新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0102民初5971号原告（反诉被告）：新疆好家乡超市有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区青年路219号（阳光花苑）。法定代表人：王立峰，新疆好家乡超市有限公司执行董事委托诉讼代理人：时晓萍，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾丽，女，新疆好家乡超市有限公司职工。被告（反诉原告）：新疆宏晟置业有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区体育馆路396号。法定代表人:梁卫民，新疆宏晟置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘学新，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆好家乡超市有限公司（以下简称好家乡公司）与被告（反诉原告）新疆宏晟置业有限公司（以下简称宏晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）好家乡公司的委托诉讼代理人时晓萍，被告（反诉原告）宏晟公司的委托诉讼代理人刘学新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）好家乡公司向本院提出诉讼请求：1.判决原被告解除双方2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》；2.判决原被告解除双方2014年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》；3.判令原被告解除双方2015年9月9日签订的《房屋租赁补充协议二》；4.判令被告向原告支付违约金12859800元；5.判令被告承担原告遣散员工即与员工解除劳动合同的法定赔偿金1232000元；6.判令被告赔偿原告装修残值损失2434000元；7.判令被告赔偿原告为运营而投资的资产残值损失7768600元；8.判令被告赔偿原告库存商品损失2643750.46元；9.判令被告赔偿原告转租区域第三方装修损失赔偿1818500元。事实和理由：2010年11月15日，原被告签订了《房屋场地租赁合同》，约定由原告承租被告位于乌鲁木齐市体育馆路396号的一至四层建筑面积为10272平方米商业性用房，用途为大型超级市场的经营。承租后，原告依约履行了合同，但被告自始至终未全面履行租赁合同，首先是未依约提供双回路电源，2016年，被告资金链恶化，彻底不履行维修义务，屋顶长期漏水并存在各项联动不畅。双方约定，被告保证交付使用的房屋水电暖、消防、通风系统良好，但实际上上述设备均老旧，无法正常联动和使用。经原告查实，被告因消防疏散通道不合格，于2015年被消防部门通报处罚，被告至今未整改。原告作为承租方无法正常实现正常使用租赁标的，被告无法履行提供符合合同用途的标的物的根本合同义务时，有权解除合同，并由过错方承担全部损失赔偿，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）宏晟公司辩称，2010年，我方与原告签订租赁协议，并于2013年交付租赁房屋使用至今，从未发生过履行租赁合同而发生纠纷的情况，原告一直按照协议给付房租，从未提出过房屋使用中存在重大问题，汇嘉时代公司进入该公司后，原告就不断向我方提出，因经营困难要提前解除三份租赁协议，我方不同意原告的诉求，我方认为，根据租赁房屋的使用和履行情况，不具备法定解除和约定解除的条件，不予解除该租赁合同；自交付房屋至今，双方并未发生过违约情况，我方严格按照合同交付租赁房产，原告按照约定支付租赁费，原告提出的违约事实根本不存在，我方不认可违约金；根据合同约定，我方交付原告房屋水电暖消防、通风系统良好，并获得相关单位验收