江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1134号上诉人（原审原告）：周小虎，男，1975年2月8日出生，汉族，居民，住东台市。上诉人（原审原告）：丁频，女，1974年11月8日出生，汉族，居民，住东台市。上诉人（原审原告）：周巍，男，1998年12月6日出生，汉族，居民，住东台市。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：张进，东台市东台法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：东台顾家置业有限公司，住所地东台市金海东路66号港汇大厦1201室。法定代表人：朱贤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋建奎，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。上诉人周小虎、丁频、周巍与上诉人东台顾家置业有限公司（以下简称顾家公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服江苏省东台市人民法院（2019）苏0981民初4747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周小虎、丁频、周巍上诉请求：1、依法改判一审法院判决第二项，支持周小虎、丁频、周巍要求顾家公司承担总房价15%的违约金请求；2、撤销一审法院判决第三项，判决支持周小虎、丁频、周巍要求顾家公司承担付款之日起的银行利息；3、本案诉讼费用由顾家公司承担。事实和理由：1、案涉合同是格式合同，对于利息的表述，虽有“/”的符号，但在该符号后面有（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）的文字表述，从格式合同应作不利于提供者解释原理，结合合同内容，对本案的利率约定问题，应为双方之间并没有约定具体的利息标准，但明确约定不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率。一审法院判决不支持周小虎、丁频、周巍的利息请求不当。2、一审法院调整违约金标准为应付利息的30%，不符合双方合同约定，更不符合现行裁判理念，主张违约金过高的违约方应对违约金是否过高承担举证责任。顾家公司辩称，1、解除合同条件未成就，双方应继续履行商品房买卖合同。2、商品房交付是双务行为，顾家公司在交付日前已经满足交付条件，按照约定有效送达了通知，也配合周小虎方办理了部分手续，顾家公司已积极履行交付的义务，但周小虎方怠于履行收房的行为，导致无法完成收房。3、15%的违约金明显过高。东台房地产市场房价没有太大波动，对周小虎方没有造成损失，商品房买卖合同中双方也未约定购房款利息事宜。顾家公司上诉请求：撤销一审法院判决第一、二项，改判周小虎、丁频、周巍继续履行与顾家公司于2019年2月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》；一、二审诉讼费用由周小虎、丁频、周巍承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。顾家公司一审中提供了案涉标的房屋的工程竣工验收备案表和东台市房屋建筑面积测绘成果书，时间分别是2018年10月19日和2018年7月，因此，案涉标的房屋约定交付日（2019年4月30日）前符合交付条件。周小虎方提供的证据也表明其于2019年4月25日向东台市物业管理办公室缴纳维修基金，该维修基金缴纳的前提是案涉标的房屋符合交付条件。因此，案涉标的房屋于约定交付日前符合交付条件这一事实，周小虎方也明知。2、一审判决认定顾家公司未能提供证据证明周小虎方已领取钥匙，或通知周小虎方领取钥匙不当。商品房是一个过程行为，顾家公司2019年4月寄发的《交付通知书》意即通知周小虎方领取钥匙，故该交付通知已履行了通知交付交房行为。周小虎方一审中陈述，其于2019年6月12日即已知晓苏州置悦物业•繁华里物业服务中心（以下简称置悦物业服务中心）出具的《关于31号楼商铺移交问题的函》，故周小虎方于2019年6月12日起已知晓案涉标的房屋的钥匙保管于物业公司，但从该日直至2019年8月9日周小虎方发函解除合同，周小虎未领取钥匙，也没有将未领取钥匙的原因向顾家公司进行反馈，要求顾家公司进行协调解决。但在满足交付条件的情况下，周小虎方在2019年6月12日至同年7月31日期间，一直消极应对，因此造成周小虎方未领取钥匙的结果系周小虎方未履行交付配合义务所致。3、一审判决置悦物业服务中心负责人的谈话笔录不符合证据的证明力。物业服务中心既然已接收钥匙，而物业服务中心发函也是为了追求向业主交付的结果，物业时任经办人吴雨宏应当在接收钥匙后联系周小虎方领取钥匙，证言对此也作了相应的表述，但一审法院却置该表述和常理于不顾，仅采信了对顾家公司不利的部分。