浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1022民初4315号 原告：全丽英，女，1972年7月3日出生，汉族，住三门县。 委托诉讼代理人：俞朝阳（原告全丽英的丈夫），男，1964年2月29日出生，汉族，住三门县。 原告：俞朝阳，男，1964年2月29日出生，汉族，住三门县。 被告：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地：三门县海润街道滨海新城泰和路8-26号。 法定代表人：林津津，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴川海，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：叶燕飞，该公司工作人员。 原告全丽英、俞朝阳与被告浙江省三门新城投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了第一次审理，原告全丽英的委托诉讼代理人及原告俞朝阳，被告的委托诉讼代理人吴川海到庭参加诉讼；于2020年1月9日公开开庭进行了第二次审理，原告全丽英的委托诉讼代理人及原告俞朝阳，被告的委托诉讼代理人吴川海、叶燕飞到庭参加诉讼；于2020年3月26日公开开庭进行了第三次审理，原告全丽英的委托诉讼代理人及原告俞朝阳，被告的委托诉讼代理人叶燕飞到庭参加诉讼。期间，二原告于2020年1月9日申请对其所有的位于三门县海润街道泰和路8号君临名墅48幢103室房屋在2013年12月19日至2019年12月19日期间的房租市场价为每月每平方多少钱进行评估，本院依法委托台州锦泰房地产评估事务有限公司进行鉴定，后该公司于2020年3月11日以估价时点涉及时间久远，交易案例无法收集等多方面限制，估价对象的市场租金价值难以确定为由，无法按委托要求作出评估并将材料退回。本案现已审理终结。 原告全丽英、俞朝阳向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即交付原告购买的位于三门县滨海新城君临城邦（又名君临名墅）住宅小区内48幢103室房屋；二、被告支付给原告逾期交房违约金283727元；三、被告支付给原告逾期交付权属证书违约金84217元；四、补偿因逾期交房而无法使用的房租损失231062元；五、被告提供政府建筑质量监管机构出具的维修过的室外楼梯质量检验合格证明；六、要求被告在涉案48幢103室房屋的前门围墙上开一个门（该门应为1米宽、2米高）。诉讼过程中，原告明确上述第一项、第二项诉讼请求为：一、判令被告履行合同约定的交房义务，将原告购买的位于三门县滨海新城君临城邦（又名君临名墅）住宅小区内48幢103室房屋的钥匙交给原告，转移占有权；二、被告支付给原告2011年8月31日至2013年12月18日期间的逾期交房违约金283727元；另外，将第四项诉讼请求变更为要求被告补偿原告自2013年12月19日至2020年4月19日的逾期交房期间的房租费损失197867元，并增加诉讼请求：判令被告根据合同要求交付给原告涉案48幢103室房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。事实和理由：2010年元旦，原告在被告销售人员的带领下，对被告开发的位于浙江省三门县滨海新城的君临城邦（又名君临名墅）进行实地查看。该销售人员向原告推荐48幢四联排屋中的46-2及48-3房，因该二房位于东大门口，出入方便。2010年3月5日，原告据此订下48-3房并支付意向金50000元。2010年4月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，该合同约定：签订合同时支付1125901元，交房时支付280000元。出卖人应当在2011年8月31日前将商品房交付买受人使用。逾期超过30日的，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。出卖人承诺于2011年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。超过90日的，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告分别于2010年4月10日、4月11日、4月12日向被告付款共计1075901。2011年9月7日，被告向原告发出催款通知书，限原告在2011年9月23日前到被告处缴清房款并办理交房手续。原告按期到达被告处，要求其提供建设工程竣工验收备案证明，但被告无法出示，故被告在给原告的催款通知书上注明“根据实际情况，交房时间另行通知”并盖上公章。