黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异54号案外人：黑龙**佳商业投资有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区六顺街151号。法定代表人：胡亚南，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿成岩，黑龙江太平洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰律师事务所律师。申请执行人：北京首都旅游集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区雅宝路10号。法定代表人：宋宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿智强，北京市海勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙新昱，北京市海勤律师事务所律师。被执行人：黑龙江省北亚房地产综合开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区开发区赣水路99号。法定代表人：徐建菲，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙卫宏，北京市尚公律师事务所律师。在本院执行北京首都旅游集团有限责任公司（以下简称首旅集团）与黑龙江省北亚房地产综合开发有限责任公司（以下简称北亚开发公司）买卖合同纠纷一案中，案外人黑龙**佳商业投资有限公司（以下简称华佳公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人华佳公司称，在本院办理首旅集团申请执行北亚开发公司一案中，本院将坐落于哈尔滨市南岗区湘江路、嵩山路、赣水路街坊华风国际商城A1栋1-14单元房产予以查封错误，应予以解除。理由如下：一、黑龙**风房地产开发有限公司（以下简称华风开发公司）与北亚开发公司磋商华风国际商城项目合作开发过程中，华风开发公司为筹措资金，陆续向华佳公司借款。2005年10月9日，因华风开发公司前期借款3230万元无法偿还，双方协商同意前期借款3230万元转为购房款，后续购房款由华佳公司一并补足，购房款共计65840700元。为此，北亚开发公司于2005年10月15日与华佳公司签订了14份《商品房买卖合同》，将华风国际商城A1栋14套房产出售给华佳公司。2006年4月10日，北亚开发公司与华佳公司再次签订了《商品房买卖合同》，将案涉房产办理了商品房预售登记（联机备案登记），并于同日为华佳公司办理了房屋实物移交手续。华佳公司一直占有、管理、使用案涉房屋，并进行了装修。因北亚开发公司未办理华风国际商城A1栋房产的竣工验收备案登记，不能进行初始登记，导致华佳公司至今也无法办理房屋所有权变更登记，华佳公司无过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，首旅集团对北亚开发公司享有的是一般债权，华佳公司依法享有排除首旅集团申请强制执行案涉华风国际商城A1栋房产的民事权利。二、2010年，黑高法在强制执行过程中进行资产评估时，首旅集团要求将案涉房屋纳入评估范围，黑高法未将案涉房屋纳入强制执行财产范围内进行评估，并将此结果告知了华佳公司，华佳公司将案涉房屋出租给诸多案外人。综上，法院查封上述案涉房产并将该房产纳入被执行人财产范围进行评估无法律依据，人民法院不应将华风国际商城A1栋房产纳入被执行人财产范围予以查封、评估和拍卖，应停止不当执行行为。首旅集团称，一、本案不适用《异议复议规定》第二十八条。一是首旅集团与华佳公司签订的案涉商品房买卖合同的性质实为担保合同；二是只有房屋买受人可依据该条规定排除执行，本案华佳公司作为抵债受让人，不应受到物权期待权的保护。二、即使不考虑华佳公司是否满足购房人的主体要件，考虑本案事实，华佳公司亦未满足《异议复议规定》第二十八条规定的条件。（一）华佳公司与北亚开发公司在人民法院查封案涉房屋前并未签订合法有效的书面买卖合同，双方签订的是让与担保合同。（二）华佳公司在人民法院查封案涉房屋前并未合法占有案涉房屋，因房屋所有权人北亚开发公司未参与交付，此占有不能视为合法占有。（三）华佳公司未能真实支付价款。1.华佳公司提供的票据中，既有华顺房地产开发有限公司支付的款项，也有华风开发公司自行存款的款项，却一并计为华佳公司对华风开发公司支付的款项，显然是错误的。2.转账记录是人为拼凑的结果。