湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂10民终1981号上诉人（原审被告）：李建平，男，1970年3月21日出生，汉族，武汉市人，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：周然林，湖北博智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪湖市兴农房地产开发有限公司，住所地；洪湖市新堤办事处洪林路。法定代表人：吕斌，该公司总经理。原审第三人：陈明元，男，1962年9月7日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：文浩，湖北玉沙律师事务所律师。上诉人李建平因与被上诉人洪湖市兴农房地产开发有限公司（以下简称兴农公司）、原审第三人陈明元确认合同效力纠纷一案，不服洪湖市人民法院(2019)鄂1083民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。上诉人李建平及其委托诉讼代理人周然林，原审第三人陈明元的委托诉讼代理人文浩到庭参加诉讼。被上诉人兴农公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建平的上诉请求：1、撤销一审判决，确认已备案的8份《商品房买卖合同》合法有效；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案的8份《商品房买卖合同》是在得到元龙地产公司及其控股股东授权的情况下签订，被上诉人也知晓，不存在法定无效的情形，一审以发生在后的恽丽起诉追债的行为来否定之前签订的合同，严重错误，应当纠正；2、本案第三人陈明元长期代表公司买卖房屋，这次在合同、收条等文本上均签字盖章，符合表见代理特征，一审认为陈明元签字的行为是无权处分，属于适用法律不当。兴农公司二审未答辩。原审第三人陈明元二审述称：一审认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判，支持上诉人的上诉请求。兴农公司一审诉讼请求：1、确认原、被告备案的8份《商品房买卖合同》无效。2、确认原告对原、被告之间基于8份《商品房买卖合同》产生的担保不承担责任。一审法院认定事实：兴农房产公司于2011年开发了洪湖市洪林华府第一期工程，为促进销售，兴农房产公司与元龙地产顾问公司于2011年7月12日签订《洪湖洪林华府门面包销合同》，合同约定，元龙地产顾问公司向兴农房产公司支付300万元销售定金，2011年7月19日元龙地产顾问公司的股东江永琴向兴农房产公司帐户上汇入资金285万元。2011年9月18日，原兴农房产公司股东武汉市唐家墩物业发展有限公司、陈小珍、陈素平与现兴农房产公司股东罗亦农、朱国友签订股权转让协议，转让了全部股份。股权转让协议书中同时约定，前兴农房产公司开发的第一期工程的权益和责任仍由原兴农房产公司股东享有和承担，新的兴农房产公司对其产生的债务享有追偿权。2012年1月，第三人陈明元经手将第一期工程中的8套商品房出售给李建平并将《房屋买卖合同》在房产部门予以了备案。2017年6月兴农公司以该房屋买卖合同并未实际付款，且双方无买卖房屋的真实意思向本院申请确认合同无效。2019年5月元龙地产顾问公司原法定代表人恽丽以兴农房产公司未返还150万元定金为由在洪湖市法院提起诉讼，后双方于2019年6月18日案外达成《和解协议》并撤诉。一审法院认为，本案为合同效力纠纷，考察合同是否有效，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，其当事人的民事法律行为必须符合以下条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中兴农房产公司与被告李建平的8份《房屋买卖合同》虽已登记备案，但该合同缺乏合同当事人的真实意思表示：一是经手该合同的兴农房产公司一方为原股东授权人员陈明元。根据公司法的相关规定，其无权代表公司行使权力。虽然兴农房产公司在实现股权转让时约定了原股东享有第一期工程的投资者权益，但投资者权益的约定并不是公司资产所有权的转让。兴农房产公司实现股权转让后，洪林华府第一期工程的所有资产应仍由公司所有，其处置权仍在公司。