这说明被告无法按约履行交房义务。2013年12月19日，原告接到被告的书面交房通知书，此时被告才出示建设工程竣工验收备案证明。被告要求原告先付尾款后验房，故原告支付剩余房款280000元。在验房过程中，原告发现涉案房屋的南面前门与小区东大门道路之间已被围墙隔断，前门已经失去正常使用功能，并且房屋的室外楼梯开裂。为此，原告于2013年12月27日致函被告，要求给予书面解释。被告工程部在2014年1月10日回复，系设计问题。可见，这一责任在被告方，被告加固的方法是拆除部分楼梯采用静压铺杆桩的方案进行修复。由于48幢48-3房进出屋内楼梯需要拆除维修，不能正常使用，且不属于合同约定的保修范围，因此被告无法交房，原告也不会接收房屋。2016年12月5日，被告来函通知原告换正式发票，办房产证，原告遂去查验房子，才知道楼梯开裂基本修好，但内墙还有渗漏等问题，原告同意收房并把被告给原告的购房款收款收据交还被告，被告重开国税发票，被告签发交房流转单，收取电户头、水户头、闭路电视户头费。然后，被告让原告去物业处领取房屋钥匙，但物业公司要求原告缴纳2011年8月31日至2016年12月5日期间的物业费，否则不给房屋钥匙。2017年1月10日，原告致函被告，要求其交付房屋钥匙及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对渗水墙体进行维修，支付相关违约金。但被告对此不予理睬。 原告认为，被告至今未将房屋钥匙交付给原告，视为未交房，构成违约，应承担违约责任。并且，涉案房屋的室外楼梯存在严重安全隐患，不能正常使用，即使事后维修了也未提供相关部门的检验合格证，这违反了相关法律的规定，被告应承担相应的责任。关于逾期交房违约金，根据合同约定，2011年8月31日至2013年12月18日的逾期交房违约金按已付房价款的万分之三计算为283727元。关于逾期交房的租金损失，2013年12月19日至2019年11月5日期间逾期交房的房租损失按每月每平方米15元计算为231062元（这段时间的房租损失为被告房屋存在质量问题，无法交付给原告使用，故存在房租损失），现变更为按每月每平方米12元计算，自2013年12月19日至2020年4月19日共76个月×12元（月/平方米）×216.96平方米=197867元。被告的逾期交付权属证书的违约金，2011年11月30日至2013年12月18日期间按已付房款万分之一计算为84217元。综上，请求支持原告的诉讼请求。 被告浙江省三门新城投资开发有限公司辩称，一、对于第一项诉讼请求，这不是事实。被告在购房合同约定的时间内通知原告收房，已经履行了交付义务。根据合同约定，原告需付清尾款才能交付房屋，且同意被告完成登记备案以及取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》后进行交付。2012年，涉案房屋办理登记备案并取得上述两书，被告通知原告来交房，但原告未来办理交房手续。2013年12月，被告再次通知原告交付尾款并收房，原告付清了尾款，但以房屋存在质量问题为由拒绝收房。对于涉案房屋室外楼梯的沉降问题，系滩涂回填建造房屋所致，并非主体结构问题，被告也进行了维修。二、对于第二项诉讼请求，这是原告拒绝收房所致，故不应支持。三、对于第三项诉讼请求，这是原告不支付尾款所致，故也不应支持。四、对于第四项诉讼请求，原告没有依据证明房屋有质量问题而被告未予维修，故不应支持。五、对于第五项诉讼请求，没有法律依据，被告对室外楼梯存在的问题进行了维修，没有理由要求政府机构出具竣工验收报告。六、对于第六项诉讼请求，没有事实和法律依据。涉案小区在原告买房之前就已经规划，原告的这一诉讼请求不合理。七、对于第七项诉讼请求，这是由于原告未来办理房屋交接手续所致，故原告没有取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现在涉案房屋的钥匙以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》都在物业公司，而原告未付清物业费，故没有取得上述钥匙以及两书，这是原告拒绝收房所导致的后果。被告按照商品房开发习惯将上述物品交付给物业公司管理，程序合理合法，并且原告的巨额索赔过高，不应支持。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告全丽英、俞朝阳为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据： （1）被告于2016年12月20日出具的《证明》原件一份，拟证明原、被告签订的购房合同所涉君临城邦48幢0003室与48幢103室为同一套房屋。 被告质证称：对该证据没有异议。 （2）收款收据（编号为0130840）复印件一张、中国建设银行存款凭条复印件四张、浙江省台州市工商企业统一收款收据（编号为00091737）复印件一张，拟证明原告按照合同约定履行了付款义务，截至2010年4月12日原告向被告支付购房款共计1125901元。 被告质证称：对该组证据没有异议。 （3）《浙江省商品房买卖合同》原件一份，拟证明原、被告于2010年4月17日签订《浙江省商品房买卖合同》，并约定相关权利、义务。 被告质证称：对该证据的三性无异议。合同约定交房时，原告付尾款，交房时间发生变化，付款时间也会相应调整。 （4）《催款通知书》原件一份，拟证明是被告没有按照合同约定时间交房，构成违约。 被告质证称：对该证据的三性无异议，但对证明目的有异议。当时，涉案工程没有办理登记备案手续，但已经具备合同约定的交房条件，故被告通知原告办理交房手续。 （5）《再次催促交房及付清房款的通知书》原件一份，拟证明原告根据通知书到被告处，被告出具了涉案房屋的登记备案证明并要求先付尾款后验房，原告就支付购房尾款。 被告质证称：对该证据的三性无异议，但对证明目的有异议。该证据可以证明被告履行了通知交房的义务，以及当时已经具备交付房屋的条件。在此之前，被告曾经电话联系原告过来办理交房手续。 （6）销售不动产统一发票（编号为00186642）复印件一份，拟证明原告于2013年12月27日支付购房尾款280000元并取得发票的事实。 被告质证称：对该证据的三性无异议。 （7）现场照片一组（这是原告和同事一起拍摄于2013年12月）、现场视频录像一份（这是原告于2014年下半年拍摄）、被告工程项目部于2014年1月10日出具给原告的《回复函》原件一份，拟证明涉案房屋入户楼梯有质量问题，不能使用。原告称，当时拆了第一跑楼梯进行维修，第二跑楼梯没有拆，仅简单维修了一下，现在从表面上看是维修好了。 被告质证称：该组证据所反映的当时情况是真实客观的，楼梯是室外设施并非房屋主体结构，是因为滩涂回填导致沉降，被告对此进行了维修。被告先局部试点维修，后大面积进行维修都是客观事实，可以证明被告进行了维修。原告所有的48幢103号房屋维修好的时间应该是2014年4月29日，之后被告、施工方、物业三方对维修情况进行了检查，不需要政府机构验收。 （8）《致业主的函》原件一份，拟证明被告通知原告办证，原告去现场看，才知道房子维修好了。 被告质证称：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明原告的证明目的。2016年，三门县有个政策，在某个时间点前办理好契税的业主可以返税，对于有些没有来办的业主，被告通知业主来进行换税票让业主可以享受优惠，不是通知原告房屋好了。 （9）浙江省增值税普通发票（编号为02466470）原件一份、君临城邦一期交房流转单原件一份、收据（水、电、闭路电视户头代收费）原件三张，拟证明涉案房屋此时具备交付条件，逾期交房违约金计算至该时间点，但被告未将房屋钥匙交付给原告，房屋占有权没有转移给原告。 被告质证称：对该组证据中发票的三性无异议，对证明目的有异议，换发票就是为了办理税收优惠。关于交房流转单和收据，本应在2013年12月办理，没办理的原因是原告不愿意接收房屋，不同意办理。原告在2013年付清购房款属实。原告之所以不接收房屋是因为室外设施的问题，但室外楼梯是保修问题，不能据此证明房屋主体结构有质量问题，以至于不能进行房屋交付。房屋钥匙没有交付给原告，是因为被告在2011年将钥匙交给物业公司了，原告应该向物业公司领取。 （10）原告于2017年1月10日寄给被告的函打印件一份、国内挂号信函收据原件一份，拟证明原告向被告主张要求转移房屋占有权，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则视为被告未交付。 被告质证称：被告未曾收到原告这份函，对该组证据的三性和证明目的均有异议。但这实际上是原告与物业公司就房屋物业费问题的争执，与被告无关。 （11）《房屋租赁合同》原件一份，拟证明原告主张房租损失的参考价格的合理性。 被告质证称：对该证据的三性和证明目的均有异议，与本案无关。 （12）照片打印件二张，拟证明涉案房屋南面的围墙情况。 被告质证称：对该组证据的三性予以确认，能反映景观墙的情况，但是不能证明原告的主张，不能在景观墙上开大门。 （13）宗地图复印件一份，拟证明涉案房屋的入户楼梯是在原告涉案房屋的权属范围内，不属于公共区域。 被告质证称：对该证据的三性无异议，但是不能证明原告的证明目的。不动产证现在用的是宗地图，不是建筑面积的平面图，不是按宗地图算房屋面积的，而房产证是用房屋结构图，宗地图是用四个点确定占地面积，不是确定房屋面积。 （14）《证明》原件二份，拟证明原告居住的位于三门县房屋所在楼出租租金标准。 