江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终30号上诉人（原审原告）：鄱阳县华丽家俱广场有限公司，住所地：江西省上饶市鄱阳县鄱阳镇人民北路，统一社会信用代码：9136112878971128XT。法定代表人：罗贵斌。委托诉讼代理人：熊刚，江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沛，江西华邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：鄱阳县长健健康体检中心有限公司，住所地：江西省上饶市鄱阳县鄱阳镇城北圆盘中心花园商业楼北1至3层，统一社会信用代码：91361128MA361LX94C。法定代表人：谢宇。委托诉讼代理人：王坚，江西宏正律师事务所律师。上诉人鄱阳县华丽家俱广场有限公司（以下简称华丽公司）与上诉人鄱阳县长健健康体检中心有限公司（以下简称长健公司）排除妨害纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年01月02日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提交新的证据、未主张新的事实和理由，本院不开庭进行了审理，期间当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。华丽公司上诉请求：1、依法撤销江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初1857号民事判决第一、二项，改判长健公司立即向其交还全部场地（面积共计3935.97平方米），并向其支付场地占用费727,670元（自2017年9月1日起计算至场地交还之日止，暂计算至2019年10月31日为人民币727,670元，祥见《鄱阳县长健公司场地占用费计算明细》）；2、本案一审、二审诉讼费、鉴定评估费用全部由长健公司承担。事实和理由：第一，一审法院未查清本案事实，并错误地认定伍文光将涉案商铺转租给长健公司的行为合法有效，由此作出的判决应予撤销并改判。案涉部分商铺系伍文光与鄱阳县明星家居建材有限公司（以下简称明星公司）签订租赁合同后取得租赁权，租金都是由伍文光向明星公司支付，一审法院根据明星公司出具的《同意转租证明》认定伍文光将其所租赁的商铺转租给长健公司合法，但是该《同意转租证明》并非原件，无法证实其真实性，不能作为认定案件事实的证据，同时长健公司明知南昌华丽园实业有限公司将店面承包经营权同时授予给华丽公司和明星公司，但在转租时仅有明星公司印章并未取得华丽公司盖章确认，事后亦未取得华丽公司的追认，故该转租行为应当为自始没有发生法律效力，对华丽公司不具有法律约束力，并且根据交易习惯，伍文光如果转租应当与长健公司签订转租协议，并由长健公司向伍文光缴纳租金，但是本案中均没有长健公司支付租金的凭证；第二，一审法院认为长健公司为善意第三人，属于适用法律错误，谢宇代表长健公司与明显公司签订的《租赁合同》依法应当认定为无效合同。根据生效的判决可以得知华丽公司与明星公司之间的合同及补充协议已于2017年8月10日解除，明星公司应停止将商铺对外租赁，而谢宇与明星公司之间签订的合同在2018年2月11日，华丽公司早在2017年8月10日便向明星公司发出了《解除合同通知书》，也向华丽家居广场各商户发出了《告知函》，并于2018年1月4日向鄱阳县人民法院提起诉讼，谢宇此时仍与明星公司签订《租赁合同》明显存在恶意串通行为。同时对于是否属于善意第三人只能在依照《物权法》第一百零六条的规定涉及的不动产或者动产，而一审法院对于本案的租赁权适用善意取得制度明显属于适用法律错误，应当予以撤销；第三，长健公司占用案涉商铺的行为已经严重侵害了华丽公司的合法权益，长健公司依法应当返还商铺，并按评估机构确定的租金向华丽公司支付场地占用费。长健公司占用案涉商铺没有合法根据，并严重损害了华丽公司的合法权益，华丽公司提出的该诉请依法有据，请求二审法院依法支持其上诉请求。长健公司答辩称：第一，长健公司作为案涉租赁物的合法承租人，是经具备相应授权主体确认的，法律上并无任何瑕疵。