苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初14075号原告：吴江经济技术开发区人力资源服务中心，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区云梨路1028号。法定代表人：郑勤。委托诉讼代理人：赵芳，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞菁，江苏渟泓律师事务所实习律师。被告：皇甫雨琪，女，1987年10月10日生，汉族，户籍地址江苏省新沂市。暂住地址江苏省吴江区。第三人：吴金亮，男，1967年1月9日生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。原告吴江经济技术开发区人力资源服务中心（简称人力服务中心）与被告皇甫雨琪、第三人吴金亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月12日和2020年1月8日，并适用普通程序于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告人力服务中心委托诉讼代理人赵芳、第三人吴金亮参加三次庭审，被告皇甫雨琪经本院合法传唤参加了第一次简易程序庭审。本案现已审理终结。人力服务中心向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告2015年6月9日签订《房屋租赁合同》，并将租赁房屋腾空退还原告；2.要求支付欠付租金221833元（以1331000元/年租金标准自2019年7月10日暂计至2019年9月9日，实际应计算至房屋租赁合同解除之日）及逾期付款违约金11091.65元（以221833元为基数按照年利率24%自2019年6月26日暂计至2019年9月9日，实际应计算至实际付款之日）；3.要求支付房屋占有使用费（按照日租金两倍自房屋租赁合同解除次日计算至实际腾空退还房屋之日）及占有使用费逾期付款违约金（以占有使用费为基数按照年利率24%自2019年6月26日计算至实际支付房屋占用使用费之日）；4.租赁房屋空置损失554583元（按照年租金1331000元暂计5个月）；5.要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年6月9日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，被告向原告承租坐落于吴江经济技术开发区桥人力资源服务中心大楼，建筑面积为3309.23平米，以房产证登记面积为准）的房屋。租赁期限自2015年7月10日至2020年7月9日，合同约定签订租赁合同前付清第一、二年度租金、履约保证金及押金，之后每下年度租金于当年6月25日前支付。按约被告应于2019年6月25日期前支付第五年租金即1331000元，但经催告被告至今未付至原告起诉。皇甫雨琪答辩称，同意原告诉讼请求1，马上解除合同；对诉讼请求2亦没有异议；对于诉讼请求3房屋占有使用费按照日租金两倍计算过高；对于诉讼请求4标准亦过高。吴金亮答辩称，首先，标的租赁物头五年是吴金亮在承租的，第二期由吴金亮出保证金1500000元，由吴金亮的儿子和皇甫雨琪（原夫妻）经营半年，半年后，该两人说亏损一百多万元，后就由吴金亮继续经营，主要经营的是宾馆和超市，宾馆和超市都经过了重新装修。除第一年租金由被告支付外，后三年的租金都是通过吴金亮汇入原告的账户，所以原告开具的收据有吴金亮的名字，同时，超市和宾馆的水电费也由吴金亮支付。第二，不同意也没有理由解除合同，愿意支付租金，但原告以合同不是与吴金亮签订的而拒收租金。本院经审理认定事实如下：（一）原告人力服务中心提交证据证明的事实1、提交原告作为甲方与乙方的被告皇甫雨琪于2015年6月9日签订的《房屋租赁合同》一份（简称涉案房屋租赁合同），证明①原被告构成房屋租赁合同关系；②合同约定，“一、房屋座落于吴江经济开发区桥人力资源服务中心大楼，建筑面积为3309.23㎡，以房产证登记面积为准），房屋与设施具体以双方办理交接时的现状为准。