江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初13352号原告（反诉被告）：陆建国，男，1968年8月22日出生，汉族，住江苏省张家港市。原告（反诉被告）：沈菊香，女，1964年12月29日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：徐海，江苏梁丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：张家港恒顺房地产开发有限公司，住所地张家港市锦丰镇华昌路东侧、大南路北侧沙洲大厦主楼913室。法定代表人：高彦军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张茜，该公司员工。委托诉讼代理人：胡倩倩，该公司员工。原告（反诉被告）陆建国、沈菊香与被告（反诉原告）张家港恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后适用简易程序于2019年11月21日公开开庭进行审理，后依法转为普通程序于2020年3月25日再次公开开庭审理。被告（反诉原告）恒顺公司委托诉讼代理人张茜到庭参加两次庭审，原告（反诉被告）陆建国、沈菊香到庭参加第一次庭审，其委托诉讼代理人徐海到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告（反诉告）陆建国、沈菊香向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告购房首付款退款余额人民币五万元整及导致原告无法正常购房造成的经济损失共计人民币286280元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年4月12日与被告签订了商品房认购书一份，由原告购买被告位于锦丰镇北侧，锦润华庭项目中第3幢904室号预售商品房一套，预估建筑面积计143.14平方米，认购书签订后，原告按认购书约定时间于2019年4月13日支付给被告认购定金人民币五万元整，2019年5月16日双方又签订了商品房买卖合同一份，原告按合同约定于2019年4月30日支付首付款581746元(其中包括2019年4月13日的认购定被告金五万元转为首付款)剩余房款向贷款机构申请按揭贷款支付。原告根据商品房认购书的约定要求，提供的按揭贷款相关资料按时全部提供给了被告，由被告交给其指定的签约银行，被告在办理贷款相关手续时，由于未审核首付款中的相关规定，导致原告无法办理正常贷款，致使原告购房计划落空，只得与被告解除购房合同，被告应如数全额退还原告首付款人民币581746元，但被告在办理退款时，只退了531746元，尚余伍万元经原告多次催要至今未果。被告（反诉原告）恒顺公司辩称，其不认可原告所陈述的事实和理由：1.办理贷款是原告作为买受人负有的法定义务，因为原告资质导致不能办理贷款是原告的原因，所以应该由原告来承担不能购房所产生的不利后果并承担对其的违约金；2.原告所主张的经济损失没有法定计算依据，对其主张数额不予认可。被告（反诉原告）恒顺公司向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.由反诉被告配合反诉原告在张家港市房地产权交易管理服务中心撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记；3.由反诉被告承担违约金186174.6元；4.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年4月2日，反诉原告同反诉被告签订了《商品房认购书》，约定反诉被告购买我司开发的恒顺.锦润华庭项目3幢904室房屋,反诉被告向反诉原告交纳定金5万元。2019年5月16日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：反诉被告购买反诉原告开发的恒顺锦润华庭小区3幢904室房屋，总价款1911746元，付款方式为买受人应当支付首付期房价款581746元，剩余购房款133万元应自合同签订之日起3日内向贷款机构申请贷款，按贷款机构要求提交完整、真实的个人资信证明材料、缴纳相关费用并办理其他相关的所有贷款手续，否则自本合同签订届满3日之日起即视为买受人已逾期支付处首付款以外的其余房价款，买受人应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了531746元，加上前期支付的5万元定金，共计581746元，但在办理贷款过程中，反诉被告称银行要求首付款缴纳账户需要时其本人的账户，要求反诉原告将已付购房款退回，再由反诉被告重新支付。反诉原告于2019年6月25日按反诉被告要求向反诉被告退回购房款531746元。但是反诉被告收到退款后，既未向反诉原告重新支付首付款，也没有办理贷款。截至反诉原告起诉之日，反诉被告仅向反诉原告支付了定金5万元，其余购房款1861746元尚未支付。按照双方签订《商品房买卖合同》第八条的约定，如被告逾期付款在30日内的，应按每日万分之二承担违约金，合同继续履行；如被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同，被告应按应付款的10%向我司支付违约金，即186174.6元。就反诉被告未缴纳购房款，反诉原告多次发函催告，反诉被告均置之不理。