四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终443号 上诉人（原审被告）：四川钜正房地产开发有限公司，住所地四川省屏山县屏山镇隆兴小区13幢1单元46号。 法定代表人：吴绍宾，董事长。 委托诉讼代理人：童世彬，重庆兴潼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖慧，重庆兴潼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：屏山县自然资源和规划局，住所地四川省屏山县屏山镇同心街。 法定代表人：许顺东，局长。 委托诉讼代理人：刘宗模，四川戎星律师事务所律师。 上诉人四川钜正房地产开发有限公司（以下简称“钜正公司”）因与被上诉人屏山县自然资源和规划局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服四川省屏山县人民法院(2019)川1529民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人钜正公司的委托诉讼代理人童世彬、肖慧，被上诉人屏山县自然资源和规划局的委托诉讼代理人刘宗模到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钜正公司的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判钜正公司支付屏山县自然资源和规划局违约金72746元（以6500000元为基数，从2014年12月21日至2015年3月16日，按照中国人民银行同期贷款利率计算），驳回屏山县自然资源和规划局其他诉讼请求。二、本案一二审诉讼费由屏山县自然资源和规划局承担。事实和理由：一、关于补缴土地出让金问题。1.地上超出面积：根据钜正·学府春天的验收显示，钜正公司超出《国有建设用地使用权出让合同》约定用地835.61平方米，但因钜正公司承建了社区用房，屏山县自然资源和规划局奖励的面积为1088.92平方米，故钜正·学府春天项目未超过建筑控制面积。该项目在竣工时也未违反规划建设的相关强制性规定。2.地下空间建筑面积：根据钜正·学府春天的验收报告显示，该项目地下面积为2674.53平方米。但《国有建设用地使用权出让合同》未对地下空间约定，屏山县自然资源和规划局对地下空间收取出让金的依据是2014年12月18日《屏山县人民政府常务会议纪要》，该文件出台于合同签订后，且系针对psx2011-08号宗地，双方当事人并未就地下空间的土地出让金达成一致意思。二、关于迟延支付土地出让金的滞纳金。1.关于滞纳金计算期限：钜正公司在一审中举示的2014年7月4日屏山县县城财富广场暨5个城市广场指挥部《会议纪要》第九期，足以证明屏山县自然资源和规划局及屏山县相关部门同意钜正公司延期缴纳土地出让金。即使该《会议纪要》未被审定，屏山县自然资源和规划局未及时通知钜正公司，扩大了损失，一审法院未对此进行评价。该份《会议纪要》与2014年12月18日作出的《屏山县人民政府常务会议纪要》形式相同，性质相同，而2014年12月18日的《屏山县人民政府常务会议纪要》可以作为收取出让金的依据，本会议纪要却被根本否定，明显有失公允。2.关于滞纳金标准。屏山县自然资源和规划局未举证其损失，一审判决违约金达到1870000元过高。三、关于质押合同。2019年6月27日的《质押协议书》记载协议目的是“为保障乙方补缴土地出让金征收工作的实现，加快甲方为业主办理不动产权”，明确显示钜正公司签订该协议是被迫无奈，不是真实意思表示，该协议质押的对象是商铺，是不动产，不符合法律规定而应无效。四、关于抵押合同。1.抵押合同的签订背景是基于屏山县自然资源和规划局职权所在，钜正公司无法通过验收和办理产权证书无奈签订。2.即使合同有效，合同约定担保的期限是2017年8月11日至2018年8月10日，担保期限已届满。3.合同约定抵押物的面积与登记的面积不一致。 屏山县自然资源和规划局辩称，1.地上超面积部分土地出让金补缴问题，“可建”与“应缴”是两个不同的概念，虽然依据政策应当奖励，但这是解决可建的问题，未说土地出让金不应缴纳；2.地下空间补缴的问题，物权法第一百三十六条确定了土地使用权可以在地表、地上、地下设立，双方签订的土地出让合同包括规划条件，没有就地下开发部分约定相应的土地出让金，而钜正公司在进行房地产开发的过程中确实进行了地下空间的开发，应当按照相关规定补交地下开发空间土地出让金，同时屏山县人民政府的会议纪要虽然指向的是PSX2011-08地块，但其内容具有普遍适用性，一审法院按照40元每平方计算收取土地出让金符合法律规定；3.2019年6月21日签订的《质押协议书》，双方当事人对补交土地出让金一事进行了结算和确认；4.