浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终5658号 上诉人（原审被告）：张敏，男，1992年12月6日出生，汉族，住河南省内乡县。 被上诉人（原审原告）：慈溪市锦一房产经纪服务部。住所地：浙江省慈溪市龙山镇龙头场村龙林路。 经营者：陈业，男，1993年1月12日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：曹正文，女，该服务部员工。 委托诉讼代理人：杜振华，浙江和义观达律师事务所律师。 原审被告：深圳易可达科技有限公司。住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。 法定代表人：陈华辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冉佩佩，女，该公司员工。 原审被告：深圳市易佰网络科技有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区坂田街道大发埔社区里浦街7号TOD科技中心1栋101。 法定代表人：庄俊超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓美华，女，该公司员工。 原审第三人：宁波新美居建材有限公司。住所地：浙江省慈溪市龙山镇龙城路5号。 法定代表人：蔡炳阳，该公司执行董事。 上诉人张敏为与被上诉人慈溪市锦一房产经纪服务部（以下简称锦一服务部）、原审被告深圳易可达科技有限公司（以下简称易可达公司）、深圳市易佰网络科技有限公司（以下简称易佰公司）、原审第三人宁波新美居建材有限公司（以下简称新美居公司）居间合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2019）浙0282民初7778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月20日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 张敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：第一，《中介看房协议书》为锦一服务部提供的格式合同，其中第二条约定严重限制了张敏自由选择中介服务的权利，但锦一服务部并未对该条款作任何提示或说明，张敏也不知晓相应的后果，该条款应属无效。第二，《中介看房协议书》中第二条的约定显失公平，属于可撤销条款。该条款意味着不论锦一服务部中介费收取高低、服务质量优劣，张敏都只能接受其中介服务并支付报酬，有违公平原则。第三，涉案房源属于公开的信息，张敏可以自由选择中介。1.锦一服务部是从其他中介处获知涉案房源信息，其并未获得新美居公司的独家授权。2.新美居公司的官网上刊登有涉案厂房的招商信息。3.张敏与宁波市江北小麦房产中介服务部（以下简称小麦服务部）工作人员的微信聊天记录证明小麦服务部也有涉案房源信息并向张敏提供，且小麦服务部能够直接与新美居公司取得联系并提供更好的条件和更优惠的中介费。在房源信息公开的情况下，虽然张敏是在锦一服务部带领下首次看房，但不意味着张敏利用了锦一服务部的房源信息。此时，锦一服务部所起的作用已经不在于报告订立合同的机会，而是要为订立合同提供媒介服务。故张敏可以选择报价低、服务好的中介公司为促成合同提供服务。第四，锦一服务部并未完全履行《中介看房协议书》约定的义务，不应按约全额收费。从《中介看房协议书》的内容看，锦一服务部除提供房源信息并带领看房外，还应提供促成交易、咨询、协助签约等义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，锦一服务部实质上仅提供了房源信息，无权按照约定全额收费。第五，张敏与易佰公司不存在关系，在涉案交易中也无任何获益，却要承担最重的责任，而锦一服务部事先未核实清楚看房人员主体身份，在法律风险防范方面存在疏忽，却无需承担相应责任，亦不符合公平原则。第六，众多案例显示，避开原中介而选择新中介的服务并不能认作“跳单”。 锦一服务部辩称，《中介看房协议书》中第二条的约定并未出现合同无效的情形，应属有效。张敏利用了锦一服务部提供的涉案房源信息才促成涉案租赁合同签订，其应该为自身签字的行为承担责任。虽然张敏个人表面上未获益，但锦一服务部带张敏、易可达公司、易佰公司实地察看涉案房屋，张敏也认可其向易可达公司推荐了小麦服务部，后易佰公司通过小麦服务部租赁涉案房屋，故张敏、易可达公司、易佰公司实际上利益相同。另张敏并未提供任何证据证明锦一服务部提出的中介费高达十几万，微信聊天记录显示中介费为半个月租金。