福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终605号 上诉人（原审被告）：华先忠，男，汉族，1970年8月6日出生，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：李超群，福建正成功律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：世茂物业管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区演武西路182号裙楼二楼C区。 法定代表人：徐菁，总经理。 委托诉讼代理人：赖伟环，公司职员。 委托诉讼代理人：吴富彬，福建重宇合众律师事务所律师。 上诉人华先忠因与被上诉人世茂物业管理有限公司厦门分公司（下称世贸物业厦门公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华先忠的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人于原审所提出的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用均由物业公司负担。事实和理由：原审判决违反法定程序。被上诉人直至一审庭审结束，均未能提交其主张的上诉人应缴公摊水电费的具体计算方式，仅以庭后核实提供为由予以答复。而被上诉人在庭后提供的其单方制作的所谓分摊明细之证据，未经上诉人质证。被上诉人提供的证据并未能充分证实其主张的公摊水电费的分摊范围、实际产生金额，其缴交的相关凭证也无法证实该款项确系上诉人应承担的公摊部分。原审法院对上诉人应承担的公摊水电费金额的认定，事实不清，证据不足；对物业日常维修金及律师费用的承担问题的认定也是错误的。 世贸物业厦门公司答辩称，原审判决并未违反法定程序，上诉人的主张没有事实依据。原审判决审查明了上诉人相关欠费的事实，被上诉人也举证证明了公摊水电费的欠费金额以及分摊系数。原审也不存在认定事实不清，适用法律错误的情形。上诉人拖欠公摊水电费事实清楚，被上诉人在起诉前通过催收函、律师函的方式催收、告知上诉人的欠费情况。原审中，被上诉人也将上诉人有异议部分的公摊水电费计算明细都向上诉人提供，因此上诉人欠费的事实清楚。针对上诉人有异议的日常维修资金的标准，在上诉人交房之日，上诉人、被上诉人以及开发商已经约定了日常维修资金的标准，根据实际支出，被上诉人修改了这个标准但是并没有侵犯业主的权利，上诉人拖欠维修资金才是侵犯包括上诉人在内所有业主的利益。关于律师费的主张，在双方买卖合同中均有相关的约定，律师费的主张是有依据的。 世贸物业厦门公司向一审法院起诉请求：一、华先忠支付欠缴的厦门世茂海峡大厦A塔4101单元自2016年12月1日至2016年12月31日及自2017年6月1日至2018年12月31日的物业日常专项维修资金19440元，并按日千分之三的利率支付自2017年1月1日至实际清偿之日止的滞纳金(以当月欠缴的物业日常专项维修资金为基数，按日千分之三的标准自欠费次月的1日起分段计算至实际清偿之日止)；二、华先忠支付欠缴的厦门世茂海峡大厦A塔4101单元自2015年12月1日至2015年12月31日、2016年2月1日至2016年4月31日及2016年6月1日至2018年12月31日世茂物业厦门公司代垫的公摊水费587.04元，自2015年12月1日至2015年12月31日及2016年2月1日至2018年12月31日世茂物业厦门公司代垫的公摊电费20654.92元，并按日千分之三的利率支付自2016年1月1日至实际清偿之日止的滞纳金(以当月欠缴的公摊水费、公摊电费为基数，按日千分之三的标准自欠费次月的1日起分段计算至实际清偿之日止)；三、华先忠支付因本案诉讼产生的律师费4500元。事实和理由：2011年8月30日，福建世茂新里程投资发展有限公司与世茂物业公司厦门分公司签订了《前期物业服务合同》、备忘录及补充协议，双方约定，由世茂物业公司厦门分公司对厦门世茂海峡大厦提供物业服务，SOHO物业管理服务费为6元/月·平方米，公摊水电费由业主按照业主单元建筑面积占本单元所在业态的总建筑面积的比例进行分摊，每月分摊一次。2013年5月16日，华先忠与福建世茂新里程投资发展有限公司签订《厦门市商品房买卖合同》，合同约定：华先忠向福建世茂新里程投资发展有限公司购买位于厦门世茂海峡大厦A塔4101单元的房屋，建筑面积312.29平方米，并承诺严格遵守《前期物业服务合同》及《临时管理规约》。2015年11月11日，华先忠与世茂物业公司厦门分公司及福建世茂新里程投资发展有限公司办理上述房屋的交房手续，并签署承诺书，承诺遵守《SOHO业主手册》的各项规定。《SOHO业主手册》规定：物业管理服务费为6元/月/平方米，物业日常专项维修资金4.98元/月/平方米；每三个月支付一次，每期的费用在每三个月首月的10日前支付；若华先忠未依约交纳上述费用，每逾期一日，华先忠应向物业公司缴纳应缴数额日千分之三的滞纳金；物业管理者因追讨所欠费用的律师费可向拖欠业主收取。