温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初5571号原告：浙江壹心酒店物业服务有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区矮凳桥99号4幢606室。法定代表人：麻建素。委托代理人（特别授权）：陈小雁、吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告：温州雍华园置业有限公司，住所地：浙江省温州市龙湾区永中西路万鑫锦园2幢502室。法定代表人：余啸君。原告浙江壹心酒店物业服务有限公司（以下简称“壹心物业公司”）与被告温州雍华园置业有限公司（以下简称“雍华园公司”）物业服务合同纠纷一案，原告于2019年8月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年10月28日转入普通程序，组成合议庭确定于2020年2月5日公开开庭审理，因疫情原因，延期至2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈小雁到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的机动车泊位管理费（自2017年9月1日起至2019年8月31日止）人民币728640元及违约金（以人民币364320元为基数，自2017年9月16日起按月利率2%计算至被告付清之日止；以人民币364320元为基数，自2018年9月16日起按月利率2%计算至被告付清之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系温州市龙湾区永中街道雍旭园小区（以下简称“雍旭园小区”）建设单位。2017年，原告作为乙方和温州市龙湾区永中街道雍旭园第一届业主委员会签订了《温州市雍旭园物业服务合同》一份，约定由原告为雍旭园小区提供物业管理服务。该合同第1条、第8条、第13条、第18条、第27条、第42条分别就物业基本情况、物业服务期限、物业服务费用缴纳标准、物业服务费缴纳时间、拖欠物业服务费的违约责任进行了约定。合同签订后，因雍旭园小区的原物业服务公司拒不退出雍旭园小区物业管理区域，原告直至2017年9月1日方才进驻雍旭园小区物业管理区域。进驻雍旭园小区物业管理区域后，原告一直严格按照合同约定履行物业管理服务的义务，而被告却一直拖欠机动车泊位管理费拒不支付。被告雍华园公司未作答辩，亦未提供证据。本院经审理认定的事实如下：雍华园公司为温州市龙湾区永中街道雍旭园小区的开发商与建设单位，登记股东为东方城置地股份有限公司。2017年6月1日，温州市龙湾区永中街道雍旭园业主委员会（甲方）与壹心物业公司（乙方）签订《温州市雍旭园物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）一份，约定甲方将雍旭园小区委托给乙方实行物业管理与服务，委托管理期限为自2017年8月1日至2018年11月30日。壹心物业公司于2017年9月1日开始对雍旭园小区进行物业服务。到期后，2018年8月30日双方续签了《物业服务合同》，委托管理期限为2018年9月1日至2019年8月31日止。《物业服务合同》约定，物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的按个数缴纳，其中地下普通车位标准为60元/月/个。逾期支付物业服务费的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。合同签订后，原告为此提供了地下车库的卫生、照明、安保、排水排污、消防设备及地下车库的车辆进出小区等维护或管理、服务工作。由于地下车库位于小区内部，车辆出入均应先经过小区门禁管理后再经地下车库入口进入，被告仅派人负责在地下车库进行值守收费并设置地下车库入口门禁管理。原告壹心物业公司在为雍华园小区提供物业服务期间，被告雍华园公司就上述地下车库物业未支付物业服务费。2019年7月12日，壹心物业公司通过律师向雍华园公司邮寄物业费催收律师函，催促雍华园公司缴纳相关物业费，但未果，原告遂起诉。另查明，雍旭园小区位于龙湾城市中心区D-03地块，总用地面积30210平方米，规划建筑面积为84585.22平方米；机动车停车数615辆，其中地上（住宅）68辆（含无阻碍车位8辆）、地上（商业）14辆、地上（幼儿园）12辆，地下521辆（无阻碍车位8辆）。2016年4月20日温州华夏测绘信息有限公司出具一份温州雍华园置业有限公司（龙湾城市中心区D-03地块建设项目）《机动车停车位测绘成果报告》，载明：该项目共设有机动车停车总数为624辆，其中地上118辆（含无阻碍车位8辆）、地下506辆（含无阻碍车位8辆）。另（2018）浙03民终715号民事判决书已确认雍华园公司对其上述开发建设的地下车位（含位于人防工程范围内部分）享有相应权利。以上事实有原告提供的原告企业法人营业执照、变更登记情况、法定代表人身份证明、全国企业信用信息公示报告、《温州市雍旭园物业服务合同》及《证明》、（2018）浙03民终715号民事判决书，地下车位使用权转让协议书及发票、《证明》、律师函、快递面单及查询单、关于雍旭园小区地下室车库服务事宜的告知函、雍华园小区用水情况日常巡查记录表、雍旭园保洁日常工作记录表、雍旭园设施设备保养记录、雍旭园水泵房运行记录、雍旭园水泵房巡查记录、雍旭园发电机巡查记录、雍旭园日常设备（施）维修记录表、雍旭园地下室漏水渗水统计表及维修结算单、雍旭园地下室设备（施）维修保修记录等，当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。雍华园公司作为雍旭园小区的业主，雍旭园小区业主委员会代表全体业主与原告壹心物业公司所签订《物业服务合同》的效力当然及于雍华园公司。根据《物业服务合同》之约定，包含地下车库车位在内的物业区域均委托原告壹心物业公司管理，同时地下车库系小区配套建筑，有诸如楼梯间、电梯间、设备间、管道井、通道等共用部位及电梯、电力、消防、通风、排水等共用设施、设备，亦属于合同约定的委托管理事项范围。结合地下车库的卫生、照明、安保、排水排污、消防设备及地下车库的车辆进出小区等主要由原告维护或管理的事实，应当认定原告壹心物业公司已经按照约定履行了提供地下车库物业服务的相关义务，故被告雍华园公司应按《物业服务合同》约定的60元/月/个标准向原告壹心物业公司支付地下车位的机动车泊位管理服务费。本案中，涉案地下车库停车位为506个，经计算，被告雍华园公司应依约支付自2017年9月1日至2019年8月31日期间的机动车泊位管理服务费为728640元（506个*60元/月/个*24月）。至于原告主张的违约金，合同约定的违约金与原告壹心物业公司实际损失相比过高，本院酌情调整为按年利率6%为标准计算。关于逾期违约金的起算时间，应当分别按照完成物业服务的年度时间起算，即分段计算：2017年9月1日至2018年8月31日期间的机动车泊位管理费364320元的逾期违约金自2018年9月1日开始起算，2018年9月1日至2019年8月31日期间的机动车泊位管理费364320元的逾期违约金自2019年9月1日开始起算。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法视为放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告温州雍华园置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江壹心酒店物业服务有限公司支付机动车泊位管理服务费728640元及违约金（以364320元为基数，自2018年9月1日起按年利率6%计算至实际履行完毕之日止；以364320元为基数，自2019年9月1日起按年利率6%计算至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告浙江壹心酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11086元，由被告温州雍华园置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  诸朝臻人民陪审员  沈昌治人民陪审员  蒋卓徵二〇二〇年四月二十一日代书 记员  韩苗河附文1：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条第（五）项（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附文2：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3．【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。