四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11454号 上诉人（原审被告，反诉原告）：传富置业（成都）有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区世纪城南路599号4栋505室。 法定代表人：王立勇，总裁。 委托诉讼代理人：陈飞侠，四川鼎立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏梦莹，四川鼎立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：欧叶贸易（上海）有限公司。住所地：上海市长宁区天山西路125号415室。 法定代表人：陈呈长，执行董事。 委托诉讼代理人：李连明，广东智捷律师事务所律师。 上诉人传富置业（成都）有限公司（以下简称传富置业公司）因与被上诉人欧叶贸易（上海）有限公司（以下简称欧叶贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 传富置业公司上诉请求：1.依法撤销一审法院（2018）川0191民初1833号民事判决，改判驳回欧叶贸易公司对传富置业公司的诉讼请求，支持传富置业公司的反诉请求；2.判决由欧叶贸易公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、案涉《房屋租赁合同》是当事人双方平等自愿签订，没有任何强迫行为，也不违反法律法规的强制性规定，应当合法有效。1.相关解约条款未违反平等公平原则。首先，双方关于收取租金的约定是第一个租约年按抽成收取租金，故对方的营业额是直接影响传富置业公司租金收益的，自己有权对欧叶贸易公司提出营业额方面的要求。其次，商场商铺租赁与其他房屋租赁不同，商场商铺租赁必须考虑到商场整体运营效果。如果某一品牌的销售业绩不良，意味着吸引的人流量少，如果整个商场的人流量少、销售业绩不良的品牌聚集，必然导致整个商场人流量不足，甚至影响其他销售业绩好的品牌，最终会直接影响整个商场的运营。因此，商场运营管理方必须及时调整商场品牌，以保证商场的人流量。最后欧叶贸易公司自愿签订合同，其作为经商多年、经验丰富的完全民事行为责任人，签署的合同应当对其具有约束力，故该协议不违反民法总则的公平原则。2.欧叶贸易公司入驻商场后如认为显示公平或存在被胁迫的情况，应按法律规定行使撤销权，但其未撤销该合同。在合同被撤销前，且未违反法律法规的禁止性规定的情况下，《民法总则》《合同法》中的平等、公平原则不应当被随意适用,故双方签订的《租赁合同》应当合法有效。二、案涉《租赁合同》已满足解约条件，已于2017年8月24日解除，不存在约定不明。自2017年1月至5月，欧叶贸易公司都处于同一经营区域、同品类（同一楼层、同一经营范围）销售坪效倒数第一名，即使是整个商场的皮具类也是倒数第一，故传富置业公司发出调整通知函后6、7、8三个月欧叶贸易公司的销售业绩仍然倒数第一名。故根据合同约定，租期原本只有两年，在欧叶贸易公司连续经营8个月仍然倒数第一的情况下，传富置业公司根据合同约定有权单方解除合同。三、案涉《租赁合同》中的条款不属于格式条款。案涉解约条款不属于合同法规定的免除传富置业公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款。因租金收入与运营收入挂钩，传富置业公司运营商场的成本不变，却需每月承担欧叶贸易公司销售额过低带来的运营赤字。因此欧叶贸易公司享受了低销售额给予的租金优惠，就应承担经营不善带来的解除合同的风险，这是理性经济人的理性选择，并没有免除传富置业公司的责任而加重欧叶贸易公司的责任，其解除合同是市场经济行为，是市场优胜劣汰的结果。 欧叶贸易公司答辩称，1.案涉《房屋租赁合同》是格式合同，且不公平。该合同符合格式条款的规定，其中双方的权利与义务明显不平等，且未有特别注明的提醒事项。2.传富置业公司依据的解约条件不合法，是单方面的，该解约条件不具有可操作性。 欧叶贸易公司向一审法院提出诉讼请求：1.传富置业公司向欧叶贸易公司赔偿装修损失316500元；2.传富置业公司向欧叶贸易公司双倍返还保证金73750元；3.传富置业公司赔偿欧叶贸易公司营业损失50000元；4.