湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终952号上诉人（原审原告）：宋一品，男，1983年9月18日出生，汉族，居民，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：胡首仲，湖南正赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市鸿腾房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区车站路99号。法定代表人：王锡顺，系公司总经理。委托诉讼代理人：雷鸣，系该公司副总经理（特别授权）。委托诉讼代理人：李跃英，湖南湘南律师事务所律师（特别授权）。上诉人宋一品因与被上诉人永州市鸿腾房地产开发有限公司（以下简称鸿腾房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋一品上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金15,190元（暂计算至2019年10月30日，后续违约金以房价款612,497元为基数，按每日万分之二计算逾期交房违约金至房屋交付时止）；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、政府在未完成征收拆迁之前，按照城市房地产开发的一般流程，无法将土地使用权流转，被上诉人无法取得土地使用权，理应不能进行房地产开发，更不可能存在因政府原因导致的项目工程工期延迟的情况。2、被上诉人应承担逾期交房的违约责任，被上诉人作为房地产开发商，对涉案房屋所在土地的实际情况、楼盘开发建设的周期，应有客观的认识。被上诉人在计算了楼盘的开发周期后，方在合同中与上诉人约定了具体的交房时间，被上诉人理应按照合同约定的交房时间交付房屋。且房屋交付时间是影响购房者是否购买该房屋的重要因素之一，上诉人基于被上诉人承诺的交房时间，方购买涉案房屋。现被上诉人未按照约定时间交付房屋，应承担相应的违约责任。被上诉人辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。2003年原永州市国土局挂牌出售涉案房屋所在土地，永州市吉发房地产开发有限公司通过竞标，获得该土地的使用权。后永州市吉发房地产开发有限公司破产，项目无法继续。被上诉人应政府要求于2015年接手该土地第三期开发项目，并于2015年9月取得永（冷）国有（2015）第007474号土地使用权证。被上诉人为开发该项目办理了建设规划许可等相关手续，程序合法。2、一审判决适用法律正确，上诉人与被上诉人就逾期交房的违约责任进行了特别约定，该约定系双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，内容合法有效，双方应按照约定相应履行义务。宋一品向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告赔偿因延迟交房所产生的违约金15,190元（违约金暂计算至2019年10月30日止，后续违约金请以612,497元为基数按每日万分之二计算违约金，直至被告将符合法律规定及符合商品房买卖合同中所约定交房条件的房屋交付给原告）；2、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份合同编号为永（冷）房商合〔2017〕201701521-1505的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于冷水滩区凤凰园梧桐路南侧鸿腾御景的房屋。第三条商品房基本情况：房屋位于1幢1单元15层1505号，建筑面积128.85平方米。第六条计价方式与价款：房屋单价4753.57元/平方米，总价款612,497元。第七条付款方式及期限：买受人采取公积金贷款方式付款，买受人应于2018年1月15日前支付25%的首期购房款162,497元，余款450,000元向长沙住房公积金管理中心申请贷款支付。第九条商品房交付条件：商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项条件：1．商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．商品房已取得房屋测绘报告；3．商品房已取得建设工程验收备案证明文件；4．出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房基础设施设备交付条件：1．供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2．供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；3．燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，按规划设计并在城市主供气管道到位的条件下，达到接通条件。该3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房；交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1．按照逾期时间，分别处理：⑴逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十条房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十七条争议解决方式：合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或向房屋所在地的人民法院起诉。第二十八条补充协议：对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。第二十九条合同生效：合同自双方签字或盖章之日起生效。合同附件与合同具有同等法律效力。原、被告分别在合同上签名、盖章。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，作为合同附件十一补充协议。协议第2条《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续增加以下约定：如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任。