河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初4692号原告：李慧敏，女，1974年12月12日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告：司娜，女，1974年7月23日出生，汉族，住安阳市北关区。二原告共同委托诉讼代理人：王坤，大沧海律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：任文静，大沧海律师事务所律师。被告：白军丽，女，1989年6月9日出生，汉族，住河南省宝丰县。被告：朱盛波，男，1985年2月13日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王海涛，安阳文峰区秉言法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张志军，安阳文峰区秉言法律服务所法律工作者。原告李慧敏、司娜与被告白军丽、朱盛波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告李慧敏、司娜共同委托诉讼代理人王坤，被告朱盛波委托诉讼代理人张志军到庭参加诉讼，被告白军丽经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李慧敏、司娜向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的租赁合同自2019年4月2日解除；2.判令被告将其物品搬离，腾退房屋；3.判令被告向原告支付从2019年2月15日至2019年4月2日的租金65278元，并向原告支付自2019年4月3日起至被告腾清房屋（2019年5月31日）期间的房屋占用费（标准按合同约定房屋租赁金即1388.89元/日计算）；4.判令被告向原告支付自2019年2月10日至租金付清之日的租金迟延履行违约金，按照125元/日的标准计算（其中1万元的违约金是从2019年2月10日至2019年3月4日，另115000元是自2019年2月10日至付清之日）；5.判令被告向原告支付违约金10万元；6.判令被告向原告支付拖欠的物业费9333元、电费11312元、水费5144.6元；7.判令被告向原告支付原告代为缴纳的电费5341.35元、燃气费1203.2元；8.判令被告向原告返还房产所在地为住所地的营业执照、消防许可证、燃气证等证照，并协助原告办理过户手续；9.因被告遗留食材等物品对原告房屋和设备造成的污染、损害，赔偿数额待明确后另行主张。事实和理由：原、被告双方与2018年8月10日签订房屋租赁合同，约定原告将位于安阳市灯塔路与中华路交叉口西北角原大唐酒店出租给被告经营餐厅使用，租期5年，自2018年8月15日至2023年8月14日止，租金为每年50万元整。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。按照合同第四条约定，被告应于2019年2月10日前交纳第三期租金即12.5万元，但经原告多次催要，被告一直拖延不交。无奈之下，原告于2019年3月29日向两被告发送催交通知，限期3日交清房租，否则将按照合同约定解除租赁合同。但是，两被告仍拒不履行合同义务，其严重违约行为损害了原告的合法权益。2019年4月2日，原告向被告发送解除租赁合同通知书，解除双方签订的租赁合同，并限期腾退房屋。但是经多次催告，被告拒不腾清房屋。目前，被告冰箱等相关物品仍存放于原告房屋，严重损害了原告对房屋的合法占有、使用、收益权。鉴于以上事实，根据合同第4条“如到期未付，甲方可按每日1%收取违约金，30日仍未付，甲方有权终止合同，盘库存并收回房屋”之约定和合同法94条、97条之规定，双方的租赁合同自2019年4月2日解除。被告应当按照合同约定支付拖欠原告的租金及迟延履行违约金，并按照合同约定向原告支付违约金10万元。被告在租赁期间，拖欠物业费4000元、电费11004元、水费5017元，三项共计20021元，原告代被告向电力公司缴纳电费5341.35元。依据合同第六条第七项的约定，应当由被告承担该两笔费用。由于涉案租赁合同租赁物为特定物，用于特殊经营，需要办理营业执照、燃气证、消防许可证，原告为便于被告经营，将登记在自己名下的上述证照无偿过户给被告，现被告已经严重违约，原告需要及时收回合同约定租赁物品及相关证件尽可能减少损失，被告应当返还租赁物并协助相关证件过户。此外，被告拒不腾清房屋的行为，严重损害了原告对房屋的合法占有、使用、收益权，被告还应当按照租金的标准向原告支付占用房屋期间的费用。因被告遗留食材等物品对原告房屋及室内设施、物品、厨具等造成严重损坏、污染，被告应当赔偿原告的损失。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。