江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民初761号 原告（执行案外人）：秦保灵，男，1962年7月5日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区，职业北京金岱生物科技有限公司董事长，系蔡斌华丈夫。 原告（执行案外人）：蔡斌华，女，1963年3月13日出生，汉族，住江西省南昌市，职业缘膳食府酒店总经理，系秦保灵妻子。 以上二原告的的共同委托诉讼代理人：罗万彬，北京大成（南昌）律师事务所律师。 以上二原告的的共同委托诉讼代理人：谢亚奇，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被告(申请执行人)：南昌农村商业银行股份有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区南京东路730号庐山花园小区，统一社会信用代码91360100685973605X。 法定代表人：熊斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王子健，江西潮中春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦昕，江西潮中春律师事务所律师。 被告（被执行人）：何易，男，1963年5月6日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区，职业不详。 原告秦保灵、蔡斌华与被告南昌农村商业银行股份有限公司（以下简称南昌农商行）、何易案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦保灵、蔡斌华的共同委托诉讼代理人罗万彬、谢亚奇、被告南昌农商行的委托诉讼代理人秦昕到庭参加诉讼，被告何易经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 秦保灵、蔡斌华向本院提出诉讼请求：判令解除对被执行人何易名下位于江西省南昌市东湖区胜利路235-239号1××室、2××室2套商品房的查封措施。本案诉讼费由二被告连带负担。事实及理由：一、案涉房产已经从何易的民事责任财产中分离出来，不属于何易的民事责任财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）的相关规定，案外人对执行标的确实享有实际的合法权益，则排除人民法院的执行。申请执行人（债权人）对被执行人主张权利应当以“被执行人所享有的权益”为限，即以“被执行人的责任财产”为限。责任财产是指民事主体所有的具有金钱价值的各种权利的总体构成，其范围并不等同于民事主体所有的财产客体的范围。依据已生效的南昌市中级人民法院（2018）赣01民初123号民事调解书，何易需向秦保灵偿还股权投资款本金及损失共计33805333元，故何易将位于江西省南昌市东湖区胜利路235-239号共5067.87㎡的房产抵押至秦保灵配偶蔡斌华名下，用于抵偿何易所欠债务，案涉2套房产即包含在内。2018年6月25日，蔡斌华与何易办理了上述5067.87㎡房产的公证委托手续。2018年8月2日，上述5067.87㎡房产办理了抵押登记，抵押权人为蔡斌华。后为不动产交易方便，蔡斌华于2018年11月7日解除了上述抵押登记，至2019年4月2日前，上述5067.87㎡房产除余下9套外，其余均由蔡斌华销售完毕。2019年4月2日，何易又与蔡斌华办理了仍未售出的9套房产的抵押登记，案涉2套房产即包含在内，抵押权人仍为蔡斌华，抵押金额为1600万元，抵押期自2019年4月2日至2021年4月1日。2019年6月16日、18日，蔡斌华通过中介机构分别与邓某、罗某签订了案涉2套房产的买卖合同，中介机构分别各收取定金20000元，并收取了1××室的不动产权证。案涉2套房产的实体民事权利已不属于何易，在法院查封前，何易已将其办理抵押登记至蔡斌华名下，并为蔡斌华办理了公证委托手续，该两套案涉不动产的销售回款也全部归蔡斌华所有，故真正享有实体民事权利的是蔡斌华。