重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初725号原告：重庆市山海物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处迎宾东路103号，统一社会信用代码9150022432227854XA。法定代表人：罗秀琳，该公司经理。委托诉讼代理人：陈勇，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张承露，男，该公司职工。被告：段茂来，男，1986年6月29日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：王白兰，女，住重庆市铜梁区。系段茂来之母。重庆市山海物业管理有限公司（以下简称山海物业公司）与段茂来物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月22日立案受理。依法由审判员蒋玉君适用小额诉讼程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理。山海物业公司的委托诉讼代理人陈勇，段茂来的委托诉讼代理人王白兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山海物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令段茂来支付山海物业公司2017年6月至2018年12月期间物业服务费1795.5元、2018年1月至10月期间水电公摊费50元，共计1845.5元；2、判令段茂来以累计欠缴物业费为基数，从2017年7月1日起按每日万分之三支付违约金至付清欠费时止；3、本案诉讼费由段茂来承担。事实和理由：2012年9月29日重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司（以下简称普华物业公司铜梁分公司）与铜梁县XX街道XX小区业主委员会签订了《铜梁县XX小区物业服务合同》，由普华物业公司铜梁分公司为该小区业主提供物业管理服务。根据合同约定多层房屋的业主应按住房建筑面积0.8元/月·㎡，高层房屋的业主应按住房建筑面积1.2元/月·㎡（1-2楼0.9元/月·㎡）交纳物业管理费。段茂来系该小区XX幢XX（多层）业主，房屋面积118.15㎡，每月应交物管费94.5元（118.15*0.8）。段茂来从2017年6月至2018年12月共欠物业管理费19个月1795.5元未交纳。2018年10月12日普华物业公司铜梁分公司将其享有的对段茂来的债权转让给山海物业公司。山海物业公司多次催收段茂来交纳物业费未果，遂提起诉讼。段茂来辩称，2017年6月至2018年12月期间的物业费没有交纳属实，没交的原因是普华物业公司铜梁分公司与XX小区的合同于2016年9月29日期满后，未征得该小区业委会的同意普华物业公司私自就该小区的管理权与山海物业公司签订的合作协议系无效合同，山海物业公司在本案中不具有诉讼主体资格。普华物业公司铜梁分公司转让债权没有通知段茂来，其以公告的方式通知债权转让不具有法律效力，普华物业公司铜梁分公司转让债权不成立。普华物业公司铜梁分公司应先行履行合同义务，其服务质量不达标，段茂来有权拒绝履行后义务，主张的违约金无依据。本院经审理确认事实如下：2012年9月29日，铜梁县XX街道XX小区第一届业主委员会（甲方）与普华物业公司铜梁分公司（乙方）签订了《铜梁县XX小区物业服务合同》，该合同约定，第四条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）：一、物业进场三个月内不涨物业费用，执行现行物业费；二、进场三个月后，经小区业主委员会委员、业主代表大会代表、XX街道办事处、社区、房管局共同验收后实行下列物业标准：物业费用实行据实分摊制，调涨物业费用限额：多层0.80元/㎡·月，高层1.20元/㎡·月（其中1-2楼0.90元/㎡·月），非住宅1.50元/㎡·月；地面公共路灯、水电据实分摊到各户。物业费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务到期前十五天交纳。第十五条本合同期限为4年，2012年9月29日至2016年9月29日。第二十一条业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，普华物业公司铜梁分公司开始为XX小区提供物业服务，该合同期满后，普华物业公司铜梁分公司继续为XX小区物业服务至2018年12月31日止。2012年12月30日，原铜梁县人民政府XX街道办事处、原铜梁县XX街道XX社区居民委员会和铜梁县XX街道XX小区第一届业主委员会向XX小区业主发出调整物业服务费的通知，载明：现决定执行物业服务合同约定的收费标准［即：多层0.80元/㎡，高层1.20元/㎡（其中1-2楼0.90元/㎡），非住宅1.5元/㎡，公共路灯、水电据实分摊到户（实际按5元／月／户收取），地面占道停车费80元/车/月，私家车位50元/车/月］，并从2013年1月1日起执行。该通知在XX小区告示栏等处进行了张贴。该物业服务费收费标准在原铜梁县发展和改革委员会进行了备案。2018年10月12日，普华物业公司铜梁分公司将其所有XX小区从2012年10月10日至2018年12月31日期间应向业主收取的物业服务费、水电公摊费的所有债权转让给山海物业公司，并将该情况向XX小区业主进行了通知。