吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民再17号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张严厉，女，1962年6月30日出生，汉族，住吉林省长春市净月开发区。 委托诉讼代理人：陈雅婷，北京大成（长春）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：谢晓迪，女，1974年12月24日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：袁野，吉林昊桓律师事务所律师。 原审第三人：长春圣海至尊房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区前进大街881号。 法定代表人：张贤东，该公司经理。 委托诉讼代理人：苏宁华，该公司职员。 原审第三人：长春信息技术职业学院，住所地吉林省长春市高新区卓越大街881号。 法定代表人：姜云红，该校校长。 委托诉讼代理人：苏宁华，该公司职员。 原审第三人：长春伍陆柒捌集团有限公司，住所地吉林省长春市高新区卓越大街881号。 法定代表人：姜云红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏宁华，该公司职员。 再审申请人张严厉因与被申请人谢晓迪、原审第三人长春圣海至尊房地产开发有限公司（以下简称圣海公司）、长春信息技术职业学院（以下简称信息学院）、长春伍陆柒捌集团有限公司（以下简称伍陆柒捌公司）案外人执行异议之诉一案，不服本院（2018）吉01民终4042号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院作出(2019)吉民申296号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人张严厉及其委托诉讼代理人陈雅婷、被申请人谢晓迪的委托诉讼代理人袁野、原审第三人长春圣海至尊房地产开发有限公司、长春信息技术职业学院、长春伍陆柒捌集团有限公司共同委托诉讼代理人苏宁华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张严厉申请再审称，依法撤销一、二审判决，支持其诉讼请求。事实与理由：2015年5月，申请人购买了长春市朝阳区前进大街翠湖园小区第7栋2单元1404号房屋。《员工内部认购协议》《车位认购协议》《收据》《圣海国际（翠湖园小区）认购房源确认书》以及付款凭证等全部具备。但是2017年9月，包括张严厉购买的房屋在内的多套房屋却被长春市朝阳法院查封，申请人提起了执行异议之诉。一审中，张严厉提交了所有的购房证据，因一审法院将几个案件合并审理，庭审笔录大量直接复制粘贴，严重不负责任，导致笔录上很多内容与客观不符；一审败诉后，张严厉提起上诉，但是二审法官证据采信错误，对张严厉新收集的证据不质证，径行裁判，程序违法，导致二审判决错误。 谢晓迪辩称，张严厉不符合法律规定排除本案执行的情形，应当驳回张严厉的请求。 圣海公司述称，本案是债权，不是房屋买卖，债权已经给付谢晓迪281万，剩余160多万。当时跟谢晓迪网迁了5套房产，是对债权的抵押保证行为。这5套房产经过法院审理，有两套团购房已经得到实现，剩余3套，包括张严厉的一套，我们认为按照另外两套的情形，张严厉应该得到这套房产。我们已经给付了谢晓迪280万元，不足以扣押团购人的剩余房产的价值。因为该网迁房产每套是156平，网迁的价格是3000元左右，所以我方认为张严厉的请求应该得到法院的支持。 信息学院与伍陆柒捌公司的陈述意见与圣海公司一致。 张严厉向一审法院起诉请求：1.判令停止对长春市朝阳区前进大街翠湖园小区第7栋2单元1404号（原房号5栋1单元1402号）房屋的执行；2.确认张严厉对长春市朝阳区前进大街翠湖园小区第7栋2单元1404号（原房号5栋1单元1402号）房屋具有排他性的实体所有权利。事实与理由：2011年3月26日，张严厉与信息学院签订《员工内部认购协议》，认购的团购房屋位于前进大街881号的翠湖园小区5栋1单元1402房间，房屋建筑面积为141.40平方米，单价为5,540.00元/平方米，开发商为圣海公司。信息学院与圣海公司实为关联企业，张严厉于当日支付全额房款人民币783,356.00元，信息学院当日出具收据。