河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7176号原告:聂付华，男，汉族，1957年3月8日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：陈飞，河南大统律师事务所律师，特别授权。被告：中国民生银行股份有限公司南阳分行负责人：王玉更，任行长。住所地：南阳市独山大道玉龙苑小区5号楼。委托代理人：田勋，男，汉族，1982年10月22日出生，住南阳市，系银行员工，特别授权。委托代理人：魏爽，男，汉族，1990年10月26日出生，住南阳市，系银行员工，特别授权。被告：闫荣全，男，汉族，1958年3月19日出生，住南阳币卧龙区。被告：马可燕，女，汉族，1970年9月19日出生，住南阳市卧龙区。被告：南阳好时好风光食品有限公司法定代表人：闫荣全。住所地：南阳市卧龙区青华镇杨村寺村。原告聂付华诉被告中国民生银行股份有限公司南阳分行（以下简称民生银行南阳分行）、闫荣全、马可燕、南阳好时好风光食品有限公司（以下简称好时好风光食品公司）案外人执行异议之诉一案，原告于2019年8月29日诉至本院，同日本院作出受理决定。在法律规定的期限内依法向被告中国民生银行股份有限公司南阳分行送达相关法律手续；于2019年11月20日依法公告向被告闫荣全、马可燕、好时好风光食品公司送达相关法律手续，并组成合议庭，于2020年3月13日公开开庭进行了审理，原告聂付华及委托代理人陈飞、被告民生银行南阳分行的委托代理人田勋、魏爽到庭参加诉讼，被告闫荣全、马可燕、好时好风光食品公司经本院传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告聂付华诉称：被告民生银行南阳分行与被告闫荣全、马可燕、闫荣久、方彦新、南阳好时好风光食品有限公司金融借款担保合同纠纷一案，南阳市宛城区人民法院于2018年6月13日作出（2018)豫1302民初1567号民事调解书。被告民生银行南阳分行申请了强制执行。南阳市宛城区人民法院查封了登记在被告闫荣全名下的房屋（宛市房权证字第××号），该处房屋在2014年5月22日已出卖给了原告，原告与被告闫荣全签订了书面的买卖合同，并进行了公证，已将房屋进行了装修并出租给了他人，且支付了相应的对价，因该处房屋土地系国有划拨用地，房屋产权正在办理中，非因原告自身原因消极办理过户登记。同时，闫荣全以给原告办理房产证为名，向原告索要多出房款十万余元。原告也没有见过涉案房屋的房产证。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付了相应对价，也非因原告自身原因未办理过户登记，原告应当享有排除强制执行的实体权利，请求依法判令：一、确认南阳市卧龙区卧龙乡岗东西村宛市房权证字第××号房屋归原告所有；二、排除对南阳市卧龙区卧龙乡岗东西村宛市房权证字第××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。原告为支持其主张，向本院提交证据如下：证据一、2014年5月22日公证书一份，用于证明南阳市卧龙区卧龙乡岗东西村宛市房权证字第××号房屋在人民法院查封之前，原告与被告闫荣全、马可燕已签订合法有效的书面买卖合同，并经过南阳市汉都公证处公证证明。证据二、1、房屋租赁合同五份；2、房屋现状图片两张；3、2018年3月2日收条一份。4、2015年3月18日借条一份。5、（2017）南市证民字第4619号公证书一份。用于证明在人民法院查封之前，原告已经合法占有该不动产，并对外出租受益，被告闫荣全还向原告借用土地使用证。在2018年原告还对房屋进行了装修。证据三、收到条一份，用于证明原告已经支付了全部的价款。证据四、国有土地使用证一份，用于证明涉案房屋土地使用权类型是划拨土地，原告不是自身原因不能办理过户登记。证据五、（2019）豫1302执异225号民事裁定书一份，用于证明原告向南阳市宛城区人民法院提出执行异议申请被驳回，提起案外人执行异议之诉。被告民生银行南阳分行辩称：民生银行南阳分行诉被告闫荣全、马可燕、荣久、方彦新、南阳好时好风光食品有限公司金融借款担保合同纠纷一案，南阳市宛城区人民法院于2018年6月13日作出（2018)豫1302民初1567号民事调解书已经生效，被告未按时履行生效调解书，民生银行南阳分行向法院申请查封，是根据闫荣全贷款时提供的宛市房权证字第××号房产，向南阳市宛城区人民法院申请保全，该房屋系借款人闫荣全向给民生银行南阳分行贷款时提交的证明，房产证上显示房屋所有人系闫荣全，共有人为马可燕。民生银行南阳分行申请保全该财产是行使合法权利。被告民生银行南阳分行为支持其主张，向本院提交证据如下：证据一、宛市房权证字第××号房产证复印件一份、执行裁定书一份，用于证明该房屋在民生银行南阳分行申请保全时，房屋所有权人为闫荣全、马可燕，民生银行南阳分行有权申请法院对该房屋进行拍卖来偿还民生银行南阳分行的债权。证据二、2018豫1302民初1567号民事调解书一份，用于证明民生银行南阳分行的债权已经得到南阳市宛城区人民法院生效民事调解书的确定和认可。