湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初1412号原告：丁肯荣，男，汉族，1966年7月9日出生，户籍地长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：文少波，湖南众铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭琼辉，湖南众铭律师事务所律师。被告：湖南大成酒店管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，汉族，1956年4月27日出生，系该公司法务，户籍地长沙市岳麓区。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，汉族，1956年4月27日出生，系该公司法务，户籍地长沙市岳麓区。原告丁肯荣与被告湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成酒店管理公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际酒店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁肯荣的委托诉讼代理人彭琼辉和被告大成国际酒店的委托诉讼代理人周当二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁肯荣向本院提出了以下诉讼请求：1、判令解除丁肯荣与大成酒店管理公司于2006年12月20日签订的《房屋转让协议书》；2、判令大成酒店管理公司向丁肯荣支付违约金88464元（暂计算至2019年7月6日，并判令大成酒店管理公司支付自起诉之日起至合同解除之日止的违约金），大成国际酒店对大成酒店管理公司的上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由大成酒店管理公司、大成国际酒店承担。事实与理由：2006年12月20日，丁肯荣与大成国际酒店签订一份《商品房买卖合同》，购买位于长沙市芙蓉区房屋，房屋总价款为380000元。丁肯荣于合同签订当日即给付全部购房款。同日，丁肯荣与大成国际酒店、大成酒店管理公司签订一份《房屋租赁合同》，将该房屋出租给大成国际酒店，租赁期限10年，自丁肯荣付清全部购房款之日起算。同日，丁肯荣与大成酒店管理公司签订一份《房屋转让合同》约定，租赁合同期满后，大成酒店管理公司必须按该物业的原始购买价受让该物业。若逾期未履行，则违约方应向守约方支付总房款万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。逾期6个月，守约方有权单方解除协议，并有权对违约方作违约处置。大成国际酒店作为担保方，为丁肯荣的租金回报及回购提供担保。2017年5月21日，约定的十年租赁期满，丁肯荣多次要求大成酒店管理公司、大成国际酒店回购该房屋，均未果，丁肯荣为维护自身的合法权益，诉至本院。被告大成酒店管理公司、大成国际酒店辩称：1.依照《回购转让协议》约定，丁肯荣应当提前一个月提出回购申请，并将房屋过户到大成酒店管理公司名下，大成酒店管理公司于办理过户手续当日一次性将房款转让给丁肯荣，即办理房屋过户手续在先，支付回购款在后；现在丁肯荣没有提出回购申请，该房屋仍然由丁肯荣占有使用，因此大成酒店管理公司没有向丁肯荣支付回购款，大成酒店管理公司没有违约，而是丁肯荣违约在先；依照法律规定，过错方不享有解除权，丁肯荣请求解除上述房屋转让协议于法无据；2.即使存在违约，法律规定违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅；现房屋登记在丁肯荣名下，并由丁肯荣占有使用，且自2006年12月20日至2016年9月1日大成酒店管理公司承租上述房屋期间，大成酒店管理公司均依约向丁肯荣足额支付了房屋租金，虽然自2016年9月1日以后大成酒店管理公司开始少付租金，但截止到2016年12月20日租赁期限届满之日，丁肯荣共计收取该房屋租金三十四万余元，已经基本收回其全部购房款，丁肯荣实际上没有遭受任何损失，其请求大成酒店管理公司承担违约金于法无据；3.丁肯荣既然已选择起诉大成酒店管理公司、大成国际酒店要求办理房产证，并且在本案中要求解除该房屋转让协议，不同意回购，那么就不应当要求大成酒店管理公司、大成国际酒店承担逾期回购的违约金；4.丁肯荣没有申请回购，故不存在大成酒店管理公司拒绝回购的事实，丁肯荣要求支付逾期回购违约金于法无据，请求法院依法予以驳回。原告丁肯荣围绕诉讼请求提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》、房款收据各一份，拟证明丁肯荣与大成国际酒店之间存在合法的房屋买卖合同法律关系，及丁肯荣依约付清全部购房款的事实；2、《房屋租赁合同》一份，拟证明丁肯荣与大成酒店管理公司、大成国际酒店之间存在合法的房屋租赁合同关系，双方权利义务的具体约定，及大成国际酒店对大成酒店管理公司支付租金和回购承担担保责任的事实；3、《房屋转让合同》一份，拟证明丁肯荣与大成酒店管理公司有关回购事项和违约责任的具体约定；4、《律师催告函》一份，拟证明丁肯荣向大成酒店管理公司提出了书面回购申请的事实。