山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终276号上诉人（原审原告）：乔梁，男，1971年12月17日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：于瑞松，山东莱励律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙惠丰，山东莱励律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王波，男，1987年3月30日出生，汉族，住莱阳市。上诉人乔梁因与上诉人王波房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2019）鲁0682民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。乔梁上诉请求：1、撤销山东省莱阳市人民法院（2019）鲁0682民初1757号民事判决第一项，依法改判王波支付房屋占有使用费41333元；2、王波支付违约金30000元；3、王波支付房屋维修费及垃圾清理费5000元；4、诉讼费由王波负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。乔梁与王波在2015年9月24日签订租赁合同，约定了租金、租赁期限、违约责任，任何一方不得单方解除合同。2017年9月底，王波未向乔梁交纳租金，其行为表示不再履行债务，但并未将租赁房屋腾退。直至2019年2月，王波也未将承租房屋彻底清理完毕。一审判决认定王波在2018年6月基本将房屋清理完毕，不影响乔梁出租与事实不符，且王波至今也未与乔梁完成房屋交接。二、一审判决适用法律错误。乔梁与王波签订房屋租赁合同并约定违约金，是督促双方履行合同，并如有违反合同约定而要承担的责任，双方应严格履行。无论王波在合同期内未交纳应交纳的租金还是在合同期内单方解除合同，都是违约，给乔梁造成了损失，依法应当支付违约金。王波辩称，王波与乔梁间的租赁合同已于2017年9月底解除。租赁合同解除的原因是环保及政府统一安排，导致王波无法继续经营，也无法实现合同目的。王波不存在违约行为。王波搬出房屋时，已经对房屋进行了清理，乔梁也未要求王波清理垃圾，说明乔梁认可王波已清空了房屋。王波上诉请求：1、请求二审法院依法改判驳回乔梁的诉讼请求。2、诉讼费用由乔梁负担。事实和理由：一审判决认定王波自2017年10月初至2018年6月中旬期间占有乔梁的房屋是错误的。第一、根据庭审证据及判决认定的事实可以确定王波与乔梁所签订的房屋租赁合同于2017年9月底已经解除，并且在乔梁在现场的情况下，王波将所有设备及材料等搬走并清理完毕，不存在有部分垃圾未清理的情况，当时乔梁也未提出异议，说明乔梁认可租赁房屋当时的情况。第二、根据王波与乔梁提交的视频证据及法院实地查看，该租赁房屋及院内仅残留部分塑料袋及小石板等垃圾，该院落有租户多家，在王波搬走后长达八个月内，不能排除其他租户留下的或因风的原因吹进院落的，更不能想当然认定是王波留下的。第三、根据王波与乔梁提交的视频证据及法院实地查看，法院亦认为该部分垃圾不影响乔梁对外出租和使用，乔梁也于2017年9月王波搬走后即打出招租广告，并于2018年底将该房屋出租，因此王波不存在对乔梁房屋的占有和使用。综上，本案房屋租赁合同解除时，王波己经搬走并清理完毕，不存在占有使用房屋的情形。因此一审法院判决王波支付乔梁2017年10月初至2018年6月中旬期间的房屋占有使用费是错误的。2、一审判决关于违约金的认定是错误的。王波在该租赁房屋合同签订前就租赁该房屋中从事石材加工多年，因国家环保及政府部门统一安排等客观原因，王波无法继续经营，也无法实现合同目的。该情形符合双方签订的房屋租赁合同第五条的约定，王波无需承担违约金。乔梁辩称，王波的上诉请求不成立，一审判决认定王波占用房屋的事实存在，违约情形也存在，但是占有房屋的期限乔梁认为是不正确的。请求二审法院依法驳回王波的上诉请求。