四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1002民初191号 原告：内江市正达房地产开发有限公司，住所地：四川省内江市市中区上南街80号。 统一社会信用代码：91511000671402414B。 法定代表人：李淑容，总经理。 委托诉讼代理人：邱泯勋，该公司法律顾问。 被告：黄学伟，男，1976年5月19日出生，汉族，内江市市中区人，居民，住四川省内江市市中区。 原告内江市正达房地产开发有限公司（简称内江正达公司）与被告黄学伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告内江正达公司的委托诉讼代理人邱泯勋和被告黄学伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告内江正达公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告黄学伟及时向原告内江正达公司支付欠付的购房款39438元，并按合同约定从2014年3月28日起至付清欠款时止，按每日万分之二计算违约金；二、本案诉讼费由被告黄学伟承担。事实与理由：原被告于2013年6月1日签订了购房合同，约定被告黄学伟购买原告内江正达公司开发的内江市市中区房屋。根据合同第十四条第3项约定，面积差异按最终实测面积据实结算，多退少补。现根据实测面积比预算面积多了3.13㎡，按合同价被告黄学伟应补交39438元购房款，并应从2014年3月28日起按每日万分之二计算违约金，现主张违约金按约50%计算至付清时止。原告内江正达公司多次与被告黄学伟协商处理未果，故诉至法院，请求人民法院支持原告内江正达公司的诉讼请求。 被告黄学伟辩称：原被告于2013年6月1日签订购房合同是事实。被告黄学伟按照合同约定付清了所购房屋的购房款，该购房合同于2015年经房管局备案。被告黄学伟于2016年向原告内江正达公司交了维修基金费、各种税费和办理房屋所有权证的各种费用，还缴纳了2016年4月5日至2017年3月的物管费。被告黄学伟购买原告内江正达公司的房屋后，原告内江正达公司至今都没有为被告黄学伟办理房产证，也没有支付逾期办证的违约金。综上所述，被告黄学伟认为不欠原告内江正达公司的购房款，请求法院驳回原告内江正达公司的诉讼请求。 经审理查明：2013年6月1日，被告黄学伟与原告内江正达公司的前称内江市正祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告黄学伟购买原告内江正达公司开发的内江市市中区房屋，该房屋预测建筑面积105.32㎡，其中套内建筑面积为101.25㎡，共用部分与共用房屋分摊建筑面积4.07㎡，单价为13106.49元／㎡，总价款按执行价12600元／㎡计算为1327032元；合同第十四条约定面积差异处理，即该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与合同第三条的预测面积发生误差的，双方同意按照按最终实测面积据实结算，多退少补的方式处理。当日，被告黄学伟按合同约定的预测建筑面积105.32㎡缴纳了购房款1327032元。2014年3月28日，内江市振业房地产置业有限公司受原告内江正达公司委托对原告内江正达公司开发的上上东方居住小区2﹟楼的房屋面积进行测绘。2015年4月1日，原告内江正达公司将案涉房屋交付给被告黄学伟。2016年4月5日，被告黄学伟向原告内江正达公司缴纳了2016年4月至2017年3月的物业管理费，还缴纳了办理房产手续的税费和维修基金。内江市振业房地产置业有限公司于2016年9月20日出具了字号为房产实测报（2014）第01587号《内江市房屋面积测绘报告》，报告显示被告黄学伟所购房屋的建筑面积为108.45㎡。内江市市中区房地产管理局于2017年2月27日将（2014）第01587号《内江市房屋面积测绘报告》作为办理房屋产权的备案登记。之后，原告内江正达公司没有按约定期限为被告黄学伟办理所购房屋的产权登记手续。2019年7月1日，本案被告黄学伟向本院提起与本案原告内江正达公司商品房预售合同纠纷一案之诉。本院在审理该案过程中，本案原告内江正达公司提出反诉，要求本案被告黄学伟应先支付超面积房屋补差款。后本案原告内江正达公司撤回反诉。