辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1905号上诉人（原审被告）：大连大和中盛房地产有限公司，住所地大连市沙河口区联合路27号（中盛家园8号楼）1-2层。统一社会信用代码912102007730498930。法定代表人：前田吉范，该公司董事长。委托诉讼代理人：王祝，北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩，北京市京师（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙大军，女，1952年9月14日出生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：刘亮，男，1985年5月25日出生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人大连大和中盛房地产有限公司（以下简称“大和中盛公司”）因与被上诉人孙大军、刘亮商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初9820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大和中盛公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判一审判决第二项为利息计算标准为按照双方约定的5%违约金计算。事实和理由：一、上诉人与被上诉人违约金的标准应当依据双方真实意思的合同约定为准，不应依据《合同法》第一百一十四条规定。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，在由于上诉人履行不能情况下，也是按照该合同约定履行后续解除工作，故双方约定的违约金标准也应该按其标准执行，被上诉人称“该违约金标准过低，应以实际损失计算”是不应被支持的。首先，银行同类贷款利息为年4.35%，合同约定违约金比例为5%，显然在约定时，为公平公正，双方约定是利于守约方的。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第二款，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定结合本案可知，上诉人为避免损失扩大，在第一时间就通知合同相对方解除合同履行后续解除合同的义务，但被上诉人不按双方约定的违约金标准且又证明不了自己的实际损失，合同不能继续履行是双方都不能预见的，但是既然约定了违约金就应以此标准执行。最后，我国关于违约金规定是以“补偿性为主，惩罚性为辅”，不能从违约金获取收益，该行为与合同违约责任原则相悖。上诉人客观原因导致合同不能履行，为避免损失扩大采取了一系列补救措施，例如及时通知被上诉人解除合同止损等行为，如果被上诉人将违约金争取超高，将会从中获取利益，违背了国家及当事人双方自行订立违约金标准的初衷。二、居间服务费判决没有法律依据。本案中居间服务费是第三方收取，是被上诉人与第三人签订的合同履行的义务，与本案是两个法律关系。首先，居间服务费不是被上诉人的实际损失，该风险应由被上诉人与第三人承担，与上诉人无关。再者，假设该笔居间服务费真是被上诉人的实际损失，且一审法院又依照被上诉人诉求调高了违约金，该行为没有法律依据。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。孙大军、刘亮辩称：不同意上诉人的上诉请求。理由：针对利息问题，买受人支付全款后就失去了对于房款的支配权。上诉人作为房产企业正在进行房屋的建设以及商业活动，上诉人将收取被上诉人的房款用于商业活动和建设，相应地上诉人就减少了对银行的同期贷款或者同行业拆借的利息的支付。居间服务费是除房款735,588元外，额外又交的2.5万元，当时是在大和中盛公司售楼处交的钱，即实际买房交付的损失是2.5万元加上735,558元。是上诉人原因造成该笔损失，所以2.5万元居间费居间服务公司是不予支付的。出卖人的利息支付是远低于买受人的实际损失的。若按照上诉人主张，其恶意违约仍然能获得巨大利益。对以后案件或其他开发公司而言，起不到告诫作用，反而可能让其他开发公司利用漏洞赚钱。孙大军、刘亮向一审法院起诉请求：1.被告返还原告房款735,588元，并支付违约金[包含损失25,000元、以（735,588元+25,000元）为基数，按照同期人民银行贷款利率的标准计算自2018年4月25日至款项还清之日止的利息]；2.财产保全费4705元由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月25日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定二原告购买被告开发的颐和星海五期第D3幢1单元11层13号房屋，建筑面积58.38平方米，总房款735,588元。合同第八条约定，被告应在2019年6月30日前，将验收合格的房屋交付给二原告。第九条约定了被告逾期交房的违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五[该比率不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。二原告分别于2018年4月15日、4月17日、4月25日向被告交付房款50,000元、180,000元、225,588元、80,000元、200,000元，同时被告向原告出具了相应金额的大连增值税普通发票。现因被告原因导致案涉房屋未能在2019年6月30日前交付给二原告。2019年9月23日，被告向原告等业主发送告知函，主要内容为因该公司股东的行为导致房屋交付延迟，目前无法确定交房时间。虽《商品房买卖合同》中约定购房人因该公司延期交房在合同解除权发生之日起七日内（实际为2019年9月29日至2019年10月5日的期间）行使，但考虑到实际情况，该公司确认，不限于上述期限，在2019年9月29日之后，该公司经营期限届满之前的任何时候均可以行使解除权，该公司将随时受理解约退房的申请。如业主希望解除《商品房买卖合同》，可将《退房申请》及所需文件快递送交该公司。考虑到业主的实际情况，该公司确认，无论《商品房买卖合同》如何约定，业主发出《退房申请》的日期即视为解除合同到达之日。但于2019年9月29日之前发出的《退房申请》，该公司一律视为2019年9月29日发出。该告知函还注明了退房需要的文件材料。2019年9月28日，二原告向被告提交《退房申请》，主要内容为希望解除《商品房买卖合同》及办理退房退款手续。2019年10月10日，被告出具《受理退房申请确认函》，主要内容为确认收到二原告于2019年9月29日发出的退房申请，其将按照《商品房买卖合同》约定办理退房退款手续。另查，2018年4月14日，二原告为购买案涉房屋向易房网络科技（大连）有限公司支付25,000元。庭审中，被告陈述，在销售案涉房屋时，其与包括易房网络科技（大连）有限公司在内的三家中介服务机构进行合作，原告等购房人通过中介服务机构购买房屋，享受了优惠待遇，需要向中介机构交付上述费用，没有享受优惠待遇的业主不需要交上述费用。2019年12月24日，易房网络科技（大连）有限公司向被告出具《情况说明》，主要内容为该公司已按照约定为业主提供了居间服务，依法收取居间服务费，因被告无法按期交房导致业主退房，过错在被告，被告不能履行商品房买卖合同造成的业主损失包括居间服务费应由被告承担，该公司不同意向被告或者原告退还居间服务费。