四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终668号 上诉人（原审被告）：四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区文化街党校综合楼。 法定代表人：李达鑫，董事长。 委托诉讼代理人：古强，四川契合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭芳莉，四川契合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成锋，男，1983年11月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵令，重庆瀛永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟丹，重庆瀛永律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾丽娟，女，1984年11月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵令，重庆瀛永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟丹，重庆瀛永律师事务所律师。 上诉人四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇房产公司）因与被上诉人成锋、曾丽娟商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院(2019)川1503民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫宇房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回成锋、曾丽娟要求鑫宇房产公司支付逾期办证违约金的诉求；2.本案一、二审诉讼费用由成锋、曾丽娟负担。事实和理由：《协议书》是鑫宇房产公司与成锋、曾丽娟签订《商品房买卖合同》后就办证等相关事宜协商一致达成的补充协议，并非格式合同，也不存在免除鑫宇房产公司法律责任或者加重成锋、曾丽娟责任，免除其主要权利的情形，系双方真实意思表示，合法有效。一审法院以“《协议书》是鑫宇房产公司单方制作，虽然成锋、曾丽娟在《协议书》上签字，但鑫宇房产公司并未举证就720个工作日进行了说明提示”为由直接排除该条款的适用，系对格式条款的认定和相关法律适用的严重错误，应依法予以改判。 成锋、曾丽娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，就格式条款的问题，一审法院已经进行了明确认定，请求驳回鑫宇房产公司，维持一审判决。 成锋、曾丽娟一审诉讼请求：1、判令鑫宇房产公司支付成锋、曾丽娟绿化补偿款9184.14元；2、判令鑫宇房产公司支付成锋、曾丽娟逾期交房违约金1588.61元；3、判令鑫宇房产公司支付成锋、曾丽娟逾期办理产权证的违约金自2018年1月1日起以248220元为基数每日按万分之0.5计算至实际办理产权转移登记之日止，并为成锋、曾丽娟办理房屋产权转移登记；4、本案诉讼费用由鑫宇房产公司承担。 一审法院认定事实：成锋与曾丽娟系夫妻关系。2014年9月9日，成锋、曾丽娟作为买受人与鑫宇房产公司（出卖人）签订了合同编号为：2014003250号的《商品房买卖合同》，约定：商品房的基本情况：座落于鑫宇钻石城2号楼第29层29-5号成套住宅；建筑面积共68.95平方米，套内建筑面积54.83平方米；商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米人民币4527.08元，总价款为248220元；第六条付款方式及期限：买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国银行股份有限公司南溪支行银行或住房公积金管理机构借款支付；第十一条交付条件：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：出卖人未按照合同约定的期间和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；第二十条产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金；（二）转移登记：商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金，直至办理好转移登记；如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税（费）、专项维修基金、办证手续费、登记费以及按合同约定应该由买受人交纳其他费用、未及时按约定前来办理交房手续、未及时提供办理房屋权属登记所需的全部资料、未按通知时间履行办理产权签字手续等配合义务，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移的相关手续，由此产生的后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间作相应顺延且不承担任何违约责任”。合同签订后，成锋、曾丽娟按照合同约定于2014年9月9日支付了首期购房款78220元、贷款办证费160元。并于2015年12月31日前付清了全部房款、契税2482元、维修基金6206元、办证费用123元。 