辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019)辽民再263号上诉人（原审被告）：曲哲，男，1974年4月9日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：邵凤，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岩崧，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王娜，女，1963年1月19日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：曹勇，辽宁东拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺市春泉房地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区抚顺城路西段11-1号楼。法定代表人：周广泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：白银东，男，该公司法务部工作人员。被上诉人（原审被告）：周广泉，男，1960年5月28日出生，汉族，住辽宁省抚顺市东洲区，现在抚顺市看守所羁押。委托诉讼代理人：白银东，男，1974年3月18日出生，汉族，抚顺市春泉房地产开发有限公司法务部工作人员，住辽宁省抚顺市顺城区。原审第三人：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区宁山中路142号。法定代表人：陈福刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：石锴，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭诗琦，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。上诉人曲哲、王娜因与被上诉人抚顺市春泉房地产开发有限公司（以下简称春泉公司）、周广泉及原审第三人中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称华融辽宁分公司）案外人执行异议纠纷一案，不服抚顺市中级人民法院（2018）辽04民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组合议庭，开庭审理了本案。上诉人曲哲的委托诉讼代理人邵凤、上诉人王娜的委托诉讼代理人曹勇、原审第三人华融辽宁分公司的委托诉讼代理人石锴、郭诗琦到庭参加诉讼。被上诉人春泉公司、周广泉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲哲上诉请求：一、撤销一审判决第一项，发回重审或改判准许曲哲对案涉全部房产享有执行权利；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。具体理由：（一）认定事实错误：1.王娜与春泉公司签订的四份商品房买卖合同无效。王娜用以充当购房款的资金均是其转给周广泉个人往来，支付时间为购房合同签订近2年前，且无证据证明周广泉将相关款项汇入春泉公司，无法形成王娜购买房屋资金合理的证据链条；购房合同没有网签也没有经产权管理部门登记备案；签订合同的时间均晚于房产被抵押登记备案的时间，且王娜知道即将购买的争议房产已有他人在项上办理抵押登记。2.王娜并未对争议房产实际占有使用，《关于抚顺市卧龙湾A#楼4#、5#门市房房屋变更房主说明》不能证明其对全部涉案房屋实际占有。3.王娜并没有向春泉公司支付全部商品房买卖价款。4.王娜未向法院提供非因自己的原因未办理过户登记的证据。（二）一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行规定）第二十八条的规定属适用法律存在重大错误。涉案四处房产为商品房，登记在房地产开发企业春泉公司名下，应适用执行规定第二十九条的规定，且本案不符合第二十九的规定的情形：一方面本案四商品房买卖合同的效力存在瑕疵；另一方面王娜所购房屋属于门市房不属于住宅房屋，应排除王娜阻却执行的权利。（三）一审法院认定华融辽宁分公司的抵押权不在本案的审理范围内，属认定事实及适用法律错误。王娜辩称，请求驳回曲哲的诉讼请求，维持原判。（一）王娜的购房行为早于曲哲申请抚顺中院作出的查封行为。（二）本案王娜符合执行规定第二十八条之规定。1.王娜的购房时间和签订正式买卖合同的时间均早于曲哲的查封，亦早于华融辽宁分公司的抵押时间。