吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初7343号 原告：廉宗学，男，朝鲜族，现住：延吉市新兴街。 委托诉讼代理人：崔光哲，吉林檀君律师事务所律师。 被告：崔学哲，男，朝鲜族，现住：延吉市水岸帝景。 被告：韩姬善，女，朝鲜族，现住：延吉市水岸帝景。 第三人：廉爱淑，女，朝鲜族，现住：延吉市参花街。 原告廉宗学诉被告崔学哲、韩姬善，第三人廉爱淑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法公开开庭审理。原告廉宗学的委托诉讼代理人崔光哲、被告崔学哲、第三人廉爱淑到庭参加诉讼，被告韩姬善经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廉宗学向本院提出诉讼请求：一、请求解除廉宗学与崔学哲、韩姬善签订的房屋租赁合同，双方权利义务终止。二、判令崔学哲、韩姬善向廉宗学清偿拖欠租金119万元（2018年6月-2019年10月）及违约金（2018年6月-2018年8月租金逾期违约金，以逾期租金21万元为基数，自2018年5月24日始至实际偿还之日止；2018年9月-2018年11月租金逾期违约金，以21万元为基数，自2018年8月24日始至实际偿还之日止；2018年12月-2019年2月租金违约金，以21万元为基数，自从2018年11月23日始至实际偿还之日止；2019年3月-2019年5月租金违约金，以21万元为基数，自2019年2月21日始至实际偿还之日止；2019年6月-2019年8月租金违约金，以21万元为基数，自2019年5月24日始至实际偿还之日止；2019年9月-2019年10月租金违约金，以14万元为基数，自2019年8月24日始至实际偿还之日止；均以月利2%计息）。三、诉讼费用由崔学哲、韩姬善承担。事实与理由：廉宗学为延吉市新兴街105号劳迪利亚建筑物的所有权人，其将房屋委托给姐姐廉爱淑代为出租，2017年9月4日，廉爱淑与崔学哲、韩姬善签订租期三年的房屋租赁合同，将劳迪利亚一楼面积200㎡多的房屋出租给二人，合同约定：租赁期限为2017年9月4日至2020年10月30日，其中提供2017年9月4日至2017年10月30日两个月的免租装修期，月租金7万元，即每年租金84万元，具体支付方式为：一、前半年租金按月支付（即2017年11月1日-2018年4月30日），首期租金须在2017年11月1日前支付，次月租金须提前7天支付；二、租赁半年后租金按季度并提前7天支付；三、逾期未交时按日5%支付滞纳金；四、签订合同当日须支付保证金（押金）7万元，如崔学哲、韩姬善违约其保证金7万元不予退还。经了解，租赁期间崔学哲、韩姬善于2019分三次向廉宗学指定的银行账户汇款7万元，剩余租金一直未付，崔学哲、韩姬善未按合同约定支付租金已构成违约，应承担违约责任。 崔学哲辩称，希望继续履行合同，同意支付租金，但租金数额不对，第一次转账支付了租金、押金共计14万元，违约金过高不同意支付。 韩姬善未到庭答辩。 廉爱淑陈述，同意廉宗学的诉讼请求。 经审理查明：2017年9月4日，出租人甲方廉爱淑与承租人乙方崔学哲、韩姬善签订租赁合同书，主要约定：一、租赁房屋位于延吉市新兴街105号劳迪利亚一楼，面积约为200㎡；二、租赁房屋用于服装销售和咖啡厅；三、租赁期限为三年，2017年9月4日至2020年10月30日，其中提供2017年9月4日至2017年10月30日两个月的免租装修期；四、月租金7万元，即每年租金84万元；五、前半年租金按月支付（即2017年11月1日-2018年4月30日），首期租金须在2017年11月1日前支付，次月租金须提前7天支付；租赁半年后租金按季度并提前7天支付；逾期未交时按日5%支付滞纳金；签订合同当日须支付保证金（押金）7万元，如崔学哲、韩姬善违约其保证金7万元不予退还。嗣后，经廉爱淑与崔学哲、韩姬善达成口头协议，再给崔学哲、韩姬善一个月免租期，免租至2017年11月。 另查明，涉案租赁房屋的所有权人系廉宗学。租赁合同签订后，崔学哲、韩姬善于2017年9月4日合同签订当日，支付定金7万元；2017年11月27日支付7万元、2017年12月27日支付7万元、2018年1月10日支付4万元、2018年1月11日支付3万元、2018年3月3日支付7万元、2018年3月27日支付7万元、2018年5月1日支付7万元、2019年5月30日支付3万元、2019年6月16日支付2万元、2019年8月7日支付3万元，2019年10月22日支付2万元，共计59万元。 