葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初1282号原告：黄虎，男，1983年5月21日出生，汉族，户籍所在地湖北省兴山县。委托诉讼代理人：孙瑞芸，湖北百思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈则，湖北百思特律师事务所律师。被告：湖北宇星置业发展有限公司，住所地宜昌市点军区五龙一路5号。法定代表人：李爱军，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄晓虎，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘毅，男，该公司工作人员。第三人：宜昌博高建筑工程有限公司，住所地宜昌市夷陵区发展大道（东方大厦12楼）。法定代表人：付高权，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨志波，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：袁绪令，湖北瀛沧律师事务所律师。原告黄虎与被告湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星置业）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院立案后，提请湖北省宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，湖北省宜昌市中级人民法院于2019年8月13日作出（2019）鄂05民辖154号民事裁定，指定本案由本院审理，本院于2019年10月17日立案后，黄虎于2019年10月30日向本院书面申请追加宜昌博高建筑工程有限公司（以下简称博高公司）作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，经审查，本院予以准许。本案由审判员林波、李祖旺及人民陪审员杜昕依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄虎及其委托诉讼代理人孙瑞芸、陈则，被告宇星置业的委托诉讼代理人黄晓虎、刘毅，第三人博高公司的委托诉讼代理人杨志波、袁绪令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄虎向本院提起诉讼请求：1.确认黄虎与宇星置业、博高公司签订的《协议书》有效；2.判令宇星置业于五日内向黄虎交付位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××、××楼××单元××、××楼××单元××房屋及××、××、××号车位，并为黄虎的房屋申请办理不动产权属登记;3.判令本案的诉讼费用由宇星置业承担。事实与理由：2016年10月12日，黄虎与宇星置业、博高公司三方共同签订《协议书》，约定宇星置业将位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××、××楼××单元××、××楼××单元××房屋及××、××、××号车位登记在黄虎名下,用于抵充宇星置业欠付博高公司的工程款。同时约定宇星置业于2017年12月31日前将房屋交付于黄虎，双方履行书面交房手续。2017年1月12日，黄虎与宇星置业签订编号为GBYH0000071、GBYH0000072、GBYH0000073的《江南星城认购协议》及编号为0002048、0002049、0002050的《江南星城车位认购协议》，并在协议中注明：该房（车位）用于抵扣工程款。现已逾交房期限15个月，宇星置业尚未向黄虎交付房屋及车位，也未办理产权登记手续。黄虎为维护自身合法权益，特诉至法院。宇星置业辩称，1.宇星置业未与黄虎签订房屋买卖合同，黄虎也未支付购房定金及购房款，故宇星置业与黄虎之间不存在房屋买卖合同法律关系，黄虎要求宇星置业办理案涉房屋及车位权属证书的诉讼请求缺少合同及法律依据，请求法院驳回黄虎的诉讼请求。2.宇星置业以案涉房屋抵扣应付博高公司的工程款，宇星置业与黄虎签订《江南星城认购协议》后，博高公司及工程的实际施工人闫鑫、谢建操中止了与宇星置业的委托销售关系，宇星置业无权代理销售案涉房屋和车位，请求法院驳回黄虎的诉讼请求。博高公司述称，1.博高公司未与黄虎签订房屋买卖合同，黄虎也未向博高公司支付购房款，博高公司与黄虎之间不存在房屋买卖合同法律关系。