原告（反诉被告）陆建国、沈菊香辩称，其已在2019年4月30日交清了商品房首付款581746元，在反诉原告规定的期限内完成了签约，不存在反诉原告所说的逾期付款，其也已按照反诉原告置业顾问的安排到银行进行贷款签约，导致贷款办不下来的原因是首付款不规范；其从未要求反诉原告将首付款退回再重刷，是反诉原告要求其退款重刷，退款申请单都是反诉原告提前写好了拿给其签的；首付款本来就是其本人账户，不存在非本人账户，退款重刷其本人账户理由不成立；第一次办理贷款退回的理由是首付款不规范，银行贷款流入房市，原因是其按照反诉原告置业顾问的要求进行操作的，按他们的话说应是少刷了一手，这才导致贷款退回，因其本人能力有限，没能从银行拿到贷款无法通过贷款审批的手续会签单，银行直接把资料退还给了反诉原告；就反诉原告所述催交房款，反诉原告已在2019年7月1日就决定扣除其余下房款，反诉原告的催交将会给其造成更大的损失，因为反诉原告的置业顾问已经陪其跑完了他们所有的签约银行，没有一家能够贷款成功，反诉原告的催款其实是一个骗局；至此其履行完合同的所有条款，反诉原告的职业顾问对相关法律法规了解不够，在签约《商品房买卖合同》中带有欺诈行为，没有将买房的相关法律法规提前告知其，故其依法提起诉讼。本院经审理查明事实如下：2019年4月2日，恒顺公司（甲方、出卖人）与陆建国（乙方、认购人）签订《商品房认购书》，约定由陆建国认购恒顺公司开发的位于张家港市恒顺.锦润华庭项目第3幢904号商品房，商品房用途为住宅，预估建筑面积143.14平方米，原单价为15013.09元/平方米，总价款为2148974元，优惠后单价为13355.78元平方米，总价款为1911746元；付款方式为按揭贷款，认购人在本认购书签署后3日内支付首付款581746元，余款133万元由认购人向银行申请按揭贷款予以支付。认购书第二条认购定金约定：1.乙方应于签订本认购书当日，支付认购定金5万元；2.乙方未在签订本认购书时支付5万元定金，本认购书不生效，对双方不具有约束力，乙方认购的房屋甲方另行出售；3.乙方按本认购书第二条约定缴纳首付款或全部购房款时，甲乙双方签署《商品房买卖合同》，乙方缴纳的5万元定金作为首付款或购房款；4.乙方缴纳5万元认购定金后，在本认购书第二条约定的期限内没有缴纳首付款或没有缴纳全部购房款的，乙方缴纳的5万元甲方不予返还，乙方按在本认购书第二条约定的期限内缴纳首付款或缴纳全部购房款后，双方协商签订《商品房买卖合同》；5.甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方接到通知后2日内，未到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，视为乙方拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方有权解除本《认购书》，乙方缴纳的定金不予退还，已缴纳的其余购房款无息退还给乙方等。双方在认购书中还约定了其他条款。上述认购书签订后，陆建国、沈菊香向恒顺公司支付了约定的定金5万元，并于2019年4月30日向恒顺公司支付了531746元，合计支付581746元。恒顺公司依次向陆建国、沈菊香开具了增值税普通发票。2019年5月16日，陆建国、沈菊香（乙方、买受人）与恒顺公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定陆建国、沈菊香购买恒顺公司开发的锦润华庭3幢904室，建筑面积143.14㎡，商品房总价款为1911746元。合同第七条付款方式及期限约定，买受人应当支付首付期房价款581746元，剩余购房款133万元向贷款机构申请按揭贷款支付，买受人应自本合同签订之日3日内向贷款机构申请贷款，按贷款机构要求提交完整、真实的个人资信证明材料、缴纳相关费用并办理其他相关的所有贷款手续，否则自本合同签订届满3日之日起即视为买受人已逾期支付除首付款以外的其余房价款，买受人应按照本合同约定承担与其付款的违约责任。合同第八条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金等。补充些第四条关于以贷款方式支付房款的特别约定约定：1.买受人通过向贷款机构申请贷款的方式支付该商品房房款的属于买受人的约定义务，由此产生的费用及责任均由买受人承担，买受人在签订合同前已查询自身银行征信状况，承诺自身贷款资质和贷款能力可以确保本合同约定的贷款额度通过银行审批；2.买受人应自买卖合同7日内向贷款机构申请，按照贷款机构要求提交完整、真实的个人资信证明材料，缴纳相关费用并办理其他相关的所有贷款手续……等。双方在合同中还对其他条款作出了约定。2019年6月17日，陆建国填写退款申请单，向恒顺公司申请退还部分首付款531746元，退款原因载明：贷款资金用于首付，需退款重刷。2019年6月25日，恒顺公司退还了陆建国531746元。因陆建国、沈菊香未再支付购房款，恒顺公司于2019年8月2日向陆建国发出通知函，载明：1.如您意欲继续履行商品房买卖合同的，请您于收到本通知之日起15日内，向我司支付首付款531746元并办理贷款，如贷款无法办理的您应按照合同约定向我司支付剩余尾款；2.如您不愿意继续履行商品房买卖合同的，请您于收到本通知之日起15日内告知我司并配合我司至房屋交易中心办理网签备案合同的撤销事宜并按合同约定承担违约金；3.