浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初2663号原告（反诉被告）：马吉锋，男，1981年2月18日出生，汉族，住青海省民和县。委托代理人：周斌，浙江一片红律师事务所律师。委托代理人：楼家利，浙江一片红律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵清堂，男，1960年10月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托代理人：王俊华，浙江红太阳律师事务所律师。委托代理人：赵芳，浙江红太阳律师事务所律师。原告（反诉被告）马吉锋诉被告（反诉原告）赵清堂房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月16日向本院提起民事诉讼。本院于同日受理立案。被告（反诉原告）赵清堂在答辩期内提起反诉，本院于2020年4月7日受理。本院受理后，依法由审判员朱海玉适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马吉锋及其委托代理人周斌、楼家利，被告（反诉原告）赵清堂的委托代理人王俊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马吉锋向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告房屋租赁合同解除；2、判令被告退还原告订金50000元；3、判令被告退还原告房租50000元。以上款项共计100000元。事实和理由：2020年1月9日，原、被告签订房屋租赁合同一份，被告将位于义乌市的房屋出租给被告使用，租期三年，自2020年2月20日至2023年2月21日止，每年房屋租金69万元，用途为餐饮。合同签订后，原告向被告支付订金50000元，并由被告出具收条一张，后又向被告支付房租50000元。之后，全球范围内爆发新型冠状病毒，导致原告就案涉房屋迟迟无法投入经营；且原告发现租赁房屋周边路面进行化工路雨污水管改造工程（二阶段）。以上均构成本案合同无法继续履行的不可抗力，足以导致原告订立合同目的无法实现。经协商，被告同意解除案涉租赁合同。2020年3月6日，被告向原告提出租赁合同终止。但就退还定金及房租问题，双方无法协商一致，迫于无奈，只能向法院起诉，请求依法支持原告诉讼请求。原告（反诉被告）马吉锋为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原告向被告租赁房屋的事实。2、收条及转账凭证一份，证明原告向被告支付订金及房租的事实及金额。3、微信聊天记录截图及录音一份，证明原、被告协商一致解除合同的事实。4、律师函、快递单及快递查询信息一份，证明原告就合同解除后订金及房租的返还向被告催讨的事实。被告（反诉原告）赵清堂辩称，关于疫情是否构成合同解除事由，被告认为应当与合同履行期限、内容、疫情影响程度相关，疫情防控措施未达到令合同目的不能实现的程度，本案租赁合同租期三年，租期的起止时间是2020年2月20日，根据义乌市防控指挥部令16号，义乌已经全面抓紧复产复工，被告认为租赁合同完全可以继续履行，合同目的是可以实现的，所以承租人不能以不可抗力为由要求解除合同。第二，原告的事实和理由认为租赁物周边进行雨污水管道改造构成不可抗力是无依据的。第三，原告认为2020年3月6日双方已经达成解除合同是其错误的认为。被告和其同意解除合同的条件未满足情况下，双方对于解除合同未达成合意。因此，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回。被告（反诉原告）赵清堂为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明2020年1月9日，被告和原告签订房屋租赁合同，合同对双方的权利义务进行了约定，并约定租金为每年690000元，每6个月支付一次，逾期支付租金的，每逾期一天，原告需按租金的10%支付滞纳金的事实。2、照片复印件一份，证明原告已实际装修使用租赁物的事实。3、微信聊天记录复印件一份，证明原告和被告无法达成解除合同的合意，被告要求继续履行原合同的事实。4、律师函及EMS面单复印件一份，证明被告发函要求原告继续履行租赁合同，催讨租金并主张相应滞纳金的事实。5、义乌冠状病毒指挥部令第16号打印件一份，证明反诉被告租赁的房屋受疫情影响没有达到合同解除的程度，同时证明2020年2月12日义乌市范围内已经在全面抓紧复产复工。被告（反诉原告）赵清堂反诉向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行合同，按约向反诉原告支付首期剩余租金295000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付因逾期支付租金产生的滞纳金88500元。合计383500元。事实与理由：2020年1月9日，反诉原告和反诉被告签订《房屋租赁合同》一份，合同对双方的权利义务进行了约定，并约定租金为每年690000元，每6个月支付一次。逾期支付租金的，每逾期一天，反诉被告需按租金的10%支付滞纳金。合同签订后，反诉原告将房屋交付与反诉被告，反诉被告即对租赁物装修使用。但反诉被告在支付50000元押金及50000元的租金后，剩余款项至今尚未支付。反诉原告认为，反诉被告未按合同约定时间向反诉原告交付租金，给反诉原告造成极大的损失，应当承担相应的违约责任。因此，反诉原告特向法院提起诉讼，望判如所请。原告（反诉被告）马吉锋辩称：双方签订的租赁合同于2020年3月6日已经解除，不应产生支付剩余租金。第二点，关于滞纳金也是一样的，合同已经解除了，而且双方合同约定没有关于滞纳金的约定，应该驳回反诉的诉讼请求。经庭审质证，双方当事人对对方当事人提供的证据的真实性均无异议，本院对原、被告提供的证据的真实性予以认定。经审理查明，2020年1月9日，原告（反诉被告）因经营餐饮需要向被告（反诉原告）承租位于义乌市房屋，双方为此签订房屋租赁合同一份。该合同约定：租期三年，自2020年2月20日起至2023年2月21日止；年租金690000元；用途为餐饮等。2020年1月9日，原告向被告支付订金50000元。同年1月17日，原告又向被告支付第一个月的房租50000元。2020年1月20日，国家卫健委发布公告，将新冠××纳入《××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。2020年1月23日，浙江省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。期间，原、被告通过微信往来协商终止合同及租金事宜。2020年3月6日，被告（反诉原告）同意原告（反诉被告）提出的租赁合同终止，所交定金及已缴纳的房租费共计100000元不予退还。同年3月12日，原告（反诉被告）通过律师给被告（反诉原告）发函，告知被告（反诉原告）同意解除租赁合同，并请求返还定金和房租共计100000元，未果，遂成讼。2020年3月28日，被告（反诉原告）给原告（反诉被告）发律师函，要求原告（反诉被告）支付租金295000元，并支付逾期付款的违约金796500元，并向本院提起反诉。本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思的表示，也不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。协议签订后，原告（反诉被告）按合同约定支付定金并缴纳相应的租金，被告（反诉原告）亦将房屋交付给原告（反诉被告）使用，并开始对承租的房屋进行装修设计，双方对此并无异议。嗣后，因新冠××的突发，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提出解除合同，被告（反诉原告）同意在不退还已付定金和租金的前提下终止合同，应认定涉案的房屋租赁合同已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除。结合本案，双方当事人的房屋租赁协议订立和履行在先，新冠××疫情发生在后；疫情的突发虽给合同的履行带来一定程度的影响，但并不必然导致合同不能履行或不能实现合同目的情形，故不属法律规定的因不可抗力可以解除合同的情形，原告（反诉被告）以不可抗力解除合同并退还订金和租金损失，不应支持。鉴于被告（反诉原告）已经同意原告（反诉被告）解除合同的请求，其又诉请继续履行合同并支付逾期付款的违约金88500元于法不符。综上，本诉原告马吉锋的诉讼请求与反诉原告赵清堂的反诉请求均缺乏事实和法律依据，应当驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）马吉锋的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）赵清堂的反诉请求。本诉案件受理费1150元（已减半），由马吉锋负担；反诉案件受理费3527元（已减半），由赵清堂负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  朱海玉二〇二〇年四月二十七日书记员  叶 昕