四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川10民终239号 上诉人（原审被告）：朱清好，男，1956年6月26日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：余广军，四川听天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:徐金法，男，1956年年2月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被上诉人（原审原告）：吕金芽，女，1968年3月27日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 上列二被上诉人委托诉讼代理人：赵熙良，四川经川律师事务所律师。 上诉人朱清好因与被上诉人徐金法、吕金芽租赁合同纠纷一案，不服四川省威远县人民法院(2019)川1024民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱清好的委托诉讼代理人余广军，被上诉人吕金芽、被上诉人吕金芽与徐金法的共同委托诉讼代理人赵熙良到庭参加庭审。本案现已审理终结。 朱清好上诉请求：1.依法撤销一审判决，对该案重新审理，并依法重新作出判决；2.本案一、二审诉讼费由徐金法、吕金芽承担。事实及理由：1.一审法院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条对本案作出判决认定，属于法律错误；2.一审法院认定事实不清，导致本案作出错误判决。 吕金芽、徐金法辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1.朱清好的上诉理由第一点是建立在合同无效的假设上；2.朱清好的上诉理由第二点认为合同有效，但徐金法、吕金芽违约，故构成朱清好的履行抗辩权，朱清好的该观点自相矛盾，且至今未明确请求；3.一审法院已生效的（2019）川1024民初1944号民事判决书对该案诉争事实产生法律效力，朱清好在本案中再次将该争议焦点作为事实争点，程序不合法；4.上述民事判决已经确认双方合同效力；5.一审法院认定双方对租赁房屋的产权、改变车库用途及电梯违法占道安装等问题以降低租金达成补充协议的间接事实，符合事实认定及法律规定；6.朱清好应当举证法律关系变更、消灭或权利受到妨害的事实；7.一审法院认定事实清楚，判决正确，应当维持。 吕金芽、徐金法向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告房租136万元；2.判决被告支付资金占用损失（其中以68万元为基数自2019年3月21日起按年利率6%计算至付清之日止；其中以68万元为基数自2019年9月21日起按年利率6%计算至付清之日止）；3.判决被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：原告举示了《房屋认购协议书》复印件、《收据》4张、《销售不动产统一发票》（代开）复印件五张欲证明案涉房屋系原告向威远宏大房地产开发有限公司购买的事实；《房屋认购协议书》签盖有“威远宏大房地产开发有限公司”印章，原告进行了签字。2013年7月19日，被告朱清好（乙方）与原告徐金法、吕金芽（甲方）签订了《租房协议》，约定：1.甲方愿将威远县大桥街29号清溪鹭岛居住小区负一楼5000平方米左右包括负一楼一门面出租给乙方开设超市购物中心所用；2.第一、二、三年每年租金180万元，第四、五、六年租金每年216万元，第七、八、九年每年为259.2万元，第十、十一、十二年每年租金为311.4万元；3.付款方式：第一、二年每半年付一次房租90万元，第一次开业前一个月付清。每期租金提前一个月付清，第三年开始，每年一次性付清，每年必须提前二个月付清下年房租。4.租期共计12年。