四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终424号 上诉人（原审原告）：四川来福物业管理有限公司，住所地四川省广安市岳池县。 法定代表人：粟娇。 委托诉讼代理人：周友华，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：黄姗，女，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：岳池港华燃气有限公司，住所地四川省岳池县。 法定代表人：徐林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张灿，男，系公司员工。 上诉人四川来福物业管理有限公司（以下简称“来福物业公司”）因与被上诉人岳池港华燃气有限公司（以下简称“港华燃气公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 来福物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判被上诉人给付上诉人2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费13,876.70元（642.44平方米×1.80元/平方米/月×12个月）；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，1.一审中上诉人举示了港华燃气公司缴纳的2016年5月1日-2017年12月31日期间的物业管理费收据，但是一审判决未对该份证据进行说明；2.上诉人对案涉物业按照合同约定提供了相应的服务；3.在一审中上诉人还有很多证据未提供，导致一审判决认定事实有误。 港华燃气公司辩称，1.港华燃气公司对广安旭辰房地产开发有限公司抵押的天然气安装工程款房屋并没有办理转移登记在港华燃气公司名下，不具有实质性的产权，而该房屋接收和守护是为了配合县委、县府及相关职能部门处理广安旭辰房地产开发有限公司开发尚城国际小区的遗留问题，既是为县委县府解忧，也确保了社会稳定。目前，该房屋只是由港华燃气公司负责守护，县委、县府担心广安旭辰房地产公司法人在外非法融资，使其他非法融资人员及外地法院、公安机关（浙江省温岭法院、南充公安局）查封占有而采取的应对策略和方案，即使来福物业公司确实需要收取物业管理费，也应该向广安旭辰房地产开发有限公司和县委县府及相关职能部门收取；2.港华燃气公司与广安旭辰房地产开发有限公司在签订《天然气安装抵押协议书》中没有约定物业管理的相关事宜，根本不存在物业服务，就不存在物业管理费，该协议也表明案涉物业因涉法律纠纷问题被多次查封；3.广安旭辰房地产开发有限公司和岳池县住房和城乡建设局出具的证明也证明了案涉物业的情况，同意不应缴纳物业管理费；4.港华燃气公司与来福物业公司并未签订《物业服务管理合同》，根本不存在物业管理及物业费的问题；5.即使要收取物业管理费，既需要有合同约定，也需要业主知道收费标准、服务内容和物业管理企业合法进驻小区的情况，根据《四川省物业管理条例》、《四川省物业管理实施细则》的相关规定，物业服务企业应与业主签订服务合同，约定相关事项。来福物业公司没有为港华燃气公司提供过一次服务，港华燃气公司守护的房屋垃圾遍地、臭气熏天，曾多次与来福物业公司沟通未果，港华燃气公司花了近万元的费用清理垃圾，这些费用该由来福物业公司承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。 来福物业公司向一审法院起诉请求：l.判令港华燃气公司给付来福物业公司2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费合计13,876.70元；2.判令港华燃气公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年4月20日港华燃气公司（乙方）与广安旭辰房地产开发有限公司（甲方）签订《天然气安装抵押协议书》，将广安旭辰房地产开发有限公司投资开发建设的岳池县尚城国际小区XXXXX号商铺（建筑面积约237.68平方米），XXXX号商铺（建筑面积约404.26平方米）作价592.8336万元抵偿给港华燃气公司。2016年9月12日来福物业公司与广安旭辰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》约定：本合同履行期限为自2016年4月15日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；商业按建筑面积1.80元／月／平方米标准收费等内容。并在岳池县住房和城乡规划建设局备案。2017年8月25日岳池县发展和改革局以岳发改物价（2017）792号文件对尚城国际住宅前期物业服务收费标准予以批复。2019年4月19日，来福物业公司制作了《物业催缴通知单》一份，载明，港华燃气公司所在的住房从2018年1月1日至2019年3月31日累计15个月的物业管理费为17,344元，要求港华燃气公司于2019年4月30日前到服务中心缴纳。 另查明，广安旭辰房地产开发有限公司将其投资开发建设的岳池县尚城国际小区抵偿给港华燃气公司的XXXXX商铺，XXXX号商铺因“尚城国际”项目涉及民间借贷和非法吸收公众存款先后被人民法院（温岭市）、公安机关（南充市）依法查封。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。来福物业公司主张履行了合同约定的物业服务，因此负有举证责任。另根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称“《解释》”）第九十条和第九十一条的规定，当事人对其诉讼请求所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实承担举证证明责任；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。