宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初1140号原告：高洁，女，1972年3月12日出生，汉族，银川市兴庆区翱翔房产代理部经营者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：李金保，男，1969年4月15日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区清。被告：蔡玉红，女，1971年12月4日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告高洁与被告李金保、蔡玉红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高洁、被告李金保到庭参加诉讼，被告蔡玉红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。高洁向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告装饰、装修违约金50000元；2.判令二被告支付原告因合同违约给原告造成的损失4400元、合同中约定的租赁管理费6600元、多交的物业费1377元（6.7×141.74×1.45）、电梯费556元（6.7×83）；3.判令二被告赔偿原告屋内设施即家具家电款18549元；4.判令二被告支付以上费用的利息66496.70元（暂计算至2019年12月16日为76433元×0.03×29），追偿至二被告实际支付日；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2015年4月11日，二被告将其位于银川市XXXXX室房屋的租赁事宜委托给原告代为办理并与原告签订房屋租赁委托管理协议书、授权委托合同书。后因二被告一直拖欠采暖费、物业费，与原告商量由原告先行垫付几年的所欠采暖费、物业费，然后抵顶2015年7月11日至2016年7月11日期间的房租。原告于2016年3月25日将此房屋2012年至2013年、2013年至2014年、2014年至2015年三年的采暖费8079.30元、滞纳金1000元交给宁夏西部热电有限公司。2016年11月2日，原告给被告李金保尾号XXX的银行账户转入2016年8月11日至2017年2月11日期间的房租5320元。2017年2月18日，原告将2017年2月11日至2017年8月11日期间的房租4800元转入被告李金保提供的卡内。2017年7月16日，被告李金保给原告发短信说房子卖了，让原告把室内家具家电搬走，原告不同意，故原告诉至法院，要求判如所请。李金保辩称，被告于2016年12月份将该房屋转让给朋友马玉梅并已过户，但约定的违约金50000元过高，请求减少至两三个月的房屋租金，对其他损失以及管理费、电梯费、物业费等均不认可，且原告已将屋内家具家电拉走。蔡玉红未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的结婚登记申请书、房屋租赁委托管理协议书、授权委托合同书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交收条8张、采暖费发票4张、物业费收据及黄河农村商业银行小票各1张，证明原告装修此房屋花费55900元并缴纳了物业费、管理费、采暖费，以上费用应由二被告承担。被告李金保对收条的真实性有异议，对采暖费、物业费票据的真实性无异议，但该费用应由原告及租户承担。被告蔡玉红未质证。因上述证据均系原件，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以采信。2.原告提交房屋租赁合同及发票各2张、家具设施清单1张，证明二被告应赔偿原告家具、家电损失18549元。被告李金保对上述证据的真实性不认可，其没见过以上证据。被告蔡玉红未质证。因上述证据均系原件，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以采信。3.原告提交短信聊天记录打印件4张，证明原告按期给二被告支付房屋租赁及其他费用，依法履行了协议，二被告未按协议约定履行。被告李金保质证认为，原告给过两次房屋租赁费，一次7000元，另一次记不住了，大概一万多，如果有银行转账记录就认可。被告蔡玉红未质证。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以采信。4.原告补充提交短信聊天记录截图打印件1份，证明被告李金保于2018年2月1日发短信告诉原告说家具拉走了。被告李金保质证认为，其通知原告让她去拉家具了，是原告一直没有去拉。被告蔡玉红未质证。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以采信。5.