河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终877号上诉人（原审被告、反诉原告）：商丘七八九房地产中介有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区。法定代表人：许新，职务：经理。委托诉讼代理人：梁冰，系该公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王利梅，女，汉族，1985年4月24日出生，住河北省廊坊市香河县城西区。委托诉讼代理人：皇红恩，河南尊典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，河南尊典律师事务所实习律师。原审第三人：赵庆永，男，汉族，1984年8月12日出生，住河南省民权县。上诉人商丘七八九房地产中介有限公司与被上诉人王利梅及原审第三人赵庆永居间合同纠纷一案，不服河商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初7491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人商丘七八九房地产中介有限公司的委托诉讼代理人梁冰与被上诉人王利梅的委托诉讼代理人皇红恩、李涛到庭参加诉讼，经合法传票通知原审第三人赵庆永未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘七八九房地产中介有限公司上诉请求：1.撤销商丘市睢阳区人民法院作出的（2019）豫1403民初7491号民事判决，改判王利梅支付居间服务费20000元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院判决超出王利梅的请求范围，王利梅一审未要求确认合同效力，仅要求退还购房款50000元，但原审法院却主动确认合同效力，超出被上诉人诉请。2.原审法院认定事实错误，商丘七八九房地产中介有限公司与王利梅进行房屋交易前，商丘七八九房地产中介有限公司明确告知王利梅第三人已全款买下案涉房屋，是房屋的实际所有权人，案涉房屋的房产证还未办下来。三方约定直接把房屋过户到被上诉人名下，然后才进行的房产交易，王利梅所称其不知情，并非事实。原审认定事实错误。王利梅辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分。请求驳回上诉的上诉请求，维持原判。王利梅在起诉状中明确要求上诉人返还购房款定金就是5万元，一审法院判决上诉人返还定金5万元，很明显没有超出诉讼请求范围。法院的裁判理由依据和当事人的诉请是完全不同的两个概念。一审法院认定商丘七八九房地产中介有限公司未按照居间服务合同的约定履行义务，认定事实清楚。因为该合同第一条、第四条明确要求商丘七八九房地产中介有限公司负有协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书的义务。刚才其在上诉状中和在一审中明确陈述房产证还没办理下来。没有办理房产证的房屋是无法进行交易的，这是进行房屋交易的最起码的前提条件。而王利梅起诉前，商丘七八九房地产中介有限公司、赵庆永一直未提供涉案房屋的权属证书，未向被上诉人告知涉案房屋的权利人，未提供共有人的书面同意证明。被上诉人为防止被欺诈的合法权益。在向相关部门核查得知，赵庆永并非房屋的权利人，也没有书面授权。商丘七八九房地产中介有限公司明知赵庆永不是房屋的合法产权人，未提供确实证据的情况下，让王利梅签订房屋买卖合同和居间服务合同，明显违反了居间服务合同的约定。商丘七八九房地产中介有限公司就涉案房屋提供了居间服务，也违反了法律规定。一审法院适用法律正确。《中华人民共和国房地产管理法》第38条明确规定，下列房地产不得转让：共有房产未经其他共有人书面同意的；权属有争议或者未依法登记领取销售证书的。涉案房屋在没有权属证这种情况下，禁止交易。商丘七八九房地产中介有限公司作为一个专业机构，未依照合同约定和法律规定提供居间服务，买受人承担了巨大的交易风险，至此导致无法完成房屋交易，不能实现合同目的。一审人民法院认定事实清楚，应予维持。王利梅（反诉被告）向一审法院起诉请求：1.被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）购房款50000元，并赔偿损失；2.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。商丘七八九房地产中介有限公司向一审法院反诉请求：1.原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）居间服务费20000元；2.本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。