浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终980号 上诉人（原审被告）：杭州置诚房地产经纪有限公司，住所地：杭州市西湖区文三路368号。统一社会信用代码：91330106MA28W2R34Q。 法定代表人：蔡胜，总经理。 委托诉讼代理人：史红雨，浙江天之涯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州领寓资产管理有限公司，住所地：杭州市西湖区学院路151、153、155、157、159号九层913室。统一社会信用代码：91330106352512771X。 法定代表人：陈忠红，执行董事。 委托诉讼代理人：洪祥、郑陈良，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人杭州置诚房地产经纪有限公司（以下简称置诚公司）因与被上诉人杭州领寓资产管理有限公司（以下简称领寓公司）合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初9516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2019年5月2日领寓公司、置诚公司签订《转让框架协议》，约定：一、置诚公司对其托管经营的租赁房源整体打包转让给领寓公司经营，具体明细见置诚公司于2019年4月22日提供给领寓公司的附件；置诚公司与业主、租客签订的协议及交接所涉门禁、钥匙、单据等一并提供给领寓公司。二、本着消耗最少精力、避免影响房东和租客，置诚公司同意将公司营业执照变更到领寓公司名下，置诚公司需提前将公司债务等问题处理完毕，营业执照变更时间暂定2019年5月31日前。三、2019年5月1日之前所有房源实际发生的水、电、燃气、物业费等费用由置诚公司承担并负责结清，此前租客处未收的上述费用归置诚公司所有，剩余未消耗的宽带费用置诚公司不再向领寓公司收取。四、转让房源的应收应付和利润归属，计算节点定于2019年5月1日。五、置诚公司提供的数据是，已付房东押金、己收租客押金冲抵后剩余在置诚公司账上500000元，预收租客租金、预付房东租金抵扣剩余置诚公司账上200000元至250000元；本着明确金额原则，双方同意按租客已收未消耗、房东己付未消耗冲抵后剩余225000元计算；在此基础数据下，双方同意本次整体转让价格835000元，置诚公司领取账面上实际已收到725000元，领寓公司再补110000元给置诚公司；应收应付、已收已付以2019年4月22日置诚公司提供的表格参照，根据实际发生计算已付房东押金、已付房东未消耗房租、已收租客押金、已收租客未消耗房租，超出部分需要置诚公司退还给领寓公司。六、由于本次转让最终谈判价格是参照置诚公司于2019年4月22日提供的房源价格明细表、空置明细表，置诚公司同意2019年4月22日后发生的租客违约金归属领寓公司所有。七、置诚公司需要将领寓公司的对接联系人联系方式通知到所有租客和业主。八、置诚公司需要将领寓公司提供的收取租金账户通知到所有租客，2019年5月1日后向租客收取租金归属领寓公司，置诚公司如有收到租客租金需及时转给领寓公司指定账户。九、交接过程中，置诚公司需无条件配合领寓公司进行，交接完成后遇到需要置诚公司出面协助的，置诚公司有义务出面协助；置诚公司指定财务配合领寓公司对账，及时提供应收应付数据明细。十、置诚公司负责商谈两名销售管家在领寓公司入职，负责给领寓公司管理本次转让房源及帮助领寓公司出房；约定三个月期限，后期继续留用由领寓公司根据实际情况与两人员工自行商谈；员工工资是底薪加提成，由领寓公司支付，置诚公司同意给予两名人员部分补贴。十一、领寓公司同意于2019年5月2日支付给置诚公司50000元作为首笔转让款，交接完成后，领寓公司根据实际账务计算数据支付余款。