被告闫荣全、马可燕、好时好风光食品公司在法定期间未向本院提交答辩意见及证据。对原告举证，被告民生银行南阳分行发表质证意见如下：对原告所举证据一公证书的真实性无异议，对证明方向不予认可，我们不认可买卖合同是有效的。对证据二的真实性无异议，对证明方向有异议，涉案房产在2016年11月4日在民生银行南阳分行贷款时，已在外行办理了抵押登记，抵押期间不能再买卖。对聂付华与李荣中签订的房屋租赁协议，不予质证。（2017）南市证民字第4619号公证书，与本案无关。对证据三的真实性无异议，对证明方向有异议，不能证明是购买涉案房屋的款项。对证据四的真实性无异议，对证明方向有异议，这份国有土地使用证证明了系闫荣全所有。对证据五的真实性无异议。对被告民生银行南阳分行举证，原告发表质证意见如下：对被告所举证据一房产证的真实性有异议，是复印件，不予质证。对2019豫1302执737之二民事裁定书真实性无异议，查封属实。对被告所举证据二的真实性有异议，是复印件，即使是真实的，有可能是双方串通的；且该调解书只是对债权的确认，不是对房产归属的确认，该调解书中不能证实民生银行南阳分行对被告闫荣全等人的债权真实性以及民生银行南阳分行是否支付了贷款。该民事调解书显示贷款是2016年11月4日申请的，被告民生银行南阳分行没有要求闫荣全提供房产抵押，并且没有向法庭提交闫荣全书写的财产情况。被告闫荣全、马可燕、好时好风光食品公司无正当理由，未到庭参加诉讼，应视为其放弃对原、被告举证的质证权利。通过原、被告的举证、质证，本院认证如下：对原告所举证据一公证书的真实性被告无异议，本院予以认定；对其证明方向，本院将在评理时予以评析。对证据二，庭审后，原告提交原件，被告对其真实性无异议，本院予以认定；对其证明方向，本院将在评理时予以评析。对证据三的真实性被告无异议，本院予以认定，对证明方向有异议，本院将在评理时予以评析。对证据四的真实性被告无异议，本院予以认定，对证明方向有异议，本院将在评理时予以评析。对证据五真实性无异议。本院予以认定。对被告民生银行南阳分行举证一中宛市房权证字第××号房产证的真实性原告有异议，因该证据系复印件，被告未提交原件，本院不予认定。对2019豫1302执737之二民事裁定书的真实性原告无异议，本院予以认定。对被告民生银行南阳分行举证二（2018）豫1302民初1567号民事调解书，系生效法律文书，本院予以认定。通过原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，确认事实如下：民生银行南阳分行与被告闫荣全、马可燕、荣久、方彦新、好时好风光食品公司金融借款担保合同纠纷一案，本院于2018年6月13日作出（2018)豫1302民初1567号民事调解书，调解书内容：1、双方确认，民生银行南阳分行于2016年11月4日向被告闫荣全、马可燕、好时好风光食品公司发放了600000元的贷款，并由被告闫荣久、方彦新自愿为其借款提供连带责任保证担保。截止2018年6月11日下欠借款本金538648.49元，罚息77928.26元，借款利率为：年利率8%,逾期罚息年利率12%。现下欠借款本金538648.49元。自2017年4月11日起至2017年5月4日本金60万元按年利率8％计付利息，从2017年5月5日起至2017年12月27日本金按60万元逾期罚息12%。从2017年12月28日起按本金538648.49元，逾期罚息12%至该借款本息结清之日止。2、被告闫荣全、马可燕、好时好风光食品公司按照先还本后付息的原则分期还款。即2018年6月30日前偿还借款本金5万元，2018年7月至2018年10月每月30日前偿还借款本金10万元，下余本息于2018年11月30日前一次性结清。3、被告闫荣久、方彦新对上述借款本息承担连带清偿责任。如有任何一笔未按协议偿还任一期款项，原告有权就剩余全部借款本息申请法院强制执行。民事调解书生效后，闫荣全、马可燕、好时好风光食品公司未按期履行调解书所确定的给付义务，民生银行南阳分行向本院申请强制执行。2019年6月12日，本院作出（2019）豫1302执737号之二执行裁定书及协助执行通知书，查封闫荣全位于南阳市××路岗东社区的房产（证号××号）。案外人聂付华于2019年8月8日向本院提出执行异议申请，本院于2019年8月9日做出了（2019）豫1302执异225号执行裁定书，驳回了案外人聂付华的执行异议申请。聂付华不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2014年5月22日，被告闫荣全为甲方（卖房人）与原告为乙方（买房人）签订《房屋买卖协议》，主要内容：1、甲方卖于乙方的房产位置：位于南阳市××区××办事处××、土地证号宛市土国用(2012)第00489号房产及土地使用权（房产包括该土地上的全部房产），房产证号××号、5101492-××号。2、房款及支付方式：共计陆拾万元整，一次性付清。3、甲方保证上述房产权属清楚无纠纷，不会因甲方的原因遭第三人合法追索，若发生与甲方有关的产权纠纷、债权债务，概由甲方负责清理。如出现上述情况给乙方造成损失，甲方负责赔偿。