湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0408民初2423号原告:衡阳市高新技术开发区国颐堂美容养发馆，住所地：衡阳市高新区白云路68号山水华庭4栋104室。法定代表人：陈玉芬，该公司负责人。委托诉讼代理人：朱珊、王宏，湖南居安律师事务所律师。被告：湖南名家物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区韭菜园街道迎宾路246号鹏程世家大厦201室。法定代表人：黄锡荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：王纯清，男，汉族，1965年9月16日出生，住湖南省衡阳市石鼓区，系该公司员工。委托诉讼代理人：袁会兴，男，汉族，1959年8月19日出生，住湖南省衡阳市珠晖区，系该公司员工。原告衡阳市高新技术开发区国颐堂美容养发馆（以下简称国颐堂养发馆）诉被告湖南名家物业管理有限公司（以下简称名家物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国颐堂养发馆委托诉讼代理人王宏、被告名家物业公司委托诉讼代理人王纯清、袁会兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告国颐堂养发馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告自行维修房屋顶部的费用900元及相应损失45625元，共计46525元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2018年2月1日承租了位于衡阳市华新开发区山水华庭103-104门面的房屋用于经营活动。原告在2019年2月份发现屋顶渗水，便立即向被告反映了相关情况，但被告一直未处理，直至2019年3月份，屋顶发生严重漏水，原告再次向被告及社区反映情况甚至进行了报警处理，被告才在社区的督促下进行了维修。然而此次维修不仅没有将漏水问题处理好，反而将房屋屋顶损坏，导致漏水情况更严重，致使原告无法进行经营活动。经双方协商，被告公司的负责人袁经理出具承诺：如5月1日未处理漏水一事即按100元一天赔偿原告损失。然而到六月份被告仍未处理，无奈原告只有自行维修。原告多次找被告协商赔偿事宜，被告均推脱。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。原告为支持其诉讼请求，特向本院提交如下证据：1、双方身份信息，证明原、被告主体资格；2、缴费单据，证明原、被告之间存在物业服务关系；3、房屋租赁合同，证明原告为涉案房屋使用人的事实，需每月向房东支付12000元租金的事实；4、现场照片及视频资料，证明房屋漏水的事实，及原告要求被告履行维修义务的事实；5、承诺书2份，证明被告负责人袁会兴向原告出具承诺书承诺对房屋漏水有关事项进行维护及赔偿事宜的事实；6、工资表、营业收支统计表、维修费收据，证明原告支付员工工资的损失、营业停工损失及自行维护房屋漏水支付900元维修费的事实。被告名家物业公司辩称，原告诉请不是事实，漏水问题不是被告责任，而是房屋质量问题。且被告也为原告维修了漏水地方，维修费用也是由被告垫付，本案被告无过错。被告不同意原告的损失赔偿请求，原告没有证据证明其损失金额，且原告的损失不应由被告承担，原告没有对漏水地方进行维修。被告为支持其抗辩主张，特向本院提交如下证据：1、收费收据，证明被告为原告方租赁场地维修漏水及刮胶共计支付1030元；2、照片，证明被告请人维修原告方租赁场地时的情况。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据，被告质证认为，对证据1、2没有异议；对证据3有异议，原告是与山水华庭业主发生租赁关系，不是租被告房屋；对证据4有异议，原告在通知被告后，被告立即到现场并解决了漏水问题；对证据5有异议，损失100元一天是5月1日之前将漏水处理完毕，如未处理好就扣物业管理费100元/天，原告称不书写该承诺书就不同意缴纳物业费，被告在4月28日已经将漏水问题解决好了；对证据6有异议，该证据不能达到原告的证明目的。对被告提供的证据，原告质证认为，对证据1的真实性有异议，该证据也证明了涉案门面漏水是因为管道未疏通导致漏水；对证据2有异议，该证据证明被告是实施维修，但没有一次维修到位，涉案门面前后多次漏水，给原告造成了损失。