辽宁省清原满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0423民初7号 原告：宋珊，女，1992年8月31日出生，满族，无业，现住辽宁省清原满族自治县。 委托诉讼代理人:蔺艳丹，辽宁华建律师事务所律师。 委托诉讼代理人:胡广强，辽宁华建律师事务所律师。 被告：清原满族自治县人民防空办公室，住辽宁省清原满族自治县清原镇长岭街。 负责人：刘林，人防办主任。 委托诉讼代理人：张孝忠，抚顺清原满族自治县明鉴法律服务所法律工作者。 第三人：中房集团清原房地产开发有限公司,住所地辽宁省清原满族自治县清原镇河堤南路12号。 法定代表人：李雅清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李延云，该公司工作人员。 原告宋珊与被告清原满族自治县人民防空办公室（以下简称人防办）、第三人中房集团清原房地产开发有限公司（以下简称中房房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋珊的委托诉讼代理人蔺艳丹、胡广强，被告人防办的委托诉讼代理人张孝忠、中房房地产公司的委托诉讼代理人李延云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋珊向本院提出诉讼请求：1.不得执行中房花园XX号楼X号门市；2.解除对中房花园XX号楼X号门市的查封；3.确认中房花园XX号楼X号门市归原告所有；4.诉讼费被告承担。事实和理由：2014年6月10日，原告与中房房地产公司订立《中房花园认购协议书》，协议书约定“买受人所购商品房为：中房花园XX号楼X号门市，建筑面积595平方米，总价款2,975,000.00元”。原告分别于2014年5月13日、2014年6月18日支付了该笔房款，转账金额总计为3,200,000.00元，其中2,975,000.00元为购房款，其余为原告购买车位款。中房房地产公司于协议签订之日即2014年6月10日给原告开具《专用收款收据》，该收据载明“交款人：宋珊，收款单位：中房房地产公司清原房地产开发有限公司，收款项目：XX号门市，人民币：2,975,000.00元，收款事由：购房款”，并盖有中房房地产公司财务专用章。案涉房屋于2014年竣工，其他楼房中房房地产公司均已交付并已办理房屋产权预告登记。（2014）清民一初字第1212号民事调解书已经确认该房屋为原告所有。后原告多次与中房房地产公司协商，要求中房房地产公司交付房屋并办理登记，但被执行人均以种种理由拒绝交付房屋。 2014年10月19日，人防办对中房房地产公司作出【2014】2号行政处罚决定，内容为：1.罚款10万元；2.责令你单位按标准易地补建人防工程或足额补缴人防易地建设费7,840,700.00元。2017年1月，贵院作出（2016）辽0422行审101号行政裁定书，裁定对被告作出的防执字【2014】2号行政处罚决定准予强制执行。2019年10月25日，贵院以（2017）辽0423执330号执行裁定书查封中房花园XX-X号房屋。原告故提出执行异议，于2019年12月16日被贵院驳回。 原告与中房房地产公司于2014年6月10日签订的《中房花园认购协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该认购书合法有效，应认定为商品房买卖合同，双方当事人应当按约定全面履行自己的义务。原告已经支付了全部购房款，履行了全部合同义务，被执行人也向原告承诺交付房屋、办理产权证书。该涉案房屋理应为原告所有，人防办执行原告房屋于法无据。 人防办辩称，原告宋珊的诉讼请求缺乏主要证据，无事实根据和法律依据。原告就案涉门市房屋不享有足以排除执行的民事权益，应当依法驳回其诉讼请求。 一、原告与第三人中房房地产公司之间未签订合法有效的书面买卖合同，不存在商品房买卖合同关系。2014年6月10日原告与第三人中房房地产公司签订的《认购协议书》不是合法有效的商品房买卖合同，双方约定门市房每平方米单价为5,000.00元，明显不符合常理，完全低于当时出售门市房市场价格每平方米1万元的正常价值。原告当日向第三人交齐全部房款2,975,000.00元，但其不能提供与原告所诉事实相符的银行资金往来明细，应当视为未支付全部价款。据此，第三人为原告出具专用收款收据凭证存在伪造的可能；本案中认购协议书并不具有商品房买卖合同的法定要件，不是合法有效的书面买卖合同。 二、原告与案外人郭强、李玉书个人之间不存在商品房买卖合同关系。原告曾早于2014年6月10日签订《认购书》之前即2014年5月13日向郭强转账200万元之后，又在完全晚于2014年6月10日之后即2014年6月18日向李玉书转账120万元。