江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终729号 上诉人（原审被告、反诉原告）：江西洲惠实业有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇。 法定代表人：陈小根，总经理。 委托诉讼代理人：陈光晓，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵玉华，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西佳投实业发展有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。 法定代表人：裘拥军，董事长。 委托诉讼代理人：**涛，南昌市为民法律服务所法律工作者。 原审被告：黄细国，男，1967年2月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈光晓，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵玉华，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 原审第三人：江西省消防救援总队（原名：江西省公安消防总队），住所地：江西省南昌市西湖区。 负责人：宋树欣，总队长。 委托诉讼代理人：邹晨，江西撼唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程子怡，江西撼唐律师事务所律师。 上诉人江西洲惠实业有限公司（以下简称洲惠公司）因与被上诉人江西佳投实业发展有限公司（以下简称佳投公司）、原审被告黄细国、原审第三人江西省消防救援总队（以下简称消防总队）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日受理后，依法组成合议庭，因无新事实及理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 洲惠公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项，发回重审或依法改判驳回佳投公司要求返还房产租赁保证金38万元及支付违约金50万元的诉讼请求，并支持洲惠公司一审反诉请求（不包括反诉请求第6项：判令佳投公司拆除两栋违章建筑，恢复原状）；2.本案一审、二审诉讼费用由佳投公司承担。事实和理由：1.消防总队认可是根据中央军委停止有偿服务的政策规定解除与洲惠公司的租赁合同，并且双方签订了《提前终止租赁合同协议》，但一审判决却仅根据佳投公司提交的一份不知是否存在、是否成功送达的《租赁合同解除通知书》，认定洲惠公司存在拖欠消防总队租金的违约行为，而导致消防总队解除租赁合同，属于认定事实错误。因此，根据洲惠公司与佳投公司签订的《租赁合同》第十二条约定，洲惠公司不存在违约行为，无需承担违约责任。2.一审判决认定佳投公司向洲惠公司交租金至2017年12月是错误的，实际上佳投公司租金只交至2016年12月31日。3.一审判决未查明涉案租赁标的物的返还情况，直接以洲惠公司无法证明涉案房屋仍属于佳投公司使用、收益，驳回洲惠公司返还涉案房屋的诉请，属于分配举证责任错误。4.佳投公司从2016年12月起至今未支付租金，且在使用租赁房屋期间未经洲惠公司同意，擅自对宿舍楼主体架构进行改造，新建两处建筑物，至今未将租赁房屋返还给洲惠公司，临街一楼两间店面尚在佳投公司转租后的承租人处使用，已严重违约，无权要求退还租赁保证金，并应向洲惠公司支付租金和违约金。 佳投公司辩称：1.一审法院认定洲惠公司承担违约金是基于洲惠公司与佳投公司签订的转租合同第十二条、第十四条的约定以及洲惠公司拖欠消防总队的房租，导致房屋租赁合同被解除，该认定有法律依据。2.洲惠公司主张佳投公司缴纳租金和滞纳金与事实不符，洲惠公司在2016年4月20日被消防总队解除了租赁合同，其无权向佳投公司主张租金，且佳投公司也不存在拖欠租金的行为，从发生租赁关系以来，共向洲惠公司支付了311.25万元，其中包括38万元押金和所谓的5万元关系协调费，根据双方签订的转租合同的约定，佳投公司不仅没有拖欠房租且还多付了。