四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终697号 上诉人（原审被告）：四川小龙和朋友们教育科技有限公司,住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段1858号创新中心创业大厦10层。 法定代表人：邹成龙，总经理。 委托诉讼代理人：罗欣，四川度每文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都艾斯力克体育文化传播有限责任公司,住所地：成都市武侯区簇桥中街41号附154号。 法定代表人：周建强，总经理。 委托诉讼代理人：曾红刚，四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏海波，四川川蓉律师事务所律师。 上诉人四川小龙和朋友们教育科技有限公司（以下简称“小龙公司”）因与被上诉人成都艾斯力克体育文化传播有限责任公司（以下简称“艾斯力克公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初10373号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 小龙公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回艾斯力克公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由艾斯力克公司承担。事实与理由：1.艾斯力克公司违约在先。艾斯力克公司在与小龙公司签订了房屋租赁合同，并且小龙公司出具租房保证金和房租收据后，一直未按约向小龙公司缴纳租房保证金，其行为已构成实质性地违约。2.小龙公司并未收到艾斯力克公司支付的租房保证金28535元。艾斯力克公司是在小龙公司出具了租房保证金和房租收据后才向小龙公司转账付款的，但艾斯力克公司仅向小龙公司转账支付了2019年5月1日至2020年1月30日的租金171210元，并未向小龙公司支付租房保证金28535元。3.2019年5月1日至2019年7月31日的租金不应免除。租赁合同中虽有免租期3个月的约定，但这是建立在双方长达60个月租期的情况下。本案中因艾斯力克公司违约在先，则在合同履行中不应再适用3个月免租期的约定，以示从平。故艾斯力克公司应承担2019年5月1日至2019年9月25日的租金。4.一审判决中关于资金占用利息的起算时间有误。一审判决中认定，小龙公司与艾斯力克公司合同解除时间为2019年9月25日，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，资金占用利息的起算时间应为2019年9月25日。但一审判决中却将艾斯力克公司起诉之日2019年8月20日作为资金占用利息的起算时间，明显适用法律错误。二审中，小龙公司变更上诉请求为放弃对一审判决第一项进行上诉，仅就一审判决第二项进行上诉。 艾斯力克公司辩称，一、通过一审查明的事实，艾斯力克公司因小龙公司没有按时按合同约定将案涉房屋交付给艾斯力克公司使用，故小龙公司才系违约方。二、通过一审查明的事实，小龙公司向艾斯力克公司出具了合法的收款凭证，应视为小龙公司已经收到该款项，且小龙公司没有其他证据证明艾斯力克公司没有向其缴纳该笔款项。三、合同有三个月的免租期，并且小龙公司作为违约方应承担该不利后果。四、一审法院综合各方证据做出的一审判决，艾斯力克公司认为该判决合理合法，应予维持。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。 艾斯力克公司向一审法院起诉请求：1．请求判令解除艾斯力克公司与小龙公司于2019年5月23日签订的《租赁合同》；2．请求判令小龙公司退还押金28535元；3．请求判令小龙公司退还租金171210元；4．请求判令小龙公司向艾斯力克公司支付资金占用利息（以199745元为基数，按年利率6%，从起诉之日计算至退还之日）；5．本案诉讼费由小龙公司承担。 一审法院认定事实：2019年5月1日，艾斯力克公司与小龙公司签订《商业条款确认书》，艾斯力克公司拟承租小龙公司的房屋一套。2019年5月23日，小龙公司与艾斯力克公司签订《租赁合同》，约定艾斯力克公司租赁小龙公司所有的位于成都市金牛区星辰路78号人人乐二楼房屋第二层租赁单元用于少儿体适能培训，租赁期限为2019年5月1日至2024年4月30日，2019年5月1日至2019年7月31日为免租期，……第一年的月租金为28535元，艾斯力克公司应在协议签订之日向小龙公司支付第一次（即2019年5月1日至1月31日，包含3个月免租期）的租金171210元。合同还约定艾斯力克公司于合同签订之日向小龙公司支付履约保证金28535元，小龙公司自艾斯力克公司足额交付合同第六条约定的履约保证金和第五条约定的第一次的租金后10日内，将租赁单元交付给艾斯力克公司。对于终止合同双方约定租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方等。2019年6月3日，樵广宇作为艾斯力克公司的代理人与小龙公司就案涉房屋租赁签订了《补充协议》。2019年6月初，艾斯力克公司向小龙公司支付了2019年5月1日至2020年1月31日的租金171210元和租房保证金28535元，小龙公司向艾斯力克公司的委托代理人樵广宇出具了《收据》两份，分别载明收到房租171210元和租房保证金28535元。 