安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0104民初392号原告：合肥嘉信物业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区岸上玫瑰花园NA3幢、5幢商业103室，统一社会信用代码91340100MA2MY3K95M。法定代表人：朱毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄显发，安徽星阑律师事务所律师。被告：韦浩，男，1979年12月24日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区，现住合肥市蜀山区。原告合肥嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信物业公司）与被告韦浩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉信公司委托诉讼代理人黄显发、被告韦浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2011年10月16日至2017年12月31日期间的物业服务费8749元、2014年2月1日至2017年12月31日期间的滞纳金13717元,合计22466元;2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告系岸上玫瑰小区NC-3楼905室的业主,该房屋的建筑面积为92.58平方米。2015年9月12日,合肥天成物业管理有限公司(以下称天成物业)与安徽瑞城置业有限责任公司(以下称瑞城置业)签订了一份《前期物业管理委托合同》,约定:瑞城置业将岸上玫瑰住宅区委托天成物业实行前期物业管理;委托管理期限:自天成物业接管本物业之日起生效,至该小区业主委员会成立后并与物业管理企业重新签订《物业管理委托合同》生效后,本协议自动终止。随后,天成物业按照约定进驻该小区,并向业主提供物业管理服务。2013年9月30日,天成物业撤离本小区。期间,合肥市物价局核准天成物业对岸上玫瑰小区的多层住宅物业综合服务费、小高层住宅物业综合服务费、高层住宅物业综合服务费分别按每月0.6元/平方米、每月1.1元/平方米、每月1.2元/平方米收取。截至天成物业撤离之际,被告尚拖欠物业服务费2611元(自2011年10月16日起)。后天成物业与原告签订了一份《债权转让协议》,协议约定将天成物业对被告享有的债权(拖欠的物业费)转让给原告,由原告依法进行催收。协议签订后,天成物业及时将债权转让的相关内容书面告知了被告。原告于2013年10月1日与笔架山街道岸上玫瑰业主委员会签订了《物业服务合同》,合同期限:自2013年10月1日起至2016年9月30日止;2016年10月1日又与笔架山街道岸上玫瑰业主委员会签订了《物业服务合同》,合同期限:自2016年10月1日起至2019年9月30日止。上述两份合同均约定:多层住宅:0.7元/月/平方米;小高层住宅:1.3元/月/平方米;高层住宅:1.3元/月/平方米。物业服务费实行包干制按半年预缴形式缴纳,业主应在每年1月31日前缴清上半年费用、每年7月31日前缴清下半年费用。按半年缴纳物业服务费的,业主逾期缴纳物业管理费的,从逾期之日起按每日千分之叁收取滞纳金。协议签订后,原告依约为被告提供了优质、规范的物业管理服务,但被告自2013年10月1日起至今无故拖欠物业服务费。截至2017年12月31日,被告拖欠物业服务费6138元。期间,原告的工作人员曾多次上门、张贴费用缴交提醒单以及打电话等方式向被告催要物业服务费,均无效果,致使原告的物业管理工作受到严重影响。综上所述,上述合同均合法、有效,对双方均有拘束力，被告至今拒不缴纳物业费已构成违约，且严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益,特具状至贵院,恳请贵院判如所请。被告韦浩辩称：1、原告诉称被告自2011年10月16日起拖欠天成物业公司物业费2611元不属实。被告并不拖欠物业费，天成物业公司服务期间亦未向被告提出拖欠物业费的事情，不存在债权转让，原告起诉之前亦未向被告主张过此部分费用，且天成物业公司尚欠被告一个室内对讲机；2、被告购买的一辆价值2720元的全新雅迪牌电动车在物业公司指定的小区地下车库充电桩上充电时被盗。被告报案后，因车库未安装摄像头及小区摄像头较少且大多损坏，致公安机关最终未追回被盗电动车。物业公司负有保护业主财产安全的责任，被告车辆被盗系物业公司安保管理不到位，原告负有不可推卸的责任。被告在车辆被盗后告知原告，原告答应赔偿但未明确具体数额及赔偿时间，此后原告无限期拖延赔偿，被告主动至原告办公室协商时，原告否认被告车辆被盗。