山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终1232号上诉人（一审原告）：王青国，男，1966年7月22日生，汉族，山东省招远市人，住招远市。上诉人（一审被告）：王贤芳，女，1975年4月1日生，汉族，住招远市。王贤芳委托诉讼代理人：王铭志，烟台莱山光德法律服务所法律工作者。被上诉人(一审被告):中国邮政集团公司山东省招远市分公司。住所地：招远市金城路280号。负责人：刘长旭，总经理。委托诉讼代理人：李琪，公司职工。上诉人王青国、王贤芳因与被上诉人中国邮政集团公司山东省招远市分公司确认合同效力纠纷一案，不服招远市人民法院(2019)鲁0685民初2856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王青国上诉称，请求烟台市中级人民法院依法予以改判，判令位于招远市金城路278号楼房“西楼一楼留通道一间”归上诉人王青国所有。事实和理由：一、原告王青国于2005年以招远市名都珠宝公司与招远市邮政局(现改为第一被上诉人名称)签订的房屋购销合同，合同里明确约定在西楼留一间过道，这间过道包含在150万元以内的。该西楼即招远市金城路278号楼房。既然在我与邮电局的购销合同中约定，该用词可谓明确，留就是留给我王青国，这毫无异议，但招远法院的判决却认为“并未明确”。那我们就仍按原文原意执行，把这一间过道留给我，永远留给我就是了。二、该诉讼争的是一间过道，第一上诉人一房两卖，存在主观错误，第一上诉人明知该合同规定，却故意与第二上诉人达成第二次买卖，且千方百计避开上诉人。并避开买卖房屋需要邻居签字这一常规，何况这两个楼是完全交叉在一起，我们的消防通道是共用的(我的楼房一楼至四楼都有消防通道门)，上楼顶的所有的，怎么能不用王青国签字。其过错明显。三、第二被上诉人虽然办了房产证，即进行了房权登记，但其在明知该一间过道已卖给上诉人，西楼在拍卖时明文规定“拍卖标的二层走廊目前被占用，拍卖成交后，买受人须自行解决二层走廊被占用及腾空问题，并承担由此产生的一切费用，委托人及拍卖人不承担任何责任”。并有被告王贤芳丈夫王德新的电话录音证明。明知西楼一间归王青国所有的事实，且在上诉人实际从2005年就使用着的情况下，故意将一栋楼房分别分层办成五个房产证，就是为了规避与上诉人的相邻权是否明确的签约，且其办理房产证的买卖合同系伪造，以伪造的买卖合同做出的房产登记当然为不合法。故该房产权登记证不能作为该楼道判归第二被上诉人的理由。综上，第一被上诉人故意一房两卖，引发纠纷。上诉人先购买的房产中留给上诉人一间通道。且上诉人已住实际自2005年起就使用着。被第二上诉人明知，却与第一被上诉人串通，规避上诉人的需邻居签字的常规，并以做的假的购买合同办理房产登记，该房产登记自然是违法的，不应作为对抗上诉人与第一上诉人的合同约定，故上诉请求，判处上诉人与第一上诉人的合同有效(招远法院判决是有效的)，判处两个被上诉人的买卖房屋合同中对“西楼一间通道”的买卖无效，判该“西楼一间通道”归上诉人王青国所有。王贤芳答辩称，王青国的上诉理由不成立，其他的答辩详见我方民事上诉状及补充说明。中国邮政集团公司山东省招远市分公司答辩称，一房两卖问题根本不存在，该房屋的产权2008年下半年不归我方所有，房屋产权交易买卖过程邮政局一概不知。上诉人王贤芳上诉称，请求撤销一审判决，予以改判、驳回上诉人的诉讼请求。一、二审的诉讼费用有王青国承担。事实及理由：原判决“本院认为”：“……应视为被告招远市邮政集团为原告预留了通道使用权”，“……应视为其同意原告对此通道有使用权，故该通道应作为公用通道，任何一方不得有占用、封堵、存放杂物等妨碍通行的行为”。以上论述，于事实不符，于法律相悖，于逻辑不通。一、原审判决“本院认为”部分推理于事实不符。1、以被上诉人王青国名义办理的招房权证罗峰字第××号房屋产权证书不包括诉争的西楼一楼通道一间。2、上诉人王贤芳于2018年7月份通过拍卖的形式，取得招远市房屋产权，办理了不动产证书，包括诉争房屋西楼一楼通道一间。