湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1002执异58号 异议人（利害关系人）：谭乐喜，男，1972年6月14日出生，汉族，住湖南省宜章县。 异议人（利害关系人）：李光林，男，1970年12月23日出生，汉族，住湖南省宜章县。 以上二异议人共同委托代理人：乐永吉，湖南锐鹏律师事务所律师。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行，住所地：湖南省郴州市北湖区五岭大道与青年大道交汇口“林邑财富中心”大楼1层和6层。 负责人：易宏，系该行行长。 委托代理人：王妤琛，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 被执行人：李丽，女，1978年11月11日出生，汉族，住湖南省宜章县。 被执行人：郴州锦马置业有限公司，住所地：湖南省郴州市五岭路8号天一名邸公寓四楼402室。 法定代表人：石玉生，系公司董事长。 本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行（以下简称“浦发银行郴州分行”）与被执行人李丽、郴州锦马置业有限公司（以下简称“锦马置业公司”）金融借款合同纠纷一案过程中，异议人谭乐喜、李光林向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人谭乐喜、李光林共同向本院请求：1、确认异议人对郴州市岭新天地二期10Ｂ08号住房享有合法优先购买权；2、依法撤销对郴州市岭新天地二期10Ｂ08号住房不合法的拍卖。 事实和理由：异议人于2017年2月15日与被执行人李丽签订了《房屋租赁合同》，约定李丽将其位于郴州市岭新天地二期10Ｂ08号住房（毛坯房）出租给异议人使用，异议人承租后投入23万余元装修（以房屋装修费及设备设施总金额按8:2比例抵租金和折旧费），前五年每年租金26000元，租期10年等。北湖区法院在执行过程中，明知该房屋长期有人居住（从小区物业也可得知租赁情况），但在评估、拍卖该房时，却无人通知异议人，亦未在该房张贴有关公告，李丽（房东）也不知情，未告知异议人。法院的拍卖行为违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条“法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知已知的优先购买权人于拍卖日到场”的相关规定，即使法院刊登了拍卖公告，也仅是针对不特定社会公众所发出的邀约邀请，不能认定向承租人履行了通知义务，法院的拍卖行为侵害了承租人的优先购买权。目前，房屋买受人并未取得房屋所有权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第五款“其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，当事人、利害关系人提出异议人请求撤销拍卖，法院应予支持”。综上所述，请求法院支持异议人的异议请求。 申请执行人浦发银行郴州分行辩称：一、异议人对涉案房产不享有优先购买权，理由如下：1、租赁合同未在不动产登记机构进行规范备案，异议人也未提交缴纳租金的银行流水，不能证实租赁关系真实存在；2、浦发银行郴州分行对异议人提交的《工程预算书》、《施工合同书》真实性有异议，其中《工程预算书》并无装修公司盖章，异议人亦未提交装修款转账凭证等予以证实，且该两份证据均不能证明租赁关系的真实性；3、异议人提交了2020年1月15日缴纳的2019年4月1日至2020年2月29日期间的物业费、水电费票据，以及2020年4月7日缴纳的2017年1月至12月期间的物业费票据，浦发银行郴州分行对其真实性无异议，但上述票据侧面证明异议人并未在涉案房屋内居住，并非承租人，其水电都是在2020年1月15日购买，之前并无水电费产生，物业管理费也欠缴近两年时间，所有费用均是在涉案房屋拍卖成交后为提起此次执行异议所缴纳；4、异议人提交的装修材料送货单均显示是2019年，此时房屋已被法院依法查封近两年时间，异议人仍对有争议房屋进行装修，所产生的损失应由其自行承担；5、在涉案房屋进行拍卖前，法院依照法定程序对涉案房产进行了实地调查，根据物业公司反馈，该套房产长期没有实际居住人，也未进行出租，长期拖欠物业管理费。二、优先购买权可分为物权性质的优先购买权（如共有人的优先购买权）和债权性质的优先购买权（如承租人的优先购买权）两种，正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定“出租人出卖租赁房屋，未在期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应当支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同，侵害其优先购买权时，其并不能主张买卖合同无效，但可以向所有人主张相应损害赔偿。