广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初133号 原告：胡烨华,女,1992年3月10日出生,汉族,住广西昭平县。 委托诉讼代理人：梁雄元，广西广合（梧州）律师事务所律师。 被告：广西梧州市安捷联运有限公司,住所地梧州市大南路13号。统一社会信用代码:91450403779141957F。 法定代表人：江成锋，该公司董事长。 原告胡烨华与被告广西梧州市安捷联运有限公司（以下简称安捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭审理了本案。原告胡烨华及其委托诉讼代理人梁雄元，被告安捷公司的法定代表人江成锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡烨华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的租赁合同；2.被告退还原告押金2600元;3.被告按合同约定及有关法律规定补偿原告装修费和搬迁过渡费合计19295元;4.被告给原告二个月时间另租仓库;5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年1月11日签订的房屋租赁《合同书》约定:“原告租用被告仓库一间,合同期限为贰年,建筑面积为113.5平方米”。合同期间,原告按约定按时足额交租金(微信转账)和交清水电费。2019年10月14日上午，被告到出租的仓库通知原告及另外两家租户租赁的仓库即将拆迁,不用交纳租金须尽快搬迁,但对搬迁补偿费用问题只字未提。原告与另外两家租户多次找被告协商搬迁补偿问题,被告均以各种理由推脱。2019年12月23日,被告在没有书面通知原告重新交租金及协商支付搬迁补偿费给原告的情况下,突然发信息给原告称原告三个月未交租金,擅自要求终止双方的房屋租赁合同,并强令原告立即搬走。被告在知道房屋需要拆迁的情况下，还将房屋出租给原告，导致原告在不知情的情况下对房屋进行装修，造成原告装修损失和搬迁过渡费的损失，对以上损失，被告需要赔偿原告。根据《中华人民共和国合同法》的规定,希望被告赔偿原告搬迁相应的补偿,不得以没缴纳租金为由终止合同与逼原告搬离物品,被告给原告合理时间另租仓库。原告为维护权益,诉至法院,请求法院支持原告为盼。 原告胡烨华对其陈述事实向本院提供的证据有（均为复印件）：1.《合同书》及附图1页，拟证明原、被告的租赁关系，原、被告签订的是为期2年的固定期限合同，是被告隐瞒原告房屋已经列入拆迁范围，导致原告在不知道房屋要被拆迁还对房屋进行装修，原告缴纳的押金应由被告退还原告，租赁合同签订时间是在租赁的仓库被列入拆迁范围之后，合同签订日期是2018年12月底，被告没有如实告知拆迁的事宜，而且合同约定搬迁过渡期、装修损失由被告负责；2.微信聊天记录4张，拟证明被告同意原告不缴纳租金；3.照片3张，拟证明原告对仓库进行装修的情况，因此造成的装修损失由被告赔偿；4.改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告1张，拟证明被告与原告签订租赁合同的时间是在房屋被列入拆迁改造后，被告隐瞒情况与原告签订租赁合同。 被告安捷公司辩称，1.答辩人与原告于2018年12月28日签订的仓库租赁《合同书》，合同期限二年。合同条款第三条第3款约定被答辩人必须在每月的10日前支付当月租金；合同条款第八条第3款约定被答辩人违反合同，拖欠应交的费用达15日以上的，应支付违约金人民币贰仟陆百元整。截止2019年12月底,被答辩人已经连续三个月没有缴纳租金，已经严重违约。综上所述，答辩人不用退还原告押金。2.被答辩人已经连续三个月没有缴纳租金，严重违约，应当由原告承担违约责任。另外，因为当时双方签订仓库租赁《合同书》时已经知道包括该仓库在内的富民片区全部被列入棚户区改造范围，只是具体实施时间未知，所以答辩人与被答辩人签订的仓库租赁《合同书》，第九条免责条件明确约定：经营场地如因有关建设改造需要搬迁等造成原告损失的，双方互不承担责任。综上所述，被答辩人要求答辩人补偿搬迁费与合同不符，答辩人无需补偿被答辩人搬迁费。3.在被答辩人已经事实违约的情况下，答辩人没有义务给被答辩人二个月时间另租仓库。4.在被答辩人已经违约的情况下，诉讼费不应由答辩人承担，而应由被答辩人自己承担。5.答辩人没有与被答辩人于2019年1月11日签订有房屋租赁《合同书》。6.