但房产由第三人陈明元受原股东的委托进行了处置，虽然陈明元辩称其为原兴农房公司的实际股东且得到了原股东陈小平、陈素珍的授权，但不具法律效力。因而，第三人陈明元的卖房行为为无权处分行为。兴农房产公司对第三人陈明元的行为不予追认且起诉称第三人陈明元以销售房屋之便处置了房产，即作为该《房屋买卖合同》的出卖人兴农房产公司不具备房屋买卖的意思表示。二是被告人李建平称涉案《房屋买卖合同》的签订是基于兴农房产公司抵偿元龙地产顾问公司的150万定金不实。本案中元龙地产顾问公司与兴农房产公司于2011年7月12日签订《洪湖洪林华府门面包销合同》，恽丽在该合同中的法定代表人处签名表示同意。后恽丽于2019年5月向本院另案起诉要求兴农房产公司向其返还定金。据恽丽在该合同纠纷一案的起诉状中诉称：该包销合同没有实际履行，元龙地产顾问公司向兴农房产公司支付了300万元销售定金后，兴农房产公司仅于2012年返还150万元，余150万元一直未予返还。2012年7月，元龙地产顾问公司申请注销，在清算报告中，全体股东，包括恽丽及江永琴组成的清算小组明确载明：对该债务各股东以出资比例主张权利。恽丽因而要求兴农房产公司返还其出资比例40%的定金计60万元并计付利息。后兴农房产公司与恽丽达成案外《和解协议》对以上事实予以了确认并达成撤诉和分期还款协议。恽丽作为元龙地产顾问公司的原法定代表人，曾代表公司在与兴农房产公司签订的门面包销合同中签字，后又作为该公司的股东于2012年8月与其他股东在公司注销前的清算中确认了兴农房产公司的债权，至2019年5月又以诉讼的方式主张自己的权利并与对方达成和解，以上事实证明恽丽所述称的兴农房产公司还有150万定金未予返还给元龙地产顾问公司的事实具有高度概然性。该事实成立，则元龙地产顾问公司在2012年1月与兴农房产公司达成以房抵债协议并将《房屋买卖合同》备案的事实不可能成立。则被告人李建平所述称其与兴农房产公司签订《房屋买卖合同》是基于兴农房产公司抵偿元龙地产顾问公司的150万定金的说法不实，且其提交了《房屋代持协议》以证实其仅代元龙地产顾问公司持有房屋，不是本人有购房意思表示。由此可见，无论是元龙地产顾问公司还是李建平本人都无与兴农房产公司达成《房屋买卖合同》的真实意思表示。综上所述，兴农房产公司与被告人李建平备案的8份《房屋买卖合同》因兴农房产公司、李建平、元龙地产顾问公司都无房屋买卖的真实意思表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。对于原告兴农房产公司提出的请求确认8份《房屋买卖合同》无效的诉讼请求予以支持。另原告要求确认原告对原、被告之间基于8份《商品房买卖合同》产生的担保不承担责任的诉讼请求因其指向不明，且没有提交相关的证据材料予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告洪湖市兴农房地产开发有限公司与被告李建平于2012年4月26日备案的8份《商品房买卖合同》（合同编号：HH12000124、HH12000125、HH12000126、HH12000127、HH12000128、HH12000129、HH12000130、HH12000131）无效；二、驳回原告其他诉讼请求。当事人在二审中未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，元龙恒业地产顾问有限公司于2012年7月的清算报告确认，对于未清算完的债权债务，由全体股东按出资比例承担。上诉人李建平称涉案的8份《商品房买卖合同》是在得到元龙恒业地产顾问有限公司及其控股股东授权的情况下签订，与清算报告记载不符，元龙恒业地产顾问有限公司原法定代表人恽丽也是清算小组负责人，在发现该150万元的债权后，于2019年6月与兴农公司达成和解协议，该和解协议为有权处分，从事实上否认了李建平之前的以房抵债的行为，李建平与案外人陈明元签订的《房屋买卖合同》没有事实基础，李建平无权享有涉案8套房屋的权益，对其上诉理由本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李建平负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  陶齐学二〇二〇年四月七日书记员  程 瀛