土地出让合同中约定了钜正公司无偿代建广场且约定广场竣工时间是2014年1月31日前，不存在为代建广场而延误施工日期的问题，且2014年7月4日作出会议纪要，2014年7月21日屏山县国土资源局就向钜正公司发出《出让金催缴通知》，已告知其政府未审定延期之事；5.对于违约金的标准，双方在合同中明确了延迟交付的滞纳金按照千分之一的标准计算，国办发（2006）100号第7条，明确了土地出让合同应按照千分之一的标准收取滞纳金；6.双方当事人签订的合同名为质押合同，实际内容是抵押合同，也办理了抵押登记。钜正公司称签订《质押协议书》受到胁迫，钜正公司没有提供任何证据证明。如果政府以胁迫的手段使钜正公司签订质押合同，是一个可以撤销的合同并且法律规定了一年除斥期间，钜正公司迄今为止未提出和主张任何权利；7.质押协议虽约定了担保期限，但最高法《关于适用担保法若干问题的解释》第十二条规定，该约定无效。 屏山县自然资源和规划局向一审法院起诉请求：1.判决钜正公司补交土地出让金760391元；2.判决钜正公司支付违约金1878500元；3.依法判决屏山县自然资源和规划局就钜正公司提供的抵押物在拍卖、变卖时享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由钜正公司承担。 一审法院认定事实：2013年9月2日，屏山县国土资源局与吴绍宾、张开富、蒋建军、戴至珣、杨德胜五人签订《国有建设用地使用权出让合同》,主要约定：本合同项下出让宗地编号为psx2013-09，坐落于屏山县城A08-2地块，土地出让金13000000元，首期价款6500000元应当于2013年10月2日前缴清，二期价款6500000元应当于2014年5月30日前缴清；出让人在受让人支付本合同项下宗地的首期价款之日起三十日内，将出让宗地交付受让人，受让人不能按时支付价款的，自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金；本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应当符合规划条件，其中，建筑总面积应当小于或者等于16625平方米，其中商业建筑面积小于或者等于4725平方米（不含地下建筑面积），第三十一条第一款明确约定“本合同项下宗地如因规划指标依法调整，实际建成的房屋建筑面积超过本合同约定的房屋建筑面积高限的，依法按相关规定补缴土地出让金”。2013年10月11日，四川省屏山县国土资源局与钜正公司签订补充合同，明确竞买人吴绍宾、张开富、蒋建军、戴至珣、杨德胜注册公司，案涉宗地受让人变更为钜正公司。 合同签订后，矩正公司分别于2013年9月6日、2013年9月27日分两次缴付首期土地出让金6500000元，屏山县国土资源局于2013年9月10日向钜正公司交付出让宗地。钜正公司未按照约定于2014年5月30日前缴付二期土地出让金，2015年3月16日，钜正公司完清土地出让金。 钜正公司开发完成该宗地后，经验收，其计容建筑面积为17460.61平方米，超过合同约定最大建筑面积835.61平方米，地下建筑面积2674.53平方米。 《会议纪要》（第九期县城财富广场暨5个城市广场项目指挥部2014年7月4日）载明“……关于17-4、17-2、08地块广场建设相关事宜1、17-4、17-2、08地块广场建设已全面开工，因先建广场后开发商业的建设时序，导致建设单位资金短缺，加之今年降雨量相对较大，地质情况复杂，延误了施工工期。为了能让广场如期竣工向县城居民开放，会议同意三个广场开发商的二期土地出让金推迟至2014年12月20日，延期期间不收取土地滞纳金，上报县政府审定延期缴纳事宜。” 2014年12月15日，钜正公司等建设单位向屏山县广场建设指挥部提交延期缴纳土地出让金至2014年12月20日的《申请》。 《屏山县人民政府常务会议纪要》（29-4屏山县人民政府办公室2014年12月18日）载明“psx2011-08地块地下空间土地出让金补缴审定会议明确：凡在《屏山县地下开发建设管理办法》出台前，经住建部门批准进行地下空间开发，且需办理国土使用证的项目，按照县政府第十五届第十九次常委会研究确定的40元每平方米标准补缴土地出让金；《屏山县地下开发建设管理办法》出台后的地下空间开发项目严格按新规定执行。 《会议纪要》（第六期屏山县广场建设指挥部办公室2015年11月18日）载明“……三、关于土地出让金的滞纳金问题三个广场代建方都已交纳土地出让金，未交滞纳金，法治文化广场和康乐广场已领发土地使用证，根据国土局意见，茶艺广场参照颁发土地总证，关于滞纳金问题，由广场建设方分别写出申请，国土局和住建城管局审核后以两家名义报县政府常务会议审定。” 