重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终251号上诉人（原审被告）：重庆天远祥农业开发有限公司，住所地重庆市南川区西城街道永隆居委三组，统一社会信用代码91500119080183547Q。法定代表人：王天华，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦永宁，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴华茂，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋朝阳，男，1974年3月29日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：鲜维浪，重庆华升律师事务所律师。上诉人重庆天远祥农业开发有限公司因与被上诉人蒋朝阳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2019)渝0119民初6940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆天远祥农业开发有限公司的委托诉讼代理人韦永宁、被上诉人蒋朝阳及其委托诉讼代理人鲜维郎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆天远祥农业开发有限公司上诉请求：请求撤销原判，驳回蒋朝阳的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决重庆天远祥农业开发有限公司给付蒋朝阳20000元显失公平，让重庆天远祥农业开发有限公司重复承担了违约责任，加重了重庆天远祥农业开发有限公司的民事责任。2019年4月3日，重庆天远祥农业开发有限公司作为原告起诉蒋朝阳时，重庆天远祥农业开发有限公司已按照合同约定承担了违约责任。在蒋朝阳起诉重庆天远祥农业开发有限公司后，一审法院再次判决重庆天远祥农业开发有限公司承担20000元的违约金，系重复判决了违约责任，且一审法院也认定蒋朝阳对解除合同负有一定责任。二、一审法院判决重庆天远祥农业开发有限公司支付蒋朝阳房屋待租损失25000元与查明的事实自相矛盾。一审法院查明2018年12月重庆天远祥农业开发有限公司就没有利用蒋朝阳的房屋进行经营活动，蒋朝阳修建违法建筑，将租赁房屋的钥匙拿走后未归还重庆天远祥农业开发有限公司，后其违法建筑被有关机关强制拆除。重庆天远祥农业开发有限公司在2019年4月3日向法院起诉解除双方签订的《农村房屋租赁协议》前已明确表示不再租赁该房屋，并搬离该房屋。因此，在蒋朝阳实际占有、控制涉案房屋的情况下，判决重庆天远祥农业开发有限公司承担蒋朝阳房屋的待租损失，也显示公平。三、一审法院判决由重庆天远祥农业开发有限公司赔偿蒋朝阳财产损失25500元不符合法律规定。重庆天远祥农业开发有限公司在租赁期间，并未对租赁房屋进行损坏，蒋朝阳安装的彩灯也是临时设施，双方在租赁房屋时也没对其进行交接。在一审法官主持调解过程中，重庆天远祥农业开发有限公司为了息事宁人，作出让步，承诺给付蒋朝阳房屋损失20000元，彩灯损失500元，以便调解解决矛盾，但最终未能调解解决纠纷。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七规定，一审法院不能将重庆天远祥农业开发有限公司在调解时的承诺作为判决依据，因此，一审法院判决重庆天远祥农业开发有限公司给付蒋朝阳25500元于法无据。综上，重庆天远祥农业开发有限公司在2019年度因蒋朝阳违法建筑被强制拆除后，并未使用其租赁房屋而已承担了56388.9元的损失，再要求重庆天远祥农业开发有限公司承担65500元损失，显失公平。蒋朝阳辩称，一审判决的金额尚不足以弥补蒋朝阳的损失，房屋的受损情况非常严重。重庆天远祥农业开发有限公司并没有经其设备搬离房屋，也没有把钥匙交给蒋朝阳。一审时，为了节省鉴定费，蒋朝阳才主张房屋损失为20000元，彩灯损失为500元，实际需要26000元。蒋朝阳向一审法院起诉请求：1.判决重庆天远祥农业开发有限公司承担违约金20000元；2.判决重庆天远祥农业开发有限公司支付6个月的待租期损失50000元；3.判决重庆天远祥农业开发有限公司赔偿修复房屋的损失26000元、三棵公主桂损失15000元、30株葡萄9000元、彩灯彩带损失2000元，共计52000元；4.判决重庆天远祥农业开发有限公司立即归还餐具（详见物资交接表）。一审审理中，蒋朝阳增加诉讼请求：要求重庆天远祥农业开发有限公司立即腾空并返还房屋，并从2019年4月12日起至腾空并返还房屋之日止按照100000元/年的标准支付房屋占用费。