河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终217号上诉人（原审被告）：赵正选，男，1956年2月10日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：郭雷光，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李洪涛，男，1968年7月26日生，汉族，现住河南省偃师市。上诉人赵正选与被上诉人李洪涛租赁合同纠纷一案，河南省偃师市人民法院原作出（2017）豫0381民初872号民事判决，李洪涛不服向该院申请再审，该院以（2017）豫0381民申33号民事裁定立案再审，再审后作出（2018）豫0381民再7号民事判决。李洪涛不服该判决，向本院提起上诉。本院审理后作出（2019）豫03民终963号民事裁定，发回重审。一审法院另行组成合议庭，审理后作出（2019）豫0381民初2533号民事判决。赵正选不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人赵正选及其委托诉讼代理人郭雷光，被上诉人李洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵正选上诉请求：撤销原判第二项、第三项，维持一审法院（2018）豫0381民再7号民事判决。事实和理由：一、一审判决称赵正选在厂房尚未交付的情况下即与他人签订厂房租赁协议，其行为后果应由其自行承担，明显是偏袒李洪涛一方。双方合同约定租赁期满前180日内承租方有优先承租权，李洪涛明确答复不再租用。因当时洛阳和一集装袋有限公司（以下简称和一公司）急着租厂，与赵正选在2016年6月1日签订了《厂房租赁协议》，约定从2016年8月1日开始。谁知李洪涛不讲信用，到2016年8月1日仍不交付土地及厂房。赵正选与和一公司签订的租赁协议无法履行，责任完全在李洪涛一方。二、一审判决年租金按36150元支付，明显偏袒李洪涛。该租金是2006年5月份签合同的价格，2016年的市场行情是每年14万元。现在到2019年市场物价翻了几番，一审法院仍按13年前的价格计付租金不公平，应予纠正。三、双方租赁合同第三条明确约定土地租赁金由李洪涛直接支付给第三人，判决书只表述李洪涛向东洼村五组交了2017年的土地租赁金，2018年和2019年的土地租赁金李洪涛没交。一审法院对此不管不问，也是偏袒李洪涛一方。四、一审法院既然认定李洪涛已构成侵权，那么其违约也是显而易见的，应当承担违约责任。一审法院对李洪涛的违约行为避而不谈，对造成赵正选的经济损失避而不谈，对违约应当赔偿的有关法条避而不谈也不适用，明显是偏袒李洪涛。李洪涛辩称：一审法院查明事实清楚，证据充分，应维持原判。本案经过多次开庭审理，已经查明赵正选与案外人私自签订合同，造成的后果应自行承担。赵正选向一审法院起诉请求：1．判令李洪涛返还占有赵正选的厂房、厂地及配套设施；2．赔偿租赁费损失（1）2016年5月20日至2016年7月30日间的损失9904元；（2）从2016年8月1日起至实际返还厂房、厂地及配套设施之日止，按383.6元/日支付租赁费损失；（3）支付赵正选赔偿第三人的违约金42000元。一审法院认定事实：2006年5月14日，赵正选作为出租方、李洪涛作为承租方、偃师市翟镇东洼村第五村民组（以下简称东洼村五组）作为第三人，签订租赁财产、土地合同一份，主要内容为“一、出租方依据一九九四年十一月三日与第三人签订的租赁土地合同书，及与任俊芳、任志红签订的租赁土地合同书，并经土地管理部门审批取得偃政土［1997］90号土地使用手续。出租方对土地面积范围内建筑的车间18间、车间西二层办公楼共36间拥有所有权。出租方依据与第三人、任俊芳、任志红签订租赁合同载明的整体土地面积8.05亩及面积范围内的车间18间、车间西二层办公楼36间、围墙、大门出租给承租方管理使用（创办公司或企业）。合同生效后，承租方同意出租方占用车间西第二层楼南四间房屋，存放物品，但出租方必须采取安全措施。承租方对承租财产拥有管理使用权，不具有所有权。出租方在租赁合同签订时，必须将土地使用手续（复印件上签名）、第三人签订的租赁土地合同书（复印件上签名）、出租方与任俊芳、任志红签订的租赁土地合同书（复印件上签名）交给承租方存档备案。二、租赁期限：租赁期限共壹拾年整，出租方从2006年5月20日起将出租财产、土地交付给承租方管理使用，至2016年5月20日收回。三、租金和租金的交纳期限及方式：十年财产（车间、房屋）租金共361500元，每年36150元。签订合同时付清第一年房租，以后每年5月20日前一次性付清下年的租金。