重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初25956号 原告：汪松，男，1991年1月15日出生，汉族，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：周厚林，重庆美翎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳艳，重庆美翎律师事务所律师。 被告：成善江，男，土家族，1966年5月20日出生，土家族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：唐明照，重庆中标律师事务所律师。 原告汪松与被告成善江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2019年11月7日、2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告汪松及其委托诉讼代理人周厚林，被告成善江及其委托诉讼代理人唐明照到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汪松向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告定金50000元；2.判令被告支付原告违约金276000元，并赔偿原告房屋溢价损失（后根据评估结果明确金额为611860元）；3.判令被告赔偿原告支付给中介方的费用30620元、本案已产生的费用65680元（仲裁费30680元、律师费30000元、保全费5000元）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月25日，原被告在中介方重庆市大泽置业代理有限公司介绍下签订了《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，约定被告将其名下位于重庆市渝北区X房屋出售给原告，成交总价为138万元等内容，且合同第十一条第六项进一步约定案涉房屋经产权人及产权共有人同意出售，否则产生的责任由被告承担。合同签订后，原告按约向被告支付定金5万元，同时银行也审批同意原告贷款，等待被告解除房屋抵押后办理过户手续，但被告不顾合同约定，无故要求提高价格，拒不配合办理房屋解押过户手续。原告为此向重庆仲裁委员会申请了仲裁，要求被告继续履行合同。该委员会作出（2017）渝仲字第1305号裁决书，支持了原告要求继续履行合同的请求，并由被告承担仲裁产生的相关费用。随后，原告向重庆市第一中级人民法院申请执行，执行中，案外人王万兰向该院申请不予执行仲裁裁决书。该院经审查作出（2018）渝01执异509号执行裁定书，裁定不予执行重庆仲裁委员会（2017）渝仲字第1305号仲裁裁决书，经重庆市高级人民法院复议，仍维持了该执行裁定。原告无奈之下，按合同约定地址向被告发出了《解除合同通知书》，解除了原被告签订的房屋买卖合同。综上，被告存在重大违约行为，给原告造成了严重的损失。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告成善江辩称，我卖房是为了还银行信用贷，因为银行报案，我与经侦大队协商卖房还贷。因房屋是按揭房，需要买方出资解押，中介承诺要么买方出钱，要么中介垫资，与卖方无关。在此条件下我与原告双方才签订了房屋买卖合同。我支付了1万元中介费，之后中介公司进行了调查，让我出了公证委托给中介和买方，全权办理相关手续。之后我去银行预约还款，在银行确定的还款时间前两天通知了原告还款，原告称贷款没下来，没有钱还款，我很气愤，就告知原告终止交易，后来原告一直不接电话。过了几个月原告告知我称贷款通过了，让我履行合同，我觉得原告不诚信，就不愿意履行合同。原告申请仲裁之后，我也多次找他协商，但原告一直不表态。原告采取商业贷款的形式购买房屋，存在解押的问题，解押需要还给银行四十多万元，被告当时经济困难，没有足够的钱解押。按交易习惯，除非合同明确约定解押款由谁支付的情况下，都应该由买方出资解押，然后再去办理按揭贷款，如果双方都无力出资解押，中介也可以代为垫资。正是因为原告一直拿不出四十多万元的解押款，导致合同不能继续履行。仲裁裁决后，被告也多次找到原告协商，还找银行工作人员一起找原告协商，表示愿意继续履行，但仍因原告的原因导致合同无法履行。因此，是因原告违约在先才导致合同无法继续履行，应驳回原告诉讼请求，所有相关费用由原告自行承担。