成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5271号 原告（反诉被告）：张友明，男，汉族，1989年9月17日出生，住成都市高新区。 原告（反诉被告）：郭黎丽，女，汉族，1989年10月10日出生，住四川省宣汉县。 上述二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：候志强，上海段和段（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：四川省川瑞发展投资有限公司，住所地：成都市锦江区创意产业商务区毕昇路468号锦江创意科技大厦34层。 法定代表人：何东，董事长。 委托诉讼代理人：袁渝寒，北京德恒（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：徐婷，北京德恒（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）张友明、郭黎丽与被告（反诉原告）四川省川瑞发展投资有限公司（以下简称川瑞投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张友明、郭黎丽的委托诉讼代理人候志强，川瑞投资公司的委托诉讼代理人袁渝寒、徐婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张友明、郭黎丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金10820.87元（房子全款581767×逾期天数93天×0.0002）；2.判令被告向原告支付自2018年12月2日起至实际完成房屋所有权登记之日止逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（违约金计算方式为：房子全款×逾期天数×0.0005，暂计算至2019年10月29日为95991.56元）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年二原告与被告四川省川瑞发展投资有限公司签订了商品房买卖合同（预售），约定原告购买被告开发的位于成都市温江区，该商品房总价款为581767元。《四川省商品房买卖合同（预售）》第18条约定出卖人在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，但被告实际交房时间为2017年9月1日。被告逾期交房93天，已严重违约，依据《四川省商品房买卖合同（预售）》第19条约定被告应向原告支付逾期交房违约金10820.87元。《四川省商品房买卖合同（预售）》第27条，被告应于2018年12月2日（房屋交付之日2017年5月31日起550天内）办理房屋所有权转移登记。经原告多次催告，被告拒绝履行配合原告办理房屋所有权登记手续的义务，截止2019年10月29日原告仍没有拿到房屋所有权证书。原告为维护合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告（反诉原告）川瑞投资公司辩称：被告不应承担逾期交付房屋的责任，原、被告于2017年3月27日签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条第六款约定，在商品房达到交付条件后，如二原告委托被告代办房屋权属转移登记的，二原告未向被告交齐政府相关部门规定办理所有权证所需的房屋契税、印花税等相关费用，被告有权相应推迟该房屋的交付时间而无需承担延迟交付的责任。根据二原告于2018年3月21日交齐契税、产权证工本费等相关费用的实际情况，被告有权推迟相应的房屋交付时间，即只要在2018年3月21日前向二原告交纳案涉房屋就无需承担逾期交房的违约责任。被告没有逾期办证，也不应承担违约责任。补充协议第十一条第四款约定，被告在收到二原告全部办证资料后的365个工作日内代为其向相关部门提交办证的资料，故被告在2021年5月20日前为二原告办理相关产权证书均不存在逾期情况，故不应承担逾期违约责任。结合本案实际情况，二原告不能举证证明其于2017年3月27日向被告提交办证所需的资料，但被告却恰能证明二原告是于2019年5月2日提交完整的办证所需资料。二原告在第二项诉请中提出的违约金过高，根据中信银行股份有限公司成都分行营业部作出的情况说明，明确了二原告交齐中信银行股份有限公司成都分行营业部按揭贷款所需资料的时间为2017年5月16日，这一证据与二原告提出的电话录音不一致。况且该电话录音不能确认电话对方为中信银行股份有限公司成都分行营业部的工作人员，在真实性持有异议的情况下，根据证据规则，真实性的书证大于存疑的视听资料证据，能够证明二原告提交贷款资料完成时间应为2017年5月16日，因为二原告提交资料时间较晚，造成中信银行股份有限公司成都分行营业部发放贷款时间延后，超过了原、被告合同约定的3个月时间，所以二原告应当在合同约定的合同生效时间即从2017年3月27日起的3个月内协助贷款银行放款给被告，但实际被告收到房款时间超过双方约定的房款时间。根据商品房买卖合同补充协议附件四第四条第二款第一小项的约定，买受人未按照向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料导致出卖人未能在买卖合同生效之日起3个月内收到全部房款的，买受人应当按照未付房款总额的10%向出卖人承担违约责任。故被告认为二原告应承担未付房款340，000元的10%的违约金34，000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告位于成都市温江区，房屋总价581767元，原告已支付完毕全部购房款。《商品房买卖合同》第十八条约定：“出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房”。该商品房交付应符合以下条件：1、取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、取得房屋面积实测报告书；3、取得规划验收合格证。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。 同时查明，被告于2017年9月1日向原告交付了房屋，原、被告双方约定在2017年5月31日后550日内为原告办理房屋产权证书，被告于2019年11月20日为原告办理了房屋不动产权证书。《商品房买卖合同》第十九条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”。《商品房买卖合同》第二十八条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。 关于被告认为原告主张被告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金按日万分之五计算是否过高的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，被告违反合同的约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定应当承担支付违约金的违约责任。被告认为违约金标准过高，请求法院予以调低的理由成立，故本院酌情将违约金的计算标准由“每日按预付款总额的万分之五的标准”调整为“每日按预付款总额的万分之一的标准”，即被告按每日万分之一的标准向原告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金。 关于被告反诉原告按照未付房款总额340，000元的10%支付被告违约金34，000元是否成立的问题。 被告未按照双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》在法定期限内向原告交付房屋及办理房屋所有权转移登记，被告的反诉主张理由不成立，缺乏事实和法律依据，故对其反诉主张不予支持。 以上事实，有当事人的陈述、原、被告身份信息、商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议、增值税普通发票、物业缴费凭证、证明、电话录音光盘等证据予以佐证，本院予以采信。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》真实、合法有效，双方应按照约定履行义务，原告按照约定履行了全部义务，被告未按照约定交付房屋及办理房屋所有权转移登记。被告逾期交房及逾期办理房屋所有权转移登记的事实客观存在，被告理应承担违约责任，故原告主张被告支付逾期交房违约金10，704.51元（581，767元×92天×0.0002计算）及逾期办理房屋所有权转移登记违约金19，869.43元（581，767元×342天×0.0001计算）的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告抗辩不应承担向原告支付违约金及反诉主张缺乏事实和法律依据，其主张请求不成立，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川省川瑞发展投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张友明、郭黎丽支付逾期交房违约金10，704.51元。 二、被告（反诉原告）四川省川瑞发展投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张友明、郭黎丽支付逾期办理房屋产权转移登记违约金19，869.43元。 三、驳回被告（反诉原告）四川省川瑞发展投资有限公司对原告（反诉被告）张友明、郭黎丽的诉讼请求。 本诉案件受理费1，218元，由原告张友明、郭黎丽负担300元，由被告四川省川瑞发展投资有限公司负担918元。 反诉案件受理费325元依法减半收取162.50元，由反诉原告四川省川瑞发展投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  *** 二〇二〇年四月二十一日 书记员  何 勃