山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2582号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东路通汽车销售服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：王向珍，总经理。委托诉讼代理人：滕培刚，山东本业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远丽，山东本业律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘维柱，男，1970年4月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李楠，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱洪涛，山东圣义律师事务所实习律师。上诉人山东路通汽车销售服务有限公司（以下简称路通公司）因与被上诉人刘维柱房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初2286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。路通公司上诉请求：1.依法撤销济南市天桥区人民法院(2019)鲁0105民初2286号民事判决书，将本案发回重审或改判路通公司不向刘维柱支付损失50000元。2.本案一、二审费用由刘维柱承担。事实和理由：一审判决路通公司不拉走物品致使刘维柱无法对外出租，继而判决路通公司赔偿刘维柱损失5万元系对案件事实的严重错误认定，应当依法予以纠正，具体理由如下：一、刘维柱作为原告向人民法院起诉主张权利，主体错误。2017年11月16日路通公司法定代表人王向珍与济南飞腾达摩托车销售有限公司（以下简称飞腾达公司）的法定代表人刘维柱签订《租赁协议》，约定路通公司租赁飞腾达公司的厂房并支付租金。2019年4月飞腾达公司的法定代表人刘维柱以其个人名义向天桥区人民法院起诉路通公司要求赔偿损失，但路通公司租赁的是飞腾达公司的厂房，并非其法定代表人刘维柱的个人资产，刘维柱无权以个人名义向人民法院起诉，一审中路通公司已经对此提出异议，并且在一审中刘维柱明确陈述“租赁的房子有房产证，但不是我的名字，是我买的，我们之间有协议，房产证上的名字是孙庭武”，根据刘维柱的以上陈述可以看出，租赁物是有房产证的，在庭审中路通公司要求刘维柱出示房产证以及购买协议，以证实房产的真正所有权人，以确认原告的主体资格，一审法院也要求刘维柱在开庭后7日内提交相关证据，但刘维柱并未提交任何证据。另外，路通公司租赁的标的物是“厂房”，刘维柱作为个人不可能拥有面积如此大的厂房。路通公司认为，在涉案租赁物有房产证的情况下，必须要求刘维柱出示，以确认刘维柱的原告主体资格是否适格。另外，涉案租赁物是否有房产证也涉及到租赁合同是否有效的问题，正是由于刘维柱不出示任何材料，涉案的租赁合同被一审法院认定无效。二、山东路通公司的物品是被刘维柱强行扣留的，并非故意占用。关于路通公司在飞腾达公司的物品是路通公司“故意不拉走”还是“刘维柱强行扣留”的问题，事实是非常清楚的。1.一审中路通公司已经向法院提交了两份天桥区公安局大桥派出所对刘维柱的两份询问笔录，刘维柱在2019年4月3日的询问笔录中陈述“我看到路通公司已经把公司的所有东西装上车准备走了……。我就怕他们走了不认账，我就把公司的大门拉下来不让路通公司的一辆货车、一辆渣土车、一辆叉车，并且把路通公司搬家的这些员工的车也关在了屋里……员工报警了……当时民警协调我就让对方所有员工开着他们自己的车走了”；刘维柱在2019年2月27日的笔录中陈述“我就将房屋的卷帘门落下来，将搬家的人关在了房屋内，当时派出所出警，经过协调我将拉人的车和人放走了，拉货的车我给扣在了店内”，以上询问笔录已经在一审中提交，关于货物是路通公司“故意不拉走”还是“刘维柱强行扣留”的问题，询问笔录中刘维柱的陈述已经体现的非常清楚，一审法院对公安机关的询问笔录没有认定。2.关于刘维柱强行扣留车辆、人员、物品事宜，我公司多次向派出所报警求助，经派出所多次协调刘维柱才将车辆和人员放走，但物品一直在扣留。2019年2月27日双方在派出所达成协议，路通公司支付租金，刘维柱将所扣车辆全部返还，协议第三条明确约定“关于路通的剩余东西，等毁坏的房屋地面恢复，水费、电费、违约金全部清完交付”，该协议中刘维柱签字捺印，协议内容也能够充分证明关于路通公司的剩余物品不是故意不拉走，而是刘维柱要在索要水电费、违约金之后才向路通公司交付。