湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初4564号原告:十堰华瑞泰工贸有限公司。住所地：湖北省十堰市武汉路庐子沟。法定代表人：王小梅，该公司经理。委托代理人：肖新明，十堰市茅箭区诚信达法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更、和解，代为签收法律文书等特别授权。委托代理人：尤敏，该公司员工。代理权限：代为承认、放弃、变更、和解，代为签收法律文书等特别授权。被告：十堰市冠升楼房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市人民南路42号。法定代表人：王随强，该公司董事长。委托代理人：陈正元，十堰市茅箭区东城开发区法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告十堰华瑞泰工贸有限公司（下称华瑞泰工贸公司）诉被告十堰市冠升楼房地产开发有限公司（下称冠升楼房地产公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华瑞泰工贸公司的委托代理人肖新明、尤敏和被告冠升楼房地产公司的委托代理人陈正元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华瑞泰工贸公司向本院提出诉讼请求：1.确认《补充协议》中对违约金420万元约定无效，请求调整为100万元；2.确认冠升楼房地产公司回收门面房按每平方米13000元计价显失公平，申请按18000元计价；3.判令冠升楼房地产公司支付华瑞泰工贸公司转卖款400万元，并从2019年9月19日起按年利率24%计算利息至清偿之日止；4.冠升楼房地产公司承担诉讼费用。事实和理由：2014年12月30日，华瑞泰工贸公司和冠升楼房地产公司签订《土地及办公楼车间全部整体转让协议书》，约定华瑞泰工贸公司将位于十堰市××箭区××街办炉子沟村一块工业用地和全部厂房车间整体转让给冠升楼房地产公司，价格2600万元，协议约定抵给华瑞泰工贸公司的门面房单价每平方米18000元。协议签订后，冠升楼房地产公司支付了300万元，用房子抵付了部分款项，剩余400万元未支付。2016年6月27日，双方签订《补充协议》，约定华瑞泰工贸公司承担违约金420万元。在抵付门面房过程中，冠升楼房地产公司拟抵付的部分门面房无法履行，双方协商由华瑞泰工贸公司将门面房退回冠升楼房地产公司，但退回的价格按每平方米13000元计算。华瑞泰工贸公司认为，《补充协议》是冠升楼房地产公司以履行后续抵房义务要挟的情况下才签订的，根据法律规定，违约金不得高于违约损失的30%，420万元明显高于实际损失，华瑞泰工贸公司有权请求调整。回收门面房按每平方米13000元的价格也是迫于冠升楼房地产公司意思，不是华瑞泰工贸公司真实意思表示，该约定显示公平，应按每平方米18000元计算。被告冠升楼房地产公司辩称：双方签订的《补充协议》合法有效，违约金条款并无不当；门面房回购价格不存在显失公平。冠升楼房地产公司已履行完付款义务，不拖欠华瑞泰工贸公司任何款项，请求驳回华瑞泰工贸公司的诉讼请求。经审理查明：2014年12月30日，华瑞泰工贸公司（甲方）与冠升楼房地产公司（乙方）签订《土地及办公楼车间全部整体转让协议书》。协议约定：甲方将位于十堰市××箭区××街办炉子沟村的7120平方米工业用地及六层办公楼和车间厂房以2600万元的价格整体转让给冠升楼房地产公司用于开发地产，转让产生的一切费用由乙方承担，由乙方自行办理相关过户手续，甲方提供相关土地资料，并协助乙方办理土地过户手续；乙方于签订合同当日支付转让款300万元，甲方在三个月内自动搬出厂区（除车间延长到2015年4月30日），清场完毕，并将土地使用证、产权证及地面全部建筑交付给乙方；剩余转让款乙方用开发建设的“冠城美立方”小区商业门面抵付，门面具体方位是面对小区6#楼从右开始约1100平方米，按单价每平方米18000元结算；另甲方再选取乙方开发的“冠城美立方”住宅3套，价格以售楼部销售价格为准；门面、住宅最终以十堰市房管局实际测绘面积乘以单价确定总价格，多退少补；土地过户手续办理完毕后，乙方再支付甲方转让款200万元；乙方取得预售许可证之后，与甲方签订所选门面买卖合同，房产、土地证案乙方正常销售同步办理，税费按国家规定各自承担。协议还约定：乙方为了加快开发建设进度，即开始对甲方的土地进行开发建设，土地上的附属物由乙方自行拆除，甲方无任何经济赔偿要求；如甲方二个月内不提供资料，不配合办理土地过户手续，不腾出场地，视为违约，甲方将已收转让款退还乙方，此协议自动作废；任何一方违反本协议约定则需向对方支付违约金520万元（转让款的20%）。2016年6月27日，双方签订《补充协议》。协议约定：因甲方未遵守执行原协议约定，造成违约，自愿承担违约金420万元，从整体转让款中扣除；剩余转让款17432867元，乙方同意用“冠城美立方”小区6#楼面积共766.15平方米的门面2号、3号、4号按单价每平方米18000元结算，5#楼165.14平方米的2号门面按每平方米12000元结算，抵款转让款，余额1660487元用“冠城美立方”住宅抵清；乙方同意6#楼4号门面不先签约，其他房屋及门面可以签约，门面必须由甲方指定签约到他人名下，视同甲方收到转让款，房屋性质以土地规划为准，在网签后30个工作日甲方须全部解除华瑞泰工贸公司房产及土地的全部抵押；网签后双方全权配合负责办理土地过户手续，并办理到乙方名下，乙方承担过户契税及招待费，其他税费与乙方无关；如果甲方抵押未解除或土地未办理到乙方名下，其中任何一项未办理到位，乙方有权向甲方追偿所有转让款26000元；待甲方解除所有房屋及土地抵押后，完成土地过户10个工作日，乙方将原6#楼4号门面对甲方签约。