四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终187号 上诉人（原审原告）：安刚，男，1974年9月18日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：张鸣，四川达权律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苍溪县永强建筑机具租赁站，住所地四川省苍溪县陵江镇紫云工业园（农机制造公司内）。 法定代表人：曾华明，经理。 被上诉人（原审被告）：曾华明，男，1975年11月24日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被上诉人（原审被告）：卢万忠，男，1968年8月2日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：刘清平，四川汉能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：措丹，男，1988年2月21日出 生，藏族，住四川省黑水县交通局。 上诉人安刚因与被上诉人苍溪县永强建筑机具租赁站（下称永强租赁站）、曾华明、卢万忠、措丹租赁合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2019）川0824民初3277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人安刚及其委托诉讼代理人张鸣，被上诉人永强租赁站法定代表人曾华明，被上诉人卢万忠及其委托诉讼代理人刘清平，被上诉人措丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安刚上诉请求：依法撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人之间的租赁关系，被上诉人承担违约金5万元。事实和理由:一、原审认定事实不清。2019年5月,重庆市沙坪坝人民法院发布执行公告,拍卖案涉标的物,询问了被执行人张廷生,拍卖标的物上存有租赁权。2019年6月14日,上诉人竞买并经裁定取得农机公司的苍国用(2014)第00016号国有土地使用权及地上建筑物。上诉人在竞买过程中没有任何过错，重庆市沙坪坝人民法院采取的执行措施,亦无不当之处。原审法院对执行法院询问张廷生及通知措丹的事实不作认定,影响案件的公正处理。庭审查明,2016年1月15日,被上诉人卢万忠通过银行转账向张廷生支付人民币20万元,刘宇当日出具20万元的借条。2018年1月15日,张廷生出具收条写明收到租金20万元。原审法院据此认定被上诉人卢万忠向公司法定代表人刘宇出借的20万元协商转化为租金，明显缺乏证据支撑且逻辑混乱。卢万忠提交借条原件和租金收条原件,极不符合交易习惯,却被原审法院认可。原审法院将个人之间的民间借贷与公司收取租金的经营行为认定为债务的抵销,无法律依据。二、原审程序不合法。对于租金损失，上诉人难以启动另案处理程序，原审法院无权审查执行法院的执行措施是否恰当。原审法院应当追加农机公司、张廷生、刘宇作为本案的共同被告,并根据查明的事实判决其承担责任。承租人应当是永强租赁站,不应当追加卢万忠、措丹为本案共同被告。签订租赁合同的主体与永强租赁站经营者是同一个人。三、原审判决错误。法院的公告己经清楚载明,案涉租赁合同的租金每五年交纳,相关权利人有异议的应在公告规定的日期内提出,张廷生作为被执行人未提出存在预收租金的情况,措丹作为租赁站的现场管理人员放弃向执行法院陈述和举证的权利,只能推定预收租金的事实不成立。卢万忠庭审辩解当时农机公司涉诉和执行案件过多,资金进入公司账户恐被案外人冻结或执行,卢万忠与张廷生的行为具有逃避司法行为的主观恶意,原审判决表现的价值导向严重错误。 四被上诉人答辩称，一审查明事实清楚，程序合法。我们对司法拍卖行为表示尊重，但拍卖之前标的物就与被上诉人之间形成了租赁，与我们依据合同产生的抗辩权不矛盾。在整个交易过程中，被上诉人与张廷生、农机公司之间的交易是符合交易习惯的，刘宇与张廷生是父子关系，他们提出转为租金时我们是吃亏的，手续虽然没有加盖印章，但公司法人的职务行为张廷生他们本人是认可的，借款转租赁是他们真实意思表示，不违反法律规定，并且在拍卖之前，我们的行为是合法的。按照合同相对性，本案发生在上诉人与被上诉人之间，原则上是不应该追加案外人的。一审对张廷生、刘宇进行了询问，并去重庆法院时行了调查。签租赁合同的是三被上诉人自然人，之后才办理永强租赁站个体工商登记，追加这三人更方便查清案件事实，程序不违反法律规定。 安刚一审诉讼请求：解除原、被告之间签订的就农机公司土地使用权及地上建筑物的租赁合同；被告永强租赁站支付违约金50000元。 一审法院查明事实：2014年7月15日原审被告卢万忠、曾华明、措丹与农机公司签订房屋及土地租赁合同，约定原审被告卢万忠、曾华明、措丹租赁四川省苍溪农机制造有限公司（下称农机公司）的位于苍溪县紫云工业园厂区线一侧空地，租期15年，租金每年30000元，每5年支付一次。原审被告卢万忠、曾华明、措丹在租赁土地后在其上进行填方、硬化、修建房屋等，双方约定在发生租期届满或不再续租等情况下，承租人在其上加筑的设施归出租人所有。2014年11月7日原审被告曾华明、卢万忠、措丹成立原审被告永强租赁站个体工商户，营业执照上登记经营者为原审被告曾华明，原审被告卢万忠系原审被告措丹岳父，原审被告曾华明系原审被告措丹姐夫。 