云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终331号上诉人（原审被告）：苏建伟，男，1984年4月4日生，彝族，云南省漾濞县人，公务员，住大理市。委托诉讼代理人：胡国泰，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨董华，男，1964年12月24日生，白族，云南省漾濞县人，公务员，住漾濞彝族自治县。被上诉人（原审原告）：杨应莲，女，1966年1月5日生，苗族，云南省漾濞县人，公务员，住漾濞彝族自治县。被上诉人共同委托诉讼代理人：马梦婷，云南展腾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人共同委托诉讼代理人：张蕊，云南展腾律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。原审被告：董昱婵，女，1988年11月5日生，苗族，云南省漾濞县人，公务员，住大理市，现住大理市。上诉人苏建伟因与被上诉人杨董华、杨应莲，原审被告董昱婵共有物分割纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏建伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案二被上诉人确实出资过大部分涉案房屋的首付款，也为房子的装修、家具的购买付出过财力、人力。但根据《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款“当事人结婚后，父母为购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与”的规定，二被上诉人的出资部分属于对上诉人、董昱婵的赠与，且一审漏认定的二被上诉人于2013年9月22日、26日到大理市房地产管理处、国土资源局全程参加办理变更登记手续（先买房），2013年11月13日签订《购房投资协议书》（后协议）的事实，更加证明了“赠与”的客观事实，故涉案房屋属于上诉人与董昱婵的夫妻共同共有，一审法院仅凭一份《投资购房协议》的标题理解出发就认定涉案房屋为二被上诉人、上诉人、董昱婵共同共有错误。2.根据《物权法》关于不动产物权的相关规定，案涉房屋所有权和土地使用权均登记在上诉人和董昱婵的名下，二人是房屋产权人，产权登记后，二被上诉人未提出异议。涉案房屋系上诉人和董昱婵共同共有，二被上诉人仅仅只是在购买该房屋时给与了经济上的扶持。3.上诉人认可《购房投资协议》的内容，但该协议的理解应该从整体出发，不能断章取义，真实意思就是被上诉人赠与上诉人和董昱婵22万多，赠与后有权偶尔来涉案房屋居住，产权是上诉人和董昱婵共同共有。且二被上诉人在一审期间已经明确表示，购房出资的初衷只是为了让上诉人与董昱婵夫妻居住，并没有要从事任何投资盈利、分配的行为，也没有约定如何投资分配、投资盈利，二被上诉人写协议的目的仅仅只是证明出资过部分首付款，一审法院却错误的认定二被上诉人出资的部分就是投资，否定协议的实质意义。4.结合地方婚俗习惯，建立在血缘、姻亲关系上处于为了让自己子女生活更好的目的，婚后父母对子女购房出资是正常的，也是中国绝大部分家庭都存在的，在中华民族传统的家庭观念里也是常理之中的事情。杨董华、杨应莲辩称，1.本案上诉人苏建伟在婚前已经在花韵蓝湾小区购置了一套房产，婚后与董昱婵一起共同居住生活，二人的居住生活已经有了基本的保障，除了投资行为完全没有必要再次进行购房。而本案共同投资购房的起因还在于被上诉人杨董华、杨应莲周末从漾濞到下关探望自己女儿时由于居住问题经常遭受上诉人苏建伟的冷嘲热讽，为了避免不必要的家庭矛盾，被上诉人才有了在下关购房的想法，且由于董昱婵和上诉人苏建伟均为公务员，二人购房使用公积金贷款较其他商业贷款有很大力度的优惠及便利，在双方协商一致的情况下便决定由四人共同出资购买，登记在董昱婵和上诉人苏建伟名下，并于2013年11月3日签订了《购房投资协议》。