广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3945号原告：张静，女，1982年11月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区，原告：张宏辉，男，1973年3月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区，上述两原告的共同委托诉讼代理人：孙冰峰，广州金鹏律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：彭礼，广州金鹏律师事务所实习人员。被告：赵公勤，男，1957年8月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，被告：赵应臻，男，1982年6月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：王金兰，广东辅安律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师。原告张静、张宏辉与被告赵公勤、赵应臻确认合同效力纠纷一案，本院于2020年2月7日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告张静、张宏辉及其委托诉讼代理人孙冰峰、彭礼，被告赵公勤、赵应臻及其委托诉讼代理人王金兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张静、张宏辉共同诉称：2017年11月，我方和被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于广州市钟落潭镇大窜庄巷5号之一的房屋（宅基地使用人为赵应臻，宅基地面积为156平方米，建筑面积893平方米）以300万元总价出售给我方。上述合同约定房款我方已经按时支付给被告。2019年12月27日，广州市规划和自然资源局白云区分局向赵应臻发出《关于撤销宅基地使用证第穗郊字第082239号的告知书》，称赵应臻不具备申请使用钟落潭村农村宅基地法定条件，存在涉嫌违规申请取得农村宅基地使用证的情形，拟对《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第082239号）作出撤销处理。12月28日，广州市白云区钟落潭镇人民政府也发函称将拆除该房屋。12月31日，该房屋被强制拆除。被告在不具备获取宅基地证的情况下，违规申请宅基地使用证，并非法建筑房屋向我方出售，违反了法律禁止性规定。现我方请求法院判令：1、确认我方与被告签订的合同编号为FWMMHT201711的《房屋买卖合同》无效。2、被告向我返还合同价款300万元及利息（2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，具体的计算基数和计算起算点按照利息计算明细表第一点计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以300万元为本金计算。考虑我方本身存在一定过错，故利息减半计算，暂计至2020年4月21日的利息为168035.77元）。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告赵公勤、赵应臻共同辩称：一、涉案房屋是在宅基地证有效、原告方真实自愿的情况下进行交易的。我方于2016年2月从案外人陈洁源、梁兆建处购买了涉案房屋，当时为毛坯房，已办好由国土部门核发的宅基地证，故我方认为房屋是合法有效的，从未想到政府之后又予以撤销并强制拆除。我方已投入巨款150万元装饰房屋为花园式别墅，原告主动与我方联系购买房屋，当时我方已明确告知原告，说明是宅基地证，且交易时已将该证交给原告，其表示清楚。二、原告因为看好涉案房屋升值潜力大，自愿投资购买，其应承担投资获利和损失的风险。三、我方转让房屋给原告时有宅基地证，现在政府认为是违建一定要拆除，属于政府行为，是不可抗力，应由原告承担全部损失。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年11月7日，原告与被告签订《房屋买卖合同》（合同编号：FWMMHT201711），约定：被告将位于广州市钟落潭村大窜庄巷5号之一的房屋（宅基地使用人为赵应臻，宅基地证号为穗郊字第NO.032239号）（宅基地面积156平方米，建筑面积893平方米）出售给原告；销售成交价为3000000元（含100000元定金）；签订合同前支付100000元定金，余款2900000元于2017年11月3日前支付；被告持有该物业的宅基地权属证明，由于被告原因造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由被告承担全部责任；若该房屋日后根据国家政策允许过户，可以办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续，或者房屋的翻建、改建等添附行为，需要被告配合的，被告无偿协助原告办理过户手续；等等。原告于2017年9月6日支付了100000元，于2017年9月23日支付了900000元，于2017年11月3日支付了1700000元，于2017年11月7日支付了300000元，合共3000000元。被告已交付上述房屋给原告使用。原、被告双方均非上述涉案房屋所在地的农村集体经济组织成员。被告自认涉案房屋是其于2016年向案外人梁兆建、陈洁源处购买毛坯房后进行装修，之后办理了穗郊字第NO.082239号《农村（墟镇）宅基地使用证》。穗郊字第NO.082239号《农村（墟镇）宅基地使用证》在国土房管部门进行了备案登记，该证载明：使用人为赵应臻；宅基地坐落于钟落潭村大窜庄5号之一；面积156平方米；框架结构，五层半；建筑面积893平方米；核发日期为1996年7月3日。2019年12月27日，广州市规划和自然资源局白云区分局向赵应臻发出《关于撤销宅基地使用证第穗郊字第082239号的告知书》，认为赵应臻不具备申请使用钟落潭村农村宅基地法定条件，拟对《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第082239号）作出撤销处理。同年12月28日，广州市白云区钟落潭镇人民政府向赵应臻发出《关于限期搬离的通知》，拟对其位于龙苑山庄内的违法建筑物组织拆除，限期于2019年12月30日前自行搬离。同年12月31日，涉案房屋被强制拆除。以上事实，有《房屋买卖合同》、收款证明、《关于撤销宅基地使用证第穗郊字第082239号的告知书》、《关于限期搬离的通知》、《农村（墟镇）宅基地使用证》、照片、收据和当事人陈述等证据证实。本院认为：原告、被告并非涉案房屋所在地的农村集体经济组织成员，双方签订《房屋买卖合同》买卖宅基地房屋，《房屋买卖合同》当属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的合同无效法律后果，因无效合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告主张被告返还合同价款人民币3000000元于法有据，本院予以支持。结合原、被告的陈述及《房屋买卖合同》的约定可知，原、被告明知非农村集体经济组织成员之间买卖宅基地房屋违反国家现行法律规定，在此情形下，双方仍对涉案房屋进行买卖交易，双方对此均有过错且程度相当，故对于原告已付房屋价款因合同无效产生的利息损失，应当由原、被告双方各承担一半，即被告应对原告的利息损失承担50%赔偿责任。结合原告支付合同价款的时间，利息损失具体计算如下：其中2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，以100000元为基数从2017年9月7日起计算，以900000元为基数从2017年9月24日起计算，以1700000元为基数从2017年11月4日起计算，以300000元为基数从2017年11月8日起计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以3000000元为基数计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认张静、张宏辉与赵公勤、赵应臻签订的《房屋买卖合同》（合同编号：FWMMHT201711）无效。二、自本判决生效之日起十五日内，赵公勤、赵应臻共同向张静、张宏辉返还人民币3000000元。三、自本判决生效之日起十五日内，赵公勤、赵应臻共同向张静、张宏辉支付50%的利息（利息计算如下：其中2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，以100000元为基数从2017年9月7日起计算，以900000元为基数从2017年9月24日起计算，以1700000元为基数从2017年11月4日起计算，以300000元为基数从2017年11月8日起计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以3000000元为基数计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32144.30元、财产保全费5000元，由赵公勤、赵应臻共同负担（张静、张宏辉已经预交的受理费34460.72元和财产保全费5000元本院予以退回。自本判决生效之日起三日内，赵公勤、赵应臻共同向本院交纳受理费32144.30元、财产保全费5000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  罗晓华二〇二〇年四月二十五日书记员  吴剑萍