山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终644号上诉人（原审原告）：孙上斯（曾用名孙雅楠），女，1989年5月25日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：戴江玲，山东君孚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台九隆置业有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福中路60号。法定代表人：包绍香，经理。委托诉讼代理人：王巧晨，烟台芝罘世回尧法律服务所法律工作者。上诉人孙上斯因与上诉人烟台九隆置业有限公司（以下简称九隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初7754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙上斯上诉请求：1.请求依法改判九隆公司仍应承担自2014年5月29日起至2019年4月2日止的逾期办证违约金，计1846205.71元；2.请求依法改判九隆公司仍应承担逾期交房违约金的利息损失，具体为：自2012年1月7日起至给付之日以5366074.29元为基数、自2015年5月6日起至给付之日以租金1347686.10元为基数，分别按人民银行同期贷款基准利率利算，暂计算至起诉日利息损失20866.94元。事实和理由：一、一审判决判令九隆公司无需承担自2014年5月29日起至2019年4月2日止的逾期办证违约金，完全错误。2014年5月28日涉案房屋仅房产证办理出来的事实，不能作为本案九隆公司应承担逾期办证违约责任的截止时间。涉案房屋的不动产权证因九隆公司的原因直至2019年4月2日才具备办理条件是一个不争的事实。一审无视九隆公司因土地权属纠纷以及土地出让金交纳不完全等单方违约行为，造成涉案土地证(后改为不动产证）不能及时办理的一系列证据，单纯以房产证的办理行为“视为被上诉人已经履行了义务”，实为变相纵容被上诉人的违约行为，依法应予纠正。二、一审判决判令九隆公司无需承担逾期交房违约金的利息损失，完全错误。因九隆公司长达10年的逾期交房行为，导致其获益（孙上斯受损）的不仅仅是房屋租金，该房屋租金产生的利息亦是九隆公司获益的基本构成。“违约方获益之归属守约一方”是民事法律中的一项基本原则。一审无视九隆公司违约非法占有本应由孙上斯享有的租金收益长达10年之久的基本事实，仅判令九隆公司以收取租金标准承担逾期交房违约金，违反民法公平诚信的基本原则，依法应予纠正。综上，请求二审法院依法改判，支持孙上斯的上诉请求。九隆公司辩称：1、关于2006年10月至2007年11月和2008年8月至2010年8月的两次房屋抵押担保，均是为孙上斯关联企业办理借款的抵押担保，九隆公司应孙上斯要求办理相应的手续，2014年5月在孙上斯还清所有贷款后，九隆公司协助孙上斯办理了涉案房屋的拆迁过户手续。因涉案房产抵押影响房产土地证过户的责任应由孙上斯承担。2、自2005年至2014年孙上斯提起诉讼期间，孙上斯从未就九隆公司的违约行为主张任何权利，不能仅凭案外人孙振义和肖志远的证据认定诉讼时效中断，并且录音证据也未出现九隆公司逾期交房的相关谈话。孙上斯主张逾期交房违约金已过诉讼时效。综上，请求依法驳回孙上斯的诉讼请求。上诉人九隆公司上诉请求：1.撤销(2018)鲁0602民初7754号民事判决书，依法改判；2.案件受理费由孙上斯承担。事实和理由：1、房屋逾期办证的原因不在于九隆公司，而是孙上斯造成的。九隆公司应孙上斯要求于2006年10月至2007年11月、2008年8月至2010年8月两次对房屋设定了抵押担保。2014年5月，在孙上斯还清所有贷款后，九隆公司协助孙上斯办理了涉案房屋的产权过户手续。孙上斯于2006年10月9日出具给九隆公司的《关于委托办理房产抵押担保的函》中明确约定，因涉案房产抵押影响房产、土地证过户的,责任由孙上斯承担。2、孙上斯主张逾期交房违约金已过诉讼时效，孙上斯自2005年要求交房至2014年起诉已过10年，期间孙上斯并未就九隆公司的违约行为主张任何权利。综上所述，孙上斯的诉讼请求没有法律依据，原审判决确有错误，请求二审法院依法改判，维护九隆公司的合法权益。孙上斯辩称：1、一审对于逾期办证的原因与抵押无关，审理得非常清楚。