湖北省孝感市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂09执复5号复议申请人（利害关系人）：杜洪望，男，1956年1月22日出生，汉族，武汉市汉阳区人，住湖北省武汉市汉阳区。系申请执行人刘姣红丈夫。申请执行人：刘姣红，女，1967年4月12日出生，汉族，武汉市汉阳区人，住湖北省武汉市汉阳区。申请执行人：杜汉梅，女，1967年10月31日出生，汉族，武汉市人，住武汉市汉阳区。被执行人：张文欢，男，1967年5月10日出生，汉族，孝昌县人，住湖北省孝昌县。复议申请人杜洪望因不服孝昌县人民法院（以下简称孝昌法院）（2019）鄂0921执异32号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。孝昌法院在执行刘姣红、杜汉梅与张文欢借款合同纠纷一案中，于2017年1月4日作出（2005）鄂孝昌执字第53号协助执行通知书，将张文欢所有的位于孝感市××××肖胜路（所有权证为0068665）的房屋过户给刘姣红。利害关系人杜洪望不服，向该院提出执行异议，该院于2019年7月15日作出（2019）鄂0921执异22号执行裁定。杜洪望不服该裁定，向孝感市中级人民法院申请复议，孝感市中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）鄂09执复54号执行裁定，撤销该院（2019）鄂0921执异22号执行裁定，发回孝昌法院重新审查。孝昌法院查明，刘姣红、杜汉梅与张文欢欠款纠纷一案，孝感市中级人民法院于2005年4月14日作出（2005）孝民终字第53号民事判决，判决张文欢于判决生效之日起十日内偿还刘姣红、杜汉梅欠款51785元。刘姣红、杜汉梅二人于2006年向该院申请执行。在执行过程中，查封、拍卖被执行人张文欢所有的位于孝感市××××号住宅房屋（房屋所有权证号为0068665）。该院于2016年12月8日作出（2005）鄂孝昌执字第53号执行裁定书，裁定将上述房屋（流拍底价为69350元）抵偿被执行人张文欢欠款51785元及利息，财产权自裁定送达买受人刘姣红时起转移。并于2017年1月4日向孝感市孝南区不动产登记中心送达（2005）鄂孝昌执字第53号协助执行通知书，将张文欢所有的位于孝感市××××肖胜路（所有权证号为0068665）的房屋过户给刘姣红。另查明，被执行人张文欢所有的位于孝感市孝南区××住宅房屋所在地为孝南区××组，土地使用权性质为集体划拨（农村宅基地），其土地所有权为村集体所有。1997年肖港村十二组村民魏继生与张文欢（孝昌县白沙镇张潘村人）签订《房屋买卖契约》，将属于魏继生名下的房屋所有权及土地使用权卖给张文欢，房屋所有权在原房产部门办理登记手续，而土地使用权证书魏继生本人未办理登记申请，未取得集体土地使用权证书。张文欢本人仅有房屋所有权证而无集体土地使用权证。该院在评估被执行人张文欢所有的位于孝感市××××号住宅房屋时，特别事项说明评估时未提供土地使用权证及农村建房许可证等相关资料，按照划拨状态下住宅房地产价值进行评估，在评估基准日2014年12月8日的评估价值为7.61万元。在异议审查中，杜洪望申请调查上述房屋连墙房屋所有人肖楚国的房屋权证办理情况。经查，肖楚国所有的连墙房屋亦无土地登记档案，其家属无法提供相关土地使用权证，亦未办理不动产（房屋）登记。孝昌法院认为，原张文欢所有的位于孝感市××××号住宅房屋在评估拍卖时已注明无土地使用权证，该房屋未办理土地使用权证的事实杜洪望理应知晓。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第二条，执行程序中处理未办理初始登记的房屋时，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。根据“房随地走，地随房走”的司法原则及《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条和《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，人民法院在执行中需要处理房地产时亦应遵循上述原则和规定。