河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀11民终355号上诉人（原审被告）：武邑县农村信用联社股份有限公司大紫塔信用社，住所地：河北省武邑县大紫塔乡。统一社会信用代码：91131122MA07RHJAX0。负责人：鲍银辉，主任。委托诉讼代理人：王志辉，河北仁浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯文忠，男，1972年12月18日出生，汉族，住河北省衡水市故城县，被上诉人（原审原告）：柴志远，男，1966年4月5日出生，汉族，住故城县，被上诉人（原审原告）：朱绍生，男，1973年5月17日出生，汉族，住故城县，被上诉人（原审原告）：石磊，男，1964年12月15日出生，汉族，住故城县，被上诉人（原审原告）：李孟曦，女，1991年8月1日出生，汉族，住故城县，被上诉人（原审原告）：于兴专，女，1964年9月29日出生，汉族，住故城县，被上诉人（原审原告）：田川后，男，1993年8月22日出生，汉族，住故城县，上述七被上诉人委托诉讼代理人：陈章岩，故城县政通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：河北瑞恒房地产开发有限公司,住所地：故城县邢德路公路南侧H-1-3号。统一社会信用代码：911311266827933187。法定代表人：李兰生，董事长。委托诉讼代理人：李书嘉，河北凌坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒思思，河北凌坤律师事务所律师。原审第三人：赵艳，女，1974年2月7日出生，汉族，住武邑县，上诉人武邑县农村信用合作联社大紫塔信用社（以下简称武邑大紫塔信用社）因与被上诉人李孟曦、朱绍生、田川后、柴志远、石磊、于兴专、侯文忠、河北瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒房产公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2019）冀1126民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武邑大紫塔信用社的委托诉讼代理人王志辉、侯文忠等七被上诉人的委托诉讼代理人陈章岩、瑞恒房产公司的委托诉讼代理人李书嘉、舒思思到庭参加诉讼。原审第三人赵艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武邑大紫塔信用社上诉请求：1、要求依法撤销故城县人民法院（2019）冀1126民初1638号民事判决书；2、要求依法驳回一审原告的诉讼请求；3、与本案有关的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人河北瑞恒房地产开发有限公司签订的抵押合同合法有效。一审原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，依法应当驳回。一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应当撤销。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。侯文忠等七被上诉人答辩称：上诉人武邑大紫塔信用社上诉理由不足，没有新的证据支持其上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瑞恒房产公司答辩称：一、被上诉人侯文忠等七人系案涉房屋的实际所有权人。被上诉人基于房屋已取得预售许可证而信赖购买，且已实际交付全部购房款，已实际占有使用，虽然依据物权法之规定，不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更，非经登记不生效力。现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，不能仅主张登记之公信力以否认真实权利的存在，只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。根据《物权法司法解释（一）》第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。因此，根据物权人的真实权利优先保护的原则，被上诉人侯文忠等人享有事实上的所有权，如保护上诉人的抵押权，则会产生剥夺了侯文忠等人的财产所有权的后果，有违法律公平正义之原则。二、本案中抵押无效，抵押合同当然无效。