河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀11民终421号上诉人（原审被告）：河北友林房地产开发有限公司，住所地:河北省石家庄市长安区中山东路39号勒泰中心01单元0807，统一社会信用代码：911301000720773731。法定代表人：李明，执行董事。委托诉讼代理人：苑兰虎，河北网都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹龙，河北网都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁刚，男，1978年9月30日出生，汉族，住河北省衡水市安平县，被上诉人（原审原告）：杜旭娜，女，1989年3月20日出生，汉族，住河北省衡水市安平县，原审被告：赵红伟，男，1975年3月5日出生，汉族，住河北省衡水市安平县,委托诉讼代理人：苑兰虎，河北网都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹龙，河北网都律师事务所律师。上诉人河北友林房地产开发有限公司（以下简称友林公司）因与被上诉人袁刚、杜旭娜、原审被告赵红伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省安平县人民法院（2019）冀1125民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人友林公司及原审被告赵红伟的委托诉讼代理人苑兰虎,被上诉人杜旭娜、袁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北友林房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院判决认定基本事实不清，处理不当，且存在未查明的事实。一审法院认定杜旭娜、袁刚以三角债抵顶的方式向友林公司支付了购房款，属于认定事实错误。杜旭娜、袁刚和杨扬之间未有任何债权转让的法律文件，杨扬和友林公司之间也不存在任何真实、合法、有效的债权。理由如下:债权转让规定在《中华人民共和国合同法》第79条：“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”，这是关于合同权利转让的规定。债权人转让债权是法定的权利，债权人是否行使该项权利，完全取决于权利人自己的意志和自由，但权利人行使权利要以合法为原则。合法原则就是对权利人行使权利的限制。关于债权转让的有效条件有5点:(1)债权转让须有有效的合同存在。债权的有效存在是债权转让的根本前提。以无效的债权转让他人，或者以已经消灭的债权转让他人，就是转让的标的不能。这种规定的意义在于防止国家、集体的利益受损。(2)转让的债权须有可让与性。(3)债权人与受让人须达成债权转让协议。(4)债权转让必须通知债务人。(5)债权转让必须遵守一定程序。以上是关于债权转让的相关法律规定，结合本案，杨扬和友林之间根本不存在真实合法有效的债权，这一债权转让的首要条件，在本案中就不存在。一审法院仅凭从另案中调取的杨扬等人、友林公司、吕晓轻三方签订的一纸《友林国际认购书》(以下简称：认购书)就认定杨扬和友林公司之间存在2000多万元的民间借贷的合法债权。这显然是违法和错误的。首先，友林公司已经在庭审中说明了认购书不是真实的，杨扬和友林公司之间早在认购书之前就不存在任何债权债务。但一审法院依然采纳了真实性。但是，即便按照一审法院的审理思路认为认购书是真实的，但涉及26407902元的民间借贷，仅凭当事人之间真实的签字盖章是不能当然地得出该认购书的合法性和关联性的。真实性方面，友林公司在庭审笔录中已经详细阐述，此处不赘。从合法性看，认购书中涉及26407902元的民间借贷，只是停留在书面的表述，杨扬在事实上根本没有向友林公司或友林公司指示的第三方履行26407902元巨额借款的支付义务，民间借贷合同属于实践性合同，借款实际出借，合同方才生效受法律保护。但本案中，杨扬从未履行26407902元的出借义务，因此杨扬和友林之间的债权不合法、不生效。另外，从杜旭娜、袁刚和杨扬之间的债权债务看，杜旭娜仅有部分银行流水和借条，但是，借条上均未明确约定利息，根据法律规定，自然人之间的借贷，没有明确约定利息的，视为没有利息，那么杨扬在之后有没有向杜旭娜归还过款项，涉及到杜旭娜合法的债权数额究竟是多少，也涉及到友林公司的合法权益，但一审法院未于审查。