浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终5708号 上诉人（原审被告）：叶海郎，男，1987年3月27日出生，汉族，户籍所在地象山县，现住余姚市。 被上诉人（原审原告）：余姚银亿房地产开发有限公司，住所地余姚市兰江街道石婆桥76号。 法定代表人：方宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈乐，浙江素豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何静，浙江素豪律师事务所律师。 上诉人叶海郎因与被上诉人余姚银亿房地产开发有限公司（以下简称银亿房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2019年11月22日作出的（2019）浙0281民初6235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 叶海郎上诉请求：撤销原判。事实和理由：一、原审法院对本案事实认定错误。涉案房屋二楼东南角漏水系事实，上诉人自欠缴租金之日至被上诉人起诉之日期间，多次且不断地向被上诉人提出要求对二楼东南角漏水进行维修，但被上诉人以维修成本上升高为由拒绝承担维修义务。因此，上诉人有权在房屋维修结果满足租赁基本需求前拒绝向被上诉人支付租金。由于某种原因被上诉人长期不履行维修义务，涉案房屋的严重漏水情况一度使得上诉人无法继续经营，导致上诉人不得不停业重新装修、搭建隔离区、寻找替代场地，请求二审法院酌情就上诉人采取的自救措施造成的损失及费用抵免租金、物业服务费、公共维修基金。上述费用不足上诉人损失的，由被上诉人依法予以赔偿。二、一审法院对违约金的认定错误。涉案合同有关于装修、经营免除租金的约定，其补缴以一方违约为基础，事实上是一种变相的违约金条款。即便上诉人违约，一审法院支持的违约金也过高。 银亿房产公司辩称,一、上诉人没有提供证据证明房屋二楼东南角漏水发生的时间，其称在装修完毕即发现房屋漏水无事实依据。在被上诉人得知二楼漏水是在上诉人在余姚法院诉讼引调阶段。上诉人将漏水问题向被上诉人的代理律师提出后，律师反馈给被上诉人公司，被上诉人在一审诉讼期间，派员已将漏水问题修复。二、一审法院未采纳上诉人提交的照片、视频证据，是正确的。因为该证据模糊不清，无法判断是否与本案房屋有关，且通过照片、视频无法判断漏水问题发生的时间以及上诉人通知被上诉人维修的时间。三、由上诉人签字，并作为《银亿四明广场租赁合同》附件的《商场管理经营公约》第五章十六条约定。被上诉人认为租赁合同约定，上诉人负有维修租赁物的义务。即便被上诉人负有维修义务且不予维修或怠于维修的事实存在，根据《合同法》第二百二十一条规定，上诉人有权自行维修，维修费用由被上诉人房产承担。因维修影响房屋使用的，上诉人有权要求相应减少租金。故上诉人也依法应当受到自行维修，主张维修费用，而不是拒付租金。上诉人无权行使同时履行抗辩权。四、上诉人所称的装修经营损失未提供证据证明，也未提出反诉，无权就所谓损失冲抵租金、物业费。五、上诉人占有使用房屋，支付装修期间租金及经营期间租金本是其法定的义务。只是基于扶持商户的考虑，租赁合同约定给予商户有条件的免于支付。故租赁合同第十八条第6款关于返还装修免租、经营免租的约定，虽属于违约责任的约定，但不属于违约金的约定，不存在违约金过分高于损失应予调整法律规定的适用前提。综上，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 银亿房产公司向一审法院起诉请求：1.判令银亿房产公司、叶海郎签订的银亿四明广场租赁合同解除，叶海郎立即腾退位余姚市商铺；2.判令叶海郎支付自2017年9月1日起至叶海郎实际腾退房屋之日止的租金及房屋占有使用费，暂算至2019年5月31号为649190元；3.判令叶海郎按3.5元/平方米/月标准支付自2015年12月1日起至叶海郎实际腾退房屋之日止的物业管理费（暂算至2019年2月28日为97233元）；4.