山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8193号 上诉人（原审原告）：井阳，女，1958年6月17日出生，汉族，住青岛市。 委托诉讼代理人：俞文峰，山东道安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴国栋，山东道安律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：乔培青，男，1958年6月1日出生，汉族，住青岛市。 委托诉讼代理人：俞文峰，山东道安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴国栋，山东道安律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中建八局第四建设有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路268号。 法定代表人：周可璋，董事长。 委托诉讼代理人：胡沙泉。 被上诉人（原审被告）：青岛兴源房地产开发有限责任公司。 法定代表人：李华，总经理。 委托诉讼代理人：王秀红，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 原审被告：牛梦娟，女，1978年8月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人井阳、上诉人乔培青、上诉人中建八局第四建设有限公司（以下简称中建八局四公司）与被上诉人青岛兴源房地产开发有限责任公司（以下简称兴源公司）、原审被告牛梦娟房屋买卖合同纠纷一案，因不服山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初4479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 井阳、乔培青上诉请求：依法撤销一审判决，改判兴源公司协助办理青岛市东海路52号兴源花园3-x-x户产权登记手续；一二审诉讼费由兴源公司承担。事实和理由：井阳、乔培青与兴源公司成立事实上的房屋买卖合同关系。涉案房屋由兴源公司抵账出售给中建八局四公司，再由中建八局四公司抵账给案外人刘思水，刘思水后将相关权利义务让与井阳、乔培青，并取的了中建八局四公司的认可。依据2006年8月30日的《入住告函》、2006年10月13日的《房屋转让协议》以及2011年7月17日中建八局四公司向兴源公司的《致函》，井阳、乔培青与中建八局四公司成立房屋买卖的法律关系，案外人刘思水已将相关权利义务转让，退出房屋买卖协议。兴源公司已将涉案房屋交由井阳、乔培青占有使用十余年，收取物业费、车位费亦十余年。综上，井阳、乔培青与兴源公司成立事实上的房屋买卖合同关系。 兴源公司对井阳、乔培青的上诉答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回井阳、乔培青的上诉请求。 中建八局四公司上诉请求：同意井阳、乔培青的上诉请求。本案应撤销一审判决，依法改判或发回重审。 井阳、乔培青对中建八局四公司的上诉答辩称，中建八局四公司与兴源公司应当为井阳、乔培青办理涉案房屋的产权登记手续。 兴源公司对中建八局四公司的上诉答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回中建八局四公司的上诉请求。 原审被告牛梦娟未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 井阳、乔培青向一审法院提出诉讼请求：1、兴源公司、中建八局四公司、牛梦娟协助井阳、乔培青办理青岛市市南区东海路52号兴源花园3-x-x户房屋的产权登记手续；2、本案诉讼费用由兴源公司、中建八局四公司、牛梦娟承担。 一审法院查明事实：2003年1月16日，牛梦娟与兴源公司签订《商品房买卖合同》一份，载明：牛梦娟向兴源公司购买青岛市市南区东海路52号兴源花园x号楼x单元x号房屋，建筑面积135.23平方米，售价7880元/平方米，总价1065612元；付款方式：牛梦娟应于2003年1月16日前支付435612元，于2003年1月18日前到中国农业银行市北二支行办妥63万元贷款手续；兴源公司于2003年1月31日前将涉案房屋交付给牛梦娟。该合同对于产权登记事宜未进行约定。 