浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10738号 上诉人（原审被告）：桐庐锦华苑房地产开发有限公司，住所地浙江省桐庐县桐君街道富春花园3幢2楼。统一社会信用代码： 法定代表人：方彩姣。 委托诉讼代理人：谢建华，浙江合强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：俞皎皎，女，1983年5月22日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 上诉人桐庐锦华苑房地产开发有限公司（以下简称锦华苑房产公司）因与被上诉人俞皎皎商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2017）浙0122民初6325号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年12月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2017年6月10日，锦华苑房产公司向俞皎皎出具收条一份，载明收到俞皎皎购买桐庐县××庭××幢××单元××室房屋定金5000元，该房屋建筑面积113.21平方米，成交总价为440000元，其中签约合同价为400000元，另40000元为现金支付给锦华苑房产公司，约定于2017年6月20日前支付首付、签订合同并办理银行按揭。另该收条上还注明：今日定金实际收到5000元，俞皎皎应于2017年6月12日前补足定金10000元。该收条的收款人处盖有锦华苑房产公司公章，并有锦华苑房产公司员工徐阿来的签名。 2017年6月19日，俞皎皎（买受人）、锦华苑房产公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：俞皎皎向锦华苑房产公司购买位于桐庐县住房一套，建筑面积共113.21平方米，每平方米单价3533.25元，总计400000元，2017年6月19日前首付房款140000元，余额260000元向锦华苑房产公司指定的银行办完贷款手续（即房款划入锦华苑房产公司账号为准）；锦华苑房产公司应在2017年8月19日前将符合本合同约定的商品房交付俞皎皎，逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，锦华苑房产公司按日向俞皎皎支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，超过90日后，俞皎皎有权解除合同，俞皎皎解除合同的，锦华苑房产公司应当自俞皎皎解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的2%支付违约金，俞皎皎要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，锦华苑房产公司按日向俞皎皎支付已交付房款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，锦华苑房产公司应当书面通知俞皎皎办理交付手续，双方进行验收交接时，签署房屋交接单，锦华苑房产公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；锦华苑房产公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，俞皎皎有权要求锦华苑房产公司赔偿双倍的装饰、设备差价；锦华苑房产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由锦华苑房产公司提供的资料报产权登记机关备案；锦华苑房产公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，锦华苑房产公司应当履行保修义务，因不可抗力或者非锦华苑房产公司原因造成的损坏，锦华苑房产公司不承担责任，但可协助维修，维修费用由俞皎皎承担。