山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初512号原告（案外人）：侯世香，男，1961年11月21日生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王国金，山东时中律师事务所律师。被告（申请执行人）：山东海力城市发展有限公司，住所地济南市历城区山大南路9-2号甸柳商务楼513-518室。法定代表人：丛日春，总经理。委托诉讼代理人：孙强，山东阔海大地律师事务所律师。第三人（被执行人）：威海泰浩建设集团有限公司，住所地威海市青岛中路188号泰浩大厦。法定代表人：王浩，总经理。第三人（被执行人）：威海泰浩房地产开发有限公司，住所地威海市青岛中路188号泰浩大厦。法定代表人：王浩，总经理。第三人（被执行人）：荣成泰浩房地产开发有限公司，住所地荣成市崂山街道办事处台上林家村。上述第三人共同委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。上述第三人共同委托诉讼代理人：徐大伟，山东胶东律师事务所律师。侯世香诉山东海力城市发展有限公司（以下简称海力公司）、第三人威海泰浩建设集团有限公司（泰浩集团）、威海泰浩房地产开发有限公司（以下简称泰浩房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月20日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院依法通知荣成泰浩房地产开发有限公司（以下简称荣成泰浩）作为第三人参加诉讼。原告侯世香、委托诉讼代理人王国金，被告海力公司之委托诉讼代理人孙强、第三人泰浩房地产公司、泰浩集团、荣成泰浩之共同委托诉讼代理人徐国荣、徐大伟到庭参加诉讼，本案现已经审理终结。侯世香向本院提出诉讼请求：1.不得执行原告所有的位于文登区泰浩华居居民小区19号楼2单元303室房产；2.确认原告与第三人泰浩房地产公司、泰浩集团于2013年9月29日签订的以房抵款协议书合法有效；3.确认位于威海市文登区泰浩华居居民小区19号楼2单元303室房屋归原告所有。事实与理由：原告与第三人有长期的水泥买卖合同关系，因第三人资金紧张，无法按时结清货款。2013年9月29日，原告与第三人签订以房抵款协议书，约定将案涉房屋抵顶给原告，原告同时办理房屋交接手续并签订物业服务合同、缴纳装修保证金进行装修，其后原告在该房屋居住至今。2018年被告海力公司申请查封案涉房屋，2019年6月，原告提出执行异议，法院驳回了原告异议。原告认为，原告与第三人签订的以房抵款协议书合法有效，原告全款取得该房屋，原告与第三人之间就该房屋没有任何纠纷。原告只有这一套住房且居住多年，在原告取得该房屋时至今日，因第三人的原因无法办理产权过户登记。原告是该房屋排他的产权所有人。海力公司辩称，原告与第三人就案涉房产之间不存在书面买卖合同关系，而是以物抵债关系，设定的目的在于消灭旧的金钱之债，而不是创设新的法律关系，以物抵债只是作为履行原来金钱之债的方法，作为债权人的原告，本质上享有的仍是金钱之债，不应优先于被告，且房屋未过户的原因系原告个人原因。因此，原告的权利并不足以排除强制执行，请求驳回其诉请。泰浩房地产公司、泰浩集团、荣成泰浩辩称，对原告的诉讼请求没有异议。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据庭审查明的情况，本院认定事实如下：海力公司与泰浩房地产公司、泰浩集团、荣成泰浩建设工程合同一案，本院（2017）鲁1003民初5585号民事判决已发生法律效力。执行过程中，根据海力公司的申请，本院于2018年8月23日作出（2018）鲁1003执1436号执行裁定，查封被执行人名下包括案涉房产在内的多套房产。侯世香以案外人身份提出执行异议。本院作出（2020）鲁1003执异2号执行裁定，认为，侯世香与被执行人未签订合法有效的买卖合同，未提供充足的证据证明其支付了对价房款，且因侯世香的原因未办理产权登记备案手续，其权利不足以完全排除执行，裁定驳回案外人侯世香的异议。侯世香不服，向本院提起案外人执行异议之诉。侯世香提交2013年9月29日其与泰浩集团、泰浩房地产公司签订的协议书，2013年10月8日泰浩房地产公司出具的收款收据，金额为433971元（事由载明：转账华居19号楼303房款、19-6车库）、2013年10月房屋入住通知及业主入住验房表、前期物业服务合同以及采暖费、物业费、水电费单据等，证明案涉房产系案外人侯世香通过向被执行人供货、以楼房抵顶货款方式所得，在法院查封之前侯世香已实际入住、占有使用案涉房产多年。海力公司对上述证据不予认可，认为侯世香提供的协议证明其与被执行人的关系是代为销售，并非将案涉房屋抵顶或出售给侯世香，不存在买卖或变相抵顶合同关系。第三人对上述证据无异议。另，关于案涉房产未办理过户登记的原因。侯世香主张，因第三人欠费不能出具增值税发票，其去售楼处找过多次，至今还是不能出具发票，无法过户。泰浩房地产公司陈述，案涉楼房在2013年可以办理网签备案手续，因本公司资金紧张，一直没有办理商品房初始登记，直至2019年3月才可以办理房屋初始登记，2019年11月可以办理分户房证。再，本院至文登不动产登记中心查询侯世香、于桂春夫妇名下不动产登记情况，显示位于泰浩华居19-6号、泰浩华府10-17号两处车库网签备案于侯世香名下，再无其他房产信息。本院认为，案外人侯世香是否享有足以排除强制执行的民事权益，是本案审理焦点。法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。侯世香与第三人泰浩集团、泰浩房地产公司于2013年9月29日签订的以房抵债协议，系三方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性效力性规定，合法有效。合同签订后，泰浩房地产公司向侯世香出具收取购房款的收据、入住通知等，侯世香接收房屋并实际占有使用多年，除办理过户登记手续外，其他债权债务已经清结，房屋上的权利状态已经稳定，可以认定对案涉房屋的支配和控制已经成为抵债受让人即侯世香的真实意思表示，侯世香与泰浩房地产公司之间已形成事实上的房屋买卖合同关系。案涉房产本院于2018年8月23日裁定查封，其在2019年才具备办理不动产证的条件，可以认定在本院查封前未能办理过户登记的原因是出卖人即泰浩房地产公司而非买受人侯世香，结合侯世香再无其他住宅等情形，应赋予侯世香对案涉房产物权期待权，即享有请求出卖人泰浩房地产公司协助办理过户的请求权。综上，可以认定侯世香享有足以排除本院强制执行的权利。侯世香之诉，有事实及法律依据，本院予以支持。海力公司所辩，于法无据，本院不予采信。法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。案涉房产目前登记在泰浩房地产公司名下，尚未进行变更过户登记，现侯世香请求确认案涉房产归其所有，于法相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于威海市文登区泰浩华居居民小区19号楼2单元303室房产；二、确认原告侯世香与第三人威海泰浩建设集团有限公司、威海泰浩房地产开发有限公司于2013年9月29日签订的协议书合法有效；三、驳回原告侯世香其他诉讼请求。案件受理费6331元，由原告侯世香负担100元，被告山东海力城市发展有限公司负担6231元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。本院（2020）鲁1003执异2号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  周文芬人民陪审员  徐小万人民陪审员  隋汉浩二〇二〇年四月二十日书 记 员  于 超