山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1670号上诉人(原审原告):山东伟昌贸易有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王嘉伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：晋淑霞，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彩钰，山东豪才律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山东中宏路桥建设有限公司，住所地山东省烟台市。法定代表人：吕剑，董事长。被上诉人（原审被告）：山东中宏路桥建设有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。主要负责人：吴炜骏，总经理。被上诉人（原审被告）：蒋宏刚，男，1971年4月28日出生，汉族，住浙江省东阳市。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：张秀玲，山东圣义律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：孟海静，山东圣义律师事务所律师。原审第三人：济南大南方房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：斯军钢，执行董事。委托诉讼代理人：张强，男，该公司职员。原审第三人：王嘉伟，男，1987年4月22日出生，汉族，山东伟昌贸易有限公司总经理，住山东省济南市。上诉人山东伟昌贸易有限公司（以下简称伟昌公司）因与被上诉人山东中宏路桥建设有限公司（以下简称中宏公司）、山东中宏路桥建设有限公司济南分公司（以下简称中宏济南分公司）、蒋宏刚、原审第三人济南大南方房地产开发有限公司（以下简称大南方公司）、王嘉伟买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟昌公司上诉请求：1.请求判令撤销一审判决，并依法予以改判；2.请求判令由中宏公司、中宏济南分公司、蒋宏刚承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：（一）本案以房抵款《协议书》的法律关系和权利义务人未发生转移，一审法院故意歪曲事实，错误地适用法律，据此驳回伟昌公司的诉讼请求，属于事实认定不清，适用法律错误。1.一审法院认为大南方公司与王嘉伟签订了3份“买卖房屋”《协议书》，导致以房抵款《协议书》的法律关系和权利义务人发生了转移。伟昌公司没有将其作为诉讼标的，不是本案审查的范围。（1）《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第三十八条规定：“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。”第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”依据上述规定，公司的法定代表人便是代表公司行使职权的法定代表。本案中，伟昌公司指定第三人王嘉伟与第三人大南方公司签订协议，系行使的职务行为，实际权利义务人仍归为伟昌公司。对此，所有当事人都是认可的。（2）第三人大南方公司因债务纠纷将涉案3套房屋折抵给了蒋宏刚，蒋宏刚又因为债务纠纷将房屋折抵给了中宏济南分公司，最后中宏济南分公司因债务纠纷又将房屋折抵给了伟昌公司。因涉案房屋一直未办理预售许可证及房产证，大南方公司受中宏济南分公司的指示与伟昌公司签订协议，协议的权利义务人实际应为中宏济南分公司。（3）购房协议书签订后，伟昌公司根本未支付任何购房款，中宏济南分公司也未办理房屋过户登记手续，案涉购房协议实质上系以房抵款协议书的补充，并未导致伟昌公司实现债权的路径发生变化。且根据法庭调查，当事人均承认涉案房产至今仍未办理商品房预售许可证和房产证，这是客观存在的事实。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：…(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《商品房销售管理办法》第六条规定，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效的规定可知，因为购房协议根本无效导致上诉人实现债权的路径根本不是如一审法院认定的那样发生了变化，其路径仍为以房抵债协议。