新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新0106民初1256号   原告：新疆池嘉昊物流有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区祥云东街101号3区10栋。   法定代表人：池东，新疆池嘉昊物流有限公司总经理。   委托诉讼代理人：李文华，女，新疆池嘉昊物流有限公司副总经理。   委托诉讼代理人：马小梅，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被告：董振业，男，1976年6月15日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：黄臻，新疆桂奇律师事务所律师。   被告：彭涛，男，1969年1月21日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：王俊，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。   原告新疆池嘉昊物流有限公司（以下简称池嘉昊公司）与被告董振业、被告彭涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告池嘉昊公司的委托诉讼代理人李文华、马小梅，被告董振业及其委托诉讼代理人黄臻，被告彭涛及其委托诉讼代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告池嘉昊公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告向原告支付占有使用费6110386.34元；2、请求法院判令二被告向原告偿付利息667146.26元；3、请求法院判令二被告向原告返还25套商铺（详见房屋明细清单），价值750000元；4、本案诉讼费、保全费、送达费等诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年7月23日，我公司与董振业、彭涛签订《商铺租赁协议》，约定我公司将位于××区新东方国际商贸城水暖建材区商铺共267套出租给二被告，每套商铺为地上二层，建筑面积75平方米，租期为二十年，其中前五年为市场培育期，五年培育期总租金为14418000元，以二被告支付的履约保证金10000000元冲抵租金，剩余租金于2014年10月1日前支付。第六年起房屋租赁价格由双方根据同期租赁价格协商后确定。协议还约定了履约保证金的支付时间及租赁期间各项费用的承担与缴纳。协议签订后，我公司按约向二被告交付全部商铺，二被告亦持续经营使用。但二被告未按约向我公司支付租金，经我公司多次催要，二被告尚欠6110386.34元未予支付。二被告的行为严重违反了合同及诚实信用原则。2018年7月28日，二被告向我公司返还242套商铺，剩余25套商铺仍未返还。二被告既不返还商铺又拒绝支付租金的行为严重损害了我公司的合法权益，给我公司造成巨大经济损失，为维护我公司的合法权益，故诉至法院。   被告董振业辩称：我不同意池嘉昊公司的全部诉讼请求，对于池嘉昊公司给我造成的损失我将另行处理。2012年7月23日，我和彭涛与池嘉昊公司签订《商铺租赁协议》，协议约定池嘉昊公司将位于××路套商铺出租给我和彭涛。用途为水暖建材配件销售经营用房，租期为20年，其中前5年为市场培育期，并约定履约保证金和租金的缴纳。2012年7月30日，我按约定缴纳了2000000元后池嘉昊公司开始动工建设商铺，但池嘉昊公司未能按约定于2012年11月底前交付商铺，直至2013年11月我才使用上房屋。池嘉昊公司修建的房屋无法作为商铺正常经营使用，我投入大量资金进行了铺垫路面、更换防盗门、搭建室外棚架等基础完善工作。我又按照20年的规划进行整体运营投入，经过我几年培育该市场初具规模。至2018年我共向池嘉昊公司交纳了12747568元，根本不存在我欠付租金的事实。池嘉昊公司以我拖欠租金为由自2018年4月不让我经营，我得知池嘉昊公司至今未取该市场的建设规划等相关手续，市场面临拆除，池嘉昊公司与我签订的《商铺租赁协议》属无效合同，故请求法院驳回池嘉昊公司的诉讼请求。   