四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再98号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：蒋正琼，女，汉族，1963年5月9日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：唐正全，男，汉族，1956年3月11日出生，住四川省成都市龙泉驿区，系蒋正琼之夫。 委托诉讼代理人：张海军，四川众城律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：余兴兰，女，汉族，1969年10月5日出生，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：付平，四川联衡律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：李文福，男，汉族，1955年12月12日出生，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：王东军，四川联衡律师事务所律师。 再审申请人蒋正琼因与被申请人余兴兰、李文福房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2016）川07民终2162号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月20日作出（2017）川民申3509号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人蒋正琼及其委托诉讼代理人唐正全、张海军、被申请人余兴兰及其委托诉讼代理人付平、李文福及其委托诉讼代理人王东军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋正琼再审称，一、案涉房屋买卖合同的相对人为蒋正琼和余兴兰，合同签订后房屋已经交付再审申请人使用，再审申请人提交的证据能够证实再审申请人已经支付了房款。被申请人提交的李某的收条、证言不能证明案涉房屋系李某出钱购买，且李某与被申请人存在利害关系，其证言不应采信。如被申请人退还房款，也应退还再审申请人，而不是退还李某。二、因被申请人的原因，再审申请人所购案涉房屋不能取得所有权，造成再审申请人的损失，再审申请人提交《房地产估价报告》主张损失赔偿，应得到支持。请求：1.撤销四川省绵阳市中级人民法院（2016）川07民终2162号民事判决；2.依法支持再审申请人的一审诉讼请求；3.本案诉讼费由被申请人承担。 余兴兰辩称，一、本案合同依法无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五项规定了权属有争议房产的不得转让，案涉房屋是余兴国、袁长辉等人的房屋，案涉合同损害第三人利益，依法无效。二、李文福不是本案适格被告。一、二审提交的李某收条和李某出庭作证均证明余兴兰所收40000元已退还李某，李文福未占有或使用，根据合同相对性原则，李文福不是合同当事人，对李文福无约束力。三、40000元是李某给余兴兰的购房款。四、评估报告是无效证据并且与本案没有关联性。五、一审判决违反程序、证据认定显失公正。六、一审判决适用法律错误。请求依法驳回再审申请人的再审请求。 蒋正琼向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告退还购房款40000元；3.被告向原告支付违约金人民币5000元；4.被告向原告赔偿各项损失共计260000元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：蒋正琼与余兴兰签订《房屋买卖合同》一份，约定余兴兰将绵阳市游仙区沈家坝商业城二幢二单元六楼的房屋以40000元的价格卖予蒋正琼。余兴兰在2006年1月14日将上述房屋交付给蒋正琼，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。蒋正琼在2006年1月14日向余兴兰支付房款40000元整。余兴兰在本协议生效后360天之内向蒋正琼交付土地使用权证和房屋产权证。如有违约，违约方承担违约责任，支付违约费用5000元并赔偿损失。余兴兰当庭陈述合同上填充部分的内容是李文福所写。2012年10月11日，案涉房屋登记在余兴兰名下。 2013年7月22日，余兴国、袁长辉、陈滔以余兴兰为被告、蒋正琼为第三人提起诉讼，要求确认绵阳市游仙区沈家坝商业城二幢二单元六楼的房屋属于余兴国、袁长辉、陈滔所有，绵阳市游仙区人民法院作出（2013）游民初字第5439号民事判决：位于绵阳市游仙区沈家坝商业城2-2-6-1住宅房屋（建筑面积70.8㎡）属于余兴国、袁长辉、陈滔所有。