2.一审法院认为以房抵款应当在解除协议书时返还房屋，权利人应当参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，充分考虑财产增值或者贬值的因素，合法公平进行财产返还或折价补偿，系认定事实不清，适用法律错误。本案中，以房抵款协议系因中宏公司、中宏济南分公司的原因致使合同目的无法实现，伟昌公司是受损害的一方。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条的规定，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。财产返还或者折价补偿要遵循诚实信用原则，本案中宏公司、中宏济南分公司有过错，其也未向伟昌公司支付应付的工程款，伟昌公司无需主动返还房屋并折价补偿。（二）本案系以房抵款协议纠纷，伟昌公司向法院申请解除抵款协议书的要求符合法律规定。1.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。有上述规定可知，双方之间于2016年5月1日签订的抵款协议书中涉及用东方新天地花园房屋抵款的约定，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但并不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效，且该内容不因伟昌公司应中宏公司、中宏济南分公司要求出具的保证书而产生法律效力。2.以房抵债属于一种债务的替代履行方式，即以给付物的方式抵销原有的金钱给付义务，其实质是当事人之间自行解决纠纷的一种方式。以房抵债协议的成立不仅需要当事人双方的合意，还需要为特定的给付，即动产以交付为给付标准，不动产以办理权属登记为给付标准。因此，以物抵债必须通过实际的交付履行，才能产生抵债的效力，如果没有实际履行，则恢复原来债的状态，即依原有的法律关系所确定的履行方式请求义务人履行债务。因此，即使该协议有效，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定可知，伟昌公司因中宏公司、中宏济南分公司的原因无法办理涉案3套房屋的产权登记事宜，致使抵款协议书的目的无法实现，且已经于2018年5月5日向各方送达了《解除以房抵款协议书通知》，各方对解除事宜均知晓。因此，伟昌公司申请法院解除以房抵款协议书、支付所欠工程款的要求符合法律规定。（三）中宏公司、中宏济南分公司并未履行以房抵款协议书约定的义务，故伟昌公司对于该协议书约定的拟以房抵顶的相应钢材款债权并未消灭。1.当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。换言之，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。本案中，双方当事人签订了房屋抵顶钢材款协议书，但并未约定因此而消灭相应金额的钢材款债务，故该协议在性质上应属于新债清偿协议。2.所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。本案中，仅凭当事人签订以房抵款协议书的事实，尚不足以认定该协议书约定的涉案房屋抵顶钢材款应计入已付钢材款，从而消灭相应金额的钢材款债务，是否应计为已付钢材款并在欠付钢材款金额中予以相应扣除，还应根据该协议书的实际履行情况加以判定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此，房屋所有权的转移，于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力。而本案中，以房抵款协议书签订后，涉案房屋所有权并未登记在伟昌公司名下，故伟昌公司未取得涉案3套房屋所有权。可见，中宏公司、中宏济南分公司并未完全履行《协议书》约定的义务，故伟昌公司于该协议书约定的拟以房抵顶的相应钢材款债权并未消灭。3.当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，这是合同履行所应遵循的基本原则，也是人民法院处理合同履行纠纷时所应秉承的基本理念。