江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初569号原告：江西玉虹房地产开发有限公司，住所地：江西省玉山县冰溪街道玉虹路西1号楼，统一社会信用代码：913611237419715765。法定代表人：饶梅枝，系公司执行董事。委托诉讼代理人：卓冈荣，系江西三清律师事务所律师，特别授权。被告：吴飞明，男，1984年4月7日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县，原告江西玉虹房地产开发有限公司（以下简称“玉虹公司”）与被告吴飞明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告玉虹公司的委托诉讼代理人卓冈荣、被告吴飞明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉虹公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告、被告间签订的《房屋租赁合同》于2019年10月20日解除；2、被告支付所欠租金人民币29284元及违约金（按逾期支付租金额的日0.1%计算，自2019年10月20日开始至租金付清日止。截至2019年12月20日暂计1757元）；3、由被告支付电费13009.6元，物业费3875元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因经营立邦漆项目，向被告租赁位于玉山县冰溪街道玉清大道与博士大道交汇处玉虹新城项目2号楼4直一层商铺（计230.66平方米）。双方于2018年9月13日签订了五年租赁期的“房屋租赁合同”，约定租金9226元/月（230.66㎡×40元/㎡,之后按8%等递增），自2018年9月1日开始计收租金（此前为装修期和试营期）；租金支付方式：1、2018年9月30日前交10000元，2019年10月20日前较清半年房租；2、2019年2月28日付清第三季度房租；3、2019年5月30日前付第四季度，即全年房租。还约定了被告逾期支付租金的按逾期金额日处1‰计算违约金，逾期达到10日的，原告有权解除合同。同时约定了租赁期限内的水、电等（物业费）费用均由被告按期交纳。房屋租赁合同还约定了其他事项。合同签订后，被告将原告的出租商铺进行使用。被告支付了部分租金，之后被告应付的房屋29284元未付，而被告却于2019年10月20日擅自搬离，尚欠房租和应交电费13850元、物业费3875元未付。被告的行为已构成根本违约，损害了原告的合法权益，原告派员通过多次催讨后，被告仍未支付应交纳的费用。因此，原告依据合同相关约定，于2019年10月20日通过圆通速递向被告送达了“通知函”。综上所述，原告为维护自己的合法权益，现依据相关规定提出上述诉讼请求，恳请依法审处。被告吴飞明辩称，对原告提出的第一项诉讼请求无异议，但原告指出其于2019年10月20日搬离不属实，事实上是原告自己把商铺门上锁，实际只欠原告一个月零3天的房租。没有原告所陈述的29284元。电费还欠11000元左右，总共才营业几个月时间物业费不承担。另外，有部分货物、货架、沙发都在里面，现在不知去向。签订租赁合同的时候向原告交付了10000元保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院分析认证如下：被告尚欠电费的认定。原告提供玉山县雅居物业管理服务有限公司的证明、电表照片、电费缴纳发票以证明被告尚欠电费13009.6元，被告则自认尚欠电费11000元。本院认为，原告提供的上述证据无法证明被告在租赁期间尚欠的电费情况，且庭审中双方均认可在签订租赁合同期间并未共同确认案涉商铺的电表起始度数，故自2018年9月1日起截至2019年10月20日止被告到底使用了多少度电不清楚，原告对此亦未提供证据予以证明，故本院对被告自认尚欠电费11000元的事实予以确认，对原告提出被告尚欠电费13009.6元的主张本院不予支持。本院经审理认定事实如下：被告吴飞明因经营立邦漆需要于2016年8月15日与原告玉虹公司签订《店铺租赁合同》，约定被告租用原告所有的位于江西省玉山县冰溪街道玉清大道153号玉虹新城2栋103号-112号总面积为568.5㎡的一层商铺，租金为每平方米40元；租赁期限为五年，即自2016年9月1日起至2021年8月31日止；合同签订日至2018年9月1日前为被告装修期和试营业期，原告不收取任何租金。后双方于2018年9月13日再次签订《房屋租赁合同》，约定2016年8月15日签订的《店铺租赁合同》作废；被告租用原告所有的位于江西省玉山县冰溪街道玉清大道153号玉虹新城2栋103号-106号总面积为230.66㎡的一层商铺，租金为每平方米40元，每月9226元；租赁期限为五年，即自2016年9月1日起至2021年8月31日止；合同签订日至2018年9月1日前为被告装修期和试营业期，原告不收取任何租金；租金支付期限为2018年9月30日交10000元，2019年10月20日前付清半年房租，2019年2月28日付清第三季度房租，2019年5月30日前付清第四季度房租；租金从合同签订起免租期满第二年开始每年在上年基础上递增，一层递增8%，租赁期限最后两年房屋不递增；若被告逾期支付租金，每逾期一日按逾期金额日处1‰计算违约金，逾期达到10日的，原告有权解除合同；租赁期限内的水费、电费、燃气费、有线电视费、通讯费等费用均由被告按期缴纳。合同签订后，被告交纳了10000元保证金，原告则将商铺交付给被告使用，被告按约支付租金至2019年5月30日。2019年6月1日至2019年8月31日的租金被告只支付15000元，之后被告租金分文未付。原告于2019年10月21日将《关于催缴吴飞明承租商铺租金等费用的通知函》通过圆通速递邮寄给被告吴飞明，被告于次日签收了上述《通知函》。合同解除时，被告尚欠电费11000元、物业费3875元。本院认为，原告玉虹公司与被告吴飞明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效租赁关系，双方当事人理应按照约定履行各自义务、享有各项权利。被告当庭同意与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年10月20日解除，故本院对原告要求确认原、被告间签订的《房屋租赁合同》于2019年10月20日解除的诉讼请求予以支持。被告未按约定支付租金，构成违约，原告要求被告支付自2019年6月1日至合同解除时2019年10月20日止的租金29284元的诉讼请求于法有据，本院予以支持，原告尚有10000元保证金未退还给被告，该保证金应先折抵尚欠租金，故被告吴飞明尚欠原告租金19284元。双方约定被告逾期支付租金，每逾期一日按逾期金额日处1‰即月利率为3%计算违约金，本院认为，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”，本案中原、被告约定的违约金为年利率36%，超过了年利率24%的规定，超出部分的约定不符合法律规定，故本院对超出部分不予支持。原、被告在合同中约定电费、物业费等在租赁期限内由被告支付，现被告尚欠电费11000元、物业费3875元，故本院对原告要求被告支付电费11000元、物业费3875元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、被告吴飞明于本判决生效之日起七日内支付原告江西玉虹房地产开发有限公司房屋租金19284元及违约金（违约金按月利率2%计算支付自2019年10月20日起至租金付清之日止）；二、被告吴飞明于本判决生效之日起七日内支付原告江西玉虹房地产开发有限公司电费11000元、物业费3875元，合计14875元；三、驳回原告江西玉虹房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1019元，减半收取510元，由被告吴飞明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  桑志祥二〇二〇年四月二十三日书记员  张海英