判令叶海郎按2元/平方米/年标准支付自2016年9月1日起至叶海郎实际腾退房屋之日止的公共维修基金(暂算至2019年2月28日为3562元);5.判令叶海郎按合同第十八条第三款约定，向银亿房产公司支付违约金91000元，已缴纳的91000元租赁保证金，7479元物业保证金不予退还；6.判令叶海郎按合同第十八条第六款约定，向银亿房产公司支付已享受的装修、免租租金91000元、经营免除租金363999元。以上合计1394463元。 一审法院审理认定事实：2015年8月14日，银亿房产公司作为出租方（甲方）与叶海郎作为承租方（乙方）签订银亿·四明广场租赁合同一份。合同约定：乙方租赁商铺位于余姚市；商铺建筑面积约为712.33平方米；租赁期为5年，自2015年12月1日至2020年11月30日止；免租装修期为针对该商铺，甲方给予乙方91天装修免租期，自2015年9月1日至2015年11月30日止。免租装修期内，甲方免收乙方租金、但装修水电费、通讯、公共维修基金、物业管理费等其他一切费用仍需乙方支付。乙方应当在免租装修期内完成装修工作，如不能如期完成，未得到甲方书面同意的，免租装修期不能延长；经营免租期为甲方同意给予乙方在该商铺租赁期前2年内12个月经营免租期，但乙方仍应支付物业管理费、水电费、通讯、公共维修金等其他一切费用。具体经营免租期详见附件二；标准单位租金为该商铺的单位租金为每天每平方米（建筑面积）1.4元人民币；标准年租金为该商铺年租金为人民币364001元，具体详见本合同附件二：商铺租金表；租金递增为自2017年12月1日起，每年按前一年（全年）租赁的年租金5%环比递增，具体详见本合同附件二：商铺租金表；租金支付为乙方依据本合同第四条约定的租金标准向甲方指定账户支付租金，每3个月为一个计租期，先付租金后使用。乙方应在每个计租期结束日的30天前向甲方支付下一个计租期的租金；履约保证金为为了确保本合同下各款项，乙方同意在本合同签订同时向甲方一次性交纳租金履约保证金，计人民币91000元，（相当于3个月标准租金）；如乙方未能如约交纳租金、物业管理费时，甲方有权从履约保证金中直接予以抵扣，不足部分仍有权向乙方追索；合同期内，如履约保证金减少，乙方应当在接到甲方书面通知后当日内补足，逾期未予补足的，应按照本合同第十八条第4款承担相应违约责任；租赁关系终止、解除时，甲方收取商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的租金及各项费用外，剩余部分则经结算后在30天内将该保证金无息予以退还，如履约保证金不足于抵充前述租金及各项费用，乙方应在接到甲方通知之日起七个工作日内向甲方补足差额；乙方装修及承租该商铺期间所发生的除租金之外的其他费用，包括但不限于水、电、通讯、设备维护、物业管理等相关费用，均由乙方承担；物业管理费（包括公共区域用水、照明用电、电梯及环境卫生）按人民币3.5元/平方米（建筑面积）/月计，按季度即每3个月一次收取且需在计费每一周期开始前15日支付。乙方同意在本合同签订同时向物业公司一次性交纳履约保证金，7479元的物业管理费保证金；公共维修基金按人民币2元/平方米（建筑面积）/年计，该费用为每年一次性收取；以上物业管理费及公共维修基金由乙方直接支付物业公司；违约责任为因甲方原因致使本合同无法全部或部分履行，甲方须向乙方支付相当于标准年租金的三个月标准金作为违约金，如因甲方违约给乙方造成的损失超过违约金，甲方应进一步赔偿；因乙方原因致使本合同无法全部或部分履行，甲方有权解除合同并不返还相关保证金及已交纳的其他款项，且乙方必须向甲方另行支付相当于标准年租金的3个月标准租金作为违约金。乙方应在合同解除之日起10日内向甲方支付该违约金；若乙方违反本合同约定不按期交纳租金、物业管理费及其他相关费用的，又未能得到甲方同意的，每延期一日向甲方支付拖欠款项万分之五的逾期付款违约金。延迟付款超过15天，甲方有权单方面解除本合同，乙方除了支付逾期付款违约金外，另按第十八条第3款约定承担违约责任。