四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终29号 上诉人（原审被告）：赵亮，男，1984年11月25日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：肖春成，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄靖翔，男，1986年3月6日出生，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：吴媛媛，四川治坛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省房地产开发建设公司，住所地：成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，系公司经理。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川兴立律师事务所律师。 上诉人赵亮与被上诉人黄靖翔、四川省房地产开发建设公司（以下简称省房公司）第三人撤销之诉一案，赵亮不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵亮的委托诉讼代理人肖春成，被上诉人黄靖翔的委托诉讼代理人吴媛媛到庭参加诉讼。被上诉人省房公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 赵亮的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回黄靖翔的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.首先，被上诉人黄靖翔并非四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初12063号案件中的第三人，其以第三人身份提起撤销之诉的主体不适格；其次，被上诉人黄靖翔于2017年就知道案涉房屋抵押登记在上诉人赵亮名下且已被查封的情形下，于2019年3月提起本案诉讼已过六个月的时效，不符合法律关于第三人应在知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起撤销之诉的规定；2.本案中，被上诉人黄靖翔和被上诉人省房公司仅签订房屋买卖合同，无支付房款的凭证，也未办理备案登记及房屋过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十七条的规定，案涉房屋应属被上诉人省房公司所有，赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》应属合法有效；3.赵亮在取得案涉房屋的抵押权过程中并未违反物权法关于善意取得的规定，一审法院以赵亮在办理抵押登记时未询问抵押房屋是否出售，未进入涉案房屋实地查看为由认定赵亮具有重大过失，不构成善意取得，系适用法律错误，认定事实不清。 被上诉人黄靖翔答辩称，1.被上诉人黄靖翔系案涉房屋的实际权利人，该事实经法院生效判决确认，故黄靖翔系提起第三人撤销之诉的适格主体，而且，从黄靖翔知道自己权利受侵害之日起至提起本案诉讼未过6个月的时效；2.黄靖翔已向省房公司支付购房款并入住该房屋，省房公司将案涉房屋设立抵押系无权处分。而且，赵亮在办理案涉房屋的抵押登记过程中未尽到合理注意义务，不构成善意取得，因此，一审法院认定省房公司对案涉房屋设立抵押的行为属无权处分正确；3.本案中，黄靖翔在案涉房屋被抵押、查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同，支付全部购房款，且合法占有该房屋。房屋未办理过户登记并非黄靖翔的原因。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，黄靖翔作为买受人的权利相较于抵押权人赵亮的权利应当优先予以保护。 被上诉人省房公司向本院提交书面答辩意见称，1.省房公司与赵亮签订抵押合同时，基于对公司偿债能力的错误预估，将已经出售并交付给黄靖翔入住的房屋抵押给赵亮，客观上有损坏黄靖翔合法利益的可能。尽管省房公司主观上认为可以避免黄靖翔利益受损，但最终未能避免，因此，省房公司对一审法院认定案涉抵押合同无效无异议；2.根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“在执行过程中，对于买受人已经支付房款并合法占有的房屋，法律予以保护买受人的合法利益”之规定，本案抵押权的实现客观上存在障碍。