山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11657号上诉人（原审被告）：林埜，男，1979年9月27日出生，汉族，无业，住济南市。上诉人（原审被告）：林琳，男，1980年12月6日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：王淑慧（系林琳之母），住济南市。委托诉讼代理人：秦进红，山东鲁宁（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万薇，女，1981年1月26日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：王志强，山东嘉孚律师事务所律师。上诉人林埜、林琳因与被上诉人万薇确认合同无效纠纷一案，均不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初4086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林埜，上诉人林琳的委托诉讼代理人王淑慧、秦进红，被上诉人万薇及其委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林埜上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由万薇承担。事实和理由:一、一审事实认定不清，证据不足，本案不存在恶意串通和价格相对较低的情形。1.林琳的先天性智力低下，房屋是其父亲林振德为其购买的，买卖的过程是其父亲和林埜一家进行协商，购房事宜、付款等过程林琳均没参与，也不知情，仅在房管局进行了相关文件的签字署名，其从未和林埜有串通行为，再者依其智力水平也不能与林埜恶意串通。2.林琳写的证明是在万薇的诱骗下写的，在写证明前其根本不认识万薇。由于林埜、万薇二人结婚是瞒着家人办理的，没有举行结婚仪式，林琳及其家人在涉案之前根本就不认识万薇，更不知道林埜结婚四个月又离婚等，没有恶意串通的基础。再者如林琳一家知道案涉房产有争议纠纷，也不可能去购买。3.2019年4月26日万薇找到林琳，拿着离婚协议和已打印好的证明说教，购买的房子是违法的，是林埜和叔叔骗林琳父亲购买的，目的是林埜为躲避债务，万薇说要起诉林琳一家，要回房产，但只要配合她，照着她打印的证明写一份，就不会要回房产，只向林埜要钱。由于林琳缺乏正常的识别和判断能力，就按万薇的教唆，书写了所谓的“证明”。故林琳在不具有辨识能力的情况下书写的证明，不具有证明效力，达不到证据的“客观真实性”标准。4.案涉房屋在2016年5月就过户给林琳，通过一审可看出过户的时间和支付给万薇房款的时间相互吻合，而万薇却称对此不知情，在离婚后长达4年多的时间里万薇既不要求过户，也不要求支付房款，显然也不符合常理。5.购买房屋的价格，符合当时的市场价，如价格相对较低，在房屋交易纳税时，也不会审核通过，万薇也并没有证据证明房价过低，因此一审认定房价过低证据不足。二、一审适用物权法第一百零六条规定，系适用法律错误。涉案房产系林埜婚前财产，离婚协议签订后并未过户，依照物权法规定，林埜仍为房产所有权人。依照物权法第九条，本案仅凭离婚协议无法发生讼争房产物权变动效力。因此万薇对涉案房产在过户给林琳前仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件。因此房屋买卖时，林埜仍为所有权人，是有权处分而非无权处分，房屋买卖合同应为有效。林琳给万薇出示的证明，清楚的写着买房价格为60万元，如林琳是经办人的话不可能不清楚具体价格。所以林琳并不是具体经办人。