福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终501号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林华维，男，1978年10月13日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：余开来，福建君来律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：戴文玲，女，1990年6月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：廖宝林，福建如贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖博成，福建如贤律师事务所实习律师。 原审第三人：曾秋娟，女,1966年9月25日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：罗联湖，福建君来律师事务所律师。 林华维因与戴文玲房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初2853号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年5月30日做出（2019）闽04民终976号民事裁定，将该案发回一审法院重审。一审法院依法追加曾秋娟参加诉讼，并于2019年11月29日做出（2019）闽0402民初2699号民事判决，现林华维与戴文玲不服该民事判决，分别向本院提起上诉，本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林华维及其委托诉讼代理人余开来，上诉人戴文玲及其委托诉讼代理人廖宝林、廖博成，原审第三人曾秋娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林华维上诉请求：1.撤销梅列区人民法院（2019）闽0402民初2699号民事判决，依法改判支持林华维一审的诉讼请求。2.由戴文玲承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、林华维与戴文玲签订的《存量房买卖合同》系无效合同，一审法院仅凭证人证言就认定曾秋娟参与讼争房产出售，进而认定《存量房买卖合同》有效是错误的。首先，从原审庭审查明的事实可知，林华维与曾秋娟于2007年11月15日登记结婚，本案讼争房产系林华维与曾秋娟婚后购买，一审庭审中林华维也当庭提供了房屋权属证书，证实林华维与曾秋娟各占讼争房屋50％的份额。因此，本案可以认定该讼争房产系林华维与曾秋娟的夫妻共同财产。依据《中华人民共和国物权法》第97条规定，结合本案事实，若要买卖该房屋，要曾秋娟、林华维夫妻双方都同意方可。然而，现有的证据以及曾秋娟的当庭陈述均可表明，林华维在与戴文玲签订该《存量房买卖合同》时并未得到曾秋娟的同意。戴文玲认为林华维与其签订该《存量房买卖合同》时，曾秋娟有去过，有在现场。林华维认为，曾秋娟有去现场并不等于其有参与讼争房屋买卖的磋商，也不等于认可该《存量房买卖合同》的效力。再根据《中华人民共和国合同法》第51条规定，本案合同并未得到有处分权人曾秋娟的追认，因此，本案《存量房买卖合同》为无效合同。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，处分夫妻共同财产是需要共有人书面同意的。但戴文玲明知曾秋娟为该讼争房屋的共有人，并且百年经纪公司作为专业的房产中介机构应当知道夫妻共有房产在处分时需要夫妻双方书面签字同意，也应当知道如果夫妻双方未签字的法律后果，但事实上《存量房买卖合同》中却只有林华维一人签字。这恰恰可以证实林华维与戴文玲在签订存量房买卖合同时，曾秋娟不同意卖房故而未签该合同的这一事实。退一步讲，即便戴文玲认为曾秋娟在场是属于默示行为，但根据《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第66条规定，现有证据根本无法证明曾秋娟有约定其默示行为就表明其同意售房。因此，一审法院仅凭房产中介方的证人证言就认定曾秋娟在场，以此来认定其默示表示同意出售该讼争房屋，进而认定曾秋娟未在《存量房买卖合同》上签字并不影响合同效力，进而来认定合同有效，是没有事实和法律依据的。第三，本案不适用不动产善意取得制度。根据《中华人民共和国物权法》第106条第一款规定，构成房屋买卖的善意取得，需满足以下条件：1.主体为无权处分人、受让人善意（不知道对方无处分权）;2.合理价格受让动产己经交付；3.不动产已经办理过户登记。而事实上，至今日为止，戴文玲才支付给上诉人林华维购房订金70000元，双方也未办理房屋过户登记手续，涉案房产也未交付使用，本案根本达不到善意取得三个条件的任何一个条件，更遑论三个条件皆要符合。因此，本案不适用不动产善意取得制度。综合以上几点，林华维与戴文玲于2017年9月25日签订的关于梅列区万达广场6幢BOOS室《存量房买卖合同》系无效合同。二、关于违约金问题。