江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终389号上诉人（原审原告）：徐亚南，女，1994年1月1日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审原告）：杨文，男，1993年3月18日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼三层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。上诉人徐亚南、杨文因与上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初8910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人徐亚南、杨文上诉请求：一、判决撤销（2019）苏0706民初8910号判决书，并改判滨河置业支付上诉人逾期交付房屋违约金23956元；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.连云港市签订的房屋买卖合同约定的违约金普遍为逾期超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，涉案房屋买卖合同约定的违约金并没有高于同类合同的违约金标准，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被上诉人未能在约定期限内交付房屋构成违约，应按照合同约定承担逾期交房违约责任。其次，就算被上诉人在一审中提出违约金过高，根据谁主张谁举证原则，也应当由被上诉人在一审中举证证明，一审法院将举证责任推至上诉人，以上诉人未提供证据证明，继而未支持上诉人的诉讼请求。一审法官混淆举证责任分配原则，判决明显错误，应当予以改判。最后，2019年4月26日，海州区人民法院作出（2019）苏0706民初2228号判决书，该份生效判决为原告张自由、杨某起诉被告滨河置业房屋买卖合同纠纷一案，案件事实与上诉人起诉被上诉人相同，判决结果第一项为判决被告滨河置业于本判决生效之日起十日内给付原告张自由、杨某逾期交付房屋违约金52996元，此处违约金的计算方式为出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。同年，同一法院出具两种判决结果，无法让当事人在案件中感受到公平正义，也违背了的公平正义，更无法体现审判机关的公信力。被上诉人滨河置业答辩称：一审法院以上诉人的实际损失来确定其与滨河置业违约金的做法符合法律规定也符合本案实际情况，根据一审法院已查明的事实来看，各上诉人并未因被上诉人逾期交房而额外产生实际损失，其所称的贷款利息等损失也并不因上诉人是否逾期交房而变化，因此一审法院虽调整违约金计算方式为每日万分之一，但该标准也明显高于各上诉人实际产生的损失；近一段时间内，由于向滨河置业主张违约金的业主人数过多，其所主张的违约金标准也过高，导致违约金的总额已超出滨河置业财务所能承受的范围，如此下去高额的违约金主张将导致滨河置业财务状况严重恶化，最终影响的将是全部业主的权益，请求人民法院根据各上诉人的实际损失情况以及滨河置业的财务状况对各上诉人明显过高的违约金主张再次予以调整。被上诉人滨河置业答辩称：一审法院调整后的违约金仍然过高，要求二审法院予以调整，具体的答辩意见同滨河置业上诉状事实与理由部分。上诉人滨河置业上诉请求：一、撤销（2019）苏0706民初8910号民事判决，支持上诉人的一审请求或将本案发回重审；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定违约金明显过高，依法应当予以调低。根据相关法律规定及司法实践，违约金的作用应当是“弥补损失为主，惩罚为辅”，换句话说，计算违约金应当以守约方产生的实际损失为参考基础。本案中，徐亚南、杨文从始至终未举证证明因滨河置业逾期交房而导致其产生任何实际损失，人民法院调整之后的违约金也明显过高，应当依法再行予以调低，请求二审法院依法支持滨河置业的上诉请求。被上诉人徐亚南、杨文答辩称：对于违约金的高低应当有一个参照的依据，民间借贷当事人约定的利息为3分，给就给了，没给按2分计算，如果是在给付金钱的强制执行中，负有给付金钱义务的一方不履行按日万分之1.75计算，再加上本身的利息，其违约一方所承担的违约责任远远超过2%，以上两种情况违约方承担的责任远超日万分之二，本案双方当事人约定违约金为日万分之二，折合成利息按月计算是6厘，该违约金是与银行低息贷款大致持平，且对方为上诉人办理房屋贷款的利息也不止这一点，将民间借贷的许可利息和强制执行中的罚息和本息进行对比，一审法院的判决远远低于法律允许的上诉人的可得利益，所以一审判决是人为的制造不公平，而对方利用诉讼故意拖延也是诉讼不诚信的表现，根据相关司法解释商品房买卖双方约定的利息只要不超过年息20%，也就是月息2分，法院应当支持，一审法院认为双方约定的利息过高，但没有详细说明利息高在哪里，参照依据是什么，一审法院认定事实和适用法律存在问题，本案应当撤销一审判决支持原告的诉求。另外，本案双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不存在胁迫或其他不公平的情况，该合同是由被上诉人提供的格式条款，对违约责任的约定是明确的，根据江苏高院关于审理房地产纠纷案件若干问题的解释第四十四条，本案约定的违约金远低于省高院的相关规定，被上诉人认为违约金过高没有事实和法律依据，且对被上诉人的上诉，我方认为被上诉人在滥用诉权，恶意诉讼，双方约定的是日万分之一到万分之二，对方连最低线都认为过高，有悖诚实信用，其他同我方上诉状。徐亚南、杨文向一审法院起诉请求：1.判令滨河置业按约支付23954.7元（2019年1月1日至2019年8月20日）；2.诉讼费由滨河置业承担。一审法院认定事实：2017年10月23日，徐亚南、杨文（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定滨河置业将其开发的坐落于连云港市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西第16#楼1单元1-202室房屋出卖给徐亚南、杨文，价款为518537元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。合同签订后，徐亚南、杨文于2018年9月12日付清滨河置业房屋总价款。案涉商品房于2019年8月21日交付给徐亚南、杨文。一审法院认为，徐亚南、杨文与滨河置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。滨河置业未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。对于滨河置业辩称合同中约定的逾期交房违约金计算方式过分高于造成损失，请求予以调整的意见，一审法院认为，按照合同约定的违约金计算方式，逾期交房的一个月违约金为3111元，而目前连云港市同地段同类房屋的租金远达不到上述标准，徐亚南、杨文亦未举证证明其实际损失额远高于同地段同类房屋的租金额，故一审法院以同地段同类房屋的租金为基准将违约金的计算方式从日万分之二调整为日万分之一。综上，2019年1月1日至2019年8月20日（231天），以518537元为基数，按日万分之一计算的逾期交房违约金为11978元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、滨河置业于判决生效之日起十日内给付徐亚南、杨文逾期交付房屋违约金11978元；二、驳回徐亚南、杨文的其他诉讼请求。一审案件受理费399元，徐亚南、杨文负担199元，滨河置业负担200元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：一审法院对于违约金的认定是否准确。本院认为，关于该争议焦点，上诉人徐亚南、杨文上诉认为逾期交房违约金应按日万分之二计算，而上诉人滨河置业上诉认为应进一步调低违约金数额，对此，本院经审查后认为，对于违约金的标准，滨河置业在一审期间要求对日万分之二的标准予以调整，结合当地的同类地段的租金标准，以及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，综合考虑上述因素，一审法院对违约金标准予以调整并不违反法律规定，至于调整至日万分之一，属于一审法院的自由裁量，没有明显违反法律规定，本院不予干涉。本院对上诉人徐亚南、杨文以及上诉人滨河置业的该项上诉请求均不予支持。综上所述，上诉人徐亚南、杨文以及上诉人滨河置业的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费499元（徐亚南、杨文已预交100元，连云港滨河置业有限公司已预交399元），由上诉人徐亚南、杨文负担100元，由连云港滨河置业有限公司负担399元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年四月十七日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。