北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2954号上诉人（原审被告、反诉原告）：王珍，男，1951年11月15日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王俊奇（王珍之子）。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘洪涛，男，1982年7月1日出生，住山东省单县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许清进，男，1968年12月13日出生，住福建省政和县。二被上诉人之委托诉讼代理人：黄诠胜，北京回龙律师事务所律师。上诉人王珍因与被上诉人刘洪涛、许清进房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初6032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王珍上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回刘洪涛、许清进的诉讼请求；3.判决刘洪涛、许清进返还王珍向次承租人垫付的押金51900元；4.一、二审诉讼费用由刘洪涛、许清进承担。事实和理由：1.一审法院对刘洪涛、许清进主张对房屋进行过装修的事实认定不清。刘洪涛、许清进仅提交了2015年手写收据和前后矛盾的证人证言，且王珍自行出租过涉案房屋到转租前，如果房屋无门、窗、床、卫生间等基础设施，明显与王珍自行出租事实不符。事实是刘洪涛、许清进并未对房屋进行装修，王珍不应赔偿。2.一审法院认定双方对解除租赁关系各负50%责任不当，刘洪涛、许清进在房屋租赁过程中无视存在的安全隐患，不服从王珍的监督，导致双方矛盾升级，没有证据证明王珍有过错。3.因刘洪涛、许清进直接将房屋出租未予装修，双方一致协商将租赁期改为2015年4月起，因疏忽王珍只修改了付款日期未修改合同条款。2018年4月支付的是2018年4月到10月的房租，刘洪涛、许清进2018年9月搬出，应退还一个月房租而非13万余元。4.因租赁关系，刘洪涛、许清进才有收取次承租人押金的行为，其拒不退还次承租人押金，王珍作为房主只能先行垫付。刘洪涛、许清进应于本案一并偿还。5.评估报告内容自相矛盾，未对标的作任何技术鉴定，数据不真实，令人难以信服。刘洪涛、许清进辩称，同意一审法院判决，不同意王珍的上诉请求和理由。刘洪涛、许清进向一审法院起诉请求：1.判令王珍退还刘洪涛、许清进租金16万元；2.判令王珍返还刘洪涛、许清进水电费3万元；3.判令王珍赔偿刘洪涛、许清进装修费55万元及家具、家电、热水器、消防设施等配套设施损失15万；4.判令王珍赔偿刘洪涛、许清进防护网等其他损失2万元；5.本案诉讼费由王珍承担。案件审理过程中，刘洪涛、许清进变更诉讼请求为：1.判令王珍返还刘洪涛、许清进支付的房屋租金135744元；2.请求判令王珍返还刘洪涛、许清进水电费3万元；3.判令王珍赔偿刘洪涛、许清进装修费及家具、家电、热水器、消防设施等配套设施损失共计45.54万元；4.判令王珍赔偿刘洪涛、许清进防护网等其他损失2万元；5.判令王珍退还网费4500元；6.本案的诉讼费由王珍承担。王珍向一审法院反诉请求：1.判令刘洪涛、许清进赔偿王珍直接损失131154元；2.判令刘洪涛、许清进返还收取的4-8月的水电费30743元；3.判令刘洪涛、许清进赔偿房屋维修费20万元；4.判令刘洪涛、许清进赔偿间接经济损失51000元；5.判令刘洪涛、许清进承担全部诉讼费用。案件审理过程中，王珍变更反诉请求为：1.判令刘洪涛、许清进赔偿直接损失131154元；2.判令刘洪涛、许清进返还收取的4-8月的水电费30743元；3.判令刘洪涛、许清进将改建房屋恢复原状；4.判令刘洪涛、许清进赔偿间接经济损失51000元；5.判令刘洪涛、许清进赔偿违约金50万元；6.