湖南省桃江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0922民初3763号 原告：桃江县人民检察院，住所地湖南省桃江县桃花江镇资江路38号。 法定代表人：万红美，该院检察长。 委托诉讼代理人：高立中，男，该院工作人员。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：周世锐，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：邹圣山，男，1962年6月16日出生，汉族，住湖南省桃江县。 被告：黄涛，男，1970年1月12日出生，汉族，住湖南省桃江县。 被告：刘军，男，1968年1月3日出生，汉族，住湖南省桃江县。 被告：肖康，男，1969年10月23日出生，汉族，住湖南省。 被告：文孟春，男，1970年2月2日出生，汉族，户籍住所地广东省乐昌市，现居住湖南省桃江县桃花江镇。 五被告共同委托诉讼代理人：郭彬熠，湖南义剑（安化）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：益阳市桃花江大酒店有限公司，住所地湖南省桃江县桃花江镇资江路。 法定代表人：曾自立，该公司董事长。 原告桃江县人民检察院与被告邹圣山、黄涛、刘军、肖康、文孟春、益阳市桃花江大酒店有限公司（以下简称桃花江酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桃江县人民检察院的委托诉讼代理人高立中、周世锐，被告黄涛、肖康及五自然人被告的共同委托诉讼代理人郭彬熠到庭参加诉讼，被告桃花江酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桃江县人民检察院向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2006年5月15日签订的房屋租赁合同；2、依法判决被告共同支付房屋租金745320元及逾期付款违约利息（租金已计算至2019年9月14日），腾空前租金按每月16735.75元计算；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年5月15日，原告将北端相邻大楼的房屋（六层）出租给被告邹圣山、黄涛、刘军、肖康、文孟春五人经营桃花江酒店（私营性质），并签订了《房屋租赁合同》。合同对租期、租金总额及租金支付方式作了约定。另合同约定，乙方（被告）拖欠半年度租金，甲方（原告）有权解除合同，并约定违约责任。合同签订后，原告将租赁标的物交付给了被告五人，被告五人以租赁物经营桃花江酒店。合同签订后至2014年度，被告桃花江酒店一直向原告按约支付租金。之后，被告桃花江酒店陆续拖欠原告租金，且桃花江酒店已关门停业，法定代表人曾自立下落不明，以致原告租金至今无法收回。原、被告签订《租赁合同》后，被告仅履行了部分交纳租金义务，违反了双方合同约定，已构成违约。原告据此请求解除与被告签订的租赁合同，并依法追究被告的违约责任。 被告邹圣山、黄涛、刘军、肖康、文孟春辩称：1、原告不应当向其五人要求支付房屋租金和逾期付款违约利息。其五人与原告签订《房屋租赁合同》的目的是经营桃花江酒店，因而以自己的名义与原告签订合同的行为属于发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同。桃花江酒店成立后，一直是以桃花江酒店名义向原告支付租金，说明桃花江酒店已对案涉合同进行了确认，并已实际享有合同权利。因此，责任主体应是桃花江酒店。况且，法律并未规定发起人应对在公司成立过程中以自己名义对外签订的合同与公司承担连带责任，现原告将桃花江酒店列为被告，则应视为其明确要求公司承担责任，不应再追究其五人的责任。2、已实际形成桃江县人民政府国有资产监督委员会（以下简称桃江县国资委）与桃花江酒店的房屋租赁合同关系，其五人非合同主体。2015年，原告将案涉房屋的所有权转给桃江县国资委，并就债权转让事实仅通知桃花江酒店，证明桃花江酒店已与桃江县国资委形成新的事实租赁合同关系。该事实合同仅仅在内容上参照的桃江县人民检察院与邹圣山等五人的合同，事实合同主体因债权转让给桃江县国资委后，因并未通知邹圣山等五人，该事实合同对其五人不发生效力，事实合同的履行主体是桃江县国资委和桃花江酒店。