江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终592号 上诉人（原审被告）：聂茂虎，男，1937年5月3日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：陈巧琴，江西阳明阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李仁众，男，1962年6月6日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：琚冰，江西瀛洪仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗志兵，江西瀛洪仁律师事务所律师。 原审第三人：江西省通源地产集团有限公司，住所地：南昌市新建区长堎镇长征路。 法定代表人：周玉华，总经理。 委托诉讼代理人：刘德良，该公司行政部副经理。 上诉人聂茂虎因与被上诉人李仁众、原审第三人江西省通源地产集团有限公司（以下简称通源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日受理后，依法组成合议庭，因各方当事人未提交新证据，无新事实及理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 聂茂虎上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项并依法判令聂茂虎与李仁众于2013年3月5日签订的《指标房买卖合同》无效；2.依法改判驳回李仁众要求通源公司协助办理过户手续的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由李仁众承担。事实和理由：1.聂茂虎与李仁众于2013年3月5日签订的指标房买卖合同所附条件（聂茂虎子女回家过年时签上名字）未成就，合同未生效。涉案房屋是聂茂虎作为退休教师的指标房福利，依据婚姻法及司法解释的规定，实际上是夫妻关系存续期间的住房补贴性质，聂茂虎妻子钟某明确表示不同意出卖涉案房屋指标，聂茂虎属于无权处分，故该合同属无效合同。2.在支付购房款的过程中，聂茂虎自始至终都支付购房款及房屋相关办证、税收、物业费用，并且李仁众至今未付2万元指标款，李仁众提交的15万元首付款取款凭证也是模糊打印件，不能证明用于购买本案房屋指标。指标款2.5万元低于市场价，李仁众存在投机购买、欺骗行为。3.一审判决通源公司协助办理过户手续没有事实依据以及法律依据，通源公司与李仁众无合同法律关系，其不承担本案合同义务，事实上，通源公司与聂茂虎具有房屋买卖法律关系，其仅需对聂茂虎履行房屋交付及办理房产证义务，聂茂虎与李仁众之间的合同义务与通源公司无关，恳请二审法院驳回李仁众对通源公司的诉讼请求。二审审理期间，聂茂虎明确其上诉理由第1点中主要观点是合同无效，依据是无权处分。 李仁众辩称：1.《指标房买卖合同》不是附条件生效合同，涉案房屋是聂茂虎个人财产，不会因为子女未签字认可而影响该合同系聂茂虎真实意思表示，该合同系聂茂虎亲自书写，其完全能理解合同的意思，也明确知道其行为是在行使对房屋的处分权，聂茂虎妻子钟某及其子女对于该合同以及李仁众已经为买房交纳了数十万购房款一直是知情的。一审庭审笔录第6页倒数第十行中，聂茂虎妻子钟某陈述“2014年过年商量了不同意卖”的同时，承认了没有退钱，也未向李仁众提出过解除合同，2016年5月还让李仁众继续交纳购房款，以上行为应视为钟某对该合同的认可。在2013年，2.5万元的指标房购买费符合当时的市场行情，且系聂茂虎主动提起，不存在投机购买，欺骗老人的情况。2.李仁众根据该合同约定支付了指标款，积极履行了合同义务，但聂茂虎拒不履行配合李仁众交纳购房尾款及维修基金等义务，并将涉案指标房据为己有，违背合同及诚信。3.聂茂虎与李仁众签订的合同合法有效，聂茂虎应当履行房屋交付及协助办理房产证义务，通源公司作为案涉房屋的开发公司，有义务协助李仁众办理过户手续。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 通源公司辩称：愿意积极配合法院工作。 李仁众向一审法院起诉请求：1.