在乙方欠费期间，乙方同意甲方及物业公司有权对乙方店铺实施停水、停电、停气、封铺等措施，甲方及物业公司无需为此承担责任；如因乙方违约导致合同终止履行，除合同已约定的违约责任外，乙方应向甲方返还合同期内已享受的全部租金减免、免租等优惠。租金：第一年2015年12月至2016年11月30日364001元，减免273000元，实际支付91001元；第二年2016年12月1日至2017年11月30日364001元，减免91000元，实际支付273001元；第三年2017年12月1日至2018年11月30日382201元；第四年2018年12月1日至2019年11月30日401311元；第五年2019年12月1日至2020年11月30日421376元。合同签订后，银亿房产公司依约将房屋交付给了叶海郎，叶海郎依约支付了91000元履约保证金及7479元的物业管理费保证金。 2019年4月22日，宁波银亿物业管理有限公司余姚市贝斯特物业管理分公司出具委托授权书，认可并委托银亿房产公司依《银亿四明广场租赁合同》约定，以银亿房产公司自己的名义，向对叶海郎起诉催讨主张物业管理费、公共维修基金、物业管理费保证金。 现叶海郎拖欠自2017年9月1日起的租金、自2015年12月1日起的物业管理费，以及自2016年9月1日起的公共维修基金。 一审法院认为，依法成立的合同，系双方真实意思的表示，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中银亿房产公司依约将涉案房屋交给叶海郎承租，叶海郎理应按合同约定交纳相应的房屋租金、物业管理费及公共维修金。根据合同约定，若叶海郎违反本合同约定不按期交纳租金、物业管理费及其他相关费用的，又未能得到银亿房产公司方同意的，延迟付款超过15天，银亿房产公司有权单方面解除本合同。现叶海郎未按约支付房屋租金、物业管理费及公共维修金，显属违约，银亿房产公司诉请要求解除原叶海郎签订的《银亿四明广场租赁合同》，叶海郎立即腾退位于余姚市商铺，予以支持。对银亿房产公司诉请要求叶海郎支付自2017年9月1日起至叶海郎实际腾退房屋之日止的租金及房屋占有使用费，鉴于叶海郎已经交纳了91000元的租金履约保证金，按照合同约定如叶海郎未能如约交纳租金时，银亿房产公司有权从履约保证金中直接予以抵扣，故银亿房产公司诉请的叶海郎应支付的租金中应扣除91000元，剩余部分的租金符合法律规定和合同约定，予以支持。对银亿房产公司诉请要求叶海郎按3.5元/平方米/月标准支付自2015年12月1日起至叶海郎实际腾退房屋之日止的物业管理费及按2元/平方米/年标准支付自2016年9月1日起至叶海郎实际腾退房屋之日止的公共维修基金，鉴于叶海郎已经交纳了7479元的物业管理费保证金，故银亿房产公司诉请的该部分金额中应扣除7479元，因宁波银亿物业管理有限公司余姚市贝斯特物业管理分公司出具委托授权书，认可并委托银亿房产公司银亿房产公司依《银亿四明广场租赁合同》约定，以银亿房产公司自己的名义，向对叶海郎起诉催讨主张物业管理费、公共维修基金、物业管理费保证金，故银亿房产公司扣除7479元物业管理费保证金后的物业管理费及公共维修基金，符合法律规定和合同约定，予以支持。对于银亿房产公司诉请的要求叶海郎按合同第十八条第三款约定，向银亿房产公司支付违约金91000元，已缴纳的91000元租赁保证金，7479元物业保证金不予退还，违约91000元，符合法律和合同约定，予以支持；对于银亿房产公司提出的已缴纳的91000元租赁保证金，7479元物业保证金不予退还的请求，合同虽然在违约责任中约定了银亿房产公司不予返还相关保证金及已交纳的其他款项，但是合同还约定，叶海郎未能如约交纳租金、物业管理费时，银亿房产公司有权从履约保证金中直接予以扣抵，不足部分仍有权向叶海郎追索，但银亿房产公司并未进行扣抵，并进行追索，故对银亿房产公司的该请求不予支持。对于银亿房产公司诉请的要求叶海郎按合同第十八条第六款约定，向银亿房产公司支付已享受的装修免租租金91000元、经营免除租金363999元，符合合同约定，予以支持。