沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初972号 原告宋沐芷，女，1986年11月29日出生，汉族，住沈阳市浑南区。 委托代理人陈晶京，系辽宁欣合律师事务所律师。 被告沈阳双瑞房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区。 法定代表人鲍晓龙，系该公司总经理。 委托代理人金瑛、李通，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被告青建集团股份公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人吴书义，系该公司总裁。 委托代理人姚旺，系辽宁华远律师事务所律师。 原告宋沐芷与被告沈阳双瑞房地产开发有限公司、青建集团股份公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法由审判员任玲玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋沐芷委托代理人陈晶京,被告沈阳双瑞房地产开发有限公司（以下简称：双瑞公司）委托代理人李通，青建集团股份公司（以下简称：青建公司）委托代理人姚旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋沐芷诉称，原告于2016年11月15日发现屋内漏水，经过多方面检查最终发现被告开发商交付的地热管道漏水（修复时有物业人员现场观察以及记录），造成了屋内大面积受损潮湿墙地面长毛发霉，经过多次与被告协商不成被告以各种理由推托，为维护本人的合法权利故向人民法院提起诉讼。提请法院判令被告承担原告房屋损失相关的一切费用共计59,775.00元（地热检测费2,000.00元、大白墙壁25,395.00元、地板12,180.00元、地砖1,000.00元、门口定制柜5,000.00元、壁纸5,500.00元、床垫2,000.00元、修复门700.00元、租房两个月损失6,000.00元）；由被告承担案件受理费用。 原告宋沐芷提供如下证据： 1、商品房买卖合同1份，用以证明2015年7月28日原告宋沐芷与被告沈阳双瑞房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，被告双瑞公司将位于沈阳市东陵区房屋出卖给宋沐芷，该房屋所有权人为宋沐芷； 2、情况说明1份，用以证明原告于2016年6月22日入住，入住后到供暖季就发现屋里返潮，多次通过物业要求被告进行检查及维修，被告单位一直没有维修，后原告自已找专业人员检测维修，认定入户管线弯头热熔处开裂造成管道漏水，检测维修时有物业人员在场； 3、光盘1张，照片8张，弯头1个（原物返还当事人），用以证明维修人员进行检测并维修时拍摄的视频，证明是由于主管道的弯头漏水，并造成房屋地板、墙壁壁纸、柜子等家具损坏；弯头是被告交付房屋时的设施，被告有保证质量的义务，产品发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任； 4、收款收据6张、大白墙壁修复报价1份，用以证明原告为检测和维修地热花费2,000.00元，同时证明家具损失为25,380.00元，大白墙壁修复报价为25,395.7元； 5、出庭证人李龙证言1份，用以证明原告房屋漏水事实及原因。 被告双瑞公司辩称，因原告反应的问题为地热管漏水，属施工单位原因，已向施工单位发函要求其维修，根据原告的诉求金额有间接损失的不予赔付。 被告双瑞公司提供维修函及回复1份，用以证明2017年8月17日被告双瑞公司已就该问题向被告青建公司发函要求其维修，2017年8月26日青建公司回函，证明双瑞公司已履行通知义务，青建已就该问题知悉，因此青建公司应承担赔偿责任。 被告青建公司辩称，我司并非原告房屋买卖合同的相对方，原告有过私自改造地热的事实，其应当证明房屋漏水与其私自改造地热管道没有关系，还应举证证明房屋漏水系因地热管道漏水所致。 被告青建公司没有提供证据。 经审理查明，原告与被告双瑞公司于2015年7月28日签订房屋买卖合同，购买位于沈阳市东陵区房屋（建筑面积：123.59平方米），原告于2016年6月22日办理入住。原告于2016年7至8月期间为防止所处一楼的房屋过于潮湿，自行对地热管道进行改造。原告入住后，2016年、2017年两季供暖期房屋均出现不同程度渗水、漏水情况，原告多次向物业反映情况，并会同施工单位负责人员对漏水原因进行排查未果。2018年供暖期房屋漏水现象加重，原告自行雇佣专业检测人员对漏水点进行排查，经检测确认楼道供暖井通向室内地热分水器之间的供暖管一处90度弯头热熔处开裂漏水，检测人员将弯头更换后，漏水现象消失。因漏水造成原告部分财产损失，原、被告对赔偿问题多次协商未果，致原告诉讼来院。 另查明，诉讼过程中，原告要求对房屋地热管道漏水原因及经济损失数额进行司法鉴定，本院依法定程序委托专业鉴定部门进行评估，其中负责评定漏水原因的沈阳建大工程检测咨询有限公司因现场实际情况（漏点修复完毕）已不具备检测鉴定条件导致后续鉴定工作无法进行，于2019年12月10日将鉴定委托退回；负责对经济损失数额评估的辽宁恒信德律资产评估有限公司，因原、被告双方对损失范围有异议，无法进行评估鉴定，于2019年10月29日将鉴定委托退回。2019年12月12日，原告申请撤销对案涉房屋漏水原因及财产损失的鉴定。 本院认为，案涉房屋自交付入住至原告诉讼来院之前每年供暖期均出现渗水、漏水现象，原告申请对漏水原因进行司法鉴定，但鉴定部门因漏水点已修复无法鉴定将本院委托退回。对此本院认为，地热供暖为北方冬季特有的取暖方式，供暖期长达五个月，依据日常生活经验，地热供暖期漏水点若不及时加以控制、维修，将逐年呈越来越严重之趋势，原告修复之时为其入住后第三个供暖季，持续的漏水导致财产损害范围不断扩大，在被告方无法确认漏点并进行有效维修情况下，原告及时采取止损措施，自行雇佣人员检测维修具有必要性及合理性。虽鉴定部门因漏水点已维修无法出具鉴定结论，但从原告请专业人员排查出问题弯头并作以更换后便彻底停止漏水的事实来看，即可判断确为弯头原因导致漏水现象发生。如原告未对地热进行改造，则该责任自然由被告承担，但由于原告实施了对地热改造的行为，现举证责任已转移至原告，原告需举证证明其改造过程中并未涉及或损坏漏水弯头处的事实方可由被告承担责任。通过原告提供的排查漏水点并刨开地面可以观察到地热的内部结构的视频（物业人员在场）来看，漏点处于地热黄色进户管的第二个弯头处，属于主管道，与原告分水器后加装的管道（红色）颜色明显不同，施工应分属不同单位或人员，且更换下来的弯头表面完好并无损坏之处，排除了改造过程中被人为损坏之情形，故而原告举证成立，被告方仍应承担赔偿责任，而具体赔偿主体依据合同相对性，应确认为被告双瑞公司方为妥当。 关于赔偿具体数额问题。由于原、被告双方对经济损失评估范围未能达成一致，无法进行评估，导致未能确定损失数额，对此本院认为“双方未能达成一致”，系各方行使处分权的表现，属主观可逆性原因。在鉴定条件未灭失情形下，法院贸然酌定损失数额有所不妥。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。故本院对已经查明原告实际产生的损失即检测维修费2,000.00元予以支持。原告要求被告赔偿因漏水、渗水导致的其他财产损失，因现有证据无法查明，暂未判决，原告可在具备查明条件情况下另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、被告沈阳双瑞房地产开发有限公司于本判决生效 后十日内赔偿原告宋沐芷检测维修费2,000.00元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费1,294.00元，由被告沈阳双瑞房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  任玲玲 二〇二〇年四月九日 法官助理李恒国 书记员宋玉洁 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。