云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5855号上诉人（原审被告）：栗江，男，汉族，1977年11月20日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：周麒，天鉴法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南旅游股份有限公司，住所地：昆明市白龙路世博园。法定代表人：张睿，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵佩青，云南盛天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李晨露，女，汉族，1992年11月14日出生，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：朱曼琳，云南事通律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李志刚，男，汉族，1967年7月8日出生，住昆明市官渡区。被上诉人（原审被告）：昆明邦格餐饮管理有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区白龙路世博园内茶园。法定代表人：李晨露，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李志刚，男，汉族，1967年7月8日出生，住昆明市官渡区，特别授权代理。上诉人栗江因与被上诉人云南旅游股份有限公司（以下简称：云旅公司）、李晨露、李志刚、昆明邦格餐饮管理有限公司（以下简称：邦格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初5682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人栗江上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判栗江不承担租金给付义务；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一审认定上诉人作为承租人应支付租金的事实认定错误。首先，上诉人与被上诉人云旅公司签订《租赁经营合同》，约定了租赁期间自2011年12月1日至2017年11月30日及双方权利义务。后上诉人与李志刚协商一致，于2013年3月27日签订《世博园茶艺园餐厅经营转让协议》，将承租人的权利义务一并转给李志刚，上诉人将该转让协议的权利义务告知了被上诉人云旅公司，云旅公司表示同意；2014年10月11日，被上诉人云旅公司与李晨露签订《合同权利义务概括转让协议》，约定李晨露作为承租人享有《租赁经营合同》项下的权利义务，该《转让协议》中上诉人的名字并非上诉人所签。由此可见，租赁物的承租人已经过两次变更，上诉人于2013年3月27日将承租人的权利义务转移给李志刚后，便对于租赁物的实际经营情况、承租人的履约情况并不知晓，上诉人不再作为租赁物的承租人和实际经营者，依法不应承担支付租金及违约金的义务。其次，2014年10月11日，李晨露与云旅公司签订《合同权利义务概括转让协议》，该转让协议签订后至被上诉人向一审法院起诉之时上诉人并不知晓，更不同意该转让协议中约定的关于上诉人的义务。但两被上诉人均认可其有效性，并实际履行了该转让协议，李晨露作为承租人自《转让协议》签订以来按照约定履行承租人义务。上诉人认为该《转让协议》仅对上诉人不产生法律效力。一审法院因《转让协议》上栗江的签字并非本人所签一事，便认定《转让协议》无效，无视案件事实及两被上诉人履约情况，上诉人认为一审认定事实错误。最后，《租赁经营合同》第八条第二款约定，承租人擅自转租、发包给第三方、借予第三方使用、设定担保物权的，守约方有权解除合同，并要求违约方赔偿损失。上诉人将租赁物上承租人的权利义务转让给李志刚，李志刚按照《租赁经营合同》中约定的承租人义务，向被上诉人云旅公司履行合同，云旅公司并未提出异议，亦未向上诉人主张违约责任、解除合同，甚至与李晨露签订《转让协议》，将承租人的权利义务转让给李晨露。由此可见，被上诉人云旅公司对于上诉人转移承租人权利义务是知晓且同意，并积极要求李晨露签订《转让协议》，约定出租人和承租人的权利义务。因此，上诉人与李志刚债权债务概括转让行为符合法律要件，转让行为合法。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院全面审查本案后，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人云旅公司答辩称：不认可上诉人的上诉主张，上诉人将与云旅公司所签租赁合同作为证据提交并认可该租赁合同合法有效，即然合法有效就对双方具有约束力，上诉人作为承租人就应当承担拖欠租金产生的责任和法律后果。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人李晨露答辩称：涉案茶园的实际租赁者是邦格公司和李志刚，并非栗江和李晨露，故应由邦格公司和李志刚来承担责任。一审认定事实不清，请求二审法院发回重审。被上诉人李志刚、邦格公司共同答辩称：涉案茶园是由李志刚从栗江处转租，应由李志刚和邦格公司连带给付租金，栗江不应承担责任。