在2020年2月17日答辩人收到搬迁通知前，答辩人和被答辩人签订的租赁合同还是合法有效的，对于被答辩人提出解除合同的诉请，答辩人同意解除合同。7.关于装修，根据《合同书》第六条第3款规定，被答辩人装修时需要告知答辩人，但被答辩人没有告知答辩人，原告装修的时候也没有书面申请，答辩人不清楚被答辩人的装修对答辩人的房屋、消防安全是否有影响，答辩人也不清楚被答辩人装修的材料是什么。被答辩人租赁时是清楚涉案仓库是需要拆迁的，因为当时附近的房屋已经需要拆迁了。8.答辩人的财务多次向被答辩人追讨租金，但被答辩人一直没有支付，被答辩人已经严重违约了。搬迁不是因为答辩人的原因，是棚改的原因，所以责任不在被答辩人。被答辩人不清楚答辩人的搬迁费怎么得出。综上所述，恳请梧州市万秀区人民法院驳回原告的所有请求事项。 被告安捷公司为其辩解向本院提供的证据有（均为复印件）：1.居民身份证复印件，拟证明被告法定代表人的身份情况；2.营业执照，拟证明被告的主体资格及合法经营的事实；3.土地使用权证2页，拟证明被告拥有涉案仓库土地的合法使用权；4.房产证2页，拟证明被告拥有涉案仓库的合法所有权；5.合同书，拟证明合同书至今仍真实有效；6.微信聊天截图1页（2020年1月12日），拟证明被告在2020年1月10日接到棚改指挥部口头通知该仓库在春节后要拆迁建设便即刻通知原告按期搬离；7.《搬迁通知》，拟证明被告在收到该通知前，房屋的所有权、使用权都属于被告；8.微信聊天截图2页，拟证明被告要求原告搬迁，但原告不同意搬迁，如果原告按约交租金的话被告可以给两个月搬运费或由被告进行搬运，逾期需赔偿梧州市安鹏建设有限公司的损失；9.短信截图1张，拟证明被告财务多次催促原告缴纳租金，原告违约；10.照片2张，第1张照片拟证明原告截止到2020年3月4日11时止仍然没有搬离仓库，仍在继续使用，第2张照片拟证明其他地方已经拆除了，这已经影响到了被告的权益；11.中国工商银行客户对账单复印件，拟证明被告于2019年10月28日收到梧州市安鹏建设有限公司支付的第一笔拆迁补偿款。 经开庭质证，被告对原告提供的对证据1没有异议，但不同意原告的证明内容；对证据2的真实性没有异议，但不同意原告的证明内容，无法证明被告说不用交租金；对证据3的第1、2张没有异议，是被告出租前的状态，对第3张照片被告不清楚，而且原告装修没有经过被告同意；对证据4没有异议,但被告在出租时已告知原告包括案涉仓库在内整片区属棚改范围。原告对被告提供的证据1-4没有异议；对证据5没有异议，但不同意被告的证明内容，合同约定拆迁的搬运费由原告享有；对证据6、8、9认为可以证明双方在商谈拆迁的补偿问题，通过聊天记录可证明搬运费应由被告负责，被告在微信上也确认了，原告没有同意缴纳租金，是因为已经列入搬迁范围，被告无权出租；对证据7的真实性没有意见，确实在动迁，但对被告证明的内容不同意，原、被告双方合同不能履行的原因是拆迁，但被告隐瞒了拆迁事宜，而且被告早已和拆迁方达成协议，领取了拆迁补偿款，被告没有权利将房屋出租取得收益；对证据10没有意见，因为是被告隐瞒情况导致房屋被拆迁造成原告装修损失没有得到赔偿，被告需要赔偿原告装修费和搬迁过渡费后原告才可以搬走；对证据11的真实性没有意见，被告收到梧州市安鹏建设有限公司的款项后已经没有权利再出租仓库给原告和收取原告租金。 结合双方当事人的举证、质证，本院认证如下：对原、被告提供证据的真实性本院予以确认，至于上述证据能否证明原、被告拟证明的事实，本院将作综合分析认定。 本院依法向梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目工程指挥部调取以下材料：《梧州市万秀区人民政府关于对富民片区棚户区改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》、万政发[2017]3号《梧州市万秀区人民政府关于印发梧州市富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的通知》、《梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目工业企业房屋（含土地）征收货币补偿安置协议书》、《房屋所有权证》2份、《国有土地使用证》、《房屋装修价值评估表》4页、《房地产估价报告》。 