江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终375号上诉人(原审原告)：徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会，住所地徐州市铜山区柳新镇柳新村。法定代表人：周敏生，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：吴效华，男，1961年1月15日生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人(原审被告)：王建立，男，1973年6月4日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：彭富成，江苏它石律师事务所律师。上诉人徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会（以下简称柳新村委会）因与被上诉人王建立租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2018)苏0312民初7267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柳新村委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持上诉人的一审诉请。事实与理由：一审判决存在以下问题：1.原审判决认定被上诉人拆除涉案办公楼是经吴孝华同意的，没有事实依据。原审判决用来支撑这一观点的证据是被上诉人提供的2018年8月10日，在上诉人办公地点内的包括上诉人主任周敏生、吴孝华、被上诉人等人的录音材料。首先，被上诉人在拆除办公楼之前及拆除办公楼时是否经吴孝华同意，应以吴孝华的本人陈述为准，吴孝华本人陈述是未经其同意，在得知被上诉人拆除涉案房屋时，吴孝华就进行了报警处理，也从未接收过被上诉人的承诺书。原审法院在吴孝华的当庭陈述与录音材料中出现不一致表述的情形下，不能单独依据被上诉人提供的录音材料作为认定吴孝华同意被上诉人拆除涉案办公楼的证据使用。其次，该录音形成时间为第一次庭审之后，双方私下调解本案纠纷期间，根据《证据规则》第67条的规定，该证据不能作为对上诉人不利的证据使用。2.依据《村民委员会组织法》第24条的规定，处分集体财产，应召开村民会议讨论决定才可办理。按照原审法院的表述：被上诉人拆除涉案办公楼时，吴孝华是同意的，仅因部分村民表示不同意见，而对被上诉人提供的承诺书没有签字。但法院的这种表述也不成立。因为，在之前的诉讼程序中，上诉人已经提交了柳新村四组100多位村民的联名信，这不是部分村民有不同意见，而是四组的绝大多数村民都不同意被上诉人拆除涉案办公楼，吴孝华无权在未经村民会议同意的情况下，单方面代表村民作出同意被上诉人拆除涉案办公楼的意思表示，如果作出了这种意思表示，也是无效的，因为不符合《村民委员会组织法》第二十四条的规定，被上诉人仍应按合同约定只能对涉案办公楼进行改造建设，无权拆除，重新建设其他永久性建筑物。3.上诉人的租赁合同目的分为两个，这也是所有租赁合同的共同目的，即收取租金、到期后收回租赁物。本案中，上诉人收取房租的目的是达到了，但是租赁物办公楼已经无法收回，上诉人合同目的无法实现，而被上诉人合同目的未实现的责任不在上诉人，2008年被上诉人即和柳新村四组签订涉案土地及房屋的租赁合同，上诉人也认可被上诉人在除了涉案办公楼之外的土地上可以加盖房屋、可以对办公楼改造建设以获取相关收益，但被上诉人多年来不在场地上加盖房屋，也不对办公楼改造建设，反而在2017年采取拆除办公楼重新建设的方式，故所造成的后果应由被上诉人自行承担。综上，根据《合同法》第二百一十九条的规定，被上诉人未按照合同约定使用租赁物，将改造建设变为重新建设，致使租赁物办公楼受到损失，上诉人有权要求解除合同，原审法院未查清本案事实，所作出的判决是不公正的，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人王建立答辩称，上诉人对一审判决涉及到双方合同中关于改造建设约定的内涵不包括重新建设的理解和结论是错误的，判决书仅是对其文意可以理解为在租赁土地的范围内可以建造新的构筑物，可以对原来的楼房进行改造，并未包含对楼房进行拆除重建的一种表述，判决书并未对双方约定的真实意思表示进行最终的事实认定，仅是对上诉人诉请有无依据、应否得到支持进行了审查和裁判。