黄虎与宇星置业签订的《江南星城认购协议》不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第五条规定的应当认定为商品房买卖合同的认购协议，且《江南星城认购协议》中明确约定，签订该认购协议后，还需签订《商品房买卖合同》，权利义务以《商品房买卖合同》为准。故黄虎与宇星置业签订的《江南星城认购协议》及《江南星城车位认购协议》仅为意向性的预约合同，不导致房屋买卖合同法律关系的成立。2.因博高公司的分包单位拖欠农民工工资引起群访事件，政府要求博高公司在工程款范围内优先支付农民工工资，因黄虎尚未向博高公司支付案涉房屋及车位的购房款及车位款，博高公司已终止委托宇星置业将案涉房屋及车位出售给黄虎，并要求宇星置业停止为黄虎办理网签备案手续。3.案涉江南星城住宅小区4#、5#楼系案外人宜昌星辰建筑有限公司（以下简称星辰公司）、闫鑫、谢建操三方实际投资并借用博高公司资质承建的。经闫鑫、谢建操同意，案涉房屋及车位作为星辰公司投资款和利润分配，作价236.1万元抵偿给星辰公司。在项目尚未竣工结算及支付农民工工资的情况下，提前向星辰公司分配投资款及利润严重损害了博高公司和农民工的利益，故博高公司有权将案涉房屋及车位收回用于支付农民工工资。4.案涉房屋及车位已被湖北省宜昌市西陵区人民法院查封，黄虎与宇星置业签订的《江南星城认购协议》及《江南星城车位认购协议》从客观上已无法履行。因星辰公司拖欠农民工工资，宜昌市人力资源和社会保障局于2017年6月20日对星辰公司作出行政处理，并于2018年2月2日向湖北省宜昌市西陵区人民法院申请强制执行，湖北省宜昌市西陵区人民法院已作出（2018）鄂0502执字第226号查封公告，对案涉房屋及车位予以查封。宇星置业无法将案涉房屋及车位再出售给黄虎，故请求法院驳回黄虎的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：博高公司系宇星置业开发的位于宜昌市点军区××龙××路的江南星城住宅小区二期项目（二标段：4#、5#楼及地下室车库工程）的总承包单位。2016年8月4日，案外人宜昌星辰建筑有限公司（此时该公司法定代表人为董金山）与案外人谢建操签订《合作协议书》一份，约定上述建设工程施工项目由星辰公司与谢建操共同投资承建。2016年10月12日，宇星置业（甲方）、博高公司（乙方）与黄虎（丙方）签订《协议书》一份，该《协议书》载明“甲方将江南星城项目Ⅱ标段：4#、5#楼及地下室车库工程发包给乙方施工，乙方申请要求甲方拿出叁套房屋及叁个地下车位冲抵乙方工程款，甲方同意冲抵。现乙方和丙方协商一致，丙方同意购买乙方冲抵工程款的房源。为了明确三方的权利义务关系，三方经友好协商一致，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，同意签订本协议，以资共同遵守。一、甲方将江南星城住宅小区8号楼1单元503号房屋（建筑面积134.64平方米）、13号楼1单元1902号房屋（建筑面积135.86平方米）、13号楼2单1901号房屋（建筑面积135.86平方米）和车位954、1183、1184号抵偿给乙方以冲抵建筑工程款，乙方将此房屋签署到丙方名下。三方同意8#010503房屋作价69.1万元、13#011902房屋作价71.5万元、13#021901房屋作价71.5万元，车位作价24万元，由甲方直接和丙方签订购房协议及商品房买卖合同，以后房屋产权直接办在丙方。二、该房屋于2017年12月31日前交付给丙方，双方履行书面交房手续。其他权利义务关系以甲方与丙方签订的商品房买卖合同为准。三、丙方签订购房协议或合同后，丙方购房款直接与乙方结算，乙方给甲方开具冲抵工程款的收据，甲方欠付乙方的工程款冲减236.1万元，甲方给丙方开具购房款收据”。该《协议书》还对其他事项进行了约定。2017年1月11日，案外人闫鑫、谢建操与董金山签订《补充协议书》一份，载明案涉建设工程施工项目由闫鑫、谢建操与董金山三方合伙投资承建，因宇星置业无法如期支付工程款，且董金山现急需资金周转，闫鑫与谢建操同意董金山接收宇星置业以房屋抵偿工程款的方案，通过挑选江南星城住宅小区商品房住宅三套及车位，作为董金山在该项目合作的投资本金和利润收回，该《补充协议书》同时载明“董金山确认的江南星城栋号、楼层、户型、地下室车位数量及房屋价值如下：1、栋号：8#楼5层、房号：010503、建筑面积134.64㎡、单价：5140元/平方米、计人民币：692049.6元；2、栋号：13#楼19层、房号：011902、建筑面积135.86㎡、单价：5260元/平方米、计人民币：714623.6元；3、栋号：13#楼19层、房号：021901、建筑面积135.86㎡、单价：5260元/平方米、计人民币：714623.6元；4、地下室车位：单价：80000元/个、3个、计人民币240000元。