庭审中，原告对《梧州市万秀区人民政府关于对富民片区棚户区改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》、万政发[2017]3号《梧州市万秀区人民政府关于印发梧州市富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的通知》的真实性、关联性没有意见，认为2017年3月13日万秀区政府已经决定拆除富民片区，被告不应该以2年期限租赁仓库给原告，故应由被告对原告进行赔偿；对《梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目工业企业房屋（含土地）征收货币补偿安置协议书》、《房屋所有权证》2份、《国有土地使用证》的真实性没有异议，从协议书看出被告将房屋出租给原告前，被告已经与拆迁办签订协议并得到补偿，被告无权将房屋出租给原告，而且从上述材料可看出被告出租给原告的仓库大部分是违章建筑，本来也没有什么装修，不符合出租条件，拆迁补偿协议有房屋装修补偿，装修是原告装修的，费用应由原告领取，拆迁部门也给了搬迁费，该费用也应该支付给原告。房屋获得的拆迁补偿这么高，是原告对仓库的土地进行硬化，这有原告的功劳在里面；对《房屋装修价值评估表》、《房地产估价报告》，认为评估报告的日期等证明被告与拆迁单位进行了房屋拆迁评估，被告不能对房屋进行长期出租，是被告隐瞒拆迁情况；从拆迁协议看，被告与拆迁办签订协议后的20天已经将补偿款发放给被告了，在被告领取拆迁补偿款后，被告没有权利对相关房产进行出租并获得收益。被告对上述材料的真实性没有异议，合同第二条约定，被告给原告简易装修时间，没有收取该段时间的租金，因此简易装修价值已与租金相抵得到补偿。同时，房地产评估报告的时间是2017年11月，房屋装修价值评估报告的日期是2018年8月，被告与原告的合同是2018年12月签订的，所以这里面的装修及补偿与原告无关。关于公告，在报纸上已经刊登，只是具体拆迁时间不清楚，原告对拆迁是清楚的，所以在《合同书》有约定相关事宜。仓库在出租前是有硬化及水电的，评估是在原告租赁前，装修补偿与原告无关；被告的房屋不是违章建筑，被告的房屋是有房产证的。 经法庭调查并结合全案证据，本院确认以下法律事实：2018年12月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同书》，约定：一、甲方仓库坐落梧州市富民二路新民，仓库二处，建筑面积约为113.5平方米左右，仓库质量是混合钢架结构，为乙方货物仓储服务。二、合同期限为贰年，2018年12月26日至2019年1月10日乙方装修及补偿乙方清洁期，甲方从2019年1月11日起将该仓库提供给乙方储存货物使用至2021年1月10日止。三、计费标准及支付方式、支付时间。1.2019年1月11日至2021年1月10日计费标准：按建筑面积每平方米11.5元/月计，满仓月计费金额为人民币1300.00元（每月壹仟叁佰元人民币）；2.支付方式：现金支付；3.支付时间：每月的10日前支付当月的租金。四、储存期间相关费用：储存期间该仓库所发生的水、电、通讯、环保、卫生、安保、税金、值班等费用由乙方承担。交纳方式：为现金缴交。交纳时间：为当月缴交。五、押金。1.仓储押金及水电押金为人民币贰仟陆佰元整（小写人民币：2600.00元），由乙方于签订本合同后三日内缴交到甲方，合同期满经甲方验收无损坏、无欠费，甲方应全部退还。2.因乙方使用甲方水电设施，每月发生一定的费用，按规定执行。六、房屋的修缮与使用。1.在合同期内，甲方需要进行维修需提前三日书面通知乙方，乙方应积极协助配合，费用由甲方承担，有关乙方的装修装饰部分，由乙方负责修缮，费用由乙方承担……七、合同的变更、解除与终止。……5.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止……九、免责条件。经营场地如因不可抗力的原因导致毁损或有关建设改造需要搬迁或重建等造成乙方损失的，双方互不承担责任。仓库使用期间，因乙方保管不善等原因造成的损失全部由乙方负责……十一、其他约定事项。1.仓库场地的修缮，为不影响乙方的使用，由乙方直接处理，费用由乙方负责。2.乙方需要装修所使用的仓库，必须经得甲方同意，费用由乙方负责。合同期满乙方所装修的原材料（门窗、墙砖、地砖等）归甲方所有。装修后未经得甲方同意，任何人不得拆除，损坏照价赔偿。如2021年1月前因棚改拆迁需要，乙方装修的钢构件不影响仓库建筑主体的情况下，可以自行拆除。3.鉴于使用原因，乙方有对仓库适当规划和设置，以满足业务发展要求，但必须经得甲方同意。4.合同期间，乙方的人员财产安全全部由乙方负责；因棚改需要乙方搬迁，如政府对该租用仓库内属于乙方所有的物品有搬运费用补偿的，该部分费用由乙方享受等内容。合同签订后，原告向被告支付押金2600元，被告将仓库交付原告使用。