4、乙方付清全部房款后，该房屋产权即归乙方所有，甲方有义务协助乙方办理更名或产权过户手续，所需要的各种契税及相关费用均由乙方承担。5、房产更名或过户到乙方名下之前，如遇拆迁、征收，由乙方享有安置的权利。6、……。甲方闫荣全马小燕，乙方聂付华，二〇一四年五月二十二日。同日，双方到南阳市汉都公证处办理了公证书，南阳市汉都公证处出具（2014）南市证民字第1007号公证书。闫荣全、马可燕出具收到条“今收到聂付华购买岗东村544房屋一座，平方为521平方米，总价值为柒拾肆万柒仟柒佰贰拾元整（747720元），收到人闫荣全、马可燕，2014年5月22日”。闫荣全将宛市土国用(2012)第00489号土地使用权证交付原告，该土地使用权载明，土地所有人闫荣全，地类（用途）住宅用地，使用权类型划拨，使用权面积153.9m2。该房屋结构为单元式，共二层半。2015年3月18日，闫荣全向聂付华出具借条一份，“今借到国有土地使用证，办理房产证需要柒天（7天），证号宛市土国用(2012)第00489号，到时一定还，否则，罚款伍仟元（5000元），借证人闫荣全，2015年3月18日”。后闫荣全将国有土地使用证退回原告聂付华，但未交付房产证。2015年10月9日，原告聂付华与李荣中签订租赁合同，将位于岗东村5××号房屋租赁给李荣中使用，租赁费每月每间150元，租期自2015年10月9日至2016年10月8日。2015年10月20日，原告聂付华与陈召辉签订房产租赁合同，将位于岗东村5××号住房一套租赁给陈召辉使用，租赁费每月每间100元，租期自2015年10月20日至2016年9月19日止。2017年11月24日，原告聂付华与吕东阁的委托代理人张玉焕签订房产买卖协议，将位于南阳市卧龙区武侯办事处岗东村5××号房产中二楼北户的一套房产卖于吕东阁，交易价格为人民币拾伍万玖仟元（159000元）。同日，双方到南阳市汉都公证处办理了公证书，南阳市汉都公证处出具（2017）南市证民字第4619号公证书。2018年3月2日，原告聂付华对案涉房屋进行装修，支出装修款壹拾万元。2018年9月8日，原告聂付华与李洪静签订租赁合同，将位于岗东村5××号房屋租赁给李洪静使用，每月500元，租期自2018年9月9日至2019年9月8日止。2019年2月20日，原告聂付华与杨新军签订租赁合同，将位于岗东村5××号房屋租赁给杨新军使用，每月450元，租期自2019年2月20日至2020年2月19日止。本院认为：本案争议的焦点为原告聂付华对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本院评析如下：参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，根据原告提交的证据显示，2014年5月22日被告闫荣全即与原告聂付华签订了《房屋买卖协议》，将案涉房屋出售给聂付华，并经南阳市汉都公证处公证，早于本院查封案涉房产的时间2019年6月12日，即原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，根据原告提交的租赁合同、支出装修款收据等，能够证明原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，原告提交被告闫荣全夫妇出具的收到条，证实原告已经按照《房屋买卖协议》的约定向被告闫荣全夫妇支付全部购房款。最后，原告对购买房屋未办理过户登记是否存在过错，本院认为，参照《全国人民法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条，非因买受人自身原因未办理过户登记，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料、或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可认为符合该条件。本案中，原告与被告闫荣全签订《房屋买卖协议》的时间为2014年5月22日，而被告闫荣全曾在2015年3月18日向聂付华出具借条，借用案涉房屋的国有土地使用证，借条上显示，其借用国有土地使用证的目的是为办理房产证，能够证实原告有向闫荣全要求办理过户登记的积极行为，因此，可以认定原告非因自身原因未办理过户登记。综上所述，原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即原告聂付华所提交的证据足以证明其享有排除人民法院强制执行的民事权益；其请求确认南阳市卧龙区卧龙乡岗东西村5××号房产归其所有的主张，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于南阳市卧龙区卧龙乡岗东西村5××号的房产（证号××号）。案件受理费9800元，由被告中国民生银行股份有限公司南阳分行、闫荣全、马可燕、南阳好时好风光食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  高立伟审 判 员  丁心然人民陪审员  叶 涛二〇二〇年四月一日书 记 员  宋子杰