辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1523号上诉人（原审原告）：大连胜利商业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市中山区胜利广场28号。统一社会信用代码：912102027234702250法定代表人：刘英华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王芸，辽宁德中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传强，辽宁德中律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：芦凤英，女，1972年2月18日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：何玉奎（芦凤英丈夫），男，1962年6月12日生，满族，住吉林省通化市东昌区。上诉人大连胜利商业管理有限公司（以下简称胜利公司）因与上诉人芦凤英物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胜利公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持其一审全部诉讼请求；诉讼费用由芦凤英承担。事实和理由：双方签订的管理公约中对物业费标准的确定作出了明确约定，至今该公约依然有效，胜利公司仍按该公约的约定提供物业服务，业主也应按照公约的内容履行缴纳物业费的义务。胜利公司每年都在公示栏中公示上年度物业费用收支情况和本年度收费标准，业户均应按照公示的标准支付物业费，该收费标准面向所有业户，已执行了九年，且已有生效判决确认了该收费标准。一审法院采用的大价房字[1999]26号批复中的物业费标准是1999年的物价标准，物价标准至今发生很大变化，所以双方才签订了管理公约对物业费标准重新进行约定。大价发[2001]20号、大价发[2016]19号文件中均已放开非住宅物业的物业费标准，由业主和物业服务方自行约定。芦凤英辩称，不同意胜利公司的上诉请求。如胜利公司正常提供物业服务，40元的标准是合理的，但2017年入驻的新物业公司收取的物业费是法院认定标准的近三倍，不交就断水断电，还驱赶正常经营的业户并换锁。胜利公司在剥夺了业户的正常经营权后仍向业户收取物业费。胜利公司没有对外公布物业费收支账项，一审中出示的照片涉嫌伪造证据。胜利公司擅自提高物业费，乱收费长达九年，并不能证明其收费的合法性，只能说明相关部门不作为，相关的判例对本案也没有影响。《物业管理条例》中有提高物业费的程序性规定，胜利公司单方面提高物业费的行为违法。[1999]26号文件规定业主委员会成立前商场的物业费标准暂定为每平方米使用面积不得超过40元的基础上，由物业管理部门与业主协商约定，具体收费标准待成立业主委员会后重新核定。胜利公司一直阻止阻碍业主委员会的成立。[2001]20号文件第一条就明确规定，放开非住宅类物业费，其收费标准由物业单位与物业产权人、使用人双方协商议定，但胜利公司未经过协商。芦凤英上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回胜利公司的上诉请求；一、二审诉讼费用由胜利公司承担。事实和理由：涉案双方已达成对“地铁101区域”进行整体改造，在没有完成改造之前该区域店铺空置期间产生的物业费，胜利公司不予收取的协议，一审法院应予认定和支持。案涉店铺在2015年11月1日至2018年6月11日期间一直对外出租，此期间也未出现欠缴物业费的情况，胜利公司应该一直履行之前作出的承诺。2014年10月1日至2015年10月31日期间的物业费已超过诉讼时效，不应支持。案涉店铺在2018年6月11日已被剥夺了经营管理权，胜利公司强行终止了芦凤英与承租人之间的租赁合同关系，一审法院在此情况下仍认定芦凤英缴纳物业费是不公平的。胜利公司2017年入驻后的收费标准是一审法院认定标准的三倍之多，以剥夺业户经营管理权但仍需缴纳物业费的方法向业户施压逼迫业户将店铺转让给所谓的第三方。胜利公司辩称，不同意芦凤英的上诉请求，具体答辩意见同上诉事实和理由。胜利公司向一审法院起诉请求：1、芦凤英支付胜利公司大连胜利购物广场M1FD103号店铺的物业管理费及逾期交纳物业管理费的滞纳金共计人民币25,933元（其中应支付物业管理费14,138元，期间为自2014年10月1日起至2015年10月31日止及自2018年7月1日起至2018年12月31日止；应支付滞纳金11,795元，期间为自2014年10月1日起至实际给付日止，暂计至2018年12月31日）；2、芦凤英向胜利公司支付大连胜利购物广场M1FD103号店铺的专项维修资金及逾期交纳专项维修资金的滞纳金共计人民币2,924元（其中应支付专项维修资金1,480元，期间为自2014年10月1日起至2015年10月31日止及自2018年7月1日起至218年12月31日止；应支付滞纳金1,444元，期间为自2014年10月1日起至实际给付日止，暂计至2018年12月31日）；3、本案诉讼费用由芦凤英承担。一审法院认定事实：2011年8月31日，卢凤英与大连胜利广场发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，芦凤英购买了大连胜利购物广场M1FD103号店铺，店铺套内建筑面积为7.3平方米。