2015年12月14日鑫宇房产公司在《宜宾日报》上发布交房通知书，通知“鑫宇.钻石城”业主于2015年12月24日-2015年12月26日期间到“鑫宇.钻石城”项目现场接待中心办理（住宅）交房手续。 2016年10月21日，在宜宾市南溪区住建局（以下简称南溪住建局）主持下，召开由“鑫宇.钻石城”业主代表、鑫宇房产公司代表共同参与的（钻石城遗留问题一揽子解决补偿方案）钻石城业主代表协商会，形成了钻石城业主代表会议纪要：一、经过算账核对明细为：包括绿化、C区电梯问题、厕所问题、延期交房问题、节能保温问题等问题测算出来为每100万元购房款应补偿为1.653元；二、经过协商，且业主均充分知晓鑫宇钻石城现状，开发商鑫宇公司愿意一揽子解决包括但不限于以上问题的所有有关钻石城项目的问题，即每100万元购房款增加补偿款2.047万元，即按照每100万元购房款补偿3.7万元结算；三、补偿后，业主不得再以商品房买卖合同向开发商通过诉讼、信访等方式主张任何权利，但关于办理两证的问题，从业主接房办理相关接房手续后计算两年，如果开发商未能在两年内办证（房权证、土地证），依旧要按照合同的违约责任赔付；四、本协商仅作为协商之用途，包括但不限于今天协商的业主代表均不能以今天的协商结果为证据通过信访、起诉的方式主张任何权利。本次协商会形成了《钻石城业主代表协商会议纪要》，业主代表、鑫宇公司代表、住建局代表在上述会议纪要中签字按印表示认可该纪要内容。 2016年11月17日，鑫宇房产公司作为甲方与成锋、曾丽娟作为乙方签订《协议书》，协议约定：甲乙双方一致认可双方约定的交房期限届满日即2015年12月31日，但甲方具备房屋交付条件时间为2016年2月1日；就甲乙双方基于履行《商品房买卖合同》而产生的权利义务关系，甲乙双方经协商后一致确认：乙方就该合同项下的全部权利，甲方一次性补偿给乙方人民币2330元，甲方支付乙方补偿款的方式为：按月代为支付物业管理费予以抵扣，物业公司在该协议上盖章予以确认。同时，乙方应履行该合同项下未履行的义务，按该合同约定在签订本合同后立即完清其购房款的缴付义务并办理交接房手续等。甲乙双方确认，自乙方完清购房款且办理接房手续后的720个工作日内，在乙方提供完整的资料的情况下甲方为乙方依法办理房权证；本协议签订后即行生效，除本协议约定内容外，甲乙双方均不能基于《商品房买卖合同》（包括但不仅限于绿化整改、违建拆除、公厕补偿、延期交付等）项下的一切内容向对方主张任何权利。上述协议书由鑫宇房产公司、案外人宜宾荣盛物业管理有限公司盖章、成锋、曾丽娟签字确认。2016年11月17日，曾丽娟在鑫宇房产公司出具的《领条》上签字捺印，领条载明：今领到四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司钻石城住房2-29-5一次性补偿费人民币贰仟叁佰叁拾叁元，￥2330.00，领款人：曾丽娟。 一审法院认为，成锋、曾丽娟与鑫宇房产公司签订的《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，一审法院依法予以认定。 本案争议的焦点为：一、鑫宇房产公司是否应当向成锋、曾丽娟支付绿化补偿款、逾期交房违约金；二、鑫宇房产公司是否应当向成锋、曾丽娟支付逾期办理转移登记的违约金。 针对争议焦点一，即关于鑫宇房产公司是否应当向成锋、曾丽娟支付绿化补偿款、逾期交房违约金的问题。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。针对绿化补偿，成锋、曾丽娟与鑫宇房产公司已经在《协议书》中就《商品房买卖合同》项下的全部权利（包括但不限于绿化整改、违建拆除、公厕补偿、延期交付等）达成了一致意见，即鑫宇房产公司一次性补偿成锋、曾丽娟2330元，支付补偿的方式为：按月代为支付物业管理费进行抵扣，且成锋、曾丽娟已经在鑫宇房产公司出具的《领条》中签字确认，即视为成锋、曾丽娟同意该种补偿方式。故一审法院对成锋、曾丽娟关于绿化补偿款9184.14元的诉请依法不予支持。至于逾期交房补偿款，《商品房买卖合同》约定的交房期限为2015年12月31日，经庭审查明双方认可的实际交房日为2016年2月1日，因此，鑫宇房产公司确属存在逾期交房的违约行为。但鉴于鑫宇房产公司已在双方后续签订的《协议书》中对逾期交房问题进行了补偿，该问题的补偿款已包含在2330元中，故成锋、曾丽娟要求鑫宇房产公司支付逾期交房违约金1588.61元的诉请在本案中属重复主张，故一审法院依法不予支持。 针对争议焦点二，即关于鑫宇房产公司是否应当向成锋、曾丽娟支付逾期办理转移登记的违约金的问题。一审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》关于“转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理：（2）合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金，直至办理好转移登记”的约定以及《钻石城业主代表会议纪要》的记载“关于办理两证的问题，从业主接房办理相关接房手续后计算两年，如果开发商未能在两年内办证（房权证、土地证），依旧要按照合同的违约责任赔付”，一审法院依法认定鑫宇房产公司应当在交房后两年内办证（房权证、土地证）。《协议书》是鑫宇房产公司单方制作的，虽然成锋、曾丽娟在《协议书》上签了字，但鑫宇房产公司并未举证就720个工作日进行了说明提示，因此，鑫宇房产公司以《协议书》中“关于720个工作日办理产权转移登记相关问题”重新作出了约定的抗辩理由不能成立，一审法院对鑫宇房产公司的该项抗辩主张，依法不予采纳。