《同意转租证明》虽然没有书面的原件，但通过公证的方式已经确认其来源合法，2015年7月1日南昌华丽园实业有限公司出具的《授权委托书》同时授权华丽公司和明星公司对外进行商铺的租赁，实际上是授予两个主体有代理权，而非需要两个被授权人同时行使权利才有效。伍文光与长健公司之间虽然没有转租合同，但是从《同意转租证明》中可以看出大家都是认可的，伍文光也支付了相应的租金，所以转租行为并无不当。第二，长健公司明显属于善意且无过错的相对人，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，案涉《租赁合同》合法有效，且持续履行中并无不妥之处。长健公司持续占用、使用案涉租赁物，华丽公司自始至终无任何异议，至于华丽公司与明星公司之间的纠纷，长健公司并不知情。谢宇作为长健公司的法定代表人，其所签订的租赁合同是履行职务的行为，案涉租赁物应归属于长健公司使用，一审判决书并无适用善意取得制度。故请求二审法院驳回华丽公司的上诉请求。长健公司上诉请求：1、请求依法变更江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初1857号民事判决第一项，改判长健公司向华丽公司履行伍文光与明星公司2017年7月1日签订的《租赁合同》（面积按合同内容计算）以及谢宇与明星公司2018年2月11日签订的《租赁合同》（面积按合同内容计算）；2、本案一审、二审诉讼费用由华丽公司承担。事实与理由：案涉两份《租赁合同》及《同意转租证明》系当事人真实意思表示，且真实合法有效，各方应当切实履行，上诉人按照合同约定支付租金并无不当，一审法院判令长健公司按照实际面积支付租金无事实和法律依据。华丽公司答辩称，案涉两份租赁合同是恶意串通形成的，损害了华丽公司的合法权益，应当认定为无效合同。明星公司在2017年7月1日将案涉商铺以原低于市场价的租金出租给伍文光，同时还一次性支付两年租金，而2017年8月10日华丽公司便解除了明星公司的出租人资格；谢宇与明星公司签订租赁合同时，华丽公司已经张贴了《告知书》，明确了明星公司无权出租案涉商铺，此时谢宇以低于市场价格租金承租且五年不变，同时还约定前两年免租金，后三年一次性支付的方式，与日常交易习惯明显不符，可以推定双方之间存在恶意串通的事实。即使案涉两份租赁合同有效，长健公司也应当按照实际面积缴纳租金，合同中约定是以单价乘以面积的方式计算应付的租金，但是合同中约定的面积低于实际面积，对于超出合同约定的部分应当按照市场价格另行缴纳租金。华丽公司向一审法院起诉请求：1、依法判令长健公司立即向其交还其占用的全部场地，并自2017年9月1日起向其支付场地占用费1,830,577.98元（暂计至2019年3月31日，最终计算至长健公司交还全部场地之日止，详见《鄱阳县长健健康体检中心有限公司场地占用费计算明细》）；2、本案诉讼费用全部由长健公司承担。一审法院认定事实：2014年9月24日，华丽公司作为涉案商铺所有人南昌华丽园实业有限公司的受托人与案外人景德镇市九景物流有限公司（以下简称“九景公司”）、明星公司签订《店面承包合同书》，约定将位于鄱阳县城北“华丽家居广场”的一楼两个出入口面积720m2（其中A区270㎡，B区450㎡），二楼面积7061.4㎡，三楼面积7199.26㎡，四楼面积7338.31㎡，总面积为21598.97㎡承包给九景公司和明星公司经营。租金为一楼26元/㎡，月租金为18,720元，二至四楼租金为9.7元/㎡，打包统筹计租，月租金为209510元，合计月租金为228230元，全年租金为2,738,760元。承包时间为8年（即2015年1月1日至2022年12月31日），承包期间第一年为启动期，第二、第三年递增率为10%，后几年递增率均为5%。之后双方又签订三份《补充协议》，将租期调整至2026年12月30日，并对相关事项做了约定。2015年7月1日，南昌华丽园实业有限公司作为案涉房屋的所有权人，向华丽公司及明星公司出具授权委托书，委托华丽公司及明星公司出租鄱阳县华丽家居广场店面租赁，并处理与店面租赁合同相关的各项法律事务…等。