四川省宜宾市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）川15行终107号 上诉人（原审被告）宜宾市自然资源和规划局，住所地：四川省宜宾市叙州区长江大道中段8号，统一社会信用代码：11511200MB1503910A。 法定代表人冯涛，局长。 委托代理人李艳，宜宾市自然资源和规划局副科长。 委托代理人杨华，四川宏成律师事务所律师，执业证号：15115200311281447。 上诉人（原审第三人）宜宾农村商业银行股份有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区人民路146号1幢1层，统一社会信用代码：91511500MA65EYP274。 法定代表人梅发贵，董事长。 委托代理人韦莉娜，泰和泰律师事务所律师，执业证号：15101201711165736。 委托代理人陆春燕，泰和泰律师事务所律师，执业证号：15101201711011509。 被上诉人（原审原告）四川省宜宾天顺工贸有限责任公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区西郊二二四东风路86号，统一社会信用代码：915115022090345866。 法定代表人周凌岚，总经理。 委托代理人温信福，北京市京师（上海）律师事务所律师，执业证号：13101200710178162。 上诉人宜宾市自然资源和规划局、上诉人宜宾农村商业银行股份有限公司（以下简称宜宾农商行）与被上诉人四川省宜宾天顺工贸有限责任公司（以下简称宜宾天顺公司）因土地抵押权行政登记争议一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521行初117号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宜宾市自然资源和规划局委托代理人李艳、杨华，上诉人宜宾农商行委托代理人韦莉娜、陆春燕，被上诉人宜宾天顺公司法定代表人周凌岚及委托代理人温信福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：权属证号为宜宾市房权证翠屏区字第×6号、×7号、×8号、×9号的房屋在权属证号为宜宾市国用（2000）字第×号的土地上，上述房屋占用土地面积小于上述土地面积。 宜宾天顺公司以上述房屋抵押宜宾农商银行，抵押债权最高额1450万元，抵押债权确定期间为2016年12月20日至2021年12月19日。宜宾天顺公司和宜宾农商行向宜宾市自然资源和规划局申请抵押登记，并提供委托书（记载：办理房产抵押手续）、不动产登记申请书（记载：原不动产权属证书号为宜宾市房权证翠屏区字第×6号、×7号、×8号、×9号）等材料。宜宾市自然资源和规划局于2016年12月26日进行抵押登记，并出具川（2016）宜宾市不动产证明第×5号不动产登记证明（记载：不动产权证书号为宜宾市房权证翠屏区字第×6号、×7号、×8号、×9号）。 宜宾农商行于2019年8月11日向宜宾市自然资源和规划局申请将权属证号“宜宾市国用（2000）字第×号”更正载明在上述不动产登记证明中，宜宾市自然资源和规划局采用手写方式，将权属证号“宜宾市国用（2000）字第×号”添加在上述不动产登记证明中。宜宾天顺公司不服，提起诉讼，请求：撤销宜宾市自然资源和规划局对宜宾天顺公司名下权属证号为宜宾市国用（2000）字第×号的土地使用权的抵押登记。 一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》确立房（屋所有权和其占用范围内土）地（使用权）一体原则，既要求房地权利主体一致，又要求房地权利变更一致。特别规定：房屋所有权利变更，其占用范围内土地使用权利一并变更；土地使用权利变更，其上房屋所有权利一并变更。