安徽省铜陵市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）皖07民终341号上诉人（原审原告）：瞿秀媛，女，1975年3月2日出生，汉族，户籍地铜陵市郊区，现住铜陵市郊区。上诉人（原审原告）：周真宝，男，1975年8月5日出生，汉族，户籍地铜陵市郊区，现住铜陵市郊区。上诉人（原审原告）：**，女，1972年9月13日出生，汉族，户籍地铜陵市枞阳县，现住铜陵市郊区。上诉人（原审原告）：周著珍，女，1958年9月15日出生，汉族，户籍地铜陵市义安区，现住铜陵市郊区。四上诉人共同委托的诉讼代理人：钱一礼，铜陵市郊区周潭镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：周章生，男，1954年8月7日出生，汉族，住铜陵市郊区。被上诉人（原审被告）：谢西云，女，1954年12月17日出生，汉族，住铜陵市郊区。两被上诉人共同委托的诉讼代理人：徐刚义，男，1978年7月13日出生，汉族，枞阳县横埠中学教师，住铜陵市郊区周潭镇周潭村周潭街道028号，系周章生、谢西云的女婿。由铜陵市郊区周潭镇周潭村民委员会推荐。两被上诉人共同委托的诉讼代理人：李涵涵，女，2000年11月3日出生，汉族，住安徽省枞阳县横埠镇雨亭居委会609号。由铜陵市郊区周潭镇周潭村民委员会推荐。上诉人瞿秀媛、周真宝、**、周著珍因与被上诉人周章生、谢西云物权保护纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院作出的（2019）皖0711民初1380号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。瞿秀媛、周真宝、**、周著珍上诉请求：撤销一审裁定，将本案发回重审或改判被上诉人周章生、谢西云立即对位于铜陵市郊区周潭镇周潭机械修配厂小区C栋楼中间公共围墙停止侵害、恢复原状，并赔偿损失5000元；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院关于无法确认上诉人系案涉小区的住户之认定，缺乏事实根据。上诉人在案涉小区居住多年已是众所周知的事实，不仅有上诉人提交的电费发票、微信缴费记录、调查笔录能够证实，且该事实被上诉人亦不否认。二、一审法院关于将案涉小区楼房土地使用权简单推定为周潭村集体所有，于法无据。案涉小区的土地所有权、使用权已由枞阳县陈湖农机厂在开办时从原周潭大队依法征收取得。2006年11月9日，余友红、高新生与枞阳县陈湖农机厂签订的《关于转让陈湖农机厂产权的协议书》明确约定厂房及其围墙内的余基随之转让。三、一审法院以上诉人非周潭村集体经济组织成员，以及签订的《商品房买卖合同》违反法律强制性规定为由，认定为无效合同，更不能支持。上诉人虽非周潭村集体经济组织成员，但购买的不是自建房，而是商品房，购房行为没有违反法律强制性规定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上诉人即使未取得房产证，亦应被认定为业主。四、一审法院关于瞿德美与出卖人余友红签订的《商品房买卖合同》在上诉人瞿秀媛不能举证土地使用权的情形下，不足以证明案涉围墙系案涉小区专属围墙之认定，显属不当。《商品房买卖合同》约定余友红以竞买方式取得周潭机械厂地块的土地使用权，且买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施。根据物权法第七十三条规定，案涉围墙属于小区的公共财富。五、案涉围墙始建于1972年，距今已有48年之久。被上诉人一直居住在墙外，四周有三方可同行。被上诉人擅自毁墙开路，直接侵害了上诉人的利益。被上诉人周章生、谢西云辩称，一、一审法院关于上诉人主体不适格的认定正确。上诉人既不能提供房产证、土地证，也不能提供合法有效的购房合同。提交的电费发票和微信缴费记录，均不能证明上诉人是案涉小区的业主，调查笔录属于证人证言，需要证人出庭作证。二、一审法院关于案涉小区土地使用权归属问题的认定合理合法。上诉人在一审中没有提交所谓合法的《关于转让陈湖农机厂产权的协议书》，农机厂转让产权的时候是否符合土地法关于“乡镇企业破产、兼并，企业的资产发生转移而导致土地使用权发生转移”的规定也需明确。三、上诉人均非周潭村集体经济组织成员，且周著珍系义安区城镇户口，《商品房买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效。四、一审中，承办法官到涉案地进行了实地勘察，了解到被上诉人宅基地四周原通行确实十分困难，无消防通道，且涉案围墙有倒塌的现实安全隐患。被上诉人并未对水井有任何侵害。案涉围墙系历史遗留，且案涉小区为开放性小区，在涉案围墙处开一道小门极大方便被上诉人生活和通行，也对上诉人无任何影响。瞿秀媛、周真宝、**、周著珍向一审法院起诉请求：1.判令周章生、谢西云立即对位于铜陵市郊区周潭镇周潭机械修配厂小区C栋中间公共围墙停止侵害、恢复原状、赔偿损失5000元；2.案件受理费由周章生、谢西云负担。一审法院查明，案涉围墙系1972年周潭机械修配厂办厂时建造，是周潭机械修配厂拆除后的遗留部分。2006年，余友红在该处建设了案涉小区楼房。2007年，瞿德美与余友红签订《商品房买卖合同》，购买了案涉小区306号房屋。2019年10月10日，瞿德美出具说明：将周潭镇机械修配厂C栋306号房拨给瞿秀媛。2019年10月7日，代理人钱一礼向案外人吴先义进行调查，形成调查笔录予以证明四上诉人均为案涉小区住户。另查明，周章生、谢西云和案涉小区位于铜陵市郊区周潭镇周潭村。