浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初5642号 原告：王彦臣，男，1967年2月8日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 原告：高越男，女，1968年6月16日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 二原告委托代理人：王中昊，男，1993年9月4日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 二原告委托代理人：张丹妮，女，1992年5月12日出生，汉族，住浙江省海盐县。 被告：海盐祥生弘景房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海丰西路293号。统一社会信用代码：91330424MA28BPLP4N。 法定代表人：叶国伟。 委托代理人：陈英，浙江秀源律师事务所律师。 原告王彦臣、高越男与被告海盐祥生弘景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月23日向本院起诉。本院立案受理后，依法由审判员李晓炯适用简易程序独任审判，并于2020年1月20日、4月16日二次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，二原告委托代理人王中昊、被告原委托代理人刘飞均到庭参加诉讼；第二次庭审中，二原告委托代理人王中昊、张丹妮、被告委托代理人陈英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王彦臣、高越男起诉称：二原告系夫妻关系。2018年7月24日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告所有的悦澜湾小区11幢103室。购房时，被告明确告知二原告一楼赠送花园及大面积地下室。二原告为拥有一个花园及大面积地下室而高价全款购买上述住宅。近期，二原告发现：被告承诺的赠送花园并未兑现，地下室面积缩水超3%以上，交付时，房屋的结构与合同约定的结构不符，同时，被告在建筑施工过程中，存在一些设计变更没有书面告知二原告。二原告认为，被告为高价出售一楼房屋而虚假宣传买一楼赠送花园，该行为已构成合同违约并侵害了消费者权益。二原告为维护自身合法权益，诉请法院依法判令：1、解除双方于2018年7月24日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、被告向二原告返还购房款1868795元并按同期银行贷款利率赔偿损失（按购房款总价，自2018年7月25日起计算至最终返还日）；3、被告承担本案诉讼费用。 被告海盐祥生弘景房地产开发有限公司答辩称：第一，就二原告主张的“一楼赠送花园”，与事实不符，被告从未向二原告作出相应承诺。二原告主张“高价出售”，与事实不符，被告在销售前就涉案房屋经过政府机关备案且在售楼处进行价格明示，二原告为完全民事能力人，系经过深思熟虑才挑选了涉案房屋，而且二原告作为对比房屋的价格，与涉案房屋的价格无可比性。第二，根据原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，其中第四条“其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属业主共有”，附件九第十六条第3点“本合同约定的产权归属于出卖人的房屋、空间、车位及设施等，买受人不拥有权利。”第十九条第1点“《商品房买卖合同》签订前有关文件、楼书及其他资料中就《商品房买卖合同》项下住宅小区、商品房及相关设备设施（含小区内公共部分、绿地）所作的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》为准。销售宣传资料、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的房屋效果为准”，第2点“销售人员的口头介绍、口头承诺不作为合同的组成部分”。上述合同约定内容，均能证明涉案房屋以合同约定为实际交付标准，被告在专门条款中提示买受人有关宣传不构成要约，不会载入合同。被告明知一楼庭院归全体业主共有，无权赠送给二原告。第三，涉案房屋主体结构没有进行过设计变更。故，二原告要求解除合同，无事实根据及法律依据，请求法院驳回二原告诉讼请求。 二原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系。 2、认购协议书、浙江增值税发票各一份、中国银联存根二份，证明二原告已经按约支付购房款。 3、《祥生悦澜湾答客问》一份、其他业主与销售人员微信聊天记录一组（均系打印件），证明被告在销售过程中对一楼全体业主承诺赠送花园。 4、该小区2幢202室房屋发票一份（系打印件），证明2层房屋的单价低于1层房屋的单价。 5、结婚证一份，证明二原告系夫妻关系。 6、发票、收据各一份（均系复印件），证明二原告曾欲购买优优滨海的房屋，后改购买涉案房屋是因为被告承诺赠送花园及地下室。 7、涉案房屋结构示意图、地下室实际测量示意图（系二原告自行绘制）各一份，证明被告交付的涉案房屋与实际合同约定房屋结构不一致，且地下室实际面积为47.9平方米，小于合同约定的76.93平方米。 