被告李金保提交收据3份、清单及房屋买卖合同各1份，证明马玉梅买了被告李金保的房子之后又卖给别人，被告李金保无法掌控该房子要提前收回房屋，并给租户徐莉赔偿了损失。原告质证认为收据是其签的，但清单不是其签的，对清单的真实性不认可，对证明目的也不认可，该证据与本案无关。被告蔡玉红未质证。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2015年4月10日，被告李金保（甲方）与银川市兴庆区翱翔房产代理部（乙方，经办人为高洁）签订房屋租赁委托管理协议书，约定将XXXXX室的房屋（毛坯）租赁事宜全权委托给乙方代为办理，委托期限从2015年4月11日至2018年9月10日，具体权限如下：1.房屋出租事宜（包含房屋的推荐、带看、签订租赁合同事宜）；2.代收租金；3.管理房屋修缮事宜（修缮费用由甲方承担）；4.有关房屋内设施的保管措施；5.如毛坯房，乙方可根据租户需求对房屋装修、装饰，如空房，可根据租户需求配置家具家电，乙方每年向甲方支付委托房屋年租金9800元，租赁期间该房屋的费用由乙方承担（采暖费、物业费、电梯费），甲方若在委托期限内对房屋进行出售、抵押等行为的，应依法提前通知乙方，甲方同意乙方对租赁房屋进行装饰、装修，如甲方违约，在合同期内解除合同时，甲方必须赔偿乙方装饰、装修物费用不低于50000元，如乙方违约，甲方不承担剩余租赁期内装饰、装修的损失；如甲方中途擅自解除本合同的，应向乙方支付该房屋两个月租金的违约金，乙方有权解除合同，甲方应支付乙方本合同约定的三个月租金作为补偿乙方在管理租赁事宜中产生的必要支出，给乙方造成损失的，并应承担赔偿责任，本合同的最终解释权属于银川市兴庆区翱翔房产代理部。该委托书未加盖银川市兴庆区翱翔房产代理部印章，原告在该委托书的乙方签字。同日，被告李金保与原告签订授权委托合同书，约定委托银川市兴庆区翱翔房产代理部高洁全权办理XXXXX室房屋租赁业务，高洁有权代为签订房屋租赁合同、接受房租及办理房屋装修装饰配置的全部事宜，委托期限从2015年4月10日至2018年9月10日。2015年4月21日，何强向原告出具收条载明“今收到翱翔房产代理部高洁交来装修京能天下川57-1-502室瓷砖、水泥、沙子、材料费用6700元，工资5600元，合计12300元”。2015年4月27日，郭有勇向原告出具收条载明“今收到翱翔房产代理部高洁交来京能天下川57-1-502室客厅、卫生间、厨房、吊顶费用7000元”；马玉涛向原告出具收条载明“今收到翱翔房产代理部高洁交来XXXXX室卫浴（马桶、面盆、淋浴、浴室柜）合计3700元”。宁夏华润万家生活超市有限公司的发票载明2014年10月18日金学成购买海尔厨卫器XQB60-212一批花费1299元（原告称委托其朋友金学成收的货，但本院通过电话及微信向金学成核实，金学成称其不认识高洁，也没有这回事）。2015年4月29日，李东向原告出具收条载明“今收到翱翔房产代理部高洁交来京能天下川57号楼一单元502室刮腻子、喷乳胶漆工料总计6000元”；张何强向原告出具收条载明“今收到翱翔房产代理部高洁交来京能天下川57号楼一单元502室橱柜、吊柜、台面共计8200元”。2015年5月3日，张斌向原告出具收条载明“今收到翱翔房产代理部高洁交来XXXXX室木地板及安装费10600元”。2015年5月5日，刘静江向原告出具收条载明“今收到翱翔房产代理部高洁交来XXXX室改水电、灯共计2300元”。2015年5月18日，马林向原告出具收条载明“今收到翱翔房产代理部高洁交来XXXXX室木门及安装费5800元”。2015年5月13日，原告在龙盘国际家具广场购买布衣沙发花费3500元、茶几花费900元、电视平台花费800元、一张大床花费1800元、床垫花费800元、两张小床花费2900元、床垫花费1400元、两个衣柜花费4000元，合计16100元。2015年6月9日，原告向银川市吉瑞特科技服务有限公司购买洗衣机一台花费1150元。后原告代表被告李金保与王月峰签订XXXXX室的房屋租赁合同，约定租赁期限自2015年5月18日至2016年5月17日，月租金为3500元，房屋装修状况为中装。原告与王月峰签字确认的XXXXX室屋内设施清单载明“一、客厅：沙发叁组、茶几壹组、晾衣架壹套、窗帘两副、餐桌壹张、餐椅陆把；二、厨房：橱柜壹组、吊柜壹组、油烟机壹台、煤气灶壹台、燃气热水器壹台；三、卫生间：主卧卫生间：马桶壹个、面盆壹个、花洒壹套、浴霸壹套、镜子壹个、毛巾杆；公用卫生间：马桶壹个、面盆壹个、淋浴壹个、浴霸壹套、镜子壹个、毛巾杆；四、主卧：1.8米床壹张、衣帽间衣柜壹套、窗帘两副；小卧：衣柜壹套、1.5米床贰张、窗帘两副、冰箱、洗衣机；五、顶灯六顶、钥匙贰把、钥匙扣两个、电卡壹张、天然气卡壹张”。原告代表被告李金保与徐莉签订XXXXXX室的房屋租赁合同，约定租赁期限自2016年11月1日至2018年10月30日，月租金为2200元，房屋装修状况为中装。