广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初3175号原告：吴春艳，女，1993年5月17日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：雷秋瑜，广东创品律师事务所律师。被告：何建华，男，1965年9月13日出生，汉族，身份证住址甘肃省兰州市安宁区，原告吴春艳与被告何建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴春艳的委托诉讼代理人雷秋瑜及被告何建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴春艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金85000元；3、判令被告向原告返还定金10000元；4、判令被告赔偿原告向中介公司支付的中介费用20000元；5、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：原告与被告在第三方中介广州富强置业有限公司的促成下于2019年5月31日签订了《存量房买卖合同》，约定被告何建华向原告出售位于白云区大坦沙岛××路××房。合同签订后,原告向被告支付了定金1万元，并向中介方广州富强置业有限公司支付了佣金2万元。原告向中国农业银行股份有限公司广州东城支行申请了住房贷款并签订了《个人购房担保借款合同》，银行于2019年7月18日出具了个人住房贷款意向书。原被告双方于2019年9月2日到房屋管理部门办理过户手续，发现房屋在2019年8月16日已被深圳市福田区人民法院查封，房屋无法过户。其后原告通过中介方多次催促被告解决查封问题，被告未能解决。被告未在合理期限内解决房屋查封问题致使交易无法进行已经构成违约，给原告造成了时间和金钱上极大损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告何建华辩称，被告同意解除与原告签订的《存量房买卖合同》并同意返还原告定金10000元及承担诉讼费，但不同意向原告支付违约金85000元及中介费20000元。原被告之间签订的《存量房买卖合同》并非真实意思表示，而是虚假意思表示，故被告不应承担违约金。中介费不应由被告一人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《存量房买卖合同》、定金收据、中介服务确认书及中介费收据、广州市不动产查册表、个人住房贷款同意贷款意向书、电话及微信沟通记录、广州市存量房买卖合同及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月31日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于白云区大坦沙岛××路××房（以下简称涉案房屋），该房屋存在抵押权，交易价格为850000元。签订本合同时支付定金10000元，部分楼款170000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。剩余670000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。甲方不能按合同约定将房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失。补充协议：经买卖双方协商，卖家配合买方做银行高评高贷，如有合同纠纷，以此合同为准。同日，被告收取原告支付定金10000元，原告为此向中介方广州富强置业有限公司支付中介费20000元。同日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）及中介服务机构广州金矿房地产代理有限公司（丙方，中介服务）网签《广州市存量房买卖合同》，约定：涉案房屋总金额为960000元，乙方向甲方支付定金10000元作为定金（首次支付房款时自动转为房款一部分），并以按揭方式付款。首期款：乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付房款290000元，剩余房款670000乙方于2019年7月31日，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续。基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。甲方不按合同约定将涉案房屋出售给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金为成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2019年7月18日，中国农业银行股份有限公司广州东城支行向原告出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，期限自出具之日起三个月。另查，涉案房屋权属人为被告何建华，占有情况：全部，涉案房屋于2019年8月16日被深圳市福田区法院查封，期限至2022年8月15日。2019年1月22日，涉案房屋抵押给何永华，抵押金额600000元。庭审中，原告提供微信聊天记录及电话记录，称其多次催促被告解决查封问题，因被告拖欠时间导致《个人住房贷款同意贷款意向书》过期。本院认为，原告与被告双方签订的《存量房买卖合同》、原告与被告及中介方广州金矿房地产代理有限公司三方网签的《广州市存量房买卖合同》均为当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，三方当事人均应恪守履行。虽然原被告协商一致为配合原告获取更多银行贷款将网签《广州市存量房买卖合同》中房屋交易价格调整为960000元，但并不影响整个《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》的效力，仅就调整后的交易价格及贷款数额条款无效。鉴于涉案房屋目前处于查封状态，原告取得涉案房屋的目的无法实现，现原告主张解除其与被告签订的《存量房买卖合同》于法有据，本院予以支持。解除时间系被告收到起诉状副本之日即2020年2月15日。原告自《存量房买卖合同》签订后一直按合同约定履行相关义务，并取得《个人住房贷款同意贷款意向书》及多次催告被告履行《存量房买卖合同》义务，原告对《存量房买卖合同》无法继续履行不存在主观过错。涉案房屋查封于双方签订《存量房买卖合同》之后，原告无法预见，而被告并未将查封情况提前告知原告，也未就查封情况予以及时解决，其对《存量房买卖合同》无法继续履行存在过错，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告应当向原告支付违约金，违约金按该房地产成交价的10%即85000元（850000元×10%），并退回原告已付的全部费用即定金10000元，故原告主张被告返还定金10000元及支付违约金85000元的诉请于法有据，本院亦予以支持。关于中介费。根据网签《广州市存量房买卖合同》约定，基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。原告作为守约方已向中介方支付中介费20000元，被告作为违约方应直接赔付中介费20000给原告，故原告主张被告赔偿中介费20000元合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告吴春艳与被告何建华签订的《存量房买卖合同》于2020年2月15日解除；二、自本判决生效之日起五日内，被告何建华向原告吴春艳返还定金10000元、支付违约金85000元及赔偿中介费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1340元，由被告何建华负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年四月十五日书记员  陈春燕