河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1602民初7403号原告：马某某，男，汉族，1986年4月7日生，住河南省周口市川汇区，委托诉讼代理人：刘强，周口市川汇区金剑法律服务所法律工作者。被告：申某某，男，汉族，1974年8月3日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人:郭家秀，河南容度律师事务所律师。被告:付某某，女，汉族，1991年6月8日生，住河南省周口市川汇区。系申某某之妻。第三人：张某某，男，汉族，1987年10月23日生，住河南省商水县。第三人：李某某，女，汉族，1965年10月23日生，住河南省周口市川汇区。第三人：吴某某，男，汉族，1996年5月16日生，住河南省周口市川汇区。系李某某之子。原告马某某诉被告申某某、付某某、第三人李某某、吴某某、张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员楚凯亮独任审判，公开开庭进行了审理。原判确认原告马某某与被告申某某、付某某于2017年11月6日签订的房屋买卖合同有效，被告申某某、付某某于判决生效后10日内将锦华家园9号楼2单元5楼东户的房屋交付给原告马某某，驳回原告马某某其他的诉讼请求，驳回第三人李某某、吴某某的诉讼请求。第三人吴某某、李某某不服上诉于河南省周口市中级人民法院，中级人民法院以原判驳回第三人吴某某、李某某的诉讼请求系认定事实不清为由，作出（2019）豫16民终3925号民事裁定书，本案发回重审。本院另行组成合议庭，由审判员刘红侠担任审判长、人民陪审员范辉、人民陪审员李艳红参加评议，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托诉讼代理人刘强、被告申某某及其委托诉讼代理人郭家秀、第三人张某某、吴某某、李某某到庭参加诉讼。被告付某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，依法确认原告马某某和被告申某某、付某某签订的房屋买卖协议有效，将房屋交付原告，被告协助原告办理过户手续，诉讼费由被告承担。事实及理由，2017年11月6日原告和被告签订一份房屋买卖协议，被告将自己的第一套安置房位于周口市川汇区华耀城锦华家园9号楼2单元5楼东户的房屋卖给原告，合同签订的价款40万元，实际房屋价款双方协商的价款为24万元，当日原告将房款24万元交给了被告，被告出具了一份收据。2019年4月1日原告发现有人在购买的房屋内施工安装水电，原告得知被告于2018年6月4日将房屋又卖给了张某某，张某某又将房屋卖给了李某某、吴某某。原告为了维护自己的合法权益，诉至法院。被告申某某辩称，原告和被告签订的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国城市房屋管理法》第37、38条规定，属于无效合同。2、该合同没有实际履行，房屋没有交付，合同签订后原告没有按照协议的约定足额交付房款40万元，已经违约，被告口头通知原告解除合同，要求原告承担违约金。3、原告的两份诉状不属实，隐瞒了没有足额交付房款的事实，致使一审法院认定事实不清，对原告的诉讼请求不应当支持。4、被告与第三人张某某签订的是借款担保合同，不是真实的买卖合同，属于无效合同。被告付某某缺席未答辩。第三人张某某辩称，我和被告于2018年签订了房屋买卖合同，我履行了交付房款30万元的义务，由于急着用钱，把房屋以38万元的价格卖给吴某某、李某某，在此期间原告还把房屋卖给马某某。第三人李某某、吴某某辩称，2018年我从张某某手中买的房屋，在装修时原告马某某不让装修，说房屋是他买的。本院经审理认定事实如下：被告申某某因为拆迁享有安置房屋一套，位于周口××城××家园××楼××单元××楼东户的房屋。2017年11月6日原告马某某和被告申某某签订了一份房屋买卖协议，约定将被告申某某的的位于周口××城××家园××楼××单元××楼东户的安置房屋一套卖给原告，并将第一套房屋的所有权使用权同时出卖给原告，价款40万元，办理房产手续所产生的税费由原告承担，如需办理过户手续时，被告无条件的协助原告办理，被告保证该房屋产权无任何担保、抵押、房产瑕疵、无人租赁、使用、无欠账。如一方违约，向对方支付违约金10万元及承担相关法律责任。2019年以后安置费给原告领取，被告应当积极配合，如违约支付违约金2万元。当日原告通过中国邮政储蓄银行转账给被告19万元，从河南省农村信用社支取现金4万元，又从家中拿出现金1万元，共计24万元，向被告支付了房款24万元。由于签订协议时害怕对方违约反悔，实际房屋的买卖价款24万元，协议约定的是40万元，当日被告申某某向原告出具了一份收到条，载明今收到马某某购买本人房款一次性付清，签名申某某，时间2017年11月6日。