若被上诉人的行为是一种赠与行为则完全没有必要签订上述协议，或签订一个赠与的协议即可。且被上诉人向人民法院起诉的行为也明确表明并无将房产赠与董昱婵和上诉人苏建伟的意愿。上诉人苏建伟在与董昱婵离婚诉讼中试图将涉案房产作为夫妻共同财产进行分配损害了被上诉人作为共有人的权利。2.不动产权属证书经是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，并不一定与实际权利状况完全吻合，判断涉案房产的权属不能仅依据房产证明文件，应根据实际出资人、占有使用情况等具体情形加以判断。本案涉案房产虽然登记在董昱婵和上诉人苏建伟的名下，但实际上结合双方所签订的《购房投资协议》以及被上诉人的实际出资，完全可以还原本案的真实情况，涉案房屋为共同共有，被上诉人为涉案房屋的共同共有人。董昱婵述称，从开始我们四人签订购房协议到办理房产证，一直协商的是四个人共同共有，没有说过以赠与的形式赠与给我们，也没有与上诉人父母说过。双方是以合作的形式贷款与本案一点关系也没有。对一审判决我没有意见。杨董华、杨应莲向一审法院起诉请求：1、依法分割原被告共同所有的位于大理市在水一方1幢2单元17-1号房产；2、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：判令涉案房屋归二原告共同所有，二原告向二被告支付其所享有房屋份额的折价款。一审法院认定事实：原告杨董华、杨应莲系夫妻关系，被告苏建伟、董昱婵系夫妻关系。原告杨董华、杨应莲系被告董昱婵父母。2013年5月30日，原告杨董华、杨应莲与被告苏建伟的父母苏佳生、张玉琼签订《代（还）款协议书》，约定原告杨董华、杨应莲用苏佳生、张玉琼的房屋产权证和土地使用权证作为抵押，贷住房公积金贷款40万元，原告杨董华、杨应莲使用30万元贷款，苏佳生、张玉琼使用10万元贷款，双方按各自份额按月归还本息。2013年5月31日，原告杨董华用苏佳生、张玉琼的房屋产权证和土地使用权证作为抵押，在建设银行办理40万元贷款。2013年9月8日，被告董昱婵与案外人梁卫朋、大理市新邦房地产信息咨询有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告董昱婵向案外人梁卫朋购买座落于大理市的房屋，房屋总价款为649000元，相关税费及中介费7500元由被告董昱婵负担，首付款30万元，剩余房款办理贷款后由银行支付给案外人梁卫朋。同日，原告杨董华、杨应莲向案外人梁卫朋支付定金2万元。2013年9月13日，原告杨董华、杨应莲将购房首付款28万元支付给案外人梁卫朋，将中介费7500元支付给大理市新邦房地产信息咨询有限公司，并交纳相关税费59634元，总计支付367134元，其中223134元系二原告支付，余款144000元系原告杨董华、杨应莲借用原告杨董华之母董美兰的农行定期存单抵押贷款支付。2013年9月22日、9月26日，案外人梁卫朋与被告苏建伟、董昱婵在大理市房地产管理处、国土资源局办理变更登记手续，将案涉房屋的房屋产权证和土地使用权证变更登记为被告苏建伟、董昱婵共同共有，变更后的房权证号为大理市房权证下关字第××号、20××95号，土地使用权证号为大国用（2013）第08851号。2013年11月5日，被告苏建伟在建设银行大理庆丰支行办理公积金贷款，贷款总额为530000元。2013年11月9日，被告苏建伟将购房尾款349000元支付给案外人梁卫朋，并转账144000元给原告杨董华，原告杨董华偿还了借用其母定期存单贷款的144000元。