浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初132号 原告：宁波博洋智谷电子商务有限公司（统一社会信用代码：91330282340483950P）。住所地：慈溪市浒山街道慈百路276号，法律文书送达地址：宁波市鄞州区中兴路737号天润商座A-407。 法定代表人：毛银生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑可,浙江灵桥律师事务所律师，执业证号：13302201610502144。 被告：张新岳，男，1971年2月4日出生汉族，住慈溪市。 原告宁波博洋智谷电子商务有限公司（以下简称博洋智谷公司）与被告张新岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于同年2月27日、4月23日两次公开开庭进行了审理。原告博洋智谷公司的委托诉讼代理人郑可到庭参加两次庭审，被告张新岳到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告博洋智谷公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《【博洋智谷67街】商业广场租赁合同》于2019年12月9日解除；2.被告立即腾退位于慈溪市商铺，并支付房屋租金、房屋占有使用费及物业费（2019年3月15日至同年12月9日的租金为67558.67元，2019年12月10日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费参照40.83元/月/平方米的标准计算，2019年11月1日至2019年12月31日的物业费为5929.9元，2020年1月1日起至房屋实际腾退之日止的物业费参照5元/月/平方米的标准计算）；3.被告支付至2019年12月31日的迟延履行违约金1906元及自2020年1月1日起至房屋租金、房屋占有使用费、物业费实际付清之日止、以37170.9元为基数、按年利率24%计算的迟延履行违约金；4.被告支付2019年8月1日至同年12月25日的水电费15393元；5.被告支付原告律师服务费用5000元；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第1、2、3项诉讼请求为：1.确认原、被告双方签订的《【博洋智谷67街】商业广场租赁合同》于2019年12月10日解除；2.被告立即腾退位于慈溪市商铺，并支付房屋租金、房屋占有使用费及物业费（2019年3月15日至同年4月30日的房屋租金为36317.67元，2019年11月1日至同年12月10日的房屋租金为31840元，2019年12月11日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费参照40.83元/月/平方米的标准计算，2019年11月1日至2019年12月31日的物业费为5929.9元，2020年1月1日起至房屋实际腾退之日止的物业费参照5元/月/平方米的标准计算）；3.被告支付自2019年10月15日起至房屋租金、物业费实际付清之日止、以37769.9元为基数、按年利率24%计算的迟延履行违约金。事实和理由：2019年3月15日，原告与被告签订《【博洋智谷67街】商业广场租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于慈溪市商铺，建筑面积为592.99平方米，经营“港轩茶餐厅”（后变更为渔夫海鲜）；合同租赁期限为60个月，自开业日开始计算（自2019年5月1日至2024年4月30日）；第一、二个租约年每月每平方米租金为40.83元，即每月租金为24211.78元；进场日为2019年3月15日；租金支付方式为首期租金为开业日起至第三个月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他租金按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，被告应在每个交租期最后一个月的15日前向原告一次性足额支付下个交租期租金；物业服务费为5元/月/平方米，支付方式与租金相同；未经原告、物业服务公司许可或依据本合同相关规定，被告保证不擅自停止经营或超范围经营；被告迟延交纳租金、物业费或其他费用，每延迟一日，被告应当支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；经原告书面催告后30日内仍未足额交纳欠费的，原告有权单方解除本合同，被告应承担导致本合同提前终止的违约责任；本合同因被告违约而提前终止的，原告有权没收本合同项下之履约保证金，被告自行承担合同提前终止产生的全部损失，且被告应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金等）并不免除；如被告原因导致本合同提前终止，被告应补交装修期的租金；因本合同产生争议的，违约方承担由此产生的诉讼费和律师费；合同对其他内容均作了明确约定。合同签订后，原告按约履行，但被告自2019年10月15日起拒绝缴纳第一个租约年第三季度的租金与物业费，并拒绝缴纳2019年8月1日起产生的水电费，且自2019年11月20日起擅自停止营业。被告的行为违反了合同约定，给原告造成了巨大损失，故诉请如上。 被告张新岳在答辩期限内未作书面答辩，庭审中口头答辩称：被告与原告签订涉案租赁合同时并未仔细看过其中的条款。被告实际于2019年3月底才进场。根据合同约定，涉案房屋租金应从2019年5月1日起算，2019年5月1日至同年10月30日的租金被告已经付清。