云旅公司向一审法院诉讼请求：1、判令被告栗江向原告支付《租赁经营合同》项下欠付租金3012546.66元（计算至合同期限届满日），支付自2018年3月11日起至租赁物归还日（2018年4月23日）止逾期归还租赁物的场地占用费145188.31元；支付违约金1255557.33元，三项合计4413292.30元；2、判令被告李晨露、被告李志刚及被告邦格公司对第一项诉讼请求承担共同偿付责任；3、判令被告李晨露赔偿原告损失12400元；4、判令被告共同承担本案全部诉讼费。一审法院认定以下案件事实：2011年12月1日，原告与被告栗江签订《租赁经营合同》，约定原告将世博园茶园出租给被告栗江使用，租赁期限从2011年12月1日起至2017年11月30日止，第一年租金90000元，第二年至第六年的租金在一年度租金的基础上按6%递增，第一年的租金应当于2012年1月1日交付，第二年至第六年租金应当于每年的1月31日前一次性支付。租赁合同履约保证金10000元，当被告有下列情形之一的，原告有权解除合同：（1）进行非法经营活动的；（2）擅自改变约定用途的…（4）擅自转租、发包给第三方、借予第三方使用，设定担保物权…（6）逾期交付租金或履约保证金，经甲方发出限期交付通知后三日内不交付。原告及被告栗江在《租赁经营合同》签字及盖章。2014年10月11日，原告与被告栗江、李晨露签订《合同权利义务概括转让协议》，约定被告栗江将其在《租赁经营合同》中的所有权利和义务概括转让给被告李晨露，被告李晨露完全接受所有权利和义务，继续作为合同一方与原告履行《租赁经营合同》，在《租赁经营合同》履行期限内，被告栗江同意为被告李晨露提供担保，对被告李晨露所产生的债务承担连带责任。2018年4月23日，被告邦格公司及被告李晨露作为归还人，将昆明市世博园茶园归还给原告，并书写《租赁物归还清单》。经审查，原告从2015年收取租金的情况为：2015年9月16日，被告李晨露委托被告邦格公司向原告支付租金100000元；2016年6月20日，2015年9月16日，被告李晨露委托被告邦格公司向原告支付租金100000元；2016年8月2日，被告李晨露向原告支付租金100000元；2016年9月18日，被告李晨露委托被告邦格公司向原告支付租金100000元。截止开庭之日，拖欠原告租金为2912179.74元【671914.4元（2015年拖欠租金）+1136229.26元（2016年拖欠租金）+1104036.08元（截止合同租赁期满2017年11月30日的拖欠租金）】。另查，2017年9月12日，云南正扬司法鉴定中心作出云正鉴（2017）文鉴字第083号，鉴定意见为被告栗江在《合同权利义务概括转让协议》中的栗江签字与送鉴样本不是同一人所写。再查，昆国用（2007）第00204号《国有土地使用证》土地使用权人系云南世博旅游控股集团有限公司，云南世博旅游控股集团有限公司委托原告进行经营管理。盘国用（2015）第00066号《国有土地使用证》土地使用权人系昆明世博新区开发建设有限公司，昆明世博新区开发建设有限公司从云南世博旅游控股集团有限公司受让该土地后，继续委托原告进行经营管理。一审法院认为：双方争议焦点系违约责任主体如何认定？若违约，违约责任应当如何认定？针对该争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第八十四条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，《合同权利义务概括转让协议》中的被告栗江签字并非栗江本人所签，故在合同权利义务概括承受过程中，被告栗江即有其债权让与也有债务承担，但因被告栗江本人未签字，则不发生债权让与、债务承担的法律后果，《合同权利义务概括转让协议》并非各方当事人意思表示一致达成的，则《合同权利义务概括转让协议》未生效。反之，原告与被告栗江签订的《租赁经营合同》内容真实，合法有效，对原告及被告产生法律效力，故被告栗江应当承担租赁期间内拖欠原告租金的责任。对于本案中其他被告是否承担责任以及原、被告在庭审中的观点是否予以支持，一审法院逐一论述：其一，从租金实际支付人来看，从2014年开始，被告李晨露开始以自己名义或委托被告李志刚及邦格公司向原告支付租金，原告收到租金后，开具发票均是李晨露个人发票，故从2014年开始，被告李晨露以自己实际行为履行了租赁合同，按照合同约定向原告支付租金，双方的实际行为符合租赁合同的意思表示和内容，故被告李晨露从2014年1月开始以其自己实际行为与原告建立了租赁合同关系，被告李晨露应当承担租赁合同的相应责任；其二，依法成立的合同，自成立时生效，原告与被告栗江签订的《租赁经营合同》真实合法，应当按照合同约定的履行期承担相应的责任，被告栗江未提交相应证据予以证明从2014年被告李晨露支付租金后其与原告之间的租赁关系终止或解除，故被告栗江应当在合同期限内承担相应的责任；其三，原告主张被告李志刚和邦格公司分别作为次承租人和实际使用承担租赁合同责任的观点，一审法院认为，在被告栗江和被告李志刚签订的《世博园茶园餐厅经营转让协议》未有原告签字，不能视为原告同意该转让行为。原告未予以证明邦格公司与原告之间有直接的租赁关系，不能突破合同的相对性，故对于原告的该观点不予支持；其四，原告提交的《租赁物归还清单》，是合同解除后房屋实际所有权人基于物权请求权形成的，物权效力不同于合同效力，不能直接证明被告邦格公司与原告存在租赁关系，同时，被告李晨露提交的《证明》亦是如此，不再赘述；其五，被告李晨露提交的《委托持股协议》，属于公司股东身份问题，其法律后果并非本案法律关系，本案中不予处理。综合上述五方面，一审法院认为，因被告栗江在《合同权利义务概括转让协议》签字非本人所签，故《合同权利义务概括转让协议》不发生法律效力，原告与被告栗江签订的《租赁经营合同》合法有效，被告栗江应当向原告支付截止租赁期限届满之日拖欠的租金2912179.74元。被告李晨露以其自己实际行为与原告建立租赁关系，应当向原告支付截止租赁期限届满之日拖欠的租金2912179.74元。