呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终233号上诉人(原审原告)：王辉，男，呼和浩特市第一监狱公务员，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告)：内蒙古鼎泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区呼伦贝尔南路雅阁星城二期好望角A座701室。法定代表人：高元江，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘军，男，该公司员工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：卢永泉，男，该公司员工，住呼和浩特市。上诉人王辉因与被上诉人内蒙古鼎泰房地产开发有限公司（以下简称鼎泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。王辉上诉请求：l、请求撤销一审判决第二项,改判鼎泰公司承担王辉利息损失的责任,退还王辉物业维修基金7592元；2、本案一审、二审诉讼费用由鼎泰公司承担。事实和理由：1、呼和浩特市房管局早在2013年10月24日就已下发呼房发(2013)262号文件:《关于严禁房地产开发企业向业主收取专项维修基金有关问题的通知》,其中第一条明确规定自文件下发之日起,各房地产开发企业必须严格执行建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》,在和业主办理房屋交接、入住手续时,不得以任何理由向业主收取住宅专项维修资金,住宅专项维修资金应由业主自行到指定银行交缴。鼎泰房地产公司于2015年7月17日收取王辉14586元入住相关费用,属于违规收费。2、鼎泰公司在20l5年向购房者交房时尚未对所建住宅进行各项工程验收,自己也不清楚什么时候可以办房本,明知办房本遥遥无期而恶意向购房者收取办理房本相关费用,在购房合同中对办理产权登记未进行任何约定以逃避责任,其违规收费后,至今未给购房者办理房产证,属不当得利,应予认定。3、交房收费明细共计14586元:系鼎泰房地产公司在交房时,同电费,有线电视入网费等必需费用一并捆绑收取,由开发商定制的制式表格计算,不交费不给领钥匙,由于其他业主也交纳了这笔费用(购买商品房交纳现金,回迁房直接抵扣钱款),王辉在不知情的情况下交纳了该笔费用,并不能认为是自愿交纳。4、至王辉收到判决之日、鼎泰公司仍未向呼和浩特市物业管理服务中心移交物业专项维修基金,一审认定事实有误。据此,请求二审法院撤销原判,发回重审或对一审判决直接予以改判,支持王辉的上诉请求。鼎泰公司辩称，王辉要求退还物业维修基金以及赔偿利息。物业维修基金我公司已经按照住建局、房产部门规定的时间，交到了房产局的职能部门，这部分钱是不予退还的。利息的问题，因为当时已经告知王辉，王辉当时没有提出异议，也认可，我公司认为双方已达成一致意见。王辉已经违背了当时双方达成的意愿，所以关于利息的问题我公司不认可。王辉向一审法院起诉请求：1．鼎泰公司返还王辉契税6171元、物业维修基金7592元、交易手续费253元、登记费80元、工本费10元，合计为14106元，利息3864.76元（按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75％的1.5倍自2015年7月17日暂计算至2019年4月24日，2019年4月24日之后的利息按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75％的1.5倍计算至本金实际付清之日止）；2．案件受理费由鼎泰公司承担。一审法院认定事实：2015年8月30日,鼎泰公司(出卖人)与王辉、曹俊敏(买受人)签订《商品房买卖合同》,约定买受人购买的商品房位于赛罕区呼伦贝尔南路雅阁星城二期好望角第B座1单元801号,商品房用途为住宅,预测建筑面积共84.36平方米,总金额617093元。2015年8月30日,鼎泰公司为王辉、曹俊敏出具销售不动产统一发票,载明收到王辉、曹俊敏交纳的涉案房屋预收购房款247093元。2019年4月30日,鼎泰公司为王辉、曹俊敏出具内蒙古增值税普通发票,载明收到王辉、曹俊敏交纳购房款370000元。《雅阁星城二期(好望角)交房收费明细》载明王辉为涉案房屋交纳各项费用包括:临时用电100元、有线电视入网费300元、契税:购房户6171元(按购房金额收取,90平方米以下1%;90平方米-144平方米1.5%;144平方米以上含144平方米3%)、物业维修基金7592元(90元/平方米)、交易手续费253元、登记费80元、工本费10元、按揭他项80元,费用合计14586元。2015年7月17日,鼎泰公司出具收到王辉交纳涉案房屋入住相关费用14586元的收据。呼和浩特市住房保障和房屋管理局于2013年10月24日对清理整顿企业代收维修基金一事,作出《关于严禁房地产开发企业向业主收取住宅专项维修资金有关问题的通知》(呼房发[2013]262号)。内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××队于2018年5月28日向鼎泰公司发出《建设工程消防验收意见书》([呼]公消验[2018]第0085号),载明鼎泰公司申报的雅阁星城二期(好望角)A座、B座、C座及地下车库建设工程符合要求,予以通过。2019年8月12日,鼎泰公司通过银行转账向呼和浩特市物业管理服务中心维修资金账户转入1495862元(用途为雅阁星城二期好望角)。同日,鼎泰公司向雅阁星城二期好望角业主作出《雅阁星城二期好望角物业维修基金资金缴交情况公示》,载明“鼎泰公司于2015年6月交房时开始收取小区业主物业维修基金,截止目前雅阁星城二期好望角共收缴261户,收缴金额1495862元,现统一上缴市物业管理服务中心维修资金专户”,该公示明细表中载明王辉为涉案房屋交纳维修基金7592元,执行标准90元。