河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终210号上诉人（原审原告）：河南彤辉置业有限公司，住所地：河南省洛阳市伊滨区开元大道（东段）33号彤辉广场501号，统一社会信用代码：91410300558326069B。法定代表人：马丁一，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨传朝，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张亚争，上海市建纬（郑州）律师事务律师。上诉人（原审被告）：朱学义，男，汉族，1978年1月3日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张乐，河南松盛永进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱学武，男，汉族，1976年7月6日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张乐，河南松盛永进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁红英，女，汉族，1976年7月7日出生，住河南省洛阳市西工区。上诉人朱学义与被上诉人河南彤辉置业有限公司（以下简称“彤辉置业”），上诉人河南彤辉置业有限公司与被上诉人朱学义、朱学武、袁红英商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彤辉置业的委托诉讼代理人杨传朝、张亚争，上诉人朱学义、被上诉人朱学武的共同委托诉讼代理人张乐，被上诉人袁红英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彤辉置业上诉请求：1．依法将一审判决第一项改判为“被告朱学义、袁红英、朱学武于本判决生效之日起十日内给付原告河南彤辉置业有限公司合同编号为YS0192864号、YS0192866号《商品房预售合同》的首付款3,557,806元及损失违约金（以3,557,806元为基数，按月息3%的标准从2013年4月8日计算至2014年7月30日；按月息2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止）”；2．依法将一审判决第二项改判为“被告朱学义、袁红英、朱学武于本判决生效之日起十日内给付原告河南彤辉置业有限公司垫付的贷款746,851元及利息损失（其中17,425元按月利率3%的标准从2013年6月4日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率3%的标准从2013年7月4日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率3%的标准从2013年8月2日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率3%的标准从2013年9月2日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率3%的标准从2013年9月30日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率3%的标准从2013年11月4日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率3%的标准从2013年12月4日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率3%的标准从2014年1月2日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率3%的标准从2014年1月28日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率3%的标准从2014年3月4日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率3%的标准从2014年4月4日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率3%的标准从2014年5月4日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率3%的标准从2014年6月4日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率3%的标准从2014年7月4日计算到2014年7月30日，按月利率2%的标准从2014年7月31日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率2%的标准从2014年8月4日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率2%的标准从2014年9月6日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率2%的标准从2014年10月10日计算到实际给付之日止；42,908元按月利率2%的标准从2014年11月7日计算到实际给付之日止）”；3．