辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1898号上诉人（原审被告）：赫兆刚。委托诉讼代理人：徐绍利，辽宁昌信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永正。被上诉人（原审原告）：赵丽。委托诉讼代理人：李永正，系赵丽丈夫。被上诉人（原审原告）：李晔。委托诉讼代理人：李永正，系李晔父亲。上诉人赫兆刚因与被上诉人李永正、赵丽、李晔合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赫兆刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决上诉人给付房屋、土地交易费40,407元是错误的，上诉人不欠交易款项。双方在签订房屋转让协议后，除了被上诉人承认包括抵顶律师费等购房款外,上诉人又为被上诉人垫付了所得税和营业税以及土地增值税共计227,700元,上述为被上诉人垫付的税费,冲抵了房款。上诉人共计付给被上诉人1,873,100元,已实际多付了73,100元,上诉人不欠被上诉人款项。2.上诉人在履行合同中,没有违约行为,而是被上诉人违约在先,没有按合同约定将案涉房屋过户到上诉人名下并交付,一审判决上诉人支付违约金150,000元,是错误的。双方签订合同后,被上诉人没有按照合同约定将案涉房屋、土地过户到上诉人名下导致上诉人向法院提起诉讼,要求被上诉人按照协议履行,经过法院调解后,被上诉人同意到案涉房屋和土地抵押的银行,办理解除抵押手续。因案涉房屋抵押在银行,导致上诉人不能按照合同约定过户到上诉人名下并接受房屋,所以相应的义务应该顺延。在上诉人起诉,经法院调解作出调解书后,被上诉人也没有及时办理,所以双方又签订了补充协议。以上可以证明,是被上诉人违约在先,上诉人并没有违约行为。李永正、赵丽、李晔共同辩称,不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。李永正、赵丽、李晔向一审法院起诉请求：1.判令被告给付房屋和土地转让欠款157,600元、开具2016年-2018年度租赁费发票费用15,000元、评估费3000元，合计172,600元；2.判令被告给付逾期付款违约金150,000元；3.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告李永正与赵丽系夫妻关系，原告李晔系原告李永正、赵丽的女儿。2015年9月6日，原告李永正、赵丽、李晔(甲方)与被告赫兆刚(乙方)签订《协议书》，约定：“甲方自愿将位于辽宁省瓦房店市的两处房屋(瓦房执字第5006120号和瓦房执字第××号)及所有附属物卖与乙方所有，同时将瓦国用(2005)第0131号的土地使用权转让给乙方；房屋和土地的交易总价款为人民币壹佰捌拾万元整，于甲方解除银行抵押，将房产执照和土地使用权证原件交给乙方时付陆拾陆万元，余款于过户当日一次性付清；甲方收到上述第一笔款之日视为房屋交付之日，所有权转移，归乙方所有；甲方确保有权出售，确保无诉讼、担保、查封、继承、析产等民事纠纷，否则视为甲方违约，适用本协议违约条款的同时，乙方有权解除合同；甲方收到乙方给付的上述第一笔款陆拾陆万元后5日内，甲方必须协助乙方办理过户等产权证变更手续，积极提供相关手续，反之视为甲方违约，除适用本协议违约，乙方有权诉讼解决，产权证变更的税费由乙方承担；上述各条，如有一方违约，则违约方向对方支付违约金的数额为交易总价款的30%；本协议生效之日起，甲方与中国联通大连分公司签订的工程场地租赁协议和合同补充协议书中约定的甲方权利同时移交给乙方，即乙方有权行使上述协议书中约定的甲方权利，收取租金；本协议未尽事宜，双方可另行协商，协商一致可作为补充协议，与本协议具有同等法律效力；本协议履行过程中如双方发生纠纷，可先行协商，协商不成可诉讼至瓦房店市人民法院诉讼解决，违约方承担诉讼费和律师费。”