孙上斯提交九隆公司委托办理抵押担保的函仅与案外人三宏公司在浦发银行分别为1500万元和1300万元的贷款相关，该两笔贷款均已经于2007年还清，孙上斯不存在抵押反担保责任。九隆公司提及的2014年5月还清贷款，是混淆了该案与另外一起义泰集团起诉九隆公司的案件事实，在该另案中义泰集团是以与本案房产无关的九隆街D区的房产办理的银行抵押，该银行抵押于2014年5月还清的事实与本案毫无关联性。2、九隆公司所称本案过诉讼时效不成立。一审当中的两份录音证据可以清楚地证明，孙上斯一直持续要求九隆公司交付房产并支付因其逾期交付获益的房屋租金。该录音中的孙振义是孙上斯的父亲，另外一位经办人孙振春是孙上斯的叔叔，孙上斯因长期居住在国外，由其父亲和叔叔向九隆公司索要上述款项，当然构成诉讼时效的中断。九隆公司录音当中的当事人为肖志远，其先后在九隆公司任董事长和监事职务，是九隆公司的实际控制人。孙上斯向一审法院起诉请求：1、被告协助办理坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号1F××、1FA1002号房屋的产权登记手续，并按银行逾期贷款利息承担至产权手续办理完毕之日止的逾期办证违约金943538元（以总房款为基数计算自2012年1月7日至2014年1月6日）。2、被告将代收的上述房产租金约2000000元（肯德基交纳的租金）并付原告并按银行逾期贷款利息标准承担自起诉之日至判决生效之日的利息。原审诉讼和本案诉讼中，原告多次变更诉讼请求，最终原告明确诉讼请求如下：1、被告支付自原审起诉之日起前两年即2012年1月7日起至2019年4月2日止以总房款5448758元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率计算的逾期办证违约金（双方商品房买卖合同约定逾期办证按照同期存款利率赔偿损失，原告认为该约定过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，要求被告按照逾期贷款利率赔偿损失）。2、被告承担逾期交房违约金[因双方商品房买卖合同约定逾期交房违约金标准过低，不足以弥补原告的实际损失，被告收取的青岛肯德基有限公司（下称肯德基公司）的租金数额与合同约定的存款利息损失差额巨大，故原告要求被告按2005年7月19日至2015年4月30日间实际收取肯德基公司的涉案房屋全部租金6713766.39元进行赔偿，并赔偿自原告起诉之日起前两年即2012年1月7日起至给付之日以租金5366074.29元为基数、自2015年5月6日起至给付之日止以租金1347686.10元为基数，分别按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失]。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，一审法院认定如下:原告于1989年5月25日出生，在2007年7月30日前曾用名孙雅楠。2005年7月19日，被告与义泰建设公司在签订的《协议书》中约定：被告以位于烟台市芝罘区九隆街内肯德基租赁的房产抵顶其欠付义泰建设公司施工的九隆商业街工程款，该房产建筑面积约750平方米，按7180元/平方米计价，共计约5385000元；具体面积以房产证上的产权登记面积为准，房款由双方多退少补；本协议签订后该房产产权归义泰建设公司所有，义泰建设公司执行被告租给肯德基的租赁合同，被告原来与肯德基的权利、义务、责任由义泰建设公司承担；与肯德基合同期满后义泰建设公司自主负责该部分房产的水、电、暖费用，并由被告代为收取，无需向被告指定的九隆物业管理有限公司缴纳物业管理服务费；该房产产权证的办理由被告负责，被告提供相关法律手续；产权过户的相关税费按照国家相关规定由买卖双方各自承担；如果双方对被告北邻的烟台市中医院的九隆高层公寓工程（约18层）施工合同最终双方没有签订及解除或者该合同没有履行以及该合同的中止、解除终止等，上述情况下，抵顶房产按建筑面积人民币22000元/平方米计价，共计约16500000元，抵顶被告应付给义泰建设公司的九隆街工程款。2005年10月22日，被告与义泰建设公司、义泰集团在签订的《补充协议》中约定：三方就被告与义泰建设公司在2005年7月19日签订的关于被告以房产抵顶工程款的《协议书》达成补充协议，三方一致同意，被告抵顶给义泰建设公司的位于烟台市芝罘区九隆街内肯德基租赁的房产在办理房屋权属登记时，将产权所有权人由义泰建设公司变更为义泰集团，并由义泰集团与被告签订《商品房预（销）售合同》及办理其他相关手续；本协议签订后，原义泰建设公司、被告双方2005年7月19日所签订《协议书》中义泰建设公司的责任与义务同时变更为义泰建设公司和义泰集团；本补充协议与原协议约定不一致的，以本补充协议为准。