正如一审判决本院认为部分，拆除重建不属于改造建设的范围属于狭义的不当理解。被上诉人为更有效地发挥物的作用效用，按照原协议的真实意思表示进行拆除重建，并用承诺的方式完善了原合同中对新建物的归属予以约定，是不违反合同和法律规定的，且对上诉人的财产价值只有提升，没有减损，更有利于合同双方当事人。第二，2018年8月10日的录音证据是合法有效的，可以作为认定事实的证据使用。2018年8月10日，是被上诉人就上诉人的法定代表人周敏生安排的，与四组村民协商不成的结果告诉时形成了录音证据，不是上诉状中所依据的证据规则第61条规定的情形下形成的录音证据。吴效华不仅是签订合同的一方当事人的负责人，而且是履行合同的一方当事人的负责人，在本次诉讼中，按照村民丁养林在回答为什么出面联系律师搜集证据，是吴效华同意的，所以吴效华虽然不是原案的代理人、法定代表人，但其陈述完全是代表上诉人的。其对事实部分的陈述属于当事人自认的范畴，今天又作为代理人参加诉讼，也印证了这一结论的正确性。现在法庭上所作的与录音证据中不同的部分应当以录音部分为准，就是以对其不利的部分为准。第三，2008年到2017年，被上诉人才采取拆除重建的方式履行合同，且至今未能实现合同目的的根本原因，是所谓的部分村民的干扰及上诉人的两面派的作法造成的，被上诉人没有任何责任。通过该案的多次诉讼可以看出，因丁养林等人在合同签订后占有原来的房屋，不能交给上诉人。一直到（2016）苏0312民初5333号文书生效后，才履行了交付的义务。在交付后，丁养林等人对原租赁物无法继续占有，才对被上诉人的改造提出了不同意见，作为合同一方的当事人，本应实事求是、正面处理丁养林等人提出的反对意见，但其为了迎合丁养林等人的个人意愿和情绪，以自己没参与没同意为由，同意丁养林联系律师搜集证据进行诉讼，以推脱自己应尽的合同责任。作为当事人一方的村委会不能正确地处理群众之间的利益纠纷，反而一面允许以自己的名义进行诉讼，另一面又说诉讼不是村组的意思，让被上诉人找村民去协商，没有起到村委会应该起到的正面作用，造成至今为止近十二年合同得不到履行，村民之间产生矛盾、被上诉人的个人利益、上诉人的集体利益严重受损，合同的严肃性、村民自治的合法性受到损害。综上，为了发挥物的效用，为维护合同的诚实信用原则，维护真正意义上的村民自治，避免所谓的部分村民在合同被法院确认有效后，又以对改造的理解不同为由，借用合法的形式干扰正常的民事活动，增加集体社会的损失，请求二审依法维持原判。柳新村委会向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方于2008年1月1日签订的《协议书》；2.请求判令王建立赔偿柳新村委会损失50万元（以受损楼房重置价值评估为准）；3、本案诉讼费由柳新村委会承担。一审法院认定事实：2008年1月1日，徐州市铜山区柳新镇柳新村第四村民小组（以下简称柳新村四组）与王建立签订《协议书》一份，约定柳新村四组将原柳新村村民委员会办公楼旧址及地上附着物（办公楼）出租给王建立使用，使用年限为“按国家法定最长期限”，在使用期内王建立“有权改造建设”；此地南北长29米、东西长29米，合计841平方米的土地；总租金为25万元。该《协议书》由柳新村四组组长吴孝华加盖私章，王建立签名，群众代表五人签名。2008年1月2日，柳新村委会作为鉴证方对上述协议书的内容盖章予以确认。上述协议书签订后，王建立分别于2011、2012、2014年分三次共向柳新村四组支付了租金25万元，并由柳新村委会向王建立出具了收到王建立租金25万元的内部结算凭证。协议书签订后，柳新村四组组长吴孝华向王建立交付了租赁场地大门上的钥匙、租赁范围内的场地及办公楼的钥匙。因办公楼内部分房间被村民占用，2016年6月16日，王建立将柳新村委会、柳新村四组诉至徐州市铜山区人民法院，要求柳新村委会、柳新村四组向其交付原柳新镇柳新村村民委员会旧址占用范围内的全部租赁物。该院经审理后认为，柳新村四组应按约交付全部租赁物。又因柳新村四组系柳新村委会设立的组织，无独立财产，其不具有诉讼主体资格，其应负担的债务应由柳新村委会承担。