被告白军丽未到庭，其在庭后提交书面说明1份，称其和朱盛波于2018年8月15日设立安阳忆江南酒店，其于2019年1月17日撤股，以后所发生的任何债务问题均与其无关。被告朱盛波答辩称：1.原、被告之间的房屋租赁合同继续有效，被告到目前仍未收到原告的催缴通知，仅在2019年4月9日收到解除通知，依据租赁合同第7条第一款规定，如因一方要解除合同，应提前2个月以书面形式通知并征得对方同意之后方可解除，原告并未按上述约定履行义务，却于3月27日对被告承租的酒店上锁，影响被告正常经营，已构成根本违约，原告应支付违约金10万元；2.原告诉称所欠物业费、水电费不是事实，2019年4月2日解除合同之后产生的物业费、水电费均不应由其承担，被告在物业公司缴纳水电保证金5000元，被告与原告签订合同时缴纳房租保证金10万元；综上原、被告签订的房屋租赁合同仍在有效期内，被告要求原告继续履行合同，因原告违约在先，应向被告支付违约金10万元和由此产生的一切损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告李慧敏、司娜提交租赁合同1份，解除租赁合同通知书、催交房租的通知1份、复函2份，安阳凯龙国际前期物业服务协议1份，催交物业服务费等费用通知书1份，停电通知1份，物业、水电费、燃气费票据9张、租赁合同1份；被告白军丽提交股权转让协议书1份；被告朱盛波提交转账记录1份、账单12张、微信聊天记录13页、图片1张、收据4张。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月10日，原告李慧敏、司娜（甲方、出租方）与被告白军丽、朱盛波（乙方、承租方）签订租赁合同一份，原告将位于安阳市灯塔路与中华路交叉口西北角原大唐酒店出租给被告经营餐厅使用，租期5年，自2018年8月15日至2023年8月14日止，租金为每年50万元整；关于租金交纳时间和方式，双方约定2018年8月10日前交纳第一次租金12.5万元（2018年8月15日至2018年11月14日），2018年11月10日前交纳第二次租金12.5万元（2018年11月15日至2019年2月14日），2019年2月10日前交纳第三次租金12.5万元（2019年2月15日至2019年5月14日），续交租金需在到达日期十五日前交纳，如到期未支付，甲方可按每日1%收取违约金，30日内仍未付，甲方有权终止合同，盘库并收回房屋，如有损毁或丢失，赔偿金甲方可从乙方保证金中予以扣除；关于履约保证金，双方约定乙方向甲方交纳保证金10万元，合同签订之日，乙方向甲方交纳3万元定金，2018年8月10日合同履行时此预付款可转为保证金，乙方应再交纳剩余7万元保证金，合同到期后乙方无违约现象及租屋没有破损丢失，甲方应在合同到期日无息退还保证金，保证金不可用作租金；关于双方责任，双方约定自签订合同之日发生的水、电、气、物业管理、卫生、工商、税务等一切费用均由乙方负担，并按期支付发生费用；甲方不得擅自提前解除合同、租给他人或在合同期内上调租金。关于违约责任，双方约定甲乙双方应认证履行合同，如有乙方一方要求解除合同，应提前2个月以书面形式告知并征得对方同意后，盘库、核对清单后，如有丢失或损坏，由乙方负责赔偿甲方后，可解除合同；如有一方擅自解除合同或违约，应付对方10万元违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，2018年8月10日，被告向原告交纳租房保证金10万元。2018年8月15日，被告白军丽、朱盛波共同投资设立安阳忆江南酒店，并注册成立安阳忆江南企业管理咨询有限公司，双方各占50%，白军丽任法定代表人。按照原、被告签订的租赁合同，被告应于2019年2月10日前交纳第三期租金即12.5万元，被告于2019年3月4日支付租金1万元，剩余租金未付。2019年3月27日，原告到案涉房屋处通知被告交纳租金，否则就锁门，被告不来解决，原告将被告经营的饭店锁门。期间双方互发信息，进行协商，直至2019年5月28日，被告开始将案涉房屋内的物品搬出，到2019年5月31日被告将案涉房屋内己方的物品搬清。2019年3月29日，原告分别向被告白军丽（130××××3818）、朱盛波（187××××8899）发送短信，催被告交纳拖欠的11.5万元租金，并要求按照合同约定按照逾期金额按1%支付违约金，通知被告于3日内交清租金11.5万元，逾期不交视为违约，将按照合同约定解除租赁合同。2019年4月2日，原告分别向被告白军丽（130××××3818）、朱盛波（187××××8899）发送短信，称鉴于被告方未付租金，根据合同约定，通知被告解除租赁合同。原告于2019年4月2日向被告白军丽、朱盛波发出《解除合同通知书》，其主要内容为被告应于2019年2月10日前缴纳租金12.5万元，到期未付应按每日0.1%支付违约金，如30日未付，原告有权终止合同，由于被告逾期违约行为，经多次催要，并于2019年3月30日向被告发送催交通知，被告仍未付，截至该日逾期51日，通知被告自通知书发出之日起，解除双方的租赁合同，被告在收到通知书之日起7日内，腾退房屋、付清费用（包括但不限于租金、违约金、电费）。