首先，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条：“有争议的财产不得抵押”以及《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第113条：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”的规定，本案的抵押权是无效的，抵押合同当然无效；其次，抵押合同及抵押登记赋予上诉人的是对抵押物拍卖变卖所得价款的优先受偿权，在债务人届期不履行债务时，抵押权人有权拍卖、变卖抵押财产以实现抵押权人之债权。但本案抵押人事实上已对抵押物不享有所有权，且抵押物早在抵押前已交付被上诉人侯文忠等人实际占有使用，上诉人作为抵押权人事实上已经无法通过抵押登记对抵押物进行拍卖、变卖，本案中抵押合同及抵押登记的法律意义已经丧失。三、上诉人未尽到审慎合理注意义务。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，上诉人应当对房屋的实际使用情况进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。上诉人未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，对于抵押及抵押合同之无效具有过错，在瑞恒房产公司无权处分之前提下也不适用于善意取得制度。侯文忠等七人向一审法院起诉请求：1.请求法院判决瑞恒房产公司与武邑大紫塔信用社订立的抵押合同无效；2.本案诉讼费由瑞恒房产公司与武邑大紫塔信用社承担。事实和理由：侯文忠之前房产翟桂海于2011年3月26日与瑞恒房产公司订立房屋认购书，约定翟桂海购买浩天建材城P3-6号房屋，建筑面积178.32平方米，单价1800元/平方米，总房款320926元。已付全款。2011年5月份，瑞恒房产公司已为翟桂海办理入住手续。翟桂海实际入住。2013年4月25日翟桂海将P3-6号房屋转卖给侯文忠。并一次性付清房款357000元。房屋所有权归侯文忠所有。2016年4月30日瑞恒房产公司为侯文忠开具了销售不动产统一发票。柴志远于2009年4月29日与瑞恒房产公司订立浩天建材城房屋认购书，约定柴志远购买洲海商贸城P3-7号房屋，建筑面积270平方米，单价1750元/平方米，总房款472500元。已交首付款。2011年5月份，瑞恒房产公司为柴志远办理入住手续。2016年4月30日瑞恒房产公司为柴志远开具了销售不动产统一发票。朱绍生于2008年3月27日与瑞恒房产公司之前身山东见州房地产开发有限公司故城分公司订立浩天建材城房屋认购书，约定朱绍生购买浩天建材城P3-8号、F3-9号房屋。P3-8号房屋的建筑面积270平方米，单价1500元/平方米。总房款405000元。交定金3万元。2009年4月29日诉顶账款20万元。共交款401220元。F3-9号房屋，朱绍生交房款267480元。2011年5月份，瑞恒房产公司为朱绍生办理入住手续。2016年4月29日，瑞恒房产公司为朱绍生开具了销售不动产统一发票二份。石磊于2009年4月30日与瑞恒房产公司之前身公司山东见州房地产开发有限公司故城分公司订立房屋认购书，约定石磊购买浩天建材城P3-10号房屋，建筑面积181平方米。单价1630元/平方米，总房款296030元。2009年4月30日交首付款177030元。2011年瑞恒房产公司为石磊办理了入住手续，2016年4月30日瑞恒房产公司为石磊开具了销售不动产统一发票。李孟曦于2009年4月30日与瑞恒房产公司之前身公司山东见州房地产开发有限公司故城分公司订立房屋认购书，约定李孟曦委托裴文英代购浩天建材城F3-1号房屋，建筑面积181平方米，单价1500元/平方米，总房款271500元，已交162100元房款。2011年5月份，瑞恒房产公司办理入住手续。2016年4月30日开具了销售不动产统一发票。于兴专于2009年5月26日委托王彦来代购浩天建材城F3-13号房屋。代订房屋认购书一份，交付了首付款。2016年4月30日瑞恒房产公司为于兴专开具了发票。田川后之前房主乔治全于2008年11月7日购买浩天建材城F3-14号房屋，建筑面积267平方米，单价1500元/平方米，总房款400500元，已交全款，后乔治全将该房屋同价转让给田川后，2011年5月入住。2016年4月30日瑞恒房产公司开具了增值税发票。在原告不知情的情况下，瑞恒房产公司于2014年10月30日为赵艳在武邑大紫塔信用社借款，以故房权证故城字第××号，地产故国用（2013）第311号提供抵押担保，包括原告购买的房屋。瑞恒房产公司与武邑大紫塔信用社的抵押行为侵犯了原告的合法权益，也违反法律强制性规定。请求判决瑞恒房产公司和武邑大紫塔信用社订立的涉案抵押合同无效，诉讼费由瑞恒房产公司和武邑大紫塔信用社承担。