河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3814号上诉人（原审被告）：张红宾，男，1972年12月11日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：唐浩楠，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金凤，河南千业律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑州祥和集团有限公司，住所地淮河路9号院。法定代表人：胡玉生。委托诉讼代理人：张静、李辉，河南天基律师事务所律师。上诉人张红宾因与被上诉人郑州祥和集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初30550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张红宾上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初30550号民事判决；2、裁定驳回郑州祥和集团有限公司的起诉，或将本案发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人有权对涉案土地管理、使用和收益所依据的证据不足。被上诉人并非涉案土地的使用权人，其用于证明对涉案土地进行管理、使用和收益的证据，主要是国网河南省电力公司郑州供电公司于2019年4月26日出具的《情况说明》。该证据内容上与本案事实存在矛盾，形式也不符合法律要求，依法不应被采信。被上诉人吸收合并的资产范围不包括涉案的债权，无权对本案提出诉讼。根据被上诉人提交的“祥和集团[2017]40号”文件第二条，被合并公司应当在合并基准日基础上出具资产负债表、资产清单等财务报表。被上诉人并未出示上述财务资料，无法证明被上诉人吸收合并了涉案的债权。此外，本案原二审开庭时，祥和集团向法庭提交的郑州祥和电力建设开发有限公司清算资料显示，郑州祥和电力建设开发有限公司的债权债务为0，也就是说祥和集团吸收合并的财产范围并未包括涉案的债权，祥和集团无权就本案提起诉讼。即使被上诉人有权提起诉讼，一审判决也存在明显的基本事实认定错误，以及超诉讼请求判决。涉案的租赁协议明确约定，临街门面房为上诉人自建且为违法建筑，被上诉人无权要求返还临街门面房。被上诉人主张的房屋土地占用费和违约金自2017年7月1日起算，而一审法院判决上诉人支付的房屋土地占用费和违约金从2017年1月1日起算，超出诉讼请求。本案出租人拒不开发票，上诉人有权拒付后续租金。《郑州市城市房屋租赁管理条例》第二十三条第二款规定：“出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的专用票据。出租人不开具票据的，承租人可以拒付租金”。被告向出租人支付租金后，出租人一直拒绝开具发票，因此上诉人有理由拒付后续的租金。郑州祥和集团有限公司辩称，答辩人有权对涉案土地进行管理、使用和收益，要求上诉人予以返还，一审中答辩人已经提交证据予以证明，一审法院对此认定并无不当。郑州市中级人民法院（2019）豫01民终17095号民事裁定书已认定，答辩人与本案具有直接利害关系，现该裁定已生效。答辩人具有合法的诉讼主体资格，与本案具有直接利害关系，是本案适格的当事人。一审法院认定事实清楚，不存在超诉讼请求判决。涉案临街门面房是上诉人张红宾私自改装、扩建的，属于违章建筑，无论是按照合同约定或是法律规定，上诉人张红宾均应将涉案临街门面房自行拆除返还土地。现答辩人仅要求上诉人张红宾将涉案临街门面房予以返还，不要求其自行拆除，已经免去了上诉人张红宾的大量责任。答辩人一审诉请上诉人张红宾需再支付33万元占用费，但一审仅支持上诉人张红宾需再支付24万元占用费，一审判决并不超诉讼请求。本案系租赁合同纠纷，关于答辩人是否开具发票与上诉人张红宾是否交还租赁物、支付占用费及违约金并无关联，二审法院对此不应予以审查。郑州祥和集团有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告将纬五路省府变临街后院房屋及场地500余平方米和该场地临街门面房腾空并交还原告；2、判令被告支付违法占用期间的房屋土地占用费33万元（按照《租赁合同》第二年租金22万元的标准，自2017年7月1日起暂计至2018年12月31日止，实际计算至被告腾空交还房屋土地之日止），支付违约金50234元（按照《租赁合同》第二年租金22万元的标准，自2017年7月1日起暂计至2018年12月31日止，实际计算至被告腾空交还房屋土地之日止），以上暂计380234元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月6日，郑州祥和电力建设开发有限公司（甲方、出租方）与宏斌汽修厂（张鸿宾）（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》一份，主要约定：甲方将坐落在金水区纬五路省府变临街后院房屋及场地500余平方米（含高压线塔下面积）和该场地临街门面房（乙方自建，200余平