辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终468号上诉人（原审被告）：高大兴，男，1955年1月8日出生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人（原审被告）：大连市普兰店区圣康养老院，住所地大连市普兰店区海湾经济开发区渤海路。统一社会信用代码52210282MJ30630066。法定代表人：高谦，该院院长。二上诉人共同委托诉讼代理人：王天民，男，1948年10月9日出生，汉族，大连市普兰店区正胜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张秀娥，女，1974年11月24日出生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：邵淑红，辽宁水源律师事务所律师。上诉人高大兴、上诉人大连市普兰店区圣康养老院（以下简称“圣康养老院”）因与被上诉人张秀娥房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初6514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高大兴、圣康养老院上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。主要事实和理由：一、双方在《房屋租赁合同》中第五条约定了房屋租赁用途为养老院。根据《合同法》第216条，被上诉人就应当“在租赁期间保持租赁场所符合约定的用途”。而案涉房屋的房顶经消防部门要求需经修建整改，才能符合从事养老院经营条件。换言之，养老院的房顶不经修建该租赁物就不符合约定的用途，据此，根据相关法律法规，屋顶修缮费4.6万元应由被上诉人承担。上诉人修缮费4.6万元抵顶房租，有充分的事实和法律依据。二、上诉人关于菜地的抗辩意见，一审法院应当予以审理，而无需另行诉讼。因关于菜地的损失，与交纳房租可以抵顶，二者具有直接的关联性。张秀娥辩称，不同意上诉人高大兴、圣康养老院的上诉请求。上诉人是应消防部门的要求而整改屋顶，并非因为房屋破损维修，故上诉人主张的4.6万元维修费不能抵顶房租。对于菜地问题，也是无事实依据的。张秀娥向一审法院起诉请求：1、要求解除房屋租赁合同，限被告三个月内腾退房屋；2、被告给付租金计算至搬出时止，暂计为19,334元，给付利息从2018年5月1日起，按拖欠租金4万元为计算基数按年利率6%计算至被告给付时止，剩下租金26,000元利息，从2019年5月1日起按年利率6%计算至被告给付时止,二被告连带给付；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月12日，原告(甲方)与被告普兰店区盛（圣）康养老院(乙方)签订房屋租赁合同一份，就房屋租赁的相关事宜达成协议，部分内容约定如下：一、甲方出租给乙方的房屋坐落地位于：普兰店区海湾经济开发区渤海路，即隆沣建筑公司西侧，占地1680平方米，房屋面积987平方米。二、房屋租赁期限：2017年5月1日至2024年12月31日，共计7年8个月。三、租金及支付方式：1.租金标准为每年14万元；2.支付方式：第一年按季度支付租金，每次租金3.5万元，第二年开始，于每年5月1前一次性付清租金。五、房屋租赁用途：养老院。第七条第2款，乙方保证在租赁期对房屋及其他设施的损坏进行及时修缮及维修。第八条第2款，乙方拖欠甲方租金一个月时，甲方有权解除合同。甲方签字处有原告签名，乙方签字处有被告高大兴签名。合同签订后，原告将房屋交付被告作为养老院使用，并拍摄了交付当时房屋的照片一组附于租赁合同。涉案房屋交付后，应消防部门的整改要求，被告养老院修缮了屋顶，被告以此为由少付原告2018年5月1日至2019年4月30日的租金4万元，即被告给付原告该年度租金10万元。被告在原告起诉后向原告交付2019年5月1日至2020年4月30日的租金114,000元，尚欠原告该年度租金26,000元。被告养老院发证日期为2017年12月7日，法定代表人高谦系被告高大兴的父亲，被告养老院认可被告高大兴与原告签订租赁合同的行为系代理行为，认可承租人系被告养老院。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、二被告应否承担连带责任。涉案合同签订之时，被告养老院尚未取得登记证书，客观上不能在租赁合同内签章；合同约定承租人与实际使用人均系普兰店区圣康养老院，且被告养老院认可被告高大兴的代理行为，故应确认合同双方系原告与被告养老院，给付租金的责任应当由被告养老院承担。原告以被告高大兴系被告养老院的实际经营者及租赁合同的签订者为由，要求二被告承担连带付款责任，无事实与法律依据，不予支持。二、租赁合同应否解除。被告虽逾期给付租金，但尚不足以认定被告严重违约，且合同一旦解除，被告腾退房屋期间势必会影响养老院内入住的老人或残障人员的日常生活，故一审法院认为该合同暂时不宜解除。三、被告养老院不同意给付租金的抗辩事由是否成立。被告系应消防部门的整改要求而修缮屋顶，该修缮非因涉案房屋屋顶破损需要维修，况且合同约定租赁期内房屋的修缮及维修均由被告养老院负责，故被告的该项抗辩意见不予采纳。被告关于菜地的抗辩意见可另案诉讼，本案不予处理。被告养老院欠原告2018年5月1日至2019年4月30日租金40,000元，2019年5月1日至2019年12月30日的租金为93,334元，扣除被告已付租金，欠付原告租金19,334元(40,000元+93,334元-114,000元)。关于利息，被告关于应以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算逾期利息的抗辩意见合理，予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告大连市普兰店区圣康养老院于判决生效之日起十日内给付欠原告张秀娥的租金19,334元及利息(自2018年5月1日始，以4万元为计算基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至被告给付时止；自2019年5月1日始，以26,000元为计算基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至被告给付时止)；二、驳回原告张秀娥其他诉讼请求。