湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终1440号上诉人（原审被告）：岳阳金碧置业有限公司，住所地岳阳市求索西路118号恒大名都综合楼一楼。法定代表人：彭璐，公司董事长。委托诉讼代理人：李作，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：张玉兰，女，1969年10月8日出生，汉族，户籍登记住址：湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人岳阳金碧置业有限公司（以下简称金碧公司）因与被上诉人张玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初4271号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金碧公司的委托诉讼代理人李作，被上诉人张玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金碧公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回张玉兰的诉讼请求；二、由张玉兰承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、本案已过诉讼时效。案涉合同约定了交房时间是2013年12月31日，且约定了相关交房条件，知道或应当知道权利被侵害之日应为合同约定的交房时间或最多算至实际收房时间，一审法院以同小区业主的相关诉求得到支持之日作为当事人知道或应当知道权利被侵害之日属认定错误。二、案涉房屋均已实际交付，不存在延期交房，且未造成损失。案涉房屋已实际交付，不存在延期交房，即便是交房时存在相关手续不全，也非迟延交付而是瑕疵交付，不能适用逾期交房的违约金条款。张玉兰实际收房后，并未影响其对房屋的使用，未造成损失。三、本案属瑕疵交房，不应适用“逾期交房的违约责任条款”，即使适用，也应以“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”的“实际已付房款”为计算依据，一审法院直接以合同约定的全额购房款为计算依据显属错误。综上，请求支持上诉人的诉讼请求。张玉兰辩称：一、一审法院适用法律正确，处理恰当。二、张玉兰主张权利未超过诉讼时效。三、金碧公司逾期交房的事实清楚。请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2011年10月9日张玉兰与金碧公司签订《商品房买卖合同》，双方约定金碧公司将位于岳阳恒大名都第011-11幢16层1603号房转让给张玉兰，房屋面积为136.01平方米，合同价款为826948元，张玉兰于2015年1月28日一次性支付购房款826948元。合同约定交付房屋期限为2013年12月31日前，交付条件为房屋经验收合格。合同第九条还约定出卖人逾期交房超过90天后，张玉兰有权解除合同。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，金碧公司应当书面通知张玉兰办理交付手续。双方进行验收交接时，金碧公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。金碧公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，张玉兰有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由金碧公司承担。第六条对“房屋验收合格”的标准进行了进一步明确，即由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。张玉兰认为金碧公司交房时未取得岳阳市公安消防支队消防验收合格的审核，该审核至2014年1月24日才取得，与交房之日相差24天，应当依据合同第九条的约定支付相应违约金。另查明：1、涉案小区业主刘春兰、周爱军于2014年11月14日以金碧公司延期交房为由向法院起诉，该案经岳阳市中级人民法院二审，并于2016年5月31日作出（2016）湘06民终405号和（2016）湘06民终406号民事判决，认定金碧公司构成延期交房，需承担相应违约责任；2、2014年1月24日经岳阳市公安消防支队评定，认定金碧公司所建房屋工程消防验收合格。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；二、金碧公司是否构成延期交房。关于诉讼时效。本案关于诉讼时效的焦点，为诉讼时效应当从何时起算，即张玉兰从何时知道或应当知道其权利被侵害。涉案小区业主刘春兰、周爱军于2014年11月14日以金碧公司延期交房为由向法院起诉时，对于金碧公司是否构成延期交房是存在争议的，直至岳阳市中级人民法院于2016年5月31日作出生效判决，才对金碧公司是否构成延期交房作出认定。岳阳市中级人民法院对于延期交房的认定并非出于金碧公司未履行合同中约定的验收手续，而是以金碧公司交房时不具备法律、法规的强制性规定，取得消防等相关部门出具的验收合格文件，该强制性的验收条件不因当事人合同约定而免除。本案张玉兰作为普通购房者，对超出合同约定的验收手续，不能苛求其具备法律专业程度的水准，故其知道或应当知道权利被侵害之日，应当是同小区业主的相关诉求得到支持之日，即2016年5月31日，诉讼时效亦应自该时间点起计算两年。期间《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”故张玉兰主张未超过诉讼时效的理由成立，予以支持。