2017年8月11日，屏山县国土资源局与钜正公司签订《抵押合同》，载明“被担保债权为《国有建设用地使用权出让合同》（1409-2013-0014，以下简称《0014号合同》）项下欠缴的违约金1878500元。期限以《抵押合同》签订的时间为准，自2017年8月11日至2018年8月10日……2.抵押物经甲、乙方双方协商认可确定，抵押物为学府春天项目中（见附件1,1层平面图）……3.抵押物经甲、乙方双方协商并委托具有房地产评估资质的中介公司对抵押物进行评估定价（附件2：抵押学府春天房产市场价格评估结果汇总表）。评估抵押物为未销售一层商铺2套245.96平方米按15894-16632元/平方米评估价为3986900元，再按五折折算金额作为本合同抵押金额为1993450元。” 2019年6月27日，屏山县自然资源和规划局为乙方、钜正公司为甲方签订《质押协议书》，载明“甲方开发的位于屏山县地块……一是建议超面积835.61平方米（17460.61平方米-16625平方米）按照成交楼面地价781.95元／平方米补缴土地出让金653409元，二是建议按照县政府第十五届第48次常务会议纪要按照40元／平方米补缴地下空间建筑面积2674.53平方米土地出让金106982元，总共补缴土地出让金760391元，为保障乙方补缴土地出让金征缴工作的实现，加快甲方为业主办理不动产权；甲方愿意将位于屏山县钜正.学府春天项目中以其有权处分的房产作为抵押。甲乙双方经协商一致达成以下协议：1.甲方愿意将位于钜正.学府春天一层未销售1-007号商铺以其有权处分的动产／权利作为质押……抵押金额为923100元。2.质押期限为一年，自双方签字盖章之日起。3.甲方承诺一年内缴清该价款，如一年内未缴清该款的，乙方有权处置资产变现。” 2019年8月14日，办理《不动产登记证明》（川【2019】屏山县不动产证明第0002674号）载明“证明权利或事项抵押权权利人（申请人）屏山县自然资源和规划局义务人四川钜正房地产开发有限公司坐落屏山县学府春天1层2号等不动产单元号511529213003ＧＢ00186Ｆ0010219等其他不动产权证书号川（2019）屏山县不动产权第××号详见清册；抵押方式：一般抵押；被担保主债权数额：5320420元；债务人：四川钜正房地产开发有限公司；债务履行期限：2017年8月11日起至2020年6月26日止。附记1.抵押合同005号，抵押金额2403870元，期限2018.2.1-2020.2.1;2.抵押合同003号，抵押金额1993450元，期限2017.8.11-2018.8.10;3.质押协议书：抵押金额923100元，期限2019.6.27-2020.6.22。” 另查明，经当地机构改革，上列出让人（抵押权人）屏山县国土资源局由屏山县自然资源和规划局承继。 一审法院认为，依法成立（设立）的合同及不动产抵押物权受法律保护。本案出让合同、抵押合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性、强制性规定，合法、有效，对当事人具有法律上的约束力。本案争议焦点是：1.土地出让金迟延缴纳违约金的认定，抵押物优先受偿权是否予以认定；2.土地出让金补缴金额的认定，抵押物优先受偿权是否予以认定。 关于第一个焦点土地出让金迟延缴纳违约金的认定，抵押物优先受偿权是否予以认定。 屏山县自然资源和规划局认为，原钜正公司双方明确约定了土地出让金缴纳的期限，延期付款的违约责任，钜正公司逾期时间289天，钜正公司应当承担1878，500元违约金。钜正公司抗辩经原广场指挥部纪要明确延期至2014年12月20日的理由不成立，会议纪要均明确需报县政府审定延期缴纳事宜，屏山县政府未就上述期限予以审定。屏山县自然资源和规划局请求违约金按照银行同期贷款利率计算的理由不成立，国务院对违约金按照千分之一征收有明确规定，该约定符合行政法规规定。2017年8月11日，双方签订了《抵押合同》，约定了学府春天121号附002号、003号房产为上述违约金提供抵押担保，且办理了抵押登记，这是双方对违约金的再次确认。 钜正公司认为，指挥部纪要已经明确土地出让金延期至2014年12月20日，迟延时间应当从该时间起算，违约金按照每日千分之一征收过高，应当按照银行同期同类贷款利率予以计算。提供抵押担保的财产有误差，且超过了抵押约定的时间，不应当予以确认。 一审法院认为，双方在《国有建设用地使用权出让合同》中约定了土地出让金的金额及支付时间、违约责任、违约金的支付“自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金”，上述约定不违反法律规定，合法有效。钜正公司提供的证据不足以认定双方达成了新的协议。