4、周小虎方一审诉请是请求确认双方合同解除，诉讼中，周小虎方未变更诉讼请求，法院也未予阐明，而直接判决解除双方的商品房买卖合同不当。周小虎、丁频、周巍辩称，1、顾家公司作为房地产开发公司疏于履行交房的义务。虽然发了通知，但有关手续和钥匙并未交给周小虎方。一审法院在审理过程中也向物业公司工作人员进行了解，可以证实钥匙没有交给周小虎方。虽然有交房手续，但没有证据证明已经交付房屋。2、物业公司已证明因为顾家公司手续不全的原因，房屋确实没有交付给周小虎方。3、周小虎方在诉讼之前以书面形式通知了顾家公司，要求解除房屋买卖合同，该通知行为符合法律规定，一审法院也确认程序合法。周小虎、丁频、周巍向一审法院起诉请求：1、依法解除周小虎、丁频、周巍与顾家公司于2019年2月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令顾家公司返还购房款3873811元、维修基金25066元、装修押金20000元，合计3918877元；3、判令顾家公司支付违约金581071.65元；4、判令顾家公司按年利率6%支付利息至本金返还之日止（自2018年5月8日起以本金287381元计算；自2019年1月26日起以本金100000元计算；自2019年2月28日起以本金3486430元计算）。审理中，周小虎、丁频、周巍表示维修基金25066元和装修押金20000元不在本案中主张。一审法院认定的事实：2019年2月28日，周小虎、丁频、周巍（买受人）与顾家公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190228055）一份，合同的主要内容为：所购商品房位于东台繁华里31幢106、106-1号（两层），建筑面积分别为111.62平方米、116.25平方米，总价款3873811元，买受人应当在2019年2月28日前支付该商品房全部价款；第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1项所列条件：1.按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照/%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的15%向买受人支付违约金。周小虎、丁频、周巍于2018年5月8日、2019年1月26日、2019年2月28日分别向顾家公司支付购房款287381元、100000元、3486430元，合计3873811元。顾家公司于2019年4月28日开具金额3873811元的增值税普通发票。2019年4月，顾家公司向周小虎、丁频、周巍送达《交付通知书》，载明案涉商品房已达到合同约定的交付条件，通知于2019年4月30日前前来办理交付手续。2019年6月12日，置悦物业服务中心向顾家公司出具“关于31号楼商铺移交问题的函”，载明：“东台繁华里一期房屋交接至今，31号楼商铺归在一期区域范围内。贵公司对31幢106号商铺业主周小虎于2019年4月27日进行了房屋交付手续办理，但一直未将商铺钥匙、二书和其他相关资料移交我客服中心；6月11日才将106号商铺钥匙移交过来，但二书等相关资料至今未移交，导致业主无法正常在物业办理拿房手续。现要求贵司：1、今日（6月12日17:30前）将31幢106号商铺二书及其他相关资料移交我客服中心；2、于6月20日前将其他所有商铺钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书、测绘报告等相关资料移交我客服中心。否则导致业主无法拿房的一切损失和后果由贵司承担。”2019年8月9日，周小虎、丁频、周巍向顾家公司邮寄了解除合同通知书，载明：“我们与你公司签订《商品房买卖合同》一份……但我们按照你单位的通知，至你单位收房时，却发现你单位根本没有办理任何交房手续，包括房产产权手续均未办理，为此，2019年6月，房屋所在物业公司曾书面致函给你公司，说明你公司未能完善相应手续，无法将房屋交付给我们，此后，我们虽然多次催促，但因你单位的原因，致我们至今未能收房，故根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，因你单位逾期交房达90天以上，我们决定与你单位解除《商品房买卖合同》，请你单位接通知后十五日内退还我们支付的购房款，以贷款利率给付利息，并承担总购房款15%的违约金。如你单位接此通知后，拒不在约定的时间内履行违约责任，则我们将依法主张权利。”一审审理中，顾家公司提供了建设工程竣工验收备案表以及东台市房屋建筑面积测绘成果书，但未提交证明其已向周小虎、丁频、周巍出示上述证明文件的证据。一审另查明，直至目前，顾家公司未向周小虎、丁频、周巍交付案涉商品房钥匙。物业服务中心工作人员陈述，“周小虎没有从物业这拿到钥匙。”