四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终458号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）敬谨铭，男，1980年1月24日出生，汉族，住四川省阆中市。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）黎珈彤，女，1982年12月20日出生，汉族，住四川省阆中市。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市高新区高新大道创业路18号高新大厦9楼12号。 负责人杨敏。 委托代理人谭焱，四川新开元律师事务所律师。 委托代理人周瑜，四川新开元律师事务所律师。 上诉人敬谨铭、黎珈彤因与被上诉人家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2011年10月9日，家利物业管理（重庆）有限公司（乙方）与开发商和记黄埔地产（成都）温江有限公司（甲方）签订了《××前期物业服务合同》，约定由乙方为成都市温江区××的业主提供物业服务，收费标准为花园洋房3.10元/月·平方米，高层住宅2.50/月·平方米，按单位建筑面积向业主预先收取物业服务费；前期物业服务期间，乙方按照酬金制形式确定物业服务报酬，该酬金按每月物业服务费用实际支出总额的10%计收，甲方同意乙方可于下一月的第一日按前述比例自行从本物业之专门物业服务账户中将管理者酬金划回，除非乙方扣划数额有误，甲方不提出异议；业主应在房屋交付时预缴半年的物业服务费，以后业主或使用人应当于每个月的最后一天之前按约定标准向乙方交纳当月的物业服务费，业主逾期缴纳物业服务费的，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳；乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。上述合同第二十二条第（三）项约定：“根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或使用人收取物业服务费，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题。根据《管理规约》和本合同中的条款，代表全体业主向个别业主要求并收取物业服务费、保证金和其它包含于《管理规约》及本合同中的其它款项。”第二十二条第（四）项约定：“为保障全体业主的合法权益，促使物业管理资金账户的收支平衡，乙方在代表全体业主追讨物业服务欠费或其它任何款项过程中，有权根据实际情况与欠费业主进行公平协商及做出相应的合理安排。前期物业管理阶段，乙方行使上述权利应视为已获得全体业主的同意，待首次业主大会召开并选举成立业主委员会后，乙方届时将根据业主大会或业主委员会明确授权的范围行使上述权利。”2017年3月30日，敬谨铭、黎珈彤与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订了《商品房买卖合同》《临时管理规约》《关于××前期物业服务和临时管理规约的承诺书》。其中，双方在《商品房买卖合同》中约定，二人购买和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的××号，建筑面积为274.98平方米；和记黄埔地产（成都）温江有限公司依法选聘的物业管理企业为家利物业管理（重庆）有限公司，物业服务期间，物业收费计费方式为酬金制，物业服务费为2.5元/平方米（建筑面积）。双方在《临时管理规约》第五章第（六）条第1款约定：“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按本规约、前期物业服务合同或物业服务合同约定缴纳：……（ii）向法院提出诉讼追讨欠款，判决后强制执行判决或以其它方式取得经法院判决的欠款……。”第五章第（六）条第3款约定：“为保障全体业主的合法权益，促使物业服务资金账户的收支平衡，物业服务企业在代表全体业主追讨物业服务欠费或其它任何款项过程中，有权根据实际情况与欠费业主进行公平协商及做出相应的合理安排。前期物业服务阶段，物业服务企业行使上述权利应视为已获得全体业主的同意，待首次业主大会召开并选举成立业主委员会后，物业服务企业届时将根据业主大会或业主委员会明确授权的范围行使上述权利。” 