辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1240号上诉人（原审被告）：王晓翁，男，1951年9月15日生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。被上诉人（原审原告）：中金隆润（大连）物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连高新技术产业园区广贤路130N号4单元1层2号。统一社会信用代码：91210231MA0UD5WD96。法定代表人：孙玉健，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。上诉人王晓翁因与被上诉人中金隆润（大连）物业管理有限公司（以下简称中金物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初3329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓翁上诉请求：撤销一审判决并依法改判按照0.8元的标准支付物业费；一、二审诉讼费用由中金物业承担。事实和理由：旅顺口区于2018年实行了住宅前期物业服务收费标准指导价，业主在买楼之前有选择权，其本人没有选择1.6元的收费标准。其本人是失地农民回迁户，签订了产权调换安置协议书，是征地过程中签订的。在签订前述协议书时，开发商并未告知其选择1.6元的物业费标准。开发商为了节省地皮而建设小高层，小高层有电梯，开发商承诺电梯免费。开发商把商品房住户和动迁户作出了分隔，所以回迁部分不可能适用1.6元的物业费标准。开发商与其本人之间已经就0.8元的物业费标准达成一致。中金物业一审提供的2018年3月15日的合同是伪造的。一审判决认定事实、适用法律均错误。中金物业辩称，不同意王晓翁的上诉请求。一审判决认定的物业费缴费标准正确。中金物业向一审法院起诉请求：王晓翁支付物业费2,546元；诉讼费用由王晓翁承担。一审法院认定事实：王晓翁系大连市旅顺口区新城大街165号楼1单元3层4号和10层4号(阳光波尔多小区C1165-1-3-4和C1165-1-10-4)两处房屋的业主，两处房屋面积均为75.78平方米。大连市旅顺口区阳光波尔多小区由大连远东房屋开发有限公司开发建设。2013年9月25日，旅顺水师营物业管理中心(甲方)与王晓翁(乙方)签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理为自房屋交付之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的《物业管理服务委托合同》生效时止的物业管理工作，双方还就物业管理服务内容、双方的权利义务、物业管理费用等事项进行了约定。2018年3月15日，大连远东房屋开发有限公司与中金物业签订《前期物业服务委托合同》，将阳光波尔多物业委托给中金物业实行前期物业管理。合同第八条约定委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；第十二条约定，本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由物业公司向物业产权人或使用人收取，住宅房屋建筑面积每月每平方米1.4元。2018年10月8日，中金物业向物业管理部门申请物业服务项目备案登记，10月15日，物业处负责人审核签字，后大连市旅顺口区房产局予以审核备案。2019年2月15日，大连远东房屋开发有限公司与大连远东波尔多物业服务管理有限公司签订《前期物业服务合同》，将阳光波尔多小区委托该公司进行物业管理。合同第二十八条约定，本合同期限自2019年2月28日起至2022年2月27日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2019年3月11日，大连远东波尔多物业服务管理有限公司向物业管理部门申请物业服务项目备案登记，3月25日，大连市旅顺口区住房和城市建设局同意备案。2019年3月17日，案涉小区开发建设单位大连远东房屋开发有限公司向旅顺口区房产局、水师营街道、小南村村委会发出《大连远东房屋开发有限公司关于尽快更换物业的函》，该函中说明：2018年3月，该公司与水师营物业公司签订《物业管理移交协议》，该公司仍然使用水师营物业公司的牌照及人员来管理“阳光波尔多”小区，管理人员由远东公司派遣。目前，阳光波尔多小区尚未成立业主委员会。庭审中，中金物业、王晓翁均认可在中金物业进入案涉小区进行管理前，由旅顺水师营物业管理中心在该小区提供物业服务。王晓翁陈述，旅顺水师营物业管理中心于2018年6月26日在小区内张贴了公告，告知业主其从该小区撤离的情况；2019年3月28日，大连远东波尔多物业服务管理有限公司组织王晓翁等业主召开业主会，告知由其为该小区提供物业管理服务，中金物业亦撤离该小区。中金物业自述，其于2018年3月15日进入案涉小区，于2019年4月撤离。一审法院认为，王晓翁房屋所在的阳光波尔多小区并未成立业主委员会。