另查明,涉案房屋所在的雅阁星城二期(好望角)已经取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《预售许可证》。一审法院认为，王辉与鼎泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于王辉请求鼎泰公司向其返还契税6171元、物业维修基金7592元、交易手续费253元、登记费80元、工本费10元，合计14106元的诉讼请求，一审法院认为，鼎泰公司对王辉已向其交纳上述费用无异议，可以认定系王辉委托鼎泰公司代其交纳上述费用，截至王辉起诉前，鼎泰公司未能为王辉办理涉案房屋的房屋权属证书，亦未向相关部门交纳上述费用，故鼎泰公司应将用于办理房屋权属证书收取的契税6171元、交易手续费253元、登记费80元、工本费10元的费用予以退还。关于王辉请求鼎泰公司向其返还物业维修基金7592元的诉讼请求，一审法院认为，庭审中双方均认可，鼎泰公司已于2019年8月12日将王辉交纳的物业维修基金7592元交纳至呼和浩特市物业管理服务中心，故对王辉的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于王辉请求鼎泰公司向其支付已交纳费用的利息损失3864.76元（按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75％的1.5倍，自2015年7月17日计算至本金实际付清之日止）的诉讼请求，一审法院认为，鼎泰公司收取上述费用系为办理涉案房屋的产权手续代为向王辉收取并代其向房地产登记机关交纳，相关手续尚在办理中，王辉亦表示该费用系其自愿交纳，鼎泰公司不存在强制收取的情形，故对王辉主张鼎泰公司向其支付利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。故判决：一、鼎泰公司于本判决生效之日起十五日内返还王辉契税6171元、交易手续费253元、登记费80元、工本费10元；二、驳回王辉的其他诉讼请求。本院二审期间，王辉向法院举证了一份2019年5月24日其向呼和浩特市住建局发出《投诉材料》，载明：“本人于2015年8月30日网签购买内蒙古鼎泰房地产开发有限公司开发的××区房屋一套，开发商于2015年7月17日交房时捆绑收取了办理房本费用共计14106元，当时小区消防等项目尚未验收合格，开发商在明知办房本遥遥无期的情况下违反规定收取业主办房本费用，拖延至今已经近4年，近日本人多次找开发商协商，开发商是既不办房本，也拒不退还该笔办房本费用。特此申请，要求开发商退还该笔费用以及在此期间所产生的利息。”鼎泰公司未向本院提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是王辉请求鼎泰公司退还其物业维修基金并承担利息损失的责任有无事实和法律上的依据。关于王辉请求鼎泰公司返还其物业维修基金的上诉请求，物业维修基金附属于房屋，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”王辉作为小区业主，系该小区物业维修基金的交纳义务人，应该在接收房屋之前交纳该笔费用。2019年8月12日，鼎泰公司将代收该小区的物业维修基金通过银行转账向呼和浩特市物业管理服务中心维修资金账户转入1495862元，其中包括王辉应缴纳的7592元，王辉的交纳义务已经完成，故该笔物业维修基金不予退还。至于王辉所主张该笔物业维修基金的利息损失，即使鼎泰公司逾期交纳，也应由鼎泰公司承担逾期交纳的不利后果，王辉并不是该笔物业维修基金利息的权利人。综上，对于王辉要求鼎泰公司退还该笔物业维修基金及利息的上诉请求，本院不予支持。关于王辉请求鼎泰公司承担契税、交易手续费、登记费及工本费的利息损失责任的问题，鼎泰公司为加快房屋产权办理速度，对房屋契税、物业维修基金、交易手续费、登记费、工本费等费用采取集中代收代缴的方式，王辉向鼎泰公司交纳上述费用，鼎泰公司出具了收据，列明了各项费用，所以王辉对上述费用的交纳是明知的。且自2015年7月至2019年，王辉并未提出异议，所以视为该段时间内双方具有委托关系。在询问过程中，鼎泰公司承认自2019年3月起，王辉开始提出异议，要求鼎泰公司退还该笔代收代缴的费用，应当视为王辉解除委托关系的意思表示。鼎泰公司未完成为王辉办理产权证书的委托事项，故应当将用于办理房屋产权证书收取的契税6171元、交易手续费253元、登记费80元、工本费10元的费用予以退还，并支付自2019年3月之后的利息。综上所述，对于王辉上诉请求中合理的部分，本院予以支持，对于不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5583号民事判决第二项，即“驳回王辉的其他诉讼请求”；二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5583号民事判决第一项，即“内蒙古鼎泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还王辉契税6171元、交易手续费253元、登记费80元、工本费10元。”为“内蒙古鼎泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还王辉契税6171元、交易手续费253元、登记费80元、工本费10元及利息（利息计算以6514元为本金，2019年3月至2019年8月按中国人民银行同期同类贷款年利率计算，2019年8月之后按全国银行间同业拆借贷款利率计算至实际付清之日止）”；一审案件受理费已减半收取计125元（王辉已预交），由王辉负担60元，由内蒙古鼎泰房地产开发有限公司负担65元。二审案件受理费250元（王辉已预交250元）由王辉负担110元，由内蒙古鼎泰房地产开发有限公司负担140元。本判决为终审判决。审 判 长 赵 俊 平审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇二〇年四月九日法官助理 王 文 京书 记 员 王  昕