广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4581号 原告：北海中南房地产开发有限公司，住所地：广西北海市北海大道，统一社会信用代码：9xxxxxxxx5。 法定代表人：邱朝睿，总经理。 委托诉讼代理人：蔡剑武，广西海城律师事务所律师。 被告：胡小琴，女，汉族，1966年3月24日出生，住广东省佛冈县，现被羁押于北海市第一看守所。 第三人：桂林银行股份有限公司北海分行，营业场所：广西北海市北海大道。 法定代表人：李宏，行长。 委托诉讼代理人：徐海明，男，汉族，1988年6月27日出生，住广西合浦县，系该公司员工。 原告北海中南房地产开发有限公司（以下简称“中南房地产公司”）与被告胡小琴、第三人桂林银行股份有限公司北海分行（以下简称“桂林银行北海分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法组成由审判员莫雪芳担任审判长，人民陪审员傅春燕、苏家莲参加的合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告中南房地产公司的委托诉讼代理人蔡剑武及第三人桂林银行北海分行的委托诉讼代理人徐海明到庭参加诉讼，被告胡小琴因被羁押于北海市第一看守所，本院已于2020年4月8日前往北海市第一看守所进行了询问，故被告胡小琴未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中南房地产公司向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告与被告于2017年9月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00084463)及其附件十一《补充协议》；2、被告协助原告向房屋权属登记机构办理注销位于北海市房屋的备案及预告登记注销手续；3、被告及第三人协助原告办理注销位于北海市房屋的抵押登记手续；4、被告向原告支付违约金51567元；5、被告赔偿原告的律师代理费损失12000元。事实和理由：2017年9月18日,被告胡小琴与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于北海市房屋，房屋建筑面积90.66平方米，单价5688元/㎡,总房款人民币515674元整;付款方式为按揭贷款，首期付款205674元，余款310000元申请贷款支付。同日，被告与原告再签订了一份《补充协议》，作为合同“附件十一”，该补充协议第三条第8项约定：“出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证责任，买受人必须按期偿还贷款，在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，则视为买受人违约，买受人须在出卖人履行担保责任之日起7日内偿还出卖人因履行保证义务的担保金额及一切费用，买受人还应从出卖人实际履行担保责任之日按出卖人承担金额的万分之十向出卖人支付违约金至实际付清款项之日止。前述应付款项超过7日未支付的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取购房价款总额的百分之十的违约金及出卖人在此过程中发生的包括但不限于律师费等费用支出。”买卖合同及补充协议签订后，原告依约履行了合同义务，原告于2017年11月6日为被告办理了涉案房产的预告备案登记（备案合同编号:YS00084463,登记编号：201711040039)。被告亦于2017年11月16日与第三人桂林银行北海分行及原告签订了《个人购房按揭抵押贷款合同》（合同编号：080010201700988)，该合同约定：被告向第三人贷款310000元，用于购买位于北海市房屋；贷款期限自2017年11月16日至2027年11月15日止；还款方式为按月等额本息还款法，每期还款本息为3385.09元；原告为被告的上述借款提供阶段性连带责任保证；担保范围包括本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、补偿金；为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）；在担保阶段内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用，贷款银行有权直接要求担保人承担保证责任并从担保人在桂林银行股份有限公司任何营业机构开立的账户中直接扣款。《个人购房按揭抵押贷款合同》签订后，第三人向被告发放了贷款。后来，因被告连续4个月未偿还借款本息，2019年7月26日，第三人桂林银行北海分行向原告发出《开发商履行担保责任告知函》，提出：“由于客户未按照合同约定于2019年4月21日存入贷款本息，已连续逾期4期，且客户因从事违法活动被关押且己失去贷款本息偿还能力，要求贵公司对借款人胡小琴在我行的贷款债务承担阶段连带性担保义务，故我行从贵公司在我行开立的银行账户中扣除（实际代偿金额以扣款日的实际扣划为准）”。2019年7月31日，桂林银行北海分行从原告的保证金账户中划转了256500元。2019年8月6日，又再次划转了28594.37元。尽管原告通过电话、信息、发函等多种形式要求胡小琴偿还原告代其垫付的银行贷款本息，但被告以各种理由推脱搪塞。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 被告胡小琴同意原告的全部诉讼请求。 第三人桂林银行北海分行发表意见为：同意原告的全部诉讼请求。