如本案中，杜旭娜主张出借给杨扬相应购房款的借款款项。但是，杨扬在这之后有没有归还过其借款，如果归还，根据法律规定，其合法的债权根本就没有出借金额那么多，一审法院未于查明该事实，侵害的是友林公司的合法权益。从关联性看，认购书中没有任何关于杜旭娜债权转让的信息，根据合同的相对性原则，该认购书与杜旭娜也不存在任何关系。综上，杜旭娜和杨扬之间不存在任何合法有效的债权转让性文件，杨扬和友林公司之间也不存在任何合法有效的债权。一审法院仅凭一纸协议，就认定2000多万元民间借贷的真实、合法、关联性，在杨扬个人明显不具备出借能力的前提下，未依法严格审查银行流水，未审查有无实际交付的事实，认定事实不清，极大侵害了友林公司的合法权益。二、一审法院判决适用法律错误且程序违法(未依法审查杨扬与友林之间的债权债务的真实性和合法性)，主要体现在对债权转让和杜旭娜主张以债权转让方式抵顶购房款的审理两个方面。(一)关于债权转让的审理，一审法院适用法律错误。《合同法》第80条是关于债权转让形式要件的明确法律规定:“债权人转让债权的，应当通知债务人”，未通知到债务人的，该债权转让依法对债务人不发生法律效力。纵观全案证据，即没有杨扬与友林之间的债权转让文件，杜旭娜和杨扬之间也没有任何债权转让的文件，友林公司更没有收到双方任何关于债权转让的通知。并且友林公司给杜旭娜开具的收据上，也未注明任何“债权转让、债权抵顶、三角债抵顶”的字眼。一审法院认定债权转让完全是依据杜旭娜没有任何直接证据的单方陈述。关于本案的证据之一，友林公司给杜旭娜开具的收据，事实上，杜旭娜根本没有依约交付购房款。一审法院依据双方之间的买卖合同第六条第一款“买受人交清总房款....元整”，结合其他间接证据，就认定杜旭娜已交清房款是错误的。理由如下:1、从事实角度看，该收据是在案外人杨扬伙同杜旭娜以及其他同案中的被上诉人一起，通过围攻友林公司售楼部、锁门、哄闹妨碍友林公司经营秩序、打砸办公设备等暴力方式，胁迫友林公司出具的。是杜旭娜企图以这种合法形式，掩盖其“暴力讨债、虚假诉讼”的违法事实。2、双方之间的买卖合同第六条第一款结合第八条第一款的30日内付清房款的约定，可以明显看出，被上诉人尚未支付购房款。如果已经支付，那么合理的表述应该是“买受人已交清总房款....元整”。一字之差，天壤之别。3、即便不考虑友林公司陈述的暴力讨债的因素，先开具收据也不能证明杜旭娜支付了购房款。现在很多房地产公司包括其他一些市场经营主体，给客户先开具收据或发票，客户再根据开具的票据进行汇款早已经是不争的事实和常态，完全符合交易习惯和逻辑。比如，在安平，诸如先开票再付款的交易情形十分普遍，特别是政府机关也是如此，都是要求合作对方先开具发票或收据，再凭发票、收据找财政部门审批拨款。再有，在没有任何书面债权转让文件的前提下，作为核心关键的第三方杨扬也未出庭向法庭说明债权转让到底是否属于事实，因为法庭作为证据采纳的认购书上并没有杜旭娜的任何信息和签字。综上，一审法院认定杜旭娜以债权转让的方式支付购房款不仅认定事实错误，而且系适用法律错误。按照一审法院的审判逻辑，凡是与我公司签订了《买卖合同》并且先开具收据未付款的客户，只要是杨扬欠这些人的钱，他们就可以不经杨扬同意，也不用与杨扬达成任何债权转让的协议(因本案的认购书也不是经杨扬同意，而是从另案中调取的)随意起诉友林公司，就可以获得胜诉判决，不用缴纳任何房款，这明显是荒谬和违法的。(二)关于购房款的支付形式，由于杜旭娜主张基础的法律关系是民间借贷，是三角债的抵顶，但是一审法院没有严格适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(法释(2015)18号)、一审法院认定杜旭娜债权转让存在的事实的证据主为杨扬、友林公司与吕晓轻签订的认购书以及杜旭娜和杨扬之间的借条、银行流水等，友林公司认为以上认定明显系适用法律错误，理由如下:1、一审法院未审查杨扬与友林之间债权债务的真实性和合法性，程序违法，审查事实不清:根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(法释(2015)18号)第十九条的规定人民法院审理民间借贷纠纷案件时发现有下列情形，应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼:(一)出借人明显不具备出借能力;(二)出借人起诉所依据的事实和理由明显不符合常理;(三)出借人不能提交债权凭证或者提交的债权凭证存在伪造的可能。