四川省攀枝花市仁和区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0411执异17号 异议人（案外人）：匡永兰，女，1965年4月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托代理人：李明，四川三才（盐边）律师事务所律师，执业证号：15104200911689079。 申请执行人：攀枝花市仁和区银昌租赁站，经营场所：四川省攀枝花市仁和区渡仁西线五十一段。 经营者：钟星梅，女，1968年4月30日出生，住四川省攀枝花市仁和区。 被执行人：攀枝花恒圣房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区下沙沟公园B2管理用房。 法定代表人：曾金元，该公司董事长。 本院在执行攀枝花市仁和区银昌租赁站与攀枝花恒圣房地产开发有限公司（以下简称恒圣公司）租赁合同纠纷一案中，于2019年7月30日作出了（2019）川0411执737号执行裁定书，裁定：将被执行人攀枝花恒圣房地产开发有限公司“君悦尚都”楼盘项目位于攀枝花市仁和区，及997附3号的房屋予以查封，查封期限三年。2020年4月7日，案外人匡永兰向本院提出执行异议，本院立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人匡永兰述称，1.查封的房产系匡永兰此前已全款购买并实际占有，因为约定的办理过户登记手续期限未届满，所以案涉三套房产均无法办理过户登记手续，但在整个房产买卖、交付、占有使用过程中，申请人没有任何过错。依照相关法律规定，异议人对案涉房产享有物权可期待权，足以排除强制执行。2.2017年8月28日匡永兰与恒圣公司签订案涉房产的《商品房买卖合同》，但所有的购房款均在合同签订之前全额支付了。2017年8月29日和9月12日，办理了“商品房买卖合同备案表”，2017年11月22日，恒圣公司向异议人出具房源已付清全款的“情况说明”，2019年2月13日，恒圣公司将案涉房产交付给异议人，2019年3月28日，997附3号房产办理了“不动产预告登记证明”。3.997附3号房产的购房款来源于2017年8月8日签订的四方《协议书》的约定，包含在恒圣公司应退还给包括匡永兰在内的15名自然人的投资款1788万元中，根据《协议书》的约定，恒圣公司负有退还投资款的在先义务。而993附9号和993附10号两套房产的购房款，系申请人的丈夫刘祥林在2015年8月11日向恒生公司专项汇款所购。无论是恒圣公司收到的购房款，还是该公司应退还给异议人的投资款，所有款项的支配权、使用权均在于恒圣公司，于是该公司于2017年8月28日和9月7日分批次向攀枝花市城市商品房预售资金监督事务中心出具数份“房屋首期付款证明”，证明异议人支付案涉房产的购房款的数额、支付时间和款项出处，该付款证明得到了恒圣公司的开户银行和攀枝花市城市城市商品房预售资金监督事务中心的双重核实并签章认可。4.除案涉房屋外，异议人还向被执行人之购买了其他数套房产，其中一套房产也因恒圣公司签署其他债权债务纠纷而被查封，但最终判生效法律文书判决解除查封。综上所述，要求解除上述房产的执行查封，停止强制执行。 申请执行人称，2014年恒圣公司与15名自然人合伙修建了“君悦尚都”，合同上明确约定共负盈亏、风险共担、利益共享，合伙解散必须要办理清算。2017年8月8日恒圣公司与15名自然人即合伙人签订了合伙解散协议，在未办理清算的情况下，就将合作项目的几十套房屋约2000多平米，分给15名自然人，将出资款转换为购房款，依据合伙、合作的法律规定，合伙人在未办理清算的情况下，私下分配合作项目的资金，违反了法律规定，侵害了其他债权人的利益。异议人并未向银行监管账户打进过购房款，其陈述已经交清房款购买房屋与事实不符。 被执行人称，位于攀枝花市仁和区的房屋异议人确实已实际交纳房款88万元，但是该两套房屋还各差房款10万元。997附3号房屋的房款是用投资款冲抵的，实际上并未支付购房款。因未对合伙的债权债务进行清算就用投资款冲抵异议人的购房款，是违法行为。 