江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终365号上诉人（原审被告）：江西万筌置业有限公司，住所地：江西省万安县芙蓉镇科苑小区5号，统一社会信用代码：91360702MA35GA7M68。法定代表人：杨剑，总经理。委托诉讼代理人：谢水云，江西祥昀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何重华，男，汉族，1969年7月30日出生，身份证地址：广东省深圳市罗湖区，现住江西省万安县。上诉人江西万筌置业有限公司因与被上诉人何重华商品房销售合同纠纷一案,不服江西省万安县人民法院（2019）赣0828民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江西万筌置业有限公司委托诉讼代理人谢水云，被上诉人何重华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。江西万筌置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判由上诉人支付被上诉人逾期交房违约金3027元。上诉理由：一、一审判决认定商品房买卖合同第九条约定“合同继续履行，出卖人支付违约金500元”无效错误。1.条款约定出卖人逾期交房，合同继续履行，出卖人支付违约金500元是双方当事人自愿签订合同，没有排除被上诉人的任何权利。2.该约定不符合《合同法》第52条规定的合同无效的情形。3.即使该条款约定明显显失公平，也不是当然无效。根据《合同法》第54条的规定，仅是可撤销、可变更的合同，且根据《合同法》第55条的规定，双方合同于2017年6月8日签订，至今已经超过撤销权的一年期间，被上诉人不能再行使合同撤销权。二、判决按日万分之2支付违约金没有事实和法律依据。1.商品房买卖合同没有约定上诉人逾期交房应按日万分之2支付违约金。2.根据《合同法》第114条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，增加违约金应当是造成的损失为限。被上诉人应当提供逾期交房造成的损失证据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，一审判决自行确认按日万分之2支付违约没有法律依据，且与司法解释规定不符。4.被上诉人没有提供同地段同类房屋租金，但被上诉人向法庭提供了按揭贷款合同，首付款是261039元，按揭贷款20万元，借款利率为年3.25%。贷款利息可作为被上诉人的损失。因此本案违约金应当如下计算为：200000元*3.25%*170天=3027元。三、一审判决适用《合同法》第113条，但却并没有按法律规定认定上诉人因违约造成被上诉人的具体实际损失。何重华辩称：1.一审法院判定涉案商品房买卖合同第九条约定“出卖人支付违约金500元”无效正确，涉案商品房买卖合同属于格式条款合同，上诉人单方制定的格式条款合同，没有经过与被上诉人协商，也不允许被上诉人修改其内容。根据合同法第四十条，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，该条款无效。2.一审判决按日万分之2支付违约金其实不足以弥补被上诉人造成的损失。（1）一审法院根据商品房买卖合同的条款以及涉案商品房所处城区繁华地段结合市场房租费酌定判定违约金标准为日万分之2，这对被上诉人是不公平的，按照购房合同第七条和第九条，根据合同公平原则和权利义务对等原则，上诉人应按日万分之4支付违约金。（2）即使按照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释》第十七条、第十八条以及合同法公平对等原则，上诉人应支付的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（3）被上诉人的损失还包括房租费损失，即因延迟交房导致装修材料价格上涨及人工费上涨的损失。前两项损失暂时没有经过专业机构评估确定准确的损失数额，但不等于这些损失不存在。（4）上诉人认为被上诉人的损失仅为按揭贷款20万元按公积金贷款年利率3.25%计算，不符合事实，如果被上诉人已全款一次性支付购房款，那上诉人即使无期限的延期交房，被上诉人的损失难道就是零损失。3.违约金只计算至2019年7月20日没有事实和法律依据。（1）按照购房合同第八条及相关法律规定，开发商建设的商品房应该经验收合格才可以交付使用。但是至今上诉人仍然没有提供证据证明涉案商品房已经政府相关部门验收合格，达到交房条件。上诉人为了逃避违约责任，在不具备交房条件时通知购房人提前交房。不能因此免除上诉人逾期交房的违约责任。（2）上诉人逾期交房责任至少应该暂时计算到2019年9月6日，在该日双方办理了交房手续，被上诉人已按上诉人的强行要求付清了办理房产证的相关税费及未来一年的物业费。但是办理交房手续被上诉人实属被迫无奈，这不等于涉案房屋验收合格达到交房条件，在房屋的承重墙上出现严重空鼓，上诉人经过补修，但是没有经过专业机构验收合格。另外，还有几处房屋质量问题，已经上诉人盖章确认，具体被上诉人提交的证据5上记载。4.上诉人应该在房屋交付后90天内办理产权证。（1）根据房地产开发经营条例第32条，预售商品房的开发商应该在商品房交付之日起90天内协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。另外，根据商品房买卖合同纠纷司法解释（2003年）第18条，由于出卖人的原因，购买人在下列期限界满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任。（2）商品房买卖合同的标的物为未建成房屋的，至房屋交付使用之日起90日，由此可知上诉人应当在房屋交付后90日内办理房屋产权证。根据目前商品房买卖市场实际情况，在购房人付清交房产证的相关费用给开发商后，应视开发商去办理产权证，而不在购房人。