据此，债务人于债务已届清偿期时，应依约按时足额清偿债务。在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权人应通过主张新债务抑或旧债务履行以实现债权，亦应以此作为出发点和立足点。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务；而且，该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。本案中，涉案货物已交付，中宏公司、中宏济南分公司即应依约及时结算并支付钢材款，但中宏公司、中宏济南分公司却未能依约履行该义务。相反，就其所欠的部分钢材款，中宏公司、中宏济南分公司试图通过以部分房屋抵顶的方式加以履行，遂经与伟昌公司协商后签订了以房抵款协议书。对此，中宏公司、中宏济南分公司亦应按照该协议书的约定，积极履行相应义务。但在《协议书》签订后，中宏公司、中宏济南分公司既未及时主动帮助伟昌公司办理产权登记，也未恢复对旧债务的履行即向伟昌公司支付相应的欠款。而从涉案《协议书》的约定看，伟昌公司签订该协议，意为接受中宏公司、中宏济南分公司交付的涉案房屋，取得房屋所有权，从而实现其相应的钢材款债权。虽然该协议书未明确约定履行期限，但自协议签订之日至今已三年多，中宏公司、中宏济南分公司的钢材款债务早已届清偿期，其却仍无法为伟昌公司办理房屋所有权登记。（四）主合同解除，担保合同并不一并随之解除。蒋宏刚应当对以房抵债协议中约定的欠款承担连带责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，“合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。”由此可知，主合同解除后，担保合同并不当然解除，担保人仍需承担担保责任。因为在此种情况下合同解除后产生的民事责任为主合同债务的一种变形，在债权债务关系上并不丧失同一性，故担保该债权债务关系的担保合同效力不因此受影响。所以，在主合同解除后，担保人仍需对主合同解除后债务人应承担的民事责任承担担保责任。此处主合同的解除方式不以《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除为限，也包括《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除的情形。对于主合同的变形，如违约金、损害赔偿金、解除合同的返还财产、恢复原状或者采取其他补救措施的民事责任，都属于主合同债权债务关系的变形，在债权债务关系上与主合同债权债务不丧失其同一性。因此，如无特别约定，担保人不得以担保合同的从属性为由主张对以上民事责任不承担担保责任。本案以房抵债协议被解除后，担保人蒋宏刚的担保责任并不因此得以免除。中宏公司、中宏济南分公司、蒋宏刚共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王嘉伟述称，同意伟昌公司的上诉意见。大南方公司未陈述意见。伟昌公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除伟昌公司与中宏济南分公司签订的《协议书》；2.请求判令中宏公司、中宏济南分公司支付钢材款6863040.00元；3.请求判令蒋宏刚承担连带担保责任；4.请求判令诉讼费用由中宏公司、中宏济南分公司、蒋宏刚共同承担。一审法院认定事实：2016年5月1日，伟昌公司与中宏济南分公司签订以房抵款《协议书》一份、大南方公司与王嘉伟签订的《协议书》书三份、大南方公司向王嘉伟出具的收据三张、伟昌公司作出的承诺书一份、2017年1月25日，伟昌公司与中宏公司、蒋宏刚、中宏济南分公司达成的和解协议一份、2017年1月25日，伟昌公司出具的保证书一份、2017年1月25日，中宏济南分公司中国农业银行账户交易明细回单一份、伟昌公司出具的1700万元的收据一份，当事人对上述证据真实性均无异议，一审法院予以确认。根据伟昌公司的陈述，中宏公司、蒋宏刚、中宏济南分公司的答辩以及第三人大南方公司述称，并经当事人提交上述佐证证据，一审法院对以下事实予以确认：2014年4月15日，伟昌公司与中宏济南分公司签订《钢材供应合同》一份，约定：由伟昌公司向中宏济南分公司供应钢材。合同履行期间，中宏济南分公司收到伟昌公司提供的钢材后仅支付部分货款。