安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1222民初1008号原告:张雨露，女，1991年1月22日生，汉族，住安徽省太和县。原告:王淮涛(曾用名王宁、系张雨露之夫)，男，1986年4月10日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。以上二原告委托诉讼代理人：李秀荣，太和县城关镇法律服务所法律工作者。被告:马辉，男，1989年5月9日生，汉族，住安徽省太和县。被告:田恬（系马辉之妻），女，1986年9月10日生，汉族，住址同上。原告张雨露、王淮涛诉被告马辉、田恬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雨露、王淮涛的委托诉讼代理人李秀荣到庭参加诉讼，被告马辉、田恬经传票传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张雨露、王淮涛向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告退回原告五个月的租用金37500元、租房压金10000元、支付合同违约金100000元、赔偿造成原告装修、搬家经济损失费用94080.49元，合计238978.55元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月31日被告将位于太和县长征路与光明路交叉口金色华府2号楼131铺、132铺2514户房屋租赁予原告使用，原告王淮涛与被告委托人何雨龙签订了商铺租赁合同书，原告按照合同交清1年租金90000元、压金10000元。原告并且对此房屋进行装饰，并且在工商、卫生、税务等部门办理了合法经营手续，进货开始经营使用。第二年合同到期之前，原被告双方重新签订了房屋租赁合同，原告按照合同交清第二年的租金90000元，上年被告收取原告押金10000元未动，2018年12月12日太和县人民法院在原告铺门口贴了公告，责令被执行人马辉、田恬将131铺、132铺、2514户房产，实际居住使用人自本公告发出之日起三十日内迁出。原被告所签合同中约定租期限自2018年11月30月至2028年10月30日止，为此，原告愿与被告协商解决，但被告不给见面，打电话也不接。原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告马辉、田恬未答辩，也未提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年7月27日，田恬出具委托书，内容为：“委托书现委托何雨龙341222199510171416出租位于安徽省阜阳市太和县长征路与光明路交叉口金色华府2号楼131铺和132铺。被委托人只负责与承租人签订合同以及后续承租过程中出现的事情代为传达。如承租过程中有违约事情发生与被委托人无关。委托人田恬马辉”。2017年8月31日，出租方（甲方）何雨龙、承租方（乙方）王宁签订商铺租赁合同，该合同约定：商铺使用，租期10年，2017年8月31日至2027年8月31日。租金年付，每年90000元。押金10000元，为本次租房合同的租赁保证金，中途不得转租，转租租赁押金不退。甲乙双方自签订本合同之日起，乙方在一周内向甲方支付全年的房租及押金。让一个月装修时间，从9月31算开始收租金等。即日，何雨龙收取押金，并出具收条，内容为：“收条何雨龙于8月31日收王宁押金壹万元整何雨龙日期：2017年8月31日”。双方履行了另约定的义务。2017年11月22日，经营者张雨露注册营业执照，名称为太和县合家生活超市，经营场所为太和县光明路金色华府2号楼，经营范围为预包装食品、散称食品、烟、乳制品、日用百货零售。（2018）皖1222民初2286号案件，在审理过程中以（2018）皖1222民初2286号民事裁定书查封了马辉、田恬位于太和县长征路与光明路交叉口金色华府2号楼131铺、132铺、2514户房产。因马辉、田恬未履行（2018）皖1222民初2286号民事调解书确定的义务，2018年9月10日作出的（2018）皖1222执1574号执行裁定书，对马辉、田恬位于太和县长征路与光明路交叉口金色华府2号楼131铺、132铺、2514户房产进行评估、拍卖。2018年9月29日本院张贴对上述财产进行评估、拍卖的公告。2019年7月11日作出（2018）皖1222执1574号执行裁定书裁定：一、解除对马辉、田恬位于太和县长征路与光明路交叉口金色华府2号楼131铺、132铺房产的查封。二、位于太和县长征路与光明路交叉口金色华府2号楼131铺、132铺房产的所有权及相应的其他权利归买受人李娟所有等。2018年10月31日，出租方（甲方）马辉、承租方（乙方）张雨露签订房屋租赁合同，该合同约定：甲方房屋坐落于金色华府门面131、132铺，共2层，第1、2层。该房屋用途为租赁住房。租期自2018年11月30日至2028年10月30日。每月租金7500元，1年1付。甲方于合同生效之日起7日内交付乙方。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失。并有每年玖万元的违约金等。马辉出具收条，内容为：“今收到金色华府商铺131铺、132铺房租全年租金玖万元正。（2018年11月31日到2019年11月31日）马辉2019.11.31”。受王淮涛、张雨露的委托，安徽明磊价格评估有限公司受托办理太和县合家生活超市因房东原因造成超市无法继续经营而造成的装修损失、物品损失、搬迁损失评估事宜。2019年4月2日进行现场查勘，2019年8月14日作出评估结论，损失价格评估为94080元。王淮涛、张雨露花评估费3500元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。双方订立合同的目的是租赁房屋，但2019年7月11日作出的（2018）皖1222执1574号执行裁定书裁定：一、解除对马辉、田恬位于太和县长征路与光明路交叉口金色华府2号楼131铺、132铺房产的查封。二、位于太和县长征路与光明路交叉口金色华府2号楼131铺、132铺房产的所有权及相应的其他权利归买受人李娟所有。因马辉、田恬的违约行为致使王淮涛、张雨露不能实现合同目的。故王淮涛、张雨露请求依法解除原、被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。安徽明磊价格评估有限公司作出的太和县合家生活超市因房东原因造成超市无法继续经营而造成的装修损失、物品损失、搬迁损失评估为94080元，王淮涛、张雨露花评估费3500元，本院予以认定。合同签订后，按合同王淮涛、张雨露未使用期限为2019年7月11日至2019年11月31日，计4个月零20天，故马辉、田恬应退还王淮涛、张雨露租金35000（4×7500+7500÷30×20）元，押金10000元；赔偿装修损失、物品损失、搬迁损失94080元；支付违约金28224（94080×30%）元，评估费3500元，合计170804元。被告马辉、田恬经传票传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其对抗辩权利的放弃。综上所述，王淮涛、张雨露合法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告王淮涛、张雨露与被告马辉、田恬签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同》；二、被告马辉、田恬于本判决生效之日起十日内退还王淮涛、张雨露租金35000（4×7500+7500÷30×20）元，押金10000元；赔偿装修损失、物品损失、搬迁损失94080元；支付违约金28224（94080×30%）元，评估费3500元，合计170804元；三、驳回原告王淮涛、张雨露的其他诉讼请求。案件受理费2443元，由被告马辉、田恬负担1858元、原告王淮涛、张雨露负担585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  吴仲文二〇二〇年四月十四日书记员  王佳利附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。