5、以上房产价值合计人民币大写：贰佰叁拾陆万壹仟贰佰玖拾捌元整（2361296.8元）”。2017年1月12日，黄虎（买受人）与宇星置业（出卖人）签订编号为GBYH0000071、GBYH0000072、GBYH0000073的机打填充式《江南星城认购协议》三份，分别约定黄虎自愿认购宇星置业位于宜昌市点军区××龙××路“江南星城”8栋5层03号、13栋19层02号及13栋19层01号商品房，预测建筑面积分别为134.64平方米、135.86平方米及135.86平方米，房款总额分别为69.1万元、71.5万元及71.5万元。上述三份《江南星城认购协议》均约定黄虎同意采用一次性付款方式，且均在“违约责任”条款中载明“买受人未在本协议书规定的期限内签订《商品房买卖合同》，则视作违约”，但未对签订《商品房买卖合同》的期限进行约定。该三份《江南星城认购协议》以格式条款方式载明，买受人认购并交纳定金后，想通过工程款、劳务费材料款或其他债务来转移冲抵购房款的，此协议作废，买受人交纳的定金不予退还。在三份《江南星城认购协议》合同条款下方，均有一行手写备注，分别载明案涉三套房屋的房号及单价，并注明“该房为抵工程款”。2017年1月12日，黄虎与宇星置业签订编号为0002048、0002049、0002050的《江南星城车位认购协议》三份，约定黄虎向宇星置业购买编号分别为954、1183、1184号车位，每个车位价款均为8万元，黄虎于2017年1月12日一次性付清车位款，车位交付时间均为2017年12月31日。上述三份《江南星城车位认购协议》合同条款下方均有一行手写备注，载明“该车位为抵工程款”。2017年2月3日，博高公司向宇星置业发出一份《工程联系函》，载明“2017年1月11日我公司与贵公司工程部、售楼部签订的以房抵扣工程款事宜。今年春节前夕发生农民工群体上访事件，由我公司所承建的江南星城住宅小区二期4#、5#楼项目部严重拖欠农民工工资，经核查共拖欠农民工工资达270万元，为确保农民工利益不受伤害，维护社会稳定，确保双方公司严重不受影响，特申请暂缓执行以房抵扣工程款事宜，停止一切手续办理，待农民工工资事宜解决后，经公司确认后再协商解决，恳请贵公司售楼部暂缓到房管局为黄虎原认购3套房办理网签备案手续。暂缓办理以房抵工程款栋号、楼层、房号、车库如下：1、栋号：8#楼5层、房号：010503，建筑面积134.6㎡、单价5200元/平方米、计人民币700024元；2、栋号：13#楼19层、房号：011902，建筑面积135.86㎡、单价5200元/平方米、计人民币706472元；3、栋号：13#楼19层、房号：021901，建筑面积135.86㎡、单价5300元/平方米、计人民币706472元；4、地下室车位：单价80000元/个、3个、计人民币240000元。以上房产价值合计人民币大写贰佰叁拾伍万贰仟玖佰陆拾捌元整（2352968元）”。同时查明，星辰公司的法定代表人于2017年1月10日由董金山变更为案外人屈卫华，于2019年3月21日再次变更为董金山。据黄虎向本院提交的案外人向刚、董金山及其父亲董远成的银行账户流水显示，向刚及案外人黄敏于2012至2014年多次向董金山及董远成的银行账户支付款项，后向刚及黄敏选派黄虎作为债权人代表追讨上述款项。黄虎遂于2016年10月12日与宇星置业、博高公司签订《协议书》。博高公司当庭陈述，案外人闫鑫、谢建操借用博高公司的资质承接案涉建设工程施工项目，该项目的实际投资人为闫鑫、谢建操与时任星辰公司法定代表人的董金山。因宇星置业欠付博高公司工程款，故用案涉的三套商品房及三个地下车位冲抵。后闫鑫、谢建操与董金山签订《补充协议书》，约定将案涉的三套商品房及三个地下车位作为董金山在该项目的投资本金和利润分配给董金山。博高公司同时陈述，因董金山时任星辰公司法定代表人，该《补充协议书》由董金山签订。后因博高公司承建的案涉建设工程施工项目拖欠农民工工资，且董金山提前收回投资本金及收回利润的行为损害了农民工及博高公司利益，故博高公司向宇星置业发函，要求暂缓执行以房抵扣工程款事宜。宇星置业当庭认可，宇星置业尚欠博高公司案涉建设工程施工项目的工程款未付，但其与博高公司尚未办理工程款的结算，宇星置业欠付工程款的金额大于案涉三套房屋及三个地下车位的总价值。另查明，黄虎于2017年1月12日与宇星置业签订三份《江南星城认购协议》后，未依《江南星城认购协议》的约定与宇星置业签订《商品房买卖合同》，也未向宇星置业或博高公司缴纳购房款及车位款。因星辰公司另案执行，案涉房屋及车位于2018年2月2日被湖北省宜昌市西陵区人民法院查封至今。本院认为，本案争议焦点有如下方面：一、关于宇星置业、博高公司与黄虎于2016年10月12日签订的《协议书》的效力。