江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初7979号原告：蒋忠元，男，1963年1月22日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：顾裕滔，江苏金渠律师事务所律师。被告：宋功兵，男，1976年6月4日生，汉族，住安徽省舒城县。原告蒋忠元与被告宋功兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日受理后，依法由审判员黄树杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋忠元的委托诉讼代理人顾裕涛、被告宋功兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋忠元向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的租赁合同于2019年10月22日解除；2、判令被告向原告支付自2019年10月23日至2019年12月23日房屋占有使用费23000元；3、判令被告向原告支付自2019年9月1日至2019年10月22日的租金19933元及逾期利息（以19933元为基数，自2019年9月10日起计算至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令被告向原告支付违约金5000元；5、判令被告向原告支付物业费9175元（自2019年2月1日至2019年12月23日的物业费）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月1日，蒋忠元与宋功兵签订了《商铺租赁合同》，约定由蒋忠元将位于无锡市惠山橡树湾邸的商铺出租于宋功兵经营茶座，租赁期限为2018年7月1日至2023年6月31日，同时约定了租金标准及支付方式。2019年8月30日，宋功兵与蒋忠元达成补充协议，约定“2019年9月1日至2020年2月底6个月的租金69000元，于2019年9月10日前汇入委托人账户，若宋功兵未准时付款，蒋忠元有权收回房屋”，之后蒋忠元多次催讨租金，但宋功兵未履行付款义务。2019年10月21日，蒋忠元向宋功兵发送律师函，明确通知宋功兵解除双方的《房屋租赁合同》，并立即将涉案房屋归还给蒋忠元。宋功兵未按约履行支付租金义务，损害蒋忠元利益，致使合同目的无法实现，故诉至法院请求判如所请。被告宋功兵辩称：我自始至终没有说过不支付房租，因为生意不景气，所以在到期之前我一直约房东过来谈想把房子转租掉，但是这个房子是由四个房东一起购买，所以他们几个房东之间意见不统一，所以房子没有转租成。我从来没有违约，所以违约金不承担。从2019年9月1日至2019年11月11日拖欠的房租我是认可的。最后实在没有办法我和房东说里面所有的东西都留给房东，只要给我40000元就可以，房子由房东自己处理。另外在我正常营业期间，房东让物业强行断水、断电三天，我还报了两次案。本院经审理认定事实如下：2018年7月1日，蒋忠元与宋功兵签订了《商铺租赁合同》一份，约定由宋功兵（乙方、承租人）向蒋忠元（甲方、出租人）租赁位于无锡市惠山橡树湾邸的商铺用于经营茶座，租赁期限5年，自2018年7月1日至2023年6月31日。租金：2018年7月1日至2019年6月31日租金138000元，2019年7月1日至2020年6月31日租金138000元，2020年7月1日至2021年6月31日租金148000元。2021年7月1日至2022年6月31日租金158000元，2022年7月1日至2023年6月31日租金168000元。付款方式：租金一年一付，提前一月预付。押金5000元，合同到期后，双方协商房屋恢复程度，施工完成后，甲方则按合同约定截止日予以无息退还。乙方必须按照约定提前一月向甲方缴纳租金，逾期不缴纳视为违约，押金不予退还。房屋的附属设施及费用的承担，承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、物业费及其他产生的直接费用，收费标准按无锡相关标准的执行……。租赁期间房屋修缮：出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请……。权利义务:甲方有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金……。蒋忠元与宋功兵在租赁合同上分别签字。2019年8月30日，宋功兵出具补充协议，载明：1、2019年9月1日至2020年2月底六个月租金69000元，9月10日转入甲方指定账号内。2、2020年2月15日付2020年3月1日至6月底房租4个月计46000元。