乔梁向一审法院起诉请求：1、依法判令王波从2017年10月1日起按照合同约定的房租每年31000元支付至2019年2月28日期间的房屋占有使用费72333元；2、依法判令王波支付违约金30000元；3、依法判令王波支付房屋维修费用和垃圾清运费用5000元；4、诉讼费用由王波负担。一审法院认定事实：2015年9月24日，乔梁（合同甲方）与王波（合同乙方）签订《房屋租赁合同》1份，有如下约定：甲方将位于莱阳市富水南路208号大院内的部分房屋租赁给乙方使用；租赁期限5年，自2015年10月1日至2020年9月30日；租金每年31000元，乙方必须在每年10月1日以前付清全年房租（上达租）；任何一方违约，违约金为3万元。上述合同签订后，双方即开始实际履行，王波将租赁房屋用于石材加工。2017年5月2日，莱阳市环境保护局下发《关于对部分无环保手续企业实施停产整改的决定》，责令包括王波所开的莱阳市昌盛石材厂在内的部分企业即日起停产，必须在2017年6月2日前完善相关环保手续，逾期上报市政府予以关闭。2017年7月31日，莱阳市城厢街道办事处发出《关于做好当前环境保护突出问题整治攻坚工作的通知》，通知：按环保部门要求，停产整改企业未经行业部门验收通过前，一律不得恢复生产，凡2017年9月30日前未完成整改达标的，一律关停取缔。另查明，原审庭审过程中，王波提供证人赵某1、赵某2、战克星到庭作证，欲证实当初搬离租赁房屋时已通知乔梁解除合同。其中，证人赵某1陈述：我也是租赁了乔梁的房屋，2017年9月底房租到期前几天，王波准备搬离所租赁的房屋，房东在场；王波告诉房东环保局不让干了，你往外租吧，房东说不让你们干就对了，到哪里也不能让你们干；我在2018年2月16日前干过活，当时那个电是自己偷偷接上的；院里别的石材厂都断水断电了；我跟房东商量先交了3万元房租（年租金4.8万元），在这里干，观察一下环保政策是否变化；大院里的人包括赵某2（恒祥石材）、战明福（万福石材），还有一些工人；王波搬离当天我的厂子在干活，看到房东去了，就过去看看情况；房东当时对于王波提出的要求没有表态；环保局不让我们整改，说在居民区内不让干；我们在环保局下达决定后第一时间通知了房东，房东也来了好几趟，房东让我找关系想办法，环保局说肯定不行。对上述证言，乔梁的质证意见为：对王波提供证人证实的内容除了关于自己从事过加工外，均不认可；证人与本案的处理结果将来会有密切联系，因为证人的情况与王波的情况具有类似性。证人赵某2陈述：我也租了乔梁同一地点的房屋，我的石材厂叫恒祥石材；2017年5月2日环保局下达决定不让我们干了，我们第一时间通知了房东；2017年7月31日城厢办事处又发了一次通知；2017年8月3日办事处给我们发了停电通知，要求我们清理场地、设备，给我们断水断电，提交停电通知1份；我们也和房东第一时间通知了这个情况，并要求终止合同；房东说不行，搬走也要给我钱；2017年9月底房租到期之前几天，我们要准备搬离所租赁的房屋时，房东到了现场，说取缔你们就对了，到哪也行取缔你们；我说终止合同把钥匙交给他，他不接收；当时我和房东在场，还有很多工人，还有姓战的，再没有了；我与王波是同时搬的，2017年9月底搬走了；当时环保局就直接给我们取缔而不是整改，因为是离居民区太近了。对上述证言，乔梁的质证意见为：均不认可；证人与本案的处理结果将来会有密切联系，因为证人的情况与王波的情况具有类似性，对其证人证言所证实的内容不应当作为本案的定案依据，乔梁与王波之间的合同并没有解除；同时该证人证实赵某1并不在事发现场。证人战克星陈述：我也租了同一地点的房屋，我的石材厂叫万福石材；2017年9月份给我们停电不让干了，环保局下达通知要取缔不让我们在那里干了，我是从赵某2处转租的，我找赵某2，赵某2就找乔梁，乔梁就说上你们上哪里也要取缔你们；下达整改通知后我们没有整改过，因为环保局提出的条件我们达不到，要距离居民区300米，所以必须要取缔。对上述证言，乔梁的质证意见为：均不认可；证人与本案的处理结果将来会有密切联系，因为证人的情况与王波的情况具有类似性，对其证人证言所证实的内容不应当作为本案的定案依据，乔梁与王波之间的合同并没有解除。因上述三名证人的证言基本一致，故可以证实莱阳市环境保护局和莱阳市城厢街道办事处下发整改通知后，确实给乔梁出租给王波用于经营石材厂的房屋停了电。