浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初5263号原告：郭荣庭，男，1970年9月27日出生，汉族，户籍地四川省通江县。委托诉讼代理人：范建富，浙江永高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蓓，浙江永高律师事务所实习律师。被告：嘉善裕景房地产开发有限公司，住所地浙江省嘉善县大云镇花海大道675号1幢302室，统一社会信用代码91330421MA2B9E9U0U。法定代表人：赵威，总经理。委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。原告郭荣庭与被告嘉善裕景房地产开发有限公司（以下简称裕景房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭荣庭的委托诉讼代理人范建富，被告裕景房地产公司的委托诉讼代理人聂晓岳到庭参加诉讼。因疫情原因，当事人多次申请延期开庭。本案现已审理终结。原告郭荣庭向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《认购协议》；2.判令被告双倍返还定金100000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月27日，原告与被告签订《认购协议》，约定由被告出售位于新西塘孔雀城翰峰云邸高密期底商栋1单元商铺3号房屋，建筑面积74.64平方米，总价1289336元。原告按约定于当日支付了购房定金50000元。签订《认购协议》时，被告方没有纸质户型图，只有一份电子版的户型图，该商铺中央在图上面没有任何遮挡物，销售人员也说正在施工，去现场看不安全。第二天，原告去现场查看，发现商铺中间有一面钢筋水泥墙，而且是承重墙，影响商铺的使用，原告当即向被告方销售人员提出并报警，原告要求退房，经多次与被告沟通协商，未能达成一致。原告认为，被告隐瞒真实情况，构成销售欺诈，损害了原告的合法权益。特此起诉，请依法审判。被告裕景房地产公司辩称：一、从本案证据来看，原告主张被告销售欺诈无证据支持，原告的诉请不能成立。根据原告的起诉状，原告是看过电子版户型图的，是认可电子版户型图才签订认购协议的，在交纳定金后原告看到现场有钢筋水泥墙认定被告方欺诈，但原告并没有提供其所看的户型图没有水泥墙标识的任何证据，认定被告属于销售欺诈不符合证据原则。二、从案件事实看，无论是涉案商铺户型图，还是项目设计图纸，均标明商铺内有墙体，没有证据证明不存在该水泥墙。原告作为理性购房人，如果未尽到对房内结构、布局具有应知的注意义务，系其自身问题，被告不属于销售欺诈，原告无权要求返还定金；被告按照与设计施工图纸吻合的户型图出售涉案房屋，不存在销售欺诈行为，原告无权要求返还定金；与原告对接的销售人员证明，原告在看了电子版户型图后签署了认购协议，缴纳了定金，根本不存在销售欺诈行为。三、本案实际是原告反悔的违约行为，原告违反认购协议的行为，我方不应返还定金50000元。综上所述，原告无证据证明其主张，根据双方证据来看，被告并不构成销售欺诈，原告的诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告郭荣庭针对其主张，向本院提交以下证据：证据1、从销售人员手机上翻拍的照片、现场照片、大云司法所所长主持下的录音各一份，证明：涉案房屋实际户型与认购户型不一致的事实；证据2、认购协议、定金的收款收据各一份，证明：原告向被告订购3号商铺的事实，并交纳了50000元定金；证据3、电话录音一份。经质证，被告裕景房地产公司对翻拍户型图的合法性、关联性均不认可，这不是被告方的户型图，对其证明目的不予认可；现场照片从形式上看没有标注是涉案商铺，对于证据来源及证明目的不予认可，且即便是该商铺，也是在原告看过户型图之后的，不能在签订了认购协议、看过户型图之后又以该理由反悔，对证明目的不认可；对于录音，经理的身份不予认可，没有具体人名，且也不知道该经理是否属于被告的员工，故关联性、合法性、证明目的不予认可；认购协议真实性无异议，恰好证明了原告在当天签署了认购协议，而不应在签订协议后擅自违约；定金收据真实性认可，证明原告已经缴纳了50000元定金，不应在缴纳定金以后以该理由反悔。对于电话录音的身份无法确认，无法证明原告签约时是否看过户型图，户型图是什么样子的无法证实，并不能证明原告在签约时不清楚户型图是什么样子的，没有构成销售欺诈的前提。本院认证意见，证据1照片、录音均无拍摄时间、地点、人物，不符合证据的形式要件，本院不予认定；被告认可原告提供的证据2真实性，本院对《认购协议》、定金收款收据的真实性予以确认；证据3电话录音，不符合证据的形式要件，本院不予认定。被告裕景房地产公司针对其主张，向本院提交以下证据：1、涉案商铺户型图、现场中介销售人员郭某证人证言，证明：原告已经看过涉案商铺电子版户型图，户型图内已明确标注室内具有墙体（黑色加粗线条部分），因此原告对房内具体结构布局实际上已经明知，被告不属于销售欺诈，原告无权要求双倍返还定金。