山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终91号 上诉人（原审被告）：范维东，男，汉族，1971年11月11日出生，住泰山区。 委托代理人：高丽，山东同畅律师事务所律师。 委托代理人：王贵真，山东同畅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安市泰山区泰卫铆焊厂，个体工商户，经营场所泰安市岱宗大街东首路南（01）。 经营者：巩相安，男，汉族，1953年10月29日出生，住泰安市泰山区。 委托代理人：冯滨，山东宇慧律师事务所律师。 原审被告：张民，女，汉族，1973年2月10日出生，住泰山区。 委托代理人：张伟，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。 原审被告：泰安市泰山区幸福家园饭店，个体工商户，经营场所泰安市泰山区岱宗大街东首路南（01-B）。 经营者：范维东，男，汉族，1971年11月11日出生，住泰山区。 委托代理人：高丽，山东同畅律师事务所律师。 委托代理人：王贵真，山东同畅律师事务所律师。 上诉人范维东因与被上诉人泰安市泰山区泰卫铆焊厂（下称泰卫铆焊厂）、原审被告泰安市泰山区幸福家园饭店（下称幸福家园饭店）、张民房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院(2019)鲁0902民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范维东上诉请求：撤销一审判决，驳回对方当事人一审诉讼请求，诉讼费由对方承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，双方签订的租赁合同2014年10月31日止，合同到期后，上撤离人多次要求续签合同，均被拒绝。村委及被上诉人也给上诉人饭店停水停电，只能停止，造成损失。被上诉人院落已不具备出租条件。停止两个多月，造成巨大经济损失。被上诉人无权主张合同到期后的租赁费。被上诉人与村委未续签合同，被上诉人也未提交证据证明向村委交纳租赁费用的收据，被上诉人不再享有涉案院落使用权、处置权及收益权，无权向上诉人主张租赁费。出租房屋系岱道庵社区居委会建设的违章建筑，土地是居委会集体的农用地，涉案的出租房屋没有任何的建设手续。况且，该地段市政已经规划，不允许私自建设。目前，正在对建筑物实施拆迁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，《房屋租赁合同》是无效的，应当按照《合同法》及司法解释对无效合同的法律规定来处理本案双方的权利义务关系。二、判决书判令上诉人支付被上诉人554333.33元租金适用法律错误，依法不成立。1、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》期限是2011年11月1日至2014年10月31日止。该合同违反强制性法律规定是无效合同，租赁合同无效是自始无效，已经自动解除。合同到期后，判决书认定“原租赁合同继续有效，租赁变更为不定期”明显的违反法律规定。据此认定判决书判令上诉人承担自2014年11月1日至2019年6月13日止的租金554333.33元，没有事实与法律依据是错误的。自2014年11月其被上诉人对房屋不享有任何的权益,无权主张占有使用费.2、本案被上诉人无权要求上诉人支付房屋租赁合同到期后租金。本案争议的是租赁合同纠纷：租赁关系的出租方是岱道庵社区居委会，本案的被上诉人是承租人（承租的居委会的违建房屋，合同已经到期），上诉人是次承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案被上诉人是承租人，不是出租人，依据上述司法解释的规定，其诉请法院要求支付租金，没有法律依据，应当予以驳回。 泰卫铆焊厂辩称，岱道庵社区居民委员会与答辩人之间是不定期租赁合同关系。岱道庵社区居委会与答辩人书面租赁合同约定的到期日是2016.8.19，之后因案涉租赁标的物面临城市规划且无法确定动迁的具体时间，为了不影响答辩人的经营也为了日后好算账，双方就没有签订书面的租赁合同，而是同意答辩人继续对租赁标的物进行使用，双方实际形成的是不定期租赁关系，并非上诉人事实和理由中所称的答辩人与岱道庵社区居委会的租赁关系在2016年已经终止，也不能因为答辩人和岱道庵社区居委会没有签订书面合同就否定双方之间租赁关系的存在；二，上诉人主张其损失与答辩人无关，答辩人不认可。上诉人所称的停水停电的事实是否存在，是何种原因导致，答辩人并不知情，答辩人更不存在对上诉人停水停电的侵权事实，且上诉人亦未提交任何的证据对此予以进行证实，答辩人不认可，与答辩人无关；三，上诉人和答辩人之间系无固定期限的租赁合同关系。