重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初27509号原告：重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街118号2单元7-3号，统一社会信用代码91500108671008679M。法定代表人：张书兵，重庆凯美物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：张杰，男。委托诉讼代理人：余建霞，男。被告：尹小英，女，1964年3月30日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆凯美物业管理有限公司与被告尹小英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆凯美物业管理有限公司的委托诉讼代理人余建霞到庭参加了诉讼。被告尹小英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆凯美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费合计3863.72元（2017年10月1日至2019年9月30日）、公摊费96.8元（2017年10月1日至2018年9月30日）、违约金418.6元（2017年11月份至2019年9月30日），总计4379.16元。2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告居住的学林雅园小区系由原告从2017年10月至今提供物业服务。原告与学林雅园小区业主委员会于2017年9月30日签订的《重庆市沙坪坝区学林雅园物业服务合同》，从2017年10月1日起，由原告对学林雅园小区提供物业服务。其中物业服务服务合同中约定的住宅物业费收费标准为：第一年：有电梯住宅：1元/月/平方米（公摊费据实分摊），无电梯住宅：0.8元/月/平方米（公摊费据实分摊）；第二三年按一费制：有电梯住宅：1.3元/月/平方米，无电梯住宅：1元/月/平方米,均按建筑面积计算物业服务费。合同中第三十条规定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，经有效通知催缴仍拒不履行的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。A3-2-4-2号房建筑面积为139.99㎡，2017年10月至2018年9月期间每月应缴纳物业费139.99元；2018年10月至2020年9月期间每月应缴纳物业费181.99元。原告在提供相应的物业管理服务的情况下，被告从2017年10月至2019年9月拖欠物管费共计24个月，物业费及公摊费总金额为3960.56元；欠费期间为了保障小区物管服务的持续发展，原告多次上门催收及张贴催费通知单及发函要求被告交纳，但被告却一直拒交。为此，原告依法提起诉讼，请求判令被告立即缴清物管费及违约金合计人民币4379.16元，并承担本案诉讼费用。被告尹小英辩称，与原物管有长期半价交费的约定，未与该公司签订任何合同，对合同内容一无所知。认为原告应尊重原物业公司和原居民的约定，不得在其不知情的情况下单方提高收费标准。且其长期居住在外地，认为原告所称的上门催收、发函称不上有效通知。但又称在其听说门上贴有“欠款条”后立即主动与原告负责人打电话沟通物管费交纳事宜未果。同时被告称其长期空置住房，未产生清运费、保洁费、电梯使用费等，故认为物管费全额收取不妥，认为原告坚持起诉是因为其长期住在国外，不能亲自到庭申辩。另其要求原告对违约金418.6元的计算方式进行详细说明。本院经审理认定事实如下：被告系沙坪坝区学林雅园XX号房屋的业主，该房屋建筑面积139.99平方米，房屋用途为住宅。2017年9月30日，原告重庆凯美物业管理有限公司（乙方）与案外人重庆市沙坪坝区学林雅园小区业主委员会（甲方）签订《重庆市沙坪坝区学林雅园物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对重庆市沙坪坝区饮水村1号学林雅园小区实施物业管理服务，物业服务合同期限为叁年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。合同期届满三个月前，甲方作出选聘或解除合同的决定，在甲方与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，或在甲方采取其他物业管理模式时，本合同终止。物业服务收费以一费制的方式计提，公摊费不再额外收取：第一年为优惠服务期，有电梯住宅为1.00元/月•平方米（公摊费据实分摊），第二、三年，住宅执行本合同服务价格，按一费制报价收取,有电梯住宅为1.30元/月•平方米。双方约定物业服务费用按月收取并按建筑面积计算。业主物业服务费从乙方实际进场并提供服务时起计收。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前（2月份则在28日前）交纳当月物业服务费用。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，经有效通知催缴仍拒不履行的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二章约定乙方提供物业服务的主要内容包括物业共用部分的日常维修养护管理、物业共用设施设备的维修养护管理、市政共用设施及附属建筑物构筑物的维修养护管理、公用绿地花木及建筑等的养护管理、公共场所及房屋共用部位的清洁卫生以及垃圾的收集清运等、对小区实行24小时封闭式管理以及实行外来人员检查登记出入制度等。合同签订后原告按约进入重庆市沙坪坝区学林雅园小区为该小区提供物业服务。但被告尹小英未向原告支付2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费3863.72元（139.99㎡×1元/月•平方米×12月+139.99㎡×1.3元/月•平方米×12月）。原告于2019年9月25日在被告涉案房屋门上张贴交费通知单，并于2019年10月17日向被告涉案房屋地址发出物业管理服务费催收函，催收截止2019年9月的物业服务费。因被告尹小英拒绝交纳物业服务管理费，现原告诉至法院，要求判如所请。上述事实，有原告的陈述以及原告提供的档案调查结果、物业服务合同备案证明、《重庆市沙坪坝区学林雅园物业服务合同》、学林雅园生活垃圾清运协议、学林雅园小区生化池及公共排污管道及清陶维护合同、电梯日常维护保养合同、来访人员登记表、巡逻签到表、工作简报、交费通知单、挂号信投递查询单、催收函及照片、判决书等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。审理过程中，原告自愿撤回要求被告支付公摊费96.8元、违约金418.6元的诉讼请求，系对其民事权利的处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告重庆凯美物业管理有限公司与重庆市沙坪坝区学林雅园小区业主委员会签订的《重庆市沙坪坝区学林雅园物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对被告尹小英具有约束力。原告按照合同约定提供了相应的物业服务，被告尹小英应当按照合同约定支付物业服务费。对于被告尹小英辩称其与原物管有长期半价缴费的约定，未曾与原告签订任何合同，对合同内容一无所知的抗辩意见，因没有法律和事实依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告于2019年9月25日在被告涉案房屋门上张贴交费通知单，并于2019年10月17日向被告涉案房屋地址发出物业管理服务费催收函，催收自2017年10月至2019年9月的物业服务费，原告已履行其催告的义务，但被告在催告期限内未交纳物业服务费，故对原告要求被告支付2017年10月至2019年9月的物业服务费3863.72元的诉讼请求，本院予以支持。被告尹小英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告尹小英于本判决发生法律效力后立即向原告重庆凯美物业管理有限公司支付2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费3863.72元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告尹小英负担。本判决为终审判决。审 判 员  姚 欣二〇二〇年四月十三日法官助理  祝赣娟书 记 员  朱利华