吉林省桦甸市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0282民初2745号原告：郭某1，住吉林省桦甸市。原告：郭某2，住吉林省桦甸市。原告共同委托诉讼代理人：吴某，吉林桦远律师事务所律师。被告：桦甸市鼎新房地产开发有限公司。法定代表人：张某，执行董事。委托诉讼代理人：丛某，吉林华绅律师事务所律师。被告：卢某1，住吉林省桦甸市。被告：卢某2，住吉林省桦甸市。被告共同委托诉讼代理人：赵某，吉林大龙律师事务所律师。原告郭某1、郭某2与被告桦甸市鼎新房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）、卢某1、卢某2民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某1、郭某2的委托诉讼代理人吴某，被告房地产公司的委托诉讼代理人丛某、被告卢某1、卢某2的委托诉讼代理人赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭某2、郭某1向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认2017年11月23日签订的抵账协议及2017年11月25日签订的新城国际商品房认购协议无效或解除2017年11月23日签订的抵账协议及2017年11月25日签订的新城国际商品房认购协议；2.卢某1偿还郭某2借款本金2592000元，按月利率2分标准给付自2017年11月25日起至实际给付之日止利息；3.由房地产公司、卢某1、卢某2负担本案诉讼费用。事实和理由：郭某2与郭某1系姐弟关系。2017年4月1日卢某1向郭某2借款，期限届满未偿还。郭某2与房地产公司、卢某1、卢某2协商，用卢某2在房地产公司债权抵偿借款，因此，郭某2让郭某1（顶名）与房地产公司签订了商品房认购协议，以房抵债。以房抵债的桦甸市××小区第4门市未在国土与城建部门办理任何建设手续，也未取得商品房预售许可。故向法院提起诉讼，望法院支持郭某2、郭某1的诉讼请求。庭审中，郭某1、郭某2补充说明：在起诉状的事实与理由部分中，起诉状陈述郭某2与房地产公司、卢某1、卢某2协商，用卢某2在房地产公司债权抵偿借款，这个事实不对。事实上是借款期满后，郭某2与卢某1协商，卢某1说用他的位于桦甸市××小区第4门市、建筑面积216平方米的房屋抵债，因为房地产公司欠他的工程款，用这栋房子顶账给他了，郭某2也同意了。因此郭某2让郭某1顶名与房地产公司签订了商品房认购协议，房地产公司给郭某2出具了收据，实际上这笔钱没有交，签订认购协议并出具收据的目的是证明这个房屋是卢某1的。房地产公司辩称，郭某2、郭某1主张“卢某1在桦甸市鼎新房地产公司债权抵偿借款”属实，我公司对此无异议。事实上，在2017年11月，郭某2与卢某1在我公司经三方协商，卢某1将在我公司享有的1000余万元工程款债权转让给了郭某2，我公司对此表示同意。达成债权转让协议后，郭某2与我公司协商，要求用我公司在建的商品房抵顶欠款。我公司与郭某2签订了涉案的商品房认购协议书，并出具了收据。我公司将此处商品房尚未取得相关手续的事实告知了郭某2，但郭某2同意用此商品房抵顶相应债务，该商品房认购协议书是我公司与郭某2的真实意思表示，我公司已将房屋交付给郭某2、郭某1。现郭某2、郭某1起诉要求确认商品房认购协议无效，没有事实与法律依据，请求驳回郭某2、郭某1的诉讼请求。卢某1、卢某2辩称，郭某2请求卢某1给付郭某2借款本金2592000元及自2017年11月25日起至给付时止、按月利率2分标准计算的利息没有事实及法律依据，请求法院驳回郭某2、郭某1的诉讼请求。事实上，正如郭某2、郭某1在起诉状中自认“期限届满未偿还，郭某2与三位被告协商，用卢某2（实为卢某1）在桦甸市鼎新房地产开发有限公司债权抵偿借款”。根据合同法第80条第一款规定“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”。转让债权时，房地产公司对债权转让予以认可，故卢某1对房地产公司享有的债权已转让给了郭某2。郭某2、郭某1在起诉状中称：“郭某2让郭某1（顶名）与桦甸市鼎新房地产有限公司签订了商品房认购协议，以房抵债”。由此可见，卢某1转让债权已经发生，事后郭某2、郭某1与房地产公司以房抵债与卢某1、卢某2无关。现郭某2、郭某1诉请确认商品房认购协议无效，郭某2、郭某1只能要求房地产公司给付债务，要求卢某1、卢某2偿还借款本息没有事实与法律依据，请求依法驳回郭某2、郭某1的诉讼请求。