江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初9003号原告（反诉被告）:新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司，住所地：新余市中山路388号暨阳欧雅城二期2栋，统一社会信用代码：91360502343265860F。法定代表人：陈群，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛伟，江西君越律师事务所律师。被告（反诉原告）：尚龙顺，男，1963年6月1日生，汉族，江西南昌市人，住新余市。委托诉讼代理人：万清清，江西瀛洪仁律师事务所律师。原告（反诉被告）新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司（下称原告）与被告（反诉原告）尚龙顺(下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法由审判员刘小勇适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毛伟，被告尚龙顺及其委托诉讼代理人万清清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告归还租赁物；2、判令被告向原告支付从2018年7月29日暂算至2019年10月28日的欠缴租金96040元、物业费15774元、能耗费59750元，合计171564元；3、判令被告从2019年7月29日起以171564元为基数，按年利率6%向原告支付至全部债务清偿完毕之日止的违约利息；4、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：2017年5月13日，原告与被告签订《暨阳上亿广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于新余市中山路上亿广场（暨阳大厦）第三层面积为478平方米的多间商铺，商铺租金及管理费每季度43020元、物业费每月每平方米3元，能耗费每月每平方10元，同时约定租金每季度一付，物业费、能耗费每月一付。从2018年7月起，被告拖欠房屋租金、物业费、能耗费等相关费用，经原告多次催缴均未支付。为了维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼，提出前列诉请。被告辩称，1、合同签订前，原告存在严重虚假宣传和欺诈行为；2、被告开业期间，原告以各种不正当手段影响被告正常经营属于严重违约行为，导致被告合同目的不能实现；3、原告主张的能源费没有事实和法律依据；4、被告向原告缴纳的30000元保证金应当返还，被告在2019年1月3日向原告缴纳租金18680元，说明被告拖欠租金没有依据；5、原告主张的利息、保全保险费没有约定也没有法律依据，不应支持。被告向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉人、被反诉人签订的《暨阳上亿广场商铺租赁合同》，双方权利、义务于2019年4月终止；2、判令被反诉人向反诉人退还履约保证金人民币30000元；3、判令被反诉人赔偿反诉人损失暂计70000元；4、本诉及反诉诉讼费、评估鉴定费等由被反诉人承担。事实与理由：2017年5月13日，反诉人与被反诉人签订《暨阳上亿广场商铺租赁合同》，合同签订后被反诉人依约分别交付了履约保证金30000元、租金、物业管理费等。合同签订前，被反诉人向反诉人承诺并在宣传册上明确载明商场已经引进了大润发、中影国际影城、好声音KTV等知名商场、影院等休闲娱乐场所，反诉人基于对被反诉人的信任，考虑到这些知名品牌入驻会带来相当的人流量，故与被反诉人签订该商铺租赁合同。合同签订后，反诉人对承租房屋花费几十万装修费。开业后，反诉人发现大润发、中影国际影城等均不存在，反诉人与被反诉人多次沟通无果，被反诉人并以各种方式影响反诉人正常经营，导致反诉人亏损严重，2019年4月，反诉人与被反诉人沟通解除合同，并关闭该商铺，遭到被反诉人阻扰。被反诉人严重违反诚实信用原则、，存在严重虚假宣传和欺诈行为，损害反诉人利益，反诉人向本院提起反诉，提出前列诉请。被反诉人辩称，1、双方商铺租赁合同未解除，反诉人所提双方权利、义务于2019年4月终止没有事实依据；2、因反诉人违约欠付租金等各项费用，反诉人缴纳的合同履约保证金应依据合同约定冲抵其违约期间欠付各项费用及赔偿被上诉人的损失；3、上诉人要求被上诉人赔偿其损失没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据，结合庭审，本院认定如下案件事实：2017年5月13日，原告与被告签订《暨阳上亿广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于新余市中山路上亿广场（暨阳大厦）第三层面积为478平方米的多间商铺，租期五年，商铺租金及管理费每三个月43020元，前四年每年免租六个月租金，且每年第一个月、第六个月分两次支付，第五年不免租，每三个月支付一次；物业费每月每平方米3元，能耗费按被告计租面积占该层面积比例分摊（实际按10元/平米标准收取），物业费、能耗费每月一付。