湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初2196号原告：十堰蓝之盾置业有限公司。住所地：湖北省十堰市北京中路15号。法定代表人：马丽，该公司总经理。委托代理人：胡东忠，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更诉讼请求，代为和解、调解。被告：十堰神州俊杰旅游投资有限公司。住所地：湖北省十堰市北京中路中华大厦二楼。法定代表人：梁志明，该公司总经理。委托代理人：宦毅，湖北润京律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰俊杰建筑工程有限公司。住所地：湖北省丹江口市六里坪镇武当山村黄土梁移民内安五组。法定代表人：梁志明，该公司总经理。委托代理人：宦毅，湖北润京律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告十堰蓝之盾置业有限公司（下称蓝之盾置业公司）诉被告十堰神州俊杰旅游投资有限公司（下称俊杰旅游投资公司）、十堰俊杰建筑工程有限公司（下称俊杰建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝之盾置业公司的委托代理人胡东忠，被告俊杰旅游投资公司和俊杰建筑公司的法定代表人梁志明及委托代理人宦毅到庭参加了诉讼（梁志明第二次开庭未到庭）。本案现已审理终结。原告蓝之盾置业公司提出以下诉讼请求：1.判令解除蓝之盾置业公司和俊杰建筑公司于2014年6月18日签订的房屋租赁协议；2.判令俊杰建筑公司搬出租赁的房屋，俊杰建筑公司、俊杰旅游投资公司共同支付所欠租金321.9万元及违约金（从2019年4月1日起至清偿之日止按年6%计算）；3.被告承担诉讼费用。事实和理由:2014年6月18日，蓝之盾置业公司与俊杰建筑公司签订房屋租赁协议，约定蓝之盾置业公司将自己所有的位于北京中路××大厦××、××层房屋租赁给被告使用，租赁期限至2019年6月13日止，租金按每平方米每月25元计算，自2015年6月14日起租金每年递增5%，电费按每度1.4元，水费按每吨3.4元，租金按季支付。合同签订后，蓝之盾置业公司向俊杰建筑公司交付了房屋，俊杰建筑公司也正常使用该房屋。至2016年2月29日，俊杰建筑公司欠蓝之盾置业公司租金达656900元，承诺在半年内不能付清愿意终止合同。此后，俊杰建筑公司未支付所欠租金。2016年8月9日，由于俊杰建筑公司欠租金，俊杰旅游投资公司自愿承担俊杰建筑公司所欠租金，向蓝之盾置业公司出具承诺书，承诺由俊杰旅游投资公司支付所欠租金。2016年9月8日，俊杰旅游投资公司承诺三天内归还欠租20万元，一个月内归还欠租30万元，两个月内还清所欠租金，并同时承诺如果预期愿意按月息3%支付所欠租金的利息。但时至今日，二被告没有支付所欠租金，在没有使用的情况下也不腾出房屋，导致蓝之盾置业公司损失惨重，二被告的行为构成根本违约。从2015年7月至2019年4月，被告应支付的租金为3339186.06元、水费为5674.6元、电费为147336元、物业费为236869.64元，合计3729066.3元，被告仅支付51万元，尚欠3219066.3元。被告俊杰旅游投资公司辩称：俊杰旅游投资公司未与蓝之盾置业公司签订房屋租赁协议，蓝之盾置业公司也未将房屋交付俊杰旅游投资公司使用；蓝之盾置业公司虽然提供了2016年2月29日的欠条，但从证据不能反映承租人前租金65万余元，承租人提供的租金能证明65万余元欠租已付清。根据合同相对性，请求依法驳回蓝之盾置业公司对俊杰旅游投资公司的诉讼请求。被告俊杰建筑公司辩称：1.截止到2016年10月，俊杰建筑公司已支付蓝之盾置业公司租金2314000元。此后，因蓝之盾置业公司将承租房屋锁门，俊杰建筑公司无法营业，无需向蓝之盾置业公司支付租金。因此，俊杰建筑公司不拖欠租金。2.蓝之盾置业公司交付的房屋消防不达标，俊杰建筑公司无法营业，且在俊杰建筑公司装修期间，蓝之盾置业公司经常停水停电，俊杰建筑公司有权拒绝支付租金。3.因消防不合格导致俊杰建筑公司两年不能营业的损失，以及对俊杰建筑公司房屋造成的损失，俊杰建筑公司将另案主张。经审理查明：俊杰旅游投资公司和俊杰建筑公司的股东均是梁志明、姚红梅。2014年6月18日，蓝之盾置业公司和俊杰建筑公司签订《房屋租赁协议》。协议约定：蓝之盾置业公司将坐落于十堰市北京中路的中华大厦二层、三层（二层为商业约1252.97平方米，三层为办公约1321.7平方米）的房屋出租给俊杰建筑公司，租赁期自2014年6月14日至2019年6月13日；第一年租金按面积计算每平方米每月25元，以后每年按5%递增；合同生效之日起三个月内为免租金期，作为承租方装修期，电费为每度1.4元，水费每吨3.4元；租金按季度支付，提前一个月支付下季度租金；俊杰建筑公司自合同签订之日起七日内向蓝之盾置业公司交纳保证金10万元，合同期满双方办理完交房手续后方可退还，如承租方欠付房租、水电或物业费等给出租方造成财产或经济损失，出租方从保证金中扣除。