二、案涉房产已经处于办理银行按揭及过户登记的关键阶段，应保护房产交易的完整性与持续性。蔡斌华已将案涉2套不动产进行了出售，与买受人邓某、罗某签订了买卖合同，买受人已交纳定金，正在蔡斌华准备与买受人前往房管局办理银行按揭及过户手续时，案涉两套不动产被南昌农商行申请查封。案涉两套不动产已经处于办理银行按揭及过户登记的关键阶段，人民法院应当保护房地产交易的完整与持续性，维护原告合法权益。 被告南昌农商行辩称，一、南昌农商行系依法申请查封何易名下房产，解除查封不利于保障南昌农商行合法债权的实现。何易拖欠南昌农行多笔巨额贷款未还，根据《中华人民共和国物权法》第九条，房屋所有权以登记为准，故查封何易名下房产并无不当。二、原告诉请解除查封，不符合法定情形。根据《执行异议复议规定》第二十八条，原告诉请不符合该条规定的条件。第一，何易与秦保灵、蔡斌华之间并未就案涉房产签订房屋买卖合同，罗某与蔡斌华签订1××室房屋买卖合同的时间是2019年6月18日，签订补充协议变更为2××室的时间是2019年7月4日，何易委托授权期限是2018年6月25日至2019年6月24日，未绝对值合法授权签订的协议不能认定为合法有效；第二，原告未提供证据证明买卖人在法院查封之前已合法占有案涉不动产；第三，邓某、罗某与蔡斌华签订房屋买卖合同后，都是仅支付了2万元的购房定金，且罗某支付的是1××室的定金，均未支付购房价款；第四，不案不符合非因买受人自身原因未办理过户的条件，之所以未办理过户，完全是买受人尚未支付房屋价款。综上，请求驳回原告诉请。 被告何易未予答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告秦保灵、蔡斌华提交的证据如下：1.身份证复印件；2.（2019）赣01执异189号执行裁定书；3.（2018）赣01民初123号民事调解书；4.案涉不动产的不动产权证；5.借款及抵押合同；6.（2018）赣洪城证内字第13054号公证书；7.南昌市丰量房买卖和居间合同（H319061605）；8.现金收款单；9.1××室权证收条1张；10.江西省房地产（出卖）经纪服务合同(19168742)；11.南昌市存量房买卖合同(NCC19168742)；12.补充协议；13.收条；14.（2019）赣洪城证内字第12852号和（2019）赣洪城证内字第12850号公证书；15.1××室不动产抵押及解押登记资料（包括注销的他项权证、办理抵押、解押的申请表）；16.2××室不动产抵押及解押登记资料（包括注销的他项权证、办理抵押、解押的申请表）。被告南昌农商行提交的证据是南昌市不动产登记信息查询结果2份。何易未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，何易经本院依法传唤未到庭质证，视为放弃质证权利。对原告提交的以上证据，南昌农商行质证认为，对证据12的合法性提出异议，其他证据真实性、合法性均未提出异议，另对证据3-6、12、14的关联性提出异议。本院认证认为，证据12是蔡斌华与罗某签订的补充协议，有双方签名，作为证据本身具备合法性，证据3-6、12、14均与本案具有关联性，故本院对原告提交的证据均予采纳。对南昌农商行提交的证据，原告对真实性、合法性，该证据与本案具有关联性，故本院予以采纳。对以上证据的证明目的，均以事实认定为准。 依据上述已确认证据及已生效的本院（2018）赣01民初504号案件民事判决、裁定、（2019）赣01执异189号执行裁定，本院认定以下事实： 2018年7月19日,本院对秦保灵与何易股权转让纠纷一案作出（2018）赣0民初123号民事调解书，确认：一、双方确认，被告何易所欠原告秦保灵股权投资款本金和造成的损失总额合33805333元，其中……；二、本案诉讼费……由原告秦保灵承担；三、被告何易承诺，自双方签订调解协议之日起五日内，被告何易向原告秦保灵偿还上述全部债务。如被告何易未依上述约定履行，将以19000000元为基数按照月利率2%的标准予以计算损失。该调解书已发生法律效力。 蔡斌华是秦保灵的配偶。案涉南昌市东湖区胜利路235-239号1××室、2××室2套商品房登记的权利人是何易，产权证号赣（2018）南昌市不动产权第0××××2号、0××××6号。