2015年5月18日，张严厉与圣海公司签订《圣海国际（翠湖园小区）认购房源确认书》及《翠湖园小区房款核算确认単（交房）》，将原房屋位置5栋1单元1402室变更为现房屋位置7栋2单元1404室。综上，张严厉签订了合法有效的房屋认购协议并支付相应的对价，应为涉案房屋的实际购买人，足以排除其他普通债权对涉案房屋的执行。而谢晓迪与圣海公司之间形成的房屋买卖合同实际是名为房屋买卖，实为民间借贷，是对借款本息的让与担保行为，不具备真正购房的意思表示，不应被认定为物权的预告登记行为，因此，法院不能以此为依据对案涉房屋执行。 谢晓迪辩称：1、《员工内部认购协议》的签订双方为张严厉和信息学院，而非圣海公司，因此张严厉不享有案涉房屋的物权。2、信息学院不具备出售、代售圣海公司开发房屋的权利，认购协议的权利义务不能转移到圣海公司。3、认购协议中约定的认购房屋为5栋1单元1402室，不是案涉房屋，张严厉无权要求案涉房屋的所有权。4、2015年6月26日，圣海公司与谢晓迪签订正式的《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给谢晓迪，并办理了登记备案手续，具有对抗他人的公示效力，谢晓迪是案涉房屋的合法所有权人，在备案登记没有被撤销的情况下，谢晓迪对案涉房屋具有排他的物权权利。5、张严厉没有直接向圣海公司支付房屋对价款，虽有收据和核算确认书，但不能证明圣海公司实际收到房屋价款。6、张严厉没有办理合法的入住手续，房屋至今仍不具备交付使用条件，张严厉不具有合法占有房屋的基础。综上，应驳回张严厉的诉请。 圣海公司陈述：谢晓迪与圣海公司之间是债权债务关系，圣海公司与谢晓迪之间的房屋买卖合同是为借款提供担保，不是真正意义上的房屋买卖行为。张严厉与圣海公司签订的认购协议合法有效，是真实的购买团购房的行为，应受到法律的保护。 信息学院、伍陆柒捌公司未作陈述。 一审法院认定事实：谢晓迪与圣海公司、伍陆柒捌公司借款合同纠纷一案，长春市宽城区人民法院于2016年3月23日作出（2016）吉0103民初429号民事调解书，调解内容为:“一、圣海公司于2016年3月31日前偿还谢晓迪本金225万元及利息；于2016年4月30日前偿还谢晓迪本金225万元及利息；伍陆柒捌公司与圣海公司承担连带责任。二、如圣海公司未按本调解书第一次付款约定履行，谢晓迪有权在2016年3月31日后申请法院按照全部借款本金450万元及利息进行强制执行。”2016年4月13日谢晓迪申请执行，执行案号为（2016）吉0103执267号。2017年8月17日，长春市中级人民法院作出（2017）吉01执监120号执行裁定书，指定由一审法院执行（2016）吉0103执267号案件，执行案号为（2017）吉0104执1577号。一审法院在执行过程中，于2017年9月11日作出（2017）吉0104执1577号执行裁定书，内容为：“查封谢晓迪购买的由圣海公司开发的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区7幢，丘地号4-101/27-1-82中以下五套房产：504、604、1004、1404、1804产权，查封期限三年。”2017年9月12日，一审法院在案涉房屋张贴公告，责令圣海公司在10日内迁出案涉房屋。2017年9月18日一审法院作出（2017）吉0104执1577号执行裁定书，对圣海公司的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区7幢，丘地号4-101/27-1-82（504、604、1004、1401、1804）共5套房屋予以评估、拍卖。后张严厉对上述执行标的中位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区7幢，丘地号4-101/27-1-82-1404号房屋提出书面异议。2017年12月25日，一审法院作出（2017）吉0104执异54号执行裁定书，驳回张严厉的异议。2018年1月22日，张严厉对裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。2011年3月26日，信息学院与张严厉签订了一份《员工内部认购协议》，约定张严厉购买信息学院团购房，房屋位于前街大街翠湖园5栋1单元1402号，建筑面积141.40平方米，单价5,540.00元/平米，房款共计783,356.00元。”信息学院加盖了合同专用章，并向张严厉出具了一份收据。