山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2582号 上诉人（原审原告）：陈文东（又名陈文栋），男，1965年11月13日出生，汉族，户籍地山东省青岛市城阳区，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：崔焕勤，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁志强，山东海乐普律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈公璞，男，1964年1月26日出生，汉族，户籍地山东省青岛市市北区，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：孟庆勋，山东相泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时华会，山东相泰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：赵卫香，女，1963年4月5日出生，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：孟庆勋，山东相泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时华会，山东相泰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陈文超，男，1987年5月4日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：孟庆勋，山东相泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时华会，山东相泰律师事务所实习律师。 原审被告：青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员会，住所地山东省青岛市城阳区河套街道潮海西社区。 法定代表人：陈公佳，职务主任。 上诉人陈文东因与被上诉人赵卫香、陈文超、陈公璞及原审被告青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员会（以下简称潮海西居委会）物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初9806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈文东上诉请求：1.撤销青岛市城阳区人民法院的（2018）鲁0214民初9806号民事判决；2.改判支持上诉人一审诉讼请求；3.上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定本案房屋（附随宅基地）的买卖关系成立是错误的。自1996年起上诉人在外地工作，本案房屋由上诉人父母在家照顾，上诉人从未委托上诉人之嫂叶春菊对房屋进行保管及对外出卖。被上诉人应当非常清晰本案的房屋不是叶春菊所有，应当在长达近二十年的时间里找房屋产权人进行确认或要求叶春菊出示授权委托书，但被上诉人既不要求叶春菊出示授权，且从未找过上诉人，这与常理相悖。被上诉人在拆迁档案及本案中称“委托其兄嫂陈文学、叶春菊转让给被告家庭所有”的陈述纯属编造。2.一审法院依据被上诉人的门牌变更作为认定房屋买卖关系成立的事实错误。上诉人的户籍原来就在232号，后上诉人外出工作，上诉人从未允许也不知道更未同意自己户籍进行变更，上诉人的户籍变更是被上诉人提供了虚假的材料导致，对此上诉人保留追究相关部门和人员恶意造假的权利。3.一审法院对房屋系“陈公璞以家庭名义购买”、“陈文超通过分家取得房屋”的认定是迎合被上诉人的狡辩所作出的。陈公璞并非所在社区（村委）户籍，买卖关系无效，陈公璞的母亲等家人属社区居民，在知悉非社区居民买卖宅基地房屋无效的情况下仍由陈公璞作为买房人，说明被上诉人改口“以家庭成员购买”纯属规避法律强制性规定。被上诉人为规避在签订拆迁安置协议时依据该买卖协议的买房人为陈公璞，便在当天进行分家，当天制作分家单，同时依据该分家单由陈文超与被告所在社区签订安置协议，其规避无效合同的目的昭然若揭。4.本案上诉人提起的是物权确认之诉，上诉人已经提供物权最基本、最充分的证据——登记在上诉人名下的地籍档案及证明，足以证明涉案宅基地、房屋登记在上诉人名下，一审法院在本案认为部分也对涉案宅基地房产的权属作了所谓的“认定”，那么一审法院应依据实体法作为裁决依据，但一审法院仅依据民诉法解释第九十条为由笼统驳回上诉人的起诉，属于适用法律错误。我国《物权法》第六条，《合同法》第四十八条、第五十一条的规定及其他法律规定，叶春菊无权代上诉人对外买卖房屋，被上诉人事后未找上诉人追认或补充签字，严重不符合常理更不符合法律规定。 