湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终497号上诉人（原审被告）：王金芳，女，1987年7月11日出生，壮族，云南省文山壮族苗族自治州砚山县干河彝族乡干河村委会107号附107号干河街。现住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人:王金令，男，1990年2月15日出生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州砚山县。系被告弟弟。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉、进行和解等。被上诉人（原审原告）：胡中军，男，1972年10月10日出生，汉族，住湖南省汉寿县。现住湖南省株洲市荷塘区。上诉人王金芳因与被上诉人胡中军租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初3447号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年4月9日上诉人王金芳及其委托代理人王金令，被上诉人胡中军均到本院接受了询问。本案现已审理终结。上诉人王金芳请求：1、撤销一审判决第二、三项，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，1、涉案合同在签订过程中被上诉人未履行如实告知义务，上诉人存在重大误解，一审法院依据微信聊天据此认定上诉人王金芳已得知所租赁的房屋还需支付被上诉人与案外人株洲市恒豪房地产公司的租赁费用证据不足，认定事实错误；2、一审法院认定上诉人王金芳单方违约是错误的，上诉人已提交的证据足以证明被上诉人未按照合同中的约定保证上诉人正常经营，被上诉人违约在先，上诉人拖欠房屋租赁费用的行为系降低自身损失的合法行为；3、关于上诉人支付给被上诉人的押金问题。被上诉人胡中军答辩称，一审判决正确，请求维持原判。胡中军向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付房屋租金7.2万元；2、被告向原告支付餐厅租赁费48990元；3、被告向原告支付违约金5万元；4、被告向原告支付水电费、物业管理费21136.64元；5、解除原、被告双方之间签订的《小城食趣餐厅租赁合同》；6、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月1日，株洲市恒豪房地产开发有限公司（出租人、甲方）与本案原告胡中军（承租人、乙方）签订了一份《租赁合同》，该合同约定：1、甲方同意将位于营业房建筑面积116.13平方米以及287、289、291号房的二楼建筑面积426.95平方米租给乙方做餐饮；2、租赁期限自2016年4月1日起至2022年3月30日止，共计陆年；3、第一年自2016年4月1日起至2017年3月30日，租费171437.00元；2017年4月1日起至2018年3月30日，租费288484.00元；第三年2018年4月1日起至2019年3月30日，租费305793.00元；第四年2019年4月1日起至2020年3月30日，租费324141.00元；第五年2020年4月1日起至2021年3月30日，租费343589.00元；第六年2021年4月1日起至2022年3月30日，租费364204.00元。同时，该合同对转租、水电费用的负担、违约责任等作出了较为详细的约定。2019年7月，原告胡中军将该株洲市江山路289号餐厅三层带装修整体转租给被告王金芳。双方并签订了一份《小城食趣餐厅租赁合同》，合同中原告胡中军为出租人、甲方，被告王金芳为承租人、乙方。合同中约定：1、出租人将株洲市江山路289号，餐厅共三层总面积约600平方米出租给承租人使用；2、租赁期限为从2019年7月5日开始至2022年3月30日止（租期至甲方与开发商合同到期之日结束）；3、全年租赁费人民币168000元整（大写）：壹拾陆万捌仟元整。租赁费为每个季度支付一次，于每季度最后月份的25日支付租赁费与甲方。租赁押金人民币50000元（大写）：伍万元整。租赁押金合同签订之时支付。押金在合同期满乙方不续租的情况下，甲方在7天之内退还押金给乙方；4、乙方应保证饭店房屋及室内设施、家具用具等完好，如有损坏照价赔偿。自签订合同之日起该饭店发生的房租、员工工资、水、电、物业管理费、电话费等一切费用均由乙方承担，并按期支付其费用；5、甲方负责协调和处理该饭店与甲方所在单位的关系，保证甲方单位不干涉乙方的正常经营活动，协助乙方证件变更及税务纳税的手续办理。6、甲乙双方应认真履行合同，如有一方单方要求解除合同时应提前一个月向对方告之，并向对方支付违约金5万元等等。被告王金芳承租后，向原告支付了5万元押金，并在2019年8月11日转账支付了10000元，于8月12日转账支付了9000元。于8月13日转账支付了4400元，合计支付了23400元之后，被告未再向原告支付过其它任何款项。庭审中原告胡中军陈述同意核减6月份的物业管理费。另，被告当庭陈述对原告主张的水费716.76元（2019年7月21日至2019年9月20日）、电费14987.88元（2019年7月26日至2019年9月25日）无异议，原审结合原告提交的证据予以确认。另外，案涉房屋的门口存在车辆驶进停车入口规划、停车收费，商户环境改变的情况。2019年9月22日，被告以此为由要求解除合同，并将该门面钥匙放置在隔壁商户，双方由此产生纠纷，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明：在原告向被告于2019年8月12日的催租过程中，原告向被告提出“转了一万九，还差4400，总共26天。九百一天”之后，被告于2019年8月13日向原告转账支付了4400元。