依法撤销一审判决第三项；4．本案一、二审诉讼费、保全费等诉讼费用由被上诉人朱学义、袁红英、朱学武承担。事实与理由：一、案涉房屋系袁红英、朱学武夫妻二人以朱学义（朱学武之弟）的名义购买，袁红英、朱学武才是本案的实际购房人，应当由朱学义、袁红英、朱学武共同承担给付义务。二、朱学义、袁红英、朱学武拖欠购房款给彤辉公司造成的损失应当按照关联民间借贷案件的计息方式计算。在关联民间借贷案件中，彤辉公司欠付袁红英借款的计息方式为：2014年7月30日之前按照月利率3%计息，2014年7月31日之后按照月利率2%计息。基于上述事实，本案中彤辉公司遭受的损失理应按照关联民间借贷案件的计息方式计算。一审法院以“《商品房预售合同》中未约定相应的违约条款，且彤辉公司也未提交其具体损失的有力证据”为由，依据《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十七条的规定判决朱学义仅需按照银行逾期贷款利息标准向彤辉公司支付损失赔偿额，必将导致彤辉公司背负巨额债务，朱学义、袁红英、朱学武反而因其违约行为获得巨额利益，明显违背公平原则。综上所述，一审法院错误适用合同相对性原则，割裂了本案与关联民间借贷纠纷案件的关联性，径自免除袁红英、朱学武的给付义务，判决朱学义仅需按照银行逾期贷款利息标准向彤辉公司支付损失赔偿额，明显属于认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院查明本案事实后依法改判，维护上诉人彤辉公司的合法权益。朱学义上诉请求：1．将洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2459号民事判决书第一项判决中的“…………3,557,806元损失违约金…………”，改判为上诉人支付3,557,806元及资金占用期间利息（以3,557,806元为基数，按照年利率6%，自被上诉人起诉要求还款之日起计算）；2．将原审判决第二项中的“…………746,851元及利息损失…………”，改判为上诉人支付被上诉人垫付的贷款746,851元及资金占用期间利息（以746,851元为基数，按照年利率6%，自被上诉人起诉要求还款之日起计算）。事实与理由：一、原审判决在认定3,557,806元购房首付款系由被上诉人河南彤辉置业有限公司（以下简称“彤辉置业公司”）替上诉人垫付的同时，又认定上诉人未付首付款，构成违约。上诉人认为所谓“垫付”，即上诉人已经支付了购房首付款，事实上彤辉公司也向上诉人出具了相应的不动产销售发票，只是该资金来源系彤辉置业公司，支付的主体仍然是上诉人，因此上诉人不存在违约行为，不应当认定损失违约金。二、原审判决认定彤辉置业公司替上诉人垫付了746,851元贷款，多数是在上诉人和中国银行股份有限公司洛阳分行约定的还款日（每月5日）之前，也即还未到银行约定的还款日，彤辉置业公司就将款项存入了上诉人账户，故不能说明上诉人是贷款到期未还导致的彤辉置业公司代偿。在认定以上事实的前提下，原审又认定彤辉置业公司垫付贷款行为确实会导致实际占有资金的损失，因此参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条计算彤辉公司的利息损失，同时以实际垫付数额的不同的时间阶段作为计算节点。上诉人认为，既然原审认定彤辉公司替上诉人垫付了贷款，并且没有证据证明在垫付后要求上诉人偿还，则上诉人仅应当承担逾期还款的资金占用期间利息，且应当从彤辉公司起诉要求还款之日起计算，而不是其实际垫付之日。朱学义、朱学武、袁红英辩称：一、在两个彤辉公司的上诉案件当中，朱学武、朱学义作为购房合同相对人已经支付了购房首付款。二、本案争议的购房首付款属于河南彤辉有限公司向朱学武、朱学义的出借款项。三、袁红英不是两案的合同相对人。不应承担责任。四、彤辉公司替朱学武、朱学义垫付的款项，应当视为民间借贷法律关系，利息应当按资金占用利率年6%计算。计算期限应当自彤辉公司2009年4月向洛龙区人民法院提起诉讼开始计算。彤辉置业辩称：第一，朱学武、朱学义未向彤辉公司支付首付款以及彤辉公司替朱学义垫付按揭贷款746,851元，替朱学武垫付银行按揭款1,927,961元的事实清楚。第二，本案的事实为，朱学义和朱学武之所以在彤辉公司的购房中未支付首付款是因为彤辉公司在袁红英处有借款，目前该民间借贷案件的审理也正在洛阳中院进行审理。因此本案中朱学武和朱学义在彤辉公司的购房中未支付首付款，也因此，在袁红英向彤辉公司告知其无力偿还银行按揭贷款时，然后彤辉公司代替其垫付了一部分的银行按揭款。双方之前达成的合意是用购房的首付款以及彤辉公司代替朱学武、朱学义偿还的按揭款抵销彤辉公司在袁红英处的借款。然而由于彤辉公司在袁红英处的借款，约定的均是高息，现在袁红英、朱学武、朱学义一方就否认双方之前的债务抵销，向法院提起了一个虚假的诉讼。