山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2327号上诉人（原审被告）：山东锦正装备制造有限公司，住所地济南市。法定代表人：阴萌，经理。委托诉讼代理人：刘波军，山东知涯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南乾华汽车配件有限公司，住所地济南市。法定代表人：宋昭军，总经理。委托诉讼代理人：李元华，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。上诉人山东锦正装备制造有限公司（以下简称锦正公司）因与被上诉人济南乾华汽车配件有限公司（以下简称乾华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初5594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。锦正公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判驳回乾华公司的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由乾华公司负担。事实和理由：第一，一审判决认定“乾华公司已经腾退厂房”错误。乾华公司虽然拉走部分设备，但并非是腾退厂房。腾退厂房需要租赁协议双方进行交接，并且乾华公司也应按照协议约定对涉案厂房相关损坏处进行修补完整或者赔偿损失。乾华公司拉走部分相关设备是基于什么目的不可而知，但一审判决仅以拉走部分设备就认定乾华公司已经腾退厂房错误。第二，一审判决认为“违约方乾华公司可以以承担违约责任的代价，行使合同解除权”错误。根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照协议约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《合同法》第九十三条、九十四条的规定，合同一方当事人解除合同也只能协商解除、约定单方解除或依据法律规定单方解除。依据锦正公司与乾华公司签订的租赁协议，乾华公司没有约定单方解除权；依据合同法第九十四条的规定，乾华公司没有单方解除协议的法定事由；在乾华公司没有与锦正公司协商一致的情况下，作为违约方其不享有解除权。因此，也就不存在乾华公司以承担违约责任为代价行使合同解除权的问题。第三，乾华公司可以通过转租等其他方式对自身经营策略或风险，予以处理或解决，一审法院判决解除租赁协议，实际上是将乾华公司的商业风险转嫁给锦正公司。乾华公司有其他渠道根据自身的经营策略对涉案租赁厂房进行处理，乾华公司可以通过转租等方式予以解决，并不是只有违约解除租赁协议这一种方式处理。并且，一审判决解除租赁协议返还部分租赁费，实际上是通过判决的方式将乾华公司经营风险或商业风险转嫁给锦正公司，让锦正公司代乾华公司承担不应该承担的风险。第四，一审判决解除双方租赁协议明显违反合同法规定的诚实信用、依合同履行义务、禁止权力滥用等原则。乾华公司作为租赁厂房的承租人，依法应当自担经营策略以及风险。一审法院判决解除租赁协议明显是以违反合同法规定的形式将乾华公司自身的经营策略及风险转嫁到锦正公司身上，是错误的。第五，根据租赁协议的约定，乾华公司在租赁期满时，应当对租赁车间的损坏处修补完整。乾华公司租赁涉案车间后，对车间内部地面以及顶棚等处进行了改造，在地面修建多处磷化池，在顶棚打出十处通风口等，依据租赁协议，乾华公司应在租赁期满时对上述多处损坏处予以修补完整。一审法院判决解除双方的租赁协议，对乾华公司的多种违约行为以及因此给锦正公司造成的巨大损失未予以处理。第六，继续履行租赁协议并非强制履行租赁行为，两者之间不是一个概念。继续履行租赁协议与强制履行租赁行为不是一个概念，两者之间不等同，判决驳回乾华公司的一审诉讼请求，并不存在通过法院强制履行租赁行为的情形，乾华公司可以选择继续使用，也可以通过转租等其他方式予以解决，以此来解决自身的商业风险。第七，一审判决适用法律错误。一审判决解除租赁协议、返还部分租赁费没有法律依据，其仅是认为不适宜强制履行、尽早解除不良状态等观点而判决解除协议错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。