8、《信访局祥生悦澜湾渗水等问题沟通情况介绍》、《关于业主信访反映祥生悦澜湾主体房屋渗水等问题沟通会情况的函》、《祥生悦澜湾现场检查情况说明附件三：关注事项和检查发现主要问题》各一份（系打印件，来源于业主微信群），证明被告在施工过程曾邀请部分业主参观，业主发现存在一些设计变更，但被告没有通知二原告。 9、录像一份，证明被告在交房时拒绝交付花园。 10、通知书、快递回单各一份，证明二原告曾书面通知被告要求解除合同。 11、证人廖某、施某当庭作证证言二份（证人廖某陈述：其也购买了祥生悦澜湾3幢101室房屋，被告出具的《答客问》中明确一楼赠送花园，但置业顾问并没有告知其一楼赠送花园。业主群里，部分业主提到被告曾承诺一楼赠送花园。就赠送花园事宜，也在与被告进行沟通处理。证人施某陈述：其购买了祥生悦澜湾10幢102室，销售人员明确承诺赠送面积70多平方米的花园，且可以改造阳台直通花园，且房屋单价也高于二楼。业主群里，一楼的业主普遍提到了一楼赠送花园的宣传），证明被告在销售房屋时宣传一楼赠送花园。 12、涉案楼盘网上图片截屏一份，证明被告宣传涉案楼盘一楼带花园，明显可以看出一楼有入户花园。 13、该小区11幢203室房屋增值税普通发票、该房屋买卖合同的部分内容各一份（均为打印件），证明该房屋成交价单价（含装修价格）为13569.69元。 被告质证认为，对证据1、2的真实性、合法性无异议，但认购协议书只体现优惠48000元。对证据3不予认可，《答客问》即使真实，也不能证明被告承诺一楼赠送花园，微信聊天的一方是“吾悦广场范范”，并非被告工作人员，另一方非原告，而且时间为2019年6月23日，与原、被告双方签订认购书时隔一年，不能证明二原告主张的待证事实。对证据4不予认可，即使真实，与涉案房屋的价格没有可比性，单从房屋单价来看，涉案房屋的单价低于该2幢202室房屋的单价。对证据5无异议。证据6为复印件，对真实性不予认可，且与本案无关。证据7中，对二原告自行绘制的地下室示意图的真实性不予认可，房屋结构示意图中有几个黑点，代表房屋主体结构，这部分不存在设计变更的情况。对证据8的真实性不予认可，不能证明涉案房屋是否承诺赠送花园或结构存在设计变更的事实。对证据9的真实性无异议，但录像中，被告工作人员明确表示销售时并没有承诺赠送花园。证据10中，通知书上没有当事人签名，且载明的解除合同的依据与客观事实不符，快递单不能证明形成的过程且无法证明邮递的材料为通知书。证据11，不能证明二原告主张的待证事实，而且证人与二原告之间存在利害关系。对证据12不予认可，系二原告私自网上打印的内容，真实性无法确认，被告没有发布过该宣传照片，该网站系搜狐网，并非被告注册登记的网站。对证据13真实性不予认可，且203室的购房情况与本案无关。 被告为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、《关于悦澜湾小区商品房预售许可的公告》一份、销售案场价格公示照片三份（均为打印件），证明悦澜湾小区的房屋价格是一房一价且销售时价格公示。 2、房屋备案价格一份（打印件），证明涉案房屋毛坯房备案价格为11657元、精装备案价格为2065元，另，11幢203室、303室房屋的备案价格均高于涉案房屋的备案价格，不存在二原告主张的一楼房屋价格高于二楼房屋价格的情况。 3、《海盐祥生弘景房地产开发有限公司房屋建筑面积实测成果报告书》的部分内容（共三页），证明涉案房屋实测建筑面积为111.08平方米、地下室实测建筑面积为77.05平方米、地下车位实测建筑面积为28.56平方米。 二原告质证认为，证据1中，对公告无异议，对现场公示照片的真实性不予认可。对证据2的真实性不予认可，但对被告主张的涉案房屋的备案价格予以确认，但与成交价格不相符，对于203室、303室的备案价格及实际成交价格也不清楚，应与成交价格相对比，还需考虑有无优惠。对证据3无异议。 本院认证认为，二原告提供的证据1、2，被告对真实性、合法性无异议，且具有关联性，本院予以确认。证据3，《祥生悦澜湾答客问》无被告的盖章，且被告予以否认，二原告也未能提供其他证据予以印证，故，本院无法确认；微信聊天记录，系案外人之间的聊天内容，本院无法确认。证据4、13系打印件，本院无法确认。证据5，被告无异议，本院予以确认。证据6系复印件，本院无法确认。证据7，涉案房屋结构示意图，被告无异议，本院予以确认；地下室实测面积图，系二原告自制，属当事人陈述。证据8，首先，该组证据为打印件，对其真实性本院无法确认，其次，二原告欲证明被告在组织施工过程中存在“外墙及卫生间淤泥质烧结砖变更为加气砖”、“非承重的外围护墙原采用200厚淤泥烧结保温砖改为蒸压砂加气混凝土砌块”的规划设计变更情况，即使上述情况确实存在，经本院函询海盐县自然资源和规划局，该局认为上述情况既不属于规划管理范围，也不属于建设工程规划许可范畴，即，该组证据不能证明二原告主张的待证事实。证据9，被告对真实性无异议，且具有合法性、关联性，本院予以确认。证据10，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据11，证人当庭作证，符合法律规定，但，首先，证人均同为该楼盘一楼业主，与案件存在利害关系，其次，证人对二原告购买涉案房屋时被告是否向二原告承诺赠送花园一事并不知情。故，该组证据也不足以证明二原告主张的待证事实。证据12系网络截图，对其真实性无法确认，即使属实，也不足以证明被告承诺一楼赠送花园的事实。 