徐莉签字确认的XXXXX室屋内设施清单载明“一、客厅：沙发叁组、茶几壹组、晾衣架壹套、窗帘两副、餐桌壹张、餐椅四把、冰箱壹台；二、厨房：橱柜壹组、吊柜壹组、油烟机壹台、煤气灶壹台、燃气热水器壹台；三、卫生间：主卧卫生间：马桶壹个、面盆壹个、花洒壹套、浴霸壹套、镜子壹个、毛巾架壹个；公用卫生间：马桶壹个、面盆壹个、淋浴花洒壹套、浴霸壹套、镜子壹个、毛巾架壹个；四、主卧：1.8米床壹张、衣帽间衣柜壹套、窗帘两副；小卧：衣柜壹套、1.5米床贰张、窗帘两副、衣柜贰套；五、顶灯六顶、钥匙贰把、门禁门壹个、电卡壹张、天然气卡壹张”。2016年3月25日，原告向宁夏西部热电有限公司缴纳该房屋2012-2013年度采暖费2693.10元、2013-2014年度采暖费2693.10元、2014-2015年度采暖费2693.10元、2015-2016年度采暖费2693.10元。2016年11月16日，原告向长城物业集团股份有限公司银川分公司缴纳该房屋2015年9月11日至2016年10月31日期间的电梯费1137元、管理费2816元。被告李金保于2016年10月27日退回原告佣金1000元、押金3000元、2016年11月1日至2017年10月30日期间的房租26400元，于2017年7月16日给原告发短信“房子里面你有需要的请你两天内你自己去搬走，如果不需要了就让人家新房东当垃圾清了，当时我也没见到你有什么东西，反正话给你说到了”。2017年6月24日的清单载明“房主李金保退还租客徐莉三个月租金共计6600元、押金3000元、赔偿损失5000元，同时租客徐莉最迟2017年7月31日前搬出京能天下川57号楼1单元502室，并结清所有费用”。2018年2月1日，被告李金保在短信中回复原告“当时让你拉你为啥不拉，现在想拉立马就要，当时我求人家找地方放的，你如果是这个态度，你可以不要了”。本院认为，双方对XXXXX室的房屋租赁委托管理合同的成立以及已无法继续履行均无异议，应予确认。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”之规定，虽然被告蔡玉红未在房屋租赁委托管理合同上签字，但房屋租赁的收益属于夫妻共同财产，享有平等的处理权，根据权利义务对等原则，被告蔡玉红也应对房屋租赁过程中产生的债务承担共同赔偿责任。被告李金保辩称约定的违约金50000元过高，请求减少至两三个月的房屋租金，但被告李金保同意原告装修，且原告的装修支出为50100元，故原告要求二被告支付合同约定的装饰、装修违约金50000元，符合法律规定及合同约定，应予支持。同理，原告要求二被告支付因合同违约给原告造成的损失4400元、合同中约定的租赁管理费6600元、多交的物业费1377元、电梯费556元，也符合合同的约定及法律的规定，且已实际发生，应予支持。原告要求二被告赔偿屋内设施即家具家电款18549元，被告李金保辩称原告已将屋内家具家电拉走，但被告李金保于2018年2月1日回复原告“当时我求人家找地方放的”的短信内容证实屋内家具家电已由被告李金保处理，故被告李金保应承担赔偿责任，但宁夏华润万家生活超市有限公司的发票载明2014年10月18日购买海尔厨卫器XQB60-212一批花费1299元的人是金学成，并非原告，该笔费用不应认定为原告的支出，原告购买布衣沙发花费3500元、茶几花费900元、电视平台花费800元、一张大床花费1800元、床垫花费800元、两张小床花费2900元、床垫花费1400元、两个衣柜花费4000元、购买洗衣机一台花费1150元，合计17250元，二被告应予赔偿。综上，二被告应赔偿原告装饰、装修违约金50000元、因合同违约给原告造成的损失4400元、租赁管理费6600元、多交的物业费1377元、电梯费556元、屋内家具家电损失17250元，合计80183元，且上述费用已能弥补原告的损失以及惩罚二被告的违约行为，故原告诉请的利息不应再支持。被告蔡玉红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其享有的诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、被告李金保、蔡玉红于本判决生效之日起十日内赔偿原告高洁装饰、装修违约金50000元、因合同违约给原告造成的损失4400元、租赁管理费6600元、多交的物业费1377元、电梯费556元、屋内家具家电损失17250元，合计80183元；二、驳回原告高洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3285元，已减半收取1642.50元，由被告李金保、蔡玉红负担902元，由原告高洁负担740.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李国群 二〇二〇年四月七日法官助理 莫芫清书记员 张 如附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。