陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终1750号 上诉人（原审原告）：西安市灞桥区金刚焊接器材经销部，住所地西安市灞桥区。经营者：李金刚，男，1963年XX月XX日出生，汉族，住西安市灞桥区XX街道XX路XX号。委托诉讼代理人：李运良，男，1953年7月21日出生，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审被告）：西安恒晟信息科技有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：王伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张涛，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩叶，北京德恒（西咸新区）律师事务所实习律师。上诉人西安市灞桥区金刚焊接器材经销部（以下简称金刚焊接经销部）因与被上诉人西安恒晟信息科技有限公司（以下简称恒晟公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2019)陕0111民初5494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。金刚焊接经销部上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持金刚焊接经销部的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由恒晟公司承担。事实和理由：金刚焊接经销部向一审法院提交金刚焊接经销部与恒晟公司租赁合同书和恒晟公司出示给金刚焊接经销部租房证明，证明恒晟公司租的厂房办公室面积与合同书是相同等面积，而恒晟公司向法院提交(2011)6-47号土地行政处罚决定书，但未提交勘查图，而勘查图上面积与双方签订合同不是同一座厂房，同一位置房产与(2011)6-47号行政处罚决定书是两个不同位置面积法律关系的厂房及三座钢构厂房，而恒晟公司租金刚焊接经销部车间二座，但有一座还没有收也未拆除，至今还在空着，办公室等房还在空着，而金刚焊接经销部与恒晟公司只是租房合同纠纷。而金刚焊接经销部租给恒晟公司厂房办公室等没有经过行政处罚，恒晟公司未在法院提供对恒晟公司租金刚焊接经销部合同上房产行政处罚决定书。用(2011)6-47号行政处罚决定书代替本案双方租房范围内房产为非法。因此是没有根据，恒晟公司向一审法院提供(2011)6-47号行政处罚决定书，没有提供处罚档案材料勘察图。而金刚焊接经销部在一审法院提供(2011)6-47土地行政处罚书勘察图，一审法院未在判决显示。二审法院核查或到现场核对，而双方以灞桥区街道办事处2018年5月21日给恒晟公司下达一份通知，而因恒晟公司租金刚焊接经销部厂房办公室，在已征地范围内，通知恒晟公司撤离，恒晟公司未提供租房土地在已征范围有效证据，这未查清，一审法院对金刚焊接经销部提供的行政判决，也未在文书中显示。二审法院重新审查到现场核对双方租房合同纠纷的厂房办公室是否与(2011)6-47行政处罚决定书中的房产进行核对后作出公正判决。恒晟公司辩称，一审法院认定的基本事实清楚。金刚焊接经销部租赁给恒晟公司的厂房被行政机关认定是违法建筑，且已部分被强制拆除，一审法院对此基本事实的认定清楚、正确。一审法院适用法律正确。本案诉争主要焦点就是：租赁合同是否有效。涉案房屋系城镇规划区内地上（土地是建设规划用地）房屋，就此涉及的租赁纠纷，一审法院主要适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定判案，法律适用正确。综上，请二审法院维持原判。金刚焊接经销部向一审法院起诉请求：1、依法要求恒晟公司承担与金刚焊接经销部签订房屋租赁合同违约造成的损失566080元；2、诉讼费由恒晟公司承担。一审法院认定事实：2016年6月1日，金刚焊接经销部、恒晟公司双方签订一份《房屋租赁合同》，金刚焊接经销部将位于西安市灞桥区灞桥街道豁口变电站门前1#院内的厂房350平方米、焊接厂房150平方米及现办公室后排的平房5间、办公室2间（总面积约600平方米）出租给恒晟公司；租赁期限自2016年6月1日至2026年5月31日止；本房屋年租金为5万元，按年交付，每年5月31日前交次年租赁费；水费按水表的数量计算，每吨3.5元，电费按峰平谷的供电局的价格结算；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金，应为剩余年金额的30%……；合同存续期间，如遇自然灾害或国家政策的变化双方不认损失，如果拆迁，金刚焊接经销部承担恒晟公司的迁移费。