山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1096号 上诉人（原审被告）：聊城市交大科技园有限公司，住所地山东省聊城市柳园办事处前许街16号。 法定代表人：王太川，董事长。 委托诉讼代理人：周鹏，山东荣法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：江敏，女，1972年4月13日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 上诉人聊城市交大科技园有限公司（以下简称交大科技园公司）和上诉人江敏因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初7282号民事判决，均向本院提出上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 交大科技园公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判交大科技园公司按照合同约定向江敏支付逾期办证违约金160.99元；一、二审案件受理费由江敏承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。一、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条判决是错误的。案涉商品房买卖合同系双方当事人签字确认并在房屋主管部门备案的有效合同，合同约定的条款是当事人的真实意思表示，因此应当充分尊重当事人的意思自治，适用合同条款约定。另外，江敏在一审中不但没有说明损失事项，更没有提交有关损失的证据，不能判断其损失高于合同约定的违约金数额，一审判决有失公平，没有依据。二、一审法院适用《城市房地产开发管理条例》否定办理房产证的期限约定是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，办理房产证如有特殊约定应当按照约定，关于办理权属证书双方约定按照交付使用后365日不违反法律强制性规定。三、根据2016年6月20日山东省高级人民法院作出的（2015）鲁民提字第482号民事判决书，认定不能证明逾期办理房产证遭受高于合同约定违约金的损失，法院不予支持。可见最高人民法院和山东省高级人民法院均认为在没有证据证明损失的前提下应当尊重当事人的意思自治。 江敏针对交大科技园公司的上诉请求辩称，案涉商品房预售合同约定的违约金是不对等的，其他的理由同上诉状。一审判决认定交大科技园应当在交房后90日内办证，但是一审判决交大科技园自交房后一年开始承担逾期办证违约金不正确，要求交大科技园从2016年10月11日开始承担违约金。 江敏上诉请求：撤销一审判决第一项，改判交大科技园公司自2017年7月13日起至实际办理不动产登记证书之日止，按年利率6%支付违约金；本案一、二审诉讼费用由交大科技园公司负担。事实与理由：1.与本案同一案由、同一诉讼请求在相同时段有多个诉讼。相同类型的案件有一审法院（2017）鲁1502民初3302号民事判决、（2017）鲁1502民初3960号民事判决、（2017）鲁1502民初4526号民事判决，以上判决均已生效，均判令交大科技园公司承担自交房后一年起至办理不动产登记证书之日止按6%计算的违约金。而本案判决按照日万分之一支付违约金，出现了同案不同判的现象，请求二审同案同判。2.案涉买卖合同约定的违约金存在不对等，是交大科技园公司提供的格式合同，故意将江敏置于不利地位，显失公平。江敏积极履行了全部巨额付款义务，一审判决的违约金不能弥补房价实际上涨的损失，江敏根据实际情况要求上调违约金比例，不违背法律应当得到支持。因此应当按照《第八次全国民商事审判工作座谈会纪要》第18条规定的精神调整违约金为按年利率6%计算。 交大科技园公司针对江敏的上诉请求辩称，江敏上诉理由不能成立，按照《第八次全国民商事审判工作座谈会纪要》第18条，调整违约金的前提是没有约定违约金，或者损失无法确定。而江敏与交大科技园公司签订的合同约定了违约金，江敏没有提交因逾期办证遭受到了实际损失及损失的数额，不属于调整违约金的范围。江敏与交大科技园公司于2016年7月8日签署过和解协议，就涉案房屋中各项违约金等确定了补偿数额，并约定江敏不得以任何理由和事实向交大科技园公司主张权利，交大科技园公司已将抵偿的9-12A9号房屋交付江敏使用。因此，江敏不应再向交大科技园公司主张任何权利。 江敏向一审法院起诉请求：判令被告交大科技园公司支付逾期办证违约金227004元（自2016年4月29日起至2019年8月25日止，以1609963元为计算基数，按年利率6%计付）及自2019年8月26日起至实际办证之日止的违约金；保留要求被告给付交大科技园9号楼12层A9号房屋房款150351.46元及不超过该款一倍计140000元赔偿款的权利。 