四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川04民终232号 上诉人（原审原告、反诉被告）：攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司，住所地四川省攀枝花市西区苏铁中路289号，统一社会信用代码：91510400MA6210D67Q。 法定代表人：罗南海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱琨，四川智达律师事务所律师，执业证号：15104200410725506。 上诉人（原审被告、反诉原告）：周霞，女，1971年1月13日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：袁勇，四川联一律师事务所律师，执业证号：15101200610133680。 委托诉讼代理人：李世敏，四川宏肯律师事务所律师，执业证号：15104201811063039。 上诉人攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司（以下简称西鼎公司）与上诉人周霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2018）川0403民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 西鼎公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项，依法改判；2.判令由周霞承担本案一审、二审全部案件受理费、鉴定费。事实和理由：1.一审法院认定“西部阳光大厦外墙安全隐患整治期间，拆除了三楼长江源所有广告”的事实错误，本案并无证据证明广告系西鼎公司拆除。2.一审法院以攀枝花市锦橙酒店管理有限公司（以下简称锦橙公司）与重庆阿富尔酒店管理有限公司（以下简称阿富尔公司）签订了酒店特许联盟协议书、西鼎公司与锦橙公司就西鼎公司住宿事宜签订协议为由，错误认为本案合同双方仍有继续履行房屋租赁合同的意思表示。根据合同相对性，三个合同之间各自约束本合同当事人，在本合同当事人之间产生权利义务，并不对其他合同当事人发生合同效力。3.一审法院错误认为“周霞针对涉案房屋存在的该情况，就房屋租赁合同期间的租金通知西鼎公司暂缓支付，属于履行抗辩权”。⑴周霞以外墙整治作为拒付租金的抗辩理由不成立。西鼎公司因房屋外墙出现大理石石材脱落而整治对租赁合同的履行并不构成妨害。对此，我们从公安机关的住宿登记情况可以看出，在外墙整治前后及过程中，入住数量并无明显的差别，即外墙搭建对酒店的经营并无明显或较大影响。⑵周霞以外墙渗漏作为拒付租金的抗辩理由不成立。无证据证明外墙渗漏的事实客观存在。⑶2016年12月16日《关于周霞（长江源）历史欠租问题的补充协议》约定：2006～2014年所欠租金共计199万元，2015年欠租金62500元，2016年年底向甲方缴付50万元，2017年年底向甲方缴付50万元，2018年年底缴付50万元，2019年年底缴付99万元。如周霞所主张的外墙整治与外墙渗漏事实成立，该补充协议至少表明，周霞在签订该补充协议时已放弃了外墙整治与外墙渗漏作为拒付租金的抗辩理由。而周霞在发出通知前，并未按该补充协议履行付款义务，因此，西鼎公司拒绝履行周霞通知要求也符合先履行抗辩的规定。4.周霞多次未按约定履行租金支付义务，已构成根本违约，符合解除的约定。⑴关于2006年至2014年期间租金199万元的问题。攀枝花市西区人民政府与周霞于2006年4月11日签订《房屋租赁合同》，根据该合同，周霞从2006年到2014年期间共计欠付攀枝花市西区人民政府租金199万元，已经违约。2015年1月1日《房屋租赁合同》第十条第四款中约定：“经双方委托，由第三方对甲方因水电系统和外墙渗水造成乙方经营损失进行评估评估后，乙方在2006年至2014年期间认定所欠甲方房屋金额为199万元。乙方承诺在2015年12月30日前支付2007年至2014年12月30日所欠房租50万元，2016年6月30日前支付所欠房租50万元，余下99万元在2017年至2021年由乙方每年支付19.8万元给甲方，由甲方开具收款证明”。但周霞未履行该约定，再次违约。2016年12月16日就前述债权签订了《关于周霞（长江源）历史欠租问题的补充协议》约定：“2006年～2014年所欠租金共计199万元，2015年欠租金62500元，2016年年底向甲方缴付62500元，2017年年底向甲方缴付50万元，2018年年底缴付50万元，2019年年底缴付剩余99万元”。但周霞时至今日仍然只补交了2015年～2018年的租金，至于历史欠租199万元分文未缴，再三的违约。⑵关于2015年1月1日起租金的问题。截至西鼎公司起诉之日，周霞应付西鼎公司2015年1月1日起租金至少33.33万元，在起诉后周霞才于2018年5月3日、2018年5月23日、2018年5月25日补交了之前欠付的部分租金。前述租金缴纳时间都是逾期缴纳，逾期缴纳租金的行为不能否定违约行为已经发生的事实，不能否定违约责任的承担。⑶周霞从2006年至今就一直存在多个同种类的违约行为，导致国有资产保值、增值的目标难以实现，周霞在诉讼过程中缴纳租金的行为仅仅是为了规避诉讼风险而非对诚实信用原则的实践，且2015年1月1日《房屋租赁合同》第十一条第二款约定“符合下列任一条件的，甲方有权解除本合同：（1）乙方未按照本合同约定履行租金支付义务，且经甲方书面催告后仍逾期达30日的”。5.一审法院错误的认为“对于2019年之后的租金，在本案中不予处理”。如前述，周霞主张拒付的理由不成立，未按约定支付租金已构成违约，西鼎公司解除双方签订的房屋租赁合同解除条件已经成就。在房屋租赁合同解除的情况下，应对解除前的权利和义务一并做出处理，且在法院确定解除房屋租赁合同时间后，周霞应付租金也是可以确定的。锦橙公司与西鼎公司之间签订的住宿合同是否结算，并不影响抵扣，抵扣与否不是合同是否应当解除的条件，合同解除并确定周霞应付租金后，锦橙公司与西鼎公司也可进行结算后按合同约定以周霞应付租金进行抵扣。6.如前述，周霞拒付租金的理由不成立，拒付租金的行为构成违约，应按双方关于“乙方无正当理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按照0.05%的标准向乙方收取违约金”的约定支付2015年之后应付租金逾期产生的违约金。7.一审法院无充分证据认定“涉案房屋存在的外墙渗水以及搭建钢架网给周霞造成的损失”。一审法院该部分认定的证据主要有:照片、施工协议、情况说明、证明、《关于外墙渗水造成部分房间无法正常经营的情况说明》、川中联评咨字[2015]第03号价格咨询报告书的记载等。照片根本不能确定对象是否为本房屋、受损的范围和程度、损害发生或形成的时间等；情况说明、证明不能说明损害发生的范围和程度、损害发生或形成的时间；《关于外墙渗水造成部分房间无法正常经营的情况说明》、川中联评咨字[2015]第03号价格咨询报告书的记载等只能证明2015年之前损害发生的情况，且只能证明11个房间的情况，不能当然的说明2015年之后损失发生的原因、范围和程度，更不能证明另外11个房间损失发生的原因、程度，相反，该证据结合双方签订的相关合同，证明双方已对该部分问题及损失进行了处理（包括了修复费用），且双方在以后的协议中也均未提出该部分问题并主张相关的权利。