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。何重华向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同；2、判令被告即日给付原告截至2019年9月6日因延迟收房产生违约金18133.24元；3、判令被告在交付涉案商品房后90天为原告办好房屋权属证书；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为：原、被告双方对签订的房屋买卖合同不持异议，故双方的权利义务本院依据合同予以认定。原、被告双方的主要争议焦点在于违约金的计算以及房屋权属证书由谁办理。对于违约金的计算，经查合同约定：合同第八条，出卖人应当在2019年1月31日前…交付买受人适用；合同第九条，出卖人逾期交房违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、合同继续履行，出卖人支付违约金500元。根据合同约定，被告方违约逾期交房，支付违约金500元，合同继续履行。该约定明显显失公平，排除了原告方的主要权利，进而引发了大量房屋买受人来本院起诉。合同系建立在双方自由平等上，进行协商商定的约定。原、被告双方签订的房屋买卖合同，系由被告方单方面提供的格式范文，该约定系格式条款，排除了原告方的主要权利，双方权利义务不对等，故对该约定，一审认为无效。双方在对于逾期交房的违约约定中，还存另外一条条款，该条款对于违约的情形规定较为明晰，协商主要在于双方继续履行合同时，对于违约金应当按照已付房款的万分之几计算。考虑被告开发的万象国际所处地段较为繁华，一审认为适用万分之2较为适合。被告方应当自2019年1月31日前交付房屋，实际交付通知的时间为2019年7月20日，违约天数共计170天。已付房款为461039元。被告应当向原告支付违约金15674元（170天*461039元*万分之2）。故对原告诉请的违约金18133.24元，予以部分支持。对于双方争执的房屋产权证书的办理，经查合同，双方并未约定房屋产权证由被告办理。原告提出《城市房地产开发经营条例》第32条及《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条有规定房屋产权证由被告在交房后90天内办理完，但该两条文并未具体要求房地产开发商要在房屋交付后90内为购买方办理好房产证，上述两条文只是表明房地产开发商和购房者都是办理房屋产权证的义务主体，并不表明房地产开发商为唯一办证主体。如果90天内未完成房屋产权证的办理，属于房地产开发商的原因，则购房者可要求房地产开发商承担违约责任。故对原告要求被告在交付涉案商品房后90天为原告办好房屋权属证书的该项诉请，不予支持。另外原告还主张要求被告继续履行合同，因被告已经在履行合同，该项诉请已无实在意义，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告江西万筌置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告何重华逾期交房违约金15674元。二、驳回原告何重华的其他诉讼请求。案件受理费127元，保全费203元，由被告江西万筌置业有限公司负担300元，原告何重华负担30元。二审期间，双方当事人未提交新证据，所查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：对逾期交房的违约金应如何认定。从本案查明的事实看，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2019年1月31日前交付房屋，但实际交付通知的时间为2019年7月20日，出卖人超过约定房产交付时间为170天。同时，合同对出卖人逾期交房超过90日的违约责任双方约定按下列第2种方式处理：1、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1的违约金。2、合同继续履行，出卖人支付违约金500元。根据上述约定，出卖人超过约定交付时间170天所应承担的违约责任损失为平均每月83元，该责任损失远远低于涉案房产同地段同类房屋的月租金价格，明显显失公平。《合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。另，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”。故，被上诉人要求增加违约金的主张符合法律规定。但，本案中被上诉人未举证证明因上诉人的逾期交房时间给其造成的实际损失额，且被上诉人要求继续履行合同，因此，综合考虑本案涉及同类系列案件的统一裁判标准，本院根据双方签订的《商品房买卖合同》，对逾期交房违约责任条款的约定调整为出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1的违约金。即上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金为7838元（170天*461039元*万分之1）。至于被上诉人二审诉辩中提出的诉请主张，因对一审判决未提出上诉，故本院不予审理。综上，上诉人江西万筌置业有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持江西省万安县人民法院（2019）赣0828民初1598号民事判决第二项；二、变更江西省万安县人民法院（2019）赣0828民初1598号民事判决第一项为：江西万筌置业有限公司于本判决生效后十日内支付何重华逾期交房违约金7838元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费127元，保全费203元；二审案件受理费116元，共计446元，由上诉人江西万筌置业有限公司负担300元，被上诉人何重华负担146元。本判决为终审判决。审判长 涂 强审判员 赖苏平审判员 王东平二〇二〇年四月十四日书记员 张淑芳