文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终482号上诉人（原审原告）：彭水县商贸园汇景楼小区业主委员会，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道商贸园小区。负责人：邬卫东，该业主委员会主任。委托诉讼代理人:冉龙平，该业主委员会副主任。委托诉讼代理人：杨长友，该小区业主。被上诉人（原审被告）：重庆市彭水康宏房地产有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街，统一社会信用代码：915002437116902203。委托诉讼代理人：王志鸿，重庆中庸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖玥，男，1988年8月8日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：刘德均，重庆才学律师事务所律师。上诉人彭水县商贸园汇景楼小区业主委员会（下简称商贸园业委会）因与被上诉人重庆市彭水康宏房地产有限公司（下简称康宏公司）、廖玥所有权确认纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院于2019年11月28日作出的(2019)渝0243民初3997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了公开询问审理。上诉人商贸园业委会的委托诉讼代理人冉龙平、杨长友，被上诉人康宏公司的委托诉讼代理人王志鸿，被上诉人廖玥的委托诉讼代理人刘德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商贸园业委会上诉请求：撤销一审判决，改判本案讼争房产为彭水县商贸园汇景楼小区全体业主共有；本案诉讼费用由康宏公司、廖玥承担。事实和理由：1.一审判决对商贸园业委会提出的事实、证据和理由几乎只字未提，更未就商贸园业委会举示的大量证据和法律法规规定做任何列举，也不做任何评判，对不予采信的原因和理由亦没有做出任何阐述和说明，缺乏完整、公平、公正。2.一审判决不但故意不适用应当适用的实体法律法规，反而错误适用与判决结论相反的法律法规。同时，判决结论含义不准确、不明确，容易产生歧义。3.民事审判不能对行政行为进行审查和评判，更不能据此得出判决结论，否则程序违法。同时，行政登记并不一定就享有所有权，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当对原因行为或基础关系进行审查，故在商贸园业委会有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持商贸园业委会的诉讼请求。尽管康宏公司已经在国土房管部门对本案讼争架空层进行了权属登记并取得了产权证，但并不证明其就是本案讼争架空层的真正权利人。同时，由于康宏公司、廖玥之间的交易行为存在严重的不合理对价，系恶意串通，故廖玥亦不能适用善意取得，其房屋权属登记亦不能证明其就是讼争房屋的合法权利人。4.一审判决在已经将讼争房产明确为架空层的前提下，还将讼争房产的产权推断为康宏公司所有，完全不顾法律法规、司法解释的强制和明确的规定以及最高法院、市高法院对架空层的终审判决观点，系有法不依，违法裁判。5.建筑物或者构筑物等不动产是强制规划许可，规划许可证是建设工程规划合法性的唯一凭证，因此无规划许可的建筑物或者构筑物等不动产，不具有取得合法产权登记的来源、前提和基础，当然也不可能取得合法登记的产权。6.共有土地使用权不可能成为特定和专属土地使用权的客体，因此，架空层不能够登记成为特定业主所有权的客体。7.物权是对世性权利，法律必须规定物权取得时的严格统一、合法规则，使当事人取得的物权具有统一的对世性效力。因此，不动产物权的取得必须是一种适法行为，只有符合法律规定的行为才能产生取得物权的效果，尤其是不动产物权的登记，不允许登记行为有任何的瑕疵，否则该登记行为不会产生任何法律效力。因此，康宏公司、廖玥在登记本案讼争房地产权属证书时程序应当合法而正当，如果应当遵从相关法律法规及政策规定却故意不遵从，其登记行为程序违法。