江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3702号上诉人（原审被告）：江苏金银地房地产开发有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道曹家村58号。法定代表人：陈学农，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱越，江苏清越律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁月，江苏清越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏圣达建设工程有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道汇丰花园1号楼70号一、二层门面房。法定代表人：汤琪，该公司总经理。原审被告：卞银根，男，1959年9月17日生，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人江苏金银地房地产开发有限公司（以下简称金银地公司）因与被上诉人江苏圣达建设工程有限公司（以下简称圣达公司）及原审被告卞银根确认合同无效纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院(2019)苏1204民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人金银地公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一、案涉房屋已经抵押给江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，一审未追加抵押权人为本案第三人侵害了抵押权人的权利，属于严重程序违法；二、案涉房屋虽然登记在泰州市溱湖美大酒店名下，但该主体已经注销，并因转型升级重新注册登记为泰州市溱湖美大酒店有限公司，原泰州市溱湖美大酒店的权利义务亦由泰州市溱湖美大酒店有限公司承担，案涉房屋实际为泰州市溱湖美大酒店有限公司的合法财产，故本案应当追加该公司为第三人，一审未追加亦属于程序违法；三、上诉人出售案涉房屋并不具有转移财产的恶意，与泰州市溱湖美大酒店签订商品房买卖合同亦无串通性，金银大厦剩余房产足够清偿被上诉人的债务，上诉人转让案涉房屋的行为也不损害被上诉人的合法权益，故被上诉人要求确认合同无效不符合法定的合同无效构成要件。被上诉人圣达公司答辩称：因原泰州市秦湖美大酒店在2015年4月29日用案涉房屋向江苏姜堰农村商业银行股份有限公司抵押贷款并办理了抵押登记，为保证抵押权人的合法权益，被上诉人同意卞银根在案涉房屋上抵押权涤除后将该房屋过户登记到上诉人金银地公司名下。原审被告卞银根未发表意见。圣达公司向一审法院的诉讼请求：1.判令金银地公司与泰州市溱湖美大酒店签订的姜堰区金银大厦2号楼罗塘东路186-1一、二层的商品房买卖合同无效；2.判令卞银根将姜堰区金银大厦2号楼罗塘东路186-1一、二层的产权登记过户至被告金银地公司名下；3.判令金银地公司、卞银根承担本案诉讼费用。一审查明：1、金银地公司于2007年4月27日成立，原法定代表人为卞银根，2015年1月28日变更法定代表人为陈学农。2、原泰州市溱湖美大酒店系卞银根于2014年7月1日投资设立的个人独资企业，于2016年3月21日注销登记，注销原因为决议解散。3、泰州市溱湖美大酒店有限公司于2016年4月15日成立，法定代表人为卞银根。4、2010年12月26日，圣达公司（乙方）与金银地公司（甲方）签订协议一份，主要内容：工程名称：罗塘路综合楼；承包方式：包工包料；承包内容：图纸范围内的所有内容；工程价款：本工程执行2004年定额及现行费用标准和有关政策性文件及规范规定编制的招标标底下浮11%。竣工结算材料按泰州市工程造价信息同期调整参加下浮；合同方式：固定单价合同；付款方式：四层结构结束付工程合同总价的30%，八层结构结束付工程合同总价的10%，主体封顶付工程合同总价的10%，内外装修完成一半付工程合同总价的10%，内外装修完成付工程合同总价的10%，竣工验收合格后二个月内付至工程合同总价的90%，余额除质量保修金外待工程审计后半年内付清；施工合同签订后圣达公司向金银地公司交纳工程施工合同履约保证金500000元，基础完成后返还保证金；双方签字盖章后生效。