山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异119号 案外人：张某 申请执行人：青岛市资产管理有限责任公司 被执行人：青岛蓝都商贸有限公司 被执行人：青岛青房融资担保集团有限公司 被执行人：王某 被执行人：王某1 本院在执行申请执行人青岛市资产管理有限责任公司与被执行人青岛蓝都商贸有限公司、青岛青房融资担保集团有限公司、王某、王某1金融借款合同纠纷【执行案号：（2019）鲁02执222号】一案过程中,裁定拍卖被执行人青岛青房融资担保集团有限公司名下位于市北区长春路1号-22，市北区内蒙古路29号-11至-21、-23、-24的房产，并发出责令限期迁出通知书。案外人张某不服，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张某请求撤销（2019）鲁02执222号责令限期迁出通知书。事实与理由：案外人与被执行人青岛青房融资担保集团有限公司于2018年3月22日签订合同租赁青岛市市北区内蒙古路29号-23、-24房产（下称“涉案房产”），租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日，租期五年，案外人已向被执行人支付租赁费用至2020年3月31日，并投入了八万元对租赁房屋进行装修，被执行人在签订合同时未告知案外人涉案房产存在抵押、查封情况，由于案外人从事体育培训类行业，此次事件对案外人的口碑造成恶劣影响，根据“买卖不破租赁原则”，案外人仍有权继续占有涉案房产进行经营活动。 为证明其主张，案外人张某提交以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明案外人与被执行人于2018年3月22日签订房屋租赁合同，承租涉案房产，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日；2、民办非企业单位登记证书一份，以证明案外人在涉案房产处开设青岛海泊跆拳道运动俱乐部，实际占有、使用涉案房产；3、收据一宗、微信聊天记录截图一份，以证明案外人已缴纳租金。 本院查明，招商银行股份有限公司青岛分行与青岛蓝都商贸有限公司、青岛青房融资担保集团有限公司、王某、王某1金融借款合同纠纷一案，2017年3月31日，本院作出（2016）鲁02民初452号民事判决书，判决如下：一、青岛蓝都商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还招商银行股份有限公司青岛分行借款本金人民币29969905.57元及利息2229711.93元（已计算至2016年2月19日，此后至实际给付之日止的利息按《借款合同》及《借款合同展期协议书》约定计算）。二、青岛蓝都商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付招商银行股份有限公司青岛分行律师费人民币806392元。三、对本判决第一项、第二项给付义务，招商银行股份有限公司青岛分行有权对青房地权市他字第20××79号《房地产他项权证》项下青岛青房融资担保集团有限公司抵押的房地产处分所得价款优先受偿。青岛青房融资担保集团有限公司承担担保责任后，有权向青岛蓝都商贸有限公司追偿。四、王某对本判决第一项、第二项的给付义务承担连带清偿责任。王某承担保证责任后，有权向青岛蓝都商贸有限公司追偿。五、王某1对本判决第一项、第二项的给付义务承担连带清偿责任。王某1承担保证责任后，有权向青岛蓝都商贸有限公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费206830元，保全费5000元，公告费600元，由青岛蓝都商贸有限公司、青岛青房融资担保集团有限公司、王某、王某1承担。 青岛青房融资担保集团有限公司不服该判决向山东省高级人民法院提起上诉，在二审审理期间，招商银行股份有限公司青岛分行将本案债权转让给了青岛市资产管理有限责任公司，根据青岛市资产管理有限责任公司的申请，2018年3月28日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民终459号民事裁定书，裁定准许青岛市资产管理有限责任公司替代招商银行股份有限公司青岛分行参加诉讼，招商银行股份有限公司青岛分行退出诉讼。2018年3月30日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民终459号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2013年12月31日，招商银行股份有限公司青岛分行与青岛青房担保集团有限公司签订编号2013信字第21211312B7号《最高额抵押合同》，将涉案房产抵押给招商银行股份有限公司青岛分行并办理抵押登记，招商银行股份有限公司青岛分行取得青房地权市他字第20××79号《房地产他项权证》。 在一审诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2016年3月29日，本院作出（2016）鲁02民初452号民事裁定书，裁定冻结青岛蓝都商贸有限公司、青岛青房融资担保集团有限公司、被告王某、王某1的银行存款人民币3500万元或查封其同等价值的财产，并于2016年3月30日作出协助执行通知书，查封包括涉案房产在内的多套房产，查封期限自2016年3月30日至2019年3月29日。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛市资产管理有限责任公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执222号。2019年3月14日，本院作出（2019）鲁02执222号执行裁定书，裁定继续冻结被执行人青岛蓝都商贸有限公司、青岛青房融资担保集团有限公司、王某、王某1的银行存款人民币3500万元或继续查封其同等价值的财产，并于2019年3月26日作出协助执行通知书，继续查封包括涉案房产在内的多套房产，查封期限自2019年3月26日起至2022年3月25日止。 本案涉案房产的查封系轮候查封，首轮查封法院系青岛市市北区人民法院。青岛市市北区人民法院在孙肇与青岛京房易居实业有限公司、青岛青房担保集团有限公司借款合同纠纷一案中，于2014年12月15日作出（2015）北民初字第189号民事裁定书及协助执行通知书，查封青岛青房融资担保集团有限公司名下包括涉案房产在内的系列房产。后该案在青岛市市北区人民法院立案执行，案号为（2015）北执字第2426号。因该院未对上述财产进行处置，经本院与之协商，该院于2019年10月8日将上述财产移送本院执行。 2019年11月12日，本院作出（2019）鲁02执222号执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛青房融资担保集团有限公司名下位于市北区长春路1号-22，市北区内蒙古路29号-11至-21、-23、-24的房产。2019年11月15日，本院作出（2019）鲁02执222号责令限期迁出通知书，责令上述房产的住户和其他使用人在通知送达或张贴后的15日内自行迁出，逾期本院将强制迁出，造成的相应法律后果自行承担。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，申请执行人青岛市资产管理有限责任公司对涉案房产享有优先受偿权，涉案房产于2014年12月15日被人民法院查封，案外人张某提交的房屋租赁合同载明签订时间为“2018年3月22日”，系在人民法院查封涉案房产之后，故案外人张某的执行异议，不符合上述司法解释之规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条第一款之规定： 驳回案外人张某的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  伍亚荣 审判员  焦兴凯 审判员  刁培峰 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