江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4865号上诉人（原审原告）：程胜军，男，1979年3月26日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告）：江苏骏泰置业有限公司宿迁国泰百货大楼股份有限公司破产管理人，住所地江苏省宿迁市宿城区国泰广场。负责人：张培农。委托诉讼代理人：庄娥，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王苏平，女，1973年12月28日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：徐丹丹，江苏荣山律师事务所律师。上诉人程胜军与被上诉人江苏骏泰置业有限公司宿迁国泰百货大楼股份有限公司破产管理人（以下简称骏泰公司破产管理人）、王苏平所有权确认纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人程胜军不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法予以改判。具体理由如下：1、一审法院认定事实错误，涉案房产并非王苏平通过拍卖方式取得。且一审对于涉案房产是如何处分至王苏平名下，处分方式是否符合法律规定均未给予明确说明。涉案房产由骏泰公司开发，骏泰公司破产后，其破产管理人江苏宏亮律师事务所通过竞拍方式出售涉案房产，蔡小泉通过竞拍方式取得涉案房屋所有权，应依法办理相关产权登记手续，如果竞拍成功后不想购买涉案房产，应将涉案房产退回，由破产管理人继续对涉案房产进行拍卖，并且蔡小泉缴纳的保证金不予退还；王苏平用竞拍方式取得10栋504室房屋，应依法办理相关产权登记手续，如果竞拍成功后不想购买涉案房产，应将涉案房产退回，由破产管理人继续进行拍卖，并且王苏平缴纳的保证金不予退还。2、本案两被上诉人签订的房屋买卖合同约定“王苏平应于2013年11月19日前向出卖人支付购房款总额”，一审法院在审理查明事实部分表述“王苏平于合同签订当日给付600000元购房款”，相互矛盾。3、根据王苏平代理人在一审中的陈述，骏泰公司破产管理人是知道上诉人程胜军及家人长期居住在涉案房产中，涉案房产存在权属争议，王苏平及骏泰公司破产管理人明知涉案房产由上诉人程胜军及家人长期居住，涉案房产有争议，双方仍然串通进行买卖，应认定合同无效。一审法院查明事实部分“2015年2月17日，骏泰公司破产管理人、王苏平签订商品房买卖合同一份，合同约定，骏泰公司破产管理人通过拍卖方式转让涉案房产”，但本案实际是王苏平用自己竞拍的10栋504房屋与蔡小泉竞拍的涉案房产进行调换，骏泰公司破产管理人私自给予调换的行为，此行为无视国家法律法规，违背了竞买程序规则，规避国家税收政策偷税、漏税，损害国家利益，亦应认定合同无效，且骏泰公司破产管理人属无权处分行为，对于两被上诉人签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同应予以撤销或确认合同无效。被上诉人骏泰公司破产管理人、王苏平答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。程胜军向一审法院提出诉讼请求：1、依法撤销骏泰公司破产管理人、王苏平签订的涉案商品房买卖合同或确认无效；依法确认程胜军对该房产有所有权；2、诉讼费由骏泰公司破产管理人、王苏平承担。事实与理由：案外人王某承建宿迁市宿城区国泰广场项目工程，其用工程款置换国泰广场部分房产。2003年1月29日，程胜军与王某签订涉案房屋转让合同，并支付全部购房款40万元，王某承诺三个月办理一切手续给程胜军。后因王某欠款太多，现已失踪。程胜军购买宿迁市宿城区国泰广场10楼1103室房屋后，一直占有使用居住至今。在程胜军不知情的情况下，骏泰公司破产管理人、王苏平签订宿迁市宿城区国泰广场10楼1103室商品房买卖合同，将该房产登记在王某姐姐王苏平名下。该商品房买卖合同严重侵害了程胜军的权益，从骏泰公司破产管理人、王苏平之间签订合同的时间、付款时间以及房产发票记载的信息来看，可以说明骏泰公司破产管理人没有正确履行职责，骏泰公司破产管理人、王苏平串通损害程胜军的合法权益。为维护程胜军的合法权益，故提起诉讼。一审审理查明事实：1.宿迁市国泰广场第10幢1103号房屋系江苏骏泰置业有限公司开发建设，2009年9月2日宿迁市中级人民法院立案受理江苏骏泰置业有限公司破产清算案件，指定江苏宏亮律师事务所担任破产管理人。2.2013年1月29日，案外人王某向程胜军出具转让书一份，载明：“本人将国泰广场10#-1103号房屋转让程胜军价格为40万元正（肆拾万元正），此款一次性付清。注本人将于3个月内将手续办理完毕，否则本人将自愿承担法律责任。转让人：王某，2013.1.29日，买受人：程胜军，2013.1.29日。”2014年6月份至2017年1月31日期间该房屋的物业费用、电梯费用，均由程胜军缴纳。