被告质证称：对该组证据的三性均有异议，不能证明原告的证明目的，也不能证明原告所主张的损失。因为《证明》的出具人与本案无关联，证明内容与本案无关联，该两个出具人也没有到庭参加诉讼，所以对该组证据三性有异议，与本案无关。 （15）《关于印发三门县旧城改造第一期房屋征收与补偿方案的通知》复印件一份、《住宅房屋征收货币补偿协议书》复印件一份，拟证明房屋租金损失按照每月每平方米12元计算。原告称，这些资料是原告从原旧城改造办公室，现三门县海游街道办事处4楼办公室复印的。 被告质证称：该组证据系复印件无法确定真实性，对该组证据的真实性、关联性均有异议，房屋租金与被告无关。 （16）照片打印件二张，拟证明涉案房屋所在小区，未成立业主委员会的情况下，小区的商品房有在前门的围墙上开门，这应该取得被告的同意所为。 被告质证称：对该组证据的真实性无异议，景观围墙在房子修建之前就设计好了，房屋交接后就由物业公司管理，小业主自行违规拆除围墙，与被告无关，也不是被告同意的。 被告浙江省三门新城投资开发有限公司为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据： （17）《浙江省商品房买卖合同》原件一份[与原告提交的证据（3）内容一致]，拟证明原、被告签订合同并约定相关权利义务的事实。 二原告质证称：对该证据无异议。 （18）《房屋建筑工程竣工验收备案表》原件一份，拟证明涉案房屋竣工验收日期是2012年4月份，2012年6月26日五方验收合格，2012年6月28日申请备案，原三门县建设规划局在2012年8月15日同意备案登记的事实。 二原告质证称：对该证据的真实性无异议，原告看到该证据后付款，但被告取得时间违约了，而且通知原告的时间更迟。 （19）《住宅使用说明书》复印件一份、《住宅质量保证书》复印件一份，拟证明涉案房屋已经具有《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的事实。被告称，《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》原件现在物业处。 二原告质证称：对该组证据的真实性无异议，《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》在交房的时候就应该给原告，但是被告在交房时候没有给原告，按照合同约定，原告据此有权拒绝收房。 （20）《君临城邦一期室外楼梯加固施工合同》原件一份、工程合同（协议）审批单复印件一份、君临城邦户外楼梯沉降加固工程记录表一份、《君临城邦一期工程修补渗漏合同》原件一份，拟证明被告在房屋交付后对房屋进行了全面的质量维修保护。 二原告质证称：对该组证据的真实性无异议，合同签订时间为2014年4月2日，这是补签的，楼梯加固施工在2012年至2013年期间就在维修了，这从《君临城邦一期室外楼梯加固施工合同》第六条约定的内容就可以看出来。那时被告的房屋不能交付，但需要资金，故催促业主交钱。君临城邦户外楼梯沉降加固工程记录表载明涉案房屋在2014年9月2日还在压桩。《君临城邦一期工程修补渗漏合同》也说明房屋在2016年9月19日还在维修。特别需要说明的是，室外楼梯是不保修的，需要被告修筑好才能将房屋交付给原告。 （21）君临城邦一期工程总平面图原件一份，拟证明原告主张拆除的围墙为景观墙，在工程初始设计图上有标注。 二原告质证称：对该证据的真实性不予以评价，这个平面图原告也看不懂。当时买房的时候，被告并未向原告出示这张图。当时销售人员带原告去现场看房，东大门出去就是公园，交通方便，原告对此比较看重。 （22）涉案房屋现场照片打印件九张，拟证明：1.原告诉称的南面景观墙与东门是对称的，47、48幢房屋有该围墙，21、22幢房屋也有该围墙，也证明涉案房屋南面就是一个花园；2.涉案房屋大门是朝北的，不存在大门不能使用情况。被告称，室外楼梯加固于2014年3月开始，首先是开挖，然后是基座加固，后压桩，打下去后抬2至3毫米观测桩的变化，是否存在下沉，这些都没有问题，才开始进行第一次封桩，第一次封桩没问题再进行第二次封桩。涉案房屋的室外楼梯于2014年3月29日开挖，4月7日结束，4月29日基座加固，6月7、8日压桩，8月11日上台，8月12第一次封桩，9月2日第二次封桩，2014年10月28日施工单位、物业和被告就该楼梯沉降加固进行验收。 二原告质证称：对该组照片的真实性无异议，但是原告买房的时候这里没有围墙，原告去看房时，路面已经硬化，并且柏油已经浇筑。被告陈述的室外楼梯加固时间节点系被告内部的事情，可以说明被告在进行维修。被告复函载明观察一年还有沉降开裂问题，说明涉案室外楼梯加固验收合格也要对沉降进行观测，被告维修好了也要通知原告。 （23）房产证（产权证号分别为：三房权证海游字第××号、三房权证海游字第××号）原件二份，拟证明被告在2012年9、10月取得涉案房屋的初始登记。该产权证的房屋结构平面图，与原告出示的宗地图不一样，没有包含室外楼梯。被告称，这是三门县海游街道泰和路8号53幢102室和28幢103室产权初始登记证，与原告的房屋同批次取得，该两幢房屋分别于2012年9月28日、10月10日取得初始登记证。 二原告质证称：与本案无关。被告提供的该两户的初始登记时间、平面图与涉案房屋不一样，不能推出涉案房屋的初始登记时间也在这个时间范围内，该证据与本案无关。 （24）君临名墅户外楼梯沉降加固工程竣工验收表原件一份，拟证明室外楼梯加固工程经过验收合格，且室外楼梯不是房屋的主体结构，不影响房屋的正常使用。 二原告质证称：这是被告的验收，没有政府机关验收备案登记，也没有政府机关的认可。 对原、被告提交的证据，本院认证如下： 被告对原告提交的证据（1）、（2）、（3）、（6）、（12）没有异议，原告对被告提交的证据（17）没有异议，故本院对上述证据予以采信。被告对证据（4）、（5）、（8）的真实性没有异议，可以证明被告分别于2011年9月7日、2013年12月18日、2016年12月5日向原告发送《催款通知书》、《再次催促交房及付清房款的通知书》、《致业主的函》。被告对证据（7）的真实性没有异议，原告对证据（20）的真实性没有异议，可以证明涉案房屋的室外楼梯当时存在裂缝以及被告对该室外楼梯进行修复的情况。被告对证据（9）的真实性没有异议，可以证明原告于2016年12月20日到被告处办理房屋交接手续，领取购房款的增值税发票并缴纳相关费用。证据（10）系原告单方制作，且原告提供的国内挂号信函收据并未载明寄达地及收件人姓名，无法判决该函件是否寄送给被告，而被告对该组证据有异议，故本院对该证据不予采信。原告提交证据（11）、（14）、（15）用于证明其主张的房租损失计算标准的合理性，因原告基于证据（15）主张本案房租损失，故证据（11）、（14）与本案无关联性，且被告对该二组证据有异议，本院对该二组证据不予采信；证据（15）为复印件，被告对其真实性有异议，而原告未提交原件予以核对，且该组证据所涉补偿为2017年针对三门县旧城改造的房屋与本案无关联性，况且所涉地块位置也不相同，故本院对原告据此主张的待证事实不予认定。证据（13）系相关职能机构依职权制作，被告对其虽有异议，但未提供相关证据予以反驳，故本院对该证据予以采信。被告对证据（16）的真实性没有异议，可以反映涉案小区的现状，但该照片的内容并未涉及被告是否同意在围墙上开门，故本院对原告据此主张的待证事实不予认定。原告对证据（18）的真实性没有异议，可以证明涉案房屋竣工验收以及登记备案的情况。原告对证据（19）的真实性没有异议，可以证明涉案房屋具有《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。证据（21）并未注明涉案房屋南面的标线是何构筑物，故仅凭该证据不足以证明被告据此主张的待证事实。原告对证据（22）的真实性没有异议，故本院对该组照片所反映的现状予以确认。证据（23）并非涉案房屋的初始登记，与本案没有关联性，故本院不予采信。证据（24）系原件，可以证明被告组织施工单位于2014年10月28日对涉案房屋的室外楼梯加固工程进行竣工验收。对原、被告陈述一致的其他事实，本院依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月17日，原告全丽英、俞朝阳与被告浙江省三门新城投资开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20100951），约定由二原告向被告购买君临城邦48幢0003号房（后产权登记为君临名墅48幢103室），相关内容为：第七条付款方式及期限，2.分期付款，①签订本合同时支付1125901元；②交房时支付280000元。第九条交付期限及条件，出卖人应当在2011年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件；3.用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1.按逾期时间，分别处理，①逾期不超过三十日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。第十二条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议时，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托台州地区有资质的单位进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为，双方各垫付百分之五十的检测费用。