湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初1121号原告：冯龙文，男，1992年1月12日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：冯丽萍，系冯龙文之母，住武汉市汉阳区。特别授权代理。被告：武汉银都房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉阳区汉阳大道241号。法定代表人：杨满林，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹若霞，女，该公司员工，特别授权代理。原告冯龙文诉被告武汉银都房地产开发有限公司（以下简称银都房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。冯龙文及其委托诉讼代理人冯丽萍，银都房地产公司的委托诉讼代理人尹若霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯龙文向本院提出诉讼请求：1、判令银都房地产公司支付因延期交房自2016年10月1日至2018年8月2日之间的违约金（按日万分之一计算）74,841.32元；2、本案诉讼费由银都房地产公司承担。事实和理由：冯龙文购买了位于武汉市汉阳区汉阳大道317号怡景华庭住宅小区X栋X层X号商品房，房款为1,115,370元，并对商品房项目竣工交付期限和条件进行了约定，交房期限为2016年9月30日，但银都房地产公司直至2018年8月3日才完成商品房项目竣工交付使用相关手续。2019年4月13日首次办理了产权登记。银都房地产公司的行为已损害冯龙文的合法权益，依法应承担责任。被告银都房地产公司辩称，银都房地产公司已按合同约定时间交付房屋，冯龙文已收房，不存在逾期交房情形，冯龙文无权主张逾期交房违约金；且银都房地产公司交付房屋时，怡景华庭项目已经取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》、《商品房预售许可证》，另外银都房地产公司交付房屋时，怡景华庭项目的燃气、水、消防、供电、人防、节能、环保、白蚁、防雷、工程质量等验收都已完成，已经具备《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件；冯龙文收房后实际占有该房屋，对房屋进行装修使用，视为对房屋具备交付条件的认可，也享受了房屋的使用权，主张逾期交房违约金无依据；怡景华庭项目未通过规划验收，并不是因银都房地产公司的原因而造成的，冯龙文既然明知该项目未通过验收却仍然收房，即视为冯龙文对该情况是予以认可的。故请求法院驳回冯龙文的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年11月15日，冯龙文与银都房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳XX）一份，约定：冯龙文购买银都房地产公司开发建设的位于武汉市汉阳区汉阳大道317号的怡景华庭第X【幢】/单元X层（X）号房，建筑面积为103.30平方米，房屋总价为人民币1,102,984元；付款方式为贷款付款。交房期限及条件为出卖人应当在2016年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电、给水、燃气：2016年9月30日，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件、燃气安装完毕。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起360日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，冯龙文向银都房地产公司实际支付了购房款人民币1,115,370元。2016年9月26日，冯龙文、银都房地产公司办理了交房手续，冯龙文签署了《物品/文件签收确认书》一份。诉争房屋的面积实测与房款补差均已完成。另查明，2007年1月26日，怡景华庭项目取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》。2011年12月21日，怡景华庭项目取得编号为：武国用（2011）第572号《国有土地使用权证》。2012年6月18日，怡景华庭项目取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2013年3月21日，怡景华庭项目取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。2015年1月7日，怡景华庭项目1至3号楼节能设计审查备案登记。2015年5月27日，因前述土地使用权证遗失怡景华庭项目补发编号为：阳国用（2015）第63号《国有土地使用权证》。2015年5月27日，怡景华庭项目燃气工程建设施工委托合同签订。2015年7月29日，怡景华庭项目取得《武汉市商品房预售许可证》。2016年4月5日，怡景华庭项目供用水合同签订。2016年4月12日，怡景华庭项目建筑物竣工环境保护验收备案。2016年4月26日，怡景华庭项目人防工程竣工验收备案。2016年8月，怡景华庭项目高压供用电合同签订。2016年10月21日，怡景华庭项目消防验收合格。2016年11月9日，怡景华庭项目1至3号楼及地下室单位工程竣工验收。2018年5月2日，银都房地产公司取得了武汉市国土资源和规划局汉阳分局颁发的怡景华庭项目的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。2018年8月3日，怡景华庭项目1至3号楼及地下室取得武汉市汉阳区建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。再查明，根据银都房地产公司企业信用公示报告内容，2016年12月22日，武汉市住房保障和房屋管理局曾针对银都房地产公司发布检查信息显示银都房地产公司存在擅自将未经验收或验收不合格、未达到合同约定条件的房屋交付使用的情形。2017年1月24日，因案外人祝中艳起诉银都房地产公司并要求法院保全查封银都房地产公司财产，武汉市中级人民法院遂作出（2017）鄂01财保11号民事裁定书，查封银都房地产公司位于武汉市汉阳区汉阳大道317号怡景华庭项目所在土地的土地使用权，查封期限为三年（自2017年2月13日起至2020年2月12日止）。2018年2月，武汉市公安局汉阳区分局作出立案告知单决定对银都房地产公司报案的祝中艳涉嫌虚假诉讼案予以立案处理。本院认为，冯龙文与银都房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，冯龙文依约支付了全部购房款。银都房地产公司应按合同约定期限向冯龙文交付符合条件的房屋。根据该合同第九条约定，银都房地产公司应当在2016年9月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给冯龙文。冯龙文与银都房地产公司虽于2016年9月26日办理了房屋交接手续，但当时诉争房屋未经验收，房屋不具备交付条件，直至2018年8月3日，怡景华庭项目1、2、3号楼及地下室才取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，诉争房屋才具备交付条件。银都房地产公司应当承担自2016年10月1日至2018年8月2日期间逾期交房的违约责任。银都房地产公司辩称其已经具备合同约定的房屋交付条件，且冯龙文已经实际占有、使用房屋，银都房地产公司无需支付逾期交房违约金。因商品房属特殊商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，作为建筑工程的商品房，其交付需具备“经竣工验收合格”这一条件，未经验收合格不得交付使用，故银都房地产公司的辩称意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。鉴于冯龙文已实际收取房屋，收房后冯龙文享有占有、使用、收益等权益，其实际损失已有所减轻。且双方在合同中明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，冯龙文在未完全看到合同第九条规定的证明文件时办理了收房手续，冯龙文明知诉争房屋不具备交付条件自愿办理了交付手续，结合本案事实和双方当事人对合同的履行情况以及因银都房地产公司逾期交房给原告造成的损失有所减轻，对于2016年10月1日至2018年8月2日期间，银都房地产公司承担违约责任的标准本院酌定为银都房地产公司按日向冯龙文支付已付购房款万分之零点七的违约金。故银都房地产公司应向冯龙文支付2016年10月1日至2018年8月2日期间的逾期交房违约金人民币52,388.93元（计算方式：人民币1,115,370元?0.0001?0.7?671天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、武汉银都房地产开发有限公司向冯龙文支付2016年10月1日至2018年8月2日期间的逾期交房违约金人民币52,388.93元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回冯龙文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,671元，冯龙文已预交，减半收取835.50元，由冯龙文负担280.50元，武汉银都房地产开发有限公司负担人民币555元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张大国二〇二〇年四月二十六日法官助理伊雅茜书记员李杰