关于郭某2、郭某1主张确认郭某2与卢某1签订的抵账协议中，约定的坐落于桦甸市××小区第4门市、建筑面积216平方米的房屋的抵账约定无效的诉讼请求，没有事实与法律依据。该主张与郭某2、郭某1在起诉状原有的自认相互矛盾，也不符合客观事实。在该抵账协议签订时，卢某1、卢某2手中仅持有××小区东门门市91.94平方米、××小区东门别墅各一套，当时双方约定作价共计320万元，抵账协议中其他房屋，卢某1、卢某2未与房地产公司达成抵账协议，房屋也未交付给卢某1、卢某2。当时郭某2、郭某1提出要求将这些债权转让给郭某2、郭某1，经三方协商，最终达成了债权转让协议，鼎新公司同意将欠卢某2、卢某1的1075.8万元债权转让给郭某2。债权转让后郭某2、郭某1与房地产公司签订了商品房认购协议，并出具了收据。房地产公司将涉案的房屋交付给了郭某2、郭某1，这是本案的客观事实。郭某2、郭某1取得诉争的房屋并非是基于双方之间的抵账协议（该抵账协议部分房产卢某1、卢某2根本未取得所有权），而是基于郭某2、郭某1取得债权后与鼎新公司达成以房抵债的行为，故郭某2、郭某1要求确认抵账协议中诉争房屋无效没有事实依据。综上，郭某2、郭某1主张没有事实与法律依据，请求法院依法驳回郭某2、郭某1的诉讼请求。当事人郭某2、郭某1围绕诉讼请求向本院提供了证据1.借据和抵债协议各1份。经质证，房地产公司对此证据未提出异议，卢某1、卢某2对此证据提出异议。经审查，因当事人对此证据真实性未提出异议，本院对此证据客观性予以采信；证据2.新城国际商品房认购协议、收据各1份。经质证，房地产公司及卢某1、卢某2对此证据提出异议。经审查，因当事人对此证据真实性未提出异议，本院对此证据客观性予以采信。卢某1、卢某2向本院提供了郭某2、郭某1的起诉状1份。经质证，房地产公司对此证据真实性未提出异议，卢某1、卢某2对此证据提出异议。经审查，因当事人对此证据真实性未提出异议，本院对此证据客观性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月1日卢某1为郭某2出具借据1份，载明卢某1欠郭某2人民币15591477元，月利率2.6分，按月结息，当月不能付利息，当月利息加入本金，自2017年4月1日起计息，到2017年9月30日止，到期本金及利息一次结清。如到期不能结清，按双方签订的协议书条款解决。2017年11月23日郭某2与卢某1签订抵账协议，约定卢某1用包括本案诉争的位于桦甸市××小区在内的由房地产公司开发建设七处房产及替郭某2偿还贷款方式抵顶郭某2债务。后经郭某2与房地产公司、卢某1协商，用卢某1在房地产公司的债权抵顶卢某1对郭某2的此笔债务，郭某2已收到上述七处房产，就本案诉争房屋郭某2与房地产公司订立了新城国际商品房认购协议，由郭某2在新城国际商品房认购协议上签署了郭某1的名字，并由房地产公司为郭某2出具了收据。本案诉争房屋因没有相关建设手续，无法办理房证。本院认为，本案诉争的焦点问题在于是否存在以债权抵顶卢某1债务的事实。郭某2、郭某1在起诉状中称郭某2与三位被告协商，用卢某2在桦甸市鼎新房地产开发有限公司债权（实质是卢某1的债权）抵偿借款，在庭审中，郭某2、郭某1主张不存在以债权抵偿借款的事实，而是因代理人没有了解清楚情况，写错了，但未向本院提供证据证实对此问题的解释，也就是说未对此问题作出充分合理的解释，且郭某2未向本院提供证据证实在2017年11月23日房地产公司已将本案涉诉房屋交付给卢某1，本院应确认以债权抵顶债务事实的存在。从常理角度分析，各方协商同意以债权抵顶债务后，不可能形成抵账协议，故应确认形成抵账协议后发生的各方协商以债权抵顶债务的事实。用以抵顶债务的房屋不能办理房证，郭某2无法实现合同目的，此房屋的认购合同应予解除。郭某1、卢某2与本案没有法律上的利害关系，应驳回郭某1的诉讼请求，同时应驳回郭某2对卢某2的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下：解除2017年11月25日郭某2与桦甸市鼎新房地产开发有限公司订立的新城国际商品房认购协议；驳回郭某1的诉讼请求；驳回郭某2其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13768元，由郭某2、郭某1负担6884元，由桦甸市鼎新房地产开发有限公司负担6884元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  赵宏波二〇二〇年四月二十六日书记员  迟增瑞