浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0182民初484号 原告：何小民，男，1970年10月14日出生，汉族，住建德市。 被告：魏连柱，男，1979年6月15日出生，汉族，住建德市。 被告：鲍爱民，女，1975年3月12日出生，汉族，住建德市。 原告何小民与被告魏连柱、鲍爱民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月27日、4月17日两次公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何小民向本院提出诉讼请求：判令魏连柱、鲍爱民支付房屋租金和水电费合计52303元。事实与理由：2016年7月下旬，魏连柱、鲍爱民开始居住在位于建德市大同镇大同中学对面柳城路48-1号的出租房内（一楼一间店面，二楼202与204房间）。因双方系熟人，故未签订租房合同。2018年6月底，因小城镇整治，上二楼的铁楼梯被政府拆除了，无法上楼，故何小民为魏连柱和鲍爱民租房一年（陈宝富家）。2019年7月，何小民的房屋要用做他用，告知魏连柱、鲍爱民搬离。2019年8月，何小民向魏连柱、鲍爱民出具书面搬离书。2019年8月中旬，派出所出面才使其搬走，但搬走后一直未付清房租，故成讼。 魏连柱、鲍爱民辩称，2016年7月至2019年8月期间承租何小民的房屋属实。对何小民主张的房屋租金13200元每年的标准没有异议，但房屋租金和水电费均已付清。第一年的房屋租金是魏连柱在2016年7月现金支付给何小民，水电费零散现金支付。2017年6月，何小民向魏连柱提出因资金周转困难希望魏连柱提前支付房屋租金，并承诺若提前支付则两年的房屋租金和水电费共付23000元即可，后鲍爱民向何小民汇款23000元。魏连柱和鲍爱民已将房屋租金和水电费付清，不存在欠付的情形，故请求法院依法驳回何小民的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 何小民为证明其主张的事实，向本院提供证据如下： 1.承租信息两份，证明魏连柱、鲍爱民承租何小民房屋的事实。 2.租房合同一份，证明案涉房屋的租金标准。 3.水电费清单一份，证明租房期间产生的水电费用。 4.录音光盘一份，证明魏连柱、鲍爱民未支付过租金的事实。 魏连柱、鲍爱民为支持其辩解，向本院提供建设银行账户交易明细一份，证明2017年6月向何小民转账支付房屋租金23000元的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 何小民提供的证据1、2，其他当事人经质证均表示没有异议，本院予以确认并在卷佐证。何小民提供的证据3，魏连柱、鲍爱民对三性均有异议，因该份证据系何小民自制，故不予认定。何小民提供的证据4，魏连柱、鲍爱民对真实性没有异议，对证明对象有异议，本院确认其真实性。 为查明本案事实，本院依职权调取了2019年8月4日建德市公安局110处警现场情况登记表，（2018）浙0182民初6355号案件民事起诉状、证据材料及民事裁定书及（2019）浙0182民初5172号民事起诉状、证据材料及民事调解书。双方当事人对此均无异议，本院予以认定。 根据本院认定的上述有效证据及到庭当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2016年7月，魏连柱、鲍爱民向何小民租用位于建德市的房屋，其中一楼一间店面（约30㎡），二楼202、204房间（40-50㎡），双方并未签订书面的房屋租赁合同。2018年6月，因大同镇开展小城镇整治行动，案涉房屋一楼通往二楼的外部楼梯被拆除，二楼房间无法使用，何小民另行出资在案外人陈宝富家为魏连柱、鲍爱民租房使用至2019年4月下旬，并向魏连柱支付2000元作为后续租房费用的补偿。因魏连柱、鲍爱民只拿走了随身物品，其余物品未搬走，2019年7月，何小民通知魏连柱、鲍爱民搬离房屋。2019年8月4日，双方因腾退房屋发生纠纷后报警，何小民对处警过程进行了录音。同日，建德市公安局大同派出所在处警后制作了110处警现场情况登记表，该表记载：2019年8月4日，大同所接报警称大同半岛投资有纠纷，到达后得知何小民2016年8月期间房屋租给魏连柱一方使用，房租至今未付。今日何小民要求腾房，魏连柱一方称何小民一方欠其债务12.8万，口头约定房租免费使用抵扣利息，双方各执一词。后魏连柱、鲍爱民从案涉房屋办理。 现查明，鲍爱民曾于2017年6月20日向何小民转账汇款23000元。 