辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终281号 上诉人（原审被告）：宽甸满族自治县城镇安信二手车咨询中心，住所地宽甸满族自治县。 经营者：侯玉岩，男，1982年9月7日出生，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：郭忠毅，男，该咨询中心员工。 被上诉人（原审原告）：刘霞，女，1973年2月19日出生，住宽甸满族自治县。 原审第三人：刘广善，男，1968年7月14日出生，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：马俊东，辽宁兴达律师事务所律师。 上诉人宽甸满族自治县城镇安信二手车咨询中心（以下简称安信二手车中心）因与被上诉人刘霞及原审第三人刘广善案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2018）辽0624民初4650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安信二手车中心的委托诉讼代理人郭忠毅、被上诉人刘霞、原审第三人刘广善的委托诉讼代理人马俊东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信二手车中心上诉请求：撤销宽甸满族自治县人民法（2018）辽0624民初4650号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定被上诉人与原审第三人的房屋买卖关系真实有效，存在事实认定错误。被上诉人与原审第三人并不存在真实的房屋买卖关系，存在虚假诉讼之嫌。（一）被上诉人与原审第三人系亲兄妹关系，故有理由怀疑双方恶意串通并通过虚假诉讼，以规避生效裁定执行。（二）双方的房屋买卖合同显然系为了应对本次诉讼而伪造的，该证据明显不是成立于2012年，上诉人申请对案涉房屋买卖合同进行司法鉴定，未获原审法院准许。现上诉人提出对房屋买卖合同的形成时间进行鉴定。（三）被上诉人于诉讼中仅提供了收款收据（上诉人认为系伪造），无其他相关证据佐证。其后被上诉人在原审庭审中补交的证据“银行支取凭证”亦无法证明其20万元购房款的全部来源。二、即便案涉房屋买卖合同是真实有效的，一审判决适用法律错误，不应当认定符合排除强制执行的法定条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第四款，“非因买受人自身原因未办理过户登记”是指客观上不具备过户条件。而归结于买受人自身原因，原则上有以下三点：一是对他人权利障碍的忽略，没有履行合理的注意义务；二是对政策限制的忽略；三是客观上具备过户条件而怠于行使自己的权利。本案中，被上诉人至少存在两点系其自身原因造成无法过户的。1、被上诉人明知案涉房屋为按揭贷款房屋，却仍签订房屋买卖合同，无法过户系其没有尽到合理注意义务造成的；2、被上诉人可以通过代为出卖人偿还贷款的方式，消灭卖方与银行的债权债务关系，从而顺利办理过户手续，但其怠于行使自己的权利，致使房屋无法过户。此点也更加证明了被上诉人与原审第三人根本不存在案涉房屋买卖关系，系为了规避生效裁定执行而进行的虚假诉讼。 刘霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。在2008年被上诉人便向原审第三人购买了涉案房屋，并于2008年装修入住至今。在2008年至2012年给付完原审第三人全部20万元购房款后，在2012年8月13日与原审第三人正式签订书面房屋买卖合同。该房屋买卖合同是双方真实意思表示，为有效合同。被上诉人与原审第三人虽系兄妹关系，但没有法律规定兄妹之间不能买卖房屋，故上诉人诉称被上诉人与原审第三人不存在真实的房屋买卖关系，存在虚假诉讼之嫌，无事实及法律依据。被上诉人购买的案涉房屋是原审第三人以公积金贷款购买，故一直没有办理过户登记。被上诉人在2018年9月初才得知代原审第三人偿还涉案房屋剩余贷款便可以办理过户登记。被上诉人于2018年9月17日、9月18日代原审第三人偿还了全部剩余贷款并取回涉案房屋所有权证书。