山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初3431号原告：刘瑞洁，女，1989年5月26日出生，汉族，住青州市。委托诉讼代理人：牛志伟，男，1988年1月29日出生，汉族，住青州市，系原告之夫。被告：青州市万达诚信房屋开发有限公司，住所地：青州市邵庄镇岔河工业园。法定代表人：杨新升，经理。委托诉讼代理人：王者军，山东昌潍大鹏律师事务所律师。被告：中鼎润合（北京）资产管理有限公司，住所地：北京市海淀区建材城西二里23号楼1层商业05-6。法定代表人：刘东升。原告刘瑞洁与被告青州市万达诚信房屋开发有限公司（以下简称万达公司）、中鼎润合（北京）资产管理有限公司（以下简称中鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘瑞洁及其委托诉讼代理人牛志伟、被告万达公司的委托诉讼代理人王者军到庭参加诉讼，被告中鼎公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑞洁向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告一继续履行被告二与原告签订的商铺订购协议书，附加协议及商铺买卖合同，为原告办理涉案房产的过户手续；2、依法判令被告一对被告二的房屋销售行为承担连带责任；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告一与被告二于2018年9月12日签订房地产委托销售合同，约定被告一将盛世华都、经济开发区生活服务中心的商业项目独家委托被告二进行销售。2018年10月10日，原告与被告二签订商铺订购协议书，附加协议及商铺买卖合同，由原告购买盛世花都国道沿街7号商铺，商铺面积106.27平方，总价60万元。现原告已按合同约定支付定金及购房款20万元，但两被告至今未按合同约定给原告办理网签和过户，已严重违反合同约定的义务，给原告造成巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定诉至贵院，请求依法裁决两被告继续履行合同，支持原告的诉求。被告万达公司辩称，因本案被告中鼎公司在履行与万达公司的销售房屋过程中涉嫌违法行为，该行为已构成犯罪，请求法院依法将本案移送公安机关，追究被告中鼎公司的刑事责任并中止本案的审理。原告与被告中鼎公司签订的《商铺买卖合同》、《商铺订购协议书》、《附件协议》（以下简称三份合同）无效，理由如下：一、从万达公司与中鼎公司签订的《房地产委托销售合同》看，房屋的所有权人属于万达公司，中鼎公司不是房屋所有权人，仅仅是销售代理，不具备签订房屋买卖合同的主体资格。它的职责是以代理商的名义与原告签订购买意向等类似协议书，在完成相关手续后引导原告与万达公司签订商品房买卖合同。二、《商品房销售及商品房销售管理办法》规定，商品房属于特殊商品，销售代理是指有代理资格的销售公司对商品房进行商业策划、宣传，但不能以自己的名义对外签订商品房买卖合同。三、原告在签订三份合同时具有恶意。首先，从项目签订依据看，签订的依据是万达公司出具的《委托书》和《房地产委托销售合同》，在签订三份合同时，原告已经明确知道中鼎公司是代理商，开发商是万达公司，因此，原告作为完全行为能力人，应该知道与万达公司签订房屋买卖合同。其次，从售价上看，原告购买的是只有一层的一楼商铺，在签订三份合同时，隔壁商铺的均价在1万元以上，而原告购买的价格是5646元，仅仅是均价的一半多，是双方恶意串通，严重损害了委托人的利益，因此，符合合同法第五十二条（二）恶意串通，损害第三人利益合同无效的法定情形，三份合同无效。综上所述，原告与中鼎公司签订的三份合同无效，责任由中鼎公司独自承担，请求依法驳回原告对被告万达公司的诉讼请求。被告中鼎公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。原告提交2018年8月10日房产销售委托书复印件一份，拟证明被告万达公司委托被告中鼎公司销售房屋情况，经质证被告万达公司对其真实性无异议，但称其已经收回该委托书原件，对该证据的真实性本院予以确认。原告提交两被告签订的房地产委托销售合同复印件二张（第一页、第四页）、照片四张、物业公司证明一份、物业费及房租费收据二份，经质证被告万达公司对其真实性均无异议，本院予以确认。原告提交商铺订购协议书一份、附加协议一份、商铺买卖合同一份，经质证，被告万达公司称其未参与，对上述三份证据真实性不清楚。