浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终892号 上诉人（原审被告）：诸暨联科智慧城投资有限公司，住所地诸暨市暨阳街道暨南路87号。 法定代表人：蔡娇梅，系公司总经理。 委托诉讼代理人：吴圣斌、周徐耀，北京盈科（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王高松，男，1971年1月29日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：赵嘉琪，浙江振邦律师事务所律师。 原审被告：欧良友，男，1981年1月18日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。现住地：诸暨市。 上诉人诸暨联科智慧城投资有限公司（以下简称联科公司）因与被上诉人王高松、原审被告欧良友商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初7756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 联科公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为驳回被上诉人全部诉讼请求；判令本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定与法律适用有误，理应依法予以改判。一、基于被上诉人的请求权基础，一审法院已经认定上诉人与原审被告不存在恶意串通行为，故理应驳回被上诉人的诉请。本案被上诉人主张的请求权基础是《民法总则》第一百五十四条，即主张认为上诉人与原审被告为逃避债权人查封、恶意串通，故所签订的诸暨联想科技城3幢011801号房屋的《房屋买卖合同》无效，并要求上诉人与原审被告共同协助办理案涉房产的产权登记。对于被上诉人的主张，被上诉人并未提供证据予以证明，且一审法院也已认定被上诉人举证不能。也就是说，被上诉人的请求权主张实际上无法归入《民法总则》第一百五十四条，其主张缺乏法律依据。在此情况之下，一审法院再判决被上诉人协助上诉人办理案涉房屋的产权登记，法律适用有误。二、被上诉人与上诉人之间并不是商品房买卖合同法律关系，而是基于建设工程施工合同法律关系下形成的以物抵债关系，在对工程款债权本身尚有争议的情况下，一审法院直接适用最高院关于商品房买卖合同司法解释的规定有误。从《抵房协议书》以及2018年9月5日的《协议书》可知，被上诉人之所以主张案涉房屋的物权，实际是基于各方在建设工程施工合同法律关系下的以房抵款，基础法律关系是建设工程施工合同法律关系，并不是商品房买卖合同法律关系，被上诉人不应被认定为案涉房屋的购房者，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定有误。而且被上诉人的债权来源是案外人八达建设集团有限公司（以下简称八达公司）对上诉人的工程款债权，但目前八达公司与上诉人之间就上诉人是否欠付其工程款尚有争议，该案目前仍在诸暨市人民法院审理过程中，尚未审结。也就是说，被上诉人是否取得抵充房款的工程款债权，目前尚有争议、未有定论。加之上诉人实际也未向被上诉人交付案涉房屋，且已将案涉房屋网签给鲁班源公司抵偿工程款，在此情况下，一审法院直接判令上诉人协助被上诉人办理案涉房屋产权登记亦属不当。 王高松辩称：双方签订的协议书已经明确涉案抵房款系工程进度款，不包括在上诉人与案外人八达公司的诉讼争议工程款范围内。即使上诉人与原审被告不存在恶意串通，被上诉人的协议书签订在先，签订时房款已通过抵扣付清，且已办理房屋交接手续，原审被告的网签手续并非房屋正式产权登记手续，上诉人应继续履行与被上诉人签订在先的协议，协助办理产权登记手续。 欧良友未作答辩。 王高松向一审法院起诉请求：1.判决确认两被告就诸暨联想科技城3幢011801号房屋签订的《房屋买卖合同》（合同编号：2019330681YS0020789）无效；2.判令被告联科公司继续履行与原告签订的《协议书》，立即协助原告办理诸暨联想科技城3幢011801号房屋网签备案手续。庭审中，原告王高松变更诉讼请求为：1.判决确认两被告就诸暨联想科技城3幢011801号房屋签订的《房屋买卖合同》（合同编号：2019330681YS0020789）无效；2.判令撤销两被告在房地产管理部门办理的诸暨联想科技城3幢011801号房屋网签备案手续；3.判令两被告在可以办理诸暨联想科技城3幢011801号房屋产权登记手续之日起十日内协助原告办理该房产的产权登记。庭审结束后，原告王高松又向该院申请撤回变更后的第2项诉讼请求。 一审法院查明，2018年9月5日，基于以下两方面：1、王高松已向联科公司订购诸暨联想科技城3幢011801号房屋一套及编号为00071有产权地下车位一个，约定总价款1472574元；2、根据联科公司与八达公司于2015年8月签订的诸暨联想科技城（A地块）项目《建筑工程施工合同》，联科公司应按照工程进度支付八达公司工程款12640694元，而八达公司另应当支付王高松工班工资等款项1327574元。原告王高松、被告联科公司与案外人八达公司签订三方《协议书》一份，约定：1、八达公司将对联科公司应收工程款债权中的1327574元转让给王高松，王高松以该受让的1327574元债权款项用于抵扣应付联科公司的全部购房款。协议签订后，视为王高松已向联科公司付清全部1327574元购房款，联科公司不再向王高松主张上述购房款，八达公司不再向联科公司主张同等额度的工程款。