2019年5月4日，领寓公司、置诚公司签订《房屋托管合同资产交接明细表》，置诚公司将120套房屋托管合同交付给领寓公司。2019年5月6日，领寓公司、置诚公司签订《房屋承租合同资产交接明细表》，置诚公司将120套房屋租赁合同交付给领寓公司。2019年9月17日，领寓公司、置诚公司确认：截止2019年4月30日，置诚公司已预收租客押金518262元、未消耗房租760438.69元、未消耗水费物业费30082.20元。2019年9月17日，领寓公司、置诚公司确认：截止2019年5月1日，置诚公司预付业主押金27663元、剩余未消耗租金292944.83元、置诚公司已使用免租期实际归属领寓公司金额184027.18元。2019年9月17日，领寓公司、置诚公司确认：领寓公司、置诚公司资产交接过程中，领寓公司代置诚公司垫付电费2667.6元、水费5070元、燃气费1252元、物业费13373元，合计22362元；置诚公司预付2254.70元，实际归属领寓公司应收到置诚公司20107.30元。2019年9月17日，根据上述三份确认单制作《置诚与领寓资产对账汇总表》，载明：1、租客端，置诚公司应转款给领寓公司未消耗房租760438元、押金518262元、水费物业费30082.20元，合计130878.20元。2、房东端，置诚公司已使用免租期金额184027元。3、房东端，领寓公司应转款给置诚公司未消耗房租292944.8元、房东押金27663元，合计320607.8元。4、代垫明细，置诚公司应打款给领寓公司水费5070元、电费2667.6元、物业费11118.3元、燃气费1252元，合计20107.9元。5、置诚公司与业主合同一年免租期一个月平摊到每个月计算，2018年11月1日至2019年4月30日期间已使用的免租期金额分推到2019年5月1日至2019年10月30日期间利润184027元；根据置诚公司预收预付计算，置诚公司应转领寓公司1308782.2元-320607.8元+20107.9元=1008282.3元；前期约定置诚公司所属房源转让价款835000元，领寓公司己付50000元，领寓公司应转置诚公司785000元。领寓公司法定代表人陈忠红在汇总表上签字确认，置诚公司法定代表人蔡胜签署“但不以对账汇总表为准、有疑义部分经协商为准、9月20日协商为准”的意见。2019年9月23日至9月28日，领寓公司、置诚公司就应收应付款作进一步核对。2019年9月28日，领寓公司向置诚公司发送调整后对账表。调整后的对账表载明：置诚公司应转款给领寓公司租客未消耗房租758355.69元、押金518262元、水费物业费29129.30元、水电燃气物业等垫付款20362.90元、免租期金额179936.28元；领寓公司应转款给置诚公司房东未消耗房租297059.83元、房东押金27663元。同日，置诚公司经办人王胜收到上述调整后的对账表，但表示还没核对。2019年10月4日，领寓公司再次催问置诚公司法定代表人蔡胜。蔡胜表示，王总（王胜）那边我已经确认，反正这个账的话基本上没什么问题。2019年11月1日，领寓公司起诉至原审法院，请求：置诚公司支付租赁房源相关权益款396323.94元，并承担诉讼费。 原审法院认为，领寓公司主张，领寓公司、置诚公司对账后已形成一致意见，置诚公司尚需支付给领寓公司396323.94元。置诚公司的主要抗辩理由是免租期利润系领寓公司事后之单方主张，且双方仍处于对账结算阶段，并未形成最终意见。领寓公司提供的证据6即双方法定代表人于2019年9月17日签字确认的《置诚预付业主押金、剩余未消耗租金、置诚已使用免租期实际归属领寓资产金额对账表》明确记载，“置诚已使用免租期实际归属领寓资产金额”为184027.18元。后经进一步对账，该金额最终确定为179936.28元。根据上述表示之文意，免租期利润归领寓公司所有，置诚公司认为免租期利润系领寓公司事后之单方主张的抗辩意见不能成立。