广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初32562号原告：杨本芬，女，1960年8月9日出生，汉族，身份证住四川省彭州市丽春镇景林村6组29号，委托诉讼代理人：赵光，广东嘉得信律师事务所律师，执业证号14403201110047318。委托诉讼代理人：方晓敏，广东嘉得信律师事务所实习律师。被告：深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称“颖力公司”），住所地深圳市罗湖区泥岗西路1046号鸿颖大厦17楼，统一社会信用代码914403001923327037。法定代表人：冯本现。委托诉讼代理人：冯本武，男，1964年9月24日出生，汉族，身份证住址湖南省沅陵县，系公司员工。被告：深圳市英隆实业股份有限公司（以下简称“英隆公司”），住所地深圳市罗湖区东晓街道金稻田路2001号草埔商业广场9楼，统一社会信用代码91440300192188457L。法定代表人：梁志坚。委托诉讼代理人：叶海香，广东一言律师事务所律师，执业证号14403201711012924。委托诉讼代理人：林笑生，广东一言律师事务所实习律师。被告：深圳鸿华实业股份有限公司（以下简称“鸿华公司”），住所地深圳市罗湖区春风路61号五矿大厦9层，注册号100565。法定代表人：张传光。被告：刘群，男，1963年10月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，第三人：深圳农村商业银行股份有限公司罗湖支行（以下简称“农商行罗湖支行”），住所地深圳市罗湖区红岭中路2068号中深国际大厦首层，统一社会信用代码91440300785253082D。负责人：麦永泉，行长。委托诉讼代理人：唐伟城，广东嘉得信律师事务所律师，执业证号14403201510173471。原告杨本芬与被告颖力公司、英隆公司、鸿华公司、刘群及第三人农商银行罗湖支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵光、方晓敏，被告颖力公司委托诉讼代理人冯本武，第三人农商行罗湖支行委托诉讼代理人唐伟城到庭参加了诉讼；被告英隆公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，被告鸿华公司、刘群经本院公告传唤期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告颖力公司于2002年5月6日签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》合法有效（标的:293425元）。二、判决被告颖力公司协助原告将罗湖区颖隆大厦2205号房产产权登记至原告名下,并办理房屋房产证。三、判决第三人注销罗湖区颖隆大厦2205号房产上的备案抵押登记；四、判决被告颖力公司承担本案一切诉讼费用(包括但不限于受理费、公告费等)。事实及理由:原告与被告颖力公司于2002年5月6日签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》,约定:由原告以5500元/平方米的价格购买被告颖力公司位于深圳市××大厦××号的房产,房子总价为293425元。合同签订后,原告按照约定支付了房款,并开始居住使用上述房屋,但被告颖力公司至今未为原告办理房屋变更登记手续和房屋房产证。经原告调查发现,被告颖力公司与被告刘群通过签订虚假的《深圳市房地产买卖合同(预售)》,向本案第三人深圳农村商业银行罗湖支行(即原深圳市农村信用合作社联合社罗湖支社,后注销重新注册为深圳农村商业银行罗湖支行)办理抵押贷款,并于2002年3月15日办理了抵押登记。根据以上事实及相关法律规定,被告颖力公司与被告刘群之间签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》属于无效合同。原告于2002年5月6日购买了上述房屋并使用至今,依法享有上述房屋所有权,被告颖力公司应履行办理房屋变更手续以及办理房屋房产证的义务。综上,为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,望贵院依法支持原告诉讼请求。被告颖力公司辩称：原告的1-3项诉讼请求予以确认，第4项诉讼请求诉讼费用应由原告自行承担。被告英隆公司辩称：虽然答辩人是涉案房地产项目的共同权利人,但是涉案房产归颖力公司所有,与答辩人无关,原告要求答辩人协助办理涉案房产的过户无事实及法律依据,理由如下:1、涉案房产由颖力公司、鸿华公司、英隆公司共同开发,三方最终达成协议,约定涉案项目房产产权分配比例为:颖力公司71.832%,英隆公司26.875%,鸿华公司为1.293%,项目建成后,按照约定,涉案房产由颖力公司所有,且原告也是与颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》。虽然在此期间答辩人有委托颖力公司帮其出售房产,但出售的79套房产中并未涉及到涉案房产。因此,根据合同相对性原则及上述事实,原告的追诉主体应为颖力公司,答辩人与本案无关不应当承担任何责任。2、与本案同类型案件贵院早作出过生效判决【即(2014)深罗法民三初字第1524号民事判决书、(2017)粤0303民初10424号民事判决书】近期贵院又分别作出(2018)粤0303民初11303号、(2018)粤0303民初21703号民事判决书、(2018)粤0303民初21970号等六份民事判决书。