后双方又签订补充协议一份，主要内容：工程名称：金银大厦A、B综合楼（原罗塘路综合楼）；承包方式：包工包料；承包内容：图纸范围内的内容，其中（1）基础机械挖土方及土方外运由甲方负责，人工配合及修槽由乙方负责；（2）井点降水在施工过程中由双方共同确认；（3）门窗由甲方指定有资质的施工单位施工，并认价；（4）除水电安装及消防外所有甲方分包的分项由乙方配合，同时收取配合费为3%，由甲方认质认价的材料乙方收取采保费为3%；（5）水电安装及消防由甲方指定施工队伍，配合费由甲乙双方及施工队伍共同确认；（6）所有分部分项进入工程直接费；按造价公司预算的21860000元下浮11%，工程暂定价款19460000元，计壹仟玖佰肆拾陆万元（不包含土方、护坡、井点降水、外墙装饰、内装饰等），工程竣工后材料按同期泰州市工程造价信息调整，工程量按实际完成工作量，其余根据招标文件相关规定，按时结算；其余事宜根据2010年12月26日签订的合同确定。上述两份协议均未备案。2011年5月31日，经招投标，圣达公司（承包人）与金银地公司（发包人）签订《建设工程施工合同》一份，主要内容：金银地公司将其开发的坐落于泰州市姜堰区罗塘电影院地段的金银大厦A、B楼交由圣达公司施工，工程内容为土建水电安装，承包范围为完成建设单位提供的工程及清单内的工作内容，开工日期为2011年6月（根据开工报告日期定），竣工日期为2012年9月，合同工期总日历天数450天，质量标准为合格、目标市优，合同价款25162698元；工程款（进度款）支付：基础完成付合同总价的10%、主体完成一半付合同总价的20%、主体完成付合同总价的20%、工程竣工付合同总价的20%、其余款项除5%质量保证金为两年内结清外；等。该合同系备案合同。2011年10月6日，圣达公司向金银地公司出具金银大厦A、B楼开工报告，并说明建设工程许可证、施工组织设计、施工测量放线、主要人员材料设备进场、施工现场道路、水、电等已达到开工条件，定于2011年10月10日正式开工，希建设（监理）单位进行审核。后圣达公司进行了施工，上述工程建设过程中，双方多次通过工作联系单方式商议、更改部分工程量，金银地公司支付圣达公司工程款18555168元。5、2012年12月1日，圣达公司（乙方）与金银地公司（甲方）签订协议一份，主要内容为工程名称：伟业华庭小区；承包方式：包工包料；承包内容：图纸范围内的内容及小区配套内容；工程价款：本工程按2004年定额及现行费用标准和有关政策性文件及规范规定编制标底，不下浮作为本工程价款，竣工后按实时结算。材料按施工期间泰州市工程造价信息同期价格调整。信息中没有的材料可经双方共同确认价格；合同方式：可调价合同；付款方式：2013年年底付小区总预算价的30%，2014年年底付到竣工决算价的60%，2015年年底付清所有工程款。余款如不能按期返还按银行贷款利率计算。2013年8月30日，经招投标，双方签订《建设工程施工合同》一份，该合同系备案合同，约定：金银地公司为发包人，圣达公司圣达公司为承包人，工程名称：伟业华庭工程，工程地点：官庄，工程内容：土建安装装饰，承包范围：完成建设单位提供的工程量清单所示的工作内容，开工日期：2013年9月6日（暂定按开工报告为准），合同工期总日历天数150天，合同价款18200000元；合同价款采用固定单价合同方式确定，工程款（进度款）支付方式和时间：工程合同签订后进场施工至基础完成后付10%，标准3层完成后付20%，工程主体封顶后付20%，工程竣工一次验收合格后付20%，余款除留5%质量保证金外，在工程竣工结算审核完成8个月内支付，保证金在质量保修期满30天内一次性返还；等。双方签订的《建设工程施工合同》中载明的伟业华庭工程为伟业华庭1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼。2014年11月27日，伟业华庭1#楼、2#楼、4#楼、5#楼主体结构分部工程质量验收合格，2015年3月1日，伟业华庭3#楼主体结构分部工程质量验收合格。金银地公司分别于2014年1月14日、1月24日、1月28日、11月21日、2015年2月13日支付圣达公司工程款400000元、1200000元、500000元、1000000元、2700000元，合计5800000元。