浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终959号 上诉人（原审被告）：杭州金宣公寓管理有限公司，住所地：杭州市萧山区金城路185号商会大厦2幢8层8-11室。统一社会信用社代码：91330104MA2B1C0D5A。 法定代表人：薛鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：杨斯禹，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：顾峻，男，1976年10月11日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人杭州金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公司）因与被上诉人顾峻房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初3874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2018年5月31日，顾峻（甲方）、金宣公司（乙方）签订了《房屋出租委托代理合同》一份，约定：房屋坐落于杭州市江干区，建筑面积88.19平方米。出租期限自2018年6月6日至2021年6月5日；甲方于2018年6月6日将房屋交付给乙方；租金标准每月人民币7000元，乙方应按合同约定向甲方缴纳租金；由于乙方无现金业务，乙方通过银行打款方式，按约定打款至甲方账户；乙方将各期租金划入甲方账户的日期为：第一次2018年6月6日，第二次2018年9月6日，第三次2018年12月6日，第四次2019年3月6日；乙方未按规定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同；乙方有第九条第四款情形之一的（即未按规定划付租金达5日以上的），应按月租金的200%向甲方支付违约金；等等。 合同签订后，顾峻向金宣公司交付了案涉房屋。金宣公司支付了第一期房租后，未再继续支付租金。顾峻遂于2019年4月16日起诉至原审法院，请求判令：1、金宣公司支付顾峻租金42000元及利息损失（其中21000元自2018年9月7日起按年利率6%计算，另外21000元从2018年12月7日起按年利率6%计算，直至实际履行完毕之日止）；2、金宣公司支付顾峻违约金14000元；3、本案诉讼费、保全费由金宣公司承担。在本案诉讼中，金宣公司于2019年9月9日向原审法院另案提起诉讼，案号（2019）浙0104民初8516号，要求确认合同已解除，并申请本案中止审理。原审法院经查，该案因金宣公司未预缴诉讼费，被裁定按撤诉处理。本案恢复审理。 原审法院认为，顾峻、金宣公司双方签订的《房屋出租委托代理合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。双方当事人应按合同约定履行各自义务。现金宣公司未按约定期限向顾峻支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任，顾峻要求金宣公司支付利息损失，理由正当，可予支持。在已主张利息损失的情况下，顾峻还要求金宣公司支付月租金200%的违约金，本院认为，该项违约金计算标准过高，根据本案实际情况调整至月租金的30%。综上，对顾峻的诉请，该院予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、杭州金宣公寓管理有限公司支付顾峻租金42000元，并支付利息损失（其中租金21000元的利息损失自2018年9月7日起，剩余租金21000元的利息损失自2018年12月7日起，至实际履行之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后十日内付清；二、杭州金宣公寓管理有限公司支付顾峻违约金2100元，于判决生效后十日内付清；三、驳回顾峻的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1200元，减半收取600元，由顾峻负担人民币149元，由杭州金宣公寓管理有限公司负担451元。