山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终494号上诉人（原审被告）：冯某，女，1972年12月25日生，汉族，现住沁水县。委托诉讼代理人：董某，山西华真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晋城市四季花城物业管理有限公司，住所地：山西省晋城市育才街。法定代表人：靳某,任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李某，山西赛林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，山西赛林律师事务所律师。上诉人冯某因与被上诉人晋城市四季花城物业管理有限公司（以下简称四季花城物业公司）恢复原状纠纷一案，不服山西省泽州县人民法院（2019）晋0525民初2282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯某的委托诉讼代理人董某，被上诉人四季花城物业公司的委托代理人李某、王某到庭接受了询问。本案现已审理终结。冯某上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判。2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、售楼部在售楼时明确表示上诉人可以封闭阳台(上诉人购房时的置业顾问刘云飞能够证明)，且上诉人支付房屋全款在前，双方签订购房合同再后。2、涉案小区业主的房屋买卖合同对阳台是否封闭约定不一致，可以看出物业对此没有禁止，且该小区顶楼的业主大多都以封闭阳台。3、上诉人与被上诉人签订的合同为格式合同，限制了业主权利，属于无效条款。4、上诉人封闭阳台是对自己专有部分权利的行使。封闭阳台是出于安全、卫生、健康方面的考虑，且上诉人在封闭阳台时充分考虑了与小区外观环境的一致性，没有影响房屋的安全性和小区的公共利益。5、封闭阳台符合本小区多数业主的利益需求。6、上诉人是在相关单位同意下封闭的阳台，且封闭阳台时物业并未制止，现阳台已成为房屋的整体部分，不具备拆除的条件。7、上诉人在一审时已提交了相关判例，法院应当考虑该案产生的社会效果。四季花城物业公司辩称：1、上诉人在签订《前期物业临时管理规约》时签订了承诺书，表明其已详细阅读了所有内容，如有违约，其愿意承担相应的违约责任，现上诉人提出未仔细阅读，明显有违常理。2、禁止封闭阳台对上诉人正常使用阳台不会造成障碍，但封闭阳台会造成其他安全隐患。3、诉争的区域主要是阳台外墙面，该部分区域属于公用部分，上诉人在行使权利时应当有一定限制，不得损害公共利益及其他业主的权利。4、上诉人提到的小区业主的请示，仅仅是部分业主的签名，不能代表全部业主，答辩人也因此开过几次会，但最终仍认为出于各方面长远考虑，禁止封闭阳台更符合业主的共同利益。5、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。四季花城物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即拆除封闭阳台的各项措施，恢复原状；2、本案的诉讼费由被告承担。一审查明：2016年5月18日，被告冯某与亿泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了亿泰房地产公司开发的四季花城学府平墅小区9号楼2单元1层102号商品房。被告冯某交纳购房款后，2016年11月7日亿泰房地产公司将房屋交付给被告，双方所签合同约定该商品房阳台是非封闭式。同日，被告冯某与亿泰房地产公司签订了《前期物业临时管理规约》，该合同约定，业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，就事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主或物业使用人在物业使用中，应遵守车辆使用、电梯使用、宠物饲养、阳台封闭、晒衣架安装等约定。2017年3月11日，冯某与亿泰房地产公司签订了《房屋装饰装修服务协议》，该协议约定严禁私封阳台。2016年8月20日，亿泰房地产公司与四季花城物业公司签订授权委托书，亿泰房地产公司将学府平墅区域的前期物业管理工作委托给四季花城物业公司，由四季花城物业公司与业主签订前期物业服务合同。2016年11月7日，冯某与四季花城物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定四季花城物业公司有权制止违反本物业的物业管理制度和《前期物业临时管理规约》的行为。