2006年1月9日，原告和孙振义作为丁方，与义泰建设公司、义泰集团及被告在签订的《补充变更协议》中约定：经四方协商一致，就被告、义泰建设公司和义泰集团三方于2005年10月22日达成的《补充协议》事项进行变更，《补充协议》第一条中“在办理房屋权属登记时，将产权所有人由义泰建设公司变更为义泰集团，并由义泰集团与被告签订《商品房预（销）售合同》及办理其他相关手续”，现变更为“在办理房屋权属登记时，将产权所有人由义泰建设公司变更为原告和孙振义，并由原告和孙振义与被告签订《商品房预（销）售合同》及办理其他相关手续”；《补充协议》第一条中“本协议签订后，原义泰建设公司、被告双方2005年7月19日所签订的《协议书》中义泰建设公司的责任与义务同时变更为义泰建设公司和义泰集团”，现变更为“本协议签订后，原义泰建设公司、被告双方于2005年7月19日所签订的《协议书》中义泰建设公司的责任与义务同时变更为由义泰建设公司、义泰集团、原告和孙振义共同承担；本协议与原协议约定不一致的，以协议为准。”《补充变更协议》签订后的当日即2006年1月9日，原告和孙振义作为买受人，针对坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号九隆街1F××和1FA1002号、建筑面积共约750平方米的房屋与被告签订了《商品房预（销）售合同》，约定房屋单价为7180元/平方米，总价款为5385000元；被告应在2005年7月19日前交付符合合同约定的商品房，如被告不能按期将房产交付原告使用，又无延误证明，被告应赔付原告已付购房款的利息，利息按合同规定的该房产交付使用日期起至实际交付使用之日止，按银行同期活期存款利率计息；被告应在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按银行同期活期存款利率赔偿损失。合同签订后的当日，双方办理了《商品房预（销）售合同》登记备案手续，备案编号为YS984。2006年4月24日，包括上述涉案房屋在内的、坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号、建筑面积共计90602.59平方米的一至五层非住宅房屋的所有权初始登记至被告名下（产权证号：烟房权证芝字第××号）。其中2006年10月31日至2007年11月22日，以及2008年8月28日至2010年8月28日间，上述房屋所有权证书项下的D区部分房屋分别设定了15000000元、52000000元的抵押担保权利，抵押权利人分别为上海浦发银行青岛分行、华夏银行烟台支行，原、被告确认一致上述52000000元的贷款系义泰建设公司贷款52000000元，被告以房屋作为抵押担保。2006年8月10日，被告出具书面收据，确认收到义泰建设公司代原告交纳的幸福中路60号1F××号房屋的面积差价款63758元。2006年9月29日，被告向原告出具收条，载明：“今收到孙雅楠、孙振义商品房预售合同壹份（编号：A2003009258,房号为××、A1002号），备案回执壹份（编号为：YS984）。2006年10月9日，原告、孙振义和义泰建设公司、义泰集团及山东义泰投资集团有限公司在共同向被告出具的《关于委托办理房产抵押担保的函》中载明：被告开发建设的“九隆商业步行街”中建筑面积为5600.64平方米的部分房产，已于2005年7月19日与上述公司签订了折价抵付我公司承建的“九隆商业步行街”和正在承建的“九隆乐天酒店公寓”工程款《协议书》。近期，上述公司正委托烟台三宏科技有限公司向上海浦东发展银行青岛分行办理贷款30000000元，并委托被告以上述房产提供抵押担保，被告以上述房产向金融机构提供抵押担保期间，上述公司同时对该贷款项目承担连带保证责任。上述公司承诺如下：1、2006年7月上述公司所属企业烟台三宏科技有限公司在华夏银行股份有限公司莱山支行贷款13000000元，已委托被告以其在建的“九隆乐天酒店公寓”一至六层提供抵押担保。上述公司在本次委托被告以上述房产提供抵押担保前，首先负责撤销“九隆乐天酒店公寓”三至六层抵押，暂保留“九隆乐天酒店公寓”一二层为本条所属华夏银行股份有限公司莱山支行贷款13000000元提供抵押担保。