河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1264号 上诉人（原审被告）：靳薇，女，1985年1月4日出生，汉族，石家庄民生银行长江大道支行行长，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：刘思佳，河北天嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄市水晶物业服务有限公司，住所地石家庄市桥西区工农路255号缔景城4-1-102室。 法定代表人：刘志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘珂骅，河北世纪方舟律师事务所律师。 上诉人靳薇因与被上诉人石家庄市水晶物业服务有限公司（以下简称水晶物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人靳薇的委托诉讼代理人刘思佳、被上诉人水晶物业公司的委托诉讼代理人潘珂骅。本案现已审理终结。 靳薇上诉请求：1、依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初2221号民事判决书，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在前期物业服务合同关系。上诉人没有与被上诉人签订过物业服务合同，被上诉人与康惠之间的《石家庄[金正·君庭]前期物业服务合同》，不符合最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对前期物业服务合同的规定，对上诉人没有约束力。原审法院认定上诉人“应按照合同约定的标准向被上诉人支付”，突破了合同相对性，于法无据。二、被上诉人未经书面催交，其诉讼请求不应得到支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被上诉人现有的证据，无法证明被上诉人完成了书面催交，其诉讼请求不应得到法律的支持。三、关于交纳物业费的截至时间系“笔误”，认定事实不清。原审认定康惠的物业费等费用已交纳至2015年12月31日，依据是康惠《房屋买卖协议》复印件。而被上诉人提交的《入住缴费单》，上诉人提交的被上诉人开具的《收据》等，均载明案涉房屋物业费等费用已交纳至2016年12月31日。原审法院认定《收据》等系列证据时间为“笔误”，依据不足，认定事实不清。四、原审判决依据的前期物业服务合同，违反物业管理相关法律法规的规定，应认定为无效或部分无效。（一）物业服务费收费标准违反法律法规规定。案涉小区是新建普通住宅，按照《物业管理条例》、《河北省物业管理条例》，在业主大会成立之前的住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。依据《石家庄市物业服务收费管理实施办法》规定的物业服务收费指导标准，在2011年至2017年，即使物业服务业企业具有一级资质，提供一级物业服务，最高标准为0.8/月/平方米物业服务费加上0.3月/月/平方米电梯服务费。在本案中，被上诉人未能提供任何资质证明，其提供的《前期物业服务合同》约定物业服务费为3.8/月/平方米，远远超过当时物业服务费的标准指导标准。（二）恒温恒湿费收费无依据，捆绑收取违反相关规定。案涉小区采用所谓“恒温恒湿恒氧系统”，按照66元/月/平方米收取，由被上诉人收取物业服务费时捆绑收取。一方面，违反了物业管理条例对水、电、热等不得捆绑收费的规定；另一方面，房屋销售时宣传的恒温恒湿恒氧房屋，属于房屋的配套附属设备，实际运行中小区根本不具备恒温恒湿的效果，恒温恒湿费的收费标准没有任何依据和名目。（三）前期服务合同未经备案，应认定为无效或部分无效。案涉小区是新建普通住宅，3.8/月/平方米收费标准远远超过一级资质物业服务企业的一级服务标准1.1/月/平方米，但被上诉人未能提供当年有效的物业服务企业资质证明、行政管理部分物业服务合同备案及物业收费备案文件，原审法院认定“前期服务合同”合法有效，认定事实不清。（四）原审判决判定物业费、恒温恒湿费及滞纳金，没有合同基础。原审判决上诉人向被上诉人支付物业费、恒温恒湿费，共计32791.15元及滞纳金（以32791.15元为基数，自2017年1月9日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），因为上诉人、被上诉人之间不存在前期物业服务合同关系的情况下，判决没有合同基础。