云南省易门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0425民初125号 原告：云南万晟物业服务有限公司。住所:云南省玉溪市易门县龙泉街道东盛街9号。 法定代表人：矣坤，公司执行董事。 委托诉讼代理人：乐贵云，男，1973年5月1日生，彝族，系云南万晟物业服务有限公司员工，住云南省玉溪市易门县。代理权限：特别授权。 被告：周乾林，男，1971年4月9日生，汉族，住四川省南部县，现住云南省玉溪市易门县。 原告云南万晟物业服务有限公司（以下简称“万晟公司”）与被告周乾林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月21日在本院第二审判法庭公开开庭进行了审理，原告万晟公司的委托诉讼代理人乐贵云，被告周乾林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万晟公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费3770元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：易门大户豪物业服务有限公司(以下简称“大户豪公司”)与易门永德房地产开发有限公司签订了《易门文华时代物业服务委托合同》，由大户豪公司为文华时代住宅小区提供物业管理服务。合同约定：合同期限为2018年1月1日起至2019年12月31日止，住宅收费标准第3层—7层每月每平方米1.2元，第8层—12层每月每平方米1.3元，第13层—17层每月每平方米1.4元。商铺收费标准为每月每平方米1.2元。被告系该小区的一位业主，其房屋系住宅第3层，面积124.07平方米，2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3770元（住房面积124.07平方米×1.2元每平方米×12个月×2年），经大户豪公司多次催讨，被告拒绝支付。易门永德房地产开发有限公司已把属被告的易门文华时代小区×××××号住房交付被告管理，被告应于接房之日支付大户豪公司物业费。大户豪公司服务的对象是不特定的所有业主，绿化、保安、保洁、维修等工作需要物业公司配备大量的工作人员去完成。为维护原告的合法权益，请求判如所请。 被告周乾林辩称：一、易门永德房地产开发有限公司（甲方）与大户豪公司(乙方)签订的《易门县文华时代物业服务委托合同》，被告及小区业主委员会从未听过或见过，大户豪公司无权起诉或起诉不合法。二、大户豪公司属没有通过招投标方式或者经过房地产行政主管部门批准选聘的物业服务企业，签订的《易门县文华时代物业服务委托合同》没有报住房城乡建设行政主管部门备案。合同中的收费标准没有经政府物价部门指导、把关审核，是不合法的合同，要求被告履行不合法的合同不合法。三、《易门县文华时代物业服务委托合同》第二十六条、第三十五条、第三十六条约定：甲方交付物业给乙方前，甲方处理解决清楚业主或物业使用人的所有正当问题：包括之前甲方物业服务中的费用问题、甲方对业主的承诺问题、矛盾纠纷问题等；甲方违反本合同第二十六条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；甲方违反本合同第二十六条的约定，未处理完毕业主跟甲方遗留的问题，导致业主和物业使用人以此为由拒绝向乙方缴纳物业服务费及相关费用的，所产生的费用由甲方承担，大户豪公司起诉被告对象不正确。四、建设单位与物业买受人签订的房屋购销合同中没有物业服务的内容，亦没有任何人要求被告口头或者书面承诺遵守临时管理规约，大户豪公司收费无依据。五、易门文华时代商业中心小区管理混乱，不清楚大户豪公司做了什么服务，小区管理存在的问题多次反映得不到解决，物业服务与收费不对等。六、2019年12月10日大户豪公司提出退场通知，2020年1月1日正式退出并关停电梯未履行提前3个月告知业主委员会的义务，使小区广大业主饱受爬楼之苦。七、大户豪公司对小区随意停水停电，侵害业主利益。综上，希望规范物业管理活动，维护业主、物业企业合法权益，请求法院驳回起诉，不予受理。 根据本案证据及当事人陈述，认定本案案件事实如下： 易门文华时代商业中心系易门永德房地产开发有限公司开发建设。2017年12月30日易门永德房地产开发有限公司（甲方）与大户豪公司（乙方）签订《易门县文华时代物业服务委托合同》，就甲方选聘乙方对易门文华时代商业中心提供物业管理服务事宜作出如下约定：物业名称：易门文华时代商业中心；物业类型：商住综合（含小区住宅、商铺、车位等物业）；服务内容：物业服务区域内物业的公共设施设备维护管理，共用部位、共用设备设施维护与管理，清洁卫生维护，公共绿化养护，公共交通秩序维护与车辆停放秩序的管理等；管理期限：3年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止。