山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终94号 上诉人（原审被告）：泰安市仁和房地产开发有限公司，住所地泰安市三友旧村改造4号商业楼东首。 法定代表人：时逢，总经理。 委托代理人：石燕，山东泰诚律师事务所律师。 委托代理人：郑慧聪，山东泰诚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：洒明，男，1987年3月21日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托代理人：张辉，山东宇慧律师事务所律师。 原审被告：时逢（曾用名时峰），男，1977年11月13日出生，汉族，泰安市仁和房地产开发有限公司总经理，住泰安市泰山区。 委托代理人：石燕，山东泰诚律师事务所律师。 委托代理人：郑慧聪，山东泰诚律师事务所实习律师。 上诉人泰安市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）因与被上诉洒明、原审被告时逢商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仁和公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案房地产项目系三友旧村改造项目，因三友村民拆迁原因导致延期办证系上诉人无法克服的客观原因，一审判决上诉人违约系错误；2.根据合同约定，应当以实际竣工验收时间延长合理宽限期作为办证起始时间，一审判决中计算违约金的起始时间错误。涉案项目于2019年3月25日进行了竣工验收，2019年7月29日上诉人收到《建设工程消防意见书》，办证时间应延长到2019年7月29日建设工程消防意见书》下发之后延长合理的宽限期作为办证时间；3.被上诉人起诉超出诉讼时效，其民事权利不受法律保护；4.一审判决认定的违约金计算依据错误，应当纠正。 洒明辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 时逢未作陈述。 洒明向一审法院起诉请求：1.判决被告仁和公司为原告办理不动产产权登记（泰安市泰山区福源嘉苑小区19号楼1单元1302室）；2.被告仁和公司支付原告逾期办证违约金（按照购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理产权登记之日止，其中自2015年2月22日计算至2018年11月14日止的违约金为154358.17元），被告时逢对该债务承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由两被告负担。 一审法院认定事实：2013年6月26日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于泰安市，温泉路以西福源嘉苑小区19号楼1单元1302号房屋，房屋总价款591780元；出卖人应当在2013年8月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按双方协商解决的方式处理，如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。合同签订后，原告实际向被告仁和公司支付购房款636565元，被告仁和公司向原告出具了购房发票。被告仁和公司于2013年8月31日向原告交付房屋，但涉案房屋至今未办理所有权转移登记，被告仁和公司亦未通知原告办理房屋所有权转移登记。原告主张被告仁和公司违约并以此为由诉至一审法院要求被告仁和公司支付违约金。被告仁和公司称，涉案房产是其公司与三友社区合作开发的旧村改造项目，因三友社区内有4户居民未完成搬迁，致使工程竣工后无法按照规划设计进行验收，最终导致涉案房产未能办理初始登记，这并非是被告的原因造成，被告不应承担违约责任。关于违约金的计算方式，原告主张自2015年2月22日起按照年息6.5%计算至办理房屋产权登记之日止。被告仁和公司称，按照合同约定办理房产证的截止时间为2015年2月，但被告于2019年3月才提起诉讼，已超出两年的诉讼时效，其民事权利不受法律保护。另查明，被告仁和公司是一人有限责任公司，被告时逢是该公司股东。原告主张被告时逢对被告仁和公司应当承担的债务承担连带责任。被告时逢称，其与公司财产相互独立，未发生混同，不应在本案中承担连带责任。为证实其主张，被告时逢提交被告仁和公司的公司章程、近三年的财务报表、银行交易明细及审计报告书一份。被告提交的审计报告为山东华融会计师事务所有限公司出具，该审计报告载明：“我们认为泰安市仁和房地产开发有限公司已经按照《小企业会计准则》的规定编制，在所有重大方面反映了泰安市仁和房地产开发有限公司2018年12月31日的财务状况以及2018年度的经营成果、现金流量”。原告对被告时逢提交的上述证据的证明目的不予认可，其称被告仁和公司作为房地产开发企业，仅三年的账户交易明细明显过少，不能排除被告公司使用个人账户进行经济往来的可能。