蒋正琼不服提起上诉，四川省绵阳市中级人民法院于2014年10月30日作出（2014）绵民终字第1528号民事判决：驳回上诉，维持原判。 蒋正琼于2013年5月17日以余兴兰为被告提起诉讼，后于2014年12月3日蒋正琼申请撤回对余兴兰的起诉。绵阳市游仙区人民法院作出（2013）游民初字第4029号民事裁定，准予蒋正琼撤回对余兴兰的起诉。 蒋正琼举出一份录音文字整理资料，系蒋正琼在绵阳市游仙区人民法院（2013）游民初字第4029号民事案件的庭审过程中举出。蒋正琼举出一份申请，拟证明自己已经向余兴兰、李文福支付了购房款，案涉房屋已经交付给蒋正琼使用并由其申请开通天然气。蒋正琼举出一份《房地产估价报告》显示：绵阳市游仙区沈家坝商业城2-2-6-1成套住宅单价为3488元／平方米，建筑面积为70.80平方米，市场价格总值为246950元。余兴兰、李文福对评估报告不予认可，但均表示不申请对案涉房屋的现价值进行评估。 余兴兰、李文福举出一份租房合同、两份用具清单、梁建的身份证复印件，拟证明案涉房屋实际是由蒋正蓉在收取房租，蒋正蓉与蒋正琼早有预谋为了使李某以后无案涉房屋的共有权。余兴兰、李文福举出李某出具的收条复印件一份及李某的证明一份拟证明40000元钱是李某支付的，余兴兰已经归还李某。 余兴兰、李文福申请证人李某出庭作证，证人证言内容与其出具的书面说明的内容基本一致。 另查明：李某是李文福的弟弟，李某和蒋正蓉系夫妻关系，蒋正琼系蒋正蓉的妹妹。余兴兰、李文福系夫妻关系。蒋正琼当庭陈述自己在签订购房协议时是听余兴兰口头陈述是案涉房屋的所有人，房子卖给自己后可以把证办在蒋正琼自己名下，案涉房屋的2、3、4、5楼都是余兴兰卖的。当时余兴兰给自己看了一个东西，后来她收回去了，自己也记不清她给自己看的什么东西了。余兴兰当庭陈述自己在签合同时，合同的相对人就是蒋正琼。 一审法院认为：蒋正琼与余兴兰签订房屋买卖合同，且余兴兰当庭陈述其签订合同时认为合同的相对人为蒋正琼，双方意思表示真实，买卖合同有效，但案涉房屋的所有权并非属于余兴兰，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，蒋正琼主张解除其与余兴兰签订的房屋买卖合同应予支持。 本案争议的焦点是购房款是否已由蒋正琼支付的问题。双方均认可将蒋正琼举出的录音文字整理资料来源于绵阳市游仙区人民法院（2013）游民初字第4029号民事案件，并经该案庭审质证，现双方均举示该份录音文字整理资料，且余兴兰当庭并未否认该录音文字整理资料是对其谈话所录，故对该录音文字整理资料的真实性予以采信。按照证据的高度盖然性原则，可以认定蒋正琼已经支付了40000元的房款。关于余兴兰、李文福举出的李某的收条系复印件，真实性无法核实，不予采信。李某的证言没有其他证据相佐证，不予采信。 关于李文福是否应当承担责任的问题。余兴兰、李文福系夫妻关系，买卖发生在二被告夫妻关系存续期间，且李文福并未举证证明二人之间就财产及债务问题另有约定且蒋正琼知情或40000元的房款并未用于夫妻共同生活，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定，40000元的房款以及因房屋买卖合同赔偿义务应当认定为余兴兰、李文福的共同债务，李文福应当与余兴兰共同承担责任。 关于蒋正琼主张的违约金和损失赔偿问题。蒋正琼与余兴兰签订的房屋买卖合同为有效合同，该合同中约定的违约金条款亦为有效条款，约定的违约金低于蒋正琼主张的损失赔偿的金额，按照损失赔偿金额确定蒋正琼的损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，本案中，余兴兰对案涉房屋没有所有权而与蒋正琼签订房屋买卖合同，余兴兰存在明显的过错，蒋正琼在核实案涉房屋权属上亦存在过错，综合双方当事人的过错程度，蒋正琼的损失由其承担40%的责任，余兴兰、李文福承担60%的责任更为适宜。余兴兰、李文福虽对蒋正琼举出的评估报告不予认可，但当庭表示不申请重新评估，故蒋正琼的损失按照评估报告的金额246950元扣除房款40000元后的206950元计算。判决：一、解除蒋正琼与余兴兰于2006年1月14日签订的《房屋买卖合同》；二、余兴兰与李文福于本判决生效后十日内向蒋正琼退还购房款40000元；三、余兴兰与李文福于本判决生效后十日内向蒋正琼赔偿损失124170元；四、驳回蒋正琼的其他诉讼请求。 余兴兰、李文福不服一审判决，上诉请求：1.撤销原判第一、二、三项，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。