新疆生产建设兵团第四师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵04民终10号 上诉人（一审原告、反诉被告）：陈爱民，男，1977年7月2日出生，汉族，新疆霍尔果斯市个体工商户，住第四师六十三团。 委托诉讼代理人：柴继生，新疆柴劲律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：马春明，男，1977年3月14日出生，回族，第四师六十四团个体工商户，住该团。 上诉人（一审被告、反诉原告）：冶清英（系马春明之妻），女，1977年9月5日出生，回族，第四师六十四团个体工商户，住该团。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：何卫林，新疆伊力佳律师事务所律师。 上诉人陈爱民与上诉人马春明、冶清英房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团霍城垦区人民法院（2019）兵0401民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈爱民及其委托诉讼代理人柴继生，上诉人冶清英与冶清英、马春明的委托诉讼代理人何卫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈爱民上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判马春明、冶清英支付陈爱民购房款794800元，并自2015年5月16日起至购房款付清之日止按日万分之三支付违约金；2.一、二审的案件受理费由马春明、冶清英负担。事实与理由：双方当事人之间既存在房屋买卖合同关系，又存在民间借贷关系。一审法院在判决中未释明对于民间借贷纠纷陈爱民享有另行起诉权，剥夺了陈爱民对于民间借贷纠纷另行起诉的权利。通过一审法院查明马春明、冶清英仅支付了205200元购房款，尚欠794800元购房款未付。一审法院将陈爱民支付给马春明的借款29900元误算作马春明向陈爱民支付的购房款，认定事实错误。一审判决马春明、冶清英按年利率10.80%支付逾期付款利息不当，应当按照双方在合同中约定的日万分之三支付逾期付款违约金。 马春明、冶清英答辩称，陈爱民在一审中的诉讼请求是要求马春明、冶清英支付购房款50万元，其在二审中变更支付购房款794800元不符合法律规定。其在一审中要求支付违约金200000元，明显超过欠款金额的40%，不符合法律规定。双方之间长期存在银行转账行为，是因为从银行贷款需要账户资金往来流动量，为此双方之间存在频繁打款现象，但双方之间并不因此而存在着真实的民间借贷关系。马春明、冶清英在房屋买卖合同签订前就开始给陈爱民支付房款，从2014年3月28日开始共计支付购房款804900元。 马春明、冶清英上诉请求：1.撤销原判第四项，改判双方签订的房屋买卖合同无效；2.一、二审的案件受理费由陈爱民负担。事实与理由：首先，涉案楼房名称为第四师六十四团可克达拉商业综合楼，建设单位是第四师六十四团。该综合楼在没有进行不动产登记前，应由建设单位六十四团管理和控制，陈爱民在未取得房屋权属证书的情况下，向马春明、冶清英等购房人出售房屋，违反法律规定，应确认合同无效。其次，陈爱民以欺诈手段向马春明、冶清英出售商品房，将国家财产变卖后据为己有，损害了国家利益，双方签订的房屋买卖合同应属无效。陈爱民的行为严重损害了马春明、冶清英等购房人的利益，请求二审法院予以公正判决。 陈爱民答辩称，涉案楼房审批手续齐全，由陈爱民投资建造，目前未办理房产证的原因是六十四团的房屋均未办理产权证，这系当地政策的原因造成的，而非陈爱民的违约行为所致。双方签订的房屋买卖合同不违反法律规定，合法有效。应驳回马春明、冶清英的上诉请求。 陈爱民向一审法院起诉请求：1.马春明、冶清英支付购房款500000元、违约金200000元，合计700000元；2．诉讼费由马春明、冶清英承担。 马春明、冶清英向一审法院提起的反诉请求：1．