合同附件三关于装饰、设备标准约定：“1、外墙：1#-5#楼一层外墙面为喷漆，2-4层外墙砖，5层防水涂料；2、内墙：混合砂浆墙面；3、顶棚：现浇混凝土结构面；4、地面：现浇混凝土结构面；5、门窗：钢制进户门，塑钢中控玻璃门窗，局部为夹层玻璃门窗；6、厨房：水泥砂浆墙面，顶、地为现浇混凝土结构面；7、卫生间：水泥砂浆墙面，顶、地为现浇混凝土结构面；8、阳台：非封闭式阳台，安装栏杆；9、电梯：无；10、其他：供水，供电一户一表，电话预埋接口，有线电视预埋接口。”《住宅质量保证书》约定的保修范围与期限：1、房屋建筑的地基基础工程和主体结构为该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为八年；3、供热与供冷系统为二个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为二年；5、墙面、顶棚抹灰层脱落为二年；6、地面空鼓开裂、大面积起砂为一年；7、门窗翘裂、五金件损坏为一年；8、卫生洁具为一年；9、灯具、电器开关为六个月；10、管道堵塞为二个月；11、保修期自房屋交付购房人之日起计算。该保证书还约定：业主收房时均应与物业公司签订交付验收手续，对住宅内的设备、设施的正常运行要签字认可。合同签订后，俞皎皎向锦华苑房产公司支付购房款440000元，还向锦华苑房产公司法定代表人支付包括3396.3元物业维修基金、房屋产权证书工本费80元在内的费用共计4080元。 2017年10月29日江苏宜居工程质量检测有限公司依俞皎皎要求对案涉商品房进行毛坯房检验，并于2017年11月1日出具《检测验收报告》一份，载明：“1.进户门、门厅：1）进户门安装歪斜；2）进户门门扇门锁损坏；3）进户门外侧地砖与门槛之间缝隙未收口处理；4）进户门门框未灌浆处理；5）进户门内侧门头上侧墙面两侧大小头，偏差约10mm（现场己标识）；6）进户门内侧西侧墙柱多处空鼓（现场己标识）；7）门厅东侧立柱周边多处空鼓（现场己标识）；8）门厅立柱不垂直，垂直度偏差约10mm；9）进户门应为安全防卫门，建议查看相关产品性能检测报告及合格证。2.客餐厅：1）餐厅强电箱内侧回路未标识，空气开关偏少；2）餐厅弱电箱内侧缺强电插座，且缺智能模块；3）餐厅西墙1处空鼓（现场己标识）；4）餐厅东墙北侧1处空鼓（现场已标识）；5）餐厅北侧地面1处空鼓（现场已标识）；6）客厅南移门门扇安装不垂直；7）客厅南移门门框缺风扣；8）客厅南移门门扇1处把手损坏；9）客厅北墙下侧1处空鼓（现场已标识）；10）客厅西墙南侧多处空鼓（现场已标识）；11）客厅地面西南角1处空鼓（现场已标识）；12）客厅西北墙阴角不垂直，垂直度偏差约15mm（现场标线仪检查）；13）客厅地面局部不平整；14）客厅过道东西过梁边侧1处空鼓；15）客厅过道东侧立柱多面粉刷空鼓（现场已标识）；16）客厅过道地面局部起砂。3.厨房：1）厨房未预留通气孔；2）厨房烟道止回阀使用不灵活；3）厨房地面多处空鼓（现场已标识）；4）厨房东南墙阴角不垂直，垂直度偏差约20mm（现场标线仪检查）；5）厨房西南墙阴角不垂直，垂直度偏差约20mm（现场标线仪检查）；4.卧室：1）主卧室窗台两侧有高低差，偏差10mm；2）主卧室北墙上侧l处空鼓（现场已标识）；3）主卧室西南立柱周边多处空鼓（现场已标识）；4）主卧室地面西南角1处空鼓（现场已标识）；5）主卧室地面东北侧1处空鼓（现场已标识）；6）次卧室西南侧顶棚有漏水痕迹；7）书房地面局部不平整；8）书房东墙北侧l处空鼓（现场已标识）；9）书房西北侧地面l处空鼓（现场己标识）；10）书房西侧过梁边侧l处空鼓（现场己标识）。5.卫生间：1）主卫生间未预留透气孔；2）主卫生间墙面未做不低于30cm，淋浴区未做不低于180cm的防水措施（现场已标识）；3）主卫生间顶棚下水管处有渗水水渍；4）主卫生间北窗扇闭合不严，有漏风现象；5）次卫生间墙面未做防水措施（现场已标识）；6）次卫生间未预留透气孔；7）次卫生间地面北侧1处空鼓（现场已标识）。6.二楼：1）二楼南北阳台防护栏杆多处生锈；2）二楼北阳台腰墙多处开裂明显；3）二楼大厅东墙有渗水水渍；4）二楼大厅西墙柱l处空鼓（现场已标识）；5）二楼3处天窗周边漏水；6）二楼大厅西侧过梁交接处漏水；7）二楼东房间东墙1处空鼓；8）二楼大厅东立柱多处空鼓（现场己标识）；9）二楼楼梯间西墙l处空鼓（现场已标识）；10）二楼南阳台移门门扇安装不垂直；11）二楼南阳台移门门框缺风扣；12）二楼卫生间未预留通气孔；13）二楼卫生间墙面未做防水措施。