后经世茂物业厦门公司与业主协商，将物业日常专项维修资金下调，按3元/月/平方米收取。世茂物业厦门公司依约为厦门世茂海峡大厦提供物业管理服务，并代垫了公摊水电费等费用。华先忠作为上述房屋的业主，自2015年12月1日起即欠缴物业管理服务费、物业日常专项维修资金、水电费，经多次催讨仍拒绝支付。 原审判决查明，2011年8月30日，福建世茂新里程投资发展有限公司与黑龙江世茂物业管理有限公司签订《厦门世茂海峡大厦前期物业服务合同》，选聘黑龙江世茂物业管理有限公司提供物业服务。合同约定业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。欠款费用属于业主自用的，由业主承担；属于黑龙江世茂物业管理有限公司使用的，由黑龙江世茂物业管理有限公司承担；属于业主共同使用的公共水电费用将按照业主单元建筑面积占本单元所在业态的总建筑面积的比例进行分摊，管理公司每月30日前提供公共能耗分摊表至各单元业主。 2013年11月1日，（厦思）登记内变字【2013】第1012013103130162号准予变更登记确认书，准予黑龙江世茂物业管理有限公司变更名称为世茂物业厦门公司。2015年3月15日，福建世茂新里程投资发展有限公司与世茂物业管理有限公司签订《厦门世茂海峡大厦前期物业服务合同》之补充协议，双方同意世茂物业管理有限公司授权世茂物业厦门公司代表世茂物业管理有限公司作为《厦门世茂海峡大厦前期物业服务合同》的物业服务管理者，进行物业管理，收取物业管理服务费、专项维修资金、水电公摊及与物业相关的其他费用。本协议作为《厦门世茂海峡大厦前期物业服务合同》的组成部分，与其具有同等法律效力，自签署之日起生效。2016年7月1日，福建世茂新里程投资发展有限公司与世茂物业厦门公司签订协议书，双方共同确认福建世茂新里程投资发展有限公司垫付的厦门海峡世茂大厦的电费及水费款项已结算完毕，世茂物业厦门公司拥有向厦门海峡世茂大厦业主及物业使用人主张自2015年8月至2016年6月相应的电费公摊、水费公摊、自用电费、自用水费的权利，福建世茂新里程投资发展有限公司不得再向世茂物业厦门公司及厦门海峡世茂大厦业主及物业使用人主张前述权利。2018年12月15日，世茂物业管理有限公司出具《授权确认书》，确认厦门世茂海峡大厦项目交房之日起即授权世茂物业厦门公司以自已的名义代表作为《厦门世茂海峡大厦前期物业服务合同》的物业服务管理者进行物业管理，收取物业管理费、专项维修金、水电公摊及物业相关的滞纳金等其他费用。世茂物业厦门公司有权以自己名义向厦门世茂海峡大厦业主催缴、收取物业相关费用及向业主提起诉讼。 原审另查明，2013年5月16日，华先忠与福建世茂新里程投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，由华先忠购买厦门世茂海峡大厦A座41层SOHO办公1单元房屋，合同约定建筑面积312.29平方米（该面积经2017年5月26日颁发的不动产权属证书确认为317.67平方米）。合同附件四的《前期物业服务合同》约定业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。前款费用属于业主自用的，由业主承担；属于业主共同使用的公共水电费用将按照业主单元建筑面积占本单元所在业态的总建筑面积的比例进行分摊，管理公司每月30日前提供公共能耗分摊表至各单元业主。合同附件五的《临时管理规约》约定业主和物业使用人违反本规约的，未按约定缴纳物业管理费用或其他应付款项的，每逾期一日，欠费业主和物业使用人应向物业者缴纳应缴数额0.3%滞纳金。物业管理者因追讨所欠费用可向业主和物业使用人收取手续费用及相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）......2015年11月11日，A号楼4101单元业主华先忠签署《厦门世茂海峡大厦验房单》《交楼套件签收单》等，确认《业主手册》等资料和物品已收到，并遵照上述文件约定执行，并向物业服务单位等出具《承诺书》，表明对《SOHO业主手册》内容无异议，已阅读并理解的全部内容，保证遵守执行。《SOHO业主手册》约定物业日常专项维修资金4.98元/㎡·月。物业服务费应当每3个月支付一次。……每期的物业服务费应在每3个月首月的10日前向物业管理者付清，支付金额为3个月的物业服务费、车位管理费（如有）、日常专项维修资金、公共能耗费等。任何业主/使用人延期缴交管理费等相关费用，物业公司有权根据物业相关法规或临时管理规约、物业服务合同收取滞纳金、催缴手续费用等。业主单元公共能耗每月分摊费用=单元产权面积×公共能耗分摊单价/平方米/月。日常专项维修资金：业主应当按时足额交纳日常专项维修资金。业主和物业使用人违反本规约，未按约定交纳物业管理费用或其他费用的，按包括但不限于以下方式进行处理：（一）未按时缴纳物业管理费及其他应付款项的，每逾期一日，欠费业主和物业使用人应向物业管理者缴纳应缴数额0.3%的滞纳金。