再查明，崔学哲、韩姬善系夫妻关系，涉案房屋至今由崔学哲、韩姬善占有使用。 认定上述事实的证据有：廉宗学提供的租赁合同书、房屋产权证、银行交易清单；崔学哲提供的结婚证；当事人陈述。 本院认为，廉爱淑代廉宗学与签订房屋租赁合同，出租廉宗学所有的房屋，廉宗学与崔学哲、韩姬善成立租赁合同法律关系。 对于廉宗学请求解除双方签订的租赁合同主张，因崔学哲、韩姬善多次未按合同约定支付租金，已构成根本违约，故廉宗学的该主张，符合法律规定，本院予以支持。 对于廉宗学请求崔学哲、韩姬善清偿拖欠租金119万元（2018年6月-2019年10月）及违约金（2018年6月-2018年8月租金逾期违约金，以逾期租金21万元为基数，自2018年5月24日始至实际偿还之日止；2018年9月-2018年11月租金逾期违约金，以21万元为基数，自2018年8月24日始至实际偿还之日止；2018年12月-2019年2月租金违约金，以21万元为基数，自从2018年11月23日始至实际偿还之日止；2019年3月-2019年5月租金违约金，以21万元为基数，自2019年2月21日始至实际偿还之日止；2019年6月-2019年8月租金违约金，以21万元为基数，自2019年5月24日始至实际偿还之日止；2019年9月-2019年10月租金违约金，以14万元为基数，自2019年8月24日始至实际偿还之日止；均以月利2%计息）的主张。⑴崔学哲主张合同外还有两个月免租期，但未提供证据予以证实，故合同外的免租时间应按廉爱淑自认的一个月认定，根据双方合同及口头约定，合同免租期共计三个月，应自2017年12月开始收取租金，廉宗学主张租金至2019年10月，即2017年12月-2019年10月共计23个月，租金共计161万元。⑵对于违约金部分，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、公平原则等予以衡量，合同约定交纳的保证金7万元在崔学哲、韩姬善违约时不予退还，该约定属于变相违约金条款，双方还约定违约金按日5%计算，违约金数额较高，应予以调整；崔学哲、韩姬善在2017年、2018年分期支付的7笔款项（未包含保证金）42万元相应能够对应2017年12月-2018年5月共计6个月的租金，廉宗学将该42万元计入前六个月租金，扣除后主张租金119万，违约金自2018年6月按月利2%计算，计算方式均较为合理，但违约金部分还应扣除崔学哲、韩姬善先期支付的押金7万、2019年支付的10万，共计17万元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二十一条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下： 一、原告廉宗学与被告崔学哲、韩姬善签订的房屋租赁合同予以解除。 二、被告崔学哲、韩姬善于本判决生效后立即向原告廉宗学支付至2019年10月止的租金119万元及违约金（2018年6月-2018年8月违约金，以21万元为基数，自2018年5月24日始至实际偿还之日止；2018年9月-2018年11月违约金，以21万元为基数，自2018年8月24日始至实际偿还之日止；2018年12月-2019年2月违约金，以21万元为基数，自从2018年11月23日始至实际偿还之日止；2019年3月-2019年5月违约金，以21万元为基数，自2019年2月21日始至实际偿还之日止；2019年6月-2019年8月违约金，以21万元为基数，自2019年5月24日始至实际偿还之日止；2019年9月-2019年10月违约金，以14万元为基数，自2019年8月24日始至实际偿还之日止；上述均以月利2%计息，并扣除17万元）。 三、驳回原告廉宗学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18771（原告已预交），由原告廉宗学负担1629元，被告崔学哲、韩姬善负担17242元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长 李 雪 人民陪审员 王 伟 人民陪审员 董延微 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员 滕 杰