辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2975号上诉人（原审原告）：沈阳国泰置业有限公司，住所地沈阳市和平区文体西路25号。法定代表人：朱月萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈文东，上海融孚（绍兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜云娜，辽宁冠迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：霍永波，男，1957年9月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：孙宏林，辽宁元直律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冠佐，辽宁元直律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：洪海明，男，1969年5月16日出生，汉族，住浙江省绍兴县。被上诉人（原审第三人）：陈昆峰，男，1952年12月3日出生，汉族，住珠海市。上诉人沈阳国泰置业有限公司（以下简称“国泰置业”）因与被上诉人霍永波、洪海明、陈昆峰商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初4158号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。国泰置业上诉请求：1.撤销一审判决，依法解除案涉《商品房买卖合同》并判处被上诉人霍永波承担违约金；2.本案一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.上诉人与被上诉人霍永波签订《商品房买卖合同》后，买受人霍永波并未实际向上诉人支付购房款。2.被上诉人霍永波并不能提供“以房抵债”协议，也未能提供向上诉人或被上诉人洪海明转账的凭证，且上诉人仅为其开具了收款收据而非发票。3.按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，上诉人有权解除合同，被上诉人应承担逾期付款违约金。4.陈昆峰与洪海明之间、霍永波与陈昆峰之间均不存在因民间借贷产生的债权债务关系，也没有转汇款凭证予以证实。5.根据辽宁省高级人民法院于2017年12月26日作出的（2017）辽民初50号民事调解书及民事调解协议的内容，上诉人已将包括案涉房屋在内的共计98套房屋作为应付工程款抵顶给浙江中成建工集团有限公司（以下简称“中成建工”）而非洪海明，上诉人配合中成建工出具材料及文书的方式通过诉讼或其他途径解除案涉房屋买卖合同的网签备案。6.一审法院对于上诉人到底是欠中成建工工程款还是欠洪海明工程款并未查清。二、一审法院适用法律错误。上诉人解除《商品房买卖合同》并未超过诉讼时效，应适用《民法总则》关于3年诉讼时效的规定。三、一审法院违法采信证据。证人王某及甘某与霍永波之间均系亲戚关系，与本案有利害关系，其证言不应单独作为证据使用。霍永波辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。主要理由如下：一、上诉人与中成建工“以房抵债”行为已实施完毕，案涉房屋的所有权已发生转移。二、霍永波已取得案涉房屋的所有权。三、上诉人行使的合同解除权因超过法定期限而消灭。洪海明未到庭，提交书面答辩如下：我与本案及案件审理结果没有任何关系，也不应参加诉讼。主要理由：一、霍永波与国泰置业签订的《商品房买卖合同》中没有我的签名，霍永波应按照合同约定向国泰置业履行付款义务；二、我与陈昆峰之间不存在债权债务关系，国泰置业也不拖欠我工程款；三、我与陈昆峰、霍永波及国泰置业之间并未达成口头的“以房抵债”协议；四、我与本案没有任何利害关系，也不享有独立请求权。陈昆峰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。国泰置业向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.请求贵院判决被告支付违约金362466元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月19日，原告国泰置业与被告霍永波签订《商品房买卖合同》一份并办理了备案登记。合同约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市和平区三好街94-1号3901，建筑面积139.41平方米的房屋，总价款为1812330元。买受人应于合同签订当日一次性交齐全部房款，买受人如未按本合同规定的时间付款，按补充协议执行，补充协议第4.3条约定逾期超过陆拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款20%向出卖人支付违约金。补充协议第11.2条约定如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房。原告于同年7月26日向被告开具1812330元的收款收据，并载明系3901房款。2016年7月19日至2016年8月2日期间，原、被告共签订11份《商品房买卖合同》，涉及11处房屋，原告为被告开具了购房款收款收据共计13719050元。