重庆市江津区人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝0116执异31号案外人：邹勋祥，男，1972年10月23日出生，汉族，住重庆市江津区。案外人：江明，女，1974年9月27日出生，汉族，住重庆市江津区。申请执行人：罗小云，男，汉族，1976年1月29日出生，住重庆市江津区。申请执行人：李建，男，汉族，1973年4月2日出生，住重庆市江津区。以上二申请执行人的委托代理人：刘安祥，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。以上二申请执行人的委托代理人：甘婷菊，重庆宇广律师事务所律师，一般代理。被执行人：重庆市钧煌房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道邮政业务楼二楼，组织机构代码66088186-X。法定代表人：钟石华，执行董事。本院在办理罗小云、李建申请执行重庆市钧煌房地产开发有限公司（以下简称钧煌公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人邹勋祥、江明向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，现已审查终结。案外人称，重庆市江津区鼎山街道鼎山大道53号魅力晶城×幢×号房屋（以下简称×号房屋）系邹勋祥、江明于2015年4月21日与钧煌公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买。邹勋祥、江明于购房当日向钧煌公司交纳首付款767824元和契税61353元，并办理了该房屋的网签和联机备案。因钧煌公司未按合同约定履行义务，邹勋祥、江明于2016年5月11日向江津区人民法院申请诉前保全，请求查封×号房屋。因房屋管理机关无法协助，故未能查封。2016年5月27日，邹勋祥、江明向重庆仲裁委员会申请仲裁，请求裁决钧煌公司支付违约金。重庆仲裁委员会作出（2016）渝仲字第1086号裁决书，支持了邹勋祥、江明的请求。2017年11月7日，邹勋祥、江明再次向重庆仲裁委员会申请仲裁，请求钧煌公司履行交房和办证义务以及支付违约金等。重庆仲裁委员会于2019年4月1日作出（2017）渝仲字第2402号裁决书，支持了邹勋祥、江明的请求。期间，邹勋祥、江明在无法找到钧煌公司收购房尾款766000元时，于2018年6月15日在中国商报上登载通知，于2018年9月29日向重庆市渝信公证处提存交付购房尾款。该款后由钧煌公司委托渝信公证处支付给了程必栋。仲裁裁决书生效后，邹勋祥、江明向重庆市第五中级人民法院（以下简称“重庆五中院”）申请执行。重庆五中院在执行过程中发布了执行公告。钧煌公司与重庆市江津逢源建筑有限公司（以下简称“逢源建司”）签订有协议，×号房屋被逢源建司出租给刘伟。2019年8月28日，钧煌公司将该房屋交给邹勋祥、江明。逢源建司、罗小云、李建提前将房屋收回并交给邹勋祥、江明。邹勋祥、江明将房屋继续出租给刘伟。未办理房屋产权转移登记的原因在于钧煌公司，邹勋祥、江明没有任何责任。江津法院只判决逢源建司对其承建的房屋工程折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，没有任何裁判文书确认罗小云、李建享有优先受偿权，故罗小云、李建对涉案房屋不享有优先受偿权。案外人邹勋祥、江明请求解除对×号房屋的查封，并提交了《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、收据、户室详细情况表、重庆仲裁委员会裁决书、通知（登报）、重庆市渝信公证处公证书、银行转账凭证、申请书、收条、《门面协议》《门面租赁协议》《交房确认书》《门面租赁合同》、微信截图、强制执行申请书、重庆五中院公告、执行裁定书、本院民事判决书、民事调解书、民事裁定书、协助执行通知书（回执）等作为证据。申请执行人称，一、罗小云、李建系生效民事判决书的合法权利继受人，依法享有该判决确定的债权及建设工程价款优先受偿权。