陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终405号 上诉人（原审原告）：西安居家无忧房地产经纪有限公司，住所地西安曲江新区。法定代表人：段箭，该公司总监。委托诉讼代理人：呼蓉蓉，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓雪，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭音，女，1984年12月18日出生，汉族，住河南省洛阳市。委托诉讼代理人：靳永涛，男，1983年4月4日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区辛市。委托诉讼代理人：靳美丽，女，1979年6月2日出生，汉族，住西安市碑林区。上诉人西安居家无忧房地产经纪有限公司（以下简称“居家无忧公司”） 因与被上诉人郭音居间合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初10996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。居家无忧公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判为支持居家无忧公司一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由郭音承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。居家无忧公司作为一家专门从事房地产中介服务的经纪公司，郭音为购买房屋找到居家无忧公司，希望居家无忧公司为其提供居间服务。后居家无忧公司为郭音提供了合适的房源信息并带领郭音进行了实地看房。2018年4月10日在居家无忧公司的居间服务下，郭音与案外人朱某某签订《房屋买卖合同》约定案外人朱某某将位于西安市雁塔区XX路XX号XX花园XX幢的房屋出售给郭音，同日居家无忧公司与郭音又签订了《居间服务合同》，合同第二条约定郭音于签订房屋买卖合同当日向居家无忧公司支付居间服务费80000元整。郭音予以认可并签字捺印。2018年4月11日，郭音向居家无忧公司缴纳居间服务费10000元，在收据的备注处写明2018年4月25日前结清剩余的居间服务费70000元，郭音再次认可并签字捺印。因此，本案应当适用《合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”以及第四百二十六条：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定，居家无忧公司作为居某某已经履行了作为居间人如实告知房屋信息的义务，并促成郭音与案外人朱某某签订《房屋买卖合同》，那么郭音就应当支付居家无忧公司全部的居间服务费。二、一审法院遗漏了案件重要事实，事实认定不清。（一）居家无忧公司作为居某某的义务已履行完毕。一审法院认为：“居间人作为专业的房产经纪机构，应在房屋买卖整个流程中承担协调、配合及协助义务，包括但不限于提供行情资讯、寻找并发布房源、客源信息、引领买受人看房、协助促使双方签订合同、协助办理房屋正式网签备案手续、协助开设资金监管账户、协助办理产权过户登记手续等义务。”但根据《合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”居家无忧公司与郭音签订的《居间服务合同》第一条：“一·居某某提供的居间服务包括：1．提供房屋买卖市场行情资讯；2．寻找、提供并发布房源、客源信息；3．引领买受人看房；4．协助交易双方协商、洽谈、确定成交意向；5．促成交易双方签署房屋买卖合同。”第二条：“一·买卖双方签订《买卖合同》时，买卖双方均认可本合同第一条约定的居间服务已完成，买卖双方应于签订《买卖合同》当日向居某某支付本合同约定的居间服务费。”居家无忧公司为郭音提供了真实、适当的房源信息并带领郭音进行了实地看房，协助交易双方协商、洽谈、确定成交意向并最终促成了郭音与案外人朱某某签订房屋买卖合同。居家无忧公司已依照《居间服务合同》的约定与《合同法》第四百二十六条的规定履行了作为房屋中介的居间义务，而郭音为了逃避支付居间服务费，违反了合同义务，应当承担违约责任，并支付剩余居间服务费。（二）一审法院酌定判决居间服务费用不当。依照西安市房管局下发的《关于进一步规范房地产经纪服务有关问题的通知》（市房发【2015】123号）文件第三条：“房地产经纪机构必须严格落实明码标价制度，开展房地产经纪服务时，应当主动向服务对象明示服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。”的规定，居家无忧公司在营业门店内对提供的各项中介服务收费情况予以公示。退一步来说，即使居家无忧公司未协助郭音办理过户事项，那么根据《西安市房屋中介收费公示牌》所显示的内容来看，过户费是与中介服务费分开计算的，即在中介服务中并不包含过户这项服务，扣除过户费，郭音还应支付居家无忧公司剩余居间服务费45000元。“一审法院酌定由郭音支付居家无忧公司中介费45000元，扣除已支付的30000元，郭音还应向居家无忧公司支付15000元”，显然遗漏了部分案件事实，酌情判决不当。郭音辩称，不同意居家无忧公司的上诉请求，服从一审法院的判决。一审法院判决郭音支付2万元已经超出郭音的预支，但是郭音也没有提异议。因此，居家无忧公司其余的上诉请求郭音不认可。居家无忧公司向一审法院起诉请求：1、郭音向居家无忧公司支付剩余居间服务费50000元及违约金9866.67元（利息从2018年4月30日至2019年2月20日，要求郭音按照年利率24％支付利息至实际履行之日）；2、本案诉讼费用由郭音承担。一审法院认定事实：2018年4月10日，在居家无忧公司的居间服务下郭音（乙方）与案外人朱某某（甲方）签订了《西安市存量房屋买卖合同》约定：乙方购买甲方所有的坐落为雁塔区XX路XX号XX花园XX幢房屋，房屋建筑面积为296.99平方米……。同日，居家无忧公司（丙方）与郭音（乙方）及案外人朱某某（甲方）签订《居间服务合同》约定：鉴于，买卖双方在居某某的居间服务下就坐落于雁塔区XX路XX号XX花园XX幢的房屋签订了《西安市存量房买卖合同》。