被告彭涛辩称：1、池嘉昊公司的诉讼请求能否成立，首先要看土地性质，涉案房屋的土地是仓储用地，不是商业用地，因此在该土地上加盖的房屋只能用来仓储，如果把仓库用来出租是违法行为，法律不应当保护，应当对此进行相应的行政处罚；2、池嘉昊公司对我提起诉讼请求不当，应当予以驳回，原告与我和董振业签订商铺出租协议后，并未向我交付商铺，而是将商铺交付给董振业，导致董振业未与我沟通有关商铺事宜，我在市场中已经工作五年，但未取得分红，却背负了债务，我就合伙关系已经起诉了董振业，案件尚未审结，本案应当中止审理；3、池嘉昊公司的诉求不应得到法院支持，原被告之间的纠纷不仅仅是池嘉昊公司与我们之间的纠纷，涉及国土、规划等相关行政机关，行政机关应当对此予以处理，在行政机关尚未处理前，本案不属于民事案件的受案范围，请求法院驳回原告的诉讼请求。   经审理查明，2012年7月23日，池嘉昊公司（出租人、甲方）与董振业、彭涛（承租人、乙方）签订《商铺租赁协议》，约定：甲方将位于××路新东方国际商贸城水暖建材区共计267套商铺（建筑面积75平方米/套，地上二层）出租人乙方，用途为水暖建材配件销售经营用房；租期20年，其中前5年为市场培育期，培育期从甲方交付房屋之日起计算；在签署协议时，乙方向甲方交纳履约保证定金，履约保证定金的总额为10000000元，分期支付，支付时间和金额如下：1、合同签订之日支付2000000元；2、2012年8月30日前支付4000000元；3、房屋交付之日起10日内支付4000000元；5年培育期前2年为免租期，后3年每年租金为18000元/套，5年培育期每套租金总额54000元，5年培育期总租金约为54000×267=14418000元；自第6年起房屋租赁价格由双方根据同期租赁价格协商后书面确定；乙方支付的履约保证金冲抵5年培育期租金，2014年10月1日前支付剩余租金；第6年后的租房调整周期及房屋租金价格双方协商后书面确定；培育期届满前二个月，依据双方另行协商签订的租赁协议，支付第六年的租金；协议生效后，三个月内甲方将房屋交于乙方，乙方有下列情形之一时，甲方有权解除协议：（1）擅自改变商铺的使用性质；（2）逾期缴纳租金，经甲方限期缴纳后仍拒不缴纳者；（3）培育期内招商率达不到80%者；乙方有权要求甲方提供一切开展正常营业活动所必需的条件；乙方必须爱护商铺设备、保护路面和基础设施，在租赁期间如损坏所租赁商铺设备，必须承担修复或赔偿责任；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方已付租金项下未使用部分租期租金的10%的违约金；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方未付租金的10%违约；本协议经双方签字盖章并且乙方支付首笔履约保证金2000000后生效。董振业于2012年7月30日向池嘉昊公司支付2000000元。   2012年8月14日，池嘉昊公司向乌鲁木齐市规划局头屯河分局出具情况说明，称其于2010年在位于苏州路西延段新建建材仓储物流中心项目，占地面积342亩，总建筑面积30万平方米，现工程已基本竣工，部分已交付使用，预计年内可全部完工并投入使用。为更好地服务商户，解决商户的后顾之忧，其在公司三期盖建临时仓储用房满足商户的临时存货要求，临建面积20000平方米左右，结构为砖混，使用时间2年。2012年8月15日，乌鲁木齐市规划局头屯河分局指示：该单位在自己用地范围内建临时仓储用房，待规划项目实施时自行拆除，分局同意建设（因对规划无大的影响）。此后池嘉昊公司在其自用地三期范围内修建了水暖建材区三期，即池嘉昊公司与彭涛、董振业签订的《商铺租赁合同》约定的267间商铺，并将商铺交付给董振业。董振业、彭涛向池嘉昊公司陆续支付使用费共计12015000元。   2014年12月30日，董振业出具《承诺书》，对新东方建材区3期所余款项回款情况做出承诺：1、2015年春节前回款1000000元；2、2015年4月30日前回款1000000元；3、2015年5月30日前余款全部回清。   2015年4月2日，董振业出具《还款安排》，2015年4月20日还款600000元，2015年6月20日还款600000元，2015年7月余款全清。否则承担一切后果，自愿将欠款商铺让出。   2018年2月6日，池嘉昊公司向董振业、彭涛发出《通知》，内容：“兹有您在我公司租赁新东方国际商贸城水暖建材区，并与我公司于2012年7月23日签订的《商铺租赁协议》，依据协议规定应于2014年10月1日前缴清全部租金，我公司已多次督促您交付，贵方违反协议内对租金缴纳的约定。