综上，一审事实查明清楚，判决依法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黄细国辩称：同意洲惠公司的意见，我方不应当承担连带责任。 消防总队辩称：与我方无关，我方只是配合法院查明事实。 佳投公司向一审法院起诉请求：1.判决洲惠公司向佳投公司退还因提前解除合同所交的房产租赁保证金38万元和违约金50万元及给佳投公司造成的装修和经营损失约110万元人民币（以最终司法鉴定结论为准），黄细国承担连带支付责任；2.本案的诉讼费用全部由洲惠公司、黄细国承担。 洲惠公司、黄细国向一审法院反诉请求：1.判令佳投公司将其租赁的位于南昌市井冈山大道383号房屋交还给洲惠公司、黄细国；2.判令佳投公司支付洲惠公司、黄细国租金771560.6元及滞纳金371656.92元（详见附表）；3.判令佳投公司向洲惠公司、黄细国支付水电费750.89元；4.判令佳投公司向洲惠公司、黄细国支付违约金50万元；5.因本案诉讼所产生的全部费用由佳投公司承担；6.判令佳投公司拆除两栋违章建筑、恢复原状。 一审法院经审理查明：2012年12月21日，以消防总队为甲方，以洲惠公司为乙方，双方签订《武警部队房地产租赁合同》一份，约定由甲方自愿将位于江西省南昌市青云谱区井冈山大道383号，房屋总出租建筑面积约5441平方米，场地面积约2889平方米，其中潇芳宾馆楼（七层，房屋建筑面积2164.61平方米），办公综合楼（七层，房屋建筑面积3276.32平方米），另附赠使用宿舍楼一栋（五层，房屋建筑面积2093.09平方米），出租给乙方商用。租赁期限自2012年12月21日起至2018年6月20日止，租赁期满后，顺延五年合同，期限自2018年6月21日起至2023年12月20日止（甲方将给予乙方6个月装修期限，该装修期间不计租金）。自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金58万元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。 2013年4月3日，以洲惠公司为甲方，以佳投公司为乙方，双方签订《武警部队房地产租赁（转租）合同》一份，约定由甲方自愿并承诺有权将位于江西省南昌市青云谱区井冈山大道383号，房屋总出租建筑面积约4677.7平方米，场地面积约2800平方米，其中潇芳宾馆楼一层部分（即：一层除7天酒店大堂和原小卖部外的所有区域，房屋建筑面积约420平方米）、办公综合楼（七层，房屋建筑面积2164.61平方米），宿舍楼一栋（五层，房屋建筑面积2093.09平方米），出租给乙方商用。租赁期限自2013年3月10日起至2018年6月20日止，租赁期满后，顺延五年合同，期限自2018年6月21日起至2023年12月20日止（甲方将给予乙方100天装修期限，该装修期间不计租金，即从2013年6月21日开始计租）。租金总额人民币5590513元（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）。租金按半年结算，乙方于每半年初1日的前十日内以银行转账方式交付甲方；租赁期间的水、电、暖、气、设备、物业等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担并及时结清。自本合同签订生效后十五日内，且甲方已向乙方提供附件三至附件七的全部附件资料后，乙方向甲方支付房地产租赁保证金38万元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。甲方有违反本合同及附加条款约定或法律规定行为导致本合同无法继续履行或无效的，乙方有权解除合同，且自乙方发出解除合同书面通知后七日内，甲方除退还乙方租赁保证金、预交租金等一切款项外，甲方还须向乙方支付50万违约金并赔偿乙方造成的装修损失（以乙方提交的装修结算造价为准）、经营损失（以乙方上一年度经营所得为基数计算）等一切损失和利益所得。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。黄细国作为甲方的委托代理人在该份合同上签字确认。 洲惠公司向黄细国出具授权委托书一份：现我公司授权委托黄细国先生全权负责我公司有出租权的位于南昌市青云谱区井冈山大道383号三处房产与佳投公司的出租事宜。