四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2878号 上诉人（原审原告）：马某，女，2003年3月18日出生，汉族，住成都市温江区。 法定代理人：曹某（系上诉人马某之母），女，1978年2月6日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：杨林，四川名状律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川千祥房地产开发有限责任公司。住所地：成都市温江区柳城镇文化路1号2幢110号。 法定代表人：徐正伦，系该公司执行董事。 原审第三人：谭炜，男，1968年11月20日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：何晓东，四川中一律师事务所律师。 上诉人马某因与被上诉人四川千祥房地产开发有限责任公司，原审第三人谭炜房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初3361号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马某上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判四川千祥房地产开发有限责任公司履行《车位买卖合同》，按照合同约定为马某办理成都市温江区车位的房屋不动产权证；2.由四川千祥房地产开发有限责任公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：马某的父母系案涉车位所在小区的业主，因户口簿变更导致未及时在不动产权证书上加马某的名字，如今不动产权证书上已有马某的名字，足以认定马某为案涉车位所在小区的业主。 四川千祥房地产开发有限责任公司未作答辩。 谭炜述称，马某目前提交的不动产权证书上虽显示其为案涉车位所在小区的房屋产权共有人，但并不能推测马某在与四川千祥房地产开发有限责任公司签订《车位买卖合同》时具有业主身份，其与四川千祥房地产开发有限责任公司签订的合同属于无效合同。 马某向一审法院起诉请求：一、判令四川千祥房地产开发有限责任公司履行《车位买卖合同》，按照合同约定为马某办理成都市温江区车位的不动产权转移登记手续，并将不动产权转移登记至马某名下；二、由四川千祥房地产开发有限责任公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年1月15日，马某的母亲曹某以马某名义与四川千祥房地产开发有限责任公司签订了《车位买卖合同》，该合同约定被告将位于成都市温江区车位出售给马某。马某于2012年1月2日向四川千祥房地产开发有限责任公司支付了车位价款78000元，四川千祥房地产开发有限责任公司向马某出具了收据。2013年9月11日，曹某代马某与成都闲居物业管理有限公司就案涉车位签订《×××地下停车场管理协议》，管理服务费每月60元，曹某缴纳了服务费。四川千祥房地产开发有限责任公司就案涉车位于2014年5月7日与谭炜也签订了《车位买卖合同》，谭炜于2014年5月7日以1000万元价格向四川千祥房地产开发有限责任公司购买车位188个，当日在成都市温江区房管局办理登记备案。2014年6月28日与车位所在小区的成都闲居物业管理有限公司签订物业委托代管协议，谭炜委托物业公司代管代租案涉车位。2015年2月4日案外人刘晓兵与成都豪运置业签订房屋买卖合同，共购买案涉车位所在小区12套房屋。谭炜于2015年12月1日同刘晓兵签订房屋买卖合同，以1200万元价格购买该12套房屋。2016年2月18日成都闲居物业管理有限公司出具的一份证明，里面载明，谭炜购买的×××小区地下车位，已于2014年6月28日移交给谭炜使用。 一审法院另查明，成都闲居物业管理有限公司出具证明：马某居住于温江区。截止一审法庭辩论终结前，案涉车位的不动产权仍登记在四川千祥房地产开发有限责任公司名下。 一审法院认定上述事实，所采信的证据有：马某及谭炜的陈述、《车位买卖合同》《×××地下停车场管理协议》、收据、证明等。 一审法院认为，马某与四川千祥房地产开发有限责任公司签订的《车位买卖合同》效力问题。《中华人民共和国民法总则》第二十条规定：八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。本案中，马某于2003年3月18日出生，2012年1月15日签订合同时年满八周岁，显然与其年龄、智力不相适应，车位款由曹某支付，能够判断该合同由马某法定代理人曹某代为签署，该合同相对人为马某。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。该规定属于效力性强制性规定，其理由在于，该规范不仅使用了“应当”的字样，而且该规范的规范目的是调整公共利益。建筑区划内的车位、车库首先满足业主的需要，不是满足某一特定的业主的需要，而是满足整个建筑区划内的所有的业主对车位、车库的需要。属于建筑区划内的利益，而建筑区划内利益不同于一家一户的业主的利益，建筑区划内利益表现为建筑区划内的文化、建筑区划内的治安、建筑区划内的形象，建筑区划内的利益属于公共利益。因此，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规范目的在于调整公共利益，其性质应当属于效力性强制性规定，开发商违反《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款而将建筑区划内的车位、车库出卖或出租给业主以外的人，同业主以外的人签订的车位、车库的买卖合同的情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，该合同无效。《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”。本案中，马某虽然居住在温江区，但其未提供证据证明马某系该房屋权利人，故马某与四川千祥房地产开发有限责任公司签订的买卖合同因违反《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款而无效。无效的合同自始没有约束力。故对马某的请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回马某全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由马某负担。 二审中，马某向本院提交：2020年1月9日获得的案涉车位所在小区房屋产权证，拟证明：目前马某是案涉车位小区的业主。谭炜质证认为，对证据的真实性无异议，但不能达到马某的证明目的。该证据是基于一审判决确认的马某不具有业主的身份，马某临时将其名字加到该房屋产权证上，不能以此证明签订《车位买卖合同》时马某具有该车位的所有权。四川千祥房地产开发有限责任公司未到庭质证也未提交新证据。谭炜未提交新证据。 本院认为，马某所提交房屋产权证，来源合法、客观真实，能够证实其自2020年1月9日起成为案涉车位所在小区业主的事实。 二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认，并根据二审中马某提交的新证据确认其自2020年1月9日起成为温江区×××小区业主的事实。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款虽然规定建筑区划内，用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，赋予的是业主购买的优先权，但并未强制性规定不能出售给业主之外的其他人。一审法院仅凭签订合同时马某不是案涉小区业主，就简单认定其与四川千祥房地产开发有限责任公司签订的车位买卖合同无效，系适用法律错误，应予纠正。本案二审中，马某通过加名的方式成为该小区业主，且马某本身一直居住在该小区，故马某已经享有了该小区优先购买车位的资格，其和四川千祥房地产开发有限责任公司签订的车位买卖合同应当按照合同的约定履行。综上所述，马某的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律有误，且二审中出现新的事实，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初3361号民事判决； 二、四川千祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助马某办理成都市温江区×××车位的不动产权转移登记手续，并将该车位的不动产权转移登记至马某名下。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由被上诉人四川千祥房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 晗 审判员 祝颖哲 审判员 赫耀文 二〇二〇年四月二十八日 书记员 唐小燕