2017年9月王波将设备及大部分石材搬走，搬走时王波已向乔梁作出了解除租赁合同的意思表示。再查明，2018年6月14日上午，本案原审法官到涉案租赁房屋现场进行了实地查看，查看时现场尚有部分垃圾未清理。案件重审过程中，王波提交了手机录制视频一份，以证实2018年6月14日下午3时左右，王波组织人员、车辆到现场基本将垃圾清理干净。对此，乔梁不予认可，同时提交了2019年2月26日手机录制的视频一份，欲证实王波没有将垃圾彻底清理干净。从乔梁提交的视频看，现场院内及屋内虽有部分残留的塑料袋、小石板块等垃圾，但整体上垃圾已清理完毕，并不影响乔梁继续对外出租或使用。同时，乔梁还申请证人宋某出庭作证，欲证实系其找到宋某维修房屋并清运垃圾，为此支出了5000元劳务费用。但根据宋某的当庭陈述，其为乔梁维修的房屋不仅仅包括王波所租用的两间，还包括非王波租用的其他几间，其清理的垃圾是整个大院的，不仅仅是王波所使用的大院部分。一审法院认为：当事人的合法权益应受法律保护。本案中，从诉辩双方当事人的具体诉辩意见看，双方争议的焦点问题主要有三：一是乔梁与王波之间2015年9月24日签订的《房屋租赁合同》是否可以解除以及何时解除；二是王波应否按照每年31000元的标准向乔梁支付2017年10月1日起至2019年2月28日期间的房屋占有使用费；三是王波应否向乔梁支付违约金；四是王波应否向乔梁支付房屋维修及垃圾清运费5000元。对双方争议的焦点问题一，一审法院认为，第一，乔梁与王波双方2015年9月24日签订的《房屋租赁合同》系在自愿、平等、协商一致基础上达成，所作意思表示真实，又合同约定的内容并不违反法律的禁止性规定，亦不存在侵犯国家、集体或他人合法权益等无效情形，故应认定为合法有效。对乔梁与王波基于上述合同形成的房屋租赁关系，一审法院依法予以确认。第二，根据乔梁提交的莱阳市环境保护局2017年5月2日下发的整改决定、莱阳市城厢街道办事处2017年7月31日下发的整改通知、2017年8月3日发出的停电通知等证据，可以证实因环保政策变化，王波已无法在租赁地点继续经营石材加工生意，且即使进行整改，也因违反环保部门关于石材厂不能靠近居民区的硬性规定而无法达到政策要求。由此，可确认王波租用乔梁房屋的合同目的客观上已无法实现，故王波可以要求与乔梁解除租赁合同。第三，原审时王波申请出庭作证的三名证人与王波均租用了同一场地内的房屋，三名证人出庭作证的证人证言陈述较为详尽、内容基本一致，具有较高的可信度，可以作为本案认定相关事实的依据，再结合乔梁明确知晓王波实际上已无法继续经营、2017年9月底王波将加工设备及大部分石材从租赁地点搬走等事实，应认为王波已向乔梁在2019年9月底明确作出了解除租赁合同的意思表示。综上，分析全案证据，应认定乔梁与王波2015年9月24日签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月底解除。对双方争议的的焦点问题二，一审法院认为，第一，既然王波已明知其在涉案租赁地点已无法继续经营，双方之间的租赁合同已于2017年9月底解除，则王波应及时将承租的房屋及场地清理干净并交还给乔梁。然王波仅在2017年9月底将设备及大部分石材搬走，对留在房屋及场地内的垃圾未及时清理，直至2018年6月14日下午本案原审法官实地查看后才予以清理，导致乔梁在2017年10月初至2018年6月中旬期间无法对外出租房屋及场地。现乔梁基于以上事实，要求王波按照租赁合同约定的租金标准（每年31000元）支付上述期间的占有使用费，事实清楚、理由充分，一审法院依法予以支持。至于具体数额，经一审法院核算应为21958元（31000元/12个月*8.5个月）。第二，对乔梁主张的2018年6月中旬至2019年2月底期间的占有使用费，一审法院认为，根据王波提交的2018年6月14日下午手机录制的现场视频及乔梁提交的2019年1月2日、2019年2月16日手机录制的现场视频，明显可以看出涉案房屋及场地内的垃圾已基本清理完毕，现场仅存留部分塑料袋、废弃小石材块等垃圾，达不到完全占用涉案房屋及场地的程度，对乔梁对外出租并不构成实质性影响。