湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂9006民初2758号原告：中国建设银行股份有限公司天门分行。住所地：天门市西湖路西银座帝景湾（中央商务区）。法定代表人：尧荣农，行长。委托诉讼代理人：张婷，湖北文学泉律师事务所律师。被告：万彩军，女，1972年4月10日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。被告：程先容，女，1970年6月3日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。被告万彩军、程先容共同委托诉讼代理人：谢琴秀，天门市法律援助中心律师。原告中国建设银行股份有限公司天门分行（以下简称天门建行）诉被告天门市香特利夜总会（以下简称香特利夜总会）、万彩军、程先容（被告万彩军、程先容以下简称二被告）排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年4月14日原告天门建行以香特利夜总会在诉讼前已被注销为由向本院提出撤诉申请，要求撤回对香特利夜总会的起诉，本院依法裁定予以准予。原告天门建行的委托诉讼代理人张婷、被告万彩军、程先容的委托诉讼代理人谢琴秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天门建行向本院提起诉讼，请求判令1、三被告立即将位于竟陵人民大道中53号的房屋腾空退还原告；2、三被告支付自2015年10月2日至2019年5月5日的房屋占用费183000元并从2019年5月6日起按银行同期贷款利率计算利息至付款之日止，从2019年5月6日起按年50000元计算房屋占用费至退房之日止；3、三被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2012年9月7日与龚良斌签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于天门市竟××人民大道中××路的二层门面房租赁给龚良斌，租期为2年，自2012年9月7日至2014年9月6日止。在合同履行过程中，龚良斌未经原告同意，将二楼整层共426.57平方米的房屋转租给王娟经营香特利夜总会，后王娟又将该夜总会转让给被告万彩军、程先容经营。原告与龚良斌的合同到期后，因多种原因，原告不能继续租赁，与龚良斌协商无果，于2015年5月诉至法院，经法院调解，双方达成龚良斌于2015年10月1日前返还租赁房屋并支付租金的协议，民事调解书已经生效。现三被告均不配合不腾退，占用房屋至今，故诉至法院。被告万彩军、程先容辩称：1、二被告不是本案适格主体，二被告与王娟于2014年签订合同时王娟存在欺诈行为，该合同是无效合同。2、二被告不应当承担房屋占用费，二被告与王娟签订转让合同后，因王娟无法履行合同导致二被告不能取得营业执照、税务登记证、文化许可证等相关证照，且原告多次张贴腾退公告，二被告因此无法正常经营。3、原告在本案中存在过错，原告与龚良斌的租赁合同于2014年9月6日到期，但原告未在合同期满前30日张贴公告，而是到2015年1月27日才张贴公告，致使二被告于2014年11月14日与王娟签订转让合同，二被告支付了巨额转让费，并投资进行了装修，承受了百万元损失。二被告是受害者，原告应承担责任。本院经审理查明，原告天门建行于2012年9月7日与龚良斌签订租赁合同一份，约定将其所有的坐落于天门市竟××人民大道中××路的门面房（房屋为2层楼房，建筑面积为807.52平方米，其中二楼面积为426.57平方米）整体租赁给龚良斌，租期为2年，即从2012年9月7日至2014年9月6日，第一年租金为12.86万元，第二年租金为13.5万元，同时约定龚良斌无权转租，如确需转租，须经原告天门建行书面同意并重新签订合同，若龚良斌私自转租，所引起的法律后果由其自行承担。在合同履行过程中，龚良斌将所有房屋分别转租给他人使用并收取租金，其中第一层共11间门面房，每间租金为每月630元，第二层整层即本案诉争房屋转租给王娟,王娟在此经营天门市香特利夜总会，该夜总会工商登记为个体工商户，登记经营者为王娟，注册日期为2012年8月28日，经营范围为卡拉OK服务、预包装食品零售等，有效期至2015年5月7日，注销日期为2019年7月8日。2014年11月14日，在未取得原告天门建行书面同意的情况下，由被告万彩军与王娟签订书面合同，王娟将其经营的香特利夜总会转让给被告万彩军，转让费为780000元（含至2015年9月1日止的房屋租金），之后实际由二被告合伙，共同经营至今。原告与龚良斌的合同到期后，因多种原因，原告不能继续租赁，便与龚良斌协商退房事宜，因协商无果，于2015年1月在租赁房屋处张贴公告，要求龚良斌限期搬离，并于2015年5月诉至本院，在审理过程中，双方协商达成协议，即龚良斌于2015年10月1日前返还租赁房屋，并支付租金（从2014年9月7日至2015年9月6日，共135000元），该民事调解书已经生效。此后原告一直要求收回该房屋，故至今未与二被告签订房屋租赁合同，二被告也未向原告缴纳租金。2019年4月23日，天门建行在该门面房张贴公告，要求“各使用人于2019年5月4日前退出非法侵占我行的门面房屋，并补缴2015年10月1日至今的房屋使用费”。