山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终1044号 上诉人（原审被告）：汤兆征，男，1980年1月10日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 被上诉人（原审原告）：初玉雪，女，1979年1月3日出生，汉族，住山东省临沂市河东区。 委托诉讼代理人：全蒙蒙，山东有泰律师事务所律师。 原审第三人：鲁盟地产集团有限公司，住所地通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼10022-10034。 法定代表人：刘后英，总经理。 委托诉讼代理人：孙雪雪，鲁盟地产集团有限公司法务。 委托诉讼代理人：董倩，鲁盟地产集团有限公司法务。 原审第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区启阳路269号。 法定代表人：段友清，董事长。 委托诉讼代理人：陈艳梅，临沂三阳置业集团有限公司职工。 原审第三人：汤某，男，2014年6月18日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 法定代理人：杨某（系汤某之母），1980年11月26日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 上诉人汤兆征因与被上诉人初玉雪、原审第三人鲁盟地产集团有限公司、临沂三阳置业集团有限公司、汤某房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初13003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汤兆征上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人汤兆征与被上诉人初玉雪之间的买卖关系是购房名额的买卖关系认定合同有效与事实不符。1.上诉人汤兆征与被上诉人初玉雪在2018年9月签订鲁盟地产房屋买卖合同时涉案房屋已经建成，是事实的房屋买卖，不具备购房名额的买卖关系；2.购房名额及指标的买卖一般指出卖人基于法律规定是指将来可能实现的权利义务转让给买受人一般不指具体的财产，本案中上诉人汤兆征与被上诉人初玉雪在房屋买卖合同中非常明确涉案标的的具体情况，而且被上诉人初玉雪在购买前已经多次查看该房才决定购买并且在购买时支付了全部的房款，单纯的购房名额及指标的买卖是基于法律规定将来可能实现的权利及义务具有不确定性，按常理被上诉人初玉雪不应支付全部的房款，因此上诉人认为其与被上诉人初玉雪之间的合同关系不是简单的购房名额的买卖关系而是典型的房屋买卖关系；3.尽管涉案房屋没有办理房屋产权登记事宜，但并不影响房屋实际所有人是上诉人汤兆征的事实。涉案房屋系临沂市地方税务兰山分局等单位集资建房，上诉人分得该房的理由系单位的职工具有较强的依附性，而且上诉人缴纳了几乎全部的集资建房款，可以非常明确上诉人汤兆征系涉案房屋的实际产权人不是一审法院认定的涉案房屋本身不确定。二、一审法院认为被上诉人初玉雪与临沂三阳置业集团有限公司存在直接的房屋买卖关系与事实不符。三、一审判决汤某源不公平。上诉人汤兆征与案外杨某梦在2017年12月12日签订的离婚协议书中关于财产处理的条款约定其坐落于临沂市兰山区金水河畔小区的房产（面积：约144平方米）一套及车库建成后归（赠与）儿汤某源所有实质上是一种附条件的赠与合同，附条件的赠与合同系条件成就时才能实现，上诉人汤兆征与被上诉人初玉雪在2018年9月签订鲁盟地产房屋买卖合同前房屋已经建成，此时附条件的赠与合同已经成立汤某源是涉案房屋实际所有人，至于后期的续付款是另一个法律关系。上诉人汤兆征临沂市兰山区房产，而不是一审法院主张的选定不明确。 初玉雪辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。首先，上诉人在签合同时均是真实意思表示，未违反任何法律法规。其次，被上诉人在签订《鲁盟地产房屋买卖合同》时，上诉人对被上诉人在签订合同时无法确定是否是涉案房产、没有具体的门牌号，涉案房屋也并未交付，合同标的仅是一个名额或者购房指标。一审已经对该部分进行详细的陈述。再次，根据赠与的规定，赠与的标的物必须明确，否则赠与合同无效。