在合同期内不准转租、转让第三方，如乙方违约赔偿甲方违约金200万元，如甲方违约赔偿乙方违约金400万元。5.甲方负责在公路之间建设超市出入口，并安装两部转动轴电梯（一上一下），电动坡梯及出入口玻璃房。6.双方签字生效，如不履行本协议，违约方应支付守约方违约金200万元。合同签订后二被告将租赁物交与原告使用，原告将租赁物用于经营威远县大润发超市。2016年8月15日，被告朱清好以租赁物系小区负一楼地下车库违法改建成及电梯系占道安装使用为由，向一审法院提起诉讼，要求确认2013年7月19日签订的租房协议无效，并要求二原告承担因合同无效造成的损失500万元并退还其交纳的保证金50万元。诉讼中，双方经协商以降低租金的方式达成和解，并于2016年8月30日签订《补充协议》；该协议约定：自2016年10月19日起至2021年10月18日止，该租赁房屋租金变更为136万元／年，自2021年10月19日起租金按本地市场行情上浮或下浮不超过5%；每半年付一次租金，如果乙方（朱清好）超过约定的付款时间两个月还未支付租金，甲方（吕金芽、徐金法）有权解除合同；任何一方违约应向守约方支付违约金200万元。同日，被告向二原告作出承诺：“在协议约定的租赁期限内，保证所承租的负一屋商场（即威远县大润发超市）在经营期间不得以车库改变成商业用房等问题作为拒付租赁费的理由；同时也不得以该商场的房屋产权不具有合法性等问题向相关部门举报、控告、上访。若因我本人原因造成协议无法履行，我本人自愿承担由此造成的全部责任和法律后果”。之后被告朱清好撤回了起诉。对上述《补充协议》，原告认为系双方对租赁房屋的产权、改变车库用途及电梯违法占道安装等问题以降低租金达成合解协议；被告认为系市场行情变化双方对租金作出的调整。2019年3月11日，威远县住房和城乡建设局发出通知，要求限期拆除大润发超市的两部电梯。2019年3月12日，二原告作出《承诺书》，该《承诺书》载明：“内江市大润发超市有限公司、朱清好：因我两人吕金芽、徐金法与你公司于2013年7月19日签订的威远县大桥街29号，清溪鹭岛居住小区负一楼房屋租赁协议中租赁给你的电动坡梯及出入口玻璃房，被政府部门认定为违法建筑，需要拆除。为保证政府部门的拆除和修建步梯工作顺利进行，我两人据此向你公司作出如下承诺：在拆除违建的电动坡梯及出入口玻璃房的过程中给你公司所造成的经济损失及法律后果均由我两人自行承担并负全部负责。特此承诺。承诺人：徐金法（徐华代签）吕金芽承诺时间：2019年3月12日”。2019年3月15日，案涉房屋超市出入口电梯被拆除。被告2019年3月20日前未按约定支付原告2019年4月20日至2019年10月19日期间的租金。2019年5月24日至2019年11月期间，原告多次书面向被告催收租金。被告在2019年6月、7月间，数次以书面通知二原告协商处理电梯拆除的经济损失事宜。2019年8月26日，被告以二原告在签订租房协议时隐瞒违法安装电动坡梯事实将房屋租赁给被告用于超市经营，该电动坡梯经政府通知拆除后给被告造成严重经济损失，致被告超市无法正常经营为由起诉到一审法院，请求判决解除原、被告于2013年7月19日签订的租房协议及2016年8月30日签订的补充协议，并请求判决二原告赔偿被告超市投入880万元及支付被告房屋租赁违约金200万元。 诉讼中，二原告变更诉讼请求为：“判决被告支付原告房租68万元（被告应于2019年3月20日前提前支付的2019年4月20日至2019年10月19日租金）；判决被告支付资金占用损失（以68万元为基数，自2019年21日起至支付清之日止按年利率6%计算）”。二原告变更诉讼请求前主张的租金136万元，其中68万元是2019年4月20日至2019年10月19日期间之到期租金，其中68万元是2019年10月20日至2020年4月19日的预付租金。 一审法院认为，本案争议的焦点是被告应否支付二原告主张的租金68万元及资金占用损失的问题。被告应否支付原告租金68万元的问题。