山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3105号上诉人（原审被告）：济南康都置业有限公司，住所地济南市。法定代表人:JEROMEKIANG，董事长。委托诉讼代理人：刘广鑫，山东齐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙红红，山东齐邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳琦，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘西贞，山东齐创律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐自新，山东齐创律师事务所律师。上诉人济南康都置业有限公司（以下简称康都置业公司）因与被上诉人岳琦商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。康都置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：本案一审法院对案件事实认定不清，适用法律错误，具体理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的的销售(字)201412348070《商品房买卖合同》及2017年12月23日签订《商品房买卖合同》(以下统一简称涉案合同)合法有效，且关于逾期交房违约金计算的条款也不是无效的格式条款，故本案的逾期交房违约金应按涉案合同约定的方式计算。1、涉案合同合法有效，上诉人与被上诉人应按涉案合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，涉案合同系上诉人与被上诉人真实意思的体现，且不存在合同无效的法定情形，并自成立时已生效。故该涉案合同对上诉人与被上诉人均具有法律约束力，双方应按涉案合同约定履行各自的义务。2、涉案合同关于逾期交房违约金计算的条款不是无效的格式条款，应按该约定方式计算逾期交房违约金的数额。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。具体到本案中，涉案合同第九条第二款第二项明确约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，最高不超过合同买受人已付款部分的百分之壹。该条款并未免除上诉人的责任，也未加重被上诉人的责任，更未排除被上诉人的主要权利，不具有上述法律规定的格式条款无效的情形，故该格式条款有效，双方应按该条款的约定计算逾期交房违约金的数额。二、被上诉人并未因上诉人的逾期交房造成实际损失，故一审法院调整违约金计算方式是对案件事实认定不清的具体体现。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，被上诉人在一审中并未提交因上诉人逾期交房给其造成实际损失的证据，故一审法院判决调整逾期交房违约金的数额是对案件事实认定不清的具体体现。三、一审法院适用法律错误。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据上述法律规定可知参照中国人民银行同期贷款利率计算违约金数额的前提条件是：1、商品房买卖合同中没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法；2、购房者逾期付款。本案中，涉案合同中明确约定逾期交房违约金的计算方法；上诉人是售房者，不存在逾期付款的情形，故本案中关于违约金的调整不应参照上述第十七条的规定计算，一审法院适用法律错误。综上所述，一审法院对案件事实认定不清，适用法律错误。岳琦未作答辩。岳琦向一审法院起诉请求：1.依法判决康都置业公司赔偿岳琦截至到2019年6月1日的违约金252535.54元整；2.依法判令康都置业公司以3004446元整为基数，依照同期人民银行贷款利率，向岳琦支付自2019年6月2日起至实际交房之日止期间的违约金；3.本案诉讼费等相关所有费用均由康都置业公司承担。在诉讼过程中，岳琦明确其诉讼请求为：1.依法判决康都置业公司赔偿岳琦违约金（以992604元为基数，自2016年1月1日起至2019年3月12日止，按年利率4.75%计算）；2.依法判决被告赔偿岳琦违约金（以2011842元为基数，自2018年6月1日起至2019年3月12日止，按年利率4.35%计算）；3.本案案件受理费由康都置业公司承担。一审法院认定事实：原、被告分别于2014年4月4日、2017年12月23日签订了两份《济南市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告出售的位于济南市天桥区和信大厦1-1703、1-117室房屋，房屋价值分别为992604元、2011842元。原告依约向被告支付了案涉房屋的全部房款。1-1703室房屋约定于2015年12月31日前交付，1-117室房屋约定于2018年5月31日前交付。涉案合同第九条第二款第二项明确约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，最高不超过合同买受人已付款部分的百分之壹。2019年3月12日，被告向原告交付了涉案两套房屋。被告交付时案涉两套房屋未取得分期综合验收备案证明。一审法院认为，原告岳琦与被告康都置业公司签订的两份《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守合约，诚实履行。2019年3月12日，双方办理了涉案两套房产的交付手续，康都置业公司逾期交房行为已构成违约，1-1703室房屋逾期交房时间为2016年1月1日起至2019年3月12日，1-117室房屋逾期交房时间为2018年6月1日起至2019年3月12日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方在涉案合同第九条第二款第二项对违约金的约定明显过低，不足以弥补岳琦因被告逾期交房导致的实际损失，故岳琦要求康都置业公司赔偿相应违约金（以992604元为基数，自2016年1月1日起至2019年3月12日止，按年利率4.75%计算）；以2011842元为基数，自2018年6月1日起至2019年3月12日止，按年利率4.35%计算）的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。判决：一、被告济南康都置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告岳琦支付相应逾期交房违约金（以992604元为基数，自2016年1月1日起至2019年3月12日止，按年利率4.75%计算）；二、被告济南康都置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告岳琦支付相应逾期交房违约金（以2011842元为基数，自2018年6月1日起至2019年3月12日止，按年利率4.35%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2544元（已减半收取），由被告济南康都置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：涉案合同约定的逾期交房违约金应否调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，双方当事人对一审判决认定的涉案合同合法有效和逾期交房的期间均未提出异议，本院予以确认。涉案合同约定的逾期交房违约金为最高不超过合同买受人已付款部分的百分之一，但涉案房产的逾期交房期间超过3年，涉案合同约定的违约金明显低于逾期交房给买受人造成的损失，一审法院根据买受人的申请对违约金予以增加，符合上述法律规定。综上所述，康都置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2544元，由上诉人济南康都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二〇年四月十七日法官助理 周晓菲书 记 员 朱俞颖