因双方未能协商解决好腾退事宜，原告遂诉至本院。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有动产或者不动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告天门建行作为涉案房产的合法所有人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，有权对房屋的出租、收回行使处分权，现原告以排除妨害主张腾退房屋并支付占用费，故本案系因不动产使用引起的排除妨害纠纷。原告与案外人龚良斌在签订的房屋租赁合同明确约定了租赁期限，租赁期满后原告有权收回房屋；合同也约定龚良斌无权转租，如确需转租，必须经天门建行书面同意并重新签订合同，龚良斌将诉争房屋转租给王娟经营香特利夜总会；二被告未经原告书面同意，与被告香特利夜总会的登记经营者王娟签订转让合同并占有使用房屋至今，事后也未得到原告的认可，至今未就使用房屋达成口头协议或签订书面合同，也未向原告支付使用费，二被告占用房屋没有合法依据，其无权占用原告的房屋的行为侵犯了原告的物权，因此原告要求二被告腾退房屋，主张排除妨害，于法有据，本院依法予以支持。原告主张二被告支付自2015年10月2日至2019年5月5日的房屋占用费183000元并从2019年5月6日起按银行同期贷款利率计算利息至付款之日止，从2019年5月6日按年租金50000元计算房屋占用费至退房之日止，即原告主张按年租金50000元计算，但原告并未提交有效证据证明涉案房屋以前的年租金为50000元，参考市场行情及本院审理的其他几件案件，本院酌定诉争房屋占用费为每月3465元，每年41580元，即自2015年10月2日至2019年5月5日的房屋占用费为148995元。原告天门建行于2019年4月23日在该门面房张贴公告，要求“各使用人于2019年5月4日前退出非法侵占我行的门面房屋，并补缴2015年10月1日至今的房屋使用费”，即已向二被告履行告知义务，故本院依法支持原告要求二被告支付自2015年10月2日至2019年5月5日的房屋占用费148995元并从2019年5月6日起按银行同期贷款利率计算利息至付款之日止，从2019年5月6日按年租金41580元计算房屋占用费至退房之日止。香特利夜总会已于2019年7月8日即诉讼前被注销，原告于2020年4月14日以此为由向本院提出撤诉申请，要求撤回对香特利夜总会的诉讼请求，本院经审查，其申请理由成立，已依法裁定予以准予；自2015年10月2日起至今，诉争房屋的实际占用人为二被告，故香特利夜总会不应承担腾退房屋并支付占用费的义务。二被告辩称其与王娟签订的合同系无效合同，其不是本案适格主体，但本案原告以排除妨害纠纷提起侵权之诉，现二被告实际占用诉争房屋，且未举证证明其系合法占用，故对该辩称意见不予采纳。其辩称因王娟无法履行合同导致二被告未能取得营业执照、税务登记证、文化许可证等相关证照，其因此无法正常经营，不应当承担房屋占用费，本院认为其与王娟的合同纠纷属另一法律关系，应另行主张权利；二被告认为原告多次张贴腾退公告影响其正常经营，其并未提交有效证据予以佐证，属举证不能，故对该辩称意见不予采纳。其辩称原告未及时张贴公告，在本案中存在过错，应承担相应责任，因原告在与案外人龚良斌签订的房屋租赁合同中已对转租事宜进行了明确约定，对房屋的合法使用尽到了注意和管理义务，原告在租赁期满后与龚良斌协商退房并为此诉至法院，其已积极行使了管理权利和义务，原告行使收回房屋的权利可以选择、采取多种方法，张贴公告只是方法之一，故被告辩称原告存在管理过错的理由不成立，二被告与王娟签订合同时未查清房屋的合法所有人，未尽到基本的审查义务，对产生的不良后果应自行承担，原告不应对此承担责任，故对该辩称意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、三十五条、三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告万彩军、程先容于本判决生效后十五日内将其占用的原告中国建设银行股份有限公司天门分行所有、位于天门市竟陵人民大道中53号临西寺路的门面房腾空、退还给原告中国建设银行股份有限公司天门分行；二、被告万彩军、程先容于本判决生效后十五日内支付原告中国建设银行股份有限公司天门分行自2015年10月2日至2019年5月5日的房屋占用费148995元并从2019年5月6日起按银行同期贷款利率计算利息至付款之日止，从2019年5月6日按年租金41580元计算房屋占用费至退房之日止；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司天门分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3960元，由原告中国建设银行股份有限公司天门分行承担760元，被告万彩军、程先容承担3200元(此款原告已交纳，执行时由被告万彩军、程先容迳付原告中国建设银行股份有限公司天门分行)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  刘邦玲人民陪审员  李明生人民陪审员  张启阐二〇二〇年四月二十二日法官助理雷雨书记员夏思雨