河南省方城县人民法院民 事 判 决 书(2019）豫1322民初4235号原告：武学华，男，1977年9月16日生，汉族，住方城县。原告：兰林杰，女，1975年5月7日生，汉族，住方城县。二原告共同委托诉讼代理人：闫云生，方城县弘正法律服务所法律服务工作者。被告：湖北宇济房地产开发股份有限公司。住所地：汉川市湾潭乡湾潭村。统一社会信用代码：91420000714699298L。法定代表人：余汉江，任董事长职务。委托诉讼代理人：王金磊，方城县仁裕律师事务所律师。原告武学华、兰林杰与被告湖北宇济房地产开发股份有限公司（以下简称湖北宇济公司）为商品房买卖合同纠纷一案，原告于2019年8月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭。于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告武学华、兰林杰及其委托诉讼代理人闫云生，被告湖北宇济公司的委托诉讼代理人王金磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武学华、兰林杰向本院提出诉讼请求：判令被告湖北宇济公司向原告武学华、兰林杰支付逾期办理房屋所有权登记的违约金156186元(自2014年9月1日至起诉之日即2019年6月1日)，以后违约金赔偿至房产证交付原告之日止。事实与理由:2013年7月24日，原、被告达成商品房买卖协议，原告向被告支付商品房首付款149473元，余款银行按揭贷款。同时交给被告契税、大修基金、办证保证金11907元和办证登记费60元。2013年7月24日，原、被告正式签订商品房买卖合同(合同编号:13795320)，原告购买了被告位于方城县城关××大道东侧××区间路南侧××单元××室。房价总款为319473元。2014年5月31日被告将该房交付原告使用，根据合同第15条及合同补充条款3条规定，被告负有给原告代办房产证的义务，原告多次找被告办理房产证，截止目前房产证仍无办法办出。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，没有在交房后90日内给原告办理房产证，应承担违约赔偿责任，并按已付购房款总额参照中华人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，被告逾期至今未办理房产证，请求依法判令被告支付违约金156186元，违约金计至起诉之日止，以后违约金仍按法律(或判决书)规定赔偿至房产证交付原告之日止。特具文起诉，请求法院判如所请。原告武学华、兰林杰为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：1、武学华、兰林杰身份证复印件；2、2013年7月24日商品房买卖合同；3、购房款收据；4、2013年7月24日契税、大修基金、办证保证金的收据；5、中国建设银行还款明细；6、证人王某、赵某的当庭证词。被告湖北宇济公司辩称，一、原告诉称被告负有代办房产证的义务与合同约定不符。商品房买卖合同第十五条约定被告有产权登记协助备案义务，而非代办义务。二、协助备案违约责任承担前提是,因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房产证，被告需承担违约责任。原告购买的房产10区位于吴府街拆迁改造建设规划区内，边拆边建不能整体竣工，规划局不予综合验收，导致无法办证。被告几年来多次请示县政府、规划局无果，故不能协助房产备案登记责任不在被告，按照合同约定被告不应承担违约责任支付违约金。但被告同意按照合同约定积极协调县政府职能部门尽快完善手续，早日协助提供房产备案登记。三、原告主张被告违约赔付违约金超过法定诉讼时效。2017年10月1日《民法总则》实施前诉讼时效为两年，按照合同约定诉讼时效应自2014年8月31日开始计算,即原告主张在2016年8月31日后已超过诉讼时效。四、不能按期办证是因政府职能部门不组织综合验收，是被告不可控制的不可抗力造成的。因规划部门未向被告颁发规划综合验收的规划正本，才导致原告不能按期办证。五、即使被告构成违约，也应按合同约定执行。原被告双方合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第一项处理;1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。双方当事人对此有明确约定，当然应从其约定。被告可以承诺不要求原告退房，按总房款的0.5%赔付违约金，继续履行协助办证义务。综上，对于原告不能办证，责任不在被告，按照合同约定被告不应承担违约责任赔付违约金，请求驳回原告诉讼请求。被告湖北宇济公司为支持其答辩理由成立，向法庭提交以下证据材料：1、2019年7月30日情况说明；2、2019年8月29日建设工程规划许可证；3、商品房首次登记需提供的手续。本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案的事实确认如下：2013年7月24日，原、被告签订商品房买卖合同(合同编号:13795320)一份，约定：原告购买被告位于方城县城关××大道东侧、××区间路南侧××单元××室。房屋总价款为319473元，付款方式为首付149473元，下余170000元商业贷款支付。交付期限为出卖人应当在2014年5月31日前将该商品房经验收合格并交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第1项处理;1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”。合同签订后，原告按照合同约定方式交付完购房款，被告按照约定期限向原告交付了房屋。但至庭审日，原告未取得该房屋的权属证书。2019年8月8日，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，以被告没有在交房后90日内给原告办理房产证应承担违约赔偿责任为由，向本院提起诉讼，请求判令被告按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算支付违约金156186元，违约金计至起诉之日止，以后违约金仍按法律(或判决书)规定赔偿至房产证交付原告之日止。综上事实，本院认为，原被告签订的房屋买卖合同主体适格，意思表示真实，双方房屋买卖合同成立并生效。依法成立的合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原告请求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金，因该条明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，而本案双方签订的合同对逾期办证已有明确约定为“1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”，故对原告的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告武学华、兰林杰的诉讼请求。案件受理费2100元，由原告武学华、兰林杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  麻俊鹏审 判 员  靳显宏人民陪审员  王 雪二〇二〇年四月十三日书 记 员  庞 晖