河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1364号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市洛龙区太康东路街道办事处大东村村民委员会。法定代表人：赵保罗，该村委会主任。委托诉讼代理人：白巧特，河南天豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳琪，河南天豫律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：高顶，男，汉族，1989年10月12日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王保玉，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华杰，河南大鑫律师事务所实习律师。上诉人洛阳市洛龙区太康东路街道办事处大东村村民委员会（以下简称大东村村委会）因与上诉人高顶租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初6083号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大东村村委会法定代表人赵保罗及其委托诉讼代理人白巧特、王佳琪，上诉人高顶及其委托诉讼代理人王保玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大东村村委会上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判高顶向大东村村委会支付租金9281元，返还租赁的鞋厂土地0.99亩及房产323平方米；2.本案一、二审诉讼费用由高顶负担。事实与理由：1.《租赁协议》明确约定每年租金为2475元，原审判决酌定三年零九个月的租金5000元无事实及法律依据。2.高顶私自将部分房屋拆除并修建房屋经营洗浴，大东村村委会及太康东路街道办事处均予以阻拦。高顶已经占有、使用租赁土地，应当按照协议约定支付租金。3.《租赁协议》解除后，大东村村委会有权要求高顶返还租赁的0.99亩土地及地上房屋。高顶辩称，高顶为了扩充浴池业务才租赁涉案土地。双方互负同种类债务并进行了相互抵销，高顶已交纳了租金，并未违约。大东村村委会同意高顶在涉案土地上加盖房屋，还承诺合同到期后按市场价格回购。如果解除双方租赁合同，高顶加盖的房屋的损失应一并解决。高顶上诉请求：1.撤销一审判决，改判大东村村委会继续履行《租赁协议》，交付全部房产。2.一、二审诉讼费由大东村村委会负担。事实与理由：涉案协议约定大东村村委会将原鞋厂的0.99亩土地及323平方米房产租赁给高顶，但大东村村委会仅交付了部分房产，未按约定交付将323平方米的房产腾空交付给高顶使用，造成高顶未交租金的责任在于大东村村委会。高顶为经营需要，加盖了200多平方米的房屋，如解除《租赁协议》会给高顶造成巨大的损失，为了双方利益的最大化，应当继续履行租赁协议，高顶可按照约定交纳租金。大东村村委会辩称，1.高顶长期拖欠租金，构成根本违约，大东村村委会行使解除权于法有据。2.大东村村委会依约将租赁物交付给高顶，高顶支付租赁期间的租金。高顶私自将部分房屋拆除并修建房屋用来经营洗浴。大东村村委会有权要求高顶恢复原状，返还租赁土地及地上房屋。大东村村委会向一审法院起诉请求：1.解除双方2014年1月1日签订的租赁协议；2.高顶返还租赁的鞋厂土地0.99亩、房屋323平方米；3.高顶支付三年零九个月的租金9281元；4.诉讼费用由高顶负担。高顶向一审法院反诉请求：1.大东村村委会继续履行双方2014年1月1日签订的《租赁协议》；2.大东村村委会修缮其占用的出租给高顶的房屋，并交付高顶占有使用；3.大东村村委会负担本案诉讼受理费用。一审法院认定事实：大东村村委会作为协议甲方和作为协议乙方的高顶，于2014年1月1日签订《租赁协议》一份，该协议内容为：我村鞋厂已停产多年，现我村村民高顶有意租赁该厂，经我村同意将原鞋厂租赁给高顶，特订立此协议。一、村为甲方，高顶为乙方。二、甲方将原鞋厂面积0.99亩，房产323平方米租赁给乙方使用。三、租赁期限：影响甲方规划时止。四、乙方每年按期缴纳租金每亩2500元，共计每年应交租金2475元。五、乙方如不能按期交款，甲方将终止此协议执行，所造成的损失由乙方自行负担，甲方不负担任何责任。六、在协议执行期间，乙方应遵纪守法，因生产或其他原因造成的安全事故、污染等影响他人生产、生活的损失，均由乙方负担，与甲方无关。七、协议生效期：2014年1月1日起至协议中止时。该租赁协议签订后，大东村村委会将该村委会原鞋厂面积0.99亩土地交付给高顶使用，高顶向大东村村委会交纳了一年租金2475元，至今未再交纳其他任何费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依法订立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，高顶和大东村村委会签订的《租赁协议》合法有效，双方应按该协议履行各自的义务，在该《租赁协议》中双方明确约定高顶如不能按期交款，大东村村委会将终止协议执行。高顶在签订《租赁协议》后，仅向大东村村委会交纳了一年2475元租金，至今未再交纳任何租金。拖欠大东村村委会租金的行为，致使合同的目的不能实现，大东村村委会要求解除该《租赁协议》符合法律规定，一审法院予以支持。关于高顶拖欠大东村村委会租金问题，大东村村委会要求高顶支付三年零九个月租金9281元，本案双方租赁的0.99亩土地已经实际交付，但租赁房屋在交付中存在争议，一审法院根据实际情况酌定高顶支付大东村村委会三年零九个月租金5000元。高顶一审反诉要求履行本案涉案《租赁协议》，由于其长期拖欠租金，且涉案双方在《租赁协议》中明确其如不能按期交款，大东村村委会有权终止协议，高顶以租赁物部分未实际交付为由拖欠租金，不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除大东村村委会于2014年1月1日和高顶签订的《租赁协议》；二、高顶于本判决书生效后十日内支付大东村村委会三年零九个月租金5000元；三、高顶于本判决书生效后三十日内按《租赁协议》返还大东村村委会租赁物；四、驳回大东村村委会的其他诉讼请求；五、驳回高顶的反诉请求。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件诉讼费100元，减半收取50元，大东村村委会负担10元，高顶负担40元，案件反诉费50元，由高顶负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，高顶和大东村村委会签订的《租赁协议》合法有效，双方当事人应按该协议履行各自的义务。高顶在签订协议后，长时间拖欠租金。大东村村委会合同目的无法实现，有权解除合同，要求高顶返还租赁土地及房屋，并恢复土地原状。高顶上诉其与大东村村委会互负同种类债务，进行了抵销，但高顶没有提供证据证明其与大东村村委会就租金进行了抵销。高顶主张其加盖房屋事先得到了大东村村委会的同意，大东村村委会对此并不认可，本院不予采信。本案双方租赁的0.99亩土地已经实际交付给高顶，但对租赁房屋的交付存在争议，一审法院根据实际情况酌定高顶支付大东村村委会租金5000元，并无不妥，本院予以确认。综上所述，大东村村委会、高顶的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由高顶负担150元，洛阳市洛龙区太康东路街道办事处大东村村民委员会负担50元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  董 鹏审判员  杨献民二〇二〇年四月十日书记员  王 淅