淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0813民初2395号 原告（反诉被告）：洪泽银座房地产开发有限公司，住所地淮安市洪泽区人民路2号。 法定代表人：陈良恩，该公司总经理。 诉讼代表人：洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人。 负责人：罗岸伟。 委托诉讼代理人：**，江苏岸庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦海燕，江苏岸庆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵凤，女，1989年8月26日出生，汉族，住淮安市洪泽区。 被告：赵联春，男，1966年8月4日出生，汉族，住淮安市洪泽区。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李冬，江苏尚淮律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：翟柯翔，江苏尚淮律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）洪泽银座房地产开发有限公司与被告（反诉原告）赵凤、赵联春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪泽银座房地产开发有限公司的委托诉讼代理人**、被告（反诉原告）赵凤的委托诉讼代理人李冬、被告赵联春到庭参加第一次庭审；原告（反诉被告）洪泽银座房地产开发有限公司的委托诉讼代理人秦海燕、被告（反诉原告）赵凤、被告赵联春的委托诉讼代理人李冬到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）洪泽银座房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购房款79771.12元；2.被告向原告支付违约金17796.94元，违约金以79771.12元为基数，从2013年7月3日起按日万分之一暂计至2019年8月12日，2019年8月12日之后的违约金请按上述标准计算至实际还清之日）；3.被告承担本案一切诉讼费。事实和理由：2013年5月20日，被告赵凤与原告订立了一份商品房买卖合同，合同约定原告将位于银座瑞景大厦4幢03号商铺出卖给被告赵凤，购房款总额总计842909元。合同同时约定，如买受人逾期付款，买受人应从应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。另两被告及其家人赵亮分别以各自的名义先后在原告处购买了瑞景大厦4幢03、04、05、06号商铺，但这四商铺购房款均由被告赵联春支付，被告赵联春每次支付房款时均备注“瑞景大厦3、4、5、6商铺”或“瑞景大厦3-6号商铺”等字样，并未对各商铺的购房款加以区分。被告赵联春对这四套商铺共支付了5030000元购房款，现按各商铺房屋价款占四套商铺总价款的比例来划分总购房款，则被告赵联春为被告赵凤名下的商铺已支付购房款计763137.88元。截止目前，被告赵凤尚有79771.12元购房款未支付，原告现已进入破产程序，为维护自身权益，故诉至本院。 被告（反诉原告）赵凤、赵联春辩称，对于涉案房屋的总价及原告提出了已付及未付的购房款金额，被告予以认可。对于原告主张的违约金被告不予认可。理由：虽然合同中约定被告以按揭贷款方式购买房屋，但实际上原告从未配合被告向银行贷款，也未按合同约定在规定期限内办理商品房买卖合同备案登记手续及预告登记，实际上双方并未按合同约定实际履行，而是口头约定在办理房屋交付手续时一次性支付剩余尾款，在2014年9月30日前，涉案房屋的主体工程尚未完工，不可能达到交付条件，所以被告有理由提出抗辩，拒付剩余购房款，原告无权向被告主张违约金，根据合同约定原告有权要求被告在原告催告后7日内付清全部未付剩余款项，否则视为乙方付款违约，但直至起诉前，原告从未向被告催要过剩余购房款。被告赵联春并非涉案房屋买卖合同的合同相对人，不应承担支付购房款及违约金的责任。 反诉原告赵凤向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金68098元（以502909元为基数按日万分之一自2014年10月1日计算至2017年11月2日为56728元，以763137.88元为基数按日万分之一自2017年11月3日计算至2018年4月1日为11370元）和逾期办理产权违约金7631元（合计75729元）；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2013年5月20日，反诉原告与反诉被告签订了一份商品房买卖合同，购买了反诉被告开发的银座瑞景大厦4幢03号商铺，购房总价842909元。