河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民再258号再审申请人（原审被告）:李学利，男，汉族，1964年4月22日出生，住所地河南省郑州市。委托诉讼代理人王利娜，河南标向律师事务所律师，代理权限：特别授权。被申请人（原审被告）：郑州锦阳房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市金水区园田路51号院1层附32号，统一信用社代码：91410105098886582W法定代表人：罗文芝，该公司监事。委托诉讼代理人时俊飞，男，汉族，1984年1月4日出生，住所地河南省郏县。系该公司员工。代理权限：特别授权。被申请人（原审原告）：曲良武，男，1990年5月15日出生，汉族，住所地河南省唐河县。委托诉讼代理人袁丛丛、王娜（实习），河南零度律师事务所律师，代理权限：特别授权。再审申请人李学利因与被申请人曲良武、被申请人郑州锦阳房地产营销策划有限公司（以下简称“锦阳房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院作出的（2017）豫0105民初9149号民事判决，向河南省郑州市中级人民法院申请再审。河南省郑州市中级人民法院于2019年4月22日作出（2019）豫01民申537号民事裁定，提审本案，并于2019年7月1日作出（2019）豫01民再209号民事裁定，撤销本院（2017）豫0105民初9149号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李学利诉讼代理人王利娜，被申请人曲良武及其诉讼代理人袁丛丛、王娜，被申请人锦阳房地产公司诉讼代理人时俊飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人李学利申请再审称，依法撤销原审判决并依法改判，驳回原审原告的诉讼请求。事实和理由如下：1、涉案的房屋买卖合同合法有效，李学利代签房屋买卖合同及行为合法有效，所以涉案的合同系合法有效合同，不存在撤销。原审诉求第一项，撤销房屋买卖合同，于法无据，一审判决超诉求与解除房屋买卖合同实属错误；2、潘小强，李学利在合同履行中不存在过错且不存在违约行为，涉案合同涉及过户房屋的条款仅是合同的第三条约定，甲乙双方已于银行贷款审批过后的100个工作日内去房管局办理过户手续，然而曲良武从时间计算来说合同的签订到合同的起诉还不足100个工作日，也就是说在合同正在履行中，曲良武表达了不愿履行合同的意愿，所以违约的不是李学利，而是曲良武。3、曲良武起诉李学利违约证据不足，详见2017年7月26日庭审笔录第五页，法院问违约的原因，曲良武回答的内容。曲良武陈述的违约理由均不能成立。另外2016年11月21日限购政策出台，曲良武在当时属于限购范围之内，客观造成的履行不能。被申请人锦阳房地产公司辩称，其与李学利、潘小强在卖房之前见过面，潘小强说过房子的实际权利人是李学利，后来李学利、曲良武与公司三方签订了房屋买卖居间合同，因为涉案房屋是经适房，需要补差价，时俊飞提出办理补差价的时间应该在两个月左右，但李学利称一个星期可以办下来，当时曲良武也在场，时俊飞当时说过以公司的时间为准。合同是11月6日签订的，但公司是一个半月左右办理的补差价手续。签订合同后，曲良武见到了潘小强，然后大家均对买卖房屋予以认可。在办理过户手续之前，曲良武不愿意购买，要求退钱。当时20万是转给李学利的，时俊飞与曲良武找到李学利，李学利表示现在没有那么多钱，然后曲良武要求给个固定时间，李学利表示时间太短，还不了那么多钱。中间时俊飞把房本弄丢了，后来登报后房本补回来，李学利表示愿意继续售卖该房。曲良武一直不同意继续购买。被申请人曲良武辩称，1、李学利的行为属于无权代理，曲良武属于善意第三人，有权在房屋所有权人潘小强追认前撤销该合同，在合同签订时，潘小强未在场，李学利及锦阳房地产公司也未出具书面的授权手续或者潘小强的身份证原件或者复印件。事后在曲良武的多次要求下，与自称潘小强的人见了一面，但其并未向曲良武出具身份证件等证明身份，也没有补签委托手续，也未明确做出授权李学利卖房的意思表示，在本案中，仅李学利能联系到潘小强本人，但李学利没有申请潘小强参与诉讼，更能反应李学利的行为属于无权代理。曲良武作为善意第三人，有权根据合同法第48条的规定，在该合同未经追认前，行使撤销的权利。2、李学利及锦阳公司存在多次违约行为，不配合办理银行贷款及过户手续，合同签订后三方约定于2016年11月9日到焦作中旅银行办理银行按揭手续，此事实李学利在再审申请时认可。