被告白军丽在本次诉讼中填写的地址确认书中联系电话为130××××3818，被告朱盛波在本次诉讼中填写的地址确认书中手机号码有187××××8899。被告朱盛波、白军丽于2019年4月12日向原告复函，主要内容为：第三期租金应于2019年2月10日交纳，经协商原告同意缓交，已支付部分租金，原告称“至今仍未支付”与事实不符；原告通知书所称“于2019年2月10日前缴纳租金12.5万元，到期未付应按每日0.1%支付违约金，如30日未付，原告有权终止合同”，是合同的一部分，你们有权利解除合同，仅是你们的权利，双方之间合同解除尚需依照法律程序，符合双方合同约定的解除条件，被告认为已交纳部分租金，合同约定的“如仍未支付”指的是租金完全未付原告才有权终止合同，部分租金未付的原因是由于原告对被告承租的房屋锁门导致无法正常营业，给其造成巨大损失；合同约定“甲方不得擅自解除合同、租给他人或在合同租期内上调租金”，原告截至2019年4月12日仍未对其承租的酒店开门，擅自在酒店窗户上贴上“出租”，已构成根本违约，根据合同约定，一方要求解除合同，应提前2个月以书面形式告知并征得对方同意，如果乙方擅自解除合同或违约，应付对方10万元违约金，原告在承租权内对承租方位采取锁门方式，造成其停业，属于擅自解除合同，已构成违约，原告应承担违约责任；原告称2019年3月20日发送催交通知不实，其未收到；因租赁期限未满，其不同意解除合同，将按法律程序要求原告支付10万元违约金即损失，如按照法律程序解除合同，原告应退还保证金10万元，并对其承租房屋内的家具、装修设施及厨房内厨具折价给付同等价位的补偿；请原告在收到回函三日内将房门开锁、恢复原状，如因原告的行为导致食材变质或房屋内设施设备损坏，由原告承担法律责任。2019年4月13日，原告分别向被告白军丽（130××××3818）、朱盛波（187××××8899）发送短信，称双方之间的租赁纠纷，限被告三日内与原告协商解决，逾期将向法院提起诉讼。2018年10月19日，被告白军丽与安阳市中远物业服务有限公司就凯龙国际1栋1单元东一、东二、东三商铺（1066.84平方米）签订《安阳市凯龙国际前期物业服务合同》，商业物业按照建筑面积收费2.5元/m2/月，预交1年物业管理服务费，费用到期前1个月1-10日按年度收费。并于2018年10月18日向安阳市中远物业服务有限公司凯龙国际服务中心交纳水、电押金5000元，交纳2018年8月15日至2019年2月15日期间的物业服务费1.6万元。2019年4月27日，原告司娜向国网河南省电力公司安阳供电公司交纳案涉房屋一楼抄表日期为2019年2月1日至2019年4月1日期间的电费共计5341.35元。2019年6月15日，原告向安阳中远物业服务有限公司交纳水费5144.6元；同日交纳2019年2月16日至2019年5月28日期间的物业服务费9333元；同日交纳由安阳中远物业服务有限公司代收的案涉房屋二楼、三楼的电费11312元。被告欠交安阳华润燃气有限公司2019年1月15日至3月26日期间的气费共计11203.2元，安阳华润燃气有限公司在扣除被告向其交纳的预付费1万元，原告交纳气费1203.2元。被告白军丽庭后提交股权转让协议书1份、书面说明1份。原告认为该协议系二被告之间的内部约定，不能对抗第三人，且该协议落款时间为2018年1月17日，但内容是2018年8月15日之后的内容，自相矛盾，二被告应共同承担还款责任。被告朱盛波对白军丽提交的上述协议和情况说明无异议。2019年7月29日，原告司娜与他人另行签订了案涉房屋的租赁合同。原告当庭放弃其第2项、第8项、第9项诉讼请求。本院认为，当事人应当按照合同约定面履行自己的义务。原告李慧敏、司娜与被告白军丽、朱盛波签订租赁合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告李慧敏、司娜已按照协议约定将位于安阳市灯塔路与中华路交叉口西北角原大唐酒店出租给被告白军丽、朱盛波经营餐厅使用，白军丽、朱盛波应按照合同约定的于2019年2月10日前交纳第三次租金12.5万元，白军丽、朱盛波未按照约定交纳租金，至2019年3月4日才交纳该期租金1万元，其他租金未付，原告根据合同约定“30日内仍未付，甲方有权终止合同”的约定，于2019年4月2日通过向被告白军丽、朱盛波发送手机短信的形式通知被告解除合同、邮寄解除租赁合同通知，被告辩称目前尚未收到原告解除合同的通知意见本院不予采纳；关于被告白军丽提交的股权转让协议的内容与其落款时间存在矛盾，且系二被告之间的约定，不具有对抗第三人的效力，故被告白军丽关于其于2019年1月17日撤股，以后所发生的任何债务问题均与其无关的辩解意见本院不予采纳。关于被告朱盛波辩称二原告同意二被告缓交租金的意见，原告不予认可，其亦未提交相应证据证明，故其相应辩解意见本院不予采纳；故本院确认原、被告双方签订的租赁合同自2019年4月2日解除。