湖南省株洲市芦淞区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0203执异34号案外人：杨军，男，1981年12月20日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：王娟，湖南森力律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉或者申请撤回上诉，提出管辖权议，代为收取案款，办理案件受理费退费等以及一般授权代理的各项权限。委托诉讼代理人：聂芳芳，湖南森力律师事务所律师，代理权限为一般代理。申请执行人：段爱珍,女，1973年11月1日出生，汉族，住湖南省炎陵县。申请执行人：唐社红，男，1969年11月3日出生，汉族，住湖南省炎陵县。两申请执行人共同委托诉讼代理人：罗谭勇，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更执行请求，代为收回执行款项，代为收回诉讼保全费全部代理行为。两申请执行人共同委托诉讼代理人：王奇琦，湖南金州（株洲）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被执行人：株洲市新城中服饰有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区芦淞路4号1栋6楼。法定代表人：唐望，经理。委托诉讼代理人：张雅玲，女，系该公司工作人员，代理权限特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解，代为签收法律文书等。在本院执行段爱珍、唐社红与株洲市新城中服饰有限责任公司（以下简称新城中服饰公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人杨军对查封新城中服饰公司名下位于株洲市芦淞区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨军称，2019年11月7日，本院作出（2019）湘0203执保1077号民事裁定书，查封了位于株洲市芦淞区房屋。该房屋系案外人于2018年10月16日购买，并与被执行人签订了《商品房买卖合同》。案外人一次性全额支付了购房款。同日，又与被执行人签订了《委托经营管理合同》，约定案外人将涉案房屋交由被执行人经营管理，被执行人按季度向案外人支付经营租金。2019年1月1日，案外人已收取了部分租金收益。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院解除对位于株洲市芦淞区房屋的查封。申请执行人段爱珍、唐社红称，一、涉案房屋产权登记在被执行人名下，属于被执行人的财产。二、本院查封的涉案房屋至今登记在被执行人名下，本院查封冻结有法可依。2017年9月15日，申请执行人与被执行人签订《株洲市商品房销售合同》，约定申请执行人购买被执行人位于株洲市芦淞区房屋，该房屋建筑面积12.71平方米，房屋价格为406720元（支付方式为部分银行按揭贷款）。合同签订后，申请执行人按约定向被执行人支付定金10000元、首付款206720元。因银行不能发放贷款原因，双方于2018年6月4日协商解除了《株洲市商品房销售合同》，另行签订《解除合同协议》。《解除合同协议》第二条约定，被执行人于2019年9月16日一次性退还申请执行人购房款206720元及定金10000元。然而，约定的退款日期到期后，被执行人未按约定履行退款义务。为此，申请执行人以房屋买卖合同纠纷起诉了被执行人，并申请了财产保全。申请执行人查封的涉案房屋没有依法进行网签，不属于案外人的财产，不能依据其所谓的商品房买卖合同、委托经营管理合同，认定涉案房屋为案外人的财产。综上，请求驳回案外人的异议申请。被执行人新城中服饰公司称，案外人购买涉案房屋属实，且购房款已经付清，合同有备案但没有办理过户。因被执行人资金出现紧张，办理过户需要交纳税费，所以没有办证。本院查明，段爱珍、唐社红与新城中服饰公司合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理。2019年11月1日，本院根据段爱珍、唐社红的申请，作出（2019）湘0203民初4425号民事裁定：“对被申请人株洲市新城中服饰有限责任公司名下价值232618元的财产予以查封、冻结”。2019年11月7日，本院依法查封了新城中服饰公司名下位于株洲市芦淞区的房屋，查封期限自2019年11月7日起至2022年11月6日止。2019年12月3日，本院作出（2019）湘0203民初4425号民事判决：“一、被告株洲市新城中服饰有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告段爱珍、唐社红退还购房款人民币206720元，并支付利息4638.46元（已计算至2019年9月16日，之后的按年利率1.75%计算至实际付款之日止）；二、驳回原告段爱珍、唐社红的其他诉讼请求。”另查明，2018年10月16日，杨军与新城中服饰公司签订的《新城中网络批发市场商品房销售合同》约定：一、杨军向新城中服饰公司购买位于株洲市芦淞区房屋，房屋预（实）测建筑面积为7.52平方米，规划用途为商业服务，总价款为474512元；二、在新城中服饰公司取得房屋所有权总证后，于双方签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法申请办理所有权转移登记。合同签订后，杨军已支付全部购房款474512元。2018年10月16日，杨军与新城中服饰公司签订《委托经营管理合同》约定：杨军将购买的位于株洲市芦淞区商铺委托新城中服饰公司经营管理，委托期限自2019年1月1日起至2028年12月31日止，按购房总价比例标准分配经营收益。之后，新城中服饰公司已向杨军支付部分经营收益。因新城中服饰公司的原因，案涉房屋至今未转移登记至杨军名下。本院认为，本案争议的焦点为：是否应当解除对新城中服饰公司名下位于株洲市芦淞区房屋的查封。现分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，案外人与被执行人签订的《新城中网络批发市场商品房销售合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合同合法有效。《新城中网络批发市场商品房销售合同》签订的时间为2018年10月16日，本院查封涉案房屋的时间为2019年11月7日，故签订合法有效书面买卖合同在本院查封房屋之前；第二，2018年10月16日，案外人与被执行人签订《委托经营管理合同》，双方约定自2019年1月1日起，案外人委托被执行人经营管理涉案房屋，且被执行人已向案外人支付部分经营收益，故应认定案外人已在本院查封房屋前合法占有该不动产；第三，案外人已付清全部购房款；第四，涉案房屋至今未办理过户登记，系因被执行人的原因，而非案外人自身原因。综上，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的理由成立，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：解除对株洲市新城中服饰有限责任公司名下位于湖南省株洲市芦淞区房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  谭 优审 判 员  尹小玲人民陪审员  胡峥嵘二〇二〇年四月二十二日法官助理粟欢书记员张晶附：本裁定书引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。