四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17046号 上诉人（原审原告）：刘嘉琛，男，1998年10月22日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李红霞，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：乐山晟嘉电气股份有限公司，住所地：四川省乐山高新区乐高大道3号。 法定代表人：江淑平，董事长。 委托诉讼代理人：郑尚顺，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敬海燕，四川盛豪律师事务所律师。 上诉人刘嘉琛因与上诉人乐山晟嘉电气股份有限公司（以下简称“晟嘉公司”）返还原物纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初3752号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘嘉琛上诉请求：维持一审判决第一项，改判一审判决第二项，即判令晟嘉公司自2018年7月4日至2019年11月14日实际返还之日共计16个月整，以所占用房屋当地市场出租价80元/平方米/月的标准向刘嘉琛支付房屋占用费。事实和理由：（一）一审判决在未查清案涉房屋市场价的情况下，适用2014年原租赁合同标准进行判决，明显错误。首先，该合同对刘嘉琛并没有法律约束力。其次，该租金标准系2014年市场价标准，并非当前市场价标准。最后，房屋当前市场价标准在大数据时代是相对容易可以查询得出的。（二）一审法院在房屋占用费的市场价标准认定上，举证责任分配不公。在晟嘉公司未举出有效证据推翻刘嘉琛所举证据以及其他有效证据证明当前市场价标准的情况下，就径直作出认定，明显不公平不合理。（三）一审法院在说理部分，以刘嘉琛购房时的成交价低于评估价进行说理，不能让人信服。刘嘉琛以多少价格购入的房屋与案涉房屋占用费并无任何法律上的关联性。市场经济瞬息万变，且案涉房屋所在位置的办公商圈日渐成熟，2014年的标准显然不能适用于2018年。（四）晟嘉公司已经将房屋腾退了，但腾退的事实告知刘嘉琛的时间为2019年11月13日，故主张权利截止时间为2019年11月14日。 晟嘉公司辩称，晟嘉公司已在2019年10月29日进行了房屋腾退，不应承担房屋占用费，且关于房屋租金，与该原房屋所有人之间已经结清，结清至2019年12月8日。刘嘉琛在原租赁合同签订以后才取得该房屋，并且是通过法院公告的形式拍卖取得，应当清楚该案涉房屋的租金已经足额支付到了2019年12月8日，故晟嘉公司不认为应当支付刘嘉琛房屋租金。同时，即便支付房屋占用费，也应当按照原房屋租赁合同予以计算。 晟嘉公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判晟嘉公司不承担房屋占用费。事实和理由：晟嘉公司已经付清案涉房屋全部租金，依法有权合法占有案涉房屋至2019年12月8日。刘嘉琛通过法院公告拍卖形式购买，理应知道案涉房屋是带有租约的，在明知情况下仍然购买，应当认定其认可案涉房屋的租约。晟嘉公司腾退时间为2019年10月29日。 刘嘉琛辩称，和刘嘉琛的上诉意见一致。 刘嘉琛向一审法院提出诉讼请求:1.请求判令晟嘉公司立即将成都市高新区吉泰五路88号2栋40层12、13号房屋清退返还刘嘉琛;2.请求判令晟嘉公司向刘嘉琛支付从2018年7月4日起计算（房屋建筑面积120.36平方米,按每平方米每月80元计算）至实际交付房屋之日止的实际占有使用费，截至2019年4月30日，实际占有使用费为96288元。 一审法院认定的事实：2017年8月16日,重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋价值进行评估并出具《房地产司法估价报告》。2018年5月29日，拍卖人四川省成都高新技术产业开发区人民法院与作为买受人的刘嘉琛签订了《四川省成都高新技术产业开发区人民法院变卖成交确认书》，载明刘嘉琛于2018年5月4日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物成都市高新区吉泰五路88号2栋40层13号办公用房，成交价为57万元人民币。