湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1013号上诉人（原审被告）：邓福祥，男，1968年4月20日出生，汉族，居民，住湖南省江永县。上诉人（原审被告）：邓文姣，女，1972年1月25日出生，瑶族，居民，住湖南省江永县。被上诉人（原审原告）：江永县盘王房地产有限责任公司，住所地湖南省江永县永回路A6号。法定代表人：何正军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋华华，系该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：陈德文，湖南兆美律师事务所律师（特别授权）。上诉人邓福祥、邓文姣因与被上诉人江永县盘王房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓福祥、邓文姣上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第二项；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决关于公摊面积的认定错误，案涉房屋所在楼层的地下室与隔热层层高小于2.2米，不应计算至建筑面积。被上诉人未经业主同意，将隔热层面积和地下室面积计算至建筑面积内，使上诉人多分摊了10.43平方米的公摊面积；2、一审判决依据的《盘王公馆房产面积测量报告》非真实、有效。据上诉人了解，被上诉人与江永县国土资源局关系密切，双方存在利害关系。因此，由江永县房地产测绘事务所出具的测绘报告肯定偏袒被上诉人，请求二审法院重新确定测量机构进行测量；3、一审法院判决适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差超出3%部分的房价款应由被上诉人承担。被上诉人辩称，一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。1、涉案合同是双方真实意思表示，该合同合法、有效，根据双方当事人签订的《房屋买卖合同》第三条第四款相关约定，涉案房屋的房产测绘机构为江永县房产局测绘管理所，根据其测绘结果，被答辩人的补差价面积为8.08平方米。该产权测绘结果是当地房屋权属登记部门认可的测绘成果数据，亦为江永县权属登记机关进行房屋权属登记的重要合法依据，该测绘数据合法有效。2、关于房屋面积误差超过3%的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，合同有约定的，按照约定处理。故对于房屋面积误差的部分，应根据本案的房屋买卖合同第五条约定支付面积补差价款。地下室与隔热层经房产局、建设局等部门规划许可，且根据江永县房产局测绘所测绘的表格，并未出现将地下室与隔热层计算至建筑面积内的情况。综上，被答辩人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。江永县盘王房地产有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令两被告支付原告的购房面积补差款22,947.2元，二期购房款20,000元，并补交维修基金242.4元、契税334.2元，以上合计43,523.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告邓福祥、邓文姣系夫妻。原告江永县盘王房地产有限责任公司于2015年在江永县潇浦镇永回路开发江永盘王公馆。原告江永县盘王房地产有限责任公司于2017年9月30日与被告邓福祥、邓文姣签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告邓福祥、邓文姣购买原告开发的位于盘王公馆10层1002号房，预测建筑面积约109.8㎡，最终面积以产权登记面积为准，价格2840元/㎡，总金额311,832元。合同签订后当日，被告向原告支付了购房首付款291,832元以及预交房屋契税4677.4元，剩余20,000元在不动产证交付日付清，至今仍未付清。2019年1月17日，江永县房地产测绘事务所对盘王公馆进行产权登记测绘，确认被告所购10层1002号房屋面积为117.88平方米。2019年2月19日，双方就房屋面积差及增加的办证费用有争议，经原告多次催收，被告均未补足。一审法院认为，邓福祥、邓文姣购买盘王公馆一套房屋与江永县盘王房地产有限责任公司签订商品房买卖合同，合同约定房屋预测建筑面积约109.8平方米。房屋交付邓福祥、邓文姣使用在办理产权手续时，根据江永县房地产测绘事务所出具的房产面积测量报告显示，涉案房屋的建筑面积为117.88平方米，面积误差为8.08平方米即房屋实际面积大于合同约定面积。因涉案的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为合法有效，对双方均有约束力，因此本案房屋面积差异问题应按合同约定处理。