重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初2980号原告：重庆市光华物业管理有限公司江北分公司，住所地重庆市江北区石马河街道南桥寺双堰塘108号，统一社会信用代码9150010577178910X7。负责人：陈洪，经理。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。被告：向正勇，男，1977年3月3日出生，汉族，住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：杨洪，重庆劲源律师事务所律师。原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司(以下简称光华物业江北公司)与被告向正勇租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光华物业江北公司的委托诉讼代理人董月强、王军，被告向正勇的委托诉讼代理人杨洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光华物业江北公司向本院提出诉讼请求：1、判决向正勇支付合同期内的使用维护费112149元（2015年1月1日至2017年5月31日）及逾期付款违约金（以112149元为基数，按年利率24%的标准，自2017年2月28日起计算至付清款日止）；2、向正勇立即返还我司设备、设施，即位于重庆市江北区南桥寺福居路X号光华.可乐小镇X区X-X号商铺内的水管、电线、中央空调末端；3、向正勇支付使用期满后的逾期返还使用维护费，按每月12000元的标准，自2017年6月1日起计算至返还之日止；4、向正勇承担本案诉讼费。被告向正勇辩称，光华物业江北公司非适格原告，涉讼设施设备属商铺必需附属设施，与商铺属一整体，可乐小镇B区2-7号商铺所有权人为重庆光华控股集团有限公司（下称光华集团），光华物业江北公司未经光华集团授权与我签订的设施设备使用协议无效。设施、设备使用费应已包含于商铺租金中，不应再单独收费，光华集团巧立名目并用不同主体分别签订商铺租赁合同和设施设备使用协议，分解租金，使用费甚至比房租还高，并约定不同争议解决途径让人不易发现，使用协议应属无效合同。协议约定开始使用期限为2014年6月1日，当时商铺未经验收合格，将未经验收的房屋交付违法，故协议无效。即使协议有效，但光华物业江北公司未将设施、设备移交我，也未提供维护行为，且使用费已超过诉讼时效，故我不应支付使用费。合同期满时我早已搬离商铺，光华物业江北公司不按协议约定收回相关租赁物业属扩大损失，我不应承担逾期使用费，也不应按最高标准计算逾期使用费。违约金不应支付，标准也过高。经审理查明，2013年10月25日，向正勇与光华物业江北公司签订一份《设备、设施使用协议》。该协议主要约定，光华物业江北公司与向正勇就租赁物内的设备、设施使用维护费达成协议。光华物业江北公司将位于重庆市江北区南桥寺福居路X号光华.可乐小镇X区X-X号商铺出租给向正勇有偿使用，租赁物业总建筑面积为139.76平方米，室内设施有水、电、中央空调等。设备、设施使用期为3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。设备、设施使用维护费用标准为按商铺建筑面积139.76平方米计算，每月每平方米27元，使用维护费从第3年起逐年递增6%；即2014年6月1日至2014年12月31日期间费用为11321元；2015年1月1日至2016年5月31日，每季度费用为11321元；2016年6月1日至2017年5月31日每月每平方米28.62元，每季度费用为12000元。使用维护费按每三个月为一期的标准支付；第一期费用即2014年6月1日至2014年12月31日期间费用11321元，向正勇在签订本合同当日缴纳；此后每期费用在上期费用到期前10个工作日支付；向正勇逾期不支付或不足额支付设备、设施和折旧费，每逾期一天，按当期应付使用维护费总额的1%支付违约金，逾期10日不支付或不足额支付使用维护费的，光华物业江北公司有权单方面解除租赁关系，向正勇除支付应付使用维护费外，同时应按合同第七条标准支付违约金，向正勇并承诺同意租赁屋内属于向正勇购置的一切设备、设施等物品都无偿提供给光华物业江北公司处置。光华物业江北公司应提供完好的设备、设施给向正勇使用；向正勇使用的由光华物业江北公司提供的公共设施设备由光华物业江北公司负责维修，向正勇应对其维修提供方便。