该院根据审理查明的事实，确认被告应当支付原告68万元，其理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，房屋租赁合同系出租人向承租人让渡租赁房屋的使用、收益权，出租人是否为该房屋之所有权人或处分权人并不影响租赁合同的效力，出租人只需将约定租赁物交付承租人使用即完成己方合同义务；本案中，二原告已将约定租赁物实际交付原告占有使用至今的事实清楚，且被告也按约定陆续支付了部分租金，故双方签订的《租房协议》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，两份协议合法有效，应受法律保护，则原被告应当按照该两份协议之约定履行自己的合同义务。二原告已向被告履行了交付约定租赁物的义务，则被告应当根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，履行向二原告支付租金的义务；故原告依合同约定主张被告支付68万元租金于法有据，该院予以支持。二、被告辩称原、被告租房协议及补充协议侵害小区业主利益而无效；案涉租赁房屋并非违法违章建筑，其仅在用途上从车库改为超市购物中心，该改变用途之行为并不当然致使原被告协议无效；即便该变更用途行为侵害小区业主这一特定主体利益，小区业主可以请求社会管理职能部门责令相关人员予以整改；退一步说，即使原、被告签订的协议无效，由于被告占有使用租赁物至今是事实，二原告也可根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，主张被告参照租金约定的标准及方式支付案涉房屋占有使用费；综上，无论原、被告双方签订的合同是否有效，原告主张被告支付该68万元，该院均应予支持。三、对于《补充协议》的理解问题；本案查明，被告于2016年8月15日以租赁物的产权、规划用途为车库、电梯系占道安装为由提起诉讼，而诉讼中双方协商后于2016年8月30日达成降低租金并继续租赁的一致意见并签订《补充协议》，且同日被告书面承诺“不得以车库改商业用房等问题作为拒付租金的理由”并撤回了起诉；综合以上各事实的时间节点及双方当事人的意思表示，可以认定原告主张“双方对租赁房屋的产权、改变车库用途及电梯违法占道安装等问题以降低租金达成补充协议”的事实具有高度盖然性，故该院对原告主张的这一事实予以确认；以上事实可以证明，被告在双方签订《补充协议》前知道案涉房屋电梯违法占道安装（可能被拆除）的风险，并在此种情形下双方以降低租金方式再次进行了约定，则被告再以电梯拆除为由拒付租金的理由不能成立。四、被告辩称案涉租赁房屋的两部电动坡梯拆除给被告造成损失，且二原告承诺予以赔偿，现二原告未进行赔偿，故被告有权行使同时抗辩权；对此本案查明，二原告向被告等所作承诺为“在拆除违建的电动坡梯及出入口玻璃房的过程中给你公司所造成的经济损失及法律后果均由我两人自行承担并负全部负责”，该承诺按文义解释应为二原告仅对电梯及玻璃房拆除过程中发生的事故责任承担责任，而非被告辩称的因电梯拆除对被告的经营造成之损失，且被告也未举示证据证明在电梯及玻璃房拆除过程中发生事故并造成被告损失的事实，故被告该辩称意见不能成立，该院不予以支持。综上，原告主张被告支付68万元的理由成立，该院予以支持。原告主张的资金占用损失问题。被告未按约定支付原告租金确会给原告造成一定损失，则原告主张被告以68万元为基数，自约定的租金支付日即2019年3月20日的第二日，即2019年3月21日起按年利率6%支付资金占用损失到实际付清时止符合实际情况，该院应予以支持。 一审法院判决：被告朱清好于本判决生效之日起二十日内支付原告徐金法、吕金芽680，000元及资金占用损失（资金占用损失以680，000元为基数，自2019年3月21日起按年利率6%计算至该款项付清时止）。 二审中，朱清好向本院提交了如下证据：证据一、公安派出所接（报）处警登记表，来源威远县公安局城北派出所，共1页。该组证据证明徐金法、吕金芽出租给朱清好的地下车库、转动电梯系违法安装。