以上两笔转款金额合计320万元，以及转款金额、转款日期、转款用途等法律要件均与案涉门市房屋买卖毫无关联。1、案涉房屋门市产权人至今登记在被执行人中房房地产公司名下；2、案涉门市房人民法院查封前，被执行人及案外人（包括原告以及郭强、李玉书等个人）未在不动产登记部门办理房屋所有权变更登记；3、原告就案涉门市房屋未申请预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记；4、案涉门市房屋是被执行人提供的经法院查封后，答辩人委托抚顺市博元房地产土地评估有限责任公司进行房屋估价结论为439.48万元，大于《认购书》297.5万元的价值。据此，被执行人中房房地产公司对法院查封及案涉门市房屋估价均没有提出异议。5、案涉门市房屋原告未提供其实际占有、使用等有效证据证明。据此，不能认定原告对案涉房屋享有所有权。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告宋珊与被执行人中房房地产公司故意串通以明显不合理的低价认购被执行的不动产，提供支付全部价款证据存在虚假与商品房买卖事实不符。原告就案涉门市房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。请求人民法院判决准予对第三人名下坐落于清原镇中房花园40A-1号门市房屋继续执行；驳回原告宋珊的诉讼请求。 中房房地产公司辩称，意见与人防办一致。 本院经审理认定事实如下：原告宋珊与第三人中房房地产公司在2014年6月10日签订了“中房花园认购协议书”，约定原告购买第三人位于门市，建筑面积595㎡，每平5000元，总价款2，975.000.00元。出卖人在2014年12月31日前，将该商品房交付买受人使用。出卖人：中房房地产公司盖章、陈强签字确认。买受人原告宋珊签字确认。第三人中房房地产公司于2014年6月10日出具收款收据载明：收到付款人宋珊购房款2,975.000.00元，收款项目40A1号门市595，第三人在收据上盖章确认，稽核陈强签字。2014年5月13日，账号为62×××02向案外人郭强账号62×××10转入2,000.000.00元。2014年6月18日，账号为62×××02向案外人李玉书账号62×××10转入1,200.000.00元。原告称62×××02是原告方的账户。该认购协议书签订以后，第三人一直未将涉案房屋交付给原告占有使用。案涉房屋产权登记在第三人中房房地产公司名下，由第三人占有。第三人于2015年10月20日取得涉案房屋的商品房预售许可证。 另查明，案外人郭强与第三人中房房地产公司曾是合作开发的关系，原告通过郭强买受涉案房屋，并将购房款交付给郭强。我院（2014）清民一初字第1212号民事调解书中，案外人郭强与第三人达成协议：二、附表中房屋的销售款项已由郭强收取用于抵顶中房欠郭强开发款项。附表二中列明原告宋珊的姓名、身份证号、序号、面积、单价、总房款、交款日期、交款方式，但未列明房号。郭强认可涉案房屋卖给原告的事实，并称其当时与第三人是合作开发关系，有权代表第三人销售房屋。第三人则辩称未卖给原告涉案房屋。 再查明，被告人防办于2019年3月13日向我院申请执行第三人拖欠的易地建设费，我院于2019年10月25日作出（2017）辽0423执330号执行裁定书，查封中房花园XX-X号房屋，建筑面积602.03㎡。原告对此提出执行异议被法院驳回。现双方发生争议，原告诉至法院请求支持其诉讼请求。 本院确认的上述事实，有原告提供的认购协议书、收款收据、转账凭证、民事调解书等和被告提供的行政处罚决定书、执行裁定书、评估报告等，第三人提供的商品房预售许可证和原告、被告、第三人的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在中房房地产公司名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告提出对涉案房屋的执行异议，原告提供的证据需要满足第二十八条的四项要件同时具备才能够阻却被告的执行。庭审中原、被告、第三人均承认案涉房产未交付原告占有使用，原告在案涉房产查封前后均未占有使用案涉房产。故原告提出的证据不足以排除阻却被告的执行，本院无法支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回宋珊的诉讼请求。 案件受理费30,700.00元，由宋珊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判长  孙洪亮 审判员  张丽娇 审判员  武文斌 二〇二〇年四月十六日 书记员  王 淼