河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2417号 上诉人（原审被告）：石家庄神北企业管理咨询有限公司，住所地平山县冶河东路文昌苑12号楼商铺。 法定代表人：李明权，该公司总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：崔自强，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：闫志霞，女，1976年8月3日出生，汉族，住河北省石家庄市平山县。 委托诉讼代理人：张爱君，平山县法律援助中心律师。 委托诉讼代理人：王树明，河北英汇律师事务所律师。 原审被告：河北神池房地产开发有限责任公司，住所地平山县温塘镇温塘村。 法定代表人：杨军龙，该公司经理、执行董事。 委托诉讼代理人：崔自强，该公司法律顾问。 上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司（以下简称神北咨询公司）因与被上诉人闫志霞、河北神池房地产开发有限责任公司（以下简称神池房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 神北咨询公司上诉请求：1.撤销一审判决，直接改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、租金应当自房屋实际交付使用时间起算。虽然《商铺预定合同》约定的交房时间是2013年6月30日，但实际交付使用时间为2015年7月31日，且被上诉人与上诉人签署《商铺租赁合同》，形成租赁合同关系的时问题为2013年7月19日。被上诉人逾期向上诉人交付房屋超过两年，已构成违约。在被上诉人违约逾期交付房屋在先的情况下，上诉人要求将租赁期限起算日顺延至房屋实际交付之日，是上诉人依法要求被上诉人应当承担的继续履行和采取补救措施的法定责任。一审判决将约定交房时间确定为租金起算时间，实际上是要求上诉人向被上诉人支付其违约交付房屋期间，甚至双方形成租赁合同关系之前的租金，明显是错误的。二、一审判决对上诉人欠付被上诉人租金数额的计算也是错误的。 闫志霞答辩称，神北咨询公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 神池房地产公司述称，逾期交房，应当按照房屋实际交付时间起算租金。神池房地产公司和神北咨询公司是两个独立的法人企业。 闫志霞向一审法院起诉请求：依法判令二被告给付拖欠的租赁费140935.84元并自2019年7月1日起按照银行同期贷款利率计付利息。 一审法院认定事实：2011年，原告闫志霞与被告神池房地产公司达成商铺买卖合意，原告闫志霞支付部分购房款。后神池房地产公司作为甲方与作为乙方的闫志霞于2013年7月10日签订商品房买卖预、销售合同，约定乙方购买甲方开发的位于平山县商铺，建筑面积分别为24.44平方米，总价为247588元。该合同第八条交付期限，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，双方就Ｃ层203号签订商品房买卖预、销售合同，内容同Ｃ层193号商铺。同日，闫志霞作为甲方与作为乙方的神北咨询公司签订神池•北国商城商铺租赁合同书，约定，一、合同标的。甲方将其购买的神池•北国商城商铺Ｃ层193号，建筑面积24.44平方米出租给乙方。二、租赁期限及乙方租权。租赁期限自甲方与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年对日。租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、租金及支付方式。年租金支付额度计算：第一年租金，按房价总额的7%支付租金17337元（另给予总房款的3%奖金为7428元）。第二年租金，按房价总额的8%支付租金19807元。第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金22283元／年。第七至第十年租金，按房价总额的10%支付租金24759元／年。支付方式为按季支付，每租赁季度结束后十五日内支付本季租金。……七、违约责任。1、乙方违约责任。乙方如逾期支付租金，逾期部分按年利息银行同期活期利息计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。同日，双方就Ｃ层203号签订商铺租赁合同书，内容同Ｃ层193号商铺。另查明，上述合同签订后,原、被告双方没有就房产实际交接，而是于2015年7月31日将商场交给经营者北国商场股份有限公司。再查明，2013年11月19日，被告神北咨询有限公司转账给原告23520.86元。2014年1月6日，被告转账给原告8665.58元。2014年4月22日、9月1日，被告分别转账给原告8666元，合计17332元。2015年2月16日、3月10日，4月15日，被告分别转账给原告9904元，合计29712元。2015年8月11日、9月9日，被告分别转账给原告4952元，合计9904元。2015年10月15日、12月16日，被告转账给原告5572元，合计11144元。2016年2月5日、6月8日、9月19日，被告分别转账给原告5571元，合计16713元。2017年7月3日，被告转账给原告8468元。2017年10月9日，被告转账给1000元。以上事实，有原、被告陈述，神池•北国商城商铺预定合同、神池•北国商城商铺租赁合同书，转账凭证等证据予以证实，足以认定。 一审法院认为，本案争议焦点在于租金的起算时间。原告闫志霞与被告神北咨询公司签订的商铺租赁合同书系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效。双方合同约定租赁期限自甲方与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年的对日，且从双方履行合同的情况看，被告神北咨询公司已经按照合同约定的租金起算时间给付租金，故法院认为双方租金起算时间应为2013年6月30日。截止原告起诉日即2019年8月5日，被告神北咨询公司共应向原告闫志霞支付六年度租金，合计267408元，被告神北咨询公司实际转账给原告闫志霞126459.44元，尚欠140948.56元未付。原告现主张要求被告支付140935.84元，少于被告应支付数额，法院对原告的该诉讼请求予以支持。庭审中，原告要求自2019年7月1日起计算利息，根据双方合同约定，逾期部分应当按照同期活期利息计息。关于原告要求二被告承担连带责任的问题。与原告签订房屋租赁合同的相对方为被告神北咨询公司，根据合同相对性原则，合同权利义务仅对合同当事人产生约束力。被告神池房地产公司与被告神北咨询公司系两个独立法人，故给付原告租金的义务应当由被告神北咨询公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决：一、被告石家庄神北企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告闫志霞截止2019年6月30日前的租赁费140935.84元及逾期利息（逾期利息以140935.84元为基础，自2019年7月1日起至该款项支付完毕之日止，利率按照同期活期利息计付）；二、驳回原告闫志霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3118元，由被告石家庄神北企业管理咨询有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的基本事实与一审查明的事实一致。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人与神北咨询公司签订的商铺租赁合同书系双方的真实意思表示，双方在该合同中约定租赁期限自甲方与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年的对日，且从双方履行合同的情况看，神北咨询公司已经按照合同约定的租金起算时间给付租金，故一审法院认为双方租金起算时间应为2013年6月30日，并计算相应未付租金，有事实和法律依据，并无不妥。综上所述，神北咨询公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,209.0元，由上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许毅鹏 审判员  王淑芳 审判员  卢 亮 二〇二〇年四月二十四日 法官助理米华伦 书记员田家鑫