山西省长治市屯留区人民法院   民事判决书   （2020）晋0405民初130号   原告时长旺，男，1965年5月29日生，汉族，长治市屯留区。   原告王晓明，男，1974年9月2日生，汉族，长治市屯留区。   原告付瑞，女，1982年9月29日生，汉族，长治市屯留区。   原告张贵红，男，1975年6月6日生，汉族，长治市屯留区。   原告郭建平，男，1959年10月5日生，汉族，长治市屯留区。   原告王永青，男，1972年8月10日生，汉族，长治市屯留区。   原告刘雪君，女，1972年5月13日生，汉族，长治市屯留区。   原告王鹍，男，1974年4月5日生，汉族，长治市屯留区。   原告陈旭军，男，1979年8月3日生，汉族，长治市屯留区。   原告郝建枝，女，1975年8月9日生，汉族，长治市屯留区。   原告李素兰，女，1964年12月25日生，汉族，长治市屯留区。   原告宋国斌，男，1973年6月18日生，汉族，长治市屯留区。   原告王素琴，女，1971年10月12日生，汉族，长治市屯留区。   原告李清，男，1983年9月4日生，汉族，北京市海淀区。   原告尹爱萍，女，1975年5月22日生，汉族，长治市郊区。   原告薛振东，男，1974年7月8日生，汉族，长治市屯留区。   原告刘天忠，男，1967年5月7日生，汉族，长治市屯留区。   原告杨俊苗，女，1976年4月10日生，汉族，长治市屯留区。   诉讼代表人时长旺，男，1965年5月29日生，汉族，长治市屯留区。   诉讼代表人王晓明，男，1974年9月2日生，汉族，长治市屯留区。   诉讼代表人付瑞，女，1982年9月29日生，汉族，长治市屯留区。   诉讼代表人张贵红，男，1975年6月6日生，汉族，长治市屯留区。   诉讼代表人郭建平，男，1959年10月5日生，汉族，长治市屯留区。   原告时长旺、付瑞、张贵红的委托代理人张爱东，山西申慧芳律师事务所律师，一般代理。   被告屯留县时代购物中心业主委员会（以下简称时代业委会），住所地长治市屯留区时代名居商贸楼。   负责人李慧东，主任。   委托代理人焦广，山西忠兴律师事务所律师，特别代理。   被告屯留县嘉合兴商贸有限公司（以下简称嘉合兴公司），住所地长治市屯留区城镇建设北路123号。   法定代表人韩爱萍，执行董事兼总经理。   委托代理人闫瑾，系公司监事，特别代理。   原告时长旺、王晓明、付瑞、张贵红、郭建平、王永青、刘雪君、王鹍、陈旭军、郝建枝、李素兰、宋国斌、王素琴、李清、尹爱萍、薛振东、刘天忠、杨俊苗与被告时代业委会、嘉合兴公司确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时长旺、王晓明、付瑞、张贵红、郭建平、王永青、刘雪君、王鹍、陈旭军、郝建枝、李素兰、宋国斌、王素琴、李清、尹爱萍、薛振东、刘天忠、杨俊苗的诉讼代表人时长旺、王晓明、付瑞、张贵红、郭建平及原告时长旺、付瑞、张贵红的委托代理人张爱东，被告时代业委会的负责人李慧东及其委托代理人焦广，被告嘉合兴公司的法定代表人韩爱萍及委托代理人闫瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告时长旺、王晓明、付瑞、张贵红、郭建平、王永青、刘雪君、王鹍、陈旭军、郝建枝、李素兰、宋国斌、王素琴、李清、尹爱萍、薛振东、刘天忠、杨俊苗向本院提出诉讼请求：1、确认第一被告与第二被告签订的六年委托经营合同无效；2、撤销第一被告签订六年委托经营合同的决定行为；3、一切诉讼费用由两被告承担。原告均是时代购物中心商铺的业主，第二被告系时代购物中心的委托经营商，委托经营期限截止2020年2月到期，广大业主正在积极招商，寻求符合业主利益的经营商，而第一被告在合同不到期瞒着278户业主，在所有业主不知情的情况下暗箱操作，私自做主，将高租金拒之门外，与低租金第二被告签订长达六年的合同，严重侵害了广大业主的知情权和收益权，广大业主知悉后非常气愤，在大家的抗议下第一被告才公布签订合同的《告知书》。