广东省珠海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤04执复35号 复议申请人（利害关系人）：崔彦，女，汉族，1975年9月6日出生，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：曾庆洪，男，汉族，1974年6月1日出生，住珠海市香洲区，系崔彦之夫。 申请执行人:林勇辰，男，汉族，1979年7月20日出生，住广东省珠海市香洲区。 被执行人：**，男，汉族，1973年4月22日出生，住珠海市香洲区。 被执行人：王星，男，汉族，1993年3月16日出生，住珠海市香洲区。 被执行人：谢园花，女，汉族，1971年12月9日出生，住珠海市香洲区。 复议申请人崔彦不服广东省珠海市香洲区人民法院（以下简称“执行法院”）作出的（2019）粤0402执异579号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院经审理查明，关于林勇辰（原名林继富）诉**、王星、谢园花民间借贷纠纷一案，执行法院于2017年11月1日作出（2018）粤0402民初7047号民事判决，判令**、王星、谢园花向林勇辰偿还金钱债务。上述民事判决生效后，**、王星、谢园花没有履行民事判决确定的义务，经林勇辰申请，执行法院立案执行，案号为(2018)粤0402执8106号。 2018年11月23日，执行法院作出(2018)粤0402执8106号执行裁定书，裁定查封被执行人谢园花名下的位于香洲区吉大九洲大道龙兴街46号4栋2单元402房的不动产（权证号码：20××87）；查封期限为三年。珠海市不动产登记中心已协助查封，查封期限自2018年11月28日至2021年11月27日。 2019年8月7日，执行法院作出(2018)粤0402执8106号之一执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人王星名下位于珠海市香××区前山××单元××房（权证号码：20××75）；二、拍卖被执行人谢园花名下位于珠海市香××区××大道龙××街××单元××房（权证号码：20××87）。同日，执行法院发出《搬迁公告》，责令谢园花限期搬离案涉房屋。 另查明，珠海市不动产（房产）查询信息显示，案外人李锋杰于2007年购买位于珠海市香××区××大道龙××街××单元××房，并办理了产权登记。2018年2月，李锋杰将上述房屋转让给谢园花，2018年3月6日，上述房屋登记至谢园花名下，权证号码为20××87。 2012年8月26日，崔彦与李锋杰签订《租赁合约》，约定李锋杰将案涉房屋出租给崔彦使用，租赁期限自2012年9月1日至2013年8月31日，每年租金28000元。崔彦已按约支付租金。2013年7月23日，崔彦与李锋杰签订《租赁合约》，约定李锋杰将案涉房屋出租给崔彦使用，租赁期限自2013年9月1日至2014年8月31日，每年租金28000元。崔彦已按约支付租金。2014年7月18日，崔彦与李锋杰签订《租赁合约》，约定李锋杰将案涉房屋出租给崔彦使用，租赁期限自2014年9月1日至2015年8月31日，每年租金28000元。崔彦已按约支付租金。2016年8月1日，崔彦与李锋杰签订《租赁合约》，约定李锋杰将案涉房屋出租给崔彦使用，租赁期限自2016年9月1日至2017年8月31日，每年租金30000元。崔彦已按约支付租金。2018年7月24日，崔彦与李锋杰签订《租赁合约》，约定李锋杰将案涉房屋出租给崔彦使用，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，每年租金32000元。崔彦已按约支付租金。2019年7月28日，崔彦与李锋杰签订《租赁合约》，约定李锋杰将案涉房屋出租给崔彦使用，租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日，每年租金32000元。崔彦已按约支付租金。 执行法院认为，崔彦请求在租赁期内继续租赁案涉房屋，其实质是请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。据此，执行法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”本案中，李锋杰于2018年3月将案涉房屋转让给被执行人谢园花，其已不是案涉房屋的所有权人。不论李锋杰是否有权与崔彦签订租赁合同，执行法院于2018年11月23日裁定查封案涉房屋，查封期限自2018年11月28日至2021年11月27日止，且协助执行单位已办理查封公示，而李锋杰在执行法院查封后于2019年7月28日又与崔彦签订案涉房屋的租赁合同，约定租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日（2018年7月24日租赁合同约定的租赁期限于2019年8月31日届满），李锋杰与崔彦的行为系为已查封的财产设定权利负担，既未得到申请执行人的同意，也未经执行法院准许，故崔彦与李锋杰签订的《租赁合约》不能对抗申请执行人。 综上，崔彦与李锋杰于2019年7月28日签订的《租赁合约》成立于执行法院查封之后，不能对抗申请执行人，崔彦请求在租赁期限内继续租赁案涉房屋，执行法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回崔彦的异议请求。 复议申请人崔彦提出复议称，请求撤销（2018）粤0402执8106号之一执行裁定书及（2019）粤0402执异579号执行裁定书，并裁定由崔彦继续承租珠海市九州大道龙兴街46号4栋2单元402房至2020年8月31日。事实和理由：崔彦与李锋杰于2012年8月26日签订《租赁合同》，承租珠海市九州大道龙兴街46号4栋2单元402房，自此每年签订租赁合同，长期承租案涉房屋，最后一份租赁合同期限至2020年8月31日止，崔彦每年都一次性足额支付租金。该合同是由崔彦与原业主双方协商一致签订，也取得了新业主谢园花的同意，为有效合同。人民法院查封案涉房屋，崔彦并不知情。因此，崔彦认为买卖不破租赁，原租赁合同合法有效，应受法律保护，崔彦有权使用案涉房屋至2020年8月31日。综上，请求中院依法支持崔彦的复议请求，依法撤销原裁定。 申请执行人林勇辰、被执行人王星、**、谢园花均没有提交答辩意见。 本院经审查，对执行法院查明的案件事实予以确认。 本院认为：执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定对崔彦的异议请求进行审查，崔彦的身份应列为利害关系人，而非案外人，本院予以更正。本案的争议焦点是崔彦是否有权继续占有使用案涉房屋。崔彦与李锋杰于2019年7月28日签订《租赁合约》，约定租赁合同期限至2020年8月31日止。但是，在此之前李锋杰已将涉案房屋转让给被执行人谢园花，并且于2018年3月6日登记至谢园花名下。执行法院于2018年11月23日查封案涉房屋，查封期限自2018年11月28日至2021年11月27日止。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”崔彦提交于2019年7月28日的租赁合同订立于执行法院查封之后，故不能对抗申请执行人。执行法院根据申请执行人的申请拍卖涉案房屋，为保障拍卖的顺利进行，执行法院发出《搬迁公告》，于法有据。崔彦主张继续使用案涉房屋至2020年8月31日，没有法律依据，执行法院不予支持，并无不当。 综上，复议申请人崔彦的复议请求，理据不足，本院不予支持；执行法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回崔彦的复议请求，维持广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402执异579号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱学辉 审判员  陈永成 审判员  邓飞熊 二〇二〇年四月二十九日 书记员  陈欣蓉