陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终112号 上诉人（一审被告）：蔡树林，男，1969年2月25日出生，汉族，住安康市汉滨区。 被上诉人（一审原告）：南平市益旺商业管理有限公司安康分公司（原南平市亿发商业管理有限公司安康分公司）。住所地：陕西省安康市汉滨区。 负责人：孙建强，公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘来涛，安康市148法律服务所法律工作者。 上诉人蔡树林因与被上诉人南平市益旺商业管理有限公司安康分公司（以下简称“益旺公司”）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初4338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蔡树林，被上诉人益旺公司的委托诉讼代理人刘来涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡树林上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初4338号民事判决，查明事实后依法改判或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由益旺公司承担；3.益旺公司多收取的各项费用抵扣物业服务费后剩余部分退还蔡树林。事实和理由：1.蔡树林直至一审开庭前未收到益旺公司的起诉证据材料，一审法院未准许蔡树林要求重新举证答辩并延期开庭的请求，忽视了蔡树林的权利。2.益旺公司不具备物业服务企业二级资质，其用三级物业服务资质欺骗蔡树林签订二级物业服务合同。3.《前期物业服务合同》约定的服务期限是截止小区业主委员会成立，2019年1月9日，小区业主委员会已经成立并依法备案，但益旺公司拒不承认也不与业主委员会协商重新定价。陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1712号判决书判决益旺公司于2019年3月10日终止服务，因此，物业服务费最多也只能计算至2019年3月10日。4.益旺公司收取的车辆停放管理费属于重复收费，应予退还。5.益旺公司私自将属于全体业主共有的小区配套幼儿园、中庭架空层健身活动场所、幼儿园后二层小楼出售渔利，故该部分公摊物业服务费蔡树林没有义务交纳。6.对于合同中包干制之外的费用，包括公共照明费、电梯费属重复收取。蔡树林之前多交的费用应当扣减，并抵算以后的物业服务费。7.益旺公司管理严重失职，不符合二级服务标准，对安康市房管局整改通知书的问题拒不整改，蔡树林最多按照三级服务资质标准交纳相应的物业服务费。8.按照《物业管理条例》第二十四条，国家提倡建设单位按照房地产开发企业与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。开发商引进益旺公司没有经过招标和主管部门批文，益旺公司不具有收费资格，无权收费。9.蔡树林自2016年4月1日入住至2018年12月30日止，合计33个月，包括装修期在内实际入住12个月，下余21个月没有入住。《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条规定：经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按合同约定收费标准的70%交纳。因此，蔡树林的计算标准有误。二审庭审中，蔡树林明确其上诉请求为：1.益旺公司退还蔡树林的电费、公共照明费、装修押金、临时出入证费、车位服务费等各项费用；2.驳回益旺公司要求蔡树林支付物业服务费、电梯费的诉讼请求。 益旺公司辩称，1.益旺公司与蔡树林在《前期物业服务合同》及公示牌中已就物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费收费标准进行了明确约定，且收费标准经安康市房管局备案，蔡树林应按约支付相应费用。2.《陕西省物业服务收费管理实施办法》明确规定公共照明费另行收取，且数年间无任何业主提出异议，均进行了支付。公共照明费另行收取是双方一致同意的，蔡树林应按约支付公共照明费，一审法院对益旺公司要求支付公共照明费的请求不予支持，适用法律错误。3.《前期物业服务合同》对逾期交费的违约金进行了明确约定，蔡树林称益旺公司的物业服务存在瑕疵，未提供任何证据证明，其未按期交纳费用，应当按约向益旺公司支付违约金。