按照《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案林华维与戴文玲签订的合同，未经曾秋娟书面同意，事后曾秋娟明确表示对该合同不予认可，因此，林华维与戴文玲签订的合同系无效合同，该讼争房产依法应当予以返还。至于是否应当支付违约金问题，林华维认为，违约行为是在合同有效的前提下才能成立的，本案合同既然无效，就不存在违约行为，也不存在支付违约金的情况。因此，本案戴文玲主张违约金没有事实和法律依据。退一步讲，即便林华维的行为给戴文玲造成相应损失，按照《中华人民共和国合同法》第58条规定，，戴文玲以及中介公司明知涉案房产系林华维和曾秋娟共同共有，在没有曾秋娟的书面同意情况下，仍和林华维签订《存量房买卖合同》，导致合同无效，戴文玲未尽审查义务，自身也存在重大过错。故林华维无需支付违约金。综上，请求法院撤销一审判决，改判支持林华维的一审诉讼请求。 戴文玲的答辩意见与其上诉请求及所依据的事实和理由一致。 曾秋娟辩称，其同意林华维的上诉意见。 戴文玲上诉请求：一、请求依法判决撤销（2019）闽0402民初2699号民事判决第二项。二、请求依法改判林华维按合同约定的成交价日万分之五向戴文玲支付违约金。事实和理由：一审判决林华维向戴文玲支付违约金的标准既没有法律依据也与其对另案相同事实所作的判决相违背，强烈要求二审依据一审另案判决认定并作出的违约金标准，作为本案违约金的标准。并据此对本案予以改判。1.一审判决认为，本案合同约定的违约金过高。但并没有认定根据哪条法律，又是如何认定该违约金过高。且其认定的违约金又符合哪条法律，故一审判决不按合同约定的违约作出判决，明显违法。2.(2018）闽0402民初2855号民事判决对与本案相同违约金明确认定为“……按购房款总数的日万分之五标准计算违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院应予支持”。后三明中院二审维持该判决。而本案戴文玲主张的违约金与该两审法院判决认定的事实相同，也是同一个法院审理，原来还是同一个法官审理。为什么会适用不同的标准，作出相反的判决？戴文玲请求一审法院按相同标准对本案违约金作出判决，但一审法院无视该事实，对同样的事实却作出完全相反的判决，故恳请二审予以查明并改判林华维按照约定的成交价日万分之五向戴文玲支付违约金。 林华维的答辩意见与其上诉请求及所依据的事实和理由一致。 曾秋娟辩称，其同意林华维的意见。 林华维向一审法院提出诉讼请求：1.解除林华维与戴文玲签订的关于三明市梅列区的《存量房买卖合同》；2.判令戴文玲向林华维返还其占有的位于三明市梅列区房屋。诉讼过程中,林华维变更第1项诉讼请求为：确认林华维与戴文玲于2017年9月25日签订的关于三明市梅列区的《存量房买卖合同》无效。 戴文玲向一审法院提出反诉请求：1.判令林华维继续履行与戴文玲签订的《存量房买卖合同》；2.判令林华维按《存量房买卖合同》约定的日万分之五的标准向戴文玲支付违约金（从2017年9月26日起暂计至2018年9月26日止为171825元，此后继续计至林华维继续履行合同之日止）。 一审法院认定事实： 1.2017年9月25日，林华维作为卖方、戴文玲作为买方、百年经纪公司作为居间方，三方共同签订《存量房买卖合同》，约定：林华维将案涉房屋（建筑面积114.83平方米），以871660元出售给戴文玲；案涉房屋从林华维名下过户到戴文玲名下所涉税、费由戴文玲承担；戴文玲应在本合同签订当日支付购房保证金10000元，购房保证金存入百年经纪公司指定账户，由百年经纪公司无息代管；合同签订后，戴文玲同意于2017年9月25日签订本合同当日向林华维支付定金70000元，林华维在办理出房屋产权证且契税缴交时间满两年后30个工作日内协助戴文玲到银行办理申请贷款手续；第一期购房款221660元，在银行解押和申请贷款批复之日起三个工作日内并确认房产无查封时，戴文玲自愿付给林华维用于银行解押。在该不动产办完解押手续并注销起三个工作日内，买卖双方到不动产登记中心办理过户手续；第二期购房款570000元，在戴文玲领到名下不动产证三个工作日内到不动产登记中心办理该不动产抵押手续后，于银行放款当日直接转入林华维账户，并办理水电、闭路、煤气、物业过户；林华维应在戴文玲支付定金当日，将上述房产正式交付给戴文玲，并保证维护房屋的现有固定装修，在戴文玲接收时移交；三方签订合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约；林华维、戴文玲各自保证其本人及配偶积极配合对方及百年经纪公司办理房屋交易所需的各项手续，否则，导致房屋交易时间拖延的，视为该方违约。自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约。发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；林华维、戴文玲任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的律师代理费。合同签订当日，戴文玲支付给林华维购房定金70000元，并支付10000元交房保证金交由百年经纪公司保管，同时支付中介费、代办费等共计11146元给百年经纪公司。