辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1285号上诉人（原审原告）：大连富民煜明集团有限公司，住所地大连市中山区丹东街46号。统一社会信用代码：912102006611272281。法定代表人：王伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷金声，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张强，辽宁星业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋晓冬，男，1979年8月13日生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：宋颜国（宋晓冬父亲），男，1957年11月7日生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：宫妍岩，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。上诉人大连富民煜明集团有限公司（以下简称富民公司）因与上诉人宋晓冬物业服务合同纠纷一案，均不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富民公司上诉请求：撤销一审判决，改判宋晓冬支付2011年8月至2018年6月的物业费86,089.37元及违约金86,089.37元，合计172,178.74元。事实和理由：1、富民公司提供了催缴物业费通知书原件和送达照片，可以充分说明每年都向宋晓冬催缴物业费，一审法院认定2016年之前的物业费请求已过时效没有事实依据。2、富民公司是优秀的物业企业，提供了优质的物业服务，一审法院认定被上诉人按70%支付物业费没有事实及法律依据。宋晓冬不同意富民公司的上诉请求，答辩意见同上诉主张。宋晓冬上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回富民公司全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、宋晓冬一审通过申请调查令查明2015年3月5日之前业委会已到期，主体资格已不存在，业委会的备案通知书在中山区住建局物业科没有存档，第三届业委会没有选举形成，故业委会与富民公司于2015年3月5日签订的物业管理委托合同无效。2、《关于富民煜民集团在辖区进行物业服务的情况说明》涉嫌伪造，该评选并不存在，且该说明不能作为证明本案事实的证据。3、业委会一届三年，无权签订为期五年的物业委托合同。4、物业管理委托合同将物业费从1元/平方米提高到2元/平方米，加重我方责任，但却未改变服务内容，是乱涨价，该条款无效。5、宋晓冬买房开设宾馆是大连市招商引资项目，开发商承诺对上诉人不收取物业费，在开发商直属物业公司管理期间也的确未曾向宋晓冬收取过物业费。富民公司进驻时宋晓冬已经在经营，其明知宋晓冬不需物业服务，提起本案诉讼是为了明确以后的收费比例，这给宋晓冬带来了巨大压力。6、宋晓冬因经营需要自行配备了保安、保洁、维修工等各类人员，已为此支出较高费用，如再缴纳物业费等于承担双倍费用，超出了上诉人的负担能力。7、宋晓冬购房开设的宾馆从结构上与公共区域完全独立，电梯、给排水、供热系统、监控等都独立完成，富民公司对宋晓冬没有物业服务，不应收费。8、富民公司物业服务不到位，经常欺凌业主，消防设施无法使用，存在重大安全隐患，无权收取物业费。富民公司不同意宋晓冬的上诉请求，答辩意见同于上诉主张。富民公司向一审法院起诉请求：宋晓冬支付2011年8月至2018年6月的物业费86,089.37元及违约金86,089.37元。一审法院认定事实：2012年4月8日，富民公司与大连市环海公寓业主委员会签订《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》，约定：富民公司为环海公寓(住宅)环海大厦(商用)提供物业服务，管理期限自2012年4月8日起至2015年4月7日止；物业管理费的收取标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向物业产权人或物业使用人收取，物业产权人、使用人于当年10月31日前交完全年物业服务费；物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。2015年3月5日，富民公司与大连市环海公寓业主委员会再次签订《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》，约定：富民公司为环海公寓(住宅)环海大厦(商用)提供物业服务，管理期限自2015年4月8日起至2020年4月7日止；物业管理费的收取标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向物业产权人或物业使用人收取，自2018年1月1日起公建每月每平方米2元；物业产权人、使用人于当年10月31日前交完全年物业服务费；物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。查，2012年1月17日，大连市中山区海军广场街道办事处春海社区居民委员会与大连市中山区海军广场街道办事处联合发布《公告》，公告当届大连市环海公寓业主委员会的选举结果。2015年4月1日，大连市中山区海军广场街道办事处出具《业主委员会备案通知书》，载明：环海公寓(环海大厦)第三届业主委员会于2015年3月17日成立，任期三年，该情况予以备案。另查，宋晓冬为大连市中山区荣民街76号1单元3层1号房屋的业主，该房屋在富民公司提供物业服务的环海公寓(环海大厦)内，面积为864.80平方米。自2010年起，该房屋即被用于开设大连市中山区国华假日宾馆，被告为开设宾馆在己方区域内安装了独立的电梯，并独立完成保安、保洁及消防工作。庭审中，富民公司以二张照片作为证据，拟证明富民公司分别于2013年、2015年12月10日和2017年11月10日在宋晓冬房屋门上粘贴催缴通知单向被告催收物业费。