山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11636号上诉人（原审原告）：吴小锋，男，1978年9月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周舰，山东国孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：隗洪海，男，1975年10月21日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：宋振艳，女，1976年2月28日出生，汉族，住济南市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙长磊，山东方赢律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：司荣林，山东方赢律师事务所律师。原审第三人：**生，男，1963年10月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周长秀，山东博睿律师事务所律师。上诉人吴小峰因与被上诉人隗洪海、宋振艳、原审第三人**生房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴小峰上诉请求：1.依法撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初716号民事判决书，依法发回重审或依法改判隗洪海、宋振艳返还吴小锋购房款700000元；判令隗洪海、宋振艳支付吴小锋购房款700000元的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年8月19日起计算至本判决确定的给付之日止）。2.本案一、二审诉讼费用、保全费均由隗洪海、宋振艳承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，2018年8月19日吴小锋与隗洪海签订房屋买卖合同，隗洪海将其购买的济南市历城区锦绣川水库黄钱峪村黄金生态园的平层独栋带院小别墅作价70万转售给吴小峰，吴小峰向隗洪海转账支付全部购房款（及家具补偿款1万元），隗洪海将房屋交付吴小峰，并向吴小峰出具收到购房款的收到条，事实清楚证据确凿。其次，通过庭审调查可知，涉案房屋是2016年12月10日隗洪海与**生签订过购房合同购买的，**生收取隗洪海购房款65万元。该合同双方也已履行完毕。隗洪海也是基于该购房协议才转售房屋给吴小锋。本案中隗洪海庭审提交两份证人证言的录音光盘来证明吴小锋与**生签订购房合同，与隗洪海无合同关系，两位证人并未出庭。吴小峰对两个证人的身份有质疑，认为与隗洪海有利害关系。吴小峰认为两个证人无法证明吴小峰与隗洪海无合同关系，并且庭审中**生也不认可两个证人的录音内容。再次，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。作为合同之外的第三人是无法知晓合同双方之间的是否达成合同，及双方的权利义务等内容，更不能非法干预双方订立合同。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院驳回吴小峰起诉，没有法律依据。吴小峰要求确定合同无效，返还购房款，符合法律规定。2.吴小峰作为一审原告从未追加**生为第三人参加庭审。隗洪海在一审中申请追加**生参加庭审，吴小峰明确表示不同意。3.一审法院随意中止案件审理，漏判财产保全费等诉求。本案2019年1月18日立案，2019年3月19日开了一次庭，5月8日开了一次庭，一审法院就以案情复杂为由中止诉讼。恢复审理后也未再开庭，直接判决。致使该案审理期限为10个月。隗洪海、宋振艳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴小峰的上诉请求，维持原判。**生述称，1.吴小峰没有要求**生承担相应的权利和义务；2.本案吴小峰与隗洪海、宋振艳争议的事实和标的与**生没有关联性，一审判决驳回对**生的请求是正确的，要求维持一审判决。吴小峰向一审法院起诉请求：1.判令隗洪海、宋振艳共同返还吴小锋购房款700000元；2.判令隗洪海、宋振艳共同支付吴小锋购房款700000元的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年8月19日起计算至判决确定的给付之日）；3.诉讼费、保全费、财产保全保险费由隗洪海、宋振艳共同承担。诉讼中，吴小锋增加诉讼请求“确认合同无效”。一审法院认定事实：隗洪海与宋振艳于1999年11月16日登记结婚。**生系金钱峪观光合作社法定代表人。2016年12月10日，隗洪海向金钱峪观光合作社购买涉案房屋，金钱峪观光合作社向隗洪海收取购房款650000元。