……三、租赁期限：租赁期限自2015年7月10日始至2020年7月9日止……四、租金和缴纳租金的方法。经拍租，第一年度租金为1000000元（税前，下同）。第二年度租金为1000000元。乙方应于签订本合同前付清第一、二年度租金及第五条约定的履约保证金与押金。第三年度租金：2017年6月25日前付清1100000元（每一年度租金1.2）；第四年度租金：2018年6月25日前付清1210000元（第三年度租金1.1）；第五年度租金：2019年6月25日前付清1331000元（第四年度租金1.1）。五、履约保证金与押金：乙方须在拍租成交之日起20个自然日内向甲方缴纳履约保证金500000元（伍拾万元整），租期届满或合同终止、解除后，若房屋和设施无损坏及乙方不欠相关费用（包括但不仅限于房屋租金、水、电等公用事业费用、修理费、违约金、赔偿金等），甲方予以退回履约保证金（不计利息），否则扣除修理及相关费用后将余款退回。乙方须在拍卖成交之日后20个自然日内向甲方缴纳押金1000000元（壹佰万元整），如乙方在租赁期间未有自行搭建违章建筑或擅自占用场地等行为的，押金如数退还。否则，甲方有权全额扣除押金作为违约金，归甲方所有。……。”被告应于2019年6月25日前付清第五年度租金1331000元，但拖欠未付；③合同第七条约定：“七、出租方与承租方责任与约定……3、承租方有下列情形之一的，出租方有权随时解除租赁合同、收回房屋并不予返还承租方已付房租、履约保证金和押金：……（2）拖欠房屋租金、水电费等公用事业费用及其他费用一个月以上的；（3）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借、分租或改变房屋用途；（4）擅自在场地上搭建房屋及其他违建的；……”④第八条约定，“八、房屋装修：……2、租赁期满或本合同终止、解除后乙方即刻退出，搬出所有乙方增添可移动设施，租期届满或本合同终止、解除后一个月内，室内仍有乙方余物的视作乙方放弃所有权，尽归甲方处理……乙方逾期搬迁的，则应当按日租金的二倍向甲方支付房屋使用费，直至全部搬迁完毕止。”据此原告认为出租方有权随时解除租赁合同、收回房屋并不予返还承租方已付房租、履约保证金和押金。现被告第五年度租金1331000元经催告至今未付，故原告要求解约。2、提交律师函一份及邮寄签收记录，证明原告曾于2019年7月31日向被告寄送律师函，要求支付欠付租金，但被告至今未付。3、提交现场照片打印件8张，证明现涉案租赁的房屋存在违章搭建的事实。4、提交涉案房屋编号为“吴房权证松陵字第××号”、“吴房权证松陵字第××号”的所有权证及编号为“江国用（2005）第2600087号”和“江国用（2005）第2600086号”的土地使用权证，证明原告具有涉案房屋的所有权，土地证注明涉案租赁房屋坐落于吴江经济开发区，原告按照国有资产转让和租赁的操作规程要求进行了资产评估，采用公开拍租的形式，最终由被告竞拍签约。原告的租赁房屋租赁合同合法有效。皇甫雨琪质证称，对上述证据1无异议；对证据2，确认收到了原告寄送的《律师函》；对证据3照片无异议。因缺席第二、三次庭审，未对证据4质证。吴金亮质证称，对上述原告证据1不表态，因该合同不是吴金亮与原告签订的；对证据2的律师函也不知道；对证据3照片没有异议。（二）被告皇甫雨琪未提交证据。（三）第三人吴金亮提交证据证明的事实证据一、提交①2017年6月23日《个人转账汇款回单》一份，金额1100000元，其中写明“客户姓名：吴金亮”；②加盖“吴江经济技术开发区人力资源服务中心发票专用章”于2018年6月27日出具的《江苏省非税收入一般缴款书（收据）》一份，金额1210000元，“付款人”栏注明“皇甫雨琪（吴金亮）”。证明租金是吴金亮交给原告的；③另2015年租金由吴金亮汇入被告皇甫雨琪的个人账户后转付给原告。证据二、提交由皇甫雨琪在落款“通知人”栏签名于2019年7月2日出具的《授权委托付款通知书》和《协议书》各一份，《授权委托付款通知书》写明：“吴江经济技术开发区人力资源服务中心：本人通过拍卖方式取得吴江经济技术开发区三兴路919号房屋及部分设施租赁权。2015年6月9日，本人与贵单位签署《房屋租赁合同》对竞拍的租赁房屋地点、面积、房屋用途、租赁期限、租金及租金支付方式、履约保证金及押金等作了详细约定。