河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2700号上诉人（原审原告、反诉被告）：张书强，男，1997年3月18日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：冯梦彩，河南扬善律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王新光，男，1969年3月7日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：王新生，男，1967年2月3日出生，汉族，住河南省新郑市，系王新光之兄。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王新生，男，1967年2月3日出生，汉族，住河南省新郑市。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：郑州民需房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市金水区郑花路。法定代表人：王小需，该公司总经理。委托诉讼代理人：王静宇，男，该公司员工。上诉人张书强因与被上诉人王新光、王新生、郑州民需房地产营销策划有限公司（以下简称民需公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初10868号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月6日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。张书强上诉请求：一、依法撤销（2019）豫0184民初10868号民事判决书第二项，改判为被上诉人王新光、王新生支付原告违约金5万元，并撤销判决第三项或将本案发回重审；二、本案的一二审诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，王新生系涉案房屋的实际所有人，也应对原告的损失承担责任。结合涉案房屋在其他诉讼案件的庭审情况、王新生个人的陈述以及在整个房屋买卖过程中的主导地位、通话录音、中介的证明等，均能证明王新生是涉案房屋的真正所有者无疑。即使他房屋买卖合同中是以代理人的身份签字，但也仅仅是为了配合办理买卖手续的一个形式，真正的买卖双方是张书强与王新生。因此法院既然认定卖方构成根本违约，就要判令名义上的卖房者和真正的卖房者共同承担违约责任。二、一审法院将被上诉人主张房屋租金在违约金扣除没有事实和法律依据。上诉人的主要工作与生活地点均在郑州市，其本人在郑州也租的有房子。且上诉人是基于购买了涉案房屋才共同协商提前交付房屋，而并非被上诉人所说的外地人无居处的原因。另外，因为被上诉人违约，造成合同无法继续履行，给上诉人造成一系列的装修和误工损失，一审法院不支持守约方的实际损失，反而对违约者无理的要求进行保护，这岂不是间接的鼓励违约行为的发生。三、上诉人在本次庭审中并未陈述过不要求第三人民需公司承担责任。本案庭审中，法官从未向上诉人询问过该问题，而仅仅是在第一次诉讼中提到过该问题。但两个案件非同一个案件，且上诉人的第一次诉讼也撤回起诉，两次诉讼的背景也发生了很大变化，一审法院不能想当然判定关于是否要求民需公司承担责任的问题。四、涉案房屋被查封上诉人及中介公司均无权得知，一审判决加重了上诉人及中介公司的责任，免除了王新生、王新光的责任，有失公平。五、上诉人在一审提到遗留物的赔偿问题，应在本次诉讼中一并处理或进行释明，而非草率判决，留下后遗症。六、一审法院适用法律错误，对合同责任认定及违约金承担、违约金计算、定金返还问题模糊不清，相互矛盾。本案中上诉人的实际损失至少包括定金损失10000元、中介费损失11500元、律师费损失以及安装家具家电所产生的一系列交通费、误工费等。而一审法院认定上诉人除在合同签订时支付了定金10000元外并未产生其他损失，且在第三项判决中又判令“不再退还反诉被告张书强的定金10000元”，互相矛盾，显失公正。七、一审判决结果有违民法诚实信用基本原则和公平原则。王新光、王新生辩称：一、我们与上诉人签订合同的时候，还不知道涉案房屋查封的问题。二、在卖给上诉人房子的时候，我们将涉案房屋的情况，包括贷款情况等，都已经口头告知了中介公司。三、中介公司在买卖的过程中没有很好的履行义务，反而有时在制造矛盾。四、上诉人于去年9月23日搬走，但是还留了一些小物件没有搬走，一直占着我们的房子，这段时间的物业费也应该由上诉人承担。去年9月25日我到物业去核实，截止到9月25日上诉人还欠物业费和水费。五、上诉人住在这个房子里面的租金也应该由他来承担。六、上诉人搬走的时候遗留小物件存在恶意。上诉人搬走之后应把钥匙交付给我们,但是没有，按照约定应该打扫卫生，但是也没有打扫。七、一审判决之后我们都同意按一审判决执行，我方付给上诉人8000元，但他后来又上诉了。综上，我方认为应驳回上诉，维持原判。民需公司辩称：上诉人明确其不要求中介公司承担责任，一审法院处理得当，上诉人就此方面的上诉不应得到支持。