7.备注内容：1）室内未预留强电插座；2）室内未开启空调孔洞；3）室内自来水水压不足；4）建议后期注意观察外窗渗水情况；5）厨卫间要求在装修前做一次24小时蓄水试验；6）室内后期注意承重墙与填充墙墙体及梁边温度裂缝、建议铺涤纶布加固处理；7）室内后期装修时建议铲除顶棚装饰面层，查看基层有没有砂化现象；……。” 2017年7月31日，俞皎皎与锦华苑房产公司法定代表人共同前往办理产权证书，并于2017年8月取得产权证书。 另查明，案涉商品房项目工程于2013年通过竣工验收，并于2015年7月13日办理了竣工验收备案。 俞皎皎于2017年11月15日向原审法院起诉，请求：1、判令锦华苑房产公司立即向俞皎皎交付位于桐庐县住房一套（价值400000元）及室外停车位一只；2、判令锦华苑房产公司返还多收的购房款40603.7元；3、判令锦华苑房产公司支付违约金7280元（自2017年11月20日起至实际交房日止的违约金另行支付）；4、本案诉讼费用由锦华苑房产公司承担。诉讼中，俞皎皎变更诉讼请求为：1、判令锦华苑房产公司立即向俞皎皎交付位于桐庐县住房一套（价值人民币400000元）及室外停车位一个（具体位置详见照片），并将《销售不动产统一发票》交付给俞皎皎；2、判令锦华苑房产公司立即将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋户型结构图》原件交付给俞皎皎；3、判令锦华苑房产公司对桐庐县住房的质量问题进行维修，质量问题详见补充证据中的检测报告；4、判令锦华苑房产公司返还多收的购房款40603.7元，并按照年利率6%计算支付至实际返还之日止的利息损失（40000元自2017年6月20日起算，603.7元自2017年8月1日起算）；5、判令锦华苑房产公司支付逾期交房违约金7280元（按日万分之2自2017年8月20日起暂计算至2017年11月18日），至实际交付之日止的逾期交房违约金另行计算支付给俞皎皎；6、本案诉讼费由锦华苑房产公司承担。后俞皎皎撤回要求锦华苑房产公司交付室外停车位的诉讼请求。 原审法院认为，一、根据俞皎皎与锦华苑房产公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，交房时锦华苑房产公司应当书面通知俞皎皎办理交付手续，双方进行验收交接时，签署房屋交接单，锦华苑房产公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，现锦华苑房产公司辩称已于2017年7月31日将房屋交付俞皎皎，虽然当日锦华苑房产公司配合俞皎皎办理了案涉房屋的产权登记，但锦华苑房产公司将商品房出卖给俞皎皎，其负有将标的物交付给俞皎皎以及协助俞皎皎办理权属登记的义务，不动产的权属证书仅是权利人享有不动产物权的证明，物权凭证的变更与物的交付是二个不同性质的行为，房屋权属登记在俞皎皎名下不等同于房屋已经实际交付给俞皎皎，现俞皎皎并未占有使用案涉房屋，锦华苑房产公司既未能提供证据证明已完成房屋的交付，也未能提供证据证明已书面通知俞皎皎交房，且锦华苑房产公司自认《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》原件尚在锦华苑房产公司，故对于锦华苑房产公司已交房的抗辩意见，不予采信。锦华苑房产公司应履行交房义务并根据合同约定支付逾期交房违约金。二、《合同法》第一百三十六条规定：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”俞皎皎已支付了所有购房款，有权要求锦华苑房产公司交付购房发票，锦华苑房产公司辩称已交付，但未能提供证据证明，该抗辩意见不予采信。三、对于俞皎皎要求锦华苑房产公司交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋户型结构图》的诉讼请求，锦华苑房产公司同意交付并在庭审中将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为证据提交，因俞皎皎不予认可且不同意接收，已将该材料原件返还锦华苑房产公司，并对俞皎皎要求锦华苑房产公司交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求不予支持，仅对俞皎皎要求锦华苑房产公司交付《房屋户型结构图》的诉讼请求予以确认。