浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终984号 上诉人（原审被告、反诉原告）：劳根炎，男，1959年1月19日出生，汉族，住浙江省余姚市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵占江，男，1984年3月6日出生，汉族，户籍地河南省民权县，现住浙江省余姚市。 委托诉讼代理人：严慧慧，浙江民邦律师事务所律师。 原审被告：黄建丹，男，1964年1月8日出生，汉族，住浙江省余姚市。 上诉人劳根炎与被上诉人赵占江、原告被告黄建丹合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院（2019）浙0281民初5244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 劳根炎上诉请求：1.判令赵占江承担违约金50000元；2.排除《调解协议》、《欠条》的非法证据；3.判令赵占江承担案件的所有诉讼费用。事实和理由：1.劳根炎与赵占江签订《房地产转让契约》后第二天，房东劳君民到中介签字确认。此契约明确约定2019年3月31日前乙方（赵占江）付甲方（劳根炎）首付款500000元（含定金50000元），同时甲方将三证过户给乙方，但赵占江一直没有履行首付，赵占江也多次表示不买房了，以及双方签订的《附加协议》，都证明赵占江违约的事实。2.《调解协议》和《欠条》是劳根炎在赵占江、中介、派出所人员胁迫下签字的，是非法证据。 赵占江辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 黄建丹提交一份情况说明，但未陈述意见。 赵占江向一审法院起诉请求：1.判令劳根炎支付赵占江欠款40000元；2.判令黄建丹对上述欠款承担连带保证责任；3.本案案件受理费、保全费等诉讼费用由两原审被告承担。后赵占江变更第二项诉讼请求为：判令在对劳根炎财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由黄建丹作为保证人对上述欠款承担保证责任。 一审法院认定事实：2018年12月29日，赵占江、案外人马晓蕊作为乙方，劳根炎作为甲方与华芬中介作为丙方签订《房地产转让契约》一份，约定：位于余姚市城区房屋，建筑面积119.97平方米，附属用房车位一间，房地产证件为契证：余契字（2012）第06322号，产别为私有房产，双方议定售房价为1550000元；本契约签订后，乙方即付定金50000元于甲方，以确认购买此房，交易完毕，定金充抵房款；付款方式：2019年3月31日前乙方付甲方首付款500000元（包括定金50000元），同时甲方将三证过户给乙方；余款1050000元等乙方三证做出贷款后付清给甲方，同时办理交房手续；本契约签订后，甲方在收取购房定金的同时，将该房地产权或其他合法的权属证明交由丙方保存，办理转让手续所需的其他证件在一日内提交丙方；甲方必须保证所卖房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的民事责任，因此给乙方和丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；如乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途违约，在违约之日甲方须双倍返还定金给乙方，不论哪一方违约，在购房定金中的30%为丙方的中介服务费，已收取的服务费不作退还；若甲方不能按期向乙方交付房产，由甲方每天支付已付金额1‰的违约金给乙方，或乙方不能按期付清购房款，由乙方每天支付房款未付金额1‰的违约金给甲方，逾期十五天，则作违约处理；规定期限内，如三方经过努力，因不可抗拒因素无法办理过户手续，属转让不成功，应无条件退还对方权属证明或定金，不作违约处理；并对税费的负担、争议的处理等事项进行了约定。 2019年1月2日，劳根炎向赵占江出具收条一份，载明：“今收赵占江（411421198403064832）购余姚市城区房屋定金伍万元整；备注：收款人本人对于余姚市城区的房屋定金负法律责任”。 同年3月26日，赵占江作为乙方与劳根炎作为甲方签订《附加协议》一份，载明：“关于余姚市城区，按原约定在2019年3月31日前过户给乙方，现因甲方原因要推迟到2019年4月15日左右过户给乙方，经过协商乙方同意，甲方的约定时间，如到约定时间甲方还是不过户给乙方，算甲方违约，如同意甲、乙双方签下附加协议”。 同年4月16日，赵占江作为甲方、劳根炎作为乙方、黄建丹作为保证人签订《调解协议》一份，载明：“双方自愿退还甲方定金伍万元整，另付违约金壹万元整，合计陆万元整（包括中介费在内），因乙方签调解协议时一次性还不出其陆万元整，经双方协商甲方同意乙方在2019年4月16日付甲方贰万元整，余款肆万元整，乙方保证在2019年4月30日前付清，如乙方不能履行协议，由借条中的担保人黄建丹归还；双方协定还清陆万元欠款后，在2018年12月29日所签的卖房协议作废，买卖协议到此结束，今后双方不得干涉”。赵占江收到款项20000元。同日，劳根炎向赵占江出具《欠条》一份，载明：“今欠甲方赵占江人民币肆万元正，特此证明，保证于2019年4月30日前履行”。黄建丹作为担保人签字确认。 另查明，2011年7月1日，劳根炎、案外人劳建丽与案外人宁波舜大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，由劳根炎与案外人劳建丽共同购得余姚市城区房屋及126号车位，建筑面积120.83平方米，该商品房款合计2178411元；2017年6月1日，劳根炎与案外人劳建丽共同共有的余姚市城区房屋及126号车位通过法院强制执行过户给案外人路晓蕾；2017年8月25日，案外人路晓蕾以850000元的价格将涉案房屋及车位转卖给案外人孙小军。 