四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13656号 上诉人（原审被告、申请执行人）：四川成都龙泉驿稠州村镇银行股份有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区成龙路银河大道888号总部经济港A4座。 法定代表人:许哲华,董事长。 委托诉讼代理人:林梦飞，男，公司职员。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：成都晨明置业有限公司，住所地：四川省成都市高新区(西区)双柏路6号。 法定代表人:杨珩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:高辉，女，公司职员。 原审被告（被执行人）：吴坤仕，男，1986年12月20日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 上诉人四川成都龙泉驿稠州村镇银行股份有限公司（以下简称稠州银行有限公司）因与被上诉人成都晨明置业有限公司（以下简称晨明公司）、原审被告吴坤仕案外人执行异议之诉一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初2722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人稠州银行有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判继续执行成都市高新区双柏路6号“恒大帝景”5幢2单元501号房屋。事实及理由：经龙泉驿区人民法院查明：应稠州银行有限公司申请，龙泉驿区人民法院于2015年7月10日对备案登记在吴坤仕名下的案涉房屋予以查封。稠州银行有限公司于2018年4月12日申请强制执行。晨明公司所提交的生效判决时间晚于案涉房屋被查封时间，一审法院应驳回其诉讼请求。同时在查封期间，不得对被查封资产进行转让、抵押等处置行为。龙泉驿区人民法院查明的事实，案涉房屋首次登记在晨明公司名下的时间为2017年1月26日，处于查封期间，违反法律规定，应认定无效处置。 被上诉人晨明公司辩称，稠州银行有限公司申请法院预查封，对象是吴坤仕购买案涉房屋后的物权期待权，该物权期待权已经因晨明公司与吴坤仕商品房屋买卖合同消灭而不存在，应当依法予以解除。稠州银行有限公司认为晨明公司解除合同的判决在其查封后应无效，但晨明公司依据的是作为案涉房屋的所有权人申请排除强制执行，所以一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。 原审被告吴坤仕未到庭发表意见。 晨明公司向一审法院起诉请求：判令终止对位于成都市高新区的强制执行，并解除对案涉房屋的查封措施。 一审法院认定事实：一审在审理稠州银行有限公司与吴坤仕等金融借款合同纠纷一案中，应稠州银行有限公司的保全申请，一审法院于2015年7月10日作出（2015）龙泉民初字第2829号民事裁定，对备案登记在吴坤仕名下的位于成都市高新区房屋（合同备案号为2001042）在价值120万元范围内予以查封。2015年7月16日，一审法院作出（2015）龙泉执保字第535号协助执行通知书，对案涉房屋予以查封，期限为三年。后一审法院作出（2015）龙泉民初字第2829号民事判决，稠州银行有限公司依据该判决于2018年4月12日申请强制执行，一审法院于2018年9月20日作出（2018）川0112执1457号《执行裁定书》，裁定对备案登记在吴坤仕名下的案涉房屋进行查封，并于2018年9月25日向成都市不动产登记中心送达执行。 2014年3月13日，晨明公司与吴坤仕签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定晨明公司向吴坤仕出售其开发的案涉房屋，总价为726484元，吴坤仕在银行办理按揭贷款，金额为500000元。在该合同履行中，因吴坤仕未按约归还银行贷款，导致晨明公司根据合同约定代吴坤仕偿还了银行贷款。其后，晨明公司起诉吴坤仕解除合同，并要求协助办理案涉房屋的注销备案登记手续。2016年3月15日，高新法院作出（2015）高新民初字第7117号民事判决书，判决：“一、晨明公司与吴坤仕于2014年3月13日签订的恒大帝景5幢2单元5楼1号房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除；二、吴坤仕于本判决生效之日起五日内协助晨明公司办理位于成都市高新区（合同签约备案号为2001042）的注销买卖合同备案登记手续及商品房预告登记手续”。 一审另查明：1.一审法院在执行（2015）龙泉民初字第2829号民事裁定中，晨明公司向一审法院提出执行异议，请求终止对案涉房屋的执行并解除查封。一审法院受理后于2017年9月18日作出（2017）川0112执异97号执行裁定，中止一审法院对案涉房屋的执行。稠州银行有限公司不服该裁定，向成都市中级人民法院申请复议。2018年1月12日，成都市中级人民法院作出（2016）川01执复272号执行裁定书，认为一审法院告知当事人向上级法院进行复议系适用法律错误，本案应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。故，裁定撤销一审法院（2017）川0112执异97号执行裁定，发回一审法院重新作出裁定。2018年4月23日，一审法院作出（2018）川0112执异69号执行裁定，驳回晨明公司的异议申请。晨明公司不服该裁定，提出案外人执行异议之诉。 2.