云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0324民初495号原告：李保芝，女，1980年1月14日出生，汉族，家住云南省曲靖市师宗县。委托诉讼代理人：马靖，云南高逾斌律师事务所律师，特别授权。被告：云南创科昕房地产经纪有限公司，住所地昆明市官渡区新民航路银海花园南区3幢1单元7层701号。统一社会信用代码：91530111560092409G。法定代表人：唐乾，总经理。委托诉讼代理人：梅红，云南迪恒律师事务所律师，特别授权。被告：罗平九龙玉实业有限公司，住所地罗平县腊山街道花海驿1栋11号。统一社会信用代码：91530324577257732U。法定代表人：李亚贤，执行董事。委托诉讼代理人：陈广振，云南旭博律师事务所律师，特别授权。原告李保芝与被告云南创科昕房地产经纪有限公司、罗平九龙玉实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李保芝及其委托诉讼代理人马靖、被告云南创科昕房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人梅红、被告罗平九龙玉实业有限公司的委托诉讼代理人陈广振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李保芝向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告云南创科昕房地产经纪有限公司签订的住房认购协议；2.判决由两被告退还原告购房款人民币105046元；3.判决由两被告支付原告购房款的资金占用费（即所占用资金年初化率的6%），从被告云南创科昕房地产经纪有限公司收到并占有原告支付的购房款之日起即2019年4月30日至退款履行完毕之日止，截止至2020年1月10日止该笔购房款的资金占用费按年初化率的6%计算，为4200元；4.诉讼费用由两被告承担（庭审中增加诉讼请求为判决两被告承担违约金21000元，将第三项诉讼请求变更为判决两被告共同承担原告已支付房款的利息4572元，利息按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，以105000元为基数，自2019年4月30日起至实际履行完毕之日止，暂计算至2020年3月20日）。事实和理由：2019年4月30日，原告与云南创科昕房地产经纪有限公司在曲靖市罗平县签订了购买花海驿旅游小镇第10幢二层225号商品房的住房认购协议书；原告于2019年4月27日向被告云南创科昕房地产经纪有限公司交付订金5000元，后又于2019年4月30日向云南创科昕房地产经纪有限公司支付首付购房款100000元；合同约定交房时间为2019年12月31日前，但是截至起诉之日，两被告仍没有交房，并且不与原告签订正式商品房买卖合同，导致原告与被告云南创科昕房地产经纪有限公司签订的商品房认购协议的目的无法实现。被告云南创科昕房地产经纪有限公司辩称，同意解除双方签订的住房认购协议书，创科昕公司确实收到原告预交的款项105000元，也愿意退还，住房认购书中没有资金占用费的约定，不同意支付资金占用费，被告创科昕公司同意解除合同，不属于住房认购协议书第九条规定的违约，不应当支付违约金。被告罗平九龙玉实业有限公司辩称，2019年2月18日，九龙玉公司与创科昕公司签订了《罗平花海驿旅游小镇策划销售代理合同》，委托创科昕公司独家代理罗平花海驿旅游小镇项目10栋的营销策划及销售代理，目的为将10栋改造为产权式一呆度假酒店对外销售，2019年6月12日创科昕公司销售人员、项目负责人全部撤出营销中心，连样板房的装修都没有完成，不继续履行合同；创科昕公司违反合同、收取款项违反法律规定，是对李保芝进行欺诈的行为，应由创科昕公司承担责任，九龙玉公司不是合同相对方，也没有收取李保芝购房款，创科昕公司与李保芝签订住房认购协议、收取款项的行为，创科昕公司应承担责任。请求驳回原告李保芝对九龙玉公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告李保芝为证实自己的诉讼请求，当庭提交以下证据：1.身份证复印件1份，证实原告的自然信息及具有本案适格的诉讼主体资格；2.住房认购协议书，证实2019年4月30日原告李保芝与云南创科昕房地产经纪有限公司签订《住房认购协议书》，约定原告购买位于曲靖市罗平县的商品房，总建筑面积为66.19平方米，总价为225046元，并对房屋面积确认及差异处理、付款方式及期限、产权登记、保修责任、违约责任等进行了约定；3.收据2份，证实2019年4月27日李保芝支付5000元订金给云南创科昕房地产经纪有限公司、2019年4月30日支付100046元二层225号房屋款给云南创科昕房地产经纪有限公司；4.支付凭证，证实2019年4月30日原告李保芝用建设银行、交通银行、民生银行、浦发银行、工商银行、兴业银行、广发银行的信用卡和一张农业银行储蓄卡刷卡支付给被告云南创科昕房地产经纪有限公司100026元，同时现金支付20元。经质证，被告云南创科昕房地产经纪有限公司代理人对原告李保芝提交的身份证无意见，但认为应由法院审查认定，对住房认购协议书和收据没有意见，被告云南创科昕房地产经纪有限公司确实与原告李保芝签订了住房认购协议书，也收到原告李保芝支付的购房款，对支付凭证的三性不予认可，因收款人不是被告云南创科昕房地产经纪有限公司；被告罗平九龙玉实业有限公司代理人对原告李保芝提交的身份证没有意见，对住房认购协议、收据、支付凭证的三性不认可。被告云南创科昕房地产经纪有限公司未提交证据。被告罗平九龙玉实业有限公司为证实自己的辩解理由，当庭提交以下证据：1.罗平花海驿旅游小镇策划销售代理合同，证实a.2019年2月18日，九龙玉与创科昕公司签订了代理合同，约定委托乙方（创科昕公司）独家代理罗平花海驿旅游小镇项目10栋的营销策划及销售代理，b.第五条约定，九龙玉公司向创科昕公司提供100万元物业费支付创科昕的代理费用，公寓按每平方米3500元、商墅按每平方米4500元计算，销售实收款进入九龙玉账户后，双方另签协议，九龙玉公司再向创科昕公司支付该笔款项，c.