河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民初299号原告（申请执行人）：洛阳市住房置业担保有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区太原路通元大厦1幢11楼。法定代表人：徐道豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：位一，河南魏征律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艺璇，河南魏征律师事务所实习律师。被告（案外人）：郭常杰，男，汉族，1969年11月19日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：党艺卓，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晏，河南开物律师事务所实习律师。被告（被执行人）：洛阳盛安房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市宜阳县锦屏镇红旗东路高桥段北侧盛安花城。法定代表人：朱来军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱来锁，该公司监事。原告洛阳市住房置业担保有限公司（以下简称住房公司）诉被告郭常杰，洛阳盛安房地产开发有限公司（以下简称盛安公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住房公司的委托诉讼代理人位一、郭艺璇，被告郭常杰及其委托诉讼代理人党艺卓、李晏，被告盛安公司的委托诉讼代理人朱来锁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。住房公司向本院提出诉讼请求：准许执行宜阳盛安花城1幢1单元1003号房产。事实与理由：2019年5月8日，因盛安公司未履行生效裁决赋予的给付义务，住房公司依据洛阳市仲裁委员会作出的（2018）洛仲字第95号裁决书对其申请执行，在执行过程中，郭常杰提出执行异议，2019年11月7日，洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03执异446号执行裁决书裁定中止对宜阳盛安花城1幢1单元1003号房产的执行。（2019）豫03执异446号执行裁决书认定涉案房产是郭常杰以物抵债所得，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》第429页最高院已明确抵债协议的目的是消灭金钱债权，不应优先于另一个金钱债权的实现，未将抵债受让人列入物权期待权的保护范围。因此，郭常杰不具有排除强制执行的权利，请求依法保护住房公司的合法权益。郭常杰辩称，郭常杰与盛安公司签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》真实有效。2015年1月13盛安公司与郭常杰在平等协商的基础上达成合意，签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，约定位于宜阳县盛安花城1幢1单元1003号商品房单价为每平方2270.03元，建筑面积共140.91平方米，总金额319870元。同日，盛安公司向郭常杰出具金额为319870元购房款收据。二、郭常杰购买涉案房产系用于居住，购买案涉房屋在面积上仍然属于满足居住需要。为满足基本生活需要，郭常杰购买了案涉房产，对案涉房屋装修完毕后，于2015年1月13日入住该房屋，直至2019年8月，郭常杰看到洛阳市中级人民法院张贴的（2019）豫03执297号公告才得知自己所购房屋因住房公司与盛安公司之间的纠纷被查封，即将被拍卖。郭常杰作为房屋消费者，购买案涉房产的目的是为满足家庭基本生活需要，用于居住，至原告起诉之日，郭常杰及其家人一直居住在该房屋。且郭常杰名下无其他用于居住的房产，相对于住房公司的普通金钱债权，郭常杰的居住权、生存权具备优先保护的价值和意义。三、郭常杰已履行完毕支付购房款的义务。郭常杰在购房合同签订之前已支付完毕全部购房款319870元，盛安公司于2015年1月13日向郭常杰出具购房款收据一张，郭常杰在签订《商品房买卖合同》时已向盛安公司履行完毕支付购房款的义务。四、郭常杰的物权期待权应优先于住房公司的债权予以保护。郭常杰作为房屋消费者，与盛安公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，已支付了全部的购房款，并基于全家人基本生活需要一直居住于案涉房屋，对案涉房产享有物权期待权，这种权力虽属于债权范畴，但关乎郭常杰及其家人的居住权、生存权，且物权期待权不同于一般债权，具有排他性和对抗性，有优于普通金钱债权保护的意义和价值。郭常杰因实际占有案涉房屋获得一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，郭常杰虽对案涉房产所享有的权利尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的所有权，但已具备了物权的实质性要素，郭常杰可以合理预期通过办理不动产登记将对案涉房产的物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的所有权，因此，郭常杰的物权期待权应优先于住房公司的债权予以保护。综上，郭常杰对案涉房屋享有足以排除住房公司申请执行该房屋的权利，为保障郭常杰的生存权益，请依法驳回住房公司的诉讼请求。