置诚公司法定代表人蔡胜虽然在2019年9月17日的结算汇总表上签署“但不以对账汇总表为准、有疑义部分经协商为准、9月20日协商为准”的意见，但领寓公司提供的证据12、13显示，领寓公司、置诚公司在2019年9月23日至10月4日进行了核对，在对相应款项金额作调整后，置诚公司法定代表人蔡胜于2019年10月4日向领寓公司法定代表人陈忠红表示，王总（王胜）那边我已经确认，反正这个账的话基本上是没什么问题。根据该表示之文意，置诚公司对领寓公司调整后的对账金额是认可的。置诚公司认为双方仍处于对账结算阶段、并未形成最终意见的抗辩意见不能成立。根据调整后的结算金额，置诚公司应支付给领寓公司租客未消耗租金758355.69元、押金518262元、水费物业费29129.30元、水电燃气物业等垫付款20362.9元、免租期利润179936.28元，合计1506046.17元。领寓公司应支付给置诚公司房东未消耗租金297059.83元、押金27663元、房源转让款835000元，合计1159722.83元；领寓公司已支付50000元转让款，尚需支付1109722.83元。上述两项相抵，置诚公司应支付给领寓公司396323.34元。领寓公司的诉讼请求具有事实和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：杭州置诚房地产经纪有限公司支付给杭州领寓资产管理有限公司396323元，于判决生效之日起十日内付清。如果杭州置诚房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3622元，由杭州置诚房地产经纪有限公司负担。 宣判后，上诉人置诚公司不服，向本院提起上诉称：本案中双方尚处于对账阶段，并未就最终结算达成一致意见，免租期的利润应该全部归属于置诚公司所有，领寓公司无权要求免租期的利润，本案一审判决认定事实错误，事实不清、证据不足，请求法庭依法驳回领寓公司的诉讼请求或者发回原审法院重审，具体理由如下：一、根据双方签订的《转让框架协议》的约定，免租期的收入或者利润应该全部归置诚公司所有，领寓公司无权要求免租期的利润。1.关于免租期收入租金的本质性质问题，免租期的租金收入在本质上属于填补置诚公司房屋空置期间的成本支出和亏损的性质，并不完全属于利润。因为房东托管给置诚公司的房屋，置诚公司并不一定能立即出租出去，有一定的空置期间，这个空置期间也许是几天、十多天，甚至是一个月或者几个月，在这个空置期间内置诚公司需要管理、宣传出租这些空置待租的房屋，特别是置诚公司也会与其他的中介公司联系，委托他们推广这些待租房屋，置诚公司因此要向这些中介公司支付半个月租金作为中介费用，因此置诚公司为了出租出去，需要有很大的成本支出。因此，置诚公司与房东一般约定好一个月的免租期限，超过了一个月无论该房屋是否出租出去，置诚公司均需要向房东支付房租。如果在一个月的空置期间内该房屋出租了出去，就会形成几天、十多天等期限不等的免租期收入。此外，若是待出租房屋一个月内未能出租出去，置诚公司仍然要支付房东租金的，所以在此情况下置诚公司就会出现亏损的情况。因此免租期内的租金收入在本质上属于填补置诚公司房屋空置期间的成本支出和亏损的性质，并不完全属于利润，这个收入的天数也不完全是一个月，也许是只有几天，也许是只有十多天，不能完全认定为是利润。从免租期租金收入的本质来看，该收入不应当归属领寓公司所有，其没有权利要求免租期的收入和利润，这样的要求与免租期的本职性质相违背。根据双方签订的《转让框架协议》第4条的约定：“转让房源的交接计算应收应付和利润归属，计算节点定于2019年5月1日。”因此，根据该条的约定，2019年5月1日之前的利润和应收、应付款应当全部归属置诚公司所有和承担，因免租期的收入是产生在2019年5月1日之前的利润或者收入，所以该利润或者收入应该全部归属于置诚公司所有，领寓公司无权利要求免租期的利润。2.