浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终1803号 上诉人（原审被告）杭州老百姓祥菊大药房，住所地浙江省杭州经济技术开发区保利东湾4-113。 投资人刘鹏翔。 委托代理人江菊，该大药房职工。 被上诉人（原审原告）杭州市江干区白杨街道东湾社区居民委员会，住所地浙江省杭州市经济技术开发区24号路东保利东湾4幢111-114室。 负责人应剑波。 委托代理人冯杭琪，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）王灼海，男，1985年10月2日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托代理人陈利刚，浙江钱江潮律师事务所律师。 上诉人杭州老百姓祥菊大药房（以下简称祥菊药房）因与被上诉人杭州市江干区白杨街道东湾社区居民委员会（以下简称东湾居委会）、王灼海占有保护纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日受理后，依法由审判员韩昱适用普通程序独任审理本案。本院于2020年4月15日公开开庭审理了本案，上诉人祥菊药房的投资人刘鹏翔及其委托代理人江菊，被上诉人东湾居委会的委托代理人冯杭琪，被上诉人王灼海的委托代理人陈利刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：2015年12月31日，东湾居委会为解决辖区居民“买菜难”问题，与王灼海签订一份《东湾社区用房共建协议》，协议约定东湾居委会将位于保利东湾商铺111、112（总面积205平方米）交付王灼海经营便民菜店，费用为每年15万元，半年一付，期限为2016年1月1日至2018年12月31日。该协议还约定未经东湾居委会书面同意擅自转租、转让、转借的，东湾居委会可书面通知解除协议。协议签订后，东湾居委会将社区用房保利东湾4幢111室、112室商铺交付给王灼海使用。2017年12月31日，王灼海将保利东湾4幢112号商铺转租给案外人江菊，双方约定租期为2017年12月31日至2022年12月30日止，每年租金为14万元，租金每年递增5%。协议签订后，案涉112号商铺由祥菊药房经营使用。东湾居委会与王灼海签订的《东湾社区用房共建协议》租期到期后，东湾居委会多次要求王灼海及祥菊药房返还房屋并支付相应费用。保利东湾4幢111号、112号产权单位为杭州市江干区人民政府白杨街道，杭州市江干区人民政府白杨街道授权东湾居委会管理使用。2019年10月22日，东湾居委会诉至原审法院，请求判令：1、祥菊药房将位于杭州市经济技术开发区商铺腾空；2、祥菊药房将位于杭州市经济技术开发区商铺返还给东湾居委会，房屋价格约50万元；3、祥菊药房向东湾居委会支付房屋占有使用费110465.75元（自2019年1月1日起暂计至2019年10月16日，之后按年租金14万元的标准计算至案涉房屋实际腾退之日止）；4、祥菊药房向东湾居委会支付水电费损失938.40元（暂计至2019年10月16日，实际支付至案涉房屋实际腾退之日止）；5、王灼海对上述3、4项请求承担连带责任；6、本案的全部诉讼费用由祥菊药房、王灼海承担。起诉后，东湾居委会撤回第3、4、5项诉讼请求。 原审法院认为：案涉商铺属于社区配套用房，主要用于社区办公、社区公共事物和公益性服务，东湾居委会作为案涉商铺占有人，有权处分案涉商铺。理由如下：首先，东湾居委会的身份系杭州市江干区白杨街道东湾社区居民委员会，案涉房屋位于东湾居委会的辖区内，东湾居委会对其具有天然的使用权。其次，根据《杭州市社区配套用房使用管理暂行办法》第三条规定：社区配套用房是指具有房屋所有权证、按规定范围和要求配置、由社区正常使用的设施。社区配套用房的产权属街道办事处（乡镇政府），使用权属社区居委会。最后，杭州市江干区人民政府白杨街道办事处也出具了相应的证明，证实东湾居委会有权管理、使用案涉商铺。本案的争议焦点为祥菊药房是否有权使用案涉商铺。