四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19315号 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗光俊，男，1962年8月15日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：王植，四川伦典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖开国，四川伦典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：都江堰市新源旅游开发有限责任公司，住所地:四川省成都市都江堰市公园路60号四川省都江堰管理局10楼1002号。 法定代表人：曾述兵，董事长。 委托诉讼代理人：孟炳银，四川炳银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云花，四川炳银律师事务所律师。 上诉人罗光俊因与被上诉人都江堰市新源旅游开发有限责任公司（以下简称“新源旅游公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 罗光俊上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判新源旅游公司向罗光俊赔偿因单方终止合同造成罗光俊的损失711656.24元；三、依法改判新源旅游公司向罗光俊赔偿因单方终止合同而造成罗光俊的可得利益损失420153元；四、依法改判驳回新源旅游公司的诉讼请求。 事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案《房屋租赁合同》的解除并非不可归责于双方的事由，而系新源旅游公司单方终止合同，新源旅游公司应当承担违约责任。二、根据相关司法解释规定，新源旅游公司应当赔偿罗光俊全部装修投入损失711656.24元与产生的评估费用32965.05元。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，新源旅游公司应当承担罗光俊的预期收益损失420153元。四、罗光俊不应支付合同终止后的房屋租金，一审法院对此事实认定错误，应予纠正。五、一审法院审理程序违法，本案争议较大，不应适用简易程序进行审理。同时，一审法院不应当擅自取消新源旅游公司的一名律师代理权限。 新源旅游公司辩称，新源旅游公司与罗光俊解除房屋租赁合同是系因不可归责于双方当事人的事由，新源旅游公司与罗光俊解除合同事由是锦江绿道建设的工作安排的要求，不属于新源旅游公司违约。一审法院判决对于装饰装修的价值以及搬迁费用绿化率价值及评估费用由新源旅游公司与罗光俊平均分担，有事实及法律依据。关于可得利益，双方解除的事由是不可归责的事由，因此一审法院不支持罗光俊的可得利益是正确的。罗光俊应当支付2018年5月31日起的房屋租赁及使用费，也是具有事实及法律依据的。根据新办字【2018】18号文的通知，通知的内容是请罗光俊于2018年10月19日前缴纳拖欠的租金，而不是罗光俊诉称的新源旅游公司表示暂不收取2018年5月31日起至2019年5月30日的房屋租金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回罗光俊的上诉请求，维持原判。 新源旅游公司向一审法院起诉请求：一、依法解除2015年4月10日新源旅游公司与罗光俊签订的编号为20150004号《房屋租赁合同》；二、依法判令罗光俊立即交还房屋给新源旅游公司；三、依法判令罗光俊向新源旅游公司支付租金至交还房屋时止（暂计至起诉之日租金为141600元）、违约金121917.6元，以上共计人民币263517.6元。 罗光俊向一审法院反诉请求：一、判令新源旅游公司赔偿因其单方终止合同给罗光俊造成的资产损失711656.24元。二、判令新源旅游公司赔偿因其单方终止合同给罗光俊造成的可得利益损失420153元。三、判令新源旅游公司退回罗光俊履约保证金40000元、电费保证金18000元，合计58000元。四、新源旅游公司赔偿罗光俊评估费32965.05元。 一审法院认定事实：一、案涉房屋系位于建筑，新源旅游公司系案涉房屋管理单位，罗光俊系都江堰市沈家洪城老火锅店的经营者。 二、2015年4月10日，新源旅游公司（出租方、甲方）与罗光俊（承租方、乙方）签订了《房屋买卖合同》（合同自编号：20151004），合同案涉条款约定： （一）甲方同意将案涉房屋及相关附属设备、设施在租赁期限内出租给乙方，建筑面积708平方米，附加使用面积100平方米；乙方应按照政府相关部门核准的经营范围合法经营，经营种类及内容为餐饮、娱乐、休闲、办公，不得擅自变更；甲方承诺给予乙方优先签约期10年，本次租赁期为5年，自2015年4月10日至2020年4月9日止；甲方同意给予乙方6个月的免租期，前三年每年免2个月，在免租期内免收乙方租金；乙方保证在收到甲方接房通知书后6个月内开始营业，逾期则属乙方违约，甲方有权终止合同。 （二）乙方于2015年4月1日向甲方支付10000元定金（该定金抵作第一年的租金，在支付租金时予以扣除），乙方应付租金从交房之日起开始计算；前五年租金标准为20元/㎡，第1-3年每年租金为141600元，第4-5年每年租金为339840元；租金采取提前30日“先付后租”方式每年度支付，首次支付在合同签订后3个工作日内按甲方提供银行账号支付，以后每年的双方交接房屋日期前一个月内支付；第一年支付租金为141600元，乙方已交付定金10000元，实际第一次应支付131600元；第二年支付租金为141600元；第三年支付租金为141600元；第四年应支付租金为169920元；第五年应支付租金为169920元； （三）本合同签订后3个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金10000元，本合同终止，并于甲乙双方完成相关手续后7个工作日内，由甲方将履约保证金全额不计息退还乙方。 （四）乙方应于2015年5月1日与甲方交接房屋，逾期不交接或乙方故意拖延交接时间，视为乙方违约；乙方须在签订本合同30日内提供装修方案；甲乙双方完成房屋交接手续后，须在60日内进场装修，逾期视为乙方违约，甲方有权收回房屋另行处置并不予退还履约保证金。 （五）在本合同有效期内为避免乙方损失，乙方所需设置的店招及广告牌风格、尺寸和位置，应将书面方案预先报相关部门审批，得到书面同意后方可实施。甲方有权根据本合同的约定及《柏条河两侧景观及配套设施工程经营管理公约》进行定期或不定期巡检工作。 （六）甲方为乙方提供388KW的电量，乙方使用的电表由甲方安装，并收取预存电费保证金合计18000元，由甲方向相关部门代缴，合同期满，乙方不续租，甲乙双方完成相关手续后7个工作日内，由甲方将预存电费保证金全额不计息退还乙方。 （七）乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，从当期计租日起的6个工作日后每逾期一天按每季度租金总额的1%支付违约金给甲方，逾期15日仍未足额支付租金及滞纳金，视为乙方违约，甲方不退还乙方履约保证金4万元，且甲方有权终止合同。 上述合同签订后，罗光俊向新源旅游公司支付了履约保证金40000元和电费保证金18000元。2015年5月30日，新源旅游公司向罗光俊交房，并签署《交房确认书》，约定从2015年5月30日起开始计收租金。嗣后，罗光俊按照《房屋买卖合同》约定向新源旅游公司交付租金至2018年5月31日。 三、2018年5月16日，都江堰市绿道建设指挥部办公室向新源旅游公司发出《关于做好柏条河沿河商业建筑经营权处置工作的函》，函中载明“按照成都市锦江绿道建设工作安排，2018年6月锦江绿道都江堰示范段开始进场施工，为协调推进成都市锦江绿道示范段建设，请贵公司高度重视，对照时间节点，制定工作计划，采取有力措施，2018年5月底前完成柏条河沿河商业建筑经营权回收工作，确保成都市锦江绿道顺利施工。” 四、2018年6月21日，都江堰市城市管理局、都江堰市规划管理局、都江堰市水务局、都江堰市环境保护局、都江堰市城乡建设局、都江堰市市场和质量监督管理局联合发出《关于开展柏条河沿岸环境综合治理有关事宜的通告》，该通告载明“按照岷江、沱江流域水环境治理要求，为切实要求加强柏条河水环境治理，加快推进天府绿道锦江主轴都江堰段建设，依据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国污染防治法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国河道管理条例》、《入河排污口监督管理办法》、《城市绿化条例》、《四川省河道管理实施办法》、《四川省城乡环境综合治理条例》等法律法规的规定，现将有关事宜通告如下：一、整治范围：柏条河（蒲柏桥至胥家镇老人桥段）河道两侧。二、整治内容：（一）对河道两侧的临时商业设施进行整治、违法搭建的建（构）筑物予以拆除……”。同日，新源旅游公司陈江向罗光俊等承租商户发送短信，短信内容为“接市政府相关部门通知，从今日起将对柏条河两侧商业设施进行整治，根据我公司与你签订合同的相关条款约定，特通知你于2018年6月30日终止与你方的合同，相关事宜请尽快与公司联系。” 五、2018年10月10日，新源旅游公司向罗光俊经营的沈家洪城老火锅店发出新办字[2018]18号通知，通知内容为“根据编号20151004号合同，贵店（建筑9#-4）应于2018年5月31日前支付租金169920元。