江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4132号上诉人（原审原告）：李聪，男，1991年7月11日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：段文超，江苏苏韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹现朝，男，1990年12月9日出生，汉族，住江苏省沛县。被上诉人（原审被告）：杨香玉，女，1994年2月5日出生，汉族，住江苏省沛县。原审第三人：徐州汉城房地产营销策划有限公司，住所地江苏省沛县汉城路汉城国际花苑商铺19-4-23门面。法定代表人：石亚奇，总经理。上诉人李聪与被上诉人曹现朝、杨香玉，原审第三人徐州汉城房地产营销策划有限公司（以下简称汉城公司）因房屋买卖合同纠纷，不服江苏省沛县人民法院（2018）苏0322民初7032号民事判决向本院提起上诉一案。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。李聪向本院上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审对于案件费用的分配错误，一审法院仅计算了保全费用；2、一审法院举证责任分配错误。对方主张我方要求的违约金过高，应当就过高的事实承担举证责任，否则应当承担不利的法律后果。3、一审法院适用法律错误，计算方式和观点不正确。4、一审法院违背公平原则，导致违约方反而获利，守约方蒙受损失。5、合同中约定了定金5万元，即使按照定金罚则，对方也应当双倍返还定金。6、有相关判例支持了合同约定的违约金。被上诉人曹现朝答辩称：一审判决是正确的，应当维持原判。被上诉人杨香玉未到庭，亦未提交书面答辩状。原审第三人汉城公司未到庭，亦未提交书面答辩状。李聪向一审法院起诉请求：一、判令被告返还购房款8万元并赔偿违约金18万元，合计26万元；二、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明，2018年6月22日，杨香玉、曹现朝作为出售方（甲方），李聪作为购买方（乙方），汉城公司作为居间方（丙方），签订《房地产买卖合同》一份，约定乙方购买甲方所有的沛县房屋；2019年12月1日前办理过户手续，2018年10月15日前交接房屋；居间服务费6000元，由乙方承担；在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金5万元，在购房时该定金抵购房款或服务费；违反本协议任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金25万元，另外赔偿给守约方直接和间接经济损失，违约方另行支付居间方上述约定的服务费；甲、乙双方约定于2018年8月30日前将首付款20万元付清甲方，其余35万元采用银行按揭方式支付甲方，由于此房暂时不能办理房产证，暂时无法办理过户，甲、乙双方约定，待小区整体验收完成，可办理房产证后7日内办理产权过户，如后期不能办理房产证，甲、乙双方另行协商，甲方保证在办理产权过户前此房无贷款，甲、乙双方约定首付款暂时先行支付20万元，剩余5万元在办理产权过户前支付给甲方等。李聪已向汉城公司支付中介费6000元。2018年6月22日、6月25日，李聪分别向曹现朝转账支付5万元、3万元，合计8万元。后杨香玉、曹现朝提出要求李聪支付全部购房款，2018年8月30日，双方在第三人处协调未果。截至2018年8月30日，李聪建设银行账户内余额为12万余元。2018年9月28日，杨香玉向李聪发出短信，内容为：“你好，李先生，我和曹现朝作为甲方，与您李聪作为乙方签订了购房合同，约定8月30日前应该付款25万元，经多次催告，至今你仍未能按约付款，已经构成严重违约，现我与曹现朝郑重告知你，解除与你签订的购房合同，我们保留向你主张违约责任的权利。”李聪回复：“！你自重”。一审庭审中，双方明确表示不同意继续履行涉案房屋买卖合同。一审法院认为，双方之间的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。庭审中，双方均明确表示不同意继续履行涉案房屋买卖合同，曹现朝、杨香玉同意返还房款8万元，故对李聪要求曹现朝、杨香玉返还房款8万元的诉讼请求，一审法院予以支持。一、关于曹现朝、杨香玉是否违约。根据李聪提供的录像、曹现朝、杨香玉的自认、第三人的陈述，可以确认，在双方约定的首付款20万元付款期限届满之日2018年8月30日前，杨香玉、曹现朝曾提出让李聪付清全部房款的要求，双方由此产生争执，李聪未再支付剩余房款。