河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初6778号原告：朱桂磊，男，汉族，1991年6月20日出生，住南阳市。委托代理人：杨尚进，河南大为律师事务所律师，一般代理。被告：刘莹，女，汉族，1987年10月15日出生，住南阳市宛城区。被告：赵国栋，男，汉族，1972年6月16日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：闫振伟，河南船旗律师事务所律师，特别授权。原告朱桂磊诉被告刘莹、赵国栋案外人执行异议之诉一案，原告于2019年8月23日诉至本院，同日本院作出受理决定。在法律规定的期限内依法向被告送达相关法律手续，并依法组成合议庭，于2019年11月26日公开开庭进行了审理；原告朱桂磊及其委托代理人杨尚进、被告赵国栋的委托代理人闫振伟到庭参加诉讼；被告刘莹经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱桂磊诉称：2013年11月16日南阳市中泰房地产开发公司（以下简称中泰房地产公司）因欠申士英的工程款将案涉房产抵账给申士英；2014年1月14日，申士英将房子卖给原告，原告将房款362000元支付给申士英，有银行转账流水为证，双方到中泰房地产公司办理了更名手续。中泰房地产公司和原告签订了房屋认购书，并给原告出具了收款收据、相关燃气、暖气初装费等手续。2014年4月10日，在原告不知情的情况下，中泰房地产公司为了融资将原告购买的房屋登记在赵国栋名下，同样登记在赵国栋名下的房产有五套。2017年8月，中泰房地产公司向原告交付了本案争议房产，原告装修入住至今，有水、电、物业费、初装费用及装修费用收据为证。2019年6月，原告的房屋被南阳市宛城区人民法院贴上封条，才知道房屋被查封。后到不动产管理局查询得知，原告购买并居住的房屋被备案登记到本案被告赵国栋名下，同时也了解到中泰房地产公司因涉嫌非法吸收公众存款被公安部门立案侦查。经过公安部门及房管部门调查，中泰房地产公司存在一房两卖或者虚假登记融资的行为，并公示部分已经查清的事实。2019年6月26日南阳市房管局网站显示《南阳市中泰房地产开发有限公司中景门国贸商品房买卖合同备案信息的公示》所附的《南阳市中泰房地产开发有限公司中景门国贸商品房买卖合同备案信息注销名单》显示，备案在被告赵国栋名下的房屋共有五套均是虚假登记备案，其中网签合同号14812005的房屋已认购业主登记为原告朱桂磊。该公示信息登记将本案争议房屋的备案信息登记为注销名单范围，原告是争议房屋的业主及产权人，因此南阳市宛城区人民法院查封错误，依法应当予以撤销。被告赵国栋除了虚假的备案登记信息且已经被注销外，赵国栋没有真实的购房行为，没有签订购房合同，没有按照市场价格支付购房款，且是在原告已经购买之后，其既未和中泰房地产公司签订合同也没有和原告签订房屋转让合同，在原告并不知情的情况办理的房屋备案信息，因此并不是一房两卖而是中泰房地产公司的非法融资手段及借贷行为，形成形式上的名为买卖实为借贷行为，也是法律规定应当确认为无效的民事行为。目前因为中泰房地产公司涉嫌非法吸收公众存款被公安机关立案侦查，也足以认定其虚假备案登记的非法性质。综上所述，被告赵国栋虚假备案登记的房产错误，该虚假登记已经被房管部门注销，原告是该争议房产的真实购房人，和中泰房地产公司之间签订房产买卖合同并支付购房款，中泰房地产公司出具有收条予以认证。原告购房后，该房屋已经交付并装修使用，办理房屋备案登记是中泰房地产公司的行为，该公司房产均存在该类问题。现诉至法院，请求依法判令：1、立即排除对原告购买的位于南阳市××路中景××楼××单元××层××室房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封。2、本案诉讼费由被告承担。原告朱桂磊为支持其主张，向本院提交证据如下：第一组证据：中景门国贸房屋预约认购书，用于证明争议房屋系原告朱桂磊实际购买并经过中泰房地产公司重新签订合同及合同更名事实。