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日止（注：期间如因高压线路入地、政府部门要求拆迁或拆除、甲方或甲方主管部门需要等原因需提前结束租赁期时，乙方必须无条件搬迁并自行拆除，恢复围墙，甲方不承担任何经济损失和责任）；租金按半年提前结算，由乙方一次交付给甲方，付款方式为现金；2015年1月1日至2015年12月31日租金为20万元；2016年1月1日至2016年12月31日租金为22万元；乙方保证承租上述房屋及场地仅作为汽修和便利店用房；乙方应在租赁期满时把房产交给甲方，如需继续承租上述房地产，应提前3个月与甲方协商，双方另签订契约；违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五向乙方加收违约金。2018年6月22日，北京大成（郑州）律师事务所受郑州祥和电力建设开发有限公司委托向被告出具《律师函》，称郑州祥和电力建设开发有限公司多次向被告发出搬离通知，双方的合同已经到期，要求被告无条件搬迁并自行拆除、恢复围墙等。当日，北京大成（郑州）律师事务所律师向被告邮寄该律师函，邮寄地址为郑州市金水区纬五路61号附二号康复社区便民中心，快递信息显示2018年6月23日他人收。被告称没有收到该《律师函》。被告提交其名下交通银行尾号4849的交易清单显示，2017年1月13日、2017年3月29日、2017年5月17日、2017年5月18日，共计转出20万元。原告认为涉案租金是交纳到了2016年12月31日，原告只收到了2017年上半年的土地房屋占用费11万元，之后原告没有再收取过被告任何费用。被告提交的转账凭证显示，2018年6月22日，被告的亲属张连欣向刘东伟转账10万元，附言2018年用地租金；2018年12月26日，张红卫向刘东伟转账10万元，摘要2018年地租租金。对于该40万元，被告称系向被告公司员工刘东伟交纳的涉案2017年、2018年的租金，虽然合同约定租金为22万元，但原告实际按照20万元收取，被告交纳租金至2018年底。原告称已经将2018年6月22日及2018年12月26日的20万元款项退还给被告，并提交刘东伟2018年6月30日向张连欣转账10万元、2018年12月27日向张连欣转账10万元的转账记录。原告提交郑州祥和集团有限公司关于对郑州祥和集团电力工程有限公司等3家公司实施改制重组期间规范相关财务管理工作的通知，主要载明：本次采取吸收合并所涉及的单位为郑州祥和集团电力安装有限公司、郑州祥和集团电力工程有限公司、郑州祥和电力建设开发有限公司，所采用的方式为吸收合并。即3家单位作为被合并方，原公司注销，所有人员、业务、资产、负债、权益全部并入母公司郑州祥和集团。本次吸收合并确定的基准日为2017年10月31日。2019年4月26日，国网河南省电力公司郑州供电公司出具《情况说明》显示，1987年10月11日，郑州供电局取得郑州市土地管理局颁发的《郑州市国有土地使用证》（郑土权字第00012号），登记名称为郑州供电局省府变电站，土地位置为纬五路姚砦路北。郑州供电局系该公司前身，现该公司为该宗土地合法权利人。该公司将该宗土地委托郑州祥和电力建设开发有限公司管理、使用和收益，期限为长期，后郑州祥和电力建设开发有限公司变更为原告，由原告继续享有对该土地的管理、使用和收益。原告提交《郑州市国有土地使用证》（郑土权字第00012号）复印件一份，显示涉案土地的使用权人是郑州供电局省府变电站。原告称郑州供电局省府变电站与国网河南省电力公司郑州供电公司系同一家公司，并称原告属于国网河南省电力公司郑州供电公司下属的二级单位。原告称涉案土地后院的房屋是原来就有的，临街门面房是被告私自搭建的，被告认可临街门面房为被告自建用作经营，且没有相应手续，该门面房在涉案合同签订时已经存在，在涉案合同签订前出租人与被告已经建立了常年的租赁关系，该合同为补签。被告认可现在还在使用涉案房屋及土地。一审法院认为，合同应当履行。要求他人返还不动产的，应当是不动产的权利人。涉案《房地产租赁契约》，系当事人真实意思表示，当事人应按照合同约定履行权利义务。《房地产租赁契约》约定的租赁期限已届满，被告仍占有使用涉案房屋及土地，涉案房屋虽未登记在原告名下，但原告有权对涉案土地进行管理、使用和收益，被告应将涉案房屋及土地腾空并交还给原告，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告至今仍占有使用涉案房屋及土地，应向原告支付占用期间的费用，原、被告并未签订新的租赁协议，被告支付占有使用费的标准应参照涉案《房地产租赁契约》的约定计算。《房地产租赁契约》约定，第二年的租金标准为每年22万元，且应提前半年支付。根据原、被告双方提交的转账凭证，被告自2017年1月1日后仅向原告支付20万元占有使用费，已经构成违约，故原告主张的2017年1月1日至2018年12月31日期间的房屋土地占用费，本院支持其中的24万元。原告主张的违约金标准过高，本院酌定按照年利率24%的标准予以计算。