财产保全申请费580元，由杭州金宣公寓管理有限公司负担。 宣判后，上诉人金宣公司不服，向本院提起上诉称：金宣公司与顾峻于2018年5月31日签订了合同编号为0000159的《房屋出租委托代理合同》，合同约定顾峻将杭州市江干区紫薇公寓1单元1001室的房屋出租给金宣公司，租赁期限为2018年6月6日至2021年6月5日，为期三年，出租代理期限可延长三月，本合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。一、《房屋出租委托代理合同》应当于2018年12月15日解除。2018年12月，金宣公司发现顾峻出租房屋价格远高于市场价格，多名租客均因价格过高拒绝承租，于是打电话联系顾峻，但顾峻一直拒接电话，无奈之下金宣公司于2018年12月15日向顾峻发送解除合同通知，通知顾峻解除合同并要求顾峻收回房屋自行处置。金宣公司已经通知顾峻解除房屋，并通知顾峻来办理退房手续，但顾峻拒绝前来办理，金宣公司多次试图联系顾峻，均无法联系。无奈之下，金宣公司将房屋清理完毕，并将钥匙寄送给顾峻，但顾峻拒收钥匙。因顾峻怠于履行义务，导致金宣公司无法将房屋交付给顾峻。因此双方签订的合同应当于2018年12月15日解除，金宣公司不应当支付之后的租金，因顾峻怠于履行收房义务，其损失应当自行承担。二、金宣公司不应当支付违约金。金宣公司已经通知顾峻前来收房，因顾峻怠于履行义务，导致金宣公司无法将房屋交付给顾峻，金宣公司是因市场变化为减少金宣公司与顾峻双方损失因此与顾峻协商降价想要继续履行合同，但顾峻一直拒接电话，无奈之下金宣公司才提出解除合同，因此金宣公司并未违约，不应当支付违约金。故提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项，依法判决金宣公司不支付顾峻任何费用；2、一、二审诉讼费用由顾峻承担。 被上诉人顾峻发表书面答辩意见称：一、一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，请二审法院依法维持原判。二、金宣公司提出的上诉理由，与事实不符、于法无据，请二审法院予以驳回。理由如下：第一，2018年5月31日，金宣公司与顾峻签订了《房屋出租委托代理合同》，实际为房屋租赁合同，金宣公司租赁顾峻坐落于杭州市江干区房屋，合同约定租赁期限从2018年6月6日至2021年6月5日，月租金7000元，第一期交租日期为2018年6月6日，第二次为2018年9月6日，第三次为2018年12月6日，第四次为2019年3月6日。若金宣公司拖延交租超过5天，金宣公司应按月租金的200%支付违约金。合同签订后，金宣公司只支付了第一次租金，之后的租金至今未支付，顾峻曾多次电话通知金宣公司交付租金，又委托律师发律师函催收租金，但金宣公司拒收律师函，并以种种理由拖延，租金至今未付。第二，2018年11月19日下午16:06及2018年12月15日下午13:42，顾峻收到手机号码133××××0456发来的短信，2019年3月21日及2019年7月24日顾峻收到从手机号码186××××3653发来的短信，顾峻对于这四次短信的真实性、合法性、关联性都不予认可，因为没有金宣公司的公章。根据顾峻与金宣公司双方签订的委托代理合同特别提示第2条明确约定，金宣公司作出任何承诺需以书面形式且加盖金宣公司公章的方式出具才为金宣公司的承诺，金宣公司的单方解约短信不符合合同约定的乙方单独解除合同的情形。双方签订的《房屋委托代理合同》合法有效，金宣公司应继续履行合同。以上这种情形金宣公司无权利单方解除合同。第三，顾峻多次发给金宣公司法定代表人薛鹏短信，2018年11月22日短信内容为：金宣公司，顾峻的合同期为三年，在三年的合同期内，顾峻按照合同的条款执行。2019年7月24日短信内容为：金宣公司无权单方面解除合同，该案已经起诉到法院要求金宣公司支付租金并承担违约责任。上面两条顾峻向金宣公司发出的短信，明确表明顾峻不同意解约的态度。金宣公司上诉状中的事实和理由，存属捏造。真实性、关联性和合法性不予认可。金宣公司单方解除合同的行为不符合合同约定，不产生法律效力。双方签订的租赁合同合法有效。金宣公司欠付租金的行为，应按约定向顾峻支付拖欠的租金及违约金。