2005年7月8日，青岛润泽置业有限公司、刘思水作为甲方，井阳、乔培青作为乙方，双方签订《协议书》一份，载明：甲方将涉案房屋作价转让给乙方，房屋建筑面积135.2平方米，该房屋以7380元/平方米计算，共计997760元，加上甲方抵房时付出的手续费20173.4元，该房屋作价共计1017949.1元；经协商乙方在签订协议之日，交付首期房款50万元，余款双方共同协商在5年内分五期付清，首付款付给甲方，由甲方负责为井阳、乔培青办理房产手续；该协议于2005年8月8日起生效，约定期内乙方付清款后失效。青岛润泽置业有限公司、刘思水在该协议书上签字盖章。 2005年8月8日，刘思水出具《收条》一份，载明：收到乔培青购房款50万元。2006年8月30日，中国建筑土木工程公司三分公司向兴源公司出具《入住告函》一份，载明：“由中建八局职工名下的兴源花园的住房，有以下一套已进行了转让，我方协议已定，手续已清，请贵方予以办理入住手续。户房主牛梦娟名下的房屋转让到井阳名下”。2006年10月13日，中国建筑土木工程公司三分公司（牛梦娟）作为甲方，中国对外建设青岛公司作为乙方，双方签订《房屋转让协议》一份，载明：双方就甲方欠乙方工程款抵扣乙方购甲方房款，达成如下协议：甲方座落在户房屋，面积135.2平方米，价款为456106.06元加银行按揭剩余本金567442.8元；房屋价款456106.06元，直接用甲方欠乙方保税区工程款及锂电池和法宝工程款中剩余款项金额抵顶，甲乙双方财务账相互调账平账；甲方已还银行按揭至2006年5月，从6月份起银行还贷由乙方负责，物业及水电等有关费用由乙方负责交纳；乙方还清银行按揭贷款后甲方协助乙方办理产权，手续及税、费用由乙方承担；2003年10月29日协议同时废止。牛梦娟作为甲方代表，刘思水作为乙方代表在该协议上签字；井阳在该协议上加盖印鉴。 2010年2月25日，乔培青向中国农业银行偿还涉案房屋贷款本息共计553065.05元。2010年11月12日，青岛仲裁委员会出具青仲裁字（2010）第456号裁决书一份，载明：本案兴源公司与本案牛梦娟自愿达成和解协议，解除就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》。 2010年12月28日，本案中建八局四公司将兴源公司诉至一审法院，诉请为要求兴源公司支付兴源大厦项目工程欠款及利息；中建八局四公司主张包括涉案房屋在内的25套房屋用于抵顶工程款共计6998381.04元。2014年6月26日，青岛市中级人民法院作出（2013）青民一终字第2513号民事判决书，载明“…双方对兴源公司已经支付工程款6998381.04元的数额并无异议，只是对6998381.04元工程款的支付方式存在异议…本案争议的是欠付工程款的数额认定问题，而是否存在被告主张的抵顶部分工程款的情形涉及另外的法律关系，并非本案审理范围…”。 2011年7月17日，中建八局四公司向兴源公司出具《致函》一份，载明：“我公司以职工牛梦娟名义从贵公司抵账的位于青岛市房屋（当时未直接支付首付款，首付款以我公司兴源大厦工程款抵顶），该房屋现已转让给井阳，井阳已将全部房款结清，为给井阳直接办理产权手续，2010年我公司以职工牛梦娟名义与贵司办理解除原购房合同的手续，现请贵司给井阳直接办理房屋产权手续为谢，我公司与贵司之间仍按原抵账金额办理结算”。兴源公司对于该函件的真实性无异议，但称该函件系中建八局四公司单方出具，在井阳、乔培青持有生效法律文书确认涉案房屋所有权归其之前，兴源公司无义务协助其办理房屋的产权过户登记手续。 井阳、乔培青提交《入住告函》复印件一份，证明2006年8月30日，中国建筑土木工程公司三分公司告知兴源公司，牛梦娟名下的涉案房屋已经转让给井阳，请兴源公司协助办理入住手续，后井阳、乔培青持该入住告函原件到兴源公司处拿到涉案房屋钥匙，验收房屋并入住涉案房屋至今。兴源公司质证称，该证据系复印件，不予质证。 井阳、乔培青提交物业费、有线电视费、暖气费等单据一宗，证明涉案房屋自2006年交付给井阳、乔培青起，井阳、乔培青持续缴纳相关费用，井阳、乔培青一直占有、使用涉案房屋至今，在该房屋内生活居住，兴源公司对此明知，且对交付房屋无任何异议，认可井阳、乔培青系房屋业主；井阳、乔培青提交兴源公司、兴源物业管理公司的工商注册资料一宗，证明兴源公司与兴源物业管理公司的法定代表人及股东相同，证明兴源公司对井阳、乔培青的业主身份是认可的。