合同还约定：出租方以房屋现状交付给承租方使用，租赁期内，出租方应保障房屋及附属设施处于适用状态并符合消防、安全的条件；承租方发现该房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知出租方修复。关于违约责任，协议约定：承租方逾期支付租金、物业费、水电费等，每逾期一天，按年租金的1%向出租方支付违约金，出租方有权解除合同等；出租方提供的租赁标的物不符合约定条件，严重影响使用的，承租方有权解除合同并要求出租方赔偿损失；承租方拖欠房租累计两个月以上的，出租方有权解除合同，收回租赁标的物。2016年2月29日，俊杰建筑公司向蓝之盾置业公司出具《欠条》，载明欠房租656700元，表示“在10日内付10万元，2月内付清，不能付清按银行利息结算，在半年内不能付清终止合同”。2016年8月9日，俊杰旅游投资公司向蓝之盾置业公司出具《承诺书》，内容为“我公司租用贵公司中华大厦二楼房屋，租金下欠40余万元，因我公司现经济情况较差，故此现在外借款过程中，望贵公司能宽限到本月底归还所欠租金，特此承诺，望贵公司给予宽限和帮助”。2016年9月8日，俊杰旅游投资公司再次向蓝之盾置业公司出具《承诺书》，内容为“我公司欠贵公司房租90余万元，经过双方协商，我们在三天内归还20万元，在一个月还贵公司30万元，二个月内把所欠的房租全部还清，如果有误按月息3%归还所欠租金的利息”。2015年7月至2016年1月，俊杰建筑公司向蓝之盾置业公司支付8万元，从2016年2月29日出具欠条后，俊杰建筑公司又支付43万元。本院认为：蓝之盾置业公司和俊杰建筑公司签订的《房屋租赁协议》不违反法律规定，应认定为有效。俊杰建筑公司主张蓝之盾置业公司在2016年10月以后将出租的房屋锁门导致其不能使用没有证据证明，不应采信。俊杰建筑公司主张承租的房屋因消防不达标导致其不能使用没有证据证明，亦不应采信。俊杰建筑公司拖欠租金及物业费构成违约，应承担违约责任。蓝之盾置业公司主张解除《房屋租赁协议》，并由俊杰建筑公司腾退租赁房屋符合合同约定及法律规定，应予支持。蓝之盾置业公司主张的水费和电费没有证据证明，不应支持。从2015年7月至2019年4月，俊杰建筑公司应交纳的租金为3339156.66元，物业费为236869.64元，合计3576026.3元，俊杰建筑公司已支付51万元，还应支付3066026.3元。蓝之盾置业公司主张的违约金未超出合同约定和法律规定，应予支持。俊杰旅游投资公司出具的《承诺书》不违反法律规定，对其有约束力，俊杰旅游投资公司已认可自己是承租方并愿意承担承租方的义务，蓝之盾置业公司向其主张权利应予支持。此外，涉案房屋是俊杰建筑公司从蓝之盾置业公司租赁，却交由俊杰旅游投资公司作为法人住所使用；俊杰旅游投资公司不是租赁合同相对人，但向出租方就欠租出具还款承诺；在俊杰旅游投资公司向蓝之盾置业公司出具的《承诺书》中，表述有“我公司租用贵公司中华大厦二楼房屋”“我公司欠贵公司房租90余万元”等内容。上述情况可见，俊杰旅游投资公司和俊杰建筑公司有未区分财产的情形，属滥用公司法人独立地位，这种情况应认定为俊杰旅游投资公司和俊杰建筑公司已丧失独立人格，应向债权人承担连带责任。因此，蓝之盾置业公司主张俊杰旅游投资公司和俊杰建筑公司共同承担支付所欠租金等责任应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，判决如下：一、解除原告十堰蓝之盾置业有限公司与被告十堰俊杰建筑工程有限公司于2014年6月18日签订的《房屋租赁协议》，被告十堰俊杰建筑工程有限公司于判决生效十日内将租赁的房屋腾退给原告十堰蓝之盾置业有限公司；二、被告十堰俊杰建筑工程有限公司和被告十堰神州俊杰旅游投资有限公司共同支付原告十堰蓝之盾置业有限公司租金（含物业费）3066026.3元，并从2019年4月1日起按年6%向原告十堰蓝之盾置业有限公司计付违约金至前述租金清偿之日止；三、驳回原告十堰蓝之盾置业有限公司的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32552元，减半收取16276元，原告十堰蓝之盾置业有限公司负担612元，被告十堰俊杰建筑工程有限公司和十堰神州俊杰旅游投资有限公司负担15664元，退还原告十堰蓝之盾置业有限公司16276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二〇年四月二十三日书记员  彭 苗