贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1193号上诉人（原审原告）：余庆县国有资产投资经营有限责任公司。住所地:贵州省遵义市余庆县子营街道中华中路。法定代表人：易伟，公司董事长。委托诉讼代理人：朱原民，公司员工。委托诉讼代理人：许跃平，贵州文冈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义腾越文化旅游发展有限公司。住所地:贵州省遵义市余庆县子营街道河滨南路。法定代表人：范元义，公司总经理。委托诉讼代理人：李生菊，贵州贵恒律师事务所律师。上诉人余庆县国有资产投资经营有限责任公司（以下简称余庆国投公司）因与被上诉人遵义腾越文化旅游发展有限公司（以下简称遵义腾越公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省余庆县人民法院（2019）黔0329民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。余庆国投公司上诉请求：1.撤销余庆县人民法院（2019）黔0329民初2085号民事判决;2.发回重审或依法改判为：（一）解除双方签订的《余庆健康主题酒店租赁合同》及《余庆健康主题酒店租赁合同补充协议》；（二）判令被上诉人支付租金194.7万元及违约金39.864万元（违约金暂算至2019年8月23日）；（三）以194.7万元为基数，从2019年8月24日起按月利率2%计算违约金至上述租金履行完毕之日止。3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人以各种理由抗辩不支付租金的行为已构成实质上的违约，解除合同的条件已经成就。二、租金的约定系双方真实意思表示，符合法律规定，一审将租金调整无法律依据。三、被上诉人未按约定期限交付租金，依约应承担违约金，一审未支持违约金不当。遵义腾越公司辩称：答辩人不存在违约行为，是上诉人未按合同约定将符合实际经营条件的设备设施移交给答辩人，酒店相关设施也未达到签订合同时想要的经营目的。双方曾达成调整租金的协议，但上诉人借口应付检查将调整租金的协议收回，并起诉要求按原始合同支付租金违反诚实信用原则。余庆国投公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《余庆健康主题酒店租赁合同》、《余庆健康主题酒店租赁合同补充协议》；2.被告支付租金194.7万元及违约金，违约金从租金应付之日起按月利率2%计算至支付完毕之日止；3.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月12日，余庆国投公司与遵义腾越公司签订《余庆健康主题酒店租赁合同》（以下简称酒店租赁合同），将位于余庆县白泥镇河滨路的健康主题酒店整体出租给遵义腾越公司经营，租期5年即2017年11月12日至2022年11月11日。合同约定第一年租金标准为110万元/年，前三个月试运营，免租金；第二年租金在上年度基础上涨幅2%；第三、四、五年租金均在上年度基础上涨幅5%；并对租金支付时间进行了详细的约定。不久，双方就酒店电费问题和租金问题进行重新协商签订了《余庆健康主题酒店租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）。约定酒店574366元以内的电费由遵义腾越公司支付，574366元以外的电费由余庆国投公司支付；休闲茶吧未投入使用期间，租金按10.95万元/年予以扣减，扣减后租金为99.05万元/年（第一年为99.05万元/年，此后每年根据酒店租赁合同约定递增）；租金缴纳日期为余庆国投公司将酒店全面移交给遵义腾越公司后开始计算。2018年2月7日、5月6日、10月15日，余庆国投公司分别向遵义腾越公司送达了《催款通知》，要求缴纳租金及保证金。2018年2月22日、5月14日、10月25日，遵义腾越公司分别向余庆国投公司送达了《关于延迟缴纳租金及保证金的说明》，提出由于健康主题酒店所有资产、工程清册未移交，相关设施设备不完善，导致酒店无法正常对外经营，申请延迟缴纳租金及保证金。2019年3月27日，双方签订《余庆健康主题酒店租赁合同补充协议（二）》（以下简称补充协议二），协议约定根据评估数据及酒店实际经营情况遵义腾越公司应缴纳租金265994元。同月29日，遵义腾越公司向余庆国投公司缴纳租金265994元。后遵义腾越公司将自己所持的补充协议二原件交付给余庆国投公司。2019年8月27日，余庆国投公司诉法院，要求判如所请。一审法院同时查明，健康主题酒店中的阳光茶室即休闲茶吧至今未投入使用；健身房的健身器材及配套设施不够完善；部分区域设施设备故障未能及时解决。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中双方对签订酒店租赁合同、补充协议、补充协议二，其后遵义腾越公司将自己所持的补充协议二的原件交付给余庆国投公司的事实无异议，但双方对交付补充协议二原件的原因说法不一，余庆国投公司主张原因为双方协商一致同意将补充协议二作废；遵义腾越公司主张原因为双方协商一致将对酒店租金标准进行重新协商。不论是那方主张的原因，均说明双方已协商一致关于酒店租金标准、支付时间不再适用补充协议二的约定，即双方已约定解除了补充协议二。现双方争执的是酒店租金如何计算的问题。余庆国投公司主张应按酒店租赁合同的约定进行计算。遵义腾越公司主张酒店租金标准应进行重新协商或进行重新鉴定评估，现无法进行计算。法院认为双方约定解除补充协议二后，对酒店租金标准、支付时间未达成新的协议，也未解除酒店租赁合同及补充协议，因此，酒店租赁合同及补充协议还是有效合同。但酒店租赁合同、补充协议中对租金支付时间有不同约定，鉴于补充协议签订时间在酒店租赁合同之后，因此租金支付的约定时间应以补充协议为准。双方在补充协议中约定租金支付时间为余庆国投公司将酒店全面移交给遵义腾越公司后开始计算。