杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初10689号 原告：郑书平。 被告：张镇帮。 原告郑书平与被告张镇帮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告与被告到庭参加诉讼。本案经中止后现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告付清拖欠的房租费11100元；2.被告需赔偿租赁期内损坏的设备10096元；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告增加第2项诉请的赔偿金额4949元。事实和理由：原告与被告在2018年8月20日签订《租房合同》，地址在西湖区留下街道石马村8-3-201室，期限为1年，租金为每年34800元，已付23700元，未付11100元。经多次催讨未果。另，租赁期间房屋内多处设备和墙壁损坏，多次协商赔偿未果。后原告委托专业人员逐一修复，费用为10096元。被告在租赁期间，对房屋下水管疏于维修，造成厨房洗菜盆漏水严重，台面变形开裂，下面的板材严重发霉腐烂，其中损坏面积合计4.9米，柜体和面板单价1010元/米。故诉至法院。 被告辩称，2019年4月告知原告5月15日前搬离，以2000元押金抵半个月房租，得到应允，并答应做好维修善后。5月13日搬离，在此期间被告有积极维修，直至16日，原告验收仍感不足，电话沟通达成共识补偿888元，房东自行修复，了结此事。因为被告生意失败，资金极度紧缺，要求补偿缓些时日，与原告讲明情况，得到理解。期间原告询问过两次，被告均有及时道明情况，而后便收到原告的律师函。被告不认可原告的请求，理由如下：关于原告要求被告支付3个月的房租，极不合理。一方面，被告认可自身存在违约行为，需对原告适当赔偿。但被告提前终止合同给原告带来的租金损失远未达到3个月。由于该房屋地处小和山高教园区，周围邻近数所高校，存在较多机会将房屋出租，被告搬离后原告很快可将房屋出租。另一方面，对合同第6条所规定的“本合同一年起租，不到一年算一年”的约定，属于格式条款，应视为无效，对被告而言存在严重不平等，且合同签订之时原告未尽到提请被告注意的义务。对此，被告愿意参照合同第10条“本合同2000元押金，如违反上述条款视同违约……违约不退”，支付原告2000元作为提前解约的补偿。关于原告要求被告支付维修费用，被告不认可，维修费用过高，极不合理。一方面，原告所列项目并非均应由被告赔偿。另一方面，对被告愿意赔偿的项目，被告也不认可原告的维修方式。原告直接以新换旧，对小面积问题整片改造等维修方式使得维修数额过高，偏离实际。此外，被告搬离房屋后，在原告表示房屋存在部分损坏时，被告曾积极自行组织维修。经核算，被告愿意承担的维修费用为1592.5元。关于原告要求被告支付诉讼费用，被告愿承担部分。 原告为证明其主张，举证如下： 1、《租房合同》。证明原被告的权利义务关系。 2、损坏设备清单（自行制作）；3、损坏设备照片；4、设备维修凭证。证明要求被告赔偿的依据。 5、微信催款记录。证明向被告催讨。 6、已付房租凭证。证明已付房租。 7、照片。证明赔偿的依据。 经质证，被告对原告提供的证据发表质证意见如下：证据1，无异议。证据2、3，淘宝的参考价格本身认可。部分维修能接受，可以接受的有第3、6、10、19、21项。第22项能接受一部分，有损坏，但无需换新。其他不能接受，有些被告已经维修，有些自然老化。证据4，已购买的收据形式真实性认可，是否安装于房屋内不清楚。证据5内容真实，双方达成888元了结的协议，现在提出维修费用15000余元，过高。证据6，真实性无异议，合同约定每月租金2900元，实际支付房租每月3000元，原告并未提醒。证据7，真实性认可，造成管道漏水是老化原因。 本院经审理认定事实如下：2018年8月20日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《租房合同》一份，约定：原告将石马村8-3-201室出租给被告，年租金34800元，半年一付（次年/月需提早一个月支付），如若拖欠租金、水电等其他费用，原告在关闭水电情况下有权收回房屋并追究违约责任；房子精装，设施全齐完好，入住当天请检查，无异议视为完好，以后归还，如若损坏，照价照样赔偿；房屋墙壁地板不得张贴海报及挂钩（150元/处）；本合同一年起租，不到一年算一年；合同有效期为2018年8月25日至2019年8月25日；2000元押金，如违反上述条款视同违约，无违约合同到期费用缴清如数退还，违约不退。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告向原告交纳押金2000元。 2018年9月1日，被告交纳房租8700元；2018年12月3日、2019年1月16日、2月14日、3月5日被告分别交纳房租3000元；2019年4月10日、4月15日、4月23日被告分别交纳房租1000元，合计支付23700元。2019年5月13日，被告搬离承租房屋。此后，原告曾向被告催要款项并要求被告修复破损处，被告以没有钱为由未予支付。原告为维修支出材料及人工费合计6915.8元。 庭审中，原告称电视柜内的隔板塌了，油烟机需要清洗，电机烧毁，煤气灶无法点火，管道不通，均购买了四、五年时间，对讲机面板也不见了。被告则称电视柜可以修，油烟机可以正常使用，煤气灶找人维修过，可以点火，没有见过对讲机面板，墙体局部有贴不干胶，但潮湿也是墙体开裂的原因。 以上事实有原告提供的《租赁合同》、损坏设备照片、设备维修凭证、微信催款记录、已付房租凭证结合当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，原被告签订的《租房合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，双方均应按合同约定履行。合同所约定的“一年起租，不到一年算一年”，没有导致双方权利义务的明显不对等，被告仍可选择履行合同至期满，故不属于格式条款。且被告未举证证明双方已就提前终止合同达成合意，合同提前终止势必给原告造成一定损失，本身被告也存在逾期支付房租的违约情形。故原告要求被告支付尚欠房租11100元的诉请，合法有据，本院予以支持。扣除已付押金2000元，余款9100元被告仍须支付。原告关于押金不能折抵、也不能退还的意见，与押金作为合同履行担保的性质不符，本院不予采信。 关于维修项目及费用。根据合同约定，房屋内设施如若损坏，照价照样赔偿。原告自行制作的损坏设备清单中的第1、3、5、8、9、22项重新购置家具家电的费用尚未实际产生，而家具家电部分损坏不进行维修即重新购置也不尽合理，根据原告所陈述的损坏情况，并未达到需要直接更换的程度，根据其陈述的购买年限，家具家电本身也存在折旧老化等问题，故对原告主张的该部分购置费用仅对被告认可的第3项162.5元予以支持，其余购置费用本院不予支持。目前有票据记载的维修材料及人工费用合计6915.8元，但其中包括对墙面的全面涂装支出，有过度修复之嫌，不排除部分墙面开裂不是被告损坏所造成的可能性，而且人工费明显不合理，故有关墙面的材料费726元及人工费4000元主张（即损坏设备清单第10-14项）不应完全予以支持；其他有票据记载的维修费用2189.8元予以支持。至于原告增加部分的诉请，仅凭照片无法确定损坏范围及程度，且所主张的维修单价亦缺乏依据，故本案中不予支持。综上，本院根据实际损坏情况及维修情况，酌情确定赔偿金额为4000元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、张镇帮于本判决生效之日起十日内支付郑书平房租9100元。 二、张镇帮于本判决生效之日起十日内赔偿郑书平4000元。 三、驳回郑书平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取227元，由郑书平负担113元，张镇帮负担114元。 郑书平于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；张镇帮于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴凯 二〇二〇年四月二十二日 书记员  赖芳