2017年7月1日，明星公司以南昌华丽园实业有限公司受托人身份作为甲方与案外人伍文光作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将位于鄱阳县城北新中心花园一楼B区B116-118-120-122-127等九间场地，面积707.37㎡（含公摊面积），二楼B区B216-B230号场地，面积1280.4㎡（含公摊面积），三楼B区B316-B330号场地，面积1280.4㎡（含公摊面积）的场地租赁给乙方经营。租赁期限自2017年7月1日起至2026年12月30日止。租金一至三楼统筹打包为15元/㎡，以后每年按5%递增。签订合同当日，伍文光向明星公司支付保证金5万元、租金20万元，同年10月29日伍文光向明星公司支付租金50万元，其中备注现金37.5万、转账12.5万，12月28日，伍文光又向明星公司支付租金37万元，2018年2月11日伍文光再向明星公司支付租金135892元，明星公司均出具收条给伍文光，并在收条上加盖明星公司公章及财务专用章，汪恒佑作为明星公司法定代表人在收条印章处签名，该合同租金已付至2019年6月30日。2017年11月3日，明星公司向伍文光出具一份《同意转租证明》，载明：“兹同意伍文光将其承租位于鄱阳县鄱阳镇人民北路（城北新中心花园1号商业楼，一楼B区B116-118-120-122-127等九间场地，二楼B区B216-B230号场地，三楼B区B316-B330号场地）的商业楼转租给长健公司作为商业使用，同意并认可伍文光与长健公司签订的协议/合同的效力，并保证长健公司在协议期内（2017年10月-2026年12月30日）的合法使用权”。2018年1月4日，华丽公司向一审法院起诉，要求九景公司、明星公司停止承包商铺的对外租赁行为，将所有承包店铺移交给华丽公司，并判令两公司支付拖欠的承包租金及违约金，2018年6月14日，该院作出（2018）赣1128民初30号民事判决书，判决华丽公司与九景公司、明星公司签订的《店面承包合同书》及三份补充协议于2017年8月10日解除，两公司停止鄱阳县华丽家居广场承包店铺的对外租赁行为，并支付租金及违约金。明星公司不服该判决上诉至本院，本院于2018年8月30日作出（2018）赣11民终1435号民事判决书，判决驳回明星公司上诉，维持原判。2018年2月11日，明星公司作为甲方与被告法定代表人谢宇作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将位于鄱阳县城北新中心花园四楼A区B427、B429号场地，面积297㎡（含公摊面积）的场地租赁给乙方经营健康管理行业品牌。租赁期限自2018年2月1日起至2026年12月30日止。租金前五年为10元/㎡，自第六年起每年按5%递增，直至合同期满。合同还约定：因一楼店铺门口铺路等费用经协商一致在合同中一次性扣除，即从2018年3月1日至2020年2月29日免交租金；一楼楼梯口杂物间15㎡租赁给乙方做发电机房，按6元/㎡计算（含物业费，合同期内不递增），从2018年3月1日至2020年2月29日免交租金，从2020年3月1日起每年交付租金1,080元；合同签订时一次性交付第三年、第四年、第五年租金（含一楼杂物间）共计110,160元。合同签订当日，谢宇向明星公司一次性缴纳2018年3月1日至2023年2月28日的租金共计110,160元，明星公司向谢宇出具收条，并加盖明星公司公章及财务专用章，汪恒佑作为公司法定代表人在落款处签字。一审法院认为，一、明星公司与伍文光、谢宇之间的《租赁合同》效力问题。首先，明星公司与伍文光签订的《租赁合同》。明星公司在2014年9月24日通过与华丽公司签订《店面承包合同书》取得了案涉房屋的承包经营权，2015年7月1日，南昌华丽园实业有限公司向华丽公司及明星公司出具授权委托书，为此，明星公司可以依据此委托书以自己名义对外向第三人出租案涉房屋。2017年7月1日，明星公司与伍文光签订《租赁合同》，系其以受托人名义在受托权限范围内行使职权，该《租赁合同》应当认定有效。其次，明星公司与谢宇签订的《租赁合同》。