对原告提供的证据，本院认为，证据3来源合法、客观真实，可证明被告为涉案房屋租用人的事实，本院予以采信；证据4可证明涉案房屋漏水的事实，本院予以采信；证据5分别是被告方负责人袁会兴于2019年4月4日和同年5月31日向原告出具的两份承诺书，约定了原告房屋漏水事宜的处理时间及逾期未处理好漏水事项的违约处罚措施，被告虽述称是因物业费缴纳问题而被迫出具的字据，但客观上证实了该房屋曾多次发生漏水及被告自认房屋漏水维护是其公司义务的事实，本院予以采信；证据6是原告提供的其养发馆3、4、5月份3个月的工资表及4个月的开销明细，从提供的工资表可以看出原告方员工工资是由底薪、手工提成、卡金提成、卡金奖金、补助、扣款、产品等各项明细科目组成。称因漏水问题停业9天，就其提供的开销明细表显示停业时间是5月7日到15日；但在这段时间内，其明细表上5月9日记载生活费3200元，5月10日到14日均有生活费开销。作为一家美发馆，既然处于停业阶段，应当员工无法正常上班，门店处于关门状态，就不可能在店面内做饭、吃饭；而且根据日常生活常识，此期间员工也会放假休息，店面也没有义务提供工作餐。出现生活费这一开销的记载就无法证实其是否真正处于停业状态。且从其提供的4个月开销明细表来看，5月份的生活费记录只有9日到14日这几天，其生活费总额是3909元，而二月份生活费是2500元，三月份生活费是3622元，四月份生活费是3000元，五月份生活费环比增长额为3909-3000=909元，这也是明显属不正常的状态。同时5月份并非雨季，且温度较高，即便下雨漏水也只有三两天受影响，原告未提供5月中旬连续下雨屋顶漏水导致不能营业的证据，故此两份证据不能达到证明原告营业场地因漏水造成停止营业9天的证明目的，对此证据本院不予采信。对被告提供的证据，本院认为，证据1是山水华庭4栋201户厨房下水道疏通费用收据，时间分别是2019年4月28日、5月8日、5月13日以及5月16日的刮胶费用收据，收据上留有施工人员电话。据本院核实，施工人员肖启群是经名家物业公司负责人袁会兴联系，确实在山水华庭4栋201室做过几次厨房下水道疏通；刮胶师傅孟师傅也做过涉案门面刮胶。因均是小额交易，虽没有银行流水予以证实，但本院依据交易习惯认定被告曾组织相关维护人员对涉案门面房漏水问题进行过修理，对该证据本院予以采信；证据2是被告维修涉案门面的照片，即使可以证明被告曾对涉案门面房进行维修，也不能达到证明被告维修后该门面房再未漏水的证明目的，本院对该证据的真实性予以确认，对证据不予采信。根据原、被告的诉请及原告提供的证据，本院确认以下事实：2018年2月1日，原告与案外人何彦兵签订房屋租赁合同，承租了位于衡阳市华新开发区山水华庭103-104门面房用于经营国颐堂美容美发馆，租赁期限自2018年2月1日起至2021年2月30日止，租金为12000元／月。被告是对涉案门面房提供物业服务的物业公司。被告与何彦兵签订物业服务合同，原告租赁该门面房后，向被告缴纳了物业服务费。2019年2月原告发现该门面房屋顶渗水，向被告反映了相关情况，被告曾进行维护。同年4月19日，被告负责人袁会兴向原告出具承诺书承诺：“如5月1日未处理漏水一事即按100元一天赔偿原告损失。”。被告随后请人对门面房漏水问题进行了维修。同年5月9日，门面房又发生漏水，造成该美容美发馆停工。5月31日被告负责人袁会兴又向原告出具承诺书承诺：“6月中旬解决屋顶起霉及处理该漏水造成的损失赔偿一事，如不处理好，不交任何费用。《物业费、水电费》。”。但到六月中旬被告仍未处理，原告遂自行雇请衡阳市泽鑫广告装饰有限公司对漏水屋顶维修及刮胶，支付900元维修费。事后原告找被告协商赔偿事宜，被告拒绝赔偿，故而酿成本案纠纷。本院认为，本案虽立案案由是房屋租赁合同纠纷，但基础法律关系是物业服务合同纠纷。原告与诉争房屋的业主（案外人）何彦兵签订的《物业服务合同》，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告承租该房屋，按合同约定代业主缴纳了物业服务费，实际上与被告就该房屋的物业服务事项建立了物业服务合同关系；被告作为物业公司应履行为业主（房屋使用者）提供包括维修房屋等服务内容的物业服务义务。本案的争议焦点是1、原告的损失是否由被告承担的问题，2、原告的损失金额确认问题。本案有两个方面事项需要相关部门进行鉴定：1、原告门面房屋顶漏水原因是房屋质量问题还是楼上住户的废弃物造成堵塞，亦或是被告管理服务不到位引起的需要鉴定；2、原告的损失金额确认需要鉴定。本案争议金额不大，但这两项鉴定费用金额较大，会加重双方当事人的诉累；且被告拒绝选定相关部门进行鉴定，故本院为衡平各方利益，根据公平原则，作出如下认定：1、关于原告的损失是否由被告承担的问题。被告在庭审中辩称房屋漏水问题是开发商房屋质量问题，不是因物业公司维修不到位的问题，不应由被告承担赔偿责任。