检测结果证明不合格的，出卖人承担全部检测费用；检测结果证明部分不合格的，出卖人按有责部分承担检测费用，买受人承担无责部分的检测费用。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人收到出卖人的交房通知，应当在《通知书》规定时间内办理收房手续，逾期未办理收房手续的，房屋毁损、灭失的风险自交房通知确定的交付之日起由买受人承担，买房人购买的该商品房保修时间自本合同规定的交付日起开始计算。2、交房通知书出卖人采用寄挂号的方式发出《交房通知》，收信人收到《交房通知》之日起，买受人应在十五日内办理交房手续，买受人不得以合同约定的交房日未到为由不办理交房手续，原则视为买受人违约，并视作该房屋已办理交房。第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理，1.约定日期起九十日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2.约定日期起九十日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理，②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，二原告分别于2010年3月5日、4月10日、4月11日、4月12日支付购房款共计1125901元。2011年9月7日，被告向二原告发送《催款通知书》，要求原告于2011年9月23日之前到被告处结清房款并办理交房手续。该《催款通知书》落款处被告标注“根据实际情况，交房时间另行通知。”涉案48幢楼于2012年6月26日竣工验收合格，于2012年6月28日申请登记备案，原三门县建设规划局于2012年8月15日同意备案登记。涉案房屋在2012年8月15日取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2013年12月18日，被告向二原告发送《再次催促交房及付清房款的通知书》，要求原告在收到通知书之日起五天内到被告处办理交房手续并付清剩余房款280000元。2013年12月19日，二原告收到该通知书，并于2013年12月27日支付剩余购房款280000元，以涉案房屋的南面围墙未开门以及北面室外楼梯存在裂缝为由拒绝收房。因涉案房屋的北面室外楼梯存在裂缝，故被告的工程部就原告提出的问题于2014年1月10日发送《回复函》，载明：加固后的楼梯是安全稳定的，此类问题的出现，无论销售合同是否注明，被告方会为业主提供永久性的保修。为此，被告于2014年3月29日对涉案房屋的室外楼梯开始开挖维修，至2014年9月2日期间对该室外楼梯的加固维修结束，并于2014年10月28日由被告组织施工单位对该室外楼梯加固工程竣工验收。2016年12月5日，被告向二原告发送《致业主函》，通知原告于2016年12月26日前，携带原地税预售发票到被告处更换现国税售房发票，并前往相关部门办理契税交纳手续，在2016年12月底前办理契税交纳可以享受60%契税补贴优惠。2016年12月20日，二原告到被告处办理房屋交接手续，领取购房款的增值税发票并缴纳水户头、电户头、闭路电视费等合计1180元。现涉案房屋的南面为围墙。 查明，二原告所有的位于三门县海润街道泰和路8号48幢103室房屋于2012年9月26日取得初始登记证，二原告于2019年11月14日取得该房屋的不动产权证书。 本院认为，原、被告于2010年4月17日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。根据本案《浙江省商品房买卖合同》第七条的约定，签订本合同时支付1125901元，交房时支付280000元。双方对于款项的交付没有争议，但对上述约定的“交房时”理解有争议，根据本案《浙江省商品房买卖合同》第九条的约定，“交房时”应理解为符合商品房交付条件才能交房，结合该合同第十二条的约定，被告应通知原告办理交付手续，此时二原告应支付该280000元购房款。被告虽然于2011年9月7日向原告发送了《催款通知书》要求原告结清房款并办理交房手续，但此时涉案房屋尚未竣工验收，不符合交付条件，原告有权拒绝收房以及付款。涉案房屋于2012年8月15日完成备案登记，商品房符合交付条件。被告于2013年12月18日向二原告发送《再次催促交房及付清房款的通知书》，要求原告在收到通知书之日起五天内到被告处办理交房手续并付清剩余房款280000元，且原告承认于2013年12月19日收到该通知书，此时被告履行了合同约定的房屋交付义务。