呼和浩特市中级人民法院民事裁定书（2020）内01民终712号上诉人（原审原告）：张振业，男，呼和浩特市武川县川河老年公寓法定代表人，住呼和浩特市武川县。委托诉讼代理人：丹丹，内蒙古善建律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：武川县农村信用合作联社，住所地呼和浩特市武川县可镇南大街16号。法定代表人：刘国春，武川县农村信用合作联社理事长。委托诉讼代理人：李刚，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳英，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人张振业因与被上诉人武川县农村信用合作联社（以下简称武川县信用社）房屋买卖合同纠纷一案，不服武川县人民法院（2019）内0125民初1091号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人张振业及其委托代理人丹丹，被上诉人武川县信用社的委托代理人李刚、陈艳英，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张振业上诉请求：依法撤销或改判（2019）内0125民初1091号民事裁定书。事实和理由：2014年9月25日张振业与武川县信用社签订了一份《房屋买卖协议》,约定将武川县耗赖山乡大豆铺村311省道，楼房为全钢筋混凝土框架结构，单独成幢，位于甲方现建筑院落东南角，楼层数为3层，总建筑面积为1332.4平方米的房屋出售给武川县信用社,约定售价每平方米为3500元，总出售价格为4663400元。签订合同后武川县信用社向张振业交付总价款50%的房款2331700元并营业使用至今。但是该房屋在出售时张振业并没有取得该案涉房屋产权证，也没有取得土地使用权证。但是,目前武川县信用社房屋所占用的土地性质为福利社会用，为划拨土地，无法办理商业用地手续，也就是无法办理相关产权证书。基于此，张振业主张确认合同无效，以便于维护双方的合法权益。一审法院经过开庭审理后，认为张振业主体不适格，驳回起诉，张振业认为一审法院判决不合理，没有任何事实及法律依据就认定张振业主体不适格。具体理由如下：第一、一审判决不合理，事实不清，双方所签订的《房屋买卖协议》应属于无效合同。双方在2014年9月25日签订《房屋买卖协议》是张振业本人就不具备处分权利，没有任何不动产手续，也没有任何土地使用相关证件。直到一审起诉前已经确认不能够办理相关手续，并且在一审法庭调查阶段，武川县信用社辩论时也同意终止履行合同，因合同已经无法继续履行，无法明确产权事宜。因此，该合同确认为无效具有事实上的依据。而一审法院，调查不清，在武川县信用社都终止履行合同的情况下，一审法院提出张振业主体不适格问题，显然也不是本案的争议焦点问题。第二、一审法院认为案涉房屋的权利人应该是川河老年公寓，而不是张振业本人，所依据的事实不充分，案涉房屋根本不具备产权人，其权利人也无法断定就是川河老年公寓，其建设主体为张振业，但是该房屋用地为划拨土地，无法办理商业产权。而张振业与武川县信用社签订的合同却明确约定为办理产权证后支付剩余的费用，现在已经明确无法办理产权证，那么合同已经明确无法继续履行，该合同应属无效合同。第三，一审法院认定张振业主体不适格，认为川河老年公寓才是真正的主体，那么没有主体资格的当事人所签订的合同也应当是无效的合同，也就是说张振业是不具备处分案涉房屋的权利，这是房屋买卖合同最基本的生效要件，而一审法院却就此驳回起诉，不符合法律规定。第四，依据《合同法》等相关法律规定，本合同应当认定为无效，具备法律依据。而一审法院没有引用任何法律依据，仅就主观判定为主体不适格，是没有任何法律依据的。综上，房屋属于不动产，其交易必须到相关部门进行登记，本案中，双方在签订合同时均存在过错，张振业没有主体资格，无权处分案涉房屋，双方草率签订合同，以至于出现目前无法履行的情况。因此，张振业的上诉请求于法有据，应当得到支持。武川县信用社辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，张振业的上诉理由不能成立。具体理由如下：一、通过一审庭审中张振业的自认和双方举证完全可以证实：张振业作为武川县川河老年公寓的法定代表人，代表川河老年公寓与武川县信用社签订《房屋买卖协议》，《房屋买卖协议》的合同相对人系川河老年公寓，而非张振业个人，张振业以其个人名义提起针对《房屋买卖协议》的诉讼，属于主体不适格。1、张振业自己在一审中提交的第三组证据（包括《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）可以相互印证，本案涉案房屋所占土地的用地单位，及房屋建设工程的建设单位均系武川县川河老年公寓。可以证实涉案房屋的权利人就是武川县川河老年公寓，而非张振业个人。可以证实涉案房屋的权利人就是武川县川河老年公寓，而非张振业个人。另外通过张振业提交的《武川县川河老年公寓登记证书》等可以证实，张振业系该单位法定代表人。2、张振业在一审中自述：“包括现在涉案房屋的地，批了是建老年公寓，2012年批下来的，2013年盖的”。可见张振业也自认涉案房屋的权利人系武川县川河老年公寓，而非张振业个人。3，武川县信用社在一审中提交了三组证据，张振业均人予以认可。其中《武川县民政局关于武川县川河老年公寓扩建项目开展前期工作办理土地预审意见的报告》（武民法（2015）189号）中陈述：“武川县川河老年公寓……历经2013、2014年建设，已建成大部分养老设施”。