浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终756号 上诉人（原审被告）：杭州天山医药玻璃有限公司。住所地：杭州市临安区太阳镇枫树岭村宜钟王家67号。统一社会信用代码：91330185143780833D。 法定代表人：翁正天，董事长。 委托诉讼代理人：余玉豹、万丽娜，浙江厚来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州杰欣纺织品有限公司。住所地：杭州市临安区於潜镇下埠村於洲路260号。统一社会信用代码：913301853282529658。 法定代表人：刘刚义，执行董事。 委托诉讼代理人：遽建军、唐显耀，浙江浙临律师事务所律师。 上诉人杭州天山医药玻璃有限公司（以下简称天山公司）因与被上诉人杭州杰欣纺织品有限公司（以下简称杰欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初4237号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2014年11月22日，以天山公司为甲方（出租方）、杰欣公司为乙方（承租方），双方签订《厂房租赁合同》，主要记载内容——一、甲方愿意将坐落于於潜镇下埠溪村潜洲街260号厂区二道门里的厂房及场地出租给乙方使用，乙方对该土地房产做了充分了解，愿意承租该房产；二、租期从2015年3月15日至2020年3月25日；三、租金每年40万元整（厂房租金80000元、场地租金320000元）……；八、租赁期内，双方无正当理由，不得提前终止合同，否则违约方应向守约方赔偿相当于一年租金的违约金（如甲方需改变土地用途或转让等除外，甲方应适当补偿乙方设备搬迁费用）；如有特殊情况需终止合同，则必须提前半年通知对方或双方协商解决；九、房屋保险由甲方办理，设备保险与房屋维修及室内装修由乙方自行办理，费用自负；……十二、乙方租赁期满或提前终止租赁，应对所租赁厂房进行恢复原样，有损坏的应修补完整，不能修补的要折价补偿。 2015年4月30日，以天山公司为甲方（出租方）、杰欣公司为乙方（承租方），双方签订《厂房租赁补充合同》，主要记载内容：一、乙方因生产发展需要，要求租赁厂区办公楼及东面场地，甲方同意将该办公楼及场地租赁给乙方使用，乙方对该土地房产做了充分了解，愿意承租该房产；二、租赁期限与原签订的厂房租赁合同同期，起租时间为2015年6月1日起；三、租金每年8万元整……；五、办公楼甲方保留部分房间自用，用于存放原有办公家具；东面三楼保留一小套房间；六、其他条款与原签订厂房租赁合同一致……。 2014年11月22日的《厂房租赁合同》签订后，杰欣公司开始使用房屋及场地。使用期间，天山公司在场地门口设有传达室，且在租赁房屋及场地内和附近保留有一部分自用房屋。杰欣公司在承租房屋期间，陆续对场地及建筑物、构筑物进行过改造和装修，包括拆除部分原建筑物、构筑物并新建。2018年9月26日，以杭州市临安区住房和城乡建设局为征收部门（甲方）、杭州市临安区於潜镇人民政府为征收实施单位，天山公司为被征收人（乙方），签订《国有土地上房屋征收补偿协议书》，约定甲方对於潜镇下埠溪村潜洲街260号房屋等进行征收，主要记载：第一条（三）土地合法面积22810.1平方米（其中划拨457.6），（四）房屋合法面积7943.46平方米（证载8062.99平方米，其中119.53拆除重建）；第二条乙方货币补偿款总额为49964906元，其中国有土地使用权补偿款17863161元，地上建筑物15159109元，装饰装修4051191元，停产停业损失4562020元，一次性搬迁费和临时安置费990668元，配合评估奖10000元，一口价奖30000元，积极腾房奖10000元，争先奖684303元，一次性奖励和补助6604454元；……第三条（一）乙方承诺在本协议签订后100日内将被征收土地及房屋腾空交付甲方……。该补偿协议尾部甲方由杭州市临安区於潜镇人民政府盖章，乙方处由天山公司盖章。 