乾华公司辩称，一、锦正公司请求撤销或者改判理由无据。二、一审法院作出的判决是在最大限度保护锦正公司的利益，显失公平。请求二审法院改判为锦正公司承担损失，返还乾华公司半年租金19万元，撤销2万元违约金的判决。乾华公司向一审法院起诉请求：1.解除乾华公司、锦正公司于2019年3月6日签订的《租赁协议》；2.锦正公司返还乾华公司自2019年9月1日至2020年3月6日的房租共计1946246元；3.锦正公司立即解除对乾华公司产品及设备的扣押，并承担因此给乾华公司造成的经济损失；4.锦正公司支付乾华公司违约金2万元；5.本案诉讼费等费用由锦正公司承担。一审法院认定事实：2019年3月6日，锦正公司（甲方）与乾华公司（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：甲方将莱芜凤城工业园内87×48米车间及一楼办公室一处租赁给乙方使用，租赁期间为2019年3月6日至2020年3月6日，租赁费每年380000元，如乙方在此经营及生产环境良好，合同到期后如需要续租，甲方在同等条件下要先租给乙方，乙方如不需租赁应提前3个月告知甲方，如无按此要求给甲方造成的损失由乙方承担甲方损失。租金支付方式为自签订合同之日起，3日内付租金的50%，2个月内付剩余租金的50%。保安问题及地方关系：甲方要积极协助乙方处理好治安问题及地方关系，并协助当地环保和安全等部门的检查。合同自签字之日起生效，双方必须共同遵守，如一方违约，违约方应向对方支付2万元违约金。乾华公司支付锦正公司租赁费情况为：2019年3月5日支付5000元、3月9日支付125000元、3月20日支付60000元、5月8日支付50000元、5月22日支付50000元、8月17日支付90000元，共计380000元。本案审理中，乾华公司为证实其产品、设备被扣押，申请调取莱芜区公安局华山路派出所出警记录，华山路派出所2019年9月9日接处警登记表载明：报警内容：房东不让其拉走个人物品，处警情况：宋照军与阴萌因合同问题发生纠纷，告知其协商或通过诉讼途径解决。一审法院认为，锦正公司与乾华公司签订的《租赁协议》合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行相应义务。在合同履行过程中，乾华公司于2019年9月将其设备、产品拉走，已经腾退厂房的情况下，客观上已终止合同的履行，其提交的证据不能证实在租赁过程中，锦正公司随意扣押其产品及设备，锦正公司只是有协助乾华公司处理治安问题、环保问题的义务，并不是其解除合同的充足理由，故乾华公司终止合同的履行，构成违约。乾华公司请求解除《租赁协议》，锦正公司请求继续履行协议，判决强制履行租赁协议显然是非理性的选择，不仅不能缓和双方矛盾，反而会增加损失，有违合同法促进社会主义现代化建设的立法目的。况且，租赁行为亦不适于由人民法院强制履行，我国现行法律也并没有关于违约方不得解除合同的明确规定。根据合同法的规定，违约方乾华公司可以以承担违约责任的代价，行使合同解除权，这有利于尽早消除合同违约的不良状态，以最大限度的减少双方的损失，换取乾华公司对合同义务履行的免除。因此，锦正公司虽未反诉要求乾华公司承担违约责任、赔偿损失，但为减少当事人的诉累，在判决其履行返还租赁费的同时，亦应由乾华公司承担违约责任。《租赁协议》约定“合同到期后如需要续租，甲方在同等条件下要先租给乙方，乙方如不需租赁应提前3个月告知甲方，如无按此要求给甲方造成的损失由乙方承担”，据此，乾华公司应承担因其解除租赁协议所造成锦正公司三个月的租赁费损失，起算时间，应自其2019年10月15日向一审法院主张权利之日起计算至2020年1月14日止。锦正公司应承担返还乾华公司自2020年1月15日至2020年3月6日的租赁费53,095.89元的责任。乾华公司应按协议约定支付锦正公司违约金20000元。