浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初597号 原告：海盐县旭日纸箱厂。住所地：海盐县秦山街道许油车村许丰路888号。统一社会信用代码91330424787740319U。 负责人：马国明，该厂总经理。 委托诉讼代理人：娄杰，浙江南湖律师事务所律师。 被告：海盐万程电子科技有限公司。住所地：海盐县秦山街道许油车村许丰路888号。统一社会信用代码91330424MA28AF628C。 法定代表人：严忠明。 委托诉讼代理人：曹颖颖、陆叶斌（实习），浙江祥森律师事务所律师。 原告海盐县旭日纸箱厂为与被告海盐万程电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于同年2月21日、同年3月20日、同年4月3日三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人娄杰、被告委托诉讼代理人曹颖颖三次开庭均到庭参加诉讼，原告负责人马国明及被告法定代表人严忠明第二次开庭到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人陆叶斌第三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年3月，原被告签订房屋租赁合同，约定由被告将位于海盐县秦山街道许油车村许丰路888号总计面积3224.57平方米的厂房租赁给原告，租期自2017年3月14日至2021年3月14日止，双方同时约定了年租金、支付方式及违约责任。合同签订后，原告按约支付租金，2018年下半年起，被告法定代表人严忠明通过直接要求解除合同、要求调整租赁位置、要求增加房租等方式迫使原告搬离租赁厂房。但双方就解除合同的赔偿条件未能协商一致。2019年7月6日，被告私自将厂房断电，致使原告无法正常生产经营。双方人员因此发生肢体冲突，原告只得报警。原告迫于无奈，只得将设备、原材料陆续搬离，7月17日，被告法定代表人严忠明的弟弟严卫明将正在搬运的原告员工余培琴打伤，致其四颗牙齿受损。原告于2019年7月底前已腾退租赁厂房。另政府对搬离腾退厂房按每平方50元的费用予以补助，现属于原告的补助款161228.50元已落实到位，被告将该部分款项占为己有。原告认为被告单方面违约，根据合同约定，应按合同总金额的30%即430950元支付原告违约金。起诉前，合同已事实上解除，而原告多支付的租金，被告应予以退还。但被告经原告多次催讨，拒不支付。为此，诉至本院，请求依法判令（已变更）：1、确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月31日解除；2、被告退还原告租金218458.33元及门卫、保洁费3250元；3、被告支付原告违约金430950元；4、被告支付原告上述各项费用的逾期支付利息损失19940.23元（以上述各项总计金额813886.83元为基数，按年利率4.9%，自2019年8月1日起计算至全额履行日，暂计19940.23元）；5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。 被告答辩称：第一，原告于2019年7月31日腾退了所租赁的房屋，但原告并没有与被告就房屋解除事项协商一致，原告的腾退行为系其与政府部门签订关停协议所导致的单方解除合同的行为。原告诉称被告通过要求解除合同、调整租赁位置、要求增加租金、断电等方式迫使原告搬离租赁厂房，与事实不符。第二，原、被告双方对租金的标准达成了新的一致意见，不存在被告应退还租金、门卫费、保洁费的情况。实际上，原告尚欠被告部分租金、门卫费、保洁费、水电费及税费未付。第三，原告是基于关停协议才搬离涉案房屋，被告对此不存在违约行为，故，原告要求被告支付违约金无事实根据。第四，基于上述情况，原告主张的相关利息损失亦无事实根据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据： 1、房屋租赁合同一份，证明原被告之间就厂房租赁事宜达成一致，并约定租期、租金、违约责任的事实。 2、转账记录六份（打印件），证明原告已按约向被告支付2019年度的房租、保洁费、门卫费的事实。 3、马国明与严忠明之间的微信聊天记录一组（打印件），证明被告在合同未到期时拟单方面解除合同的事实。 4、2019年4月18日的协议书一份，证明被告单方面要求原告变更租赁场地的事实。 