庭审中圣海公司向一审法院提交了一份信息学院与圣海公司签订的《委托建设协议书》，时间为2011年2月18日，内容为：“信息学院委托圣海公司按照‘内部认购协议’的约定，履行认购房屋的开发建设义务，协议签订后，信息学院将收取的认购款一次性支付给圣海公司，用于认购房屋的开发建设。”又提供信息学院出具的委托付款书及转账凭证，证明信息学院委托伍陆柒捌公司向圣海公司支付团购购房款，共计145,000,000.00元，支付时间分别为2011年6月2日、2011年9月7日、2011年9月16日。2011年4月20日圣海公司成立。2014年12月31日，翠湖园小区7号楼取得了商品房销（预）售许可证。2015年5月18日，圣海公司与张严厉形成了一份《圣海国际（翠湖园小区）认购房源确认书》，载明：“原房屋位置5栋1单元1402室，协议面积141.40平方米，协议单价5,540.00元/平米，已交房款783,356.00元，现房屋位置7栋2单元1404室，建筑面积156.80平方米，新增面积差15.4平方米，优惠单价6,000.00元/平米，补差总金额92,400.00元。”圣海公司加盖公章，张严厉签名。张严厉还向一审法院提交了一份翠湖园小区房款核算确认单（交房），其中说明一栏载明“补差款未交，物维，契税，其他等费用均未交”，确认单加盖了财务已核算。张严厉称圣海公司至今未向其交付房屋。2015年6月26日，谢晓迪与圣海公司签订了《商品房买卖合同》，约定谢晓迪购买圣海公司开发的位于朝阳区前街大街881号翠湖园小区7幢2单元1404号房，建筑面积156.80平方米，总房款500,000.00元。该合同在房屋管理部门备案。同日，圣海公司给谢晓迪出具了一份购房款收据。认定上述事实的证据有:员工内部认购协议、收据、认购房源确认书、（2016）吉0103民初429号民事调解书、《商品房买卖合同》、商品房合同备案信息查询单、企业信息表、商品房销（预）售许可证、委托建设协议书、委托付款书、转款凭证及庭审笔录。 一审法院认为，案外人张严厉对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张严厉与圣海公司均陈述案涉房屋尚未交付，故张严厉提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许执行该执行标的。一审法院判决：“驳回原告张严厉的诉讼请求。案件受理费11,634.00元，由原告张严厉负担。” 张严厉向本院提出上诉请求：1.撤销(2018)吉0104民初771号民事判决书，停止对翠湖园小区7幢2单元1404号房的执行；2.确认翠湖园小区7幢2单元1404号房所有权人为张严厉；3.一、二审诉讼费用由谢晓迪承担。事实和理由：一、张严厉实际合法占有案涉房屋，符合执行异议予以支持的全部条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张严厉于2011年认购协议签订后交付了全部房款783,356.00元，圣海公司在收到上述款项后即交付了案涉房屋并与张严厉办理了入住相关手续。以上事项均有证据证明，张严厉合法占有案涉房屋。因此，张严厉与圣海公司之间存在合法有效的商品房买卖合同，张严厉在法院查封以前已经合法占有该房屋，且全部房款及相关费用已经缴清，是案涉房屋的所有权人，尚未办理过户登记是由于圣海公司的原因。原审法院关于张严厉与圣海公司之间的房屋尚未交付的认定与事实严重不符。二、原审法院认定事实不清。原审法院在审理时忽略了谢晓迪和圣海公司之间“名为买卖实为借贷”的真实法律关系。原审法院忽略了谢晓迪若主张权利仍需满足该条规定的全部要件这一事实，导致认定事实不清。综上，原判决认定张严厉未占有案涉房屋与事实严重不符。 谢晓迪辩称,一、张严厉与职业学院签订的员工内部认购协议及圣海公司出具的认购房源确认书不是正式的商品房买卖合同；二、张严厉没有合法占有房屋；三、张严厉没有缴纳全部购房款。因此并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，一审判决正确，应予维持。 圣海公司、信息学院述称，一、张严厉与圣海公司在人民法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，并且圣海公司向张严厉交付了钥匙；二、谢晓迪与圣海公司之间是借贷法律关系，不是真正意义上的房屋买卖关系，况且在2018年8月31日谢晓迪与圣海公司重新签订了债权债务确认书，在确认书中双方约定了各自的权利义务。 