山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1487号上诉人（原审原告）：深圳市逸瑞合投资有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。法定代表人：陆泽，执行董事。委托诉讼代理人：王元琪，男，公司职工。委托诉讼代理人：郭春强，山东德扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台良康经贸有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福东路79号。法定代表人：李敏，总经理。上诉人深圳市逸瑞合投资有限公司因与被上诉人烟台良康经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初3160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深圳市逸瑞合投资有限公司上诉请求：1、撤销（2016)鲁0602民初3160号民事判决，并依法改判；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，且判决内容与事实认定相互矛盾。具体理由如下：一、《租赁合同》解除的认定存在矛盾。一审第一项判决“解除原告深圳市逸瑞合投资有限公司与被告烟台良康经贸有限公司于2015年9月14日签订的房屋租赁合同”，说明诉争合同系因判决解除，故应为判决生效之日才认定解除。而判决书中的“本院认为”部分却认定“原被告合同实际于2015年12月15日原告发出解除合同通知，被告收到通知之日起己解除”，即可以认定诉争合同已经解除，但解除时间为被上诉人收到通知之日。上诉人认为，事实认定与说理部分系确认合同解除，判决内容部分系判决解除合同，前后明显矛盾，上诉人的诉请并未得到明确的释明，同时对合同解除的事实与法律认定比较难以清晰的理解。二、认定被上诉人拒不腾房违约责任所依据的事实与适用法律存在矛盾。一审第二项判决“限被告烟台良康经贸有限公司于本判决生效之日起10日内腾出坐落于烟台市龙海家园D区商业街1-048(—层）号商铺”，说明截至2018年4月3日（即上诉人签收该判决之日）被上诉人依旧占用并使用诉争商铺这一事实；同时，判决书第6页的说理部分却认定，因被上诉人交纳的租金足以支持其使用租赁房屋至2016年3月19日，故上诉人请求被上诉人支付占用费不予支持。上诉人认为，首先，即便是在双方当事人没有约定的情况下，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同解除后，承租人负有腾房义务将房屋返还出租人，上诉人当然有权要求其支付占有使用费。其次，《租赁合同》第7.4条约定：合同终止后，被上诉人未能及时向上诉人归还房屋使用权的，被上诉人应按合同约定的租金标准的两倍赔偿合同终止之日起至实际归还房屋使用权之日止的商铺空租损失。在“约定优于法定”的情况下，上诉人诉请要求租金标准两倍支付房屋占用费，合理合法，理应得到支持。再次，被上诉人就上诉人的这一诉请在庭审中明确表示同意按照《租赁合同》约定的租金标准给付房屋使用费，也就是说，被上诉人对此项诉请已经作出了放弃部分答辩权利的意思自治表示，一审不能也不应该仅判决要求被上诉人腾出房屋而不赔偿上诉人的相关损失，径行干预被上诉人的自认。三、对于根本违约的事实认定存在错误。一审认为，因为上诉人2015年12月15日给被上诉人租赁的店铺停水停电，致使被上诉人不能实现租赁店铺目的，故认定上诉人用自己的行为表示不履行合同，被上诉人可要求上诉人承担违约责任。上诉人认为上述认定是完全错误的，因为其错误地混淆了具体是双方当事人的何种行为构成了《租赁合同》的根本违约。首先，上诉人未能提供合同约定的相关资料虽属违约，但并不必然导致合同的解除。在市场监督管理局的企业信息可以看出，被上诉人在其注册成立之日起就已经具备了经营农副产品的经营范围，故并不存在导致其无法办理证照进行经营的条件，完全可以实现其合同目的。其次，《租赁合同》明确了上诉人自力救济的权利以及约定解除权，一审对上诉人的行为作出了错误的性质认定。《租赁合同》第7.2条明确约定“租金费用逾期超过10天的，甲方有权采取停水停电措施，逾期15天以上仍未交款的甲方可以收回出租标的物”，也就是说，上诉人的停水停电行为是经过当事人双方约定认可的自力救济手段，而非违约侵权行为，故一审不应认定上诉人的该行为系违约的意思表示，被上诉人更无权要求赔偿。同时，在上诉人多次催要房租的情况下，向被上诉人致函通知解除合同，也是依据合同约定的合同解除权，在达到约定解除权的前提下，《租赁合同》实际己经解除，只需法庭对此确认即可，而毋需法庭通过适用法定解除权的规定判令解除。