甘肃省白银市平川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0403民初1026号 原告（反诉被告）：白银春茂房地产开发有限公司，住所：白银市平川区兴平南路。 法定代表人：张存忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘勇，甘肃勇平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张永枫，系该公司职工。 被告（反诉原告）：王世查，男，汉族，1963年3月13日出生。 委托诉讼代理人：尹永龙，甘肃沁川律师事务所律师。 原告（反诉被告）白银春茂房地产开发有限公司（以下简称“春茂公司”）与被告（反诉原告）王世查房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，王世查提起反诉，本院予以受理后与本诉合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）春茂公司的委托诉讼代理人，被告（反诉原告）王世查的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 春茂公司向本院提出本诉诉讼请求：1、请求判令被告返还原告位于平川区向阳路颐景苑2期2号楼1楼299.92平方米商铺（五洲大药房）并承担经济损失282000元（按每月每平方20元计算租金，截止2019年8月7日共承担经济损失282000元，2019年8月8日以后的损失按每平方20元计算至被告返还占用原告房屋之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告开发建设的位于白银市平川区向阳路颐景苑二期A区2号楼、3号楼于2013年竣工，被告欲购买该2号楼、3号楼一层、二层商铺，地下一层、地下二层储藏室共3367.59平方米，总价款15366780元。被告自2014年5月至2015年9月共向原告支付房款9675050元，原告为被告办理2236.15平方米的房产证。原被告多次协商，由被告用已办理的房产证在银行抵押贷款10000000元偿还原告在甘肃银行的贷款抵顶被告拖欠房款，但被告没有按约定办理贷款，也迟迟不支付拖欠的购房款，原告便陆续收回未办证的房屋，但被告占用的颐景苑2期2号楼1楼299.92平方米商铺（五洲大药房）至今不予返还，现起诉要求被告返还并承担经济损失。 王世查的委托诉讼代理人针对本诉辩称，请求驳回原告的本诉请求。 王世查提出反诉诉讼请求：1、判令春茂公司向王世查返还装修款、房屋设施设备款共计1337210元并承担资金占用期间的经济损失；2、反诉费用由被告承担。事实和理由：春茂公司销售给王世查的是经过精装修的楼房，由于春茂公司无力支付袁其华的装修款，突发肾功能衰竭去西安住院治疗的春茂公司法定代表人张存忠让其儿子张永枫代其行使春茂公司法定代表人权利与王世查、装修中介人王生平、袁其华达成三方协议：将春茂公司颐景苑2期2号楼1号拐角处299.92平方米的商铺出售给五洲药业，王世查将其中的1150000元房款支付给袁其华，代春茂公司支付欠袁其华的装修款，剩余房款王世查陆续支付给春茂公司。这样就是春茂公司既支付了装修费又销售了商铺，一举两得。谁知，在王世查准备用此商铺开办大药房时，兰州光大银行的工作人员找到王世查告知拐角处的这299.92平方米商铺在建设时就以建设工程抵押给了光大银行。王世查遂发现被骗，拒绝支付剩余房款，春茂公司也拒绝将房产证办理到王世查指定的人名下。双方产生矛盾，299.92平方米的商铺被闲置至今。另外，春茂公司销售给王世查的房产部分设施设备不全，双方协议由王世查购置安装，费用由春茂公司负担。春茂公司将光大银行的贷款还清解除抵押后将299.92平方米的商铺产权办理到了自己公司名下，让王世查腾房，既然其要求返还商铺，就应当支付王世查为春茂公司支付的装修款等费用。现王世查依法提起反诉，请求法院依法予以支持。 春茂公司针对反诉辩称，基于同一法律关系才能提起反诉，被告是装修合同纠纷和房屋买卖合同纠纷，被告的反诉不符合民诉法的条件。被告装修房屋是袁其华装修的，袁其华和原被告达成了三方协议，突破了案件当事人，被告可另行起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据认定如下：春茂公司提交的：1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证、竣工验收合格证书、白银市平川区发展和改革局平发改发[2011]157号文件；2、房屋所有权证书；3、承诺书一份，内容真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证实涉案房屋系春茂公司依法开发建设并享有所有权及双方当事人买卖涉案房屋的事实。王世查提交的：1、协议；2、财产清单；3、证明（除核1100000元外）；4、收条、汇款收据。本案在审理过程中，春茂公司申请对《协议》中张永枫的签名、手印是否为张永枫本人所为及《证明》中添加的“核1100000元”是否为张永枫本人所填写进行鉴定。本院依法委托甘肃政法学院司法鉴定中心对申请事项进行鉴定，该鉴定中心作出鉴定意见：协议中的“张永枫”署名是张永枫书写，张永枫字样落款处指印是张永枫右手食指所遗留。申请鉴定的证明因王世查无法提交原件致无法鉴定予以退回，但春茂公司认可其中张永枫的签名属实。故王世查提交的以上证据内容证实、来源合法、与本案具有关联性，且能够相互印证，对其法律效力予以确认（除“核1100000元”内容外）。春茂公司提交的房屋租赁合同和收据，王世查提交的发票、收据等在本案中不予确认。 本院经审理认定事实如下：2011年6月14日，白银春茂房地产开发有限公司取得平川区颐景苑小区二期A区1-5号楼棚户区改造项目，并取得该项目相关的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证、竣工验收合格证书等。后王世查购买了春茂公司开发建设的部分房屋。