山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1709号上诉人（原审被告）：赵春明，女，1979年2月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周忠山,系赵春明丈夫，男，1975年10月6日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南市莱芜安泰尚品物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：岳宜科，经理。委托诉讼代理人：彭青，山东恒志远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓明，山东恒志远律师事务所律师。上诉人赵春明因与被上诉人济南市莱芜安泰尚品物业有限公司（以下简称安泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初6240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵春明上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判驳回安泰物业公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由安泰物业公司承担。事实与理由：一、安泰物业公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。本案一审中，安泰物业公司提供的2014年10月3日、2015年10月5日、2016年9月3日、2017年10月3日、2018年9月30日向赵春明发放的物业费通知单，赵春明并没有收到，而且通知单并非是法律认可的证明材料。显然安泰物业的物业费通知单并不能作为诉讼时效中断的有效证据，安泰物业公司未提供有效的催交证据。二、安泰物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，与前期物业服务协议存在较大的质量差异。对于安泰物业公司不按照合同作出物业服务，安泰物业公司未进行改正，堵塞消防通道、地面坑坑洼洼的现象，安泰物业公司至今未进行疏通及修复，不符合质量的服务，让业主难以心甘情愿地交付物业费。三、2018年3月，安泰物业公司的涨价行为明显与原莱芜市的相关法律法规相抵触，也与现在济南市的有关物业收费的相关规定相违背。《莱芜市物价局、莱芜市房地产管理局----莱价字(2018)35号》文件明文规定物业公司必须按照星级评定标准进行收费，安泰物业公司没有进行星级评定，就套用三星级标准进行收费，明显就是扰乱市场经济秩序的行为，其公示不能得到物价管理部门的认可，安泰物业公司跟业主签署的是前期物业，前期物业应遵循政府指导价。四、物业服务合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。物业管理服务合同是委托合同中的一种，应归属于继续性合同。因此，在这种情况下适用诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该就每个相对独立的履行部分来个别计算，分别适用诉讼时效，也就是说，第一个交费期没有交付，诉讼时效就从第一个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算：同样，一个交费期没有交付诉讼时效就从第二个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算，以此类推来适用诉讼时效。安泰物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回赵春明的上诉请求，维持原判。安泰物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令赵春明支付从2014年4月1日截止到2019年4月拖欠的物业费用10412.2元及滞纳金32894.6元，共计43306.85元；2、本案诉讼费、保全费、保险费等费用由赵春明承担。一审法院认定事实：2013年6月8日，莱芜泰兴房地产开发有限公司与赵春明签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS0016025，赵春明购买了莱芜安泰首府第4号楼西3单元-2-701号房(房屋代码为84643)及第4号楼C12号储藏室(房屋代码为75368)。房屋建筑面积共142.19平方米，2016年房地产公司对房产面积进行实测，实测面积为140.56平方米。2013年8月31日，莱芜安泰置业有限公司为莱芜市安泰福顺物业有限公司下发交房通知单，载明“该住户赵春明，位于4号楼西3单元701室，储藏室为12号，已于2013年8月31日完成房地产公司相关手续，准予交房。请办理交房手续为盼”。当日，赵春明(甲方)与莱芜市安泰福顺物业有限公司(乙方)签订《前期物业服务协议》，协议第五章中规定了物业管理服务费用，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.80元，公共分摊费(电梯电费)按楼层每月分段预收，7-11层为23元/月/户。第七章违约责任中约定，一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济或法律责任；三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方退回多收乱收的费用；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。