湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0527民初171号原告:邓玉红，女，1966年1月17日出生，汉族，居民，住绥宁县。委托代理人（特别授权）：彭范军，湖南振绥律师事务所律师。被告:胡扬田，男，1956年12月5日出生，汉族，居民，住绥宁县。委托代理人（特别授权）:刘任申，湖南三行律师事务所律师。第三人:王红了，女，1975年8月7日出生，汉族，农民，户籍地洞口县，现住绥宁县。原告邓玉红与被告胡扬田、第三人王红了确认合同无效纠纷一案，原告邓玉红于2020年3月9日向本院提起诉讼,本院受理后，适用简易程序，于4月10日公开开庭进行了审理。原告邓玉红及其委托诉讼代理人彭范军、被告胡扬田及其委托诉讼代理人刘任申、第三人王红了均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓玉红向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告胡扬田于2005年10月1日签订的《房屋转让协议》无效；二、依法确认被告胡扬田与第三人王红了于2018年10月14日签订的《房屋转让协议》无效；三、判令第三人王红了返还原告土地及附属物补偿款115427元。事实与理由：原告于1998年通过分家析产取得坐落于绥宁县一处，并办理了绥国用（1998）字第0034号国有土地使用证及房权证私字第××号房屋所有权证，土地权属性质为国有划拨土地。2005年10月1日，原告与被告胡扬田私下签订了一份《房屋转让协议书》（庭审中变更为原、被告只有房屋转让的口头约定，没有签订书面协议），约定原告将上述房产作价6万元转让给了被告胡扬田。但被告胡扬田购买该房产后并非自己使用，而是私下转让给了第三人居住。2018年10月14日，被告胡扬田与第三人补签了一份《房屋转让协议书》，两份房屋转让协议除了转让主体不一致外，协议内容完全一致。后因绥宁县城长铺镇棚户区改造配套基础设施川石开发区保障性住房道路（林海路）扩改工程建设需要，绥宁县士地储备中心经报请县人民政府批准收回上述房产的部分土地使用权，并于2018年12月13日与第三人签订了一份《收回国有土地使用权补偿协议书》，补偿了第三人115427元土地及附着物补偿款。综上所述，因涉案士地属于国有划拨土地，按照我国土地管理法律法规的相关规定，国有划拨土地未经有关部门批准，不能擅自进行转让。故涉案两份《房屋转让协议书》违反了法律强制性规定，属于无效协议。原告为维护自己的合法权益，特根据《合同法》有关规定及《民事诉讼法》第119条之规定向贵院提起民事诉讼，恳请判如所请。被告胡扬田辩称，一、根据《物权法》规定，答辩人与被答辩人之间以及答辩人与第三人之间的《房屋转让协议书》有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”。据此，买卖合同的双方当事人买卖房屋并签订《房屋转让协议书》，是买卖双方当事人的真实意思表示，并不违反我国法律规定，虽然没有办理物权转移登记，并不影响合同效力。二、法释[2005]5号不适用本案合同当事人。法释[2005]5号是关于国有土地使用权合同纠纷的司法解释，换句话说其所规范的是直接以土地使用权为合同标的的买卖行为，并不涉及房屋的买卖行为。由于土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划调整和变更，且划拨土地一般为无偿取得，故必须由政府审批，否则为无效合同。而划拨土地上房屋的买卖是将房屋与国有划拨土地使用权一并的概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。三、根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同应当认定为无效。但是，本案中答辩人与被答辩人之间以及答辩人与第三人之间签订的《房屋转让协议书》，将国有划拨土地上房屋进行买卖，并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第40条的效力性强制性规定！对这一问题必须先要搞清何为产生无效法律后果的强制性规定。根据最高院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第14条的规定，合同法第52条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所以，合同内容若违反法律、法规的效力性强制性规定的，则为无效。那么《城市房地产管理法》第38条、第40条究竟属不属于效力性强制性规定?显然不是。其理由如下:(1)、从调整范围上看，根据《城市房地产管理法》第2条规定，本法是规范“在中国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理”，所以可以认为《城市房地产管理法》调整的是城市规划区国有土地范围内对房地产开发、交易实施管理的行为，也就是说，《城市房地产管理法》是房地产公司的行为规范，并不是房地产买卖双方的行为规定，因此，第38条、第40条在强制性规范的归属上应属于管理性强制性规定。