山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异74号 案外人：青岛海瑞宏电器有限公司，住所地青岛经济技术开发区昆仑山北路428号1栋。 法定代表人：孙某某，总经理。 委托代理人：李某某，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托代理人：张某，国浩律师（青岛）事务所律师。 申请执行人：青岛光耀投资发展有限公司，住所地胶州市胶西镇雅胜路238号。 法定代表人：郭某某，经理。 委托代理人：张某某，山东青大泽汇律师事务所律师。 被执行人：青岛金特莱机电科技有限公司，住所地青岛市黄岛区红石崖办事处芙蓉路30号114室。 法定代表人：孙某某1，董事长。 被执行人：孙某某2，男，汉族，住青岛经济技术开发区。 被执行人：宫某某，女，汉族，住青岛经济技术开发区。 本院在执行申请执行人青岛光耀投资发展有限公司与被执行人青岛金特莱机电科技有限公司、孙某某2、宫某某金融借款合同纠纷【执行案号（2020）鲁02执恢1号，原执行案号（2015）青执字第215号】一案过程中,案外人青岛海瑞宏电器有限公司对本院于2018年10月24日作出的（2015）青执字第215号之四拍卖裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人青岛海瑞宏电器有限公司称，请求：1.依法裁定撤销（2015）青执字第215号裁定书；2.请求停止对青岛市黄岛区黄张公路以南昆仑山路以西的房产（证号：青房地权市字第××号）及土地（青房地权市字第××号）（以下简称“案涉房产及土地”）的拍卖。事实与理由：1.案外人于2013年9月23日设立，其注册地址为“青岛经济技术开发区昆仑山北路428号1栋”，该房产属于拟拍卖的被执行人所有的不动产；2013年12月1日，案外人与被执行人青岛金特莱机电科技有限公司签署《工业厂房租赁合同》，租赁使用坐落于“昆仑山北路428号G栋二楼”的厂房，租赁期限10年自2013年12月1日起至2023年12月1日止，后两次签署补充协议，扩充租赁面积为486.29平方米，年租金43766.1元；案外人在法院查封之前已与被执行人签署了合法有效的《工业厂房租赁合同》，此后对该租赁的不动产进行持续的占有、使用，目前仍进行正常的生产经营活动。2.案外人目前未收到关于拍卖事宜的任何书面通知，侵害了其知情权和法定优先购买权。3.案涉《房地产估价报告书》（山东鲁业房估（2019）字第法00003号）的出具违反相关法律规定。本案中评估机构接受委托进行评估的时间为2019年1月4日，按照相关规定，出具报告的时间应为2019年2月3日，即使法院同意两次延期，最后提交报告的截止日期应为2019年3月3日，但案涉《房地产估价报告书》的出具日期为2019年9月10日，超过法定期限五个多月，且法院并未通知该评估机构退回评估材料并另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。因此，案涉《房地产估价报告书》的出具严重违反法定程序，不应也不能作为拍卖依据。 本案在异议审查期间，案外人向本院提交以下证据：1.国家企业信用信息公示系统打印页一份，证明案外人于2013年9月23日设立，其注册地址为“青岛经济技术开发区昆仑山北路428号1栋”，该房产属于被执行人所有。2.《工业厂房租赁合同》复印件一份及补充协议复印件二份，证明2013年12月1日案外人与被执行人签订租赁合同，租赁“昆仑山北路428号G栋二楼”的厂房，租赁期限自2013年12月1日起至2023年12月1日止，后续将租赁厂房面积增加至486.29㎡，年租金为43766.1元。3.付款单据复印件一宗，证明案外人按照合同约定的数额和时间，按时向被执行人支付房屋租金，其有权占有、使用案涉不动产。4.案外人经营过程中对外签署的合同书复印件及生产现场照片一宗，证明自2013年起到现在，案外人一直在租赁的房产内进行正常的生产经营活动，即对租赁不动产进行持续的占有、使用，并取得良好的经济效益。 本院查明，招商银行股份有限公司青岛分行与青岛金特莱机电科技有限公司、孙某某2、宫某某金融借款合同纠纷一案，2014年11月13日，本院作出（2014）青金商初字第561号民事判决书，判决如下：一、被告青岛金特莱机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司青岛分行银行承兑汇票垫款本金19648491.16元及利息685131.18元（利息已计算至2014年7月29日，此后至判决确定的给付之日止的利息按照合同约定的利率计算）；二、被告青岛金特莱机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司青岛分行律师代理费569072.46元；三、原告招商银行股份有限公司青岛分行在垫款本金最高限额1940万元及相应利息、费用范围内就本判决第一、第二项的给付义务对被告青岛金特莱机电科技有限公司名下青房地权市他字第2013141013号他项权证项下的房地产所处分的价款享有优先受偿权；四、原告招商银行股份有限公司青岛分行在垫款本金最高限额60万元及相应利息、费用范围内就本判决第一、第二项的给付义务对被告青岛金特莱机电科技有限公司名下青房地权市他字第2013143496号他项权证项下的国有建设用地使用权所处分的价款享有优先受偿权；五、被告孙某某2在垫款本金最高限额2000万元及相应利息、费用范围内对本判决第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。被告孙某某2承担保证责任后，有权向被告青岛金特莱机电科技有限公司追偿；六、被告宫某某在垫款本金最高限额2000万元及相应利息、费用范围内对本判决第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。被告宫某某承担保证责任后，有权向被告青岛金特莱机电科技有限公司追偿；七、驳回原告招商银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146313元、保全费5000元，合计151313元，由被告青岛金特莱机电科技有限公司、被告孙某某2、被告宫某某负担。