广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3122号原告：广州昌跃物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中232号20楼自编之一。法定代表人：刘畅。委托诉讼代理人：黄丽珍，女，系该公司职员。被告：张明方，男，1963年6月20日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，原告广州昌跃物业管理有限公司与被告张明方物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州昌跃物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄丽珍，被告张明方到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广州昌跃物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司支付2017年1月1日至2019年11月31日期间的物业住宅管理费9160.92元，期间垃圾费115元；支付2015年11月1日至2019年6月31日期间代收代付梯灯分摊电费176.50元、代收路灯分摊电费160.70元、代收电梯公摊电费335元，代收变频泵公摊电费181.70元；上述费用共计10130.02元；及逾期支付物业管理费的滞纳金（以每月398.30元为本金，以每天1‰标准计算，从欠付物业管理费的次月1日起至实际付清之日止）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告是广州市白云区XXX街XXXX号XXXXX房的业主，房屋面积199.14平方米。2013年1月28日，被告居住的涉案小区开发商与我司签署了《南湖利海绿洲花园物业服务合同》，我司一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年1月1日起至2019年11月31日拖欠物业管理费。我司曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理会。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告张明方辩称，1.我于2010年向利海集团购买了东平红路紫百合街1号202房，自购买之日起向原告缴纳物业管理费。后因该公司的各项管理服务质量下降，2016年5月，小区成立业主委员会。第二次业主大会通过了解聘原告的决议，但原告不愿撤离并与部分业主委员会成员、业主发生矛盾，造成小区管理极度混乱。曾经存在小区无法正常进出的情况，严重影响了我的正常生活和工作。故我于2016年底被迫搬离利海小区居住，待小区管理及服务正常后再搬回来。2.业主委员会为履行解聘决议逼迫原告撤走，号召广大业主拒交管理费并向白云区人民法院提起诉讼，后生效判决确认小区第二次业主大会通过的决议是有效的。但原告并未搬离,置法院判决书不理，故我自2017年1月起没有缴纳管理费。因政府介入，小区自2018年6月起成立五方共管的临时过渡性方案，令小区恢复基本的管理服务。我已向原告缴纳2018年6月至2019年5月31日期间的物业管理费。2019年6月，我向原告缴纳物业管理费时原告表示我需结清五方共管前欠缴的管理费，否则不再收取我往后的管理费，故五方管理期间的管理费并非我不缴纳，而是原告不收取，并不存在滞纳金。3.关于2017年1月至2018年6月期间的物业管理费的问题。因原告在法理上已失去管理的资格，且其拒绝撤离从而与业主产生极大矛盾，造成该期间小区管理及服务极度混乱。小区内很多公共设施也没有进行维护保养，电梯年久失修经常不能使用，大楼门禁形同虚设等，所有管理及服务的弊病问题，业主只能期待有新的物业公司进行修复及改进完善，修复小区应有的环境、安全与和谐宁静。维修这些设施也一定会产生巨额费用，所有我只愿意在新的物业公司从合法程序上进驻小区进行管理后再进行补缴上述期间欠缴的管理费，用于维护小区的设施。现我方可随时缴纳上述期间欠缴的管理费用，原告无理由滥用临时管理权限捆绑收费。4.我从未与原告签订任何服务合同，也不承认利海公司把我购买房屋时与我约定的物业管理权转让给原告是合法的。我与原告不存在本案所述的物业服务合同纠纷的事实根据，请求本案的全部诉讼费应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名称为广州利海酒店物业管理有限公司。被告系位于广州市白云区XXX街XXXX号XXXXX房（以下简称涉案房屋）的产权人。2013年1月28日，原告（乙方）与广东利海集团有限公司（甲方）签订《南湖利海绿洲花园物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对南湖利海绿洲花园提供物业管理服务，座落位置为广州市白云区新广从公路东侧东平红路，占地面积130190平方米；物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，小高层住宅为2元/月/平方米；业主应于收楼通知书约定的收楼之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用应在每月10日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违法本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按以各月管理费为本金，按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2013年1月1日起至业主委员会代表全体业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止等。上述合同签订后，原告为利海绿洲花园小区提供物业管理服务至今。2019年11月20日，原告向被告发出《关于：催收欠款的最后通知书》，告知被告欠缴2017年1月至2019年11月期间的物业管理费9160.92元，代收垃圾费115元；2015年11月至2019年6月期间代收梯灯分摊电费176.50元，代收路灯公摊电费160.70元，代收电梯公摊电费335元，代收代付变频泵公摊电费181.70元。诉讼中，原告确认被告已缴纳2018年6月至2019年5月期间的物业管理费、垃圾费，并表示其提交的《关于：催收欠款的最后通知书》中的物业管理费、垃圾费已扣除上述期间的费用。被告对原告提交的2019年11月20日发出的《关于：催收欠款的最后通知书》无异议，但表示因原告的管理混乱、服务质量差且不愿撤出小区故其不愿意缴纳2017年到2018年5月期间的物业管理费。其愿意缴纳2019年6月起至2019年11月期间的物业管理费，但原告不收取其缴纳的费用，故原告要求的滞纳金是不存在的。另查，涉案房屋属于利海绿洲花园的小区范围内。广东利海集团有限公司系涉案利海绿洲花园的开发商。本院认为，原告与涉案房屋所在小区开发商签订物业服务合同后一直为涉案小区提供物业服务至今，被告作为涉案房屋的使用人，已实际接受了原告的物业服务，原告有权要求被告支付物业管理费和其他因使用涉案房屋产生的公摊费用。现被告确认尚未向原告支付2017年1月至2018年5月和2019年6月至2019年11月期间的物业管理费9160.92元，代收垃圾费115元；2015年11月至2019年6月期间代收梯灯分摊电费176.50元，代收路灯公摊电费160.70元，代收电梯公摊电费335元，代收代付变频泵公摊电费181.70元，故原告要求被告支付上述费用有据，本院予以支持。被告抗辩原告对小区管理服务质量下降且其在欠费期间并未在涉案房屋居住的意见不能构成拒不向原告缴纳物业管理费及其他费用的理由，故本院对上述抗辩意见不予采纳。从被告的抗辩意见可反映，被告并非无故拖欠物业管理费，本院对原告主张要求被告支付逾期支付滞纳金的诉请予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告张明方向原告广州昌跃物业管理有限公司支付2017年1月至2018年5月和2019年6月至2019年11月期间的物业管理费9160.92元，代收垃圾费115元；2015年11月至2019年6月期间代收梯灯分摊电费176.50元，代收路灯公摊电费160.70元，代收电梯公摊电费335元，代收代付变频泵公摊电费181.70元；二、驳回原告广州昌跃物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32元，由被告张明方负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  肖録婷二〇二〇年四月十日书记员  陈玉梅