吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终1218号 上诉人（原审被告，申请执行人）：郑亚荣，男，1962年2月13日生，汉族，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：陈平平，吉林良誉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，案外人）：李冰，女，1953年12月26日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：宋海英，吉林吉大律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：林友仁，男，1964年6月20日生，汉族，住福建省福州市台江区。 原审第三人（被执行人）：陈金富，男，1953年1月25日生，汉族，住吉林省长春市二道区。 原审第三人（被执行人）：吉林省富民集团有限公司，住所地吉林省长春市二道区。 法定代表人：陈金富，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈国山，男，该公司员工。 上诉人郑亚荣因与被上诉人李冰、原审第三人林友仁、陈金富、吉林省富民集团有限公司（以下简称富民公司）案外人执行异议之诉一案，不服长春市二道区人民法院（以下简称二道法院）作出的（2019）吉0105民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑亚荣上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判。2.本案一、二审诉讼费由李冰承担。上诉理由：原审判决停止对长春市二道区广德街以东、乾安路以南富民化验16#楼，丘地号XXX,房间号2单元603室，建筑面积为96.22平方米房屋（以下简称涉案房屋）的执行明显错误。李冰称于2013年4月12日借给富民公司20万元，2013年5月3日借给富民公司45万元，共计65万元，两笔款项分别打到富民公司出纳王丽颖的账户上的。借款到期后将本金及利息作为购房款签订以房抵债协议。首先富民公司财务非常混乱，而且为了逃避税收，在本案及同类案件中发现本应入账富民公司的很多款项都是转入出纳王丽颖账户的，同理作为会计的李冰这种非法操作只会更多。李冰还称借款中有一部分她儿子借给她的，总之为了对上数目各种凑钱，债权根本不明。他们二人就是管理公司账目的，为了对账互相转账再正常不过了，因此不能把对的上两笔大额流水算作李冰对富民公司的借款。李冰、王丽颖、富民公司就是为了对抗郑亚荣，伪造借据、以房抵债协议、购房合同来对抗查封，逃避债务，损害郑亚荣合法权益。但是伪造证据的证据却难自圆其说，第二份借款协议约定了二分利息，从2013年5月3日至抵房协议日签订之日2015年5月15日利息应为312000元，加上本金共计962000元，但抵房协议却写的共计819000元，说明当时伪造证据时计算错误。从上可以发现李冰与富民公司根本不存在真实的房屋买卖法律关系。李冰提供的物业维修基金、物业费、取暖均没有汇款记录，且均为现金，都只有富民公司的盖章，足以证明该房屋一直都是由富民公司管理控制。李冰提供的水、电、燃气抄表均证明其是在2017年才开始正常缴纳上述费用，说明在查封该房屋前，被上诉人李冰根本没有并入住涉案房屋，且仅有装修合同，未开具任何发票，根本无法证实究竟是何时装修房屋，除此李冰再无其他证据证明其在查封前合法入住该房屋，遂无法对抗查封。李冰根本不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，不属于法律意义上的买受人，不能对抗查封。综上，原审在未查清案件事实的情况下就停止对16#楼2单元603室的执行明显错误，恳请贵院支持郑亚荣的上诉请求。 李冰向二道法院提出诉讼请求：1.判令依法解除对涉案房屋的查封；2.诉讼费用由郑亚荣承担。事实和理由：2015年5月15日，李冰与富民公司签订以房抵债协议和购房协议书，约定富民公司将涉案房屋出售给原告，房屋价款481100元（已按约定于2015年10月11日之前抵债付清）。且李冰自2015年8月25日房屋验收后合法占有该房屋，但由于富民公司的原因未办理产权过户手续。2017年7月26日，二道法院在审理郑亚荣诉林友仁、陈金富、富民公司民间借贷纠纷一案中查封该房屋，并于2017年9月21日作出（2017）吉0105民初1169号民事判决。二道法院作出的（2016）吉0105民初1181-1号和（2017）吉0105民初1169-1号民事裁定书及协助执行通知书均在李冰与富民公司签订购房协议及实际占有入住之后，依据相关法律规定，法院应解除对涉案房屋的查封，故李冰诉至法院。 郑亚荣在一审辩称，李冰原是富民公司是会计，接收借款的人是富民公司的出纳王丽颖，以上两人均与富民公司有重大关联，不能证明真实借款关系存在，我方要求提供王丽颖2013年至今的流水证明无其他经济往来支付的均为购房款及李冰的银行流水，证明是否接收过富民公司及王丽颖的款项；其次，本案以物抵债行为损害了我方优先受偿权，我方借款是2012年借给富民公司，不能因富民公司选择性偿还行为导致我方优先权的丧失，我方债权应早于李冰的债权；再次，抵账协议内容存在重大歧义，应属伪造不应予以认可，装修也没有转款记录、发票，提供的水电物业均是转给富民集团的，缴纳的钱款及零头几毛钱根据现实根本无法缴纳，故证据不应得到支持。 林友仁、陈金富在一审未出庭亦未提交书面陈述意见。 二道法院一审查明：（一）李冰原系富民公司会计，2013年5月3日，李冰与富民公司签订《借款协议》约定李冰出借给富民公司人民币陆拾伍万圆整（2013年4月12日出借20万元，2013年5月3日出借45万元，以上两笔款项在当日已汇入富民公司出纳员银行卡中），借款用途为富民公司为筹备下一期房屋开发，继续前期工程用款，借款利息为月2分利，借款期限为两年。