河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初42号原告：新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司，住所新乡市平原示范区滨湖大道碧桂园凤凰湾2号楼101号，统一社会信用代码：91410700345011944J。法定代表人：杨海波，任执行董事。委托诉讼代理人：李向阳，女，1990年3月10日出生，汉族，住址郑州市中原区，该公司职工。委托诉讼代理人：尚盈盈，女，1994年4月29日出生，汉族，住址北京市海淀区，该公司职工。被告：陈磊，男，1981年9月29日出生，汉族，住址河南省濮阳县。原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司与被告陈磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司的委托诉讼代理人尚盈盈、被告陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告2016年12月27日签订的编号为2016-1227112的《商品房买卖合同》并撤销备案；2、请求判令被告向原告支付因解除商品房买卖合同产生的违约金135156.6元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月27日，原被告双方签订了编号为2016-1227112的《商品房买卖合同》及相关附件。根据《商品房买卖合同》约定，原告把自己所开发的位于新乡市平原示范区滨湖大道新乡碧桂园凤凰湾项目28号楼1单元17层11704号商品房出售给被告，总房价款为901044元。买卖合同约定被告首期购房款181044元于2016年12月27日付清，付款方式为现金；剩余购房款720000元于2017年11月27日付清，付款方式为商业贷款。2016年12月29日，被告与中原银行股份有限公司新乡分行签订《个人购房借款合同》，贷款合同约定，被告向中原银行股份有限公司新乡分行贷款720000元，贷款期限为360个月，自2016年12月29日起至2046年12月29日止，原告为该笔借款提供阶段性保证。之后被告未按约向中原银行股份有限公司新乡分行偿还本息，导致原告向中原银行股份有限公司新乡分行承担了保证责任。根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件十一第十五条第2款的约定，若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同，如出卖人据此解除合同，买受人应按该商品房总价款的15%支付违约金给出卖人。故原告有权请求解除买卖合同并要求被告按照买卖合同约定的违约金标准（商品房总价款的15%）支付违约金135156.6元。被告陈磊辩称：1、同意解除2016年12月27日签订的编号为2016-1227112的《商品房买卖合同》并撤销备案，但原告应将被告缴纳的购房款返还给被告，包括首期购房款181044元、偿还银行分期90392元及物业维修资金、有线电视初装费7683.5元。2、双方签订合同约定违约金过高，请求法院酌定。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组：编号2016-1227112的《商品房买卖合同》及被告陈磊身份证复印件。第二组：河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初3231号民事判决书。第三组：银行结清证明（中原银行股份有限公司新乡分行出具）。第四组：付款回单（中国银行股份有限公司提供）。第五组：中原银行新乡分行还款凭证。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：第一组：编号为0016703的物业维修资金及有线电视初装费票据。第二组：编号为0015575、0016704的定金及首期购房款票据。第三组：分期款票据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据被告均无异议，被告提交的第二组证据原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的第一组、第三组证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，依法认定具有证据的证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月27日，原被告签订了编号为2016-1227112的《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发建设的新乡碧桂园凤凰湾28号楼1单元17层11704号房产，建筑面积124.06平方米，房屋总价款为901044元。合同约定首期购房款181044元被告以现金方式支付，付款时间为2016年12月27日；下余720000元按商业贷款方式付款，付款时间2017年1月27日。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十五条第2款约定若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同……出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总价款的15%支付违约金给出卖人。2016年12月24日，被告以现金方式支付原告定金10000元，2016年12月27日，被告以现金方式支付原告首期购房款171044元、物业维修资金及有线电视初装费7683.5元。2016年12月29日，原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司、被告陈磊与中原银行股份有限公司新乡分行签订《个人购房借款合同》，约定借款金额720000元，用于购置新乡市平原示范区碧桂园凤凰湾28号楼1单元17层11704号房产，借款期限为360个月，自2016年12月29日起至2046年12月29日止。2017年1月5日中原银行股份有限公司新乡分行依约向被告陈磊发放了720000元贷款。被告陈磊收款后未按约偿还本息，2019年5月21日，中原银行股份有限公司新乡分行向新乡市红旗区人民法院提起诉讼，新乡市红旗区人民法院于2019年8月5日作出（2019）豫0702民初3231号民事判决书，判决陈磊偿还中原银行股份有限公司新乡分行借款本金696494.31元及利息、罚息、复利8412.34元（2019年7月8日之后的利息、罚息、复利，按合同约定计算至实际清偿之日止），新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司对上述内容确定的本息承担连带清偿责任。2019年9月19日原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司代被告陈磊向中原银行股份有限公司新乡分行一次性偿还剩余全部本息及费用，共计716625.64元（逾期本金为696494.31元、逾期利息为14465.74元、罚息为112.53元、复利145.06元，（2019）豫0702民初3231号民事案件诉讼费5408元）。原告起诉后，本院于2020年1月17日向被告送达了原告的起诉状副本、应诉通知书、第一次开庭传票等法律文书。庭审中，原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司同意在扣除违约金及代偿的银行按揭费用后返还被告已付购房款，并在本案一并审理。本院认为，当事人在不违反法律强制性规定的前提下，基于真实意思表示签订的合同，合法有效，当事人均应按约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案被告陈磊未按合同约定履行按期还款的义务，导致本案原告承担了保证责任，合同约定的解除条件成就，原告要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告向本院起诉，是记录原告行使解除权的初始，则房屋买卖合同自原告诉状送达被告时的2020年1月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《商品房买卖合同》解除后，原告应返还被告以下款项：1、首期购房款共181044元。2、贷款本金23505.69元（720000元-696494.31元）。被告陈磊向中原银行股份有限公司新乡分行偿还月供中包括贷款本金和贷款利息两部分，贷款利息系被告陈磊占用中原银行股份有限公司新乡分行贷款应当支付的利息，故本院只对其中贷款本金部分即23505.69予以认定。3、物业维修资金及有线电视初装费7683.5元。该两笔费用虽应由买受人交纳，但房屋买卖合同解除后，被告陈磊不再是涉案房屋的购买方，故原告应予退还。以上款项共计212233.19元。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。本案中，虽然涉案《商品房买卖合同》约定出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金，但经庭审查明因被告陈磊之违约行为给其造成的损失数额主要为原告已代为偿还银行购房贷款利息、罚息、复利、诉讼费共计20131.33元，原告主张违约金数额明显过高，应予以调整，本院酌定以总房价款901044元的10%即90104.4元确定被告应向原告支付违约金，与原告应返还被告的购房款折抵后，原告应返还被告款122128.79元。解除合同后，被告有配合原告到房屋产权登记机关办理解除该商品房买卖合同登记备案等相关手续的义务，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司与被告陈磊于2016年12月27日签订的合同编号为2016-1227112的《商品房买卖合同》于2020年1月17日解除。二、原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告陈磊物业维修资金及有线电视初装费、定金及首期购房款、贷款本金共计122128.79元。三、被告陈磊于判决书生效后三十日内配合原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续。四、驳回原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3003元，由原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司负担950元，被告陈磊负担2053元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李卫芹人民陪审员  王云江人民陪审员  王云鹤二〇二〇年四月二十八日书 记 员  姜贝贝