本院查明，2014年8月24日，吴运勇受匡永兰等14人的委托，与恒圣公司的原法定代表人周从兵签订了《房地产项目合作协议》一份，约定：共同出资合作开发“君悦尚都”房地产项目，项目暂定总投资为人民币5000万元，乙方（吴运勇等人）出资1750万元，占总投资额的35%；甲乙双方按照各自的出资比例分享利润并分担亏损。2016年1月11日，恒圣公司出具了收据两张，载明收到刘祥林（匡永兰的丈夫）购“君悦尚都”附9号、10号购房款各44万元。2017年8月8日，匡永兰、吴运勇等15人与恒圣公司签订了《协议书》一份，约定：乙方（恒圣公司）于本协议书签订之日起二十日内通过银行转账的方式返还甲方匡永兰等十五人中每一个出资人的出资款，以匡永兰为例，匡永兰出资人民币300万元，乙方应返还匡永兰出资款人民币300万元；甲方同意在收到乙方返还的出资款后，向乙方购买“君悦尚都”项目商铺。2017年8月28日，匡永兰与恒圣公司签订了《商品房买卖合同》三份，约定恒圣公司将其开发的“君悦尚都”997附3号、993附9号、附10号商业房产，分别以639360元、243040元、242800元的价格出售给匡永兰；买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2017年9月12日，上述三份房屋买卖合同在攀枝花市房地产管理局办理了备案登记。2017年11月22日，恒圣公司向原告出具了情况说明一份，载明案涉三套房屋“已付清全款”。2019年2月2日，恒圣公司与匡永兰签订了《房屋验收交接确认书》，将案涉房产交付给匡永兰。2019年3月28日，匡永兰与恒圣公司分别作为权利人、义务人，将坐落于攀枝花大道南段附3号的房屋办理了预告登记。 上述事实，有《房地产项目合作协议》、收据、《协议书》、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案登记表、情况说明、《房屋验收交接确认书》、不动产登记证明（预告登记）及当事人的陈述在案证实。另，异议人及被执行人一致陈述，案涉房产均系商铺，现均由异议人在管理、对外出租。被执行人陈述，因大产权还未办理，故至今未将案涉房屋过户到异议人名下。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称办理执行异议和复议案件司法解释）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述查明的事实，在本院对案涉房屋查封之前，恒圣公司已与匡永兰签订了《商品房买卖合同》，并将房屋交付给匡永兰使用、收益，房屋至今未过户登记至匡永兰名下系因恒圣公司尚未办理产权登记，故本案的争议焦点应为匡永兰是否已支付了全部购房价款。 匡永兰已支付了993附9号、附10号房屋的价款各44万元，已超过该两套房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋价款，恒圣公司也出具了“已付清全款”的情况说明，虽其之后辩称每套房屋尚欠10万元未付，但在其未对该主张举证证明的情况下，该意见不足以形成对“已付清全款”事实的有效抗辩，故应当认定该两套房屋价款已付清。2017年8月8日，匡永兰等人与恒圣公司签订的《协议书》约定，恒圣公司将匡永兰投资的全部款项退还，匡永兰用以购买“君悦尚都”房产。997附3号房屋的价款系以《协议书》中约定应退还给匡永兰的投资款冲抵。本院认为，经双方当事人协商一致终止合作开发房地产合同，重新建立商品房买卖合同关系，是民事主体意思自治的表现，并未违反强制性法律规定，同时，恒圣公司出具的情况说明明确该房产“已付清全款”，故应当认定该房屋的价款已经付清。 综上所述，案涉房产符合办理执行异议和复议案件司法解释第二十八条规定的情形，且均办理了《商品房买卖合同备案登记》，其权利能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人名下“君悦尚都”楼盘项目位于攀枝花市仁和区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达至日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李 明 审 判 员  李珊珊 人民陪审员  张富志 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  黄亚军