第七条第四项约定，《商品房销售合同》《认购书》须经九龙玉公司审定许可后印刷，客户所交定金及房款由九龙玉公司工作人员入账并提供收款凭证；2.微信记录及文件，证实2019年3月14日，九龙玉公司向创科昕公司移交的可出售别墅（商墅）清单中没有涉及本案争议的房屋；3.10栋样板房照片，证实创科昕公司尚未完成样板房的装修；4.（2019）云0324民初2471号判决书，证实同类案件生效判决由创科昕公司承担赔偿责任。经质证，原告李保芝及代理人对第一组证据的第一个证明目的予以认可，不认可其第二第三个证明目的，因为被告的证明目的与本案无关，对第二、三组证据不予认可，对第四组证据的关联性不认可，各案的实际情况不同，其判决结果也不一样；被告云南创科昕房地产经纪有限公司代理人对第一组证据的三性均予以认可，创科昕确实取得10栋房屋的销售代理权，第二组证据中的移交清单创科昕没有表示意见，清单处于未经双方认可的状态，不能作为定案的依据，未装修照片证明目的不予认可，对判决书的真实性、合法性予以认可，但关联性以及证明目的不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告李保芝提交的证据来源合法、与本案有关联性、且能相互印证，本院予以采信；2.被告罗平九龙玉实业有限公司提交的微信记录，没有对方回应，提交的移交清单没有交接双方签字，本院不予采信，提交的样板房照片与本案无关，本院不予采信，提交的判决书与本案相互印证的地方，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：被告罗平九龙玉实业有限公司作为开发商与房屋中介服务商即被告云南创科昕房地产经纪有限公司就罗平花海驿旅游小镇项目的销售代理等相关事宜达成一致，于2019年2月18日签订了《罗平花海驿旅游小镇策划销售代理合同》，约定被告罗平九龙玉实业有限公司委托被告云南创科昕房地产经纪有限公司策划独家代理销售“罗平花海驿旅游小镇”10栋项目，被告罗平九龙玉实业有限公司与购房客户签订《商品房购销合同》，指定专人自行收取并开具足额发票给客户，并明确约定了费用结付、流程操作及违约责任，被告罗平九龙玉实业有限公司以销售物业抵款的方式支付代理费用；2019年4月30日，原告李保芝与被告云南创科昕房地产经纪有限公司在曲靖市罗平县签订了购买花海驿旅游小镇第10幢二层225号商品房的住房认购协议书；原告李保芝于2019年4月27日向被告云南创科昕房地产经纪有限公司交付订金5000元，后又于2019年4月30日向被告云南创科昕房地产经纪有限公司支付首付购房款100046元；合同约定交房时间为2019年12月31日前，但是截至起诉之日，被告云南创科昕房地产经纪有限公司既没有将收取原告李保芝的购房款交给被告罗平九龙玉实业有限公司，也不组织被告罗平九龙玉实业有限公司与原告李保芝签订商品房销售合同，导致原告李保芝与被告云南创科昕房地产经纪有限公司签订的商品房认购协议的目的无法实现。另查明，原告李保芝通过广告的电话联系后，在与被告云南创科昕房地产经纪有限公司订立《住房认购协议书》时知道被告罗平九龙玉实业有限公司与被告云南创科昕房地产经纪有限公司的代理关系。本院认为，被告云南创科昕房地产经纪有限公司以自己的名义与原告李保芝签订《住房认购协议书》，原告李保芝认购位于曲靖市罗平县的商品房，并未超越被告云南创科昕房地产经纪有限公司的代理权限，原告李保芝依照《住房认购协议书》交付105046元购房款后，被告云南创科昕房地产经纪有限公司应当依照约定，组织原告李保芝与被告罗平九龙玉实业有限公司签订商品房销售合同，但被告云南创科昕房地产经纪有限公司不组织被告罗平九龙玉实业有限公司与原告李保芝签订商品房销售合同，致原告李保芝无法实现住房认购目的，被告云南创科昕房地产经纪有限公司已违约，应承担相应法律责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”和第三条：“……。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告李保芝要求解除与被告云南创科昕房地产经纪有限公司于2019年4月30日签订的编号为20190430-001的《住房认购协议书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，被告云南创科昕房地产经纪有限公司以自己的名义与原告李保芝签订的《住房认购协议书》，虽未超出被告罗平九龙玉实业有限公司的委托范围，但《住房认购协议书》的内容只约束原告李保芝与被告云南创科昕房地产经纪有限公司，对被告罗平九龙玉实业有限公司不具有约束力，原告李保芝要求被告云南创科昕房地产经纪有限公司退还购房款105046元及利息，并支付从2019年4月30日起至实际履行完毕之日止按照年利率4.75%支付资金占用费和违约金21000元的诉讼请求，部分符合法律规定，本院予以部分支持；原告李保芝要求被告罗平九龙玉实业有限公司承担相应责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告李保芝的诉讼请求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李保芝与被告云南创科昕房地产经纪有限公司于2019年4月30日签订的编号为20190430-001的《住房认购协议书》；二、被告云南创科昕房地产经纪有限公司于本判决生效后30日内返还原告李保芝的购房款105046元并支付资金占用费（利息起止日期自2019年4月30日起至款项支付完毕止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告云南创科昕房地产经纪有限公司在本判决生效后30日内支付原告李保芝违约金21000元；四、驳回原告李保芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2912元，由被告云南创科昕房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  高 森人民陪审员  王平锋人民陪审员  李荣华二〇二〇年四月十六日书 记 员  高一凡