四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初452号 原告：于良，男，1982年1月14日出生，汉族，四川省宣汉县人，大学文化，国企员工，现住四川省达州市通川区。 被告：四川宏源物业服务有限责任公司。 住所地：达州市通川区朝阳中路25号A幢。 法定代表人：张扬锐。 委托诉讼代理人：李明，四川中沛律师事务所律师，特别授权。 原告于良与被告四川宏源物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于良、被告四川宏源物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于良向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告楼顶防水处理费18050元；2、判决被告赔偿原告在房屋装修期间因电梯停运上浮材料及建渣搬运费用3780元；3、判决被告赔偿原告误工及精神损失费用2000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2016年1月从他人处购得海星园4栋18楼4号房屋，在筹备装修过程中，发现房屋墙面及楼顶多处渗水，原告多次口头及通过书面形式要求被告解决，被告置之不理。后原告因装修房屋被迫自行出资18050元对房屋楼顶渗水进行处理；原告居住的海星园4栋楼2号电梯2016年1月-2017年3月期间停运，1号电梯因故2016年长期停运；导致原告在房屋漏水修缮及装修过程中，额外增加费用3780元；被告对小区公用照明设备保养及消防安全保障、车辆停放安全管理不尽责，致原告权益受到损害，给原告造成误工及精神损失。依据2015年12月29日签订的《物业服务合同》及2016年3月29日签订的《协议》，被告未尽到对建筑公用部位的维护、养护、运行及管理等物业服务责任，对原告造成的损失应进行赔偿，遂起诉来院请求判令如上述请求。 被告四川宏源物业服务有限责任公司辩称，1、被告在海星园物业管理期间积极履行物业服务合同约定的义务；2、原告诉请的赔偿楼顶装修损失系原告与房屋出售方的房屋买卖合同关系，保障标的物的合格义务应是出卖方承担。据了解原告购买的房屋是从另一业主手中购买，买的是清水房，因此房屋质量的不合格的损失违约责任，应由房屋买卖合同中的卖房承担责任，而不应将此业务转嫁给物业公司；3、原告诉请的关于电梯运行的问题，被告在积极履行电梯维修义务，是委托的外面的维保公司在维修，导致2号电梯停运一段时间的原因是电梯主机坏了，根据物业管理的相关规定，小区的大型设备和公共部位进行维修，要动用大修基金，需要业委会组织电梯的共用人经过三分之二人数同意才可动用大修基金，当时物业公司也很着急，当时大部分业主对当时的业委会工作极不满意，导致业委会成员辞职，业委会无法正常开展工作，直到2017年7月才产生新的业委会，才可以用大修基金维修电梯主机，对于原告主张的搬运费3780元不予认可，因另一电梯处于正常状态；4、原告提到车辆受损问题不予认可；5、原告提到相邻小区造成的问题，是其他侵权人对海星园的侵权责任，物业公司仅提供物业服务；6、即使原告诉称损失存在，但已过诉讼时效，原告陈述2016年3月开始装修，2019年10月才起诉，已过3年6个月，应驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、物业合同一份；物业与业委会补签协议一份（复印件）；原告2016年2月26日提交物业公司书面材料及楼顶漏水照片；物业公司工作人员身份证明及收到原告书面材料的短信记录；原告房屋装修合同；原告房屋装修结算单。2、4栋楼1号电梯损坏业委会公告；业委会给物业公司关于4栋楼2号电梯限期修复的函；业委会对4栋楼电梯的公告；达州市质监所关于电梯的检测意见通知单。3、业委会要求物业公司提交对小区相关资料的函；物业公司工作人员身份证明；原告7月15日晚停车后车辆受损与物业公司工作人员短信记录；翁福小区施工破坏海星园消防通道照片。 被告的质证意见为，1、物业合同一份约定的物业服务费每平米每月仅收0.65元，物业公司一直按合同约定提供等值服务；物业与业委会补签协议一份系复印件，真实性不予认可；原告2016年2月26日提交物业公司书面材料及楼顶漏水照片，函未收到，时效已过；物业公司工作人员身份证明及收到原告书面材料的短信记录，不能证明系工作人员，海星园业委会无权对被告公司的工作人员身份问题作出证明，微信记录真实性不认可；原告房屋装修合同、原告房屋装修结算单真实性无法确认，且无法反映出楼顶处理所花经费，结算时间为2016年8月26日，即使物业公司该承担，至起诉时已过三年诉讼时效。2、4栋楼1号电梯坏业委会公告；业委会给物业公司关于4栋楼2号电梯限期修复的函；业委会对4栋楼电梯的公告；达州市质监所关于4号电梯的检测意见通知单，证明1号电梯停运原因是主机，物业公司在积极履行义务，电梯质量问题属于建设单位安装电梯，物业公司按照合同约定，只能承担1000元以内小修义务，只能启动大修基金，不应物管公司承担。3、业委会要求物业公司提交对小区相关资料的函；物业公司工作人员身份证明；原告7月15日晚停车后车辆受损与物业公司工作人员短信记录；翁福小区施工破坏海星园消防通道照片。