湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初2669号原告：浏阳市鑫缘物业管理有限公司，住所地浏阳市集里办事处浏阳大道149号（创意东方新天地A栋3单元1502室）。法定代表人：张新明。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：陈英谋，男，1981年6月29日出生，汉族，住浏阳市。原告浏阳市鑫缘物业管理有限公司（以下简称鑫缘物业公司）与被告陈英谋物业服务合同一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫缘物业公司的委托诉讼代理人王鹏、被告陈英谋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业管理服务费、违约金共计人民币6593元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，鑫缘物业公司变更其主张陈英谋支付物业费的期间自为2015年6月1日起至2018年10月31日止。被告陈英谋辩称，涉案房产于2017年起便被法院查封，且涉案房产已于2018年11月1日办理产权注销登记，故被告陈英谋不应承担自2017年起的物业费；原告从未向被告陈英谋进行过物业费催缴，故被告陈英谋不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落：浏阳市淮川办事处车站路北岭春城，房屋建筑面积为88.79㎡；该房屋已于2018年11月1日办理注销登记。二、涉案房屋产权人：办理注销登记前，产权人为陈英谋与妻子刘春连，双方按份共有，各占50%。三、鑫缘物业公司向陈英谋收取物业费的依据：鑫缘物业公司分别于2015年6月1日、2015年12月29日、2016年12月24日、2018年1月3日与该房屋所在的浏阳市北岭春城小区业主委员会（以下简称北岭春城业务会）签订《北岭春城小区物业管理服务合同》。四、收费标准：物业费自2015年6月1日起至2015年12月31日止电梯楼为1.2元/平方米；自2016年1月1日起至2018年10月31日止为1.25元/平方米。五、鑫缘物业公司主张陈英谋拖欠物业费期间为2015年6月1日至2018年10月31日（2015年6月1日至2015年12月31日期间陈英谋已支付部分物业费，尚欠该期间的物业费666元）。六、鑫缘物业公司通过张贴书面催缴通知、电话方式向陈英谋催缴过物业费。七、鑫缘物业公司主张违约金（滞纳金）依据为《北岭春城小区物业管理服务合同》第二十条第二项约定逾期未交纳物业管理费的，按每天应交费的千分之三交纳滞纳金。八、陈英谋拖欠2015年6月1日至2018年10月31日的物业费为：666+88.79×1.25×34=4440元（四舍五入）。双方对上述事实的第一、二、四项无异议，但陈英谋对第三、五、六、七、八项事实均有异议。陈英谋陈述北岭春城业委会无权代表小区全体业主与鑫缘物业公司签订物业服务合同；陈述涉案房产自2017年起便被法院查封，查封期间陈英谋并未在涉案房产居住，不应交纳2017年之后的物业服务费；陈述并未收到到鑫缘物业公司的书面催缴通知，但认可鑫缘物业公司于2018年期间通过电话方式向其催缴过物业费一事。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案鑫缘物业公司与北岭春城业委会签订的《北岭春城小区物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。另，本案涉案房屋登记在陈英谋、刘春连夫妻名下，但我国夫妻财产制度实行一体制，鑫缘物业公司仅起诉陈英谋并无不当，属于对诉讼权利依法自主处分。鑫缘物业公司依约为陈英谋提供了物业服务，陈英谋实际接受了鑫缘物业公司提供的服务，故应当向鑫缘物业公司缴纳2015年6月1日至2018年10月31日期间的物业服务费4440元。陈英谋辩称涉案房产自2017年起被法院查封，其并未居住在涉案房产中，但陈英谋并未向本院提交任何证据予以证明，且即便涉案房产已被依法查封，但2017年1月1日至2018年10月31日期间，涉案房产仍登记在陈英谋与刘春连名下，陈英谋作为房屋产权所有人，仍需承担该期间涉案房产所产生的物业费。陈英谋拖欠物业服务费已构成违约，理应按合同约定向鑫缘物业公司支付违约金，双方虽有合同约定，但约定的违约金标准过高，本院酌情调整为100元。对于陈英谋辩称未收到鑫缘物业公司的物业费书面催缴通知的意见，对此鑫缘物业公司提交了《物业费催费通知》的张贴照片进行佐证，陈英谋本人亦认可于2018年期间接听过鑫缘物业公司的催费电话，故本院对陈英谋的该点意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、陈英谋于本判决生效之日起三日内支付浏阳市鑫缘物业管理有限公司2015年6月1日至2018年10月31日期间的物业服务费4440元、违约金100元，合计4540元；二、驳回浏阳市鑫缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由浏阳市鑫缘物业管理有限公司负担1元，由陈英谋负担24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇二〇年四月十四日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）、遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）、按照国家有关规定交纳专项维护资金；（五）、按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。