辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终143号 上诉人（原审被告）：丹东振兴房地产有限公司，住所地丹东市振兴区一街一号楼。 法定代表人：刘瑛，经理。 被上诉人（原审原告）：王玉芝，女，1940年12月29日出生，回族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：王伟，辽宁博阳律师事务所律师。 上诉人丹东振兴房地产有限公司（以下简称振兴房地产公司）因与被上诉人王玉芝房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院(2019)辽0603民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人振兴房地产公司的法定代表人刘瑛、被上诉人王玉芝的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 振兴房地产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一、一审法院程序违法。涉案房产已经人民法院审理并作出生效判决，被上诉人就同一标的重复起诉。且上诉人与被上诉人于2001年12月30日签订购房合同，被上诉人于2003年向人民法院主张权利，现被上诉人再次起诉，已过诉讼时效，一审法院对上诉人提出的超过诉讼时效问题，不予审理，明显程序违法。二、一审法院认定事实错误。上诉人财务账面上没有任何关于被上诉人支付房款的记载，一审法院未对被上诉人的付款方式、银行流水等证据予以调查，仅依据购房合同、收据就认定双方买卖合同有效，未能查清案件事实。涉案房产是上诉人于1998年开发的烂尾楼工程，原集体企业于2009年改制，目前已无法将该烂尾楼竣工并交付使用，且有振兴区人民法院、元宝区人民法院于2003年分别先后下达的47个判决书，均认定为烂尾工程。被上诉人在该工程内的另外两处房屋亦由法院判决解除合同，返还房款。一审法院单就涉案房产判决交付使用，办理产权手续，是给上诉人出难题，不利于息诉。 王玉芝辩称，1、一审法院审理的是涉案房屋办理相关产权手续事宜，上诉人承担的是逾期办理产权手续的法律责任，与2004年的判决并不相同；本案涉及不动产纠纷，不涉及诉讼时效。2、上诉人主张一审法院未查明被上诉人是否交付购房款等问题，但上述问题在2004年的判决中已经查明，被上诉人在一审中提供了生效判决、购房合同、收款收据等，足以证明被上诉人的诉讼请求。故原判正确，应予维持。 王玉芝向一审法院起诉请求：依法判令被告协助原告办理坐落于丹东市振兴区房屋产权登记；被告承担逾期未办理产权登记的违约金（按购房款总价款634000元为本金，从2004年6月8日至2018年12月31日止，按年利率6%计算）；被告承担拒不交付涉案房屋的租金损失自2004年3月8日至实际交付房屋之日止。 一审法院认定事实：2001年12月30日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》。合同约定：被告将其开发建设的坐落于丹东市振兴区房屋出售给原告，建筑面积均为189.31平方米，房屋价款均为每套317000元；被告在2002年6月1日前交付房屋，如被告逾期交付房屋，原告可选择继续履行合同，则被告自预期交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金；被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。合同签订当日，原告即按照协议约定全额交纳了购房款，被告为原告出具了专用收款收据。 2003年8月20日，原、被告双方到丹东市房地产交易管理所将涉案的402室、502室两处房屋的买卖合同进行了登记备案。 原告曾将被告诉至本院，请求判令解除原、被告之间签订的购买沿江街改造小区1号楼B座802室、902室房屋的买卖合同，被告返还原告已付的802室、902室房屋购房款634000元，并从2001年12月31日起至给付之日止按上述款项承担银行同期贷款利息；被告向原告赔偿802室、902室房屋购房款634000元；继续履行原、被告之间签订的购买沿江街改造小区1号楼B座402室、502室房屋的买卖合同，并从2002年6月2日起至该两处房屋实际交付之日止按日万分之五承担违约金。本院于2004年2月10日作出民事判决书，判决：解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》中有关丹东市振兴区沿江街改造小区1号楼B座802室、902室房屋的条款；被告返还原告购买802室、902室房屋交付购房款634000元，并自2001年12月31日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率承担利息；被告赔偿原告损失634000元；被告将坐落于丹东市振兴区房屋交付给原告，并从2002年6月2日起至该两处房屋实际交付之日止按合同约定承担万分之五的违约金。后该案件由原告申请执行，本院作出民事裁定书，裁定：将被告所有的位于丹东市振兴区的房屋所有权归买受人丹东东方房地产开发有限公司所有。 一审法院认为，原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容合法，不违反法律规定，两份合同均依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。在原告已按照约定向被告履行了全额付款义务后，被告应按照约定向原告交付房屋，并办理涉案两套房屋的产权登记手续。故原告主张被告协助办理涉案房屋的产权登记手续，有事实根据和法律依据，该院予以支持。关于原告主张的因逾期未办理产权登记手续的违约金，法律规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。按合同约定，被告应当在2002年6月1日前向原告交付房屋；自交付使用后60日内，办理产权登记手续；且丹东市中级人民法院已于2004年2月10日作出生效判决确定应交付涉案房屋，故原告主张的违约金，有事实根据和法律依据，该院予以支持。因合同没有约定违约金计算标准，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于原告主张的租金损失，因没有提交证据证明该主张，故该院不予支持。关于被告提出的本案已过诉讼时效的意见，经该院审查认为，被告的侵权行为系始终存在的，故本案不过诉讼时效。判决：一、被告丹东振兴房地产有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告王玉芝办理坐落于丹东市振兴区房屋产权登记手续；二、被告丹东振兴房地产有限公司于本判决生效之日起10日支付原告王玉芝逾期未办理产权登记的违约金（按634000元为本金，从2004年6月8日至2018年12月31日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告王玉芝的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6955元，由被告负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实除与一审法院查明的事实相同外，另查明涉案房屋至今无法办理产权登记。 本院认为，涉案两处房屋买卖合同的效力，已经生效判决予以审查并确认合法有效，上诉人即应按照合同约定协助被上诉人办理房屋产权登记手续。由于上诉人的原因逾期办理的，应承担相应的违约责任，因此原审判决上诉人协助被上诉人办理涉案房屋产权登记手续并向被上诉人支付逾期办理违约金，有事实及法律依据。但鉴于涉案房屋现属于无法办理产权登记的状况，一审判决上诉人于判决生效之日起10日内协助被上诉 人办理产权登记手续属于无法履行的内容，因此本院对此判项内容依法予以调整。 关于上诉人提出被上诉人未支付房款，双方签订的房屋买卖合同不应认定有效的问题，与生效判决认定的事实及判决结果相悖，本院不予支持。 关于上诉人主张本案属于重复起诉及已过诉讼时效一节，经查生效判决确认的是涉案房屋买卖合同效力及交付房屋问题，与被上诉人在本案诉讼请求、诉讼标的均不相同，因此本案不属于重复起诉。并且被上诉人就涉案房屋始终在主张权利，上诉人主张本案已过诉讼时效不能成立。 综上所述，上诉人振兴房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；本院对一审判决判项中现无法履行内容依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初563号民事判决第二项、第三项； 二、变更丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初563号民事判决第一项为：丹东振兴房地产有限公司于具备办证条件之日起10日内协助王玉芝办理坐落于丹东市振兴区房屋产权登记手续。 二审案件受理费13910元，由上诉人丹东振兴房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年四月二十四日 书记员 张东明