上诉人在离婚协议约定时，并没有选定具体的房屋，更不可能获得房屋的所有权。上诉人连房屋的所有权都没有，就没有房屋所有权可赠与，赠与合同缺乏明确的赠与物，赠与行为必然无效。 鲁盟地产集团有限公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 源答辩意见同上诉人的上诉理由一致。 临沂三阳置业集团有限公司未答辩。 初玉雪向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》有效；2.依法判令被告将临沂市北城新区金水河畔小区5号楼2单元1701室、配房-108及车位C1-015的房屋交付给原告，归原告所有；3.依法判令被告继续履行合同，按合同约定将需要补交的尾款76660元交付给第三人临沂三阳置业集团有限公司，并协助原告与第三人临沂三阳置业集团有限公司办理更名手续及签订商品房买卖合同；4.依法判令被告支付原告违约金(违约金自2019年5月29之日起计算至被告配合原告完成更名之日止，日违约金为465元；5.本案诉讼费、保全费、中介服务费、律师费等实现原告权益的费用均由被告承担。 一审中，原告初玉雪为证实其诉讼请求，向一审法院提交证据如下：1.原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2.原、被告签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，证明原、被告之间存在合同关系。合同对房屋的位置、面积、价格、产权证办理、违约责任、损失等进行了约定；3.收据证明、中国建设银行客户回单、业务回执、中国建设银行个人活期账户交易明细各一份，证明原告于2018年9月12日向被告支付房款100万元，于2018年9月20日向被告支付房款50万元。对于剩余的5万元房款，需在被告配合原告更名后付清；4.2012年5月28日、2016年8月22日、2017年9月27日收据三份，证明原、被告签订鲁盟地产房屋买卖合同后，原告向被告支付房款150万元，被告将金水河畔缴纳三次房款的收据交付给原告，原告已按合同约定履行了付款义务，原告取得了相应房屋权利；5.2019年8月8日，临沂三阳置业集团有限公司出具的收据一份、临商银行股份有限公司临沂市中支行个人业务回单一份及临沂三阳置业集团有限公司出具的房屋明细一份，证明2019年8月7日，原告向临沂三阳置业集团有限公司支付尾款76660元及原告选取临沂市北城新区金水河畔5号楼2单元1701室及配房-108号和C1-015车位。根据原、被告签订的合同，尾款76660元应由被告承担；6.金水河畔选房情况说明一份，证明第三人临沂三阳置业集团有限公司通知选房情况及选房流程、房价构成等事宜。房屋按每平方米4500元预估收取，每低一层减20元左右，每高一层加20元左右，配房由三阳集团直接搭配，按每平方米1500元计算，车位成本价7.5万元等。原告所交纳的房款包括所有的主房、配房及车位款项，原告对主房、配房、车位享有购房的房屋权益；7.2019年5月23日，临沂三阳置业集团有限公司更名换名告知书，证明案涉房屋具备交付更名的情形，对于更名三阳公司不设置障碍，更名换名也不涉及纳税情形。根据告知书第6条，买卖双方现场签订协议办理更名换名手续，涉案房屋可以直接更名至初玉雪名下；8.2019年7月2日，临沂三阳置业集团有限公司通知复印件一份、维修基金缴纳通知一份，证明涉案房屋完全具备更名的情形和条件，第三人临沂三阳置业集团有限公司对于涉案的房屋能给予办理更名业务，不予更名是被告不配合所致；9.房屋查询信息一份，证明案涉房屋坐落位置及面积等，现涉案房屋登记在第三人临沂三阳置业集团有限公司名下，房屋具备交付、更名、办理网签、签订商品房预售合同的情形；10.鲁盟地产经纪连锁有限公司结算单一份，证明原告在签订鲁盟地产房屋买卖合同后，原告支付中介费31000元。该合同第八条约定，因被告违约造成诉讼中产生的鲁盟地产经纪连锁有限公司的服务费由被告承担；11.委托合同书及律师费发票各一份，证明原告因该案诉讼支出律师代理费4万元，该律师费用由被告不诚信违约所造成，根据双方签订的合同第八条约定，应由被告承担；12.民事裁定书、临沂市不动产登记系统查封信息反馈表、保全费收据、诉讼财产保全责任保险单及保险发票各一份，证明被告的违约行为造成了原告的损失，原告为维护自身的合法权益，原告对该案进行了查封，共计支出保全费5000元及保全保险费5200元；13汤某源起诉材料一宗，案号为（2019）鲁1302民初17175号，证汤某源曾起诉初玉雪、汤兆征，后汤某源未交纳诉讼费，法院已按撤诉处理；14.