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 易佰公司述称，因小麦服务部能为其争取到更好的租赁条件，易佰公司才与小麦服务部签订中介合同，双方之间的合同关系，与张敏无关。 易可达公司、新美居公司未发表陈述意见。 锦一服务部向一审法院起诉请求：1.易可达公司、易佰公司、张敏支付锦一服务部中介费43985元、违约金43985元，合计87970元；2.诉讼费由易可达公司、易佰公司、张敏负担。 一审法院认定事实：2019年5月，张敏通过锦一服务部寻找适租房源，报价为16元/平方米/月（含税）。之后，锦一服务部向其提供了涉案厂房的房源信息。同年5月10日，经锦一服务部联系，张敏带领易可达公司及易佰公司的员工到涉案厂房现场看房。看房前，应锦一服务部的要求，张敏在《中介看房协议书》上签名。该协议书约定：一、甲方（委托人，张敏）要求乙方（受托人，锦一服务部）提供中介服务，并承诺在乙方促成交易后支付服务佣金房租租金的半个月给乙方，如果甲方和房东促成交易，甲方以短信或书面形式通知乙方，并支付佣金；二、乙方提供房产供甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友等）选择，同时提供相关房地产咨询等中介服务。通过乙方提供中介咨询服务后，甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友等）与房产的产权人或产权人的代理人签订合同即视为乙方完成中介、咨询服务的责任（有效期六个月，如违约需要支付两个月中介费）；三、甲方声明，在此之前，甲方没有通过任何个人或中介机构看过乙方所带看的房屋，并经由乙方安排甲方实际查看房屋；四、乙方承诺：乙方向甲方提供免费看房服务并保证向甲方提供的房屋信息真实有效，协助甲方与房屋产权人或代理人签订租房协议；五、本看房单在友好协商及自愿的情况下签署。看房后，在场人员未当场决定是否租赁涉案房屋。5月13日15时，锦一服务部的员工曹正文与张敏有如下微信聊天记录：“你好！怎么安排？”，“我们经理回深圳了，这边有可能会续租一个月。如果有需要我会给你打电话”，“如果时间长了，那个厂房会被分租掉”，“不行就再找别的”，“16元/平方米只有这个”，“经理说了算，我们也没有办法”。5月22日10时，曹正文与张敏电话联系，向其确认涉案厂房是否已经被易佰公司承租，张敏称两家公司是不同的，不是易可达公司租的。5月27日10时，曹正文再次与张敏电话联系，询问中介费如何解决，张敏称“房子我们找别的中介租的”，“那不止你们家中介有这个资源，你们问我要17万，你觉得我们会给你吗”，曹问“我们哪里要十几万，我们微信里面聊天记录你也看了呀，是半个月提供发票啊”，张答“你们当时十几万，本来都说好了”。2019年5月30日，易佰公司与新美居公司签订了租赁合同，约定：租赁面积共计5498.12平方米；租期为2019年7月1日至2024年6月30日，自合同签订之日至2019年6月30日为装修免租期；租金：2019年7月1日至2022年6月30日为16元/平方米/月（含税），计1055639元/年，2022年6月30日以后的租金为17.60元/平方米/月，计1161203元/年。 一审法院认为，锦一服务部与张敏签订的《中介看房协议书》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。易可达公司、易佰公司的员工虽然在张敏带领下实际看房，但未在看房协议书上签名，现无证据表明张敏的行为能够代表易可达公司、易佰公司，故该看房协议书对于易可达公司、易佰公司没有法律约束力。该案的争议焦点在于：张敏的行为是否构成“跳单”？违约金如何确定？对于第一个争议焦点，《中介看房协议书》第二条约定，“通过乙方提供中介咨询服务后，甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友等）与房产的产权人或产权人的代理人签订合同即视为乙方完成中介、咨询服务的责任（有效期六个月，如违约需要支付两个月中介费）”。该约定的目的在于防止甲方利用乙方提供的信息，通过亲戚朋友跳过乙方承租，使得乙方无法获得应得的中介费。该案中，易可达公司、易佰公司的员工在张敏的带领下一起实地看房，之后锦一服务部继续与张敏就租房事宜进行磋商，锦一服务部有理由相信看房人员及其所代表的公司是张敏的“朋友”，张敏的行为是为了“朋友”的利益。易佰公司在看房后二十日内即与新美居公司签订了租赁合同，且无证据表明其系通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，根据约定，应视为锦一服务部已对张敏完成中介、咨询服务，张敏应当支付中介费。