江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏民申4959号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：江苏靖江农村商业银行股份有限公司江阴园区支行，住所地江苏省靖江市江阴靖江工业园区新民村八圩电信综合楼。负责人：孙彦，该支行行长。委托诉讼代理人：葛素彤，江苏素彤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄培，江苏素彤律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京太平超市有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区太平南路269号。诉讼代表人：周会耀，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：曹静，上海段和段（南京）律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：富邦华一银行有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区星海街188号1-3F。负责人：吴晓萍，该分行行长。委托诉讼代理人：王国弟，江苏法德东恒律师事务所律师。再审申请人江苏靖江农村商业银行股份有限公司江阴园区支行（以下简称靖江农商行）因与被申请人南京太平超市有限公司（以下简称太平公司）、富邦华一银行有限公司苏州分行（以下简称富邦银行）破产债权确认纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民终8324号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。靖江农商行申请再审称：1.太平公司名下位于南京市的土地使用权分别于2001年10月10日抵押给江苏国茂投资有限公司、2004年11月25日抵押给华夏银行南京分行，上述两项抵押登记，截止2017年5月2日太平公司管理人出具[（2017）苏01破2号]函字第044号《太平超市公司破产清算案管理人工作报告》时仍未解除。靖江农商行一审中提交的宁白国用（2003）第10xx9号、宁白国用（2009）第02xx6号、宁白国用（2005）第11xx2号土地使用权证复印件，可以证明在2012年6月19日太平公司为富邦银行设立抵押权时，因相应的土地使用权已为他人设立抵押，而不能为富邦银行设立抵押，故仅以土地上的房屋设立抵押并进行了登记。但一、二审法院未采信上述证据。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百八十二条的规定，参照相关案例，在已登记设立土地抵押权的情况下，再以土地上的房屋为他人设立抵押权，因违反法律的强制性规定，应认定为无效。据此，富邦银行对太平公司的房屋及土地使用权应均不享有优先受偿权。2.已经生效的南京市秦淮区人民法院（2015）秦商初字第2849号民事判决和江苏省南京市中级人民法院（2015）宁商初字第414号民事判决，仅确认富邦银行对太平公司的房屋享有优先受偿权，而不及于土地。富邦银行在提起上述诉讼时也仅主张对房屋享有优先受偿权，即以自身诉求放弃了对土地使用权的优先受偿权。而本案一、二审判决却认定富邦银行对太平公司的土地使用权也享有优先受偿权，明显与上述生效判决不一致，应予撤销。3.一、二审法院将《物权法》第一百八十二条解释为法定抵押权条款，与我国不动产物权立法体系不相容。房地一体是相对的，不能绝对化。我国《物权法》明确承认且不禁止房地分离现象的存在。《物权法》第一百八十二条规定的“视为一并抵押”，应解释为在实现抵押权时可以一并处置，但不能直接产生抵押登记的效果。在适用《物权法》第九条关于不动产物权登记设立原则的除外规定时，应不包含第一百八十二条规定的情形。4.《物权法》第一百八十二条规定的“占用范围”应是指建筑物实际占用的坐落面积或投影面积，而非全部的宗地面积。最高人民法院（2018）最高法民申624号民事裁定认为，法律所规定的房地一并抵押仅及于该房屋占用范围内的土地。故本案中富邦银行对太平公司提供抵押的房屋超出实际占用范围外的土地不应享有抵押权。5.太平公司管理人在审核破产债权过程中，不能依法公正、勤勉、忠实地执行职务，有严重的违法甚至犯罪嫌疑。6.富邦银行的抵押权没有设立，太平公司管理人有意隐瞒相关事实。综上，请求依法再审本案，撤销一、二审判决，改判确认富邦银行对太平公司的土地使用权及房屋均无优先受偿权。太平公司提交意见认为，1.太平公司管理人已经尽可能地公开债权审核工作，引起本案争议的2017年3月24日的房产抵押登记查询结果即是管理人向债权人会议公布的。2.