王娜的购房合同真实有效。2.在法院查封之前，王娜已经实际占有使用。3.签订购房合同至今，没有办理产权证的责任不在王娜，是春泉公司一直未给王娜办理。4.一审法院已经通过让王娜放弃4、5号门房产的方式，将王娜1800万元购房款认定为6、7号门的全部房款，即王娜已经向法院履行了剩余购房款。（三）80万元房租已经明确是邮储银行支付给王娜的，已经不是春泉公司的财产，法院查封该80万元无依据，应归王娜所有。华融辽宁分公司述称，对曲哲上诉请求无异议，请求判令撤销一审判决第一项，改判准许曲哲对6号和7号门市享有执行权利。具体理由：（一）涉案房产（即抚顺市顺城区新华大街26号6号和7号门市）登记在春泉公司名下，所有权人为春泉公司非王娜；抚顺市中院为首封法院，有权对房产强制执行。（二）原判决认定事实及法律错误，王娜对涉案房产不享有足以排除执行的权利。首先，认定事实错误：1.王娜与春泉公司签订的四份《商品房买卖合同》无效，更不具备实际履行条件。2.王娜未占有6号和7号涉案房产。3.王娜未支付涉案门市全部购房款。4.王娜是因自身原因导致涉案房产未办理过户登记。其次，适用法律错误：本案应适用执行规定第二十九条而非第二十八条。（三）即使适用执行规定第二十八条亦不能排除抚顺中院对涉案房产的执行。（四）华融辽宁分公司享有涉案房产的抵押权。（五）本案已经两次发回重审，现请求法院依法直接改判。王娜上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判确认中国邮政储蓄银行股份有限公司抚顺市分行支付的卧龙湾A座4号、5号门市房屋租金80万元为王娜所有的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。具体理由：王娜与春泉公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，且房屋已经交付，王娜有权自取得房屋之日起收取涉案房屋租金。一审法院已认定王娜与春泉公司签订的《商品房买卖合同》是在法院查封之前，且认可王娜已实际合法占有案涉房屋并实际取得了该房产相应的租金收益。案件审理中也查明春泉公司收取了王娜75%的购房款，剩余房款在庭审期间尚未到买卖合同约定的交付条件，即涉案房屋在庭审时占有、使用、收益权利仍应归王娜所有，而一审法院是在本案判决时才因剩余房产无法分割，王娜不同意交付现金补足差额为由，自由裁量认定4号、5号门市不能排除执行的，故在本案判决生效前涉案房屋的租金仍应归王娜所有。曲哲辩称，不同意王娜提出的上诉请求。具体理由：（一）王娜与春泉公司签订的合同没有经过抵押权人同意，效力存在瑕疵。（二）王娜应负有举证证明其享有足以排除强制执行民事权益的举证责任。王娜没有举证证明其已实际办理完成4套房屋的物业入住手续，也没有以任何方式对外公示其已实际占有、使用案涉房屋，尤其是对一审判决认定的6、7号门更是没有提供任何证据。（三）王娜无权要求将4、5号门房款转为6、7号门房款。（四）王娜明知或应当知道涉案房屋设定有抵押权，该抵押权至今未得到清偿，并因此导致涉案房屋无法办理过户手续，属于能够归则于买受人的原因。综上，王娜不符合执行规定第二十八条规定的任何情形，其并未依法获得案涉房屋的物权期待权，也不符合关于无过错物权买受人物权期待权的保护条件，因此其不享有对案涉房屋占有、使用、收益的权利。涉案房屋仍登记在春泉公司名下，仍属于春泉公司所有，因此该房屋租金属于春泉公司的合法收益，我方作为申请执行人，要求执行被执行人春泉公司的相关财产，于法有据，应予以支持，房屋租金不应归王娜所有。华融辽宁分公司述称，王娜的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。具体理由：（一）4号、5号房屋所有权人系春泉公司而非王娜，王娜无权收取租金。王娜已经收取的租金应用于偿还华融辽宁分公司欠款。（二）原审法院根据王娜提出的所谓“割让意见”认可6、7号门市支付了全款是错误的。1.四个门市属四个独立的合同法律关系，王娜无权单方要求解除或变更。一审法院在没有取得春泉公司的同意，做出认定，干涉合同自由。2.所谓割让建立在确认王娜拥有4号、5号门市所有权的前提下，于法于事实均无据，王娜从未取得4号、5号门市所有权。3.损害6，7号其他查封人和春泉公司其他债权人的利益。针对曲哲和王娜的上诉请求，春泉公司和周广泉辩称，春泉公司与王娜签订的《商品房买卖合同》有效。王娜于2012年12月24日，购买了涉案4号、5号、6号和7号商品房，并与春泉公司签订了《商品房买卖合同》，虽然因为存在抵押登记而一直并未办理产权登记，但是全部商品房都已经交付给王娜并由其使用。同日，春泉公司通知邮储抚顺支行自2013年1月1日起的房租由王娜直接收取。