山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终86号 上诉人（原审被告）：刘元伦，男，1968年3月21日生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：崔西军，山东青阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新泰市粮油贸易公司，住所地：新泰市青云街道办事处府前街中段，统一社会信用代码：91370982169596807C1-1。 法定代表人：徐可伟，该公司经理。 诉讼代表人：新泰市粮油贸易公司管理人。 负责人：李明，管理人组长。 委托诉讼代理人：李明，山东杞都律师事务所律师。 上诉人刘元伦因与被上诉人新泰市粮油贸易公司房屋租赁合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2019）鲁0982民初5742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘元伦上诉请求：1.撤销新泰市人民法院（2019）鲁0982民初5742号民事判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人起诉解除房屋租赁合同没有事实及法律依据。1、2002年8月1日《商品房租赁合同》的双方虽然是上诉人与被上诉人，但是涉案房产登记所有权人为新泰市粮食局，不属于被上诉人，故被上诉人以申请破产为由要求与上诉人解除合同没有事实依据。2、双方签订的租赁合同系双方真实意思示，并不违反法律强制性规定，合法有效，被上诉人请求解除合同不符合《合同法》第24条的规定，申请破产不属于可以解除合同的法定事由，上诉人以申请破产为由要求解除合同没有法律依据。3、双方签订的合同名为租赁合同，实为房屋使用权买卖合同，租赁期之所以为50年，是因为双方签订合同是以买卖房屋使用权为目的，上诉人一次性支付了50年的使用费，因此涉案房屋租赁合同实为房屋使用权买卖合同。二、一审法院适用法律错误，不应解除双方的租赁合同。1、《中华人民共和国破产法》第18条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。本案中，上诉人一次性按合同约定支付被上诉人租赁费47万元，已经履行完毕合同义务，被上诉人也已经将涉案房屋交付给上诉人使用，合同履行17年之久，亦无其他争议。一审法院依据《破产法》第18条认为本案租赁合同属双方均未履行完毕的合同实属适用法律错误，应予以纠正。三、假如法院解除双方的《商品房租赁合同》，法院应当判决对上诉人的损失及可得利益进行赔偿。上诉人已按约定一性支付租赁费47万元，上诉人至今使用17年，对剩余的33年的租赁费被上诉人应予退还；上诉人如果现在租赁一间与涉案房屋基本类似的房屋，租赁费最低每年15万元，且每年得递增，共计1000多万元，该部分损失是因被上诉人的违约造成的，应当予以赔偿。另，上诉人已对涉案房屋进行装饰、装修，投资费用70多万元，被上诉人亦应当对该部分费用予以赔偿。如果不解除《商品房租赁合同》的话，上诉人将涉案房屋出租给他人使用，同样也能得到相同的利益，被上诉人也应当予以赔偿。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人新泰市粮油贸易公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 原告新泰市粮油贸易公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告于2002年8月1日签订的商用楼租赁合同；2.要求被告交回租赁物：租用原告的商用一楼一间（自东向西第五间）；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2002年8月1日，原告与被告签订了《商品房租赁合同》，被告租赁原告的商用楼一楼自东向西第五间，租赁期自2002年8月1日至2052年8月1日，租金共47万元，被告一次性交给原告租金47万元，房屋由被告租赁使用。2018年12月6日，一审法院受理原告申请破产一案，2018年12月27日，原告管理人向被告送达了解除房屋租赁合同的《通知》，要求被告2019年1月10日前交回租赁物，该通知被告签收后，向原告管理人提出了对《通知》的意见，内容：一是要求原告管理人在处置财产的时候将原告租赁的楼房中的个人财产包括装修、加盖的房屋、整体消防、变电设施、整体中央空调、整体自来水管线、超宽地下排水系统、楼顶ST防水、室外全钢化玻璃装饰、夜景灯光系统设施一同拍卖后，将被告个人财产拍卖的价款评估后分配给被告本人。二是不同意解除合同。2019年3月7日，一审法院以（2018）鲁0982破7-13号民事裁定书裁定，宣告债务人新泰市粮油贸易公司破产。 另查明，涉案商用楼登记在新泰市粮食局名下，实际归新泰市粮油贸易公司所有。 一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同法规定，租赁合同不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。该案中，原被告签订的租赁合同租赁期限50年，有效部分的合同自2002年8月1日至2022年7月31日。《破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。本案中，被告虽然一次性支付原告租赁费47万元，但并不意味着被告在租赁合同中的义务已经全部履行完毕，租赁合同是持续性合同，除支付租金外，被告还承担按照合同的约定使用租赁物、妥善保管租赁物、租赁期满完整返还租赁物等义务，原告的破产申请受理后，涉案合同属于《企业破产法》第十八条规定的“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。因此，被告自收到原告管理人解除合同的通知后，该租赁合同解除。合同解除后，被告应当交回租赁物，被告因此遭受的相关损失，应作为破产债权向原告管理人申报。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决：一、确认原告新泰市粮油贸易公司与被告刘元伦2002年8月1日签订的《商品房租赁合同》已经于2018年12月27日解除；二、被告刘元伦于判决生效之日起十日内将租赁原告的商用楼一间（粮贸大楼一楼自东向西第五间）交付给原告新泰市粮油贸易公司。案件受理费100元，减半收取50元，由被告刘元伦负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，2002年8月1日，上诉人刘元伦与被上诉人新泰市粮油贸易公司签订涉案《商品房租赁合同》，租赁期限自2002年8月1日至2052年8月1日，租赁期限50年，一审法院认定该租赁期限的约定中超过20年的部分无效，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，本院依法予以维持。上诉人刘元伦主张双方系房屋使用权买卖合同，与事实不符亦于法相悖，本院不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。本案双方签订的涉案《商品房租赁合同》系持续性合同，承租方一次性交付完毕租金亦不能认定其已经履行完毕合同义务，并不能改变该合同尚处在持续履行的状态，现被上诉人新泰市粮油贸易公司破产管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的上述规定，通知上诉人刘元伦解除双方签订的涉案《商品房租赁合同》，符合法律规定，一审法院认定自刘元伦收到破产管理人的解除合同通知后，该涉案租赁合同解除正确，本院予以维持。至于上诉人刘元伦主张的，涉案房产登记所有权人是新泰市粮食局，不属于被上诉人，故被上诉人以破产为由要求解除合同没有事实依据的问题，因系被上诉人新泰市粮油贸易公司作为出租人与上诉人刘元伦签订的涉案《商品房租赁合同》，并结合2018年7月17日新泰市人民政府常务会议纪要（17）的相关内容，被上诉人新泰市粮油贸易公司破产管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的上述规定，通知上诉人刘元伦解除涉案《商品房租赁合同》，主体是适格的，对上诉人刘元伦的该项主张，本院不予支持。至于因合同解除致使上诉人刘元伦遭受的损失，其可依据《中华人民共和国企业破产法》第五十三条的规定申报债权。综上所述，上诉人刘元伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘元伦负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋许科 审判员  张 岩 审判员  张晓丹 二〇二〇年四月二十二日 书记员  马 鑫