如您未在上述期限内履行第1项或第2项义务的，我司将通过司法程序与您解除商品房买卖合同并按合同约定要求您承担违约责任及其他损失，由此产生的一切法律后果均由您自行承担。陆建国、沈菊香收到该通知后仍未付款。2019年8月28日，恒顺公司委托甘肃天秦律师事务所向陆建国发出律师函，载明：2019年4月2日，您与恒顺公司签订了《商品房认购书》，…，《商品房买卖合同》签订后，您在办理贷款时，经银行核查，您交付的首付款来源不是您本人的自持资金，需要您本人自持资金交付首付款方可办理贷款，要求恒顺公司将已付购房款退还给您，由您重新支付，恒顺公司经与您协商后，2019年6月25日，恒顺公司按照您的要求将531746元首付款退还给您最初的付款账户，但您收到退还的首付款后，至今未给恒顺公司重新交付首付款，也未办理贷款，恒顺公司多次催促您尽快重新交付首付款并办理贷款，但您一直未予办理。…，郑重向您致函如下：1.您收到本律师函件后，如要继续履行合同，请及时与恒顺公司联系，与2019年9月10日前交清所有购房款并按《商品房买卖合同》约定承担逾期付款违约金；2.您在收到本律师函件后，如欲解除与恒顺公司签订的《商品房买卖合同》，请您于2019年9月10日前，与恒顺公司联系协商解除合同，协助恒顺公司撤销《商品房买卖合同》的备案，并与恒顺公司协商承担违约的金额；3.如您在收到本函件后，于2019年9月10日前既不交清购房款，也不与恒顺公司协商解除合同的，恒顺公司将按照合同约定，解除与您签订的《商品房买卖合同》，解除与您所签订的《商品房买卖合同》，即自2019年9月11日起，您与恒顺公司签订的《商品房买卖合同》已解除，恒顺公司有权将您所认购的房屋另行出售，并按照双方《商品房买卖合同》约定，通过司法途径追究你您的违约责任，届时你除恒顺公司违约金外，还须承担因此给恒顺公司造成的其他损失及费用。陆建国、沈菊香确认收到该律师函。审理中，陆建国、沈菊香同意解除与恒顺公司签订的《商品房买卖合同》。以上事实，有当事人提交的商品房认购书、发票、商品房买卖合同、退款申请书、通知书、律师函以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，陆建国、沈菊香与恒顺公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应全面履行自己的义务，但陆建国、沈菊香未按照合同约定向恒顺公司履行付款义务构成违约，应当承担违约责任。双方在商品房买卖合同八条中约定了买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，现陆建国、沈菊香逾期付款已超过30日，且经恒顺公司多次催促仍未付款，故恒顺公司主张解除合同，并由陆建国、沈菊香按照累计应付款1861746元的10%支付违约金186174.6元，符合双方约定，本院予以支持，合同自陆建国、沈菊香收到反诉状之日起即2019年11月1日解除。陆建国、沈菊香认为其未能办理贷款的原因在于被告工作人员未能正确指导其支付首付款，导致其“少刷一手”，本院认为，根据合同约定，办理贷款是陆建国、沈菊香作为买受人的合同义务，恒顺公司没有为其办理贷款的义务，恒顺公司销售人员的帮助行为也不能视为恒顺公司对此负有该义务，其不能贷款的原因系其首付款性质不符合贷款规定，且在恒顺公司将其首付款退回后，其也因“还款流水不够”的原因而未再次支付首付款，造成商品房买卖合同被解除的后果，故陆建国、沈菊香要求恒顺公司赔偿其无法购房的经济损失，无事实与法律依据，本院不予支持。关于陆建国、沈菊香认为合同约定的违约金过高，申请本院调整，本院认为结合恒顺公司合同解除产生的实际损失，双方约定的违约金并未过高，故依法不予以调整。陆建国、沈菊香已支付定金5万元，故还应再支付恒顺公司违约金136174.6元（186174.6元-50000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陆建国、沈菊香与被告（反诉原告）张家港恒顺房地产开发有限公司于2019年5月16日签订的《商品房买卖合同》于2019年11月1日解除；二、原告（反诉被告）陆建国、沈菊香于本判决生效之日起十日内配合被告（反诉原告）张家港恒顺房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。三、原告（反诉被告）陆建国、沈菊香于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）张家港恒顺房地产开发有限公司支付违约金136174.6元。四、驳回原告（反诉被告）陆建国、沈菊香的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张家港恒顺房地产开发有限公司的其他反诉请求。如被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取6344元由原告（反诉被告）陆建国、沈菊香负担；反诉案件受理费11003元由原告（反诉被告）陆建国、沈菊香负担8048元，由被告（反诉原告）张家港恒顺房地产开发有限公司负担2955元。因原告（反诉被告）陆建国、沈菊香已预交本诉案件受理费6344元，故原告陆建国、沈菊香还应缴纳反诉案件受理费8048元，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  曾宪佳人民陪审员  黄 勇人民陪审员  黄 玲二〇二〇年四月十四日书 记 员  钱雪薇