吉林省江源林区基层法院 民 事 判 决 书 （2020）吉7605民初5号 原告：庞利军，男，1958年9月10日生，汉族，无职业，现住白山市江源区。 委托诉讼代理人：辛延华，白山市江源区孙家堡子街道法律服务所法律工作者。 被告：李红岩，女，1973年5月3日生，汉族，无职业，现住白山市江源区。 委托诉讼代理人：王继星，白山市浑江区红旗街道法律服务所法律工作者。 被告：王颖，女，1994年9月12日生，汉族，无职业，现住白山市江源区。系被告李红岩之女。 委托诉讼代理人：王继星，白山市浑江区红旗街道法律服务所法律工作者。 原告庞利军与被告李红岩、王颖租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞利军及其委托诉讼代理人辛延华，被告李红岩、王颖及其共同委托诉讼代理人王继星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庞利军向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告之间于2015年2月1日、2015年4月14日、2018年4月15日签订的租赁协议有效，判令被告履行协议中的义务即回填场地、砌围墙、移走两块场地的树苗；2.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年2月1日，李红岩与王利洪（2018年2月10日死亡）与庞利军签订了租赁房屋协议书一份，约定王利洪、李红岩将位于江源区城墙街道新华村三社自有砖瓦结构126平方米的平房租赁给庞利军使用，期限为10年，租金每年8,000元（上拿租）。李红岩、王利洪负责给庞利军的租赁物回填场地、砌围墙、移走两块场地的树苗，费用由李红岩、王利洪承担，并约定若有违约解除合同到人民法院处理。庞利军按协议约定在签协议当日给付租金8,000元。2015年4月14日，李红岩的丈夫王利洪又与庞利军签订补签房屋协议书一份，此协议租赁物是王利洪2015年2月1日出租给庞利军的平房以外的另一块场地，期限10年，租金每年2,000元（上拿租）。原告与被告签订协议后，开始投资建厂生产。2018年4月15日，庞利军又与王利洪的妻子李红岩及女儿王颖又签订了一份租赁房屋补充协议书一份，此协议书是在2015年2月1日双方签订的协议书基础上的补充协议，此协议中明确，因在2017年6月出租人在出租给庞利军的场地内搭建一栋牛棚，租金由原来的每年8,000元降至4,000元。2018年12月30日，李红岩、王颖收到庞利军2,000元现金并出具收条一份，收条中明确2018年之前的租赁费全部结清。现庞利军已投入几十万元，投入的鸡舍、猪舍建筑物无法撤回，因李红岩、王颖未按2015年2月1日签订的协议书中约定的义务导致原告无法继续履行合同，被告违约。根据协议约定，违约合同和解除合同双方可到人民法院处理。为此，原告依法起诉，望法院支持原告庞利军的诉讼请求。 李红岩、王颖辩称，一、本案租赁物的来源是王利洪与李红岩家庭来源合法的财产。王利洪与李红岩系夫妻关系，王颖系婚生女。案涉租赁物有两处房屋及院落。一处房屋院落系王利洪分家析产所得。另一处房屋院落系王利洪购买新华村旧村部四合院所得。 二、庞利军租赁房屋土地抢建简易鸡舍不是为了生产经营，而是为了拆迁补偿。新华村三社处于城墙平台上，多年来被征用的传言从未间断。2015年1月，庞利军找到了李红岩的丈夫王利洪，要求租赁王利洪家的房屋、仓房、围墙、树木、菜地，主动给年租金8,000元，设计搭建简易鸡舍，以备拆迁赔偿。王利洪同意出租后，庞利军即开始搭建彩钢棚，并于2015年2月1日签订了《租赁房屋协议书》。 