2017年12月2日，案外人孙小军由于其他原因死亡已进行户口注销登记。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.赵占江与劳根炎及案外人马晓蕊、华芬中介共同签订的《房地产转让契约》是否合法有效；2.劳根炎是否应返还涉案房屋的购房定金50000元并支付违约金10000元。 一、关于赵占江与劳根炎及案外人马晓蕊、华芬中介共同签订的《房地产转让契约》是否合法、有效的问题。劳根炎辩称，涉案房屋现未登记在劳根炎名下，不动产物权的转移是以登记为要件，涉案房屋还登记在已亡故的案外人孙小军名下，且涉案房屋是劳根炎的亲属共同出资为解决劳根炎居住问题而购买，故双方签订的《房地产转让契约》无效；劳根炎并没有赵占江所说的契证，房屋中介也没有这个契证。赵占江述称，劳根炎拿着过期的契证证实涉案房屋登记在劳根炎名下，且劳根炎及其家人也一直居住在涉案房屋内，赵占江系作为善意第三人向劳根炎购买房屋。一审法院认为，首先，本案中，《房地产转让契约》中明确约定有效凭据为契证，并登记了契证号码，该契证作为权属证明的凭据，且与证人赵某向一审法院提供的一致，故在签订《房地产转让契约》时，劳根炎为证明其权属出示了该契证；其次，赵占江亦前往涉案房屋实地看房，发现劳根炎一家确实居住在涉案房屋内，劳根炎对于其一家居住在涉案房屋内的事实亦予以认可；再次，庭审中，劳根炎述称，涉案房屋登记在案外人孙小军名下，双方之间有协议，涉案房屋产权是劳根炎的，权属是清楚的；因此，赵占江作为善意第三人有理由相信涉案房屋系劳根炎所有。综上，涉案《房地产转让契约》的内容并未违反法律的强制性规定，且系合同双方真实意思表示，具有法律效力。至于劳根炎的行为对案外人孙小军或其他第三人造成损害的，可另行理直。 二、关于劳根炎是否应返还涉案房屋的购房定金50000元并支付违约金10000元的问题。庭审中，劳根炎辩称因赵占江违约在先，未在规定时间内支付涉案房屋首付款，劳根炎才未办理过户手续，故劳根炎不应返还定金50000元，对于其已向赵占江支付的20000元，赵占江应退还给劳根炎。经查，2019年3月26日，赵占江与劳根炎签订《附加协议》一份，约定将涉案房屋过户的时间延至2019年4月15日左右，如在约定时间内劳根炎未能将涉案房屋过户给赵占江，则为劳根炎违约。在该协议中，赵占江与劳根炎对于违约的事由已进行了明确的约定，劳根炎未能在约定的时间内办理涉案房屋过户手续，根据双方签订的《附加协议》，应属劳根炎违约。2019年4月16日，赵占江与劳根炎、黄建丹签订《调解协议》，约定劳根炎返还赵占江定金50000元，并支付违约金10000元，合计60000元，如劳根炎不能履行，由黄建丹归还。同日，赵占江收到款项20000元，劳根炎向赵占江出具《欠条》，约定劳根炎于2019年4月30日前支付赵占江欠款40000元。劳根炎辩称该《调解协议》及《欠条》均系在其受胁迫的情况下签订的，不具有法律效力。但劳根炎提交的证据不足以证明其主张的事实，故对于劳根炎上述答辩意见，一审法院不予采纳；对赵占江要求劳根炎支付欠款40000元的诉请，一审法院予以支持。 综上，赵占江与劳根炎及案外人马晓蕊、华芬中介之间签订的《房地产转让契约》，赵占江与劳根炎之间签订《附加协议》及赵占江与劳根炎、黄建丹之间签订的《调解协议》、《欠条》均系赵占江、劳根炎、黄建丹真实意思表示，合法有效。劳根炎未按约向赵占江支付欠款40000元，显属违约，应承担相应民事责任。黄建丹作为担保人应承担相应的保证责任。现赵占江的诉请合法有据，一审法院予以支持；劳根炎的反诉请求，理由不足，一审法院不予支持。黄建丹经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃相关诉讼权利，且不影响一审法院对本案事实的认定与判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、劳根炎支付赵占江欠款40000元，款限于一审判决发生法律效力后十日内付清；二、对劳根炎财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由黄建丹作为保证人对上述欠款承担保证责任，其承担担保责任后，有权向劳根炎追偿；三、驳回劳根炎的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费800元，财产保全费420元，合计1220元，由劳根炎负担。反诉案件受理费150元，由劳根炎负担。款限于一审判决发生法律效力后七日内交纳。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以认定。 本院认为，劳根炎与赵占江就房屋买卖纠纷达成《调解协议》，并出具《欠条》，劳根炎主张《调解协议》《欠条》是在受胁迫情形下签字，但未提交充分证据证明，经审查也未发现其他违反法律强制性规定的情形，一审法院认定《调解协议》《欠条》均系赵占江、劳根炎、黄建丹真实意思表示且合法有效并无不当。劳根炎、黄建丹应依《调解协议》和《欠条》承担相应民事责任，劳根炎的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，劳根炎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人劳根炎负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 沈路峰 审 判 员 胡曙炜 审 判 员 梅亚琴 二〇二〇年四月二十四日 代书记员 袁 琳