根据涉案商品房买卖合同第五条的规定，该商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，按实结算购房款，多退少补。即产权面积登记面积大于合同约定面积时，由买受人（被告）向出卖人（原告）补交房屋差价款。因此，邓福祥、邓文姣认为按国家规定面积误差比3%以内计算房屋面积差价款的主张无事实和法律依据，法院依法不予支持。江永县房地产测绘事务所系专门从事测绘活动并具有测绘资质的测绘单位且是双方合同中约定的测绘单位，其产权登记测绘成果是当地房屋权属登记部门认可的房屋测绘成果数据，也是当地权属登记中心颁发房屋权属登记证书的重要合法依据，在邓福祥、邓文姣未提供相反证据，也未委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构重新鉴定的情况下，可以作为确定涉案房屋产权登记面积的依据，应认定该组证据即盘王公馆房产面积测量报告、房屋所有权首次登记产权清册以及盘王公馆面积差资料的证明力。故法院对被告答辩意见不予支持，被告应当按照合同约定补足房屋面积差价款22,947.2元（2840元/㎡×8.08㎡）、维修基金242.4元（8.08㎡×30元/㎡）以及契税334.2元。根据合同约定，被告应在不动产证交付之日付清余款20,000元，本案中，因被告未补足契税等办证费用致使无法办理涉案房屋不动产权证，其存在过错，应属违约，故对原告要求被告支付20,000元余款的诉请，法院依法予以支持。被告在书面答辩中认为原告延期交房系重大违约，但是未提出反诉，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告邓福祥、邓文姣于本判决生效之日起十日内向原告江永县盘王房地产有限责任公司支付剩余房款20,000元；二、被告邓福祥、邓文姣于本判决生效之日起十日内向原告江永县盘王房地产有限责任公司补交所购房屋面积差价款22,947.2元，维修基金242.4元以及契税334.2元，上述款项共计23,523.8元；三、驳回原告江永县盘王房地产有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费888元，减半收取444元，由被告邓福祥、邓文姣负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人邓福祥、邓文姣向本院提供了其自行测绘的照片21张，拟证明被上诉人增加了涉案房屋的公摊面积。被上诉人江永县盘王房地产有限责任公司质证认为，对该证据的合法性、关联性有异议。上诉人非专业测绘人员，没有科学的测量标准，其自行测量的结果不具备法律效力。被上诉人江永县盘王房地产有限责任公司向本院提交了一份江永县房产测绘事务所出具的《关于江永县盘王公馆房屋测绘面积说明》，拟证明上诉人所购房屋的公摊面积分配符合法律规定，不存在多分多摊的情形。上诉人邓福祥、邓文姣质证认为，该证据未注明公摊面积具体的分配情况。经当事人举证、质证，本院认证认为，对上诉人提交的21张照片的真实性予以认可，但上诉人没有相应的测绘资质，其测绘结果不具备法律效力，本院不予采纳。对被上诉人提交的《关于江永县盘王公馆房屋测绘面积说明》的三性均予以认可，该证据系江永县房产测绘事务所出具的证明文件，且加盖公章，内容真实、合法、有效，本院予以采纳。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人补交涉案房屋面积差价款及维修基金、契税。本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据该合同第五条约定，该商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，按实结算购房款，多退少补。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，即有约定从约定。因此，上诉人上诉提出“面积误差超出3%部分的房价款应由被上诉人承担”的上诉理由，属对法律的错误理解。经江永县房地产测绘事务所测量，涉案房屋实际面积大于合同约定面积，面积误差为8.08平方米。故一审判决上诉人补足房屋面积差价款22,947.2元（2840元/㎡×8.08㎡）、维修基金242.4元（8.08㎡×30元/㎡）以及契税334.2元，并无不当。上诉人认为“被上诉人与江永县国土资源局存在厉害关系，江永县房地产测绘事务所的测绘报告偏袒被上诉人”，但未提供证据证实。因此，上诉人上诉提出的江永县房地产测绘事务所出具的房产面积测量报告非真实有效，并申请法院另行安排测量机构测量的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人邓福祥、邓文姣的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元，由上诉人邓福祥、邓文姣负担。本判决为终审判决。审 判 长 李振湘审 判 员 张海燕审 判 员 李秋云二〇二〇年四月二十日法官助理 顾一秦书 记 员 吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。