湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终3451号上诉人（原审被告）：刘耿，男，1976年2月17日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：叶直根，湖北车城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行，住所地湖北省十堰市张湾区公园路71号。负责人：熊中华，该行行长。委托诉讼代理人：赵帮全，该行员工。委托诉讼代理人：杨习军，该行员工。上诉人刘耿因与被上诉人中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行（以下简称：农行张湾支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2019)鄂0303民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。刘耿上诉请求：1.撤销原判，发回重审；或改判驳回农行张湾支行的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由农行张湾支行承担。事实与理由：一、原审程序违法，应发回重审。1.本案管辖权异议裁定生效后，原审法院没有依法重新指定举证期限，违反法律规定。2.原审判决所称的农行张湾支行将第四项诉讼请求变更，农行张湾支行在一审庭审中没有提出，原审法院也未告知，违反法定程序。3.刘耿在一审时提出反诉，并提交了反诉状，原审法院未予受理，剥夺了刘耿反诉的权利。二、原审判决认定事实不清或者错误，导致判决结果错误，应予发回重审。1.原审判决未查清涉案房屋是否租给花果街办或花果社区，侵害了刘耿的优先承租权，原判不应当解除合同、返还房屋。2.原审判决关于保证金5万元的权属归刘耿还是韩华的事实认定不清。3.原判决对刘耿2016年7月至2017年7月多交的13000元房租未予认定扣减。4.原审判决认定刘耿违约错误，刘耿不存在未按期足额交纳租金的违约行为。5.原审判决认定农行张湾支行没有继续对外出租的意思表示的认定错误。6.农行张湾支行利用强势地位多次违约，承诺的电梯使用费一直没有兑现。三、原审判决刘耿拆除电梯附属设施不符合合同约定和法律规定，违反物尽其用的物权法原则。四、原审判决认定刘耿尚欠10万元租金错误。农行张湾支行辩称，一、5万元保证金为韩华缴纳，当属韩华所有，韩华欠缴农行张湾支行14万元租金，农行张湾支行有权将该保证金抵扣，与刘耿无关。二、刘耿2018年7月24日至2019年7月24日应缴纳租金为10万元，扣除前期结余1.3万元租金，仍欠租金8.7万元。三、2017年1月17日，双方协商，刘耿退回了7、8楼，交由农行张湾支行合作单位使用，约定由合作单位每年支付3600元的电梯使用费，如果合作单位没有向刘耿支付，农行张湾支行愿意承担2017年1月17日至2019年1月17日的电梯使用费7200元。四、双方合同约定添附的不动产归农行张湾支行所有，动产由刘耿自行移除，一审判决刘耿拆除电梯等附属设施，符合租赁合同约定。五、一审程序合理合法，农行张湾支行将诉请的金额由20万降低到10万元，减轻刘耿的负担，庭审中刘耿也知晓变更事实。六、农行张湾支行没有将诉争的房屋租赁给其他人，其辩解的优先承租权的基础不存在。请求二审法院依法判决。农行张湾支行向一审法院起诉请求：1.判令解除农行张湾支行与刘耿签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘耿立即归还原租赁房屋（十堰市张湾区花果路113-5号一楼至六楼）；3.判令刘耿自行拆除安装的电梯、消防等附属设施；4.判令刘耿立即偿还所欠租金200000元；5.判令刘耿支付使用承租房屋产生的水、店和燃气等费用共计50000元（暂计算截止2019年3月31日，实际计算至被告返还所占房屋之日）；6.判令刘耿承担本案诉讼费及其他费用。后农行张湾支行将第4项诉讼请求变更为：判令刘耿立即偿还截至2019年7月28日所欠租金100000元。一审法院认定事实：2014年7月24日，刘耿（乙方）从前承租人韩华处租赁涉案房屋，并与出租人中国农业银行股份有限公司十堰分行（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定中国农业银行股份有限公司十堰分行将自己所有的坐落于十堰市张湾区花果路113-5号，房屋总面积为1761.12㎡，一楼至八楼（餐厅和厨房公用，其中2间出租）出租给刘耿使用，房屋租赁期自2012年7月28日至2019年1月28日，共6年。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。从2012年7月18日至2015年1月28日每年租金120000元。从第3年起房屋租金每年按5%递增，支付方式为自起租之日起15日内支付第一年租金，之后每年的7月份支付次年的租金。