原审法院对该焦点问题作如下评述：首先，祥菊药房在庭审中承认其实际使用的商铺为4-112号商铺，而东湾居委会从未将4-112号商铺出租给祥菊药房使用。其次，东湾居委会与王灼海签订的合同到期日为2018年12月31日，王灼海未经东湾居委会书面同意将案涉房屋超期转租给案外人江菊，祥菊药房系基于转租合同享有案涉商铺使用权，故祥菊药房在2018年12月31日之后使用案涉房屋没有合同依据。最后，根据《物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。据此，东湾居委会作为社区配套用房的合法占有人，有权要求祥菊药房返还案涉房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决：杭州老百姓祥菊大药房在判决生效之日起三十日内将位于杭州市经济技术开发区东湾社区居民委员会。本案受理费8800元，减半收取4400元，由杭州老百姓祥菊大药房承担。杭州市江干区白杨街道东湾社区居民委员会于判决书生效之日起十五日内来原审法院退费；杭州老百姓祥菊大药房于判决书生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，祥菊药房不服，向本院提起上诉称：一、一审程序违法，遗漏必要诉讼当事人。上诉人是征得案外人江菊同意使用涉案房屋。江菊合法承租了涉案房屋。江菊自己使用了部分房屋，又把房屋大部分交给上诉人使用，其时必要的诉讼当事人。二、一审将王灼海作为被告，请求权基础带有合同关系，不能因东湾居委会放弃部分诉讼请求而进行判决。东湾居委会放弃部分诉讼请求，但起诉中又将王灼海作为被告，显然是混同了占有使用权和合同纠纷不同的请求权基础。一审应告知重新单独起诉实际占有房屋的人。三、判决上诉人腾空并返还房屋错误。东湾居委会不具有适格的原告地位，涉案房屋的产权属于杭州市江干区人民政府白杨街道，东湾居委会提供的2019年7月23日的《证明》中载明仅将涉案房屋授权东湾居委会管理使用，并未授权其将涉案房屋出租、共建，也并未明确授权管理使用期限，也就是说东湾居委会占有权取得未明确。即使有，也因为房屋上有租赁合同关系，是否租赁合同到期终止问题，需要诉讼判决确认，在没有判决确认之前，可以对抗占有权的行使。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或改判驳回东湾居委会的一审全部诉讼请求。 上诉人祥菊药房在二审中提交关于续用商铺的申请书，证明根据规定涉案房屋不能出租，但是实际上东湾居委会并没有阻止祥菊药房去租赁房屋，导致了目前的后果，祥菊药房希望为了公共事业继续和东湾居委会重新签订商铺租赁协议。 被上诉人东湾居委会辩称：一、一审程序符合法律规定。首先，本案中，东湾居委会与王灼海签订的合同于2018年12月31日到期，且双方并未签订任何续租协议，王灼海也并未支付过任何租金，东湾社区在合同到期后也多次要求王灼海与上诉人返还房屋，因此王灼海2018年12月31日之后的转租行为没有合同依据。因此2018年12月31日之后，无论是江菊还是上诉人使用案涉房屋，均属于无权使用。其次，并没有证据证明有第三人实际使用案涉房屋，上诉人仅依据几张照片并不能够证明江菊使用了部分房屋，且案涉房屋系商铺，照片显示的将案涉房屋用作卧室使用是违反法律规定的，更加不能证明江菊自己使用房屋的证明目的。最后，江菊是否使用房屋，并也不影响上诉人正在使用房屋的事实，东湾居委会有权要求上诉人腾空其使用房屋的部分，并返还给被上诉人。综上，一审法院已经根据上诉人与祥菊药房提交的证据及庭审情况查明了本案事实，并不需要追加当事人，一审程序符合法律规定。二、一审中东湾居委会放弃了对王灼海的诉讼请求，本案判决并未对王灼海的权利义务产生实质影响，因此并没有混同占有使用权和合同纠纷。而将王灼海作为被告参加庭审，反而有利于法院查明本案事实。三、一审判决上诉人腾空并返还房屋符合法律规定。1、被上诉人东湾居委会作为原告主体适格。案涉商铺属于社区配套用房，主要用于社区办公、社区公共事物和公益性服务。首先，东湾居委会的身份系基层群众性自治组织特别法人，案涉房屋位于东湾居委会辖区内，东湾居委会对其具有天然的使用权。