传富置业公司赔偿欧叶贸易公司搬迁费用30000元；5.传富置业公司赔偿欧叶贸易公司因关闭店铺而支付的员工薪资及赔偿金共计17352元；6.本案的诉讼费用由传富置业公司承担。 传富置业公司向一审法院提出反诉请求：1.确认传富置业公司与欧叶贸易公司签订的《租赁合同》已于2017年8月24日解除；2.判令欧叶贸易公司向传富置业公司支付逾期退房的占用费16730.45元（从2017年11月16日起按照房屋租金标准的200%计算至2018年3月5日）；3.判令欧叶贸易公司向传富置业公司支付店铺清水还原费用14300元；4.判令欧叶贸易公司承担本诉反诉全部诉讼费用。 一审法院经审理认定事实：2016年9月22日，欧叶贸易公司(乙方、承租方)与传富置业公司（甲方、出租方）签订了《租赁合同》，约定传富置业公司将位于大源的银泰城购物中心一层171号、172号商铺出租给欧叶贸易公司。 《租赁合同》中与本案有关的合同条款主要有：“第二条租赁期限……从2016年10月30日至2018年10月29日”、“第四条租金标准和租金支付4.1.1固定租金……第二个租约年的月租金标准为每平方米人民币[120]元；4.1.2抽成租金第[1]个租约年，甲方从乙方每月的实际营业额中按[14%]，计算抽成租金；……”、“第五条品牌、经营项目5.1乙方在该房屋内经营品牌为[LUCASTEFANI,PRETTYNANA,TAMARIS],经营项目为[皮具]应接受和服从甲方的统一经营管理……”、“第六条履约保证金6.1本合同签署后5个工作日内，乙方应当向甲方支付人民币[10000]元作为履约保证金”、“第十六条乙方的进一步保证16.3……甲方根据乙方提供的销售额并结合实际经营状况对乙方进行分析和评估。若乙方在甲方的同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，甲方有权书面通知乙方进行经营调整，直至提前解除本合同，由乙方承担违约责任，甲方不承担任何违约和赔偿责任”、“第二十一条违约责任21.3……本合同因甲方违约而提前终止的,甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金,乙方确认该等金额已可弥补其装饰装修残值损失，任何一方行使单方解除权给对方造成损失的,解约方不承担任何法律责任……”、“第二十三条该房屋的交还23.1本合同项下之租赁期届满之日或本合同因任何原因而终止之日，乙方应当将该房屋交还甲方。23.2乙方在该日还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合本合同附件四的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方；23.3双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，如在上述日后交还的，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，承担各种能源费用等。23.4若甲方违约导致本合同终止的，则乙方应当在合同终止后7日内将符合第23.2条要求的该房屋交还甲方，同时，在该交还期内，乙方无需支付占用费。但此期间发生的能源费用，应当由乙方自行承担。23.5无论任何原因，乙方仍未能将符合第23.2条要求的该房屋在上述日交还甲方的，则自次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止……同时自本项第23.1条所述交还日的次日起，甲方有权采取对该房屋停止水、电等能源供应、控制人员从该房屋进出、扣留房屋内乙方物品、阻止乙方继续开业经营等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的租金及相关的能源费用并不因此而得到减免，乙方产生的损失甲方不承担任何责任。23.6……如甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第23.2条之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照本项下第23.5条所述标准支付该房屋占有使用费，以弥补甲方在此期间的租金损失。