一是在华风开发公司票据显示转账收讫时间后，附带多个银行单据，合并计算以强行对应华风开发公司的票据；二是自2005年10月9日之后，其向华风开发公司支付的款项应为补交房款，但华风开发公司票据上却记载为借款，二者存在明显冲突，足以证明存在虚假的问题；三是尽管将不同主体汇款项合并计算为华佳公司对华风开发公司支付的款项，但仍然出现房屋售价不匹配的情况；四是不能证明华佳公司与华风开发公司之间存在借款合意。华佳公司提供的大量票据中，大量票据写明的款项用途并非借款，既有往来款，也有联建土地费。（四）华佳公司对未办理过户存在过错。如前所述，华佳公司提出的执行异议申请没有任何事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回华佳公司异议请求。本院查明，首旅集团就其公司与北亚开发公司签订的《关于哈尔滨华风国贸中心酒店（暂定名）之转让协议》中的仲裁条款申请仲裁。北京仲裁委员会于2007年4月10日作出（2007）京仲裁字第0307号仲裁裁决，（一）解除首旅集团、北亚开发公司于2006年3月签订的《关于哈尔滨华风国贸中心酒店（暂定名）之转让协议》；（二）北亚开发公司返还首旅集团预付款4.5亿元；（三）北亚开发公司双倍返还首旅集团定金3亿元；（四）北亚开发公司给付首旅集团律师费50万元；（五）北亚开发公司向首旅集团支付财产保全费3，775，420元；（六）本案仲裁费3，107，550元由北亚开发公司负担。因仲裁费已经由首旅集团预交，北亚开发公司应直接给付首旅集团代其垫付的仲裁费3，107，550元。以上北亚开发公司应向首旅集团支付的款项共计757，382，970元，北亚开发公司应自本裁决作出之日起10日内给付完毕。逾期按民事诉讼法第232条规定办理。首旅集团于2007年4月25日向本院申请执行上述仲裁裁决，本院于2007年4月27日立案执行。本院于2006年11月30日作出（2006）黑高立保字第7号民事裁定，查封北亚开发公司价值7.55亿元人民币或等值财产，并向哈尔滨市房产住宅局下达了（2006）黑高立保字第7号协助执行通知书，请哈尔滨市房产住宅局协助查封包括华风国际商城A1栋商品房在内的房产。查封期限为二年，从2006年11月30日起至2008年11月30日止。本院于2008年11月13日作出（2007）黑高法执字第12-2号执行裁定，续封包括A1栋商品房在内的房产。续封期限自2008年11月30日起至2009年11月30日止。本院于2009年11月17日作出（2007）黑高法执字第12-3号执行裁定，续封包括A1栋商品房在内的房产。续封期限自2009年11月29日起至2010年11月28日止。本院于2010年11月22日作出（2007）黑高法执字第12-6号执行裁定，续封包括A1栋商品房在内的房产。续封期限自2010年11月29日起至2011年11月28日止。本院于2011年11月8日作出（2007）黑高法执字第12-8号执行裁定，续封包括A1栋商品房在内的房产。续封期限自2011年11月27日起至2012年11月26日止。本院于2012年11月12日作出（2007）黑高法执字第12-9号执行裁定，续封包括A1栋商品房在内的房产。续封期限自2012年11月26日起至2013年11月25日止。本院于2013年11月13日作出（2007）黑高法执字第12-10号执行裁定，续封包括A1栋商品房在内的房产。续封期限自2013年11月26日起至2014年11月25日止。本院于2014年11月14日作出（2007）黑高法执字第12-11号执行裁定，续封包括A1栋商品房在内的房产。续封期限自2014年11月26日起至2015年11月25日止。本院于2015年11月12日作出（2007）黑高法执字第12-12号执行裁定，续封包括A1栋商品房在内的房产。续封期限自2015年11月26日起至2018年11月25日止。又查明，2002年3月1日，北亚开发公司与华风开发公司签订了一份《联建协议》，该协议就融资建设等有关事项约定：华风开发公司负责“华风国际商城项目”，且该项目的建设投资均由该公司负责，北亚开发公司按建筑面积每平方米900元收取定额回报。2002年9月23日，北亚开发公司与华风开发公司签订了一份合作协议，该协议就融资建设等有关事项约定：北亚开发公司以拥有使用权位于哈尔滨市××开发区内，赣水路以北，嵩山路以西，湘江路以南，“黄金公寓”东侧新规划路以东围合而成的面积65，096.1平方米土地左右的土地使用权与华风开发公司联建。北亚开发公司以土地使用权作为合作项目的投资，华风开发公司负责开发建设资金的投入、项目建设及项目建成后的销售工作。2003年5月9日，北亚开发公司取得了华风国际商城商品房预售许可证。预售房屋包括A1、A2、A3、B1、B2、B3、C1、C2、C3、D1、D2、D3、F、E栋。