沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初7380号原告：佟海霞，女，1976年5月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：沈阳鼎盛如意物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区西塔街91号318房间，统一社会信用代码912101023131428941。法定代表人：于海彪，系该公司经理。委托代理人：关月，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：梁佳萌，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告：沈阳金水牡丹酒店管理有限公司，住所地沈阳市和平区西塔街75号，统一社会信用代码91210102MA0U1TXF1T。法定代表人：霍明旺，系该公司总经理。委托代理人：关月，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：梁佳萌，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。原告佟海霞与被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司（以下简称“鼎盛如意公司”）、沈阳金水牡丹酒店管理有限公司（以下简称“金水牡丹公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告佟海霞诉称，原告于2014年12月16日与被告签订《商铺租金托管合同》，约定将位于沈阳市和平区西塔街75号C137建筑面积为5.37平方米的商铺出租给被告，并由被告对该商铺进行托管，租赁期限共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，租期第一年至第三年（自2015年4月15日至2018年4月15日至2018年4月14日止）期间，被告无偿使用租赁商铺，租期的第四年至第十年（自2018年4月15日至2025年4月14日），期间的租金标准与上一年度租期届满前三个月，双方租金按《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》合同签订后，原告将租赁商铺交付给被告使用至今，但被告未经原告同意擅自改变商铺用途，将大奥莱商场变为金水牡丹洗浴，并对原告的商铺进行拆除和损毁，属于严重违约行为，按照合同约定被告应于2018年4月15日之前与原告协商租金标准，原告多次催促，被告不予理会。原告已经如约将商铺交给被告使用三年，被告不但违约擅自改变商铺用途且拒不支付租金，已构成严重违约。原告无奈，请求沈阳金水牡丹酒店管理有限公司归还商铺并恢复原状，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院依法判令被告（沈阳鼎盛如意物业管理公司）解除原、被告签订的《商铺租金托管合同》；2、请求法院依法判令被告立即支付原告自2018年4月15日至合同解除之日的房屋租金（租金标准为房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报，共计16,842元），并判令被告支付因拖欠租金给原告造成了相应的银行利息损失（因拖欠租金的总额×同期银行贷款利率），以及租赁合同补充协议约定的完全未消费的金水牡丹酒店储值卡90%面值金额5,684.4元，需支付总金额合计22526元；3、请求法院依法判令被告（沈阳金水牡丹酒店管理有限公司）归还商铺沈阳市和平区西塔街75号C137铺并恢复原状；4、请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。庭审后，原告提交书面申请撤回第1项及第3项诉讼请求。被告鼎盛如意公司辩称，不同意解除与原告的商铺租赁托管合同，因为我方依据商铺托管合同的约定将涉案标的整体一万平方米进行了转租，其中包括原告的诉争商铺，所以涉及到其他大多数人的利益，无法同意与原告解除合同。关于原告诉求中主张的租金，我方同意按照商铺托管合同中第四条的约定九一分成的方式进行给付，不同意原告要求的租金的基数和标准。即便按照原告的诉求，那么租金的基数也应该是存量房买卖合同中所记载的房屋价款，以此金额作为8%的基数。被告金水牡丹公司辩称，原告的解除合同及支付租金的诉求均与我方无关，而原告的返还商铺的诉求，涉案商铺现在也不是我方占有使用，也与我方无关，所以我方要求驳回原告对我方的诉求。经审理查明，原告佟海霞系位于沈阳市和平区西塔街75号（C137）,5.37平方米商铺的所有权人。原告佟海霞（甲方、出租人）与被告鼎盛如意公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁托管合同》一份，约定甲方同意将本合同中商铺租赁给乙方用于商业经营，并将商铺的相关权利委托乙方进行托管。租赁商铺坐落于沈阳市和平区西塔街75号，5.37平方米。租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为商业经营使用。租赁期共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，本合同签订之日起到2015年4月15日为商铺的装修免租期，甲方不收取乙方租金。租赁期满，甲方有权收回商铺。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如甲方不愿续租，则乙方同意按照甲方与商铺出卖人房屋买卖成交总价210,526元的150%的价格，甲方将上述商铺出售给乙方，甲乙双方另行签订商铺买卖合同。租期第1年至第3年（自2015年4月15日起至2018年4月14日期间），甲方同意乙方无偿使用租赁商铺，租期第4年到第10年（自2018年4月15日至2025年4月14日期间）的租金标准，于上一年度租期届满前3个月，甲乙双方可选择以下方式确定租金：1.根据当时市场情况由双方协商确定。