浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终776号 上诉人（原审被告）：马常贵，男，1959年4月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈雷、洪磊，浙江钱江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任越妹，女，1979年4月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人马常贵与被上诉人任越妹房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，任越妹系转塘街道××花苑××幢××单元××室的所有权人。任越妹、马常贵双方于2017年4月9日签订《房屋租赁合同》一份，约定任越妹（甲方）将该1601室出租给马常贵（乙方）。第二条约定租赁期限为2017年6月1日至2022年5月31日。第三条约定月租金4600元，租金支付方式为半年付，每期租金提前15天支付。第五条约定甲方不同意乙方转租或转借该房屋。除房屋内已有装修及设施外，乙方如要求重新装修或变更原设施的，须事前征得甲方书面同意。第六条约定甲乙双方任何一方有违反本合同第二至五条、九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金50000元。若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。第七条约定乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：擅自将房屋转让、转借、转租或擅自调换使用。擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途。第九条特别约定，允许乙方合租，最多房间不超过十人。合同签订后，任越妹将合同项下房屋交付给马常贵。马常贵对房屋进行了装修。马常贵在房屋内张贴委托书“本人马常贵，此房二房东，因本人业务需要，特委托浩语房地产公司张德奎代为管理”。2019年4月15日，杭州市西湖区住房和城乡建设局向任越妹发出责令整改通知书，载明：本机关于2019年4月11日对你户××花苑××幢××单元××室进行了检查，发现存在以下违法装修行为：楼板拆除，抬高地面，增加分隔，增设卫生间（楼上楼下各两个），二层增设房间。责令你停止违法装修，于2019年4月22日前完成对上述违法装修行为的责令改正。原审另查明，案涉房屋交付马常贵前状况为：一楼朝南两个房间（各带1个卫生间）、朝北一个厨房、其余为厅；二楼朝南一个房间（带1个卫生间）、其余为厅。目前状况为：一楼朝南两个房间（门上标记1、2）、朝北一个厨房未作变动；朝北增设一个房间（带1个卫生间）；中间带门一个空间（门上标记3），地面有部分抬高，马常贵曾在此设一个卫生间，后拆除马桶等设施，但抬高地面未恢复，该空间内有通往二楼的楼梯。二楼朝南一个房间隔成两个，增设一个卫生间；朝北增设一个房间（带1个卫生间）、增设一个厨房。双方确认租金已支付至2019年11月底。2019年3月13日，任越妹起诉至原审法院，请求：1.判令解除任越妹与马常贵于2017年4月9日签订的《房屋租赁协议》，判令马常贵于六个月内腾退杭州市转塘街道××花苑××幢××单元××室；2.判令马常贵承担恢复原状的费用10000元；3.判令马常贵按4600元每月的标准向任越妹支付自2019年12月1日起至腾退之日的占有使用费；4.判令马常贵向任越妹赔偿因违约所产生的违约金50000元；5.判令马常贵向任越妹赔偿因马常贵违约之前的装修期的租金52天计7973元；6.本案诉讼费用由马常贵承担。 原审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”马常贵存在违反合同约定转租，增设房间、卫生间及厨房的行为，任越妹有权解除合同。马常贵辩称没有违反合同约定，与事实不符，该院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”任越妹要求马常贵承担恢复原状的费用10000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。马常贵在承租期间违反合同约定对房屋原状进行了改变，职能部门已发出整改通知，故该院综合房屋改变状况和马常贵过错程度，酌情支持5000元。关于违约金，合同约定任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金50000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合本案任越妹实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院酌情支持30000元。目前租金支付至2019年11月，而任越妹要求马常贵于判决生效之日起六个月内腾退房屋，任越妹主张按4600元每月的标准支付2019年12月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，4600元系原房屋租赁合同约定的月租金标准，对此该院予以支持。任越妹还要求马常贵赔偿52天装修期的租金，但合同中并无关于装修期租金的约定，该院对违约金已予支持，对该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百零七条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、任越妹与马常贵签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、马常贵于判决生效之日起六个月内腾退转塘街道××花苑××幢××单元××室房屋，将该房屋返还任越妹；三、马常贵于判决生效之日起十日内支付任越妹恢复原状的费用5000元及违约金30000元，合计35000元；四、马常贵按照每月4600元的标准支付任越妹自2019年12月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；五、驳回任越妹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，任越妹负担895元，马常贵负担949元。 