第二组证据：中国邮政储蓄银行流水一份，用于证明2014年1月14日，原告支付房款给原房主申士英的事实。第三组证据：申士英证明一份，用于证明原告购买房屋时产权并无争议。第四组证据：中泰房地产公司收据2张，用于证明中泰房地产公司将房款收据及办证费用更名给原告的事实。第五组证据：中泰物业服务有限公司收据14张，用于证明自2017年8月30日中泰房地产公司交房，原告装修入住及水、电、物业费至今持续缴纳的事实。第六组证据：南阳市宛处非领纪【2017】1号会议纪要，用于证明南阳市非法集资案件公检法及政府之间明确责任，非法集资案件政法机关查封、扣押、冻结的涉案财务15日内按照该文件移交处非办保管。已经立案的非法集资刑事案件正在审理的中止审理、正在执行的中止执行。非法集资刑事案件在诉讼活动终结后，市、县两级法院将生效判决的内容及时函告同级处非办，涉案资产由处非部门依法进行处置。第七组证据：南阳市处置非法集资工作领导小组办公室阅办签，用于证明2018年3月2日确定中泰房地产公司为非法集资案件的领导签批意见。第八组证据：宛开处非领办【2018】12号文件-南阳市高新区处置非法集资领导小组办公室关于中泰房地产公司涉嫌非法集资情况的报告，用于证明中泰房地产公司未偿还的民间借贷24420.57万元，共涉及77户，108人，建议中止执行中泰房地产公司的民事诉讼案件。第九组证据：南阳市处置非法集资工作领导小组办公室对南阳市中级人民法院《关于中止对南阳市中泰房地产开发有限公司诉讼活动的函》，用于证明2018年7月4日，按照南阳市宛处非领办【2017】号执行，所有和中泰房地产公司相关的民事诉讼及执行活动均应当中止。第十组证据：南阳市处非办宛开处非领办【2018】20号文件，用于证明中泰房地产公司涉嫌非法集资案件的方式是，中泰房地产公司在与集资群众朱国兰等共计34户签订借贷协议时，用中景门、国贸1-1-2602等170套商品住房的网签合同作为抵押，而该170套商品住房又以现金认购等形式出售给了杨玉芳、刘卫等实际购房人。第十一组证据：高新区处置中泰房地产公司非法集资工作组《关于中泰房地产公司涉嫌非法集资案民间借贷人网签合同抵押情况调查报告》，用于证明中泰房地产公司以网签合同备案作为抵押贷款的事实及客户详细清单，本案争议房屋属于被告赵国栋利用网签合同备案作为抵押的民间借贷客户。第十二组证据：目前的房管公司网签备案记录，用于证明本案经过处非办的调查和处理，已经查清原告是争议房屋的实际购买人，因此赵国栋登记备案已经被注销公告期满，争议房产已经变更备案登记在原告名下。第十三组证据：中泰房地产公司证明，用于证明原告的实际购房时间在被告赵国栋虚假网签之前，赵国栋是以网签合同备案登记作为抵押的民间借贷客户，并不是真实的房屋买卖合同关系，没有实际缴纳购房款和相关税费，更没有实际占有和使用争议房屋。目前经过调查和纠正，原告已经房管部门确定为争议房屋的业主并备案。第十四组证据：朱桂磊身份证，用于证明原告身份证明。第十五组证据：南阳市宛城区人民法院2018豫1302执2587执行裁定书及协助执行通知书、2019豫1302执异219执异裁定书，2018豫1302民初3478号民事调解书，用于证明涉案房产被查封，原告提起执行异议申请被驳回的事实。第十六组证据：业主手册，用于证明原告入住的事实。被告赵国栋辩称：1、原告与买房人申士英签订的房屋买卖合同不是有效的合同。因为根据原告的陈述其在购买房屋时，该房产已经五证齐全，具备销售条件，也可以办理网签手续，但是原告没有进行有效的查询和落实，其在购买时自己存在过错。2、原告认为房地产公司对其进行改签，但是没有到房管部门办理网签手续，如果认为房地产公司有过错，可以主张权利。3、赵国栋与中泰房地产公司之间存在借贷关系，并且借贷数额较大，为了保证交易安全，网签多套房屋，并不为法律所禁止，不存在恶意串通。如果原告认为双发存在恶意串通，应提供相应证据。4、网签备案是房管部门得到法律赋予的职能，如果原告认为网签有错，应该提起诉请，予以纠正，不应该对赵国栋提请民事诉讼。