为此，我公司再次通知贵方于2018年3月1日前缴清欠款，否则我公司有权采取包括但不限于解除合同等相关措施以维护合法权益。”董振业、彭涛在该通知回执单上签名。   2018年7月2日，池嘉昊公司通过乌鲁木齐市公证处以公证送达的方式向董振业送达《通知》，通知董振业于2018年7月6日前缴清租金欠款，否则有权采取包括不限于解除合同等相关措施以维护合法权益。公证人员见证池嘉昊公司工作人员将《通知》送达至新东方汽配机电商城飞宇建材的建材区办公室，董振业妻子拒绝签收，称董振业不在，随后会将《通知》转交给董振业。乌鲁木齐市公证处针对上述行为出具（2018）新乌中信证内字第005922号公证书。   2018年4月8日，池嘉昊公司向新东方商城三期（水暖建材区）各位商户发布《申明》，内容为“由于三期承租人董振业、彭涛在承租期内长时间拖欠租金、暖气费、物业费已严重违反《商铺租赁协议》中对租金及以上费用的约定。以此，我公司通知所有商户，请各位从即日起将各项费用交至新东方办公楼物业部，否则造成的一切损失自负。之前与董振业、彭涛签订的《商铺租赁协议》的截止时间为2018年7月28日，7月28日以后及与其他人员签订的任何协议我公司均不予认可”。池嘉昊公司在2018年7月28日后以董振业、彭涛未按时缴纳租金为由陆续将242套房屋收回自行管理，至今尚有25套房屋（详见房屋明细清单）未收回。   另查明，2013年4月23日，董振业从池嘉昊公司领取涉案房屋电卡；2013年7月28日，董振业、彭涛举办新东方商城三期（水暖建材区）开业典礼。董振业、彭涛承租涉案房屋后，除自用部分房屋外，其余房屋以商铺形式出租给他人用于水暖建材经营，董振业自2017年10月1日起以每套商铺税后租金20000元/年出租给他人。   又查明，2019年5月9日，彭涛向本院提起诉讼，请求判令确认其与董振业之间系个人合伙关系，同时将池嘉昊公司列为第三人。本院于2019年11月8日作出（2019）新0106民初1130号民事判决书，确认彭涛与董振业在租赁池嘉昊公司涉案商铺的业务上系合伙关系，该判决现已生效。   上述事实有池嘉昊公司提交的《商铺租赁协议》、《情况说明》、承诺书、还款安排、通知、公证书，董振业提交的《申明》、《预拌混凝土施工现场交接表》9份、《工业品买卖合同》、《供货合同》、《房屋租赁合同》、视频资料1份，彭涛提交的民事判决书，当事人陈述及庭审笔录存卷为证。   本院认为，一、关于合同效力问题。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，池嘉昊公司于2012年8月14日以修建临时仓储用房满足商户临时存货需求为由，向乌鲁木齐市规划局头屯河分局申请修建临时仓储用房，使用期限为2年，获得批准后其即修建了临时仓储房屋267间。池嘉昊公司与董振业、彭涛签订《商铺租赁协议》，将267间临时仓储房屋以商铺形式出租给董振业、彭涛从事水暖建材经营，至今临时仓储房未取得主管部门批准建设，故池嘉昊公司与董振业、彭涛签订的《商铺租赁协议》无效。   二、关于使用费问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，池嘉昊公司主张使用费应自租赁合同生效后三个月即2012年10月23日开始计算至2019年5月29日，前5年（截止2017年10月22日）使用费为14418000元，董振业、彭涛已支付12747568元，尚欠使用费1670432元；第6年自2017年10月23日开始使用费按20000元/套/年计算，2017年10月23日至2018年7月28日期间使用费为4023287.67元；池嘉昊公司于2018年7月28日收回242套商铺，董振业、彭涛应当支付25套商铺2018年7月29日至2019年5月29日期间使用费416666.67元；以上使用费共计6110386.34元。董振业、彭涛对池嘉昊公司主张的使用费期限不予认可，辩称虽然商铺租赁协议约定池嘉昊公司应在协议生效后三个月内交付房屋，但实际未能按时交付房屋，董振业称房屋实际于2013年11月26日才能正常使用，彭涛称房屋是2013年6月28日路面施工完毕后交付的，故不同意使用费自2012年10月23日起计算。