新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初4451号 原告：张惠英，女，1963年10月13日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：唐云龙，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：魏素玲，女，1969年5月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人:王兴,新疆老君庙法律服务所法律工作者。原告张惠英与被告魏素玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案，依法适用简易程序进行审理，后因案件案情较为复杂，不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序进行审理。原告委托诉讼代理人唐云龙、被告魏素玲及委托诉讼代理人王兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张惠英向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求人民法院判令被告限期搬离房屋；3.请求人民法院判令被告向原告支付所拖欠的房屋租金103000元及逾期支付租金所产生的利息8800元(房租、利息暂计算至2019年12月31日止，实际金额以实际清偿之日为准)；4．请求判令本案全部诉讼费、保全费、送达费等相关费用由被告承担。事实及理由：原告自有位于××区的住宅一套。原告自2014年7月16日起将该房出租于被告并签订《房屋租赁合同》，约定被告按月支付租金2000元／月。被告自2015年7月起开始拖欠租金，截止2019年12月31日，累计拖欠租金103000元。原告多次要求被告结清租金、解除租赁合同，但遭到拒绝。原告认为，被告拖欠房租、拒绝搬离的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定特向贵院提起诉讼，请求贵院依法维护原告的合法权益。被告魏素玲辩称：原告的诉讼是基于房屋租赁合同,该合同应该无效,被告是在不知情的情况下签订的,房屋所有权是基于一份公证书和商品房转让合同取得,原告被告之间没有任何关系,被告是2009年向张富军的借的12万的高利贷,被告用自己的房产证作的抵押,借款当天作的公证书,被告以为是借款抵押的公证书,没想到是授权公证书,原告通过公证书在被告不知情的情况下,在房产局将房屋作了过户,原告诉讼的依据房屋租赁合同是无效的,原告作为该房屋房主也是错误的,根据合同法规定,一方以欺诈胁迫手段签订的合同,应该是为无效。原告提起诉讼的依据是房屋租赁合同，原告提供的证据是房产证，证明原告合法拥有涉案房屋，涉案房屋以前是被告的，现在到了原告手里。根据授权委托书是2009年7月22日，被告授权案外人张龙龙可以任意处置涉案房屋。被告房屋是2019年7月28日解押的，授权委托书的内容是日期都是原告自己写的，原告拿着授权委托书在被告不知情的情况下将被告房屋过户到原告自己名下了。涉案房屋实际是在××区，但是租赁合同上写的是新市区温泉路，这个地址是错误的。原告采取欺诈的手段取得了涉案房屋。原告张惠英提交如下证据：证据1.房屋所有权证一份，证明:涉案房屋所有权人是原告,单独所有,产权来源是买卖。证据2.房屋租赁合同一份，证明:原告与被告就涉案房屋签订过房屋租赁合同,租金每月2000元，付款方式是现金。被告方质证意见为:对房屋所有权证一份,对房屋租赁合同一份的真实性,合法性,关联性均不认可。被告魏素玲提交如下证据：1.授权委托书一份、公证书一份,证明:受托人是被告,委托人是张龙龙委托人处被告从来没有签过字,最后处的签字是被告写的,房屋还没有解押,房产证还没有出来,授权委托书就签订了,房屋价款是被告出资的,原告没有出资过一分钱。被告授权张龙龙可以任意处置涉案房屋。2.房屋解押通知一份,证明:作授权委托公证时,房屋还没有解押,可以证明授权委托书是伪造的.公证只能在房屋解押后才能作,被告从来没有见过张龙龙,也没有做过户抵押公证.在房产证还没有解押时，就已经签订了合同。3.房产转让合同书一份,证明:出让方被告,承让方原告,房子是通过买卖取得,房屋价款20万元.被告与原告从来没有签订过该合同,房屋转让合同最后签字处是张龙龙代签,被告从来不认识张龙龙,被告在2017年才知道房屋是原告的了，变更房屋产权登记的依据,房产转让合同,房产转让合同基于的公证书在合同中写的的是房屋坐落××区，房屋实际是在水区温泉路。4.住房公积金抵押贷款合同一份,证明:被告房屋通过公积金贷款抵押取得的。5.民事调解书一份,证明:涉案房屋通过民事调解书判归被告所有。原告方质证意见为对授权委托书一份的真实性,合法性,关联性均不认可,因为是复印件。对公证书一份的的真实性,合法性,关联性均不认可,因为是复印件。即便该证书是真实的，也只能证明被告在2017年在公证员的见证下在授权委托书上签字盖手印，与本案无关。对房屋解押通知一份的真实性认可，但是与本案没有关联，对关联性与证明的问题不认可。对房产转让合同一份的真实性,合法性,关联性均不认可,因为是复印件因为证据是复印件。对调解书一份的真实性,合法性,均认可。关联性不认可，与本案无关。对贷款合同一份的真实性认可,对被告证明的问题与关联性均不认可。经审理查明：乌房权证水磨沟区字第XXXX号房屋所有权证有以下信息：房屋所有权人张惠英，共有情况单独所有，房屋坐落水磨沟沟区沿河路145号10栋4层1单元401，登记时间2014-07-16，规划用途住宅。一份房屋出租合同显示有以下信息：出租房（以下简称甲方）张惠英，承租方（以下简称乙方）魏素玲。1、甲、乙双方协商决定，甲方愿将水磨沟区沿河路145号10栋4层1单元401房租给乙方使用，房屋建筑面积88.75平米。