二、邹勋祥、江明不享有涉案房屋无过错买受人的物权期待权，不能排除普通债权人的执行。逢源建司、刘伟系涉案房屋的合法占有人，邹勋祥、江明通过非法的强制手段强行从逢源建司承租人手中抢占涉案房屋，不构成“私力救济”。邹勋祥、江明在重庆五中院查封房屋后未将购房尾款交至重庆五中院，而是交至公证处提存，没有合法支付涉案房屋全部价款。三、即使邹勋祥、江明享有涉案房屋无过错买受人的物权期待权，能够排除普通债权人的执行，但因为二人并非商品房消费者，而属于一般的房屋买卖合同买受人，不能排除对被执行人建设工程价款优先权的债权人罗小云、李建的执行。申请执行人罗小云、李建请求驳回案外人邹勋祥、江明的异议，并提交了《门面协议》《门面租赁协议》、视频资料、重庆五中院执行裁定书、本院民事判决书、执行裁定书等作为证据。本院查明，2015年4月21日，钧煌公司（甲方）与邹勋祥、江明（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买×号房屋，总价1533824元。合同签订之日支付房款767824元，余款766000元按揭贷款。甲方应于2015年7月31日前交付房屋。同日，邹勋祥、江明向钧煌公司支付购房款767824元及契税61353元。2016年5月11日，邹勋祥、江明向本院申请对钧煌公司的财产采取保全措施。本院于同日裁定对钧煌公司价值1533824元的财产采取保全措施。2016年5月17日，原重庆市江津区国土资源和房屋管理局向本院反馈，×号房屋已网签，无法协助查封。2016年5月27日，邹勋祥、江明向重庆仲裁委员会申请仲裁。重庆仲裁委员会于2016年11月1日作出（2016）渝仲字第1086号裁决书，裁决钧煌公司向邹勋祥、江明支付逾期交房违约金。2017年11月7日，邹勋祥、江明向重庆仲裁委员会申请仲裁。重庆仲裁委员会于2019年4月1日作出（2017）渝仲字第2402号裁决书，裁决钧煌公司向邹勋祥、江明交付房屋，将房屋所有权转移登记至邹勋祥、江明名下，并支付违约金。重庆仲裁委员会审查期间，2018年6月15日，邹勋祥、江明在中国商报发布《关于限期收取购房余款766000元的通知》，要求向钧煌公司支付剩余房款。2018年11月15日，重庆市渝信公证处作出（2018）渝信证字第17666号公证书，载明：邹勋祥将其与钧煌公司签订的《重庆市商品房买卖合同》项下的应支付钧煌公司的购房款766000元于2018年9月29日提存至本处。2019年7月，邹勋祥、江明向重庆五中院申请强制执行。重庆五中院于2019年8月21日发布公告。于2019年9月19日裁定终结案件本次执行程序。2016年12月10日，钧煌公司（甲方）与逢源建司（乙方）签订协议，约定甲方把魅力晶城小区项目3、4、5#楼部分门面（包括×号房屋）交予乙方对外出租，租赁费在甲方付清乙方工程款之前由乙方收取。罗小云作为逢源建司的代理人在协议上签字。之后，罗小云以自己的名义将×号房屋出租给刘伟。2019年8月28日，钧煌公司与邹勋祥、江明签署《交房确认书》。同日，二人占有×号房屋。之后，邹勋祥、江明继续将该房屋出租给刘伟使用。另查明，逢源建司与钧煌公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2017）渝0116民初3028号民事判决书，判决钧煌公司向逢源建司支付工程款及利息，并确认逢源建司对魅力晶城小区项目3、4、5#楼（包含×号房屋）及地下车库折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。2017年8月14日，逢源建司向本院申请强制执行。本院依法受理，案号为（2017）渝0116执3595号。2017年12月25日，逢源建司向罗小云、李建转让其对钧煌公司的债权。2018年2月，罗小云、李建向本院申请变更其为申请执行人。本院经审查，于2018年3月裁定变更罗小云、李建为（2017）渝0116执3595号案件的申请执行人。2018年8月23日，本院裁定终结（2017）渝0116执3595号案件本次执行程序。后罗小云、李建向本院申请恢复执行。本院依法受理，案号为（2019）渝0116执恢659号。