广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1992号原告（反诉被告）深圳市劲光物业管理有限公司,住所地深圳市龙岗区坂田街道岗头社区风门路48号禾坪岗高科技工业园A栋宿舍101，统一社会信用代码91440300661009694X。法定代表人曾敬光。委托诉讼代理人冯祥国，广东翰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人吴依晴，广东翰泰律师事务所实习律师。被告深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园，住所地深圳市龙岗区平湖街道平湖社区横岭二街37号，统一社会信用代码52440307MJL170074G。法定代表人吴声桥。被告吴声桥（反诉原告）.原告深圳市劲光物业管理有限公司诉被告深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园、被告吴声桥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯祥国、被告吴声桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月2日，原告（甲方）与被告吴声桥（乙方)就乙方承租甲方物业事宜签订《房屋租赁合同》，约定租赁商业楼坐落于深圳市龙岗区平湖街道平湖社区横岭二街37号，面积为3000平方米（包括商业楼与商铺、商业楼广场），商业楼每月租金总计为75000元（人民币，下同）整，另转让费合计140000元整（包括商场内现有设备和物品归乙方所有），租赁期从2015年8月1日至2020年4月14日，免租期为3个月，2015年11月1日乙方开始向甲方支付租金（租金按每两年递增10%,2017年8月1日到2019年7月30日每月租金为82500元，2019年8月1日到2020年4月14日每月租金为90750元），乙方承担的其他费用约定水费每吨4.7元整，水损按实际用量的5%计算，甲方提供315KVA配电给乙方使用，供电局电费和基本用电费由乙方支付，乙方应在每月15号前向甲方交纳租金及相关费用，逾期未交，每天按未交租金的1‰收取滞纳金（租金×1‰×天数=滞纳金），乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方可立即终止合同并收回租赁房屋。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告用于深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园办学场所，经常迟延支付原告租金及水电费用。截止2019年12月31日，被告己欠付原告2019年6月至12月租金618750元及滞纳金73227元，合计691977元。被告拖欠租金的行为违反法律规定和合同约定，原告有权解除合同。原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼。变更后的诉讼请求：1、被告支付原告2019年6月至2020年4月14日期间的租金933350元及滞纳金144416.25元；2、诉讼费由被告承担。被告吴声桥答辩并反诉称，一、案涉租赁房屋未办理任何权属证书和报批报建手续（未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设），案涉房屋租赁合同属无效合同。2020年3月23日，贵院对本案第一次庭审中亦查明案涉房屋租赁合同无效。因此，被告无需向原告支付任何滞纳金，贵院应驳回原告要求支付滞纳金的诉讼请求，并应退还被告租赁保证金150000元。二、被告(第四手承租方)与原告(第三手承租方）约定的组金人民币90750元/月远高于被告直接与张威(第二手承租方）约定的租金人民币75000元/月，除本答辩状第三条所述应当免收的外，被告同意按人民币75000元/月标准向原告支付2019年6月至2019年12月31日期间的房屋占有使用费，并应在被告已向原告支付的租赁保证金(金额人民币150000元）中予以抵扣。三、2019年12月开始全国发生的新型冠状病毒××疫情，2020年2月11日，深圳市教育局发布《深圳市教育局关于做好全市幼儿园疫情防控及春季学期开学准备工作的通知》，该通知载明：“根据省政府要求，全市所有幼儿园2月17日前不得开学。我局将根据疫情形势和防控情况，结合上级部门相关要求进行科学研判，确定具体开学时间。请各区教育行政部门和幼儿园做好延迟开学准备工作，不得提前组织学生报到、不得提前开学。”截至2020年3月25日，深圳市政府主管部门仍未确定和通知2020年深圳市幼儿园春季学期的具体开学时间，因而金桥幼儿园至今未能开学，预计最快要在2020年5月上旬才能复课。受上述不可抗力的影响，案涉房屋租赁合同目的无法实现，原告应免收被告自2020年2月1日起至幼儿园开学之日止的房屋占有使用费，按人民币90750元/月标准暂计至2020年4月13日，金额为人民币220825元。