湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初18816号原告：李卫平，男，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告：李震球，男，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告：唐境唯，女，汉族，湖南省攸县人，住湖南省株洲市天元区。原告李震球、唐境唯共同委托诉讼代理人：艾翔，湖南地博律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：攸县新通达机动车驾驶员培训有限公司，住所地：攸县联星街道文化社区文化路接官亭组458号。法定代表人：陈刘武，公司董事长。委托诉讼代理人：洪正再，湖南湘东律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：谭卫荣（公司员工），男，1974年9月13日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。原告李卫平、李震球、唐境唯与被告攸县新通达机动车驾驶员培训有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序于2020年1月13日、2020年3月26日、2020年4月14日三次公开开庭进行了审理。原告李卫平，原告李震球、唐境唯的委托诉讼代理人艾翔，被告攸县新通达机动车驾驶员培训有限公司的委托诉讼代理人洪正再三次均到庭参加诉讼，被告攸县新通达机动车驾驶员培训有限公司的委托诉讼代理人谭卫荣到庭参加第一次诉讼。本案现已审理终结。原告李卫平、李震球、唐境唯向本院提出诉讼请求：判令被告向三原告支付2019年度的租金52000元。在庭审过程中，原告增加如下诉讼请求：判令解除原、被告签订的《租赁合同》，并由被告恢复房屋原状。事实和理由：原告李震球与唐境唯系夫妻关系，李震球系李卫平之子，李卫平系李逢春与邱伟群之子。涉案房屋原系李逢春（已去世）和邱伟群所有，2014年，因国家征收，邱伟群将该房屋补偿款赠与其他子女，房屋地基无偿赠与原告李卫平，由李卫平兴建新房。2016年1月，原告李卫平正在建房，被告提出租用原告的门面房用于驾校办公和车辆出入。2016年2月2日，原告李卫平与被告签订《租赁合同》，约定：甲方（李卫平）将攸县城关镇文化社区文化路373号房屋租赁给乙方（被告），甲方三空门面除上楼通道和板梯、电梯间外，租给乙方办公及车辆出入通道使用，其中一空门面作为车辆出入路……四、车辆出入通道的要求：1、甲方将车辆出入通道穿梁硬化后可以动工建设，乙方才能施工。乙方动工出入通道前，一次性付清年租金一半2万元。2、其余两空门面（通道板梯、电梯间除外）租金待甲方将一楼总面积按乙方要求，能交付乙方使用后交齐租金，一年一交，先交租后使用……六、租赁时间：1、甲方租赁给乙方一楼三空门面除上楼通道和板梯、电梯间外。年租金为人民币40000元，其每年按人民币4000元递增（第四年租金人民币：52000元）。时间为十年，从2016年2月2日起至2026年2月1日止。在使用期间乙方不准改变房屋结构和转租。合同签订后，原告李卫平按照约定履行了自身义务，被告将其所租的第一空门面改造为车辆出入路供其车辆出入，其余门面作为办公用房由被告自行进行了改造和装修，之后被告按约定支付租金至2019年1月。2019年1月15日，该房屋登记在原告李震球和唐境唯名下。后原告多次向被告催收2019年度的租金，被告拒不支付，原告遂诉至法院。被告攸县新通达机动车驾驶员培训有限公司辩称，1、房屋的登记权利人是李逢春和邱伟群，出租人非房屋的所有权人，无权处理房屋，原告作为合同主体不适格，合同无效；2、合同中的第七条后半部分约定，当发生国家政策变化和不可抗力因素，应提前6个月通知合同相对方，由双方协商解决。国家政策变化和不可抗力因素属于法定免责事由，本案所涉合同要求在发生免责事由6个月之前告知对方，应当认定该条款无效，合同主体可依情势变更随时解除合同；3、出租人并未向法庭提交建设工程规划许可证，依据法律规定，该合同无效；4、原告在被告并未实际使用租赁物的情况下要求支付租金，违反公正和诚信原则，请求驳回原告的诉讼请求。当事人依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交原房产证复印件1份，拟证明房屋地基的原所有权人为李卫平的父亲李逢春和母亲邱伟群的事实；被告对真实性和证明目的有异议，认为原告未提供原件，且该证据恰能证明原房屋所有权人为李逢春和邱伟群；本院对该证据予以采用，对其证明目的结合其他证据予以综合认定；2、原告提交《关于放弃房屋土地继承权的报告》1份，拟证明2014年因国家政策拆迁，李逢春和邱伟群的其他子女自愿放弃土地继承权，邱伟群将土地使用权无偿赠与原告李卫平的事实；被告对真实性和关联性有异议，认为该证据未经过相关部门确认，且其系亲属关系，存在事后补签的可能性；本院对该证据予以采用，对其证明目的结合其他证据予以综合认定；3、原告提交《租赁合同》1份，拟证明2016年2月2日，原告李卫平与被告签订租赁合同，李卫平按约将房屋出租给被告，被告未按约定支付租金的事实；被告对证明目的有异议，认为合同未就提前解除合同进行约定；本院对该证据予以采用，对其证明目的结合庭审查明的事实予以认定；4、原告提交房产证1份，拟证明该出租房屋于2019年1月15日登记在原告李震球、唐境唯名下，原告李震球、唐境唯系涉案房屋所有权人并取得了房产证，房屋已进行竣工验收，租赁合同合法、有效；被告对证据的证明目的有异议，认为不动产权证登记的所有权人是李震球和唐境唯，房屋租赁合同的主体是李卫平，结合其他证据可知李卫平和李震球、唐境唯均非适格主体；本院认为该证据具备真实性、合法性、关联性的有效要件，应予以采信；5、原告提交照片1份，拟证明李卫平作为出租方履行了合同义务，被告未按约定支付租金的事实；被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该组证据可以看