2、将被告作为工程款抵付给上述公司现登记于原告名下的九隆广场门牌号为××和A1002、面积为758.88平方米的房产抵押给被告，作为被告本次担保的反担保抵押保证，并将该房产预售合同、《商品房销（预）售合同登记备案回执》交予被告，抵押保证期限为烟台三宏科技有限公司还清“九隆乐天酒店公寓”一、二层抵押贷款13000000元和本次抵押担保撤销为止。上述公司对因上述房产抵押原因影响房产、土地证过户承担一切相关法律责任。2006年10月25日，坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号、占地面积37865.85平方米（包含涉案房屋项下土地）的国有土地使用权登记在被告名下,产权证号为烟国用（2006）第130032号。2014年8月18日，烟台市国土资源局芝罘分局向被告出具通知，通知中载明被告于2006年10月25日将烟台国用（2003）第206号国有土地使用权（面积为39209平方米）分为烟国用（2006）第130031号（面积为1343.15平方米）和烟国用（2006）第130032号（面积为37865.85平方米）两宗土地使用权，后该局发现，被告在土地面积分摊时计算有误，要求被告尽快将上述2006年所分两土地使用权证交回，由该局重新发放土地面积为39209平方米的土地使用权证书。2011年12月2日，坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号1F××号（原2006年1月9日《商品房预（销）售合同》中载明的1F××号和1FA1002号）、建筑面积为758.88平方米的房屋所有权登记在被告名下，产权证号为烟房权证芝字第××号。2014年5月26日，原告与被告针对涉案坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号1F××号、建筑面积为758.88平方米的房屋重新签订了《商品房预售合同》，合同中载明房屋单价每平方米7180元，总金额5448758元；房屋交付期限为2004年12月31日（原、被告认可一致，因签订合同时只笼统记得是2004、2005年抵顶的房屋，故合同中约定了2004年12月31日的节点；原告表示，因交房日期应以2005年7月19日的顶房协议为准，故仍主张以2005年7月19日作为逾期交房违约金的起算节点）；如被告不能按期将房产交付原告使用，又无延误证明，被告应赔付原告已付购房款的利息，利息按合同规定的该房产交付使用日期起至实际交付使用之日止，按银行同期利率计息；被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按银行同期存款利率赔偿损失。2014年5月28日，原告向房屋产权登记机关申请办理房屋所有权转移登记。2014年6月5日，坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号1F××号房屋（建筑面积758.88平方米）的所有权登记至原告名下，产权证号为烟房权证芝字第××号。2016年7月12日，孙振义出具书面声明，认可坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号1F××号的房屋属于原告所有，其对该套房屋及由此可能产生的任何权益均不主张权利。针对涉案坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号1F××号房屋项下的土地使用权分证过户问题，原审中，一审法院向烟台市国土资源局芝罘分局的土地利用科和地籍科进行调查，该分局表示因不符合“事实清楚、产权明确”的要求，目前尚不具备分证及办理过户登记手续的条件。本案诉讼过程中的2019年4月2日，原告向房屋产权登记部门递交了涉案房屋的房产证补、换不动产权证申请，2019年4月8日，原告取得涉案房屋的不动产权证书。另查，自2004年8月9日起，被告将上述涉案房屋出租给了肯德基公司经营使用，双方签订了《租赁合同》，房屋租金以肯德基公司的营业额为基数分段按不同比例进行计算。2013年8月16日，被告与肯德基公司又签订了《续租协议》，将租期延长至2024年11月30日。自2015年5月起，被告再未针对涉案房屋收取肯德基公司的租金。原、被告认可一致，2015年5月1日起被告将涉案房屋交付原告，原告收取肯德基公司交付的租金。