大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初1000号原告：王世经，男，1984年2月29日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：张引强，系辽宁聿海律师事务所律师。被告：大连宏都房地产开发有限公司，住所地大连市金州区拥政街道永安大街999号。法定代表人：梁洪政，系该公司总经理。委托诉讼代理人：袁诵，男，1968年9月4日生，汉族，系该公司副总经理，住大连市中山区。委托诉讼代理人：丁磊，男，1978年11月22日生，汉族，系该公司销售经理，住大连市沙河口区。原告王世经诉被告大连宏都房地产开发有限公司（以下简称宏都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张引强、被告宏都公司的委托代理人袁诵、丁磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王世经向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付自2014年9月3日起至2018年7月20的迟延办证违约金156845元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于大连市沙河口区房屋，约定所购房的房屋建筑面积125.16平方米，房屋单价17700元每平，房屋总价款2215332元整。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：3.因出卖人原因，买受人在上述180日内不得取得房屋产权证书的，届时出卖人继续办理相关手续，若出卖人再逾期一年未办理完毕，买受人可以退房，如不退房自期满60日起出卖人向买受人支付已付房款日万分之0.5违约金，直至可以办理。虽然购房合同的签订时间是2013年3月14日。但实际上早在2012年11月6日原告即向被告支付了购房定金5万元，并于2012年11月19日支付了剩余全部房款被告于2013年1月5日即向原告交房了。被告是先向原告交的房，后与原告签订的商品房买卖合同。原告经向国土房屋局问询。本案涉案房屋可以办理房屋产权登记的具体时间是何时间，国土房屋局的回复是，原告所在房屋于2018年7月20日办理完初始登记，买卖双方可持相关材料共同申请办理个人产权登记。基于上述事实，按照合同约定，被告应当从2014年9月3日开始向原告计算支付迟延办证的违约金，计算至2018年7月20日，迟延办证违约天数为1416天，违约金额为：0.5÷10000x2215332元X1416天=156845元。基于上述事实，原告依法提起诉讼，请求贵院依法支持。被告宏都公司辩称：不同意原告诉讼请求。逾期办证原因是该项目中的幼儿园、居委会、邮政所、物业用房等公益用房配套面积不足，应划拨面积6238平方米，但实际划拨1338平方米，缺少4900平方米，无法办理该项目验收备案手续。被告多次向有关部门申诉。2013年6月18日，大连市政府办公厅召开专题会议并于同年8月27日下发《会议纪要》。会议议定如下事项：一、鉴于宏都房地产于2005年10月通过挂牌方式取得“宏都筑景”项目开发权，核定建筑面积187082平方米已全额交纳土地出让金，其中1338平方米为无收益公建，按划拨供地考虑；其余185744平方米为出让用地，均为可售面积。二、该项目中的幼儿园、邮政所实际为出让用地，在可售面积内。规划建设的小区配套幼儿园产权归开发单位所有，须用于开办幼儿园，不得改作他用。邮政所位置需重新选择，开发单位应提供临主街的公建房，由邮政局向开发单位另行购买。三、鉴于该项目长期未办理验收备案等相关手续已导致许多业主起诉上访的实际情况，各相关单位应按历史遗留问题尽快办理相关手续。综上，逾期办证不是被告自身原因造成的，被告已按期履行向产权登记机关提交各种备案资料的义务。逾期办理房屋权属证书是合同以外第三人的原因造成的，被告无过错。原告要求被告承担违约责任与法相悖，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告于2012年3月1日取得案涉房屋预售许可。2012年11月6日原告向被告支付了购房定金5万元，于2012年11月19日支付了剩余房款2165332元。2012年12月20日案涉房屋竣工验收合格。被告于2013年1月5日将该房交付原告。2013年3月14日，原被告签订一份《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告位于大连市沙河口区房屋，建筑面积125.16平方米，单价17700元每平方米，房屋总价款2215332元整。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人继续办理相关手续，若出卖人再逾期一年未办理完毕，买受人可以退房。如不退房自期满60日起出卖人向买受人支付已付房款日万分之0.5违约金，直至可以办理。被告于2018年7月20日取得案涉房屋初始登记。即原告可以办理该房屋产权证的时间为2018年7月20日。另查，2013年8月27日，大连市人民政府办公厅作出第（45）号关于办理“宏都筑景”项目验收等相关手续协调会议纪要，内容为：“2005年10月，大连宏都房地产开发有限公司（以下简称宏都房地产）通过挂牌方式取得“宏都筑景”项目开发权。该项目位于沙河口区，规划用地面积101100平方米，核定建筑面积187082平方米，综合地价51110万元，于2012年建设完工并通过了市规划局的验收。按照《国有土地使用权出让合同》约定，该项目中的幼儿园、居委会、邮政所、物业用房、活动室等用房项目为划拨用地，合计面积6238平方米。但实际划拨用地为1338平方米，缺少4900平方米，导致配套面积不足，无法办理验收等手续，至今无法交房。按照合同约定，该项目二期应于2012年12月前交付，现已有百余客户签约。但由于无法办理验收等相关手续，造成合同违约，部分业主就子女上学和落户等问题多次组织联名上访和起诉。开发企业请求政府尽快办理验收等相关手续问题。经研究，会议议定如下事项：一、鉴于宏都房地产于2005年10月通过挂牌方式取得“宏都筑景”项目开发权，核定建筑面积187082平方米已全额交纳土地出让金，其中1338平方米为无收益公建，按划拨供地考虑；其余185744平方米为出让用地，均为可售面积。