四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终248号 上诉人（原审原告）：吴勇，男，1988年10月4日出生，汉族，住四川省中江县。 上诉人（原审原告）：谢丝，女，1988年6月19日出生，汉族，住四川省中江县。 共同委托诉讼代理人：王裕华，四川吉邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：保利（德阳）房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市经济技术开发区珠江东路99号。 法定代表人：吴章焰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：毛欣，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人吴勇、谢丝因与被上诉人保利（德阳）房地产开发有限公司【以下简称保利（德阳）公司】商品房销售合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴勇、谢丝的委托诉讼代理人王裕华，被上诉人保利（德阳）公司的委托诉讼代理人陈娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴勇、谢丝上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判被上诉人向上诉人交付所购的位于德阳市园65幢第1＊2＊3-1号住房楼下两个配套车位（808号、809号）并办理产权登记；被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金142636元。2.本案一审、二审诉讼费，保全费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人存在事实上的商品房买卖合同关系。商品房销售前，购房者需与开发商通过口头方式对所交易的房屋面积、户型、价格、附属设施、交付时间、产权证办理等重要事项进行了解和协商谈判，双方对以上重要事项协商达成一致意见后开始进行商品房交易流程。但在本案中，进行到签约流程时，被上诉人仅向上诉人提供主合同中的“签字页”，而无具体合同文本内容（一审中上诉人提交的视频证据、谈话录音证据均能反映出上诉人“合同”仅有签字页，并且被上诉人一审提交的《商品房买卖合同》证据也显示上诉人“签字页”纸张与记载合同其他文本内容的纸张明显不同，均能反应以上事实）。此后，被上诉人以需要公司盖章为由将上诉人合同“签字页”全部收回。因此，上诉人与被上诉人未形成符合法律、法规所规定的必要形式的书面《商品房买卖合同》。但是上诉人按约分四期付清全部房款，被上诉人接受并出具收款收据，在一审审理期间向上诉人交付了案涉房屋，根据《合同法》第三十六条规定，上诉人与被上诉人之间存在事实上的商品房买卖合同关系。2.被上诉人应当按照其发布的“购买房屋即赠送产权双车位”的销售广告履行向上诉人交付案涉房屋楼下两个附属车位（808号、809号）并办理产权登记的义务。上诉人一审所列举的“德阳市市场监督管理局2019年7月行政处罚双公示数据”充分表明：上诉人与被上诉人建立商品房买卖合同关系前后，被上诉人通过各种宣传渠道宣布购买案涉房屋即赠送产权双车位的广告内容。案涉房屋出售时已为现房，正是因为被上诉人带领上诉人对案涉房屋现场指引、介绍、查看所赠送车位后，双方才达成合意以2103781元价格购买涉案房屋。且后期被上诉人违约拒不履行该义务，上诉人与其他购房者一直通过向德阳市市场监督管理局、德阳市住房保障和房地产事务中心（曾用名：德阳市住房保障和房屋管理局）投诉举报的方式维权，德阳市市场监督管理局经调查核实后才对被上诉人作出以上处罚，证明被上诉人在案涉房屋销售期间对所有购房者均作出如广告宣传内容的承诺。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被上诉人发布的“购买房屋即赠送产权双车位”的销售广告内容属于要约邀请，应当接受其约束，向上诉人履行赠送产权双车位义务，即向上诉人交付案涉房屋楼下两个配套车位（808号、809号）并登记。3.上诉人与被上诉人均已提交证据证明被上诉人应于2019年4月1日向上诉人交付案涉房屋及承担逾期交房的违约责任。现被上诉人逾期交房事实清楚，应向上诉人支付违约金142636元。虽然进行到签约流程时，被上诉人仅向上诉人提供主合同中的“签字页”，而无具体合同文本内容，双方形成的是事实上的商品房买卖合同关系。但此后上诉人向被上诉人索取的合同文本内容（一审中上诉人已举证）第十一条第1项约定逾期交房责任内容与被上诉人一审中提交的“《商品房买卖合同》证据”合同文本内容一致，充分证明上诉人和被上诉人均认可案涉房屋形成合意的交房时间为：2019年4月1日。逾期交房的违约责任为：交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付按全部已付房款每日万分之三标准计算的违约金。关于逾期交房的原因，上诉人提交的录音、录像证据充分证明是因为被上诉人擅自修改案涉房屋“建筑面积”“套内面积”等重要合同条款内容和意图迫使上诉人签署增加诸多对上诉人不利条款内容以及《补充协议》未达成所致（上诉人不签署，被上诉人拒绝交付）。一审第一次庭审后，上诉人按照被上诉人通知前往接房，被上诉人以需重新签订《商品房买卖合同》的理由拒绝交付。第二次庭审后，被上诉人才同意交付。基于以上事实，被上诉人应当承担交房期限届满之次日（2019年4月2日）起至实际交付之日（2019年11月12日）期间的违约金142636元。 保利（德阳）公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人与被上诉人之间达成了书面买卖合同，不存在事实上的口头合同。