参照该条规定精神，即使异议人确实享有涉案房屋优先购买权，其也不能仅以未接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或者要求撤销拍卖。综上所述，请求法院依法驳回异议人的无理请求，保障申请执行人的合法债权得以受偿。 查明的事实 本院查明事实如下： （一）2013年12月20日，锦马置业公司（出卖人）与李丽（买受人）签订《郴州市商品房买卖合同》，李丽以银行按揭方式购买位于郴州市五岭新天地二期项目中第1栋10层10Ｂ08号房产（合同编号为2013006610Ｂ08）。2014年3月20日，浦发银行郴州分行（贷款人）、李丽（借款人）、锦马置业公司（连带责任保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》，约定银行向李丽发放35万元贷款用于购买上述房屋，李丽自愿以该房屋抵押给银行等内容。之后，涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记（郴房预北湖区字第××号）。 （二）2017年4月14日，浦发银行郴州分行作为原告，以李丽、锦马置业公司为被告，向本院提起金融借款合同纠纷，本院立案受理后，根据浦发银行郴州分行的财产保全申请，于2017年5月19日查封了李丽名下位于郴州市岭新天地二期10Ｂ08号住房（合同编号为2013006610Ｂ08），查封期限从2017年5月19日至2020年5月18日止。该案经审理后，本院于2017年11月2日作出了（2017）湘1002民初1022号民事判决书，判令李丽、锦马置业公司连带偿还浦发银行郴州分行借款本息以及一审律师费。 （三）上述判决生效后，当事人未依约履行，浦发银行郴州分行向本院申请强制执行。本院于2019年9月3日依法立案执行，案号为（2019）湘1002执3296号（终本后恢复执行，案号为［2020］湘10×××××执恢20号）。2019年11月29日，本院向郴州市北湖区价格认证中心发出《询价函》，北湖区价格认证中心于2019年12月4日复函，建议位于郴州市五岭新天地二期10Ｂ08号房屋（面积79.77㎡）单价6800元／㎡，总价款542436元。2020年2月27日，本院在湖南省郴州市北湖区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台拍卖该套房产，其中： 1、发布《拍卖公告》，载明：将于2020年2月27日10时至2020年2月28日10时止（竞价顺延除外）在郴州市北湖区人民法院淘宝网司法拍卖平台对李丽房产进行网络司法拍卖，起拍价37.97052万元，保证金5万元，增价幅度0.3万元；凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，包含与本标的物有利害关系的当事人等。 2、公布《网络司法拍卖竞买须知》，载明：优先购买权人参加竞买的，应于起拍前三个工作日之前向本院提交有效证明，资格经本院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买；已通知的优先购买权人未参与竞买的，视为放弃优先购买权等。 （四）2020年2月27日，买受人彭金国通过平台以544705.2元的最高价竞得涉案房屋，本院出具了《成交确认书》，并于2020年3月19日作出了（2020）湘1002执恢20号之一执行裁定书，裁定郴州市岭新天地二期10Ｂ08号住房所有权归买受人彭金国所有，上述房产所有权自本裁定送达买受人彭金国时起转移；买受人彭金国可持本裁定书到登记机构办理相关房产过户登记手续。当日，本院将该裁定书送达给买受人彭金国。 （五）之后，谭乐喜、李光林以“其享有租赁权，法院拍卖侵害其优先购买权”为由，向本院提出执行异议，并向本院提交了： 证据1、《房屋租赁合同》（签订时间2017年2月28日），合同约定甲方李丽将位于郴州市房屋（面积约80㎡、毛坯房）出租给乙方谭乐喜、李光林使用；租赁期限自2017年8月28日至2027年8月27日共10年；如甲方在租赁期内无论任何方式转让该房屋，甲方必须在二个月内书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权以及租金支付方式等。 证据2、天一华府李府雅居设计施工图和工程预算书，拟证明异议人委托装修公司进行了装修。 证据3、装饰装修施工合同（签订时间2017年4月6日），载明“发包人李丽、谭乐喜；建筑面积79㎡；包工包料；总价款18万元，分批支付，分别是：合同签订后当天付6.3万元、水电管线隐蔽工程通过验收且木工进场前付5.4万元、木工完工且油漆刮胶前付5.4万元、验收合格当天付清余款0.9万元等内容”。 证据4、销售单三张（显示烟机、灶、地板、餐桌、踢脚线等采购时间2019年1月），拟证明异议人购买装修材料进行装修。 