文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终333号上诉人（原审被告）：姚模锐，男，1986年3月12日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：王浩，湖北施南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北尤美建设有限公司，住所地：湖北省恩施市凤天路（天籁园）23幢。法定代表人：姚模涛，经理。委托诉讼代理人：王浩，湖北施南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李俊，男，1974年4月25日出生，汉族，住湖北省恩施市。原审第三人：朱明双，男，1971年3月4日出生，汉族，住湖北省恩施市。原审第三人：肖萍，女，1969年6月21日出生，土家族，住湖北省恩施市。上诉人姚模锐、湖北尤美建设有限公司（以下简称尤美公司）因与被上诉人李俊、原审第三人朱明双、肖萍排除妨害纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初2784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚模锐、尤美公司上诉请求：请求撤销（2019）鄂2801民初2784号民事判决并依法改判。事实和理由：原审认定事实错误。原审法院认定朱明双在李俊不知情的情况下将案涉房屋出租予姚模锐，其处分行为无效，系认定事实错误。2017年6月13日李俊与朱明双、肖萍签订的《房屋租赁合同》应为有效合同。理由：1.该合同不存在《合同法》第五十二条规定的情形；2.根据《合同法》五十一条规定，不能直接推定权利人未追认或者未取得处分权该合同就无效，而且从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条的立法意图来看，本案情况应认定合同有效。且本案的《房屋租赁合同》无论是房屋租金、房屋租赁期限等相关合同约定均不损害权利人李俊的利益；3.根据《合同法》第二百二十四条规定可知，解除合同的前提是合同系有效合同，因此未经出租人（权利人）同意的转租合同系有效合同。案涉《房屋租赁合同》第五条李俊赋予了朱明双出租的权利，而后朱明双擅自出租了自己享有管理权和部分出租权的房屋，因此朱明双与姚模锐签订的无论是否经过李俊同意都应为有效合同；4.李俊2017年6月就知晓房屋出租一事，一审也当庭陈述出租一事朱明双与其有过电话沟通，从事后的一系列也可以推断李俊是同意房屋出租的①李俊在房屋刚交付时，姚模锐组织装修施工时就来到现场但并没有要求停工，只是告知姚模锐其系房屋真正权利人；②认为房屋的租金偏低，要求姚模锐从10万元/年提至15万元/年向其支付租金。5.本案中朱明双用伪造的产权证和土地使用权证误使姚模锐、尤美公司认为朱明双为房屋的所有权人，朱明双以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取姚模锐、尤美公司租金10万元，朱明双涉嫌构成合同诈骗罪，按《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，应当裁定驳回起诉并将有关材料移交公安机关或检查机关。李俊辩称，一、一审认定事实正确。一审法院认定“朱明双在李俊不知情的情况下将案涉房屋出租予上诉人姚模锐，其处分行为无效”的事实正确。1.根据《合同法》五十一条规定，李俊未对《租赁合同》进行追认，该合同无效。2.本案李俊依据的是《物权法》，行使的是排除妨害权。本案虽是由姚模锐与朱明双签订的《租赁合同》而引发的纠纷，但并非买卖合同纠纷。买卖合同和租赁合同都是有名合同，合同法明文规定了不同规则，应当分别适用，不能类推适用。3.朱明双未经李俊同意，擅自将李俊的房屋出租，李俊与朱明双2017年5月12日签订的《房屋买卖协议书》第五条明确规定了保管期间，未经李俊同意，不得擅自出租房屋。如果同意朱明双出租，租金也应由李俊收取，不存在姚模锐推定的同意朱明双出租的事实。为解决分歧，李俊曾提出将房租涨为15万/年，让姚模锐履行与朱明双签订《租赁合同》中的“自用三年收回”的约定，姚模锐表示明确拒绝。姚模锐的损失完全可以另案起诉向朱明双主张。目前为止，姚模锐未向李俊或朱明双缴纳任何款项，即使合同认定为有效，依照《房屋租赁合同》中出租人的法定解除权，姚模锐也应搬离案涉房屋。二、一审法院适用法律正确。李俊享有案涉房屋的所有权，人民法院依照《物权法》作出判决，适用法律正确。三、本案经公安机关调查，未认定为合同诈骗罪。四、本案依据的是《物权法》提起的排除妨害案件，物权是绝对权，而姚模锐因租赁合同主张的债权具有相对性，姚模锐应向合同的相对方主张。姚模锐现已另案起诉主张自己的权利，姚模锐应尽快搬离房屋，而不是继续侵占李俊的房产。朱明双、肖萍二审期间未提交书面答辩状。李俊向一审法院起诉请求：1、判令姚模锐、尤美公司对李俊停止侵害、排除妨害；2.姚模锐、尤美公司按每月1万元的标准支付2018年6月起至妨害消除之日房屋占用费；3.姚模锐、尤美公司按物业管理标准（358.74㎡×0.5元/月=179.37元）支付2017年6月起至妨害消除之日物业管理费；4.姚模锐、尤美公司对李俊的房屋保持现状或恢复原状；5.本案诉讼费由姚模锐、尤美公司承担。一审法院认定事实：朱明双与肖萍原系夫妻关系，双方于2009年12月28日在湖北省恩施市民政局登记离婚。2016年5月30日，经湖北省恩施市衡信公证处公证，案涉房屋即座落于湖北省××天路天籁××房屋××栋归朱明双所有。2017年5月12日，李俊与朱明双签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定“……1.