辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终337号 上诉人（原审被告）：张旭，女，1992年2月28日出生，汉族，黑龙江省大庆油田采油二厂干部，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：李盼盼，辽宁盛达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：盘锦成功物业管理有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。 法定代表人：孙龙，该公司物业经理。 委托诉讼代理人：王婷婷，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：魏云儒，男，该公司员工。 上诉人张旭因与被上诉人盘锦成功物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张旭及其委托诉讼代理人李盼盼，被上诉人盘锦成功物业管理有限公司的委托诉讼代理人王婷婷、魏云儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张旭上诉请求：1、请求撤销2019年10月15日兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初3095号民事判决。依法驳回一审原告诉讼请求。2、被上诉人承担涉诉费用。事实与理由：一、一审将非法转让的合同认定为合法，是混淆事实，曲解法律，故意偏袒对方。本案中，原告购房时与盘锦一线物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同约定的服务期限为2012年至2022年十年，按照法律规定，这才是合法有效的《前期物业服务合同》。诚如一审判决所言依据物业管理条例，开发商一线置业公司有权聘用前期物业公司签订前期物业服务协议法律赋予的权利开发商已经行使。2012年房屋开始预售后截止到2017年3月10日橡树湾别墅区100多户别墅已经基本销售完毕，开发商仅仅保留了业主会所的所有权，只是100多名业主中的一员，只能行使一名业主的权利。按照物权法76条，物业管理条例选聘物业公司应当由小区业主过半数同意。2017年3月10日开发商一线置业公司私自与原物业公司一线物业公司终止了物业服务合同，将原前期物业合同的权利义务非法转让给成功物业公司，再次签订了《前期物业服务合同》。这次非法转让存在三个问题：一是按照合同法意思自治原则合同权利义务的转让应当征得合同当事人的同意，本案，广大业主对再次更换物业公司毫不知情，更没有看到所谓的公开选聘公告。很明显一线置业与成功物业及一线物业公司恶意串通非法转让合同的权利义务，出卖了广大业主的利益所以才导致业主对物业公司的服务民愤极大，怨声载道。二是涉案小区已经是入住多年小区，不再需要前期物业，开发商一线置业作为业主会所的所有权人仅仅是其中的一名业主，无权代表全体业主签订所谓的前期物业合同。本案一审法院的错误就在于曲解了法律。错误的套用物业条例。物业条例允许开发商选聘前期物业的法学原理是，在预售阶段，开发商拥有小区的绝大部分面积。所以从物权法角度讲。开发商有权代表绝大多数业主选聘物业公司，但是，一旦小区销售完毕。开发商已经转移了所有权，仅是其中的一名业主，应该按照物业条例，物权法76条遵循过半数原则，与广大业主共同表决，选聘物业公司。三是司法解释所指的允许开发商选聘前期物业并不适用二次选聘物业这种情形。司法解释允许开发商选聘物业公司是指前期截止到2017年3月10日业主已经入住了5年之久，开发商已经清盘，售楼处也换成了巴塞罗那售楼处，这哪是前期物业？另外，开发商已经行使了法律赋予的权利，在售楼阶段确实也为广大业主聘请了物业公司，一线物业公司，更换物业公司就不是选聘前期物业公司的范畴而是合同义务的转让。本着合同法定精神应当由合同各方当事人自行决定。请问，涉案小区开发商还有什么权利？这明显是一审法院认定转让后的合同为前期物业合同连三岁的孩子都能看出所依据的法律明显不当。二、一审判决物业服务收费标准2.34元/M2．月明显偏高，极力维护原告的利益。一审法院仅在判决中认定了原告垃圾清理存在瑕疵。对于被告所列举的大量证据如何认定，只字未提，事实上，物业公司的服务存在严重的问题：如外来车辆长期停放于业主车库门口，致使业主无法进行正常的工作及生活而这些非法停放的车辆都有进出门禁卡，可任意进出小区。如此严重的问题足以说明物业公司不是来提供服务的是来坑害业主的再如小区绿化、景观带等处物业公司任意改造把一个好好的小区景致破坏的极其严重。如此低劣的服务一审法院仅仅认定为瑕疵，给服务费用打了九折明显是在保护黑心物业公司的利益，换位思考一下，如果本案法官也在这个小区居住2.34元/M2．月的收费标准值吗？根据盘价发【2016】22号文件，对于长达一周不进行垃圾清理的、对于门岗随意进出的应当低于5类服务标准，5类服务标准每平方米0.6元/M2．月，5类服务标准尚且要求，每周清扫两次垃圾，同时要求，门岗有人值班。如此低劣的服务水平，服务标准应该连0.6元/M2．月，都迖不到。本案属于非法转让物业合同，广大业主也事实上接受了物业公司的服务。广大业主是认可缴纳物业费的。但是，物业服务水平不止这个价。在没有签订合同的情况下，应该由第三方来鉴定真实的物业收费水平。而不是物业费仅仅打9折，变相保护原告的非法利益。一审法院没有这个专业能力，也没有体现公平公正，就轻描淡写认定了一个瑕疵，仅仅按照认定的收费标准打了9折。如此低劣的服务，为什么不给打1折呢？综上所述，一审法院偏袒原告，保护原告非法权利，侵犯被告的合法权益。 被上诉人盘锦成功物业管理有限公司庭审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。本案不存在非法转让合同，成功物业的服务不是受让前一物业公司的物业服务合同，而是经开发公司合法招标选聘之后，与园区业主重新建立物业服务合同关系。涉案小区未成立业主委员会，由建设单位选聘物业服务企业，属于前期物业服务。