三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。合同第一条约定：买卖双方同意，共同委托丙方作为交易居某某，居某某提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情资讯；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房；4、协助交易双方协商、洽谈、确定成交意向；5、促成交易双方签署房屋买卖合同。合同第二条第二款约定买房向居某某支付居间服务费80000元。买卖双方签订《买卖合同》时，买卖双方均认可本合同第一条约定的居间服务已完成，买卖双方应于签订《买卖合同》当日向居某某支付本合同约定的居间服务费……。再查，居家无忧公司负责涉案居间服务的员工为张自林，张自林在签订合同前一天曾带郭音前往涉案房屋所在小区查看，并在签订合同当日陪同郭音前往房屋内部看房。房屋买卖合同签订后，郭音曾分两次向居家无忧公司支付了居间服务费共计30000元，居家无忧公司向郭音出具了收款收据两份，其中2018年4月11日金额为10000元的收款收据中备注有“其余柒万元中介费，2018年4月25日前结清”，郭音签字捺印，2018年4月28日金额为20000元的收款收据中备注有“其余伍万元中介费4月30日前结清”，该份收据郭音未签字捺印。另查，郭音、出卖人朱某某及张自林均称办理房屋网签备案手续、资金监管手续及后续的房屋过户手续时居家无忧公司工作人员均未参与。对此居家无忧公司称张自林离职后曾安排员工王勋接手，但在联系郭音时郭音称不想买了，故居家无忧公司此后再无参与后续手续办理。居家无忧公司对其以上所述均未提交任何证据佐证。又查，涉案房屋已于2019年1月8日过户登记至郭音名下。一审法院认为，居家无忧公司、郭音签订的《西安市存量房买卖合同》，居家无忧公司、郭音及第三人自愿签订的《居间服务合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。三方应当按照诚实信用原则全面履行合同义务，居家无忧公司负有居间义务，该合同中虽载明了居家无忧公司提供的居间服务内容。但不论是根据合同约定的居间服务内容，还是根据该合同第2.2条的约定，均载明买卖双方签订《买卖合同》时，居家无忧公司的居间服务已完成，郭音应支付合同约定的居间服务费。然而，房屋买卖实践中签订居间合同以及房屋买卖合同仅是促成交易的一个环节，此时并不意味着房屋买卖交易实际完成，居间人作为专业的房产经纪机构，应在房屋买卖整个流程中承担协调、配合及协助义务，包括但不限于提供行情资讯、寻找并发布房源、客源信息、引领买受人看房、协助促使双方签订合同、协助办理房屋正式网签备案手续、协助开设资金监管账户、协助办理产权过户登记手续等义务。本案中，居家无忧公司实际仅促成了郭音与第三人签订合同，后续交易流程均未继续参与，故其在仅促成双方签订合同的前提下，便主张郭音支付全部中介费80000元，不符合公平原则，依法不予支持。但是考虑到居家无忧公司为促成本次交易实际做出的工作及房地产交易的流程，酌定由郭音支付居家无忧公司中介费45000元，扣除已支付的30000元，郭音还应向居家无忧公司支付15000元。至于违约责任，郭音虽未完全履行付款义务，但居家无忧公司未为涉案房屋交易的网签备案、资金监管及房屋过户提供服务，自身本就存在履约瑕疵行为，考虑居家无忧公司实际损失，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，酌定郭音向居家无忧公司支付违约金4500元。至于居家无忧公司辩称郭音2018年4月11日在居家无忧公司收款收据备注栏“其余柒万元中介费2018年4月25日前结清”下签字捺印后应按照收据上付款期限付款的说法，虽该份收据载明的付款截止日期为2018年4月25日，但居家无忧公司、郭音工作人员又于2018年4月28日向郭音出具金额为20000元的收款收据时将中介费的支付时间及期限进行了变更，且未要求郭音签字，况且居家无忧公司此后并未协助郭音与房屋出卖方办理房产交易后续手续，本就无权向郭音主张全额居间服务费，故对居家无忧公司的该项主张依法亦不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告郭音应于本判决生效之日起十日内支付原告西安居家无忧房地产经纪有限公司居间服务费15000元。二、被告郭音应于本判决生效之日起十日内支付原告西安居家无忧房地产经纪有限公司违约金4500元。三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1297元，由原告承担800元，由被告承担497元。上述费用因原告已预缴，故被告应在履行付款义务时将其应承担部分一并给付原告。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，居家无忧公司、郭音签订的《西安市存量房买卖合同》，居家无忧公司、郭音及第三人自愿签订的《居间服务合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。合同当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。一审法院结合双方当事人合同约定以及实际履行情况，考虑到居家无忧公司为促成本次交易实际做出的工作及房地产交易的流程，酌定由郭音支付居家无忧公司中介费45000元，扣除已支付的30000元，郭音再向居家无忧公司支付15000元以及违约金4500元，判决并无不当，本院不再予以调整。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费809元，西安居家无忧房地产经纪有限公司已预交，由西安居家无忧房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    秦  燕  燕 二Ｏ二Ｏ年三月三十一日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1