新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院   民 事 裁 定 书   （2020）新4202民初240号   原告：四川南瑞房地产开发有限公司，住所地：四川市遂宁市创新工业园南环路6号。统一社会机构代码：91510900762342066X。   法定代表人：谢荣芳，系该公司董事长。   委托诉讼代理人（特别授权）：熊燕，系新疆德之厚律师事务所律师。执业证号16542199611277249。联系电话：133XXXXXXXX。   被告：新疆润泰房地产开发有限公司，住所地：新疆塔城地区新华路。组织机构代码证号：56053100-2。   法定代表人：帅立松，系该公司董事长。   委托诉讼代理人（特别授权）：王忠安，系新疆鼎智律师事务所律师。执业证号16542200410747757。联系电话：152XXXXXXXX   被告：乌苏南瑞房地产开发有限公司，住所地：新疆塔城地区乌苏市公务员小区门面房A4-303。统一社会信用代码：916542020722496651。   法定代表人：帅立松，系该公司董事长。   委托诉讼代理人（特别授权）：王忠安，系新疆鼎智律师事务所律师。执业证号16542200410747757。联系电话：152XXXXXXXX   被告：乌苏市兴财国有资产投资经营有限责任公司，住所地：新疆塔城地区乌苏市企业服务中心三楼。统一社会信用代码：916542027383995488。   法定代表人：宋新兵，系该公司总经理。   委托诉讼代理人（特别授权）：王海，系新疆雪峰律师事务所律师。执业证号：16542199610240559。联系电话：138XXXXXXXX。   原告四川南瑞房地产开发有限公司【以下简称：四川南瑞公司】与被告新疆润泰房地产开发有限公司【以下简称：新疆润泰公司】、乌苏南瑞房地产开发有限公司【以下简称：乌苏南瑞公司】、乌苏市兴财国有资产投资经营有限责任公司【以下简称：乌苏兴财公司】确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告四川南瑞公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认乌苏南瑞房地产开发有限公司与乌苏市兴财国有资产投资经营有限责任公司签订的《土地转让协议》无效；2.本案的诉讼费及投递费由被告承担。事实和理由：2011年10月，四川中胜集团为响应乌苏政府招商引资政策入住乌苏市，乌苏市政府承诺提供400亩土地给四川中胜集团下属的四川南瑞进行商住开发，由于乌苏兴财公司将土地抵押无法办理过户手续。2012年3月4日，乌苏市政府向四川南瑞公司出具承诺复函：乌苏市新区的370亩土地属于四川南瑞独有，其他任何单位和个人无权取得。2012年6月在乌苏政府指导下，四川南瑞乌苏分公司开始投入建设。2013年7月20日，乌苏国有资产投资中心向乌苏市政府提出将乌苏兴财公司土地以切片的办法将土地进行移交办证，2013年8月19日报政府批准。2014年7月1日，四川南瑞公司与新疆润泰公司、乌苏南瑞公司签订《天山·弗莱明戈房地产开发工程项目转让合同》。同日，四川南瑞公司与新疆润泰公司签订了《天山·弗莱明戈房地产开发工程项目转让合同补充协议》，该协议第三条约定，四川南瑞公司委托新疆润泰公司办理天山·弗莱明戈项目的土地使用权证，四川南瑞承担契税和印花税及1028.5万元土地出让金。在四川南瑞工作人员离疆后，在没有取得四川南瑞同意的情况下，乌苏南瑞公司与乌苏兴财公司签订《土地转让协议》，原告认为该协议无效。现为维护自身权益，诉至法院。   被告新疆润泰公司、乌苏南瑞公司辩称，原告所述不属实，1、原告主体不适格，因原告未取得案涉土地使用权证书，与案涉土地不具备任何权利义务，与本案没有利害关系，故应驳回原告的起诉。2、根据《土地管理法》第十四条的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。本案塔城地区行署已经确认四川南瑞公司对案涉土地无使用权。3、本案不属于合同法五十二条规定的情形，涉案《土地转让协议》合法有效，乌苏南瑞公司于2013年10月依据《土地转让协议》向乌苏兴财公司转让1028.5万元。综上，本案程序上原告不具有主体资格，实体上涉案《土地转让协议》合法有效，原告的诉求无事实和法律依据。   被告兴财公司辩称，1、本公司于2009年通过招拍挂的方式合理取得该土地使用权。