湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终27号上诉人(原审被告)：叶行丛，男，1971年10月13日出生，汉族，湖北省麻城市人，户籍所在地：麻城市，现住麻城市，被上诉人(原审原告)：麻城市金昌物业有限公司，住所地：麻城市陵园路6号融辉小区内，统一社会信用代码91421181773903375P。法定代表人：梅耀林，该公司总经理。上诉人叶行丛因与被上诉人麻城市金昌物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2019）鄂1181民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶行丛上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。3、减除没按物业服务标准的费用。4、拆除小区内公共通道上的电梯及货棚。5、关闭幼儿园在小区内开设的出入门口，还业主一条安全、清静的出入通道。5、关闭幼儿园在小区内开放的出入门口，还业主一条安全、清静的出入通道。事实和理由：根据《湖北省物业服务和管理条例》的规定，物业服务企业在物业服务活动中有下列权利：劝阻、制止损害物业或者其他损害业主共同利益和公共安全的行为。那么开发商在小区公共通道内搭建电梯却没有制止。2、物业费是按高端小区定价收取，但高端收费的小区电梯停电以各种理由不发电启动电梯。3、物业服务企业不得以拖欠物业服务费用不配合管理等理由，减少服务内容、降低服务质量、中断或者限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为。而麻城市金昌物业有限公司经常以断水来威胁业主。麻城市金昌物业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令叶行丛立即向原告支付拖欠的物业管理费5547元并承担相应逾期交费的违约责任；2、由叶行丛承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：叶行丛系麻城市鼓楼杨基塘社区融辉小区39栋1单元1302室业主，其作为乙方于2012年7月9日与麻城市金昌物业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方对涉案房屋（建筑面积为132.09平方米）所在小区进行物业管理，对房屋共用部分、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，乙方自2012年6月16日起按每月每平方米1元缴纳物业管理费，每次缴纳物业管理费的时间为每季度第一个月1-10号。协议还约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。后该小区成立业主委员会，并在麻城市房地产管理局备案，2012年9月13日，麻城市金昌物业有限公司（乙方）与麻城市融辉业主委员会（甲方）签订了《小区物业管理服务合同》，合同约定甲方同意将“融辉第一城”小区的物业由乙方麻城市金昌物业有限公司进行管理服务，合同期限为2012年10月1日至2015年12月31日，该合同到期后，麻城市金昌物业有限公司与麻城市融辉业主委员会于2016年1月1日再次签订了《融辉小区物业管理服务合同》，合同期限自2016年1月1日至2020年12月31日止。叶行丛缴纳了自2012年6月16日至2015年6月30日的物业管理费，后叶行丛以房屋质量有问题、开发商侵占公摊面积、小区内设幼儿园影响交通等原因为由没有缴纳物业管理费。一审法院认为，麻城市金昌物业有限公司与叶行丛签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。麻城市金昌物业有限公司与麻城市融辉业主委员会签订的《融辉小区物业管理服务协议》对双方均具有约束力，叶行丛质疑麻城市金昌物业有限公司诉讼主体资格没有法律依据，不予支持。麻城市金昌物业有限公司在对融辉小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收去物业管理费，叶行丛作为小区业主应当及时缴纳物业管理费。根据双方签订的《前期物业管理服务合同》约定叶行丛应自2012年6月16日起按每月每平方1元缴纳物业管理费，该约定对双方当事人均具有约束力，根据叶行丛提供的缴纳物业费收据证实叶行丛缴纳了自2012年6月16日起至2015年6月30日的物业管理费，故麻城市金昌物业有限公司要求叶行丛支付2015年7月1日至2018年12月31日物业管理费，于法有据，应予支持。按照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定及经麻城市物价局、麻城市房地产管理局联合发文批，可以看出麻城市金昌物业有限公司所在房屋的物业管理费为每月每平方米1元，故叶行丛自2015年7月1日起至2018年12月31日的物业管理费为5547元（132．09×1×42）。对麻城市金昌物业有限公司诉请的相应逾期交费的违约责任，虽然双方在《前期物业管理服务协议》中约定了每日百分之零点五的违约金，但因麻城市金昌物业有限公司诉请的违约金不具体，不予支持。对叶行丛以房屋存在质量问题为由不缴纳物业费的抗辩理由，因房屋质量问题属开发商遗留问题，与本案不属同一法律关系，叶行丛应另行主张相应权利，故对叶行丛的上述抗辩理由，不予采纳；对叶行丛以开发商侵占公摊面积、小区内设幼儿园影响出行为由不缴纳物业费的抗辩理由，因叶行丛没有证据予以证实，且物业公司虽然是小区公共区域的管理者，但是其仅是一个服务机构，其也不是城管部门，没有执法权，物业公司没有权力将其拆除，因此，业主以此为由来拒交物业费是缺乏法律依据的，故对叶行丛的上述抗辩理由，不予采纳；对叶行丛以小区停电发电机不启动电梯为由不缴纳物业费的抗辩理由，没有证据证实，不予采纳。判决如下：一、叶行丛于本判决生效后十日内向麻城市金昌物业有限公司支付拖欠的物业管理费5547元；二、驳回麻城市金昌物业有限公司其他的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审查明的事实属实。本院认为，麻城市金昌物业有限公司在对融辉小区实施了物业管理，并与叶行丛签订的《前期物业管理服务协议》，该协议合法有效，叶行丛作为小区业主应当按协议的约定及时缴纳物业管理费。现叶行丛上诉提出开发商在小区公共通道内搭建电梯却没有制止。因麻城市金昌物业有限公司虽然是小区公共区域的管理者，但其并非执法机构，无权将其拆除，故叶行丛不能以该理由拒绝缴纳物业管理费。叶行从上诉还提出小区停电，麻城市金昌物业有限公司以各种理由不发电启动电梯以及经常以断水来威胁业主。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，因叶行丛没有提交证据证实，故其应承担不利后果，其该项上诉理由不能成立。至于叶行丛上诉还要求拆除小区内公共通道上的电梯及货棚，以及关闭幼儿园在小区内开设的出入门口等，因本案系麻城市金昌物业有限公司作为原告提出诉讼，人民法院应根据原告的诉讼请求审理案件，故叶行丛的上述主张不是本案的审理范围，本院不予支持。综上所述，叶行丛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由叶行丛负担。本判决为终审判决。审判长  张焱奇审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇二〇年四月十日书记员  宋荣梅