浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1121民初4810号 原告（申请执行人）：浙江一石装潢工程有限公司，统一社会信用代码9133112270478179XU，住所地浙江省缙云县五云镇大桥南路321号。 法定代表人：沈立松，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈炳军，浙江丽阳（缙云）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶桂仁，浙江丽阳（缙云）律师事务所律师。 被告（案外人）：庆元县中航实业有限公司，统一社会信用代码91331126789685077H，住所地浙江省庆元县松源镇云山路87号。 法定代表人：孟福尧，公司董事长。 委托诉讼代理人：张青云，浙江易典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭棋，浙江易典律师事务所律师。 被告（被执行人）：浙江实烨房产开发有限公司，统一社会信用代码91331121MA2A0EYF71，住所地浙江省青田县鹤城街道临江东路63号。 法定代表人：周海荣，公司董事长。 委托诉讼代理人：王海敏，浙江博翔律师事务所律师。 原告浙江一石装潢工程有限公司（以下简称一石装潢公司）与被告庆元县中航实业有限公司（以下简称庆元中航公司）、浙江实烨房产开发有限公司（以下简称实烨房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因被执行人实烨房产公司反对申请执行人一石装潢公司的主张，本院依职权将实烨房产公司由第三人变更为共同被告。原告一石装潢公司委托诉讼代理人陈炳军、陶桂仁，被告庆元中航公司法定代表人孟福尧、委托诉讼代理人张青云、谭棋，被告实烨房产公司委托诉讼代理人王海敏等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告一石装潢公司向本院提出诉讼请求：一、依法许可执行被告实烨房产公司名下坐落青田县鹤城街道东山小区芸香山庄（馒头山地块）价值500万元的土地使用权（青土字出2004第119号）；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告实烨房产公司、庆元中航公司于1995年5月签订合作开发协议，实烨房产公司因资金原因无法开发芸香山庄项目，于2011年1月31日再次签订芸香山庄项目份额转让协议，约定实烨房产公司将自己持有的50%份额以6300万元的价格转让给庆元中航公司，同时还约定协议签订前融资由实烨房产公司承担，其他原有资产、债权债务均由庆元中航公司承担，且芸香山庄房地产仍以实烨房产公司名义开发等内容。协议签订后，庆元中航公司只支付了6000万元，拖欠300万元未支付，对于转让协议约定的其他债务，庆元中航公司一直未予履行。本案应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十四条、第二十五条进行审查，并不是依据第二十八条规定审查。第二十五条明确规定“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”本案中的土地使用权属于不动产，且已登记在实烨房产公司名下，以不动产登记簿为准来判断所有权人就是实烨房产公司。因此，法院作出（2019）浙1121执异8号之二执行异议裁定，中止对（2017）浙1121执529号之二裁定查封标的的执行，系事实认定错误并导致法律适用错误。即使是适用执行异议复议规定第二十八条，但本案的具体事实与该条规定不符：1.两被告之间的份额转让协议实质上是房地产挂靠协议，既包含实物资产，也包含经营权以及项目原有的债权债务，与买卖合同关系性质完全不同；2.是否占有应当以不动产登记簿为准，庆元中航公司并未实际占有案涉标的土地使用权；3.庆元中航公司虽然已支付转让款6000万元，但剩余的300万元一直未支付，青田县森泰置业有限公司将300万元打入监管账户不符合转让协议约定支付给实烨房产公司，也不符合执行异议复议规定第二十八条规定的按照人民法院要求交付执行；4.庆元中航公司在签订转让协议后长达八年多时间里不办理过户登记，完全是其自身原因造成的，由于庆元中航公司没有依照诚实信用原则履行转让协议中支付300万元的义务，也不支付原告工程款，且本身不具有经营房地产资质，根本不能办理过户登记。同时在异议过程中也没有举证证明非因自身原因未办理过户登记。故提起申请执行人执行异议之诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告庆元中航公司辩称，2011年1月31日，两被告签订芸香山庄项目份额转让协议，实烨房产公司已经将所拥有的50%份额全部转让，庆元中航公司拥有该项目的100%所有权。庆元中航公司在法院作出执行裁定之前已按照协议支付了项目转让款6300万元。芸香山庄项目份额转让协议是涉及整个芸香山庄项目物权的不动产转让合同，属于买卖合同的范畴，协议合法有效。原告认为转让协议是房地产挂靠协议，没有任何事实依据。没有过户到庆元中航公司名下，是根据青田县人民政府办公室〔2017〕37号专题会议纪要（以下简称政府会议纪要）规定，政府决定要将该项目重新挂牌出让，已经不存在过户的可能，没有过户并非庆元中航公司自身原因和过错。没有办理案涉项目不动产物权的过户手续，不影响庆元中航公司对该项目不动产物权的行使，其权利能够排除执行。原告认为不能认定在查封以前庆元中航公司已合法占有全部财产，混淆了占有和不动产登记的概念。