贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终861号上诉人（原审原告）：朱贵先，女，1956年11月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：朱贵林，男，1953年4月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审被告）：贵州淇铃交通建筑工程有限公司（统一社会信用代码91520500795280404E），住所地贵州省毕节市七星关区清毕路。法定代表人：黄淞钰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡胤举，系公司业务经理。被上诉人（原审被告）：胡胤举，男，1972年5月4日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审被告）：王兴菊，女，1973年5月30日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人朱贵先因与被上诉人贵州淇铃交通建筑工程有限公司（以下简称淇铃交通建筑公司）、胡胤举、王兴菊物权保护纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初8710号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月2日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人朱贵先提出上诉请求：1、请求判决被上诉人交还门面并恢复原状；2、请求二审指定评估机构对5号门面进行租金评估，并以此从2017年7月30日起计算租金损失进行赔偿；三、一、二审案件受理费、评估费由被上诉人负担。事实及理由：2017年7月31日，上诉人正与政通公司对政通1号楼5号门面办理拆迁安置房时，被上诉人淇玲公司说政通公司差欠工程款，强行将5号门面的界墙拆除并霸占，后经公安机关处理未果,故向法院起诉要求被上诉人返还门面并赔偿损失，请求二审支持其上诉请求。被上诉人淇铃交通建筑公司、胡胤举、王兴菊二审答辩称：在本案中不存在任何侵权行为，涉案门面是淇铃交通建筑公司的在建房屋还没有验收交付，管理权仍属于淇铃交通建筑公司，政通公司还不具备将门面交付给上诉人条件，上诉人的损失是与政通公司的合同关系，与被上诉人无关，请求二审维持原判。朱贵先一审提出诉讼请求：1、判决被告交还原告房屋并恢复原状；2、判决被告支付房屋租金10万元；3、判决被告按100元/日赔偿原告营业损失；4、判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：毕节市政通房开公司为了完成对朱贵林毕节市七星关区珠市路183号房屋的拆迁工作，于2004年1月8日与原告朱贵林签订《房屋产权互换协议书》约定以拆一还一，各计各价，互补结构等级差价方式进行房屋互换。由于被拆迁的毕节市七星关区珠市路183号房屋系朱贵林、朱贵先父母遗留房产，原告朱贵先对该被拆迁房屋享有权利，毕节政通房开公司又与朱贵林、朱贵先于2005年2月1日签订《补充协议（房屋拆迁）》约定，毕节政通房开公司与朱贵林在2004年1月8日签订的《房屋产权互换协议书》基础上，毕节政通房开公司同意以每平方米500元的价格增加安置原告朱贵先1号楼二单元2-7-02号面积145.69平方米住宅及以每平方米2800元的价格安置面积56.16平方米的6号门面。2017年7月31日，毕节政通房开公司与原告朱贵先签订《珠市路1号楼朱贵先户回迁决算书》，根据2005年2月1日签订《补充协议（房屋拆迁）》第二、三条约定，将5号门面面积49.58平方米安置给朱贵先。按照《补充协议（房屋拆迁）》安置门面设计图纸记载，6号门面左墙体距1号门面左墙体14.9米，而《珠市路1号楼朱贵先户回迁决算书》约定实际安置的5号门面左墙体距1号门面左墙体14.7米，设计图约定的6号门面与实际安置德5号门面在合理误差范围内属于同一位置。因被告淇铃交通建筑公司承包该拆迁安置项目施工，毕节政通房开公司未付清所欠被告淇铃交通建筑公司工程款，被告淇铃交通建筑公司提起诉讼并从并申请执行，执行法院对毕节政通房开公司开发建设的珠市路1号楼部分房屋查封，但是所查封房号并未包括原告涉案5号门面，也未对所查封房屋产权进行变更处置。毕节政通房开公司于2019年7月16日与被告淇铃交通建筑公司达成和解，被告淇铃交通建筑公司同意将涉案房屋交由毕节政通房开公司安排。