海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初5064号原告：蔡宁，男，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：王嘉盛，辽宁华仁律师事务所律师。被告：鞍山市腾鳌特区远霄实业有限公司。住所地：海城市腾鳌特区福安村。法定代表人：王洪涛，该公司经理。委托诉讼代理人：宋彦轮，辽宁一鑫律师事务所律师。第三人:海城市尚鼎房屋开发有限公司，住所地：海城市。法定代表人：代宝仪，该公司总经理。委托诉讼代理人：高荣会，辽宁海清律师事务所律师。原告蔡宁诉被告鞍山市腾鳌特区远霄实业有限公司、第三人海城市尚鼎房屋开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月21日作出（2018）辽0381民初2208号民事判决，被告不服该判决依法提出上诉，辽宁省鞍山市中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）辽03民终1120号民事裁定，裁定撤销本院（2018）辽0381民初2208号民事判决并发回本院重审。本院重审立案后，依法另行组成合议庭，分别于2019年7月25日、2019年9月10日开庭进行了审理。原告蔡宁及其委托诉讼代理人王嘉盛、被告鞍山市腾鳌特区远霄实业有限公司的法定代表人王洪涛及被告委托诉讼代理人宋彦轮、第三人海城市尚鼎房屋开发有限公司委托诉讼代理人高荣会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡宁诉称：2017年10月1日，原告与第三人海城市尚鼎房屋开发公司签订房屋买卖合同并全款购买了位于海城市，建设面积93.53平方米及该小区1-3-081室，建设面积83.25平方米二处房产。因当时是国庆假日，所以被告海城市尚鼎房屋开发公司没有在当时开据正式税票，签订合同时，被告海城市尚鼎房屋开发公司承诺60日内负责给原告开据正式税票并办理房产证。该二处房产原告已实际接收，被告海城市尚鼎房屋开发公司也于2017年11月3日给原告开据正式售楼税票，房产证也正在办理。2017年11月23日，海城市人民法院因被告鞍山市腾鳌特区远霄实业有限公司申请强制执行而给海城市尚鼎房屋开发有限公司下达的协助执行通知及民事裁定书对原告全款购买并实际占有的房屋予以查封。原告认为根据《中华人民共和国合同法》第60条、第130条及《物权法》第15条规定，鞍山市腾鳌特区远霄实业有限公司作为强制执行申请人向海城市人民法院申请对原告全款购买并实际接收的房产申请查封，原告对海城市人民法院的查封执行行为提出案外人异议，海城市人民法院于2018年3月1日作出（2008）辽0381执异29号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，该裁定于2018年3月23日送达原告，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，特向贵院提起诉讼请求人民法院依法确认原告与被告海城市尚鼎房屋开发有限公司签订的房屋买卖协议有效，房屋产权归原告所有。重审中变更诉讼请求为：请求人民法院依法排除被告鞍山市腾鳌特区远霄实业有限公司对原告购买房屋的强制执行行为。被告鞍山市腾鳌特区远霄实业有限公司辩称：被告与海城市尚鼎房屋开发有限公司之间的债权债务关系已经被生效判决确认，海城市人民法院采取强制执行措施，查封、扣押海城市尚鼎房屋开发有限公司名下的房屋，具有事实依据和法律依据。原告诉称的与海城市尚鼎房屋开发有限公司之间的房屋买卖关系应当建立在客观真实的基础上，由于海城市尚鼎房屋开发有限公司与被告之间存在利害关系，因此海城市尚鼎房屋开发有限公司在被执行过程中存在恶意转移资产，恶意串通，逃避债务的现实可能，因此就原告诉称的房屋买卖关系，原告方应当向法院提供巨额房款来源，交付方式，收款凭证，房屋交割清单，实际占有等相关证据。依据城市房地产转让管理规定，如果原告方已经签订书面合同，就应当按照上述规定在90日内办理房屋产权登记手续，否则就应视为原告方存在错误，依据最高院相关解释应当认定原告存在过错，原告诉讼请求不成立，请贵依法驳回原告的请求。被告海城市尚鼎房屋开发有限公司辩称：我公司确实与原告之间签订了合法有效的商品房买卖合同，且房屋早就已经交付使用，原告接收后占有、使用至今。且交付房屋在法院查封之前，涉案房屋属于原告的合法财产，法院查封措施错误，请求纠正解除查封。原告房照未办理的原因是由于海城市成立了不动产管理局，建委与海城市村镇办房产管理处的相关档案与不动产管理局尚未交接完毕，不动产局停办产权证，虽然原告要求办理房照，但是由于行政不能，导致涉案房屋产权未能办理的直接原因，请依法确认原告诉讼请求，解除查封。