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《中华人民共和国担保法》第三十六条第一款、第二款规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”对本案具体分析说明如下：一、宜宾天顺公司和宜宾农商行向宜宾市自然资源和规划局申请抵押登记时，没有申请对权属证号为宜宾市国用（2000）字第×号的全部土地使用权进行抵押登记；二、宜宾天顺公司以上述房屋抵押给宜宾农商行，上述房屋占用范围内土地使用权一并抵押，宜宾农商行对上述房屋占用范围内土地使用权享有法定的抵押权；三、宜宾农商行可以申请上述房屋占用范围内土地使用权抵押登记，宜宾市自然资源和规划局应当对上述房屋占用范围内土地使用权进行抵押登记；四、宜宾市自然资源和规划局采用手写方式，将权属证号“宜宾市国用（2000）字第×号”添加在上述不动产登记证明中，等于对权属证号为宜宾市国用（2000）字第×号的全部土地使用权及其上房屋进行了抵押登记，或者说既对上述房屋及其占用范围内土地使用权进行了抵押登记、又对上述房屋占用范围以外土地使用权及其上房屋进行了抵押登记；五、宜宾市自然资源和规划局对上述房屋占用范围以外土地使用权及其上房屋进行抵押登记，超过宜宾天顺公司申请抵押登记范围，应当予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项规定，判决：一、撤销宜宾市自然资源和规划局对权属证号为宜宾市房权证翠屏区字第×6号、×7号、×8号、×9号房屋占用范围以外土地使用权及其上房屋的抵押登记；二、驳回宜宾天顺公司的“撤销宜宾市自然资源和规划局对权属证号为宜宾市房权证翠屏区字第×6号、×7号、×8号、×9号房屋及其占用范围以内土地使用权的抵押登记”诉讼请求。案件受理费50元，由宜宾天顺公司负担25元，宜宾市自然资源和规划局负担25元。 宜宾市自然资源和规划局、宜宾农商行不服一审判决，分别提起上诉。宜宾市自然资源和规划局上诉请求：撤销（2019）川1521行初117号行政判决,依法改判驳回被上诉人宜宾天顺公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人宜宾天顺公司承担。主要事实理由：一、一审判决违反程序,主动变更被上诉人宜宾天顺公司的诉讼请求，导致判决结果脱离原诉讼请求和庭审内容，依法应当予以纠正。被上诉人宜宾天顺公司向法院提出的诉讼请求是“判决撤销被告在川（2016）宜宾市不动产证明第×5号《不动产登记证明》上作手工更改的行政行为”，但一审判决主动变更为“撤销被告对原告名下权属证号为宜宾市国用（2000）字第×号土地使用权的抵押登记”。这两个诉讼请求性质完全不同。二、一审判决遗漏和错误适用法律，未尊重客观事实，应当予以撤销。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”《中华人民共和国担保法》第三十六条规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条规定:“对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：（一）建设用地使用权;（二）建筑物和其他土地附着物”；“以建设用地使用权、海域使用权抵押的,该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押;以建筑物、构筑物抵押的,该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。”第二十条规定:“不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明”。依据上述法律法规规定,被上诉人宜宾天顺公司将其所有的坐落在翠屏区二二四东风居委会×号1幢、2幢、3幢、4幢,房权证号分别为“宜宾市房权证翠屏区字第×6、×7、×8、×9号”的房屋抵押,其对应的土地使用证号为“宜宾市国用（2000）字第×号”的土地使用权应当进行抵押。因此,无论是不动产登记簿,还是不动产登记证明，均应当将土地使用权证号记载于抵押信息中。宜宾市自然资源和规划局将遗漏填制的土地使用权证号补充填制于《不动产登记证明》，符合法律规定，适用法律正确。《不动产登记暂行条例》第八条规定:“不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码”；《不动产登记暂行条例实施细则》第六条规定：“不动产登记簿以宗地或宗海为单位编制，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿”。本案四幢房屋的土地宗地代码为×。