虽然原告以涉案房屋室外楼梯存在裂缝为由拒绝接收房屋，却未证明该质量问题系房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用，故原告拒绝收房的理由不成立，本院认定被告于2013年12月19日完成合同约定的房屋交付义务。根据本案《浙江省商品房买卖合同》第九条的约定，被告应于2011年8月31日前交付符合条件的商品房，故被告构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告以原告未付清购房款为由抗辩其不存在违约责任，根据双方约定的交房时付清尾款280000元，被告应在涉案商品房符合交付条件后通知原告，而在二原告于2013年12月19日收到《再次催促交房及付清房款的通知书》之前，被告并未履行通知义务，亦无权要求被告先行付清购房尾款，故被告据此抗辩的理由不成立。综上，根据本案《浙江省商品房买卖合同》第十条的约定，本案逾期交房违约金应以已付购房款1125901元为基数自2011年9月1日起按日万分之三计算至2013年12月18日的逾期交房违约金为283389.2817元，明显过高，且被告抗辩原告索赔金额过高，故结合本案实际损失及本地实际情况，本院予以调整，调整至以已付房款的20%即225180.2元为限，对超出部分，本院不予支持。同理，根据本案《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，被告应于2011年11月30日前取得涉案房屋的土地使用权初始登记证，交付给原告，而涉案房屋于2012年9月26日取得初始登记证，被告于2013年12月18日通知原告办理交房手续，原告承认于2013年12月19日收到该通知书，此时被告履行了合同约定的房屋权属证书的交付义务，故被告构成违约，应承担逾期交证的违约责任。关于逾期交证违约金的计算标准，被告抗辩原告索赔金额过高，本院认为，逾期交证给原告造成的损失相对较小，本院酌情将逾期交证违约金调整为按已付购房款的1%计算为11259.01元，对超出部分，本院不予支持。关于二原告主张的第一项和第七项诉讼请求，现涉案房屋的产权已经登记在二原告名下，二原告取得所有权人的法律地位，但根据本案《浙江省商品房买卖合同》第十二条的约定，被告仍应履行涉案房屋的钥匙以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的交付义务，故本院对原告主张的该部分诉讼请求予以支持。被告抗辩涉案房屋的钥匙及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》目前在物业公司，而原告未付清物业费无法取得上述钥匙及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》与被告无关，被告的这一抗辩理由，与法无据，本院不予采纳。关于二原告主张2013年12月19日至2020年4月19日期间的房租损失197867元，因原告并未证明其在上述期间存在房租损失，结合二原告目前的居住情况，故原告据此主张的诉讼请求，与法无据，本院不予支持。对于二原告主张的第五项和第六项诉讼请求，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》对此并无约定，而原告也未提供其他证据予以佐证，故二原告据此主张的两项诉讼请求，与法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告全丽英、俞朝阳交付其所购买的位于三门县海润街道泰和路8号君临名墅48幢103室房屋的钥匙及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》； 二、限被告浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告全丽英、俞朝阳逾期交房违约金225180.2元、逾期交证违约金11259.01元，两项合计236439.21元； 三、驳回原告全丽英、俞朝阳其他的诉讼请求。 如果被告浙江省三门新城投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9458元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取4729元，由原告全丽英、俞朝阳负担2306元，由被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担2423元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员  方 刚 二〇二〇年四月二十六日 代书记员  吴娇敏