同时，参照《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，房屋买受人的债权保护优先于抵押权。因此，一审法院优先保护购房人黄靖翔的合法利益，适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 黄靖翔向一审法院起诉请求为：1、请求依法撤销（2016）川0191民初12063号《民事调解书》调解协议第二项“赵亮有权就省房公司抵押的位于成都市锦江区房屋（权1954916）享有优先受偿权”；2、请求判决赵亮、省房公司依法解除对成都市锦江区房屋（权1954916）的抵押登记；3、本案诉讼费由赵亮、省房公司承担。 一审法院认定以下事实：2006年1月20日，黄靖翔（买受人）与省房公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：省房公司将其开发建设的位于成都市锦江区房屋（后登记为1910号房屋）出售给黄靖翔。建筑面积为85.80平方米，商品房价款按建筑面积计算，每平方米4050元，总金额347490元；付款方式为分期付款，首付（80%）即270000元，交房时余款付清；出卖人应当在2006年3月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，省房公司向黄靖翔出具《收据》，载明收到购房款27万元。 2006年10月26日，省房公司再次向黄靖翔出具《收据》，载明收到购房款77490元。 2008年5月22日，省房公司向成都金格林物业管理有限公司出具《入住通知》，载明：请办理“京都大厦”19楼C座（10号）黄靖翔业主的入住事宜。同时，黄靖翔签署《房屋验收记录》表。 2008年9月5日，案涉房屋登记至省房公司名下（业务件号：权1954916）。 2008年9月26日，省房公司再次向黄靖翔出具《收据》，载明收到购房款104983.38元。 2010年11月26日，成都市中级人民法院向省房公司发送（2004）年成执字第296-30号通知，载明：本院在执行以你公司为被执行人的系列案件中，已将你公司位于成都市的“京都大厦”国有土地使用权及土地上的所建全部房屋进行了查封（包括编号为联升巷18号附1-附6号的营业用房），上述查封资产任何单位和个人不得擅自占有、使用、处置，否则承担一切法律后果。 2012年1月31日，省房公司进行初始登记换证（业务件号：权1954916）。 2014年5月30日，赵亮（甲方）与省房公司（乙方）签订《借款协议书》，主要约定：1.乙方向甲方借款2000000元；2.借款时间为2014年5月30日起至2014年8月29日止，双方可协商延长借款期间；3.乙方向甲方提供成都市锦江区大科甲巷43号1幢1单元1811/1909/1910号房屋作为该次借款的抵押担保物，并办理抵押手续。后双方签订房地产抵押合同，并于2014年6月3日办理抵押登记。 2016年10月17日，赵亮以民间借贷纠纷为案由，将省房公司作为被告，诉至一审法院，要求省房公司归还借款并对拍卖、变卖抵押财产（位于成都市锦江区房屋）的价款享有优先受偿权。一审法院于当日出具（2016）川0191民初12063号民事调解书，调解协议：一、省房公司于2017年4月30日前向赵亮归还借款本金200万元及利息20万元；二、若省房公司未按期足额履行任意一期还款义务，则赵亮有权对省房公司抵押的位于包含成都市锦江区房屋享有优先受偿权。 2017年2月27日，黄靖翔以省房公司为被告诉至成都市成华区人民法院。2017年8月8日，成都市成华区人民法院作出（2017）川0108民初1223号民事判决书，判决省房公司应为黄靖翔办理“成都市锦江区”房屋不动产产权证，并将该房屋不动产登记至黄靖翔名下。 2017年1月13日，赵亮就（2016）川0191民初12063号民事调解书申请强制执行，一审法院于2017年2月8日立案。 2017年8月15日，一审法院作出（2017）川0191执476号执行裁定书，对案涉房屋予以查封。 2019年2月21日，一审法院张贴执行公告，主要内容为：关于赵亮申请执行省房公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，本院已对你公司所有的位于成都市锦江区房屋……予以查封。限省房公司在公告之日起十五日内履行生效文书所确定的金钱给付义务。 2019年3月27日，黄靖翔诉至一审法院，望判如所请。 