上诉人没有举证证明其提起诉讼所依据的口头合同的存在及具体内容和各项权利义务，上诉人应当承担举证不能的法律后果。 吴勇、谢丝向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告向原告交付所购房屋并办理合同网签备案和产权登记（审理中明确继续履行是指：向原告交付房屋并办理产权过户及赠送编号为808、809的双车位。原告于2019年12月5日撤回要求交付房屋的诉请）；2.判令被告向原告交付所购房屋楼下的两个车位并办理产权登记；3.判令被告支付逾期交房的违约金(以2103781元为基数,按每日万分之三计算至实际交付之日止)；4.本案保全费、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《保利国际城-美茵庄园项目认购书》，主要约定：1.本项目地址：美茵庄园波尔多庄园-65-住宅-1单元-101号房，该物业用途别墅，该物业建筑面积185.42平方米，该物业价款2282996元；2.乙方在本协议签订的同时支付定金100000元；3.乙方在签订认购书后，须于2018年3月17日前到保利（德阳）公司签约收款中心缴纳第一期房款/总房款及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件及《前期物业协议》、《临时管理规约》，逾期未办理视为乙方违约，本认购协议书自动解除，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。 原告还向一审法院提交了一份原告（乙方）与被告（甲方）于2018年3月10日签署的《保利国际城-美茵庄园项目认购书》的复印件，主要约定：1.本项目地址：美茵庄园波尔多庄园-65-住宅-1单元-101号房，该物业用途别墅，该物业建筑面积185.42平方米，该物业价款2282996元；2.乙方在本协议签订的同时支付定金100000元；3.乙方在签订认购书后，须于2018年3月17日前到保利（德阳）公司签约收款中心缴纳第一期房款/总房款及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件及《前期物业协议》、《临时管理规约》，逾期未办理视为乙方违约，本认购协议书自动解除，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。被告不认可该复印件。 原告向一审法院提交了一份《商品房买卖合同》的复印件、被告提交了一份原、被告在尾页签字盖章的《商品房买卖合同》原件，其约定的内容均是原告从被告处购买园65栋1／2／3-1号，购房总价款为2103781元。原告已向被告支付了全部购房款，被告已在庭审过程中向原告交付了该房屋。 庭审时，原告表示无论是原告提交的《商品房买卖合同》的复印件，还是被告提交的《商品房买卖合同》均与原、被告订立合同时口头协商的内容不一致，原告在本案中要求履行的不是上述两份书面合同，而是原、被告之间口头订立的《商品房买卖合同》，原告的所有诉讼请求均基于该口头合同提出。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告要求履行原、被告之间签订的口头的《商品房买卖合同》的诉请能否支持的问题。原告在庭审中明确表示其诉讼请求是基于原、被告之间口头的《商品房买卖合同》，其要求履行的也是口头的《商品房买卖合同》；被告则表示原、被告之间不存在原告所称的口头的《商品房买卖合同》，双方的权利义务应以双方已签字盖章的书面的《商品房买卖合同》为准。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案原告在庭审时明确表示本案中原告以及被告提交的书面的《商品房买卖合同》均与订立合同时双方口头协商的合同内容不一致，并要求履行口头合同。但原告并未向法院举证证明口头合同的具体内容，致使一审法院无法查明该口头合同对房屋交付、产权转移登记、车位赠送、逾期交房违约责任等内容的约定，应由原告自行承担举证不能的不利法律后果。故对原告诉请要求继续履行口头合同，即对口头合同办理网签备案及按照口头合同的约定办理房屋产权登记、赠送所购房屋楼下两个车位并办理产权登记、支付逾期交房违约金的诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告吴勇、谢丝的全部诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 吴勇、谢丝向本院提交如下证据： 第一组证据：《德阳市市场监督管理局行政处罚决定书》《德阳市市场监督管理局行政处罚信息公示单》《德阳市市场监督管理局送达回证》《德阳市市场监督管理局行政处罚告知书》、德阳市市场监督管理局对保利（德阳）公司的《现场笔录》、德阳市市场监督管理局对保利（德阳）公司广告取证照片。拟证明，1.被上诉人于上诉人购房期间，在其售楼部门口发布购保利波尔多庄园赠送产权双车位的广告内容，且广告所展示的房屋外观、面积以及结构与上诉人购买的案涉房屋一致，足以让上诉人相信其所购的房屋就是广告所指的房源。2.德阳市市场监督管理局对保利（德阳）公司的笔录中，保利（德阳）公司承认公司销售人员在推销过程中，并没有向客户介绍不送车位事宜，且针对其他客户履行了广告中送车位的允诺。3.在2018年6月29日和9月7日对保利（德阳）公司的两次笔录中，保利（德阳）公司对其他客户赠送车位均未在商品房买卖合同或者认购协议书中注明赠送车位的相关字样，而是另行签订了车位买卖合同，车位在合同中的价格包含在房屋的总价里，相当于赠送。4.《行政处罚决定书》中援引了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第二项，认定被上诉人广告中允诺“赠产权双车位”对购买者行为有实质性影响，应当属于要约，被上诉人对处罚未提出异议，以其行为表示对该事实的认可。 第二组证据：德阳市市场监督管理局对上诉人及同期购房者所作的笔录、上诉人的同期购房者的证言。