山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终454号上诉人（原审被告）：程平，男，1972年3月15日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：山东乡村家园健身休闲俱乐部，住所地济南市。法定代表人：戴召俭，经理。被上诉人（原审原告）:孙静，女，1980年12月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人:杨统河，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴婷婷，山东统河律师事务所律师。原审被告：山东微山湖鱼馆有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨刘军，经理。原审被告：杨刘军，男，1987年3月6日出生，汉族，住山东省滕州市。原审被告：戴召俭，男，1950年2月26日出生，汉族，住济南市。原审第三人：李成华，男，1963年12月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈晓燕，山东国曜律师事务所律师。上诉人程平、山东乡村家园健身休闲俱乐部（以下简称乡村家园俱乐部）因与被上诉人孙静、原审被告山东微山湖鱼馆有限公司、杨刘军、戴召俭、原审第三人李成华房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程平上诉请求：依法撤销一审民事判决，改判或发回重审。事实与理由：一审法院未查清事实，判决错误。1、程平与孙静没有任何经济往来，更未收取孙静的金钱。2、程平近20年长期居住济南市，也是户口所在地，一审判决书写的是程平的出生地山东省滕州市滨湖镇东盖村，程平16岁即来济南求学工作，30年未在该地址居住。因此，程平不是适格被告，请求撤销一审判决，改判或发回重审。乡村家园俱乐部上诉请求：依法撤销一审民事判决，改判或发回重审。事实与理由：一审法院未查清事实，判决错误。1、乡村家园俱乐部与孙静没有任何经济往来，也未与孙静有合同关系，更未收取孙静任何金钱。2、乡村家园俱乐部是民办非企业单位，主营业务为健身休闲，没有开展过出售房屋业务。三、乡村家园俱乐部不是项目房产的所有人和建设人，项目所有人为济南绣川旅游开发有限公司。因此，乡村家园俱乐部不是适格被告，请求撤销一审判决，改判或发回重审。孙静辩称，程平、乡村家园俱乐部称没有收到钱不是事实，程平与孙静签订的合同，李成华根据程平的指示将收到的款相当一部分转给了程平和其他人。原审判决认定事实清楚。李成华述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。山东微山湖鱼馆有限公司、杨刘军、戴召俭未答辩。孙静向一审法院起诉请求：1.确认孙静、乡村家园俱乐部签订的乡村家园别墅买卖合同无效；2.山东微山湖鱼馆有限公司、乡村家园俱乐部返还购房款30万元；3、山东微山湖鱼馆有限公司、乡村家园俱乐部支付孙静利息，以30万元为基数，自交清房款之日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；4、程平、杨刘军、戴召俭、李成华承担连带责任；5、乡村家园俱乐部、山东微山湖鱼馆有限公司、程平、杨刘军、戴召俭承担诉讼费用。一审法院认定事实：2002年7月18日，济南锦绣旅游开发有限责任公司与山东微山湖鱼馆有限公司签订的土地租赁合同约定：租赁期限为50年，自2002年5月18日至2052年5月18日，用途为建设集旅游、观光、休闲、度假、餐饮、教育、培训于一体的生态文化旅游区。2004年11月22日，原济南市国土资源局作出济国土罚字（2004）第711号土地行政处罚决定书，该局以济南锦绣旅游开发有限责任公司未经批准，于2002年7月与历城区锦绣川乡西南峪村委会签订土地征用合同书，占用该村集体未利用地建设农家乐游乐园为由，决定没收济南锦绣旅游开发有限责任公司在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。2013年8月2日孙静（系买受人）与乡村家园俱乐部（系出卖方）签订乡村家园别墅买卖合同，合同的主要内容有：出卖方别墅坐落于济南市历城区仲宫镇黑豆峪村山东乡村家园俱乐部院内别墅区第二排第二栋，房屋按套计算价格，出售总金额为30万元。双方约定买受人交齐全部购房款即交付房屋。程平作为出卖方代表人在合同中签名，合同签订当日涉案房屋交付孙静。2013年11月20日，孙静向李成华转账30万元，乡村家园俱乐部出具收款收据。后李成华将收取房款（含孙静交纳的房款）转账至程平、程平担任股东的山东微山湖荷香鸭食品有限公司，并支付装修施工费用。2017年5月27日，涉案房屋因认定为违章建筑被拆除。一审法院认为，孙静与乡村家园俱乐部签订的乡村家园别墅买卖合同所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2013年8月2日双方所签订的合同违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与孙静、乡村家园俱乐部签订买卖合同无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由孙静与乡村家园俱乐部分担。乡村家园俱乐部向孙静收取的购房款30万元应予返还。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付孙静，亦不影响占用期间的合理使用，其应支付自2013年8月2日至2017年5月26日（计45.8个月）的使用费，房屋使用期限至2052年5月18日(计465.5个月)，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，每月使用费为644.47元（300000元÷465.5个月），使用费共计29516.73元（644.47元×45.8个月）。乡村家园俱乐部在扣除使用费后，余款270483.27元应当返还给孙静。关于孙静主张的利息损失，其在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，乡村家园俱乐部没有及时返还相应购房款，应当赔偿利息损失，以270483.27元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。孙静将购房款交付给李成华，并由其出具加盖乡村家园俱乐部印章的收据，后李成华将房款转至程平个人账户及其作为股东的公司，可以认定是受山东乡村家园别墅买卖合同出卖方代表人程平指示而为，故程平应在返还房款范围内承担责任。孙静要求山东微山湖鱼馆有限公司、杨刘军、戴召俭、李成华承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条、第一百七十一条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、孙静与山东乡村家园休闲健身俱乐部于2013年8月2日签订的乡村家园别墅买卖合同无效。二、山东乡村家园休闲健身俱乐部、程平返还孙静人民币270483.27元。三、山东乡村家园休闲健身俱乐部赔偿孙静利息损失，以270483.27元为基数，自2017年5月27日起至应返还款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。四、驳回孙静的其他诉讼请求。以上给付，限山东乡村家园休闲健身俱乐部、程平于判决生效之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，孙静负担543元、山东乡村家园休闲健身俱乐部负担5357元。二审中，当事人未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2013年8月2日，孙静与乡村家园俱乐部签订买卖合同，乡村家园俱乐部在该合同上加盖公章，后出具收款收据，乡村家园俱乐部为该合同的卖方主体。该合同签订后，李成华将孙静等人支付的房款转付给程平等人，程平收取了其中的大部分款项。孙静与乡村家园俱乐部签订的买卖合同因所涉房屋未取得规划和建设审批手续，为无效合同，该合同无效后，程平、乡村家园俱乐部应承担返还款项的责任。一审判决程平、乡村家园俱乐部返还孙静扣除使用费后的房款，并无不当。综上所述，程平、乡村家园俱乐部的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900元，由上诉人程平、山东乡村家园健身休闲俱乐部负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年四月一日书记员  邢春艳