判令刘洪涛、许清进承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月6日，出租方（甲方）王珍与承租方（乙方）刘洪涛、许清进签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区X号出租给乙方，其中第一层2间房屋由甲方自己居住，其余112间全部租给乙方使用；房屋用途为公寓出租；租期为十年，自房屋交付之日起计租，自2015年6月16日起至2025年6月16日止；乙方享有两个月的装修期；本房屋每年租金自2015年6月16日至2020年6月16日止为49万元；租金采用半年一付的方式进行支付。双方当事人还就合同的其他事项进行了约定。合同签订后王珍向刘洪涛、许清进交付了房屋。经询问，该房屋租金交至2018年12月16日，刘洪涛、许清进于2018年9月8日搬离涉案房屋。2017年，王珍以房屋租赁合同纠纷为由将刘洪涛、许清进诉至该院，要求解除房屋租赁合同并返还房屋、赔偿医疗费、误工费。刘洪涛、许清进提出反诉，要求继续履行《房屋租赁合同》、赔偿经济损失312000元、返还垫付电费4800元、水费1000元。因双方坚持认定合同有效，该院依法作出（2017）京0114民初16849号民事判决书，判决确认王珍与刘洪涛、许清进于二〇一五年四月六日签订的《房屋租赁合同》无效。刘洪涛、许清进对上述判决不服，上诉至北京市第一中级人民法院，后刘洪涛、许清进撤回上诉。案件审理过程中，刘洪涛、许清进申请对涉案房屋一至四层全部及五层13间房间的装修损失进行评估；王珍申请对涉案房屋地面、墙壁、承重墙、窗户、马桶、洗手池、门等部位进行维修的费用进行评估。经北京市高级人民法院随机确定，该院委托中财宝信（北京）资产评估有限公司（以下简称“评估公司”）进行鉴定。2018年11月20日，王珍因鉴定费用过高申请撤回鉴定。2018年12月27日，评估公司出具《北京市昌平区人民法院关于刘洪涛、许清进与王珍房屋租赁合同纠纷案所涉及的装修及家具等资产价值评估报告书》（中财评报字【2018】第058号），评估意见为2018年12月19日的市场价值为45.54万元，其中双方存在争议的部分为：卫生间墙砖铺设、卫生间地砖铺设、卫生间地面防水、卫生间墙面防水、卫生间加建红机砖隔墙、厨房墙砖铺设、电路改造、改造抽水泵、改建房屋防盗门、五层改建房间内窗户扩大、卫生间洗手盆、卫生间坐便器（完整）、卫生间坐便器（残缺）、卫生间排风扇、卫生间推拉门、床头、床垫、床架、衣柜、书桌、电热水器、橱柜、抽油烟机。双方对是否存在卫生间改建、五层窗户扩大工程、电路改造、抽水泵改造以及锅炉烟囱改建存在争议。刘洪涛、许清进支出鉴定费90000元。庭审中，刘洪涛、许清进提交收据多张，证明其支出水电费、网费及装修费用。王珍不予认可。王珍提交房屋登记表及票据等证明刘洪涛、许清进欠付的租金及水电费等。刘洪涛、许清进对上述证据不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，王珍与刘洪涛、许清进于2015年4月6日签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘洪涛、许清进已支付2018年6月16日至2018年12月16日的房屋使用费25万元，且双方均认可刘洪涛、许清进于2018年9月8日搬离涉案房屋。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘洪涛、许清进应向王珍交付占有使用费至2018年9月8日，未使用的部分王珍应当予以退还。故刘洪涛、许清进主张退还135744元房屋使用费，于法有据，该院予以支持；关于装修损失一节，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。王珍对刘洪涛、许清进装修房屋的事实是知情的，根据评估机构出具的评估报告书及双方的举证情况，该院认可刘洪涛、许清进装修的事实，刘洪涛、许清进与王珍对合同无效均有过错，该院酌定双方各承担50%的责任。故王珍应赔偿刘洪涛、许清进房屋装修损失227700元。