对于原告主张被告李志刚、邦格公司承担责任的诉求，不予支持。继而分析违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从上述法条可以看出，违约金作为守约方向违约方主张的一项请求权，违约金可以约定具体金额或算法，但违约金的上限应当参考给守约方造成的损失。本案中，租赁合同到期后，涉案房屋于2018年4月23日返还原告，故被告栗江、李晨露应当向原告支付从2017年12月1日（合同到期之日）起至2018年4月23日（合同解除之日）止按照合同租金约定的房屋占用费709259.545元（1204403元÷12个月×4月+1204403元÷12个月÷30天×23天）。对于原告主张违约金，一审法院认为，违约金的界限就是损失，本案中原告的损失仅是拖欠租金产生的资金占用费，故被告应当向原告支付以671914.4元为本金从2015年2月1日（应当支付租金的第二天）起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；以1136229.26元为本金从2016年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；以1104036.08元为本金从2017年2月1日（应当支付租金的第二天）起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费。此外，对于原告支付的鉴定费，根据本案的处理结果，应当由被告李晨露承担鉴定费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十一条、第八十四条、第八十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决：一、被告栗江、李晨露于本判决生效之日起十日向原告云南旅游股份有限公司支付拖欠租金2912179.74元；二、被告栗江、李晨露于本判决生效之日起十日向原告云南旅游股份有限公司支付房屋占用费709259.545元；三、被告栗江、李晨露于本判决生效之日起十日向原告云南旅游股份有限公司支付以671914.4元为本金从2015年2月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；以1136229.26元为本金从2016年2月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；以1104036.08元为本金从2017年2月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；四、被告李晨露于本判决生效之日起十日向原告云南旅游股份有限公司支付12400元；五、驳回原告云南旅游股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费42206元，由被告栗江、李晨露共同承担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经审查，一审法院审理确认的案件事实部分存在笔误，本院予以更正：1、一审确认事实中“第二年至第六年租金应当于每年的1月31日前一次性支付。租赁合同履约保证金10000元”应为“第二年至第六年租金应当于每年的1月31日前一次性支付。租赁合同履约保证金100000元”；2、一审确认事实中“2016年6月20日，2015年9月16日，被告李晨露委托被告邦格公司向原告支付租金100000元”应为“2016年6月20日，被告李晨露委托被告邦格公司向原告支付租金100000元”。除此之外，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。另补充确认如下事实：1、2013年3月27日，栗江与李志刚签订《世博园茶园餐厅经营转让协议》，约定栗江将世博园茶园餐厅经营权及餐厅相关财产转让给李志刚。2、2014年10月12日，李晨露与李志刚签订《合同权利义务概括转让协议》，约定李晨露将其与云旅公司所签《租赁经营合同》项下所有合同权利义务转让给李志刚。综合诉辩主张，本案争议焦点为：涉案租赁物的租金应由谁来承担支付义务？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”租赁合同系双务合同，出租人负有将适租的租赁物交付承租人使用的义务，享有收取租金的权利；承租人享有对租赁物占有、使用、收益的权利，负有按约支付租金、不任意处分租赁物及租赁关系终止后返还标的物的义务。本案中，上诉人栗江与被上诉人云旅公司于2011年12月1日签订《租赁经营合同》双方建立租赁合同关系。上诉人栗江主张2013年3月27日其与李志刚签订《世博园茶园餐厅经营转让协议》已将合同权利义务转让给李志刚，故不应再承担该合同责任。对此，本院认为，合同权利义务的概括移转是指合同当事人一方将其权利义务转让给第三人，由合同受让人取代转让人成为合同的一方当事人，该受让人享有原合同的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，经合意发生的合同权利义务概括移转需经合同另一方当事人的同意，未经合同另一方的同意对其不发生效力，即转让合意不具备外部效力。上诉人栗江虽主张其与李志刚所签转让协议已经征得云旅公司同意，但对该主张其并未提交有效证据证实，云旅公司亦不认可，故该转让协议对云旅公司不发生法律效力，栗江与云旅公司之间租赁合同权利义务关系并未因此而发生改变。此后，2014年10月11日，云旅公司与栗江、李晨露签订《合同权利义务概括转让协议》约定将栗江在《租赁经营合同》中的所有权利和义务概括转让给李晨露。