反诉请求：1、判令原告免收被告自2020年2月1日起至幼儿园开学之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年4月13日为220825元；2、原告退还被告押金150000元；3、原告承担反诉费。针对被告的反诉原告辩称，涉案房屋租赁合同属于无效合同，为此我方同意返还被告租赁押金人民币15万元，冲抵被告欠付的租金。被告请求免收其2020年2月1日至2020年4月13日房屋占用使用费220825元的反诉请求，属于对原告本诉的抗辩，并非对原告提出独立的诉讼请求，不属于反诉。被告的该项抗辩不成立，依法应予驳回。理由如下，一、本案并无减免租金的法定情形，且无减免租金约定，被告反诉免收租金缺乏事实和法律依据。二、被告从2019年5月起开始拖欠原告租金，2019年10月30日后仍欠付原告2019年6月起的租金，足以证明被告在新冠疫情发生前已存在严重违约行为，属于当事人迟延履行后发生不可抗力情形，依法不能免除责任。三、案涉租赁房屋并非国有资产经营用房，且原告是二房东，上手出租人未减免原告租金，被告要求原告免收租金，对原告是显失公平。经审理查明，2015年8月2日，原告与被告吴声桥签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告坐落于深圳市龙岗区平湖街道平湖社区横岭二街37号商业楼，面积为3000平方米（包括商业楼与商铺、商业楼广场），商业楼每月租金总计为75000元，租赁期从2015年8月1日至2020年4月14日，免租期为3个月，2015年11月1日被告开始向原告支付租金（租金按每两年递增10%,2017年8月1日到2019年7月30日每月租金为82500元，2019年8月1日到2020年4月14日每月租金为90750元）。被告须交付转让费140000元（包括商场内现有设备和物品归乙方所有），被告向原告支付两个月的租金150000元为押金。被告应在每月15号前向原告交纳租金及相关费用，逾期未交，每天按未交租金的1‰收取滞纳金（租金×1‰×天数=滞纳金），被告拖欠租金累计达一个月的，原告可立即终止合同并收回租赁房屋。上述合同签订后，被告向原告支付转让费140000元、租赁押金150000元，原告依约将涉案房屋交予被告使用，被告使用涉案房屋开办了被告深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园。被告自2019年6月份起未向原告支付租金。被告仍占用涉案房屋，被告已与出租人张威就涉案房屋签订了自2020年4月14日起至2022年10月14日止的房屋租赁合同。另查明，涉案房产无房产证或建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告未能提供涉案房屋的权属证明，因此双方所签订的《房屋租赁合同》是无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告仍占用涉案房屋且其称占用至合同到期之日即2020年4月14日，故根据无效合同的处理原则，被告应支付原告自2019年6月份起至2020年4月14日期间的涉案房屋占有使用费933350元【82500元×2个月+90750元×8个月+90750元×（14天÷30天）】。被告主张受疫情影响原告应免收2020年2月1日至2020年4月13日期间的租金，因被告自2019年6月份起即疫情发生前未向原告支付租金，其拒付租金的违约行为并非因受疫情影响而发生，故对其该主张本院不予支持。原告诉请被告按每日1‰支付滞纳金，因合同无效，故本院不予支持。原告收取被告的租赁保证金150000元，因合同无效，故原告应当予以返还。抵扣后，被告仍需支付原告占有使用费783350元。原告诉请被告深圳市龙岗区平湖街道金桥幼儿园承担责任，因本案租赁合同的相对方为被告吴声桥，原告诉请无法律依据，故对原告该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告吴声桥应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市劲光物业管理有限公司自2019年6月份起至2020年4月14日期间的房屋占有使用费933350元；二、原告深圳市劲光物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内退还被告吴声桥押金150000元；三、上述一、二项抵扣后，被告吴声桥应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市劲光物业管理有限公司783350元；四、驳回原告深圳市劲光物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告吴声桥的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5360元（原告已预交），由被告吴声桥负担。反诉费3431（被告已预交），由原告深圳市劲光物业管理有限公司负担1388元，由被告吴声桥负担2043元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈璟二〇二〇年四月十三日书记员  张浩