2016年5月1日，伟昌公司与中宏济南分公司进行了对账，并签订了以房抵款协议书一份，约定：中宏济南分公司用房屋抵顶全部欠款。协议中，伟昌公司作为乙方，中宏济南分公司作为甲方，蒋宏刚作为担保方，荣成泰和房地产开发公司作为担保方。协议第一条写明：“甲方欠乙方钢材款及违约金总计26532801.00元，依甲方名下的济南经四路东方新天地花园的4套商铺和荣成上城国际项目39套住宅折抵（济南东方新天地4套商铺明细和位于荣成上城国际39套住宅明细详见附件1，附件1总价合计26250612.00），差额282189.00山东伟昌贸易公司让利甲方。”甲方、乙方、担保方均在协议书盖章或签名。上述协议签订后，中宏济南分公司将东方新天地花园3-2-101室、3-2-103室、3-1-105室3套房屋作价6863040元抵顶给伟昌公司，并实际交付。上述3套房屋系大南方公司开发建设的商品房，是该公司因债务原因交付给中宏济南分公司占用的。伟昌公司在中宏济南分公司交付房屋后，分别以公司法定代表人王嘉伟的名义与大南方公司签订了三份房屋买卖合同。中宏济南分公司未能履行上述协议约定的荣成上城国际39套房屋的抵顶事项，伟昌公司于2016年9月6日向一审法院提起诉讼，诉讼期间双方当事人自行和解，并于2017年1月25日签订了和解协议书，中宏济南分公司按协议约定支付给伟昌公司欠款1700万元。伟昌公司向一审法院撤回起诉，一审法院于2017年2月7日出具（2016）鲁0105民初5053号民事裁定书，准许伟昌公司撤诉。上述诉讼不包含济南市槐荫区经四路东方新天地花园小区3号楼2单元101室、济南市槐荫区经四路东方新天地花园小区3号楼2单元103室，济南市槐荫区经四路东方新天地花园小区3号楼1单元105室三套房屋的抵房款6863040元。2018年5月29日，伟昌公司向一审法院提起诉，请求：1.判令解除伟昌公司与中宏济南分公司签订的《协议书》；2.判令中宏公司、中宏济南分公司支付钢材款6863040.00元；3.判令蒋宏刚承担连带担保责任；4.判令诉讼费用由对方承担。经原一审查证涉案房屋驻地的大南方公司开发建设的位于经四路以北、槐村街以东的东方新天地花园项目（规划许可证号：建字第370104201000058号）3号楼，未办理商品房预售许可。原一审认为，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）……（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第二十七条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。”《商品房销售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行预售许可制度。”中宏济南分公司抵顶给伟昌公司的3套房屋未办理商品房预售许可证，根据上述规定不能作为商品房进行买卖或抵顶欠款。故伟昌公司与中宏济南分公司、蒋宏刚于2016年5月1日签订的抵款协议书中涉及用东方新天地花园房屋抵款的约定应属无效。该协议约定用其他房屋抵款的条款中宏济南分公司没有履行，欠款问题已通过诉讼另行协商解决。伟昌公司要求解除上述抵款协议书，于法有据，一审法院予以支持。伟昌公司以其法定代表人王嘉伟的名义与大南方公司签订的三份房屋买卖合同，亦属无效合同。中宏济南分公司用东方新天地花园的3套房屋抵顶货款6863040元，在抵款协议解除后，应将该欠款支付给伟昌公司，伟昌公司亦应将该房屋退还给该中宏济南分公司。蒋宏刚在协议中作为担保方为中宏济南分公司承担担保责任，故伟昌公司要求蒋宏刚对欠款承担连带清偿责任，于法有据，一审法院予以支持。中宏济南分公司系中宏公司开办的不具备企业法人资格的分支机构，伟昌公司要求中宏公司支付欠款6863040元，于法有据，一审法院予以支持。济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初3133号民事判决书，判决：1.解除伟昌公司与中宏济南分公司、蒋宏刚、案外人荣成泰和房地产开发公司于2015年5月1日签订的《协议书》；2.中宏济南分公司、中宏公司于判决生效之日起10日内支付伟昌公司货款6863040元；3.蒋宏刚对中宏济南分公司、中宏公司的上述欠款承担连带清偿责任；4.伟昌公司在收到支付的货款6863040元后10日内，将东方新天地花园小区3号楼2单元101室、3号楼2单元103室、3号楼1单元105室3套房屋退还给中宏济南分公司。