2018年6月21日，根据都江堰市政府各部门联合通告精神，将对柏条河临河建筑进行整治，拆除违法搭建。为此，公司于6月21日以短信方式通知贵方于6月30日起终止合同，暂时不收取2018年5月31日至2019年5月30日房租，并敦促贵店尽快与公司联系解决后续事宜。此后，根据事情最新发展情况，公司多次专程到贵店做解释工作，特别是2018年9月21日，公司安全检查时公司一行人专程对租金收取作出了说明，公司与沈家洪城罗光俊先生签订的合同仍然有效，公司仍然是房屋主体的房东，贵店从2018年5月31日至今，仍然在经营并使用房屋及设施设备，贵店应按合同约定缴纳房租。期间又多次电话通知贵方按合同约定缴纳房租，但截至2018年10月10日仍未到账。为维护我公司股东利益，确保柏条河配套服务用房的正常经营秩序，经公司慎重研究，通知如下：1、请贵店于2018年10月19日前缴纳拖欠租金169920元，逾期不缴视为违约，我公司有权单方面解除20151004号合同，收回房屋另行处置。2、逾期不能缴纳租金，除按合同约定征收滞纳金外，我公司将采取必要的处置措施和法律途径维护公司的正当权益，并保留相关的诉讼权利。” 2018年10月26日，新源旅游公司向罗光俊经营的沈家洪城老火锅店发出新办字[2018]20号通知，通知内容为“2015年4月10日，你方与我公司签订了编号为20151004号合同，合同约定2018年度（起止时间：2018年5月31日至2019年5月30日）你方实际应缴纳场地租赁使用费169920元。我公司多次以电话、短信催缴，但你方一再推拖，时至今日也未缴纳。2018年10月10日，公司又以书面通知催促你方缴纳租金，并郑重将可能引起的后果告知你方，但截至2018年10月19日你方仍未转账。由于你方恶意拖欠使用费，为维护我公司股东利益，确保柏条河配套服务用房的正常招租经营秩序，根据合同约定，经公司慎重研究，决定解除与你方签订的编号为20151004号合同，现就有关事宜通知如下：1、请你方在2018年10月31日前撤场。2、租金及其他费用计算到你方交付房屋给我公司时止。3、你方需根据合同相关条款承担违约责任。若你方不履行上述通知内容，我公司将采取包括但不限于法律诉讼途径来维护本公司的利益。” 六、2017年11月至2018年12月沈家洪城老火锅店用电量情况：2017年11月2668度，12月4224度，2018年1月4428度，2月4748度，3月3440度，4月2816度，5月3032度，6月3632度，7月5868度，8月4228度，9月2824度，10月2360度，11月至12月1420度。上述用电电费均已缴纳。 七、2018年11月18日至11月25日，四川君妍价格评估有限公司受罗光俊委托对沈家洪城老火锅店因租赁合同终止导致的装饰装修、设施设备、环境绿化、加盟经营权费用等资产损失和可得利益损失进行价值评估。对资产损失，评估公司出具了（2018）141号评估报告书，载明以相应成新率计算房屋装饰装修类价值294282.39元（除少数灯具成新率100%外，均以成新率37.17%计算）、设施设备类价值371256.65元、绿化类价值3000元、加盟经营权价值43117元，成新率为尚可使用年限与总使用年限之比率。对可得利益损失，评估公司出具了（2018）142号价格评估报告书，载明评估标的为2018年6月30日至2020年4月9日期间正常经营状况下的合理收益，根据罗光俊提供的2017年7月1日至2018年6月30日年营业额数据，确定沈家洪城老火锅店年营业额为2179453元，根据中国饭店协会发布的《2017年餐饮业年度报告》数据，沈家洪城老火锅店的纯利率为13.51%（经核实，该数据为报告数据火锅餐饮业平均净利率），计得年纯收益为294444.20元，合同剩余年限1.69年，计得可得利益损失价值为420153.30元。新源旅游公司对评估装饰装修折旧率不予认可，对可得利益损失评估所依据的起算时间和有涂改痕迹的营业收入报表作为评估依据不认可。 八、一审庭审中，新源旅游公司称罗光俊尚未将案涉房屋钥匙归还，罗光俊陈述2018年10月其未撤出案涉房屋。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法成立且有效，对双方均有约束力，当事人应当按照约定行使权利和履行义务。双方当事人的争议焦点为：1、《房屋租赁合同》的解除时间；2、罗光俊应否向新源旅游公司支付2018年5月31日起的房屋租金或使用费；3、新源旅游公司应否向罗光俊赔偿合同解除的损失及金额。 关于争议焦点一，《房屋租赁合同》的解除时间。罗光俊主张双方签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除，依据是2018年6月21日新源旅游公司陈江向其发送的短信。