2015年2月17日，骏泰公司破产管理人与王苏平签订商品房买卖合同一份，合同约定：骏泰公司破产管理人通过拍卖方式转让宿迁市国泰广场第10幢1103号房屋，该房屋价款总金额为600000元，王苏平于合同签订当日给付600000元购房款。2018年2月28日，经王苏平及案外人张某申请，宿迁市国土局将宿迁市宿城区国泰广场10幢1103室不动产权从江苏骏泰置业有限公司处转移登记至案外人张某、王苏平名下，办理了（2018）宿迁市不动产权第0010354号不动产权登记证书。2018年3月8日，上述房屋不动产权又从张某、王苏平转移登记至张腾飞（系张某、王苏平之子）名下，办理了苏（2018）宿迁市不动产权第0011841号不动产权登记证书。一审法院认为，对于程胜军是否取得国泰广场10幢1103室所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，程胜军虽实际占有该诉争房屋，但并未取得涉案房屋所有权登记，程胜军依据其与案外人王某签订的转让协议仅享有请求王某办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权。此外，因程胜军未办理涉案房屋的产权登记，也未举证证明已支付合理的对价，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，程胜军也未善意取得涉案房屋。综上，程胜军要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。对于骏泰公司破产管理人与王苏平之间签订的商品房买卖合同效力。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，程胜军对涉案房屋不享有合法权利，骏泰公司破产管理人处置房屋的行为不损害程胜军的利益，且王苏平亦支付合理的对价，不能认定骏泰公司破产管理人与王苏平之间存在恶意串通，故程胜军主张骏泰公司破产管理人与王苏平之间签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，撤销权的行使是合同当事人一方的权利，程胜军对骏泰公司破产管理人与王苏平之间签订的商品房买卖合同不能行使撤销权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：驳回程胜军的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3650元（程胜军已预缴），由程胜军负担。二审中，骏泰公司破产管理人补充提供2013年11月19日记账联及银行交易明细，证明王苏平于2013年11月19日已经付清购房款。上诉人程胜军质证认为，对证据的真实性认可，但该证据与本案无关联性。王苏平质证认为，对证据的真实性、关联性、合法性均予以认可。本院认为，对骏泰公司破产管理人提供证据的真实性应予以确认，可以认定王苏平于2013年11月19日已经付清购房款。二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，骏泰公司破产管理人与王苏平签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。程胜军上诉提出骏泰公司破产管理人与王苏平系恶意串通签订商品房买卖合同，但程胜军并未提供证据证明其主张，且王苏平支付了合理的对价，该上诉理由不能成立。程胜军还上诉提出骏泰公司破产管理人与王苏平私自调换房屋签订涉案房屋的商品房买卖合同存在规避国家税收政策偷税、漏税的行为，损害了国家利益，应认定合同无效，但程胜军并未提供证据证明骏泰公司破产管理人与王苏平签订商品房买卖合同存在偷税、漏税的行为，亦未明确骏泰公司破产管理人与王苏平偷、漏的是何税种以及相应的法律、法规依据，其据此否定本案商品房买卖合同的效力，依据不足。即使存在相应的法律、法规规定，相关规定仅应理解为行政管理性质的规定，而不是效力性的强制性规定，仍然无法否定本案商品房买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”,具体到本案，涉案房屋产权登记在王苏平之子张腾飞名下，应认定张腾飞是涉案房屋的所有权人，上诉人程胜军虽实际占有涉案房屋，但并未取得涉案房屋的所有权登记，对涉案房屋并不享有所有权，对程胜军请求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求不应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……”,根据该规定，撤销权的行使是合同当事人一方的权利，程胜军并非本案商品房买卖合同的当事人，对骏泰公司破产管理人与王苏平签订的商品房买卖合同不能行使撤销权。综上，上诉人程胜军上诉理由均不能成立。原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人程胜军负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  徐金鸽审判员  庄业富二〇二〇年四月十六日书记员  孙 帆