一审法院仅凭蔡树林的口头陈述即认定益旺公司在履行合同中存在瑕疵，对支付违约金的请求不予支持系认定事实和适用法律错误。4.蔡树林已经实际用电，理应支付费用。益旺公司垫付了相关费用，蔡树林应当进行返还。电费虽然是开发商支付，但开发商是代益旺公司进行支付，实际垫付是益旺公司，蔡树林应当返还。 益旺公司向一审法院起诉请求：1.由蔡树林向益旺公司支付2016年10月1日至2019年7月30日的物业服务费5842.56元、电梯费1802元、公共照明费102元、生活垃圾处理费374元。2.由蔡树林向益旺公司支付至2019年7月10日的生活用电费719.40元。3.由蔡树林向益旺公司支付违约金2095.48元。 一审法院认定事实：蔡树林系汉滨区XX小区XX号楼XX单元XX室的业主，房屋面积XX平方米。2016年3月31日，益旺公司与蔡树林签订了《前期物业服务合同》，约定由益旺公司向蔡树林居住的位于汉滨区XX路XX小区提供物业管理服务。双方就物业服务事项、服务标准、管理费用等进行了约定。其中，物业费按照住宅高层标准每平方米每月1.2元收取，电梯费每月53元，物业费、代收代缴费用应在每月15日前按时交纳。合同签订后，益旺公司履行了物业服务义务。蔡树林自2016年10月1日至2019年7月30日欠益旺公司物业服务费5842.56元、电梯费1802元、生活垃圾处理费374元。 一审法院认为，益旺公司与蔡树林签订的前期物业服务合同符合法律的规定，应为有效合同。蔡树林作为该小区业主，接受了益旺公司提供的物业服务后，理应按合同约定向益旺公司交纳物业服务费。双方签订的前期物业服务合同中对物业服务费、电梯费等收费标准作了明确约定，现益旺公司要求蔡树林支付所欠物业费、电梯费、垃圾处理费理由成立，应予支持。益旺公司要求蔡树林支付公共照明费，于法无据，不予支持。益旺公司要求蔡树林支付生活用电费与本案不属于同一法律关系，不予支持。益旺公司在履行合同中存在一定瑕疵，故对益旺公司要求支付违约金的请求不予支持。蔡树林辩称益旺公司不具备物业服务资格，益旺公司的营业执照中明确载明经营范围包含从事物业管理，故对蔡树林该辩解意见不予采纳。蔡树林辩称益旺公司隐瞒其资质的真实情况，不应按合同定价。根据《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定，本案中双方在前期物业服务合同中对物业收费标准有明确约定，且《住房城乡建设部关于废止的决定》已经废止了物业服务企业的资质，故对益旺公司此项意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十七条之规定，判决：一、蔡树林向益旺公司支付2016年10月1日至2019年7月30日期间的物业服务费5842.56元、电梯费1802元、生活垃圾处理费374元，共计8018.56元，在判决生效后十日内履行。二、驳回益旺公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，减半收取36.50元，由蔡树林负担。 二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：蔡树林提交两组证据：1.《关于金州国际城小区业主电表改造函的回复》复印件，拟证明益旺公司没有代业主交纳电费和公共照明费，电梯费内包含电梯使用产生的电费。2.物业住宅小区现场整改通知单打印件两份，拟证明益旺公司的服务与收费标准不匹配。经当庭质证，益旺公司认为上述证据为复印件，对证据的真实性不予认可。本院经审查认为，蔡树林提交的证据为复印件或打印件，真实性无法确认，故不予采信。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，2018年1月18日，原汉滨区物价局针对反映“XX小区收费与服务不对等相关问题”作出的汉价检函【2018】XX号《关于对XX同志信访事项处理情况答复意见书》中，认为益旺公司执行市场调节价格的物业服务收费标准高层1.2元/月.平方米符合国家收费政策规定……，现行物业收费标准由合同约定的标准执行，待业委会成立后可以对收费标准进行调整。2019年11月15日，南平市亿发商业管理有限公司安康分公司名称变更为益旺公司，负责人由金华虎变更为孙建强。 本院认为，益旺公司与蔡树林签订的《前期物业服务合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。