浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终452号 上诉人（原审被告、反诉原告）：湖州保集商业管理有限公司，住所地湖州市吴兴区广场后路17号四楼西面第二间。 法定代表人：韩清凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张晋，浙江银湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖州尚源食府餐饮有限公司，住所地湖州市吴兴区新华路1029号金城广场内第一层1-1号。 法定代表人：王伟庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：祝晶，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凯，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 上诉人湖州保集商业管理有限公司（以下简称保集公司）为与被上诉人湖州尚源食府餐饮有限公司（以下简称尚源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案通过阅卷和调查，询问当事人，现已审理终结。 保集公司上诉请求：1.依法改判，驳回尚源公司全部诉讼请求，支持保集公司的全部反诉请求；2.由尚源公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：原审法院事实认定不清，举证责任分配不当。案涉租赁场地漏水原因应由尚源公司举证而非保集公司，尚源公司应当提交证据证明漏水原因与保集公司有关。保集公司交付时符合双方交付条件，尚源公司在确认接收的情况下开始进行装修施工，其所谓的严重漏水现象是尚源公司进场时不合理的设计以及野蛮装修施工造成的，该场地经过合理的竣工验收，完全符合经营条件，且在尚源公司进驻前保集公司从未接到过漏水报修现象。且该区域也是尚源公司在进行考察后选定的，保集公司也对其区域情况进行告知。出现上述漏水现象应属于尚源公司责任，与保集公司无关，故保集公司不应当承担相应维修责任。关于反诉部分，尚源公司迟延支付租金不应属于合理抗辩，该漏水原因并非保集公司造成，根据双方之间的租赁合同约定，应当承担按欠缴租金和物业管理费总额的50%支付违约金的责任。 尚源公司答辩称，一、本案系房屋租赁合同纠纷，如果出现漏水问题，承租人只需证明存在漏水现象，就可推定出租人违约，出租人证明漏水原因在于承租人其才能免责。本案保集公司明知尚源公司承租房屋的用途为提供餐饮服务，其仍将存在漏水问题的房屋出租给尚源公司，没有交付符合合同约定用途的房屋。就漏水问题，双方形成了会议纪要，保集公司也认可过。其在一审委托对漏水原因进行鉴定，后又撤回，应承担举证不能的责任。案涉房屋漏水的部位为顶板、管道、伸缩缝，均为房屋土建部分，与尚源公司后期装修没有关联。二、因案涉房屋漏水影响正常使用和尚源公司的正常经营，尚源公司迟延支付租金系行使先履行抗辩权，属合理抗辩，保集公司主张违约金缺乏法律依据。 尚源公司向一审法院起诉请求：1.确认解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.保集公司退还尚源公司租金、物业管理费并赔偿装修、营业、窝工等损失共计1084763.80元（2017年9月-2018年3月期间的租金667068元、物业管理费112056元，漏水修复费199184元、窝工费106455.80元）；3.保集公司立即停止对尚源公司的噪音侵权、排除妨碍，并赔偿尚源公司因噪音导致的经济损失（自2018年5月2日计算至实际消除噪音之日，暂计算至2018年8月1日为396900元）；4.本案诉讼费由保集公司承担。诉讼中，第4项诉讼请求变更为本案诉讼费、鉴定费、公证费由保集公司承担。 保集公司向一审法院起诉请求：1.尚源公司支付保集公司租金341649元、物业管理费56028元及违约金198838.50元；2.本案反诉费由尚源公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月2日，保集公司与湖州凤凰阳光超越大酒店（以下简称超越大酒店）签订《房屋租赁合同》一份，约定保集公司将位于湖州市场地出租给超越大酒店，场地面积2668平方米，租赁期限六年，自2017年5月1日起至2023年4月30日止，保集公司于2017年5月1日前现状交付租赁场地，计租起始日自2017年9月1日起计。2017年9月1日至2018年8月31日的年租金为1334133元（月租金111178元），2018年9月1日至2019年8月31日的年租金为1431515元（月租金119293元），2019年9月1日至2020年8月31日的年租金为1626279元，2021年9月1日至2022年8月31日的年租金为1723661元，2022年9月1日至2023年4月30日的年租金为1821043元。各年度物业费均为224112元，每月物业费18676元。超越大酒店应先付后用，每个支付期支付三个月的租金和物业管理费，每期租金和物业管理费的支付时间为上个月的26日前，逾期支付租金和物业管理费按违约处理；超越大酒店逾期支付租金及各项费用超过三十天，视为超越大酒店擅自提前终止合同，应缴清欠款并按未缴纳租金和物业管理费总额的30%—50%支付违约金。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。2017年11月14日，保集公司、超越大酒店、尚源公司签订《协议书》，约定三方同意将2017年5月2日签订《房屋租赁合同》中承租人由超越大酒店变更为尚源公司，合同主体变更后尚源公司行使原合同中承租人的全部权利，承担原合同中承租人所负的一切合同义务。