江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初3239号原告（反诉被告）：徐州观象文化发展有限公司，住所地徐州市云龙区尚仕名邸观象街负一层。法定代表人：张存礼，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵春祥，男，1965年3月12日生，汉族，该公司法律顾问，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：赵广新，江苏泰信律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔺博通，男，1991年4月21日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：蔺效国，男，1965年10月1日生，汉族，系被告父亲，住山东省淄博市临淄区。原告徐州观象文化发展有限公司（以下简称“观象公司”）(反诉被告)与被告蔺博通（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）观象公司的委托诉讼代理人赵广新，被告（反诉原告）蔺博通的委托诉讼代理人蔺效国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。观象公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除观象公司和蔺博通之间的《观象艺术街经营管理合同》；2、请求判决蔺博通腾空并返还位于徐州市云龙区尚仕名邸观象街负一层128号商铺；3、请求判决蔺博通给付拖欠各项费用38016元，其中：管理费31680元（7920元/月*4月）、物业费6336元（10元/月m2•m2*158.4㎡*4月）（以上费用均自2019年1月起算暂计算至2019年4月）；4、请求判决蔺博通赔偿损失，按每月支付管理费7920元、物业费1584元自2019年5月起直到腾空退还商铺为止；5、请求判决蔺博通承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年9月5日，原告与被告签订一份《观象艺术街经营管理合同》，合同第二条约定被告的商铺位于观象艺术街负一层128号商铺，合同第三条约定经营期限为5年，自2017年9月5日至2021年12月31日，合同第六条约定商铺市场管理费为50元/月•㎡,商铺面积169.548㎡，每月管理费8477.4元，每年管理费合计101729元。每12个月为一个交费周期，被告应提前30天交纳，逾期视为违约，无论被告经营状况如何上述费用必须按时交纳。合同第九条约定，被告必须按时交纳费用，不得转让商铺、自负盈亏。合同第十条约定，被告未在合同规定的时间内交纳本合同所约定的各项费用，应按应交纳款项延迟一日加收2%的滞纳金，同时约定被告擅自停业三天以上或欠交费用超过15天的，原告有权解除合同。现被告自2019年1月1日起就拖欠管理费和物业费至今，截止2019年4月，被告拖欠管理费用管理费31680元（7920元/月*4月）、物业费6336元（10元/月㎡*158.4㎡*4月）。综上所述，根据《合同法》等法律规定，为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。蔺博通辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、不同意解除合同，也不同意返还商铺，要求继续履行。2、其不存在违约情形。根据合同第六款第三条要求已于2017年9月份按时缴纳了各项费用；观象公司违约在先：1、签订合同时，观象公司承诺该租赁商业街属于花鸟市场。但在合同有效期内，观象公司单方改变了市场经营业态并开始对外宣传（由花鸟市场变更为婚庆市场），使商户无法继续经营；2、观象文化违反合同第九条第一款第六项之规定，未能提供良好的经营环境和秩序，造成市场混乱，经营环境恶劣；3、根据合同第九条第一款第五条，观象公司应及时维护和检修市场的公共设施及设备。因店铺严重漏水等问题造成墙体大面积损坏，存在安全隐患，多次协商未能解决；4、双方签订的租赁合同面积与实际面积不符，存在欺骗。在蔺博通租用商铺面积上加上了中心广场的收费，按商铺面积加收10元/平方米，有违诚实信用原则。