湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1323号上诉人（原审被告）：永州市秋晖房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市冷水滩区凤凰路。法定代表人：严斌，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：唐开英，女，1957年11月24日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐崇云，永州市冷水滩区信德法律服务所法律服务工作者。上诉人永州市秋晖房地产开发有限责任公司（以下简称秋晖房地产公司）因与被上诉人唐开英商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。秋晖房地产公司上诉请求：一、请求法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审全部诉讼费用等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理程序违法，适用法律错误，依法应当予以撤销。上诉人法定代表人严斌于2016年2月6日被刑事立案，该刑事案件债权与本案债权为同一债权，现该刑事案件已审理终结，一审法院应当裁定驳回起诉。一审法院指定的开庭日期（2020年2月12日），系国家规定的防疫期，上诉人因不可抗力因素无法到庭，法庭应当另选日期开庭。二、一审法院认定事实错误，认定的法律关系是错误的。上诉人与被上诉人之间不存在真实的商品房买卖合同关系，也不存在刑事案件之外的债权债务关系，被上诉人没有向上诉人缴纳过购房款，上诉人也没有向被上诉人借过钱，一审法院应当按照民间借贷法律关系审理本案，并裁定驳回被上诉人的起诉。三、一审法院判决认定被上诉人以抵扣上诉人同等价值债权的方式支付了5,077,170元房款错误，上诉人已经将其位于凤凰路城市荣域107、108、112、113、116五个门面作价1488万余元用于偿还被上诉人等186位债权人的债务，此有登记在被上诉人等186位债权人名下的门面产权和政府委托的审计报告作证。上诉人已还清了被上诉人的担保债务，与被上诉人不存在任何债权债务关系。唐开英辩称，一、一审法院审理程序合法，适用法律正确，二审法院应依法予以维持。严斌非法吸收公众存款罪的主体单位是湖南恒久万家投资公司，而不是本案的上诉人，2015年9月签订买卖合同的是上诉人。本案是商品房销售合同，与上诉人之间是物权关系，原有债权债务关系已经消灭，是双方的真实意思表示，合法有效，并且已经办理预售登记。二、答辩人已支付了全部购房款，该款已从上诉人债权人2309.7万元中支付。唐开英向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即为原告办理位于冷水滩区凤凰路与梧桐路交汇处（原凤凰影剧院）土地证号为国用（2010）第0415号2幢2房206号房的不动产权证，并由被告承担办证费用；2.本案诉讼费由被告全部承担。一审法院认定事实：2015年9月13日，原告唐开英（买受人）与被告秋晖房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告唐开英购买被告秋晖房地产公司位于冷水滩区凤凰路与梧桐路交汇处（原凤凰影剧院）的房屋。第三条商品房基本情况：房屋位于2幢2层206号，建筑面积1127.73平方米。第六条计价方式与价款：房屋单价为4500元/平方米，总价款为5,077,170元。第七条付款方式及期限：买受人采取一次性付款方式付款，买受人应当在2015年9月13日前支付该商品房全部价款。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付商品房。第十九条预售合同登记备案：出卖人应当自本合同签订之日起3日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十条房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房款5,077,170元，并自买受人付款之日起，按照0.03%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十九条合同生效：合同自双方签字或盖章之日起生效。原、被告分别在合同上签名、盖章。合同签订后，被告秋晖房地产公司于2015年9月17日在永州市房产交易中心依约为原告办理了永房预冷水滩字第2015091702号预购商品房预告登记，但未依约履行为原告办理房屋不动产权证的义务。另查明，原告在签订《商品房买卖合同》前已支付被告案涉房屋5,077,170元的全部购房款，该款项系被告秋晖房地产公司（包含原告在内186位债权人）23,097,000元的债权。由于借款到期，被告未能按约归还借款，后经原、被告双方协商，以抵扣其同等价值债权的方式支付了5,077,170元房款。为了清偿所剩的债务，被告于2018年12月至2019年6月期间，又将其名下6个门面的所有权以抵偿债务的形式给原告（包含原告在内186位债权人）办理了不动产权证过户手续。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,民事法律行为应当是行为人真实意思表示。原告唐开英与被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》是在双方平等自愿的基础上签订的，为双方真实的意思表示，没有违背法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同,双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务,不履行或者不适当履行的,应当承担相应的民事责任。在合同履行过程中，原告按约支付了全部购房款，被告没有按照合同约定为原告办理不动产登记手续，已构成违约，应承担继续履行合同的义务，为原告办理房屋不动产权证过户手续。因此，原告的诉讼请求，法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：限被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内，为原告唐开英办理位于冷水滩区凤凰路与梧桐路交汇处（原凤凰影剧院）土地证号为国用（2010）第0415号2幢2层206号房的不动产权证，办证费用由被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司承担。案件受理费300元，由被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司负担。二审期间，被上诉人唐开英向本院一份承诺书和收据，拟证明与上诉人达成以房抵债的协议只有1488余万元，涉案房屋买卖合同除外，不在其内。秋晖房地产公司质证认为，承诺书不是其真实意思表示，本案的债权与刑事案件的债权一致，收据属实，2300多万元是事实，但是已经还了800多万元。本院认证，被上诉人唐开英提交的承诺书为上诉人法定代表人严斌出具，收据属实，本院予以采信。本院二审除另查明上诉人于2018年12月至2019年6月期间，将其名下5个门面的所有权作价1488余万元，以抵偿债务的形式给原告（包含被上诉人在内186位债权人），并办理了不动产权证过户手续的事实外，其他事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。被上诉人用借款到期债权抵扣了全部购房款，应认定按合同履行了付款义务。同时，上诉人共下欠包含被上诉人在内的186位债权人23,097,000元借款，被上诉人提交的收据载明上诉人以房抵债的形式清偿14,883,000元债务，下欠800余万元，说明所有的债务并没有清偿完。现上诉人只为被上诉人办理了预购商品房预告登记，未如期履行办理涉案房屋不动产权证的义务，构成违约，应当承担违约责任。一审法院判决支持被上诉人诉请，限期上诉人履行办证义务，处理适当。综上，上诉人永州市秋晖房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人永州市秋晖房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年四月二十七日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。