山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终464号上诉人（原审原告）：邵露涵，男，1982年11月19日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：俞玉梅，山东昆嵛先锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵维新，男，1934年10月17日出生，汉族，住威海市环翠区。被上诉人（原审被告）：李子玲，女，1963年9月16日出生，汉族，住威海市环翠区。被上诉人（原审被告）：邵茂明，男，1956年3月22日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：于家丽（系邵茂明之妻），住威海市环翠区。被上诉人（原审被告）：邵茂波，女，1965年3月22日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。被上诉人（原审被告）：邵鲁伟，男，1988年8月25日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人邵露涵因与被上诉人邵维新、李子玲、邵茂明、邵茂波、邵鲁伟农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初5567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵露涵上诉请求：1.撤销原判，依法确认邵露涵与邵维新2019年4月20日签订的房屋买卖协议有效；2.判令邵维新、邵茂明、邵茂波、李子玲、邵鲁伟协助邵露涵办理位于威海市环翠区房屋（以下简称案涉房屋）的产权变更手续。事实和理由：1.2019年4月20日，邵露涵与邵维新签订房屋买卖协议，邵维新将自己单独所有的案涉房屋以80000元的价格卖给邵露涵。该房屋登记在邵维新个人名下，不动产权证记载的是邵维新单独所有。基于不动产的公示原则，邵露涵有理由相信邵维新系房屋的完全权利人。即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。2.案涉房屋虽系邵维新与丛丽滋共有的房屋，但丛丽滋已经去世，邵维新与丛丽滋有三个孩子。按照继承的规定，出卖人邵维新的份额和邵茂明的份额超过了2/3，且二人均同意出售共有房屋，应当认定房屋买卖合同有效。3.邵露涵虽系邵维新的亲孙子，但房证系邵维新单独所有，邵露涵并不知道邵维新没有处分权。根据日常生活习惯、公序良俗，邵维新虽然卖房，但与邵露涵达成协议，邵维新仍然可以在房子中永久居住。邵露涵是晚辈，爷爷作为长辈卖房，也应当由爷爷告知儿女，而不是由邵露涵告知。一审法院要求邵露涵在买房前需要告知卖房人所有的子女，明显加重了邵露涵的义务。邵露涵购买邵维新名下的房产，邵维新同意并且认为80000元的房屋价款是合理的，一审法院认为邵露涵没有证据证实协议约定的价格系合理价格属于认定错误。邵维新、邵茂波、李子玲、邵鲁伟辩称，1.邵露涵与邵维新系在案涉房屋其他权利人不知情的情况人签订的房屋买卖协议，侵犯了其他权利人的利益，应属于无效。2.邵维新现在不同出卖案涉房屋，邵露涵主张超过三分之二的权利人同意出卖房屋不能成立。3.邵露涵应提供证据证实其出资8万元系合理出资。邵茂明辩称，同意邵露涵的上诉意见。邵露涵向一审法院起诉请求：1.判令邵露涵与邵维新于2019年4月20日签订的房屋买卖协议有效；2.判令邵维新、李子玲、邵茂明、邵茂波、邵鲁伟方协助邵露涵办理位于威海临港经济技术开发区（产权证号鲁（2019）威海市不动产权第0020177号）的产权变更手续。一审法院认定事实：案涉房屋登记在邵维新名下，房屋所有权号为鲁（2019）威海市不动产权第0020177号，房屋座落于。邵维新与丛丽滋系夫妻关系，二人生育子女三人，分别为邵茂明、邵茂波、邵茂杰。邵茂杰于2010年去世，邵茂杰生前与其妻李子玲生育一子邵鲁伟。邵露涵与邵维新、李子玲、邵茂明、邵茂波、邵鲁伟均认可案涉房屋系邵维新与丛丽滋系夫妻共有。另查，丛丽滋于2008年1月1日去世。2019年4月20日，邵露涵与邵维新签订房屋买卖协议，邵露涵购买案涉房屋，约定购房款80000元，交房时间为2019年4月22日，购房款已经结清。另查，邵露涵系邵茂明之子，系被告邵维新之孙。协议签订付款后，邵露涵带领邵维新于2019年5月20日将案涉房屋老房证变更为鲁（2019）威海市不动产权第0020177号的新房证。邵维新以无权处分共有财产及无居住房屋为由，主张房屋买卖协议无效。邵茂波、李子玲、邵鲁伟均称，不知道邵露涵与邵维新签订过房屋买卖协议，也认为该房屋买卖协议是无效的。邵露涵称邵维新可以在案涉房屋居住到去世为止，邵维新也认可该事实。一审法院认为，邵露涵与邵维新于2019年4月20日签订房屋买卖协议是否有效。案涉房屋系邵维新与丛丽滋夫妻共有，共有权人对共有物享有共同所有权，邵维新签订的买卖协议侵犯了共有权人丛丽滋的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回，除了法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产：（一）受让人取得该不动产是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记的。本案中，邵露涵系邵维新之孙，理应知道其祖母丛丽滋属于该房屋所有权人，虽丛丽滋已经去世，但丛丽滋的遗产继承程序未启动，而邵露涵与邵维新签订买卖协议时应当知晓，邵露涵也承认除邵茂明之外，未告知其他被告，不能认为系善意取得；邵露涵亦未提交证据证实该协议约定价格系合理价格，且该房屋系法律规定的应当登记的，而没有办理登记手续，现邵维新、邵茂波、李子玲、邵鲁伟主张协议无效并要求追回房权，一审法院认为该协议侵犯共有人的权利且受让人不属于善意取得，故认定该买卖协议无效。综上所述，对邵露涵诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国继承法》第二十六条之规定，判决：驳回邵露涵的诉讼请求。案件受理费900元，由邵露涵负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，案涉房屋产权人除邵维新外，还有丛丽滋的其他继承人。邵维新未经房屋其他共有人授权，擅自处分涉案房屋的行为属于无权处分行为。虽然邵维新无权处分，但并不影响买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋买卖协议也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故邵露涵诉请其与邵维新于2019年4月20日签订的房屋买卖协议有效，于法有据，本院予以支持。现案涉房屋尚未析产继承，案涉房屋系邵维新与其他共有人共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，继续履行案涉房屋买卖合同，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人的同意。现邵茂波、李子玲、邵鲁伟明确表示不同意出售案涉房屋，案涉房屋买卖合同无法履行。故，邵露涵诉请要求邵维新、邵茂波、李子玲、邵鲁伟、邵茂明协助办理案涉房屋产权变动手续，本院不予支持。综上所述，上诉人邵露涵的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初5567号民事判决；二、邵露涵与邵维新于2019年4月20日签订的房屋买卖协议有效；三、驳回邵露涵其他诉讼请求。一审案件受理费900元，由邵露涵负担450元，由邵维新、邵茂波、李子玲、邵鲁伟、邵茂明负担450元；二审案件受理费1800元，由邵露涵负担900元，由邵维新、邵茂波、李子玲、邵鲁伟、邵茂明负担900元。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年四月二十六日法官助理李佳忆书记员安圆圆