内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2020）内03民终54号上诉人（原审原告）：牛桂清，1979年8月17日出生，住乌海市。上诉人（原审第三人）：王学清，女，1969年11月12日出生，汉族，住乌海市。上诉人（原审第三人）：郝俊，男，1971年4月17日出生，汉族，住乌海市。委托诉讼代理人：王学清（与郝俊系夫妻关系），女，汉族，住乌海市。被上诉人（原审被告）：仝富，男，1964年2月23日生，汉族，住乌海市。委托诉讼代理人：闫保国，乌海市海勃湾区海北法律服务所法律工作者。上诉人牛桂清、王学清、郝俊因与被上诉人仝富执行异议之诉纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人牛桂清、王学清、郝俊的委托诉讼代理人王学清、被上诉人仝富的委托诉讼代理人闫保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛桂清、王学清、郝俊共同上诉请求：1、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初2549号民事判决，改判终止对乌海市海勃湾区桌子山西街一街坊信达家园小区1号楼二单元1104房屋的强制执行，解除对该房屋的查封。2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决事实未查清，适用法律不当，认定本案涉及的房屋“需要房主持有满五年后，办理下原房主房产证，才可以自由买卖过户”，没有法律依据。王学清与开发商签订的《房屋买卖合同》载明，房屋坐落的位置的土地性质是出让取得，房屋性质是商品房；王学清与征拆部门签订的《国有土地上房屋征收与补偿安置单》载明的王学清是被征收人。可以证明王学清为涉案房屋的合法所有权人，依法享有处分房屋的权利。原审法院查明，牛桂清已经交清了所有购房款。本案涉及的房屋未能登记变更，并非牛桂清的过错，牛桂清向王学清、郝俊购买了涉案的房屋，并且支付了全部购房款、实际占有该房屋，人民法院依法不能查封。仝富辩称，王学清夫妇二人不积极还款，制造执行障碍，王学清与牛桂清签订合同的时间，正是仝富申请执行期间，王学清变卖房屋属于恶意转移资产，该房屋买卖合同无效。而且在2018年7月郝俊带领被上诉人看过涉诉房屋，当时郝俊还没有涉诉房屋的钥匙，当时双方商量将涉案房屋顶给被上诉人，故王学清与牛桂清之间存在恶意串通，损害被上诉人利益。王学清、郝俊、牛桂清共同辩称：答辩意见同各自的上诉请求及事实理由。牛桂清向一审法院起诉请求：终止对乌海市海勃湾区桌子山西街一街坊信达家园小区1号楼2单元1104房屋的强制执行，解除对房屋的查封。一审法院认定事实：第三人王学清、郝俊以棚户区房屋改造的形式于2017年底，置换乌海市海勃湾区桌子山西街一街坊信达家园小区1号楼2单元1104室楼房一处（89㎡）。2017年5月12日，第三人王学清、郝俊与出卖人内蒙古新天地房地产开发有限公司签订置换房屋的《商品房买卖合同》商品房价款为385370元。2018年3月15日，原告牛桂清与第三人王学清签订《房屋买卖协议》，2018年4月20日第三人郝俊出具证明，载明“同意信达家园小区1号楼二单元1104室，建筑面积89平米的楼房，以价格为400000人民币卖给牛桂清”。原告牛桂清以400000元购买了第三人王学清、郝俊所有位于乌海市××区房一处。原告牛桂清丈夫徐敏于2018年1月14日给第三人郝俊转款200000元，2018年2月6日给郝俊50000元承兑，2018年2月8日给第三人郝俊转款100000元，2018年3月10日给郝俊转款50000元，合计给付400000元。第三人王学清、郝俊从2013年12月18日开始陆续向被告仝富借款，截止2016年10月10日止，第三人共计向被告仝富借款1800000元。2016年10月17日，仝富起诉第三人王学清、郝俊，后经人民法院调解，第三人郝俊分三次偿还被告仝富借款本息，第一笔500000元于2016年12月31日前付清；第二笔500000元于2017年7月31日之前付清；第三笔1000000元于2017年12月31日前付清。后第三人郝俊未按调解书规定时间给付被告仝富借款，被告仝富申请强制执行。2018年11月28日，该院作出（2018）内0302执1296号执行裁定书，查封被执行人郝俊、王学清共有位于乌海市××区房屋。原告牛桂清于2019年4月16日对该院（2018）内0302执1296号执行裁定书提出书面异议。该院审查后，2019年5月27日，作出（2019）内0302执异40号执行裁定书，裁定驳回案外人牛桂清的异议。一审法院认为，案外人牛桂清基于对执行标的物主张享有实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物的强制执行，并依据其与第三人王学清、郝俊签订《房屋买卖协议》，给付房款明细及实际占有该房为依据，主张自己已合法取得涉案房屋。