2013年11月13日，原、被告签订《购房投资协议》，约定：原、被告双方自愿协商，同意共同购买位于大理市在水一方1幢2单元17-1号毛坯房一套，该套房产建筑面积为116.25平方，并达成如下协议：一、购房总价合计716134元，其中，房价649000元、契税等58176元、工本费858元、中介费7500元、贷款评估费600元；二、购房首付款300000元、契税、中介费等367134元，由原告杨董华、杨应莲先支付（原告杨董华、杨应莲现金支付223134元，不足的向原告杨董华母亲董美兰借农行定期存单16万元1张作抵押贷款144000元进行支付），购房尾款349000元由被告苏建伟、董昱婵贷款后付清；三、房屋土地证、房产证等产权证书等落在被告苏建伟、董昱婵名下，原告杨董华、杨应莲偶尔可以到所购房屋居住；四、房屋物管费由原告杨董华、杨应莲支付；五、由被告苏建伟、董昱婵所购房屋的土地证、房产证作抵押，以公积金贷款的形式贷款53万元，此贷款中一要支付购房尾款34.9万元；二要归还向原告杨董华母亲董美兰借的农行存单抵押贷款14.4万，以便归还董美兰定期存单，剩余3.7万元属被告苏建伟、董昱婵资金，公积贷款30年还清，每月本息由被告苏建伟、董昱婵归还；六、原告杨董华、杨应莲答应投资300000元，现在已付223134元，剩余76866元在一年内付给被告苏建伟、董昱婵；七、有关房屋装修事宜原被告双方另行协商……。后，主要由原告杨董华、杨应莲对案涉房产进行装修，并支付相应的装修款，购买部分家具电器。在庭审中，原、被告均认可在《购房投资协议》中原告杨董华、杨应莲应付给被告苏建伟、董昱婵的76866元用于涉案房屋的装修以及家具电器的购买。在庭审后，经询问，原被告均认可该套房屋现在的价值为1395000元。2019年8月19日，被告苏建伟以夫妻感情破裂为由提起离婚诉讼，要求与被告董昱婵离婚，该案现在审理中。一审法院认为，本案当事人争议的焦点为：一、原告杨董华、杨应莲主张对案涉房屋实际投资350000.5元应否支持？二、原告杨董华、杨应莲是否是涉案房屋的共同共有人？针对第一个争议焦点，原告杨董华、杨应莲与被告董昱婵认为，购买该套房屋的目的是等被告苏建伟、董昱婵生育孩子后，原告杨董华、杨应莲来下关与被告苏建伟、董昱婵共同居住，帮助被告苏建伟、董昱婵带小孩，按照《购房投资协议》，原告杨董华、杨应莲除支付223134元外，还支付装修款126866.5元，合计支出的350000.5元应视为原告杨董华、杨应莲共同购买涉案房屋的出资，并提交房屋装修明细1份及附件欲予证实。被告苏建伟认可原告支出76866元用于案涉房屋装修，对原告提交的房屋装修明细1份及附件真实性、关联性不认可，认为根据相关法律规定以及地方婚俗习惯，原告杨董华、杨应莲支付的300000元（223134元＋76866元）应视为原告杨董华、杨应莲对于自己和被告董昱婵的赠与，签订《购房投资协议》只是为了证明被告苏建伟、董昱婵购买涉案房屋时，原告杨董华、杨应莲对被告苏建伟、董昱婵扶持、赠与过223134元。《购房投资协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《购房投资协议》载明系原被告双方共同出资购买涉案房屋，故原告杨董华、杨应莲在案涉房屋中支付的300000元（223134元＋76866元）应视为原告杨董华、杨应莲共同购买涉案房屋的出资。此外，原告主张对案涉房屋还曾实际投资装修50000.5元，其提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。被告苏建伟虽认为该笔款项属于赠与，但其主张与《购房投资协议》中载明的内容不符，其亦未提交其他证据加以证明，本院不予采信。针对第二个争议焦点，原告杨董华、杨应莲与被告董昱婵认为，根据共同出资购买涉案房屋的事实，应认定原告杨董华、杨应莲实际系涉案房屋的共同共有人。被告苏建伟则认为，房屋产权的变动是以登记为准，依法登记不动产物权才发生效力，涉案房屋登记在被告苏建伟、董昱婵名下，被告苏建伟、董昱婵才是涉案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿具有确认物权归属和内容的作用。