杰欣公司主张的部分对应在负责拆迁评估公司制作的《房地产评估报告单》上项目为：第2项房屋补偿款15159109元的20万元、第3项装修补偿款3959864元中的2972735元、第4项苗木补偿款91327元中的49367元、第5项停产停业损失补偿款4470500元（22352.5平方×200元/平方）中的1600000元、第6项搬迁费和临时安置费981443元【（17555654+15159109）×3%】中的500000元。根据《於潜镇金家村、下埠村、民幸村城中村改造项目一期——环城西路东侧区块、人民街和造纸厂宿舍区块国有土地上房屋征收补偿方案》中工业、仓储用地征收补偿规定，工业用地按国有土地使用权补偿款和地上建筑物评估价值总额的10%，或者按被征收房屋合法建筑面积每平方米200元计算，从高给予停产停业损失补偿；按国有土地使用权补偿款和地上建筑物评估价值总额的3%给予一次性搬迁费和临时安置费补偿。另第十五条（六）项规定：被征收人和承租人对装修补偿款分配没有约定且无法达成一致的，承租人按年折旧20%享受装修余值，实际承租四年以上的按20%计算。 2018年8月底，天山公司将拆迁情况书面告知杰欣公司，表示租赁合同无法继续履行，请其提前选址和搬迁。本案诉讼开始前，涉案租赁房屋已经被拆除。 杰欣公司于2019年5月21日提起本案诉讼，诉请判令：1、确认双方当事人签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充合同》于2018年9月解除，天山公司应退还杰欣公司房屋租赁费用20万元，并支付违约金40万元；2、判令天山公司支付补偿款5322102元。原审庭审中，杰欣公司明确其第2项诉讼请求构成为：1、房屋补偿款15159109元中，因有1间房屋系自己建造，补偿价款为20万元，属于自己所有；2、装修补偿款3959864元中，价值2972735元部分系自己装修，应由自己享有；3、苗木补偿款91327元中，价值49367元部分系自己享有；4、停产停业损失补偿款4470500元中，自己应享有1600000元；5、搬迁费981443元中，自己应享有500000元。 原审法院审理认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”依照此法律规定，发生不可抗力并非绝对免除责任，是否承担责任及责任范围需根据具体情况确定。一般情况下，因拆迁需要，未到期的房屋租赁合同不能继续履行的，在出租方获得拆迁补偿款的情况下，其在补偿范围内仍需对承租方承担相应责任。按照租赁合同法律关系，出租人需赔偿承租人的损失项目中：1、装修损失；2、合同正常履行情况下的营业损失；3、搬迁费用。对应到拆迁补偿款的具体项目为：1、对于承租方投入的装饰装修物的处理没有约定的，出租方有义务在装修补偿款范围内，对承租方予以二次分配；2、对于承租方的经营收入损失，没有约定的，出租方有义务在领取的停产停业损失范围内，对承租方予以二次分配；3、对于承租方提前搬迁及安置所需费用，没有约定的，出租方有义务在搬迁及安置费范围内予以二次分配。承租人虽然不是被拆迁人，但是拆迁对承租人影响客观存在，因此，拆迁部门所确定各补偿项目所适用的标准（如按面积计算停产停业损失、装修保底且成新率偏高等），在出租方二次分配给承租方款项时，应当同样适用。否则，因同一拆迁行为，出租人补偿适用较高且计算方便的标准，承租人适用较低且举证困难的标准，明显有违公平。 杰欣公司承租期间，天山公司在场地门口设有传达室，且在租赁房屋及场地内和附近保留有一部分自用房屋，再结合两份合同中“装修乙方自行办理”的约定，能够认定其允许杰欣公司拆除旧建筑物、构筑物并新建及装修，天山公司要求计算原建筑物、构筑物价值的意见不予采纳，因此，对新建建筑物、构筑物部分，因土地使用权已经单独作为一个项目，补偿款归属于天山公司，则建筑物、构筑物部分的补偿款应当归属于建造人即杰欣公司。经审查，该部分补偿款为181167元（《房屋重置价补偿价值评估计算表》第19页记载的111399元+第32页记载的69768元）。 