合同签订后双方达成了口头约定对三方具有约束力，李学利理应遵守合同约定，协调潘小强前往银行办理按揭贷款手续。但在2019年5月29日庭审中，李学利也承认只是将潘小强的联系方式告诉中介公司，并未将潘小强本人协助办理银行按揭贷款。2016年11月6日签订合同至曲良武起诉之日2017年3月7日，李学利没提供任何证据证明通知潘小强本人协助办理银行按揭贷款和过户手续，亦未依约补齐房屋差价，李学利口头承诺一周之内办完所有手续，但事后以各种理由推脱，锦阳公司称以其办理时间为准，并无法律效力，且其推定李学利系开玩笑的行为无依据。3、根据合同第8条规定，李学利应在2016年12月25日前交房，但迄今为止，李学利仍未履行该义务。4、锦阳房地产公司于2016年12月30日丢失房产证原件，导致房屋过户手续无法办理，一拖再拖。根据合同法第48条，未经被代理人追认的合同，由行为人承担责任，因此李学利作为代理人在无授权的情况下谎称其为涉案房屋的所有权人，与曲良武签订合同，作为行为人应当承担相应的违约责任，双倍返还20万定金及房屋溢价造成的损失。5、锦阳房地产公司应根据其出具的声明返还3万元中介费。曲良武向本院起诉请求：1、请求法院依法撤销曲良武与李学利、锦阳房地产公司之间签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令李学利向曲良武双倍返还定金共400000元；3、判令锦阳房地产公司向曲良武返还订金及中介费30000元；4、判令李学利赔偿曲良武损失20000元；5、本案诉讼费由李学利、锦阳房地产公司承担。本院原审认定事实：1、2016年11月6日，曲良武（乙方）与李学利（产权共有人或代理人）、郑州锦阳房地产营销策划有限公司（丙方）签订了编号为6068504号《房屋买卖居间合同》，合同约定将潘小强所有的位于郑州市金水区丰庆路63号园田花园小区7号楼3单元10层154号房屋（房权证字第××号，建筑面积87.14㎡）,双方商定该房屋成交价格为人民币118万元。付款方式为银行按揭贷款，甲乙双方应于银行贷款审批通过后100个工作日内共同到房地产管理局办理过户手续。双方约定本合同签订当日，由乙方向甲方交付购房定金人民币贰拾万元整，甲方将房屋所有权证及有关房屋所有权证及有关房屋过户资料原件交给丙方保管，丙方出具收件收据，甲方留存丙方处人民币叁万元整作为物业保证金。双方协商一致，本次房屋交易过户费用及按揭费用由乙方承担；相关费用经协商，由乙方支付1500元给丙方。本合同订立后，乙方应支付佣金人民币贰万贰仟元整，如甲乙双方同时或某一方违约造成房屋不能交易过户时，违约金的居间佣金不予退还。双方约定本合同自签订之日生效，若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方双倍的违约金，丙方退还乙方购房定金；乙方违约不履行合同，则定金为赔偿甲方的违约金；双方约定甲方于2016年12月25日前交房，且此房为经济适用房差价由房东负责补差价。同日，郑州锦阳房地产营销策划有限公司代理人时俊飞出具声明一份，声明载明：“如在交易过程中，对合同（6068504）中代理人李学利无法正常交易造成的时间延迟，双方遵循该合同约定的违约责任。丙方退还该合同约定的叁万元整订金。附收据壹张。”收据载明：“收据2016年11月6日今收到曲良武叁万元整订金及中介费用。”下方盖有郑州锦阳房地产营销策划有限公司的印章。2、2016年11月8日，李学利出具收据一份，收据载明：“兹收到曲良武金水区园田花园小区7号楼3单元10层154号房屋订金贰拾万元（￥200000），违约方双倍返还对方。”3、2017年3月1日，曲良武通过交通银行手机银行向李学利转账200000元。4、合同签订后，李学利未能按照约定将房屋过户并交付曲良武。本院原审认为：诚实信用是合同双方当事人的基本原则。本案中，曲良武、李学利与锦阳房地产公司签署《房屋买卖居间合同》，现李学利拒绝配合办理过户，造成合同目的难以实现，故本院曲良武要求解除该《房屋买卖居间合同》的诉求，予以支持。李学利收取曲良武订金200000元，并承诺违约双倍返还，故本院对曲良武要李学利双倍返还订金的诉求，予以支持。锦阳房地产公司出具声明承诺退还30000元订金，故本院对曲良武要求郑州锦阳房地产营销策划有限公司向曲良武返还订金及中介费30000元的诉求，予以支持。锦阳房地产公司辩称要求继续履行合同，因该房屋买卖合同签订至今仍未履行，已超过合同履行的合理期限，故本院锦阳房地产公司该辩称不予采信。锦阳房地产公司辩称其不应承担还款责任，证据不力，本院亦不予采信。