施工协议不能证明施工的范围、原因、内容，且既然施工了问题也就处理了，在施工后也就不存在发生影响经营的情况了，基于渗漏导致的经营损失也就不会存在了。8.从债的相对性，攀枝花市长江源酒店管理有限公司（以下简称长江源公司）、锦橙公司、攀枝花市西区萨嘉诺欢享牛排自助西餐厅（以下简称欢享西餐厅）、攀枝花市西区树缘咖啡馆（以下简称树缘咖啡馆）对西鼎公司并无债权，长江源公司、锦橙公司、欢享西餐厅、树缘咖啡馆自己甚或以其他人的名义向西鼎公司主张债权就没有基础；同时，如果长江源公司、锦橙公司、欢享西餐厅、树缘咖啡馆基于该房屋存在的问题而发生的损失其债务人也应当是周霞，此种情况加之长江源公司、锦橙公司、欢享西餐厅、树缘咖啡馆对西鼎公司无债权关系，长江源公司、锦橙公司、欢享西餐厅、树缘咖啡馆与周霞之间债权转让也不成立，同时，该情况说明是向法院做出而非向西鼎公司做出，即便构成债权转让也对西鼎公司不产生约束力。如果基于侵权损害赔偿，西鼎公司应赔偿长江源公司、锦橙公司、欢享西餐厅、树缘咖啡馆损失，也应当由长江源公司、锦橙公司、欢享西餐厅、树缘咖啡馆另行提起侵权之诉，在侵权损害结果没有依法确定之前，西鼎公司对长江源公司、锦橙公司、欢享西餐厅、树缘咖啡馆不存在确定的债权债务关系。9.一审法院对资产评估报告予以采信是错误的。⑴关于一审法院“对于实际入住人次与登记入住人次、纳税情况与实际经营情况之间的差异，周霞在质证中作出的说明符合实际情况”的认定，从实际情况来讲，一审法院该认定字面表述是正确的。但不能据此说明周霞提供的用于鉴定的收入凭证是真实的、完整的、充分的、不是有目的、有选择性提供的，不能说明这些凭证符合鉴定的条件和要求。西鼎公司提供的公安机关、税务机关相关证据至少说明周霞提供的收入凭证是不充分的、不完整的，其原因可能是其自身财务管理不规范，也甚或是有意为之，无论何种原因，检材不充分就不符合鉴定的要求，就无法客观的反映相关各方的经营状况。一方面公安机关的登记来源于周霞登记系统联网数据，反映了录入系统的入住数量，不能反映未录入系统的情况，周霞也没有理由会故意将没有的入住信息虚假录入系统，这不符合避税的需要，也不符合避开行政监管的需要，因此，实际入住数量不应当少于公安机关有记录的数量，但周霞提供的凭证数量与公安机关的数据恰恰相反，周霞提供的数据是逐年下降，而公安机关的是逐年上升。⑵评估报告的损失是长江源公司、锦橙公司、欢享西餐厅、树缘咖啡馆的损失而非周霞的损失，而本案是周霞和西鼎公司的争议，根据债的相对性，其诉讼效果不当然的及于这些企业；且这些企业取得房屋的使用权也是在未取得西鼎公司的同意情况下的转租行为，因此，西鼎公司对这些企业不承担赔偿责任。⑶评估机构是如何确定损失是外墙渗漏、搭建外墙钢架网引起的？为什么不可能是管理原因、市场原因、经济下行原因、酒店装修原因、政策原因。⑷《资产评估报告书》载明“本报告根据2017年12月8日攀枝花市西部城市建设综合开发有限公司、攀枝花市长江源酒店管理有限公司《关于西部阳光大厦外墙广告的情况说明》中共同确认的广告拆除数量评估广告牌拆除和重新制作费用”。说明该报告中包括了与本案无关的费用。由于该报告未附有明细，无法确定评估结果是否还有其它无关费用。⑸《锦橙酒店外墙渗水装修损失》系周霞单方制作，并未确定其真实性，作为检材有失公允。如何确定哪些是修复的，哪些是没有修复的。既然可以修复，那为何周霞不尽早修复、完全修复，这是否是扩大的损失呢。既然在案前已修复，那是如何确定是外墙渗漏引起、是否会在修复后还有进一步的营业损失？10.一审法院客观的评价造成宾馆、西餐厅营业净损失的影响因素，认为“除了外墙渗水、搭建外墙钢架网以外，还有经营者的管理能力、经营能力、服务质量、市场环境等诸多因素”，但在酌定损失额度时却没有依据现有证据合理充分考虑各因素的比重。从公安机关的证明（相对于周霞提供的数据等信息具有较高的可信度）来看，所谓的外墙渗水、搭建外墙钢架网对周霞的影响较小、较为短暂，仅有2016年稍有下降，但2017年、2018年较以前均有大幅正增长，比2015年多了近半的入住率。11.一审法院错误的认定“从周霞提供的报告、通知可知，周霞并未放弃主张相关权利，存在诉讼时效中断的情形”。一审法院没有从时间上明确哪些报告、通知可以作为时效中断的依据。诉讼时效是从知道或应当知道权利受到侵害之日起起算，周霞主张从2015年2月8日开始起算因外墙渗水造成的22间客房的损失，其中包括已赔偿的11间，即至少周霞在2015年2月8日已经知道损害的发生，但按周霞的说法最早于2017年6月16日向西鼎公司发出《关于装修受损，严重影响经营的经济报告》。此时超过当时2年诉讼时效。综上，一审法院判决西鼎公司支付周霞营业净损失1536687元、装修损失54600元、拆除广告牌损失116000元（合计1707287元）是错误的。 周霞辩称：1.关于“拆除三楼长江源所有广告”的事实在一审法院2017年审理的其他案件中已经得到确认。2.周霞在本案中是履行抗辩权，没有违约行为，案涉房屋租赁合同不应解除。同时西鼎公司在2019年1月1日与锦橙公司就西鼎公司住宿事宜签订协议，明确约定西鼎公司在签订该协议之日起至2024年12月30日期间，西鼎公司实际住宿的住宿费与周霞应付西鼎公司的房屋租金进行抵扣，表明了双方均有继续履行房屋租赁合同的意思表示。3.关于外墙渗水，外墙围改的事实是真实存在的，就外墙渗水给周霞造成的损失西鼎公司是明知的，与西鼎公司提交的2015年5月24日由攀枝花市西区机关事务管理局、西鼎公司、长江源公司共同向四川中联资产评估有限公司（以下简称中联公司）出具的《关于外墙渗水造成部分房间无法正常经营的情况说明》及中联公司出具的：川中联评咨字（2015）第03号价格咨询报告书相印证；其次对于外墙渗水、外墙围改造成带来的瑕疵、极其不安全的因素等问题都会导致消费者对酒店服务质量产生消极判断，从而必定会造成重大损失。4.根据一审法院认定的事实，周霞的行为是履行抗辩权。故，周霞没有违约行为，不应支付违约金。5.本案中提交鉴定的材料，是经过一审法院多次组织双方质证后，提交鉴定公司进行鉴定的。在一审法院的主持下，周霞、西鼎公司、鉴定机构均到现场查看。就西鼎公司提出的关于鉴定方法、鉴定规则的异议，本案鉴定机构出具《资产评估报告书》据以鉴定的证据是客观真实的，完整的，与西鼎公司提交的价格咨询报告书所采取的鉴定方法一致。西鼎公司并未提出有效证据证明鉴定所依据的材料不真实不完整，也并未提出鉴定规则、方法不可采信的具体理由及证据。6.关于西鼎公司称根据其提供的公安机关、税务机关出具的相关文件以此来证明周霞未提供完整、充分的收入凭证是不成立的。周霞向法院提供了全部的收银小票等，并根据西鼎公司、评估机构的要求制定成册。同时就税务以及实际入住人数与登记入住人次间的差异等问题周霞在一审中已经做出了合理的解释。7.关于诉讼时效的问题，周霞从损失发生时，一直寻求西鼎公司解决，并向一审法院提交了全部的证据，以一审法院认定的事实及证据为准。综上，请求依法驳回西鼎公司的上诉请求。 周霞上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项中判令周霞向西鼎公司支付违约金部分的事项，并依法改判周霞不承担违约金责任（暂确定为294645元）；2.上诉费用由西鼎公司承担。