2018年6月25日，何易向蔡斌华出具1份委托书，委托蔡斌华办理南昌市东湖区胜利路235-239号共33套房产（含案涉2套房产在内）的转让（出售）等相关手续，委托期限为2018年6月25日至2019年6月24日。江西省南昌市洪城公证处（以下简称洪城公证处）对上述委托行为进行了公证，出具（2018）赣洪城证内字第13054号公证书。2019年9月9月，何易又向蔡斌华出具2份委托书，分别委托蔡斌华办理南昌市东湖区胜利路235-239号1××室、2××室房产的转让（出售）等相关手续，委托期限为自授权之日起1年。洪城公证处对上述委托行为分别进行了公证，分别出具（2019）赣洪城证内字第12852号、12850号公证书。 2019年4月2日，何易（抵押人、借款人）与蔡斌华（抵押权人、出借人）签订了1份《借款及抵押合同》，约定何易向蔡斌华借款1600万元，何易将名下包括案涉2套房产在内的9套房产抵押给蔡斌华，抵押期限自2019年4月2日至2021年4月1日。同日，蔡斌华取得南昌市东湖区胜利路235-239号1××室、2××室房产的抵押权证。2019年7月3日，上述抵押登记注销，相应不动产登记证明上书写“贷款已付清，同意注销”，蔡斌华签名。2020年3月23日，经秦保灵、蔡斌华申请，本院向南昌市不动产登记中心调查办理抵押的相关手续，该中心回复，依据《国土资源部关于印发〈不动产操作规范（试行）的通知》第14.1.5条和《不动产登记暂行条例实施细则》六十六条的规定，办理抵押当事人应持借款合同和抵押合同，直接持调解书不能办理。 另查明，2019年6月16日，何易（甲方，代理人蔡斌华）与邓某（乙方）、江西省鸿基房产置换有限公司（丙方，以下简称鸿基公司）签订了1份《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定由邓某购买南昌市东湖区胜利路235-239号1××室房产，同日，鸿基公司向邓某收取定金20000元，向蔡斌华收取了该房产的产权证。2019年6月18日，何易（甲方，代理人蔡斌华）与南昌中环互联信息服务有限公司（乙方，以下简称中环公司））签订了1份《江西省房地产（出卖）经纪服务合同》，约定委托出卖房屋为南昌市东湖区胜利路235-239号1××室房产。同日，何易（甲方，代理人蔡斌华）与罗某（乙方）签订了1份《南昌市存量房买卖合同》，约定由罗某购买南昌市东湖区胜利路235-239号1××室房产。同日，中环公司向罗勇某收取定金20000元。2019年7月4日，甲方（代理人）蔡斌华与乙方罗某签订了1份《补充协议》，约定房屋地址由原东湖区胜利路235号-239号1××室更改为东湖区胜利路235号-239号2××室。 再查明，南昌农商行与何易金融借款纠纷一案，本院于2019年3月18日作出（2018）赣01民初504号民事判决，判决：一、被告秦玫于本判决生效之日起十日内向原告南昌农商行归还借款本金3000万元及相应利息、罚息（……）；二、被告秦玫于本判决生效之日起十日内向原告南昌农商行支付律师费105000元；三、被告何蠏对上述第一项、第二项还款义务承担连带清偿责任……。该判决书已发生法律效力。另，本院于2019年7月5日作出（2018）赣01民初504号民事裁定，裁定冻结被申请人秦玫、何易银行存款人民币38909975.32元或查封、扣押其相应价的财产。2019年7月16日，本院依据上述保全裁定，查封了案涉南昌市区胜利路235-239号1××室、2××室房产。2019年9月18日，原告向本院提出执行异议，本院于2019年9月30日作出（2019）赣01执异189号执行裁定，驳回原告异议，原告遂提起本案之诉。 本院认为，本案系因秦保灵、蔡斌华对何易享有债权，何易为偿还债务将名下房产抵押给蔡斌华，并委托其出售，但在出售过程中，房产却被何易另一债权人南昌农商行申请查封而产生的纠纷，争议焦点在于秦保灵、蔡斌华对案涉房产是否享有足以排除执行的权利。现围绕争议焦点区分以下两个问题予以阐述： 一、法律关系问题。首先，从案涉房产的买卖合同、经纪服务合同、定金收据来看，秦保灵、蔡斌华与何易之间并不存在商品房买卖关系，案涉2套房产的买受人是邓某、罗某，并非秦保灵、蔡斌华，故本案不适用《执行异议复议规定》第二十八条规定情形。