山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2881号上诉人（原审被告）：李正年，男，1984年1月1日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南朝阳物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：白筱梅，经理。委托诉讼代理人：曾肖斐，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩祥成，山东舜天律师事务所律师。上诉人李正年因与被上诉人济南朝阳物业管理有限公司（朝阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。李正年上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一条并改判驳回朝阳物业公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由朝阳物业公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审法院认定朝阳物业公司在服务过程中存在一般性瑕疵，与事实不符。根据一审庭审时李正年提供的证据可以看出，朝阳物业公司在服务过程中，存在各种问题。应当认为存在重大瑕疵。一审法院认为如果单个业主以此为由拒缴物业费，会造成物业服务公司运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害其他正常交纳物业费业主的利益。事实是因为物业的服务质量下降，才造成李正年拒缴物业费。如果认可朝阳物业公司的诉求，才会最终损害全体业主的利益。朝阳物业公司辩称，朝阳物业公司已经按照双方签订的同期物业服务合同提供物业服务，不存在李正年所称的重大瑕疵的情形，涉案小区绝大多数业主均已交纳物业费，物业服务具有公众服务的性质，因个别业主不交纳物业费影响小区的整体服务质量。朝阳物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令李正年立即支付朝阳物业公司物业管理服务费5421.9元，逾期缴纳物业管理服务费的违约金1611元2、本案诉讼费用由李正年承担。一审法院认定事实：李正年系济南市天桥区无影山中路重汽·彩世界3号楼1单元307室业主。2010年6月24日，李正年（乙方）与朝阳物业公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定：“物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理（物业共用部位指房屋主体结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、信报间、线路管道井等；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、化粪池、自行车棚、有限电视电线、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、安全监控等。三、环境卫生。1、对共用部位进行清洁、保洁；2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用楼、站、箱、道、桶及垃圾进行清理）；3、每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废气杂物；4、按规定进行消毒、灭鼠活动；5、遇雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。四、秩序维护：维护本物业公共秩序，包括门岗服务、本物业区域内巡查、监控系统运行等并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保证、保障义务和责任。负责本物业区域内机动车和非机动车的行驶和停泊秩序管理，但不含车辆及以上财务的保管、保险义务和责任。六、房屋装饰装修管理：根据建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定以及《临时规约》和业主签订的装修管理服务协议等约定，对本物业的装修活动进行管理。第四条约定：物业管理服务费用一、收费项目标准及交费时间：1.物业服务费：按临时规约要求由乙方先行交纳，标准为：（1）小高层住宅：1.55元/建筑平方米·月。（2）商业物业：人民币2.7元/建筑平方米·月。第一次物业服务费的收缴日期从建设单位向业主开具的《入住通知单》中的通知的交房之日起计算，业主在办理入住手续时，甲方一次性收取半年的物业服务费。以后物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每个缴费期的第一个月10日前履行交纳义务。第十条：违约责任：4、乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，乙方拒绝交纳各项费用的，甲方有权停止对乙方物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。”另查明，涉案房屋为住宅公寓，建筑面积为77.98㎡。根据双方协议约定，房屋物业服务费应按建筑面积每月每㎡1.55元标准收取。李正年欠缴2016年1月30日至2019年9月30日的物业费5421.9元。一审法院认为：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务协议》生效时止的物业管理。朝阳物业公司与李正年签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务协议订立后，朝阳物业公司对重汽彩世界小区提供了物业服务，李正年亦接受了朝阳物业公司提供的物业服务，故李正年负有支付物业费的义务。结合重汽彩世界同期其他业主提交的证据，朝阳物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵。但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。故朝阳物业公司要求李正年支付2016年1月30日至2019年9月30日拖欠的物业费5421.9元符合双方约定，且李正年对该数额未提出异议，一审法院予以支持。关于违约金问题，朝阳物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故对朝阳物业公司要求李正年支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。应当鉴于双方当事人之间系物业服务合同关系，朝阳物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、李正年于判决生效之日起10日内向济南朝阳物业管理有限公司支付物业服务费5421.9元。二、驳回济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由李正年负担。二审中，当事人均没有提交新证据。经审理，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，朝阳物业公司作为涉案小区的前期物业服务企业，与李正年签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。朝阳物业公司对涉案小区提供了相关物业服务义务，李正年也事实上享受了朝阳物业公司提供的物业服务。李正年作为涉诉房屋的业主，应当支付物业服务费。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”因此，业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的合同义务，而且是基于法律规定的法定义务。由于业主对于小区物业享有建筑物区分所有权，小区内共有部分的维护费用应当由全体业主共同承担。业主不按时交纳物业服务费用，一方面违反物业服务合同的约定，侵害物业服务企业的权利；另一方面违反业主的法定义务，侵害其他业主的合法权益。李正年并未提交证据证实朝阳物业公司在涉案小区物业服务方面确实存在重大瑕疵，也未提交证据证实朝阳物业公司在提供物业服务过程中造成物业管理区域内的公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，李正年应按照约定交纳物业服务费。一审判决驳回朝阳物业公司要求李正年支付违约金的诉讼请求，也是基于对朝阳物业公司存在服务瑕疵的考虑。故李正年主张不予缴纳涉案期间的物业服务费，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，李正年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李正年负担。本判决为终审判决。审判员  何菊红二〇二〇年四月二十七日书记员  马 晴