浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终783号 上诉人（原审原告）浙江腾飞工程建设监理有限公司，住所地杭州市西湖区百家园路61号1幢。 法定代表人方茂才，董事长。 委托代理人郑亮，系公司员工。 被上诉人（原审被告）邱志彦，男，1981年3月24日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人唐丹麒、章晓敏，浙江人地律师事务所律师。 原审第三人杭州三箭装饰工程有限公司，注所地杭州市西湖区百家园路61号1幢2层整层。 法定代表人邹洲。 上诉人浙江腾飞工程建设监理有限公司（以下简称腾飞公司）因与被上诉人邱志彦、原审第三人杭州三箭装饰工程有限公司（以下简称三箭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初12255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2016年1月22日，三箭公司与邱志彦签订《房屋租赁合同》1份，三箭公司将位于杭州市办公房（以下简称“租赁房屋”）出租给邱志彦使用，建筑面积约324平方米（含公用部分分摊面积），租赁期自2016年2月22日起至2021年2月21日止。该份合同第三条“租金、配套设施及管理费、保证金”部分约定：该房屋第一至三年每年含税租金168923元，配套设施及管理费91249元，合计260172元；第四年含税租金177580元，配套设施及管理费95620元，合计273200元；第五年含税租金186860元，配套设施及管理费100000元，合计286860元；保证金21680元，保证金在租赁期满后原数退还。第四条“租金、配套设施及管理费、保证金支付方式”部分约定：租金（含配套及管理费）以先付后用为原则，半年一付。首期租金（含配套及管理费）应于2016年1月29日前支付，保证金须于合同签订当日支付。租金（含配套及管理费）逾期未交，应交纳滞纳金，滞纳金为未付租金（含配套及管理费）千分之五/天。第五条“物业管理费、能耗费、水电费收取”：合同签订后三个工作日内，乙方（即被告）须与华元物业公司签订物业管理合同，按合同约定交纳物业管理费、能耗费等相关费用；租赁期间的水电费，乙方应按照华元物业的规定要求及时、足额支付。第八条：租赁期内，乙方（即邱志彦）有下列行为之一的，甲方（即三箭公司）有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失，乙方应予以赔偿，赔偿金额难以计算的，以剩余租金总额的10%计算：……4.违反本合同第四条或第五条规定，未按期支付租金（含配套及管理费）或水电、物业等其他相关费用，逾期超过半个月。第十条：租赁期内，甲乙双方如遇特殊原因，需提前终止租赁，须提前二个月以书面形式通知对方，经双方协商同意后方能终止。任何一方未经对方同意而违约毁约的，则必须承担由此而造成的经济损失，按剩余租期的租金及管理费的10%向对方支付违约金。合同签订当日，腾飞公司向三箭公司交付保证金21680元。三箭公司按约将租赁房屋交付邱志彦使用。邱志彦将租赁房屋用于其担任法定代表人的杭州文彦教育咨询有限公司经营使用。2016年1月29日，邱志彦按照半年一付原则，支付三箭公司合同约定的首期租金（含配套及管理费）130080元。2016年9月21日，邱志彦又支付130080元。2017年3月1日，邱志彦再次支付130080元。此后，邱志彦未再向三箭公司支付合同约定的租金（含配套及管理费）。2018年1月10日之前，邱志彦未经三箭公司同意，单方终止履行租赁合同，将租赁房屋腾空后搬离租赁房屋，并将租赁房屋钥匙放置于租赁房屋对面的家庭信息接入箱内。三箭公司经上门查看，发现邱志彦已经腾空搬离，于2018年1月10日向邱志彦发催告函。2018年1月12日，邱志彦向三箭公司提出终止合同，但双方协商无果。2018年7月25日，三箭公司与邱志彦签订《债权债务转让协议书》1份，约定将三箭公司基于前述房屋租赁合同项下对邱志彦享有或应承担的权利及义务转让给腾飞公司，腾飞公司同意接受。具体内容：1.甲方（即三箭公司）同意将其基于以上《房屋租赁合同》项下对债务人邱志彦依法享有的债权本息转让给乙方（即原告）；2.乙方同意承受甲方基于以上《房屋租赁合同》项下作为出租方应当承担的所有义务；3.甲方承诺充分配合乙方向债务人主张权利。