山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终217号 上诉人（原审被告）:郝同泉，男，1964年12月30日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，系该公司经理。 上诉人郝同泉因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初3576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郝同泉上诉请求：一、撤销一审民事判决,依法改判或发回重审；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在起诉书上加盖的公章系未经登记机关备案的印章，不具有法律效力，不具有诉讼主体资格，作为一审原告不适格。二、被上诉人实际取得物业企业资质的许可时间为2015年8月4日，却在2014年10月1日同北海舰队直属工程建设管理办公室（以下简称舰队直管办）签订《物业管理委托合同》。被上诉人在无经营资质的情况下，不能从事物业管理及服务工作。三、被上诉人在管理小区时，没有为小区居民服务意识，对其明显有瑕疵的物业服务，一审判决上诉人全额支付物业费，于法无据。四、河马石小区从未召开全体业主大会，七名管委会成员无权代表小区全体业主意见，被上诉人不应收取滞纳金。 被上诉人润凯物业答辩称，一、被上诉人就公章使用自然损耗更换新印鉴情况在一审提交相关证明，使用公章没有违法违规情况。被上诉人起诉状公章与营业执照一致，依法具有诉讼主体资格。二、《物业管理委托合同》合法有效。舰队直管办隶属于北海舰队，对外行使部队所授予的权利。涉案小区因没有成立业主委员会，部队方面指派由直管办负责与物业公司的签约接恰等工作事宜。被上诉人未与部队其他的部门有过任何的接触。涉案合同完全是在平等自愿公正公开的条件下签署的，从形式到内容符合法律的相关规定，合同效力及于小区全体业主。被上诉人全面履行合同义务，向小区全体业主提供了物业服务，没有违约情形，上诉人作为小区业主应支付物业服务费。三、被上诉人的资质问题。被上诉人进驻小区之时，曾经数次去青岛物业办咨询办理物业资质的问题，被答复是涉案小区没有在地方办理登记，因此，对该小区实施物业服务的企业，物业办不做资质要求，合同甲方认可就行。后在合同履行期间，应部队要求，被上诉人于2015年7月办理了资质。实际上，现在已取消了对二级及以下物业资质的认定工作，2017年1月12日，国发2017第7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项》目录第十二项：取消物业服务企业二级及以下资质认定。四、被上诉人尽职尽责，履行服务管理义务，获得多数业主的认同，满意度较高。小区业主共634户，在被上诉人服务管理小区期间交费449户，交费率达70.8%。这足以说明，被上诉人的服务是到位的，获得大部分业主的认可。被上诉人诚信提供物业服务，已对涉案小区进行了全面的、综合的管理服务。被上诉人依照合同履行自己的义务，尽到了物业服务企业的职责。一审法院认定事实清楚正确，适用法律适当，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 润凯物业向一审法院起诉请求：1、判令郝同泉交纳拖欠的物业服务费、电梯使用费合计3895.5元（2014年11月1日至2017年8月31日）、违约金1853.34元；2、诉讼费由郝同泉负担。 一审法院认定事实：2014年9月，润凯物业与北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称舰队直管办）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照每月/平方米0.55元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由小区管委会（自发成立）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。郝同泉自2011年入住河马石小区15号楼2单元802户房屋，建筑面积120.6平方米，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月底，郝同泉拖欠物业服务费、电梯使用费合计3895.5元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 另查明，针对郝同泉答辩意见中的润凯物业公章非备案公章的问题，润凯物业法定代表人陈世军提交亲笔书写的证明材料，对原备案公章损坏后又重新刻制公章情况予以说明，并表示对本次诉讼知晓和同意。 一审法院认为，关于舰队直管办作为舰队所属职能部门，对外不具备独立承担民事责任的权利能力，签署的物业服务合同的效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，小区内应当有职能部门代表舰队进行管理。舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，有责任代表其主管部门行使与小区管理相关的包括与地方物业服务企业签署物业服务合同对小区进行管理等事务，在合同履行期间，其主管部门并未对其行为提出质疑，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。至于七名管委会成员在合同中签字，并不影响合同效力，即便无其签字，合同依然有效。 关于润凯物业起诉使用非备案公章问题。润凯物业在起诉状及相关诉讼材料中加盖的公章非其备案公章这一点，润凯物业已当庭认可。但其向法院提起诉讼并非违法行为，只是以非备案公章进行诉讼是否润凯物业真实意思表示的问题。对此，润凯物业法定代表人已向法院递交亲笔书写并捺指纹印的证明材料，证明该起诉行为是润凯物业的真实意思表示。因此，对郝同泉以诉状中加盖非备案公章认为润凯物业主体不适格的主张，一审法院不予采纳。至于润凯物业刻制公章是否违反行政法规，非本案处理范围。 关于润凯物业是否具备物业服务资质的问题，国家行业主管部门业已该资质取消，因此郝同泉以此作为合同无效理由不成立，一审法院不予采纳。 关于郝同泉认为润凯物业服务质量存在瑕疵问题，一审法院认为，基于物业服务合同的特殊性，物业服务过程是一个长期的、不间断的持续过程，公共卫生需连续性清扫、公共设施需定期维修和养护，均决定了不能仅凭小区内某天某个时刻地面留存的废弃物就认定物业服务企业卫生清洁不到位，也不能仅凭某个时刻小区内公共设施的毁损、车辆秩序的混乱就认定物业服务企业的各项管理活动不达标，更不能以某项物业服务存在瑕疵为由，拒绝按合同约定标准、时间交纳物业服务费。若业主均以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，长此以往，势必形成恶性循环，物业公司的相关费用不能按时全部收取，其提供的物业服务质量便无法更好保障，也损害了其他按约履行交费义务业主的利益，此行为不应提倡。 综上所述，润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，郝同泉作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。郝同泉无正当理由拒绝交纳物业服务费，应按照合同约定支付违约金。虽然郝同泉未对违约金标准是否过高提出异议，但合同约定的违约金标准偏高，对于润凯物业主张的违约金数额一审法院酌情减少，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定判决：一、郝同泉给付润凯物业物业服务费3895.5元（2014年11月至2017年8月）。二、郝同泉支付润凯物业违约金1200元。上述一、二项，于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由郝同泉负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，涉案河马石小区系北海舰队自管军产房，舰队直管办作为北海舰队派驻小区的管理者，有权在北海舰队的授权下与润凯物业签订《物业管理委托合同》。该合同合法有效，对包括上诉人郝同泉在内的全体业主均具有约束力。被上诉人润凯物业为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的郝同泉应当依约缴纳物业服务费，因此被上诉人润凯物业诉请上诉人郝同泉支付涉案物业费，一审判决予以支持符合法律规定。关于上诉人郝同泉主张被上诉人物业服务有瑕疵等问题，一审判决结合案情，酌情处理违约金并无不当。被上诉人润凯物业提起本案诉讼系其真实意思表示，上诉人主张被上诉人润凯物业作为一审原告不适格，于法无据，本院不予采信。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郝同泉负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年四月一日 书记员  方高海