来福物业公司主张履行了合同约定的物业服务，是其诉讼请求所依据的事实，也是反驳港华燃气公司主张所依据的事实，对此来福物业公司负有举证证明责任，但来福物业公司未提供为案涉物业服务的足够证据予以证明，而港华燃气公司亦不予认可，根据《解释》的规定，来福物业公司将对此承担不利的诉讼后果，对其主张依法不予认定。 综上所述，对来福物业公司的诉讼请求，没有足够证据证明，其诉讼请求不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回来福物业公司的诉讼请求。案件受理费73元，由来福物业公司负担。 二审期间，来福物业公司为证明其主张向本院举示如下证据：1.上诉人营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、与开发商或业主委员会签订的服务合同、授权人与被授权委托书，拟证明上诉人是本案合格的诉讼主体；2.来福物业公司在岳池县住房和城乡建设局的岳池县物业服务合同备案表、《岳池县发展和改革局关于尚城国际住宅前期物业服务收费标准的批复》岳发改[2019]773号，拟证明来福物业公司及其收费标准的合法性；3.尚城国际物业服务收费公示照片一张，拟证明上诉人是具备资质的物业公司并将物业服务标准公示；4.广安旭辰房地产开发有限公司与来福物业公司签订的《尚城国际前期物业服务合同》，拟证明业主对小区管理制度的承诺；5.来福物业公司尚城国际员工通讯录，拟证明上诉人建立了物业服务档案，对尚城国际小区的服务系统化、专业化；6.来福物业公司组织架构与岗位职责，拟证明上诉人与被上诉人之间确实存在物业服务合同关系，该合同自订立之日即2016年9月12日生效；7.物业服务费用催缴通知单及欠费明细、催缴照片及被上诉人门市照片及录像，拟证明上诉人在欠费期间对被上诉人催缴其拖欠的物业管理费工作；8.业主报事保修、投诉记录表（部分）、来福物业公司柴油发电机运行记录簿（部分）、设备巡查记录表（部分）、设施设备房人员进出登记簿（部分）、柴油发电机运行记录表（部分）、来访人员登记表、来福物业公司保安在2栋巡逻照片、保洁员清洁2栋照片、保安对小区外围巡逻照片（部分），拟证明上诉人确已按照物业服务合同履行了维修、养护、管理、消防、巡逻、保洁、绿化等义务；9.尚城国际突发停电抢修事件说明及电力公司证明，拟证明该门市在物业服务范围内，实际享受了物业服务；10.来福物业公司在职人员花名册、部分员工入职登记表与工资员工刷卡记录表（部分）、工资表，拟证明提供服务的人员系来福物业公司的员工，负责尚城国际小区2栋的保洁；11.小区服务概况、防疫事迹汇总及防疫物资领取登记表，拟证明来福物业公司小区服务工作，为防疫工作所做的努力及相关物资损耗；12.港华燃气公司2016年6月2日-2017年12月30日缴费收据，拟证明港华燃气公司2017年已向来福物业公司缴费；13.港华燃气公司2018年欠服务费明细表、再次催费记录，拟证明港华燃气公司2018年1-12月未履行缴费；14.2019年广安市“物业行业示范企业”、“优秀诚信物业服务企业”、“优秀物业项目经理”、“优秀物业秩序维护员”、“优秀小区保洁员”、“优秀小区绿化工”、“优秀设备管护员”获选企业和个人公示名单，拟证明来福物业公司服务做得比较优秀，2019年度被广安市物业管理协会评为“广安市优秀诚信物业服务企业”；15.施工图，拟证明案涉物业与小区是共用的化粪池，来福物业公司要对化粪池进行维护，港华燃气公司是享受了服务的。港华燃气公司质证认为，对施工图不予认可，施工图并不能证明是港华燃气公司在使用，且来福物业公司提供的证据大部分不是真实的，港华燃气公司是配合县委、县府及相关职能部门处理广安旭辰房地产开发有限公司开发尚城国际小区的遗留问题而守护案涉商铺，商铺的产权仍在广安旭辰房地产开发有限公司名下，疫情期间港华燃气公司守护的商铺是关闭的，港华燃气公司的员工全部在放假，没有上班，并没有享受上诉人所称的服务，港华燃气公司也没有看到上诉人称的催缴通知，案涉商铺还是处于查封状态，并未解封，房子的产权归属尚未确认，港华燃气公司是为政府服务。 港华燃气公司未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，2012年4月20日，广安旭辰房地产开发有限公司与港华燃气公司签订了天然气安装抵押协议书，虽然约定了用案涉房屋优先抵偿应缴纳的天然气安装工程款，但双方又于2017年4月26日经四川省岳池县人民法院调解达成了协议，约定广安旭辰房地产开发有限公司于2017年5月15日前向港华燃气公司偿还建设工程施工合同工程款591.192万元，且案涉房屋因“尚城国际”项目涉及民间借贷和非法吸收公众存款先后被人民法院（温岭市）、公安机关（南充市）依法查封。故案涉房屋产权至今未发生转移，现仍属于广安旭辰房地产开发有限公司。故案涉房屋最终归属尚无定论，现有证据无法证明港华燃气公司取得案涉房屋权属，亦无法证明港华燃气公司已与广安旭辰房地产开发有限公司就该物业费用的缴纳达成了应由港华燃气公司缴纳的约定。案涉物业从2017年查封至今其权属都没有变更转移登记的相关证据证明，对外公示的权属所有人仍然是广安旭辰房地产开发有限公司，来福物业公司主张物业管理费的对象应当是广安旭辰房地产开发有限公司，其向港华燃气公司主张物业管理费系主体不适格，本院不予支持。 综上，来福物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费146元，由上诉人四川来福物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇二〇年四月二十四日 法官助理  刘延娟 书 记 员  田 玲