事实和理由：周霞未向西鼎公司支付历史欠租的原因为，西鼎公司提供给周霞的租赁物存在严重瑕疵，因外墙渗水导致周霞宾馆22间客房装修受损，又因案涉房屋所在的西部阳光大厦因外墙出现大理石石材脱落，存在长时间整治的情况。故周霞针对该情况先后向西鼎公司发出了《关于装修受损，严重影响经营的紧急报告》《暂不予支付租金及变更合同条款的通知》，在《暂不予支付租金及变更合同条款的通知》中载明：“因贵公司的原因（贵公司严重违反合同的维修保养义务及支付损失的约定）已经导致我方严重的经济损失，故贵公司的租金我方暂不予支付，待贵公司确定我方损失金额及损失解决方案后，双方再另行协商确定承租房屋的租金支付方式及金额……”。本案案涉房屋从建成以来就存在外墙渗水、外墙大理石石材脱落严重影响商家经营的情况。直至2016年开始对西部阳光大厦外墙围改，搭建钢架网，张贴安全标语，在2018年2月才将搭建的钢架网等拆除。因西鼎公司的上述违约行为给周霞的宾馆造成了严重的损失，一审判决对此予以了认定。周霞依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百二十一条的规定，合法行使履行抗辩权，不属于违约性质，其不应当承担支付违约金责任。 西鼎公司辩称：履行抗辩的主张不成立。1.199万元租金产生于2006年到2014年期间，而周霞主张抗辩的理由是2015年之后房屋渗漏，从租金与维修义务履行的时间来看，周霞是先义务人，因此周霞的主张不符合先履行抗辩、同时履行抗辩的规定。西鼎公司也无合同法第六十八条规定的不安抗辩的情形，且周霞也未按合同法第六十九条及时履行通知义务，周霞最初是在2017年6月16日发出《关于装修受损，严重影响经营的紧急报告》，此报告未提出中止履行的主张，且实际上周霞也一直在经营中，因此，周霞的主张也不成立不安抗辩。2.周霞以2015年以后的维修义务抗辩履行2006年到2014年期间的债务，从各自义务性质来看，周霞的抗辩不具有对称性。周霞的抗辩理由对199万元租金产生期间周霞的经营和利益无关联。维修义务不影响周霞2006年到2014年的利益，也不影响周霞在2015年及之后的经营，在此情况下，如果周霞不缴纳租金，显然导致周霞与西鼎公司在权利、义务上不对称，合同履行抗辩理由要与相对方义务具有对称性：不能用相对方的轻义务、随附义务、无相关的义务为自己不履行主要义务的抗辩。最高人民法院在相关判例中对履行抗辩也有同样的观点。3.从2015年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》、2016年12月16日《关于周霞（长江源）历史欠租问题的补充协议》约定可以看出：原房屋的渗漏问题已经在双方协议一致的情况下得到有效处理；周霞已经放弃以房屋维修义务作为199万元租金缴纳的抗辩。 西鼎公司向一审法院起诉请求：1.判令解除本案双方当事人之间的《房屋租赁合同》；2.判令周霞限期搬离并返还租赁房屋；3.判令周霞向西鼎公司支付租金2323333元、违约金221583.8元，起诉之后的租金按合同约定的标准支付至实际搬离时止，起诉之后的违约金按合同约定的每日万分之五计算至款项付清时止；4.本案诉讼费由周霞承担。 周霞向一审法院反诉请求：1.要求西鼎公司承担因外墙漏水、外墙维修造成的宾馆、西餐厅营业损失及装修损失1888700元、鉴定费58800元，合计1947500元；2.诉讼费由西鼎公司承担。 一审法院认定事实：2006年4月11日，攀枝花市西区人民政府作为甲方，周霞作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》。该房屋租赁合同记载：“第一条租赁房屋坐落于苏铁中路玉泉广场西部阳光大厦三楼，建筑面积4481.343平方米（以产权测绘为准）。第二条租赁期限从2006年4月14日至2014年12月31日。甲方应在2006年4月14日之前将出租房屋交付给乙方。第三条租金：共计肆佰叁拾万元整。2007-2010年，每年50万；2011-2012年，每年55万；2013-2014年，每年60万元。（2006年12月31日之前不计收租金，由乙方装修和试营业）……乙方逾期交付租金的，除应及时补交外，还应支付滞纳金，滞纳金按当年租金的1%交付给甲方……”2009年9月1日，攀枝花市西部城市建设综合开发有限公司（以下简称西部公司）取得位于西区苏铁中路289号附85、86、87、88、89号房屋的房屋所有权证。2014年9月10日，攀枝花市西区人民政府召开第十届第三十八次常务会议，原则同意《关于攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司计提管理费用相关事宜的请示》。2014年10月起，包括西部阳光大厦三楼在内的相关区国有资产移交西鼎公司进行管理。 2015年5月24日，攀枝花市西区机关事务管理局、西鼎公司、攀枝花市长江源酒店管理有限公司（以下简称长江源公司）向四川中联资产评估有限公司（以下简称中联公司）出具《关于外墙渗水造成部分房间无法正常经营的情况说明》，该情况说明记载：“长江源公司于2006年与贵政府签定租房协议经营长江源商务宾馆。因建筑物外墙渗水，11个房间长期无法接待入住客人。西鼎公司、长江源公司共同委托贵公司对长江源公司的直接经济损失进行咨询评估。现将受损情况列表说明如下：长江1号-长江11号，外墙渗水，受损后不能营业起止日期2012年1月5日至2015年2月7日，拆除墙纸后更换为墙砖。”2015年5月29日，中联公司作出川中联评咨字[2015]第03号价格咨询报告书，其价格咨询结论：在价格咨询基准日2015年5月24日，长江源商务宾馆因外墙渗水所造成的11个房间装修损失及相应的营业净损失为39.28万元。之后，西鼎公司作为出租方，周霞作为承租方，双方签订了落款日期为2015年1月1日的《房屋租赁合同》。该合同记载：“第一条出租房屋情况：1.1出租房屋所占土地使用权以（出让/划拨）方式取得，土地使用权证号18428号，房屋所有权证号：00003597号、00003598号、00003599号。1.2房屋坐落于西区苏铁中路289号附85-86-87号；建筑面积为4481.343平方米，房屋用途为商业，房屋类型为框架结构。第二条出租：2.1甲方将房屋出租给乙方，乙方租赁房屋后可根据自身情况决定使用用途。2.2租赁期：租赁期十年，从2015年1月1日起到2024年12月31日止。2.3租金标准：本合同项下租金每两年调整一次，调整方式为：按照当年度国家统计部门公布的上年度GDP增速相应调整（如：2017年公布的2016年度GDP增速为7%，则2017、2018年度的租金在2016年度租金的基础上上浮7%）。第一年度、第二年度租金为每年度35万元。2.4租金支付方式：当年度租金分两次付清，首次支付时间为当年度5月31日前（租金调整年，则为国家统计部门公布上年度GDP增速长），第二次支付时间为当年度12月30日前，每次支付金额均为当年度租金的一半。2.5甲方按乙方实际交纳租金开具发票。第三条房屋的交付：3.1鉴于本合同所涉房屋的原承租人为乙方，本合同生效之日即为房屋交付日。3.2乙方不得以任何理由主张承租房屋不符合约定或不能满足其使用需求或存在功能瑕疵。第四条房屋的装修：4.1乙方对房屋的翻新、装修、装饰均应以符合法律法规、部门规章为前提，且不得对房屋的安全及功能产生负面影响。4.2乙方应在不影响房屋结构安全的前提下，对房屋进行装修，乙方自行负责装修的安全、卫生、消防、环保工作。装修期定为2015年7、8、9月，装修期间不计入房租。