安徽省铜陵市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖07民再3号 抗诉机关：安徽省人民检察院。 申诉人（一审被告、二审被上诉人）：曹荣庆，男，1949年9月29日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 被申诉人（一审原告、二审上诉人）：姚德胜，男，1969年1月6日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 委托诉讼代理人：张根娣，女，1965年10月23日出生，汉族，住址同上，系被申诉人姚德胜的妻子。 申诉人曹荣庆因与被申诉人姚德胜房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）皖07民终370号民事判决，向检察机关申请监督。安徽省人民检察院于2019年10月29日作出皖检民（行）复查[2019]34000000082号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院于2019年12月2日作出（2019）皖民抗159号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。安徽省铜陵市人民检察院指派检察员程程出庭。申诉人曹荣庆、被申诉人姚德胜及其委托诉讼代理人张根娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽省人民检察院抗诉认为，铜陵市中级人民法院（2018）皖07民终370号民事判决认定事实缺乏证据证明，且法律适用确有错误。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款、第四十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第二十八条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，即“房地一体”或“房随地走、地随房走”。案涉房屋建立于曹荣庆以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及到划拨土地使用权的转让问题。曹荣庆作为土地使用权人，未经有批准权的人民政府批准，与姚德胜订立合同转让划拨土地使用权上房屋，违反了法律、行政法规效力性强制性规定。现有证据并无显示案涉房屋在本案起诉前或者诉讼过程中已经过有批准权的人民政府同意或者批准办理案涉房产土地使用权出让手续，故案涉房屋买卖《契约》应属无效。二审判决在未查明相关事实的情况下以法律关于划拨土地上房屋的转让并无禁止性规定，仅根据双方当事人陈述的“社区曾通知双方只要带身份证去办理登记变动”，“过户要交80000余元的土地出让金”，即认定案涉房屋买卖契约不属于人民政府不同意变更、转让的范围，并基于姚德胜依约履行契约，居住案涉房屋至今，从维护交易稳定及公序良俗原则等角度考量，认定《契约》有效，认定事实缺乏证据证明，且法律适用错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项、第二百零八条第一款的规定，提出抗诉，请依法再审。 申诉人曹荣庆再审请求，撤销二审判决，维持一审判决；要求法院督促被申诉人姚德胜返还涉案房屋并承担办理房屋过户的费用。事实及理由：一审判决认定基本事实清楚，证据确凿，适用法律正确。姚德胜的上诉理由不成立，也未向法庭提供新的证据推翻一审判决。二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。1、案涉房屋买卖行为和所订《契约》，严重违反国家法律规定中的效力性强制性规定，系无效合同。2、网上北京和福州两例同类案件的案涉合同均被法院判决认定无效，故二审判决认定本案案涉合同有效系错误判决。3、案涉《契约》第二条规定，买受人承担房屋过户的一切费用，自《契约》签订的25年以来，姚德胜一直不愿承担土地出让金、不配合过户，严重违反合同法第六十条规定，拒绝全面履行《契约》约定的义务。 被申诉人姚德胜辩称，1994年姚德胜与曹荣庆在真实意思表示情形下签订了房屋买卖合同，当时姚德胜家庭条件不好，拿不出过户的钱。曹荣庆把房产证给姚德胜并保证，不用办理过户，以后如遇拆迁，其不会向姚德胜要钱。2014年，曹荣庆为买二套房要求姚德胜配合过户，姚德胜办好土地证后，曹荣庆以过户需要八万元钱为由拒绝过户，并在房地产行政服务窗口欺骗称房产证丢失，申领了新证。姚德胜递交的证据足以证明其起诉前经有批准权的人民政府批准土地使用权出让手续。请求驳回曹荣庆再审请求，维持二审判决。 姚德胜向一审法院起诉请求：1、判令确认姚德胜与曹荣庆1994年3月5日签订的《契约》有效；2、位于铜陵市郊区大通镇澜溪后街139号铜县房字第××号房屋产权属姚德胜所有，曹荣庆立即配合姚德胜办理房屋过户手续。 一审法院认定事实：1994年3月5日，双方当事人签订一份房屋买卖《契约》，约定：曹荣庆将其所有的铜县房字第××号房屋（建筑面积为76.49㎡）出售给姚德胜；全部价款为人民币15000元；《房屋所有权证》的所有权人的变更和房屋交易税、契约印花税及因此而发生的一切应纳的税费均由买方自愿许诺承担经济支付责任；买卖双方以全部价款交接清，即本契约签字之日起成交，成交之后，该房屋产权即由买方享有，价款结清后十日卖方需出屋；以上契约经双方签字生效。同日，姚德胜向曹荣庆支付房款15000元，曹荣庆依约将房屋交付给姚德胜。后双方一直未办理房屋产权过户登记。2016年，因铜陵市郊区政府依法对涉案房屋进行拆迁，双方协商未果，2018年1月3日，姚德胜诉至法院。 一审法院另查明：1985年，曹荣庆在铜陵县自建平房一套，建筑面积为76.49㎡，权证字号920776，系曹荣庆私有房产，土地使用人为曹荣庆，土地的权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨土地。双方在签订房屋买卖《契约》时未报有关部门批准，在诉讼过程中亦没有履行审批手续。 