2019年7月3日，小龙公司向艾斯力克公司发出《关于补足押金和进场装修告知函》，告知艾斯力克公司在三日内补足押金并在支付完合同约定款项后可以进场施工，其后，艾斯力克公司一直未接收案涉房屋并进场施工。2019年7月4日，艾斯力克公司向小龙公司发出律师函，告知小龙公司收到律师函之日起解除《租赁合同》，并在收到律师函的三个工作日内退还押金28535元和租金171210元。小龙公司于2019年7月11日收到该律师函。 一审另查明，一审庭审中，小龙公司自认于2019年9月下旬将案涉房屋出租给案外人。 一审又查明，2018年6月1日，樵广宇与艾斯力克公司签订《劳动合同》，在艾斯力克公司运营部门担任运营总监。 以上事实，有《商业条款确认书》、《租赁合同》、《补充协议》、兴业银行单位活期明细对账单、《收据》2份、《关于补足押金和进场装修告知函》、《律师函》、《劳动合同》、房屋内部照片、微信聊天记录、及一审庭审中艾斯力克公司与小龙公司的一致陈述等证据在案予以证实。 一审法院认为，艾斯力克公司与小龙公司签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，一审法院确定双方存在房屋租赁合同关系。 对于艾斯力克公司主张解除《租赁合同》的诉讼请求。经查，2019年7月11日，艾斯力克公司向小龙公司发律师函告知解除合同，至2019年9月下旬小龙公司于将案涉房屋出租给案外人，至此合同已无法继续履行，且一审庭审中小龙公司亦同意解除《租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，一审法院认为，小龙公司在收到艾斯力克公司的律师函后，虽未回复，但其在2019年9月下旬将案涉房屋另行租赁给案外人的行为，是以实际行动表明不再履行合同，故一审法院确定合同解除之日为小龙公司将案涉房屋另行出租给案外人之日。又因庭审中，小龙公司自认于2019年9月下旬将案涉房屋出租给案外人，一审法院在休庭后给予小龙公司足够的时间补充说明具体出租时间，又经一审法院电话催告，小龙公司仍未回复具体出租时间，一审法院酌情确定出租时间为2019年9月25日，故艾斯力克公司与小龙公司签订的《租赁合同》于2019年9月25日解除。 对于艾斯力克公司主张小龙公司退还押金28535元的诉讼请求。经查，艾斯力克公司主张的押金实为租房保证金。小龙公司于2019年6月初向艾斯力克公司的委托代理人樵广宇出具《收据》，载明其收到租房保证金28535元，合同解除后，小龙公司应退还押金给艾斯力克公司，故一审法院对艾斯力克公司该项诉讼请求予以支持。对于小龙公司所提未收到艾斯力克公司租房保证金28535元的抗辩意见，因小龙公司的该项抗辩意见与其出具的《收据》相矛盾，既不能举证证明自身抗辩意见亦不能举出证据反驳艾斯力克公司的主张或证据，故一审法院对小龙公司的该项抗辩意见不予采纳。 对于艾斯力克公司主张小龙公司退还的租金171210元诉讼请求。经查，合同约定第一年月租金为28535元，2019年5月1日至2019年7月31日为免租期，小龙公司于2019年7月3日告知艾斯力克公司在三日内补足押金并在支付完合同约定款项后可以进场施工，但艾斯力克公司一直未进场施工致开业延期，后小龙公司于2019年9月25日将案涉房屋出租给案外人，一审法院确定2019年8月1日至2019年9月25日的房屋租赁费由艾斯力克公司承担，共计52314.25元。又因艾斯力克公司已向小龙公司支付了租金171210元，故一审法院确定小龙公司退还给艾斯力克公司的租金118895.75元。 对于艾斯力克公司主张小龙公司支付资金占用利息（利息以199745元为基数，按年利率6%从起诉之日计算至退还之日止）的诉讼请求。一审法院认为，合同解除后，小龙公司应将押金和租金退还给艾斯力克公司，至本案开庭时，小龙公司应向艾斯力克公司退还押金和租金共计147430.75元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，一审法院确定小龙公司应向艾斯力克公司支付资金占用利息，利息以147430.75元为基数，按年利率6%从起诉之日即2019年8月20日，计算至所有款项退还之日止。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、艾斯力克公司与小龙公司签订的《租赁合同》于2019年9月25日解除；二、小龙公司于判决生效之日起十日内向艾斯力克公司退还押金28535元和租金118895.75元，并支付利息（利息以147430.75元为基数，按年利率6%从2019年8月20日，计算至所有款项退还之日止）；三、驳回艾斯力克公司的其他诉讼请求。如果小龙公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4295元，因本案适用简易程序，减半收取2147.5元，由小龙公司负担。（此款已由艾斯力克公司先行支付，小龙公司于判决生效之日起十日内支付给艾斯力克公司） 二审中，小龙公司提交以下证据：一、邹成龙的中国银行交易流水明细（2份）。拟证明：邹成龙于6月6日收艾斯力克公司的租金，根据租房合同约定显示，艾斯力克公司已经先行违约，并且只收到租金没有收到押金。二、（2020）川中证字第162号公证书。拟证明：案涉租赁合同签订后主动违约方是艾斯力克公司，其未支付保证金，也拒绝入场。 