广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初1927号原告：广州市全益实业有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔乡路40号202房。法定代表人：魏民超。委托诉讼代理人：郑闻哲，广东达盛律师事务所律师。被告：蓝欲晓，女，1971年5月12日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：万军、朱盈莹，广东民诚众信律师事务所律师。原告广州市全益实业有限公司（以下简称全益公司）诉被告蓝欲晓租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全益公司的委托诉讼代理人郑闻哲，被告蓝欲晓及其委托诉讼代理人万军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全益公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付2019年2月至2019年12月的租金256805元及利息52元（利息以实际欠付的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从每期租金应付未付之日即每月6日起计算至被告付清该期租金之日止）；二、被告向原告支付2019年7月至12月管理费4560元及利息（利息以实际欠付的管理费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年12月18日起计算至被告付清上述管理费之日止）；三、被告向原告支付筹备期应付租金21888元；四、被告向原告支付因诉讼支出的律师费20000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月16日，原、被告签订了《房地产租赁协议书》，2017年9月17日，原、被告签订了《房地产租赁补充协议》，约定将原告名下位于增城区新塘镇××大道中××号金泽华庭西楼临街部分房屋（自编门牌××及第17号之二商铺）出租给被告使用，并约定了租金及物管费等。2019年1月25日，涉案商铺经验收消防合格，被告可以正常办理相关证照。原告多次向被告催收租金，但被告一直拒绝支付。2019年7月，被告起诉原告要求解除涉案合同。2019年11月21日，广州市增城区人民法院作出（2019）粤0118民初5975号民事判决书，判令解除双方签订的涉案合同。被告拖延租金及管理费的行为严重侵害了原告的权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告蓝欲晓辩称：1、本案和（2019）粤0118民初5975号民事判决书相关联。根据前述判决书认定的事实，原、被告之间就没有取得涉案商铺的消防验收前达成了免租合意，双方都接受的，而且原告在给被告的函件中也提出要求被告从3月1日开始按双方签订的协议书和补充协议交租，所以原告要求从2019年的2月份开始交租是不符合事实的。被告在签订租赁协议的时候有预付一个半月的租金，按照双方未取得消防验收的合意的话，被告预付的租金应该抵扣3月1日之后可能发生的租金。2、根据5975号民事判决书查明的事实，被告发律师函给原告，要求解除租赁协议并赔偿经济损失，原告未答复。原告在2019年6月17日对涉案商铺进行加锁封闭，被告无法正常使用涉案商铺。被告在6月3日正式提出解除合同的通知，原告在6月17日以行动的方式支持终止协议的，单方面封闭商铺的行为造成被告无法正常使用。原告要求将租金计算截止至2019年12月是没有道理的。2019年12月16日是被告收到5975号民事判决书的时间，该判决生效时被告与原告联系进行交接处理。在此之前原告从未向被告提出该协议继续履行。3、关于管理费的问题，从2019年6月17日原告封闭商铺之后被告无法使用商铺。原告要求被告承担从2019年6月之后的管理费是没有依据的。原告要求被告支付筹备期的租金也是没有依据的，在未取得消防验收之前免租的合意以及5975号民事判决书认定的解除的责任不可归责于双方。4、关于原告要求被告承担律师费的请求，因为5975号民事判决书认定租赁协议的解除不可归责于双方，在判决书中未支持被告要求原告承担律师费的诉求，本案应秉着同样的原则，原告要被告承担律师费也是没有依据的。经审理查明：2017年9月16日，被告（承租方、乙方）与原告（出租方、甲方）签订《房地产租赁协议书》，约定：“……第二条租赁物业的状态和用途2.1租赁地点租赁房屋座落增城市新塘镇新塘大道中××号金泽华庭西楼临街部分房屋（自编门牌××及17号之二商铺），本协议统称为‘租赁物业’又或‘该物业’。