中宏公司、蒋宏刚、中宏济南分公司提出上诉。2019年5月10日，济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终454号民事裁定书，根据查明的事实认为，涉案协议及涉案房屋买卖合同的当事人，除了本案的诉讼参加人还包括案外人大南方公司、王嘉伟，且协议中所涉房产是案外人大南方公司开发的房产，并未在中宏济南分公司的名下，故本案所涉房产的实际情形，合同是否能够履行、实现合同目的，以及合同履行或解除对大南方公司、王嘉伟利益的影响，均应当由大南方公司、王嘉伟参加，以查明上述基础事实，确定是否存在合同解除的法定条件，以及对案外人利益的影响。一审法院未通知大南方公司、王嘉伟参加诉讼，导致基本事实不清，且直接判决认定涉案房屋买卖合同无效、涉案协议解除均可能会影响案外人的利益。裁定：1.撤销济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初3133号民事判决；2.本案发回济南市天桥区人民法院重审。重审开庭审理期间，伟昌公司明确诉讼请求为：1.判令依法解除伟昌公司与中宏济南分公司签订的《协议书》中未履行完毕部分，即根据该协议约定的位于济南市经四路东方新天地花园小区3-2-101、3-2-103、3-1-105以房折抵钢材款6863040元；2.判令中宏公司、中宏济南分公司支付钢材款6863040.00元；3.判令蒋宏刚对涉案6863404元钢材款承担连带担保责任；4.诉讼费用由中宏公司、中宏济南分公司、蒋宏刚共同承担。为此，中宏公司、蒋宏刚、中宏济南分公司补充答辩称，《协议书》中的以房抵款的性质为诺成性合同，依据现行法律以房抵债的相关规定，该涉案房屋抵顶钢材款时已届清偿期，经过双方达成的协议书、和解书、承诺书、保证书予以认可，且已经交付完毕，并没有约定和法定解除条件。第三人大南方公司、王嘉伟未作补充陈述。鉴于伟昌公司的诉讼请求所涉利害关系人不含第三人荣成泰和房地产开发有限公司，也不涉及荣成泰和房地产开发有限公司承担担保责任，经过各方当事人的同意，一审法院准许第三人荣成泰和房地产开发有限公司退出本案诉讼。伟昌公司与中宏公司、蒋宏刚、中宏济南分公司、第三人大南方公司、王嘉伟对有争议的事实做如下质辩：1.2016年5月1日，伟昌公司与中宏济南分公司签订的以房抵款《协议书》是否履行完毕。伟昌公司主张2016年5月1日与中宏济南分公司签订的以房抵款《协议书》没有履行完毕。经质辩，中宏公司、蒋宏刚、中宏公司济南分公司认为《协议书》没有履行完毕。中宏济南分公司已经通过房屋抵顶钢材款的方式，交付了房屋，受伟昌公司指定的第三人与开发商签订了购房协议书。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一、三款规定，《协议书》已经履行完毕，合同已经终止，不存在解除问题。同时，中宏公司、蒋宏刚、中宏济南分公司向一审法院提交以下证据：1.2016年5月1日，大南方公司与王嘉伟签订的《协议书》书三份及2016年5月1日大南方公司出具的收据三份。证明：伟昌公司指定王嘉伟作为购房人与涉案房屋的开发商签订购房合同，合同标的是济南市槐荫区经四路东方新天地花园小区3号楼2单元101室、济南市槐荫区经四路东方新天地花园小区3号楼2单元103室，济南市槐荫区经四路东方新天地花园小区3号楼1单元105室，开发商出具收款收据，王嘉伟与大南方公司形成买卖合同关系。2.2016年5月1日，伟昌公司与中宏济南分公司签订的《协议书》一份，证明就中宏济南分公司欠付伟昌公司的钢材款及违约金计26532801元，以济南经四路东方新天地花园的4套商铺和荣成商城国际项目39套住宅折抵26250612元，其中涉案房屋就是以房款抵顶钢材款（附列明细）。3.2016年5月1日，伟昌公司出具的承诺书一份，证明：伟昌公司对涉案房屋价款的折抵情况以及房屋的现状充分了解，并予以认可，指定王嘉伟作为购房人，抵顶款项从中宏济南分公司钢材款中扣除。在该份承诺书中明确陈述自愿承担抵顶房屋产生的一切法律责任。4.2017年1月25日，伟昌公司与中宏济南分公司方达成的和解协议一份，证明：伟昌公司就（2016）鲁0105民初5053号买卖合同纠纷达成一致意见，就起诉的钢材款及违约金总计19669761元，同意中宏济南分公司以1700万元履行支付义务后，双方再无经济纠纷。