四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终37号 上诉人（原审原告）：李实春，男，1968年2月13日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人（原审原告）：李实辉，男，1973年9月20日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 二上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权）：杜智勇，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：罗妙慧，四川明炬（遂宁）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：程红，女，1977年2月10日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：卢兴宇，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。 原审第三人：张勇，男，1980年11月12日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原审第三人：**琼，女，1954年11月14日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人李实春、李实辉因与被上诉人程红、原审第三人张勇、**琼案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李实春、李实辉的委托诉讼代理人杜智勇、罗妙慧，被上诉人程红及其委托诉讼代理人卢兴宇到庭参加诉讼。原审第三人张勇、**琼经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李实春、李实辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令停止对登记在张勇、**琼名下遂宁市船山区营业房（权证号为遂房权证船山区字第××）执行；3.判决确认李实春、李实辉享有上述房屋的所有权；4.本案一、二审诉讼费用由程红承担。事实和理由：1.一审法院认为上诉人未实际占有房屋属于事实认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”的规定，上诉人无需与承租人重新签订房屋租赁合同即可享有房屋占有、使用、收益、处分等权益，不能以上诉人未与承租人重新签订房屋租赁合同作为占有房屋的条件。证人唐某证实上诉人与原审第三人已书面告知承租人房屋产权发生转移并要求其将新一年租金支付给上诉人的事实，但因承租方海澜之家公司只认可房屋产权登记人，故其工作人员不便在告知书上签字，加之原审第三人在与上诉人签订房屋买卖合同后也将涉案房屋租赁合同原件交予上诉人持有，且营业房的实际占有与住房不同，在其正常出租经营期间不存在交付钥匙、入住管理的问题。因此，上诉人实施了占有房屋的行为，应认定为实际占有，亦主张了收取租金的权利，只因承租人的特殊性和原审第三人产权证丢失、法院查封责令止付等事件影响了上诉人收取房租、变更合同等行为进度。一审法院未全面综合考虑上述客观事实，苛求上诉人需签订新租赁合同及收取租金才算实际占有，有失公平。2.上诉人与原审第三人之间的房屋买卖关系客观真实，原审第三人无恶意转移财产的动机和故意，应认定上诉人享有房屋产权才符合客观事实。一审法院已认定涉案房屋系案外人四川昌林投资有限公司（以下简称昌林公司）从原审第三人处买受以抵偿上诉人工程款，双方于法院查封前签订房屋买卖合同并办理了备案登记，唐某受原审第三人委托代为办理房屋出售、收款，原审第三人亦得到全部购房款偿还了银行贷款。上诉人不存在与原审第三人串通恶意转移财产的可能，张勇在程红起诉其二审判决前并不欠付程红债务，原审第三人无转移财产的动机和必要性，一审法院系片面理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于合法占有的规定。 程红辩称，1.坚持一审的答辩意见。2.承租人未与上诉人签订新的租赁合同，也未向其交付租金，原审第三人亦没有将该房屋交付给上诉人，一审认定上诉人未实际占有房屋的事实是正确的。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的是发生买卖合同时租赁期限还未到期的不影响租赁合同的效力，而案涉房屋的租赁期限已到期，不属于该条规定的情形，上诉人适用法律错误。