新疆生产建设兵团第七师中级人民法院   民 事 判 决 书     （2020）兵07民终19号   上诉人（原审被告、反诉原告）：支冰冰，女，1995年1月21日出生，汉族，无固定职业，住新疆生产建设兵团第七师125团。   上诉人（原审被告、反诉原告）：支自立，男，1974年1月15日出生，汉族，个体，住新疆生产建设兵团第七师125团。   上诉人（原审被告、反诉原告）：支秀丽，女，1975年7月16日出生，汉族，个体，住新疆生产建设兵团第七师125团。   两上诉人共同委托诉讼代理人：支冰冰（系支自立、支秀丽之女），住新疆生产建设兵团第七师125团。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：艾元芬，女，1957年4月30日出生，汉族，新疆生产建设兵团第七师125团退休人员，住。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：高无量，男，1962年4月20日出生，汉族，新疆生产建设兵团第七师125团个体，住。   两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈艳萍，新疆西北律师事务所律师。   上诉人支冰冰、支自立、支秀丽因与被上诉人艾元芬、高无量租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团车排子垦区人民法院（2019）兵0702民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人支冰冰，上诉人支秀丽、支自立共同的委托诉讼代理人支冰冰，被上诉人艾元芬、高无量共同的委托诉讼代理人陈艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   支冰冰、支自立、支秀丽上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、虽然上诉人与被上诉人签订的《商铺租房协议书》租期是一年，但是依据合同的性质、目的和交易习惯、上诉人的投入及证人证言均可以证明上诉人租房时决心长期经营并符合长期经营条件，被上诉人才同意将房屋租赁给上诉人使用，并口头承诺长期租赁给上诉人，租赁协议一年签订一次，虽然上诉人在租赁期间由于家庭矛盾，打算转租，但实际并未转租，而一审却认定上诉人违约，不符合事实及法律规定。二、上诉人租赁房屋后，投入大量人力、财力均属事实，而被上诉人在上诉人正常经营情况下，并未按照合同约定提前三个月通知上诉人不再续租，租赁到期后突然中断租赁，有违租赁时的承诺，由于被上诉人的违约行为造成上诉人的经营风险及严重损失，而一审法院以未实际发生的转租认定上诉人违约，一切损失及责任均由上诉人承担，未认定被上诉人的违约行为，也未判定其承担任何违约责任，不符合法律规定及《商铺租房协议书》约定。三、2018年8月，上诉人多次与被上诉人协商续租事宜，被上诉人拒不同意，无奈上诉人大大幅度降价，赔钱处理货物。同年10月，上诉人提出将房屋返还给被上诉人，要求被上诉退回租赁押金及收回货架、冰柜及剩余库存货物，被上诉人拒不退回押金，不接受租赁房屋钥匙，不接受转让给上诉人的货架、冰柜及剩余库存货物，导致上诉人超市经营陷入困境之中，被上诉人的违约行为给上诉人造成了 63,250元的营业损失。综上所述，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。   艾元芬、高无量辩称，一、根据双方签订的《商铺租房协议书》约定，上诉人如需继续承租，应在2018年5 月5日前与被上诉人协商并签订协议，但上诉人未与被上诉人就继租一事达成新的协议，并且从租赁期满到现在出租房屋钥匙仍在上诉人手里，致使涉案房屋不能出租。被上诉人在2018年至2019年冬季采暖期交暖气费 2901.29 元。二、上诉人未经被上诉人同意将房屋转租给刘银霞，违反双方签订的《商铺租房协议书》，被上诉人电话通知上诉人不再续租，并给上诉人三个月期限处理货物，处理货物的三个月租金一审判决中已扣除，上诉人交纳的2000元保证金也抵偿租金。综上，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。   