云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2504民初7号 原告：弥勒市公安局，住所地：云南省弥勒市弥阳镇髯翁西路延长线。 法定代表人：熊伟，系该局局长。 委托诉讼代理人：龙杰，男，1980年1月12日出生，汉族，系该局民警，住云南省弥勒市，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：龙麟，男，1979年5月30日出生，汉族，系该局民警，住云南省弥勒市，代理权限：特别授权。 被告：丁树全，男，1964年2月21日出生，汉族，农民，原住云南省弥勒市，现住云南省弥勒市。 第三人：鲁从友，男，1961年7月2日出生，傣族，农民，住云南省弥勒市。 原告弥勒市公安局（以下简称原告）与被告丁树全（以下简称被告）及第三人鲁从友（以下简称第三人）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙杰、龙麟，被告到庭参加诉讼，第三人下落不明，本院依法送达开庭传票，公告期届满，第三人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告于2011年4月1日签订的《土地出租协议》；2.依法判决被告及时将承租的33.05亩土地（位于东面，东至祝家升、达桂荣家承包地，南至湾麦地水沟，西至杨丽芬、汤继伟、李俏、汤桂芬、万福友、何双虎家承包地，北至张云泽承包地、熊艳竹承租的拘留所土地）交还原告，并支付2015年4月1日至2019年12月31日的租金188385元、违约金200000元、共计388385元；由被告承担本案诉讼费。事实与理由，2011年4月1日原告作为甲方与乙方（熊艳竹和丁树全）自愿签订《土地出租协议》，约定：拘留所管理的61.68亩土地出租给乙方栽种葡萄（其中丁树全33.05亩、熊艳竹28.63亩），租赁期限20年，自2011年4月1日起至2031年3月30日止，2011年4月至2020年3月的租金每年76016元（其中丁树全每年39960元、熊艳竹每年36356元），乙方应在2011年4月1日前向甲方一次性交清一年的租金，以后于每一年的3月底前交清次年的租金，逾期不交，将按自行终止协议处理，如一方违约，须承担200000元的违约金，乙方在承租期间不得改变土地用途，不得转租给第三方。协议签订后，甲方即将土地交付乙方使用，之后熊艳竹能够按期支付租金，被告不守信用，拖欠了2015年4月1日至今的租金，原告多次讨要，被告不但不支付，还于2017年10月将8亩土地转租给弥勒市弥阳镇吉山社区者林寨村的鲁从友使用，并收取上万元租金。原告分别于2018年3月6日、2019年9月22日将《终止土地出租协议通知书》送达被告，被告拒签收。被告的行为已严重违反了法律规定和合同的约定，原告特提起诉讼，切实维护法律的尊严和原告的合法权益。 被告辩称：原告所说的有些不符合，地我没有转租给任何人，起诉的租给别人不是事实，我也没有收过上万元的租金（第二次开庭时承认将其所承租土地中6亩地出租给第三人使用，收取租金10000元）。欠原告188385元不是事实，每年租金39960元是合的，但被燃气管道公司占用了大片土地，管道占着有40多米长，10多米宽的土地，管道公司已经将占用费支付给原告，占地租金应当扣除。我的处理意见是我使用多少土地支付多少租金，管道占用土地费用应当扣除，我没有转租土地给任何人，原告要求我支付违约金我不同意。我现在没钱支付原告租金，等我赚钱后再支付给原告。向原告承租的土地我已于去年年底全部搬开，只剩下5间大砖房我不要了，土地归还给原告。 第三人未作述称。 综合原被告诉辩主张，本案的争议焦点是：1.原被告于2011年4月1日签订的《土地出租协议》是否合法有效；2.原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，其请求是否予以支持。 原告为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据： 1.统一社会信用代码证复印件、法定代表人身份证明书原件、法定代表人身份证复印件各1份，欲证明原告主体资格。 2.被告身份信息1份，欲证明被告主体资格。 3.《土地出租协议》1份，欲证明原被告双方租赁合同关系及合同双方的权利义务、违约责任。 4.第三人户口证明1份，欲证明第三人居住情况。 5.情况说明2份，欲证明2019年4月9日原告干警到被告承租土地那里讨要租金时见到第三人转租土地的现状。 经质证，被告对证据1、2、3、4均无异议；对证据5有异议。 被告未向本院提交证据。 庭审后，本院到现场查勘后拍摄照片5张及制作现场图1份，说明涉案现场状况。 