因此彤辉公司为维护自身的合法权益提起了本案的商品房买卖合同纠纷的诉讼，袁红英、朱学义、朱学武对于欠付彤辉公司的首付款以及银行按揭款的违约金及损失，应当按照另案民间借贷纠纷中给彤辉公司向袁红英支付的利息进行计算，即本案中彤辉公司的上诉请求。彤辉置业于2019年5月13日向洛阳市洛龙区人民法院起诉请求：1、三被告立即向原告给付购房首付款3,557,806元，并承担赔偿损失的违约责任（计算方法为：以3,557,806元为基数，按月息3％的标准从2013年4月8日计算至2014年7月30日；按月息2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止）；2、三被告立即归还原告为其垫付的银行按揭款746,861元并承担违约责任赔偿损失（计算方法为：其中17,425元按月利率3％的标准从2013年6月4日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率3％的标准从2013年7月4日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率3％的标准从2013年8月2日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率3％的标准从2013年9月2日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率3％的标准从2013年9月30日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率3％的标准从2013年11月4日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率3％的标准从2013年12月4日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率3％的标准从2014年1月2日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率3％的标准从2014年1月28日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率3％的标准从2014年3月4日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率3％的标准从2014年4月4日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率3％的标准从2014年5月4日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率3％的标准从2014年6月4日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率3％的标准从2014年7月4日计算到2014年7月30日，按月利率2％的标准从2014年7月31日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率2％的标准从2014年8月4日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率2％的标准从2014年9月6日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率2％的标准从2014年10月10日计算至被告实际支付之日止；42,908元按月利率2％的标准从2014年11月7日计算至被告实际支付之日止）；3、本案诉讼费用、保全费用、律师费等由被告承担。一审法院认定的事实：2013年4月8日，彤辉置业公司作为出卖人和买受人朱学义签订合同编号为YS0192864《商品房预售合同》，该合同约定购买六套房屋，主要约定：出卖人的房屋位于伊滨区洛偃快速通道以南、科技大厦以东、新源路以北地块彤辉广场，约定买受人购买的商品房的房屋用途为办公用房，第801号房屋，房屋代码为646630，建筑面积为64.28平方米；第802号房屋，房屋代码为646631，建筑面积为117.53平方米；第803号房屋，房屋代码为646632，建筑面积为58.77平方米；第804号房屋，房屋代码为646633，建筑面积为58.77平方米；第805号房屋，房屋代码为646634，建筑面积为117.53平方米；第806号房屋，房屋代码为646635，建筑面积为117.53平方米；对以上房屋出卖人与买受人约定按建筑面积计算房价款，该商品房单价为每平方米5,400元，总金额2,885,814元，付款方式为买受人于2013年4月8日前以现金方式付清首付款1,445,814元，剩余房款1,440,000元在2013年04月15日之前办理完按揭贷款面签手续，未在2013年4月15日前办理完按揭贷款手续的，买受人需承担本合同第七条违约责任。关于第七条买受人逾期付款的违约责任，约定按照附件四合同补充协议执行。