涉案房屋的房款由反诉原告的父亲即被告赵联春分别于2013年到2017年11月2日支付银座瑞景大厦4幢03、04、05、06号商铺共计503万元，其中03号商铺已支付763137.88元。按照合同约定，反诉被告应于2014年9月30日前将涉案房屋交付反诉原告，否则自约定交房期限的最后一日的后一日起以已付房款为基数按日万分之一支付反诉原告违约金至交付之日。同时约定房屋交付后90日反诉被告须为反诉原告办理房产证，否则按已付房款的1%向被告支付违约金。为维护反诉原告的合法权益，故诉至本院。 反诉被告辩称，反诉被告不应支付反诉原告的逾期交房违约金和办证违约金，反诉原告诉请无法律依据，请求法庭予以驳回，理由：1.合同对双方义务的履行约定有明确的先后时间，在先履行一方即反诉原告履行不符合约定时，根据合同法规定后履行一方即反诉被告，有权暂时不履行合同义务。2013年5月20日双方签订商品房买卖合同，按照合同约定，反诉原告除首付款外，应于合同签订后30日内即2013年6月20日前支付余款，反诉被告应于2014年9月30日前交付房屋。交付房屋使用后90日内即2014年12月30日提供办理产权登记的资料。反诉原告至反诉被告起诉时止仍未支付剩余款项，反诉被告有权依据先履行抗辩权，暂时不交付房屋，也不存在办理产权的义务；2.根据双方签订的商品房买卖合同附件4，合同补充条款1第三条约定，反诉被告有权在反诉原告付清房款前拒绝交付房屋，也不存在所谓的办证违约；3.在双方约定的余款付款时间即2013年6月20日前，反诉被告并未出现反诉原告不安抗辩的事由，反诉原告违反合同约定未支付购房款理应承担违约责任，支付违约金，反诉原告购买的涉案房屋可以办理预告登记，无抵押，可以办理按揭贷款，可以开具发票，反诉原告主张的不能付款的原因皆不存在，合同附件4补充协议第二、三条，已对按揭贷款做出约定，被告在签订合同前，已向银行确认过贷款的可行性；4.至双方约定的交房时间即2014年9月30日，反诉原告未向反诉被告行使过不安抗辩权，若反诉被告出现反诉原告不安抗辩的事由，反诉原告理应按照法律规定书面通知反诉被告并说明理由，而反诉原告从未主张过抗辩权，且于2017年5月22日、11月2日，向反诉被告分别支付房款45万元、118万元，此时反诉原告所述所有迟延支付房款的事由，都已经出现，反诉原告依然支付房款也能证明其从未主张不安抗辩权，对反诉被告逾期交房等履行瑕疵是接受了，且未与反诉被告约定过尾款交房时支付，或者相互抵消，其迟延交付房款理应支付违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月20日，原告与被告赵凤签订合同编号分别为1033770000277的《商品房买卖合同》及合同补充协议，原告作为出卖人，被告赵凤作为买受人，合同约定：买受人购买的商品房为第4幢单元03号房。总金额（842909元）（人民币）捌拾肆万贰仟玖佰零玖元整。第六条付款方式及期限。买受人于2013年5月20日之前支付首期房款（人民币大写）伍拾万贰仟玖佰零玖元整，余款34万元买受人应当于本合同签订后5个工作日内向指定银行、公积金贷款机构等书面申请（商业贷款/公积金/组合贷款）购房按揭付款。要求相关贷款机构在30个工作日将按揭款项划拨至出卖人账户，否则按逾期付款处理。如因买受人原因无法办理按揭，买受人必须在30个工作日内以现金方式支付余款，否则按逾期付款处理。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八项规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），……。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向洪泽县住房和城乡建设局申请登记备案。合同友情提醒中约定：1.出卖人应在规定期限内办理商品房买卖合同登记备案手续，买卖双方必须在商品房买卖合同登记备案后按规定申请预购商品房预告登记。2.需要办理期房抵押的，必须在办理预购商品房预告登记以后方可申请商品房抵押权预告登记。 另查明：被告赵凤、赵联春及案外人赵亮在原告处共购买四间商铺，金额共计5555788元，原、被告均同意按各商铺购房款占四套商铺总价款的比例来划分已付购房款和欠付购房款。本院根据此计算方式进行测算，截止2017年11月2日，被告实际支付涉案房屋购房款为763137.88元，尚欠涉案房屋购房款79771.12元。 2013年5月20日，原告向被告赵凤开具首付款为502909元的购房发票。 再查明：2013年9月9日，原告就银座瑞景大厦4幢03门面向原洪泽县住房和城乡建设局进行备案。 