湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初1269号原告：恩施土家族苗族自治州广播电视大学，住所地：恩施市土桥大道150号，统一社会信用代码：12422800421955198F。法定代表人：田中华，系该大学校长。委托诉讼代理人：李勇，湖北施州律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：黄进兰，女，1987年7月10日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。原告恩施土家族苗族自治州广播电视大学（以下简称恩施广电大学）与被告黄进兰租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告恩施广电大学的委托诉讼代理人李勇，到庭参加诉讼，被告黄进兰经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恩施广电大学向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄进兰腾退原告位于恩施市土桥大道150号门面；2.判令被告黄进兰向原告支付从2018年3月19日起至门面腾退之日期间的租赁费；3.判令被告黄进兰按租金总额的3%向原告支付违约金；4.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告恩施广电大学将第2项诉讼请求中的租金标准明确为“按原合同租金标准9000元每年”、将第3项诉讼请求中的违约金明确为“270元”。事实和理由：2017年5月4日，原告将位于恩施市土桥大道150号编号为右3号的门面出租给被告，并签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，约定租赁期限壹年，租金为9000元，合同亦对双方的权利义务、合同的变更、解除终止、违约责任进行约定。合同租赁期满后，原告多次向被告发函要求将门面腾空并移交给原告，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，具状起诉。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：证据一、恩施州行政事业单位房屋（门面）租赁合同原件一份；证明原告将门面租于被告，对其租金、租赁期限及合同的变更解除和违约责任进行了明确约定。证据二、原告三次告知书复印件（三份）；证明租赁到期后，原告向被告进行催收，要求退还门面。证据三、照片六张；证明租赁门面的具体位置。原告提交的证据，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，被告未提出抗辩，应当作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。被告黄进兰未进行答辩，亦未提交相应的证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月4日，原告恩施广电大学（出租方，甲方）与被告黄进兰（承租方，乙方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》一份，其中载明（摘录）：第一条甲方占有使用的房屋（门面）位于恩施市土桥大道150号，门面编号为右3号，建筑面积15平方米，铝合金卷闸门，水电设施完好。经州财政局审核批准出租给乙方。第二条出租期限为壹年，自2017年3月19日至2018年3月18日止。第三条租金共计人民币9000元，租金按照先支付后使用的原则，租金于合同签订之日一次性付清。租金直接缴入州财政局非税收入汇缴结算账户（开户行：州农行天元支行账号：17×××58）。第四条三、乙方应承担租赁期内的水费、电费、环境卫生费、工商管理费、营业税等各种税费。第五条甲方的权利、义务四、合同期满或合同终止，乙方无条件将承租的房屋（门面）归还甲方管理。乙方投入的装修（除活动财产外）不得拆除，甲方不作任何补偿。乙方强行拆除装潢造成损失的需向甲方赔偿。五、合同期满或合同终止后，乙方应无条件清空所承租范围内属于乙方所有的活动财产；对逾期未搬出的物品，乙方放弃其所有权，甲方有权处置，因此产生的费用及造成的损失由乙方承担。第六条乙方的权利、义务二、乙方在承租期间，未经甲方和州行政事业单位国有资产管理办公室书面批准同意，不得将承租的房屋（门面）转租、转让或转借给他人使用。否则，即为乙方违约，甲方有权解除合同，无条件收回房屋（门面），并追究乙方违约责任。因收回房屋（门面）造成的一切损失由转租、转让、转借双方自行承担。第七条三、租赁期满，本合同自行终止。甲方依照本合同的约定收回出租的房屋（门面）。第八条违约责任及争议解决办法一、甲乙双方应全面履行本合同约定，若一方不履行或不完全履行，即为违约，另一方有权解除合同，违约方除向对方赔偿损失外，还应按租金总额的3%支付违约金。四、若因履行合同而产生纠纷，由双方协商解决，并由州行政事业单位国有资产管理办公室调解，协商不成或调解无效，任何一方均可向合同履行地人民法院提起诉讼。合同签订后，被告黄进兰于当日交纳了租金9000元。被告黄进兰自2017年3月租赁原告恩施广电大学所有的案涉门面经营。2018年3月20日、7月2日，原告恩施广电大学向包含被告黄进兰在内的各承租人发出书面通知，告知各承租人自2018年3月8日起案涉门面不再出租，并要求各承租人最迟在2018年7月9日前将案涉门面腾空后移交给原告。2018年7月10日，原告恩施广电大学即对案涉门面停水停电。合同到期后，原告恩施广电大学与被告黄进兰未再续签合同，被告黄进兰占有使用案涉门面至今，也未交纳租金，致原告恩施广电大学具状诉至本院。本院认为，《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同租赁期限已于2018年3月18日届满，且原告恩施广电大学在合同期满前和期满后多次书面通知被告案涉门面不再出租，并要求被告将案涉门面腾空后退还给原告，但被告至今既未腾退租赁门面，也未交纳租赁门面的占用费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”案涉合同约定违约方除向对方赔偿损失外，还应当按租金总额的3%支付违约金。原告恩施广电大学的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄进兰于本判决生效之日将其承租的位于恩施市土桥大道150号的门面（编号为右3）腾退给原告恩施土家族苗族自治州广播电视大学。二、被告黄进兰于本判决生效之日按年租金9000元的标准向原告恩施土家族苗族自治州广播电视大学支付案涉门面自2018年3月19日起至实际腾退之日止的占用费。三、被告黄进兰于本判决生效之日向原告恩施土家族苗族自治州广播电视大学支付违约金270元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费200元，由被告黄进兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张久福人民陪审员  贺全银人民陪审员  黄汉卿二〇二〇年四月十五日书 记 员  刘 丹