被告逾期不再还款后，第三人已经从原告保证金账户中扣划了285094.37元，已经全部清偿了被告尚欠第三人的全部贷款本息。 综合全案证据、庭审笔录及调查笔录，本院查明如下法律事实： 2017年年9月18日，原告中南房地产公司（出卖人）与被告胡小琴（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于北海市房屋，总价款为515674元；付款方式为按揭贷款，首期房价款为205674元，占全部房价款的40%，余款310000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，买受人应付清该商品房的全部房款、税费及相关费用；出卖人应当自本合同签订之日起30日办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人；出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证责任，买受人必须按期偿还贷款，在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，则视为买受人违约，买受人须在出卖人履行担保责任之日起7日内偿还出卖人因履行保证义务的担保金额及一切费用，买受人还应从出卖人实际履行担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之十向出卖人支付违约金至实际付清款项之日止。前述应付款项超过7日未支付的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取购房价款总额的百分之十的违约金及出卖人在此过程中发生的包括但不限于律师费等费用支出。买受人按约定承担的违约金不足以赔偿出卖人实际损失的，出卖人有权向买受人要求予以赔偿；出卖人依据前述规定解除本合同的，买受人对房屋的装修无偿归出卖人所有，出卖人不予以赔偿。合同还约定了其他事项。 合同签订后，原告中南房地产公司于2017年11月6日向北海市房地产交易中心申请办理了位于北海市商品房预售合同登记备案，备案合同编号为YS00084463，登记编号为201711040039，出卖人为中南房地产公司，买受人为被告胡小琴，建筑面积90.66㎡，总价为515674元。 2017年11月16日，被告胡小琴（借款人、抵押人）与第三人桂林银行北海分行（贷款人）、原告中南房地产公司（保证人）签订《个人购房按揭抵押贷款合同》（合同编号：080010201700988），主要约定：被告胡小琴向第三人桂林银行北海分行贷款310000元用于购买坐落于北海市房屋，贷款期限为120个月，自2017年11月16日起至2027年11月15日止；贷款利率以贷款实际提款日的定价基础利率上浮15.0000%确定，即本合同的贷款利率为5.635000%；还款方式为按月等额本息还款，每期还款本息为3385.09元，还款日为每月21日；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，贷款人有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；贷款人因实现债权所发生的各项费用，包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、评估拍卖费等均由违约方承担；被告胡小琴以其购买的位于北海市房屋作为抵押物提供担保，担保范围为贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金以及为实现债权何和担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）；保证人承担保证方式为：保证人对借款人所欠贷款人任何应付款项承担连带责任保证（阶段）；担保阶段为：保证人对自本合同生效之日起至就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，贷款人取得《房屋他项权证》或现房《不动产统一登记证》并保管之日止；如借款人在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在桂林银行股份有限公司在任何营业机构开立的账户中直接划扣；保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；如贷款人宣布本合同项下个人房产按揭贷款提前到期的，保证期间为贷款人宣布的该债务履行期限届满之日起两年。合同还约定了其他事项。 2019年7月26日，第三人桂林银行北海分行向原告中南房地产公司发出《开发商履行担保责任告知函》一份，主要载明：截止通知日，贵公司担保的客户胡小琴购买北海市房产在我行办理个人住房按揭贷款，由于客户未按合同约定于2019年4月21日存入贷款本息，已连续逾期4期，且客户因从事违法活动被关押且已失去贷款本息偿还能力。我行与贵公司协商，要求贵公司对借款人胡小琴（身份证：）在我行的贷款债务承担阶段性连带责任担保义务，故我行从贵公司在我行开立的银行账户中扣除。预计代偿日期为2019年7月30日，扣款账户为66×××10，扣款账户名称为北海中南房地产开发有限公司，借款人借据编号为08001020170098801，借款人为胡小琴，借款合同号为080010201700988，代偿金额为279345.16元，备注为代偿逾期本金及逾期利息、罚息等。 2019年7月31日，第三人桂林银行北海分行营业部向原告中南房地产公司出具《说明》一份，主要载明：因原告中南房地产公司在我行开立的一般结算账户（账号为66×××10）已被法院冻结，故我部将原告中南房地产公司在我行开立的保证金账户（账号为66×××20）款项转至我行“其他款项待转”账户（账号为90×××01），划转金额为¥256500，用于偿还借款人胡小琴在我行所欠部分本金及利息。 