四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2672号 上诉人（原审被告）：成都澳吉特酒店管理有限公司，住所地：成都市金牛区白果林小区青西路6号。 法定代表人：刘群，执行董事。 委托诉讼代理人：申杰锋，四川蜀丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁尤玲，四川蜀丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭超颖，女，1991年3月9日出生，汉族，住成都市高新区。 上诉人成都澳吉特酒店管理有限公司（以下简称“澳吉特公司”）因与被上诉人谭超颖房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初16027号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。谭超颖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 澳吉特公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判为“澳吉特公司于本判决生效之日起十日内向谭超颖支付违约金4330元。”。 事实与理由：澳吉特公司与谭超颖房屋租赁合同纠纷一案，关于逾期支付租金的违约金，谭超颖主张以租赁房屋总价款400790元为基数按每日万分之三计算，澳吉特公司一审提出以租赁房屋总房款为基数计算的违约金过高，请求依法予以减少。而一审仍以房屋总价款为基数计算违约金，澳吉特公司仍然认为过高。故请求二审法院改判为以欠付租金金额15340.2元为基数计算违约金，总的违约金系一个月的租金4011元与以欠付租金15340.2元为基数从2019年7月26日起每日按万分之二的标准计算至2019年11月6日的违约金319元之和4330元。 谭超颖未到庭发表答辩意见亦未提交书面答辩状。 谭超颖向一审法院提出诉讼请求：一、判令澳吉特公司支付2019年7月1日至2019年11月6日期间的租金15340.2元（2019年7月至9月每月租金为3509元，从2019年10月开始每月租金为4011元）；二、判令澳吉特公司支付违约金10527元（按3个月房租计算）；三、判令澳吉特公司支付2019年7月1日至2019年11月6日期间每日总购房款的万分之三违约金22198.2元（总房款573596.92元，每天172.08元，共129天）；四、判令澳吉特公司赔偿2914房屋内按《桔子国际精装标准》所装修的设备、设施、电器等，共计100000元。同时，判令成都三益利合投资有限公司对此项诉求承担连带责任。一审庭审中，谭超颖撤回第四项诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年3月28日，谭超颖（出租人）与澳吉特公司签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：一、谭超颖将其所有的位于成都市金牛区房屋（建筑面积45.34㎡）出租给澳吉特公司，租期11年；二、租金按照产权证登记的房屋建筑面积计算，第1-2年每月为3509元，第3-5年每月为4011元，按季支付，于每季度第一个月25日前支付；三、若澳吉特公司在租赁期限内无故拖欠租金，自逾期之日起每日按总房款的万分之三支付违约金；澳吉特公司无故超过3个月未按约支付租金，谭超颖有权解除合同，澳吉特公司应按前述违约标准支付逾期付款违约金，且澳吉特公司应另外支付（当年3个月的租金）违约金。 合同签订后，谭超颖将租赁房屋交给澳吉特公司使用。 2019年7月1日以后的租金，澳吉特公司未支付。2019年10月26日，谭超颖向澳吉特公司送达了《解除房屋租赁合同告知函》，谭超颖于2019年11月6日收回案涉房屋。 一审另查明，谭超颖与成都三益利合投资有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定谭超颖向成都三益利合投资有限公司购买案涉租赁房屋，总价款为400790元。该合同已办理备案登记（签约备案号：3009041）。 上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋交接单、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《网签合同信息查询记录》、收款收据等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，谭超颖与澳吉特公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。澳吉特公司抗辩腾退合理期不应计入租金的意见，无合同依据，一审法院不予采纳；澳吉特公司应按合同约定标准向谭超颖支付该期间的租金。结合谭超颖主张至腾退之日租金的诉请金额，澳吉特公司应支付2019年7月1日起至交还租赁房屋之日的租金，计15340.2元。 另，澳吉特公司未按合同约定支付租金，已构成违约。对此，澳吉特公司抗辩谭超颖主张的违约金过高。根据合同约定逾期3个月，谭超颖有权解除合同，澳吉特公司每日应按总房款万分之三的标准支付违约金，且应按当年3个月的租金标准向谭超颖另行支付违约金的内容，结合澳吉特公司实际欠款金额及期限，澳吉特公司抗辩违约金过高的意见，一审法院予以采纳；考虑到合同约定逾期付款违约金计算基数系房款总价，本着公平原则，一审法院酌定澳吉特公司按1个月租金标准即4011元向谭超颖支付违约金，并从逾期之日即2019年7月26日起以房款总价400790元为基数，按每日万分之二的标准另行支付违约金至2019年11月6日止，计8336元；前述两项违约金共计12347.4元。谭超颖超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、澳吉特公司于判决生效之日起十日内向谭超颖支付租金15340.2元；二、澳吉特公司于判决生效之日起十日内向谭超颖支付违约金12347.4元；三、驳回谭超颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费618元，减半收取计309元，由澳吉特公司负担。 二审中，澳吉特公司、谭超颖均无新证据提交。 本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 二审中，澳吉特公司对应当支付解除合同违约金4011元不持异议，对一审认定其应当按照每日万分之二的标准从2019年7月26日至2019年11月6日支付逾期支付租金违约金亦不持异议，本院对此予以确认。 关于一审判决认定的澳吉特公司应承担的违约金数额是否适当的问题。现澳吉特公司上诉主张一审在认定逾期支付租金违约金时，以案涉房屋总价款400790元为基数算得其应当支付的该项违约金数额过高，应当以欠付租金金额15340.2元为基数进行计算。本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》第7.3条“乙方在租赁期限内不得无故终止本房屋租金的支付，且乙方不得无故拖欠租金。若乙方无故拖欠甲方租金，自逾期之日起乙方应按日以总房款的万分之三向甲方支付违约金。”之约定，该违约金系双方当事人意思自治下对迟延支付租金的约定。本案中，因澳吉特公司欠付租金构成违约，应当按照合同约定支付迟延支付租金的违约金。但在澳吉特公司主张按照合同约定支付迟延支付租金违约金数额过高后，一审对其应付数额进行调整。现澳吉特公司主张一审法院调整后的违约金仍过高。本院认为，虽一审以案涉房屋房款为基数计算违约金，然已对计算标准进行调低，且最终算得的迟延支付违约金和解除合同违约金总额基本等同于三个月租金。而双方约定租赁期限为十一年，澳吉特公司仅在承租三年后便出现欠付租金的情形，且在欠付租金的四个月后才腾退返还案涉房屋。谭超颖收回案涉房屋另行出租也需要一定期间，该期间亦会造成谭超颖空置损失。故一审在秉持诚实信用原则和公平原则的基础上，综合澳吉特公司的履约实际情况、违约程度等因素酌情对澳吉特公司应当承担的迟延支付违约金调整为自逾期之日即2019年7月26日起以房款总价400790元为基数，按每日万分之二的标准支付至2019年11月6日止并不过高，本院予以维持。 综上所述，澳吉特公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费109元，由成都澳吉特酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 袁晟翔 审 判 员 廖 方 审 判 员 赵 韬 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 郑 帅 书 记 员 符 莎