山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3076号 上诉人（原审被告）：青岛石桥华联市场经营服务有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区灵山湾路307号。 法定代表人：李杰龙，总经理。 委托诉讼代理人：曹光辉，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：辛莲，女，1977年9月29日出生，汉族，住黑龙江省克山县。 委托诉讼代理人：马云飞，山东昌森律师事务所律师。 上诉人青岛石桥华联市场经营服务有限公司（以下简称华联公司）因与被上诉人辛莲房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人华联公司的委托诉讼代理人曹光辉，被上诉人辛莲及其委托诉讼代理人马云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华联公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回辛莲的全部诉讼请求，本案诉讼费用由辛莲负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。证人赵庆梅的证言及华联公司两位工作人员出庭提供的证言，能够证明辛莲参与了打架斗殴。辛莲参与打架斗殴，违反《华联商城管理规定》是既定事实。华联公司处理辛莲有理有据。2.一审判决华联公司退还辛莲各项费用6,341.08元，并赔偿辛莲营业损失12,572.53元的认定是错误的。辛莲违反《华联商城管理规定》且不接受处理决定，在华联公司解除租赁协议，多次催告后拒不清场，情节严重，华联公司依据《租赁协议》有权扣除辛莲已缴纳的全部费用和保证金。华联公司不应当承担辛莲营业损失12,572.53元的责任。 辛莲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 辛莲向一审法院起诉请求：1.华联公司赔偿辛莲47,675.90元；2.诉讼费由华联公司承担。 一审法院认定事实： 2018年12月1日，华联公司收取了辛莲押金1,000元、租金13,295元、设施费5,214元、管理费7,559元、保险费292元、空调费1,404元、广告费810元、袋子费1,509元。2018年12月16日，辛莲与华联公司签订《华联商城经营设施租赁协议》，约定辛莲租赁华联公司华联商城一期二楼52号经营场所，面积18平方米，租赁期限自2018年12月17日至2019年12月16日，辛莲向华联公司交纳税后租金13,295元、柜台、电扇、镁格网、消防设备等设施租赁费5,214元，服务物业管理费7,559元，空调费按实际发生另核，保险费292元，本次年租金及费用共计26,360元，本协议签订之日，将所有费用一次性付清。辛莲向华联公司一次性交纳保证金1,000元，协议期满三个月后或辛莲撤离店铺三个月后，如辛莲未出现违约或商品质量投诉等事宜，保证金无息全额退还给辛莲。违约责任约定：协议期内，辛莲必须遵守《华联商城管理规定》及本协议的所有附件。辛莲在经营期间违反华联公司统一管理相关规定，拒受华联公司管理时，华联公司有权视情节收取辛莲1,000-10,000元违约金，合同保证金不退作为违约金扣除，情节严重时，华联公司除收取违约金外，有权解除本协议……协议还约定了其他事项。《华联商城管理规定》中业主经营期间的管理规定：8、营业期间，辛莲自己及所雇用的工作人员严禁在卖场内造谣生事，聚众聊天，酗酒闹事，打架斗殴及与华联公司管理人员发生冲突，若违反上述规定，商城可视情节对辛莲处以5000-10,000元违约金，情节严重时华联公司可要求解除与辛莲的租赁协议。 2019年9月27日，华联公司以辛莲与他人发生争执、打架，扰乱卖场秩序为由，在业主群中通知辛莲停止经营，要求辛莲支付违约金10,000元。如接受以上处理决定，恢复经营，不接收处理决定，则终止租赁合同。辛莲不同意华联公司的处理决定，当天华联公司给辛莲断电，要求辛莲清场，后辛莲于10月2日继续营业至10月7日，期间华联公司多次要求辛莲清场，10月8日华联公司将辛莲的货物等搬出、清点并封存，辛莲停止营业，12月18日辛莲将货物等取回。 对双方有争议的事实，一审法院确认如下：1、辛莲是否参与打架。辛莲称，徐华和赵庆梅因货品问题发生争执并打架，辛莲只是上前拉架，并未参与打架。事发后，徐华和赵庆梅到公安机关，由于双方达成和解，所以公安机关未予处理。辛莲申请徐华和王某出庭作证。