山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1784号上诉人（原审原告）：济南致信酒店管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：陈友存，总经理。委托诉讼代理人：何正华，该公司员工。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东烟草投资管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：郝静，董事长。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瀚翔，北京德恒（济南）律师事务所律师。上诉人济南致信酒店管理有限公司（以下简称济南致信酒店）因与被上诉人山东烟草投资管理有限公司（以下简称山东烟草公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初4768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济南致信酒店上诉请求:1、依法撤销济南高新技术产业开发区人民法院作出的(2019)鲁0191民初4768号民事判决，发回重审或依法改判支持济南致信酒店一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费全部由山东烟草公司承担。事实与理由：1、双方签订的《房屋租赁合同》明确约定由山东烟草公司牵头协调原承租人进行搬离，济南致信酒店只是承担合理的搬迁费用及施工费，但一审法院由此认定协调办理房屋交接并非山东烟草公司单方义务，并以签订合同后2日内交房推定济南致信酒店对逾期交房是明知的，这显然是错误的。根据双方签订的《房屋租赁合同》第l.1条：“甲方出租给乙方的房屋位于济南市工业南路59号中铁汇展国际5号楼l层至7层、ll层至13层全部房屋及公共区域。租赁区域不含1层已出租部分，其中7层，11—12层租赁单位搬迁事项，由甲方牵头协调相应承租人搬离，乙方承担相关合理搬迁费用及施工费。”由此看出，合同中对于山东烟草公司的义务进行了明确约定，且已出租部分系由山东烟草公司出租，故对于以前的承租户理应由山东烟草公司进行协调搬迁事宜。济南致信酒店只承担相关搬迁费及施工费，且亦是在山东烟草公司协调好原承租户搬迁事宜后再支付，如果山东烟草公司没有动员原承租户及时搬迁，则济南致信酒店有权拒付相关搬迁费，而且租赁合同也没有明确约定由济南致信酒店直接支付给原承租户，山东烟草公司完全可以先行支付原承租户相关搬迁费及施工费后再由济南致信酒店支付给山东烟草公司。房屋的搬迁及交付，不需要济南致信酒店事先参与，亦不需要济南致信酒店事先协商处理，现有租赁户是否搬迁及何时搬迁，并非由济南致信酒店来决定，完全是山东烟草公司和现有租赁户之间的事情，济南致信酒店只是被动的承担最终的搬迁费用即可。一审法院以济南致信酒店承担合理的搬迁费用及施工费，进而认定协调办理房屋交接并非山东烟草公司单方义务是错误的。即便合同约定的三层租赁区域内山东烟草公司装修改造的大会议室及大楼所有公共区域监控系统值班室和设备机房也存在延迟交房超过3个多月，该租赁区域的搬迁交付事宜也是在济南致信酒店多次催促后山东烟草公司才移交的，对此济南致信酒店在一审提交的房屋催交函可以证明。《房屋租赁合同》明确约定在2017年1月1日前交付涉案房屋，该《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，虽然合同签订至交房义务履行期限只有2日，但山东烟草公司在签订合同时对此是知晓的。相反，济南致信酒店对于山东烟草公司山东烟草公司曾经的承租户情况并不了解，山东烟草公司只所以在协议中进行约定2017年1月1日前交房说明其是能够完成的，否则山东烟草公司完全可以将交房日期往后延期。一审法院以租赁合同签订后2日内完成所有房屋的交房义务，进而推断签订合同时济南致信酒店对逾期交付房屋的情形是明知，这是错误的。2、既然一审认定山东烟草公司存在整体房屋延期交付的事实，根据公平原则，起租日就应该顺延，虽然双方签订的《房屋租赁补充协议》就逾期交房期间的租金不予收取达成协议，但就逾期交房涉及起租日、租期顺延问题并未处理，济南致信酒店还有权另行主张实际起租日并顺延租期和付款日。济南致信酒店租赁的是整个租赁合同涉及的所有租赁房屋，而并非一部分房屋，山东烟草公司整体房屋延期交付是客观事实，对此一审也认定山东烟草公司存在整体房屋延期交付的事实。根据公平原则，由于迟延交付房屋达3个多月，造成租赁期限及经营期限也就缩短3个多月，进而造成济南致信酒店3个月经营收入减少，济南致信酒店要求顺延租期，并按实际整体移交日确定起租日，是有事实依据的。虽然双方根据延期交房的实际面积，经双方协商后于2017年11月26日达成了《房屋租赁补充协议》，山东烟草公司给予了免除房屋租金893588.88元，该免除的租金并非赔偿金额，而是不应该收取的租金。该补充协议第2.2条约定“租赁期间，乙方不得再以延期交房等事由向甲方要求减免房屋租金。”