与张振业在一审中自认的涉案房屋审批建设基本一致，也进一步相互应证，涉案房屋的权利人系武川县川河老年公寓。其中《资产转让协议》（在2013年5月12日签订）、两份《购（售）房协议》（分别在2015年4月4日、5日签订）、《房屋（院落）转让协议》（在2013年8月29日签订），这四份协议均系张振业代表武川县川河老年公寓签署，可见张振业在与武川县信用社签署《房屋买卖协议》之前和之后都有过代表武川县川河老年公寓进行的民事行为，这些民事行为均是为了在案涉土地范围内建设与川河老年公寓相关的建筑，这也与《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关证照相一致，故张振业作为该单位的法定代表人在与武川县信用社签署《房屋买卖协议》是在履行法人行为，其后果应当由武川县川河老年公寓承受。4、上诉状中针对涉案房屋的自述：“上诉人本就不具备处分权利”与后文“其建设主体为张振业”在意思表达上相互之间存在严重矛盾，而且与一审中张振业自述内容和有关证据均存在矛盾，张振业是作为法定代表人，代表川河老年公寓作出的针对涉案房屋的处分，不存在无权处分一说。即便张振业出售该房屋是无权处分，但无权处分并不当然导致合同无效，而是属于效力待定合同。民法通则66条：“本人知道他人以本人名义事实民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案中，《房屋买卖协议》签订时及签订后长达6年的时间里，张振业作为法定代表人的川河老年公寓从未对该合同提出过异议，即川河老年公寓已经同意张振业将涉案房屋出售给武川县信用社。二、张振业提出合同无效的事由不能成立，理由如下：《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”项规定，属于管理性规定，而非效力性规定，违反该规定也不必然导致合同无效，在实务中也有大量相关案例。此外，登记、审批也并非《房屋转让协议》生效的条件。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的而合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同的效力是独立的，是否取得登记证书，影响到的是物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不能适用于本案，该《解释》第一条就对该《解释》适用范围作了明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，武川县川河老年公寓不具备房地产开发资质，涉案房屋系武川县川河老年公寓自建，并非房地产开发企业所建，故该《解释》的相关法律规定不能适用于本案。综上，张振业的上诉理由不能成立，依法应当驳回上诉。一审法院认为，根据张振业出示的《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》,以上证据均显示涉案的房屋所占土地的用地单位是川河老年公寓,而且建设涉案房屋的建设单位也是川河老年公寓，涉案房屋的权利人应该是川河老年公寓,而不是张振业本人。又根据张振业出示的养老机构设立许可证和民办非企业单位登记证书,以上证据均显示张振业为川河老年公寓的法定代表人,且张振业在庭审中自述川河老年公寓在2013年2月办理的证照,在2013年5月建设的，遂张振业与武川县信用社签订《房屋买卖协议》时，武川县信用社有理由相信其是代表川河老年公寓进行的民事行为,且张振业也未出示相关证据证明武川县信用社知道其超越权限,其应当承担举证不能的不利后果,故张振业与武川县信用社签订《房屋买卖协议》是履行法人的行为，法定代表人从事民事活动的法律后果由法人承受,因此,川河老年公寓是本案适格的原告,张振业不是适格的原告。综上所述，张振业对诉讼标的不享有诉讼权益，故张振业的起诉不符合法律规定的起诉条件,应予以驳回。依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条,《中华人民共和国合同法》第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十四条之规定,裁定:驳回张振业的起诉。案件受理费100元,予以退还。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是张振业是否是本案适格的原告。2013年5月12日，转让方呼和浩特市公路管理局武川公路管理工区与受让方呼和浩特市武川县川河老年公寓（以下简称川河公寓）签订的《资产转让协议》将本案涉案房屋坐落的土地转让给川河公寓。张振业作为川河公寓的法定代表人在《资产转让协议》上签字。庭审过程中，张振业当庭认可，川河公寓是张振业建立的，川河公寓自2013年建立之初至今，法定代表人始终为张振业，涉案房屋的建设单位也是川河老年公寓，在经营活动中，张振业以“呼和浩特市武川县川河老年公寓”的名义进行经营活动，综上呼和浩特市武川县信用社有理由认为张振业是代表川河公寓进行民事行为，法律后果应当由川河公寓承担。因此张振业不是本案适格的原告。综上，张振业的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 窦 双审 判 员 鄂晓红审 判 员 戴玉英 二〇二〇年四月十日法官助理 吴丽诗书 记 员 雎 洁