4.3租赁期届满后，甲方对该资产按照国有资产处置程序处理，在同等条件下，乙方拥有优先租赁权；如在无第三方参与竞争的情况下，乙方愿自动放弃租赁权，甲方收回该房产，对乙方的装饰装修不予补偿，乙方可对该资产可移动部分的装饰装修进行自行拆除，对不可移动部分应不予拆除并完整交予甲方；如有第三方获得该资产的租赁权，甲方可协助乙方和第三方对该资产的残值评估达成补偿协议。第五条物业管理费及其费用：租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。第六条房屋转租或出售：6.1租赁期内，乙方可将房屋部分或全部转租给他人，但转租前，乙方需以书面形式报甲方同意，转租期不得超过本合同约定的租赁截止时间……第七条房屋的修缮：7.1租赁期间，房屋主体结构、给排水系统、电路系统主管网因老化导致不能正常使用的，由甲方承担维修费用；由乙方负责房屋内部排水系统、电路系统的维修保养，如因乙方维护不善等人为因素导致主体结构破损、水电系统影响正常经营或瘫痪的（含日常维修、修缮、消防、电梯等全部设施），乙方承担责任及费用。7.2因甲方未及时尽到维修保养责任而导致的一切损失，由甲方承担。因乙方未及时尽到维修保养责任而导致的一切损失，由乙方承担。第八条房屋的返还：8.1租期届满或按本合同规定提前终止时，甲方给予乙方30天进行搬迁，搬迁完毕后且甲方支付补偿费后，应立即返还房屋，此期间不计租金；逾期未返还房屋的，甲方有权采取强制手段收回房屋，并按本合同约定的当年租金标准的两倍收取房屋占用费用。第九条声明和保证……第十条承诺……10.4经双方委托，由第三方对甲方因水电系统和外墙渗水造成乙方经营损失进行评估，评估后乙方在2006年至2014年期间认定所欠甲方房租金额为199万元。乙方承诺在2015年12月30日前支付2007年至2014年12月30日所欠房租50万元，2016年6月30日前支付所欠房租50万元，余下99万元在2017年至2021年由乙方每年支付19.8万元给甲方，由甲方开具收款证明。10.5乙方承诺按本合同约定按时足额支付租金。第十一条合同的终止和解除：11.1有下列情形之一的，本合同终止，房屋租金按乙方实际使用天数计算，甲方多收取的租金应退还乙方：（1）房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用、拆除或改造的；（2）因不可抗力导致房屋、附属设施毁损、灭失致使本合同不能继续履行的；（3）房屋出售给乙方，导致产权人和承租人同一的。11.2符合下列任一条件的，甲方有权解除本合同：（1）乙方未按照本合同约定履行租金支付义务，且经甲方书面催告后仍逾期30日的。第十二条违约责任：12.1甲方的违约责任：（1）甲方未按合同第三条规定向乙方交付该房屋的，每逾期一天，乙方有权按日租金向甲方收取违约金；（2）按照约定本合同终止或解除的，甲方应在合同终止或解除后的15个工作日内退还乙方多支付租金，甲方逾期未支付的，每日按应退还金额的0.05%承担逾期支付责任。12.2乙方的违约责任：（1）乙方无正当理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按照0.05%的标准向乙方收取违约金；（2）租赁期间，因乙方原因造成房屋主体结构损坏由此造成甲方损失的，应承担赔偿责任。第十三条争议解决：本合同项下争议向甲方所在地有管辖权的法院起诉。争议期间，各方仍应继续履行未涉争议的条款……” 2015年6月19日，西鼎公司出具收到周霞2015年1月至6月租金100000元的收据。2016年1月11日，西鼎公司出具收到周霞房租费100000元的收据。2016年3月，西部阳光大厦因外墙大理石出现脱落现象，采取了安全处理措施，在主要通道和商铺门口搭建了安全网和安全通道。2016年6月30日，西鼎公司出具收到长江源周霞房租费90000元的收据。2016年7月20日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房租费35000元的收据。2016年7月25日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房租费50000元的收据。 2016年12月16日，西鼎公司与周霞签订了《关于周霞（长江源）历史欠租问题的补充协议》。该补充协议记载：“根据周霞对西部阳光大厦三楼实际经营情况，为促进经营户发展，以达到租赁双方共赢的目的，西鼎公司与周霞就历史欠租问题进行沟通，现签订补充协议，本协议与主合同具有同等法律效力。1.2006～2014年所欠租金共计199万元，2015年欠租金62500元，2016年年底向甲方缴付62500元，2017年年底向甲方缴付50万元，2018年年底缴付50万元，2019年年底缴付剩余99万元。2.本协议经双方盖章即生效。本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，具有同等法律效力。”2016年12月19日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞2016年7～12月房租费50000元的收据。2017年2月21日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞2016年下半年房租费50000元（2016年7～12月份）的收据。 2017年6月16日，周霞向西鼎公司发出《关于装修受损，严重影响经营的紧急报告》。2017年6月23日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞2016年7～12月份房租费30000元的收据。2017年7月11日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房租费60000元的收据。2017年8月28日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房屋租金30000元的收据。2017年9月18日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房租费30000元的收据。2017年10月30日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房屋租金30000元的收据。2017年12月4日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房租费30000元的收据。2018年1月3日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房屋租金30000元的收据。西部阳光大厦外墙安全隐患整治期间，拆除了三楼长江源所有广告。 2018年1月17日，周霞向西鼎公司发出《暂不予支付租金及变更合同条款的通知》，该通知记载：“我方与贵公司就西区苏铁中路289号附85-86-87号的房屋于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定对2006～2014年的未付租金199万元的支付方式及2015年～2024年的租金支付方式。