协议第12条：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与合同相冲突之处双方愿意以本补充协议内容为准，双方签名或盖章后生效。原、被告亦分别在协议上签名、盖章。合同签订后，被告分别于2018年9月12日和2019年1月29日向原告开具收到购房款162,497元和450,000元的增值税发票。2018年11月10日，原告缴清房屋契税11,136.31元。案涉房屋主体已完工，具备商品房使用说明书和住宅工程质量保证书，但消防通道、消防工程、绿化工程至今未完工，未经相关部门竣工联合验收合格和通过消防验收，取得验收合格证和办理单独的水、电、燃气开户手续，小区直至2019年9月26日才供电。因不能按期交房，被告鸿腾房地产公司于2019年7月1日作出一份《答鸿腾·御景业主书》，对延迟交房和业主反映的问题回复如下：一、因电话告知业主收房时间不及时，造成部分业主从外地回来收房。公司决定：1．由此造成的车费损失可据实报销；2．从正式交房之日起，免除6个月物业费。二、原定于2019年6月30日交房，因多方原因影响延迟至2019年9月30日交房，原因如下：1．天气因素。自2018年下半年至今，雨水不断且持续时间长，紫金路与梧桐路交汇处（区政府旁）城市管网主下水道经常阻塞，无法排水泄洪，几次形成**之势，导致整个工地积水，无法施工，进而影响施工进度；2．市政工程路基路面改造原因。紫金路的整个街道提质改造，城市管网主排水、排污管道设施更新换代，直接导致原材料无法进入施工场地，以致影响施工进度；3．政府拆迁的因素。时不时拆迁户闹事、阻工，也造成了施工速度怠慢。三、业主反映变压器、环网柜的安装位置的问题，此项目由电力部门设计、审核、施工，具体是否有影响由电力部门负责解释。鸿腾御景小区（即盛世华府项目）开发的30.7亩土地上约10户需拆迁，冷水滩区政府于2015年10月21日印发冷府阅〔2015〕14号《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》，明确由杨家园指挥部和梧桐街道办事处负责在2016年1月16日前完成房屋征收。但因种种原因拆迁一直未完成，被告鸿腾房地产公司及法定代表人王锡顺为此多次向冷水滩区政府和相关部门、领导反映和信访。经政府督办和努力，拆迁工作最终于2018年12月24日全部完成。但至今，被告仍未将符合法律规定及符合商品房买卖合同中所约定交房条件的房屋交付原告，遂酿成纠纷。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》均为双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约定享受权利、承担义务。《商品房买卖合同》第十一条约定房屋应于2019年6月30日前交付，第二十条约定出卖人应于2019年9月30日前为买受人办理不动产权证书。同时《合同补充协议》第2条约定，如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任。现原告同意继续履行合同，政府对案涉房屋所在的盛世华府项目拆迁延迟近二年，直至2018年12月24日方完成拆迁工作。政府迟延拆迁行为属于双方《合同补充协议》第2条约定的因政府原因导致的延期交房可免除违约责任的情形，故原告要求被告向原告赔偿因延迟交房所产生的违约金15,190元（违约金暂计算至2019年10月30日止，后续违约金请以612,497元为基数按每日万分之二计算违约金，直至被告将符合法律规定及符合商品房买卖合同中所约定交房条件的房屋交付给原告）的诉请，法院不予支持。同时，若另存在《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中约定可免除延期交房违约责任的其他情形，被告可依据合同另行顺延交付房屋和办理不动产权证的期间并不承担此期间的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：驳回原告宋一品的诉讼请求。案件受理费180元，减半收取计90元，由原告宋一品承担。二审期间，被上诉人向本院提供了土地使用权证一份，拟证明被上诉人对涉案房屋所在土地具有合法使用权。上诉人质证认为，该证据不能证实涉案房屋及政府延迟拆迁的房屋在此土地使用权证范围内。经当事人举证、质证，本院认证认为，对该证据的三性均予以认可，该证据系永州市自然资源和规划局出具的权属证书，内容真实、合法、有效，本院予以采纳。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院二审另查明，被上诉人于2015年8月31日取得涉案房屋土地使用权。本院认为，本案主要的争议焦点为：被上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应系合法有效合同。双方签订的《合同补充协议》第2条约定，如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据此予以延期并不承担违约责任。根据被上诉人一审提交的永府阅[2015]14号《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》及《关于鸿腾御景项目房屋征收信访事项办理情况的汇报》，证实确因政府拆迁延迟，致使被上诉人无法按照合同约定时间交付房屋。故依照双方当事人《合同补充协议》第2条约定，被上诉人可顺延交付房屋，并不承担此期间的违约责任，一审判决并无不当。上诉人上诉提出政府在未完成征收拆迁之前，按照城市房地产开发的一般流程，无法将土地使用权流转，被上诉人无法取得土地使用权证，理应不能进行房地产开发，更不可能存在因政府原因导致的项目工程工期延迟的情况。本院认为，被上诉人二审提交的土地使用权属登记，已证实被上诉人于2015年8月31日取得涉案房屋所在土地的使用权，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上，上诉人宋一品的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人宋一品负担。本判决为终审判决。审 判 长 李振湘审 判 员 张海燕审 判 员 李秋云二〇二〇年四月二十日法官助理 顾一秦书 记 员 吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。