艾元芬、高无量向一审法院起诉请求：1.判令支冰冰将其租赁艾元芬、高无量位于125团步行街A-15号商铺及其附属设施完好无损返还给艾元芬、高无量;2.判令支冰冰向艾元芬、高无量偿付占用A-15号商铺期间租金22500元【2500元/月×9个月（2018年8月6日-2019年5月5日）=22500元】;3.判令支冰冰承担违约金1500元，暖气费2901.29元;4.支自立、支秀丽对上述租金、违约金、暖气费承担连带责任;5、因诉讼产生的案件受理费由支冰冰、支自立、支秀丽承担。   支冰冰、支自立、支秀丽向一审法院反诉请求：1.判令艾元芬、高无量支付支冰冰、支自立、支秀丽营业损失58,250元;2.判令艾元芬、高无量承担全部诉讼费用。   一审法院认定事实：2017年8月5日，艾元芬、高无量(甲方)与支冰冰（乙方）签订《商铺租房协议书》1份，协议约定艾元芬、高无量将位于125团步行街A-15号二层商铺（房屋建筑面积132平方米）出租给支冰冰作超市使用，租赁期限自2017年8月5日至2018年8月5日止，年租金30,000元，保证金2000元（甲方应在租赁期满或解除契约之日将保证金退回乙方或者抵偿租金）；在租赁期内，乙方将房屋转租应事前征得甲方同意和订立书面协议，并重新议定房租；租赁期限届满收回出租房屋的，应在租赁期限届满之日前3个月通知乙方，如该房屋继续出租的，乙方可在同等条件下有优先承租权；如租赁期届满，双方未续订契约或者解除契约的，一方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，另一方还有权按占用期间月租总金额百分之十收取违约金。除租赁事宜外，在该协议中同时约定原告艾元芬、高无量将商铺内的货架、冰柜、以及库房的货物一并折价转让给被告支冰冰，超市内的五层加厚货架、冰柜折旧计价7000元，货物计135,778元。支自立、支秀丽作为担保人在该协议书上签字。协议签订后，支冰冰向艾元芬、高无量支付了转让费142,778元，并支付了租金30,000元、保证金2000元，艾元芬、高无量将涉案商铺及其附属设施交由支冰冰使用，附属设施包括“前门电动卷帘门，带蓄电机价值10,000元；后门电动卷帘门价值7000元，监控摄像头6个，分线器，一台显示器共计2000元；路由器一套200元；自行焊制太阳能热水器1200元，过水热500元；冲便器300元；二楼窗帘三幅合计800元”。2018年7月1日，支冰冰在未通知艾元芬、高无量的情况下将涉案商铺转让给刘银霞；同月3日，支冰冰与刘银霞达成和解协议，在赔偿刘银霞10,000元后将涉案商铺收回；同月6日，艾元芬电话通知支冰冰不再续租。租期届满后，艾元芬、高无量未与支冰冰续签商铺租赁合同，双方约定2018年8月6日至2018年11月5日由支冰冰处理剩余货物，于2018年11月5日返还商铺。高无量承诺支冰冰、支自立、支秀丽如在2018年11月5日前返还商铺，可接手5000元内货物，按7000元回收超市内的五层加厚货架、冰柜，并补偿支冰冰赔偿给刘银霞的10,000元。双方约定的展期届满后，因支冰冰、支自立、支秀丽要求艾元芬、高无量接手店内全部货物，双方多次协商无果致使涉案房屋至今未予返还。2018年11月12日，艾元芬交纳租赁商铺暖气费2901.29元。一审法院认为，《商铺租房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。租赁期限届满后，双方未续签商铺租赁合同，故对艾元芬、高无量主张支冰冰将涉案商铺及其附属设施返还的诉讼请求，予以支持。关于艾元芬、高无量主张支冰冰偿付占用涉案商铺期间租金22,500元【2500元/月×9个月（2018年8月6日-2019年5月5日）】、暖气费2901.29元及违约金1500元的诉讼请求，因双方约定2018年8月6日至2018年11月5日期间由支冰冰处理剩余货物，于2018年11月5日返还商铺，故该三个月期间应不计租金，支冰冰虽在返还期限届满后未使用涉案商铺，但其至今仍未能返还商铺，其行为已构成违约，理应赔付相应的损失，故支持2018年11月6日至2019年5月5日的租金15,000元（2500元/月×6个月）、暖气费2901.29元及违约金1500元（按占用期间月租总金额百分之十计算），支冰冰交付的保证金2000元依合同约定抵偿租金。