杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初457号 原告吕平，女，1986年12月4日出生，汉族，户籍所在地江西省上饶市玉山县。 委托代理人王森，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。 被告杭州青城房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市临安区青山民主村，统一社会信用代码：91330185704309735Q。 法定代表人何建梁，系该公司总经理。 委托代理人陈瑶，女，1991年4月25日出生，汉族，户籍所在地广东省潮州市湘桥区。 原告吕平诉被告杭州青城房地产开发有限公司（简称青城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月16日、2020年4月10日两次公开开庭进行了审理，两次庭审，均系原告委托代理人王森、被告委托代理人陈瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年8月15日，原、被告签订编号为“浙F1-2008-1”的《浙江省商品房买卖合同》，原告向被告购买由其开发的临安区锦北街道颐和山庄50幢102-202房屋（面积148.79㎡），在此之前，双方商定房屋总价为4466120元，被告称因其财务方面管理需要，要求其中的30万元不在购房合同中显示，当时原告也未予深究。故合同中显示的房屋价款为4166120元。合同签订后，原告又于合同签订当日及2018年1月6日、2018年2月9日分三次向被告支付购房款余款1466120元、100万元、150万元，至此付清总房款4466120元。案涉房屋已于2018年8月交付，根据合同约定，被告负责办理涉案房屋的土地和房屋初始产权登记，需于2018年10月29日之前取得涉案房产的土地使用权、房屋所有权登记权属证书，并将其交付给原告。现距离约定日期已经逾期14个月多，被告至今未向登记主管部门提交办理权属登记所需资料，已经违约。另签订购房合同时，被告相关销售人员承诺称本小区作为高档别墅小区，具有桃花园林、高尔夫练习场、网球场等小区内部配套，庭院也是园林绿化到位，这些配套在楼盘相关的介绍楼书上也都有明确表示。但交付后原告发现无被告承诺内容。请求法院判令：1、被告立即向办理房屋权属登记的主管部门提交临安区锦北街道颐和山庄50幢102-202号房屋不动产初始登记所需的应由被告方提供的办理产权权属登记的所有资料；2、被告支付逾期办理上述房产产权证的违约金（以已付房价款4466120元为基数，按日万分之一自2018年10月30日起计算至不动产权属证书交付日止）；3、被告因未履行签约时承诺的相关绿化、文体等社区配套及专属庭院绿化标准等义务支付原告违约金200000元。 庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告立即办理房屋不动产初始登记，取得土地房屋权属证书，交付给买受人。 被告辩称：1、被告未收到原告提交的办证资料，不应当起算办证期限；2、即便被告构成违约，按照《浙江省商品房买卖合同》补充协议（二）第十一条约定逾期办证违约金为总房价2%的约定，违约金上限为83322.4元；3、被告未对绿化、文体等社区配套及庭院绿化标准做过承诺，且《浙江省商品房买卖合同》附件八第一条约定：“甲乙双方确认，甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料的相关描述均不构成甲方的承诺、要约，均以政府批准的规划文件为准”。被告在政府批准的规划文件中均载明不存在原告所诉的社区配套及庭院绿化标准；4、原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，载明房屋总价为4166120元，原告分别于2017年8月12日、8月15日、2018年1月6日、2018年4月9日分4次向被告支付了全部房屋价款，与被告出具给原告的发票相符，原告所述的30万元“意向金”与被告无关，被告未收到过该款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的盖有“上海房雀信息技术有限公司财务专用章”的30万元收据，被告否认系自己收取，本院经审核认为该30万元不应作为计算违约金的基数，具体理由本判决下文继续阐释； 2、原告提供的宣传页截图等，系原告在签订合同后截屏，不足以证明被告与原告签订合同时及此前，对相关绿化、周边环境等进行过承诺。 基于证据分析，并结合庭审中当事人陈述，本院认定以下案件事实： 2017年8月15日，以青城房产公司为出卖人，吕平为买受人，双方签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的临安锦北街道颐和山庄50（50幢102-202）房屋，面积148.79㎡，总价4166120元，第十三条约定：该商品房所在地块的土地使用权已办理抵押登记手续，抵押于昆仑信托有限责任公司，出卖人保证在买受人办理房产证之前解除抵押登记手续，买受人同意，出卖人在房屋权属初登记完成前有权对《浙江省商品房买卖合同》商品房有关的土地使用权及在建工程设定抵押且就抵押事项包括登记机关、债务人、抵押当事人、被担保的主债权的数额、登记时间等可进行变更或注销，并不再另行予以通知；第十六条：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年10月29日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限交付权属证书，自约定日期起90日内的，出卖人按已付房款万分之一承担违约责任；逾期超过90日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金；第二十三条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）；第二十四条本合同附件与本合同具有同等法律效力。附件八第一条出卖人（甲方）、买受人（乙方）确认：甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料的相关描述均不构成甲方的承诺、要约，均以政府批准的规划文件为准；附件八第六条第二款：《浙江省商品房买卖合同》及本《补充协议》若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定；甲乙双方的全部权利义务以《浙江省商品房买卖合同》、《补充协议》的约定为准。