辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1515号上诉人（原审被告、反诉原告）：周志军，男，1952年3月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：蔺艳丹，辽宁华建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翕然，辽宁华建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。法定代表人:谢超，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘永强，男，1977年8月4日出生，该公司员工，住沈阳市沈河区。上诉人周志军与被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称“奥园新城置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周志军上诉请求：一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初2525号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉请；二、如进行改判，判决上诉人不必支付违约金，并支持上诉人一审时全部反诉请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2016年4月，周志军入住案涉房屋（精装房），房屋存在多处质量问题，其中以防漏漏水、因奥园新城公司三恒系统问题导致室温不达标等现象尤为严重，造成房内物品多处受损，并且多次反复，已经达到无法入住的严重程度，期间安排周志军搬离本住处，更是四次更换临时住处，在搬回住处后原有问题仍未妥善解决，前前后后造成的影响长达一年多之久，并且在取暖季因奥园新城公司系统噪声导致周志军无法正常创作及生活，造成其两个取暖季无法正常居住。众多业主均因房屋质量问题长期受到困扰，多次集体维权，众多媒体也不同程度进行过报道，但奥园新城公司始终未能正确对待。周志军购买本房屋系日常居住及作为工作室使用，其作为具有一定知名度的音乐创作人，因持续多年的房屋质量问题长期受到身心与工作的严重影响，造成极大误工损失，属于因被上诉人违约行为导致的实际损失，属于合同法明确规定。对于因漏水等房屋质量原因导致的家具受损，属于因被上诉人违约行为导致的直接损失，理应支持；对于搬家费用，属于被上诉人应履行的合同义务，但是上诉人迫于无奈代为履行，属于代理行为，期间产生的费用及造成的损失理应由被上诉人承担。后上诉人补充上诉请求为：要求被上诉人将起泡、发霉的墙体未修复完毕，门、橱柜、可视对讲机、灯罩、循环泵噪音、窗台、窗户等修缮合格后，上诉人才具有支付剩余房款的义务。奥园新城置业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，使用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。1.案涉房屋购买时为现房，上诉人已亲自考察，对案涉房屋装修品质有所下降予以确认，交付标准为现状交房。房屋漏水并非质量问题，而是楼上漏水渗入上诉人室内，被上诉人已经履行了维修义务并妥善解决了上诉人在维修期间的生活安置，已于2017年8月1日解决完毕。2.依据合同约定，出卖人对房屋质保期内发生质量承担维修责任，上诉人将维修问题与房款支付关联起来没有依据。依据补充协议，支付购房款是上诉人与被上诉人办理房屋交接的前提，2016年10月保修房屋漏水时，合同约定的2016年9月5日前支付75000元购房款的义务已经延迟支付，构成了违约。3.维修过程中，被上诉人已经为上诉人提供了住宿及承担有关费用，上诉人书面承诺不再追究上诉人关于维修期间租金房及搬家所产生的费用。4.上诉人主张的误工费和精神损害抚慰金没有法律依据。奥园新城公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令周志军继续履行商品房买卖合同，支付购房款15万元；2.判令周志军给付逾期付款违约金；3.判令被告承担本案的诉讼费。周志军向一审法院提出反诉请求：1.判令奥园新城置业公司赔偿我家具损坏折价款8127.42元；2.判令奥园新城置业公司赔偿我因房屋问题造成的必要支出12731元；3.判令奥园新城置业公司赔偿我因房屋问题造成的误工费125000元；4.判令奥园新城置业公司赔偿我精神损害抚慰金10000元；5.判令我不必支付逾期交款违约金；6.判令奥园新城置业公司尽快修缮我房屋中未修好的项目；7.判令奥园新城置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月4日，奥园新城公司与周志军签订《补充协议》，双方对房屋的现状进行约定，周志军同意按照房屋装修现状收房，同时，周志军对案涉房屋进行了现场勘查，并予以签字确认。2016年5月26日，奥园新城公司与周志军签订《商品房买卖合同》(合同编号：E1607057428)及《补充协议》，约定:“周志军购买奥园新城公司开发的位于沈阳市苏家屯区房屋一处，建筑面积77.55m2，总价款341220元整，房款分期付款，2016年5月24日前支付首期房款191220元，2016年9月5日前支付75000元，2016年12月30日前支付75000元。”同日，双方签订《补充协议》，约定：“……4.2逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按总房款20%向出卖人支付违约金，买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金”。商品房买卖合同签订后，周志军按照约定向奥园新城公司支付了首付款，但剩余房款未向奥园新城公司支付。另查明，合同签订后，周志军办理了房屋入住，居住过程中发现房屋存在质量问题，奥园新城公司对案涉房屋进行了维修，并在维修期间为周志军租赁房屋居住。庭审中，周志军自认奥园新城公司已于2017年8月1日将漏水问题解决完毕，现周志军已经重新入住案涉房屋。