乙方承诺因其未履行以上《房屋租赁合同》项下义务给甲方造成的任何直接或间接损失的，乙方应承担赔偿责任。2018年8月2日，三箭公司向邱志彦寄送《债权转让通知书》，上面载明：三箭公司与腾飞公司签订《债权债务转让协议书》，将三箭公司对邱志彦享有的债权转让给腾飞公司，现通知邱志彦在收到通知后无需向三箭公司履行欠款，直接向腾飞公司履行支付义务。次日，邱志彦收到该份通知。另查明：案涉租赁房屋的所有权人为腾飞公司。案涉租赁房屋的物业公司即杭州华元物业管理有限公司出具《华鸿大厦A座1004欠费统计（截止时间2018年9月30日）》1份，载明：1.2017年11月18日至2017年12月17日，未付水电费2349.91元；2.2017年12月18日至2018年1月10日，未付水电费873.80元；3.2018年1月1日至2018年9月30日，未付物业费13122元（4.5元/平方米，324平方米）。腾飞公司于2018年12月诉至原审法院，请求判令：1.解除邱志彦与三箭公司签订的《房屋租赁合同》；2.邱志彦支付拖欠的租金（含配套及管理费）390276元、滞纳金460542元（从2017年8月22日起暂算至2018年10月15日，实际计算至义务履行完毕之日，按照日千分之五标准计算）；3.邱志彦支付物业管理费13122元、水电费3224元；4.邱志彦支付违约金56006元；5.腾飞公司没收邱志彦支付的保证金21680元；6.邱志彦承担本案诉讼费。 原审法院认为，三箭公司与邱志彦签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。三箭公司虽然与腾飞公司签订的是《债权债务转让协议书》，但至该协议书签订之时，案涉租赁合同出租方的义务几乎已经履行完毕，仅剩返还保证金的义务，且该义务产生的债务显然可与邱志彦拖欠的租金相冲抵，故三箭公司实际上享有对邱志彦的是债权，其将该债权转让给腾飞公司，并已经通知邱志彦，故该债权转让对邱志彦发生效力。邱志彦为案涉租赁合同的一方当事人，其实际如何使用租赁房屋并不影响其应承担的承租人的法律责任，故邱志彦辩称其非适格被告，于法无据，原审法院不予采纳。按照合同约定，邱志彦在租赁期内没有单方解除合同的权利，故邱志彦腾空并搬离租赁房屋的行为并不能导致租赁合同解除。现腾飞公司要求解除案涉租赁合同，因邱志彦严重违约，故其该项请求，合法有据，原审法院予以支持。关于合同中约定的“配套设施及管理费”。因案涉合同是房屋租赁合同，租金是出租人交付租赁房屋的对价，本案中并无除房屋之外的其他配套设施，也不存在所谓管理行为，故案涉合同上所列“配套设施及管理费”实际就是租金，故邱志彦抗辩不予支付该部分款项，不符合合同依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在本案中，虽然邱志彦违约，但其已向三箭公司提出终止合同，并腾空搬离租赁房屋，三箭公司也实际掌控了租赁房屋，三箭公司不采取适当措施致使损失扩大，其无权就扩大的损失要求邱志彦承担。至于邱志彦应支付租金的截止日期，从邱志彦在2018年12月4日录制的与腾飞公司代理人叶康的沟通录音可以显示，双方曾同意将租金计算至2018年1月31日，该日期作为租金计算截止日期，符合本案的实际情况，基本合理，故原审法院确认邱志彦应支付租金至2018年1月31日，经计算，邱志彦拖欠租金数额共计115492元。关于逾期支付租金的违约金。根据合同约定，租金是先付后用，且半年一付，故拖欠的租金至迟应于2017年8月21日前付清。但是邱志彦未能按时支付，故应支付逾期付款违约金。案涉租赁合同约定，逾期支付租金则应支付滞纳金，滞纳金即为违约金，但是合同约定的违约金标准日千分之五过分高于实际造成的损失，故原审法院酌情降低至日万分之五。关于物业管理费和水电费。腾飞公司是该房屋的所有权人，其对上述费用需向相关公司承担最终支付的法律责任，故腾飞公司要求邱志彦向其直接支付，并不违反法律规定，故原审法院予以准许。水电费3223.71元是邱志彦租赁房屋期间产生，故邱志彦应当支付。邱志彦租金承担至2018年1月31日止，故邱志彦应承担2018年1月的物业管理费1458元。关于邱志彦毁约应承担的违约责任。根据合同约定，邱志彦毁约不履行合同，按剩余租期的租金及管理费的10%向对方支付违约金。按照此约定，计算可得出的违约金数额为96493元，该数额相当于四个月半的租金，而腾飞公司主张的该部分违约金为56006元，该数额相当于二个月半的租金，就本案的实际情况，再给予出租人二个月半的期限用于其采取重新对外出租等适当措施以弥补邱志彦年违约给其造成的损失基本合理，故原审法院对腾飞公司的该项请求予以支持。