江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终52号上诉人（一审原告）：陈卫军，男，1980年10月3日出生，汉族，经商，浙江省常山县人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：俞香明，系江西司达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：江西玉虹房地产开发有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇玉虹路西1号楼。法定代表人：饶梅枝，系该公司董事长。委托诉讼代理人：毛坤满，江西淮玉律师事务所律师。一审第三人：刘裕灵，男，1976年9月30日出生，汉族，江西省玉山县人，住江西省玉山县。上诉人陈卫军因与被上诉人江西玉虹房地产开发有限公司（简称玉虹公司）、第三人刘裕灵商品房销售合同纠纷一案，不服江西省玉山县人民法院（2019）赣1123民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈卫军上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人陈卫军在一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人于2015年4月10日签订的《商品房买卖合同》盖有被上诉人的公司印章，对印章的真实性，双方并无异议，只要是真实印章，被上诉人就应承担相应的合同责任；2.刘裕灵系被上诉人公司的股东，上诉人有足够的理由相信其有权代表公司签订合同；3.被上诉人与刘裕灵之间的纠纷不能对抗上诉人；4.诉争房屋上诉人已装修入住多年，此前并无争议。玉虹公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第三人刘裕灵认可上诉人的诉讼主张。陈卫军向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理玉山县玉虹?玫瑰花城11幢1单元1301号房屋所有权转移登记手续；2.判令被告向原告支付违约金9.2万元；3.本案诉讼费由被告承担。一审查明：2008年元月12日，以被告江西玉虹房地产开发有限公司为甲方，第三人刘裕灵为乙方双方签订了一份《玉虹?玫瑰花城合作开发协议》，协议约定：甲、乙双方合作开发玉虹?玫瑰花城项目，甲、乙双方所占的比例为：甲方占25%，乙方占75%。合同还就其他事项进行了约定。项目房屋建好后，被告与第三人按照双方签订的协议对房屋进行了分割，由各自对所分得的房屋以被告的名义进行销售。2010年8月2日，被告与第三人共同确认案涉房屋即11-1-1301号归第三人处理。2011年3月28日，被告的总经理祝作标在第三人出具的包括案涉11-1-1301号房屋在内的以房抵款领条上签字“同意退回投资款壹佰柒拾陆万肆仟伍佰壹拾元”。2016年10月10日，第三人刘裕灵和案外人姚必锋向被告出具承诺书，承诺：“一、本人名下隐名股东周一凡、姚必锋等股东涉及项目的结算事宜（包括本人与周一凡、姚必锋分配项目未销售房屋涉及的多退少补工作）全部由本人负责处理，概与祝作标、玉虹公司无关。二、自2016年10月10日开始，本人自愿按照持有项目75%股份比例承担工程价款结算、缴纳税费、退还购房户多收取的购房款、退还保证金等尾续事宜。三、因处理尾续事宜时需现金支付的，本人自愿及时按照75%股份比例筹集，若现金不足的，则同意以已分配至本人名下的房屋折抵。刘裕灵（签名）、姚必锋（签名）”。2017年5月9日，第三人刘裕灵向被告出具承诺书，承诺书载明“贵公司2012年1月9日出售给仇水华的玫瑰花城11-1-1301号房屋，因仇水华逾期支付购房房款，本人负责直接处理掉该套房屋，并由本人与仇水华直接结算，若因此产生的经济责任等均由本人承担，概与贵公司无关。”2017年5月，被告向刘裕灵（姚必峰）开具了票号为0084731金额为56万元的收款收据，票据内载明“刘裕灵代姚必峰交投资款及还款，由玫瑰花城11-1-1301房屋抵此款江西玉虹房地产开发有限公司玫瑰花城项目部财务专用章（印章）吴敏群（印章）。原告陈卫军与被告江西玉虹房地产开发有限公司签订了一份落款时间为2015年4月10日的《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、原告向被告购买玉山县玉虹?玫瑰花城11幢1单元1301号房屋，该房屋总价款为肆拾陆万元整；2、付款方式：一次性付款，签订本合同时房款已一次性付清46万元；3、被告应当于2015年6月30日前将经综合验收合格的商品房交付给原告使用；4、被告应当在商品房交付使用后的180天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告应于2016年6月30日前将房屋所有权证办理至原告的名下，否则被告按本合同房屋总价款的20%向原告支付违约金。合同签订后，因被告对原告与第三人以江西玉虹房地产开发有限公司名义签订的《商品房买卖合同》有异议，被告不同意协助原告办理有关产权登记手续，故原告诉至法院，要求处理。在本案审理中，被告向该院申请要求对原告提供的《商品房买卖合同》中的“江西玉虹房地产开发有限公司”的印章、附件一房屋平面图上盖有的“江西玉虹房地产开发有限公司”印章真伪进行鉴定；同时要求对合同落款处江西玉虹房地产开发有限公司的印章与刘裕灵的签字之间的先后顺序进行鉴定。