浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初4598号原告：朱小雷，女，1984年1月1日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：朱毓飞，浙江双塔律师事务所律师。被告：项泳林，男，1981年9月1日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：张钜，温州市龙湾区东城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：项葱葱，女，1983年3月1日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区，系被告之妻。原告朱小雷与被告项泳林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，应原告申请依法委托评估，评估终结后再次公开开庭进行了审理。因当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。2.判决被告赔偿原告经济损失117794.92元（其中装修费用116115元、物业费1265元、公摊费414.92元）。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月27日，原、被告在温州万豪房产营销策划有限公司（以下简称：万豪公司）签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于温州市富康锦苑5栋503室房屋（以下简称：涉案房屋）一套（毛坯房）出租给原告，租期2017年1月27日至2023年1月26日，租金标准900元/月，一年一付。原告花费116115元对涉案房屋进行装修后入住。2018年10月，被告以准备自住为由，口头通知原告下一年度开始解除合同；原告表示解除合同需以装修费补偿协商一致为前提；双方协商不成，原告不同意解除合同，合同继续履行。2018年12月19日，原告将下一年度（2019年1月26日至2020年1月26日）租金转给被告，但被告拒收。2019年4月11日，原告回家发现被告擅自更换了涉案房屋的门锁导致原告无法进入，原告遂报警，警察到场后，原告出示租赁凭证表明承租人身份，经警察同意由开锁公司换锁，原告继续使用。2019年4月22日，被告又擅自对涉案房屋进行断电，此后原告未再居住，但物品还留在涉案房屋内。2019年6月25日，原告向物业公司缴纳了涉案房屋的物业费1753元（2019年1月15日至2019年12月31日）、公摊费600元（2019年1月1日至2019年12月31日）。原告认为，被告无权解除合同，但其以擅自换锁、断电等方式造成合同无法继续履行，构成根本违约，原告有权解除合同。原告支付的装修费、物业费、公摊费（按原告使用至2019年4月22日计算，之后未使用的物业费1265元、公摊费414.92元）损失，应由被告赔偿。原告为此起诉。被告答辩称：一、关于基本事实。1.签订《房屋租赁合同》及双方均开始履行属实。2.2018年10月左右，被告至涉案房屋查看，发现系案外人朱建臣居住，并拒绝被告进入。被告报警，警察到场，朱建臣向警察表示其是从原告处转租。被告认为，《房屋租赁合同》明确约定不能转租，如转租，被告有权解除合同。被告遂于2018年10、11月左右口头通知原告解除合同。3.2018年12月19日，原告通过微信向被告支付下一年度租金，被告拒收，原告也同意解除，只是提出装修费问题。因双方就装修费问题协商不成，原告拒不搬出。4.原告称2019年4月初被告擅自换锁并不存在。原告称2019年4月22日被告去电力局报停电，因合同已经解除，原告拒绝搬出，被告断电合法有据。此后原告是否实际居住涉案房屋被告并不清楚，但涉案房屋钥匙在原告处，且原告的物品仍未搬出。二、关于诉请。1.关于合同解除。原告擅自转租违约，被告有权解除并已口头通知原告。虽口头通知解除的时间点无法确定，但被告于2018年12月19日拒收原告租金时已明确表达了解除的意思，原告也已同意解除，故《房屋租赁合同》于2018年12月19日解除。原告起诉解除，不能成立。2.关于装修损失。未形成附合部分，由原告搬走。装修形成附合部分，因装修未经被告同意且是原告违约导致解除，被告无需承担；即使需要承担，原告所谓装修费金额也不合理，且需根据剩余租期折算。3.关于物业费和公摊费。按实际占用时间结算，原告至今未搬出。三、租赁开始前，被告已将物业费交至2017年5月。2017年1月至5月的物业费793.75元，应由原告承担。被告另于2016年6月1日交纳水费押金1000元，已被原告用光，应由原告承担。两项合计1793.75元，暂不反诉，保留权利。审理中，原告表示，因起诉前原告未发出解除通知，故明确第1项诉请为：确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于起诉状副本送达被告时解除。根据《评估报告》，明确第2项诉请中的装修费损失为64054元，并增加评估费2000元。原告补充称：一、关于转租。原告不存在转租。