……2.3经营范围乙方租用该物业用于中医科，甲方不保证租赁物业能实现乙方的经营范围和经营项目，不允许乙方以此为籍口要求中途终止本协议或要求甲方解决有关问题或者无理取闹。……第三条租期、筹备期、租金、履约保证金及逾期履行违约金责任3.1租用期限为2017年9月16日起至2022年9月15日止，共60个月。免租金使用期为2017年9月16日起至2017年10月15日，作为乙方的筹备期。有偿租用期为2017年10月16日起至2022年9月15日。3.2‘筹备期’免收乙方的租金6000元正，作为甲方对标的房屋装修的投入。……在免租金使用期间乙方无需缴交标的房屋的使用费，……3.3租金3.3.1本协议的租赁租金按月计算，具体如下：第1期2017年9月16日至2018年9月15日，不含税租金6000元/月；第2期2018年9月16日至2019年9月15日，不含税租金6100元/月；第3期2019年9月16日至2020年9月15日，不含税租金6200元/月；……3.5逾期履行违约金责任乙方须按照本协议约定及时缴清租金，若乙方无协议约定的缘故，自约定的支付日起3日内仍未缴清的，视为逾期支付，自逾期之日起，乙方须向甲方支付逾期履行违约金。每日逾期履行违约金的金额为：以未付租金金额的10%计算。若逾期或拖欠一个月以上的租金，则视作乙方自动放弃继续租用该物业，并视乙方违约处理。逾期履行违约金计至乙方付清乙方应付的所有租金本金和违约金之日为止。第四条租赁物业的税、费……4.2乙方支付项4.2.10……还需向物业管理处缴付该物业所产生的水费、电费、煤气费、广告牌位费、管理费等等（如有）的费用。……第九条违约的处理……9.2乙方违约处理9.2.1……以及100%承担因诉讼而产生的诉讼费、律师费、执行费等一切相关费用。……”。同日，原告出具《租赁协议之第一笔租金收款收据》，确认收到被告交来第一笔租金9000元（2017年10月16日至2017年11月30日的租金）。2017年9月17日，被告（承租方、乙方）与原告（出租方、甲方）签订《房地产租赁补充协议》，约定：“……本补充协议中约定的较高租金数额考虑了对‘租赁协议书’中较低租金的补偿调整，……‘筹备期’免收乙方的追加租赁租金15888元，作为甲方对标的房屋追加的租赁租金装修的投入。……在免租金使用期间乙方无需缴交标的房屋的使用费，……若乙方违约补交追加的筹备期租金15888元给甲方。……本补充协议追加租赁租金按月计算，具体如下：2017年9月16日至2018年9月15日，不含税租金15888元/月；2018年9月16日至2019年9月15日，不含税租金16880元/月；2019年9月16日至2020年9月15日，不含税租金17930元/月……。在签订本补充协议之前，乙方须一次性向甲方指定的账户付清追加第一笔租赁租金23832元（2017年10月16日至2017年11月30日期间）。……本补充协议签署后，即为双方于2017年9月16日所签订的《房地产租赁协议书》不可分割的一部分，与协议书具有同等法律效力。……”。同日，原告出具《租赁补充协议之第一笔租金收款收据》，确认收到被告交的第一笔租金23832元（2017年10月16日至2017年11月30日的租金）。2019年2月22日，原告出具《关于商铺租金正常缴交的通知》，载明“……此前由于消防问题未如期开业，我司于2018年1月10日向被告发出关于店面租金减免的复函，复函明确说明在2017年12月起至我司待消防完善期间月租金免缴，我司消防完善后，租金缴交按双方于2017年9月16日签订《房地产租赁协议书》执行，……；我司在2019年1月25日已完善商铺消防问题，……按照我司2018年1月10日向被告发出关于店面租金减免的复函，被告应在2019年3月1日起，开始缴交双方约定的租金。……”。2019年6月3日，广东民诚众信律师事务所出具《律师函》给原告，称因原告交付的房屋存在消防不合格的情况，导致中医诊所无法获得医疗机构执业许可证，不能开业，双方签订的《房地产租赁协议》无法继续履行，故要求解除上述租赁协议，并要求原告赔偿经济损失。2019年11月5日，原告（甲方）与广东达盛律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定“……甲方因与蓝欲晓房屋租赁合同纠纷一案或事项，……聘请乙方的律师作为委托代理人。……甲方向乙方支付律师服务代理费20000元。……”。同日，广东达盛律师事务所开具发票，载明“名称：广州市全益实业有限公司，律师服务费，金额20000元”。