新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终455号 上诉人（原审被告）：中国人民财产保险股份有限公司喀什地区分公司，住所地新疆喀什市云木拉克夏路139号。负责人：刘坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：毛新远，系该公司法律部员工。被上诉人（原审被告）：喀什名都房地产开发有限责任公司，住所地新疆喀什市人民东路352号。法定代表人：孙卫德，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：王晓英，女，1967年7月21日出生，汉族，住新疆和静县。委托诉讼代理人：张婷，系新疆叶尔羌律师事务所律师。上诉人中国人民财产保险股份有限公司喀什地区分公司（以下简称：中国财保喀什分公司）因与被上诉人喀什名都房地产开发有限责任公司（以下简称名都公司）、王晓英房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区疏勒县人民法院（2019）新3122民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国财保喀什分公司的委托诉讼代理人毛新远，被上诉人王晓英的委托诉讼代理人张婷到庭参加诉讼。被上诉人喀什名都房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。中国财保喀什分公司上诉请求：1.撤销原审法院（2019）新3122民初564号民事判决，改判由名都公司承担返还王晓英购房款及资金占用利息；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。中国财保喀什分公司与被王晓英之间不是房屋买卖法律关系，也不能形成事实上的房屋买卖法律关系。中国财保喀什分公司的企业性质是金融保险，并不具备房地产开发和商品房买卖的资质也无房屋可销售，中国财保喀什分公司为了解决本单位职工住房并能享受到一定的优惠价格与名都公司协商，对其在疏勒县开发名都花苑小区的商品房进行团购，为了能够顺利完成团购，中国财保喀什分公司根据前期报名情况将部分已向自己交纳购房款及部分自有资金400万元预付给了名都公司（由该公司收据证实），王晓英虽然不是自己单位的职工，但由于预付购房款的职工没有达到前期报名人员的数额，也收取了一部分愿意参加团购的非本单位职工的预付购房款，此次团购是从房地产开发商购买商品房，并非是自己自建房或集资房，如是自建房或集资房非本单位职工根本无法参与。中国财保喀什分公司在团购中只是代理购房人与开发商协商团购事宜及代收代付购房款，而商品房买卖合同及其他购房手续均应当由购房人与开发商办理，一审法院认定中国财保喀什分公司与王晓英形成了事实上的房屋买卖法律关系没有事实及法律依据。参与此次团购预缴购房款的人数为21人，虽然自己先于王晓英向开发商预付了购房款，但该预付了购房款是为团购而预付当然应当包含王晓英在内，由于开发商无法向购房人交付房屋，开发商与购房的21人中18人签订了退房退款协议书，王晓英与其他两人不愿意签订该协议，由此可以证实团购的房屋销售方及购房款的占用方均是名都公司。二、一审判决适用法律错误，由于一审将代理法律关系认定为房屋买卖法律关系，因此在判决中所适用的法律规定均系错误适用。综上，一审判决事实认定及法律适用错误，请求二审依法公正判决。王晓英辩称：1.一审查明事实清楚，适用法律正确。王晓英向中国财保喀什分公司交纳了购房款15万元，并未向名都公司交纳房款，故中国财保喀什分公司与王晓英形成事实上的房屋买卖法律关系，虽然中国财保喀什分公司不具备销售和买卖房屋的资质，但是不影响合同的效力，不违反法律的禁止性规定，交款行为系双方真实意思表示，受法律保护。2.因为王晓英未将房款交给名都公司，根据合同相对性，王晓英也不能向名都公司主张权利。3.对于中国财保喀什分公司称将集体购房款项400万元全部交给了名都公司，但不能证实400万房款中包括自己的购房款，应承担举证不能的责任。综上，中国财保喀什分公司收了王晓英的购房款，既没有交付房屋，也没有签订购房合同，故应该将我交纳的购房款予以退还，并支付占用期间的利息。名都公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。王晓英向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告中国财保喀什分公司返还原告购房款150000元；2.请求法院判令被告中国财保喀什分公司按照年利率6%赔偿原告2011年12月3日至2019年1月2日期间的资金占用利息损失63750元；3.请求法院判令被告中国财保喀什分公司按照年利率6%赔偿原告自2019年1月3日至实际退还购房款期间的资金占用利息损失；4.本案诉讼费用及实际支出费用由被告承担。一审法院认定事实：第一被告中国财保喀什分公司于2011年12月2日收取了原告王晓英交纳的集资房款150000元，用于购买位于疏勒县名都花苑的商品房，但第一被告至今既未与原告签订购房协议，也未退还150000元。