湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终770号上诉人（原审被告）：曾学文，男，1972年2月11日出生，汉族，岳阳市人，自由职业，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审被告）：王中素，女，1972年10月14日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：吕敏，女，1980年5月21日出生，汉族，南县人，住湖南省岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：胡娟，湖南碧灏律师事务所律师。上诉人曾学文、王中素因与被上诉人吕敏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾学文、王中素上诉请求：一、撤销一审判决；二、曾学文、王中素支付吕敏已付房款后，房屋归曾学文、王中素所有；三、由吕敏承担本案诉讼费用。事实与理由：1、原审法院的判决书有3处明显错误，有失法律文书的权威性，由此可见原审法官的不严谨，以及判案的随意性；2、原审法院在审判中程序不合法。证人出庭作证未按法律规定办理手续。原审调解时征求曾学文、王中素的意见后，却不问吕敏同不同意，就直接开庭判决；3、原审法院的判决认定事实错误。合同约定吕敏付清房款后才能拥有房产的所有、使用、收益、处分等权利，房款未付清的情况下，所有、使用、收益、处分等权利仍归曾学文、王中素所有；4、原审法院的判决对法律理解错误。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，协议应该无效。吕敏辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。吕敏向一审法院起诉请求：1、确认与曾学文、王中素签订的拆迁安置房买卖合同合法有效；2、由曾学文、王中素为吕敏办理岳阳楼区汴河街桃花井社区第3栋301号房的房屋产权证；3、曾学文、王中素立即停止妨碍原告对岳阳楼区汴河街桃花井社区第3栋301号房的占有、使用、收益行为，并赔偿吕敏损失；4、由曾学文、王中素承担吕敏为本案所支付的律师费10000元；5、由曾学文、王中素承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：曾学文、王中素系夫妻关系。2013年5月7日，经岳阳市房屋租售中心介绍，曾学文、王中素与吕敏签订了一份《拆迁安置房买卖合同》，双方约定：曾学文、王中素将坐落于岳阳楼区汴河街桃花井社区第3栋301房，建筑面积约为50平方米房屋出售给吕敏，曾学文、王中素保证对所出卖的拆迁安置房房屋享有完全的处分权，原建房售房单位允许转卖。房屋成交价格为158000元；付款方式由吕敏分2期支付：合同签订后，吕敏向曾学文、王中素支付首期购房款140000元，曾学文、王中素负责协助将房屋产权证办理到吕敏名下；在吕敏领取房产证后向曾学文、王中素支付剩余房款18000元。曾学文、王中素应在合同签订之日交付房屋，并将房屋附带的钥匙及与房产相关的所有手续等一切与该出售房屋有关的文件及票据交付给吕敏；吕敏付清购房款后，曾学文、王中素将该房产的所有、使用、收益、处分权归吕敏使用；在本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证，土地证及其过户手续与否，吕敏将此房自住或出租等，曾学文、王中素不得以任何方式阻挠。曾学文、王中素如未能按本合同约定办下房产证和办好过户手续，吕敏有权终止合同，曾学文、王中素应按照定金法则双倍返还定金给吕敏，若吕敏已经装修，则曾学文、王中素还必须赔偿给吕敏造成的所有损失，并不限于因此导致发生的律师费等额外费用；由于吕敏已经通过协议转让取得该房屋的全部权益，今后如遇城市发展规划变更、再次拆迁、补偿、货币安置等，所有权益全部归吕敏享有，与曾学文、王中素无关。岳阳市房屋租售中心工作人员刘丹作为见证人在该份合同上签名。吕敏于合同签订当日向曾学文交付了首期房款共计140000元。曾学文出具了收条。合同签订后，曾学文、王中素将涉案房屋交付给了吕敏，吕敏将房屋出租予他人。房屋因拆迁部门原因至今未办理房产证。2019年6月份，曾学文向吕敏主张要求其支付房屋余款18000元，吕敏以未办理过户为由拒绝支付，曾学文在涉案房屋的门上贴条，载明：“尊敬的租赁户，因此房无法办理房产证及此房抵押权人要收回此房，请在三天内搬家。”吕敏因此于2019年6月29日向岳阳市公安局岳阳楼分局岳阳楼派出所报警。吕敏在本案中因聘请律师共花费了7500元。一审法院认为：吕敏与曾学文、王中素签订的《拆迁安置房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约行使合同权利,并应按约和诚实信用原则全面履行合同义务。涉案房屋虽系拆迁安置地上的自建房屋,但现涉案房屋所在地的土地系拆迁安置地,根据当地政策在条件成熟时可以办理土地及房屋的不动产权证,不属于法律和行政法规规定的禁止买卖的房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,但该法系行政管理性法律,前述规定旨在规范房屋交易的行政管理,但并未禁止交易,所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益,故在性质上属于管理性禁止规范,并非效力性禁止规范。同时根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”故本案涉案房屋虽尚未取得不动产权证，并不导致合同无效；故对于吕敏要求确认双方签订的拆迁安置房买卖合同合法有效的诉讼请求，应予支持。涉案房屋现不具备办理过户手续的条件，故对于吕敏要求曾学文、王中素为其办理房屋产权过户登记的诉讼请求，不予支持。合同约定“在本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证，土地证及其过户手续与否，吕敏将此房自住或出租等，曾学文、王中素不得以任何方式阻挠”，现曾学文、王中素采取贴封条的形式，妨碍吕敏对涉案房屋的占用使用权，对吕敏要求曾学文、王中素立即停止妨碍吕敏对涉案占有、使用的诉讼请求，予以支持。吕敏的证据不足以证明其实际发生了损失，对吕敏要求曾学文、王中素赔偿其收益损失的诉讼请求，不予支持。吕敏可待相应条件成就后另行主张权利。至于律师费，吕敏与曾学文、王中素签订的合同中，仅约定房屋存在瑕疵以及未能按约定办理房产证和过户手续的情形时，曾学文、王中素应承担相应的律师费，本案中不能办理过户手续并非曾学文、王中素原因导致，故对于吕敏要求曾学文、王中素承担其律师费的诉讼请求，不予支持。王中素经本院合法传唤，未到庭应诉，是对自己诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、第一百四十四条的规定,判决:一、吕敏与曾学文、王中素于2013年5月7日签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效；二、曾学文、王中素立即停止妨碍吕敏对岳阳楼区汴河街桃花井社区第3栋301号房的占有、使用；三、驳回吕敏的其他诉讼请求。案件受理费100元，由曾学文、王中素共同负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议的主要焦点是《拆迁安置房买卖合同》是否有效。本案中，双方当事人均系拥有完全民事行为能力的自然人，于2013年5月7日经房屋中介公司介绍，双方自愿签订了房屋买卖合同，并于当天按约支付了房款和交付了房屋，说明双方买卖房屋的行为均是其真实意思的表示，双方均应依合同继续履行约定的权利与义务。现曾学文、王中素以协议无效为由，提出退还吕敏已付房款后房屋归其所有的上诉请求，有违诚信原则，不能成立，本院不予支持。一审法院确认《拆迁安置房买卖合同》合法有效并要求曾学文、王中素立即停止妨碍吕敏对争议房屋的占有使用并无不当。综上所述，曾学文、王中素的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曾学文、王中素负担。本判决为终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年四月九日书记员 任 炼