一审法院认定事实：2019年5月5日，经商丘七八九房地产中介有限公司介绍，第三人赵庆永与王利梅签订《商丘存量房屋买卖合同》一份，合同约定由王利梅购买第三人赵庆永位于商丘市睢阳区名门城2幢2单元3楼西户房屋一套，房屋总房款1650000元，王利梅应于2019年5月5日交付定金50000元于商丘七八九房地产中介有限公司，签订合同后5日内，王利梅与第三人赵庆永分别提供贷款材料递交银行申请贷款，申请通过后，王利梅根据所贷款的比例，过户当日向第三人付首付款，剩余房款用银行贷款支付。合同第五条对房屋产权及具体状况的承诺：第三人赵庆永应当保证己如实陈述该房屋权属状况、附属设施、装饰装修情况和相邻关系，王利梅对该房屋具体状况充分了解，自愿买卖该房屋等。合同第十六条备注事项显示：因原业主未能到场，由赵庆永签订本合同，赵庆永负本合同一切法律责任；第三人赵庆永同意王利梅按揭方式购买。同日，第三人赵庆永、王利梅与商丘七八九房地产中介有限公司签订《居间服务合同》，合同约定第三人赵庆永、王利梅双方同意，共同委托商丘七八九房地产中介有限公司作为交易居间人，商丘七八九房地产中介有限公司提供居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。2、第三人赵庆永、王利梅签订《买卖合同》时，居间行为完成，第三人赵庆永、王利梅应向商丘七八九房地产中介有限公司支付合同约定的居间服务费10000元，第三人赵庆永和王利梅任何一方提出终止买卖合同或拒绝履行买卖合同条款的都视为违约方，商丘七八九房地产中介有限公司有权要求违约方交纳双方的居间服务费。《商丘存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》签订当日，王利梅向商丘七八九房地产中介有限公司交纳购房定金50000元，该款现由商丘七八九房地产中介有限公司保管。另查明：本案涉案房屋产权所有人系张金涛。一审法院认为，本案涉案房屋产权所有人系张金涛，第三人赵庆永对涉案房屋没有所有权，张金涛也未授权第三人赵庆永出售涉案房屋，第三人赵庆永与王利梅签订的《商丘存量房屋买卖合同》为无效合同，因无效合同取得的财产，应当予以返还，该购房定金本应由第三人赵庆永返还，但因该款现由商丘七八九房地产中介有限公司保管，故王利梅请求商丘七八九房地产中介有限公司返还购房款50000元的诉讼请求，睢阳区人民法院予以支持；王利梅请求商丘七八九房地产中介有限公司赔偿损失的诉讼请求，无法律依据，睢阳区人民法院不予支持。商丘七八九房地产中介有限公司作为王利梅与第三人赵庆永的居间人，未按照《居间服务合同》的约定履行协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书的义务，第三人赵庆永与原告王利梅签订的《商丘存量房屋买卖合同》无效的原因是第三人赵庆永非涉案房屋的所有权人，不能确认是王利梅的违约导致合同无法履行，商丘七八九房地产中介有限公司请求王利梅支付居间服务费20000元的诉讼请求，无法律依据，睢阳区人民法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、商丘七八九房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内返还给王利梅购房款50000元。二、驳回王利梅的其他诉讼请求。三、驳回商丘七八九房地产中介有限公司的反诉请求。一审案件受理费1050元、反诉费150元，由商丘七八九房地产中介有限公司负担。本院二审期间，上诉人没有提交足以推翻原审判决的新证据。二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，《居间服务合同》载明案涉房屋的出售方为第三人赵庆永，而第三人赵庆永并非涉案房屋的房屋所有权人，商丘七八九房地产中介有限公司亦未审查赵庆永是否有权代为出售房屋，截至二审审理期间均未出示房屋登记产权人张金涛委托赵庆永出售房屋的授权书。根据《房地产经纪管理办法》第二十二条“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料”的规定，商丘七八九房地产中介有限公司作为专业的房产经纪机构，并未审慎审查出卖人或代理人的产权手续和身份关系，所签的涉案《居间服务合同》存在瑕疵。王利梅在房屋产权不明晰、赵庆永授权不能，且履行《居间服务合同》的结果可能导致当事人规避国家税收，王利梅拒绝履行该《居间服务合同》，因不损害国家、集体、第三人以及当事人的正当权益，不宜认定为违约；作为经纪公司的商丘七八九房地产中介有限公司，其提供的经纪服务不准确，且未依法完成其应当履行的居间服务，无权收取居间报酬并应当将收取的定金5万元予以返还。综上所述，商丘七八九房地产中介有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由商丘七八九房地产中介有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张学朋审判员  王晓辉审判员  李念武二〇二〇年四月二十二日书记员  段 培