汤兆征与房产中介工作人员刘丽丽聊天记录一份，证明汤兆征自2019年5月5日至2019年8月期间，被告汤兆征因房屋涨价，不同意再配合原告办理变更手续，准备让其前妻提起诉讼。经质证，被告汤兆征对原告初玉雪提交的证据1-5、9-14真实性无异议。其认为，证据2合同涉及房屋买卖，被告认为无效。合同约定面积是144平方米，不包括配房。合同第一条第2款、第3款乙方对该房屋的性质等做了充分了解，愿意购买该房屋，说明原告在买房时就承担了买房义务。合同第4-7条反复强调违约方承担违约数额，属于违约数额计算的重复，这对原、被告显失公平。补充条件明确居间服务费为房价的2.7%，服务费应由原告承担；证据4不能证明原告主张，不能证明原告取得了房屋的所有权，被告从未委托原告向第三人交付尾款；证据6-8系复印件，不能作为定案依据；证据9不能证明原告的主张，亦不能证明房屋具备交付、更名、办理网签及签订商品房预售合同等情形；证据10被告不应承担，双方签订合同补充条款约定，居间服务费由原告承担；证据11不能够证明被告违约，律师费4万元过高，违反了山东省律师协会收费办法的规定；证据12不能证明被告违约，对案涉房屋进行查封是一种诉讼保全措施，保全费及保全保险费应根据判决结果进行确认；证据13不能证明原告的主张，（2019）鲁1302民初17175号案件之所以没有到庭，是因为接到该案同意追汤某源为第三人的通知，所以汤兆征认为17175号案件没有再继续开庭的必要；证据14亦不能证明原告的主张，被告汤兆征无权处汤某源房屋，被告本人聊天内容与该案无关联性。第三汤某源对原告初玉雪提交的证据1-12综合质证意见为，案涉房屋买卖汤某源不知情，汤兆征和原告签订协汤某源不了解，其他同答辩意见。2019年8月21日汤某源遇到汤兆征的同事，询问单位房子何时分，汤兆征同事说早就分了，然后才给汤兆征及其领导打电话，确认房子已经分下来了，当初这个房屋是想让女儿上第三十五中学的。第三人鲁盟地产集团有限公司对原告初玉雪提交的证据1-14均无异议。其认为，证据9中涉案房屋所有人为第三人临沂三阳置业集团有限公司。 被告汤兆征为证实其抗辩主张，向一审法院提交证据如下：1.房屋买卖合同一份，证明原告对房屋了解产权性质，合同约定被告交付房屋期限，没有约定腾空房屋，原告对违约金累计计算，合同显失公平。房屋信息已明确告知了房屋性质、结构，原告自愿承担责任。涉案房屋在分房后10日内更名到原告名下，被告至今未收到第三人临沂三阳置业集团有限公司通知；2.民事起诉书一份，证汤某源对涉案合同提起撤销之诉；3.兰山区人民法院立案信息表一份，证杨某梦撤销之诉已立案调解；4.户口本，证明户籍情况；5.离婚协议书，证明离婚事实及汤荟颖汤某源杨某梦抚养；6.离婚证一份，证明被告汤兆征杨某梦离婚的事实；7.变更抚养协议书，证汤某源的抚养权已变更杨某梦。经质证，原告初玉雪对被告汤兆征提交的证据1-6真实性基本无异议。其认为，该部分证据不能证实被告主张的该案房屋交付没有期限，合同明确约定了房屋在分房后十日内进行更名，对房屋交付的期限有明确的约定，违约金的计算不存在显失公平。被告已参与了楼房选号及分配，被告称没有收到通知与事实不符。被告汤兆征杨某梦离婚时，金水河畔在筹建中，其约定建成后汤某源所有，该条约定从法律观点上来说不成立，不符合赠与的法律要件。证据7落款时间为2018年5月19日，但是纸张明显属于新的A4纸打印。 原、被告所提交的证据，一审法院已组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据，即原告初玉雪提交的证据1-5、9-14及被告汤兆征提交的1-6，予以确认。对有争议的证据，一审法院认定如下：原告初玉雪提交的证据6-8系复印件，一审庭审后，一审法院向第三人临沂三阳置业集团有限公司核实，其认可证据7、8系其公司出具，故对原告初玉雪提交的证据7、8真实性，予以确认。第三人临沂三阳置业集团有限公司对原告提交的证据6不予认可，且原告提交的证据6中未加盖任何单位印章，原告初玉雪亦未提供其他证据加以证实，对该证据一审法院不予以采纳。原告初玉雪虽对被告汤兆征提交的证据7变更抚养权协议书中的落款时间不予认可，但其未申请对形成时间进行鉴定，原告亦未提供其他证据证实其主张，现协议签订双方对该协议的真实性均无异议，一审法院对该证据予以确认。 