故该院作出（2016）苏0312民初5333号民事判决，判令柳新村委会将位于原柳新村委会旧址范围内办公楼一层所有房屋腾空并交付给王建立。该判决生效后，经该院执行，王建立从柳新村委会处接收了协议书中约定的全部场地及办公楼等租赁物。2017年1月24日，王建立交给柳新村四组组长吴效华一份承诺书，内容为“本人王建立租赁原柳新村委会旧址一事因本人在协议当中约定使用过程中允许本人进行改造及建设，由于租赁标的物内有原建的上下两层部分房屋总计面积为460平方米，合同到期后本人承诺将改造前原有（面积为460平方米）的房屋交给租赁方柳新村四组。”当天，王建立组织人员及机械将办公楼（上下两层）拆除。吴效华当时在场并派人对拆除前房屋的丈量。根据柳新村委会提供的证据显示，被拆除的办公楼，长22米，宽10米。房屋建筑结构为砖混，被拆房屋建设面积约为440平方米。2017年2月15日，王建立还向村委会提交申请书，内容为“村民王建立向铜山区柳新镇柳新村村民委员会申请，本人承包的柳新村4组原村委会旧址及附作物，由于现状不利于更好的发展，为更好的提高利用价值，使街道整体美观、更好的融入城镇规划，需要在承包地上进行改造建设。改造后为三层，分别为服务百姓的超市、餐饮、健身场所。特此申请批复为盼。”因王建立拆除办公楼的行为遭到部分村民的反对，该申请未获得柳新村委会及柳新村四组村民的书面同意。案件审理过程中，柳新村四组吴效华陈述其收到过该承诺书，但其始终没同意拆除房屋。在本案审理中，柳新村委会申请对柳新村委会旧址范围内被拆除房屋重置价值进行评估，后因柳新村委会未能及时提供鉴定所需的鉴定材料(柳新村委会仅仅提供一份手绘的A4纸张大小涉案房屋平面图)，故申请被鉴定机构退回。因鉴定被退回，对涉案被拆除楼房重置损失额难以评估，对此柳新村委会申请撤回要求王建立赔偿损失50万元的诉讼请求。至本案诉讼时，涉案地块现状平地，未建其他建筑。在庭审中，柳新村委会对协议书上群众代表签字不予认可，柳新村委会书记周敏生在庭审中陈述土地是我们村的办公楼，后来打官司抵给四组了。徐州市铜山区人民法院在（2017）苏0312民初2682号案件审理期间，于2017年8月24日上午对吴孝华进行了询问，吴孝华作了如下回答“？：王建立租赁村委会旧址二楼的事，你是否知道？吴效华：知道。？：王建立要重新翻建房屋，将老屋拆掉的事，是否跟你说过，怎么说的？吴效华：上来王建立给我说要改造，我说装修可以但主体结构不能动，房屋不能拆掉，王建立说是他承包的。？：王建立说给你了一份书面承诺材料。吴效华：我知道，书面材料给我了，但我始终没有同意。？：你是否向村委会汇报？吴效华：拆楼的时候我向村委会汇报了，然后向土地局打电话，土地局答复不归他们管，我又报警了。？：当天拆楼的时候，你在场，并有人测量。吴效华：当时不同意拆，王建立说拆多少到时就赔多少，我没同意，当时对方人多，我也阻止不了，后又报的警。？：当时及后来的情况你还有什么要说明的？吴效华：当天是王后平通知我到现场的，王后平说挖机去了，正准备扒楼，我就去了，阻止他们不让扒，我到大队向书记汇报，书记让我报案，我报案了，等我再回去的时候，楼已经扒了。”王建立补充提供了2018年8月10日的录音，时长49分26秒，录音主要内容为，在王建立的追问下，吴效华承认了王建立在拆除办公楼之前，向其送达了申请，在扒楼的过程中，吴效华本人是同意的，并且派人进行了丈量，但是由于他作为组长所在的四组部分老百姓不同意，他也很无奈。王建立在向村支部书记周敏生求证时，他认为这是四组的事，埋怨王建立在没有协商同意的情况下就拆除了房屋。一审法院认为，一、关于柳新村委会作为原告主体是否适格。该院认为，根据双方当事人的陈述及庭审证据，可以确认涉案标的物场地和地上附着物的所有权系柳新村委会所有，第四村民小组为实际的占有人。虽然签订该协议书时甲方为柳新镇柳新村4组，但村民小组是村委会的组成部分。村民委员会是依据《村民委员会组织法》设立的基层自治性组织，村民委员会对于其下属村民小组签署的合同应当有权以自己的身份提起诉讼，故本案原告主体适格。二、关于柳新村委会是否具有合同解除权，该合同解除权是否成就。该院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。根据上述法律规定，承租人经过出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。