合格证明，房屋移交后，原告可以根据自己的需要对房屋设施进行改造、装修，我方予以配合，原告承租期内，消防设施的年度维修和监测由原告自行负责，根据合同约定，原告需要改造消防设备、设施的，需按照法定程序申报消防部门验收合格才能使用，上述租赁期内原告所说的消防问题与我方无关，且是否存在原告所说的消防问题，原告至今未提交任何相关证据；原告要求我方承担遣散员工的赔偿金，没有事实及法律依据，其提出的诉求与租赁合同没有必然因果关系，原告在经营过程中与员工产生纠纷属于劳动合同纠纷，与租赁物造成损害没有必然联系，我方不予认可；从2013年交付房屋至今，原告从未向我方及物业公司提出或通知过有建筑物漏水情况发生并造成货物损失，且根据合同约定，承租期消防设施的维护和监测由原告自行负责，原告对发生的损害应当自己承担，与我方无关；根据合同约定，转租不得超过租赁面积的30%，根据目前租赁情况，原告已超出上述面积，原告在诉讼过程中，未提交任何证据证实卖场转租区域第三方装修损失原因何在，其提出赔偿的事实是否发生或存在，且与我方租赁房屋是否存在必然法律关系，我方不予认可。综上，请求法院依法驳回原告对我方的诉请。我方提出反诉诉讼请求：1.依法判令原告继续履行2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》，2014年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》，2015年9月9日签订的《房屋租赁补充协议二》；2.依法判决原告支付我方欠缴的三个季度的房屋租赁费3767940元；3.依法判令原告给付我方租赁房屋期间的违约金3014352元；4.依法判决原告恢复四楼房屋原状；5.依法判令原告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告签订租赁合同及补充协议后，双方在2018年9月11日前，均严格遵守合同义务，不存在原告提出任何租赁合同和履行的争议。2018年9月11日，原告发生股权变更，股东变更为新疆汇嘉时代百货股份有限公司，之后，原告就开始提出公司经营不好，亏损严重，要求解除合同。原告称被告提供的租赁物不符合出租条件的事实根本就不存在，故提出反诉如请。原告（反诉被告）好家乡公司针对反诉辩称，由于被告的根本性违约行为持续存在，导致双方的租赁合同及两份补充协议均不能履行，其反诉诉请应当全部驳回。双方在租赁合同中约定租赁面积是10272平方米，实际履行中交付标的变为了9656.49平方米；合同约定出租方承诺在合同期内不将该建筑的商业部分物业服务委托给任何第三方公司，现在该商业区域的物业是由第三方在进行物业管理；合同约定的出租方向承租方提供负二楼一轴二轴H轴M轴作为承租方的收货区，直至2015年补充协议二签订时均未提供，另承诺的负二层停车位的区域至今未交付，补充协议二中，我方为了减少损失，委曲求全，同意“将原有的平行开启窗扇的塑钢窗改造成收货通道，以确保乙方收货”；双方约定在2012年11月30日前交付标的，补充协议二中约定出租方保证承租方租赁的标的最迟于2015年10月13日取得消防安全检查合格证，但实际取得的时间是2016年6月20日，逾期9个月，消防法规定，未经消防验收的标的物不得投入使用，更不能计收租金，即租金的计收起始日是错误的；合同约定消防验收和设施设备的责任归属于出租方，约定甲方负责确认消防规范要求是否与现设计图纸的消防规范要求一致，如不一致，甲方负责整改，实际上，被告至今未按设计图纸对消防规范的条件进行落实，双方确认了消防疏散宽度的问题，并已就该问题被消防部门处罚，出租方至今未实际施工，满足消防规范及设计图纸落实，同时约定如甲方恶意懈怠处理或推诿责任的，视为甲方根本违约，乙方有权追究甲方的违约责任，至今疏散通道宽度的问题未解决；合同约定逾期不按约定交付房屋达90日的，乙方有权选择是否单方解除合同，乙方选择不解除合同的，甲方应自逾期之日起每日按照第一租赁年度总租金的万分之八支付违约金直至实际交付之日；合同约定了在根本违约时，需承担经济损失