太平公司管理人系依据生效判决审核富邦银行申报的债权，判决主文中有“房屋具有优先权”的字样，管理人就该房屋的范围与审理破产案件的合议庭进行了沟通，并在此基础上作出[（2017）苏01破2号]函字第044号《太平超市公司破产清算案件异议审核通知书》（以下简称《异议审核通知书》），对富邦银行主张的优先受偿权的范围进行认定。根据管理人在2017年3月24日从南京市不动产登记中心查询的结果，太平公司名下的位于.51平方米土地的使用权[指宁白国用（2003）第10xx9号土地使用权证所涉土地]已经抵押给华夏银行南京分行，2019年再查询时已经没有该抵押登记的情况。上述查询结果与本案的关联性以及对上述生效判决的影响，由法院依法认定。富邦银行提交意见认为，1.靖江农商行对《物权法》第一百八十二条的理解错误。该条款明确对房地抵押采取一并抵押的原则。该条款中的“占用范围”，主要是用来界定建筑物与建设用地使用权之间的权属关系。太平公司的三宗地块上的所有建筑物均抵押给富邦银行，并无其他房屋占用该土地，此足以认定富邦银行对太平公司的三宗土地的全部享有优先受偿权。2.太平公司与富邦银行之间的抵押不仅包括房屋，还包括对应的土地使用权。富邦银行从未放弃对案涉土地使用权的优先受偿权，且民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生效力。富邦银行提起（2015）秦商初字第2849号民事案件和（2015）宁商初字第414号民事案件时主张对房屋享有优先受偿权，是基于认为根据《物权法》第一百八十二条，对房、地一项主张优先受偿权当然及于对应的其余部分。3.富邦银行在案涉太平公司的房地产上设定抵押权时并无其他在先的抵押权，何况法律也不禁止在同一个不动产上先后设定数个抵押权。虽然太平公司的269号宗地上曾经存在江苏国茂投资有限公司和华夏银行南京分行的抵押权登记，但在2012年太平公司将房地产抵押给富邦银行时，上述抵押权已经消灭。太平公司管理人在2017年3月24还能查询到华夏银行南京分行的抵押权登记信息，是因为南京市不动产登记中心的查询系统未更新造成。靖江农商行提出的在已经设立土地抵押的情况下，再以土地上的房屋为他人设立的抵押无效，于法无据。太平公司管理人对富邦银行享有的房地产优先受偿权予以审查认定的行为合法有效。4.富邦银行对案涉太平公司的不动产享有抵押权，已经生效判决确认。在富邦银行2012年设立抵押权时，之前登记的两个抵押权已经消灭，二审法院就此进行过调查。即使有在先登记的抵押权，也不影响富邦银行对案涉不动产享有抵押权。何况，讼争的土地上现无抵押登记，也无其他债权人主张优先受偿权。5.在富邦银行与太平公司签订的融资额度合同及抵押合同中均明确了房地产抵押的范围，抵押针对的即是太平公司的房屋及土地全部。生效判决亦未排除富邦银行对太平公司提供抵押的土地享有优先受偿权。6.靖江农商行提出的第五点理由与本案无关。综上，请求驳回靖江农商行的再审申请。本院审查查明：2012年6月19日，富邦银行与太平公司签订1206-219700846-01号《融资额度合同》，约定该行向太平公司提供最高限额4000万元的融资额度，由太平公司提供位于南京市的房地产抵押担保。同日，双方签订1206-219700846-01-n号《房地产最高额抵押合同》。该合同附件一载明主债务为贷款额度（最高债权限额）4000万元；附件二载明：抵押物土地状况为使用权证号宁白国用（2003）第10xx9号、土地使用权人为太平公司、坐落在使用权面积为2204.5平方米；抵押物房屋状况为所有权证号白转字第31xx13号、所有权人为太平公司、坐落在丘权号为237xx5-Ⅱ-2、总层数3层、建筑面积分别为648.07平方米、648.07平方米、310.23平方米。上述房地产评估总价为8200万元。2012年7月20日，双方办理抵押登记，富邦银行领取房屋他项权证，登记的债权数额为4000万元。该合同签订后，富邦银行依约放款，但太平公司未按约还款，富邦银行遂诉至南京市秦淮区人民法院，该院经审理后于2016年8月22日作出（2015）秦商初字第2849号民事判决，判决太平公司支付富邦银行借款本金3400万元及相应利息、罚息、复利和律师费、诉讼费；如太平公司不履行上述给付义务，富邦银行有权依法处置太平公司用于抵押的南京市秦淮区商业用房（所有权证号为白转字第××号），并对折价或拍卖、变卖该抵押物所得在登记债权数额4000万元范围内优先受偿；南京宝丰太平大药房有限公司（以下简称宝丰公司）、马士军对上述债务承担连带保证责任。该判决生效后，未得到完全履行。2012年6月19日，富邦银行与宝丰公司签订三份《融资额度合同》，分别约定富邦银行向宝丰公司提供最高限额1.255亿元、7490万元、3960万元的融资额度，由太平公司提供位于南京市的房地产进行抵押担保。同日，富邦银行（抵押权人）和太平公司（抵押人）签订三份《房地产最高额抵押合同》。