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知(2018)215号)第一条的规定:加大对借贷事实和证据的审查力度。“套路贷”诈骗等犯罪设局者具备知识型犯罪特征，善于通过虚增债权债务、制造银行流水痕迹、故意失联制造违约等方式，形成证据链条闭环，并借助民事诉讼程序实现非法目的。因此，人民法院在审理民间借贷纠纷案件中，除根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第十六条规定，对借据、收据、欠条等债权凭证及银行流水等款项交付凭证进行审查外，还应结合款项来源、交易习惯、经济能力、财产变化情况、当事人关系以及当事人陈述等因素综合判断借贷的真实情况。有违法犯罪等合理怀疑，代理人对案件事实无法说明的，应当传唤当事人本人到庭，就有关案件事实接受询问。要适当加大调查取证力度，查明事实真相。具体到本案，一审法院作为判决依据的认购书结合上述法律规定存在以下违法之处:(1)对于认购书的真实性问题，一审法院只片面关注了三方的公章和签字，但未严格依法审查借贷的真实存在性。首先，杨扬作为自然人，其明显不具备认购书中提到的涉及26407902元巨额款项的出借能力;其次，杨扬是否真的出借了友林公司26407902元仅凭认购书是不能确定的，就好比大额借条，法院必须审查银行流水一样，杨扬是否履行了借款给友林公司的出借义务？民间借贷合同属于实践性合同，如果杨扬没有支付的银行流水，认购书的真实性便属于无本之木，无水之源。本案中，认购书显然不是真实的，在认购书签订之前，杨扬和友林之间已经没有任何债权债务关系。(2)关于认购书的合法性问题，一审法院未予以审查，程序违法，适用法律错误。首先，认购书中提到的基本法律关系是民间借贷的法律关系，且涉及金额多达26407902元。根据最高人民法院裁判案例观点:涉及民间借贷的案件，法院未调取银行流水查明案情属程序违法。最高院关于《林翠妍、洪仲海民问借贷纠纷再审民事判决书》(2018.2.26作出，案号(2018)最高法民再28号)中，本院认为提到的裁判要点为:本案中民间借贷关系存在特殊之处，洪仲海出借的款项并非如通常情形下交由债务人泛华公司和林翠妍支配和使用，而是支付至元华投资公司并由债权人洪仲海实际掌握，林翠妍虽为元华投资公司登记的法定代表人，但公司实际由洪仲海控制的事实决定了林翠妍客观上难以自行收集元华投资公司的账户往来明细。因此，福建高院不予准许林翠新调查取证申请的做法，不仅在实质上违反了法定程序，也导致案件基本事实认定错误。本案中，友林公司多次在庭审中提到这点，并恳请法院依据法律法规主动审查杨扬和友林公司之间的银行流水，以证明杨扬和友林公司之间已经根本不存在债权债务关系。但一审法院未于审查，程序违法，适用法律亦错误。其次，根据最高法的指导案例，在涉及以房抵债(特别是民间借贷债务〉纠纷中，明确要求:人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。最高法指导案例72号:汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案中，最高人民法院在“本院认为”部分明确提到：“在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款”。因此，根据上述最高法的指导案例精神，友林公司对杜旭娜和杨扬之间的民间借贷关系到底是怎么样的，毫不知晓，一审法院应当对此债权债务的合法性问题依法严格审查，但未予以审查处理，亦违反程序，适用法律错误。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。为此，请求上级人民法院依法审查，支持友林公司的上诉请求，维护二审司法权威、促进司法公正。袁刚、杜旭娜答辩称，河北友林房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。袁刚、杜旭娜向一审法院起诉请求：1、请求法院判令友林公司将河北省安平友林国际城项目9号楼1单元1203室交付给业主杜旭娜、袁刚，并交付房屋钥匙等必要入住工具、手续。2、请求法院判令友林公司将河北省安平友林国际城项目9号楼1单元1203室在判决生效后五日内协助杜旭娜办理过户手续或者房屋产权预告登记等法定手续。3、本案诉讼费用由友林公司承担。事实与理由：2015年11月杜旭娜、袁刚一次性全款购买河北省安平友林国际城项目9号楼1单元1203室，由开发商友林公司出具了现金收据，并签署了购房协议，并由双方至安平住建局办理了正式的房屋购买合同，并办理了正式的房地产备案登记。