也证明涉案房屋抵顶钢材款纠纷中，伟昌公司与中宏济南分公司之间的债务已经履行完毕。5.2017年1月25日，伟昌公司出具的保证书一份，证明：伟昌公司认可收到款项，并承诺再无经济纠纷。6.2017年1月25日，中宏济南分公司中国农业银行账户交易明细回单一份，以及伟昌公司出具的1700万元的收据一份，证明伟昌公司收到了和解协议中的款项。证据2-6均已经证明涉案的买卖合同已经经过法院审理，且已经履行完毕。伟昌公司再次诉讼属于重复诉讼。经质证，伟昌公司认为大南方公司与王嘉伟签订的协议书，因为大南方公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款、第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，根据上述规定，涉案房屋未取得商品房预售许可证，不得进行买卖或抵账转让，因此，大南方公司与王嘉伟签订的涉案房屋协议书应当依法认定无效。伟昌公司签订该协议书的主要目的即取得涉案三房屋的物权不能实现，大南方公司与王嘉伟之间因该协议仅产生法律意义上的债权债务关系，这与签订该协议时的取得涉案房屋物权的目的完全不同。双方之间签订协议书的目的是以房抵债，中宏济南分公司举证的该协议书所抵房的义务未履行完毕。中宏济南分公司提交的证据2-6中所证明的钢材款项部分已经履行完毕，与本案已无直接关系，上述证据并不能证明涉案的以房抵债协议已经履行完毕。伟昌公司在保证书中所承诺的再无经济纠纷，仅针对（2016）鲁0105民初5053号案件所涉及的钢材款已无纠纷，与本案并无关联。2016年5月1日，伟昌公司承诺书的内容仅是指对房屋的交付及结构、小区环境等情况已经充分了解，并不能证明伟昌公司对涉案房屋的预售登记情况已经了解。第三人大南方公司和王嘉伟签订的购房协议书有效。包括办证条件，是否能够办理相关证件。在签订购房协议时我方已经告知买房人。签订合同时没有说明王嘉伟是代公司签订购房合同，当时以王嘉伟个人名义签订的。第三人王嘉伟认为当时签订购房合同时我并不知道房屋能否办理网签。其他当事人对关于房屋所陈述的内容无异议。2、2016年5月1日，伟昌公司与中宏济南分公司签订的以房抵款《协议书》、大南方公司与王嘉伟签订的三份涉案房屋《协议书》是否违法律强制性规定并应当解除。伟昌公司认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款、第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。上述两协议均应当解除。2016年5月1日，伟昌公司与中宏济南分公司签订顶账协议书，第一条明确约定本案中宏济南分公司用其名下的涉案三套商铺（即物权）折抵给伟昌公司，不是购房款折抵钢材款。2016年5月1日，伟昌公司与大南方公司签订了购买三套涉案房屋的协议书。协议书第七条明确约定出卖人承诺在上述房屋具备办理网上签署手续时，及时配合买受人办理网上签售手续，办理预售登记。从该约定可以看出涉案房屋没有预售许可证，在以房抵债时中宏济南分公司应当对此信息明知。综合以上二证据，中宏济南分公司用没有取得物权的商铺抵偿钢材款，使伟昌公司不能取得涉案物权。因此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条主张解除抵账协议书。另外，伟昌公司与中宏济南分公司之间因供货钢材长期合作，涉案三套房屋的来源是伟昌公司对中宏济南分公司的钢材款所形成的债权，王嘉伟本人作为伟昌公司的法定代表人是为伟昌公司顶名代持三套房屋，如果顶房协议能够履行完毕，伟昌公司是因履行涉案协议所取得房屋所有权人，王嘉伟只是顶名人，并不是真正意义上的无权所有人，可以和王嘉伟本人核实。所以伟昌公司认为，伟昌公司有权对涉案房屋买卖协议的效力进行主张。王嘉伟在与大南方公司签订涉案房屋购房合同时是作为伟昌公司法定代表人的身份签订的协议，王嘉伟名下的房屋是基于法定代表人身份，在其名下的房屋应属伟昌公司所有。经质证，中宏公司、蒋宏刚、中宏济南分公司认为协议书后附着房屋的折抵款项金额，伟昌公司对本涉案的房屋情况包含是否能够网签均已知晓。同时，伟昌公司对王嘉伟与大南方公司签订的协议知晓，与伟昌公司出具的承诺书相吻合。该证据能够证明该涉案房屋的相对方为王嘉伟与大南方公司，与中宏济南分公司方无关。本案的涉案事实不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的条件。