江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1665号上诉人（原审被告）：姚玉良。上诉人（原审被告）：韦芳。二上诉人共同委托诉讼代理人：陆许勇、钱先锋，江苏陆陈单律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：路网才。委托诉讼代理人：朱家豪，江苏君桥律师事务所律师。上诉人姚玉良、韦芳因与被上诉人路网才房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初2720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚玉良、韦芳上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、双方当事人签订的房屋转让协议成立且有效。2018年初协议约定的金都花园大套房屋被分完，致使协议事实上不能履行。该协议不能履行是由路网才的过错导致，应由其承担全部责任。2018年6月16日，路网才要求补5万元，购买金香花苑房屋，则是另一个要约，我方未同意，于本案无关。二、一审法院适用法律错误。涉案协议未能履行，是因为路网才迟延履行和不履行所致。协议约定的是金都花园大套房屋。我方在2017年安置的也是金都花园大套房屋。我方接到拆迁部门的通知后也按协议约定立即通知路网才。我方完全履行了协议约定的义务。案涉协议签订于2011年，当时房价也就30万元，双方当事人根本不能预见2019年的房价达到70多万元。一审法院判决我方赔偿的差价，适用法律错误。三、在2017年1月至2018年2月，我方通过微信催促路网才达9次。至2018年2月协议约定的金都花园大套房屋已经全部分配完毕，导致协议事实上不能履行。上诉人的父亲找到拆迁部门要求重新安置房屋，拆迁部门因拆迁协议是上诉人所签，要求上诉人的父亲通过分家析产诉讼确认产权。后经法院调解，确认拆迁部门安置的金香花苑房屋归上诉人父亲所有。并非一审法院查明的随后姚桂清一户安置到金香苑，而是相隔好几个月。路网才陈述每户只能在金都花园安置一套拆迁房不属实。一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持我方的上诉请求。路网才二审书面辩称，双方当事人签订的房屋转让协议合法有效。姚玉良、韦芳根本违约，应承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。路网才向一审法院起诉请求：一、判决解除双方当事人之间签订的《房屋转让协议》；二、姚玉良、韦芳返还购房款47000元；三、姚玉良、韦芳赔偿房屋差价损失385500元；四、姚玉良、韦芳承担案涉房屋评估费8690元；四、姚玉良、韦芳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月4日甲方姚玉良、韦芳，乙方路网才签订一份《房屋转让协议》，约定甲方有拆迁安置房一套位于金都花园辖区内转让给乙方，甲方同意将应分配的一个大套（含自行车库）按镇政府安置房价格转让给乙方。另加阄费人民币47000元给甲方；甲方负责提供分房指标，分房时甲方应协助乙方参加抓阄，确定幢号单元室号（层次）抓阄定位后的房屋、产权属乙方所有，甲方有义务协助乙方办理房产过户手续、所需费用由乙方负担；乙方在签订本协议时先付房款47000元指标费，余款300000元拿房时一次性付清；结算方法：凭政府财产所发票为准，所有退款，则应退还给甲方；本协议签订后，甲乙双方均不得反悔，如毁约，毁约方应给付另一方总价房100%的违约金等。路网才、姚玉良、韦芳均在《房屋转让协议》上签字、摁印，金港镇双中村民委员会作为作证方加盖公章。合同签订后路网才支付姚玉良、韦芳购房款47000元。现路网才因姚玉良、韦芳不履行《房屋转让协议》起诉来院。上述事实，有《房屋转让协议》及庭审笔录等予以证实。姚桂清、严杏英是夫妻关系，生育一子姚玉良。姚玉良、韦芳是夫妻关系。姚桂清一户因拆迁安置三套房屋，前两套于2015年前安置到位。2017年初，路网才与姚玉良在微信中商讨房屋转让事宜，主要内容如下：姚玉良催促路网才及时参加安置房屋抓阄，后路网才因安置房位置不佳放弃抓阄，进而希望参加其他安置房的抓阄。之后路网才提出补贴50000元，希望姚玉良能够予以协助。姚玉良表示其父不同意售房，随后姚桂清一户安置到张家港市（含自行车库）。2019年1月姚桂清、严杏英在我院起诉姚玉良分家析产，双方自愿达成协议：金港镇渡口村十一组5号房屋拆迁所得张家港市（含自行车库）归姚桂清、严杏英所有；金港镇渡口村十一组5号房屋拆迁所得的其他房屋等拆迁利益归姚玉良所有，姚桂清、严杏英同意姚玉良自行处分。