2018年12月2日，小区业主因徐金法、吕金芽违法安装的转动电梯影响出行，聚众拉横幅、堵超市的大门，给朱清好经营的大润发超市造成严重的社会影响和经营损失。据此，徐金法、吕金芽就依法应当承担给朱清好超市经营造成的经济损失。在徐金法、吕金芽未承担给朱清好因电梯拆除进行赔偿的前提下，朱清好依照《合同法》及其相关法律、司法解释的有关规定行使抗辩权拒绝支付租赁费，是完全符合本案客观事实和法律规定的合法行为；证据二、责令（限期）改正通知书，来源于威远县住房和城乡规划建设局，共1页。该组证据证明朱清好租赁经营的大润发超市在2018年10月28日因徐金法、吕金芽出租安装的转动电梯被威远县住房和城乡规划建设局确认系违法安装，在此之前朱清好无法确认徐金法、吕金芽出租安装的转动电梯系违法安装，也恰好与朱清好在2016年8月30日给徐金法、吕金芽的承诺中未提出转动电梯违法安装的造成的法律后果。如果朱清好在当时能确认转动电梯系违法安装，徐金法、吕金芽肯定会明确要求朱清好一并承诺转动电梯被拆除后的法律后果，也恰好否认一审法院以高度盖然性的认定；证据三、房屋业务情况，来源于威远县房地产管理局，共8页。该组证据证明本案朱清好租赁的地下车库网签登记的所有权人为王彬，而非本案的徐金法、吕金芽。根据《物权法》第9条的规定，只有王彬作为本案的权利人才能依法主张权利，而本案的徐金法、吕金芽不具有主张权利的主体。在本案一审过程中，徐金法、吕金芽未提供合法取得地下车库登记的相关手续，其根本无权将地下车库出租给朱清好，更无权主张任何的权利；证据四、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、竣工验收备案书、竣工验收备案文件、竣工验收部门处理意见表，共18页。该组证据证明了徐金法、吕金芽不属小区业主，违法将小区业主享有的地下车库出租给朱清好，本身就违反了《物权法》第74条的规定。且小区业主多次以朱清好经营的大润发违反占用地下车库向内江市委、市人民政府，四川省委、四川省人民政府、中纪委等相关部门举报、控告，由此也给朱清好经营的大润发超市造成严重的社会影响和经济损失;证据五、大润发超市2018年与2019年同期销售对照表，来源于大润发超市，共25页。该组证据证明了徐金法、吕金芽违法安装的转动电梯被拆除后，因此给朱清好经营的大润发超市造成严重的经营损失。根据朱清好提供的同期经营对照表可以看出，朱清好经营的大润发超市在电梯被拆除后，每月的经营收入损失下降50%左右。徐金法、吕金芽就依法应当承担因电梯被拆除给朱清好经营造成的全部经济损失;证据六、照片，来源于朱清好，共一张。该组证据证明徐金法、吕金芽在知道违法安装的电梯被拆除后，于2019年3月底，主动找到朱清好要求协商解决因电梯被拆除后给朱清好造成的经济损失，后因双方对赔偿的金额分歧较大，未达成赔偿协议。如果像一审法院认定朱清好承诺中包含有电梯拆除的法律后果，徐金法、吕金芽根本无需主动找到朱清好要求协商，直接就以朱清好承诺中包含电梯拆除的法律后果进行对抗。所以，一审法院以高度盖然性否认双方的真实意愿，明显违背本案的客观事实和相关法律规定。 徐金法、吕金芽的质证意见是：证据一不具有关联性，登记表中记录经了解2018年12月2日听取小区部分业主认为超市占用小区公摊，超市是否是大润发超市不清楚，即使是大润发超市，也与本案无任何关联性，只是业主提出占用公摊；证据二是徐金法、吕金芽在已生效的（2019）川1024民初1944号案件中提交的证据，与本案不具有关联性，且朱清好证明目的在上述案件中已经有认定；证据三房屋业务情况不具备合法性、关联性，该信息不属于公开信息，房屋备案信息不是物权占用，只是买卖合同备案，一审中徐金法、吕金芽已提交相应证据证明其是所有权人；证据四该证明目的与本案无关联性、合法性；证据五在上述生效的1944号案件中朱清好作为原告起诉徐金法、吕金芽提交，真实性不予认可，不具备关联性；证据六徐金法、吕金芽找朱清好协商是事实，并另外涉及电梯，但是朱清好均提出不要商场，要求徐金法、吕金芽赔偿其装修等费用共一千多万元，与本案无关联性。 