2019年桃江县国资委将租赁合同转让至桃江县人民检察院时，其转让的债权系桃江县国资委与桃花江酒店事实租赁合同的债权，并非桃江县人民检察院与邹圣山等五人合同债权，且桃江县国资委未就转让事实通知邹圣山等五人，故桃江县人民检察院要求邹圣山等五人支付租金缺乏事实与法律依据。3、邹圣山等五人均已不再担任案涉公司股东，根据协议无需承担责任。桃花江酒店的股东邹圣山、刘军已于2008年5月16日将股权转让给曾自力和丁敏，且已经过股权变更登记。《股权转让协议书》中明确记载，股东邹圣山、刘军不再享有桃花江酒店权利，亦不再承担义务，即邹圣山、刘军无需向原告支付房屋租金。肖康、文孟春、黄涛虽未进行股权变更登记，但实际已将股权转让给曾自力，亦无需承担任何责任。 被告桃花江酒店未到庭参加诉讼，提交了书面答辩状，未提交相关证据材料。辩称：1、酒店系有限责任公司性质，公司原股东邹圣山、黄涛、刘军、肖康、文孟春已将其股份转让给公司法定代表人曾自力后未再经营酒店。2、租赁合同的履行主体是原告和桃花江酒店，由酒店缴纳租金，原告也一直接受租金并出具了租金缴纳凭证。3、酒店因经营不善，于2016年下半年起一直处于停业状态，未再支付租金，但公司资产都在酒店，股东未处理公司财产。4、公司同意以酒店现有全部资产偿还原告的租金，不足部分公司无力偿还，公司不要求原告进行任何补偿。 本院经审理认定事实如下：被告邹圣山、黄涛、刘军、肖康、文孟春（合同乙方）于2006年5月15日与原告桃江县人民检察院（合同甲方）签订了《房屋租赁合同》，由邹圣山等五人承租原告所有的位于桃江县桃花江镇资江路检察院北端相邻综合大楼的房屋经营酒店。《房屋租赁合同》约定：承租期从2006年5月15日起计算，至2020年12月31日。租金交纳方式为年度租金按半年度平均交纳，实行预交。租金从2006年5月15日至2007年5月14日为16.8万元，2007年5月15日至2010年5月14日，以16.8万元为基数，按2%的增长率每年收取租金17.136万元，从2010年5月15日开始，按上期年租金数的5%的增长率每三年增长一次，直至合同期满。本合同所附附件一列明了每期租金明细：2006年5月15日至2007年5月14日的租金为16.8万元；2007年5月15日至2010年5月14日为17.136万元；2010年5月15日至2013年5月14日为17.992万元；2013年5月15日至2016年5月14日为18.892万元；2016年5月15日至2019年5月14日为19.837万元；2019年5月15日至合同期满为20.829万元。《房屋租赁合同》第五条第3款规定：“乙方擅自将承租房屋转租，或拖欠半年度租金；或擅自改变租赁房屋的结构和用途，有上述情形之一，甲方有权解除合同。但双方协商一致除外。”第六条第2款规定：“乙方逾期交纳租金，除仍应及时如数补交外，还应向甲方支付拖欠租金数额日万分之四的滞纳金。”第六条第5款规定：“合同依法成立后，任何一方违反合同规定，须向对方支付违约金16.8万元。”2006年9月10日，被告邹圣山等五人与桃花江酒店3名原股东分别签订股份转让协议，由被告邹圣山等五人受让桃花江酒店的所有股份，成为桃花江酒店新股东。《房屋租赁合同》签订后，至2014年度，被告桃花江酒店一直以其名义向原告按约支付租金。2014年5月15日至2015年5月14日，被告桃花江酒店仅交付租金8万元，尚欠租金108920元，2016年11月，被告桃花江酒店交付了2015年5月15日至2016年5月14日的租金188920元，2016年5月15日至今，被告再未向原告支付租金，共计欠付租金741803元。现桃花江酒店已关门，未予营业，也未将租赁标的交付原告。 另查明，桃花江酒店的经营期限自2000年11月9日至2020年12月30日。2007年10月15日，刘军与丁敏签订股份转让协议，将其在桃花江酒店的20%的股份转让给丁敏，2008年5月16日，将其在桃花江酒店的5%的股份转让给曾自立。2008年5月16日，曾自立与邹圣山签订股份转让协议，由曾自立受让邹圣山在桃花江酒店的全部5%的股份。2008年7月2日，经办理变更登记，桃花江酒店的法定代表人由邹圣山变更为曾自立，邹圣山与刘军不再担任桃花江酒店股东，曾自立与丁敏成为桃花江酒店新的股东。期间，黄涛、肖康、文孟春亦将桃花江酒店的股权全部转让，但未办理变更登记。再查明，桃花江酒店经营场所的房屋所有权和国有土地使用权均登记在桃江县人民检察院名下，办理了相关权证。