被告曾于2019年10月中旬与原告负责人沟通过，表示因为经营发生困难要终止营业，原告称希望被告继续经营，同年10月20日，被告第二次开始经营，但一直到2019年11月19日，被告实在无法继续经营，就又与原告负责人进行协商，表示想转租，但原告负责人表示不同意。后原告方于2019年12月10日将涉案房屋进行上锁，导致被告最终无法继续经营，故被告认为涉案租赁合同于2019年12月10日解除。关于相关费用，对于被告停止经营前的相关费用，被告愿意支付；对于原告主张的2019年12月10日起至实际腾房日止的房屋占有使用费，因原告于2019年12月10日对涉案房屋进行上锁，导致被告无法进入及腾房，故该费用不应由被告承担；被告尚欠原告水电费15393元系事实，因被告尚有押金在原告处，故相关费用可在押金中扣除。 本院经审理查明：原告与被告曾签订《【博洋智谷67街】商业广场租赁合同》一份，约定：原告将位于慈溪市浒山街道慈百路276号22世纪大楼商业广场二层2-34/35/36/37/38/39/40/41/42/43号商铺出租给被告，经营品牌为“港轩茶餐厅”，计租面积为592.99平方米；进场日为2019年3月15日；租赁期限为60个月，自开业日开始计算，即自2019年5月1日起至2024年4月30日止；第一个租约年每月每平方米租金为40.83元，即每月租金为24211.78元；租金支付方式为首期租金为开业日起至第三个月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，被告应在每个交租期最后一个月的15日前向原告一次性足额支付下个交租期租金，首期租金应于合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2019年5月1日（即开业日）至2019年7月31日，应交租金为72635.35元；第一个租约年物业服务费为5元/月/平方米，支付方式与租金支付方式相同，首期物业服务费应于合同签订后5个工作日内支付，收费期间为2019年5月1日至2019年7月31日，应交物业服务费为8894.85元；自进场日起，被告应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费；本合同签署当日，被告应当向原告支付83018.6元作为履约保证金，同时向原告支付5929.9元作为物业服务费保证金，原告有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除被告欠付的租金或物业服务费及被告违约金、赔偿金；被告应在开业前向原告支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；未经原告、物业服务公司许可或依据本合同相关规定，被告保证不擅自停止经营或超范围经营；被告延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，被告应当支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，延迟5日仍未足额交纳的，原告或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，经原告书面催告后30日内被告未足额交纳欠费的，原告有权单方解除合同，被告应承担导致合同提前终止的违约责任；合同因被告违约而提前终止的，原告有权没收合同项下之履约保证金，被告自行承担合同提前终止产生的全部损失，且被告应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等）并不免除；如被告原因导致本合同提前终止，被告应在合同终止后7日内按第一个租约年内首期之后其他各月租金标准与装修期的乘积补交装修期的租金；因合同产生争议并向法院起诉的，违约方承担由此产生的诉讼费和律师费；合同还对转租限制、房屋交还等其他内容作了明确约定。同年5月29日，原、被告签订《补充协议》一份，约定自2019年6月1日起将涉案租赁合同中的经营品牌变更为“杭庭随园”。同年8月26日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定自2019年8月18日起涉案租赁合同中的经营品牌变更为“渔夫海鲜”。同年11月4日，原告向被告发送催缴函一份，称经多次催缴，被告仍未缴纳2019年11月1日至2020年1月31日的租金、物业费。同年11月18日，原告再次向被告发送催缴函一份，称经多次催缴，被告仍未缴纳2019年11月1日至2020年1月31日的租金、物业费及2019年8月1日至10月31日的水电费，若被告未在2019年11月18日前缴纳欠款，原告将根据合同约定于2019年11月19日暂停能源供应。同年11月19日，被告停止营业。后原告将涉案房屋外的大门上锁。被告已向原告支付履约保证金83018.6元、物业服务费保证金5929.9元、质量保证金10000元、2019年5月1日至同年10月31日的租金、物业费等费用。被告确认尚欠原告2019年8月1日至同年12月25日的水电费15393元。原告为此次诉讼支付律师代理费5000元。另原告主张被告支付的履约保证金作为违约金予以没收，且原告不再另行主张被告的违约责任，原告同意被告应支付的款项可在物业服务费保证金、质量保证金中予以抵扣。 以上事实由原告提供的《【博洋智谷67街】商业广场租赁合同》一份、《补充协议》两份、银行业务回单六份、催缴函两份、缴费通知书一份、《法律服务委托合同书》一份、宁波增值税专用发票一份、照片三份及原、被告庭审陈述予以证明。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，涉案租赁合同明确约定被告延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，经原告书面催告后30日内未足额交纳欠费的，原告有权单方解除合同。