兴源公司质证称，从井阳、乔培青出具的票据来看，缴费人系乔培青，该房屋系由井阳、乔培青居住使用，但在没有有效法律文书确认涉案房屋所有权归井阳、乔培青之前，兴源公司无义务协助井阳、乔培青办理产权登记；涉案房屋现登记在兴源公司名下，由井阳、乔培青实际占有使用。 井阳、乔培青称，井阳、乔培青入住涉案房屋后于2010年2月25日一次性还清涉案房屋的全部按揭贷款本息；为协助井阳、乔培青办理房屋产权登记手续，中建八局四公司与兴源公司协商一致，采用“退房更名”的方式解除牛梦娟与兴源公司签订的《商品房买卖合同》，之后应由兴源公司与井阳、乔培青签订新的房屋买卖合同；同一时期，中建八局四公司与兴源公司之间其他20余套抵账房屋的更名事宜均以相同方式进行处理，大部分重新签订《商品房买卖合同》，并由兴源公司办理产权登记手续，但在此期间，因工程款纠纷，兴源公司、中建八局四公司关系急剧恶化，未能就涉案房屋如期签订新的《商品房买卖合同》；井阳、乔培青支付涉案房屋的全部购房款，中建八局四公司将《商品房买卖合同》中的权利义务全部转让给井阳、乔培青，并以入住告函的方式通知兴源公司，兴源公司对此并未提出异议，且向井阳、乔培青交付涉案房屋，十余年间并未对井阳、乔培青的业主身份提出任何质疑，依据《合同法》第十条、第三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条之规定，井阳、乔培青与兴源公司之间成立房屋买卖合同关系。 中建八局四公司称，原中国建筑土木工程公司三分公司系中国建筑土木工程公司的下属分公司；2007年1月9日，土木四公司成为中国建筑第八工程局的子公司，原土木三分公司归入土木四公司经营；2007年3月19日，土木司公司名称变更为中国建筑第八工程局第四建筑公司；2007年12月11日，中国建筑第八工程局第四建筑公司名称变更为中建八局第四建设有限公司。因此，原中国建筑土木工程公司三分公司协议项下的权利义务由中建八局四公司承受。 一审法院认为，本案的争议焦点为兴源公司、中建八局四公司、牛梦娟是否负有协助井阳、乔培青办理涉案房屋产权登记手续的义务。1、依据井阳、乔培青提交的2005年7月8日的《协议书》以及2006年10月13日的《房屋转让协议》，该两份合同内容表明，青岛市市南区东海路52号兴源花园3号楼1单元601户房屋系由中建八局四公司转让给案外人刘思水，再由刘思水转让给井阳、乔培青，案外人刘思水系该两份合同的签订方之一及井阳、乔培青支付50万元购房款的收款方，井阳、乔培青签订《协议书》后入住涉案房屋至今，中建八局四公司对于上述合同的真实性均予以认可。综合本案案情，井阳、乔培青依据上述房屋买卖合同购买涉案房屋，支付购房款并入住涉案房屋至今，一审对《协议书》、《房屋转让协议》的真实性予以认可。2、依据合同相对性原则，井阳、乔培青系与案外人刘思水、青岛润泽置业有限公司就涉案房屋成立房屋买卖的法律关系。就涉案房屋权利义务的履行事宜，井阳、乔培青应向合同相对人继续主张。依据（2013）青民一终字第2513号民事判决书的认定，中建八局四公司与兴源公司之间是否就涉案房屋存在以房抵顶工程款事宜并未予以认定，中建八局四公司对涉案房屋是否享有处分权并未经生效裁判文书认定，且涉案房屋未过户至中建八局四公司名下；井阳、乔培青要求被告中建八局四公司承担协助办理房屋过户手续的诉请，无事实依据，法院不予支持。牛梦娟系中建八局四公司的员工，其受公司委托签订案涉相关合同及协议，其行为的相应后果应由中建八局四公司承担，因此，井阳、乔培青要求牛梦娟协助办理房屋过户手续的请求，法院不予支持。兴源公司并非合同相对方，中建八局四公司虽向兴源公司出具过《致函》、且井阳、乔培青一直入住涉案房屋并交纳相关费用，但井阳、乔培青提交的证据未证明其与兴源公司之间就涉案房屋买卖关系的成立达成过任何明示或默示的一致意见，井阳、乔培青亦未提交证据证明其曾经就涉案房屋的产权事宜向兴源公司提出过任何民事权利请求，因此，井阳、乔培青的主张及其提交的证据不能证明其与兴源公司之间就涉案房屋以合同法规定的“其他形式”成立房屋买卖的法律关系，井阳、乔培青要求兴源公司协助其办理涉案房屋过户手续的主张，证据不足，法院不予支持。牛梦娟经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，一审判决：驳回井阳、乔培青的诉讼请求。案件受理费100元，由井阳、乔培青负担。 本院二审期间，井阳、乔培青提交中华人民共和国驻悉尼总领事馆出具的（2010）悉领证字第0003147号《公证书》原件一份。