河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0181民初10464号原告：河南星泰房地产开发有限公司，住所地：巩义市商务中心区明泰大厦15楼1511号。统一社会信用代码：91410181084200244C。诉讼文书送达地址：河南省巩义市滨河路一品城东门商业307号。法定代表人：郭德平，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵书西，河南魁达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓培，河南魁达律师事务所律师。被告：云阳阳，女，1978年7月6日，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：巩义市恒星花园42号楼1701。委托诉讼代理人：郝平尧，男，1979年11月2日出生，汉族，住河南省巩义市。原告河南星泰房地产开发有限公司（以下简称“星泰公司”）诉被告云阳阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定将本案转为普通程序，并于2020年3月26日再次公开开庭进行了审理。原告星泰公司的委托诉讼代理人赵书西、刘晓培,被告云阳阳及其委托诉讼代理人郝平尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星泰公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告履行编号为GY180××××5743的《商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》），立即一次性向原告支付购房款19万元及违约金（自2018年3月8日起以19万元为基数按照每日0.01%计算至实际付款之日止）。事实与理由：2018年2月8日，原、被告签订编号为GY180××××5743的《商品房合同》一份，并在巩义市住房保障和房产管理中心（以下简称巩义房管中心）备案。合同附件四《合同补充协议2》（以下简称《补充协议2》）约定：被告以总价款389，980元购买原告开发的位于巩义市东区明泰科技大厦12层1214号房屋（以下简称1214号房屋），其中199，980元为首付款，剩余19万元由被告选择采用商业贷款方式支付。《补充协议2》约定被告应当在合同签订后30日内办理商业贷款手续，逾期按日向原告支付逾期应付款1?的违约金。如不能办理商业贷款，应当在接到原告通知之日起15日一次性交清所欠房款。《商品房合同》签订后，原告已将上述房屋交付给被告使用，但被告至今既没有办理商业贷款，也没有按照原告要求支付剩余19万元购房款。现原告提起诉讼，请求判令如诉。云阳阳辩称，（一）《商品房合同》约定的购房付款方式为商业贷款，首付199，980元（其中首付房款为190，457.14元、税额为9，522.86元），剩余购房款19万元采用按揭商业贷款方式支付。被告已于2018年5月配合原告在巩义市××路农商银行办理贷款以及个人征信手续，被告提供的一切申请贷款手续正常，但原告公司因以前自身的债务纠纷致使其丧失信誉，从而导致银行不予审批被告申请的贷款。目前，被告的购房贷款手续和所购买的涉案房屋在银行仍然处于质押状态。（二）依据《商品房合同》第十五条关于房屋产权登记的约定，原告应当在商品房交付使用90日内协助被告办理产权登记证书，如因原告的责任，被告不能在规定时间内取得房地产证书，原告应按照已付房款的1%向被告支付违约金。按照相关法律、法规规定，原告应当提供1214号房屋的预告登记证书、建房工程“五证”、工程竣工验收合格证以及建设行政主管部门的竣工备案表。（三）原告应当为被告申请正规的商业房贷款，被告可以积极履行支付房款义务；如果原告不能办理房地产证明，同时由于原告的原因导致被告的商业房贷款无法审批，原告应当在原房价的基础上赔偿被告10％房款损失。（四）原、被告及姚双科就涉案房屋先期曾签订有房屋买卖合同，该合同约定由被告向姚双科支付购房款，由原告配合被告依据前述第一份三方合同再与被告签订涉案房屋买卖合同。为了查明本案事实，辨明是非，明确各方权利义务，本案应当追加姚双科作为第三人参加诉讼。综上所述，当驳回原告的诉讼请求，由原告继续为被告申请商业贷款。本案经审理查明如下事实:2017年8月21日，原、被告签订《明泰大厦认购协议书》（以下简称《认购协议书》）约定：被告以389，980元的价款认购由原告开发的位于巩义市紫荆路西、广场东街以东1214号房屋；被告自本协议签订之日起3日内向原告首付购房款199，980元，被告接原告通知办理银行按揭手续，余款19万元向贷款机构申请贷款支付。以上协议签订后，被告向原告支付购房款199，980元。