根据双方签订的《转让框架协议》第4条的约定：“甲方提供的数据是已付房东押金和已收租客押金冲抵剩余在甲方账面上50万元，租客预收和预付房东租金抵扣剩余甲方账上20-25万元……应收应付和已收已付以2019年4月24日甲方提供的表格参照，根据实际发生计算已付房东押金、己付房东未消耗房租、已收租客押金、已收租客未消耗房租。超出部分需要甲方退还给乙方。”置诚公司认为，该条约定表述了两个意思：(1)明确了双方最终需要对账的项目是已付房东押金、已收租客押金、已付房东未消耗的房租、已收租客未消耗的房租，也就是说双方对账是对上述四项的数额进行对账核实确认，这里并不包含免租期的利润。这说明了对于免租期的利润归属置诚公司所有，在双方当时签订合同时就已经很明确了，所以不在双方约定的对账项目范围内。(2)明确了对账计算最终结算金额的方法：就是根据实际发生计算已付房东押金、已付房东未消耗房租、已收租客押金、已收租客未消耗房租。超出部分需要甲方退还给乙方。因此，计算方法很明确，就是计算上述四个项目的具体数额，超出部分退还给领寓公司，这个计算方法根本就未提到免租期利润的事情，因此领寓公司要求免租期的利润完全不符合合同的约定。3.根据双方签订的《转让框架协议》全文，根本就完全没有提到免租期的利润的问题，《转让框架协议》之所以完全的只字未提免租期的利润问题，是因为免租期的利润属于已消耗掉的租客支付的房租，是因为免租期的利润完全属于2019年5月1日之前的收入或者利润，因此免租期的利润归属于置诚公司所有是双方毫无疑问的事情，所以《转让框架协议》完全只字未提免租期的利润问题。因此领寓公司要求免租期的利润不符合合同的约定，也与事实不符。所以领寓公司无权利要求。4.根据双方签订的《转让框架协议》，置诚公司转让给领寓公司的标的是房东托管房屋的剩余合同租期。本案中争议的免租期利润，是在转让之前产生的，所以领寓公司无权要求。二、双方至今尚未对最终的对账进行签字确认，双方对账尚未完成，置诚公司从未认可过领寓公司关于免租期利润的要求。1.置诚公司的法定代表人蔡胜在2019年9月17日对账汇总表中签字并写道：“但不以对账汇总表为准，有疑义部分经协商为准，9月20日协商为准。”这句话充分表明置诚公司不认可这份对账汇总表，更是不认可其中的免租期利润要求，领寓公司把免租期的租金收入平摊到一年中以此计算归属于领寓公司的免租期利润，这样的计算方法严重的与免租期租金收入的本质性质不符，更不符合双方合同的约定，因此置诚公司对此是不认可的。此外，在2019年9月20日的时候，双方经过协商，领寓公司同意不再提免租期的事情，所以才使得双方的协商以后得以继续进行。但此后因领寓公司提供的对账单中仍然存在免租期的利润问题，所以置诚公司一直未予以签字确认，这也充分说明双方至今仍未完成对账的事情。2.本案一审判决置诚公司向领寓公司支付396323元款项，主要是依据2019年9月28日领寓公司向置诚公司发送的对账表计算的，对于该对账表置诚公司从未明确表示认可，更未签字确认，因此一审判决认定事实错误、认定事实不清、证据不足。首先，对于该对账表，主要是因为其中仍存在免租期利润的问题，有违于领寓公司之前承诺的不再提免租期的事情，也有违于双方合同的约定，所以置诚公司方的经办人王胜收到该对账表后明确表示没核对过，也一直未对其明确表示认可。王胜作为置诚公司方的对账负责人，对这个对账表是否认可，他是最有话语权的，他从未明确表示过认可该对账表。其次，一审判决仅仅依据置诚公司的法定代表人蔡胜微信语音中的一句话：“陈总，那个，王总(王胜)那边我已经确认了，反正这个账的话基本上没什么问题的了，反正现在等他回来到时候我们再把这个交接掉好了。”一审判决仅仅依据这句话就认定置诚公司认可该对账表，断章取义，是很荒唐的，属于严重的认定事实错误，认定事实不清、证据不足。