显然，双方就逾期交房期间的租金不予收取达成协议，但就逾期交房涉及起租日、租期顺延问题并未处理。既然山东烟草公司存在整体房屋延期交付的事实，则根据《房屋租赁合同》第三条约定，则“起租日、付款日期、租赁期限也相应顺延”。济南致信酒店依据减免的租金计算整体迟延交付时间98.7天是比较客观公正的，是符合《房屋租赁合同》约定的，应予以支持。根据2016年12月29日签订的《房屋租赁合同》第3.1条、4.1规定，“2017年1月1日前”为合同约定的交房日和起租日，由于房屋为整体出租，因此交房日及起租日应以房屋整体交付完毕后才能计算。况且，合同第3．1条约定“如果经双方协商一致推迟交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延”。根据2017年11月26日签订的《房屋租赁补充协议》第2.1条约定：“甲方房屋双方合同约定自2017年1月1日起交付乙方，其中4-6层房屋，3层、7层及ll-l3层因原房屋使用状况致使甲方延期交付给乙方使用。因甲方延期交付部分楼层影响乙方的装修进度，经双方协商，采用相应减免乙方租金的方式，依据双方确认的影响面积、延期时测算为准。”该补充协议约定应视为“经双方协商一致推迟交房日期的”情形，“则起租日、付款日和租赁期限也相应顺延”。《房屋租赁补充协议》第2.2条约定：“经甲乙双方协商一致，本协议签订后，甲方因延期交房一次性免去乙方房屋租金共计人民币￥：893588.88元。”显然，山东烟草公司也认可存在延期交房的客观事实，则山东烟草公司不仅延期交房期间不应该收取房屋租金，而且房屋起租日、付款日和租赁期限也应相应顺延。既然《房屋租赁补充协议》第2.1条约定“因甲方延期交付部分楼层影响乙方装修进度，经双方协商，采取相应减免乙方租金的方式，依据双方确认的影响面积、延期时间测算为准”。根据该条约定，从双方免去的租金额系“依据双方确认的影响面积、延期时间测算为准”，因此，济南致信酒店倒推整体延迟交房天数为893588．88元÷实际租赁面积9530平方米÷0.95元／平方米／天=98.7天，并据此主张实际交房日即起租日应为2017年4月11日，是合情合理的。由于房屋是整体出租，如果济南致信酒店按最后交付的部分房屋时间来主张整体迟延交房的天数，则要远远大于98.7天。综上所述，一审判决认定事实不清，导致作出了错误的判决结果，特提起上诉，望二审法院查明事实，依法支持济南致信酒店全部上诉请求。山东烟草公司辩称，一审判决清楚，适用法律正确，应予维持。济南致信酒店向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认济南致信酒店与山东烟草公司签订的《房屋租赁合同》正式起租日期为2017年4月11日，付款日、租赁期限予以相应顺延；2、诉讼费用全部由山东烟草公司承担。一审法院认定事实：2016年12月29日,山东烟草公司（出租方，甲方）与普天管理公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方出租给乙方的房屋位于济南市工业南路59号中铁汇展国际5号楼1层至7层、11层至13层全部房屋及公共区域。租赁区域不含1层已出租部分，其中7层、11-12层租赁单位搬迁事项，由甲方牵头协调相应承租人搬离，乙方承担相关合理搬迁费用及施工费用。甲方同意8层、9层、10层现有租户到期后租赁给乙方。该房屋实测建筑面积约9756.29平方米（以双方现场测量为准）。房屋配套：楼顶平台及三楼楼顶平台免费用于设备房及设备放置。...1.3该房屋已办理不动产权证，其中1-7层、11-13层涉及的不动产权证证号为：0052594、0052497、0052503、0052510号，该房屋土地用途为商业商务办公/SOHO办公，甲方有权将本房产对乙方进行出租；1.4该房屋的公用或合同部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况、水电、天然气等现有配套状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件（二）中加以列明...三、交付日期和租赁期限，3.1甲、乙双方约定，甲方于2017年1月1日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2017年1月1日（起租日）起至2021年12月31日止共计5年。如果经甲乙双方协商一致推迟交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。3.2、甲方应按本合同约定时间将全部乙方租赁房屋交给乙方，并由甲、乙双方签署房屋交接确认书...四、租赁费用、支付方式和期限，甲、乙双方约定，自2017年1月1日（起租日）起，房屋租金：1.9元/平方米/天，第一年租金按照本年度租金的50%计取。租金递增：自租赁第二年开始，租金每年递增0.8%，甲方保证在合同有效期限内不以其他理由调高租赁费用。4.2、乙方向甲方支付的租赁费用中包含房屋租金、车位租赁费及在5号楼所有权的范围内公共部分、公共设施的使用费。...5.1租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、天然气、热能、通讯等与酒店经营相关的实际费用由乙方承担。...5.6、本合同约定乙方在租赁期内因经营需要所发生的水、电、气、有线电视、网线、卫生等相关费用由乙方承担。