买受人刘嘉琛于2018年5月29日到成都高新技术产业开发区人民法院签署《变卖成交确认书》，领取民事裁定书及拍卖款收款收据，办理拍卖标的物交付手续，买受人自行提取拍卖标的物。 2018年6月28日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出（2017）川0191执恢8号之一执行裁定书，载明买受人刘嘉琛（身份证号码:5131241998××××××××）以57万元最高价竞得成都高新区吉泰五路88号2栋40层12号办公用房（权2558600）、以57万元最高价竞得成都高新区吉泰五路88号2栋40层13号办公用房（权2558619）,拍卖款项已经进入法院账户。据此，裁定“原登记在被执行人蒋延仕、李琼名下的位于成都高新区办公用房（权2558619）归买受人刘嘉琛所有”。裁定一经送达，即发生法律效力,刘嘉琛于2019年7月4日签收上述裁定书。后刘嘉琛取得成都市高新区吉泰五路88号2栋40层12号办公用房、成都市高新区吉泰五路88号2栋40层13号办公用房不动产权证书，权证号为川（2018）成都市不动产权第0274693号、0274736号。建筑面积均为60.18平方米。不动产所有方式为单独所有。 案涉房屋于2014年7月30日办理了最高额抵押登记（他权1253373；抵押人:蒋延仕、李琼；抵押权人：成都高投融资担保有限公司），2014年9月9日，抵押人蒋延仕、李琼与晟嘉公司签订了《房屋租赁合同》（合同编号:1708044），双方明确约定了案涉房屋的租期、租金金额及租金支付方式，月租金标准逐年递增,其中2017年12月9日至2018年12月8日期间的租金标准为38.58元/平方米。2017年10月12日，蒋延仕、李琼（甲方）又与承租方晟嘉公司（乙方）签订了《房屋租赁合同协议补充协议》（以下简称《补充协议》）,载明主合同租期为2014年12月9日至2019年12月8日，合同期前三年月租金为16659元，截止本合同签订日，乙方已支付2017年12月9日前所有租金。由于甲方资金紧张，按照甲方要求，乙方同意一次性提前支付2017年12月9日至2019年12月8日两年的租金，甲方优惠后乙方实际支付金额为350000元，于2017年10月20日之前支付完毕。由于李琼、蒋延仕个人原因，2017年12月9日至2019年12月8日两年的租金由付金华代收。上述《补充协议》签订后，晟嘉公司依约分别于2017年10月13日、2017年10月20日分两次向案外人付金华支付案涉房屋两年租金（2017年12月9日至2019年12月8日）共计350000元。2017年12月9日之前的租金已于《补充协议》签订前全部支付完毕。 目前案涉房屋依然由晟嘉公司占有、使用。 一审法院认定以上事实，采信有到庭当事人的一审庭审一致陈述及当事人提交的《四川省成都高新技术产业开发区人民法院变卖成交确认书》、四川省成都高新技术产业开发区人民法院做出的（2017）川0191执恢8号之一《执行裁定书》、川（2018）成都市不动产权第0274693号、0274736号产权证书、《房屋租赁合同》、《补充协议》等证据。 一审法院认为，本案争议焦点有两个，分别评判如下:一、关于晟嘉公司是否应当向刘嘉琛返还案涉房屋。本案中，刘嘉琛依据四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出的执行裁定书,于2018年7月4日取得位于成都市高新区房屋所有权，所有方式为单独所有。现案涉房屋由晟嘉公司以出租人身份（承租原房屋所有权人李琼、蒋延仕）占有使用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”之规定，案涉房屋因在出租前已经抵押，在抵押权设立后，《房屋租赁合同》及《补充协议》对受让人刘嘉琛并不具有约束力。刘嘉琛基于对案涉房屋的所有权有权主张现房屋占有使用人晟嘉公司返还位于成都市高新区房屋。 二、关于晟嘉公司应当向刘嘉琛支付房屋占用费的金额。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。刘嘉琛于2018年7月4日依法取得案涉房屋的所有权，有权向晟嘉公司主张房屋占用费。