2018年1月4日，华丽公司向该院起诉，要求明星公司、九景公司停止承包商铺的对外租赁行为，将所有承包店铺移交给华丽公司，该院在2018年6月14日作出判决，判决华丽公司与九景公司、明星公司签订的《店面承包合同书》于2017年8月10日解除，两公司停止鄱阳县华丽家居广场承包店铺的对外租赁行为，并支付租金及违约金。2018年8月30日，本院判决驳回明星公司上诉，维持原判。在此期间，2018年2月11日，明星公司与谢宇签订《租赁合同》，此时明星公司与华丽公司之间的权利义务并不明确，且相应争议也没有明确的结果，明星公司依据上述授权将案涉商铺对外进行出租，并无不妥，谢宇作为善意第三人受让案涉商铺，并依据合同约定支付相应租金，双方均已按约履行合同义务。华丽公司也并未提供充分证据证明谢宇在与明星公司签订合同时知晓其单方解除与明星公司之间的承包合同及向该院起诉的事实，故明星公司与谢宇之间签订的《租赁合同》，亦应当认定为有效合同，且因谢宇作为被告法定代表人，其代表被告与明星公司签订《租赁合同》，该《租赁合同》应当直接约束明星公司与长健公司。二、关于伍文光将案涉房屋转租给长健公司的效力认定问题。伍文光在通过与明星公司签订合同取得案涉房屋经营权后，将案涉房屋转租给长健公司，应征得出租人明星公司的同意，而明星公司在2017年11月3日出具了《同意转租证明》，同意伍文光将其承租的全部楼层转租给被告作为商业使用，对此，应当认定伍文光的转租行为有效。三、关于案涉房屋租金及实际租赁面积问题。关于租金问题，华丽公司主张明星公司与伍文光及谢宇互相串通，降低租金并采用预付两年、免两年付三年（一次性支付五年）的方式损害其租金利益，为此，华丽公司申请对案涉房屋2017年9月1日至2019年5月31日期间的总租金数额进行评估鉴定，该院对外委托评估，经江西渊明房地产土地资产评估有限公司评估，华丽家居广场2017年9月1日至2018年8月30日间一楼租金单价评估为28元/月/㎡，二楼为21元/月/㎡，三楼为17元/月/㎡，四楼为13元/月/㎡，2018年9月1日至2019年5月31日间一楼租金单价评估为29元/月/㎡，二楼为22元/月/㎡，三楼为17元/月/㎡，四楼13元/月/㎡，案涉房屋评估租金虽与明星公司与伍文光、谢宇合同约定租金数额有相差，但租金约定系合同双方的合意，且合同约定免除2018年3月1日至2020年2月29日两年的租金的原因为一楼店铺门口铺路等，此费用均已由长健公司承担，双方经协商一致在合同中已经予以扣除，据此并不能认定明星公司与伍文光、谢宇之间存在互相串通损害其利益的恶意。关于长健公司实际租赁房屋面积问题，经鄱阳县房地产测绘队进行测绘，一楼B区面积为665.39㎡，二楼B区面积为1436.13㎡，三楼B区面积为1468.99㎡，四楼B区面积为350.46㎡，实际使用面积比合同约定面积多355.8㎡。经庭审质证，双方对该测绘面积均无异议。综上，明星公司与伍文光、谢宇之间签订的《租赁合同》及伍文光与长健公司之间的转租行为确认有效，伍文光、谢宇已按合同约定支付了相应租金，长健公司为合法占有案涉房屋经营，华丽公司要求长健公司交还占用的全部场地并支付场地占用费的诉求，该院不予支持。对华丽公司要求长健公司按实际租赁面积支付费用的主张，因双方对案涉房屋的租赁范围一致认可，但实际租赁面积经鄱阳县房地产测绘队测绘与合同面积存在误差，对此，该院以鄱阳县房地产测绘队测绘的实际面积予以调整，长健公司应以测绘的面积按合同约定的价格及支付方式向华丽公司支付剩余租期租金。关于前期伍文光、谢宇向明星公司已经履行完毕的租金，因签订合同时明确案涉房屋面积的义务方为出租人明星公司，明星公司为导致实际租赁面积出现误差的责任主体，故对已经履行完毕的租金，该院不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第四百零二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、鄱阳县长健健康体检中心有限公司应自本判决生效之日起向鄱阳县华丽园家俱广场有限公司履行伍文光与鄱阳县明星家居建材有限公司于2017年7月1日签订的《租赁合同》（面积按3570.51㎡计算）及谢宇与鄱阳县明星家居建材有限公司于2018年2月11日签订的《租赁合同》（四楼面积按350.46㎡计算，一楼杂物间15㎡）；二、驳回鄱阳县华丽园家俱广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21275元，由原告鄱阳县华丽园家俱广场有限公司承担17020元，由被告鄱阳县长健健康体检中心有限公司负担4255元。