本案中，余庆国投公司至今未向遵义腾越公司全面移交酒店的相关资料，但其已将酒店移交给遵义腾越公司实际经营至本案法庭辩论结束时已2年之久，双方关于租金支付条件的约定未能实际履行，应视为双方关于租金支付的约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，双方约定租赁期限为5年，余庆国投公司将酒店移交给遵义腾越公司实际经营已届满2年，遵义腾越公司应支付2年租金。关于租金的计算标准。补充协议约定在休闲茶吧未投入使用期间，租金为99.05万元/年（第一年为99.05万元/年，此后每年根据酒店租赁合同约定递增），一审法院结合酒店健身房的健身器材及配套设施不够完善；部分区域设施设备故障未能及时解决的实际情况，将第一年租金标准酌情调整为75万元/年（以后每年按酒店租赁合同约定递增）。经计算，截止2019年11月11日遵义腾越公司应支付租金132.75万元，扣除已支付的265994元，还应支付1061506元。关于余庆国投公司主张的违约金应否支持的问题。双方关于租金支付的约定不明确，且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，本案中余庆国投公司也存在一定违约行为。因此，关于余庆国投公司的这一请求，不予支持。关于余庆国投公司要求解除双方签订的酒店租赁合同及补充协议的请求。合同的解除分为约定解除和法定解除。约定解除系合同当事人双方在协商一致的基础上，终止合同的权利和义务。法定解除系合同一方当事人构成根本违约时，守约一方的当事人享有法定解除权。本案中，双方于2019年3月27日签订了补充协议二，虽然其后已约定解除，但双方约定解除的时间无法查明，且遵义腾越公司也曾按补充协议二的约定支付了租金265994元。同时，补充协议二约定解除后，之前的补充协议中双方关于租金支付的约定是不明确的，且在遵义腾越公司缴纳租金265994元后至本案起诉前，余庆国投公司也未催收过租金。因此，一审法院认定本案中遵义腾越公司未根本违约，对余庆国投公司的这一请求，不予支持。审理中，经主持双方调解未果，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、由被告遵义腾越文化旅游发展有限公司在本判决生效后十五日内支付给原告余庆县国有资产投资经营有限责任公司租金1061506元。二、驳回原告余庆县国有资产投资经营有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费27979.62元（原告已预交），由原告余庆县国有资产投资经营有限责任公司负担13629.62元，由被告遵义腾越文化旅游发展有限公司负担14350元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审另查明，双方在补充协议的第（二）部分第2条约定：酒店租金缴纳日期根据甲方（余庆国投公司）将酒店全面移交给乙方（遵义腾越公司）后开始计算（甲方需要根据乙方提供的需求完善酒店相关设施设备的改造与增补：1.完善餐饮厨房防水、海鲜池及凉菜房设施设备，2.完善客房每个楼层工作间布草柜及酒店营业区域所有纱窗的安装，3.酒店多功能厅设施设备及康体中心物资的增补，4.甲方根据乙方提供的移交清册，准备相关资料进行移交。）。在双方签订补充协议至本案起诉时，余庆国投公司（甲方）仅完成了餐饮厨房防水、工作间布草柜、多功能厅设施设备几项约定，其余约定需完善移交的内容均未履行完毕。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：一、酒店租赁合同及补充协议应否解除，违约金应否支持；二、租金应否调整。关于焦点一。酒店租赁合同和补充协议是双方在平等、协商一致的情形下所签订，系双方的真实意思表示，亦未违反相关法律法规的规定，因此，酒店租赁合同及补充协议合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，对已经成立并生效的合同，双方均应依照酒店租赁合同和补充协议的约定诚实履行。按照双方在补充协议第（二）部分第2条的约定，酒店租金缴纳日期系根据余庆国投公司将酒店全面移交给遵义腾越公司后开始计算，余庆国投公司负有先履行完善设施及移交资料的义务，但余庆国投公司在补充协议签订后直至本案起诉时，仍未能按约定完成其应当完善及移交的资料，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，遵义腾越公司在余庆国投公司未履行完毕补充协议约定的义务时，其拒绝支付剩余部分租金并不属于故意拖延、拒付租金的违约行为。因此，余庆国投公司以遵义腾越公司未按时支付租金构成严重违约为由进而要求解除合同的上诉理由不成立，不予采纳。同理，由于遵义腾越公司支付租金的条件尚未成就，故余庆国投公司请求支付违约金的上诉理由亦不成立，不予采纳。关于焦点二。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，余庆国投公司负有按约定移交租赁物的义务，由于租赁酒店健身房的健身器材及配套设施不够完善，部分区域设施设备故障未能及时解决，加之双方在签订补充协议以后，余庆国投公司仍然未按协议的约定完善相关设施和移交资料，客观上致使承租人对租赁物使用的效能受到了影响，并且造成影响的原因不能归责于承租人，故一审判决将第一年租金标准酌情调整为75万元/年（以后每年按酒店租赁合同约定递增）符合法律规定，并无明显不当，予以确认。综上所述，余庆县国有资产投资经营有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16357元，由余庆县国有资产投资经营有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年四月二十二日法官助理李会书记员黄佩玉