大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初6456号原告：殷洪斌，男委托诉讼代理人：王福德，辽宁大东律师事务所律师。被告：王丽，女委托诉讼代理人：金戈，辽宁金健民律师事务所律师。被告：大连东煜房地产经纪有限公司（原名大连亿仿房地产经纪有限公司）委托诉讼代理人：杜常良，男原告殷洪斌与被告王丽、大连东煜房地产经纪有限公司（以下简称东煜公司，原名大连亿仿房地产经纪有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷洪斌及委托诉讼代理人王福德，被告王丽及委托诉讼代理人金戈，被告东煜公司的委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷洪斌向本院提出诉讼请求：1、被告王丽双倍返还定金40,000元给原告；2、被告东煜公司返还居间服务费12,000元;3、被告东煜公司赔付违约金40,000元给原告。事实与理由：2019年4月4日，原告与被告王丽、被告大连亿仿房地产经纪有限公司签订了房地产买卖合同和房地产居间服务合同。合同约定,原告通过居间方被告大连亿仿房地产经纪有限公司购买被告王丽位于大连市甘井子区房屋一套。房屋交易价格600,000元，原告预交定金20,000元，中介服务费12,000元。卖方在签署合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间处。被告委托案外人鞠某代理签订合同，但未有委托书，原告始终要求见到被告王丽本人，要求被告王丽按照合同约定提供案涉房屋所有权证及相关权属证明。被告大连亿仿房地产经纪有限公司承诺督促被告王丽尽快将产权证交付，若因房屋手续问题不能过户到原告名下，自愿承担40,000元违约金给原告。直至2019年4月27日，合同签订二十多天后，被告王丽仍然未提供房屋产权证明，且代理人鞠某仍然未有代理授权。为此，原告向被告王丽、被告大连亿仿房地产经济有限公司发出关于解除合同的函，要求解除房屋买卖和居间服务合同，要求返还定金和中介服务费。被告王丽、被告大连亿仿房地产经纪有限公司均未回应。无奈，原告诉至法院。被告王丽辩称，不同意原告诉讼请求。本案是原告单方违约解除合同。被告委托鞠某将房屋卖给原告，是其夫妇真实意思表示双方按合同规定履行买卖合同不存在障碍，原告诉状中的情况不足以说明房屋无法买卖的情况，且亿仿公司已经承诺保证房屋能过户，而且原告接受了这个承诺，是原告找了理由想单方面退房，单方面违约。被告东煜公司辩称，不同意原告的诉讼请求。12,000元中介费不应退还,因为服务已经产生，40,000元违约金不应中介给付,因为只是承诺房屋手续没有问题，可以直接过户到原告名下,后期卖方已将房屋卖给了他人，可以证明房屋手续确实没有问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月4日，原告（买方）殷洪斌与卖方王丽的签名为鞠某的代理人及被告（居间方）大连亿仿房地产经纪有限公司签订房地产买卖合同约定，原告购买被告王丽名下位于甘井子区房屋，买卖双方同意房屋出售价格按套计算为60万元。买方于本合同签订之日支付定金2万元，于买卖双方交接房款时冲抵房款，买方于签订本合同之日起25日内以银行存款方式备齐购房余款58万元。卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放在居间方处，并在25日内备齐过户文件交予居间方。买方在签署本合同之日起25日内，将过户及贷款文件交予居间方，且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户手续及贷款审批通过后三个工作日内，到大连市房地产交易所递交过户手续。如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。买卖双方未按合同约定时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，则违约方按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外。合同履行中若产生赔偿情况或解除情况，三方需签订书面协议，若无法达成书面协议，则按合同的第五条第5、6项处理，买卖双方不得单方到居间方处要求居间方处置代为保管的款项及文件。如买卖双方因履行本合同而产生争议或纠纷，双方均同意由居间方无息代为保管定金、房款、过户款项及手续文件，直至买卖双方达成已付款项，即手续文件的处理意见，或人民法院已作出生效判决、裁定，居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件。卖方由代理人办理过户手续，买方知晓并认可。落款买方殷洪斌签字并捺手印，居间方大连亿仿房地产经纪有限公司盖章，卖方代理人处签名为鞠某并按手印。2019年4月4日，原告殷洪斌（甲方）与被告大连亿仿房地产经纪有限公司（乙方）签订房地产居间服务合同约定，原告签署房地产买卖合同后，被告大连亿仿房地产有限公司已经完全履行居间义务，原告需向被告大连亿仿房地产经纪有限公司支付居间服务费12000元。