支自立、支秀丽在《商铺租房协议书》中以保证人的身份签名，未约定保证方式及保证范围，应对本案全部债务承担连带保证责任。支自立、支秀丽辩解本案合同期限届满之日为2018年8月5日，本案已过保证期间，但艾元芬、高无量与支冰冰协商了租赁展期，在合同期限届满后与支冰冰、支自立、支秀丽多次进行了协商，支自立、支秀丽参与其中，可以认定艾元芬、高无量主张了相应权利，故对支自立、支秀丽的辩解意见，不予采纳。支冰冰、支自立、支秀丽辩解在2018年11月5日前返还涉案商铺及其附属设施的前提是艾元芬、高无量收回商铺库存的剩余货物及转让设施，及艾元芬、高无量已将涉案商铺出售的意见，因其未提供充足证据予以证实，故对该辩解意见亦不予采纳。关于支冰冰、支自立、支秀丽反诉艾元芬、高无量支付营业损失58,250元的诉讼请求，因支冰冰在未通知艾元芬、高无量的情况下将涉案商铺转让给刘银霞时已先行违约，艾元芬、高无量以此为由不再续租且在合同租赁期限范围外宽限三个月处理货物的期限，符合双方书面约定的条件，故艾元芬、高无量在履行合同过程中不存在违约行为，支冰冰、支自立、支秀丽经营的风险应由其自身承担，对该反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条第二款规定，一审法院判决：一、支冰冰于本判决生效后十日内将位于125团步行街A-15号商铺及其附属设施返还艾元芬、高无量；二、支冰冰向艾元芬、高无量支付租金13,000元，暖气费2901.29元；三、支冰冰赔偿艾元芬、高无量违约金1500元；四、支自立、支秀丽对上述租金13,000元、暖气费2901.29元、违约金1500元承担连带责任；五、驳回艾元芬、高无量的其他诉讼请求；六、驳回支冰冰、支自立、支秀丽的反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费536元，减半收取计268元（艾元芬、高无量已交纳），由支冰冰、支自立、支秀丽负担118元，艾元芬、高无量负担150元。反诉费628元，由支冰冰、支自立、支秀丽负担。   二审中，当事人没有提交新证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，一、支冰冰与艾元芬、高无量签订的《商铺租房协议书》是在诚实信用的基础上，双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，该协议书合法有效。协议一经签订，对双方都有约束力，双方均应自觉遵守。《商铺租房协议书》第六条第二款约定：“将房屋转租、转让分租或者与他人互换房屋使用或者与他人合作、联合经营应事先征得甲方同意和订立书面协议，并按规定重新议定房租。”第十款约定：“乙方在租赁期届满或者解除契约之日，应当交还原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租的，应当提前3个月与甲方协商，双方另行签订契约”。根据协议约定，支冰冰应当在2018年5月与艾元芬、高无量协商续签下一年度的租房协议，支冰冰不但没有与艾元芬、高无量协商续租事宜，反而未经艾元芬、高无量同意，在2018年6月对外发布转让店铺的消息。因艾元芬干预，支冰冰擅自向刘银霞转让店铺的事没能实际达成协议，但也因此造成艾元芬、高无量对支冰冰失去了信任的基础，从而导致艾元芬、高无量拒绝将店铺继续租赁给支冰冰，双方租赁协议终止，由此引起的损失，应由支冰冰承担责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。” 支冰冰、支自立、支秀丽上诉称艾元芬、高无量违约，但未提供确实、充分、有效的证据证实，故支冰冰、支自立、支秀丽应承担举证不能的法律后果。   综上所述，支冰冰、支自立、支秀丽的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费235元，由上诉人支冰冰、支自立、支秀丽负担。   本判决为终审判决。           审 判 长  刘双全   审 判 员  张悦   审 判 员  姚春辉     二○二〇年四月九日     法官助理  张甜瑞   书 记 员  沈梦雅