四、案涉房屋虽经竣工验收合格，但俞皎皎提供的《检测验收报告》可以证明案涉房屋存在空鼓、渗水、门锁等五金件损坏等问题，因该验收报告所载部分内容虽为房屋瑕疵，但尚不构成质量问题，结合《浙江省商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》的约定内容确定锦华苑房产公司对以下内容进行维修：地面及墙壁空鼓，渗漏水，进户门安装歪斜、门扇门锁损坏，客厅南移门门扇安装不垂直、门框缺风扣、门扇1处把手损坏，客厅过道地面局部起砂，厨房烟道止回阀使用不灵活，主卫生间北窗扇闭合不严，二楼南北阳台防护栏杆多处生锈，二楼北阳台腰墙多处开裂明显，二楼南阳台移门门框缺风扣。锦华苑房产公司关于已过保修期的抗辩意见，并无依据，不予采信。五、锦华苑房产公司出具给俞皎皎的收条上明确写明案涉房屋成交总价为440000元而并非案涉合同约定的400000元，虽然俞皎皎在接收了该收条后又签订了案涉合同约定房屋价款为400000元，但其仍是按照收条的约定支付了440000元购房款，可见俞皎皎与锦华苑房产公司实际是按购房款为440000元的约定在履行的，则俞皎皎现要求锦华苑房产公司返还40000元购房款并无依据，不予支持。对于俞皎皎主张锦华苑房产公司返还的603.7元，结合俞皎皎的自认以及锦华苑房产公司的抗辩意见，可知系锦华苑房产公司收取的办证费用，双方既已对该费用进行过约定，俞皎皎也已按约定支付该款项，现俞皎皎要求锦华苑房产公司返还并无依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、桐庐锦华苑房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向俞皎皎交付位于桐庐县总金额为440000元的购房发票、《房屋户型结构图》；二、桐庐锦华苑房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内将桐庐县住房存在的质量问题（地面及墙壁空鼓，渗漏水，进户门安装歪斜、门扇门锁损坏，客厅南移门门扇安装不垂直、门框缺风扣、门扇1处把手损坏，客厅过道地面局部起砂，厨房烟道止回阀使用不灵活，主卫生间北窗扇闭合不严，二楼南北阳台防护栏杆多处生锈，二楼北阳台腰墙多处开裂明显，二楼南阳台移门门框缺风扣）修复完毕；三、桐庐锦华苑房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付俞皎皎以440000元为基数自2017年8月20日起按日万分之2计算至实际交房之日止的逾期交房违约金；四、驳回俞皎皎的其他诉讼请求。案件受理费997元，减半收取计498.5元，由俞皎皎负担200元，由桐庐锦华苑房地产开发有限公司负担298.5元。 宣判后，锦华苑房产公司不服，向本院提出上诉称：一审认定事实错误，判决不当：一、一审法院判决锦华苑房产公司向俞皎皎交付440000元购房发票，判决不当。锦华苑房产公司已将40万元的购房发票交付给俞皎皎。购房发票是办理房产证的必须材料，俞皎皎与锦华苑房产公司法定代表人于2017年7月31日到桐庐县行政服务中心不动产权办证窗口办理了俞皎皎房屋产权证，并于2017年8月取得产权证书。该事实证明锦华苑房产公司向俞皎皎交付了40万元的购房发票。总房价为44万元，锦华苑房产公司尚未开票的金额仅为4万元，一审法院判决锦华苑房产公司向俞皎皎交付44万元的购房发票，判决不当。二、一审法院认定锦华苑房产公司尚未向俞皎皎交房，认定事实错误；判决锦华苑房产公司支付俞皎皎以440000元为基数自2017年8月20日起按日万分之2计算至实际交房之日止的逾期交房违约金，判决不当。1、俞皎皎购买的现房，不是期房。案涉房屋于2013年1月16日竣工，2013年3月验收合格。锦华苑房产公司将案涉房屋卖给俞皎皎的时间是2017年6月19日，此时距离房屋竣工验收合格已过去三年多时间，锦华苑房产公司在案涉房屋同一小区的房子已基本卖完，只剩下包括俞皎皎购买的本案案涉房屋在内的几套房子，而且房产证已按照锦华苑房产公司与俞皎皎的购房合同约定于2017年7月31日办理了房屋产权证书，该房屋所有权已经属于俞皎皎，锦华苑房产公司完全没有理由不将房屋交付给俞皎皎。