四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民再1号 再审申请人（一审原告）：泸州市国有公房经营管理有限公司，住所地泸州市江阳区迎晖路47号4楼，统一社会信用代码915105007400062569。 法定代表人：谢鹃，总经理。 委托诉讼代理人：肖篪，四川理光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蓝，四川理光律师事务所律师。 被申请人（一审被告）：罗杨，男，1985年9月15日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 一审第三人：夏燕，女，1969年3月4日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 再审申请人泸州市国有公房经营管理有限公司（以下简称：“国有公房公司”）与被申请人罗杨、一审第三人夏燕租赁合同纠纷一案，不服泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初5780号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月19日作出（2019）川05民申46号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人国有公房公司的委托诉讼代理人张蓝，一审第三人夏燕到庭参加了诉讼,被申请人罗杨经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 国有公房公司申请再审称，请求撤销泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初5780号民事判决第一项，并依法改判。事实与理由：一审认定罗杨从2018年3月1日起未支付租金，且合同解除后罗杨未搬离租赁物，罗杨应当从2018年3月1日起按照约定每月2万元支付租金和房屋占用费。但一审判决却从2018年4月1日起按每月2万元的标准支付，该判项缺乏事实根据，应当予以纠正。 夏燕述称，自己按约向罗杨交纳了租金，对一审判决无意见。 国有公房公司向一审法院起诉请求：1.解除国有公房公司与罗杨的《房屋租赁合同》。2.判令罗杨限期搬离退还江阳区房屋，并向国有公房公司支付拖欠的房屋租金16万元（暂计算至2018年10月31日，房屋租金计算至搬离退还房屋为止。）违约金4.8万元，合计20.8万元。3.本案诉讼费及国有公房公司实现权利的一切费用由罗杨承担（包括但不限于公告费用、律师代理费用等）。 一审法院认定事实：国有公房公司将泸州市江阳区房屋租赁罗杨，2018年3月30日经双方结算，罗杨共欠国有公房公司租金35万元，罗杨向国有公房公司出具承诺书，此承诺书载明：“今承诺欠贵公司35万元房租，在2018年3月31日转17万元，余18万元分5期偿还，即前4个月每月支付4万元，另支付房屋当月租金2万元，计6万元，第5个月支付2万元，另付房屋当月租金2万元，计4万元。以后每月2万元房租当月支付。”2018年4月2日，国有公房公司（甲方）根据罗杨（乙方）的承租申请，又与罗杨签订《房屋租赁合同》，国有公房公司将位于泸州市江阳区房屋租赁给罗杨用使用，面积共计93.43平方米，租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日止，租赁费为每月2万元，合同第九条第4项约定：租赁期内，乙方如有下列行为，甲方有权单方面解除合同，书面通知乙方后收回房屋，不退还保证金，承担违约责任，造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿：（1）擅自将该房屋转租、转让、转借或者调换使用的；……（5）拖欠租金累计达两个月的。第十条违约责任第1项约定：乙方逾期交纳房屋租赁费的，应向甲方承担逾期支付违约金，计算方式为：逾期天数×应交纳房屋租赁费×5‰；第4项其他违约责任：违约方应向守约方承担的违约金为本合同租赁费总金额的20%；第5项违约方还应赔偿守约方实现权利的所有费用，包括且不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、公证费等。罗杨支付国有公房公司租金至2018年2月28日止，截止2018年10月31日，罗杨共拖欠国有公房公司房屋租金16万元。 另查明，国有公房公司出租给罗杨的泸州市江阳区房屋实际由第三人夏燕占有使用。 一审法院认为，一、国有公房公司、罗杨签订的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”房屋租赁合同是租赁合同的一种。国有公房公司与罗杨签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方已形成了合法的租赁合同关系。租赁双方均应按约定履行各自义务，出租方应提供符合租用功能的房屋供承租方使用，承租方应按照约定支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，国有公房公司将房屋租赁给罗杨使用，罗杨负有支付租金的义务。