四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1940号 上诉人（原审原告、反诉被告）：何永连，女，1981年9月3日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：单毅，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯静，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王丹，女，1995年4月6日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：夏海波，四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾红刚，四川川蓉律师事务所律师。 原审第三人：谭林，男，1977年9月19日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原审第三人：资阳农村商业银行股份有限公司小院支行。住所地：四川省资阳市雁江区小院镇西大街99、101、103号。 负责人：叶辉。 委托诉讼代理人：李奇峰，公司员工。 上诉人何永连因与被上诉人王丹、原审第三人谭林、原审第三人资阳农村商业银行股份有限公司小院支行（以下简称资阳农商行小院支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初7685号民事判决向本院提起上诉。本院2020年2月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 何永连上诉请求：1.撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初7685号民事判决，改判支持保何永连全部诉讼请求；2.驳回王丹的全部反诉请求；3.判令王丹承担一、二审全部诉讼费及财产保全费。事实理由：1.一审中王丹除陈述外未提交任何证据向谭林支付购房款，谭林也否认收到王丹的购房款，一审判决认定王丹向谭林支付购房款与事实不符；2.何永连提交的证据证明案涉同类房源成交价不低于14000元/平方米，该房屋交易时市场交易公允价不低于85万元，而谭林与王丹签订的《存量房买卖合同》确定30万元的交易价远低于市场交易价的70%，一审法院认为何永连提交的证据缺乏证明力时也不询价或调查、鉴定，即认定何永连主张“房屋销售价格明显低于市场价值”缺乏事实依据，与客观事实不符；3.一审对谭林未向何永连告知出售房屋的信息、王丹反诉前从未主张何永连腾退房屋的事实未查明；4.何永连向谭林出具的《委托书》未载明出售房屋的交易对象选择权、售价决定权、房款处置，谭林在交易过程中亦未向何永连披露过交易过程，谭林出售房屋的行为超越代理权限，一审认定谭林代为出售房屋对何永连不存在重大误解系对法律错误理解和适用；5.一审对案涉合同是否显失公平认定逻辑混乱，明知房屋抵押权利价值55万元的情况下认定交易价30万元未恶意串通、不存在“显失公平”、王丹系“善意取得人”的认定错误；6、因资阳农商行小院支行系善意取得对案涉房屋的抵押权，该抵押权受法律保护，一审认定资阳农商行小院支行与何永连无法律上的利害关系错误。 王丹答辩认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。1.在一审中谭林已经确认收到了30万元的房屋转让款，且谭林没有任何理由帮王丹承认这30万元。2.关于房屋销售价格问题，首先何永连在一审中未举证证明该问题。其次，在一审判决中也提到了王丹对此并无过错，如何永连认为谭林的处理行为对其造成了损害，那么可以另案主张。王丹作为购房者的行为是市场行为，符合经济规律。3.何永连向谭林出具了委托公证书，委托事项中明确载明有“出售房屋、收取房款”对于这些授权范围，何永连授权了谭林相当于权利人的所有权利，谭林有权处分，谭林在市场交易中有权选择交易对象、交易时间、交易对价以及交易方式，王丹对此没有任何过错。4.关于何永连提出的显失公平问题，王丹相对于谭林和何永连来说没有任何的优势地位，何永连购买房屋是在2003年已经进行过房屋交易，不可能没有经验，何永连以显失公平为由要求撤销合同没有任何法律依据。5.关于何永连提出的买卖合同的文本本身的问题，谭林代表何永连出售房屋，王丹购买房屋且已在房管局成功过户，行政管理部门也已认可该合同，故该合同不存在任何形式上的瑕疵。何永连认为王丹与谭林存在恶意串通的情形，但未提供任何证据证明其该主张。王丹与资阳农商行小院支行的法律关系属于金融借款法律关系，王丹以其单独所有的房屋为抵押财产，与何永连之间不发生任何法律上的关系。 谭林陈述称：何永连和蒋森林共同借款55万元用于投资，去公证处公证是蒋森林亲自去的，谭林有房屋的抵押权，委托书是何永连亲自授权的，谭林有权处分房屋，且整个房屋交易过程都有蒋森林的亲自参与，王丹的卡转的钱也有转账记录。 