一审法院依据二原告申请，于2019年12月2日作出（2019）辽0204民初9820号民事裁定，一、冻结被告名下存款836,906元，冻结期限一年；二、查封担保人刘立廷名下位于大连市沙河口区房屋的产籍，查封期限一年。二原告为此次保全花费保全费4705元。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据2019年9月23日，被告向原告等业主发送告知函的内容，即原告可以在被告经营期限届满之前的任何时候行使解除权，业主发出《退房申请》的日期即视为解除合同到达之日，2019年9月29日之前发出的《退房申请》，该公司一律视为2019年9月29日发出，同时被告出具《受理退房申请确认函》确认了二原告于2019年9月29日发出《退房申请》，故2019年9月29日双方解除《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》第九条约定，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，该条约定的解除合同通知到达之日即为合同解除之日，现被告认可原告发出《退房申请》之日即为合同解除之日，故被告退还房款的时间应以2019年9月29日起90日内退还，现期限已经届满，被告未能依约返还房款，二原告主张被告返还购房款735,588元，符合合同约定，亦于法有据，一审法院予以支持。关于二原告主张的违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，原告解除合同的，被告应按买受人累计已付款的5%向支付违约金，但二原告主张该违约金标准过低，应以实际损失计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，二原告举证证明了其因购买案涉房屋向易房网络科技（大连）有限公司支付25,000元，同时主张已付房款的利息损失在持续发生，双方约定的违约金标准不足以弥补二原告的损失，故二原告主张的以实际损失作为被告违约应承担的责任，一审法院予以支持。关于二原告主张被告承担其向易房网络科技（大连）有限公司支付25,000元的请求，因庭审中被告认可该费用系业主购买房屋过程中享受优惠价格而应支出的费用，同时易房网络科技（大连）有限公司亦明确因被告原因导致《商品房买卖合同》解除，不退还该费用，故该25,000元应属二原告的损失，该主张合理，一审法院予以支持。关于二原告主张的被告承担房款735,588元及向易房网络科技（大连）有限公司支付25,000元的利息损失的诉讼请求，因购房款系二原告向被告支付，被告收取该房款后可以支配使用，原告交付房款后既未依约购买到房屋，又对钱款失去了使用支配的权利，确系会给二原告造成损失，二原告主张自其交纳全款之日，即2018年4月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算利息损失，应属实际损失，一审法院予以支持。但二原告向易房网络科技（大连）有限公司支付的25,000元并非向被告支付，该费用实际为中介机构收取的居间服务费。根据易房网络科技（大连）有限公司出具的情况说明内容，即原被告之间解除《商品房买卖合同》，该公司无论向原告或被告均不予退还该费用，可见该费用在易房网络科技（大连）有限公司处，易房网络科技（大连）有限公司并未将该费用交付给被告，且该25,000元居间服务费亦属于二原告主张的损失部分，故对二原告又主张该25,000元居间服务费的利息损失，一审法院不予支持。关于二原告主张的保全费4705元由被告负担的诉讼请求，因该费用系原告为保障实现其权益而申请法院实施的强制行为所支出的合理花费，于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院判决:一、被告大连大和中盛房地产有限公司自判决生效之日起十日内返还原告孙大军、刘亮购房款735,588元；二、被告大连大和中盛房地产有限公司自判决生效之日起十日内以购房款735,588元为基数赔偿原告孙大军、刘亮购房款利息损失（自2018年4月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利息计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告大连大和中盛房地产有限公司自判决生效之日起十日内赔偿原告孙大军、刘亮购房居间服务费损失25,000元；四、被告大连大和中盛房地产有限公司自判决生效之日起十日内支付原告孙大军、刘亮保全费4705元；五、驳回原告孙大军、刘亮的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6085元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，二审中，双方当事人对于案涉《商品房买卖合同》因上诉人违约行为导致解除以及上诉人应返还购房款及承担财产保全费并无争议，现双方当事人争议焦点为上诉人应向被上诉人给付合同解除的违约金标准。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，双方当事人对违约金标准有约定的，应从其约定，但一方可以约定违约金标准低于损失或高于损失为由，申请调整违约金标准。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。该合同解除的违约金标准系双方当事人的真实意思表示，合法有效。现被上诉人以该合同解除的违约金标准过低为由，请求人民法院调高违约金，依法应举证证明其因上诉人违约行为导致合同解除而产生的实际损失高于合同约定违约金标准36,779.4元（735,588元×5%）。然而，纵观被上诉人在一审举证情况来看，其未能提供充分证据证明已付购房款735,588元产生的实际损失超过了合同约定的违约金标准，故应按双方在案涉合同中明确约定的违约金标准给付合同解除违约金，即36,779.4元。因此，一审判决调高违约金标准，无事实和法律依据，本院予以纠正。而一审判令上诉人向被上诉人赔偿案外人易房网络科技（大连）有限公司收取的25,000元居间服务费，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人大连大和中盛房地产有限公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初9820号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初9820号民事判决第五项；三、变更大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初9820号民事判决第二项为：大连大和中盛房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付孙大军、刘亮违约金36,779.4元；四、驳回孙大军、刘亮的其他一审诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6085元（二原审原告已预付），由原审被告大连大和中盛房地产有限公司负担5616元，二原审原告孙大军、刘亮负担469元；二审案件受理费425元（上诉人已预交），由上诉人大连大和中盛房地产有限公司负担259元，被上诉人孙大军、刘亮负担166元。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年四月二十七日书记员  宋敏