双方在合同中明确约定了罗杨如拖欠租金累计达两个月的，国有公房公司可单方面解除合同，现罗杨已累计拖欠国有公房公司租金达八个月，符合双方关于单方面解除合同的条件，构成根本性违约，故国有公房公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。具体合同解除的时间，是一审法院将起诉状副本送达罗杨的时间即2018年11月15日。 二、关于房屋租金和房屋占用费的问题。罗杨认可至2018年10月31日止拖欠租金16万元，即从2018年3月1日起，未支付租金，根据合同约定，罗杨应当支付从2018年3月1日起，按照约定支付租金，且合同解除后，罗杨未搬离租赁物，向国有公房公司交付房屋，应当承担支付房屋占用费每月2万元至向国有公房公司交付房屋时止。 三、关于国有公房公司请求的违约金4.8万元的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”，国有公房公司、罗杨在合同中约定逾期交纳房屋租赁费的，应向甲方承担逾期支付违约金，计算方式为：逾期天数×应交纳房屋租赁费×5‰。因罗杨未按约定支付租金，构成违约，国有公房公司主张承担4.8万元违约金的请求，符合法律规定，予以认可。 四、关于第三人夏燕的责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，国有公房公司、罗杨签订的《房屋租赁合同》被解除，此《房屋租赁合同》终止履行，罗杨应当向国有公房公司交付房屋，经查，案涉房屋现在的实际使用人为第三人夏燕，故国有公房公司要求第三人夏燕腾退案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。第三人夏燕认为案涉房屋是从案外人处租赁的抗辩理由，系另一法律关系，本案不予审查。 五、关于国有公房公司主张实现权利的一切费用由罗杨承担的问题，因未提交证据加以证明，也未提出具体数额，因此，一审法院对国有公房公司要求罗杨承担实现债权费用的诉讼请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告罗杨于本判决生效之日起五内向原告泸州市国有公房经营管理有限公司支付租金和房屋占用费（计算方式为：从2018年4月1日起按每月2万元的标准支付至履行本判决第三项之日止）；二、被告罗杨于本判决生效之日起五日内向原告泸州市国有公房经营管理有限公司支付违约金4.8万元；三、第三人夏燕于本判决生效之日起三十日内搬离泸州市江阳区房屋并交付原告泸州市国有公房经营管理有限公司；四、驳回原告泸州市国有公房经营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取2210元，由被告罗杨承担。 本院再审中，双方当事人均未提供新证据。 本院再审查明，罗杨于2018年3月30日向国有公房公司出具承诺书后至2018年10月31日止，共向国有公房公司支付房屋租金共计33万元，尚欠16万元未付。本院再审查明的其余事实与原一审认定的事实一致，予以确认。 本院再审认为，本案的争议焦点为：原一审判决第一项是否少计算一个月租金2万元？本案中，再审申请人国有公房公司将其所有的房屋租赁给被申请人罗杨使用，被申请人应当按约定支付租金，截止2018年10月31日，被申请人共欠再审申请人房屋租金16万元未付的事实清楚，被申请人应当承担及时偿付的违约责任。原一审判决认定被申请人共拖欠再审申请人房屋租金16万元正确，但如按原一审判决第一项载明的被申请人从2018年4月1日起按每月2万元计算租金，当计算至2018年10月31日止时共7个月的租金只有14万元，与本案查明被申请人截止2018年10月31日止拖欠租金16万元的事实不符，原一审判决第一项的确少计算了一个月的租金2万元。因此，原一审判决第一项载明被申请人向再审申请人支付租金的起始时间有误，应当予以纠正。 综上所述，国有公房公司的再审请求成立，本院依法予以支持。原一审认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初5780号民事判决第二项（即：罗杨于本判决生效之日起五日内向泸州市国有公房经营管理有限公司支付违约金4.8万元）、第三项（即：夏燕于本判决生效之日起三十日内搬离泸州市江阳区房屋并交付泸州市国有公房经营管理有限公司）； 二、撤销泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初5780号民事判决第四项（即：驳回泸州市国有公房经营管理有限公司其他诉讼请求）； 三、变更泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初5780号民事判决第一项为：罗杨于本判决生效之日起五内向泸州市国有公房经营管理有限公司支付租金和房屋占用费（计算方式为：从2018年3月1日起按每月2万元的标准支付至履行原一审判决第三项之日止）； 四、驳回泸州市国有公房经营管理有限公司其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取2210元，由罗杨负担；再审案件受理费300元，由泸州市国有公房经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李斌 审判员  胡艳 审判员  李平 二〇二〇年四月十四日 书记员  王艳