山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3206号上诉人（原审被告）：陈明，女，1974年9月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：胡秀秀，山东龙奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：石林，山东龙奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南诚建物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：菅仲涛，总经理。委托诉讼代理人：李博，山东国曜律师事务所律师。上诉人陈明因与被上诉人济南诚建物业管理有限公司（以下简称诚建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初7247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈明上诉请求：一、撤销济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初7247号民事判决，依法改判或发回重审；二、涉诉一二审费用全部由诚建物业公司承担。事实与理由：一审事实认定错误。诚建物业公司自2015年11月19日与济南市历下区诚基中心业主委员会签订物业服务合同以来，在提供服务过程中存在众多服务不到位、不积极问题。另一审法院认定：“但本院受理的同类案件中，已查明诚建物业公司存在服务瑕疵问题、及在业主不能及时缴纳物业服务费或不能妥善解决问题的情况下，诚建物业公司怠于行使权利……”。上述事实的存在可以证明诚建物业公司未履行合同义务，一审法院认定诚建物业公司履行了合同义务属事实认定错误。二、一审法院在查明诚建物业公司在提供服务过程中存在服务瑕疵的情况下，仅让期承担逾期缴纳物业服务费滞纳金部分的责任显失公平，诚建物业公司无权向陈明全额主张物业服务费。作为小区物业的诚建物业公司应当严格按照合同约定履行自己的义务，向业主及物业使用人提供优良的生活环境，搞好社区文化和社区服务。但实际存在小区卫生脏乱差、设施坏了诚建物业公司也不积极去更换等问题，基于诚建物业公司未按照合同履行合同义务，其无权向陈明全额主张物业服务费。诚建物业公司辩称，陈明的上诉事由无任何事实及法律依据，依法不能成立。一、诚建物业公司具有物业服务企业资质，自2015年11月19日与济南市历下区诚基中心业主委员会签订《物业服务合同》，一直为诚基中心提供物业服务至今，诚建物业公司下设客服部、保洁部、安全部等多个业务部门。一审庭审中诚建物业公司提交的各项目部工作纪要、交接记录表等工作记录足以证实物业履行情况，陈明作为诚基中心业主，自诚建物业公司入驻诚基中心后一直拒绝交纳物业费，严重违反了《物业服务合同》的约定，陈明作为业主已实际享受到诚建物业公司的服务，故一审判决陈明交纳拖欠的物业费具有事实及法律依据。二、一审判令陈明全额承担物业费，事实清楚，并无不当。陈明在上诉状中主张涉案小区卫生、基础设施存在问题，但其并未提交证据证明其主张。众所周知，涉案小区基础设施等建筑设施存在缺陷，而物业公司只能在现有的基础设施之上提供服务，加之涉案小区租户及业主达数万人，人口基数大，极易造成生活垃圾的短暂性的堆积，人员素质的差异，也极易造成基础设施的破坏，在该种情形发生后，诚建物业公司均积极组织相关工作人员清理垃圾，修理基础设施，已经依约履行了提供物业服务的义务，即使在履行物业服务过程中存在瑕疵，也不足以成为其拒交物业费的理由。诚建物业公司向一审法院起诉请求:1.依法判令陈明支付物业费5364.2元（自2015年11月19日至2019年6月30日）及滞纳金；2.诉讼费由陈明负担。一审法院认定事实：诚建物业公司系具备资质的物业服务企业。2015年11月19日，济南市历下区诚基中心业主委员会（甲方）与诚建物业公司（乙方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方为济南市历下区和平路47号诚基中心的公寓、商业（建筑面积63万㎡）提供物业服务，委托服务期限两年，自2015年11月19日起至2017年11月18日止。对于诚建物业公司的义务，第七条规定，接受甲方和业主及物业使用人的监督，向业主及物业使用人提供优良生活环境，搞好社区文化和社区服务……；第八条规定，物业服务费由业主、物业使用人及开发建设单位按其所拥有或使用物业的法定房屋产权面积交纳，具体标准中，公寓部分（不含公共能耗费）2.4元/月/平方米；第二十一条规定，乙方管理服务未达到本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进；第二十二条规定，业主及物业使用人应按时足额按其所拥有或使用物业的相应收费标准交纳物业管理服务费及其他应交费用，业主及物业使用人违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金……上述服务合同到期时，济南市历下区诚基中心业主委员会（甲方）与诚建物业公司（乙方）再次签订物业服务合同，约定甲方委托乙方为济南市历下区和平路47号诚基中心的公寓、商业（建筑面积63万㎡）提供物业服务，委托服务期限两年，自2017年11月19日起至2019年11月18日止；有关物业服务费收费标准与其他主要条款内容，同2015年11月19日的物业服务合同。陈明系济南市历下区和平路47号诚基中心20号楼308室（房产证号历198388）房屋所有人，该房屋建筑面积51.55平方米，房屋用途为公寓。根据诚建物业公司提供的《顾客信息登记表》、《客户交房验收单》显示，陈明于2010年9月份入住涉案房屋，诚建物业公司称自2015年11月19日其提供物业服务以来，陈明未交纳过上述涉案房屋物业费。诚建物业公司曾在陈明公寓门上张贴催收单，亦曾以EMS邮件的方式向陈明发出过《律师函》催缴物业费，陈明拒收。截止2019年6月30日，陈明共计欠物业费5364.2元。诉讼期间，诚建物业公司提交了2016年3月21日诚基中心会议（例会）会议纪要、2017年3月份工作总结及4月份工作计划及交接班记录表等证据，证实自己已实际为诚基中心业主提供了物业服务。因陈明未缴纳物业费，故诚建物业公司以维护其合法权益将其诉至法院。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，诚基中心业主委员会与诚建物业公司经协商一致签订的物业服务合同，应认定依法成立并生效，对全体业主具有约束力。诚建物业公司依约对小区进行了物业管理和服务，履行了合同义务，陈明作为业主实际享受了诚建物业公司提供的安保、清洁等服务，理应向物业公司交纳相应的物业服务费。故陈明应向诚建物业公司支付2015年11月19日至2019年6月30日物业费：51.55平方米×43个月×2.4元/月/平方米＋51.55平方米×12天×2.4元/月/平方米÷30=5369.448元。诚建物业公司主张陈明支付物业费5364.2元，未超过上述标准，予以支持。对于诚建物业公司主张的滞纳金。一审法院认为，虽然物业服务合同对逾期缴纳物业服务费有滞纳金约定，但一审法院受理的同类案件中，已经查明诚建物业公司存在服务瑕疵问题，及在业主不能及时缴纳物业服务费或不能妥善解决问题的情况下，诚建物业公司怠于行使权利，无权就扩大的损失主张权利，应由双方各自承担相应的民事责任。故对于诚建物业公司滞纳金的请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈明于判决生效之日起10日内支付济南诚建物业管理有限公司2015年11月19日至2019年6月30日期间物业费5364.2元；二、驳回济南诚建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈明负担。二审中，当事人未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，陈明主张诚建物业公司的物业服务不到位、不积极，小区内存在卫生脏乱差、设施损坏未及时更换等问题，但并无证据证明诚建物业公司的物业服务存在严重瑕疵，一审据此对诚建物业公司的滞纳金请求不予支持，符合法律规定。陈明要求减免部分物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈明的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈明负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年四月二十二日书记员  邢春艳