其中2016年7月19日签订9份《商品房买卖合同》，涉及房屋号为3901、3903、3904、3905、3909、3910、3913、3915、3916；2016年8月2日签订2份《商品房买卖合同》，涉及房屋号为3908、3914。2018年1月9日和19日，被告分别缴纳了预存电费及2016年10月1日至2018年9月30日期间的物业费。原告向被告出具了涉诉房屋的准住通知单并交付了房屋。现涉案房屋由被告对外出租使用。2019年5月30日，一审法院要求原告提供购房款收据对应的财务凭证及同一时间段的财务凭账时，原告表示仅能提供收款收据底联，不能提供财务凭账。另查明，洪海明与甘某2016年7月18日微信聊天记录显示：“洪（说）：甘总，身份证传给我，要正反两面。甘（说）：好的。洪（说）：抓紧时间发过来，沈阳那边人在房管处等着。甘发送霍永波身份证照片正反两面。洪（说）：甘总，你叫霍先生订好星期三的机票，并把他的联系电话一并发给我，我好派人去机场接他。洪（说）：甘总，你把霍先生的手机号码发给我，房管处要留存”。2016年7月19日微信聊天记录显示：“甘（说）：139××××8760。洪（说）：收到”。2016年7月26日微信聊天记录显示，洪海明发送图片二张且留言称：“甘总，已签好房子抵掉后还欠你1466.993万，你同股东商量下，下午能帮我出2000最好，至少也得帮我出1000，谢谢，等你回音”。其中图片《同方广场房款抵工程款清单》显示16套房屋，房号3901-3916，总价19500000元；图片《同方广场已签订房屋销售明细》显示9套房屋，涉及房号为3901、3903、3904、3905、3909、3910、3913、3915、3916，总价12368070元。2018年11月2日，王某（身份证号3390051973××××××××）到一审法院证实：“我与陈昆峰是通过甘某认识的，共有2张借条我是担保的。甘某是陈昆峰的朋友，我是熟悉甘某的，我与洪海明是朋友关系。洪海明资金紧张，我介绍了甘某给洪海明，甘某带来陈昆峰，洪海明和甘某、陈昆峰之间谈的借款，我没有参与。因为是我牵的线，陈昆峰说我与洪海明比较熟悉，所以让我在担保人上签字做担保……2016年6月份左右，具体时间我记不清了，打借条时我在场，我在担保人处签字了。两个借条分别写的900万元，还款的时间不同。我不清楚洪海明是否拿到钱，我没有看见，只是洪海明写完借条后，陈昆峰说让我也担保一下，所以我就签字了……2016年7月份我到洪海明办公室时，洪海明对我说有两笔款前面顶了9套房，后面又顶了2套房，共11套房。这两笔欠款已经顶掉了，而且洪海明把顶账的相关内容也给我看了，我也拍照了，现在将拍照的打印件提交给法庭（出示手机2张拍照照片，日期为2016年7月26日12时02分，1张是9套房子的同方广场销售明细，1张是16套房子的同方广场房款抵工程款清单）。洪海明跟我说9套是已经顶完的，但是这16套当中其他房产因为有其他官司，所以直接顶不过来，后来又办了2套的顶账，洪海明跟我说一共11套，这2笔借款就算都顶完了……涉案楼盘是洪海明承建的，是同方楼盘的施工方，洪海明的施工公司是叫浙江中成建设集团，洪海明是项目经理……”。其中的两张拍照照片与2016年7月26日洪海明在微信聊天记录中给甘某发送的照片完全一致。再查明，2017年5月，中成建工诉国泰置业建设工程施工合同纠纷一案起诉至辽宁省高级人民法院。2017年12月26日，辽宁省高级人民法院作出2017辽民初50号民事调解书，调解内容为“……三、双方同意以双方已经确认的同方广场（包括案涉房屋在内的）98套房屋价款，抵冲欠付原告履约保证金及工程款95857050.00元，如上述房屋无法抵债，则原告认可仅就上述范围内的房产申请强制执行过户或进行拍卖，无论拍卖价款金额多少，双方均认可以房抵债行为完成，视为被告工程款支付完毕。”该案中，中成建工的委托诉讼代理人为杜云娜，即本案一审原告国泰置业的委托诉讼代理人。辽宁省高级人民法院2017辽民初50号卷宗材料中的“2012年12月3日备忘录、2012年12月11日备忘录（二）、同方时代广场（暂）工程施工总承包补充协议书（二）、补充协议（三）、补充协议（四）中乙方中成建工代表签字处均为洪海明；附件八《沈阳国泰置业同方时代广场项目班子主要管理人员》名单中载明“洪海明系项目经理”。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人洪海明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利。一审法院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。本案双方争议焦点是涉诉房屋系普通商品房销售还是原告以房抵债。从调取的辽宁省高级人民法院卷宗材料可知，洪海明是以中成建工的名义与国泰置业签订的建设工程施工合同，由洪海明出任项目经理，负责涉案房屋所在的同方广场施工项目，且双方存在工程款欠付这一债权债务关系。从洪海明和甘某的微信聊天记录载明内容，证人甘某、王某的陈述情况及第三人陈昆峰的陈述内容及其出示的借据等可认定洪海明与陈昆峰之间存在民间借贷关系，陈昆峰与霍永波之间亦存在民间借贷关系。从辽宁省高级人民法院卷宗材料、民事调解书，洪海明和甘某微信聊天记录载明内容，证人甘某、王某的陈述情况，结合2016年7月19日至2016年8月2日期间，原、被告共签订11份《商品房买卖合同》及后续备案、交付等情况来看，证据间能够相互印证，形成完整的证据链，可认定国泰置业、洪海明、陈昆峰、霍永波之间曾达成“国泰置业以自有的包括本案房屋在内的11套房屋抵顶偿还国泰置业对洪海明的债务，洪海明将11套房屋再用以抵顶偿还其对陈昆峰的债务，陈昆峰将11套房屋再用以抵顶偿还其对霍永波的债务”这一“以房抵债”意向，并已实际履行完毕。