按照合同约定友林公司应当于2016年交付使用并协助办理房屋产权证，但是友林公司因故未能履行合同约定，至2018年11月初，友林公司初步完工陆续将该项目一期内的各套房屋予以交工。但2018年11月19日申请人得知自己名下的这套房产被衡水市中级人民法院作出了查封等财产保全措施，杜旭娜向衡水市中级人民法院提出书面异议申请。后经衡水市中级人民法院审理，作出了（2018）冀1125执异116号裁定书，支持了杜旭娜的执行异议申请，确认了杜旭娜对于该套房产的排除妨碍权。因此，请求贵院依法支持我方合情、合理、合法的诉讼请求，并依法判如所请。一审法院认定事实：杜旭娜于2015年11月20日与友林公司签订了《商品房买卖合同》，买受人购买位于河北省安平友林国际城项目9号楼1单元1203室，建筑面积为156.1平方米，合计人民币435000元。友林公司于同年11月17日给杜旭娜出具了收到该房产的全部购房款435000元的收款收据，11月23日在安平房地产综合开发管理办公室对该《商品房买卖合同》进行了登记备案。该合同第六条第一项约定，买受人交清总房款435000元整；第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十条第一项约定，逾期交房不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后经双方协商未果，友林公司至今未能向杜旭娜交付上述房屋，办理房屋产权登记手续。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中杜旭娜与友林公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。友林公司辩称未收到购房款、该房屋系民间借贷关系转化而来，但友林公司未提供相应证据予以证实，且友林公司亦为杜旭娜出具了房屋价款收据，故本院对友林公司辩称的事实不予采信。友林公司理应按照合同约定向杜旭娜、袁刚交付涉案房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平友林国际城小区9号楼1单元1203室房屋交付袁刚、杜旭娜，并协助办理房屋产权登记手续；二、驳回袁刚、杜旭娜的其他诉讼请求。案件受理费减半收取694元，由河北友林房地产开发有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为：关于本案双方签订的《商品房买卖合同》是否有效问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有以下情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担”。本案中上诉人友林公司主张《商品房买卖合同》系民间借贷关系转化而来，属于以合法形式掩盖非法目的而无效，但本案中友林公司未提交证据证明其主张。上诉人杜旭娜提交了房屋价款收据、中国农业银行转账业务客户回执、支付宝转账截屏、商品房买卖合同登记备案证明等证据证明其按照合同约定履行了付款义务，并且友林公司将双方签订的《商品房买卖合同》在政府主管部门进行登记备案，也说明友林公司认可杜旭娜上述履行合同的行为。综合本案双方证据举示情况，本院认为案涉《商品房买卖合同》不存在无效情形，应为有效合同。上诉人友林公司关于《商品房买卖合同》无效的上诉主张，本院不予采信。关于上诉人友林公司是否负有向被上诉人杜旭娜、袁刚交付房产及协助办理产权登记手续的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。上诉人友林公司虽主张自己没有收到房款，但上诉人友林公司在房屋价款收据上加盖了其公司的财务专用章，且未对该印章申请真伪鉴定。故本院对上诉人友林公司未收到房款的辩解理由不予采信。本案杜旭娜按照合同约定履行了自己的付款义务，上诉人负有按照合同约定交付房屋并协助被上诉人杜旭娜办理产权登记手续义务。综上所述，河北友林房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7825元，由上诉人河北友林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张天杲审判员  朱一麟审判员  高永胜二〇二〇年四月九日书记员  陈 兵