6、2016年1月26日，圣达公司起诉金银地公司，要求金银地公司支付工程款1500万元及逾期付款利息，对金银大厦A、B楼及伟业华庭1-5#楼在拍卖、变卖、折价款范围内享有工程价款优先受偿权。一审法院经审理，作出（2016）苏1204民初493号民事判决，判决金银地公司支付圣达公司金银大厦1、2号楼工程价款4770503.98元，并支付利息，圣达公司对金银大厦1、2号楼项目建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在4734514.98元范围内优先受偿；金银地公司支付圣达公司伟业华庭工程价款12398606.47元，并支付利息，圣达公司对伟业华庭1-5#楼建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在12398606.47元范围内优先受偿；等。金银地公司不服提出上诉，未缴纳上诉费用，本院裁定按自动撤回上诉处理。因金银地公司未自觉履行，圣达公司已向一审法院申请执行。7、2017年1月23日，金银地公司起诉圣达公司，要求解除双方于2013年8月30日签订的建筑工程施工合同，圣达公司支付违约金546万元。一审法院经审理，作出（2017）苏1204民初3号民事判决，判决上述合同于2016年3月29日解除，驳回金银地公司其他诉讼请求。金银地公司不服提出上诉，未缴纳上诉费用，本院裁定按自动撤回上诉处理。8、2015年1月23日，金银地公司召开股东会，决议将卞银根所持2088万元股权转让给陈学农；次日，卞银根与陈学农签订股权转让协议书，约定卞银根将其所持金银地公司2088万元股权转让给陈学农，陈学农应于协议生效后3日内支付卞银根2088万元；同年1月27日，金银地公司召开股东会，同意卞银根辞去执行董事职务，选举陈学农担任执行董事，次日，变更法定代表人为陈学农。9、2015年3月18日，金银地公司召开股东会，同意将金银大厦2号楼1、2层转让给原泰州市溱湖美大酒店，用于抵算陈学农应付给卞银根的2088万元股权转让费用。10、2015年3月19日，金银地公司与原泰州市溱湖美大酒店签订两份商品房买卖合同，将金银大厦2号楼1、2层出售给原泰州市溱湖美大酒店，其中1层建筑面积324.64平方米，价款为805107元，2层建筑面积990.36平方米，价款为2258020元，约定于当日付清房款，原泰州市溱湖美大酒店于同年3月23日领取上述房屋所有权证书，但未支付购房款。2015年4月29日，原泰州市溱湖美大酒店用上述房屋向江苏姜堰农村商业银行抵押贷款，并办理了抵押登记，其中1层抵押金额为338万元，2层抵押金额为362万元，目前尚未偿还完毕。本案的争议焦点为：金银地公司与原泰州市溱湖美大酒店签订的案涉两份房屋买卖合同是否合法有效？一审法院认为：判断合同是否有效，应当依照合同法第五十二条的规定进行审查。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从本案查明的事实来看，圣达公司与金银地公司签订两份建筑工程施工合同后，完成了相关工程的施工建设，金银地公司未能按照合同约定支付剩余工程款。圣达公司依法向法院提起诉讼，要求金银地公司支付工程款，一审法院经审理作出判决并已生效，圣达公司在申请法院强制执行过程中，得知金银地公司将本案所涉房屋出售给原泰州市溱湖美大酒店。金银地公司作为房地产开发企业，在明知拖欠圣达公司巨额工程款的情况下，没有积极主动支付，而是蓄意转移财产。金银地公司原法定代表人为卞银根，卞银根亦是原泰州市溱湖美大酒店的投资人，卞银根将其持有的金银地公司的股权转让给陈学农，但未收取陈学农的股权转让款，而是由金银地公司将其名下的案涉房屋转让给原泰州市溱湖美大酒店，用于抵算上述股权转让款。从此过程可以看出，陈学农并未实际出资，金银地公司也未实际收取购房款，卞银根亦未得到股权转让价款，卞银根通过借股权转让和企业转型升级之名，将金银地公司的财产转移到原泰州市溱湖美大酒店名下，属于恶意串通转移财产的行为。金银地公司与原泰州市溱湖美大酒店签订的案涉房屋买卖合同并不具备真实的房屋买卖意思表示，签订该买卖合同的目的是为了将案涉房屋无偿转移登记到原泰州市溱湖美大酒店名下，损害了他人的合法权益，该两份合同应依法认定无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，案涉两份商品房买卖合同均属无效，应当返还给金银地公司，因原泰州市溱湖美大酒店已被卞银根注销，案涉房屋登记在原泰州市溱湖美大酒店名下，应由其开办人卞银根办理相关产权变更登记手续。