一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周小虎、丁频、周巍与顾家公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。本案中，周小虎、丁频、周巍已依约向顾家公司支付了全部购房款，有其提交的支付凭证、银行流水、增值税普通发票为证，且顾家公司对此未持异议，依法予以确认。顾家公司的主要合同义务，即是向周小虎、丁频、周巍交付案涉商品房。根据合同第九条的约定，首先应当符合交付条件。顾家公司提交了建设工程竣工验收备案表以及东台市房屋建筑面积测绘成果书，证明案涉商品房符合交付条件；其次应当在约定的时间内交付。顾家公司虽然在2019年4月约定的交付时间前向周小虎、丁频、周巍发出交付通知，履行了交付通知义务，但未提供证据证明其在2019年4月30日前履行了交房义务，亦未提供证据证明其向周小虎、丁频、周巍出示了案涉商品房符合交付条件的相关证明文件，按照合同约定，“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”此外，履行交房手续最直接的体现是向买受人交付钥匙，根据苏州置悦物业•繁华里物业服务中心出具的“关于31号楼商铺移交问题的函”以及双方当事人的当庭陈述，顾家公司未在4月30日前向周小虎、丁频、周巍交付案涉商品房钥匙，虽然顾家公司在6月11日才将钥匙交至物业服务中心，但其未将钥匙交给周小虎、丁频、周巍，其亦未提供证据证明其已委托置悦物业服务中心向周小虎、丁频、周巍交付或者已通知周小虎、丁频、周巍至置悦物业服务中心领取证明文件及钥匙。置悦物业服务中心工作人员亦陈述，“周小虎没有从物业这拿到钥匙。”因此，可以认定顾家公司未在约定期限内及逾期90日未向周小虎、丁频、周巍交付案涉商品房。关于顾家公司逾期交房是否符合合同第十二条约定解除合同的条件的问题。顾家公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，且不存在不可抗力因素，则双方应对照合同第十二条约定，按照逾期时间，分别处理。本案，顾家公司逾期超过90日，买受人周小虎、丁频、周巍有权解除合同。周小虎、丁频、周巍于2019年8月向顾家公司邮寄解除合同通知书，且在本案审理中亦坚持要求解除合同，其解除合同通知已送达，约定的解除条件已成就，解除权人可以解除合同。据此，周小虎、丁频、周巍要求解除合同并返还已付房款的诉讼请求合理，予以支持。关于周小虎、丁频、周巍要求顾家公司支付违约金以及给付利息诉讼请求的问题。合同第十二条约定，“……出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照/%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的15%向买受人支付违约金”，该条关于给付利息的利率处有“/”的符号，应当理解为未约定利息，周小虎、丁频、周巍主张给付利息，不予支持。关于违约金问题，顾家公司认为双方签订合同至起诉之日，东台市房地产市场的房价并未出现大幅波动，周小虎、丁频、周巍没有实际损失，主张15%的违约金明显偏高，应予以调整。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中，由于顾家公司违约，未按合同约定期限交付商品房，导致周小虎、丁频、周巍的投资资金被占用，造成相应的利息损失，但15%的违约金约定明显过分高于实际损失，应予调整，据此，可自付款之日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计付违约金，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、解除周小虎、丁频、周巍与顾家公司于2019年2月28日签订的编号为20190228055的《商品房买卖合同（预售）》；二、顾家公司应于判决生效之日起10日内退还周小虎、丁频、周巍已付购房款3873811元并支付违约金（以287381元为本金自2018年5月8日起计算，以100000元为本金自2019年1月26日起计算，以3486430元为本金自2019年2月28日起计算，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计付至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计付）;三、驳回周小虎、丁频、周巍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43600元，由周小虎、丁频、周巍共同负担5267元，顾家公司负担38333元。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。