北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4751号上诉人（原审原告）：北京东腾庄园餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路195号楼四层北侧。法定代表人：焦海峰，董事长。委托诉讼代理人：童利军，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东方嘉业（北京）资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：佟新，经理。委托诉讼代理人：曲家宏，北京市华尔泰律师事务所律师。上诉人北京东腾庄园餐饮有限公司（以下简称东腾庄园公司）与上诉人东方嘉业（北京）资产管理有限公司（以下简称东方嘉业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法由审判员潘蓉独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人东腾庄园公司之委托诉讼代理人童利军、上诉人东方嘉业公司之委托诉讼代理人曲家宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东腾庄园公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项判决内容并依法改判，坚持一审诉讼请求有关房屋装修损失73万元、家具和设备折损失37000元的诉讼请求;2、一、二审诉讼费由东方嘉业公司全部承担。事实及理由：一、关于房屋装修损失的认定存在错误。原审法院对本案诉争房屋的装修损失认定明显低于东腾庄园公司的实际损失。东腾庄园公司在本案中家具和设备损失符合不能返还或者没必要返还的情形,东方嘉业公司应该向东腾庄园公司折价补偿。二、关于家具损失责任归属的认定存在错误。东方嘉业公司针对东腾庄园公司的上诉辩称，一审法院对房屋装修损失认定存在错误，但不同意东腾庄园公司的理由。其主张的家具损失也不认可，一审对此认定正确。东方嘉业公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判驳回东腾庄园公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由东腾庄园公司承担。事实与理由：一审判决仅依据东腾庄园公司单方主张的数额便认定了涉案房屋装饰装修的现存价值与事实不符，随意酌定折价额度而并未说明理由，于法无据。东腾庄园公司针对东方嘉业公司的上诉辩称，东方嘉业公司提出装修没有流水，不具备相应资格的问题，装修公司并不是特许经营，是一般经营，无须特别资质，东腾庄园公司提供了银行流水，证明损失是实际存在的，应当以实际投资的金额为准。东腾庄园公司向一审法院起诉请求：1、确认东腾庄园公司与东方嘉业公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年7月1日解除；2、东方嘉业公司返还东腾庄园公司已经支付的房屋租金554800元、押金43800元；3、东方嘉业公司赔偿东腾庄园公司房屋装修损失733825元、家具和设备损失37000元。一审法院认定事实：2015年4月22日，东腾庄园公司与东方嘉业公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期为2016年7月1日至2030年8月31日，租赁面积400平方米，租赁房屋用途为便利店。前两年的月租金为21900元整，年租金为262800元，第3年起在上一年度租金基础上逐年递增5％，租房押金为43800元，租金支付方式为押二付六，东方嘉业公司应及时向东腾庄园公司提供办理营业执照所需的必要资料。上述协议签订后并在履行过程中，东腾庄园公司、东方嘉业公司分别签订了补充协议三份，对于涉案房屋的租金予以调整。上述协议签订后，东腾庄园公司向东方嘉业公司支付了押金43800元，并支付了至2019年6月30日的房屋使用费。2019年7月10日，东腾庄园公司和东方嘉业公司就涉案房屋进行了交接。东腾庄园公司另提交7月17日就设施设备进行交接的交接清单，东方嘉业公司称上述交接清单系东腾庄园公司和下一手租户之间进行的交接，和本案无关。东方嘉业公司另提交其和下一手租户之间的房屋租赁合同，该房屋租赁合同约定的房屋状况为遗留装修，交接清单中，不包含上述设施设备。一审庭审中，东腾庄园公司提交建设工程施工合同、消防设施改造安装施工合同、监控、手印设备系统安装调试协议、家具采购合同等，以证明其所受到的损失。东方嘉业公司认可东腾庄园公司对于涉案房屋进行了装修，东方嘉业公司对于东腾庄园公司的装修予以保留并交给下一个租户使用，但对于东腾庄园公司主张的装修数额不认可。另查，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。