乙方依照现有市政及物业公司实行的水电费、物业管理费及环卫等相关收费标准缴纳费用...9.3.1、甲方未按合同附件二约定的标准按时向乙方全部交付该房屋，延迟30日仍未交付的...十、违约责任，10.1、因甲方产权纠纷及债务纠纷等情况的，造成乙方损失的，甲方应按乙方实际经济损失进行赔偿（按甲乙双方均认可的第三方评估公司进行评估），甲方对乙方的赔偿包括但不限于乙方的实际损失，还包括违约责任。如造成乙方无法经营的，乙方有权解除合同，并向甲方追偿实际经济损失。..10.12如出现本合同9.3条任何一种情形，违约方应向守约方支付100万元违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足以补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分...。2017年11月26日，山东烟草公司与普天管理公司签订《房屋租赁补充协议》，双方约定将1层公共区域（含配电室、电梯间、大厅通道、3部消防步行梯、建行后门通道及卫生间、西门通道等）由甲乙双方分摊，其中甲方分摊276.66平方米公共面积从乙方租赁面积中减去，租赁期内不再向乙方收取租金。甲方出租楼层一层原有的网络机房（含监控室）占用的建筑面积为78.59平方米，为5号楼配套用房。网络机房内甲乙双方投入的设备谁投入的谁所有谁使用谁管理，第三方使用由甲方负责管理。1.2乙方原房屋租赁面积为9756.29平方米，现经双方现场测量为9885.25平方米，在乙方原有租赁面积中减去甲方公共区域分摊面积及网络机房（含监控室）共计355.25平方米。根据上述情况，甲乙双方确定乙方实际租赁面积为9530平方米，乙方按此面积向甲方缴纳房屋租金及相关费用。1.3甲乙双方办理租赁房屋交接手续；乙方项目全部竣工后向甲方提供报备消防局的圈套图纸。二、延期交房免租金额，2.1、甲方房屋双方合同约定自2017年1月1日起交付乙方，其中4-6层房屋，1-3层、7层及11-12层因原房屋使用状况致使甲方延期交付给乙方使用。因甲方延期交付部分楼层影响乙方的装修进度，经双方协商，采用相应减免乙方租金的方式，依据双方确认的影响面积、延期时间测算为准。2.2经甲乙双方协商一致，本协议签订后，甲方因延期交房一次性免去乙方房屋租金共计人民币893588.88元，该减免租金可分别在2017年9月（人民币166700元）、10月（人民币166700元）、11月（人民币280000元）、12月（人民币280188.88元）房屋租金中予以扣减。租赁期间，乙方不得再以延期交房等事由向甲方要求减免房屋租金...。2017年11月27日，山东烟草公司（出租方，甲方）、普天管理公司（承租方，乙方）及济南致信酒店（承租方，丙方）签订《三方协议》，协议约定将甲、乙双方因房屋租赁（济南市工业南路59号中铁会展国际5号楼（中铁财智中心5号楼）1层至7层、11层至13层全部房屋及公共区域）事宜签订的《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同》及《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同补充协议》中约定的乙方的一切权利义务全部转让给丙方。同时乙方同意对丙方在上述合同及补充协议中约定的义务履行提供不可撤销的连带责任保证，保证期间自丙方主债务履行期限届满之日起三年内，该协议另约房屋租金发票、争议解决办法等其他条款。庭审期间，双方均认可合同履行过程中存在房屋延期交付的事实，但对不同楼层的具体交付时间双方陈述不一，济南致信酒店主张系2017年7月份完成交付，山东烟草公司主张2017年1月1日交付了除第7、第11、12层之外的的房屋，2017年3月5日，组织12层原租户全部搬离并完成交付，对上述陈述，双方均未提交证据证实。济南致信酒店主张山东烟草公司未在2017年1月1日（起租日）交付全部房屋，根据补充协议约定的租金减免额倒推整体延迟交房系98.7天，并以此主张变更起租日及顺延租赁期限、付款日期，山东烟草公司不予认可，主张起租日系2017年1月1日，不应当变更并顺延其他日期，故济南致信酒店诉至本院。另查，济南致信酒店曾于2019年4月17日将山东烟草公司起诉至一审法院，主张山东烟草公司向其赔偿因逾期交房增加的人工费90万元、逾期交房违约金100万元，同时停止在租赁房屋第14层开设食堂并赔偿各项费用损失3910304元、并与济南致信酒店合理分摊各项费用219401元。后一审法院作出（2019）鲁0191民初1772号民事判决书，驳回了济南致信酒店的诉讼请求，一审法院认为，关于本案是否适用“一事不再理”原则，根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十七条的规定，“一事不再理”必须同时符合后诉与前诉的当事人相同、后诉与前诉的诉讼标的相同、后诉与前诉的诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果这三个条件，本案与（2019）鲁0191民初1772号案件虽涉及相同当事人、相同涉案标的，但两案诉讼请求并不一致，且本案诉讼请求不属于否定前诉裁判结果的情形，故本案不属于重复诉讼，山东烟草公司关于重复诉讼的答辩意见，于法无据，一审法院不予采信。