鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初595号原告：新世界（鞍山）物业管理有限公司，住所地：鞍山市铁东区科技路57号。法定代表人：陈耀豪，系该公司董事长。委托代理人：杨富生，辽宁正方圆律师事务所律师。委托代理人：许楠，辽宁正方圆律师事务所律师。被告：蔡兵，女，锡伯族，1970月出生，住址：鞍山市高新区。委托代理人：徐纯宽，系被告丈夫。原告新世界（鞍山）物业管理有限公司（以下简称“新世界物业公司”）与被告蔡兵物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员付玉独任审判，公开开庭进行审理。原告物业公司委托代理人杨富生、许楠及被告蔡兵委托代理人徐纯宽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世界（鞍山）物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2017年3月1日至2019年3月26日物业费46134元；2、要求被告2017年3月2日至2019年3月26日逾期付费滞纳金52546.63元；并按日千分之三的标准承担2019年3月26日起至实际给付之日的滞纳金；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是位于的业主，该房屋建筑面积是366.15平方米，被告与原告于2013年12月24日签订了《前期物业服务合同》，合同约定物业管理费每月每平方米为3.5元。原告履行了全部义务，但被告拖欠自2017年3月1日起至2019年3月26日的物业费用46134元。根据《前期物业服务合同》的相关规定，逾期缴纳物业费，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金，即交纳滞纳金52546.63元。为维护原告的合法权益和小区的物业管理的正常工作秩序和经营秩序，依法起诉，请求支持原告诉求。被告辩称：被告于2013年12月24日在新世界御龙豪园购买房屋，一直按时缴纳物业费用，我购买的房屋的单价是每平米10541元，之后同小区房屋价格下降至每平米8200元。跟我们一样以高价购买的房屋的其他业主去小区开发商讨要说法，我当时有其他事情并未参与。开发商与前去公司讨要说法的业主们达成合意，给他们减免10年至20年的物业费用。我也是高价购买的房屋，因未参与讨要说法，未给我减免相应的物业费用。自2017年3月起，我拒绝缴纳物业费用。还有一次，物业公司的维修人员未经我家同意擅自进入我家院子施工，破坏我家户外实木家具及其他物品和植物，价值2万元，物业公司负责人曾同意赔偿我5000元，赔偿钱款至今仍未到账。我认为物业费用每平米3.5元收费标准过高，我们房屋刚购买时，小区有会馆、餐饮、游泳馆，在小区房屋都卖出后，小区关闭了以上服务设施。同时小区物业服务不到位，物业合同没有明确的服务标准，扫雪不及时，外墙维修不及时，对业主将小区公共绿化私自拆改也不制止，广场附近水池长期不清洁，水池中长满虫子，影响小区卫生。物业收费情况未公布。我们买房子后，与物业公司签订《前期物业服务合同》，服务期限为自商品房交付使用之日起5年。5年期满，我们并未与物业公司续签物业服务合同，2018年和2019年不在原服务合同期限之内。物业公司无权收取2018和2019年服务费用。物业公司要求的滞纳金过高，于法无据，我不同意支付。综上，我认为，法院应驳回原告的诉讼请求，同时物业应公布各年度的财务收支状况，物业应给我与其他先期高价购房业主相同优惠政策，物业应对我家庭院物品损坏及物业人员擅闯我家庭院给我和家人造成的精神恐惧进行赔偿。2018和2019年物业费用物业公司无权收取，滞纳金物业亦无权收取。经审理查明：原告新世界（鞍山）物业管理有限公司为御龙豪庭小区的物业服务公司，被告蔡兵系该小区311栋4号的业主，该房屋的建筑面积为366.15平方米。被告入住时，原告与被告签订《前期物业服务合同》一份，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米3.5元/月。物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年。服务期限届满3个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知物业公司的，视为业主委员同意续聘，服务期限自动延续1年。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2017年3月1日至2019年3月26日未向原告交纳物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业服务合同一份、催缴通知一组、照片一张；被告蔡兵提交证据有：小区宣传资料一组、照片十二组、业主问询函一组。本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告入住时，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力。原告自业主入住起按合同约定为新世界御龙豪园小区提供了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告蔡兵对《前期物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米3.5元/月，被告欠缴时间为2017年3月1日起至2019年3月26日，共计25个月，被告应缴纳物业费为3.5元/月·平×366.15平×25个月=32038元，故本院对原告要求被告缴纳32038元物业费的诉讼请求予以支持，对原告过高的诉讼请求不予支持。关于原告主张被告支付52546.63元的滞纳金（按日0.3%计算）及按日0.3%承担2019年3月26日起至实际给付之日的滞纳金一节，本院认为，原告要求欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于被告辩称物业公司应赔偿其庭院破损物品损失、精神损失一节，被告庭审中表示已报警处理，如被告有证据可依财产损害赔偿民事法律关系向实际侵权人主张权利，故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称物业公司应给予与其它高价购房业主房同样的屋降价补偿一节，本院认为被告该项主张应由被告与房屋开发公司间的房屋买卖合同关系所调整，被告可另行主张权利，故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称会馆关闭一节，庭审中，被告提供证人证言予以证明，经查该别墅区会馆系经营性质的供业主消费的独立企业，如业主与会馆有服务合同纠纷，可另行主张权利，故对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称其他业主擅自圈占绿地，小区卫生和积雪清扫不及时，小区设施外墙维修不及时，小区水池不清洁一节，原告应及时向擅自圈占的业主发出通知限期整改，如不整改，应及时向有关行政管理部门申请强制拆除清理。业主可通过成立业主大会或业主委员会另行提起诉讼，以保证广大业主的合法权利。原告现已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告蔡兵于本判决发生法律效力后十日内给付原告新世界（鞍山）物业管理有限公司自2017年3月1日至2019年3月26日止的物业费32038元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2267元（原告已预缴），减半收取1134元，由被告蔡兵承担369元，由原告承担765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇二〇年四月二十四日书记员 高广君