第八章第四项约定，本协议在履行中如发生争议，双方协商解除或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向人民法院起诉。赵春明在协议上签字捺印，莱芜市安泰福顺物业有限公司在协议上盖章。2018年3月，安泰物业公司在履行物价上调的相关手续后在原莱芜市价格监督检查局备案，莱芜市价格监督检查局就莱芜市安泰福顺物业服务收费标准进行公示，其中物业服务费的收费标准为高层1.15元/m2/月。安泰物业公司分别于2014年10月3日、2015年10月5日、2016年9月3日、2017年10月3日、2018年9月30日、2019年9月30日向赵春明发放物业费通知单，通知其需交费金额。2019年9月9日，山东恒志远律师事务所为赵春明发送律师函，根据安泰物业公司公司的委托要求赵春明交纳欠交的自2014年4月1日至2019年4月物业费10412.2元及滞纳金32894.65元。另查明，济南市莱芜安泰福顺物业有限公司于2019年3月7日变更为安泰物业公司。上述事实，由商品房预售合同、交房通知单、前期物业服务协议、物业收费公示牌、物业费通知单、律师函、庭审笔录等在案作证。一审法院认为，赵春明与安泰物业公司签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，都应该按照合同约定履行自己的义务。赵春明作为业主，享受着安泰物业公司提供的物业服务，应该履行交纳物业费的义务。根据双方签订的物业协议，赵春明应交纳2014年4月1日至2018年3月31日物业费应为6532.8元。2018年3月份，安泰物业公司上调物业费，将原来物业费每平方米0.80元上调至1.15元，取消了公共分摊费(电梯电费)，安泰物业公司履行了相关手续后，在原莱芜市价格监督检查局备案并予以公示。赵春明辩称物业费上涨不符合程序，未提交相关证据予以证实，一审法院依法不予认定，赵春明签订的《前期物业服务协议》第五章规定，入住一年后的物业管理服务费用实行半年度缴纳，业主应在物业管理费截止日期的最后一个月缴纳下一半年度物业管理服务费用和公共分摊费并履行交纳义务。故赵春明应该按照上调后的物业收费标准1.15元/m?进行缴纳2018年4月1日至2020年3月31日的物业费共计3879.46元。在前期物业协议里约定甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。从合同的内容来看，滞纳金的性质属于违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。安泰物业公司主张2014年4月1日至2019年10月1日的滞纳金共计32894.66元，已经超出了赵春明所欠交的物业费，赵春明辩称安泰物业公司的滞纳金过高，申请一审法院予以调整。一审法院根据公平原则，一审法院酌定赵春明向安泰物业公司支付因迟延履行的滞纳金10412.2×30%=3123.66元。自2014年4月赵春明未支付物业费起，安泰物业公司一直以各种方式向赵春明催要，赵春明辩称安泰物业公司所诉已经部分超过诉讼时效，没有事实和法律依据，一审法院依法不予认定。在协议中双方约定安泰物业公司若违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，安泰物业公司承担相应的经济或法律责任。赵春明主张安泰物业公司的服务质量不达标，作为业主的赵春明有权要求其限期改正，如果未改正造成损失，赵春明可以要求安泰物业公司赔偿因服务不到位所造成的损失，但这不能作为赵春明不交物业费的抗辩理由，因此赵春明辩称其行使先履行抗辩权，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：赵春明于判决生效之日起七日内支付济南市莱芜安泰尚品物业有限公司物业费10412.20元及滞纳金3123.66元，共计13535.86元。减半收取案件受理费441元，保全费520元，共计961元，由济南市莱芜安泰尚品物业有限公司负担372元，赵春明负担589元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵春明提交证据照片九张以及音频资料一份，证实安泰物业公司的物业服务存在瑕疵。例如道路存在问题，卫生打扫不及时等。安泰物业公司对上述证据质证称，安泰物业公司起诉的时间是2014年4月份至2019年4月份，因此赵春明所提交的证据是最近采集到的照片，不能作为定案依据，与本案没有关联性。其次，根据相关法律规定物业服务存在一定瑕疵不能作为业主拒绝交纳物业费的理由。本院认为，赵春明提交的证据不能证实赵春明欠费期间的完整服务情况，并且双方在合同中约定道路车场完好率98%、清洁保洁率95%，该证据也不能证明物业服务公司违反合同约定，对该证据本院不予采信。本院认为，物业公司向业主催交物业费不是物业公司提起诉讼的前置程序，对业主以物业公司未催缴物业费阻却物业公司行使诉讼权利的意见本院不予采纳。赵春明提交的证据不足以证实安泰物业公司提供的物业服务不符合合同约定的主张，并且也不能证实诉讼前安泰物业公司存在服务瑕疵，一审判决赵春明支付滞纳金并无不当。安泰物业公司变更物业收费标准已经物价管理部门备案，并且涉案小区没有成立业主委员会，赵春明主张直接遵循政府指导价的收费的意见没有法律依据。物业服务合同属于继续履行合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。综上，赵春明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费882元，由赵春明负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年四月十六日书记员  马 晴