蔺博通提出反诉请求为：1、观象公司返还蔺博通承租商铺比其他商铺多交的租金费用19008元；1、观象公司退还按《观象艺术街鱼景政策》约定应免收的2018年物业费19008元；2、观象公司完善中心广场使用事宜；3、观象公司承担因诉讼产生的各项费用。事实与理由：蔺博通与观象公司签订了5年的经营合同，在不到一年的时间里，观象公司单方改变市场整体业态，由于观象公司管理不作为造成市场混乱、商铺存在安全隐患等问题，并实现欺骗手段达到其目的，造成后果。根据《观象艺术街鱼景政策》第二条规定，2018年1月1日至2018年12月31日为市场进驻期，首年度为业主赠送物业管理费，应免收物业管理费，故观象公司应当退还该管理费19008元（158.404㎡*12个月*10元/月）；其他商户每年市场管理费为30元/平方米，蔺博通为40元每月，要求观象公司退还蔺博通多支付的每平方米每月10元市场管理费。计算方式为158.404㎡*12个月*10元/月。综上，要求观象公司根据合同规定履行自应尽的义务，尽快恢复正常经营，减少不必要的损失。观象公司辩称：1、根据《观象艺术街经营管理合同》、《观象艺术街鱼景政策》以及蔺博通的退款申请，2017年9月5日至2017年12月31日，没有收取管理费，只收物业费用6556元，因减少面积11.148m²(合同面积169.548㎡-产权证面积158.4㎡，)应退11.148㎡*10元/月·㎡*4月=445.92元，观象公司实退446元。2018年1月1日至2018年12月31日期间，观象公司按合同收取蔺博通的市场管理费(租金)101129元，2018年12月21日，根据商铺产权证上面积158.4m'，减少面积11.148m'，退还11.148㎡*50元/月·㎡*12月=6688元，实退6686元，观象公司出具了收据。因此，蔺博通要求退还租金19008元没有依据。2、《观象艺术街鱼景政策》第1、2条约定，2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费为10元/月.㎡，但观象公司并每月收取该费用，因此，蔺博通要求退还19008元没有依据。3、目前观象街经营正常，业态丰富，也不存在任何安全问题，故蔺博通第三项诉请无事实和法律依据。综上，请求驳回蔺博通的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的陈述及当事人提交的证据，本院认定事实如下：2017年9月5日，观象公司（甲方）与蔺博通（乙方）签订《观象艺术街管理合同》一份，合同载明的主要内容为：乙方承租甲方的位于观象艺术街负一层128号商铺，套内面积为169.548㎡，经营期限为5年，自2017年9月5日至2021年12月31日。2017年12月31日前为免费体验期；为保证合同顺利进行，在签订本合同时，乙方应向甲方支付该商铺的经营的履约保证金。保证金为让人民币伍仟元；商铺市场运营管理费为50元/月.㎡（套内面积），每月共计8477.4元，每年合计金额101729元。物业管理费10元/月.㎡，每月共计_元。双方约定市场运营管理费和物业管理费每12个月为一个交费周期。乙方应在每个交费周期前三十天向甲方和相关物业公司缴纳，甲方不再另行通知。如乙方逾期的，视为违约，应按双方约定的违约责任条款承担违约责任，甲方和物业公司开具相应款项的收据。第十条违约责任约定：……（四）在经营期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方及时纠正，乙方在收到甲方二次书面整改通知单后的三天内仍不改正的，甲方有权单方面对该商铺进行断电及在第三方在场的前提下降乙方的财物搬离现场限制其经营，直至解除合同……4.乙方欠付甲方各种相关费用，经甲方书面催告后十五天内还不支付的。同日，观象公司与蔺博通签订《观象艺术街鱼景政策》（合同编号033）一份，合同约定：（1）2017年3月1日至2017年12月31日止，为体验期，无管理费用，收取每平方米每月10元的物业管理费；（2）2018年元月1日至2018年12月31日，为市场进驻期，每平方每月按照租金为每平方50元（40+10）收取市场管理费，首年度向业主赠送物业管理费；（3）2018年12月15日前向甲方缴纳2019年度市场管理费，交纳标准每平方每月50元，物业费每平方每月10元；（4）2019年12月15日前向甲方缴纳2020年度市场管理费，交纳标准每平方每月55元，物业费每平方每月10元；（5）2020年12月15日前向甲方缴纳2021年度市场管理费，交纳标准每平方每月60元，物业费每平方每月10元。