理由有几点：(1)蔡胜的这句话中“这个账”指的并不是具体指的2019年9月28日领寓公司向置诚公司发送的对账表，因为领寓公司之前多次向置诚公司承诺不再提免租期的利润问题了，所以蔡胜这句话中的“这个账”指的剔除掉免租期款项后的账，而不是具体指的2019年9月28日领寓公司向置诚公司发送的对账表，何况一审判决也没有任何证据证明蔡胜这句话中“这个账”就是具体指的2019年9月28日领寓公司向置诚公司发送的对账表，他说的这个账，是笼统的指双方的结算账，而不是具体指的哪个对账表。(2)蔡胜说“反正这个账的话基本上没什么问题的了”，并不是完全没有问题，其中的各项款项金额还是有部分出入的，并不是完全没有问题，一审判决把基本没有问题认定为完全没有问题，很明显是错误的，一审判决连基本的语言文字的意思都理解不了，是非常荒唐可笑的。(3)蔡胜在这句话中也明确表述“反正现在等他回来到时候我们再把这个交接掉好了”，因此对于双方的对账表，后续是需要双方经过签字确认才能生效的，没有签字确认，该对账表是无效的，置诚公司也是不认可的。(4)一审判决仅仅就依靠蔡胜的这句微信语音回复，就认定置诚公司认可了2019年9月28日领寓公司向置诚公司发送的对账表，很明显是在歪曲事实，这样的认定毫无根据。双方的对账是要签字确认的，而不是仅仅的一句语义不甚明了的语音就能完事的，何况一句微信语音的意思受限于语音双方上下文和具体的语境、以及说话双方对事实的了解情况，很容易产生误解，也很容易意思表达不准确。一审判决仅仅凭借蔡胜的这句微信语音，就断章取义的认定置诚公司认可了2019年9月28日领寓公司向置诚公司发送的对账表，据此错误的认定双方已经对账完成的事实，本案中对账是否已经完成的事实，仅凭一句语义模糊不清的微信语音就予以认定，一审判决是相当不负责任、相当的草率的。三、本案一审判决所认定的置诚公司需支付给领寓公司的租客未消耗租金数额、押金数额、水费物业费数额、水电燃气物业等垫付款数额是有异议的，特别是免租期利润数额置诚公司更是完全的不予认可。对于领寓公司需要支付给置诚公司房东未消耗租金数额、押金数额，置诚公司对此也是有异议的。对于一审判决认定的上述各项款项的数额，并未经过置诚公司的对账认可，上述数据也是不准确的，与事实不符。综上所述，本案一审判决认定事实错误、事实不清、证据不足，请求贵院撤销一审错误判决，依法改判，驳回领寓公司的诉讼请求或者发回重审。故提起上诉，请求：1.撤销一审错误判决，依法改判，判令驳回领寓公司的诉讼请求：2.本案一、二审诉讼费用由领寓公司承担。 被上诉人领寓公司发表答辩意见称：一、置诚公司与领寓公司在签订框架协议时，事实上已经对免租期利润的归属方式，达成了合意。二、置诚公司与领寓公司于2019年9月17日至10月4日期间多次核对账目，从未对免租期利润归属及金额提出过异议。直到置诚公司于2019年10月4日，对2019年9月29日的对账表最终确认。置诚公司应当依约向领寓公司支付结算后的租赁房源相关的权益款项总计396323.94元。 二审举证期限内，置诚公司提交如下证据：1.置诚公司的对账负责人王胜与领寓公司法定代表人陈忠红的微信聊天记录、双方的微信资料4页，证明关于领寓公司2019年9月28日向置诚公司发的对账单，置诚公司的对账负责人王胜并没有核对完成和认可，领寓公司事后多次联系置诚公司核对，但双方均未就此对账表达成一致意见；2.置诚公司的对账负责人王胜与领寓公司法定代表人蔡胜的微信聊天记录、双方的微信资料以及其中的语音聊天文字整理记录5页，证明蔡胜并未与王胜确认过领寓公司于2019年9月28日向置诚公司发的对账单，领寓公司不遵守承诺，说的和做的不一样。领寓公司不遵守之前承诺的不提免租期利润的事情，导致置诚公司一直无法确认双方对账表的事实，双方并未完成对账工作；3.置诚公司法定代表人蔡胜与领寓公司法定代表人陈忠红聊天记录、双方的微信资料，以及其中的语音聊天文字整理记录5页，证明蔡胜与陈忠红在2019年10月4日约定好双方等六天后王胜回来再进行对账交接，蔡胜在微信聊天中所表述的意思并不是认可领寓公司于2019年9月28日向置诚公司发的对账表，双方一直在沟通协商对账的事情，双方的对账工作并未完成，因此一审判决认定事实错误。