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十五条、第一百九十一条的规定，春泉公司与王娜签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。基于以上事实，春泉公司与王娜签订的《商品房买卖合同》并不存在合同法第五十二条合同无效的情形，因此春泉公司请求法院依法确认四份《商品房买卖合同》有效，不得执行涉案4号、5号、6号和7号商品房。王娜向一审法院诉讼请求：一、停止对抚顺市顺城区新华街北段26号杰特·卧龙湾A座门市4号、5号、6号和7号商品房的执行；二、确认中国邮政储蓄银行股份有限公司抚顺市分行支付的卧龙湾A座4号、5号门市房屋租金80万元为原告所有，并停止对该财产的执行；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一审法院在审理刘秀坤（曲哲的母亲）诉春泉公司、周广泉民间借贷纠纷一案中，根据刘秀坤的申请，于2013年5月30日作出（2013）抚中民二初字第00012-1号民事裁定书，查封春泉公司开发的杰特?卧龙湾一期1-4号门市房、5-7号门市房。2013年8月2日，一审法院作出（2013）抚中民二初字第12号民事判决书，判决周广泉偿还刘秀坤借款3951.94万元（包括借款本金2675万元，利息1088.75万元，违约金188.19万元）；春泉公司对上述欠款承担连带责任。该判决书已发生法律效力。刘秀坤去世后上述债权由曲哲继承。2013年12月18日，一审法院在执行程序中作出裁定，将春泉公司2014年应得租金80万元依法扣留。另查明，因春泉公司向抚顺市商业银行友谊支行借款，春泉公司将位于抚顺市顺城区门市）等抵押给抚顺市商业银行友谊支行（现已更名为抚顺银行股份有限公司凤翔支行），并于2011年7月18日办理了抵押登记手续。2012年10月15日，抚顺银行股份有限公司凤翔支行与中国华融资产管理公司沈阳办事处（现已更名为中国华融资产管理股份有限公司辽宁分公司）签订《债权转让协议》，将其对春泉公司持有的本金为人民币2599万元债权及其项下权益（包括但不限于原贷款债权本金对应的利息、担保权利等）全部转让给华融辽宁分公司。当日，春泉公司与华融辽宁分公司签订《抵押合同》，约定以春泉公司开发的“杰特?卧龙湾”项目一期已建成的5套门市及25套在建的住宅进行抵押担保，并约定以前述5套门市分摊的420.25平方米土地使用权进行抵押担保；2012年10月29日，办理了抵押登记手续。上述抵押物包括本案房产。再查明，2011年1月至3月，王娜通过银行转账汇款方式共向周广泉转款1700万元，具体明细如下：1月27日汇款600万元（该笔转款凭证记载转款用途是购房款）；1月28日，汇款400万元和100万元；2011年3月11日，汇款200万元和400万元。2012年12月24日，王娜与春泉公司签订四份《商品房买卖合同》（合同编号为：28016-4，合同金额520.27万元；合同编号28016-5，合同金额22.7726万元；合同编号28016-6，合同金额1408.7330万元；合同编号28016-10，合同金额458.49万元），4份合同总金额为2410.2656万元。2012年12月24日，春泉公司向邮储抚顺市分行出具了《关于抚顺市卧龙湾A#楼4#、5#门市房租房更改的通知》，通知邮储抚顺支行自2013年1月1日起涉案房屋的房租由王娜直接收取。2012年12月25日，春泉公司给王娜出具了已收购房款1800万元的收据。2013年1月21日，王娜向邮储抚顺分行出具了《关于抚顺市卧龙湾A#楼4#、5#门市房房屋变更房主的说明》，表明愿意继续履行邮储抚顺支行与春泉公司签订的房屋租赁合同。一审法院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条的规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案，王娜以其与春泉公司签订了《商品房买卖合同》，已交纳购房款1800万元，且实际占用房屋为由，主张停止对案涉门市房的执行。根据执行规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王娜与春泉公司签订《商品房买卖合同》的时间是2012年12月24日，一审法院作出查封裁定的时间是2013年5月30日，故案涉《商品房买卖合同》签订于人民法院查封之前。