庆元中航公司委托青田县森泰置业有限公司将剩余300万元转让款打入政府指定的监管账户，完全符合转让协议和政府会议纪要规定，就是支付给实烨房产公司。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，庆元中航公司补充陈述，从不动产登记中心的回复内容上可以看出案涉土地使用权登记证号与查封裁定中的土地使用权出让号不同，法院裁定查封的执行标的不存在，查封裁定不能执行。 被告实烨房产公司辩称，1.实烨房产公司在2010年后因涉嫌非法吸收公众存款罪被刑事立案、判决，目前尚有1亿多元赃款没有退还。根据非法吸收公众存款相关问题解释，实烨房产公司涉及的财产原则上应先归还刑事受害人的损失，案涉财产并不当然由原告的执行案件进行分配。2.案涉芸香山庄地块已由实烨房产公司转让给庆元中航公司，以上事实已由政府会议纪要予以确定，双方也在2011年1月份签订了项目转让协议，并且在履行了余款300万元后，庆元中航公司已支付了全部转让款6300万元。3.案涉芸香山庄项目转让，不仅仅是财产转让，相应债务也进行了转让。协议中明确实烨房产公司承担融资行为引起的债务，芸香山庄项目原有债务由庆元中航公司承担。综上，法院不应对案涉相应价值的土地使用权进行查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院为查清案件事实，依职权出示了相关证据，当事人发表了意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据国有土地使用权证、协助执行通知书回执、青田县人民政府办公室给县建设局的函、汇款凭证等证据，本院认为该部分证据能够反映案件真实情况，与事实相关联，来源和形式符合法律规定，予以认定。 经审理，本院认定事实如下：案涉芸香山庄项目位于青田县鹤城街道东山小区“馒头山地块”，其土地使用权出让号为青土字出（2004）第119号，2011年5月27日青田县人民政府颁发的国有土地使用权登记证号为青国用（2011）第01162号，该项目由被告实烨房产公司、庆元中航公司合作开发。2009年因实烨房产公司非法吸收公众存款案爆发，引发社会稳定问题，青田县人民政府专门成立帮扶处置工作组。2011年1月31日，在县政府相关部门的协调下，经集资户同意，实烨房产公司与庆元中航公司签订青田县芸香山庄项目份额转让协议，约定实烨房产公司将拥有的50%份额全部转让给庆元中航公司，庆元中航公司分三期支付实烨房产公司共计6300万元，其中余款300万元于小区挡土墙验收通过或房屋开始销售后一周内付清，芸香山庄项目仍以实烨房产公司名义开发等内容。协议签订后，庆元中航公司陆续支付了该项目转让款6000万元。芸香山庄项目于2011年12月基本完工。由于各种原因，芸香山庄大部分别墅未能销售出去，庆元中航公司陷入困境。为此，庆元中航公司提出要求对该项目进行规划调整，由政府收储后再公开出让，其法定代表人孟福尧多次到县政府及有关部门上访，并于2015年自行叫来挖掘机将部分别墅毁坏。2017年7月3日，青田县人民政府土地出让委员会就案涉芸香山庄地块召开专题会议，将该地块规划为住宅用地，采取挂牌方式出让，青田县人民政府办公室印发了〔2017〕37号专题会议纪要。 另认定，因实烨房产公司拖欠原告工程款，原告于2015年8月10日以建设施工合同纠纷为由将实烨房产公司、庆元中航公司诉至本院，本院于2016年9月28日作出（2015）丽青民初字第753号民事判决，判令实烨房产公司支付原告相应工程款、质量保证金及违约金，驳回原告的其他诉讼请求。丽水市中级人民法院于2016年12月20日作出（2016）浙11民终1379号民事判决，维持原判。2017年3月2日，原告根据生效判决向本院申请执行。本院于同日立案，案号为（2017）浙1121执529号。本案在执行过程中，本院于2018年9月18日作出（2017）浙1121执529号之一执行裁定，依法查封登记在实烨房产公司名下坐落青田县鹤城街道东山小区内（馒头山地块）的土地使用权（青土字出2004第119号）。2019年7月12日，青田县不动产登记中心反馈，案涉土地使用权登记证号为青国用2011第01162号，根据本院（2017）浙1121执529号之一执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了实烨房产公司名下坐落青田县鹤城街道芸香山庄11幢1号、12幢2号、8幢2号房产，其相应附属用地的土地使用权也一并查封，上述三处房屋未查到土地登记信息。2019年7月15日，庆元中航公司提出执行异议申请。因该地块土地价值变动，本院于2019年7月17日作出（2017）浙1121执529号之二民事裁定，调整为查封案涉土地使用权中价值人民币500万元的土地使用权。2019年8月14日，本院作出（2019）浙1121执异8号执行异议裁定，驳回庆元中航公司的异议请求。庆元中航公司不服该执行异议裁定，向丽水市中级人民法院申请复议。期间，2019年9月5日青田县森泰置业有限公司代庆元中航公司将案涉芸香山庄项目转让余款300万元支付至青田县住房和城乡建设局指定的监管账户。2019年10月23日，丽水市中级人民法院作出（2019）浙11执复20号执行复议裁定，撤销本院（2019）浙1121执异8号执行异议裁定，发回本院重新作出裁定。因青田县森泰置业有限公司为庆元中航公司提供足额担保，申请解除案涉土地使用权的查封，本院于2019年10月24日作出（2017）浙1121执529号之三执行裁定，解除了对案涉土地使用权的查封。2019年11月12日，本院作出（2019）浙1121执异8号之二执行异议裁定，中止对（2017）浙1121执529号之二裁定查封标的的执行。