在答辩人和岱道庵社区居民委员会仍然存在不定期租赁关系的基础上，在岱道庵社区居民委员会对答辩人转租的行为和事实认可的基础上（2012.4.17《证明》），上诉人与答辩人书面租赁合同到期后虽然没有续签书面形式的合同，但是上诉人继续使用租赁物进行经营且答辩人亦未提出异议，双方之间实际上形成了不定期租赁合同关系，上诉人基于对租赁物的使用向答辩人交付租金系其义务。四，答辩人和岱道庵居委会的租赁关系持续至2020.3.5，并非上诉人所称的在2016年已经终止。答辩人在本案法庭调查阶段即将提交的《房屋货币补偿协议》足以证实答辩人和岱道庵居委会的租赁关系是持续至拆迁补偿协议签订之日止即2020.3.5，如果双方之间不存在租赁关系，岱道庵居委会必定不会和答辩人签订拆迁补偿协议。另如果2016年答辩人与岱道庵居委会的租赁关系已经终止，因上诉人继续在对租赁物进行使用，拆迁补偿的对象应该是上诉人才对，从这里也可知证实答辩人与居委会的租赁关系是继续存在的，是直到拆迁补偿协议签订之日才终止的不定期租赁关系，同时基于居委会2012.4.17出具的同意答辩人转租的《证明》，也能很好的证明答辩人和上诉人之间一直是存在租赁关系的。综上，答辩人认为一审法院的判决在事实认定和法律适用上适当，上诉人的上诉只是为拖延履行判决确定的付款义务同时也增加的法院审理负担。 张民述称，同意上诉人的上诉请求。 泰卫铆焊厂向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的租金630000元并支付资金占用期间产生的利息；2.被告承担本案诉讼费、保全费及实现债权的费用。 一审法院认定事实：2011年8月20日，巩相安与泰山区泰前办事处岱道庵社区居委会签订《租赁合同》一份，约定岱道庵社区将其所有的位于岱宗大街东段路南一处土地及房屋租赁给巩相安，租期自2011年8月20日至2016年8月19日止。2012年1月9日，泰卫铆焊厂（甲方）与幸福家园饭店（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容有，甲方将位于岱宗大街东首，水渠以西，路南前院共计32间房屋出租给乙方；租赁期限自2011年11月1日起至2014年10月31日止，可续签；自2011年11月1日至2012年10月31日一年租金为96000元整；以后每年递增10%截止2014年，在2014年续签新2015年合同，房屋租赁价按2014年的房屋租赁价格执行不再每年递增；合同期内如遇国家政策性拆迁乙方在甲方的投资有国家负责赔偿，与甲方无关；租赁期间乙方对房屋有使用、修缮的权利和义务，不具备改制、转让的权利；本合同签字盖章后生效。在合同甲方“泰安市泰山区泰卫铆焊厂”处有该厂负责人巩相安的签字，在乙方“幸福家园”处有该饭店经营者“范维东”的签字，但没有加盖该两单位公章。2012年4月17日，岱道庵社区出具《证明》一份，载明“巩相安租赁的位于岱宗大街东首的门头房，房权属岱道庵社区所有，现未办理房产证，社区同意巩相安将此门头房转租给幸福家园用于经营，该经营无污染，无噪音，无扰民现象。特此证明。”庭审中，被告认可在与原告签订租赁合同后一直将租赁的房屋院落用于经营幸福家园饭店，后因拆迁等原因在2018年停业，现在仍未腾退。被告还认可，截至2014年10月31日，尚欠原告租金30000元。原告称，其在2014年将另外一处位于幸福家园饭店东南角的约100平米院落出租给被告，双方未订立书面合同，但口头约定与被告原先租赁的房屋一起计算租金，共计为每年120000元。原告主张的租金除2014年10月31日欠付的30000元外，还包括自2014年11月1日至2019年10月31日五年的租金共计600000元。被告对2014年另外承租的院落及总租金变更为120000元的事实予以认可，但称其当时要求与原告续签合同，原告以面临拆迁、村里也不与原告签合同等为由没有与被告续签合同，拖欠租金并非被告本意。另查明，工商登记资料显示，原告泰卫铆焊厂和被告幸福家园饭店均为“个体工商户”，巩相安、范维东分别为该两商户的经营者。被告张民与被告范维东为夫妻关系。原告认为幸福家园饭店系被告范维东婚后通过夫妻财产注册成立，其经营性收益属于夫妻共同财产，被告张民应对本案债务承担共同还款责任。被告否认幸福家园饭店是由范维东与张民共同出资，称饭店自2014年开始一直处于亏损状态，没有盈利，张民不应承担责任。一审法院认为，2012年1月9日的《房屋租赁合同》中记载的甲方为“泰安市泰山区泰卫铆焊厂”，乙方为“幸福家园”。经查，该两单位均为个体工商户，经营者分别是巩相安和范维东。