江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终347号上诉人（原审第三人）：杨芹，男，1972年7月10日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：苏雷鸣，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱俊峰，江苏田湾律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许秀芹，女，1964年8月16日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：唐某，男，1963年3月28日出生，汉族，住址同上。系许秀芹丈夫。委托诉讼代理人：马林，江苏蒋海荣律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：徐东风，男，1966年6月25日出生，汉族，住东海县。被上诉人（原审第三人）：尤元浩，男，1978年2月4日出生，汉族，住东海县。上诉人杨芹因与被上诉人许秀芹、徐东风、尤元浩房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初7628号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨芹上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.许秀芹一审提供的1999年9月30日东海县酒厂与东海县牛山信用合作社的租赁合同系复印件，三性均存在异议，一审未对涉案房屋所有权的合法性及该合同的真实性进行审查，直接将该合同作为本案定案依据，不符合法律规定。一审在明知房产存在问题的情况下，没有查明1999年合同签订时该房屋是否符合出租条件、合同是否有效等问题而作出判决，属于认定事实和适用法律错误；2.一审应当通知东海县酒厂及东海县农商行的相关权利部门参加诉讼，以查明事实；3.杨芹与许秀芹没有合同关系，也不是涉案房屋所有权人，许秀芹不具有直接向杨芹主张房屋使用费等相关权利。4.根据工程规划许可证、建设工程施工许可证，建设单位是东海县油脂集团公司，与许秀芹主张的房屋系东海县信用社从东海县酒厂承租不符，现有证据不能证明东海县酒厂对涉案房屋具有处分权，许秀芹尚未证明其对涉案房屋具有处分权。东海县牛山乡信用合作社与东海县农村信用联社在登记上不是同一主体，东海县农村信用合作联社类型为集体所有制，2018年11月23日注销，尚未查到东海县牛山乡信用社登记信息。许秀芹提供的证据与其主张相互矛盾，对于杨芹目前占有的房屋是否是许秀芹主张的房屋存在异议，刘月霞一审时并未出庭就认定许秀芹与杨芹之间存在转租关系属程序错误。许秀芹二审辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确。东海县酒厂与东海县牛山信用合作社的租赁合同均有原件，该房屋经过东海县规划建设委员会颁发工程施工许可证建设，未违反法律规定；2.许秀芹转租给徐东风的房屋是原租赁合同允许的，并未违反合同本意，许秀芹享有再次转租和收益的权利，与东海县酒厂、信用社没有牵连和法律上的利害关系，一审没有必要通知他们参加诉讼；3.杨芹在公安机关的谈话笔录中也承认，租金在房主确定后支付并腾出房屋，但其至今均以房主不明为由拒付，已损害了许秀芹的合法权益；4.东海县酒厂是东海县油脂公司的子公司，涉案房产在1997年3月7日由其主管单位东海县粮食局申请承建商住楼的报告，一楼为营业用房，连云港市计划委员会于1997年4月16日同意关于建房的批复，东海县酒厂出租房屋是合法建筑。东海县牛山乡信用社当时具有法人资格，改制以后由东海县信用联社作为法人，主体是合法的。杨芹使用的房屋与许秀芹的房屋是一致的，杨芹占用的就是约定的房屋。请求二审驳回杨芹的上诉，维持原判。许秀芹向一审法院提出诉讼请求：1.解除许秀芹与徐东风、尤元浩、杨芹的房屋租赁合同，徐东风、尤元浩、杨芹退还许秀芹出租的房屋；2.徐东风、尤元浩、杨芹连带支付拖欠租金242000元（2008年8月1日至2019年8月1日，按年租金2.2万元计算）；3.诉讼费由徐东风承担。一审法院认定事实如下：1999年9月30日，东海县酒厂（甲方、出租方）和东海县牛山乡信用合作社（乙方、承租方）签订《营业房使用权出租合同书》，约定乙方承租酒厂大门宿舍楼底层东数第二套房产（以下称涉案房屋），租期30年，自1999年10月1日至2029年9月30日，租金14万元，乙方应于1999年10月1日前付清租金14万元，出租期内，乙方有转让继承的权利，但必须办理交接备案手续。2003年8月1日，东海县农村信用合作联社（现更名东海农商银行）与许秀芹签订《营业房使用权转租合同书》，将涉案房屋转租给许秀芹，期限23年，2003年10月1日至2029年9月30日，租金一次性交清4万元，在出租期内，许秀芹有转让、继承的权利。2006年8月，许秀芹将涉案房屋转租给徐东风，租期2年，年租金8000元，以后租金双方约定随行就市。2年租期届满后，徐东风继续承租该房屋，许秀芹未提异议收回房屋。2008年4月20日，尤元浩受徐东风委托，与刘月霞签订《房屋租赁合同》，期限3年，自2008年4月20日起至2011年4月19日，前两年租金为2万元，第三年租金2.2万元，下一年度租金提前2个月支付。刘月霞未实际居住使用该房屋，当日又与第三人杨芹签订《房屋租赁合同》，将房屋再次转租给杨芹，租期3年，自2008年4月20日起至2011年4月19日，每一年度（当年4月20日至次年4月19日）租金均为2.2万元，下一年度租金提前2个月支付。