同日，第三人桂林银行北海分行从原告的保证金账户扣划被告胡小琴逾期欠款本息，分别划扣242395.03元、437.25元、2143.7元、1209.22元、2128.95元、1333.32元、2114.2元、1324.04元、2099.45元、1314.84元，合计256500元。2019年8月6日分别划扣28572.01元、22.36元，合计28594.37元。上述划扣金额合计285094.37元。 另查明，北海市自然资源局于2020年4月17日出具的不动产登记信息查询证明载明：经核查，截止2020年4月17日11时05分，坐落于北海市不动产于2017年11月6日办理预售登记备案，买受人：胡小琴，于2017年11月10日办理预购商品房预告登记，预告登记权利人：胡小琴，不动产登记证明号：桂（2017）北海市不动产证明第0045979号，2017年12月7日办理预购商品房抵押权预告登记，不动产登记证明号：桂（2017）北海市不动产证明第0049717号，抵押权人：桂林银行股份有限公司北海分行，现无查封登记记录。 再查明，为实现本案债权，原告支出律师代理费12000元。 本院认为，原告中南房地产公司与被告胡小琴签订的《商品房买卖合同》及原告中南房地产公司与被告胡小琴、第三人桂林银行北海分行签订的《个人购房按揭抵押贷款合同》均是各方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》“出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证责任，买受人必须按期偿还贷款，在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，则视为买受人违约，买受人须在出卖人履行担保责任之日起7日内偿还出卖人因履行保证义务的担保金额及一切费用，买受人还应从出卖人实际履行担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之十向出卖人支付违约金至实际付清款项之日止。前述应付款项超过7日未支付的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取购房价款总额的百分之十的违约金及出卖人在此过程中发生的包括但不限于律师费等费用支出。”的约定，本案被告因未按期偿还按揭贷款，导致原告承担了保证责任，第三人桂林银行北海分行从原告保证金账户中划扣了285094.37元，被告逾期未向原告偿还担保金额的行为已构成根本违约，故原告要求解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及要求被告按照购房价款总额的百分之十支付违约金51567元、支付律师费12000元的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。 关于原告要求被告协助办理注销案涉合同备案登记手续的诉讼请求，因案涉《商品房买卖合同》确已办理了预售登记备案手续，故在《商品房买卖合同》解除后，被告有义务协助原告办理案涉合同的备案注销登记手续，原告的该项诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。 关于原告要求被告协助办理注销案涉房屋预告登记手续的诉讼请求，因案涉房屋确已办理了预售商品房预告登记手续，故在《商品房买卖合同》解除后，被告有义务协助原告办理案涉房屋的预告登记手续的注销手续，原告的该项诉讼请求有事实与法律依据，本院亦予以支持。 关于原告要求被告及第三人共同协助办理注销上述房屋的抵押登记手续的诉讼请求，因案涉房屋确已办理了预购商品房抵押权预告登记，且原告已代被告偿还了全部贷款本息，第三人的债权已经得到全部清偿，被告及第三人亦同意协助，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告北海中南房地产开发有限公司与被告胡小琴于2017年9月18日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告胡小琴须协助原告北海中南房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续（合同编号：YS00084463，备案登记编号：201711040039）； 三、被告胡小琴须协助原告北海中南房地产开发有限公司办理位于北海市不动产的注销预售商品房预告登记手续（不动产登记证明号：桂（2017）北海市不动产证明第0045979号）； 四、被告胡小琴与第三人桂林银行股份有限公司北海分行须协助原告北海中南房地产开发有限公司办理位于北海市不动产的预购商品房抵押权预告登记的涂销手续[不动产登记证明号：桂（2017）北海市不动产证明第0049717号]； 五、被告胡小琴须支付违约金51567元给原告北海中南房地产开发有限公司； 六、被告胡小琴须支付律师代理费12000元给原告北海中南房地产开发有限公司。 案件受理费1414元，公告费260元，合计1674元，由被告胡小琴负担（该费用原告已向本院预交，被告胡小琴在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1414元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  莫雪芳 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  苏家莲 二〇二〇年四月二十三日 法官 助理  覃静燕 书 记 员  李秋丽