贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初12182号原告：遵义市红花岗区长征街道沙坝村河北井村民组。负责人：李树忠，该村民组长。委托诉讼代理人：徐雅琪，贵州港丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢兰，贵州港丰律师事务所律师。被告：遵义市永诚房地产开发有限公司。法定代表人：陈学，总经理。委托诉讼代理人：蒋嘉陵，该公司员工。第三人：郭海涛，男，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：邓礼艳，贵州惟瀚律师事务所律师。第三人：郭海波，男，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：邓礼艳，贵州惟瀚律师事务所律师。第三人：李治森，男，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李云钟，系李治森之子。原告遵义市红花岗区长征街道沙坝村河北井村民组（以下简称河北井村民组）与被告遵义市永诚房地产开发有限公司（以下简称永诚公司）、第三人郭海波、郭海涛、李治森房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告河北井村民组及其委托诉讼代理人徐雅琪、卢兰，被告永诚公司法定代表人陈学及其委托诉讼代理人蒋嘉陵，第三人郭海波、郭海涛及其委托诉讼代理人邓礼艳，第三人李治森及其委托诉讼代理人李云钟到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。原告河北井村民组向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行双方于2014年7月28日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，立即向原告交付位于沙河小区x号楼xx层（x-x轴线x-x轴线）面积约276.1㎡的营业房；二、判令被告向原告支付截止至2019年7月31日的房屋周转过渡费计2157640元，并要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向原告支付从2019年7月31日起至给付之日止期间的利息损失；三、判令被告以276.1㎡为基数，按照每月40元／㎡向原告支付从2019年8月1日起至实际支付之日止的房屋周转过渡费损失，第三人李治森按照实际侵占面积110.49㎡、第三人郭海涛、郭海波按照实际侵占面积160㎡与被告共同承担支付房屋周转过渡费责任；四、判令第三人立即腾房交上述营业房并与被告共同交付给原告。事实和理由：2007年3月，被告为实施沙河小区土地开发建设，与原告签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定采取产权调换方式对原告进行拆迁补偿，同时对归还房屋的具体位置、面积、周转过渡期及费用等进行约定。按照双方拆迁安置补偿协议书的约定，被告应当归还原告的房屋分别有沙河小区3号楼214.79㎡营业房、7号楼324.31㎡办公用房、1号楼146.24㎡房屋，9号楼525.99㎡办公用房。由于被告私自将河小区3号楼214.79㎡营业房出售给他人，2014年7月28日原、被告在遵义市外环路改造指挥部、红花岗区问题房开工作处置组的组织下召开专题会议，达成《关于永诚公司将河北井村民组集体拆迁还房变卖问题协商的专题会议纪要》并重新签订了一份《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，对还房的位置、面积、周转过渡费补偿标准进行了调整和明确，被告应归还原告位于沙河小区综合批发市场九号楼负一层（x-x轴线1-8轴线）面积约276.1㎡的营业房及位于层面积共计为730㎡的办公用房。上述房屋达到交付条件后，原、被告双方于2019年7月31日签订了《沙河小区（沙河小区xx号楼还房安置结算书）》，明确截止至2019年7月31日被告尚欠原告周转过渡费共计2157640元。结算后，被告实际向原告交付了760㎡的办公用房，但另外的276.1㎡营业房被告以被他人侵占为由，造成原告无法实际接房。原告多次向被告要求移交营业房未果，为维护合法权益，故诉至人民法院。被告永诚公司述称：一、对原告诉称的事实经过无意见；二、要求其支付40元/㎡的租金不合适。9号楼2016年底修建完毕，由于房屋与第三人有争议，无法进行及时还房，通过政府、工作组多次进行协调至今没有解决，其向上级、楼盘工作组上报，因此40元/㎡的租金不应由其承担；三、请法院依法判决。