安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终787号上诉人（原审原告）：朱国银，男，1978年8月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审原告）：耿雅贞，女，1983年4月29日出生，汉族，住江苏省昆山市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴晓峰，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：翟嵬，北京大成（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滁州豪信置业有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇大吴路88号4号商业楼第五间门面，统一社会信用代码91341124MA2N99GW95。法定代表人：孙继召，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏吉友，安徽江安律师事务所律师。上诉人朱国银、耿雅贞因与被上诉人滁州豪信置业有限公司（以下简称豪信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2019）皖1124民初4478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱国银、耿雅贞上诉请求：1、判令依法撤销（2019）皖1124民初4478号民事判决书，改判被上诉人立即赔偿上诉人实际装修价值与约定装修价值（约定的房屋全装修总价－约定的不包含房屋全装修价格）的差价50000元（暂定金额，最终以评估的实际装修价值与约定装修价值的差额计算）；判令被上诉人立即支付上诉人税款18857元。2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法改判，理由如下：一、一审判决关于装修差价的事实认定、法律适用错误。1、根据法律规定，朱国银、耿雅贞提供的“宣传销售资料、广告图片、销售手册、春暖花开智能化产品解读、视频录音光盘等”证据应系涉案房屋买卖合同的组成部分，一审判决未予认定，显然错误。2、豪信公司提交的证据不能认定“装修价款并非是真实的装修成本，而是房价款的一部分。”豪信公司提供的“认购书、期楼收楼通知书及移交书”等证据，虽然朱国银、耿雅贞签字，但因上述证据均系豪信公司提供的格式条款，应为无效的，对格式条款有争议的应适用于对朱国银、耿雅贞有利的解释。朱国银、耿雅贞主张的装修差价款是指实际装修与约定装修不一致、缺项造成的差价款，而不是“以次充好”造成的差价款。3、豪信公司设置了样板房，一审判决认定了样板房装修标准展板的真实性，但未依法认定豪信公司交付房屋的装修标准应与此相同，是错误的。4、一审法院对于装修事实并未查清，依据商品房买卖合同约定，装修的面积为商品房交易的全部面积，但开发商仅对于套内部分进行了装修，因此，对于建筑面积与套内面积的差额部分的装修费用并未查明及判决，是错误的。5、豪信公司在房屋销售过程中将装修标准宣传非常高大上，而在实际签订书面合同过程中通过格式条款试图免除自身全部或部分责任、义务，降低交付标准，一审法院作出如此判决，显然在纵容开发商的不诚信行为。二、一审判决以商品房的纳税义务人是豪信公司，涉案房屋的总价款中包含税费，在税率调整的情况下，缴纳税金具体金额的多少系豪信公司自己的商业风险，与房屋购买人无关，系认定事实错误、适用法律错误。1．增值税系价外税，虽然合同约定了税率，但开票时税率降低，税额明显减少。2．豪信公司开具发票时计算错误，多缴款项可以申请税务局返还。3．由于增值税最终的承担人是朱国银、耿雅贞，税率变动的法律后果也应由朱国银、耿雅贞承担；豪信公司开具发票计算错误，导致多缴款项，损害朱国银、耿雅贞的合法权益。豪信公司应将因税率降低少缴的税款及因开具发票计算错误多缴的税款返还给朱国银、耿雅贞。4．豪信公司关于固定总价不变的说法不能成立。增值税是价外税，固定不变的只能是不含增值税的房屋交易价款，不适用“营改增”之后的情形。且双方在补充条款中的约定已经改变了所谓的“固定总价”，合同条款与补充条款不一致的，以补充条款约定为准。期楼移交接收表中虽然朱国银、耿雅贞签字，验收合格并不是装修验收合格。综上所述，朱国银、耿雅贞认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法改判并支持朱国银、耿雅贞的全部上诉请求。豪信公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回朱国银、耿雅贞的上诉，维持原判。二、宣传资料、销售手册等，朱国银、耿雅贞认为应当关于审理商品房买卖解释第三条规定要求豪信公司承担违约责任的说法是不能成立，签约前通过认购书签约特别提示等告知朱国银、耿雅贞涉案商品房销售价格房屋总价以及签约注意事项，尤其是在朱国银、耿雅贞签字确认的特别提示中豪信公司特别告知豪信公司发布的广告内容包括但不限于户外广告、沙盘、销售彩图等宣传媒介，就商品房的介绍和描述均为要约邀请不作为合同条款，豪信公司与朱国银、耿雅贞之间的权利义务均以购房合同为准，所以，朱国银、耿雅贞认为我们宣传有欺诈和违约，豪信公司在销售前已经详细描述以购房合同为准，签约时豪信公司又在商品房附件三中对商品房的交付标准与朱国银、耿雅贞就商品房的交付约定了详尽的19条标准，并且还特别备注，出卖人在本园区的示范单位只作为购房客户感受家居和住房的摆设效果，该示范单位不作为交付的标准。