综上，应驳回原告对赵国栋的诉讼请求。被告赵国栋为支持其主张，向本院提交证据如下：赵国栋商品房网签合同及备案摘要，用于证明涉案房产已于2014年登记在被告名下。被告刘莹在法定期间内未向本院提交书面答辩意见及证据。对原告朱桂磊举证，被告赵国栋发表质证意见如下：对原告所举第一组证据房屋预约认购书，不符合五证齐全的情况下房管局所颁发的购买合同，不具有房屋买卖合同的合法效力。中泰房地产公司与原告签订的合同，与被告无关。对原告所举第二组证据的真实性无异议，原告支付给申士英的房款与其陈述自相矛盾，不能证明申士英合法取得房产。对原告所举第三组证据申士英没有合法取得产权的证明，并且不是有权处置。对原告所举第四组证据与第二组证据付款事实互相矛盾，房地产公司更名效力不能对抗网签的效力。对原告所举第五组证据收据不能证明原告是有权入住。对原告所举第六组、第七组、第八组证据的真实性无异议，处非办文件不产生刑事立案的法律效力。对第九组证据，我们认为是行政权力，不能干涉司法权力。对原告所举第十组证据不产生物权变动的效力。对原告所举第十一组证据认可，保证资金的安全，并不为法律所禁止。对原告所举第十二组证据被告不知道，也不知情。对原告所举第十三组证据，请法院审查。对原告所举第十四、十五、十六组证据无异议。对被告赵国栋举证，原告朱桂磊发表质证意见如下：1、合同备案时间是2014年4月10日，在原告购买房子之后，侵犯了原告的合法权益；按照向后顺序也应该确认合同无效。2、在合同之外被告不能提供房款支付依据、房屋交付依据，而且没有占有使用该房屋，这些都以常理不符。该合同只是为了民间借贷而进行的虚假登记，根据处非办登记情况，已经认定为非法集资行为。而且根据处非办案件进展，2019年6月该套合同已被注销，并在房管信息网上公示，公告期一般是三个月，公告期满即将变更登记为原告，原告是房屋的真实购买人。通过原、被告的举证、质证，本院认证如下：对原告所举第一组证据，被告赵国栋未对其真实性提出异议，对该组证据的真实性本院予以认定；对其合法性，本院将在评理时结合其他证据予以评析。对原告所举第二、六组证据，被告赵国栋对真实性无异议，本院予以认定；对其证明方向，本院将在评理时予以评析。对原告所举第三组证据，被告赵国栋未对其真实性提出异议，本院予以认定；对其证明方向，本院将在评理时予以评析。对原告所举第四组证据，被告赵国栋未对其真实性提出异议，本院予以认定；对其证明方向，本院将在评理时予以评析。对原告所举第五组证据，被告赵国栋对证明方向有异议，对该组证据的真实性本院予以认定，对其证明方向，本院将在评理时予以评析。对原告所举第七、八、九、十组证据，被告赵国栋未对其真实性提出异议，本院予以认定；对其证明方向，本院将在评理时予以评析。对原告所举第十一、十四、十五、十六组证据，被告赵国栋无异议，本院予以认定。对原告所举第十二、十三组证据，被告赵国栋未对其真实性提出异议，本院予以认定；对其证明方向，本院将在评理时予以评析。对被告赵国栋所举证据，原告朱桂磊未对其真实性提出异议，本院予以认定，对其证明方向，本院将在评理时予以评析。被告刘莹经本院传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃对原、被告所举证据的质证权利。通过原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，确认事实如下：刘莹与赵国栋民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月31日作出（2018）豫1302民初3478号民事调解书，协议内容为：一、赵国栋借刘莹本金200000元属实，约定月息1.5%，截止2018年7月31日共计利息117000元，双方予以确认。二、赵国栋于2018年10月31日前一次性支付刘莹本金200000元；利息117000元于2021年10月31日前全部付清（利息支付方式双方自行协商）。