四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终873号 上诉人（原审被告）：谢东宜，男，1976年9月出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李明，四川戎星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张华刚，男，1959年5月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：周玉平，四川华晨（宜宾）律师事务所律师。 上诉人谢东宜因与被上诉人张华刚房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初4005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 谢东宜向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初4005号民事判决第一、二、三项，改判驳回张华刚的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由张华刚负担。事实和理由：张华刚对案涉争议土地无权出租，该地属于划拨土地，未经职能部门同意无权对外出租，且系稽征小区公共区域，相关权利应属全体业主共有。因此，洗车场租赁合同应为无效协议，一审适用法律错误。 张华刚辩称，根据张华刚与四川省交通运输厅高速公路交通执法第四支队签订的合同，案涉土地已交由张华刚管理和使用，且张华刚转租经过了相关部门书面同意，未违反法律强制性规定及合同约定。对于房屋出租部分，谢东宜并非案涉房屋的实际承租人，一审认定事实及适用法律是正确的，请求维持原判。 张华刚向一审法院起诉请求：1.解除张华刚与谢东宜之间于2016年1月1日签订的《洗车场租赁合同》；2.判决谢东宜交还租用的坐落于四川省宜宾市翠屏区四号院内空坝700平方米（大门左侧国税大厅旁）并将场地恢复原状;3.谢东宜按照租赁合同从2019年4月起至归还场地之日止按照每月7000元向张华刚交纳租金；4.案件诉讼费由谢东宜负担。 一审法院认定事实：四川省交通运输厅高速公路交通执法第四支队系宜宾市叙州区（原翠屏区）南岸酒都路中段4号不动产的所有权人，该不动产使用权类型为划拨，使用权面积6221.15平方米，用地面积6221.15平方米（其中建筑面积2106.47平方米、分摊公共院坝面积4114.68平方米），建筑面积4553.69平方米，四川省交通运输厅高速公路交通执法第四支队于2013年1月21日取得上述不动产的国有土地使用权证。四川省交通运输厅高速公路交通执法第四支队（甲方）于2013年1月21日与张华刚（乙方）签订了房屋租赁合同，约定将坐落于宜宾市叙州区（原翠屏区）南岸酒都路中段4号的房屋等租赁给张华刚，甲方租赁给乙方的房屋范围：原宜宾市稽征处办公楼内实际租用约2489.2平方米，按2480平方米计算，另外房屋周围绿化、空坝、道路约4000平方米，二楼、三楼约700平方米景观露台。租用期间交由乙方管理并使用，租赁期间自2013年2月1日至2023年1月31日止，共10年。该租赁合同附有租赁物平面图，该平面图载明办公楼占地面积1650平方米，绿化道路、停车场大约4200平方米。四川省宜宾市合力公证处于2013年7月22日就该租赁合同出具（2013）宜市合证字第1678号公证书。四川省交通运输厅高速公路管理局、四川省交通运输厅高速公路执法总队于2013年1月14日批复同意四川省交通运输厅高速公路交通执法第四支队将宜宾市叙州区（原翠屏区）南岸酒都路中段四号（原宜宾市稽征处）房屋对外出租。 张华刚（甲方）与谢东宜（乙方）2016年1月1日签订《洗车场租赁合同》，约定甲方将位于宜宾市叙州区（原翠屏区）南岸酒都路中段4号院内（大门左侧国税大厅旁）租赁给乙方作为院内内部洗车场使用，租赁期间自2016年1月1日起至2023年12月31日止。场地租金7000元/月，租金按季度支付，租金需提前十天支付下一季度的房屋租金。如乙方场地租金逾期超过十日，甲方有权解除合同并无条件收回该场地，乙方需无条件退场，甲方有权追究乙方赔偿给甲方带来的经济损失。如乙方有临建设施，违反相关职能部门及第四支队的规定，由乙方自行承担解决，与甲方无关。因谢东宜未按合同约定在2019年3月20日缴纳2019年第二季度的租金21000元，张华刚遂向法院起诉,并提出如上诉求。 另查明，谢东宜于2019年4月12日向张华刚银行账户汇款21000元，被张华刚退回，张华刚称其已在之前明确告知谢东宜解除租赁合同。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.张华刚对案涉洗车场是否享有转租权；2.双方签订的《洗车场租赁合同》是否应予解除。 关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。张华刚系从四川省交通运输厅高速公路交通执法第四支队处租赁涉案不动产后将其中的洗车场出租给谢东宜经营使用，张华刚是否享有转租权，取决于四川省交通运输厅高速公路交通执法第四支队是否对涉案不动产享有权利。双方签订的洗车场租赁合同已明确洗车场位于涉案不动产范围内，该不动产的国有土地使用权证书等载明四川省交通运输厅高速公路交通执法第四支队系该不动产的所有权人，谢东宜提出案涉洗车场系宜宾市稽征处小区公共部分所有，但并未提供归属该第三人的产权证明，同时谢东宜抗辩案涉不动产系国有划拨土地不能进行出租，故洗车场租赁合同系无效合同的异议，一审法院认为并无强制性规定划拨土地性质的不动产不得对外进行出租，且四川省交通运输厅高速公路交通执法第四支队的上级单位也批复同意将案涉不动产进行出租，故对谢东宜的异议不予采纳，张华刚享有该洗车场的转租权利。双方签订的《洗车场租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。 关于争议焦点2，依照《中华人民共和国合同法》第九十条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。一审法院认为依法成立的有效合同可依约定解除，也可依法定解除，谢东宜的违约行为符合约定的解除合同的条件，对张华刚诉请解除案涉《洗车场租赁合同》的诉讼请求依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院认为房屋租赁合同解除之后，承租人应当返还租赁物，故承租人需搬离租赁场地并向出租人交付场地;张华刚要求将场地恢复原状,因张华刚未提供场地原状资料且如果涉及违建由相关部门处理为妥,故对此另行处理;同时结合本地生产生活实际和谢东宜寻找其他场所开展经营的实际需要，可给予谢东宜30日的搬离租赁房屋期间。张华刚主张谢东宜按照7000元每月的房租标准支付2019年4月起至实际返还房屋止的租金，于法有据，依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、解除张华刚与谢东宜于2016年1月1日签订的《洗车场租赁合同》；二、谢东宜在判决生效之日起30日内搬离宜宾市叙州区南岸酒都路中段4号院内洗车场并向张华刚返还该洗车场；三、谢东宜向张华刚支付自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止的房租，每月房租标准为7000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元（已依法减半收取），由谢东宜负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的的事实予以确认。 本院认为，关于张华刚是否有权租赁本案案涉空坝的问题。经本院审查，宜宾市叙州区（原翠屏区）南岸酒都路中段4号划拨土地使用权人系四川省交通运输厅高速公路交通执法第四支队，四川省交通运输厅高速公路交通执法第四支队在2013年2月1日至2023年1月31日将原宜宾市稽征处办公楼及周围绿化、空坝、道路交由张华刚管理并使用，且获得四川省交通厅批复同意。在张华刚将酒都路中段4号院内空坝转租给谢东宜后，四川省交通运输厅高速公路交通执法第四支队现亦未提出异议。谢东宜认为划拨土地不得出租系基于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”、第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”的规定，并无效力性强制性规定划拨土地性质的不动产签订的租赁合同为无效合同，谢东宜的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人谢东宜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费850元，由上诉人谢东宜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  张力骁 二〇二〇年四月二十九日 法官助理  匡小玲 书 记 员  刘洋杨