盛安公司辩称，我公司于2015年1月13日与郭常杰签订关于盛安花城1幢1单元1003号房屋的购房合同，并于当日将该套房屋交付给郭常杰，该购房合同真实有效。涉案房产的房款已全部结清，并开有购房收据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月13日，郭常杰与盛安公司签订《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171）,合同中约定郭常杰购买盛安公司开发的宜阳盛安花城1幢1单元1003号商品房一套，该房屋建筑面积共140.91平方米，每平方米价格为2270.03元，房屋总价款为319870元;郭常杰于2015年1月13日付清全部房款。同日，盛安公司给郭常杰出具收据一张，确认收到郭常杰缴纳的涉案房产购房款319870元。2012年5月17日、2013年6月3日、2013年7月7日，刘治轩向朱来军转款三笔共计245000元。盛安公司于2020年3月1日出具入住证明一份，写明郭常杰已购买涉案房产，于2015年1月13日入住。郭常杰另提交涉案房产的室内图片11张以及2018年8月26日至2019年4月26日的水电费缴纳收据9张，其上盖有盛安花城管理办公室收费专用章。经询问刘治轩，刘治轩认可郭常杰通过其付款给盛安公司购买涉案房产的事实。宜阳县人民法院作出的（2016）豫0327民初2142号判决中写明：“第三人盛安公司辩称，盛安公司因欠刘治轩借款,经与刘治轩协商以19套房产抵债,具体形式是与刘治轩指定的人员签订买卖合同。”本院作出的（2017）豫03民终1056号民事判决中写明，刘治轩提交的银行流水显示其向朱来军多次转款，合计240.2万元。盛安公司在庭审中陈述，涉案房产所在1号楼共计256套房产均未办理房产登记手续。另根据我院作出的（2019）豫03执异446号执行裁定书中查明的事实，郭常杰名下在宜阳县无房产登记信息。2020年4月2日，经到盛安花城小区实地调查，门卫人员出示了涉案房产交纳水电费的登记表，涉案房产现由自称郭常杰老表的自然人居住使用，并向本院说明因其在涉案房产楼下开有诊所，故经郭常杰许可在此居住已经两年多，因郭常杰也在附近居住，经其电话联系郭常杰，郭常杰立即赶回家中。经到宜阳县不动产交易中心咨询，工作人员称该小区房产尚未办理产权证。另查明，住房公司与盛安公司因商品房买卖合同纠纷一案，洛阳仲裁委于2018年11月20日作出（2018）洛仲字第95号裁决书，裁决盛安公司向住房公司支付逾期交房违约金47.4万元及逾期办理房产证违约金。该裁决书生效后，因盛安公司未履行生效裁决赋予的义务，住房公司依据裁决书向我院申请执行，在执行过程中，我院于2019年8月2日查封了盛安公司开发的位于宜阳县城东红旗东路北侧盛安花城包括涉案房产在内的四套房产。经郭常杰提起执行异议，本院作出（2019）豫03执异446号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行，住房公司不服该裁定在法定期限内向本院提起本案之诉。本院认为，申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，郭常杰提交了其与盛安公司签订的《商品房买卖合同》、刘治轩向盛安公司法定代表人朱来军转款的银行交易记录以及盛安公司出具的收取购房款的收据，据此可以认定郭常杰与盛安公司之间具有买卖涉案房产的合意，且郭常杰已经实际交纳了购房款。盛安公司出具的入住证明，郭常杰提交的缴纳水电费的收据以及室内实际居住的图片，能够证明在法院查封涉案房产前，郭常杰已经实际占用。结合涉案房产所在小区均未办理房产证的事实，参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应当认定郭常杰享有排除执行涉案房产的民事权益。住房公司关于郭常杰并未实际交纳房款，而是以盛安公司欠刘治轩的款项进行抵顶，郭常杰受让该房产的权利基础为以房抵债，故依法不享有排除执行民事权利的理由。本院认为，根据刘治轩的转款记录、盛安公司在（2016）豫0327民初2142号案件中作出的以房产抵顶欠刘治轩债务的答辩意见、以及刘治轩在接受本院询问时所做的陈述，可以认定刘治轩与盛安公司之间存在债权债务关系。刘治轩认可给朱来军的部分转款为代郭常杰交纳购房款，结合郭常杰与盛安公司后来签订的房产买卖合同、盛安公司出具的确认收到房款的收据以及郭常杰在涉案房产查封前已经实际占有涉案房产的事实，可以认定盛安公司亦认可刘治轩转给其的该部分款项系用于郭常杰购买涉案房产，并实际交付了房产。故即便郭常杰与盛安公司之间签订的房产买卖合同实质系以涉案房产抵偿了盛安公司欠刘治轩的部分债务，但因该协议系当事人之间真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，在法院查封之前已经实际履行的情况下，应当认定郭常杰所提异议在实质上符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对涉案房产享有物权期待权，可以阻却住房公司基于盛安公司逾期交房及办证所取得的债权要求执行涉案房产，本院裁定中止执行涉案房产并无不当。综上所述，住房公司的诉讼请求事实及法律依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第三百一十一条、第三百一十三条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告洛阳市住房置业担保有限公司的诉讼请求。案件受理费6098元，由洛阳市住房置业担保有限公司负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年四月三日书记员 刘 博