湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1121民初3370号原告：祁阳金诚房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市祁阳县浯溪镇陶铸路508号。法定代表人：尹喜祥，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：何名盛，湖南博大律师事务所律师。被告：文利军，女，1974年11月12日出生，汉族，会计，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘畅，湖南金浯律师事务所律师。原告祁阳金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）与被告文利军商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，被告文利军于2019年12月13日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了合并审理。原告金诚公司的委托诉讼代理人何名盛，被告文利军及其委托诉讼代理人刘畅到庭参加诉讼。2020年4月16日，本院依法作出（2019）湘1121民初3370号民事裁定，驳回反诉原告文利军的起诉。本案现已审理终结。金诚公司向本院提出诉讼请求：依法解除原、被告于2016年1月6日签订的6份《商品房买卖合同》。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求，要求确认原、被告签订的上述6份《商品房买卖合同》无效，并判令涉案房屋归原告所有。事实和理由：被告曾系原告单位的会计，2016年1月6日，被告为协助原告按揭贷款，与原告签订了6份《商品房买卖合同》，被告既未缴纳首付款，也没有实际偿还银行的按揭贷款。2018年7月16日，原告提前还清了涉案房屋按揭的全部贷款本息，并多次通知被告与原告解除《商品房买卖合同》，被告却拒不协助。文利军辩称，原告所诉与事实不符。2013年5月23日，案外人罗健因投资房地产向文利军借款200万元，双方签订了《借款合同书》及《补充协议》，原告作为担保人在《借款合同书》及《补充协议》上加盖了公司公章。2016年1月，原、被告及罗健协商，由文利军以当时市场价格的50%购买原告开发的房屋。经过结算，罗健欠文利军本金及利息362.75万元，文利军以301.5942万元的总价购买价值597.5942万元的涉案房屋。2016年1月6日，原、被告签订了6份《商品房买卖合同》，被告以自己的名义向银行办理了按揭贷款296万元，约定该款由原告公司使用，原告负责偿还。而后，原告按约定偿还了贷款296万元。综上，被告依约以借款本金200万元和利息总额折抵了购房款，原告依约履行了担保义务，承担了保证责任，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的股东会议决议、变更登记申请书、营业执照没有异议，原告对被告提供的预购商品房预告登记簿没有异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）原告金诚公司提供的证据：1、《商品房买卖合同》6份，拟证明2016年1月6日被告为协助原告按揭贷款，与原告签订6份购房合同，买卖商品房不是双方真实意思，被告既未支付首付款也未偿还银行按揭贷款，应解除合同。被告文利军对真实性没有异议，对证明目的和关联性有异议，认为商品房买卖合同是双方真实意思的表示，文利军已按借款合同书的约定以200万元借款本金及利息折抵购房款，因此无需再支付购房款。经查，原、被告在庭审中均认可2016年1月6日双方签订《商品房买卖合同》后，被告没有交纳首付款，向银行办理按揭贷款296万元用于公司，该按揭贷款由金诚公司偿还。被告没有提供以借款抵购房款的证据，本院对被告的质证意见不予采信。2、银行转账凭证及《房屋抵押权注销登记授权申请和抵押权消灭的证明》，拟证明原告将资金转账到被告账户，通过被告账户向银行偿还按揭贷款本息，被告没有实际偿还贷款本息。原告还清贷款本息后，银行出具了房屋抵押权注销登记授权申请和抵押权消灭的证明。被告文利军对真实性没有异议，对证明目的和关联性有异议，认为借款合同书约定如果到期未偿还借款本息，文利军有权以同期市场价格的百分之五十来收购金诚公司的房产和门面，因此文利军只需将借款本息折抵涉案房屋的购房款。因当时金诚公司资金周转困难，故以文利军的名义向银行贷款296万元借给公司使用，公司负责偿还该笔按揭贷款。经查，庭审中原、被告对银行按揭贷款296万元由金诚公司偿还均无异议，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信。3、《解除商品房买卖合同》通知书，拟证明原告通知要求与被告解除商品房买卖合同。被告对该证据提出异议，认为通知书的落款日期虽为2018年9月3日，但被告直到庭审中才收到。因该通知书是在开庭过程中，原告向被告提交，对被告的质证意见予以采信。（二）被告文利军提供的证据：1、借条一张，拟证明2013年5月23日，罗健向文利军借款200万元。金诚公司对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该借条原件至今还在被告手中执有，不能证实文利军主张的以房抵债的事实，也不能证明该款已于当天交付。经查，该证据系案外人罗健向文利军出具的借条，与本案缺乏关联性，对关联性本院不予采信。