资阳农商行小院支行陈述意见：借款人王丹与资阳农商行小院支行之间的金融借款合同是真实有效的，抵押也是合法有效的。其他事项与资阳农商行小院支行无关。无论是谁，只要愿意了结债务关系，资阳农商行小院支行愿意配合涤除抵押。 何永连一审诉讼请求：1.判令撤销谭林代何永连与王丹于2018年5月16日签订的《成都市存量房买卖合同》；2.判令王丹于判决生效之日起五日内清偿完毕向资阳农商行小院支行所借贷款本金和利息；如王丹逾期未履行上述义务，何永连在王丹逾期之日起三十日内代王丹向资阳农商行小院支行清偿王丹所借的贷款本金和利息，何永连代王丹清偿的贷款本金和利息（含罚息）有权向王丹追偿；3.判令王丹在上述贷款本息清偿完毕之日起五日内，协助资阳农商行小院支行办理成都市锦江区海椒市街13号5栋3单元6层18号［权证号：川（2018）成都市不动产权第0171539号］的注销抵押登记，并承担办理注销抵押登记产生的全部费用；4．判令王丹在案涉房屋抵押权涤除起五日内，协助何永连将该房屋恢复登记至何永连名下，并承担变更登记所产生的全部费用；5．案件受理费、保全费等费由王丹承担。 王丹向一审反诉请求：1.判令何永连立即向王丹交付房屋；2.判令何永连向王丹支付房屋占用费21000元（自2018年6月起，按月1500元，暂计算至2019年7月，实际计算至何永连交付之日止）；3.本案诉讼费由何永连承担。 一审法院审理查明：2015年11月24日，何永连与谭林签订《借款协议》，约定何永连向谭林借款550000元；借款期限为2015年11月24日至2016年6月30日；何永连以其所有的位于成都市锦江区房屋（建筑面积62.55平方米）提供抵押担保。同日，何永连向谭林出具《委托书》：1．办理上述房产还款的相关一切事宜（包括提出还款申请、缴纳相关费用、领取产权证）；2．到房产管理部门办理上述房产的注销抵押登记、注销顺位抵押登记手续、并领取注销抵押后的产权证相关事宜；3．查询上述房屋档案，出售上述房产，签订上述房产的买卖合同，支付房产买卖过户相关税费；收取售房款，办理上述房屋专项维修资金的缴纳及转移过户并与中介机构协商签订相关文件；4．到房产管理部门办理上述房产买卖产权交易过户的相关手续；5．办理并领取国有土地使用证，领证后协助买方到国土管理部门办理上述房产的国有土地使用权的转移过户登记的相关手续；6．如遇买方为按揭房，受托人有权办理上述房产按揭的一切相关手续，或者以受托人的名义开户并激活账户及银行卡，收取上述房产的首付款及按揭购房款；7．依法向税务机关申请及办理免征营业税、个人所得税的相关手续，办理领取购房补贴的相关事宜。2015年11月26日，双方办理了案涉房屋的抵押登记，谭林取得了《他项权证》（他权1477277）。2015年11月27日，双方在四川省成都市国力公证处对上述《委托书》办理了公证。 2018年5月16日，谭林作为何永连的委托代理人，与王丹签订《成都市存量房买卖合同》，约定何永连将案涉房屋以300000元价格出售给王丹。之后，王丹向谭林支付了购房款。2018年5月21日，谭林与王丹共同办理了案涉房屋过户登记手续，王丹取得房屋不动产权证书［川（2018）成都市不动产权第××号］。2018年5月23日，王丹以案涉房屋作抵押担保，向资阳农商行小院支行金融借款460000元，并办理了抵押登记。 一审法院另查明，案涉房屋一直由何永连居住使用至今。2019年5月31日，何永连向公安机关报警，接警内容记载：“何永连2019年5月31日16时报案称，2019年5月29日10时11分接到自称是王丹的律师打来的电话，说王丹买了我的房子（海椒市街13号5栋3单元6楼18号）一年多了，叫我搬出去，因为我根本不知道，所以来报警”。 一审法院认为，虽然何永连与谭林存在债权债务关系，何永连以其自有房产对其债务提供抵押担保并办理了抵押登记，但对双方同时签订的《委托书》，无证据表明不是双方的真实意思表示，且《委托书》约定的内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。谭林作为何永连出售房屋的委托代理人，在何永连的授权范围内与王丹签订《成都市存量房买卖合同》，王丹事前知道谭林与何永连的委托代理关系，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同有效且直接对何永连、王丹具有约束力。 1.关于撤销权行使的期限问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”规定，何永连向谭林出具《委托书》的时间为2015年11月24日，谭林与王丹签订《成都市存量房买卖合同》的时间为2018年5月16日，根据当事人的陈述，谭林并未将签订房屋买卖合同的情况告知何永连，也无相应证据证明何永连于2018年5月16日已知道合同签订的事实，又根据何永连于2019年5月31日向公安机关报警的登记，其自认于2019年5月29日知道案涉房屋被出售的事实，故一审法院认定其可以行使撤销权的起始时间为2019年5月29日。