原告提起诉讼已过诉讼时效，相关责任不应由被告承担，属于不同法律关系。 被告依法提交了如下证据：保安的巡逻记录一份；打扫卫生和设备维修的两张照片。证明被告在积极履行合同约定的服务义务。 原告的质证意见为，被告的证据都系复印件，无法看出是不是我们小区的，也看不出交班时间，不认可。 庭审后，原告提交了原、被告因物业服务合同纠纷而进行诉讼的一、二审民事判决书{（2018）川1702民初2683号、（2019）川17民终749号）}，证明原告以拒交物管费对被告未尽物管服务义务等进行对抗，判决原告应交纳物管费，但可因被告物管公司的违约行为给原告造成相关损失另行主张的事实。 本院对原、被告提交的证据进行综合审查后认为，原、被告提交的短信记录、微信记录及照片，因未提供原始载体，真实性无法核实，本院不予确认。其他证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月，原告从他人处购得海星园4栋18楼4号房屋（系顶楼清水房）。2015年12月29日，被告公司与海星园业主委员会签订《物业服务委托合同》，海星园业主委员会将海星园物业整体全权委托被告公司服务，被告提供服务的受益人为该小区物业的全体业主和物业使用人。服务期限三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。服务事项约定为：房屋建筑共用部位的维修、养护、运行和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护运行和管理，包括……楼内消防设施设备、电梯等。物业服务费用：住宅服务费暂按0.65元／月．平方；小区房屋共用部位（含屋顶、外墙面）、共用设施设备、……附属设施等小维修、养护费用，单次维修、养护费用，单次在1000元内，由被告承担，但全年累计不超过10000元；单次维修、养护超过1000元，全年累计超过10000元的费用，或大中修和更新费用，由大修基金、业主、物业使用人或建设单位承担。每次小修后的相关资料报业主委员会备案，如需大中修和更新等方案，需报业主委员会批准后按相关程序实施。2016年3月29日，海星园业主委员会与被告签订《协议》，明确了海星园水、电、气、通讯、电梯等资产产权归属业主委员会，其设施设备维修费用（不含大修费用）由被告负担。2016年3月20日，原告与达州市三星余工楼装饰设计工程工程有限公司签订《施工合同书》，对其购买的海星园4栋18楼4号房屋进行装修，因楼顶漏水问题，要求被告公司维修未果。原告装修房屋处理楼顶防水，用去费用18050元，搬运建渣及材料上浮2%产生费用3780元。后原告以拒交物管费予以对抗，为此双方酿成纠纷，并进行诉讼解决。 另查明，海星园4栋楼有1、2号共用电梯两部，2016年3月18日海星园业主委员会与被告公司共同发出《告知书》，证实1号电梯停运近两个月，需更换主机，费用由房管局批准（使用房屋专项维修资金）必须通过各位业主同意签字认可；2017年3月13日海星园业主委员会给被告发出《关于督促限期修复电梯的函》，证实2号电梯原正常运行，因维保公司提出主机有问题，被告同意检修，自检修以来，停运长达一年时间未修复。 本院认为，海星园业主委员会代表业主与被告签订的《物业服务委托合同》及《协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，原告于良与被告之间形成物业服务合同法律关系，双方均应按合同约定严格履行。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，原告于良主张被告未按合同约定及相关规定履行物业服务义务，请求赔偿楼顶防水处理费18050元、材料上浮及建渣搬运费3780元、误工及精神损失费2000元，合计23830元，但其提供的证据与所签订的合同及协议的约定不符，原告于良请求维修、维护的单次费用大于1000元，并超过10000元，属于大中修或更新费用，依据合同约定应由大修基金、业主、物业使用人或建设单位承担，并报业主委员会批准后按相关程序实施，原告于良未能提供此方面的相关证据，且楼顶漏水的原因不清；原告房屋所在楼栋1、2号电梯因故停运，基于告知书及相关函件等，原告在签订房屋装修施工合同前后应当知晓，加之海星园业主委员会与被告公司就电梯维修维护、更换主机配件等方面存在沟通协调不畅，致使电梯运行问题未能及时得到解决。原告装修房屋清运建渣系必然，材料价格上浮受市场调节，故原告就此提出的主张与电梯停运无因果联系；原告也未就主张的误工及精神损失费提供证据佐证。原告所提交的证据，不能证明被告在履行物业服务合同约定的相关维修、养护、管理和维护义务时存在违约行为，故对原告请求被告承担赔偿责任的全部诉讼请求，本院不予支持。被告辩称的本案已经超过诉讼时效的意见，原告以拒交物管费予以抗辩并通过一、二审诉讼解决，应视为原告一直在主张自己的权利，并未超过诉讼时效，故对被告的该项意见不予采信。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告于良的全部诉讼请求。 案件受理费396元，减半收取198元，由原告于良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  陈淑良 二〇二〇年四月二十九日 书记员  杨斯淇