苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初15340号 原告（反诉被告）:庄国良，男，1947年6月12日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 原告（反诉被告）：施丽文，女，1950年7月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：徐飞，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：庞馨黎，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：张先涛，男，1983年5月15日出生，汉族，住河南省固始县。 被告：肖龙莲，女，1984年5月12日出生，汉族，住河南省固始县。 原告庄国良、施丽文与被告张先涛、肖龙莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，被告张先涛依法提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院于2020年2月7日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告庄国良、施丽文的共同委托诉讼代理人徐飞、庞馨黎、被告张先涛到庭参加二次庭审，被告肖龙莲到庭参加第二次庭审，被告肖龙莲经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告庄国良、施丽文共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房尾款18000元及逾期付款利息（以18000元为基数，自2019年10月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年4月21日通过中介苏州市云悦居房地产经纪有限公司（以下简称云悦居公司）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定将坐落于苏州市吴江区松陵镇油车小区9幢201室房屋出卖给被告。二原告已如约交付房屋，被告支付部分购房款后，与二原告签订《油车小区9幢201房屋尾款支付协议书》，表明二被告尚有18000元尾款未付。二原告就该笔购房款曾向二被告多次催讨，二被告均以种种理由拖延支付。二被告拒不支付购房尾款的行为已构成违约，理应承担违约责任。 被告张先涛、肖龙莲共同辩称，1.涉案房屋合同未执行完，合同中约定的车棚属于房屋附属设施，二被告在签订合同后发现车棚系违章建筑。二原告并未告知二被告，构成欺诈；2.二原告要保留户口，双方口头约定2019年8月必须迁出，并在补充协议中约定10000元系尾款，8000元于户口迁出日一并支付，但二原告至今尚未迁出户口，构成违约；3.二被告和中介有纠纷，涉案房屋燃气尚未过户至二被告名下。 针对原告庄国良、施丽文的诉讼请求，被告张先涛向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告房租1000元（自2019年6月19日起至2019年6月30日止期间11天房租）；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金17000元（按房屋成交价格20%计算）；3.判令反诉被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：反诉原、被告于2019年4月21日通过中介云悦居公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定将油车小区42幢201室房屋出售给反诉原告。反诉原告交付房款后，反诉原、被告于2019年6月30日签署《房屋尾款支付协议书》。后，反诉被告未按约迁出户口，双方口头约定反诉被告于2019年8月初迁出户口。2019年12月16日，苏州市吴江区松陵街道三村社区（以下简称三村社区）出具《户口证明》，反诉被告户口依然未迁出。合同内约定附属设施与实际情况不符。《房屋买卖（居间）合同》约定附属设施为一个车棚19平方米一并出卖给反诉原告。2019年7月初，三村社区告知反诉原告该车棚系违章建筑需拆除，后由城管部门现场拆除。按《房屋买卖（居间）合同》第6.3条约定，反诉被告在合同签订后，应保证该房屋的装修及配套设施与签订合同前相符，否则按反诉被告违约处理。综上所述，反诉被告存在上述二方面的违约行为。 反诉被告庄国良、施丽文共同辩称，1.反诉被告不需交付房租。合同约定款清交房，到尾款协议，反诉原告尚未付清房款，何来要求反诉被告支付房租？且2019年6月30日方交付钥匙完成交接，此前无需支付房租；2.反诉被告没有任何违约情形，附赠的车棚已明确属性，非车库或车位，故反诉原告要求支付违约金没有依据。 