吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1705号上诉人（原审被告）：长春换米科技有限公司。住所：长春市朝阳区明德路4号兆丰国际1单元1A11号。法定代表人：冷东雪，该公司经理。委托诉讼代理人：刘肃男，吉林创一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林体育学院。住所：吉林省长春市南关区自由大路2476号。法定代表人：张瑞林，该学院校长。委托诉讼代理人：刘晓乐，吉林开祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕雪，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人长春换米科技有限公司（以下简称换米科技公司）因与被上诉人吉林体育学院租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2019）吉0191民初1675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉林体育学院向原审法院提出诉讼请求：1.换米科技公司向吉林体育学院支付所拖欠租金人民币11万元整；2.解除《临河南苑复印租赁合同》；3.诉讼费由换米科技公司承担。事实和理由：吉林体育学院和换米科技公司于2017年1月签订了《临河南苑复印租赁合同》，吉林体育学院为出租方、换米科技公司为承租方。合同约定了租赁期为3年，每年租金为人民币11万元，租金支付采取上打租整年租金的方式支付。换米科技公司至今尚未向吉林体育学院支付2018年租金11万元。换米科技公司在原审辩称：合同是按照三年签订的，我们认为租金是应保持11万元/年不变的，实际上我们只是在2017年使用一年，2018年我们就已经不在该处做经营活动了；1万元的保证金我们已经支付给吉林体育学院，我们也没有向吉林体育学院索要。吉林体育学院诉请的11万元不应支付，我们也通知过吉林体育学院我们不再经营了。原审法院经审理查明：2017年1月1日，吉林体育学院作为甲方、换米科技公司作为乙方签订了《临河南苑复印租赁合同》，约定，甲方同意将吉林体育学院临河街校区门卫北侧一房屋出租给乙方使用。租赁期限自2017年1月1日至2020年1月1日，（如果学校搬迁或者学校，政府各个部门要求停止学校区域复印经营，乙方应无条件停止经营，甲方不承担一切经济赔偿，如使用期未满一年按实际发生收租金，参照年租金标准平均，按月收乙方租金）。年租金为11万元，乙方在本合同签署当日，每年12月份续签合同，乙方一次性足额支付全年租金等。合同签订后，吉林体育学院将租赁合同项下房屋交付给换米科技公司使用。2017年1月11日换米科技公司通过孙琪唐账户向收款单位名称为吉林体育学院食堂的账户转入2017年租金11万元。2018年5月15日，吉林体育学院发出公告，内容为，根据上级文件精神及合同约定，学校拟于2018年6月30日解除与各个承租人签订的关于出租体育场馆、食堂档口、超市、复印社等合同，请各承租人于2018年7月9日前撤离场地。依据合同约定，上述各承租人应将2018年1月1日至6月30日期间使用场地的租金按照合同约定向学校交纳。2019年5月17日，吉林体育学院工作人员将公告文本向换米科技公司送达，换米科技公司的工作人员洪某涵代换米科技公司在两份内容相同的公告上签名，并分别注明“已签收”和“南门打字复印社，公告收到，不接受公告内容，决定向法院提起诉讼”等字样。2018年7月，吉林体育学院自行搬离案涉房屋。该房屋至今仍处于空置状态。原审法院认为：吉林体育学院与换米科技公司签订的《临河南苑复印租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，合同条款对双方具有法律拘束力，当事人应当严格按照约定履行各自合同义务，不得擅自变更或解除合同。《中华人民共和国合同法》第十三条规定“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”；第二十条规定“有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人；……”；第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。根据本案已查明的事实，吉林体育学院曾于2018年5月发出通告，拟解除与包括换米科技公司在内的多家商户的房屋租赁合同，吉林体育学院的该行为应视为其向换米科技公司等人发出解除合同的要约；换米科技公司在接到吉林体育学院送达的公告文本后，签署“不接受公告内容，决定向法院提起诉讼”的意见，表明其拒绝了吉林体育学院的要约，至此，吉林体育学院解除合同的要约已失效，双方对于合同解除事宜并未达成合意，合同仍应继续履行。换米科技公司于2018年7月搬离租赁房屋的行为，则应视为其发出解除合同的新要约，鉴于吉林体育学院对此要约并未作出承诺回应，故双方对于合同解除仍未达成合意，即便换米科技公司搬离了租赁房屋，该事实的发生也并不能产生解除合同的法律后果，换米科技公司交纳房屋租金的合同义务不能因此获得免除。现已查明，换米科技公司并未交纳2018年的全年租金，其行为已构成违约，应承担补交欠付租金的违约责任。吉林体育学院关于换米科技公司支付11万元租金的诉讼请求，事实及法律依据充分，予以支持。换米科技公司长期拖欠租金，致使吉林体育学院获取租金收益的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，吉林体育学院享有解除合同的权利。吉林体育学院关于解除《临河南苑复印租赁合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第二十条、第九十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除吉林体育学院与长春换米科技有限公司于2017年1月1日签订的《临河南苑复印租赁合同》；二、长春换米科技有限公司于判决生效后三日内向吉林体育学院支付租金11万元。