二、该项目中的幼儿园、邮政所实际为出让用地，在可售面积内。规划建设的小区配套幼儿园产权归开发单位所有，须用于开办幼儿园，不得改作他用。该项目属《大连市人民政府办公厅转发市教育局等部门关于进一步规范城区住宅小区配套幼儿园建设管理和使用意见的通知》（大政办发[2009]144号）和《大连市人民政府关于印发大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法的通知》，（大政发[2010]70号）出台前取得，且幼儿园为出让用地，工程竣工验收备案时，无需经教育部门办理相关手续。邮政所位置需重新选择，开发单位应提供临主街的公建房，由邮政局向开发单位另行购买。三、鉴于该项目长期未办理验收备案等相关手续已导致许多业主起诉上访的实际情况，各相关单位应按历史遗留问题尽快办理相关手续”。再查，2010年11月23日，大连市人民政府发布《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，对全市房屋建筑工程的竣工验收备案工作进行了规定。该办法于2011年1日1日实施。2014年5月5日，大连市人民政府发布《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》，该办法自2014年6月10日起施行，有效期5年。市政府2010年11月23日发布的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（大政发[2010]70号）同时废止。2015年7月7日，大连市人民政府办公厅发布《大连市人民政府办公厅关于进一步优化全市建设工程项目审批流程的指导意见》，对全市建设工程项目审批流程提出相关指导意见。2016年6月27日，大连市人民政府发布《大连市人民政府关于废止通知》，内容为：为落实《辽宁省人民政府办公厅进一步优化全省建设工程项目审批流程的指导意见》（辽政办发[2015]25号）、《大连市人民政府办公厅关于进一步优化全市建设工程项目审批流程的指导意见》（大政办发[2015]25号）精神，进一步规范我市房屋建筑工程竣工验收备案管理工作，市政府决定对《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》（大政发[2014]23号文件印发）予以废止。今后，我市房屋建筑工程竣工验收备案管理工作均按国家、辽宁省现行相关规定执行。本院所认定的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房发票、银行转账凭证、物业费、电梯费发票、排渣收款收据、大连民意网截图、被告提供的大连市人民政府办公厅第（45）号会议纪要、大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初5723号民事判决、商品房预售许可证、工程竣工验收报告以及当事人陈述记录等证据在案为凭，这些证据已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告支付了全部购房款，被告应当将案涉房屋交付原告并按期协助原告办理案涉房屋的权属证书。被告于2013年1月5日将案涉房屋交付原告，按照合同约定，被告应当于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如果原告在上述180日内不能取得房屋权属证书的，届时被告继续办理相关手续。若被告再逾期一年未办理完毕，原告可以退房，如不退房自期满60日起被告向原告支付已付房款日万分之0.5的违约金，直至可办理。但被告直至2018年7月20日才取得案涉房屋的初始登记，致使原告未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书。对此，被告是否应当向原告承担违约责任。本院认为，本案争议的焦点是，导致原告未能在合同约定的时间内取得案涉房屋所有权证的原因是否系被告的原因。如果是被告的原因，被告应向原告承担违约责任。反之，被告免责。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。该条司法解释明确了因出卖人一方的原因导致买受人在约定的期限届满未能取得房屋权属证书时，出卖人应当承担违约责任。本案原被告在《商品房买卖合同》第十五条也做了符合上述司法解释的约定，即“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人继续办理相关手续，若出卖人再逾期一年未办理完毕，买受人可以退房。如不退房自期满60日起出卖人向买受人支付已付房款日万分之0.5违约金，直至可以办理”。而案涉房屋不能按期办理权属证书的原因是因为案涉房屋开发项目中的幼儿园、居委会、邮政所、物业用房、活动室等用房项目为划拨用地，应划拨面积6238平方米。但实际划拨用地为1338平方米，缺少4900平方米，导致配套面积不足，被告无法办理验收及初始登记手续。该原因并非被告可以单方解决，需要地方政府相关政策及法规支持以及相关部门予以配合才能解决。故导致原告未能在合同约定的时间内取得案涉房屋所有权证的原因并非被告故意怠慢于履行合同或欠缴相关费用、超规划建设等。另外，在案涉房屋办理竣工验收备案过程中，大连地区竣工验收备案的相关规定多次发生变化，亦会对原告办理竣工验收备案手续产生影响。被告于2018年4月4日取得案涉房屋的竣工验收备案证明，并向大连市不动产登记中心申请办理产权初始登记，于2018年7月20日取得案涉房屋产权初始登记，亦属于合理期限范围。故被告无需向原告承担逾期办证违约责任。对原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金156845元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告王世经要求被告大连宏都房地产开发有限公司支付自2014年9月3日起至2018年7月20日的迟延办证违约金156845元的诉讼请求。案件受理费1720元（原告已预交），由原告王世经负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  宫绍辉二０二〇年四月二十六日书记员  连 方