浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初1267号 原告：嘉兴市南湖区七星街道鼎誉房产中介服务部，住所地：嘉兴市南湖区七星街道湘都公寓商铺92幢246-247号，统一社会信用代码：92330402MA2CWFN897。 经营者：吴金贵，女，1976年10月9日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。 委托诉讼代理人：陈琦华，该服务部员工。 被告：钱丽涛，男，1990年1月21日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：陈汝杰，浙江浙博律师事务所律师。 原告嘉兴市南湖区七星街道鼎誉房产中介服务部（以下简称“鼎誉服务部”）因与被告钱丽涛委托合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李红平独任审判，并于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告鼎誉服务部的委托诉讼代理人陈琦华、被告钱丽涛及其委托代理人陈汝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎誉服务部起诉称，被告于2019年10月3日与原告签订湘都公寓77号607室房屋出售独家代理委托书。原告于2019年10月11日成功推荐王女士购买上述房屋，并签订了二手房购买居间协议。原告当日通知被告前来原告处收取定金，被告称房屋已卖，并已收到定金，第二日以委托合同不公平为由，不愿意作任何补偿。之后又说房屋不卖了。2019年10月14日，被告书面通知原告之前的委托合同作废，双方因协商未果，遂诉至法院。诉讼请求：一、被告按合同约定补偿原告房价2%的服务费14000元整；二、被告赔偿原告成功签约客户预期可得的中介服务费10500元；三、本案诉讼费由被告承担。 被告钱丽涛答辩称，一、原被告签订的《房屋出售独家代理委托书》系原告提供的格式条款，法律规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并对条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重一方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。二、双方签订的代理委托书中第四条，委托期限为自2019年10月3日至该宗房房地产交易流程完成止，此期间原告为被告的独家代理服务提供者，也就是说从双方签字之日起到房屋卖掉为止，无论甲方卖1个月半年甚至10年，被告均不能自行售卖或者委托他人售卖，一旦被告进行售卖，就需要支付违约金，即双方签订合同后，原告就已经一劳永逸。只等被告接受不了原告的房屋而委托他人或自行售卖而因此获取违约金即可，该条款存在限制被告权利及自行出售房屋的自由权利，存在严重的不合理性，且纵观整份合同条款，均可以反映种种违约金条款均只针对被告，与之相对应的，受托方如未能尽职尽力完成居间工作、服务水平未达到标准等应当承担何种违约责任，却在协议中只字未提，原被告权利义务的确定明显不对等，加重被告责任的违约金条款也没有进行明显的加粗或者提示、说明义务。三、根据原被告之间的聊天记录以及原告在聊天记录当中给被告进行的解释可以明确反映出，在签订协议时，原告并没有将被告不得自行售卖或委托他人售卖且需要承担违约金的条款告知被告，使得被告对该条款产生疑问，并不同意该违约金条款，更加印证了原被告在签订合同时加重被告责任，排除主要权利，且并未对相关条款采取合理的方式进行阐明。综上，请求驳回原告的各项诉请。 针对自己的主张，原告鼎誉服务部向本院提供证据如下： 1．房屋出售独家代理委托书一份，证明被告将其所有的位于嘉兴市南湖区（含自行车库607）委托原告代理销售，双方对出售价格、委托期限及权利义务进行约定。协议第八条约定违约责任； 2．房地产买卖合同一份，证明原告为被告找到客户王珍菊，王珍菊同意购买委托交易房屋； 3．佣金确认书一份，证明客户王珍菊同意支付原告成交佣金即中介服务费10500元； 4．独家代理委托书的特别协议一份，证明被告同意以700000元的价格出售委托房屋。 经质证，被告对证据1、4的真实性无异议。但不能证明原告证明内容，该协议为格式条款，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。协议约定价格为720000元，而后面又约定为700000元，且对超出700000元的中介费的约定的合法性也有异议；证据2、3，因无被告签名，对其真实性、合法性及关联性均不认可。 针对自己的主张，被告钱丽涛向本院提供证据如下： 微信聊天截屏一份，证明被告当天就对协议条款提出异议，要求更改。 经质证，原告认为，对其真实性无异议，该聊天记录是在签订委托书之后，独家代理委托书上条款约定很清楚。 诉讼过程中，被告明确涉案房屋已于2019年10月13日由被告另行委托中介出售，出售价格为700000元，中介费由客户支付。 