张书强向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告2019年5月3日签订的房屋买卖合同；二、判令二被告连带赔偿原告违约金10万元;三、本案的诉讼费用由被告承担。王新光、王新生向一审法院提出反诉请求：1.判令王新生与张书强签订的售房合同无效；2.判令张书强和民需公司合同欺诈及违约，张书强赔偿王新生违约金15.4万，且已交定金1万不退；3.判令张书强赔偿占住王新光房屋租金(自2019年5月4日至今)及所欠水费、物业费和其他费用，共计13000元(截至2019年11月18日，延期顺延增加)；4.判令张书强因其行为致使王新光房屋不能出售，造成的不可预料情况(如被拍卖或开发商提出利息追加数额)，视具体情况，直到本案终结，经济损失由张书强如实赔偿。庭审中，经该院释明，反诉原告以涉案房屋还没有被强制拍卖为由不能确定第4项诉讼请求。一审法院认定的事实：该院于2019年4月15日立案受理原告郑州荣立置业有限公司与被告王新光商品房预售合同纠纷一案。诉讼中，申请人郑州荣立置业有限公司于2019年4月16日向该院申请财产保全，请求查封被申请人王新光名下的位于新郑市××镇湖滨路西、××路东侧鸿鹄××楼××单元××层402的房屋，该院于2019年4月17日作出(2019)豫0184民初4329号民事裁定书，裁定：查封被申请人王新光名下的位于新郑市××镇湖滨路西、××路东侧鸿鹄××楼××单元××层402的房屋，限制金额612500元，查封期限3年。王新生系王新光的哥哥，作为王新光的委托诉讼代理人参与该案诉讼。王新生于2019年4月18日签收上述民事裁定书。2019年4月24日，上述民事裁定书被执行。该案在审理过程中，经该院主持调解，当事人自愿达成如下调解协议：一、被告王新光自愿定于2019年7月10日前向原告郑州荣立置业有限公司支付原告代偿的银行按揭贷款473048.18元、郑州高新技术产业开发区人民法院(2018)豫0191民初12823号民事判决书第二项律师费21287元、上述案件的诉讼费4358元、执行费7380元，共计506073.18元；二、被告王新光自愿定于2019年7月10日前向原告郑州荣立置业有限公司支付垫付期间的资金占用利息20242元及本案律师费3000元，共计23242元；三、双方无其他争执。该院于2019年6月20日作出(2019)豫0184民初4329号民事调解书，对上述调解协议予以确认。王新光未按期履行(2019)豫0184民初4329号民事调解书确定的付款义务。2019年5月3日，王新生作为王新光的代理人（卖方、甲方）与张书强（买方、乙方）、民需公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于龙湖镇湖滨路西侧、泰山路东侧鸿鹄嘉苑8号楼1单元4层402号的房屋以78万元出售给乙方；乙方应在本合同签订时向丙方支付居间费用15600元，代办费2000元，向甲方支付定金10000元；甲乙双方于本合同签订后房本下来7个工作日共同到贷款银行办理相关按揭手续，乙方应在网签及资金监管时将首付款24万元存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷房款54万元由银行放贷至监管账户，立契过户后，全部房款由资金监管账户支付给甲方；该房屋处于银行抵押，甲方保证本合同签订后向银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款，同时乙方应于还款现场将解押款借给甲方专用于办理该房产解押事宜（立契过户当天自动转为房屋首付款），甲方应在贷款银行领取结清证明及相关手续后7个工作日内及时办理抵押登记注销手续；甲方在收到乙方首付时将房产交付乙方居住和使用；房屋买卖过程中甲、乙双方应积极协助配合丙方办理相关事宜，具体事务以丙方通知时间为准；任何一方不履行本合同约定义务，至本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款20%的违约金等。合同签订当日，王新生出具收条，证明收到张书强购房定金10000元，后期充当首付款；民需公司出具收据，证明收到张书强中介费6000元。2019年5月31日，民需公司出具收据，证明收到张书强中介费5500元。王新光、王新生提交的《商品房买卖合同》显示：龙湖镇湖滨路西侧、泰山路东侧鸿鹄嘉苑8号楼1单元4层402号的房屋的买受人为王新光；该商品房买卖合同已办理信息备案手续。该房屋在上述房屋买卖合同签订时有房屋贷款未结清，办理有抵押登记，未依法登记领取权属证书。张书强提交其委托代理人冯梦彩与王新光于2019年9月25日的手机通话录音，证明王新光自认涉案房屋系王新生以王新光的名义购买。王新生提交与张书强的微信聊天记录截屏照片一组，该证据显示张书强于2019年5月7日入住涉案房屋，于2019年9月23日搬离。张书强诉称现还有小米空调一个、现代热水器一个、窗帘三幅在涉案房屋内未搬走。王新生认可有空调，其他的不予确定，辩称张书强随时可将遗留的东西带走，但应将使用的水电费、物业费结清，并支付其打扫卫生的费用。王新生提交微信聊天记录截屏照片一组，证明其为支付拖欠的银行贷款积极筹款未果。一审法院另查明，1、该院于2019年7月31日立案受理原告张书强与被告王新生、第三人郑州民需房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案。