被告肖龙莲述称，没有意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月21日，庄国良、施丽文作为售房人（甲方），张先涛、肖龙莲作为购房人（乙方），苏州市云悦居房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖（居间）合同》一份，编号为1805933号，其中第1.1条约定甲方同意将本人坐落在苏州市吴江区松陵镇西塘桥堍9幢201室的房屋出售给乙方；第1.2条约定房屋附属设施为空调2个、热水器、冰箱1个、1楼车棚一个19㎡；第二条约定甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币壹佰叁拾叁万捌仟元整，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙方承担，契税由乙方承担，其他相关税、费由乙方承担。该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担；第5.3条约定甲方承诺于款清交房并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有限电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜；第6.3条约定甲方在本合同签订后，应保证该房屋的装修及配套设施与签订本合同前相符，否则按甲方违约处理；第6.5条约定甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；第9.3条约定甲方承诺房屋交易结束后户口迁出。 2019年6月30日，庄国良、施丽文作为甲方，张先涛、肖龙莲作为乙方，双方签订《油车小区9幢201房屋尾款支付协议书》一份，约定甲乙双方就坐落于吴江松陵镇油车小区9幢201室房屋在2019年6月30号进行交接交房。1.甲方确认房屋内已无居住，屋内一切财产在交接后归乙方所有。2.由于原房东庄国良甲方在此房屋油车小区9幢201室户口在房子内落户！故留甲方的房屋尾款8000元给乙方，乙方承诺甲方户口迁出该房屋后归还甲方尾款8000元。在该协议书签字下方手写“备注：第2条作废，尾款变更为18000元，欠甲方18000元，于户口迁出日一周内归还，无其它欠款。”甲方签名处由庄雷代签，乙方签名处由张先涛签字。 2019年10月23日，云悦居公司出具《情况说明》，写明：“庄国良先生、施丽文女士曾与张先涛先生、肖龙莲女士于2019年4月21日签订《房屋买卖（居间）合同》，本单位为该合同的居间方。合同约定庄国良先生与施丽文女士将坐落于松陵镇油车小区9幢201室的房屋出卖给张先涛先生与肖龙莲女士，实际成交价格为壹佰叁拾叁万八千元整，一楼车棚并非车库，仅为附赠，不包括在该实际成交价格中。 2019年12月16日，三村社区出具《证明》一份，写明：“居民张先涛（），不动产地址为松陵镇油车小区42幢201室，不动产证（9035682）目前户口尚未迁入，现油车小区42幢201室的户主为庄国良，实际情况请去当地派出所户籍处核实，并以派出所户籍为准。” 2019年12月19日，三村社区出具《情况说明》一份，写明：“油车小区42幢西北侧围墙原有一处车棚，该车棚位于公共通道，社区与城管部门多次宣传告知相关业主（包括42幢201室庄国良），要求拆除无果。城管部门于2019年7月11日下达了限期整改通知书，责令当事人于2019年7月15日前将违规构建的建筑物自行拆除，当时相关当事人拒绝签字，张贴通知书后，城管部门于2019年7月17日将此车棚强制拆除。 2020年1月2日，苏州市吴江区人民政府松陵街道办事处出具《情况说明》，明确：2019年7月11日，松陵街道综合执法局五中队接到群众举报，称油车小区42幢公共通道内有违章建筑。该中队立即前往现场进行勘查，发现该处搭建有彩钢板棚，系油车小区42幢201室业主在小区公共区域搭建的违章建筑。该中队立即会同鲈乡三村社区工作人员联系当事人到达现场，并向当事人发放《限期整改通知书》，要求其在7月15日前拆除。7月17日，在鲈乡三村社区工作人员的协调下，该中队组织人员对该处违章建筑予以拆除。 庭审中，庄国良、施丽文申请证人陈某出庭作证。证人陈某陈述：其系云悦居公司员工，涉案房屋由其全程进行中介。当时客户从网上找到其，让其帮忙找房。客户看了几套房，觉得这套房还可以就约房东聊了下，最后张先涛的母亲觉得还可以。当时涉案房屋旁搭了个钢材车棚，大概20平方米左右，在合同上亦备注了该车棚。其当时和客户说该车棚系房东自行搭建，没有收据没有发票。房东和张先涛及其均说了车棚没有产权。涉案房屋价格130多万元，符合市场价格。房东拿到房款一周内交接了房屋，具体日期其不清楚，其未参与房屋交接。当时房东让其写了个补充协议，写明2019年6月30日前交房。房屋过户到交接期间未约定租金。一般双方会约定房屋过户后一周内搬走，若时间久，可能会商谈租金。涉案房屋当时绑定庄国良的身份证和银行卡，约定了过户后办理取消。2019年6月26日，其带女方客户过户了水电，当时过户不了燃气，房东儿子说哪天有空带房东去取消燃气再办理过户。 庭审中，张先涛申请证人姚某出庭作证。证人姚某陈述：其大儿媳找的云悦居公司，云悦居公司带其看了很多房，后来就说到涉案房屋，车位是固定的，车棚是靠着围墙搭了个16平方米的彩钢板。其看了后和云悦居公司确认是否是车位，若没有车棚其就不会买涉案房屋。云悦居公司确定是车位，其就买了涉案房屋。