现我方已就承租房屋的外墙脱落、水电渗透等问题向贵公司书面报告，就上述问题造成的我方经营、装修损失商定解决方案，但贵公司却一直未与我方协商，现我方就上述问题向贵公司发出以下确定及变更通知：一、暂截止至2017年1月1日，因外墙墙砖脱落（张贴安全标语）导致我方宾馆和西餐厅营业损失已达228万元左右；因房屋渗水、墙体破坏等原因已导致我宾馆装修损失及营业损失高达164.84万元；综上，望贵公司在收到本通知函后7个工作日内与我公司确定损失具体金额，以免损失扩大。二、根据《房屋租赁合同》第七条的约定，承租房屋的主体结构、排水系统等，由贵公司承担维修费用，因贵公司未及时尽到维修保养责任而导致的一切损失，由贵公司承担。故我方宾馆及西餐厅的装修、营业损失应由贵公司承担。三、因贵公司的原因（贵公司违反合同的维修保养及支付损失的约定）已经导致我方严重的经济损失，故贵公司的租金我方暂不予支付，待贵公司确定我方损失金额及损失解决方案后，双方再另行协商确定承租房屋的租金支付方式及金额（不再履行《房屋租赁合同》及2018年1月15日之前的有关租金支付的约定）。综上，望贵公司收到本通知后7个工作日内对我公司的上述要求予以书面回复，若贵公司在收到本通知的7个工作日内未予以书面回复的，则视为贵公司同意我公司的要求，对《房屋租赁合同》的部分条款按照本通知进行变更。”2018年2月28日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房屋租金30000元的收据。2018年4月3日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房租费30000元的收据。 2018年5月2日，西鼎公司向一审法院提交民事起诉状。2018年5月3日，西鼎公司出具收到长江源酒楼周霞房屋租金30000元的收据。2018年5月23日，西鼎公司出具收到周霞租金30000元的收据。2018年5月25日，西鼎公司出具收到周霞租金127500元的收据。同日，西鼎公司向周霞出具证明一份，该证明记载：“根据我公司与周霞签订租赁合同约定，周霞应向我公司缴纳2015～2017年租金共计962500元（该租金已扣除3个月装修期内免收的租金87500元），周霞于2015年～2018年5月分别向我公司缴纳租金共计835000元，现周霞于2018年5月25日向我公司转入2015～2017年所欠剩余租金127500元，该笔租金收到后，其2015年至2017年所欠租金已缴清。”2018年7月5日，攀枝花市西区人民政府、西部公司、西鼎公司签订情况说明一份，该情况说明记载：“西鼎公司认定攀枝花市西区人民政府与周霞签订了《房屋租赁合同》及西鼎公司与周霞签订了《房屋租赁合同》，攀枝花市西区人民政府与周霞签订了《房屋租赁合同》项下权利义务、债权债务一并由西鼎公司承接。” 在本案审理中，周霞向一审法院提出申请，申请对位于攀枝花市西区和西餐厅的以下损失进行鉴定：1.2015年1月至2018年2月期间宾馆22间客房因外墙渗水导致的营业损失；2.2016年3月至2018年2月期间宾馆40间客房因搭建外墙钢架网导致的营业损失；3.2016年3月至2018年2月西餐厅的营业损失；4.因外墙漏水导致受损宾馆房间的装修损失；5.因按西鼎公司要求拆除广告牌，造成原广告牌损失及重新制作的损失。之后，一审法院依法作出（2018）西区法技委字第50号司法鉴定委托书，委托中联公司进行鉴定。 2018年12月19日，阿富尔公司作为甲方，锦橙公司作为乙方，周霞作为乙方负责人，签订了酒店特许联盟协议书，该协议书有效期间自2019年1月1日起至2022年12月30日止。2019年1月1日，锦橙公司作为甲方，西鼎公司作为乙方，双方签订协议。该协议记载：“经友好协商，双方就乙方在甲方住宿的有关事宜达成如下协议：一、甲方为乙方提供宾馆住宿等服务（不含餐费），甲方应充分保障乙方的住宿需求。乙方每次订房，需提前通知甲方，以便甲方安排房间。住宿房间地址：攀枝花市西区。二、住宿费标准：每个房间198元，在合同期内，此价格不做调整。三、双方每月按乙方实际住宿房间数量进行结算，结算的住宿费与周霞（身份证号：5104021971××××××××）应付乙方房屋租金进行抵扣，乙方不再另行支付住宿费给甲方。四、违约责任：甲方在宾馆接待能力范围内未能根据乙方的订房要求为乙方提供住宿房间的，甲方应向乙方支付违约金，违约金的计算方法：乙方未能提供的房间数量乘以每个房间198元。五、本协议双方均盖章即生效。合同期限从双方签订之日起至2024年12月30日。本协议一式两份。甲、乙双方各执一份。” 2019年12月6日，中联公司作出川中联评报字[2019]第34号资产评估报告书。该资产评估报告书记载：“本项目资产评估基准日为2019年2月20日，资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。评估结论：1.2015年1月～2016年2月期间22间客房因外墙渗水导致的营业净损失119500元；2.2016年3月～2018年2月期间22间客房因外墙渗水、40间客房因搭建外墙钢架网导致的营业净损失873000元；3.2016年3月～2018年2月期间西餐厅因搭建外墙钢架网导致的营业净损失725600元；4.因外墙漏水导致受损宾馆房间的装修损失（拆除和恢复费用）54600元；5.因按西鼎公司要求拆除广告牌的损失（拆除和重新制作费用）116000元。合计1888700元。”2019年12月9日，中联公司向周霞出具收到鉴证咨询服务评估费58800元的四川增值税普通发票。 2019年12月12日，锦橙公司向西鼎公司转款支付350000元。2019年12月13日，锦橙公司向西鼎公司出具代周霞支付2018年房屋租金350000元的说明一份。同日，西鼎公司向周霞出具收到2018年租金35万元的收据。同日，西鼎公司出具说明一份，该说明记载：“我公司于2019年12月13日收到锦橙公司转入350000元，该笔款项用于周霞支付我公司2018年房屋租金。”2019年12月25日，西鼎公司向周霞出具收到2018年租金23450元的收据。 另查明：一审法院在审理西部公司与攀枝花市金质建设监理有限公司等建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年3月28日委托四川求实司法鉴定所对攀枝花市西区阳光大厦外墙面石材装饰脱落原因及恢复费用的造价进行司法鉴定。2017年5月29日，四川求实司法鉴定书作出川求实鉴[2017]2721号司法鉴定意见书，该意见书记载：“鉴定意见：根据现场鉴定和原因分析：攀枝花市西部阳光大厦外墙面、柱面大理石石材装饰大面积空鼓、水泥砂浆灌浆不密实，粘贴不牢固，施工工艺不当，是造成大理石石材脱落的主要原因……在使用过程中，又因自然因素影响（如温差变化、材质老化等），也是造成大理石石材坠落的原因之一……” 另查明：2019年4月23日，长江源公司、锦橙公司向一审法院出具情况说明，该说明记载：“1.长江源公司、锦橙公司及西餐厅与周霞是合作关系。2.长江源公司将涉案长江源宾馆转让给锦橙公司后，允许锦橙公司继续使用长江源品牌。3.长江源公司、锦橙公司及西餐厅对周霞在本案中主张的损失不持异议，将不再另行主张。”同日，欢享西餐厅的原经营者汤善洪向一审法院出具情况说明，该说明记载：“1.欢享西餐厅与周霞是合作关系，合作时间为2015年6月～2017年3月；2017年3月西餐厅已注销，合作关系中止。2.