安徽省芜湖市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）皖02民终1293号上诉人（原审原告）：**文，男，1962年3月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：张俊，安徽兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖金伟房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市芜湖县湾沚镇，统一社会信用代码91340221788565292U。法定代表人：韦金华，该公司执行董事。诉讼代表人：芜湖金伟房地产开发有限公司管理人。负责人：彭述贵。委托诉讼代理人：姚铭，安徽平衡律师事务所律师。上诉人**文因与被上诉人芜湖金伟房地产开发有限公司（以下简称金伟房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2019）皖0221民初4048号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**文上诉请求：二审依法予以改判。事实和理由：第一，本案的基本事实是金伟房产公司为偿付所欠债务在2012年8月向**文借款500万元，并以其开发的8套房屋作抵押。金伟房产公司与**文签订了房屋买卖合同，办理了备案登记手续，但由于金伟房产公司的原因，8套房屋至今未能办理合法的产权过户手续。前述事实足以证明本案属于商品房买卖合同纠纷，一审裁定认为本案争议法律关系为民间借贷关系，适用法律不当。第二，最高人民法院《关于审理破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，“特定物买卖中尚未转移占有，但相对人已完全支付对价特定物”不属于破产财产。金伟房产公司与**文所签订合同应认定为房屋买卖合同性质，且不在企业破产法第十八条第一款规定的个别清偿债务之列，故案涉的8套房产不属于金伟房产公司的破产财产。金伟房产公司辩称，**文的上诉理由不能成立，请求驳回**文的上诉请求。第一，金伟房产公司在2012年8月27日的《承诺函》中单方面做出过以案涉房产抵押的意思表示，但债权人与债务人既没有达成抵押担保的双方合意，更没有办理相应的抵押登记，不存在抵押担保的事实。第二，**文与金伟房产公司签订《商品房买卖合同》及办理商品房预售登记的时间为2012年8月27日，金伟房产公司也在同一天出具了案涉借条。在2012年8月27日金伟房产公司和**文之间的债权债务关系尚未实际形成，双方是先打借条后支付款项，借款的实际发生时间为2012年9月18日，本案不存在以物抵债的前提。在案涉《商品房买卖合同》中，只有关于销售面积、价款的具体约定，却没有关于以物抵债的任何约定。第三，一审判决结合本案证据清楚地查明了双方的真实意思表示是以商品房买卖作为民间借贷的担保，一审法院依法予以释明后，裁定驳回**文的起诉，符合法律规定。**文向一审法院起诉请求：1．依法确认**文与金伟房产公司签订的商品房买卖合同合法有效；2．判令金伟房产公司向**文交付房屋并办理房屋产权登记手续；3．本案诉讼费用由金伟房产公司承担。一审法院认定事实：因金伟房产公司欠案外人李保丰500万元未能归还，金伟房产公司便要求李保丰向金伟房产公司介绍借款，金伟房产公司以其开发的东湖华庭房产抵押，**文同意借款给金伟房产公司。为偿付该笔借款，金伟房产公司承诺以其开发建设的芜湖县东湖华庭9套住宅房，面积1485平方米，抵押给**文作为融资借款500万元的担保，该笔借款直接支付至李保丰名下。金伟房产公司同时承诺在一个半月期限内归还，若不能一次性还清本息，自愿以该批房产抵销**文借款。2012年8月27日，金伟房产公司出具借条1张，内容为：今借到**文同志人民币伍佰万元，借款期限45天，自2012年8月27日至2012年10月11日（此款系东湖华庭房屋作抵押）。并出具承诺函1份，承诺若在一个半月内不能一次还清本息，自愿将该批房产抵销欠**文借款。同日**文与金伟房产公司签订商品房买卖合同。金伟房产公司将开发的序号为YS0012870（12幢601室、602室）、YS0013401（603室）；YS0012873（23幢201室）、YS12878（202室）、YS0012879（302室）、YS0012880（301室）、YS0012881（402室），共8套房屋出售给**文（原先有9套房屋，后金伟房产公司出售1套）。该批房屋买卖在芜湖县房管局办理了商品房预售备案手续。上述手续完毕后，**文按金伟房产公司要求于2012年9月18日将500万元汇给金伟房产公司指定的李保丰账户。至此**文与金伟房产公司商品房买卖手续齐备。后在金伟房产公司承诺的还款到期后，**文多次向金伟房产公司索要该借款，金伟房产公司称资金暂时困难，一时无法归还，以房屋折抵借款，但因种种原因未办理产权登记手续。2019年6月12日金伟房产公司被该院裁定进入破产清算，安徽平衡律师事务所为金伟房产公司管理人，**文申报的债权在第一次债权人会议时被纳入待确认债权，**文遂提起诉讼。**文起诉时，经该院释明，**文坚持按商品房买卖合同主张诉请。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》是为担保借款合同的履行而签订的买卖型担保合同。结合金伟房产公司与**文签订合同的具体情况，双方对《商品房买卖合同》的履行情况以及借条及承诺书的联系等事实，应认定双方的真实意思表示是以商品房买卖作为借款的担保。根据买卖合同的定义，买受人负有义务支付价款，出卖人负有义务移转所有权与占有，但在本案中，从卖方金伟房产公司的角度考察，其真实意思是如不能按期还债，则以商品房抵债，而不是出卖商品房以获得价款作为对价。从买方**文的角度考察，其并没有出于买受目的而支付价款的意思。区分双方作为物权变动原因的买卖合同的意思与作为物权变动结果的所有权转移的意思来看，双方关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思是真实的，但关于引起该物权变动的原因即买卖合同的意思是不真实的，引起该物权变动的真实原因是以房抵债的约定。双方之间真实的基础的法律关系是民间借贷关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。综上所述，**文的诉请依法不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款第二项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：驳回**文的起诉。二审期间，双方当事人均未向法院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人之间签订民间借贷合同之前或者之后，为保证民间借贷合同的履行又签订了包括商品房在内的买卖合同的，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物——商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的出借人的，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目标。诉讼过程中，双方对以芜湖县东湖华庭8套房屋为金伟房产公司与**文之间的500万元借款提供担保均无异议。因而，**文与金伟房产公司签订案涉《商品房买卖合同》的目的不是买卖房屋，而是为金伟房产公司向**文偿还借款提供担保。此外，债务履行期限届满后，经**文催要，金伟房产公司虽表示无力还款愿以房屋折抵借款，但双方既未达成书面的以房抵债协议，也未将房屋实际过户到**文名下。故，一审法院在将本案争议法律关系向**文释明后，因**文仍拒绝变更其诉讼请求，进而裁定驳回**文的起诉，符合法律规定，本院依法予以维持。综上所述，**文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  严阵审判员  肖珍审判员  陈勇二〇二〇年四月二十八日法官助理丁梦宁书记员王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。