2012年12月24日，春泉公司向邮储抚顺市分行出具了《关于抚顺市卧龙湾A#楼4#、5#门市房租房更改的通知》，通知邮储抚顺支行自2013年1月1日起涉案房屋的房租由王娜直接收取；2013年1月21日，王娜向邮储抚顺分行出具了《关于抚顺市卧龙湾A#楼4#、5#门市房房屋变更房主的说明》，表明愿意继续履行邮储抚顺支行与春泉公司签订的房屋租赁合同。上述事实说明王娜已实际合法占有案涉房屋且实际取得了该房产相应的租金收益。案涉4处门市房合同金额共计是2410.2656万元，春泉公司实际为王娜开具的购房款发票记载金额是1800万元，王娜尚欠610.2656万元购房款。本案审理中，王娜向一审法院提出书面意见“同意将剩余房款履行到法院，因未到买卖合同约定的付款条件且王娜不能拿出现金，因此请求割让4号门市房（面积为458.49平方米）的房产”，一审法院认为，王娜的此种意见不违反法律规定，应予准许，但因王娜仅割让4号门市房不足以补足欠付房款，且因剩余房产无法分割，王娜又不同意交付现金补足差额，故一审法院根据本案实情，认定4号、5号门市均不能排除执行，王娜已付房款视为6号、7号门市房的全部房款。经一审法院审查，案涉房产未能办理产权变更登记并非王娜本人原因所致。综上，王娜的诉请符合执行规定第二十八条规定，一审法院对王娜主张排除部分房屋执行的诉讼请求予以支持。关于曲哲、华融辽宁分公司对王娜与春泉公司签订《商品房买卖合同》的真实性提出异议的问题，经一审法院审查，王娜为支持其诉讼主张提交了一系列证据，包括其向周广泉交纳购房款1700万元的转款汇款凭证（其中600万转款凭证记载转款用途是购房款）、其与春泉公司签订的《商品房买卖合同》原件四份、春泉公司收取1800万元购房款的收据原件、春泉公司向邮储抚顺市分行出具了《关于抚顺市卧龙湾A#楼4#、5#门市房租房更改的通知》、以及王娜向邮储抚顺分行出具了《关于抚顺市卧龙湾A#楼4#、5#门市房房屋变更房主的说明》等，春泉公司、周广泉对王娜提交的上述证据均予以认可。王娜提交的上述证据能够形成证据链条，上述证据均有原件，且曲哲没有提交证据证明上述证据存在伪造、篡改的情形，故一审法院认定案涉《商品房买卖合同》是合同双方当事人真实的意思表示，案涉《商品房买卖合同》应认定合法有效。关于涉案房产的抵押权是否能够对抗王娜诉讼请求问题，本案是王娜提出的案外人执行异议之诉，华融辽宁分公司作为本案第三人参与诉讼，本案审查的范围是王娜的诉讼请求能否成立及王娜是否有权利排除对诉讼标的强制执行问题，不涉及审理华融辽宁分公司的抵押权问题，华融辽宁分公司的抵押权已由沈阳市中级人民法院（2013）沈中民四初字第827号民事判决第五项所确认，华融辽宁分公司可向沈阳市中级人民法院申请执行该判决时实现其优先受偿权，故华融辽宁分公司的抵押权不在本案审查范围之内。综上,一审判决：一、不得执行抚顺市顺城区新华大街北段26号杰特卧龙湾A座门市7号商品房（合同编号为28016-6，合同金额1408.7330万元，建筑面积为2272.15平方米）和6号商品房（合同编号28016-5，合同金额22.7726万元，建筑面积为36.73平方米）；二、驳回王娜主张不得执行抚顺市顺城区新华大街北段26号杰特卧龙湾A座门市5号商品房（合同编号为28016-4，合同金额520.27万元，建筑面积为520.27平方米）及4号商品房（合同编号28016-10，合同金额458.49万元，建筑面积为458.49平方米）二处商品房的诉讼请求；三、驳回王娜主张上述4号、5号商品房租金80万元的诉讼请求。案件受理费100元，由王娜负担30元，由曲哲负担70元。本院对一审查明事实予以确认。另查明，王娜与春泉公司签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：房款已支付70%……，余款办理产权时付清。第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本院认为，关于曲哲上诉主张王娜与春泉公司签订的四份《商品房买卖合同》无效的问题。首先，根据原审法院查明事实，2012年12月24日王娜与春泉公司签订四份《商品房买卖合同》时，涉案房屋已经办理了抵押登记手续，虽然物权法第一百九十一条规定抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但是该规定并未明确认定转让抵押财产的合同因此而不具有法律效力。依据该条规定，转让抵押财产的行为如未通知抵押权人，仅影响转让行为的效力，而不影响转让合同本身的效力。其次，虽然涉案合同的购房款来源于王娜此前向春泉公司法定代表人周广泉的个人转款，但是春泉公司认可周广泉收取的款项为涉案四套房屋的购房款，并在签订合同次日给王娜出具了收款收据，可视为春泉公司认可周广泉的行为系代表公司履行的职务行为。而周广泉是否将相关款项转交春泉公司以及王娜是否实际支付四套房屋的全部购房款，属于合同履行方面的问题，并不影响对合同效力的认定。