浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9010号 上诉人（原审原告）：詹石炜，男，1979年1月4日出生，汉族，户籍所在地杭州市萧山区。 上诉人（原审原告）：叶琳，女，1982年1月5日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区。 詹石炜、叶琳共同委托诉讼代理人：余翔宇、武秋宇，浙江东孚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：堡盈房地产（杭州）有限公司，住所地杭州市下城区岳帅桥10号1幢715室。 法定代表人：陈国邦。 委托诉讼代理人：王军，浙江六和律师事务所律师。 上诉人詹石炜、叶琳因与被上诉人堡盈房地产（杭州）有限公司（以下简称堡盈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：位于杭州市交叉口“九龙仓君玺”楼盘系堡盈公司建设开发的精装修房地产项目。2016年3月26日，詹石炜、叶琳、堡盈公司签订《浙江省商品房买卖合同》约定：詹石炜、叶琳向堡盈公司购买坐落于杭州市下城区商品房，建筑面积279.98平方米，单价每平方米47790.41元，总价款13380360元，其中包含全装修总价27799800元。当事人选择建筑面积作为计价方式，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。买受人于本合同签署的同时支付首付款6080360元，剩余购房款7300000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付，并应在本合同签署之日向银行或公积金中心指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，交纳办理按揭贷款所需的费用。买受人应要求贷款银行在本合同有签署之日起30个工作日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，如按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，按第八条承担违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过60日，至本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人应当在2017年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人承诺于2017年9月28日前，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明、《房屋所有权证》，交付给买受人，由买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款每日万分之二承担违约责任；等等。 同日，詹石炜、叶琳詹石炜、叶琳（买受人、乙方）与堡盈公司（出卖人、甲方）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》作为《商品房买卖合同》（以下简称本合同）的修改与补充，约定：本合同约定的总房价款，除了本合同约定的总建筑面积差异因素外，不再做任何变动；乙方同意商品房产权登记时以本合同约定的总房价（含面积差异款）作为缴纳各项费用的基数；当产权登记面积与合同约定的面积的误差达到合同约定的退房条件时，甲方将书面通知乙方有权退房，乙方有权在甲方通知送达后15日内通知是否退房，乙方未在上述期限内将退房书面通知送达甲方，视为乙方放弃该项权利；乙方在签订合同后的当日，一次性付清该商品房的首付款6080360元，其余房款7300000元乙方在《商品房买卖合同》签订后通过银行贷款方式一次性支付给甲方；乙方在签订合同时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的资信状况符合贷款银行的办理条件和国家法律法规及政策；乙方须于《商品房买卖合同》签订之日，主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相关费用交给甲乙双方确定的贷款银行，并积极配合银行办理按揭贷款手续（包括申请、银行审批、签署按揭贷款合同、交纳相关费用、预抵押登记等），乙方自行承担房屋按揭（抵押）贷款过程中所产生的全部费用；堡盈公司在詹石炜、叶琳交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差及交房手续后的90日内，为詹石炜、叶琳办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后开始根据詹石炜、叶琳的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。由于堡盈公司的原因导致在房屋交付之日起90日内无法取得房屋所有权证，自詹石炜、叶琳应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，堡盈公司按日计算向詹石炜、叶琳支付已付房款万分之2的违约金。