另在整个履行过程中，作为中介方的大泽公司全程参与，对双方的约定有基本的了解，故被告申请将其作为第三人参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即汪松举示的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》、《定金收条内容》、收据三张、（2017）渝仲字第1305号仲裁裁决书、（2019）渝执复7号执行裁定书、《解除合同通知书》、EMS快递存根、邮件查询记录、评估报告、评估费发票，成善江举示的收据一张、公证委托书、《解除取保候审决定书》，评估形成的《房屋评估报告书》、评估费发票，本院予以确认并在卷为据。 本院经审理认定事实如下：2017年2月25日，以载明汪松、王万兰（案外人）为甲方（卖方），汪松为乙方（买方），重庆市大泽置业代理有限公司（以下简称大泽公司）为丙方（中介方），签订《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》（编号：2016940），约定：甲、乙方在丙方的介绍下，经甲、乙双方协商一致，甲方自愿将本合同第一条所列房屋出售给乙方，乙方在完全了解该房屋的基本状况后自愿购买，本合同既为买卖双方与中介方的居间合同，亦为买卖双方的买卖合同。第一条约定：房屋坐落为重庆市渝北区X，附属设施：空调风管机、电视2台、冰箱1台、洗衣机1台、沙发1套3组、餐桌1套、床3张，电视柜1个、茶几1台、窗帘5付，固定装修设施不变。第二条约定：成交总价为1380000元。第三条约定：甲、乙双方约定在2017年2月25日由乙方支付购房定金50000元给甲方，该购房定金为成交总价的一部分。甲、乙、丙三方约定于2017年3月10日前签订《按揭贷款服务合同》，乙方的贷款申请金额为1100000元，且甲、乙双方约定在银行审批同意贷款3个工作日内办理过户手续。乙方在过户时，将230000元支付给甲方（其中留10000元作为尾款，于接房之日付清），若银行审批贷款金额小于乙方申请的贷款金额，则乙方应在银行审批同意贷款后3个工作日内补足首付款。甲方应在收到银行放款日后5个工作日内结清房屋水、电、气、物管等相关费用，将房屋交给乙方。第五条约定：1.签定本合同时，甲方向丙方支付服务费13800元，乙方向丙方支付服务费13800元及权证办理费500元，乙方共计14300元。2.签定本合同时，乙方需向丙方支付代担保公司收取的按揭服务费及担保费16320元，按揭相关费用由乙方承担。第六条约定：1.甲方应保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房，并且无以下限制交易的情况……因甲方或甲方签约人违反上述约定，导致交易失败，则签约人按本合同成交价的5%赔偿乙方。……4.甲方委托他人签定本合同的，如因甲方或受托人原因导致本合同不能正常履行，受托人与产权人承担连带违约责任。若乙方以按揭方式购房的，甲方应完全配合乙方和丙方办理按揭手续，如因甲方的原因导致按揭不能顺利办理的，由甲方承担违约责任。第九条约定：如果乙方未按照本协议约定的内容履行的，则视为违约，经电话、短信或书面形式告知后仍未履行的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交额20%的违约金，并承担丙方应收取的相应费用。第十条约定：甲、乙双方确认前面所列地址分别为双方各自的约定邮寄送达地址，合同项下任何通知（包括但不限于诉讼、仲裁文书的送达）均应以书面形式送达至该联系地址，任何一方的联系地址、电话变更应在三日内以书面形式通知对方，否则按照本合同载明的联系地址发出通知三个工作日后，即视为已履行通知义务，变更方应纳承担相应法律责任。第十一条约定：……6.甲方王万兰与产权人成善江系夫妻关系，出售此房屋是经过产权人及产权共有人同意出售，若产权人和产权共有人不同意出售此房屋所产生的的经济纠纷及违约责任全部由甲方承担。第十三条约定：若遇争议，争议各方协商解决，协商不成，则向重庆仲裁委员会提起仲裁。同时，合同中还手写补充约定：甲方出售此房为银行抵押状态，甲方承诺在2017年3月10日前启动解押手续。合同落款处甲方由成善江签字捺印，王万兰未签字捺印，乙方由汪松签字捺印，丙方由大泽公司加盖公章并有经办人“胡天虎”签字。合同首部载明甲方的联系地址为重庆市渝北区XX。 同日，成善江出具《定金收条内容》，载明收到汪松交来购买重庆市渝北区X房屋的购房定金5万元，成交金额为138万元。大泽公司向成善江出具收据一张，载明收到成善江支付的上述房屋中介费及推广费1万元。 2017年3月14日，成善江出具经公证的《委托书》，委托案外人万大芬代为办理位于重庆市渝北区X房屋的代为查档、核税、提前还款、解押、办理过户登记等相关手续。 2017年6月1日，汪松以成善江、大泽公司为被申请人，向重庆仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求为：1.裁决成善江继续履行与汪松于2017年2月25日签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，并协助汪松办理位于重庆市渝北区X号房屋的权属转移登记手续（包括房屋解押手续），过户给汪松；2.