康宏公司辩称，1.一审判决不存在说理不清，即使在说理中有一定瑕疵也不影响判决结果；3.本案判决在认定事实中有一定的瑕疵，但不影响判决结果的公正性，争议房产并不是架空层。综上，一审判决适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。廖玥辩称，1.彭水县商贸园汇景楼小区1、2号楼的负二楼无论是修建过程中，还是竣工规划验收合格办理专有产权使用至今，商贸园业委会缺乏证据证明属于架空层，更缺乏证据证明属于建筑区划内的共有部分的事实。2.廖玥认为除前述错误认定的事实以外，其余的事实认定清楚准确和法律适用正确，程序合法，并且本案也未因前述错误认定影响原审法院的判决结果。所以，一审判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。商贸园业委会向一审法院起诉请求：一、确认位于彭水县汉葭街道石嘴街商贸园汇景楼1号楼、2号楼共计3022.5平方米的架空层的所有权属于彭水县商贸园汇景楼小区全体业主共有；二、本案的诉讼费用由康宏公司、廖玥负担。一审法院认定事实：康宏公司系彭水县乌江商贸园汇景楼小区的开发商，彭水县乌江商贸园汇景楼1、2、3号楼修建之初只有负一楼，双方在本案中诉争的负二楼（现在的停车场）当时高度为230米层（黄海高程），状态为地下室。随着彭水县滨江北路的修建，原来的负一楼已经成了临街门面。康宏公司向彭水县防汛抗旱指挥部申请将负二楼改成地下停车场。彭水县防汛抗旱指挥部于2018年4月6日作出彭汛办〔2008〕10号《关于同意乌江商贸园汇景楼地下停车库涉洪验收的意见》，载明根据县上有关领导要求，康宏公司将乌江商贸园汇景楼地下室230米层（黄海高程）建成停车库。根据前面的基本情况，同意对乌江商贸园汇景楼地下室230米层（黄海高程）用作车库的防洪验收。彭水县建设委员会于2008年4月8日向康宏公司出具了编号2008008号《建设工程规划验收合格证》，建设项目名称为乌江商贸园小区汇景1、2、3号楼，使用性质是商住楼，建设规模为56793.30平方米。2008年7月4日，原彭水县国土局向康宏公司颁发了彭水乌江商贸园汇景楼1、2、3号楼的总证即彭水县房地证2008字第XXX号《重庆市房地产权证》，记载该房屋坐落于彭水苗族土家族自治县汉葭街道北门街乌江商贸园汇景1、2、3号楼，楼层为“负1、2、第1-19”，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为3849.82平方米，“共有使用权面积”栏为空白，房屋建筑面积为56856.3平方米。2014年12月23日，原彭水县国土局受理了康宏公司提出的办理乌江商贸园汇景1号楼负二层产权的申请。2014年12月24日，原彭水县国土局基于彭水县房地证2008字第XXX号《重庆市房地产权证》向康宏公司登记颁发了房地证2014字第04XXX、04XXX号《重庆市房地产权证》，系乌江商贸园汇景1号楼负二层、2号楼负二层产权证书。2016年3月15日，康宏公司将前述2014字第04XXX、04XXX号重庆市房地产产权证登记的乌江商贸园汇景1号楼负二层、2号楼负二层两处房产出售给廖玥，双方签订两份《重庆市商品房买卖合同》。2016年4月29日，廖玥对该两处房产进行房屋产权登记，登记机关为彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局，乌江商贸园汇景1号楼负二层产权证为（2016）彭水县不动产权第00030XXXX号重庆市房地产产权证，权利人为廖玥，单独所有，用途其他商服用地/商业服务，共有宗地面积1325.48平方米，房屋建筑面积1557.1平方米；乌江商贸园汇景2号楼负二层产权证为（2016）彭水县不动产权第00030XXXX号重庆市房地产产权证，权利人为廖玥，单独所有，用途其他商服用地/商业服务，共有宗地面积1262.11平方米，房屋建筑面积1415.4平方米。廖玥对乌江商贸园汇景1号楼负二层、2号楼负二层、3号楼负二层进行装修使用，装修过程中对于乌江商贸园汇景楼小区1、2号楼负二楼中房屋桩和地梁进行剔打。商贸园业委会委托重庆市建设工程质量检验测试中心对前述房屋进行检验和测试。