关于中介费的数额，易佰公司前三年的租金为16元/平方米/月（含税），计1055639元/年，按照合同约定，半个月的租金为43985元。对于第二个争议焦点，张敏的跳单行为构成违约，使得锦一服务部未得到其应得的中介费，给锦一服务部造成了损失，张敏应当承担相应的违约责任。张敏提出违约金过高的抗辩，并主张对违约金不予支持或依法予以减少。该案中，锦一服务部主张的违约金为其应得中介费的一倍，明显过高，综合该案的实际情况，该院酌情将违约金调整为8000元。综上，锦一服务部的合理诉请，该院予以支持，超出部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、张敏于判决生效之日起七日内支付锦一服务部中介费43985元，并支付违约金8000元，合计51985元；二、驳回锦一服务部的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×履行期间）。案件受理费1999元，由锦一服务部负担818元，由张敏负担1181元，于判决生效后七日内交纳一审法院。 二审期间，各方均未向本院提交新证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 另查明：小麦服务部在《厂房租赁中介合同》的落款处盖章，易佰公司就上述合同中的付款条款进行审核并表示走完内部审批好安排支付。 本院认为，本案二审的主要争议焦点包括：一、《中介看房协议书》第二条约定的效力如何认定；二、假设上述条款有效，锦一服务部是否有权要求张敏支付中介费并承担违约责任。 关于争议焦点一，本院认为，锦一服务部作为中介公司的责任就是如实报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务等，而委托人享有获取信息、服务的权利，也应在锦一服务部促成合同成立时履行支付报酬的义务。《中介看房协议书》第二条约定委托人及其代理人、亲属、朋友等通过锦一服务部提供中介咨询服务后签订合同即视为锦一服务部完成中介咨询服务，该约定并未免除锦一服务部的责任，也未加重委托人的责任或排除其主要权利，应认定合法有效。而且从条款内容的表述看，并未导致双方利益明显失衡，故本院对张敏关于上述条款无效或可撤销的上诉理由不予采信。 关于争议焦点二，在《中介看房协议书》第二条约定有效的情况下，易佰公司基于张敏关系租赁了涉案房屋，是否可以视为通过锦一服务部的中介咨询服务且该服务完成，关键看锦一服务部提供的中介咨询服务是否足以达到要求对方支付报酬的标准。本案中，锦一服务部的中介咨询服务包括实地看房、提供房源信息和洽谈租赁条件。带领实地看房是锦一服务部为促成合同订立所必须付出的劳力，而且《中介看房协议书》约定锦一服务部提供免费看房服务。锦一服务部虽是首家带张敏看房，但其认可涉案房源信息系公开，在锦一服务部未举证证明其向张敏提供了房源这一公开信息以外的其他信息的情况下，提供房源信息就非衡量其完成中介服务的唯一标准了。锦一服务部也根据张敏提出的租赁要求联系了涉案房屋的出租方新美居公司，但目前未有证据显示双方就房屋租赁合同的基本内容达成一致，锦一服务部也认可双方还未就免租期等具体细节进行面谈。在此情况下，张敏有权选择其他中介公司为其提供服务。事实上，涉案租赁合同通过小麦服务部与新美居公司联系商谈后签订，且小麦服务部的中介费用更低，也为易佰公司争取了装修免租期。故本院认定锦一服务部的中介咨询服务尚未达到要求支付报酬的程度，张敏的行为并不属于《中介看房协议书》第二条约定的情况，无需承担违约责任。但鉴于锦一服务部确实付出了实际劳动和必要的成本支出，根据本案实际情况，从公平合理的角度出发，本院酌情判定张敏向锦一服务部支付5000元的合理费用。 综上，张敏的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省慈溪市人民法院（2019）浙0282民初7778号民事判决； 二、上诉人张敏于本判决生效之日起七日内向被上诉人慈溪市锦一房产经纪服务部支付费用5000元； 三、驳回被上诉人慈溪市锦一房产经纪服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费1999元，由被上诉人慈溪市锦一房产经纪服务部负担1949元，由上诉人张敏负担50元；二审案件受理费1100元，由被上诉人慈溪市锦一房产经纪服务部负担1050元，由上诉人张敏负担50元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 孔 华 审判员 梅亚琴 审判员 朱 静 二〇二〇年四月二十七日 法官助理吴文雯 书记员夏晶晶