江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初3398号原告：镇江市民爆器材有限公司，住所地镇江市解放路22号。法定代表人：陈芃，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。原告：镇江市华东金属材料有限公司，住所地镇江市中山东路255号。法定代表人：杨惠章，该公司经理。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。原告：镇江市化工轻工总公司，住所地镇江市解放路22号6号楼五层。法定代表人：朱高泰，该公司经理。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。被告：江苏有间屋公寓管理有限公司，住所地镇江市润州区运河路78号7层。法定代表人：胡雅驰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡政伟，江苏朱方律师事务所律师。被告：胡雅驰，男，1990年2月20日出生，汉族，户籍地址江西省九江市修水县，现住镇江市。委托诉讼代理人：蔡政伟，江苏朱方律师事务所律师。原告镇江市民爆器材有限公司（以下简称民爆公司）、镇江市华东金属材料有限公司（以下简称华东公司）、镇江市化工轻工总公司（以下简称化轻公司）与被告江苏有间屋公寓管理有限公司（以下简称有间屋公司）、胡雅驰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理，原告民爆公司、华东公司、化轻公司的共同委托诉讼代理人朱阳霆，被告有间屋公司、胡雅驰的共同委托诉讼代理人蔡政伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民爆公司、华东公司、化轻公司共同向本院提出诉讼请求：一、被告有间屋公司支付原告2018年12月13日至2019年5月31日的租金55863元；二、被告有间屋公司支付原告代垫的电费6993.26元；三、被告有间屋公司支付原告截至2019年7月15日止的逾期付款违约金33045元，2019年7月15日之后按照欠款总金额的每日0.1%的标准计算至欠款给付之日止；四、被告有间屋公司承担截至2019年9月5日的迟延腾房违约金12万元，2019年9月6日至实际腾房之日止按800元/天标准支付违约金；五、被告胡雅驰对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2017年9月28日，三原告为筹集本单位下岗职工基本生活费，与被告有间屋公司签订《房屋租赁合同》，将镇江市中山东路255号第七、八楼（原告民爆公司名下）、四楼（原告华东公司名下）、二、三楼（原告化轻公司名下）出租给被告有间屋公司，被告胡雅驰为被告有间屋公司提供担保。合同签订后，三原告依约履行合同义务。2019年5月5日，被告有间屋公司致函要求解除合同，定于2019年6月1日向三原告返还房屋。现仍欠付房租、水电费、逾期付款违约金等。返还房屋时，被告有间屋公司与三原告协商，声称将与案外人协商公寓的整体转让，为减少费用，公寓内的冰箱、床等设施暂不搬出。后经被告有间屋公司认可，原告将租赁房屋的每层楼外大门加锁。2019年7月12日，公寓转让未果，被告有间屋公司在三原告的门锁上加装门锁。2019年8月29日至9月5日期间，被告有间屋公司将其承租的四、七、八层房屋返还原告，并书面通知原告，基于镇江市京口区人民法院要求协助执行，二、三楼已被法院拍卖，新产权人将与其接洽，故不向原告移交房屋，但原告却未收到法院的通知。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告有间屋公司、胡雅驰共同辩称,驳回原告的诉讼请求。原告诉称的租赁关系存在，但被告有间屋公司已于2019年5月5日通知原告解约，原告于2019年5月13日回复同意。一、被告有间屋公司不仅不欠原告租金，相反还多付了原告租金。根据合同约定，在合同解除后，保证金可抵付租金。另被告有间屋公司于2019年6月11日收到法院的协助执行通知书，被要求停止向原告化轻公司支付2019年下半年之后的房租。二、原告主张的电费未经核算，欠款金额并不明确。三、被告有间屋公司存在违约，但对原告主张的违约金额不予认可。尽管合同约定了的违约金的计算标准即每日0.1%，但双方并未明确违约的起始时间，故违约金无法计算。四、合同第十条的第2条和第4条存在矛盾，被告有间屋公司无需承担延迟腾房违约金。同时合同约定的违约金亦明显过高，即便存在，应予调整。五、原告要求被告胡雅驰承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：1.