一审法院认为，根据短信内容，新源旅游公司系通知罗光俊于2018年6月30日解除双方的租赁合同，解除事由为按市政府相关部门通知将对柏条河两侧商业设施进行整治，罗光俊于一审审理中认可双方签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除，视为双方同意解除《房屋租赁合同》，故一审法院对《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除予以确认，对新源旅游公司主张的违约金不予支持。 关于争议焦点二，罗光俊应否向新源旅游公司支付2018年5月31日起的房屋租金或使用费。因双方签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除，罗光俊支付租金至2018年5月31日，故罗光俊应按照合同约定向新源旅游公司支付2018年6月的租金14160元（169920元/年÷12个月）。合同解除后，2018年10月新源旅游公司催收租金但罗光俊拒交租金，但继续使用房屋，应当支付返还房屋前的房屋使用费。双方对2018年6月30日后罗光俊是否继续经营的事实存在争议，一审法院认为，根据沈家洪城老火锅店2018年7月至10月用电量情况以及2018年10月26日新源旅游公司向罗光俊经营的沈家洪城老火锅店发出限期撤场的新办字[2018]20号通知，可以推定2018年7月至10月期间沈家洪城老火锅店处于正常营业状态，2018年11月起停止营业。对2018年7月至10月正常营业期间，罗光俊应当参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付14160元/月的使用费计4个月共56640元。关于2018年11月起至房屋交还时止的使用费，因案涉《房屋租赁合同》的解除系由于市政府相关部门对柏条河临河建筑的整治工作要求，柏条河临河区域确于2018年下半年开始因绿道建设进行打围改造，该路段商铺在打围改造期间的经营效益必然受到影响，加之双方均未提交证据证明2018年11月火锅店停止营业后各自通知对方办理房屋移交和设备清点等手续的事实，一审法院酌情认定罗光俊按照7000元/月的标准向新源旅游公司支付房屋使用费。 关于争议焦点三，新源旅游公司应否向罗光俊赔偿合同解除的损失及金额。罗光俊主张的损失主要包括资产损失和可得利益损失两部分。案涉《房屋租赁合同》解除系因市政府相关部门对柏条河临河建筑的整治工作要求，属于不可归责于双方的事由，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，新源旅游公司与罗光俊对《房屋租赁合同》的提前解除造成的损失应平均分担为宜。对资产损失数额，罗光俊提供了（2018）141号评估报告书，根据《房屋租赁合同》对租赁期限自2015年4月10日至2020年4月9日的约定，评估报告所采用的成新率属合理范围，故一审法院对评估报告书中评估装饰装修类价值294282.39元予以认定；对设施设备类损失，因属于可搬迁再利用资产，一审法院酌情认定拆除搬迁费用5000元；对绿化类价值3000元，一审法院予以认定；对加盟经营权费用，因不属于必然损失，一审法院不予认定。对可得利益损失，因案涉《房屋租赁合同》的解除不归责于双方当事人，对该项损失一审法院不予认定。关于评估费用，虽评估报告结论在本案中未尽采纳，但属于认定损失产生的必要费用，新源旅游公司与罗光俊应平均分担。综前所述，新源旅游公司应当向罗光俊支付其资产损失151141.2元（302282.39元×50%）和评估费用16482.53元。 另，关于履约保证金、电费保证金，因《房屋租赁合同》已解除，也未发生保证金不予退还的约定情形，新源旅游公司应将履约保证金4万元、电费保证金18000元退还给罗光俊。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、确认新源旅游公司与罗光俊2015年4月10日签订的自编号为20150004号《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除；二、罗光俊于判决生效之日起十五日内向新源旅游公司返还位于房屋；三、罗光俊于判决生效之日起十日内向新源旅游公司支付2018年6月租金14160元及2018年7月1日至实际返还房屋时止的使用费，使用费计算方法：2018年7月1日至2018年10月31日为56640元，2018年11月1日起至实际返还房屋时止的使用费按每月7000元标准计算；四、新源旅游公司于判决生效之日起十日内向罗光俊支付资产损失、评估费损失共167623.73元；五、新源旅游公司于判决生效之日起十日内退还罗光俊履约保证金、电费保证金共58000元；六、驳回新源旅游公司、罗光俊的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费5254元，减半收取2627元，一审反诉案件受理费15804元，减半收取7902元，共计收取10529元，由新源旅游公司、罗光俊各负担5264.5元。 