一审中提出的林埜欠万薇300万元不属实，要求万薇提供欠300万元欠款的银行汇款凭证。万薇辩称，1.根据离婚协议书确定的房屋归属约定，林埜应将涉案房屋过户登记到万薇名下。但林埜违反约定，在未取得万薇同意的情况下，擅自将房屋恶意低价转让给其亲属即林琳，以实现不履行向万薇交付房屋的目的。2.根据离婚协议书内容证实林埜因公司经营与万薇存在借贷关系，且约定5年内还清，该内容由林埜签字确认，即双方债权债务关系明确，林埜向万薇支付25万元即为还款的事实。3.林埜主张万薇对2016年4月涉案房屋的转让是知情的，不能提供任何证据证明。假如万薇知情，万薇同意林埜以低于市价50%的价格且严重损害万薇利益的情况下同意转让涉案房屋明显违背常理。4.林琳主张书面证明是在万薇诱骗的情况下所出具无任何证据证明。林琳一方面为万薇出具证明，另一方面与林埜系堂兄弟关系，林琳称与万薇不曾相识但又为其出具证明显然自相矛盾不能成立。5.根据离婚协议约定，涉案房屋已约定归属万薇，则林埜无权擅自处分再另行转让给第三方。另根据林琳出具的证明，其与林埜房屋交易行为存在恶意侵犯万薇利益的情形，且房屋交易并未支付合理对价，故林琳不能取得房屋所有权，万薇有权追回。林琳辩称，林埜的上诉进一步证明当时买房子是林琳的父母作为经办人商量买房的，林琳没有。林琳和林埜不存在恶意串通，且林埜也清楚林琳重度弱智，不可能恶意串通，不具有这种行为能力。因此，一审判决错误，房屋买卖合同真实有效。林琳上诉请求：1.撤销判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由万薇承担。事实和理由：一、一审事实认定不清，证据不足，本案不存在恶意串通和价格相对较低的情形。1.林琳的先天性智力低下，房屋是林振德为其购买的，买卖的过程是其父亲和林埜一家进行协商，购房事宜、付款等过程林琳均没参与，也不知情，仅在房管局进行了相关文件的签字署名，其从未和林埜有串通行为，再者依其智力水平也不能与林埜恶意串通。2.林琳写的证明是在万薇的诱骗下写的，在写证明前其根本不认识万薇。由于林埜、万薇二人结婚是瞒着家人办理的，没有举行结婚仪式，林琳及其家人在涉案之前根本就不认识万薇，更不知道林埜结婚四个月又离婚等，没有恶意串通的基础。再者如林琳一家知道案涉房产有争议纠纷，也不可能去购买。3.2019年4月26日万薇找到林琳，拿着离婚协议和已打印好的证明说教，购买的房子是违法的，是林埜和叔叔骗林琳父亲购买的，目的是林埜为躲避债务，万薇说要起诉林琳一家，要回房产，但只要配合她，照着她打印的证明写一份，就不会要回房产，只向林埜要钱。由于林琳缺乏正常的识别和判断能力，就按万薇的教唆，书写了所谓的“证明”。故林琳在不具有辨识能力的情况下书写的证明，不具有证明效力，达不到证据的“客观真实性”标准。4.案涉房屋在2016年5月就过户给林琳，通过一审可看出过户的时间和支付给万薇房款的时间相互吻合，而万薇却称对此不知情，在离婚后长达4年多的时间里万薇既不要求过户，也不要求支付房款，显然也不符合常理。5.购买房屋的价格，符合当时的市场价，如价格相对较低，在房屋交易纳税时，也不会审核通过，万薇也并没有证据证明房价过低，因此一审认定房价过低证据不足。二、一审适用物权法第一百零六条规定，系适用法律错误。涉案房产系林埜婚前财产，离婚协议签订后并未过户，依照物权法规定，林埜仍为房产所有权人。依照物权法第九条，本案仅凭离婚协议无法发生讼争房产物权变动效力。因此万薇对涉案房产在过户给林琳前仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件。因此房屋买卖时，林埜仍为所有权人，是有权处分而非无权处分，房屋买卖合同应为有效。万薇辩称，1.根据离婚协议书确定的房屋归属约定，林埜应将涉案房屋过户登记到万薇名下。