……如因乙方违约导致甲方解除合同的，或因不可归责于双方的事由导致本合同解除的，乙方装饰装修甲方不予补贴、补助”。 双方还于当日签订了《银泰城综合管理服务合同》，该合同“3.1综合管理服务费保证金”条款中约定：“自本合同签订之日起5日内，乙方应当向甲方支付人民币11250元作为综合管理服务费保证金”。 截止本次诉讼开始前，欧叶贸易公司就《租赁合同》以及《银泰城综合管理服务合同》的履行在传富置业公司处留存的款项如下：租赁合同的履约保证金10000元、质量保证金10000元，综合管理服务费保证金11250元以及预缴的综合管理服务费5625元。 2016年11月8日，欧叶贸易公司(甲方)与成都市晓峰许设计工作室（乙方）签订《制作加工合同》，约定由乙方对PRETTYNANA成都银泰城171-172新柜装潢，装潢总价为316500元。成都市晓峰许设计工作室装潢完工后，欧叶贸易公司按照合同约定支付了装修价款316500元。 2017年1月9日，传富置业公司向欧叶贸易公司发送了《商铺计租日确认函》，确认以该租赁商铺开业经营日为计租日，即2017年1月7日起计租。从2017年2月15日起至2017年11月10日止，欧叶贸易公司共计向传富置业公司支付2017年1月至2017年10月的租金37013.06元、电费6000元、综合管理费66411.29元。欧叶贸易公司按照合同约定每月按时向传富置业公司足额缴纳了租金和相关费用。 传富置业公司将位于大源的银泰城购物中心内所有的承租户按照分类（如：饰品、皮具、鞋、化妆品、服装等）对其承租的商铺按月进行绩效排名，并将排名情况每月通报给承租商铺。欧叶贸易公司被归为“皮具”类，在2017年1月至8月楼层绩效排名中，其经营的“PRETTYNANA”店铺在服装类商铺中绩效排名均为倒数一、二名。2017年6月27日,传富置业公司向欧叶贸易公司发出《经营调整通知函》，要求欧叶贸易公司进行调整经营并提升营业额。 2017年8月23日，传富置业公司向欧叶贸易公司发出《律师函》，内容如下：1、自本函送达至欧叶贸易公司之日起，传富置业公司与欧叶贸易公司签订的《租赁合同》及《银泰城综合管理服务合同》解除；2、欧叶贸易公司缴纳的履约保证金及综合管理服务费保证金按约传富置业公司有权不予退还，但基于欧叶贸易公司一直处于经营亏损角度考虑，可与传富置业公司协商退还或部分退还；3、限欧叶贸易公司于收函之日起7日内结清相关费用，将该租赁商铺恢复原状，交还传富置业公司。2017年8月24日，欧叶贸易公司的人员签收了该《律师函》邮件。 2017年11月15日，传富置业公司再次向欧叶贸易公司发出《撤场通知函》，内容如下：1、限欧叶贸易公司于2017年11月15日前按相应标准返还房屋，否则，传富置业公司将依据租赁合同约定强制清场；2、自租赁合同终止后7日起，传富置业公司有权采取对该房屋停止水、电等能源供应、控制人员从该房屋进出、扣留房屋内欧叶贸易公司物品、阻止欧叶贸易公司继续开业经营等强制措施。此种情况下，欧叶贸易公司应承担的租金及相关能源费用并不因此减免；3、限欧叶贸易公司于2017年11月15日前结清与传富置业公司租金、综合管理服务费等所有费用。 2017年11月21日,传富置业公司对欧叶贸易公司承租商铺采取停止水、电等能源供应、控制人员从该房屋进出、扣留房屋内欧叶贸易公司的物品、阻止欧叶贸易公司继续开业经营等措施，同日，欧叶贸易公司关门停业。 2018年1月19日,传富置业公司向欧叶贸易公司发出《关于PRETTYNANA商铺货品撤出通知函》，内容如下：传富置业公司将于2018年1月25日正式对该商铺进行清场处理，请欧叶贸易公司于2018年1月25日前将店内货品一次性撤出。并2018年1月30日前将商铺恢复原状交还。逾期传富置业公司将自行处置商铺内货品或可交由公证机构提存，因此所产生的保管和清水还原费用将由欧叶贸易公司承担。清场所造成的损失，传富置业公司不予赔偿。 2018年1月30日，欧叶贸易公司报警后搬走了租赁房屋内的货物。停业后，欧叶贸易公司提前解除了与员工谢某、邵某琴、刘某、沈某莉等人的劳动合同，欧叶贸易公司向上述四位员工支付了提前解除劳动合同的赔偿金合计11000元，另支付了该期间的员工工资合计7736.24元。 2018年2月24日，传富置业公司对案涉租赁房屋进行了清理和还原，与案外第三人成都九方达商贸有限公司签订《成都大源银泰城171/172、B116A、415商铺清水还原施工合同》，工程总价款为48540元。