就赵亮与省房公司的民间借贷而言，2014年5月30日，赵留京（省房公司法定代表人）出具《借条》，载明“今借到赵亮本人现金贰佰万元，借期2014年5月30日到2014年8月29日止，借款人赵留京，510102195003194068”。同日，赵亮向省房公司法定代表人赵留京分两笔共计转款200万元。 2016年10月17日，省房公司加盖公章并由赵留京签名出具《收款确认书》，载明：根据2014年5月30日，我公司与赵亮签订的《借款协议书》。我公司于2014年5月30日收到赵亮出借的人民币2000000元，该款项是赵亮通过其广发银行账户转入我公司指定账户（户名：赵留京，卡号62×××58）。 一审审理中，黄靖翔提出，因案涉房屋抵押合同无效，其变更诉讼请求第二项为“判决被告赵亮、省房公司依法注销对成都市锦江区房屋的抵押登记”。 一审法院认定上述事实，采信了《商品房买卖合同》《收据》《入住通知》、（2004）年成执字第296-30号通知、《借款协议书》《借条》《房地产抵押合同》、（2016）川0191民初12063号民事调解书、（2017）川0108民初1223号民事判决书、（2017）川0191执476号执行裁定书、执行公告、房屋信息摘要、部分当事人陈述等证据。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。关于赵亮与省房公司之间200万元债权是否真实存在的问题。黄靖翔提出，根据赵亮举示的《借条》可知，落款为“借款人赵留京”，故其认为前述200万元的债务人应为赵留京个人。一审法院认为，虽然赵亮出借的200万元转入赵留京的个人账户，但根据赵亮调取的其与省房公司办理抵押登记（2014年6月3日获得他项权证）的档案资料显示，赵亮与省房公司签署的《借款协议书》、《房地产抵押合同》均加盖了省房公司的公章，故在省房公司对借款不持异议且黄靖翔无相反证据予以推翻的情况下，对黄靖翔所称系赵留京个人借款的意见，不予采纳。 关于赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”由此可知，不动产登记只是物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。虽然案涉房屋登记在省房公司名下，但案涉房屋早已出售给黄靖翔，且黄靖翔已支付完毕购房款并入住至今，同时，成华区人民法院生效判决亦认定黄靖翔为案涉房屋的真实权利人，故省房公司无权对案涉房屋予以处分。结合《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得该处分权，该合同有效”，本案中，黄靖翔既未予以追认，省房公司亦未取得处分权，故赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》无效。 关于赵亮是否适用善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款的规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，赵亮主张，其已审查了房产证并由职能部门办理抵押登记，不存在过错的问题。根据《商品房买卖合同》及《入住通知》可知，黄靖翔在支付完毕房款后自2008年5月22日入住至今。而赵亮一方认可，其在审查产权证书后并未对案涉房屋进行实地查看。一审法院认为，省房公司作为房地产开发企业，其开发的楼盘必然予以出售。根据黄靖翔的《商品房买卖合同》可知，案涉楼盘至少从2006年开始销售，到2014年赵亮办理抵押登记，近八年的时间里，该楼盘不可能不予出售。赵亮作为出借200万元的债权人，在为保障自身权益而拟办理抵押登记时，却未询问拟抵押房屋是否出售，亦未进入案涉房屋实地查看，赵亮明显具有重大过失，其不构成善意取得。 综上，赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》属于无效合同，而赵亮亦不属于善意取得，故基于无效合同而办理的抵押登记亦无效，赵亮无权就案涉房屋享有优先受偿权。黄靖翔提出撤销（2016）川0191民初12063号《民事调解书》调解协议第二项“赵亮有权就省房公司抵押的位于成都市锦江区房屋（权1954916）享有优先受偿权”，因（2016）川0191民初12063号民事调解书第二项确定赵亮对包括案涉房屋在内的三套房屋享有优先受偿权，而黄靖翔的房屋仅是调解书确认优先受偿范围内的一部分，故一审法院依法对（2016）川0191民初12063号民事调解书第二项的内容部分予以变更，该调解书其余部分在未经其他生效文书改变或撤销前，仍继续有效。