关于保证金，腾飞公司无合同依据不予返还，故邱志彦主张用于抵销其所欠款项，原审法院予以准许。第三人经原审法院公告传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四规定，判决：一、杭州三箭装饰工程有限公司与邱志彦于2016年1月22日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、邱志彦支付浙江腾飞工程建设监理有限公司拖欠的房屋租金115492元；三、邱志彦支付浙江腾飞工程建设监理有限公司不继续履行合同的违约金56006元；四、邱志彦支付浙江腾飞工程建设监理有限公司水电费3223.71元、物业管理费1458元；五、上述第二至四项合计176179.71元，扣除保证金21680元，邱志彦还需支付浙江腾飞工程建设监理有限公司款项154499.71元，该款于判决生效之日起十日内付清；六、邱志彦于判决生效之日起十日内支付浙江腾飞工程建设监理有限公司逾期支付租金的违约金24196元（计至2018年10月15日）；2018年10月16日起至上述第二项租金付清之日的逾期付款违约金，则按照未付租金数额和日万分之五标准另行计算支付；七、驳回浙江腾飞工程建设监理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13248元，由浙江腾飞工程建设监理有限公司负担8942元，邱志彦负担4306元。公告费650元，由杭州三箭装饰工程有限公司负担，于判决生效之日起十日径直支付浙江腾飞工程建设监理有限公司。浙江腾飞工程建设监理有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。邱志彦于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，腾飞公司不服，向本院提起上诉称：一审对合同解除时间的认定正确，但对拖欠租金的计算不当。上诉人不存在未采取适当措施避免损失扩大的行为，一审以双方调解阶段的录音作为租金计算依据不当。本案双方无合同解除的事实，被上诉人也无证据证明已向上诉人于2018年1月送达了钥匙、要求解除租赁合同。三箭公司寄送的催告函仅能证明上诉人要求被上诉人协商相关事宜，但被上诉人一直不同意，未与第三人达成租赁合同解除的意思表示，故双方租赁合同一直有效，被上诉人的租赁行为一直存续，被上诉人或第三人不可能在房屋租赁合同有效的情况下另行出租，故租金应计算至上诉人起诉之日，非一审判定的合同解除之日，被上诉人尚应支付租金368596元（已扣除保证金21680元）。一审相应对利息计算也错误，被上诉人应支付违约金46054元（暂计算至2018年10月15日，2018年10月16日起至实际履行日按实际欠付租金和日万分之五的标准另行计算）。综上，上诉人腾飞公司请求二审法院撤销原判第二、六项，依法改判邱志彦立即支付拖欠的德租金368596元及违约金46054元（暂计算至2018年10月15日，2018年10月16日起至实际履行日按实际欠付租金和日万分之五的标准另行计算），一、二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人邱志彦答辩称：邱志彦提前终止合同确系违约，但也承担了不能继续履行合同的违约金56006元。邱志彦已经向三箭公司提出终止合同且腾空搬离，三箭公司实际掌控了房屋但未采取适当措施避免损失扩大，根据《合同法》第一百一十九条的规定，应就扩大部分损失承担责任。根据邱志彦提交的QQ记录、录音光盘及文字材料、腾飞公司提交的催告函均可证明三箭公司最迟在2018年1月10日已经实际掌控了房屋，一审将租金支付时间确认为2018年1月31日，并给予两个半月的租金作为违约金，故三箭公司有100天左右去避免损失进一步扩大，但其未采取任何措施，应就扩大部分损失承担责任。综上，被上诉人邱志彦请求二审法院驳回上诉、维持原判。 原审第三人三箭公司未作答辩。 上诉人与被上诉人、原审第三人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明，2019年3月5日一审庭审中，一审法院告知腾飞公司“为了物尽其用，邱志彦已经明确表示不会再继续履行合同也不会再来使用房屋，法院现在告知腾飞公司，腾飞公司可以自行出租他人或者进行其他方式的使用以减少损失，腾飞公司可以自行出租他人或者进行其他方式的使用以减少损失，腾飞公司是否同意？”