第三人郭海涛、郭海波述称：一、不动产产权的转移应以不动产产权中心登记为准，原、被告双方虽然签订协议，但没有进行不动产登记，该房屋产权仍在被告公司名下，第三人没有侵害原告权利；二、第三人与被告公司签订《拆迁安置补偿协议》是在2004年4月18日，第三人与被告公司签订的协议早于与原告签订的补偿协议，因此，在房屋产权没有变更的情况下，应优先考虑第三人的权益；三、第三人作为守法居民与被告公司签订协议后十多年时间其权利一直没有实现，本身受到巨大损失，原告要求第三人承担被告公司应承担的房屋周转过渡费，有违公平原则。在本案的诉讼过程中，第三人郭海涛、郭海波要求本院判决其占有的x楼负一层营业房（沙河小区往外环路方向，即图纸的x轴线xx轴线，x轴线x-x轴线）范围内享有126.20㎡的权利。第三人李治森述称：一、其先于原告与被告永诚公司签订还房协议；二、由于被告永诚公司将赔付给其的营业房卖给案外人罗应碧，于是其向省委巡视组反映，长征办事处对其的答复是由被告永诚公司将购房款清退给罗应碧，然后按照拆迁还房优先的原则，优先对其还房，待被告永诚公司清退其他购房人购房款后再安置给原告。在本案的诉讼过程中，第三人李治森要求判决其占有的x号楼负一层营业房（沙河小区往外环路方向，即图纸的x轴线x-x轴线，x轴线x-x轴线）范围内享有107.46㎡的权利。本院认定事实如下：2004年4月22日，因遵义市外环路沙河小区地段修建小区改造工程，遵义市外环路改造指挥部（甲方）与原告（乙方）签订了《房屋拆迁协议书》，约定：甲方拆除乙方房屋建筑面积共计504.31㎡，补偿方式采取产权置换，由甲方在2005年11月前在本市外环路沙河小区地段安置乙方框架房合计建筑面积324.31㎡，营业房建筑面积200㎡，具体位置及户型为：沙河综合批发市场7号楼底层营业房200㎡，市场顶层324.21㎡。甲方发给周转过渡费，过渡期限为18个月，周转过渡费按拆房建筑面积4元/月/㎡计算。该项目由被告负责实施建设并负责安置补偿。2007年3月4日，被告（甲方）与原告（乙方）又签订了一份《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：为实施沙河小区工程建设，甲方需拆迁乙方住宅房屋1051.98㎡，甲方于2009年10月前，在本市红花岗区外环路沙河小区还房地段安置乙方营业房525.99㎡，即按照住宅房1051.98㎡按2：1置换为525.99㎡安置二楼营业房。具体位置及户型：沙河综合批发市场x号楼二楼营业房（临外环路）。过渡期限为30个月，周转过渡费按拆房建筑面积4元/月/㎡计算。2008年9月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：因沙河小区工程建设，甲方需要拆迁乙方营业房200㎡，补偿方式为产权置换。甲方于2008年10月前在本市红花岗区沙河小区地段安置乙方营业房4间，建筑面积为214.79㎡，具体位置及户型：沙河综合批发市场x号楼xx层x#、x#、x#、x#；原遵义市外环路改造指挥部于2004年4月22日签订的《安置补偿协议书》自动作废（由于甲方误卖，现改为x号楼负一层），另有324.31㎡的顶层办公用房，由甲方负责隔出交给乙方（按原合同执行）。2014年7月28日，因被告永诚公司将应补偿给原告的位于x号楼负一层x#、x#的四间面积为214.79㎡营业房变卖他人，原告与被告在遵义市外环路改造指挥部、红花岗区问题房开工作处置组的组织下，就相关事宜召开专题会议，并达成《关于永诚公司将河北井村民组集体拆迁还房变卖等问题协商的专题会议纪要》，原被告双方达成以下几点共识：一、永诚公司将原告的x号楼214.79㎡营业房置换到沙河小区综合批发市场x号楼负一层靠x号楼往外环路方向的（x轴线宽15.75米，深（长）17.4米）面积，作为原x号楼200㎡的拆迁安置房；二、原告x号楼324.31㎡还房置换到沙河小区综合批发市场x号楼二层，不足面积用x轴线—x轴线与x轴线——x轴线，宽5.05米，深（长）7.2米的面积36.36㎡和x——x轴线多余的65.16㎡共计101.52㎡置换；三、原拆迁还房合同在永诚1号楼的146.24㎡，由于未动工，过渡费从2014年1月起按80元/月/㎡计算，2013年的按原来的单价计算（说明：该条涉及的146.24㎡拆迁安置合同与本案无关）；四、原x号楼525.99㎡按14.4元/月/㎡计算。原x号楼324.31㎡按15元/月/㎡的单价以租赁方式计算租金。原x号楼200㎡营业房按40元/月/㎡的单价以租赁方式计算租金；五、过渡费、租金在签订协议前将2013年12月前的款项结清，2014年1月以后的产生的款项在2015年春节前支付一部分，以后则按每季度支付一次。