烟台良康经贸有限公司未答辩。深圳市逸瑞合投资有限公司向一审法院起诉请求：1、确认双方《租赁合同》于2016年2月16日解除；2、判令被告立即搬出烟台市龙海家园D区商业街1-048（一层）号商铺；3、被告向原告支付逾期租金的违约金14961.81元；4、判令被告按合同约定的租金标准的两倍向原告支付自2016年2月16日至实际搬出租赁商铺之日止的房屋占用费（暂计至2016年5月10日金额为28123元）；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2015年9月14日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告烟台龙海家园D区商业街1-048（一层）号商铺，建筑面积118平方米，租赁期五年，自2015年9月20日至2020年9月19日止，第一年租金为75756元。《租赁合同》第三章3.1条约定，被告应于合同签订时一次性缴纳3个月租金18939元，剩余租金分三次结清，分别应于2015年10月14日支付18939元，2015年11月14日支付18939元，2015年12月14日支付18939元，合计75756元。被告于2015年8月25日支付押金5000元，2015年9月20日、22日支付20252元（其中包括押金1313元、租金18939元），2015年10月26日支付租金18939元，共计支付押金6313元，租金37878元。被告应于2015年11月14日、2015年12月14日支付尚余第一年租金37878元，但被告未支付。《租赁合同》第三章4.4条约定，原告应向被告提供商铺相关资料，协助被告办理营业执照。但原告没有给被告提供房产证明，没有给被告原告与出租方签订的龙海家园步行街的租赁合同，也没有给被告提供平面图。2015年12月15、2015年12月16日、2016年1月20日，原告委托其烟台分公司向被告送达了催缴房屋租赁费通知书等。被告以特快专递的方式回函要求原告提供相关手续，履行义务。2015年12月15日，原告给被告租赁的店铺停水、停电，被告主张造成了海产品和肉类的损失大约12万元左右，但对损失被告未提供完整有效的证据。被告称原告还用电焊将租赁房屋的门焊死，致使被告不能进入店铺，对此原告一直没有给予答复。被告称原告如果解除合同，要赔偿其装修店铺费用38000元。对此被告未反诉也未提供完整有效证据。一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，具有法律效力，双方应依法履行。在合同履行中，原告没有依约向被告提供合同约定的相关资料，已属违约。原告又于2015年12月15日给被告租赁的店铺停水停电，致使被告不能实现租赁店铺的目的，故原告的行为表明原告不履行合同，被告可要求原告承担违约责任，给被告造成损失被告可要求赔偿，但被告没有提出反诉，可另案处理。被告依约应于2015年11月14日、2015年12月14日交纳剩余租金，但被告迟延未交纳，被告也违约，故原、被告合同实际已于2015年12月15日原告发出解除合同通知，被告收到通知之日起已解除。现原告请求解除租赁合同、被告立即搬出烟台市龙海家园D区商业街1-048（一层）号商铺，予以支持。原告没有提供相关资料违约在先，又于2015年12月15日给被告租赁的店铺停水停电，致使被告不能实现租赁店铺的目的，况且被告交纳的租金足以支持被告使用租赁房屋至2016年3月19日，现原告请求被告支付占用费，不予支持。原告的其他诉讼请求，与法不合，不予支持。诉讼中，被告烟台良康经贸有限公司经传票传唤，无正当理由未予到庭，视为其对诉讼权利的放弃。鉴于本案事实清楚，依法可予缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十五条、第九十三条、九十四条、九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告深圳市逸瑞合投资有限公司与被告烟台良康经贸有限公司于2015年9月14日签订的房屋租赁合同；二、限被告烟台良康经贸有限公司于本判决生效之日起10日内腾出坐落于烟台市龙海家园D区商业街1-048（一层）号商铺；三、驳回原告深圳市逸瑞合投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费877元，原告深圳市逸瑞合投资有限公司负担777元，被告烟台良康经贸有限公司负担100元。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，《租赁合同》第二章租赁期限及相关费用约定：2.2租金2）第二年共计75756元，于2016年8月31日前支付，实付租金（减除装修期180天租金）37878元。