原告张书强请求解除原、被告2019年5月3日签订的房屋买卖合同，判令被告双倍返还定金20000元，赔偿损失及违约金156000元。诉讼中，原告于2019年9月25日向该院提出撤诉申请，该院于当日作出（2019）豫0184民初8250号民事裁定书：准许原告张书强撤诉。2、张书强在庭审中陈述不要求第三人民需公司承担责任。以上事实，由双方当事人陈述，《房屋买卖合同》，收据，商品房买卖合同、微信聊天记录等证据予以证明。一审法院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）、（六）项的规定，被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让；未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，王新生作为王新光的代理人与张书强、民需公司签订房屋买卖合同时，三方均清楚所交易的房屋未取得房屋产权证，王新生也明知该房屋已经被人民法院司法查封，故涉案房屋所有权在三方订立买卖合同时处于法律限制转让的状态。在合同签订后至张书强诉请解除合同前，王新光、王新生在合同履行过程未能解除涉案房屋被查封事宜、未取得产权证，涉案房屋所有权始终处于法律限制转让的状态，是导致双方签订的房屋买卖合同无法履行的根本原因，应认定王新光、王新生构成根本违约，致使合同目的无法实现。张书强诉请解除房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的”的规定，该院予以支持。反诉原告王新生诉请判令房屋买卖合同无效，但本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该院对该反诉请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，房屋买卖合同中约定“任何一方不履行本合同约定义务，至本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则、或要求对方支付该房产总价款的20%的违约金”，张书强主张王新生为涉案房屋的所有人，诉请王新光、王新生连带支付其违约金10万元。该院认为，商品房买卖合同显示购房者为王新光，王新生也是作为王新光的代理人与张书强签订的房屋买卖合同，本案庭审中，王新生作为王新光的代理人确定涉案房屋为王新光所有，其系作为王新光的代理人出售涉案房屋，应视为王新光对王新生的代理行为予以认可，故房屋买卖合同的违约责任应由王新光负担。张书强请求王新光、王新生承担连带责任，无法律依据，该院不予支持。张书强主张的违约损失10万元中包含有定金损失10000元、中介费损失8500元、家具损失、交通及误工费损失、房屋差价损失、律师费损失、精神损失，其中对定金损失10000元，鉴于合同解除，定金应予退还，主张定金损失符合法律规定，应予支持；而对于中介费损失，民需公司作为专业的房产中介机构，在提供居间服务时，未对房产信息尽到审慎注意义务，出售房屋时未查明交易房屋已被司法查封，且交易未取得产权证的房屋，致使三方对限制交易的房屋签订买卖合同，具有较大过错，且未举证证明其在合同履行中实施有相关中介服务，应退还收取已收取的中介费，但张书强明确其不要求民需公司承担责任，故该中介费损失不因王新光造成，张书强主张王新光承担该项损失不能成立；对家具损失，张书强未举证证明其在涉案房屋中安装家具得到了王新光、王新生的允许，且自张书强于2019年7月底起诉解除合同至其实际于2019年9月搬离，仍未将全部物品从涉案房屋中搬离，怠于履行自身权利，而王新光、王新生庭审中陈述同意张书强将遗留在交易房屋内的物品搬离，故张书强主张的该项损失不能成立；对交通及误工费损失、律师费损失、精神损失，均无相关证据予以证明，均不能成立；对房屋差价损失，双方于2019年5月3日订立房屋买卖合同，张书强于2019年7月决定解除合同，张书强提交的证据不能证明在该两个月的时间内交易房屋附近的房屋价格有较大增长，故该损失不能成立。因此，张书强主张其因王新光、王新生违约造成的损失有10万元不能成立。并且，张书强作为买受人，在签订合同时对涉案房屋情况应尽合理注意义务，但其未查明房屋被司法查封，且自愿购买尚未取得产权证的房屋本身存在交易风险，故张书强对房屋买卖合同最终不能履行亦具有一定过错。王新生在订立合同后即将房屋交付张书强使用，依据双方订立的房屋买卖合同中“乙方应于还款现场将解押款借给甲方专用于办理该房产解押事宜（立契过户当天自动转为房屋首付款）”、“甲方在收到乙方首付时将房产交付乙方居住和使用”的约定，张书强并未提供解押款，在未支付首付款的情形下居住使用涉案房屋四个多且，除在合同签订时支付了定金10000元外并未产生其他损失。因此，综合考虑本案房屋买卖合同履行的实际情况，及公平合理的法律原则，张书强主张的违约金明显过高，应当予以调低，该院酌情认定王新光应支付张书强违约金损失10000元。王新生反诉请求判令张书强、民需公司合同欺诈和违约，诉请张书强支付其违约金154000元，无事实和法律依据，该院不予支持。