授权范围包括但不限于：签署房产租赁合同及与本房产有关的一切补充内容；与本房产有关的一切日常事务及关系的处理与协调；收取租金、租赁保证金等一切款项。凡是黄细国先生与贵公司关于本房产发生的一切关系，我公司均认可。授权期限：自2013年3月1日至2023年6月20日。 2014年5月5日，以洲惠公司为甲方，以佳投公司为乙方，以黄细国为甲方担保人，双方签订《武警部队房地产租赁（转租）合同补充协议》一份，约定：1、乙方承诺在甲方与七天酒店签署的《租赁合同》的租赁期内每年度帮助甲方承担60000元的租赁发票税金；2、甲方承诺不管任何时候任何原因，甲方都不得再向乙方提出增加支付任何费用的要求，否则视为甲乙双方租赁关系合作过程中的甲方违约；3、本协议为甲乙双方签署的《武警部队房地产租赁（转租）合同》的补充，甲乙双方在本补充协议内具有与原合同同等的权利义务。当《武警部队房地产租赁合同》终止时，本协议同步终止；4、甲方担保人黄细国与乙方共同同等承担因房屋属性、用途、产权方、出租方、产权纠纷、租赁纠纷等非乙方自身原因造成的风险责任和经济损失，且因上述原因造成乙方损失的，本担保人因连带关系成为第二赔偿人。 就上述承租房产，佳投公司向洲惠公司支付租金至2017年12月，共计2295000元。 2017年8月3日，消防总队向洲惠公司发放《租赁合同解除通知书》：我总队与你公司于2012年12月21日签订了《武警部队房地产租赁合同》，但从2016年4月起至今，你公司拖欠我总队租金，我总队多次通知你公司支付租金未果，根据该《租赁合同》第十二条“合同的解除”（四）和第十四条（二）的约定，我总队有权解除该《租赁合同》。现我总队正式通知你公司：自本《租赁合同解除通知书》送达你公司时，我们双方所签订的上述《租赁合同》解除。限你公司收到本《合同解除通知》后15日内腾空租赁房屋并归还给我总队，若你公司在上述期限内未腾空租赁房屋，我总队将通过法律途径予以解决。 2017年8月14日，洲惠公司向佳投公司发放《租赁合同解除通知书》：我公司与你公司于2013年4月3日签订了江西武警消防总队位于井冈山大道的房屋租赁合同，但从2016年12月至今你公司拖欠我公司租金，本公司多次通知你公司支付租金未果。根据《租赁合同》第十四条第二款“合同的解除”，我公司正式通知贵公司，自本《租赁合同解除通知书》送达您公司时，我们双方签订的上述《租赁合同》解除，限你公司收到本《租赁合同解除通知书》后10日内腾空租赁房屋并交还本公司，若你公司在上述期限内未腾空租赁房屋，我公司将通过法律途径予以解决，并保留追究违约责任的权利。 经洲惠公司申请，江西省南昌市大成公证处公证员于2019年10月30日上午来到位于江西省南昌市青云谱区井冈山大道387-1号七天连锁酒店附近，就其旁边的招牌分别显示为“芙蓉兴盛便利超市”“抚州特色鲜汤粉”的经营现状进行拍照、摄像。 一审法院认为：洲惠公司与消防总队签订的《武警部队房地产租赁合同》，佳投公司与洲惠公司、黄细国签订的《武警部队房地产租赁（转租）合同》、《武警部队房地产租赁（转租）合同补充协议》均系双方当事人真实的意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效，各方当事人均应恪守履行。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，因洲惠公司拖欠租金致使消防总队于2017年8月3日解除与其签订的《武警部队房地产租赁合同》，该《租赁合同》的解除将致使佳投公司与洲惠公司签订的《武警部队房地产租赁（转租）合同》无法实现合同目的。洲惠公司虽于2017年8月14日以佳投公司拖欠租金（2016年12月至今未支付租金）为由向其发放《租赁合同解除通知书》，但佳投公司的租金实际支付至2017年12月，并未存在拖欠租金的情况，同时因洲惠公司的违约行为（拖欠租金）致使本合同目的无法实现，佳投公司可以解除该《租赁（转租）合同》，并要求洲惠公司依约承担相应的违约责任。对佳投公司要求洲惠公司退还房产租赁保证金38万元及依约支付违约金50万元的诉讼请求，一审法院予以支持。对佳投公司要求洲惠公司支付给佳投公司造成的装修和经营损失约110万元的诉讼请求，其未提供证据证明其经营损失的具体金额，故对该主张，一审法院不予支持。