合同签署当日，被告向原告支付人民币30000元作为合同履约保证金。合同还对租赁房屋的交还、违约责任、争议解决等进行了约定。合同签订后，原告于2017年5月13日将涉案商铺交付被告，2018年1月25日开始计收租金，截至2019年10月31日，被告支付租金至2018年10月25日共76040元（其中2018年7月26日至2018年10月25日期间尚有10000元未支付），支付物业费至2018年12月31日共15774元，支付能耗费至2018年8月31日共33460元，余额经原告多次催缴均未支付。为维护原告权益，特向法院起诉，提出前列诉请。另查明，因被告欠付相关费用，原告自2019年4月初停止向被告供电，被告于2019年4月6日将店铺关闭未再经营。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告与被告签订《暨阳上亿广场商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，双方应恪守约定。关于原告要求被告返还租赁物，被告反诉要求解除《暨阳上亿广场商铺租赁合同》，双方权利义务2019年4月终止的诉请，本院认为，原告与被告签订合同前，原告为出租商铺所做的广告宣传，应属于要约邀请，广告宣传内容不应视为合同内容，但本院对被告入驻后经营状况不佳，无法缴纳房租、物业费、能耗费，原告因此切断电源，致使被告无法正常经营等情况综合判断，至2019年4月，原、被告合同目的已无法实现，故本院对被告反诉要求解除《暨阳上亿广场商铺租赁合同》，双方权利义务2019年4月终止，原告要求被告返还租赁物的诉请予以支持。对原告要求被告支付欠缴租金96040元的诉请，本院认为，被告因客源问题，经营难以为继，遂自2018年7月开始欠缴租金，至2019年4月合同解除，被告应支付租金53020元（即10000元+43020元=53020元，且根据合同约定，2019年4月26日至2019年7月25日为免租期），故本院对原告该诉请予以部分支持。对原告要求被告支付欠缴物业费15774元的诉请，本院认为，至2019年4月合同解除，被告应支付物业费5736元（即1434元×4个月=5736元），故本院对原告该诉请予以部分支持。对原告要求被告支付能耗费59750元的诉请，被告认为能耗费的计算应以合同约定的按被告计租面积占该层面积比例分摊，本院认为，虽然合同约定能耗费按被告计租面积占该层面积比例分摊，但被告已按10元/平米的标准进行了多次缴付，应视为对该标准的认可，因此，截至2019年4月合同解除，被告应支付能耗费38240元（即4780元×8个月=38240元），故本院对原告该诉请予以部分支持。对原告要求被告从2019年7月29日起以171564元为基数，按年利率6%向原告支付至全部债务清偿完毕之日止的违约利息的诉请，本院认为，原、被告在合同中未对逾期付款约定违约金条款，故本院对原告该诉请不予支持。对被告要求原告退还履约保证金人民币30000元的反诉诉请，本院认为，被告缴纳的合同履约保证金可依据合同约定冲抵其欠付的各项费用。对被告要求原告赔偿装修损失70000元的反诉诉请，本院认为，被告入驻后经营困难系由多方面因素造成，被告无充足证明该后果系由原告造成，故本院对被告该反诉诉请不予支持。综上，被告应承担的费用为66996元（即53020元+5736元+38240元-30000元=66996元），依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第二百一十二条、二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司、被告尚龙顺签订的《暨阳上亿广场商铺租赁合同》；二、被告尚龙顺应于本判决生效之日起十日内向原告新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司归还租赁物；三、被告尚龙顺应于本判决生效之日起十日内向原告新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司支付房屋租金、物业费、能耗费合计66996元；四、驳回原告新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告尚龙顺其他诉讼请求。本诉案件受理费1866元，保全费1470元，合计3336元，原告新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司承担2034元，被告承担1302元；反诉案件受理费1150元，由被告尚龙顺承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  刘小勇二〇二〇年四月十五日法官助理彭荣华书记员黄艳