二、关于合同解除。1.2018年10月，被告也并非以原告转租违约为由主张解除合同，而是以自住为由主张解除合同，被告并无解除权。2.2018年12月19日被告拒收租金，原告并未同意解除，而是附条件同意解除，条件是解决装修费用，因未能解决，条件未成就，合同继续履行。3.2019年4月，被告擅自换锁、断电构成严重违约，原告有解除权，故起诉解除。三、关于装修。1.装修已经过被告同意，且涉案房屋出租前是毛坯房，显然需要装修才能居住。2.未形成附合部分同意搬走，形成附合部分根据《评估报告》由被告赔偿。四、被告所提的物业费、水费押金，因未反诉，保留意见。审理中，被告补充称：一、原告装修未经被告同意。虽涉案房屋出租前是毛坯房，但装修并不必然，且装修还分简装、豪装。二、即使原告装修经过被告同意，因系原告违约导致合同解除，装修损失也应由原告自行承担。三、《评估报告》不合理，不认可。本院经审理认定事实如下：2016年11月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，载明“出租人：项泳林；承租人：朱小雷。甲方自愿将涉案房屋1间，计面积130平方米，出租给乙方。经双方协议如下：一、租赁期6年，甲方从2017年1月27日起将出租房屋交付乙方使用至2023年1月26日收回。月租金900元，按一年付一次计10800元，先付后用，下期租金提前一个月支付。二、租期内所用的水电费、物业管理费等由乙方负责。三、乙方在居住期间有下列情形之一，甲方可以终止合同、收回房屋：3.擅自将房屋转租……五、甲方首次房租已收至2018年1月26日”等。原告按约陆续支付了第一、第二年度租金。被告按约将涉案房屋毛坯交付给原告。原告对涉案房屋进入装修后入住。2017年6月15日，涉案房屋所有权登记至被告名下。2018年10月，被告曾口头向原告提出解除合同，原告不同意解除合同。2018年12月19日，原告通过微信向被告转账10800元；被告拒收退回。原告通过微信向被告发送“2019年的租金我已经打给你，你要只是觉得租金低，在我可以接受的范围内我可以给你加点，如果你要自己住我还是那句话，收走可以，退我装修费，别的没什么可说的”。双方协商未果，原告继续使用涉案房屋。2019年4月22日，被告通过供电部门将涉案房屋断电。2019年6月25日，原告向涉案房屋所在小区物业公司缴纳2019年1月15日至2019年12月31日物业费1753元、2019年1月1日至2019年12月31日公摊费600元。2019年7月10日，原告向本院起诉请求解除合同、赔偿损失等。起诉状副本于2019年7月24日送达被告。审理中，应原告申请，本院依法委托温州德诚资产评估有限公司（以下简称：评估公司）对涉案房屋内已形成附合的装饰装修物价值进行鉴定。2020年1月13日，评估公司组织双方至涉案房屋现场查勘核实；原告使用钥匙无法打开房门，被告方表示没有钥匙；经双方协商，联系专业开锁人员开锁后进入涉案房屋，查勘核实完成后关门离开。2020年1月15日，评估公司作出温德资评字[2020]005号《评估报告》（确定的评估基准日为2019年12月31日），原告支付评估费2000元。审理中，本院组织原、被告于2020年4月21日至涉案房屋现场交接。双方均表示无法开门，再次联系专业开锁人员开锁后进入涉案房屋，原告方搬走部分物品，被告方更换新锁，钥匙由被告方保管。双方签署《交接记录》。以上事实由当事人一致陈述及身份证、户籍证明、《房屋租赁合同》、微信记录、物业费与公摊费收据、《评估报告》及发票、《交接记录》等证据在卷佐证。对当事人争议的事实和证据，本院分析如下：1.被告在第一次庭审中提供了《证明》复印件一份，称系朱建臣出具，拟证明朱建臣于2017年3月至2019年1月从原告处租得涉案房屋，月租金为3333元，故原告存在擅自转租，朱建臣手上还有转租合同，原拟申请朱建臣出庭作证，因其出差未果。原告质证认为，没有原件，真实性无法确认。本院审查认为，该证明被告仅提供复印件，且即使有原件也属于证人证言，因证人未出庭作证，本院不予确认。2.被告在第二次庭审中申请了证人朱某出庭作证，称朱某系朱建臣之母，拟证明原告存在擅自转租。原告质证认为，证人证言不实，证人不知道原告名字，原告也没见过证人，证人称其有交纳物业费水电费，但实际都是原告交纳，证人称原告冒充被告妻子出租根本不是事实，原告不可能也没必要冒充，原告因工作原因并没有一直在涉案房屋内居住，有时有同事或朋友到此居住，但原告绝对没有转租并收取租金。本院审查认为，证人所称的转租时间（2017年下半年至2019年3、4月）与前述《证明》上所载的时间（2017年3月至2019年1月）存在矛盾，证人所称的转租合同始终没有提供（后被告称朱建臣表示转租合同已遗失），证人所称的支付租金也始终没有提供任何证据，其证明力本院不予确认。3.原告提供了《评估报告》，拟证明涉案房屋内装修及设施设备评估价值为64054元。被告质证认为，法院委托对涉案房屋内已形成附合的装饰装修物价值进行鉴定，但《评估报告》超出委托范围，包含了大量可移动、未形成附合的物品，具体有：《装修评估明细表》第15、33、37-41项；《设备评估明细表》第1、2、3、7、12、15、21、22、23、25、28、29项，应由原告搬走并在评估价值中扣减；其余形成附合的物品，部分价值有异议，具体有：《装修评估明细表》第20、24、26、30项，按成新率评估价值错误，墙纸存在破损，价值为0。