湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终215号上诉人（原审被告）:朱洪清，男，1965年2月15日出生，汉族，住松滋市。委托诉讼代理人：陈忠强，湖北驰华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许张珂，女，1997年2月4日出生，汉族，住松滋市。委托诉讼代理人：许弟雄（许张珂之父），住湖北省松滋市。上诉人朱洪清因与被上诉人许张珂租赁合同纠纷一案，不服湖北省松滋市人民法院（2019）鄂1087民初1509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人和被上诉人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱洪清上诉请求：1、请求撤销松滋市人民法院（2019）鄂1087民初1509号民事判决。2、改判被上诉人赔偿上诉人的停业和搬迁损失10,000元。3、判决由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一审法院未全面查清案件事实，本案双方约定了租赁期限，租期至今未届满。上诉人在2003年开始租赁涉案房屋从事日杂经营，2006年原房主将该房对外转让，上诉人与被上诉人之父许弟雄（现实际房主，系上诉人妻弟）商量，由上诉人借钱给许弟雄买下该房（后该房登记在许弟雄女儿许张珂名下），由上诉人继续承租，上诉人承诺每年的租金不低于购房款的10％（当时购房款为30余万元），后双方约定：租金标准为每年4万元，即以购房款的10％为标准，固定不变，租期直至上诉人自愿退出为止。被上诉人违反双方关于租期和租金的约定，其违约要求解除合同的行为，将给上诉人造成巨大的停业和搬迁损失。根据法律规定，因变更或解除租赁合同使一方当事人造成损失的，应当由责任方负责赔偿。另外，上诉人苦心经营长达16年之久，重新寻找新的经营场地，需要一定时间的考察和装修，库存量大，搬迁任务艰巨，一审法院没有给予合理期限，要求上诉人在三十日内搬迁是不合理的。虽然2019年租金是7万元，但是受到疫情影响，应该免除2020年2月、3月两个月的租金。许张珂辩称：上诉人从2006年5月开始租赁被上诉人房屋用于经营日杂、百货及家电零售，当时考虑到双方的亲情关系，没有签订书面合同，只是口头约定：房租暂定每年4万元，以后随市场行情调整租金，于每年5月1日交付次年租金。2013年双方经口头协商将租金调整为每年6万元，交款时间不变。2017年被上诉人根据市场行情，要求上诉人每年将租金增至10万元，但上诉人实际每年只交7万元，被上诉人多次与其交涉，要求上诉人按每年10万元交齐租金，否则解除租赁合同。但上诉人既不补交租金，也拒不迁出房屋，上诉人的行为给被上诉人造成巨大的经济损失。本案一审时，上诉人口口声声同意解除租赁合同，一审法院依据双方当事人的真实意思表示，判决解除租赁合同，并没有违背当事人的意愿，而上诉人却在上诉状中称“法院未全面查清事实，本案双方约定了租赁期限，租期至今未届满”,很显然上诉人缺乏诚信，双方根本上就没有约定所谓的按购房款的10％支付租金，更谈不上租赁期限的问题。根据合同法第二百三十二条之规定，被上诉人可以随时解除合同。上诉人要求被上诉人赔偿停业和搬迁损失没有事实依据和法律依据。被上诉人既没有给上诉人造成任何损失，也没有半点违约的事实，而且从2017年就要求解除租赁合同，给了三年多的合理期限，恰恰证明违约的是上诉人，因上诉人违约，一、二审的案件受理费应由上诉人承担。许张珂向一审法院提出诉讼:1、判令解除许张珂与朱洪清之间的租赁合同关系。2、从2019年5月起至迁出之日止，按每月14,724元支付租金。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证,朱洪清对许张珂提交的证据一至四均无异议，对许张珂提交的租赁房屋周边的市场价格有异议。一审法院对双方均无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、许张珂对朱洪清租赁房屋周边的市场价格证据为孤证，不予认定。2、许张珂与朱洪清未签订书面房屋租赁合同，朱洪清于2018年实际交付租金7万元。一审法院认为，本案审理的是房屋租赁合同纠纷，许张珂与朱洪清未签订书面房屋租赁合同，双方的房屋租赁关系为不定期租赁合同。现出租方请求解除租赁合同，承租方同意解除，本院予以确认。许张珂与朱洪清在房屋租赁合同履行过程中，双方关于房屋年租金4万元系口头约定，此后许张珂要求按每年10万元租金履行，朱洪清并未同意，但朱洪清于2018年按7万元交付租金，应视为承租方同意按每年7万元履行。许张珂与朱洪清解除合同后，朱洪清应按每月5,833元向许张珂交付租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条规定，判决：一、解除张珂与朱洪清的房屋租赁合同。二、朱洪清应于本判决生效后三十日内迁出租赁房屋；从2019年5月1日起至迁出之日止，朱洪清按每月5,833元向许张珂支付房屋租金，并于迁出租赁房屋之日履行完毕。三、驳回许张珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取402元，由许张珂、朱洪清各负担201元。二审中，上诉人与被上诉人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人称双方对案涉房屋的租赁期限和租金进行了约定，被上诉人对此并不认可，上诉人亦未提交相关证据予以证明，上诉人的该项上诉理由不能成立。许张珂诉请解除案涉合同，朱洪清在一审庭审中表示同意解除，一审判决解除合同符合法律规定。因双方对案涉房屋的租赁期限和租金没有明确约定，被上诉人不存在违约行为，合同解除后上诉人应依法腾退房屋，上诉人主张的停业和搬迁损失没有法律依据，本院不予支持。一审判决上诉人从2019年5月1日起至迁出之日止按每月5,833元向被上诉人支付房屋租金，上诉人称应扣除受新冠××疫情影响的2020年2月和3月两个月租金，因新冠××疫情属于不可抗力，系不可归责于双方的事由，考虑到上诉人在此期间正常占有使用案涉房屋受到影响，由此造成的租金损失由上诉人与被上诉人共同承担，本院酌定上诉人按2,917元（5,833元×50％）的标准支付2020年2月、3月的租金。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决如下：一、维持湖北省松滋市人民法院（2019）鄂1087民初1509号民事判决第一项（一、解除张珂与朱洪清的房屋租赁合同。）；二、撤销湖北省松滋市人民法院（2019）鄂1087民初1509号民事判决第二项、第三项（二、朱洪清应于本判决生效后三十日内迁出租赁房屋；从2019年5月1日起至迁出之日止，朱洪清按每月5,833元向许张珂支付房屋租金，并于迁出租赁房屋之日履行完毕。三、驳回许张珂的其他诉讼请求。）；三、朱洪清于本判决生效后三十日内腾退租赁房屋，并于腾退完毕之日前向许张珂支付房屋租金（自2019年5月1日起至腾退完毕之日止按5,833元／月标准计算，其中2020年2月、3月的租金按2,917元／月计算）；四、驳回许张珂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费402元，由许张珂负担201元，由朱洪清负担201元；二审案件受理费804元，由许张珂负担117元，由朱洪清负担687元。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  全 华二〇二〇年四月二十一日法官助理江媛书记员邱爽