徐华出庭作证称，赵庆梅与王某吵架，徐华担心两个人打架，就对王某说姐你过来，赵庆梅就骂徐华，并且打了徐华一耳光，然后徐华就和赵庆梅打了起来，辛莲没有动手，只是拉架，后来徐华和赵庆梅去了派出所，由于徐华和赵庆梅和解了，所以公安机关也没有处理。王某出庭作证称，赵庆梅说王某仿她的版，要拍照取证，两个人吵了起来，徐华叫王某过去，结果徐华和赵庆梅打了起来，王某就和辛莲一起拉架，赵庆梅给辛莲撕掉一把头发，王某并未看到辛莲打赵庆梅。华联公司主张辛莲参与了打架，并提供了赵庆梅的证人证言，称辛莲打了她，她也打了辛莲。华联公司申请工作人员李运平和胡某出庭作证。李运平出庭作证称，当天他和胡某走到二楼，发现辛莲、王某、徐华、赵庆梅在打架，四个人扭打在一块，地上还有些头发，证人和胡某过去把她们拉开。胡某出庭作证称，9月26日下午胡某与李运平在二楼，看到上述四人扭打在一起，胡某和李运平就上前制止，地上有头发，事后辛莲说她的头发被赵庆梅撕下好几绺，但证人并未看到辛莲打赵庆梅。辛莲认为华联公司的两位证人系华联公司的工作人员，与华联公司有利害关系，并且两位证人也均未看到辛莲参与打架。华联公司认为辛莲的证人王某证明赵庆梅打了辛莲，但赵庆梅出具的证人证言指出辛莲打了赵庆梅，并非拉架。华联公司提供的监控视频显示徐华和赵庆梅扭打在一起，辛莲和周围的人上前拉架，胡某到现场后，徐华和赵庆梅争吵了几句后分开了，从监控视频中未看到辛莲动手打赵庆梅。2、辛莲的损失。辛莲主张华联公司自2019年9月27日至12月16日阻止辛莲正常营业，应退还剩余租赁期限81天的各项费用6,675.90元。辛莲提交了其记录的2018年同期的营业额账本，证明2018年9月27日至2018年12月16日收入38,561元，期间有几天没有记录，辛莲主张2019年9月27日至12月16日停业损失40,000元。华联公司对营业损失不认可，只认可退租赁费、设备使用费、物业管理费、空调费，广告费、袋子费用华联公司不同意退，因为广告费已经投入了，袋子已经给了辛莲了，保险费是各个商户的安全费用。原、华联公司双方均同意袋子费自行处理。 一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。华联公司主张辛莲违反合同约定，参与打架斗殴，但是从华联公司的两位工作人员的证言以及监控视频中均未看到辛莲动手参与打架，故华联公司以辛莲“与他人发生争执、打架，扰乱卖场秩序”为由要求辛莲停止经营，并要求支付违约金10,000元，证据不足，一审法院依法不予支持。关于辛莲的损失，华联公司同意退给辛莲81天的费用，一审法院予以确认。辛莲交纳给华联公司的费用，除保证金1,000元外，其他各项费用28,574元（除袋子费），华联公司应当退回辛莲各项费用共计6,341.08元（28,574元÷365天×81天）。关于辛莲的营业损失，辛莲主张其2018年同期收入为38,561元，要求华联公司赔偿营业损失40,000元，但仅向一审法院提交了其自己记录的账本，因华联公司不认可，一审法院依法不予支持。营业损失可以参照山东省2018年批发零售业年平均工资56,654元计算，故营业损失应为12,572.53元（56,654元÷365天×81天）。判决：一、华联公司于判决生效之日起10日内退回给辛莲各项费用6,341.08元，并赔偿辛莲营业损失12,572.53元；二、驳回辛莲的其他诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。2018年12月16日，华联公司、辛莲签订的《华联商城经营设施租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使合同权利，履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”华联公司主张辛莲在租赁协议履行期间违反《华联商城管理规定》打架斗殴，华联公司应当对其主张的事实承担证明责任。华联公司提供的监控视频及其两位工作人员出庭提供的证言，均不能直接证明辛莲动手参与打架，华联公司应当承担举证不能的不利后果。华联公司以辛莲“与他人发生争执、打架，扰乱卖场秩序”为由要求辛莲停止经营，并支付违约金10,000元，理由不成立，其行为属于违约，辛莲有权要求华联公司赔偿违约行为造成的损失，一审判决华联公司退还辛莲各项费用6,341.08元，赔偿辛莲营业损失12,572.53元，符合本案事实与法律规定，并无不当。 综上所述，华联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费136元，由青岛石桥华联市场经营服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 杨志昌 书记员胡浩东 书记员国莹莹