第四章甲方的权利义务约定：4.4甲方应向乙方提供商铺相关资料，协助乙方办理营业执照。第五章乙方的权利和义务约定：5.1乙方必须具备工商业执照、税务登记证及其他政府部门所规定的一切证件。第七章违约责任约定:7.1在合同期间，甲乙双方都应严格遵守本合同条款，否则应承担违约责任，违约金额与押金数额相等，如违约金不足以弥补损失，应承担赔偿责任。7.2乙方未按合同规定交纳租金等其它费用的，每逾期一天，甲方有权按逾期款的5‰收取滞纳金，逾期超过10天的，甲方有权采取停水停电措施，逾期15天以上仍未交款的甲方可收回出租标的物，乙方所缴纳的租赁押金归甲方所有，不予退还。7.4本合同终止后，乙方未能及时向甲方归还房屋使用权的，乙方应按本合同所约定的租金标准的两倍向甲方赔偿合同终止日起至实际归还房屋使用权之日止本商铺空租损失。上诉人主张2016年2月5日向被上诉人发出解除《租赁合同》通知，通知被上诉人《租赁合同》于2016年2月15日解除。被上诉人认可收到解除通知，但主张不同意解除合同，要求继续履行；印章是烟台分公司而不是上诉人的，合同没有体现分公司，也没有相关授权；通知内容不实。上诉人要求按照日租金207.55元标准二倍计算房屋占用费。被上诉人在一审中主张诉讼中上诉人把门用电焊焊死了，现在把门撬开了。上诉人一审中主张门没有焊死，被上诉人现在还在使用；上诉人二审中主张被上诉人当天晚上就把门打开了，并没有影响被上诉人经营，且被上诉人一直经营到现在。2020年4月16日下午，本院对现场进行了勘察并拍摄了照片。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题：一是《租赁合同》的解除，二是被上诉人应否支付上诉人房屋占用费。关于《租赁合同》的解除。上诉人主张2016年2月5日向被上诉人发出解除《租赁合同》通知，通知被上诉人《租赁合同》于2016年2月15日解除。被上诉人认可收到解除通知，但不同意解除，要求继续履行。因被上诉人逾期支付租金超过1个月，依据《租赁合同》的约定：“7.2乙方未按合同规定交纳租金等其它费用的，每逾期一天，甲方有权按逾期款的5‰收取滞纳金，逾期超过10天的，甲方有权采取停水停电措施，逾期15天以上仍未交款的甲方可收回出租标的物，乙方所缴纳的租赁押金归甲方所有，不予退还。”上诉人可以采取停水停电措施，收回出租标的物。上诉人于2016年2月5日向被上诉人发出解除《租赁合同》通知，通知被上诉人《租赁合同》于2016年2月15日解除。被上诉人虽不同意解除合同，但并未依法主张权利，故应认定双方的《租赁合同》于2016年2月15日解除。关于房屋占用费。依据《租赁合同》约定：“7.4本合同终止后，乙方未能及时向甲方归还房屋使用权的，乙方应按本合同所约定的租金标准的两倍向甲方赔偿合同终止日起至实际归还房屋使用权之日止本商铺空租损失。”被上诉人应向上诉人支付合同解除后房屋实际归还前的占用费。因在一审诉讼中被上诉人明确提出不同意给付房屋占用费，同意按《租赁合同》约定的租金给付房屋使用费，且以租金标准两倍计算占用费有失公平原则，故依法认定以租金标准确定被上诉人支付合同解除后房屋实际归还前的占用费。上诉人主张日租金207.55元，符合《租赁合同》约定，依法予以采信。《租赁合同》约定扣除180天装修期租金37878元，应从被上诉人支付的占用费中扣除。依据《租赁合同》的约定，结合被上诉人尚欠第一年租金37878元及应扣除装修期租金37878元的事实，依法认定被上诉人应自2016年9月20日起支付上诉人房屋占用费。综上所述，上诉人请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初3160号民事判决第二项；二、撤销烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初3160号民事判决第一项和第三项；三、深圳市逸瑞合投资有限公司与烟台良康经贸有限公司签订的《租赁合同》于2016年2月15日解除；四、烟台良康经贸有限公司自2016年9月20日起按每日207.55元标准支付深圳市逸瑞合投资有限公司房屋占用费，至烟台良康经贸有限公司交付深圳市逸瑞合投资有限公司租赁房屋时止。五、驳回深圳市逸瑞合投资有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费877元，二审案件受理费877元，共计1754元，由深圳市逸瑞合投资有限公司负担854元，烟台良康经贸有限公司负担900元。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 陈晓彦审判员 王家国二〇二〇年四月十七日书记员 张洪建