欢享西餐厅对周霞在本案中主张的损失不持异议，将不再另行主张，主张后的损失所得归周霞所有，与本人无关。”同日，树缘咖啡馆向一审法院出具情况说明，该说明记载：“1.树缘咖啡馆与周霞是合作关系，合作时间为2017年3月-2017年11月；2017年11月西餐厅因亏损经营中止，税务局纳税已报停，西餐厅装修、设施设备及经营权在当月已归还回周霞本人。2.树缘咖啡馆对周霞在本案中主张的损失不持异议，将不再另行主张，主张后的损失所得归周霞所有，与本馆无关。” 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于合同的效力问题。涉案房屋登记在西部公司名下，属于区国有资产。依据十届三十次区政府常务会议纪要、西鼎公司出具的证明等证据，2014年10月起，西部阳光大厦移交西鼎公司进行管理。西鼎公司作为涉案房屋的管理人，与周霞签订的房屋租赁合同及补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当按照约定履行各自的义务。 关于解除合同问题。西鼎公司以周霞未按约定支付租金为由，要求解除房屋租赁合同，并要求周霞限期搬离并返还租赁房屋。对此，周霞不予认可。从双方签订的房屋租赁合同及补充协议的约定看，本案涉及的租金包括2006年至2014年的历史欠租199万元、2015年签订合同后的租金。依据攀枝花市西区人民政府、西部公司、西鼎公司签订的情况说明，西鼎公司承接了涉案房屋的相关债权债务。这与西鼎公司和周霞签订的房屋租赁合同及补充协议的约定相互印证，周霞辩称西鼎公司对于历史欠租无权进行主张的辩解理由不能成立。对于该历史欠租，双方已进行结算，并在房屋租赁合同及补充协议中予以确认，双方对于历史欠租199万元已形成债权债务关系。如未按约定时间支付该历史欠租，可以主张相应的违约责任。从西鼎公司出具的收据、证明等证据看，西鼎公司与周霞签订房屋租赁合同后，周霞虽未按约定的时间、数额支付租金，但陆续支付了2015年至2018年期间的租金，并已付清该期间的租金。2018年12月19日，周霞作为锦橙公司的负责人与阿富尔公司签订了酒店特许联盟协议书。2019年1月1日，西鼎公司与锦橙公司就西鼎公司住宿事宜签订协议，明确约定西鼎公司在签订该协议之日起至2024年12月30日期间，西鼎公司实际住宿的住宿费与周霞应付西鼎公司的房屋租金进行抵扣，周霞对此也予以认可。从该情况看，双方仍有继续履行房屋租赁合同的意思表示。此外，涉案房屋所在的西部阳光大厦因外墙出现大理石石材脱落，确实存在长时间整治的情况。针对该情况，周霞先后向西鼎公司发出了《关于装修受损，严重影响经营的紧急报告》《暂不予支付租金及变更合同条款的通知》。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”以及第二百二十一条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”以及第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”周霞针对涉案房屋存在的该情况，就房屋租赁合同期间的租金通知西鼎公司暂缓支付，属于履行抗辩权。结合上述分析，从本案的相关情况看，周霞的违约程度不影响该合同目的的实现，根据诚实信用原则，该合同不应解除。故对于西鼎公司请求解除房屋租赁合同，要求周霞限期搬离并返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于欠租数额及违约责任问题。周霞已付清西鼎公司2015年至2018年期间的租金。对于西鼎公司主张的2019年及其之后的租金，如前所述，该期间西鼎公司的住宿费至今未进行结算，不能确定抵扣的租金数额，对于2019年之后的租金，在本案中不予处理。双方结算后进行抵扣，如协商不成，可另案处理。西鼎公司要求按日万分之五支付未付租金的违约金。双方签订房屋租赁合同后，涉案房屋所在的西部阳光大厦因外墙出现大理石石材脱落，存在长时间整治的情况，周霞对于该合同履行期间的租金延迟支付，具有一定的正当理由。西鼎公司要求支付2015年之后应付租金逾期产生的违约金，结合本案的实际情况，对于该部分违约金的请求一审法院不予支持。依据2016年12月16日双方签订的补充协议的约定，周霞应在2017年底支付50万元，在2018年底支付50万元，在2019年底支付剩余的99万元，现均已超过支付期限，周霞应支付上述历史欠租。周霞在判决前并未支付该租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。该补充协议明确约定本协议与主合同具有同等法律效力。该补充协议对于违约责任没有约定，适用房屋租赁合同对于违约责任的约定。双方签订的房屋租赁合同约定无正当理由逾期支付租金的，每逾期一天，按0.05%的标准收取违约金。从房屋租赁合同和补充协议对付款时间的约定看，双方对于该历史欠租199万元的付款时间进行了变更，应以补充协议约定的付款时间为准。从欠租时间、租金数额等情况看，双方约定的该违约金标准并不高，周霞也未举证证明该违约金过分高于造成的损失，应承担举证不利的法律后果，一审法院确定从逾期支付历史欠租之日起，分别按日万分之五支付违约金，直至付清该款项之日止。 关于周霞主张的损失问题。西鼎公司作为涉案房屋的出租人，应当履行租赁物的维修义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当承担相应的法律责任。双方在房屋租赁合同中约定：“因甲方未及时尽到维修保养责任而导致的一切损失，由甲方承担。”依据攀枝花市西区人民政府、西部公司、西鼎公司签订的情况说明，西鼎公司承接了涉案房屋的相关债权债务。涉案房屋存在的外墙渗水以及搭建钢架网给周霞造成的损失，应由西鼎公司承担责任。依据房屋租赁合同的记载，周霞继续租赁涉案房屋，租赁期限为十年，周霞承租房屋后可根据自身情况决定使用用途。西鼎公司的住所以及办公地点，与涉案房屋在同一栋楼，结合西鼎公司出具的收款收据，对于该房屋的状况及使用情况，其应当清楚。西鼎公司辩称周霞存在违法转租的意见，一审法院不予采纳。长江源公司、锦橙公司、欢享西餐厅、树缘咖啡馆分别向一审法院出具了情况说明，明确对周霞在本案中主张的损失不持异议，将不再另行主张。周霞作为涉案房屋的承租人，由其对相关损失一并进行主张并无不当。周霞提供了外墙渗水受损房间的照片、施工协议等证据，主张22间客房存在外墙渗水。结合双方签订的房屋租赁合同的记载，涉案房屋的外墙存在渗水现象。从周霞提供的司法鉴定意见书、照片等证据可知，涉案房屋所在的西部阳光大厦因外墙出现大理石石材脱落，存在长时间整治的情况。在整治中，涉及拆除已有广告牌的情况。周霞依据四川合纵物业服务有限公司西区分公司出具的情况说明、证明等证据，主张2016年3月至2018年2月搭建了外墙钢架网。西鼎公司并未提供足以反驳的相反证据，应由其承担举证不利的法律后果，一审法院对于周霞的该事实主张予以确认。周霞要求赔偿相关损失，并申请鉴定。对于中联公司出具的资产评估报告书，西鼎公司有异议，提出其中存在诸多问题。对于鉴定材料，一审法院已多次组织双方质证。对于实际入住人次与登记入住人次、纳税情况与实际经营情况之间的差异，周霞在质证中作出的说明符合实际情况。依据西鼎公司提供的《关于外墙渗水造成部分房间无法正常经营的情况说明》、川中联评咨字[2015]第03号价格咨询报告书的记载，之前涉案房屋的部分房间存在外墙渗水，西鼎公司等人也委托中联公司出具价格咨询报告。