江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终263号 上诉人（原审被告）：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，住所地江西省贵溪市建设路436号，统一社会信用代码91360681733930678J。 法定代表人：邓海兴，该公司董事长、总经理。 委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴清，男，1984年2月22日出生，汉族，住江西省贵溪市。 被上诉人（原审原告）：丁晓慧，女，1987年10月18日出生，汉族，住江西省贵溪市。 上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称四冶兴业公司）因与被上诉人吴清、丁晓慧房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 四冶兴业公司上诉请求：一、撤销江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2057号民事判决，改判驳回吴清、丁晓慧的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由吴清、丁晓慧承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.原审判决认定四冶兴业公司交房时间为2017年4月7日与事实不符，四冶兴业公司交房时间应认定为2016年9月。虽然吴清、丁晓慧实际收房时间为2017年4月7日，但是在2016年9月份，四冶兴业公司就书面通知过包括吴清、丁晓慧在内的购房户办理交房手续，之后每个月都有业主陆续到四冶兴业公司收房，所以交房时间应按照兰亭苑小区第一个业主收房时间即2016年9月确定。2.一审判决认定吴清、丁晓慧的起诉没有超过诉讼时效与事实不符，适用法律错误。本案《商品房买卖合同（预售）》明确约定交房时间为2016年5月1日前，如果吴清、丁晓慧要主张我方逾期交房的违约责任，则应从2016年5月1日起计算诉讼时效，而吴清、丁晓慧于2019年9月16日起诉明显超过了三年的诉讼时效。3.一审判决认定出卖人应按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之三的违约金与事实不符。在四冶兴业公司与吴清、丁晓慧签订的合同第十二条1、（2）中明确约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无的违约金。由此可见，双方就该情形出现时，是约定了不支付违约金的，而非一审判决中认定的按全部房价款的日万分之三支付违约金。4.即使四冶兴业公司要承担逾期交房的违约金，一审判决支付的违约金比例依旧过高。虽然一审判决中考虑了当地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，确定按全部房屋价款的日万分之一点五支付违约金，但仍对四冶兴业公司不公。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。吴清、丁晓慧的实际损失仅是每月支付房租的费用，而根据房屋租赁市场租金情况可知，吴清、丁晓慧的房屋租金费用最多不超过800元/月。即使按此案一审判决中确认的收房时间计算逾期时长也就11个月，按月租金的130%计算违约金不超过11000元，但一审判决四冶兴业公司向吴清、丁晓慧支付逾期交房违约金21292.62元，显然比例过高。5.一审判决在计算违约金时，没有剔除四冶兴业公司为吴清、丁晓慧提供担保的按揭贷款金额。本案中，四冶兴业公司为使吴清、丁晓慧顺利取得银行贷款，在贷款银行存入数百万元保证金对吴清、丁晓慧按揭贷款行为予以担保。从权利义务对等及公平角度考虑，对违约金基数的认定应当以吴清、丁晓慧实际交付房屋首付款的金额予以计算，而不应当以购房合同所约定的房屋金额总价款来计算。综上所述，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法支持四冶兴业公司的上诉请求。 吴清、丁晓慧未提交书面答辩意见。 吴清、丁晓慧向一审法院起诉请求：1．判令四冶兴业公司向吴清、丁晓慧承担逾期交付的违约责任14018.71元（计算至2019年5月31日），此后违约责任计算至四冶兴业公司具备交付条件之日止。2.本案诉讼费由四冶兴业公司承担。 一审法院认定事实：2015年，吴清、丁晓慧向四冶兴业公司购买兰亭苑-Ⅱ2#1单元503室房屋，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号GX2015014451）。《商品房买卖合同（预售）》中与本案有关的部分条款如下：第三条：房屋预测建筑面积123.05平方米。第六条：商品房价款按照建筑面积计算，总价款为416278元。第七条：付款方式为商业贷款方式付款。买受人应当在2015年10月27日前支付首期房价款126278元，余款290000元向中国银行申请贷款支付。第九条：商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十条：关于商品房相关设施设备交付条件的约定。第十一条：（一）、出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，吴清、丁晓慧按照合同约定支付了全部房款416278元。