山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1871号上诉人（原审原告）：刘风珍，女，1934年3月13日出生，汉族,住山东省莱阳市。委托诉讼代理人：邹坤杰，男，1955年3月22日出生，汉族，住址同上，系刘风珍之子。委托诉讼代理人：邹永霞，女，1959年10月1日出生，汉族，住莱阳市，系刘风珍之女。被上诉人（原审被告）：侯晓佩，女，1989年10月5日出生，汉族，住莱阳市（昕泰家园北门对面）。上诉人刘风珍因与被上诉人侯晓佩房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2019）鲁0682民初4841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘风珍上诉请求：1.判令被上诉人侯晓佩向上诉人刘风珍支付拖欠的下半年房屋租金13000元；2.判令被上诉人侯晓佩按日万分之三，对欠付上诉人刘风珍的上述房屋租金，向上诉人支付从2018年1月1日起至本案判决生效之日止（暂计算至2019年10月30日）的利息2574元；对被上诉人侯晓佩逾期向上诉人刘风珍支付的3000元房屋租金，向上诉人支付四个月的利息108元;3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审民事判决书，依据被上诉人侯晓佩一审提交的2018年4月29日与上诉人刘风珍之子邹坤杰的电话通话录音认定，邹坤杰与被上诉人侯晓佩口头约定解除合同，双方之间权利义务关系已经终止。一审该项认定无事实和法律依据。在一审当庭播放的被上诉人侯晓佩提交的2018年4月29日与邹坤杰的电话通话录音时，因手机噪音太大，听不清播放的内容，邹坤杰当庭提出异议，播放内容听不清，欲证明事项不明，代理人无法质证。因此，该录音不能作为认定本案事实的依据。从本案当事人双方交接本案涉案房屋钥匙时起，邹坤杰即认为被上诉人侯晓佩属违约解除，上诉人刘风珍有权根据民法通则第一百一十五条，向被上诉人侯晓佩主张违约赔偿。无需找被上诉人侯晓佩帮忙出租涉案房屋。2018年4月28日，当被上诉人侯晓佩交付涉案房屋钥匙时，邹坤杰当即提醒被上诉人侯晓佩，欠付上诉人刘风珍下半年的房屋租金13000元不免除。为减少被上诉人侯晓佩的损失，邹坤杰同时建议被上诉人侯晓佩，可以转租涉案房屋。在征得被上诉人侯晓佩同意的情况下，经双方当事人商定，上诉人也可以按年租金20000元对外出租。上诉人刘风珍在合同期内出租涉案房屋，符合民法通则第一百一十四条关于防止损失扩大的相关规定。之后，上诉人刘风珍在涉案房屋贴上租贴对外招租。邹坤杰先后多次通过短信提醒被上诉人侯晓佩转租涉案房屋，被上诉人侯晓佩也都一一作出了回应。合同解除必须具备解除条件。合同已经有效成立，即具有法律效力，当事人双方必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。否则便构成违约，不发生解除的法律效果，而产生违约责任。请求二审法院查明本案事实，依法改判。被上诉人侯晓佩辩称：被上诉人不认可上诉人陈述的上诉事实及理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘风珍向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠原告的半年房屋租金13000元（2018年5月1日起至2018年10月31日）；2、判令被告按日万分之三，对欠付原告的上述房屋租金向原告支付从2018年1月1日起至本案判决生效之日止（暂计算至2019年2月28日）的利息1660元，对被告逾期向原告支付的3000元房屋租金，向原告支付四个月的利息108元；3、本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：被告侯晓佩为经营服装销售需要，租赁原告刘风珍位于莱阳市集贸城东芝水街附近房屋一间，2017年10月31日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》一份，协议约定主要内容：1、原告同意将自有房屋（芝水街149号）一楼北第一间租给被告经营服装，租期从2017年10月31日至2018年10月31日止,租金26000元。