其中案涉房屋171/172PRETTYNANA工程清水还原费/人工费11700元、拆除加气砖隔墙/人工费1300元、建渣清运费1300元，合计14300元。 一审法院认为，本案争议焦点主要为两点： 一、传富置业公司在本案中是否享有约定或者法定解除权，案涉《租赁合同》是否已经解除，如果已经解除，解除的具体时间？ （一）《租赁合同》“16.3”条的性质和效力。 《租赁合同》“16.3”条约定：“为确保该房屋所在租赁房屋统一经营管理效果，乙方收银系统应当接入甲方的中心收银系统，甲方根据乙方提供的销售额并结合实际经营状况对乙方进行分析和评估。若乙方在甲方的同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，甲方有权书面通知乙方进行经营调整，直至提前解除本合同，由乙方承担违约责任，甲方不承担任何违约和赔偿责任”，一审法院认为，该条款虽然有“甲方有权书面通知乙方进行经营调整，直至提前解除本合同”的表述，但并未在双方之间达成约定解除权协议。理由如下： 1、该条款违反了我国民法总则和合同法的平等主体及公平原则。《中华人民共和国民法总则》第二条规定：“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系”、《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称的合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”。主体平等是民事合同关系得以产生的基础，管理者和合同相对人的身份不能同时存在。传富置业公司和欧叶贸易公司签订的《租赁合同》第“16.3”条的内容并非平等主体之间的合同权利义务的约定，在此项约定中，传富置业公司处于一种类似于管理者或者评价者的优势地位，并对必然产生的、不确定的“坪效倒数三名”享有随时解除合同的权利，相反，被管理方即欧叶贸易公司等入驻商家对合同解除这一重大权利的预期，是不确定的，无法控制的，欧叶贸易公司等入驻商家在此条款规制下，实际上处于一种被管理、被评价的劣势地位，随时有因为销售业绩不佳而被解约的危险。换言之，如果将该条款理解为传富置业公司和入驻商家的“约定解除权”，传富置业公司将拥有要求所有入驻商家无限度追求高效益的权力，因为“同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名”永远是存在的，传富置业公司随时可以通过对入驻商家进行绩效考评，选出“倒数三名”，对于这些商家，即使按期付清了租金和物业费、水电费用等，传富置业公司仍然可以随时单方解除合同。所有入驻商家为了避免因为经营效益或者说营业额名列商场某种序列（即合同表述的“同一经营区域、同品类销售坪效”）的“倒数三名”而被“解除合同”，必须你追我赶地追求更高的“坪效”以免成为“倒数三名”而落入该条款的规制。此项约定反映的是传富置业公司自上而下的管理需求，传富置业公司在该条款中以管理者的身份享有民事合同相对人的权益，导致传富置业公司和入驻商家之间的权利失衡。除此之外，从结果的合理性与目的的恰当性来考量，租赁方在租用商铺时往往会进行一定的前期投入，以期获得良好的经营效果，这就产生了沉没成本,如本案中欧叶贸易公司所支出的30万余元的装修费用等。此类成本原本可以通过租赁期内的利润予以冲抵，但由于合同被提前解除不仅难以收回并且没有发挥其预期效果，此规定无形中增加了租赁方的交易风险与经营成本。在合同的履行过程中，租赁方往往按照合同约定按期足额支付了租金和其他费用，没有发生任何的违约行为，也不存在法定的解除事由，但还是面临着随时被解除合同的风险。以坪效排名作为约定的解除事由的不合理之处还在于，坪效高低的决定因素是商铺的营业额，而营业额的高低很大程度上会受到品牌、商铺位置、淡旺季节等多种因素的影响，并非人为因素所能控制，因此，将坪效排名作为解除事由导致了租赁方即使严格履行义务也仍然面临随时被解约风险的处境，这打破了合同的稳定性与权利分配的均衡性，使得租赁方的使用权始终处于一种不确定的状态，租赁方对《租赁合同》解除条件成就客观上难以预测和把控。从本合同预设的交易模式来看，租赁方营业额高导致其租金交纳的多，而营业额低则导致可能被随时解除合同，这类规定绝非是能够促进市场活跃度的行为。