3、招远市人民法院（2018）鲁0685民初3271号民事判决书和烟台中院（2019）鲁06民终3119号民事判决书已就涉案通道的所有权做出了明确的生效判决，认定王贤芳对包括涉案通道在内的1-5层房屋拥有所有权。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条（四）“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。法院应当维护生效判决的既判力，不应作出与生本院生效判决相悖的其他裁判。二、原审判决“本院认为”部分推理于法律相悖。1、《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记”，第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原审判决以不符合逻辑的推理作出原告有使用权的结论与《物权法》相悖。2、上诉人通过拍卖方式和法定程序依法取得邮政局国有资产所有权并履行了相关的登记手续，效力远远高时间在前且未经过拍卖程序的邮政局与招远市名都珠宝有限公司签订的《房地产购销合同》。3、原告起诉状并未主张通道的使用权。“不告不理”是民事诉讼的基本原则，法院只能依照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决，不能随意予以变更，对超过当事人诉讼请求的部分不得主动审理，否则属于程序违法。《民事诉讼法》第200条也把“原判决、裁定超出诉讼请求”作为再审的条件。三、原审判决推理于逻辑不通。1、招远市邮政局与招远市名都珠宝有限公司《房地产购销合同》中“在西楼一楼留通道一间”的约定，可推理出多种意思和结果，并不必然视为“招远市邮政集团为原告预留了通道使用权”。原审被告中国邮政集团公司山东省招远市分公司代理人已在庭审中进行了与该推理相反的证明，“在签这个合同时代理人就已经是原邮政局的法律顾问，……添上这句话，前提是不能涉及到将来买卖只是暂时由原告使用”，此推理不仅在逻辑上不通，与事实完全不符。2、原告在2010年期间在该处张贴通告和向有关机关发出通知，并不能推理得出“王贤芳对此应该明知而购买，应视为其同意原告对此通道有使用权”的结论。事实上，王贤芳发现通道被王青国非法占用，立即起诉要求排除妨碍，用法律手段维护自己的权利，事实与原审判决的推理是完全矛盾的。综上，原审判决“本院认为”被上诉人对涉案通道有使用权于事实不符，于法律相悖，于逻辑不通，请二审法院依法予以纠正。原告王青国向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的房地产购销合同有效；并确认合同中西楼一楼一间通道归原告所有。2、确认被告邮政集团招远市金城路278号原邮政局西楼买卖合同中对原告的西楼一楼一间通道的买卖无效。3、诉讼费用由被告负担。事实及理由：2005年，原告与被告邮政集团签订房地产购销合同，被告邮政集团将金城路278号办公楼及其附属建筑物及水、电、暖设施以150万元的价格转让给原告，该合同明确约定在西楼一楼留通道一间归原告。现原告要求确认西楼一楼一间通道归原告所有，被告王贤芳在将该西楼一楼一间通道一直由原告占用的情况下与被告邮政集团签订西楼买卖合同，被告邮政集团将应归原告所有的一间通道卖给被告王贤芳，请求确认该买卖合同无效。一审法院认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。王青国系招远市名都珠宝有限公司负责人。2005年，招远市邮政局与招远市名都珠宝有限公司签订《房地产购销合同》，载明：一、招远市邮政局将金城路278号办公楼及其附属建筑物（二节楼、锅炉房、平房。水、电、暖设施（包括变压器、配电盘、暖气管道等），有偿转让给招远市名都珠宝有限公司，转让资产详见清单和土地房产两证中的房地产面积。二、转让价格与费用：依据评估价值，经双方商定招远市邮政局以人民币150万元的价格转让给招远市名都珠宝有限公司。转让后的费税（过户手续费、过户费、房产交易税等）由招远市邮政局及招远市名都珠宝有限公司均承担。另在西楼一楼留通道一间。合同签订后，招远市名都珠宝有限公司占有并使用西楼一楼留通道一间。