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违背法律规定，系有效合同。原告已按合同约定交纳了全部房款，被告亦应当依约为原告办理房屋产权登记。根据合同约定，被告应当在房屋交付使用后540日内保证买受人办理商品房的所有权转移登记，被告于2013年8月31日向原告交付房屋，故被告应在2014年2月22日前为原告办理不动产权登记证书，但被告至今仍未向不动产登记部门申请办理登记，已经构成违约。被告辩称未办理房产证的原因是三友社区4户居民未搬迁，并非被告原因导致，其公司不应承担违约责任，但本案原被告系《商品房预售合同》的当事人，未能办理涉案商品房所有权转移手续的原因是被告作为出卖方尚未办理涉案商品房的初始登记，导致被告未能办理初始登记的责任不是买受方，因此，被告的上述辩称意见，一审法院不予采信。被告仁和公司应当向原告承担违约责任。关于违约金的计算，因涉案合同并未对违约金的计算标准进行约定，根据相关规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，因此，违约金应当以购房款总额636565元为基数，按照年利率6%计算。按照合同约定被告应自2015年2月22日前办理房屋产权登记，原告主张自该日起支付违约金，两被告则称原告要求被告支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，对此，一审法院认为，本案逾期办证违约金的计算方式是以日为单位累计计算的，属于随时间推移不断变化的继续性债权，每个个别债权具有履行期限上的独立性，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金起算日应自原告起诉之日即2019年3月19日向前倒推三年，故违约金应自2016年3月19日起开始计算。因涉案房屋现不具备办理房屋所有权转移登记的条件，违约金的计算截止日期现仍无法确定，可计算至本判决生效之日止，此后的违约金原告可另行主张。关于被告时逢应否承担责任的问题，被告仁和公司是一人有限责任公司，时逢是公司股东，被告时逢应对公司财产与其个人财产是否独立承担举证责任，庭审时被告提交仁和公司的银行交易明细、审计报告等证据，被告提交的审计报告可以反映被告仁和公司有独立完整的财务制度，且从审计报告中也未见有公司财产和个人财产混同的迹象，可以基本反映被告仁和公司财产与被告时逢个人财产相分离，因此，原告要求被告时逢对上述债务承担连带责任，证据不足，一审法院不予支持。关于原告要求被告仁和公司办理不动产权证书的诉讼请求，因现在涉案房产项目未办理房地产项目的初始登记，不具备办理不动产权登记的条件，原告可在涉案房产达到办理不动产登记条件时另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告泰安市仁和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洒明逾期办理房屋所有权转移登记违约金（以636565元为基数，自2016年3月19日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告洒明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1693.58元，由原告洒明负担423.4元，被告泰安市仁和房地产开发有限公司负担1270.18元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违背法律规定，系有效合同，双方按应合同履行义务。洒明约缴纳购房款，仁和公司亦应如约办理房产登记。双方在合同中并未具体约定被告办理商品房所有权转移登记的时间，一审法院认定仁和公司至今未办理不动产权登记证书构成违约并无不当。仁和公司主张其未办理房产登记系由于部分村民拒不签订拆迁协议。本院认为，村民拆迁系仁和公司从事房地产开发理应预见的商业风险，不能作为其免责事实，对该主张本院不予支持。仁和公司主张从2019年7月29日起计算违约金，于法无据，本院不予支持。 关于仁和公司主张的应以实际竣工验收时间合理宽限期作为办证的起始时间问题，仁和公司虽主张双方《商品房预售合同》附件八第五条第2款约定了产权登记及权属证书办理时间顺延的情形，但其未举证证实逾期办证系因竣工验收部门未及时对该项目进行竣工验收或测量部门未及时向其出具测量结果而造成，对该主张本院不予支持。 关于违约金的计算，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，以购房款总额为基数，按照年利率6%计算，并无不当。 关于仁和公司主张的本案诉讼超出诉讼时效问题，由于仁和公司未办理房产登记这一违约行为一直处于延续状态。一审法院对仁和公司该主张未予支持并无不当。 综上所述，泰安市仁和房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3387.16元，由泰安市仁和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 邢友峰 二〇二〇年四月十日 书记员 梁 壮