本院二审查明事实与一审认定事实相一致。 本院二审认为，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张严厉需举证证明其同时符合上述规定的四项条件，才能够排除人民法院对案涉房屋的强制执行。张严厉一审时自认案涉房屋尚未交付，张严厉二审提供的《业主领钥匙签收表》无发放钥匙主体的签章，该签收表上虽记载房号是“7栋”“1404”，但未明确记载小区名称，因此，本院对该份证据不予采信，张严厉主张其已占有案涉房屋的上诉请求证据不足，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除人民法院强制执行的情形。张严厉亦未能证明其诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上，张严厉主张对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行民事权益并确认该房屋归其所有的上诉请求，证据不足，依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。二审判决驳回上诉，维持原判。 再审中张严厉提供圣海公司出具的《业主领钥匙签收表》一份，证明：2016年1月12日圣海公司将案涉房屋钥匙交付给了张严厉，由张严厉的同事王海鹤代为领取，该份证据有明确的公章。 谢晓迪质证意见：对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该份证据上王海鹤代领的行为无法核实是否代领了张严厉的房屋钥匙，仅凭签收表不能体现钥匙是否实际领取及是否匹配相应的房屋。对于关联性，这份签收表不能体现与张严厉有关，不是其本人签字，因此该份证据与本案无关。对于合法性，圣海房地产开发公司开发的翠湖园小区至今整个楼盘不具备交付条件，在2016年更加不符合小区交付及房屋交付的硬件和使用条件，因此圣海公司假设制作了该份钥匙签收表，并不符合相应的房屋交付法律规定，不具有合法性。 圣海公司质证意见：1.对业主领取钥匙签收表的真实性没有异议，签收者也证明张严厉领取了相关的入住钥匙。2.该交付行为涉及到5套房产，其中2套法院已判决给付当事人，给付的2套与张严厉的情形是一样的，依据公平公正的原则，张严厉也应当获得案涉房产。 信息学院、伍陆柒捌公司的质证意见与圣海公司质证意见一致。 因圣海公司对该份证据的真实性没有异议，故本院对该份证据予以采信。 本院再审另查明：2016年1月12日，王海鹤代张严厉领取了案涉房屋钥匙。本院再审期间，张严厉按照执行法院的要求将剩余购房款交付执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，圣海公司于2014年12月31日取得案涉房屋的商品房销（预）售许可证，于2015年5月18日与张严厉签订《圣海国际（翠湖园小区）认购房源确认书》，确认书是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且确认书载明了购房人姓名、房屋位置、购房价款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，确认书应当认定为商品房买卖合同。张严厉按照合同约定支付了全部房屋价款，圣海公司在人民法院查封之前已将房屋交付给了张严厉。案涉房屋未办理产权登记，并非张严厉自身原因所致。故张严厉在执行中对案涉房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形，其权利能够排除执行，对张严厉的再审主张，本院予以支持。 综上所述，张严厉的再审请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）吉01民终4042号民事判决及长春市朝阳区人民法院（2018）吉0104民初771号民事判决； 二、不得执行长春市朝阳区前进大街翠湖园小区7栋2单元1404号房屋； 三、驳回张严厉的其他诉讼请求。 一审案件受理费11634.00元，二审案件受理费11634.00元均由被申请人谢晓迪负担。 长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104执异54号执行裁定自本判决生效后自动失效。 审判长 郭 智 审判员 史绍红 审判员 魏 岚 二〇二〇年四月二十九日 书记员 王艳秋