现乔梁要求王波支付2018年6月中旬至2019年2月底期间的占有使用费，应认为缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。对双方争议的焦点问题三，一审法院认为，在本案所涉房屋租赁合同关系项下，乔梁作为出租人，其只是负责出租房屋及场地并收取租金，并不参与王波的经营活动；王波作为承租人，承租乔梁房屋及场地用于经营石材加工，后因经营期间环保不达标导致无法继续经营，且即使整改亦不能达到环保部门硬性要求。基于上述事实，可以确认导致涉案《房屋租赁合同》无法继续履行、合同目的无法实现的责任并不在于乔梁。综上，因合同无法继续履行、合同目的无法实现的事实实际存在，客观上给乔梁造成了一定的经济损失，而造成这一后果的经营期间的环保问题应属王波需自行承担的经营风险，乔梁并不承担任何责任，故王波应当参照合同约定向乔梁支付一定数额的违约金。虽然合同约定的违约金数额为30000元，但根据庭审查明的事实，王波对合同的解除主观上并不存在恶意，故违约金可酌情予以减少，综合考虑本案具体案情，一审法院认为王波向乔梁支付的违约金数额应以20000元为宜。对双方争议的焦点四，一审法院认为，当事人有责任就其主张向法庭提交充分证据予以证实，有证不举或举证不能的，应自行承担由此产生的不利后果。本案中，乔梁申请证人宋某出庭作证，欲证实其为维修涉案房屋及清理垃圾共向宋某支付劳务费用5000元，要求王波负担该部分费用，但根据宋某出庭作证的证人证言，即使其维修房屋、清运垃圾属实，其维修的房屋中还包括有非王波租用的其他房屋，清运的垃圾更是包括整个大院，现乔梁要求王波全部负担该部分费用，缺乏事实及法律依据，故一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其他相关民事法律法规之规定，一审法院判决：一、王波于本判决生效后十日内向乔梁支付2017年10月初至2018年6月中旬期间的房屋占有使用费人民币21958元；二、王波于本判决生效后十日内向乔梁支付违约金人民币20000元；三、驳回乔梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1223元，由王波负担424元，乔梁负担799元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实同原审。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。乔梁将案涉房屋租赁给王波使用后，因国家环保政策变化，王波无法在案涉房屋内继续经营石材加工业务，双方于2017年9月底解除租赁合同的事实清楚，本院予以确认。案涉合同解除后，王波直至2018年6月14日下午一审法院法官勘验现场时才将租赁房屋及场地内的垃圾清理完毕，在此之前乔梁无法正常对外出租房屋及场地的证据充分，王波对此理应承担相应的责任，王波理应向乔梁支付2017年10月至2018年6月中旬间房屋占有使用费。王波认为其在2017年9月底租赁合同解除时即已将案涉房屋及场地清理干净的主张，与事实不符，本院不予采纳。乔梁以2018年6月中旬后案涉房屋及场地内尚有部分塑料袋、废弃小石材块等垃圾为由，要求王波承担2018年6月中旬至2019年2月底期间的占有使用费，没有事实及法律依据，本院不予支持。乔梁将案涉房屋及场地租赁给王波从事石材加工，王波租赁期间因国家环保政策变化，导致无法继续经营，合同目的无法实现，一审法院结合本案案情确认王波需给付乔梁违约金20000元，于法并无不当，本院予以支持。乔梁提供的证人宋某并不能证明乔梁为清理王波遗留的垃圾支出5000元的事实，故乔梁要求王波支付房屋维修费和垃圾清理费5000元的诉请，证据不足，本院依法不予采纳。综上所述，乔梁和王波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1758元，由上诉人乔梁负担535元，由上诉人王波负担1223元。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  王家国审判员  陈晓彦二〇二〇年四月七日书记员  张 筱