再查明：案涉租赁标的物株洲市江山路289号小城食趣餐厅三层房屋（实际产权二层）的所有权人为株洲市恒豪房地产开发有限公司。该公司以书面的形式同意承租人胡中军将株洲市天元区恒豪翠谷城的江山路289号一楼及287、289、291二楼开设餐饮的营业房进行转租。并约定原告胡中军与株洲市恒豪房地产开发有限公司签订的《租赁合同》中乙方即承租人所有责任与义务及违约责任仍然全部由原告胡中军承担。以上事实有原、被告双方的陈述，原告提供的原、被告双方身份信息、租赁合同、小城食趣餐厅租赁合同、物业费欠费证明、水电费欠费物业证明、转租申请报告，被告提交的租户出具的商户与环境改变书面证明、微信聊天记录、收条、违约光碟等证据予以证明，足以认定。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。本案原、被告双方签订的《小城食趣餐厅租赁合同》系双方出于真实意思表示签订，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告租赁株洲市恒豪房地产开发有限公司所有的房屋后，经株洲市恒豪房地产开发有限公司同意，继续转租给本案被告，被告应按租赁合同约定向原告支付租金及租赁费用。原告胡中军起诉请求解除双方签订的《小城食趣餐厅租赁合同》,被告亦辩称双方签订的《小城食趣餐厅租赁合同》已解除,双方解除合同的意思表示一致,本院不持异议。该门面钥匙在2019年9月22日已按原告要求，被告交由隔壁商户，此时，原告事实上对房屋进行了占有接收。故，在原告接收房屋之前，即2019年9月22日，被告应当按合同约定标准向原告支付租金及租赁费。被告辩解按900元/天交给开发商的租金与其没有关系。原审认为，原、被告双方签订的租赁合同中约定了“自签订合同之日起该饭店发生的房租等费用均由乙方即被告承担”，同时该合同就租赁费168000元/年亦进行了约定。虽然双方书面合同中对租金具体支付标准未作明确约定，但根据原告提交的证据，在此后原告催租的过程中，被告应已明知并事实上按900元/天的标准向原告支付了26天的房屋租金。故对于被告辩解其不是按900元/天支付租金给开发商，而是只需按467元/天支付租赁费给原告的辩解意见原审不予采纳。截至2019年9月22日被告应支付原告租金46820元【计算公式为：324141元÷360天×52天（2019年8月1日至2019年9月22日）】、租赁费36867元【计算公式为：168000元÷360天×79天（2019年7月5日至2019年9月22日）】。原告主张的欠付水电费有合同约定，被告亦对水电费数额无异议，原审予以支持。原告主张6-9个月的物业费5432元，核减一个月后，被告还应当向原告支付4074元，原审根据合同约定及物业公司出具的证明，予以支持。至于原告主张的违约金。原、被告签订的《小城食趣餐厅租赁合同》约定租赁费为每个季度支付一次，于每季度最后月份的25日支付租赁费给原告。因此，被告应于9月25日支付7、8、9三个月的租赁费，被告未按约定支付。同时，被告亦未按约支付租金，被告存在违约行为，应承担违约责任。现原、被告间的租赁合同因被告违约已前提解除，原告需将房屋另行出租，必然产生维权费用、空置费用、租金等损失，结合合同约定和损失情况，原审酌情支持被告向原告支付一个月的租金及租赁费损失计41011.75元，作为违约金，超过部分不予支持。综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告胡中军与被告王金芳签订的《小城食趣餐厅租赁合同》；二、被告王金芳于本判决生效之日起十日内向原告胡中军支付房屋租金46820元、租赁费36867元、物业费4074元、水费716.76元及电费14987.88元，合计103465.64元；三、被告王金芳于本判决生效之日起十日内向原告胡中军支付违约金41011.75元；四、驳回原告胡中军的其他诉讼请求。本案案件受理费4142元，减半收取2071元，财产保全费1520元，合计3591元。由原告胡中军负担955元，被告王金芳负担2636元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1、租赁合同是否双方真实意思表示？王金芳对合同内容是否存在重大误解？2、租赁房屋存在客观环境巨大变化，被上诉人也存在违约，是否应支付违约金？现分析如下：庭审中上诉人王金芳对与被上诉人胡中军协商后亲自签订《小城食趣餐厅租赁合同》的事实无异议，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人王金芳认为其对除应支付胡中军餐厅租赁费外，还需支付株洲市恒豪房地产开发有限公司房租一事的合同内容产生重大误解。但双方签订的《小城食趣餐厅租赁合同》中除第三条约定全年租赁费16.8万元外，在合同的第四条（6）项明确记载“自签订合同之日起该饭店发生的房租、员工工资、水、电、物业管理费、电话费等一切费用均由乙方承担，并按期支付其费用；”；而且根据胡中军提交的催租证据，王金芳应已明知并事实上也按900元/天的标准向胡中军支付了26天的房屋租金。故原审对于王金芳辩解其对合同内容存在重大误解辩解意见原审不予采纳是正确的，本院也予以确认。另对于租赁房屋是否存在客观环境巨大变化的问题。被上诉人在庭审中也认可系涉案房主株洲市恒豪房地产开发有限公司对停车进行了规范和收费管理，该行为确实对餐厅的经营有一定的影响。原审法院对此予以了认定。原审法院正是综合考虑了本案实际情况后，仅支持了胡中军起诉请求中部分违约金的诉讼请求，酌情判令王金芳向胡中军支付一个月的租金及租赁费损失作为违约金，该处理结果恰当，本院也予以确认。综上所述，上诉人王金芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3190元，由上诉人王金芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇二〇年四月二十日法官助理  李 艳书 记 员  王 琳