贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初232号原告：郭继恩，男，1982年2月14日生，仡佬族，贵州省铜仁市人，医生，住贵州省安顺市平坝区。被告：贵州屹源房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区安平办事处迎宾花园小区。统一社会信用代码：91520421063067042R。法定代表人：戚湘英，职务：执行董事。委托诉讼代理人：舒天海、王美云，贵州汇能辉律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告郭继恩与被告贵州屹源房地产开发有限公司（以下简称屹源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭继恩、被告委托诉讼代理人舒天海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭继恩向本院提出诉讼请求称：一、判令被告返还按照合同约定的原告所购商品房面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，面积误差比超过3%部分的房价款由被告按双倍返还原告；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告于2017年7月12日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于贵州省安顺市平坝区房屋。该合同约定原告购买的房屋以建筑面积计算，建筑面积为158.81平方米，后原告依约向被告支付了购房款共计人民币420453元。2019年12月原告在不动产登记部门申请办理不动产权登记时，该部门向原告告知，被告出售房屋因面积计算存在误差，不能办理产权登记。如需要办理产权，需要与被告变更商品房买卖合同，根据变更后的合同第三章第七条计价方式：原告购买商品房按照套内建筑面积计价，该房屋套内面积为144.36平方米，单价为2831.65元／平方米，共计人民币408777元。2019年12月1日，原告在办理产权证书时，根据平坝区房管局对房屋进行的实地测量，才发现房屋套内面积只有132.86平方米，误差面积高达11.5平方米，误差比达到7.97%，远远超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。后原告多次找被告协商退还多支付的购房款，被告至今仍不予明确答复。被告的行为已违背了诚实信用原则，同时也给原告造成了经济损失。故诉至法院，请求判如所请。被告屹源公司辩称，一、原告购买的商品房确实存在面积误差；二、原告在申请办理不动产权属证时已经就面积误差的补偿方式及补偿金额与被告达成一致意见；三、房屋买卖合同中对于面积误差及处理有明确约定，以合同单价为依据，实行多退少补；四、根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释，对于有合同约定的按照合同处理，没有合同约定的才按照司法解释的规定，因此，原告主张的房屋面积差应当按照合同约定的条款计付。原告郭继恩提供《迎宾城客户购房信息确认单》、《商品房预售合同备案登记表》、增值税普通发票、《商品房买卖合同》、《不动产权证书》各一份，用以支持其主张。被告屹源公司提供《商品房买卖合同》、《关于迎宾城处理面积误差的申请》各一份，用以支持其主张。本院经审理查明：被告屹源公司系安顺市平坝区安平办事处迎宾大道迎宾城峰景地块的开发建设单位。2017年7月12日，原告与被告屹源公司签订《商品房买卖合同》，向被告预购峰景8号楼3单元5层1号的商品住宅（以下简称案涉房屋）。双方合同约定：该商品房建筑面积为158.81平方米，套内建筑面积为144.36平方米；按照套内建筑面积计算，每平方米单价为2831.65元，总价款408777元；买受人一次性支付全部房价款；商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据；实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，双方同意按照有资质测绘单位的测绘依据为准，以本合同单价依据，实行多退少补等。原告依约将购房款支付给被告，被告向原告交付案涉房屋。原告于2020年1月取得平坝区迎宾西路迎宾城峰景8幛3单元5层1号房屋权属证书，载明专用建筑面积132.86平方米，分摊建筑面积14.88平方米。原告曾于2019年12月1日因房屋面积误差向被告提出处理申请，至今协商无果。上述事实，有当事人陈述、《迎宾城客户购房信息确认单》、《商品房预售合同备案登记表》、增值税普通发票、《商品房买卖合同》、《不动产权证书》等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认，原、被告均应按约履行合同义务。原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定了房屋的计价方式为按套内建筑面积计算，面积确认及面积差异以套内建筑面积为依据，在双方因面积差异发生争议时，应该按照双方当事人意思自治、约定优先的原则作为解决纠纷的依据。原告作为完全民事行为能力人在与被告签订上述合同时应该理解该条款的含义，应该清楚签订该合同后的相应法律后果及法律风险。因此，双方对房屋的面积误差计算标准，应当按照合同约定的套内面积予以执行。2017年7月12日签订的《商品房买卖合同》约定套内建筑面积144.36平方米，产权证载明专有建筑面积132.86平方米，即实测的套内面积少于合同约定，故被告应就面积误差向原告给予赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；......”案涉《商品房买卖合同》第十五条已经明确约定了“......实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理......3、双方自行约定：按照有资质测绘单位的测绘依据为准，以本合同单价依据，实行多退少补。”原告主张该合同条款系格式条款，应为无效，该条款虽系被告方提供，但并不具有合同法第五十二条和第五十三条规定的情形，也并未存在免除被告方责任、加重原告方责任或者排除原告方主要权利等情形，应当认定为对双方均具有约束力。因此，被告应退还原告（144.36㎡-132.86㎡）×2831.65元=32563.98元。对于原告要求面积误差比超出3%部分按双倍返还的请求，本院不予支持。对于原告主张的利息，双方在合同中虽未约定，但被告占用原告多支付的该部分购房款，给原告确实造成了一定的资金占用损失，按照公平原则，被告应给予原告该占用期间的损失。即以32563.98元为基数，从2017年7月12日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州屹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭继恩退还房屋面积差额款人民币32563.98元，并给付资金占用损失（以32563.98元为基数，从2017年7月12日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止）。二、驳回原告郭继恩的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取307元，由被告屹源房地产开发有限公司负担。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费614元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  王晓云二〇二〇年四月九日法官助理黄雯书记员罗亚飞