湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1381民初193号原告：蒋丁军，男，汉族，1966年12月24日出生，冷水江市人，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。被告：扶新莲，女，汉族，1978年5月6日出生，户籍地：冷水江市，现住冷水江市。委托诉讼代理人：李革华，湖南荆剑律师事务所律师。原告蒋丁军就与被告扶新莲房屋租赁合同纠纷一案于2020年1月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依照简易程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告蒋丁军委托诉讼代理人杨平玲与被告扶新莲及其委托诉讼代理人李革华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：他是冷水江市的出租人，于2018年12月15日将该门面出租给了被告扶新莲。双方签订了门面租赁合同。该合同约定了双方的权利与义务，其中第二条约定：租赁期限为壹年，即从2018年12月15日起至2019年12月14日止。合同签订后，他依约履行了交付租赁物（4号门面）的义务，被告扶新莲按约定支付了门面租金36000元。合同期满后，被告扶新莲未与他续签合同，又拒绝返还租赁物。被告扶新莲的行为违反了合同的约定且违法，请求依法判决解除原、被告于2018年12月15日签订的门面租赁合同并判决被告扶新莲向原告支付租金（按3000元／月计算从2019年12月15日起至门面腾空之日止）。被告扶新莲辩称：既然原告需要继续出租门面，依合同和法律规定，她有优先承租权，不同意解除租赁合同；其次，被告扶新莲同意原告蒋丁军租金每个月上涨300元的要求，并于2019年12月20日将2020年一年的租金39600元支付给原告蒋丁军。综上，请求驳回原告蒋丁军的诉讼请求。经审理查明：原告蒋丁军系坐落于冷水江市冷水江街道办事处建新居委会中国银行对面一处房屋（冷房权证字第××，其中门面4个）的出租人。2018年12月15日，原告蒋丁军将其中的4号门面出租给被告扶新莲经商，双方签订了《门面租赁合同》。合同约定：一、甲方（指蒋丁军，以下同指）坐落在本市建新路，中国银行对面壹楼，第4号门面，以作合法经营使用。二、租赁期限限期壹年，自2018年12月15日至2019年12月14日，并付一定的押金肆仟元（押金2010年6月28日蒋序生已收）。三、付款方式：按每月叁仟元计算，从租用起一次性付款壹年租金叁万陆仟元整。四、在租用期间一切安全责任由乙方（指扶新莲，以下同指）负责。五、如需改变房屋的墙体结构需先征得甲方同意。六、在租赁经营期间，甲方不承担任何费用。七、因不要抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的双方互不承担责任。八、甲方必须保证乙方水电到位。九、租赁期间，乙方如果要求提前终止合同，必须经甲方书面同意。乙方所交给甲方的房租余额甲方不退。十、合同期满，甲方有权收回，可动部分乙方有权带走，不可动部分不能带走。十一、乙方在合同有限期内，甲方无权干涉任何事件。十二、合同期满，甲方如不对外租赁，乙方无条件搬出，甲方继续对外租赁，乙方有优先租赁权。十三、如在合同期满继续租赁的，必须提前两个月签到下一年的租赁合同，如没签，甲方有权责行乙方无条件在相应时间内搬走。否则与其他经营商签订合同。十四、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字生效。合同签订后，原告交付了租赁物给被告，被告扶新莲支付了一年的租金。原告蒋丁军于2019年12月16日委托其表弟陈康心与案外人罗美平另行签订了《门面租赁合同》。将包括上述4号门面在内的四个门面全部租给罗美平，租赁价格为每月3300元，租赁期限为三年。2019年12月17日，原告蒋丁军通知被告扶新莲返还门面。遭被告扶新莲以优先租赁权受到损害为由拒绝。2019年12月19日，被告扶新莲同意原告蒋丁军租金每个月上涨300元的要求，并于2019年12月20日将2020年一年的租金39600元支付给原告蒋丁军。但双方仍存在争议并因此而形成纠纷，致使原告蒋丁军诉讼来院。另查明：原告蒋丁军从2014年12月15日开始将该门面出租给被告扶新莲经营至今，合同每年一签。租金均在签订合同后支付。上述事实，有当事人陈述以及原告蒋丁军提交的《门面租赁合同》、《公证书》、《产权证》、户口注销证明、以及被告扶新莲提交4份《门面租赁合同》及支付租金转账凭证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。优先承租权是指租赁期届满后，原告继续出租的，且原承租人仍愿租用房屋的，在同等的租赁价格，租赁期限等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。承租人的这一优先购买权是基于其享有租赁权在先的事实，租赁权在本质上是承租人依房屋租赁合同所享有的一种法定请求权，具有债权的性质。合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”原则。该原则体现了租赁权的债权性质物权化。法律的这些规定，是从房屋承租人因合同关系的往往不稳定而处于弱者的位置考虑，从法律角度加以平衡保护。因为承租人一旦失去住房，就会造成暂时的生产、生活困难。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条规定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，如果承租人搬迁确有困难，可给一定期限让其找房或者滕让部分房屋。”该规定也说明了这一问题。既然承租人享有出租人出卖出租房屋的优先购买权，从而使租赁权与所有权重合，那么出租人在租期届满继续出租房屋时，承租人享有同等条件下的优先承租权是应有之意，也就是说优先租的权利是从优先买的权利中推理衔生而来，优先买的权利应当包含优先租的权利。承租人优先购买权是一种法律直接规定的权利，则优先承租权因其包含在优先购买权之内，也是一种法定请求权，其存在及行使不以当事人的约定为前提。原告蒋丁军与被告扶新莲双方自愿签订《门面租赁合同》，是双方的真实意思表示，原告交付了门面给被告，被告支付了租金给原告，该合同成立且生效。根据该合同第十二条关于“合同期满，甲方如不对外租赁，乙方无条件搬出，甲方继续对外租赁，乙方有优先租赁权。”的约定，当原告蒋丁军与案外人罗美平签订租赁合同继续对外租赁门面时，在同等条件下，被告扶新莲仍有优先租赁权。故原告蒋丁军与罗美平签订门面租赁合同的行为侵害了被告扶新莲的优先租赁权，损害了被告扶新莲的利益，系无效民事行为。而原、被告于2018年12月15日签订的《门面租赁合同》期限已经届满终止，无需再判决解除。租赁合同已经转为不固定租赁合同。故原告蒋丁军要求解除其与被告扶新莲于2018年12月15日签订的《门面租赁合同》的诉讼请求，没有事实和法律依据，应不予支持。但原告蒋丁军可按惯例与被告扶新莲补签从2019年12月15日起的门面租赁合同，租金价格与租赁期限原、被告可参照原告与案外人罗美平签订的《门面租赁合同》共同另行商定。至于原告蒋丁军要求被告扶新莲按每月3000元支付房租至门面腾空之日止的诉讼请求，有可能影响原告蒋丁军的收益，在其未与被告扶新莲另行补签门面租赁合同，确定租金价格与租赁期限之前，不宜判定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，参照《中华人民共和国合同法》第二百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蒋丁军的诉讼请求。本案案件受理费700元，减半收取350元，由原告蒋丁军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  张建华二〇二〇年四月十六日法官助理伍建球书记员陈琳