关于水电费，现有证据不足以证明刘洪涛、许清进垫付，故对于该项诉讼请求，该院不予支持；关于网费，是双方当事人真实意思的表示，双方对网费的退还并无约定，根据刘洪涛、许清进提交的收据，系按月交纳，且交纳至2018年8月，而刘洪涛、许清进于2018年9月8日搬离涉案房屋，故刘洪涛、许清进要求王珍退还网费的诉讼请求，于法无据，该院不予支持；关于防护网等其他损失，无事实及法律依据，该院不予支持。关于王珍的反诉请求，王珍与刘洪涛、许清进签订房屋租赁合同时允许刘洪涛、许清进进行装修，且在刘洪涛、许清进搬离涉案房屋后继续使用涉案房屋，故王珍要求将涉案房屋恢复原状的反诉请求，于法无据，该院不予支持；关于王珍主张的直接损失中王珍退还次承租人房租押金一节，与本案不是同一法律关系，不宜一并处理。关于王珍主张的其他损失及水电费一节，现有证据不足以证明，故王珍应当承担举证不能的法律后果，故该院对其该项反诉请求不予支持。关于违约金，因涉案房屋租赁合同无效，故对王珍该项反诉请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、王珍于判决生效后十日内退还刘洪涛、许清进房屋使用费135744元；二、王珍于判决生效后十日内支付刘洪涛、许清进房屋装饰装修及配套设施损失227700元；三、驳回刘洪涛、许清进的其他诉讼请求；四、驳回王珍的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘洪涛、许清进未提交新证据，王珍向本院提交光盘，除一审已提交过的内容外，另增加评估事宜照片，包括空调、马桶、油烟机等照片及评估公司向王珍出示的评估材料照片，证明评估报告中的标的与实际物品对不上，存在重大错误。刘洪涛、许清进不认可上述材料为新证据，认为评估公司是客观公正的。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，因王珍、刘洪涛、许清进签订的《房屋租赁合同》已被法院确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因作为出租方的王珍应保证将已取得建设工程规划许可证，或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋交给承租方使用，作为承租方的刘洪涛、许清进亦应对所承租的房屋是否取得合法建房手续进行审查，鉴于双方均未履行各自义务，对造成合同无效均具有过错，一审法院遂酌定双方各自承担50%责任并无不当，王珍关于一审法院酌定责任比例认定不当的上诉理由不能成立，本院不予支持；因《房屋租赁合同》中有关于刘洪涛、许清进享有两个月装修期的约定，同时该合同中亦约定了王珍所有的114间房屋，112间出租给刘洪涛、许清进，剩余2间王珍自用，故对于刘洪涛、许清进装修的情况王珍亦应知晓，王珍关于刘洪涛、许清进未对房屋进行装修，其不应负担该笔费用的上诉理由不能成立，本院亦不予支持；王珍上诉称因刘洪涛、许清进未对承租房屋进行装修而是直接使用，故房屋的租赁期限应从2015年4月起算，对此本院认为，因双方在《房屋租赁合同》中明确约定，租赁期限自2015年6月16日起算，刘洪涛、许清进享有两个月的装修期，王珍提交的证据不足以证明其与刘洪涛、许清进已经合意变更了合同中关于租期的约定，王珍的该点上诉理由不能成立，本院亦不予支持；此外，因王珍与次承租人之间没有直接的法律关系，与次承租人之间存在法律关系的是刘洪涛、许清进，而本案审理的是王珍与刘洪涛、许清进之间的法律关系，故王珍在本案中向刘洪涛、许清进主张其垫付的次承租人房屋押金，因与本案并非同一法律关系，一审法院认为不应一并处理并无不当，王珍认为一审法院对此认定有误的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上，王珍的上诉请求及理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7350元，由王珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  刘 婷审 判 员  徐 冰二〇二〇年四月三十日法官助理  任可娜书 记 员  范慧娟