（五）2016年1月1日至2016年12月31日物业由于不达标，小区所有业主按每月每平米1.8元收取。由于小区物业收费无依据，很多业主对物业服务不满意，被上诉人2016年全年每月每平米按1.8元收取物业费，故被上诉人起诉上诉人按3.8元高额物业费完全无法律依据。综上所述，上诉人认为，原审法院认定事实错误，故上诉人依法向贵院提起上诉，望判如所请。 水晶物业公司辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。 水晶物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业费人民币39673元，恒温恒湿费57433元，车位管理费986元，资金占用损失人民币18247.1元（资金占用损失以同期贷款利率上浮百分之三十为标准）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：本案争议物业费所涉房产坐落于石家庄市桥西区.44平方米），最初系案外人康惠所购。2015年8月27日，康惠（甲方）与被告水晶物业公司（乙方）签订《石家庄【金正君庭】前期物业服务合同》，约定乙方为甲方所购的商品房提供物业服务，乙方物业费收费标准为3.8元／每建筑平米／月（不含新风，恒温恒湿费），恒温恒湿费66元／年／建筑平米，甲方自行购置车位的，应按80元／个／月标准向乙方缴纳车辆管理费用；甲方自应缴费之日起10日内未依约定履行交费义务的，自逾期之日起每日按拖欠费总额的3‰交纳滞纳金。同日，康惠与被告签订《车辆管理协议》，约定甲方须按时缴纳车辆管理费，无论是该车位是否被使用，一年为一结算期。 合同签订后，康惠按约定缴纳车位费、物业服务费、恒温恒湿费；并与被告物业、财务签字确认的《入住缴费单》显示：物业服务费已缴纳287.44*3.8*12=13107.26元（2015.1.1-2016.12.31一年），恒温恒湿费287.44*66=18971.04元（2015.1.1-2016.12.31一年），车场运营费80*2*12=1920元（2015.1.1-2016.12.31一年）。同日，原告向康惠出具收据，显示收费项目、数额与日期均与上述缴费单记载一致。原告称，缴费单与收据中的物业费与恒温恒湿费截止日期均存在笔误，2016.12.31应为2015年12月31日。 2015年9月10日，康惠与被告靳薇签订《房屋买卖协议》，约定康惠将其名下的金正君庭3-3-801房屋出售给被告靳薇，已预交物业费9000元（物业费及恒温恒湿费自2015年10月1日至2016年1月1日止）。2015年9月14日，涉案房产的预售商品房合同备案登记至被告靳薇名下。 被告提交的2017年1月9日《收据》，显示2017年1月起，涉案房产的物业管理由原告变为石家庄胜诺物业服务有限公司。原告称，原告始终是物业服务主体，因集团内部人事和财务调整暂时以金正集团旗下的其他物业公司的名义发出过通知，但实际还是由原告提供物业服务。 原告称，被告拖欠物业费、恒温恒湿费、物业费至今，现诉至本院：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业费人民币39673元，恒温恒湿费57433元，车位管理费986元，资金占用损失人民币18247.1元（资金占用损失以同期贷款利率上浮百分之三十为标准）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告辩称，原被告之间不存在物业服务合同关系，原告现有证据无法证明其实际提供物业服务，原告未经书面催缴，其诉讼请求不应得到支持。原告与康惠签订的物业服务合同违反物业管理相关法律法规规定，应认定为无效或部分无效。 原告为了证实其主张，提交了物业服务合同、备案页、催费通知单、物业服务照片、业主登记表、入住缴费单、房屋买卖协议，石家庄市住房和城乡建设局《关于印发石家庄市物业服务收费管理实施办法的通知》等证据；被告为了证实其抗辩意见，提交了通知、收据、照片、发票、车位租赁协议书、业主手册等证据。 一审法院认为，康惠与原告签订《石家庄【金正君庭】前期物业服务合同》和物业服务照片显示原告确实为被告提供了物业服务；但自2017年1月9日起物业服务已变更为石家庄胜诺物业服务有限公司，并非原告，虽然原告称因集团内部人事和财务调整暂时以金正集团旗下的其他物业公司的名义发出过通知，但并未提交证据证实，故原告为被告实际提供物业服务的时间截止2017年1月8日，现原告向被告主张2017年1月8日后的物业费、恒温恒湿费，理据不足，不予支持。 