一审法院认定事实：2017年12月1日，蒋朝阳（甲方）与重庆天远祥农业开发有限公司（乙方）签订《农村房屋租赁协议》，该协议约定：“双方经协商，就房屋租赁事宜达成协议，一、房屋状况及使用，甲方除2间卧室和1间厨房自用外，自愿将重庆市南川区，砖混结构，建筑面积1403平方米的现有农村房屋一栋（含房前屋后院坝，房产证J304房地证2013字第049xx号），现状出租给乙方做经营使用，具体界限范围见附图所示；二、租赁期限，租金及支付方式，租赁期限五年（自2017年12月1日起至2022年11月30日止），年租金100000元，另收取2017年10月1日至2017年11月30日租金4000元，支付方式为每年12月1日向甲方支付每年租金；三、保证金2万元于2018年3月31日一次性付清，双方承诺所租用设备设施无任何折旧费用......待合同期满或终止时，经双方办理完移交手续并结清费用后，由甲方不计息一次性退还给乙方；......六、协议变更和解除，本协议一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或解除，必须经甲乙双方协商一致并签订书面协议方可变更或解除本协议等；七、违约责任，协议履行期间，任何一方违反本协议的约定均视为违约，违约方应按当年承租金额的20%支付对方违约金并赔偿对方因违约而造成的实际损失”。协议签订后，重庆天远祥农业开发有限公司向蒋朝阳缴纳保证金20000元，并支付了2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租金，蒋朝阳将房屋及相关物品交付给重庆天远祥农业开发有限公司，并签订《物资交接表》。2019年1月7日，蒋朝阳（甲方）与重庆天远祥农业开发有限公司（乙方）签订《农村房屋租赁补充协议》，约定：“经双方协商，就房屋租赁事宜达成补充协议，1、在不增加租金的条件下，甲方同意将原二楼住宿用的大间卧室给乙方使用，原住宿用的小间卧室由甲方仅作库房使用（以后甲方不得随意进出，若需进出，需经乙方办公室同意）；2、甲方积极配合并协助乙方对该房屋外土地进行整治；3、2018年12月1日至2019年11月30日租金100000元，于2019年1月7日支付50000元、2019年2月3日支付30000元并力争当日结清余款（若未能当日结清余款，双方可另行商定支付时间）”。嗣后，重庆天远祥农业开发有限公司向蒋朝阳支付了2018年12月1日至2019年11月30日的租金共80000元，下欠20000元。2019年1月，蒋朝阳在租赁房屋中搭建违章建筑。2019年2月20日，该违章建筑被行政执法部门强制拆除。2019年4月9日，重庆天远祥农业开发有限公司以蒋朝阳在其租用房屋内搭建违章建筑，被有关部门拆除，导致其无法经营为由提起诉讼。一审法院于2019年9月29日作出（2019）渝0119民初2249号民事判决书，判决：一、解除重庆天远祥农业开发有限公司与蒋朝阳于2017年12月1日签订的《农村房屋租赁协议》。二、蒋朝阳于判决生效后十日内向重庆天远祥农业开发有限公司退还房屋租金43611.1元。三、驳回重庆天远祥农业开发有限公司的其他诉讼请求。该判决书还查明：1.重庆天远祥农业开发有限公司于2018年3、4月份左右将租赁房屋中的相关物资搬到相邻的曼谷花园的接待中心，蒋朝阳也认可重庆天远祥农业开发有限公司在2018年12月份就没有在租赁房屋中开展经营，重庆天远祥农业开发有限公司向一审法院起诉解除合同时已搬离租赁房屋，租赁房屋处于闲置状态；重庆天远祥农业开发有限公司也表示不继续租赁该房屋。2.双方签订的《农村房屋租赁协议》于2019年4月11日解除，属于重庆天远祥农业开发有限公司违约解除合同，其缴纳的20000元保证金不予退还。3.蒋朝阳若认为还存在其它因重庆天远祥农业开发有限公司违约解除租赁协议造成的损失，可另案处理。一审审理中，双方当事人达成以下一致意见：1.蒋朝阳第4项诉讼请求中要求重庆天远祥农业开发有限公司退还的餐具的请求，不在本次案件中处理。2、双方当事人均同意第3项诉讼请求中的修复房屋费用由重庆天远祥农业开发有限公司赔偿20000元，彩灯彩带损失由重庆天远祥农业开发有限公司赔偿500元。一审法院认为，案件的争议焦点是：1.重庆天远祥农业开发有限公司是否应向蒋朝阳返还租赁房屋并承担房屋占用费；2.蒋朝阳主张的违约金20000元及待租期损失50000元是否支持；3.蒋朝阳主张的三棵桂花树和30株葡萄的损失是否支持。重庆天远祥农业开发有限公司是否应向蒋朝阳返还租赁房屋并承担房屋占用费（2019）渝0119民初2249号民事判决书已经查明双方当事人均认可重庆天远祥农业开发有限公司在2018年12月份就没有在租赁房屋中开展经营，其向一审法院起诉解除合同时就已经搬离租赁房屋，租赁房屋处于闲置状态。蒋朝阳也陈述一直拥有租赁房屋钥匙，故，《农村房屋租赁协议》解除之日即2019年4月11日起蒋朝阳就已经实际占有、控制该租赁房屋，不存在重庆天远祥农业开发有限公司向其返还房屋的问题。