顾峻一审起诉时，金宣公司拖欠租金已达到7个多月，根据双方签订的房屋租赁合同第九条第四项就已构成根本违约，给顾峻造成了极大的经济损失。顾峻和金宣公司双方签订的合同有效，是双方真实意思的表示，双方应本着诚实信用的原则履行合同。金宣公司单方解除租赁合同的行为无效，双方应继续履行租赁合同，金宣公司应当承担给付租金等合同义务。金宣公司一直占用顾峻的房屋并和租户继续签订房屋租赁合同。2018年9月27日金宣公司和常雅静签的租赁合同，租期2018年10月9日至2019年6月10日。2019年7月6日金宣公司与余斌签的租赁合同，租期2019年7月10日至2020年7月9日。这些充分证明金宣公司从2018年6月5日起，实际上一直占用着顾峻的房屋，从来没有腾退过，金宣公司根本不愿意向顾峻退还房屋。一直在用顾峻的房屋为自己赚租金，长达一年半之久，一直到今天不腾退、房租不付。金宣公司还口口声称合同已经解除，不支付房租，不支付违约金，不支付诉讼费。综上，请求维持原判，驳回上诉。 二审举证期限内，上诉人金宣公司提交如下证据：1、通话记录截屏打印件一份，证明金宣公司与顾峻一直在沟通解除合同及腾退房屋事宜，但顾峻电话拒接；2、顺丰速运订单截屏打印件一份，证明金宣公司向顾峻邮寄了案涉房屋钥匙，已经归还案涉房屋；3、付款明细打印件一份，证明系金宣公司向案涉房屋物业缴纳的物业费；4、《杭州市房屋出租委托代理合同》打印件一份、短信聊天记录打印件一份，证明多次与顾峻沟通，要求解除合同，腾退案涉房屋；5、电话聊天记录文字摘抄及光盘一份，证明顾峻多次威胁金宣公司，金宣公司明确表示房子不再续约，要求协商解决,愿意赔偿,但顾峻以各种理由推迟。对于金宣公司提交的证据，顾峻未发表质证意见。对于金宣公司提交的证据，本院经审查后认为：金宣公司提交的证据1、2真实性无法核实，无法证明其待证目的；证据3真实性无法核实，与本案没有关联性；证据4中《杭州市房屋出租委托代理合同》与一审中顾峻提交的证据一致，短信聊天记录真实性无法核实，该证据无法证明双方租赁关系已经解除；证据5真实性无法核实，无法证明其待证目的。被上诉人顾峻提交如下证据：1、《房屋出租委托代理合同》照片件一份，证明双方签订房屋出租委托代理合同，实为房屋租赁合同，合同对双方权利义务进行约定，金宣公司欠付租金，无权解除合同；2、顾峻与金宣公司法定代表人薛鹏的短信记录照片件一件，证明顾峻向金宣公司表示其无权解除合同，顾峻已经就违约责任起诉至法院；3、顾峻与金宣公司法定代表人薛鹏、顾峻与金宣公司服务热线、顾峻与北京金宣公司张志刚之间的电话录音（均为文字整理稿），证明顾峻充分表达了不同意解除合同，要求继续履行合同；4、金宣公司与租户签订的合同照片件，证明金宣公司从2018年6月5日起实际占用案涉房屋，未腾退。对于顾峻提交的证据，金宣公司未发表质证意见。对于顾峻提交的证据，本院经审查后认为：证据1系顾峻一审提交的证据不属于二审新证据；证据2、3、4真实性无法确定，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，金宣公司与顾峻签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。合同对金宣公司付款时间作了明确约定，但金宣公司未按照合同约定支付租金。金宣公司上诉认为，其在2018年12月15日已经通知顾峻解除案涉合同，故此后的租金无需支付。但金宣公司主张解除案涉合同的理由既不符合合同约定，也不符合法律规定，顾峻亦不认可解除双方签订的《杭州市房屋出租委托代理合同》，故金宣公司主张双方租赁关系已经解除的上诉理由不成立。金宣公司称已经将案涉房屋钥匙交给顾峻，并将案涉房屋腾退，但其提供的证据不能证明上述主张，且金宣公司不享有解除权，故其主张房屋已经实际腾退并返还的上诉理由亦不成立。综上，金宣公司拖欠租金，构成违约，应当按照合同约定向顾峻支付租金及相应的利息损失，并支付违约金。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费903元，由上诉人杭州金宣公寓管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月十日 法官助理赵勤 书记员戚依宜