四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1781民初411号 原告：万源市万宝源城市建设投资有限公司，地址：万源市太平镇建设路5号。 法定代表人；邱志强，系董事长。 委托诉讼代理人：舒昌骁，四川远创律师事务所律师，特别授权。 被告：何学元，男，汉族，生于1947年1月20日，住万源市。 原告万源市万宝源城市建设投资有限公司（以下简称万源万宝源投资公司）与被告何学元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万源市万宝源城市建设投资有限公司的委托诉讼代理人舒昌骁、被告何学元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付下欠房屋租金2400.00元；2、依法判令被告支付违约金720.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月15日，原、被告签订《廉租住房租赁合同》，约定将原告位于万源市房屋出租给被告作居住之用；租赁期限1年，即从2013年5月15日至2014年5月14日，租金为600元年。合同签订后，被告搬入居住，租赁期满后双方未续签合同，被告仍在此居住至今，期间被告虽又向原告缴纳了租金1200.00元，但2019年12月仍然下欠租金2400元未支付。后经原告工作人员多次催收，被告总是以各种理由拖延，至今仍未缴纳，致使原告合法权益受损。综上所述，被告作为廉租房的承租人，无正当理由不缴纳租金已经构成违约。现依法诉至贵院，请支持原告诉请为盼。 被告何学元辩称，我系知青返城无房居住，政府安排我住廉租房，第一、二年租金是付清了的。第三年我找了政府领导给我免了一年租金，后原告方的邱总帮我交了两年租金。我下欠租金主要是房屋内便池的粪水往屋里流，楼上下水管粪水把我二床被盖打湿后丢弃，厕所门、橙子被水损坏，我多次找原告没有人管。同时住在屋里没有安全感，我加装了防盗窗和更换了防盗门，原告应赔偿我的损失5000多元。 原告为支持其诉讼请求向本院提供了下列证据。 1、营业执照复印件及法人身份证明，证明原告的身份信息及主体资格。 2、被告身份证复印件，证明被告的身份信息及主体资格。 3、房屋所有权、国有土地使用证复印件，证明案涉房屋系原告所有。 4、廉租房租赁合同复印件，证明双方签订房屋租赁合同、约定了相关义务及违约条款。 5、万源市学阳物业管理公司出具的居住证明，证明被告自2013年分房后一直居住在该房至今。 6、原告情况说明一份，原告代被告缴纳1200元的租金。 7、民事裁定书一份，证明原告于2019年向被告主张权利。 被告对原告提供的证据无质证意见。 被告为反驳原告主张向本院提供了下列证据。 1、房屋租金缴费收据原件两份，证明被告支付了900元的房屋租金。 2、学阳物业公司出具的收据原件三份，证明被告支付了相关物业费。 3、收款收据一份，证明被告自己更换了防盗门950元、厕所门500元。 4、收条一份，证明被告自己加装了不锈钢防盗窗户支付3800元。 原告对被告的证据质证意见为，对证据1中收取被告600元租金无异议，另有300元是缴纳的保证金，证据2、3、4的真实性无异议，但与本案缺乏关联性。 本院对双方无异议的证据予以确认，对被告的证据2、3、4的真实性予以确认，对其关联性结合庭审综合采信。 根据上列有效证据，结合庭审情况，本院确认下列案件事实。 原告万源万宝源投资公司系万源市太平镇庙沟廉租房二期房屋的登记所有权人。2013年5月15日，原告万源万宝源投资公司（甲方）与被告何学元（乙方）经协商双方签订《廉租房租赁合同》一份，合同主要约定：一、该房屋座落于万源市太平镇庙沟；二、该房屋租赁期限为一年，自2013年5月15日至2014年5月14日止；三、房屋租金按年度收取600元；保金证，签订本同时，乙方向甲方交纳房屋租住保证金300元，保证金不计息，在乙方移交廉租房后，扣除应缴费用后退还乙方；四、缴纳方式，本合同签订后，乙方向甲方一次性付清房屋租金及保证金，逾期支付，每逾期一个月，按所欠金额的10%向甲方支付违约金；五、因自然损耗、老化或非乙方原因等引起该房屋及其配套设施的损坏，由甲方负责维修，具体包括：1、房屋基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶承重构件，2、房屋其他共用部位和共用设施（如：户墙面、楼梯间、走廊通道等）；六、在房屋自用部位和自用设施设备中，乙方负责下列项目的维修及发生费用：1、房屋门窗的破璃、门框扇、窗框扇等易损物件，...4、若乙方自行装修装饰，须经甲方同意，因租赁期限届满或者乙方不符合租赁廉租住房条件退还房屋，终止合同，乙方自愿放弃装修装饰费用，不得要求甲方赔偿、补偿，5、因乙方使用不当等原因而损坏房屋构件及配套设施等，6、其他在租住期间由乙方承担的维修。双方在合同上签字盖章。合同签订当日，被告何学元向原告支付房屋租金600元，房屋保证金300元。在2014年上半年，因被告租住的房屋内发生便池粪水外溢，楼上下水管污水渗漏问题，被告向相关部门反映后，原告要求承建单位进行了维修。原告并代被告缴纳两年房屋租金1200元。后被告以造成财产损失和自已分别加装、更换防盗窗和防盗门要求原告承担未果，便拒绝支付原告的房屋租金。原告诉至本院，经当庭调解未果。庭审后，因被告未提起反诉，经本院作工作，原告方同意补偿被告所称的"棉被盖、塑钢厕所门一樘"损失折价共计1000元，并冲减下欠房屋租金。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告自愿签订了《廉租房租赁合同》，系双方真实意思表示，应当合法有效。合同签订后，被告履行2013年5月15日至2014年5月14日租期内的租金600元和合同履行保证金300元。租赁合同到期后，双方未书面续订租赁合同，但被告仍继续租用该房屋至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告应当按双方所签订的原《廉租房租赁合同》履行交纳2014年5月15日至2020年5月14日每年的房屋租金义务，除原告认可代被告缴纳二年租金1200元外，下欠房屋租金2400元，被告以造成财产损失和加装、更换防盗窗和防盗门为由拒绝支付下欠房屋租金，违背了诚实信用的法律原则，被告应当依法承担支付原告房屋租金的民事责任。庭审后原告同意补偿被告所称"财产损失"折价1000元冲减下欠房屋租金，本院予以确认。现被告仍下欠房屋租金1400元应当及时支付给原告。关于原告主张被告支付违约金720元的诉讼请求问题，因双方对被告的财产损失存在争议，未及时妥善处理，现原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。关于被告交纳的租赁房屋保证金300元是否抵减被告下欠租金问题，该保证金双方在合同中明确约定是履行合同的保证方式，现双方并未解除租赁合同，因此，该保证金不能用作抵减被告所欠租金。关于被告提出自己加装、更换防盗窗和防盗门的费用问题，根据双方租赁合同约定"若乙方自行装修装饰，须经甲方同意，因租赁期限届满或者乙方不符合租赁廉租住房条件退还房屋，终止合同，乙方自愿放弃装修装饰费用，不得要求甲方赔偿、补偿"的内容来看，被告既未经原告同意，同时该费亦不符合同约定内容要求由原告承担，被告的诉讼主张于法无据，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告何学元在本判决生效后三十日内支付原告万源市万宝源城市建设投资有限公司2014年5月15日至2020年5月14日下欠房屋租金共计1400.00元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告万源市万宝源城市建设投资有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费25.00元，由被告何学元负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于达州市中级人民法院。 审判员  杨斌远 二〇二〇年四月三日 书记员  马一娇