(2)、从条款设置上看，应判断条款中是否有违反后法律后果的规定，即若直接规定违反后的行为无效，则应属于效力性强制性规定，但是《城市房地产管理法》第38条、第40条并无此类法律后果的直接规定。(3)、从具体适用上看，应判断违反第38条、第40条的规定继续履行合同是否会损害国家利益及社会公共利益，若是，则为效力性强制性规定。然而，在最高法院相关案例中，认定双方间的房屋买卖合同有效，继续履行合同，并不侵害国家利益及社会公共利益。相反，国家还会收到补交的土地出让金而受益，对社会而言，一定程度上增加房产的供应量，起到抑制房价的过快增长的作用。(4)、从立法上看，还应判断违反强制性规定是否会违背我国相关法律的立法宗旨。《城市房地产管理法》第1条规定，本法的立法宗旨是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。就目前来看，由于划拨土地房屋存量小，允许其转让不但不会扰乱房地产市场，而且可以作为商品房买卖的有效补充，这与允许农村集体土地上房屋买卖存在根本不同，后者的放开，将有可能导致房地产市场的严重混乱。因此，《城市房地产管理法》第38条、第40条规定应属于管理性强制性规范，对其违反并不产生一律无效的法律后果。四、根据房屋买卖的性质，可以认定答辩人与被答辩人之间以及答辩人与第三人之间的房屋买卖合同有效。房屋买卖双方签署合同的目的是取得涉案房屋，并非国有土地使用权，土地使用权是否能够改变性质，不影响房屋买卖合同的效力。买卖双方可以通过共同促使土地改变性质来达到合同完全履行的目的，从而使买方取得涉案房屋的权属登记。(1)、依据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条之规定，合同法第五十二条合同无效的法定情形第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”中的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定属于管理性强制性规定，法律没有明确规定违反此类规范将导致合同无效。出卖人所有的房屋的国有土地使用权以划拨方式取得，该房屋属于私有住宅，转让后仍用于居住，不改变土地使用性质，转让该房屋不损害国家或者社会公共利益。因此，应当认定房屋转让合同有效。(2)、该房屋属于私有住宅，转让后仍用于居住，依据《城市房地产转让管理规定》第十二条之规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理……(二)私有住宅转让后仍用于居住的”，可知，报有批准权的人民政府审批以及办理土地使用权出让手续并不是该房屋转让合同的生效要件。(3)、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房地产时一般根据政府房产部门或者房产中介提供的格式房屋买卖合同，均有约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，所以不适用该司法解释对合同效力的规定。五、根据最高法院的具体案例体现的裁判意见，应当依法认定答辩人与被答辩人之间、答辩人与第三人之间的《房屋转让协议书》为有效合同。例1：最高人民法院(2014)民抗字第41号案；例2：最高人民法院(2013)民申字第748号案；例3：最高人民法院(2013)民申字第50号案。综合以上意见，答辩人与被答辩人及第三人都属于完全民事行为能力人，在平等协商的基础上自愿签订了《房屋转让协议书》，签订合同是当事人真实意思表示，且属有权处分，并无违反法律效力性规定的情形……应当依法认定答辩人与被答辩人之间、答辩人与第三人之间签订的《房屋转让协议书》均为有效！由于房屋买卖合同有效，第三人取得政府征收涉案房地产的补偿款名正言顺！被答辩人要求“返还补偿款”则属于无源之水、无本之木！因此，被答辩人的起诉有悖我国民法中的诚实信用原则！人民法院应当依法驳回其无理诉讼请求！第三人王红了述称，我的陈述意见与被告的答辩意见一致。经审理认定如下事实：原告邓玉红于1998年通过分家析产取得坐落于绥宁县一处，并办理了绥国用（1998）字第0034号国有土地使用证及土地登记申请审批书［该证及审批书载明：“土地使用者邓玉红、土地面积81.2㎡、土地权属性质国有、土地类别居住、地上物类别及权属砖木结构属个人所有。”］和房权证私字第××号房屋所有权证［该证载明：“房屋所有者邓玉红、坐落长铺镇万家坪居委林海路、房屋状况砖混二层、建筑面积98.645㎡”］。2005年10月1日，原告邓玉红（转让方、简称甲方）与被告胡扬田（承接方、简称乙方）签订了《房屋转让协议书》，该协议书载明：“甲、乙双方因各自原因，各自需要，自愿转让和接受，经双方协商达成共识，协议如下：甲方将现有的土地使用权81.2㎡转让给乙方，包括二层楼的国有土地使用证（绥国用［1998］字第0034号）、建设工程规划许可证（编号绥规99第41号）、房屋产权证（私字第××号）。