东腾庄园公司称其是通过中介租赁的涉案房屋，东方嘉业公司和中介均口头承诺可以办理营业执照，故其对于涉案房屋是否有建设规划没有进行审查。东方嘉业公司称东腾庄园公司对于涉案房屋的情况知情。经询，东腾庄园公司表示如果法院认为合同无效，其坚持之前的诉讼请求，将房屋租金调整为房屋使用费。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故东腾庄园公司和东方嘉业公司就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故东方嘉业公司应当返还东腾庄园公司押金。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。东腾庄园公司在2019年7月10日之前一直占用房屋，其向东方嘉业公司支付的租金应当折抵房屋使用费，故其要求予以返还的诉讼请求法院难以支持。就东腾庄园公司主张的房屋装修损失，东方嘉业公司表示其已经保留并交由下一租户使用，故该装修东方嘉业公司已经予以利用，可折价归出租人所有，具体房屋装修折价款的数额由法院根据东腾庄园公司提交的证据、东腾庄园公司对于涉案房屋的使用时间等酌情予以判决。家具和设备损失，因家具和设备属于可移动物品，东腾庄园公司未能举证证明其将上述家具和设备交付给了东方嘉业公司，故其主张家具设备损失的诉讼请求法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、东方嘉业（北京）资产管理有限公司于判决生效后七日内返还北京东腾庄园餐饮有限公司房屋押金四万三千八百元;二、东方嘉业（北京）资产管理有限公司于判决生效后七日内支付北京东腾庄园餐饮有限公司房屋装修折价款四十万元；三、驳回北京东腾庄园餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东方嘉业公司提交北京龙飞装饰工程有限公司出具的评估价格表及其营业执照，证明针对包括涉案合同在内的两个合同所涉房屋总体面积进行的评估装修价值160万元。东腾庄园公司发表质证意见称对上述证据中评估结果的真实性、合法性均不认可，认为评估单位应当通过双方商定一致或者经过法院指定。针对前述证据材料，本院结合案件事实及在案其他证据综合予以认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：本院认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院据此认定东腾庄园公司和东方嘉业公司就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效正确，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对于一审法院关于涉案合同效力及房屋使用费、押金的认定均无异议，故本案二审的争议焦点为：一、一审法院对于涉案房屋装修损失的认定是否适当；二、东腾庄园公司主张的家具和设备损失、解约损失是否应予支持。关于涉案房屋装修损失，根据查明事实，东方嘉业公司收回涉案房屋后另行出租给案外人，东腾庄园公司对于涉案房屋的装修亦被其移交案外人使用，故在东方嘉业公司对此予以利用的情况下，应当向东腾庄园公司支付房屋装修折价款，一审法院根据在案证据，结合涉案房屋使用年限、装饰装修现实情况等因素综合酌定的装修折价款数额并无不当，本院不持异议。东方嘉业公司申请对涉案房屋的装饰装修现值进行评估鉴定，但双方均确认该房屋已被其移交案外人使用，现状是否为东腾庄园公司撤出时的客观状态无法确定，因此现在进行装修现值的评估已经失去意义，故对东方嘉业公司的鉴定申请，本院不予准许，对于其自行委托第三方机构对包括涉案合同所涉房屋在内的整体建筑装修价值进行的评估，本院亦不予采纳。东腾庄园公司上诉主张一审法院对于涉案房屋装修价值认定数额过低，应依据其装修时的实际投入作为损失依据，理由不能成立，本院亦不予支持。关于家具和设备损失，因家具和设备属于东腾庄园公司可以自行收回处置的物品，东腾庄园公司未举证证明相关设施设备的接收人系东方嘉业公司的人员，且东方嘉业公司亦提交证据证明在交接清单中接收人处签字的人员系之后进驻该场地的新承租人所属人员，故东腾庄园公司在未举证证明其将家具设备交付东方嘉业公司的情况下，要求东方嘉业公司对此予以赔偿，依据不足。关于东腾庄园公司主张的解约损失，依据不足，一审法院对于东腾庄园公司主张的上述损失均未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，东方嘉业公司、东腾庄园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14600元，由北京东腾庄园餐饮有限公司负担7300元（已交纳），由东方嘉业（北京）资产管理有限公司负担7300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  潘 蓉二〇二〇年四月二十七日法官助理  陈 雁法官助理  禹海波书 记 员  高 媛