河南省周口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫16民终444号上诉人（一审原告、案外异议人）：西华县祥和养老公寓有限公司。法定代表人：林雷，系该公司总经理。委托代理人：高福祥，系该公司法律顾问。被上诉人（一审被告、执行申请人）：中原银行股份有限公司周口分行。负责人：周朝阳，系该行行长。委托代理人：田卫军，系该行员工。委托代理人：潘莉，系该行法律顾问。上诉人西华县祥和养老公寓有限公司（以下简称西华祥和公司）与被上诉人中原银行股份有限公司周口分行执行异议之诉纠纷一案，周口市川汇区人民法院于2019年12月27日作出（2019）豫1602民初6035号民事判决。西华县祥和养老公寓有限公司不服，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西华县祥和公司的委托代理人高福祥，被上诉人中原银行股份有限公司周口分行的委托代理人田卫军、潘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人西华县祥和养老公寓有限公司向本院提出的上诉请求：1、请求撤销川汇区人民法院（2019）豫1602民初6035号民事判决，依法改判或发回重审，依法排除周口市川汇区人民法院（2017）豫1602民初2200-1号民事裁定书、（2019）豫1602执恢50号公告对异议人的查封，2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月5日原告与河南省鸿鑫服饰有限公司签订租赁合同，其将本公司拥有的房屋、土地租给原告办理养老公寓及康复养老医院使用，租赁期限2016年5月5日至2021年5月4日止。合同签订后，原告及康复养老医院的合伙人袁林、林杰、王建军、董璐宁对原有房屋进行装修，院内进行绿化及基础设施建设的投入，购置大量医疗器械，新建三处房屋并进行消防建设，四合伙人共投入5,850万元。养老公寓的筹建工作已经完成，康复养老医院相关手续正在办理中。2019年5月20日被告申请人民法院将四位合伙人筹建的养老公寓及医院查封。一审法院认定事实不清，中原银行周口分行抵押权限时间为一年（即2013年7月9日至2014年7月8日），上诉人与鸿鑫服饰公司的租赁合同系在抵押期届满后签订，合法有效，应当得到支持，原判不当，应予纠正。被上诉人中原银行股份有限公司周口分行辩称：第一、本案执行过程中的保全、查封等均合法进行，执行行为、执行程序完全合法，针对本案的执行，被执行人河南省鸿鑫服饰有限公司、案外人王建军、董璐宁已提起过执行异议申请均被驳回。本案中的执行行为、执行标的、执行范围均在执行裁定书中审查确认，异议申请、复议申请均被驳回，执行行为合法；第二、本案中的执行标的是被执行人的抵押房地产，抵押合法有效，依据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，人民法院可以根据抵押权人的申请依法拍卖、变卖或者抵债。被答辩人所称的租赁发生在抵押登记之后，依据物权法190条的规定，抵押设立后，抵押财产出租该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，承租人不能以该租赁关系阻却本案的执行；第三、被答辩人的异议请求不符合相关的法律规定，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第一款的规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取的执行措施并涤除租赁物上的租赁关系时，承租人要求在租赁期限内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，应符合以下情形：1、承租人在抵押登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；2、承租人在抵押登记前已经依据书面租赁合同占有使用该租赁物。本案中被答辩人的租赁均不符合该规定，因此其诉讼请求不合法。综上所述，答辩人认为被答辩人异议诉求不成立，请求驳回上诉人上诉请求。西华祥和公司向一审法院提出诉请：1、依法排除周口市川汇区人民法院（2017）豫1602民初2200-1号民事裁定书、（2019）豫1602执恢50号公告对异议人的查封，恢复异议人正常的日常工作；2、本案诉讼费用由被告承担。一审经审理查明：本案被告中原银行股份有限公司周口分行与河南省鸿鑫服饰有限公司、袁文忠、金会贞、袁文明借款合同纠纷一案，因中原银行申请保全，本院于2017年5月4日作出（2017）豫1602民初2200-1号民事裁定，并向西华县国土资源局发出协助执行通知书，对鸿鑫公司名下的西国用（2012）第11号土地使用证和西国用（2012）第105号土地使用证项下的两处土地予以查封。本院于2017年6月23日作出的（2017）豫1602民初2200号民事判决，该判决已发生法律效力。判决被执行人河南省鸿鑫服饰有限公司还款付息，袁文忠、金会贞承担连带责任，中原银行对被执行人河南省鸿鑫服饰有限公司名下位于西华县东工业园区工业一路8号［土地使用证号：西国用（2012）第11号］土地享有优先受偿权。