江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1102民初4475号原告（申请执行人）：江苏银行股份有限公司镇江京口支行，住所地镇江市梦溪路43号，统一社会信用代码91321100716866977N。负责人：曹必全，该支行行长。委托诉讼代理人：张蕾，江苏路韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾悦新，江苏路韬律师事务所律师。被告（案外人）：朱伟平，男，1969年4月25日出生，汉族，住镇江市丹徒区辛丰镇。委托诉讼代理人：王熙，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文波，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。被告（被执行人）：蒋剑平，男，1977年3月15日出生，汉族，住镇江市。第三人（被执行人）：镇江市庆馀堂商贸有限公司，住所地镇江市颐和家园清漪苑7号507室，统一社会信用代码91321102689183459Q。法定代表人：潘庆馀，该公司总经理。第三人（被执行人）：潘庆馀，男，1980年2月24日出生，汉族，汉族，住镇江市。第三人（被执行人）：徐妮娜，女，1980年11月27日出生，汉族，住镇江市。第三人（被执行人）：镇江宏和酒业商贸有限公司，住所地镇江新区丁卯谷阳路89号永隆城市广场慧景苑5幢第1至2层0019室，统一社会信用代码9132119130183771XL。法定代表人：汤莹，该公司总经理。第三人（被执行人）：茅红霞，女，1978年2月1日出生，汉族，住镇江市。第三人（被执行人）：汤莹，女，1972年4月18日出生，汉族，住镇江。第三人（被执行人）：仇俊，男，1980年2月11日出生，汉族，住镇江。原告江苏银行股份有限公司镇江京口支行（以下简称江苏银行京口支行）与被告朱伟平、蒋剑平执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日作出（2019）苏1102民初1247号民事判决，被告朱伟平提出上诉，2019年9月29日镇江市中级人民法院以（2019）苏11民终2674号民事裁定，撤销原判、发回本院重审。本院于2019年10月21日立案，依法适用普通程序进行审理。审理中，通知镇江市庆馀堂商贸有限公司（以下简称庆馀堂公司）、潘庆馀、徐妮娜、镇江宏和酒业商贸有限公司（以下简称宏和公司）、茅红霞、汤莹、仇俊作为第三人参加诉讼。于2019年12月26日公开开庭审理，原告江苏银行京口支行的委托诉讼代理人顾悦新，被告朱伟平及其委托诉讼代理人王熙到庭参加诉讼，被告蒋剑平、第三人庆馀堂公司、潘庆馀、徐妮娜、宏和公司、茅红霞、汤莹、仇俊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏银行京口支行向本院提出诉讼称，原告江苏银行京口支行诉庆馀堂公司、蒋剑平等金融借款合同纠纷一案，镇江市京口区人民法院于2017年11月14日作出判决，认定原告有权以蒋剑平名下镇江市恒华苑5幢第4层406室房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。判决生效后，原告于2018年1月11日申请强制执行，被告朱伟平在执行过程中以先行购买涉案房屋为由提出执行异议，法院经审查于2019年1月18日作出（2019）苏1102执异5号执行裁定，裁定中止对镇江市恒华苑5幢第4层406室房屋的执行。原告不服该裁定，认为被告朱伟平、蒋剑平为逃避执行，虚构房屋买卖合同等证据，为维护原告的合法权益，提起执行异议之诉。请求：1.准许继续执行被告蒋剑平名下镇江市恒华苑5幢第4层406室房屋所有权及相应土地使用权，以实现原告抵押权；2.请求被告朱伟平、蒋剑平承担原告为实现债权而支付的律师费2万元。被告朱伟平辩称：被告朱伟平是在法院查封案涉房屋前签订的房屋买卖合同，合同不违反法律的强制性规定，合法有效。朱伟平已按合同约定支付了全部价款，蒋剑平也向朱伟平交付了房屋，未办理过户登记的原因不在买受人朱伟平，因此朱伟平就该房屋享有排除强制执行的权利，原告诉讼请求不成立，律师费主张也无法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。被告蒋剑平、第三人庆馀堂公司、潘庆馀、徐妮娜、宏和公司、茅红霞、汤莹、仇俊在答辩期内未答辩、在举证期内未提供证据材料。