被告认为合同中没有加盖商户公章，对两商户的合同主体资格及诉讼主体资格提出异议，但是现行法律并未规定个体工商户必须制作公章，即使两家商户均有公章，其虽未在合同中加盖，但作为该两个体工商户的经营者在字号处的签字足以代表签订租赁合同的主体为该两商户。因此，泰卫铆焊厂和幸福家园饭店作为本案租赁合同的主体及原被告的诉讼主体均适格，一审法院对此予以确认。根据原被告当庭陈述可以证实，案涉租赁物产权归岱道庵社区所有，原告租赁后将房屋院落等转租给了被告幸福家园饭店，岱道庵社区居委会2012年4月17日出具的《证明》证实该社区对原告的转租行为予以认可，一审法院对此予以确认。前述《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务。上述租赁合同约定的租赁期限为自2011年11月1日起至2014年10月31日止，原被告均认可上述期间内被告幸福家园饭店尚欠原告租金30000元，一审法院予以确认。因原被告在租赁合同到期后未再签订新的合同，被告幸福家园饭店继续使用租赁物，原告亦未提出异议，根据法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限变更为不定期。原被告均认可原告在2014年将幸福家园饭店东南角100平米左右的院落出租给被告后，合同年租金变更为120000元，因被告一直未缴纳租金，已经构成违约。现原告起诉要求被告支付自2014年11月1日之后的租金，于法有据，一审法院予以支持。被告拖欠原告的租金应当计算至本案法庭辩论终结前（2014年11月1日至2019年6月13日，4年7个月13天），共计554333.33元，加上之前尚欠原告的租金30000元，被告共计欠付原告租金584333.33元。原告主张租金计算至2019年10月31日，于法无据，一审法院不予支持。原告要求被告按照同期银行贷款利率支付资金占用期间的利息，符合有关规定，一审法院予以支持，被告应支付原告的利息为：以584333.33元为基数，自2019年6月13日起至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。根据工商登记资料显示，被告幸福家园饭店的经营者为范维东，属于个人经营，根据前述法律规定，本案债务应当由范维东个人承担。原告要求被告张民承担共同还款责任，但未提交证据证明张民参与投资、经营，故一审法院对原告该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告范维东于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市泰山区泰卫铆焊厂欠付租金584333.33元及利息（以584333.33元为基数，自2019年6月13日起至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告泰安市泰山区泰卫铆焊厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，财产保全费3770元，共计8820元，由被告范维东负担。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交房屋货币补偿协议彩印件一份，拟证明：本案涉案标的物不是违法建筑，同时居委会与巩相安之间的不定期租赁合同至2020年3月5日因拆迁终止。本院认为，该证据并非原件，且对方当事人不予认可，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：双方当事人签订的《房屋租赁合同》是否合法有效。岱道庵社区于2012年4月17日出具的证明载明，涉案房屋产权属岱道庵社区所有，且同意巩相安出租给幸福家园用于经营。范维东主张涉案房屋系违章建筑，本案《房屋租赁合同》无效，但未提交证据证明，应承担举证不能的后果。一审法院认定《房屋租赁合同》合法有效并无不当。范维东主张涉案房屋合同到期后已不具备出租条件，未提交充分证据证明，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定时间到期后，范维东继续使用该房屋，一审法院认定双方租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期并无不当。巩相安转租涉案房屋产权人同意，范维东主张巩相安合同到期后不再享有涉案院落使用权、处置权、收益权，于法无据，本院不予支持。 综上所述，范维东上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10100元，由上诉人范维东负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 邢友峰 二〇二〇年四月十日 书记员 梁 壮