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审判决载明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、伍文光是否将案涉商铺转租给长健公司？2、谢宇与明星公司签订的租赁合同是否有效？3、长健公司对于超出合同面积的租赁物是否应当另行支付租金，按何种标准支付？4、一审法院适用法律是否存在错误？根据双方当事人陈述的意见以及在卷的证据材料，本院对此综合分析评判如下：1、关于伍文光是否将案涉商铺转租给长健公司的问题。伍文光于2017年7月1日与明星公司就案涉商铺的租赁问题签订了租赁合同，根据合同约定伍文光如需对其所承租的商铺进行转租，需经明星公司书面许可，在该租赁合同履行过程中，伍文光将案涉商铺转租给长健公司，并于2017年11月3日取得了明星公司的书面同意，即明星公司出具了《同意转租证明》，该证明文件虽然是打印件，但是其来源合法，内容真实，应为合法有效。同时伍文光及长健公司对于该转租行为均予以认可，故应当认定伍文光已将案涉商铺转租给长健公司。2、关于谢宇与明星公司之间签订的租赁合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中华丽公司认为谢宇与明星公司之前存在恶意串通，通过签订租赁合同损害其合法权益的行为，对此华丽公司应当予以举证证明，华丽公司虽然提交了2017年8月22日《告知函》等证据证实其已经向家居广场的商户告知了与明星公司解除合同的通知，虽然该《告知函》早于谢宇与明星公司之间签订租赁合同的时间，但是该告知函并没有谢宇的签名，不能证明谢宇对此知情，对于谢宇与明星公司签订租赁合同的内容系双方当事人之间协商的结果，也无法判定双方之间存在恶意串通的行为，故上诉人华丽公司认为谢宇与明星公司之间签订的租赁合同系恶意串通的行为没有证据证实，本院不予采纳。3、关于长健公司对于超出合同约定面积是否应当另行支付租金以及按何标准支付的问题。对于租赁商铺中的面积，双方在合同中有约定，但是该约定与实际不符，实际占用的面积超出合同中约定的面积，故对于超过的部分，华丽公司要求长健公司另行支付租金并无不当，但是因租赁面积核定是合同双方当事人的责任，明星公司在交付租赁物时未及时核定租赁物面积，导致实际交付面积大于合同约定面积，其自身亦存在一定的过错，对此，一审法院酌定已经履行的合同期限不再补缴该部分租金作为明星公司自负的责任，之后的租金按照实际面积支付并无不当，长健公司要求以合同约定的面积支付租金没有法律依据，本院不予支持。对于超面积部分租赁物的租金标准问题，因该部分虽系超合同约定面积的部分，但其系与原合同一并交付使用的，故其租金支付标准应当按照原合同标准进行支付，上诉人华丽公司要求按照评估价格予以支付没有法律依据，本院不予支持。4、关于一审法院是否适用法律错误的问题。华丽公司认为一审法院对本案的处理适用了善意取得制度系适用法律错误，本院认为，一审法院在裁判文书中说理部分虽然表述了“谢宇作为善意第三人”这一词语，但是并没有阐述善意取得这一法律制度在本案中的表现，更没有在裁判中适用善意取得制度的法律条文，故一审法院并不存在适用法律错误的问题，上诉人华丽公司的该上诉意见没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人鄱阳县华丽家俱广场有限公司、鄱阳县长健健康体检中心有限公司的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,077元，由华丽公司负担10,977元，由长健公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  范全敏审判员  付 强审判员  徐志峰二〇二〇年四月二十日书记员  程 梦