安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0705民初3971号 原告：鲁鲲，男，1988年12月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：鲁爱东，父子关系。 被告：高速地产集团铜陵有限公司，住所地安徽省铜陵市狮子山经济技术开发区办公室，统一社会信用代码91340700698960547G。 法定代表人：黄朝晖，执行董事。 委托诉讼代理人：孙照圣，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童晓春，公司员工。 原告鲁鲲诉被告高速地产集团铜陵有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁鲲及委托诉讼代理人鲁爱东，被告高速地产集团铜陵有限公司委托诉讼代理人孙照圣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告鲁鲲向本院提出诉讼请求：1、因原告方未能提供合格产品，按售房合同约定，由被告方按每日万分之二违约金支付给原告方。违约金首付款13万元整，日期从2014年6月30日起至2015年12月30日止，小计14222元，全额房款39.5904万元。日期从2016年1月1日至2019年6月30日止，小计101112元。合计违约金：壹拾壹万伍仟叁佰叁拾肆元整（115334元）。退回已收四年物业费肆仟元整。2、由被告方安排人员对房屋所有未能做节能保温的部位以及未达标部分全部铲除，按图纸和国家规范要求做节能保温层和面层油漆施工。已做节能保温的部位厚度未达上图纸要求的，应按图纸和国家规范要求重新做到合格要求。本案在审理过程中原告方增加诉讼请求：在第一项诉讼请求违约金基础上另增加房屋租赔偿金63000元；将第二项请求变更为按施工图纸设计的规范要求修复。事实和理由：原告家庭倾其所有，在被告方开发的铜陵市铜官区铜都天地花园购买了64栋1103室商品房一套。因被告开发的商品房存在多项严重的建筑工程质量问题，产品功能性严重缺失，未提供合格产品，违反了合同约定，侵害了原告方合法权益。一、铜都天地花园64栋为高层建筑，在建筑节能施工过程中，该房门窗铝框未适用断桥隔热铝型材，外窗未使用镀膜玻璃，外墙体砌筑未使用隔热保温砌体材料。在外墙保温施工中，该房所有门窗框外侧墙面，窗台勒脚、线条，尤其空调板等热桥部位，未做保温层施工。更为严重的是该房屋南侧主次卧室采光面，竟然没有做节能保温层。不知道是施工方恶意偷工减料，还是建设方明示或暗示偷工减料，其他外墙部位已做的节能保温层厚度普遍不合格，图纸要求保温层厚度3.5厘米，实际最薄处仅0.9厘米。这一行径，严重违反了《节约能源法》和国务院颁布的《民用建筑节能条例》之相关规定和安徽省工程建设标准设计《外墙保温系统构造图集》24-25页的规定，以及建筑节能验收规范，无法达到图纸设计要求节能50%的规定，为建筑工程严重性功能缺失。根据国家法律法规，该房为不合格产品，被告方不能组织竣工验收。但被告方隐瞒事实真相，违规组织竣工验收。原告方家庭成员，特别是婴幼儿，居住房内冬冷夏热，很不舒适，且严重浪费能源。二、原告方位于铜都天地花园64栋1103室房屋的主卧、卫生间、书房顶棚混凝土，有贯穿放射状裂缝，并存在严重漏水现向，在主体施工期间就存在此问题。原告方购房后，曾到施工方现场项目部反映此事，但施工方后期未采取任何实质性整改措施。被告方仅在房顶棚及漏水处刮了几遍掺入胶水的白腻子敷衍了事。根据GB5024-2015混凝土规范解释：楼板裂缝。裂隙从混凝土表面延伸至混凝土内部，该房主卧、卫生间、书房形成贯穿裂缝、漏水。因裂缝宽度0.2毫米，长度大于1米，有的呈放射状。严重影响结构性能，房屋楼板后期裂缝可能有加大，且该房多达三处。这种情况为严重建筑工程质量问题，严重影响该房屋使用性、耐久性和安全性。这是实实在在的残次品。三、根据图纸标注，铜都天地花园64栋1103室南侧阳台左侧为梁柱，剪力墙承重结构，原告方经现场测量发现阳台剪力墙偏位7.5厘米，梁偏位轴线3厘米。不但使用阳台实际使用面积减少，阳台实际几何尺寸改变，严重影响美观。这种情况属主控项目不合格，且无法修复，严重违反国家规范GB5024-2015强制性标注。四、原告方在2016年6月份内装修时，发现该房屋内墙砌筑材料使用不合格机制水泥砖，致使强度达不到要求，这一行为违反了建筑规范关于不合格材料不许进场、不许使用的规定。原告方在房屋装修过程中，经测量发现该房客厅墙体轴线偏位2厘米达到两处。已请施工方现场实测实量。墙面阴阳角有70%不合格，墙面平整度多大于1厘米，不符合建筑规范要求。客厅墙体开裂0.2毫米一处，长度达两米。事件发生后，原告方及64栋其他住户，于2016年8月向建设方书面投诉，并向建设主管部门市建委、市质监站书面投诉且多次上访。在建设主管部门监督下，建设方、施工方有关人员两次到原告方房屋现场核实，对上述工程质量问题全部认可。虽然经三方多次沟通调解，至今未予维修。甚至物业带着保安入户强行收取物业费至今；所反映的问题一直未解决。综上所述，被告方违反《合同法》、《节约能源法》及有关建筑规范，在房屋施工过程中未能依法依规有效监督施工方，房屋建筑相关责任主体未履行各自职责，才导致生产出如此劣质的不合格产品，被告方应承担主要责任。 被告高速地产集团铜陵有限公司辩称：一、涉案房屋工程质量合格。2015年11月份，高速铜都天地三期经建设单位、施工单位、监理单位竣工验收，工程质量达到验收合格标准，且建筑节能质量验收同样合格。二、原告提供的证据不足以证明涉案房屋存在质量问题。