原钜正公司《抵押合同》约定“被担保债权为《国有建设用地使用权出让合同》（1409-2013-0014，以下简称《0014号合同》）项下欠缴的违约金1878500元”。钜正公司认为《抵押合同》不是钜正公司真实意思的表示，未提供证据予以证明，一审法院不予采信。《抵押合同》是对事前违约责任约定的再次确认，还具有在受让人逾期付款违约行为发生后，双方对受让人在2015年3月16日前违约责任的事后结算的真实意思表示，且当事人已办理不动产抵押登记，该类情形与当事人签订基础出让合同时事前约定违约责任的情形不同，又足以对债权产生诉讼时效中断的法律效果，受让人应当继续履行，支付违约金。双方就欠缴的违约金签订了《抵押合同》，合同约定“期限以《抵押合同》签订的时间为准，自2017年8月11日至2018年8月10日”该期限系对债权期限的约定，即使是物权的期限，也因该权限不符合法律规定，属无效，因此钜正公司抗辩时间也超过约定时间不成立；约定抵押物为“评估抵押物为未销售一层商铺2套245.96平方米”并办理了抵押登记，抵押物面积不准确，不影响抵押权，对屏山县自然资源和规划局请求对抵押物具有优先受偿权，一审法院予以支持。 关于第二个焦点：土地出让金补缴金额的认定，抵押物优先受偿权是否予以认定。 屏山县自然资源和规划局认为，钜正公司开发建设的地下建筑没有包含在《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地出让金范围内，根据屏山县人民政府于2014年12月18日作出的《屏山县人民政府常务会议纪要（48期）》的规定，凡在《屏山县地下空间开发建设管理办法》出台前，经住建部门批准进行地下空间开发，且需办理国土使用证的项目，按40元/平方米补缴土地出让金，按照上述规定，钜正公司开发建设的地下建筑2674.53㎡应补缴土地出让金106982元。双方约定“建筑总面积应当小于或者等于16625平方米，其中商业建筑面积小于或者等于4725平方米（不含地下建筑面积）……合同项下宗地如因规划指标依法调整，实际建成的房屋建筑面积超过本合同约定的房屋建筑面积高限的，依法按相关规定补缴土地出让金”。钜正公司超面积835.61平方米（17460.61平方米-16625平方米）按照成交楼面地价781.95/平方米补缴土地出让金653409元，上述两项合计760391元。钜正公司在《质押协议》中对补缴金额为760391元进行了确认。 钜正公司认为，一、屏山县自然资源和规划局主张的超面积补缴款不应当支持，其理由是：1.超出合同约定835.61平方米虽是事实，但根据屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局《关于钜正.学府春天建设项目规划指标的函》容积率奖励政策，其最大面积为17713.92平方米，该奖励是对钜正公司修建社区用房的奖励，钜正公司并未超面积；2.《质押协议书》不是钜正公司真实意思的表示，且质押的是商铺，是不动产，属于无效协议；3.钜正公司已经验收合格并经屏山县自然资源和规划局同意预售。二、地下开发面积2674.53平方米不应当补缴出让金，其理由是：1.原钜正公司于2013年签订的合同对地下开发空间没有明确约定，屏山县政府于2014年作出相关规定收取出让金系合同签订以后，不具有溯及力；2.依据住房和城乡建设部《出示地下空间利用管理规定》第25条规定，钜正公司有权对该项目地下工程进行经营。 一审法院认为，原钜正公司对最大面积有约定，且约定了依据规划调整，实际建设超面积后土地出让金予以补缴，屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局核定容积率面积是对钜正公司在容积方面调整后可建设最大面积的认定，不能够否定补缴土地出让金；钜正公司已经验收合格并经屏山县自然资源和规划局同意预售，不能够成为拒绝补缴土地出让金的理由；钜正公司有权对该项目地下工程进行经营，也应当依法依规缴纳土地出让金。双方签订的《质押协议书》系名为质押实为抵押，并办理了抵押登记。基于第一个焦点中关于抵押效力的理由论述，在本节中不再赘述。