辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5146号上诉人（原审原告）：郝燕，女，汉族，1950年2月2日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王军，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻博，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳鼎盛如意物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区西塔街91号318房间。法定代表人：于海彪，该公司经理。委托诉讼代理人：关月，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：张晓燕，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳金水牡丹酒店管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区西塔街75号（B01-B07、B12-B20、B45-B54、B58-B60、B76-B80）。法定代表人：霍明旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：关月，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：张晓燕，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。上诉人郝燕因与被上诉人沈阳鼎盛如意物业管理有限公司（以下简称“鼎盛物业”）、沈阳金水牡丹酒店管理有限公司（以下简称“金水公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初7370号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郝燕上诉请求：1.撤销一审判决第二项并依法改判；2.请求判令解除案涉房屋租赁合同；3.请求判令被上诉人返还上诉人的商铺；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.鼎盛物业违反租赁合同约定，改变商铺原西塔奥莱项目统一经营的用途并拆毁商铺，构成根本违约；2.鼎盛物业将案涉商铺拆毁，超出了合同约定的“可对商铺进行装修、结构改造或增设他物”的内容；3.上诉人同意对商铺转租，但前提是不能超出西塔奥莱商场项目的经营需要，否则违反了租赁合同第十条的约定；4.上诉人对案涉商铺享有的是对专有部分的所有权，并有权自主决定是否对外租赁，而不需要根据主张解除合同的业主所占面积是否超过大多数的条件；5.租赁合同约定案涉商铺的经营目的是西塔奥莱商场项目的统一经营，但现在转租给金水公司用于经营餐饮洗浴构成违约。二、一审法院适用法律错误。上诉人行使的是对专有部分的所有权，而非对共有部分的共有权，故适用《物权法》第76条错误；三、一审法院审理本案期间违反法定程序举证质证，证据未经当庭质证。鼎盛物业及金水公司辩称，同意一审判决。郝燕向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告鼎盛物业签订的《商铺租金托管合同》；2.判令被告鼎盛物业立即支付原告自2018年4月15日至2018年6月5日的房屋租金26052.55元，并判令被告支付因拖欠租金给原告造成相应的银行利息损失；3.判令被告金水公司归还商铺并恢复原状；4.判令被告给付原告违约金52105.1元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告郝燕系位于沈阳市和平区西塔街75号（C127），建筑面积5.37平方米商铺的所有权人。原告郝燕（甲方、出租人）与被告鼎盛物业（乙方、承租方）签订《商铺租赁托管合同》一份，约定甲方同意将本合同中商铺租赁给乙方用于商业经营，并将商铺的相关权利委托乙方进行托管。租赁商铺坐落于沈阳市和平区西塔街75号（C127），建筑面积5.37平方米。租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为商业经营使用。租赁期共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，本合同签订之日起到2015年4月15日为商铺的装修免租期，甲方不收取乙方租金。租赁期满，甲方有权收回商铺。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如甲方不愿续租，则乙方同意按照甲方与商铺出卖人房屋买卖成交总价289474元的150%的价格，甲方将上述商铺出售给乙方，甲乙双方另行签订商铺买卖合同。租期第1年至第3年（自2015年4月15日起至2018年4月14日期间），甲方同意乙方无偿使用租赁商铺，租期第4年到第10年（自2018年4月15日至2025年4月14日期间）的租金标准，于上一年度租期届满前3个月，甲乙双方可选择以下方式确定租金：1.根据当时市场情况由双方协商确定；2.承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。