前后两份报告所采用的方式方法类似。没有充分的证据证明该资产评估报告存在不能作为证据使用的情形。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”故一审法院对于该资产评估报告书予以采信。依据价格咨询报告书的记载，对于2012年1月5日至2015年2月7日因外墙渗水所造成的11个房间装修损失及相应的营业净损失进行过评估，对于重复期间的费用应予扣除。依据资产评估报告书的记载，2015年1月至2016年2月期间22间客房因外墙渗水导致的营业净损失为119500元，即每月8535.7元，一审法院确定2015年2月8日至2016年2月的该营业净损失为108830元。依据资产评估报告书的记载，2016年3月至2018年2月期间22间客房因外墙渗水、40间客房因搭建外墙钢架网导致的营业净损失873000元，2016年3月～2018年2月期间西餐厅因搭建外墙钢架网导致的营业净损失725600元，合计营业净损失为1707430元。造成宾馆、西餐厅营业净损失的影响因素，除了外墙渗水、搭建外墙钢架网以外，还有经营者的管理能力、经营能力、服务质量、市场环境等诸多因素。根据公平原则和诚实信用原则，结合合同的履行情况、造成的损失、当事人的过错程度以及预期利益等情况，一审法院酌情确定外墙渗水、搭建外墙钢架网造成的营业净损失为1536687元。对于周霞主张的其余营业净损失，一审法院不予支持。对于周霞主张因外墙渗水导致受损宾馆房间的装修损失54600元和拆除广告牌损失116000元，结合中联公司的评估意见，一审法院予以支持。西鼎公司辩称已过诉讼时效，从周霞提供的报告、通知可知，周霞并未放弃主张相关权利，存在诉讼时效中断的情形，西鼎公司的该辩解理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、周霞在判决生效之日起十日内支付攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司租金500000元及其违约金（以500000元为计算基数，从2018年1月1日起至付清该款之日止，按每日万分之五计算）；二、周霞在判决生效之日起十日内支付攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司租金500000元及其违约金（以500000元为计算基数，从2019年1月1日起至付清该款之日止，按每日万分之五计算）；三、周霞在判决生效之日起十日内支付攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司租金990000元及其违约金（以990000元为计算基数，从2020年1月1日起至付清该款之日止，按每日万分之五计算）；四、驳回攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司的其他诉讼请求；五、攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司在判决生效之日起十日内支付周霞营业净损失1536687元、装修损失54600元、拆除广告牌损失116000元，合计1707287元；六、驳回周霞的其他反诉请求。本诉案件受理费27160元，由攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司负担3000元，周霞负担24160元。反诉案件受理费11164元、鉴定费58800元，合计69964元，由周霞负担6996元，攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司负担62968元。 二审中，周霞提交2020年2月5日《收据》1份，收据加盖有西鼎公司财务专用章，载明“收到李成元代周霞支付法院判决款243905元”。周霞陈述，根据一审判决结果载明的双方给付义务，不考虑违约金的问题，支付243905元后双方的主给付义务就结清。拟证明周霞对一审判决结果积极履行交付义务，西鼎公司接受周霞交付租金继续履行合同义务的行为。 西鼎公司质证意见为：对证据三性均认可，但不能达到周霞的证明目的，不能证明西鼎公司继续履行合同的意思。只能体现周霞履行了部分租金的交付义务，不能体现双方放弃了上诉状中主张的权利，不能体现双方达成了新的协议。 本院对证据审核认为，双方对证据的真实性没有异议，证据中载明款项为“判决款”，对周霞主张的事实没有证明作用。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案二审争议的焦点有：1.周霞是否有权主张营业损失、装修损失、拆除广告牌损失，相关损失如何确定；2.西鼎公司提出外墙渗水造成的损失超过诉讼时效的抗辩能否成立；3.西鼎公司请求解除案涉租赁合同是否应该得到支持；4.西鼎公司主张2015年～2018年应付租金逾期的违约金应否得到支持，周霞主张对应付的199万元享有履行抗辩权不构成违约能否成立。 本院认为，一、关于周霞主张赔偿损失的问题。首先，周霞有权依据合同要求西鼎公司赔偿损失。根据合同约定“因甲方未及时尽到维修保养责任而导致的一切损失，由甲方承担”，因案涉房屋存在的外墙渗水、外墙长期整治的情况，给承租人造成的损失，西鼎公司应承担赔偿责任。2014年10月起，包括西部阳光大厦三楼在内的相关区国有资产移交西鼎公司进行管理，西鼎公司是案涉房屋的管理人、出租人，有义务保持案涉房屋的安全、符合约定的用途，广告牌拆除是安全隐患整治所需，西鼎公司未实施安全整治并不免除其对承租人的义务。西鼎公司关于广告牌不是其拆除，该部分损失与其无关的上诉理由不能成立。2015年《房屋租赁合同》载明，周霞为合同所涉房屋原承租人，可根据自身情况决定使用用途；2016年双方签订补充协议载明“根据周霞对西部阳光大厦三楼实际经营情况，为促进经营户发展，以达到租赁双方共赢的目的……”，综合合同约定和合同履行的情况，西鼎公司知晓周霞承租房屋的目的是用于经营，周霞作为承租人主张因外墙渗水、外墙维修整改造成的装修损失、拆除广告牌损失、经营损失，符合合同约定。一审中相关案外人长江源公司、锦橙公司、欢享西餐厅、树缘咖啡馆已向法院明确表示对周霞在本案中主张损失不持异议，将不再另行主张，周霞主张相关损失未损害案外人的合法权益，也没有加重西鼎公司的合同义务，西鼎公司关于应由案外人向其主张侵权责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 第二，关于损失数额的确定。双方对损失数额存在争议，因损失数额的确定涉及专门性问题，经法院委托，中联公司作出川中联评报字[2019]第34号资产评估报告书，西鼎公司上诉称一审判决采信该评估报告错误，但未能提出足以反驳的相反证据和理由：1.西鼎公司上诉称从西鼎公司提交的公安机关入住登记信息来看，周霞未提供完整、充分的收入财务凭证，周霞提供的银行流水只能反映部分资金的去向，可能还有其他资金的渠道。周霞陈述提供了完整的财务凭证、财务小票和银行流水，时间是延续、完整的，单纯的入住人数不能反映收入情况，要综合其他收入证据才能反映营业损失的变化，因为酒店外墙长时间处于维修状态，严重影响了酒店经营，酒店在房费上进行了处理。本院认为，西鼎公司虽质疑对方有其他经营收支渠道，但未提供证据证明，对其理由，本院难以采信。