2、联科公司应于2018年12月30日前与王高松签订用于办理房产证的备案用的商品房买卖合同，依法交付房子，开具购房发票，因联科公司原因未能办理网签合同，不影响联科公司与王高松间商品房买卖合同关系。另查明，2017年12月31日，原告王高松向联科公司缴纳案涉房屋公共维修基金16475元、向案涉房屋物业公司广东碧桂园物业服务股份有限公司诸暨分公司缴纳物业费3690.24元，并与联科公司办理了房屋交接手续，原告王高松将装修钥匙交由物业公司托管。2019年6月4日，原告王高松缴纳案涉房屋的水费82.42元。还查明，被告欧良友系联想科技城B地块施工总承包单位鲁班源公司的项目财务负责人，2019年4月26日，被告联科公司、欧良友双方签订案涉房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：2019330681YS0020789）并办理合同备案，房屋总价款1436158元。同时，被告联科公司明确案涉房屋已经符合办理产权登记的条件。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：1、被告联科公司与原告王高松、案外人八达公司签订的协议书及与被告欧良友签订的商品房买卖合同的效力认定。被告联科公司与原告王高松、案外人八达公司签订的协议书已对案涉商品房的基本情况、总价款、付款方式、交付等内容作了约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时，原告王高松通过债权转让的方式，自该协议签订起即视为已向联科公司付清诸暨联想科技城3幢011801号房屋的全部1327574元购房款，故应当认定双方已于2018年9月5日签订有效的商品房买卖合同。被告联科公司认为签订该协议书是基于和八达公司2017年11月28日签订的抵房协议书引申而来，因八达公司未开具抵房协议书约定的发票，故协议书已自动作废。该院认为，协议书签订在抵房协议书之后，系三方形成的新的意思表示，不应受原抵房协议书的约束，故被告联科公司、欧良友的抗辩意见，无相应事实依据，该院不予采纳。被告联科公司与被告欧良友签订的商品房买卖合同，双方均一致确认系联科公司为支付诸暨联想科技城B地块工程款，将案涉房屋作价1436158元抵给总包单位鲁班源公司，鲁班源公司指定其项目财务负责人欧良友签订的商品房买卖合同。原告认为被告联科公司与被告欧良友签订该合同实际是为逃避债权人查封而串通签订的买卖合同，是双方虚假意思表示，应属无效。该院认为，原告未能提供充分证据予以证实两被告存在恶意串通、损害第三人利益的行为，应承担举证不利的相应后果。故原告主张确认两被告签订的商品房买卖合同无效的主张，该院不予支持。2、在两份合同均有效的前提下，应履行哪一份合同。涉及“一房二卖”的，所有权归属顺位应该为：一为已经办理过户登记手续或预告登记手续的；二为先行合法占有房屋的买受人；三为先行支付房屋价款买受人；四为签订合同在先的买受人。就本案而言，两份合同均尚未办理产权登记、预告登记手续，原告王高松通过债权转让的形式、被告欧良友通过抵工程款的形式均视为在签订合同时房款已经支付完毕，但原告王高松系先行签订房屋买卖合同、履行自己合同义务的买受人，且已经办理了房屋交接手续，为最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益，本着公平、诚实信用的基本原则，原告王高松要求被告联科公司继续履行其与联科公司签订在先的合同，该院予以支持。综上，鉴于被告联科公司已明确案涉房屋已经符合办理产权登记条件，且房款已经付清，原告要求被告联科公司协助办理案涉房屋产权登记手续的主张，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告诸暨联科智慧城投资有限公司应于判决生效之日起十五日内，协助原告王高松将诸暨联想科技城3幢011801号房屋的不动产所有权登记到原告王高松名下；二、驳回原告王高松的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。本案案件受理费18053元，财产保全费5000元，合计23053元，由被告诸暨联科智慧城投资有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人、案外人八达公司签订的协议书系各方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦不存在恶意损害第三人合法权益的情形，应认定为合法有效，且该协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被上诉人亦通过债权转让的方式，自该协议签订起即视为已向上诉人付清案涉房屋的全部购房款，故应当认定双方已于2018年9月5日签订有效的商品房买卖合同，在案涉房屋已经符合办理产权登记条件的情况下，被上诉人有权基于该份协议书要求上诉人履行协助办理产权登记的义务。上诉人主张被上诉人诉请上诉人协助办理产权登记的请求权基础不成立、一审法院适用法律错误等理由均于法无据，本院不予采信。 综上所述，联科公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18053元，由诸暨联科智慧城投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 韦 玮 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年四月二十六日 书记员 张青炀