裁决成善江将位于重庆市渝北区X号房屋交付给汪松；3.仲裁费、保全费及律师费由成善江承担。重庆仲裁委员会审理该案后于2018年4月9日作出（2017）渝仲字第1305号仲裁裁决书，其中认定以下事实：1.申请人（汪松）于2017年6月1日向重庆市渝北区人民法院提起了仲裁前保全，该院于2017年6月1日作出了（2017）渝0112执保1195号执行裁定书，对申请人申请的财产予以保全；2.2017年2月25日，申请人汪松向被申请人成善江支付了购房定金人民币50000元，被申请人成善江出具了《定金收条内容》。后申请人汪松向中国工商银行股份有限公司重庆巴南支行申请了二手房购置商业贷款，并就本案的交易房屋与中国工商银行股份有限公司巴南支行签订了《重庆市房地产抵押合同》，办理了按揭贷款手续，银行于2017年4月审批通过同意贷款。由于申请人与被申请人成善江并未在银行审批同意贷款后3个工作日内办理过户手续，2017年5月10日申请人委托重庆承羲律师事务所律师向被申请人成善江发出了《关于要求立即履行房屋买卖合同的律师函》，要求被申请人成善江在收到该函后两日内办理还贷、过户等相关手续，并通过韵达快递向被申请人成善江送达了该函。但至今，申请人与被申请人成善江未办理房屋过户等相关手续。3.产权证XX号载明，及不动产查询结果证明均显示成善江为案涉房屋权利人。4.2017年5月，申请人与重庆承羲律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所律师处理本案，并支付律师费30000元。2017年6月，申请人向重庆市渝北区人民法院申请了财产保全，支付了财产保全费5000元。 （2017）渝仲字第1305号仲裁裁决书裁决：（一）被申请人成善江继续履行与申请人汪松与2017年2月25日签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》；（二）被申请人成善江自本裁决书送达之日起10日内，协助申请人汪松办理位于重庆市渝北区X号房屋的权属转移登记手续（包括房屋解押手续），过户给申请人汪松；（三）被申请人成善江在获得申请人汪松银行发放的房屋按揭贷款1100000元或申请人汪松支付1100000元后的5个工作日内，将位于重庆市渝北区X号房屋交付给申请人汪松；（四）被申请人成善江自本裁决书送达之日起10日内向申请人汪松支付保全费5000元及律师费30000元。本案仲裁费30680元，由被申请人成善江承担。本案仲裁费已由申请人全部预交，被申请人成善江自本裁决书送达之日起10日内，将应承担的仲裁费连同上述裁决款项一并支付给申请人。本裁决为终局裁决，自裁决书作出之日起发生法律效力。 上述仲裁裁决书中关于律师费的裁决理由为：根据仲裁规则的规定，仲裁庭有权根据裁决结果以及当事人的责任确定一方或各方应承担的包含律师费在内的其他费用。因被申请人成善江未按约办理解押和过户义务构成违约，申请人为维护自身合法权益委托律师处理本案而产生的律师费……系实际损失，且支付的律师费并未超过行业主管部门的收费标准，故应当由被申请人成善江承担。 2018年10月31日，大泽公司向汪松出具收据一张，载明收到汪松服务费13800元。 2019年3月23日，大泽公司向汪松出具收据两张，分别载明收到汪松按揭服务费及担保费16320元、房屋权证代办费500元。 重庆市高级人民法院于2019年2月26日作出的（2019）渝执复7号执行裁定书中载明：复议申请人（申请执行人）汪松，案外人王万兰，被执行人成善江。复议申请人汪松不服重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执异509号执行裁定，向本院申请复议。……重庆市第一中级人民法院（以下简称市一中院）在执行申请执行人汪松与被执行人成善江房屋买卖合同纠纷一案中，执行案号为（2018）渝01执1092号，执行依据为重庆仲裁委员会（2017）渝仲字第1305号仲裁裁决，案外人王万兰向该院申请不予执行该仲裁裁决。市一中院经审查查明，1988年4月29日，王万兰与成善江在石柱土家族自治县人民政府登记结婚。2012年6月25日，重庆市国土资源和房屋管理局颁发的《重庆市房地产权证》（XX号），载明渝北区X房屋的权利人为成善江。2016年1月11日，王万兰与成善江在忠县民政局协议离婚，其《离婚协议书》载明双方自愿离婚，解除婚姻关系，重庆市X住房归其女儿成艳所有等内容。（其他内容略）该院于2018年11月28日作出（2018）渝01执异509号执行裁定书，裁定不予执行重庆仲裁委员会（2018）渝仲字第1305号仲裁裁决。 上述仲裁裁决书认定：本案设房屋的产权虽然登记在成善江名下，但该房屋系王万兰与成善江的共同财产。虽然王万兰与成善江协议离婚时约定该房屋赠与小孩成艳所有，但因为办理产权变更登记手续，故并未改变王万兰与成善江对该房屋的共有关系。