十年土地租赁金标准：依据出租方与第三人签订租赁合同书第三条‘每年每亩租地租金标准夏粮小麦为900市斤，秋粮玉米700市斤，均按当年当地粮食价格折款’的折款金额为一年租赁金标准。租赁金交纳时间为每年的9月5日至9月25日，一次性付清下一年租金。直接交付给第三人，出租方无权接受或代为接受。四、出租方原经营企业所发生的法律事实及产生的债权债务关系、自己承担法律责任。租赁期间出租方不得将租赁财产另行出租或变相抵押。承租方在租赁面积范围创办企业性质、名称经营范围及发生的法律事实，出租方无权干涉，对租赁财产不得任意处分或变相抵押。五、出租方在租赁面积范围内正在运行的变压器及电力设施（变压器外进线、内出线及车间、天车）必须在合同签字时交付给承租方管理使用，承租方按照电力职能部门所规定的规费交纳。出租方在租赁期间丧失对变压器及电力设施的管理权及使用权。出租方、第三人必须保证水、电、路三通，给承租方好的发展环境。六、租赁期间租赁财产、车间、房屋的修缮工作承租方负责，承租方若对承租财产（车间、房屋、变压器、天车）损坏，在合同期届满前应完好交付出租方。承租方根据自己的需要，在承租面积范围内投资建车间、房屋，出租方无权干涉，新建车间、房屋所有权归承租方。出租方对承租方投资的固定财产（车间、房屋）在合同期届满前评估后，出租方有偿接收。租赁期间租赁面积范围内承租人投资的附属物（绿化花木、树木）承租方拥有所有权。七、租赁期间，承租方对承租车间、房屋进行结构性改造，必须向出租方提出书面改造方案，征得出租方认可，并由出租方签字方能实施改造方案，否则无权对承租的车间、房屋进行改造。八、在租赁期间所租用第三人、任俊芳、任志红土地面积的公购粮、国家对农业政策及职能部门按占地面积摊派的各种费用由第三人承担。租赁土地四邻、边界若发生纠纷，第三人负责协商解决。九、租赁土地期间，承租方根据自己企业用工的情况对第三人村民组的村民有技术、专长、符合企业招聘条件的人员可优先聘用，签订聘用劳动合同。十、出租方与承租方的变更：1．在租赁期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三人，不必征求承租方的同意，但应书面告知承租方所有权转移情况。所有权转移后，出租财产所有权取得方即成为本合同当然出租方，享有原出租方享有的权利，承担原出租方承担的义务。2．承租方如因工作需要，将租用财产或土地全部或部分转让给第三方承租使用，出租方、第三人无权干涉。3．出租方与承租方及第三人在租赁期间非经承租方同意，不得解除本合同。4．本合同在规定的租赁期届满前180日内，出租方、承租方如愿意延长租赁期，应重新签订租赁合同。承租方在同等条件下有优先承租权。十一、违约责任：出租方不履行本合同内容，给承租方造成的经济损失，应承担全额赔偿的法律责任。承租方不履行本合同，给出租方造成的实际损失，应承担赔偿的法律责任。十二、争议解决的方式：在本合同履行期间，若产生争执，应协商解决，或向人民法院提起诉讼。十三、本合同未尽事宜，经合同各方共同协商，作出书面补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。本合同是出租方、承租方及第三人的真实意思表示。各方签字捺指印后生效。2006年5月14日”。赵正选、李洪涛及东洼村五组负责人任占卿在该合同上签名、捺印。合同签订后，赵正选、李洪涛及东洼村五组均按照合同约定履行了自己的义务。李洪涛在该租赁土地上经营偃师市诚隆工业机械有限公司。在合同期限届满前180日内，双方未重新签订租赁合同。李洪涛向东洼村五组交纳了2017年的土地租赁金。赵正选与东洼村五组于1994年11月3日签订的租赁土地合同书载明土地租赁期定为25年，即1994年9月10日起至2019年9月10日止；1998年8月22日，双方重新签订了租赁合同，期限仍为25年，1994年9月10日起至2019年9月10日止；2018年12月1日，双方续签了租赁合同，续签后租赁年限为49年，即2019年9月10日至2068年9月10日。一审法院认为，李洪涛申请再审称其居住在租赁的厂区内，直接送达没有任何问题，原审法院没有直接送达，而是采取邮寄送达的方式，其从未收到法院的任何应诉手续，剥夺了自己的辩论权、参加诉讼权以及上诉权，原审程序严重违法的意见，一审法院认为，原审在向李洪涛送达应诉手续、判决等程序上不规范、存在瑕疵，予以纠正，对李洪涛的该意见予以采信。李洪涛申请再审称原审遗漏当事人、租赁协议系三方签订的协议、在没有通知第三人东洼村五组的情况下作出判决、违反法律程序之意见，一审法院认为，东洼村五组并非必要共同诉讼人，且最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第四十一条规定：民事再审案件的当事人应为原审案件的当事人，原审案件当事人死亡或者终止的，其权利义务承受人可以申请再审并参加诉讼。故对李洪涛该意见不予采信。