业主们自发组织召开三次业主大会，每次都遭到第一被告成员的干扰、阻挠、辱骂、恐吓，导致选举大会无法正常进行，在业主中造成十分恶劣的影响。综上，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，涉及业主经营等重大事项必须由业主共同决定，第一被告超越其职责范围与第二被告签订委托经营合同，违反了法律规定，严重侵害原告合法权益，第一被告签订合同的决定应予以撤销，所签订合同应属无效。为此，特依据《民事诉讼法》相关规定，望判如所请。   被告时代业委会口头辩称，我们认为时代购物中心与第二被告签订的合同没有侵害到业主的权益，经过所有业主委员会成员与第二被告公司协商，在上一年度的基础之上增加0.1%的点，我们认为签订合同合法有效；第二被告于2020年3月20日向所有业主支付了租金，双方合同已签订并且履行；请求法庭依法驳回十八原告的诉请。   被告嘉合兴公司口头辩称，我举一个例子，我在保险公司买了份保险，不管公司如何更换领导及工作人员，我的保单不会变。   经审理查明，位于××屯号的时代购物中心商铺共有278户业主，原告系时代购物中心部分商铺的房屋所有权人，时代业委会系业主成立。2017年初，大部分业主将自有商铺的经营权、管理权委托至时代业委会主任李慧东，由其对该部分业主的商铺委托管理。2017年2月21日，时代业委会与嘉合兴公司签订《委托经营管理协议》，将屯留时代购物中心（时代名居一二楼）的商铺委托给嘉合兴公司经营管理，管理期限自2017年2月25日至2020年2月24日，由嘉合兴公司向商铺各业主支付租金，商铺经营权由嘉合兴公司享有。后《委托经营管理协议》按约履行。2019年12月12日，时代业委会与嘉合兴公司再次签订《委托经营管理协议》，将屯留时代购物中心（时代名居一二楼）的商铺委托给嘉合兴公司经营管理，管理期限自2020年2月25日至2026年2月25日，共六年。   本院认为，当事人的诉讼主张应当有相应的权利基础规范作为依据。原告第一项诉讼请求是确认二被告签订的六年委托经营合同无效，所依据的权利基础规范是《中华人民共和国物权法》中关于业主决定建筑区划内重大事项及业主表决权的规定；第二项诉讼请求是撤销被告时代业委会签订六年委托经营合同的决定行为，所依据的权利基础规范是《物业管理条例》中关于业主撤销权的规定。该两条基础规范的共同适用主体是业主或业主大会与业主委员会之间发生的法律关系。根据相关法律规定，房屋的所有权人为业主，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，即业主私有的建筑物由业主自行管理，业主共有和共同管理的权利则由业主大会选举产生的业主委员会行使。本案系部分业主将私有商铺的经营管理权委托至时代业委会，时代业委会转委托至嘉合兴公司进行经营的委托代理法律关系，时代业委会的实际职责并非行使业主授予的对物业范围内业主共有和共同管理的权利，而是被授权管理业主的私有财产，与原告所诉的业主撤销权纠纷并非同一法律关系，原告所诉缺乏权利基础规范，其可以在明确法律基础规范的前提下另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条、第六十四条之规定，判决如下:   驳回原告时长旺、王晓明、付瑞、张贵红、郭建平、王永青、刘雪君、王鹍、陈旭军、郝建枝、李素兰、宋国斌、王素琴、李清、尹爱萍、薛振东、刘天忠、杨俊苗的诉讼请求。   诉讼费减半收取50元，由原告时长旺、王晓明、付瑞、张贵红、郭建平、王永青、刘雪君、王鹍、陈旭军、郝建枝、李素兰、宋国斌、王素琴、李清、尹爱萍、薛振东、刘天忠、杨俊苗承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。   审判员 申艳     二〇二〇年四月八日   书记员 王琳