宋晓冬不予认可，称从未在房屋门上见过该催缴通知单，该三份证据为富民公司同一时间填写的。对于该部分事实，富民公司未提供其他证据。一审法院认为，大连市环海公寓业主委员会与富民公司签订的两份《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》合法有效，宋晓冬为环海公寓小区的业主，该两份合同对宋晓冬有约束力，宋晓冬应按照该合同约定交纳物业费。关于宋晓冬辩称业主委员会未成立，签订的合同无效一节，因已有证据证明业主委员会依法成立，故宋晓冬的该节辩称，不符合事实，不予支持。关于宋晓冬辩称富民公司向宋晓冬请求物业费已过诉讼时效一节，因《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故富民公司于2019年3月20日起诉时，2016年之前的物业费已过诉讼时效，宋晓冬的该节辩称予以支持，本案仅审理富民公司对2016年1月之后物业费的诉讼请求。关于富民公司称已在宋晓冬房屋门上粘贴催缴通知单一节，因富民公司提供证据照片无法核实真实性，且没有其他证据予以佐证，故对于富民公司的该节辩称不予采信。关于宋晓冬辩称其在己方区域内安装了独立的电梯，并独立完成保安、保洁及消防工作，无需富民公司提供该方面服务一节，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，富民公司已按合同约定提供物业服务，宋晓冬抗辩无需接收富民公司的物业服务，不符合法律规定，不予支持；另一方面，富民公司在进驻案涉小区提供物业服务时，宋晓冬已经开设宾馆，富民公司在签订物业服务合同时已知宋晓冬无需富民公司提供物业服务的事实，根据公平原则，应酌情降低对宋晓冬物业费的收取标准，以合同约定的70%收取为宜。即宋晓冬应交纳2016年1月至2018年6月的物业费为21,792.96元(1×864.80×24月×70%+2×864.80×6月×70%)。关于富民公司请求滞纳金的诉讼请求，因宋晓冬并非无故拖欠物业费，故对富民公司请求的滞纳金不予支持。判决：一、宋晓冬于判决发生法律效力之日起十日内给付大连富民煜明集团有限公司2016年1月至2018年6月的物业费21，492元；若逾期给付则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回大连富民煜明集团有限公司的其他诉讼请求。诉讼费3,740元，由大连富民煜明集团有限公司负担3,254元，宋晓冬负担486元。二审中，上诉人富民公司提交了一组催缴通知单照片及原始载体，拟证明催收物业费行为的真实性。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证；被上诉人宋晓冬对该组证据的真实性不予认可。本院认为，该证据不属于新证据且证明事项与一审相同，故不予采信。本院经审理，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，业主委员会是有物业管理区域内业主代表组成，负责监督物业管理公司管理运作的一个民间组织，由房管局物业检查部门和所辖街道办事处监管。本案中，大连市中山区海军广场街道办事处春海社区居民委员会与海军广场街道办事处联合发布业委会选举结果公告，海军广场街道办事处还出具备案通知书，证明大连市环海公寓第三届业主委员会于2015年3月17日成立并予以备案。上诉人宋晓冬无据否认上述资料的真实性，也未提交确认环海公寓第三届业主委员会未成立或非法成立的生效法律文书，故环海公寓第三届业委会与上诉人富民公司签订的物业管理委托合同合法有效，对包括上诉人宋晓冬在内的业主有约束力。上诉人富民公司已为环海公寓提供了物业服务，上诉人宋晓冬作为业主理应按合同约定标准支付物业费。关于物业费标准一节，物业管理委托合同约定非住宅房屋按建筑面积1元/月/平方米，自2018年1月1日起按2元/月/平方米缴费，该约定系业委会与物业公司商定的物业费标准，并非物业公司单方涨价，上诉人宋晓冬理应准照履行，其主张涨价条款无效于法无据，本院不予支持。关于上诉人宋晓冬主张其房屋与环海公寓其余住户相对独立，自己配备了保安、保洁、维修工等各类人员，未享受也无须富民公司提供物业服务，不应支付物业费一节，上诉人宋晓冬自行聘用的保安、保洁、维修人员主要用于维护其物业范围内的安保、卫生和设施修复，而上诉人富民公司则负责整个环海公寓小区公共设施的维修维护、保安保洁、绿化养护等。上诉人宋晓冬的房屋位于环海公寓范围内，与其他业户外墙相连，消防、给排水互通，是环海公寓小区不可分割的一部分。故上诉人宋晓冬以物业独立、无须物业服务为由拒缴物业费，没有事实和法律依据，不能得到支持。上诉人宋晓冬的房屋如确与其他业主对物业服务的需求不同，应与上诉人富民公司协商约定物业费缴纳办法，以妥善解决日后权责问题。上诉人宋晓冬称开发商承诺其无需缴纳物业费，但未提供证据加以证明且上诉人富民公司不予认可，上诉人宋晓冬应承担举证不能的法律后果。关于物业服务质价不符的问题，对服务质量的感受因人而异，如果个别业主以不满意物业服务为由拒缴物业费，势必损害按时缴费业主的利益，故物业服务质价不符不能成为拒缴物业费的合理理由。上诉人宋晓冬如有证据证明上诉人富民公司未按约定履行物业服务职责，可依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，要求上诉人富民公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失。关于时效问题，因上诉人富民公司未能提供充分有效证据证明其已定期催收且催收行为能引起时效中断，一审判决认定其起诉日三年前的物业费诉求已过诉讼时效并无不当。关于物业费比例问题，一审法院考虑上诉人宋晓冬房屋的实际情况，酌定上诉人宋晓冬按70%标准缴纳物业费，二审不宜再作调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,480元（上诉人宋晓冬已预交3,740元，上诉人大连富民煜民集团有限公司已预交3,740元），由上诉人宋晓冬和大连富民煜明集团有限公司各负担3,740元。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王 迪二〇二〇年四月七日书记员 牛超群