2019年9月2日，本院对本案被告黄学伟诉本案原告内江正达公司商品房预售合同纠纷一案作出判决：一、内江正达公司在本判决生效后三十日内为黄学伟办理房屋所有权证书；二、内江正达公司在为黄学伟办理房屋所有权证之日起九十日内向黄学伟支付自2017年4月21日至办理房屋所有权证书之日止以1327032元为基数、按日万分之一计算的30%计算的逾期办证违约金。之后，原告内江正达公司找被告黄学伟协商支付超面积房屋补差款未果，遂向本院起诉，提出上述请求。 另查明：2015年10月14日，内江市正祥房地产开发有限公司经内江市工商行政管理局准予变更为内江市正达房地产开发有限公司。 以上事实，有原告内江正达公司提交的营业执照、法人代表身份证明、准予变更登记通知书、《商品房买卖合同》、（2014）第01587号《内江市房屋面积测绘报告》和被告黄学伟提交的《商品房买卖合同》、购房款发票、维修基金发票、物业管理费单据等证据在案为凭，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告内江正达公司与被告黄学伟签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原被告应按照合同约定履行各自的义务。原被告签订合同时，被告黄学伟按合同约定的预测建筑面积105.32㎡缴纳了购房款，履行了付款义务。原告内江正达公司于2015年4月1日向被告黄学伟交房，当时被告黄学伟所购房屋的实测建筑面积尚未明确出来。但原被告在《商品房买卖合同》第十四条中明确约定面积差异处理，即该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与合同第三条的预测面积发生误差的，双方同意按照按最终实测面积据实结算，多退少补的方式处理。内江市振业房地产置业有限公司于2016年9月20日出具字号为房产实测报（2014）第01587号《内江市房屋面积测绘报告》，内江市市中区房地产管理局将（2014）第01587号《内江市房屋面积测绘报告》作为办理房屋产权的备案登记，该报告明确显示被告黄学伟所购房屋的实测建筑面积为108.45㎡，与合同约定的预测建筑面积105.32㎡相比，超出3.13㎡。按照合同约定，被告黄学伟还应支付原告内江正达公司超面积房屋补差款。现原告内江正达公司要求被告黄学伟按合同约定支付超出预测建筑面积的房屋补差款不违反法律规定，本院予以支持。原被告签订合同的执行价为12,600元/㎡,被告黄学伟应支付原告内江正达公司超面积房屋补差款为12,600元/㎡×3.13㎡＝39,438元。原告内江正达公司提出被告黄学伟应从2014年3月28日起按每日万分之二计算违约金后又变更违约金按50%计算至付清时止的请求。因原告内江正达公司没有证据证明其将（2014）第01587号《内江市房屋面积测绘报告》中被告黄学伟所购房屋的实测建筑面积进行了告知，被告黄学伟之前并不知道还应向原告内江正达公司支付超面积房屋补差款39,438元。本案原告内江正达公司仅在本院（2019）川1002民初2313号案件中提出反诉时要求被告黄学伟支付超面积房屋补差款。被告黄学伟收到原告内江正达公司的反诉状时间为2019年8月14日。被告黄学伟应当在当日向原告内江正达公司支付超面积房屋补差款。之后，被告黄学伟没有补缴超面积房屋补差款才属于违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，根据公平原则，本院支持原告内江正达公司主张按每日万分之二计算违约金方式计算违约金，即被告黄学伟应从2019年8月15日起，以39,438元为基数按每日万分之二向原告内江正达公司支付违约金。 综上所述，原告内江正达公司提出被告黄学伟及时向原告内江正达公司支付超面积房屋补差款39,438元及支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄学伟在本判决生效后10日内向原告内江市正达房地产开发有限公司支付超面积房屋补差款39,438元； 二、被告黄学伟在本判决生效后10日向原告内江市正达房地产开发有限公司支付从2019年8月15日起以39,438元为基数，按日万分之二计算的逾期付款违约金。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费786元，减半收取393元，由被告黄学伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  付成荣 二〇二〇年四月八日 书记员  邓雨琪