徐金法、吕金芽在二审中向本院提交了如下证据：证据一、（2019）川1024民初1944号民事起诉状以及民事判决书，证明1.2019年8月朱清好请求判令解除徐金法、吕金芽与朱清好在2013年7月19日签订的租房协议及2016年签订的补充协议，在这一诉请中，是以租房协议、补充协议有效为前提，朱清好对合同效力是认可的；2.法院不支持朱清好关于徐金法、吕金芽有违约情形主张，不支持徐金法、吕金芽解除合同主张，法院不支持徐金法、吕金芽赔偿损失的请求；3.朱清好未上诉，该判决书已经生效，说明朱清好认可该事实认定与判决；4.根据证据规则（2001）第9条，1944号民事判决书确认的事实为免证事实。证据二、（2019）川1024民初1008号民事裁定书，证明2019年4月朱清好独资公司内江市大润发超市有限公司起诉徐金法、吕金芽，起诉请求为支持违约金，是以租房协议、补充协议有效为前提，朱清好对合同效力是认可的。证据三、解除合同通知书回复、（2020）川1024民初85号受理案件通知书、民事诉状，证明徐金法、吕金芽于2019年12月28日以短信方式通知朱清好解除租房协议、补充协议，并起诉到一审法院请求确认合同解除。证据四、申请，证明朱清好观点不一致，前后矛盾。另补充一份朱清好2016年的民事诉状，该份不是新证据，主张其2013年租赁协议无效。 朱清好的质证意见是：证据一，对该判决我方将申请再审。证据二真实性无异议；证据三真实性无异议。证据四真实性不能确认，真实性、关联性均有异议。民事诉状真实性无异议。 本院对朱清好提交的证据的认证意见为：证据一、二、三具有真实性、合法性，但不具有关联性，本院不予采信；证据四具有真实性、合法性，但不属于民事法律调整的范围，与本案无关联，本院不予采信；证据五系朱清好单方制作，无法核实其真实性，本院不予采信；证据六具有真实性，关联性，本院结合本案其他证据综合予以认定。 本院对被上诉人徐金法、吕金芽提交的证据的认证意见为：证据一、二、三具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据四无法核对其真实性，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是徐金法、吕金芽请求朱清好支付租金68万元及资金占用损失的理由是否成立。 双方当事人签订的《租房协议》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应受法律的保护。徐金法、吕金芽已经将租赁物实际交付朱清好使用至今，朱清好应当按照协议的约定向徐金法、吕金芽按时支付租金。朱清好诉称该协议损害了小区全体业主的利益及社会公共利益，并无相应证据予以证明。即便徐金法、吕金芽改变车库规划用途的行为侵害了小区业主的利益，也不属于本案民事诉讼的审理范围。2016年8月30日双方达成的《补充协议》，从至少每年租金216万元变更为每年租金136万元，租金下调了近40%，再结合朱清好在同年的8月15日以租赁权物的产权、规划用途为车库、电梯系占道安装为由提起诉讼，可以认定租金的下调并非是因为市场行情发生变化进行的下调，而是双方对租赁房屋的产权、改变车库用途及电梯违法占道安装等问题以降低租金的形式达成的补充协议。至于徐金法、吕金芽出具的《承诺》，一审法院对该承诺已经作出解释，本院予以认可。因此朱清好明知案涉房屋的电梯占道安装，再以电梯被拆除为由拒付租金并无法律依据，朱清好主张不应付租金68万元资金占用损失的上诉理由不能成立，本院不予以支持。 综上所述，朱清好的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17,310元，由上诉人朱清好负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  何 骏 审 判 员  裘南晶 审 判 员  易小峰 二〇二〇年四月二十九日 法官助理  夏 欣 书 记 员  王 洁