贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2727号 原告：陈东，男，汉族，1982年9月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环城北路（原燃气公司办公房）。 统一社会信用代码：91520502569214214K。 法定代表人：潘东，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：王涛（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亚玲（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年4月13日，本院公开开庭进行审理。原被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司向原告支付逾期办理该商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计20000元（实际违约金以购房总款242974元为基数，按日万分之三从2015年6月30日计算至实际交付房屋权属证书之日止）;2.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告陈东与被告于2012年12月15日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区环城北路“百铭水花园”旁的宗颐·香山郦居第2幢2单元6层8号房屋，合同约定房屋总价款为242974元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。原告于合同签订之日向被告交付首期房款72974元，余款银行按揭。该合同第二十二条第三项约定“（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第 (1)(2)项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。”，合同签订后，原告通过按揭的方式向被告支付完毕购房款，履行了付款义务。根据合同约定被告应当于2015年6月30日前将办理好的该商品房转移登记的有关文书交付原告。时至2018年6月，被告才通知原告办理该商品房的不动产权属证书，被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房买卖合同》约定的违约责任承担赔偿责任。 被告辩称，一、答辩人不存在逾期办证的行为。 是由于被答辩人迟延缴纳公共维修基金及契税导致答辩人办证迟延。 答辩人与被答辩人于2012年12月15日签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第十四条第四项约定：“1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳契税、管道煤气入户费等相关费用，并在签订本合同之日起3日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后3日内向买受人交付相应缴款凭证。2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳专项维修基金，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证”，同时，涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定，案涉房屋的权属证书由答辩人代为办理。根据上述约定，被答辩人需在签订涉案合同的3日内向相关部门缴纳专项维修基金，但被答辩人缴纳专项维修基金的时间为2017年4月5日，而答辩人在取得商品房初始登记证书具备办理商品房转移登记的时间实际是早于合同约定的办理转移登记的时间（合同约定时间为2015年6月30日前）,也即是说，在合同约定的办理转移登记的时间内答辩人已经具备办证条件，是由于被答辩人未在约定时间内缴纳专项维修基金，才导致涉案权属证书迟延取得。答辩人在合同约定前就已经取得涉案房屋备案登记，具备办理涉案房屋转移登记的相关条件，而被答辩人在2017年4月5日收房时，就应向答辩人提交委托手续等办证资料，但正是由于被答辩人迟延缴纳专项维修基金及委托手续才导致答辩人迟延办证。 (二）办理房屋权属证书答辩人仅是提供协助义务。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，办理房屋权属证书答辩人仅是提供协助义务，被答辩人需要提交相应完税证明等材料后，由答辩人与被答辩人双方共同向不动产登记中心申领权属证书。 二、涉案合同关于逾期办证违约金的约定过高，不应得到支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”以及第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，涉案《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约金明显过高，应予以调整，而本案中，损失数额难以确定，故应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、本案已经超过诉讼时效，应当驳回被答辩人的诉讼请求。 根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）(试行）》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外”之规定，本案中，约定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2015年6月30日，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此被答辩人起诉时已经超过诉讼时效，故应驳回其诉讼请求。 本院经审理查明，原告与被告于2012年12月15日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区环城北路“百铭水花园”旁的宗颐·香山郦居第2幢2单元6层8号房屋，合同约定房屋总价款为242974元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。原告于合同签订之日向被告交付首期房款72974元，余款银行按揭。该合同第二十二条第三项约定“（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第 (1)(2)项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。”，合同签订后，原告通过按揭的方式向被告支付完毕购房款，履行了付款义务。2014年7月1日，被告通过邮政快递的方式通知原告提交办证所需的资料及缴纳相关税费。2015年2月11日，被告取得涉案房屋所在幢所有权初始登记。2017年4月5日，被告再次通知原告缴纳办理涉案房屋不动产权证书所需的税费。2018年6月，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在2015年6月30日前，取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。虽然被告于2015年2月11日取得涉案房屋所在幢所有权初始登记，早于合同约定的2015年6月30日，但是被告于2014年7月1日通过邮政快递的方式通知原告提交办证所需的资料及缴纳相关税费时，并不具备办理转移登记的条件，故应以2017年4月5日被告再次通知原告缴纳办理涉案房屋不动产权证书所需的税费的时间作为被告履行披露义务的时间。因此，被告构成违约，应当承担相应的违约责任。 对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办证违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2015年6月30日之前履行将办理涉案房屋转移登记有关文书交付原告的义务，故应从2015年7月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2020年3月5日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2020年3月5日为起点，考察原告要求被告支付逾期办证违约金的债权请求权是否超过诉讼时效。对于以2020年3月5日为起点倒推超过3年部分，即2015年7月1日起至2017年3月4日期间，已经超过诉讼时效。故对被告抗辩称原告向被告主张逾期办证违约金部分已超过诉讼时效的理由，本院予以采信。故应从2017年3月5日起开始计算被告应当支付的逾期办证违约金。本案中，被告取得涉案房屋所在幢所有权初始登记后，于2017年4月5日再次通知原告缴纳办理涉案房屋不动产权证书所需的税费，故应以2017年4月5日作为被告履行告知义务的时间。因此，计算违约金的截止时间应为2017年4月5日。由于原被告之间约定的每日万分之三计算标准过高，本院酌情予以调整，决定按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。故被告应当支付的违约金为：242974元×5.655÷100÷365日×31日=1204.62元。对原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司于本判决生效之日起立即支付原告陈东逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金1204.62元； 二、驳回原告陈东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币150.00元，由原告陈东负担125.00元，被告重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年四月十七日 书记员  邓 頔