拟证明，1.上诉人以及同期购房人均是因为保利（德阳）公司“购保利波尔多庄园送产权双车位”的广告宣传内容，且保利（德阳）公司销售人员明确告知保利（德阳）公司要履行赠送双车位广告内容的允诺才同意购买房屋的。2.保利（德阳）公司与上诉人及同期购房人签署买卖合同时，仅提供“签字页”未出示和告知其他合同条款内容，未形成符合法律、法规所规定必要形式的书面《商品房买卖合同》。 第三组证据：保利（德阳）公司向德阳市市场监督管理局提交的房源销售和赠送车位明细表。拟证明，1.邓洋洋系被上诉人的工作人员，一审中保利（德阳）公司否认邓洋洋系其工作人员的陈述不实。2.保利（德阳）公司按照广告内容允诺向其他购房人履行了赠送车位的义务。 保利（德阳）公司质证认为，对于证据的真实性由法院依法认定，对于证据的关联性不予认可。上述广告并非针对上诉人所购房屋，因此基于广告所作出的一系列行政行为与本案没有关联性。 本院经审查认为，上述证据系上诉人携调查令于德阳市市场监督管理局德阳经济技术开发区分局处调取的复印件，故对证据的真实性予以确认，对于上述证据的证明目的，本院将结合全案证据予以综合认定。 二审另查明，对于2018年3月16日尾页有保利（德阳）公司印章及吴勇、谢丝签字的《商品房买卖合同》，上诉人认可该签字确由其签署，但陈述该合同签署过程中，保利（德阳）公司仅向其提供“签字页”，没有其他任何合同条款内容。该《商品房买卖合同》载明，第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房为65幢第1*2*3-1号，建筑面积185.42平方米，其中套内建筑面积181.13平方米。第五条计价方式与价款：按照套（单元）计算，总价款2103781元。第十一条交付条件：出卖人应当在2019年4月1日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任：逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十一条共有权益的约定：该商品房所在楼宇的命名权、所在小区的命名权均归出卖人所有；本项目内……项目范围内地下停车库的所有权属于出卖人所有，出卖人有权进行出售、出租或抵押。 双方当事人均认可约定交付时间为2019年4月1日，实际交房时间为2019年11月12日。被上诉人主张其在2019年11月12日前电话通知上诉人收房，但无法提供证据予以证明。 二审查明的其他案件事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否应当向上诉人交付位于德阳市园65幢第1＊2＊3-1号住房楼下两个配套车位（808号、809号）并办理产权登记；二、被上诉人是否应当向上诉人支付逾期交房违约金142636元。 关于焦点一，本院认为，关于双方当事人于2018年3月16日签订的《商品房买卖合同》的效力问题，上诉人未否认该合同尾页“吴勇、谢丝”签名的真实性，仅主张被上诉人在合同签订时仅向其提供“签字页”未提供其他任何合同条款内容。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第十八条规定，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。上诉人作为完全民事行为能力人，应当知晓其签名的法律效力。上诉人未举证证明该《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。 《商品房买卖合同》中并无有关赠送车位的约定，并且根据《商品房买卖合同》第二十一条约定，项目范围内地下停车库的所有权属于出卖人所有，出卖人有权进行出售、出租或者抵押。故对上诉人要求被上诉人交付808号、809号车位并办理产权登记的上诉请求不予支持。 关于焦点二，二审庭审中，双方当事人均认可约定交房时间为2019年4月1日，实际交房时间为2019年11月12日。被上诉人称其于2019年11月12日前已通知上诉人收房，房屋未交付的责任在上诉人的抗辩。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。被上诉人对逾期交房责任在上诉人的抗辩未提供证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果。根据《商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人逾期交房超过90日的，应当自交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。被上诉人虽在庭审中请求人民法院对违约金的标准予以调减，但其未向法院提交违约金过高的证据，故对违约金计算标准不予调减。根据查明的案件事实及合同约定，本院认定，逾期交房违约金为142005.22元（225天×2103781元×0.0003元/天）。 综上所述，吴勇、谢丝的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初3245号民事判决； 二、保利（德阳）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向吴勇、谢丝支付逾期交房违约金142005.22元； 三、驳回吴勇、谢丝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费1036元、保全费5000元，共计6036元，由保利（德阳）房地产开发有限公司负担1036元，吴勇、谢丝负担5000元；二审案件受理费3153元，由保利（德阳）房地产开发有限公司负担3153元。 本判决为终审判决。 审 判 长 费元汉 审 判 员 吴 剑 审 判 员 张时春 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 杨婧乎 书 记 员 马 涛