租金金额的90%，由乙方直接以现金方式支付给甲方，支付期限为甲方，支付期限为每年支付两次，每半年第一个月前15日一次性支付。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。其余10%的租金用以支付商铺使用中发生的物业费、运营管理费。2.承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。乙方承租商铺用于西塔奥莱商场项目统一经营，商场实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即同意业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，统一向业主支付租金和收益。合同签订后，原告将涉诉商铺交付被告使用。双方合同约定的无偿使用截止日期为2018年4月14日。另查明，2018年4月28日，原告佟海霞（甲方）被告鼎盛如意公司（乙方）签订《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》一份，约定双方就西塔大奥莱商铺租赁合同的年返利事宜，经协商达成如下意向作为原合同的补充协议：一、按照乙方西塔大奥莱商铺租赁托管合同第四条租金及支付期限（2）承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。二、乙方支付方式如下：支付承接房屋买卖合同总金额210,526元*8%=16,842元为年返利金额；2、于2018年4月15日给付房屋买卖合同总金额210,526元*3%的6,316元金水牡丹酒店储值卡作为增值返利，完全未消费的金水牡丹酒店储值卡可于2019年4月15日由金水牡丹酒店以90%面值金额现金回收；3、于2018年10月15日给付返利金额50%现金8,421元；4、于2019年4月15日给付返利金额50%现金8,421元。补充协议签订后原告领取了储值卡，被告未依约定履行现金返利义务。补充协议签订后原告领取了储值卡，被告未依约定履行现金返利义务。现涉诉商铺建筑面积近一万平方米，地上三层、地下一层，由众多业主享有不等份额的所有权组成，为适合洗浴、休闲、餐饮、住宿为一体的酒店经营状态。上述事实，有当事人提交的房屋所有权证、商铺租赁托管合同、西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议、金水牡丹储值卡以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告鼎盛如意公司签订的《商铺租赁托管合同》、《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告依约将商铺交付被告鼎盛如意公司使用，而鼎盛如意公司未依约向原告支付租金，应承担相应的违约责任。关于租金标准，原告与被告鼎盛如意公司虽在合同中约定了两种租金给付方式，但签订合同时双方并未进行选择，通过《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》可确认双方已选择租金标准按照房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报，即年租金16,842元（210,526元×8%）。故对于原告要求被告鼎盛如意公司支付2018年4月15日至2019年4月14日租金16,842元的诉讼请求予以支持。另，双方在补充协议对租金支付期限作出明确约定，现被告未依约支付租金，应承担相应的违约责任，故对于原告要求被告支付利息的诉讼请求予以支持。对于原告主张的2019年4月15日至腾房之日止的租金问题，双方在《商铺租赁托管合同》中未对租金支付期限作出明确约定，在之后签订的《补充协议》中对于2019年4月15日之后租金的支付期限亦未达成一致意见，对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故原告请求的2019年4月15日之后的商铺租金因履行期限尚未届满，本案暂不予支持。关于原告主张被告支付金水牡丹储值卡回收款5,684.4元的诉请，该储值卡系原告与被告在约定给付租金之外的增值返利，虽然补充协议中明确约定“完全未消费的金水牡丹酒店储值卡可于2019年4月15日由金水牡丹酒店以90%面值金额现金回收”，但该协议系原、被告双方之间的约定，并没有金水牡丹酒店的确认，另外对于原告是否消费被告负有举证义务，现被告未举证证明原告曾消费过该储值卡，故应承担不利的法律后果，对于原告的该项诉请，该由被告承担相应的给付义务，被告鼎盛如意应支付原告储值卡回收款5,684.4元（6,316元×90%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告佟海霞2018年4月15日至2018年10月14日租金8,421元及利息（计算标准：以8,421元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年10月15日至实际给付之日止）；二、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告佟海霞2018年10月15日至2019年4月14日租金8,421元及利息（计算标准：以8,421元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年4月15日至实际给付之日止）；三、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告佟海霞储值卡回收款5,684.4元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费363元（原告已预交），由被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭树琼人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  刘陶然二〇二〇年四月二十日书 记 员  李 萌本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。