房屋租赁合同1份，证明原告与被告有间屋公司存在租赁合同关系，被告胡雅驰系履约担保人。2．房屋产权证2份、民事判决书1份，证明原告对涉案房屋享有合法产权。3.解约通知1份，证明被告有间屋公司于2019年5月5日单方解约，应承担违约责任。4.移交房屋通知1份，证明原告于2019年5月13日通知被告有间屋公司移交房屋、处理欠费及违约金事宜。5.承诺书2份，证明被告胡雅驰承诺对涉案合同项下债务承担连带责任。6.增值税电子普通发票及通知各2份，证明被告有间屋公司欠付原告2019年4、5月的电费计6993.26元。7.通知书1份，证明被告有间屋公司同意返还原告部分承租房屋，被告不选择由原告自行拆除房屋内设施的条款，应承担迟延腾房违约金。对原告提交的证据，两被告共同质证认为：证据1真实，合同中没有被告胡雅驰承担担保责任的约定内容，其合同中的签名系基于被告有间屋公司法定代表人的身份，并非担保；证据2、3、4、7真实；对证据5真实性无法确认，即使真实也不能达到证明目的，被告胡雅驰系代表公司做出承诺；证据6不能确定用电量。两被告为证明其抗辩，提交以下证据：1.付款凭证1份，证明被告有间屋公司交付原告5万元保证金。2.协助执行通知书复印件1份，证明被告有间屋公司可停止支付原告2019年下半年房租。对两被告提交的证据，原告质证认为：证据1真实，保证金的结算应当在被告承担完违约责任之后进行；证据2与本案无关联。对原、被告提交的证据，本院认证认为：原、被告之间无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于各方有异议的证据，本院将结合证据的三性，在事实认定部分综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于镇江市中山东路255号第二、三、四、七、八层为三原告的合法财产，其中二、三层为原告化轻公司所有，四层为原告华东公司所有，七、八层为原告民爆公司所有。2017年9月28日，就上述房屋，三原告作为出租人（原告民爆公司为甲方、原告华东公司为乙方、原告化轻公司为丙方）与被告有间屋公司作为承租人（丁方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告有间屋公司承租上述房屋从事公寓式旅店经营，租赁期限六年（自2017年12月13日至2023年12月12日），交房日期为2017年9月28日之前，合同还就定金、租金、保证金、违约责任等事项进行了约定，其中合同第四条“定金、租金与保证金”部分约定：“1、定金标准：甲方定金20000元，乙方定金10000元整，丙方定金20000元整，由丁方在合同签订之日给付甲方乙方丙方。丁方不依约承租房屋的，无权要求返还定金；甲方乙方丙方不依约出租房屋，应当双倍返还定金。双方均依约履行合同的，定金自动转为保证金。2、租金标准：甲方75000元整／半年，乙方50000元整／半年，丙方90000元整／半年，共计215000元整。3、保证金标准：甲方保证金20000元整，乙方保证金10000元整，丙方保证金20000元整，共计50000元整。租赁期满或经甲方乙方丙方同意解除合同后，保证金除抵扣应由丁方承担的费用、租金、以及丁方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还丁方。4、支付时间：各方均同意房屋先租后用。合同签订日支付首期租金共计215000元整，对应租期为：2017年12月13日至2018年6月12日。2018年5月13日前支付租金共计215000元整，对应租期为：2018年6月13日至2018年12月12日。2018年10月13日前支付租金共计215000元整，对应租期为：2018年12月13日至2019年6月12日。以后依此类推（租金如有调整，则按调整后的金额支付）……”。第六条“水电供应”部分约定：“甲方乙方丙方就大楼目前的水电状况提供给丁方（七八楼含二次供水的设备及水电）。丁方二次供水水费按照二次供水价格结算，直供水由丁方自行到自来水公司按时缴纳。电费按表计量（含二次供水的水电费），每月结算一次，丁方应在结算后三日内向丙方交纳。丁方承担二次供水的设备（如泵、水池、水箱清洗、浮球阀等）日常维修费及更换零部件费用。因政府职能部门或不可抗力的原因，所造成的停水、停电，甲方乙方丙方不承担责任。”。第七条“违约责任”部分约定：“1、任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。2、任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在15日内对此确认或提出书面异议或补充说明。