河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终226号上诉人（原审被告）:石丽霞，女，1970年4月11日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人:牛荣安，河南润合律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审原告)：梅品华，女，1965年7月12日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王振华、牛梦恩，河南大进律师事务所律师，特别授权。原审被告：洛阳市涧西区兴隆寨社区居民委员会。住所地河南省洛阳市涧西区周山北路兴隆寨村。法定代表人：郭宏俭，主任。委托诉讼代理人：宋武军，河南成昊律师事务所律师，特别授权。原审被告：洛阳市涧西区工农街道办事处。住所地河南省洛阳市涧西区景华路95号。法定代表人：魏伟，主任。委托诉讼代理人：畅陶杰，安学锋，河南焦点律师事务所律师，特别授权。原审被告：洛阳市涧西区人民政府。住所地河南省洛阳市涧西区西苑路12号。法定代表人：周玉甫，区长。委托诉讼代理人：余卉颖，河南坤达律师事务所律师，一般代理。上诉人石丽霞因与被上诉人梅品华、原审被告洛阳市涧西区兴隆寨社区居民委员会（以下简称兴隆寨居委会）、洛阳市涧西区人民政府工农街道办事处（以下简称涧西区工农办事处）、洛阳市涧西区人民政府房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初4599号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人石丽霞及其委托诉讼代理人牛荣安，被上诉人梅品华的委托诉讼代理人王振华、原审被告兴隆寨居委会的委托诉讼代理人宋武军、涧西区工农办事处的委托诉讼代理人畅陶杰、洛阳市涧西区人民政府的委托诉讼代理人余卉颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石丽霞上诉请求:1、依法撤销河南省洛阳市涧西区人民法院(2019)豫0305民初4599号民事判决书第一项,改判石丽霞不承担延迟交房的违约责任，或将本案发回重审;2、本案一、二审诉讼费用由梅品华承担。事实和理由:一审判决认定事实不清,石丽霞转让给梅品华是82平方米安置房的选房资格,涉案安置房屋的交付义务应按梅品华与原审三被告的协议内容履行,一审判决将迟延交付责任强加于石丽霞没有事实和法律依据。实际交房义务不应由石丽霞承担。梅品华与原审三被告在同日签订了补偿安置协议书,原审三被告书面承诺确保在协议签订后36个月过渡期将安置房建成交付。该安置协议书实质上是选房交房的书面凭证,四方能够签订安置补充协议,意味着原审三被告已经认可了梅品华代替石丽霞成为该套房屋的选房安置对象,而交付安置房屋的义务毫无疑问应由该合同相对方即原审三被告承担。一审判决将梅品华签订的补偿安置协议内容与本案完全割裂,将原审三被告承诺的按期交房义务随意转化由石丽霞承担是错误的。石丽霞与梅品华之间的口头转让协议内容中,并不包含石丽霞交付房屋时间和违约责任的约定，一审判决认定石丽霞未按约定于2017年2月20日将安置房交付给梅品华,已经构成违约”缺乏依据。本案梅品华在2014年2月20日先后签订了两份协议，分别是与石丽霞签订的安置房资格取得权口头协议、与三被告签订的补偿安置协议。实际上,石丽霞与梅品华并没有约定交付期限,双方客观上也无法自主确定安置房的交付时间，梅品华对合同风险和交付的不确定性也足够了解。一审判决关于交房时间的认定,恰恰是依据补偿安置协议第六条第1款的内容,但是对交房义务主体的认定却故意忽略补偿安置协议的明确约定，认定事实前后矛盾,既违反逻辑规律,也违背合同相对性原则,更脱离拆迁安置房屋交付的现实,该认定显属错误。一审判决查明安置房屋迟延交付系开发商原因所致,兴隆寨居委会答辩称已经起诉开发商和建设单位,案件正在审理中。说明兴隆寨居委会与开发商之间存在合同关系并产生违约纠纷,并且已经依法向违约方主张损失。而石丽霞作为拆迁安置对象,本身与开发商之间并不存在直接法律关系。一审判决脱离本案基本事实，不仅错误认定石丽霞承担迟延交付的违约责任,又主观推定石丽霞的该部分损失“可以向开发商等相关单位另行主张",把并不存在法律关系的双方置于不确定的诉讼风险之中,判决内容导致各方利益严重失衡,并且缺乏基本的客观性、严谨性。梅品华辩称：一、梅品华与石丽霞之间的房屋买卖合同，不违反《中华人民共和国合同法》第52条，不违反法律法规的效力性强制性规定，亦未损害社会公共利益，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。案涉房屋的性质不是商品房，而是安置房，并不能因为“预售期房”就否定房屋买卖合同的效力。二、在梅品华与石丽霞的房屋买卖合同中，基于合同的相对性，石丽霞应承担对梅品华的交房义务。三、石丽霞构成违约的事实清楚，应当承担逾期交付的违约责任。2014年2月20日，梅品华与石丽霞在兴隆寨居委会的主持下达成协议，石丽霞将一套82㎡的安置回迁房以375500元的价格转让给梅品华。为保证梅品华能够取得房屋，并经石丽霞同意，梅品华与兴隆寨居委会、工农街道办事处、涧西区人民政府共同签订了《补偿安置协议》，石丽霞收到了梅品华支付的房款375500元，该协议书约定了36个月的交房期限，但直到现在，安置房仍未建成，石丽霞未按期交房，其行为已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。四、石丽霞因案涉房屋获取双份利益，理应对其违约行为赔偿梅品华的损失。一方面收到了梅品华支付的房款375500元，另一方面，在2017年2月20日交房期限届满后，从开发商和兴隆寨居委会处领取案涉82㎡房屋每月16元/㎡的违约赔偿金。