本院二审期间，新源旅游公司依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 新源旅游公司提交以下证据：证据1.2010年3月10日中共都江堰市委办公室会议纪要第17期《关于研究柏条河一环路至2.5环右侧综合整治建设有关事宜的会议纪要》、都江堰市新源旅游开发有限责任公司股东会决议、章程、企业法人营业执照，拟证明新源旅游公司系依法成立，具有出租案涉房屋的合法资质。证据2.都江堰市国土资源局关于柏条河一环路至2.5环两岸用地情况的说明、都江堰市规划管理局规划建设方案审查意见通知书【都规委方案T（2011）69号】、都江堰市发展和改革局《关于都江堰市柏条河两侧配套设施建设工程核准的批复》【都发改核准（2012）23号】、单位工程开工报告、竣工验收报告、都江堰市水务局排水净水管理科《关于“都江堰市柏条河两侧配套设施建设工程”项目排水情况说明》、建设项目环境影响登记表及A、B、C、D段总平面图，拟证明案涉房屋系合法修建，属合法建筑。 对于上述证据，罗光俊经质证后发表质证意见称，对证据1的真实性无异议，但案涉房屋被定性为临时建筑对案涉合同的履行产生了不利影响，新源旅游公司将该临时建筑长期进行出租显然没有合同效力，故造成本案的重大损失。对证据2中的竣工图和批准文件，虽证明案涉房屋已按规定验收，但因为土地系临时建设用地，无法改变案涉房屋的权属问题。 本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，2010年3月10日的中共都江堰市委办公室《关于研究柏条河一环路2.5环右侧综合整治建设有关事宜的会议纪要》中，对于河岸管护范围内经营性设施定性为临时建筑，如因国家、省建设管理的需要，无条件拆除。案涉《房屋租赁合同》第十条约定“由于政府的法律、法令致使本合同无法履行时（非甲乙双方原因），本合同可变更或终止。但由于甲、乙双方任何一方因违规、违法行为所导致政府干涉或干预致使另一方无法经营时，由违法方承担违约责任。按照本合同第十二条约定执行。”。新源旅游公司于二审中承认，案涉房屋并未拆除，该房屋属于不需要拆除的房屋。本院对其真实性、合法性和关联性予以认证。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉租赁合同的效力问题。对于案涉房屋是否存在法律瑕疵的问题，新源旅游公司已提供证据证实案涉房屋在修建前已定性为临时建筑，并提供了中共都江堰市委办公室的会议纪要等文件予以证实。本院认为，新源旅游公司提及的上述证据可以证实案涉房屋系经批准建造的临时建筑。故新源旅游公司以其对外进行出租并不导致租赁合同无效。 关于案涉合同解除的归责问题。罗光俊认为，案涉房屋并不在相关行政机关发文的整治范围，故不存在新源旅游公司所主张的影响案涉合同继续履行的客观情形。对此，本院认为，首先，从依据上看，新源旅游公司认为其解除合同系依据《关于做好柏条河沿河商业建筑经营权处置工作的函》及《关于开展柏条河沿岸环境综合治理有关事宜的通告》。对此，本院认为，对于多部门在后作出的《关于开展柏条河沿岸环境综合治理有关事宜的通告》，因该通告仅涉及对违法搭建的建（构）筑物予以拆除，在案涉房屋并不构成违建的情形下，缺乏适用该文件的余地。结合上述情形及当事人陈述，可以认定新源旅游公司提出解除的依据仅系上述收回经营权的函件。依该函要求，新源旅游公司须于“2018年5月底前完成柏条河沿河商业建筑经营权回收工作，确保成都市锦江绿道顺利施工”。但从该函的具体内容来看，并未指定具体的经营权收回方式，故新源旅游公司若依该函终止合同亦须按法律规定办理。其次，从新源旅游公司的解除行为上看，新源旅游公司系依双方合同第十条之约定，“由于政府的法律、法令致使本合同无法履行时（非因甲乙双方原因），本合同可变更或终止。”，该条款即新源旅游公司关于解除的短信通知中所称的合同“相关条款”。但从该约定条款的内容来看，须有法律及法令作为依据方构成约定解除权。而本案中，前述指挥部的函件并不属于双方约定的法律或法令，故新源旅游公司并不得依该函即享有解除权。同时，对于该函中所称的收回经营权，在缺乏解除权的情形时，并未排除新源旅游公司为落实该函之要求而主动以承担违约责任的方式来解除合同并收回房屋。故该函件并不构成新源旅游公司免除违约责任的依据。最后，从效力的发生上看，本院认为，案涉租赁合同的解除系因罗光俊于诉讼中对新源旅游公司解除主张的认可，而非新源旅游公司单方通知解除已确定的发生了解除的法律效力，对此本院一并予以阐明。 关于损害赔偿的范围问题。鉴于新源旅游公司并无合同解除权而为解除，故对于解除行为造成的损失应当承担赔偿责任。