2015年9月8日，春茂公司（甲方）与王世查（乙方）签订承诺书一份，载明：“乙方购买的颐景苑小区二期A区2号楼、3号楼一层、二层商铺、地下一层、地下二层储藏室，已办房产证的总面积2236.15平方米，负一层501.49平方米，二层面积1118.69平方米，一层面积615.95平方米，总金额9675050元，乙方用该房产证在农行抵押贷款壹仟万元整，此款只用于归还该房屋在甘肃银行的贷款。贷款办到后，在五个工作日内到账，如不到账或者挪用，所产生的后果全部由乙方承担，并且甲方有权立即收回该房屋的使用权。”王世查、春茂公司的职工张永枫在承诺书上进行了签名确认，并加盖春茂公司印章。王世查支付春茂公司购房款9675050元，春茂公司为王世查办理了总面积2236.15平方米的房产证。后因王世查未能支付剩余购房款，春茂公司陆续将王世查购买的除颐景园二期2号楼1楼拐角处共299.92平方米铺面外的其他房屋收回，双方诉争的房屋所有权登记在春茂公司名下。2016年2月28日，由张永枫出具证明一份，载明：“现因由袁其华给五洲药业商铺装修事宜，一切装修费用先由王世查给予垫付（清单已过目审阅），以后事宜由春茂公司与王世查进行核算，拐角药房留于王世查。”2016年4月28日，王世查（乙方）、张永枫（甲方）及王生平、袁其华（公正方）签订协议一份，约定“经甲方、乙方、公正方三方商谈，同意将位于平川区向阳路颐景园2期2号楼1号拐角处共计299.92平方米铺面（五洲大药房）出售于五洲药业。房款一部分用于支付袁其华装修颐景园2期2号楼、3号楼的一二楼及3号楼的负一、负二层的装修款壹百壹拾伍万元，剩余房款陆续交付春茂公司。并商确春茂物业不收五洲药业公司的所有物业费，物业公司不能用任何不正当的手段干扰五洲药业经营期间的正常运营。”张永枫在该协议的甲方处签名，王世查在乙方处签名，王生平、袁其华在公正方处签名。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，张存忠系春茂公司的法定代表人，张永枫与张存忠系父子关系，亦系春茂公司职工，张永枫从2015年9月8日开始以春茂公司的名义向王世查出具承诺书、证明和协议，并在所签订文件上加盖春茂公司印章，王世查有理由相信张永枫有代理权限，张永枫的行为构成表见代理，且春茂公司与王世查就买卖房屋已履行大部分交付房款、办理产权证书的义务，视为春茂公司对张永枫的代理行为的追认，由张永枫的表见代理行为才引起春茂公司作为本案原告的民事诉讼，代理行为对春茂公司发生法律效力，且张永枫以春茂公司员工身份作为春茂公司的委托代理人身份出庭参加诉讼，故对春茂公司主张张永枫的行为系个人行为的意见不予采信。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，王世查购买涉案房屋时承诺如不能按期支付购房贷款，春茂公司有权立即收回该房屋的使用权，故双方存在附条件的房屋买卖合同，后王世查未能按照约定支付购房贷款，承诺书约定的生效条件未成就，故该承诺书属于成立但未生效的合同。另外，春茂公司对王世查支付完毕相应价款的房屋予以办理产权登记，对于未履行付款义务的涉案房屋，产权仍登记在春茂公司名下，未发生物权变动的效力，现春茂公司要求王世查返还房屋，王世查虽请求驳回春茂公司的诉讼请求但提起反诉要求春茂公司返还以装修款抵付的房款，其意思表示为默认返还房屋，故对春茂公司要求返还房屋的诉讼请求予以支持。春茂公司要求王世查承担经济损失，但未按本院告知的期限缴纳相应的案件受理费，本院对其该请求不予审理。 张永枫代理春茂公司向王世查出具的证明及其与王世查、袁其华、王生平签订的三方协议系履行房屋买卖合同过程中具体事宜的记载，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护。双方当事人因买卖房屋出具的承诺书系未生效的合同，对双方当事人均无约束力，对已履行的部分，双方负有相互返还的义务。证明已明确记载“因袁其华给五洲药业商铺装修事宜，一切装修费用先由王世查给予垫付（清单已过目审阅），以后事宜由春茂公司与王世查进行核算，拐角药房留于王世查。”协议书亦已明确载明“房款一部分用于支付袁其华装修颐景苑2期2号楼、3号楼的一二楼及3号楼的负一、负二层的装修款壹百壹拾伍万元，剩余房款陆续交付春茂公司。”该证明与协议书能够相互印证，且双方当事人均已签名确认，对双方当事人均有约束力，王世查亦已提交收条证实袁其华收到了装修款，故能够认定王世查与春茂公司经事先协商由王世查先行支付袁其华装修款1150000元以冲抵王世查应付春茂公司的购房款且已履行完毕，经过庭审双方对返还房屋已无争议，双方互负相互返还的义务，故春茂公司应当返还王世查装修款1150000元。因证明中已载明“清单已过目审阅”，且王世查未提交证据证实双方对设施设备的新增及其现有价值，故对王世查请求的该部分款项不予支持。王世查要求春茂公司承担资金占用期间的经济损失，但未提出明确具体的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第四十九条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、王世查于本判决生效后十五日内向白银春茂房地产开发有限公司返还平川区向阳路颐景苑二期2号楼1楼299.92平方米商铺（五洲大药房）； 二、白银春茂房地产开发有限公司向王世查返还垫付的装修款1150000元，于本判决生效后十五日内一次性付清。 三、驳回白银春茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回王世查的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25994元，减半收取12997元，由白银春茂房地产开发有限公司负担8417元，由王世查负担4580元；反诉案件受理费16834元，减半收取8417元，由王世查负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审 判 员 马应胜 二〇二〇年四月七日 法官助理 路翠珍 书 记 员 冯 静