而梅品华却因此而遭受损失，石丽霞应当赔偿因逾期交房给梅品华造成的损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，石丽霞的上诉理由不能成立，请求维持原判。兴隆寨居委会辩称：石丽霞上诉称购买的是安置房选房资格与事实不符，一审查明其收取的是购房款，与梅品华产生的房屋交易行为的是石丽霞，而不是兴隆寨居委会等原审被告。由于石丽霞与梅品华之间买卖合同的标的物系城中村改造过程中所特有的回迁安置房，这与一般意义上的商品房买卖合同不同，截止目前，整个兴隆寨安置区，东区和北区的安置房均未建成，其根本原因在于升龙集团违约导致。因此，对于石丽霞是否承担及如何承担违约责任，请法院根据本案实际情况予以裁判。涧西区工农办事处辩称：办事处之所以与梅品华签订安置补偿协议书，是为了配合石丽霞与梅品华之间的安置房买卖行为，办事处并非买卖一方当事人，一审判决驳回梅品华对工农乡办事处的诉讼请求，判决正确，应予维持。涧西区工农办事处、兴隆寨居委会、洛阳市涧西区人民政府并非买卖房屋合同相对方，不应承担责任。洛阳市涧西区人民政府辩称：区政府不是本案房屋买卖合同法律关系的一方当事人，因此一审判决驳回对区政府的诉讼请求是正确的，应予维持。梅品华向一审法院提出诉讼请求：1、判令石丽霞支付迟延交付房屋给梅品华造成的损失43599.72元（以375500元为基数，自2017年2月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年7月20日止）；2、判令石丽霞自2019年7月21日起，每个月的20日支付上个月迟延交付房屋给梅品华造成的损失1503.44元（参照上述标准），直到房屋交付给梅品华为止；3、本案诉讼费用由石丽霞承担。一审法院确认事实如下：2013年7月，兴隆寨居委会（原名兴隆寨村委会）开始实施整体改造项目，石丽霞依照拆迁安置规定获得安置回迁房，其中有82㎡房屋一套。原告梅品华在朋友介绍和兴隆寨居委会的主持下，于2014年2月20日与石丽霞达成口头协议，约定石丽霞将本人82平方米安置房的取得权转让给原告梅品华，价格375500元。同日，原告梅品华与被告兴隆寨居委会、涧西区工农办事处（原名涧西区工农乡人民政府）、洛阳市涧西区人民政府签订《洛阳市涧西区工农乡兴隆寨村整体改造项目征收补偿安置协议书》一份，约定：原告梅品华选择位于兴隆寨村民安置小区82㎡的房屋一套，被告兴隆寨居委会、涧西区工农办事处、洛阳市涧西区人民政府三方确保在协议签订和房屋拆除移交后36个月过渡期将安置房建成交付原告梅品华。合同签订当日，原告梅品华支付了全部房款，石丽霞向原告梅品华出具《收条》一份，载明：今收到现金375500元整。注：梅品华房款82平方一套。协议约定的36个月交房期限即2017年2月20日届满后，安置房屋仍未建成交付，截至目前，安置房仍未建成。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，石丽霞将自己获得安置房的权利转让给原告梅品华，梅品华向石丽霞支付了相应的对价，虽然梅品华与石丽霞并未签订书面合同，但从梅品华与石丽霞的上述行为来看，该行为符合房屋买卖合同的一般特征，故认定梅品华与石丽霞之间形成房屋买卖合同关系，所以在梅品华按照约定支付相应价款的情况下，石丽霞负有确保安置房按时交付的义务。由于石丽霞未按约定于2017年2月20日将安置房交付给梅品华，已经构成违约，即使房屋迟延交付系开发商的原因所致，但并不能免除石丽霞的违约责任。由于梅品华与石丽霞并未约定违约责任，但梅品华确实因迟延交房造成了事实损失。结合日常实际情况，梅品华的实际损失本院依法认定为购房款的同期贷款利率，故石丽霞应以梅品华支付的房款375500元为基数，自2017年2月20日起按照中国人民银行同期贷款利率向梅品华支付至2019年7月20日的损失，数额为43104.27元。之后的损失尚未发生，本院不予支持。兴隆寨居委会、涧西区工农办事处、洛阳市涧西区人民政府虽然与梅品华签订了《洛阳市涧西区工农乡兴隆寨村整体改造项目征收补偿安置协议书》，但是上述三被告并非房屋买卖合同的相对方，故不应承担责任。石丽霞承担违约责任造成的损失，可以向开发商等相关单位另行主张。梅品华的其他诉讼请求，证据不足一审法院不予支持。石丽霞的“原告与答辩人之间的权利转让应属于无效行为”等答辩意见，证据不足一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、石丽霞于判决生效后十日内向梅品华支付房屋迟延交付的损失43104.27元（以375500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年2月20日计算至2019年7月20日止）。二、驳回梅品华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费928元，由梅品华负担100元，石丽霞负担828元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，石丽霞将自己获得安置房的权利转让给梅品华，梅品华向石丽霞支付了相应的对价，虽然梅品华与石丽霞未签订书面合同，但双方之间形成房屋买卖合同关系，所以在梅品华按照约定支付相应价款的情况下，石丽霞负有确保安置房按时交付的义务。由于石丽霞未按约定于2017年2月20日将安置房交付给梅品华，已经构成违约，即使房屋迟延交付系开发商的原因所致，但并不能免除石丽霞的违约责任。由于梅品华与石丽霞并未约定违约责任，但梅品华确实因迟延交房造成了实际损失。原审判决梅品华的实际损失为购房款的同期贷款利率并无不当。石丽霞对梅品华承担违约责任造成的损失后，可以向开发商等相关单位另行主张。综上所述，石丽霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费878元，由石丽霞负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年四月二十九日书记员  张丽梅