但该法在第十七条、第十九条又基于现实情形分别规定了“不动产登记簿确有错误”“不动产登记簿记载的事项错误”的情形，即意味着不动产登记簿只有推定效力，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况项与真实情况保持一致，如有证据证明不动产登记簿确有错误的，与真实情况不一致的，应以真实情况为准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，涉案房屋虽然登记在被告苏建伟、董昱婵名下，但根据原被告双方签订的《购房投资协议》，涉案房屋系原被告共同购买，并且原告杨董华、杨应莲实际已经支付《购房投资协议》中约定由其出资的款项，只是原被告双方约定登记在被告苏建伟、董昱婵名下，故涉案房屋虽然登记在被告苏建伟、董昱婵名下，但真实情况为原被告共同共有，原告杨董华、杨应莲亦为涉案房屋的共同共有人。综上，涉案房屋实际应认定为原告杨董华、杨应莲与被告苏建伟、董昱婵共同共有。本案中，原告杨董华、杨应莲与被告苏建伟、董昱婵共同共有的基础系两个家庭亲情的维系。现被告苏建伟以夫妻感情破裂为由对被告董昱婵提起了离婚诉讼，原告杨董华、杨应莲与被告苏建伟也因涉案房屋的所有权问题发生纠纷，原被告双方共有的基础已经丧失，原告杨董华、杨应莲要求分割涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据本案的实际情况，本院根据原被告双方在案涉房屋中的实际出资所占比例对涉案房屋进行分割，确定原告杨董华、杨应莲分割的份额为37.83％［（223134元＋76866元）÷（716134元＋76866元）］，被告苏建伟、董昱婵分割的份额为62.17％。考虑本案实际情况，采取折价补偿的分割方式为宜。在庭审后，经本院询问，原被告均认可该房屋现在的价值为1395000元，为减轻当事人的诉讼成本，本院不再委托鉴定机构对该房屋的价值进行评估。被告苏建伟、董昱婵占房屋份额较大，且系被告苏建伟办理的公积金贷款，应由被告苏建伟、董昱婵折价补偿原告杨董华、杨应莲人民币527728.5元（1395000元×37.83％），该套房屋归被告苏建伟、董昱婵共同共有为宜。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第九十九条、第一百条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告杨董华、杨应莲与被告苏建伟、董昱婵共同共有的,位于大理市房屋,归被告苏建伟、董昱婵共同所有。二、由被告苏建伟、董昱婵于本判决生效之日起十五日内折价补偿原告杨董华、杨应莲人民币527728.5元。三、驳回原告杨董华、杨应莲的其他诉讼请求。案件受理费17355元，减半收取8677元，由原告杨董华、杨应莲负担5394元,由被告苏建伟、董昱婵负担3283元。本院二审期间，上诉人苏建伟向本院提交证据：A1《房屋所有权登记申请书》1份共1页，欲证明该申请书是被上诉人女儿亲自填写的，对购买的房屋在“申请人情况”中“共有情况”一栏填写的是共同共有不是按份共有；A2房屋登记机关制作的《询问笔录》1份共1页，欲证明房屋登记机关在询问上诉人夫妻对购买的房屋是按份共有还是共同共有时，上诉人夫妻回答是共同共有不是按份共有；A3《房地产买卖契约》1份共2页，欲证明签订《房屋买卖契约》的是上诉人夫妻，只有上诉人夫妻的签字和手印，没有被上诉人的签字和手印，被上诉人没有参与购买，被上诉人对涉案房屋没有共有权；A4《房地产买卖契约》的《附件一》1份共1页，欲证明在《附件一》上签字按捺手印的是上诉人夫妻，没有被上诉人的签字和手印，被上诉人没有参与购买，被上诉人对房屋没有共有权；A5苏建伟父母写的《关于赠与子女购房物权抵押的情况说明》1份共2页，欲证明被上诉人借房产证作抵押贷款是用于赠与上诉人夫妻购房，上诉人夫妻办理房产登记时，被上诉人全程在场，但未提过购买的房屋是与被上诉人共有。