吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终905号 上诉人（原审原告、案外人）：杨晓东，男，1985年4月16日生，汉族，住吉林省九台市。 委托诉讼代理人：李明山，吉林衡丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：盖洪富，男，1987年2月4日生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：丁雯，吉林银鹰律师事务所律师。 原审被告：侯爽，女，1988年6月27日生，汉族，住吉林省长春市双阳区。 上诉人杨晓东因与被上诉人盖洪富、原审被告侯爽案外人执行异议之诉一案，不服长春市宽城区人民法院（以下简称宽城法院）作出的（2019）吉0103民初3056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨晓东上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持杨晓东的一审诉讼请求。上诉理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，其错误表现如下：一、杨晓东与闫某某及其前妻侯爽有书面房屋买卖合同合法有效，一审没有对该合同的效力作出认定就驳回杨晓东的诉讼请求不合法。1.合同效力是法院必须作出认定的事项，一审没有判决合同效力。一审判决庭审时，盖洪富没有抗辩合同效力，也没有出示证明合同效力的证据，一审判决在盖洪富没有抗辩和举证的情况下，靠自由裁量权否定合同违法。2.判决合同无效没有法律依据。二、杨晓东转移占有诉争房屋事实清楚，一审判决法官行使自由裁量权否定杨晓东对诉争房屋的转移占有更是错误的。1.杨晓东有交房协议。合同相对人向杨晓东交房合法，一审认定没有任何事实依据。2.杨晓东至今实际占有诉争房屋是事实。三、一审判决否定杨晓东自购买房屋后一直交按揭付款更是认定事实错误。1.杨晓东持有还款凭证，且闫某某去世后杨晓东一直还款是事实。2.谢某某代替杨晓东还款事实清楚，二审谢某某可以出庭作证。 杨晓东向宽城法院提出诉讼请求：1.依法判决解除（2016）吉0103民初2647号民事裁定书对杨晓东购买的宽城区北三环英伦小镇小区B18栋4单元308室房屋的查封，停止对该房屋的执行；2.诉讼费由盖洪富、侯爽承担。事实和理由：2016年8月29日，杨晓东与闫某某及其前妻被告侯爽签订了房屋买卖合同。该合同约定，闫某某及其前妻被告侯爽将诉争房屋以100000元卖给杨晓东，杨晓东负责还银行尾款。该合同签订后，2016年8月30日，杨晓东将房款116000元给付闫某某。2016年9月25日，双方签订了《交房协议》，闫某某将房屋交付给杨晓东。2016年9月30日，杨晓东大舅哥谢某某代表杨晓东与闫某某签订《情况说明》，约定闫某某的银行贷款由谢某某代偿，并将此《情况说明》在抵押权人工行铁北支行备案，谢某某在工行铁北支行开了一张储蓄卡，之后谢某某还款至今。2017年5月27日，盖洪富到杨晓东房屋处闹事，杨晓东妻子报警，出警警员告知双方房屋纠纷通过诉讼途径解决，杨晓东才知道宽城法院（2016）吉0103民初2847号民事裁定书对杨晓东购买的宽城区北三环英伦小镇小区B区18栋4单元308室房屋进行了查封。杨晓东依法提出异议，宽城法院作出（2019）吉0103执异96号执行裁定书，驳回杨晓东的异议申请，杨晓东认为（2019）吉0103执异96号执行裁定书有如下错误：一、杨晓东是诉争房屋的所有权人。杨晓东与闫某某及其前妻有书面房屋买卖合同，2016年9月25日，闫某某将诉争房屋交付给杨晓东居住至今，杨晓东已将购房款116000元给付闫某某且杨晓东至今一直在交付银行贷款，不变更登记是由于闫某某有银行贷款没有还完，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，杨晓东是诉争房屋的所有权人，法院应该支持杨晓东的请求。二、杨晓东有证据证明杨晓东代替闫某某还银行贷款，执行裁定认定事实错误。三、杨晓东与闫某某及其前妻签订的房屋买卖合同，虽然闫某某去世，但闫某某的前妻足以证明该合同的真实性、合法性，同时，杨晓东还银行贷款至今、居住至今，足以证明房屋买卖合同是真实的，执行裁定书认定事实错误。故杨晓东依法提起诉讼，请人民法院依法判决。 盖洪富在一审辩称，杨晓东不是诉讼中房屋的所有权人，其未取得不动产登记权属证明也未进行物权预告登记，且涉案房屋存在抵押权，所以杨晓东与被执行人是债权关系，且被执行人已经死亡，无法继续履行房屋买卖合同，更加证明两者之间为债权关系，不符合28条的规定。 侯爽在一审辩称，杨晓东所说的买卖合同我知道，交房合同我知道，其他的我不知道。 宽城法院一审查明：2012年3月22日，案外人闫某某与案外人吉林省恒利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由吉林省恒利房地产开发有限公司将其开发建设的菜市街以西、北三环以北、丙四街以东、丙三路以南恒利七彩阳光B—18[幢]308号房出售闫某某，总价款为人民币357758元。2012年11月19日，该房屋进行了预告登记，2013年9月9日，闫某某在中国工商银行股份有限公司长春铁道北支行进行了抵押并进行了抵押登记。