如果被告大连市普兰店区圣康养老院未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取142元(原告已预交1383元)，由被告大连市普兰店区圣康养老院负担，被告大连市普兰店区圣康养老院于判决生效之日起十日内缴纳。本院二审期间，上诉人高大兴、圣康养老院围绕上诉请求依法提交了两份证据，一是由大连宏安消防工程有限公司于2017年7月18日出具的专用收款收据，记载消防工程款4.6万元，拟证明上诉人对案涉房屋进行消防工程所花费款项数额；二是消防工程施工合同复印件，拟证明上诉人为了使用案涉房屋，对案涉房屋的屋顶进行改造。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对于前述证据的真实性无异议，但对证明事项有异议。对于上诉人提交的二审证据，本院认为，该收据系由案外人出具，在上诉人未提供其他证据佐证的情况下，本院无法认定真实性，而施工合同则系无法与原件核对的复印件，况且从该合同约定内容来看，工程造价为20万元，但上诉人未能提供证据证明合同项下工程结算金额以及是否全部给付，收据记载数额4.6万元与合同金额不符，故本院对前述证据的真实性和证明事项均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：在二审期间，上诉人自认其租赁案涉房屋是为了经营养老院，且在租赁案涉房屋时已到现场查看过案涉房屋，在接受房屋后，在屋顶增设了消防设施设备，上诉人亦自认增设的消防设施设备在案涉合同中未有涉及，被上诉人亦不同意承担这些费用。同时，上诉人表示其在2019年5月31日给付的11.4万元系2019年至2020年度租金，并表示同意给付剩余2.6万元租金。此外，关于菜地问题，上诉人表示同意一审判决另案处理的意见，不在本案中主张权利。被上诉人在一审时称其暂主张计算至2019年12月的第三年度（2019年5月1日至2020年4月30日）租金。本院确认上述事实有二审询问笔录及当事人陈述等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案中，依据已查明的事实，案涉房屋租赁合同约定年租金为14万元，租期为2017年5月1日至2024年12月31日。而上诉人未足额给付第二年度（2018年5月1日至2019年4月30日）租金及第三年度（2019年5月1日至2020年4月30日）租金，即第二年度欠付4万元，第三年度（被上诉人暂主张至2019年12月）欠付93,334元（14万/12个月×8个月）。上诉人拒绝给付所付租金的理由为案涉房屋的屋顶消防设施设备不符合养老院使用用途，而非案涉房屋存在其他无法经营使用问题。对此，本院认为，虽然案涉房屋租赁合同约定房屋使用用途为养老院，但是该合同中未明确约定为了满足养老院使用的需要案涉房屋具备消防设施设备的种类，亦未约定增设消防设施设备所产生的费用由谁承担。由于上诉人自认其租赁案涉房屋经营养老院，且是在到现场查看案涉房屋后自愿接受了房屋现状，况且上诉人亦自认未与被上诉人就案涉房屋增设消防设施设备费用的承担问题达成合意。故上诉人在租赁案涉房屋后，为了养老院经营需要而增设相应消防设施设备的费用，依法应由其自行承担，其以案涉房屋不符合约定用途为由，拒绝给付剩余租金，无事实和法律依据，且有悖诚信原则。据此，上诉人提出以消防设施费用抵扣部分租金的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决在查明上诉人共欠租金133,334元（4万元+93,334元）的基础上，扣除了其在一审诉讼时给付11.4万元款项，判令上诉人给付被上诉人19,334元（133,334元-11.4万元），有事实和法律依据，并无不妥，本院予以维持。至于租金利息计算标准问题，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，上诉人应向被上诉人给付租金的利息按此区分：以4万元为计算基数，自2018年5月1日始至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日始至本判决确认给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以26,000元为计算基数,自2019年5月1日始至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日始至本判决确认给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，高大兴、圣康养老院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初6514号民事判决第二项；二、变更大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初6514号民事判决第一项为：大连市普兰店区圣康养老院于本判决生效之日起十日内给付欠张秀娥的租金19,334元及利息（以4万元为计算基数，自2018年5月1日始至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日始至本判决确认给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以26,000元为计算基数,自2019年5月1日始至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日始至本判决确认给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回张秀娥的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费142元，由上诉人高大兴、大连市普兰店区圣康养老院负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年四月二十二日书记员  王丽秋