山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终1318号 上诉人（原审原告）：仇韧，男，1969年4月27日出生，汉族，住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：陈树法，山东恒越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马芸芸，山东恒越律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程增良，男，1970年6月24日出生，汉族，住潍坊市安丘市。 委托诉讼代理人：李强，山东靖安律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：仇道正，男，1943年8月17日出生，汉族，住淄博市周村区。 被上诉人（原审第三人）：李其风，女，1945年9月24日出生，汉族，住淄博市周村区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡继业，山东靖安律师事务所律师。 上诉人仇韧因与被上诉人程增良、仇道正、李其风确认合同无效纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306民初1842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 仇韧上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案《房屋转让协议》依法属于无效合同，房屋转让协议无效就应当互相返还，涉案房屋已经拆除，鉴于拆除应取得的利益应归上诉人所有；2、第三人称其是委托被上诉人程增良代理购买涉案房屋纯属伪造，程增良曾将房屋抵押给仇燕用于借款，第三人未被村委统计为被拆迁户，程增良与第三人存在虚假诉讼嫌疑。3、一审判决适用法律错误。 被上诉人未提交书面答辩意见。 仇韧向一审法院起诉请求：1.依法确认仇韧与程增良签订的房屋买卖协议无效；2.责令程增良返还涉案房产（价值3800.00元）；3.由程增良负担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，因涉案房屋已被拆除，仇韧变更其诉讼请求第二项为：判令程增良返还因涉案房屋拆除后的拆迁补偿可得利益（包括可置换尚未置换的约120平方米楼房及约86平方米楼房各一套、两个储藏室、一个地下车位，已由程增良领取的宅基地置换楼房后超出面积补偿金71000.00元）。 一审法院认定事实：仇韧系周村区北郊镇仇套村村民，其在该村有宅基地一处，宅基地面积296平方米，其中建筑占地63平方米，四至为东至墙外壁为零邻大街、西至墙外壁为零邻胡同、南至墙外壁为零邻河坝、北至墙外壁为零邻道。 2001年12月19日，仇韧作为甲方与程增良作为乙方，双方签订房屋转让协议一份，协议约定：1.甲方正屋四间，南屋两间，东棚、大门各一处，院落一处，转让给乙方。总计38000.00元；2.付款方式为2001年12月20日前先付800.00元，2002年2月5日前付款1500.00元，余款1500.00元于2002年4月5日前付清；3.付清款后，甲方将房产证交与乙方；4.如乙方在约定时间内不能按时付款，本合同自动终止，甲方有权将房屋收回，预交款不退；5.房产证转与乙方后，甲方不再拥有房屋所有权。甲方仇韧、乙方程增良、担保人仇道平分别在协议落款处签名捺印。 协议签订后，仇韧与程增良均按协议的约定履行了各自的义务。仇韧将上述房屋及宅基地转让后，另行向仇套村委会审批了宅基地，并建造了房屋。 上述房屋交付后，程增良使用了二、三年后，由仇道正、李其风居住使用，直到2019年10月份因仇套村棚户区改造由仇套村委会拆除。期间，仇道正、李其风对倒塌的东棚进行了重建。 2017年6月14日，因仇套村棚户区改造，涉案宅基地由案外人仇燕与仇套村委会签订了北郊镇仇套村棚户区改造房屋安置协议，协议设定的甲方为仇套村委会，乙方为仇韧，协议落款处乙方签名捺印人为仇燕。 2018年12月25日，仇套村委会向仇燕、程增良发出通知称：“近日，我村收到仇套村仇韧要求签订旧村拆迁的申请，仇韧提出该套宅基地所有人系其本人。据了解，仇韧曾将房屋卖于程增良，后程增良又将房屋抵押给仇燕。但目前该房屋明确产权的材料仅有仇韧提供的宅基地使用登记审批材料。