2019年6月14日原告安刚通过网络司法拍卖竟得重庆市沙坪坝区人民法院处置的农机公司名下位于苍溪县陵江镇紫云工业园的苍国用（2014）第00016号国有土地使用权及地上建筑物。同年7月26日重庆市沙坪坝法院以（2017）渝0106执6298号公告裁定前述国有土地使用权及地上建筑物自2019年7月24日起归原审原告安刚所有。 原审原告安刚竞买成功后口头要求原审被告永强租赁站按照租赁合同第四条第三款约定：若乙方未按合同约定逾期30日内缴纳租金，甲方有权解除本合同，收回所出租的房屋及土地，并追究乙方的违约责任，与其重新签订租赁合同，缴纳租金。2019年10月21日原审原告安刚以原审被告永强租赁站无正当理由拒付租金已经构成违约为由起诉来院请求裁判解除原审原、被告之间签订的就农机公司土地使用权及地上建筑物的租赁合同；原审被告永强租赁站支付违约金50000元。诉讼中，因查明农机公司与原审被告卢万忠、曾华明、措丹签订的租赁合同，一审法院依职权将上述三人追加为共同原审被告。 另查明，2016年1月15日农机公司的法定代表人刘宇在原审被告卢万忠处借款200000元，2018年1月15日刘宇的父亲张廷生出具收条同意将借款转化成第二个5年及其后的租金。2014年1月张廷生原系农机公司的法定代表人，其后该公司变更至张廷生儿子刘宇名下，且该公司系张廷生及其妻子、刘宇及其妻子共同经营的家族式企业。 一审法院认为：永强租赁站与原审被告卢万忠、曾华明、措丹签订的房屋及土地租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中四原审被告与农机公司的租赁合同在前，法院通过拍卖转让土地使用权给原审原告安刚在后，根据买卖不破租赁的规定，原审原告安刚买受行为不影响四原审被告的租赁合同的效力。对于原审原告安刚提出的四原审被告没有按约定缴纳租金，经查农机公司的法定代理人刘宇与其父张廷生即公司的实际经营者已与原审被告卢万忠达成了将借款200000元转化成租金的协议，且2016年1月借款时间和2018年1月转成租金时间均在原审原告安刚买受行为之前，也即是四原审被告已在2018年1月已经将租金预先支付给原出租人农机公司，不存在不支付租金的违约行为，故对原审原告安刚的诉称一审法院不予认可。如若原审原告安刚对租金方面确存在损失，可另案处理。同时四原审被告辩称原审原告安刚不是该宗土地的使用权人，经核实原审原告安刚确系从法院经过拍卖程序获得的土地使用权，虽未办理土地权属证书，但法院的裁定公告确定了该宗土地的使用权人系原审原告安刚，原审原告安刚具有诉讼主体资格。 综上所述，原审原告安刚要求与原审被告永强租赁站、原审被告卢万忠、曾华明、措丹解除租赁关系及赔付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审判决如下：驳回原告安刚的诉讼请求。案件受理费525元，由原告安刚承担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实，2014年7月15日，卢万忠、曾华明、措丹与农机公司签订《房屋及土地租赁合同》，约定租赁案涉标的物，租期15年，租金每年30000元，每5年支付一次。重庆市沙坪坝区法院执行生效法律文书，被执行人为农机公司、张廷生和刘宇，于2019年6月14日，网络司法拍卖案涉标的物，安刚通过网络竞拍取得案涉标的物所有权。为此，根据买卖不破租赁原则，安刚成为案涉《房屋及土地租赁合同》中出租人合同主体，安刚依据该合同主张第二期租金，永强租赁站以民间借贷转租金已预交为由拒付，双方发生争议。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行以下职责：（一）制作、发布拍卖公告；（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；…”第十三条规定，“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：…（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等…。”本案中，安刚要求收取租赁合同约定第二期租金时，双方所争议的20万元民间借贷之债转为租金的时间是2018年1月15日，发生在网络司法拍卖公告之前，属于司法拍卖财产的现状内容。也就是说，安刚通过网络司法拍卖程序竞买的案涉标的物的权利现状即租赁状况和合同履行情况等应由执行法院查明确定。并且，大额租金也会影响到标的物的评估价。因此，双方关于案涉标的物在拍卖前是否预收租金20万元的争议，不属于本院审理范围。一审法院对民间借贷款转租金行为进行认定不当，二审予以纠正。安刚关于解除案涉合同的前提是否定民间借贷款转租金，因该前提不属于本院审理范围，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。安刚基于网络司法拍卖取得标的物主张租金损失可依法另处。 综上，安刚的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，对执行标的物在拍卖前的租金缴纳情况进行审理不当，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人安刚承担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 李开彦 审判员 贺 斌 二〇二〇年四月八日 书记员 王梦琪