河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2695号上诉人（原审被告）：王三俊，男，汉族，1985年8月10日出生，住河南省鄢陵县，现住新郑市。被上诉人（原审原告）：武玉，女，汉族，1990年12月3日出生，住河南省邓州市，现住北京市朝阳区。上诉人王三俊因与被上诉人武玉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初11404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。王三俊上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书；2.改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方达成的房屋买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。案涉房屋是小产权房，一审认定被上诉人买受取得房屋所有权，判令上诉人向被上诉人支付租金、返还房屋适用法律错误。二、因被上诉人并未向上诉人支付房款，案涉房屋的所有权不应发生变化。对于37万房款是否支付、何时支付、支付给谁、如何支付等，一审均未查明。被上诉人从未直接向上诉人支付过购房款，被上诉人不能证明三方曾达成将购房款直接转给樊文端的合意，被上诉人虽声称将37万购房款转给樊文端，但缺乏证据支持。一审认定樊文端从37万元中扣除了30万元的利息后，将剩余的4万元分两笔转给了上诉人，属于事实认定错误。樊文端的证言不能单独作为认定案件事实的依据。被上诉人并未取得案涉房屋的所有权，租赁合同应对自始无效。武玉辩称，双方形成事实上的买卖合同关系，被上诉人向上诉人足额支付购房款，2016年7月24日双方买卖合同已经履行完毕，被上诉人以购买的形式基于合同关系取得案涉房屋出租权与支配权。一、案涉房屋系小乔村前胡新型社区为村民安置的住宅楼，剩余住宅楼可以购买。2016年7月24日经中间人樊文端的介绍王三俊以37万元将案涉房屋转让给被上诉人，然后在小乔村前胡新型社区进行备案登记。具体备案信息为《房屋所有权证》看到的“变更记录：此房转武玉，身份证。同意。王三俊。2016年7月24日”，变更记录加盖由龙湖××××乔村前胡新型社区东区专用章。二、房款2016年陆陆续续按照上诉人的指示分批转入樊文端账户，共计37万元，后樊文端将部分款项转给上诉人。他们之间的欠账关系，我是后期才知道。被上诉人把所有房款转给樊文端后，上诉人同意每个月支付给被上诉人1000元房租，有一审微信聊天和转账记录印证，大概三年，自2016年11月至2019年7月，并在2019年6月28日确认将租金变更为2000元。上诉人在2019年9月11日向被上诉人提出以40万元回购该房屋，并自2019年8月1日起逾期支付租金。武玉向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2.依法判令被告向原告支付房租6000元（房租暂计至2019年10月31日，自2019年11月1日至房屋实际返还之日止房租按月租金2000元不停止计算）；3.依法判令被告向原告返还位于新郑市××镇小乔前胡新型社区北贰号楼肆单元陆层东户（包括储藏室）及附属家电；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月，原告武玉经亲戚樊文端介绍购买被告王三俊位于新郑市××镇小乔前胡新型社区北2号楼4单元6层东户安置住宅楼房（建筑面积129.36㎡）及储藏室（面积16.36㎡），转让价格为37万元。因被告王三俊欠樊文端30万元，原、被告双方与樊文端协商，将37万元购房款打入樊文端账户。原告武玉将购房款分两笔款转入樊文端账户后，樊文端从37万元中扣除了30万元的利息后，将剩余的4万元分两笔转给了被告王三俊。2016年7月24日，原、被告与樊文端共同到新郑市××镇××乔村前胡新型社区办理了将居住使用人王三俊变更为武玉的更名手续。龙湖××××乔村前胡新型社区出具房屋所有权证一份，其主要内容为：地址龙湖镇小乔前胡新型社区北贰号楼肆单元陆层东户所有权人姓名：王三俊身份证号建筑面积：129.36平方及储藏16.36平方（三）变更记录：此房转武玉、身份证同意.王三俊2016.7.24。原、被告随后口头协商，约定，原告武玉将该房屋出租给被告王三俊，被告王三俊自2016年11月1日起按月租金1000元的标准向原告支付租金。自2016年11月1日至2019年7月31日的租金被告已足额支付原告。原、被告于2019年6月28日通过微信聊天协商确定，自2019年8月1日起房租变更为每月租金2000元。2019年8月1日起以后的租金经原告多次催要，被告拖欠至今未还。原告为此诉至本院，请求处理。以上事实，有原告方提交的《前胡新型社区东区房屋所有权证》、《收据》、龙湖××××乔村前胡新型社区出具的涉案房屋转让备案信息、樊文端出具的《情况说明》以及原、被告之间的微信截屏以及本案庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告武玉通过樊文瑞介绍购买被告王三俊的位于新郑市××镇小乔前胡新型社区北2号楼4单元6层东户安置住宅楼房，并在龙湖××××乔村前胡新型社区办理了更名为原告武玉的手续。原告购买该房屋后，与被告王三俊达成了房屋租赁口头协议。被告王三俊自2016年11月1日至2019年7月30日按照每月1000元的标准向原告交纳了房屋租金。原、被告之间的房屋租赁合同法律关系依法成立并合法有效，双方均应依法准照履行。在口头租赁协议履行期间，原、被告于2019年6月28日通过微信协商确定，将双方之间的房屋租赁协议中的月租金1000元自2019年8月起变更为月租金2000元。被告应当自2019年8月1日起每月向原告支付租金2000元；经原告催要，被告未向原告支付租金，属违约行为，应承担违约责任。由于被告一直拖延至今未向原告支付租金，致使原告的合同目的无法实现，原告据此请求解除其与被告之间的房屋租赁关系符合法律规定，本院应予支持。同时，被告应当向原告返还承租的房屋及储藏室。根据法律规定，合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力，因此，在涉案房屋租赁协议解除后，原告仍有权要求被告支付拖延支付的租金。故，被告应当自2019年8月1日起按月租金2000元向原告支付涉案房屋每月的租金，至被告还清原告租金之日为止。原告其他诉讼请求证据不力，本院不予支持。被告王三俊以涉案房屋属小产权房等为由主张涉案房屋买卖行为无效，据此提出“租赁合同存在的前提与基础消失，原告的诉讼请求没有事实与法律依据”的辩驳观点不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告武玉与被告王三俊之间被告租赁原告买受取得的位于新郑市××镇小乔前胡新型社区北2号楼4单元6层东户安置住宅楼的房屋租赁关系；二、被告王三俊应当于本判决生效后十日内支付原告武玉房租（按照月租金2000元的标准，自2019年8月1日起计付至实际返还房屋之日为止）；三、被告王三俊应于本判决生效后三十日内从原告武玉买受取得的位于新郑市××镇小乔前胡新型社区北2号楼4单元6层东户安置住宅楼房和面积16.36㎡的储藏室处搬出；四、驳回原告武玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告王三俊负担。此款原告武玉已预交，本院不予退还，待被告向原告返还租金时一并同原告结清。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，根据一审在卷的《前胡新型社区东区房屋所有权证》、《收据》、龙湖××××乔村前胡新型社区出具的房屋转让备案信息、微信截屏及在卷笔录、证人证言等证据，能够说明被上诉人武玉向上诉人王三俊购买房屋，房屋实际交付，双方之间房屋买卖协议已经履行，和王三俊又与武玉达成房屋租赁口头协议的事实。上诉人王三俊上诉称未支付房款及证人证言不能采信的理由，无事实及法律依据，不予采纳。王三俊占有租赁房屋并欠付租金，一审法院支持被上诉人武玉的一审诉讼请求，处理正确。综上所述，王三俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王三俊负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年四月三十日书记员  李 昊