被上诉人宜宾天顺公司申请进行抵押的上述四幢房屋占用范围内只有上述一宗地,且该宗地的土地使用证号为一个号,并无其他土地使用权证。《中华人民共和国物权法》第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权证明,不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致”。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条规定:“不动产登记机关应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或不动产登记证明”。2016年12月,宜宾市自然资源和规划局在收到被上诉人宜宾天顺公司和宜宾农商行的申请后,依法进行了不动产权籍调查,核实了被上诉人的上述不动产情況,以及对应的土地证和房权证,并于2016年12月26日完成了上述不动产抵押登记审批手续,并在不动产登记簿上详细记载了相关抵押信息,其中包含了《抵押权登记信息》《建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权联合抵押登记房屋清册》《土地信息》等,所有抵押信息均记载了被上诉人宜宾天顺公司抵押的为土地和房屋,并记载了抵押的土地使用权证号和房权证号。2016年12月26日,被上诉人宜宾天顺公司的法定代表人签收的《不动产登记缴费发证存根》上记载:权利类型为“国有建设用地使用权／房屋所有权”;登记类型为“联合抵押登记”，但在向抵押权利人宜宾农商行发放的川（2016）宜宾市不动产证明第×5号《不动产登记证明》上,遗漏填制了“土地使用证号:宜宾市国用（2000）字第×号”这一信息。2019年8月11日,宜宾农商行提出补正申请,要求将遗漏信息予以补正。宜宾市自然资源和规划局经核实不动产登记簿中的抵押资料，发现确实遗漏了土地使用权证号这一信息填制，其他记载均无错误，故将土地使用证号补充填制并加盖印章。因此，这一补充填制符合法律规定。本案抵押的四幢房屋,位于上述一宗土地上,也只有一个土地使用权证,作为不动产登记机关,只能记载该土地使用权证号，除非该四幢房屋占用范围的土地单独办理了一个土地使用证，而土地抵押的范围，并不是本案解决的问题。因此，一审判决结果不仅无法履行，甚至严重影响到宜宾市不动产抵押登记制度的具体实施，应当予以纠正。 宜宾农商行上诉请求：撤销（2019）川1521行初117号行政判决，依法改判驳回被上诉人宜宾天顺公司的全部诉讼请求，并由被上诉人宜宾天顺公司承担本案全部诉讼费用。主要事实理由：一、一审判决存在重大程序违法。被上诉人宜宾天顺公司在起诉状中明确记载的诉讼请求为“判决撤销被告在川（2016）宜宾市不动产证明第×5号《不动产登记证明》上作手工更改的行政行为”，并且在诉讼中也没有变更诉讼请求。一审法院擅自将其诉讼请求变更为“撤销被告对原告名下权属证号为宜宾市国用（2000）字第×号土地使用权的抵押登记”，并对该变更的诉讼请求进行审理和判决，超越了被上诉人宜宾天顺公司的诉讼请求，违反了“不告不理”的基本原则，也剥夺了宜宾农商行的辩论权利，属于重大程序违法。二、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定2016年12月26日宜宾市自然资源和规划局仅对被上诉人宜宾天顺公司4宗房屋进行抵押登记系事实认定错误。被上诉人宜宾天顺公司与宜宾农商行共同申请了案涉土地抵押登记，宜宾市自然资源和规划局已对该4宗房产及宜宾市国用（2000）字第×号土地使用权一并进行了抵押登记。2.一审判决将宜宾市自然资源和规划局手工将该土地证号补充填写到《不动产登记证明》的行为性质认定为土地抵押的“设立登记”行为，系认定事实错误。该行为性质系对《不动产登记证明》存在的遗漏进行更正，以使《不动产登记》证明的内容与不动产登记簿记载的2016年12月26日已将宜宾市国用（2000）字第×号土地抵押登记的事实一致，该更正行为与土地抵押登记系不同的行政行为。3.一审判决认定宜宾农商行与被上诉人宜宾天顺公司仅有4宗房屋抵押的合意系认定事实错误。双方约定的抵押物范围不仅包括4宗房屋，还包括宜宾市国用（2000）字第×号整块土地。如果没有整块土地抵押，宜宾农商行根本不会向被上诉人宜宾天顺公司发放贷款。4.