房屋交付后，超越大酒店进场装修，装修过程中租赁房屋部分顶板及管道出现结露、部分顶板伸缩缝出现漏水，后保集公司委托案外人于2017年6月至2017年9月期间对房屋结露及漏水部位进行了维修。维修结束后，超越大酒店（尚源公司）对漏水损坏的装修部分进行了翻修。2018年，案涉房屋再次出现局部漏水情形，尚源公司未支付2018年7月至2018年9月期间的房屋租金及物业管理费。经尚源公司申请，浙江省湖州市南太湖公证处于2018年7月10日对案涉租赁房屋内现状进行证据保全，出具了（2018）浙湖南证民字第1196号公证书，尚源公司支付了公证费及拍摄服务费合计4000元。另查明：本案预立案期间，尚源公司申请对租赁房屋漏水导致的装修（包括翻修）损失、窝工损失、经营损失及因噪音而产生的经营损失进行司法鉴定，浙江卓宏建设项目管理有限公司长兴分公司接受委托进行鉴定，出具浙卓价鉴字（2018）第041号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为“1.因漏水而导致的装修（包括翻修）损失、窝工等损失工程造价为199184元；租金、物业费为779214元”，尚源公司支付鉴定费3880元。本案诉讼中，保集公司申请对租赁房屋涉水原因进行鉴定，该院委托浙江中能工程检测有限公司进行鉴定，后保集公司撤回了鉴定申请，鉴定终止。 一审法院认为，保集公司与超越大酒店就案涉房屋租赁事宜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应视为合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，保集公司、超越大酒店与尚源公司签订《协议书》，由超越大酒店将《房屋租赁合同》中权利义务一并转让给尚源公司，尚源公司成为《房屋租赁合同》承租人。在租赁期间，案涉租赁房屋于2017年出现漏水情形，保集公司进行了维修，虽然租赁房屋再次出现局部漏水情形，但不足以导致合同目的不能实现，对尚源公司主张确认解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。2017年9月-2018年3月期间，超越大酒店及尚源公司已使用租赁房屋，对尚源公司主张退还已支付的2017年9月-2018年3月期间的租金和物业管理费的诉讼请求，不予支持。租赁期间，案涉房屋漏水导致承租人已完成的装修被损坏，尚源公司主张的漏水修复费及窝工费实际为漏水导致的损失，该院依据鉴定意见确定漏水导致的装修（包括翻修）损失、窝工等损失为199184元。尚源公司对租赁房屋内现状进行证据保全而支付的公证费及拍摄服务费合计4000元系维权的合理开支，对于尚源公司主张该费用由保集公司承担的诉讼请求，予以支持。尚源公司未提交有效证据证明租赁房屋受空调噪音影响无法正常经营的事实，对于尚源公司主张保集公司立即停止噪音侵权、排除妨碍及赔偿噪音而导致的经济损失的诉讼请求，不予支持。尚源公司未按约支付租金、物业管理费，保集公司反诉主张2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金341649元（111178元/月×2月+119293元）、物业管理费56028元（18676元/月×3月），计算标准符合合同约定，已届付款期限，予以支持。保集公司主张尚源公司按欠缴租金和物业管理费总额的50%支付违约金，该院认为尚源公司确存在迟延支付租金和物业管理费的事实，但因租赁房屋再次产生漏水问题，影响租赁房屋的正常使用，尚源公司迟延支付租金属于合理的抗辩，故对于保集公司主张的违约金的反诉请求，不予支持。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、尚源公司支付保集公司租金、物业管理费397677元，保集公司支付尚源公司漏水导致的损失199184元、公证费及拍摄服务费4000元，经相互抵扣后，尚源公司应支付保集公司款项194493元，限于判决生效之日起十日内履行；二、驳回尚源公司其他诉讼请求；三、驳回保集公司其他反诉请求。案件本诉受理费减半收取9068元，反诉受理费4883元，合计诉讼费13951元，由尚源公司负担11078元，保集公司负担2873元。鉴定费3880元，由尚源公司负担1940元，保集公司负担1940元。 二审中，双方均无新的证据提交。 本院确认一审查明的事实。 本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：一、就漏水给尚源公司造成的损失，保集公司是否应承担赔偿责任；二、尚源公司迟延支付租金和物业管理费是否应向保集公司支付违约金。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案尚源公司租赁保集公司的房屋用于餐饮经营，现因保集公司提供的房屋存在漏水情况，影响尚源公司的正常使用，保集公司对此应承担维修责任，造成其他损失的应承担赔偿责任，一审根据鉴定意见判决保集公司对漏水导致的装修（包括翻修）损失、窝工等损失进行赔偿并无不当。关于保集公司提出的漏水系尚源公司原因造成的意见，因其未提供证据证明，本院不予采信。关于争议焦点二，因保集公司提供的租赁房屋不能正常使用，尚源公司迟延支付租金并非无正当理由，一审未支持保集公司关于违约金的请求亦无不当。 综上，上诉人保集公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7330元，由上诉人湖州保集商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  朱惠明 审判员  沈筱婕 二〇二〇年四月二十六日 书记员  周进方