山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1049号 上诉人（原审被告）：安仲鹏，男，X。 委托诉讼代理人：王振明，山东涵清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新艳，山东涵清律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：青岛秀兰房地产开发有限公司，X。 法定代表人：赵连忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苗蕾，青岛西海岸仁德法律服务所法律工作者。 上诉人安仲鹏因与被上诉人青岛秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初841号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人安仲鹏之委托诉讼代理人王振明和王新艳、被上诉人秀兰公司之委托诉讼代理人苗蕾参加了诉讼。本案现已审理终结。 安仲鹏上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原判认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人第一项诉讼请求超出法律规定一年解除权除斥期间。第一，即便按照合同约定，若被上诉人要解除合同，需要在2013年6月14日前提出。第二，双方签订的《青岛市商品房预售合同》对送达问题的约定属于格式合同条款，按照法律规定应当是无效的。二、被上诉人第二项上诉请求超过两年的诉讼时效。三、被上诉人要求解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》没有任何事实和法律依据。 秀兰公司辩称：一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。 秀兰公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》，房屋价值400104元；2、判令被告协助原告秀兰公司到政府主管部门办理撤销上述《青岛市商品房预售合同》的网签及备案、登记手续；3、判令被告支付原告律师代理费等24006元，该费用原告有权直接从被告已付房款中扣除；4、诉讼费由被告承担。 一审法院对当事人无异议的证据确认如下。1、2012年6月5日，原告秀兰公司（甲方、出卖方）与被告安仲鹏（乙方、买受方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的位于青岛市黄岛区《秀兰·喜悦山一期项目》x栋x单元x户房屋，建筑面积65.43平方米，房屋单价每平方米6115元，房屋总价款400104元。该合同附件一约定乙方当日支付首付款120104元（含定金20000元），贷款28万元乙方应于2012年6月14日前到指定银行办妥购房余款的贷款手续，否则视为乙方违约。因乙方的原因或者贷款政策调整致使乙方不能全部或部分获得贷款的，乙方应当在接到甲方或银行通知之日起7日内自行补足，若逾期仍未足额付清房屋余款的，乙方应当向甲方支付违约金，逾期超过10天后，甲方有权单方面解除合同，并不退还乙方支付的购房定金。该合同第二十条约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在本合同约定的赔偿金额中扣除。该合同补充条款约定，乙方应按与银行签订的按揭贷款协议书按期偿还贷款，乙方逾期偿还贷款导致甲方承担责任的，由此给甲方造成的损失，包括但不限于向银行承担的代偿责任、违约责任、甲方发生的律师费、诉讼费、利息、保全费、税费、手续费、登记费等全部费用均由乙方负责赔偿。甲方认为必要时，也可按原销售房价收回房屋，代乙方偿还贷款。合同第二十六条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。2、2012年6月3日，安仲鹏缴纳首付款120104元，秀兰公司出具加盖财务专用章的收据。3、2018年5月27日，秀兰公司与（甲方）青岛市黄岛区仁德法律服务所（乙方）签订《委托代理合同》，甲方委托乙方办理与安仲鹏房屋买卖合同纠纷法律事务，乙方指派苗蕾、韩桂彬为甲方与安仲鹏房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼代理人，约定代理费用为24006元。有争议的证据和事实如下：1、原告秀兰公司提交2013年5月28日的《通知》、邮政EMS快递单及其查询记录各一份，2013年5月28日的《通知》载明：现已超出合同约定办理银行按揭手续时间320天，解除双方合同，在收到本函后五个工作日内来办理合同撤销手续。原告用以证明：原告多次催促被告办理银行按揭手续，并于2013年5月28日向其送达书面通知，但直至原告起诉，一直未予办理，构成违约。被告对此不认可，称未收到该通知。2、被告为证明签订合同时被告无住房，符合当时的银行贷款条件，提交住房情况证明（2012年6月1日出具）一份，原告认为该证明并非是办理房屋贷款的唯一材料，被告现仍持有该证据原件，也可证明被告没有按照合同约定将该手续提交给原告。