该纪要经外环路改造指挥部、红花岗区问题房开工作处置组、永诚公司、河北井村民组资产管理委员会、遵义市红花岗区长征镇人民政府盖章确认。同日，原告与被告就按照上述会议纪要达成的内容重新签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，明确约定：安置还房具体位置为沙河小区xx号楼x层x轴线-x-x轴线-x轴线-x-x轴线，面积为266.72㎡营业房、沙河小区综合批发市场9号楼二层整层面积730㎡（为办公楼）（详见附图），安置面积与拆迁面积差额部分属双方协商置换，不另行安置面积，以后按住建部门确认面积为准，双方不再另行安置补偿。此后，原告与被告永诚公司又重新达成《关于河北井村民组拆迁还房安置纪要》，明确：1、沙河批发市场x号楼x层整层（面积暂定720㎡）全部为河北井村民组拆迁还房。2、沙河小区x号楼x层x轴线x轴线、x轴线x轴线面积（营业房）属河北井村民组安置还房；3、原拆迁合同安置在1号楼的营业房146.24㎡按原合同安置（与本案无关）；4、有关村民组的拆迁过渡费等问题按双方2014年7月28日协议执行。5、拆迁过渡费在2014年12月内支付人民币40万元，其余过渡费在9#竣工交付房屋时结算清楚。该纪要经永诚公司陈学、蒋嘉陵及原告村民组组长及村民代表签字确认。2019年7月31日，经原告与被告永诚公司核算，沙河小区综合批发市场9号楼过渡费截止时间为2019年7月31日，应补过渡费为2，157,640元。2019年8月12日，被告永诚公司向沙河小区永诚问题楼盘处置工作组提交的还房安置方案载明：河北井村民组的拆迁安置还房经外环路指挥部协调，同意安置在x号楼负x层x轴线x轴线，面积约276.1㎡，x号楼二层整层，面积约730㎡。以住房2㎡还1㎡，写字楼（面积以住建部门核定为准）。另查明，第三人郭海波、郭海涛系被告永诚公司沙河小区项目的拆迁户，于2007年4月18日与被告永诚公司签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定被告永诚公司安置第三人郭海波、郭海涛126.20㎡营业房的位置位于外环路沙河小区还房地段沙河。2013年上述房屋竣工后，经问题房开工作组及永诚公司明确的安置还房位置亦位于32号楼。后由于永诚公司原因，至今未进行安置。第三人李治森系被告永诚公司沙河小区项目的拆迁户，于2005年1月4日与被告永诚公司签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，其中约定了被告永诚公司安置其营业房107.46㎡，在还房时由永诚公司在该区域底层（x号楼）临路转角处安置同等建筑面积的摊位一个，后因被告永诚公司与其他购房人存在房源纠纷，故未进行安置。本案所涉营业房所在楼盘于2016年底修建完毕。2017年1月李治森强制占有130.46㎡的营业房（位于x号楼负一层沙河小区往外环路方向第一间，即x轴线x轴线，x轴线x轴线范围内）。2017年7月郭海波、郭海涛强制占有213.55㎡的营业房（位于9号楼负一层沙河小区往外环路方向第二间，即x轴线x轴线，x轴线x轴线范围内）。2007年7月15日，永诚公司与案外人刘顺全签订拆迁安置补偿协议书，约定永诚公司将9号楼负一层沙河小区往外环路最里面间75.86㎡的营业房安置给刘顺全。后案外人刘顺全与永诚公司就安置问题产生诉讼，经本院的（2017）黔0302民初8951号及遵义市中级人民法院（2018）黔03民终2519号判决，确认安置给案外人刘顺全的位置位于9号楼负一层沙河小区往外环路最里面间。本院认为，本案应当结合被告与原告、被告与第三人间的拆迁安置补偿协议形成的时间顺序、还房位置、争议房屋的状态及被告的履行意思，综合予以认定。因永诚公司原因，其与原告间的拆迁安置还房几经变动，最后于2014年7月28日重新签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，确定了沙河小区x号楼负一层x轴线x轴线，x轴线x轴线（即第三人占有范围内）营业房为原告的安置房。2005年1月4日，被告永诚公司与第三人李治森间签订的拆迁安置补偿协议约定了由被告永诚公司安置第三人李治森营业房107.46㎡，位于沙河转角处安置同等建筑面积的摊位一个。本院认为，2007年7月15日，永诚公司与案外人刘顺全签订拆迁安置补偿协议书，约定永诚公司将x号楼负一层沙河小区往外环路最里面间75.86㎡的营业房安置给刘顺全。因此，仅剩余的x号楼负一层临路转角处的位置位于x号楼负一层沙河小区往外环路方向第一间（即x轴线x轴线，x轴线x轴线范围内）。