在上述判决书中,贵院仅判令颖力公司协助原告履行办证义务,并未要求答辩人承担任何责任,更为重要的是,(2014)深罗法民三初字第1524号、(2017)粤0303民初10424号两案涉案房产现已登记至原告名下。因此,就本案而言,答辩人是否应当协助原告办理过户手续,贵院可参考该判决。二、依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,若贵院拟查明有关事实,应当依法将答辩人追加为第三人即可,不宜依申请将答辩人直接追加为共同被告。该追加行为必将对答辩人日后的商业活动造成诸多不便。综上。恳请贵院在知悉答辩人上述观点后,依法驳回原告要求答辩人协助办证的诉讼请求。第三人答辩称：第三人与被告刘群签订了涉案房产的借款合同，借款金额21万元，借款期限180个月，从2002年3月21日至2017年3月21日，截止至2012年3月13日将涉案房产抵押登记在第三人名下，截止至2020年4月7日尚欠第三人贷款本金206844.69元，利息93309.7元，罚息145373.57元，复利8826.42元，合计533789.38元。请求法院依法保护第三人的债权问题，如第三人债权得已清偿，第三人愿意注销涉案房产的抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、深圳市不动产登记中心出具的《深圳市不动产登记中心关于颖隆大厦2205房产相关情况的复函》载明：“颖隆大厦位于H407-0050宗地内，已于2011年办理了初始登记，登记权利人为深圳市颖力实业发展有限公司、深圳市英隆实业股份有限公司和深圳鸿华实业股份有限公司。截至2019年11月21日，颖隆大厦2205房已被抵押给深圳市农村信用合作社联合社罗湖支社，抵押人为刘群；无分户产权登记记录；无有效查封记录。相关当事人办理上述房产办理转移登记，应符合《深圳经济特区房地产登记条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规规章的规定。2、涉案楼盘合作开发情况：被告颖力公司、英隆公司、鸿华公司于1998年1月22日签订《关于合作兴建“鸿埔大厦”补充协议书》约定，三方合作开发涉案楼盘，该协议备案在深圳市规划和国土资源委员会。被告颖力公司与被告鸿华公司于2000年7月3日签订《颖隆大厦（原名草埔大厦）权益（房产）协议》约定，涉案房产分配给被告颖力公司，该协议备案在深圳市规划和国土资源委员会。被告英隆公司与被告颖力公司于2002年10月30日签订《委托代理销售住宅房协议书》约定，被告英隆公司将颖隆大厦79套住宅房委托被告颖力公司代理销售，涉案房产并不在上述79套房产中，上述《委托代理销售住宅房协议书》经深圳市公证处公证。3、2002年5月6日，原告作为买方，被告颖力公司作为卖方，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买涉案深圳市罗湖区颖隆大厦2205房产，成交价为人民币293425元。原告向本院提交的发票载明：原告于2002年5月6日向被告颖力公司支付了购房款合计人民币5万元。被告颖力公司对已收取原告购房款人民币5万元之实事无异议。原告称，被告颖力公司于2002年7月、8月将涉案房产交付原告使用至今。被告颖力确认已涉案房产交付给原告使用，称不清楚何时交付原告。4、被告颖力公司称，其曾与被告刘群签订并非真实的房屋买卖合同，于2002年2月向第三人农商行罗湖支行申请贷款人民币21万元，并将涉案房产抵押给第三人农商行罗湖支行。截止至2020年4月7日，被告刘群尚欠第三人农商行罗湖支行贷款本金人民币206844.69元，利息人民币93309.7元，罚息人民币145373.57元，复利人民币8826.42元，合计人民币533789.38元。涉案房产目前仍抵押于第三人。原告到庭表示，其有能力且愿意代被告刘群归还第三人的贷款本息，以解除涉案房产的抵押。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订之后，原告依约向被告颖力公司付清了部分购房款，涉案房产亦已交付原告使用。原告要求确认其与被告颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，本院予以支持。因被告颖力公司与被告刘群虚构买卖合同关系并向第三人农商行罗湖支行申请贷款，被告刘群与被告颖力公司签订的买卖合同依法为无效合同。因原告在本案中表明其自愿筹款先行垫付被告刘群向第三人农商行罗湖支行的欠款、赎出涉案房产，涉案房产在抵押解除之后则具备办证条件，故原告要求被告颖力公司、被告刘群、第三人农商行罗湖支行协同原告办理涉案房产的不动产证的诉讼请求，本院予以支持。原告在垫付相应的款项之后，可就多支付的购房款项另循法律途径向被告颖力公司追偿。依据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨本芬与被告深圳市颖力实业发展有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效。二、被告深圳市颖力实业发展有限公司、被告刘群、第三人深圳农村商业银行股份有限公司罗湖支行应于本判决生效之日起十日内共同协助原告杨本芬办理深圳市罗湖区颖隆大厦2205号房产的抵押权登记解除(赎楼的相关费用由原告杨本芬垫付)及不动产权证书。本案受理费人民币5702元、公告费人民币800元，由原告杨本芬自愿承担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  何意审判员  黄欣审判员  李乾二〇二〇年四月十三日王颖书记员    柏榕楠