浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初5332号原告：嘉善旭招置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市嘉善县罗星街道阳光东路185号2601室-2。法定代表人：蒋铁峰。委托诉讼代理人：何晓蓉，浙江圣文律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱安平，浙江圣文律师事务所律师。被告：钱秀田，男，汉族，1980年6月21日生，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：钱程洁，上海华夏汇鸿律师事务所律师。原告嘉善旭招置业有限公司（以下简称“旭招公司”）与被告钱秀田商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告旭招公司的委托诉讼代理人朱安平、被告钱秀田及其委托诉讼代理人钱程洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旭招公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.被告立即支付原告车位使用费19万元及逾期付款违约金245670元（以19万元为基数，按每日千分之三从2018年7月16日开始暂计算至2019年9月20日）；2.被告立即支付己付房款的逾期付款违约金74474元（以229000元为基数，按每日万分之三从2018年7月2日开始计算至2019年6月19日，即352天，计24182元；以132万元为基数，按每日万分之三从2019年9月3日开始计算至2020年1月15日，即127天，计50290元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月2日，原告与被告签订商品房买卖合同，双方约定由被告购买原告位于嘉善县狗头泾港东侧，船厂路南侧项目名称为环北花苑4幢801号房屋。该房屋面积118.84平方米，总价2213157元。被告于2018年7月1日支付首期房款893157元，剩余房款132万元被告以银行贷款的方式在合同签订后30日内付清。逾期付款按照合同第九条承担违约责任。另，原被告双方签订了车位协议，约定被告购买原告109号车位，车位总价款22万元。被告一直未按约定支付剩余1549000元房款及19万元车位款，经原告多次催讨，被告于2019年6月19日支付了房款229000元，于2020年1月15日支付了房款132万元。车位款19万元被告至今不予履行。原告认为，原被告双方签订的合同合法有效，双方应当严格履行。现被告未按合同约定支付剩余房款。故原告起诉至法院，望判如所请。被告钱秀田答辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，车位使用款并非原告主张的19万元，而是仅剩4万元未支付，尚未支付的原因是双方就车位款的金额无法达成一致意见，并非被告违约，因此不应当承担违约金。关于车位使用转让协议，被告在第一次安排开庭前从未收到，而且令人费解的是，房屋买卖合同约定的违约金为每日万分之三，而车位转让协议却在没有任何提示的情况下变更为每日千分之三。被告认为该约定无效，且约定明显过高，不符合常理，被告应当支付的剩余车位使用款仅为4万元。其次，本案的实际情况是，原被告双方签订过两份房屋买卖合同。一份签订的日期为2019年3月18日，该份房屋买卖合同约定的房屋首付款为664157元，余款1549000元通过银行贷款方式支付，被告经由原告指定向兴业银行办理银行贷款。在贷款审批过程中，原告于6月13日通知被告，由于被告系二套房，所以应多加一成的首付款。故被告在6月19日再次支付购房款229000元。8月3日，被告应原告要求重新签订了本案系争房屋的商品房买卖合同，并将首付款变更为893157元。10月22日，原告再次通知被告，要求被告再增加5%的首付方能贷款成功。10月23日，被告再次支付购房款12万元。故在整个购房过程当中，被告始终积极配合支付购房款。再次，经被告了解，银行贷款未及时审批的原因系原告未将案涉房屋办理预告登记并将资料交至银行，原因不在被告，原告所计算的违约金起始日期没有任何依据，与客观事实不符。银行放款晚于预期，在于原告并未履行其应尽之义务。综上，被告在本案购房过程中不存在任何违约行为，不应支付原告任何额外的款项。当事人围绕诉讼请求提交的有关证据，对方当事人的质证意见以及本院的认证意见如下：1.原告提交《浙江省商品房买卖合同》原件一份，证明双方于2019年8月3日签订了商品房买卖合同，约定了房屋价格、付款期限、违约责任等；被告质证：真实性无异议，但合同首页显示的日期为2019年3月18日，但内页却显示签署时间为2019年8月2日16点36分，很明显，原告存在张冠李戴之嫌疑，刻意隐瞒双方事实上签署过两份房屋买卖合同，第一份签署于2019年3月18日，第二份签署于2019年8月2日，两份合同的区别在于，3月18日的合同约定首付款金额是664157元，而8月2日的合同首付款金额变更为893157元，差额为229000元，当中的细节是原告在6月13日通知被告，因被告属于二套住房银行要求补一成首付，方能贷款，所以被告应原告要求在2019年6月19日再次支付购房款229000元；本院认证：真实性予以确认。