证明：中建八局四公司和兴源公司为履行合同义务，通过仲裁方式于2010年11月12日解除了以员工牛梦娟名义和兴源公司签订的《商品房买卖合同》；在与井阳、乔培青签订房屋买卖合同时，因井阳、乔培青欲将涉案房屋登记至儿子乔昆名下，且乔昆在澳大利亚不能回国办理，遂在中华人民共和国驻悉尼总领事馆于2010年12月3日办理公证、认证。公证文书属于原始书证，可以辅助证明：至少在2010年11月，兴源公司和中建八局四公司是希望通过解除与中建八局职工牛梦娟签订的《商品房买卖合同》，并重新与井阳、乔培青或其指定的人重新签订房屋买卖合同的。且三方均为重新签订房屋买卖合同进行了相应准备，消除了相关法律障碍。但因此后中建八局四公司与兴源公司因工程款纠纷关系恶化，导致兴源公司应当和井阳、乔培青签订的购房合同未能按照预期签署，致使涉案房屋一直未办理产权登记。但无论是兴源公司还是中建八局四公司，对于井阳、乔培青已经履行合同义务，合法占有涉案房屋十余年的事实并无任何异议。兴源公司质证称，对该证据的真实性无异议，但是对证明事项及与本案的关联性不予认可。中建八局质证称，对该证据的真实性及证明事项均予以认可。 本院认定事实与一审一致。 本院认为，本案中井阳、乔培青请求改判中建八局四公司、兴源公司协助办理涉案房屋的产权登记手续，中建八局四公司明确表示认可该请求，故本案二审争议焦点为：井阳、乔培青要求兴源公司协助办理涉案房屋的登记手续的请求应否支持。 本案一审判决作出后，兴源公司未上诉，视为对一审查明的涉案房屋转让情况、井阳和乔培青的付款及入住情况的事实无异议，井阳、乔培青、中建八局四公司对此亦无异议，本院予以确认。关于兴源公司是否有义务协助井阳、乔培青办理涉案房屋的登记手续，本院评判如下： 首先，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，井阳、乔培青及中建八局四公司均主张涉案房屋系兴源公司以房抵款给中建八局四公司，兴源公司对此不予认可。但从一审法院查明事实来看，涉案房屋先卖与中建八局四公司员工牛梦娟、后转让给案外人刘思水，再转让给井阳、乔培青，井阳、乔培青自2006年入住至今。兴源公司作为涉案房屋的登记权利人，对涉案房屋的转让过程，及井阳、乔培青占有使用涉案房屋十余年现实情况，均未明确表示过异议，也无法对其将涉案房屋交付井阳、乔培青的事实作出合理解释，且（2013）青民一终2513号民事判决就涉案房屋是否存在以房抵款的事实仅是未予审查处理，并非未予认定，故本院认为，井阳、乔培青及中建八局四公司主张的以房抵款事实具有存在的高度可能性，本院对此事实予以确认。 其次，以房抵款是建设工程施工领域中的常见现象，发包人将房屋抵顶给承包人后应积极协助承包人为买房人办理相关过户登记手续，否则以房抵款的目的将难以达成。本案中，在中建八局四公司最终将涉案房屋转让给井阳、乔培青后，兴源公司将涉案房屋交付给井阳、乔培青，视为以自己的行为表明对房屋转让的认可，其应履行协助办理过户登记义务。另，根据二审中井阳、乔培青提交的证据来看，兴源公司曾一度要为井阳、乔培青的儿子办理房屋过户手续，故判令兴源公司为井阳、乔培青办理房屋过户登记手续，也符合各方的预期。 最后，兴源公司为井阳、乔培青办理过户登记有利于物尽其用，实现涉案房屋的价值。本案中，涉案房屋登记在兴源公司名下，根据物权法相关规定，兴源公司为房屋所有权人，其虽为所有权人，但其实际并不享有占有、使用、收益的权利。井阳、乔培青虽长期占有使用涉案房屋，但却无法正常处分。自2006年以来，涉案房屋的所有权和占有长期分离，无法充分发挥房屋的价值，浪费了社会资源，故判令兴源公司协助办理过户登记有利于定分止争、物尽其用。鉴于涉案房屋交易的特殊性，由此产生的税费问题，按照有关规定办理。 综上所述，上诉人井阳、乔培青、中建八局四公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初4479号民事判决； 二、中建八局第四建设有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司于本判决生效三十日内协助井阳、乔培青办理青岛市市南区东海路52号兴源花园3-x-x户房屋的产权登记手续。 一审案件受理费100元，由中建八局第四建设有限公司负担；二审案件受理费200元，保全费5000元，均由青岛兴源房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王楷 审判员  龙骞 审判员  马喆 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员于国英