对于叶海郎辩称的房屋漏水、他人房屋装修、经营及下水道倒灌对其经营的影响以及要求银亿房产公司赔偿其损失的意见，缺乏足够的依据，难以采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、余姚银亿房地产开发有限公司与叶海郎于2015年8月14日签订的银亿四明广场租赁合同解除；二、叶海郎于本判决发生法律效力后十日内腾空其向余姚银亿房地产开发有限公司租赁的位于余姚市商铺，并返还给余姚银亿房地产开发有限公司；三、叶海郎支付自2017年9月1日起至2019年5月8日的租金649190元，扣除叶海郎已经支付的履约保证金91000元，实际尚应支付558190元，并支付自2019年6月1日起至实际腾退房屋之日止按面积712.33平方米，1.54元/平方米计算的租金及房屋占有使用费；四、叶海郎支付余姚银亿房地产开发有限公司自2015年12月1日起至2019年2月28日止的物业管理费97233元，扣除叶海郎已经支付的物业管理费保证金7479元，实际尚应支付89754元；并支付自2019年3月1日起至实际腾退房屋之日止按面积712.33平方米，3.5元/平方米/月标准计算的物业管理费；五、叶海郎支付余姚银亿房地产开发有限公司自2016年9月1日起至实际腾退房屋之日止按面积712.33平方米，2元/平方米/年标准计算的公共维修基金;六、叶海郎向余姚银亿房地产开发有限公司支付违约金91000元；七、叶海郎向余姚银亿房地产开发有限公司支付已享受的装修、免租租金91000元、经营免除租金363999元；八、驳回余姚银亿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述三、四、五、六、七款项均限在本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费17350元，由余姚银亿房地产开发有限公司负担1772元，叶海郎负担15578元。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据。 对原审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人叶海郎与被上诉人银亿房产公司签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，银亿房产公司已依约将涉案房屋交给叶海郎使用，叶海郎也应按合同约定交纳相应的房屋租金、物业管理费及公共维修金。现叶海郎拖欠自2017年9月1日起的租金、自2015年12月1日起的物业管理费，以及自2016年9月1日起的公共维修基金，属违约，被上诉人据此提出解除合同，并要求上诉人付清租金、承担违约责任，原判予以支持，依据充分，并无不当。上诉人提出涉案房屋因二楼东南角存在漏水，被上诉人未及时维修，造成其损失要求由被上诉人承担，并有权拒绝支付租金。对此，本院认为，上诉人未提起损失赔偿的反诉请求，故本案对此不作审查。至于上诉人提出承租期间房屋存在漏水需要维修问题，上诉人可以要求被上诉人在合理期限内维修，如被上诉人未履行维修义务，上诉人可以自行维修，维修费用由被上诉人负担，因此，即使存在该漏水事实，因合同未对承租方因此可以拒付租金作特别约定，上诉人以此为由拒付，理由也不能成立。上诉人又提出原判确定的违约金过高，对此，因该款中包含了装修、经营免租期的租金，而该款属于出租方对承租方经营扶持的考虑，对房屋使用权一定期限的让渡，与违约金性质有所区别，现因上诉人违约，被上诉人依据合同约定取消该部分租金的豁免，依据充分，也符合情理，而原判确定的其他违约金金额，显属合理，故上诉人该主张本院不予采信。 综上所述，叶海郎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17350元，由上诉人叶海郎负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年四月二十三日 书记员  潘芬芬