房屋交付期限约定出卖人应当在2013年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房达到经勘察、设计、建设、施工、监理五大单位竣工验收合格这种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，该合同双方还对其他权利义务进行了约定。该合同附件四合同补充协议主要约定：因买受人逾期交纳或拒绝交纳相关费用，出卖人有权拒绝交房；买受人同意在未向出卖人付清全额购房款及合同约定应由买受人缴纳的相关款项时，出卖人有权不予交房，且不视为出卖人逾期交房。关于按揭付款方式的补充条款约定，买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后三日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日1%的标准向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。同日，彤辉置业公司和朱学义还签订了合同编号为YS0192866号《商品房预售合同》，该合同又约定购买六套房屋，主要约定：购买第807号房屋，房屋代码为646636，建筑面积为117.53平方米；第808号房屋，房屋代码为646637，建筑面积为128.19平方米；第809号房屋，房屋代码为646638，建筑面积为112.44平方米；第810号房屋，房屋代码为646639，建筑面积为117.53平方米；第811号房屋，房屋代码为646640，建筑面积为118.64平方米；第812号房屋，房屋代码为646641，建筑面积为187.15平方米，以上房屋单价仍为每平方米5,400元，合同约定买受人于2013年4月8日前以现金方式付清首付款2,111,992元，剩余款项2,108,000元在2013年4月15日前办理完按揭贷款面签手续，未在2013年4月15日前办理完按揭贷款手续的买受人需承担本合同第七条违约责任，其他同双方当日签订的编号为YS0192864的合同内容一致。2013年6月4号，朱学义作为借款人和贷款人中国银行股份有限公司洛阳分行及保证人彤辉置业公司签订编号为2013年洛个商字0051号《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》一份，合同约定：贷款金额为144万元，贷款期限为120个月，借款人用于支付其购买坐落于彤辉广场商业用房购房款，所购商业用房建筑面积为534.41平方米，购房合同号YS0192864，购房总价款为2,885,814元，贷款发放方式约定为借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人的结算账户（开户行中行洛阳分行营业部；账户名称河南彤辉置业有限公司；账号24×××89），还款方式为按月等额本息还款，为保证及时还款借款人应当在贷款人处开立账户，户名为朱学义，账户号为45×××54，作为本合同项下贷款的指定扣款账户，约定还款日为每月5日。2013年6月8号，朱学义作为借款人和贷款人中国银行股份有限公司洛阳分行及保证人彤辉置业公司又签订编号为2013年洛个商字0057号《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》一份，贷款金额为2,108,000元，贷款期限为120个月，建筑面积781.48平方米，购房合同编号为YS0192866，购房总价款4,219,992元，其他内容同上述贷款合同内容一致。后原告彤辉置业公司以被告未向其支付房屋首付款及代偿贷款为由诉至本院。本案审理中，原告彤辉置业公司称因袁红英与其之间曾约定用该首付款折抵彤辉置业公司欠袁红英的借款，故被告未向其支付首付款3,557,806元，但之后因袁红英拒不认可用首付款折抵借款，且袁红英已向法院起诉彤辉置业公司民间借贷纠纷，故现原告要求被告向其支付首付款，被告均不认可抵债一事。但被告朱学义认可本案涉及合同中首付款系原告垫付的事实。同时，原告提供的中国银行客户回单显示，其分别于2013年6月4日、7月4日、8月2日、9月2日、9月30日、11月4日、12月4日、2014年1月2日、1月28日、3月4日、4月4日、5月4日、6月4日、7月4日、8月4日、9月6日、10月10日、11月7日向户名为朱学义、卡号为45×××54的账户内存入17,415元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元、42,908元以上共计746,851元。原告称因被告等人做生意资金紧张，让其替被告支付以上贷款。被告朱学义不予认可并称没有拖欠按揭款，认为原告是否垫付按揭款需经过其对账才能确定，但其后未向本院提交对账意见。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《商品房预售合同》、及与中国银行股份有限公司洛阳分行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。涉及本案的二份《商品房预售合同》中约定首付款分别为2,111,992元、1,445,814元并于2013年4月8日前以现金方式付。