其次，从案涉多份公证书的内容来看，何易只是委托蔡斌华办理房产的转让（出售）手续，并不是将房产本身给予秦保灵、蔡斌华抵偿债务，且秦保灵、蔡斌华亦未与何易签订以房抵债协议，故本案亦不属于以房抵债情形。本院认为，何易因对秦保灵负有债务，而将房产抵押给秦保灵的配偶蔡斌华，委托蔡斌华出售房产，欲将抵押物变现以偿还债务，双方成立的是抵押担保关系，蔡斌华据此取得的是对案涉房产的抵押权。 二、是否排除执行问题。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。从以上规定可知，正常情况下，抵押权不直接排除执行，但这并不是因为抵押权在执行程序中不受保护，而是因为抵押权人是在抵押物被执行后就其变现价值优先受偿，抵押权人的权利是通过这一途径予以保障。而本案情形存在特殊性。从查明事实可知，蔡斌华的配偶秦保灵与何易之间依据本院（2018）赣00民初123号民事调解书存在合法有效的到期债权债务关系，该债权在2018年清偿期即已届满。虽然2019年4月2日，蔡斌华在取得他项权证同日与何易签订《借款及抵押合同》，但并无证据证明双方还存在其他实际借款关系，另经本院向南昌市不动产登记中心调查核实，该中心办理抵押登记时的确要求当事人持有借款合同和抵押合同，直接持调解书不能办理。结合该《借款及抵押合同》的签订时间、他项权证办理时间、本院（2018）赣0民初123号民事调解书的内容及不动产登记机构办理抵押登记的手续要求等相关事实，可认定秦保灵依据法院生效调解书对何易享有合法的债权，其配偶蔡斌华因而取得对案涉房产合法的抵押权。经何易授权，案涉房产作为抵押物由蔡斌华代理何易于2019年6月16日、18日、7月4日与买受人邓某、罗某签订了房产买卖合同及补充协议，房产中介机构已收取定金，其中1××室还向蔡斌华收取了产权证。根据日常生活常理和不动产过户办理的正常程序，需要先解除抵押方能办理过户。虽然2019年7月3日蔡斌华在不动产登记证明上书写“贷款已付清，同意注销”的字样，但结合本院（2018）赣01民初123号民事调解书的内容、不动产登记机构办理抵押登记的手续要求、蔡斌华（代理何易）与邓某、罗某签订的房产买卖合同及中介机构收取定金等相关事实，可认定蔡斌华注销抵押登记的实际原因并不是债务已获清偿或放弃担保，而是为办理与邓某、罗某之间的房产过户手续。案涉房产的保全裁定在2019年7月5日作出，查封措施在2019年7月17日作出，恰好是在案涉房产刚刚注销抵押待办过户期间，该期间案涉房产被查封，一方面过户手续无法办理，另一方面抵押权人在抵押物被执行后的优先受偿权又失去了保障。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本院认为，蔡斌华系案涉房产的抵押权人，其抵押权具备真实性、合法性，注销抵押登记是办理过户所需，从相关规定的立法意图和有利于维护市场交易安全的角度综合考量，对案外人秦保灵、蔡斌华要求对案涉房产排除执行的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下： 不得执行依据南昌市中级人民法院（2018）赣01民初504号民事裁定对江西省南昌市东湖区胜利路235-239号1××室、2××室房产的查封。 案件受理费30239元，由被告南昌农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服本判决部分的上诉请求金额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省高级人民法院〔收款单位（户名）：江西省高级人民法院；账号：31×××42-3；开户行：中国农业银行南昌市环湖支行；请务必在用途中注明“诉讼费”〕。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 本院（2019）赣01执异189号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄 琳 审 判 员  谢 芸 审 判 员  李 扬 二〇二〇年四月二日 法官助理  刘仁平 书 记 员  罗一枝