上诉人与原审第三人根本没有买卖行为，也没有买卖和向承租人送达告知书的事实，证人唐某是其自己的人，证言不可取，上诉人认为承租人具有特殊性、产权证丢失、因法院查封影响其租金收取和合同变更进度的意见与事实不符，其未收取房租是基于不存在房屋买卖的事实而未主张权利。原审第三人与上诉人签订的房屋买卖合同不真实，双方系恶意串通，原审第三人是恶意转移财产，事后将租赁合同交与上诉人也是双方串通所作的虚假行为。营业房与住房的实际占有并无区别，正常出租的营业房虽然不存在交付钥匙、入住管理，但仍要办理实际占有的交付、入住等相关手续，本案根本没有承租人已被告知房屋被卖的事实。即使上诉人与原审第三人签订了房屋买卖合同，但其没有行使向承租人告知优先购买权的义务，合同应属无效，上诉人对案涉房屋不享有任何权利。综上，上诉人的上诉请求和观点不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 张勇、**琼未陈述意见。 李实春、李实辉向一审法院起诉请求：1.停止对登记在张勇、**琼名下的位于遂宁市船山区营业房（权证号为遂房权证船山区字第××）执行；2.确认李实春、李实辉享有上述房屋的所有权；3.本案诉讼费由程红承担。 一审法院认定事实：张勇和**琼系母子关系。2017年7月31日，一审法院作出（2017）川0903财保206号民事裁定书，查封了第三人张勇、**琼名下的位于遂宁市船山区门面（建筑面积38.6㎡，房屋所有权证：遂房权证船山区字第××号、02××98号）。2017年8月15日，一审法院立案受理程红与张勇、段国佐、张敏民间借贷纠纷一案，审理中，张勇不服（2017）川0903财保206号民事裁定书，提出复议申请。2017年11月11日，一审法院作出（2017）川0903财保206号之一民事裁定书，裁定：驳回复议申请人张勇的复议请求。2018年4月20日，一审法院作出（2017）川0903民初2405号民事判决书，判决：一、段国佐于本判决生效之日起十日内向程红偿还借款本金人民币600000元及利息，利息分为两部分，第一部分利息为2015年8月10日至2016年8月31日期间的利息130000元，第二部分利息为以本金600000元为基数，按月利率2%为标准进行计算，从2016年9月1日始计算至本判决确定的本金给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付本金，第二部分利息计算至本金付清之日止；二、驳回程红对张勇、张敏的诉讼请求。案件受理费为人民币11100元，保全费为人民币5000元，合计16100元，由程红承担5000元，由段国佐承担11100元。程红不服一审判决，向四川省遂宁市中级人民法院提起上诉。2018年7月23日，四川省遂宁市中级人民法院作出（2018）川09民终674号民事判决书，判决：一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初2405号民事判决；二、张勇、段国佐于本判决生效之日起十日内共同向程红偿还借款本金600000元及利息（利息计算方法为：2015年8月10日起至2016年8月31日期间利息130000元；2016年9月1日起至本判决确定的本金给付之日止以本金600000元为基数按月息2%计算）；三、驳回程红对张敏的诉讼请求。二审判决生效后，因张勇、段国佐未履行生效判决确定的义务，程红于2018年8月15日向一审法院申请执行。2018年11月20日，一审法院作出（2018）川0903执2083号公告，公告如下：“一、责令本案评估、拍卖财产的占用使用人在本公告张贴之日起十日内向本院提交合法占有依据（若系合法承租人，即日起不得再向被执行人给付租金等款项）；二、财产占有人不能提供合法占有依据的，责令在本公告张贴之日起十日内自动从评估、拍卖财产中迁出并腾空，逾期仍不履行的，本院将依法强制执行，并将追究其法律责任；三、与本案的评估、拍卖财产有关的优先权人可在拍卖前申请行使优先购买权，逾期未申请，视为放弃优先购买权。”执行过程中，李实春和李实辉于2018年11月20日对涉案房屋的查封提出执行异议。一审法院受理后，经审查于2018年12月4日作出（2018）川0903执异165号执行裁定书，裁定：驳回李实春、李实辉的异议请求。李实春和李实辉对此不服，提出执行异议之诉，提出前述诉讼请求。另查明，2017年3月24日，张勇、**琼（卖方）与李实春、李实辉（买方）签订《存量房买卖合同》（合同编号：ＣＳ00005837）。主要约定：张勇、**琼将位于遂宁市船山区门面（第一层）即涉案房屋出售给李实春、李实辉，交易价格为380000元，房屋建筑面积为38.6平方米，房屋权属证号为遂房权证船山区字第××号、共有权证号为遂房权证船山区字第××号，签约地点为遂宁市政务中心。同日，张勇、**琼（卖方）与李实春、李实辉（买方）签订《房屋买卖合同》。