经质证，被上诉人杨董华、杨应莲和原审被告董昱婵均认为上诉人苏建伟提供的5组证据均不属于二审新证据，不应作为二审证据使用。认为A1、A2形式要件不合法，对证据三性和证明方向均不认可；A3、A4三性均不予认可，没有在房地产买卖契约上签字和按手印不能排除二被上诉人对该套房屋的投资和购买行为；A5三性均不认可，该份证据属于证人证言，上诉人父母未到庭接受法庭质询，形式要件不合法，且与上诉人存在利害关系，不能作为本案的证据使用。本院认为，上诉人苏建伟提供的A1、A2、A3、A4真实、合法，但不能证明其证明方向，本院不予采信，A5形式要件不合法，不予采信。对一审认定的事实，上诉人苏建伟对“2013年9月22日、9月26日，案外人梁卫朋与被告苏建伟、董昱婵在大理市房地产管理处、国土资源局办理变更登记手续，”有异议，认为办理变更登记手续时只是苏建伟、董昱婵，但办理房产证的时杨董华、杨应莲、苏建伟、董昱婵与案外人梁卫明五人都在场；被上诉人杨董华、杨应莲对“2013年5月30日，原告杨董华、杨应莲与被告苏建伟的父母苏佳生、张玉琼签订《代（还）款协议书》，约定原告杨董华、杨应莲用苏佳生、张玉琼的房屋产权证和土地使用权证作为抵押，贷住房公积金贷款40万元，原告杨董华、杨应莲使用30万元贷款，苏佳生、张玉琼使用10万元贷款，双方按各自份额按月归还本息。2013年5月31日，原告杨董华用苏佳生、张玉琼的房屋产权证和土地使用权证作为抵押，在建设银行办理40万元贷款。”该贷款的事实与本案购房款以及房产不具备关联性，不用作为本案的案件事实来予以认定；本案的案外人应是“梁卫明”而不是“梁卫朋”；原审被告董昱婵对一审认定事实没有异议。本院经审查认为，不动产变更登记时的在场人并非本案的基本事实，上诉人苏建伟对其提出的异议主张亦未提供证据证实，其异议主张不成立。被上诉人杨董华、杨应莲的贷款事实与本案有关联性，该异议不成立。本院对一审查明的本案事实予以确认。本院认为，2013年11月13日苏建伟、董昱婵与杨董华、杨应莲签订的《购房投资协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，苏建伟对签署《购房投资协议》的真实性及杨董华、杨应莲已经按照上述协议支付了相关款项无异议，而是对杨董华、杨应莲支付的款项认为系对其和董昱婵的赠与行为，但在案《购房投资协议》明确载明涉案房屋系双方共同出资购买，杨董华、杨应莲已按照上述协议支付了相应款项，苏建伟亦未提交其他证据证明其主张，且现苏建伟起诉董昱婵的离婚案件正在审理过程中，杨董华、杨应莲关于购房为了来下关与苏建伟、董昱婵共同居住协助带孩子的初衷和基础已不能实现，故杨董华、杨应莲在案涉房屋中支付的300000元(223134元+76866元)应视为其共同购买涉案房屋的出资，上诉人苏建伟关于上述款项系对其和董昱婵的赠与的上诉理由不成立。涉案房屋虽然登记在苏建伟、董昱婵名下，但系杨董华、杨应莲与苏建伟、董昱婵共同出资购买，根据物权法的相关规定应认定为杨董华、杨应莲与苏建伟、董昱婵共同共有。一审根据双方共有基础已经丧失的情况下结合双方确认涉案房产价值为1395000元的事实，依法确定杨董华、杨应莲对涉案房屋的分割份额为37.83％，并确定涉案房屋由苏建伟、董昱婵所有，苏建伟、董昱婵折价补偿杨董华、杨应莲人民币527728.5元符合本案实际，本院予以维持。综上，苏建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17355元，由上诉人苏建伟负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  左丽梅审判员  谷荣华二〇二〇年四月二十八日书记员  卞雅娟