黄细国作为洲惠公司的代理人，其亦在《武警部队房地产租赁（转租）合同补充协议》上作为连带担保人签字确认，故对返还房产租赁保证金38万元应承担连带清偿义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于洲惠公司、黄细国要求佳投公司将承租物（坐落于江西省南昌市井冈山大道383号房屋）交还给其并要求支付租金771560.6元及滞纳金371656.92元的诉讼请求，洲惠公司、黄细国提供的证据不足以证明承租物（坐落于江西省南昌市井冈山大道383号房屋）尚在佳投公司处使用、收益，故一审法院对于洲惠公司、黄细国的上述主张不予支持。关于洲惠公司、黄细国要求佳投公司支付水电费750.89元的诉讼请求，其提供的证据并不足以证实其主张，故一审法院对于洲惠公司、黄细国的该项主张不予支持。关于洲惠公司、黄细国要求佳投公司拆除两栋违章建筑，恢复原状的诉讼请求，其提供的证据并不足以证实其主张，故一审法院对于洲惠公司、黄细国的该项主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、由江西洲惠实业有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向江西佳投实业发展有限公司返还房产租赁保证金38万元及支付违约金50万元；二、黄细国对上述第一项判决中江西洲惠实业有限公司的返还义务承担连带清偿责任；三、驳回江西佳投实业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回江西洲惠实业有限公司、黄细国的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22620元（江西佳投实业发展有限公司已预交），由江西洲惠实业有限公司承担10000元，江西佳投实业发展有限公司自行承担12620元；反诉费用9798元（江西洲惠实业有限公司已经预交），由江西洲惠实业有限公司自行承担。案件保全费5000元（江西佳投实业发展有限公司已预交），由江西洲惠实业有限公司承担。 二审中，洲惠公司提交了两组新证据。第一组：中国人民武装警察部队有偿服务收费专用票据、国内支付业务收款回单，证明洲惠公司于2017年2月3日向消防总队支付了租金298700元，消防总队财务部门于2017年2月7日开具了有偿服务收费专用票据。第二组：收条两张，证明洲惠公司曾代佳投公司法定代表人裘拥军转交20万元的佣金给介绍人，该部分费用不应视为佳投公司已付租金。 佳投公司质证认为，对第一组证据的质证意见同消防总队的质证意见。对第二组证据的真实性、合法性和关联性均有异议，收条是谁写的、款项是否给付、是否是佳投公司委托，均无法确认。 黄细国质证认为，对这两组证据没有异议。 消防总队质证认为，对第一组证据真实性没有异议，但是2017年2月3日收的租金不能确定是哪个阶段的租金，因为洲惠公司租金一直支付的没有规律，我们需要算总账才能确定。第二组证据与其无关。 经举证、质证，本院认定如下：各方当事人对洲惠公司提交的第一组证据真实性没有异议，但该组证据无法证明洲惠公司系支付哪个时间段的租金，洲惠公司也未能明确，本院仅对该组证据的真实性予以认定。洲惠公司提交的第二组证据仅是案外人签字的两张收条，未能体现与佳投公司有何关联，也未提交相应的付款记录，本院不予认定。 本院经审理查明，佳投公司自2012年12月7日起共向洲惠公司支付了311.25万元，最后一笔付款时间为2016年6月18日，其中向黄细国账户转账273.25万元，另黄细国向佳投公司法定代表人裘拥军打了一张38万元押金的收条。洲惠公司对上述付款金额没有异议，但认为佳投公司最后一笔付款是付2016年12月20日之前的租金。 还查明，2013年4月3日洲惠公司（甲方）与佳投公司（乙方）签订的《武警部队房地产租赁（转租）合同》第十二条第（四）项约定：因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；乙方收到因部队政策法规造成合同无法履行书面通知当日或不可抗力原因自开始发生的一周内，甲方须退还乙方租赁保证金和乙方预付的租金等所有款项，否则视为甲方违约。 另查明，消防总队（甲方）与洲惠公司（乙方）签订《提前终止租赁合同协议》，约定：1.因武警部队政策重大调整，根据《租赁合同》约定，甲乙双方一致同意解除《租赁合同》，从2018年3月1日起，双方租赁合同关系终止，甲、乙双方均不承担违约责任。2.