合同签订后，蔺博通于2017年9月5日交纳案涉商铺2017年9月5日至2017年12月31日的物业费6556元，后观象公司退还蔺博通面积差价（减少11.144㎡）物业费446元。蔺博通并于2017年10月11日交纳案涉商铺2018年1月1日至2018年12月31日管理费101729元，后观象公司退还蔺博通管理费面积差价6686元。2019年2月28日，因蔺博通逾期两月未能交纳2019年管理费，原告出具催款函并邮寄被告，但因“收件地址无人、电话空号”未能妥投。观象公司书面陈述：目前观象街经营正常，业态丰富，与蔺博通相关鱼景业态仍然属于市场形态，观象公司制作的广告牌、门头灯宣传形式以及举办的各种现场活动已经起到了明显的宣传效果。观象公司与商铺产权人作出了巨大的努力，为经营观象街支付了大量的营销、管理费，至今都是亏本经营，观象街鱼不存在任何安全问题。观象公司为证明其已履行其宣传等管理职责，向本院提交了门头及市场的照片、广告合同及报纸等证据。本院认为，原、被告签订的《观象艺术街管理合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。一、关于本诉部分。第一、关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中，根据双方签订的《观象艺术街管理合同》第六条第（三）款规定：乙方应在每个交费周期前三十天向甲方和相关物业公司缴纳，甲方不再另行通知。如乙方逾期的，视为违约，应按双方约定的违约责任条款承担违约责任，第十条违约责任第（四）款约定：乙方有下列情形的，甲方有权单方面……直至解除合同。……4.乙方欠付甲方各种相关费用，经甲方书面催告后十五天内还不支付的。按照上述约定，根据庭审查明事实,蔺博通未按照合同约定支付2019年度的市场管理费与物业费,违反了合同约定,根据合同第十条的约定,观象公司有权解除《观象艺术街经营管理合同》，故对于观象公司主张解除《观象艺术街经营管理合同》的诉讼请求,符合合同及法律规定,本院依法予以支持。第三，关于合同解除的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定,在房屋租赁合同解除后,蔺博通应将案涉房屋返还给观象公司并向其支付拖欠的管理费与物业费。故对于观象公司要求按照《观象艺术街经营管理合同》的标准计算租金至蔺博通实际腾退房屋归还观象公司之日的诉讼请求,即蔺博通支付市场管理费与物业费38016元,并按照市场管理费7920元/月、物业费1584元/月的标准继续自2019年5月1日起计算至房屋实际腾退之日止，符合法律规定,本院依法予以支持。二、关于反诉部分。第一、关于退还费用的问题。蔺博通实际交纳的案涉商铺2017年9月5日至2017年12月31日的物业费为6110元、2018年1月1日至2018年12月31日管理费95043元（均已扣除房屋面积差价多交纳部分），符合原被告签的《观象艺术街鱼景政策》约定的标准，蔺博通提供的证据不足以证明其存在多交纳费用的问题，故对该诉请本院依法不予支持。第二、关于中心广场使用事宜问题。因该诉请与本案不属于同一法律关系，不宜一并处理，故本院不予理涉，蔺博通可另行主张。综上：依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、解除原告（反诉被告）徐州观象文化发展有限公司与被告（反诉原告）蔺博通于2016年12月20日签订的《观象艺术街经营管理合同》；二、被告（反诉原告）蔺博通于判决生效之日起十五日内将位于徐州市云龙区尚仕名邸观象街负一层128号商铺腾退给徐州观象文化发展有限公司；三、被告（反诉原告）蔺博通于判决生效之日起十日内向徐州观象文化发展有限公司支付市场管理费与物业费38016元,并按照市场管理费7920元/月、物业费1584元/月的标准自2019年5月1日起计算至房屋实际腾退之日止；四、驳回被告（反诉原告）蔺博通的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9463元、反诉案件受理费751元，由被告蔺博通负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  魏雪梅人民陪审员  王思得人民陪审员  许庆云二〇二〇年四月二十七日书 记 员  宋神保