河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终978号上诉人（原审被告）：金玲，女，1959年12月15日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：胡建博，河南子午律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：宣宁，女，1981年4月3日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：赵新，河南青剑律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：南阳市尚萱房地产经纪有限公司。住所地：南阳市卧龙区卧龙乡滨河西路风帆小区1幢1单元122室。法定代表人：李古运。委托代理人：惠云，女，汉族，1988年2月29日生，系该公司职员。上诉人金玲因与被上诉人宣宁、南阳市尚萱房地产经纪有限公司（以下简称尚萱公司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初6693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金玲及其委托代理人胡建博、被上诉人宣宁及其委托代理人赵新，被上诉人尚萱公司的委托代理人惠云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回宣宁的诉讼请求或发回重审；2、上诉费用由被上诉人负担。事实与理由是，一审判决认定部分事实错误，合同签订后，被上诉人仅向上诉人支付10000元，未将合同约定的下余30000元交付给上诉人，却将该款支付给尚萱公司，一审判决认定上诉人当天就知道款项转给尚萱公司错误，宣宁存在违约情形；一审判决认定上诉人与尚萱公司存在委托办理房产证、30000元是预存办证费，但无证据支持，仅是尚萱房地产经纪公司单方陈述；一审判决认定9238元办证费用证据不足；上诉人当时卖房是因为急需偿还外债，尚萱公司承诺15天内办出产权证书，诱使上诉人签订合同，如办证时间过长，上诉人不可能出售房屋；一审判决认定合同系附条件错误，应为附期限。上诉人主张解除合同符合法律规定。宣宁答辩称，签订合同合法、有效，我已支付44200元，合同虽约定将40000元交给上诉人，但由于当时房屋未办理产权证书，上诉人同意尚萱公司收取30000元，上诉人出具40000元的收具，现房产证已办好，我不存在违约行为，一审判决认定事实清楚，处理正确，上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。尚萱公司答辩称，合同签订后，约定收取卖方、买方各1.5%的中介费，由于房屋需要办理房产证，我公司用收到的30000元支付办证费9238元，都有手续。因上诉人擅自加价50000元，宣宁不同意，产生本案纠纷，一审判决认定事实清楚，处理正确，应驳回上诉，维持原判。宣宁向一审法院起诉请求：1、请求判令确认原、被告之间的《房屋买卖（居间）合同》有效；金玲继续履行《房屋买卖（居间）合同》并协助原告办理过户手续；2、本案诉讼费及律师代理费由被告承担。一审法院经审理查明，2××8年5月15日，宣宁向尚萱公司支付诚意金10000元，意向购买金玲名下位于南阳市书香水岸××单元××室房屋××套。后将该款转为购房款。2××8年5月17日宣宁（乙方）与金玲（甲方）、尚萱公司就南阳市书香水岸11栋1单元1085室房屋买卖签订《房屋买卖（居间）合同》,合同约定:房屋产权现状为该房屋已办理产权证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房屋享有完整所有权，能完全支配及处理。房屋成交价格为280000元。买卖双方经协商一致选择一次性付款：1、买方于2××8年5月17日交付定金40000元予卖方。2、买方于过户当天交付人民币240000元予卖方。若买方逾期支付任何一期款项，应按欠款额每日万分之五向卖方支付违约金。买方按约定交清全款或已付首付款的情况下，买卖双方按经纪方要求于2××8年7月10日之前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续。卖方如果违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退回买房已缴纳的所有款项。合同签订当日，宣宁向尚萱公司转款34200元（30000元购房款，4200元中介费）。