河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1402号上诉人（原审被告）：河南大民实业集团有限公司。住所南阳市高新区钢材市场11幢375号。法定代表人：申桂令，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴大勇，河南赫奕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘兆真，男，1973年11月21日出生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：李桂榜，方城县弘正法律服务所法律工作者。上诉人河南大民实业集团有限公司（以下简称大民实业公司）因与被上诉人刘兆真商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2019）豫1322民初3390号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大民实业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：1.一审程序违法,判决内容超出了民事审判范围。一审判决上诉人和被上诉人到方城县不动产管理局完善办证手续后六个月内,派人和被上诉人一起去方城县不动产局将被上诉人的不动产证领出交给被上诉人。因民事案件不可能预测到行政机关的办证时间是否能在六个月内办理完毕,并出证,一审判决六个月内等于将行政机关的办证时间确定为六个月,否则,行政机关超过六个月办证的话,将直接导致上诉人被强制执行。而上诉人也无法责令行政机关在六个月内出证,一审判决变相判决行政六个月内出证的决定不能成立违反法律规定。2.一审判决认定2014年1月3日交房后上诉人未依约向产权登记机关备案构成违约与客观事实不符。首先,上诉人早已向房产部门登记备案,有产权部门的备案证明可以证实,不存在上诉人未去产权部门备案。否则,被上诉人也不可能向银行按揭贷款。因房产向行政机关备案是银行按揭借款的前提条件,由房屋买卖合同的付款约定向银行借款的事实可以证实该房产早已备案。其次,被上诉人无任何证据证明上诉人违约未备案,属举证不能应驳回其诉请。一审法院认定上诉人违约未去产权部门备案证据不足,让人无法服判。上诉人提交有办理不动产证行政机关面签询问笔录等手续,可以证实办证必须被上诉人到场,如果被上诉人不到场面签,将无法办证,不能办证的责任并不在上诉人。另外,一审法院判决第一项也考虑到这种情况,才会判决上诉人协助被上诉人办理的问题。被上诉人没有给上诉人办理委托授权办证手续,所以上诉人也无法代替被上诉人办理。在被上诉人不去产权部门完善相关签名手续的情况下,将本属被上诉人不去面签的责任推给上诉人,无任何事实根据和法律根据。3.一审认定逾期交房错误，判决支持违约金错误。因双方合同签订时间是2012年12月27日,约定交房时间是2013年12月31日以前交房,该房屋在2013年12月已完工建好,符合交房条件,同楼层的人员都早已按时收房,而原告经房产公司通知而未及时收房,责任不在上诉人,并不是上诉人逾期交房。一审原告并未提交全套物业合同和物业发票,原始物业发票的起止时间能够证实收房时间是2014年元月1日开始收取物业费,该票据有原告的签名,能够印证和自认交房的准确时间是2013年12月31日,而不是2014年1月3日。所以一审认定逾期交房并判决交付违约金错误。另外,假设存在逾期交房,也早已超过诉讼时效,依法也应驳回诉讼请求,同一批起诉案件都是这样处理的,不可能一个法院对同一类案件处理出现两种不同的结果。综上,一审认定上诉人未给被上诉人房产备案这种理由根本不能成立,且程序违法,把民事判决内容强加给行政机关,严重越权错位,希二审查明纠正,将本案发回重审。刘兆真辩称，1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人原因，买受人在下列期满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。一是期房自交房之日90日；二是现房自签订合同之日90日。双方在签订的商品房买卖合同中也有明确约定，上诉人确实没有在法律规定和合同约定的时间内，负责为被上诉人到不动产部门提供资料备案办理不动产证，故应当承担违约责任。2.上诉人诉称的已向房产管理部门的备案是对出卖人卖房和买卖房屋合同的备案，而不是为买受人提供办证资料的备案。故上诉人的理由不能成立。3.上诉人与被上诉人违约金的约定标准本身就显示公平，一审法院裁判按合同约定支付违约金，合法合理。4.南阳市中级人民法院（2019）豫13民终6529号民事调解书确定，上诉人已表明在一定的期限内为买受人提供办证资料，办理不动产证。一审依据法律规定和双方合同约定,并参照二审民事调解书，作出裁判是合情合理。5.一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。刘兆真向一审法院起诉请求：大民实业公司提供产权登记资料到产权登记机关备案；向刘兆真支付违约金378元，后增加诉讼请求为支付违约金4158元。一审法院认定事实：2012年12月27日，刘兆真与大民实业公司签订《商品房买卖合同》，出卖人南阳市大民房地产开发有限公司加盖公司印章，法定代表人申桂令加盖个人印章，买受人刘兆真签名并按指印。刘兆真购买大民实业公司开发建设的方城县幸福花园6幢3单元403号房一套，房价378000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；”，第九条：“出卖人逾期交房的违约责任。