本案的《居间合同》中的内容已经表明案涉房屋系王万兰与成善江夫妻共同财产，本案的《公证书》仅对成善江在《声明书》上的签名、捺指印进行了公证……不能否定王万兰与成善江对该房屋的共有关系。因对案涉房屋享有共有产权的案外人王万兰并未在《居间合同》上签字认可，且事后也未追认该合同，成善江未经王万兰授权擅自对外出售王万兰享有的财产份额，属于无权处分，故该《居间合同》对案外人王万兰不具有约束力。重庆仲裁委员会（2017）渝仲字第1305号仲裁裁决的内容损害了案外人王万兰的合法权益，案外人王万兰申请不予执行该仲裁裁决，符合司法解释的相关规定……裁定如下：驳回汪松的复议申请，维持重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执异509号执行裁定。本裁定为终审裁定。 2019年4月29日，汪松按照《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》中约定的成善江联系地址（重庆市渝北区X）向成善江邮寄了《解除合同通知书》，其中以房屋共有产权人王万兰不同意出售该房屋给汪松，导致该合同无法继续履行等为由，通知成善江解除双方于2017年2月25日签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，因解除该合同造成汪松的损失全部由成善江承担。该邮件于2019年5月1日送达。 另查明，成善江于2016年8月24日被重庆市忠县公安局执行取保候审，于2017年6月19日解除取保候审。 本案中，汪松为证明其所遭受的房屋差价损失，申请了对位于重庆市渝北区X的房屋在2019年5月1日的市场价值进行评估。本院依法委托了重庆市普华房地产土地资产评估有限公司进行评估。2019年12月25日，该评估公司出具评估报告，认定上述房屋（含室内装饰装修、家具、家电等）在价值时点2019年5月1日的市场价值为199.186万元，评估报告所附清单载明房屋内家具加点包括空调风管机1套、电视2台、冰箱1台、洗衣机1台、沙发1套、饭桌（包含6张椅子）1套、床2张、茶几（含电视柜）、窗帘5幅。汪松支付评估费14370元。 庭审中，成善江陈述：王万兰对我与汪松签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》是不认可的；房屋定金5万元中，中介公司收取了1万元，我收取了4万元，具体原因不清楚；我没有收到汪松邮寄的解除合同通知书。 本院认为，汪松就其与成善江之间的纠纷，原已按合同约定的仲裁条款向重庆仲裁委员会申请了仲裁，并由该仲裁委员会裁决，但仲裁裁决书后来已被人民法院裁定不予执行。《中华人民共和国仲裁法》第九条第二款规定：裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉。故汪松本案起诉符合法律规定。 关于合同效力问题。虽然重庆市高级人民法院（2019）渝执复7号执行裁定书认定成善江出售其与案外人王万兰共有的案涉房屋属于无权处分，但汪松与成善江签订《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》的行为并非处分行为，且系汪松与成善江双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，该合同应属合法有效。 关于合同履行中的违约问题。成善江辩称是汪松未按合同约定出资解押，违约在先，对此本院认为，合同约定案涉房屋系抵押状态，即双方均明知房屋过户需解押后才能进行，同时，合同约定成交总价为138万元，分三部分，一是签订合同当日汪松支付5万元，二是汪松申请贷款110万元，三是汪松在过户时向成善江支付23万元（留1万元作为尾款），按照交易惯例，汪松的贷款银行向成善江发放贷款的时间必然在案涉房屋过户至汪松名下之后，而合同除约定定金5万元之外，并未约定汪松在房屋过户前还需支付其他款项，由此可见，除汪松应在签订合同时支付定金5万元外，房屋解押所需的资金并非来源于汪松应付房款，故应由成善江自行出资解决。因此，成善江的上述抗辩意见与合同约定不符，本院不予支持。另成善江认为应通知中介方大泽公司作为第三人参加诉讼，本院认为，大泽公司与汪松、成善江之间系居间合同关系，并非房屋买卖合同关系的当事人，与本案无法律上的利害关系，故本案并无追加大泽公司为第三人的必要；对大泽公司所了解的情况或掌握的证据，成善江可自行收集或通过证人出庭方式举证，其举证不力则应承担相应的不利法律后果。因案涉房屋系成善江与王万兰的夫妻共同财产，而成善江出售该房屋未经王万兰的同意，从而导致其签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》无法继续履行。成善江未取得共有人王万兰同意而出售案涉房屋的行为构成根本违约，汪松有权解除合同。