江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初4469号原告：邓元园，女，1983年10月28日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：张建国，江苏甘露律师事务所律师。被告：宋光明，男，1960年8月29日出生，汉族，321102196008291932，住镇江市。委托诉讼代理人：徐晨，江苏律威律师事务所律师。第三人：镇江市嘉友房产有限公司，住所地镇江市京口区梦溪嘉苑D幢1层028室，统一社会信用代码91321102MA1WQ12564。法定代表人：冯飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：张田，江苏金银河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春生，江苏金银河律师事务所律师。原告邓元园与被告宋光明、第三人镇江市嘉友房产有限公司（以下简称嘉友公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序审理，审理中发现有不适宜简易程序审理的情形，依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告邓元园的委托诉讼代理人张建国、被告宋光明的委托诉讼代理人徐晨、第三人嘉友公司的委托诉讼代理人王春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓元园向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方房屋买卖合同；2.判令被告支付滞纳金56835元。事实和理由：原、被于2019年8月9日签订房屋买卖合同。约定将原告所有的坐落于镇江市京口区松盛园2幢408室房屋出售给被告，成交价126.3万元，双方还约定了办理产权证的时间。但被告未按约办理相关产权过户手续。2019年9月11日，原告致函被告，要求被告按约办理手续，被告收悉后仍未配合产权过户手续。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告宋光明辩称，同意解除双方签订的买卖合同。被告不存在违约行为。原告出售房屋在网站上发布的广告显示为精装房且有大量家具，但实际家具被清空，因此被告在双方签订合同后第四天即提出解除买卖合同，原告存在违约情形。即使被告解除合同属于违约行为，但在签约后第四天即提出，原告损失较小，请求法院调整违约金数额。第三人嘉友公司述称，请求法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邓元园是镇江市京口区松盛园2幢408室房屋（以下简称408室）的所有人，将该房屋的信息发布在互联网上出售。被告宋光明为改善居住条件预购买住房。2019年8月9日在第三人嘉友公司居间介绍下至408室现场看房，并于当日作为购房人（乙方）与原告邓元园（甲方）及第三人嘉友公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：甲方将其所有的408室及车库转让给乙方，同时还包括室内的管道天然气、空调、热水器、室内固定设施及家具；甲、乙双方成交价126.3万元；合同签订时乙方支付甲方购房定金1万元；产权转移手续由甲、乙双方委托丙方在该房屋审批手续办妥后去房产交易所办理，产权转移所产生的税、费等一切费用由甲、乙双方按国家规定各自承担；双方约定于2019年9月10日至交易所办理产权转移手续，完税过户时，乙方付首付款70万元，余款在房贷到位后一次性付给甲方，同时甲方交房；2019年12月10日前由甲方将该房屋正式交付给乙方；如乙方不能按期付款或甲方不能按期交房，或甲、乙其中一方不能按期办理产权转移手续，每逾期一日，由延期方向被延期方支付相当于购房款0.3%的滞纳金，如逾期达十五日，仍不能履约，视为根本违约，另一方有权解除该合同。如乙方违约，所付定金不予退还；还应向丙方交纳双方的佣金；如甲方违约，也须向丙方交纳双方的佣金，还应向乙方支付相当于购房定金双倍的违约金。合同签订当日，被告宋光明交纳了定金1万元。2019年8月13日，被告宋光明以“家里特殊情况”为由要求解除合同，退房退定金。为此，原告邓元园、被告宋光明及第三人嘉友公司共同进行了商议，但未能达成一致意见。原告陈述未能达成一致意见的原因系因被告不愿出具解除合同的书面材料。2019年9月10日，被告宋光明未至交易所办理过户手续。9月11日，原告邓元园向被告宋光明发送《催款通知单》，通知言明：被告宋光明在第三人嘉友公司联系后不到场办理相关产权过户手续，已构成违约。按照双方合同约定乙方若逾期付款的将支付滞纳金。通知要求被告宋光明及时至第三人嘉友公司办理相关手续。被告宋光明于9月12日收到《催款通知单》。审理中，经本院释明，原告邓元园确认主张由被告宋光明承担违约金。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，守约方可以解除合同。原、被告签订《房屋买卖合同》后应当按约履行，被告宋光明在签订合同四天后要求解除合同，无合同依据或法律根据，已构成违约，原告邓元园有权要求解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告邓元园于2019年10月21日诉至法院要求解除合同，应当视为通知了被告宋光明。审理中，被告宋光明亦明确表示同意解除合同。故对于原告要求解除涉案合同的诉讼请求，予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告在《房屋买卖合同》中约定了滞纳金，从性质看系对合同双方发生违约情形时，约定的兼具补偿性与处罚性的违约金。被告宋光明未能按约定的期限履行合同，原告邓元园有权要求支付违约金。合同约定滞纳金为每日0.3%，按年折算高达109.5%，显然过高，应予以调整。原告邓元园未证明造成损失的情况，根据《房屋买卖合同》约定的付款时间及应付金额、被告宋光明提出解约的时间、双方解除合同的时间等，对原告主张的违约金，酌定自应付款之日（2019年9月10日）起至合同解除之日止（2019年10月21日），按年利率6%标准计算，即4550元（700000元×6%÷12个月×1.3个月）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告邓元园与被告宋光明签订的《房屋买卖合同》；二、被告宋光明于本判决生效后十日内支付原告邓元园违约金4550元。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元，由被告宋光明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈艳超人民陪审员  王嘉梅人民陪审员  陈孝珠二〇二〇年四月二日书 记 员  叶天娇附法律条文：1.《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。