三、若赵国栋不能按时偿还借款本金200000元，刘莹可按照本金200000元加利息117000元共计317000元，一并申请强制执行。调解书生效后，赵国栋未按期履行调解书所确定的义务，刘莹于2018年11月9日申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年3月5日作出（2018）豫1302执2587号执行裁定书、协助执行通知书，查封赵国栋名下位于张衡路中景门国贸12号楼1单元24层2402的房产。案外人朱桂磊于2019年7月31日对执行标的提出异议，本院于2019年8月1日作出（2019）豫1302执异219号执行裁定书，驳回案外人朱桂磊的异议请求。朱桂磊不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2013年11月16日，中泰房地产公司用案涉房产向申士英抵偿工程款507150元。2014年1月14日申士英将案涉房产以362000元的价格转让给原告朱桂磊；当日，朱桂磊通过中国邮政储蓄银行股份有限公司南阳市中心支行向申士英的银行账户62×××93转账362000元，并与申士英在中泰房地产公司销售部对案涉房屋办理了更名，由中泰房地产公司与朱桂磊签订了《中景门?国贸房屋预约认购书》一份，主要内容：甲方：中泰房地产公司，乙方：朱桂磊。一、所购物业：中景门?国贸项目12号楼1单元2402室，暂测建筑面积约90平方米，（实际面积按市房管局测绘为准）。销售单价为5635元/平方米，总房款为：￥507150元，（大写伍拾万零柒仟壹佰伍拾元整）。二、付款约定：……1、一次性付清：乙方已付清该房屋全款。……。八、本认购书一式贰份，甲方壹份，乙方壹份，自双方盖章签字后生效。……甲方（盖章）：加盖中泰房地产公司合同专用章，乙方（签字）：朱桂磊，（按手印），签订时间：2013年11月16日。同日，中泰房地产公司给原告朱桂磊出具了商品房销售专用收据一份，内容为：2013年11月16日，购房户：朱桂磊，房款（大写）：伍拾万柒仟壹佰伍拾元整（￥507150），房屋坐落：张衡路388号，备注：12#-1-2402；加盖中泰房地产公司财务专用章。申士英给原告朱桂磊出具了证明一份内容为：今有申士英将中景门12#一单元2402房转给朱桂磊，今后的费用由朱桂磊承担，与申士英无关，之前如有疑问向申士英负责，与中泰房地产公司无关。保证人：申士英。2014年4月10日，中泰房地产公司将案涉房屋网签至赵国栋名下。2017年8月30日原告朱桂磊与南阳市中泰物业管理服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》并缴纳案涉房屋的燃气初装费2618元；中泰房地产公司向原告交付房屋，原告装修入住至今。再查明，2018年3月2日南阳高新区处置非法集资工作领导小组办公室作出宛开处非领办﹝2018﹞12号关于中泰房地产公司涉嫌非法集资情况的报告。2018年11月30日南阳高新区处置非法集资工作领导小组办公室印发宛开处非领办﹝2018﹞20号关于中泰房地产公司涉嫌非法集资情况的报告，报告中建议：因中泰房地产公司在与集资群众朱国兰等共34户签订借贷协议时，用中景国贸1-1-2602等170套商品住房的网签合同作为抵押，而该170套商品住房又以现金认购等形式出售给了杨玉芳、刘卫等实际购房人，实际购房人与网签抵押集资群众因住房权属发生纠纷，造成不稳定因素，为利于矛盾化解，请市处非办协调相关职能部门，明确实际购房人权益。附工作专班《关于中泰房地产公司涉嫌非法集资民间借贷人网签合同抵押情况调查报告》一份，主要内容为：……自6月份起高新区处置中泰房地产公司非法集资工作组对中泰房地产公司民间借贷情况开展调查，初步调查结果显示，中泰房地产公司在与民间借贷人朱国兰等共34户签订借贷协议时，用中景国贸1-1-2602等170套商品住房的网签合同作为抵押（详细清单附后），而该170套商品住房又以现金认购等形式出售给了杨玉芳、刘卫等实际购房人，致认购人与网签人因住房权属发生纠纷，造成不稳定因素。