调解协议是双方协商路通公司的剩余物品放在厂房内，一审法院认定为“路通公司在双方涉案租赁协议终止的情况下，不将涉案物品拉走，继续占用涉案房屋”错误。另外，在达成调解协议时，双方也没有约定路通公司剩余的物品放在厂房内要支付场地占用费，刘维柱是自愿要求剩余物品放在厂房内，不可能造成损失。3.路通公司租赁的厂房面积约3700平方米、院落的长宽是46米乘以30米，即使路通公司的物品是“故意不拉走”，这些物品相加也不过才占用几平米的地方，不会影响到3700平方米的厂房、46米乘以30米的院落对外进行出租。4.关于在一审中刘维柱返还路通公司的物品，也是在路通公司向人民法院提出反诉要求返还物品之后，刘维柱才返还的。综上所述，一审判决认定事实严重错误，请求二审法院依法查明案件事实后，依法予以改判或者发回重审。刘维柱辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，路通公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回，维持一审判决。刘维柱向一审法院起诉请求：1.依法解除刘维柱、路通公司于2017年11月16日签订的《租赁协议》；2.判令路通公司腾房并将租赁场地及房屋恢复原状；3.判令路通公司赔偿刘维柱损失（以每月25,000元为基数，自2019年3月1日起至判决生效之日止）；4.本案诉讼费用由路通公司承担。路通公司向一审法院反诉请求：1.判令刘维柱停止对路通公司的侵害，立即返还路通公司放置在刘维柱处的物品（包括：前销售大厅被扣押的空调3台、老板组合办公桌1套、办公椅子10把左右、厨房煤气灶1套、锅碗瓢盆若干、餐桌1套；后服务办公室被扣押的空调挂机3台、空调柜机1台、电动龙门架1套、客户自卸车钢圈1套、冷箱1台、制动气室2个、轮胎7条、氧气瓶设备2套；服务站广告牌1套）；2.判令本案反诉费用由刘维柱承担。一审法院认定事实：2017年11月16日，刘维柱与路通公司的法定代表人王向珍签订《租赁协议》，约定路通公司租赁刘维柱位于济南市天桥区大桥街道办事处十字路口北200米路东房屋及场所一处，房屋前大厅南北长45米；年租金30万元；租赁期限为20年，自2017年12月1日起至2037年11月30日止；路通公司有权根据经营需求对该房屋进行装修，不能影响房屋的基本建设结构；如路通公司不再续租，应提前90日告知刘维柱，提前15日将房屋交付刘维柱。协议签订后，刘维柱将涉案房屋及场所交由路通公司使用，路通公司支付了相应的租金。2019年1月31日，刘维柱与路通公司产生纠纷，刘维柱将位于租赁场所内的部分车辆扣押，并将路通公司部分工作人员关在房屋内，路通公司工作人员随后报警。后经公安机关出警协调，刘维柱将人员及拉人的车辆放行，但是仍然扣留了四台车辆。2019年2月27日，刘维柱与路通公司达成调解，签订调解协议一份，内容为：“针对我公司与山东路通汽车销售有限公司的房屋租赁纠纷达成如下协议：路通汽车销售有限公司所拖欠的租金已全额支付。将我公司所扣的车辆全部返还。关于路通的剩于（余）东西，等毁坏的房屋地面灰（恢）复原样，水费，电费违约金清完交付。”调解协议签订后，路通公司按约定支付了三个月房屋租赁费用75,000元，也已将水费、电费结清。刘维柱将其扣押的车辆返还路通公司。涉案房屋中尚存有路通公司的部分物品（包括：前销售大厅被扣押的空调3台、老板组合办公桌1套、办公椅子10把左右、厨房煤气灶1套、锅碗瓢盆若干、餐桌1套；后服务办公室被扣押的空调挂机3台、空调柜机1台、电动龙门架1套、客户自卸车钢圈1套、冷箱1台、制动气室2个、轮胎7条、氧气瓶设备2套；服务站广告牌1套）未取走，双方就涉案房屋中的物品及涉案房屋损坏维修等问题多次协商未果。另查明，诉讼过程中，路通公司于2019年8月27日将位于涉案房屋中的物品（详见上述内容）拉走。刘维柱至今未向一审法院提交涉案房屋的建设规划许可手续及产权材料。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，刘维柱未能向一审法院提供涉案房屋的建设规划许可手续，因此，根据上述法律规定，刘维柱与路通公司签订的《租赁协议》应属无效，故刘维柱要求解除双方签订《租赁协议》的诉求，于法无据，一审法院不予支持。关于刘维柱要求路通公司腾房的诉求及路通公司要求刘维柱停止侵害并返还其放置在涉案房屋中的物品的反诉诉求，因路通公司在诉讼过程中已经将涉案物品从涉案房屋中拉走，因此，一审法院对刘维柱的该项诉求及路通公司的该项反诉诉求不予支持。关于刘维柱要求路通公司将涉案房屋及场所恢复原状的问题，刘维柱主张路通公司将涉案房屋的玻璃自动感应门换成了卷帘门，场地的地板砖也已经压碎，室内铝合金门被拆除，前墙广告牌的铝塑板被拆坏了，二楼的洗手间、厨房等被拆掉，要求路通公司将涉案房屋及场地恢复原状，路通公司对刘维柱的主张不予认可。