2、涉案商铺设计施工图纸一份，证明：经政府批准的涉案项目的设计施工图纸也显示涉案商铺室内具有墙体，涉案商铺电子版户型图与设计施工图纸完全一致，被告按照与设计施工图纸吻合的户型图出售涉案房屋，不存在任何销售欺诈行为，原告无权要求双倍返还定金。经质证，原告郭荣庭认为户型图被告方从未出示给原告看过，对第二份施工图更不可能在销售的时候交给原告，这两份图纸原告都未见过。对于证人证言，原告认为施工图当时是没有的，但是被告所谓的户型图并未给到原告，也没有叫原告签字确认，电子版本原告看后从销售人员的手机上翻拍的，原告不放心在第二天去现场查看，发现问题后马上联系销售人员，如果在27日当天已经告知且原告看了现场，我们是不可能在第二天又去现场的，故我方认为证人的证言不完全符合事实。本院认证意见，无论是被告提供的书面证据，还是证人郭某的证言，均不能指证在双方签署《认购协议》前该商铺户型图与原告看到的户型图是同一图纸，但证人确认当时仅在远处指认商铺的方位。结合原告陈述，可以认定争议发生后，双方曾在大云司法所协商处理办法。经过庭审举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：2019年9月27日，原告郭荣庭通过被告置业顾问与被告裕景房地产公司签订《认购协议》，约定：原告认购被告开发销售的位于嘉善县房屋，单价17274.06元／平方米，建筑面积约74.64平方米，总价1289336元。双方还对权利义务、商品房买卖合同签署等进行了约定。当天，原告向被告支付了定金50000元。在签订协议前，因商铺尚在建设中，被告置业顾问以安全问题婉拒原告提出实地查看商铺的要求，仅带原告在工地围墙外远处眺望，并让原告查看手机中的“效果图”。次日，原告自行进入工地查看，发现商铺内部存在墙体，即联系被告要求处理，但无法得到正面回应，原告遂报警，因系民事纠纷，后由大云镇司法所组织调解，被告坚持定金不予退还，调解未果。原告认为是被告隐瞒商铺内部有墙体的事实，欺诈购房人，故向本院提起诉讼，提出解除认购协议、双倍返还定金的主张。本院认为：原、被告间签订的《认购协议》合法有效应受法律保护。本案关键问题是哪一方存在履约过错。首先，本案《认购协议》约定，“乙方已详细阅读并已完全理解甲方在销售现场公示的买卖合同、附件样本的全部条文，同意按该样本内容签署买卖合同、附件……”，这说明购房人一旦签订了该认购协议，就丧失了作为合同相对方在签订本约合同时表达自己意思的机会和继续磋商的权利，且必须面临或损失定金、或无条件接受出卖人所提条件等不利后果，该类结果显然违反了合同自由原则和公平原则。本院认为，如果原、被告在公平、诚信原则下继续磋商，只是基于各自利益考虑无法就一些条款达成一致意见，致使房屋买卖合同未能订立，则属于不可归责于双方的原因。其次，鉴于双方未能继续履行是原告有无在看到“户型图”后才签订《认购协议》存在争议，被告反复提及原告在看到商铺户型图后才签的认购协议，但被告庭审提供的商铺平面图打印件何时制作并无确凿证据，证人郭某陈述给原告看了该图，却未将该商铺户型图作为协议附件，故现有证据无法认定看到“户型图”的事实，而根据原告签约第二天进入工地查看商铺现场后即提出异议的实际，可以确认被告置业顾问在推销商铺时未能详尽说明商铺内部结构可能存在的缺陷，各方对此均有疏忽，原告提出商铺内部墙体问题亦事出有因，故此系双方基于各自利益考虑，而非其中一方原因所致，属于不可归责于双方的原因。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”故因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。原告诉请要求被告双倍返还定金理据不足，本院不予支持。在双方发生争议后，相关部门协调中未能达成一致意见，使双方失去了进一步协商并签订本约合同可能性，视为双方对商铺买卖未达成合意，双方签订的商铺认购协议终止履行，故原告诉请解除《认购协议》应予准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第十四条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告郭荣庭与被告嘉善裕景房地产开发有限公司于2019年9月27日签署的《认购协议》；二、被告嘉善裕景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告郭荣庭购房定金50000元；三、驳回原告郭荣庭的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告郭荣庭负担575元，被告嘉善裕景房地产开发有限公司负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并依照对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  王卫东二〇二〇年四月二十六日书记员  朱玮俊