辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终634号上诉人（原审原告、反诉被告）：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所地沈阳市沈河区沈水东路370-3号9门。法定代表人：黎家辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李思远，辽宁恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：高健，辽宁恒生律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵晓旭，女，1983年9月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：邸湛蛟，辽宁同方律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所沈阳市沈河区市府大路258-1号。负责人：张仕才，该行行长。委托诉讼代理人：张志海，该行法律合规部员工。上诉人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司（以下简称“保利达公司”）因与上诉人赵晓旭、原审第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称“交行辽宁分行”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初7339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。保利达公司上诉请求：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018)辽0103民初7339号民事判决，支持上诉人的全部诉讼请求；二、驳回赵晓旭的全部诉讼请求；三、赵晓旭承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：赵晓旭在办理贷款时涉嫌向银行提供虚假的信息和材料。赵晓旭向银行提供的资料显示其婚姻状况为离异，但在购房时向上诉人提供了结婚证;被告向银行提交的《交通银行个人授信业务申请表》和《个人收入证明》显示其工作单位为辽宁中维物业管理有限公司，月收入为6000元、年收入为72000元，但据上诉人了解，赵晓旭并不在该物业公司工作。因赵晓旭提供了虚假信息，上诉人作为担保人存在随时向银行承担连带责任的风险。而且，根据赵晓旭及其丈夫张士军签订的《声明书》第2条、第3条内容，上诉人也因此获得了解除《商品房买卖合同》的权利，故一审法院认定上诉人无权解除合同是错误的，同时赵晓旭应按《商品房买卖合同》补充协议第十六部分第27条第（5）项约定向上诉人支付违约金45611.3元。赵晓旭上诉请求：一、撤销（2018）辽0103民初7339号民事判决第二项，改判保利达公司支付违约金；二、一审、二审诉讼费均由保利达公司承担。事实与理由：一、上诉人并无违约行为，一审法院认定上诉人“违约行为在先”认定事实不清。1.上诉人不存在提供贷款资料不实的事实。《个人房产抵押贷款合同》是由保利达公司指定的代办公司办理，故保利达公司对于上诉人购房时的婚姻状况及工作情况均知晓并予以认可。即使代办公司提交的相关材料与上诉人实际情况不完全一致，也是因保利达公司指定代办公司办理贷款流程需要发生，并非上诉人故意违约，故一审法院认定“赵晓旭自认在签订商品房买卖合同及办理贷款时的婚姻状况是已婚，但向第三人提交的贷款材料中婚姻状况系离婚未再婚”，认定事实不清。2.上诉人并未违反《商品房买卖合同》约定，一审法院认定上诉人违约没有合同依据。并未对上诉人提交虚假材料应承担违约责任予以明确约定，上诉人办理贷款的相关信息及材料均由代办公司提供，且并未出现《声明书》中双方约定的导致“出卖人无法完成交易”的违约情形，一审法院认可了未达到《声明书》中的解除合同条件，却认定上诉人存在先违约行为，认定事实不清，前后矛盾。3.一审法院基于贷款材料不实增加保利达公司贷款担保风险，混淆了商品房买卖合同关系和贷款合同关系，认定上诉人违约在先系认定事实不清。上诉人不存在提供虚假材料的情况，即便贷款中信息及材料与现实情况存在偏差，因上诉人如期支付首付，并一直持续还款，第三人交通银行一审中明确表示不同意解除三方贷款合同。一审法院认定保利达公司并非恶意违约，认定事实不清。二、一审法院驳回上诉人要求支付违约金的诉讼请求，适用法律错误。上诉人不存在违约行为，未故意提供虚假信息，未违反诚实信用原则，故一审法院适用法律错误。赵晓旭辩称：同上诉意见。保利达公司辩称：赵晓旭提供虚假信息加重了我方的担保风险。交行辽宁分行述称：同意一审判决。保利达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理撤销房屋合同备案手续；2.判令被告承担房屋总价款10%的违约金45611.3元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。赵晓旭向一审法院提出反讼请求：1.判令保利达公司继续履行商品房买卖合同，向赵晓旭交付位于沈阳市沈河区的房屋；2.判令保利达公司向赵晓旭支付违约金23945.93元（按合同附件4第8条按房价款日万分之三自2017年11月30日计算至实际交付房屋之日止）；3.反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年4月7日，保利达公司与赵晓旭签订《商品房买卖合同》，约定：赵晓旭购买坐落于沈阳市沈河区（建筑面积68.34平方米）房屋，房款总价为456113元，房屋交付时间为2017年11月30日前，首期房款为96113元，余额360000元采用商业贷款方式支付。2017年5月3日，保利达公司与赵晓旭、第三人交通银行股份有限公司辽宁省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定借款人因购买房屋向第三人借款36万元，贷款期限为120个月。