二审法院认定事实：一、关于购房款40000元的给付，在录音文字整理资料中，蒋正琼陈述购房款是给到李某手上，李某在本案一审中作为证人出庭作证，陈述其给付40000元是为了自己购买案涉房屋，在知道合同上签的是房子卖给蒋正琼后，就找余兴兰要钱，余兴兰已将款退还。余兴兰在一审中提交了李某出具的收条，证明其已将40000元房款退还给了李某，李某对此无异议。上述证据能够证明蒋正琼未向余兴兰支付购房款40000元，证人李某亦不认可其给付余兴兰40000元的行为系代蒋正琼履行合同义务，蒋正琼未能举证证明其向证人李某交付了40000元并委托其向余兴兰给付购房款，故蒋正琼主张已按合同约定向余兴兰支付购房款40000元的证据不足。二、关于《房地产估价报告》，蒋正琼提交该证据的目的是为了证明合同履行后的可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，因《房地产估价报告》确定的价值时点为2015年6月2日，双方订立合同的时间为2006年1月14日，所评估的价值明显超出了双方订立合同时能够预见或者应当预见的范围，不能作为确定损失的依据，该《房地产估价报告》不符合证据的合法性和关联性，不予采信。二审法院认为，余兴兰与蒋正琼签订的《房屋买卖合同》依法成立，该合同自成立时生效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。因余兴兰作为房屋出卖人未取得房屋所有权或者处分权，致房屋所有权不能转移，蒋正琼作为买受人要求解除合同并赔偿损失，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，该合同应予解除，并由余兴兰承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，蒋正琼要求余兴兰返还购房款40000元，但其所提交的证据无法证明其已履行了支付购房款的义务，对该诉讼请求不予支持。对于余兴兰违约造成的损失，蒋正琼未提供证据，其提供的《房地产估价报告》以该房屋2015年6月2日的市场价值作为可得利益损失，明显超出了订立合同时能够预见或者应当预见到的可能造成的损失，不应作为确定可得利益损失的依据，故余兴兰应当按照合同约定的违约金5000元承担违约责任。李文福与余兴兰系夫妻，本案债务发生在夫妻关系存续期间，且无证据证明该债务是余兴兰个人之债，应由李文福承担连带责任。虽然蒋正琼未支付合同价款，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，因余兴兰未反诉蒋正琼承担违约责任，故不属本案审理范围。二审法院判决：一、维持绵阳市游仙区人民法院（2015）游民初字第2247号民事判决第一项、第四项；二、撤销绵阳市游仙区人民法院（2015）游民初字第2247号民事判决第二项、第三项；三、由余兴兰、李文福在本判决生效后十日内向蒋正琼支付违约金5000元。 再审时，各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，本院再审查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院再审认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、案涉合同效力及是否应解除。二、蒋正琼是否支付了40000元购房款。三、违约金和损失赔偿是否应当支持。四、李文福是否应当承担责任。 针对焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五项关于权属有争议的房产不得转让的规定属于管理性规定,对合同效力不产生实质影响。蒋玉琼与余兴兰均为完全民事行为能力人，自愿签订《房屋买卖合同》，该合同对案涉房屋的位置、面积、价款、税费、房屋交付、付款方式、违约责任、解决纠纷方式等均有明确约定，体现了双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定和公序良俗，该合同合法有效，双方均应按合同行使权利、履行义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”案涉房屋所有权经四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵民终字第1528号生效民事判决确认系余兴国、袁长辉、陈滔所有，余兴兰作为房屋出卖人未取得房屋所有权或者处分权，致房屋所有权不能转移，蒋正琼作为买受人要求解除合同并赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。余兴兰主张案涉合同无效于法无据，本院不予支持。 