关于敬谨铭、黎珈彤反映的房屋质量问题。从2017年7月起，二人多次向家利物业成都分公司反映其屋内存在多处漏水、房门有损坏、门下砖损坏、外墙脱落等问题，家利物业成都分公司工作人员进行了整改记录登记，但未达到敬谨铭、黎珈彤满意的处理结果。房屋外墙脱落问题二人已与业主委员会多次书面沟通，根据业委会要求在有安全隐患区域设置提示和警戒线打围，并将维修高层抹灰层预估报价及招标文件报送业委会进行审核。 上述事实有双方当事人的当庭陈述、当事人身份信息、《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》及补充协议、《临时管理规约》《关于××前期物业服务和临时管理规约的承诺书》等证据在案佐证。 原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”家利物业成都分公司与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订的《前期物业服务合同》对××小区的全体业主具有法律效力。敬谨铭、黎珈彤已与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订的《商品房买卖合同》及《临时管理规约》，二人作为业主，对前期物业合同应当遵守和自觉履行。 对敬谨铭、黎珈彤认为家利物业成都分公司违反价格管理，存在合同欺诈行为，前期物业服务合同部分条款无效，高层住宅2.5元/平方米的收费价格远超支付政府指导价的问题。根据《成都市发改委、市房管局关于规范我市物业服务收费管理的通知》（成发改收费〔2012〕1344号）第四条关于“普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干制计费方式的，实行政府指导价；其他物业服务收费实行市场调节价”的规定，以及《成都市温江区发展与改革局、成都市温江区房产管理局关于我区物业服务收费管理的通知》（温发改〔2017〕147号）中关于“鉴于《市发改委市房管局关于规范我市物业服务收费管理的通知》（成发改收费〔2012〕1344号）文件即将于2018年1月1日失效，为确保工作有效衔接，……结合我区实际，经研究决定，现就我区物业服务收费管理的有关事项通知如下：……三、普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干制计费方式的，实行政府指导价；其他物业服务收费实行市场调节价……”的规定，成都市及温江区只有在采用包干制方式收取物业费时实行政府指导价，案件涉及前期物业服务的收费采取的不是包干制而是酬金制，不实行政府指导价，故《××前期物业服务合同》并未违反相关法律法规的规定，对敬谨铭、黎珈彤的上述辩称意见，原审法院不予采纳。 对敬谨铭、黎珈彤认为家利物业成都分公司是分公司，不具有起诉主体资格，前期物业合同乙方主体为家利物业管理（重庆）有限公司，案件涉及违规转包行为，应撤销合同并追究法律责任的意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。因此，家利物业成都分公司作为民事诉讼法规定的其他组织，可以作为当事人参加民事诉讼，家利物业成都分公司具备起诉主体资格。同时，家利物业成都分公司的性质属于家利物业管理（重庆）有限公司的分支机构，不是独立的法人，其代表家利物业管理（重庆）有限公司向××提供前期物业服务，不属于合同内容的转包，故敬谨铭、黎珈彤主张家利物业管理（重庆）有限公司违规转包前期物业的意见没有法律依据，原审法院不予采纳。 对案件争议的家利物业成都分公司起诉业主交纳物业费是否需要经过业主委员会授权的问题。双方当事人对前期物业合同《××前期物业服务合同》第二十二条的约定的理解存在不同意见。《前期物业服务合同》第二十二条第（四）项约定：“为保障全体业主的合法权益，促使物业管理资金账户的收支平衡，乙方在代表全体业主追讨物业服务欠费或其它任何款项过程中，有权根据实际情况与欠费业主进行公平协商及做出相应的合理安排。前期物业管理阶段，乙方行使上述权利应视为已获得全体业主的同意，待首次业主大会召开并选举成立业主委员会后，乙方届时将根据业主大会或业主委员会明确授权的范围行使上述权利。”敬谨铭、黎珈彤认为该条约定的乙方“有权根据实际情况与欠费业主进行公平协商及做出相应的合理安排”是指物业公司追讨物业欠费采取的包括起诉在内的全部措施都需要经过业主大会或业主委员会授权。