山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2197号 上诉人（原审被告）:张改名，男，1952年8月19日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，该公司经理。 上诉人张改名因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初3627号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张改名上诉请求：一、撤销一审民事判决,依法改判物业费减半收取；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、润凯物业要捆绑收取物业费，不交前物业公司的物业费就不收涉案的物业费。被上诉人在管理小区时，没有为小区居民服务意识，明显有瑕疵的物业服务，管理秩序混乱，不交物业费，不给门禁卡升级，进而无法乘坐电梯，以及绿化、下水管道、自来水等问题。二、被上诉人在起诉书上加盖的公章系未经登记机关备案的印章，不具有法律效力，不具有诉讼主体资格。三、被上诉人实际取得物业企业资质的许可时间为2015年8月4日，却在2014年10月1日同北海舰队直属工程建设管理办公室（以下简称舰队直管办）签订《物业管理委托合同》，当属无效。被上诉人在无经营资质的情况下，不能从事物业管理及服务工作。 被上诉人润凯物业答辩称，一、《物业管理委托合同》合法有效。本案的《物业管理委托合同》从形式到内容符合法律规定。一审法院审理的涉案小区同类案件140多起，及二审法院审理终结的涉案小区同类案件26起，均涉及到本案上诉人所提及的物业合同，两审法院均认定物业合同合法有效。《物业管理委托合同》第三条：乙方（被上诉人）提供服务的受益人为本物业的全体业主或物业使用人。上诉人作为受益人，应依照合同规定交纳物业费。《物业管理委托合同》第八条：物业服务费用由业主或物业使用人按购房合同所载明的房屋建筑面积交纳，其中高层住宅，按每平方米0.55元以月计算（不含电梯运行费）。二、被上诉人全面认真履行合同，没有违约情形。被上诉人在服务管理涉案小区期间，已全面履行了物业合同第四条规定的物业管理服务，包括1、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；2、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；3、公共绿化的日常养护和管理；4、公共区域环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、污水管道的疏通、垃圾的收集；5公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理；6、车辆停放管理；7、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；8装饰装修管理服务；9、物业服务档案和物业档案的保管；10、法律、法规规定的其他物业管理事项。被上诉人服务小区期间，无违约情况，忠实于合同的履行。因此，根据事实情况及合同约定，上诉人作为物业服务的受益人应依诚信原则支付物业费。三、上诉人所称的“捆绑收费”没有事实根据。上诉人称：被上诉人把收取“历史欠费”作为提供服务的前提，不交“历史欠费”就不收取当期物业费和不提供服务，此种说法，没有事实根据，不符合常理，不符合逻辑。涉案小区业主共计634户，在被上诉人服务管理小区期间业主交费449户，交费率70.8%。这一事实已证明被上诉人的服务是到位的，获得大多数业主的认可，满意度较高。四、被上诉人依法从业，没有违规情况，资质符合法律规定。根据青岛市物业办的规定，涉案小区系舰队自管军产房，因没有在地方登记，对在该小区服务的物业企业不做资质要求，只要部队方面认可就行。后在合同履行期间，应部队方面的要求，被上诉人于2015年7月办理了资质。根据国务院的相关规定，自2017年1月起取消物业服务企业二级及以下资质的认定（国发2017第7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项》）。五、被上诉人使用原公章过程中自然损耗，更换新公章后在公积金、农行、税务等相关部门备案使用，均没有被提出异议。一审中被上诉人提交法定代表人的说明一份，以证明法定代表人对被上诉人的起诉行为均知悉、认可。被上诉人使用与其在工商部门备案的名称一致的新公章起诉，具有诉讼主体资格，符合相关法律规定。综上，上诉人的上诉请求及理由无事实和法律依据，请驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 润凯物业向一审法院起诉请求：1、判令张改名纳拖欠的物业服务费4271.7元、滞纳金1853.34元；2、诉讼费由张改名负担。事实及理由：润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，润凯物业为青岛市市北区即海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）提供物业管理服务。润凯物业依约提供物业服务至2017年8月31日，张改名作为该小区14号楼2单元602户业主，拖欠物业服务费。请求判如所请。 张改名在一审中辩称，润凯物业起诉状中加盖的公章不是备案公章，主体不适格；《物业管理委托合同》的签订主体不合法，舰队直管办属于部队的内设部门，对外不具备独立承担民事责任的权利能力，未经海军授权，无权代表海军签订合同。润凯物业无物业服务资质，不具备提供物业服务的资格；合同签订程序违法，违反法律强制性规定，为无效合同，其合同内容不公示。请求驳回润凯物业的诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年9月，润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的河马石小区实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照每月/平方米0.55元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由小区管委会（自发成立）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。张改名系河马石小区14号楼2单元602户（建筑面积132.25平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，张改名欠交物业服务费4271.7元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 一审法院认为，关于本案涉案物业管理合同效力问题。该院认为，河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 润凯物业本次诉讼使用的印章与签订物业管理委托合同加盖印章不同的问题。该院认为，润凯物业公司作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，张改名以润凯物业在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业不能提起诉讼，否认润凯物业具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，张改名可向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。 润凯物业在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但在之后取得了相应的资质，且国务院于2017年取消了物业公司需要相应资质证书的认定。张改名此项抗辩该院不予支持。 润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，张改名作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。张改名对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。考虑到润凯物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业公司主张滞纳金的诉讼请求不再予以支持。本案系物业服务合同纠纷，润凯物业主张同期贷款利息的诉求，一审法院亦不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定判决：一、张改名于判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费4271.7元（2014年11月至2017年8月）。二、驳回润凯物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张改名负担。张改名于判决生效之日起10日内给付润凯物业。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。本案中，被上诉人润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》并不存在上述无效的情形。《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。河马石小区系北海舰队自管军产房，舰队直管办作为北海舰队派驻小区的管理者，有权在北海舰队的授权下与润凯物业签订《物业管理委托合同》。该合同合法有效，对包括上诉人张改名在内的全体业主均具有约束力。被上诉人润凯物业为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的张改名应当依约缴纳物业服务费，因此被上诉人润凯物业诉请上诉人张改名支付涉案物业费，一审判决予以支持符合法律规定。关于上诉人张改名主张被上诉人物业服务有瑕疵等问题，一审判决结合案情，驳回被上诉人对违约金的请求。被上诉人润凯物业提起本案诉讼系其真实意思表示，上诉人主张被上诉人润凯物业不具有诉讼主体资格，于法无据，本院不予采信。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张改名负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年四月二十一日 书记员  方高海