被告大成酒店管理公司、大成国际酒店没有向本院提交证据。本院经审查认为，丁肯荣的证据1、2、3、具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信；对于证据4，因大成酒店管理公司表示没有收到该《律师催告函》，丁肯荣没有提供其他相应证据证明已将该《律师催告函》合法送达大成酒店管理公司，本院对该证据不予采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：长沙市五一大道838号的新城大厦第11层1102号房屋系丁肯荣购买。大成酒店管理公司曾用名为湖南大成华天大酒店有限公司（以下简称大成华天公司）。2006年12月20日,丁肯荣（甲方）与大成酒店管理公司（乙方）、大成国际酒店（丙方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将购买的位于长沙市房屋出租给乙方使用，租赁期限10年，税后月租金2850元；乙方承诺租赁期限自甲方付清全部房款之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算租金；甲方有权在租赁期满五年后（含五年），按该物业的初始购买价（以甲方与丙方签订的《商品房买卖合同为准》为准）提前将该物业转让给乙方，但甲方须提前二个月向乙方提出提前转让的书面报告，该物业产权过户之日租赁合同自动解除；甲方必须在签订本租赁合同的同时与乙方签订《转让协议书》；租赁期限届满时，甲方必须按该物业的初始购买价将该物业转让给乙方；丙方以新成大厦项目负1楼、负2楼、3楼、4楼、5楼、酒店办公楼层26-29楼共约12000平方米作为担保物抵押至按揭银行，为甲方租金回报及回购提供担保。同日，丁肯荣与大成酒店管理公司签订一份《房屋转让协议书》，该协议约定：在大成酒店管理公司租赁物业期满或租赁该物业满五年后（含五年），丁肯荣按该物业的初始购买价将该物业转让给大成酒店管理公司，但丁肯荣在租赁该物业满五年后要求提前转让时须提前二个月书面通知大成酒店管理公司。大成酒店管理公司须于该物业产权过户之日一次性将房屋转让款支付给丁肯荣。双方签订的租赁合同租赁期限届满后，大成酒店管理公司必须按该物业的初始购买价受让该物业，双方不得以任何理由拒绝该物业转让的执行。上述两条规定中，任何一方若逾期未履行，则违约方应按日向守约方支付总房款0.5‰的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算：逾期90天内因大成酒店管理公司违约造成丁肯荣租金损失或因丁肯荣违约造成大成酒店管理公司的经济损失，由违约方负责赔偿。逾期6个月，守约方有权单方解除本协议，并有权对违约方做违约处置。上述合同签订后，丁肯荣依约向大成酒店管理公司交付了该房屋，丁肯荣遂于同日将该房屋交付给大成酒店管理公司承租。2017年5月21日上述租赁合同期限届满后，丁肯荣和大成酒店管理公司均未提出回购申请。此后，丁肯荣收回该房屋，并实际占有。2019年8月16日，丁肯荣向本院提起本案诉讼。本院认为，丁肯荣与大成国际酒店、大成酒店管理公司签订的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。依照《房屋转让协议书》的约定，双方签订的租赁合同租赁期限届满后，大成酒店管理公司有义务按该房屋的初始购买价受让该房屋，逾期6个月，守约方有权单方解除本转让协议。丁肯荣和大成酒店管理公司均未提出回购申请，且丁肯荣现已明确表示拒绝履行上述房屋转让协议，该协议的根本目的已经无法实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”故本院认为该房屋转让协议解除条件已经成就，应当依法予以解除。对丁肯荣要求大成酒店管理公司、大成国际酒店因其逾期未履行回购义务支付违约金的诉讼请求，因丁肯荣没有向大成酒店管理公司催告履行上述房屋转让协议，也没有证据证明大成酒店管理公司存在迟延履行或拒绝履行该房屋转让协议的事实，且丁肯荣已经实际占有该房屋，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第二项规定，判决如下:一、解除丁肯荣与湖南大成酒店管理有限公司于2006年12月20日签订的《房屋转让协议书》；二、驳回丁肯荣的其他诉讼请求。本案案件受理费2012元，由丁肯荣、湖南大成酒店管理有限公司各自负担1006元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 方 源人民陪审员 康 毅人民陪审员 彭玉霖二〇二〇年四月十六日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。