1、（1逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；）”，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。后刘兆真向大民实业公司缴纳了契税、公共维修基金、燃气初装费、证本费等相关税费，大民实业公司向刘兆真出具了收据；2016年5月23日，大民房地产开发公司向刘兆真、梁东梅出具378000元销售不动产统一发票。大民实业公司于2014年1月3日交付房屋。大民实业公司未能依约提供产权登记资料向产权登记机关备案，刘兆真具文起诉，请求法院判令大民实业公司提供办理产权登记资料到产权登记机关备案，向刘兆真支付违约金378元，后增加诉讼请求为支付违约金4158元。另查明，南阳市大民房地产开发有限责任公司，2016年5月1日变更为河南大民实业集团有限公司。一审法院认为，刘兆真、大民实业公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，系有效合同，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。刘兆真依约缴纳了购房款、缴纳了相关税费，大民实业公司未按合同约定日期向刘兆真交房，大民实业公司未举证证明其提供产权登记资料向产权登记机关备案，属于违约行为。双方合同约定在2013年12月31日前向刘兆真交房，大民实业公司于2014年1月3日交付房屋。按照合同约定的违约金计算方法，刘兆真已付房价款378100元，大民实业公司应支付违约金113.43元（378100元×万分之一／日×3日）;合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。按照合同约定的违约金计算方法，刘兆真已付房价款378000元，大民实业公司应支付违约金378元（378000元×0.1%），故对刘兆真请求判令大民实业公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金4158元中的491.43元理由成立，予以支持。大民实业公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。刘兆真诉求理由正当，应予支持。大民实业集团公司关于政府机构改革影响登记、刘兆真有过错的辩解理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南大民实业集团有限公司于本判决生效后十日内协同刘兆真到方城县不动产局办理相关房屋办证需要的签字手续。二、被告河南大民实业集团有限公司在原告刘兆真到方城县不动产局完善全部办证手续后6个月内，派人和刘兆真一起去方城县不动产局将刘兆真的不动产证领出交给刘兆真本人。三、被告河南大民实业集团有限公司于本判决生效后十日内向原告刘兆真支付违约金491.43元。四、驳回原告刘兆真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告河南大民实业集团有限公司负担。二审中，大民实业公司提交了物业费交款收据和物业公司出具的证明各一份，用于证明大民实业公司没有逾期交房。本院组织双方当事人进行了质证，刘兆真经质证认为，该两份证据不属于新证据，双方签订有物业服务合同，以服务合同签订时间为交房时间。本院认为，交款收据的出具时间是2014年1月3日，该两份证据不能证明上诉人的主张，故本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘兆真与大民实业公司于2012年12月27日签订商品房买卖合同一份，其中合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。大民实业公司于2014年1月3日已向刘兆真交付房屋，但至今未能办理不动产权属证书，也未提交充分证据证实其履行了双方《商品房买卖合同》第十五条约定的大民实业公司于商品房交付使用后90日内向房屋权属登记部门提供应由出卖人提供的资料并进行产权登记备案的证据，故其应当按照合同约定履行义务。但一审法院判令大民实业公司于一审判决生效后十日内协同刘兆真到方城县不动产局办理相关房屋办证需要的签字手续，并在刘兆真到方城县不动产局完善全部办证手续后6个月内，派人和刘兆真一起去方城县不动产局将刘兆真的不动产证领出交给刘兆真本人，判决内容不当，超出刘兆真一审的诉讼请求范围，本院予以纠正。大民实业公司应于判决生效后六个月内向方城县不动产管理局提供办理购房人为刘兆真的位于方城县××骞大道南段东侧××花园××单元××房房产权属登记需要的相关资料进行备案。关于上诉人大民实业公司是否逾期交房问题，上诉人提交的物业费交款收据和双方的物业服务合同上落款日期均为2014年1月3日，上诉人称刘兆真未按时收房无证据证明，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但判决条款部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持方城县人民法院（2019）豫1322民初3390号民事判决第三项；二、撤销方城县人民法院（2019）豫1322民初3390号民事判决第一、二、四项；三、河南大民实业集团有限公司于本判决生效后六个月内向方城县不动产管理局提供办理购房人为刘兆真的位于方城县城关镇张骞大道南段东侧幸福花园6幢3单元403号房产权属登记需要的相关资料进行备案；四、驳回刘兆真的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人河南大民实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 李晓伟审判员 罗 军二〇二〇年四月十七日书记员 郭鑫俊