贵州省黄平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2622民初290号 原告贵州御锦雅居物业管理有限公司。住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州黄平县龙语鼎城2号楼1单元1层3号。 法定代表人蒋迪，该公司董事长。 委托诉讼代理人李伟，该公司经理。 被告郭俊昌，男，1967年8月5日生，汉族，黄平县村民，住黄平县。 原告贵州御锦雅居物业管理有限公司与被告郭俊昌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案，因疫情期间，依法适用非小额诉讼简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告郭俊昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州御锦雅居物业管理有限公司（以下简称雅居物业）向本院提出诉讼请求，1、判决被告郭俊昌支付2014年7月9日至2019年7月31日期间的物业管理费8,282.21元，并支付此期间逾期违约金3,466.56元；2、判决被告郭俊昌支付2019年8月1日至2020年7月31日期间全年物业管理费用1,531.12元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告郭俊昌购置于房地产公司修建的龙语鼎城小区房屋2栋一单元7-1号房屋一套，面积为141.77平方米。根据龙语鼎城房产开发公司和业主委员会与物业管理公司达成的物业服务合同的约定，从事龙语鼎城物业管理公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告郭俊昌居住的龙语鼎城小区实施规范的物业管理，为被告郭俊昌提供了完善的物业服务，但被告自2014年7月9日起至2019年7月31日拖欠物业管理费共计人民币8282.21元，至今也未交纳2019年8月1日至2020年7月31日期间的全年物业管理费1531.12元，原告曾多次以多种形式催交未果。原告认为，原告依照程序接管了龙语鼎城小区物业，手续齐备，并严格按贵州省物业管理要求及与贵州瑞鼎房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同,并与业主委员会签订了《龙语鼎城物业服务合同》进行有效管理。被告长期拒缴物业管理费，影响了小区的正常物业管理秩序，侵害了其他业主的合法权益。为维护小区全体业主的合法权益,以确保小区各项物业管理工作的正常开展，特提起上述诉讼请求，请求人民法院依法判处。 被告郭俊昌辩称，2014年7月因与物业公司有纠葛，至今这期间的物业管理费确实未交，符合应当交纳的物业管理费自己会交纳，原告诉讼请求的第一项具体金额符合事实，至于交纳金额多少，事后再定。第二项中2019年8月1日到2020年7月31日期间全部物业管理费用1531.12元是合理的，起诉书计算被告房屋面积无误，所欠物业管理费金额无异，被告同意支付，但2019年8月1日前并不是原告公司进行管理，被告不同意支付该期间的物业管理费，只同意支付被告管理阶段的物业费。 当事人为证明自己的主张，在举证期限内均依法提供了相应的证据材料。原告雅居物业向本院提交了以下证据：1.原告雅居物业营业执照、法定代表人身份证明书、居民身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格及基本信息、法定代表人的身份信息；2.业主入住基本情况登记表复印件一份，证明被告的诉讼主体资格及基本身份信息、被告为龙语鼎城小区2栋1单元7-1号业主；3.龙语鼎城业主交房手术书、物业费催缴通知书复印件一份，证明被告2013年接房时，缴纳了2013年7月9日至2014年7月9日期间一年的物业管理费用1,020元，当时的物业管理费用是0.6元/每月·平方米，被告缴纳的物业管理费用在2014年7月9日到斯后，至今未再交纳物业管理费用，经原告书面催交，被告在合理期限内仍未交纳；4.《龙语鼎城前期物业管理服务合同》、《龙语鼎城小区前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》复印一份，证明物业管理费用交费标准、交纳方式及逾期违约责任规定；5.关于续交物业服务费的通知复印件一份，证明被告郭俊昌应该按照业主委员会之前与原告签订的协议，向原告雅居物业交纳物业管理费及承担逾期缴费责任。被告郭俊昌向本院提交以下证据：1.身份证复印件一份，证明被告身份信息。法庭依法调取的证据材料有：1.黄平县公安局出据的户口信息，证明被告郭俊昌本人的基本信息；2.黄平县民政局出据的婚姻登记证明，证明被告郭俊昌与杨华系夫妻关系。原、被告对对方提交及法院依法调取的证据材料均无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年7月9日，上海银湾物业管理公司将被告郭俊昌购置于黄平县新州镇龙语鼎城2栋1单元7-1室房屋一套交与被告郭俊昌，该套房屋建筑面积为141.77平方米。事后，凯里温馨阳光物业公司从事龙证鼎城小区物业管理。2016年4月28日，原告雅居物业与贵州瑞鼎房地产开发有限公司签订《龙语鼎城前期物业管理服务合同》，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅（电梯）1.00元/月·平方米（含基本物业管理费0.6元/月·平方米，电梯费0.2元/月·平方米，公共能源0.2元/月·平方米），合同期限自2016年5月1日起至2017年5月1日止。该合同未约定是否交纳滞纳金事宜。2016年8月31日，原告雅居物业与贵州瑞鼎房地产开发有限公司签订《龙语鼎城小区前期物业管理服务合同》，该合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅（电梯）1.00元/月·平方米，原告按照标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务；第十一条约定，业主应在每年12月31日前履行交纳义务；第二十七条约定，业主违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每年应交费用5%的标准向原告支付违约金；第三十三条约定了合同期限自2016年9月1日起至2017年12月30日止。