因李治森与永诚公司签订拆迁安置补偿协议书的时间早于河北井村民组，且李治森已经实际占有营业房，所以李治森对x号楼负一层沙河小区往外环路方向第一间（即x轴线x轴线，x轴线x轴线范围内）享有权利，第三人李治森要求其占有的位于遵义市红花岗区间（即x轴线x轴线，x轴线x轴线范围内）享有107.46㎡的权利的诉求请求本院予以支持。第三人郭海波、郭海涛与被告永诚公司签订的安置补偿协议确定的还房为沙河小区32号楼，并非本案所涉营业房，因此第三人郭海波、郭海涛对涉案房屋不享有权利，故第三人郭海波、郭海涛的诉讼请求本院不予支持。现第三人李治森强制占有23㎡的营业房，郭海波、郭海涛强制占有213.55㎡的营业房，导致被告永诚公司不能向原告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”之规定，原告有权要求被告永诚公司交付房屋及要求第三人郭海波、郭海涛、李治森搬离侵占的房屋。由于第三人李治森应腾空23㎡的营业房（最终腾空面积以实际测量为准），加上第三人郭海波、郭海涛应腾空交付的213.55㎡（最终腾空面积以实际测量为准）的营业房，共计236.55㎡（最终腾空面积以实际测量为准）。本院已经向原告进行释明，可以往外环路方向分割以补足276.1㎡，但原告仍坚持诉请，故本院只能判决被告永诚公司应交付236.55㎡（最终腾空面积以实际测量为准）的营业房，不足部分原告可以另行主张。2019年7月31日，原告与被告永诚公司结算，被告永诚公司欠付原告的过渡费为2,157,640元，至今未支付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告永诚公司应支付过渡费2,157,640元及违约损失，原告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期违约金的诉讼请求应予以采纳，但由于双方没有约定违约条件，故违约时间应从原告起诉之日（2019年11月19日）起算。因原、被告约定按照40元/月/㎡的标准计算过渡费，因此，2019年8月1日后，被告永诚公司应当按照此标准支付原告过渡费。关于第三人是否应当因占用房屋而支付过渡费的问题，本院认为，在被告向原告交付本案所涉营业房前，原告对该营业房所享有的为请求被告交付的债权请求权，而并不享有物上请求权，就被告未能按时交付房屋的损失，基于合同的相对性应由被告承担，其要求第三人承担该损失于法无据，本院不予支持。就被告与第三人间的权利义务，可另案主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人李治森对其占有的位于遵义市红花岗区轴线，x轴线x轴线范围内（即沙河小区往外环路方向第一间）享有107.46㎡的权利，并于本判决生效后十五日内腾空多占有的位于遵义市红花岗区间（即x轴线x轴线，x轴线x轴线范围内，毗邻x轴线-x轴线，x轴线x轴线范围内）面积为23㎡的营业房（最终面积以实际测量为准）；二、第三人郭海波、郭海涛于本判决生效后十五日内腾空位于遵义市红花岗区间（即x轴线x轴线，x轴线x轴线范围内）面积为213.55㎡的营业房（最终面积以实际测量为准）；三、被告遵义市永诚房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将位于遵义市红花岗区轴线，x轴线-x轴线面积为236.55㎡（最终面积以实际测量为准）的营业房交付原告遵义市红花岗区长征街道沙坝村河北井村民组；四、被告遵义市永诚房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告遵义市红花岗区长征街道沙坝村河北井村民组过渡费2，157,640元及从2019年11月19日起计算至支付完毕日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；五、被告遵义市永诚房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告遵义市红花岗区长征街道沙坝村河北井村民组从2019年8月1日起按276.10㎡，40元/月/㎡的标准计算至房屋实际交付之日止的过渡费损失；六、驳回原告遵义市红花岗区长征街道沙坝村河北井村民组的其他诉讼请求；七、驳回第三人郭海波、郭海涛的诉讼请求。案件受理费12,030元（已减半收取），由遵义市永诚房地产开发有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  秦友灵二〇二〇年四月三日法官助理王庆书记员冯琳