一审法院认定事实：一、被告汤兆征系第三汤某源的父亲。2017年12月22日，被告汤兆征杨某梦在临沂市兰山区民政局协议离婚。协议约定：女儿汤荟颖、儿汤某源都由汤兆征直接抚养，一切费用由汤兆征承担杨某梦有不定期探望孩子的权利；住房共四处，其一处位兰山区坊金水河畔，已在筹建中，建成后汤某源所有。其二处位兰山区室归汤荟颖所有。其三处位兰山南室杨某梦所有，该房贷杨某梦承担。其四处位兰山区及车库杨某梦所有鲁Ｑ×××××3宝马汽车杨某梦所有鲁Ｑ×××××8中华汽车归汤兆征所有；汤兆征杨某梦无任何债务。2018年5月19日，汤兆征杨某梦汤某源抚养权重新达成协议，内容为：双方协汤某源随乙方杨某梦）生活，其抚养权归乙方，直至年满18周岁，期间由乙方负责抚养人的日常生活和教育方面的监护。甲方汤某源享有探视权……二、2018年9月，原告初玉雪与被告汤兆征签订《鲁盟地产房屋买卖合同》。合同约定，甲方（汤兆征）同意将其座落在临沂市兰山区金水河畔房屋出售，建筑面积约144平方米；甲方保证上述房屋权属清楚，不存在抵押、担保、查封、出租、伤亡事故等影响乙方（初玉雪）实现权利的情形。甲、乙双方同意上述房产的交易价格为155万元。本合同签订后，乙方须支付20万元作为购房定金交由丙方保管。合同签订7个工作日内，乙方支付首期款100万元给甲方，剩余50万元在10个工作日内交给甲方。余款5万元作甲方更名押金，在甲方成功更名至乙方名下后交给甲方……该合同补充条款中约定，本次交易的居间服务费为房价的2.7%，在签定本合同时，由乙方支付给丙方……其他约定事项为，甲乙双方友好协商签定本买卖合同，该交易房产为甲方独有房产期房转让，乙方已知晓，交易均属双方自愿。经双方协商，此房价含车位1个。若后期产生尾款，由甲方承担。如有退款，归甲方所有。经双方协商，甲方无条件配合乙方更名。经双方协商，若更名不成功，过户相关费用由甲方承担。分房后10日内更名至乙方名下。以上约定事项均由双方协商签订，双方已细读本合同所有内容并认同。合同另对违约责任及违约金计算等作了约定。第三人鲁盟地产集团有限公司在合同中加盖合同专用章予以确认。上述合同签订后，原告初玉雪于2018年9月12日向汤兆征转款100万元，于同年9月20日向汤兆征转款50万元。被告汤兆征收取房款后，向原告出具收款证明。原告初玉雪并按合同约定交纳中介费31000元；三、2019年11月4日汤某源向一审法院提起诉讼，请求法院撤销初玉雪与汤兆征及鲁盟地产集团有限公司签订的鲁盟地产房屋买卖合同，后汤某源未按时交纳案件受理费，一审法院于2019年11月27日作出（2019）鲁1302民初17175号民事裁定书，裁定汤某源撤回起诉处理；四、原、被告签订鲁盟地产房屋买卖合同后，原告初玉雪于2019年8月7日向第三人临沂三阳置业集团有限公司交纳案涉房屋尾款76660元。被告选定案涉房屋为临沂市北城新区金水河畔5号楼2单元1701室。现涉案房屋已办理商品房预售许可证，但尚未实际交付且不具备过户条件。五、原告初玉雪向一审法院提起诉讼，支出保全费5000元、保全保险费5200元及代理费40000元等。 一审法院认为，该案主要争议焦点为：一、原、被告之间签订的合同是否有效；二、原告是否为诉争房屋的直接买受人，有无权利直接要求第三人临沂三阳置业集团有限公司更名并与其签订合同。 关于原、被告之间签订的合同是否有效。一审法院认为，原告初玉雪与被告汤兆征签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》合法有效。其理由如下：一、被告汤兆征主动联系房屋中介鲁盟地产集团有限公司要求对金水河畔购房名额进行变卖，后由鲁盟地产集团有限公司居间服务，被告汤兆征与原告初玉雪签订合同，原告初玉雪已按合同约定支付被告汤兆征房款150万元。在合同签订过程中，案涉小区在建房屋的相关交费单据一直由被告汤兆征持有。第三人鲁盟地产集团有限公司亦证实案涉房屋买卖系原告初玉雪与被告汤兆征的真实意思表示；二、原、被告签订房屋买卖合同时，案涉房屋未实际交付，亦未取得预售许可，房屋本身尚不确定，因此原、被告之间所转让的并非诉争房屋所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。双方签订协议没有违反法律行政法规的强制性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，且双方的转让行为并未损害第三人的利益，亦未损害国家和社会公共利益。