关于金碧公司是否构成延期交房。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行各自义务，并享受相应权利。合同第八条约定，金碧公司应当于2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付给张玉兰使用。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。另《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。其中质量标准和资料要求规定在《建筑工程质量管理条例》中，即由建设单位组织施工、勘察、涉及、监理进行竣工验收，形成《建设工程竣工验收报告》，另根据《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。”可见，即使《商品房买卖合同》中约定的商品房交付使用的条件是验收合格，其交付使用的条件除了工程质量标准和资料要求合格，即建设方组织施工、勘察、设计、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见外，还必须满足其他竣工条件，即按照《中华人民共和国消防法》等法律和行政法规的规定，取得消防等相关部门出具的认可文件或者准许使用文件方才具备交付使用条件，其他竣工条件因法律有强制性规定，即使当事人没有约定也必须予以遵照适用。结合本案，张玉兰购买的商品房地上31层，层高3米，属于一类高层住宅楼，根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，对国家标准规定的一类高层住宅建筑，应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建筑工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。金碧公司应当向消防机构申请消防验收后再交付使用。而涉案商品房于2014年1月24日才被岳阳市公安消防支队评定为消防验收合格，商品房经验收合格条件成就之日应为2014年1月24日，距离合同约定的交房日2013年12月31日相差24天，金碧公司构成延期交房，应当承担延期交房的违约责任。依据《商品房买卖合同》第九条的约定，金碧公司应支付张玉兰逾期交房违约金1984.7元（826948×24天÷10000）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：限岳阳金碧置业有限公司在判决生效后十日内支付张玉兰延期交房违约金1984.7元。案件受理费50元，由岳阳金碧置业有限公司负担。上诉人金碧公司与被上诉人张玉兰在二审期间未向本院提供证据。二审审理查明，张玉兰在金碧公司交付房屋时已支付全部房款，2015年1月28日金碧公司向张玉兰开具购房款发票。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。本案的争议焦点是：一、本案是否超过诉讼时效。二、金碧公司是否构成延期交房。关于焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付期限为2013年12月31日前，交付条件为房屋经验收合格，而消防验收系法律对建设工程强制性规定，案涉房屋系一类高层住宅，法律规定未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，张玉兰购买了金碧公司出售的商品房，在交付房屋时，金碧公司对房屋是否进行消防验收或验收是否合格等情况未告知张玉兰及小区业主，张玉兰对消防验收的相关情况不知情。涉案小区业主刘春兰、周爱军就金碧公司延期交房向人民法院主张权利，二审人民法院于2016年5月31日作出生效判决，该生效判决明确金碧公司交房时未经消防部门验收合格，不符合法律规定的交房条件，张玉兰此后才明确知道金碧公司未按法律规定进行消防验收，自己的权利受到了侵害。诉讼时效期间从知道或应当知道其权利被侵害时计算，结合《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，张玉兰主张权利未超过诉讼时效。关于焦点二，消防验收合格是商品房交付所必备的硬性条件。依据查明的事实，涉案房屋于2014年1月24日经岳阳市公安消防支队评定，认定为消防验收合格。金碧公司在实际交付房屋时消防验收未达到合格标准，不符合法律规定的交房条件，构成延期交房，应当向张玉兰支付违约金，一审判决对违约金数额的确定本院予以认可。金碧公司认为不存在延期交房及认为属瑕疵交房的理由不能成立。此外，根据查明的事实，张玉兰已在收房时支付了合同约定的全部购房款，2015年1月28日系金碧公司向张玉兰开具购房款发票时间，该发票出具的时间并不能否定张玉兰在收房时支付全部购房款的事实。金碧公司上诉认为计算违约金应当以实际已付房款作为计算依据,但并未提出张玉兰实际交付的购房款少于合同约定的购房款的事实，故对金碧公司的该观点，本院不予支持。本案中，一审判决以合同约定的全部购房款作为计算依据并无不当。综上，金碧公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由岳阳金碧置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田光辉审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年四月二十九日书记员  方晶晶