北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终864号上诉人（原审原告）：李剑玲，女，1972年10月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：姜德明，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李燕，女，1981年11月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：魏艳青，北京东远鹤錡律师事务所律师。上诉人李剑玲因与被上诉人李燕排除妨害纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初36171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李剑玲上诉请求依法撤销一审判决，依法改判李燕支付我方违约金619850元，并承担我方因被李燕侵权后维权支出聘请律师代理费100000元。事实和理由：一、我方向李燕购买了涉案房屋之后，我方实际支付了1265万元，李燕为了避税，与我方签订了合同价格为412万元的网签房屋买卖合同。合同中约定延期交付房屋每日支付违约金按照房款万分之五计算，交易完成后，双方于2019年5月27日完成了房屋产权过户，这一点双方在一审中是确认的，在此之后只有我方对该房屋享有物权。李燕在房屋过户后拒不腾退房屋，属于非法占有，理应按照合同约定支付违约金；二、李燕占有房屋没有获得我方的许可，且我方一直在索要，但李燕拒不交付，最终还是我方让开锁公司强行收回房屋；三、由于李燕侵权导致我方花费巨额资金购买的房屋无法使用，继而进行维权所产生的费用，依法应由李燕承担。李燕辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。李剑玲向一审法院起诉请求：1.判令李燕交付1701室房屋的水卡、电卡、燃气卡、集中供暖卡、门禁卡；2.判令李燕按照每日6375元（12750000元乘以万分之五）标准，赔偿自2019年5月27日起至其搬离之日止的非法占用房屋违约金；3.判令李燕承担李剑玲为维护合法权利委托律师支出的律师代理费100000元。一审法院经审理认定事实如下：2019年5月，李燕（出卖人）与李剑玲（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李燕所售房屋坐落为1701房屋，建筑面积共181.69平方米。李燕与李剑玲通过委托北京麦田房产经纪有限公司达成交易。该房屋成交价格为4120000元。逾期交房责任写明：除不可抗力外，李燕未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付李剑玲的，逾期超过15日后，李剑玲有权解除合同……李剑玲不解除合同的，李燕自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向李剑玲支付李剑玲已付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。第六条房屋交付中，双方未就李燕交付时间、条件作出约定，合同显示为空白。2019年5月27日，李剑玲取得1701房屋不动产所有权证书。庭审中，李剑玲向法院提交其与李燕签订的房屋买卖合同网签版、不动产权证、农业银行交易明细，表示其向李燕实际交付1200万余元房款、依法取得不动产权证后，李燕拒不搬离房屋，并一直未向其交付水卡、电卡、燃气卡、集中供暖卡、门禁卡，后其于2019年9月上旬更换1701房屋门锁进入该房屋时未发现房屋内有上述磁卡，故其认为李燕一直未将房屋腾退，现要求李燕交付磁卡并赔偿自2019年5月27日至李燕实际搬离房屋之日止的违约金。李燕认可上述证据的真实性，但向法院提交其作为出卖人与买受人吴春华、居间方麦田公司之间于2019年3月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》，证明经麦田公司居间服务，李燕以约定价款12750000元出售1701房屋的实际买受人为吴春华并非李剑玲，仅因吴春华无购房资格而指定李剑玲为过户登记人，合同约定应在过户后次日之前交付房屋；同时李燕提交其分别与吴春华、麦田公司经理张昭的微信聊天记录、张昭与李剑玲代理人的短信记录及麦田公司于2019年10月11日出具的《证明》（载有：“2019年3月5日李燕与房屋买受人吴春华签订了《房屋买卖合同》，当时合同中约定的房屋交付时间为过户后次日之前。