天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终188号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁鹏，男，1991年9月1日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：董桂彬，天津坻京律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张东婧，女，1992年10月9日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：董桂彬，天津坻京律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜少峰，男，1974年６月1３日出生，汉族，住天津市蓟州区。上诉人袁鹏、张东婧因与被上诉人杜少峰房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初2235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。袁鹏、张东婧上诉请求：1、撤销一审判决第三、五、六项，发回重审或改判杜少峰赔偿袁鹏、张东婧的损失260,000元；2、一审、二审诉讼费用由杜少峰承担。事实和理由：1．袁鹏、张东婧通知了杜少峰付款过户房屋之后，杜少峰并未告知袁鹏、张东婧不可抗力事由，其明知合同已无法继续履行，仍然欺诈袁鹏、张东婧，承诺继续购买房屋，具有重大过错，杜少峰应当承担全部责任。2．双方作为平等交易主体，袁鹏、张东婧对杜少峰的交易资质并不具有审查义务，袁鹏、张东婧不存在过错，一审法院认定杜少峰存在过错是真实客观的，但判决其承担的责任与其过错是不对称的，袁鹏、张东婧遭受的损失应当全部由杜少峰承担。3.对于260,000元的损失，袁鹏、张东婧在一审提出反诉请求，要求杜少峰赔偿200,000元是估算的贬值损失，一审法院询问是否申请鉴定，袁鹏、张东婧表明协商不一致按鉴定价值的差价赔偿损失，现经鉴定袁鹏、张东婧的实际损失为260,000元，故杜少峰应当赔偿260,000元损失。杜少峰辩称，双方签订合同后由于国家出台限购政策，开始协商要把房子过户到杜少峰儿子名下，由杜少峰来缴纳房贷，后来袁鹏、张东婧不同意将房子过户到杜少峰儿子名下，杜少峰不再给交房贷。一审中庭审袁鹏、张东婧也承认双方进行过沟通，杜少峰是没有过错的一方，请求二审法院维持原判。杜少峰向一审法院起诉请求：1．判令解除杜少峰与袁鹏、张东婧签订的房屋买卖合同；2．判令袁鹏、张东婧返还杜少峰购房款250,000元（定金200,000元、房款50,000元）和代袁鹏、张东婧支付的房屋贷款16,727元，共计266,727元，以及支付利息（自2017年10月1日起至2019年9月26日止，按照银行同期贷款利率计算）；3．诉讼费用由袁鹏、张东婧承担。袁鹏、张东婧向一审法院提出反诉请求：1．判令杜少峰支付袁鹏、张东婧违约金170,000元；2．判令杜少峰支付袁鹏、张东婧经济损失200,000元；3．诉讼费及评估费由杜少峰承担。一审法院认定事实：2017年3月15日，杜少峰（乙方）与袁鹏、张东婧（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定杜少峰购买袁鹏、张东婧所有的位于天津市东丽区房屋，建筑面积97.71平方米，成交价格1700000元，该房屋产权过户的相关费用由杜少峰承担，杜少峰于2017年3月15日向袁鹏、张东婧交付定金200000元。其中第六条第6项约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或发生以上所列违约责任，均由违约方向其他方支付本合同第二条所确定的该房屋实际成效价格的10%作为违约金”。其第九条约定其它事宜：“满两年必须过户，2017年10月份过户甲方愿出两万元过户费（房价按售楼中心涨到19000以后甲方不承担过户费）从今日起房子一切费用甲方不再承担，如违约按相关法律执行，剩余房款过户时一次交清，如有违约甲方有权收回房屋，交房时毛坯房。此合同一式两份签字生效。”当日，杜少峰通过倪书敏（杜少峰之妻）银行卡向袁鹏银行卡转账200000元，用于杜少峰向袁鹏、张东婧交付定金200000元。2017年3月25日，杜少峰通过倪书敏银行卡向袁鹏银行卡转账50000元，用于杜少峰向袁鹏、张东婧交付房款50000元。袁鹏向杜少峰出具《收条》，内容：“今收到杜少峰购房定金20万以外的（5万元）定金伍万元整，￥50000.00，同意对房子进行装修。”2017年4月至2017年8月，杜少峰分5次向袁鹏银行卡存款、转账，共计13927元，用于代袁鹏、张东婧偿还房屋贷款。在审理过程中，袁鹏、张东婧向一审法院提出申请，请求对雪优花园24-1-1604号房屋在2019年6月14日时的市场价值进行鉴定，一审法院依法进行了委托，天津正德房地产土地咨询评估有限公司于2019年7月25日作出正德［2019］评字第210号房地产估价报告，估价结果：雪优花园24-1-1604号房屋市场价值为1440000元。为此，袁鹏、张东婧支付评估费6100元。庭审中，杜少峰与袁鹏、张东婧均表示同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。另查，宝坻区邻居花园15-3-402号房屋权利人于2014年12月19日登记在杜少峰名下。