5、接警单详情一份，证明被告单方面断电，影响原告正常经营，并试图迫使原告搬离经营场所的事实。 6、调解协议一份（打印件），证明在原告搬离厂房过程中，被告指使员工将原告员工打伤的事实。 被告质证意见：对证据1、2、3、4的真实性无异议，但证据3的内容不完整，证据4因原告未签字，该协议书实际未成立。证据5、6，与本案无关。 被告为支持其抗辩主张，向本院提交下列证据： 1、马国明与严忠明之间的微信聊天记录一组（打印件），证明原告曾同意调换租赁场地、调整租金等事实。 2、中国建设银行银行卡客户交易明细清单三份，证明涉案房屋租金曾调整及原告已支付2018年租金增加部分的事实。 3、海盐县秦山街道经济发展办公室出具的情况说明一份，证明原告属“四无企业”，2019年上半年与政府相关部门签订关停协议，并腾退涉案房屋的事实。 4、秦山街道“四无企业”关停腾退验收表、秦山街道“四无企业”关停腾退资金支付表、海盐县秦山街道许油车股份经济合作社出具的证明各一份，证明原告属“四无企业”，其向陈林生租赁的房屋已腾退的事实。 5、安全生产大排查大整治专项检查记录表一份，证明在2019年7月2日现场检查过程中，发现原告存在安全隐患，经多次沟通后原告承诺于2019年7月底前搬离涉案房屋的事实。 6、马国明与严忠明之女严梦婷之间的微信聊天记录一组（打印件），证明原、被告双方经过协商，2018年房屋租金按3224平方米、每月每平方13元的标准计算，即年租金为502944元，且原告应支付税费的事实。 原告质证意见：对证据1的真实性无异议，但与本案无关，能反映不同的谈判地位导致原告适度示弱以阻止被告违约，但并不能认定双方已重新协商一致。对证据2的真实性无异议，能证明原告已按约支付租金。对证据3的真实性无法确认，对合法性有异议，经济发展办公室系街道的职能部门，并不具备出具相关证明的资质，且该情况说明没有相关负责人的手写签名，同时，该情况说明的部分内容明显与事实不符：原告具有营业执照、生产经营许可证、房屋租赁合同等资质及文件，并非“四无企业”，原告也从未签订过关停协议，也未关停。证据4，对验收表、资金支付表的真实性无异议，但关停主体是第三人委托马国明管理的位于何介桥的一个车间，并非原告，与本案无关；对证明的关联性有异议，即使许油车股份经济合作社未向被告支付过案涉相应的资金，也不代表被告未收到过其他来源的对应资金。对证据5的真实性无异议，但对关联性有异议，“7月底前搬离”的内容系检查人员手写，原告负责人在签字时并未注意到有该表述，且检查记录表检查出的隐患完全可通过整改消除，直接要求搬离不合常理，另外村民委员会也无权要求企业搬离。对证据6的真实性无异议，但原告同意增加租金的前提是剩余租金必须按期履行且租金保持不变，而被告违反了只涨一期租金的共识，故原告要求按原合同约定的租金及租期履行合同于约有据，合情合理。另外因合同中未约定税费，按交易习惯租金中应含税费。 本院认证认为：原告提交的证据1、2、3、4，被告对真实性无异议，且具有合法性、关联性，本院予以确认。证据5，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据6，系案外人之间的纠纷，与本案无关。 被告提交的证据1、2、5、6，原告对真实性无异议，且具有合法性、关联性，本院予以确认，虽原告对证据5的部分内容提出异议，但其未提供反驳证据，对其异议本院不予采信。证据3与证据4验收表、支付表中涉及的场地非同一场地，不能相互印证，故，不足以证明被告主张的待证事实，证据4中的证明，因原告有关诉讼请求已经撤回，故，该证据与本案无关。 本院经审理，确认案件相关事实如下： 2017年，原告（作为承租人、乙方）、被告（作为出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告出租坐落于海盐县秦山街道许油车村许丰路888号的房屋给原告，用于纸箱生产。房屋租赁期限四年，自2017年3月14日至2021年3月14日止。第四条约定2017-2018年度租金309500元，乙方在2016年让出730个平方给甲方，在2017-2018年度租金中扣除70000元。经双方协商一致，乙方使用面积为3224.57㎡，租金96元/年，租金每年上涨10%，即2018-2019年度为340500元，2019-2020年度为374500元，2020-2021年度为412000元。本合同签订3天内，支付当年（即2017年3月14日至2018年3月14日）的租金；从第二年开始，每年3月20日前支付下年租金。租赁期间所产生的物业、水电、煤气、电视、宽带、电话等费用由乙方承担，电费乙方按照实际度数每度1.00元结算，甲方开具电费发票，乙方7日内电汇支付电费。