最后，因案涉房屋的抵押登记无效，赵亮与省房公司应协助黄靖翔办理案涉房屋的注销抵押登记，予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十四条、第三百条的规定，判决：一、变更（2016）川0191民初12063号民事调解书第二项为“若四川省房地产开发建设公司未按期足额履行任意一期还款义务，则赵亮有权对四川省房地产开发建设公司抵押的位于包含成都市锦江区房屋享有优先受偿权”；二、赵亮与省房公司于判决生效之日起十日内协助黄靖翔注销成都市锦江区大科甲巷65号“京都大厦”1幢19层10号房屋的抵押登记。如未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案案件受理费2520元，由省房公司负担。 二审中，上诉人赵亮为证明其主张，向本院提交以下证明材料：1.本院作出的（2004）成执字第296号民事裁定书及（2004）成执字第296号协助执行通知书；2.本院作出的（2004）成执字第296-1号民事裁定书及（2004）成执字第296-1号协助执行通知书；3.本院作出的（2004）成执字第296-2号民事裁定书及（2004）成执字第296-2号协助执行通知书；4.本院作出的（2004）成执字第296-3号民事裁定书及（2004）成执字第296-3号协助执行通知书；5.本院作出的（2004）成执字第296-5号民事裁定书及（2004）成执字第296-5号协助执行通知书；6.本院作出的（2004）成执字第296-6号民事裁定书及（2004）成执字第296-6号协助执行通知书。以上6组证据拟证明：截止到2009年12月31日该案涉房屋都处于查封状态，所以黄靖翔于2006年1月20日与省房公司签定的房屋买卖合同应属于无效合同，黄靖翔无权提起撤销第三人之诉；7.本院作出的（2004）成执字第296号通知书，拟证明案涉房屋可以办理备案变更登记；8.本院作出的（2004）成执字第296-5号通知，拟证明法院指定四川格林建筑工程有限公司为京都大厦项目工程建设的业主代理人，此时间段内省房公司无权私自签订房屋买卖合同；9.本院作出的（2004）成执字第296-2号通知书，拟证明停止办理京都大厦所有商品房买卖合同的备案登记和备案变更登记手续，这也是黄靖翔没有办理备案登记的原因；10.本院作出的（2004年）成执字第296-7号通知，拟证明京都大厦的商品房买卖合同需报法院审查、确认，而案涉房屋买卖合同未经法院的审查及备案；11.本院作出的（2004）成执字第296-21号通知，拟证明购房款应缴纳至省房公司开设的收款专户，而本案案涉房屋的购房款未转入省房公司账户。 针对上述证据，黄靖翔的质证意见为：证据的真实性请法院进行审查及核实，对证据的关联性均不予认可，以上证据均不能达到上诉人赵亮的证明目的。 本院认证如下：上诉人赵亮提交的证据具有真实性，但不具证明力，不能达到赵亮的证明目的，本院不予采信。 被上诉人黄靖翔为证明其主张，向本院提交以下证明材料：1.（2019）川0104执异134、240号《执行裁定书》，拟证明：周忠孝申请执行省房公司房屋买卖合同纠纷案及邹秀红申请执行省房公司商品房销售合同纠纷案中，黄靖翔向成都市锦江区人民法院申请了案外人执行异议，成都市锦江区人民法院支持了黄靖翔的异议请求，裁定中止对案涉房屋的执行；2.成都商报及各媒体对京都大厦的新闻报道，拟证明：各新闻对“京都大厦下周起分批交房”、“成都市京都大厦上百车位明日整体拍卖”以及京都大厦是成都市有名的烂尾楼的事实进行了大量的报道，赵亮应当知道案涉房屋是烂尾楼并且被法院查封的事实，因此，其在办理案涉房产抵押登记时不具备善意的主观心理；3.（2018）最高法民申4090号《民事裁定书》，拟证明房屋买受人符合《执行异议规定》第28条的规定；4.（2019）最高法民申2834号《民事裁定书》，拟证明：房屋买受人与出售人签订了房屋买卖合同，支付价款并实际占有案涉房屋，对房屋享有物权期待权，系房屋的实际权利人，抵押权人就已经出售并且交付买受人的房屋签订抵押合同并办理抵押登记时，未尽到合理注意义务，不构成善意取得。 针对上述证据，赵亮质证称，对证据1的真实性予以认可，对合法性及关联性不予认可，该房屋买卖合同签订于被法院查封期间，应属无效；对证据2的真实性予以认可，对关联性不予认可，媒体对该楼盘进行报道的时间分别为2009年和2010年，而上诉人赵亮办理房屋抵押登记的时间为2014年，无对比性，不能证明赵亮在办理抵押登记的时候不具有善意；对证据3、证据4的真实性无异议，但对关联性有异议。 