合同签订后，该租赁房屋的履约保证金500000元（大写：伍拾万元整）、押金1000000元（大写：壹佰万元整）、每年租金及其他费用实际全部系吴金亮支付。鉴于贵我双方关于吴江经济技术开发区三兴路919号房屋及部分设施约定的租赁期限即将于2020年7月9日到期。本人已就履约保证金、押金退还时的收款帐户与吴金亮达成书面协议（书面协议作为本通知附件）。现本人授权贵单位在上述房屋租赁期限届满时应当退还本人的履约保证金及押金（依据《房屋租赁合同》约定结算完毕房屋租金、水费、修理费、违约金、赔偿金等费用后）全部汇至吴金亮的银行账户（户名：吴金亮开户行：中国农业银行吴江区城南分行，账号：62×××77）……”。甲方吴金亮与乙方皇甫雨琪于2019年7月2日签订的《协议书》写明：“2015年6月，乙方通过拍卖方式取得吴江经济技术开发区三兴路919号房屋及部分设施租赁权。2015年6月9日，乙方与吴江经济技术开发区人力资源服务中心签署《房屋租赁合同》对竞拍的租赁房屋地点、面积、房屋用途、租赁期限、租金及租金支付方式、履约保证金及押金等作了详细约定。合同签订后，该租赁房屋的履约保证金500000元（大写：伍拾万元整）、押金1000000元（大写：壹佰万元整）、每年租金及其他费用实际全部系甲方支付。鉴于上述租赁房屋（吴江经济技术开发区三兴路919号房屋及部分设施）约定的租赁期限即将于2020年7月9日到期，现甲乙双方协商一致确定：上述房屋租赁期限届满时吴江经济技术开发区人力资源服务中心依据《房屋租赁合同》约定结算后应当退还的履约保证金及押金全部支付至甲方的银行账户（户名：吴金亮开户行：中国农业银行吴江区城南分行，账号：62×××77）。另吴江经济技术开发区三兴路919号房屋及部分设施租赁权和三里桥919号万客隆雨琪超市自本协议签订之日之前以及之后产生的债权债务与乙方无涉。如因此给乙方造成损失的，甲方向乙方承担损失赔偿责任。如因第三人就吴江经济技术开发区三兴路919号房屋及部分设施租赁权和三里桥919号万客隆雨琪超市向乙方主张债务法院判决乙方承担责任的，则乙方有权就乙方承担的债务向甲方追偿。”吴金亮依该组证据证明其自愿交付了租金，对保证金等多退少补的款项也应返还给吴金亮。证据三，提交涉案房屋转租后次承租人的有关材料，包括：1、①建设银行吴江分行与被告之间签订的租赁合同；②吴金亮与杨文国于2019年4月16日签订的租赁合同；③被告与刘分龙签订的租赁合同；④吴金亮与汝英荣2017年2月17日签订的租赁合同；⑤吴金亮与刘英林于2017年2月20日签订的租赁合同；⑥被告与谢明东签订的租赁合同；⑦被告与刘分龙2016年11月10日签订的租赁合同、⑧吴金亮与赵清江2017年2月22日签订的租赁合同；⑨吴金亮与熊廷涛2018年4月16日签订的租赁合同。以证明涉案房屋转出租给了其他次承租人。2、提交与上述原告证据4一致的土地使用证复印件一份，注明土地使用人为吴江经济开发区人力资源服务中心，使用权类型为“划拔”，以此证明当时的土地性质是不能出租的，当时去办旅馆消防验收时，相关部门提出因为是划拔土地，消防上不允许。原告质证称，第一、案涉租赁合同为原告与皇甫雨琪签订，依合同相对性原则，无需次承租人参加诉讼，即便存在第三人支付部分租金的情况，实际为代付款的行为，不能因此认定为变更合同的签约主体。在原告禁止转租的情况下，次承租人在签订承租合同时未核实与期签约的主体是否有权出租本身就存在一定的过错，如次承租人因案涉租赁合同的解除造成损失，可向与其签订次承租合同的相对方主张权利。第二、案涉租赁协议中明确约定不允许转租，擅自转租可解除协议，且原告对转租行为不知晓也不认可。除原告在起诉时提及的被告欠付租金和违章搭建的解除事由外，因被告擅自转租解除合同也符合约定解除的条件及法定解除的事由。被告未经原告同意擅自转租的行为损坏了原告对房屋的处分权利，造成房屋客观上形成多层次占有，增加了原告要求返还租赁房屋的困难，就该角度而言原告本身就是权利受侵害一方，而如果原告提出解除合同诉讼请求时，反而还要考虑次承租人的利益，就使得合同约定毫无意义，也使得合同法的规定形同虚设。第三、吴金亮非案涉租赁合同相对方，不具有转租的资格。