湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初129号 原告：杨珍，女，汉族，1990年1月2日出生。 委托诉讼代理人：（特别授权）肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 被告:怀化市青达房地产开发有限公司。 法定代表人:王小青，系公司总经理。 被告:湖南鹏达房地产开发有限公司。 法定代表人:王小青，系公司总经理。 被告:怀化市城市建设投资有限公司。 法定代表人:熊智勇，系公司总经理。 委托诉讼代理人：黄娟，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周海卫，湖南诚怀律师事务所律师。 原告杨珍诉被告怀化市青达房地产开发有限公司（以下简称青达公司）、湖南鹏达房地产开发有限公司（以下简称鹏达公司）、怀化市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨珍及委托诉讼代理人肖焰壕，被告青达公司及鹏达公司的法定代表人王小青、被告城投公司的委托诉讼代理人黄娟及周海卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告青达公司于2018年4月1日签订的《内部认购协议》；2.判令三被告连带返还原告购房款70000元，并从2018年4月1日按银行同期贷款利率赔偿原告违约损失至购房款还清之日止(截至起诉之日已产生违约损失3025元)；3.本案全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2012年11月6日，就湖南省怀化市汇一城(红星北路棚户区改造工程居民安置区)项目合作开发联营事宜，被告城投公司与鹏达公司签订《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》。后鹏达公司与青达公司(均王小青实际控制公司)约定，由青达公司对外行使汇一城项目建设开发权利。2018年4月1日，原告杨珍与被告青达公司签订《内部认购协议》，协议约定:杨珍购买湖南省怀化市汇一城(红星北路棚户区改造工程居民安置区)项目*栋*号房，原告支付定金及购房款7万元，其余购房款以按揭方式支付。合同签订后，原告付清了7万元。2018年6月19日，怀化市公共资源交易中心发出公告，对湖南省怀化市汇一城(红星北路棚户区改造工程居民安置区)项目国有建设用地使用权挂牌出让，青达公司未报名竞买。2018年7月20日，汇一城项目建设用地使用权由怀化嘉丰源置业有限公司（以下简称嘉丰源公司）竞买取得。2019年11月16日，汇一城项目的地上建筑物由嘉丰源公司在司法拍卖网上竞买取得。青达公司、鹏达公司彻底丧失汇城项目建设开发权利。综上，原告杨珍认购的涉案房产因合同相对方青达公司丧失建设开发权利，双方签订的《内部认购协议》履行不能，原告杨珍基于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有权解除双方签订的《内部认购协议》。又因鹏达公司与青达公司财务混同，城投公司作为汇一城项目合伙型联营一方，依据《中华人民共和国民法通则》第五十二条之规定，三被告应当承担连带返还责任。 被告青达公司、鹏达公司辩称：原告在青达公司购买房屋的事实被告无异议，原告是在取得预售许可证之前购买房屋的。2012年4月6日被告城投公司作为甲方与鹏达公司通过怀化市政府签订了合同，合同约定甲、乙双方的权利及义务。在约定甲、乙方的权利后，鹏达公司按约定向城投公司缴纳了一千万元保证金，并且进场施工，1号楼、4号楼已全部主体完工。但在实际履行中，城投公司在项目中一直未办理土地使用权证。在项目施工过程中，鹏达公司委托青达公司对已建成的两栋房屋进行内部认购，并收了部分购房款。因城投公司应办的手续没有办出来，导致认购户交了钱后不能如期拿到房子。2018年城投公司本应办理土地使用权证，但其对已建成的地上建设物并未进行评估，也未将地上建设物进行评估出让，造成房、地分离，并且造成青达公司的资产被买走，这一切都是因为城投公司严重违约造成的。综上，购房户出钱是事实，购房款应当退，但责任应当由城投公司承担。 被告城投公司辩称：一、城投公司不是《内部认购协议》的当事人，原告要求城投公司承担合同责任，人民法院不应支持。原告诉求被告返还购房款并赔偿利率损失的基础是《内部认购协议》，该合同甲方是青达公司，乙方是原告，城投公司不是合同当事人。