湖南省株洲市渌口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0221民初76号 原告:范某某，男，1989年12月21日生，汉族，天津市人，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：周新民，湖南东盛律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人:张某，女，1963年10月14日生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。系原告范某某母亲，代理权限为一般代理。 被告：湖南某投资发展有限公司，住所地：湖南省株洲市渌口区。 法定代表人：邓某，公司总经理。 委托诉讼代理人：吴豫湘，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李慧兰，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告范某某诉被告湖南某投资发展有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刘雅玲担任审判长，与人民陪审员曾宪文、陈光明组成合议庭，由书记员周幸担任庭审记录，公开开庭进行了审理。原告范某某的委托诉讼代理人周新民、张某，被告某公司的委托诉讼代理人吴豫湘、李慧兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付违约金305085元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由:2014年9月2日原告与被告签订了《城市公园、山水世家二期房团购预订协议书》，2015年10月29日双方签订《株洲县商品房销售合同》，由原告购买《惠天然城市公园》二期*区*型**-**号101、201、301室，房屋建筑面积为352.32平方米，价款为贰佰零肆万贰仟零陆拾捌元整，合同约定交房日期为2016年12月31日。原告按照合同约定的交款时间和价款交清了全部房款。然而，在原告多次催促下，被告直到2018年5月12日才实际交房，逾期交房498天。按双方合同第十一条“……甲方(被告)如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方(原告)，应当向乙方(原告)支付违约金，违约金按乙方(原告)已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止……”的约定，被告应向原告支付违约金305085元。因协商未果，特诉至法院。 被告某公司辩称，原告自2016年5月就已自行雇请人员对案涉房屋进行改造，其已对案涉房屋进行了占有、使用，应视为被告于2016年5月起就已将案涉房屋交付给原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，原告的装修、改造行为应视为其已经实际接收房屋并占有使用房屋。由于原告自2016年5月开始持续对房屋进行大量改造，房屋的改造完全按照其自身要求及工期完成，并没有影响原告占有使用房屋，房屋迟迟未经验收也是原告自身原因造成，原告并未遭受任何损失，原告从来没有催促过被告交房，该事实也证实原告已经收房，否则不可能拖延如此长久不向被告主张权利。基于原告没有实际损失，原告所主张的违约金明显过高，依法也不应得到支持。我国对违约金适用“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，守约方也不应通过违约金的约定获得合同法规定的实际损失之外的额外收益。 本院经审理认定案件事实如下：2014年9月2日，原告范某某与被告湖南某投资发展有限公司签订《城市公园﹒山水世家二期房团购预订协议书》，原告向被告团购预订坐落于株洲县城市公园﹒山水世家二期住房一栋，具体房号未定，建筑面积约为地上300-400平方米、地下120-170平方米左右（实际面积以签订《商品房买卖合同》时预测面积为准，最终面积以房产局测量后发证面积为准）。2015年10月29日，原告范某某与被告某公司签订《株洲县商品房（预）销售合同》约定：乙方（范某某）向甲方（某公司）购买《惠天然城市公园》渌口镇柏树村惠天然城市公园二期*区*型**-**号101、301、201室房产，该房屋建筑面积为352.32平方米；每平方米房屋按建筑面积单价为人民币5796.06元，总房价款暂定为人民币2042068元；乙方未按合同约定时间付款应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算；甲方定于2016年12月30日前将该房屋交付给乙方，逾期应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，计算至实际交付之日止；房屋交付的标志为《房屋交接单》等条款。原告范某某按合同约定已经全额支付了房屋价款。2015年10月29日，双方签订《补充条款》约定：甲乙双方共同确认和同意本合同第十条第一款中的“该房屋经验收合格”系指甲方取得勘探、设计、施工、监理、建设等五方责任主体盖章的《竣工验收报告》；甲乙双方一致同意将第十四条第一款变更为“甲方的房地产项目经甲方取得勘探、设计、施工、监理、建设等五方责任主体验收合格后，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件”等条款。 原告按照合同约定分别于2014年9月2日付款700000元、2015年1月28日付款400000元、2015年12月1日付款2068元、2015年12月1日银行贷款940000元付至被告某公司账户。被告某公司向原告开具收据。2018年1月29日，勘察、设计、施工、监理、建设等五方责任主体共同签署了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2018年5月12日，原、被告双方签署《房屋交接书》：双方确认，该商品房由甲方交付给乙方。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是原告诉请被告支付逾期交房违约金有无事实和法律依据？针对本案争议焦点本院作如下评述： 原告范某某与被告某公司签订的《株洲县商品房（预）销售合同》是双方当事人的真实意思表示，且合法有效，应当依法予以保护。2018年1月29日，被告某公司获得了勘察、设计、施工、监理、建设等五方责任主体共同签署的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，取得了合同约定的对房屋交付的前提条件，原、被告双方签署了《房屋交接书》，故应当以合同明确约定的该签署《房屋交接书》的2018年5月12日为双方对买卖房屋进行交付，被告已逾期交房498天，原告范某某诉称的逾期交付构成违约的事实存在，对此，被告某公司应当依法承担违约责任，本院予以支持；被告某公司抗辩2016年5月已经实际交付并由其改造的理由，因无足够证据予以证实，本院不予支持。原告按合同约定计算违约金为305085元（2042068元×0.0003×498天），被告某公司抗辩违约金过高，经考虑合同的履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，结合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，本院对逾期交房违约金的标准酌情调整为万分之一，即被告应付违约金为101695元（2042068元×0.0001×498天），对超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告湖南某投资发展有限公司支付原告范某某逾期交房违约金101695元，限判决生效后十五日内付清； 二、驳回原告范某某的其他诉讼请求。 如被告湖南某投资发展有限公司未按照本判决第一项指定的上述期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5876.28元（原告已预交2938.14元），由被告湖南某投资发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101***************1。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  刘雅玲 人民陪审员  曾宪文 人民陪审员  陈光明 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  周 幸 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。