本院认为，上述三份证据均由原告签名捺印且被告中鼎公司加盖公章，对其真实性本院予以确认。原告提交中鼎公司出具的收据复印件一份、POS签购单四份、中国工商银行交易明细六份，经质证，被告认为收据系复印件，不予质证，POS签购单看不出是中鼎公司收取的款项，对中国工商银行交易明细真实性无异议，但认为中国工商银行交易明细中收款人是潍坊市中鼎润和房产销售中心，不能证明被告中鼎公司收到了该款项。本院认为，虽然POS签购单上的收款商户名称为潍坊市中鼎润和房产销售中心，但原告称系其在被告中鼎公司的营销中心刷的POS机，POS机系被告中鼎公司提供的，结合原告提交的收据复印件、商铺订购协议书、附加协议、商铺买卖合同等证据，可以认定POS签购单上载明的款项共计200000元系原告向被告中鼎公司交纳的购房款。被告万达公司提交房地产委托销售合同复印件一份，经质证，原告无异议，但认为该合同后面还有一份附表载明着销售范围，销售范围包含本案涉案商铺，被告万达公司对销售范围亦无异议，对该房地产委托销售合同本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月10日，被告万达公司为被告中鼎公司出具委托书一份，该委托书载明的内容为“委托书经公司研究决定，现将我们公司开发的盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心商业项目部分交付于中鼎润合（北京）资产管理有限公司进行运作，期间所产生的法律责任由中鼎润合（北京）资产管理有限公司自行负责。青州市万达诚信房屋开发有限公司（章）2018年8月10日”。2018年9月12日，被告万达公司（甲方）与被告中鼎公司（乙方）签订房地产委托销售合同一份，主要约定甲方委托乙方为（独家）合作单位，合作销售甲方指定的房产，该房产由甲方在山东青州兴建的盛世花都项目，该项目为商铺及住宅内，销售面积约计16904.59平方米，每平方米单价为6880元，共约计116303579元，所销售的房源参考附表；乙方为运作主体公司；甲方为售出的房产办理房产证及相关证件，由此产生的费用甲方和购房者承担，与乙方无关；合作期限自2018年8月20日至2019年8月20日，合同有效期内，甲方不得指定其他委托合作方；本项目的推广费用（包括报纸、电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等），具体销售工作人员的开支及日常支出均由乙方负责支付；销售价格乙方可视市场销售情况有权灵活浮动；乙方按照实际销售额向甲方支付房款，保证在合同签订日起12月内完成销售委托合作房产项目，每月20日为打款节点，第一打款节点在2018年9月20日之前，付款额不低于3000000元，第二打款节点在2018年10月20日之前，付款额不低于7000000元，之后，每月20日前打款，付款额不低于10000000元，最后一次的打款节点在2019年8月20日之前，乙方应当将房款全部结清；乙方需要开具税票时，多卖出高于每平方米6880元部分的房款，向甲方支付15%的费用；甲方收到客户购房全款时，应在6个月内办理网签、过户；甲方保证若客户购买的盛世花都房产的实际情况与其提供的材料不符或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责；双方还约定了其他事项。2018年10月10日，被告中鼎公司向原告出示2018年8月10日被告万达公司出具的委托书。同日，被告中鼎公司（甲方）与原告刘瑞洁（乙方）签订商铺订购协议书一份，主要内容为：一、项目签订依据：1、青州市万达诚信房屋开发有限公司《委托书》；2、青州市万达诚信房屋开发有限公司独家委托中鼎润和（北京）资产管理有限公司《房地产委托销售》。二、乙方所定购房基本情况：1、店面：位于国道沿××西××＃，建筑面积共计106.27平方米，面积最终确认以产权证为准，单价为每平方米6800元，总金额为722636元；2、乙方所订购面积106.27平方米，单价5646元，金额60万。三、付款方式：经过甲乙双方协商，乙方在签订本订购协议时，一次性预先支付房款20万元，剩余购房款于2020年4月16日补齐。四、责任确定：乙方违反上述约定未按期支付购房款的，本商品房订购协议不生效。五、其他约定事项。