合同第七条违约责任约定，向正勇逾期支付使用维护费等费用的，逾期在10日内的每日按逾期款项的5%支付违约金；若向正勇出现拖欠费用逾期10日以上、擅自改动房屋结构设施、设备等情况时，光华物业江北公司有权单方面提前终止合同，停止提供设备、设施，收回租赁物业，向正勇承担相当于剩余使用期使用维护费总额30%的违约金，据此方法计算违约金不足三个月使用维护费的，违约金按三个月使用维护费计算。协议终止时，租赁商铺连同商铺内原有设备、一切镶嵌在建筑物结构之内的附属设施由“甲方”即光华物业江北公司无偿收回，向正勇不得留存物品，否则视为遗弃物品，光华物业江北公司有权处置。向正勇逾期不迁离或不返还租赁物业的，每日向光华物业江北公司支付3倍日设备、设施使用费。合同还约定，本合同是租赁合同不可缺少的部分，须与租赁合同同时签订，本合同与租赁合同具有同等的法律效力，协议签署后，向正勇支付保证金、首期设备设施使用维护费后生效等。另查明，光华集团系光华物业江北公司上级法人重庆市光华物业管理有限公司（下称光华物业公司）的控股股东。江北区福居路12号光华.可乐小镇B区2014年1月27日通过环境保护验收，2014年5月29日通过建设工程消防验收，2014年10月17日为竣工验收时间，并且在2016年5月23日取得建设工程竣工验收备案登记证。涉讼设备、设施所在房屋由光华集团开发建设，光华集团与向正勇就该房屋于同期另行签订有房屋租赁合同。该房屋租赁合同约定的租赁房屋用途为向正勇经营坐垫、脚垫、精品批零，室内设施有水、电、中央空调等，租赁期从2014年6月1日起至2017年5月31日止，该合同中有关租赁期满后出租人收回房屋及设施的约定条款与涉讼合同文字相同。光华集团将房屋中的水、电、中央空调等设施交由光华物业江北公司出租并进行维护，光华集团确认其交房时一并将前述设施设备交付给了向正勇。2014年7月7日，向正勇在涉讼商铺交房流程单上签字确认铺位内各设施设备完好。2016年7月，光华集团曾公告通知其打造的汽车用品总部基地B区部分门市已具备开业条件，决定于2016年10月16日正式开业，门市将从2016年10月16日起正式计算租赁期，要求商家重新签订租赁合同等。2015年以来，因可乐小镇B区商铺租赁相关事宜有其他承租人陆续就其与光华集团纠纷申请仲裁或提起诉讼，部分承租人向税务机关举报光华集团涉嫌税收违法。现光华集团已就租赁合同另行对向正勇提出仲裁申请。前述设施设备使用合同签订后，向正勇实际支付第一期费用即2014年6月1日至2014年12月31日期间费用11321元，此后的费用向正勇未予支付。光华物业江北公司收款未果，遂于2018年12月递交起诉状，将本案诉至本院。庭审中，光华物业江北公司确认，其诉请要求向正勇返还的水管、电线、中央空调末端现均处于涉讼商铺内，未与不动产分离。庭审中，光华物业江北公司主张其多次口头向向正勇催收欠付使用费，向正勇对光华物业江北公司这一主张不予认可。上述事实，有《设备、设施使用协议》、交房流程单、情况说明、发票、收据、《租赁合同》、本院（2016）渝0105民初20878号民事判决书、税务机关受理回执、重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民特964号民事裁定书、开业通知，以及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，向正勇还举示了光华汽车用品总部基地招商宣传资料、照片、新闻视频资料、停止违法建设决定书、其他主体的公证书等证据，拟证明案涉商铺为光华集团统一打造的汽车用品基地，光华集团负有让市场具备开业条件的义务，市场不具开业条件，光华物业江北公司也未对商场进行管理，向正勇早已交还商铺及设施设备，商铺已进行了封存。光华物业江北公司质证不认可前述证据真实性，公证书照片均为复印件，商铺现状不能证明向正勇返还了商铺及设施设备。本院认为，向正勇在明知合同内容、缔约方情况下自愿与光华物业江北公司签订《设备、设施使用协议》，该合同内容不违反法律强制性规定，合法有效。向正勇有关光华物业江北公司无权出租、费用已包含在房屋租金内等合同无效的答辩于法无据，本院不予支持。该合同并未约定需交纳保证金，向正勇实际支付了首期费用，合同已生效，向正勇有关合同未生效的答辩于法无据，本院不予支持。涉讼合同内容系光华物业江北公司将相关商铺内设备设施交向正勇使用，并收取费用的约定，该合同性质为租赁合同，讼争使用维护费实为租金。该合同租赁物非普通独立之动产，其使用功能与不动产商铺紧密相联；《设备、设施使用协议》约定的计费方式亦以设备设施所在商铺面积为标准，并约定协议为“租赁合同不可缺少的部分，须与租赁合同同时签订”；涉讼合同的前述特征，结合使用协议有关室内设施的约定，本院认为向正勇对涉讼设备设施所在商铺的接收行为即足以证明其收妥涉讼协议约定的设备设施。