成功物业已经于管理区域内超过80%的业主签订了物业服务合同，并且已经办理了登记备案。物业服务费是政府指导价加市场调节价，一审法院以自由裁量的方式判定物业费标准并不恰当，违反了当事人意思自治。 原审原告盘锦成功物业管理有限公司向一审法院起诉请求称：1.判令被告立即支付物业费16049元；2.要求被告承担诉讼费用。事实及理由：被告系筑景橡树湾一期第48号楼3单元业主。依据《前期物业服务协议》第四条二款，物业服务的各项费用预收费1年。物业服务费标准为别墅：2.8元/平方米/月，物业服务协议第十二条第三款约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠款总额的0.5%标准支付违约金。被告现拖欠2017年5月16日至2018年12月31日期间物业费总计16049元，经原告多次催款，被告未能支付，故诉至法院。 一审法院认定事实：被告张旭系筑景·橡树湾一期第48号楼3单元别墅业主，该房屋建筑面积291.86平方米。2012年12月20日，被告与盘锦一线物业管理有限公司签订《筑景·橡树湾前期物业服务协议书》，约定由盘锦一线物业管理有限公司为筑景·橡树湾小区提供前期物业服务。合同约定前期物业管理服务期限为10年，自2012年7月1日至2022年6月30日。合同期满后，在业主委员会未成立或没有选聘新的物业管理服务企业，本合同应按整年进行延续，直至业主委员会聘请新的物业管理服务企业进驻为止；物业服务费由业主按照物业类型建筑面积缴纳，物业服务标准为别墅：2.8元/平方米/月；首次办理入住手续时，业主需向物业公司预交一年物业服务费用，预交费用期满后按年交纳。业主或物业使用人应于预缴期满前一个月向物业公司交纳下一年的物业管理服务费用。另查，2017年3月10日，筑景·橡树湾建设单位盘锦一线置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网前期物业服务合同书》，约定由原告对筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网提供前期物业服务，合同期限自2017年3月10日起至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订物业服务合同生效，本合同自动终止。物业服务资金由业主按照物业类型、建筑面积预先缴纳，物业服务费用标准为别墅：2.6元/平方米/月。2017年4月10日，盘锦一线置业有限公司、盘锦一线物业管理有限公司与原告签订《物业服务企业变更协议》，盘锦一线置业有限公司依法选聘原告为其开发建设的小区提供物业服务。2017年4月25日，原告（甲方）与盘锦一线物业管理有限公司（乙方）签订《物业交接合同》，交接的物业管理区域为筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网，交接日前乙方管理物业形成的负债由乙方自行承担，乙方的债权即业主欠缴的物业服务费用等转让给甲方享有，由甲方自行追索。现被告拖欠原告自2017年5月16日起至2018年12月31日止的物业费14,797.30元（2.6元/平方米/月×291.86平方米×19.5个月）。 一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案原告与建设单位签订的物业服务合同系前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有约束力。关于原告是否有资质提供服务，原告系依法设立并领取营业执照，且有资质提供物业管理服务，其是否有资质为高档小区提供服务，属于行政机关进行行政管理的范畴，不影响合同的效力，原告根据其与建设单位盘锦一线置业有限公司签订的前期物业服务合同提供服务，被告理应按合同约定的物业费收费标准交纳物业费，故对被告提出被告从未与原告签订物业服务合同、原告主体不适格、原告非法收费等主张，本院不予支持。对原告提供的照片及物业会议纪要复印件，因该组证据不能证明原告在本案诉争的物业服务期间内提供的物业服务没有瑕疵，故本院不予采信。被告庭审中提供的视频等相关证据足以证明原告对别墅区垃圾清理不及时，可认定原告对筑景橡树湾别墅区提供的物业服务存在一定的瑕疵，本院根据权利义务对等原则，对物业公司要求被告交纳的物业服务费的数额予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为10%，合同中约定别墅物业费标准为2.6元∕平∕月，故被告应向原告交纳自2017年5月16日起至2018年12月31日止的物业费13,317.57元（2.6元/平方米/月×291.86平方米×19.5个月×90%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告张旭于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦成功物业管理有限公司自2017年5月16日起至2018年12月31日止的物业费13,317.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费201.00元，减半收取100.50元，由被告张旭负担。 二审中各方当事人均未提供新证据。 本院查明事实与原审认定一致。 本院认为，本案争议的物业费发生在前期物业服务合同约定的期间内，在案涉小区并未成立业主委员会，也未召开业主大会的情况下，物业服务公司的变更无法取得业主委员会或业主大会同意，变更后的物业公司实际上为案涉小区进行了物业服务。在业主未成立业主委员会或召开业主大会选聘新的物业公司之前，业主应按照物业公司的服务标准缴纳相应物业费用。物业公司在物业服务上存在瑕疵，一审判决按照前期物业收费标准的90%给付物业费用并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费201元，由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 李宝明 审判员 孙继晨 二〇二〇年四月二十四日 书记员 范佳慧