2016年，盖洪富因与闫某某民间借贷纠纷成讼，宽城法院依法作出（2016）吉0103民初2847号民事裁定书查封了上述房屋，2017年5月2日，宽城法院作出（2016）吉0103民初2847号民事判决书，盖洪富胜诉并依据上述判决书向宽城法院申请强制执行。2018年1月10日，闫某某因病去世。2019年6月20日，杨晓东向宽城法院提出执行异议，宽城法院于2019年7月4日作出（2019）吉0103执异96号执行裁定书，驳回杨晓东的异议，杨晓东提起诉讼。 另查明，闫某某于2018年1月10日死亡，其法定继承人闫福林、曲桂云、闫星宇均表示放弃继承权。审理中，杨晓东为证明自己的主张向宽城法院提供了：1.2016年7月13日《房屋权属登记信息查询结果证明》一份，该证明载明查询用途：商业贷款，查封状态：未查封；2.《房屋买卖合同书》，该合同载明购房款为100000元，买方负责还银行尾款，交房时间为办理完过户手续后120日内；3.闫某某收条一份，载明收到杨晓东支付房款116000元；4.2016年9月30日工商银行个人贷款逾期归还凭证一份，载明上述时间闫某某归还银行欠息借13182.86元，2016年9月30日谢某某开卡证明，载明上述时间谢某某在工商银行开具银行卡一份及谢某某向闫某某工商银行账户转入14207.37元；5.谢某某工商银行长春铁道北支行《借记卡账户历史明细清单》，载明谢某某自2016年9月30日至2019年6月21日向闫某某账户多次转款；6.2016年9月25日《交房协议》一份，载明交房人为侯爽，买房人杨晓东；7.2016年10月11日，吉林佳润热力集团有限公司供热缴费收据一张，载明付款人闫某某，长春市英洁物业公司收款收据三张，吉视传媒有限公司《业务受理单》二份均载明客户姓名闫某某；8.2017年4月15日宽城区景联装饰装潢建材经销处《收据》一份，署名闫某某、谢某某《情况说明》一份及署名谢某某的书证一份；9.报警回执一份，该回执载明报警人为“匿名”，地址为英伦小镇B18栋1门308；10.《商品房买卖合同》，其中三处有闫某某的签名，其中《买受人（配偶）信息询问笔录》载明闫某某“无配偶”。 宽城法院认为，首先，杨晓东提供的《房屋权属登记信息查询结果证明》，证明查询用途为商业贷款，不能证明双方系买卖。杨晓东主张其与闫某某签订了合法有效的买卖合同，但该合同明确约定购房款为100000元并由杨晓东偿还银行贷款的尾款，但未明确“银行贷款的尾款”数额，也未能提供闫某某有效的贷款合同，且杨晓东提供的闫某某的收条载明收到购房款116000元，又与双方约定不符，特别是交房协议，仅有被告侯爽签名，没有闫某某的签名，且闫某某在签订《商品房买卖合同》中明确其“无配偶”。同时，交房时间与合同约定时间也不符，故杨晓东提供的房屋买卖合同及其履行，不符合正常的交易习惯，不足以证明杨晓东的主张；其次，虽杨晓东主张案外人谢某某代替闫某某偿还银行贷款，并提供了与其与闫某某签字的《情况说明》复印件及谢某某的证明一份，但双方约定是将案涉房屋出卖给谢某某并由谢某某承担偿还贷款的义务，与杨晓东的主张矛盾，虽有谢某某书证，但因谢某某未出庭作证，该证言的真实性无法确认。且即使其出庭作证，由于《情况说明》与其书证互相矛盾，也无法认定；再次，虽然杨晓东提供了谢某某的办卡凭证及银行流水，但只能证明谢某某向闫某某的银行账户存款的事实，并不能证明是偿还闫某某的“房贷”，更不能证明是替杨晓东偿还“闫某某银行贷款尾款”。另外，虽杨晓东提供了物业费、供热费等收据及报警回执，证明杨晓东自2016年即在案涉房屋居住，但其所提供的票据记载的付款人均为闫某某，报警记录只能证明当日有人报警且为英伦小镇B18栋1门308，非案涉房屋，也不足以证明杨晓东的主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，杨晓东应当承担举证不能的责任。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百三十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决如下：驳回杨晓东的诉讼请求。案件受理费6600元，由杨晓东负担。 二审期间，经本院审理查明的事实与宽城法院一审认定的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然杨晓东提供了其与闫某某签订的书面房屋买卖合同，但因为买卖合同的一方主体已经去世，无法核实其真实意思表示，故法院对该合同的效力无法认定，一审法院也只是从该买卖合同中并未约定贷款尾款数额、合同约定的数额和收据上记载的数额不一致，合同约定房屋交付时间与交房协议记载不一致等综合因素考虑，认为该合同的签订以及履行，均不符合正常的交易习惯，但并未判决该买卖合同为无效合同。即使该买卖合同为有效的，但杨晓东对其交纳房款的事实所提供的证据亦不充分。且杨晓东在明知涉案房屋存在银行抵押贷款的情况下而依然购买，而且约定的还款方式为其继续以闫某某作为贷款主体偿还长达十余年的银行贷款尾款，其放任该房屋可能会作为闫某某的财产被法院查封或其他风险的发生，对此其存在过错。综上，杨晓东对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6600.00元，由杨晓东负担。 本判决为终审判决。 审判长  张东宇 审判员  蒋振华 审判员  周翠翠 二〇二〇年四月二十九日 书记员  马可欣