关于被告拖欠物业费、恒温恒湿费、车位服务费时间问题，原告称，收据及缴费单所记载的缴费截至“2016.12.31”均存在笔误，实际应为2015年12月31日。被告否认，原告为此提交康惠与被告所签《房屋买卖协议》，该协议所记载“已预交物业费9000元（物业费及恒温恒湿费自2015年10月1日至2016年1月1日止）”，上述费用缴至期限为2015年12月31日。关于收据中所标记的“抵”，原告称，通过业主登记表可看出原房主康惠涉及的逾期交房违约金金额为144204元，与金正公司抵顶相关房屋差价款104662元后还剩39542元违约金未抵扣。通过入住缴费单可看出2015年1月1日至2015年12月31日一年时间康惠应缴纳的物业服务费为13107元，恒温恒湿费18971元，车场运营费1920元，预收电费、水费和押金，共计39598元。而剩余的未抵扣违约金39542元，基本将上述费用抵扣完毕。通过原告的陈述，结合《收据》、《入住缴费单》中物业费、恒温恒湿费计算月数为12个月的记载及石家庄胜诺物业服务有限公司于2017年1月9日向被告出具载明收到2016.1.1-2017.12.31期间车位费的《收据》，综合认定原告主张笔误成立，故被告实际缴纳物业费、恒温恒湿费、车位服务费至2015年12月31日，其应自2016年1月1日起按照约定的标准向原告支付。 关于拖欠的数额，康惠与原告签订的《石家庄【金正君庭】前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效；双方虽然未签订合同，但原告已按照其与涉案房产原备案登记人康惠所签合同标准履行了相关义务，被告作为实际业主，亦应按照合同约定的标准向原告支付相应的物业管理费、恒温恒湿费，以此计算2016年1月1日至2017年1月8日的物业费为13398.53元、恒温恒湿费19392.62元，共计32791.15元，被告应承担支付义务；关于停车费，自2016年1月1日至2017年12月31日的停车费已由石家庄胜诺物业服务有限公司收取，故原告的该项主张，不予支持。 关于滞纳金，滞纳金即迟延交纳物业费的违约金，双方在合同中约定按每日3‰收取滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,该标准过高,应予适当降低,应以中国人民银行同期贷款利率计算为宜，结合被告逾期时间为2017年1月9日，故被告应以32791.15元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2017年1月9日起至付清之日止的滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告靳薇于本判决生效之日起十日内向原告石家庄市水晶物业服务有限公司支付物业费、恒温恒湿费，共计32791.15元及滞纳金（以32791.15元为基数，自2017年1月9日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告石家庄市水晶物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2627元，减半收取1314元，由被告靳薇负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，涉案房屋的物业服务合同系原房主康惠与被上诉人签订《石家庄【金正君庭】前期物业服务合同》，上诉人购买了涉案房屋并入住涉案房屋，就承接了该前期物业服务合同中应当由原房主康惠履行的物业服务合同义务，上诉人上诉称其与被上诉人之间不存在前期物业服务合同关系的上诉理由不能成立，对此不予采信。关于被上诉人物业服务费收费标准过高以及应否收取恒温恒温费和滞纳金问题，上诉人均应依照前期物业服务合同约定的物业服务费和恒温费承担，并无不当；对于上诉人应当承担的滞纳金，因双方在合同中约定的滞纳金过高，一审法院根据相关法律规定，予以适当降低，也是合理的；上诉人主张的物业费收费标准过高，违反法律法规规定的理由，不是民事法律关系调整范围，应当向其他部门反映解决。关于原房主康惠交纳物业费、恒温恒温费、车位服务费时间问题，综合本案双方当事人的证据，一审法院认定为实际交纳至2015年12月31日，并无不妥。上诉人上诉已交纳至2016年12月31日的上诉理由不能成立，对此不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2627元，由上诉人靳薇负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年四月二十日 书记员  崔娇娇 ——