乙方需支付每月500元门卫费给甲方，乙方还需每年支付500元保洁费给甲方。出租方的违约责任：（一）甲方因不能交付房屋而解除合同，应支付乙方本合同租金总额30%比例的违约金。如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应支付日租金2倍的滞纳金。（二）因房屋在出租前存在权属争议、抵押、典当、查封等权利受限的情形，第三人向房屋主张权利导致乙方损失的，由甲方赔偿乙方实际损失。合同对双方当事人的其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告使用。 原告于2018年3月11日向被告支付2018年保洁费500元、2018年门卫费6000元、2018-2019房租340500元；马国明分三次向严忠明之女严梦婷汇款，分别于2018年4月18日支付100000元（备注：2018年房租的增加部分）、于2018年5月29日支付40000元（备注：2018年房租增加部分）、于2018年9月9日支付39000元（备注：房租）；原告于2019年3月14日向被告支付2019房租214500元。2019-2020年度的门卫费及保洁费，原告至今未付。 2018年11月至2019年3月期间，马国明与严忠明通过微信多次对租金调整、厂房调换、房屋腾退等事宜进行沟通协商。2018年11月30日，马国明表示“1、属于赵全华的房屋过道必须赵全华同意让海盐县旭日纸箱厂使用到2021年底签字。2、2018年、2019年、2020年的房租必须按原合同不变。即2018年-2019年的房租为34万元（?340000.00），2019年-2020年的房租为37.45万元（?374500.00），2020年-2021年的房租为41.20万元（?412000.00）。其中2018年增加的房租16万元（?160000.00）转到2019年中扣除。租期内不得涨价。3、海盐万程电子科技有限公司在搬动厂房前向海盐县旭日纸箱厂付清厂房调换产生的费用5万元（?50000.00）。4、海盐万程电子科技有限公司必须保障海盐县旭日纸箱厂正常的使用场地，通道，水电的正常使用，海盐万程电子科技有限公司不得以任何理由收回部分或全部场地、通道、房屋、水电。……”严忠明表示“明天你去找厂房去吧。”马国明表示“严总：明天你看好，先要用哪里，我先让出来，我估计一个月搬完！” 2018年12月2日，马国明表示“严总你好：我去租房子签合同需要定金，请你这两天把剩下的房子租金、水费、门卫费，共计149386元打到我海盐县纸箱厂的账户上。具体费用：房租500000.00÷12个月*3.5个月=145833.00元、水费7200.00÷12个月*3.5个月=2100.00元、门卫500.00*3.5个月=1750.00元、保洁费不算了。”严忠明表示“1、确定2018年12月底搬走，应退租金为2019年1月1日至2019年3月14日，共73天，房屋租金为2.4*3224*13=101985。2、2018年水费并没有开过发票，今年开过是2017年水费发票，至2018年12月底应付水费为7200元。3、应退门卫费为500×2.4=1200。4、其他车间电费、厨房用电，截止12月底再抄表结算。5、前期租赁百分之十发票应付点数共34050，付过17025，还差17025。结余：101985-7200+1200-17025-期末电费=78960-期末电费。”后，马国明表示“就按你的打，电费到月底搬完前，我付清！” 2019年3月20日，马国明表示“1、房子调换是不行的。2、房租适当加点是可以的，最高涨到50万！” 审理过程中，对于2019年3月至2020年3月期间的租金问题，原告陈述：2018年3月至2019年3月期间的租金，其同意调整至500000元是有前提条件，即合同的租期和之后的租金仍按原合同约定履行。但，由于被告事后仍有违约情况，故，2018年多支付的租金179000元（含税费），160000元应视为支付2019年3月至2020年3月期间的租金，加上2019年3月14日支付的214500元，原告已支付2019年3月至2020年3月期间的租金374500元。另外的款项应视为支付2019年3月至2020年3月期间的门卫费、保洁费。 被告陈述：2018年3月至2019年3月期间的租金，双方已协商一致调整为502944元且原告已共计支付519500元（含税费）。2019年3月至2020年3月期间，租金标准应为50万元，原告仅支付租金214500元，门卫费、保洁费均未支付。 