2019年12月16日，原告与被告签署《商铺退场交接确认书》，载明“……现双方于2019年12月16日进行商铺退场交接手续，交接内容如下：1、蓝欲晓把租赁商铺内所有属于蓝欲晓的可移动物品已搬走并清理完毕，已将商铺交还给全益公司。……3、本确认书一式贰份，……自双方签字并盖章后正式退场。”。2019年12月17日，原告与何锦瑛签订《支付委托书》，委托何锦瑛向广州金铃物业管理有限公司增城新塘金泽华庭物业管理处支付涉案房屋2019年7月-12月的管理费合计4560元。同日，何锦瑛通过中国工商银行向广州金铃物业管理有限公司增城新塘金泽华庭物业管理处汇款4560元。2020年2月17日，原告提起本案诉讼。另查明，蓝欲晓于2019年7月16日向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0118民初5975号，诉讼请求为：一、解除蓝欲晓、全益公司于2017年9月16日签订的《房地产租赁协议》及《补充协议》；二、全益公司向蓝欲晓双倍返还履约保证金共计116440元及已缴纳的租金32832元；三、全益公司向蓝欲晓赔偿装修损失312205元；四、全益公司向蓝欲晓赔偿评估鉴定费5000元；五、全益公司向蓝欲晓赔偿搬迁费6000元；六、全益公司向蓝欲晓赔偿律师费20000元；七、本案诉讼费由全益公司承担。本院审理后，于2019年11月21日作出（2019）粤0118民初5975号民事判决书，查明如下事实：一、2007年7月30日，广州市公安消防局出具穗公消验[2006]第326号《关于金泽花园二期消防工程验收合格的意见》，意见为金泽华庭商住楼自编A1至A6栋和B1和B5栋经验收合格，但其中的一层、二层商场未在本次验收范围内，在验收后方可使用。2019年1月25日，广州市公安消防支队出具穗应急消验字[2019]第0135号《建设工程消防验收意见书》，意见为：工程位于广州市增城区新塘镇新塘大道红花园南侧一栋商住楼自编A1至A6栋和B1和B5栋的首层、二层商场，该工程设计有室内、外消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统及机械排烟系统等消防设施，建筑面积37678.2平方米，综合评定该工程消防验收合格。二、2019年2月23日，蓝欲晓出具一份函给全益公司，称：不同意从2019年3月1日开始交租金。因全益公司出租的商铺消防验收不合格，导致蓝欲晓损失共计85.5万元。现在要重新申请中医门诊牌照又要花10万元。故要求全益公司补偿一年租金（2019年3月1日至2020年3月1日）和交租金时间从补偿租金后开始计算，之前所交的一个半月租金也往后推。三、位于增城市新塘镇××大道中××、××号的房屋权属人是全益公司，建筑面积16238.62平方米，登记日期是2010年11月9日。该案经审理认为：蓝欲晓与全益公司于2017年9月16日签订的《房地产租赁协议书》以及于2017年9月17日签订的《房地产租赁补充协议》（以下简称租赁协议及补充协议）均是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于租赁协议及补充协议是否解除的问题。虽然全益公司明知涉案商铺未取得消防验收合格，仍与蓝欲晓签订租赁协议及补充协议，但是蓝欲晓在得知上述情况且无法正常办理经营所需证照后仅要求免交租金继续使用涉案商铺，因此，双方实际上在涉案商铺尚未取得消防验收前达成了蓝欲晓免交租金的合意，蓝欲晓亦未追究全益公司的违约责任。由于2019年1月25日涉案商铺经验收消防合格，蓝欲晓可以正常使用涉案商铺并办理相关证照，但双方对于此后的租金是否减免及免租的期限问题无法达成一致意见，故对于此后蓝欲晓将涉案商铺的部分财物搬离以及全益公司对涉案商铺进行上锁的行为，不可归责于其中一方，双方互不违约，但是由于租赁协议及补充协议已无法继续履行，因此，蓝欲晓请求解除租赁协议及补充协议，理据充分，本院予以支持。但对于蓝欲晓已付租金、搬迁费、律师费，虽然蓝欲晓未能领取营业所需证照，但是其已实际使用涉案商铺两年多，且租赁协议及补充协议解除不可归责任于双方，因此，蓝欲晓请求退还2017年10月16日至2017年11月30日的租金、搬迁费及律师费，理据不足，本院不予支持。判决如下：一、解除蓝欲晓与全益公司于2017年9月16日签订的《房地产租赁协议书》以及于2017年9月17日签订的《房地产租赁补充协议》。二、全益公司在本判决发生法律效力之日起十日内向蓝欲晓返还履约保证金58220元。三、全益公司在本判决发生法律效力之日起十日内向蓝欲晓赔偿装修费用损失15万元及评估鉴定费2500元。四、驳回蓝欲晓的其他诉讼请求。判后，双方当事人均未提起上诉，上述判决已生效。审理中，一、原、被告均确认以下事实：原告于2019年6月17日对涉案商铺上锁。