如果在15日内不予以书面答复，视为其接受书面通知所述内容，按本合同争议条款解决，违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失。3、丁方应交纳给甲方乙方丙方的定金、租金、保证金、电梯费用以及水电费等本合同涉及的全部费用必须按本合同所列条款按时交纳。如果丁方违法经营或者丁方到期不付或拒付上述任意一项费用，甲方乙方丙方有权停水、停电、停电梯，并有权按照丁方欠费总额加收每日1‰违约金。丁方欠费超过一个月，甲方乙方丙方有权解除本合同，收回所租赁房屋，丁方应无条件搬出，室内装饰由丁方在15日内自行拆除，丁方逾期拆除的装饰和未搬离的所有物品视为无条件放弃，由甲方乙方丙方处置。因甲方乙方丙方上述措施造成的损失由丁方自行承担。……”第十条“提前解除合同”部分约定：“……2、在楼房使用期内，丁方因经营困难等原因，不继续租赁房屋，必须提前二个月书面通知甲方乙方丙方，并在甲方乙方丙方同意后一个月内搬出。如丁方未及时搬出，每逾期一日，丁方应向甲方乙方丙方支付违约金2000元整。3、甲丁任何一方不得任意提前终止协议，否则应承担违约责任，并支付对方20000元整违约金（不可抗拒自然灾害和国家行政指令除外）。乙丁任何一方不得任意提前终止协议，否则应承担违约责任，并支付对方10000元整违约金（不可抗拒自然灾害和国家行政指令除外）。丙丁任何一方不得任意提前终止协议，否则应承担违约责任，并支付对方20000元整违约金（不可抗拒自然灾害和国家行政指令除外）。……”。合同第十二条约定：“本合同一式肆份，四方各执一份，均具有同等法律效力。自四方签字盖章之日起生效。”。上述合同落款“丁方（盖章）”处的正下方有“履约担保人（签字）”一栏，三原告持有的合同文本落款处两被告的签章并不统一，有“丁方（盖章）”处加盖了被告有间房公司公章、“履约担保人（签字）”处签有被告胡雅驰的姓名；还有“丁方（盖章）”处签有被告胡雅驰姓名，“履约担保人（签字）”处加盖被告有间房公司公章。上述合同签订后，双方按约履行各自义务。被告有间屋公司在2017年9月11日通过被告胡雅驰的银行账户向原告缴纳5万元定金。2019年3月29日，被告胡雅驰向原告出具承诺书称：“本人承诺于2019年4月1日前缴纳房租4万元（肆万元整），如4月1日未缴纳。乙方进行停水停电措施，后果由我方自行承担。”2019年5月5日，被告有间屋公司因经营不善，书面通知原告解除租赁合同，明确双方合同于2019年6月1日解除。2019年5月13日，原告书面通知被告有间屋公司于2019年6月1日返还租赁房屋，结清欠付的7万元房租及截止于2019年5月31日,的水电费洽商违约事宜。2019年6月6日，被告胡雅驰向原告出具承诺书称：“今承诺有间公寓管理公司于本月底（6月31日）缴清化纤公司水电费欠款。”截至2019年9月5日，被告有间屋公司仅将原告民爆公司、华东公司的房屋清场后返还。另查明，就2018年12月13日至2019年6月12日期间的租金215000元，被告有间屋公司未能如约交付，仅于2018年11月14日付15000元，于2018年11月28日付15000元，于2019年1月2日付5000元，于2019年1月14日付40000元，于2019年3月11日付10000元，于2019年4月1日付40000元，于2019年5月8日付20000元。本案审理中，原告称其主张租金的期间自2018年12月13日至2019年5月31日，两被告对此却不清楚。本案审理中，被告有间屋公司提交我院出具的协助执行通知书复印件一份，内容为要求其协助冻结应付原告化轻公司2019年下半年的租金9万元。被告未在本院指定期间提交协助执行通知书原件。本案审理中，原告化轻公司收到本院做出的落款时间为2019年12月30日（2018）苏1102执恢32号执行裁定书，该裁定中注明将涉案原告化轻公司的房屋折价给案外人万云祥所有，并明确房屋产权自裁定书送达时转移。基于此，原告明确第四项诉讼请求为：被告有间屋公司承担截止于2019年12月29日止的延迟腾房违约金211200元。本院认为，结合涉案合同的抬头内容，被告胡雅驰并非合同签订方。通读合同的全部内容，亦未有关于担保内容的表述。再从合同的落款签名来看，三原告所持有的文本中关于“丁方（盖章）”、“履约担保人（签字）”签章位置并不统一，为此，结合涉案合同的形式，不足以反映被告胡雅驰系涉案合同的担保人。至于被告胡雅驰出具的两份承诺，由于被告胡雅驰系被告有间屋公司的法定代表人，其可以代表公司，具体分析承诺的内容，已无法看出被告胡雅驰有担保的意思表示。