如合同期届满，小区未成立业主委员会或虽已成立业主委员会但未选聘出新的物业服务企业，本合同继续有效至小区业主委员会依法选聘出新的物业服务企业之日；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、基础物业费：（1）住宅：3-7层1.2元/平方米/月，8-12层1.3元/平方米/月，13-17层1.4元/平方米/月；2018年物业费收费起止日期：2018年1月8日-2019年1月7日，向物业公司全额交纳物业费。后每年1月8日开始收取物业费。合同还对物业管理服务质量、物业的交接手续、违约责任等内容进行了约定。2018年1月1日大户豪公司进入易门文华时代商业中心提供物业服务至2019年12月31日止。 被告户的住宅位于易门文华时代商业中心×××××室，面积124.07平方米，2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，经大户豪公司短信、入户催收，被告户至今未交纳。 另查明，大户豪公司名称于2020年3月9日变更为万晟公司。 本院认为，业主在物业管理活动中，享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务等权利。同时，应履行按时交纳物业费等义务。前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”本案中，大户豪公司具有从事物业管理的资质,符合《物业管理条例》对物业服务企业的要求。易门永德房地产开发有限公司作为易门文华时代商业中心的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,与大户豪公司签订书面的《易门县文华时代物业服务委托合同》，系前期物业合同。大户豪公司依据《易门县文华时代物业服务委托合同》，到易门文华时代商业中心提供物业管理服务，履行了主要合同义务，相应地被告作为业主有按时交纳物业费的义务。现被告未按合同约定交纳物业费，应承担相应的民事法律责任。被告辩称大户豪公司无权起诉或起诉不合法的辩解意见，与法律规定不符，不予采纳。被告的住宅2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，按合同约定，应为124.07平方米×1.2元/平方米/月×24个月﹦3573元。大户豪公司的名称变更为万晟公司，万晟公司要求被告支付拖欠的物业费的主张，有事实和法律依据，予以支持。原告主张被告拖欠的物业费为3770元，按合同约定计算为3573元，本院支持3573元。建设单位选聘物业服务企业是否经过行政主管部门批准，物业服务合同是否报行政主管部门备案，系行政主管部门的行政管理职权范围，不影响《易门县文华时代物业服务委托合同》的合同效力。《易门县文华时代物业服务委托合同》约定的物业费收费标准，不高于政府部门确定的关于普通住宅前期物业收费标准。被告辩称大户豪公司属没有通过招投标方式或者经过房地产行政主管部门批准选聘的物业服务企业，签订的《易门县文华时代物业服务委托合同》没有报住房城乡建设行政主管部门备案，合同中的收费标准未经政府物价部门审核，属不合法合同的辩解意见，于法无据，不予采纳。被告辩称关于易门文华时代商业中心小区管理混乱，存在问题多次反映得不到解决，物业服务与收费不对等；大户豪公司对小区随意停水停电，侵害业主利益等辩解意见，属于业主的共同利益，应通过共同的主体行使权利，不能成为被告不交纳物业费的理由。被告关于依据合同第二十六条、第三十五条、第三十六条约定，大户豪公司起诉被告对象不正确；建设单位与物业买受人签订的房屋购销合同中没有物业服务的内容，亦没有任何人要求被告口头或者书面承诺遵守临时管理规约，大户豪公司收费无依据；大户豪公司停止物业服务未按规定提前3个月告知业主委员会等辩解意见，属另外的法律关系,在本案中不予评判处理。 综上，为维护业主和物业服务企业的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 由被告周乾林于判决生效之日起五日内支付原告云南万晟物业服务有限公司自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业费3573元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元（原告云南万晟物业服务有限公司已预交），由被告周乾林负担（须于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以自本判决规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请执行。 审判员  刘桂仙 二〇二〇年四月十五日 书记员  杜天星