河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1400号上诉人（原审被告）河南大民实业集团有限公司，住所地南阳市高新区钢材市场11栋375号。法定代表人申桂令，任总经理。委托诉讼代理人吴大勇，河南赫奕律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审原告)方振铎，男,1987年3月19日出生,汉族,住方城县。委托诉讼代理人李桂榜，河南省方城县弘正法律服务所法律工作服务者，特别授权。上诉人河南大民实业集团有限公司因与被上诉人方振铎房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2019）豫1322民初3387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月12日开庭进行了审理。上诉人河南大民实业集团有限公司的委托诉讼代理人吴大勇，被上诉人方振铎的委托诉讼代理人李桂榜,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南大民实业集团开发有限公司上诉请求：请求查明事实,依法发回重审。事实与理由：1.一审程序违法,判决内容超出了民事审判范围。一审判决上诉人和被上诉人到方城县不动产管理局完善办证手续后六个月内,派人和被上诉人一起去方城县不动产局将被上诉人的不动产证领出交给被上诉人本人。因民事案件不可能预测到行政机关的办证时间是否能在六个月内办理完毕,并出证,一审判决六个月内等于将行政机关的办证时间确定为六个月,一审判决变相判决行政六个月内出证的决定不能成立,违反法律规定,希二审查明纠正。2.一审认定2015年2月5日交房后未依约向产权登记机关备案,上诉人构成违约的说法,与客观事实不符,明显不能成立。首先,上诉人早已向房产部门登记备案,有产权部门的证明可以证实。房屋买卖合同的付款约定向银行借款的事实可以证实该房产早已备案。其次,一审原告无任何证据证明上诉人违约未备案,一审原告属举证不能,依法应驳回其诉请。上诉人提交有办理不动产证行政机关面签询问笔录等手续,可以证实办证必须被上诉人到场,如果被上诉人不到场面签,将无法办证,所以不能办证的责任并不在上诉人。被上诉人没有给上诉人办理委托授权办证手续,所以上诉人也无法代替被上诉人办理。在被上诉人不去产权部门完善相关签名手续的情况下,将本属被上诉人不去面签的责任推给上诉人,无任何事实根据和法律根据。3.一审认定逾期交房错误,判决支持逾期交房违约金错误。因双方合同签订时间是2013年5月7日,约定交房时间是2014年12月31日以前交房,该房屋在2014年左右已完工建好,符合交房条件,同楼层的人员都早已按时收房,而被上诉人经房产公司通知而未及时收房,责任不在上诉人,并不是上诉人逾期交房。一审被上诉人并未提交全套物业合同和物业发票,原始物业发票的起止时间能够证实收房时间是2015年元月1日开始收取物业费,该票据有被上诉人的签名,能够印证和自认交房的准确时间是2015年1月1日,而不是2015年2月15日。所以一审认定逾期交房并判决交付违约金错误。另外,假设存在逾期交房,也早已超过诉讼时效,依法也应驳回诉讼请求。综上,一审认定上诉人未给被上诉人房产备案这种理由根本不能成立,且程序违法,希二审查明纠正,将本案发回重审。方振铎辩称，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人在下列期满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：一是期房自交房之日90日，二是现房自签订合同之日90日内。双方在签订的商品房买卖合同中也有明确约定，上诉人确实没有在法律规定和合同约定的时间内，负责为被上诉人到不动产部门提供资料备案办理不动产证，故应当承担违约责任。二、上诉人诉称的已向房产管理部门的备案是对出卖人卖房和买卖房屋合同的备案，而不是为买受人提供办证资料的备案。三、上诉人与被上诉人违约金的约定标准本身就显失公平。一审裁判按合同约定支付违约金，合法合理。四、南阳市中级人民法院（2019）豫13民终6529号民事调解书确定，上诉人已表明在一定的期限内为买受人提供办证资料，办理不动产。一审依据法律规定和双方合同约定，并参照二审民事调解书，作出裁判是合情合理合法的。五、一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，故请二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。方振铎向一审法院起诉请求：被告提供产权登记资料到产权登记机关备案;向原告支付违约金378元,后增加诉讼请求为支付违约金4116元。一审法院认定事实：2013年5月7日，原告方振铎与被告南阳市大民房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，出卖人河南大民实业集团有限公司加盖公司印章，法定代表人申桂令加盖个人印章，买受人方振铎签名并按指印。原告购买被告开发建设的方城县幸福花园2幢1单元501号房一套，房价374173元。合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；”第九条“出卖人逾期交房的违约责任。1、（逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；）”，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。．．．．．．2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金”。后原告向被告缴纳了契税、公共维修基金、燃气初装费、证本费等相关税费，被告向原告出具了收据；2014年3月17日，方城县大民房地产开发公司向原告方振铎出具374173元销售不动产统一发票。被告于2015年2月15日交付房屋。