山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终550号上诉人（原审原告、执行案外人）：赵金龙，男，1979年8月20日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：王宇，山东宁海律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：山东省烟台市牟平区宁海街道王家疃村村民委员会，住所地烟台市牟平区宁海街道王家疃村。法定代表人：李广学，主任。委托诉讼代理人：王兰兰，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺慧慧，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：烟台市牟平区金百合大酒店有限公司，住所地烟台市牟平区新区大街609号。法定代表人：张运良，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：王荣团，男，1946年6月4日出生，汉族，住烟台市牟平区。被上诉人（原审被告、被执行人）：李林才，男，1969年4月4日出生，汉族，住烟台市牟平区。上诉人赵金龙因与被上诉人山东省烟台市牟平区宁海街道王家疃村村民委员会（以下简称王家疃村委会）、烟台市牟平区金百合大酒店有限公司（以下简称金百合大酒店公司）、王荣团、李林才案外人执行异议之诉一案，不服烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵金龙上诉请求：1、撤销烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初1988号民事判决，依法改判停止执行（2019）鲁0612执187号案件，确认赵金龙与金百合大酒店公司之间的租赁合同有效，赵金龙对执行标的享有租赁使用和继续经营的权利。2、一审、二审诉讼费均由王家疃村委会、金百合大酒店公司、王荣团、李林才承担。事实和理由：一、赵金龙与金百合大酒店公司之间的租赁合同真实、有效，赵金龙依法享有租赁权。1、赵金龙实际占有并经营是客观事实，至于是否按时足额交纳房租属于合同履行问题，不涉及合同效力本身。2、赵金龙是王家疃村村民，王家疃村委会对此是明知的，且从未表示异议。3、依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，一审判决以合同真实性无法确定、未经追认、无权处分等理由认定赵金龙不享有租赁权是错误的。二、依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“买卖不破租赁”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。王家疃村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。金百合大酒店公司辩称，同意赵金龙的上诉请求。王荣团、李林才缺席，且未提交书面答辩意见。赵金龙向一审法院院起诉请求：1、依法判决停止执行（2019）鲁0612执187号案件；2、依法确认赵金龙与金百合大酒店公司签订的租赁合同有效，赵金龙对执行标的物享有租赁使用和继续经营的权利。一审法院认定事实：2002年7月16日，王家疃村委会与王荣团、李林才签订了一份《王家疃办公楼及楼东土地出售合同》，约定王家疃村委会将办公楼东部六间（共四层约700平方米）及楼东土地（约2亩）一次性出售给王荣团、李林才。合同签订后，王荣团、李林才于2002年8月在楼东土地上投资兴建了金百合浴都。2009年11月23日，一审法院作出（2009）烟牟民一初字第245号民事判决：王家疃村委会与王荣团、李林才于2002年7月16日签订《王家疃办公楼及楼东土地出售合同》无效。王荣团不服提起上诉。2010年7月29日，烟台市中级人民法院作出（2010）烟民四终字第1012号民事判决：驳回上诉，维持原判。2013年10月8日，王家疃村委会依据上述生效判决诉至一审法院要求王荣团、李林才、金百合大酒店公司返还占有的位于王家疃村委东办公楼东金百合洗浴中心所在的土地2亩。2016年11月23日，一审法院作出（2013）牟民一初字第614号民事判决：一、王荣团、李林才自判决生效之日起十日内向王家疃村委会返还位于王家疃村民委员会东办公楼东土地及土地上的建筑物及附属设施（现土地上建造了金百合浴都）；二、王荣团、李林才自判决生效之日起十日内共同支付王家疃村委会自2010年10月29日至2015年12月1日期间对土地的占用使用费88010元；三、王家疃村委会自判决生效之日起十日内返还王荣团、李林才、金百合大酒店公司款项54033元，并以54033元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2010年10月29日至付清款项之日止期间利息；四、王家疃村委会自本判决生效之日起十日内支付王荣团、李林才、金百合大酒店公司土地上建筑物及锅炉房的补偿1663857.52元。金百合大酒店公司不服，上诉至烟台市中级人民法院。2017年7月24日，烟台市中级人民法院作出（2017）鲁06民终617号民事判决：驳回上诉，维持原判。在（2017）鲁06民终617号案件中，金百合大酒店公司上诉认为原审价值评估漏项太多，要求重新进行评估。（2013）牟民一初字第614号民事判决生效后，因被执行人并未主动履行义务，王家疃村委会向一审法院申请强制执行，一审法院已经立案执行，案号为（2019）鲁0612执187号。立案执行后，一审法院于2019年3月20日在涉案房屋处张贴了（2019）鲁0612执187号之二《腾迁公告》，责令被执行人返还王家疃村委会东土地及土地上的建筑物（现土地上建造了金百合浴都），并限期腾迁。