同时卢凤英与胜利公司（2015年4月7日由大连胜利广场物业管理有限公司变更现名称）签订《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》，约定胜利公司对芦凤英店铺所在的购物广场实施物业管理服务，其第二章第二项（1）款约定，物业管理费按甲方（胜利公司）每年调整之收费标准收取；（2）款约定，物业管理费包括但不限于人事费用、办公费用、公共水电费、蒸汽费、宣传装饰费、清洁费用、各种设施设备的装修保养费、维修费、保险费、园艺及绿化费、营业税及其他税费；（4）款约定，管理者应于每年年底商场全体业主、用户公布物业费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准；（5）款约定，芦凤英欠缴物业管理费及其他税费，管理者应向乙方（芦凤英）做出通告，详列所欠款项和清偿期限，若逾期未缴，管理者可根据不同状况采取以下法律行为：A.收取自应付之日起至实际缴付日，每日按欠缴款项千分之一计算滞纳金；B.管理者有权停止欠费商业单元的供水、供电、空调，限制……，直至清偿欠款及滞纳金；第三项对专项维修资金进行了约定，其中（2）款约定，专项维修资金按甲方（胜利公司）每年调整之收费标准收取，甲方每年3月公告当年准备维修养护及更换设备的账目，并确定收费标准（该项费用收取标准以实际公告为准，其中2011年为90元/平方米/年）；（3）款约定乙方（芦凤英）同意自2011年10月1日起，以套内建筑面积为计算依据，按当年收费标准向胜利公司缴纳专项维修资金；（4）款约定上述费用按季收取，即每年1月、4月、7月、10月之5日前缴纳，若逾期缴纳7日以上，根据第（二）项（5）款A、B状况采取法律行动。合同签订后，胜利公司和芦凤英均按合同约定履行也未再重新签订合同，该商场一直由胜利公司进行物业管理服务。胜利公司称其每年均按合同规定公布收支账项，并制定下一年度的收费标准。为此，胜利公司向法庭提供了2015年至2017年度的物业管理费报告及2016年至2018年收费标准，其中2015年度物业管理费标准为1242元/㎡/年、2018年度物业管理费标准为1182元/㎡/年，专项维修资金的收费标准为：2014年10月1日至2015年10月31日为125元/㎡/年、2018年7月1日至2018年12月31日为135元/㎡/年。但胜利公司未能提供证据证明该收费标准何时进行了公告。芦凤英称，由于案涉店铺位于地铁101区域，胜利公司同意对该该区域整改完成前，免交物管费，后来又强制换锁不允许经营，对此我们业户已经向公安机关报案。同时，为证明胜利公司提供的物业服务存在瑕疵，芦凤英提交了若干照片及视频资料，照片显示：胜利地下商城的公共区域如卫生间因维修暂停使用、保洁不到位、走廊内的墙壁有损坏未维修等。另查，大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》（大价房字﹝1999﹞26号），该批复内容为：同意在胜利广场业主委员会成立前，商场物业管理费收费标准暂定为每平方米使用面积不超过40元的基础上由物业管理部门与业主协商议定，具体收费标准待业主委员会成立后，重新核定，多退少补。经查，胜利广场业主委员会至今未成立。芦凤英为证明胜利公司收费标准过高，提交了凯旋商城和温州城的物业费缴费单和物业管理协议，证明其物业费分别为36元/月/平方米和45元/月/平方米。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1.双方就101区域调整改造期间是否达成了免交物管费的协议；2.芦凤英应缴纳的物业费收费标准如何认定；3.胜利公司主张的专项维修资金应否支持；4.胜利公司主张的逾期缴纳的滞纳金应否支持。关于焦点一，双方就签订过《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》没有异议，芦凤英主张双方就101区域调整改造期间免交物管费达成了一致意见，但其未能提交直接证据加以证明，其提供的通话录音均无法确定通话主体且当事人未到庭核实情况，故无法确定其真实性，故对芦凤英的该项抗辩，不予采信。关于焦点二，双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》系双方当事人真实的意思表示，胜利公司提供了物业服务，芦凤英应按照约定的标准给付胜利公司物业费用。按照胜利公司、芦凤英双方签订的《大连胜利广场发展有限公司管理公约》之约定，管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准，即双方当事人在该公约中并未明确约定案涉争议期间物业费的收费标准，属于价格约定不明，在此情形下，胜利公司作为物业公司对其主张的物业费价格负有举证责任。现胜利公司、芦凤英双方就收费标准并未达成合意，胜利公司单方面提高物业收费标准，实质上是单方主张变更合同主要内容，其诉求缺少事实和法律依据；并且，胜利公司未能提供充分的证据证明新的收费标准已经在合理期间及地点进行了有效公告，故对该新的收费标准，不予支持。结合芦凤英提交的凯旋商场、温州城等周边商圈商铺的物业费缴纳标准，同时根据大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》，对于芦凤英欠付的物业费，应按40元/㎡/月进行收取。双方均认同物业费以店铺套内面积7.3平方米为基数进行计算，即芦凤英每月应交纳物业费292元。故芦凤英应给付胜利公司自2014年10月1日至2015年10月31日及自2018年7月1日至2018年12月31日的物业费人民币5,548元。关于焦点三，专项维修资金系用于房屋共有部分或共用设施设备的大修、中修、更新或改造，其收取、使用有严格的流程和限制，遵循“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对于房屋共有部分或共用设施设备的日常维保则应从物业费中列支。