双方承诺合同中所提供的联系地址、电话等真实有效，且所列联系地址系送达地址；根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件方签收日为送达时间；收件方不签收的，同城以特快专递发出后的第二个日为送达日，异地以特快专递发出后的第三日为送达日；等等。 上述合同签订后，詹石炜、叶琳按约支付了首付款6080360元。2016年4月18日，堡盈公司向詹石炜、叶琳开具了金额为6080360元的销售不动产统一发票。2016年5月5日，詹石炜与中国银行股份有限公司杭州复兴支行签订《个人一手住房贷款合同》，向该行借款7300000元用于支付案涉房屋的房款，合同约定的贷款支付方式为受托支付，放款账户为堡盈公司的中国农业银行杭州城西支行账户19×××18。2016年5月19日，中国银行股份有限公司杭州复兴支行按约发放借款，并自2016年5月19日开始计息。 2017年6月21日，堡盈公司向詹石炜邮寄《交付通知书》。2017年6月28日，叶琳签署7号楼1单元2702室的《交付物品签收单》，确认已收到清单标注的资料与物品，包括入户门禁卡、钥匙等。2017年6月20日，堡盈公司向詹石炜、叶琳开具了金额为7318160.36元的浙江增值税普通发票。 2017年5月5日，杭州市下城区城市管理行政执法局向堡盈公司发出《通知书》，认定案涉楼盘的建设行为未在杭州市规划局办理规划许可手续，并与规划核实不一致，责令其自行拆除未按照建设工程规划许可证进行建设所涉违法建筑物。 2017年10月20日，杭州市国土资源局下城分局对案涉楼盘核发《土地复核验收合格证》。经堡盈公司申请，杭州市国土资源局于2017年10月26日出具《不动产登记结果告知单》，告知已于同日将案涉不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记已生效，不再另行颁发不动产权证书。 2017年10月27日，堡盈公司向詹石炜邮寄《君玺公寓房屋权属转移登记材料申领通知书》，并于同日以短信形式告知其购买的房屋已取得房屋初始登记权属证书，请及时至（客服部）办理申领手续。詹石炜、叶琳庭审中确认其于2017年10月27日收到该通知书。 另查明，杭州市下城区城市管理行政执法局发出的《通知书》中“未按照建设工程规划许可证进行拆除的违法建筑物”是指堡盈公司开发的杭政储出（2010）17号地块商铺住宅项目A区内所涉及的339套房屋内的阳台和设备阳台包入房间内的违章事实。 此外案件审理过程中堡盈公司提交了由詹石炜于2016年3月26日签署的《关于君玺公寓精装风格之授权委托书》，该委托书载明：委托人詹石炜作为买受人于2016年3月26日于堡盈公司签署了一份编号为2016预1344257《浙江省商品房买卖合同》，根据该合同约定，本委托人向堡盈公司购买君玺公寓项目7幢2702室商品房，房屋的建筑面积为279.98平方米，房屋总价为13380360元；为进一步提升该房屋的居住品质，现本委托人特委托堡盈公司作为受托人，代为在该房屋竣工验收后，对该房屋进行装修、整改，装修风格为新古典，同时，委托人对装修、整改可能导致的户型结构变动及后果已经有充分的认识并承诺自行承担因装修、整改所引起的一切法律责任；房屋最终交付时，仍应当以该合同约定及双方之间的其他补充约定作为交付标准，本委托书所涉之委托事项仅为装修风格并不作为交付标准。 另，庭审中，詹石炜确认案涉房屋交付时，阳台安装有铝合金框架，交付几个月之后再由物业安装了玻璃，系全封闭式阳台。 詹石炜、叶琳诉至原审法院，请求：1.堡盈公司向詹石炜、叶琳支付违约金80391.12元（以已交付房价款为基数，按每日万分之二，自2017年9月28日计至2017年10月28日止，共计30天）；2.堡盈公司向詹石炜、叶琳支付购房补贴380000元；3.本案诉讼费用由堡盈公司承担。 原审法院认为：涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方主要争议焦点在于：1、詹石炜、叶琳主张堡盈公司支付逾期交付权属证书的违约金是否合理；2、詹石炜、叶琳逾期支付房屋按揭款是否应向堡盈公司支付违约金；3、詹石炜、叶琳主张的购房补贴380000元是否具有事实和法律依据。关于詹石炜、叶琳主张的违约金，结合杭州市下城区城市管理行政执法局《整改通知书》及实地查勘的情况，堡盈公司改变规划，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、设备平台改建并入房间，从而导致该楼盘权属证书不能如期取得的事实足以认定。詹石炜、叶琳主张堡盈公司应向其支付违约金，具有事实与法律依据，应予支持。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，詹石炜、叶琳确认案涉房屋交房时阳台已安装铝合金框架，交付之后物业又安装了玻璃，系全封闭式阳台，即说明堡盈公司对案涉房屋的阳台实际实施了“整改”行为，虽无证据证明堡盈公司对案涉房屋阳台的“整改”行为系詹石炜、叶琳委托作出，但詹石炜、叶琳作为业主，对于堡盈公司的“整改”行为系认可且实际受益。故据此酌情减轻堡盈公司应承担的违约责任，确定堡盈公司应承担合同约定违约金额的百分之九十。