冠升楼房地产公司向华瑞泰工贸公司付款情况：2014年12月30日，支付300万元；2016年4月20日，用三套住宅作价1367133元抵付；2016年6月28日，用5号楼2号门面和6号楼3号门面作价3282180元抵付；2016年6月29日，用三套住宅作价1549553元抵付；2016年9月6日，用6号楼2号门面作价5330880元抵付；2016年7月5日，支付3万元；2016年7月14日，华瑞泰工贸公司在冠升楼房地产公司办理领款手续，《领款单》载明金额80934元，注明“全部转让款已付清”，当日，冠升楼房地产公司支付5万元；2016年7月29日，支付1万元。因郧西小额贷款有限公司与华瑞泰工贸公司民间借贷纠纷，十堰市中级人民法院查封前述转让的土地使用权和房屋。2017年7月15日，冠升楼房地产公司和华瑞泰工贸公司签订《回购门面合同》。合同约定：冠升楼房地产公司从华瑞泰工贸公司按每平方米13000元回购面积为397.34平方米的6号楼4号门面，折价5165420元；冠升楼房地产公司用9套房屋代华瑞泰工贸公司偿还郧西小额贷款有限公司欠款330万元，减去华瑞泰工贸公司在冠升楼房地产公司处借款1436966元（该款含借3套房屋价款和2017年4月1日的借款5万元）后，冠升楼房地产公司尚欠华瑞泰工贸公司428454元。2017年10月31日，冠升楼房地产公司用1套住宅作价381712元抵付华瑞泰工贸公司。本院认为：双方签订的《土地及办公楼车间全部整体转让协议书》不违反法律规定，应认定为有效。截止到2016年7月14日，除尚未按《补充协议》交付的门面房和待领取的80934元外，冠升楼房地产公司已不欠转让款。在华瑞泰工贸公司办理80934元的领款手续后，冠升楼房地产公司仅支付6万元，尚欠20934元。《回购门面合同》签订后，冠升楼房地产公司仅以房抵款381712元，尚欠华瑞泰工贸公司46742元。根据双方的诉讼请求和答辩理由，本院归纳本案的争议焦点有两个：一、《补充协议》中对华瑞泰工贸公司约定的违约金420万元是否有效，如果有效，是否应调整；二、冠升楼房地产公司按每平方米13000元的价格回购门面房是否显失公平，华瑞泰工贸公司主张按每平方米18000元价格计算是否应予支持。一、本院认为：华瑞泰工贸公司主张调整违约金金额不应支持，理由如下：1.《土地及办公楼车间全部整体转让协议书》约定，华瑞泰工贸公司应当“在三个月内自动搬出厂区（除车间延长到2015年4月30日），清场完毕，并将土地使用证、产权证及地面全部建筑交付给冠升楼房地产公司”“甲方二个月内不提供资料，不配合办理土地过户手续，不腾出场地，视为违约”。华瑞泰工贸公司直到2016年1月27日才将相关土地使用证、房产证交付冠升楼房地产公司，该行为构成违约。此外，办理土地过户手续应提前涂销抵押登记，而华瑞泰工贸公司在签订《补充协议》时尚未涂销抵押登记，致使未能办理土地过户，该行为亦构成违约。双方签订的《补充协议》不违反法律规定，应认定为有效。该协议签订于2016年6月27日，华瑞泰工贸公司主张撤销、变更均超过法定期间。2.法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该规定应适用于守约方向违约金提出违约金请求的情形下，本案中，违约金420万元是双方对华瑞泰工贸公司此前违约行为的责任约定，且约定从整体转让款中扣除，该约定属债务相互抵销，自协议生效，华瑞泰工贸公司的420万元违约金债务与冠升楼房地产公司的相应债务因抵销而终止。因此，华瑞泰工贸公司主张调整已履行的违约金金额不符合法律规定。二、双方于2017年7月15日签订的《回购门面合同》不违反法律规定，应认定为有效。法律规定，一方当事人利用优势或利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显示公平。冠升楼房地产公司将以每平方米18000元价格抵偿的门面房以每平方米13000元回购，尽管差价达到每平方米5000元，有悖等价有偿原则，但是，本次交易双方地位平等，未构成一方当事人利用优势或对方没有经验的情形，不应认定为显示公平。且《回购门面合同》签订于2017年7月15日，华瑞泰工贸公司主张撤销超过法定期间。因此，华瑞泰工贸公司主张冠升楼房地产公司回购的门面房按每平方米18000元计价不应支持。综上所述，冠升楼房地产公司还应支付华瑞泰工贸公司的转让款为67676元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告十堰市冠升楼房地产开发有限公司支付原告十堰华瑞泰工贸有限公司转让款67676元，并从2019年9月19日起按同期人民银行同类贷款利率向原告十堰华瑞泰工贸有限公司计付利息至清偿之日止；二、驳回原告十堰华瑞泰工贸有限公司的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19400元，原告十堰华瑞泰工贸有限公司负担18553元，被告十堰市冠升楼房地产开发有限公司负担847元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二〇年四月十七日书记员  彭 苗