所以俞皎皎称没有交房是不符合常理的。2、按照行业惯例，交房时购房者应当交付房屋维修基金，交房与交付房屋维修基金是同时进行的程序，只有交房时才需要交付房屋维修基金。俞皎皎已于2017年7月31日办房产证的当天交付了房屋维修基金，则证明锦华苑房产公司已将房屋交付给了俞皎皎，房屋钥匙也是办房产证的当天交给了俞皎皎。且俞皎皎已经叫了江苏宜居工程质量检测有限公司的人进入房子里进行了检测，也证明房屋的钥匙是在俞皎皎的手中，证明房屋已经交付给了俞皎皎的事实。3、在一审2018年1月15日第一次庭审时，锦华苑房产公司已明确表示已经于2017年月31日办理房产证时向俞皎皎交付了房屋钥匙，已将房屋交付给了俞皎皎。锦华苑房产公司既然当庭表示已交了房，并且房产证早已办至俞皎皎名下，也就不存在再交房一说，最迟违约金也只能算至2018年1月15日第一次庭审当天。4、2018年8月俞皎皎已自行更换了新的防盗门，也证明房屋已经交付给了俞皎皎。综上，一审法院认定事实错误，判决不当，请求依法予以改判。 被上诉人俞皎皎未参加二审诉讼活动，未作答辩。 被上诉人俞皎皎在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人锦华苑房产公司向本院提交了1、锦华苑房产公司开具给俞皎皎的40万元购房发票存根，欲证明锦华苑房产公司已于2017年7月25日开具了俞皎皎所购买案涉房屋的合同发票40万元，并且该发票已于办理房产证之日和钥匙一并交给俞皎皎。2、俞皎皎于2018年8月在桐庐镇个体工商户裘建洪经验防盗门的店中购买了防盗门的汇款记录及照片并申请证人裘建洪作证，欲案涉房产的安装用于证明2018年8月俞皎皎向裘建红购买了一扇防盗门用于案涉房产的安装，锦华苑房产公司已经将案涉房产交给俞皎皎。被上诉人俞皎皎未发表质证意见。本院认为原审判决要求锦华苑房产公司向俞皎皎交付总金额为440000元的购房发票，而上诉人锦华苑房产公司提交的证据1并不能证明已向俞皎皎交付总金额为440000元的购房发票；上诉人锦华苑房产公司提交的证据2尚不足以证明锦华苑房产公司已向俞皎皎交付了案涉房屋。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，俞皎皎与锦华苑房产公司于2017年6月19日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第七条约定锦华苑房产公司应当在2017年8月19日前案涉房屋交付给俞皎皎。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《浙江省商品房买卖合同》第九条约定商品房达到交付使用条件后，锦华苑房产公司应当书面通知俞皎皎办理交付手续，双方进行验收交接时，签署房屋交接单，锦华苑房产公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。而锦华苑房产公司并不能提交房屋交接单，且在一审庭审中自认《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》原件尚在锦华苑房产公司。虽案涉房屋已在2017年7月31日办理了产权登记，但并不等同于锦华苑房产公司已将房屋实际交付给俞皎皎。故锦华苑房产公司并未按双方签订的《浙江省商品房买卖合同》履行交房义务，原审法院据此判决锦华苑房产公司向俞皎皎交付案涉房屋和总金额为440000元的购房发票、《房屋户型结构图》及逾期交房违约金并无不当。基于锦华苑房产公司对原审判决第二项即对案涉房屋所存在的质量问题进行修复并未提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本院予以维持。综上，锦华苑房产公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费997元，由桐庐锦华苑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年四月七日 书记员  周 杨