安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初1409号 原告：陈劲琳，男，1985年2月18日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：刘欠欠，女，1984年6月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告共同委托诉讼代理人：郎茂文，安徽裕德律师事务所律师。 被告：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇府前路。统一社会信用代码91341225777384445C。 法定代表人：罗林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈继峰，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王雪竹，安徽坤慧律师事务所律师。 原告陈劲琳、刘欠欠与被告阜南县银达房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告陈劲琳及原告陈劲琳、刘欠欠共同委托诉讼代理人郎茂文，被告阜南县银达房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人陈继峰、王雪竹到庭参加了诉讼。庭审过程中，被告要求对房屋面积重新测绘，但无证据证明测绘报告有误，本院当庭予以驳回。本案现已审理终结。 原告陈劲琳、刘欠欠向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告返还原告房价款42255元，并自实际交款之日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；请求依法判令被告向原告支付逾期办证违约金84758.40元(按中国人民银行同期贷款利率以529740元为基数，自2017年1月1日计算至2020年7月1日止)。以上两项合计款为127013.40元。本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年10月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》,被告将其开发承建的位于阜南县房屋出卖给原告，房屋建筑面积为117.72平方米，每平方米4500元，总房价款为529740元，该笔款原告一次性支付完毕。涉案房屋交付后，被告于2019年7月份为原告办理房屋不动产登记证，且经房产局测绘，原告购买房屋建筑面积实际为108.33平方米，被告多收取原告房价款42255元。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，被告的行为已经违约，因被告拒不向原告支付逾期办证违约金及返还购房款，为维护合法权益,原告特诉至法院,请依法判决。 被告阜南县银达房地产开发有限责任公司辩称，原告实际的房屋面积与房产证面积是不一致的，请求人民法院依法委托具有资质的鉴定机构对房屋的面积进行重新测量；逾期办证违约金在双方签订商品房买卖合同的第十五条有明确约定，原告按照没有约定的方式计算违约金的数额，于理、于情、于法均无法说通；在办理产权证的过程中，被告在合同约定的时间内进行初始登记时已经备齐了相关证明文件，逾期办证系因综合验收所致，由于政府行为导致，属不可抗力，且被告仅是协助义务，没有过错，可以免责任，原告出具授权委托书或填写《土地房屋登记申请书》的时间较晚，从而影响房屋产权证的办理；即使不免责，应按照合同约定的公式计算，不能全部按双倍计算赔偿额，即使被告违约，违约金亦过高，应予以适当减少；违约金、面积误差已超过诉讼时效，超过部分依法不应当保护。综上所述，请求人民法院考虑被告并无过错、合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻面积误差及违约金数额。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月17日，原告陈劲琳、刘欠欠以原告陈劲琳名义与被告签订《商品房买卖合同》，共同购买被告开发承建的位于府前路与三塔北路交叉口的“银达城市房屋一套，建筑面积117.72平方米，每平方米4500元，总价款为529740元。 双方合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）以房地产管理局颁发的《房地产权证》登记的面积，按本合同约定，据实结算，多退少补。” 双方合同第六条关于付款方式及期限约定：“买受人按下列第壹种方式按期付款：1.一次性付款：买受人于签订本合同当日一次性支付清总房款人民币529740元。” 双方合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。” 双方合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%（注：此处×号系当事人签订合同时另行添加）向买受人支付违约金。” 原告按合同约定已将全部房款529740元交付被告，被告按合同约定已于2016年10月20日将涉案房屋交付原告实际使用，原告于2019年5月24日取得涉案房屋不动产权登记证书，该证书显示房屋产权面积108.33平方米。 另查明：原告陈劲琳、刘欠欠系夫妻关系。 本院认为，原告陈劲琳、刘欠欠以原告陈劲琳名义与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 原告购房面积117.72平方米，产权面积108.33平方米，面积误差为9.39平方米（117.72平方米-108.33平方米），根据原、被告双方合同约定，被告应返还原告面积误差价款42255元（9.39平方米×5400元）。原告要求被告支付面积误差价款利息，无合同及法律依据，本院不予支持。 根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后300工作日内，将办理不动产权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告未按约定期限履行义务，存在违约行为。双方虽在签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准未予明确约定，但购房合同对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期办证或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。被告作为格式合同条款的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在被告没有履行上述义务的情况下，应当遵循合同漏洞填补原则，确定合同双方的权利义务关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并结合原告的诉讼请求，计算涉案逾期办证违约金。原告于2016年10月20日实际接收房屋，应当于2017年12月27日前（300工作日）为原告办理不动产权证书，原告于2019年5月24日才取得涉案房屋不动产权登记证书，被告违约时间为2017年12月28日至2019年5月24日期间的工作日，应按上述标准支付原告此期间总工作日的逾期办证违约金。 被告辩称面积误差价款诉求已超过诉讼时效，本院不予支持，因原告在取得不动产权证书后方可知道或应当知道购房面积存在误差，面积误差款诉求时效期间应自取得不动产权证书之日起算，截止至起诉之日未超过诉讼时效期限。被告辩称逾期办证违约金诉求已超过诉讼时效，本院不予支持，因原告于2020年3月18日向本院提起诉讼，并要求被告支付2017年1月1日计算至2020年7月1日的逾期办证违约金，逾期办理不动产权证书违约金按日计算，每日为独立债权，应分别计算诉讼时效，原告诉求未超过诉讼时效期限。被告辩称未按时办理不动产权登记是因综合验收、政府行为导致，属于不可抗力，且被告在合同约定的时间内进行初始登记时已经备齐了相关证明文件，没有过错，原告出具授权委托书或填写《土地房屋登记申请书》的时间较晚，从而影响房屋产权证的办理，因未提供证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告阜南县银达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈劲琳、刘欠欠购房面积误差款42255元； 二、被告阜南县银达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈劲琳、刘欠欠逾期办证违约金（以购房款总额529740元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2017年12月28日计算至2019年5月24日期间的总工作日）； 三、驳回原告陈劲琳、刘欠欠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1420元（原告已预交），由原告陈劲琳、刘欠欠负担550元，被告阜南县银达房地产开发有限责任公司负担870元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 侯 涛 二〇二〇年四月二十日 书记员 **光 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 告知事项 一、本案申请执行期限为二年，时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。我院账户开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；账号：17×××07；并请通知主审法官：侯涛，办公电话0558-67××××3，159××××0361；通讯地址：皖阜南县人民法院民一庭；邮政编码236300。