腾飞公司回复“同意。” 本院认为，本案二审争议焦点为租金计算的节点及相应逾期付款利息问题。根据案涉房屋租赁合同的约定，租赁期内，邱志彦如遇特殊原因需提前终止合同，须提前二个月以书面形式通知出租人，经双方协商同意后方能终止，故本案邱志彦单方终止合同构成违约，腾飞公司以邱志彦违约为由要求解除合同于法有据，一审判决案涉房屋租赁合同自判决生效之日起解除正确。对于租金计算的截点，本院认为，邱志彦辩称自己已经腾空房屋并将钥匙放置于房屋对面的家庭信息介入箱内，但双方并未就合同解除达成一致，邱志彦单方擅自终止合同、腾空房屋不能产生租金止付的后果，双方录音中所涉及的租金计算问题系自行调解过程中的陈述且最重未达成一致，故不能作为租金止付的依据，但鉴于2019年3月5日本案一审庭审中法院已经告知腾飞公司可物尽其用，另行出租或以其他方式使用案涉房屋以减少损失，腾飞公司亦表示同意，故2019年3月5日之后的租金腾飞公司不应再住在，又因腾飞公司上诉状中明确表示本案主张的系2017年8月22日至2018年10月15日的租金，故该部分租金为299376元，本院予以支持。根据合同约定，租金半年一付，先付后用，故邱志彦逾期支付租金，根据合同约定应支付滞纳金，但合同约定的标准过高，一审酌情调整为日万分之五正确。因此，2017年8月22日至2018年2月21日的租金130086元邱志彦最迟应在2017年8月21日付清，从2017年8月22日开始按照日万分之五计算滞纳金；2018年2月22日至2018年8月21日的租金130086元邱志彦最迟应在2018年2月21日付清，从2018年2月22日开始按照日万分之五计算滞纳金；2018年8月22日止2018年10月15日的租金39204元邱志彦最迟应在2018年8月21日付清，从2018年8月22日开始按照日万分之五计算滞纳金。另，上诉人腾飞公司对一审判决第一、三、四项和第五项中的保证金一并扣减无异议，本院予以确认。综上，腾飞公司的上诉请求合理部分本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初12255号民事判决第一、三、四、七项； 二、变更浙江省杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初12255号民事判决第二项为：邱志彦支付浙江腾飞建设监理有限公司拖欠的2017年8月22日至2018年10月15日的房屋租金299376元； 三、变更浙江省杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初12255号民事判决第五项为：上述邱志彦拖欠的租金、不能继续履行合同的违约金以及水电费和物业管理费合计360063.71元，扣除保证金21680元，邱志彦还需支付浙江腾飞工程建设监理有限公司款项338383.71元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、变更浙江省杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初12255号民事判决第六项为：邱志彦于本判决生效之日起十日内支付浙江腾飞工程建设监理有限公司逾期支付租金的违约金35644元（计算至2018年8月21日），2018年8月21日起至上述第二项租金付清之日的逾期付款违约金，则按照未付租金数额和日万分之五标准另行计算支付。 如果邱志彦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13248元，由浙江腾飞工程建设监理有限公司负担8004元，由邱志彦负担5244元，浙江腾飞工程建设监理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原审法院办理退费，邱志彦于本判决生效之日起十日内向原审法院缴纳诉讼费。二审案件受理费5424元，由浙江腾飞工程建设监理有限公司负担1571元，由邱志彦负担3853元，浙江腾飞工程建设监理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费，邱志彦于本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月九日 书记员 万丹丹