乙方保证各承租户在2018年3月20日前搬走属于可分离、可移动的所有物品，完好地交还属于甲方的设施、设备，腾空租赁房屋交还给甲方，并办理交接手续。3.乙方应付清租赁房屋腾空交还甲方之前的租金或房屋占有使用费（具体数额以双方结算为准）及电费、水费、气、设备、物业管理费等相关费用，并退还各承租户的押金。4.因提前终止《租赁合同》所引起的经济补偿问题，双方应在办理完租赁房屋交接手续后，按《租赁合同》约定、国家法律法规、国家政策的规定进行协商处理。如政策有明确具体规定的，按政策处理；没有政策规定，双方又不能达成协议一致意见的，双方均同意通过诉讼方式加以解决。5.本协议载明的甲乙双方地址、授权代理人及其联系电话，均作为双方及诉讼的通知送达地址；利用联系电话发短信或联系电话注册的微信发微信的，均视为有效送达；需要书面送达的，以邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达。如本合同任何一方变更授权代理人及联系电话或联系地址，应及时通知对方。因一方变更授权代理人及联系电话或联系地址未通知对方，致使一方及法院按本条规定无法将通知送达到对方的，视为对方已收到通知。6.本协议经双方盖章确认后生效，一式肆份，甲方双方各执两份，具有同等法律效力。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，洲惠公司与消防总队签订的《武警部队房地产租赁合同》、《提前终止租赁合同协议》以及洲惠公司、黄细国与佳投公司签订的《武警部队房地产租赁（转租）合同》、《武警部队房地产租赁（转租）合同补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效。《提前终止租赁合同协议》明确约定因武警部队政策重大调整，双方租赁合同关系终止，且双方互不承担违约责任，故一审认定因洲惠公司拖欠租金导致其与消防总队的租赁合同解除依据不足，本院予以纠正。根据《武警部队房地产租赁（转租）合同》第十二条第（四）项的约定，因武警部队政策重大调整导致合同无法履行的，洲惠公司与佳投公司互不承担责任，但洲惠公司应退还佳投公司租赁保证金，故一审判决退还38万元保证金，本院予以维持，但对支付违约金50万元的诉请，本院予以驳回。 关于洲惠公司上诉主张佳投公司应交还承租物并承担租金、滞纳金的问题。本院认为，洲惠公司称尚在经营的芙蓉兴盛便利超市和抚州特色鲜汤粉系佳投公司承租的区域，其未能举证证明，另佳投公司已明确表示其承租的区域早已搬空撤离，且双方对其他租赁物已停止经营均无异议，因政策因素，涉案房屋也不涉及被占用导致扩大损失的问题；由于双方一直就损失问题与消防总队协商，还未能达成一致意见，洲惠公司也因此未向消防总队支付2017年之后的租金，而洲惠公司对佳投公司已付清了2017年之前的租金不持异议，故对洲惠公司该项上诉请求，本院不予支持，其可待相关事宜处理完毕之后，另行主张。关于洲惠公司上诉主张的750.89元水电费的诉请，因其提交的证据并不足以证明该主张，本院不予支持。至于洲惠公司提出的50万元违约金的问题，因合同的解除不归责于双方，合同约定双方互不承担责任，故对于该项诉请，本院亦不予支持。 综上，洲惠公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初1715号民事判决第二、三、四项； 二、变更江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初1715号民事判决第一项为江西洲惠实业有限公司于本判决生效之日起七日内向江西佳投实业发展有限公司返还租赁保证金38万元； 三、黄细国对上述第二项判决中江西洲惠实业有限公司的返还义务承担连带清偿责任； 四、驳回江西佳投实业发展有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回江西洲惠实业有限公司、黄细国的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费26992元，由江西佳投实业发展有限公司负担16992元，由江西洲惠实业有限公司负担10000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  王革生 审 判 员  俞志翀 二〇二〇年四月二十三日 法官助理  谢 颖 书 记 员  李盼盼