原告签订房地产买卖合同后，因原告原因导致合同解除的，由原告按照本合同约定支付被告大连亿仿房地产有限公司服务报酬。2019年4月4日，被告大连亿仿房地产经纪有限公司出具专用收款收据记载，交款人殷洪斌，定金20000元，中介费12000元。2019年4月15日，杜常良出具承诺书记载，卖方王丽（代理人鞠某），通过亿仿地产出售甘井子区玉金路11号2-5-2，双方达成一致同意出售给殷洪斌，如果双方达成一致后，此房未能过户到殷洪斌名下，因为手续问题亿仿地产自愿承担4万元违约金赔偿给买方。承诺人杜常良签名并按手印。2019年4月27日，原告殷洪斌关于解除合同的函记载，大连亿仿房地产经纪有限公司、王丽女士，贵我三方0000757号居间合同签订于2019年4月4日。基于签订合同时卖方未出具作为合同标的房屋产权证书，买方始终要求卖方出具房屋产权证书，但卖方至今未予出具。根据合同规定，卖方在签署合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并于25日内备齐过户文件交于居间方，基于此，卖方已经违反合同约定，同时卖方代理人也未有代理授权委托书，代理行为无效。综上，买方致函大连亿仿房地产经纪有限公司和王丽女士，解除房屋买卖居间合同。并将房屋定金2万元及中介服务费12000元返还买方。买方殷洪斌签名。另查，案涉位于大连市甘井子区房屋现已另售给案外人并已办理了产权过户手续。又查，被告大连亿仿房地产经纪有限公司已更名为大连东煜房地产经纪有限公司。本院认为，原告与签名为鞠某的被告王丽的代理人及被告东煜公司签订的《房地产买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2019年4月4日签订该合同时，虽然卖方处是代理人签署了鞠某的名字，但在案件审理中，被告王丽已明确认可鞠某的代理行为，因此，该《房地产买卖合同》中卖方的权利义务应由被告王丽承担。关于原告主张，2019年4月4日签订《房地产买卖合同》时，卖方代理人处的“鞠某”二字并非鞠某本人所签，手印也非鞠某本人摁捺，故申请鉴定一节。原告自述2019年4月4日签订《房地产买卖合同》时，鞠某本人在场，其本人对以鞠某作为王丽的代理人签订《房地产买卖合同》知情且无异议。在庭审中，鞠某也明确表示其是王丽的代理人，《房地产买卖合同》是其本人作为王丽的代理人签署的。由此可见，无论鞠某二字是否系鞠某本人所签，鞠某都已明确表示其作为王丽的代理人签署了案涉《房地产买卖合同》，是其真实意思表示。因此，原告的鉴定申请并无必要，本院不予准许。关于原告要求被告王丽双倍返还定金40000元的诉讼请求。被告王丽没有按照《房地产买卖合同》的约定，在签署合同当日将房屋所有权证及相关权属证明原件放在居间方处，经原告多次催要，被告王丽仍没有将房屋所有权证原件放在居间方处，应属被告违约。因此，原告要求被告王丽双倍返还定金40000元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告给付被告王丽的定金20000元目前暂在被告东煜公司处保管，应由被告东煜公司协助返还。关于原告要求被告东煜公司返还居间服务费12,000元的诉讼请求。被告东煜公司作为专业从事房地产中介服务的公司，应充分了解买卖双方签订合同时应出示的相关手续，在卖方仅有代理人签字而没有房屋所有权人书面授权且无法提供房屋所有权证原件的情况下，被告东煜公司以原告已签订买卖合同为由收取原告居间服务费12000元，没有依据。现原告要求被告东煜公司返还原告居间服务费12000元，本院予以支持。关于原告要求被告东煜公司赔付违约金40,000元的诉讼请求。2019年4月27日，原告向被告东煜公司、王丽发出解除合同的函记载，因原告多次催要，被告王丽仍未将案涉房屋产权证书原件交予居间方处，故原告要求解除合同。按照合同约定，卖方应在签署合同即2019年4月4日后25日内备齐过户文件交予居间方。由此可见，原告发出解除通知时，尚未到被告备齐全部过户文件交予居间方的截至时间。因此，原告的证据材料不足以证明，系因房屋手续问题导致房屋没有过户到原告名下。综上，原告该节诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王丽于本判决生效之日起10日内双倍返还原告殷洪斌定金40,000元，其中20,000元由被告大连东煜房地产经纪有限公司协助返还；二、被告大连东煜房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告殷洪斌中介费12,000元；三、驳回原告殷洪斌其他诉讼请求。案件受理费2100元（原告殷洪斌已预付），由原告殷洪斌负担1000元，由被告王丽负担1000元，被告大连东煜房地产经纪有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王晓晨人民陪审员  姚 波人民陪审员  刘精华二〇二〇年四月三日书 记 员  胡淞岚