其中1206-745372589-01-n号《房地产最高额抵押合同》的附件二载明：抵押物土地状况为使用权证号宁白国用（2009）第02xx6号、使用权人为太平公司、坐落于使用权面积为2988平方米；抵押物房屋状况为所有权证号白转字第307xx1号、坐落于丘权号为237xx5-Ⅱ-1、总层数3层等。2012年7月20日，双方就上述抵押物办理抵押登记，富邦银行领取房屋他项权证，登记债权数额为1.255亿元。1206-745372589-02-n号《房地产最高额抵押合同》附件二载明：抵押物土地状况为使用权证号宁白国用（2003）第10xx9号、使用权人为太平公司、坐落于使用权面积2204.5平方米；抵押物房屋状况为所有权证号白初字第317xx6号、坐落于丘权号为237xx5-Ⅲ-1、总层数3层等。上述房地产共同担保债务之主债务最高限额为7490万元。2012年6月21日，双方就上述抵押物办理抵押登记，富邦银行领取房屋他项权证，登记债权数额为7490万元。1206-745372589-03-n号《房地产最高额抵押合同》附件二载明：抵押物土地状况为使用权证号宁白国用（2005）第11xx92号、使用权人为太平公司、坐落于三十四标95号、使用权面积1509.5平方米；抵押物房屋状况为所有权证号白变字第204xx4号、坐落在三十四标95号、丘权号为237075-88等。2012年6月21日，双方就上述抵押物办理抵押登记，富邦银行领取房屋他项权证，登记债权数额为3960万元。上述合同签订后，富邦银行按约发放贷款，但宝丰公司未按约还款，富邦银行遂诉至江苏省南京市中级人民法院。该院经审理后于2016年4月15日作出（2015）宁商初字第414号民事判决，判决宝丰公司归还富邦银行借款本金2.4亿元及相应利息、律师费和诉讼费；马士军对上述债务承担连带清偿责任；富邦银行就编号为1206-745372589-01融资额度合同项下的债权（包括本金1.255亿元和相应利息）、编号为1206-745372589-02融资额度合同项下的债权（包括本金7490万元和相应利息）、编号为1206-745372589-03融资额度合同项下的债权（包括本金3960万元和相应利息），分别在1.255亿元、7490万元、3960万元范围内对太平公司所有的南京市秦淮区太平南路299号房屋（所有权证号为白转字第××号）、南京市秦淮区房屋（所有权证号为白初字第××号）、南京市秦淮区三十四标95号房屋（所有权证号为白变字第××号）折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。该判决生效后，未得到完全履行。靖江农商行系太平公司的债权人。江苏省无锡市中级人民法院于2014年9月16日分别作出（2014）锡商初字第0099号、第0100号、第0101号、第0102号、第0103号、第0104号、第0105号、第0106号民事调解书，确认中新房南方集团有限公司需偿还靖江农商行本金共计5亿元及相应利息、律师费及诉讼费；太平公司等对上述债务承担连带清偿责任。上述调解书生效后，未得到完全履行。靖江农商行遂向江苏省南京市中级人民法院申请对太平公司进行破产清算，该院于2017年2月17日作出（2017）苏01破2号民事裁定书，裁定受理靖江农商行对太平公司的破产清算申请，并作出（2017）苏01破2号决定书，指定江苏钟山清算事务所有限公司为太平公司管理人、周会耀担任太平公司管理人负责人。2017年12月，靖江农商行向太平公司管理人发函，认为：太平公司所有的2处房产，太平南路299号1处房产，三十四标95号1处房产）均抵押给富邦银行，但三宗土地使用权（宗地、使用权面积2204.5平方米；太平南路299号宗地、使用权面积2988.1平方米；三十四标95号宗地、使用权面积1509.5平方米）上均未设定抵押权，故应认定富邦银行仅对登记范围内的房屋享有优先受偿权，对于未办理抵押登记的土地使用权不享有优先受偿权。2018年1月，太平公司管理人向靖江农商行发出[（2017）苏01破2号]函字第044号《异议审核通知书》，称：靖江农商银行所提的富邦银行的抵押权不及于土地使用权的异议与生效法律文书内容相悖，且不符合《物权法》的相关规定，该异议不成立。靖江农商行对该回复意见有异议，遂以太平公司为被告，以富邦银行为第三人，向南京市秦淮区人民法院提起本案诉讼，请求撤销上述《异议审核通知书》），并确认富邦银行就太平公司的土地使用权没有优先受偿权。南京市秦淮区人民法院经审理查明，太平公司名下位于的土地使用权[证号为宁白国用（2003）第10xx9号]于2001年12月27日抵押给江苏国茂投资有限公司，于2002年8月1日抵押给华夏银行南京分行。一审庭审中，太平公司管理人陈述，经其调查，华夏银行南京分行的抵押权应当已经注销，江苏国茂投资有限公司的主债权已经消灭。南京市秦淮区人民法院其后作出（2018）苏0104民初2545号民事判决，驳回靖江农商行的诉讼请求。