另查明，2017年7月11日，何小民的前妻黄燕曾向鲍爱民借款100000元，双方还曾约定签订房屋买卖合同作为借款的抵押。2019年12月6日时，鲍爱民起诉要求黄燕归还借款，后经协调达成调解［案号为（2019）浙0182民初5172号］。 同时查明，2018年11月6日，魏连柱向本院提起诉讼，其自称2016年1月17日何小民向案外人王有成（何小民家租户）借款50000元，约定月息为3%，后王有成将房屋转租给魏连柱，同时将该笔债权转让给魏连柱，因何小民未还本付息故要求其归还借款本息合计84000元。后因魏连柱未按时缴纳案件受理费，该案按撤诉处理［案号为（2018）浙0182民初6355号］。 本院认为，双方当事人对于2016年7月至2019年8月期间魏连柱和鲍爱民向何小民租用房屋以及案涉房屋租金标准为每年13200元的事实没有异议。本案的争议焦点为魏连柱、鲍爱民有无支付过房屋租金。 魏连柱、鲍爱民主张第一年的租金是现金交付给何小民，对此何小民不予认可，魏连柱、鲍爱民亦未能提供证据加以证明，故对其辩解本院不予采信。魏连柱、鲍爱民主张第二年、第三年的租金是双方经协商后一次性转账23000元，虽然鲍爱民提供了转账记录，但何小民不予认可，认为是与鲍爱民之间的借款，并非支付租金。何小民提供了2019年8月4日110处警现场的录音作为反证，本院据此向建德市公安局大同派出所调取当天110处警现场情况登记表。该登记表中显示魏连柱一方主张的是双方曾口头约定房屋免费使用抵扣利息；而现场录音中处警民警则多次征询魏连柱、鲍爱民是否同意以何小民的房屋租金折抵何小民的借款，但最终未达成一致意见。从魏连柱、鲍爱民当天陈述的内容来看，魏连柱、鲍爱民认为曾与何小民约定房屋无偿使用，故而不需要支付房屋租金，这与魏连柱、鲍爱民在本案中辩称的房屋租金已付清的内容明显相互矛盾。庭审中询问魏连柱、鲍爱民为何在处警现场未提及房屋租金已付清的事情，魏连柱、鲍爱民解释称因为2017年何小民提出提前收取两年房屋租金是隐瞒黄燕的，何小民请求魏连柱二人不要让黄燕知道，故而魏连柱、鲍爱民顾及何小民的情面一直未提出房屋租金已付清的事情。然而2019年8月4日双方因为房屋腾退已经发生纠纷甚至报警处理，处警现场双方情绪激动口角激烈，在此情况下魏连柱、鲍爱民关于为何小民留面子而隐瞒租金已付清的辩解，无法令人信服。再者，根据本院调取的（2018）浙0182民初6355号案件卷宗，魏连柱曾于2018年底起诉要求何小民归还其在转租王有成的房屋时从王有成处转让而来的借款，也就是说魏连柱自认为对何小民享有债权，在何小民未支付利息未偿还本金的情况下，魏连柱未选择以房屋租金抵扣，而是按约定向何小民支付房屋租金，不符合一般常理。综上，本院认为，根据房屋租赁的经过、双方之间的债权债务关系，结合2019年8月4日处警在前、本案诉讼在后的情形综合分析，魏连柱、鲍爱民在处警当天的陈述更加可信，魏连柱、鲍爱民未向何小民支付过房屋租金的事实具有高度盖然性。 魏连柱、鲍爱民在处警过程虽主张曾口头与何小民约定过房屋租金折抵借款利息，但何小民并未予以认可，魏连柱、鲍爱民也未提供其他有效证据予以证明。魏连柱、鲍爱民向何小民租用案涉房屋，应当支付相应的房屋租金，其二人至今未支付，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于房屋租金的数额，魏连柱、鲍爱民还提出因2018年6月后二楼房间无法使用，何小民为魏连柱、鲍爱民另行租赁房屋至2019年4月下旬，故二楼房间的租期差三个月才满三年，房屋租金不能足额收取。本院认为，虽然二楼房间的租期未满三年，但是双方当事人均认可何小民除了为魏连柱、鲍爱民另行租房外还曾向魏连柱支付2000元，何小民已对魏连柱、鲍爱民作出相应的补偿，且考虑到案涉租赁房屋的面积、租金标准及实际租用时间，该补偿款数额也在合理范围内，故魏连柱、鲍爱民关于房屋租金不能足额收取的意见，本院不予采信。至于何小民提出的水电费12703元的诉讼请求，因未提供有效证据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、魏连柱、鲍爱民于本判决生效后十日内支付何小民房屋租金39600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回何小民的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计554元，由何小民负担159元，由魏连柱、鲍爱民负担395元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 陈 霞 二〇二〇年四月二十日 书记员 周宇璇