外还应当按年度租金和管理费总额的三倍向守约方承担责任；综上，根本违约的是被告，被告无权在根本违约的情形下，要求我方继续履行合同；租赁费用的起止日期应当合法，双方在合同及补充协议中约定，出租方应当在2012年11月30日前交付标的物，最迟于2015年10月13日取得消防安全检查合格证，但实际承租标的取得合格证是在2016年6月20日，假设出租方没有其他违约违法事项，租赁费也仅有权从此开始计算，至2019年8月20日，应收租金为3年零2个月，总额12534728元，我方已实际支付13043388元，多付508660元；上述费用还未计算我方已经缴纳的150万元定金；本案持续违约的是出租方而不是承租方，包括至今交付的标的物没有负二层停车场，符合消防法疏散宽度钢梯至今不具备，经营面临消防验收不合格风险；双方在合同中约定乙方有权在合同期内对房屋进行装饰装修，合同中约定了租赁用途是大型超级市场的经营，我方在合同期内是可以合理使用标的物的。综上，根本性违约方是出租方，请求驳回被告的全部反诉意见。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交2010年11月15日租赁合同、2014年11月14日补充协议、2015年9月9日补充协议二，拟证明合同约定双方交付的标的物；免除六个月装修免租期租金；物业管理不得委托第三方；可以使用负二楼停车场及收货区的位置等内容；交付标的物的时间；出租房屋的消防验收由出租方负责；防水质量达到国家标准，如达不到标准，出租方应进行维修；原告的自主经营权，有权转租；合同解除的条件等条款，承租面积因出租方违约，调整为9654.49平方米，将部分房产卖给了建设银行；交付时间因出租方违约调整至2014年11月15日，开业时间相应调整，收货区未按约定交付，出租方的违约导致不能正常开业，同时被告因消防不合格违约。被告对该组证据真实性无异议，关联性有异议，前租赁合同是涉案房屋没有盖好，标的物在盖好后有变化，就签了补充协议，无法说明被告存在违约行为。本院对该组证据的真实性、有效性、关联性均予以确认；2、原告提交2015年5月消防改造工程施工图，拟证明出租人向承租人交付的房屋持续的不符合约定，消防不合格，应当由出租方负责和承担消防施工责任，被告未合法施工到位，导致根本违约。被告对证据真实性无异议，关联性有异议，无法证明被告存在违约行为，未对标的物产生根本性违约的影响；3、原告提交2019年6月28日检测报告和情况说明，拟证明承租标的物不具备消防验收合格条件，被告根本性违约。被告对证据真实性认可，认为是第三方作出，不是消防部门作出，不能作为法定的依据，本院对该组证据的真实性予以确认；4、原告提交2015年9月7日承诺书，拟证明消防合格手续不合法的事实。被告对证据真实性认可，但认为不存在关门闭户现象，达不到解除合同的条件。本院对承诺书真实性、有效性、关联性予以确认；5、原告提交2016年6月10日0033号消防合格证，拟证明合格证是被告以罚代管的方式取得，实际消防参数不符合法律规定，但是建筑物本身的消防隐患还是存在的，被告对消防合格证真实性认可，认为这是原告单方面的猜测，原告一直在经营，相关部门没有对原告进行处罚，本院对合格证真实性、有效性、关联性予以确认；6、原告提交8月26日工作联系函、9月21日工作联系函、8月2日工作联系函、9月7日承诺书、11月25日律师函、快递单、4月15日微信截图、4月28日短信截图、4月15日催办函，拟证明原告发函告知被告关于钢梯的修建、双回路供电，造成原告营业损失，要求被告解决，因消防问题被行政处罚6万元，被告承诺以后不再出现消防问题，原告还发函向被告反映了消防、卸货区等不符合合同约定的问题，后原告又发催办函，告知被告承租物的问题，被告未按约定对消防设施设备进行管理维护，四楼防水层存在损坏，货梯漏水，卸货区不具备和室外疏散楼梯不具备。