本院认为，池嘉昊公司与董振业、彭涛2012年7月23日签订《商铺租赁协议》时267套商铺尚未修建，双方在租赁协议中对租赁房屋交付时应具备的条件无明确约定，池嘉昊公司于2013年3月24日将267套商铺电卡交给董振业，而配电属房屋使用的必备要件，董振业领取电卡后开始装修商铺、修缮地坪，故董振业、彭涛应当自2013年3月24日开始支付使用费。另外，董振业辩称池嘉昊公司自2018年3月起陆续将商铺收回，故其不支付2018年4月以后的使用费。本院认为，池嘉昊公司2018年4月8日发布《申明》，通知水暖建材区商户将各项费用交至其物业部，并提出公司不认可各位商户2018年7月28日之后与他人签订的合同，董振业、彭涛未提供其他证据证实池嘉昊公司此时已将商铺收回的事实，故对董振业的该辩解意见本院不予采纳。池嘉昊公司在2018年7月28日后采取封门等方式陆续将242套商铺收回，故董振业、彭涛应当支付242套商铺收回前的使用费。董振业、彭涛至今仍占有、使用25套商铺（详见未收回25套商铺明细），该25套商铺使用费应当支付至池嘉昊公司主张的2019年5月29日。参照池嘉昊公司与董振业、彭涛签订的《商铺租赁协议》约定的租金支付标准，前5年董振业、彭涛应当支付使用费14418000元（18000元/套/年×267套×3年），从池嘉昊公司交付商铺之时即2013年3月24日计算5年即2018年3月23日止，董振业、彭涛应付使用费14418000元，二人实际支付使用费12015000元，尚欠池嘉昊公司使用费2403000元；自第6年起使用费双方本应另行协商并签订合同，但池嘉昊公司未与董振业、彭涛对使用费进行重新协商，池嘉昊公司按董振业租赁给他人每套20000元/年标准计算使用费缺乏依据，应当参照双方原约定的每套18000元/年标准计算使用费较为合理，董振业、彭涛应当支付267套商铺自2018年3月24日至2018年7月28日期间使用费2027737元（18000元/套/年÷365天×267套×154天），还应支付25套商铺自2018年7月29日至2019年5月29日期间使用费374794.52元（18000元/套/年÷365天×25套×304天）。综上，对池嘉昊公司要求董振业、彭涛支付使用费的主张本院予以支持，但对使用费数额本院予以调整，使用费为4805531.52元。   三、关于池嘉昊公司主张的利息667146.26元。池嘉昊公司主张董振业、彭涛逾期支付使用费，应当按年利率6%支付逾期期间的利息。董振业、彭涛辩称其并未逾期付款，故不同意支付利息。本院认为，池嘉昊公司与董振业、彭涛签订的《商铺租赁协议》无效，池嘉昊公司要求董振业、彭涛支付使用费利息缺乏依据，本院对此不予支持。   四、关于池嘉昊公司要求董振业、彭涛返还25套商铺（详见未收回商铺明细）的主张。本院认为，池嘉昊公司与董振业、彭涛签订的《商铺租赁协议》无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，池嘉昊公司按照《商铺租赁协议》约定将267套商铺交付给董振业、彭涛占有、使用，目前已收回242套商铺，董振业、彭涛还占有、使用25套商铺（详见未收回商铺明细），故对池嘉昊公司要求董振业、彭涛返还25套商铺（详见未收回商铺明细）的主张本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定，判决如下：   一、被告董振业、被告彭涛于本判决生效之日起十日内支付原告新疆池嘉昊物流有限公司使用费4805531.52元；   二、被告董振业、被告彭涛于本判决生效之日起十日内返还原告新疆池嘉昊物流有限公司新东方商城水暖建材区25套商铺（详见未收回商铺明细）；   三、驳回原告新疆池嘉昊物流有限公司要求被告董振业、彭涛支付利息667146.26元的诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利。   本案诉讼标的7527532.60元，给付标的5555531.52元，占诉讼标的73.8%，本案案件受理费64492.73元、财产保全费5000元（新疆池嘉昊物流有限公司均已预交），共计诉讼费69492.73元，由新疆池嘉昊物流有限公司负担18207.10元，董振业、彭涛负担51285.63元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   柯媛媛   人民 陪 审员   姜金兰   人民 陪 审员   杨明兰   二 O 二 O 年 四 月 三 十 日   书  记  员   张冬雪