次日，林华维以其妻子曾秋娟不同意卖房为由要求解除三方共同签订的《存量房买卖合同》，戴文玲不同意。 2.曾秋娟与林华维系夫妻关系，二人于2007年11月15日登记结婚。2014年4月，林华维与三明万达房产有限公司签订《商品房卖卖合同（预售）》，约定：林华维以641063元向三明万达房产有限公司购买案涉房屋。2015年12月24日，林华维作为主债务人（抵押人）、曾秋娟作为共有债务人（抵押物共有人）与兴业银行三明分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：林华维、曾秋娟向该行借款440000元，借期180个月，林华维、曾秋娟以案涉房屋为借款提供抵押担保。2018年6月11日，林华维取得案涉房屋的所有权证，权证中共有情况载明单独所有。2019年，案涉房屋的权利人变更为林华维、曾秋娟，共有情况载明按份共有，双方各50%。 3.2018年5月28日，三明市住房和城乡建设局向市房屋交易管理中心、市区各房地产经纪机构发送《关于贯彻市区房地产市场调控政策的补充通知》，内容载明：在《5.18通知》即《三明市人民政府办公室关于加强房地产市场调控的通知》（明政办[2018]42号）实施前已经形成实际交易但尚未完成网签备案手续的二手住房，由买卖双方持身份证明、不动产权证、在2018年5月18日之前已办理交易订金的银行转账凭证原件（或由银行出具已支付款项的证明）、买卖协议、居间协议等，由房屋交易管理部门核对无误后，可以办理网签备案手续。 4.2018年8月13日，戴文玲与万象美三明分公司签订《装修管理协议》、《消防安全责任书》，并向该公司交纳物业服务费3689元，戴文玲占有使用案涉房屋。林华维获知后于同年8月20日报警处理，但未果。 对于双方当事人有争议的证据和事实，一审法院分析认为，一方面，林华维陈述其委托百年经纪公司出售案涉房屋却未向百年经纪公司提交任何材料，不符合常理；另一方面，证人吴某陈述办理中介房屋过程中，林华维与曾秋娟“都在场……其（曾秋娟）没有签字是因为案涉房屋的产权是登记原告（林华维）一个人的名下，在签订合同之前已经和原告（林华维）协商好了”，这与《商品房买卖合同（预售）》载明的买受人为林华维一人、2018年8月首次的不动产权证书载明案涉房屋的权利人为林华维单独所有相符。证人何某也陈述“第二天其妻子（曾秋娟）过来一起协商，拿着计算器计算和被告（戴文玲）谈出售房屋的价格”；林华维、曾秋娟关于戴文玲系职业炒房人，与证人存在利害关系的抗辩理由，未提供相应的证据证明，故对证人吴某、何某的证言予以采信，认定曾秋娟在《存量房买卖合同》签订前知晓林华维出售案涉房屋的事实，并参与其中。在此情况下，曾秋娟未在《存量房买卖合同》上签字并不影响合同的效力，林华维关于曾秋娟不同意出售案涉房屋，据此《存量房买卖合同》无效的主张，于法无据，不能成立。 综上，一审法院认为，曾秋娟虽未在《存量房买卖合同》中签字，但其实际参与了案涉房屋的出售过程，应视为对《存量房买卖合同》没有异议。林华维关于曾秋娟不同意出售案涉房屋，据此《存量房买卖合同》无效、戴文玲应返还案涉房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。林华维、戴文玲、百年经纪公司三方签订的《存量房买卖合同》系各方的真实意思表示，未违反法律及效力性强制规定，属合法有效的合同，各方应按合同约定履行各自义务。戴文玲要求林华维继续履行《存量房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。林华维拒绝履行合同的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。根据合同约定，林华维导致房屋交易时间拖延的，视为违约，林华维应自违约行为发生之日起每日按本合同约定的成交价万分之五向戴文玲支付违约金。因该违约金的约定标准过高，林华维对此亦提出异议，故在综合考虑林华维的过错程度、戴文玲实际已付购房款数额及其所受实际损失等情况基础上，对违约金金额酌情予以适当调整。戴文玲支付给林华维购房定金70000元，并支付给百年经纪公司交房保证金10000元，合计80000元，参照年利率6%计付资金占用期间利息，故本案违约金标准应认定为：（80000元×6%÷365天）×1.3≈17元，即每日违约金为17元，时间从2017年9月26日起计至林华维协助戴文玲到银行办理申请案涉房屋贷款手续之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林华维继续履行其与戴文玲于2017年9月25日签订的《存量房买卖合同》；二、林华维应于判决生效之日五日内向戴文玲支付违约金（该违约金按每日17元的标准计算，从2017年9月26日起计至林华维协助戴文玲到银行办理申请案涉房屋贷款手续之日止）；三、驳回戴文玲的其他反诉请求；四、驳回林华维的全部本诉诉讼请求。本诉案件受理费12517元，反诉案件受理费6258元，合计18775元，由林华维负担。 二审中，各方当事人没有提交新的证据。 林华维对一审法院审理查明的事实提出如下异议：1.对戴文玲与万象美三明分公司签订的《装修管理协议》《消防安全责任书》的真实性有异议，相关协议亦未实际履行；2.