湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初1114号 原告：李秋英，女，1954年8月18日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：邓炜，男，1981年5月29日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区,系李秋英之子。 被告：郴州君联房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区七里洞村高湾组五岭公园管理处办公楼4楼。 法定代表人：段钬，公司董事长。 委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师。 原告李秋英与被告郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秋英的委托诉讼代理人邓炜，被告君联公司的委托诉讼代理人李昌希到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李秋英向本院请求判令：一、被告按照《商品房买卖合同》第九条之约定交付商品房与原告；二、被告对原告承担双方合同约定最迟交房日至起诉之日期间的逾期交房违约金合计47968元，并继续承担起诉之日起至商品房实际交付之日止的逾期交房违约金；三、被告承担逾期交房应承担的物业管理费等物业方面的费用9561.6元（被告自行与物业公司处理或者承担相关费用）；四、本案诉讼费由被告承担。 被告君联公司答辩要点：一、原告未按约定的时间支付房款，其自身存在违约行为，交付房屋时间应当自然顺延；二、2016年1月28日已具备交房条件，不存在延期交房。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 一、2014年10月31日，原告李秋英（买受人）与被告君联公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20140118706），主要约定：买受人购买的商品房为预售商品房（住宅，郴州市骆仙铺寒溪路“君联名都”项目中的第5栋706号房），房屋面积124.5平方米，单价为每平方米2648元，房屋总金额为329676元。买受人采取一次性付款，首付款（含定金）95%（￥313192元）于本合同签订之日支付，剩余房款5%（￥16484元）在主体工程完工时交清。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。由于买受人的原因，未能按期接受房屋的，双方同意按1方式处理：1、视同买受人已经合格验收。出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。原告依合同约定支付了首付款313192元，剩余房款16484元则于2016年10月10日付清。 二、郴州市中级人民法院作出的（2017）湘10民终2759号生效民事判决书及郴州市北湖区人民法院作出的（2018）湘1002民初1187号生效民事判决书的事实部分认定：被告君联公司开发的“君联名都”项目共有8栋，其中1－5栋楼高18层，6栋楼高22层，7-8栋楼高26层。主体工程完工后，建设单位君联公司于2016年1月28日会同中太建设集团股份有限公司（施工单位）、广东省启源建设工程设计有限公司（设计单位）、郴州五岭建设工程监理有限公司（监理单位）、湖南湘南工程勘察有限公司（勘察单位）及郴州市建设工程质量安全监督站相关人员参与竣工验收，并分别在《建设工程竣工验收报告》签字，除君联公司加盖单位公章外，其余单位均未加盖单位公章，其中郴州市建设工程质量安全监督站吴伟军、李周庭、曹亚琴参与验收，李周庭、曹亚琴、吴伟军签字的时间是2016年4月18日。2016年4月29日，被告君联公司将交房通知刊登在2016年4月30日的《郴州日报》。2017年12月26日，郴州市公安消防支队向被告君联公司出具《建设工程消防验收意见书》，认为君联名都1-8栋及地下室建设工程综合评定该工程消防验收合格。 三、原告李秋英自述被告君联公司于2016年4月底通知了其收房，但双方暂未办理房屋交接手续。 判决的理由与结果 本案系商品房买卖合同纠纷。原告李秋英与被告君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方自愿签订，且符合相关法律规定，具有法律效力，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否达到交房条件；二、被告君联公司是否承担逾期交房的违约责任及如何承担；三、原告李秋英诉请被告君联公司支付物业管理费等物业方面的费用的主张应否予以支持。 一、案涉房屋是否达到交房条件。原告李秋英认为，君联名都小区竣工后各项目均未通过验收，违反了国家法律法规的强制性规定，达不到交房条件。被告君联公司则认为，君联名都项目房屋的交付条件及交付标准已经生效判决书予以确认。本院认为，原、被告在《郴州市商品房买卖合同》明确约定的交房条件为“商品房经验收合格”，而非“商品房经综合验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款亦规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，现君联名都小区已由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位及勘察单位相关负责人予以验收签字，且郴州市建设工程质量安全监督站参与验收人员于2016年4月18日在《建设工程竣工验收报告》进行了验收签字。因此，涉案房屋符合交付的法定条件之一，也符合双方约定的交房条件。故，君联名都小区自2016年4月18日起具备了交房条件。2016年4月30日，被告君联公司在报纸上刊登了君联名都小区交房通知，履行了合同约定的通知义务。自此，原告李秋英可随时收房。原告李秋英诉请被告君联公司按照合同约定交付房屋，本院不予支持。 二、被告君联公司是否承担逾期交房的违约责任及如何承担。原告李秋英认为，案涉房屋达不到交房条件，违约金应从2015年10月31日算至实际交房之日。被告君联公司则认为，案涉房屋已于2016年4月18日具备交房条件，不存在延期交房。本院认为，原、被告双方在合同约定的交房时间为2015年10月31日前，但涉案房屋自2016年4月18日起才具备交房条件，且被告君联公司于2016年4月30日在报纸上刊登了君联名都小区的交房通知，故涉案房屋交房时间应为2016年4月30日。故，被告属于延期交房，应承担违约责任。依据双方合同约定，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因此，违约金从2015年11月1日计算至2016年4月30日，违约天数为182天，违约金为5700元（313192元×0.0001×182天）。对原告诉请的超出违约金款额部分，本院不予支持。被告辩称原告逾期支付房屋尾款，可另行主张权利，但不可据此免除被告的违约责任，故对该项辩称本院不予采纳。 三、原告李秋英诉请被告君联公司支付物业管理费等物业方面的费用的主张应否予以支持。原告李秋英认为，被告君联公司没有交房，产生的物业管理等物业费用应由其承担，君联公司则认为不应由其承担。本院认为，原告未提供任何证据证明其已经实际缴纳物业管理费9561.6元，故该项诉请主张缺乏事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州君联房地产开发有限公司支付原告李秋英逾期交房违约金5700元，此款限被告郴州君联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告李秋英的其他诉讼请求。 如被告郴州君联房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半后收取619元，被告郴州君联房地产开发有限公司承担62元，原告李秋英承担557元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  谢萍 二〇二〇年四月十日 法官助理吴明星 书记员李佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九条下列事实，当事人无需举证证明： （一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实； （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。