黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异55号案外人：潘晶，女，1971年10月3日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。申请执行人：中建二局第四建筑工程有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路131号新天地科技大厦六层。法定代表人：马立功，该公司董事长。被执行人：黑龙江省日出康城房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市宾县宾西镇经济技术开发区。法定代表人：刘长旭，该公司董事长。本院在执行中建二局第四建筑工程有限公司（下称中建二局四公司）与黑龙江省日出康城房地产开发有限责任公司（下称日出康城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人潘晶对本院查封日出康城公司开发建设的坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区天悦国际小区房号为M5-1栋1118号（原房号M5-1号楼1单元1107号）房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人潘晶称，其已于2015年7月27日取得了天悦国际小区上述房屋的所有权，并装修居住至今，在办理房屋产权证照过程中获悉该房屋被本院（2015）黑民初字第11-1号民事裁定查封，查封行为侵害了案外人合法权益，请求解除查封。申请执行人中建二局四公司称，1.案外人提交的商品房认购书并非正式买卖合同；2.案外人未能证明案涉房屋用于居住且无其它居住的房屋；3.被执行人单方面出具的收据，不能证明案外人已经实际支付了购房款；4.案外人未能证明案涉房屋是否实际入住。综上，案外人提交的相关证据无法证明其已符合法定排除执行的情形，其异议不应得到支持。被执行人日出康城公司称，1.中建二局四公司申请诉讼保全查封的房产（含案涉房屋在内）总价值5.37亿元，已严重超出终审判决确认的1.3亿元标的；2.对于案外人在执行异议书中所附的证据材料，其中凡加盖该公司印章或财务专用章的证据材料，该公司均予以认可。根据案外人提供的相关证据，天悦国际小区住宅业主的购买时间或拆迁安置时间，均在中建二局四公司申请法院诉讼保全查封之前。因此，中建二局四公司申请诉讼保全查封房产已经损害了案外人作为业主的合法权益，应依法予以解除。该公司提出了以天悦国际小区商场一整层的商服担保并同意法院查封，置换263套案涉房屋，凡案外人未按销售合同约定付清房款的，该公司同意将这部分房款的本金及利息全部转让给中建二局四公司等处理意见。本院查明，本院在审理本案过程中，依据中建二局四公司诉讼保全申请，于2015年12月18日作出（2015）黑民初字第11-1号民事裁定，查封天悦国际小区508套房屋（含案涉房屋），同年12月22日向哈尔滨市房地产交易中心送达前述裁定书及协助执行通知书，同年12月24日向日出康城公司送达。2017年11月17日，本院作出（2015）黑民初字第11-2号民事裁定，续行查封上述房屋。2018年5月9日，本院作出（2015）黑民初字第11号民事判决：一、日出康城公司于判决生效后十日内给付中建二局四公司工程款136240342.69元；二、中建二局四公司在日出康城公司尚欠其工程款136240342.69元范围内，对本案工程折价或者拍卖的价款中享有优先权；三、中建二局四公司于判决生效后十日内给付日出康城公司遗留工程外委差价损失2694854.90元；四、中建二局四公司于判决生效后十日内向日出康城公司开具344942100.92元工程款的发票；五、驳回中建二局四公司的本诉其他诉讼请求；六、驳回日出康城公司的反诉其他诉讼请求。判后中建二局四公司不服，上诉至最高人民法院。2018年11月27日，最高人民法院作出（2018）最高法民终922号民事判决：一、维持黑龙江省高级人民法院（2015）黑民初字第11号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更黑龙江省高级人民法院（2015）黑民初字第11号民事判决第一项为：日出康城公司于判决生效后十日内给付中建二局四公司工程款136240342.69元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2015年1月1日起计算至给付之日止）；三、驳回中建二局四公司其他上诉请求。另查明，2011年5月8日，案外人潘晶与日出康城公司签订了《房屋拆迁补偿协议》，主要约定日出康城公司对案外人潘晶被拆迁房屋，在天悦国际小区内按照双方约定的事项予以安置。中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司因与日出康公司、潘晶房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初362号民事判决，于2019年7月10日向哈尔滨市中级人民法院提起上诉。2019年8月28日，哈尔滨市中级人民法院对上述案件审理后作出（2019）黑01民终5908号民事判决，并认定如下事实：“2011年5月8日，潘晶和日出康城公司签订《房屋拆迁补偿协议》，约定日出康城公司通过产权调换方式安置潘晶建筑面积80平方米的房屋一套，具体房号通过公开选号方式确定；潘晶保证在约定时间内完成搬迁验收。2015年7月26日，日出康城公司将位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）第M5-1号楼1单元1107号房交付给潘晶，后因该栋楼单元取消，房号重新排序，现案涉房屋房号为M5栋1118号。”再查明，2015年5月8日，日出康城公司取得了案涉房屋的预售许可证。日出康城公司出具的《M5-1栋查封房产新旧房号对应表》显示，原房号为M5-1栋1单元1107号的房屋对应本院查封的房屋号为M5-1栋1118号。本院认为，案外人潘晶作为拆迁安置房产权利人，是否享有排除对案涉房屋执行的权利，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、第二十七条的规定进行审查。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”房屋消费者物权期待权依法应优先于建设工程价款优先受偿权予以保护。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，当权利产生冲突时，包括消费者在内的其他购房者依法不能对抗被拆迁人对于拆迁安置房屋享有的优先取得之权利。因此，当被拆迁人的权利与建设工程价款优先受偿权产生冲突时，被拆迁人对于拆迁安置房屋享有优先取得权。本案中，在案涉房屋查封前，案外人潘晶已与日出康城公司签订了《房屋拆迁补偿协议》，其后，双方选定了案涉房屋作为拆迁安置房屋并完成了交付。因此，尽管本案执行依据即最高人民法院作出的（2018）最高法民终922号民事判决，确认申请执行人中建二局四公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，但案外人潘晶享有优先取得案涉房屋之权利应优先于申请执行人中建二局四公司享有的建设工程价款优先受偿权予以保护，从而排除对案涉房屋的执行。综上，根据本院查明的上述事实和相关法律规定，案外人潘晶主张对案涉房屋排除执行的异议请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：中止对坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区天悦国际小区M5-1号楼1118号房屋及该房屋占用范围内土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于效国审判员  刘 洋审判员  李 滨二〇二〇年四月一日书记员  毕鹏坤