云南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）云民终1244号上诉人（原审被告、反诉原告）：三亚创新房地产开发有限公司，住所：三亚市新风路创业大厦A1801号。法定代表人：蔡卫，执行董事。委托诉讼代理人:王文幸，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人:汪斌，河北睿安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：大理苍海房地产开发有限公司，住所：云南省大理州大理市大理镇三塔北路（苍海高尔夫球场内）。法定代表人：蔡卫，总经理。委托诉讼代理人:王文幸，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人:汪斌，河北睿安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大理苍海高尔夫度假村有限公司，住所：云南省大理市银桥镇三塔北路苍海高尔夫度假村。法定代表人：胡兴华，董事长。委托诉讼代理人:李文栋，云南欣晨光(大理)律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人:李涛，云南欣晨光(大理)律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人三亚创新房地产开发有限公司（以下简称“三亚公司”）、大理苍海房地产开发有限公司（以下简称“苍海公司”）因与被上诉人大理苍海高尔夫度假村有限公司（以下简称“高尔夫公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院（2018）云29民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本院认为，一审判决对当事人之间法律关系的性质认定有误，且存在违反法定程序、认定事实不清的情形。一、一审认定本案当事人之间法律关系的性质为合作开发房地产不当。第一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：“土地使用权转让合同是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”第十四条规定：“合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”本案双方当事人之间法律关系的性质应根据双方签订的《苍海高尔夫度假村别墅区开发项目合作协议书》（下称《合作协议》）及相关补充协议的内容进行认定。高尔夫公司（甲方）与三亚公司（乙方）2009年11月19日签订的《合作协议》第三条“合作方式”虽约定甲方提供苍海高尔夫度假村别墅区项目开发所需的红线图内的国有土地使用权，乙方提供项目开发所需全部资金，双方组建项目开发公司进行合作开发，但同时约定甲方按每亩土地使用权固定收益标准乘以面积取得项目固定收益，项目开发的其他收益由乙方全部享有，开发风险由乙方全部承担，并约定了每亩土地使用权的固定收益标准。《合作协议》第七条“开发项目中双方的主要权利义务”也约定项目开发投资风险由乙方独自承担，甲方按固定收益标准取得项目固定收益，其余项目收益均归乙方享有，风险由乙方承担。成立的项目公司苍海公司2009年12月2日的《公司章程》中载明：“苍海公司的股东为三亚公司和高尔夫公司，三亚公司认缴出资额2000万元，占注册资本的30.30%，高尔夫公司以出资用地红线图范围内第六号、第七号地块的98.38亩国有土地使用权作价4600万元出资，占注册资本的69.70%。”之后，高尔夫公司和三亚公司在2009年12月29日签订的《补充协议二》中约定：“所有在苍海公司办理工商手续所涉及到的《公司章程》、《股东决议》、《土地评估报告》，《验资报告》等相关文件中载明的甲方出资入股土地使用权价格仅作为甲方根据《土地评估报告》出资入股到苍海公司办理工商手续所用。甲方实际出资入股装入苍海公司的所有土地所涉及到的甲方的权益完全按照《合作协议》中约定的方式由双方继续履行。”根据双方签订的上述协议的内容，高尔夫公司提供土地使用权，按所提供土地使用权的每亩单价收取固定利益，开发风险由三亚公司全部承担，本案《合作协议》及相关补充协议符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，其性质应为土地使用权转让。第二，关于《合作协议》第七条（三）“甲方固定收益根据项目销售进度支付，即每售出一套别墅，乙方向甲方支付平摊到一套别墅上的平均固定收益”的约定，是双方对土地使用权转让对价（固定收益）支付时间和支付方式的约定。虽然根据该约定，房屋销售进度会对土地使用权转让对价的支付产生影响，但这并非是对高尔夫公司共担合作开发风险的约定。另外，因为《合作协议》约定转让的是苍海高尔夫度假村别墅区项目开发所需红线图内的国有土地使用权，并未约定转让的具体范围和面积，《合作协议》中关于“乙方在3年的每期最长开发周期内未决定实施下一期项目开发的，视为放弃以后各期的项目开发权，双方按此前实际进行的开发项目占地面积据实结算。剩余土地使用权及开发权归甲方所有”的约定应理解为双方基于土地使用权转让关系对转让的具体范围如何确定所作的约定，也非高尔夫公司共担合作开发风险的约定。第三，一审基于合资、合作开发房地产法律关系判决解除合同，但未按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定就合同解除的法律后果进行处理，判决不宜返还尚未开发完成的170亩土地使用权，同时赋予高尔夫公司另行主张合同权益的权利，判决不当。综上，根据双方《合作协议》及相关补充协议的内容，结合双方当事人订立合同的真实意思表示，本案《合作协议》及相关补充协议的性质为土地使用权转让，一审判决认定为合作开发房地产，并基于该法律关系作出的判决不当。二、一审违反法定程序。一审存在超诉讼请求判决。高尔夫公司起诉状上载明诉讼请求第3项为：“请求判令三亚公司、苍海公司连带一次性支付尚欠的已开发苍海云境一期二组团A区土地使用权转让款41663393.53元”，同时起诉状中载明“A区开发70.7亩，应支付土地收益113120000元（70.7亩×160万元/亩），仅付71456606.47元，尚欠41663393.53元”，高尔夫公司称其在一审开庭时当庭变更了诉讼请求，但未提交过书面的变更申请或变更后的诉状，经查阅一审庭审笔录，笔录第3页显示高尔夫公司在其诉讼请求第3项的尾部手写补充：“以及要求被告支付从2018年4月1日起至款项付清之日的资金占用金。具体的土地使用款金额以人民法院查清的为准。”本院认为，虽然高尔夫公司在一审庭审笔录中注明了“具体的土地使用款金额以法院查清的为准”，但高尔夫公司并未变更其要求支付A区土地使用权转让款的诉讼请求，也未明确增加要求支付B区土地使用权转让款的诉讼请求，一审法院在高尔夫公司未变更诉讼请求的情况下判决三亚公司、苍海公司支付A区、B区固定收益款超出了高尔夫公司的诉讼请求。三、一审对抵扣利息金额的认定事实不清。双方当事人认可固定收益应抵扣高尔夫公司应支付给三亚公司的借款利息，在双方当事人对抵扣的借款利息金额有争议的情况下，一审判决对抵扣的借款利息如何计算为1791.57万元认定不清楚。综上所述，一审判决违反法定程序，认定部分事实不清，判决不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第四项规定，裁定如下：一、撤销云南省大理白族自治州中级人民法院（2018）云29民初18号民事判决；二、本案发回云南省大理白族自治州中级人民法院重审。上诉人三亚创新房地产开发有限公司、大理苍海房地产开发有限公司预交的二审案件受理费408659元（本诉案件受理费250117元、反诉案件受理费158542元）予以退回。审判长  马艳玲审判员  杨 聪审判员  张 萍二〇二〇年四月三日书记员  陶绍花