综上分析，原告认为被告胡雅驰系涉案合同的担保人，依据不足，其要求被告胡雅驰承担担保责任的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告有间屋公司签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。被告有间屋公司作为承租人，负有交付租金之义务，由于涉案合同已实际履行，为此，被告有间屋公司应对其租金的缴纳承担举证责任。原告明确其主张的租金自2018年12月13日至2019年5月31日，结合合同约定的租金标准及原告明确的收取租金的情况，经核算，该期间被告有间屋公司应付的租金为55824元，由于涉案中约定了被告有间屋公司缴纳的保证金应折抵租金等费用，故经扣减，被告有间屋公司应支付原告租金5824元。至于被告有间屋公司提交的协助通知书，由于被告有间屋公司未提交原件，真实性无法核实，即便真实，其配合协助冻结的内容为2019年下半年的租金，亦与本案没有关联性，故被告有间屋公司的第一项答辩意见，依据不足，本院不予采纳。根据涉案合同的第六条约定，产生的电费应每月结算一次。结合被告胡雅驰于2019年6月6日出具的承诺，可以看出被告有间屋公司确实存在欠付水电费的事实，但原告所出具的发票和通知，并不足以证明欠付的具体数额，为此，原告要求被告有间屋公司支付垫付的电费6993.26元，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案合同第四条中对租金的支付时间进行了具体约定，即被告有间屋公司应于2018年10月13日前支付原告2018年12月13日至2019年6月12日的租金计215000元，而被告有间屋公司未能如期交纳，构成违约，为此原告可基于涉案合同第七条的约定内容主张违约金，即每日按欠费的日1‰计算，由于涉案合同约定被告所交纳的保证金应先折抵欠付租金等费用，为此在计算上述违约金时应当先行扣除保证金，经核算，截至2019年7月15日的逾期付款违约金19327元，同时被告有间屋公司应从2019年7月16日起至5824元给付之日止，以5824元为基数按照每日0.1%的标准给付逾期付款违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告对被告有间屋公司提出解约未提出异议，并提出返还房屋，为此，可以认定涉案租赁合同已于2019年5月31日提前解除，被告有间屋公司作为承租人负有返还租赁物之义务。结合涉案合同第十条约定内容，被告应当向原告支付逾期交房违约金，结合被告有间屋公司实际交房的时间及涉案合同约定租金标准，原告主张211200元的延迟腾房违约金，并未明显超过其损失，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏有间屋公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江市民爆器材有限公司、镇江市华东金属材料有限公司、镇江市化工轻工总公司截止于2019年5月31日的房屋租金5824元。二、被告江苏有间屋公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江市民爆器材有限公司、镇江市华东金属材料有限公司、镇江市化工轻工总公司截至2019年7月15日止的逾期付款违约金19327元，并从2019年7月16日起至5824元给付之日止，以5824元为基数按照每日0.1%的标准给付逾期付款违约金。三、被告江苏有间屋公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江市民爆器材有限公司、镇江市华东金属材料有限公司、镇江市化工轻工总公司延迟腾房违约金211200元。四、驳回原告镇江市民爆器材有限公司、镇江市华东金属材料有限公司、镇江市化工轻工总公司的其他诉讼请求。案件受理费5907元，保全费2920元，合计8827元，由原告镇江市民爆器材有限公司、镇江市华东金属材料有限公司、镇江市化工轻工总公司负担1062元，被告被告江苏有间屋公寓管理有限公司负担7765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  周 伟人民陪审员  陈浩明人民陪审员  **秀二〇二〇年四月七日书 记 员  王 婷（附：法律条文及上诉须知）1.相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2、上诉须知当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处11×××610561；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达。