关于原告请求判令二被告支付从2019年2月15日至2019年4月2日的租金65278元，并向原告支付自2019年4月3日起至被告腾清房屋（2019年5月31日）期间的房屋占用费，标准按合同约定房屋租赁金即1388.89元/日计算的请求；被告未按照双方签订的合同的约定全面履行缴纳租金的义务，违约在先，被告应向原告支付2019年2月15日至2019年4月2日期间的租金；2019年4月3日至2019年5月31日期间，被告的物品仍在原告房屋内，未腾清交付原告，故原告要求被告支付此期间的房屋占用费，合法有据，本院予以支持；关于日租金数额，原告主张日1388.89元/日（12.5万元÷90日）本院予以确认；故被告白军丽、朱盛波应支付原告2019年2月15日至2019年4月2日期间的租金65277.83元（1388.89元/日×41日），因被告已于2019年3月4日支付原告租金1万元，被告白军丽、朱盛波尚需支付原告该期间的租金55277.83元；被告白军丽、朱盛波应支付原告2019年4月3日至2019年5月31日期间的房屋占用费81944.51元（1388.89元/日×59日）。关于原告请求判令二被告支付自2019年2月10日至租金付清之日的租金迟延履行违约金，按照125元/日的标准计算，其中1万元的违约金是从2019年2月10日至2019年3月4日，另11.5万元是自2019年2月10日至付清之日及判令被告向原告支付违约金10万元的诉讼请求；因合同对违约金的约定过高，原告亦未提交证据证明其实际损失的数额，且根据本案情况，被告向原告交纳有10万元的履约保证金，合同虽约定不可用作租金，但在合同解除后，原告有义务退还，该10万元已足以抵付被告实际欠付的租金，故本院酌定被告白军丽、朱盛波应按照欠付租金数额为基数，按年利率24%支付自2019年2月10日起至合同解除之日即2019年4月2日止，其中2019年2月10日至2019年3月4日期间以65277.83元为基数的违约金为987.22元（65277.83元×24%÷365天×23天），2019年3月5日至2019年4月2日止之日以为55277.83元基数的违约金为1054.06元（55277.83元×24%÷365天×23天）。关于原告请求判令二被告支付拖欠的物业费9333元、电费11312元、水费5144.6元的诉讼请求；原告提交其向中远物业服务有限公司交纳2019年2月15日至2019年5月28日期间的物业费票据，交纳电费、水费的票据，被告朱盛波对该证据的真实性无异议，辩称不能证实系其使用期间产生的费用；关于物业费，2019年2月15日至2019年5月28日期间的物业费应由被告负担；关于水费、电费，自2019年3月27日锁门后，双方均未再实际经营使用，原告已实际交纳了水费、电费，被告提交证据证明截至2019年3月27日期间的水、电费数量，故原告请求二被告支付拖欠的水费11312元、电费5144.6元本院予以支持；关于被告在中远物业服务公司交纳有5000元水电押金，被告可另行向原告中远物业服务公司主张。关于原告请求判令二被告支付代为缴纳的电费5341.35元、燃气费1203.2元的诉讼请求；原告提交向国网河南省电力公司安阳供电公司交纳案涉房屋一楼抄表日期为2019年2月1日至2019年4月1日期间的电费共计5341.35元的票据，被告欠交安阳华润燃气有限公司2019年1月15日至3月26日期间的气费共计11203.2元的催交通知及其原告交纳气费1203.2元的票据，本院予以采信；故二被告应支付原告代为缴纳的电费5341.35元、燃气费1203.2元。以上，被告白军丽、朱盛波应支付租赁费55277.83元、房屋占用费81944.51元、违约金2041.28元、水费11312元、电费10485.95元、燃气费1203.2元，以上共计162264.77元，扣除原告已收到被告的履约保证金10万元后，被告白军丽、朱盛波应支付原告李慧敏、司娜租赁费、房屋占用费、违约金、水费、电费、燃气费共计62264.77元。原告当庭放弃其第2、8、9项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。关于原告是否欠付被告饭费，与本案不属同一法律关系，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告李慧敏、司娜与被告白军丽、朱盛波签订的租赁合同于2019年4月2日解除；被告白军丽、朱盛波应于本判决生效之日起十日内支付原告李慧敏、司娜租赁费、房屋占用费、违约金、水费、电费、燃气费共计62264.77元。驳回原告李慧敏、司娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4304元，减半收取2152元，由被告白军丽、朱盛波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  张 伟二〇二〇年四月三日代理书记员  邓丽娜