之后，赵金龙向一审法院执行部门提出执行异议，称其与金百合大酒店公司于2014年1月1日签订了租赁协议，租期15年，现合同未到期，其在经营过程中对房屋进行了二次装修和改造，又增添了很多设施设备，总投资造价500余万元，其经营的金百合浴都目前处于正常经营阶段且经营状况良好，又对现有的锅炉进行投资改造，王家疃村委会与金百合大酒店公司等之间的判决与其无关，请求确认其与金百合大酒店公司关于金百合洗浴的房屋租赁关系有效，并不得要求其腾空金百合洗浴。一审法院于2019年5月7日作出（2019）鲁0612执异43号执行裁定：驳回赵金龙的异议请求。赵金龙对该裁定不服，提起本案诉讼。对双方当事人存有争议的事实，一审法院认定如下：赵金龙主张其自2014年1月租赁涉案房屋后，对外以金百合浴都名义进行经营，并占有使用涉案房屋至今。对此，赵金龙提交2014年1月1日其与金百合大酒店公司签订的《房屋租赁合同》以及2017年6月13日支付70000元租金的收款收据一张、2017年10月20日支付50000元租金的收款收据一张、2018年1月1日支付50000元租金的收款收据一张、2019年1月1日支付200000元租金的收款收据一张予以证实。赵金龙称（2017）鲁06民终617号民事判决书中被告王家疃村委会自己陈述明知本案的执行标的洗浴租赁给了第三方进行经营的事实。赵金龙提交的房屋租赁合同约定租赁期为15年，自2014年1月1日至2029年1月1日止，年租金为200000元。经质证，王家疃村委会对证据均不予认可，认为租赁合同签订时间为2014年1月1日，在该不动产2009年已经被法院判决出售合同无效的情况下，该租赁合同自始无效，租赁合同的主体是金百合大酒店公司，金百合大酒店公司对该房产自始都无处分权；认为赵金龙提交的交纳租金的单据时间均在2017年之后，不能证明其实际存在租赁关系，且交纳租金的金额与租赁合同约定不一致；认为（2017）鲁06民终617号民事判决书中的陈述，是对房地产返还时所添附的装饰装修的价值进行的讨论，并不涉及租赁本身，不构成其对租赁的认可。金百合大酒店公司对上述证据均无异议，认为虽然判决涉案的土地买卖合同无效，但不妨碍房屋建筑的出租。赵金龙主张其与金百合大酒店公司签订的租赁合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，王家疃村委会作为受让人，赵金龙作为承租人对涉案房屋享有租赁权，该租赁合同应当继续履行，赵金龙不应腾迁。对此，王家疃村委会不予认可，认为涉案房产的返还不适用买卖不破租赁的原则，因为该租赁合同自始无效，金百合大酒店公司对涉案财产无权处分，该房产自始至终都是王家疃村委会的财产，对涉案房产不享有足以阻却执行的任何权益，不能够阻止该房产的返还。一审法院认为，本案的焦点问题是赵金龙就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于涉案《房屋租赁合同》的真实性以及法律效力问题。首先，赵金龙未能全面提供所谓出租期间支付租金的证据，赵金龙及金百合大酒店公司均不能提供金百合大酒店经营期间的有关财务会计资料，赵金龙提供的交纳租金的时间及数额，均与租赁合同的约定不符，一审法院对涉案《房屋租赁合同》的真实性无法认定。其次，王家疃村委会、王荣团、李林才于2002年7月16日签订的《王家疃办公楼及楼东土地出售合同》已经被法院生效判决确认无效。合同无效，自始无效。所以，王荣团、李林才以及金百合大酒店公司均自始并不享有对外出租涉案房屋的权利。即使涉案《房屋租赁合同》真实，金百合大酒店公司属于无权处分，且签订租赁合同未经真正权利人王家疃村委会的同意或追认，该租赁合同并未合法生效。所以，赵金龙对涉案房屋并不享有合法有效的租赁权。二、关于赵金龙是否享有排除强制执行的民事权益问题。王家疃村委会与王荣团、李林才、金百合大酒店公司之间系基于合同无效之后的返还财产法律关系，并不存在导致所有权变动的买卖合同关系等基础法律关系。所以，即使涉案《房屋租赁合同》真实有效，本案并不适用“买卖不破租赁”原则以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定。赵金龙基于上述规定要求排除执行，理由不当。综上，赵金龙对涉案房屋并不享有合法的租赁权，其就涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。赵金龙的诉讼请求，证据不足、理由不当，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，一审法院判决：驳回赵金龙的诉讼请求。案件受理200元，由赵金龙负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实同原审。本院认为，2010年7月29日烟台市中级人民法院（2010）烟民四终字第1012号民事判决，判决王家疃村委与王荣团、李林才于2002年7月16日签订的《王家疃办公楼及楼东土地出售合同》无效的事实清楚，王荣团、李林才据此不再对案涉房屋享有占有、使用和收益的权利，金百合大酒店于2014年1月1日又将案涉房屋租赁给赵金龙用于开办金百合浴都，依法应为无权处分，故金百合大酒店与赵金龙签订的租赁合同自始无效。赵金龙虽称王家疃村委会对其租赁案涉房屋是明知且从未表示异议，但在本案诉讼中并未提供任何证据佐证，王家疃村委会对此也予以否认，故赵金龙以其现实际占有并经营案涉房屋为由，要求停止执行（2019）鲁0612执187号案件，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，赵金龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人赵金龙负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  王家国审判员  陈晓彦二〇二〇年四月七日异书记员  张 筱