对于一审认定的损失范围问题，本院认为，财产损失的鉴定数额应区分已与案涉房屋形成附和的部分及未与案涉房屋形成附和的部分，对于未形成附和的，在并无足以采信的证据证实出租人愿意利用的情形下，不应纳入计损范围，一审对此认定正确，本院予以确认，即应当认定的固有利益损失仅包括装饰装修损失为294282.39元、未形成附和的设施设备搬迁费用5000元及绿化类价值损失3000元。关于可得利益损失的问题，本院认为，在出租人有解除权时，其得依解除权而解除合同，当其缺乏解除权时，其解除行为本身即构成违约行为。本案中，鉴于新源旅游公司并无约定或法定之解除权，故其对于解除合同的损失，应当承担损害赔偿责任，该损失应当包括可得利益损失。一审未将罗光俊的可得利益损失纳入计损范围存在不当，本院予以纠正。但对于该可得利益的数额，本院认为，尽管鉴定报告已有结论，但该结论系按年纯收益与合同剩余年限进行计算，未考虑非违约方的减损等问题，故直接按该鉴定得出的可得利益损失进行认定并不符合本案实际情况。具体而言，经营收益应系房屋、人力及管理等多种资源要素共同作用之结果，故不应将案涉合同的解除与剩余租期的营业收益予以等同考量，还应综合其他因素。故本院综合考量罗光俊接到解除通知的时间、实际营业使用的情况及非违约方的减损义务等因素，酌情对罗光俊可得利益损失请求中的100000元予以支持。另，对于评估费32965.05元，因本案系新源旅游公司提前解除合同所引发的纠纷，故该诉讼成本应当由新源旅游公司承担。 关于占有使用费的问题。鉴于罗光俊于合同解除后未及时返还案涉房屋，故其占有使用期间仍应支付占有使用费用。本案中，一审已综合考虑了营业情况，并分段对该占有使用费的计算标准进行认定，该认定并无不当。对罗光俊该上诉主张，本院不予支持。 关于程序是否违法的问题。罗光俊认为一审不应适用简易程序审理，对此，本院认为，是否属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的案件，应由一审法院根据案件的实际审理情况依职权进行判断，一审适用简易程序审理并无不当；关于委托代理人的问题，依《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定，当事人可以委托一至二人作为诉讼代理人，故一审法院根据该规定对代理人的数量予以审查并作出限制并不违反上述法律规定。对罗光俊的该上述理由，本院不予采纳。 综上，罗光俊的上诉请求部分成立。对其上诉请求中成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1546号民事判决第一项“确认都江堰市新源旅游开发有限责任公司与罗光俊2015年4月10日签订的自编号为20150004号《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除”、第二项“罗光俊于判决生效之日起十五日内向都江堰市新源旅游开发有限责任公司返还位于房屋”、第三项“罗光俊于判决生效之日起十日内向都江堰市新源旅游开发有限责任公司支付2018年6月租金14160元及2018年7月1日至实际返还房屋时止的使用费，使用费计算方法：2018年7月1日至2018年10月31日为56640元，2018年11月1日起至实际返还房屋时止的使用费按每月7000元标准计算”、第五项“都江堰市新源旅游开发有限责任公司于判决生效之日起十日内退还罗光俊履约保证金、电费保证金共58000元”及第六项中的“驳回都江堰市新源旅游开发有限责任公司的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1546号民事判决撤销第六项“驳回罗光俊的其他诉讼请求”； 三、变更四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1546号民事判决第四项“都江堰市新源旅游开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向罗光俊支付资产损失、评估费损失共167623.73元”为“都江堰市新源旅游开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向罗光俊支付资产损失、评估费损失共335247.44元”； 四、都江堰市新源旅游开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向罗光俊赔偿可得利益损失共100000元； 五、驳回罗光俊的其他诉讼请求。 一审案件受理费10529元，由都江堰市新源旅游开发有限责任公司承担5529元，由罗光俊承担5000元；二审案件受理费15043.36元，由都江堰市新源旅游开发有限责任公司承担5000元，由罗光俊承担10043.36元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年四月十七日 书记员  符 莎