该房2室1厅1卫，该房屋用途为住宅。2、双方协商租期定为，2017年1月1日（2017，1，1这三处疑似有修改痕迹）至2017年12月30日止。租住期内乙方应提前30天向甲方说明期满是否续租，如续租在当地根据当时房价，同等条件乙方有优先租赁权，不租甲方可以安排另租他人。3、租金每月2000元，大写贰仟元整，付款方式为现金支付，即24000元人民币，大写贰万肆仟元整，乙方应提前30天向甲方交纳下次房屋租金……。以上事实有房屋所有权证、房屋租赁合同等证据及当事人陈述（包括被告自认房屋租赁合同上乙方签字处魏素玲及手印为其所签及加盖）等在案佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：原告主张被告给付房租应当证明两个前提是否存在，一个是原告是否有权利出租涉案房屋；另一个是原被告双方是否形成了房屋租赁合同关系。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。作为涉案房屋属于不动产，因乌房权证水磨沟区字第XXXX号房屋所有权证记载涉案房屋所有权人为张惠英，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故原告有权出租涉案房屋。被告方虽然对房屋租赁合同质证意见为真实性,合法性,关联性均不认可，但被告本人自认房屋租赁合同上乙方签字处魏素玲及手印为其所签及加盖，结合房屋租赁合同内容，未有内容显示（被告亦未举证证明）违反法律、行政法规的强制性规定，故对被告“该合同应该无效”的辩称，本院不予采信。原告第一项诉讼请求为“判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》”，《房屋租赁合同》约定的租赁期限截止到2017年12月31日，被告自称其一直在涉案房屋居住，而对于2018年1月1日后超出房屋租赁合同期限约定部分，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，视为双方当事人存在不定期租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，故本院对解除原告张惠英与被告魏素玲房屋租赁合同关系的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。故本院对原告主张被告搬离涉案房屋的诉讼请求予以支持。这里需要强调的是，房屋租赁合同中对于租期起始时间的约定处疑似有涂改印迹，但结合被告自称其一直在涉案房屋居住、房屋所有权证（乌房权证水磨沟区字第XXXX号）记载的登记时间为2014年7月16日以及被告并未出示证据证明其曾在房屋租赁合同期间内向原告支付过租金，本院对原告主张被告给付房屋租金（原告自称为：103000元，2015年7月1日至2019年12月31日，每月2000元）中的部分诉讼请求予以支持，具体理由如下：对于2017年1月1日之前原告主张的房屋租赁租金，因未有证据显示双方有相关租金约定，本院不予支持；2018年1月1日至2019年12月31日视为不定期租赁（之前已叙述理由，在此不予累述），被告应给付租金，故本院对原告主张被告给付房屋租金72000元（2017年1月1日-2019年12月31日，2000元×36个月）的诉讼请求予以支持。原告主张被告给付利息8800元【原告自称的计算方法为：本金103000元(2015年7月1日至2019年12月31日,共计51.5个月,每月2000元)×2%÷365×1530天(2015年7月1日至2019年12月31日)】，因为原告主张上述诉讼请求所适用的利息为年息2%，低于同期中国人民银行贷款基准利率及LPR（自2019年8月20日起），本院对按照年息2%计算逾期支付租金的利息予以采信，依据房屋租赁合同第三条之约定，乙方应提前30天向甲方交纳下次房屋租金，即2017年1月1日至2017年1月31日租金应当在2017年1月1日予以交付，故这个月的租金应当计算利息的时间段为36个月，以此类推，2019年12月1日至2019年12月31日租金应当在2019年12月1日支付，故这个月的租金应计算利息的时间段为1个月，故被告应当支付原告逾期支付租金而产生的利息为2220元【2000元×2%（年息）÷12个月×（36+35+34……＋3＋2＋1），上述计算方法中利息计算截止时间为2019年12月31日】并按照上述计算方式按照租金72000元未清偿部分为本金偿付利息至租金72000元清偿之日止。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张惠英与被告魏素玲房屋租赁合同关系；二、被告魏素玲自本判决生效之日起十日内搬离水磨沟区沿河路145号10栋4层1单元401；三、被告魏素玲自本判决生效之日起十日内向原告张惠英给付房屋租金72000元（2017年1月1日-2019年12月31日）；四、被告魏素玲自本判决生效之日起十日内向原告张惠英偿付房屋租金利息2220元【2000元×2%（年息）÷12个月×（36+35+34……＋3＋2＋1），上述计算方法中利息计算截止时间为2019年12月31日】并按照上述计算方式按照租金72000元未清偿部分为本金偿付利息至租金72000元清偿之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的111800元，确认给付标的74220元，占诉讼标的66.39%。案件受理费2536元（原告已预交），由原告张惠英负担33.61%即852.35元，被告魏素玲负担66.39%即1683.65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   唐 楠人民 陪 审员   刘永生人民 陪 审员   王秀丽二 〇 二 〇 年 四 月 十 三 日书  记  员   魏亚冰