其次，根据《杭州市社区配套用房使用管理暂行办法》第三条规定：社区配套用房是指具有房屋所有权证、按规定范围和要求配置、由社区正常使用的设施。社区配套用房的产权属街道办事处(乡镇政府)，使用权属社区居委会。【杭政办函「2008」40号】 最后，白杨街道办事处也出具了相应的证明，证实东湾居委会有权管理、使用案涉商铺，2019年12月19日白杨街道又出具了一份情况说明，证明东湾居委会有权使用案涉房屋包括与第三方共建社区配套用房用以开展便民服务。2、东湾居委会与王灼海的合同已于2018年12月31日到期终止，这是事实问题，并不需要判决确认，上诉人超期使用房屋没有合同依据，无权对抗占有权行使。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人东湾居委会在二审中未提交新的证据。 被上诉人王灼海辩称：1、王灼海和东湾居委会就本案争议的商铺系房屋租赁合同关系，王灼海和祥菊药房系房屋转租合同关系，就东湾居委会提出的腾房要求，王灼海从纠纷开始就已经明确表示愿意配合腾房，并就东湾居委会的过错程度愿意承担相应的损失。2、本案纠纷东湾居委会已经提出诉讼，后因为合同纠纷与侵权纠纷不能合并处理原因，东湾居委会庭审之后申请撤诉，现在第二次以同样理由重新起诉。以致本案二审的发生，加重了王灼海的不必要的诉累。3、王灼海对于原审法院经查明的事实认定部分无异议。 被上诉人王灼海在二审中未提交新的证据。 上诉人祥菊药房提交的证据，被上诉人东湾居委会认为没有收到过该申请，即使收到该申请，由于东湾居委会和祥菊药房都没有签订过任何合同，所以不存在上诉人所说续租、续签的行为。被上诉人王灼海对该证据没有异议，但是需要说明，药房是公益性质的单位，群众也是需要的，所以希望祥菊药房和东湾居委会继续签订协议，为群众提供服务。本院认为，该证据仅表达了祥菊药房的意愿，不具有证明效力，故本院不予确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：本案系占有保护纠纷，属于侵权之诉，东湾居委会可要求实际占有涉案房屋的侵权人承担侵权责任。虽然王灼海将涉案房屋转租的合同对方当事人系案外人江菊，但从祥菊药房一审中的陈述以及查明的事实看，江菊系将该房屋交给祥菊药房用于开办药房，且江菊系祥菊药房投资人刘鹏祥的妻子，其也以祥菊药房员工的身份作为委托代理人参加本案二审诉讼，由此可见，祥菊药房系本案实际占有涉案房屋的侵权人，原审法院未追加江菊为本案当事人，并无不当之处。祥菊药房认为本案遗漏必要诉讼当事人的上诉理由，本院不予采纳。案涉商铺属于社区配套用房，主要用于社区办公、社区公共事物和公益性服务，根据《杭州市社区配套用房使用管理暂行办法》第三条规定：社区配套用房是指具有房屋所有权证、按规定范围和要求配置、由社区正常使用的设施。社区配套用房的产权属街道办事处（乡镇政府），使用权属社区居委会。杭州市江干区人民政府白杨街道办事处也出具了相应的证明，证实东湾居委会有权管理、使用案涉商铺。东湾居委会作为案涉商铺占有、使用权利人，有权处分案涉商铺。祥菊药房认为东湾居委会占有权取得未明确的上诉理由，本院不予采纳。东湾居委会基于其与王灼海签订的《东湾社区用房共建协议》约定期限到期后，要求王灼海、祥菊药房返还涉案房屋未果的情况下，起诉要求实际使用人祥菊药房腾空并返还房屋并承担占有使用费等损失，由王灼海对损失赔偿承担连带责任，后撤回损失赔偿的相关诉讼请求，均属于东湾居委会诉讼权利的行使，不影响本案的处理。祥菊药房认为在东湾居委会撤回部分诉讼请求后，原审法院应当告知其单独起诉房屋实际占有人的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由杭州老百姓祥菊大药房负担。杭州老百姓祥菊大药房于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续。 本判决为终审判决。 审判长 韩 昱 审判员 周志军 审判员 韦 薇 二〇二〇年四月二十七日 书记员 朱 江