湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0923民初662号原告：付艳云，女，1962年10月9日出生，汉族，湖南省安化县人，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，现住湖南省娄底市。委托诉讼代理人：林年丰，湖南丰昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王精兵，湖南丰昇律师事务所律师。被告：湖南省荣达房地产开发有限责任公司，住所地安化县东坪镇迎春路。法定代表人：贺振兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：周茂林，湖南义剑（安化）律师事务所律师。原告付艳云与被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司（以下简称“荣达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付艳云及其委托诉讼代理人林年丰、王精兵、被告荣达公司的委托诉讼代理人周茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付艳云向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2014年11月28日签订的合同编号为201200085-12-18《安化县商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款367353元及支付利息466186元（以367353元购房款为基数，按年利率24%的标准，自2014年11月28日计算至2020年3月10日止），购房款本金及利息共计833539元；3.被告返还原告缴纳的办证费720元、契税7347元、房屋维修基金6174元、共计14241元；4.被告承担赔偿原告已付购房款一倍的赔偿款367353元（惩罚性损害赔偿）；5.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年11月28日，原告与被告签订了合同编号为201200085-12-18《安化县商品房买卖合同》，购买位于安化县房屋，房屋总面积为154.35平方米，该商品房单价2380元／平方米，总金额为367353元；原告向被告付清了全部房款及相关费用；至此，原告依约履行了全部合同义务，被告也将该房屋为原告办理了交房手续。2016年7月14日，被告原法定代表人熊园球与原告签订《以房抵债协议书》，被告将其所有的包括本案诉争房屋在内的7套房屋用来抵偿付艳云的借款。2016年7月19日，原告与管理该小区的安化县福临物业管理有限公司办理了收房手续，交纳了物业管理费2223元，领取了房屋钥匙。2016年11月，原告得知被告在2014年5月28日将该房屋进行了在建工程抵押；原告与被告订立合同时，被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，现由于第三人主张抵押权致使原告不能正常地占有、使用房屋；且双方在协商处理涉案房屋相关事宜时，被告又隐瞒原告将涉案房屋出售给了他人，涉案房屋已被他人进行了装修入住，被告的行为致使原告无法取得房屋，被告应依法赔偿原告的经济损失。被告于2019年2月22日向湖南省安化县人民法院提起诉讼，要求确认与付艳云于2014年11月28日签订的201200085-12-18《安化县商品房买卖合同》无效，安化县人民法院依法驳回了荣达公司的诉讼请求，荣达公司不服，向益阳市中级人民法院提起上诉，益阳市中级人民法院驳回了荣达公司的上诉，维持原判。由此，双方签订的201200085-12-18《安化县商品房买卖合同》的效力已经人民法院依法确认，涉案购房合同是合法有效的商品房买卖合同。原告与被告就上述房产纠纷事宜多次商讨未果，如今房屋市场价格普遍上涨，被告开发的水韵山城小区房屋楼盘销售价为每平方米四千多元。综上所述，被告的行为给原告带来了严重的经济损失，且订立合同的根本目的不能实现，被告无法继续履行与原告签订的商品房购房合同，应承担不能实际交付房屋的违约责任，请求依法支持原告的诉讼请求。被告荣达公司辩称，1.原、被告之间的基础法律关系应为民间借贷关系，从2013年开始双方就存在该借贷关系，为保障该关系的履行，原、被告双方签订了多份房屋买卖合同，包括了该次起诉的编号为201200085-12-18《安化县商品房买卖合同》，案涉合同实际上是作为借款的担保，且原告未支付购房款，也没有办理抵押登记，应认定为非典型的担保民间借贷关系；2.原告付艳云利用他人资金放贷，赚取高额利息，根据现行最高人民法院的相关法律规定，应认定为职业放贷人，该借贷关系无效。综上，原告的起诉与事实不符，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据3原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、证据4购房款及办证费用、契税等其他费用的收据，已经法院的生效判决予以确认，客观真实、来源合法，且与本案相关联，依法可以作为认定本案事实的依据；2.原告提交的证据5物业费收款收据及证据6钥匙领取单，能证明原告已缴纳物业费及领取了钥匙的事实，对上述证据，本院依法予以认定；3.原告提交的证据7安化县住房和城乡建设局查询信息，被告称原告与被告前法定代表人熊园球的妻子系姐妹关系，推定其应当知晓情况，但未提交证据佐证原告明知或应当知道所售房屋已被抵押的事实，故对此份证据，本院依法予以认定；4.原告提交的证据8水韵山城物业服务中心出具的证明，能证明涉案房屋现在由案外人装修入住的事实，对该份证据，本院依法予以认定；5．原告提交的（2019）湘0923民初290号、（2019）湘09民终1348号民事判决书客观真实、来源合法、与本案相关联，本院依法予以认定；6、原告提交的《以房抵债协议书》，被告对真实性无异议，本院依法予以认定。本院经审理认定事实如下：被告荣达公司在进行房地产开发建设期间，于2013年至2015年陆续向原告付艳云借款，为保证借款偿还，双方签订了多份《安化县商品房买卖合同》，其中包括本案诉争的于2014年11月28日签订的《安化县商品房买卖合同》（合同编号：201200085-12-18）。该合同约定：该商品房建筑面积共154.35平方米，其中，套内建筑面积131.