租赁期间，对于乙方添置的电梯、配电系统（包括备用发电机）和热水锅炉等财产，合同期限届满或合同解除后，如乙方继续承租，则由乙方继续使用；如乙方不再继续承租，由乙方与新的承租人协商处理……如果新的承租人不接收乙方投入的固定资产，则由乙方在一个月内自行处理完毕。租赁期内，乙方拖欠租金、财产保证金、各项物业管理费和运行费用等，甲方未解除合同的，乙方应双倍支付迟延期间的款项。2017年1月17日，农行张湾支行（甲方）与被告刘耿（乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，协议约定：原市分行同意管理的房屋出租改由房屋所在地的一级支行（十堰张湾支行）管理维护，甲方因业务需要，收回原出租给乙方七楼的房屋、八楼甲乙双方公用的厨房和餐厅作为办公用房。乙方所租一至六楼房租费从2017年1月28日至2019年1月28日，每年租金100000元，每年租金必须提前15天交给甲方。刘耿于2014年7月24日支付房租120000元，于2015年6月30日支付房租120000元，于2016年12月12日支付房租126000元，2017年11月17日支付房租100000元，后再未向农行张湾支行缴纳过房租。2019年5月9日以前尚欠的53784元水电费已于诉讼阶段结清。农行张湾支行分别于2018年8月22日、2018年11月1日向刘耿送达《房屋租赁到期收回通知书》。现合同已到期，农行张湾支行与刘耿就房屋租赁事宜未达成一致意见，且刘耿仍占有使用该房屋，引起诉讼。一审法院认为：租赁合同的租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。中国农业银行股份有限公司十堰分行与刘耿于2014年7月24日签订的《房屋租赁合同》以及农行张湾支行与刘耿于2017年1月17日签订的《房屋租赁补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力，农行张湾支行与刘耿均应依约履行各自的义务。合同签订后，农行张湾支行依约将房屋交付刘耿使用，已履行了合同义务，刘耿也应按照双方的合同及补充协议的约定如期缴纳租金。但刘耿于2018年7月份之后未按期缴纳租金，且涉案房屋于2019年1月28日租赁期限已经届满，故刘耿的行为已经构成违约，其应当承担相应的违约责任。关于农行张湾支行主张解除中国农业银行股份有限公司十堰分行与刘耿签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，刘耿认可截至租赁期限届满，其尚欠农行张湾支行半年租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第三款第一项，农行张湾支行有权单方解除合同，且截至庭审之日合同约定的租赁期限早已届满，故对于农行张湾支行主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，应当依法予以支持。关于农行张湾支行主张刘耿退还租赁房屋（十堰市张湾区花果路113-5号一楼至六楼）的诉讼请求，因刘耿未按期足额缴纳租金，违约在先，导致双方签订的《房屋租赁合同》出现合同约定解除的情形，农行张湾支行与刘耿的租赁关系终止，且租赁期限也已届满，农行张湾支行没有继续对外出租的意思表示，故刘耿辩称自己享有合同约定的优先承租权的抗辩意见不应得到支持，故刘耿应当依法依约返还租赁房屋。关于农行张湾支行主张由刘耿自行拆除安装的电梯等附属设施的诉讼请求，双方签订的《房屋租赁合同》第八条第二款对乙方添置的电梯、配电系统和热水锅炉等财产的归属做了明确约定，且出租人不同意利用的，承租人即被告刘耿应当在一个月内自行拆除完毕，故对于农行张湾支行的该项诉讼请求，应当依法予以支持。关于农行张湾支行主张刘耿支付截至2019年7月28日尚欠100000元房屋租金的诉讼请求，刘耿作为承租人占有、使用租赁房屋，应当按照双方的合同约定按期支付租金，但是截至庭审之日，刘耿仍拖欠租赁期内的租金50000元，且租赁期届满后，刘耿仍继续占有使用涉案房屋，也未缴纳任何费用，租期届满后截止至2019年7月28日的房屋占有、使用费，因双方在《房屋租赁合同》中未明确约定，比照《房屋租赁合同》中约定的租金认定，故对农行张湾支行要求刘耿支付100000元租金的诉讼请求，依法予以支持。关于刘耿辩称其尚欠的半年房租可以保证金50000元相抵的抗辩意见，因该笔保证金50000元系前承租人韩华所交，刘耿自2014年7月24日从前承租人韩华处转租时，前承租人韩华尚欠农行张湾支行半年租金，根据合同的约定，农行张湾支行已将50000元保证金冲抵前承租人韩华尚欠农行张湾支行的租金，故对于刘耿的抗辩意见，不予支持。关于农行张湾支行主张刘耿支付使用承租房屋产生的水、电机燃气等费用共计50000元（暂计算截至2019年3月31日，实际计算至刘耿返还所占有房屋之日）的诉讼请求，刘耿在本案庭审过程中已向农行张湾支行缴清截至2019年5月8日的水电费53784元，故对农行张湾支行的该项诉讼请求，对自2019年5月9日至刘耿实际腾退房屋之日尚欠的水电费予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除中国农业银行股份有限公司十堰分行与刘耿签订的《房屋租赁合同》；二、刘耿于判决生效后十日内将位于十堰市张湾区花果路113-5号一楼至6楼房屋返还给农行张湾支行；三、刘耿于判决生效后十日内拆除电梯等附属设施；四、刘耿于判决生效后十日内向农行张湾支行支付截止2019年7月28日的租金100000元；五、刘耿于判决生效后十日内向农行张湾支行支付自2019年5月9日至其实际腾退房屋之日的水电费；六、驳回农行张湾支行的其他诉讼请求。