山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终601号 上诉人（原审原告）：王永昌，男，1956年7月12日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：刘庆林，聊城高新众诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：汪树琪，男，1950年12月14日出生，汉族，无业，住山东省聊城市东昌府区。 被上诉人（原审被告）：李晓明，女，1960年2月25日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：汪树琪，男，1950年12月14日出生，汉族，无业，住山东省聊城市东昌府区。 原审第三人：武菊香，女，1988年11月2日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。 上诉人王永昌因与被上诉人汪树琪、李晓明及原审第三人武菊香合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初4593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 王永昌上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。原审以第三人善意购买涉案房产为由，驳回上诉人的诉讼请求错误。一、被上诉人在办理涉案房产转移登记时已无处分权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条：“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力”。该条设定了查封裁定的生效时间为送达相关主体时发生相应的外部效力。依据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第一百六十五条：“人民法院裁定采取保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除或者其上级人民法院决定解除外，在保全期限内，任何单位不得解除保全措施”。一审法院于2015年8月24日查封了涉案房产。查封作为一种保全措施，具有限制被查封人处分权的效力，人民法院作出的查封裁定一经送达当事人就产生法律效力，被查封的当事人其后所为的任何处分行为均构成无权处分。该无权处分为绝对无处分权。因查封是公法上的行为，故《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。如被查封人在查封期间处分了标的物，为无效行为。二、上诉人对涉案房产有优先受偿的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。该条坚持了查封效力的优先性。本案涉案房产虽然在查封前，被上诉人与第三人签订了房屋买卖合同，但依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的设立，以登记发生物权转移，未经登记不发生物权转移。所以一审法院查封涉案房产时，涉案房产还未登记，物权未发生转移，房屋所有权仍然属于被上诉人，只是在被上诉人与第三人之间存在债权债务关系。因查封效力的优先性，上诉人对涉案房产有优先受偿的权利。三、第三人非善意受偿涉案房产。1.依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。一审法院在查封时，向被上诉人送达了查封裁定，并向当时的拆迁人聊建集团送达了协助执行通知书，完成了公示的公法行为，其查封的效力能够对抗第三人。且第三人在办理物权转移登记时应当知道转让人无处分权，其并非善意第三人。因依据《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。及《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》第十八条：“物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”故，判断受让人受让不动产时是否善意，是指完成不动产转移登记时是否善意。参照杜万华主编（最高法院民一庭编著）的《物权法司法解释（一）理解与适用》（人民法院出版社，19-20页）：“受让人是否为善意对于其最终能否取得转让标的物物权至关重要，实践中应当以什么时间点来判断受让人是否构成善意呢？对于不动产，由于不动产交易中签订合同与办理物权变动登记之间往往有较明显的时间差，故在应将何时作为“受让不动产时”，司法实践中存在不同观点，如以签订不动产转让合同之时，以当事人向不动产登记机构提出转移登记申请之时等。我们最终确定“依法完成不动产物权转移登记”之时，作为受让人想要取得善意取得制度的保护，实现从无处分权人处取得不动产物权，获得法律认可，需要在完成不动产物权转移登记之前，始终保持善意，即不知道且不应知道转让人无处分权的事实”。本案，在已经完成了查封公示的情况下，第三人在完成不动产登记时应当知道涉案房产已被法院查封，或者存在因重大过失而未知转让人无处分权的主管恶意，仍然和被上诉人共同积极实施转移房产的行为，故第三人不构成物权法理论上的善意。2.涉案房产并非合理的价格转让。《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（二）以合理的价格转让”。