辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1127号上诉人（原审被告）：宁昊亮，男，1978年11月1日生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：宁炜（宁昊亮父亲），男，1957年9月7日生，汉族，住吉林省吉林市船营区。被上诉人（原审原告）：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1。统一社会信用代码：91210231744390574A。法定代表人：崔洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：许致笙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘善吉，男，该公司员工。上诉人宁昊亮因与被上诉人大连鑫晟物业管理有限公司（以下简称鑫晟物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初3307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁昊亮上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回鑫晟物业的诉讼请求。事实和理由：案涉房屋推迟交房近一年的时间，开发商同意将违约金补偿在物业费中抵顶，且与物业公司协商一致。鑫晟物业在2016年前从未提出过缴纳物业费的事宜，物业费一直由开发商以违约金支付。物业公司在2016年前从未提出过缴纳物业费的问题，故其在本案中主张2012年至2016年的物业费已超过三年诉讼时效。鑫晟物业未按合同约定履行物业服务职责，房屋漏水严重，给业主造成损失；房屋维修基金未正常使用；小区安保工作不到位，有财物丢失的情况发生；电梯经常无法正常运转，造成业主出入困难。鑫晟物业未答辩。鑫晟物业向一审法院起诉请求：1、判令宁昊亮给付物业服务费6,557元，违约金1,967元，合计8,524元；2、本案诉讼费用由宁昊亮承担。一审法院认定事实：2008年7月11日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定将案涉小区即美林西岸小区物业委托大连鑫晟物业管理有限公司实行前期物业管理。该合同对委托管理事项，委托管理期限，双方权利和义务，物业管理服务质量及标准、前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。其中第九条约定：委托管理期限自2008年6月30日起至该小区成立业主委员会选聘新物业管理公司止。第十三条：物业管理服务费，已交付使用物业管理服务费，由受委托方根据前期物业管理服务协议的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取：高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯费），多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，小高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯费）。非住宅房屋面积每月每平方米1.30元。2008年8月29日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与宁昊亮签订《大连市前期物业管理服务协议》，就前期物业管理服务达成协议，该协议对双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的标准，物业管理服务费用、公示、经营收入分配、保险、违约责任等内容进行了约定。其中第一条约定，甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳：第一住宅按建筑面积每月每平方米0.80元，乙方交纳费用时间：08年9月15日。第九条违约责任第四项：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起0.3%按日交纳滞纳金或向人民法院起诉。第十七条：本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。案涉房屋坐落于美林西岸小区，系住宅，建筑面积为69.12平方米，宁昊亮拖欠物业费的时间为2012年6月1日至今。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。宁昊亮在实际接受鑫晟物业物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故对鑫晟物业关于要求宁昊亮补交物业费的诉讼请求，予以支持。截止2018年12月31日，宁昊亮应交未交的物业费为6557元。宁昊亮辩称自己不缴纳物业费的理由是鑫晟物业在提供物业服务的过程中出现了管理不到位的情况，但未能提供相应证据，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故对宁昊亮的该项答辩意见，不予采纳。宁昊亮辩称用逾期交房违约金抵顶物业费的问题。因宁昊亮未能向法院提交证据证明存在上述协议以及协议的内容，故对宁昊亮的该项答辩意见，无法采纳。关于违约金问题，虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》对违约金作出了明确的约定，但为促进物业服务企业加强管理，减少物业公司与业主之间的矛盾，故对鑫晟物业要求宁昊亮支付违约金的诉讼请求，不予支持。判决：一、宁昊亮于本判决生效之日起十日内支付给原告大连鑫晟物业管理有限公司欠交的2012年6月1日起至2018年12月31日的物业费6557元；二、驳回大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由宁昊亮负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的除《大连市前期物业管理服务协议》第四条内容之外的事实予以确认。本院经审理查明：案涉《大连市前期物业管理服务协议》第四条约定：物业管理服务费用由乙方（上诉人宁昊亮）按建筑面积每月每平方米1.2元的标准向甲方（大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司）委托的物业管理企业交纳。本院所确认的上述事实，有《大连市前期物业管理服务协议》在案为凭，该证据已经双方当事人质证及本院审查，应予采信。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。案涉小区开发商大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与被上诉人签订了《前期物业管理委托合同》，亦与上诉人签订了《大连市前期物业管理服务协议》，前述两份协议中对物业费的缴费标准进行了明确的约定。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，上诉人应按照前述合同中约定的标准向被上诉人缴纳物业费。经本院审查，一审判决认定的上诉人欠费期间、房屋面积、及物业费缴费标准均正确，故上诉人应向被上诉人缴纳案涉期间的物业费6,557元；一审判决对此认定无误，本院予以确认。关于上诉人提出的因延迟交房违约金抵扣物业费的问题，因案涉小区的开发商与被上诉人非同一民事主体，上诉人亦未提供证据证明被上诉人知晓并同意抵扣，故其该主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人关于2012年至2016年的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，因上诉人在一审中并未就时效问题提出抗辩，故本院不予审查。关于上诉人提出的物业服务质量问题，依据依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，上诉人不应将拒缴物业费作为对被上诉人提供的物业服务存在若干亟待改善之处的对抗方式，此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护。故上诉人以被上诉人提供的物业服务存在质量问题为由主张不缴物业费亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，宁昊亮上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人宁昊亮负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年四月十日书记员 牛超群