确认双方签订的购房合同为无效合同；2．反诉费用由陈爱民承担。 一审法院认定事实：位于第四师六十四团祥云小区商业综合楼经第四师建设局、第四师六十四团批准、规划，由陈爱民以出让的方式取得建设用地使用权后于2012年投资建设。2014年5月21日，陈爱民与马春明、冶清英签订购房合同，合同约定：马春明、冶清英购买该商业综合楼第二层203至209号建筑面积333.97平方米的房屋，每平方米2994元，合计1000000元；马春明、冶清英于2014年10月1日前首付500000元，于2015年5月15日给付500000元；若马春明、冶清英逾期付款30日内，按应付款项每日万分之三给付陈爱民违约金；若马春明、冶清英逾期付款60日后，陈爱民可解除合同，马春明、冶清英按应付款项的2%给付陈爱民违约金，继续履行合同的，按应付款项每日万分之三给付陈爱民违约金；办理房屋产权证的税费由马春明、冶清英承担；但陈爱民有义务与马春明、冶清英共同提交办理房屋产权证所需的文件资料。合同签订后，陈爱民向马春明、冶清英交付了房屋。马春明、冶清英于2014年10月21日、2014年10月31日、2014年11月5日、2014年11月8日、2015年10月30日、2015年11月7日、2015年12月28日通过银行向陈爱民转账100000元、50000元、250000元、112000元、29900元、30000元、18000元，合计589900元，尚欠410100元未给付。马春明、冶清英所购买的房屋与案外人吕某及闫爱国、李玉红购买的该商业综合楼第一层104号房屋和第一层101号、第二层201号房屋，现均没有办理房屋产权证。一审法院认为，陈爱明与马春明、冶清英签订的购房合同是双方在自愿平等的基础上经协商签订的，意思表示真实，内容符合法律规定，合法有效。合同签订后，陈爱民按约定向马春明、冶清英交付了房屋，马春明、冶清英却没有按约定完全履行给付价款义务，至今尚欠陈爱民410100元未给付，其行为属违约，应当承担给付所欠购房款及逾期付款违约金的违约责任。现陈爱民主张马春明、冶清英支付房款500000元、违约金200000元，其请求符合法律规定，但所主张的房款和违约金数额均不合理，应予以纠正。根据马春明、冶清英提交的证据已证明其支付的房款数额为589900元，尚欠410100元未给付，陈爱民提交的电话录音光盘不能证明马春明、冶清英尚欠购房款500000元未给付，陈爱民多主张的部分，不予支持。陈爱民主张违约金200000元，明显高于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中有关逾期付款违约金超过逾期付款损失30%可以认定过高的规定，也不符合合同中逾期付款按应付款项每日万分之三既年利率10.80%承担违约金的约定，一审法院予以调整确定马春明、冶清英自2015年5月16日起按年利率10.80%向陈爱民支付逾期付款利息至410100元购房款付清时止。马春明、冶清英主张，按照陈爱民的要求通过银行转账给付陈爱民215000元预付款，合同签订后，马春明、冶清英在2014年至2015年通过银行转账给付陈爱民599900元。双方在购房合同中没有约定马春明、冶清英需支付预付款，马春明、冶清英向陈爱民支付的215000元发生在双方签订购房合同之前，没有证据证明此款是支付给陈爱民的购房款。马春明、冶清英提交的证据证明，其与陈爱民签订购房合同后，仅给付购房款589900元，对购房款的支付，马春明、冶清英多主张的部分，一审法院不予认定。马春明、冶清英反诉主张，购房合同是陈爱民单方起草的格式合同，合同义务的约定不平等，显失公平；陈爱民出售的房屋所使用的土地性质为批发和零售，不是房屋建设，原告不具备开发和销售房屋的资格，楼房开发建设和销售均属违法违规，土地过户登记和房产证陈爱民一直未给马春明、冶清英办理，请求确认该购房合同属无效合同。购房合同内容虽系陈爱民起草，但马春明、冶清英在签订合同时没有提出异议，诉讼中经一审法院审查合同内容没有显失公平的情形。