二审中，顾家公司陈述，2019年4月30日至6月11日因商铺钥匙遗失，需要换锁，所以拖至6月11日将商铺钥匙交给置悦物业服务中心。涉及案涉商品房的材料已全部交接，函中的“二书”是指住宅使用说明书和质量保修书，但是针对住宅，而非商铺。商铺的“二书”应当是指非住宅使用说明书和质量保修书，也已经在4月30日提交给了置悦物业服务中心。本院认为，周小虎、丁频、周巍与顾家公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，周小虎、丁频、周巍依约于2019年2月28日前向顾家公司支付全部购房款，顾家公司依约也应于2019年4月30日前向买受人周小虎、丁频、周巍交付案涉商品房。一、顾家公司是否存在逾期交房的行为，周小虎、丁频、周巍能否请求解除双方商品房买卖合同。根据合同第九条、第十一条的约定，商品房交付时应当符合交付条件，需取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋商品房检测报告，并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，在交付商品房时，出卖人应当出示上述证明文件。本案中，顾家公司虽然提供证据证明其在2019年4月约定的交付时间前向周小虎、丁频、周巍发出交付通知，但按顾家公司二审中陈述，其时案涉商铺钥匙丢失，无法向周小虎、丁频、周巍交付钥匙，故顾家公司事实上未在约定的时间向周小虎、丁频、周巍交付房屋。合同第十二条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。依此约定，顾家公司在2019年7月30日前不能向周小虎、丁频、周巍交付房屋的，周小虎、丁频、周巍有权解除双方的买卖合同。周小虎、丁频、周巍在双方合同约定的4月30日前未领取商铺钥匙后，多次向顾家公司和置悦物业服务中心要求交付房屋。根据置悦物业服务中心2019年6月12日出具给顾家公司的“关于31号楼商铺移交问题的函”，顾家公司虽在6月11日将商铺钥匙交至物业服务中心，但并未同时移交二书等相关资料，致置悦物业服务中心不能按约定向周小虎、丁频、周巍交付房屋。置悦物业服务中心工作人员亦证实，周小虎并没有从物业服务中心拿到钥匙。顾家公司上诉认为周小虎方在2019年6月12日至同年7月31日期间，一直消极应对，对此顾家公司并未提供证据证明其已向置悦物业服务中心交付了所有相关资料及手续齐全后，置悦物业公司或顾家公司通知周小虎方交房而周小虎方拒不接收房屋的情形，故顾家公司的该上诉理由不能成立。因顾家公司逾期超过90日未能向周小虎、丁频、周巍交付房屋，且周小虎、丁频、周巍也已于2019年8月9日向顾家公司邮寄解除合同通知书，故周小虎、丁频、周巍有权按照合同约定解除双方合同。二、周小虎、丁频、周巍要求顾家公司支付违约金以及给付利息是否应予支持。双方合同第十二条约定“……出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照/%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的15%向买受人支付违约金”。因该合同是格式合同，对于合同中格式部分未予明确的部分应是双方具体约定的事项，如双方签订合同时对逾期付款利息标准有约定，应当在该利率标准空白处填写具本的利率标准，没有填写应视为双方对此没有约定。利率标准后括号内注明的“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”只是对利率标准和解释，不能认定为是双方约定的利率标准。故周小虎、丁频、周巍上诉认为，双方之间没有约定具体的利息标准，但应以该括号内明确约定不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息的理由不能成立。对于违约金部分，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中，周小虎、丁频、周巍在2019年7月30日符合解除合同条件后，即于2019年8月9日向顾家公司发出解除通知，并于2019年9月10日向一审法院提起诉讼，在此期间东台市房地产市场的房价并未出现大幅波动，周小虎、丁频、周巍的损失仅限于投资资金被占用造成相应的利息损失，故周小虎、丁频、周巍主张按房屋总价的15%承担违约金明显偏高，一审法院按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计付违约金并无不当。综上，上诉人周小虎、丁频、周巍及上诉人顾家公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50900元，由上诉人周小虎、丁频、周巍负担7300元，上诉人东台顾家置业有限公司负担43600元。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年四月三十日书记员 刘 湘