安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终1775号上诉人（原审被告）：合肥膳养汇健康管理有限公司，住所地安徽省合肥高新区科学大道118号5F创业园A栋413室。法定代表人：黄春红，经理。委托诉讼代理人：江东海，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：安徽五福投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区科学大道118号401室。法定代表人：翁晓松，董事长。委托诉讼代理人：付琴，安徽力澜律师事务所律师。上诉人合肥膳养汇健康管理有限公司（以下简称膳养汇公司）因与被上诉人安徽五福投资管理有限公司（以下简称五福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初3053号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。膳养汇公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判，二审中明确上诉请求为改判不解除租赁合同，如解除租赁合同应将房屋装修折价抵扣房租15万元，不承担违约金，2019年11月13日五福公司锁门后的房租不承担，诉讼费由膳养汇公司承担。事实和理由：1.按照五福公司诉讼请求，在合同解除情况下其认可本公司有权对案涉房屋清空，五福公司在诉讼请求中同意搬离家具，一审判决返还案涉房屋，忽略了“清场”，导致膳养汇公司20余万元的家具无法搬离。2.膳养汇公司自2017年租赁案涉房屋以来，未拖欠房租及服务费用，系五福公司不支持合肥市财政局政策，拒绝使用“合创券”，导致矛盾发生。3.双方签订租赁合同时尚不知道“合创券”，无法在合同内约定。4.膳养汇公司耗资近百万元进行投资，仅仅拖欠万余元的租金即令“净身出户”，有失公平。五福公司辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，判决未超出五福公司的一审诉讼请求，并非如膳养汇公司在上诉状中所称影响其家具搬离，五福公司一直以来的态度即是要求其清场退出，将相关物品搬离，但膳养汇公司自2019年3月24日合同解除至今，仍未将相关物品搬离，也未将房屋返还。2.膳养汇公司所述合创券问题，均是其拒绝支付租金的推卸之词。双方签订的房屋租赁合同未约定合创券的使用，而且关于合创券的适用，高新区管委会有明确要求:首先，合创券要求使用双方均符合使用主体要求;其次，合创券的使用类型有明确的要求，不仅要求申请的事项属于合创券使用类型，而且还要求申请的事项尚未开始履行;最后，对签订合创券的合同要经过审核，且合创券使用存有最高50%的限额。本案房屋租赁合同签订在合创券政策出来之前，不仅时间上不符合合创券的使用条件，而且合同内容也不符合合创券的要求，若膳养汇公司符合该合创券的使用条件，五福公司没有理由拒绝其使用，因为合创券使用成功，五福公司完全可以向合肥高新区进行兑换，对五福公司没有影响。3.膳养汇公司拒绝支付房屋租金，现今仍占有使用案涉房屋，致使五福公司损失高达165681.83元，甚至连水电、物业费用至今都未缴纳。2019年11月12日锁门不是五福公司锁门，膳养汇公司2019年1月份开始就未交租金，五福公司不可能11月份再锁门。五福公司向一审法院起诉请求：1.膳养汇公司从合肥市高新区科学大道118号5F创业园A栋413室房屋清场退出，将房屋返还给五福公司；2.膳养汇公司依约支付租金、服务费、水电物业费直至将房屋返还之日，暂计至起诉时为29602.64元；3.膳养汇公司支付违约金17009.66元。一审法院认定事实：2017年9月11日，五福公司（甲方）与膳养汇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》及《综合服务协议书》，约定：乙方承租甲方位于合肥市高新区科学大道118号5F创业园A栋413室房屋，建筑面积253.1平方米，租赁期限为2017年9月21日起至2020年6月20日止，租金标准：2017年9月21日至2018年6月20日按22元/平方米/月,2018年6月21日至2019年6月20日为23.6元/平方米/月,2019年6月21日至2020年6月20日为25.28元/平方米/月,每三个月支付一次租金。合同签订后,乙方需向甲方缴纳履约保证金8099.84元。乙方向甲方缴纳水费、电费、物业费及其他费用，物业费为3元/平方米/月，与租金同时缴纳。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方需按月租金的两倍向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除或终止合同，收回房屋，同时乙方应按2个月租金向甲方承担违约金。甲方收回房屋时，乙方应在2日内将房屋内的办公家俱、设备等物品自行搬离，如乙方拒不搬离，甲方有权处置，由此造成的损失，由乙方自行承担。乙方出现合同违约，甲方在书面要求乙方停止经营撤出房屋的同时有权采取停电、停水并锁门……。《综合服务协议》约定：乙方需向甲方支付综合服务费期限自2017年9月21日起至2020年6月20日止，服务费标准10元/平方米/月，与租金同时支付。乙方如逾期支付综合费用，每逾期一日，乙方需按日综合服务费的两倍向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除或终止合同，收回房屋，同时乙方应按2个月综合服务费向甲方承担违约金……。合同签订后，膳养汇公司按约支付了履约保证金，五福公司按约交付了涉案房屋，膳养汇公司对房屋进行装修后用于经营。膳养汇公司缴纳了至2019年1月21日的租金、物业费、综合服务费。