针对焦点二，经庭审质证的录音文字整理资料来源于绵阳市游仙区人民法院（2013）游民初字第4029号民事案件，余兴兰当庭并未否认该录音文字整理资料是对其谈话所录，故对该录音文字整理资料的真实性予以采信。该录音文字整理资料显示，蒋正琼反复陈述自己已经将40000元的房款支付给余兴兰、李文福，余兴兰、李文福对此没有明确表示反驳，而是商讨加价。结合已经庭审质证的安装燃气申请、租房合同中申请人及出租人均为蒋正琼的事实，以及庭审中双方当事人的陈述内容，能够认定蒋正琼已经向余兴兰支付40000元的房款的事实具有高度可能性，应予确认。关于余兴兰、李文福提交的李某的收条其真实性无法核实，李某的证言没有其他证据相佐证，均不应采信。据此，对蒋正琼要求余兴兰、李文福退还40000万元房款的请求，本院予以支持。余兴兰、李文福关于蒋正琼未支付40000房款，该40000元房款系李某支付并已退还李某的抗辩理由不能成立，本院不予支持。 针对焦点三，蒋正琼与余兴兰签订的房屋买卖合同为有效合同，因余兴兰无权处分行为导致蒋正琼的合同目的无法实现,余兴兰应承担违约责任。蒋正琼针对余兴兰的违约行为既主张了违约金，又主张了损失赔偿。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金作为合同当事人约定的承担违约责任的一种方式，既是对违约方的惩罚也是对守约方所受损失的补偿，其数额应以违约方违约行为造成的损失为限。案涉《房屋买卖合同》约定违约金5000元明显过低，但蒋正琼未主张对违约金进行调整，而是直接主张损失，便不能再主张违约金。蒋正琼针对其损失主张，在原审中提交了案涉房屋2015年6月3日绵阳众益房地产评估事务所有限公司《房地产估价报告》，余兴兰、李文福虽对该《房地产估价报告》不予认可，但当庭表示不申请重新评估，依法应承担举证不能的不利后果。绵阳众益房地产评估事务所有限公司具有房产价格评估资质,其评估报告具有合法性,应予认定。从2006年1月14日双方签订《房屋买卖合同》到2014年10月30日案涉房屋经四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵民终字第1528号生效民事判决确权为余兴国、袁长辉、陈滔所有，余兴兰不能履行案涉房屋买卖合同，已8年多时间，该期间绵阳市房屋价格处于快速上涨时期，足以给蒋正琼造成房屋价格上涨的损失，蒋正琼以《房地产估价报告》认定的适时房屋价值与签订《房屋买卖合同》时的房屋价值之间形成的差价认定其履行合同利益损失,于法有据,本院予以支持。二审法院以蒋正琼提交的《房地产估价报告》是以案涉房屋2015年6月2日的市场价值作为可得利益损失，明显超出了订立合同时能够预见或者应当预见到的可能造成的损失，不应作为确定可得利益损失的依据为由，对蒋正琼主张损失不予支持，适用法律错误，本院予以纠正。房屋买卖对普通人来讲属于大宗消费，买受人在进行房屋买卖时均应当核实房屋的权属，案涉房屋于2012年10月11日办理产权登记，蒋正琼于2006年与余兴兰签订房屋买卖合同时，案涉房屋的产权证尚未办理，蒋正琼在签订合同时未尽审慎注意义务，导致合同不能履行，蒋正琼亦存在过错。因此,一审在查明事实的基础上,根据蒋正琼的请求,判决解除双方房屋买卖合同,由余兴兰、李文福返还蒋正琼购房款40000元,并根据《房地产估价报告》涉案房屋价值246950元的评估意见,判决余兴兰、李文福赔偿蒋正琼房屋差价损失124170元[（246950-40000）元×60%],并无不当。 针对焦点四，余兴兰、李文福系夫妻关系，房屋买卖发生在余兴兰、李文福夫妻关系存续期间，且李文福并未举证证明二人之间就财产及债务问题另有约定且蒋正琼知情或40000元的房款并未用于夫妻共同生活，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”以及《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或者妻一方所有的财产清偿”规定，40000元的房款以及因房屋买卖合同赔偿义务应当认定为余兴兰、李文福的共同债务，李文福应当与余兴兰共同承担责任。 综上所述，二审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。蒋正琼的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市中级人民法院（2016）川07民终2162号民事判决； 二、维持四川省绵阳市游仙区人民法院（2015）游民初字第2247号民事判决。 一审案件受理费2940元，由蒋正琼负担1176元，余兴兰、李文福负担1764元。二审案件受理费5880元，由余兴兰、李文福负担。 审 判 长 王学东 审 判 员 肖黔蜀 审 判 员 周 洪 二〇二〇年四月九日 法官助理 卢 佳 书 记 员 陆 艺