安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1322民初643号原告：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市二环西路63号。法定代表人：梁维，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉，男，该公司工作人员。被告：高辉，男，1978年1月23日出生，汉族，住安徽省萧县。委托诉讼代理人：高井艳（系高辉之父），住安徽省萧县。原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭公司）与被告高辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告大彭公司的委托诉讼代理人陈辉、被告高辉的委托诉讼代理人高井艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大彭公司向本院提出诉讼请求：1．请求被告给付物业服务费5,259元；2．请求被告按照日万分之五计算给付违约金321元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：大彭公司与嘉楼·香格里拉小区及业主签订《前期物业管理服务合同》，约定对该小区进行物业服务管理，物业服务费按照多层0.46元/㎡，小高层1.10元/㎡；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费，应按所欠总额的万分之五标准，按日支付违约金。大彭公司按合同约定履行了义务，高辉至今没有履行给付物业服务费。大彭公司经催要，高辉一拖再拖没有给付。高辉辩称，大彭公司服务不到位，垃圾清理不到位；他买房后一直未居住，直到2019年9月份才入住。望物业公司能减免部分物业费。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对大彭公司提供的证据1《物业管理服务协议》，证明大彭公司与高辉签订了物业管理服务协议，对双方权利义务进行了约定。高辉对真实性无异议，但认为大彭公司未按约定履行服务义务，服务不到位。经审核，对该证据予以认定。证据2《前期物业服务合同》，欲证明大彭公司与开发商签订了对香格里拉小区的前期物业管理服务合同，同时也对双方的权利义务进行了约定；证据3《前期物业管理服务补充合同》，欲证明大彭公司与开发商就小区的管理进行了另行约定补充。高辉认为对上述证据不了解。经审核，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故对上述证据2、3予以认定。2.对高辉提供的证据照片、视频等，欲证明大彭公司服务不到位，小区环境脏乱差。大彭公司认为物业管理本身就是一项非常复杂的工作，不能人尽人意，但大彭公司一直在努力做，不存在高辉所述的不作为，对于照片上反映的问题，物业一直在努力清理，但业主不配合，每次清理后，也就出现第二次、第三次，物业只能尽量督促，还是部分业主的行为导致上述现象。经审核，对上述证据真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月11日，安徽嘉楼置业有限公司（甲方）与大彭公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由大彭公司为该公司开发的嘉楼·香格里拉小区提供物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：多层住宅0.46元/月/平方米，小高层、高层住宅0.70元/月/平方米；业主应于入住通知书约定的收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年或一年交纳，业主或者物业使用人应在约定的时间内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业使用费用的，应按所欠费用总额的1‰标准按日向乙方支付违约金；合同还对物业管理服务内容、物业服务质量、标准、违约责任等其他事项进行了约定。2013年3月18日，安徽嘉楼置业有限公司（甲方）与大彭公司（乙方）签订《前期物业管理服务补充合同》，将物业收费标准中小高层、高层住宅0.70元/月/平方米更改为1.10元/月/平方米。高辉购买了安徽嘉楼置业有限公司开发的嘉楼·香格里拉50幢1单元801号商品房，成为该小区业主；该房屋建筑面积132.68平方米，系高层住宅。2016年1月21日，大彭公司与高辉签订了《前期物业服务协议》，约定上房之日开始预交一年的物业费，以后每年度到期前3个月交纳下年度的物业费及相关费用，逾期交费的除足额补交所欠物业费外，还将以所欠物业费为基数计收万分之一的滞纳金；物业费收费标准：多层住宅、别墅0.46元/平方米/月，高层一楼0.46元/平方米/月，高层二层及二层以上1.10元/平方米/月；协议还对双方的权利义务等事项进行了约定。高辉在上房时缴纳了相应的物业费，自2016年11月30日后没有缴纳物业服务费。2019年9月21日，大彭公司在高辉住宅房门上张贴缴费告知。此后，高辉没有缴纳所欠物业费，故大彭公司提起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《前期物业管理服务合同》《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。大彭公司作为建设单位选聘的案涉嘉楼·香格里拉小区的物业服务企业，其公司应当按照物业服务管理服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务，高辉作为该小区业主应支付相应的物业服务费。因物业服务具有即时性、持续性的特点，高辉自2016年11月30日后拒交物业服务费，应当对其拒交物业服务费理由的正当性、合理性承担举证责任。高辉辩称他买房后一直未住，到2019年9月份才开始入住，望物业公司能减免部分物业费的问题。根据双方《前期物业服务协议》第三条第三项“业主办理入住手续后无论房屋空置与否均应按100%的标准交纳物业管理服务费。”的约定，大彭不同意减免，故高辉的该辩解不能成立，不能作为其拒交物业费的理由。另高辉辩解大彭公司物业服务不到位、垃圾清理不到位等方面存在未履行或者未完全履行物业服务的问题，但从其提供的证据来看，照片仅能证明其居住小区在照片拍摄时存在部分问题如保洁不到位及部分业主垃圾乱扔乱放、电线乱拉，违规侵占公共绿地、堵塞消防通道等，照片上的画面也仅能反映出拍摄当时的状态，并不能足以证明大彭公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情况，故对高辉的上述辩解意见不予采信。因此，大彭公司要求高辉给付自2016年11月30日起至2019年11月29日期间的物业费，于法有据，应予支持；物业费应为5,254元（132.68平方米×1.1元/月/平方米×36个月），大彭公司主张5,259元，系计算错误，应予更正。关于大彭公司要求高辉按照日万分之五计算给付违约金321元的诉讼请求。本案中，涉案《前期物业服务协议》约定：“上房之日开始预交一年的物业费，以后每年度到期前3个月交纳下年度的物业费及相关费用，逾期交费的除足额补交所欠物业费外，还将以所欠物业费为基数计收万分之一的滞纳金。”因滞纳金是由行政法规规定的一种行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域，具有法定性、强制性等，不属于民事责任，故大彭公司与高辉在《前期物业服务协议》中关于滞纳金的约定应属无效。因此，大彭公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、高辉于本判决生效后十日内给付江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费5,254元；二、驳回江苏大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由高辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 孙 伟二〇二〇年四月七日书记员 晁晓晓附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。