以此计算，截止起诉时，何永连行使撤销权的时间并未超过上述法律规定。故王丹提出何永连行使撤销权已经超过了除斥期间的主张，一审法院不予支持。 2.关于《成都市存量房买卖合同》是否应当被撤销的问题。何永连作为合同相对方，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，如果订立的合同存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显失公平等情形时，有权请求撤销。本案中，何永连向谭林出具的《委托书》明确授权谭林具有代为出售房屋、收取售房款、办理过户手续等权利，且对房屋出售价格无约定或限制，案涉房屋被谭林代为出售的事实对何永连而言不存在重大误解的情形；王丹根据《委托书》有理由相信签订的《成都市存量房买卖合同》是何永连自愿的真实意思表示，并无证据表明王丹在签订合同时知道何永连不知情，故王丹应属善意受让人。关于显失公平，何永连提出房屋售价明显低于市场价格的主张缺乏事实依据，房屋价格是谭林所定，如果何永连认为房屋出售价格偏低，也是其与谭林之间的事情，王丹对此并无过错，若何永连认为谭林在代理其签订合同时存在过错而给其造成了损害，可另案主张权利；但对于何永连与王丹之间，不能因为交易偏低就认定是显失公平。一审庭审中，何永连还提出谭林与王丹恶意串通的主张，但未提交证据予以证明。据此，何永连提出订立的合同存在重大误解、显失公平等情形的主张不成立，请求撤销合同的诉讼请求，一审法院不予支持。王丹取得房屋产权是基于《成都市存量房买卖合同》，且已完成过户登记，是善意取得人，何永连要求王丹将房屋恢复办理登记至何永连名下的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 3.关于何永连提出王丹清偿或由何永连代为清偿王丹与资阳农商行小院支行金融借款本金和利息的问题。一审法院认为，王丹与资阳农商行小院支行之间的金融借款合同关系，与何永连无法律上的直接利害关系，何永连提出的此项诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 4.关于何永连交付房屋及支付房屋占用费的问题。交付房屋，是房屋买卖合同中出卖方的义务。本案中，合同未约定交付房屋的具体时间，在王丹履行了付款义务且合同对房屋交付未具体约定的情况下，王丹可根据具体情况随时要求何永连交付房屋，此即符合公平原则，又符合交易习惯，故王丹要求何永连交付房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。案涉房屋已于2018年5月21日登记至王丹名下，依照《中华人民共和国物权法》规定，王丹是所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。在何永连应交付而未交付期间，王丹有权要求其支付房屋占用费以补偿损失。王丹要求按每月1500元支付房屋占用费，与当前的市场价格基本相符，一审法院予以同意。由于双方合同中并未约定房屋交付时间，一审法院认为以王丹向何永连主张权利之日起计算为宜。根据查明的事实，王丹委托律师已于2019年5月29日通知何永连交付房屋，故一审法院认定何永连应支付的房屋占用费为每月1500元，自2019年5月30日起计算至实际交付房屋时止。 一审法院判决：一、何永连于判决发生法律效力之日起十日内向王丹交付位于四川省成都市锦江区房屋；二、何永连于判决发生法律效力之日起十日内向支付房屋占用费（自2019年5月30日起，按每月1500元的标准计算至实际交付房屋时止）；三、驳回何永连的诉讼请求；四、驳回王丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取6400元，保全费5000元，反诉案件受理费减半收取6505元，由何永连负担。 二审审理过程中，何永连提供了四川省成都市中大公证处作出的《公证书》一份，公证书记录了从网络截图，司法拍卖对案涉房屋同地段、同情形的房屋拍卖价在2018年5月每平方米不低于14000元，房天下的网络显示案涉房屋同小区房屋交易价为16000元以上。 王丹质证对该证据的三性均不予认可，认为与本案无关，房屋的价格会受到很多因素的影响，包括楼层、采光、装修、陈设以及交易双方当事人的意志等。 谭林质证认为不清楚，不了解当时的房价。 资阳农商行小院支行质证认为，该公证书与资阳农商行小院支行和王丹之间的金融借款关系无关。 本院审查认为，公证书系公证机关作出的原件，本院对证据的三性予以确认。 本院查明的案件事实经过与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，2018年5月期间案涉房屋地段同情形小区的房屋市场价在14000元/平方米以上。本案二审审理过程中，资阳农商行小院支行陈述，2018年5月23日王丹贷款时，案涉房屋评估价为1000000元。 