宇星置业、博高公司及黄虎均在2016年10月12日签订的《协议书》中盖章或签名，表示该合同三方当事人均认可合同内容，意思表示真实、自由，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，故该合同依法成立并有效。二、关于黄虎是否有权要求宇星置业向其交付案涉的三套房屋及三个地下车位，并为黄虎申请办理不动产权登记。1.从黄虎要求宇星置业向其交付案涉三套房屋及三个地下车位并为黄虎申请办理不动产权登记的合同依据上看，黄虎向宇星置业主张权利的依据为其与宇星置业、博高公司签订的《协议书》以及其与宇星置业签订的三份《江南星城认购协议》、《江南星城车位认购协议》。《协议书》及《江南星城认购协议》中均约定，黄虎需与宇星置业签订商品房买卖合同；《协议书》中约定，黄虎同意购买宇星置业用于冲抵欠付博高公司工程款的三套房屋及三个车位，黄虎签订购房协议或合同后，其购房款直接与博高公司结算；《江南星城认购协议》中约定，黄虎与宇星置业签订《商品房买卖合同》时，一次性支付全部购房款；《江南星城车位认购协议》中约定，黄虎于2017年1月12日一次性付清车位款，若延迟付款超过30日，宇星置业有权解除该协议。但黄虎未依约与宇星置业签订《商品房买卖合同》以对房屋买卖关系中的其他重要权利义务进行确定，且黄虎亦未依照《协议书》的约定与博高公司对购房款进行结算，同时也未向宇星置业缴纳任何购房款及车位款。虽然黄虎与宇星置业签订的三份《江南星城认购协议》及《江南星城车位认购协议》中均有该房屋或车位为抵扣工程款的手写备注，但就本院查明的事实来看，该“工程款”系博高公司作为宇星置业开发的案涉建设工程施工项目的总承包方，在完成项目施工后对宇星置业享有的债权，黄虎未就其与宇星置业之间存在建设工程施工合同关系及博高公司将对宇星置业的债权转让给黄虎进行举证，故对于黄虎主张的其以工程款抵扣代替向宇星置业支付购房款及车位款的观点，本院不予支持。同时，博高公司于《协议书》签订后向宇星置业发函要求宇星置业暂缓以房抵扣工程款事宜及停止为黄虎办理一切手续，系博高公司以行为表示其不再履行其与宇星置业及黄虎签订的《协议书》内容，故博高公司存在违约行为，应承担相应责任。2.从宇星置业、博高公司与黄虎的债权债务关系上看，宇星置业与博高公司均认可，博高公司作为宇星置业开发的案涉建设工程施工项目的总承包方，在完成项目施工后对宇星置业享有内容为工程款的债权，该项债权中的一部分由宇星置业以案涉的三套房屋及三个车位进行冲抵。据此，宇星置业与博高公司之间的债权债务与黄虎无关。宇星置业抵偿给博高公司的房屋及车位，已经闫鑫、谢建操与董金山于2017年1月11日签订《补充协议书》，作为董金山在该项目投资的本金及利润抵偿给董金山。黄虎于2017年1月12日与宇星置业签订三份《江南星城认购协议》及三份《江南星城车位认购协议》时，宇星置业已将案涉房屋及车位抵偿给了博高公司，闫鑫、谢建操又抵给了董金山。黄虎据此主张董金山系在接受案涉三套房屋及三个车位后将上述财产抵偿给黄虎，以清偿董金山尚欠黄虎的借款，但黄虎未对闫鑫、谢建操与董金山在签订《补充协议书》时对案涉三套房屋及三个车位具有处分权及董金山与黄虎之间是否存在借贷关系或债务履行期限是否届满进行举证证明，故对黄虎的该项主张，本院不予支持。3.从案涉三套房屋及三个车位的现状来看，案涉三套房屋及三个车位已于2018年2月2日被湖北省宜昌市西陵区人民法院查封，目前仍处于查封状态，无法进行处分；且位于江南星城住宅小区的案涉三套房屋及三个车位中，13号楼19层编号为011902的房屋、13号楼19层编号为021901号的房屋，以及编号为1183、1184号的地下车位尚不具备交付条件，案涉《协议书》、《江南星城认购协议》及《江南星城车位认购协议》从法律和事实上均无法实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，对黄虎要求宇星置业向其交付案涉三套房屋及三个车位，并为黄虎申请办理三套房屋的不动产权属登记的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第七十九条、第一百一十条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条规定，判决如下：一、确认湖北宇星置业发展有限公司、宜昌博高建筑工程有限公司、黄虎于2016年10月12日签订的《协议书》有效；二、驳回黄虎其他诉讼请求。案件受理费25688元，由黄虎负担12844元，由宜昌博高建筑工程有限公司负担12844元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  林 波审 判 员  李祖旺人民陪审员  杜 昕二〇二〇年四月三日法官助理王力法官助理**书记员郭露