对屏山县自然资源和规划局本节补缴土地出让金760391元及对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条规定，判决：一、钜正公司四川钜正房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付屏山县自然资源和规划局屏山县自然资源和规划局违约金1878500元；二、屏山县自然资源和规划局屏山县自然资源和规划局对钜正公司四川钜正房地产开发有限公司位于屏山县学府春天1层2号、3号的抵押房屋（以《不动产登记证明》【川{2019}屏山县不动产证明第0002674号】为准）在上列第一项债权范围内享有优先受偿权；三、钜正公司四川钜正房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付屏山县自然资源和规划局屏山县自然资源和规划局土地出让金760391元；四、屏山县自然资源和规划局屏山县自然资源和规划局对钜正公司四川钜正房地产开发有限公司位于屏山县学府春天1层7号的抵押房屋（以《不动产登记证明》【川{2019}屏山县不动产证明第0002674号】为准）在上列第三项债权范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27912元，由钜正公司四川钜正房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点：一是钜正公司是否应对地上超面积和使用的地下空间补缴土地出让金；二是钜正公司支付土地出让金的时间是否应延迟至2014年12月20日；三是逾期支付土地出让金的违约金是否应予以调整；四是屏山县自然资源和规划局是否享有担保物权。 关于争议焦点一即钜正公司是否应对地上超面积和使用的地下空间补缴土地出让金的问题。本院认为钜正公司应对两部分均承担土地出让金补缴义务。理由如下： 关于地上超面积部分。钜正公司称《关于钜正·学府春天建设项目规划指标复核的函》提及因钜正公司修建社区用房，奖励钜正公司1088.92平方米，钜正公司地上超面积未超过奖励面积，不应支付地上超面积部分的土地出让金。本院认为，第一，钜正公司所称的屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局《关于钜正·学府春天建设项目规划指标复核的函》只是陈述按照奖励政策办理了建筑工程规划许可证，确认钜正公司超面积用地符合规划相关要求。但这份函上并未明确奖励的土地无需支付土地出让金。第二，根据双方当事人签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十一条的约定，因规划指标调整，超面积部分需补缴土地出让金。第三，2019年6月17日钜正公司与屏山县自然资源和规划局签订的《质押协议书》再次确认钜正公司地上超面积835.61平方米，补缴土地出让金653409元（按40元每平方米计算）。钜正公司已在《质押协议书》上签字，并表示愿意为该债权提供抵押担保，说明钜正公司认可对地上超面积部分补缴土地出让金。现无证据证明钜正公司在签订该份《质押协议书》时受到胁迫。自然资源与规划局要求钜正公司补缴土地出让金并非出于私益，补缴土地出让金是钜正公司应履行的合同义务，即使屏山县自然资源和规划局强制要求钜正公司履行本应其履行的义务，钜正公司担保本应由其自己履行的义务无从谈“被迫无奈”，《质押协议书》对钜正公司具有约束力。综上，钜正公司关于地上超面积不应补缴土地出让金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于地下空间部分。钜正公司称双方在《国有建设用地使用权出让合同》中未对地下空间作约定，且2014年12月18日《屏山县人民政府常务会议纪要》对案涉土地不发生效力，双方对土地出让金标准未达成一致。本院认为，第一，按照《中华人民共和国物权法》第一百三十六条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建筑用地使用权，不得损害已设立的用益物权”的规定，对同一用地的地表、地上或者地下可分别设立建设用地使用权。第二，《国有建设用地使用权出让合同》未约定13000000元不仅包括钜正公司使用地表、地上空间还包括其使用地下空间应支付的土地出让金，故钜正公司不能依据合同认为其当然可在不补缴土地出让金的前提下有权使用地下空间。第三，对于土地出让金的补缴标准，《县政府十五届第48次常务会议纪要》明确按每平方米40元的标准计算。该份会议纪要虽在审定“psx2011-08地块地下空间土地出让金补缴”事宜时做出，但该份会议载明其适用范围“凡在《屏山县地下空间开发建设管理办法》出台前，经住建部门批准进行地下空间开发，且需办理国土使用证的项目”，故份会议纪要具有普适性，并非仅针对“psx2011-08地块”。第四，同地上超面积的观点，钜正公司与屏山县自然资源和规划局已于2019年6月17日签订的《质押协议书》确认钜正公司使用的地下空间应补缴土地出让金，并确认了补缴标准，钜正公司的盖章行为表明其认可地下空间应补缴土地出让金，也说明其认可按每平方米40元补缴，故钜正公司称地下空间不应补缴土地出让金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二即钜正公司支付土地出让金的时间是否应延迟至2014年12月20日的问题。