但林埜违反约定，在未取得万薇同意的情况下，擅自将房屋恶意低价转让给其亲属即林琳，以实现不履行向万薇交付房屋的目的。2.根据离婚协议书内容证实林埜因公司经营与万薇存在借贷关系，且约定5年内还清，该内容由林埜签字确认，即双方债权债务关系明确，林埜向万薇支付25万元即为还款的事实。3.林埜主张万薇对2016年4月涉案房屋的转让是知情的，不能提供任何证据证明。假如万薇知情，万薇同意林埜以低于市价50%的价格且严重损害万薇利益的情况下同意转让涉案房屋明显违背常理。4.林琳主张书面证明是在万薇诱骗的情况下所出具无任何证据证明。林琳一方面为万薇出具证明，另一方面与林埜系堂兄弟关系，林琳称与万薇不曾相识但又为其出具证明显然自相矛盾不能成立。5.根据离婚协议约定，涉案房屋已约定归属万薇，则林埜无权擅自处分再另行转让给第三方。另根据林琳出具的证明，其与林埜房屋交易行为存在恶意侵犯万薇利益的情形，且房屋交易并未支付合理对价，故林琳不能取得房屋所有权，万薇有权追回。林埜辩称，同意林琳的上诉意见。万薇向一审法院起诉请求：1.确认林埜与林琳签订的《商品房买卖合同》无效。2.林埜与林琳承担案件受理费。诉讼过程中，万薇当庭撤回判令林埜与林琳共同履行将位于济南市市中区七里山南村四区10号楼401室房产变更登记至万薇名下的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年8月20日，万薇与林埜在济南市中区民政局协议离婚，协议中记载：财产处理位于济南市市中区七里山南村4区10号楼401室归女方所有，其房贷由男方承担。婚内男方因公司经营向女方借款300万元，男方离婚后5年内还清。女方婚前财产归女方所有，婚后无共同财产，无共同债务，如有债务，在谁名下由谁承担。2016年4月27日，林埜与林琳签订《济南市存量房屋买卖合同》。林埜将其名下位于济南市市中区七里山南村四区10号楼401室出售给林琳。建筑面积78.27平方米，房屋所有权证号：中177568，成交款39万元。销售不动产发票记载：单价5000元，金额391350元。现案涉房屋登记在林琳名下，房产证号：济南20160047891，权属取得方式二手房买卖。登记时间2016年5月6日。2019年4月26日，林琳出具证明一份记载：本人于2016年5月6日购买的位于济南市市中区七里山南村四区10号楼401室的房产，房产证号：济南20160047891，房款总价约60万左右，实际付款50万左右。此房购买时，本人知道是林埜与万薇离婚时其房产属于万薇所有，也知道林埜与万薇感情不和。林埜不想让万薇得到此房产，所以林埜恶意将此房产转让给林琳名下。林埜提交中国银行明细清单证实，林埜共向万薇支付7笔款项。2016年3月22日转款3万元、5万元、5万元，共计13万元；2016年4月7日转款3万元、1万元、1万元，共计5万元；2016年5月11日转款5万元；上述共计23万元。林埜主张上述款项为出卖房屋向万薇支付的房款。剩余17万元房款用于偿还银行贷款。万薇对此不予认可，认为是偿还其他债务。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，但无处分权的人处分他人财产，非经权利人追认，该合同无效，无效合同自始无法律约束力。本案系争房屋在万薇与林埜离婚协议中确认分配给万薇，而林埜将该房屋出售应经所有权人同意或追认，林埜主张出售房屋时万薇予以同意，但未能提交相应证据予以证实。林琳向万薇出具的证明，载明其对案涉房屋为林埜与万薇离婚时其房产属于万薇所有，也知道林埜与万薇感情不和。林埜不想让万薇得到此房产，所以林埜恶意将此房产转让给林琳名下。物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据庭审中林埜、林琳陈述，两人为叔伯辈兄弟关系，案涉房屋买卖合同为两人父亲签订及转帐。