双方经协商同意定价陆万元整（60000.00），成交后，如乙方办理转户手续其费用由乙方自理，房屋四抵界线以国土证的红线为定，以上协议一式三份，双方签字生效，不得违约，付款方式一次付清。”该协议书有证明人：向坤红、邓红钢、邓和平；鉴定人：绥宁县万家坪居民委员会、胡扬平；甲方：邓玉红；乙方：胡扬田的盖章或签字。签订协议当天，原告邓玉红在收取了被告6万元买房款后将绥国用［1998］字第0034号国有土地使用证、房屋产权证（私字第××号）移交给了被告胡扬田，次日腾空房屋内的东西后将房屋移交给被告。被告接受房屋后没有自己居住，而是一直由其亲戚王红了居住。2018年10月14日，被告胡扬田（转让方、简称甲方）与第三人王红了（承接方、简称乙方）签订了一份《房屋转让协议书》，该协议书载明：“甲、乙双方因各自原因，各自需要，自愿转让和接受，经双方协商达成共识，协议如下：甲方将现有的土地使用权81.2㎡转让给乙方，包括二层楼的国有土地使用证（绥国用［1998］字第0034号）、建设工程规划许可证（编号绥规99第41号）、房屋产权证（私字第××号）。双方经协商同意定价陆万元整（60000.00），成交后，如乙方办理转户手续其费用由乙方自理，房屋四抵界线以国土证的红线为定，以上协议一式三份，双方签字生效，不得违约，付款方式一次付清。”该协议书有证明人：于兰香、苏知明、邓和平；鉴定人：胡丽艳；甲方：胡扬田；乙方：王红了的签字手印。协议签订后，胡扬田收取了王红了60000元购房款并将房屋的两证及邓玉红的收据等资料交给了王红了。后因绥宁县城长铺镇棚户区改造配套基础设施川石开发区保障性住房道路（林海路）扩改工程建设需要，绥宁县士地储备中心（甲方）、绥宁县土地和房屋征收与补偿办公室（乙方）、王红了（丙方）于2018年12月13日签订了《收回国有土地使用权补偿协议书》，根据该补偿协议书案涉国有划拨土地使用权面积81.2㎡中的43.73㎡及地上附着物被有关部门征收，而王红了因此获得土地及附着物补偿款115427元。案涉房产没有办理过相关过户登记手续。上述事实有原、被告、第三人的陈述；邓玉红、胡扬田、第三人的身份证复印件各1份、邓玉红、梁家珲常住人口登记卡复印件1份；绥宁县土地登记申请审批表复印件1份；国有土地使用证、房屋产权证复印件各1份；2005年10月1日签订的房屋转让协议书复印件3份、2018年10月14日签订的房屋转让协议书复印件各1份；收回国有土地使用权补偿协议书复印件1份；收回国有土地使用权申请书复印件1份；领据复印件1份等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告之间在证人及两人所在居委会领导在场见证下签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，虽案涉房产没有办理相关过户登记手续，但双方按协议履行了相关交付，且房产的经营管理权一直由被告在行使，现原告时隔14年后主张其与被告签订的协议涉及国有划拨土地的转让违反了法律强制性规定，属于无效协议，明显有违诚信原则，且根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”第二十五条：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”之规定，原、被告是基于房屋及其附属物的转让一并转让国有土地使用权，而不属分割转让，只应当依照规定办理过户登记，应不影响原、被告之间签订的《房屋转让协议书》的合同效力，故原告主张其与被告的协议无效的请求，本院不予支持。基于原、被告之间签订的协议有效，则被告有权处分案涉房产，故原告主张被告与第三人签订的《房屋转让协议书》本院亦不予支持，同时因原告主张两份协议无效的请求本院不予支持，故原告要求第三人返还原告土地及附属物补偿款115427元的请求于法无据，本院不予支持。另原告虽认可原、被告协议内容但主张其与被告未签订书面协议，却未能提供证据支持其主张，对其主张本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告邓玉红要求确认原告与被告胡扬田于2005年10月1日签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求；二、驳回原告邓玉红要求确认被告胡扬田与第三人王红了于2018年10月14日签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求；三、驳回原告邓玉红要求王红了返还原告土地及附属物补偿款115427元的诉讼请求。案件受理费减半收取计1304元，由原告邓玉红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  龙宪东二〇二〇年四月二十四日法官助理彭晓芳书记员彭晓芳（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。