物业管理者因追讨所欠费用可向业主和物业使用人收取手续费及相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），其金额按实际发生额以及工作人员实际所支出时间及工作量而定。 《厦门世茂海峡大厦前期物业服务合同》签订后，世茂物业厦门公司即为厦门世茂海峡大厦提供物业服务至今。合同履行中，世茂物业厦门公司将该大厦的日常专项维修资金标准调整为3元/㎡/月，并于2016年12月后以不动产权属证书登记的建筑面积予以收费用。华先忠未能按期缴交日常维修资金等相关费用。2018年12月6日，华先忠收到世茂物业厦门公司邮寄的“厦门世茂海峡大厦物业费用催缴律师函”，函中载明自2016年12月1日至2018年12月31日，华先忠积欠公共维修金19044.06元；自2015年12月1日至2018年11月12日，华先忠积欠公摊电费20185.94元、公摊水费564.48元等，……还应依法承担欠款金额每日0.3%的滞纳金直至欠款付清之日。至今，华先忠拖欠2016年12月1日至2016年12月31日及自2017年6月1日至2018年12月31日的物业日常专项维修资金19440元；自2015年12月1日至2015年12月31日、2016年2月1日至2016年4月31日及2016年6月1日至2018年12月31日世茂物业厦门公司代垫的公摊水费587.04元；自2015年12月1日至2015年12月31日及2016年2月1日至2018年12月31日世茂物业厦门公司代垫的公摊电费20654.92元。 世茂物业厦门公司为主张本案项下的日常专项维修资金等费用，委托福建重宇合众律师事务所参与诉讼，支付律师代理费4500元。 原审庭审中，世茂物业厦门公司称其在世茂海峡大厦小区出入口处以张贴的形式公示专项维修资金及公摊水电费用的收支明细，但未列明各户的实际金额。分摊到各户的实际金额会以短信及催费函、出账单的形式发送给各业主。但其未能就此举证证明。 华先忠称确有看到一部分的收费标准及金额张贴于墙上，但仅显示总金额，未明确各业主应摊的实际金额，世茂物业厦门公司也未以如上所述之方式通知各业主。 原审法院认为，《厦门世茂海峡大厦前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人，包括华先忠均有约束力。华先忠于交房时签收《厦门世茂海峡大厦验房单》《交楼套件签收单》等，包括确认遵照《SOHO业主手册》，且其接受世茂物业公司厦门分公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业日常专项维修资金、公摊水电费。世茂物业厦门公司于2018年12月6日向华先忠邮寄律师函方式进行催收公摊水费、公摊电费等，致诉讼时效中断重新计算，故世茂物业公司厦门分公司在本案所主张的各项费用均未超过诉讼时效期间，应受法律保护。华先忠对此提出的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。物业日常专项维修资金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，属于全体业主所有。基于房屋公共维修金涉及小区公共设施维修维护的特殊性，华先忠不交纳物业日常专项维修资金侵害的是包括自己在内全体业主的共同权益。华先忠应按世茂物业公司厦门分公司调整的3元/㎡·月标准予以缴交，即华先忠应支付自2016年12月1日起至2016年12月31日、自2017年6月1日起至2018年12月31日欠缴的物业日常专项维修资金19440元（3元/㎡·月×317.67平方米×20个月）。世茂物业厦门公司提交水费清单、水费发票、电费清单等证明其已替华先忠代扣代缴公摊水费、公摊电费。故其诉求华先忠支付公摊水电费，依据充分，应予支持。世茂物业厦门公司因追讨华先忠所欠费用而支出的律师费，已经《商品房买卖合同》等予以约定，世茂物业厦门公司也已提交律师费发票证明实际发生，故其诉求华先忠支付律师费4500元，亦应支持。但，结合庭审中双方之陈述，及世茂物业厦门公司未能举证证明其在世茂海峡大厦小区公示收费项目、标准及各业主应摊费用之情形，可以认定世茂物业厦门公司的物业服务存在瑕疵，其诉求日常维修资金等所产生之滞纳金，依据不足，不予支持。