2018年8月1日，龙语鼎城小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，第六条约定“本合同约定期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止。”第十一条规定物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其物业的建筑面积交纳，住宅物业按0.9元/月·每平方米计算。2016年5月1日至今，龙语鼎城物业管理均由原告雅居物业承担。2018年4月2日，原告雅居物业向被告郭俊昌催交2014年7月9日至2018年3月31日期间共计44个月21天物业费，每月142.18元，共计6,356.00元，并告知接到通知后于2018年4月8日前至原告雅居物业管理处交纳所欠的物业费，逾期从当月首日起每日按欠款总额3‰计收滞纳金。2018年12月23日，原告雅居物业再次通知被告郭俊昌交纳2014年7月9日至2019年12月23日期间的物业管理费，并告知于2019年12月31日前到原告管理处缴纳所欠的物业管理费。2019年10月4日，龙语鼎城小区业主委员会向小区各位业主公示了《关于结交物业费的通知》，明确：经业主委员会与房开企业主要负责人协商达成一致意见，并于2019年9月29日与原告沟通，决定继续由房开企业指定的原告为广大业主管理服务，希望各位业主继续将物业管理服务费用交到原告处，同时欢迎全体业主对物业管理活动的监督，积极协助房开企业及其物业公司做好安全防范工作。2014年7月至今，被告郭俊昌均未向原告雅居物业交纳物业管理费用。案经本院主持调解，原、被告未达成协议。 本院认为，物业服务企业为被告提供物业服务，被告作为业主接受服务应当支付相应的物业服务费用，被告长期拖欠物业管理费的行为显然未尽到自己承担的合同义务，应当承担履约责任。被告郭俊对原告雅居物业诉请支付2014年7月9日至2019年3月31日之间的物业管理费8,282.21元和2019年8月1日至2019年12月31日期间的物业管理费765.56元无异议，本院予以支持。 原告雅居物业诉请被告郭俊昌支付未履行交纳物业管理费用期间的违约金3,466.56元,因该案涉及不同阶段的合同期间,是否支付违约金及支付比率分段予以确认。2016年5月1日至2017年5月1日期间，原告雅居物业与贵州瑞鼎房地产开发有限公司于2016年4月28日所签订的《龙语鼎城前期物业管理服务合同》,尚未约定违约金是否收取及违约金如何计算的规定,亦无相应证据予以佐证，本院不予支持。至于2016年6月2日起至2017年12月30日期间，是否应当承担支付违约金,原告与贵州瑞鼎房地产开发有限公司于2016年8月31日签订的《龙语鼎城小区前期物业管理服务合同》第二十七条进行了约定,业主未按年交纳该服务合同约定的物业管理费,应当以业主每年应交费用为基数按照5%的标准向原告雅居物业支付违约金,但该合同与《龙语鼎城前期物业管理服务合同》重复,无形中增加了业主承担违约责任的义务,本院不予支持。对于原告诉请被告支付2017年5月2日至同年12月30日期间的违约金，因《龙语鼎城小区前期物业管理服务合同》作了具体约定，原告雅居物业诉请被告郭俊昌支付违约金56.70元（5%×141.77元×1元/月·平方米×8月）的诉讼请求,本院予以支持。 2018年8月1日，龙语鼎城小区业主委员会与原告雅居物业签订《物业服务合同》，约定该合同期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止，物业服务费收费标准为0.9元/月·平方米，且约定按年交费，业主应于每合同年首月15日前向原告雅居物业交纳当期的物业服务费，在下季首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾一日应按欠费总额的5‰向原告雅居物业支付违约金。2019年10月4日，龙语鼎城小区业主委员会向小区各位业主公示了《关于结交物业费的通知》，明确决定继续由房开企业指定的原告雅居物业为广大业主管理服务，原告雅居物业仍为龙语鼎城物业管理公司。2018年8月1日起至2019年12月31日止，被告郭俊昌尚未向原告雅居物业交纳物业管理费2,169.08元[0.9元/月·平方米×141.77平方米×(12+5)月]，原告雅居物业诉请以此为基数予以计算，要求被告郭俊昌支付该期间的违约金5,531.16元(5‰×2169.08元×30天×17月)过高。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金最高应以该段未予交纳物业管理费的130%为限，即被告郭俊昌向原告雅居物业支付该期间违约金2,819.80元（2169.08元×130%），过高部分的违约金本院不予支持。 被告郭俊昌以2019年8月1日前所住小区非原告雅居物业进行管理拒付物业管理费的辩解理由不能成立，本院不予采纳。对于原告雅居物业诉请被告郭俊昌支付2020年期间的物业管理费及该期间的违约金，因未临物业管理费的交纳期限，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告郭俊昌于本判决生效之日起十日内支付贵州御锦雅居物业管理有限公司2014年7月9日至2019年12月31日期间的物业管理费用9,047.77元。 二、被告郭俊昌于本判决生效之日起十日内支付原告贵州御锦雅居物业管理有限公司2017年5月2日至2019年12月31日期间违约金2,876.50元。 三、驳回原告贵州御锦雅居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费132.00元，减半收取66.00元，原告贵州御锦雅居物业管理有限公司负担7.00元，被告郭俊昌负担59.00元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员 李 焱 二〇二〇年四月十五日 书记员 杨麒群