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.18平方米；该商品房单价为2380元/平方米，总金额367353元。合同签订当日，原告付艳云从其向被告荣达公司提供的借款中抵扣了涉案房屋的购房款367353元、办证费用720元、契税7347元、维修基金6174元，并由被告荣达公司出具收据。2016年7月14日，被告荣达公司原法定代表人熊园球与原告付艳云签订《以房抵债协议书》，被告荣达公司将其所有的包括本案诉争房屋在内的7套房屋用来抵偿原告付艳云的借款本息。2016年5月9日，原告付艳云在荣达水韵山城物业服务中心领取涉案房屋的钥匙，办理了涉案房屋的收房手续。当日，原告付艳云向管理涉案房屋小区的安化县福临物业管理有限公司交纳了涉案房屋的物业服务费2223元。2019年2月22日，被告荣达公司向本院提起诉讼，要求确认与原告付艳云于2014年11月28日签订的201200085-12-18《安化县商品房买卖合同》无效，本院驳回了被告荣达公司的诉讼请求。被告荣达公司不服，向益阳市中级人民法院提起上诉，该院依法驳回其上诉，维持原判。另查明，本案涉案房屋已于2013年5月10日进行了在建工程抵押，2015年2月12日被法院冻结。本案所涉房屋已被案外人装修并入住。还查明，被告荣达公司原法定代表人为熊园球，2017年进行资产重组后，法定代表人变更为贺振兴。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点：一、本案原、被告于2014年11月28日签订的合同编号为201200085-12-18号《安化县商品房买卖合同》是否应当解除。本案诉争的合同编号为201200085-12-18号《安化县商品房买卖合同》虽然在签订之时是为双方的借贷履行提供担保，但之后因被告荣达公司不能向原告付艳云履行还款义务，双方经过协商后签订了《以房抵债协议书》，该协议系双方当事人的真实意思表示。至此，原、被告双方签订的《安化县商品房买卖合同》已不再是为双方之间的借贷关系履行提供担保，而是在被告荣达公司难以清偿原告付艳云债务时，将被告荣达公司所有的房屋抵偿给原告付艳云的一种交易方式，该交易方式不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。且原、被告双方签订的《安化县商品房买卖合同》的效力已经经过了人民法院的依法确认，故该合同于2016年7月14日双方签订《以房抵债协议书》时已经依法成立并发生法律效力。但因本案诉争房屋现在已由案外人装修入住，原告付艳云已经不能取得该房屋的实际使用权，双方签订房屋买卖合同的目的已不能实现，故原告付艳云主张解除原、被告双方签订的《安化县商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。二、原告付艳云的合理损失的确认。1．原告付艳云要求被告荣达公司返还购房款、办证费、契税、房屋维修基金、物业管理费并支付利息的诉讼请求能否支持？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案诉争合同已经依法解除，且原告付艳云已经向被告荣达公司支付了涉案房屋的购房款及办证、契税、房屋维修基金等费用，故原告付艳云要求返还购房款、办证费、契税、房屋维修基金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告付艳云要求被告荣达公司自合同签订之日起以购房款为基数，按年利率24%的标准支付利息至起诉之日止，但未提交证据予以证明，且双方签订的《安化县商品房买卖合同》也未就利息支付作出明确约定，但结合本案的实际情况，考虑到原告确实产生了利息损失，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，本院依法认定被告荣达公司以购房款367353元为基数自本案诉争合同生效之日起按年利率6%的标准向原告付艳云支付利息至起诉之日止，即从2016年7月14日起按年利率6%的标准计算至2020年3月10日止，利息共计81797.27元。2．原告付艳云要求被告荣达公司承担已付购房款一倍的赔偿款367353元的诉讼请求能否支持？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”本案涉案房屋已于2013年5月10日进行了在建工程抵押，但被告荣达公司在明知涉案房屋已经被抵押的情况下，再与原告付艳云签订房屋买卖合同，且未将房屋已被抵押的事实向原告付艳云进行告知。目前，涉案房屋已被案外人装修入住，原告已经不能取得涉案房屋的实际使用权。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，对原告付艳云要求被告荣达公司承担已付购房款一倍的赔偿款的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告付艳云与被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司于2014年11月28日签订的合同编号为201200085-12-18《安化县商品房买卖合同》；二、被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司向原告付艳云支付购房款367353元、利息81797.27元（以367353元购房款为基数，从2016年7月14日起按年利率6%的标准计算至2020年3月10日止）、办证费720元、契税7347元、房屋维修基金6174，共计463391.27元；三、被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司向原告付艳云支付已付购房款一倍的赔偿款367353元；上述第二、三项合计830744.27元，被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向原告付艳云付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18376元，减半收取9188元，由原告付艳云负担4134.5元，被告湖南省荣达房地产开发有限责任公司负担5053.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  周劲阳二〇二〇年四月二十三日法官助理曹佩颖书记员仇美琴