广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终417号 上诉人(原审被告):桂平天立置业投资发展有限公司，住所地桂平市中山南路桂金路口东侧。 法定代表人：程燕，总经理。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所实习律师。 上诉人(原审原告)：黄慧，女，1994年4月20日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：黄宝炜，桂平市绣州法律服务所法律工作者。 上诉人桂平天立置业投资发展有限公司（以下简称天立公司）因与上诉人黄慧商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 天立公司上诉请求，撤销桂平市人民法院（2019）桂0881民初3665号民事判决，改判驳回黄慧一审提出的诉讼请求或发回重审。事实与理由:一、天立公司于2016年4月20日通过邮政快递寄送了交房通知书给被上诉人，告知其接收涉案商品房，并通过张贴公告、在《宏基信息》发布公告等形式告知交房事项。被上诉人否认2016年4月份收到交房通知书不实。业主代表曾向上诉人提出要求赔偿延期交房的损失，上诉人减免了包括本案被上诉人在内的全部业主3至6个月的物业费，恰恰说明被上诉人在2016年4月份已收到《通知书》，否则业主代表不能代表被上诉人。二、本案没有出现诉讼时效中断的事由，诉讼时效已满三年，即使从天立公司2016年4月份通知被上诉人收房时间起算，至本案立案之日止也已超过诉讼时效。三、如法院认定本案没有超过诉讼时效，违约金应计算至被上诉人收到《通知书》，即4月25日止。如天立公司与被上诉人已达成减免物业费的赔偿协议，则被上诉人无权再次请求逾期交房违约赔偿。即使产生违约金，违约金计算也应减去已减免的物业费部分。 黄慧辩称，天立公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉，支持黄慧的上诉请求。 黄慧上诉请求：撤销桂平市人民法院（2019）桂0881民初3665号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由:1.根据贵港市中级法院的（2019）桂08民终254号生效判决，该判决认为2016年4月26日交房之日发生诉讼时效中断，诉讼时效期间从该时起重新计算，该判决认定事实与本案事实一致，故本案的诉讼时效从2016年4月26日发生中断。2.被上诉人虽然已于2017年5月17日将商品房交付给上诉人，但并未按合同约定向上诉人交付任何竣工验收等材料，即被上诉人尚未向上诉人履行将合格的商品房交付给上诉人的义务，至今仍存在违约。3.上诉人接收商品房后，多次要求被上诉人支付逾期交房违约，一直没有放弃主张赔偿的权利。上诉人多次要求被上诉人支付赔偿金的行为，已构成诉讼时效中断，上诉人的起诉没有超过诉讼时效的规定。请求二审法院查明事实，支持上诉人的诉讼请求。 天立公司辩称，黄慧的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉。 黄慧向一审法院起诉请求：判令天立公司支付逾期交房违约金39502.98元及利息（从原告起诉之日起至天立公司清偿之日止，按银行同期同类贷款利率计付）给原告。 一审法院认定事实：原、被告于2014年9月2日签订了《桂平市经济适用住房买卖合同》。合同的主要内容有：一、原告购买由被告开发建设的位于桂平市保障性安居工程经济适用住房，总价款为176156元；二、被告应于2014年11月30日前交付房屋给原告，逾期超过90日交付的，如原告要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付的房屋价款万分之二点五的违约金；三、经济适用房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原告于2013年12月23日、2014年12月23日，共支付了购房款53156元给被告；余下的购房款123000元，原告通过银行按揭贷款，于2015年1月4日到达被告的账户。原告于2017年5月17日接收房屋。 另查明，贵港市中级人民法院生效判决确认涉案小区同类案件的事实如下：被上诉人（本案被告）迟延交房后，业主代表向被上诉人提出要求赔偿延期交房的损失，被上诉人减免了全部业主3至6个月不等的物业费，被上诉人交房给上诉人（业主）之日发生诉讼时效中断，诉讼时效从交房之日重新计算。 一审法院认为，双方当事人签订的限价房买卖合同成立并有效，双方之间成立商品房预售合同关系。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算。涉案合同约定被告应于2014年11月30日前交房，故诉讼时效期间应从2014年12月1日起算，2014年12月1日至2016年11月30日期间，到案的证据不能证明该期间内有诉讼时效中断、中止情形，故被告主张该时间段的违约金已超二年诉讼时效，依法不予以支持。对2016年12月1日后未超诉讼时效的违约金，依法予以支持。从2016年12月1日起至原告实际收房之日止（2017年5月17日），被告逾期交房167天，故被告应支付违约金7354.51元（176156元×0.00025元／天×167天）给原告。双方签订的合同并未约定有逾期交房违约金的利息，原告请求被告支付利息，没有事实依据，不予支持。此外，由于被告没有提出反诉，因此，对于原告是否存在逾期付款违约问题，在本案中不作处理。一审法院判决：一、被告桂平天立置业投资发展有限公司支付逾期交房违约金7354.51元给原告黄慧；二、驳回原告黄慧的其他诉讼请求。 本院二审期间，天立公司提交了一份记载2016年6月15日其支付100份快递费用的发票。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于黄慧的起诉是否已过诉讼时效问题。诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算。涉案合同约定天立公司应于2014年11月30日前交房，故诉讼时效期间应从2014年12月1日起算，2014年12月1日至2016年11月30日期间，黄慧未能提供证据证实存在诉讼时效中断、中止的情形。因此，期间的违约金请求已过诉讼时效，对黄慧该阶段的违约金请求不予支持。而2016年12月1日起至黄慧实际收房之日止（2017年5月17日）的违约金未过诉讼时效，应予支持。 关于天立公司主张其于2016年4月已邮寄了交房通知书给黄慧，实际交房时间应是2016年4月份问题。经查，天立公司提供的证据未能证实其于2016年4月份邮寄了交房通知书给黄慧的主张。关于天立公司主张违约金应减去已减免物业费部分问题。其在一审阶段未主张该请求，二审阶段才提出，且未能明确应减免的物业费的金额，也未提供相关的证据予以证实，故，对天立公司的该主张，本院不予支持。 关于黄慧上诉主张本院的生效判决认定的涉案小区同类案件交房时间应为本案诉讼时效中断的时间的意见，黄慧于2017年5月17日收房，而其并未能提供证据证实2014年12月1日至2016年11月30日期间存在诉讼时效中止、中断的情形,该期间的违约金请求已过诉讼时效。故，该主张不成立，本院不予采纳。关于黄慧主张天立公司至今未按合同约定的条件交房，一直存在违约的问题，黄慧已接收了房子，其同意当时交房的条件，应视为对合同关于交房条件约定的变更。黄慧以此主张诉讼时效未过的理由不成立，本院不予支持。黄慧主张其交房前后一直在与天立公司协商逾期交房违约金问题，但其未能提供证据予以证实，因此，对该理由，本院亦不予采纳。 综上所述，天立公司、黄慧的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费654元，由上诉人黄慧负担604元，桂平天立置业投资发展有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年四月八日 法官助理 梁露露 书 记 员 林紫璇