四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终235号 上诉人（原审被告）：李开田，男，1970年9月4日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被上诉人（原审原告）：眉山市居安房地产经营有限公司，住所：眉山市东坡区小北街79号，统一社会信用代码：91511402MA62J1T35D。 法定代表人：李志明，总经理。 委托诉讼代理人：代勇（该公司员工），男，1984年2月4日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人李开田因与被上诉人眉山市居安房地产经营有限公司（以下简称居安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初4748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月13日对本案进行了询问。上诉人李开田、被上诉人居安公司的委托诉讼代理人代勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李开田上诉请求是：1、撤销（2019）川1402民初4748号民事判决，发回重审或改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人自2005年3月租用商铺至今，房屋浸水、漏水问题一直存在。上诉人多次要求被上诉人进行维修、处理，但被上诉人不作为，致使上诉人的合法权益遭受重大损失，被上诉人已构成严重违约，致使合同目的已完全无法实现，因此被上诉人不应享有租赁合同的解除权，被上诉人于2019年9月19日送达上诉人的解除合同通知书无效。2、上诉人租赁的商铺实际面积只有26平方米，但被上诉人故意隐瞒房屋的面积，与上诉人签订的商铺面积为32.94平方米的租赁合同，被上诉人的行为构成了欺诈，上诉人拒绝支付租金的行为是合理的自助行为。3、上诉人在一审审理中提交的水电费发票和通知、照片、伟志服饰专卖服务卡等能够证明上诉人因被上诉人不履行合同义务，修缮租赁物，致使上诉人遭受损失，但一审判决认为与本案无关属于程序违法。4、2013年的租金是2200元，居安公司收取3500元不合理。 居安公司答辩称：1、居安公司与李开田形成不定期租赁合同关系，居安公司有权按照合同法的规定依法解除与李开田的不定期租赁合同，且居安公司在合理期限前已将解除合同通知送达了李开田，因此居安公司解除与李开田的租赁合同符合法律规定。2、案涉租赁房屋面积有房产证登记面积为证，李开田租赁房屋时也是实地查看过房屋才租赁的，因此不存在居安公司隐瞒的情形。3、李开田认为其遭受了损失应由其提供居安公司存在过错、遭受损失的证据，且还应提供证据证明二者之间存在直接因果关系的证据。但李开田并未提供证据证明。遂认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告居安公司在一审中的诉讼请求是：1、请求确认李开田与居安公司的租赁合同于2019年10月20日解除；2、判令李开田腾退返还位于眉山市东坡区商铺；3、判令李开田支付2014年5月1日至2019年10月20日的租金26666.60元；4、判令李开田以17.33元／日的标准，支付2019年10月21日起至腾退返还之日止的商铺占用费。 一审判决认定的事实：1992年10月11日，居安公司登记成立。2005年，李开田与居安公司口头约定由李开田租赁登记为居安公司所有的东坡区下小南街21号商铺1间（房产证号：眉权证东坡镇字第M-010071022832号）。2005年3月1日，李开田缴纳2005年2月-2006年1月31日租金1800元。2009年2月12日，李开田缴纳2006年2月-2007年1月租金1800元。2010年1月5日，李开田缴纳2007年2月-2008年1月租金1800元。2010年12月27日，李开田缴纳2008年2月-2009年1月租金2200元。2012年1月6日，李开田缴纳2009年2月-2010年1月租金2200元。2012年5月24日，李开田缴纳2010年2月-2011年1月租金2200元。2012年12月13日，李开田缴纳2011年2月-2012年1月租金2200元。2013年3月21日，李开田缴纳2012年2月-2013年1月租金3500元。约2018年10月，居安公司向李开田催收租金未果。2018年12月17日，居安公司与李开田签订《租房合同》约定：居安公司同意李开田租用案涉商铺，年租金为2333元，租期为2013年10月1日-2014年4月30日。同日，居安公司收取李开田缴纳的2013年10月1日-2014年4月30日租金2333元。居安公司委托评估机构评估案涉商铺每年租金标准为：2014年7月-2015年7月为4400元，2015年7月-2016年4月为4800元，2016年4月-2017年4月为5000元，2017年4月-2018年4月为5200元，2018年4月-2019年4月为5253元，2019年1月-2020年1月为6324元。2019年9月19日，居安公司向李开田送达了《解除合同通知书》载明：“…至今未交租金…租赁合同于2019年10月20日解除。请你于合同解除当日腾退归还租赁房屋…”。 