2016年6月22日，重庆市建设工程质量检验测试中心作出检测报告：鉴定结论为，1.房屋负二层桩被剔打以及地梁破坏，不会降低房屋的承载能力和抗震性能，未对房屋主体造成损害，房屋目前的损害不是由于桩被剔打和地梁被破坏造成。2.房屋负二层（1-1）∽（1/1-1）/(1/2-A)和（1-1）∽（1-2）/(1/2-A)轴线梁开裂是由于混凝土收缩和后期温差影响迭合产生。3.广场平台梁开裂是由于房屋受荷产生沉降后，梁两端高度不一致造成。广场平台梁开裂不会影响房屋主体结构，但存在较大安全隐患。4.房屋室内填充墙、填充墙与混凝土构件间开裂、装饰层开裂、墙体渗水、窗台开裂均不会降低房屋的承载能力、使用耐久性和抗震性能。5.广场平台旁疑似被剔打的桩身未遭破坏。处理建议，1.应立即对桩的保护层进行恢复，桩保护层恢复后不会降低房屋的使用耐久性；应立即对房屋负二层被破坏的地梁进行恢复处理，地梁恢复后不会降低房屋基础的整体性和水平刚度；建议对桩护壁进行修复。2.建议对房屋负二层（1-1）∽（1/1-1）/(1/2-A)和（1-1）∽（1-2）/(1/2-A)轴线梁裂缝进行封闭；应立即对广场平台开裂的梁进行加固处理。3.建议对房屋楼板和锁口梁的裂缝进行封闭处理。2017年2月23日，廖玥依据前述检测报告委托重庆市建筑科学研究所作出“商贸园汇景楼小区负二层车库桩及地梁修复处理方案”，廖玥依据该处理方案实施了“彭水商贸园汇景楼小区负二层车库桩及地梁修复处理工程”，对桩保护层进行修复并对被破坏地梁进行修复。2017年9月1日，廖玥委托重庆市建设工程质量检验测试中心对“彭水商贸园汇景楼小区负二层车库桩及地梁修复处理工程”进行现场检测，检测报告结论为：1.彭水商贸园汇景楼小区负二层车库桩及地梁修复处理工程的施工质量能够满足《处理方案》和相关验收规范要求。2.在今后使用过程中，应避免在加固的构件上开槽、钻孔，以免破坏构件的加固性能，应避免加固构件附近出现持续高温。商贸园业委会于2016年7月22日在重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道进行备案，备案名称为彭水县商贸园汇景楼小区业主委员会，建筑物总面积为：53000平方米，业主总人数为：315户，备案材料包含业主大会决议、业主委员会章程、业主大会备案申请表、业主委员会主任身份证明。2018年6月10日，商贸园业委会召开业主大会，共计274户业主参与业主大会投票表决，274户业主专有部分面积共计35690.66平方米，业主大会召开过程中通过了本案纠纷进行诉讼解决的决议。2018年6月13日，商贸园业委会发布业主大会会议决议公告。康宏公司当庭举示《汇景楼房屋清单》，其中汇景楼1号房屋清单载明负二层，套内1282.51平方米，公摊274.59平方米，建筑面积1557.1平方米。汇景楼2号房屋清单载明负二层，套内1216.3平方米，公摊249.1平方米，建筑面积1465.4平方米。汇景楼3号房屋没有负二楼的记录。2018年4月16日，商贸园业委会向彭水县法院以康宏公司、廖玥为被告提起民事诉讼，彭水县法院于2018年4月23日立案受理了商贸园业委会的起诉。该案商贸园业委会的诉讼请求为：“1.康宏公司、廖玥向商贸园业委会腾退彭水县商贸园汇景楼小区1、2号楼架空层；2.恢复彭水县商贸园汇景楼小区1号楼、3号楼之间的承重柱共7根。”彭水县法院经审理后于2018年6月27日作出（2018）渝0243民初1968号民事判决书，判决驳回商贸园业委会的诉讼请求。商贸园业委会不服，上诉至重庆市第四中级人民法院，重庆市第四中级人民法院在二审中查明商贸园业委会自认就涉案不动产的权属争议问题未曾提起过确权诉讼；重庆市第四中级人民法院还认为，涉案房地产权证系有权行政机关颁发，具有法律效力，对于案涉不动产是否系“架空层”以及权利归属，各方当事人之间存有争议，商贸园业委会在一、二审中举示的证据并不充分，不能反驳案涉房地产权对于争议不动产权利归属的证明效力。重庆市第四中级人民法院遂于2018年11月7日作出（2018）渝04民终979号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。商贸园业委会又于2018年12月12日向彭水县法院以康宏公司、廖玥为被告提起民事诉讼，请求依法判决位于彭水县汉葭街道石咀街商贸园汇景楼1号楼、2号楼3022.5㎡的架空层属于彭水县商贸园汇景楼小区全体业主共有，并请求排除妨害。