综合双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.蔡树林是否应支付益旺公司2016年10月1日至2019年7月30日期间的物业服务费5842.56元；2.蔡树林是否应支付益旺公司2016年10月1日至2019年7月30日期间的电梯费1802元。 关于焦点1，蔡树林上诉认为，益旺公司的服务不符合二级服务的标准，物业服务收费标准备案表已过期，其应当按照三级服务标准支付物业服务费。《陕西省物业服务收费管理办法》第九条规定：“实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。前期物业服务收费备案，依据建设单位和物业服务企业按照《陕西省住宅小区物业服务指导标准》和《陕西省物业服务收费等级标准》，在当地价格主管部门制定的政府指导价范围内签订的，经物业行政主管部门备案的《前期物业服务合同》、物业服务企业和业主签订的《前期物业服务协议（规约）》约定的收费标准向价格主管部门备案……”。本案中，益旺公司与蔡树林签订的《前期物业服务合同》约定住宅高层的物业服务费1.2元/月.平方米。2014年9月，益旺公司向汉滨区物价局进行了XX小区住宅物业服务收费标准申报备案。2018年1月18日，原汉滨区物价局作出的汉价检函【2018】XX号《关于对XX同志信访事项处理情况答复意见书》中对益旺公司的收费标准进行了答复。按照该答复内容，益旺公司现行物业收费标准由合同约定的标准执行，待业委会成立后可以对收费标准进行调整。因此案涉物业服务费标准在尚未依法调整之前，蔡树林认为益旺公司收取物业服务费标准不符合《陕西省物业服务收费管理办法》的理由不能成立，本院不予采纳。 蔡树林上诉认为其实际入住仅有12个月，另有21个月并未实际入住，依照《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条规定应当按照合同约定收费标准的70%交纳，但蔡树林并未提交证据证实其在该段期间内没有实际入住，且双方在合同中也无相应约定。因此，蔡树林该上诉理由本院不予采纳。 蔡树林上诉认为益旺公司未尽到物业服务职责，存在行使管理责任不到位、超越职权、擅自利用小区公共场地设施牟取不当利益，故其不应支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，即使益旺公司存在上述情形，蔡树林作为业主，可以要求益旺公司承担相应的违约责任，但其以此拒交物业服务费，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。 蔡树林上诉还认为，一审法院（2019）陕0902民初1712号判决书判决益旺公司于2019年3月10日终止服务，故其不应交纳2019年3月10日以后的物业服务费。经查，一审法院（2019）陕0902民初1712号判决书并未发生法律效力，故蔡树林该上诉理由本院不予采纳。 蔡树林上诉要求益旺公司退还收取的电费、公共照明费、装修押金、临时出入证费、车位服务费等各项费用，因其在一审中未提起反诉，益旺公司亦不同意二审一并审理，故该上诉请求不属于二审审理范围。 关于焦点2，蔡树林上诉认为，《前期物业服务合同》约定物业服务费是包干制，已经包含了电梯费；《陕西省物业服务收费管理办法》也规定电梯费包含在物业服务费之内。经查，益旺公司与蔡树林签订的《前期物业服务合同》第十一条约定：“费用标准。1.物业服务费：住宅高层1.2元/月.平方米；2.电梯费：高层23元+楼层/月”。现益旺公司依据上述约定收取电梯费的请求具有合同依据应予支持。而修改后的《陕西省物业服务收费管理办法》自2019年9月1日开始实施，益旺公司本案主张的是2016年10月1日至2019年7月30日期间的电梯费，故蔡树林认为其不应支付电梯费的上诉理由本院不予支持。 蔡树林上诉还认为，其在一审开庭前未收到益旺公司的证据材料，庭审中其要求重新举证并延期审理一审法院也未准许。经查，一审法院已向蔡树林邮寄送达了相关诉讼文书，益旺公司提交的证据蔡树林在一审中均发表了质证意见，且并未要求重新举证并延期审理。故蔡树林认为一审程序违法的上诉理由本院亦不予采纳。 综上所述，蔡树林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由蔡树林承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇二〇年四月二十三日 书记员 马晓敏 1