（二）李冰通过其银行账户于2013年4月12日分两次转账给富民公司出纳员王丽颖18万元和2万元，合计20万元，李冰的丈夫程地全于2013年5月3日通过其银行账户转账给富民公司出纳员王丽颖45万元。富民公司2013年4月12日给李冰出具20万元收据一张，于2013年5月3日给李冰出具45万元收据一张。（三）2014年5月3日，富民公司给李冰出具15.6万元收据一张并标明系利息转的借款。2015年5月15日，富民公司给李冰转款18万元。并于同日与李冰签订《以房屋抵借款协议》，约定：鉴于富民公司欠李冰的借款，因资金紧张不能现金支付，富民公司提出以房屋抵顶借款，富民公司将公司在2013年借李冰款（本金65万元，利息月利2分到现在为止本息合计819000元，其中房屋抵顶借款按总房款481100元转为购房款，其余仍为公司借款），将富民公司开发的位于长春市二道区广德街与乾安路交汇处富民花园16#楼2单元603室房屋抵给李冰，单价5000元/平方米，建筑面积96.22平方米，总房款481100元。（四）2015年5月15日，李冰与富民公司签订了《富民花园16号楼购房协议书》一份，协议约定李冰以总价款481100元的价格购买富民公司开发的富民花园16号楼2单元603号，建筑面积为96.22平方米的房屋，已交房款4460044元，剩余房款须于2015年10月11日之前付清。李冰于2015年8月入住富民花园小区16栋2单元603室，泰和社区于2016年6月进行入户登记。另查明，案涉房屋已取得《商品房销（预）售许可证》，但因富民公司手续不齐备，未办理产权登记。（五）2017年4月24日，二道法院受理郑亚荣诉林友仁、陈金富、富民公司民间借贷纠纷一案，2017年7月26日，二道法院依申请查封了富民公司开发的涉案房屋，查封期限三年。2017年9月21日二道法院作出（2017）吉0105民初1169号民事判决书，判令林友仁、富民公司于判决生效后立即偿还郑亚荣借款300万元及利息，陈金富对上述借款本息承担连带赔偿责任。判决生效后，郑亚荣向二道法院申请强制执行，二道法院受理了（2018）吉0105执309号执行案件。执行过程中，李冰向二道法院申请案外人执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。2019年7月24日，二道法院作出（2019）吉0105执异23号执行裁定书，裁定驳回李冰的异议请求。 二道法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，李冰与吉林省富民集团有限公司于2015年5月15日签订了《富民花园16号楼购房协议书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，因2016年涉案房屋已经取得预售房许可证，故本案购房协议书应属有效合同。2015年5月15日及2015年9月11日富民公司向李冰出具购房款收据。长春市二道区八里堡街道泰和社区居民委员会出具证明称“该居民于2015年8月入住富民花园小区16栋2单元603室，社区2016年6月进行入户登记，该人至今在此居住”以及李冰提交的2015年至今取暖费发票均可证明李冰于涉案房屋查封前已经入住，富民公司一审庭审中亦确认房屋尚不具备更名过户条件且现无证据证明登记在富民公司的涉案房屋是因李冰的原因而不能办理更名，可以认定李冰对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故李冰请求停止对该房屋执行的诉讼请求，于法有据，二道法院予以支持。关于一审中郑亚荣辩称，李冰原系富民公司会计，二者之间存在重大利害关系，但郑亚荣未能提交证据证明李冰与富民公司存在规避执行或逃避债务情形，本案中李冰与富民公司在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，李冰对富民公司享有的到期债权足以支付涉案房屋的价款，李冰与富民公司在涉案房屋被查封前已经签订书面《以房屋抵债协议》和《富民花园16号楼购房协议书》，故对郑亚荣的该项抗辩理由二道法院不予采纳。综上，二道法院依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：在二道法院（2018）吉0105执309号执行案件中停止对富民花园16#楼（16#幢），丘地号6-4/118-5，房间号2单元603室，建筑面积为96.22平方米的房屋的执行。案件受理费8517元，由郑亚荣负担。 二审期间，经本院审理查明的事实与二道法院一审认定的事实一致。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，李冰在二道法院查封前就于2015年5月15日与富民公司签订了有效的购房协议书；第二，长春市二道区八里堡街道泰和社区居民委员会出具的入户登记证明及李冰提交的2015年至今取暖费发票均可证明李冰于涉案房屋查封前已合法占有并使用涉案房屋；第三，富民公司也于2015年5月15日及2015年9月11日向李冰出具购房款收据，根据李冰与富民公司签订《借款协议》和《以房屋抵借款协议》可以认定李冰已经实际给付购房款。虽郑亚荣对李冰的身份以及抵债的数额及过程均有异议，但在李冰已提供充足的证据对此予以证明，且郑亚荣未提供任何证据对此予以反驳的情况下，本院对郑亚荣的主张不予支持；第四，富民公司一审庭审中亦确认房屋尚不具备更名过户条件，当前无证据证明涉案房屋是因李冰自身的原因没有办理更名。综上，李冰对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8517.00元，由郑亚荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  张东宇 审判员  蒋振华 审判员  周翠翠 二〇二〇年四月二十九日 书记员  陈佳骐