我院就此调解结案。上述事实，有（2019）苏0582民初1802号民事调解书、金港镇搬(拆)迁安置（产权置换）认定书、微信聊天记录及庭审笔录等予以证实。审理中，路网才申请对张家港市（含自行车库）市场价值进行评估。经我院委托，苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司进行了评估，2019年7月8日，该公司出具了《房地产估价报告》结论为：案涉房屋（含自行车库）可能实现的市场价值为732500元。评估费8690元。上述事实，有《房地产估价报告》、评估费发票及庭审笔录等予以证实。庭审中，路网才陈述，2011年姚玉良、韦芳主动找我要卖房子，当时拆迁房尚未安置，卖的是阄房。签订协议的时候，根据当时的安置情况双方当事人都认为姚玉良所有的拆迁房都能安置在金都花园，但是到了2014年政府实际安置的时候，每一户只能在金都花园安置一套拆迁房。而这一套姚玉良表示自己本人要住，他现在也住在金都花园，他说到再分房子的时候让我拿房。后来2015年拿的是中套，我们要拿大套，那等姚玉良、韦芳第三次分房时再拿。现在姚玉良、韦芳自己拿了金香花苑的房子，我也是要的。上述事实，有庭审笔录予以证实。一审法院认为，双方在签订《房屋转让协议》时，拆迁房屋并未实际安置，之后姚桂清一户陆续安置，双方实际已经确认安置的第三套房由路网才抓阄购买。现第三套房安置在了张家港市（含自行车库），路网才明确表示要购买上述房屋。故姚玉良、韦芳抗辩合同标的不明确，一审法院不予采信。《房屋转让协议》系协议当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。案涉的张家港市（含自行车库）通过诉讼明确归姚桂清夫妻所有，姚玉良因此无法办理过户手续给路网才，现路网才要求解除《房屋转让协议》并要求出卖人返还购房款及赔偿损失，于法有据，一审法院予以支持。合同法规定：当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，经评估，案涉房屋目前评估价值732500元，原购房价为347000元，两者之差价385500元可作为路网才的损失。评估费应当由姚玉良、韦芳承担。合同解除后，姚玉良、韦芳应返还收取的购房款47000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、《最高人民法院》第三条的规定，一审法院判决如下：一、解除2011年7月4日路网才与姚玉良、韦芳签订的《房屋转让协议》。二、姚玉良、韦芳于本判决生效之日起十日内返还路网才购房款47000元、赔偿路网才房屋差价损失385500元、支付路网才评估费8690元。案件受理费7918元，由姚玉良、韦芳负担。二审中，姚玉良、韦芳提交了以下新证据：一、预缴房款通知，证明2017年1月3日接到拆迁办公室通知，安置房屋为金都花园四期，该将要安置的房屋即是姚玉良、韦芳催促路网才打款、抓阄办手续的房屋。二、微信聊天记录，证明姚玉良、韦芳对此催促路网才办理抓阄拿房事宜，路网才拖延履行义务最后不履行义务，直接表明有房屋但其没有要，导致房屋转让协议事实不能履行，姚玉良、韦芳没有过错，应由路网才承担全部责任。路网才质证认为，上述证据并非新证据，对证据的真实性无异议，但不能证明姚玉良、韦芳主张的证明目的。一审中已经对完整的聊天记录进行质证，姚玉良、韦芳提供的聊天记录不完整，断章取义。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，姚玉良、韦芳与路网才签订的案涉房屋转让协议不违反法律规定，符合公平自愿原则，合法有效。姚桂清一户因拆迁安置三套房屋，前两套于2015年前安置到位。在2017年，姚玉良、韦芳通知路网才抓阄拿房，实际上已经确认第三套安置房屋由路网才购买，一审法院对此认定正确。2019年1月，姚桂清、严杏英起诉姚玉良分家析产，双方协商第三套拆迁安置房屋归姚桂清、严杏英所有。导致姚玉良、韦芳不能将第三套安置房屋过户给路网才，一审法院认定姚玉良、韦芳构成违约，应向路网才承担违约责任并无不当。亦因2019年姚玉良家分家析产确认第三套安置房屋不在姚玉良、韦芳名下，案涉房屋转让协议不能继续履行，一审法院按照实际安置的第三套房屋在2019年的评估价计算路网才的损失合理。综上所述，姚玉良、韦芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7918元，由姚玉良、韦芳负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年四月二十九日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。