诚如被告所言，房屋漏水可能由多种原因造成，造成损失后应当由实际造成损失的主体负责赔偿。开发商建房时因设计、选材、施工等造成房屋质量问题导致的漏水损害其赔偿主体应是开发商；物业公司对公用设施设备管理不善导致的漏水损害其侵权主体应是物业服务公司。从被告在《关于维修国颐堂厨房管漏水的经过》这一证明文件中对第二次补漏情况表述“发现厨房下水管有点堵塞现象，找来疏通机进行疏通…”，及被告提供的原告厨房下水管排放室外共用管道维护照片来看，可以确认诉争房屋屋顶漏水是因原告厨房下水管排放室外共用管道油烟堵塞造成的。堵塞原因是楼上住户造成的还是被告对公用设施设备管理不善导致，因未进行鉴定本院无法确认。原告愿意通过委托鉴定机构进行鉴定，查明漏水原因，尽到了举证责任；被告拒绝鉴定，又未提出反驳证据证明涉案门面房漏水不是其提供物业服务不到位造成的，未尽到举证责任。加之被告方负责人在2019年5月31日出具的承诺书承诺对原告房屋漏水问题进行赔偿。而原告厨房下水管排放室外共用管道油烟堵塞的维护责任是被告物业服务的内容，维护好相关公用设施是被告应尽的义务。据此，本院确认诉争房屋漏水系被告未尽职履行物业服务义务所致，因此行为导致原告财产遭受损失，理应承担赔偿责任。原告诉请判令被告承担损失赔偿责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。2、关于原告损失金额的确认问题。原告门面房屋顶漏水遭受财产损失是事实，具体的损失金额应当经过鉴定确认。但被告拒绝对原告相关损失金额予以鉴定。综合分析全案，对原告实际遭受的损失金额，本院作如下认定：1、原告支付的国颐堂屋顶维修及刮胶900元，系维修费，可以确认；2、原告诉称营业额损失为3000×9=27000元。原告提供的证据显示，门面房屋顶漏水位置是在美发馆靠近门口的位置，这对美发馆的经营有一定影响，且依据日常生活习惯可以知道，下雨漏水对美发馆营业会有二三天的影响，故本院酌情认定美发馆屋顶漏水导致原告停业2天。经营损失按照月平均数予以认定，月平均营业额=2月到5月的月平均营业额为（99948+124413+168082+73507）÷4=116487.5元，日平均营业额=116487.5÷30=3882.92元；但营业额不是原告的经营收入，美容美发行业经营收入较高，本院确认原告停业2天经营收入损失为3882.92元/天×70%收入率×2天=5436.09元；3、原告诉请员工工资损失为1660元/月×9个人=14940元（原告按9个员工，以一个月的平均工资1660元计算工资损失）。原告提供的工资明细表显示，原告的员工工资由底薪、手工提成、卡金提成、卡金奖金、补助、扣款、产品组成，美发馆既然处于停工状态，员工自然没有手工提成、卡金提成等项目，只有底薪这一款项收入，只能按底薪计算员工工资损失。本院确认原告停业2天的员工工资损失为1200元底薪/月÷30天／月×2天×9个人=720元；4、原告诉请房租损失为400×9=3600元。本院确认原告停业2天房租损失=12000元/月÷30天／月×2天=800元。5、另外，原告请求判令被告支付385元灯泡损失款，原告提供的损失明细表中列明有维修损失为共更换灯泡11只、每只35元，共计385元。营业门面房屋顶漏水，需进行疏通维修并刮胶修复，损毁安装在天花板上的灯泡在所难免。但原告未提供灯泡购买收据或发票以及相关维修证据予以证明，故本院对该项损失不予确认。综上，本院确认原告因漏水遭受的损失总额为900+5436.09+720+800+=7856.09元。该损失费应由被告承担赔偿责任。原告请求判令被告赔偿损失费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但原告诉请判决金额过高，导致诉讼费损失金额过大，也应承担部分诉讼费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：被告湖南名家物业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告衡阳市高新技术开发区国颐堂美容养发馆支付赔偿款7856.09元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取482元，由被告湖南名家物业管理有限公司负担50元，由原告衡阳市高新技术开发区国颐堂美容养发馆负担432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  廖治波二〇二〇年四月二十三日法官助理彭仁书记员谢伶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。