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2016年5月26日签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。现周志军未能按照约定时间支付剩余购房款，按照双方补充协议约定，周志军应当支付日万分之叁的逾期付款违约金。关于违约金的起算日，因房屋出现质量问题导致周志军未按约定支付剩余房款，故本院认定周志军重新入住之日起计算。关于周志军提出的奥园新城公司赔偿家具损坏折价款8127.42元的请求，因该项损失系在搬家过程中产生，并非奥园新城公司造成，故对该项损失本院不予支持。关于周志军提出的奥园新城公司支付必要损失12731元的请求，周志军未向本院提交相应的费用票据，不予支持。关于周志军提出的误工费125000元、精神损害抚慰金10000元的主张，无法律依据，不予支持；关于周志军提出的由奥园新城公司修缮案涉房屋的请求，因周志军未明确所需修缮的具体项目，故无法认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，判决如下：一、沈阳奥园新城置业有限公司与周志军继续履行于2016年5月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1607057428）及《补充协议》，周志军于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈阳奥园新城置业有限公司购房款15万元；二、周志军于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈阳奥园新城置业有限公司违约金（以15万元为本金，按照日万分之叁，自2017年8月1日起计算至本判决确定的给付之日止)；三、驳回沈阳奥园新城置业有限公司其他诉讼请求；四、驳回周志军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040元、反诉费1709元，由周志军负担。二审中，上诉人提交落款为“刘科新”的证人证言，用以证明房屋因为采暖问题导致上诉人无法居住，因而未居住。被上诉人发表质证意见为：不属于新证据，证人证言证人未到庭，证言不具有法律效力。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于周志军应否支付剩余房款及逾期付款违约金问题，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方于2016年5月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。开发单位负有交付符合居住条件的房屋的义务，周志军负有交纳房款的义务，故原审法院判决周志军给付剩余15万元房款并无不当，但因周志军入住后发现房屋存在质量问题，开发单位亦多次进行维修，至2017年8月1日被上诉人将漏水问题解决完毕，周志军才重新入住案涉房屋，并非恶意违约拒交房款，故原审法院判决周志军承担违约金欠妥，本院予以调整，但对奥园新城置业公司造成的利息损失周志军应予承担。关于周志军主张的损失问题，虽然上诉人并未就其所主张的损失金额提供充分依据，但因房屋漏水确实给周志军造成了损失，故本院酌定奥园新城公司赔偿周志军5000元。对于上诉人主张搬家费900元问题，因上诉人在一审审理时确认在反诉诉请中将搬家费900元的费用撤销，故本院二审不予处理。关于上诉人提出的赔偿其误工费12.5万元及精神损害抚慰金10000元问题，因上诉人未提供充分证据证明其存在误工损失，且在房屋维修期间，上诉人已经搬至其他住处，被上诉人为其支付了房屋租金，故对于给付其误工费的请求本院不予支持。对于其提出的精神损害赔偿问题，因无法律依据，本院亦不予支持。关于上诉人提出的修缮案涉房屋的请求，因周志军在原审审理期间未明确所需修缮的部位和具体项目，故原审法院未予审理并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初2525号民事判决第一项；二、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初2525号民事判决第三项、第四项；三、变更沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初2525号民事判决第二项“周志军于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈阳奥园新城置业有限公司违约金（以15万元为本金，按照日万分之叁，自2017年8月1日起计算至本判决确定的给付之日止）”为“周志军于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈阳奥园新城置业有限公司上述房款相应的利息（以15万元为基数，自2017年8月1日起至2019年7月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年7月20日至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；四、沈阳奥园新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿周志军经济损失5000元；五、驳回双方当事人其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2040元，沈阳奥园新城置业有限公司负担224元，周志军负担1816元；反诉费1709元，由周志军负担1220元，沈阳奥园新城置业有限公司负担489元。二审案件受理费3749元，由周志军负担3234元，上诉人沈阳奥园新城置业有限公司负担515元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年四月二十日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。