本院认为，债务应当清偿。原告与被告赵凤签订的两份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求被告赵凤支付79771.12元购房款的诉讼请求，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》及付款凭证为证，且被告赵凤当庭予以认可，故本院对此予以支持。 本案争议焦点为：1、原告要求被告赵凤承担违约责任的诉讼请求能否得到支持；2、被告赵联春是否应当承担还款责任；3、被告赵凤的反诉请求能否得到支持。 1、关于原告要求被告赵凤承担违约责任的诉讼请求能否得到支持的问题。 根据合同约定，被告赵凤应于2013年6月20日之前支付原告剩余购房款，被告赵凤未按合同约定时间向原告支付剩余购房款，应构成违约，应按照合同约定承担违约责任。合同约定，被告赵凤自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向买受人支付逾期应付款万分之1的违约金。但合同同时约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向洪泽县住房和城乡建设局申请登记备案。出卖人应在规定期限内办理商品房买卖合同登记备案手续，买卖双方必须在商品房买卖合同登记备案后按规定申请预购商品房预告登记。需要办理期房抵押的，必须在办理预购商品房预告登记以后方可申请商品房抵押权预告登记。原告为涉案房屋办理备案的时间为2013年9月9日，被告赵凤应在原告办理备案后及时向原告支付剩余购房款，故本院依法支持的逾期付款违约金为以79771.12元为基数，按日万分之一自2013年9月9日计算至实际还款之日止。 2、关于被告赵联春是否应当承担还款责任的问题。 合同具有相对性。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”本案中，原告与被告赵凤签订的《商品房买卖合同》，只能对其二者产生约束。被告赵联春虽与被告赵凤系父女关系，且代为支付部分购房款，但根据合同的约定，被告赵联春并无还款义务。故对原告要求被告赵联春承担还款责任的诉讼请求，本院不予支持。 3、关于被告赵凤的反诉诉讼请求能否得到支持的问题。 根据合同约定，原告应于2014年9月30日前将涉案房屋交付给被告赵凤使用，原告未按合同约定时间向被告赵凤交付房屋，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。合同约定，原告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，故原告主张逾期交房违约金68098元（以502909元为基数，自2014年10月1日按日万分之一计算至2017年11月2日为56728元，以763137.88元为基数，自2017年11月3日按日万分之一计算至2018年4月1日为11370元），本院依法予以支持。关于被告赵凤要求逾期办理产权证违约金的诉讼请求，根据合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原、被告双方在庭审中均同意继续合同，故原告主张逾期办理产权证违约金7631元（763137.88元×1%），本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、被告赵凤自本判决生效之日起十日内向原告洪泽银座房地产开发有限公司支付欠款79771.12元及违约金（以79771.12元为基数，按日万分之一自2013年9月9日计算至实际还款之日止）； 二、反诉被告洪泽银座房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告赵凤支付逾期交房违约金68098元及逾期办理产权证违约金7631元； 三、驳回原告洪泽银座房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2239元，反诉费1693元，合计3932元，由原告洪泽银座房地产开发有限公司负担1693元，被告赵凤负担2239元。于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，洪泽银座房地产开发有限公司本诉账号：62×××30，反诉账号：62×××22，赵凤本诉账号：62×××14，反诉账号：62×××06，赵联春账号：62×××98）预交上诉案件受理费。 审 判 长  张 蕊 审 判 员  陶 春 审 判 员  陈士涛 二〇二〇年四月十日 法官助理  陆 丹 书 记 员  于 倩 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。