2.原告提交的增值税发票及收据原件一组，证明被告的付款情况；被告质证：无异议；本院认证：三性予以确认。3.原告提交的《车位使用权转让协议》及《付款确认书》原件各一份，证明案涉车位优惠后的价格是22万元，被告尚拖欠原告车位使用费19万元；被告质证：真实性无异议，但对其证明力有异议。首先，被告在第一次开庭前从未见过这份转让协议，而且关于逾期付款违约金的约定是房屋买卖合同所约定的十倍，原告从未向被告进行任何的说明以及提示，是明显加重被告义务的格式条款不发生法律效力；其次，该转让协议已明确载明车位使用费为22万元；再次，无论房屋还是车位，其价格国家应该有明确的管控要求，并非原被告双方可随意约定，被告要求原告提交其在价格核定部门审核的对外出售价格，作为原被告的销售价予以计算。本院认证：真实性予以确认。4.被告提交的《定金合同》、2018年6月16日签订的旭招·招商嘉悦府签约明细单、2019年3月18日签订的《浙江省商品房买卖合同》、2019年8月2日签订的《浙江省商品房买卖合同》一组，证明双方于2019年3月18日签订了商品房买卖合同，约定由被告购买原告所开发的房屋，总价款为2213157元，其中首付款为664157元，余款154.9万元通过银行贷款方式支付，8月3日，原被告就系争房屋再次签订买卖合同，首付款变更为893157元，余款132万元依然通过银行贷款方式支付；原告质证：真实性无异议，但需说明如下，3月18日签订的浙江省商品房买卖合同属于草签合同，8月2日签订的合同属于备案合同，双方对同一标的物进行签订了两份以上的合同，应当以最后一份合同为准；本院认证：真实性予以确认。5.被告提交的付款明细和发票一组，证明除银行发放的贷款外，被告向原告已支付房屋总价款1013157元。原告质证：真实性无异议。本院认证：真实性予以确认。6.被告提交的微信聊天记录截屏，证明银行贷款延期发放的原因在于原告未将系争房屋办理预告登记；原告质证：对其真实性有异议，因为被告仅提供了截图，也不是聊天记录的完整版，对其证明目的也有异议，上述聊天记录当中不能反映是由于原告的原因导致被告的贷款未及时发放；本院认证：因被告当庭出示了微信聊天记录的原始载体，且经原告核对无误，对其真实性予以确认。7.被告提交的车位认购书、支付车位定金小票、车位定金收据、付款7万元的银行小票、微信聊天记录截屏一组，证明了双方约定被告购买原告的109号车位总价款是22万元，被告于2019年6月11日支付车位定金人民币3万元，另参加了开发商所约定的活动，即付7万抵15万，两者相减后的车位款至今只剩4万元未缴纳；原告质证：对微信聊天记录的截屏真实性有异议，因其只提供了部分内容，对其他证据的真实性无异议，但2019年6月11日的7万元不是支付给原告的，而是支付给案外人嘉兴怡生乐居网络科技有限公司（以下简称“怡生乐居公司”）的，与本案无关。本院认证：关于微信聊天记录，因被告当庭出示了的原始载体，且经原告核对无误，对其真实性予以确认，对其他证据的真实性及关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告钱秀田在原告的售楼处签订《定金合同》两份（无落款时间），就案涉房屋及车位的认购事宜进行了约定。2018年6月11日，被告支付了房屋定金5万元、车位定金3万元。6月16日，双方又签订了案涉房屋的《签约明细单》及《车位使用权转让协议》各一份。2019年3月18日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》，约定由被告钱秀田购买原告开发的坐落于嘉善县魏塘街道环北西路环北花苑4幢2-801的房屋，建筑面积为118.84㎡，总价款为2213157元，付款方式约定为2018年7月1日前付清664157元，余款1549000元买受人通过银行贷款方式在本合同签订后30日付清。2019年8月2日，原被告双方再次签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2019330421YS0016816）一份，关于房屋坐落、总价款、面积、违约责任等主要内容与3月18日签订的合同一致，但付款方式变更如下：2018年7月1日前付清893157元，余款1320000元买受人通过银行贷款方式在本合同签订后30日付清。该合同进行了备案。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，“（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款15%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。”经查明，《车位使用权转让协议》约定，案涉房屋配套的车位（109号）使用费为22万元，2018年6月16日（协议签订之日）支付3万元，余款19万元于30日内以银行按揭贷款方式付清，逾期按每日千分之三支付违约金。被告钱秀田与案外人嘉兴怡生乐居网络科技有限公司签订《结算确认书》一份（无落款时间），主要内容为，钱秀田参加怡生乐居公司的“7万享15万元优惠”活动，向该公司支付7万元，用以享受购置车位优惠。