陈爱民提交的证据已证明，楼房建设用地陈爱民是以出让的方式取得，楼房开发建设证照手续齐全，陈爱民作为楼房的投资建设人，对合法建设的楼房有权出售受益。马春明、冶清英所购买房屋的土地使用权证和房屋产权证的办理，根据法律规定是作为房屋购买人的义务，陈爱民仅负有协助义务，为马春明、冶清英在办理过程中提供所需的文件资料。据此，马春明、冶清英反诉主张确认双方签订的购房合同为无效合同的请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。马春明、冶清英辩称，根据合同约定，马春明、冶清英最后的付款期限是2015年5月15日，陈爱民主张权利的诉讼时效至2017年5月15日，现陈爱民的起诉已过诉讼时效，其请求不受法律保护。根据陈爱民提交的电话录音光盘内容，马春明在电话中明确表示愿意履行付款义务并请求延期支付，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效因马春明同意履行义务而中断，现陈爱民通过诉讼主张权利未过诉讼时效，马春明、冶清英的上述辩称意见不成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第二项规定，判决：一、马春明、冶清英给付陈爱民购房款410100元，于本判决生效后十日内付清；二、马春明、冶清英按年利率10.80%支付410100元购房款自2015年5月16日至购房款付清时的逾期付款利息；三、驳回陈爱民的其他诉讼请求；四、驳回马春明、冶清英的反诉请求。本诉案件受理费10800元，反诉案件受理费50元，合计10850元，由马春明、冶清英负担。本判决生效后十日内给付陈爱民10800元。 二审期间，陈爱民提交六十四团房产管理所出具的《证明》一份，拟证明涉案楼房已在主管部门备案登记，因正处于兵团房产管理信息录入阶段暂时不能办理产权证，待信息录入完成后可以办理产权证。马春明、冶清英对该证据的关联性不予认可。因该《证明》来源合法，能够证明待证事实，本院予以确认。陈爱民提交农村商业银行六十三团支行出具的陈爱民银行账户流水信息单一份，拟证明2015年10月30日从陈爱民的账户向马春明账户中转入29900元，一审法院误将此笔款项确认为系从马春明的账户中向陈爱民账户转账支付购房款29900元。马春明、冶清英质证认为此款系双方之间的相互转账行为。因马春明、冶清英不能证明实际已向陈爱民支付了29900元购房款，本院对该证据予以确认。马春明、冶清英提交可克达拉农村信用合作联社《客户回单》一份，拟证明马春明于2013年9月23日购房合同签订前向陈爱民账户转入35万元，并据此证明购房前双方有大量的银行转账和资金流动行为。因该款并非马春明向陈爱民支付的购房款，与本案不具有关联性，本院对该证据不予认可。 本院二审认定以下事实：陈爱民与马春明系同学关系，马春明与妻子冶清英长期生活居住地六十四团。2014年5月21日双方签订购房合同后陈爱民将房屋交付给马春明、冶清英，马春明、冶清英将该房屋用于经营餐饮业，一直使用至今。涉案楼房已在主管部门办理了备案登记，因现阶段正处于兵团房产管理信息录入阶段，故暂时不能办理房屋产权证。2015年10月30日，陈爱民从其银行账户内向马春明账户中转入29900元，一审法院误认为该款系从马春明账户转入陈爱民账户，用于支付马春明的购房款。 本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案上诉争议的焦点是：一、双方签订的房屋买卖合同是否是效；二、若房屋买卖合同有效，马春明、冶清英应向陈爱民支付购房款和赔偿违约金的数额是多少。 对于第一个争议焦点。马春明、冶清英购买的房屋位于第四师六十四团可克达拉商业综合楼，该商业综合楼经第四师发改委、第四师建设局、第四师六十四团等单位批准，由陈爱民以出让的方式取得建设用地使用权后进行投资建设。楼房建成后陈爱民以己名义对外出售。虽然该综合楼的建设工程规划许可证和施工许可证上标注的建设单位为农四师六十四团，但并不能因此而否定陈爱民对该商业综合楼享有所有权。陈爱民向外出售商业楼的行为，属于有权处分行为，并非出售国家或者六十四团的国有财产。