出承租人已修葺围墙，以及承租人长期未使用租赁房屋；本院认为，该证据具备真实性，对此予以采用，对其证明目的结合庭审查明的事实予以综合认定；6、原告提交的庭审笔录复印件1份，拟证明原告与被告在租赁合同中约定先交租金后使用，被告应在每年的2月15日交纳当年度租金，被告未按约定支付当年度的租金，其行为已经构成违约；被告对证明目的有异议；本院对该证据予以采信；7、原告提交《攸县县城文化路延伸段道路拓宽项目房屋征收补偿安置协议》1份，拟证明涉案房屋的由来；被告对证明目的有异议，认为该证据能证明涉案房屋的所有权人是邱伟群和李逢春，而李震球并非房屋补偿权的所有人；本院对该证据予以采用，对其证明目的结合其他证据予以综合认定；8、被告提交的曾建平出具的证明、领条复印件各1份，拟证明承租人在2018年10月5日已修建围墙，且已通知出租人李卫平解除合同；原告对证明和领条均有异议，认为证人应当出庭作证，且该证据不能证明修建围墙完工时间是2018年10月，亦不能证明被告履行了通知义务，故被告应该支付租金；本院认为该组证据不符合证据的有效要件，依法不予采信。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院对本案事实认定如下：2016年2月2日，原告李卫平与被告攸县新通达机动车驾驶员培训有限公司签订《租赁合同》，约定原告李卫平（甲方）将攸县城关镇文化社区文化路373号三空门面（除上楼通道和板梯、电梯间外）租赁给乙方（攸县新通达机动车驾驶员培训有限公司）办公及车辆出入通道使用。三空门面的年租金为40000元，以后按每年4000.00元的标准递增，租期为拾年，从2016年2月2日起至2026年2月1日止。双方约定在使用期间乙方不准改变房屋结构和转租。合同第七条约定：“……甲、乙双方如遇国家政策和不可抗拒的自然因素需终止租赁合同，甲乙双方必须提前壹年最少六个月前要通知对方，协商解决。”被告按约定支付租金至2019年2月1日，后未再支付租金。2019年7月23日，原告李震球、唐境唯起诉至本院，要求被告支付2019年度的租金52000元。2019年8月19日，原、被告双方到庭参加诉讼，被告在庭审中明确表明已无租赁房屋的必要。尔后，原告撤回起诉。另查明，原告李卫平系李逢春和邱伟群之子，李震球系李卫平之子，李震球与唐境唯系夫妻关系。本案所涉房屋原土地使用权系李逢春（已去世）和邱伟群享有。2014年，攸县政府因进行县城文化路延伸段道路拓宽项目建设需要，对该房屋进行征收，并对房屋地基的土地使用权进行了调换、安置。经邱伟群及其子女一致同意，李卫平取得安置的土地使用权。后，原告李卫平在调换后的地基上兴建新房。在建房过程中，原、被告签订《租赁合同》。2019年1月15日，该房屋登记在原告李震球和唐境唯名下。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是《租赁合同》是否有效？原告请求的租金应否得到支持？现分析如下：原告与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且原告提供的原房产证、房屋征收补偿安置协议、房产证显示，本案所涉房屋系李卫平取得土地使用权后合法建造，并由李震球、唐境唯取得所有权，故上述租赁合同合法，有效，双方应按合同约定履行。本案中，被告在驾校出入通道处修建围墙以示其未再使用租赁房屋，但未明确向原告表示解除租赁合同，据此拒绝继续向原告支付租金，构成违约，应承担本案的违约责任。关于原告主张的租金问题，本案中，被告在2019年8月19日的庭审中明确表示没有租赁的必要，此后确未再使用房屋，原告方在第一次起诉时未主张解除合同，且后撤诉，其对自身损失的扩大负有责任，从公平、诚信的角度考虑，本院酌情确定被告应支付租金的期间为2019年2月2日至2019年8月19日，共计198天。按合同约定，2019年度的租金为52000元/年，故被告应支付租金共计28208元（52000元/年÷365天×198天）。因原告李震球、唐境唯于2019年1月15日取得房屋所有权，故被告应向原告李震球、唐境唯支付租金28208元。对三原告要求被告支付2019年度的租金52000元的诉讼请求，本院予以部分支持。现三原告主张解除租赁合同，被告亦未再使用租赁物，本院对此予以支持。关于原告要求被告恢复房屋原状的请求，因双方在合同中未就恢复房屋原状进行约定，原告亦未提供证据证实房屋的原状或被告未经其同意，对房屋进行改善或增设他物，故对原告要求被告恢复房屋原状的诉请，本院不予支持。综上所述，被告攸县新通达机动车驾驶员培训有限公司应支付原告李震球、唐境唯房屋租金28208元，原告李卫平与被告攸县新通达机动车驾驶员培训有限公司在2016年2月2日签订的《租赁合同》应予解除，原告李卫平、李震球、唐境唯的其他诉讼请求，因无法律和事实的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条第一款、第二百二十七条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告李卫平与被告攸县新通达机动车驾驶员培训有限公司在2016年2月2日签订的《租赁合同》；二、限被告攸县新通达机动车驾驶员培训有限公司在本判决生效后十日内支付原告李震球、唐境唯租金28208元；三、驳回原告李卫平、李震球、唐境唯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由原告李卫平、李震球、唐境唯负担503元，由被告攸县新通达机动车驾驶员培训有限公司负担597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于株洲市中级人民法院。审 判 长  刘抚男人民陪审员  曾慧敏人民陪审员  陈冬娥二〇二〇年四月十四日法官助理况雯书记员刘娜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条第一款承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。