一审法院认为，双方签订的调解协议中明确写明“关于路通的剩于（余）东西，等毁坏的房屋地面灰（恢）复原样，水费，电费违约金清完交付。”通过该约定，可以证明路通公司认可地面损坏及同意将损坏地面恢复原状的事实，但是路通公司之后并未修复损坏地面，其抗辩主张地面损坏系正常使用产生的损耗，不应承担修复责任，该抗辩主张缺乏依据，一审法院不予采信。因此，刘维柱要求路通公司将涉案房屋及场所的损坏地面恢复原状的诉求，具有事实与法律依据，一审法院予以支持。刘维柱主张的上述其他涉案房屋的变动情况，路通公司不予认可，刘维柱提交的照片也无法证实上述变动存在且系路通公司所为，并且根据涉案《租赁协议》约定，路通公司在不影响涉案房屋的基本建设结构前提下有权根据经营需求对涉案房屋进行装修，即使存在上述变动情况，也未影响涉案房屋的基本建设结构，也未造成涉案房屋的相应损坏后果，双方在涉案《租赁协议》中也未约定在交还房屋时要将涉案房屋恢复原状予以交还。因此，刘维柱要求路通公司将上述变动情况恢复原状的诉求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于刘维柱要求路通公司赔偿损失的诉求，刘维柱主张路通公司拒不拉走其在涉案房屋内的物品，致使其无法出租涉案房屋及场所，造成其租金损失，路通公司不予认可，路通公司抗辩主张刘维柱扣押其物品致其无法将涉案物品拉走，其未给刘维柱造成损失。一审法院认为，根据调解协议约定，刘维柱在路通公司将毁坏的涉案房屋地面恢复原状且水电费、违约金清完再行交付涉案物品，但是路通公司并未按照约定将毁坏的涉案房屋地面恢复原状，并且刘维柱在达成调解协议后多次短信通知路通公司要求其将涉案物品清走，但是路通公司并未将涉案物品从涉案房屋及场所中清走。同时，路通公司未提交证据证实在调解协议签订后系刘维柱阻碍其拉走涉案物品的抗辩主张，故一审法院对其抗辩不予认可。路通公司在双方涉案租赁协议终止的情况下，不将涉案物品拉走，继续占用涉案房屋，且未将损坏地面予以修复的行为，给刘维柱造成一定的经济损失，路通公司应予以赔偿。刘维柱要求路通公司赔偿损失（以25,000元/月为基数，自2019年3月1日起至判决生效之日止的租金损失），路通公司不予认可。一审法院认为，刘维柱的该项损失主张过高，并且路通公司已经于2019年8月27日将涉案物品拉走，刘维柱在2019年4月多次通过短信通知路通公司要求其拉走涉案物品，在路通公司拒不将涉案物品拉走的情况下，其应当及时采取适当措施防止损失的扩大，对于扩大损失部分，应由其自行承担。因此，一审法院酌定路通公司赔偿刘维柱损失50,000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：一、路通公司于判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区大桥街道办事处十字路口北200米路东的房屋及场所内损坏的地面恢复原状；二、路通公司于判决生效之日起10日内赔偿刘维柱损失50,000元；三、驳回刘维柱的其他诉讼请求；四、驳回路通公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1680元，减半收取840元，由刘维柱负担280元，路通公司负担560元；反诉案件受理费175元，由路通公司负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋及场地的租赁协议签订主体为刘维柱与王向珍，王向珍主张刘维柱系飞腾达公司的法定代表人，本案适格原告应为飞腾达公司而非刘维柱，但未能提供相应的证据，本院对此不予支持。涉案租赁协议虽由王向珍与刘维柱签订，但王向珍系路通公司的法定代表人，且涉案房屋及场地的实际使用人为路通公司，故刘维柱作为原告起诉路通公司并无不当。关于路通公司应否支付刘维柱损失的问题。根据一审查明的事实，2019年2月27日，路通公司与刘维柱签订调解协议，载明：“……关于路通的公司的剩余东西，等毁坏的房屋地面恢复原状，水费、电费、违约金清完，交付。”该协议签订后，经刘维柱多次短信通知，路通公司仍未按照调解协议的约定修复地面，亦未将剩余物品搬离涉案房屋，影响刘维柱对房屋及场地的出租。一审法院酌定路通公司赔偿刘维柱损失50000元，亦无不当。综上所述，山东路通汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1680元，由山东路通汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年四月二十二日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