2017年3月，被告冯某开始装修房屋，将其房屋的南阳台封闭，亿泰房地产公司对被告提出限期自行拆除的要求，因被告未拆除，亿泰房地产公司采取了停水停电措施。2017年6月，原告四季花城物业公司正式接管四季花城学府平墅区的物业管理工作，期间被告虽交纳了相关费用，但被告的房屋仍未恢复水电供应。2019年4月12日，被告冯某将原告四季花城物业公司诉至一审法院，要示其停止侵害、排除妨害，恢复水电供应并赔偿损失。一审法院（2019）晋0525民初913号民事判决书判决原告四季花城物业公司恢复对被告冯某所购房屋四季花城小区9号楼2单元1层102号房屋的正常用水用电。一审认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。被告冯某与亿泰房地产公司先后签订《商品房买卖合同》、《前期物业临时管理规约》、《房屋装饰装修服务协议》，上述合同中规定涉诉房屋的阳台为非封闭式，严禁私自封闭。后亿泰房地产公司将学府平墅区域的前期物业管理工作委托给原告四季花城物业公司，2016年11月7日，原告四季花城物业公司与被告冯某另行签订了《前期物业服务合同》，约定四季花城物业公司有权制止违反本物业的物业管理制度和《前期物业临时管理规约》的行为。本案亿泰房地产公司依约向被告冯某交付房屋后，被告应依约双方约定遵守小区物业管理规定，被告冯某封闭阳台的行为违反合同约定构成违约，应予以拆除，恢复原状。被告辩称四季花城物业公司在服务过程中只有权对拖欠物业费提起诉讼，其他事项无权提起诉讼。一审法院认为四季花城物业公司受亿泰房地产公司的委托管理四季花城学府平墅小区，且其与被告也签订了《前期物业服务合同》，根据该合同，其有权对被告违反《前期物业临时管理规约》的行为予以制止，被告的辩解理由不成立。被告辩解在购买涉诉房屋时，亿泰房地产公司的销售人员曾口头承诺阳台可以封闭，庭审查明，在被告与亿泰房地产公司签订《商品房买卖合同》之前，销售人员口头承诺阳台可以封闭，但在之后签订合同时，双方并未将该约定写入合同，对《前期物业临时管理规约》、《房屋装饰装修服务协议》中严禁私封阳台的规定，被告也未提出异议，被告也未提供证据证明其封闭阳台的行为征得原告及亿泰房地产公司的同意，被告的辩解理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告冯某于本判决生效之日起十五日内拆除四季花城学府平墅小区9号楼2单元1层102号房屋阳台的加装部分。二审中，上诉人冯某提供以下新证据：《商品房买卖合同》，欲证明同一小区其他业主购房时签订的合同约定为阳台可以封闭，物业公司以对小区有影响为由不让上诉人封闭阳台没有依据。被上诉人四季花城物业公司质证称：该合同附件房屋平面图显示为开敞式阳台，上诉人并未提供图片证明该房屋阳台是封闭式的。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，冯某与亿泰房地产公司签订的《前期物业临时管理规约》约定，业主在物业使用中，应遵守阳台封闭等约定。冯某与亿泰房地产公司签订的《房屋装饰装修服务协议》约定，严禁私封阳台，否则物业服务方有权对其违规装修进行制止、要求恢复原样。冯某未经物业公司同意，私自封闭阳台，违反了上述约定，四季花城物业公司有权要求其恢复原状。根据《山西省城乡规划条例》第四十二条，在城市规划区内改变建筑外型和色彩等，应向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条规定，未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中擅自改变住宅外立面的，由城市规划行政主管部门予以处罚。上述规定说明，未经批准，业主在装修时，不得擅自改变住宅外立面原样。冯某未经批准，擅自将敞开式阳台改为封闭式阳台，改变了住宅外立面原样，该行为不受法律保护，故其主张上述合同是格式合同，限制了其业主权利，属于无效条款，本院不予支持。冯某还主张其封闭阳台是行使自己对专有部分的物权，但其行使权利应以不违反法律法规、物业服务合同、管理规约为前提，该主张本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第（一）条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人冯某负担。本判决为终审判决。审 判 长 程 浩审 判 员 郭红洁审 判 员 韦 薇 二〇二〇年四月二十七日法官助理 张晋丽书 记 员 吕 倩