2015年3月23日，庞利军要求把房西头的两间33㎡房屋扒掉，建一个彩钢鸡舍房，并承诺国家拆迁时房屋面积损失由他负责赔偿。经王利洪同意后，庞利军立下了《协议书》承诺字据。 庞利军不断向王利洪打听拆迁消息，其并未真正养殖。2016年夏天，又有人作入户拆迁摸底调查，庞利军便买了一些鸡雏和兔子放在笼子里，因没有实际拆迁，时间不长鸡雏和兔子都死光了。原告从此再也没进行过任何养殖行为。 院子闲着也是闲着，2017年6月，王利洪与庞利军协商，在院子的一角建一栋牛棚，并主动将年租金8,000元降到4,000元。为了让庞利军增加拆迁价值，王利洪主动将其购买的位于一道之隔的原村部四合院其中的两栋房屋腾出让庞利军无偿使用，但庞利军执意有偿使用，提出每年租金2,000元，签订了《补签房屋协议书》。 2017年冬天，庞利军家中发生爆炸事故，其及家人受伤，财产损失殆尽。之后，庞利军再没去过承租场地，鸡笼子里杂草从生，出租房到处漏雨，房子里淤泥没过了炕沿，房子也被冻得四裂八瓣，整个院落一片荒芜。租金也拖欠了一年多，考虑到庞利军的遭遇，被告减免了原告4,000元租金。 2018年2月10日，被告李红岩的丈夫王利洪病故。因年租金8,000元变更为4,000元没留下书面证据。2018年4月15日，庞利军与被告李红岩、王颖又签订了一份《租赁房屋补充协议》，明确了年租金变更等事项。 2019年4月，原告庞利军要求化冻之后把树苗子移走，被告答应了庞利军的要求，同时答应能挖动地基后再把倒塌的一段十一米围墙砌上。5月1日，被告移走了树苗，并电话告知原告准备砌围墙。5月16日，原告提起了诉讼，要求被告赔偿原告经济损失20万元。2019年6月13日，因开庭时原告不能提供事实和证据，当庭撤诉。 2019年5月，被告准备将大院下坡100余米围墙彻底翻建，因邻居不同意挖围墙的基础，无奈选择了彩钢瓦做围墙。2019年6月15日，被告动工时通知了原告，原告到场后同意被告改用彩钢瓦围墙，被告修补了彩钢瓦围墙60米总花费8,000余元。 三、被告不同意原告要求履行合同的诉讼请求。将提起反诉解除合同并要求庞利军赔偿损失。 1.原告回填场地的诉讼请求不存在，场地已平整完毕无需回填。 2.由于现实情况，在原告现场同意围墙变更为彩钢瓦形式的情况下，彩钢瓦围墙已经在2019年6月20日之前全部修缮完毕，不存在砌围墙的问题。另外，租赁物所有权属于被告所有，砖质围墙和金属围墙并不影响承租人的使用，同样能够达到合同使用目的，只不过是材质的不同而已，不存在违约问题。更重要的是合同约定“围墙自然倒塌由被告负责，人为倒塌由原告负责”。然而，租赁物交给原告时，围墙完好无损，可是原告租赁3年后围墙先后倒塌了两段十几米，原告有什么证据证明属于自然还是人为？被告主动修缮，是因为原告对租赁物放弃管理和使用，形成无人管理的状态，被告为了租赁物减少损失，所以主动给予修缮，不等于被告违约。 3.关于树苗问题。 第一，南侧院落是2015年签订的合同，年租金8,000元，签订合同时就有树苗存在。虽然合同约定被告负责移走树苗。但从租赁物使用需求来看，原告从2015年至2018年四年来，未从事养殖业，租赁物闲置，草长得比房子还高，而且还年年支付租金。说明原告没有提出移走树苗的要求。在2019年原告提出要求后，被告马上就将树苗移走了。 第二，北侧院落是2017年6月被告在南侧院落建了一栋牛棚后，为了补偿原告，被告将北侧院落中两处房屋租赁给原告使用，年租金2,000元。并不包括场地（因为合同中场地被划掉），场地内是否有树苗与原告无关。如果包括场地，北侧院落比南侧院落还大不可能年租金才2,000元。另外，“补签房屋协议书”是专门针对北侧房屋租赁的合同，该合同没有移走树苗的约定，所以原告无权要求被告移走北侧院落树苗。 