当时双方没有说车棚单价，只说了房屋总价包含车棚。付定金时，其再三确认涉案房屋是否有车位，房东说其在涉案房屋住了30多年，车位一直在用。房东的户口一直在涉案房屋内，押8000元，另外10000元是当时拿房产证时，其没有这么多钱就欠一下。其不清楚房屋交付，其儿子张先涛清楚。房东交付房屋时车棚是好的，拿了产证后三四天，城管来了说去年就发了通知车棚是违章要拆除，城管还说原房东说等房屋卖了后车棚爱怎么弄就怎么弄。 庭审中，庄国良、施丽文与张先涛一致确认：涉案房屋于2019年6月19日办理产证过户，于2019年6月30日交付涉案房屋钥匙。张先涛明确：其知道车棚没有产权，但整栋楼的邻居都是这样，属于历史遗留问题，其以为涉案房屋车棚亦如此。 另查明，庄国良、施丽文于2019年12月30日将涉案房屋户口迁至苏州市吴江区松陵镇鲈乡新村一区20幢302室儿子庄雷处。 以上事实，由原告庄国良、施丽文共同提交的房屋买卖（居间）合同、油车小区9幢201房屋尾款支付协议书、情况说明、律师函、EMS快递单打印件、户口簿、证人陈某证言、被告张先涛提交的通话录音光盘及通话内容整理打印件、燃气表打印件、申请本院调取的情况说明复印件二份、证人姚某证言以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，庄国良、施丽文与张先涛、肖龙莲签订的房屋买卖（居间）合同以及庄国良、施丽文儿子庄雷代二人与张先涛签订的油车小区9幢201房屋尾款支付协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院对其效力予以确认，当事人双方均应依约和遵循诚实信用原则履行合同，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等各自的合同义务。根据尾款支付协议书约定，尾款18000元于户口迁出日一周内支付，庄国良、施丽文的户口于2019年12月30日迁出，故张先涛、肖龙莲应于2020年1月6日前支付尾款。张先涛、肖龙莲未按约支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对庄国良、施丽文主张张先涛、肖龙莲支付购房尾款18000元的诉讼请求，本院予以支持。庄国良、施丽文的利息主张，应自2020年1月7日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。张先涛、肖龙莲在购买涉案房屋时明知车棚没有产权，且理应知道车棚属于违章建筑而仍购买涉案房屋。故对张先涛、肖龙莲主张庄国良、施丽文构成欺诈的抗辩意见，本院不予采纳。双方尾款支付协议书明确约定涉案房屋于2019年6月30日交房，实际亦于该日交房。因此，张先涛主张自2019年6月19日起至2019年6月30日期间房租的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于张先涛主张庄国良、施丽文违约的问题，首先，对户口问题，双方合同约定庄国良、施丽文于房屋交易结束后户口迁出，并未就户口迁出约定违约责任。户口迁出本系房屋买卖合同的附随义务，且双方尾款支付协议书已明确约定尾款18000元于户口迁出日一周内支付，庄国良、施丽文拖延迁出户口，未对张先涛造成实际损失，且影响其自身尾款的主张，张先涛已享有购房尾款延期支付的利益，故对张先涛主张庄国良、施丽文迟延迁出户口构成违约的请求，本院不予支持；其次，对车棚问题，双方合同约定车棚为附属设施，且双方交接房屋时车棚亦未拆除，庄国良、施丽文已按约交付车棚。张先涛、肖龙莲理应知道车棚属于违章建筑而仍购买涉案房屋，应自行承担车棚被拆除的风险。故对张先涛主张车棚被拆除，庄国良、施丽文构成违约的请求，本院不予支持。因此，对张先涛主张庄国良、施丽文支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告张先涛、肖龙莲支付原告庄国良、施丽文购房尾款18000元，并偿付逾期利息（以18000元为基数，自2020年1月7日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回反诉原告张先涛的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费250元，由被告张先涛、肖龙莲负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告庄国良、施丽文预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。反诉案件受理费减半收取125元，由反诉原告张先涛负担。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××67） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  陆 蕴 人民陪审员  仓公鼎 人民陪审员  戴秀英 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  范昳丽 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。