但第三人王学清、郝俊出卖给原告牛桂清的房屋是以棚户区改造形式置换取得的，而棚户区改造的房屋属于安置补偿性房屋，这样的住房需要房主持有满五年后，办理原房主名义房产证后，才可以自由买卖过户。现原告牛桂清虽已支付涉案房屋的全部价款，并实际占有该涉案房屋，但依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部或者部分价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”而本案中原告牛桂清明知第三人王学清、郝俊卖予其的房屋是棚户区置换取得的房屋，而仍然购买，原告牛桂清在涉案房屋买卖中亦有过错，故原告的诉请不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十五条、最高人民法院﹤关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定﹥解释与适应第二十八条、《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条之规定，判决：驳回原告牛桂清对被告仝富、第三人王学清、郝俊的诉讼请求。案件受理费7300元（原告已预交），由原告牛桂清负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，王学清、郝俊提供《乌海市海勃湾区廉租住房买卖合同》一份，证明涉案房屋不是廉租房，是可以买卖的；《国有土地上房屋征收与补偿安置单》两份，证明涉案房屋上诉人是按照正常售楼价买的，不是经济适用房；《商品房买卖合同备案查询证明》一份，证明涉案房屋是商品房；《执行通知书》一份，证明涉诉房屋的卖房款已经还给仝富了。上诉人牛桂清对以上证据均予以认可。被上诉人仝富对《乌海市海勃湾区廉租住房买卖合同》的真实性不认可，对其余的证据真实性认可，证明目的不予认可。因当事人对《国有土地上房屋征收与补偿安置单》《商品房买卖合同备案查询证明》《执行通知书》真实性无异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信。二审查明事实与一审查明事实基本一致，本院予以确认。另查明，涉案房屋为王学清、郝俊通过国有土地上房屋征收产权调换而取得的，且王学清、郝俊就涉案房屋与内蒙古新天地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，房价款为385370元，并在乌海市房屋产权交易中心对商品房买卖合同进行了备案。本院认为，关于涉案房屋的性质以及是否可以买卖的问题。涉案房屋为王学清、郝俊通过国有土地上房屋征收产权调换而取得的，且王学清、郝俊就涉案房屋与内蒙古新天地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，房价款为385370元，并在乌海市房屋产权交易中心对商品房买卖合同进行了备案。故涉案房屋的性质为商品房，未有法律规定该类房屋不可以买卖。关于牛桂清对涉案房屋是否享有阻却执行民事权益的问题。2018年3月15日，牛桂清与王学清签订《房屋买卖协议》，2018年4月20日郝俊出具证明，载明“同意信达家园小区1号楼二单元1104室，建筑面积89平米的楼房，以价格为400000人民币卖给牛桂清”。牛桂清丈夫徐敏于2018年1月14日给郝俊转款200000元，2018年2月6日给郝俊50000元承兑，2018年2月8日给郝俊转款100000元，2018年3月10日给郝俊转款50000元，合计给付400000元。2018年4月9日，牛桂清从内蒙古新天地物业服务有限公司处缴纳装修押金、用电押金、取暖费、垃圾清运费、电梯使用费、物业费，并领取了涉案房屋的钥匙，涉案房屋的产权证至今未办理。2018年11月28日，乌海市海勃湾区人民法院查封涉案房屋。牛桂清在涉案房屋查封前已经签订了书面房屋买卖协议，支付全部价款，并合法占有，因涉案房屋未办理产权证，致使牛桂清无法办理产权过户手续，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，牛桂清对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，牛桂清、王学清、郝俊的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2019）内0302民初2549号民事判决；二、不得执行乌海市海勃湾区桌子山西街一街坊信达家园小区1号楼2单元1104房屋。一审案件受理费7300元，二审案件受理费14600元，共计21900元，由被上诉人仝富负担。本判决为终审判决。审判长 董佩兰审判员 韩小东审判员 钟思敏 二〇二〇年四月七日书记员 李维桐