本案胜利公司、芦凤英双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》虽有“专项维修资金”的约定，但该约定应当遵循《住宅专项维修资金管理办法》和《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》的相关规定，专项维修资金账面余额不足的，在没有成立业主委员会的情况下，由所在地街道办事处组织业主按照现行维修资金交存标准及时续筹，否则即违反专项维修资金制度设立的初衷；且胜利公司主张的专项维修资金系其单方核算制定，胜利公司未能提供充分的证据证明新的收费标准已经在合理期间及地点进行了有效公告，亦未得到业主的认可，故对胜利公司主张专项维修资金的诉讼请求，不予支持。关于焦点四，芦凤英提交的照片等证据能够证明胜利公司在履行物业服务合同的过程中，对于公共区域如卫生间、墙壁的保洁和维修等方面存在一定瑕疵，芦凤英因此拒缴物业服务费主观上并不存在恶意，故而对于胜利公司诉请的滞纳金，依法不予支持。同时，按照双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》约定，对于芦凤英欠付的物业费和专项维修资金，胜利公司应向芦凤英做出通告，详列所欠款项和清还期限，若逾期未缴，胜利公司才有权收取滞纳金。现胜利公司提供的证据无法证明其已经向芦凤英进行了催缴通知的有效送达，据此，亦不能支持胜利公司关于滞纳金的诉讼请求。判决：一、卢凤英于本判决生效之日起十日内给付大连胜利商业管理有限公司自2014年10月1日至2015年10月31日及自2018年7月1日至2018年12月31日的物业费人民币5,548元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回大连胜利商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费520元，由大连胜利商业管理有限公司负担420元，卢凤英负担100元。二审中，上诉人芦凤英提交了2019年12月21日上午拍摄的照片和视频，以证明案涉店铺已不具备经营条件的现状。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，上诉人胜利公司对前述照片与视频的关联性不予认可。因上诉人胜利物业诉请的物业费期间为2014年10月1日至2015年10月31日及2018年7月1日至2018年12月31日，故上诉人芦凤英提供的前述证据与本案无关，故本院不予采信。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，本案争议的焦点为上诉人芦凤英是否应向被上诉人胜利公司支付物业费及缴费标准。关于上诉人芦凤英是否应向上诉人胜利公司缴纳物业费一节，上诉人芦凤英主张双方已约定不收取案涉店铺所在区域改造期间的物业费，但双方当事人并未就此形成书面协议，案涉《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》中对于非正常经营期间的物业费未作出免缴的约定，在上诉人胜利公司否认双方已就免收物业费达成一致的情况下，上诉人芦凤英提供的录音证据不足以证明其主张免收物业费协议的存在，故对于上诉人芦凤英案涉期间免缴物业费主张，本院不予支持。关于缴费标准一节，案涉《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》中对于案涉期间物业费缴费标准未作出明确约定，仅约定上诉人胜利公司作为管理者应在公示每年度物业管理费用收支账项的基础上并制定出下一年度的收费标准，并未约定具体收费标准。对于公示问题，上诉人胜利公司在一审中提供的照片等证据无法充分证明其主张的已向全体业户进行公示的事实，双方就案涉期间的物业费缴费问题已形成本案诉讼亦意味着双方并未就案涉期间的物业费缴费标准达成一致。上诉人胜利公司在二审中提供的大价发[2001]20号、大价发[2016]19号文件中虽然已明确规定放开非住宅物业的物业费缴费标准，但仍规定具体的缴费标准应由物业公司与业户（或业主委员会）协商一致确定。在此情况下，一审法院根据[1999]26号文件中规定的物业费标准，参考本市同性质经营场所物业费缴费标准，认定案涉经营区域物业费缴费标准为40元/㎡/月并无不当之处，本院依法予以确认。因双方当事人对案涉店铺的缴费面积无异议，经本院审查，一审法院认定的上诉人芦凤英案涉期间应缴物业费数额正确，本院予以确认。关于物业费滞纳金一节，从双方当事人一、二审陈述及所提供证据看，上诉人胜利公司提供的物业服务尚存在若干亟待改善之处，且上诉人芦凤英不存在长期恶意欠缴物业费的故意，故上诉人胜利物业关于滞纳金的请求本院亦不予支持。关于上诉人芦凤英主张上诉人胜利公司2014年10月1日至2015年10月31日期间物业费的请求已超过诉讼时效一节，上诉人芦凤英未提供证据证明其在一审中针对时效问题提出抗辩，故本院二审不予审查。关于上诉人胜利公司主张的专项维修基金一节，专项维修基金是业户为了建筑公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳的专项资金，胜利商业广场至今未成立业主委员会，上诉人胜利公司亦未提供证据证明其主张的专项维修基金标准已得到包含上诉人芦凤英在内的全体业户的认可，故上诉人胜利公司关于专项维修基金及滞纳金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，胜利公司和芦凤英的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由上诉人大连胜利商业管理有限公司负担420元，由上诉人芦凤英负担100元。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 歆审判员  王慧莹二〇二〇年四月十三日书记员  牛超群