综上，答辩人认为，第一，原告庞利军冬天租赁被告房屋及土地抢建简易透明不能越冬的鸡舍很显然不是为了真正的养殖生产，而是为了国家征地拆迁补偿而已，其动机和目的显而易见，人民法院不应保护。第二，原告的诉讼请求没有证据支持，不符合合同法及其法律法规规定。望人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 在庭审时，双方进行了举证、质证。庞利军当庭列举了如下证据： 1.2015年2月1日租赁房屋协议一份，用以证明房屋租赁协议情况； 2.2015年4月14日补签房屋协议书一份，用以证明补签房屋协议情况； 3.2018年2月10日租赁房屋补充协议一份，用以证明房屋租赁租金变更情况； 4.收据二份，用以证明缴纳房租且2018年之前房租已结清的事实； 5.营业执照（副本）复印件一份，经营者：高廷荣，名称：白山市江源区三岔子利君养殖场，类型：个体工商户，经营场所：吉林省白山市江源区育林街二委，组成形式：个人经营，注册日期：2015年11月17日，经营范围：养殖（鸡、鸭、鹅、狗、猪、兔）养殖销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。落款处登记机关盖章：白山市工商行政管理局江源分局，核准日期：2017年5月15日； 6.吉林吉信资产评估有限公司于2019年3月22日作出的自然人庞利军拟核实资产事宜涉及的部分资产价值项目资产评估报告一份（吉信评报自【2019】第005号），用以证明庞利军租赁场地投资资金情况； 7.视频光盘1张，证明2015年4月14日租赁的房屋院落现场情况。 李红岩、王颖及其共同的委托诉讼代理人当庭提交了下列反驳证据： 第一组证据： 1.李红岩，王颖、王利洪一家三口身份证复印件； 2.李红岩与王利洪结婚证复印件； 3.江源区城墙街道新华村民委员会于2018年3月21日出具证明复印件； 4.江源区城墙街道新华村民委员会于2018年3月5日出具证明复印件； 5.王利洪死亡证明复印件； 6.房产执照存根复印件； 7.集体土地使用证； 8.江源区人民法院江民一初字第516号民事判决书和民事裁定书复印件各一份； 9.新华村旧村部房屋买卖协议书。 该组上述9项证据用以证明下列事实： 1.王利洪死亡之后，妻子李红岩、女儿王颖作为法定继承人诉讼主体适格； 2.身份证“王利洪”与结婚证“王立洪”是一个人； 3.出租房屋登记房产执照和土地使用证产权人王忠富与王利洪是父子关系，王忠富于2001年5月6日死亡； 4.王利洪于2018年2月10日死亡； 5.虽然产权执照和土地使用证名为王忠富，但判决书已经判决房屋归王利洪所有； 6.2010年1月18日王利洪购买了新华村旧村部337.8㎡房屋产权。 第二组证据： 1.2015年2月1日《租赁房屋协议书》； 2.2015年3月23日承诺《协议书》； 3.2015年4月14日《补签房屋协议书》； 4.2018年4月15日《租赁房屋补充协议》。 该组上述4项证据用以证明以下事实：2015年2月1日，王利洪与李红岩与庞利军签订了《租赁房屋协议书》，将位于江源区新华村三社（城墙平台子）分家析产得来的祖屋126.5㎡砖瓦结构平房，租赁给庞利军使用，期限暂定10年，租金每年8,000元。2015年3月23日，庞利军提出扒掉33㎡租赁房屋改造，并承诺拆迁时给予恢复原样，不影响出租方产权面积，否则负责赔偿。2015年4月14日，双方又签订了《补签房屋协议书》，王利洪将北侧院落内两处砖瓦房租给庞利军使用（王利洪、李红岩拥有南北两处院落土地各6亩以上，中间相隔一条村道），期限暂定10年，租金每年2,000元。