贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1496号上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码:91520525055030936P。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王军，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201810044656。委托诉讼代理人（特别授权）：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15224201610363756。被上诉人（原审原告）：陈菊，女，1974年3月21日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：徐礼，男，1972年10月13日出生，汉族，住贵州省纳雍县。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至判决主文前简称新鼎房开）因与被上诉人陈菊、徐礼商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院判决：被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈菊、徐礼支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款358633元为基数，按日万分之三为标准计算自2016年12月31日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将位于纳雍县新鼎大商汇城市综合体第A2-1栋1层1-16号商品房转移登记的有关文书实际交付给原告陈菊、徐礼之日止。案件受理费2298元，适用简易程序审理减半收取1149元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。上诉人新鼎房开上诉请求：撤销原判并改判或者发回重审，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、本案中被上诉人并无实际损失，原判认定上诉人按照合同约定承担违约金无事实依据，属于认定事实错误，适用法律错误。2、原判在被上诉人并无实际损失的情形下仍按照合同约定判令上诉人承担违约责任，且未根据公平原则和诚实信用原则调整违约金，使得被上诉人不当获益，双方的利益严重失衡，属于认定事实错误，适用法律错误。3、上诉人已取得商品房所有权初始登记，已经可以交付办理商品房转移登记的有关文书，对此被上诉人已接到通知并了解，但被上诉人为了持续计算违约金而拒绝受领，因此上诉人的迟延状态至其通知之日已经完全消除，不应再继续承担违约责任。被上诉人陈菊、徐礼二审未作答辩。二审中，当事人未提供新的证据。对一审提供证据的分析与认定：上诉人一审提供的涉案房屋的不动产权证，被上诉人无异议，应采信作为定案依据。上诉人一审提供的通知记录（录音），用以证明涉案房屋已经取得商品房所有权初始登记，可以办理商品房转移登记，已于2019年6月9日通知，故逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金计算截止时间为前述通知日期。被上诉人认可该证据的真实性，但认为取得方式不合法，达不到证明目的，认为电话通知可以领取办理商品房转移登记的有关文书只有不动产权证书，而上诉人应交付的还有其他证书，且上诉人交付不动产权证书还需被上诉人放弃主张相关违约责任才交付。本院认为，被上诉人认可通知记录的真实性，应采信作为定案依据。经审理，二审查明：双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条还约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。上诉人于2019年6月3日取得涉案房屋A2-1栋的初始登记，于2019年6月9日通知被上诉人已取得大证并公示大证（涉案商品房所在楼栋的不动产权证），分户办理小证（涉案商品房的不动产权证）需要在不动产登记中心排队办理，到时候排队到了会给被上诉人打电话。被上诉人未提异议。其余查明事实与一审相同，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。本案二审争议焦点是：1、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约责任？2、一审确定的违约金截止时间是否正确？本院认为，关于争议焦点一，不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明。商品房买卖合同中，出卖人向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记，均系出卖人应当承担的主要合同义务。逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款，作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的约定，司法予以尊重。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，但上诉人于2019年6月3日取得案涉房屋的初始登记，上诉人显然违约，应承担违约责任，上诉人认为被上诉人无实际损失，故其不应承担违约金给付义务的上诉理由不成立。双方当事人约定在约定日期起90日内，上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，被上诉人不退房的，上诉人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金，该违约金条款亦不存在利益明显失衡的情形，上诉人主张应根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整的上诉主张，本院不予采纳。关于争议焦点二，根据查明事实，双方当事人在《商品房买卖合同》第二十二条中约定由上诉人将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。在履行合同过程中，上诉人取得涉案房屋的初始登记（不动产权证）后，已向被上诉人披露取得大证（不动产权证），为被上诉人办理小证（涉案商品房的不动产权证），需被上诉人来办理相关手续，被上诉人未提异议。上诉人与被上诉人通过事实行为，已将“共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的内容变更为由上诉人代为办证。故上诉人无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付给被上诉人，上诉人通知被上诉人的时间2019年6月9日，应作为计算违约金的截止时间。一审认定违约金截止时间应计算至上诉人将办理商品房转移登记的有关文书实际交付给被上诉人时不当。上诉人认为违约时间应截止于其通知之日，之后其不再承担违约责任的上诉理由成立。综上，上诉人新鼎房开的上诉理由部分成立，故对其相对应的上诉请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3327号民事判决；二、由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人陈菊、徐礼支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以358633元为基数，按照日万分之三的标准，自2016年12月31日起计算至2019年6月9日止；三、驳回被上诉人陈菊、徐礼的一审其他诉讼请求；四、驳回上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2298元，适用简易程序审理减半收取1149元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担1124元，由被上诉人陈菊、徐礼负担25元；二审案件受理费1149元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担1099元，由被上诉人陈菊、徐礼负担50元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  周 莺审 判 员  王 云审 判 员  吉 雪二〇二〇年四月十日法官助理  王 江书 记 员  陈思印