赵晓旭以第三人为抵押权人办理了抵押预告登记。保利达公司为上述借款承担保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日两年。保利达公司称已于2017年11月22日向赵晓旭发出撤销合同通知函“您在我司通过按揭贷款购买的商品房，在交通银行办理了银行贷款，并在首付时向沈阳佳尊物业有限公司自筹借款7万元。因您在办理贷款时，提供了虚假的单身信息，提供的收入证明有作假嫌疑。鉴于以上事实，我司认为您在签订合同时存在欺诈行为，根据法律规定，我司要求立即撤销和您签订的商品房买卖合同”。赵晓旭自认在签订商品房买卖合同及办理贷款时的婚姻状况是已婚，但向第三人提交的贷款材料中婚姻状况系离异未再婚。赵晓旭用于办理案涉房屋贷款时提交给第三人的个人收入证明载明赵晓旭系辽宁中维物业管理有限公司经理，已在该单位连续工作5年，平均月收入6000元。在本案审理过程中，原审法院询问赵晓旭其工作情况，其陈述“我记不住了”。截止2019年4月22日，赵晓旭已偿还案涉房屋贷款本金57553.59元、利息27467.41元，未发生逾期还款情况。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案保利达公司主张解除案涉房屋买卖合同，但其提出的解除理由不符合法律规定的法定解除合同的条件。保利达公司提出的赵晓旭签字确认的《声明书》，虽载有赵晓旭保证如实陈述的内容，但鉴于其约定为“导致与出卖人无法完成交易的，本人同意出卖人直接罚没本人已经交纳的定金，解除买卖关系，将该物业另售”，而本案赵晓旭已交付首付款，且贷款已到账，按期还款无逾期偿还银行贷款行为，故不能满足约定解除案涉房产买卖合同的条件。因此，对保利达公司主张解除案涉合同并判令赵晓旭协助其办理撤销房屋合同备案手续的诉讼请求，因证据不足，不予支持。对赵晓旭主张案涉合同继续履行、保利达公司向其交付案涉房屋的主张，予以支持。关于保利达公司及赵晓旭主张的违约金问题。我国法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依据法律规定或者按照约定解决。因赵晓旭向第三人提供的贷款资料存在不实内容，该行为违反了其向保利达公司所作的保证以及我国法律规定的民事活动应当遵循的诚实信用原则。保利达公司对赵晓旭向第三人的贷款承担担保责任，在案涉房屋贷款未清偿前，赵晓旭的违约行为增加了保利达公司为贷款担保的风险，故保利达公司未向赵晓旭交房并非恶意违约，系赵晓旭的违约行为在先。赵晓旭虽主张案涉贷款材料系由代办公司为其提交，但因法律规定因第三人原因造成违约的，亦由其向合同相对方承担违约责任。故赵晓旭要求逾期交房违约金的请求没有法律依据，不予支持。保利达公司主张依《商品房买卖合同》附件四第十六部分第27条第（5）项的约定由赵晓旭承担违约金责任，但因该条款系基于合同解除为前提的违约金承担条款，而本案纠纷目前不符合合同解除条件，故对保利达公司主张违约金的主张，亦不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、保利达公司于本判决发生法律效力后三十日内将坐落于沈阳市沈河区（建筑面积68.34平方米）的房屋交付给赵晓旭；二、驳回保利达公司的诉讼请求及赵晓旭其他诉讼请求。本诉案件受理费8817元，由保利达公司负担；反诉受理费8500元，由保利达公司负担8100元，由赵晓旭负担400元。二审中，保利达公司提供《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《房屋建筑工程竣工验收报告》、《辽宁省建筑工程竣工验收备案书》、《建筑物楼门牌编号审批表》，用以证明房屋具备交付条件。赵晓旭发表质证意见为：无异议，恰恰证明了房屋具备交付条件，保利达公司应履行交房义务。交行辽宁分行对上述证据无异议。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2017年4月7日双方签订的《商品房买卖合同》对交付条件约定为“经建设单位组织施工单位及监理单位验收合格”。2017年7月30日，案涉工程取得《房屋建筑工程竣工验收报告》。2019年5月6日，案涉工程取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，记载竣工时间为2017年7月18日。本院认为，本案争议的焦点为案涉房屋《商品房买卖合同》应否予以解除，赵晓旭应否支付违约金，保利达公司应否向赵晓旭交付房屋并支付逾期交房违约金问题。关于案涉房屋《商品房买卖合同》应否予以解除及应否交付房屋问题，赵晓旭签署的《声明书》载明：“如果本人提供的信息和证明材料有瑕疵，导致与出卖人无法完成交易的，本人同意出卖人直接罚没本人已经交纳的定金，解除买卖关系，将该物业另售”。本案中，虽然存在赵晓旭办理贷款时的部分信息与实际不符的情形，但因赵晓旭并未出现逾期偿还贷款情形，不符合上述声明中约定的“无法完成交易”的情形，故本案不符合解除合同的法定或约定情形，保利达公司要求解除《商品房买卖合同》及赵晓旭向其支付违约金的请求本院均不予支持，保利达公司应向赵晓旭交付房屋。关于保利达公司应否向赵晓旭支付逾期交房违约金问题，因保利达公司对赵晓旭的还贷义务承担保证责任，在保利达公司发现赵晓旭贷款材料中存在虚假资料和信息，尤其是关乎偿还贷款能力的收入证明存在虚假的情况下，在约定的交房期限前向赵晓旭提出解除合同且未交付房屋，系为避免上述虚假行为加重其承担保证责任的风险而为之，并非恶意违约，且本案并不存在合同约定的交付期限届满时不具备交房条件情形，故赵晓旭要求保利达公司向其支付违约金的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9217元，由上诉人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司负担8817元，上诉人赵晓旭负担400元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年四月二十七日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。