即使该条款如合同约定的仅仅适用于采用抽成租金计租的第一个租约年，但因为第一个租约年常常是承租人前期投入大、市场培育刚起步的期间，此时解除合同承租人的损失反而更大，尤其是“同一经营区域、同品类销售”的租户或者商家并非同时入驻，新加入的商家可能需要和已经培育出良好客户群和口碑的其他商家一起进行“坪效排名”，排名落后的可能性也更大。故，如《租赁合同》第“16.3”条仅仅适用于采用抽成租金计租的第一个租约年，反而加剧了不公平结果的产生。本案欧叶贸易公司被解除合同即是显著的例子。 一个良好的交易模型中双方应当公平互利共赢，才能够吸引理性的经济体进行交易。从商场经营者鼓励竞争、提升商场总体效益的角度出发，出租方当然可以行使自己的缔约自由权，促进商场运营效率的同时增加自身盈利。本案的情况是，商家提升营业额负担着更多的租金交纳义务，而减少营业额却又面临被解约风险，进退两难。其实，传富置业公司可以通过正向激励的方式达到这一目的，来实现帕累托最优，譬如，通过规定对营业额高的入驻商家采取奖励的措施的方法来刺激商家积极提高营业额。 综上，一审法院认为，该条款不仅违背了民事主体之间的平等原则，且从长远来看无益于商场经营。 2、解除条件约定不明。该条约定：“若乙方在甲方的同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，甲方有权书面通知乙方进行经营调整，直至提前解除本合同”，其中“同一经营区域”如何界定，是整个商场还是整层楼？是某个特定区域还是双方约定指明的区域？“同品类”的具体内涵是什么？“直至提前解除本合同”中的“直至”的定义是什么？是指时间还是程度？具体时间或者程度如何界定？上述条款内容语义模糊，约定不明，双方在该合同签订后并未就不清楚的地方进一步磋商并达成补充协议，约定解除的条款尚未达成。 3、该条款属格式条款，且传富置业公司并未尽到提示说明义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款对格式合同条款定义如下：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。本案中，银泰城内所有商铺均在传富置业公司设立的排名机制中，并依此交纳租金，故，该条款具有内容定型化、预先拟定、无协商自由的特征，一审法院认定为格式条款。 《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款对格式合同条款使用人义务作出了如下规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。本案中，该条款的设定目的是为赋予甲方根据排名解除合同的权利，此项权利的存在导致乙方可能随时会丧失对商铺的使用权，违反了公平原则。且最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’”。双方提交的合同文书文本中并未体现传富置业公司尽到了对格式条款的提示说明义务，且传富置业公司并未就自己尽到了提示说明义务进行举证。故，一审法院认为传富置业公司没有尽到提示说明义务。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”之规定，《租赁合同》第“16.3”条为格式条款，约定内容不明确，其理解存在歧义，应当作出有利于欧叶贸易公司一方的解释；该条款内容违反公平原则且提供方并未尽到提示说明义务，一审法院依法认定为无效条款。该条款虽然是传富置业公司激励入驻商家、促进商场繁荣、提高租金收益的管理举措，但因条款内容不公平导致双方权利义务失衡，从长远来看无益于商场经营。 此外，《租赁合同》第二十一条约定，因甲方违约而提前终止合同的情形下，除无息双倍返还乙方的履约保证金外，对守约方即乙方的其他损失甲方也不承担任何法律责任。一审法院认为，该条款除无息双倍返还乙方的履约保证金的内容外，其他内容系提供格式条款一方通过格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的约定，也应认定为无效。 （二）案涉《租赁合同》是否已经解除，如果已经解除，解除的具体时间？ 