在业主委员会、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。王晓翁在实际接受中金物业的物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故对中金物业要求王晓翁补交物业费的诉讼请求中的合理部分，予以支持。王晓翁王晓翁以其并非合同当事人为由，拒绝支付物业费的答辩意见，不予采纳。在案涉小区开发建设单位选聘物业公司的过程中，即使未按照相关管理性强制性规定进行招标，也不能导致案涉《前期物业服务委托合同》自始无效，且双方当事人对中金物业曾为案涉小区提供物业服务的事实并无争议，故王晓翁关于案涉《前期物业服务委托合同》违反招标规定，应当无效，王晓翁不应向中金物业交纳物业费的答辩意见，不予采纳。中金物业与案涉小区的开发建设单位大连远东房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》后，应当与该小区的前物业公司进行交接，并根据《前期物业服务委托合同》和相关交接协议向案涉小区提供物业服务并收取物业服务费，其实际提供物业服务的时间和收费期间受交接手续的影响，并不一定起始于《前期物业服务委托合同》签订并生效的时间。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，中金物业应当就其履行案涉《前期物业服务委托合同》的起始时间以及其与前物业公司的交接手续承担举证责任。但中金物业既未提交其与案涉小区前物业公司进行交接的手续，也未能提交证据证明其为案涉小区提供物业服务的具体时间，故应当承担不利的诉讼后果。王晓翁提出的前物业公司于2018年6月26日在小区内张贴公告，宣布撤出案涉小区，不再提供物业服务，由其他物业服务企业提供物业服务的答辩意见，虽然未能提交公示原件，但该事实已经被案涉小区的业主广泛知悉，确实可信，故将2018年6月26日确定为中金物业开始单独为案涉小区提供物业服务的时间。因中金物业、王晓翁对中金物业撤离案涉小区的时间为2019年4月初均无异议，结合中金物业的诉讼请求，将中金物业单独为案涉小区提供物业服务的时间确认为2018年6月26日至2019年3月15日较为合理。故王晓翁应向中金物业交纳2018年6月26日至2019年3月15日间所欠的物业管理服务费1,804元(75.78平方米×1.4元/平方米/月×8.5月×2)。判决：一、王晓翁于本判决生效之日起十日内支付中金隆润(大连)物业管理有限公司2018年6月26日至2019年3月15日的物业费1,804元；二、驳回中金隆润(大连)物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王晓翁负担。二审中，上诉人王晓翁提供了旅发改[2018]166号文件、承诺书、辽（2019）大连旅顺口区不动产权第02030523号不动产权证书，拟证明案涉小区应适用0.8元的物业费标准、远东波尔多物业承诺按照0.8元的标准收取物业费及案涉房屋系通过产权调换取得。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对旅发改[2018]166号文件与辽（2019）大连旅顺口区不动产权第02030523号不动产权证书的真实性没有异议，但对关联性有异议；对承诺书的真实性、关联性均不予认可。本院经审理，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人应按何标准缴纳物业费。案涉小区开发商与被上诉人签订了《前期物业服务委托合同》，因案涉小区至今未成立业主委员会，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，包含上诉人在内的全体案涉小区业主应受前述前期物业服务合同的约束，上诉人应按照合同中约定的物业费标准缴纳物业费。上诉人主张被上诉人提供的与开发商签订的《前期物业服务委托合同》系伪造，但未提供证据加以证明，本院依法不予支持。虽然上诉人提供了产权调换安置协议书及案涉房屋的产权证以证明案涉房屋系通过产权置换的方式取得的回迁房，但该房屋取得的途径与物业费缴纳没有关联性，案涉前期物业服务合同中亦未将回迁房与商品房的物业费标准作出区分。上诉人提供的承诺书系由大连远东波尔多物业服务管理有限公司出具，与本案被上诉人无关。上诉人提供的旅发改[2018]166号文件非法律、行政法规，不属于强制性、效力性规范，故案涉前期物业服务合同约定的1.4元/平方米/月的物业费标准合法有效。上诉人在一审中主张被上诉人之前的物业公司系于2018年6月26日公告撤出案涉小区、被上诉人系于2019年3月28日撤出案涉小区，故一审法院认定上诉人应向被上诉人缴纳物业费的期间为2018年6月26日至2019年3月15日应属合理。上诉人对一审判决中认定的房屋面积及套数并无异议，故本院对一审判决认定的应缴物业费金额1,804元予以确认。综上所述，王晓翁上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王晓翁负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年四月十四日书记员 牛超群