原审诉讼中，肯德基公司向一审法院出具了2005年7月至2015年4月间向被告支付涉案房屋租金的明细表一份，显示：2005年7月至2013年12月间的租金额为5366864元、2014年1月至2015年4月间的租金额为1347686.10元，共计总金额为6728761.39元；其中2005年7月的租金额为24475元。被告以其与肯德基公司之间的房屋租赁关系与本案属于不同的法律关系、不应一案审理为由，对该份租金明细表不予质证，亦未提供反证。本案重审过程中，关于其诉讼请求，原告表示：1、设定了抵押担保权利的并不是本案中的涉案房屋，而是被告出售给义泰集团的位于九隆广场的面积为5600.54平方米的D区房屋。包括涉案房屋在内的坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号（建筑面积共计90602.59平方米）的房屋产权证书（产权证号：烟房权证芝字第××号）中所载的15000000元抵押就是为2006年10月9日《关于委托办理房产抵押担保的函》中所涉的烟台三宏科技有限公司向上海浦东发展银行青岛分行办理的贷款30000000元所作抵押，实际上烟台三宏科技有限公司只贷出了15000000元，该产权证书上所载52000000元贷款与本案和原告均无关。《关于委托办理房产抵押担保的函》中约定抵押保证期限为烟台三宏科技有限公司还清“九隆乐天酒店公寓”一、二层抵押贷款13000000元和本次抵押担保撤销为止，故涉案房屋的反担保仅与该13000000元以及当时尚未发生的浦发银行贷款有关，其中的13000000元贷款已于2007年7月24日还清，实际向上海浦东发展银行青岛分行办理的15000000元贷款已于2007年11月5日还清，均不能成为被告逾期办证的借口，但直到2014年6月在法院现场监督的情况下被告才配合原告履行了房屋过户义务，故原告要求被告从2014年1月4日起诉主张倒推两年承担办证义务。因涉案房屋的土地之前一直有纠纷，被告明确告知无法办出土地证，后政府组织相关部门特事特办，原告经向不动产登记中心核实办理不动产证需开发商提供大土地证分割的该房所在的土地证的宗地图，由不动产中心审核无查封抵押后再办理不动产证，在本案被告迟迟拖延不主动履行协助办证义务的情况下，经原告多次索要，被告于2019年4月2日向原告提供了该宗地图，原告当日向不动产登记中心申请办理不动产登记证，不动产中心经审核后于4月8日办出涉案房产的不动产登记证，所以原告主张的逾期办证违约金的截止时间界定为2019年4月2日。2、被告关于原告在原审时放弃了逾期办证违约金权利的说法不属实，是将本案与另案原告义泰集团起诉被告的案子混淆，在另案中，另案原告撤回了关于违约金的诉讼请求，不存在放弃一说。3、被告主张2006年的合同已经协商解除不属实，原审过程中基于房管部门办证的要求，双方根据房管局的格式版本签订了2014年5月26日的买卖合同，双方并没有签订2006年合同的解除协议，即使根据2014年5月26日的合同版本，被告仍然不能免除逾期交房的违约责任，现原告主张从起诉之日倒推两年作为利息起算点，与上述两份合同都不相悖。4、原告关于逾期交房违约金的诉讼请求并未过时效。原告提交的两份录音证据特别是2015年6月25日的手机录音证据中，被告反复认可肯德基的租金一直由被告收取，没有交付原告的原因是与原告的父亲达成了合意，与义泰集团其他公司和被告之间的账目最后一并算总账，被告反复认可因为义泰起诉被告所以被告不再承认算总账一说，关于肯德基的租金承诺由双方会计进行对账予以返还，该事实充分说明原告的该诉讼请求并未超过诉讼时效。对此，原告提交了以下证据予以证明：1、录音两份。原告称，其中2013年5月26日原告的父亲孙振义与被告实际控制人肖志远的录音，证明原告就办证和租金事宜向被告主张权利，被告承认租金一直由其收取，鉴于还有其他账目要处理，最后一起算总账，对于产权证的办理，被告称因为幸福三村的官司无法办理、会想办法处理；其中2015年6月23日的录音是原告的叔叔孙振春、义泰集团的左代友与被告实际控制人肖志远、被告法务人员姚洪波的录音，可以证实原告向被告主张购买涉案房屋已经十几年，但是被告收取租金不给，原告要求算账，被告称帐可以算，原告可以经对账后将租金拿走，关于产权证的办理问题，被告认可是因为土地有问题没有解决，且被告承认涉案房屋中17平方米的面积被被告擅自占用改建了电梯，该部分面积被告仍未交付。