2017年8月23日，被告办理了业主入住房屋相关手续。2018年2月8日,原告（××）与被告（××）经自愿协商签订编号为GY180××××5743的《商品房合同》及《补充协议2》），其主要内容为：（一）××将位于巩义市紫荆路西、广场东街以东1214号房屋出售给××，房价总金额389，980元。合同第六条“付款方式及期限”第3款约定：房价总金额中199，980元以现金方式支付，付款时间为2018年2月8日，交纳比例51.28%；剩余19万元以商业贷款方式支付，交纳比例48.72%。××如果未按照本合同规定的时间付款，按照逾期时间，分别处理：1、逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款1?的违约金，合同继续履行；2、逾期60日以后，××有权解除合同。××解除合同的，××按照累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款1?的违约金。（二）××应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表的条件，并符合合同约定的商品房交付××使用。××如果未按照本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按照逾期时间，分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款1?违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按照××累计已付款的1﹪向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交房价款1?的违约金。（三）××保证出售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因××的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由××承担全部责任。若因××原因造成该商品房不能办理产权登记的，如果发生债权债务纠纷的，由××承担全部责任。（四）关于产权登记。××应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按照已付房价款的1%向××支付违约金。《补充协议2》第3条约定:签订《商品房合同》以后，××选择按照《商品房合同》第六条第3款方式付款的，应当按照约定时间办理商业贷款手续：1、当事人选择银行按揭贷款方式的，应当在合同签订之日起三日内提交真实合法的贷款文件和资料，并接受银行的调查；2、若因××资信等原因或者因金融机构贷款政策调整等原因导致××不能办理足额贷款手续或者足额贷款手续不能按时办理完毕的，××应当在接到卖方通知之日起15日内一次性缴清所欠房款；逾期超过30日的，××有权解除合同并有权另行处售该房屋的权利，同时××应承担总购房款10%的违约金。合同中双方对其他权利义务内容也同时做了约定。2018年2月8日,原、被告在巩义房管中心办理了1214号房屋的合同信息备案手续。后原、被告在巩义市××路农商银行办理剩余房款按揭贷款手续。2019年11月7日,河南魁达律师事务所律师受原告委托向被告发出《律师函》，要求被告于收到该《律师函》之日起15日内一次性向原告付清剩余购房款19万元。被告于次日接到《律师函》后仍未向原告交纳剩余购房款，原告遂提起本案诉讼。诉讼中，被告称其于2018年5月配合原告在巩义市××路农商银行办理了剩余房屋按揭贷款手续，但因原告企业失信原因，导致该银行不予发放房屋贷款；原告称银行不能发放按揭贷款的原因是银行贷款政策发生变化所致，但双方对各自的主张均未提供相关证据予以证明。原、被告在庭审中均表示不解除《商品房合同》，愿意继续履行该合同。同时查明，2017年2月9日，原告与购房户姚双科因房屋买卖合同发生纠纷而诉至本院，本院于同年3月1日作出（2017）豫0181民初1038号民事调解书，确认原告于2017年3月30日前将双方合同约定的房屋交付给姚双科，并自愿支付姚双科损失8，519，529元。以上原告交付给姚双科的房屋中包括本案所涉及的1214号房屋。后原告开发的明泰大厦房屋楼盘发生经营问题，巩义市人民政府成立专项工作组对该问题楼盘进行处理。2019年10月11日，姚双科作为移交人、明泰大厦工作组作为接收人，双方出具《交接凭证》一份，内容为：为支持巩义市问题楼盘化解工作领导小组办公室的工作，郭梦蛟、姚双科将591万元债权的相关房屋买卖合同（共计14份）的原件交予工作组处理，明泰大厦工作组保证未来包括涉案房屋在内的14套房屋的相关纠纷，与郭梦蛟、姚双科无关。