关于济南致信酒店的诉讼请求是否应当支持，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，普天管理公司将其在《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定的一切权利义务全部转让给济南致信酒店的行为，系三方真实性意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，济南致信酒店受让了合同及补充协议的全部权利义务，其行为亦受租赁合同及补充协议的约束。虽然租赁合同及补充协议履行期间，山东烟草公司存在整体房屋延期交付的事实，但针对延期交付的部分楼层，租赁合同已明确约定济南致信酒店承担相关合理搬迁费用及施工费用，故此可知，协调办理房屋交接并非山东烟草公司单方义务，山东烟草公司亦不可能在签订房屋租赁合同签订后2日内完成所有的房屋交付义务，从合同内容上看，济南致信酒店在签订房屋租赁合同时对逾期交付房屋的情形是明知的。此外，双方于2017年11月26日签订《房屋租赁补充协议》，该协议进一步约定了涉案房屋4-6层，1-3层、7层及11-12层因原房屋使用状况致使延期交付，双方确定采取租金减免的方式，山东烟草公司因延期交房一次性免去济南致信酒店房屋租金893588.88元，此后乙方不得再以延期交房等事由向甲方要求减免房屋租金。上述约定可知，山东烟草公司与济南致信酒店已就逾期交房所致的后续问题达成一致意见，山东烟草公司对延期交付的部分楼层以减免租金的方式补偿，双方签署书面补充协议。虽然济南致信酒店主张后期又与山东烟草公司协商变更起租日，并顺延付款日、租赁期限，但未提交有效证据证实，且山东烟草公司当庭表示不同意变更，双方并未就变更起租日、顺延租期、付款日等问题达成一致意见，故双方对起租日及租赁期限、付款日的约定仍应以租赁合同及补充协议约定为准，租赁合同已明确载明2017年1月1日为起租日，此后的租赁补充协议并未对该起租日予以变更，故济南致信酒店以补充协议约定的租金减免额倒推整体延迟交房98.7天，并以此主张变更起租日及顺延相应日期的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回济南致信酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由济南致信酒店管理有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案中，普天管理公司将其在《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定的一切权利义务全部转让给济南致信酒店，济南致信酒店受让了合同及补充协议的全部权利义务，其行为受租赁合同及补充协议的约束。虽然租赁合同及补充协议履行期间，山东烟草公司存在整体房屋延期交付的事实，但针对延期交付的部分楼层，租赁合同已明确约定济南致信酒店承担相关合理搬迁费用及施工费用，故此可知，协调办理房屋交接并非山东烟草公司单方义务，山东烟草公司亦不可能在签订房屋租赁合同签订后2日内完成所有的房屋交付义务，从合同内容上看，济南致信酒店在签订房屋租赁合同时对逾期交付房屋的情形是明知的。此外，2017年11月26日签订的《房屋租赁补充协议》中约定：“涉案房屋4-6层，1-3层、7层及11-12层因原房屋使用状况致使延期交付，双方确定采取租金减免的方式，山东烟草公司因延期交房一次性免去济南致信酒店房屋租金893588.88元，此后乙方不得再以延期交房等事由向甲方要求减免房屋租金”。上述约定可知，山东烟草公司与济南致信酒店已就逾期交房所致的后续问题达成了一致意见，山东烟草公司对延期交付的部分楼层以减免租金的方式进行了补偿。虽然济南致信酒店主张后期又与山东烟草公司协商变更起租日，并顺延付款日、租赁期限，但未提交有效证据证实，且山东烟草公司当庭表示不同意变更，双方并未就变更起租日、顺延租期、付款日等问题达成一致意见，故双方对起租日及租赁期限、付款日的约定仍应以租赁合同及补充协议约定为准，租赁合同已明确载明2017年1月1日为起租日，此后的租赁补充协议并未对该起租日予以变更，故济南致信酒店以补充协议约定的租金减免额倒推整体延迟交房98.7天，并以此主张变更起租日及顺延相应日期的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，济南致信酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由济南致信酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 琴审 判 员  刘彦亭审 判 员  明 霞二〇二〇年四月二日法官助理  刘 辉书 记 员  李姗姗