山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1183号上诉人（原审被告）：李维国，男，1973年5月15日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：邢其贤，龙口市法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：王振和，男，1958年3月14日出生，汉族，居民，户籍地：黑龙江省双城市，现住龙口市。被上诉人（原审原告）：郭立，女，1960年12月25日出生，汉族，居民，户籍地：龙口市，现住龙口市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张益晶，龙口通海法律服务所法律工作者。上诉人李维国因与被上诉人王振和、郭立土地租赁合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2018）鲁0681民初5499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李维国上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判并驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在案件基本事实的认定上有错误。1、上诉人与被上诉人在《租房合同合同书》明确约定，被上诉人租赁上诉人四间房屋及墙外亩数左右地、房屋的维修、租期、租金及租赁期间水电费的承担等。无论从合同的形式要件分析还是实质要件分析，该租房合同均满足并符合房屋租赁合同的基本特征。上诉人将墙外亩数左右地无偿提供给被上诉人使用，只是租房合同的从属部分，属于从合同。合同约定的涉案房屋租金为每年2000元，假如上诉人出租的是土地，租金为每年2000元，远超过当地土地租赁市场价格，不符合常理。另外，被上诉人承租涉案四间房屋的目的是用于生活起居，并非临时养殖用羊舍。所以，本案案由应为房屋租赁合同纠纷，但一审法院未能厘清上诉人实际出租四间房屋基本事实，错误的认定为土地租赁纠纷，属于认定案由错误。2、本案属于房屋租赁合同纠纷。上诉人出租的房屋系未经许可在李茂俭承包地内擅自建造的，直至今日仍未取得任何审批手续，属于违建。所以，上诉人与被上诉人签订的租房合同无效。不知何故，一审法院竟然罔顾事实，作出“涉案出租的房屋并不仅仅限于四间房屋，而且包括房屋周围一亩多的土地，并且原告根据需要在承包地内建造了羊圈用于养羊”的认定，将涉案出租的四间房屋与被上诉人承租房屋后建造的羊圈混为一体，这样既混淆了上诉人实际出租是涉案四间房屋的基本事实，对上诉人来讲也显失公平的。3、上诉人的父亲李茂俭与被上诉人签订的租房合同属于无效合同，合同约定的违约条款属于无效内容，所以，被上诉人主张的的违约金，不应支持。但一审法院认定涉案的租房合同有效，作出“上诉人向被上诉人支付违约金30000元”的错误判决。结合上述事实，一审法院认定的基本事实缺乏有效证据的支持，其所作出的错误判决是基于对判决的结果有实际影响的基本事实的错误认定。二、一审法院适用法律错误。1、上诉人与被上诉人在租房合同约定“如甲方（上诉人）终止合同，应向乙方交违约金3万元”。上诉人于2017年5月与被上诉人终止租房合同时，共收取七年租金14000元，一审法院作出“上诉人向被上诉人支付违约金30000元”的判决，该判决结果远远超出被上诉人的实际损失。所以，上诉人与被上诉人签订的租房合同约定的违约金过高，一审法院未予以适当的调整，属于适用法律错误。2、在本案中，被上诉人应就其受到的实际损失承担举证责任，但被上诉人未提交任何证据证明其受到的实际损失。遗憾的是，一审法院违反证据规则，错误的分配举证责任。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。所以，请二审法院在查明事实的基础上，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王振和、郭立辩称：1、上诉人没有提供新的证据证实一审判决错误。2、一审法院判决正确，是在认真调查取证的情况下作出的公正裁判，请求二审法院依法维持。王振和、郭立向一审法院起诉请求：1、依法判令被告承担合同违约金30000元，并承担原告在承租土地内所建的羊栏损失16371.4元，合计46371.4元。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，一审法院依法予以认定。对有争议的证据，一审法院认定如下：一、原告提交的租房合同书一份，证明原告同被告父亲签订了租房合同。被告称该合同上李茂俭的签字像其父亲的签字，但真实性不确定，并称该合同系无效合同。一审法院经审核认为被告如对该证据真实性有异议，应提交证据证实，被告未能提交相反证据，对该证据一审法院依法予以采信，作为认定事实的依据。二、原告提交的收条两份，证明被告父亲去世后，被告收取原告2014-2016年度的租金。被告对其中署名为顾永红的收条真实性予以认可，对另外一份署名李维国的收条不予认可，并称两份收条的款项其不知情。一审法院认为被告如对该证据有异议，应当提交证据证实，被告未能提交相反证据，对该证据一审法院依法予以认定，作为认定事实的依据。三、原告提交的中国邮政储蓄银行龙口东莱支行的汇款收据一份，证明原告向被告汇款支付2017年度租金，被告称未收到该笔款项。一审法院经审核，对该证据真实性予以认定，但经一审法院落实，该款项被告确实未收取，银行已经通知原告取回。四、原告提交的增建院墙、羊圈等用工用料账单两张，证明用工用料费用。被告对此不予认可。一审法院经审核认为，该账单系原告自己整理的，未经被告认可，也无其他证据佐证，一审法院对此不予认定。一审法院于2017年8月16日到龙口市松岚村委对涉案房屋产权问题进行调查并制作调查笔录一份，原被告对此均无异议，该调查笔录依法作为认定事实的依据。一审法院依法调取了另案中被告父亲李茂俭与龙口市松岚村委的土地承包合同，二原告对该合同予以认可，被告虽称没有见过此合同，但并不影响该事实的存在。一审法院对该合同予以采信，作为本案认定事实的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：被告父亲李茂俭于1989年承包了龙口市东莱街道松岚村埠子岭土地92.59亩，期限至2009年12月31日。