平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初540号原告：河南鼎峰物业服务有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路25号25层2505号。统一社会信用代码：91410100772164849D。法定代表人：段秋军，总经理。委托诉讼代理人：姚爱芹，女，1973年7月31日出生，汉族，住平顶山市湛河区，系公司员工。委托诉讼代理人：高好民，河南博识律师事务所律师。被告：赵建平，女，1977年4月15日出生，汉族，住平顶山市。原告河南鼎峰物业服务有限公司（以下简称鼎峰物业公司）与被告赵建平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎峰物业公司的委托诉讼代理人姚爱芹，被告赵建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎峰物业公司向本院提出诉讼请求：判令赵建平支付物业管理服务费4424元（自2016年1月1日至2019年12月31日）及违约金807元，共计5231元，并承担本案诉讼费。事实和理由：赵建平于2012年1月9日与宾至新世纪物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，其撤离后，鼎峰物业公司与河南佳田实业集团有限公司签署《前期物业服务合同》，自2013年6月1日起至2015年5月30日服务于该小区业主，到期后续签至2018年5月30日。赵建平是平顶山市凌云路北段佳田塞纳城小区业主。在鼎峰物业公司为小区提供物业服务期间，业主与物业公司都应该切实履行《前期物业服务合同》，但赵建平自2016年1月1日起无故拖延缴纳物业服务费的行为已构成违约。《前期物业服务合同》中约定，住宅物业服务费标准按建筑面积每月0.6元/平方米，及逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之二交纳违约金。赵建平向房地产开发有限公司购买凌云路北段佳田塞纳城小区的住房,建筑面积为153.61平方米。赵建平享受了鼎峰物业公司提供的物业管理服务，但赵建平从2016年1月1日至2019年12月31日止共拖欠48个月的物业服务费，金额为4424元。赵建平在鼎峰物业公司多次催收的情况下，仍拖欠不交。按《物业管理条例》第七条第5点：按时交纳物业费用是业主的义务；《中华人民共和国物权法》第72条“业主对建筑物专有部分以外的共有的部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务”；同时《物权法》第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。对拖欠物业管理费的，《前期物业服务合同》第11条第4点约定“业主应按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，对拖欠费用自途期之日起按应交费用的日千分之一承担违约金”。赵建平作为小区的业主之一，接受了鼎峰物业公司的服务，理应按《物业管理条例》及服务协议约定向鼎峰物业公司交纳物业管理费，虽经鼎峰物业公司多次催要，但赵建平至今仍未交分毫，至今赵建平一共欠缴物业管理服务费共计4424元。赵建平拖欠费用的行为给鼎峰物业公司造成了极大的伤害，鼎峰物业公司为维护自己的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。赵建平辩称，不交物业费的原因是：小区道路属于公共设施，收取停车费不合理，小区地下防空设施损坏严重，下边也收取停车费，不合理，乱堆乱放，还放酒；小区院内绿化修剪不及时，杂草丛生，私自种菜；进出小区的道路坑洼不平，导致积水；赵建平搬家的时候物业公司蛮横无理，拦住不让搬，导致赵建平多掏了搬家费；物业公司说没有交物业费就停水导致赵建平家无法正常生活；楼上向赵建平家客厅漏水，导致背景墙及客厅部分楼顶严重损坏，赵建平一直向物业公司反映，他们一直没有去协商；家门口楼道照明灯不亮；进入楼顶的通道被封闭，六楼西户私自建房，导致赵建平家排烟不畅；门禁一直敞开着，门禁卡就没有用过；鼎峰物业公司从佳田物业接手金世纪物业时赵建平不知道，赵建平没有同鼎峰物业公司签订合同；赵建平家是五楼一梯两户，六楼是一梯三户，赵建平家楼上六楼中户下水道弯道走赵建平家客厅，当时装修时赵建平找物业公司反映，鼎峰物业公司敷衍了事维修一下，导致六楼向赵建平家客厅漏水。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：河南佳田实业集团有限公司系平顶山市佳田塞纳城小区的建设单位，赵建平系平顶山市佳田塞纳城小区的业主住塞纳城小区业主，系多层住宅，建筑面积153.61平方米。