原告桃江县人民检察院认可桃花江酒店实际履行租赁合同的事实，选择桃花江酒店作为责任主体承担合同责任。 以上事实有原告提交的原、被告身份信息资料、《房屋租赁合同》、租金交纳凭证，被告提交的《益阳市桃花江大酒店有限公司股份转让协议》、《内资企业登记基本情况表》、《公司变更登记申请书》、股份转让协议及原、被告的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为：被告邹圣山、黄涛、刘军、肖康、文孟春以其自己名义与原告桃江县人民检察院签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，原告依约将租赁标的物交付给五自然人被告，并被告桃花江酒店实际经营，而被告桃花江酒店在实际经营过程中未按约支付全部租金，构成违约，依合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付所欠房屋租金及逾期付款违约利息。关于责任主体的问题，《房屋租赁合同》签订后，五自然人被告通过受让原桃花江酒店原有股东的股权成为桃花江酒店的新股东，并办理了公司变更登记。合同所涉标的房屋系用于桃花江酒店的公司经营，桃花江酒店自始至终对合同予以确认，并实际享有合同权利、履行合同义务，以桃花江酒店名义向原告支付租金，原告对此事实予以认可，并在该案中选择了公司作为责任主体承担合同责任。故五自然人被告与原告所签订的《房屋租赁合同》可视为其以发起人名义对外所签订的合同。关于违约金的计算方式及金额问题，原告主张如下：1、2015年5月14日前尚欠租金108920元，从2015年5月15日计算至2019年9月14日共52个月，逾期违约利息为108920元×1.2%×52个月=67966.08元；2、2016年5月1日至2017年5月14日尚欠租金188920元，从2017年5月14计算至2019年9月14日共28个月，逾期违约利息为188920元×1.2%×28个月=63477.12元；3、2017年5月15日至2018年5月14日尚欠租金188920元，从2018年5月15日计算至2019年9月14日共16个月，逾期违约利息为188920元×1.2%×16个月=36272.64元；4、2018年5月15日至2019年5月14日尚欠租金188920元，从2019年5月15日计算至2019年9月14日共4个月，逾期违约利息为188920元×1.2%×4个月=9068.16元；5、违约金16.8万元；6、2019年5月15日至2019年9月14日尚欠租金66123元。以上共计尚欠租金741803元、共计尚欠逾期违约利息176784和违约金168000元。五自然人被告认为原告既主张了逾期违约利息，又主张了违约金，系加重了被告负担，应予以调整。本院认为，原告同时主张逾期违约利息和违约金并不违反法律规定，且其主张的违约金总额并未超过因被告所欠租金所造成的原告利息损失的30%，故本院对被告的主张不予支持。被告桃花江酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席判决。 综上所述，对于原告的合法主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告桃江县人民检察院与被告邹圣山、黄涛、刘军、肖康、文孟春所签订的房屋租赁合同； 二、由被告益阳市桃花江大酒店有限公司自本判决生效后10日内支付原告桃江县人民检察院房屋租金741803元、逾期违约利息176784元、违约金168000元，上述合计1086586元；并按16530元/月的标准支付自2019年9月15日至房屋腾空前的租金。 三、驳回原告桃江县人民检察院的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11254元，由被告益阳市桃花江大酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  刘兆斌 人民陪审员  刘跃云 人民陪审员  胡雪冰 二〇二〇年四月二十三日 法官助理肖化众 书记员何翀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》 第二条发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。