案涉房屋于2016年5月以每平方米5000元价格转，价格相对较低。林埜、林琳之间存在亲属关系。林琳主张在出具证明时受到万薇威胁，未能提交相应证据无法证实，且出具声明位于公众场所，不足以证实该证明系在受胁迫威胁的情形下作出，对此主张一审法院不予支持。据此，林埜、林琳之间签订的房屋买卖合同应属无效。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：被告林埜与被告林琳签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费100元，案件申请费5000元，由被告林埜、林琳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林琳提交：证据一、病历一宗：山东医科大学附属医院门诊病历一份，证明林琳于1991年8月经医生诊断为脑发育不全、智力差，11＋5＝12；1994年7月12日青岛市儿童医院病历一份，证明林琳经医生诊断为智力低下，8月16日诊断为治疗无明显变化；2000年7月青岛市儿童医院的门诊处方笺一份，证明广州中医药大学新三针教授曾去青岛市儿童医院会诊，诊断林琳为智力低下；2000年诊疗记录一份，证明林琳被诊断为重度弱智。上述证据证明林琳一直智力低下，重度弱智，没有能力和林埜恶意串通买房，所谓证明不是其真实意思表示。证据二、2000年7月3日青岛第一粮库计生办出具的证明一份，证明王淑慧之子林琳在青岛儿童医院就诊，经“全国弱智儿童脑瘫门诊”专家诊断孩子为“智力低下”，思维简单，反应迟顿，语言障碍，故此可以申请二胎生育证，后因多种原因又放弃申请二胎。进一步证明林琳智力低下，不会和林埜恶意串通买房，且林琳也没有这种恶意串通的能力，证明的内容是虚假的，是在万薇诱骗的情况下写的，当时万薇请林琳在餐厅吃饭，拿着打印好的证明和离婚协议，让林琳照抄，并说不是告林琳，是告林埜，说林琳写了就没林琳的事了，然后还给了林琳800块钱，并嘱咐该事不要向任何人说起，后来林琳也确实一直没说，一审判决后父母才得知诉讼一事，问起当时书写证明的情况，林琳才说出来，因此证明本身内容是虚假的，不应采信。证据三、中国银行客户回单两份及林埜出具的收条两张，证明林振德于2016年4月13日给林埜转帐17万元，2016年5月11日给林埜转帐17万元，证明购房款是林振德支付，买房是林振德为林琳买的，林振德一直在参与。证据四、2016年4月7日林埜出具的收条一张，证明林振德代林琳支付购房款15万元，2016年5月19日林埜出具的收条一张，证明林埜收到林琳的购房款14万元，购房款63万元已全部付清。同时证明林琳购买林埜的房屋是按正常价格支付购房款，没有明显低于市场价，不存在恶意串通的情形。万薇质证称，1.病历上没有相关单位盖章，也没有相关人员签字，所以对其真实性无法核实。根据山东医科大学门诊病历CT检查报告单里显示，颅脑均未见异常。青岛市儿童医院的门诊病假也不能证明林琳存在智力低下，因为是1994年的病历，现在不能证明林琳存在智力低下。且距现在已经有三十余年，不能证明林琳出具本案证明时，同样属于智力重度低下，为无民事行为能力人。且病历的形成时间为1994年并非是一审开庭之后所形成的新证据。不应属于二审提交新证据的范围，不予认可。青岛市妇幼保健院的处方一份，此证据并没有注明林琳的名字，与本案不具有关联性。2.对证据二的真实性不予认可，请求予以核实。证明内容也不予认可。出具单位是青岛第一粮库第一计划生育领导小组，并非属于相应的鉴定机构或者是医疗机构，该证明体现出来的事实也不能证明林琳在出具本案证明时同样属于无民事行为能力人。其他的质证意见同证据一。3.