被告向原告提供证据后，原告工作人员杨经理打电话说物业费可以按照7折处理，电动车不再重复赔偿，但被告爱人去物业公司处理时，原告前台告知物业费按7.5折交，后被告爱人要求见杨经理未果，拨打杨经理电话也不接听，短信不回复。被告为应诉浪费了时间和精力，请求原告给予误工赔偿和精神补偿2000元；3、原告在小区服务期间，工作上不作为，未按合同要求提供合格的物业管理服务，违反了服务合同第四项规定。⑴公共设施缺少管理和维护，如电梯过期经常困人，单元门禁损坏不维修，外来人员可以随便出入，小区业主安全得不到保障，消防设施不维护不能投入使用，小区业主生命安全得不到保障。⑵公共绿化缺少维护，小区绿化大面积死亡，和交房时的绿化形成天壤之别。⑶公共区域环境卫生维护不足，小区脏乱、垃圾不及时清理、楼道很少打扫、地下车库到处堆放杂物、道路积雪不清理，小区业主健康的生活环境得不到保障。⑷小区安保措施不到位，摄像头少且大多损坏，致被告车辆被盗。⑸被告房屋北卧外墙开裂，渗水严重，原告未履行维修义务。4、原告在管理服务期间存在违规收费情况。原告没有2013年8月至9月、2016年9月后物价局颁发的收费许可证，存在违规收费情况。5、被告基于以上原因未缴纳物业费，原告称多次上门、张贴费用催缴提醒单不是事实。原告不愿意和业主协商解决，只想让业主全额缴纳物业费。原告一边高呼诚恳接受业主批评，认真整改，还业主一个明亮的小区，一边却在敷衍不作为，原告在撤出小区后索性通过律师催缴物业费的方式避开自己责任过失、逃避电动车被盗一事。且原告主张的费用大多已超过诉讼时效。综上请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2005年9月12日，安徽瑞城置业有限责任公司（甲方）与合肥天成物业管理有限公司（乙方）签订一份《前期物业管理委托合同》，约定：甲方将位于合肥市政务新区圣泉路岸上玫瑰住宅区委托乙方实行前期物业管理；委托管理期限自乙方接管本物业之日起生效，至园区业主委员会成立后并与物业管理企业重新签订《物业管理委托合同》生效后中止；物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米向业主收取，标准为多层住宅每月每平方米0.68元，高层住宅每月每平方米1.10元，非住宅房屋（商业）每月每平方米1.8元；业主和物业使用人逾期不交纳物业管理服务费的，乙方有权追缴；合同同时对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量等事项也作出相应的约定。此后，合肥天成物业管理有限公司依约进驻岸上玫瑰小区提供物业管理服务。2013年，笔架山街道岸上玫瑰小区业主委员会（甲方）与嘉信物业公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于合肥市蜀山区笔架山街道龙图路与笔架山路交口岸上玫瑰小区提供物业服务；合同期限为期叁年，自2013年10月1日起至2016年9月30日；乙方按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，多层住宅每月每平方米0.7元，小高层每月每平方米1.2元，高层每月每平方米1.3元，商业物业每月每平方米1.8元；自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担；物业服务费实行包干制按半年预缴形式交纳，业主应在每年1月31前缴清上半年费用、每年7月31日前缴清下半年费用；按半年缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之叁收取滞纳金；合同同时对物业服务内容、服务质量、双方的权利义务等事项也作出相应的约定。2013年9月30日，合肥天成物业管理有限公司撤出岸上玫瑰小区。同日，合肥天成物业管理有限公司（甲方）与嘉信物业公司（乙方）签订《协议》一份，约定：按照前期物业管理服务合同约定，从2007年7月1日到2013年9月30日期间岸上玫瑰业主应付但未付甲方的物业费为774788元、公共能耗费212369万元，所有应收款项总计约为987157元。甲方2013年9月30日前预收的后期物业费与未支付的各项费用，合计应支出款项为103万元。经双方友好协商，甲方的债权与债务一并转与乙方承担，后期将由乙方负责向园区欠费业主催缴前期物业服务合同约定应付但未付的相关费用。2013年10月1日，嘉信物业公司进驻岸上玫瑰小区提供物业管理服务。2015年9月29日，合肥天成物业管理有限公司与笔架山街道岸上玫瑰小区业主委员会联合出具一份《公告》，内容为：岸上玫瑰小区业主，合肥天成物业管理有限公司已于2013年9月30日撤出本区小区，但截止本公司退出之际，仍有部分业主未履行缴纳物业费、公共能耗费等其他费用的义务，本公司依法享有此部分费用的债权。