《付款确认书》记载，“本人确认购买旭招招商嘉樾府项目，房号4#-2-801，车位109。车位原总价37万元，优惠后车位总价22万元。优惠方式如下：确认支付活动服务方7万元服务费，享总购置车位款减15万元优惠。”被告钱秀田在“甲方（购房者）”处签字，乙方（活动服务方）、丙方（开发商）处分别有人签字。另查明，被告钱秀田付款情况如下：2018年6月11日向原告旭招公司支付购房定金5万元，6月16日支付购房款614157元，2019年6月19日支付购房款229000元，10月23日支付购房款12万元。2020年1月15日，银行向原告旭招公司发放案涉房屋贷款120万元。2018年6月11日向原告支付车位定金3万元，当日向案外人怡生乐居公司支付7万元。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告钱秀田尚应支付原告旭招公司的车位转让款金额是多少；2.被告钱秀田是否应当承担逾期付款违约责任。关于第一个争议焦点，本院认为，钱秀田尚应支付旭招公司车位转让款19万元。理由如下：其一，双方签订的《车位使用权转让协议》明确约定案涉房屋配套的车位（109号）使用费为22万元，对于款项支付期限及方式的约定也十分明确。被告已支付3万元（定金），尚应支付19万元。其二，钱秀田支付给怡生乐居公司的7万元，不应认定为支付给旭招公司的车位款。《结算确认书》及《付款确认书》对此约定清楚无误，7万元系支付给活动方（即怡生乐居公司）的服务费。其三，钱秀田认为其参加了“7万享15万元优惠”活动，仅应继续支付旭招公司4万元【总价22万-已付怡生乐居公司7万-优惠活动（15万-7万）-已付定金3万】系理解错误，与事实不符。根据相关证据，参加该活动的含义是指，车位转让价37万元，向怡生乐居公司支付了7万元的服务费后，可减去15万元，即受让人只需支付22万元给开发商。关于第二个争议焦点，本院认为，钱秀田不应当承担逾期付款违约金。理由如下：其一，逾期支付购房款问题。根据双方约定，购房款由首付款加银行按揭贷款组成。签订于2019年3月18日的第一份草签合同约定，买受人钱秀田应于2018年7月1日前付清首付款664157元，余款1549000元通过银行贷款方式在本合同签订后30日内付清。通过银行办理抵押贷款支付购房款能否如愿取决于多方面的因素，包括购房人的征信状况、房屋的抵押状况、预告登记情况、房屋的建设施工进度、银行发放贷款的条件、当地限购政策等，而该约定不顾以上要素要求被告在签约后30日内付清，否则应承担违约责任，有违公平原则。2019年6月19日被告应原告要求又向其支付了购房款229000元，理由为案涉房屋系被告在嘉善购买的二套房，应增加一成首付银行才能办理按揭贷款，可见原告对于银行贷款政策充分知晓，却依然根据所谓的约定主张违约责任与常理不符。2019年8月2日，原被告双方就案涉房屋再次签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，即备案合同或称之为网签合同。该合同将被告的首付款变更为893157元，但付款期限仍沿袭前一份草签合同内容，即2018年7月1日前付清，显然与事实不符。在签订备案合同后，原告再次要求被告补交12万元购房款，被告也于2019年10月23日支付。可见，关于被告的付款期限，双方一直处于变更当中，再结合被告提交的有关微信聊天记录可以认定，被告始终按照原告的要求一而再再而三地向原告支付购房款，也始终在关注并催促银行放贷事宜，并且原告在2020年1月15日已经收到银行发放的贷款。纵观整个交易过程，双方就付款期限经过多次变更，且被告不存在过错，有关逾期付款违约责任的约定对作为买受人的被告不具有法律效力。其二，逾期支付车位转让款问题。首先，原告在转让车位使用权时，并非同房屋一样以自己的名义进行“销售”，而是通过与案外人怡生乐居公司合作，采用“7万享15万元优惠”活动作为营销手段，把简单的事情复杂化，使购房人产生“捡了便宜”的幻觉。事实上，本案被告也确实被绕了进去，误认为车位使用权转让款22万元是参加活动前的价格，参加了“7万享15万元优惠”活动后，可以减去8万元，被告出示的微信聊天记录可以印证，且被告就此向原告销售人员进行过交涉。可见，原告对此存在过错。其次，《车位使用权转让协议》约定剩余19万元以银行按揭贷款方式付清，而通过庭审调查，原告称银行并不会就案涉车位发放贷款，在签订该协议时原告并未提示相关风险，亦存在过错，有关逾期支付车位款的违约责任同样对被告不具有法律效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告钱秀田于本判决生效之日起十日内支付原告嘉善旭招置业有限公司车位款19万元；二、驳回原告嘉善旭招置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼受理费8902元，由原告嘉善旭招置业有限公司负担5586元，由被告钱秀田负担3316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判长  江万景审判员  胡锦明审判员  钱 骏二〇二〇年四月二十一日书记员  周 丹