3、被告为证明其于2012年6月已凑齐剩余房款，提交银行交易明细一份，原告称对该证据真实性无法确认，即使真实，被告也没有将该款用于支付剩余房款，其陈述系原告不接收该款不属实，当时原告楼盘处于销售状态，且原、被告已办理网签。4、被告在庭审中陈述，签订合同当日将资料交付给原告办理按揭，后来原告大约一周左右电话通知被告不符合贷款条件，被告去售楼处将资料取回，原告售楼处工作人员称是因被告属“二套房”不能办理贷款，后被告去房产交易中心查询，告知只有网签的一套住房，被告于2012年6月底以后连续去售楼处要付全款，但售楼处让被告去找秀兰公司领导，后被告又将借的钱退回，被告后于2017年11月左右实际占有并一直使用涉案房屋。原告对上述不认可，并称开发商需要及时回笼资金，不可能不积极收回房款，被告私自占用原告房屋违法。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定和法律规定履行各自的义务。本案争议的焦点，一是原告要求解除《青岛市商品房预售合同》的请求应否支持；二是原告主张被告协助办理撤销网签及备案登记手续的请求应否支持；三是原告支出的律师代理费用从被告已付房款中扣除的主张应否支持。结合已经查明的事实和相关法律规定，作出如下分析判定：一、关于原告要求解除《青岛市商品房预售合同》的请求应否支持的问题。原告提交《通知》、邮政EMS快递单及其查询记录用以证明其催促被告办理银行按揭手续，被告以无其签收为由称其未收到。对此，原审认为，双方合同第二十六条对送达问题进行了约定，原告按合同中被告的地址、电话向被告邮寄通知，在投邮后第3日应被视为已送达另一方。同时，原告作为开发商，在大部分房款未收回、留置房屋等待向买房人交付的情况下，不向买房人催收房款，也不合常理。故，对被告的抗辩理由不予采信。则，本案存在被告未按合同约定时间2012年6月14日前办妥28万元购房余款的贷款手续、被告在接到通知后至今未足额付清房屋余款的客观事实。双方在合同中对发生上述客观事实的后果进行了约定，即：因乙方（买受人）的原因或者贷款政策调整致使乙方不能全部或部分获得贷款的，乙方应当在接到甲方或银行通知之日起7日内自行补足，若逾期仍未足额付清房屋余款的，乙方应当向甲方支付违约金，逾期超过10天后，甲方有权单方面解除合同，并不退还乙方支付的购房定金。根据该约定，乙方在不能获取贷款时，负有足额付清房屋余款的义务，被告虽主张其准备了资金，但并未举证其向原告进行支付而原告拒收的事实，在原告否认该事实的情况下，被告应承担举证不能的法律后果。综上，认定未能支付房屋余款的原因在被告，根据上述合同条款约定，原告有合同解除权。原告于2013年5月28日向被告发出《通知》，要求解除双方购房合同，未超出法律规定的一年解除权除斥期间。故确认原、被告之间的商品房预售合同已解除。邮寄单显示2013年5月28日起邮，29日签收，被告抗辩未收到，则按合同约定应以交邮后的第3日视为收到，则认定合同解除时间为2013年5月30日。二、关于原告主张被告协助办理撤销网签及备案登记手续的请求应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，原、被告签订的《青岛市商品房买卖合同》解除后，理应采取补救措施恢复原状，被告负有协助原告撤销网签备案的义务，原告该请求应予支持。三、关于原告主张的律师代理费用24006元从被告已付房款中扣除的请求应否支持问题。原、被告签订的合同补充条款约定：“乙方逾期偿还贷款导致甲方承担责任的，由此给甲方造成的损失，包括但不限于向银行承担的代偿责任、违约责任、甲方发生的律师费、诉讼费、利息、保全费、税费、手续费、登记费等全部费用均由乙方负责赔偿。”原告支出的律师代理费由被告负担的请求符合上述约定，应予支持。但因原告要求在被告腾出房屋后才同意返还房屋首付款，而返还首付款和交回房屋非本案双方诉求，故原告该项请求不宜在本案解决，暂不予支持。据此判决：一、原告青岛秀兰房地产开发有限公司与被告安仲鹏于2012年6月5日签订的《青岛市商品房预售合同》于2013年5月30日解除；二、被告安仲鹏于本判决生效后十日内协助原告青岛秀兰房地产开发有限公司办理撤销上述合同的网签备案登记手续；三、驳回原告青岛秀兰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7662元，由被告安仲鹏负担。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，当事人双方签订的《青岛市商品房预售合同》中关于送达问题、购房款给付及逾期违约责任问题、合同的解除权问题等均作了明确具体的约定。原判基于上诉人在约定的时间内未足额付清房屋余款，以及被上诉人在约定最后付款期限一年内，通过邮政EMS快递的形式向上诉人送达解除合同《通知》的事实，确认双方签订的上述《青岛市商品房预售合同》已解除，事实和法律依据充分，据此判决上诉人协助被上诉人办理撤销上述合同的网签备案登记手续正确。上诉人关于解除权除斥期间、诉讼时效等上诉理由不当，其上诉请求本院不予支持。 综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7662元，由上诉人安仲鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  王昌民 审判员  候 娜 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 厉永军 书记员李姗姗