如果刘耿未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取2525元，由刘耿负担。二审中，刘耿向本院提交了证据：门面房租赁合同1份、鑫旺批发部商店照片1张、亿家厨房照片2张、龙信置业照片5张、机房照片1张、录音光盘1张，拟证明农行张湾支行在一审称收回房屋后没有出租给其他人是虚假的，侵犯了刘耿的优先承租权。其他当事人没有提交新证据。经二审质证，农行张湾支行认为刘耿提供的证据，不能达到证明目的。以上有争议的证据，承办人认为：刘耿提供的证据所证明的事实均不是本案争议房屋，与本案无关联性，故均不予采信。二审审理查明：截止2019年7月24日，刘耿欠付的房屋租金应为87000元。刘耿上诉所称的电梯使用费一事，农行张湾支行同意承担2017年1月17日至2019年1月17日的电梯使用费7200元。一审判决认定的其他事实属实，二审予以确认。本院认为，中国农业银行股份有限公司十堰分行与刘耿于2014年7月24日签订的《房屋租赁合同》以及农行张湾支行与刘耿于2017年1月17日签订的《房屋租赁补充协议》均不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。该合同租赁期满后，双方未达成新的租赁协议，农行张湾支行主张收回房屋应当符合法律规定，应予支持。刘耿称农行张湾支行侵犯了其优先承租权，未提供足够的证据予以证明，该辩解理由不能成立，本院不予支持。上述合同已履行完毕，农行张湾支行主张解除没有法律依据，该主张不能予以支持，原审判决解除合同不当，本院予以纠正。截止2019年7月24日，刘耿欠付的房屋租金为87000元，原审判决认定为100000元错误，本院予以纠正。农行张湾支行在一审时将支付房租的诉讼请求由200000元变更为100000元，是自己放弃部分诉讼请求，不影响刘耿的诉讼权利，故不需要另行指定举证期限，刘耿的原审程序违法上诉理由不能成立，本院不予支持。农行张湾支行在二审中认可承担电梯使用费7200元，应当从刘耿所欠的租金中扣除。诉争的5万元保证金系韩华交纳，刘耿未提供证据证明该保证金归其所有，故原审判决未将该保证金抵扣刘耿所欠租金正确，本院予以支持。刘耿上诉提出的添附的电梯问题，因双方合同有明确约定，原审判决依据合同约定判令拆除，并无不当。至于原审判决其他判项，双方均未提出上诉，视为服从此项判决，本院不另行评判。综上，原审判决部分事实认定错误，部分适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市张湾区人民法院（2019)鄂0303民初964号民事判决第二、三、五项，即“二、刘耿于判决生效后十日内将位于十堰市张湾区花果路113-5号一楼至6楼房屋返还给中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行；三、刘耿于判决生效后十日内拆除电梯等附属设施；五、刘耿于判决生效后十日内向中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行支付自2019年5月9日至其实际腾退房屋之日的水电费”；二、撤销湖北省十堰市张湾区人民法院（2019)鄂0303民初964号民事判决第一、四、六项，即“一、解除中国农业银行股份有限公司十堰分行与刘耿签订的《房屋租赁合同》；四、刘耿于判决生效后十日内向中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行支付截止2019年7月28日的租金100000元；六、驳回中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行的其他诉讼请求。”；三、刘耿于判决送达后十日内向中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行支付截止2019年7月24日的租金78000元；四、驳回中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行的其他诉讼请求。如果刘耿未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2525元，由刘耿负担1000元，中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行负担1525元；二审案件受理费2300元，由刘耿负担2000元，中国农业银行股份有限公司十堰张湾支行负担300元。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王广泉审判员 徐恩田二〇二〇年四月二十四日书记员 李大旭