在签署以房抵款的协议书时，伟昌公司知情，也知晓涉案房屋的情况，应当适用第九十一条的规定。同时，涉案的协议书、承诺书、保证书以及王嘉伟与大南方公司签订的协议书，均没有违反强制性法律及行政法规。伟昌公司所陈述的房地产买卖合同关于房屋无预售许可证导致合同无效的观点，以及其他均为管理性规定，不是法律强制性规定，不影响合同的效力，不应当解除。蒋宏刚在双方签订的协议书已经全部履行完毕的情况下，没有担保责任。第三人大南方公司认为，房屋是已经卖给蒋宏刚了，蒋宏刚说因欠款问题要将房屋转让给伟昌公司，让我们直接与伟昌公司签订购房合同，购房合同签订后，并未实际支付房款，只是将给蒋宏刚的收据改成了给王嘉伟。房款共计6863040元，即为本案标的。我们将房屋实际情况已经告知当事人，房屋签订合同后已经交付买方。整个小区都未办理产权证，目前正在向有关部门申请办理产权证。蒋宏刚与王嘉伟的购房合同有效。不同意解除和王嘉伟的购房合同。第三人王嘉伟认为，购房协议无效，陈述意见与伟昌公司意见一致。王嘉伟和大南方公司还没有解除购房合同。购房以个人名义，但本人是伟昌公司的法定代表人，是代表公司签订的。一审法院认为，本案是买卖合同纠纷。2016年5月1日，伟昌公司与中宏济南分公司、蒋宏刚以钢材款所形成的债权签订以房抵款《协议书》。针对协议履行事项，协议各方有权依照《中华人民共和国合同法》及相关民事法律规范予以调整。伟昌公司诉请解除双方签订的《协议书》中未履行完毕部分，即根据该协议约定的位于济南市经四路东方新天地花园小区3-2-101、3-2-103、3-1-105以房折抵钢材款6863040元，并由中宏公司、中宏济南分公司支付欠钢材款6863040.00元。实现上述诉求，应当根据《中华人民共和国合同法》和法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定执行。本案诉争与第三人大南方公司和王嘉伟签订的三份“买卖房屋”《协议书》民事法律关系不同。“买卖房屋”《协议书》的存在致使以房抵款《协议书》实际债权形式发生延变，权利义务人发生转移。伟昌公司实现债权的路径发生变化。虽然伟昌公司对买方王嘉伟行为以“顶名代持”追认其权力来源合法，但是伟昌公司并没有将三份“买卖房屋”《协议书》作为本案诉讼标的，即2016年5月1日大南方公司与王嘉伟签订的三份《协议书》，不是本案审理范围，房屋买卖效力不应当为本案审查拘束。同时，“以房抵款”应当在解除《协议书》时返还房屋，权利人应当参照《纪要》规定，充分考虑财产增值或者贬值的因素，合法公平进行财产返还或折价补偿。鉴于上述查明事实，伟昌公司的诉讼请求，证据不充分，一审法院未予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：驳回伟昌公司的诉讼请求。案件受理费59840元，由伟昌公司负担。经审理本院认定，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，代物清偿协议是指双方约定债权人受领他种给付代替原来的给付，债务关系归于消灭的制度。我国法律并未规定代物清偿制度，故代物清偿制度在我国属于无名合同。无名合同适用合同法总则的规定，在合同成立问题上，以诺成合同为原则，以实践合同为例外。只要没有法律的明确规定或当事人的明确约定，合同原则上为诺成合同。本案中，伟昌公司与中宏济南分公司、蒋宏刚并未在所签以房抵款《协议书》中约定将房产登记作为以物抵债协议成立的要件，就应当认定上述以房抵款《协议书》为诺成合同，自各方当事人达成合意时成立。《协议书》成立生效后，中宏济南分公司将以房抵款的涉案房屋交付给了伟昌公司，并以伟昌公司法定代表人王嘉伟的名义与房屋的开发公司签订了房屋买卖合同。至此，中宏济南分公司所欠伟昌公司货款已归于消灭。关于所涉房屋尚未办理产权登记事宜，相关权利人应依据房屋买卖合同向相对方主张权利。故伟昌公司上诉要求解除《协议书》未履行部分，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，伟昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59840元，由上诉人山东伟昌贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏希贵审判员  宋海东审判员  杨晓辉二〇二〇年四月八日书记员  柳旺林