《协议书》签订后，被告赫兆刚按照协议约定，于2015年10月23日向原告支付了670,000元房屋、土地交易款。原告李永正、赵丽、李晔收到上述款项后，并未按照协议约定到银行解除抵押，亦无法办理产权变更手续，赫兆刚向瓦房店市人民法院提起诉讼，瓦房店市人民法院于2015年9月24日作出(2015)瓦民初字第06068号民调解书，达成调解协议：“一、原告赫兆刚协助被告赵丽、李永正、李晔解除位于瓦房店市祝华街道办事处Ｆ窑村、瓦房执字第5006120、5006121号房屋及位于瓦房店市土地使用权证瓦国用(2005)第0131号土地的抵押权，解除抵押所需费用由原告赫兆刚代被告赵丽、李永正、李晔垫付，该款项从原、被告双方交易款项中扣除；二、被告赵丽、李永正、李晔于上述房屋及土地抵押权解除后一日内协助原告赫兆刚办理上述房屋所有权及上述土地使用权变更登记手续；三、案件受理费21,000元(原告赫兆刚已预交10,500元)，减半收取10,500元，由被告赵丽、李永正、李晔负担”。原告李永正、赵丽、李晔(甲方)与被告赫兆刚(乙方)达成调解协议后，又签订《补充协议》，内容为：“关于原协议第六条约定的产权证变更的税费，乙方只负责房屋的契税和土地使用证变更的税费，过户和变更产生的其他费用由甲方承担(包括法院的诉讼费、执行费和律师代理费等费用)；甲方收到乙方所有交易款后7日内搬出交易的房屋和土地，逾期视为甲方对存放的物品予以放弃，乙方有权处分；上述协议与原协议具有同等法律效力，同时适用原协议的违约条款”。2016年6月份，案涉房屋和土地过户至被告赫兆刚名下。在办理过户手续过程中，被告赫兆刚交纳印花税、契税共计72,905元；同时，原告李永正、赵丽、李晔应交纳的个所税、印花税、土增税、营业税、城建税等共计227,700元，亦由被告赫兆刚交纳。在本案审理中，原告李永正、赵丽、李晔提供《李永正付款明细表》一份，该明细表记载：2015.10.23土地款670,000元；2015.11.9土地款200,000元；2016.2.2土地款300,000元；2016.6.30土地款150,000元；2017.1.26土地款20,000元；2017.11.22土地款10,000元；过户交税金120,000元；诉讼费100,000元；2016年场地租赁费27,000元；2017年场地租赁费27,000元；2018年场地租赁费27,000元；2015年评估咨询费3000元；2015.9.21律师服务费1000元；2015.9.24诉讼费10,400元；2015.10.30土地款20,000元；2016.6.19土地款50,000元；2018.8.1土地款10,000元；2018.8.27土地款20,000元；合计1,765,400元。庭审中，原告陈述该明细表系被告制作，明细表中的过户交税金120,000元、2015年评估咨询费3000元，不应由其承担；另原告又陈述其在收取场地租赁费的同时还交纳了税费，每年5000元，三年合计15,000元，该款应由被告承担，不应抵顶房屋和土地交易款。原告请求被告给付的172,600元的计算公式为：1,800,000元-1,765,400元+120,000元+3000元+15,000元。在本案审理中，原告李永正、赵丽、李晔提供的国家税务总局瓦房店市税务局出具的交税证明显示：原告李永正、赵丽、李晔因场地租赁事宜于2017年交纳税费2568元、于2018年交纳税费3239元，合计5807元。一审法院认为：原告李永正、赵丽、李晔与被告赫兆刚对于房屋、土地买卖的事实及总价款等均没有争议，双方争议的焦点是：被告赫兆刚是否已经全额支付了房屋、土地交易款；被告赫兆刚交纳的个所税、印花税、土增税、营业税、城建税等及评估费是否应由原告李永正、赵丽、李晔承担；是否可以用于抵顶房屋、土地交易款。