河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1397号上诉人（原审被告）：王杏玲，女，1972年2月20日生，汉族，户籍所在地：河南省汝阳县，现住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：潘爱军，河南民天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马政军，男，1956年3月6日生，汉族，住洛阳市洛龙区。上诉人王杏玲因与被上诉人马政军房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2019）豫0326民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王杏玲的委托诉讼代理人潘爱军，被上诉人马政军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王杏玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马政军的一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，影响了案件的正确判决，应予以纠正。一审判决王杏玲支付马政军45000元租金错误。马政军在院内加建一层房屋，县规划部门给予行政罚款，但一审法院却判决租赁合同有效，属于认定错误。涉案房屋是马政军私自加建的违法建筑，租赁合同是无效合同，王杏玲在得知涉案房屋会被拆除后，就表示不再租用，而且也通知了马政军，因此不应当支付租金。双方合同约定，每年租金预付，超期一个月后，马政军有权收回房屋。一审已经查明，王杏玲因无法实现合同目的，搬出房屋后，马政军催要下一年的房租，王杏玲明确表示不再租赁，马政军已经知晓王杏玲搬出房屋，因此，王杏玲不应再支付租金。马政军辩称，王杏玲上诉所称的事实不存在，王杏玲在2019年没有联系过马政军，更不存在通知解除合同。涉案房屋是合法建筑，经过汝阳县政府规范的工程，没有办理房产证是政府的原因。王杏玲没有履行合同手续，没有将房屋交还，房屋内设施也全部搞坏。马政军向一审法院起诉请求：1.依法判令王杏玲履行房屋租赁协议，支付马政军(2019年7月1日至2020年6月30日)租金4.5万元；2.依法判令王杏玲支付马政军滞纳金(合同约定超期按照应付金额每日支付3‰滞纳金)，从2019年7月1日起按照所欠租金总额(4.5万元)计算到判决履行之日至。3.本案所有诉讼费和律师费由王杏玲承担。一审法院认定事实：2016年5月29日，马政军（甲方）与王杏玲（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.房屋位置：汝阳县杜鹃大道东段路北，临街三层房屋约400平方租给乙方经营婚庆用品，不得改变用途，经营饮食行业，(甲方房屋室内1-3层全部壁纸，门头橱窗玻璃门卷闸门前期已精装修好)，乙方在租赁期间按照公共场所消防要求配备消防设施、器材，承担房屋和房内设施安全，如有损坏按照原价赔偿，交房时各项功能正常有效，承租方不得随意改变房屋结构…。2.租赁期限5年，从2016年7月1日起计算，协议签字后生效，租赁到期甲方如遇调整租房价格或乙方不再续租均应提前二个月通知对方，租赁期满时在同等条件下乙方优先使用。3.每年租金为税后8万元，先付后用，第二年租金到期前30日内付清，以后每年如此预付，合同签订后5天内一次付清后开始使用房屋。超期每日按照应付金额支付千分之三滞纳金，超期一个月后甲方有权收回房屋。4.租期内水电费、杂费由乙方自付…。2017年4月24日，王杏玲（甲方）与案外人李爱珍（乙方）签订《房屋租赁协议（分租房）》一份，约定：甲方租马政军（房主）房屋，因场地问题现分租给乙方使用（经营电器），分租地方为前面一间，加上原房东客厅一间，年租金35000元，租期从2017年5月1日至2020年4月30日，租期三年，房租预付时间为每年房租到期前10天，年付一次（直接给马政军）。王杏玲承担部分按原定合同付款时间执行。违约事项：双方不得违约，任何方违约承担违约责任。违约金为2万元，此合同为补充租房协议，原先王杏玲定的租房协议一样有效。未尽事宜双方协商（与房主协商）解决。该协议马政军以房东身份签字。马政军、王杏玲租赁合同履行至2019年6月底，王杏玲没有及时支付2019年7月之后的年租金，马政军向王杏玲催要房租，王杏玲表示“听说房子要拆，不敢再租”要求解除租赁合同，双方协商未果诉至本院。另查明，涉案标的房屋建设单位系汝阳县人民政府住房制度改革办公室，2002年4月17日汝阳县安居工程建设办公室与马政军签订《汝阳县安居工程订房协议书》，约定于2002年8月16日将住房交付给马政军，同时该建筑范围内的土地使用权一并转移给马政军。目前，房管部门对涉及该安居工程的住户尚未发放房产证。2015年3月，马政军将涉案房屋租赁给洛阳美华服饰有限公司，约定租期3年，每年租金8万元，同时约定洛阳美华服饰有限公司在马政军院内建一层房屋约70平方米，扩大使用面积。产权归马政军，建房出资双方分摊。县有关部门曾对马政军加建一层房屋行为处以行政罚款。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。马政军与王杏玲签订房屋租赁合同后，第二年，王杏玲将租赁房屋部分转租，马政军予以认可，王杏玲的转租行为不违反法律规定。王杏玲租赁马政军的房屋系汝阳县人民政府规划建设的安居工程，2002年建成交付马政军至今，不存在违反建设规划的情形。虽然马政军在使用该房过程中，在院内临街加建了一层房屋，县规划部门给予行政罚款，但至今并未要求马政军予以拆除。故一审法院认为，该加建部分虽然手续上有些许瑕疵，但并不影响原王杏玲双方整体房屋租赁合同的效力。王杏玲租赁马政军房屋期间，并不存在因租赁物手续问题而影响正常租用的情形，故对王杏玲合同无效、无法正常租用的辩解意见，一审法院不予采纳。按照马政军、王杏玲房屋租赁合同及分租合同约定，马政军主张的王杏玲应缴纳的2019年7月1日至2020年6月30日的租金4.5万元已经逾期，王杏玲未按合同约定时间支付租金，构成违约，应继续履行。双方合同约定了逾期支付租金的滞纳金为日3‰，属于违约金，考虑马政军提供的租赁物中部分房屋存在手续上的瑕疵，故对马政军滞纳金的诉求，不予支持。王杏玲辩称自己已明确告知马政军不再租赁且交接了房屋。一方面双方租赁合同未到期，在约定的租赁期间内，王杏玲单方要求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，缺乏解除的依据，王杏玲没有取得法定的或约定的合同解除权，解除的理由不成立。另一方面，王杏玲也没有房屋交接手续，不能证明已向马政军交接了租赁房屋，双方合同实际并未解除。故王杏玲仍应向马政军履行交纳租金的义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第一百零七条，第一百二十条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、王杏玲于本判决生效后十日内支付马政军自2019年7月1日至2020年6月30日的房屋租金4.5万元；二、驳回马政军其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，由王杏玲负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，涉案房屋由系汝阳县人民政府住房制度改革办公室建设，不存在违反建设规范的情形，因此，涉案的《房屋租赁合同》符合法律规定，为有效合同，双方应当依约履行。王杏玲上诉称，马政军没有经过规划许可，私自加建了房屋，涉案的租赁合同应当是无效合同，本院认为，该加建的房屋虽然未经批准，但是该加建的房屋面积小，在整个房屋的占比小，且没有影响王杏玲正常使用，因此，一审法院认为不影响整体合同效力并无当，本院予以确认。王杏玲上诉称其已经通知马政军不再租用，已经解除合同，但是其没有提交证据其已经通知马政军，并将房屋交还，因此，其该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，王杏玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费462元，由王杏玲负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年四月六日书记员  李圆圆