甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初687号原告：甘肃和乐居物业管理有限公司，住所地：甘肃省兰州市西固区福利东路60号南区17号楼。法定代表人：郑金森，该公司经理。委托诉讼代理人：石怀珊，甘肃得舍律师事务所律师。被告：蒋兆明，男，1976年2月12日出生，汉族，住兰州市西固区。原告甘肃和乐居物业管理有限公司（以下简称和乐居物业）与被告蒋兆明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和乐居物业委托诉讼代理人石怀珊、被告蒋兆明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和乐居物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2012年11月1日-2019年10月31日的物业管理费11773.2元、共用水电公摊费234.2元、采暖费16361.6元，共计28369元；2.判令被告承担逾期交费的违约金33813元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：银泰逸翠园是甘肃地天泰房地产公司开发的住宅小区，被告于2012年9月30日办理了银泰逸翠园15号楼1单元1103室，面积为109.01㎡房屋的入住手续，根据原、被告双方达成的《前期物业管理服务协议》的约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告有义务按期交纳物业管理费、共用水电公摊费及采暖费等各项费用。但被告自2012年11月1日起至2019年10月31日长期拖欠物业管理费、共用水电公摊费、采暖费共计28369元。原告多次催要未果，为维护自身合法权益，诉至法院。在庭审过程中，原告明确认可被告交纳了2012年11月1日至2013年10月31日的物业管理费及共用水电公摊费，原告在诉状中只是笔误，原告的诉请的物业管理费及共用水电公摊费实际上是2013年11月1日至今的，并未包括2012年11月1日至2013年10月31日的物业管理费及共用水电公摊费。被告蒋兆明辩称，1.被告交纳了2012年11月1日至2013年10月31日的物业管理费及共用水电公摊费；2.被告居住的房屋测绘面积实际为107.59㎡，原告按照109.01㎡收取物业费，实际上是多收了；3.被告装修时，原告明确告知被告不能进行地暖改造，导致被告的材料损失，但实际上隔壁邻居实际进行了地暖改造，物业服务双重标准，这也是我拒绝交纳物业费的理由；4.我确实没有交纳2013年11月1日至今的物业管理费及共用水电公摊费，我也从未交纳过采暖费，这些费用我都可以交，但是前提是原告必须给我解决问题，只要把问题解决了，我就把所有费用都交清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据四，被告发表质证意见认为对证据四我暖气费确实一直没有交过，但是我有疑问；对于原告提交的证据五、六、七的真实性有异议，我没有破坏过门锁，照片里没有我，不能说明原告陈述的事实，这是诬陷。对于被告提交的证据一，原告发表质证意见认为对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，不存在多收物业费的问题，物业费、房款、取暖费最后都是按照房产证为准，多退少补，在房产证下来之前都是按照物业合同上的面积交费；对于被告提交的证据三，原告发表质证意见认为对该证据的真实性有异议，且该证据与本案无关。对于原告提交的证据，本院综合认定如下：对于证据五、六、七，由于照片中没有被告出现，无法证明被告破坏供暖设施的事实，对于上述证据的证明效力，本院不予认定。由于被告对于原告提交的证据一、二、三、八、九、十无异议，且被告对于一直未交纳暖气费的事实亦予以认可，故对于原告证据一、二、三、四、八、九、十的证明效力，本院予以认定。对于被告提交的证据，本院综合认定如下：对于证据一，原告的质证意见合理合法，本院予以采信，故对于被告证据一的证明效力，本院不予认定。对于证据二，原告认可被告确实缴纳了2012年11月1日至2013年10月31日的物业费，故对于该证据的证明效力，本院予以认定。对于证据三，本院认为与本案无关，故对于该证据的证明效力，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：被告蒋兆明系兰州市西固区银泰逸翠园15号楼1单元1103室业主，购房时的房屋面积109.01㎡。原告和乐居物业负责该小区的物业服务管理工作，并与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告依约提供物业管理服务，被告向原告交纳物业费用。被告入住该小区后未向原告交纳2013年11月1日至2019年10月31日的物业管理费、共用水电公摊费及2012年11月1日至2019年3月31日的采暖费，上述费用共计28369元。原告以书面形式多次催缴均未果，遂起诉至院，请求判如所请。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，合同相对方应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订了《前期物业管理服务协议》之后，双方均应依据合同约定履行己方权利及义务。原告按照协议内容依约提供了物业服务，被告应当按照协议约定支付物业费，被告拖欠物业费属违约行为，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。现被告对其主张并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的辩解理由不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，被告作为业主，获得了原告提供的物业服务，就应当按时足额缴纳物业费用，且被告明确认可其从未缴纳过采暖费，其不缴纳采暖费的理由仅是物业不让其改造地暖，对于其拒绝交纳物业费及采暖费的理由，本院不予采信，故对于原告主张被告交纳物业管理费、共用水电公摊费及采暖费，共计28369元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，原、被告在《前期物业管理服务协议》中滞纳金虽有约定，但约定过高，但考虑到被告确有违约情形，故本院酌情考虑被告支付违约金1500元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告蒋兆明于本判决生效之日起五日内向原告甘肃和乐居物业管理有限公司支付2013年11月1日至2019年10月31日期间的物业管理费11773.2元、共用水电公摊费234.2元、2012年11月1日至2019年3月31日的采暖费16361.6元、违约金1500元，共计29869元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费677.3元，由原告甘肃和乐居物业管理有限公司负担352元，由被告蒋兆明负担325.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  杨静二〇二〇年四月二十日书记员宗晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款、第三款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。