首先，关于个所税、印花税、土增税、营业税、城建税等及评估费的承担问题：原告李永正、赵丽、李晔与被告赫兆刚2015年9月6日签订的《协议书》中虽然约定“产权证变更的税费由乙方（被告赫兆刚）承担”，但在此之后，双方再次签订《补充协议》，对税费的承担问题进行了变更，即“乙方（被告赫兆刚只负责房屋的契税和土地使用权证变更的税费，过户和变更产生的其他费用由甲方（原告李永正、赵丽、李晔）承担”，该《补充协议》亦系双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力，关于税费及过户产生的其他费用应当按照《补充协议》的约定承担，根据《补充协议》的约定，被告赫兆刚应承担的税费包括“契税和土地使用权证变更的税费”，因原告李永正、赵丽、李晔是将房屋及项下土地一并转让，则被告赫兆刚提供的金额为227,700元的完税证明中个所税、印花税、土增税、营业税及城建税等则既包括了房屋产权变更的税费，也包括了土地使用权变更的税费，仅从该完税证明的记载无法区分房屋所有权变更和土地使用权变更所各自产生的税费，而从原告李永正、赵丽、李晔提供的由被告赫兆刚制作的《李永正付款明细表》中的记载来看，被告赫兆刚主张抵顶房屋、土地交易额的税费金额为120,000元，可由此确认应由原告李永正、赵丽、李晔承担的税费金额即为120,000元；另，根据《补充协议》的约定，过户和变更产生的其他费用由甲方（原告李永正、赵丽、李晔）承担，评估费3000元，系过户过程中产生的其他费用，亦应由原告李永正、赵丽、李晔承担。其次，关于税费及评估费是否可以用于抵顶房屋、土地交易款问题：如上所述，原告李永正、赵丽、李晔在《补充协议》中对于所有权变更所产生的税费、评估费的承担已有约定，该笔费用已由被告赫兆刚代为交纳，其主张用于抵项房屋、土地交易款亦属合理，一审法院予以支持。再次，关于被告赫兆刚是否已全额支付了房屋、土地交易款问题：从李永正、赵丽、李晔提供的由被告赫兆刚制作的《李永正付款明细表》来看，被告赫兆刚给付原告李永正、赵丽、李晔房屋、土地交易款的总额为1,765,400元，而双方约定的交易总额为1,800,000元，尚余34,600元未给付，而该1,765,400元中除包括了被告赫兆刚给付的房屋、土地交易款和其垫付的税费、律师费、诉讼费、评估费等外，还包括了原告李永正、赵丽、李晔收取的本应由被告赫兆刚收取的2016年-2018年的场地租赁费共计81000元，从原告李永正、赵丽、李晔提供的国家税务总局瓦房店市税务局出具的交税证明来看，原告李永正、赵丽、李晔在收取场地租赁费的同时，亦向税务机关交纳了5807元的税费，原告李永正、赵丽、李晔实际收取的土地租赁费并不是《李永正付款明细表》中记载的81,000元，原告李永正、赵丽、李晔交纳的5807元税费应从被告赫兆刚已付款总额中予以扣除，则现被告赫兆刚已付房屋、土地交易款金额为1,759,593元，其尚余40,407元房屋、土地交易款未给付原告李永正、赵丽、李晔。另，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原告李永正、赵丽、李晔与被告赫兆刚签订的《协议书》中约定的房屋、土地交易款总额为1,800,000元；给付方式和时间为：于甲方（原告李永正、赵丽、李晔）解除银行抵押，将房产执照和土地使用权证原件交给乙方（被告赫兆刚）时付陆拾陆万元，余款于过户当日一次性付清。之后签订的《补充协议》对于房屋、土地交易款的总额及给付方式和时间等并没有进行变更和重新约定，案涉房屋和土地系于2016年6月过户至被告赫兆刚名下，根据双方约定，被告赫兆刚至迟应于2016年6月将余款一次性支付给原告李永正、赵丽、李晔，但从一审法院确认的事实可见，被告赫兆刚并未在过户当日将房屋、土地交易款付清，在其后亦陆续给付，至今尚未付清，显然被告赫兆刚并未按双方约定的时间和方式给付房屋、土地交易款，其行为构成违约，应当承担违约责任。鉴于原告李永正、赵丽、李晔与被告赫兆刚签订的《协议书》中对于违约金的数额已有所约定，即交易总价的30%，则被告赫兆刚应当根据双方的约定向原告李永正、赵丽、李晔支付违约金。