2、四川南瑞公司虽与乌苏政府签订了一系列的投资及土地使用协议，但四川南瑞公司并没有按照约定支付土地转让金，故在乌苏市政府主持下与乌苏南瑞公司签订《土地转让协议》，且已收到乌苏南瑞公司支付的1028.5万元转让金。3、该土地上的所有建设工程都是由乌苏南瑞投资建设至今的。   本院经审理查明认定事实如下，2012年3月4日,乌苏市人民政府以乌政函(2012)25号复函形式确认位于乌苏新城区的370多亩商住用地土地使用权属四川中胜集团下属的四川南瑞公司独有。同年5月原告四川南瑞公司用该函在乌苏市规划局土管局办理了用地62334平米开发建房手续。   2013年10月22日,乌苏兴财公司(甲方)与乌苏南瑞公司(乙方)签订《土地转让协议》,约定:1、经甲乙双方充分协商以及乌苏市人民政府批准,甲方同意将位于乌苏市西湖路西侧、迎宾路北侧、文泽路东侧、长江路南侧62334.03平方米(93.5亩)的一宗用地转让给乙方;2、该宗转让的土地价为每亩11万元;3、乙方于2013年11月30日支付土地转让款1028.5万元;本协议签订后,甲方在15日内将《国有土地使用证》过户至乙方名下。协议签订后,乌苏南瑞公司向甲方支付了土地转让款1028.5万元。   2014年7月1日,四川南瑞公司（甲方）与新疆润泰公司（乙方）及乌苏南瑞公司（第三人）签订《天山·弗莱明戈房地产开发工程项目转让合同》。转让合同第一条约定，原告四川南瑞公司将位于乌苏市区的62334平方米商住用地转让给新疆润泰公司,还约定被告应当按照本合同第四条约定及时向原告支付相应合同款项。转让合同第五条第二款中约定在合作中若乙方不能按时支付相应费用,视乙方违约,甲方有权终止协议,没收乙方交纳的定金,并有权要求乙方承担相应的违约责任及损失。转让合同第六条第五款约定，本协议签订生效后30日内，甲方同意配合乙方将该项目宗地落户到新疆润泰公司。若落户成功，同意乙方以新疆润泰公司名义全权接受该项目，并配合进行相关权证和资料更名，原乌苏分公司注销。   经查明，四川南瑞公司与新疆润泰公司、乌苏南瑞公司签订的《项目转让合同》与乌苏兴财公司与乌苏南瑞公司签订的《土地转让协议》中涉及的土地系同一宗地块。现因双方为该土地产生争议,原告提起诉讼。   2018年7月27日，四川南瑞公司向乌苏市人民政府申请确认案涉土地位于乌苏市西湖路西侧、迎宾路北侧、文泽路东侧、长江路南侧62334.03平方米(93.5亩)的一宗用地使用权归四川南瑞公司所有，乌苏市人民政府作出乌政决字【2018】01号处理决定书，驳回了四川南瑞公司的处理申请。四川南瑞公司不服乌苏市人民政府作出乌政决字【2018】01号处理决定书，向伊利哈萨克自治州塔城地区行政公署申请复议，塔城地区行政公署作出塔地复决字【2019】03号行政复议决定书，载明“申请人四川南瑞公司认为该项目土地使用权归四川南瑞公司所有的主张，没有事实和法律依据，本机关不予支持”，维持了乌苏市人民政府作出的乌政决字【2018】01号处理决定书。四川南瑞公司收到塔地复决字【2019】03号行政复议决定书后，在法定期限内未向塔城地区中级人民法院提起行政诉讼。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，四川南瑞公司主张其享有案涉土地的使用权，根据乌苏市人民政府作出的乌政决字【2018】01号处理决定书及塔城地区行政公署作出塔地复决字【2019】03号行政复议决定书，载明“申请人四川南瑞公司认为该项目土地使用权归四川南瑞公司所有的主张，没有事实和法律依据，本机关不予支持”，四川南瑞公司在接到塔城地区行政公署作出塔地复决字【2019】03号行政复议决定书后15日内，未向塔城地区中级人民法院提起行政诉讼，据此认定四川南瑞公司不享有案涉土地的使用权。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告无法证实其享有案涉土地的使用权，故认定原告起诉缺乏与本案有直接利害关系的条件，原告主体不适格，原告的起诉不符合法律规定。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，裁定如下：   驳回原告四川南瑞房地产开发有限公司的起诉。   投递费201元，由原告负担（原告已预交226元）。   如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。   审  判  员   李茜   二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 二 日   书  记  员   张松