依法确认李仁众与聂茂虎于2013年3月5日签订的《指标房买卖合同》有效，并判令聂茂虎继续履行（房屋价值依据买卖合同为302427元）；2.依法判令聂茂虎、通源公司将望城镇祥云大道西延线北侧新建城项目B5-1栋X单元XX的房屋交付李仁众使用，并配合李仁众办理过户手续；3.本案全部诉讼费用由聂茂虎承担。 一审法院经审理查明：2013年聂茂虎因相关政策取得通源公司开发的位于南昌市新建区望城镇祥云大道西延线北侧新建城项目的购房指标，2013年3月5日，李仁众与聂茂虎签订《指标房买卖合同》，约定：聂茂虎将其指标房卖给李仁众，指标房的一切费用由李仁众承担，聂茂虎协助李仁众办理各种手续，指标转让费25000元，李仁众先付20000元，待指标房过户后再支付给聂茂虎5000元，并约定甲方（聂茂虎）子女回家过年签上名字。合同签订后，李仁众按约于签订合同的当日通过其妻子金卫花的账户提取现金150000元支付给了聂茂虎（指标转让费20000元和购房款130000元），并由聂茂虎将其中的130000元（购房款）支付给了新建区城市建设投资发展有限公司，新建区城市建设投资发展有限公司于2016年5月将此款及产生的利息3782元一并交给了通源公司，通源公司出具了133782元的收据。2016年5月24日李仁众通过其妻子金卫花的账户提取现金130000元加上部分现金凑足168645元支付给聂茂虎，并于次日陪同聂茂虎将第二笔购房款支付给了通源公司，通源公司收款后出具了收据，并与聂茂虎签订了《商品房买卖合同》（编号：201613603），约定：通源公司将其开发的位于南昌市新建区望城镇祥云大道西延线北侧新建城项目B5-1栋X单元XX室卖给聂茂虎，房屋建筑面积107.3㎡，总价款318344元，2016年5月26日前付302427元，2018年9月30日前付15917元，聂茂虎在合同上签名，李仁众按了指印并持有合同和收款收据原件。2016年8月30日，通源公司将李仁众持有的第一笔、第二笔购房款的收款收据收回，出具了江西省国家税务局通用预收款收据，载明收到聂茂虎购房款302427元，该收据原件也由李仁众持有。后聂茂虎拒绝配合李仁众交纳剩余房款，并已自行缴纳了购房尾款15917元，维修基金3183元，有线电视初装费350元，办证费80元，物业费1738元，契税4643.33元，并领取了讼争房屋的钥匙，李仁众要求聂茂虎将讼争房屋交付其使用未果，故诉至一审法院。 另查明，2019年3月29日，江西省通源地产开发有限责任公司变更为江西省通源地产集团有限公司。 一审法院认为：李仁众与聂茂虎签订的《指标房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则按约履行。李仁众按约履行了义务即支付了指标转让费和绝大部分购房款，聂茂虎拒绝继续履行合同，属违约行为，故李仁众诉请要求确认双方签订的《指标房买卖合同》有效、双方继续履行，一审法院予以支持；李仁众要求聂茂虎将案涉房屋的产权登记配合过户给李仁众并将房屋交付给李仁众的诉讼请求，一审法院亦予以支持，但李仁众要求通源公司交付房屋的诉讼请求，因通源公司已实际将诉争的房屋交付给了聂茂虎，故一审法院不予支持，通源公司应协助办理过户手续。但李仁众应将聂茂虎已缴纳的剩余购房款、维修基金、有线电视初装费、办证费、物业费、契税和剩余指标转让费支付给聂茂虎，因聂茂虎在审理过程中未提出要求李仁众支付上述费用的请求，其可另行向李仁众主张。聂茂虎辩称合同所附条件未成立，签订合同时未经聂茂虎配偶同意，属无效合同，合同约定的“甲方（聂茂虎）子女回家过年签上名字”并非合同成立的必要条件，聂茂虎配偶即证人钟某当庭陈述全家“2014年过年商量了不同意卖”，说明其与子女均了解李仁众与聂茂虎之间买卖房屋指标的事，但均未向李仁众提出解除合同，而是让李仁众继续交纳购房款，应视为对双方签订的《指标房买卖合同》的认可，故对此辩解，一审法院不予采信；聂茂虎还辩称未收到李仁众的指标转让费20000元，因合同已明确约定，结合李仁众方取款数额及聂茂虎让李仁众两次交纳购房款的事实，一审法院不予采信；聂茂虎还辩称交第一笔、第二笔购房款时其均支付了部分购房款，因未提供证据，也不符常理，一审法院不予采信。