瞿秀媛的户籍地为铜陵市郊区周潭镇施湾村西流组156号，周真宝的户籍地为铜陵市枞阳县汤沟镇桂坝村南洲组5号，**的户籍地为铜陵市枞阳县汤沟镇桂坝村南洲组5号，周著珍的户籍地为铜陵市义安区五松镇惠泉四组伯乐花园11号。2019年10月3日-10月8日，周章生与瞿秀媛等人发生纠纷，铜陵市郊区公安分局周潭派出所四次出警化解纠纷。一审法院在该案审理期间，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条规定发出公告，通知权利人在一定期间在一定期间向该院登记。至公告结束，无相关权利人到该院进行登记。一审法院认为，本案首先需要解决的问题是原告诉讼主体资格问题。首先，关于瞿秀媛、周真宝、**、周著珍提交的电费发票、微信缴费记录、调查笔录。电费发票的户名为陈冬生，地址亦仅注明周潭镇周潭村；微信缴费记录户名为*真宝，地址为*潭台区1，不足以证明周著珍、周真宝系案涉小区的业主。调查笔录的性质属于证人证言，由于证人未依法出庭作证，一审法院对该证言不予采信。因此，周真宝、**、周著珍作为原告起诉于法无据。其次，关于瞿德美与余友红签订《商品房买卖合同》以及瞿德美的说明。由于案涉围墙系1972年周潭机械厂办厂时建造，而案涉小区楼房建设于2006年。在瞿秀媛、周真宝、**、周著珍未能举证土地使用权证的情形下，该项证据不足以证明案涉围墙系案涉小区专属围墙即属于《商品房买卖合同》中的“与该商品房有关联的公共部位和设施”。第三，案涉小区楼房位于周潭镇周潭村，由于瞿秀媛、周真宝、**、周著珍未能提交土地使用权证，可以推定该土地依法属于周潭村集体所有。瞿秀媛、周真宝、**、周著珍又均非周潭镇周潭村集体经济组织成员，且周著珍系城镇户口，即使有《商品房买卖合同》亦因为违反法律强制性规定属于无效合同。对于既无合法土地使用权证又系无效合同取得的对不动产范围，应当从严审查，否则易形成过度保护，不利于彰显物权法定原则。因此，合同等亦仅能证明瞿秀媛对案涉小区306号房屋系一种占有的事实状态，而不能证明对案涉围墙具有所有权或占有权。综上所述，瞿秀媛、周真宝、**、周著珍的证据不能证明对案涉围墙具有所有权或合法的占有权，基于无权不能成为适格当事人。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定：驳回瞿秀媛、周真宝、**、周著珍的起诉。二审中，上诉人向本院提交了一份《关于转让陈湖农机厂产权的协议书》，欲证明：1.枞阳县陈湖农机厂厂房以及围墙内的全部余基由余友红自该厂受让而来；2.案涉小区的土地已经征收，不属于周潭村集体所有。被上诉人质证认为：1.对证据的真实性不清楚，合法性由法院认定；2.从协议第一条可以看出，转让的是厂房及其围墙以内的全部余基，不包括围墙。本院对该证据认证如下：该份协议的签订主体均非本案当事人，真实性难以判断；从协议内容看，并未对本案诉争的围墙作明确约定；该协议只是合同当事人之间的约定，不能证明土地是否征收，以及土地所有权的归属，其证明目的不能实现。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点问题为瞿秀媛、周真宝、**、周著珍的诉讼主体是否适格。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，瞿秀媛、周真宝、**、周著珍主张其为案涉铜陵市郊区周潭镇周潭机械修配厂小区住户，被上诉人周章生、瞿秀媛拆除了该小区公共围墙，侵害了其合法权益。首先，小区公共部分的所有权和管理权属于业主共同享有，就小区公共部分主张权利，应举证证明其为案涉小区的业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”在本案一二审期间，上诉人均未提交其享有案涉小区房屋所有权的权属证明，亦未提交其与建设单位之间签订的商品房买卖合同。对于上诉人在一审中提交的调查笔录、电费发票和微信缴费记录，本院认证意见与一审法院意见一致。电费发票的户名为陈冬生，地址亦仅注明周潭镇周潭村；微信缴费记录户名为*真宝，地址为*潭台区1。电费发票、微信缴费记录不足以证明周著珍、周真宝系案涉小区的业主。调查笔录属于证人证言，因证人未依法出庭作证，对该证言应不予采信。对于上诉人提交的瞿德美与余友红签订的《商品房买卖合同》以及瞿德美出具的说明。该份《商品房买卖合同》中约定的房屋买受人为瞿德美。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。瞿德美出具说明，称将周潭镇机械修配厂C栋306号房拨给瞿秀媛，该转让行为未经登记不发生物权变动的效力。故上述两份证据不能证明瞿秀媛对周潭镇机械修配厂C栋306号房屋享有所有权或占有权。综上，现有证据无法证明上诉人瞿秀媛、周真宝、**、周著珍为案涉周潭镇周潭机械修配厂小区的业主。其次，案涉围墙系1972年周潭机械修配厂办厂时建造，而案涉小区楼房建于2006年，该处围墙系周潭机械修配厂拆除后的遗留部分。除该段诉争的围墙外，案涉周潭镇周潭机械修配厂小区周围并无其他围墙，在上诉人未提交土地使用权证的情况下，对上诉人关于案涉围墙属于周潭镇周潭机械修配厂小区公共部分的主张，应不予支持。瞿秀媛、周真宝、**、周著珍与本案无直接利害关系，作为原告起诉，诉讼主体不适格。综上所述，瞿秀媛、周真宝、**、周著珍的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  尹雪茗审判员  王继东审判员  戴卢刚二〇二〇年四月二十七日法官助理管佳丽书记员杨采薇附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。