江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终574号 上诉人（原审被告）：喻文君，男，1987年8月22日生，汉族，个体户，住南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：刘明京，江西国风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莉，江西国风律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：蔡志超，男，1997年12月7日生，汉族，公司职员，住南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：琚家芳，江西朗秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶洛伊，江西朗秋律师事务所律师。 上诉人喻文君因与被上诉人蔡志超房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初2390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭以阅卷、询问笔录等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人喻文君上诉请求：1、请求判决撤销南昌市青山湖区人民法院作出的（2019）赣0111民初2390号民事判决，并依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误，严重侵犯了上诉人的合法权益。1、被上诉人无权向上诉人收取剩余租赁期间内的房屋租金。原房屋所有人向被告收取租赁期限内租金的权利，在2014年8月上诉人将12年租金付清的时候就已经终止，自此，原房屋所有人丧失了涉案房屋的使用权和收益权。在拍卖竞价时，被上诉人已明知在租赁期间内无收益的事实，出价时即对涉案房屋价值由相应的逾期，则涉案房屋的最终成交价里不包含租赁期间内的租金收益，被上诉人自然就没有向上诉人收取租金的权利，且虽然被上诉人无权向上诉人收取剩余租赁期限内的租金，被上诉人也没有任何损失。2、被上诉人在参与涉案房屋拍卖时已明知其在租赁期限内是无收益的，其仍自愿出价参与竞拍，应视为对涉案房屋的实际情况的完全了解和接受。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人蔡志超辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回。 蔡志超向一审法院提出诉讼请求：1、判令与喻文君解除租赁合同并要求其支付租金11890.41元（暂计至2019年10月17日，2019年10月17日至腾退清场之日止的租金依照合同约定计算）；2、本案诉讼费由喻文君承担。 一审法院查明事实如下：2018年12月10日，南昌县人民法院作出（2018）赣0121执1625号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人胡某名下位于南昌市青山湖区解放东路179号金城国际48-126、48-127室以清偿债务。2019年4月23日，喻文君向南昌县人民法院提交执行异议书，请求中止对上述房屋的执行，理由为：“承租人喻文君与出租人胡某签订的租赁合同合法有效；上述执行裁定书中，执行上述房产拍卖里，没有写进带租拍卖，侵害了喻文君的合法权益；喻文君租房在先，申请执行人上饶银行股份有限公司青山湖支行抵押贷款在后，按照法律规定，买卖不破租赁，承租人有权要求履行完租赁合同；当时上饶银行股份有限公司青山湖支行放贷前，银行工作人员来店核审并询问了喻文君，知道喻文君是长期承租，还拍了照片，银行必须认可喻文君与胡某签订的租赁合同。”2019年5月7日和6月26日，南昌县人民法院就上述房产在阿里巴巴司法拍卖网络平台上分别发布了拍卖公告，两份拍卖公告中均写明：“拍卖标的为南昌市青山湖区解放东路179号金城国际48-126室、48-127室二处非住宅物业，注：带租拍卖，租赁合同期满日起2024年6月30日止。”2019年7月13日，南昌县人民法院发布成交确认书，写明：“蔡志超在上述房产司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，成交价为1721396.8元。”2019年7月17日，南昌县人民法院作出（2018）赣0121执1625号之二执行裁定书，裁定被执行人胡某所有的位于南昌市青山湖区解放东路179号金城国际48-126室、48-127室的房产所有权及相应的其他权利归买受人蔡志超所有，该房产的所有权及相应的其他权利自本裁定书送达买受人蔡志超起转移。2019年8月6日，南昌县人民法院将（2018）赣0121执1625号之二执行裁定书送达给了蔡志超。2019年8月30日，南昌市不动产登记局向蔡志超颁发了涉案房产的不动产权证书。因喻文君此后仍一直在使用涉案房产，但未向蔡志超交纳租金，蔡志超故诉至一审法院并提出上述诉讼请求。 另查明：2012年6月25日，胡某（甲方）与喻文君（乙方）签订了一份房屋租赁合同，写明：“甲方房屋坐落于青山湖区解放东路179号金城国际48-127室48-126室（第1-2层），共2间，建筑面积每间80.5平方米；房屋用途为经营钢材；租赁期为2012年7月1日至2024年6月30日止共12年；租金每年70000元整，鉴于朋友生意刚刚起步，第一年付租金100000元，第二年付租金100000元，第三年生意稳定后必须付清剩余租金；为保证房屋的完好性，乙方自合同生效日内向甲方交付保证金30000元，合同结束时如房屋完好无损，甲方应无条件把保证金归还给乙方等”。2012年9月1日，胡某向喻文君出具收条，写明：“今收到店面押金现金30000元整。”2012年9月3日喻文君向胡某转款70000元。2012年10月17日喻文君向胡某转款45200元。2013年8月29日喻文君向胡某转款80000元。2013年10月30日喻文君向胡某转款35200元。2014年8月8日喻文君向胡某转款285000元，同日胡某向喻文君出具收条，写明：“今收到喻文君店面租金285000元整。”2014年7月，胡某向喻文君出具收条，写明：“于2014年1月至7月陆续收到喻文君现金324600元。” 一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利诉讼后果。