湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初595号原告：许丽莲，女，1984年1月23日出生，汉族，住湖南省道县。被告：蒋海波，男，1980年9月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告许丽莲与被告蒋海波房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年7月17日立案受理后，于2019年9月26日作出（2019）湘1103民初3744号民事裁定，驳回原告许丽莲的起诉。原告许丽莲不服，向永州市中级人民法院提出上诉。永州市中级人民法院于2020年1月8日作出（2020）湘11民终268号民事裁定，撤销本院的（2019）湘1103民初3744号民事裁定，并指令本院审理。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许丽莲、被告蒋海波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许丽莲向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原、被告于2019年1月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即从中央新城B区8栋702室搬出，归还被告从该房搬走的属于原告的海尔滚筒洗衣机或赔付该洗衣机款2260元，并将租赁房及房内附属物品完整地交还给原告并保证能正常使用。如有损坏，照合同附件规定的价格赔偿；3.判令被告支付违约金3000元，并立即支付2019年4月21日至8月20日的房租费5520元（1380元/月×4个月），此后的房租费支付至被告实际搬家腾房交接成功止，水、电、燃气费根据计量表的度数按实际发生金额结算；4.判令被告承担原告因租房纠纷支付的律师5000元；5.判令被告承担所有诉讼费用。事实和理由：原告许丽莲为了自己的孩子将来能在冷水滩区拥有珍珠小学学位而购买了中央新城B区8栋7XX室的学区房。由于许丽莲在外务工，而欧阳红艳在冷水滩区工作，许丽莲就全权委托欧阳红艳为其管理并出租该房。2019年1月12日，委托人欧阳红艳以自己的名义将该房出租给了被告，双方签订了书面的租赁合同，约定了双方的权利义务及违约责任。合同签订后，被告交付了第一季度租赁费4140元、押金4000元，并搬进了该房居住。合同约定3月20日前须交第二季度的租金，否则视为违约。但委托人欧阳红艳多次催交，被告至今拒交房租。被告甚至还将出租房内原告购买的海尔滚筒洗衣机私下悄悄搬走，委托人发现后质问，被告认为其有权利搬走使用。委托人多次微信、短信催收房租，并于3月29日给被告快递了书面催收房租通知书，被告收到后仍拒交房租。4月2日，委托人因此书面解除租房合同并快递给被告，被告拒收并退回给委托人。委托人于4月4日短信和微信给被告发送《解除租房合同通知书》，被告拒绝解除租房合同也拒绝支付房租及腾房，至今被告仍霸占原告房屋。5月24日，原告和委托人因租房纠纷无法得到解决，只好请律师（花费5000元）帮忙代为提起诉讼，以维持正义。因而，被告违反合同约定，给原告及其委托人造成巨大的精神折磨和不应有的财产损失。为此原告特向法院起诉，请求判如所请。被告蒋海波辩称，1.被告不是与原告签订的合同，最开始被告一直支付了房租，后来才知晓与其签订合同的欧阳红艳不是房主，担心会有纠纷，才未支付租金；2.在签订租房合同和交纳房租时，甚至因房租问题发生纠纷和清点房屋物品、家具、家电时，被告一直以为欧阳红艳就是房主，并不知道欧阳红艳并非房主且签订租赁合同时，欧阳红艳就是以房主的身份与被告签订；3.欧阳红艳在合同签订时，故意隐瞒和提供虚假情况，违背诚实信用原则，带有明显的欺骗性；4.现欧阳红艳称其为委托人，而许丽莲作为原告起诉，被告不予认可，被告从未见过许丽莲，也不知道许丽莲的存在，故本案原告主体不符合法律规定，房主与签订合同的主体不一致，请求驳回原告的起诉；4.诉请中关于洗衣机问题，当初是原告方同意，被告才搬走。且双方在协调中就已经终止合同，被告方不应再承担支付违约金的责任。经审理查明：2019年1月12日，被告蒋海波（承租人）与欧阳红艳（出租人系原告许丽莲的委托人）签订房屋租赁合同，约定租赁期自2019年1月20日起至2025年1月19日止。房屋前三年租金每月1380元，租金一年分四次付，即每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前支付下个季度房租。当季房租4140元及押金4000元，签约当天支付。房屋物业费由出租方承担。合同签订当天，被告蒋海波向欧阳红艳支付了当季租金4140元及押金4000元。2019年3月19日，欧阳红艳向被告蒋海波催收下一季度的房租。2019年3月20日，被告承诺会付房租，但要求欧阳红艳先按照双方之前口头约定给房屋换好门锁。欧阳红艳与被告协商一致待被告出差回来双方再行换锁。