告当庭撤回了第一项和第二项诉讼请求及当庭增加的诉讼请求。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告向原告交付房屋，还负有协助原告办理房屋权属证书的义务中。但被告至今尚未取得初始登记，不能交付办理商品房转移登记的有关文书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告在合同中未约定转移登记的时间，原告于2018年7月24日接收房屋，被告应于交房之日起90日即2018年10月22日内协助原告办理房屋权属证书。但被告现尚未取得初始登记，不能履行协助办理转移登记的义务，应承担违约责任，故原告诉请被告支付违约金，于法有据，本院予以支持，从法定的2018年10月22日之次日，即2018年10月23日起计算。对于违约金的截止时间，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中的约定，被告向原告代收相关费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。对于违约金的计算标准，原、被告在合同中未约定该项违约金的计算标准，根据上述法律的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，原告诉请该违约金的计算标准按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，以原告已付购房款总额268,352元为基数，自2018年10月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 另，原告当庭撤回第一、二项诉讼请求以及当庭增加的诉讼请求，是原告对自己权利的处分，未违反法律的规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张明荣、朱树兰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款268,352元为基数，自2018年10月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告张明荣、朱树兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费626元（已减半收取），由原告张明荣、朱树兰负担326元，被告贵州七众置业有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年四月十六日 书记员  王晓莉