2、2017年2月13日、2017年8月9日新闻稿打印件两份，证明涉案的土地证不能办理的原因在于十余年来被告因为合同纠纷等因素导致土地用地手续没有完善，不能为业主分割办理土地证，过错在于被告，政府为解决老百姓难题特事特办，提出解决方案要求被告完善用地手续；涉案房屋所在的九隆街广场共计730余户业主，乐天公寓共计400户业主，上述1130余户均因被告土地问题14年来没有办理产权证，过错在于被告征用的幸福三村的土地存在纠纷，土地手续不完善，由此引发群体上访，经幸福街道积极督促被告办理相关手续，现已经进入不动产证办理程序，第一批业主已经顺利拿到不动产证，原告至今未取得不动产证，被告负有协助办证义务并依约承担相应的违约责任。3、被告公司2002年设立时的董事委派书及登记表、董事会成员名单、被告公司会计同时兼任公司副董事长邹英美和被告公司出纳隋建秋于2015年8月在烟台市公安局芝罘分局所作的询问笔录复印件两份，证明肖志远在被告设立之初即为被告公司的董事长，后公司董事长虽发生名义上的变化，但这些名义上的法定代表人均不实际控制公司，肖志远目前仍然在被告公司任监事职务，是实际控制人。4、贷款借款凭证、上海浦东发展银行贷款扣款回单、华夏银行还款凭证共三张，证明烟台三宏科技有限公司的贷款还款情况。被告质证称：对证据1，原告没有证据证实肖志远是被告实际控制人，录音中没有原告明确向被告要求支付肯德基房租的相关事实，该份证据与本案无任何关联，不予认可，对于2015年6月录音，没有其他证据佐证录音发生地点及人物身份，肖志远不是被告公司相关人员，原告无证据证明肖志远是被告实际负责人，且录音中原告相关人员只是提及房租，而非本案中原告主张的违约金和损失，法律性质不同，原告人员也未要求被告返还房租，被告未同意履行返还房租义务，录音时间2015年6月也早已过诉讼时效。对证据2真实性没有异议，但新闻稿件的发布方并不是房屋和土地主管部门，无法就涉案房屋的真实问题予以说明，原告也陈述上述土地是因为与幸福相关村镇存在纠纷，并不是因为被告本身的原因造成的拖延，因此该责任和过错不在于被告。对证据3中的董事委派书及登记表、董事会成员名单真实性没有异议，对于原告提供的询问笔录复印件真实性无法确认，不能证明肖志远是公司的实际负责人。对于其辩解主张，被告称：1、烟台三宏科技有限公司在银行贷款，原告委托被告以自有房产为其贷款办理抵押登记，原告将涉案房屋抵押给被告提供反担保抵押保证，因涉案房屋当时没有办理房产证，无法办理抵押登记，故原告将涉案房屋的预售合同、合同登记备案回执交付被告视为履行反担保义务，被告于2006年出具收条证明收到上述材料。2014年5月原告在所有贷款归还后，被告协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，说明无法办理过户手续的原因不在被告，而是原告为保证贷款的履行以涉案房屋向被告提供了反担保。2、涉案房屋在2017年就能办理不动产登记证，购房人均是自行办理，原告所称的宗地图，不是被告独有，原告可自行到国土资源部门打印或复印，无需被告配合，故原告在2019年4月2日才去办理系其自身问题，与被告无关。3、原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。原告自2005年要求交房至2014年起诉已过了十年，期间原告并未就被告的违约行为主张任何权利，虽然原告提供了相应的录音，但仅是要求支付房租，被告收取房租的行为如果侵犯原告的权利也应是侵权之诉的受理范围，原告不能以侵权之诉的主张作为违约之诉诉讼时效中断的理由。如果违约金没有超过诉讼时效，违约金应该按照双方签订的2014年商品房预售合同中的违约金条款计算。对证据4真实性没有异议，被告无法确认该两笔贷款是否还清，请法院依职权认定。一审法院认为，依据2005年7月19日至2006年1月9日间，被告与原告、孙振义、义泰建设公司及义泰集团分别签订的《协议书》及后续补充协议，结合被告协助原告办理涉案坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号1F××号房屋所有权证书过程中的2014年5月26日被告与原告双方自愿签订的、在房管部门最终备案的《商品房预（销）售合同》及孙振义的声明，一审法院依法认定原告有权自2005年7月20日起承接包括被告与肯德基公司租赁合同所涉权利义务在内的涉案房屋的相关权利义务。被告认为原告诉讼主体不适格，不符合证据事实，一审法院不予采信。关于原告主张的逾期办证违约金。