2.关于外墙渗水造成的损失。西鼎公司上诉称证据只能证明2015年之前损害发生的情况，不能说明2015年后损失发生的原因范围和程度，《锦橙酒店外墙渗水装修损失》系周霞单方制作，并未确定其真实性，作为检材有失公允。本院认为，2017年6月16日周霞向西鼎公司发出了《关于装修受损，严重影响经营的紧急报告》，载明“由于外墙砖脱落，室外下雨向屋内渗水……恳请贵公司了解调查，尽快解决以上问题”，周霞向出租人履行了通知义务，现西鼎公司否认渗水事实的存在，但不能提出调查处理的相关证据予以反驳，对西鼎公司的上诉理由本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”的规定，相关鉴定意见的证明力应予认定，西鼎公司关于采信鉴定意见错误的上诉理由不能成立。 第三，关于诉讼时效抗辩。西鼎公司上诉称一审判决关于外墙渗水损失的诉讼时效中断的认定错误。周霞辩称，损失发生后一直在寻求西鼎公司解决，西鼎公司在一审中未提出诉讼时效的问题。西鼎公司陈述在庭后提交的书面代理意见中提出了诉讼时效抗辩。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决”和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，西鼎公司未在一审中提出诉讼时效抗辩，且不属于基于新的证据证明对方的请求权已过诉讼时效期间的情形，对西鼎公司提出的诉讼时效抗辩应不予支持。一审判决适用法律存在瑕疵，但处理结果正确，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，应予维持。 第四，关于经营损失的影响因素。西鼎公司上诉称一审判决客观评价造成宾馆、西餐厅营业损失的影响因素，认为除了外墙渗水、搭建外墙钢架网以外，还有经营者的管理能力、经营能力、服务质量、市场环境等诸多因素，但在酌定损失额度时没有重复考虑各因素的比重，理由是从公安机关入住登记信息来看，所谓的外墙渗水、搭建外墙钢架网对周霞的影响较小、较为短暂。本院认为，在关于鉴定意见应否采信的问题中，已对入住人数是否足以反驳鉴定意见对经营损失的证明力进行了分析，在此不再赘述。一审判决根据公平原则和诚实信用原则，结合合同的履行情况、造成的损失、当事人的过错程度以及预期利益等情况，在鉴定意见的基础上，酌情确定西鼎公司应赔偿的损失数额并无不当，应予维持。 二、关于合同解除及履行抗辩的问题。1.关于继续履行的意思联络。西鼎公司上诉称一审判决错误认定双方仍有继续履行合同的意识表示。本院认为，锦城公司与西鼎公司于2019年1月1日签订协议，约定锦城公司为西鼎公司提供长江源宾馆住宿等服务，结算的住宿费与周霞应付西鼎公司房屋租金进行抵扣；另外锦城公司、长江源宾馆出具说明，载明与周霞为合作关系；周霞陈述案涉房屋租赁后是锦城公司在实际使用。综合前述证据和当事人的陈述，锦橙公司与西鼎公司的协议与本案租赁合同，在合同履行、结算等方面存在关联，一审判决认定双方有继续履行的意思表示，认定事实清楚。 2.关于履行抗辩。周霞主张其有权行使履行抗辩权，欠付租金不构成违约。西鼎公司辩称租金和维修义务的时间来看，历史租金199万元是先义务，周霞的抗辩不具有对称性，从租赁合同及补充协议的约定看，周霞已经放弃以房屋维修义务作为199万租金的抗辩。本院认为，首先，2016年12月16日双方签订《关于周霞（长江源）历史欠租问题的补充协议》，对租金分期支付进行了约定，其中并没有周霞放弃损失请求权或抗辩权的内容。第二，2016年3月起案涉房屋确实存在长时间整治的情况，针对该情况，周霞先后向西鼎公司发出了《关于装修受损，严重影响经营的紧急报告》《暂不予支付租金及变更合同条款的通知》，通知西鼎公司双方协商确定损失，暂缓支付租金，属于行使履行抗辩权的行为。第三，从应付租金的时间来看，历史租金199万元双方已约定了新的支付期限，西鼎公司关于199万元租金的支付是先义务的理由，与合同约定不符。第四，关于履行抗辩的对称性。依据本院查明的事实，因案涉房屋渗水、安全整改导致2015年～2018年周霞的损失共计170万余元，西鼎公司应承担赔偿损失的责任。损失的时间段、数额，对比双方约定的分期支付年租金以及历史租金的时间和数额，周霞的抗辩具有对称性。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，西鼎公司关于周霞迟延支付租金构成违约，本案合同应予解除的上诉理由不能成立；周霞关于行使抗辩权延迟支付租金，不构成违约的上诉理由成立，本院予以支持。 综上所述，西鼎公司的上诉请求不能成立，周霞的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省攀枝花市西区人民法院（2018）川0403民初715号民事判决第五项“反诉被告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付反诉原告周霞营业净损失1536687元、装修损失54600元、拆除广告牌损失116000元，合计1707287元”、第六项“驳回反诉原告周霞的其他反诉请求”； 二、撤销四川省攀枝花市西区人民法院（2018）川0403民初715号民事判决第一项“被告周霞在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司租金500000元及其违约金（以500000元为计算基数，从2018年1月1日起至付清该款之日止，按每日万分之五计算）”、第二项“被告周霞在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司租金500000元及其违约金（以500000元为计算基数，从2019年1月1日起至付清该款之日止，按每日万分之五计算）”、第三项“被告周霞在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司租金990000元及其违约金（以990000元为计算基数，从2020年1月1日起至付清该款之日止，按每日万分之五计算）”、第四项“驳回原告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司的其他诉讼请求”； 三、周霞在本判决生效之日起十日内支付攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司租金1990000元； 四、驳回攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费27160元，由攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司负担3000元，由周霞负担24160元。一审反诉案件受理费11164元、鉴定费58800元，合计69964元，由周霞负担6996元，由攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司负担62968元。二审案件受理费25886元，由攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  鲜 林 审 判 员  冯明钢 审 判 员  刘 立 二〇二〇年四月二十七日 法官助理  许 那 书 记 员  何雅婷