中华人民共和国 福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终659号 上诉人（原审原告）：刘宝珍，美国国籍，女，1969年8月22日出生。 委托诉讼代理人：吴文华，福建坤广律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢秀榕，女，1972年7月26日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：谢乾灵，北京地平线（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晓璐，北京地平线（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢威国，男，1964年5月2日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审被告）：陈惠玉，女，1963年9月28日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人刘宝珍因与被上诉人谢秀榕、谢威国、陈惠玉案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘宝珍上诉请求：撤销一审判决并依法支持刘宝珍的诉讼请求，即依法判决：1.不执行位于福州市台江区红星商住综合楼1＃-3楼2.1层63附属间并解除冻结；2.确认福州市台江区红星商住综合楼1＃-3楼2.1层63附属间买卖合同有效；3.判令谢威国协助将位于福州市台江区红星商住综合楼1＃-3楼2.1层63附属间产权变更登记至刘宝珍名下。事实和理由：一、刘宝珍购买讼争房产并实际交付使用至今是真实、客观存在的。刘宝珍于2000年10月27日就以现金的方式向谢威国购买讼争房产并于当天进行交付，该事实谢威国到庭已明确承认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，现刘宝珍与谢威国双方均承认买卖行为，可见该事实是可以确认的。谢秀榕在庭审中辩称，刘宝珍提供的证据不能证明其与谢威国之间存在买卖关系，不能证明其已支付全部房屋转让款等理由不能成立。退一步讲，若谢威国不承认购买的事实，被查封的讼争房产正好可以偿还其所欠的债务，谢威国何必作出不利于自己的陈述。谢秀榕认为刘宝珍与谢威国恶意串通而虚假买卖，抗辩理由没有事实和法律依据，一审认定存在错误。二、讼争房产自交付后一直由刘宝珍占用、使用，从刘宝珍提供的视频可以看出讼争房产的电线是直接通向其住处，里面放置了很多属于刘宝珍的物品。退一步讲，即使无法认定刘宝珍对讼争房产从2000年占有、使用至今，但至少可以证实在被查封前其就由刘宝珍合法占有并使用，否则在房产被张贴查封单子时，刘宝珍不可能会知晓。况且，谢威国已当庭明确承认双方存在买卖的事实。谢秀榕对于讼争房产主张权利基于其对谢威国的普通金钱债权，而刘宝珍则是基于对讼争房产的物权期待权，优于谢秀榕的普通金钱债权。谢秀榕作为一般债权人，其债权的标的是金钱给付，并非特定的讼争房产。在这种情况下，涉及到执行请求权优先性的问题，多个债权人的债权种类不同，基于所有权和担保物权而享有的债权优先于金钱债权受偿。物权期待权性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般债权，刘宝珍既已依照双方约定全部履行了支付并取得物权之对价的义务，并且已经合法占有使用讼争房产，预期物权将毫无疑问地变动到其名下，在与谢秀榕的一般债权的实现发生冲突时，法律应当优先保护刘宝珍的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”讼争房产已由刘宝珍合法占有、使用。谢秀榕辩称刘宝珍提供的视频资料未经公证，也未提供比如物业费、电费单等长期使用的证据加以证明，本案房产是附属间，面积不到10平方米，作为人们生活的附属房产，在物业管理、用电等方面基本上都是跟随主房产一并管理的，这是众所周知的事实，根据日常生活经验就可以得知，而刘宝珍为了更好地体现这一事实并证明自己的主张，亲自到现场拍摄取证，法律并未规定作为证据使用的视频资料必须进行公证才能作为证据使用，故一审未采信刘宝珍和谢威国的意见是错误的。三、讼争房产未变更登记到刘宝珍名下，刘宝珍不存在过错。首先，双方并未签订正式的书面买卖合同，仅是按照民间交易习惯买卖，并由谢威国出具了书面凭证。因当时无法办理产权证，何时能办理产权证，双方都无法确定，所以才未约定过户期限。其次，刘宝珍于2000年购买讼争房产，其多次电话联系谢威国要求协助过户，但他以未办出一手证为由拖延（谢威国当庭承认），根据谢威国在本案中提供的房屋所有权证书显示，直到2007年谢威国才办理讼争房产的房屋所有权证书，刘宝珍常年居住在国外，当时一起购买的几户也都未办理，所以刘宝珍也就没有一直催谢威国办理变更登记，再加上讼争房产属于附属间，标的又小，对刘宝珍的生活并不会造成影响，才导致刘宝珍未能及时主张权利，也在情理之中，但当刘宝珍得知权利存在被侵害之情形，遂提起诉讼，正是积极主张权利的一种体现。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，刘宝珍对此并无过错，一审错误认定刘宝珍存在过错。 谢秀榕辩称，一、刘宝珍提起上诉并无新证据，其据以认为成立买卖关系的证据仍旧仅有谢威国出具的一份书面材料，没有正式合同及房款支付凭证，没有证据证实已经交付；书面材料中转让的标的与诉争杂物间是否系同一标的无法确认，买受人是否系刘宝珍也无法确认。且刘宝珍至今未有证据证实其向谢威国主张过权利，其在上诉状中已自认未及时主张权利，显然刘宝珍对房屋至今未过户存在极大过错，一审法院有权查封处置讼争房产，一审认定事实清楚，适用法律正确。二、不存在书面买卖合同时，法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯、以及其他相关证据，认定是否成立买卖合同关系。