审理中，李洪涛称赵正选与东洼村五组签订的租赁合同超过了20年，超过部分应为无效，合同已于2014年9月10日到期，合同到期后赵正选没有续签合同、厂房占地经营权人属李洪涛，一审法院认为，本案审理的是李洪涛与赵正选之间因租赁合同发生的纠纷，赵正选也已于2018年12月1日与东洼村五组续签了土地租赁合同，对于其签订的租赁合同是否无效，不属本案审理范围，本案不予审理。李洪涛与赵正选2006年5月14日签订的租赁财产、土地合同系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。根据双方签订的合同，在合同规定租赁期届满前180日内，对于是否重新签订合同，双方均没有向对方作出过明确的意思表示，李洪涛在合同届满后应当将租赁的土地、厂房及其他配套设施返还给赵正选，李洪涛既未返还租赁财产，也未向赵正选支付租金，已构成侵权，应支付赵正选实际占用期间的租金损失；赵正选在厂房尚未交付的情况下即与他人签订厂房租赁协议，其行为后果应由其自行承担，无论其是否支付了违约金，本案均不予处理；关于李洪涛所称该租赁协议系伪造、赵正选是否支付违约金问题，本案亦不予评判。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：一、维持该院（2017）豫0381民初872号民事判决第一项、第四项；二、撤销该院（2017）豫0381民初872号民事判决第二项、第三项；三、李洪涛于判决生效后20日内按年租金36150元支付赵正选实际占用期间的租金（从2016年5月21日开始计算至实际返还租赁厂房、厂地及配套设施之日）。一审案件受理费5332元，由李洪涛负担3000元、赵正选负担2332元。二审审理中双方当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。另查明，关于李洪涛要求赵正选支付租赁期间新增固定资产补偿的主张，李洪涛已另行向一审法院起诉，一审法院正在审理中。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李洪涛与赵正选以及东洼村五组签订的《租赁财产、土地合同》合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。合同到期后双方未续签，李洪涛应退还土地及租赁物。赵正选要求李洪涛按照383.6元/日的标准自原租赁合同期满次日起赔偿租赁费损失的主张及要求向其支付赔偿第三人违约金42000元的主张，依据不足，不能成立。赵正选主张该租赁费标准的事实依据是其与和一公司签订的厂房租赁协议，该协议中约定的租金标准为每年14万元。赵正选主张的支付违约金的事实依据是和一公司出具的违约金42000元的收据。但和一公司又向法院提交证明，称“该合同约定租金明显高于市场价格、显失公平，经双方自愿协商同意……所签合同予以撤销”，并称违约金收据是“应赵正选要求书写，收据出具后赵正选也未支付违约金，经核查公司账上也没有该笔违约金，我公司以后也不再向赵正选要求违约金”。赵正选主张的租赁费损失标准及违约金损失的证据不具有真实性、客观性，不能作为认定相关事实的证据。因此，一审法院对赵正选主张的租赁费损失标准及赔偿违约金损失的主张不予支持，处理并无不当。但一审法院适用双方于2006年签订的原租赁合同约定的租金标准36150元/年显然偏低，亦不能公平合理确定双方的权利义务。鉴于赵正选据以证明租金标准的证据不具有证明力，而其并未提交其他可以证明其客观真实租金损失的证据，亦未申请评估，本院酌定由李洪涛按照5万元/年的标准向赵正选支付原租赁合同到期后的租金损失。关于赵正选上诉称其垫付了2018、2019年的土地租赁金，依照合同约定应由李洪涛直接支付给东洼村五组的主张，不属于本案审理范围，赵正选可另行向李洪涛主张或起诉。一审法院对此不予处理，程序并无不当。综上所述，赵正选的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初2533号民事判决第一项、第二项；二、变更河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初2533号民事判决第三项为：李洪涛于本判决生效之日起20日内按年租金5万元标准支付赵正选实际占用期间的租金（从2016年5月21日开始计算至实际返还租赁厂房、厂地及配套设施之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费负担按原判决执行。二审案件受理费3500元，由赵正选负担2000元，李洪涛负担1500元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇二〇年四月二日书记员  高会茹