一审法院判决认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获利益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本案中，曹荣庆自建房屋占用土地的性质为“划拨土地”，土地使用权属于曹荣庆。但双方在签订房屋转让协议时，没有依据法律的规定报有关部门批准，且在诉讼过程中也没有履行审批手续。故违反了合同法第五十二条的规定，为无效合同。据此，对姚德胜的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决：驳回原告姚德胜的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告姚德胜负担。 姚德胜不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人在原审的全部诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。 二审法院认定事实：同一审查明的事实。 二审法院判决认为：姚德胜与曹荣庆在1994年3月5日签订的契约系双方当事人真实意思表示，虽然双方买卖的房屋系曹荣庆在国有划拨土地上自建的房屋，但双方的买卖合同并不当然无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。法律关于划拨土地上房屋的转让并无禁止性规定，且本案的房屋，根据双方当事人陈述，社区曾通知双方只要带身份证去办理登记变动就行，另外，过户要交80000余元的土地出让金，说明涉案房屋并不属于人民政府不同意变更、转让的范围，故双方的房屋买卖契约并未违反法律、法规的强制性规定，一审法院据此认定双方签订的房屋转让协议无效属于适用法律错误，应当予以纠正。本案中，曹荣庆自认，签订协议时是想将房子转让给姚德胜，姚德胜按照双方协议约定履行了出资的义务，事后，姚德胜取得该房屋并居住至今，从维持交易的稳定及公序良俗原则，曹荣庆也应当按照合同约定协助将房屋过户给姚德胜。曹荣庆拒绝履行合同的理由是因为之前姚德胜在办证的时候不积极配合，但姚德胜的该行为并不构成根本违约，也不影响合同目的的实现，该行为并不当然影响合同的效力性。考虑到本案合同签订时间至今已有二十五年，双方因为种种原因一直未办理过户，故本院认为应当酌情增加一个办证的期限更为公平、合理。至于姚德胜要求确认房屋权属归其所有的诉讼请求，由于房屋权属应以房屋登记机构的登记为准，姚德胜首先应当按照法律规定缴纳土地出让金后，按相关程序办理权属变更登记后方能变更。综上，上诉人姚德胜的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安徽省铜陵市郊区人民法院（2018）皖0711民初21号民事判决；二、确认姚德胜与曹荣庆签订的房屋买卖合同有效，曹荣庆应当在本判决生效后十五日内协助姚德胜办理房屋过户手续；三、驳回上诉人姚德胜的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由被上诉人曹荣庆负担；二审案件受理费100元，由被上诉人曹荣庆负担。 再审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院再审认为，本案争议焦点为：双方签订的房屋买卖合同是否有效？二审判决适用法律是否正确？ 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案双方当事人在平等自愿基础上签订的《契约》属于典型的房屋买卖合同，应适用上述法律规定，即双方买卖房屋时虽未办理产权变更登记不影响《契约》的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。” 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让；第四十四条、第四十五条规定，划拨土地使用权不得转让，但有例外，并对例外情形做了列举。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定了划拨土地上房地产转让时的条件。本案案涉《契约》是房屋买卖合同，因该房屋位于划拨土地上，其买卖必然涉及划拨土地使用权的转让，但上述规定并没有对合同效力作出有效或无效的认定，且规定缴纳土地出让金的划拨土地使用权可以转让。故上述规定均为管理性规范，非效力性强制性规定。本案中，姚德胜与曹荣庆于1994年签订房屋买卖合同，并各自履行了付款和交房的义务。姚德胜已实际在案涉房屋中居住26年，虽前期存在不能积极配合办证的行为，但不构成根本违约，也不影响合同目的的实现，该行为并不能导致案涉房屋买卖合同无效。且姚德胜于2018年8月8日缴纳土地出让金34631元后，于同年8月14日办理了房屋不动产权证登记手续。法律关于划拨土地上房屋的转让并不是绝对禁止的，只是规定了一定条件，只要满足上述条件就可办理转让手续。因此，案涉房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合同有效。二审判决适用法律并无不当。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的对象是“国有土地使用权合同纠纷”，第十一条规定的合同无效的情形也仅针对国有土地使用权合同纠纷，本案是房屋买卖合同纠纷，不是国有土地使用权转让合同纠纷，不适用该解释的规定。 综上，检察机关的抗诉理由不成立，申诉人的再审理由没有事实和法律依据，本院不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 维持安徽省铜陵市中级人民法院（2018）皖07民终370号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 程  国  际 审判员 郑    云 审判员 陈  锦  松 二〇二〇年四月二十七日 书记员 朱婉娟（代） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决。 ……