四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1781民初407号 原告：李云碧，女，汉族，1968年9月11日出生，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：董子界，四川天维律师事务所律师，特别授权。 被告：达州市虹强房地产开发有限公司，住所地：四川省宣汉县东乡镇石岭路科技大楼二楼。 法定代表人：陈文平。 被告：潘煜，男，汉族，1971年11月26日出生，住四川省达州市达川区。 被告：刘大川，男，汉族，1959年5月8日出生，现住达州市通川区。 被告：夏杰亚，男，汉族，1954年7月9日出生，住重庆市渝中区。 被告：周承明，男，汉族，1964年11月4日出生，住重庆市南岸区。 被告：张旭，男，汉族，1974年4月21日出生，住四川省达州市通川区。 原告李云碧与被告达州市虹强房地产开发有限公司（以下简称：虹强公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案。依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人董子界、被告刘大川、夏杰亚、周承明到庭参加了诉讼，被告虹强公司的法定代表人陈文平、张旭、潘煜经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李云碧向本院提出诉讼请求:1、请求判决确定被告虹强公司在判决生效之日起30日内到不动产登记管理部门给予原告办理房屋产权证；2、请求判决被告虹强公司未按时取得初始登记应当向原告支付违约金59440元（违约金的计算标准以325008元为基数，按照日万分之一，从2012年12月31日起计算至2018年2月2日止,325008元×0.0001×1829天；3、请求判决被告虹强公司在向原告交房360日内未进行房屋产权转移登记，应当从2018年1月27日起以购房款325008元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金直至原告实际取得房屋产权证之日止;4、被告刘大川、夏杰亚、周承明、潘煜、张旭对原告主张的第一项、第二项、第三项诉讼请求承担连带责任;5、本案诉讼费用由六被告负担。事实及理由：原告与其丈夫赵永兴于2011年3月26日在被告虹强公司所建设的万源市太平镇秦川大道69号处购买商品住宅房一套，购买房屋实际测绘建筑面积为108.63平方米，套内面积92,36平方米，购买套内面积单价3481.43元每平方米，实际支付购房款325008元。原告与被告2011年3月26日签订《商品房买卖合同》，原告2017年2月1日接收所购买的房屋并向被告另行支付维修金4345.2元、契税6431元、印花税161元、测绘费138元、评估费1574元、抵押登记费250元，2017年11月3日，补交超面积房款3463元。按照合同约定，被告虹强公司应当在2012年12月30日前取得所开发的商品房项目B栋整栋房屋的产权证明，然而被告虹强公司在2018年2月2日才实际取得B栋房屋产权证，依照原告与被告虹强公司签订的合同第二十条（一）初始登记的约定，原告继续履行合同，被告虹强公司应当从2012年12月31日起按照购房款的日万分之一计算违约金至被告虹强公司实际取得产权证之日止（即从2012年12月31日起至2018年2月2日止）。原告2017年2月1日接收房屋，被告虹强公司应当在2018年1月27日前完成对原告的产权转移登记，然而被告虹强公司至今未完成产权转移登记，应当从2018年1月27日起以325008元为基数按照日万分之一的标准计算违约金直至完成转移登记之日止。被告刘大川、夏杰亚、周承明、张旭、潘煜系合伙开发建设"万源市太平镇秦川大道69号商品房"并以潘煜的名义与被告虹强公司建立了挂靠关系，对外以被告虹强公司的名义开发、建设、出售商品房，故被告刘大川、夏杰亚、周承明、张旭、潘煜应当承担连带责任。原告丈夫赵永兴因病于2015年10月27日逝世，其子女，父母均表示不参与诉讼，其相关权利由原告行使和享有。 被告刘大川辩称，购房人交的办证费用是全部交到万源市房管局的，后钱被划走了，我不清楚是什么原因，整个项目拆迁赔付比例高，我们亏了的，现在我家庭经济确实困难。 被告夏杰亚辩称，万源秦川大道69号商品房项目我有点投资，但我没有参与管理，事情都不清楚。 被告周承明辩称，在2012年11月23日，我们几个股东在达州开会，明确不要我们参与管理，购房人交的办证费用是全部交到万源市房管局的有200多万，这些钱和房子卖的钱到那里去了，我不知道。 被告虹强公司、潘煜、张旭未作答辩。 原告李云碧为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、原告身份证复印件，拟证明原告身份情况。 2、放弃参与诉讼申请书、赵永兴死亡证明书，拟证明赵永兴死亡时间及继承人放弃诉讼权利。 3、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订购房合同情况。 4室内装修协议，拟证明原告入住时间。 5、收款依据3份，拟证明原告向被告支付房屋面积补差款3463元，印花税161元，契税6431元。 6、合同备案信息查询结果，拟证明案涉房屋已在万源市房管局登记备案。 7、达州中院（2019）川17民终961号民事判决书，拟证明5名被告自然人系合伙挂靠虹强公司开发案涉房屋。 被告刘大川、夏杰亚、周承明对原告证据无异议。 被告虹强公司、张旭、潘煜未到庭发表质证意见。 被告虹强公司、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭、潘煜未向本院提供证据。 本院对原告提交证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据上列有效证据，结合庭审情况，本院确认下列案件事实。 2009年11月16日，被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭签订《项目合作协议书》，协议约定五人合伙开发万源市太平镇秦川大道69号（原绿苑楼）项目。2009年11月17日，被告潘煜（乙方）与被告达州市虹强房地产开发有限公司（甲方）签订《达州市虹强房地产开发有限公司开发项目内部管理合同》，协议主要约定：万源市秦川大道69号（原绿苑楼）项目以被告虹强公司的名义进行开发建设，由被告潘煜全额投资开发修建，独立核算，自负盈亏；经双方协商，被告潘煜向被告虹强公司交纳管理费10万元；被告潘煜应依法取得该项目开发的各项施工手续，在办理手续时，被告虹强公司应及时提供所需的相关资料、证照、印章等，其办理施工手续费用由被告潘煜承担。 