被告对该组证据真实性无法确认，无法确认是否送达给被告，被告没有接收到上述函件、信息，合同约定，被告将整体物业交付给第三方物业公司，是符合法律规定，第三方物业公司只是负责公共部分，对原告负责的物业部分应由原告自行负责物业服务，对公证书不能证明导致原告不能使用房屋，公证书照片显示不存在漏水问题，墙皮脱落这是施工问题，与原告的诉讼请求不一致；本院对该组证据的真实性予以确认；7、原告提交5731号判决书，证明标的物的物业服务已委托第三方，且第三方未取得物业管理费的收取权益，相应管理并不配合。被告对判决书真实性无异议，被告已经履行完毕判决书，被告与原告的租赁合同对物业费没有约定，根据谁使用谁负担，所以应由原告承担物业费用，本院对判决书的真实性、有效性、关联性予以确认；8、原告提交劳动合同88份、社保73份、未交社保申请证明，拟证明原告聘请员工88人，原告因被告原因遣散员工，与员工解除合同并赔付员工法定赔偿金，被告对真实性不认可，与被告无关，本案没有涉及人员损害，这是原告生产经营的需要，本院对该组证据真实性予以确认，关联性不予确认；9、原告提交合同及财务凭证，拟证明原告为了经营进行投资的设施设备和装修资产的损失计算依据，经根据评估进一步追加或另案起诉，被告对证据真实性、合法性不认可，认为与被告无关，这是原告在生产经营中的投入，不在双方合同约定的范围内，原告没有证据证明相关损失，原告提供的发票不足以证明损失。本院对该组证据的真实性予以确认，对关联性不予确认；10、被告提交房屋交接书，城建档案馆调取的竣工验收合格证、验收意见表、审核意见、82号消防验收意见书、071号监测表，拟证明被告交付的标的物符合租赁合同，不存在原告诉求的违约情况，原告对房屋交接书真实性不认可，不能证明标的物取得公共设施投入使用前的消防验收合格证，对其他证据真实性认可，关联性不认可，但均是对土建工程的验收，属于主体验收，而不是对开业前消防工程的验收，本院对该组证据真实性予以确认；11、被告提交照片，拟证明房屋租赁期间，原告擅自改造四楼整体结构。原告对照片真实性认可，与被告证明的目的没有关联，这不是我方改造的现场，没有改动结构，只是进行了内部装修。本院对照片真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月15日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（被告）将其建造和拥有的位于乌鲁木齐市体育馆路396号建筑物一至四层商业部分出租给乙方（原告）经营超市，建筑面积10272平方米，甲方同意乙方在租赁期内免费使用一至四层商业部分建筑物的公共区域和设施，乙方租用该房屋从事大型超级市场的经营（含货物仓储、人员办公等），甲方同意免费给乙方六个月的期限以备乙方安装设备、房屋装饰装修及开业准备、试营业等，在该六个月内甲方免收乙方租金、综合管理费等，开业准备期的起算日期从甲方将符合本合同租赁目的的房屋整体移交给乙方之次日起计算；租赁期限为自租赁起始日（即开业前准备期届满次日）起计15年，该租赁房屋租金总额为88618919.4元，综合管理费总额为22154729.85元，分15年计算；甲方同意乙方以每三个月为一个支付周期，须在每个支付周期开始月的五日前支付租金及综合管理费，如遇乙方付款日最后一日为法定节假日，乙方须在节假日后第一个工作日向甲方支付。如乙方逾期支付租金及综合管理费，每延期一天按照第一租赁年度总租金的日万分之八向甲方支付违约金，逾期九十日不按约定支付租金及综合管理费的，甲方有权选择是否单方解除合同，但非因乙方原因导致上述情形出现的除外；乙方以转账支票的方式向甲方支付租金及综合管理费，乙方付款前甲方应先提供房屋租赁发票及管理费服务发票，否则乙方有权延迟付款直至甲方提供足额发票日止；乙方向甲方支付履行本合同的履约定金1124784元，此定金自租赁起始日起，冲抵乙方应缴租赁房屋租金及综合管理费，乙方向甲方支付履约及设备保证金500000元，从交付之日起满五年后乙方无违约责任及设备完整的情况下全额予以返还，因现在该房屋尚未修建完毕，双方约定定金及保证金由乙方于2011年8月23日支付；乙方除支付本合同第六条、第八条约定的相关租金、综合管理费及能源使用费外，不再向甲方或其他为承租区所属物业提供服务的物