故原告主张的2017年1月1日至2018年12月31日期间的违约金，一笔以2万元为基数，自2017年7月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日；一笔以11万元为基数，自2018年1月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日；一笔以11万元为基数，自2018年7月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日。原告主张的2019年1月1日之后的占用费，应参照每年22万元的标准计算至被告实际搬离涉案房屋及土地之日，但因该部分费用原告并未在起诉时主张具体数额，故本案中不再处理。原告主张的2019年1月1日之后的占用费的违约金，因无法确定被告向原告支付占用费的具体日期，原告的该项损失暂无法确定，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告张红宾于本判决生效后十日内将位于金水区纬五路省府变临街后院房屋及场地500余平方米（含高压线塔下面积）和该场地临街门面房腾空并交还给原告郑州祥和集团有限公司；二、被告张红宾于本判决生效后十日内支付原告郑州祥和集团有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的房屋土地占用费240000元及违约金（其中一笔以20000元为基数，自2017年7月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日；一笔以110000元为基数，自2018年1月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日；一笔以110000元为基数，自2018年7月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日）；三、驳回原告郑州祥和集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7004元，由原告负担1658元，被告负担5346元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，郑州祥和电力建设开发有限公司与上诉人张红宾签订《房地产租赁契约》虽系双方的真实意思表示，但该合同中涉及临街门面房出租的部分应为无效。一审法院结合案件事实及《郑州市国有土地使用证》、国网河南省电力公司郑州供电公司出具《情况说明》、郑州祥和集团有限公司关于对郑州祥和集团电力工程有限公司等3家公司实施改制重组期间规范相关财务管理工作的通知等在案证据，认定被上诉人郑州祥和集团有限公司有权对涉案土地进行管理、使用和收益于法有据。上诉人张红宾与被上诉人郑州祥和集团有限公司双方均认可涉案临街门面房系上诉人张红宾自行建造，但该临街门面房无合法手续，且双方在《房地产租赁契约》中约定的租赁物包含郑州祥和电力建设开发有限公司坐落在金水区纬五路省府变临街后院房屋及场地500余平方米（含高压线塔下面积）和该场地临街门面房。被上诉人郑州祥和集团有限公司作为涉案场地的合法权利人，在租赁合同期到期后，收回该场地及相关地上建筑物符合法律规定。上诉人张红宾以涉案临街门面房系其建造且为违法建筑为由，对抗其作为涉案租赁合同承租人应当履行的到期返还租赁物的合同义务，缺乏事实及法律依据。上诉人张红宾返还涉案场地及相关建筑物后，涉及违法建筑物的认定及处理，不是本案租赁合同的审查处理范围。关于房屋土地占用费，被上诉人郑州祥和集团有限公司一审时主张上诉人张红宾支付自2017年7月1日起违法占用期间的房屋土地占用费，一审法院判决上诉人张红宾支付自2017年1月1日起房屋土地占用费超过被上诉人郑州祥和集团有限公司的诉讼请求，本院予以纠正。综上所述，张红宾的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初30550号民事判决第一项、第三项，即“被告张红宾于本判决生效后十日内将位于金水区纬五路省府变临街后院房屋及场地500余平方米（含高压线塔下面积）和该场地临街门面房腾空并交还给原告郑州祥和集团有限公司、驳回原告郑州祥和集团有限公司的其他诉讼请求”；二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初30550号民事判决第二项为：“张红宾于本判决生效后十日内支付郑州祥和集团有限公司2017年7月1日至2018年12月31日期间的房屋土地占用费240000元及违约金（其中一笔以20000元为基数，自2017年7月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日；一笔以110000元为基数，自2018年1月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日；一笔以110000元为基数，自2018年7月1日起按照24%标准计算至实际清偿之日）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7004元，由郑州祥和集团有限公司负担1658元，张红宾负担5346元；二审案件受理费7004元，由张红宾负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇二〇年四月三十日书记员  纪东