主要约定：张勇、**琼将位于遂宁市船山区门面（第一层）即涉案房屋出售给李实春、李实辉，交易价格为1981476.00元，房屋建筑面积为38.6平方米，房屋权属证号为遂房权证船山区字第××号、共有权证号为遂房权证船山区字第××号。再查明，张勇用涉案房屋在四川省农村信用社抵押贷款，因张勇资金周转困难，难以偿还款项。因张勇与四川昌林投资有限公司法定代表人张昌颖系朋友关系，于是张勇找到昌林公司购买涉案房屋。2017年3月31日，**琼与张勇向案外人唐某（昌林公司员工）出具授权委托书一份，委托唐某代为处理涉案房屋出售、代收房屋房款等事宜。该委托书并在四川省遂宁市红旗公证处予以公证。2017年3月24日，案外人唐某在四川省农村信用社以转账方式向第三人张勇尾号为8868号账户转入涉案房屋出售款1981476.00元。张勇用该笔售房款偿还了自己在四川省农村信用社抵押贷款1800000元、信用贷款100000元及所产生的利息共计1981476.00元。昌林公司购买到涉案房屋后以每平方米82000元价格共计折价3165200元抵偿给李实春、李实辉，用作抵偿所欠的工程款。还查明，2016年12月21日，张勇、**琼与案外人夏天签订《房屋租赁合同》，约定：张勇、**琼将涉案房屋租给夏天经营服饰等货品（即大都会一楼海澜之家）。租期为5年，自2016年12月25日起至2021年12月24日止。租金每年170000元，每年不变，每年的租金提前一个月一次性支付。张勇收取了第一年租金，第一年租金约定为170000元，实际收取为160000元。因本案争议及一审法院的查封公告，夏天尚未支付2018年至今的租金。夏天尚未与李实春、李实辉签订租赁合同。截止目前，涉案房屋仍然由夏天用作海澜之家经营。 一审法院认为，本案争议焦点为：李实春、李实辉对涉案房屋是否享有足够的民事权益能够排除法院的强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，李实春、李实辉应对涉案房屋享有足以的民事权益提供充分的证据予以证明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”之规定，要确认被法院查封的房屋归属，应当从上述四个方面审查。本案中，李实春、李实辉与张勇、**琼于2017年3月24日在一审法院查封前签订《存量房买卖合同》、《房屋买卖合同》，该两份合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对当事人具有拘束力。且李实春、李实辉由昌林公司员工唐某将涉案房屋购买款1981476元偿还了涉案房屋张勇在四川农村信用社的贷款1981476元，昌林公司购买张勇涉案房屋，并支付在张勇四川农村信用社抵押贷款的目的是将涉案房屋以每平方米82000元的价格抵偿李实春、李实辉的债务。同时，诉争房屋未办理过户登记手续，系张勇将涉案房屋权属证书遗失所致，并不是李实春、李实辉自己原因，李实春、李实辉对涉案房屋未办理过户手续并无过错。基于以上已经查明的基本事实，本案的关键在于能否认定李实春、李实辉在一审法院查封前已经实际占有涉案房屋。依照《中华人民共和国物权法》等相关规定，占有是指占有人对不动产或者动产的实际控制能力。本案中，涉案房屋从2016年12月由张勇、**琼租给夏天从事海澜之家商业经营活动，张勇并收取了2017年一年的租金。在张勇、**琼与李实春、李实辉签订房屋买卖合同后，李实春、李实辉并未与夏天签订新的租赁合同，李实春、李实辉亦未收取涉案房屋任何租赁款项，应当视为李实春、李实辉对涉案房屋尚未实际占有。据此，对李实春、李实辉主张确认其享有张勇、**琼名下位于遂宁市船山区营业房的所有权，并停止对该房屋的执行，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：“驳回李实春、李实辉的诉讼请求。案件受理费22633元，由李实春、李实辉负担”。 本院二审期间，上诉人李实春、李实辉围绕上诉请求依法提交了以下新证据：1.申请证人唐某出庭作证的证言及其《补充证明》，拟证实上诉人向房屋承租人告知过房屋买卖和租金交付的情况并主张了权利；2.《米某鼎盛国际支付劳务明细》、《借支单》，拟证实昌林公司购买涉案房屋抵偿了欠付米某的劳务费3165200元，米某于2019年7月19日在劳务明细清单中予以签字确认，因米某与上诉人系劳务合伙关系，该房屋最终抵偿给上诉人并由上诉人与张勇、**琼签订房屋买卖合同。本院组织当事人进行了质证，被上诉人认为，证1中证人陈述的内容前后不一致，证言不真实，证明了上诉人购买房屋不具有真实性；因张勇与昌林公司的法定代表人系堂兄弟关系，上诉人在一审未提交证2中的两份材料，可能是事后单方制作，把时间写在前面，米某不是抵房子的当事人，与本案无关，如果米某与上诉人是合伙人且以房抵工程款，也应当由三人一起来抵偿房屋且应抵上诉人的工程款而不是抵偿米某的工程款，故证2是虚假证据，不具有真实性，上诉人的证明观点不能成立。