业公司交纳任何其他费用，甲方承诺在合同期内不将该建筑物的商业部分的物业服务委托给任何第三方公司；该出租房屋系在建工程，甲方保证最迟于2012年11月30日前全面竣工并保证该房屋符合国家建筑工程验收标准且获得验收合格证明，若因房屋及主体验收不合格影响乙方装修、营业和造成乙方损失的，甲方应赔偿乙方因此所受到的损失，并顺延装修准备期及租期等；正式验收交付日期为2012年11月30日前，甲方保证在上述交付日交付给乙方的房屋符合本合同中对于房屋主体结构及相应配套设备设施的一切约定要求，包括水、电、暖、排烟、消防、通风等设备设施的安装，甲方须严格按图施工，保证通过综合验收，逾期不按约定条件交付房屋达90日的，乙方有权选择是否单方解除合同；甲方不能按合同及附件约定的交付条件交付房屋的，乙方有权拒绝接收，视为甲方逾期交房；甲方保证交付乙方使用的房屋水、电、暖、消防、通风系统良好，并获得相关单位验收合格证明；甲方保证交付房屋的消防系统符合公共建筑人员密集商业消防规范要求，并获得相应消防验收合格证明（包括建筑工程消防审核意见书、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查合格的意见书），本合同有效期内，甲方负责全面管理消防控制室，对整栋大楼的消防设备设施（联动系统、火灾报警系统、机械防排烟系统、消火栓系统、自动喷淋灭火系统）进行管理，并进行日常维护、年度监测、问题整改与年度维护；由甲方负责与消防部门确认公共建筑人员密集商业的消防规范要求，是否与现设计图纸的消防规范要求一致，如不一致，甲方负责整改；在租赁期内，甲方负责对该房屋主体结构、外墙、高压系统等进行维修保养及大修，并保证在接到乙方要求维修的书面通知后的当日及时予以维修，否则乙方有权另请第三人进行维修，甲方应当保证该房屋的防水系统质量达到国家标准，如因防水系统质量原因或房屋结构性、建造性原因造成房屋漏水等破损造成乙方物品损坏、影响乙方营业的，甲方须赔偿因此给乙方造成的经济损失，出现以上问题，乙方应立即通知甲方并积极采取必要措施减少损失；在租赁期内，根据乙方经营需要，且改建工程再不影响房屋安全和主体结构情况下，经甲方书面同意乙方可进行改建或改良，乙方有权在合同期内对房屋进行装饰装修；本合同履行期间，甲方免费将负二楼一轴、二轴、H轴、M轴围合的区域提供乙方作为收货区使用，地上一层作为乙方的卸货区使用；租赁期间，乙方对所承租的房屋应当爱护，如因经营需要对建筑墙体进行改造，须经甲方同意，并办妥相关报批手续后方可实施；如因任何一方行为违反本合同一般条款的，每发生一次违约行为须向守约方按当年应付年租金及年度综合管理费总额20%支付违约金，违约金仍不足以弥补损失的部分由违约方补足（该违约行为为非根本违约，不影响合同目的及合同的继续履行）；在合同期内，如因任何一方的根本违约行为致使本合同目的不能实现或不能继续履行的，违约方除要赔偿守约方的经济损失（包括装修、设备投资等）外，还要按下一年度应付年租金及年度综合管理费总额的三倍向守约方支付违约金”。合同附件10约定，甲方须为乙方租赁区域配备双回路电源，甲方提供的主电源实际使用功率不少于1250KW，供配电使用段三相电压不低于380V，单项电压不低于220V，甲方同时提供备用电源以满足乙方的正常经营需要，主电源与备用电源的两条线路需来自不同的电力干线。2014年11月14日，原被告签订《房屋租赁补充协议》，约定：“扣除甲方（被告）出售给第三方的房屋面积后，乙方（原告）租赁房屋场地的计租面积减少到9645.49平方米，租赁房屋交付日期为2014年11月15日，租期自2015年6月1日至2030年5月31日，该租赁房屋租金81418919元，综合管理费20354730元，分15年计算；经双方协商一致，乙方同意不追究甲方晚交房、变更租赁区域，减少租赁面积的违约责任”。