《协议书》上确认交房时间为2016年2月1日，成锋、曾丽娟按照合同约定主张从2018年2月2日起，由鑫宇房产公司按日向成锋、曾丽娟支付已付总房款万分之零点五的逾期办证违约金至权属转移登记办理完毕之日止的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成锋、曾丽娟逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方法为：以购房款总额248220元为基数，从2018年2月2日起至权属转移登记办理完毕之日止，以日利率万分之零点五为标准进行计算）；二、驳回原告成锋、曾丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取计35元，由原告成锋、曾丽娟负担10元，被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司负担25元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明：案涉房屋的产权证已于2019年5月23日在房管部门获得产权登记证书。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,合同双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案主要的争议焦点为：应以《商品房买卖合同》约定的“日”还是以《协议书》约定的“工作日”确定逾期办证违约金起算时点。 结合一、二审查明事实，应以《协议书》确定的“工作日”作为逾期办证违约金的起算时点。理由如下： 一是从缔约的过程来看，2014年9月9日，鑫宇房产公司与成锋、曾丽娟签订案涉《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2015年12月31日，转移登记约定为商品房交付之日起730日内。一审查明实际交房时间为2016年2月1日。2016年10月21日宜宾市南溪区住建房管局召集案涉项目负责人、业主代表就钻石城项目遗留问题除逾期办证违约金之外的争议达成了一揽子解决方案。2016年11月17日，鑫宇房产公司与成锋、曾丽娟签订《协议书》，明确了实际交房时间、交房现状、协商一致确认了《商品房买卖合同》项下的乙方权利一次性补偿2330元，以物业费的方式代扣，双方确认了自乙方完清购房款且办理了接房手续后的720个工作日内，在乙方提供完整资料的情况下，甲方为乙方依法办理产权证。以上过程能完整反映案涉商品房买卖合同缔结、逾期交房、主管部门主持协商、协议解决的全过程，系双方真实意思表示。 二是从《协议书》关于720个工作日办理产权转移登记约定的效力来看，案涉条款不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条法律强制性规定的情形。条款无效应满足以下条件：案涉条款为格式条款；该条款系免除己方责任，加重对方义务，排除对方主要权利；格式条款制作人未就相应的免责条款尽到提示和明确说明义务。本案中，《协议书》第三条仅系双方当事人就办证期限变更达成的补充约定，并未免除鑫宇房产公司的办证义务，亦未排除成锋、曾丽娟的主要权利。 三是从格式条款的相关规定来看，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”即格式条款应具有条款定型化、预先拟定、无协商自由的特征。《协议书》第三条明确了一次性补偿金额及对价支付方式为由鑫宇房产公司代为缴纳物业费的方式进行，进而约定了“乙方完清购房款且办理了接房手续后的720个工作日内，在乙方提供完整资料的情况下，甲方为乙方依法办理产权证。”该条约定实际为商品房买卖合同中关于办证期限变更以及逾期交房违约责任的清结，不属于格式条款。且“日”、“工作日”均属商事交往中关于交易时间、期间的通常表达。 综上，根据双方《协议书》确认的交房日期为2016年2月1日，办证期限为自2016年2月2日起计算720个工作日，即逾期办证违约金的起算时点为2018年11月29日，截止日期为2019年5月23日，共计175天。逾期办证违约金的计算方式为，以购房总价款248820元为基数，按日万分之零点五，计算175天，共计2171.92元。即逾期办证违约金的计算方法为：以购房款总额248220元为基数，从2018年11月29日起至权属转移登记办理完毕之日2019年5月23日止，以日利率万分之零点五为标准进行计算，合计金额2171.92元。 综上所述，上诉人鑫宇房产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2019）川1503民初2076号民事判决； 二、四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向成锋、曾丽娟逾期办证违约金2171.92元（逾期办证违约金的计算方法为：以购房款总额248220元为基数，从2018年11月29日起至权属转移登记办理完毕之日2019年5月23日止，以日利率万分之零点五为标准进行计算）； 三、驳回成锋、曾丽娟的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费70元，减半收取计35元，由成锋、曾丽娟负担；二审案件受理费50元，由四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇二〇年四月七日 法官助理 黄相中 书 记 员 黄明慧