后隗洪海将房屋退还给金钱峪观光合作社，金钱峪观光合作社未将购房款返还给隗洪海。金钱峪观光合作社又将该房屋出售给吴小锋，约定吴小锋直接将购房款打给隗洪海。2018年4月12日，吴小锋通过其中国建设银行卡号为6217002340003541267的银行卡向宋振艳卡号为6228450250027432316的银行卡内转账300000元（备注载明付给**生黄钱峪生态园购房款）、2018年5月31日转账50000元、2018年6月3日转账50000元、2018年6月27日转账70000元、2018年7月10日转账100000元、2018年8月8日转账40000元、2018年8月9日转账20000元、2018年8月16日转账30000元、2018年8月19日转账50000元，上述转账累计710000元。2018年8月19日，隗洪海向吴小锋出具收条一份，内容为：“今有收款人隗洪海，电话：13325134999，身份证：，收款账号：宋振艳农行卡;6228450250027432316。收到付款人：吴小锋付款卡号：建行6217002340003541267网银转账购房款大写：柒拾万元整（700000元）。家具补偿款：壹万元整（10000元）。收款事由：原隗洪海购买的济南市历城区锦绣川水库黄钱峪村黄金生态园**生的（济南市历城区金钱峪农业观光专业合作社）平层独栋带院小别墅现转售给吴小锋，手机13515413879，身份证：。收款人：隗洪海。2018年8月19日。”同日，涉案房屋交付吴小锋占有使用。2019年1月份，涉案房屋被拆除。诉讼中，吴小锋申请诉讼保全，支出保全费4020元。一审法院认为：隗洪海向吴小锋出具的收条载明收款事由为房屋转售，因此本案纠纷系房屋买卖合同纠纷。根据隗洪海提供的证据可以证实涉案房屋系隗洪海退还给金钱峪观光合作社后，由金钱峪观光合作社又出售给吴小锋，金钱峪观光合作社未将隗洪海支付的购房款返还给隗洪海，而约定吴小锋直接将购房款支付给隗洪海。因此，吴小锋实际上与**生之间存在房屋买卖合同关系，**生系金钱峪观光合作社法定代表人，其签订合同的行为系职务行为，因此，一审法院认定吴小锋与金钱峪观光合作社之间存在房屋买卖合同关系。现吴小锋起诉隗洪海、宋振艳、**生没有事实及法律依据。因此，一审法院对吴小锋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第十二条、第十四条、第十五条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决：驳回吴小锋的诉讼请求。案件受理费10800元，由吴小锋负担。本院二审期间，吴小锋与隗洪海、宋振艳均未向法庭提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴小锋向隗洪海、宋振艳于2018年购买位于济南市历城区锦绣川水库黄钱峪村黄金生态园平层独栋带院小别墅一套，并向宋振艳支付购房款70万元，该70万元中有30万元吴小锋在转款备注中注明“付给**生黄钱峪生态园购房款”。双方在涉案房屋院落中交付房屋钥匙。其余事实同一审法院认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。本案中，宋振艳收取了吴小锋70万元房款，隗洪海出具了房屋款收条，在收条中注明“现转售”，并在涉案房屋院落中向吴小锋交付了房屋钥匙。依据上述规定，从房屋的付款、交付方式应当认定吴小锋与隗洪海、宋振艳存在买卖合同关系。一审判决依据吴小锋转款单中注明事项确认吴小锋与隗洪海、宋振艳不具有买卖合同关系不当，本院依法纠正。隗洪海主张已将涉案房屋退回给**生，但**生在庭审中陈述对隗洪海与吴小锋交房情况不清楚，且隗洪海在一审中提交的录音证据效力显著小于隗洪海向吴小锋出具的收条，不能认定隗洪海已将房屋退给**生。涉案房屋属违法建筑，双方房屋买卖合同无效。各方当事人因此取得的财产应当返还。涉案房屋双方交易价款70万元，对吴小锋主张返还70万元的请求应予支持。对吴小锋主张的资金利息，吴小锋在取得涉案房屋后，对房屋进行了占有使用，二者相互折抵，对吴小锋该请求不予支持。综上，吴小锋上诉理由部分成立，上诉请求部分予以支持。一审判决认定事实不当，判决不当，本院依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初716号民事判决；二、隗洪海、宋振艳自本判决生效之日起十日内返还吴小锋房款70万元;三、驳回吴小锋其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10800元，财产保全费4020元由隗洪海、宋振艳负担；二审案件受理费10800元，由隗洪海、宋振艳负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年四月十七日书记员  朱 茜