即便不考虑违法转租的问题，根据吴金亮提供的次承租合同，部分是吴金亮与第三方签订的，吴金亮并非案涉租赁合同的承租方，不具有转租的资格，其签订的房屋租赁合同涉及权利义务应由其本人承担。第四、除自助银行设备场地租赁协议外，其他房屋租赁合同均与个人签订，真实性无法确定，且未提供付款凭证和发票等信息，因此不能认定存在次承租关系。因此原告认为本案不应追加次承租人为第三人，法院也不能考虑因执行过程中可能存在的问题而影响案件审理。第五，关于吴金亮提交的证据二，原告认为涉案租赁关系应按《房屋租赁合同》约定处理，原告的诉请与第三人吴金亮无关。被告质证称，对上述证据真实性无异议，但现不认可上述证据二中被告本人的承诺。（四）本案另查明1、庭审中原告确认的事实，①涉案房屋是整体出租给被告皇甫雨琪的，目前不清楚涉案租赁房屋的状态；直到本案审理时才知晓涉案房屋被转租，房屋租赁合同中明确约定非经原告同意不得转租，且原告始终不同意转租。②明确表示不同意追加所谓次承租人参加本案诉讼；③原告认为，原告以提起诉讼的方式要求解除与被告皇甫雨琪于2015年6月9日签订的《房屋租赁合同》，在被告接收到副本时间为通知送达时间，合同解除日期即为被告接收副本的时间。④诉讼请求2的逾期付款违约金以欠付租金为基数并按年利率24%计算的主张，请法院依法认定。⑤关于诉讼请求4“租赁房屋空置损失554583元”，无合同依据，该金额参考年租金1331000元暂计算五个月，因提出解除合同后必然会产生空置期。2、庭审中第三人吴金亮称，①涉案房屋转租给了五家次承租人，转租后次承租人的承租期最晚至2020年7月；②没有证据证明原告对涉案房屋转租事实明知或应知；③目前没有证据证明涉案房屋转租合同已履行的事实。3、被告皇甫雨琪称，①不清楚转租的情况；②同意原告诉讼请求1解除2015年6月9日签订的涉案《房屋租赁合同》；对原告的其他诉讼请求无异议，但认为占有使用费和空置损失费要求过高。4、①为查明案情，本院拟通知涉案房屋的次承租人参加诉讼，但因本案当事人未提供明确有效的联系方式，无法通知次承租人参加本案诉讼；②被告收到诉状副本的时间为2019年11月2日；③依涉案房屋租赁合同约定，被告已付押金1000000元。上述事实，有《房屋租赁合同》、土地使用权证、律师函及庭审笔录等证据证实。本院认为，首先，依原告人力服务中心与被告皇甫雨琪于2015年6月9日签订的《房屋租赁合同》，在未提交反证情况下，是双方当事人真实意思表示，原被告间租赁法律关系清楚明确，成立有效，原告为出租人，被告为承租人，当事人双方均应依合同约定并依法全面适当履行各自的合同义务。依原告提交的房屋产权证及土地使用权证证实，涉案租赁房屋坐落于“吴江经济开发区”。第二，被告皇甫雨琪违约拖欠租金未付致原告发出律师函催告，且庭审中被告对欠付租金事实无异议，故本案被告已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告以被告违约并以提起诉讼方式解除与被告皇甫雨琪于2015年6月9日签订的《房屋租赁合同》，以诉状副本送达被告皇甫雨琪之日的2019年11月2日为合同解除日，有合同约定并符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋租赁合同约定，合同解除后，乙方的皇甫雨琪应搬出乙方的物品并向原告返还租赁房屋。因此，合同解除后，被告应于判决书生效之日起三十日内搬离并向原告返还涉案租赁房屋。第三，因涉案房屋租赁合同约定非经原告同意不得转租，现本案当事人未举证证明在原告明知或应知情况下将涉案房屋转租，本案审理过程中原告亦表示至起诉后才知晓有转租行为且明确表示不同意转租，另本案当事人未举证证明转租合同已实际履行，因此，如转租事实成立，则本案应认定转租无效。因本案当事人未提交第三人吴金亮主张的次承租人的有效联系方式，又因转租关系与本案原被告间租赁关系属不同法律关系，因此，基于转租产生的法律关系可另行主张。第四，依涉案房屋租赁合同约定，应于2019年6月25日前付清第四年度租金，庭审中被告皇甫雨琪对原告诉请2要求支付所欠至合同解除时的租金亦无异议，故对原告该诉讼请求2本院予以支持。至2019年11月2日合同解除时，应支付结欠的租金418140.6元。