四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1198号 上诉人（原审被告）李治华，男，1982年1月18日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托代理人涂全美，女，1981年1月3日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系李治华之妻。 被上诉人（原审原告）成都勤信物业服务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区长寿路10号名士公馆5幢附1号。 法定代表人杨选兰，总经理。 委托代理人张雪彬，四川达民律师事务所律师。 上诉人李治华因与被上诉人成都勤信物业服务有限公司（以下简称勤信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初10301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2014年6月16日，锦江区××业主大会、第二届业主大会业主委员会（甲方）与勤信物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方进入××进行物业管理服务，合同期限为3年，从2014年6月1日起至2017年5月31日止；乙方可接受相关部门委托，代收代缴水、电、光纤、袋装垃圾等费用；本物业管理区域物业服务收费采取包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，收费标准为高层住宅1.3元/月/平方米，合同期内如调整以上收费标准，另行签订补充协议；居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）住宅，由业主按8元/月交纳；业主须于当月25日前交纳本月应付物业服务费用和上月实际使用的水电费；业主或使用人违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交，经乙方书面催收仍不交纳的，从逾期之日起，按每天欠交的物业服务费的2‰交纳违约金，乙方有权对欠费业主进行法律起诉或其他追讨行为，直至清偿全部欠费为止。2015年5月30日，锦江区××业主大会、第二届业主大会业主委员会（甲方）与勤信物业公司（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：甲方就其乙方关于小区物业费标准上调诉求于2014年12月15日在小区进行公告，并于2015年3月以书面形式召开业主大会征求业主意见获得超过半数业主同意通过。2015年4月30日，甲方将业主表决结果在小区进行了公告并明确从2015年6月1日起按新的标准执行。按照业主大会表决结果：物业服务费标准自2015年6月1日起调整为：电梯住宅由原标准1.3元/月/平方米调整为1.65元/月/平方米。该《补充协议》为《物业服务合同》的补充，原《物业服务合同》的其他条款继续履行。 案涉成都市锦江区××房屋系李治华和涂全美共同共有，房屋建筑面积101.68平方米。2015年8月1日至2019年3月31日，李治华每月应向勤信物业公司交纳物业服务费167.8元（物业服务费计算标准为1.65元/月/平方米×101.68平方米）。李治华未按约交纳相关费用，勤信物业公司向李治华发出《律师函》进行催收，未果。勤信物业公司于2019年3月31日终止对案涉小区提供物业服务。李治华现尚欠2015年8月1日至2019年3月31日的物业服务费7383.2元，2018年11月5日至2019年3月30日的水费262.9元、2018年11月1日至2019年3月31日垃圾清运费40元未交纳。 上述事实有当事人提交的勤信物业公司的工商信息、李治华的身份信息，《物业服务合同》及《补充协议》《关于勤信物业服务计费时间的确认书》，个人房屋信息记录、欠费明细、水费抄表记录，《律师函》、快递详情单、查询单以及当事人的陈述在案佐证。 原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，锦江区××业主大会、第二届业主大会业主委员会与勤信物业公司签订的《物业服务合同》及《补充协议》，对李治华具有约束力。上述合同的签订系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自的义务。李治华作为案涉小区的业主，应当按照《物业服务合同》及《补充协议》的约定交纳物业服务费，李治华提出勤信物业公司上涨物业费不合理的辩解意见不予采纳。根据《物业服务合同》及《补充协议》约定，李治华须于当月25日前交纳本月应付相关费用。但李治华未按约履行合同，2015年8月1日至2019年3月31日的物业服务费7383.2元，2018年11月5日至2019年3月30日的水费262.9元、2018年11月1日至2019年3月31日垃圾清运费40元未交纳，李治华的行为已经构成违约。李治华以勤信物业公司未尽到物业管理职责为由拒缴物业服务费、水费、垃圾清运费，缺乏相应依据，不予支持。勤信物业公司主张李治华交纳上述费用，予以支持。关于勤信物业公司主张李治华以欠付的物业服务费为基数，按《物业服务合同》约定的每日千分之二的标准，从2015年8月1日支付违约金至2019年3月31日。因该违约金约定过高，原审法院根据公平原则，结合守约方的损失、李治华的过错程度以及合同履行情况对违约金进行裁减，酌情认定李治华应以每月欠付的物业服务费为基数，以每日万分之五的标准向勤信物业公司支付违约金。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李治华于判决发生法律效力之日起十日内向勤信物业公司支付2015年8月1日至2019年3月31日的物业服务费7383.2元及违约金（以每月欠交的物业服务费为基数，按每日万分之五的标准，分别自当月26日起计算至实际付清之日止）；二、李治华于判决发生法律效力之日起十日内向勤信物业公司支付2018年11月5日至2019年3月30日的水费262.9元、2018年11月1日至2019年3月31日垃圾清运费40元；三、驳回勤信物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由李治华负担20元，由勤信物业公司负担5元。 宣判后，李治华不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人勤信物业公司未提交物业服务费上涨过半数业主同意的书面材料，拒绝接受其按之前物业费标准交纳的物业费，且勤信物业公司服务不到位，主张的滞纳金过高，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。 被上诉人勤信物业公司辩称原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，本案中锦江区××业主大会、第二届业主大会业主委员会与勤信物业公司签订的《补充协议》约定了勤信物业公司上涨物业服务费的内容，该补充协议对李治华具有约束力，双方均应按协议约定内容履行各自义务。李治华认为勤信物业公司涨价不合理，但并未提交证据予以证明，对其主张，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张拒交物业费则于法无据，原审法院综合全案证据判决李治华向勤信物业公司支付欠交物业费并酌情调减支持违约金并无不当。 综上，上诉人李治华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人李治华负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年四月九日 书记员  陈 悦