二、原告陈述以下内容：1、因为被告在取得消防验收合格后一直没有支付租金，所以才上锁。2、如果开锁，被告在搬走财物之后就不向原告支付租金。3、筹备期免交的租金是作为原告对涉案商铺装修的投入。4、关于原告《关于商铺租金正常缴交的通知》所载“被告应在2019年3月1日起，开始缴交双方约定的租金。”，并没有免除2019年2月租金的意思，是要求被告在3月支付租金，因为已经超过2月份5号之前支付租金的时间。5、免租的起算时间是2017年12月。6、原告主张律师费的依据是《房地产租赁协议书》9.2.1条。三、被告陈述以下内容：1、在2019年6月16日、17日开始搬离涉案商铺内的物品，被原告发现后上锁，因此没有搬完。2、原告上锁后，被告要求原告开门，但是原告拒绝。本院认为：根据本院作出的已经发生法律效力的（2019）粤0118民初5975号民事判决书中“由于2019年1月25日涉案商铺经验收消防合格，蓝欲晓可以正常使用涉案商铺并办理相关证照，但双方对于此后的租金是否减免及免租的期限问题无法达成一致意见，故对于此后蓝欲晓将涉案商铺的部分财物搬离以及全益公司对涉案商铺进行上锁的行为，不可归责于其中一方，双方互不违约”及“虽然蓝欲晓未能领取营业所需证照，但是其已实际使用涉案商铺两年多”的认定，原、被告双方对于涉案商铺消防验收合格后的租金是否减免未达成一致意见，但被告实际已经在使用涉案商铺，故被告应当支付涉案商铺在取得消防验收合格后的租金。关于租金的起算日期，原告要求被告从2019年2月开始支付租金，但原告在向被告发出的《关于商铺租金正常缴交的通知》中明确要求被告应在2019年3月1日起，开始缴交双方约定的租金，且被告回函是以涉案房屋之前不具备消防验收合格而要求原告对其造成损失的予以弥补，并未否认涉案房屋已经具备消防验收的事实。故被告应从2019年3月1日开始缴交租金。关于租金的截止日期，现双方均确认原告于2019年6月17日对涉案商铺上锁，原告要求之后的租金，无事实依据，本院不予支持。经核算，2019年3月1日至2019年6月17日的租金为81962元，对于原告主张超出上述金额部分的租金，本院不予支持。关于被告辩称其缴纳的2017年10月16日至2017年11月30日的租金应当抵扣2019年3月1日之后的租金，该租金在（2019）粤0118民初5975号民事判决书已经处理，对于被告上述辩称，本院不予采信。关于租金的利息问题，现原告要求被告从2019年3月1日开始按照《房地产租赁协议书》约定的标准支付租金，该起算时段与双方租赁合同中约定的租金计算时段以及租金缴纳日期均不相同，由此表明原告实际上已经变更了《房地产租赁协议书》的计算租金时段和缴交日期。但被告回函对此不予确认，表明双方对于租金的交纳的时间点未能重新达成一致意见。因此，本院酌定利息从起诉之日即2020年2月17日起，以81962元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。关于原告主张2019年7月至12月的管理费。被告已于2019年6月3日向原告出具《律师函》，要求解除涉案租赁协议，且原告亦于2019年6月17日对涉案商铺上锁，故原告要求2019年7月至12月的管理费，理据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告支付筹备期的租金。根据《房地产租赁协议书》、《房地产租赁补充协议》约定，在免租金使用期间乙方无需缴交标的房屋的使用费，现原告主张被告支付筹备期租金，理据不足，本院不予支持。关于律师费的主张。现双方互不违约，原告依据《房地产租赁协议书》9.2.1条主张律师费，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蓝欲晓在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广州市全益实业有限公司从2019年3月1日至2019年6月17日的租金81962元及利息（利息从2020年2月17日起，以81962元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回原告广州市全益实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2925元，由原告广州市全益实业有限公司负担2135元，由被告蓝欲晓负担790元；诉讼保全费2036元，由原告广州市全益实业有限公司负担1486元，由被告蓝欲晓负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年四月三日书记员  卢品仪