陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终443号 上诉人(原审原告)：王曼，女，汉族，1974年6月30日出生，住咸阳市泾阳县，公民身份号码：61042XXXX406302028。 委托诉讼代理人：周郑强，陕西万兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王益华，男，汉族，1985年3月20日出生，身份证住址咸阳市渭城区，现住咸阳市渭城区，公民身份号码：61040XXXX503200512。 被上诉人被告：乔安琪，女，汉族，1992年7月17日出生，身份证住址西安市雁塔区，现住咸阳市渭城区，公民身份号码：61040XXXX207170069。 委托诉讼代理人：张宏伟，陕西宇斌诚律师事务所律师。 原审第三人：李晓娟，女，汉族，1972年11月29日出生，身份证住址咸阳市渭城区，现住咸阳市渭城区，公民身份号码：61040XXXX211290301。 委托诉讼代理人:张宏伟，陕西宇斌诚律师事务所律师。 上诉人王曼因与被上诉人王益华、乔安琪、原审第三人李晓娟确认合同无效纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院(2019)陕0404民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王曼上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判王益华以上诉人的名义与乔安琪于2016年8月24日签订的《买卖定金合同》无效；2、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定王曼作为涉案房屋所有权人和完全行为能力人，其对王益华与乔安琪签订的房屋《买卖定金合同》是认可同意的，没有任何事实依据，予以纠正；2、上诉人王曼及其丈夫徐某某在咸阳市公证处办理委托公证合同，而涉案房屋在咸阳市渭城区，按照公证法的规定该公证书无效，上诉人采取公告方式解除委托第三人李晓娟出售涉案房屋的委托代理关系是合法的，故原判认定无事实和法律依据；3、根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，即使乔安琪与王益华签订的《买卖定金合同》系善意购买人，支付了合理对价，但涉案房屋未进行转移登记，那么上诉人也有权追回，王益华与乔安琪签订的房屋《买卖定金合同》依法无效。 王益华的答辩意见与一审时的答辩意见一致，同意王曼的上诉意见，请求支持王曼的上诉请求； 乔安琪、李晓娟答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，举证责任分配合法，上诉人在《买卖定金合同》签署和落实期间，向乔安琪之母李晓娟进行了公证委托，依法视为被代理人同意，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 王曼向一审法院起诉请求：1.依法确认被告王益华以原告的名义与被告乔安琪于2016年8月24日签订的《买卖定金合同》无效；2.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月24日，王益华与乔安琪签订《买卖定金合同》，约定王益华代王曼将位于咸阳市秦都区XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号的房屋卖给乔安琪。2016年9月，乔安琪与其母亲李晓娟入住该房屋。2016年11月起，李晓娟通过王曼账户偿还涉案房屋2016年7月之后的每月按揭贷款。2016年10月起，李晓娟每月缴纳涉案房屋的物业费。另查明，位于咸阳市秦都区XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号的房屋登记人为王曼，该房屋一直由王益华居住，房屋贷款也由王益华按期偿还。2016年9月19日，王曼与其丈夫徐某某委托李晓娟代其出售涉案房屋，并办理委托公证。后王曼以王益华在自己不知情的情况下将涉案房屋卖给乔安琪，侵害其合法权益为由诉至本院，要求确认王益华与乔安琪签订的《买卖定金合同》无效。 一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案中，王益华与乔安琪签订《买卖定金合同》，约定王益华代王曼将位于咸阳市秦都区XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号的房屋卖给乔安琪。