靖江农商行不服该判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院，该院其后判决，驳回上诉，维持原判。本院认为：靖江农商行的申请再审理由不能成立。本案争议的主要问题是，富邦银行就太平公司提供的抵押物享有优先受偿权的范围是否包含抵押房屋占用范围的土地使用权。靖江农商行认为，富邦银行未就太平公司提供抵押的土地使用权[指坐落于的权证为宁白国用（2003）第10xx9号的土地、坐落于太平南路299号的权证为宁白国用（2009）第02xx6号的土地、坐落于三十四标95号的权证为宁白国用（2005）第11xx2号的土地]办理抵押登记，故该抵押权未设立；未办理抵押登记的原因系因的土地已由太平公司先后抵押给江苏国茂投资有限公司和华夏银行南京分行，2012年时尚未注销，故富邦银行仅办理了上述三宗土地上的四处房产的抵押登记，即其仅能就该四处房产享有优先受偿权。本院认为，靖江农商行的该项主张不能成立。《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。由该规定可见，我国采取的是“房随地走”、“地随房走”的双向统一原则，即在抵押权设定之时，应将建筑物和其占用范围内的建设用地使用权视为一个整体，一并抵押，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地，仅以建设用地使用权设定抵押的，抵押权的效力及于其上的建筑物。本案中，从富邦银行和太平公司签订的《房地产最高额抵押合同》可见，双方的真实意思是将太平公司名下的房地产一并抵押给富邦银行，而非仅抵押土地上的房屋。虽然双方其后仅就四处房产办理了抵押登记，而未办理房产占用范围内的土地使用权的抵押登记，但根据《物权法》第一百八十二条的规定以及抵押双方的真实意思，本案可以认定案涉四处抵押房产占用范围内的土地使用权也一并抵押，富邦银行可就该土地使用权享有优先受偿权。至于靖江农商行提出的《物权法》第一百八十二条规定的“占用范围”应指建筑物实际占用的坐落面积或投影面积，而非全部的宗地面积，富邦银行对太平公司提供抵押的房屋超出实际占用范围外的土地不应享有抵押权的主张。本院认为，此处的“占用范围”系用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，并非仅局限于建筑物实际占用的坐落面积。太平公司系将其名下的三块宗地上的所有建筑物均抵押给富邦银行，抵押的建筑物与该三宗土地使用权具有一一对应关系，而靖江农商行并无证据证明该三宗地块上尚有其他建筑物或有其他建筑物的规划，故本案可以认定富邦银行对案涉三宗土地使用权的全部均享有优先受偿权。靖江农商行的该项主张，亦不能成立。至于靖江农商行在申请再审时提出的“在已登记设立土地抵押权的情况下，再以土地上的房屋为他人设立抵押权，因违反法律的强制性规定，应认定为无效”的主张。本院认为，《物权法》第一百九十九条规定“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿”。由此可见，我国并不禁止在同一财产上设定抵押权，如果同一财产上设定有数个抵押权，则应按照上述规则确定各抵押权人的受偿顺位。本案中，虽然太平公司名下坐落于的宁白国用（2003）第10xx9号的土地使用权已经先后抵押给江苏国茂投资有限公司和华夏银行南京分行，但根据上述规定，太平公司仍可将其抵押给富邦银行，何况，本案二审审理程序中，靖江农商行明确认可江苏国茂投资有限公司和华夏银行南京分行的上述抵押权已经注销，目前亦无他人就此主张抵押权。据此，靖江农商行的上述主张缺乏法律依据，本院不予采信。至于靖江农商行提出的富邦银行在提起（2015）秦商初字第2849号民事诉讼和（2015）宁商初字第414号民事诉讼时仅主张对太平公司提供抵押的房屋享有优先受偿权，该两案也仅判决富邦银行对太平公司的房屋享有优先受偿权，故应认定富邦银行以自身行为放弃了对土地使用权主张优先受偿权的申请再审理由。本院认为，民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力。如前所述，在富邦银行和太平公司签订的抵押合同中明确约定太平公司将其名下的房地产抵押给富邦银行，虽然富邦银行在提起上述两案诉讼时系请求对太平公司提供抵押的商业用房享有优先受偿权，但其并未明确表示放弃对相应土地使用权的优先受偿权，故本院对靖江农商行的该项申请再审理由，亦不予采信。至于靖江农商行就太平公司管理人在执行破产清算事务过程中的行为提出的异议，靖江农商行可向审理太平公司破产清算案件的人民法院反映，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回江苏靖江农村商业银行股份有限公司江阴园区支行的再审申请。审 判 长  管 波审 判 员  许俊梅审 判 员  赵 畅法官助理  张 婧二〇二〇年四月二十九日书 记 员  杨玉婷