原告认为该款双方约定冲抵袁红英和彤辉置业公司的债务，被告不予认可，因本案涉及的为房屋买卖合同关系，且合同相对人为朱学义，而袁红英和彤辉置业公司的债务问题涉及民间借贷案件，主体为袁红英和彤辉置业公司等，两案既不是同一相对人，也不属于同一法律关系，且被告也不认可同意充抵，现被告朱学义认可本案涉及房产首付款由原告垫付，即被告朱学义未向原告支付，故原告要求被告朱学义按合同约定金额给付首付款3,557,806元（2,111,992元＋1,445,814元），不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张其为被告垫付的贷款问题，从原告提供的证据可看出，自2013年6月4日到2014年11月7日，原告共向被告朱学义《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》中约定的还款账户内转款18笔，金额共计为746851。被告对此不认可，但未提供有力的证据予以反驳。故被告朱学义此期间的银行贷款由原告予以垫付的事实，本院予以确认，被告朱学义应当向原告偿还该笔垫付款。对于原告要求被告对未给付首付款及垫付贷款按照月息2%-3%的标准承担赔偿损失的违约责任问题。一、关于首付款，本案中，双方签订合同约定付款方式为买受人于2013年4月8日前以现金方式付清首付款，但被告朱学义未付，已构成违约，但原告提交的《商品房预售合同》中针对未给付首付款的情况并未约定相应的违约条款。且原告也未向本院提交其具体损失的有力证据，故原告该项主张的计算标准无法律依据，本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本院认定被告朱学义应当自2013年4月8日起按照中国人民银行逾期贷款利息的标准向原告支付该部分损失违约金。二、关于垫付贷款，原告称《商品房预售合同》附件四合同补充协议第6项第4款约定有未还贷款的违约责任条款。但该条款约定为：“买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后三日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日1%的标准向出卖人支付违约金。”分析该条款包含以下含义：1、出卖人未按照银行约定的日期还贷；2、因出卖人未还贷而导致买受人代为偿还贷款；3、买受人代还贷款后，应向出卖人发出缴款通知书等。本案中朱学义和中国银行股份有限公司洛阳分行约定还款日为每月5日，通过原告提交证据显示，其向朱学义还贷款账户中存款的日期多数为每月5日之前，也就是说还未到还款日，原告就已将款项存入了被告朱学义账户，故不能说明被告朱学义是贷款到期未还导致原告代偿。同时庭审中原告也称因被告等人做生意资金紧张，让其替被告支付以上贷款。故该条款约定的违约情况，并不适用于本案。但原告垫付贷款行为确会导致原告实际占有资金的损失，但双方针对该项损失计算标准没有明确约定，故原告要求按照月息2%-3%的标准计算无法律依据，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定以中国人民银行逾期贷款利息为标准计算违约金，同时应当以实际垫付数额和不同的时间阶段作为计算节点。关于原告主张袁红英、朱学武承担本案给付义务的问题，因本案合同签订人为朱学义，而袁红英、朱学武并非本案合同相对人，故原告该项主张无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱学义于本判决生效之日起十日内给付原告河南彤辉置业有限公司合同编号为YS0192864、YS0192866《商品房预售合同》的首付款3,557,806元及损失违约金（以3,557,806元为基数按照中国人民银行逾期贷款利息为标准自2013年4月8日起计算至被告实际支付之日为止）；二、被告朱学义于本判决生效之日起十日内给付原告河南彤辉置业有限公司垫付的贷款746851及利息损失（均按照中国人民银行逾期贷款利息为标准计算分别以17,415元为基数自2013年6月4日起计算至2013年7月3日止、以60,323元为基数自2013年7月4日至2013年8月1日止、以103,231元为基数自2013年8月2日至2013年9月1日止、以146,139元为基数自2013年9月2日至2013年9月29日止、以189,047元为基数自2013年9月30日至2013年11月3日止、以231,955元为基数自2013年11月4日至2013年12月3日止、以274,863元为基数自2013年12月4日至2014年1月1日止、以317,771元为基数自2014年1月2日至2014年1月27日止、以360,679元为基数自2014年1月28日至2014年3月3日止、以403,587元为基数自2014年3月4日至2014年4月3日止、以446,495元为基数自2014年4月4日至2014年5月3日止、以489,403元为基数自2014年5月4日至2014年6月3日止、以532,311元为基数自2014年6月4日至2014年7月3日止、以575,219元为基数自2014年7月4日至2014年8月3日止、以618,127元为基数自2014年8月4日至2014年9月5日止、以661,035元为基数自2014年9月6日至2014年10月9日止、以703,943元为基数自2014年10月10日至2014年11月6日止、以746,851元为基数自2014年11月7日至被告实际支付之日为止）；三、驳回原告河南彤辉置业有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明基本事实部分予以确认。