根据《中华人民共和国合同法》，将上述债权转让给合肥嘉信物业管理公司，特发此公告予以告知，并对相关债务人发放了《债权转让通知书》，望各位业主自接到通知书之日起与合肥嘉信物业管理公司联系，核实并偿还上述债权，合肥嘉信物业管理公司依法对上述债权享有对相关债务人的追偿权利。此后，该公告在岸上玫瑰小区进行了张贴发布。2016年，笔架山街道岸上玫瑰小区业主委员会与嘉信物业公司再次续签了《物业服务合同》，约定合同期限为叁年，自2016年10月1日至2019年9月30日，其余合同内容同前一合同。2018年1月，嘉信物业公司撤出该小区。韦浩系岸上玫瑰小区NC-3楼905室房产业主，该房屋系高层住宅，其房屋建筑面积为92.58平方米。嘉信物业公司主张韦浩自2011年10月16日拖欠物业费，但其提交的收楼书中显示其于2012年9月16日通知韦浩收房，韦浩于2013年5月13日办理了交房手续，韦浩自认因车辆被盗及对物业公司服务质量存在异议，从2013年10月至2017年12月31日未交纳物业费。以上事实有当事人陈述、原告提供的身份证复印件、《岸上玫瑰业主临时公约》、《住宅收楼书》、《前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》、协议、公告、照片、批复、经营性服务收费许可证、服务价格登记证，被告提交的受案回执、催缴单等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，合肥天成物业管理有限公司与安徽瑞城置业有限责任公司签订前期物业服务合同、嘉信物业公司与笔架山街道岸上玫瑰小区业主委员会签订物业服务合同后，两物业公司即对岸上玫瑰小区提供了物业服务，被告韦浩作为小区居民接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。根据法律规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，本案中合肥天成物业管理有限公司已将其对欠缴物业管理费业主的债权书面转让给原告嘉信物业公司并履行了通知义务，债权让与成立，原告有权对包括被告在内的欠缴物业费的业主主张物业管理费。原告主张被告自2011年10月16日拖欠物业管理费，但其提供的收楼书通知交房日期与其主张相悖，故本院认定被告韦浩自2012年9月16日起拖欠物业管理费，被告韦浩虽提出不差欠合肥天成物业管理有限公司物业管理费，但未提供证据予以证实。被告韦浩提出原告诉请的物业费大部分已超过诉讼时效，鉴于物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案中，合肥天成物业管理有限公司于2013年9月30日停止了对岸上玫瑰小区的物业服务并将对被告的债权转让给原告嘉信物业公司，故该债权应从2013年9月30日起算诉讼时效，原告未提供充分证据证明在诉讼时效期间内向被告主张过此债权，故原告主张的2012年9月16日起至2013年9月30日的物业管理费因已超过诉讼时效，本院不予支持。被告韦浩提出车辆被盗、房屋外墙开裂渗水严重等问题均与本案不属于同一法律关系，其可根据具体原因寻适格主体另行解决。被告韦浩提出原告在公共设施设备维护、绿化、保洁、安保、消防等方面存在不作为及服务不到位，其有权拒交物业管理费的辩解意见，被告提供证据虽不足以证明，但在本院审理的该小区物业服务合同案件中，其他业主提供的证据证明嘉信物业公司服务确实存在瑕疵，考虑到嘉信物业公司客观上服务瑕疵与业主拒交物业费也存在一定的关联性，故本院对原告主张的物业费酌情予以减免，对原告主张的违约金不予支持。综上，被告韦浩应当向嘉信物业公司缴纳2013年10月1日至2017年12月31日的物业费5831元【（92.58㎡×1.3元/㎡/月×51个月）×95%】。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告韦浩于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥嘉信物业管理有限公司2013年10月1日至2017年12月31日的物业管理费5831元；二、驳回原告合肥嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，减半收取181元，原告负担156元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  司明秀二〇二〇年四月二十八日书记员  崔 艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。