二审审理过程中，谭林认可出售案涉房屋时未告知何永连，谭林陈述在出售房屋时何永连前夫将蒋森林曾参与，但未提供证据证明。王丹陈述在购买该房屋时未去看过房屋，未找过何永连。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：1.王丹是否向谭林支付购房款；2.谭林是否有权处分案涉房屋；3、王丹是否构成善意取得案涉房屋；4.谭林与王丹签订的《存量房买卖合同》是否应予撤销；5.王丹主张何永连交付房屋、支付房屋占用费的理由是否成立；6.何永连主张行使涤除权的理由是否成立。 关于王丹是否向谭林支付购房款的问题。本院认为，谭林与王丹签订的《存量房买卖合同》后，王丹主张已向谭林支付了购房款30万元，谭林亦确认收到王丹支付的款项，因该款项是否支付属于王丹、谭林的关系，且二人已确认，本院予以确认，何永连主张王丹未付购房款的理由不成立。 关于谭林是否有权处分案涉房屋的问题。本院认为，何永连与谭林签订《借款协议》约定提供案涉房屋进行抵押担保，同时何永连向谭林出具《委托书》委托谭林办理上述房产还款的相关一切事宜、注销抵押登记、出售上述房产等内容，事后谭林取得了《他项权证》，这些事实表明，何永连与谭林之间形成了因借款产生的抵押关系，而出具委托书的目的是解决何永连不能还款而处分抵押物清偿债务的问题。由于何永连在与谭林签订《借款协议》时向谭林出具《委托书》的实质就是债务到期不能清偿时由谭林处分抵押物清偿债务，该行为违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，因此，何永连向谭林出具的《委托书》无效，谭林无权处分案涉房屋。 关于王丹是否构成善意取得案涉房屋的问题。本院认为，房屋买卖因涉及较大额资金，房屋买受人一般都会持谨慎的态度，查看房屋、向产权人了解出售房屋依据、了解市场行情等，而王丹在与谭林签订合同购买案涉房屋过程中，既不查看房屋，亦不向产权人了解房屋出售依据，其本身不符合常情。同时，王丹在与谭林签订合同购买案涉房屋期间，案涉房屋所在地及周边相同情形的房屋单价均在14000元/平方米以上，案涉房屋正常总价不应低于900000元，且该期间资阳农商行小院支行对案涉房屋评估价为1000000元，王丹在与谭林签订房价仅为300000元，合同房价款明显不合理。因此，本院对王丹认为其为善意购买人理由不予采纳。 关于谭林与王丹签订的《存量房买卖合同》是否应予撤销的问题。本院认为，根据上述意见，何永连向谭林出具的《委托书》无效，谭林无权处分案涉房屋，且谭林与王丹签订的《存量房买卖合同》的房价款明显不合理、不能认定王丹是善意购买房屋，因此，何永连主张谭林与王丹签订的《存量房买卖合同》应予撤销的理由成立，本院予以支持。王丹主张何永连交付房屋、支付房屋占用费的理由不成立，本院不予支持。 关于何永连主张行使涤除权的理由是否成立的问题。本院认为，因谭林与王丹签订的《存量房买卖合同》应予撤销，但因王丹的借贷行为导致资阳农商行小院支行已经取得了案涉房屋的抵押权，该抵押权受法律保护，故王丹有义务向资阳农商行小院支行清偿贷款本金和利息以解除案涉房屋的抵押权、同时协助何永连将案涉房屋的不动产权恢复登记至何永连名下。在王丹未履行清偿资阳农商行小院支行贷款本金和利息的情况下，何永连可以行使涤除权代为清偿王丹在资阳农商行小院支行的贷款本金和利息（含罚息）以注销抵押登记，并将该房屋恢复登记至何永连名下。 综上所述，何永连的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定部分事实不清，适用法律错误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初7685号民事判决； 二、撤销谭林以何永连名义与王丹于2018年5月16日签订的《成都市存量房买卖合同》； 三、王丹于本判决生效之日起十五日内清偿在资阳农村商业银行股份有限公司小院支行的贷款本金和利息；如王丹在前述期限内未履行前述义务，何永连可以在王丹逾期之日起十五日内代王丹向资阳农村商业银行股份有限公司小院支清偿贷款本金和利息（含罚息）； 四、资阳农村商业银行股份有限公司小院支行在王丹上述贷款本息清偿完毕之日起十五日内，协助办理成都市锦江区海椒市街13号5栋3单元6层18号的注销抵押登记； 五、王丹在本判决第三项、第四项内容履行完毕之日起十五日内协助何永连将成都市锦江区海椒市街13号5栋3单元6层18号房屋恢复登记至何永连名下。 六、驳回何永连的其他诉讼请求； 七、驳回王丹的反诉诉讼请求。 一审案件受理费6400元、保全费5000元，合计11400元，由谭林负担5700元，由王丹负担5700元；一审反诉案件受理费6505元，由王丹负担。二审案件受理费12800元，由谭林负担6400元，由王丹负担6400元。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年四月一日 书记员 杨珍梅