河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终106号上诉人（原审被告）：商丘永商五金机电有限公司，住所地:河南省商丘市开发区方域路与阳光路交叉口。法定代表人：吕宁，总经理。委托诉讼代理人：王昱森，河南旷奇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马振西，男，汉族，1984年3月6日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：**杰，河南向东律师事务所律师。上诉人商丘永商五金机电有限公司因与被上诉人马振西买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院(2019)豫1402民初9479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月9日通过云间网络视频公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人王昱森律师、被上诉人的委托代理人**杰律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘永商五金机电有限公司上诉请求:依法改判上诉人返还给被上诉人定金100万元。事实与理由：一、一审判决认定上诉人在双方签订《房屋买卖协议》前,明知房屋存在重大瑕疵,未尽到向被上诉人如实告知涉案房屋所在的土地被查封,致使被上诉人合同目的无法实现构成违约是错误的。首先,在签订《协议》时,上诉人已明确告知被上诉人涉案房屋所在的土地被查封的现状,并在《协议》中约定“对甲方及项目现状已充分了解”。其次,上诉人所出售的房屋证件齐全,建筑质量合格,与他人无任何产权纠纷，不存在重大瑕疵。第三,涉案土地被公安机关暂时查封,不会导致被上诉人合同目的无法实现的法律后果。如被上诉人按合同约定交纳购房款,上诉人可以随时交付房屋,不影响被上诉人占有、使用、受益,完全可以实现购房目的。二、被上诉人违约在先,购房目的不能实现的原因完全在被上诉人。《协议》明确约定:在双方签订协议时,被上诉人先支付定金100万元,余款在2018年3月16日前付清50%首付款……若2018年4月16日仍不能付清50%的首付款,上诉人无息退还已支付的定金。被上诉人支付100万元后,在约定的时间内再没有支付任何房款,完全属于违约行为。只要被上诉人愿意购房,上诉人可以随时将房屋交付给被上诉人。三、一审法院判决上诉人双倍返还被上诉人定金200万元是错误的。1、双方在《协议》中明确约定,如被上诉人在约定的期限内不支付清50%的首付款,上诉人无息退还已支付的定金。2、根据《合同法》规定,只有在收受定金的一方不履行约定债务时,才能双倍返还定金。上诉人方不存在不履行约定债务的事实。3、一审判决将过错责任与合同违约责任混为一谈。一方面认定上诉人未尽到告知义务存在过错,一方面又适用违约责任的承担方式,判决上诉人承担违约责任,明显错误。被上诉人答辩称，协议签订时不知道土地被查封的情况，一审判决认定事实清楚，程序合法，应当驳回上诉，维持原判。马振西向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的买卖协议；2、依法判令商丘永商五金机电有限公司双倍返还定金200万元；3、本案诉讼费、保全费等费用由商丘永商五金机电有限公司承担。一审法院认定事实：2018年1月17日，商丘永商五金机电有限公司作为甲方，马振西作为乙方，双方签订《协议》一份，主要约定：“甲方以出让方式取得位于阳光路东侧、方域路北侧，编号为商挂2013-22号地块的土地使用权。该地块土地面积为93182.7平方米，规划用途为工业用地，土地使用权年限自2013.10.31至2063.10.30。甲方经批准，在上述地块上建设商品房。该房协议约定建筑面积共2000平方米，乙方对甲方及项目现状以充分了解，具体位置、面积详见附件。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元，总金额600万元。在签订本协议时先付定金100万元，余款在2018年3月16日前付清50%首付款。若2018年3月16日之前未付清50%首付款，房屋单价按3200元/平米计算。若2018年4月16日之前未付清50%首付款，房屋单价按3500元/平米计算。若2018年4月16日之后未付清50%首付款，甲方全额退还乙方支付的所有定金无利息”。协议签订当日，马振西通过银行转账向商丘永商五金机电有限公司支付定金100万元，商丘永商五金机电有限公司向马振西出具100万元的收据一份。一审另查明，2015年7月29日,商丘市公安局开发区分局因商丘永商五金机电有限公司吕宁涉嫌逃税案查封了涉案房屋所在土地，后于2017年5月27日解除查封；2015年8月14日、2017年6月2日，新乡市公安局直属分局因涉嫌非法吸收公众存款案分别查封了涉案房屋所在土地，至今未予解封。一审法院认为，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案中，马振西、商丘永商五金机电有限公司签订《协议》前，涉案房屋所在土地已经被查封,商丘永商五金机电有限公司明知所售房产存在重大瑕疵，未尽到如实告知义务，致使马振西合同目的无法实现，故商丘永商五金机电有限公司构成违约，马振西要求解除所签协议、要求商丘永商五金机电有限公司双倍返还定金200万元，一审法院予以支持。判决:一、解除马振西与商丘永商五金机电有限公司于2018年1月17日签订的《协议》；二、商丘永商五金机电有限公司双倍返还马振西定金200万元,于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元减半收取11400元，由商丘永商五金机电有限公司负担。本院查明的事实与一审相同。本院二审期间，上诉人提交的证据有：一、建设工程施工许可证、商品房预售（销）售许可证名1份，以证明2018年元月房屋已经峻工可随时交付；二、马楠100万元购房款华商农村银行汇兑单1份，以证明马楠作为其他购房人，知道房屋销售时土地被查封的情况；三、刁某的证言1份，以证明，刁某作为本案房屋买卖的介绍人，将土地查封的情况告诉给了马振西；四、通过网络下载的新乡市中级人民法院（2019）豫07刑终35号刑事裁定1份，以证明上诉人与非法集资案无关，土地查封与土地使用权无关。被上诉人质证认为，上诉人所提交的证据不能否认所出售房屋土地被查封、合同目的不能实现的事实，证人刁某称土地被查封的情况告诉给了被上诉人的说法仅仅是事后的口头说法，证明力极弱。本院认为，从《协议》内容看，双方并非单纯的土地或房屋买卖合同关系，而带有合作性质。被上诉人在《协议》签订之前对土地被查封情况不作调查，在《协议》签订之后不按照协议给付后续款项，上诉人在协议中没有明确告知土地被查封这一重大瑕疵事实，在约定日期没有收到后续款项的情况下拒不退还定金，且至今仍无依据占用定金，并由此导致纠纷，双方均有过错。一审法院裁决商丘永商五金机电有限公司双倍返还定金，责任过重，明显不当，但应支付相当的占用利息，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、维持河南省商丘市梁园区人民法院(2019)豫1402民初9479号民事判决第一项；二、变更河南省商丘市梁园区人民法院(2019)豫1402民初9479号民事判决第二项为：商丘永商五金机电有限公司返还马振西购房款100万元,并支付占用利息（2018年1月17日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。于本判决送达商丘永商五金机电有限公司后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11400元，二审案件受理费11600元，均由商丘永商五金机电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  李念武审判员  宋 健二〇二〇年四月三日书记员  李 晗