彭水县法院于2019年1月16日立案受理了商贸园业委会的起诉。在该案诉讼过程中，因商贸园业委会已经就涉案房屋登记行为提起本案行政诉讼，故商贸园业委会于2019年5月27日向彭水县法院申请撤回了该案共有权确认之起诉，彭水县法院遂于2019年5月30日裁定准许商贸园业委会撤诉。2019年5月6日商贸园业委会不服彭水苗族土家族自治县规划和自然资源局为康宏公司颁发的房地证2014字第04XXX号《重庆市房地产权证》而提起行政诉讼，彭水县法院于2019年7月29日作出（2019）渝0243行初30号《行政裁定书》，认为本案所涉纠纷的实质在于涉案乌江商贸园汇景1号楼负二层的物权归属问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条之规定，相关当事人对此争议，当事人可通过民事诉讼途径解决，裁定驳回商贸园业委会的起诉。商贸园业委会遂提起本诉。一审法院认为，结合双方的诉辩，本案的争议焦点为：一、涉案负二楼的性质如何认定？二、案涉负二楼的权属应当归何人所有?一、涉案的负二楼的性质如何来认定的问题？双方所争议的焦点在于现在涉案的负二楼的性质是否仍为架空层。何谓“架空层”从建筑工程专业角度定义，所谓架空层是指建筑室内地坪以下基础回填土以上的三维空间，当该空间可供人利用时，架空层也可被称为“地下室”或“半地下室”。建筑工程中架空层的基本作用是防止建筑底层地坪回潮，即防潮是架空层的本体功能。开发实践中被用作车库（车位）使用的架空层，根据是否具备规划手续又可分为两类:一类是开发商履行了规划报建手续，建筑物的架空层被明确规划为车库用途。根据相关车库设计规范标准，这类架空层的设计施工有较高的消防、照明、排水、通行要求，竣工验收后被认定为合法车库，其水平投影面积全部记入规划许可证，成为区分所有建筑物总建筑面积的一部分；另一类是开发商未履行规划报建手续，建筑物竣工后，架空层被私自改作车库。这类架空层既没有作为车库用途的报建手续，同时又不具备车库的消防安全设施，不能被依法确权为车库。二、权属应当归何人所有？本案中涉案彭水县乌江商贸园汇景楼1、2、3号楼修建之初只有负一楼，双方在本案诉争的负二楼（现在的车库）当时高度为230米层（黄海高程），状态为地下室，根据焦点一对架空层的论述，当时负二层状态为地下室，应当认定为架空层。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。这里共有部分包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分以及避难层、设备层等结构部分。当时负二楼的状况认定为架空层，根据前述法规，架空层应当属于共有部分。然而康宏公司向有关部门申请将负二楼改建为车库，并且彭水县建设委员会于2008年4月8日向康宏公司出具了编号2008008号《建设工程规划验收合格证》，建设项目名称为乌江商贸园小区汇景1、2、3号楼。最终2014年12月24日，原彭水县国土局基于彭水县房地证2008字第XXX号《重庆市房地产权证》向康宏公司登记颁发了房地证2014字第04XXX、04XXX号《重庆市房地产权证》，产权包括了涉案负二楼的产权，属于前述开发商履行了规划报建手续，建筑物的架空层被明确规划为车库用途，架空层的性质已经变更为车库，同时原彭水县国土局给康宏公司办理了涉案负二楼的产权证书，故涉案负二楼的产权应当属于康宏公司，康宏公司又转卖给廖玥，廖玥也取得合法产权，应当认为是产权的合法转移，综上所述，对商贸园业委会的诉求不予支持。至于商贸园业委会辩称康宏公司办理涉案负二楼履行行政手续不合法，非民事案件审查范围，可另寻途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回彭水县商贸园汇景楼小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元（彭水县商贸园汇景楼小区业主委员会已预交40元），减半收取40元，由彭水县商贸园汇景楼小区业主委员会负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，彭水县诚信土地房屋勘测公司于2005年10月20日制作的汇景1号楼《房屋分户图》载明，框肢剪力墙结构负二层的建筑面积为1557.10平方米，套内面积为1282.51平方米。