现原告李永正、赵丽、李晔请求被告赫兆刚支付违约金150,000元，未超过双方约定的标准，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告赫兆刚于判决生效之日起十五日内给付原告李永正、赵丽、李晔房屋、土地交易款40,407元；二、被告赫兆刚于判决生效之日起十五日内向原告李永正、赵丽、李晔支付违约金150,000元；三、驳回原告李永正、赵丽、李晔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6139元，由原告李永正、赵丽、李晔负担2031元，由被告赫兆刚负担4108元。本院经审理查明，赫兆刚原审提交的税收完税证明表明其于2016年4月14日交纳227,700元教育费附加、地方教育附加、个所税、印花税、土增税、营业税、城建税等。2016年4月19日，案涉房屋过户至赫兆刚名下。2016年6月，赫兆刚取得案涉土地使用权证。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，结合当事人诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：赫兆刚是否存在违约行为，应否向被上诉人支付欠款及违约金。第一，赫兆刚称其不欠交易款项，主要理由为其于2016年4月14日交纳227,700元房屋、土地交易税费，应由李永正、赵丽、李晔承担，并要求从应付款总额中予以扣除。双方《协议书》约定“产权证变更的税费由乙方承担”，《补充协议》约定“乙方（赫兆刚）只负责房屋的契税和土地使用证变更的税费，过户和变更产生的其他费用由甲方承担”。从补充协议约定相关内容的字面意思理解看，赫兆刚仍应承担案涉房屋的契税和土地使用权证变更的税费。赫兆刚在本案未举证证明应由李永正、赵丽、李晔交纳的案涉房屋的契税和土地使用权证变更的税费金额，应自行承担相应不利法律后果。李永正原审提供了赫兆刚制作的《李永正付款明细表》，该明细表上统计过户交税金120,000元。李永正称该明细表系赫兆刚提供，赫兆刚在二审期间予以否认，但其除对明细表上该项税金的数额不认可外，对明细表上的其他金额和给付时间没有异议。该明细表上除了付款明细外，还有相应的付款主体，分别为复州公司和瓦房店公司，赫兆刚认可其有上述两家公司，并对明细表上的付款明细对应的付款主体没有异议。鉴于款项来源应系付款方即赫兆刚掌握，结合赫兆刚对明细表上其他内容没有异议的事实，原审采信该明细表系赫兆刚制作，确认赫兆刚交纳的应由李永正、赵丽、李晔承担的房屋、土地交易税费金额为120,000元，并无不当。赫兆刚主张实际交纳的应由李永正、赵丽、李晔承担的房屋、土地交易税费金额为227,700元，与双方签订的《补充协议》约定不符，本院不予采信。在此情况下，赫兆刚欠付房屋、土地交易款的金额应为40,407元。第二，从明细表上可以看出，赫兆刚于2017年1月26日至2018年8月27日共支付60,000元，2017年、2018年场地租赁费合计54,000元。即至2016年4月14日案涉房屋过户至赫兆刚名下、2016年6月赫兆刚取得土地使用权证时，赫兆刚未按照《协议书》约定于过户时付清全部转让款，确实存在违约行为，应承担相应的违约责任。《协议书》约定的违约金为交易总价的30%即540,000元，原审采信李永正、赵丽、李晔的诉讼请求，判决赫兆刚支付违约金150,000元，并无不当。赫兆刚关于被上诉人未在合同约定时间办理过户，被上诉人也存在违约行为一节，按照当事人陈述，并非被上诉人故意不配合办理过户，且双方就此进行协商并达成补充协议，最终案涉房屋、土地使用权于2016年过户至赫兆刚名下。本案关于赫兆刚违约责任期间的认定也是自过户完成后起算的，故赫兆刚关于其不应支付违约金150,000元的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予采信。综上所述，赫兆刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6139元，由上诉人赫兆刚负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 孙利颖审判员 范瑞瑶二〇二〇年四月三十日书记员 王 亮