2017年12月底前付清，逾期按日万分之三计收利息。2、合同期内原告不得无故收回出租房屋，被告负责对承租房屋及其设施进行维护、管理，未经原告书面同意，被告不得对房屋及其设施进行改造，否则应恢复原状，并承担由此造成的各项损失。3、未经原告方同意，被告不得擅自转租或将房屋用做其他用途，否则原告有权解除本协议。原、被告双方均在协议上签名，落款时间为2017年12月30日。被告侯晓佩依约租赁该房屋从事服装业务经营，后因市场行情不好，房租过高，被告侯晓佩多次找原告刘风珍、原告之子邹坤杰协商，要求原告降低租金，原告刘风珍及原告之子邹坤杰没有同意。2018年4月28日被告侯晓佩向原告之子邹坤杰交付截止到2018年4月30日（上半年）尚欠部分房租3000元及涉案房屋钥匙，邹坤杰给被告侯晓佩出具收到条一张，载明“今收到侯晓佩截止到2018年4月30日房租三千元，上半年房租三千已经交齐。另收到被告交付的房屋钥匙三把。邹坤杰签名。2018年4月28日”。此后，原告刘风珍在涉案房屋上重新张贴了房屋对外出租广告，并留有原告刘风珍的联系电话号码150××××2808。2018年4月29日，被告侯晓佩与原告之子邹坤杰电话联系，邹坤杰明确表示原、被告之间的租赁合同关系解除，要求被告侯晓佩帮忙介绍对外出租，并一再表示是“出租”不是“转租”。一审法院依据原、被告的法庭陈述，房屋租赁合同、村委会证明、收到条、照片、录音资料认定上述事实。一审法院认为，本案双方签订的《房屋租赁协议》,系双方当事人真实意思表示,其约定的内容不违反法律规定,该合同应当受到法律保护。关于双方是否协商一致解除合同问题，根据法律规定,双方协商一致可以解除合同,但解除合同需要明确的意思表示,本案双方并未形成书面解除合同的协议,但从被告侯晓佩提交的2018年4月29日与邹坤杰电话通话记录来看，邹坤杰明确表示原、被告之间的租赁合同关系解除，要求被告侯晓佩帮忙介绍对外出租，并一再表示是“出租”不是“转租”的证据，足以证实邹坤杰与被告侯晓佩口头约定解除合同；而邹坤杰作为原告刘风珍之子，在原告刘风珍年事已高的情况下，多次与被告侯晓佩进行联系，代为收取被告侯晓佩上半年尚欠的部分租金，接受被告交还钥匙的行为，足以使他人有理由相信其作出的意思表示得到原告刘风珍的认可，构成表见代理。另外，被告交还房屋钥匙后，原告刘风珍在涉案房屋张贴出租房屋广告，并留有原告的联系电话等行为，均可看出原告已经知道被告侯晓佩不再租赁涉案房屋，双方租赁合同已经解除的事实，故原告刘风珍称与被告侯晓佩并未协商一致解除合同的主张，与事实不符，一审法院不予支持。关于原告主张的因合同不到期，为减少损失，找被告侯晓佩帮忙联系出租涉案房屋的行为，并不能证明双方之间合同关系没有解除的事实。在原、被告双方租赁合同关系解除后，双方之间的权利义务已经终止，原告刘风珍要求被告侯晓佩继续承担合同解除之后的房租及利息，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，第九十一条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条及相关民事法律法规之规定，一审法院判决：驳回原告刘风珍的诉讼请求。案件受理费123元，已减半收取，由原告刘风珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人于2017年10月31日签订了《房屋租赁协议》，约定租期为2017年10月31日至2018年10月31日，后因租金过高，双方协商降低租金不成，被上诉人于2018年4月28日向上诉人之子邹坤杰交付2018年上半年剩余房租3000元以及涉案房屋钥匙，后邹坤杰将涉案房屋重新对外出租。一审法院根据双方提交的证据及陈述认定双方当事人已口头协商解除租赁合同，事实清楚，于法有据。上诉人上诉主张要求上诉人支付2018年下半年房屋租金13000元及利息，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘风珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费246元，由上诉人刘风珍负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年四月二十八日法官助理张素素书记员车丽翠