另查明：一、被告曾于2019年4月18日对租金调整、厂房调换等事宜出具《协议书》一份，但原告未签字，该协议也未实际履行。 二、2019年7月2日，在安全生产大排查大整治专项检查过程中，相关记录表上记载：原告企业存在消防通道堵、电线未套管、私拉乱接电线、货物乱堆放的问题，7月底前搬离。马国明在该记录表上签字。同年7月31日，原告搬离涉案房屋。 三、2019年7月6日，被告公司人员对原告进行断电。后恢复用电。被告解释称：因为原告拖欠电费，其才断电。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。现，双方对涉案合同于2019年7月31日解除无异议，争议的焦点是：一、就2019年3月15日至2020年3月14日期间的租金、门卫费、保洁费，原告是否存在多支付的情况？二、合同的解除是否因被告的违约行为所致？ 针对争议焦点一，首先，2018年3月至2019年3月期间的租金金额问题。2018年4月、5月、9月，原告分三次共支付被告2018年房租增加部分179000元（包括税费），原告主张上述房租的增加是附条件的，但从目前原、被告的举证来看，尚无证据证明原告的上述主张。其次，从微信聊天记录来看，2018年11月30日，严忠明对马国明提出的方案并不同意，2018年12月2日，马国明承诺在2018年12月底前搬离时反而对严忠明提出的退费方案予以同意，包括该年度的租金标准为502944元。故，本院确认2018年3月至2019年3月的租金双方已调整为502944元，且原告已经支付完毕。原告要求将其中的部分租金调整至下一年度的租金中，无事实根据，本院不予支持。最后，2019年3月15日至同年7月31日期间的租金，根据2019年3月20日马国明的微信聊天记录及被告的陈述，双方确认调整后的年租金为50万元，故，上述期间（共139天）的租金应为190410.96元。至于保洁费、门卫费，根据约定的金额，上述期间的保洁费应为190.41元，门卫费应为2284.93元。综上所述，被告尚应返还原告21613.70元（214500元-190410.96元-190.41元-2284.93元）。 针对争议焦点二，原告主张，被告在履行合同过程中采取增加租金、调换场地、私自断电等行为迫使原告搬离，被告单方解除合同，存在违约行为。对此，本院认为，虽在合同履行过程中，被告提出租金调整、场地调换等改变原合同约定的要求，作为合同相对人，原告作为守约方若不同意变更合同约定，完全可以要求被告依约履行，但双方后就租金调整达成一致意思表示，则视为双方同意对原合同相应内容进行变更，不能视为被告违约。至于场地调换，直至原告腾退涉案房屋，其使用的房屋与合同约定内容一致，不存在变更情况。至于原告提到的被告断电、被告员工殴打原告员工等事宜，结合原告在相关记录表上明确“7月底前搬离”的内容来看，上述事件，一则发生的时间在原告确定搬离涉案房屋之后，二则也无法证明与合同解除有直接关系。综上所述，原告的上述主张本院无法采信，其诉请的违约金，本院不予支持。 另，原告诉请的利息损失，因双方确认合同于2019年7月31日解除且原告于当日将涉案房屋腾退，被告应将剩余租金返还给原告。故，本院认为，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自原告起诉之日起算至款项清偿完毕之日止。原告多诉请部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、本院确认原告海盐县旭日纸箱厂与被告海盐万程电子科技有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月31日解除； 二、被告退还原告租金21613.70元、支付利息损失（以未退还款项金额为基数，自2020年1月14日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付至款项实际付清之日止）； 三、驳回原告的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5263元，财产保全费4770元，合计10033元，由原告海盐县旭日纸箱厂负担9711元，被告海盐万程电子科技有限公司负担322元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。 (本页无正文) 审判员  李晓炯 二〇二〇年四月十四日 法官助理隋智慧 书记员马亚军 ??1?