聂茂虎又称其交纳了购房的尾款及维修基金等其他费用，表明合同未实际履行，因相关费用的交纳需聂茂虎的配合，正因为聂茂虎拒不履行合同义务，导致李仁众不能继续交纳相关费用，故对聂茂虎此辩解，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认李仁众与聂茂虎于2013年3月5日签订的《指标房买卖合同》合法有效，双方继续履行；二、限聂茂虎在本判决生效后三十日内将位于望城镇祥云大道西延线北侧新建城项目B5-1栋X单元XX的房屋交付给李仁众，并配合李仁众办理过户手续，江西省通源地产集团有限公司协助办理过户手续；三、驳回李仁众的其他诉讼请求。案件受理费5837元，由聂茂虎承担。 二审中各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，二审审理期间，李仁众明确其在一审提出的诉讼请求为判令通源公司将涉案房屋登记到聂茂虎名下，再由聂茂虎过户给李仁众，并表示愿意承担两次过户所产生的相关税费。 本院认为，李仁众与聂茂虎签订的《指标房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。李仁众已按约支付了指标转让款及大部分购房款，因聂茂虎违约，导致李仁众未支付购房尾款，责任不在李仁众，一审法院判决双方继续履行合同，本院予以维持。至于聂茂虎垫付的购房尾款、维修基金、契税、物业费、有线电视初装费、办证费，李仁众不持异议，但因本案中聂茂虎未提出相应诉请，其可另行向李仁众主张。聂茂虎上诉主张其签订合同时未经配偶钟某同意，属于无权处分，合同无效。本院认为，一审庭审中，钟某出庭作证时称“14年过年商量了不同意卖，没退钱”，表明其知晓聂茂虎将房屋指标出售给李仁众，但其与聂茂虎未向李仁众提出解除合同返还购房款，反而在2016年仍由李仁众继续交纳第二笔购房款，相关购房合同及收据原件也交由李仁众保管，应视为其认可双方签订的《指标房买卖合同》，故对该上诉主张，本院不予支持。聂茂虎称其未收到2万元指标费，因合同已明确约定，结合李仁众取款金额、时间及后续的履行情况，对聂茂虎的该项上诉理由，本院不予采纳。聂茂虎还主张其在第一笔购房款中支付了3万元，第二笔购房款中支付了18645元，但其在一审提交的证据不足以证明该主张，且不符合常理和日常交易习惯，应承担举证不能的法律后果。聂茂虎上诉还主张通源公司与李仁众无合同法律关系，不应承担本案合同义务。本院认为，二审审理期间，李仁众明确其第二项诉讼请求为判令通源公司将涉案房屋登记至聂茂虎名下，再由聂茂虎过户给李仁众，并表示愿意承担两次过户税费，因聂茂虎尚未取得涉案房屋的不动产权证，通源公司作为前手出卖人，在收取全部购房款后，负有协助聂茂虎办理涉案房屋产权登记的义务，李仁众提起本次诉讼时已将通源公司列为第三人并提出相应诉请，且李仁众亦具备办理权属证书的条件，故对聂茂虎该项主张，本院不予支持，但一审判决第二项仅写明通源公司协助办理过户手续，并未明确通源公司如何履行相应义务，本院予以纠正。 综上，聂茂虎的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初1859号民事判决第一项； 二、撤销江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初1859号民事判决第二、三项； 三、限聂茂虎于本判决生效之日起三十日内将位于望城镇祥云大道西延线北侧新建城项目B5-1栋X单元XX的房屋交付给李仁众； 四、江西省通源地产集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助聂茂虎办理上述房屋的不动产登记手续，将该房屋登记到聂茂虎名下； 五、聂茂虎应自取得上述房屋的不动产权证书之日起十五日内协助李仁众办理该房屋的转移登记手续，将该房屋过户至李仁众名下，以上两次登记、过户手续所需税费由李仁众承担； 六、驳回李仁众其他诉讼请求。 一审案件受理费5837元，二审案件受理费5837元，合计11674元，由聂茂虎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  王革生 审 判 员  俞志翀 二〇二〇年四月十日 法官助理  谢 颖 书 记 员  李盼盼