乾华公司请求判决锦正公司立即解除对其产品及设备的扣押，并承担其经济损失请求，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除济南乾华汽车配件有限公司与山东锦正装备制造有限公司于2019年3月6日签订的《租赁协议》；二、山东锦正装备制造有限公司返还济南乾华汽车配件有限公司租赁费53095.89元；三、济南乾华汽车配件有限公司支付山东锦正装备制造有限公司违约金20000元；四、驳回济南乾华汽车配件有限公司的其他诉讼请求；五、上述第二、第三项判决相互折抵后，山东锦正装备制造有限公司于判决生效之日起五日内返还济南乾华汽车配件有限公司33095.89元；六、如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费减半收取计2272元，由济南乾华汽车配件有限公司负担1959元、山东锦正装备制造有限公司负担313元。本院二审期间，锦正公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。第一组证据，2020年2月14日，锦正公司给乾华公司发送的通知函一份，乾华公司签收该函的地图截图一份及电子存根截图一份，顺丰快递查询一份、光盘一张，2020年2月16日乾华公司的回函一份，拟证实截至2020年2月16日，乾华公司租赁的锦正公司涉案厂房及办公楼并未清理完毕，未对建造的磷化池、地坑等损坏处予以修补，乾华公司未向锦正公司交付涉案厂房及办公楼，也未交付钥匙。第二组证据，2020年2月26日，乾华公司出具的委托书及被授权人韩纪彬的身份证复印件各一份，锦正公司给乾华公司出具的钥匙交接收条存根一份，证实乾华公司于2020年2月26日委托韩纪彬到租赁厂房清理相关物品，韩纪彬受托于2020年3月1日将租赁厂房物品拉走清理完毕，于2月26日向锦正公司交接钥匙。第三组证据，李文绪出具的证明及其身份证复印件一份，证实乾华公司从租赁厂房搬走相关物品后，锦正公司为清理厂房花费清洁及运输费用980元，应由乾华公司承担。乾华公司质证称：关于第一组证据，2020年2月14日，锦正公司给乾华公司发送的通知函已收到，乾华公司确实于2020年2月16日给锦正公司回函了。关于第二组证据，对2020年2月26日的委托书真实性无异议。对2020年2月26日的钥匙交接收据无异议，乾华公司确实于2020年2月26日交接的钥匙，并自当天开始拉走汽车配件、设备及产品，并于2020年3月1日全部拉走。对第三组证据李文绪的证明不认可，该证据不具有客观真实性，无其他证据相佐证。本院认为，因乾华公司对通知函、回函、委托书、钥匙交接收条的真实性无异议，本院予以确认。对于锦正公司提交的李文绪的证明，因证人并未出庭接受法院的调查，且无其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，乾华公司与锦正公司于2020年2月26日交接的钥匙，乾华公司于2020年3月1日将设备及产品全部拉走。以上事实有钥匙交接收据、委托书及乾华公司在二审庭审中的陈述在案为凭。本院认为，2019年3月6日，锦正公司与乾华公司签订了《租赁协议》，约定锦正公司将诉争车间及办公室租赁给乾华公司使用，租赁期限为2019年3月6日至2020年3月6日，该份协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方当事人均应按协议约定履行相应的义务。协议签订后，锦正公司将房屋交付于乾华公司，乾华公司陆续向锦正公司支付租金，截止至2019年8月17日共支付租金38万元。2019年9月20日，锦正公司扣押乾华公司的产品、设备，乾华公司已于2019年9月将部分设备、产品拉走，双方签订的《租赁协议》无法继续履行，乾华公司要求解除双方签订的《租赁协议》符合法律规定，本院予以支持。双方当事人签订《租赁协议》后应依约履行合同，遇事应协商解决，双方当事人在合同履行过程中均存在过错。为最大限度减少双方损失，减轻当事人诉累。一审法院判决锦正公司返还乾华公司3个月的租金，乾华公司支付锦正公司2万元违约金，公平合理，并不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，锦正公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4544元，由上诉人山东锦正装备制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年四月十七日书记员  侯新新