首先，根据上文分析，传富置业公司无约定解除权；其次，根据《租赁合同》约定，传富置业公司要求所有商户的收银系统接入传富置业公司的中心收银系统，欧叶贸易公司承租案涉房屋后，也实际按照合同要求将自己的收银系统接入了的传富置业公司中心收银系统。租赁合同的根本目的就是一方提供房屋收取租金，另一方使用房屋并支付租金。本案中，传富置业公司提供房屋，欧叶贸易公司使用房屋并已经足额及时支付了全部租金及其他费用，双方签订《租赁合同》的根本目的已经实现，传富置业公司无法定解除权；最后，2017年11月21日，传富置业公司采取停水断电、限制人员进出、扣留物品等方式阻止欧叶贸易公司继续开业经营，导致欧叶贸易公司停业并于2018年1月30日搬离，案涉《租赁合同》于2018年1月30日解除，传富置业公司应承担违法解除合同的法律责任。 二、案涉《租赁合同》解除后，欧叶贸易公司与传富置业公司各自应承担什么样的法律后果。 （一）传富置业公司对欧叶贸易公司承担的责任。 1、欧叶贸易公司要求传富置业公司赔偿装修费316500元的诉讼请求。根据查明的事实，欧叶贸易公司与成都晓峰许设计工作室签订《制作加工合同》，对案涉商铺进行了装修，投入装修费316500元。另查明欧叶贸易公司与传富置业公司签订的《租赁合同》约定，自计租日起计算，租赁期限为2年，即从2017年1月7号开始计算租金，直至2017年11月21日,传富置业公司对欧叶贸易公司承租商铺采取停水停电、阻止继续开业等措施致欧叶贸易公司停止经营，欧叶贸易公司实际使用租赁房屋318天，剩余租赁期间412天。欧叶贸易公司为经营投入的装修成本316500元，装修成本均摊入租赁期间，则传富置业公司应赔偿欧叶贸易公司剩余租赁期间对应的装修成本178627元。 2、欧叶贸易公司要求传富置业公司双倍返还保证金73750元的诉讼请求。经查明，欧叶贸易公司在传富置业公司处留存的款项有：《租赁合同》项下的履约保证金10000元、质量保证金10000元；《银泰城综合管理服务合同》项下的综合管理服务费保证金11250元，以上保证金款项合计为31250元。此外，对自身预缴的综合管理服务费5625元，欧叶贸易公司也将其计入保证金范畴主张返还。《租赁合同》第“21.3”条约定：“本合同因甲方违约而提前终止的,甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金,乙方确认该等金额已可弥补其装饰装修残值损失，任何一方行使单方解除权给对方造成损失的,解约方不承担任何法律责任。”根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，传富置业公司应当双倍返还原告欧叶贸易公司履约保证金20000元。对欧叶贸易公司提出的双倍返还前述质量保证金10000元、综合管理服务费保证金11250元、预缴的综合管理服务费5625元之诉请，因案涉合同未约定双倍返还，故一审法院判决传富置业公司原数退还欧叶贸易公司。 3、欧叶贸易公司要求被告传富置业公司赔偿欧叶贸易公司2018年11月22日至2019年1月30日停止经营的营业损失50000元的诉讼请求。此项请求是欧叶贸易公司基于自身10个月的营业额所提出，认为传富置业公司的强制停业行为使得自身的预期收入减少。但营业额不等于净利润，且庭审中欧叶贸易公司提出所承租商铺并未产生经营利润。故，对于此项诉讼请求一审法院不予支持。 4、欧叶贸易公司要求传富置业公司赔偿搬迁费用30000元的诉讼请求，由于欧叶贸易公司没有提供相关证据予以证明，一审法院亦不予支持。 5、欧叶贸易公司要求传富置业公司赔偿欧叶贸易公司因关闭店铺而支付的员工薪资及赔偿金共计17352元的诉讼请求，欧叶贸易公司提供的银行回单显示，欧叶贸易公司于2017年12月18日至2018年1月3日期间，向谢某、邵某琴、刘某、沈某莉四位员工支付的赔偿金合计11000元，员工工资合计7736.24元。欧叶贸易公司与其员工提前解除劳动合同是因为传富置业公司违法解除租赁合同导致商铺停业，欧叶贸易公司由此支付的赔偿金应当由传富置业公司承担赔偿责任。但员工工资系欧叶贸易公司正常的经营成本支出，不是传富置业公司违约解除租赁合同的损失，故一审法院对欧叶贸易公司要求传富置业公司赔偿薪资及赔偿金的诉讼请求在11000元的合理范围内予以支持。 （二）欧叶贸易公司对传富置业公司承担的责任。 