该附件八尾部，双方签字、盖章。 在上述文本后，附有《浙江省商品房买卖合同》补充协议（二），记载出卖人（甲方）、买受人（乙方）双方就乙方购买甲方开发建设的商品房，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》及补充协议。现双方就《浙江省商品房买卖合同》及补充协议的履行，经协商一致，双方达成本补充协议（二）。本补充协议（二）是《浙江省商品房买卖合同》及补充协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。如本补充协议（二）与《浙江省商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据；第十六条第三款：出卖人承诺在该商品房取得竣工验收备案表之日起180个工作日内办妥该商品房的所有权初始登记。出卖人未在约定的期限内办妥该商品房的所有权初始登记，双方同意继续履行本合同，买受人选择不退房，但自本款约定的期限届满次日起，出卖人每天按该商品房总价款的万分之一向买受人支付违约金，但违约金最高不超过该商品房总价款的2%；第十四条第二款：本补充协议（二）若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定。在签署《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）前，出卖人已采取合理方式提请买受人注意《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）中涉及加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任等内容的条款，且出卖人已经向买受人进行了充分的解释和说明，买受人对此无异议。买受人进一步确认双方所签的合同或协议非出卖人的格式条款，双方对合同及协议的所有条款内容的理解不存在异议，买受人自愿签订并依约履行双方所签合同或协议。在该条款下方即《补充协议》（二）结尾部分，双方签名、盖章。 上述协议签订后，青城房产公司于2018年8月向原告交付取得竣工备案手续的房屋，该房屋项下宗地的土地使用权因抵押等原因，目前未按照房屋单元进行分割。 本院认为：被告至今没有办妥案涉商品房的所有权初始登记并将权属证书交付原告，不论是按照《浙江省商品房买卖合同》第十六条规定的“2018年10月29日前”期限，还是按照补充协议（二）规定的“取得竣工验收备案表之日起180个工作日”内期限，均已逾期，构成违约。被告未办妥该事项系自身债务原因，应设法涤除抵押，完成本合同项下的义务，原告诉请要求被告办理符合法律规定和合同约定，本院支持。但是需特别说明，本院支持原告该诉请是指被告需设法消除阻碍分割办证的因素（如涤除抵押、清偿债务解除查封、补缴税费等），从而履行义务；并非要求不动产登记部门无条件协助办理，不动产登记部门仍根据法律、法规判断是否符合分割办证条件。 当前并无法律法规禁止开发商与购房人在范本合同或备案合同之外，另行签订协议，对于范本或备案合同之外的协议，一般系开发商事先拟定的格式条款，但格式条款并非一律无效，应区分具体情况对待。无效的情形应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条的规定判定，其中，是否属于加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任的格式条款，应以是否导致当事人主要权利义务失衡作为是否无效的判断标准，对一方当事人有利，但不至于主要权利义务严重失衡的，考虑是否属于可撤销、可变更情形更加适当。因此，对于不属于无效情形，但购房人认为开发商未尽说明、提示义务，存在重大误解、显失公平的，可以在法律规定的期限内主张撤销。本案双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》（二），系双方当事人真实意思表示，补充协议中关于“《浙江省商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据”的条款及补充协议中对办证期限的约定、逾期办证违约金的限定、约定解除条件的限定条款，确实对开发商有利，但以上条款涉及内容都属于可以协商的范围，并不足以导致当事人主要权利义务的失衡，对于违约金认为约定过低不足以弥补损失，诉讼中仍然可以主张调整；对于行使约定解除权存在障碍，仍然可以依照法律规定的条件和程序主张解除。故本案中涉及的补充协议（二）中逾期办证违约金条款有效，原告也未在法定期限内主张撤销，庭审中经本院释明，原告也不主张调整违约金，则被告逾期办证，应支付违约金83322.4元。 双方合同约定的房屋价款为4166120元，今后房屋过户时，当事人缴纳税款等也以此价格为依据，盖有“上海房雀信息技术有限公司财务专用章”的30万元收据，当前原告并无证据证明该款项系被告收取或被告委托收取，结合双方当事人的合同及被告出具的发票，也不足以认定该30万元约定为房款的一部分而作为计算违约金的基数。原告如认为被告在房款之外另行收取款项，系其他法律关系，与本案无关，故原告要求将30万元纳入房款作为计算违约金基数的主张不予采纳。 《浙江省商品房买卖合同》附件八第一条约定：“甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料的相关描述均不构成甲方的承诺、要约，均以政府批准的规划文件为准”，且原告并无证据证明签订合同前被告关于相关绿化等方面的承诺内容，并据此进一步判定承诺是否视为合同内容。故原告第3项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州青城房地产开发有限公司应取得杭州市临安区锦北街道颐和山庄50（50幢102-202）房屋的不动产权属初始登记证书并交付原告吕平，限于本判决生效后三十日内办理完毕； 二、被告杭州青城房地产开发有限公司应支付原告吕平违约金83322.4元，限于本判决生效后十日内支付； 三、驳回原告吕平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7240元，减半收取3620元，由原告吕平负担2858元，由被告杭州青城房地产开发有限公司负担762元（被告应负担部分限于本判决生效后十日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈广智 二〇二〇年四月二十日 书记员  孟一欢