小龙公司发表质证意见称，关于证据1，对真实性认可，对证明目的不认可。关于证据2，对证据真实性无异议，但无法达到艾斯力克公司的证明目的。小龙公司逾期交付房屋，同时根据一审查明事实，小龙公司出具《收据》能够证明其已经收到保证金。 本院认为，对证据1的真实性、合法性予以认可，然该证据并无法证明小龙公司出具关于保证金的《收据》时，艾斯力克公司未支付保证金，故本院对该证据不予采信。对证据2的真实性、合法性予以确认，对关联性和证明力将在本院认为部分进行论述。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，艾斯力克公司与小龙公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案二审的争议焦点为：一、艾斯力克公司是否支付租房保证金，如果支付，小龙公司是否应当返还租房保证金；二、小龙公司应当返还艾斯力克公司租金数额的确定；三、小龙公司应当支付资金占用利息基数及起算时间的确定。 关于艾斯力克公司是否支付租房保证金的问题。本院认为，根据小龙公司提交的微信聊天记录以及艾斯力克公司提交的银行流水，艾斯力克公司支付租金的时间和小龙公司出具租金《收据》的时间基本一致。而艾斯力克公司主张其以现金的方式支付租房保证金28535元后小龙公司出具保证金《收据》。在小龙公司无法就其出具保证金《收据》进行合理解释，且艾斯力克公司应付保证金数额也不过大的情况下，艾斯力克公司以现金方式支付保证金具有合理性。综上，一审认定艾斯力克公司已经完成租金171210元和保证金28535元的支付并无不当，本院予以维持。 同时，根据案涉合同第六条约定“如今后乙方原因导致本合同无法履行或解除的，视为乙方违约，乙方无权要求甲方返还保证金。”小龙公司无需退还保证金的条件仅为因艾斯力克公司原因导致合同无法履行或解除。而本案中，艾斯力克公司虽迟延支付租金和保证金，但并未构成根本违约导致合同目的无法实现，双方也未约定小龙公司可基于艾斯力克公司迟延支付租金解除合同。案涉合同实质系因小龙公司将案涉房屋另行出租给案外人导致案涉合同确无法继续履行而解除。因案涉合同并非基于艾斯力克公司违约解除，故对小龙公司关于艾斯力克公司的违约行为满足案涉合同第六条约定，其无需退还保证金的主张，本院不予支持。综上，一审认定小龙公司退还艾斯力克公司保证金28535元并无不当，本院予以维持。 关于小龙公司应当返还艾斯力克公司租金数额的确定问题。本院认为，虽艾斯力克公司未按照合同约定的租金及保证金支付期限支付上述款项，构成违约，然双方当事人并未在合同中就艾斯力克公司存在轻微违约即不再享有免租期进行约定，也未在合同中约定合同解除后艾斯力克公司应当补足免租期内的租金，加之小龙公司在收齐艾斯力克公司支付的第一期的租金及保证金后未按照合同约定交付房屋也存在一定程度违约，故对其主张艾斯力克公司应当承担免租期内的租金本院不予支持。一审认定艾斯力克公司承担免租期后即2019年8月1日至合同解除之日即2019年9月25日租金，同时小龙公司退还艾斯力克公司除上述租金外的其他租金共计118895.75元并无不当，本院予以维持。 关于小龙公司应当支付资金占用利息基数及起算时间的确定问题。因小龙公司对一审认定其按照6%年利率承担资金占用利息不持异议，本院予以确认。对资金利息起算时间，在合同解除后小龙公司才负有向艾斯力克公司退还租金及保证金的义务，故资金占用利息的起算时间应从合同解除之日起，一审对此认定不当，本院予以变更。小龙公司应当以应退还保证金和租金总额147430.75元为基数，按年利率6%从2019年9月25日起，计算至所有款项付清之日为止。 综上，上诉人小龙公司的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但对资金占用利息起算时间认定不当，应予变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初10373号民事判决第一项“成都艾斯力克体育文化传播有限责任公司与四川小龙和朋友们教育科技有限公司签订的《租赁合同》于2019年9月25日解除”； 二、变更成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初10373号民事判决第二项“四川小龙和朋友们教育科技有限公司于判决生效之日起十日内向成都艾斯力克体育文化传播有限责任公司退还押金28535元和租金118895.75元，并支付利息（利息以147430.75元为基数，按年利率6%从2019年8月20日，计算至所有款项退还之日止）”为“四川小龙和朋友们教育科技有限公司于判决生效之日起十日内向成都艾斯力克体育文化传播有限责任公司退还押金28535元和租金118895.75元，并支付利息（利息以147430.75元为基数，按年利率6%从2019年9月25日起，计算至所有款项退还之日止）”； 三、驳回成都艾斯力克体育文化传播有限责任公司的其他诉讼请求。 如果四川小龙和朋友们教育科技有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费4295元，由四川小龙和朋友们教育科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年四月七日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