本项目竣工日期为2015年11月，而原告提供的照片证据形成时间均为2015年5月份，也不能反映真实的拍摄地点，该时间施工工地是禁止非工作人员进入的，原告是不可能取得该时间段的房屋照片，我们有理由认为，该组照片并非在涉案房屋处采集；另外，2015年5月份，施工并未完成，即使该组照片是原告违反工地管理规定违规拍摄，也仅仅说明当时施工并没有结束，不能说明房屋在交付时存在质量问题。三、原告要求支付赔偿金没有事实和法律依据。2015年12月19日，被告按合同约定交付房屋，原告领房时未提出任何有关质量问题的异议，并在领房验收交接表上签字确认，直至今日，原告也未因房屋质量问题受到任何损失，原告要求支付赔偿金的行为不应得到支持。且原告所索取的赔偿金在合同中没有依据，只是原告单方面主张。四、物业费是按照物业管理合同进行收取的，不应当退还。 本院经审理认定事实如下：2014年12月19日原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1,5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案；本期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实；商品住宅质量责任承担主体已明确；前期物业管理已落实）。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同.....买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十七条保修责任约定：买受人购买的商品房保修期限、保修范围应符合《房屋建筑工程质量保修办法》第七条有关规定，保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。具体的保修期限、保修范围、保修责任，双方应当以合同附件的形式详细约定，保修期从交付之日起计算。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题、出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同补充协议附件四第十二条约定：如买受人认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应以书面形式提出，对买受人提出的质量问题，确属质量问题，出卖人在保修期予以修理，但因买受人装修或者使用不当造成的问题，出卖人不再承担保修责任。第十七条保修范围和保修期限约定：.....屋面防水保修5年；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏保修5年...。2015年9月21日涉案房屋建筑办理了工程竣工验收。2015年12月19日被告向原告交付铜都天地花园1103室房屋。本案审理过程中，原告于2019年8月9日向本院提出鉴定申请，要求对涉案房屋外墙保温层是否符合质量要求进行鉴定。经本院委托，2020年1月3日，上海同测质量检测技术有限公司作出同测建鉴（2019）建鉴字第529号鉴定意见书，鉴定意见为：根据现场情况，铜陵市铜都花园64栋1103室所检测部位外墙保温不符合设计要求，也不符合《建筑节能施工质量验收规范》（GB50411-2007）的相关规定。本案庭审中，原告主张的违约金115334元依据的是房屋买卖合同第九条按每日万分之二计算，赔偿金63000元是另行租赁房屋租金损失。 上述事实，有原、被告签订的房屋买卖合同、鉴定意见书及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定，全面履行各自的义务。对原告提出其购买的房屋外墙保温不符合设计及规范要求，上海同测质量检测技术有限公司作出同测建鉴（2019）建鉴字第529号鉴定意见书，鉴定意见为：根据现场情况，铜陵市铜都花园64栋1103室所检测部位外墙保温不符合设计要求，也不符合《建筑节能施工质量验收规范》（GB50411-2007）的相关规定。对该鉴定意见被告表示不予认可，但未提举充分证据证明其出售给原告的房屋外墙保温符合设计及规范要求，故对该鉴定意见，本院予以采信。依双方在合同中的约定“商品房保修范围和保修期限内发生质量问题、出卖人应当履行保修义务”，故被告应当在合理的工期内，完成对原告房屋外墙保温保修义务，达到原施工图建筑外墙保温设计图施工规范要求并承担鉴定费用。对原告主张依房屋买卖合同第九条按每日万分之二计算的违约金115334元，而合同第九条是关于逾期交房违约责任的约定，原告该主张不符合合同约定，不予支持；对原告主张租赁房屋租金损失63000元，原告无证据证明外墙保温原因已导致房屋不能正常居住且原告未举证已实际租赁房屋的事实，原告该请求证据不足，不予支持。原告诉请退回物业费4000元，与本案不属同一法律关系，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告高速地产集团铜陵有限公司于本判决生效后十日始即对原告鲁鲲所有的铜都天地花园1103室房屋外墙保温进行维修达到设计规范要求。 二、被告高速地产集团铜陵有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告鲁鲲鉴定费20000元。 三、驳回原告鲁鲲其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4062元，减半收取2031元，由原告鲁鲲负担1000元，被告高速地产集团铜陵有限公司负担1031元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  郑宏伟 二〇二〇年四月十三日 书记员  王 瑞 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。