对置诚公司提交的证据，领寓公司认为：证据1真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该证据仅截取了置诚公司员工王胜与领寓公司法定代表人陈忠红微信聊天记录的一小部分，并非完整的记录完整，领寓公司已经在一审当中提交了，双方于2019年9月23日至9月28日期间，实际上对几套房源的应收应付进行了多次的核对及数据的调整，置诚公司均未对免租期的归属及金额提出过异议，最终形成了2019年9月28日的对账表，王胜对此对账表也再没有提出异议，置诚公司法定代表人已经于2019年10月4日认可2019年9月28日的对账表；证据2三性均有异议，该证据是置诚公司股东之间的一个微信聊天记录，领寓公司无法核实其真实性，退一步讲，即使该内容真实与本案亦没有关联性，也无法达到置诚公司的证明目的，根据一审置诚公司提供的领寓公司法定代表人蔡胜与置诚公司法定代表人陈忠红的微信聊天记录显示，蔡胜于2019年10月2日明确回复陈忠红，王胜已将相关的资料交给其，与其对接处理，并于2019年10月4日再次明确告知领寓公司，王胜那边已经确认了，这个账基本上没什么问题了，反正等他回来到时候我们再把这个交接掉好了；证据3真实性、合法性无异议，证明目的存在异议，该证据仅截取了2019年10月4日之后双方聊天记录的部分内容并非全部的记录，该证据恰恰证明，置诚公司与领寓公司已经于2019年10月4日就置诚公司应付款项达成了一致意见。对置诚公司提交的证据，本院经审查后认为：证据1真实性及证明目的予以认可；证据2系置诚公司内部人员之间的微信聊天记录，真实性无法确定，且无法证明其待证目的，该证据本院不予采信；证据3真实性本院予以确认，但无法证明其待证目的。领寓公司未提交二审新证据。 本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为置诚公司与领寓公司有无完成对账。首先，置诚公司认为其一直不认可对账表中关于免租期的内容，且双方曾于2019年9月20日进行协商，领寓公司同意不再提免租期问题。但领寓公司于2019年9月17日向置诚公司发送的对账表中有免租期的内容，置诚公司法定代表人蔡胜虽在该汇总表上签署“但不以对账汇总表为准、有疑义部分经协商为准、9月20日协商为准”的意见，但未就免租期问题明确提出异议。现置诚公司认为其一直就免租期问题提出异议，且领寓公司同意放弃免租期，就此置诚公司应当提供证据证明，但其未提供证据证明上述主张，应当承担举证不能的不利后果，故该项主张本院不予采信。其次，置诚公司认为其并未认可领寓公司2019年9月28日发送的对账表，双方并未完成对账。但根据2019年10月4日领寓公司法定代表人陈忠红与置诚公司法定代表人蔡胜的微信聊天记录，蔡胜表示：王胜那边我已经确认了，反正这个账的话基本上是没什么问题的，反正现在回来，到时候我们把这个给他交接下去好吧。置诚公司认为蔡胜所指的“这个账”并非2019年9月28日的对账表，而是指剔除掉免租期款项后的账，但未提供证据证明，且蔡胜的表述中无法体现该层意思，故该上诉理由本院不予采信。置诚公司认为，蔡胜微信中仅表示账基本没问题，并非确认。但在微信聊天中，蔡胜并未对该对账表提出异议，反而表示等王胜回来，进行交接。故原审法院认为蔡胜的意思表示系对2019年9月28日的对账表予以认可，并无不当。蔡胜作为置诚公司法定代表人，其对于2019年9月28日领寓公司发送的对账表的认可视为置诚公司的确认，故原审法院根据该对账表判决置诚公司向领寓公司支付396323元并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7245元，由上诉人杭州置诚房地产经济有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月十日 法官助理赵勤 书记员戚依宜