由于2017年6月王利洪、李红岩在自己家南侧院内搭建了一栋牛棚，租金由原来约定的每年8,000元减至4,000元，自2017年6月15日开始执行，但没有书面协议。2018年4月15日，双方又签订了一份《租赁房屋补充协议》，明确了租金变动原因、时间和数额。 第三组证据：照片16张（来源于2019年5月18日和2020年2月9日租赁场地被告手机拍摄）。 该组照片用以证明以下事实： 1.庞利军将2015年2月1日和2015年3月23日签订协议中的126.5㎡房屋的西侧33㎡拆掉了，在拆掉33㎡房屋的基础上建起了一个彩钢棚； 2.多年生草本植物已经生长了多年了，庞利军只是搭建了棚子，但闲置多年并没有养殖迹象； 3.由于庞利军多年没有使用租赁房屋进行养殖经营，并对房屋弃管，导致出租人房屋冻坏损失严重； 4.庞利军根本没有使用过租赁房屋和土地，并对其已经弃管，导致野草生长得比房子还高； 5.2019年6月20日之前，李红岩、王颖已将围墙修缮完毕，能够达到家庭养殖或者种植保护使用目的。 第四组证据：庞利军与李红岩、王颖谈话录音整理稿（来源于王颖录制，代理人王继星整理成稿） 该组证据用以证明：庞利军自认自2015年2月1日到2019年8月，这四年多没太怎么去过承租房屋和场地，也没有使用租赁物，租赁房屋的损坏因为他始终没去使用和管理所以具体情况也不知道。至于彩钢瓦做围墙也好，还是回填土也好，还是树苗是否移走也好，庞利军都不计较了，就是要求将这四年的租金退给庞利军，而且租赁协议再无偿延期4年。通过谈话录音可以证明，因租赁的地方已经四年没有被征用，所以庞利军四年没怎么管理租赁物，也没有使用、利用租赁物，过错在于自身，其损失与李红岩、王颖是否违约无关。 第五组证据，证人证言： 1.证人朱伟东出庭陈述证言：19年6月中旬在被告王颖雇佣我去修缮被告家围墙时，王颖是我同学，知道我在家干零活，我是小工，当时还有一个教我干活的大工一起，就我们2个维修的围墙。用彩钢瓦修缮的围墙。证明维修期间原告到过现场看，当时正在挂彩钢瓦，就二位被告及原告，还有我们俩个干活的在现场，一共五人。原告和被告在谈话，被告问原告这么修行不行，原告说可以，还说要是早知道要用彩钢瓦可以找熟人能够买二手的便宜些。一共干了八天，干了多少米不知道，我只负责干活，工资是王颖给。 2.证人李红明当庭通过微信视频陈述证言：李红岩是我的姐姐。我能够证明6月中旬时给被告做彩钢围墙，当时原告到过现场还说我们做的挺好，并且说要给我们联系买便宜的彩钢。当时给我姐家维修围墙，于是就找我到江源来维修。我是平时专业干零活的，我姐家有就想找我干了，之后我就拉着设备开车来了。到了之后，有个小工和我一起，小工是当地的我姐他们找的，我自己带着设备来的。先是清理基础，后来立杆定位、挖坑、立柱、水泥浇灌，之后焊接横梁，然后焊接立柱拉杆，最后挂彩钢瓦，这是一个基本的操作规程。干活的过程中原告到过现场，我的活大概是干了七、八天，能确定原告去过，具体哪一天不记得了。干活的过程中原告去了一或两次，记不清楚了，原告没有和我交谈过，只和我姐交谈过。当天原告去的时候我正在干活，我姐给我打下手，他们俩个唠嗑了。具体是说我姐用的彩钢围栏问他这么做可以吗，原告说这么干挺好，还说要提前的话可以帮联系买旧的彩钢瓦能够省不少钱。当时原告没有提出异议，觉得这么做就挺好。没有其他要说的了。 上述证人证言用以证明，2019年6月中旬，庞利军到租赁现场查看围墙维修情况，对采用钢结构彩钢瓦修缮围墙没有提出异议。 经质证，庞利军列举的证据1——4项（三份协议及租金收据）、证据7（现场视频），李红岩、王颖及其共同委托诉讼代理人对证据的真实性没有异议，本院已对前述证据的真实性予以确认。 