本院审查认为，《评估报告》确实包含了部分可移动、未形成附合的物品，结合《交接记录》，其中《装修评估明细表》第37-41项，《设备评估明细表》第1、3、7、15、21、22、23、25、28、29项已由原告搬走，评估值合计10495元，应予扣减；《装修评估明细表》第15项为固定鞋柜，第33项为主卧门，属于形成附合的装饰装修物，被告要求搬走并扣减缺乏依据；《设备评估明细表》第2项为油烟机，第12项为客卫生间浴霸，根据现场安装情况，亦属于形成附合的装饰装修物，被告要求搬走并扣减缺乏依据；《装修评估明细表》第20、24、26、30项，虽被告对评估值有异议，但其异议理由缺乏依据。综上，涉案房屋内已形成附合的装饰装修物在评估基准日的价值本院确认为53559元。本院认为：原、被告签订《房屋租赁合同》的事实清楚，合同双方主体适格，意思表示真实，亦不违反法律行政法规强制性规定，双方据此建立的房屋租赁合同关系合法有效。双方均已开始履行，在履行过程中出现争议引发本案诉讼，本院结合双方争议焦点逐一分析。关于被告解除合同的主张。本院认为，根据前述证据分析，被告提供的证据并不能证明原告存在转租行为，被告以原告擅自转租为由主张解除合同缺乏依据，合同继续履行。2018年12月19日，原告按约支付下一年度租金，虽因被告拒收而退回，但此节并不属于原告违约。被告主张拒收租金时原告已同意解除合同，但根据审理查明的双方微信记录内容，原告当时同意解除合同是以解决装修费用为前提，因装修费用当时未能解决，合同仍继续履行。因此，被告解除合同的主张，本院不予采纳。关于原告解除合同的主张。本院认为，虽原告主张的被告于2019年4月初将涉案房屋门锁更换一节因缺乏证据，本院无法确认，但根据审理查明的事实，被告于2019年4月22日通过供电部门将涉案房屋断电，该行为使涉案房屋失去了居住的基本功能，严重影响原告对涉案房屋的正常使用，致使不能实现合同目的，根据《合同法》第九十四条，原告有权解除合同。原告于2019年7月10日向本院起诉请求解除合同、赔偿损失，起诉状副本于2019年7月24日送达被告，根据《合同法》第九十六条规定，应确认《房屋租赁合同》于2019年7月24日解除。原告明确后的相关诉请，合法有据，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告现诉请被告赔偿装修损失，双方争议首先在于原告装修是否经过被告同意。虽《房屋租赁合同》中并未明确约定装修事宜，但涉案房屋在出租前系毛坯房，租赁用于居住使用必然需要经过装修，在租赁合同正常履行期间被告也未对装修提出过异议，应认定原告装修已经过被告同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，未形成附合的物品，已由原告搬走；已形成附合的装饰装修物在评估基准日的价值本院已确认为53559元，该评估值已根据重置价结合成新率计算，所采成新率与剩余租期和整体租期的比例亦基本相当；考虑到评估基准日与实际交接日存在时间差，本院酌情确定被告赔偿原告装修费损失48000元。至于评估费2000元，因原告原诉请装修损失金额过高，由双方各半负担为宜。原告还诉请被告赔偿垫付的物业费1265元、公摊费414.92元（按原告使用至2019年4月22日计算，之后未使用的物业费1265元、公摊费414.92元）。本院认为，根据审理查明的事实，原告于2019年6月25日向涉案房屋所在小区物业公司缴纳2019年1月15日至2019年12月31日物业费1753元、2019年1月1日至2019年12月31日公摊费600元，因被告于2019年4月22日通过供电部门将涉案房屋断电，原告无法正常使用，此后未使用的物业费、公摊费被告应予赔偿。但也应看到，原告在此之后也未及时将物品搬出并返还涉案房屋，致使被告也未恢复对涉案房屋的占有，故应减轻被告该部分的赔偿责任。综合本案实际情况，酌情确定被告赔偿原告垫付的物业费与公摊费840元。综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，依法应予驳回。至于被告提出的2017年5月之前的物业费、水费押金、合同解除前的租金及合同解除后的占用费，因被告表示保留权利，暂不反诉，本院在本案中不予审查，可由当事人另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、被告项泳林赔偿原告朱小雷装修费及装修评估费损失49000元。二、被告项泳林赔偿原告朱小雷物业费与公摊费损失840元。以上一、二项合计49840元，限于本判决生效之日起十日内支付。三、驳回原告朱小雷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费746元，由原告朱小雷负担223元，被告项泳林负担523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员  金 丛二〇二〇年四月二十九日代书记员  刘金瑶