虽然该协议中栗江的签名并非其本人所签，但云旅公司及李晨露均签字确认，表明云旅公司作为出租人，同意承租人栗江在《租赁经营合同》项下的权利义务转让他人。虽然栗江和云旅公司起初对于受让主体各持己见，但在一审庭审中，栗江已明确表示认可合同权利义务转让给李晨露。且结合李晨露在订立《合同权利义务概括转让协议》后便开始向云旅公司履行支付租金义务，而栗江未再向云旅公司主张《租赁经营合同》权利亦未向云旅公司履行给付租金的合同义务的事实，足以表明栗江及云旅公司均认同《租赁经营合同》项下的承租人已不再是栗江。2014年10月12日李晨露又与李志刚签订《合同权利义务概括转让协议》，约定将其与云旅公司之间《租赁经营合同》中的所有权利和义务概括转让给李志刚，但该协议因未经得云旅公司同意而对云旅公司不产生法律效力。综上，本院确认自2011年12月1日至2014年10月11日期间，案涉《租赁经营合同》项下的合同权利义务双方分别为出租人云旅公司、承租人栗江，此期间的租金支付义务应由栗江承担；自2014年10月12日起承租人变更为李晨露，应由李晨露享有对租赁物占有、使用、收益的权利并承担支付租金及合同期满后返还租赁物的义务。云旅公司在本案中主张的拖欠租金均发生在李晨露与云旅公司建立合同关系的租赁期间，故应由李晨露承担支付租金并承担拖欠租金的违约责任。云旅公司要求栗江承担此期间承租人支付租金的合同义务缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于2014年10月11日的《合同权利义务概括转让协议》中有关“栗江应对李晨露履行《租赁经营合同》所产生的债务承担连带责任”的约定，因该协议上栗江的签名非其本人所签，不能认定系其真实意思表示，故该约定对栗江不产生法律效力，栗江无须据此承担连带责任。至于李志刚及邦格公司，并非与云旅公司直接建立租赁合同关系的合同相对方，但在庭审中表明其作为租赁合同实际履行人、租赁物的实际使用人，愿向云旅公司承担支付租金义务。李志刚和邦格公司作出承担租金支付义务的意思表示，系其对自身诉讼权利义务的自由处分，该处分行为不损害债权人云旅公司的利益，为避免诉累，本院对此予以准许。但该处分行为并不当然免除李晨露作为租赁合同相对方应承担的合同责任，李晨露仍应对云旅公司承担《租赁经营合同》项下承租人的合同义务。另，本院注意到一审法院对于房屋占用费的计算标准及所列算式正确，但计算结果有误，（1204403元÷12个月×4月+1204403元÷12个月÷30天×23天）应等于478415.64元，故房屋占用费应为478415.64元。综上所述，上诉人栗江提出不承担云旅公司所主张的租金给付义务的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定主要案件事实清楚，但对于租金支付主体的认定部分有误，对房屋占用费金额计算错误，导致判决结论部分错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初5682号民事判决第四项，即：“四、被告李晨露于本判决生效之日起十日向原告云南旅游股份有限公司支付12400元；”二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初5682号民事判决第一、二、三、五项，即：“一、被告栗江、李晨露于本判决生效之日起十日向原告云南旅游股份有限公司支付拖欠租金2912179.74元；二、被告栗江、李晨露于本判决生效之日起十日向原告云南旅游股份有限公司支付房屋占用费709259.545元；三、被告栗江、李晨露于本判决生效之日起十日向原告云南旅游股份有限公司支付以671914.4元为本金从2015年2月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；以1136229.26元为本金从2016年2月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；以1104036.08元为本金从2017年2月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；五、驳回原告云南旅游股份有限公司的其他诉讼请求。”三、由被上诉人李晨露于本判决生效之日起十日内向被上诉人云南旅游股份有限公司支付拖欠租金2912179.74元及支付房屋占用费478415.64元；四、由被上诉人李晨露于本判决生效之日起十日内向云南旅游股份有限公司支付以671914.4元为本金从2015年2月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；以1136229.26元为本金从2016年2月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；以1104036.08元为本金从2017年2月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；五、被上诉人李志刚、昆明邦格餐饮管理有限公司对本判决第二、三、四项中确定的李晨露应付款项承担共同清偿责任；六、驳回被上诉人云南旅游股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费42206元，二审案件受理费42206元，均由被上诉人李晨露负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨      艳审判员 朱欢审判员符圆圆二〇二〇年四月十六日法官助理黄佩书记员陈俊宇