2019年9月9日，本院轮候预查封×号房屋。2019年9月12日，本院裁定拍卖×号房屋。重庆五中院在办理曹利华申请执行钧煌公司、钟石华等借款合同纠纷一案中，于2018年7月31日查封了×号房屋。2018年9月10日，重庆五中院将案件指定本院执行。2019年11月，邹勋祥、江明向重庆五中院提出案外人异议。重庆五中院作出（2019）渝05执异606号执行裁定书，裁定中止对×号房屋的执行。本院据此裁定于2020年3月31日解除对×号房屋的查封。本院在（2019）渝0116执恢659号案件中对×号房屋的查封生效。本院认为，案外人异议中，有直接利益冲突的系案外人与申请执行人。根据本案案外人与申请执行人所述，双方对三个事实不存在争议：一是案外人邹勋祥、江明在本院查封涉案房屋前与被执行人钧煌公司签订了合法有效的书面买卖合同。二是邹勋祥、江明在本院查封前已支付购房款767824元。三是邹勋祥、江明对房屋未过户无过错。双方的争议集中在四个问题，本院逐一进行评判。第一，邹勋祥、江明是否合法支付购房尾款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项要求案外人“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。即使邹勋祥在重庆五中院查封涉案房屋后才将剩余房款766000元提存至公证处，但罗小云、李建未举证证明邹勋祥、江明未按重庆五中院的要求交付购房尾款，而是擅自向公证处提存。提存具有消灭债务的效力。邹勋祥将剩余房款提存至公证处，应认定为二案外人已支付完全部购房款。并且，重庆五中院的执行裁定书亦视邹勋祥、江明已支付全部购房款。第二，邹勋祥、江明是否合法占有涉案房屋。罗小云、李建认为，邹勋祥、江明通过非法强制手段强行占有涉案房屋，但其提交的视频资料中无双方冲突的情节，不能证明邹勋祥、江明非法占有房屋。钧煌公司与邹勋祥、江明在本院查封涉案房屋前签署了《交房确认书》，重庆五中院的执行裁定书认定钧煌公司于2019年8月28日将房屋交付邹勋祥，对此，罗小云、李建未提交相反证据予以推翻。重庆仲裁委员会生效裁决书要求钧煌公司向邹勋祥、江明交付×号房屋，邹勋祥、江明向重庆五中院申请强制执行，即使邹勋祥、江明不是从钧煌公司处，而是从出租人、承租人手中取得涉案房屋，也应认定为邹勋祥、江明通过自力救济占有房屋。故邹勋祥、江明在本院查封前已合法占有涉案房屋。第三，罗小云、李建是否对涉案房屋享有建设工程价款优先受偿权。本院生效判决确认逢源建司对涉案房屋享有建设工程价款优先受偿权。逢源建司将工程款债权转让给罗小云、李建，本院裁定变更罗小云、李建为申请执行人。建设工程价款优先受偿权系法定优先权，具有担保性质，属从权利。主债权转让，从权利一并转让。故罗小云、李建对涉案房屋享有建设工程价款优先受偿权。第四，邹勋祥、江明对涉案房屋的权利能否对抗罗小云、李建的权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据《消费者权益保护法》，消费者系为生活消费需要购买、使用或者接受服务。因此，购买商品房的人必须是为生活消费，才能称之为上述《批复》中的“消费者”，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。邹勋祥、江明购买的是门面，且将门面出租给他人，说明二人并非为生活需要购买房屋，其不属于消费者，不能对抗建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”申请执行人罗小云、李建对涉案房屋建设工程价款优先受偿权，该权利能够对抗案外人邹勋祥、江明对涉案房屋享有的物权期待权。综上，案外人邹勋祥、江明对×号房屋不享有排除执行权利，其异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人邹勋祥、江明的异议。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 李 伟审判员 蒋 睿审判员 王琮鑫二〇二〇年四月十六日书记员 陈 欢