本案中，刘嘉琛按照每平方米每月80元的标准主张房屋占用费，其主要依据为在贝壳网中案涉房屋所在写字楼的租赁综合报价（2.23元-3.33元/天/平方米）截图，一审法院认为该报价并不能客观真实反映案涉房屋2018年7月4日前后的市场租金标准，鉴于本案中晟嘉公司与房屋原所有权人（抵押人）李琼、蒋延仕签订的《房屋租赁合同》中约定了2017年12月9日至2018年12月8日期间月租金为38.58元/平方米/月的标准（逐年上涨），故一审法院认为该租金标准能够真实客观地反映案涉房屋在2018年期间的租金标准，故对于刘嘉琛主张的房屋占用费，应当以38.58元/平方米/月（案涉房屋建筑面积共计120.36平方米,故月租金标准为4643.5元/月）的标准自2018年7月4日支付至案涉房屋实际腾退并交付至房屋所有权人刘嘉琛之日。因刘嘉琛通过变卖方式取得案涉房屋所有权，其取得案涉房屋的价格低于房屋评估价值高达360000元，从刘嘉琛实际获益情况来看，一审法院认为以《补充协议》中约定的租金标准计算房屋占用费已经充分保障了刘嘉琛的诉讼权利。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、晟嘉公司于判决生效之日起三十日内向刘嘉琛返还位于成都市高新区房屋；二、晟嘉公司于判决生效之日起三十日内向刘嘉琛支付房屋占用费（计算方法:以4643.5元／月标准自2018年7月4日支付至成都市高新区房屋实际返还之日）；三、驳回刘嘉琛的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘嘉琛提交了一组证据：评估报告、房屋租赁合同和评估发票。证明案涉房屋租金经过评估后为75元/平方米/月。晟嘉公司对该组证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不认可。 二审中双方对一审法院认定的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审中双方对于晟嘉公司腾退时间存在争议，本院认定如下：晟嘉公司主张其于2019年10月29日已经腾退房屋，但未提供证据证明，因刘嘉琛认可时间为2019年11月14日，故，本院确认该日期为晟嘉公司腾退房屋的时间点。 本院认为，本案争议焦点主要是晟嘉公司应否支付房屋占用费及标准。本案案涉房屋系晟嘉公司从蒋延仕、李琼租赁而来，并支付了案涉房屋的相应租金至2019年12月8日，晟嘉公司相对于蒋延仕、李琼属于有权占有该房屋。但是，案涉房屋系在晟嘉公司租赁前已设立了抵押登记，晟嘉公司应当知晓案涉房屋存在被实现抵押权的风险。故，基于案涉房屋被实现抵押权而被拍卖后获得所有权的刘嘉琛而言，晟嘉公司属于无权占有该房屋。即晟嘉公司不得以其与蒋延仕、李琼的租赁合同所形成的占有对抗刘嘉琛行使所有权权能。因此，晟嘉公司在刘嘉琛获得房屋所有权后，继续占有该房屋应当向刘嘉琛支付相应的占用费，一审法院按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定对刘嘉琛的诉请予以支持，适用法律正确，本院予以确认。关于对房屋占用费标准认定问题。本案争议的房屋占用费，系晟嘉公司承租过程中刘嘉琛通过买卖获取的房屋所有权后导致其晟嘉公司形成无权占有房屋所产生。晟嘉公司与原承租人蒋延仕、李琼虽然对刘嘉琛无直接约束力，但对原租赁合同约定的价格看，并无证据表明晟嘉公司存在与蒋延仕、李琼有恶意串通以明显低价成交的行为，故，其形成的真实交易价格，对衡量该房屋的实际占用费有较强的参考意义。一审法院酌情以原租赁合同确定该房屋的占用费计算标准，未明显畸低，符合基本市场交易习惯，并无明显不当，本院予以确认。刘嘉琛上诉主张按照80元/平方米/月的标准，其主要依据为其提供的评估报告，但是，首先，评估报告采取的方式主要是比较法，即参考周边市场价格作出的判断，其代表的是一种估算，与真实交易价格仍存在差异。实际真实交易价格，还涉及房屋空档期、市场行情波动以及房屋个体差异等因素，因此评估报告并非认定该房屋市场价格的绝对依据。其次，评估报告属于一审诉讼期间即可提交的证据材料，刘嘉琛却未在举证期提交也未说明逾期正当理由，且该事实不涉及基本事实的认定，故，本院对该组证据不予采信。基于上述分析，本院对刘嘉琛的上诉理由，亦不予采纳。 综上所述，刘嘉琛和晟嘉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4414.4元，由上诉人刘嘉琛负担2207.2元。上诉人乐山晟嘉电气股份有限公司负担2207.2元。 本判决为终审判决。 审判长  罗健文 审判员  陈进梅 审判员  张艳秋 二〇二〇年四月十日 书记员  刘 涛