后附《租赁费用支付列表》，载明：第一、二、三年每年总额3899136元，每季度支付974784元，第四、五、六年每年总额5023920元，每季度支付1255980元……2012年12月17日，涉案房屋竣工验收，2013年6月28日，包括涉案房屋在内的商住楼建设工程消防验收合格，消防部门提示工程如需改建、扩建、内部装修和用途改变，应申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2013年8月6日，被告将房屋交付原告。2015年8月26日，原告向被告发函，提出按照消防新规关于人员密集场所疏散宽度的要求，要新建钢楼梯，因钢楼梯未完工导致消防报验受阻，既定的开业日期不能实现，故要求被告明确回复关于钢楼梯修建完工事宜的消防回复，以便确定开业日期。2015年9月7日，被告向原告出具《承诺书》，承诺：“按照新消防法规要求增设钢楼梯一事，现因业主投诉频繁导致施工无法继续进行，为确保贵公司幸福路店超市的正常经营，我公司已与相关消防部门进行沟通，确认以以罚代管的方式处理此事，具体内容如下：一、贵公司重新确定好家乡超市幸福店开业日为2015年9月13日，在该日期如期开业经营；二、开业后，将由消防部门对好家乡幸福店进行检查，因钢楼梯未建设致使无法取得开业合格证，故无证开业会接受相应的行政处罚，但经我公司与消防部门领导的沟通联络，在此承诺该处罚仅限于罚款的处罚，而不会因此导致没收财产、责令停业整顿等更加严苛的影响门店开业经营的处罚措施；上述消防部门的行政罚款，我公司力争做到罚款金额在60000以内，且根据具体罚金数额，由贵公司及我公司各承担50%，在罚款执行完毕后，我公司承诺将协调消防部门一个月内给贵公司幸福店开具开业消防安全检查合格证；我公司承诺，不会在贵公司开业经营后，因消防检查原因导致贵公司停业整顿等行政处罚措施，同时在以后的合作过程中，亦不会因为上述事由再次被消防部门责令处以行政处罚，否则罚款金额全部由我公司承担，若因我公司推诿或恶意回避不处理导致贵公司营业损失的，我公司承担；除上述沟通事项外，我公司还积极协调消防部门同意进行设计变更，从设计图纸上去掉消防钢楼梯的建设，同时针对消防部门的行政处罚行为，我公司将一并协调消防部门给贵公司出具该处罚行为不属于重大违法违规行为的证明文件”。2016年6月20日，原告取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，现有消防设施：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统……安全出口（5处）、灭火器种类……2015年9月9日，原被告签订《房屋租赁补充协议二》，约定被告免费将负一层一轴到三轴交H轴至M轴之间的红线围合区域提供给原告作为收货区使用；将双方于2010年11月15日确认的《地下二层收货区平面图》和《负二层至四层货梯位置平面图》分别修订为本补充协议附件1《地下一层收货区平面图》和附件2《负二层至四层货梯位置平面图》；被告同意原告在一层1轴交H-K轴之间将原有平行开启窗扇的塑钢窗改造成收货通道，以确保原告收货；因工程进度延迟，双方确定以2015年9月1日作为租赁费用缴纳起始日，租赁期限自2015年9月1日起至2030年8月31日止；被告于2015年9月13日起一个月内协调消防部门出具消防安全检查合格证，如逾期未取得，双方协商解决，若因原告未取得消防安全检查合格证导致门店被责令停业由被告解决，若被告恶意懈怠处理或推诿责任的，视为被告根本违约；原告幸福路开业并取得消防安全检查合格证后，如再次因消防疏散宽度（室外钢楼梯）的问题被消防部门再次或多次处罚的，罚金责任由被告承担，如被告恶意懈怠或推诿责任，视为被告根本违约行为，原告有权根据原合同约定的相关追责方式追究被告的违约责任。2015年9月14日，原告幸福路店开业。2019年原告将承租的四楼用石膏板、玻璃分隔出租给案外人。庭审中，被告提交乌鲁木齐市三金物业服务有限公司、新疆瑞盈博盛物业服务有限公司出具的两份证明，用以证实2012年12月至今，涉案房屋所在的幸福倾城小区供水供电、消防设施设备等运行正常。