赵卫香、陈文超、陈公璞辩称，房屋买卖符合当地风俗习惯，陈公璞代表家庭购房，购买房屋后在涉案房屋居住20余年，一审判决正确，请求维持原判。 潮海西居民委员述称，签约时有驻村律师把关，陈公璞提交的材料符合签约条件，社区才与陈公璞签约。 陈文东向一审法院起诉请求：1.判决位于青岛市城阳区的宅基地及房屋四间的拆迁补偿款1320000元归原告所有；2.请求依法判令青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员会给付给原告上述第一项拆迁补偿款1320000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：陈公璞与赵卫香系夫妻关系，陈文超系陈公璞和赵卫香之子。陈公璞与徐桂先系母子关系。陈文东、赵卫香、陈文超及徐桂先均系同一社区居民，陈公璞户籍登记不在社区。 另查明，涉案房屋位于青岛市城阳区，房地权属证号80××48，地号为：I12-132-123，1991年9月11日的土地登记申请书及集体土地建设用地使用证登记的土地使用者均为陈文栋。 又查明，被告提交农历一九九七年四月二十一日房屋买卖协议复印件一份，载明“立卖约人陈文栋因情况需要情愿将自己的房屋一处（其中正房四间、厢房二间）卖给陈公璞永久为业，经中人言定卖价陆仟柒佰元整，钱约当面两交并无欠少。恐后无凭，立字为证。房屋四至：东至胡同、西至邻陈明芳、南至胡同、北至胡同。卖房人嫂叶春菊代陈文栋，买房人陈公璞，说合人陈公太，立字人陈文明”。原告认可其1997年后就未在涉案房屋居住；陈公璞及赵卫香称1997年买房后是老人居住在该房屋一直住到去世，老人去世后由陈文超在该房屋居住。 还查明，陈公璞的母亲徐桂先1998年6月24日的户籍登记页显示的户号为232号，住址为。陈文超的身份证显示住址为山东省青岛市城阳区。再查明，2016年12月29日，陈公璞与陈文超分家，分家单载明“现陈公璞名下有房屋肆间位于潮海西社区232号，东临胡同、西临曾伟，分于儿子陈文超作永久基业。口说无凭，立字为证”。同日，陈文超就涉案房屋与潮海西社区居委会签订改造项目安置补偿协议。 一审法院认为，本案系所有权确认纠纷。我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，虽然涉案房屋登记的土地使用者为陈文栋，但是原告诉讼主张的涉案房屋座落位置、门牌号与陈公璞、赵卫香提交的陈公璞母亲徐桂先的户籍登记住址、陈文超的身份证登记住址及门牌号相吻合，结合原被告在庭审中对涉案房屋居住等事实的陈述及被告提交的买房协议，可以看出陈公璞作为家庭成员在支付合理价款，取得了涉案房屋，供其家庭成员居住、占有使用，已长达二十年之久，应视为涉案房屋发生了实际的买卖关系。结合陈公璞与陈文超的分家单，可以看出陈文超通过分家，取得涉案房屋，陈文超系涉案房屋的实际权利人。潮海西社区居委会作为社区集体组织，即对土地之上建造的房屋的归属、流转及管理使用情况知悉，其也与房屋的权利人陈文超签订了社区安置补偿协议。因此，原告要求依法判决位于青岛市城阳区的宅基地及房屋四间的拆迁补偿款归原告所有的主张，与常理不符，也不符合本地的公序良俗，亦与一审法院查明的事实不符，对其主张一审法院不予支持。至于房屋买卖协议中卖房人嫂叶春菊代陈文栋的签字处分财产的行为是否侵害他人合法权益，属于另一法律关系，一审法院不予一并处理。 一审法院判决：驳回原告陈文东的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的问题是：一审判决对涉案房屋买卖协议效力的认定是否正确。首先，1997年买卖协议签订后，次年陈公璞母亲的户口即迁入该房屋并在房屋居住，至房屋拆迁时户口迁入和陈公璞家人实际居住房屋的事实已经稳定持续了近20年且2005年陈文东的户籍发生变化，陈文东称对此事不知情的可能性极低。从生活常理分析，如果陈文东嫂子叶春菊未获得陈文东许可和授权擅自出卖房屋，则陈文东不可能在20年间任凭自己的房屋由他人占有使用。结合房屋因拆迁产生巨大经济利益的背景，上诉人关于未授权叶春菊出卖房屋的抗辩可信性较低，一审法院对此未予采信并无不当。其次，虽然陈公璞不具有潮海西社区的户籍，但是其母亲、妻子、儿子均具有潮海西社区户籍，房屋买卖后其母亲将户口迁入并实际居住，可以认定陈公璞签订房屋买卖协议系为在潮海西社区居住的家庭成员购买房屋，其行为与非农村集体组织人员购买农村房屋的行为具有本质区别，一审法院基于这一情况，认定房屋买卖协议有效并无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，陈文东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16680元，由上诉人陈文东负担。 本判决为终审判决。 审判长 姜 涛 审判员 杨海东 审判员 鲁 宇 二〇二〇年四月二十四日 法官助理 唐伟柏 书记员刘云龙 书记员李勇