汪松按《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》约定地址向成善江邮寄了《解除合同通知书》要求解除合同，该邮件已于2019年5月1日送达，故该合同中汪松与成善江之间的房屋买卖合同关系已于2019年5月1日解除。根据合同第十一条第6款的约定，因共有人不同意出售案涉房屋所产生的违约责任，应由甲方承担。王万兰既未签订，也未认可《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，故该合同对王万兰无约束力，违约责任应由成善江承担。 关于返还定金。房屋买卖合同关系解除后，成善江应将定金5万元返还给汪松。成善江辩称其只收到定金4万元，另有1万元由中介公司收取，但其在出具的《定金收条内容》认可收到定金5万元，故即使1万元定金由中介公司收取属实，成善江也已知情并认可，其应自行与中介公司解决该1万元的退还问题。据此，对汪松要求成善江返还定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金和房屋溢价损失。因成善江未取得房屋共有人同意，导致合同无法履行，按合同约定，成善江应向汪松支付成交价格20%的违约金即276000元。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，汪松基于合法成立生效的合同，足以对合同完全履行可获得的利益产生合理预期。因成善江的违约行为，导致汪松无法获得上述预期利益，成善江应赔偿汪松的预期利益损失，即因案涉房屋增值而导致的房屋溢价损失。在房屋买卖合同关系解除时即2019年5月1日，汪松的预期利益得以确定，故房屋溢价损失应以此时的房屋市场价值与合同约定房屋价值之差来确定。经评估，案涉房屋（含合同约定的装饰装修及相应家具、家电）此时的市场价值为1991860元，相较合同约定价格1380000元，存在611860元的增值，成善江应赔偿汪松该增值部分对应的溢价损失。鉴于违约金276000元已部分弥补汪松的损失，本院仅对未得到弥补的损失即335860元予以支持，其余部分不予支持。综上，对汪松要求成善江支付违约金276000元及赔偿房屋溢价损失335860元的诉讼请求，本院予以支持。 关于汪松主张的支付给中介方的费用。汪松实际支付给中介方大泽公司的服务费13800元、按揭服务费及担保费16320元、500元，均有合同的相应约定印证，系汪松为履行合同所支出的必要费用，且汪松在签订合同后也向银行申请了贷款并通过了贷款审批，现因成善江的违约行为，导致汪松合同目的无法实现，成善江应赔偿汪松的相应实际损失，对汪松要求成善江赔偿其服务费损失13800元、按揭服务费及担保费损失16320元的诉讼请求，本院予以支持；对权证代办费，因房屋买卖合同关系已经解除，不再需要代办权证，故并非汪松的实际损失，对其要求成善江赔偿权证代办费500元的诉讼请求，本院不予支持，汪松可自行向中介方主张退还。 关于汪松主张的仲裁费、仲裁保全费、律师费。因法院裁定不予执行仲裁裁决的原因是案涉房屋系夫妻共同财产，成善江出售该房屋未取得共有人王万兰的同意，导致合同无法履行，即因成善江的过错导致，故仲裁费30680元及仲裁保全费5000元属于汪松的损失，成善江应予以赔偿。关于律师费30000元，虽然合同中未直接约定律师费的负担，但约定了发生争议由重庆仲裁委员会仲裁，表明各方认可对争议的处理接受重庆仲裁委员会仲裁规则的约束，成善江据此提起仲裁并因此发生律师费30000元，重庆仲裁委员会也是依据其仲裁规则和成善江违约的认定裁决成善江支付该律师费，故该律师费亦属于成善江违约对汪松造成的损失，成善江应予以赔偿。综上，对汪松要求成善江支付其仲裁法30680、仲裁保全费5000元及律师费30000元的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国仲裁法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告成善江于本判决生效后十日内返还原告汪松定金50000元； 二、被告成善江于本判决生效后十日内支付原告汪松违约金276000元； 三、被告成善江于本判决生效后十日内赔偿原告汪松房屋溢价损失335860元； 四、被告成善江于本判决生效后十日内赔偿原告汪松服务费损失13800元； 五、被告成善江于本判决生效后十日内赔偿原告汪松按揭服务费及担保费损失16320元； 六、被告成善江于本判决生效后十日内支付原告汪松仲裁费30680元、仲裁保全费5000元； 七、被告成善江于本判决生效后十日内支付原告汪松仲裁律师费30000元； 八、驳回原告汪松的其他诉讼请求。 案件受理费14108元，减半收取7054元，由原告汪松负担24元，由被告成善江负担7030元；评估费14370元，由被告成善江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇二〇年四月二十七日 书记员  马 瑞