案件审理中，被告撤回第一项反诉诉讼请求即要求原告继续履行2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》，2014年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》，2015年9月9日签订的《房屋租赁补充协议二》。庭审中，原告陈述已交纳租金13043388元，被告对此未提出异议。本院认为：原被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效合同，双方应严格依约履行。根据本案的证据及双方的诉辩意见,本院将具体分析如下:一、被告是否存在违约行为，合同是否具备解除条件。庭审中，原告认为被告存在没有提供合理使用的卸货区、未提供双回路电源及外挂疏散通道不足的违约行为，导致合同无法继续履行。第一，双方在补充协议变更了收货区的位置即被告将负一层一轴到三轴交H轴至M轴之间的红线围合区域提供给原告作为收货区使用，庭审中，经本院现场勘查，该处卸货区由原告正常使用，被告不存在未提供由原告合理使用收货区的违约行为；第二，原被告在租赁合同附件《房屋交付条件》约定，被告须为原告租赁区域配备双回路电源，同时还要提供备用电源以满足乙方的正常经营需要，主电源与备用电源的两条线路需来自不同的电力干线，经审理查明2014年11月15日，原被告已就涉案房屋进行了交接，原告在接受房屋时未就租赁房屋不具备双回路电源提出异议，庭审中，原告未提供有效证据证实被告未配备双回路电源，亦未证实原告因此而产生损失的事实，故对原告认为被告存在未配备双回路电源的违约事实，本院不予认定；第三，关于涉案房屋消防设施是否不符合消防规范，被告是否构成违约，2013年6月28日，涉案房屋土建工程消防验收合格，2013年8月6日，被告将房屋交付原告，2015年9月1日，双方协商一致开始起算租期，2015年9月7日，被告承诺不会在原告开业经营后，因消防检查的原因导致原告停业整顿，并协调消防部门进行设计变更，从设计图纸上去掉消防钢楼梯的建设，由此可以证实原告在合同开始履行时，是知晓涉案房屋存在消防设施与图纸不符的情形的，并默认由被告负责与消防部门进行协调并承担相关罚款，此后原告仍然表示愿意继续履行合同使用至今，视为双方就涉案房屋消防设施与图纸不符的情形达成合意，原告予以接受，另查，双方在补充协议二中约定，被告在开业后即2015年10月12日前协调消防部门给原告出具消防安全检查合格证，逾期双方协商处理，在补充协议中，原被告并未对逾期出具消防合格证的违约责任进行约定，涉案房屋已于2016年6月20日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，至今该合格证依然合法有效，原告亦未被消防部门因消防设施不符合规范勒令停业或进行处罚，故原告以被告因消防设施存在不符合规范并迟延取得合格证构成违约的主张，本院不予支持。双方在补充协议中还约定，原告不追究被告晚交房及变更租赁区域、减少租赁面积的违约责任，综上，被告在合同履行过程中无恶意违约的情形，原告以上述理由主张解除合同及补充协议的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告承担违约金及赔偿各种损失的诉讼请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。二、原告是否欠付被告租金。原被告在补充协议中约定2015年9月1日作为租赁费用缴纳起始日，根据双方约定，自2015年9月至2019年8月，原告应缴租金为16721328元（3899136元/年×3年+5023920元），原告已缴纳租金13043388元，尚欠租金3677940元，虽然合同约定被告开具发票之前，原告有权延迟支付至被告提供发票为止，但结合原告持续使用租赁房屋经营情形，依照公平原则，原告应当向被告支付租金，故原告还应支付租金3677940元，被告主张超出部分，本院不予支持。在原告支付被告租金时，被告应向原告提供相应的发票。