《SOHO业主手册》、《商品房买卖合同》等已约定日常维修金的收费标准及公摊水电之代收内容，上述约定系双方当事人之真实意思表示，华先忠虽不认可该收费标准，但其未能举证反驳，其辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华先忠于判决生效之日起十日内向世茂物业管理有限公司厦门分公司支付厦门世茂海峡大厦A座41层SOHO办公1单元房屋自2016年12月1日起至2016年12月31日、自2017年6月1日起至2018年12月31日欠缴的物业日常专项维修资金19440元；二、华先忠于判决生效之日起十日内向世茂物业管理有限公司厦门分公司支付厦门世茂海峡大厦A座41层SOHO办公1单元房屋自2015年12月1日至2015年12月31日、2016年2月1日至2016年4月31日及2016年6月1日至2018年12月31日世茂物业公司厦门分公司代垫的公摊水费587.04元；自2015年12月1日至2015年12月31日及2016年2月1日至2018年12月31日世茂物业公司厦门分公司代垫的公摊电费20654.92元；三、华先忠于判决生效之日起十日内向世茂物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失4500元；四、驳回世茂物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2471元，减半收取计1236元，由世茂物业管理有限公司厦门分公司负担719元，由华先忠负担517元。 双方当事人对一审查明的世茂物业厦门公司登记情况、前期物业合同的签订及履行情况、华先忠商品房买卖情况及房产交接、物业公司向华先忠催讨等事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，关于华先忠应否承担其拖欠的物业日常专项维修资金及律师费用的承担问题。原审判决已对此作了详细阐述，本院同意原审判决意见，不再赘述。本案的争议焦点为物业公司要求业主支付其代垫的公摊水电费用，有否事实依据。前期物业服务合同对公摊水电费用的分摊亦作了详细约定，物业公司代垫该费用后，有权向业主追讨。代垫情况及业主应分摊的金额，应由物业公司承担举证责任。世贸物业厦门公司主张的是2015年12月1日至2015年12月31日、2016年2月1日至2016年4月31日、2016年6月1日至2018年12月31日其代垫的公摊水费587.04元，自2015年12月1日至2015年12月31日、2016年2月1日至2018年12月31日其代垫的公摊电费20654.92元，则应对其代垫金额、电费的分摊项目、各分摊项目的分摊金额等进行举证。世贸物业厦门公司仅提交华先忠关于2015年12月份、2016年2月份、2018年9、10月份水电费的分摊明细及分摊金额，其中电费的分摊项目包括但不限于电梯（普通和消防）用电、景观照明、普通排风机用电、设备消防用电、消防风机及泵房用电、喷淋泵用电（高层、底层）、空调风冷热泵冷却塔用电、航空障碍照明等等用电项目。华先忠虽对该分摊项目的真实性提出异议，但案涉房产所在建筑为超高层建筑项目，电梯、消防设备、空调、照明等系保障建设项目（房产）正常运转的必要配套，势必涉及公摊问题，且只能由业主共同分摊，故本院对世贸物业厦门公司提供的华先忠应摊水电费用的真实性予以采信。世贸物业厦门公司提交的华先忠应摊费用明细为：2015年12月份的水费8.92元、电费1993.52元；2016年2月份的水费16.7元，电费2170.34元；2018年9月份水费35.98元、电费672.98元；2018年10月份的水费34.96、电费673.35元。其他月份的应摊费用，因世贸物业厦门公司未提交相应明细，对其要求支付的诉讼主张，证据不足，不予支持。则华先忠应支付的公摊水费为96.56元、应摊电费为5510.35元。 综上，上诉人华先忠部分上诉请求，本院予以采纳。一审判决因举证责任分配错误，导致认定事实部分有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9996号民事判决书第一、三、四项，即“一、华先忠于本判决生效之日起十日内向世茂物业管理有限公司厦门分公司支付厦门世茂海峡大厦A座41层SOHO办公1单元房屋自2016年12月1日起至2016年12月31日、自2017年6月1日起至2018年12月31日欠缴的物业日常专项维修资金19440元；三、华先忠于本判决生效之日起十日内向世茂物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失4500元；四、驳回世茂物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。” 二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9996号民事判决书第二项为：“华先忠于本判决生效之日起十日内向世茂物业管理有限公司厦门分公司支付厦门世茂海峡大厦A座41层SOHO办公1单元房屋2015年12月份、2016年2月份、2018年9、10月由世贸物业厦门公司代垫的水费96.56元、电费5510.35元”。 二审案件受理930元，由世茂物业管理有限公司厦门分公司负担325元，华先忠负担605元。一审案件受理费按原判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年四月二十九日 书记员 陈虹羽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。