长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0191民初402号 原告：闫某，女，汉族，1981年9月8日出生，住长春经济技术开发区。 委托诉讼代理人：甄嘉，吉林佳禾律师事务所律师。 被告：赵某，男，汉族，1983年4月23日出生，住长春经济技术开发区。 第三人：中国建设银行股份有限公司长春经济技术开发区支行，住所地长春经济技术开发区自由大路4988号。 负责人：宋某，系该行行长。 委托诉讼代理人：李某，该公司职员。 委托诉讼代理人：王某，该公司律师。 原告闫某与被告赵某、第三人中国建设银行股份有限公司长春经济技术开发区支行（以下简称建行经开支行）离婚后财产纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫某及其委托诉讼代理人甄嘉、被告赵某、第三人建行经开支行的委托诉讼代理人李某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫某向本院提出诉讼请求：1、判令被告违约（离婚房产分割协议）；2、判令被告将xxx房屋过户给原告；3、判令第三人变更贷款还款人为闫某；4、判令赵某承担全部诉讼费用。审理过程中，原告闫某变更第二项诉讼请求为：判令XXX房屋归闫某所有，由闫某承担还款义务。事实与理由：原、被告于2016年2月4日在长春市南关区民政局登记结婚，2018年6月20日协议离婚。双方共同签署了离婚协议，对子女、住房、财产、债权债务进行了分割。其中关于房产的分割约定为被告名下私房（按揭、产权办理中，由原、被告双方共同出资购买）归闫某所有，剩余按揭款由闫某负责偿还，此房屋装修贷款由赵某负责偿还。赵某同意积极配合闫某办理更名过户手续。离婚协议生效后，赵某反悔要求闫某给予房屋分割款项，经双方协商于2018年9月6日签署了《离婚房产分割协议书》。协议书约定该房屋产权依然归闫某方所有，由其继续负担建行经开支行全部贷款814228.28元。赵某需根据闫某要求无条件积极配合原告办理产权变更相关手续。经原、被告双方协商一致，闫某先给予被告人民币40万元，然后于2019年9月6日前，赵某协助办理房产学位事宜及产权过户变更手续。此后闫某再给予赵某人民币10万元。同时原、被告双方对于违约条款进行了约定：原、被告双方必须自觉遵守本协议规定，如赵某违约，需给予闫某赔偿款40万元。如闫某违约，自动放弃房屋所有权。现闫某如约于2018年9月6日支付被告40万元，赵某出具收据。2019年9月6日前赵某未能配合闫某实现房屋过户等合同约定，且于2019年9月18日因资金需求向闫某请求提前付款。闫某分两笔5万元和1万元向赵某付款，但此后赵某仍未如约办理房屋过户等手续。现赵某要求闫某支付剩余4万元款项，再进行房产过户。但闫某认为其已如约支付40万元，且提前支付剩余10万元中的6万元，赵某仍不能主动履行合同义务，已对闫某构成合同违约。且自原、被告双方2018年6月20日离婚至今按揭贷款的实际还款人一直为闫某。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”赵某应当继续履行合同，将房屋过户给闫某。综上所述，请求法院依法认定赵某已对闫某构成违约并判令支持闫某的全部诉讼请求。 赵某辩称，闫某诉状所述属实同意其诉讼请求。 建行经开支行诉称，第三人与赵某签订的《个人住房（商用房）贷款合同》系其婚前因购置案涉房屋与第三人签订的。第三人在发放该笔贷款前已经对赵某的还款能力进行审核，所以向其发放贷款，共计85万元；其次本案原、被告关于夫妻关系存续期间对案涉房屋的归属由双方签订的离婚房产分割协议书予以确定，第三人对该份协议书约定的房产归属不提出异议，但该份协议书仅为原、被告之间关于案涉房屋物权转移的事项进行约定。闫某并未实际取得案涉房屋的物权，因为第三人与本案被告之间签署的贷款合同系双方真实意思表示，故第三人要求赵某继续履行贷款合同约定还款义务。根据婚姻司法解释第十条及物权法相关规定，闫某取得案涉房屋的所有权的前提是消灭该笔贷款，原、被告之间房产分割协议书的约定不能对抗第三人与赵某的贷款合同，不同意变更贷款还款人为闫某。 