陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终585号上诉人（原审被告）：张世杰，男，1946年11月6日出生，汉族，西安冶金机械厂退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：陕西国金现代生活服务有限公司，住西安市莲湖区。法定代表人：杨力，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张鸽，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：帅营，陕西新庆律师事务所律师。上诉人张世杰因与被上诉人陕西国金现代生活服务有限公司（以下简称国金服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初8546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张世杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回国金服务公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由国金服务公司负担。事实和理由：涉案小区为国有企业职工家属区，2016年开始，全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，2019年起，国有企业不再以任何方式为职工家属区承担费用。根据国办发（2016）45号文件、陕政办发（2017）2号文件及市政办发（2017）82号文件精神，2016年-2018年对国有小区先进行维修改造，改造完后国家不再承担任何费用。但是陕西国金实业发展有限公司（国金服务公司的母公司）对涉案小区不维修、不改造，制造虚假前期物业合同。一审在明知合同造假的前提下作出判断，不符合合同法规定，国金服务公司以国办发（2016）45号文件，强行收取社区业主及其的物业费，一审只字未提，国金服务公司自管理冶金小区以来从未提供过其他物业服务，每户多收取4元卫生费，多收取每度0.09元的公用电费，在收取停车费的前提下，只停车不服务。若要收取物业费，上述两项费用应当予以退还。国金服务公司主张的物业费并未通过法定程序来主张，而直接采取诉讼的方式，违反了司法解释规定，国金服务公司应当履行法定的通知缴纳义务，一审中，国金服务公司亦无证据证明通过直接送达等方式向其书面催缴了物业管理费。前期物业服务合同也是虚假的，合同的签订应当经过一半业主的同意，告知业主，但是该合同是其开庭后才知道的。国金服务公司辩称，其依据前期物业服务合同收费，陕西国金实业发展有限公司代表建设单位与其签订的前期物业合同符合物业管理条例的规定，故其与涉案小区业主形成了物业服务合同关系。张世杰所称的虚假合同、不存在合同关系等观点无事实及法律依据。前期物业合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括张世杰在内的小区业主均具有约束力。其依约提供物业服务，张世杰应当依照合同约定及时交纳物业费。张世杰不交纳物业费影响全体业主的权益，张世杰若认为其服务不好，应及时向物业反映，督促物业改进，而非通过拒交物业费的方式。其已经通过收费公示牌、公告栏通知等多种方式向小区业主公示，张世杰已知悉自己在接受物业服务的同时应当交纳物业费，其已经尽到充分的告知义务。国金服务公司向一审法院起诉请求：1.判令张世杰支付2019年1月至2019年7月期间物业服务费144.92元；2.判令张世杰按同期银行贷款利率支付逾期利息，从2019年1月至实际付清之日止；3.诉讼费由张世杰负担。一审法院认定事实：2018年12月25日，陕西国金实业发展有限公司与国金服务公司签订前期物业服务合同，委托国金服务公司对其接收的位于西安市莲湖区枣园东路35号和枣园西路40号冶金家属区提供前期物业管理服务，从2019年1月1日起至管理项目业主大会与物业服务公司签订正式物业服务合同生效时止。张世杰系莲湖区XX园XX路XX号XX栋XX单元XX层XX号房屋业主，张世杰拖欠自2019年1月1日起至2019年7月31日期间的物业服务费144.92元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述规定，国金服务公司与张世杰之间虽未直接签订物业服务合同，但国金服务公司与陕西国金实业发展有限公司签订的前期物业服务合同符合相关法律规定，合法有效，对国金服务公司与张世杰产生约束力。现国金服务公司依据上述前期物业服务合同约定的物业费收费标准按照三级物业政府指导价（0.35元/每月/每平方米）向张世杰主张权利，符合法律规定，依法予以支持。经法院对国金服务公司提供物业服务的两个小区进行实地考察，并结合国金服务公司提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、小区日常现状、整体交费比例等因素并结合张世杰的抗辩理由，国金服务公司在提供物业服务的过程中存在管理不严、公共设施年久失修、物业服务不规范情况，今后需加强日常服务工作，提升服务水平。由于双方都有违约之处，逾期利息之主张不予支持。需要指出：国金服务公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、小区安保及环境卫生等事务，尽到了相对应的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但国金服务公司仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，并应力求赢得广大业主的理解和支持。社区业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制国金服务公司投入资金提升物业服务，最终影响广大业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告张世杰向原告陕西国金现代生活服务有限公司支付2019年1月1日至2019年7月31日的物业费144.92元；二、驳回原告陕西国金现代生活服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取，由张世杰负担。陕西国金现代生活服务有限公司已预交，由张世杰于本判决执行时一并直付陕西国金现代生活服务有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”具体到本案，国金服务公司与陕西国金实业发展有限公司就涉案小区签订的《物业服务委托合同》, 对张世杰具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张世杰已实际接受了国金服务公司提供的物业服务,应当按照合同约定支付物业服务费，张世杰以涉案小区未进行维修、改造为由，拒交物业费，于法无据。鉴于国金服务公司在提供物业服务的过程中存在管理不严、公共设施年久失修、物业服务不规范的情况，故一审认为国金服务公司作为物业服务企业，应当加强自身的物业服务能力，改善小区物业环境，对国金服务公司关于违约金的诉讼请求不予支持，并无不妥。综上所述，张世杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张世杰负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年四月十五日 法官助理    高  喜  平书 记 员  王  达  锐            1