一审判决认定4宗房屋占用范围内土地使用权面积小于宜宾市国用（2000）字第×号土地使用权面积，没有事实和法律依据。5.一审判决认定宜宾市自然资源和规划局对4宗范围占用范围外的土地使用权及其上房屋进行了抵押登记，没有事实和法律依据。三、一审判决适用法律错误。一审判决将建筑物占用范围内的建设用地使用权狭隘地理解为建筑物修建的基底面积没有法律依据，系法律的错误理解和适用，违反了《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的基本规定，违背了国家不动产统一登记制度实施的目的和初衷。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，存在重大程序违法，侵犯了宜宾农商行对宜宾市国用（2000）字第×号土地使用权享有的合法抵押权，请求二审法院依法改判。 被上诉人宜宾天顺公司辩称：1.宜宾天顺公司起诉请求撤销宜宾市自然资源和规划局在《不动产登记证明》上手工填制的行政行为，与一审法院审理和判决仅是表述不同，一审法院未超出或者变更诉讼请求。2.根据宜宾市自然资源和规划局的登记簿，所登记的抵押财产只限于4宗房产，没有包括案涉土地，登记的抵押房产面积为4356.62平方米，而案涉土地面积为12632平方米。2019年11月，宜宾市自然资源和规划局根据宜宾农商行的申请，进行补充填制的行为违法。3.根据《不动产登记条例》的规定，即使登记有错误，在已有第三方进行查封冻结等情况下也不能进行变更登记。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审期间，宜宾市自然资源和规划局、宜宾天顺公司未提供新的证据；宜宾农商行提供了以下证据： 1.流动资金借款申请书、借款人股东会决议、抵押人股东会决议，房产证及土地证原件，证明宜宾天顺公司在2016年至2018年历次向宜宾农商行申请贷款过程中，均自愿以案涉土地及其上4宗房产提供最高额抵押担保，并将土地证和房产证原件交宜宾农商行保管。 2.（2019）川1502民初4742号民事判决书，证明2016年12月23日，宜宾市自然资源和规划局对案涉土地进行了抵押登记并记载于不动产登记簿的事实已经法院认定属实。 宜宾市自然资源和规划局对宜宾农商行提供的上述证据的关联性、真实性、合法性及证明目的均无异议。宜宾天顺公司认为宜宾农商行提供的上述证据不属于新证据。宜宾农商行保管有宜宾天顺公司的土地证和房产证，不能证明进行了抵押登记；流动资金借款申请、股东会决议等资料与提交宜宾自然资源和规划局进行抵押登记的不同，与本案不具有关联性；（2019）川1502民初4742号民事判决书尚未生效，也不能证明其目的。经审查，宜宾农商行提供的上述证据真实合法，与本案具有关联性，予以采纳。 二审经审理查明:2016年12月20日，宜宾天顺公司与宜宾农商行签订《最高额抵押合同》,以宜宾市房权证翠屏区字第×6号、×7号、×8号、×9号房产和宜宾市国用（2000）字第×号土地使用权向宜宾农商银行申请最高额1450万元抵押贷款，并共同向不动产登记机关申请抵押登记，不动产登记机关于2016年12月26日向宜宾农商行颁发川（2016）宜宾市不动产证明第×5号《不动产登记证明》，载明：证明权利或事项为联合抵押登记，权利人为宜宾农商行，义务人为宜宾天顺公司，其他栏记载内容为：不动产权证书号：宜宾市房权证翠屏区字第×6号、×7号、×8号、×9号；抵押方式为最高额抵押，债权确定期间为2016年12月20日起至2021年12月19日止。 2019年8月11日,宜宾农商行向宜宾市自然资源和规划局提出申请，认为川（2016）宜宾市不动产证明第×5号《不动产登记证明》遗漏了“宜宾市国用（2000）字第×号土地使用权”，申请进行更正。宜宾市自然资源和规划局经审查后，在川（2016）宜宾市不动产证明第×5号《不动产登记证明》其他栏内补充填写“土地使用证号：宜宾市国用（2000）字第×号”等内容，并加盖宜宾市自然资源和规划局不动产登记专用章。 另查明，1.不动产权利及其他事项登记信息载明抵押权登记信息为“土地和房屋”，并记录于电子系统；不动产登记审批表所附《建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权联合抵押登记房屋清册》记载的宜宾市房权证翠屏区字第×6号、×7号、×8号、×9号占用的土地证号均为“宜宾市国用（2000）字第×号”；《联合抵押登记》电子系统其他栏除记载了各房权证号外，还记载了“土地证号：宜宾市国用（2000）字第×号”等内容。 