本案除了一份书面材料，没有任何与交易方式、交易习惯有关的证据，一审不认定买卖真实性是正确的。三、本案不存在物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了四种情形，规定同时满足才可排除执行。本案不能满足任一款规定，无权要求排除执行。四、附属间物业管理跟随主房产并不是众所周知的事实。本案附属间有单独产权证，单独产权证单独管理，这才是一般人的认知推理能得到的事实，刘宝珍该理由不能成立。五、刘宝珍辩称由于谢威国原因未及时办理过户。若确实如此，刘宝珍未及时采取书面催告，以诉讼的方式要求过户，就是怠于行使自己的权利，存在极大过错。刘宝珍自认所谓购买杂物间的款项在当时完全可以作为购买整套房产的首付款，显然刘宝珍主张与谢威国之间的买卖价款不合常理。 谢威国辩称，支持刘宝珍的上诉请求。 陈惠玉未作答辩。 刘宝珍向一审法院起诉请求：1.判决不得执行位于福州市台江区红星商住综合楼1＃-3楼2.1层63附属间并解除冻结；2.确认福州市台江区红星商住综合楼1＃-3楼2.1层63附属间买卖合同有效；3.判令谢威国协助将位于福州市台江区红星商住综合楼1＃-3楼2.1层63附属间产权变更登记至刘宝珍名下。 一审法院认定事实：一审法院在执行申请执行人谢秀榕与被执行人谢威国、陈惠玉民间借贷纠纷中，于2015年8月12日作出（2015）台执行字第1487号民事裁定书及协助执行通知书，查封了谢威国名下位于福州市台江区红星商住综合楼1＃-3楼2.1层63附属间的产权。在执行过程中，刘宝珍向一审法院提出书面异议。2019年5月13日，一审法院作出（2019）闽0103执异16号执行裁定书，认定刘宝珍提供的现有证据不足以证明其购买讼争房产的真实性、合法性和有效性，不足以排除执行，并驳回案外人刘宝珍的执行异议申请。一审法院向刘宝珍邮寄了上述裁定书，刘宝珍于2019年5月14日签收。2019年5月27日，刘宝珍向一审法院提起本案诉讼，一审法院让刘宝珍在七日内补齐相关材料。另查明，根据榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证的记载，台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住综合楼1＃-3＃楼63附属间产权于2007年1月16日登记在谢威国名下。又查明，谢威国别名为谢威基。诉讼中，刘宝珍认为其于2000年就已经向谢威国购买讼争附属间，并使用至今。为此，刘宝珍提供了：1.证明，内容为：“原本人购买红星商住楼杂物间Ｂ605＃建筑面积9.49㎡，现转让给Ａ区304户，转让价为18980元（壹万捌仟玖佰捌拾元正）人民币。特此证明。经手人：谢威基。”2.刘宝珍在讼争房产内拍摄的视频资料。谢秀榕对证明的真实性无异议，但认为红星杂物间Ｂ605＃，并不能证实就是本案讼争房产，且刘宝珍是1＃楼304单元住户，无法证实刘宝珍是受让人Ａ区304户。谢秀榕对视频的真实性和证明对象均有异议，其认为视频拍摄的房屋是否是讼争房屋无法确认，且刘宝珍依据该视频无法证明讼争房产已由刘宝珍长期使用的事实。谢威国对刘宝珍提供的证据均无异议。另，刘宝珍称其以现金方式向谢威国交付购房款18980元。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，刘宝珍称其向谢威国购买讼争房产，但并未提供付款凭证和买卖合同，故不能认定其购买讼争房产的真实性；且刘宝珍提供的视频资料亦不足以证明其对讼争房产从2000年使用至今的事实。再者，谢威国于2007年就已办理讼争房产的房屋所有权证书，而刘宝珍未能提供证据证明其有向谢威国主张过权利，故刘宝珍具有一定过错。综上，刘宝珍仅凭借谢威国出具的证明不足以排除讼争房产的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事 诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十二 第一款第二项规定，判决：驳回刘宝珍的诉讼请求。 当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审查，本院确认一审判决查明的事实属实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条规定的是在不动产买卖合同中，虽未办理所有权变更手续但已合法占有不动产的买受人可以排除执行的法定情形，是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件规定。本案中，谢威国于2007年就已办理讼争房产的房屋所有权证书，直至2014年起被人民法院依法查封已历经七年之久，在此期间刘宝珍一直未能办理过户登记。刘宝珍陈述称因其在国外，又因房产证上另有登记其他三间附属间，一直凑不齐几个买家一起与谢威国办理过户登记而导致未能办理。本院认为，从其陈述可见刘宝珍明知于2007年已可以办理过户登记却未及时去办理，且未能办理过户登记的理由不具有客观原因，其自身未积极诉讼行使物权登记请求权，主观上存在过错。刘宝珍对讼争房产提出异议的理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，对其上诉主张本院不予支持。 综上所述，刘宝珍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费922元，由上诉人刘宝珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  林智远 审判员  谢 芬 审判员  陈 雯 二〇二〇年四月二十七日 法官助理易艳 书记员郭迎蓝 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。