涉案房屋买卖合同未办理网签以及未在产权管理部门登记备案亦非认定合同无效的法律依据。综上，曲哲无充分证据证明涉案合同的签订存在恶意串通或其他无效的法定情形，原审法院认定王娜与春泉公司之间签订的四份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效并无不当。对曲哲提出的王娜与春泉公司签订的四份《商品房买卖合同》无效的上诉理由，本院不予支持。关于曲哲上诉主张原审适用执行规定第二十八条错误的问题。执行规定第二十八条规定了买受人排除执行需满足的四个条件。关于第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，因涉案房屋的查封时间为2013年5月30日，而王娜与春泉公司签订四份《商品房买卖合同》的时间为2012年12月24日，且合同合法有效，故符合第一项规定的条件。关于第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，因春泉公司在本案历次审理过程中始终认可已将涉案4套房屋交付给王娜，而曲哲在此前几次审理过程中亦未对王娜陈述的房屋已经实际交付的问题提出异议，故原审认定王娜于人民法院查封之前已合法占有该不动产并无不当。关于第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，本案王娜支付4套房屋的部分房款系依据其与春泉公司签订的《商品房买卖合同》关于“房款已支付70%，余款办理产权时付清”的约定，该约定不违反法律规定，因此，王娜未支付全部房款符合合同约定，其自身不存在过错。由于涉案4套房屋总金额为2410.2656万元，王娜已支付1800万元，占总房款近75%，且王娜在原审中提出书面申请“同意将剩余房款履行到法院，因未到买卖合同约定的付款条件且王娜不能拿出现金，因此请求割让4号门市房（面积为458.49平方米）的房产”，原审法院根据本案实际情况，认定4号、5号门市不能排除执行，王娜已付房款视为6号、7号门市房的全部房款，兼顾了各方当事人的利益，较为合理。关于第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，虽然王娜与春泉公司签订《商品房买卖合同》时涉案房屋办理了抵押登记手续，但是双方在合同中关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而原审法院于2013年5月30日查封涉案房屋时，双方约定的产权登记期限尚未届满，导致房屋无法办理产权登记的原因并非王娜怠于办理过户手续。因此，一审判决结合王娜的付款情况、合同条款以及对抵押房屋没有办理产权的过错程度，从公平角度出发驳回王娜对其中4号、5号房屋排除执行异议的诉讼请求并无不当，应予维持。此外，执行规定第二十八是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而曲哲主张适用的执行规定第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，并不适用本案情形。对曲哲主张原审适用执行规定第二十八条错误的上诉理由，本院不予支持。关于曲哲上诉主张原审认定华融辽宁分公司抵押权不在本案审理范围错误的问题。因本案系王娜提起的案外人执行异议之诉，华融辽宁分公司的抵押权已由沈阳市中级人民法院（2013）沈中民四初字第827号民事判决第五项所确认，本案的审理结果不影响华融辽宁分公司向沈阳市中级人民法院申请执行该判决时实现其优先受偿权，故一审法院对华融辽宁分公司的抵押权未予审查并无不当。对曲哲的此节上诉理由，本院不予支持。关于王娜上诉主张确认中国邮政储蓄银行股份有限公司抚顺市分行支付的卧龙湾A座4号、5号房屋租金80万元归其所有问题。虽然王娜与春泉公司签订的房屋买卖合同合法有效，房屋已经实际交付，并且王娜与房屋承租人达成了继续履行房屋租赁合同的协议并实际收取了4号、5号房屋2013年的租金，但是王娜并未实际取得上述房屋的所有权。因涉案4号、5号房屋已于2013年5月30日被人民法院依法查封，且一审判决已认定4号、5号门市不能排除执行，故王娜主张确认2014年4号、5号房屋租金80万元归其所有，缺乏事实和法律依据。对王娜的此节上诉请求，本院不予支持。综上所述，曲哲、王娜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,900元，由曲哲负担100元，由王娜负担11,800元。本判决为终审判决。审判长  娄秀娟审判员  林湧人审判员  陈 晨二〇二〇年四月二十七日法官助理李思源书记员韩笑