经质证，原被告对本院拍摄的照片及现场图均无异议。 第三人未到庭进行质证、发表质证意见，亦未向本院提交证据。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据来源合法、内容真实，被告质证后对证据5有异议，但质证意见中又认可转租土地6亩多给第三人，相互矛盾，本院认可被告转租土地给第三人收取租金的事实，对原告所提供证明均予以采信。 本院经审理认定事实如下：2011年4月1日，原告作为甲方与案外人熊艳竹和被告作为乙方经协商自愿签订《土地出租协议》，约定：原告将坐落于弥勒市高宗堡村原弥勒市拘留所管理的61.68亩土地出租给乙方栽种葡萄，其中丁树全承租33.05亩（位于弥勒市东面，东至祝家升、达桂荣家承包地，南至湾麦地水沟，西至杨丽芬、汤继伟、李俏、汤桂芬、万福友、何双虎家承包地，北至张云泽承包地、熊艳竹承租的拘留所土地），熊艳竹承租28.63亩；租赁期限为20年，自2011年4月1日起至2031年3月30日止；自2011年4月至2020年3月的租金每年为76016元（其中丁树全每年39960元、熊艳竹每年36356元）；支付方式为乙方应在2011年4月1日前向甲方一次性交清一年的租金，以后于每一年的3月底前交清次年的租金，逾期不交，将按自行终止协议处理，如一方违约，须承担200000元的违约金，乙方在承租期间，不得改变土地用途，不得转租第三方。协议签订后，甲方即将土地交付乙方使用，被告履行协议约定的支付租金至2015年4月1日止义务之后未付租金，经原告多次讨要未果，并于2017年10月将其承租的部分土地转租给第三人使用，收取租金10000元。 本院认为，关于本案案由的问题。经审理查明本案涉案的租赁物为土地，本案案由应当确定为土地租赁合同纠纷。 关于本案合同是否合法有效及原告的诉讼请求有何事实和法律依据，其请求是否应予支持的问题。原被告于2011年4月1日签订的《土地出租协议》系双方自愿，且未违反国家法律和行政法规的规定，是合法有效的，对合法有效的协议双方当事人应当全面履行各自的义务。该协议签订后，原告按照约定履行了将土地交付被告的义务，被告应当全面履行按约定支付租金的义务，但被告仅支付租金至2015年4月1日，之后的租金明确表示不予支付，并擅自转租部分土地给第三人使用，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定及双方的协议约定，应当承担相应的民事责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”、第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及原被告双方的协议约定，原告主张解除双方签订的协议，并由被告返还其向原告承租的土地、支付租金及违约金，向本院提供相应的证据予以证明，其诉讼请求事实及法律依据，予以支持。在庭审过程中，被告已将涉案土地上属于其所有的物品搬开，放弃其在该土地上建盖的房屋5间，同意于2020年4月7日将该土地归还原告，原告亦无异议，本院认定该土地及坐落于该土地上的大砖房5间已于同日移交还原告。但原告主张的违约金200000元过分高于造成的损失，且被告不同意支付，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告主张的违约金应当予以减少，结合本案案情，本院确定支持违约金50000元。诉讼中被告以管道公司在其承租的土地上埋设管道占用土地面积的租金、不同意支付违约金应予扣除为由予以抗辩，未提供相应的证据予以证明，其抗辩理由不成立，其主张不予采纳。 第三人未到庭参加诉讼，本院视其自动放弃在一审中的诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第九十四条第（二）项、第二百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告弥勒市公安局与被告丁树全于2011年4月1日签订的《土地出租协议》。 二、由被告丁树全于判决生效后十日内一次性支付欠原告弥勒市公安局土地租金188385元及违约金50000元。 三、驳回原告弥勒市公安局的其他诉讼请求。 如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7126元，由原告弥勒市公安局负担2126元，由被告丁树全负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审 判 长 马 曦 人民陪审员 陈 伟 人民陪审员 石光福 二〇二〇年四月十一日 书 记 员 饶云翠