2019年3月21日，欧阳红艳再次向被告催收房租。2019年3月22日，被告以欧阳红艳先换锁而未换锁为由拒付租金。2019年3月23日，欧阳红艳和被告蒋海波因换锁、房屋家电维修费用及被告蒋海波擅自搬走出租房内洗衣机等事项未协商好，被告蒋海波仍未付租金。当天下午3时许，被告蒋海波因与欧阳红艳房租问题发生纠纷而向冷水滩分局杨家桥派出所报警，并在公安民警面前承诺48小时之内将搬走的洗衣机搬回承租房内。2019年3月25日，欧阳红艳再次向蒋海波催收房租，蒋海波未置可否。2019年3月28日，欧阳红艳再次向蒋海波催收房租并把换锁师傅的联系方式提供给了蒋海波，蒋海波同意换锁，但交付房租的前提是要求欧阳红艳先把其报警及去自己工作单位吵闹事项解释清楚。2019年4月2日，欧阳红艳通过邮寄的方式向蒋海波发出了解除房屋租赁合同通知书。2019年4月4日，欧阳红艳再次向蒋海波发出解除双方签订的房屋租赁合同的通知。2019年5月12日，欧阳红艳要求蒋海波搬离出租房并交付房租，蒋海波拒搬也拒付房租。2019年5月14日，蒋海波建议双方找第三方协调处理房租等事项。因欧阳红艳与被告蒋海波多次未能成功调解，原告许丽莲于2019年7月17日向本院起诉。在庭审中，蒋海波陈述其已搬出出租房。2019年7月21日，蒋海波向冷水滩分局杨家桥派出所报警，称出租房只有小孩一人，怀疑家中进了小偷。此后，因双方均未有效解决房租问题，原告许丽莲再次向本院起诉而酿成本纠纷。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，尽管欧阳红艳与被告蒋海波签订房屋租赁合同时未告知蒋海波自己是原告许丽莲的委托人，但欧阳红艳的行为属于间接代理的行为，故房屋租赁合同依法成立并有效。现被告蒋海波未按照租赁合同支付租金及履行相关合同义务，间接代理人欧阳红艳及委托人许丽莲均有权利要求被告蒋海波支付租金等履行相关合同义务。蒋海波与许丽莲在签订房屋租赁合同之后，虽然口头约定欧阳红艳需要给出租房屋换锁，但这合同义务属于房屋租赁合同当中的从给付义务，未支付租金才是该合同的主给付义务。因而蒋海波以欧阳红艳未履行换锁义务为由而拒付租金的行为，不构成其不违约的理由。其次，蒋海波搬走出租房屋内洗衣机的行为属于任意扩大承租人使用出租房内物件的权利。因此，被告蒋海波的违约责任大于欧阳红艳的违约责任，本院根据双方的过错程度及双方签订的房屋租赁合同的约定认定蒋海波需向原告许丽莲支付违约金2000元。因欧阳红艳于2019年4月2日、4月4日向蒋海波发送过解除房屋租赁合同的通知，且蒋海波也一直未履行支付租金的义务，故欧阳红艳与蒋海波签订的房屋租赁合同于2019年4月2日解除。被告蒋海波在2019年7月本院庭审中已经向欧阳红艳表示，其已经从出租房内搬出，要欧阳红艳去查看房屋并验收，但欧阳红艳未尽到谨慎注意义务而未去查房验收，就扩大的损失须自行承担责任。又因蒋海波于2019年的7月21日以该出租房内可能出现小偷为由报警且自家小孩在出租房内，故可认定蒋海波7月底还居住在出租房内，因而对这期间产生的租金费用，蒋海波负有支付的义务。但对2019年8月份以后产生的租赁费用，蒋海波不承担支付相关租金的义务。故对原告许丽莲主张要求被告蒋海波支付2019年4月21日至8月20日的房租费5520元（1380元/月×4个月）水、电、燃气费根据计量表的度数按实际发生金额结算的诉讼请求，本院依法予以部分支持，即租金应从2019年4月21计算至2019年7月31日，为4600元，水、电、燃气费根据计量表的度数按实际发生金额结算为准。若原告许丽莲在和被告蒋海波成功交接房屋之后，房屋内的物品有所损坏，原告许丽莲可在收集好相关证据后，另行起诉。对原告主张要求被告蒋海波返还海尔滚筒洗衣机或赔付该洗衣机款2260元的诉讼主张，因原告许丽莲，并未验收房屋也未提供证据予以证实，本院依法不予支持，但原告欧阳红艳可在收集好相关证据后，另行起诉。对原告许丽莲主张要求被告蒋海波支付律师费5000元，因不属于原告许丽莲为实现权利所支出的合理费用，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十七条、第二百二十七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认欧阳红艳与被告蒋海波签订的《房屋租赁合同》解除；二、限被告蒋海波在本判决生效之日起10日内支付原告许丽莲房屋租金4600元及水电燃气费（水电燃气费根据计量表的度数按实际发生金额结算为准）；三、限被告蒋海波在本判决生效之日起10日内支付原告许丽莲违约金2000元；四、驳回原告许丽莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告许丽莲负担10元，被告蒋海波负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  蒋素珍人民陪审员  彭 健人民陪审员  谢梅香二〇二〇年四月三日代理书记员  张 清