一审法院认定事实：2013年9月27日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于东昌府区古楼办事处湖南路北、聊阳路东、东昌湖南西安交通大学聊城科技园第18幢1单元502号房屋一套（面积：主房约152.79平方米、阁楼75.29平方米、储藏室39.15平方米）；2013年12月31日前被告将符合“取得建筑工程竣工验收备案表和商品住宅交付使用批准文件”条件的商品房交付原告；逾期交房，出卖人向买受人承担已交房款日万分之一的违约金；原告交纳首付款699963元，其余910000元以按揭贷款形式支付。合同第十七条约定，交大科技园应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由交大科技园提供的资料报产权登记机关备案。如因交大科技园的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意做如下处理：原告不退房，交大科技园按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金；原告在接到被告办证通知之日起十日内，未提供相关证件或到场办理相关手续的，每逾期一日，原告向被告支付总房款日万分之一的违约金。合同签订后，原告于2013年12月31日前交纳了首付款并办完了按揭贷款手续。原、被告还签订有《地下车位有偿使用协议》一份，约定原告购买18＃C19号地下车位，价款100000元。上述协议签订后，原告按约定向被告交付房款1609963元、车位款100000元，共计1709963元。 2014年3月24日，被告出具书面《承诺》一份，其上载明：科研办公部分将于2014年5月31日前、高层住宅将于2014年6月30日前、洋房和别墅部分于2014年7月31日前经相关部门竣工验收合格后交付使用（注：原告所购楼房为洋房）；若未能在承诺日期前交房，自上述交房日期之后按照所交款日万分之三支付违约金。该承诺书被告签字盖章，十几名业主在“业主代表”后签名。2014年5月15日，原、被告签订补贴协议书，约定按照原告交款金额和日期，被告向原告支付利息补贴共计39187元，此补贴在原告收房时兑现，原告可选择冲抵契税、暖气开口费、燃气开口费、有线电视开口费及后期物业费；盈余部分可凭正式装修发票领取现金或者转账。2015年7月29日，原告所购房屋通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位五方验收，被告取得《单位工程质量竣工验收记录》、聊城市《商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书》。2015年8月6日，原告签收了被告以EMS方式向其邮寄的收房通知。本案所涉楼房被告有商品房预售许可证，工程竣工后未在相关部门进行建筑工程竣工验收备案。 原告于2016年5月4日向本院提起诉讼，要求：1.判令被告支付违约金共计353411元（其中，违约金自2014年1月1日起至2014年7月31日止共计212天，以交纳首付款799963元为基数，按照日万分之一的标准计付16959元；2014年4月10日起至7月31日止共计112天，以交纳按揭款910000元为基数，按照日万分之一的标准计付10192元；2014年8月1日起至2016年4月28日止共计636天，以总价款1709963元为基数，按照日万分之三的标准计付326260元）；2.被告支付利息补贴共计39187元；3.保留截至原告拿到合同约定的收房条件的相关文件时，向被告主张违约金的权利。本院于2016年12月15日作出（2016）鲁1502民初2697号民事判决书，判令：“一、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付原告江敏2014年7月31日前逾期交房违约金共计27151元。二、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付原告江敏2014年8月1日起至2016年4月28日止逾期交房违约金共计326260元。三、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付原告江敏利息补贴共计39187元。”该判决已生效并已执行完毕。 本案审理期间，原告认可收房日期为2016年7月13日、逾期办证违约金自2017年7月13日起算。 一审法院认为：关于原告要求被告履行办理权属登记备案的请求能否成立，被告的行为是否构成违约问题。一审法院认为，房地产开发项目竣工，经综合验收合格后，方可交付使用；未经综合验收或验收不合格的，不得交付使用。而原、被告签订的《商品房预售合同》约定在商品房取得建筑工程竣工验收备案表、交付使用后365日内办理权属登记手续，该条款内容违反法律规定，属无效条款。