泰州市溱湖美大酒店及卞银根辩称之意见，没有事实和法律依据，依法不予采信。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条的规定，作出如下判决：一、江苏金银地房地产开发有限公司与原泰州市溱湖美大酒店于2015年3月19日签订的姜堰区金银大厦2号楼罗塘东路186-1一、二层两份商品房买卖合同无效；二、卞银根于判决生效后十日内将姜堰区金银大厦2号楼罗塘东路186-1一、二层房屋过户登记到江苏金银地房地产开发有限公司名下，江苏金银地房地产开发有限公司应当予以协助。如未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，由江苏金银地房地产开发有限公司、卞银根负担（该款江苏圣达建设工程有限公司已预缴，一审法院予以退还，由江苏金银地房地产开发有限公司、卞银根于判决生效后十日内缴纳一审法院）。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中金银地公司原法定代表人为卞银根，卞银根亦是原泰州市溱湖美大酒店的投资人，卞银根将其持有的金银地公司的股权转让给陈学农，但未收取陈学农的股权转让款，而是由金银地公司将其名下的案涉房屋转让给原泰州市溱湖美大酒店，用于抵算上述股权转让款。从此过程可以看出，陈学农并未实际出资，金银地公司也未实际收取购房款，卞银根亦未得到股权转让价款，实际是卞银根借股权转让之名，将金银地公司的财产转移到原泰州市溱湖美大酒店名下，属于恶意串通转移财产的行为。金银地公司在明知拖欠圣达公司巨额工程款的情况下，没有积极主动支付，而是蓄意转移财产。金银地公司与原泰州市溱湖美大酒店签订的案涉房屋买卖合同并不具备真实的房屋买卖意思表示，签订该买卖合同的目的是为了将案涉房屋无偿转移登记到原泰州市溱湖美大酒店名下，损害了他人的合法权益，该两份合同应依法认定无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，案涉两份商品房买卖合同均属无效，案涉房屋应当返还给金银地公司。原泰州市溱湖美大酒店已被卞银根注销，案涉房屋登记在原泰州市溱湖美大酒店名下，应由其开办人卞银根办理相关产权变更登记手续。因原泰州市溱湖美大酒店已经用案涉房屋向江苏姜堰区农村商业银行抵押贷款，并办理了抵押登记，对此圣达公司表示为保证抵押权人的合法权益，其同意卞银根在案涉房屋上抵押权涤除后将房屋过户登记到金银地公司名下，本院予以照准。关于金银地公司所提的追加江苏姜堰农村商业银行股份有限公司为本案第三人的问题，因圣达公司已经同意卞银根在抵押权涤除后再将案涉房屋过户登记到金银地公司名下，故本案已无再追加江苏姜堰农村商业银行股份有限公司为本案第三人的必要。关于金银地公司所提的追加泰州市溱湖美大酒店有限公司为本案第三人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。另，金银地公司二审提交的（2020）苏1204执异16号执行裁定书不能证明其上诉主张。综上，金银地公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。因被上诉人圣达公司同意卞银根在案涉房屋上抵押权涤除后将房屋过户登记到金银地公司名下，故本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：一、维持江苏省泰州市姜堰区人民法院(2019)苏1204民初2697号民事判决主文第一项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省泰州市姜堰区人民法院(2019)苏1204民初2697号民事判决主文第二项为：原审被告卞银根在姜堰区金银大厦2号楼罗塘东路186-1一、二层房屋上抵押权涤除后十日内将该房屋过户登记到上诉人江苏金银地房地产开发有限公司名下，上诉人江苏金银地房地产开发有限公司应当予以协助。如未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。二审案件受理费80元，由上诉人江苏金银地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二〇年四月十七日书记员  陆超凡