原张文欢所有的位于孝感市××××号住宅房屋系1997年前建造，由于管理不规范等原因致使权利人与房地产管理部门没有办理相应手续，造成土地权属不明。人民法院在变价处理该房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。因此，受让人杜洪望、刘姣红可继受房屋原权利人张文欢的合法权利，在具备登记条件时，依法自行办理产权登记。据此，杜洪望请求撤销（2005）执字第53号协助执行通知书并重新作出将张文欢位于肖港镇肖胜路101号房屋所有权及土地使用权同时过户给杜洪望、刘姣红的异议理由没有事实和法律依据，该院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回杜洪望的异议。杜洪望向本院申请复议称，一、孝昌法院网络司法拍卖中，三次网上公开告知，司法拍卖标的物涉案房屋所有权证号为0068665，土地性质为划拨住宅用地。每次司法拍卖前均询问孝昌法院工作人员，张文欢房屋的土地性质，他们都明确告知，张文欢房屋的土地性质是划拨住宅用地。即便是国有建设用地，法院工作人员同意帮助办理好国有土地使用证，杜洪望才同意张文欢的房屋抵债给刘姣红、杜洪望的。二、不管涉案房屋的土地性质是国有还是集体所有，孝昌县法院协助执行通知书依法依规必须将涉案房屋的所有权及土地使用权过户登记给刘姣红，而不能只将涉案房屋所有权过户给刘姣红。万丈高楼从地起，众所周知，先有土地使用权才能建房再有房屋所有权。孝昌法院故意有法有规不依，送达给孝南区不动产登记中心的协助执行通知书里注明只将涉案房屋所有权过户登记给刘姣红，严重损害了杜洪望、刘姣红的合法权益，严重违反了物权法第146条、第147条规定。三、张文欢房屋前面墙连墙肖楚国的房屋土地性质是国有土地，右边肖模喜房屋土地性质也是国有土地，左边肖亚清的房屋土地性质又是国有土地，孝南区国土局严格审查核实已认定周围的土地性质都是国有建设用地，是此张文欢房屋的土地使用权就是国有建设用地客观事实明确。即便张文欢房屋的土地性质是集体建设用地，按照中办、国办、国土资源部规定1999年前依法取得的宅基地使用权是可以确权登记发证的，张文欢是1997年购买的房屋。（2019）鄂0921执异32号执行裁定，认定张文欢1997年购买的房屋土地性质是集体划拨农村宅基地没有国家政策、法律法规依据。恳请孝感市中级人民法院撤销孝昌法院（2019）鄂0921执异32号执行裁定；恳请再次送达协助执行通知书给孝南区不动产登记部门，将肖海芳拥有的土地使用权过户给予刘姣红；恳请确定张文欢1997年购买的房屋土地性质为国有城镇土地使用权。本院查明，孝昌法院查明的事实属实。本院认为，（一）由于历史的原因，房屋所有权登记与土地使用权登记非为同一部门，导致本案拍卖的被执行人张文欢房屋仅有房屋所有权证、无土地使用权证的事实。执行法院所处置的财产也只能延续该财产现状，而不能改变拍卖财产的土地使用权属与性质。（二）杜洪望要求法院再次向不动产登记部门送达协助执行通知书，将肖海芳的土地过户给刘姣红。因肖海芳不是本案的被执行人，法院不得执行案外人财产。（三）杜洪望要求确定张文欢房屋土地性质为国有城镇土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”；第四条规定，“国家实行土地用途管制制度”，其中“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”；第五条规定，“国务院自然资源主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。上述规定明确，土地的使用是由法院以外的行政主管部门管理，本案中已查明张文欢房屋的土地性质是集体所有制，如变更土地用途，必须由主管部门在规划后通过专门法定程序变更，人民法院不能用司法权进行变更，故法院不能确定张文欢房屋的土地性质为国有城镇土地使用权。复议申请人杜洪望的复议申请不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：驳回复议申请人杜洪望的复议申请，维持孝昌县人民法院（2019）鄂0921执异32号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 吕 波审判员 朱艳华审判员 孟晓春二〇二〇年四月三十日书记员 肖 可