一审判决认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。本案中，李开田长期租赁案涉房屋，但仅于2018年12月17日签订《租房合同》约定2013年10月1日-2014年4月30日的权利义务，其余时间均未签订书面租赁合同，自2014年4月30日后视为不定期租赁。居安公司于2019年9月19日书面通知解除租赁合同，居安公司请求租赁合同于2019年10月20日解除，符合法律规定，应予支持。支付租金系承租人的基本义务，居安公司请求李开田支付欠付的租金，亦符合法律规定，亦应予以支持，但租金应依法按双方认可的居安公司最后一次缴纳年租金的标准计算，即每年租金3500元计算，即居安公司请求的2014年5月1日-2019年10月20日李开田欠付的租金为19，104.19元。因李开田经催收后未缴纳租金导致合同解除，合同解除后李开田应当依法返还租赁物并赔偿损失，居安公司请求李开田返还租赁物并参照2019年1月-2020年1月的评估标准每年6324元计算租金损失赔偿，应依法予以支持。关于李开田抗辩主张租赁物漏水导致的损害赔偿并抵销租金并未提起反诉，本案不宜处理，但李开田可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决： 一、原告眉山市居安房地产经营有限公司与被告李开田的租赁合同于2019年10月20日解除；二、被告李开田于本判决生效后三十日内返还原告眉山市居安房地产经营有限公司位于眉山市东坡区商铺（房产证号：眉权证东坡镇字第Ｍ-010071022832号）并支付解除合同后的租金损失（租金损失的计算方式：从2019年10月21日起至实际返还之日止按17.33元／日的标准计算）；三、被告李开田于本判决生效后三十日内支付原告眉山市居安房地产经营有限公司2014年5月1日至2019年10月20日的租金19104.19元。四、驳回原告眉山市居安房地产经营有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235元，由居安公司负担5元、李开田负担230元。 二审中，当事人围绕上诉请求提供了新证据。本院组织双方进行了举证和质证。 李开田提供了如下证据：1、车票。拟证明李开田是被逼离开小南街。2、2012年5月至10月、2014年11月至2015年4月水电缴费收据。拟证明李开田有一年半的时间未使用租赁房屋。3、2010年8月至2010年12月水电通知单和电表度数。拟证明居安公司重复收取水电费。4、收条，拟证明居安公司维修案涉房屋时出具的白条。居安公司质证意见为：以上证据与本案无任何关联性，同时认为上诉人主张的水电费不是居安公司收取。 本院认为，上诉人李开田在二审中提供的证据1仅能证明李开田于2013年3月30日、10月7日乘座过火车，不能证明该费用与本案有关。证据2、3只能证明眉山市医院向李开田发出门面（水电费）缴费通知，不能证明与本案有关。证据4收条仅能证明董师收取换横梁费用，与本案无关。因李开田在二审中提供的证据与本案无关联性，故对李开田在二审中提供的证据本院不予采信。 二审经审理查明的事实和采信的证据与原判一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，二审中双方当事人争议的焦点为：1、案涉租赁合同是否应当解除？2、案涉租赁房屋是否漏水，维修是否是居安公司的义务？3、李开田的损失是否应在本案中处理。 关于焦点1。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”的规定，本案中，李开田租用案涉房屋后，从2014年起至今未向居安公司交付租金，李开田的上述行为表明不履行主要债务，因此居安公司行使法定解除权并无不妥。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，居安公司于2019年9月19日向李开田送达了书面解除合同通知书，但李开田收到通知书后并未申请仲裁或者向人民法院起诉确认解除合同效力。因此一审判决居安公司与李开田的租赁合同于2019年10月20日解除并无不妥。 关于焦点2。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，因居安公司与李开田并未另行约定案涉租赁物的维修义务，因此案涉租赁物的维修应是居安公司义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。”的规定，李开田主张案涉租赁物存在漏水情形，应由其提供证据。在一审中，李开田虽提供了照片予证证明，但该证据不足以证明案涉租赁物存在漏水情形，也未提供证据证明因其漏水需维修案涉租赁物通知到了居安公司，和居安公司收到李开田通知后未履行维修义务。故应由李开田承得举证不能的法律后果。 关于焦点3。本案系房屋租赁纠纷，在一审中，虽李开田提供了损失证据，但由于李开田并未提起反诉，根据不告不理诉讼原则，因此李开田的损失不应在本案中进行处理，李开田可另行主张。 综上，上诉人李开田的上诉理由不能成立，其请求应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费470元，由上诉人李开田负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  覃 棱 审判员  罗卫平 二〇二〇年四月二十二日 书记员  陶 作