一审法院认定事实：翟桂海于2011年3月26日与瑞恒房产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房产公司所开发的浩天建材城F3-6号房屋，建筑面积178.32平方米，单价1800元/平方米，总房款320926元。2011年4月23日瑞恒房产公司将房屋交付给翟桂海。2013年4月25日翟桂海将F3-6号房屋转卖给侯文忠，并一次性付清房款357000元。2016年4月30日瑞恒房产公司为侯文忠开具了销售不动产统一发票。柴志远于2009年4月29日与瑞恒房产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房产公司所开发的浩天建材城F3-7号房屋，建筑面积270平方米，单价1750元/平方米，总房款472500元。2011年5月29日瑞恒房产公司将房屋交付给柴志远。2016年4月30日瑞恒房产公司为柴志远开具了销售不动产统一发票。朱绍生于2008年3月27日与瑞恒房产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房产公司所开发的浩天建材城F3-8号、F3-9号房屋。F3-8号房屋的建筑面积270平方米，单价1500元/平方米，总房款405000元。F3-9号房屋，建筑面积181平方米，单价1500元/平方米，总房款271500元。2011年6月5日瑞恒房产公司将该房屋交付给朱绍生。2016年4月29日，瑞恒房产公司为朱绍生开具了销售不动产统一发票二份。石磊于2009年4月30日与瑞恒房产公司签订房屋认购书，购买被告瑞恒房产公司所开发的浩天建材城F3-10号房屋。建筑面积181平方米，单价1630元/平方米，总房款296030元。2011年4月28日瑞恒房产公司将该房屋交付给石磊。2016年4月30日瑞恒房产公司为石磊开具了销售不动产统一发票。2009年4月29日李孟曦委托其大娘裴文英考察购买浩天建材城中F3-11房屋，所认购房屋所有权、土地使用权归李孟曦及丈夫彭永康所有。于是裴文英在2009年4月30日与瑞恒房产公司签订房屋认购书，替李孟曦代购瑞恒房产公司所开发的浩天建材城F3-11号房屋。建筑面积181平方米，单价1500元/平方米，总房款271500元。2011年5月份，瑞恒房产公司将房屋交付给李孟曦。2016年4月30日为李孟曦、彭永康开具了销售不动产统一发票。2009年5月26日于兴专委托王彦来考察购买浩天建材城中F3-13号房屋，所认购房屋所有权、土地使用权归于兴专所有。于是王彦来在2009年5月26日与瑞恒房产公司签订房屋认购书，替于兴专代购浩天建材城F3-13号房屋。建筑面积181平方米，单价1630元/平方米，总房款295030元。2011年4月28日瑞恒房产公司将房屋交付给于兴专。2016年4月30日瑞恒房产公司为于兴专开具了销售不动产统一发票。乔治全于2008年11月7日与瑞恒房产公司签订房屋认购书，购买瑞恒房产公司所开发的浩天建材城F3-14号房屋。建筑面积267平方米，单价1500元/平方米，总房款400500元。2011年4月18日瑞恒房产公司将该房屋交付给乔治全。后乔治全将该房屋同价转让给田川后，双方签订了房屋转让协议，后田川后实际占有至今。2017年12月21日瑞恒房产公司为田川后开具了增值税发票。另查明，瑞恒房产公司于2009年4月9日取得商品房预售许可证，批准所列A、B、C、E1、E2、M1、M2、D1-D8、G1-G3、F1-F3、N1-N8计29套房屋公开预售，房屋用途为商住，涉案8套房屋在上述公开预售的范围内,并且该8套房屋已付清全部房款或已付大部分房款，且有2套房屋已进行了二次买卖。后瑞恒房产公司因股权转让一事将浩天建材城这一名称变更为洲海商贸城的名称。2014年10月30日，瑞恒房产公司与武邑大紫塔信用社就赵艳在武邑大紫塔信用社借款一事签订抵押合同，合同编号为农信抵字（2014）第18702014862591号。其中约定为确保债务人赵艳与债权人武邑大紫塔信用社签订的编号为武农信借字2014第18702014357304号《个人借款合同》的履行，保障武邑大紫塔信用社债权的实现，瑞恒房产公司自愿为主合同（个人借款合同）提供抵押担保。瑞恒房产公司以本合同（抵押合同）后附“抵押物清单”所列之财产设定抵押，清单作为本合同的组成部分。担保范围为主合同项下本金900万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等），债权人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。另外，该房地产抵押物清单载明：邢德公路南侧F3-1至F3-14号共计14套房屋，其中就包含涉案的F3-6、F3-7、F3-8、F3-9、F3-10、F3-11、F3-13、F3-14这8套房屋，所有权证号故房权证故城字第××号，房屋坐落于邢德公路南侧F3-1-14号，随后将该抵押物办理了相应的抵押登记手续。