贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初294号原告：马圣军，男，1967年7月16日出生，土家族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。原告：文金会，女，1978年12月9日出生，仫佬族，住贵州省凯里市。委托代理人（特别授权）：徐云栋，贵州七律律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。被告：贵州黔东南园鑫置业有限公司，住所地：凯里市迎宾大道中兴东博园A-5-3号，统一社会信用代码：91522600556634412Y。法定代表人：袁公文，系该公司执行董事。委托代理人（特别授权）:陈红明,男，1988年10月5日出生，侗族，住贵州省榕江县。系公司员工。原告马圣军、文金会诉被告贵州黔东南园鑫置业有限公司（以下简称园鑫公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人徐云栋、被告园鑫公司委托代理人陈红明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2013年1月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“御景天下”小区7栋1层1-1号商品房，并在第十四条（四）款第2项约定：本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第1、2、3、5、6项费用，供水、供电、天燃气、闭路电视开户费用。被告2015年1月9日交房时要求原告交清“交房费用”（含交易费、水电燃气电视测绘费等共计1722.00元），原告为了尽快入住，迫不得已向被告支付了“交房费用”，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》和贵州省人大法制委员给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复，均明确了水、电、燃气、电视等设施的安装及开户费用已包含于房开商的销售价格内。被告向原告收取交易费、水电燃气电视测绘费用的行为属于免除其被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，系无效的格式条款。综上，原告认为被告收取相关开户费用的行为违反了法律规定，经原告多次向被告退还该费用无果，为维护原告合法权益，特诉至本院。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还交房时收取的交易费、水电燃气电视测绘费、门牌费、印花税共计1722.00元；2.判令被告以诉请第一款项1722.00元为基数，向原告支付自2015年1月10日起至2020年1月1日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算资金占用利息423.36元，以及判令被告向原告支付自2020年1月2日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算资金占用利息至实际交付之日止，合计2145.36元；3.案件受理费由被告承担。被告辩称：原告起诉的天燃气、供电、闭路电视、供水、门牌制作费、测绘费、住房转让手续费、印花税由我公司代收，已实际交给相关职能部门，应由相关职能部门退还或者追加为第三人参加诉讼，以上费用不属于建设安装费，并不包含在商品房销售价格中，原告没有证据证明收取的费用属于建设安装费用。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，不再向原告收取房款以外的费用。第十四条交接手续（四）款第2项约定，原告应自行向相关单位缴纳“供水、供电、天燃气、闭路电视开户费用”。此外，补充协议附件十二第一条约定，合同第七条约定的商品房价款仅限于购房款，第2款约定，物业相关费用和水、电、天燃气、有线电视、电话宽带网等的开户费用由原告负责承担，并在交房之日前缴纳。购房合同不是我公司制作和提供的格式合同，是省建设厅和省工商局制作的合同范本，原告主张合同内容无效无事实和法律依据。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属地方性法规，2009年5月1日施行，原告起诉已超过三年诉讼时效，不受法律保护,应当驳回。原告提交的证据有：1、身份证复印件，证明主体资格。2、国家企业信用信息公示报告复印件，证明被告具有本案诉讼主体资格的事实。3、《商品房买卖合同》复印件，证明原被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定的购房总价款已包含交易费、水电燃气测绘费、门牌费、印花税等费用的事实。4、收款收据复印件，证明交房款及交纳交易费、水电燃气电视测绘费、门牌费、印花税等费用的事实。5、贵州省人大法制委员会关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复复印件，证明被告开发的商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用之中，被告不得再向原告另行收取的事实。被告提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明被告身份及主体资格。2、凯发改备案[2011]10号、建筑工程施工许可证复印件，证明本案项目工程的备案时间是2011年，施工时间是2012年的事实。3、城市供用水合同、管道燃气、有线电视、广电设施安装协议书复印件，证明被告是分别替相关职能部门代收水、燃气、闭路电视开户费的事实。4、发票、银行转账单复印件，证明被告已将代收的水、电、燃气、闭路电视开户费、门牌制作费、测绘费、住房转让手续费、印花税交给了相关职能部门的事实。5、领导留言板复印件，证明被告代收原告水、电、燃气、闭路电视开户费不应退还。经审理后认定事实如下：2013年1月29日原告与原贵州黔东南园鑫房地产开发有限公司,现变更为贵州黔东南园鑫置业有限公司,经过协商一致签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的凯里市御景天下小区房屋一套。双方对房屋面积、价格、交房时间、电话通信、有线电话、宽带网络以及违约责任进行了约定，合同第十四条第四款第二项同时还约定合同签订后买受人自行向相关单位缴纳供水、供电、天燃气、闭路电视开户费用。同时，补充协议附件十二（一、2）约定，水、电、天燃气、有线电视、电话宽带网等的开户费用由原告负责承担，并在交房之日前缴纳。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告依约交付了房屋。2015年1月9日被告向原告收取了水、电、电视开户费用共计1722.00元。原告认为被告交付房屋时重复收取水、电、闭路电视开户费没有法律依据，属不当获得利益，应予返还，被告未予返还，双方发生纠纷，诉至本院。证明上述事实的证据有《商品房买卖合同》、收款收据、经庭审质证，证据来源合法，内容客观真实，具有关联性，予以采纳。本院认为，原、被告经过协商一致签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应合法有效。双方应全面履行合同义务。双方在合同中已约定供水、供电、天燃气、闭路电视开户费用由买受人自行向相关单位缴纳。合同签订后，被告又向原告收取了水、电、天燃气、闭路电视开户费用共计1722.00元。不符合合同约定，无事实依据。财产所有权的取得应当依照法律规定或者合同约定，因此被告收该取费用既无事实依据也无法律依据。原告请求退还水、电、天燃气、电视开户费1722.00元，理由正当，应予支持。应由变更后的法人贵州黔东南园鑫置业有限公司承担民事责任。被告虽然提供证据证实收取该费用是代收行为，但应当视为被告向相关职能部门缴纳的费用，而不能认定为应由原告承担该费用的依据。被告依据该无效条款取得的财产应当予以返还。其主张的利息损失，因合同未有约定，考虑被告占用资金的实际情况，原告存在一定的损失，可按中国人民银行同期同类存款利率标准计算的利息，予以赔偿。诉讼时效问题，虽然被告收取水、电、燃气、电视开户费时同为2015年1月9日，但合同附件十二（一、2）中的约定条款无效，不应受诉讼时效的限制；交易费、测绘费、门牌费，因合同没有约定，从交款次日2015年1月10日起计算，已超过三年诉讼时效，不受法律保护，被告抗辩理由成立，应予采纳，被告抗辩理由不成立，不应支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，第一百八十八条、第一百九十六条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：被告贵州黔东南园鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马圣军、文金会交纳的水表开户费、电表开户费、闭路电视开户费用合计1722.00元。并按中国人民银行同期同类存款利率支付原告从2015年1月10日起至判决生效之日止的利息。驳回原告马圣军、文金会的其余诉讼请求。被告贵州黔东南园鑫置业有限公司如未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25.00元，由原告马圣军、文金会负担5.00元，被告贵州黔东南园鑫置业有限公司负担20.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决书确定的被告履行义务期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 杨 辉二〇二〇年四月一日书记员 左陈成