2018年10月10日，被告中鼎公司（出卖人）与原告刘瑞洁（买受人）签订商品房买卖合同一份，主要内容为：出卖人取得位于编号××××号地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为青国用2010第18139号；该地块土地面积为106.27平方米，规划用途为商住两用，土地使用年限自2010年2月24日至2050年2月23日；出卖人经批准，在上述地块上建设商铺，【现定名】【暂定名】盛世花都，建设工程规划许可证号为建字第3707812011Q0016，施工许可证号为9号（原2#）2011-049；商铺销售依据：1、青州市万达诚信房屋开发有限公司《委托书》；2、青州市万达诚信房屋开发有限公司独家委托中鼎润和（北京）资产管理有限公司《房地产委托销售》；买受人所购商铺的基本情况：买受人购买的商铺（平面图见本合同附件一，编号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的西7号商铺，建筑层数为地上一层，该商铺合同约定建筑面积共106.27平方米；该商铺单价为每平方米6800元，总金额722636元；付款方式及期限：2018年10月17日前支付200000元，2020年4月16日前支付400000元；交付期限：出卖人应当在2019年4月17日前将符合合同约定的商铺交付买受人使用。双方还约定了其他事项。2018年10月10日，被告中鼎公司（甲方）与原告刘瑞洁（乙方）签订附加协议一份，主要内容为：第一条：乙方向甲方购买盛世花都国道沿街西7号商铺房，商铺面积106.27平米，总价60万元（包含所有税费以及办理房产证费用），乙方先交定金款1万元，限期一周之内（10月17日）之前补全预付款19万元，网签时提前通知乙方，等网签结束限期7个工作日之内再交购房款20万元，等拿到房产证之日起限期一年之内补全剩余购房款20万元，否则视为违约，须按银行利息支付未交购房款的利息给甲方【补充：甲方承诺给乙方办理网签不超过三个月（2019年1月17日）】。第二条：甲方承诺6个月（4月17号）为乙方办理房产证，若逾期则按月支付逾期费1万元，总逾期费不得超过5万元；若无法办理房产证，甲方必须无条件全额退款给乙方，并按银行利息支付已交购房款的利息。第三条：甲方给乙方的中鼎润和（北京）资产管理有限公司的营业执照以及万达诚信房屋开发有限公司与中鼎润和（北京）资产管理有限公司签约的《委托书》、《房地产委托销售合同》只能用作证明或者证据，不可用于其他。第四条：若双方发生争议，可由双方共同协商解决，协商不成的，交由当地人民法院诉讼解决。原告刘瑞洁于2018年10月10日向被告中鼎公司支付定金10000元，2018年10月17日支付购房款50000元、70000元，2018年10月18日支付购房款70000元，以上共计支付200000元。涉案商铺一直由原告使用，被告至今未给原告办理不动产权过户登记手续。本院认为，被告中鼎公司与原告签订的商铺订购协议、商品房买卖合同、附加协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”。被告中鼎公司与原告签订商品房买卖合同时向原告出示了2018年8月10日的委托书及被告万达公司与被告中鼎公司签订的房地产委托销售合同，原告在订立商品房买卖合同时知道受托人中鼎公司与委托人万达公司之间的代理关系，根据上述规定，该商品房买卖合同直接约束委托人被告万达公司。本案中，原告已经按照约定履行了支付购房款200000元的义务，被告万达公司应按照约定为原告办理房产过户登记手续，对原告要求被告万达公司为原告办理涉案房产过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于被告万达公司认为被告中鼎公司的行为已构成犯罪，请求本院依法将本案移送公安机关的答辩意见。本院认为，被告中鼎公司是否构成犯罪与本案商品房买卖合同关系属两种不同性质的法律关系，是否追究被告中鼎公司的刑事责任并不影响本案的审理，对被告万达公司的上述答辩意见，本院不予采纳。被告万达公司辩称原告与被告中鼎公司签订的合同无效，但无证据证实，本院不予采信。被告中鼎公司经本院传票传唤既未答辩又未到庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告青州市万达诚信房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告办理青州市盛世花都国道沿街西7号商铺的不动产权过户登记手续。案件受理费9800元，由被告青州市万达诚信房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  刘洪军人民陪审员  周顺民人民陪审员  蔡相红二〇二〇年四月十七日书 记 员  冯梓翔