按照合同约定，被告应于2019年10月15日前一次性足额支付下个交租期租金、物业服务费，但被告未按约缴纳，且经原告书面催告后30日内仍未足额交纳欠费，已构成违约，故原告有权解除合同。至于合同解除的时间，原告要求确认涉案租赁合同于2019年12月10日解除，被告亦认为涉案租赁合同于该日解除，故对原告要求确认涉案租赁合同于2019年12月10日解除的诉请，本院予以支持。被告虽辩称系因原告上锁导致合同解除，但其未按约交纳相应费用的违约行为发生于原告上锁之前，故对其该项辩称意见本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。原、被告签订的租赁合同已于2019年12月10日解除，故原告诉请要求被告立即腾退涉案房屋，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，因被告原因导致合同提前终止的，被告应按第一个租约年内首期之后其他各月租金标准与装修期的乘积补交装修期的租金，现原告诉请要求被告支付自合同约定进场日2019年3月15日至同年4月30日的租金36317.67元，符合双方约定，本院予以支持。被告辩称实际进场日为3月底，但未提供证据予以证明，同时被告辩称租金应从2019年5月1日起计算，无事实和法律依据，本院对该项辩称意见不予采纳。涉案租赁合同于2019年12月10日解除，被告仅支付至2019年10月31日的租金、物业费，故原告诉请要求被告支付2019年11月1日至同年12月10日的租金31840元、物业费3921.39元，于法有据，本院予以支持，原告主张被告再支付合同解除后的物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请要求被告支付自2019年12月11日始至房屋实际腾退之日止、参照40.83元/月/平方米的标准计算的房屋占有使用费，被告辩称原告上锁的行为导致其无法腾房，故该费用不应由被告承担。本院经审查认为，原告将涉案房屋大门进行上锁，导致被告无法即时腾房，被告实际也未使用涉案房屋，原告诉请要求被告支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。合同明确约定被告延迟交纳租金、物业服务费或其他费用的，每延迟一日，被告应当支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，现被告未按照约定于2019年10月15日前支付相应租金及物业费共计35761.39元，故原告有权要求被告支付自2019年10月15日起至房屋租金、物业费付清之日止、以35761.39元为基数、按年利率24%计算的迟延履行违约金，对该部分诉请本院予以支持，其余原告主张的迟延履行违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请要求被告支付2019年8月1日至同年12月25日的水电费15393元，被告亦表示认可，本院对该项诉请予以支持。原告为此次诉讼支付律师服务费5000元，被告作为违约方理应按照合同约定承担该笔费用，故对原告的该项诉请本院亦予以支持。另被告辩称尚有履约保证金83018.6元、物业服务费保证金5929.9元、质量保证金10000元在原告处，被告同意支付的款项应在保证金中扣除，原告主张被告违约，按照合同约定履约保证金应作为违约金予以没收，且原告不再另行主张被告的违约责任，本院经审查认为，被告延迟交纳租金、物业费等费用及擅自停止营业的行为已构成违约，原告的该项主张合理合法，履约保证金不能作为抵扣项目予以抵扣，原告同意将物业服务费保证金、质量保证金进行抵扣，本院予以准许。综上，被告应再支付原告76542.16元及自2019年10月15日起至房屋租金、物业费付清之日止、以35761.39元为基数、按年利率24%计算的迟延履行违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告宁波博洋智谷电子商务有限公司与被告张新岳签订的《【博洋智谷67街】商业广场租赁合同》于2019年12月10日解除； 二、被告张新岳应于本判决生效之日起十日内腾退位于慈溪市浒山街道慈百路276号22世纪大楼的商业广场二层2-34/35/36/37/38/39/40/41/42/43号的商铺； 三、被告张新岳应于本判决生效之日起十日内支付原告宁波博洋智谷电子商务有限公司2019年3月15日至同年4月30日的租金36317.67元，2019年11月1日至同年12月10日的租金31840元、物业费3921.39元； 四、被告张新岳应于本判决生效之日起十日内支付原告宁波博洋智谷电子商务有限公司自2019年10月15日起至房屋租金、物业费付清之日止、以35761.39元为基数、按年利率24%计算的迟延履行违约金； 五、被告张新岳应于本判决生效之日起十日内支付原告宁波博洋智谷电子商务有限公司2019年8月1日至同年12月25日的水电费15393元； 六、被告张新岳于本判决生效之日起十日内支付原告宁波博洋智谷电子商务有限公司律师服务费5000元； 上述第(三)、(五)、（六）项判决款项合计人民币92472.06元，扣除被告张新岳已经支付的物业服务费保证金5929.9元、质量保证金10000元，被告张新岳尚需支付原告宁波博洋智谷电子商务有限公司76542.16元； 七、驳回原告宁波博洋智谷电子商务有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2162元，减半收取计1081元，由原告宁波博洋智谷电子商务有限公司负担205.24元，被告张新岳负担875.76元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 章晓波 二〇二〇年四月二十九日 代书记员 陈奕瑾