3、以后都是一年一付，如乙方没有准时付款，甲方有权收回房子，乙方无权干涉。宋功兵在承诺人处签字捺印。2019年10月21日，蒋忠元委托江苏金渠律师事务所向宋功兵邮寄了律师函，律师函告知宋功兵未按合同约定支付租金，通知其解除合同，并及时腾房和支付拖欠的物业费，并告知其法律后果。2019年10月6日，蒋忠元与宋功兵进行微信聊天，蒋忠元提到：老宋，你已拖欠商铺租金一个月多了，你把坐落在无锡市惠山区橡树湾333号商铺，在2019年10月10日前商铺里面东西都搬出，我们要商铺收回。2019年11月11日，宋功兵发消息给蒋忠元，提到：蒋总后天通知你的律师来收房。2019年11月13日，宋功兵发送腾房视频及消息给蒋忠元，提到：蒋总你的房子我已腾空了，尽快安排人过来把房子收回。蒋忠元回复：你要把房子里面的东西都拆了，租金物业费都付了再找我的律师吧，如果你房子里面没有拆掉租金物业费没付我们不能接收的。2019年11月20日，宋功兵发函给蒋忠元，称已在2019年11月13日将租赁商铺腾空，再次函告其收房。案涉商铺2019年2月1日至2019年10月31日的物业费为7693.06元，自2月起欠缴。庭审中，双方确认宋功兵租金交到2019年8月底。押金5000元在蒋忠元处。以上事实，有房屋所有权证、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、商铺租赁合同、补充协议、律师函、EMS邮寄凭证、物业费催缴通知、函告、聊天记录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应恪守。因宋功兵欠付租金，故蒋忠元通知解除双方的商铺租赁合同，且宋功兵已腾房表示不再继续履行合同，故本院确认原被告之间的租赁合同于2019年10月22日解除。蒋忠元主张自2019年9月1日至2019年10月22日的租金19933元本院予以支持。因宋功兵欠付租金导致合同解除，造成蒋忠元相应损失，故蒋忠元主张的逾期付款利息符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除后使用费的支付期限，本院认为，出租人根据添附的基本原则已经取得了附和的装饰装修物的所有权，承租人已无权对装饰装修物进行处分，在合同对于装修双方没有特别约定的情况下，出租人无权要求承租人替其拆除已为其所有的装饰装修物，承租人的装饰装修也并不构成对出租人的侵权，尽管装饰装修物可能会对出租人继续行使财产权造成限制，但这是出租人为了获取租金而付出的代价，是出租人对自己财产的一种处分。而欠付物业费是否能导致延迟收房，合同中也并未明确约定。本案中，宋功兵已于2019年11月11日发送视频及通知蒋忠元于2019年11月13日收房，2019年11月13日宋功兵又发送腾房视频及通知，而蒋忠元仅以装修未拆除和欠付物业费为由未予接收，应承担损失扩大的不利后果，故本院认定2019年11月13日为实际腾房之日，故使用费应自2019年10月23日计算至2019年11月13日为8318元（取整）。关于物业费，合同约定应由宋功兵支付，且蒋忠元已提供了欠付的证据，但同样计算至2019年11月13日，故本院支持8063元（取整）。关于违约金，因宋功兵逾期未付租金，应承担没收保证金的违约责任，本院予以支持，但5000元保证金已在蒋忠元处，无需另外支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、蒋忠元、宋功兵于2018年7月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月22日解除。二、宋功兵于本判决生效之日起十日内支付蒋忠元自2019年9月1日至2019年10月22日的租金19933元及逾期利息（以19933元为基数，自2019年9月10日起计算至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、宋功兵于本判决生效之日起十日内支付蒋忠元自2019年10月23日至2019年11月13日房屋占有使用费8318元。四、宋功兵于本判决生效之日起十日内支付蒋忠元自2019年2月1日至2019年11月13日物业费8063元。五、驳回蒋忠元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取551元，由宋功兵负担286元、由蒋忠元负担265元。该款已由蒋忠元预交，本院于本判决生效之日起十日内将宋功兵应负担的案件受理费286元退还蒋忠元，宋功兵于本判决生效之日起十日内将其应负担的案件受理费286元支付至无锡市惠山区人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  黄树杰二〇二〇年四月二十九日书记员  许 姣