广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初413号 原告：广西百色斯迈物业管理有限公司，住所地百色市右江区江滨三路二期16栋8112店。 法定代表人：吴智康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴秋汐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄福贤，该公司秩序部主管。 被告：张文汀，女，1976年3月5日出生，汉族，公司员工，住百色市右江区。 被告：刘建平，男，1974年11月15日出生，汉族，住百色市右江区。 委托诉讼代理人：张文洲，男，1978年10月31日出生，汉族，住百色市右江区。 原告广西百色斯迈物业管理有限公司（以下简称斯迈物业公司）与被告张文汀、刘建平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，依法由审判员何江适用简易程序于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告斯迈物业公司的委托诉讼代理人吴秋汐、黄福贤,被告张文汀，被告刘建平的委托诉讼代理人张文洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告斯迈物业公司诉称：1、判令两被告支付物业费2201.80元；2、判令两被告支付违约金200元；3、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：两被告在中城丽景小区一期中拥有商铺房产壹处，面积49.59平方，两被告在交房时交过一年的物业费，从2016年10月30日起至今未支付物业费给原告，原告员工多次向被告催促，被告一直以由其承租户来交为由，不履行交费义务，租户是没有权利干预业主的合同约定，三年来两被告不履行合同约定的行为影响了整个小区的资金使用，为维护原告合法权益，特向法院起诉。 被告张文汀、刘建平辩称，我们没有拖欠原告的物业费，原告于2015年5月8日向业主委员会发出《关于终止“中城丽景花园”一、二期小区物业服务并退出的通知》，明确合同终止并退出小区物业服务，之后小区的物业服务从2015年5月起一直都是新的物业公司在进行管理，在此期间，原告的物业费都是交给新的物业公司，与原告不存在物业服务合同关系，原告与“中城丽景花园”一、二期小区业主的物业纠纷经百色市人民政府和百色市中级人民法院协调已明确合同终止，斯迈物业公司不能再以任何形式任何理由扰乱中城丽景花园一、二期小区物业服务，现原告要求支付从2016年10月30日起至今的物业费及违约金，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、2015年5月12日双方签订的中城丽景花园《前期物业管理服务协议》；2、中城丽景花园房屋装饰装修管理协议书；3、区域防火责任书；4、中城丽景花园业主入住登记表；5、物业费清单；6、电梯维护记录；7、2017年被告对面商铺缴纳物业费凭证；8、原告与开发商一、二、三期前期物业服务协议。证明原告与被告签订中城丽景花园《前期物业管理服务协议》，且原告一直提供物业服务的事实。 被告对其辩解向本院提供证据材料有：1、研究中城丽景花园一、二期物业纠纷问题会议纪要；2、业主委员会与广西银湾物业服务有限公司于2015年5月19日签订的中城丽景花园（一、二期）物业服务合同；3、百色市房产管理局关于恢复充电服务和限期办理物业交接工作的通知；4、关于终止“中城丽景花园”一、二期小区物业服务并退出的通知；5、通知。证明原告已于2015年5月8日向业主委员会发出《关于终止“中城丽景花园”一、二期小区物业服务并退出的通知》，明确合同终止并退出小区物业服务，且通知各业主于2015年6月1日起停止物业服务，而小区的物业服务从2015年5月起一直都是新的物业公司在进行管理，原告的物业费都是交给新的物业公司，在此期间，被告与原告不存在物业服务合同关系，且双方的物业纠纷经百色市人民政府和百色市中级人民法院协调的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据1-4的真实性无异议，原告对被告提交的证据3-5的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据5-8的真实性、关联性有异议，认为证据5为物业费清单系原告单方制作，不予认可。对证据6-8，认为与被告无关。原告对被告提供的证据1-2的合法性有异议，认为程序不合法，不予认可。本院对有争议的证据和事实认定如下：对于业主委员会与广西银湾物业服务有限公司签订的物业服务合同，主体适格，程序内容合法有效，能证明原告的《前期物业管理服务协议》，在业主大会重新聘请物业服务管理企业并签订《物业服务管理合同》生效时终止的事实，本院予以采信。对于研究中城丽景花园一、二期物业纠纷问题会议纪要，系百色市人民政府为解决开城丽景花园一、二期物业纠纷问题召的研判会，程序合法，内容真实，能证明中城丽景花园一、二期《前期物业管理服务协议》于2015年6月1日已经终止的事实，本院予以采信。对于物业费清为原告单方制作且发生在《前期物业管理服务协议》已终止后，不能证明其目的，本院不予采信。对于电梯维护记录、2017年对面商铺缴纳物业费凭证、原告与开发商一、二、三期前期物业服务协议，为原告与其他业主发生的业务，与被告无关联，不能证明其在《前期物业管理服务协议》终止后，仍为被告提供物业服务并有权收取物业费的事实，本院不予采纳。 