湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1144号上诉人（原审原告）：长沙裕田奥莱物业管理有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号。法定代表人：汪斌，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾（系该公司员工），女，汉族，1993年1月24日出生，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：孟超尘（系该公司员工），男，汉族，1995年9月13日出生，住湖南省安乡县。被上诉人（原审被告）：姜昱，女，汉族，1992年9月9日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李英（系姜昱母亲），女，汉族，1968年8月22日出生，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：姜荣华（系姜昱父亲），男，汉族，1964年12月27日，住长沙市岳麓区。上诉人长沙裕田奥莱物业管理有限公司（以下简称奥莱物管公司）因与被上诉人姜昱物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初5465号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人奥莱物管公司的上诉请求：1、请求撤销原一审判决，发回重审或改判支持奥莱物管公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由姜昱承担。事实和理由：一、一审判决未将奥莱物管公司邮寄物业服务费催缴函的催缴行为认定为导致物业服务费诉讼时效中断的行为，属于事实认定不清，法律适用错误；二、一审判决认定的物业服务费收取标准错误，违约金不是利息损失，一审判决仅判令姜昱承担利息损失无视了双方关于违约金的约定。被上诉人姜昱答辩称：奥莱物管公司的物业服务费催缴函姜昱没有收到，《裕田·奥莱小镇前期物业管理服务合同》在购房合同之前签订，姜昱的物业服务费不受上述合同的约束。开发商对地下室漏水渗水的问题未整改到位，同意免收了2015年度的物业费，且拖延交房违约金未支付的部分应当抵扣物业费。前期物业服务费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝付费，收取物业费违约金没有法律依据。奥莱物管公司的物业服务严重不到位，一审判决的物业管理费和违约金数额不合理。奥莱物管公司的一审诉讼请求：1、姜昱向奥莱物管公司支付拖欠的2015年3月18日至2019年8月31日的物业管理服务费35860.68元，并按日万分之六的标准向奥莱物管公司支付逾期付款的违约金18252.45元（暂计至2019年8月31日，之后的违约金计算至物业服务费结清之日止）；2、由姜昱承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：奥莱物管公司系经批准从事物业服务的公司，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司委托奥莱物管公司对姜昱所在的长沙市望城区高塘岭镇裕田奥莱小镇小区进行前期物业管理服务，服务期限为小区房屋出售之日至小区业主委员会与物业公司签订新的物业管理协议生效时止。2015年3月17日奥莱物管公司与姜昱签订《裕田·奥莱小镇前期物业管理服务合同》，约定：物业管理服务费3元／㎡／月，按房屋建筑面积为219.6㎡计收，在每月10日前交纳当月物业服务费，逾期未交纳物业管理服务费的按每天1‰交纳滞纳金。按约定姜昱尚欠2015年3月17日至2019年8月31日（53个月13天）的物业管理服务费35199.68元（219.6㎡×3元／㎡／月×53.43）。姜昱已入住裕田奥莱小镇小区，奥莱物管公司2018年11月19日向姜昱发出催缴函，催缴函按2.8元／㎡／月进行催缴，催缴函的邮寄地址为长沙市岳麓区，姜昱称未收到催缴函，2017年11月16日姜昱就奥莱物管公司逾期交房违约金向该院起诉，2018年1月11日双方达成调解协议，并已履行，奥莱物管公司于2019年9月16日向该院提起诉讼,姜昱认为奥莱物管公司的起诉超过诉讼时效，前期物业管理费已在房屋买卖合同中约定为2.8元／㎡／月。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案奥莱物管公司与姜昱签订《裕田·奥莱小镇前期物业管理服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效。物业服务费用的收取直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中,奥莱物管公司为案涉小区提供物业服务,依据合同约定有权向业主收取相应的物业管理服务费,姜昱以物业管理服务费的交纳已超过诉讼时效进行抗辩，因合同约定物业管理服务费的交纳按月计算，在合同履行过程中物业管理服务费按月不断产生，因而每月产生的物业管理服务费均为独立服务费，物业管理服务费的诉讼时效也应当按月独立计算，奥莱物管公司2018年11月19日对物业管理服务费进行催收，催收函的邮寄地址为长沙市岳麓区，该地址系姜昱与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订房屋买卖合同时所留地址，奥莱物管公司明知姜昱已入住奥莱小镇，仍将催收函寄到原地址不符合常理，故2018年11月19日的催收不能认定为物业管理服务费时效的中断，根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，应从起诉之日起计算诉讼时效，即2016年9月16日后的物业管理服务费均在诉讼时效内，服务费的收取标准应以催缴函的标准为依据，故姜昱应当向奥莱物管公司支付物业管理服务费21828.24元（计算至2019年8月31日为：219.6㎡×2.8元／㎡／月×35.5月），对奥莱物管公司主张物业服务费35860.68元的诉请,该院予以部分支持。