在协议书中约定，乙方（王建立）在使用期内有权“改造建设”，对其文义可以理解为在租赁土地范围内可以建造新的构筑物，可以对原来的楼房改造，并未包含对楼房拆除重建。在合同履行期间，作为合同相对方的柳新村四组，组长吴孝华代表第四村民小组参与了合同的签订、款项的收付、资产的移交、地面附着物拆除前的丈量，对这些行为柳新村委会并未作出明确的反对，吴效华在不同的场合表明了不同的态度，对2017年1月24日王建立拆除办公楼时，吴孝华表示是同意的，仅因部分村民表示不同意见，而对王建立的承诺书没有签字。对于租赁合同的目的，王建立已在合同的履行期限内将约定的租金25万元交付给柳新村委会，柳新村委会的主要目的已经实现，而王建立的合同目的是在法律允许的租赁期限内，对南北长29米、东西长29米，合计841平方米的土地占有、使用，且有权对包括该土地的附属物旧办公楼进行改造建设以取得收益，但自王建立拆除旧办公楼前，包括至成讼时并未对租赁场地及附属建筑改造、建设取得收益，其合同目的未能实现。王建立拆除旧办公楼的行为取得吴孝华的同意，如仅因王建立拆除旧办公楼而支持柳新村委会解除合同也不符合《物权法》“发挥物的效用”的基本原则。退言之，双方约定的租赁期限尚未届满，对已拆除的旧办公楼尚有协议条件，柳新村委会主张赔偿损失的条件尚未成就，对王建立在该场地从事建设活动应受《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的规制，超出本案审理的范围。故对柳新村委会解除租赁协议的请求，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十三条的规定，判决：驳回徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会解除租赁协议的诉讼请求。案件受理费8800元，由徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对于一审认定的事实予以确认。本院认为，首先，涉案租赁合同是柳新村四组作为出租人与王建立签订的，合同签订时吴效华是四组组长，其代表柳新村四组在合同上签字、收取租金、向王建立交付租赁场地的钥匙等，因此，王建立有充分理由相信吴效华有权代表柳新村四组。虽然吴效华对于是否同意王建立拆除办公楼的陈述前后不一致，但根据王建立提供的录音，结合办公楼拆除当天吴效华的行为能够看出，作为四组组长的吴效华是同意王建立拆除办公楼的，并且其派人对办公楼进行了丈量，柳新村委会也未提供证据证明在拆除现场的四组其他村民明确反对或者阻止王建立拆除办公楼，故可以认定出租人柳新村四组认可王建立拆除办公楼的行为。至于柳新村委会诉讼中所称的四组大多数村民不同意王建立拆除办公楼，属于四组组长与小组其他村民的内部争议，对承租人王建立不具有拘束力。其次，涉案租赁合同签订后，王建立已支付了全部租金，而柳新村委会不能及时交付全部租赁物，导致王建立在长达七年多的时间内无法使用全部租赁物。直至通过人民法院强制执行，王建立才取得全部租赁物，此后其拆除办公楼虽然违反了承租人应当妥善保管租赁物的法律规定，但从本案实际情况出发，一方面，租赁标的物包括841平方米的土地及地上附着物办公楼（根据村委会的陈述，办公楼长22米、宽10米，两层建筑面积440平方米），办公楼附着于土地上，其占地面积约占租赁土地总面积的四分之一；另一方面，从王建立向吴效华出具的承诺书及向柳新村委会提交的申请来看，王建立承诺在租赁合同到期后将地上房屋交付给出租人，目前租赁合同并未到期，故不能确定王建立拆除办公楼的行为必然损害出租人的利益，相反，若仅判决解除合同而不处理赔偿办公楼被拆除的损失问题（因检材不完整无法评估办公楼被拆除的损失、柳新村委会已申请撤回赔偿损失的诉讼请求），则王建立无法在土地上建设房屋并向出租人交付，会导致出租人利益受损。综合以上分析，一审法院对柳新村委会要求解除双方租赁协议的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，柳新村委会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 赵 涛审判员 周美来审判员 李帅胜二〇二〇年四月二十二日书记员 郁梦晨