乙方承租商铺用于西塔奥莱商场项目统一经营，商场实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，统一向业主支付租金和收益。合同签订后，原告将涉诉商铺交付被告使用。双方合同约定的无偿使用截止日期为2018年4月14日。另查明，现涉诉商铺建筑面积近一万平方米，地上三层、地下一层，由众多业主享有不等份额的所有权组成，为适合洗浴、休闲、餐饮、住宿为一体的酒店经营状态。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁托管合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案当事人争议的主要问题是原被告签订的《商铺租赁托管合同》是否应当解除，原、被告签订的《商铺租赁托管合同》租赁期限为10年（2015年至2025年），且合同中明确约定，在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。现涉诉商铺建筑面积近一万平方米，地上三层、地下一层，由众多业主享有不等份额的所有权组成，为适合洗浴、休闲、餐饮、住宿为一体的酒店经营状态。鉴于涉诉商铺所在项目的整体性，现主张解除合同的业主所占面积比未超过大多数，且原告商铺所处位置不宜单独划分，故综合整体利益并兼顾对原告自身利益的保护，原被告之间签订的《商铺租赁托管合同》暂不宜解除，被告应当积极主动履约，不得损害原告及全体业主的合法权益。本案原告虽依法可以行使解除权，其在本案中的权利处于整体利益中，故该项请求暂不宜行使，可待条件成就时再行主张。关于原告提出的租金及利息的诉讼请求，现原告依约将商铺交付被告使用，被告未按合同约定向原告支付返利租金的行为系违约，应承担违约责任。故对原告主张被告给付租金及逾期给付租金利息的诉讼请求应予支持。关于给付租金标准，双方在签订《商铺租赁托管合同》中约定房屋买卖成交总价289474元，故结合被告向其它业主付款的标准确认本案的返利标准每年8%固定返利回报，即2018年4月15日至2019年4月14日的年租金确定为23157.92元（289474元×8%）。关于原告提出的违约金的诉讼，原告的违约行为已通过给付利息的方式予以补偿，故对于该诉求不予支持。被告辩称的市场评估价未经原告方同意且无法律依据，亦不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郝燕2018年4月15日至2019年4月14日租金23157.92元及利息；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6786元，退还原告5032元，由被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司负担379元，原告郝燕负担1375元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人郝燕向本院提交新的证据如下：证据一，商铺平面图，用以证明案涉商铺的位置。证据二，判决书2份，用以证明其他类似案件法院判令解除了合同。被上诉人发表质证意见：对证据一的三性均有异议。对证据二真实性没有异议，当时的判决审理时我方同意解除合同，但我方不同意解除本案的租赁托管合同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人郝燕与被上诉人鼎盛物业签订的《商铺租赁托管合同》系基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于上诉人主张被上诉人违反《商铺租赁托管合同》的约定改变案涉商铺的经营用途、拆毁商铺，上诉人对案涉商铺享有对专有部分的所有权而不需要绝大多数业主同意且一审判决适用法律错误等问题，经查，案涉商铺总建筑面积近一万平方米，地上三层、地下一层，现整体对外以洗浴、餐饮、住宿为一体的酒店经营模式获取收益。被上诉人拆毁上诉人所有的商铺并不违反《商铺租赁托管合同》中关于“在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物”之约定。被上诉人虽违反合同中关于商铺用于经营西塔奥莱商场项目之约定，将案涉商铺整体转租他人经营洗浴、餐饮、住宿为一体的酒店项目，其目的也是为了确保上诉人及其他业主能够获取租金收益。上诉人所有的商铺建筑面积仅5.37平方米，所处位置也不宜单独划分。如解除案涉租赁合同则势必影响案涉商铺整体的使用收益权能，也必然影响到其他业主的租金收益。上诉人虽依法可行使解除权，但为确保所有业主的整体利益及租金收益，案涉《商铺租赁托管合同》暂不宜解除，对上诉人的该项上诉请求暂不予支持。由于上诉人主张的解除合同事由对所有业主而言均同样存在，可待绝大多数业主均同意解除合同时再行主张。被上诉人亦应当积极主动履约，不得损害上诉人及全体业主的合法权益。综上，对上诉人郝燕的上诉请求不予支持。综上，上诉人郝燕的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1754元，由上诉人郝燕负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年四月二十九日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。