本案中，蔡志超通过司法拍卖已取得涉案房产的合法物权，其自收到南昌县人民法院的执行裁定书起即开始享有涉案房产的房产所有权及相应的其他权利，蔡志超作为房屋所有权人，要求喻文君支付租金合法有据，本院予以支持。因拍卖公告中已写明带租拍卖，租赁合同期满日为2024年6月30日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故喻文君辩称本案应当适用“买卖不破租赁”规则，符合法律规定，一审法院予以支持。 针对喻文君称其已付清租期内的所有租金之观点，一审法院认为：首先，喻文君向南昌县人民法院提交的执行异议书中，并未写明其已付清租期内的全部房屋租金；其次，南昌县人民法院就涉案房产在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布的两份拍卖公告中均只注明“带租拍卖，租赁合同期满日为2024年6月30日止”，两份公告中均未写明喻文君已付清租期内的全部房屋租金；第三，喻文君并未按照租赁合同约定的金额（即第一年支付100000元、第二年支付100000元、第三年支付640000元）向胡某交付过租金，喻文君向胡某的银行账户共转款五次（金额分别为70000元、45200元、80000元、35200元、285000元），胡某则向喻文君出具了三张收条，其中两张收条分别写明为房屋押金30000元和房屋租金285000元，而最大一笔款项324600元的收条却未写明是房屋租金，该笔款项性质不明，也无相应银行取款或转款凭证，喻文君称为现金给付，亦无其他证据佐证。故喻文君认为其已付清租期内全部租金的答辩意见，因证据不足，一审法院不予采信。综上，喻文君可按原租赁合同的约定继续承租涉案房产，但必须自2019年8月6日即蔡志超收到南昌县人民法院执行裁定书之日起按租赁合同约定的租金标准向蔡志超支付房租。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、喻文君在本判决生效后十日内向蔡志超支付自2019年8月6日至2019年12月4日的租金共计23332.8元；二、驳回蔡志超的其他诉讼请求。案件受理费240元（已减半收取），由喻文君负担。 本院二审期间，被上诉人未向本院提交新证据。上诉人向本院申请了证人胡某出庭作证，证明上诉人已向原房东支付了租赁期内全部租金；并向本院提交南昌县人民法院出具的情况说明和2019年7月11日喻文君与南昌县人民法院执行法官肖翠云的电话录音各一份，证明在拍卖之前，执行法院已经告知了被上诉人拍卖房屋2020年租赁期满才能交付，2024年6月30日前的租金，承租人已经交清。执行法官肖法官亦回复上诉人房屋是带租拍卖，2024年6月30日之后才会交房，在此之前，竞拍人没有收益。对于证人证言，被上诉人认为证人与上诉人有业务往来，有利害关系，证言不具有客观性，且证人所述前后矛盾，单独的出具现金总收条也不符合常理。综上，证人证言不足以采信，并认为2014年7月出具的总收条是事后所补。被上诉人对《情况说明》的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为：1、一审法院通过正常的开庭审理后向南昌县人民法院发出了质询函，南昌县人民法院没有进行回复。在一审后单独向上诉人出具情况说明不合法。2、证据的形式不合法，根据民诉法相关规定，该份证据系“证明”，除需要加盖相关单位的印章之外还要有相关单位的法定代表人或经办人签字。3、该份情况说明说的是执行程序的事情，在房屋的评估报告上没有将案涉房屋的用益物权单做出租的权利进行剔除，执行法院是不认可租金已经付清的事实。拍卖公告上也只是明确了带租拍卖，并没有明确租金已付清。如果以此为由认定租金已经付清，存在以执代审的嫌疑。执行程序中，竞拍人网络竞拍是针对不同的竞拍人集中竞价的问题，该份情况说明只是告知了被上诉人或被上诉人的父母，但是并没有说明告知了参与竞拍的每位竞拍人。根据竞拍记录可以发现，参与竞拍的有五人，且均进行了举牌报价。执行法院即使已经告知了被上诉人或被上诉人父母，但是对被上诉人的竞价并没有产生实质影响，被上诉人和其他竞拍人一样只知道带租拍卖，只是按照带租拍卖进行竞价。被上诉人对录音的真实性无异议，合法性和关联性有异议。对合法性的意见与《情况说明》的意见一致，并认为拍卖过程公布的事实应该以拍卖公告为准，而不是以说明为准。本院认为，证人证言要结合其他证据综合认定，故暂不予以认定；对《情况说明》和录音的真实性予以确认。 上诉人对一审查明事实无异议或补充，被上诉人对“2012年6月25日，胡某（甲方）与喻文君（乙方）签订了一份房屋租赁合同”有异议，认为胡某与喻文君签订的租赁合同时间是并非6月，而2012年9月，对其他事实无异议或补充。上诉人称涉案店面是从前租客处转租，而胡某与前租客的租赁合同是6月份到期，因一直与胡某洽谈签订《租赁合同》之事，故才在9月份签订合同，但落款时间为6月。因上诉人认可该异议，本院对一审查明的该事实变更为“2012年9月，胡某（甲方）与喻文君（乙方）补充签订一份落款时间为2012年6月25日的房屋租赁合同”，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。蔡志超在通过司法拍卖取得涉案房产的合法物权后，即自收到南昌县人民法院的执行裁定书起应开始享有涉案房产的房产所有权及相应的其他权利。南昌县人民法院就涉案房产在阿里巴巴司法拍卖网络平台上拍卖公告中注明“带租拍卖”，根据“买卖不破租赁”的原则，喻文君在2024年6月30日前依法享有涉案房屋的使用权，但无论南昌县人民法院执行法官在拍卖涉案房屋时是否已向蔡志超的父亲告知租金已付清的情况，因蔡志超并未明确表示放弃其取得房屋所有权后的租金权益，蔡志超在取得房屋所有权后，其应享有相应的收益权，故蔡志超要求喻文君支付其取得房屋所有权后的租金，应予支持；喻文君以已向前房屋所有人胡某交纳了租赁期内的全部租金为由主张蔡志超无权收取租金的上诉请求，本院不予支持。如喻文君确已向胡某支付了全部租金，可另行诉讼。 综上所述，一审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费383元（喻文君已预缴），由上诉人喻文君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钟明强 审 判 员 龚 江 审 判 员 陈大奎 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 王超迁 书 记 员 钟万友