后经过李燕及买受人双方协商达成延期交付房屋的一致意见，将原房屋交付时间推迟为2019年9月1日。李燕在此期限前将房屋腾空并告知了房屋买受人和我公司要求跟房屋买受人办理房屋交付手续。后买卖双方未能于2019年9月1日办理房屋交接手续。2019年9月3日，买受人占有使用了房屋”），证明其曾与吴春华达成一致意见约定在2019年9月1日交房，后因吴春华没有到场而未能交接，并表示其于9月2日晚准备交房时候将门卡等放入房屋内并要求李剑玲支付剩余房款100000元，当时李剑玲代理人在场没有提支付剩余房款事宜也没有要钥匙，9月3日后李燕再到1701房屋发现门锁被换，故李燕主张其并未违约延迟交付房屋，且其现不持有房屋相关磁卡，不同意李剑玲以房价12750000元为基数、按日万分之五标准主张的占用房屋违约金，但同意按照月租金9000元标准支付自2019年5月28日至9月1日的房屋占有使用费。李剑玲不认可上述合同、协议的关联性及《证明》的真实性，仅认可张昭与李剑玲代理人的短信记录，表示李剑玲代理人确于2019年9月2日到1701房屋但未与李燕成功办理房屋交接，并表示9月2日房屋已基本空置，后李剑玲将1701房屋门锁更换。另，李剑玲向法院提交其与北京天驰君泰律师事务所于2019年7月15日签订的《委托代理合同》、律师费发票，要求李燕承担其为本案诉讼支出的律师费100000元。李燕对此不予认可，并表示李剑玲该项主张没有合同及法律依据。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李剑玲与李燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按此履行。李剑玲要求李燕交付1701房屋水卡、电卡、燃气卡、集中供暖卡、门禁卡，因合同中未有双方关于房屋交付事宜的约定，李剑玲亦未提交充足、有效证据证明上述磁卡实际由李燕持有，现李剑玲已取得房屋所有权证并自认已收回房屋，故其可持房屋所有权证另行办理1701房屋相关磁卡，法院对李剑玲此项诉讼请求不予支持。关于违约金，因李剑玲与李燕所签合同中未就房屋交付时间作出约定，故李剑玲要求李燕按每日6375元赔偿自房屋过户之日至李燕搬离之日止的房屋占用违约金，无事实及法律依据；现李燕同意按照月租金9000元标准支付房屋占有使用费，对此法院不持异议；基于双方提交的证据、庭审陈述及李燕认可的月租金9000元标准，法院确认李燕应支付李剑玲自李剑玲取得不动产权登记之日即2019年5月27日至2019年9月2日的房屋占有使用费，共计29400元。关于律师费，因双方未有相关约定，现李燕亦不同意支付，故对李剑玲此项诉讼请求，法院不予支持。综上，对李剑玲要求李燕交付水卡、电卡、燃气卡、集中供暖卡、门禁卡并支付违约金、律师代理费的诉讼请求，法院均不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李燕于判决生效之日起七日内支付李剑玲房屋占有使用费29400元；二、驳回李剑玲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，李剑玲与李燕于2019年5月签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按此履行。2019年5月27日，李剑玲取得1701房屋不动产所有权证书。现李剑玲作为房屋的所有权人，上诉要求李燕交付1701房屋水卡、电卡、燃气卡、集中供暖卡、门禁卡。因双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中未有双方关于房屋交付事宜的约定，李剑玲亦未提交充分证据证明上述磁卡实际由李燕持有，现李剑玲已收回房屋，故其可持房屋所有权证另行办理1701房屋相关磁卡，对于李剑玲前述上诉请求，本院不予支持。关于违约金的问题。因李剑玲与李燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》未就房屋交付时间作出约定，故李剑玲上诉要求李燕按每日6375元的标准赔偿房屋占用违约金，缺乏合同依据。因李燕同意按照月租金9000元标准支付房屋占有使用费，一审法院判令李燕支付房屋占有使用费29400元，并无不当。因双方未有相关约定，李燕亦不同意支付，故李剑玲关于律师费的上诉请求，本院不予支持。综上所述，李剑玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11112元，由李剑玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  赵胤晨审判员  王 云审判员  刁久豹二〇二〇年四月二十八日书记员  徐维眷