江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终772号 上诉人（原审原告）：吴雯，女，1981年4月6日生，汉族，IT工程师，身份证住址：江西省南昌市红谷滩新区，现住上海市虹口区。 上诉人（原审被告）：江西绿腾实业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区子安路88号A座501室，统一社会信用代码：91360100789746693E。 法定代表人：舒国金，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：刘明京，系江西国风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万俏，系江西国风律师事务所律师。 上诉人吴雯、江西绿腾实业有限公司（以下简称“绿腾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，均不服南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提交新证据，以阅卷、询问笔录等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴雯上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人延期交房违约金44634.30元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院适用法律错误。原审法院仅以《建设工程质量管理条例》第四十九条认定工程竣工验收备案表中记载的竣工日期即为双方合同约定的商品房经验收合格的时间，明显与法律及常理不符，2018年12月18日才是真正验收合格的日期。2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。双方签订的买卖合同第十一条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件。买卖合同中约定“该商品房经验收合格”，就应当办理了建设工程竣工验收备案手续。而根据本案查明的事实，本案系在2018年12月29日才办理房屋工程竣工验收备案，因此计算逾期交房违约金应当从2017年6月1日计算至2018年12月29日止。3、根据常理，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等五大参建主体联合验收合格后，才可以交付使用。而这五大单位验收合格时间实为2018年12月18日，并非原审法院认定的2017年7月10日。综上，请求二审法院依法改判。 上诉人绿腾公司辩称：1、本案约定的交付条件是竣工验收而不是竣工备案，双方合同及法律也是这么约定的，上诉人以备案作为交付条件不符合双方约定，也不符合法律规定，江西省也没有必须经过备案才能交付的要求。2、验收时间和备案时间不一致是因为需要验收合格之后才能备案。 上诉人绿腾公司上诉请求：1、判决撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院事实认定不清，上诉人建设的住宅楼在2016年11月30日已完成竣工。本案约定的交付条件是竣工验收而不是竣工备案，双方合同及法律也是这么约定的，上诉人以备案作为交付条件不符合双方约定，也不符合法律规定，江西省也没有必须经过备案才能交付的要求。验收时间和备案时间不一致是因为需要验收合格之后才能备案。综上，请求二审法院查清事实。 上诉人吴雯辩称：竣工备案表上的时间2017年7月10日我不认可，因为在这时间主体配套和消防没有经过验收，我认为竣工验收是2018年12月28日。 吴雯向一审法院提出诉讼请求：1、原审被告向原审原告支付延期交房违约金人民币44634.3元（1582777×0.00005×564天）；2、原审被告支付原审原告因本案支付的律师代理费人民币3000元；3、本案诉讼费由原审被告承担。 一审法院查明事实如下：2017年2月25日，原审原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原审原告向原审被告购买位于南昌市红谷滩新区龙虎山大道588号绿腾幸福里小区11#住宅楼××单元××室房屋，合同总金额为人民币1582777元。合同第八条约定原审被告应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付原审原告使用。合同第九条约定原审被告逾期交房时间不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原审被告按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原审原告有权解除合同，原审原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原审被告按日向原审原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原审原告按约支付了购房款人民币1582777元。2016年12月30日，南昌市城乡规划局出具南昌市建设工程规划条件核实合格意见单，载明原审被告申报的“九龙十一度11#住宅楼”规划核实合格。2017年5月26日，原审被告向原审原告发出入伙通知书，通知其于2017年5月31日至2017年6月5日到九龙十一度销售接待中心办理物业交房手续。原审原告向原审被告索要竣工验收备案表未果，拒绝收房。2018年9月10日，涉诉楼栋在消防部门进行了消防备案。同年12月29日，该房屋工程竣工验收备案，备案表中载明竣工日期为2017年7月10日。2019年6月3日，原审原告诉至法院，要求原审被告支付逾期交房违约金及律师代理费。审理中，原审被告提交了竣工验收报告，载明竣工验收时间为2016年11月30日。 一审法院认为：双方签订的南昌市商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”由此可见，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，系政府管理行为。虽然原审被告提交的工程竣工验收报告载明竣工验收时间为2016年11月30日，但本案中工程竣工验收备案表记载的九龙十一度11#住宅楼竣工日期为2017年7月10日，在两份证据证明的竣工日期不一致的情况下，根据证据的形成及来源，本案作出有利于原审原告的解释，采信工程竣工验收备案表中记载的竣工日期即2017年7月10日，即使原审被告于2017年5月26日已向原审原告发出入伙通知书，一审法院认为原审被告逾期交房违约期间仍应从2017年6月1日起计算至2017年7月10日止，原审被告逾期交房40天，故原审被告应支付原审原告逾期交房违约金人民币3165.55元（1582777×0.00005×40天）。原审原告主张律师代理费于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限原审被告江西绿腾实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原审原告吴雯逾期交房违约金人民币3165.55元。二、驳回原审原告吴雯的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币990元，由原审原告吴雯负担人民币920元，由原审被告江西绿腾实业有限公司负担人民币70元。 本院二审期间，双方均未向本院提供新证据。双方对一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的南昌市商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方在《南昌市商品房买卖合同》中约定：出卖人在商品房经验收合格后将合同约定的商品房交付买受人使用。在本案中，绿腾公司提供的《工程竣工验收报告》中的“竣工验收时间”是2016年11月30日，《工程竣工验收备案表》中填写的“竣工时间”是2017年7月10日，五部门在《工程竣工验收备案表》中盖章的时间是2018年12月18日，绿腾公司报送备案和南昌市行政审批局最终在“备案意见”里盖章的时间均是2018年12月29日。绿腾公司主张“工程竣工验收”即为合同约定的“验收合格”，而吴雯主张房屋最终经备案才是“验收合格”。那么，如何理解“验收合格”，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依据上述规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等五大参建主体联合验收合格后，即可交付使用，故吴雯认为房屋最终经备案才是“验收合格”的主张，本院不予支持。但虽然绿腾公司提交的工程竣工验收报告载明竣工验收时间为2016年11月30日，但本案中工程竣工验收备案表记载的九龙十一度11#住宅楼竣工日期为2017年7月10日，在两份证据证明的竣工日期不一致的情况下，根据证据的形成及来源，一审法院作出有利于吴雯的解释，认定竣工日期为2017年7月10日，并无不当。综上，双方的上诉均不成立，本院均予以驳回。一审法院判决并无不当，本院予以维持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费965元（吴雯预缴915元、江西绿腾实业有限公司预缴50元），由吴雯负担915元，江西绿腾实业有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  沈 伟 审 判 员  沈 莉 审 判 员  龚 江 二〇二〇年四月二十九日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友