四冶兴业公司于2017年4月7日向吴清、丁晓慧交付了未取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房。到法庭辩论终结前，四冶兴业公司未取得建设工程竣工验收备案证明文件。吴清、丁晓慧认为四冶兴业公司交付未取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房，系无效交付，应认定四冶兴业房地产公司为逾期交付商品房，且逾期状态一直延续至今，诉至该院，要求判如所请。 一审法院认为，吴清、丁晓慧与四冶兴业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于诉讼时效问题：《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。本案中，合同仅约定了四冶兴业公司逾期交付商品房支付违约金的比例，未约定履行期限，因此只有当四冶兴业公司明确表示不履行时，才能认定吴清、丁晓慧“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故对四冶兴业公司认为吴清、丁晓慧的起诉超过诉讼时效的答辩意见，该院不予采纳。关于逾期超过60日的违约金比例问题：吴清、丁晓慧已按合同约定支付了全部房屋价款，但四冶兴业公司未按约定的时间及条件交付商品房，构成违约，应当向吴清、丁晓慧支付违约金。由于合同约定的违约金比例明显存在歧义，且合同系格式合同，四冶兴业公司系合同的提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应认定合同约定四冶兴业公司逾期超过60日后，四冶兴业公司按日计算向吴清、丁晓慧支付的违约金应不低于全部房价款的万分之三。鉴于四冶兴业公司主张合同约定的违约金过高，该院根据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算。四冶兴业公司实际向吴清、丁晓慧交房的日期为2017年4月7日，尽管在房屋交付时存在一些手续或房屋资料上的瑕疵和欠缺，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，不能否认吴清、丁晓慧已于2017年4月7日实际接收了房屋的事实。另外，吴清、丁晓慧未举证证明实际收房之后的经济损失，故四冶兴业公司违约给吴清、丁晓慧造成的经济损失应计算至实际交房之日止。综上，至吴清、丁晓慧实际接收商品房之日止，四冶兴业公司逾期交付商品房的时间为2016年5月1日至2017年4月7日，共计341天。四冶兴业公司应向吴清、丁晓慧支付的违约金为416278元×341天×0.00015/天=21292.62元。综上所述，对吴清、丁晓慧的诉讼请求，该院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：由四冶兴业公司于该判决生效之日起十五日内向吴清、丁晓慧支付逾期交付商品房的违约金21292.62元。案件受理费3112元，减半收取计1556元，由吴清、丁晓慧负担1300元，由四冶兴业公司负担256元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，四冶兴业公司与吴清、丁晓慧签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于交房时间的问题，《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付房屋，而四冶兴业公司并未在双方约定交付时间取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件，直到2017年4月7日才将案涉商品房交付给吴清、丁晓慧。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，认定四冶兴业公司实际向吴清、丁晓慧交房的日期为2017年4月7日并无不当，本院予以确认。四冶兴业公司主张交房的时间应为2016年9月，却未提供充足的证据予以证明，本院不予支持。关于吴清、丁晓慧对逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题，本案《商品房买卖合同（预售）》仅约定了违约金的比例，未约定履行期限。四冶兴业公司逾期交房后，双方均未提出解除合同，四冶兴业公司系持续违约状态，违约事实并未中断，在违约事实结束前，吴清、丁晓慧可就整个违约金主张权利。故一审法院认定本案未超过诉讼时效，并无不当。关于违约金数额问题，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条1（2）项约定：“合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”，故依照该条第1（1）项中约定的万分之三的比率计算违约金符合合同的约定。因合同约定的违约金过高，一审法院根据当地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算，并无不当。 综上所述，中国四冶兴业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费332元，由中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志明 审判员  谢秋荣 审判员  黄文杰 二〇二〇年四月二十三日 书记员  罗玉萍