对于姜昱提出房屋质量问题，与本案物业管理服务费的收取无关，姜昱不能以此作为对抗奥莱物管公司诉讼请求的抗辩。对于奥莱物管公司主张的违约金诉请,鉴于违约金的约定明显高于因违约造成的利息损失以及由于房屋质量或设计不合理造成物业管理服务质量降低的实际情况，按照高于2016年中国人民银行贷款利率1-5年期的年利率4.75%的30%计算姜昱的违约金符合法律规定，也不损害姜昱的利益，故姜昱应承担自2016年9月16日起，截止2019年8月31日的逾期交款违约金为1994.88元（21828.24元×4.75%×130%×2.96年÷2）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决如下：一、姜昱于本判决生效之日起十日内支付长沙裕田奥莱物业管理有限公司物业管理服务费21828.24元及逾期交纳物业管理服务费违约金1994.88元，共计23823.12元。二、驳回长沙裕田奥莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如姜昱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1152元，适用简易程序减半收取576元，由长沙裕田奥莱物业管理有限公司负担322元，由姜昱负担254元。在本院二审审理期间，姜昱向本院提交了三份证据：证据一、湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6188号民事调解书，拟证明姜昱不交物业费是因为与开发商存在未结算的财务；证据二、物业问题投诉一份，拟证明至今物业公司对问题未整改，导致小区环境差；证据三、湖南省长沙市望城区人民法院（2017）湘0112民初348号、（2016）湘0112民初2201号民事判决书，拟证明同小区其他业主的判决金额比姜昱调解的金额高。奥莱物管公司质证称：对证据一的真实性无异议，关联性有异议，与本案没有关联性。对证据二的真实性、合法性及关联性均有异议，其内容也不能证明物业服务不到位。对证据三的真实性无异议，关联性有异议。本院审查证据认为：证据一、证据三与本案不具有关联性，本院不予采信，证据二具有真实性、合法性及与本案的具有关联性，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、关于物业费的标准问题。2015年3月17日，奥莱物管公司与姜昱签订的《裕田·奥莱小镇前期物业管理服务合同》第四条第（二）点明确约定别墅的物业管理服务费为3元/月·㎡。但奥莱物管公司于2018年11月19日发出的物业服务费催缴函却明确表示物业费收取标准为2.8元/月，该物业服务费催缴函虽未被认定为实际送达姜昱，但系奥莱物管公司自认对物业管理服务费的优惠，原审判决依据该标准计算物业管理服务费并无明显不当。二、关于诉讼时效的问题。物业费属于定期给付债务，该债务是指继续性合同在合同履行过程中持续、定期发生的债务（其为同一性质的不同笔债务）。请求给付履行定期给付之债请求权的诉讼时效期间应从最后一笔债务履行期限届满之日起算。本案中，奥莱物管公司至今尚在为裕田·奥莱小镇小区提供物业服务，故不应当起算物业服务费的诉讼时效，原审判决认为本案物业服务费的诉讼时效起算时间为2016年9月16日是错误的，本院予以纠正。奥莱物管公司关于姜昱应交纳从2015年3月18日至2019年8有31日的物业服务管理服务费的上诉理由，具有合同及法律依据，故姜昱应交纳的物业管理服务费为32853.04元（219.6平方米×2.8元×53.43个月）。三、关于违约金的问题。双方签订的合同虽约定了违约责任，但奥莱物管公司在物业服务的过程中存在物业管理服务质量降低的情况，原审判决适当调低违约金标准并无明显不当，本院予以维持。四、关于姜昱提出的物业服务不到位及开发商承诺减免物业费等问题，因姜昱未对一审判决提出上诉，根据不告不理原则，同时考虑到奥莱物管公司对物业费进行了优惠，且原一审判决适当调低了违约金标准，本院对该主张不予支持。综上，原一审判决认定事实基本清楚，适用法律略有不当，应予纠正。上诉人奥莱物管公司的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初5465号民事判决；二、姜昱于本判决生效之日起十日内支付长沙裕田奥莱物业管理有限公司物业管理服务费32853.04元及逾期交纳物业管理服务费违约金1994.88元，共计34847.92元；三、驳回长沙裕田奥莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费576元，二审案件受理费898元，合计1474元，由长沙裕田奥莱物业管理有限公司负担474元，由姜昱负担1000元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年四月三十日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。