对证据三中2016年5月11日客户回单的真实性无异议，对证明内容有异议。该证据仅证明注明户名为林振德的客户向林埜转账支付17万元的事实，但不能证实该17万元与本案所涉及的房款具有关联性，且本案房屋价款合同约定为39万元。而林振德仅向林埜支付17万元，并不能证明林振德参与了所有的房屋交易行为。万薇也有理由相信林琳未将全部的购房款支付给林埜。且该证据并非一审之后形成，不属于新证据。对于2016年4月13日林振德转账给林埜的客户回单，不予认可。根据一审万薇所提交的林埜与林琳的购房合同签订时间为2016年4月27日，客户回单明显形成于双方签订房屋买卖合同之前，与本案无关联性。对两份收条的真实性不予认可，且其中2016年4月13日收条与房屋买卖合同的签订时间不一致。4.对证据四两份收据的真实性不予认可。因为林埜与林琳系亲属关系，且在第一次开庭时，林埜提交了39万元房款的转账记录，认可了林琳向林埜支付房款的过程，说明39万元是怎么累积的，当时林琳的母亲也在场，也认可购房款39万元。鉴于房款的数额巨大，仅以现金交付出具收据，不具有合理性，万薇不予认可。双方的房屋成交价格及实际支付价格应当以合同、发票以及转账记录为准。林埜质证称，认可林琳提交的证据。2016年3月22日，林埜给了万薇13万元是因为当时万薇买房子急需用钱，林埜从民间借贷的方式拿的钱给了万薇，后来林振德给了林埜房款之后又还上了民间借贷所借款项。17万元是当时房子按揭的钱。14万元是通过转账收到的，15万元是怎么支付的，记不清楚了。本院认为，证据一、证据二能够反映林琳曾因智力问题进行过诊疗，但不足以证实林琳出具证明系受胁迫出具，且涉案房屋的交易过程并非林琳自行完成，上述证据应结合本案其他证据予以认定。证据三的收据与客户回单相互印证，可以证实34万元已实际支付，本院予以采信。证据四两份收据的形成时间在本院2019年12月11日法庭调查时即已形成，林琳并未作为支付购房款的证据提交法庭，万薇对收条的真实性亦不予认可，在无其他证据证实收条中款项已实际支付的情况下，本院不予采信。万薇提交：证据一、林埜所出具的借条一份，约定十年之内偿还万薇300万元。该借条与离婚协议书证明300万元的事实相互印证。证据二、2016年10月17日万薇、林埜及林埜母亲的谈话录音一份，证明林埜拖欠万薇相关借款的事实。证据三、林埜的父亲林振懋于2018年8月10日向万薇出具的50万元借条一份，证实万薇与林埜与林振懋均存在债权债务关系。至今林埜与林振懋均未向万薇偿还相应的借款。证据四、山东省济南市泉城公证处（2020）鲁济南泉城证经字第8927号公证书一份。证明通过链家网和贝壳网中济南二手房页面七里山小区的成交信息显示（公证书（34页、70页），七里山小区南区2016年4月期间的三套房屋的成交价分别为8546元，9537元，8177元，平均价格为8700元，根据2016年同时期同类房屋的成交价款可以认定林埜、林琳房屋成交单价5000元价格，明显低于同时期市场价格，不具备善意取得合理价格的构成要件。另外，根据证人证言也可以证明林埜、林琳也认可房屋价格是在七八千左右。林埜质证称，对证据一的真实性有异议，并不存在借贷300万元的事情，当年是为了离婚没有办法才写的。证据二就是断章取义，完全不是这个事情，与本案无关。是因为当时离婚的时候发现万薇怀孕了，多少给一些经济上的补偿。所以把房子给了万薇。录音无法证明其证明目的。对证据三的真实性待核实，林埜不清楚。对证据四公证书的真实性无异议，对证据持怀疑态度，网上所有的报价都是偏高的，林埜、林琳的成交价并不偏低。林琳质证称，证据一并没有载明借款时间，真实性不清楚，与本案无关，不予认可。证据二录音并不清楚，声音非常嘈杂，听不清楚内容，不予认可。对证据三的真实性不清楚。