本院认为，原、被告经自愿协商签订的《认购协议书》及《商品房合同》意思表示真实，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原、被告依据上述合同约定分别履行交付房屋、支付部分购房款199，980元等合同义务后，双方争执的焦点问题是：被告未支付剩余19万元购房款的行为是否构成违约，其应否承担相应违约责任。根据本案查明的事实，被告在购房过程中选择支付剩余19万元购房款的付款方式为商业贷款中的银行按揭贷款，虽然诉讼中原、被告对相关银行不能发放按揭贷款的原因陈述不一致，且双方对各自的主张均未提供相关证据予以证明，但根据《补充协议2》第3条中“若因××资信等原因或者因金融机构贷款政策调整等原因导致××不能办理足额贷款手续或者足额贷款手续不能按时办理完毕的，××应当在接到卖方通知之日起15日内一次性缴清所欠房款”的约定内容，被告作为房屋××，其在不能办理银行按揭贷款支付购房款的情况下，负有在接到原告缴纳购房款通知之日起15日内一次性向原告缴清所欠房款19万元的义务。依据原告向被告发出《律师函》的内容以及被告收到该《律师函》的时间，被告应当向原告支付剩余购房款19万元的最后时间为2019年11月23日，被告在此后一直未支付购房款19万元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付剩余购房款19万元合法有据，本院予以支持。原告主张被告支付19万元购房款自2018年3月8日起至实际付款之日止按照每日0.01%计算的违约金的诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告应当以19万元为基数自2019年11月23日起至实际付款之日止按照每日1?标准向原告计付违约金。关于云阳阳辩称根据《商品房合同》约定，剩余购房款19万元采用商业贷款方式支付，其已于2018年5月配合原告在巩义市××路农商银行办理了按揭贷款等手续，且其提供的一切贷款手续正常，但由于原告公司丧失商业信誉的原因，导致银行不予审批被告申请的贷款，造成19万元房款不能依约支付的问题。因诉讼中被告对其主张的上述事实未提供证据证明，同时被告在接到原告发出的《律师函》后仍按照通知时间交清所欠购房款，故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。关于被告另辩称依据《商品房合同》关于房屋产权登记的约定，原告应当在商品房交付使用90日内协助被告办理产权登记证书，如因原告的责任，被告不能在规定时间内取得房地产证书，原告应按照已付房款的1%向被告支付违约金的问题。因被告对于上述事项在本案中并未提出反诉，故本案不予审理。被告可另寻其他救济途径主张权利。关于被告辩称按照相关法律、法规规定，原告应当提供1214号房屋的预告登记证书、建房工程手续、工程竣工验收合格证以及建设行政主管部门的竣工备案表等问题。由于《商品房合同》中对涉案房屋工程项目准建、准售的依据文件已有明确记载，且被告已经实际接收并使用了原告所售房屋，故被告的上述辩称意见不能成立。关于被告申请本案应当追加姚双科作为第三人参加诉讼的问题。根据2019年10月11日姚双科与明泰大厦工作组出具的《交接凭证》内容，郭梦蛟、姚双科同意将591万元债权的相关房屋买卖合同（共计14份）的原件交予明泰大厦工作组处理，该工作组保证与房屋的相关纠纷与郭梦蛟、姚双科无关，故姚双科与本案纠纷之间并不存在直接的关联性，本案无需追加姚双科参加诉讼。被告的追加当事人申请理由不足，本院不予准许。综上所述，被告抗辩应当驳回原告诉讼请求的理由均不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款规定，判决如下：一、被告云阳阳于本判决生效之日起十日内支付原告河南星泰房地产开发有限公司购房款190，000元，并支付该款从2019年11月23日起至实际付款之日止按照每日1?标准计算的违约金；二、驳回原告河南星泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，100元，由被告云阳阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：郑州市财政局收款专户；账号：92×××82；开户行：郑州银行营业部。审 判 长  刘庆文人民陪审员  田文年人民陪审员  周爱娟二〇二〇年四月十日书 记 员  赵昊阳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条××应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条××应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，××应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。