因原告已预交，各被告于本判决生效之日起十日内将该费用支付给原告。 根据诉讼查明的事实，2013年11月12日，金特莱公司与原告招商银行股份有限公司青岛分行签订编号为2013年信字第2121131113号《最高额抵押合同》及补充协议，约定：金特莱公司以其名下自有房产（位于青岛经济技术开发区黄张路以南昆仑山路以西金特莱号1、3、6、7栋全幢；证号：青房地权市字第××号）及土地（位于青岛经济技术开发区黄张路以南昆仑山路以西的国有建设用地；证号：青房地权市字第××号）向原告提供最高额抵押担保；抵押担保范围系贷款及其他授信本金余额之和即最高限额为1940万元、60万元以及相应的利息、罚息、复息、违约金、保理费用、实现抵押权的费用和其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等；抵押期间指从合同生效之日至《授信协议》项下授信债权诉讼时效届满的期间；合同另对双方其他权利、义务等作出了明确的约定。2013年11月13日、11月18日原告先后取得了青房地权市他字第2013141013、2013143496号他项权证。 在诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2014年8月1日，本院作出（2014）青金商初字第561号民事裁定书，裁定冻结被告青岛金特莱机电科技有限公司、孙某某2、宫某某的银行存款2300万元或者查封其同等价值的财产。并于2014年8月8日作出协助执行通知书，通知黄岛区房产交易中心查封被告青岛金特莱机电科技有限公司名下位于黄张公路以南、昆仑山路以西房产（房产证号：青房地权市字第××号，建筑面积8874.14㎡）、查封被告青岛金特莱机电科技有限公司名下位于黄张路以南、昆仑山路以西土地一宗（证号：青房地权市字第××号，使用权面积1853.6㎡），查封期限自2014年8月8日至2016年8月7日。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，招商银行股份有限公司青岛分行向本院申请强制执行，执行案号为（2015）青执字第215号。2015年5月7日，本院作出（2015）青执字第215号执行裁定书，裁定终结本院（2014）青金商初字561号民事判决书本次执行程序。2016年12月28日，招商银行股份有限公司青岛分行与青岛市资产管理有限责任公司签订债权转让协议，将本案债权转让给青岛市资产管理有限责任公司，本院于2017年12月8日作出（2017）鲁02执异434号执行裁定书，裁定变更青岛市资产管理有限责任公司为本院（2015）青执字第215号案件的申请执行人。2018年6月28日，青岛市资产管理有限责任公司与青岛光耀投资发展有限公司签订债权转让协议，将本案债权转让给青岛光耀投资发展有限公司，本院2018年9月28日作出（2018）鲁02执异350号执行裁定书，裁定变更青岛光耀投资发展有限公司为本院（2015）青执字第215号案件的申请执行人。2018年10月24日，本院作出（2015）青执字第215号之四执行裁定书，裁定拍卖青岛金特莱机电科技有限公司名下位于青岛市黄岛区黄张公路以南昆仑山路以西的房产（证号：青房地权市字第××号）及土地（青房地权市字第××号）。2019年7月24日，本院作出（2015）青执字第215-4号执行裁定书，裁定继续查封被执行人青岛金特莱机电科技有限公司名下位于青岛市黄岛区黄张公路以南昆仑山路以西的房产（证号：青房地权市字第××号）及土地（青房地权市字第××号），并于2019年7月24日作出协助执行通知书，通知青岛市黄岛区不动产登记中心，查封案涉房产及土地，查封期限自2019年8月2日至2022年8月1日。2020年2月17日，本院作出（2020）鲁02执恢1号拍卖通知书，通知本案被执行人对涉案房产及土地进行第二次拍卖，并于同日作出（2020）鲁02执恢1号拍卖公告，将拍卖相关事宜予以公告。 2013年12月1日，案外人与被执行人签订《工业厂房租赁合同》一份及补充协议二份，由案外人租赁昆仑山北路428号G栋二楼的厂房，租赁期限自2013年12月1日起至2023年12月1日止，后续将租赁厂房面积增加至486.29㎡，年租金为43766.1元。 本院认为，本案执行依据生效后，在被执行人未履行法定义务的情况下，执行法院对被执行人的涉案房产及土地进行评估拍卖符合法律规定。申请执行人对涉案房产及土地享有抵押权，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，原申请执行人招商银行股份有限公司青岛分行于2013年11月12日与青岛金特莱机电科技有限公司签订抵押合同，并于2013年11月13日、11月18日取得他项权证，而案外人主张的涉案房产租赁合同成立于2013年12月1日，按照上述司法解释的规定，案外人所主张的租赁关系不能对抗申请执行人抵押权的实现。申请执行人作为涉案房产及土地的抵押权人，通过向执行法院申请拍卖抵押物的方式实现其抵押权符合法律规定。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”明确规定了对享有抵押权的申请执行人的优先保护，因此，在申请执行人享有优先权的情况下，案外人针对执行标的物提出的排除执行的异议，没有法律依据。 此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但是，本案执行行为，即执行法院对涉案不动产的拍卖仅是对申请执行人所享有的抵押权的实现，执行法院的该执行行为并未涉及涉案不动产的交付，即使案外人享有合法的租赁权，符合买卖不破租赁的条件，按照司法解释该条的规定，案外人也应当在执行法院作出交付行为时，另行寻求法律救济，而不应当通过阻却申请执行人抵押权实现的方式主张权利。案外人另外认为评估报告的出具违反相关法律程序，不属于案外人异议审查范围。综上，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人青岛海瑞宏电器有限公司的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  伍亚荣 审判员  刁培峰 审判员  焦兴凯 二〇二〇年四月十六日  法官助理 张辉 书记员刘聪慧