为此，原告多次要求第一被告退还房款，但第一被告中国财保喀什分公司以应该由第二被告喀什名都房地产公司退款为由，拒绝退还该房款。被告中国财保喀什分公司的行为已严重损害了原告的合法权益。故依照《民法总则》及《合同法》的相关规定诉至我院。一审法院认为，王晓英向第一被告中国财保喀什分公司交纳了购房款150000元，双方形成了事实上的房屋买卖法律关系，双方的民事行为，不违反法律禁止性规定，受法律保护。第一被告中国财保喀什分公司应该交付房屋，如不能交付房屋则应该将购房款退还给王晓英，并承担相应的违约责任。对于第一被告中国财保喀什分公司辩解的王晓英应该向第二被告喀什名都房地产开发公司索款，购房款150000元应该由第二被告退还给王晓英。本院认为，王晓英并未将购房款交给第二被告，第一被告中国财保喀什分公司虽然有将400万元款项交给第二被告喀什名都房地产开发公司的事实，但并不能证明400万元中有包括王晓英的购房款。况且王晓英并未与第二被告签订任何购房协议及手续。故，对于第一被告辩称的应该由第二被告喀什名都房地产开发有限责任公司向王晓英退款的理由，违背合同相对性原则，本院不采信。对于王晓英要求被告第一被告中国财保喀什分公司退还购房款款150000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于王晓英要求被告中国财保喀什分公司按照年利率6%赔偿2011年12月3日至2019年1月2日期间的资金占用利息损失63750元。本院认为，现第一被告违约并占用王晓英的资金，应当承担违约责任。王晓英以150000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率向王晓英支付资金占用利息，计算方式为150000元×6%÷12×85个月＝63750元，本院予以支持。对于王晓英要求被告中国财保喀什分公司按照年利率6%赔偿原告自2019年1月3日至实际退还购房款期间的资金占用利息损失符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决被告中国人民财产保险股份有限公司喀什地区分公司在判决生效后十日内一次性返还原告王晓英购房款150000元；支付资金占用利息63750元；并按年利率6%支付自2019年1月3日起至实际返还之日止的利息。二审期间双方均无新证据向本院提交，本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院对一审认定的法律事实予以确认。本院认为，依据双方当事人的陈述及证据，本案的争议焦点为：上诉人中国财保喀什分公司向被上诉人王晓英返还购房款15万元及支付一审支持的资金占用利息并按年利率6%支付至实际返还之日的利息有何事实及法律依据。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，2011年12月2日王晓英向中国财保喀什分公司支付购房款150000元，中国财保喀什分公司给王晓英出具加盖公章的收据，双方之间已形成了事实上的房屋买卖法律关系，王晓英已履行付款义务，中国财保喀什分公司应当履行交房义务，但至今仍未履行实属不当，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院判决中国财保喀什分公司全额退还王晓英购房款并按照年利率6%赔偿资金占用期间的利息损失并无不当，本院予以支持。关于中国财保喀什分公司主张其收款行为属于代理行为，并不存在实际的买卖行为，王晓英应当向名都公司主张权利的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”、第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”之规定，中国财保喀什分公司与名都公司之间并无任何书面的委托代理合同，中国财保喀什分公司也未向本院提交任何取得代理权的证据，且中国财保喀什分公司向名都公司支付团购房款在先，王晓英向中国财保喀什分公司支付购房款在后，名都公司也未对中国财保喀什分公司收款行为予以追认，王晓英与名都公司亦未签订任何与购房有关的合同，中国财保喀什分公司对此主张并无任何证据可以予以证实，应当承担举证不能的责任。一审法院认定名都公司不承担退款责任并无不当，本院亦予以支持。综上所述，中国人民财产保险股份有限公司喀什地区分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4506元（上诉人中国人民财产保险股份有限公司喀什地区分公司已预交），由上诉人中国人民财产保险股份有限公司喀什地区分公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   陈   晓    东审  判  员   阿卜杜克热木·图尔荪审  判  员   胡   美    媛二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 七 日书  记  员   张   墨    川