第五，关于原告欠付租金的逾期付款违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。又因合同约定，“拖欠房屋租金、水电费等公用事业费用及其他费用一个月以上的”，“出租方有权随时解除租赁合同、收回房屋并不予返还承租方已付房租、履约保证金和押金。”“甲方有权全额扣除押金作为违约金，归甲方所有。”据此，已付的1000000元押金应作为违约金计算在违约金总额中予以扣除。关于合同第五条约定的履约保证金500000元应由权利人另行主张。第六，因涉案房屋租赁合同已于2019年11月2日解除，被告应支付自解除合同之日起计算的相应房屋占用使用费，合同已约定占用使用费的计算方式，被告提出计算标准过高的异议，且原告未举证证明房屋占用使用费的实际损失超过了租金计算标准，故本院结合案情参照原被告合同约定的房租金计算标准予认定，即调整为按双方约定的租金标准即110917元/月计算至被告返还租赁的房屋之日止。关于原告诉讼请求3占用使用费的逾期付款违约金的主张，因房屋占用使用费已属对合同守约方的损失计算和赔偿，该主张于法无据，本院不予支持。第七，关于原告诉讼请求4房屋空置损失554583元的主张，该主张与占用使用费的主张重复，本院不予支持。第八，因被告皇甫雨琪经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加两次庭审，对相应的证据未提出抗辩和质证，亦未进一步提供反驳原告诉讼请求的相关证据，视为放弃相应诉讼权利，由此所产生的不利法律后果应由其自行承担，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告吴江经济技术开发区人力资源服务中心与被告皇甫雨琪于2015年6月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月2日解除。二、被告皇甫雨琪应于本判决生效之日起三十日内将坐落于苏州市吴江区“吴江经济开发区”[房屋产权证编号：吴房权证松陵字第××号、吴房权证松陵字第××号）；土地使用权编号：江国用（2005）第2600087号、江国用（2005）第2600086号]的房屋，在搬出所属被告物品后将上述租赁房屋返还给原告吴江经济技术开发区人力资源服务中心。三、被告皇甫雨琪应于本判决生效之日起十日内支付结欠原告吴江经济技术开发区人力资源服务中心的房屋租金418140.6元，并支付逾期付款违约金（以418140.6元为计算基数自2019年6月26日起按年利率24%计算至实际付款之日止；已付押金1000000元在最终计算的违约金总额中扣除）。四、被告皇甫雨琪于本判决生效之日起十日内支付原告吴江经济技术开发区人力资源服务中心的房屋占用使用费。（按110917元/月即3697元/天自2019年11月2日起计算至被告返还租赁房屋之日止）五、驳回原告吴江经济技术开发区人力资源服务中心的其他诉讼请求。上述付款如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号；或汇入吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××62。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16780元，由原告吴江经济技术开发区人力资源服务中心承担11746元，被告皇甫雨琪承担5034元，被告承担的部分于本判决生效之日起十日内直接交付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退还。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××62）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：江苏省苏州市中级人民法院；帐号：10×××76）。审 判 长  赵向煜人民陪审员  邱雪林人民陪审员  李 晖二〇二〇年四月十日书 记 员  徐成艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。