案涉房屋在成都市不动产登记中心的首次登记记录单载明，该房屋属于晨明公司单独所有，产权登记时间为2017年1月26日，不动产登记证书编号：川（2017）成都市不动产权第0021840。 一审法院认定以上事实，主要采信了：（2015）高新民初字第7117号民事判决、（2015）龙泉民初字第2829号民事裁定书、（2015）龙泉民初字第2829号民事判决书、房屋信息查询记录、网签合同信息查询记录等证据材料及双方当事人在庭审中的陈述。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，依据晨明公司与吴坤仕就案涉房屋订立的买卖合同及备案登记，吴坤仕享有的是对案涉房屋的物权期待权，并非所有权。案涉房屋在不动产登记簿上载明的所有权人为晨明公司，与晨明公司取得的另案（高新法院）生效法律文书一致。故晨明公司享有足以排除强制执行的权利，一审法院对晨明公司的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：不得执行成都市高新区双柏路6号“恒大帝景”5幢2单元501号房屋。该案案件受理费11060元，由晨明公司负担5530元，稠州银行有限公司、吴坤仕共同负担5530元。一审法院（2018）川0112执异69号执行异议裁定于判决生效时自动失效。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审另查明，吴坤仕支付的案涉房屋首付款被晨明公司以违约金为由收取，未予返还吴坤仕。二审其他查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点在于晨明公司是否能排除稠州银行有限公司对本案案涉房屋，成都市高新区房屋申请的强制执行。对此，本院作如下评述： 首先，从预查封的目的及对象来分析。预查封的标的物为办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。当人民法院对案涉房屋采取预查封措施时，此时标的物房屋的权属并不确定，实践中，亦并非所有的预查封都能转化为正式查封。此时，为了保护申请执行人的权利，预查封的对象不是未办理所有权登记的房屋，而是被执行人对开发商享有的合同权利，当商品房买卖合同被解除，此时，基于商品房买卖合同而存在的合同权利，即商品房交付请求权和转移登记请求权丧失，预查封的对象再一次发生变化，根据合同解除的法律后果，作为被执行人的购房者对开发商将享有返还购房款、违约金、损失等财产性权益，即预查封的对象为购房者享有的财产性权益。 从法律依据上分析，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。商品房买卖合同解除后，购房者对开发商享有返还购房款的债权请求权，正是因为预查封的对象为被执行人享有的财产性权益，且不因合同解除而消灭，开发商可以在返还购房款后请求解除预查封措施。 本案中，一审法院在审理稠州银行有限公司与吴坤仕等金融借款合同纠纷一案中，于2015年7月10日对备案登记在吴坤仕名下的位于成都市高新区房屋予以查封。此后，晨明公司与吴坤仕商品房预售合同纠纷一案，于2016年3月15日由高新法院作出（2015）高新民初字第7117号民事判决，判决：1.晨明公司与吴坤仕于2014年3月13日签订的恒大帝景5幢2单元5楼1号房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日起解除；2.吴坤仕于判决生效之日起五日内协助晨明公司办理位于成都市高新区（合同签约备案号为2001042）的注销买卖合同备案登记手续及商品房预告登记手续。但该判决未对吴坤仕的购房首付款予以查明，吴坤仕交付的首付款应属于其基于商品房买卖合同享有的财产性权益，此财产性权益一直处于人民法院的查封措施之下，不能基于商品房合同一方当事人的意志或者请求，而产生变动，而是应当作为被执行人的财产，在合同解除之后，交付人民法院执行。晨明公司依据高新法院（2015）高新民初字第7117号民事判决提起本案案外人执行异议之诉，高新法院（2015）高新民初字第7117号民事判决认定商品房买卖合同应当解除，进而判决解除该备案，此时晨明公司享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同解除的情况下，双方互负返还义务。在晨明公司未返还购房款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，本院认为只有在晨明公司已经返还购房款的情况下，才能排除稠州银行有限公司的执行。反之，晨明公司未能返还购房款的，不能排除执行。本案吴坤仕已支付首付款226484元，晨明公司抗辩吴坤仕逾期偿还购房按揭贷款构成违约，其支付的首付款应作为违约金收取，而不应将购房款交付执行的理由不能成立。鉴于截至本案二审审理终结，晨明公司未能提交任何证据证明已将吴坤仕支付的购房首付款交付执行，且二审审理期间，晨明公司明确表示不愿意返还购房人的首付款，故本院对晨明公司主张排除执行的诉讼请求，不予支持。 综上所述，上诉人稠州银行有限公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予改判。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初2722号民事判决； 二、驳回成都晨明置业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费11060元，二审案件受理费11060元，均由成都晨明置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 谢 剑 审判员 冯 燕 审判员 童庆勇 二〇二〇年四月八日 书记员 王清影