但家利物业成都分公司认为“有权根据实际情况与欠费业主进行公平协商及做出相应的合理安排”并未明确包含起诉权，而是指物业公司与个别欠费业主进行协商和调解需要经过授权，因为和部分业主调解减免费用，一定程度上对全体业主的合法权益有影响。根据《前期物业服务合同》第二十二条第（三）项约定：“根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或使用人收取物业服务费，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题。根据《管理规约》和本合同中的条款，代表全体业主向个别业主要求并收取物业服务费、保证金和其它包含于《管理规约》及本合同中的其它款项。”该条约定了物业公司有权通过合法手段解决拖欠物业费，与第二十二条第（四）项的约定属于并列关系，所以业主大会或业主委员会授权范围应限于第二十二条第（四）项约定的内容，即“有权根据实际情况与欠费业主进行公平协商及做出相应的合理安排”。因此，物业公司基于该合同第二十二条第（三）项的约定，通过向法院起诉来解决拖欠物业费问题，符合法律的规定，不需要经过业主大会或业主委员会授权行使。并且，同样的约定在双方签订的《临时管理规约》中也有对应条款。《临时管理规约》第五章第（六）条“追讨欠交费用”第1款约定：“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金……（ii）向法院提出诉讼追讨欠款，判决后强制执行判决或以其它方式取得经法院判决的欠款……。”该条第3款约定：“为保障全体业主的合法权益，促使物业服务资金账户的收支平衡，物业服务企业在代表全体业主追讨物业服务欠费或其它任何款项过程中，有权根据实际情况与欠费业主进行公平协商及做出相应的合理安排。前期物业服务阶段，物业服务企业行使上述权利应视为已获得全体业主的同意，待首次业主大会召开并选举成立业主委员会后，物业服务企业届时将根据业主大会或业主委员会明确授权的范围行使上述权利。”从以上两款约定来看，《临时管理规约》也明确将“向法院提出诉讼追讨欠款”与“有权根据实际情况与欠费业主进行公平协商及做出相应的合理安排”作并列约定，可见须经业主大会或业主委员会授权的范围并不包括“向法院提出诉讼追讨欠款”，家利物业成都分公司向欠费业主提起诉讼不需要业主大会或业主委员会的专门授权。综上所述，家利物业成都分公司起诉解决拖欠物业服务费符合合同约定和法律规定，无须经业主大会或业主委员会授权。 关于敬谨铭、黎珈彤是否应该支付从2018年1月2日至2019年6月30日期间物业服务费的请求。敬谨铭、黎珈彤认为家利物业成都分公司拒不履行合同，擅自改变公共规划，未提供质价相符的物业服务，因此其有权不交或者减交物业服务费。但由于小区采取的是酬金制的物业收费方式，业主交纳的物业费均用于物业服务，发生结余或亏损均由业主享有，物业服务公司的酬金是按月从物业服务费用支出总额中按约定比例提取，与业主是否交费并无关联性。但部分业主不交纳物业费则可能造成小区因经费不足造成物业服务品质下降，进而损害已交费业主的利益。同时，物业服务具有公共性，每个业主对享受的服务均会依据自己的主观标准进行评价，但物业服务是及于全体业主，对物业服务质量、小区规划布局的调整是否合理等，建议通过业主委员会在充分征求业主意见的基础上向物业服务公司提出整改意见，如果超过半数的业主对物业服务质量不满意，可以按法定程序召开业主大会对是否更换物业服务公司进行讨论。小区物业服务费用属于众筹性质，业主交纳的物业费，家利物业成都分公司也仅是代管并需要按规定支出，如果物业服务公司发生变更，上述费用也会进行移交。综上，对家利物业成都分公司要求敬谨铭、黎珈彤支付2018年1月2日至2019年6月30日期间的物业服务费的诉请，原审法院予以支持。对于小区物业费是否存在盈余，物业公司是否违规支出费用，未尽职履行接收物业时的查验责任，需要业主大会或者业主委员会与物业服务公司进行沟通衔接，不属于案件审理范围。关于物业费的具体金额，根据《前期物业服务合同》第十条关于业主交纳物业费的约定，业主应当于每个月最后一天之前交纳当月物业费，案件于2019年7月24日开庭审理，故截止法庭辩论终结之日，敬谨铭、黎珈彤应交纳2018年1月2日至2019年6月30日期间的物业服务费，具体计算为274.98平方米×2.5元/平方米×（30天÷31天＋17个月）=12,351.92元。