王新生反诉请求不退还张书强定金10000元，因该院已判令王新光支付张书强违约金损失10000元即为应退还的定金，该院对该反诉请求予以支持。王新光反诉请求张书强赔偿房屋租金及所欠水费、物业费和其他费用共计13000元，但王新生为促成房屋交易自愿让张书强使用房屋，双方并未约定需支付租金，现双方交易未成功，该院在判处王新光应支付张书强的违约损失中已考虑张书强使用房屋的因素，故对王新光主张的租金损失不再支持；王新光主张的水费、物业费和其他费用，证据不力，该院不予支持。王新光反诉请求判令张书强因其行为致使王新光房屋不能出售，造成的不可预料情况(如被拍卖或开发商提出利息追加数额)，视具体情况，直到本案终结，经济损失由张书强如实赔偿，鉴于该项诉讼请求不明确，经该院释明后仍不能明确，该院对此反诉请求不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二、六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告张书强、被告王新光、第三人郑州民需房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》；二、被告王新光应支付原告张书强违约金10000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、反诉原告王新光、王新生不再退还反诉被告张书强的定金10000元；四、驳回原告张书强的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王新光、王新生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取为1150元，由原告张书强负担1125元，由被告王新光负担25元。反诉案件受理费1920元，由反诉原告王新光、王新生负担。本院二审期间，张书强提交微信聊天记录截图41张及录音三段，拟证明业主通过中介告知上诉人房子不买了，7月8日业主才在群里告知涉案合同不能履行的真正原因是房子被新郑市人民法院查封。中介告知上诉人，业主要自己找垫资公司，中介公司也一直帮助协调寻找垫资公司，并未要求上诉人提供解压款。王新光、王新生、民需公司发表质证意见，对证据的真实性、证明目的不予认可。王新光、王新生提交以下证据：证据一、材料说明及新郑法院的执行文书一份，证明目的同答辩意见，我方保留要求赔偿损失的权利。证据二、与上诉人的聊天记录一份，详见聊天记录载明的证明目的。张书强发表质证意见，对第一组证据的执行文书真实性予以认可，对上诉人写的材料真实性、证明目的不予认可，被上诉人没有按照一审调解书履行义务，使其案件进入执行阶段。被上诉人及中介从未告知涉案房屋已经被法院查封，直至2019年7月8日还在群里告知房屋查封情况。从聊天记录的内容上看，上诉人并未同意按照一审判决结案，于是被上诉人提出转款，上诉人提供了账号，其他均未作出任何答复。民需公司无意见。民需公司未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。同时，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。张书强上诉称，王新生系涉案房屋的实际所有人，应对其损失承担责任。新郑市人民法院出具的郑州荣立置业有限公司与王新光商品房预售合同纠纷一案的民事调解书已经生效，该文书确认涉案房屋的买受人系王新光，非王新生，故对张书强的该上诉理由，不予采纳。张书强上诉，王新光、王新生主张房屋租金在违约金扣除没有事实和法律依据，一审判决计算违约金、定金错误。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。张书强上诉其实际损失至少包括定金损失1万元、中介费损失、律师费损失以及安装家具家电所产生的一系列交通费、误工费等。对于张书强主张的中介费损失，因张书强将中介费交与民需公司，张书强起诉时未列民需公司为被告，亦未要求民需公司返还中介费，张书强可与民需公司就中介费的问题另行解决，如有损失，另行主张。对于家具损失，张书强未举证证明其在涉案房屋中安装家具得到了王新光、王新生的允许，张书强搬离时未将全部物品从涉案房屋中搬离，怠于履行自身权利，王新光、王新生一审陈述时同意张书强将遗留在交易房屋内的物品搬离，张书强可以自行搬离遗留物，一审法院对主张的遗留物损失，不予支持，并无不当。对于交通及误工费损失、律师费损失等，未提交充分证据予以证明，不予支持。故一审法院判决王新光、王新生支付张书强违约金1万元，并无不当。对房屋买卖合同的当事人而言，出卖人的主要义务是交付房屋，买受人的主要义务是支付房款。一审法院根据双方当事人的举证质证情况、合同解除的原因、过错程度，以及张书强使用涉案房屋四个多月等情况，对于王新光、王新生反诉主张的不退还张书强1万元并要求赔偿租金、所欠水费、物业费、其他费用等诉讼请求，酌定并判决王新光、王新生不退还张书强1万元，并无不当。综上所述，张书强的上诉理由不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人张书强负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年四月二十日书记员  景慧洁