辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终669号上诉人（原审原告）：田琦，女，1980年8月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：魏嘉，辽宁无惑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春伟，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区丁香街216-H1号。法定代表人：周成斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈爽，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：孟竹，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原审第三人：广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳苏家屯分公司，住所地沈阳市苏家屯区丁香街216-123号。负责人：陈宇辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：苑峥，男，该公司员工。上诉人田琦因与被上诉人沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园地产”）、原审第三人广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳苏家屯分公司（以下简称“碧桂园物业”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初3975号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。田琦上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未同意其对案涉房屋的面积进行鉴定的申请，属于程序违法。二、一审法院驳回了上诉人关于返还花园价款的诉讼请求，属于对合同效力认定错误。三、《补充协议》第12条属于排除业主权利的无效格式条款，不具有法律效力；四、被上诉人在案涉房屋内堆放杂物证据充分。碧桂园地产辩称，同意一审判决。碧桂园物业诉称，与我公司无关。田琦向一审法院起诉请求：1.请求判令被告给付原告逾期交房违约金612723元；2.请求判令被告向原告返还所购花园费用为485223.5元（308.58平方米×1572.44元/平）；3.请求判令被告赔偿原告多支出的契税费用7278.35元；4.请求判令被告向原告补偿房屋面积差异费用，具体金额以司法鉴定结论确定的房屋面积为准；5.请求判令被告承担实际交房之日前涉案房屋的物业费用；6.请求判令被告对诉争房屋进行维修后交付房屋；7.请求判令本案全部诉讼费用、鉴定费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年5月10日，原、被告签订碧桂园凤凰城认购书。2011年7月9日，原、被告签订商品房买卖合同及合同补充协议。合同约定，原告向被告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区2门，一至三层，建筑面积529.29平方米，套内面积482.66平方米，分摊面积46.63平，房屋总价2797824元。合同附件四《补充协议书》第五条的约定，该商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下约定进行处理：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.面积误差比绝对值在0.6%（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按本补充协议第六条约定的房屋单价多退少补；3.面积误差比绝对值超过3%（不含本数），买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内将买受人已付款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）退还给买受人。若买受人依据本补充协议第五条第3项的约定选择不退房而需进行补足或返还房价款的，该应补足或返还房价款以本条约定的退补单价进行结算。不管《商品房买卖合同》第四条中所约定的该商品房的房屋单价为多少，买卖双方一致同意该商品房因面积差异需据实结算退补款的单价均以本条约定的退补单价为准。在《商品房买卖合同》第八条中约定，2011年7月31日前，被告依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人使用。附件四的合同补充协议中第十二条约定，“《商品房买卖合同》第十一条中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接手续，则视为出卖人按期交房。原告依约支付全部购房款。”一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，双方均应受该合同约束。本案中，关于原告要求被告给付逾期交房违约金的主张，因双方在商品房买卖合同的补充协议中已约定，涉案房屋被告于2011年7月31前按照商品房合同约定的交付条件交付原告，原告应在交付期限届满之日自行到被告销售中心办理交楼手续。原告诉称其未办理收楼手续系因被告在涉案房屋内存放杂物，被告对在涉案房屋内存放杂物的事实予以否认，原告亦未能提供充分证据证明该杂物系由被告存放。即便是由被告存放，涉案房屋已符合竣工验收备案规定，达到商品房买卖合同约定的交付条件，房屋内存有部分杂物系房屋存在交付瑕疵而非主体结构质量等问题，并不必然导致涉案房屋无法交付接收。按照原、被告双方的约定，应视为被告于2011年7月31日已将涉案房屋交付给原告，故对原告的此项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告返还所购花园费用及多支出的契税费用的主张，因双方签订的认购书及商品房卖合同及补充协议中均约定原告所购房屋的建筑面积及房屋单价，与房屋总价相一致。