经审理查明：本院在执行鞍山市腾鳌特区远霄实业有限公司与海城市尚鼎房屋开发有限公司买卖合同纠纷一案中，于2017年11月23日查封了海城市尚鼎房屋开发有限公司开发的位于海城市，建设面积93.53平方米及该小区1-3-081室，建设面积83.25平方米二处房产。原告提出执行异议，本院于2018年3月1日向原告送达了（2018）辽0381执异29号执行裁定书，以原告提供的证据不足以证明对涉案房屋享有所有权为由，驳回原告的异议申请。另查：2015年7月20日代鲜义、王桂英为原告蔡宁出具借条一份，载明：今从蔡宁手中借人民币贰佰万元正，借款期限从2015年7月20日至2016年1月20日止全部还清。借款人：代鲜义、王桂英。该借条上有两处标注：今由代鲜义还款壹佰万元正。2016年5月6日。今有代鲜义、王桂英用两户楼顶陆拾叁万玖仟捌佰肆拾元正，还欠叁拾陆万零壹佰陆拾元。代鲜义、王桂英2017年10月1日。再查：2017年10月1日原告蔡宁与代鲜义、王桂英签订协议一份。内容为：因代鲜义、王桂英于2015年7月20日从蔡宁手中借人民币现金贰佰万元整（2000000元），已于2016年5月6日偿还壹佰万元整（1000000元），尚欠现金壹佰万元整（1000000元），由于借条中期限为2016年1月20日已经逾期，而且代鲜义、王桂英无力偿还故将御水华城小区2-1-901面积93.53平方米，价格叁拾叁万柒仟陆佰肆拾叁元整（337643元），1-3-801面积83.25平方米，价格叁拾万贰仟壹佰玖拾柒元（302197元），合计：陆拾叁万玖仟捌佰肆拾元整（639840元），顶账给蔡宁，双方均已同意。又查：2017年10月1日，原告与第三人海城市尚鼎房屋开发公司签订房屋买卖合同并全款购买了位于海城市，建设面积93.53平方米及该小区1-3-081室，建设面积83.25平方米二处房产。因当时是国庆假日，所以被告海城市尚鼎房屋开发公司没有在当时开据正式税票，签订合同时，被告海城市尚鼎房屋开发公司承诺60日内负责给原告开据正式税票并办理房产证。被告海城市尚鼎房屋开发公司于2017年11月3日给原告开据正式售楼税票，该二处房产原告已实际接收，但并未变更产权登记。以上事实，原告提供的证据有：1、中国农业银行银行卡交易明细清单、鞍山银行个人账户明细账页、鞍山银行客户回执小票、中国农业银行银行卡取款业务回单，证明原告所购两处房产的资金来源以及资金走向。2、借条1份，证明资金流向、够买房屋的款项和我们转账的关系，扣除35万元利息，与165万元转账是吻合的，借款到期后还了100万元，还剩100万元本金，用两处房屋抵顶653980元。3、协议1份，证明该协议签订后对两处房产进行结算，双方签订认购协议，第三人公司出具了收款收据。4、（2018）辽0381执异29号执行裁定书1份、认购协议2份、购楼收据2份、购楼增值税发票2张、钥匙照片1张。上述证据，真实性予以认定，证明目的不予认定。被告鞍山市腾鳌特区远霄实业有限公司提供的证据有：（2017）辽民三民再20号民事判决书1份，证明被告对第三人享有债权。上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。第三人海城市尚鼎房屋开发有限公司提供的证据有：商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用证、建设用地规划许可证复印件各1份，证明开发楼盘证件齐全，由合法的销售许可。上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：重审中，原告主张案涉房屋系因原告蔡宁与代鲜义、王桂英之间存在借贷关系，代鲜义、王桂英为偿还债务以两户楼房抵顶债务，因此第三人与原告签订认购协议，原告认为本案争议的门点已由第三人海城市尚鼎房屋开发有限公司出售给原告，虽就其主张提供了认购协议、购楼收据、进户款各项收据、购楼增值税发票等一系列证据，证明原告在法院查封之前已购买争议门点，且在查封之前已实际占有使用，非因买受人的原因未办理过户登记，但因其本质系以房抵债，原告并非真实的买受人，未产生物权变动效力，债权人对房屋仅享有债权请求权，不发生物权变动，基于以房抵债而受让不动产与基于买卖合同产生的物权期待权具有基础性的区别，不得排除第三人强制执行，故不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不动产未登记在案外人名下，本身即表示案外人对执行标的主张所有权的异议请求不能成立，其对抗申请执行人优先受偿权的问题无从谈起，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、第三百一十二条第二项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，拟判决如下：驳回原告蔡宁的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  曹 野人民陪审员  朱晓明人民陪审员  刘楠楠二〇二〇年四月二十三日书 记 员  赵 宏