2008年，松岚村委决定在该土地修建公墓，需用地约30亩。2008年11月16日，李茂俭与松岚村委就修建公墓后余下的该块土地重新签定了土地承包合同，期限15年，从2010年1月1日起至2024年12月31日止。2010年1月1日，原告郭立代王振和与李茂俭签订租房合同书一份。合同约定，甲方：李茂俭，乙方：王振和。甲方有房四间，坐落在埠子岭大店村果园南对面，租给乙方使用，特立合同如下：一、房屋四间，墙外有块亩数左右地，共计每年2000元；二、租房期限为十五年，从2010年1月1日起至2024年12月31日止；三、租房十五年内如房屋出现小毛病由乙方负责维修，如出现大毛病由甲方负责，与乙方无关；四、房租每年5月1日前交齐，如过期不交，甲方有权终止合同；五、合同期内双方不允许因任何理由终止合同。如甲方终止合同，应向乙方交违约金3万元，如乙方终止合同，应向甲方交违约金3万元；六、乙方在租赁期间发生的水电费由乙方自行承担。2013年8月3日，李茂俭去世，原告夫妻二人继续使用该出租房屋及土地，2014年-2016年，原告将租金交给被告妻子顾永红，顾永红为原告出具收条。2017年4月28日，原告通过中国邮政储蓄银行龙口东莱支行向被告汇款2000元给付2017年度租金，但被告未收取，后银行通知原告取回。涉案房屋承租前的状态除了正房四间以外，依托北墙和东墙、南墙和西侧邻居山墙套了院子。房屋系在李茂俭的承包地上建造，无任何审批手续。原告自2010年承租该房屋后，因养羊需要，经李茂俭同意，在房屋周围以及院内进行增建。具体包括：1、正房西边储藏室南侧3米红砖墙，储藏室内部的板墙和砖墙；2、正房东边储藏室的东墙和南墙；3、北面原围墙处开大铁门一处；4、大门口用石棉瓦和塑料纸依托原告自建的支撑墙体搭建的简易车库；5、北边的羊圈（南墙是被告的）；6、南边的羊圈以及羊圈的东墙和南墙。原告承租期间电费于每月16号左右交纳，原、被告发生纠纷后，原告于2017年4月16日最后一次交纳电费。案件审理中，原、被告当场核对电表，对2017年4月16日之后用电数进行确认，经确认共用电87度，电费65元，且租赁房屋处于断电状态。原告当场结清电费，双方关于电费不存在纠纷。一审法院认为，本案焦点问题有两点：一是房屋租赁合同主体的认定；二是被告行为是否构成违约，应否支付违约金或赔偿损失。关于焦点一，被告辩称涉案房屋系被告建造，因租赁合同非被告同意签订而无效。通过审理查明，涉案租赁合同不仅包括四间房屋，而且包括房屋周围的一亩多土地，而涉案的土地（含四间房屋所占土地）是李茂俭承包的松岚村委埠子岭土地的一部分，因此，李茂俭将涉案土地及房屋转租给原告，符合常理。被告主张涉案土地上的四间房屋系被告所建，但未提交相关证据，一审法院不予支持。因此，李茂俭有权与原告签订涉案租赁合同。履行过程中，李茂俭去世，被告李维国作为继承人继承了合同债权并继续履行合同，收取租金。被告称对其妻子顾永红收取租金一事不知情，并以此为由否认继续履行合同的事实，理由不当，一审法院不予支持。故李茂俭去世后，租赁合同的主体即变更为原、被告。因此，涉案合同并不因被告不知情而导致无效。焦点二、涉案的房屋虽然没有审批手续，但是涉案合同出租的并不仅仅限于四间房屋，而且包括房屋周围一亩多的土地，并且原告根据需要在承包土地上内建造了羊圈用于养殖。合同约定每年的5月1日前给付租金，李茂俭生前及去世后三年内，原告每年都按约履行。2017年4月28日，原告按约给付被告租赁费2000元，被告拒收，而且2017年5月6日涉案房屋被断电，导致合同无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第93条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条规定：有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案合同双方约定：“四、房租每年5月1日前交齐，如过期不交，甲方有权终止合同；五、合同期内双方不允许因任何理由终止合同。如甲方终止合同，应向乙方交违约金3万元，如乙方终止合同，应向甲方交违约金3万元”。所以，本案合同双方约定解除合同的条件为原告逾期交付房租，原告于4月28日向被告交付2017年房租，并未逾期，被告不收取，不能认定为原告违约，故被告无理由终止合同。因此，被告终止合同应按约定向对方支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此原告同时主张违约金及赔偿损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、被告李维国于本判决生效之日起十日内向原告王振和、郭立支付违约金30000元。二、驳回原告王振和、郭立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费959元，由原告王振和、郭立承担409元，被告李维国承担550元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人提供的证据及陈述，可以确认被上诉人与上诉人之父李茂俭签订租赁合同，承租四间房屋以及亩数左右土地用于经营。租赁期间被上诉人一直如约支付租赁费，直至2017年4月28日被上诉人通过银行转账的方式向上诉人支付租赁费，上诉人拒收，2017年5月6日涉案房屋断电，租赁合同无法继续履行。上诉人无故终止合同，按照合同约定应当向被上诉人支付违约金。一审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金30000元，事实清楚，于法有据。上诉人上诉主张租赁合同无效，不应支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。双方之间约定的违约金数额符合法律规定，上诉人上诉主张违约金数额过高，本院不予采纳。综上所述，上诉人李维国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人李维国负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年四月九日法官助理张素素书记员车丽翠