2006年4月27日，原告以王青国的名义办理了罗峰片金城路278号招房权证罗峰字第××号房屋产权证书，其中不包括诉争的合同中西楼一楼通道一间。2008年11月7日，招远市名都珠宝有限公司因未参加年检被吊销。2010年8月19日，原告王青国安排单宝荣、郭文进两名工作人员在西楼一楼留通道一间张贴公告，载明：该楼房中此房间已由招远市邮政局卖给我作为过道。此告，王青国，2010年8月19日。2010年8月23日，招远市名都珠宝有限公司分别向招远市房产交易中心、招远市土地局发出通知称：招远市名都珠宝有限公司于2005年与招远市邮政局签订的房地产购销合同中明确约定，原招远市邮政局位于金城路278号办公楼的西楼有一间归招远名都珠宝有限公司，现该西楼划归招远市邮政储蓄银行，请贵单位在该西楼的产权登记、产权交易中予以关注，并给予明确注明，以免引起纠纷。王青国提交2019年4月27日与原招远市邮政局副局长陈安雄谈话录音，陈安雄证实该西楼一楼留通道一间卖给招远市名都珠宝有限公司。王青国提交其妻子与被告王贤芳丈夫王德新通话录音，以证实被告王贤芳明知所诉争的西楼一楼留通道一间有纠纷仍予以购买。招远市邮政局于2014年至2015年期间改制为中国邮政集团公司山东省招远市分公司，并负责招远市邮政局所有的债权债务。原告王青国经营的招远市名都珠宝有限公司于2008年11月7日因未参加年检被吊销。诉争的房屋位于招远市，系西楼一楼通道一间。被告王贤芳于2018年7月份通过拍卖的形式，取得了被告邮政集团所有的招远市房屋产权，面积是1475平方米。2018年10月25日，办理了不动产证书，该不动产证中包括诉争房屋西楼一楼通道一间。原告王青国的儿子王翔于2009年经营金汇宾馆至今，其一直租赁涉案西楼一楼留通道一间房屋。2018年11月13日，王贤芳以要求王青国的妻子杨霞、儿子王翔停止侵权、恢复原状、腾出房屋为由向法院提起诉讼，法院以（2018）鲁0685民初3271号民事判决书判决，一、被告王翔于本判决生效后10日内将坐落在招远市101的房屋及202的两间房屋腾出，为此，双方发生纠纷，原告王青国以诉称理由诉至法院。一审法院认为，被告招远市邮政集团以150万元的价格将招远市金城路278号办公楼及其附属建筑物有偿转让给原告，合同明确载明另在西楼1楼留通道一间，事实清楚，原招远市名都珠宝有限公司与原招远市邮政局之间签订的房地产购销合同，系双方真实意思的表示，且不存在违反法律及行政法规禁止性规定的情形，应为有效合同。但该合同中只是约定另在西楼1楼留通道一间，并未明确将该通道出卖给原告，双方办理产权证书时未将该通道登记给原告，应视为被告招远市邮政集团为原告预留了通道使用权。后被告招远市邮政集团又将招远市房屋以拍卖的形式转让给被告王贤芳，被告王贤芳办理了不动产证书，该不动产证包括诉争房屋。被告招远市邮集团作为该房的原产权登记所有人，明知与招远市名都珠宝有限公司签订房地产购销合同时明确约定另在西楼1楼留通道一间，而又将该通道以拍卖的形式转让给被告王贤芳，且原告在2010年期间即在该处张贴通告和向有关机关发出通知，被告王贤芳对此应该明知而购买，应视为其同意原告对此通道有使用权，故该通道应作为公用通道，任何一方不得有占用、封堵、存放杂物等妨碍通行的行为。原告与被告招远市邮政集团之间虽签订的《房地产购销合同》有效，但原告并未将该通道登记在房产证中，其要求确认通道归其所有无法律依据，法院不予支持。原告要求确认被告邮政集团与被告王贤芳关于招远市金城路278号原邮政局西楼买卖合同中对原告的西楼一楼一间通道的买卖无效不符合事实，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告王青国与被告中国邮政集团公司山东省招远市分公司（原招远市邮政局）签订的房地产购销合同有效。二、驳回原告王青国的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由原告王青国、被告中国邮政集团公司山东省招远市分公司（原招远市邮政局）均担。二审中，当事人提交新证据。王贤芳提交证据：1、王青国于2006年4月24日与招远市邮政局之间房地产买卖契约以及王青国在不动产登记的申请表。