合同履行过程中，原告通过被告法定代表人江成锋的微信向被告转账支付租金至2019年9月。同年10月初被告口头告知原告因案涉租赁物被征收原告需搬迁缓交租金，10月14日，原告通过被告法人代表的微信向被告提出“你今天说不收我租金，那押金到时候你是退回来给我的吧”。此后，原告未再向被告交付租金但仍继续通过微信向被告转账交纳涉案仓库的水电费。2019年12月23日，被告向原告发送短信称“胡烨华租户：你好。按你与本公司2018年12月签订的租仓库《协议书》，你已经连续三个月没有交租金了，期间公司多次催促你仍然没有缴纳租金，也没有按公司要求将房屋交回给公司使用，已经严重违约。现再次通知你终止协议，搬离物品，交回房屋并承担由此造成的一切损失”。原告随即回复“是江老板说叫我不要交房租，现在你们说我违约”。2020年1月12日，被告通过微信向原告发送书面搬迁通知。此后，双方就搬迁补偿问题等进行协商但未能达成一致意见，同年2月18日，被告将梧州市安鹏建设有限公司向其发送的《搬迁通知》通过微信发送给原告，要求必须在本月20日前将人员财物搬离；被告回复称要求按合同赔偿搬运费并退回押金。2020年3月上旬，原告搬离案涉仓库。 另查明，2017年3月8日，梧州市万秀区人民政府发布《关于对富民片区棚户区改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》，同时附梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目房屋征收拆除范围红线图的具体房屋（含土地）门牌号，梧州市富民二路新民在上述红线图范围内。公告要求自公告发布之日起，任何单位和个人一律不得在富民片区房屋征收拆除红线范围内进行新建、扩建、改建房屋；不得改变房屋和土地用途；不得进行转让、出租、抵押、质押房屋等活动。梧州市万秀区人民政府负责梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿工作，并确定梧州市万秀区建设局为项目征收部门，梧州市万秀区建设局委托梧州市安鹏建设有限公司（以下简称安鹏公司）为征收实施单位，负责房屋征收与补偿的具体工作。安鹏公司委托广西思创房地产估价事务所有限责任公司对富民二路新民的房地产及房屋装修价值进行评估，广西思创房地产估价事务所有限责任公司分别于2018年8月1日、2019年2月26日出具《房屋装修价值评估表》、《房地产评估报告》。2019年10月上旬，被告（乙方）与安鹏公司（甲方）签订编号04003号《梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目工业企业房屋（含土地）征收货币补偿安置协议书》，乙方选择货币补偿作为其工业企业房屋和土地被征收的补偿方式，依照《补偿方案》的规定逐项计算，具体项目金额如下：一、被征收非住宅土地补偿款为：879330元。二、2004年3月13日前无证件建设的房屋，其建筑面积由测绘机构实地测绘后，经所在社区、街道办事处和万秀区政府核实确认，该房屋为2002年期间建设，按照《补偿方案》的规定，本项补偿款扣减1.8%后小计1590526.76元。三、附属物及构筑物的补偿款共计302271.5元。四、房屋的装修装饰补偿金额为47652元。搬迁费补助：甲方按被征收非住宅房屋建筑面积每平方米100元的标准或按评估公司对被征收的非住宅房屋内需搬迁的物品的搬迁费用的评估值向乙方支付搬迁费。乙方选择非住宅房屋建筑面积2202.85平方米×100元/平方米=220285元。以上合计补偿金额为4886579.26元。乙方在规定期限内签订本协议且在规定期限内搬迁完毕的，依照补偿方案规定，甲方给予乙方如下奖励：1.签约奖：按非住宅房屋建筑面积每平方米给予110元计算，非住宅房屋建筑面积2202.85平方米×110元/平方米=242313.50元；2.搬迁奖：按非住宅房屋面积每平方米给予35元计算，非住宅房屋建筑面积2202.85平方米×35元/平方米=77099.75元；以上两项合计奖励金额为319413.25元。同年10月28日，安鹏公司将上述合计5205992.51元征收补偿款支付至被告指定的银行账户。现原、被告签订的《合同书》租赁期尚未届满，原告认为其在租赁期间对仓库进行了装修并一直合法使用。再查明，被告为梧州市富民二路新民土地的原使用权人和坐落于该土地上的第1幢、第2幢、第3幢、第4幢房屋的原所有权人。庭审中，原、被告双方确认被告出租给原告使用的仓库位于梧州市.5平方米。 