被告未能依约提供产权登记资料向产权登记机关备案，原告具文起诉，请求法院判令被告提供办理产权登记资料到产权登记机关备案，向原告支付违约金378元，后增加诉讼请求为支付违约金4116元。河南大民房地产开发有限责任公司，2016年5月1日变更为河南大民实业集团有限公司。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》主体适格，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，系有效合同，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。原告方振铎依约缴纳了购房款、缴纳了相关税费，被告未按合同约定日期向原告交房，被告未举证证明其提供产权登记资料向产权登记机关备案，属于违约行为。第九条：“出卖人逾期交房的违约责任。（逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；）”，双方合同约定在2014年12月31日前向原告交房，被告于2015年2月15日交付房屋。按照合同约定的违约金计算方法，原告方振铎已付房价款374173元，被告应支付违约金1721.32元（374173元×万分之一／日×46日）；合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金”。按照合同约定的违约金计算方法，原告方振铎已付房价款374173元，被告应支付违约金374.17元（374173元×0.1％），故对原告方振铎请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金4116元中的2095.49元理由成立，一审法院予以支持。被告应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告方振铎诉求理由正当，应予支持。被告大民实业集团公司关于政府机构改革影响登记、原告有过错的辩解理由不能成立，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南大民实业集团有限公司于本判决生效后十日内协同原告方振铎到方城县不动产局办理相关房屋办证需要的签字手续。二、被告河南大民实业集团有限公司在原告方振铎到方城县不动产局完善全部办证手续后6个月内，派人和方振铎一起去方城县不动产局将方振铎的不动产证领出交给方振铎本人。三、被告河南大民实业集团有限公司于本判决生效后十日内向原告方振铎支付违约金2095.49元。四、驳回原告方振铎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告河南大民实业集团有限公司负担。本院二审期间，河南大民实业集团有限公司围绕上诉请求提交了方振铎2015年物业管理费收据及方城幸福物业有限公司开具的证明，以证实房屋于2015年1月1日前已交付，方振铎2015年所交的物业费1614元为1-12月份，因方振铎个人原因未能办理交房手续。对此，方振铎质证意见为物业管理费收据不属于交房证据，实际交付以2015年2月15日的合同签约为交房时间，物业费是提前计算的。本院认为，方振铎提供的物业服务合同显示的时间虽然是2015年2月15日，但方振铎缴纳物业费的收据上显示，方振铎自2015年1月开始缴纳物业服务费，所以无法认定河南大民实业集团有限公司逾期交房。本院对一审查明的除交房时间外其他事实予以认定。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人大民实业公司向被上诉人方振铎交付房屋后至今未能办理不动产权属证书，也未提交充分的证据证实其履行了双方《商品房买卖合同》第十五条约定的河南大民实业集团有限公司于商品房交付使用后90日内向房屋权属登记部门提供应由出卖人提供的资料并进行产权登记备案的证据，故其应当按照合同的约定履行义务。但一审法院判令大民实业公司于一审判决生效后十日内协同方振铎到方城县不动产局办理相关房屋办证需要的签字手续，并在方振铎到方城县不动产局完善全部办证手续后6个月内，派人和方振铎一起去方城县不动产局将方振铎的不动产证领出交给方振铎本人，判决内容不当，超出了方振铎一审的诉讼请求范围，本院予以纠正。大民实业公司应于判决生效后六个月内向方城县不动产管理局提供办理购房人为方振铎的位于方城县××骞大道南段东侧××花园××单元××房房产权属登记需要的相关资料进行备案。关于上诉人大民实业公司是否逾期交房问题，被上诉人认为上诉人2015年2月15日交房，仅向一审法院提供了双方签订的《前期物业管理服务合同》签约页的落款时间为2015年2月15日，并未提供合同的完整内容，该证据存在瑕疵。上诉人上诉称不存在逾期交房，向二审提交被上诉人交纳物业费收据及证明，证实被上诉人自2015年1月起交纳了2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费，进而证实上诉人没有逾期交房。被上诉人仍应承担逾期交房的举证责任，而被上诉人至今未能提供其他证据与其提供的合同签约页相互印证，故一审法院认定上诉人逾期交房，并判定上诉人承担逾期交房违约金1721.328证据并不充分，本院予以纠正。综上所述，河南大民实业集团有限公司部分上诉请求成立，原判认定事实不清，判决不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省方城县人民法院（2019）豫1322民初3387号民事判决；二、河南大民实业集团有限公司于本判决生效后六个月内向方城县不动产管理局提供办理购房人为方振铎的位于方城县城关镇张骞大道南段东侧幸福花园2幢1单元501号房房产权属登记需要的相关资料进行备案；三、河南大民实业集团有限公司于本判决生效后十日内向方振铎支付违约金374.17元；四、驳回方振铎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人河南大民实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年四月十日法官助理刘慧书记员李斌