证明王青国在一审中提交的合同时间是2005年，应以不动产登记的买卖合同为准。买卖合同里面并没有王青国主张留有通道。2、提交王贤芳购买房屋的照片以及王青国的两个出入口照片。证明王青国有两个出入口，并非王青国所说。3、招远市名都珠宝有限公司的工商登记情况，证明王青国与名都珠宝公司没有任何关系。王青国没有权利拿着名都珠宝有限公司与招远市邮政局的买卖合同来主张权利。王青国对王贤芳的证据质证称，证据1是王青国亲自签字，对签名笔迹认可，时间不是我签的，我与邮政局签订合同的时间是2006年，合同上的时间是后加。证据2两张都是我宾馆的出入口，并不是买卖房屋的出入口。是买房以后的出入口。原来是没有出入口的情况下，我特别要的西楼的一楼的通道。证据3，原来的名都珠宝公司后来注销了，是我实质经营、管理的公司。对证明目的不认可。中国邮政集团公司山东省招远市分公司质证认可这些证据。王青国提交证据：1、一、二、三、四楼的消防通道门的照片四张，证明消防通道的门都在用。2、王贤芳在拍卖中特别注明的二楼走廊目前被占用，证明她知道这房子卖给我了，她还继续违法买卖。3、王贤芳和邮政局的拍卖合同，办证的合同是伪造的，证明王贤芳和邮政局签订的买卖合同与实质不符，是假合同。王贤芳质证称，对证据1有异议。系王青国自己书写的照片，而不是消防通道或唯一的必经出入口。对证据2有异议，对证明内容有异议，对拍卖公告没有异议。在王贤芳拍卖成交后，王贤芳以产权所有人通过招远法院以及烟台中院排除妨碍已经结案，现在在执行当中。对证据3真实性没有异议，对证明内容有异议，不是假合同。所有权是中国邮政银行招远支行的。中国邮政集团公司山东省招远市分公司质证称证据1、2不清楚，证据3合同是真实的。这个合同不是邮政公司和王贤芳签的。2008年下半年这个房屋的产权已经归邮政储蓄银行了，房屋的买卖邮政局不清楚，协议也不是邮政局签的。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：。（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”本案中，对于涉案诉争房屋，生效的一审法院（2018）鲁0685民初3271号民事判决书判决：一、王翔于本判决生效后10日内将坐落在招远市101的房屋及202的两间房屋腾出。即，该生效判决已判决认定涉案房屋所有权不属于王青国。因此，本案中王青国主张“西楼一楼留通道一间”归王青国所有，该主张与生效人民法院判决相矛盾，一审法院对王青国要求确认通道归其所有的请求不予支持，并无不当。况且，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”规定，涉案诉争房屋的所有权依法登记在王贤芳项下产权证上，并未登记在王青国项下；而且，王青国的购房合同中也并无关于诉争房屋所有权归王青国的约定。根据合同的相对性原理，合同当事人享有合同权利,履行合同义务,受合同条款的约束,合同是否有效,应当由当事人来请求确认。本案中王青国并不是王贤芳与被上诉人中国邮政集团公司山东省招远市分公司《房屋买卖合同》的当事人，其与该合同无法律上的利害关系，故王青国要求确认该合同无效，主体不适格，一审法院对其诉求不予支持，与法不悖。至于王青国认为不动产登记机关将诉争房屋的所有权登记在王贤芳的名下而侵犯了王青国的所有权，王青国可依法向不动产登记机关提出核实或依法提起行政诉讼。从王青国起诉状所列诉讼请求及事实与理由看，其起诉的是确认合同无效纠纷以及所有权归属的确认之诉，而非侵权责任纠纷或相邻关系纠纷，而诉争房屋是否为公用通道属于使用权问题，在本案中不宜认定，否则超出了原告的诉讼请求，况且关于使用权问题已有生效民事判决予以认定。一审法院判决关于使用权的相关认定应予纠正。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27450元，由上诉人王贤芳负担18300元，由上诉人王青国负担9150元。本判决为终审判决。审判长  尹鹏亮审判员  杨忠霞审判员  王天松二〇二〇年四月十七日书记员  郭春莉