庞利军列举的证据5营业执照、证据6资产评估报告，李红岩、王颖及其共同委托诉讼代理人对证据持有异议，前述证据经审核分析认为，该证据与本案待证事实之间缺乏关联性，本院不予确认。 针对李红岩、王颖列举的第一组证据（9项书证）、第二组证据（4项书证）中第1、3、4项，庞利军没有异议，本院予以确认。 针对李红岩、王颖列举第三组证据（16张照片），庞利军对证据（照片）的真实性没有异议，本院予以确认。 针对李红岩、王颖列举的第二组证据中第2项证据（2015年3月23日承诺《协议书》）、第四组证据谈话录音（复制在u盘中的3个录音片段内容）、第五组证据证人证言，庞利军持有异议，前述证据经审核分析认为：（1）2015年3月23日承诺《协议书》系原件，庞利军虽对真实性持有异议，但没有提供反驳证据，本院对该承诺书予以确认。（2）谈话录音片段系被告方手机录制，该录音片段非原始载体，系复制件，且不够完整，是否经过剪辑尚需证据进一步补强，作为单一证据，证明力不足，本院对该录音片段不予采纳。（3）关于证人朱伟东、李红明的证言，证言中均证明了证人于2019年6月对租赁标的126.5㎡房屋院落损坏的一段砖瓦围墙采用彩钢材料进行了修缮，在维修施工过程中庞利军到过维修现场的事实，对该事实庞利军并未否认，应予确认。但庞利军对证言中涉及庞利军认同李红岩采用彩钢瓦修缮围墙的事实予以否认，因证人与本案当事人之间存在一定利害关系，作为单一证据证明力不足，在被告不能提供证据补强的，本院对该部分证言不予确认。 另外，本院在冰雪融化后组织双方当事人对租赁现场进行了勘验，并制作了租赁现场平面示意图。当事人对本院制作的租赁现场平面示意图没有异议，对此，本院应予确认。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。王利洪与李红岩系夫妻关系，王颖系二人之女。2015年2月1日，王利洪、李红岩（甲方）将分家析产所得126.5㎡产权平房租赁给庞利军（乙方）使用，租期10年，租金每年8,000元。双方签订的《租赁房屋协议书》约定具体事宜如下：“一、乙方租赁后自修自住，甲方负责给乙方回填场地，砌围墙，移走树苗，费用由甲方负责。二、乙方租赁前债权债务由甲方负责。三、房屋围墙自然倒塌由甲方负责，人为由乙方负责。四、乙方因房屋土地发生纠纷，由甲方负责交涉。五、在履行合同期内，当国家政府和其他部门占用时，由占用方给予补偿，合同自动解除。六、违约合同和解除合同双方到人民法院处理。双方未尽事宜，共同协商解决。”协议签订当日，庞利军即支付第一年租金8,000元，并接手使用租赁房屋及其院落附属，取得租赁物使用权。接手时该院落四周皆有围墙，系由红砖、红瓦、水泥砂浆垒成，西侧与邻居相隔的围墙西南角自南向北已倒塌10余米缺口，后被庞利军用石棉瓦夹上，房前屋后菜地已栽种了树苗，房屋后院东北方向有一土坑需要回填。庞利军在取得租赁物的使用权后即开始依房屋主体搭建简易结构彩钢饲养棚。2015年3月23日，庞利军向出租人出具了一份手书“协议书”，该“协议书”内容为：王利洪原有产权126.5平方米，因乙方改造拆除33平方米，国家政府改造拆迁时，乙方给予恢复原样，不影响甲方的产权面积，如果面积受到损失，由乙方负责。“乙方庞利军”在落款处签名。2017年6月，王利洪经与庞利军口头协商后，在已出租的126.5㎡房屋院落内依东北角围墙自北向南沿东侧围墙搭建了一栋约40米长牛棚，并将土坑回填。同时约定，自2017年6月15日起房屋租金由原来的每年8,000元变更为每年4,000元。2018年2月10日，王利洪因病死亡。2018年4月15日，针对建牛棚、减少房租的口头约定内容，李红岩、王颖与庞利军签订了《租赁房屋补充协议》，并明确：此协议是2015年2月1日的补充协议，与2015年2月1日的协议具有同等法律效力。 