朱明双将房产以壹佰伍拾万元出售给李俊，用以偿还朱明双在恩施九鼎典当公司的借款，并协助李俊及时办理完产权交易手续……5.在李俊取得房屋所有权期间，朱明双代为妥善保管房屋。保管期间，未经李俊同意不得擅自出租；未经李俊同意擅自装潢后朱明双又未按约定行使回购权，装潢部分不得主张补偿。”同年5月19日，李俊取得案涉房屋的不动产权证书，载明“坐落于恩施市××街道办事处凤天路（天籁园）23幢101、201、301号归李俊单独所有”。同年5月21日，恩施九鼎典当有限责任公司登记“朱明双抵押房屋已出售予李俊，故自2017年5月21日起，原朱明双贷款全部本息由李俊代偿，直至还清。”2017年6月13日，朱明双与姚模锐签订《房屋租赁合同》一份，约定“……第一条：租赁房屋基本情况：房屋系湖北省××天路清江凤凰城天籁园23号的一、二、三楼整体一栋，乙方（姚模锐）在使用过程中可以对房屋自由装饰、装潢，但不得损坏房屋的主体结构和外观。第二条：租赁期限：共5年整，自2017年6月16日起至2022年6月16日止。”合同签订当日，根据朱明双的指定，姚模锐将房屋半年租金及押金共计55000元打入肖萍账户内，朱明双向姚模锐出具收据两份。合同签订后，姚模锐对案涉房屋进行装修用于办公，并于2017年7月4日成立尤美公司。2017年9月26日，李俊知晓姚模锐、尤美公司占用案涉房屋并对其装修，随即与姚模锐、朱明双沟通，协商未果后，李俊于2018年8月5日向姚模锐出具书面通知要求其搬离案涉房屋并支付租金及结清使用房屋期间的费用。2018年8月，李俊对案涉房屋断电，姚模锐、尤美公司搬离。现因姚模锐、尤美公司的部分办公家具仍留置于案涉房屋内，李俊为维护其合法权益，遂诉至，请求判如所请。一审法院认为，李俊与朱明双签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，合同内容符合法律规定，依法予以确认该合同有效。李俊向一审法院提交的不动产权证书证实案涉房屋系李俊所有，其依法享有占有、使用、收益和处分的权利。朱明双在李俊不知情的情况下将案涉房屋出租予姚模锐，其处分行为无效，李俊作为案涉房屋的权利人可以请求排除妨害，姚模锐、尤美公司理应及时腾退房屋并将案涉房屋交付于李俊。故李俊要求姚模锐、尤美公司恢复原状的诉求，予以支持。李俊要求姚模锐、尤美公司支付房屋占用费，因未向一审法院提交相关证据证实同路段房屋租金的计算标准，依法确认姚模锐按本案《房屋租赁合同》的标准即年租金100000元向李俊支付自2018年6月起至至妨害消除之日止的房屋占用费。李俊提交证据证实姚模锐、尤美公司在占用案涉房屋期间一直未缴纳物业管理费，姚模锐与签订的《房屋租赁合同》中约定由姚模锐承担租赁期间所产生的费用，但因李俊于2018年8月断电致姚模锐、尤美公司并未实际使用案涉房屋，故对李俊的该项诉讼请求，依法确认姚模锐、尤美公司按照物业管理标准支付自2017年6月起至2018年8月的物业管理费。姚模锐、尤美公司辩称已对案涉房屋租赁合同纠纷另行起诉，故关于腾退房屋对装修部分造成的损失，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十三条之规定，判决：一、姚模锐、湖北尤美建设有限公司于判决生效之日起十日内向李俊腾退座落于湖北省恩施市凤天路（天籁园）23幢101、201、301号，建筑面积358.74平方米的案涉房屋。二、姚模锐、湖北尤美建设有限公司按年租金100000元向李俊支付自2018年6月起至妨害消除之日止的房屋占用费。三、姚模锐、湖北尤美建设有限公司按物业管理标准（358.74㎡×0.5元/月=179.37元）支付2017年6月起至2018年8月的物业管理费。四、驳回李俊的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由姚模锐、湖北尤美建设有限公司负担。二审期间双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见，本案二审中的主要争议焦点为案涉房屋租赁合同是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，须经权利人追认或者无处分权人取得处分权后，该合同方为有效。本案中，李俊于2017年5月19日取得案涉房屋的不动产权证书，即日起，李俊为该房屋的所有权人，对房屋的有关处分需征得李俊的同意。且李俊与原所有权人朱明双已明确约定，朱明双代管房屋期间未经李俊同意不得擅自出租。但朱明双却在李俊不知情的情况下于2017年6月13日与姚模锐签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给姚模锐。故朱明双的该出租行为属于无权处分行为。李俊知情后，虽多次与姚模锐协商过提升租金、房屋转卖等解决方案，但终因价格分歧过大而协商未果。李俊在协商过程中提出过有关解决方案，但不能据此认定李俊对朱明双的房屋出租行为进行了追认。姚模锐也未提交其他证据证明李俊事后对无权处分行为进行了追认。故依据前述法律规定，不能认定案涉《房屋租赁合同》有效，姚模锐及尤美公司无权占有案涉房屋，李俊作为案涉房屋的所有权人有权请求腾退房屋、赔偿损失。对于一审法院认定的房屋占用费及物业管理费，属于房屋所有权人的基本损失，应予支持。因此，一审法院限期腾退房屋、支付占用费和物业费的判决并无不当。综上所述，姚模锐、湖北尤美建设有限公司提出的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元由上诉人姚模锐、湖北尤美建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王颖异审判员  胡 明审判员  张成军            本件与原件核对无异      二〇二〇年四月二十八日书记员  杨新伊