根据《合同法》第二条，合同只在当事人之间产生约束力，城投公司不是诉争合同当事人，原告基于该协议向城投公司主张权利没有依据。无论《内部认购协议》性质、效力、解除、履行如何，均无法改变合同当事人，均不产生由城投公司承担任何合同责任(清偿义务或违约责任)的法律后果。原告三项请求权均须来自合同约定或法律规定，原告无权单方给该合同当事人外的城投公司科以义务。原告要求城投公司承担该合同责任没有约定或法定依据；二、青达公司诉称的合伙型联营事实不存在，要求城投公司承担连带责任的理由不成立。(一)青达公司是《内部认购协议》唯一出卖人，原告诉称的联营”或“联营体不存在。首先，原告与青达公司签订《内部认购协议》时，没有将《安置区项目合作开发投资建设合同》作为《内部认购协议》内容，两个协议相互独立。原告以一个合同(《内部认购协议》)当事人的身份向另一个合同(《安置区项目合作开发投资建设合同》)当事人主张权利，既没有合同依据，也没有法律依据。其次，原告与青达公司签订《内部认购协议》时，原告没有也不需要与城投公司形成合意，是否签订该协议与城投公司无关。最后，原告与青达公司签订《内部认购协议》时，青达公司没有以联营体(无论松散还是紧密型)名义，也不存在城投公司与青达公司联合销售的意思表示。(二)城投公司与鹏达或青达公司之间均没有形成合伙型联营。《民法通则》第五十二条规定“企业之间或者企业事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。“合伙型联营”认定要求企业之间或者企事业单位之间满足下列条件:第一，有联营行为;第二，共同经营;第三，联营各方约定对外承担民事责任;第四，法定或约定负连带责任的，承担连带责任。首先，“合作”不具有法律定性的文义，判断《安置区项目合作开发投资建设合同》是否属于“合伙型联营”需以合同内容确定。第一，城投、鹏达公司没有联营的合意，相反合同约定由鹏达公司竞买购地、开发建设对外销售;第二，没有共同开发建设经营的合意，相反约定由鹏达公司单独经营，独立对外销售;第三，没有约定城投公司与鹏达公司共同对外承担民事责任，相反约定由鹏达公司单独对外承担责任，开发经营责任与城投公司无关，《安置区项目合作开发投资建设合同》不是联营合同，城投公司与鹏达公司间均没有形成合伙型联营。其次，青达、鹏达公司是彼此独立的两个不同法人，原告主观臆断鹏达公司与城投公司存在联营关系的前提是城投公司与青达公司存在合同关系。青达、鹏达公司不是公司与股东的关系，两者不存在公司与股东人格混同的问题。原告将鹏达与城投合同关系推定为青达与城投成立合同关系，没有依据。城投公司与鹏达公司间均没有形成合伙型联营。综上所述，原告与城投公司没有合同关系，城投公司与青达公司没有联营的合意，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2018年4月1日，原告杨珍（乙方）与被告青达公司（甲方）签订《内部认购协议》，约定：乙方在充分了解汇一城项目相关情况下自愿购买甲方开发的位于湖南省怀化市汇一城（红星北路棚户区改造工程居民安置区）项目*栋*号房，总价585324元；乙方在2018年4月1日支付定金2万元，剩余165324元于开盘当日付清；在项目取得商品房预售许可证后，待甲方以电话或报刊方式通知乙方之日起十五日内乙方须与甲方签订正式《商品房买卖合同》。原、被告及置业顾问唐方群在该认购协议上签名、盖章。 上述*号房系原告从案外人陈淑华处转买。2017年11月19日，青达公司向案外人陈淑华出具5千元购房认筹金的收款收据（票号：0000098）。2018年4月1日，原告向青达公司的销售经理禹玉琦的账户转账2万元。2018年4月2日，青达公司向原告出具1.5万元购房定金的收款收据，并在0000098号票据上写明“已转认购*号房”。2018年4月2日，原告向禹玉琦转账5万元。原告申请禹玉琦与唐方群到庭作证，其二人均陈述：该*房系员工福利房，按福利价格出售，原告支付的5万元由禹玉琦收取，未交到青达公司。禹玉琦陈述：此5万元系福利房转手差价，唐方群应该和原告说了，所以5万元没有交给公司，而是我与唐方群及其他员工分了。青达公司陈述只收到原告的2万元购房款。 2012年11月6日，城投公司（甲方）与鹏达公司（乙方）就怀化市红星北路建设项目安置工程项目签订了《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，双方就安置房建设标准、甲方固定分成比例、政府受益金、结算、履约保证金、双方责任等进行约定，双方未对案涉房屋如未建成情况下各自的权利义务作出明确约定。