本院认证如下：上诉人黄靖翔提交的证据中，证据1具有真实性、合法性以及关联性，本院予以采信；证据2具有真实性，但证明力需结合本案其它证据进行综合认定；证据3、证据4具有真实性，但与本案待证事实不具关联性，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审一致，对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.黄靖翔是否为提起本案诉讼的适格主体以及提起本案诉讼是否已过六个月的时效；2.案涉《房地产抵押合同》是否合法有效；3.赵亮取得案涉房屋抵押权是否构成善意取得。现分述如下： 一、关于黄靖翔是否为提起本案诉讼的适格主体以及提起本案诉讼是否已过六个月的时效。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，有独立请求权或无独立请求权第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼；人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百九十二条规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。” 具体到本案而言，首先，该房产尽管登记在省房公司名下，但黄靖翔早已出资购买该房产并入住至今，其系该房产的真实权利人，成都市成华区人民法院作出的生效判决即（2017）川0108民初1223号民事判决书对此进行了确认。因此，就赵亮与省房公司的借贷纠纷诉讼即（2016）川0191民初12063号而言，黄靖翔应被认定为有独立请求权的第三人；其次，黄靖翔并非（2016）川0191民初12063号民事调解书的当事人，存在因不能归责于本人的事由而未参加诉讼的情形；再次，黄靖翔在提起本案诉讼时提交的《商品房买卖合同》《收据》《入住通知》、（2017）川0108民初1223号民事判决书等证据材料能证明（2016）川0191民初12063号民事调解书部分内容错误，并损害其民事权益；最后，黄靖翔于2019年2月份本院张贴执行公告时知道其民事权益受到损害，于2019年3月份提起本案诉讼，符合自知道其民事权益受到损害之日起六个月内向作出生效民事调解书的法院提起本案第三人撤销之诉的规定。因此，黄靖翔的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款以及《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百九十二条的规定，一审法院予以受理并无不当，对赵亮主张黄靖翔不属提起本案第三人撤销之诉的适格主体以及提起本案诉讼已过六个月时效的上诉请求，本院不予支持。 （二）关于案涉《房地产抵押合同》是否合法有效。针对案涉房屋，黄靖翔已支付完毕购房款并入住至今，成都市成华区人民法院作出的生效判决亦确认黄靖翔为该房屋的真实权利人，故省房公司无权处分案涉房屋。在黄靖翔未对省房公司处分房屋的行为予以追认的情形下，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定认定案涉《房地产抵押合同》无效并无不当，对赵亮主张案涉《房地产抵押合同》应属有效的上诉请求，本院不予支持。 （三）关于赵亮取得案涉房产抵押权是否系善意取得。根据庭审查明的事实，案涉楼盘由省房公司开发建设，系烂尾楼，于2006年全面竣工后分批向购买该楼盘的住户交房，用于抵押的案涉房产也已实际出售并于2008年交付给黄靖翔使用。之后，案涉楼盘中未出售的地下车库、部分房屋也分别被司法拍卖，成都商报等媒体对以上事实进行了报道。在此情况下，赵亮于2014年办理案涉房产抵押登记时应当预料到用于抵押的房产业已售出的可能，而且完全有能力了解到案涉房产已经售出的客观事实，因此，一审法院认定赵亮存在过失，不构成善意取得具有相应的事实和法律依据。对赵亮主张其取得案涉房产抵押权构成善意取得的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，赵亮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2520元，由上诉人赵亮负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 俊 审判员 陈正霞 审判员 李婧杰 二〇二〇年四月十七日 书记员 廖颖异