原告不服该执行异议裁定，向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点是案外人即被告庆元中航公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议复议规定确立了“以形式审查为主，实质审查为辅”的案外人异议程序审查原则，以强调案外人异议程序侧重效率的价值取向。与执行程序中的执行异议不同，执行异议之诉程序坚持实质审查原则，以确定案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益为审理对象。因此，在执行异议之诉中，并不以执行异议复议规定第二十五条第一款规定的权利外观主义为依据。执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，庆元中航公司就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。本案实烨房产公司、庆元中航公司合作开发房地产芸香山庄项目，虽然庆元中航公司不具备房地产开发经营资质，但实烨房产公司具备房地产开发经营资质，实烨房产公司因无法继续履行案涉芸香山庄项目，将拥有的50%份额全部转让给庆元中航公司，芸香山庄项目仍以实烨房产公司名义开发建设，该份额转让协议仍属于合作开发房地产合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告诉称两被告之间的份额转让协议实质上是房地产挂靠协议，与事实不符，不予采纳。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，就案涉芸香山庄项目份额转让协议而言，实烨房产公司转移芸香山庄相应不动产的权利给庆元中航公司，庆元中航公司支付相应价款，符合买卖合同的特征。因此，在本院查封之前双方已签订合法有效的书面买卖合同。二、庆元中航公司在转让协议签订后，该项目由庆元中航公司直接管理，实际投资并实际控制项目建设、销售，实烨房产公司对庆元中航公司实际占有执行标的亦不持异议。从政府会议纪要来看，庆元中航公司因该项目陷入困境后，提出要求对该项目由政府收储再公开挂牌出让，法定代表人孟福尧多次到县政府及有关部门上访，并于2015年自行叫来挖掘机将部分别墅毁坏。该政府会议纪要也证实了在本院查封前庆元中航公司已实际占有案涉执行标的。三、庆元中航公司在提出执行异议前已支付给实烨房产公司转让款6000万元，另有余款300万元在提出执行异议后由青田县森泰置业有限公司代支付到政府职能部门指定的监管账户，统一分配给实烨房产公司非法吸收公众存款案的集资户，对此实烨房产公司也表示认可，应认定庆元中航公司已付清了全部价款。四、实烨房产公司非法吸收公众存款案爆发后，庆元中航公司应县政府处置工作组及集资户要求，受让实烨房产公司案涉芸香山庄项目份额后，项目后期开发建设、销售仍以实烨房产公司名义进行，政府会议纪要同意将案涉芸香山庄地块调整规划，重新收储挂牌出让，故未办理过户登记非因庆元中航公司自身原因。五、在大多数情形下，登记的不动产物权人即为实际的权利人，即不动产登记簿的权利记载与权利的实际享有相一致。但不动产登记簿记载的权利人与实际权利人不一致的情况也时有发生。本案中，虽然案涉土地使用权登记在实烨房产公司名下，但在实烨房产公司与庆元中航公司之间，该不动产权利登记作为物权凭证，仅具有权利推定效力，不能当然作为实烨房产公司是该土地使用权人的唯一认定依据。本案庆元中航公司在合作开发房地产及项目份额转让协议履行过程中，实际投资、实际支付了全部转让款，实际控制项目建设，并实际占有案涉执行标的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，可认定庆元中航公司系案涉芸香山庄项目实际权利人，有权排除强制执行。六、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，根据该规定，善意第三人可基于对不动产登记簿记载正确性的信赖，从无权处分人处取得不动产物权。因此，物权法上的第三人，是指与物权变动有实质利益的第三人，即参与物权交易的人。被执行人的一般金钱债权人，不直接参与针对被执行人物权的交易，对执行标的亦不享有担保物权，并非物权法意义上的第三人，对不动产登记簿没有信赖利益，无权对抗实际权利人。原告主张应当依据不动产登记簿来判断所有权的归属及关于案涉执行标的不能排除强制执行的相关理由，本院不予采纳。本院执行裁定查封的执行标的是登记在实烨房产公司名下坐落青田县鹤城街道东山小区内（馒头山地块）的土地使用权，不是土地使用权登记证，查封裁定括号中注明土地使用权出让号，未注明其土地使用权登记证号，并不影响查封裁定的执行。故庆元中航公司辩称案涉土地使用权登记证号与本院查封裁定中的土地使用权出让号不同、执行标的不存在，查封裁定不能执行的抗辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告浙江一石装潢工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费46800元，由浙江一石装潢工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  詹智勇 审 判 员  张胜敏 人民陪审员  陈 静 二〇二〇年四月二十日 代书 记员  陈丽芳 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 六、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。