经审理查明：2016年1月14日，赵某与建行经开支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，赵某向建行经开支行贷款85万元用于购买坐落于长春经济开发区净月大街222号XXX房屋，并以该房屋提供抵押，办理了抵押登记。2016年2月4日闫某与赵某登记结婚。2018年6月20日，闫某与赵某在长春南关区民政局登记离婚，离婚协议中住房安排约定：“男方名下私房（按揭、产权办理中，由男女双方共同出资购买）归女方所有。剩余按揭贷款由女方负责偿还，此房屋装修贷款由男方负责偿还。男方同意在能够办理更名过户手续时，积极配合女方办理更名过户手续。”2018年9月6日，闫某与赵某签订《离婚房产分割协议书》，其中约定：“……（二）房产分割详情：甲方（赵某）就离婚协议房产分割部分产生异议，甲乙双方再次协议分割如下：1.经甲乙双方协商该房产所有权归乙方（闫某）所有。由乙方继续负责偿还建行经开支行贷款部贷款金额：814228.28元（大写：捌拾壹万肆千贰百贰拾捌元贰角捌分）。2.自2018年6月20日离婚协议生效日起，该房屋归乙方所有。甲方需根据乙方要求无条件积极配合乙方办理产权变更相关手续。（三）经甲乙双方协商，乙方就该房屋一事，于2018年9月6日甲方协助乙方去银行办理该房屋贷款扣款人信息变更，并将所有关于该房产的文件（包括产权证，购房合同，贷款合同，购房所有原始票据，还贷款银行卡等）给予乙方后，乙方给予甲方人民币40万元（大写：肆拾万元）第一部分补偿金。并于2019年9月6日前，在甲方协助乙方办理房产学位事宜，及产权过户变更手续后，乙方给予甲方人民币10万元（大写：拾万元）第二部分补偿金。（四）自2018年9月6日此协议生效起，甲乙双方均无权撤销此协议法律效力。甲方无权对该房产进行在次抵押，变卖，民间借贷等行为。乙方需按协议内容，积极主动给子甲方补偿金……”2018年9月6日，闫某按照上述协议给付赵某40万元。2019年9月18日，闫某给付赵某5万元、当年10月4日闫某给付赵某1万元。 再查，案涉房屋为闫某与赵某共同出资贷款购买，贷款一直由闫某偿还至今。 本院认为，为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。设立抵押权，当事人应当采取书面形式设立抵押合同。抵押权自登记时设立。本案中赵某与建行经开支行签订书面《个人住房（商业用房）借款合同》，对抵押事宜进行约定，并且办理了抵押登记，故建行经开支行对案涉房产享有抵押权。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中建行经开支行不同意将贷款还款人变更为闫某，故对闫某变更贷款人的诉讼请求不予支持。离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。本案中，闫某与赵某在民政登记离婚时对房产归属进行了约定，并且经《离婚房产分割协议书》对离婚协议中房产内容进行了变更，该协议系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力，双方应当按照协议约定履行义务。但原、被告之间签订的《离婚房产分割协议书》仅能约束双方，不能对抗抵押权人，故应当在闫某还清贷款后，抵押权消灭，房屋方可归闫某所有。另在《离婚房产分割协议书》中双方约定2019年于9月6日前，赵某协助闫某办理房产学位事宜及产权过户变更手续，但产权过户的前提是需要偿还贷款消灭抵押权。双方约定贷款由闫某偿还，现因贷款尚未还清无法更名过户应认定合同约定的条件尚未达成，不能归咎为赵某的责任。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国婚姻法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条之规定，判决如下： 一、赵某名下坐落于长春经济开发区净月大街222号xxx房屋剩余贷款由闫某偿还，贷款还清后该房屋归闫某所有； 二、驳回闫某的其他诉讼请求。 案件受理费5971元，由赵某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  王丛强 二〇二〇年四月二十六日 书记员  王圣楠