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，2016年7月13日被告已向原告交付涉案房屋，2016年10月11日就应达到办理房屋权属登记的条件，之所以迟迟未能办理，原因在于涉案房屋未经综合验收备案，系被告单方面原因造成，原告可以要求被告承担违约责任。 关于违约金如何计算问题？一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金。如果按合同约定，被告不论违约多长时间仅需向原告支付总房款万分之一的违约金，而一旦原告违约，每逾期一日则需向被告支付总房款万分之一的违约金，有失公平，根据公平原则，如被告违约，每逾期一日，也应按已付房款的日万分之一向原告支付违约金。故被告应自2017年7月13日起向原告支付违约金。原告主张截至实际办证之日止的违约金，并无不当，法院予以支持。原告要求按年利率6%计付，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告交大科技园公司于本判决生效之日起十日内，支付原告江敏逾期办证违约金，该违约金以1609963元为计算基数，自2017年7月13日起至实际办理不动产登记证书之日止，按每日万分之一计付；二、驳回原告江敏的其他诉讼请求。案件受理费3884元，由被告交大科技园公司负担。 二审中，上诉人交大科技园公司提交以下证据：1.（2015）鲁民提字第482号判决书，拟证明该判决书就房屋逾期办证违约金是否调整的问题作出认定，对违约金的调整应当依照房屋买受人因逾期办证遭受的损失来确定，本案中被上诉人并没有提交相关证据证明其损失，因此就逾期办证违约金应当根据合同约定处理。2.2016年7月8日江敏与交大科技园公司签署的和解协议复印件一份，证明就涉案房屋逾期办证等问题，交大科技园公司补偿江敏230931.34元，交大科技园以9-12A9号房屋抵偿上述补偿款，该房屋于2016年7月11日交付江敏使用。 江敏质证对上述证据的真实性无异议，认为证据一是2015年的判决书，与江敏所提交的2017年判决的不一致。证据二和解协议涉及的房屋在抵偿给江敏之前，抵押给银行了，而且已被查封，江敏已经将购房款15万元交付给科技园，江敏虽然占有该房屋，但是没有所有权。和解协议属于欺诈行为，江敏已在一审法院提起诉讼，现正在审理中。而且和解协议中不包括逾期办证违约金。 二审中江敏提交（2017）鲁1502民初3302号判决书一份，拟证明同类型案件一审法院支持了6%的逾期办证违约金。 交大科技园公司质证认为，该判决系基层法院作出，不能直接适用于本案。该判决调整违约金的依据是第八次民商事会议纪要第十八条第二款，但没有审查调整违约金的前提，本案中江敏与交大科技园公司就违约金有明确的约定。 本院二审认定以下事实：2016年7月8日，交大科技园公司（甲方）与江敏（乙方）签订和解协议，约定：双方因履行交大科技园18号楼1-502室《商品房预售合同》发生纠纷诉至法院，在案件进行过程中双方协商自愿达成如下协议：一、乙方接受房屋现状，认可房屋通过验收，同意接受房屋。……四、甲方向乙方支付逾期交房（含车位、储藏室）违约金、装修补贴、利息补贴等各项补偿金共计230931.34元，与乙方应交费用冲抵后，甲方应向乙方支付215716.54元。双方还约定了其他权利义务。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金，对购房者显失公平。江敏虽未提交证据证明其实际损失，但是逾期办理权属证书对江敏造成损失客观存在，一审依据公平原则将交大科技园公司应向江敏支付的违约金调整为以已付房款为基数按日万分之一计算，并无不当。交大科技园公司主张江敏不能证明实际损失，不应调整合同约定的违约金，没有法律依据，本院不予支持。江敏主张同类型的案件已有判例，应按年利率6%计算逾期办理产权证书的违约金，亦无法律依据，本院不予支持。另外，2016年7月8日交大科技园公司与江敏签订的和解协议未对逾期办理产权证书违约金作出约定，交大科技园公司主张江敏无权再主张逾期办理权属证书违约金，没有事实根据，本院不予支持。 案涉《商品房买卖合同》第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定是双方当事人真实意思表示，且不违反效力性强制规定，合法有效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条属管理性强制性规定，一审据此认定该约定无效没有法律依据。而且，江敏一审庭审中认可自2017年7月13日计算违约金，二审中，江敏请求自2016年10月11日起计算违约金，没有事实根据，本院不予支持。 综上，上诉人交大科技园公司和上诉人江敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9818元，由上诉人聊城市交大科技园有限公司负担7768元，上诉人江敏负担2050元。 本判决为终审判决。 审判长  孟凡利 审判员  陈正飞 审判员  于景涛 二〇二〇年四月二十日 法官助理徐营营 书记员李云娇