2016年9月5日，杜少峰与于学铮的代理人于文保以及天津融创房地产经纪有限公司第一分公司签订《房屋买卖居间合同》，杜少峰购买于学铮所有的位于天津市宝坻区房屋，建筑面积为111.91平方米，成交价格为1300000元。该房屋权利人于2017年8月14日登记在杜少峰名下。一审法院认为，杜少峰与袁鹏、张东婧签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杜少峰要求解除上述合同，袁鹏、张东婧明确表示同意解除，不违反相关法律，依法准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，杜少峰交付的定金、房款，以及代还房屋贷款，应予退还，故杜少峰要求袁鹏、张东婧返还购房款250,000元（定金200,000元、房款50,000元）和代袁鹏、张东婧支付的房屋贷款16,727元的请求，符合法律规定，予以支持。杜少峰要求支付利息的请求，因合同未有约定，故该请求不予支持。合同签订后，因限购政策的实施，合同不能继续履行，杜少峰不应承担违约责任，故袁鹏、张东婧反诉要求杜少峰支付违约金的请求，不予支持。杜少峰在2017年4月1日实施限购政策后，明知不能继续履行合同，未及时告知且未积极与袁鹏、张东婧协商解除合同事宜，反而多次承诺继续履行合同，在此期间，涉诉房屋市场价格整体下跌，袁鹏、张东婧所期待获得利益不能实现，并造成损失，杜少峰的行为有失诚信，杜少峰应承担赔偿责任，故袁鹏、张东婧反诉要求杜少峰支付经济损失的请求，有事实和法律依据，予以支持；天津正德房地产土地咨询评估有限公司作出的《房地产估价报告》对涉诉房屋在价值时点的市场价值为1,440,000元的估价结论客观、合理，按照该报告的结论，涉诉房屋价值差价为260,000元，一审法院酌情确认杜少峰赔偿袁鹏、张东婧损失150,000元。袁鹏、张东婧支付的评估费系为确定其损失价值所支付的必要的、合理的费用，应由杜少峰承担，故袁鹏、张东婧要求杜少峰承担评估费的请求，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、解除杜少峰与袁鹏、张东婧于2017年3月15日签订《房屋买卖合同》。二、袁鹏、张东婧于本判决发生法律效力之日起十日内返还杜少峰定金200,000元、房款50,000元及代还房屋贷款13,927元，合计263,927元。三、杜少峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付袁鹏、张东婧违约金、损失150,000元。四、杜少峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付袁鹏、张东婧评估费6,100元。五、驳回杜少峰的其他诉讼请求。六、驳回袁鹏、张东婧的其他反诉请求。案件受理费5,300元，由袁鹏、张东婧负担。反诉费3,425元，由杜少峰负担1,388元，袁鹏、张东婧负担2,037元。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人对一审判决中有关解除合同，返还定金、房款和评估费的部分不持异议，亦未提出上诉，本院予以维持。双方当事人在二审的争议焦点为：杜少峰是否应当对袁鹏、张东婧的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，杜少峰作为购买人在情势变更后负有及时告知出卖人的义务，以防止损失扩大。然，杜少峰在2017年4月1日实施限购政策后，明知不能继续履行合同，不仅未及时告知袁鹏、张东婧，反而多次承诺继续履行合同，直到本次起诉才以限购政策造成不能实现合同目的为由主张解除合同，应当对在此期间涉诉房屋市场价格下跌形成的损失对袁鹏、张东婧承担全部赔偿责任。在杜少峰没有向袁鹏、张东婧告知其不具备购房资格的情况下，袁鹏、张东婧作为出卖人没有主动审查购买人是否具备购房资格的法定义务，不具有过错，一审判决由袁鹏、张东婧自行承担110,000元的损失，缺乏依据，本院予以纠正。袁鹏、张东婧在一审中反诉主张杜少峰赔偿损失200,000元的请求，依据充分，应予支持。二审中，袁鹏、张东婧提出了260,000元的赔偿数额，其中60,000元超出了其一审反诉请求数额，系新增加的诉讼请求，可另行起诉。综上所述，袁鹏、张东婧的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初2235号民事判决第一、二、四项；二、撤销天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初2235号民事判决第三、五、六项；三、杜少峰于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿袁鹏、张东婧损失200,000元；四、驳回杜少峰的其他诉讼请求；五、驳回袁鹏、张东婧的其他反诉请求及上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5,300元，由杜少峰负担2,650元，由袁鹏、张东婧负担2,650元。一审反诉费3,425元，由杜少峰承担1,851元，由袁鹏、张东婧承担1,574元。二审案件受理费3,425元，由袁鹏、张东婧承担1,574元，由杜少峰承担1,851元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二〇年四月二十三日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；……