传富置业公司要求欧叶贸易公司支付逾期退房的占用费16730.45元及店铺清水还原费用14300元的诉讼请求，因传富置业公司系违约解除合同，故对传富置业公司的该两项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第二条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、欧叶贸易公司与传富置业公司双方签订的《租赁合同》于2018年1月30日解除；二、传富置业公司于判决生效之日起十日内向欧叶贸易公司赔偿装修费178627元；三、传富置业公司于判决生效之日起十日内向欧叶贸易公司双倍返还《租赁合同》的履约保证金合计20000元；四、传富置业公司于判决生效后十日内退还欧叶贸易公司综合管理管理服务费保证金11250元、质量保证金10000元以及预缴的综合管理服务费5625元，合计26875元；五、传富置业公司于判决生效之日起十日内向欧叶贸易公司赔偿因商铺停业而支付给员工的赔偿金共计11000元；六、驳回欧叶贸易公司的其他诉讼请求；七、驳回传富置业公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费8614元，反诉诉讼费576元，合计9190元，由传富置业公司负担4754元，欧叶贸易公司承担4436元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，传富置业公司一审提交的《2017年1月-8月银泰城鞋品皮具类门店营业额》显示，参与评比的共有包括欧叶贸易公司在内的六家商户。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案二审的争议焦点为案涉合同关于经营业绩排名与合同解除权挂钩的约定是否属于无效的格式条款，传富置业公司是否据此享有合同解除权。对此，传富置业公司认为该条款系双方关于租金收取方式和合同解除的自愿约定，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故不属于无效的格式条款。本院认为，第一，案涉合同由传富置业公司提前拟定，并用于租赁案涉银泰城内不同品类、规模不一商铺的众多商家签订，且在第一年租期或其他租期内约定提成收取租金，后在第16.3条约定根据各商品类别的销售业绩排名赋予传富置业公司解除合同的权利，该内容具有较高的强制性和不可磋商性，且涉及商场内多个商品类别、每个类别均会出现三家承租人面临解除合同的重大权利义务，故属于传富置业公司提前拟定的、可重复使用的格式条款。第二，案涉合同的性质为租赁合同，其本质功能和主要内容均在于解决传富置业公司提供符合条件的商铺和欧叶贸易公司按期支付租金问题，双方选择第一年租金按提成方式支付租金有利于承租人在营业收入的引导下积极开展经营，努力取得更高的营业收入，也为传富置业公司创造更高的租金收益，具有较高的正向激励作用，但传富置业公司提前拟定合同将销售业绩排名与合同解除权相挂钩，属于将商场内容的管理活动与租赁合同的重要事项相联系，已超出了房屋租赁合同的正常范畴。同时，双方在约定中并未明确参与评比的商家户数，在实践中由传富置业公司自行确定参与评比的范围和户数，容易对参与评比的承租人的排名造成较大的不确定性，从欧叶贸易公司参与评比的区域仅有6户商家的情况看，每月均为倒数三名之内的商家面临合同解除对承租人权利构成重大影响，但从案涉合同约定看未发现传富置业公司为提升商场声誉和营利能力履行了哪些义务。在此情况下，传富置业公司作为案涉合同的提供方和上述约定的权利人理应将上述约定向承租人作出专门的提示。但上述解除合同条款在整个合同有31页的情况下，与其他条款书写方式相同，未作明显区分和特别提示，传富置业公司在一审中也认可未作专门提示，故一审判决在双方当事人就是否属于有效的格式条款存在分歧的情况下，作出不利于合同提供者即传富置业公司的解释，即认定上述关于销售业绩排名倒数第三名之内传富置业公司有权解除合同的约定无效，传富置业公司强制欧叶贸易公司退场的行为违约并承担违约责任并无不当，本院予以维持。 综上所述，传富置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费5313元，由传富置业（成都）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  何广智 二〇二〇年四月十五日 书记员  刘小春