毕节政通房开公司以低于市场价的价格，将涉案5号门面安置给原告朱贵先，朱贵先取得5号门面属于产权置换的安置门面，原告朱贵先向毕节政通房开公司交纳了补差款210664元。一审法院认为，原告朱贵先与毕节政通房开公司签订相关协议对拆迁安置的门面面积、位置及价格均有约定，虽然门面号不一致，但是实际交付的门面与设计图纸约定门面属于同一位置，且朱贵先已经支付补差款210664元。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，被拆迁人对约定的补偿安置房屋的物权期待权优先于债权请求权，本案被告淇铃交通建筑公司享有的是对毕节政通房开公司的债权，即对毕节政通房开公司债权请求权，而朱贵先享有的是对5号门面的物权期待权。因此，原告朱贵先的享有的物权期待权优先于被告淇铃交通建筑公司的债权请求权。毕节政通房开公司拆迁原告朱贵先房屋并通过产权互换安置原告，向原告交付涉案5号门面，原告补交清楚差价款，故原告依法取得涉案5号门面所有权。毕节政通房开公司拖欠被告淇铃交通建筑公司工程款经过法院判决，并对毕节政通房开公司开发建设的珠市路1号楼部分房屋查封，但是所查封房号并未包括原告涉案5号门面，也未对所查封房屋产权进行变更处置，故三被告以毕节政通房开公司拖欠工程款强行占有涉案5号门面并将界墙拆除，属于侵权行为，应当承担相应的民事责任。我国《物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”被告胡胤举、王兴菊辩称系被告淇铃交通建筑公司委托看管房屋无事实依据，故三被告对涉案5号门面的强行占有属于无权占有，应当将涉案房屋并恢复界墙并腾空交还给原告。原告主张的房屋租金10万元，无相应的事实依据，本院不予支持；原告主张按100元/日赔偿营业损失也无事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（四）项、第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条之规定，判决：一、被告贵州淇铃交通建筑工程有限公司于本判决生效之日起十五日内将毕节市七星关区珠市路政通1号楼5号门面恢复界墙并腾空交还给原告朱贵先，被告胡胤举、王兴菊对该债务履行承担连带责任。二、驳回原告朱贵先的其他诉讼请求。本案受理费减半收取人民币1150元，由被告贵州淇铃交通建筑工程有限公司、胡胤举、王兴菊连带负担。在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人是否应承担涉案门面被侵占期间的租金。经查，涉案门面系上诉人与政通公司因拆迁安置合同取得，虽然门面号不一致，但是实际交付的门面与设计图纸约定门面属于同一位置，且上诉人已经支付补差款210664元，上诉人为涉案门面的权利人。对于上诉人是否应获得门面租金损失，首先应确定其何时取得门面实际交付的使用权，经查，虽然上诉人于2017年7月与政通公司办理了门面交付决算，但在交付时因涉案门面涉及法院的相关执行未能交付成功，一方面存在被上诉人申请法院执行涉案房屋时阻止，另一方面此商铺在张永富申请法院执行政通公司债务时已被查封，根据贵州省高级人民法院（2019）黔民终字417号民事判决书载明，上诉人朱贵先与张永富、政通公司申请人执行异议纠纷一案于2019年6月28日才审理终结，驳回了张永富对涉案房屋执行的诉讼请求。再根据政通公司与被上诉人淇玲建筑公司于2019年7月19日签订的《和解协议》，载明珠市路1号楼商铺1-8号还属于淇玲建筑公司管理，至今未对商铺部分办理交接手续，因此产生的责任由政通公司负责，由于包含涉案商铺在内的门面已由政通公司出售，政通公司支付诉讼费、评估费等30万元，淇玲建筑公司将商铺交还政通公司处理。可见，淇玲建筑公司对涉案商铺的管理是基于政通公司差欠工程款产生的，此商铺实际并没有交付给上诉人占有使用，故上诉人要求被上诉人从2017年7月起支付商铺租金的主张，不能成立，原判未支持并无不当，上诉人所提上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人所提上诉请求，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人朱贵先负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 朱 莉审判员 曹建军二〇二〇年四月二十四日书记员 宗航程