新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初269号 原告：张同君，男，1969年1月18日出生，汉族，系个体从业人员，住克拉玛依区。 委托诉讼代理人：王艳梅，新疆炎黄律师事务所律师。 被告：牛爱巧，女，1963年10月25日出生，汉族，系退休人员，住克拉玛依区。 原告张同君与被告牛爱巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张同君及其委托诉讼代理人王艳梅、被告牛爱巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告剩余租金29167元、返还保证金50000元，合计79167元，并承担本案诉讼费用。事实及理由：原告自2009年1月1日起承租被告所有的坐落于准噶尔路59#-1号商铺，双方签订多份《房屋租赁合同》。最后一份租赁合同签订于2014年12月3日，该合同约定的租赁期限为1年，自2014年12月3日至2015年12月3日，租金为350000元。合同签订后，原告按月支付了租金，并于2014年12月3日向被告支付了50000元保证金。该租赁合同约定，租赁期限到期后，原告继续承租该商铺，则继续按每年350000元向被告支付租金，被告也予以接受。 2018年11月24日，原告再次向被告交付自2018年12月31日至2019年12月31日一年的租金350000元，但在2019年11月，被告无故要求原告撤出商铺，态度积极强硬，无奈原告于2019年12月1日交付商铺，至此双方租赁合同关系已经终止。但被告应当向原告退还剩余租金29167元及保证金50000元，该部分费用经与被告多次协商未果，故原告诉至法院。 被告牛爱巧辩称，其认可原、被告之间存在租赁合同关系，2018年11月24日确实收到一年期的租金350000元，但认为原告交接房屋的时间应为2019年12月中旬。另外其同意向原告退还剩余租金29167元，但不同意退还保证金，因原告在承租商铺期间对商铺内进行了改造，未经原告同意，亦未进行恢复原状，且还利用商铺经营桐军鸡和卤肉食品，而双方租赁合同明确约定商铺不得用于经营餐饮，对此原告亦未经过被告同意，原告的行为影响了当街门面整体的商业氛围，亦影响涉案商铺的再出租、出售，认为原告已经构成违约，故不应退还保证金。 本院经审理认定事实如下：2008年8月29日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告将坐落于准噶尔路59#-1号房屋出租给原告使用，租赁期限为两年，自2009年1月1日至2010年12月31日止；年租金350000元，一年一次性付清，下一年度租金在该年度租期前15天内支付；房屋用途：商用，不得经营餐饮；主体结构的维修由出租人承担，其他维修范围由承租人承担；承租人须征得出租人书面同意，才能对房屋进行装修或改善增设他物，承租人装修不得破坏该房屋主体结构及屋内设施；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理，承租人不得破坏房屋主体结构及室内设施，全部整体无偿移交出租人。该合同还对合同解除的情形、违约责任的承担、争议解决方式等内容进行了约定。上述合同签订后，原、被告双方均依约履行各自合同义务，租赁期限届满后，至2010年12月17日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为两年，自2010年1月1日至2011年12月31日止，其他内容与签一份合同基本一致。后双方继续履行租赁合同，至该份租赁合同期满后，原告仍继续租赁使用涉案房屋并支付相应租金，被告亦接受租金表示认可。2014年12月3日，原、被告双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为1年，自2014年12月3日至2015年12月3日止，年租金为350000元，一年一次性付清，下一年度租金提前一个月支付；为保证合同的履行，原告于本合同签订之日向被告支付履约保证金50000元，租赁期满，若原告无违约行为，本保证金由被告不计利息全额退还原告；房屋用途：商用，不得经营餐饮；未经出租人及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的，出租人有权解除合同；该合同还对违约责任、争议解决方式及其他事项进行了约定。同日，被告向原告出具收条一张，载明：今收到承租人张用军交付的位于（克拉玛依市准噶尔路59号附1号）的商铺保证金，合计伍万圆整（50000元）。上述合同租赁期限到期后，双方依然遵照之前的交易习惯，原告继续租赁使用商铺并向被告支付相应租金，被告认可并接受租金。该租赁关系持续至2019年12月，双方因租赁合同继续履行问题发生争议，在被告要求下，原告于2019年12月1日向被告拟出租该涉案房屋的新承租人飞驼公司进行了商铺交接及费用结算。据被告自己陈述，新承租人已经承租涉案商铺，并将原有装修进行了拆除、重新装修，目前已正常开业经营。现原、被告双方因租赁关系终止后返还剩余租金及保证金事宜发生争议，经多次协商未果，故原告诉至本院。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，根据原告当庭提交的证据以及双方陈述，应当认定2014年12月3日双方签订的最后一份《房屋租赁合同》租赁期间届满后，原告作为承租人继续使用租赁物，被告作为出租人没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限应认定为不定期。 本案的争议焦点为：原告向被告主张退还保证金50000元是否具有事实根据及法律依据。 对该争议焦点本院认为，关于保证金的约定，仅在2014年12月3日双方最后一次签订的《房屋租赁合同》中出现，该合同约定保证金50000元的性质为履约保证金，即为保证合同正常履行而支付保证金，并约定无息全额退还的前提是租赁期间内，原告无违约行为。现经庭审查明的事实，原、被告双方之间的租赁合同法律关系至迟已于2019年12月1日终止，故在合同关系终止后是否应当退还保证金，即原告是否存在违约行为，应当由主张原告违约的一方即被告承担相应的举证证明责任。但在庭审过程中，被告并未提供任何证据证明原告存在合同中约定的违约行为，且即便原告对承租房屋存在相应的改造和装修，在商铺租赁领域中亦属通常情形，更何况被告目前涉案商铺新的承租方已自行将原告装修的部分进行拆除并重新装修，现已重新开业经营，原告亦未提供任何证据证明相应的费用新的承租方向其进行了主张，无法证明存在相应损失。另就被告抗辩认为原告改变商铺用途用于餐饮的理由，其亦未提供任何证据证明，仅就原告自认的事实，亦仅能反映原告存在销售卤制食品和桐军鸡的事实，属于零售范畴，并不属于经营餐饮的行为，不能认定被告的抗辩主张成立。故综合以上事实分析，被告既未提供证据证明被告存在违约行为，亦未证明因原告的装修、改造行为对其造成的实际损失，仍抗辩不应返还保证金，显然缺乏事实根据及法律依据，本院依法不予采纳。现原、被告双方租赁合同关系终止，并非可归责于原告的原因所致，被告无权继续占有上述履约保证金，应当按照双方租赁合同的约定无息全额返还给原告，故对原告主张要求被告退还保证金50000元的诉讼请求，具有事实根据及法律依据，本院依法予以支持。 对原告主张要求被告返还剩余租金29167元的诉讼请求，因被告当庭表示同意返还，属于承认原告诉讼请求的行为，不违反法律规定，系当事人处分实体权利之自由，本院亦依法予以确认，故对原告的该项诉讼请求，本院亦依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告牛爱巧于本判决生效之日起三日内向原告张同君退还剩余租金29167元、履约保证金50000元，共计79167元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计889.59元，由被告牛爱巧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  周亮 二〇二〇年四月二十九日 书记员  王霞