为了让朱国银、耿雅贞对上述标准充分知晓并认可，豪信公司让朱国银、耿雅贞的在对附件内容充分了解后以签名的方式对双方约定的19条标准予以确认。到签约后，交房前，豪信公司又通过期楼通知书告知朱国银、耿雅贞接收房屋，通过物业及资料移交书与朱国银、耿雅贞办理房屋移交手续，豪信公司按照购房合同约定的所有交付标准履行交房义务，朱国银、耿雅贞也自愿办理了接收房屋的所有手续，由此可见，豪信公司不论是在签约前，签约时还是在签约后，都对涉案商品房的签约信息、计价方式、交付标准等重要条款对上诉人公开、透明、充分告知。在朱国银、耿雅贞对购房合同所有重要条款充分认知的情况下，自愿签署涉案商品房购房合同，因此朱国银、耿雅贞认为豪信公司应当承担违约责任的说法无任何事实和法律依据。三、豪信公司认为朱国银、耿雅贞的上诉问题主要是装修差价返还和税费的退还。朱国银、耿雅贞要求装修差价返还的请求不能成立，因为豪信公司销售的是全装修商品房，朱国银、耿雅贞不论是在签约前还是在签约时对其购买的是全装修商品房是明知的，装修价格是本商品房的价格组成部分，双方一经签约均无权变动，变动即是违约；关于要求退还税款的请求也不应当得到支持，首先，根据中华人民共和国增值税暂行管理办法的规定，我们销售商品房，所以增值税是豪信公司向税务机关缴纳，豪信公司是增值税的纳税人，与朱国银、耿雅贞无关。其次，涉案房屋双方约定固定总价交易，房屋固定总价中就包含有增值税，我们合同第四条约定房屋总价对双方来说均不再变更，合同签订后，增值税不管国家政策增减，风险均由豪信公司承担。朱国银、耿雅贞向一审法院起诉请求：1、判令豪信公司立即赔偿朱国银、耿雅贞实际装修价值与约定装修价值(约定的房屋全装修总价--约定的不包含房屋全装修价格)的差价50000元(暂定金额,最终以评估的实际装修价值与约定装修价值的差额计算)。2、判令豪信公司立即返还税款18857元。3、判令豪信公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：2017年8月15日，豪信公司（甲方）与朱国银、耿雅贞（乙方）签订《全椒县碧桂园春暖花开认购书》一份。认购书约定，乙方向甲方购买碧桂园·春暖花开16幢1单元1402室，房屋总价款为1061550元。2017年8月18日，豪信公司与朱国银、耿雅贞签了一份《签约特别提示》，特别提示中写明：“我司发布的广告内容（包括但不限于户外广告、沙盘、销售彩图等宣传媒介上就该商品房的介绍及描述）均为要约邀请，不作为合同条款。我司与您之间的全部权利义务均以购房合同的约定为准”。当日，双方还签订了《安徽省商品住宅销售明码标价书》一份，该标价书中约定了案涉房屋单位建筑面积售价6765.46元/平方米，总售价为1046550元。朱国银、耿雅贞在上述签约特别提示书和明码标价书均中予以签名确认。2017年11月7日，豪信公司（甲方）与朱国银、耿雅贞（乙方）签订了一份《全椒县商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买全椒县襄河镇南岳东路1199号碧桂园·春暖花开16幢1单元1402室，该房屋每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为5515.46元，乙方购买的房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为853187.5元，全装修总价为1046550元，甲方定于2019年6月30日将房屋交付乙方。合同第四条约定：乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。双方在合同附件一中对关于该房屋的计价方式、总价款、付款方式等作了具体约定，双方约定该商品房按照建筑面积计价，全装修单价为每平方米6765.46元，全装修总价款为1046550元。合同中的附件三对该房屋的建筑结构、装修及设备标准作了具体约定。合同中补充条款第十四条作了关于税费的约定，双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为942837.84元，增值税为103712.16元（税率为11%）。合同签订后，朱国银、耿雅贞按照合同约定交付购房款，涉案房屋已经竣工验收合格并综合查验备案，豪信公司也已经交付了涉案房屋。以上事实有双方当事人的陈述，及朱国银、耿雅贞提供的《全椒县商品房预售合同》、收据、发票、宣传销售资料、广告图片、销售手册、春暖花开智能化产品解读、视频录音光盘及豪信公司提供的《全椒县商品房预售合同》、认购书、明码标价书、签约特别提示、13号楼竣工验收备案表、综合查验备案表、期楼收楼通知书或移交书等证据在卷予以佐证。一审法院认为：朱国银、耿雅贞与豪信公司签订的《全椒县商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立且有效，对双方当事人有拘束力，双方应当按约履行义务，不得擅自变更或解除合同。购买商品房对于个人来说是一项重大事务，不可能简单轻率决定，朱国银、耿雅贞应是在充分考察了豪信公司开发的碧桂园的售房广告和样板房后，与豪信公司签订了认购书和明码标价书，装修价款所反映的并非是真实的装修成本，而是房价款的一部分，与《全椒县商品房预售合同》中约定的价款共同构成涉案房屋的全装修总价1046550元；购买者在购买商品房时不能仅看到合同约定的表面装修价款金额，应当结合当地的房地产市场现状、房价调控政策等综合因素进行决策，明码标价书反映的单价为6765.46元/㎡，该价格才是涉案房屋包含装修价款的真实价格，朱国银、耿雅贞对此签字确认，是对房屋真实价格的知晓和认可，涉案房屋也已经竣工验收合格并交付，故朱国银、耿雅贞申请对涉案房屋的实际装修价值和约定价值差价进行鉴定，系对涉案房屋价款构成认识错误，已无鉴定必要，对其申请本院不予采信。