2、《借款合同书》、《补充协议》，拟证明罗健向文利军借款，双方签订了借款合同及补充协议，金诚公司作为担保人在《借款合同书》、《补充协议》上加盖了公章。金诚公司对真实性、合法性、关联性均有异议，认为金诚公司2014年6月12日核准登记，而借款合同和补充协议签订日期是2013年5月23日，故借款合同、补充协议上加盖的公司公章明显与事实不符。经查，《借款合同书》、《补充协议》与本案审理的商品房买卖合同系不同法律关系，与本案缺乏关联性，对关联性本院不予采信。3、银行交易明细一份，拟证明文利军分二次向罗健指定账户蔡五定转账200万元，借款交付完毕。金诚公司对关联性和证明目的有异议，认为无法证明该账户是文利军的。经查，该证据是文利军证实其在民间借贷中与罗健的交易情况，与本案缺乏关联性。对关联性本院不予采信。4、《商品房买卖合同》6份，拟证明文利军与金诚公司签订了商品房买卖合同，金诚公司将该6套房屋出售给文利军，文利军支付首付款后，下余房款向银行按揭贷款。金诚公司对真实性无异议，对证明目的有异议。认为双方签订商品房买卖合同的目的是为了方便金诚公司向银行贷款。文利军未支付首付款，也没有偿还银行按揭贷款。经查，文利军当庭认可签订商品房买卖合同后，没有交纳首付款也没有偿还银行按揭贷款，银行按揭贷款由金诚公司偿还。对其证明目的，本院不予采信。5、收据6份，拟证明金诚公司收到文利军购买的6套房屋的购房款共计301.5942万元。金诚公司对真实性、关联性有异议，认为出具收据是为了办理银行贷款需要，文利军并未缴纳该首付款。经查，该6份收据载明收款方式为银行转账，文利军没有提供银行转账凭证，收据上也未注明以文利军的借款抵扣购房款，不能证明文利军支付了购房款，且文利军在庭审中承认，其未交纳首付款，故对该证据的证明目的不予采信。6、2016年1月18日至2018年7月18日的银行交易明细，拟证明文利军偿还了银行按揭贷款。金诚公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为所有的银行按揭贷款是金诚公司偿还，而不是文利军偿还。经查，文利军在庭审中承认银行按揭贷款是金诚公司偿还，其没有偿还银行按揭贷款，故对其证明目的不予采信。根据本院采信的有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：金诚公司的前身为祁阳金诚化工有限责任公司。2013年9月29日，祁阳金诚化工有限责任公司的股东尹喜祥、罗健经股东会决议，决定将公司变更为原告金诚公司，从事房地产开发和销售。2014年6月12日进行了变更登记，原告金诚公司领取营业执照。2017年4月10日，金诚公司因罗健之妻蔡兰的退股而变更为尹喜祥一人持股。祁阳县翰林御景小区由原告公司开发，文利军原系金诚公司的会计。金诚公司因资金周转困难，2016年1月6日，金诚公司与文利军就房屋，签订了6份《商品房买卖合同》，共计房屋总价款597.5942万元，合同约定：原告签订合同时支付房屋首付款，下余房款向银行按揭贷款。买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行……合同还约定，原告应于2017年12月31日前向买受人文利军交付房屋，如逾期超过180天未交房，文利军有权解除合同，如文利军要求继续履行合同的，金诚公司应向文利军支付已交房款万分之一的违约金，如文利军不能在2018年12月31日前取得房地产权属证书的，文利军可退房，金诚公司并支付已付房款1%的违约金。按照合同约定，6套房屋的首付款为301.5942万元，银行按揭贷款为296万元。合同签订当日，金诚公司向文利军出具收款收据6张，共计金额301.5942万元，并载明收款事由：门面首付款，收款方式银行转账。文利军没有另外支付涉案房屋首付款，但仍以个人名义办理了银行按揭贷款296万元。2016年1月25日，涉案房屋办理了商品房预告登记，权利人为文利军。此后，金诚公司陆续偿还了部分按揭贷款，2018年7月19日，金诚公司提前偿还了银行按揭贷款的全部本息，并办理了涉案房屋抵押权注销登记手续。事后，金诚公司因要求与文利军解除双方签订的商品房买卖合同，一直没有为涉案房屋办理不动产登记。本院认为，原告金诚公司与被告文利军虽然签订了《商品房买卖合同》，办理了预告登记，但文利军未实际交付首付款，也未偿还银行按揭贷款，双方均认可签订上述《商品房买卖合同》是为了金诚公司取得银行按揭贷款，用于公司周转，故该合同不是双方进行商品房买卖的真实意思的表示，原、被告之间的《商品房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，因无效合同取得的财产应予返还。故涉案房屋归原告金诚公司所有。综上所述，金诚公司与文利军签订的房屋的《商品房买卖合同》无效。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：原告祁阳金诚房地产开发有限公司与被告文利军签订的祁阳翰林御景小区第1幢101、102、1103、104、105、207号房的《商品房买卖合同》无效，该6套房屋归祁阳金诚房地产开发有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由原告祁阳金诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  彭 妍审 判 员  邓海文人民陪审员  杨冬梅二〇二〇年四月十七日法官 助理  李 锴书 记 员  周 璐附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。