关于家利物业成都分公司主张敬谨铭、黎珈彤未按约支付物业服务费的违约金，因敬谨铭、黎珈彤向家利物业成都分公司多次反映其购买的房屋存在质量问题，家利物业成都分公司提供的整改记录表和通知开发商工程部人员的邮件，不能证明其及时与开发商进行沟通并反馈处理结果，在沟通协调上存在一定问题，造成双方产生纠纷，故对家利物业成都分公司主张的物业费违约金不予支持。关于家利物业成都分公司要求敬谨铭、黎珈彤支付的生活垃圾费，因家利物业成都分公司未提供相关费用标准的证据，不能证明敬谨铭、黎珈彤具体应交金额，故在案件中不予支持。关于家利物业成都分公司主张要求敬谨铭、黎珈彤给付律师代理费3,000元的诉讼请求，虽然《临时管理规约》约定了“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及违约金，并收取附加费，……，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用”，但律师费并非必然发生的法律费用，上述规约未明确约定，也无相关法律规定，故原审法院对该项诉讼请求不予支持。 对敬谨铭、黎珈彤要求家利物业成都分公司支付2018年7月2日至6月30日的月租金共计60,000元的反诉请求。由于敬谨铭、黎珈彤主张其房屋存在质量问题影响其居住使用，涉及其与开发商之间就房屋质量产生的纠纷，属于另一法律关系，敬谨铭、黎珈彤可另行诉讼解决。物业服务公司仅对小区公共区域提供物业服务，对涉及业主专有部分房屋质量问题引起的纠纷不承担责任。对敬谨铭、黎珈彤要求家利物业成都分公司赔偿18个月物业服务费即4,949.64元的反诉请求。因请求赔偿需要二人证明其受到了具体的损失，二人在案件中提出房屋租金损失是与开发商有关的房屋质量问题引起的，不属于同一法律关系。敬谨铭、黎珈彤提供的其他证据不能证明自己因家利物业成都分公司的物业服务受到了具体损失，故对二人要求家利物业成都分公司赔偿18个月物业服务费的反诉请求，不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第（五）项之规定，判决：一、敬谨铭、黎珈彤于判决生效之日起十日内向家利物业成都分公司支付2018年1月2日至2019年6月30日期间物业服务费12,351.92元；二、驳回家利物业成都分公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回敬谨铭、黎珈彤的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38元，反诉案件受理费650元，合计688元，由敬谨铭、黎珈彤负担。 宣判后，敬谨铭、黎珈彤不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定部分事实不清，对家利物业成都分公司提供物业服务质量、案涉小区是否存在盈余、是否违规支出、违规调整小区规划等均未予认定；二、原审法院程序违法，被上诉人不能单独提起诉讼，应该追加案涉小区业委会作为本案当事人；三、原审法院适用法律错误。故请求撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人家利物业成都分公司二审中辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为民事诉讼案件的当事人参与诉讼。本案中，家利物业成都分公司作为家利物业管理（重庆）有限公司的分支机构按《前期物业服务合同》约定为案涉小区提供物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，家利物业成都分公司具有本案诉讼主体资格，敬谨铭、黎珈彤上诉称原审法院程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于敬谨铭、黎珈彤上诉称原审法院未对家利物业成都分公司提供物业服务质量、违规调整小区规划等问题进行认定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张减免物业费则于法无据，原审法院针对敬谨铭、黎珈彤上述问题进行了回应，并提出了合法维护其权利的建议并无不当。敬谨铭、黎珈彤应当履行缴纳物业费的义务。综上，敬谨铭、黎珈彤的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费76元由上诉人敬谨铭、黎珈彤负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年四月二日 书记员  陈 悦