另，通过洪海明与甘某的微信聊天记录亦可证明涉案11套房屋的抵顶过程是在洪海明的安排下完成的，国泰置业和洪海明对“以房抵债”这一事实是明知、认可且积极配合的。另外，2016年7月19日至2016年8月2日期间，原、被告共签订11份《商品房买卖合同》，涉及11处房屋，原告为被告开具购房款收款收据共计高达13719050元，后原告将合同备案，向被告出具了合同约定的全额收款收据，且将涉诉房屋实际交付给被告，物业公司收缴物业费、电费等予以佐证，国泰置业作为房地产开发企业，现主张未收到购房款但实际上实施了上述行为明显不符合交易习惯，且违背常理。其次，法律规定买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：“一次性付款：买受人于签合同当日交齐全部房款”。《补充协议》第3.1条约定：“以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日。”《补充协议》第4.3条约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……”。根据上述司法解释和合同约定，本案《商品房买卖合同》的订立时间为2016年7月19日，如果国泰置业在约定的付款日未收到房款时就应当及时向霍永波进行催告，在约定付款日后60日即2016年9月19日至2017年9月19日期间行使解除权。国泰置业未在法定期间向霍永波提出支付房款的催告，解除权到其提起诉讼时已超出一年，解除权因其逾期不行使而消灭。再次，2016年7月至8月期间，国泰置业与霍永波签订了包括本案房屋在内的11套房屋的《商品房买卖合同》，完成了以房抵债的合同签订过程，房屋登记备案在霍永波名下，并实际交付了案涉房屋。2017年12月26日经辽宁省高级人民法院调解确认“国泰置业以房抵债给中成建工的行为完成，国泰置业工程款支付完毕”，可知包括案涉房屋在内的11套房屋的权利人已发生转移，现国泰置业仅依据双方签订的《商品房买卖合同》就上述11套房屋向霍永波主张解除合同及支付违约金，无事实及法律依据。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳国泰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费24198元，公告费560元，均由原告沈阳国泰置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人国泰置业在一审及二审期间均称，其与被上诉人霍永波签订了正式的《商品房买卖合同》，但被上诉人至今未按照合同约定向上诉人给付购房款，故主张解除案涉合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”上诉人国泰置业于2016年7月19日与被上诉人霍永波签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系基于双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，当事双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第六条约定：“一次性付款：买受人于签订合同当日交齐全部房款”。《附件四：合同补充协议》第3.1条约定：“以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日。”《补充协议》第4.3条约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款20%向出卖人支付违约金。”由于案涉合同的约定付款日即合同签订日为2016年7月19日，上诉人国泰置业从该日起有权随时向买受人提出付款催告，并在买受人未支付购房款的情况下，从2016年9月18日起有权解除合同。现由于上诉人国泰置业未在合同约定付款之日起425日内向被上诉人霍永波提出支付购房款的催告，上诉人国泰置业亦未依法在自2016年9月18日（合同签订之日起第61日）起一年内主张解除案涉商品房买卖合同，故该合同解除权因其逾期不行使而消灭。根据双方签订的《补充协议》第4.3条之约定，上诉人国泰置业的合同解除权因其怠于行使而消灭，一审法院判决驳回上诉人国泰置业要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求霍永波支付违约金的诉讼请求并无不当。综上，对上诉人国泰置业的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人国泰置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24198元，由上诉人沈阳国泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李妍审判员  杨帆审判员  王虹二〇二〇年四月二十九日法官助理史舒畅书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。