对证据四公证书的真实性无异议，但是对公证书的证明内容不予认可，因为公证书的内容仅仅是网上挂的房屋的价格，并不代表真实的成交价，如果万薇对房屋价格有异议，可以对房屋的价值申请鉴定。且本案的房屋成交价格均价是八千多，也没有明显低于当时的市场价格。本院认为，证据一、证据三与本案争议无关，本院不予审查。证据二录音内容并不清晰，无法分辨其中的内容，故该证据无法证明万薇的证明目的。林琳、林埜对证据四的真实性无异议，本院予以采信。开庭审理中，1.林琳申请证人林振德（系林琳之父）出庭作证，以证明林琳的智力情况是先天低下，思维简单。以他的智力是无法跟他人串通的。购房过程是林琳的父母作为经办人购买的，林琳没有参与其中，林琳只是在房管局签名，对其他的事情并不清楚。林琳一家根本就不认识万薇，不知道有万薇这个人的存在。林振德作证称，林琳从小发育不正常，上学的时候智力明显低于同龄人，到现在也分不清楚亲戚关系，经常上当受骗，购房时他们不知道林埜离婚把房子许给万薇了，他们也不认识万薇。最后是其和妻子与其弟弟、弟媳确定的房款，没说每平米多少钱，其给林埜的总房价为63万元，分四笔支付，付款方式是给林埜转账或现金，有两笔是银行转账支付的，林埜给其出具了收条，购房款都是林振德卡上的钱，林琳没有参与房屋买卖事宜，只是到房管去签字。购房时周围房价在七八千左右。2.林埜申请证人林振懋（系林埜之父）出庭作证，以证明涉案房产的交易明细是由其父亲林振懋和其大爷林振德办理的，林埜只是负责签字，没有与林琳沟通买房的问题。林振懋作证称，林琳智力低下，林琳出具的证明不是合法的，也不是利用合法手段取得的，涉案房屋买卖事宜系其与妻子及其哥哥、嫂子共同协商的，购房款63万元都支付给了林埜，出卖涉案房屋给了万薇23万元，这就是万薇在四年当中不追究房子的原因，万薇知道我将房屋出买给我哥哥，但是房款没有全部给万薇。购房时周围房价在七八千左右。其给万薇出具借条属实，但是其没有借万薇的钱。经质证，1.万薇对证人林振德、林振懋的证言均不予认可。对于证人林振德的证言：第一、林振德系林琳的父亲，具有重大利害关系，其陈述的证人证言不能作为定案的依据；第二、关于林琳的智力水平，上次庭审林琳提交的其幼年的病例，不代表当前真实的智力水平，根据一审林琳应诉答辩的情况，及其任职的情况，另外作为林琳也没有提交基于特别程序认定其为限制民事行为能力人的证据，不能仅以证人的陈述认定其智力低下，从而认定其出具的证明不具有法律效力。即使是限制性民事行为能力人，根据法律规定可以从事与其年龄、智力相适应的民事行为。对于证人林振懋的证言：第一、林振懋系林埜的父亲与林埜、林琳有重大利害关系，其证言不能作为定案依据。林振懋的陈述自相矛盾，万薇怀孕的事情是在双方离婚后的一周，通过检查才知道的。而房产归万薇所有是经林埜与万薇离婚时协商确定的，所以证人林振懋说因为万薇怀孕才将房子给万薇的说法不存在；第二、证人陈述万薇知道林埜、林琳房屋买卖的事情，纯属虚假证言。万薇与林埜离婚时除了约定房屋归属外，林埜与万薇存在债权债务关系，林埜向万薇支付的23万元是履行的债权债务事实，绝非因卖房而取得的房款；第三、林埜、林琳的房屋买卖价款应以合同和发票认定双方的交易行为，其称因避税约定39万元，而真实支付了63万元的房款没有事实根据。2.林琳对证人证言的真实性无异议，通过林振德的证人证言可以证明林琳的智力低下，低于常人。他不存在恶意串通的能力，购房过程是林琳的父母和林埜的父母共同商量购买的，林琳没有参与，因此不可能存在恶意串通。也能证明购房款63万元已经支付给了林埜。在购房时林琳一家根本不知道万薇这个人的存在，不存在恶意串通的事情基础。通过证人林振懋的证人证言也可以证明林琳智力低下，以及购房过程林琳没有参与其中。购房款林琳一家已经全部支付给了林埜。并且证人也陈述林埜和万薇结婚、离婚的事情并没有告知林琳一家。