原告提出应扣除六个月免租期抗辩，本院认为，合同约定的六个月免租期为原告安装设备、房屋装饰装修及开业准备、试营业等的开业准备期，起算日期从被告将符合合同租赁目的的房屋整体移交给原告次日起计算，而租赁期限是开业准备期届满次日起计算，六个月的开业准备期并不包含在租赁期间，故原告主张应扣减六个月的租金的抗辩理由，本院不予采信。三、原告是否存在违约行为。合同约定原告以三个月为一个支付周期，需在每个支付周期开始月的五日前支付租金及综合管理费，每延期一天按照第一租赁年度总租金的日万分之八向被告支付违约金，原告付款前被告应先提供房屋租赁发票及管理费服务发票，否则原告有权延迟付款。因被告在付款期限内未向原告提供租金及管理费发票，原告有理由迟延付款，故原告未支付租金的行为不构成违约，被告以原告未按约定支付租金主张违约无事实与法律依据，故本院对被告该项反诉请求不予支持。四、关于原告应否恢复租赁物四楼部分原状。合同约定，在租赁期内，根据原告经营需要，且改建工程在不影响房屋安全和主体结构情况下，经甲方书面同意乙方可进行改建或改良，原告有权在合同期内对房屋进行装饰装修。原告在租赁期间，对四楼四楼用玻璃及石膏板进行分隔，对卫生间进行装修，原告的行为仅是对四楼进行装饰装修，并非改建，且经本院判决，租赁合同应继续履行，在租期未届满或者租赁合同未解除前，被告要求原告恢复租赁前原状的诉请无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）新疆好家乡超市有限公司支付被告（反诉原告）新疆宏晟置业有限公司租金（含管理费）3677940元；二、驳回原告（反诉被告）新疆好家乡超市有限公司要求解除双方于2010年11月15日签订的《房屋场地租赁合同》的诉讼请求；三、驳回原告（反诉被告）新疆好家乡超市有限公司要求解除双方于2014年11月14日签订的《房屋租赁合同补充协议书》的诉讼请求；四、驳回原告（反诉被告）新疆好家乡超市有限公司要求解除双方于2015年9月9日签订的《房屋租赁合同补充协议二》的诉讼请求；五、驳回原告（反诉被告）新疆好家乡超市有限公司要求被告（反诉原告）新疆宏晟置业有限公司支付违约金12859800元的诉讼请求；六、驳回原告（反诉被告）新疆好家乡超市有限公司要求被告（反诉原告）新疆宏晟置业有限公司赔偿法定赔偿金1232000元的诉讼请求；七、驳回原告（反诉被告）新疆好家乡超市有限公司要求被告（反诉原告）新疆宏晟置业有限公司赔偿装修残值损失2434000元的诉讼请求；八、驳回原告（反诉被告）新疆好家乡超市有限公司要求被告（反诉原告）新疆宏晟置业有限公司赔偿资产残值损失7768600元的诉讼请求；九、驳回原告（反诉被告）新疆好家乡超市有限公司要求被告（反诉原告）新疆宏晟置业有限公司赔偿库存商品损失2643750.46元的诉讼请求；十、驳回原告（反诉被告）新疆好家乡超市有限公司要求被告（反诉原告）新疆宏晟置业有限公司赔偿主张转租区域第三方装修损失赔偿1818500元的诉讼请求；十一、驳回被告（反诉原告）新疆宏晟置业有限公司要求原告（反诉被告）新疆好家乡超市有限公司支付违约金3014352元的反诉诉讼请求；十二、驳回被告（反诉原告）新疆宏晟置业有限公司要求原告（反诉被告）新疆好家乡超市有限公司恢复四楼房屋原状的反诉诉讼请求。以上原告（反诉被告）好家乡公司应给付被告（反诉原告）宏晟公司款项合计3677940元，须于本判决生效后立即付清，如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费185583.25元（原告已预交185763.5元）,由原告（反诉被告）好家乡公司负担，剩余案件受理费180.25元，由本院退还原告（反诉被告）好家乡公司。反诉请求标的6782292元，核定给付标的3677940元，占请求标的的54.23%，反诉案件受理费29638.02元，由原告（反诉被告）好家乡公司负担16072.7元，被告（反诉原告）宏晟公司负担13565.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  曹 玮人民陪审员  马飞龙人民陪审员  赵贵平二〇二〇年四月十一日书 记 员  柳玉辉