借款和土地抵押发生在2013年7月9日。2019年6月21日，本院发出（2019）豫1602执恢50号公告，公告载明“本院依据已经发生法律效力的周口市川汇区人民法院（2017）豫1602民初2200号民事判决书，对被执行人鸿鑫公司所有的位于西华县东工业园区工业一路8号（西国用（2012）第105号）和西华县工业一路东侧（西国用（2012）第105号）工业用地及地上建筑物予以查封。在查封期间，未经本院同意，任何单位和个人不得对被查封的土地及房产有使用、租赁损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院依法追究其法律责任。”一审另查明，2016年5月5日，河南省鸿鑫服饰有限公司与原告西华县祥和养公司签订租房合同，合同约定：河南省鸿鑫服饰有限公司将西华县东工业园区工业一路房屋租给西华县祥和养老公寓有限公司，租赁期限为：2016年5月5日起至2021年5月4日止。租金交纳方式为：年租金50万元，按年交付，每年提前一个月付款。2016年5月5日，河南省鸿鑫服饰有限公司与王建军签订借款冲抵房租协议，协议载明：“一、王建军出借给鸿鑫公司的450万元未还，经鸿鑫公司法人袁文忠与债权人王建军商议，应付年租金50万元从王建军450万元中扣除。二、扣除办法自2016年5月5日至2021年5月4日到期时一次性扣除5年租赁费250万元。”2019年3月4日，西华县祥和养老公寓出资证明载明“王建军出资金额1,520万元，股份比例为19%；董璐宁出资金额1,520万元，股份比例为19%”。西华县祥和养老公寓有限公司对本院查封的案涉房屋已实际装修，××床、理疗器械、医疗设备等。原告对我院作出的（2017）豫1602民初2200-1号民事裁定书、（2019）豫1602执恢50号公告提出异议，我院于2019年10月8日作出（2019）豫1602执异300号执行裁定书驳回异议人西华县祥和养老公寓有限公司的异议。一审法院认为，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告西华县祥和养老公寓有限公司作为执行异议人对执行标是否享有足以排除强制执行的民事权益，位于西华县工业一路东侧的土地登记在河南省鸿鑫服饰有限公司名下，河南省鸿鑫服饰有限公司因借款于2013年7月9日为被告中原银行股份有限公司周口分行办理抵押登记，而原告与河南省鸿鑫服饰有限公司的租赁关系成立于2016年5月5日，抵押权设立于租赁合同成立之前，抵押登记也在租赁合同成立之前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，又参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人要求在租赁期限内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，应当符合以下情形，一、承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同，二、承租人在抵押登记之前已经依据书面租赁合同占有使用该租赁物，本案中原告的租赁不符合上述条件。综上，原告举证不能充分证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告提出的执行异议理由缺乏法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决：驳回原告西华县祥和养老公寓有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告西华县祥和养老公寓有限公司承担。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。该条根据“买卖不破租赁”的法律规定，旨在保护执行程序中合法承租人的租赁权，解决租赁人主张的不动产租赁权异议问题。本案人民法院有权对标的物予以查封。至诉讼时止，人民法院并未要求承租人向买受人转移占有，上诉人基于程序性权利对法院的查封、公告行为提出异议，系对执行行为提出的异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条之规定，上诉人所提异议，依法应当在执行异议、复议程序中予以解决。上诉人西华祥和公司所提的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定的案外人异议之诉的受理条件，一审法院受理起诉并作出裁判，适用法律错误，程序不当，予以纠正。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初6035号民事判决；二、驳回西华县祥和养老公寓有限公司的起诉。一审案件受理费100元，由周口市川汇区人民法院退还西华县祥和养老公寓有限公司,二审案件受理费100元，退还西华县祥和养老公寓有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  李顺启审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年四月十五日法官助理张艳敏书记员唐荣川