故对朱国银、耿雅贞要求豪信公司赔偿实际装修价值与约定装修价值差价的请求，本院不予支持。商品房的纳税义务人是开发商即豪信公司，涉案房屋的总价款中包含税费，在税率调整的情况下，缴纳税金具体金额的多少系豪信公司自己的商业风险，与房屋购买人无关，故对其主张豪信公司向其退还税款18857元的诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱国银、耿雅贞的诉讼请求。本案诉讼费1521元，适用简易程序收取为760.5元，由原告朱国银、耿雅贞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。豪信公司提供了涉案房屋备案登记表。证明：价格经过政府备案。朱国银、耿雅贞质证认为：对真实性、合法性无异议，但是对证明目的不认可，该价格备案表内没有装修的品牌规格型号等明确地约定，因此对该装修单价是否符合合同的约定我们存有异议。本院认证意见为：朱国银、耿雅贞对该备案登记表真实性、合法性无异议，对该备案登记表真实性、合法性予以确认。该备案登记表对涉案房屋的毛坯单价、装修单价、单价、总价等进行了登记备案，并盖有全椒县发展和改革委员会行政审批专用章，证明了涉案房屋价格经过备案，故对证明目的予以确认。二审经审理查明，该预售合同的补充条款第五条约定“出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。”。补充条款第九条约定“关于该商品房装修、设备标准问题双方一致同意，关于该商品房的装修、设备标准的处理不按合同第十七条约定履行，以本条约定为准：该商品房存在与合同约定装修、设备标准不一致的问题的，买受人有权要求修理、更换。出卖人应负责修理、更换，承担修理、更换费用，同时修理、更换期间按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼及其他责任。”。补充条款第十九条约定“2、双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。3、本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同。”上述合同、补充条款及附件有朱国银、耿雅贞的签字和手印。另涉案房屋备案价均高于合同约定价。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：1.朱国银、耿雅贞要求豪信公司赔偿实际装修价值与约定装修价值的差价50000元的上诉请求能否成立；2.朱国银、耿雅贞要求豪信公司支付税款18857元的上诉请求能否成立。关于争议焦点1、朱国银、耿雅贞要求豪信公司赔偿实际装修价值与约定装修价值的差价50000元的上诉请求能否成立问题。朱国银、耿雅贞与豪信公司签订了《全椒县商品房预售合同》、《明码标价书》对商品房的总价进行了约定，约定是全装修总价，且是已包含增值税的价款。双方于2017年8月18日签订的《签约特别提示》中已经明确提示其发布的广告内容（包括但不限于户外广告、沙盘、销售彩图等宣传媒介上就该商品房的介绍及描述）均为要约邀请，不作为合同条款。双方之间的全部权利义务均以购房合同的约定为准。双方签订的预售合同的补充条款第五条约定“出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。”朱国银、耿雅贞均在上述《签约特别提示》、预售合同的补充条款、附件三上签字确认。在本案中单位建筑面积售价是含装修价，房屋总价款也是含装修价，房屋及其装修是一体的，双方并没有对涉案房屋装修价值进行约定。按照补充条款第九条约定，朱国银、耿雅贞如对涉案房屋装修、设备标准有异议，有权要求豪信公司修理、更换，但朱国银、耿雅贞未能提供有效证据证明其向豪信公司提出过异议并要求豪信公司修理、更换。故朱国银、耿雅贞要求豪信公司赔偿实际装修价值与约定装修价值的差价50000元的上诉请求于法无据，本院不予支持。关于争议焦点2、朱国银、耿雅贞要求豪信公司支付税款18857元的上诉请求能否成立问题。根据本案查明的事实可确认豪信公司是在固定房屋总价为1046550元的基础上，适用当时的增值税税率标准测算出的不含增值税房价为942837.84元，而非通过不含增值税的房价测算出房屋总价。在双方未就增值税税率变化如何调整合同约定事项进行明确约定的情况下，根据前述分析，无论增值税税率如何变化，房屋总价不会产生变化。合同签订后，因增值税税率的调整从而导致增值税数额的增或减的风险均由豪信公司承担。故朱国银、耿雅贞要求豪信公司返还税款18857元的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人朱国银、耿雅贞的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1521元，由上诉人朱国银、耿雅贞负担。本判决为终审判决。审判长 高 奎审判员 桑泽祥审判员 刘 勇二〇二〇年四月二十七日法官助理魏雅书记员吴敬附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。