经庭审查明，2017年11月14日，本院对原告江苏银行京口支行诉被告庆馀堂公司、潘庆馀、蒋剑平等金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏1102民初3247号民事判决：一、被告庆馀堂公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏银行京口支行支付借款本金140万元，截至2017年8月3日的利息、逾期利息、复利合计15137.57元，此后逾期利息、复利按合同约定的逾期利率计算至实际清偿之日止；二、被告庆馀堂公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏银行京口支行支付律师费38900元；三、被告潘庆馀、徐妮娜、宏和公司、蒋剑平、茅红霞对本判决第一项、第二项给付义务承担连带清偿责任；四、如被告庆馀堂公司到期未履行判决第一项、第二项给付义务，原告江苏银行京口支行有权以登记于被告蒋剑平名下镇江市恒华苑5幢第4层406房产、镇江大港金樱苑18幢第1层100室房产及国有土地使用权，登记于被告汤莹、仇俊名下镇江市谷阳路89号永隆城记广场慧景湾5幢第1至2层0019号房产及国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。（2017）苏1102民初3247号案件审理中，2017年9月27日本院根据江苏银行京口支行的申请，作出（2017）苏1102民初3247号民事裁定：冻结被申请人庆馀堂公司、潘庆馀、徐妮娜、宏和公司、蒋剑平、茅红霞、汤莹、仇俊银行账户存款160万元或查封其等值财产。并于2017年10月10日发出协助执行通知书查封了蒋剑平名下的位于镇江市恒华苑5幢4层406室房产及相应土地使用权（产权证号：03××10）。根据江苏银行京口支行的申请，本院于2018年1月11日立案强制执行，案号为（2018）苏1102执134号。在本案执行过程中，朱伟平以房屋买受人名义向本院提出执行异议，要求排除对镇江市恒华苑5幢第4层406室房屋的执行。本院于2019年1月18日作出（2019）苏1102执异5号执行裁定，中止对位于镇江市恒华苑5幢4层406室房屋的执行。江苏银行京口支行不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年6月6日，被告朱伟平、蒋剑平签订房屋买卖合同，约定被告蒋剑平将镇江市恒华苑5幢4层406室房屋出售给被告朱伟平，房屋总价为49.95万元，双方于2018年6月30日前至产权交易所办理过户登记手续。上述合同签订后，朱伟平于2013年7月17日通过银行转账方式向蒋剑平支付了合同约定的购房款，并获得房屋实际控制，实际使用过程中朱伟平将房屋用于出租。2014年7月7日，被告蒋剑平与江苏银行京口支行签订《最高额抵押合同》并办理上述房屋的抵押登记手续。办理抵押登记之前，被告蒋剑平委托了江苏苏信房地产评估咨询有限公司对案涉房产进行评估，被告朱伟平在庭审中陈述上述评估报告中载明的房屋结构等均与房屋实际情况不符，原告江苏银行京口支行自认未实际考察房屋的具体情况。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告朱伟平与被告蒋剑平于2013年6月6日签订的房屋买卖协议，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。被告朱伟平支付全部购房款并占有、使用案涉房屋的时间均早于案涉房屋抵押登记的设立时间及法院的查封时间。案涉房屋在约定的办理过户登记时间之前被法院查封，被告朱伟平对未能办理过户登记并不存在过错，其基于买卖合同的履行而对案涉房屋所享有的物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具有排除执行的效力。原告江苏银行京口支行在办理抵押登记时未尽到谨慎的审查和注意义务，由此导致的抵押权落空的后果应自行承担。故原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告江苏银行股份有限公司镇江京口支行的诉讼请求。案件受理费10100元，由原告江苏银行股份有限公司镇江京口支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。审 判 长  邱 凯人民陪审员  张晓萍人民陪审员  殷 军二〇二〇年四月二日法官 助理  何 洋书 记 员  於 联附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。