宣判后，上诉人马常贵不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，任越妹的解除合同的条件尚未成就，合同不应解除。具体如下：1、任越妹在2017年4月8日就向岭上花苑的物业杭州新欣物业管理有限公司就房屋内部装修进行过登记备案，马常贵不存在未经过出租人同意进行装修或变更设施的情形。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形第二条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的，出租人可以解除合同。该条款明确表示，当承租人出现擅自变动房屋建筑主体时，出租人应当给予承租人合理的恢复期限，如果承租人在合理的恢复期限内仍未改正的，出租人可以解除合同，对于承租人多出的2个房间、3个卫生间、1个厨房，出租人应当告知并给予合理的时间进行恢复，而不是直接解除合同。这有背《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定。3、任越妹曾多次到房子里看过，对于马常贵的改造行为，任越妹是知情的，对于增设的房间和卫生间及厨房，任越妹并没有要求一定要拆除或着进行恢复，也没有任何书面通知，事实上已经构成对马常贵该行为的默认许可，只是表示将楼梯恢复好就可以了，马常贵也已经按任越妹的要求将楼梯进行恢复，期间有施工工人能够证实，同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第七条及《合同法》第二百一十九条的规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，马常贵对楼梯的改造也并未使整个房屋的性质改变或者受到损失，相反，马常贵是对楼梯进行了一个加固，因为楼梯本来是木质的，马常贵对其进行钢化改造，是正当使用及维护的行为，也符合相应的消防要求。并且合同中也未明确约定对楼梯的改造属于解除的条件之一。4、马常贵并未将房屋进行转租，而只是将房屋进行合租，双方签订的房屋租赁合同第九条明确表示，任越妹同意马常贵合租，最多不得超过10人，马常贵根据合同约定进行合租，人数也并未超过10人，马常贵并未违约，任越妹解除权条件并未成就。二、马常贵不应支付任越妹违约金30000元。根据《最高院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，马常贵认为任越妹不存在实际损失，马常贵虽然有多增设房屋的行为，但是任越妹是一直明知的并且未提出任何的异议，事实上构成对马常贵该行为的一种默认许可，同时，马常贵的行为并没有达到根本违约致使合同目的无法实现的情形。房屋租赁合同仍可以继续履行，合同目的仍可以继续实现，并且马常贵也同意按任越妹的要求进行恢复整改，也愿意继续履行合同，任越妹不存在实际损失，也不存在预期利益的损失。回顾合同的整个履行情况，马常贵都是按时在履行合同义务，支付租金、积极配合任越妹的各项要求，没有要故意违约的主观意识，过错程度较小。故，马常贵认为不应支付违约金30000元。综上所述，一审法院认定事实不清，故提起上诉，请求：1、撤销杭州市西湖区人民法院作出的（2019）浙0106民初2692号判决，依法改判，驳回任越妹一审全部诉讼请求。2、本案一审、二审的诉讼费用由任越妹承担。 被上诉人任越妹发表答辩意见称：请求维持一审判决，诉讼费用有马常贵承担。 二审举证期限内，上诉人马常贵与被上诉人任越妹均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，马常贵与任越妹签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。该合同约定，马常贵如要对房屋进行重新装修，须征得任越妹同意，并约定同意马常贵在案涉房屋内增设两个房间、一个厕所，允许马常贵合租。但如马常贵有转让、转借、转租案涉房屋或者擅自拆改案涉房屋或改变房屋用途的行为，任越妹享有解除权。马常贵承租案涉房屋后对案涉房屋的装修、改造超出了上述合同约定的范围，其主张装修行为系获得任越妹同意，并未提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果，故原审法院认定马常贵存在违规装修的行为并无不当。关于转租问题，一审中任越妹提供了案涉房屋的照片、马常贵及其代理人与案外人就案涉房屋签订的租赁协议以及次承租人的情况说明等证据用以证明马常贵将案涉房屋转租的事实，对上述证据马常贵均无异议，且一审庭审中，马常贵认可其就案涉房屋进行转租。现二审中主张并未转租，而是合租，既与其一审陈述相矛盾，也无证据证明，本院不予采信。马常贵存在违规装修及转租的行为，根据《房屋租赁合同》的约定，任越妹享有解除权，任越妹据此起诉要求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求马常贵腾退案涉房屋符合合同约定及法律规定。因马常贵违约装修及转租导致合同解除，应当向任越妹支付案涉房屋恢复原状的费用及违约金。现原审法院结合案件实际情况、合同履行情况、双方过错程度等综合因素认定马常贵向任越妹支付恢复原状费用5000元、违约金30000元，该金额未高于合同的约定，也并不存在过高的情形，马常贵上诉要求予以调整，本院不予支持。综上，马常贵的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费675元，由上诉人马常贵负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月九日 法官助理赵勤 书记员戚依宜