林琳对离婚协议不可能清楚。因此不可能存在恶意串通。通过两位证人证言同时能够证明，该房屋的房价也是当时的市场价，63万元没有明显低于当时的市场价，也不存在恶意串通的情况。林振懋的证人证言能够证明万薇对于卖房的情况是知情的，因此万薇陈述其不知道卖房是虚假陈述。其提交的林琳的证明是虚假的，并不能作为证据采纳。3.林埜对证人证言无异议，通过林振懋的证言证词可以证明林埜和万薇之间没有任何债务，其300万元是在不得已的情况下签署的欠条。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明事实：1.林振德的中国银行账户于2016年4月13日支取17万元，存入林埜帐户17万元，林埜于当日出具收条，载明收到林振德购房款17万元；林振德的中国银行账户于2016年5月11日支取17万元存入林埜帐户17万元，林埜于当日出具收条，载明收到林琳购房款17万元。林埜自认还收到过购房款现金5万元，具体时间想不起来了。2.山东省济南市泉城公证处（2020）鲁济南泉城证经字第8927号公证书第31页、第34页载明，链家网显示：七里山南村二区2室1厅55平米房屋，2016年4月18日房屋成交价为8546元/平，七里山南村六区3室0厅69平方米房屋，2016年4月14日房屋成交价为9537元/平；第68页、第70页贝壳二手房网站显示，七里山南村二区2室1厅55平米房屋，2016年4月18日房屋成交价为8546元/平。本院认为，根据林埜与万薇的离婚协议书约定，涉案房屋归万薇所有，虽然未办理产权变更，但林埜已不是涉案房屋的实际权利人。林埜未经万薇同意，将涉案房屋出售给林琳，系无权处分行为。林琳主张涉案房屋转让前登记在林埜名下，林埜为房屋所有权人，故林埜处分涉案房屋系有权处分，与事实不符，本院不予支持。林埜主张出售涉案房屋万薇知情并同意，但提交的证据不足以证实其主张，本院不予采信。根据本案证据及当事陈述，林琳虽因智力问题进行过诊疗，但本案房屋买卖事宜并非林琳与林埜独自进行，双方父母均参与协商，且林琳的父亲与林埜的父亲系兄弟关系，林琳的父亲亦代为支付购房款，故林琳的智力水平并不影响涉案房屋买卖合同效力的认定。涉案房屋虽已过户登记在林琳名下，林琳是否能够依据房屋买卖合同取得房屋所有权，还应根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，结合买卖合同双方是否存在利害关系、购买房屋时是否支付合理对价等情况综合认定。本案中，林琳一家与林埜一家系亲属关系，涉案房屋2016年5月转让时，房屋单价每平方米5000元，远低于当时每平方米8000元左右的市场价格。林琳、林埜二审中提出房屋转让价格为63万元，除了证人证言外，未提交其他有效证据证实，该主张在一审及本院2019年12月11日第一次法庭调查中，林琳、林埜均未提及，亦未对万薇主张涉案房屋交易价格39万元提出异议，且林琳提交的证据亦不足以证实支付了购房款63万元，故现有证据不能证实涉案房屋的交易价格为63万元，林琳、林埜主张涉案房屋交易价格符合当时的市场价格，证据不足，本院不予支持，林琳取得涉案房屋所有权不符合上述法律规定。综上，林埜将涉案房屋转让给林琳，并办理了房屋过户手续，该行为未经万薇同意和追认，损害了万薇的利益，万薇请求确认林琳与林埜签订的房屋买卖合同无效，理由正当，一审判决正确，本院予以维持。林琳请求中止本案审理，不符合法律规定，本院不予准许。综上所述，林埜、林琳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人林埜、上诉人林琳各负担100元。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年四月二十七日书记员  马 晴