原告未能提供证据证明，被告收取了总房价以外的花园费用，故对原告的此项主张，一审法院不予支持。关于原告要求被告补偿房屋面积差异费用的主张，因双方在合同中约定，在房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按双方约定的方式处理。因原告现未办理产权登记，亦在未提供证据证明房屋面积有差异的情况下，申请对房屋面积进行司法鉴定，故对原告的此项诉讼请求及鉴定申请均不予支持。关于原告要求被告承担实际交房之日前涉案房屋物业费用的主张，因双方已明确了交房时间，该时间视为原告接受房屋，在此期间的物业费用应由原告自行负担，故对原告的此项主张，一审法院不予支持。关于原告要求被告对涉案房屋进行维修的主张，现距离双方约定的视为交房之日已八年之久，原告要求对其房屋进行维修，但未能提供证据证明涉案房屋的损坏系由被告原因造成，故对原告的此项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，判决如下：驳回田琦的诉讼请求。案件受理费9928元，由田琦负担。二审期间当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人田琦与被上诉人碧桂园地产之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系基于双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事双方均应予以遵照执行。关于上诉人主张一审法院未同意其对案涉房屋面积进行鉴定的申请，属于程序违法的问题，经查，案涉《商品房买卖合同》第五条约定，“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”附件二中明确规定，“若暂测建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积有差异的，以房地产管理部门测绘、确权的面积为准。”现由于案涉房屋并未办理产权登记证书，商品房买卖合同中约定的面积仅为暂测建筑面积，应以房屋产权登记面积为准。上诉人在本案中申请对案涉房屋面积进行鉴定不具有实践价值及可操作性，可待案涉房屋的产权登记证明办理后另诉主张其合法权益，对上诉人的该项主张暂不予支持。关于上诉人主张一审法院驳回上诉人关于返还花园价款的诉讼请求，属于对合同效力认定错误的问题，经查，上诉人田琦与被上诉人签订的《碧桂园凤凰城认购书》中第七条第3款约定，本认购书经甲乙双方签字盖章生效。乙方与甲方签署上述合同文件（即《商品房买卖合同》及其附件）时，本认购书自行终止。当事双方签订的《商品房买卖合同》的第三条中并未约定花园的面积，第四条也未约定花园的单价，合同正文仅按照建筑面积及单价的形式作出约定。附件四即合同补充协议中的第一条仅规定了花园面积为308.58平方米，第六条规定的是对花园面积退补的单价为1572.44元/平方米而非花园的售卖单价。由于上诉人并未出具其购买花园而给付的价款凭证，被上诉人主张购买案涉房屋赠送花园308.58平方米，按照退补单价进行多退少补。故上诉人可在案涉房屋的产权登记办理后对花园面积问题一并另诉解决，本院对其主张返还购买花园价款的上诉请求不予支持。关于上诉人主张《补充协议》的第十二条属于排除业主主要权利的无效格式条款，不具有法律效力且案涉房屋内堆放杂物导致房屋无法交付的问题，经查，《商品房买卖合同》第八条约定，“2011年7月31日前，被告依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人使用。”第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”附件四的合同补充协议第十二条约定，“《商品房买卖合同》第十一条中约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’。除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接手续，则视为出卖人按期交房。”附件四即合同补充协议第十二条约定的内容并非系排除买受人主要权利的格式条款，该修改系对《商品房买卖合同》第十一条规定内容的细化。由于上诉人所购买的案涉房屋本身即系现房，其并于2011年7月9日到实地查看过案涉房屋，与约定交房日期仅相差20余天，案涉房屋其时已基本具备交付条件。附件四即合同补充协议第十二条约定的内容系将案涉房屋的交接手续细化为两个阶段，在合同约定的交付日期前即提前交付的，则出卖人必须履行书面通知买受人办理交付手续的义务；如果不提前交付，则买受人直接于合同约定的交付日自行到出卖人销售中心办理交接使用手续即可。该规定也恰恰体现了被上诉人恪守商品房买卖合同中关于案涉房屋交付期限约定的承诺，并非系排除买受人的主要权利。商品房买卖合同及补充协议均由上诉人签署，其应按照协议约定履行交房手续。现上诉人不能举证证实其按照合同约定主动到案涉房屋销售中心办理交接手续而因被上诉人原因未能办理的证据，案涉房屋已具备合同约定的交付条件故视为已交付完毕，被上诉人不应承担逾期交房责任。案涉房屋内存放杂物仅能证明房屋存在交付瑕疵而并非房屋的主体结构存在质量问题导致无法入住，不必然导致涉案房屋无法办理交付接收手续，上诉人作为购房者当发现该履行障碍时也可以行使自力救济以排除妨害。同时，上诉人主张案涉房屋存在质量问题而要求被上诉人对房屋进行维修，但由于房屋从视为交付之日起已超过八年，对房屋质量问题的形成原因亦未举证证明，综上对上诉人的上诉请求不予支持。综上，上诉人田琦的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9928元，由上诉人田琦负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年四月二十三日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。