在办理涉案房屋过户登记时，发现宽甸县人民法院于2018年10月23日作出（2018）辽0624民初4070号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋，故当时没有办理过户登记不是被上诉人自身原因。故上诉人的上诉理由不成立。 刘广善述称，原审判决正确，其与被上诉人虽然是亲兄妹关系，但是案涉房屋是真实买卖，不是虚构事实，房屋没有办理过户是因为在2005年原审第三人购买时是公积金贷款，和刘霞约定房屋加厦子共计20万元，贷款由原审第三人负责偿还，所以上诉人的上诉请求不能成立。 刘霞向一审法院起诉请求：撤销（2018）辽0624民初4070-1号民事裁定书并撤销（2018）辽0624民初4070号民事裁定书,解除对坐落于宽甸满族自治县房屋的查封。被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：原告刘霞与第三人刘广善系兄妹关系。第三人刘广善系宽甸满族自治县房屋登记的所有权人。2012年8月13日，第三人刘广善（甲方）与原告刘霞（乙方）签订房屋买卖合同，约定，甲方将坐落于黄椅山大街板栗站住宅楼（含厦子）出售给乙方，房屋建筑面积80.4平方米，原房屋房产证号：2005-××4，出售价格200000元。在签订上述房屋买卖合同之前，原告即实际入住了该房屋，并于2008年-2012年间分批付清了200000元购房款，付清房款后双方补签的房屋买卖合同。由于该房屋是第三人刘广善以公积金贷款形式购买，贷款未还清，原告与第三人未办理房屋所有权过户手续。2018年9月17日、2018年9月18日，原告代第三人还清了剩余的公积金贷款。 2018年10月11日，安信二手车中心向一审法院提起民事诉讼，请求解除与刘广善签订的二手车买卖合同，并返还购车款。在该案诉讼中，安信二手车中心向一审法院提出保全申请，要求查封刘广善名下坐落于宽甸满族自治县房屋。一审法院于2018年10月23日作出（2018）辽0624民初4070号民事裁定，对该处房屋进行查封。刘霞向一审法院提出申请，要求撤销该裁定，解除对案涉房屋的查封。一审法院于2018年11月12日作出（2018）辽0624民初4070-1号民事裁定，驳回了刘霞的异议申请。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告与第三人之间存在合法有效房屋买卖合同，结合证人证言及原告交纳案涉房屋的取暖费发票等证据可以证明原告已实际占有该房屋多年。结合收款收据、银行账户明细、当事人陈述可以证明原告已向第三人支付了全部购房款。未能及时办理房屋过户登记系因案涉房屋上的贷款于2018年9月18日才偿还完毕，不能归咎于原告。综上，原告要求解除对案涉房屋的查封以排除执行，于法有据，一审法院予以支持。 一审法院判决：一、不得执行坐落于宽甸满族自治县房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被上诉人与原审第三人之间存在合法有效房屋买卖合同。被上诉人交纳案涉房屋的取暖费发票及证人证言等证据可以证明被上诉人已实际占有该房屋。收款收据及银行账户明细、当事人陈述可以证明被上诉人已向原审第三人支付了全部购房款。未能及时办理房屋过户登记系因案涉房屋上的贷款于2018年9月18日才偿还完毕，不足以证明归咎于被上诉人。另外，虽然上诉人申请对房屋买卖合同形成日期进行司法鉴定，但被上诉人、原审第三人均认可该买卖合同系其二人签订，即使经鉴定该合同形成日期与落款日期不符，亦无法证明被上诉人与原审第三人未签订房屋买卖合同，故对上诉人的该申请，本院不予支持。综上，被上诉人要求解除对案涉房屋的查封以排除执行，符合上述法律规定，一审法院予以支持并无不当。上诉人提出被上诉人与原审第三人不存在案涉房屋买卖关系，系为了规避生效裁定执行而进行的虚假诉讼的主张，本院不予支持。 综上所述，安信二手车中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人宽甸满族自治县城镇安信二手车咨询中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈维刚 审判员  曹立新 审判员  姜艳艳 二〇二〇年四月二十八日 书记员  于大海