案件受理费2500元（吉林体育学院已预交）减半收取即1250元，由长春换米科技有限公司负担。宣判后，换米科技公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，驳回吉林体育学院诉讼请求；一、二审诉讼费由吉林体育学院承担。理由：一、换米科技公司与吉林体育学院之间的租赁合同已于2018年6月解除。2018年5月15日吉林体育学院向换米科技公司发出要求解除租赁合同的公告，虽然换米科技公司在2018年5月17日收到该公告后表示拒绝履行，但事后换米科技公司在公告规定的时间内，向吉林体育学院临河校区后勤主任张凤龙交还了租赁房屋的钥匙，并且撤出了该房屋。吉林体育学院学校后勤主任张风龙对换米科技公司交付租赁房屋及钥匙的行为表示了认可（该房屋的钥匙在换米科技公司交还给吉林体育学院前，吉林体育学院并没有该钥匙，此时房屋已经交付且脱离了换米科技公司的占有)。本案中吉林体育学院向换米科技公司发出了解除合同的通知，换米科技公司表示拒接解除，此时对于解除合同双方没有达成一致。但2018年6月30日前后换米科技公司员工向吉林体育学院交付钥匙和房屋的行为同样是对吉林体育学院发出了解除租赁合同通知，吉林体育学院单位的主管领导接收钥匙并且同意换米科技公司撤出租赁房屋的行为，就是对换米科技公司要求解除合同的确认。从2018年6月30日左右交付房屋后，该房屋就已经脱离了换米科技公司的控制，此时双方对解除租赁合同已经达成了一致，故在换米科技公司交付房屋钥匙且吉林体育学院同意接收时，双方的租赁合同就已经解除了。二、即便只依据吉林体育学院发出的解除合同公告，双方的租赁合同也已经解除。吉林体育学院向换米科技公司发出的公告中，明确了其要求解除合同的原因是“根据上级文件”，详细讲就是国家政策的改变，要求事业单位不能对外出租房屋，同年众多事业单位的租赁房屋都在收回，另案中即便存在调解、补偿等事宜，但解除合同收回房屋的行为是不能改变的，本案中双方都无法左右。该种合同解除的情形应当属于合同法第九十四条第一款之规定的因不可抗力致使不能实现合同目。如果是政策改变必然导致双方的合同目的不能实现，即便换米科技公司不同意解除合同也无法改变。故应当遵循合同法第九十四条及第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除，本案租赁合同于2018年5月17日已经解除。吉林体育学院辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，换米科技公司提供如下证据：证人洪某涵出庭证实：我是2017年3、4月份到换米科技公司上班。我是在2018年7月初，学校刚放假时候，我方退租的时候我和张凤龙联系的把钥匙给他，我在体育学院把钥匙交给张凤龙，张凤龙有事没在，我交给了门口的门卫，一串钥匙一共三四把，都是门上的钥匙，我交给门卫后给张凤龙打过电话，告诉他张主任我钥匙给您送过来放在门卫了，他说行，之后我就走了。我在换米科技公司负责营业厅移动缴费更改套餐、打字复印等。换米科技公司质证意见：对证人证言没有意见。吉林体育学院质证意见：对证人证言的部分内容有异议，证人无法确定其将钥匙交给了哪一个门卫，也无法确定是否交给了门卫，证人无法证明其向吉林体育学院交付了钥匙，体育学院张凤龙主任曾就此事接受过代理律师询问，但张凤龙的陈述是时间太长记不清。所以证人无法证明吉林体育学院与其进行所谓的钥匙交接。吉林体育学院在2018年5月30日与山东明德物业公司签订了物业服务合同，所有门卫保安均不是体育学院员工。本院对一审认定的事实予以确认。另查明：2017年11月6日，吉林省财政厅下发《省直行政事业单位非办公用房出租出借管理办法》规定“省直行政事业单位非办公用房出租出借行为由主管部门或者财政部门审核同意后，应当履行资产评估、公开招租、合同签订等程序。未按规定程序履行报批手续，省直行政事业单位不得对外出租出借非办公用房。”本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，2017年11月吉林省财政厅下发《省直等到事业单位非办公用房出租出借管理办法》后，吉林体育学院为贯彻文件精神于2018年5月15日向换米科技公司发出公告，根据公告内容可知，吉林体育学院系行使双方约定的合同解除权。双方在《临河南苑复印租赁合同》中约定，如果学校搬迁或者学校、政府各个部门要求停止学校区域复印经营，乙方换米科技公司应无条件停止经营，甲方吉林体育学院不承担一切经济赔偿，如使用期未满一年按实际发生收租金，参照年租金标准平均，按月收乙方租金。也就是说，在双方约定的上述解除合同的条件成就时，吉林体育学院可以解除合同，在公告到达换米科技公司时，双方签订的《临河南苑复印租赁合同》于2018年6月30日解除，不以换米科技公司是否同意以及是否符合法定解除合同的情形作为解除合同的依据，原审与此适用法律错误，予以纠正。现双方对换米科技公司于2018年7月已将案涉房屋腾迁的事实无异议，根据吉林体育学院发出的公告内容，换米科技公司应向吉林体育学院支付2018年1月1日至6月30日期间的租金即55000元（110000元／年÷2）。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春经济技术开发区人民法院（2019）吉0191民初1675号民事判决；二、被上诉人吉林体育学院与上诉人长春换米科技有限公司签订的《临河南苑复印租赁合同》于2018年6月30日解除；三、上诉人长春换米科技有限公司于本判决生效后立即向被上诉人吉林体育学院支付租金55000元；四、驳回被上诉人吉林体育学院其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2500元，减半收取为1250元，由上诉人长春换米科技有限公司负担；二审案件受理费2500元，上诉人长春换米科技有限公司负担1250元，被上诉人吉林体育学院负担1250元。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  于小依审判员  王 博二〇二〇年四月二十一日书记员  王 建