本院认为，原、被告签订的《合同书》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，是有效合同，本院予以确认。被告将富民二路新民第2幢约113.5平方米的仓库出租给原告使用，现因该仓库被征收致使原合同已无法继续履行，合同目的无法实现，故对原告诉请解除与被告签订的《合同书》，本院依法予以支持。关于原告主张的退还押金2600元的问题。因仓库遇征收合同解除后被告理应将收取原告的2600元押金退回，且被告于2019年10月已与征收实施单位签订货币补偿安置协议书并告知原告暂不交租金，故对于被告辩称原告未按时缴纳租金构成违约而不予退还押金的辩解意见，本院不予采纳。对于原告主张被告赔偿装修损失及搬迁过渡费的19295元的问题。原告称被告在隐瞒案涉租赁物被征收情况下与其签订租赁合同，现合同期内仓库被征收，被告应按170元/平方米的标准赔偿原告的装修损失及搬迁过渡费。一方面，原告未能举证证明其装修投入价值、损失等，原、被告双方在签订合同时也通过约定免租期的方式作为原告的装修补偿，且征收实施单位委托评估机构对包括案涉租赁物在内的装修价值进行评估的时间要早于原、被告签订合同的时间，被告并未因原告的装饰装修而增加征收补偿款；另一方面，原告作为承租人，在与出租人的被告签订租赁合同时应对事关自身权益的租赁物重要信息谨慎审核以避免相应风险，双方签订合同前征收单位已通过报纸、网站等方式面向公众发布征收公告，而在双方签订的租赁合同中，对案涉租赁物因建设改造需要搬迁等情形亦作出了免责约定，可见双方应对该情形有所考量，综上对原告主张要求被告支付其装修补偿的诉讼请求，不予支持。同时根据双方合同中“因棚改需要乙方搬迁，如政府对该租用仓库内属于乙方所有的物品有搬运费用补偿的，该部分费用由乙方享受”的约定，案涉租赁物在承租期间被征收虽属不可归责双方的事由，但被告在明知案涉租赁物已被列入征收范围后仍与原告签订固定期限租赁合同显属不当，且被告在与征收实施单位签订补偿协议时对于搬迁费选择按建筑面积每平方米100元的标准进行补偿的方式，而未对需搬迁的物品的搬迁费用进行评估；因原告租赁被告仓库作仓储使用，原告虽未能提供搬运费支出的票据等，但考虑原告搬迁实际需要，兼顾公平合理原则，本院酌情确定搬迁费补助由原、被告共同分享，以各占50%为宜，原、被告各得5675元（113.5平方米×100元/平方米×50%）。至于原告主张的其他搬迁过渡费，因合同未约定且原告未提供证据证实其主张，故本院不予支持。此外，原告还主张被告给二个月时间另租仓库，因被告已在2019年10月及2020年1月以口头和书面的方式告知原告案涉租赁物因政府征收要搬迁，而原告在2020年3月才搬离案涉租赁物，故原告该项主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 解除原告胡烨华与被告广西梧州市安捷联运有限公司2018年12月28日签订的《合同书》； 被告广西梧州市安捷联运有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡烨华退还押金2600元； 被告广西梧州市安捷联运有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡烨华支付搬迁费补助5675元； 四、驳回原告胡烨华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费348元，减半收取计174元（原告已预交），由原告胡烨华负担109元，被告广西梧州市安捷联运有限公司负担65元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  黄月瞳 二〇二〇年四月二日 书记员  郭晓雯 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第五条： 【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条： 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条： 【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条： 【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款： 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。