《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》第十九条：“物权法第一百零六条第一款第二项所称合理的价格，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定”。上诉人一审时提交的证据四中《商品房结算移交协议书》，该协议书系一审法院在房产登记档案中复印，该协议书明确载明涉案房产的转让价格仅为62640元，房产面积为95.57平方米，折合单价为655元每平方米，远远低于当时的市场价格，所以，涉案房产并非合理的价格转让。 被上诉人汪树琪、李晓明辩称：2012年的4月22日成交，通过中介，当日款已收到，现金10万元，工商银行转账31万元，把涉案房产所有手续都给了武菊香。上诉人查封财产是在2015年8月24日，已经是40多个月。上诉人所称655元每平方是当时的拆迁房屋的补偿价格，我们成交的价格是43万元。 原审第三人武菊香经本院依法传唤，既未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。 王永昌向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销二被告与第三人就位于聊城市东昌府区产的买卖合同；2.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：案涉房产位于东昌府区，系被告的回迁房。2011年1月13日，被告汪树琪与山东聊建金柱建设集团有限公司签订了房屋安置协议书。2012年4月22日，经聊城市东昌府区佳家房产中介服务部介绍，二被告与第三人签订房屋买卖合同一份，该合同上加盖了聊城市东昌府区佳家房产中介服务部的印章，并有该服务部负责人张成安的签名，第三人支付房屋中介费1500元，合同约定：汪树琪（甲方）、李晓明（共有人），武菊香（乙方），1、甲方自愿将位于金柱文苑小区安置房11号楼2单元2031室房产（建筑面积约92.93平米，地下室5.27平米）卖于乙方，乙方对上述房地产充分了解，自愿购买。2、双方协议该房产价格430000元，签订合同之日，乙方一次性支付房款410000元。甲方把上述房屋钥匙、电卡及房屋安置协议、购房交款单据、暖气、燃气开口费、维修基金等单据交给乙方。剩余房款20000元在过户时交给甲方。3、甲方所售房地产目前尚未办理房产证，甲方办证后再过户到乙方名下。4、甲方保证所卖房地产权属清楚、合法。合同签订当日，第三人汇款310000元至被告之子汪光军账户，并给付第三人现金100000元。汪光军于2012年4月22日给第三人出具收到条，载明：今收到武菊香金柱文苑11号楼2单元3楼东户购房款肆拾壹万元整。后该房产由第三人管理使用。期间，第三人委托代理人为案涉房产购买了天然气。2015年12月14日，第三人取得了案涉房产的房产证，证号为：聊房权证柳字第××号。2012年10月19日，被告汪树琪、李晓明向原告借款250000元，后二被告未还款，2015年8月24日，原告王永昌以汪树琪、李晓明为被告向东昌府区法院提起民间借贷纠纷诉讼[案号：（2015）聊东民初字第3088号]，诉讼期间，王永昌申请财产保全，法院于2015年8月24日依法作出（2015）聊东民初字第3088-1号民事裁定书，裁定冻结被告的银行存款430000元或查封其相应价值的财产。因案涉房产尚未办理登记手续，东昌府区法院于2015年8月24日向山东聊建金柱建设集团有限公司送达了民事裁定书和协助执行通知书。东昌府区法院经审理后，于2015年11月6日依法作出（2015）聊东民初字第3088号民事判决书，判决结果为：被告汪树琪、李晓明于本判决生效后五日内偿还王永昌借款250000元及利息。原告王永昌分别于2017年3月21日和2017年5月26日以同一事实和理由向东昌府区法院提起诉讼，后又分别撤回起诉。 一审法院认为，本案中，被告与第三人经聊城市东昌府区佳家房产中介服务部介绍于2012年4月22日签订了房屋买卖合同，第三人支付了房屋对价及中介费用后，被告将案涉房产交由第三人实际管理使用，并办理了房产登记手续，原告无据证明第三人非善意购买，原告要求确认被告与第三人之间的房屋转让合同无效的请求，证据不足。尽管原告申请财产保全时第三人尚未取得房屋登记手续，但不影响第三人对案涉房产享有的权利。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王永昌的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，王永昌请求撤销涉案房产的买卖合同无法律依据。山东聊建金柱建设集团有限公司与汪树琪于2011年1月13日签订《房屋安置协议书》。2012年4月22日，汪树琪、李晓明与武菊香签订《房屋买卖合同》，该买卖合同系经聊城市东昌府区佳家房产中介服务部介绍而签订，双方按合同约定给付了相应房款。2015年12月14日，武菊香取得了涉案房产的房产证。汪树琪、李晓明于2012年10月19日向王永昌出具了借款250000元的借条，汪树琪、李晓明未还款，王永昌于2015年8月24日就该欠款提起诉讼，并申请了财产保全。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”汪树琪、李晓明与武菊香签订房屋买卖合同发生在王永昌申请查封汪树琪、李晓明的财产之前，双方之间的合同关系并不属于法律所规定的合同无效的情形。一审认定于法有据，并无不当。 综上所述，王永昌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王永昌负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 孔繁奎 审判员 孙久强 二〇二〇年四月二十九日 法官助理刘豪 书记员冉凡荣