对于违约金的计算方式，原堡盈公司双方在庭审中均确认应自2017年9月29日计至2017年10月27日。经核算，确认违约金为69940.28元（13398520.36元×每日万分之二×29×90%）。合同约定违约金额为按日向詹石炜、叶琳支付已付房价款每日万分之二的违约金，其标准并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，且该违约责任的性质并不是对逾期交付房屋违约责任的约定，堡盈公司以房屋早已交付，詹石炜、叶琳不存在实际损失，有损失也应参照同类地段租金作为衡量标准对违约金进行调整的意见无法成立，不予采信。关于詹石炜、叶琳逾期支付房屋按揭款，根据双方合同约定“买受人应要求贷款银行在本合同签署之日起30个工作日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户”，即2016年5月10日前应支付房屋按揭款7300000元。现詹石炜、叶琳与贷款银行签订贷款合同后，贷款银行实际于2016年5月19日发放贷款7300000元至堡盈公司收款账号。故詹石炜、叶琳应承担逾期付款的违约责任。但堡盈公司辩称其实际于2016年5月23日收到案涉房屋按揭款，缺乏相应证据证明，不予采信。对于詹石炜、叶琳逾期付款的违约损失，根据双方约定，应以7300000元为基数自2016年5月11日至2016年5月19日按每日万分之二的标准计算为13140元。詹石炜、叶琳应承担的该违约金与堡盈公司应承担的违约金均系金钱给付义务，系双方之间互负债务，堡盈公司主张抵销，于法有据，对上述两项违约金相互抵销后，确认堡盈公司尚应支付詹石炜、叶琳违约金64571.42元，对詹石炜、叶琳主张的超出部分不予支持。关于詹石炜、叶琳主张的购房补贴380000元，詹石炜、叶琳称系其与堡盈公司销售人员协商购房事宜时销售人员作出的承诺，但即使其提交的录音证据属实，也形成于涉案《商品房买卖合同》签订之前，故对于双方关于房屋买卖等事宜的约定，应当以合同约定为准，詹石炜、叶琳关于购房补贴的主张，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年6月10日判决：一、堡盈公司于判决生效之日起十日内给付詹石炜、叶琳违约金64571.42元；二、驳回詹石炜、叶琳的其他诉讼请求。如果堡盈公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8206元，减半收取4103元，由詹石炜、叶琳负担3527.5元、堡盈公司负担575.5元。 宣判后，詹石炜、叶琳不服，向本院提起上诉称：原审判决存在事实认定不清，法律适用错误。原审法院认定，堡盈公司的销售人员向詹石炜、叶琳作出承诺的购房补贴款，系形成于涉案《商品房买卖合同》签订之前，故对于双方关于房屋买卖等事宜应当以合同为准，该认定事实不清。一、堡盈公司的销售人员向詹石炜、叶琳作出承诺的购房补贴款，系与《商品房买卖合同》及《补充协议》同时作出，并且是《商品房买卖合同》及《补充协议》有机组成部分。在原审庭审中，詹石炜、叶琳通过提交一系列的录音证据互相佐证，从而足以说明詹石炜、叶琳与堡盈公司在签订《商品房买卖合同》的同时，詹石炜、叶琳与堡盈公司的销售人员在堡盈公司售楼处达成购房补贴的合意。该合意是詹石炜、叶琳签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的前提，也是《商品房买卖合同》及《补充协议》的有效补充。并且在合同签订后，詹石炜、叶琳多次与堡盈公司的销售人员确认上述补充条款时，堡盈公司的销售人员均确认存在该笔购房补贴。二、即便《补充协议》存在约定，《商品房买卖合同》及《补充协议》为唯一的合同。但该约定系格式条款应属无效。1.基于庭审中詹石炜、叶琳提交的录音资料，足以证明补贴承诺是堡盈公司的销售人员在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》同时作出的，并且被其事后确认。同时该承诺并非是对于合同的变更和修改，而是对于《商品房买卖合同》及《补充协议》有效补充，两者具有同等效力。2.同时根据詹石炜、叶琳提交录音资料体现的内容，堡盈公司的销售人员在明知上述格式条款的情况下仍然作出购房补贴的承诺，足以说明可见堡盈公司并未就该格式条款向詹石炜、叶琳作出合理的提示及说明义务。故，该格式条款应属无效。综上所述，原审判决事实认定不清，法律适用错误。故提起上诉，请求：1.判令堡盈公司向詹石炜、叶琳支付购房补贴款380000元；2.诉讼费用由堡盈公司承担。 针对詹石炜、叶琳的上诉，堡盈公司答辩称：一、詹石炜、叶琳要求支付购房补贴无事实和法律依据。1.本案中，堡盈公司并未向詹石炜、叶琳就购房补贴事宜进行任何承诺，詹石炜、叶琳要求支付购房补贴无事实和法律依据。再者，堡盈公司作为案涉项目的开发商及出卖人，其主要的合同目的为回笼资金且利益最大化。退一步万步来说，若确存在所谓的“购房补贴”，则可直接体现在购房价款中，根本无须再行私下给予购房补贴。对于开发商而言，若采取抬高房屋合同价格并私下给予“房屋补贴的”，则开发商相当于须就“虚高部分的房屋价款”缴纳相应税费，没有哪个开发商会给自己增加额外的税负，故詹石炜、叶琳关于堡盈公司同意私下给予“房屋补贴”的说法并无事实依据，亦不符合经营逻辑及行业惯例。