然该涉案房屋的登记所有权人为王曼，故在王曼对《买卖定金合同》进行追认前，该《买卖定金合同》属于效力待定。后王曼及其丈夫徐某某委托李晓娟代其出售涉案房屋，并办理委托公证，2016年9月乔安琪与李晓娟入住涉案房屋，王曼作为房屋所有人，在至起诉之前的两年多时间内并未主张物权；2016年11月起，李晓娟通过王曼账户向银行偿还涉案房屋的按揭贷款；2016年10月起李晓娟缴纳涉案房屋的物业费，以上情况均可以推定，王曼作为涉案房屋所有人和完全行为能力人，其对王益华代其与乔安琪签订《买卖定金合同》情况是认可同意的，故对王曼要求确定王益华与乔安琪签订的《买卖定金合同》无效的诉请，不予支持。 此外，双方当事人签订的合同，存在下列情况之一的，应当为无效合同：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；或以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，王曼要求确认王益华与乔安琪签订的《买卖定金合同》无效，但其不能证明王益华与乔安琪存在以上符合合同无效的情况，故对其要求确认合同无效的请求，于法无据，不予支持。关于王曼称其已于2019年4月19日在《咸阳日报》发布公告解除委托被告李晓娟出售涉案房屋的委托代理关系，故其与李晓娟的委托关系已经解除，公告送达应当适用于受送达人下落不明，或者直接送达、留置送达以及委托送达等其他方式无法送达的情况，王曼在知晓李晓娟居住地的情况下使用公告送达，于法无据，且王曼的公告是在王益华与乔安琪《买卖定金合同》签订后和乔安琪及李晓娟入住涉案房屋并偿还房屋贷款后进行公告的，故对王曼的此项主张不予采信。王益华称其是在被胁迫的情况下签订的《买卖定金合同》，但其不能提交相关证据予以证明，故对其主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回王曼的诉讼请求。案件受理费100元，由王曼负担。 本院二审期间，王曼提供手机短信复印件三份，证明王曼在2019年9月18日、11月3日和2020年1月8日共归还涉案房屋的贷款17800元，涉案房屋所有人还是王曼；乔安琪、李晓娟质证认为，复印件上无任何相关印章，对该证据的真实性和证明目的不予认可，需要说明的是房屋定金合同生效后，李晓娟将钱打给乔安琪，由乔安琪按月归还，一审后王曼去银行不让李晓娟还款，李晓娟就还不上贷款了，他们不否认房屋还在王曼名下，但该证据与本案没有任何关联性；王益华质证对该证据表示认可。本院认为，该证据并不能对涉案合同的效力产生影响，与本案没有关联性，对该证据不予确认。 本院认定如下：一审法院认定事实清楚，二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为，2016年8月24日，王益华与乔安琪签订《买卖定金合同》后，王益华将涉案房屋交付给乔安琪占有居住。2016年9月7日、9月19日王曼与其丈夫徐某某委托李晓娟代其出售涉案房屋，并办理委托公证，该委托书载明委托人王曼与徐某某系夫妻，因委托人无法亲自办理出售涉案房屋相关手续，特委托受托人李晓娟为代理人，就涉案房产代表委托人办理包括签订合同、买卖契约；代办房产过户、转移登记；协助买方办理银行按揭贷款手续、代办上述房产在银行偿还所剩贷款及签订相关银行文件等手续。王曼在其弟王益华与乔安琪签订《买卖定金合同》后向乔安琪之母李晓娟出具委托书授权李晓娟办理涉案房屋出售的相关事宜的行为，是对王益华与乔安琪签订《买卖定金合同》出售涉案房屋的追认，并且能够证明王曼对此是认可同意的，故上诉人关于其对王益华和乔安琪所签订的合同未认可同意，双方签订的合同为无效合同的上诉理由不能成立，不予支持；王曼于2019年4月19日在《咸阳日报》采取公告方式解除委托第三人李晓娟出售涉案房屋的委托代理关系是否合法并不影响《买卖定金合同》的效力，故其关于此节的上诉理由不能成立，不予采信；因本案为确认合同无效纠纷，原判适用《中华人民共和国合同法》，适用法律正确，上诉人关于本案应适用《中华人民共和国物权法》第106条的上诉理由不能成立。 综上所述，王曼的上诉理由和请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王曼承担。 本判决为终审判决。 审判长  张宇童 审判员  赵建辉 审判员  魏永锋 二〇二〇年四月二十一日 书记员  许 聪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -1-