原审第三人未对证1发表质证意见，对证2表示没有意见。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：证人唐某系受张勇、**琼委托代为全权处理案涉房屋买卖相关事宜的参与人，对唐某出庭作证所陈述的于2017年3月24日办理案涉房屋网签备案后几天其与李实春、张勇共同前往房屋所在地向承租人告知房屋买卖以及租金交付事宜的证言予以采信；证2两份证据与上诉人一审举示的《借支单》、证人米某的证人证言能够相互印证并形成证据锁链，进一步印证了一审判决已查明的昌林公司购买案涉房屋后再折价3165200元抵偿劳务工程款的事实，对其三性予以确认。二审中，上诉人述称张勇分别于签订房屋租赁合同时和2017年11月从承租人处共收取了两次房屋租金，因一审已查明一审法院于2018年11月20日发布租金止付公告且案外人夏天尚未支付2018年至今的租金，再结合《房屋租赁合同》第四条“租金及支付期限：租金17万／年，五年租金不变，每年的租金提前一个月一次性支付，甲方余2016年8月已交定金10.5万元，故第一年剩余租金为6.08万元，第一年剩余租金自签订本合同后一个星期内一次性支付，剩余四年租金支付日期为：2017年11月25日，2018年11月25日，2019年11月25日，2020年11月25日……”的合同内容以及张勇“查封之后就没给租金了。海澜之家每年给一次租金，2017年给了一次租金，我收取的，收取了16万元”的庭审意见，本院对上诉人关于张勇收取租金的陈述意见予以采纳。经二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人李实春、李实辉对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。 本案中，根据上诉人提供的房屋双权证书、转账凭证、公证书、借支单、证人证言等在卷证据可以看出，昌林公司以1981476元的价格购买案涉房屋，张勇亦用该笔款项偿还了其在四川省农村信用社抵押贷款和信用贷款的全部本息并获得房屋他项权注销登记，昌林公司购买到案涉房屋后即折价3165200元用以抵偿欠付上诉人的劳务工程款，双方形成以物抵债的法律关系，且已实际履行完毕。因此，上诉人与原审第三人于2017年3月24日就案涉房屋签订的《存量房买卖合同》、《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，且经遂宁市住房保障和房屋管理局予以备案登记，上述合同应属合法有效，其房屋买卖行为成立并生效，张勇不再享有案涉房屋的实体权利，李实春、李实辉系该房屋的所有权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，该条第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”中的“合法占有”并不取决于是否实际居住，应理解为对不动产的管理和支配，即以实际控制为判断标准。案涉房屋系商业门面房，原审第三人在2016年12月21日出租给案外人夏天用于服饰经营。虽然上诉人未与承租人直接签订新的租赁合同，亦未收取到租赁费，但上诉人与原审第三人在人民法院查封之前签订房屋买卖合同并备案，原审第三人将《房屋租赁合同》原件交由上诉人持有，证人唐某也证实李实春、张勇在人民法院查封之前共同向承租人告知房屋买卖以及沟通租金交付事宜的事实，由于原审第三人已收取截止到2017年的租金，因本案争议以及一审法院于2018年11月20日发布了租金止付公告，承租人再依照《房屋租赁合同》中“2018年11月25日”的约定期限继续履行租金支付义务的条件客观上暂不具备，上诉人对此不存在过错，故结合上诉人举示的相关证据和已查明的案件事实，能够认定上诉人在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。据此，上诉人就案涉房屋提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，本院予以支持。 综上所述，李实春、李实辉的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初1227号民事判决； 二、不得执行遂宁市船山区商业用房（第一层）（房权证号：遂房权证船山区字第××）； 三、遂宁市船山区商业用房（第一层）（房权证号：遂房权证船山区字第××）归李实春、李实辉所有。 一审案件受理费22633元，由程红负担。二审案件受理费22633元，由程红负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  魏 星 二〇二〇年四月二十二日 书记员  张 琪