双方当事人签订的合同中，约定的租赁范围为房屋+场地，且对房屋和场地分列租金，故天山公司仅将房屋面积作为租赁范围的意见与事实不符，租赁范围中有部分无证房产等，但天山公司收取了租金且领取了补偿款，仍需就杰欣公司的全部租赁范围承担相应的补偿款二次分配。因房屋等在本案诉讼开始前已被拆除等原因，本院难以详细核实具体租赁面积及装修等具体情况，但结合杰欣公司自己拍摄的照片、评估公司拍摄的照片及杰欣公司对装修等情况的陈述，及杰欣公司前手租赁厂房是用于生产节能灯，而杰欣公司是生产纺织品等事实，可以确定杰欣公司进行了较大规模的厂区改造和装修，另结合庭审中双方在图纸上就租赁范围的指认，可以确定杰欣公司租赁的范围在天山公司全部出让土地（22352.5平方）、房屋补偿范围中占比较大，故对停产停业损失，天山公司按约70%的面积即16000平方×200元/平方÷2计算，并主张160万元合理，也符合临安的拆迁政策；对于装修补偿款及苗木补偿款，本院酌情按照杰欣公司承租70%的租赁面积，对该项目中70%的款项予以分配，并参考该区块拆迁政策、剩余租期、未形成附合装修等情况，酌情按30%计算，即（3959864+91324）×70%×30%=850750元；对于搬迁及安置费用，因为是按照出让土地补偿及房屋补偿款总金额之3%计算，本院酌情按照杰欣公司承租70%的租赁面积，对该项目中70%的款项予以分配，参照停产停业损失的规定，杰欣公司取得其中50%的款项，即343505元（981443元×70%×50%）。 综上，天山公司应予二次分配给杰欣公司的补偿款为房屋补偿款181167元+停产停业损失补偿款1600000元+装修及苗木补偿款850750元+搬迁及安置费用343505元，合计2975422元。对于合同解除时间，因天山公司的《告知函》并未明确解除合同并要求杰欣公司搬出，此后杰欣公司也未实际搬出，故杰欣公司主张的合同在2018年9月解除不成立，合同实际解除应为杰欣公司搬出房屋，天山公司也不再计收租金的时间，杰欣公司无证据证明在2018年12月31日前迁出，故其要求返还租金的诉请不予支持。本案系因拆迁导致的合同提前终止，天山公司无违约行为，杰欣公司关于违约金的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、天山公司应支付杰欣公司2975422元，限于判决生效后十日内支付；二、驳回杰欣公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费53255元，由杰欣公司负担26498元，由天山公司负担26757元（天山公司应负担部分于判决生效后十日内缴纳）。 宣判后，天山公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，依据法律错误，对于相关费用的认定不当。请求二审法院撤销原判，改判减少原判多给付金额820429.68元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 杰欣公司辩称：上诉人在原审庭审中通过对图纸的指认确认被上诉人的租赁面积，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”案涉租赁合同仅约定了租赁标的——厂房、办公楼以及场地，对该租赁标的的面积未作明确约定，双方当事人对此主张不一；该租赁标的也因被征收而拆除，无法现场勘查确认。杰欣公司在原审诉讼中提交图纸及照片等证据证实其租赁面积以及对租赁标的进行改建和装修的事实，原审法院在庭审中组织双方当事人对于图纸中所涉租赁标的进行了指认，原审判决另结合租赁标的先后出租的使用用途据此确认其面积以及装修等事实，以此确认天山公司应分配给杰欣公司的补偿金额并无不当。天山公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12004元，由上诉人杭州天山医药玻璃有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡  宇 审判员张一文 审判员秦海龙 二〇二〇年四月十日 书记员 赖雪珂