为利于化解矛盾，请区处非办协调相关职能部门，明确实际购房人权益……。2019年6月26日，南阳市房地产市场管理处发布了关于中泰房地产公司中景门国贸商品房买卖合同备案信息的公示，内容为：依据南阳市房产管理局《关于规范商品房合同备案信息注销的规定》【宛房（2012）77号】之规定及高新区处置中泰房地产公司非法集资领导小组办公室《南阳高新区处置非法集资工作领导小组办公室关于中泰房地产公司涉嫌非法集资情况的报告》“宛开处非领办【2018】14号”所涉及的内容，下列商品房备案合同信息符合合同备案信息注销条件，现予以公告，公告期七天。如无异议，公告期满后，我处将予以合同信息注销。商品房买卖合同解除后所退房源，根据开发企业如实申报，经高新区驻中泰房地产公司工作组及高新区处非办审核的名单，签订到已认购的真实购房人名下。（需要公示的合同共8户，详见清单）……7、房号12-1-2402，房屋面积92.53，网签姓名赵国栋，网签合同号14812005，已认购业主姓名朱桂磊……。本院认为：本案争议的焦点为原告朱桂磊对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本案中，首先，根据南阳高新区处置非法集资工作领导小组办公室2018年11月30日印发的宛开处非领办﹝2018﹞20号关于中泰房地产公司涉嫌非法集资情况的报告可知，中泰房地产公司在与民间借贷人朱国兰、赵国栋等共34户签订借贷协议时，用中景国贸1-1-2602、12-1-2402等170套商品住房的网签合同作为抵押，而该170套商品住房又以现金认购等形式出售给了杨玉芳、刘卫、朱桂磊等实际购房人，导致认购人与网签人因住房权属发生纠纷，即中泰房地产公司将案涉房产网签至被告赵国栋名下是一种借款担保行为，双方不存在真实的房屋买卖关系；且2019年6月26日南阳市房地产市场管理处发布了关于中泰房地产公司中景门国贸商品房买卖合同备案信息的公示，因借款担保行为网签至民间借贷人赵国栋名下的案涉房屋，符合合同备案信息注销条件，商品房买卖合同解除后所退房源，签订到已认购的真实购房人朱桂磊名下，即确定了原告朱桂磊为案涉房屋的实际权利人。其次，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，1、原告朱桂磊与中泰房地产公司在签订的《中景门?国贸房屋预约认购书》上的落款时间为中泰房地产公司将案涉房产抵偿申士英工程款的时间2013年11月16日，尽管原告朱桂磊与中泰房地产公司的实际签订日期为2014年1月14日，但仍然在本院查封案涉房屋之前，故可以认定原告朱桂磊与中泰房地产公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、根据原告朱桂磊提供的银行流水显示，其于2014年1月14日将案涉房屋的实际价款362000元转账至申士英名下的账户，原告朱桂磊与中泰房地产公司在《中景门?国贸房屋预约认购书》中约定的总房款507150元，实际为中泰房地产公司用案涉房产向申士英抵偿的工程款，故可以认定原告朱桂磊已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。3、原告朱桂磊及其家庭成员现名下无其他用于居住的房屋。综上所述，原告朱桂磊的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其享有的权益能够排除人民法院的强制执行。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行位于南阳市张衡路中景门国贸12号楼1单元24层2402室的房产。案件受理费7300元，由被告刘莹、赵国栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  高立伟人民陪审员  叶 涛人民陪审员  侯保科二〇二〇年四月二日书 记 员  宋子杰