一审法院认为：本案的争议焦点为涉案房产的抵押合同是否有效的问题。瑞恒房产公司以其名下的故房权证故城字第××号中已经出售并交付给侯文忠等七人的8套房产（F3-6、F3-7、F3-8、F3-9、F3-10、F3-11、F3-13、F3-14）及房产附属土地使用权作抵押，因该8套房产在瑞恒房产公司用作抵押之前已经出售给买受人并实际交付使用，侯文忠等七人对涉案房产享有实际的所有权益，未完善的仅仅是产权过户的手续，因而形成了该涉案房产的实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房产属于“有争议的房产”，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条“下列财产不得抵押：…（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”的规定，瑞恒房产公司以自己已经出售不享有所有权的财产作抵押物，违背了法律法规的强制性规定。再者，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，第三人提供抵押物的应当对抵押财产享有处分权，而从本案查明的事实来看，涉案房产用作抵押之前已经出售给买受人，且买受人已经实际占有，瑞恒房产公司对涉案房产不具有处分权是明知的，所以瑞恒房产公司在提供抵押物时对抵押物并不具有处分权。综上所述的话，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，瑞恒房产公司将涉案房产作抵押与武邑大紫塔信用社所签订的《抵押合同》因违背法律、行政法规的强制性规定，当属无效合同。综上所述，侯文忠等七人的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：河北瑞恒房地产开发有限公司与武邑县农村信用联社股份有限公司大紫塔信用社之间所签订的抵押合同（合同编号为农信抵字（2014）第18702014862591号）无效。案件受理费14231元，由河北瑞恒房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审当事人争议的主要焦点是武邑大紫塔信用社与瑞恒房产公司签订的抵押担保合同是否有效问题。首先，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据本案当事人无争议的事实，在瑞恒房产公司将涉案八套房产抵押给武邑大紫塔信用社之前，瑞恒房产公司已将该八套案涉房屋出售给侯文忠、柴志远等七人。瑞恒房产公司与侯文忠、柴志远等七人签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但侯文忠、柴志远等七人已经支付相应价款并实际占有房屋。一审判决基于前述事实认定侯文忠、柴志远等七人已经实际享有前述涉案八套房产占有、使用和收益的权利，并进而认定其为涉案八套房产真实权利人，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。瑞恒房产公司在其已非涉案房产真实权利人的情况下，以涉案房产设定抵押为他人债务提供担保，属于无处分权人处分他人财产的行为。侯文忠、柴志远等七人未对瑞恒房产公司前述抵押行为予以追认，一审判决由此认定瑞恒房产公司设定抵押行为无效，并无不当。其次，金融机构在接受房地产开发企业开发的楼盘项目房产设定抵押办理贷款时，审查房产实际销售情况并进而认定抵押财产状况，对于管控贷款风险至关重要。武邑大紫塔信用社作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对瑞恒房产公司房屋销售情况进行认真详细的调查了解。涉案楼盘项目房屋在办理贷款抵押担保时早已建成发售。在此情况下，武邑大紫塔信用社不仅应当预料用于抵押的房产存在业已售出的可能，而且完全有能力到涉案房产所在地了解是否已经售出的客观事实。一审判决因此认定武邑大紫塔信用社对于抵押房产未予审慎审查存在过失，因而不属善意取得情形的意见，具有相应的事实和法律依据。武邑大紫塔信用社认为案涉房产销售情况并非办理贷款抵押必须审查的内容，其亦无从知道涉案房产实际销售情况，其已尽审慎审查义务的意见，理据不足，不予采信。综上所述，武邑县农村信用合作联社大紫塔信用社的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74800元，由上诉人武邑县农村信用联社股份有限公司大紫塔信用社负担。本判决为终审判决。审判长  张天杲审判员  关信娜审判员  朱一麟二〇二〇年四月十七日书记员  陈 兵