因此，对蒋朝阳要求重庆天远祥农业开发有限公司返还房屋并支付房屋占用费的诉讼请求不予支持。二、蒋朝阳主张的违约金20000元及待租期损失50000元是否支持《农村房屋租赁协议》第七条约定，协议履行期间任何一方违约的，违约方应按当年承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。《农村房屋租赁协议》系重庆天远祥农业开发有限公司违约解除，蒋朝阳主张20000元的违约金符合合同约定（按100000元/年计算20%），予以采纳。关于重庆天远祥农业开发有限公司提出（2019）渝0119民初2249号民事判决书已经确定不予退还保证金20000元，不应再承担违约金20000元的辩解意见。根据双方当事人签订的《农村房屋租赁协议》，租赁期限为5年，每年租金100000元，重庆天远祥农业开发有限公司实际租赁不足两年，仅没收其保证金20000元尚不足以弥补重庆天远祥农业开发有限公司违约解除合同给蒋朝阳造成的损失，对其辩解意见不予采纳。关于蒋朝阳主张的待租期损失，《农村房屋租赁协议》系重庆天远祥农业开发有限公司违约解除，应当赔偿蒋朝阳因此受到的损失。重庆天远祥农业开发有限公司提前解除租赁合同，剩余租期超过3年，蒋朝阳也客观上需要适当时间重新出租该房屋，故，酌定蒋朝阳主张的待租期损失按约定的租金标准（100000元/年）计算3个月，即25000元。三、蒋朝阳主张的三棵桂花树和30株葡萄的损失是否支持蒋朝阳要求重庆天远祥农业开发有限公司赔偿移栽死亡的三棵桂花树和挖掉的30株葡萄的损失，仅提供了三棵桂花树移栽后及部分葡萄被挖掉后的照片，未提供重庆天远祥农业开发有限公司挖掘、移栽的现场证据，重庆天远祥农业开发有限公司对此未予以认可，故，对该事实不予采信。即使重庆天远祥农业开发有限公司挖掘、移栽的事实存在，根据蒋朝阳的陈述，挖掘、移栽时蒋朝阳均在现场，当时没有表示反对，视为蒋朝阳同意重庆天远祥农业开发有限公司实施该行为，由此造成的后果应由蒋朝阳自行承担。因此，蒋朝阳要求重庆天远祥农业开发有限公司赔偿三棵桂花树和30株葡萄损失的意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、重庆天远祥农业开发有限公司在判决生效后立即向蒋朝阳支付违约金、待租期损失、维修房屋费用、彩灯彩带损失，共计65500元；二、驳回蒋朝阳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1370元，由蒋朝阳负担651元，重庆天远祥农业开发有限公司负担719元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：1.重庆天远祥农业开发有限公司是否应向蒋朝阳支付20000元违约金及待租损失25000元；2.重庆天远祥农业开发有限公司是否应向蒋朝阳支付房屋损失20500元。一、重庆天远祥农业开发有限公司是否应向蒋朝阳支付20000元违约金及待租损失25000元经审理查明，蒋朝阳与重庆天远祥农业开发有限公司签订的《农村房屋租赁协议》约定，违约方应按当年承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。现重庆天远祥农业开发有限公司违约，一审法院认为，重庆天远祥农业开发有限公司实际租赁不足两年，仅没收其保证金20000元尚不足以弥补重庆天远祥农业开发有限公司违约解除合同给蒋朝阳造成的损失，故，依据上述合同约定支持蒋朝阳主张20000元的违约金，并无不当，本院予以确认。一审法院认为，重庆天远祥农业开发有限公司在剩余租期超过3年的情况下，提前解除租赁合同，由此，酌定待租期损失按约定的租金标准计算3个月，即25000元，亦无不当，本院亦予以确认。二、重庆天远祥农业开发有限公司是否应向蒋朝阳支付房屋损失20500元经审理查明，一审中，双方当事人在庭审过程中，对房屋损失和彩灯损失分别确认为20000元和500元，共计20500元。一审据此确认损失金额，并无不当，本院予以确认。重庆天远祥农业开发有限公司认为是在一审调解中确认的，缺乏依据，也与一审庭审记录中载明的不符。同时，重庆天远祥农业开发有限公司认为一审确定的损失金额为25500元，是自己计算的错误，一审确定的金额为20500元。重庆天远祥农业开发有限公司的主张不成立，本院不予支持。综上所述，重庆天远祥农业开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1437.5元，由上诉人重庆天远祥农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈中林审 判 员 李 勇审 判 员 张海瑞二〇二〇年四月十三日法官助理 伍柯聿书 记 员 刘馨凌