三、被告汤兆征杨某梦离婚时，约定“位兰山区坊金水河畔，已在筹建中，建成后归儿汤某源所有”，但离婚协议中所约定的金水河畔房屋在汤兆征杨某梦离婚时并未予明确选定，房屋的楼号、楼层、面积等都不确定，在上述第一条中已经论述，原告其时所拥有的仅是购买名额的权利，并非房屋的所有权。被告汤兆征杨某梦赠与第三汤某源财产显然不是要求第三人继续负担义务（再交纳剩余房款），因而其并非是名额的赠与，汤兆征杨某梦的赠与是一种附条件的房产赠与，只有在涉案小区建成并由汤兆征付清房款并选定具体房屋的情况下才可能履行，并且须在过户后第三人才能拥有涉案房屋所有权，在汤兆征将诉争名额转让后，其赠与合同失去了履行的客观条件。另，案涉金水河畔房屋在汤兆征离婚时并未交纳全部房款，在被告与原告签订合同后，被告已将前期交款单据交付了原告，而原告在取得相应房款后又履行了后期的付款义务，被告已合法拥有涉案房屋的购买权，第三人并未取得购买权，更不用说房屋的所有权。第三人对诉争名额和相对应的房屋没有合法的直接利益关系，其在该案中的主张不能成立，至于第三人和被告之间的纠纷其应另行处理。 关于原告是否为诉争房屋的直接买受人，有无权利直接要求第三人临沂三阳置业集团有限公司更名并与其签订合同。一审法院认为，原告初玉雪与第三人临沂三阳置业集团有限公司是存在直接的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，但原告请求第三人临沂三阳置业集团有限公司和其签订书面合同依据不足。其理由如下：一、原、被告签订房屋转让协议后，原告已全部交纳了案涉房屋的房款，原告为涉案房屋的实际出资人，已全面履行作为买受人的支付房款义务；二、第三人临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让后，第三人临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了原、被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告初玉雪与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，依法予以确认。原告主张在本次分房过程中，其取得配房-108储藏室及C1-015号车位，如果涉案房屋存在配房等从物，如没有特殊约定，应视为同主房一同转让，但其提交的证据无法充分证实其主张，第三人临沂三阳置业集团有限公司亦未予确认，对原告所主张分得的储藏室及车位具体位置及面积等尚无法确定，暂不予确认。在以上事实认定后，实质上已经达到了原告在第三人处更名的请求，因此一审法院对于更名相关问题，不再进行分析论述；三、对于原告主张的要求与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同的诉求，一审法院认为原告与第三人临沂三阳置业集团有限公司之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人临沂三阳置业集团有限公司履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同的请求，不予支持。以上认定不妨碍原告与第三人临沂三阳置业集团有限公司在自愿合法的情况下签订书面合同。原、被告的合同是有效的，被告亦应根据合同的约定，履行协助原告与第三方临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同等义务。 关于原告初玉雪要求被告汤兆征返还购房尾款76660元及利息的主张。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同中未对配房进行约定。一审庭审中，原告初玉雪所主张的尾款76660元中包括配房房款，且原告初玉雪未提供有效证据证实案涉房屋配房的具体位置、面积、价格。另，原告初玉雪向第三人临沂三阳置业集团有限公司支付房款76660元，其要求被告汤兆征返还属追偿范围，与该案中原告的诉求并非同一法律关系，故对原告初玉雪该诉讼请求，一审法院在该案中不予以处理，原告应另行主张。 关于原告初玉雪主张的违约金及代理费问题。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同中对违约行为进行了约定，被告汤兆征有义务配合原告初玉雪对案涉案房进行更名或过户，现被告汤兆征拒不配合更名已构成违约，其应承担违约责任。