戴文玲并未占有使用讼争房屋，案涉房屋目前处于空置状态，门也已经更换，没有装修还是毛坯房。戴文玲除认为林华维并非是在合同签订的次日即以曾秋娟不同意卖房为由主张解除合同、应是几个月之后才提出之外，对一审认定的其他事实无异议。曾秋娟主张相关物业费系由其交纳。对各方当事人均无异议的其他事实，本院予以确认。 二审中当事人争议的焦点为：1.涉案《存量房买卖合同》的效力、合同是否应继续履行；2.林华维是否应向戴文玲支付违约金及其计算标准。 本院认为，1.关于涉案《存量房买卖合同》的效力、合同是否应继续履行的问题。对于合同效力的审查,必须依照相关法律规定,只有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的,才能确认其无效。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，戴文玲在与林华维签订涉案《存量房买卖合同》时，基于林华维是案涉房屋不动产权证书上的登记权利人，故信赖林华维有权处分案涉房屋，在没有证据证明案涉房屋的交易价格明显低于周边同类型房屋出售价格的情况下（即合同所约定的对价合理），可认定戴文玲签订涉案《存量房买卖合同》时不存在过错且系出于善意。依据前述法律规定，本案《存量房买卖合同》系林华维与戴文玲的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。林华维关于案涉房屋买卖未得到处分权人曾秋娟追认、本案《存量房买卖合同》为无效合同的上诉主张依据不足，本院不予采纳。案涉房屋不动产权利证书上虽记载林华维为权利人，但该房屋系林华维与曾秋娟婚姻关系存续期间购买，根据法律规定，夫妻一方或者双方以共同财产购买财物的权属，除当事人另有约定外，属于夫妻共同所有。在案证据体现，2015年12月24日，林华维作为抵押权人、其配偶曾秋娟作为共同债务人，与兴业银行股份有限公司三明分行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》，该笔借款用于购置讼争房屋，林华维与戴文玲签订涉案《存量房买卖合同》之时，该笔借款尚未清偿。在没有证据证明林华维、曾秋娟就讼争房屋的权属另有约定的情况下，购房资金来源又并非林华维个人财产，应认定讼争房屋在案涉《存量房买卖合同》签订当时为林华维、曾秋娟二人共同所有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”故戴文玲要求继续履行涉案《存量房买卖合同》、实现讼争房屋物权变动，应当得到案涉房屋共有权人曾秋娟的同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”而从案涉《存量房买卖合同》缔约过程看，即便签订合同之前曾秋娟曾经到场，但曾秋娟并未明确表示意见、从其行为也无法间接推定其同意出售案涉房屋。现曾秋娟明确表示不同意出售讼争房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，林华维所做出售共有房屋的处分行为未得到案涉房屋共有权人曾秋娟的同意，该处分行为构成无权处分，导致涉案《存量房买卖合同》法律上不能履行，故戴文玲要求继续履行涉案《存量房买卖合同》的主张不应得到支持。一审法院关于案涉《存量房买卖合同》有效的认定准确，但判决支持戴文玲关于继续履行案涉《存量房买卖合同》的诉讼请求，属适用法律错误，导致处理结果不当，本院予以纠正。2.关于林华维是否应向戴文玲支付违约金及其计算标准的问题。如前分析，案涉《存量房买卖合同》所约定的权利义务因无法继续履行而终止，而戴文玲系在请求继续履行案涉《存量房买卖合同》的基础上主张林华维承担支付违约金的责任，因该主张的请求权基础不存在，故本院对戴文玲的该项反诉请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款关于“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，戴文玲有权依法就合同权利义务终止后已支付款项的返还、损失赔偿及相应违约责任的承担向林华维另行主张权利，以维护自身合法权益。 综上所述，林华维的上诉请求部分成立，戴文玲的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省三明市梅列区人民法院(2019)闽0402民初2699号民事判决； 二、戴文玲应于本判决生效之日起十日内向林华维返还案涉福建省三明市梅列区房屋； 三、驳回林华维的其他诉讼请求； 四、驳回戴文玲的反诉请求。 二审本诉案件受理费12517元，减半收取6258.5元，由林华维负担；反诉案件受理费14191元，减半收取7095.5元，由戴文玲负担。一审案件受理费的负担按二审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  何善坚 审判员  程哲明 二〇二〇年四月二十日 书记员  王 倩 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件 适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。