本院认为，钜正公司支付土地出让金的时间应按双方在《国有建设用地使用权出让合同》的约定于2014年5月30日前付清。理由如下：第一，2014年7月4日《第九次会议纪要》记载本次会议同意将二期土地出让金推迟至2014年12月20日的事宜还需上报县政府审定，本次会议后17天，屏山县国土资源局就向钜正公司发出《出让金催缴通知》，以其行为表明《第九次会议纪要》所议事项最终未经县政府审定，不存在未告知而扩大损失的事由。《第九次会议纪要》与《县政府十五届第48次常务会议纪要》不同之处在于，《第九次会议纪要》附生效条件，现生效条件未成就，《第九次会议纪要》对双方当事人不具有约束力。第二，2017年8月11日屏山县国土资源局与钜正公司签订的《抵押合同》确认钜正公司欠付逾期支付土地出让金违约金1878500元，钜正公司签署《抵押合同》的行为也表明其认可《第九次会议纪要》未经县政府审定，其应按原合同约定补缴土地出让金。钜正公司称《抵押合同》的签订系其“被迫无奈”之举，但未提交证据证明，且如上述对《质押协议书》效力的论述，钜正公司为自己应承担的约定义务提供担保无从谈“被迫无奈”，《抵押合同》对钜正公司具有约束力，故钜正公司上诉称土地出让金应延迟至2014年12月20日缴纳的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三即逾期支付土地出让金的违约金是否应予以调整的问题。本院认为因本案合同的特殊性，不应按民事合同规则进行调整。理由如下：土地出让合同相较于普通的民事合同确有其特殊性，其中一方为政府行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然受到相关法律、法规和规范性文件的约束。国务院《国有土地收支通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定，体现在土地出让合同中，不属于双方协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力，亦不宜依职权作相应调整，而应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。况且，钜正公司在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和钜正公司双方具有约束力。本案中《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，钜正公司作为专业的房产公司在取得国有土地使用权时应当知道违约责任后果，亦不存在其不能预见的情形。因此，一审判决钜正公司按每日千分之一支付违约金正确，钜正公司对此的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点四即屏山县自然资源和规划局是否享有担保物权的问题。本院认为屏山县自然资源和规划局享有担保物权。理由如下：1.关于合同名称是否影响担保物权的问题，2019年6月27日钜正公司虽与屏山县自然资源和规划局签订的是《质押协议书》，该协议中表达了钜正公司愿用其所有的不动产为屏山县自然资源和规划局提供担保的意思，故根据无效法律行为转换的原理，最终双方也办理了抵押登记，本案的当事人约定的质押关系，可转换为抵押关系。2.钜正公司称签订2017年8月11日的《抵押合同》、2019年6月27日的《质押合同》均是被迫无奈，本院已在上文对该观点不予支持。3.关于合同中约定抵押期限的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条第一款“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”及《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。“的规定，约定的担保期限对担保物权的存续不具有法律约束力，抵押权应在主债权诉讼时效期限内行使。钜正公司上诉称合同约定的担保期间届满，屏山县自然资源和规划局不享有抵押权的上诉理由不能成立。4.关于合同约定的抵押物面积与登记面积不一致的问题。登记是不动产物权的设立要件，案涉抵押物在办理抵押登记时确认了抵押的财产，抵押物具有确定性，故合同中约定的面积与登记不一致的，不影响抵押权的效力。 综上所述，四川矩正房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27329元，由上诉人四川矩正房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 龙 雨 审判员 聂华竟 二〇二〇年四月一日 书记员 杨雯洁