项目实施过程中，城投公司一直未能按约提供案涉宗地出让土地使用权证。2018年6月20日，原怀化市国土资源局登报公告，决定以挂牌方式出让案涉国有建设用地使用权。同日，怀化市公共资源交易中心在《竞买须知》中提示，该项目用地内存在未报先建两栋建筑(预估总建筑面积26100.5㎡)和地下室负两层(预估总建筑面积8529㎡)，具体完成的实际投资情况以审计结论为准，作价外款另行支付。2018年7月20日，怀化嘉丰源置业有限公司竞得案涉国有建设用地使用权,并与原怀化市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》。 2018年6月19日、20日，原怀化市国土资源局登报公告，决定以挂牌方式出让案涉国有建设用地使用权。同时，怀化市公共资源交易中心在《竞买须知》中提示：该项目用地内已建成两栋建筑和地下室负两层，具体完成的实际投资情况以审计结论为准。2018年7月20日，怀化嘉丰源置业有限公司通过竞拍获得案涉国有建设用地使用权，并于2018年8月3日与原怀化市国土资源局订立了《国有建设用地使用权出让合同》。因怀化嘉丰源置业有限公司获得案涉国有建设用地使用权，被告鹏达公司、青达公司均向原怀化市国土资源局提出异议，鹏达公司并要求怀化嘉丰源置业有限公司搬离汇一城项目4#楼，青达公司在对汇一城客户告知书中陈述其公司与城投公司联合开发的汇一城项目。2018年2月2日，施工单位向鹏达公司请求支付工程款，鹏达公司表示由项目开盘销售回款优先支付。庭审中，青达公司亦陈述其所收取的汇一城项目购房定金等款项用于汇一城项目的施工建设中。 2019年11月27日，重庆市铜梁区人民法院在执行申请人陈刚申请执行王小青、岳大海、刘勇、青达公司民间借贷纠纷一案中，怀化嘉丰源置业有限公司在司法拍卖中竞买到（汇壹城）项目的地上建筑物，重庆市铜梁区人民法院于2019年11月27日作出（2018）渝0151执2514号之二十执行裁定书，裁定青达公司参与修建的怀化市鹤城区红星北路居民安置区（汇壹城）项目的地上建筑物的所有权及相应的其他权利转移至买受人怀化嘉丰源置业有限公司名下。 另查明，青达公司成立于2016年1月27日，经营范围为从事房地产开发经营，法定代表人王小青的出资比例占85%，在工商注册信息中联络员于2017年2月24日由王小青变更为邓素满，2019年2月28日由邓素满变更为袁静。鹏达公司成立于2012年7月10日，经营范围为从事房地产开发经营，2016年7月7日法定代表人由刘昌森变更为王小青，王小青的出资比资占90%，在工商注册信息中联络员于2018年4月11日由王小青变更为邓素满，2019年2月28日由邓素满变更为袁静。 上述事实，有原告身份证、被告企业信用信息、《内部认购协议》、青达公司出具的收款收据、《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》、怀国土挂告字（2018）10号怀化市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告、怀化市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让结果公示单、不动产权证、（2018）渝0151执2514号之二十执行裁定书、《关于怀化市国土资源局选择审计机构通知书的回复函》、《关于对市国土局的书面异议》、《关于停止非法侵占我公司财产的函》、《告知书》、汇一城1、4#楼工程施工进度款申请书、证人证言及庭审笔录予以证实。 本院认为，原告与被告青达公司签订的《内部认购协议书》系双方将来订立商品房买卖合同而达成的预约合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务，原告已经依约向被告青达公司支付了购房款2万元，被告青达公司应当根据预约合同的约定与原告签订商品房买卖合同。怀化嘉丰源置业有限公司在2018年7月20日竞得案涉国有建设用地使用权，并在2019年11月在司法拍卖中竞买到青达公司参与修建的汇一城项目的地上建筑物，致使原告与被告青达公司签订商品房买卖合同的目的不能实现。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故对原告要求解除其与被告青达公司于2018年4月1日签订的《内部认购协议书》及返还购房款2万元的诉讼请求，本院予以支持。