2013年5月30日河南佳田实业集团有限公司与河南佳田集团物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同的主要内容为:“甲方：河南佳田实业集团有限公司乙方：河南佳田集团物业管理有限公司第一章物业基本情况物业名称：塞纳城小区物业类型：多层住宅，物业管理区域四至：东至凌云路，南至西高皇村，西至义乌小商品城，北至平煤铁路专用线；第二章物业内容与质量第二条在物业管理区域内乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共有部分的维修、养护和管理，公用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通…第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；第三章物业费用物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.6元/月/平方米，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季末10日内履行交纳义务…第六章物业的使用与维护业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共有部分和共有设施设备的使用等方面的制度，乙方可采取规劝、制止、上报等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督…第八章违约责任乙方管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按千分之二的标准向甲方业主支付违约金，甲方业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之二的标准向乙方支付违约金…第九章其他事项本合同期限自2013年6月1日起至2015年5月30日止…”。2013年12月24日经郑州市工商行政管理局核准，河南佳田集团物业管理有限公司更名为鼎峰物业公司。2015年5月27日、2018年5月20日，鼎峰物业公司与河南佳田实业集团有限公司分别签订《前期物业服务合同》各一份，合同期限分别为自2015年6月1日起至2018年5月30日止及自2018年5月31日起至2021年5月30日止，除合同期限不同外，该合同其他内容与2013年5月30日河南佳田实业集团有限公司与河南佳田集团物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》内容一致。后，因赵建平自2016年1月1日起未交纳物业费用，鼎峰物业公司向赵建平发出费用催缴通知单。催缴无果，引起诉讼。庭审中赵建平为证明鼎峰物业公司对其提供的物业管理服务中存在没有尽到其应尽的义务等问题，提交照片一组及对话录音一组，照片中显示鼎峰物业公司存在对小区地下车库乱堆乱放问题不处理、防空设施及公用设施未进行维护维修、对赵建平家楼上私自建房行为未进行管理导致其无法上楼维修烟道、处理赵建平缴纳水费问题不妥当等相关情况，可以佐证赵建平所主张的以上部分事实。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，本案中，河南佳田实业集团有限公司作为平顶山市佳田塞纳城小区的建设单位与河南佳田集团物业管理有限公司（后更名为鼎峰物业公司）签订《前期物业服务合同》，赵建平在内的业主未通过组成业主大会另行选聘物业服务企业，且事实上已经接受了鼎峰物业公司提供的物业服务，并已缴纳部分物业费用及与物业公司沟通物业服务事项等，可以认定双方形成了事实上的物业服务合同关系并受该《前期物业服务合同》约束的意思表示，即应按照合同约定履行相关义务，鼎峰物业公司应按照约定提供质价相符的物业管理服务，赵建平应按约定缴纳物业服务费用。鼎峰物业公司已提供物业管理服务，赵建平提供的证据可以证明鼎峰物业公司的管理服务存在不足之处，并未完全尽到物业服务管理义务，故其作为抗辩理由未交物业服务管理费，但鼎峰物业公司仅系在某些环节及区域存在不完全履行，不构成根本性违约，且鼎峰物业公司服务收费的标准与本地区同类行业相比也并不高，故综上，赵建平应缴纳期间的物业管理费，鼎峰物业公司根据《前期物业服务合同》的约定主张赵建平缴纳自2016年1月1日起至2019年12月31日缴纳物业费用应为4423.97元（153.61平方米×0.6元/平方米/月×48个月），但结合鼎峰物业公司对赵建平提供物业服务的质量状况及违约行为，对赵建平应交的物业费予以酌减为3500元。对鼎峰物业公司主张的欠缴物业费的违约金，结合上述分析，赵建平暂停缴纳物业费用系为了与物业公司协商及整改问题，鼎峰物业公司的物业服务中也确实存在问题，并非无故拖欠，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《国务院物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、赵建平于本判决生效之日起十日内向河南鼎峰物业服务有限公司支付自2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费3500元。二、驳回河南鼎峰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由赵建平负担33元，河南鼎峰物业服务有限公司负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员 王 芳二〇二〇年四月三十日书记员 刘淑华附本案适用的法律条款：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《国务院物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。