为明确该房屋产权，请仇燕、程增良自收到本通知之日起3日内提供相关书面证明材料，以证明仇韧房屋已卖给程增良以及程增良又将房屋抵押给仇燕。逾期如无法提供相关证明材料则视为无证明材料，我村将按宅基地使用审批登记确认房屋产权并与权利人签订协议，如有误可向法院起诉解决纠纷。” 2018年12月31日，仇套村委会与确认签订北郊镇棚户区改造旧村拆迁协议书（实物补偿），由仇韧的妻子韩秀荣在该协议书落款处的被拆迁人处签名捺印。同日，仇套村委会发布补充协议称：“因乙方（仇韧）房屋与程增良和仇燕存在部分问题未解决，前期村委通知程增良与仇燕出面解决相关问题，但二人均未正式出面进行协商。鉴于乙方提供了唯一的房屋产权归属证明材料，现与乙方先行签订旧村拆迁协议，暂不对乙方房屋进行拆除，待乙方房屋存在问题解决后，再将旧村拆迁协议上所规定的所有奖励金额支付给乙方（租赁费计算以乙方上交钥匙时间为准），并对房屋进行拆除。” 另，程增良系仇道正、李其风的女婿。庭审过程中，程增良主张涉案房屋系由仇道正、李其风委托其向仇韧购买，且购买后一直由委托人居住使用。仇道正、李其风对程增良的该主张予以认可。 一审法院认为，本案的焦点问题是房屋买卖合同是否有效。程增良作为农村房屋买卖合同的房屋买受人，不是该房屋所在集体经济组织的成员，其购买行为违法了相关行政禁止性规定，应当认定为无效的民事法律行为。但是，程增良的岳父母仇道正、李其风在涉案房屋转让后不久即一直居住使用该房屋至该房屋被拆除时止长达十七年有余，期间由仇道正、李其风对部分建筑物进行了重新建设和维护，客观上存在程增良以其本人名义为其岳父母仇道正、李其风购买房屋的事实，且程增良作为仇道正、李其风的女婿，在与仇韧签订房屋转让协议时，以其本人名义签订协议并不影响行为效果直接归属于仇道正、李其风；仇道正、李其风申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并请求确认涉案房屋为其所有的主张，是对程增良代为购房行为的认可，符合相关代理的法律规定；仇道正、李其风作为涉案房产所在的集体经济组织成员，对涉案房产享有权利，不违反相关行政禁止性规定；农村房屋经过多次转让后，最后的买受人或者基于其他原因得到该房屋的最后权利人，只要不违反上述行政禁止性规定，则不应否认最初房屋买卖合同的效力；仇韧在将自己的房屋已经出售十八年后提出确认买卖合同无效的诉讼，违反了法律规定的诚实信用原则。综上，涉案房屋转让协议签订时是买卖双方真实意思的表示，应确认为有效合同，合同所涉房产的权利人应当系仇道正、李其风。因该房屋已经拆除，因该房屋的拆除所产生的可得补偿利益，应当属于仇道正、李其风享有。涉案房产的具体拆迁补偿利益，应当由涉案房产所在的集体经济组织即仇套村委会予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、驳回原告仇韧的诉讼请求；二、原告仇韧与被告程增良于2001年12月19日签订的房屋转让协议所涉房产被拆除后的可得利益即拆迁补偿利益归第三人仇道正、李其风享有。案件受理费2575.00元，由原告仇韧负担1312.00元，被告程增良负担1263.00元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实一致。 本院认为，被上诉人程增良主张与上诉人仇韧签订的房屋转让协议系受仇道正、李其风委托，仇道正、李其风对此予以认可，并已经申请作为有独立诉讼请求权的第三人参加诉讼，虽然仇道正、李其风与程增良之间未有委托代理协议，但鉴于程增良与仇道正、李其风之间的特殊关系以及仇道正、李其风在房屋内居住十余年并对房屋进行修缮的事实，本院对于仇道正、李其风与程增良之间的委托代理关系予以认可。仇韧也未有证据证实存在其如果明知仇道正、李其风购买其房屋就拒绝出售的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，房屋转让协议的效力及于仇韧和仇道正、李其风。仇韧在房屋售出18年后又主张买卖合同无效有违诚实信用原则，仇韧和仇道正、李其风同为仇套村村民，一审法院判决拆迁利益归属于仇道正、李其风符合法律规定。 综上所述，仇韧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5150.00元，由上诉人仇韧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 禚慧聪 审 判 员 王 鹏 法官助理 周树学 书 记 员 尹衍羚