原告因购买员工福利房而向青达公司的销售人员支付5万元的房款差价，此款并非原告向青达公司支付的购房款，该公司也未出具收款收据予以认可，因此原告要求青达公司返还5万元购房款，无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此，被告应向原告退回购房款并赔偿其占用该资金期间的利息损失。 《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”，公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的独立人格也突出地表现在财产的独立上。当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告鹏达公司、青达公司的经营范围均从事房地产开发经营，存在业务混同。两公司法定代表人均为王小青，且王小青分别占90%、85%股份，在工商注册信息中联络员鹏达公司、青达公司均由王小青变更为邓素满，再由邓素满变更为袁静，可见鹏达公司与青达公司存在公司人员混同。青达公司出售汇一城项目的房屋基于鹏达公司与城投公司签订的《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，之后亦将收取购房定金等款项用于汇一城项目的开发建设。在青达公司收取购房业主定金在前，汇一城1#、4#楼施工单位申请支付工程款在后的情况下，鹏达公司却表示工程款由项目开盘销售回款优先支付。此外，在怀化嘉丰源置业有限公司竞得案涉国有建设用地使用权的情况下，被告鹏达公司、青达公司均向原怀化市国土资源局提出异议，鹏达公司要求怀化嘉丰源置业有限公司搬离汇一城项目4#楼，青达公司在对汇一城客户告知书中陈述其公司与城投公司联合开发的汇一城项目，可见鹏达公司与青达公司存在财产混同。综合上述混同情况来看，被告鹏达公司、青达公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的法人，但实际上相互之间界线模糊、导致各被告之间法人财产、人员等无法区分，已丧失独立人格，构成人格混同，其中青达公司承担关联公司的债务却无履行，又使其他关联公司逃避债务，严重损害了购房业主的利益。上述行为违背了法人制度设立的宗旨，违背了诚实信用原则，其行为本质和危害结果与《公司法》第二十条第三款规定的情形相当，故参照《公司法》第二十条第三款的规定，被告鹏达公司对被告青达公司的债务应当承担连带清偿责任。 原告在充分了解汇一城项目相关情况，基于对被告青达公司的信赖，从而与青达公司签订《内部认购协议》，被告城投公司虽与鹏达公司签订了《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，但本案系原告与青达公司签订《内部认购协议》引起的纠纷，系商品房预约合同纠纷，被告鹏达公司基于人格混同而与青达公司承担连带清偿责任，被告城投公司并非预约合同的相对方，原告杨珍要求被告城投公司承担连带返还责任缺乏事实与法律依据，对该诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告杨珍与被告怀化市青达房地产开发有限公司于2018年4月1日签订的《内部认购协议》； 二、被告怀化市青达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告杨珍购房款20000元，并自2018年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付利息至购房款返还之日止); 三、被告湖南鹏达房地产开发有限公司对被告怀化市青达房地产开发有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告杨珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1626元,减半收取813元，诉讼保全措施申请费750元，共计1563元，由原告杨珍负担1193元，怀化市青达房地产开发有限公司、湖南鹏达房地产开发有限公司共同负担370元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 王 黎 二〇二〇年四月一日 书记员 肖坤楠 附法律条文：《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国公司法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。