因膳养汇公司逾期未支付租金、综合服务费、水电物业费等费用，2019年2月25日双方协商签订《关于膳养汇租赁房屋相关费用处理方案的协议》约定：“1、乙方欠付甲方2018年12月21日至2019年3月20日的租金17920.9元、综合服务费7593.6元、物业费2278.08元及水电费用；2、乙方应于2019年2月28日17点30分前向甲方支付至少壹万元后,乙方应于2019年3月23日17点30分前向甲方足额结清房租、综合服务、物业、水电费等一切费用且向甲方另行支付房租费、综合服务费、物业费等至2019年4月20日，如乙方未履行第2条第1项付款义务，则甲乙双方于2019年3月1日解除房屋租赁合同，……。如乙方未履行第2条第2项付款义务，则甲乙双方于2019年3月24日解除房屋租赁合同，同时甲方收回乙方所租用房屋的使用权（房屋内装修乙方不准予破坏）且乙方租用房屋内的所有办公家具归甲方所有。协议签订后，膳养汇公司支付五福公司1万元但未按约于2019年3月23日向五福公司结清租金、综合服务费、物业费、水电费。五福公司于2019年3月25日向膳养汇公司发出了《关于解除房屋租赁合同的告知函》，称：“因你司欠付租金、物业费、综合服务费等，我司将于2019年3月24日解除双方签订的《房屋租赁合同》并收回涉案租赁房屋，……。膳养汇公司接函后仍占有使用涉案租赁房屋以致成讼。一审法院认为，五福公司与被告膳养汇公司签订的《房屋租赁合同》及《综合服务协议书》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方理应按约履行各自的义务。膳养汇公司欠付到期租金已构成违约，涉案租赁合同经双方协商已于2019年3月24日解除，膳养汇公司应当返还五福公司涉案租赁房屋并支付到期租金5973.63元/月*2个月=11947.26元（2019年1月21日至2019年3月24日期间）、综合服务费2531.2元/月*2个月=5062.4元、水电费2866.34元,合计19876元。因膳养汇公司合同解除后仍占用使用涉案租赁房屋，其应当支付房屋占用使用费、综合服务费（按月租金5973.63元、月综合服务费2531.2元为标准，自2019年3月24日起计算至实际返还房屋之日止）。五福公司诉请膳养汇公司支付违约金17009.66元，因合同约定乙方逾期支付租金、综合服务费需向甲方承担2个月租金、2个月综合服务费标准的违约金为（5973.63元+2531.2元）*2=17009.66元，对此诉请，该院依法予以支持。膳养汇公司辩称可以用合创券5万元抵扣应付租金、综合服务费等费用，因双方租赁合同中未约定可以用合创券抵扣应付租金，对此辩解，该院依法不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、合肥膳养汇健康管理有限公司于判决生效后十日内返还安徽五福投资管理有限公司位于合肥市高新区科学大道118号5F创业园A栋413室房屋（建筑面积253.1平方米）；二、合肥膳养汇健康管理有限公司于判决生效后十日内向安徽五福投资管理有限公司支付到期租金11947.26元、综合服务费5062.4元、水电费2866.34元，合计19876元；三、合肥膳养汇健康管理有限公司于判决生效后十日内向安徽五福投资管理有限公司支付房屋占用使用费、综合服务费（按月租金5973.63元、月综合服务费2531.2元为标准，自2019年3月24日起计算至实际返还房屋之日止）；四、合肥膳养汇健康管理有限公司于判决生效后十日内向安徽五福投资管理有限公司支付违约金17009.66元；五、驳回安徽五福投资管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费965元，由合肥膳养汇健康管理有限公司负担。二审期间，膳养汇公司向本院提交证据为：证据一、视频，证明2019年11月12日五福公司把门锁起来了，江东海2019年11月18日晚上回来进不去，2019年11月19日早上报案。证据二、短信打印件，证明锁门之后江东海一直与五福公司协商如何将东西搬出来。五福公司的质证意见为：证据一、视频不能证明是五福公司锁门的，只能证明门上有两把锁。证据二、真实性无法核实，证明目的有异议，即便是真实的，也是膳养汇公司单方陈述，五福公司从未认可，事实上也没有将其租赁房屋锁起来，均系膳养汇公司单方推定。五福公司书面陈述，锁门系因膳养汇公司长期拖欠物业、水电费，物业公司多次催收仍未缴纳，物业公司迫不得已锁门，膳养汇公司所称“张总”系物业公司员工，陪同江东海往案涉房屋取走其个人物品的保安系物业公司工作人员。对一审判决所认定的事实，本院予以确认。本院认为，五福公司与膳养汇公司生签订的租赁合同及处理协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面按约履行。膳养汇公司未按约支付房租、综合服务费、水电费，应承担相应的违约责任，一审判决根据合同约定和履行情况认定膳养汇公司支付房租、综合服务费、水电费、承担违约责任并无不当，本院予以维持。膳养汇公司以合同约定违约金过高无力承担为由认为无须承担违约金的意见，依据不足，本院不予支持。膳养汇公司未将案涉房屋交还五福公司，其持续占用案涉房屋应当支付占有使用费。膳养汇公司认为系五福公司于2019年11月在案涉房屋加锁无须承担之后占有使用费以及以本案房屋装修抵房租15万元的意见，依据不足，五福公司亦不予认可，本院不予采纳。综上，膳养汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费965元，由合肥膳养汇健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年四月二十七日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。