杨香玉、曹现朝虽未明确表示拒绝接收剩余首付款12万元，但亦未明确表示愿意按照原合同履行，且2018年9月28日，杨香玉向李聪发送的短信中，写明8月30日前李聪应付房款25万元，与房屋买卖合同中首付款暂时先行支付20万元，剩余5万元在办理产权过户前支付给甲方的约定亦不相符，可以看出，直至2018年9月份，曹现朝、杨香玉仍未打算恢复按原合同履行。曹现朝、杨香玉的悔约行为，足以使李聪相信即便李聪按合同约定支付了后期房款12万元，曹现朝、杨香玉也不会按约交付房屋、协助办理过户手续，因此，曹现朝、杨香玉的行为构成违约，应当承担违约责任。李聪提供的录像、银行流水可以证实，李聪合同约定的付款时间具备履行能力，并已准备履行，因曹现朝、杨香玉悔约，李聪未继续履行并无不当，不存在违约。二、关于违约金标准是否过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。’’该案中，曹现朝、杨香玉主张李聪要求的违约金过高，请求予以减少。李聪主张其损失为房价上涨、房款投资收益等损失，应由李聪对其实际损失承担举证责任，但李聪未提供证据证明，亦未明确其具体损失数额，一审法院对其主张不予采纳。鉴于李聪已经支付8万元房款，一审法院支持李聪的违约金以8万元为基数，按银行贷款利率的1.95倍即年利率8.48%，自2018年8月30日起计算至房款实际返还之日止，以李聪主张违约金总额18万元为限。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、曹现朝、杨香玉本判决生效后十日内返还李聪房款80000元并支付违约金（自2018年8月20日起至实际给付之日止，以80000元为基数按每年8.48%计算，以180000元为限）；二、驳回李聪其他诉讼请求。案件受理费1820元，由李聪负担1230元，由曹现朝、杨香玉负担590元。二审期间，上诉人李聪提交如下证据：1、涉案同小区沛县爱伦堡小区的其他业主出售房屋时交易的房地产买卖合同一份，合同出售方是纪鑫，中介公司是徐州雅合居房产经纪有限公司，签订时间是2018年11月25日，证明涉案同小区在上诉人与被上诉人签订合同五个月后同小区同户型同面积的房子已经上涨了10万元，该份合同的交易价格为70万元，面积也是127.76平方米，证明上诉人确实有实际损失，因为被上诉人的违约行为导致买卖合同无法继续履行，房屋上涨是一种实际利益的损失。2、2019年5月9日查询的沛县便民网二手房平台上发布的房源信息打印件4张，证明截止2019年5月份，沛县的爱伦堡小区所有出售的房源所报单价均在6000元至7000元之间，房屋价格上涨是一个确实存在的现象，也是被上诉人违约原因之一，同时可以证明上诉人一方确实有损失，因为上诉人与被上诉人双方合同单价仅仅为4700元左右。被上诉人曹现朝质证称，对于证据1的合同，认可其真实性，上诉人仅仅提供了一份买卖合同，并不能够代表所有的房价。二、对于证据2，对其真实性认可，但是网上登记的价格和实际价格相差价格很大，且上面的房屋户型和涉案房屋的户型相差很大。被上诉人杨香玉未到庭，未发表书面质证意见。原审第三人汉城公司未到庭，亦未发表书面质证意见。二审查明的事实与一审法院一致。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人李聪与被上诉人曹现朝、杨香玉签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据李聪在一审中提供的证据、曹现朝、杨香玉的自认及第三人的陈述可以看出，杨香玉、曹现朝在双方约定的首付款借款之日前曾提出让李聪付清全部房款的否则不愿意继续履行原合同的要求，双方产生争执未得到解决，故李聪未再支付剩余首付房款。后杨香玉向李聪发送的短信、载明由于李聪未在8月30日前支付房款25万元构成违约，从而双方合同解除，应当认定曹现朝、杨香玉存在悔约行为，且足以使李聪相信即便其按合同约定支付了后期房款12万元，合同的目的亦无法实现，故李聪未足额支付首付款的行为不能认定为违约，而曹现朝、杨香玉的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。由于李聪的购买目的是为了投资，其主张自身损失为房价上涨、房款投资收益等损失，一审法院认定应由李聪对其实际损失承担举证责任并无不当。二审中，李聪虽然向本院提交了相应的证据，但均无法对于其自身的损失及数额进行有效证明，故本院对其上诉主张不予支持。关于上诉人主张的一审判决诉讼费书写有误问题，因一审法院已经做出补正裁定，本院予以确认。综上，上诉人李聪的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人李聪负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  崔金城审判员  孟 娟二〇二〇年四月二十七日书记员  陆滢冰