被告提供的证据，证据1，二原告对公告无异议，本院予以确认；照片，被告未提供其他证据予以印证，本院无法确认。证据2，二原告对涉案房屋备案价格无异议，本院予以确认，11幢203室、303室房屋价格的备案情况与本案无关。证据3，二原告无异议，本院予以确认。 本院经审理，确认案件的相关事实如下：二原告系夫妻关系。2018年6月27日，二原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《祥生.悦澜湾认购协议书》一份，约定：乙方购买11号楼2单元103室，建筑面积111.13m2，单价13722元/m2，总价1524926元；储藏室11-06室，建筑面积76.93m2，单价3300元/m2，总价253869元；车位18-033，总价138000元。2018年6月27日支付定金50000元，乙方于2018年7月25日前与甲方签订《浙江省商品房买卖合同》（该合同条款已经向乙方公示），本协议中其他未明确事项，在双方签订《浙江省商品房买卖合同》时确定。乙方签订本协议的同时视同已接受《浙江省商品房买卖合同》之条款。一次性付款优惠40000元，优惠后总价为1484926元，车位优惠8000元，优惠后车位总价130000元，储藏室总价为253869元。该协议书中，对双方其他权利义务亦进行了约定。当日，二原告支付定金50000元。 2018年7月24日，二原告（作为买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为2018330424YS0092922的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买海盐县武原街道城东路919号悦澜湾小区11幢103室房屋，车位为该小区地下室东18-033室，另有该小区地下室东11-06室。商品房建筑面积111.13平方米、车位面积28.57平方米、其他面积76.93平方米。商品房价款1868795元，其中：商品房毛坯单价为每平方米11297.06元、装修单价为每平方米2065元、车位每平方米4550.23平方米、其他每平方米3300元。买受人于签订合同当天付清全部房款1868795元。出卖人应当在2019年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用。合同第十一条“规划设计变更的约定”：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未按规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。该合同附件九“补充协议”第十九条“对广告宣传的特别提示”：1、《商品房买卖合同》签订前有关文件、楼书及其他资料中就《商品房买卖合同》项下住宅、商品房及相关设备设施（含小区内公共部分、绿地）所作的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》为准。销售宣传资料、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的房屋效果为准。2、销售人员的口头介绍、口头承诺不作为合同的组成部分。合同对双方当事人其他权利义务亦进行了约定。当日，二原告支付购房款1818795元。 2019年12月29日，二原告通过EMS邮政特快专递向被告发出《通知书》一份，载明：被告至今未全面、正确履行合同义务，例如：购房所约定的花园，最终并不能交付；地下室及车位面积均远小于合同约定面积；房屋结构与合同约定不一致，房屋外墙与室内卫生间使用不合规气泡砖等。被告欲交付的房屋存在诸多问题，二原告依据合同约定及相关法律规定拒绝收房，并通知被告解除合同，请被告于3日内归还购房款并赔偿损失。被告拒收该份特快专递。 另查明，一、涉案房屋的备案价格为：毛坯价格为11657元、精装价格为2065元。二、储藏室11-06室，实测建筑面积为77.05平方米。 本院认为，二原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约享有权利、履行义务。现，二原告主张被告未交付承诺赠送的花园及存在规划设计变更未书面通知二原告的情况，以被告未履行合同主要义务为由，要求解除合同。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，二原告就“被告向其承诺一楼赠送花园”这一事实，一则其未提供直接证据予以证明，二则其提供的间接证据不足以证明上述事实；其次，二原告主张的规划设计变更未书面通知的情形，本院经与相关主管部门核实，即使存在二原告主张的情形，也非属规划设计变更。另，二原告主张的涉案地下室面积缩水超3%，现就最终的实测建筑面积而言，该主张不能成立。综上，二原告对其主张的事实未尽举证责任，应承担不利的法律后果，即，二原告主张解除合同，无事实依据和法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告王彦臣、高越男的诉讼请求。 本案受理费10810元、财产保全费5000元，合计15810元，由原告王彦臣、高越男共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  李晓炯 二〇二〇年四月二十一日 书记员  张宇豪 ??13?