2.根据一审庭审发问阶段所查明的事实，詹石炜、叶琳已确认堡盈公司在公开的项目宣传及推广中并未出现“购房补贴”等情况，同时，堡盈公司亦从未向詹石炜、叶琳出具过关于“购房补贴”的书面承诺。3.本案中，詹石炜、叶琳所提供的两份录音证据，其中关于吴昊云录音证据的形成时间为2018年，距离吴昊云在堡盈公司离职已有1年有余，该份录音证据的证明力较小且在该录音中吴昊云亦未承诺私下给予购房补贴。另一份证据，假设真实性的前提下，有亦且仅有王典娜沟通了相关购房补贴事宜，其他二人并未有类似表述，特别需要注意的是王典娜并非堡盈公司员工，同时，王典娜在录音中陈述存在以下几点：1.其并非以公司负责人的身份，系属于私下交流；2.对于所谓的“购房补贴”，公司不同意且审批亦无法通过；3.公司不存在关系客户并给予折扣优惠，若销售人员承诺的，由销售人员自行负责；4.即使存在相应的补贴，王典娜自行陈述由其销售自行负责承担并予以解决。综上，根据民法总则及相关司法解释，本案中，相关人员并未以公司名义进行经济活动，且已明确由其自行承担相应的法律责任，且销售定价及所谓的“房屋补贴”并不在职责范围内，本案所谓“房屋补贴”并不构成表见代理，堡盈公司亦无须就此承担任何法律责任。4.詹石炜、叶琳所提交的录音形成时间系为2016年3月9日，而购房合同的签订日期系为2016年3月26日，购房合同签订日期系晚于录音形成时间。同时，该购房合同系詹石炜、叶琳与堡盈公司之间就房屋价款等事宜所签订的唯一法律文书，关于此事宜应当以购房合同约定为准。5.案涉购房合同系为2008版本，该版本系由工商局、住建局等多个部门联合制定形成，并非由堡盈公司单方制定，不符合“格式条款”或“格式合同”的形式要件。退一步来说，关于购房合同对于房价款的约定未加重詹石炜、叶琳的义务，也未减轻堡盈公司的责任，并不适用于关于格式条款无效的法律规定。综上，詹石炜、叶琳要求堡盈公司支付所谓的“购房补贴”无相应的事实和法律依据。二、本案一、二审的诉讼费用应当由詹石炜、叶琳承担。 二审期间，詹石炜、叶琳、堡盈公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，结合詹石炜、叶琳的上诉请求与堡盈公司的答辩意见，双方当事人在二审期间的争议焦点为詹石炜、叶琳要求堡盈公司支付购房补贴380000元的主张能否成立。詹石炜、叶琳对其要求堡盈公司支付购房补贴的主张提供了两段录音证据。依据詹石炜、叶琳提供的录音文字整理材料显示，两段录音在形式上的通话日期分别为2016年3月9日、2018年11月8日。首先，根据现已查明的事实，詹石炜、叶琳与堡盈公司于2016年3月26日即已签订了涉案《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》。而按照詹石炜、叶琳提供的形式上通话日期为2016年3月9日的录音及相关主张，在双方签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》之前，其与堡盈公司已对购房补贴的支付达成合意。同时，詹石炜、叶琳还主张达成购房补贴支付的合意，系其签订商品房买卖合同的前提。既然是如此重要之事项，双方对此未在《浙江省商品房买卖合同》中进行约定姑且可以理解，但双方亦未在《补充协议》抑或另行签订书面协议进行约定则有违常理。其次，詹石炜、叶琳与堡盈公司所签订的前述《补充协议》第二十四条明确约定，本合同（包括附件及本补充协议）替代此前关于商品房买卖的一切协议、承诺、谅解和谈判；本合同（包括附件及本补充协议）系双方之间就商品房买卖的全部和唯一的合同。本院经审查后认为，包括上述约定在内的涉案《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述合同及协议对各方当事人均具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据《补充协议》的前述约定，詹石炜、叶琳与堡盈公司就该商品房买卖所涉的权利义务应以《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》的约定为准。然则，涉案《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》并未有关于堡盈公司向詹石炜、叶琳支付购房补贴380000元的约定。综前所述，根据在案现有有效证据及可以相互印证的陈述，詹石炜、叶琳关于堡盈公司应向其支付购房补贴380000元的主张，依据不足，难以予以采信。因此，詹石炜、叶琳要求堡盈公司支付购房补贴380000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，无法予以支持。原审法院驳回詹石炜、叶琳要求堡盈公司支付购房补贴380000元的诉讼请求，并无不当，应依法予以确认。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7000元，由詹石炜、叶琳负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年四月三日 书记员  董 悦