还查明，2003年10月23日，华佳公司转给华风开发公司往来款10万元；2003年11月14日，华佳公司转给华风开发公司预收款1千万元（共计8张进账单）；2003年11月18日，华佳公司转给华风开发公司预收款220万元（共计2张进账单）；2003年12月29日，华佳公司转给华风开发公司预收款100万元；2004年2月17日，华佳公司转给华风开发公司往来款100万元;2004年3月16日，华佳公司转给华风开发公司借款500万元;2004年8月10日，华佳公司转给华风开发公司往来款300万元;2004年8月22日，华佳公司转给华风开发公司往来款400万元;2004年9月7日，华佳公司转给华风开发公司往来款100万元;2004年9月10日，华佳公司转给华风开发公司往来款100万元;2004年11月1日，华佳公司转给华风开发公司往来款300万元;2004年11月4日，华佳公司转给华风开发公司往来款100万元;2005年12月30日，华佳公司转给华风开发公司暂借款1千万元（进账单系黑龙江泰达通信工程有限公司2005年12月29日转账款）;2006年1月9日，华佳公司转给华风开发公司借款60万元；2006年1月14日，华佳公司转给华风开发公司借款20万元；2006年4月11日，华佳公司转给华风开发公司借款435万元；2006年4月12日，华佳公司转给华风开发公司暂借款255万元；2006年4月13日，华佳公司转给华风开发公司借款380万元；2006年4月19日，华佳公司转给华风开发公司借款492万元；2006年4月21日，华佳公司转给华风开发公司暂借款62万元；2006年5月11日，华佳公司转给华风开发公司往来款500万元；2006年5月16日，华佳公司转给华风开发公司转款160万元。再查明，2005年10月9日，华佳公司与华风开发公司签订一份《关于购买商品房付款一事的协议书》，约定：华风开发公司同意将A1栋14个单元商品房出售给华佳公司，双方同意将华风开发公司先前向华佳公司的借款3230万元转为购房款，不足部分华佳公司补足。2005年10月15日，华佳公司与北亚开发公司签订了14份商品房买卖合同，购买华风国际商城A1栋1单元至14单元共计14套房产，总面积21946.90平方米，总价款6584.07万元。2006年4月10日，华佳公司与北亚开发公司重新签订案涉14套房屋的商品房买卖合同并办理了联机备案登记。同日，华风世贸广场指挥部、华风开发公司、华佳公司、黑龙**风建筑工程有限公司就华风国际商城A1栋案涉14套商品房签订了一份《房屋移交》，该《房屋移交》载明，华风开发公司与北亚开发公司于2002年9月23日签订《合作协议书》，约定双方联合开发，北亚开发公司以土地使用权出资，华风开发公司负责项目全部投资和房屋销售。华佳公司购买华风世贸广场A1栋房屋，共14套，建筑总面积21946.90平方米，总价款6584.07万元。现将该栋房屋交付给华佳公司使用及各单元钥匙共计14套，房款已给付。房屋交付后权利义务约定如下：1、交付房屋由华佳公司自行管理使用；2、配套工程的维修与完善由华风建筑公司继续负责；3、合同约定的产权及验收手续由开发方继续办理；4、门窗破损修复以及改扩建责任由华佳公司自行承担。本院认为，华佳公司主张该公司对华风国际商城A1栋案涉14套房产享有物权期待权，可以阻却法院对该房产的执行。本案的焦点问题是案外人华佳公司对案涉的华风国际商城A1栋的房产是否享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，华佳公司借款给华风开发公司，双方约定该借款转为案涉14套房产的购房款。从华佳公司提供的付款明细来看，其中一部分款项系借款，一部分款项系往来款，还有1千万元款项系案外人黑龙江泰达通信工程有限公司转的款。虽华风世贸广场指挥部、华风开发公司、华佳公司、黑龙**风建筑工程有限公司就案涉的华风国际商城A1栋14套商品房签订的房屋移交书中载明房款已给付，但因华风开发公司与华佳公司系华风系列公司，华佳公司又未提供充分证据证明其与华风开发公司的往来款及案外人黑龙江泰达通信工程有限公司转的款均系借款，故不能认定华佳公司已经支付全部案涉房产的购房款。综上，案外人华佳公司对案涉的华风国际商城A1栋14套房产不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权的构成要件，不符合排除执行的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回黑龙**佳商业投资有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，可以依法通过审判监督程序处理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于效国审判员  刘 洋审判员  崔 婷二〇二〇年四月一日书记员  毕鹏坤