段茂来是XX小区XX幢XX号房屋的业主，该房屋属多层住宅，房屋建筑面积118.15平方米。段茂来拒绝交纳2017年6月至2018年12月期间的物业服务费及2018年1月至10月期间的水电公摊费。经山海物业公司书面催收后，仍未缴纳。普华物业公司铜梁分公司于2011年2月22日经工商登记成立，于2014年8月11日注销，又于2015年11月2日重新经工商登记成立。普华物业公司铜梁分公司注销工商登记后由普华物业公司对XX小区物业进行服务管理，2015年11月2日普华物业公司铜梁分公司重新成立后又对XX小区物业进行服务管理。上述事实，有山海物业公司的陈述，山海物业公司举示的铜梁县XX小区物业服务合同，关于调整物业服务费的通知及该通知在公示栏张贴的照片，重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表，重庆市铜梁区人民政府XX街道办事处、重庆市铜梁区XX街道办事处XX社区居民委员会的证明，债权转让协议及债权转让通知，重庆市房地产登记审核表，催费通知单及张贴照片,普华物业公司铜梁分公司的工商档案资料等证据证实，该证据客观、合法，并与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据合同约定，段茂来在接受了普华物业公司铜梁分公司提供的物业服务后，应按照合同约定向其交纳物业服务费及水电公摊费。同时法律还规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权转让的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，普华物业公司铜梁分公司在2017年6月至2018年12月期间为段茂来提供了物业服务，后将其对XX小区业主收取的物业服务费、水电公摊费的所有债权转让给山海物业公司，且向所有业主进行了债权转让的通知，因此，段茂来有向山海物业公司交纳物业服务费的义务。段茂来至今未交纳2017年6月至2018年12月期间的物业服务费属实。山海物业公司请求段茂来支付2017年6月至2018年12月期间的物业服务费1795.5元，根据物业服务合同的约定及调整物业服务费的通知确定的计算方式，本院对该请求予以支持。山海物业公司请求段茂来支付2018年1月至10月期间水电公摊费50元，山海物业公司虽未举示缴纳水电公摊费的证据，但物业服务合同明确了据实分摊，山海物业公司的该请求，符合实际，本院也予以支持。关于违约金的诉讼请求。物业服务合同约定物业费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务到期前十五天交纳，业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之三的标准支付违约金。山海物业公司要求以累计欠缴物业费为基数，从2017年7月1日起按每日万分之三计算违约金至付清时止，日万分之三即年利率10.95%，该违约金的计算方式符合约定，也符合法律规定，因此本院依法支持段茂来从2017年7月1日起以当月累计欠交的物业服务费为基数，按年利率10.95%计算向山海物业公司交纳违约金至付清之日止。段茂来关于普华物业公司铜梁分公司与XX小区的合同于2016年9月29日期满后，未征得该小区业委会的同意普华物业公司私自就该小区的管理权与山海物业公司签订的合作协议系无效合同，山海物业公司在本案中不具有诉讼主体资格的抗辩意见，本院认为，山海物业公司是基于债权转让而取得本案诉讼主体资格，不是基于合作协议取得本案诉讼主体资格，合作协议是否有效，与本案无关，本院对合作协议是否有效不作评判，对段茂来的该抗辩意见不予采信。段茂来关于普华物业公司铜梁分公司转让债权没有通知段茂来，其以公告的方式通知债权转让不具有法律效力，普华物业公司铜梁分公司转让债权不成立的抗辩意见，本院认为，本案中普华物业公司铜梁分公司以在公告栏张贴债权转让通知的方式通知债务人，符合实际情况，且不违反法律规定，该通知方式具有法律效力，对段茂来的该抗辩意见本院不予采信。段茂来关于普华物业公司铜梁分公司应先行履行合同义务，其服务质量不达标，段茂来有权拒绝履行后义务，主张的违约金无依据的抗辩意见，本院认为，小区环境秩序不仅需要物业公司的日常管理，也要靠全体业主共同维护，物业公司的工作难免有疏漏，段茂来以此为由拒交物业服务费不能成立，段茂来不按时交纳物业服务费，按合同约定应交纳违约金，对段茂来的该抗辩意见，本院也不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第七十九、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、段茂来于本判决生效之日起十日内支付重庆市山海物业管理有限公司2017年6月至2018年12月期间物业服务费1795.5元，并从2017年7月1日起以段茂来当月累计欠缴的物业服务费为基数按年利率10.95%计算向重庆市山海物业管理有限公司交纳违约金至付清之日止；二、段茂来于本判决生效之日起十日内支付重庆市山海物业管理有限公司2018年1月至10月期间水电公摊费50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由段茂来负担。本判决为终审判决。审判员  蒋玉君二〇二〇年四月二十三日书记员  曹漓萍