同日制作的汇景2号楼《房屋分户图》载明，框肢剪力墙结构负二层的建筑面积为1465.40平方米，套内面积为1216.30平方米。该图有两名测绘人员签字，并加盖了测绘单位的勘测专用章。另查明，2006年12月编制的彭水乌江商贸园汇景楼综合楼1号楼、2号楼《建筑竣工总说明》第七条“室内装修”第1.3项均载明：“室内楼面部分夹层、上机房梯步、机房以及负二层筒体前室和梯带下等地面均采用C25细石混泥土压光找平50mm厚。”第七条第2.1项均载明：“本工程从负二楼简体至顶层的墙、柱及天棚（包括屋顶采光井天棚）和屋顶消防水池的墙、天棚均采用水泥砂浆作中级抹灰。”彭水县国土资源和房屋管理局2016年5月25日出具的《关于吴江商贸园汇景1、2、3号楼产权证办理有关情况的函》载明，案涉1、2、3号商住楼竣工验收面积合计56793.30平方米，申请登记房屋总建筑面积为56856.30平方米，比竣工验收面积多63.01平方米，属正常的测量误差范围。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中双方争议的焦点是：商贸园业委会请求确认案涉1号楼、2号楼负二楼共计3022.5平方米的所有权属于彭水县商贸园汇景楼小区全体业主共有的诉讼请求能否成立？现就此评述如下：案涉1号楼、2号楼负二楼早在彭水县诚信土地房屋勘测公司2005年10月20日进行测绘形成的《房屋分户图》中有明确记载，并且2006年12月编制的案涉1号楼、2号楼《建筑竣工总说明》中也明确载明了关于负二楼所涉室内装修的内容。彭水县建设委员会2008年4月8日出具的《建设工程规划验收合格证》记载案涉1、2、3号楼的建设规模为56793.30平方米，结合康宏公司提交的《房屋清单》记载数据以及彭水县国土资源和房屋管理局2016年5月25日出具的《关于吴江商贸园汇景1、2、3号楼产权证办理有关情况的函》，能够证明案涉1号楼、2号楼负二楼在竣工验收之时已包含在竣工验收建筑面积范围之内。以上事实共同说明案涉1号楼、2号楼负二楼系由康宏公司在竣工验收之前就已建设完成，并且该负二楼具有构造上的独立性能够明确区分，具有利用上的独立性可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉1号楼、2号楼负二楼应当认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称的专有部分。并且，根据彭水县防汛抗旱指挥部于2018年4月6日作出彭汛办〔2008〕10号《关于同意乌江商贸园汇景楼地下停车库涉洪验收的意见》载明的内容，也是对康宏公司将乌江商贸园汇景楼地下室230米层（黄海高程）建成停车库后进行验收，这进一步说明案涉230米层（黄海高程）的地下室在验收之前就已存在。该意见同意对乌江商贸园汇景楼地下室230米层（黄海高程）用作停车库的防洪验收，这是对案涉地下室用作停车库后是否涉洪的一个验收意见，并不能说明双方诉争的地下室（负二楼）系业主共有的架空层。据此，一审判决认定案涉负二楼为架空层不当，本院予以纠正。商贸园业委会认为案涉1号楼、2号楼面积为3022.5平方米的负二楼系架空层并主张属小区全体业主共有缺乏事实依据，也与前述负二楼属专有部分的认定不符，商贸园业委会的相应诉讼请求不能成立，本院不予支持。一审判决评述的理由虽有不当，本院对此予以纠正，但其判决驳回商贸园业委会诉讼请求的结果正确，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”之规定，本院对该结果予以维持。综上所述，商贸园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实与适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由商贸园业委会负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 王 宏审 判 员 万永福二〇二〇年四月二十六日法官助理 翟维玲书 记 员 聂 潇