向正勇在交房流程单中签字确认接收涉讼商铺，其有关未收到设备设施的辩解无证据证明，本院不予支持。关于光华物业江北公司要求向正勇支付2015年1月1日至2017年5月31日租金112149元的诉讼请求，本院认为，光华集团承诺涉讼设备设施所在商铺自2016年10月16日起计算租期；如前所述，涉讼租赁物非普通独立之动产，其使用功能与所在商铺紧密相联；光华物业江北公司、光华集团属关联公司，其在涉讼租赁物及其所在商铺出租中的相关行为及权利义务明显相互牵连，光华物业江北公司应知光华集团前述承诺；光华物业江北公司在向正勇租赁期间亦无催款证据；故本院认定涉讼设施、设备租赁期亦应自2016年10月16日起计算。光华物业江北公司此项诉讼请求，本院按合同约定标准每季度11321元自2016年10月16日起计算至2017年5月31日止，向正勇已付首笔租金11321元从中扣减。光华物业江北公司超出此部分租金请求，本院不予支持。前述租金至《中华人民共和国民法总则》生效时，诉讼时效尚未届满，应按三年计算，向正勇有关诉讼时效届满的答辩于法无据，本院不予支持。光华物业江北公司要求向正勇支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，向正勇违约拖欠租金，依约应支付逾期付款违约金。本案系租赁合同纠纷，虽然光华物业江北公司已将约定违约金标准减少为年利率24%，但此为民间借贷的利率上限，现向正勇主张调减，本院综合考虑双方合同履行、向正勇过错程度、光华物业江北公司损失等因素，确定违约金按银行同期同类贷款利率的130%或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。光华物业江北公司要求向正勇返还设备、设施及支付逾期返还使用费的诉讼请求，本院认为鉴于本案涉讼设备、设施的特殊性，正如难以单独交付一样，难以与不动产商铺分离单独返还，双方合同亦将设备设施与商铺的返还共同约定。庭审中，光华物业江北公司认可涉讼设备、设施现均处商铺内未与不动产分离，在光华集团已另提起仲裁返还涉讼设备、设施所在商铺的情况下，本案对光华物业江北公司此项请求不予支持，向正勇应将设备、设施随不动产一并返还。至于此部分占有使用费，一方面，合同期满后，向正勇作为承租人确未举证证明其主动履行了返还义务，但另一方面，光华物业江北公司作为出租人亦未举证证明其就此向承租人进行催促或与之沟通。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。涉讼合同对于租赁期满后的租赁物收回有明确约定；早在涉讼合同租赁期内，光华物业江北公司即长期未收到租金，该司亦未举证证明向正勇实施阻碍租赁物收回行为；在此前提之下，光华物业江北公司在租赁期满后合理期内仍未及时收回租赁物，致损失扩大。本院综合认定，合同期满后，向正勇应按三个月租金标准的130%支付占有使用费，此后的费用应属光华物业江北公司自行扩大的损失，向正勇部分抗辩理由成立，该部分费用由光华物业江北公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告向正勇于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司租金16981.50元；被告向正勇于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司逾期付款违约金（以11321元为基数，从2017年2月28日起计付至2017年4月16日止，以16981.50元为基数，从2017年4月17日起计付至付清款日止，计算标准自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，此前标准按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的130%计算）；被告向正勇于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司占有使用费14717.30元；驳回原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7151.40元，减半收取计3575.70元，由原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司负担1787.85元，由被告向正勇负担1787.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 江 英二〇二〇年四月十五日书记员 胡玉洁