经审理查明：2010年12月，原告与百色市中城丽景花园小区开发商广西正大房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定原告进驻百色市中城丽景花园小区开展物业服务管理，合同自2010年11月起至小区一、二期业主大会成立，业主大会重新聘请物业服务管理企业并签订《物业服务管理合同》生效时终止。被告为中城丽景花园小区一期5栋8108号商铺的业主，该商铺建筑面积47.58平方米，2015年5月12日，由原告为甲方，被告为乙方，双方签订《中城丽景花园前期物业管理服务协议》及《中城丽景花园房屋装饰装修管理协议书》、《区域防火责任书》等，其中前期物业管理服务协议约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业按建筑面积1.50元/平方米·月，最终收费价格以相关主管部门批复为准，业主应于收楼之日（业主签署收楼确认书或领取入户房门钥匙当日或经寄发的《交付使用通知书》所列的默认收楼日）起交纳物业服务费等相关服务费用，之后，各项物业服务费用（物业服务费、维修资金等）以季度为周期交纳，业主或物业使用人应在每周期的首月5日前履行交纳义务，乙方出租物业时，交纳物业服务费的责任仍由乙方方承担，逾期甲方将按每日加收欠交部分千分之三的标准向乙方收取违约金。该前期物业管理服务至小区正式成立业主委员会并签署本小区《物业管理服务委托合同》之日止。上述协议签订后，被告交纳了一年的物业费用。在此期间，百色中城丽景花园一期二期业主委员会于2015年1月19日成立，并于2015年5月19日与广西银湾物业服务有限公司签订《中城丽景花园（一、二期）物业服务合同》，委托该公司为中城丽景花园小区（一、二期）提供物业管理服务，委托服务期限为3年，自2015年6月1日起至2018年5月30日止，物业服务费按建筑面积按月向业主或物业使用人收取，其中商业服务费为1.20元/平方米·月。2015年5月8日原告在小区向中城丽景花园一期二期业主委员会及业主发出《关于终止“中城丽景花园”一、二期小区物业服务并退出的通知》及《通知》，提出原告与广西正大房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》已到期，原告决定自2015年6月1日起退出中城丽景花园一、二期小区物业服务，并定于2015年6月1日起停止物业服务。2015年5月20日中城丽景花园一期二期业主委员会通知原告与广西银湾物业服务有限公司进行物业交接，但原告以中城丽景花园一期二期业主委员会成立程序不合法为由，拒不交接涉案物业服务管理权，亦不退出小区，引起物业纠纷，2018年9月27日，百色市人民政府召开中城丽景花园一、二期物业纠纷问题研判会，认为中城丽景花园一、二期业主委员会成立的程序合法合规，其备案主体不合法，不影响中城丽景花园一、二期《前期物业管理服务协议》已经终止的事实，不影响其作出决定的法律效力，斯迈物业公司不应再以任何形式任何理由扰乱中城丽景花园一、二期小区物业服务。自广西银湾物业服务有限公司进驻中城丽景花园一、二期小区开展物业服务后，被告不再向原告交纳物业服务费用，而是向广西银湾物业服务有限公司交纳物业服务费至今，引起本案纠纷，原告诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点是：原、被告之间是否存在物业服务合同关系，被告是否承担支付原告物业费的责任。本案中，原、被告双方虽于2015年5月12日签订中城丽景花园《前期物业管理服务协议》，但协议约定该前期物业管理服务至小区正式成立业主委员会并签署本小区《物业管理服务委托合同》之日止，而中城丽景花园小区一期二期业主委员会于2015年1月19日成立，并于2015年5月19日与广西银湾物业服务有限公司签订《中城丽景花园（一、二期）物业服务合同》，委托该公司自2015年6月1日起为中城丽景花园小区（一、二期）提供物业管理服务，同时，斯迈物业公司基于上述情况于2015年5月8日向中城丽景花园小区一、二期业主委员会及业主发出《关于终止“中城丽景花园”一、二期小区物业服务并退出的通知》及《通知》，明确合同终止事由，斯迈物业公司决定于2015年6月1日起退出并停止小区物业服务，且小区业主对斯迈物业公司终止《前期物业管理服务协议》无异议，故可以认定原、被告签订的中城丽景花园《前期物业管理服务协议》于2015年6月1日终止，斯迈物业公司应履行合同终止义务，被告在此后向新的物业服务公司交纳物业费并无不当，尽管斯迈物业公司对中城丽景花园小区一、二期业主委员会成立有异议且拒绝退出、办理交接手续，但不影响原、被告《前期物业管理服务协议》已经终止的事实。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，原告要求被告支付2016年10月30日之后的物业费及违约金请求，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条的规定，判决如下： 驳回原告广西百色斯迈物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告广西百色斯迈物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 何江 二〇二〇年四月二日 法官助理 屈宇 书 记 员 周媛