抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0404民初2522号原告：中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行，住所地抚顺市望花区雷锋路东段46号。负责人：任建伟，系该行行长。委托诉讼代理人：张东，系该行客户经理。被告：冯珏，女，1972年5月13日出生，汉族，户籍所在地沈阳市苏家屯区。被告：抚顺博圣房地产开发有限公司，住所地抚顺经济开发区顺大街北段4号。法定代表人：任红，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姜倩，系该公司出纳。原告中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行诉被告冯珏、抚顺博圣房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行委托诉讼代理人张东、被告抚顺博圣房地产开发有限公司委托诉讼代理人姜倩到庭参加了诉讼，被告冯珏经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月17日，被告冯珏因购买抚顺博圣房地产开发有限公司开发的位于抚顺经济开发区房屋，向原告申请办理个人房屋贷款1笔，金额350000元，并由抚顺博圣房地产开发有限公司连带担保，我行根据借款人的申请与被告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同编号为房字抚顺分行望花支行2014年664号，原告于2014年11月17日向其发放了个人房屋贷款，金额35万元，贷款方式为抵押，抵押物为抚顺经济开发区房屋，贷款期限25年。贷款初期，借款人能按照合同规定履行按月还款，从2018年8月开始之后一直未还，经多次催要仍未还款。截止2019年7月10日连续欠贷款11期，累计违约26期。故原告诉至法院，1、请求法院判令解除双方签订的借款合同，请求判令被告冯珏清偿我行贷款本金3225469元、利息及罚息；2、被告所抵押的房屋拍卖所得价款，原告享有优先受偿权；3、被告抚顺博圣房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、诉讼费等费用由被告承担。被告冯珏未答辩。被告抚顺博圣房地产开发有限公司辩称，冯珏于2014年11月17日购买我公司开发的御府龙湾小区1-18号楼2单元601号住房，面积111.73平方米。发票已经开具并于2015年6月15日配户入住。对其在工商银行贷款发生拖欠利息事宜，我公司认为，我公司不承担连带责任，我公司于2017年6月就可以办理房产证，说明房屋产权已经给转移到贷款人个人名下，当时贷款人也没有拖欠银行贷款利息，是贷款人自身原因没有办理成产权证书，现在贷款人自身原因拖欠银行利息产生的经济纠纷与我公司没有关系。同意银行将上述房产查封进行拍卖来归还所欠银行费用。经审理查明，2014年6月16日，被告冯珏与被告抚顺博圣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，被告冯珏以503569.34元的价格购买被告抚顺博圣房地产开发有限公司开发建设的坐落于抚顺经济开发区房屋（建筑面积111.73平方米）。为购买上述房产，2014年7月7日，被告冯珏向原告申请个人房屋贷款，贷款金额350000元。2014年7月21日，原告与二被告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告冯珏从原告处借款350000元用于购买被告抚顺博圣房地产开发有限公司开发建设的坐落于抚顺经济开发区房屋，贷款期限为300个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收40%确定。贷款利息自实际放款日起计算，被告采取按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，并自愿选择每月15日为还款日，不享有宽限期。合同同时约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成借款人违约，贷款人可以解除本合同。对上述借款，被告冯珏以其坐落于抚顺经济开发区房屋作为抵押物，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告抚顺博圣房地产开发有限公司自愿对被告冯珏的上述借款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年。2014年7月30日，原、被告双方将坐落于抚顺经济开发区房屋办理了预售商品房抵押权登记备案，抵押权人为原告。2014年11月17日，原告向被告冯珏发放贷款350000元。自2018年8月起，被告冯珏未再向原告偿还贷款本息。至2020年4月15日，被告冯珏尚欠原告贷款本金322654.69元及积欠利息29375.92元。本院所确认的上述事实，有原告向本院提供的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人贷款申请表、个人借款凭证、抵押权登记备案证书、还款明细并有原、被告签字确认的庭审笔录在案为凭，以上证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，借款人应当按照约定的期限支付利息及返还借款。本案原告与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，原告已依约发放贷款给被告冯珏，作为借款人的被告冯珏应当按照约定的期限偿还原告贷款本息。现被告冯珏自2018年8月起即未再还款，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告主张的判令解除其与被告签订的《个人购房借款/担保合同》一节，符合双方的合同约定，本院予以支持；关于原告主张的要求被告冯珏清偿原告贷款本金322654.69元、利息及罚息一节，因被告冯珏违约，原告有权按照合同约定要求被告冯珏立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息，故对原告此主张本院予以支持，本院确定未偿还本金为322654.69元，利息及罚息按照原告向本院提交的还款明细表中的积欠利息确定，即利息及罚息合计为29375.92元；关于原告主张的其享有对被告冯珏所抵押的房屋拍卖所得价款的优先受偿权一节，被告冯珏以其名下的坐落于抚顺经济开发区房屋对其借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，该抵押行为有效，如被告冯珏在本院确定的履行期限内未履行或未完全履行其债务，原告有权就被告冯珏名下坐落于抚顺经济开发区房屋拍卖所得价款优先受偿；关于原告主张的要求被告抚顺博圣房地产开发有限公司承担连带保证责任一节，因《个人购房借款/担保合同》已明确约定被告抚顺博圣房地产开发有限公司自愿向被告冯珏的上述借款提供连带责任保证，但因原告的该债权既有保证又有物的担保，保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任，故原告在就被告冯珏抵押物坐落于抚顺经济开发区房屋拍卖所得价款仍不能足额受偿时，被告抚顺博圣房地产开发有限公司对被告冯珏的剩余债务承担连带责任保证。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行与被告冯珏、抚顺博圣房地产开发有限公司于2014年7月21日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告冯珏于本判决发生法律效力之日起三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行贷款本金322654.69元及利息29375.92元（含罚息）；三、原告中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行享有对被告冯珏名下坐落于抚顺经济开发区房屋拍卖所得价款的优先受偿权；四、在本判决第三项原告债权仍不能足额实现时，被告抚顺博圣房地产开发有限公司对被告冯珏的上述借款在本判决第三项不足偿还的范围内承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；案件受理费6365元、保全费2208元，均由被告冯珏承担，随上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审 判 长  苏庆坤人民陪审员  高 松人民陪审员  崔银贵二〇二〇年四月二十二日书 记 员  单 哲