昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初1934号原告：兰羽，男，1972年10月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：付媛媛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李波，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：郑云强，男，1969年2月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：付建军，四川新念律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：付飞龙，四川新念律师事务所律师，一般授权代理。原告兰羽与被告郑云强租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序在本院公开开庭审理。原告兰羽的委托诉讼代理人付媛媛，被告郑云强及其委托代理人付建军到庭参加诉讼。本案依法报请批准延长审限，现已审理终结。原告兰羽向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2015年6月17日签订的《厂房出租合同》；2、依法判令被告退还原告租金175360元，保证金20000元；3、依法判令被告偿还原告搬迁费用100000元；2-3项共计：295360元。4、依法判决被告承担本案的诉讼费及其他费用。事实与理由：2015年6月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房出租合同》约定：“1、甲方将位于昆明市呈贡区七甸XX砖厂修建厂房及库房出租给乙方使用；2、租用厂房建筑面积约4800平方米，租期为5年，自2015年8月18日起至2020年8月17日止。第一年租金为432000元，前两年租金不变，后叁年的租金为每年460800元；3、每年租金以转账方式打入甲方指定账号：中国农业银行昆明世纪城支行郑云强622845086800441XXXX；4、乙方向甲方一次性交纳保证金20000元，租赁期满后，甲方如数退还乙方。5、租赁期内，若该1/2场地遇政府征用，甲方应遐还乙方未使用厂房期间的租金并给予乙方搬迁费用。”原告按《厂房出租合同》的约定支付了2018年8月18日至2019年8月17日的租金460800元。在租期内，原告于2019年3月29日接到《“大棚房”问题专项清理整治拆除通知书》，被告出租的厂房存在违法违规被政府拆除，要求原告于2019年4月10日前完成搬迁工作，导致原告无法继续使用。为此，原告积极配合政府相关部门搬迁，并于2019年4月10日前把所有生产经营设备等全部搬离，由此还支付了搬迁费用100000元，给原告造成了巨大的经济损失。按《厂房出租合同》的约定，被告应偿还原告2019年4月1日至2019年8月17日未使用的租金175360元（460800元÷12月÷30×137天），保证金20000元及搬迁费用100000元，共计295360元。基于以上事实和理由，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第60条、第107条的规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告郑云强答辩称，答辩人无违约行为，答辩人按约交付房屋给被答辩人使用，被答辩人没有按照合同约定交付租金，被答辩人存在严重的经营困难，有违约在先的行为；2、被答辩人自行搬离厂房，属严重违约行为，造成的损失应由被答辩人自己承担。该厂房虽然没有合法的建设施工许可证等手续，但系答辩人依法受让并已向呈贡法院交付受让款，系合法取得，本次拆除，答辩人一直在向政府各部门反映，求纠正本次误拆行为。拆除通知载明的是被答辩人自行修建的部分系违法建筑，被答辩人在收到要求其拆除自身修建的违法建筑后，据此为契机，恶意违约；3、被答辩人要求退还房租支付搬迁费于法无据，本次政府的拆除行为，导致双方合同不能继续履行，双方都无过错，应当属于不可抗力，合同第十一条约定，双方终止合同，互不承担责任；4、答辩人不是租赁纠纷案的适格被告，双方均知晓房屋的性质，知道该房屋在建筑时没有取得合法的建设工程规划许可证等。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方租赁合同为无效合同，不受法律保护。被答辩人欲主张权利，应当先确认该合同无效，再以不当得利要求返还财产，故答辩人不是适格被告。同时，不知道原告和恒创公司是什么关系，主体不适格。原、被告围绕诉、辩意见依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的《厂房出租合同》第七条手写部分，本院不予确认；17张收据无法证明是搬迁被拆迁厂房内的生产经营设备所支出法费用，对原告的证明目的本院不予采信；被告提交的证据材料，与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院依法确认如下法律事实：被告郑云强将位于昆明市呈贡区七甸XX砖厂厂房出租给原告兰羽，面积约为4800平方米。双方于2015年6月17日签订《厂房出租合同》，约定：租期为5年，自2015年8月18日起至2020年8月17日止。第一年租金为432000元，前两年租金不变，后叁年的租金为每年460800元，原告向被告一次性交纳保证金20000元，租赁期满后，被告如数退还乙方；租赁期内，若该场地遇国家政府征用，被告必须无条件服从，原告的装修不得拆除和损坏，无偿归被告所有，被告退还原告未使用的租金，不承担原告任何损失。合同签订后，原告向被告支付保证金20000元，于2018年7月18日、12月3日向被告支付了2018年8月18日至2019年8月17日的租金460800元。原告于2019年3月29日接到盖有昆明市国土资源局阳宗海风景名胜区分局印章的《“大棚房”问题专项清理整治拆除通知书》，通知书要求：你公司在XX社区XX村建设的钢架大棚房存在擅自占用耕地违法违规行为，请你公司于2019年4月10日前自行搬出所有生产经营设备，并自行拆除违法违规建筑物、硬化地板及清运建筑垃圾，恢复土地原状，逾期不自行拆除，将按照要求实施强制拆除，所造成的损失由你公司自行承担。接到拆除通知书后，原告于2019年4月10日前进行了搬迁。另查明，昆明恒创金属制品加工有限公司的法定代表人为温远发。原告所租赁的涉案房屋在昆明恒创金属制品加工有限公司使用范围内。本院认为，被告出租的涉案房屋未取得合法的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原、被告双方签订的《厂房租赁合同》无效。同时，因相关政府部门要求涉案房屋拆除，原告按拆除通知要求已搬迁。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告诉请被告返还尚未使用的租金及保证金有事实和法律依据，本院予以支持。原告向被告交付了保证金20000元，至2018年12月向被告支付了2018年8月18日至2019年8月17日的租金460800元，则被告应当向原告返还2019年4月10日起至2019年8月17日未使用租金161596元（460800元÷365天×128天），保证金20000元。被告抗辩原告迟延交付租金，被告在2018年12月3日收取租金时未提出任何异议，视为对原告交付租金时间的认可。被告抗辩原告有自行搭建厂房的情况，导致房屋被拆除，但未提交相应的证据证明原告私搭乱建，对被告的抗辩，本院不予支持。本案为租赁合同纠纷，被告是租赁合同的出租方，主体适格。关于原告诉请的搬迁费用，原告提交的收据无法证明与本案的关联性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实,由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对原告搬迁费用的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、被告郑云强在本判决生效后十日内向原告兰羽返还租金161596元、保证金20000元，共计181596元；二、驳回原告兰羽的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2865元，由原告兰羽负担1747元，被告郑云强负担1118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  字艳秋二〇二〇年四月三十日书记员  马立艳