本院认为：彤辉置业与朱学义于2013年4月8日签订的合同编号为：YS0192864、YS0192866的两份《商品房预售合同》（以下简称“预售合同”）系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应履行合同约定的内容。根据上述预售合同之约定，朱学义应当在2013年4月15日前以现金方式支付商品房首付款分别为1,445,814元、2,111,992元（合计3,557,806元），经各方当事人认可，朱学义并未实际支付3,557,806元购房首付款。一、关于朱学义欠付彤辉置业3,557,806元首付款的性质问题。彤辉置业作为上述两份商品房预售合同的出卖方，本欲以商品房首付款3,557,806元冲抵与袁红英之间的借款，故未要求朱学义及时按照合同约定实际支付购房首付款，后彤辉置业与袁红英未能就冲抵事宜达成一致意见。现朱学义以彤辉置业垫付首付款为由主张自己已经履行完毕合同约定，上述事实在双方之间实际形成了借贷关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”，双方之间不具有相应的借贷事实，因此，双方之间并不成立借贷关系。现双方就首付款冲抵借款事宜未达成一致意见，朱学义迟延支付首付款至今，是违约行为，应当向彤辉置业承担违约责任，因此，彤辉置业主张朱学义支付首付款3,557,806元，本院予以支持。至于违约金应当以何种比率计算，双方并未在商品房预售合同明确约定迟延支付首付款的违约金计算方式，商品房预售合同附件四“合同补充协议”中仅约定了买受人未能按期偿还到期贷款本息的违约责任。彤辉置业主张本案应当以（2016）豫0303民初1722号民间借贷案件为基础，按照该案件的计息方式计算上述首付款的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一方面，本案中彤辉置业和朱学义之间并未形成借贷关系，因此，不能按照民间借贷计息方式确定违约金；另一方面，彤辉置业一、二审期间提交的证据不足以证明两个案件之间具有关联关系。两个案件分别基于独立的法律事实，且本案所涉的系列商品房预售合同的当事人系彤辉公司与朱学义，另案所涉借款合同的当事人系彤辉公司与袁红英，虽然朱学义、朱学武、袁红英三人系亲属关系，但三人皆是独立的民事主体，在缺乏事实和证据的情况下不能将三人的民事行为当然混淆。因此，鉴于双方之间无明确约定，朱学义拖欠商品房首付款应当按照《中华人民共和国合同法》酌定违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失。”彤辉置业所称另民间借贷纠纷案件产生的利息损失与本案无直接关系，又未向本院提交证据证明有其他损失，因此，一审法院酌定朱学义按照同期银行贷款利率自2013年4月8日起向彤辉置业支付违约金至实际支付首付款之日，符合法律规定，本院予以支持。二、关于彤辉置业垫付的贷款746,851元及其利息损失。根据彤辉置业提交的一系列中国银行客户回单来看，彤辉公司确有垫付朱学义贷款746,851元的事实，且在每月5日（还款日）之前按时向中国银行支付，朱学义应当向彤辉置业偿还上述746,851元垫付款。但无论贷款是由朱学义还是彤辉置业偿还，每期均按照贷款合同约定的期限和方式足额还款，因此，朱学义并无逾期还款之事实，仅就还款事宜而言朱学义并不构成违约，彤辉公司主张朱学义一方按照合同附件四“合同补充协议”的约定承担逾期还款的违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。彤辉置业垫付贷款确会导致其实际占有资金的损失，由于双方对资金占用费缺乏书面约定或口头一致的意思表示，因此一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定以中国人民银行逾期贷款利息为标准计算原告利息损失，并无不当。三、关于朱学武、袁红英二人是否应当承担共同还款责任问题。袁红英、朱学武未在上述合同中签字确认，事后也未做出追认等意思表示，并不是案涉一系列商品房预售合同的当事人，根据合同相对性原则，不受合同之约束，不应承担共同还款责任。综上所述，彤辉置业、朱学义的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计7,992元，由河南彤辉置业有限公司负担2,300元、朱学义负担5,692元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇二〇年四月七日书记员  王 淅