2015年4月14日，王利洪（甲方）又将其购买的新华村旧村部中的二幢房屋租赁给庞利军（乙方）使用，租期10年，租金每年2,000元。双方签订的《补签房屋协议书》约定具体事宜如下：“一、乙方租赁后自修自住，甲方负责乙方用电，费用由乙方负责。二、乙方租赁前债权债务由甲方负责。三、房屋自然倒塌由甲方负责，人为由乙方负责。四、乙方因房屋土地发生纠纷，由甲方负责交涉。五、在履行合同期内，当国家政府和其他部门占用时，由占用方给予补偿，维修房料归乙方所有，期满后归甲方所有，合同自动解除。六、违约合同和解除合同双方到人民法院处理。双方未尽事宜，共同协商解决。”庞利军租赁的2幢房屋位置在大门两侧，房门均朝向院内。该旧村部房屋院落位于王利洪分家所得126.5㎡房屋院落北侧，隔道相邻。庞利军接手使用该旧村部的2幢房屋后，安装了铁大门、搭建了一个彩钢房，在旧村部院落土地最北侧沿东西方向搭建了一趟轻钢框架（简易猪舍骨架）。2017年王利洪同意第三人在旧村部院内栽种了树苗。 另查明，自2017年起，庞利军开始对两处租赁物弃管空置，不履行管护义务。2018年12月30日前的租赁费用双方已清结。 再查明，2019年4月，庞利军向李红岩、王颖提出化冻后将树苗移走的要求。2019年5月，李红岩、王颖将126.5㎡房屋院落内房屋南侧（房前菜地）树苗全部移走，房屋北侧（房后）树苗至今尚存。2019年5月16日，庞利军以与本案相同事实和理由提起诉讼，请求判决因出租人违约使承租人合同目的无法达到，出租人违约赔偿承租人经济损失20万元及利息。2019年6月13日，该案在开庭审理前，庞利军撤回起诉。2019年6月中旬，因该126.5㎡房屋院落西侧砖瓦围墙部分歪斜，对邻居已形成安全隐患，李红岩、王颖将该段围墙扒掉，采用钢结构彩钢材料重新修建了60米，并与庞利军用石棉瓦维修的围墙缺口接续。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，鼓励交易和诚实守信是我国合同法倡导的基本精神和原则。庞利军的诉讼请求确认房屋合同效力以及主张合同相对人履行合同义务。庭审中李红岩、王颖针对庞利军的请求欲提起反诉，请求解除合同，并要求庞利军支付拖欠租金、将拆除的33㎡房屋恢复原状以及对损坏的房屋维修等。经法庭征求意见后，李红岩、王颖同意待本案审结后另行告诉。本案的争议焦点是：（一）关于案涉租赁合同效力问题；（二）关于履行合同义务是否存在违约问题，即回填场地、砌围墙、移走两块场地的树苗问题。下面根据本院认定的事实，结合双方诉辩意见，针对本案的诉讼请求暨争议焦点作如下评判： （一）关于案涉租赁合同效力问题。 根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条和第五十二条的规定，本案双方当事人于2015年2月1日签订的《租赁房屋协议书》、2015年4月14日签订的《补签房屋协议书》，以及2018年4月15日针对2015年2月1日协议签订的《租赁房屋补充协议》，经本院审查，前述三份协议，均系当事人真实意思表示，自当事人签字时成立并生效，并且协议内容均不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效合同。本院对该三份协议的效力予以确认。 （二）关于回填场地、砌围墙、移走两块场地的树苗问题。即出租人履行合同义务是否存在违约问题。 庞利军认为出租人李红岩、王颖没有按约履行合同义务，构成违约，导致其不能继续使用租赁物，主张由出租人李红岩、王颖承担继续履行回填场地，砌围墙，移走树苗的义务。李红岩、王颖则提出，2017年修建牛棚时，场地已回填完毕，无需再回填。