对于马春明、冶清英提出的陈爱民将国家财产变卖后据为己有，损害了国家利益，双方签订的房屋买卖合同属于无效合同的上诉理由，本院不予支持。证人吕某、唐某在一审庭审中证明，两证人在购买该综合楼的房屋时，知道因当地政策原因，暂时不能办理房屋产权证。马春明、冶清英长期生活居住在六十四团，在签订房屋买卖合同时，对于当时无法取得产权证书亦应是明知的。房屋买卖合同签订后，马春明、冶清英即占有使用该房屋，至今仍然经营着餐厅。马春明、冶清英认为双方的房屋买卖合同无效，却未提交相应的证据予以证实，对其上诉请求，本院不予支持。 对于第二个争议焦点。双方的房屋买卖合同合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。合同签订后，陈爱民向马春明、冶清英交付了房屋，马春明、冶清英亦应按照约定向陈爱民支付购房款。马春明、冶清英在合同签订后，分别于2014年10月21日、2014年10月31日、2014年11月5日、2014年11月8日、2015年11月7日、2015年12月28日通过银行转账向陈爱民支付购房款100000元、50000元、250000元、112000元、30000元、18000元，合计560000元，尚欠440000元购房款未给付。2015年10月30日陈爱民向马春明尾号为0668的农村信用合作联社可克达拉信用社的银行账户内转入29900元，而非马春明向陈爱民转账支付29900元购房款，一审法院认定此事实有误，本院予以纠正。房屋买卖合同签订后，马春明向陈爱民的转账行为应确定为支付购房款的行为。陈爱民认为其中的部分转账行为属于民间借贷行为，因其未提交证据予以证明，本院不予支持。陈爱民上诉主张马春明、冶清英仅向其支付了205200元购房款，尚欠794800元购房款未付，与本院查明的事实不符，本院不予支持。马春明上诉主张其从2014年3月28日开始共计支付购房款804900元。因房屋买卖合同于2014年5月21日签订，马春明未提交证据证明合同签订前其向陈爱民转账行为系用于支付购房款，本院对其此项上诉理由不予支持。合同约定若马春明、冶清英逾期付款60日后，陈爱民选择继续履行合同，马春明、冶清英按应付款项每日万分之三给付陈爱民违约金。此约定并不违反法律规定，对于陈爱民要求马春明、冶清英对于未付款项按照每日万分之三赔偿违约金的上诉请求，本院予以支持。本案房屋出售方系自然人，而非房地产开发企业，本案不属于商品房销售合同纠纷，不能适用商品房买卖的相关司法解释。本案属于一般房屋买卖合同纠纷，案由应确定为房屋买卖合同纠纷。一审法院确定本案案由为商品房销售合同纠纷，并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不当，本院予以纠正。 综上所述，马春明、冶清英的上诉请求不能成立，应予驳回。陈爱民的上诉请求部分成立，对成立的部分予以支持。一审判决认定事实和适用法律存在部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆生产建设兵团霍城垦区人民法院（2019）兵0401民初200号民事判决第四项； 二、撤销新疆生产建设兵团霍城垦区人民法院（2019）兵0401民初200号民事判决第一项至第三项； 三、马春明、冶清英给付陈爱民购房款440000元，于本判决送达后十日内付清； 四、马春明、冶清英以440000元为基数按日万分之三向陈爱民支付自2015年5月16日至购房款付清之日止的违约金； 五、驳回陈爱民和马春明、冶清英的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10800元，反诉案件受理费50元，二审案件受理费7154元，合计18004元，由上诉人陈爱民负担4467元，由马春明、冶清英负担13537元。马春明、冶清英于本判决送达后十日内向陈爱民返还案件受理费13437元。 本判决为终审判决。 审判长  刘庆平 审判员  王战斌 审判员  冯林海 二〇二〇年四月十三日 书记员  林愈静 1