2.宜宾市国用（2000）字第×号土地使用权证载明：使用权人为宜宾天顺公司，使用权类型为出让，用途为工业仓储，宗地面积12763.96平方米，终止日期为2049年1月28日。 3.宜宾天顺公司向一审法院起诉列明的请求是：判决撤销宜宾市自然资源和规划局在川（2016）宜宾市不动产证明第×5号《不动产登记证明》上作手工更改的行政行为。宜宾天顺公司二审庭审陈述，其请求撤销的是宜宾市自然资源和规划局在川（2016）宜宾市不动产证明第×5号《不动产登记证明》上作手工更改填制的内容，与一审判决内容仅是表述方式不同。 本院认为，本案争议焦点在于案涉土地使用权是否属于抵押登记范围并已依法进行登记。 《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国担保法》第三十六条第一款规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”根据上述法律规定，房随地走，地随房走，是房地产交易的基本原则。宜宾天顺公司以其自有房地产向宜宾农商行提供最高额抵押贷款担保，并与宜宾农商行共同向宜宾市自然资源和规划局申请办理不动产抵押登记，其申请登记的房屋及房屋占用范围内的土地使用权均属于抵押登记范围，登记机关依法应当将房屋及房屋占用范围内的土地使用权一并进行登记。 《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。”《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定：“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”根据上述规定，不动产登记的基本单位是不动产单元，房屋占用范围内的土地使用权并非仅限于房屋基础的占地面积，而是指房屋占用的土地的权属界线封闭构成的具有独立使用价值的空间，与房屋共同构成一个不动产单元。本案申请进行抵押登记的四宗房屋占用的土地使用权证号均登记为宜宾市国用（2000）字第×号，而宜宾市国用（2000）字第×号土地使用权的权属界线范围内不具有能够独立使用的有权属界线的宗地。因此，该四宗房屋中任一房屋占用的土地权属界线均与宜宾市国用（2000）字第×号土地使用权证登记的权属界线相同。作为不动产登记的基本单位，应当以宜宾市国用（2000）字第×号土地使用权证登记的权属界线及其上可以独立使用且权属界线封闭的房屋作为一个不动产单元进行登记。根据宜宾市自然资源和规划局提供的不动产登记簿载明的内容，其记载的登记事项均为土地和房屋，并在《联合抵押房屋清册》中详细记载了抵押登记的房屋产权证号和对应的土地使用权证信息，足以证明宜宾市国用（2000）字第×号土地使用权证已与抵押房屋一并进行抵押登记，并记载于不动产登记簿。 《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”宜宾市自然资源和规划局办理案涉抵押登记后，向宜宾农商行颁发了《不动产登记证明》，宜宾农商行作为抵押登记的权利人，发现《不动产登记证明》记载的权利内容存在疏漏后，有权向宜宾市自然资源和规划局申请更改或者补正。宜宾市自然资源和规划局经审查宜宾农商行的补正申请及相关不动产登记信息后，根据不动产登记簿的记载事项将案涉土地使用权信息补充填制于《不动产登记证明》，并加盖印章，其程序和内容均符合法律规定。 综上，上诉人宜宾市自然资源和规划局、上诉人宜宾农商行的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521行初117号行政判决； 二、驳回四川省宜宾天顺工贸有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审宜宾市自然资源和规划局、宜宾农村商业银行股份有限公司上诉案件受理费各50元，均由被上诉人四川省宜宾天顺工贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐福均 审 判 员 李红彬 审 判 员 张雪萍 二〇二〇年四月十五日 法官助理 李小莉 书 记 员 邱 洁