2011年3月26日，原告李云碧、赵永兴夫妇（买受人）与被告达州市虹强房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告李云碧、赵永兴夫妇购买被告虹强公司开发的秦川大道69号的房屋，房屋建筑面积为108.63平方米，价款为321545元，交房时间为2012年7月1日前；第六条约定，买受人采用贷款方式付款，首付款为购房总价款的30%，其余款项向中国农业银行万源市支行贷款支付；合同第二十条第（一）款初始登记约定，被告虹强公司应在2012年12月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明。若因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按第1种方式处理：1、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；第二十条第（二）款转移登记第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）......买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2017年11月3日，原告与被告虹强公司进行了案涉房屋交房结算，原告支付房价补差款3463元，支付印花税161元，房屋契税6431元。 秦川大道69号商品房项目交付后，广大业主多次向万源市有关部门反映，要求被告办理房屋产权证书，在2018年2月2日，被告虹强公司才取得秦川大道69号B幢初始登记。被告虹强公司至今未为原告李云碧办理房屋产权证书。 同时查明，达州中院已发生法律效力的（2019）川17民终961号民事判决书认定，被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭合伙挂靠被告虹强公司开发秦川大道69号商品房。 再查明，原告李云碧之夫赵永兴于2015年10月27日病故，其继承人母亲张书清，婚生女赵珊、赵莹均书面表示放弃诉讼权利。 本院认为，原告李云碧与被告虹强公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。本案原告李云碧已按合同约定付清了购房款，并缴纳了办理房屋不动产权证的相关税费，但被告虹强公司至今未按照合同约定履行办理产权证的义务，违背了诚实信用的法律原则，依法应承担违约责任。故原告要求被告虹强公司为其办理房屋不动产权证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款"房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。"的规定，被告应协助原告李云碧办理不动产产权证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第(一)款、第(二)款分别约定被告虹强公司逾期办理所在楼栋的权属初始登记和转移登记的违约责任,被告虹强公司未按约定在2012年12月30日前取得初始登记，亦未在商品房交付之日起360日内（2012年3月20日）取得房屋所有权证书的转移登记,其行为已构成违约，应分别承担《商品房买卖合同》约定的违约责任，但原告请求的2013年1月1日至2018年2月2日（实际取得初始登记日期）之间存在所在楼栋的权属初始登记的违约责任与转移登记违约责任的竞合，本院认为，被告虹强公司是否及时办理所在楼栋的权属初始登记仅会影响原告李云碧取得房屋转移产权证的时间,被告应承担的2012年3月21日至2018年2月2日之间房屋产权转移登记的违约责任,实质已包含其逾期办理所在楼栋的权属初始登记的违约责任，属于违约责任叠加，不能重复计算违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条"由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......"的规定，被告未按期办理房屋权属证书，应当依法承担违约责任。因此，被告虹强公司应承担的逾期给原告办理所在楼栋的权属初始登记的违约金共计58873.2元（从2013年1月1日至2017年11月3日，共计1742天×购房款321545元×0.0001；从2017年11月4日至2018年2月2日止，共计88天×购房款325008元×0.0001），2018年2月3日起，被告虹强公司应承担逾期办理产权转移登记的违约责任至原告实际取得产权转移登记时止。原告之夫赵永兴死亡后，其继承人明确表示放弃继承权利，符合法律规定，本院予以确认。被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭合伙挂靠被告虹强公司对外开发秦川大道69号商品房。该挂靠行为了违反《中华人民共和国建筑法》第二十六条"禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。"的规定，自始无效，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条"以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。"之规定,被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭应与被告虹强公司就原告李云碧案涉诉请共同承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条的规定，判决如下： 一、被告达州市虹强房地产开发有限公司在本判决生效后30日内协助原告李云碧办理万源市太平镇秦川大道69号×幢×楼×号房屋的不动产产权证书； 二、被告达州市虹强房地产开发有限公司在本判决生效后30日内赔偿原告李云碧逾期办理秦川大道69号B栋初始登记违约金58873.2元； 三、被告达州市虹强房地产开发有限公司在原告李云碧实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告李云碧支付逾期办理不动产产权证书的违约金（违约金计算方式为：以325008元为基数，自2018年2月3日起按日万分之一计算至原告李云碧实际取得房屋所有权证书之日止）； 四、被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭对本判决第一项、第二项、第三项承担连带责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、驳回原告李云碧的其他诉讼请求。 案件受理费己减半收取635.00元，由达州市虹强房地产开发有限公司、潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  杨斌远 二〇二〇年四月十七日 书记员  马一娇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。