但原告初玉雪所主张的每天按违约金465元计算与被告的违约情形不相适应，不予以准许，一审法院根据公平合理原则予以调整。该案中的更名需被告的配合，也需要第三人的配合，该案中未办理更名的准确原因无法完全查清，原告损失较难确定，结合被告汤兆征违约程度及原告损失等因素，一审法院对原告初玉雪主张的违约金及代理费，酌定为40000元。 原告初玉雪提起该次诉讼，另支出诉讼保全费5000元及诉讼保全保险费5200元，该费用应由被告汤兆征返还原告。原、被告签订的鲁盟地产房屋买卖合同中约定，中介费由原告初玉雪承担，故对初玉雪要求被告汤兆征承担中介费31000元的诉讼请求，不予以支持。 综上，原告初玉雪的部分诉讼请求成立，对成立部分的诉讼请求，依法予以支持。对原告的其他诉讼请求，不予以支持。一审法院判决：一、原告初玉雪与被告汤兆征于2018年9月签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》合法有效；二、原告初玉雪系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位临沂市北城新区号房屋买受人；三、被告汤兆征应当继续履行协助原告初玉雪与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务；四、被告汤兆征于判决生效后十日内赔偿原告初玉雪违约损失40000元；五、被告汤兆征于判决书生效后十日内返还原告初玉雪保全费5000元及保全保险费5200元；六、驳回原告初玉雪其他诉讼请求。案件受理费11334元，由被告汤兆征承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对汤兆征上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 《鲁盟地产房屋买卖合同》签订时，案涉房屋未实际交付，亦未取得预售许可，房屋本身尚不确定，因此双方之间所转让的并非诉争房屋所有权，而是购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋并非是政策性福利分房，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。一审法院对此已进行详尽说理，该说理恰当、详实，不再赘述。本案当事人在签订所涉《鲁盟地产房屋买卖合同》时，均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，该合同不违反法律、法规的强制性规定亦未损害国家和社会公共利益，合法有效。在市场经济条件下，商品价格的升降是双方在签订合同时就应该预见的风险，该风险是民事主体在商业经济活动中因市场因素、社会发展所承担的正常损益。故本案中，不存在抗辩上述合同效力的正当理由。依法成立的合同具有约束力，各方合同主体均应诚意履行。案涉合同签订后，因合同所产生的当事人合法权益及相应的社会经济秩序，便受法律保护。在合同如约履行的情况下，合同主体各得相应利益；在一方违约的情况下，违约方需向守约方承担赔偿损失等违约责任。因此，在案涉合同合法有效的基础上，违约方对守约方的诉求不但没有正当性依据，而且在事实上也不能实现。 本案中，被上诉人为涉案房屋的实际出资人，已全面履行作为买受人的支付房款义务。临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求。在买卖双方告知或通过诉讼得知转让后，临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了当事人之间的转让关系以及相应的买受人地位。一审法院认定初玉雪与临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，初玉雪系诉争房屋的买受人，均无不当。 上诉人主张的赠与合同关系与本案并非同一法律关系，相应的权利义务仅发生在赠与合同双方主体之间，相应的争议不在本案中解决。 综上所述，汤兆征的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11334元，由上诉人汤兆征负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年四月十七日 书记员  李 敏