李学利经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其权利的放弃，不影响本案的正常审理。本院原审判决：一、解除曲良武与李学利、郑州锦阳房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖居间合同》（编号6068504）；二、李学利于判决生效后十日内支付曲良武双倍定金400000元；三、郑州锦阳房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还曲良武订金及中介费30000元；四、驳回曲良武的其他诉讼请求。案件受理费8050元，由李学利负担7488元，郑州锦阳房地产营销策划有限公司负担562元。保全费2770元，公告费260元，由李学利负担。围绕当事人的再审请求，结合当事人证据及庭审意见，本院再审查明事实与原审认定事实一致，另查明：曲良武与李学利均认可在本案强制执行程序中，李学利已向曲良武退款150000元。本院再审认为：关于《房屋买卖居间合同》的合同相对人问题，本院作如下认定：1.涉案房屋虽登记在潘小强名下，但李学利称其是房屋实际权利人，锦阳房地产公司作为中介公司亦称潘小强曾对其陈述房屋实际权利人系李学利，本院依法通知潘小强到庭说明情况，但潘小强未到庭。2.签订《房屋买卖居间合同》时潘小强未在场，涉案合同是李学利与曲良武签订的，合同约定的定金是李学利收取的，后续合同的履行亦是李学利参与并与曲良武及中介公司沟通的，因此合同的签订及履行均系李学利的意思表示。3.曲良武的定金是向李学利支付的，亦认为合同目的无法实现是因为李学利未按合同履行补差价等义务导致的。4.定金的退还是曲良武与中介公司向李学利要求的，而李学利表示愿意退还定金，但称现在没有钱而没有返还。综合上述分析，涉案合同的权利义务均由李学利行使和负担，且潘小强未对此提出异议，故应当认定李学利是本案房屋买卖合同的实际合同相对人及履行人。曲良武、李学利与锦阳房地产公司签订《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。现曲良武要求撤销合同，无事实和法律依据，本院不予支持。因李学利称涉案房屋已经卖给案外人，合同目的已无法实现。曲良武要求李学利按照约定双倍返还定金，有事实和法律依据，本院予以支持。李学利辩称其收到的是“订金”而非“定金”，双方签订的《房屋买卖居间合同》明确约定“乙方向甲方交付购房定金人民币200000元”，李学利在收取曲良武定金200000元后出具收据，载明“兹收到曲良武金水区园田花园小区7号楼3单元10层154号房屋订金贰拾万元（￥200000），违约方双倍返还对方。”虽然该收据中载明是“订金”，但根据合同约定以及该收据中对违约责任的约定，可以认定该笔款项系曲良武支付的“定金”，故李学利的该项辩解，不能成立，李学利应当向曲良武返还双倍定金合计400000元。李学利、曲良武均认可李学利在执行程序向曲良武退款150000元，应按法律规定从应付款项中扣减。锦阳房地产公司出具声明承诺退还30000元订金及中介费用，曲良武要求锦阳房地产公司按照约定退还30000元，有事实依据，应当予以支持。曲良武要求赔偿损失，但未提交充分证据证明损失数额，故该项主张依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条之规定，判决如下：一、解除被申请人曲良武与申请人李学利、被申请人郑州锦阳房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖居间合同》（编号6068504）；二、申请人李学利于判决生效后十日内支付被申请人曲良武双倍定金400000元（李学利已退还的150000元，应按法律规定从应付款项中扣减）；三、被申请人郑州锦阳房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还曲良武订金及中介费30000元；四、驳回被申请人曲良武的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。原审案件受理费8050元，由李学利负担7488元，郑州锦阳房地产营销策划有限公司负担562元。保全费2770元，公告费260元，由李学利负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  孙康君人民陪审员  王晓辉人民陪审员  刘爱国二〇二〇年四月二十七日书 记 员  孙朦朦