被告已于2006年4月24日办理了包括涉案房屋在内的建筑面积共计90602.59平方米房屋的所有权初始登记且涉案房屋所有权于2011年12月2日登记至被告名下的事实清楚，故最晚至2011年12月2日，涉案房屋所有权已经具备了过户至原告名下的条件，原、被告在原审过程中的2014年5月28日办理了涉案房屋所有权转移登记手续，在当时情况下可视为被告已经履行了为原告办理房屋权属登记的义务，结合原、被告就涉案房屋签订的商品房买卖合同中关于被告逾期办证责任的约定，被告应向原告支付自2012年1月8日起至2014年5月28日期间，以房款5448758元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证违约金409670.92元，原告的过高要求，一审法院不予支持。至于2006年10月9日《关于委托办理房产抵押担保的函》中原告将涉案房屋作为被告提供担保的反担保抵押保证的问题，原告提交了相应的还款凭证证明于2007年已还清了函中所涉的两笔贷款，被告对此表示不能确认，亦未提供反证，应自行承担举证不能的法律后果，故对被告所述因原告以涉案房屋提供抵押反担保故不能为原告办理产权证书的辩解，一审法院不予采纳。关于原告主张的逾期交房违约金。自2004年8月至2015年4月，涉案房屋由被告出租给案外人肯德基公司经营使用，并实际收取了2005年7月至2015年4月间的租金收益6728761.39元的证据充分，有肯德基公司出具的租金支付明细表佐证，被告不予质证亦未提出反证，应视为认可。原告自2005年7月20日起即有权承接被告与肯德基公司租赁合同所涉的涉案房屋的权利义务，但直至2015年5月1日被告方将涉案房屋交付原告并由原告收取肯德基公司交付的租金，故重审过程中，原告以双方签订的商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金过低为由请求按照其实际遭受到的租金损失的标准对违约金进行调整，符合相关法律规定，被告应按照2005年7月20日至2015年4月30日间的涉案房屋租金6713760.58元的标准[24475元/31天×12天+（6728761.39元－24475元）]向原告支付逾期交房违约金，至于原告请求的利息损失，缺乏法律依据，一审法院不予支持。因原、被告之间就涉案房屋存在纠纷多年，故对被告关于原告诉讼请求已过时效的辩解，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、限被告烟台九隆置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告孙上斯支付逾期办证违约金409670.92元；二、限被告烟台九隆置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告孙上斯支付逾期交房违约金6713760.58元；三、驳回原告孙上斯的其他诉讼请求。如果被告烟台九隆置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78234元及财产保全费5000元，由原告孙上斯负担19513元，被告烟台九隆置业有限公司负担63721元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人提供的证据及陈述，可以确认自2005年7月20日起孙上斯有权承接涉案房屋的相关权利义务，2011年12月2日涉案房屋所有权登记至九隆公司名下，九隆公司即日起可以为孙上斯办理过户手续。九隆公司于2014年5月28日办理了涉案房屋所有权转移登记手续，其应当承担逾期办证违约金。一审法院判令九隆公司向孙上斯支付逾期办证违约金409670.92元，事实清楚，于法有据。孙上斯上诉主张逾期办证违约金1846205.71元，没有事实和法律依据，本院不予采纳。九隆公司上诉主张逾期办证原因系孙上斯造成，不应承担违约责任，与事实不符，本院不予支持。九隆公司逾期交房的事实清楚，孙上斯要求九隆公司支付逾期交房违约金，并根据其实际遭受的租金损失的标准计算违约金，于法有据，应予支持。九隆公司上诉主张孙上斯该项请求已过诉讼时效，无事实依据，本院不予采纳。孙上斯上诉主张逾期交房违约金利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人孙上斯、上诉人九隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费103971元，由上诉人孙上斯负担25737元，由上诉人烟台九隆置业有限公司负担78234元。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年四月十日法官助理张素素书记员车丽翠