证据5、物业公司证明、收据三张（显示时间为2020年）和物业费缴费明细一张（显示交款人李丽、交款时间2020年），拟证明异议人从2017年起居住在涉案房屋。 裁判的理由与结果 本院认为，确认优先购买权虽不属于执行异议的裁判事项，但异议人两项异议请求的本质是认为法院拍卖侵害其优先购买权，系违法拍卖，故请求撤销本次拍卖。为此，本院综合评析如下： 优先购买权是法律基于合法承租人对物的优先占有、使用而形成的实质权利，故应首先确定异议人是否是真实、合法的承租人。从其提供的证据分析：异议人与被执行人签订《房屋租赁合同》约定“租期十年、毛坯房出租、装修由承租人负责”等内容，与当前市场经济的交易习惯不符；其提供的装饰装修施工合同、施工图纸均有被执行人李丽的签字，异议人在工程预算书中系作为“经手人”签名，且异议人未能提供装修款付款凭证予以佐证；其所提供的物业费、水电费票据显示缴纳时间均是2020年，且物业费交款人显示李丽，不能实现其主张的“2017年起承租居住在涉案房屋”的证明目的；其提供的《销售单》显示建材采购时间是2019年初，与异议人陈述以及《房屋租赁合同》约定的“2017年装修承租”不相符，故对于异议人是否是真实合法承租人、是否长期占有使用涉案房屋，本院难以认定。即使异议人租赁涉案房屋属实、享有优先购买权，其请求撤销本次拍卖，亦不应支持，理由如下： 一、法院进行拍卖时已粘贴公告进行公示，并通过网络司法拍卖平台明确告知拍卖日期、价格，并告知优先购买权、竞买须知等，且多次前往涉案房屋勘察、询价、看房等，如异议人长期承租并居住涉案房屋，其理应知悉法院拍卖事宜，但其并未依照《网络司法拍卖竞买须知》的规定，在起拍前三个工作日之前向法院提交有效证明，并由法院审查、核实、确定其优先购买权人身份，应视为其已放弃了对案涉拍卖标的物享有的优先购买权，其仅以“法院未对其作专门书面通知而未参与竞买”为由，请求撤销本次拍卖，于法无据。 二、法院拍卖具有公信力，竞买人通过法院拍卖取得财产，不同于一般民间交易行为，撤销拍卖应限于法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“应当撤销拍卖的情形有以下五种：一是竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；二是竞买人不具备法律规定的竞买资格的；三是违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；四是未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；五是其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形的”，本案并不存在上述二十一条规定的撤销拍卖的情形，也不存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的具体情形，现竞买人彭金国已善意正当竞买，且法院已经裁定房屋归其所有，异议人再要求撤销本次司法拍卖，本院不予支持。 综上所述，对异议人要求确认其优先购买权、撤销对郴州市岭新天地二期10Ｂ08号住房的拍卖，本院予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人谭乐喜、李光林的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向郴州市中级人民法院申请复议。 审判长  石纳新 审判员  肖 娜 审判员  谢宇明 二〇二〇年四月二十日 书记员  张 靓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持： （一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （二）买受人不具备法律规定的竞买资格的； （三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的； （四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的； （五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持： （一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外； （二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的； （三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的； （五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的； （六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。