2018年5月7日原告和被告一起挑选了房屋，被告将房屋的钥匙交付给了原告。2018年5月10日原告向物业部门递交了房屋装修申请表，签订了房屋装修管理协议书。在二审时被告申某某也认可了房屋实际价款为24万元，由二审时的庭审笔录为证，还有在场人李禹顺、申洪灵、申桥梁的证言为证。2018年6月4日被告申某某、付某某和第三人张某某签订了一份房屋买卖协议，将被告申某某的的位于周口××城××家园××楼××单元××楼东户的安置房屋一套卖给了张某某，价款30万元，协议约定涉案房屋的所有权属于张某某，申某某将房屋交付张某某，如若甲方不能对合同标的物行使权利，甲方应当承担乙方造成的损失，承担30%的违约金。同日张某某通过中国建设银行转账给申某某房款30万元，申某某向张某某出具了一份收到条，载明今收到房款30万元，签名申某某，时间2018年6月4日。被告将房屋的钥匙交付给了张某某。张某某提交了当场双方签订协议的视频资料。2018年12月14日张某某和第三人李某某、吴某某签订了一份房屋买卖协议，将张某某购买申某某、付某某的位于周口××城××家园××楼××单元××楼东户的安置房屋一套卖给了李某某、吴某某，价款38万元，李某某通过中国邮政储蓄银行转账给张某某。张某某将房屋的钥匙交付给了李某某。2019年3月13日李某某和物业部门递交了房屋装修申请表，签订了房屋装修管理协议书.本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告申某某、付某某将自己的安置房于2017年11月6日以24万元的价格出卖给了原告马某某，又于2018年6月4日以30万元的价格出卖给了张某某，导致张某某于2018年12月14日以38万元的价格将房屋出卖给了李某某、吴某某，引起了一房多卖的后果。在庭审时被告申某某辩称和原告马某某签订的房屋买卖协议属于无效协议，依据的是《中华人民共和国城市房屋管理法》第37条、38条的理由，但是《中华人民共和国城市房地产管理法》总则第一条规定：为了加强城市房地产的管理，维护房地产市场的秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。显然该法适用的范围是城市房地产，本案争议的是安置房屋，不适用该法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，所以原告马某某和被告申某某签订的房屋买卖协议属于有效协议。被告申某某辩称的和张某某签订的房屋买卖协议也无效，双方是借款合同关系的理由，因为张某某当庭提交的双方签协议时的视频资料，证明双方是真实的房屋买卖协议关系，所以被告申某某和张某某签订的房屋买卖协议属于有效协议。被告申某某辩称的原告马某某没有完全支付买卖协议约定的房款40万元，只支付了24万元，应当继续支付剩余房款的理由，因为双方签订房屋买卖协议的当日原告通过银行转账、现金向被告支付了24万元，被告向原告出具了一份收到条，明确载明今收到马某某购买本人房款一次性付清，签名申某某，2017年11月6日，如果双方约定的实际房款不是24万元，被告也不会在收到条地上写明一次性付清的字样，被告作为一名具备完全民事行为能力的人，应当对自己的行为承担责任。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，审理一房多卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人、其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间、应综合主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中原告马某某和被告申某某、付某某签订的房屋买卖协议的时间为2017年11月6日，和张某某签订房屋买卖合同的时间为2018年6月4日，所以按照合同签订的顺位，原告的合同在先，应当继续履行。第三人张某某、李某某、吴某某作为独立请求权的第三人，可以根据合同的相对性，另行起诉，以维护自己的权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：依法确认原告马某某和被告申某某、付某某于2017年11月6日签订的房屋买卖协议有效，被告应当继续履行合同，于本判决生效后十日将位于周口川汇区华耀城锦华家园9号楼2单元5楼东户的安置房屋交付给原告，协助原告办理相关过户手续。案件受理费100元，由被告申某某、付某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  刘红侠人民陪审员  范 辉人民陪审员  李艳红二〇二〇年四月十三日书 记 员  马帅帅