该院依法委托江西求实司法鉴定中心进行鉴定。2019年7月18日，江西求实司法鉴定中心作出赣求司（2019）文鉴字第0507号文检鉴定意见书，鉴定意见为：一、编号为GF-2000-0171，2015年4月10日的《商品房买卖合同》出卖人（签章）处“江西玉虹房地产开发有限公司”的印文与样本一中同名印文是同一枚印章盖印。二、《附件一：房屋平面图》中“江西玉虹房地产开发有限公司”印文与样本二中同名印文不是同一枚印章盖印。三、编号为GF-2000-0171,2015年4月10日的《商品房买卖合同》出卖人（签章）处留有的“江西玉虹房地产开发有限公司”印文处与该处“刘裕灵”签名字迹的形成时序为先朱后墨，即先盖印后书写。一审认为：根据查明的事实，被告与第三人（包括周一凡、姚必锋）存在合作开发“玉虹?玫瑰花城”项目的事实，第三人与被告之间也存在分配项目房屋由各自处理（以被告名义销售）的事实。但被告与第三人对案涉的房屋存在纠纷，亦即对案涉房屋应由谁处理存在争议？原告陈卫军与刘裕灵签订了加盖了被告江西玉虹房地产开发有限公司印章的《商品房买卖合同》，且第三人认为案涉房屋是按合伙协议分配由其处理的房屋，其以该屋抵偿了欠原告的46万元债款。但根据原、被告及第三人提供的证据显示，该房屋开始是卖给刘建荣后转给仇水华，最后才转给陈卫军。从被告提供的2017年5月9日第三人向被告出具的承诺书看，至少2017年5月9日第三人与被告之间对案涉房屋尚存在纠纷而且当时的业主是仇水华而不是陈卫军，否则第三人无须向被告出具承诺书，由此可以判断第三人与陈卫军是在2017年5月9日后才签订《商品房买卖合同》，根据江西求实司法鉴定中心作出赣求司（2019）文鉴字第0507号文检鉴定意见书的鉴定意见，该《商品房买卖合同》的形成是先盖印，后书写。也就是原告与第三人签订的《商品房买卖合同》是用加盖了被告公司印章的空白合同签订的，不是签好合同后再到被告公司加盖印章的。根据被告提供的第三人与案外人姚必锋于2016年10月10日向被告出具的承诺书和被告开具的票号为0084731记载了“刘裕灵代姚必峰交投资款及还款，由玫瑰花城11-1-1301房屋抵此款江西玉虹房地产开发有限公司玫瑰花城项目部财务专用章吴敏群（私章）”内容的收款收据，该院认为，该收款收据与第三人和姚必锋向被告出具的承诺书相符，案涉房屋第三人已于2017年5月作价56万元抵偿了第三人名下隐名股东姚必锋拖欠被告的投资款，由此第三人丧失了对案涉房屋的处分权，该房屋应由被告处分。虽原告与第三人签订《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”换言之，无处分权人在处分他人财产时，未经权利人追认或订立合同后未取得处分权的，合同无效。而本案中，被告对第三人刘裕灵与原告之间所达成的以房抵债不予认可，故第三人刘裕灵与原告之间所达成的以房抵债协议与被告无关，对被告不具有法律约束力。被告有权拒绝原告要求办理房屋所有权转移登记手续的请求，被告正当行使权利的行为不构成违约。因原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故该院不予支持。被告的辩解与本案事实及法律规定相符，予以采纳；第三人的陈述与本案事实不符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条之规定，该院判决：驳回原告陈卫军的全部诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：玉虹公司与刘裕灵之间存在合作开发“玉虹玫瑰花城”的事实，对此事实，各方均无异议。案涉的《商品房买卖合同》（合同编号201501229）系由刘裕灵代表被上诉人公司与陈卫军签订，该合同上加盖的是玉虹公司的真实印章，且除本案的争议房屋之外，刘裕灵以相同方式以玉虹公司的名义出售了几百套房屋，故陈卫军有理由相信刘裕灵有权代表玉虹公司订立《商品房买卖合同》。玉虹公司应当履行与陈卫军签订的《商品房买卖合同》，本院对于陈卫军要求玉虹公司将案涉房屋办理所有权转移手续的诉讼请求予以支持。至于违约金，在二审审理期间，陈卫军已向本院申请放弃该请求，本院不予审理。至于玉虹公司与刘裕灵之间是否存在争议，刘裕灵是否有权处置案涉房产，系玉虹公司与刘裕灵之间的内部争议，不得对抗外部交易第三人，不影响陈卫军依照《商品房买卖合同》向玉虹公司主张合同责任。一审判决以刘裕灵无权处分案涉房产为由驳回陈卫军的诉讼请求，该裁判理由明显失当，本院予以纠正。综上所述，一审判决虽查明事实清楚，但适用法律错误致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省玉山县人民法院（2019）赣1123民初1060号民事判决；二、江西玉虹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，依照与陈卫军签订的《商品房买卖合同》（合同编号201501229）的约定，办理玉山县玉虹玫瑰花城11幢1单元1301号房屋的所有权转移登记手续。一审案件受理费8940元，由江西玉虹房地产开发有限公司负担；二审案件受理费8940元，由江西玉虹房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐志锋审 判 员 万利剑审 判 员 付 强二〇二〇年四月一日代书记员 王 浩