2019年6月，因承租人对租赁物放弃管理和使用，形成无人管理的状态，为减少损失出租人对围墙已主动修缮，将损坏的围墙扒倒后采用彩钢材料重新修建完毕，彩钢围墙与砖瓦垒砌围墙同样能够达到合同使用目的，只不过材质不同，不存在违约问题。关于树苗，承租人在2019年4月提出移走的要求后，出租人已经将房屋前院的树苗移走，因后院的树苗夹杂在菜地的杨树之间，认为不影响承租人使用就没有移走，如果承租人坚持移走，出租人同意。旧村部院内的树苗与承租人没有关系，协议并没有移走树苗的约定。 案涉租赁合同及标的物分属不同，一是2015年2月1日是针对126.5㎡房屋签订的房屋租赁协议书，二是2015年4月14日针对新华村旧村部房屋中的二幢房屋签订的补签房屋协议。该两份房屋租赁协议，现已履行多年，租赁物已于协议签订时起即完成了交接和使用权，现租赁物使用权仍然归属于承租人庞利军。 根据双方当事人签订的《租赁房屋协议书》，可以明确协议属性为房屋租赁合同。2015年2月1日签订的租赁协议租赁物系126.5㎡房屋以及围墙、菜地、树、仓房等附属物。双方当事人签订协议当日即完成了交付租赁费、交接租赁物的权利义务，租赁物的使用权发生了转移。但根据协议第一条“乙方租赁后自修自住，甲方负责给乙方回填场地，砌围墙，移走树苗……”的约定，可以认定出租人在交付租赁房屋及附属物后，还应承担合同约定的附属义务，即将已倒塌的十余米围墙缺口砌上、回填房屋后院的大坑、以及移走房前屋后已栽种的树苗。因协议中双方当事人对履行时间约定并未明确，2020年1月，庞利军在协议履行五年之后，以出租人未履行回填场地，砌围墙，移走树苗的附属义务构成违约，导致其无法使用租赁物为由，行使诉权主张出租人履行合同义务提起本案诉讼，符合《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”的规定。但其实体主张能否得到法律保护，还需足够的事实根据和法律依据。 1.关于回填场地问题。庞利军主张租赁现场存在需二三十方土回填的大坑，对此，庞利军除提供协议外，未能提供出其他有力证据。李红岩、王颖则提出建牛棚挖地基时坑已经回填完毕，现已无需回填。经本院现场勘查后亦未发现需要回填之坑。庞利军现场指出的临近牛棚低洼之处，也无需回填，稍做平整即可，对此双方当事人并无异议，并且李红岩、王颖在庭审中明确表示同意平整。李红岩、王颖此处不构成违约。庞利军的该项主张因其事实依据不足本院不予支持。 2.关于砌围墙问题。根据签订的协议内容，双方当事人并未对围墙的特别用途、维修标准、使用材料等在房屋租赁协议中作出明确约定，仅以“砌围墙”三个字在协议第一条中表述。本院结合庞利军的庭审陈述内容，可以认定协议中约定的“砌围墙”，是指租赁物交付使用时针对已倒塌的十余米围墙缺口现状的维修义务。该倒塌段围墙的维修义务后被庞利军采用石棉瓦夹上代为履行，并持续使用至今，该履行非金钱债务已转化为履行金钱债务，出租人对此并无异议。庞利军作为承租人有权对维修该段围墙的费用向出租人主张权利，因在本案中没有提出请求，本院不予一并审理。另外，2019年6月中旬，出租人李红岩、王颖主动对履行合同期间损坏的围墙进行了修缮，将损坏的围墙扒倒并采用钢结构彩钢材料重新修建的行为，是依法履行出租人对租赁物的维修义务。一般情况下，在无特别用途约定的前提下，钢结构彩钢材料和砖瓦结构水泥砂浆垒砌的围墙所产生的围挡防护作用是相同的，只是材质、成本、外观不同，不影响使用目的。况且，低成本、高效能，节约资源、节省能源，节能降耗、优质高效等一直是国家倡导的方向。上述维修义务的履行均符合《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，不属于违约行为。