金玲于同日出具收条“今金玲收到宣宁购买位于书香水岸11栋1单元1108室房屋，购房定金40000元”，当日，尚萱公司向金玲转款10000元，双方并口头约定由尚萱公司代为办理房产证，尚萱公司将下余房款30000元作为办证费用预先留存，2××8年7月20日，尚萱公司将涉案房屋房产证办理成功，房权证为豫（2××8）南阳市不动产权第0013523号，金玲于同年8月5日拿到房产证，届时，原、被告双方就涉案房屋继续交易过户未达成一致意见，酿成诉讼。另查明，尚萱公司帮助金玲办理涉案房产证共计花费9238元。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。1、本案签订的《房屋买卖（居间）合同》的效力问题？根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，本案中，《房屋买卖（居间）合同》系三方真实意思表示，且并未违反法律强制性规定，虽签订合同时，金玲并未取得涉案房屋产权证，但并不影响金玲作为实际产权人对于涉案房屋行使物权处分权。当事人在签订物权转移合同时，合同的生效并不以物权的登记为生效条件，未办理物权登记的，不影响合同效力，故本案《房屋买卖（居间）合同》系有效合同，自成立时生效。另，根据本案《房屋买卖（居间）合同》及三方洽谈内容可以看出，宣宁在签订合同时对于金玲尚未取得房产证是明知的，尚萱公司对于帮助金玲成功办证的时间也是未知的，故本案买卖合同名为附期限实为附条件，所附条件为金玲取得涉案房屋产权证时双方进行尾款支付及过户交易。2、在履行合同中的双方违约问题？（1）、签订合同当日，宣宁即向尚萱公司转款34200元，前期购房诚意金10000元转为购房款，合计44200元。首先，尚萱公司及金玲并未举证向宣宁告知被告账户；其次，尚萱公司在签订合同当日向金玲转款10000元，双方并口头约定由尚萱公司代被告办理涉案房屋房产证，金玲向原告出具收到40000元定金收据；再次，从金玲举证其与短信记录中，金玲在得知下余30000元在公司里并未提出异议。结合房屋中介交易习惯及第三人成功帮助被告办理房产证这一事实，该30000元应为第三人办证留存费用，综上，虽宣宁并未将40000元直接打入金玲账户，但金玲认可其中30000元在尚萱公司并未提出异议，并出具收据，应视为宣宁如约履行合同义务。（2）、金玲取得房产证是2××8年8月5日，此时，双方已经具备履行全部合同的条件，但从被告与第三人2××8年8月23日聊天记录中可以看出金玲明确表示不再出售房屋，所附条件成就时，被告并未如约履行合同，显属违约。3、本案约定能否继续履行？《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，三方签订的《房屋买卖（居间）合同》已具备履行的条件，且客观也具备继续履行的可能性，金玲毁约有悖诚信原则，现宣宁请求继续履行合同，应予准许。本案经多次调解，双方差距过大，不能达成一致意见。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限宣宁于本判决生效后十日内向金玲支付下余房款240000元；二、限金玲于本判决生效后十日内协助宣宁办理南阳市书香水岸11栋1单元1085室房屋【房权证为豫（2××8）南阳市不动产权第0013523号】的过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元。金玲负担3900元，南阳市尚萱房地产经纪有限公司负担1000元。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，各方当事人对签订《房屋买卖（居间）合同》的事实及效力并无异议，本院对此予以确认。关于一审判决认定办证费用是否正确的问题，一审中提供有办证的相关交费票据，尚萱公司也实际办出房产证书，一审判决认定办证费用的证据充分，并无不当；关于本案违约责任确定的问题，签订合同当日，宣宁共支付44200元，金玲向原告出具收到40000元定金收据，尚萱公司在签订合同当日向金玲转款10000元，金玲在出具条据后对下余30000元支付给尚萱公司的事实并未提出异议；合同中虽约定办理产权变更登记日期，但由于涉及房屋需要办理产权证书，产权变更登记须受限于金玲先行办理产权证书，该约定实际应为附条件而非附期限，上诉人称宣宁未按合同约定交付下余房款构成违约的理由缺乏事实及法律依据；尚萱公司提交的相关微信记录、短信记录证明上诉人加价的事实及房产证办出后明确不再出售房屋的事实，上诉人存在违约行为的证据充分。综上，上诉人的上诉理由因缺乏证据支持，依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人金玲负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  李晓伟审判员  王 勇二〇二〇年四月十日法官助理周罡书记员温馨