《房屋租赁合同》签订后，金刚焊接经销部将上述房屋交付恒晟公司使用。在合同履行期间，西安市灞桥区灞桥街道办事处于2018年5月21日给恒晟公司下发一份通知，载明：按照西安市XX路“三化”整治工作要求，铁路、高速公路两侧30米为铁路、公路已征地及保护区范围，你单位已严重侵入征地范围及保护区范围，限你单位5日内自行搬离并拆除所有违章建筑物及设施，逾期后果自负。2018年6月13日，西安市灞桥区灞桥街道办事处再次发出内容相同的通知，要求10日内履行。2018年7月5日，恒晟公司与西安市灞桥区灞桥街道办事处达成协议，同意在2018年7月31日之前搬迁完毕。之后，恒晟公司如期搬离。另查，金刚焊接经销部出租给恒晟公司的上述房屋，未经主管部门批准建设，至今未取得建设工程规划许可证。2011年5月24日，西安市国土资源局作出市国土发（2011）6-47号《土地行政处罚决定书》，认定西安市灞桥区金刚焊接器材经销部（原名西安灞桥区东方焊接器材经销部）未经县级以上人民政府批准擅自占用土地建厂，决定没收其在非法占用的土地上新建的钢构厂房三座、砖混平房两座和其他设施，并处以罚款。2011年12月19日，西安市灞桥区人民法院作出（2012）灞行执字第00014号行政裁定，准予强制执行西安市国土资源局市国土发（2011）6-47号《土地行政处罚决定书》。2018年11月9日，西安市灞桥区金刚焊接器材经销部的违法建筑予以强制拆除。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。金刚焊接经销部租赁使用的土地属城市建设规划范围，其出租的钢构厂房、房屋未经主管部门批准建设，至今未取得建设工程规划许可证，故金刚焊接经销部、恒晟公司2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。金刚焊接经销部主张恒晟公司单方终止房屋合同，应承担剩余8年的房屋租赁费40万元，因金刚焊接经销部出租给恒晟公司的房屋，经有关部门认定属于违法建筑并已强行拆除，故其该项请求没有法律依据，不予支持。涉案的《房屋租赁合同》被认定为无效合同，金刚焊接经销部要求恒晟公司承担违约金12万元，亦不予支持。金刚焊接经销部要求恒晟公司承担变压器铁损46080元，没有合同及法律依据，不予支持。诉讼中，西安市灞桥区人民法院向金刚焊接经销部释明涉案的《房屋租赁合同》为无效合同，金刚焊接经销部坚持诉讼请求不变更。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院（关于民事诉讼证据的若干规定）》第二条、第三十五条规定，判决：驳回原告西安市灞桥区金刚焊接器材经销部要求被告西安恒晟信息科技有限公司承担与原告签订房屋租赁合同违约造成的损失566080元的诉讼请求。一审案件受理费9460元，原告已预交4730元，现减半收取，由原告负担4730元。本院经审理查明，二审中，金刚焊接经销部坚持认为案涉租赁合同有效。其余事实一审判决查明属实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。    租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，金刚焊接经销部租赁使用的土地属城市建设规划范围，其出租的钢构厂房、房屋未经主管部门批准建设，至今未取得建设工程规划许可证，故金刚焊接经销部与恒晟公司2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。金刚焊接经销部按照租赁合同有效提起本案一审诉请，经一审法院释明案涉合同无效后，坚持合同有效，坚持诉讼请求不变更，一审法院对其按照租赁合同有效提起的本案一审诉请予以驳回，并无不当。二审中，金刚焊接经销部仍坚持租赁合同有效，其上诉理由不能成立，本院对其上诉请求依法不予支持。金刚焊接经销部应按照相应的法律关系提起民事诉讼。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9461元，西安市灞桥区金刚焊接器材经销部已预交，由西安市灞桥区金刚焊接器材经销部负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    秦  燕  燕 二Ｏ二Ｏ年四月七日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1