本院认证认为，原告提供证据1、4，被告对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对于其合法性及关联性在“本院认为”中予以阐述。对于原告提供的证据2、3，被告钱丽涛在庭审中称，2019年10月11日，原告曾联系并通知过他销售的事实，故对该房屋买卖合同及佣金确认书的真实性，本院予以认定。对于被告提供的证据，原告无异议，本院对其真实性予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下：2019年10月3日，原告鼎誉服务部（乙方）与被告钱丽涛（甲方）签订《房屋出售独家代理委托书》一份，约定被告钱丽涛将其所有的位于嘉兴市南湖区（含自行车库607）委托原告代理销售，委托售价720000元，委托期限为自2019年10月3日至该宗房地产交易流程完成止，此期间乙方为甲方的独家代理服务提供者；委托书第七条约定代理服务费收取：乙方承诺：除非甲方同意，在甲方房产成功出售之前，不收取甲方任何服务费用；第八条约定：甲方拒绝与乙方推介的满足甲方委托条件的客户成交，乙方有权终止代理协议并有权要求甲方按本协议售价总额的4%向乙方支付违约金；在委托期间内，甲方如果同时委托第三方代为出售，或自行出售给非乙方推介的客户，或单方擅自解约，则均视为甲方违约，并应按本协议委托售价总额的2%向乙方支付违约金。合同对甲、乙双方的责任进行约定。委托书在补充条款中约定：乙方帮助甲方寻找到客户后，在达到甲方委托的心里价格时，甲方授权乙方可代为签订房产买卖居间合同，本委托书为独家委托，乙方不收取甲方费用，但甲方或甲方委托任何一方出售该房屋，都应当支付乙方1.5%的服务费作为补偿。同时，被告出具给原告《独家代理委托书的特别协议》一份，约定：钱丽涛独家委托鼎誉服务部陈琦华出售涉案房屋，委托出售价格为净到手人民币700000元，如若房价高出委托价700000元，则高出部分钱丽涛自愿以700000元的1.5%的中介费付给陈琦华，低过700000元（含700000元），钱丽涛不承担任何费用。 委托书签订后，原告于2019年10月11日联系至客户王珍菊，其愿以700000元的价格购买涉案房屋，并在《房地产买卖合同》中的买受方一栏签名确认。同时，原告在与王珍菊签订的《佣金确认书》中，双方确认佣金金额为10500元。《房地产买卖合同》因被告未签字而未果。 另查明，被告已于2019年10月13日另行委托中介出售涉案房屋，出售价格为700000元，中介费由客户支付。 本院认为，本案为委托合同纠纷。原被告签订的独家代理委托书，系双方当事人的真实意思表示，与法律规定不违背，委托书合法有效，双方当事人应当严格遵守合同约定履行。对于被告抗辩称相关违约金条款因为系格式条款且加重一方的责任，从而认为该条款无效。对此，本院认为，该独家代理委托书约定不收取甲方即被告任何费用，相关佣金即中介费由客户一方承担，从而并未有加重甲方的责任。至于委托书约定的独家代理期限可能导致甲方受损，该条款可在合同履行过程中依情形进行变更或调整，但并不能以此作为合同无效的理由。本案独家代理协议签订后，原告也履行了代理义务为被告找到购房客户，并通知签约。被告在未解除合同的前提下，单方另行委托中介出售涉案房屋，事实已单方解除委托合同。从签订独家代理委托书到被告房屋出售，仅十天时间，且被告出售房屋价格与双方约定也相符，被告并无证据证明原告违反协议约定，因而该委托合同的解除不能归责于原告。根据法律规定，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 对于原告的诉讼请求，根据独家代理委托书中补充条款约定即按1.5%的服务费作为补偿为10500元（700000元×1.5%）。涉案房屋出售后，原告可得佣金即中介费为10500元，两者相符，即双方约定的违约损失赔偿与原告的可得佣金损失一致，故原告主张被告赔偿可得利益损失10500元，有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告主张按房价2%收取服务费14000元，虽有协议约定，但因该约定与补充条款约定不一致，且原告主张该项费用属于重复主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零五条、第四百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告钱丽涛于本判决生效之日起七日内赔偿原告嘉兴市南湖区七星街道鼎誉房产中介服务部损失10500元； 二、驳回原告嘉兴市南湖区七星街道鼎誉房产中介服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取206元，由原告嘉兴市南湖区七星街道鼎誉房产中介服务部负担106元，被告钱丽涛负担100元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  李红平 二〇二〇年四月二十三日 书记员  沈继刚 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。