2011年4月20日上述租赁合同到期后，尤元浩联系不上刘月霞，其与徐东风以及唐某（许秀芹丈夫）先后多次要求杨芹返还房屋，杨芹以其与刘月霞签订合同，与其他人没有合同为由，拒绝返还涉案房屋，涉案房屋一直由杨芹使用至今，也未向任何人交纳租金。庭审中，关于2008年8月1日至2011年4月19日租金，许秀芹与徐东风达成一致意见，按年租金8000元计算。一审法院认为，东海县酒厂与东海县牛山乡信用合作社签订的《营业房使用权出租合同书》、东海县农村信用合作联社与许秀芹签订的《营业房使用权转租合同书》，系当事人真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，故上述合同中超过20年期限的部分，应当认定无效。许秀芹自2003年10月1日起承租涉案房屋，依法享有对房屋的使用权，2006年将房屋出租给徐东风，双方口头约定的2年租期届满后，徐东风继续承租该房，租金随行就市，徐东风后委托尤元浩将房屋转租给刘月霞，刘月霞在未实际租赁使用的情况下，当天转租给杨芹。根据法律规定，房屋租赁合同履行期限届满或者解除，房屋被转租的，负有腾房义务的次承租人应当承担逾期腾房占有使用费并返还房屋，承租人承担连带责任。本案中，许秀芹与徐东风之间的租赁合同在2008年到期后，双方转为不定期租赁合同，当事人按照法律规定享有任意解除权。现许秀芹请求解除与徐东风之间的不定期房屋租赁合同符合法律规定，杨芹依法负有腾房义务。杨芹与刘月霞的转租合同期限届满后，在前手租赁合同的出租方提出异议主张权利后，杨芹未返还房屋，应当承担逾期腾房占有使用费用，许秀芹主张参照当时两份《房屋租赁合同》的租赁价格，按照年租金2.2万元计算至2019年8月1日，依法成立。徐东风应负担2008年8月1日至2011年4月19日期间的租金，按年租金8000元计算，租金为21600元；杨芹应负担2011年4月20日至2019年8月1日的逾期腾房占有使用费用，按年租金2.2万元计算为182600元，徐东风对该部分费用承担连带责任。尤元浩作为徐东风的代理人，相关行为及法律后果由徐东风承担。许秀芹与徐东风之间的房屋租赁合同没有明确约定租金给付期限，其次根据许秀芹提交的公安机关询问笔录，许秀芹也曾多次主张权利，故一审法院对于徐东风抗辩本案已过诉讼时效不予采纳。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十六条、第十八条之规定，判决：1.解除许秀芹、徐东风之间的涉案房屋租赁合同关系；2.杨芹于判决生效后二十日内向许秀芹腾退返还涉案房屋（原东海县酒厂大门宿舍楼底层东数第二套房产）；3.徐东风于判决生效后十日内支付许秀芹房屋租金21680元；4.杨芹于判决生效后十日内向许秀芹支付逾期腾房占有使用费182600元，徐东风承担连带责任；5.驳回许秀芹其他的诉讼请求。案件受理费2465元，由徐东风、杨芹连带负担。二审期间，杨芹提供的新证据有：1.2020年4月21日形成的企业信用信息公示系统企业信息公示报告一份，证明东海县农村信用联社的企业类型为集体所有制，登记状态为注销。其历史名称并无东海县牛山信用合作社；2.2020年4月15日的邮件交寄单（收据四份）、反映材料，证明杨芹已经向东海县纪检委、中国银行业监督管理委员会连云港监管分会、东海县农村商业银行负责人及东海县农村商业银行监察室实名反映合同有问题的邮寄凭证。许秀芹认为，证据1并不能全部反映问题，应以该银行的上级批准登记为准，1999年9月30日牛山乡信用社与东海油脂集团的下属单位东海县酒厂所签订的合同是合法的，信用社当时具备法人资格，2003年由东海县信用联社行使法人权利，2015年经过省银监局批准由农村信用联社改制为农商银行。对证据2的真实性不认可，杨芹所反映不是事实，是其单方的意思表示，不能反映案件的实际情况。本院经审查认为，上述证据并不能反映涉案房屋及本案的实际情况，对该证据不予采信。许秀芹二审提供的新证据有：1.东海县酒厂与东海县牛山乡信用合作社签订的《营业房使用权出租赁合同》原件，2.连云港市计划委员会文件、东海县计划委员会文件、东海县粮食局文件、东海县规划委员会的建设工程规划许可证及附件，证明许秀芹转租的房屋是合法建筑，有权租赁。杨芹认为，证据1三性均不认可，即使该证据真实，但其签订的主体为东海县酒厂与东海县牛山信用社，与本案无关，且其出租的地点是县酒厂大门西宿舍底层东数第二套，与杨芹和刘月霞签订的合同约定不同。对证据2真实性没有异议，对证明目的不认可，与涉案房屋无关。本院经审查认为，上述证据均合法有效，本院予以确认。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。关于上诉人杨芹提出的上诉理由，经查，根据东海县酒厂与东海县牛山乡信用合作社签订的《营业房使用权出租合同书》、东海县农村信用合作联社与许秀芹签订的《营业房使用权转租合同书》，许秀芹于2003年10月1日起承租涉案房屋，依法享有对房屋的使用权。2006年许秀芹将涉案房屋出租给徐东风，2008年4月20日徐东风委托尤元浩将房屋转租给刘月霞，刘月霞当天转租给杨芹。2011年4月20日杨芹与刘月霞签订的租赁合同到期后，杨芹既未签订新的租赁合同，也未支付相应费用，并一直占用涉案房屋至今，故一审判决杨芹向许秀芹腾退返还涉案房屋，并按年租金2.2万元支付占有使用费用符合法律规定。故对杨芹提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人杨芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4930元（杨芹已预交），由上诉人杨芹负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年四月三十日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。