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，即使合同当事人作出了具体约定，如果履行费用过高，则也无履行之必要。综上，李红岩、王颖对围墙的维修不构成影响合同目的实现的违约行为，围墙已经维修完毕，不影响承租人对租赁物的正常使用。本院对李红岩、王颖的抗辩意见予以采纳。本院对庞利军认为李红岩、王颖2019年用彩钢材料重新修建的围墙不符合“砌围墙”的合同约定，主张由出租人李红岩、王颖按原围墙结构重新垒砌履行维修义务的请求不予支持。 3.关于移走两块地树苗问题。 2015年2月1日签订的房屋租赁协议第一条中针对移走树苗已有约定，需要移走的树苗是指协议签订前租赁物院落里房前屋后菜地里栽种的树苗。经现场勘查，房屋南侧的树苗，已经移走，但房屋北侧菜地里的树苗尚在，依约应当移走。对此，出租人李红岩、王颖应承担继续履行的义务。庭审中，李红岩、王颖同意移走。本院对庞利军主张的该项内容予以支持。 关于旧村部院落栽种的树苗问题。本院注意到，该树苗系2017年王利洪准许第三人栽种。而双方当事人在2015年4月14日签订的房屋租赁协议中，对“移走树苗”没有约定。协议约定的租赁物系2幢房屋，并非旧村部全部房屋。租赁物是否包括院内土地，协议具体条款中并未约定清楚，协议前言部分内容因被涂写、删改、添加表述不够清晰，双方各自保管的协议原件填写的字词“厂地甲”与“场地甲”不一致，一字之别意义不同。再者，旧村部院落被栽种树苗的事实与本案履行合同义务之间没有必然联系，当属另外的法律关系。因此，庞利军主张由出租人移走旧村部院内树苗履行合同义务的请求没有合同依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，双方当事人签订的房屋租赁协议有效，对合同当事人具有约束力。合同当事人均应当按照合同约定履行义务、行使权力。本案当事人自合同成立时起即完成了租赁物的交付使用，原告庞利军即取得租赁物的使用权，双方合同目的已经基本实现。在合同履行期间均应当履行好各自的义务。双方当事人达成的租赁协议现已经履行多年。如未能按约履行义务或者履行义务不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人现未履行到位的附属义务，并非系导致协议不能继续履行、合同目的不能实现的根本原因和客观因素。本案中承租人庞利军有责任针对自己的主张提供证据，如提供的证据不足以证明其主张成立的将承担对己不利的后果。本院对庞利军的部分请求予以支持，对没有证据或者证据不足以证明的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条和第五十二条、第六十二条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、庞利军与王利洪、李红岩于2015年2月1日签订的《租赁房屋协议书》有效；庞利军与王利洪、李红岩于2015年4月14日签订的《补签房屋协议书》有效；庞利军与李红岩、王颖于2018年4月15日签订的《租赁房屋补充协议》有效。 二、被告李红岩、王颖于本判决生效之日起五日内，将2015年2月1日《租赁房屋协议书》中约定的房屋北侧菜地里的树苗移走，并将该菜地邻近牛棚低洼地面给予平整； 三、原告庞利军其他诉讼请求不予支持。 案件受理费减半收取计50.00元，由庞利军负担30.00元，李红岩、王颖负担20.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春林区中级法院。 审判员  张俊韬 二〇二〇年四月二十一日 书记员  牛健豪