福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终568号 上诉人（原审原告）：周万辉，男，1970年9月15日出生，汉族，干部，住松溪县。 上诉人（原审原告）：黄章妹，女，1973年2月26日出生，汉族，护士，住松溪县。 共同委托诉讼代理人：吴积仁，福建联政律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建东大置业有限公司，住所地松溪县松源街道工农东路190号。 法定代表人：李金明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄光祖，松溪县通达法律服务所法律工作者。 上诉人周万辉、黄章妹因与被上诉人福建东大置业有限公司（以下简称东大置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服松溪县人民法院（2019）闽0724民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周万辉、黄章妹上诉请求：变更松溪县人民法院（2019）闽0724民初1153号民事判决第二项为东大置业公司于判决生效之日起60日内支付其逾期交房违约金81723.48元。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，只有不可抗力的原因造成延期才能扣除交房天数。关于中高考期间停止施工问题，松溪县环保局从2012年开始每年都有同样的通知，在签订商品房买卖合同时，东大置业公司是可以预见到的，不属于不可抗力情形。关于扣除天气影响施工天数问题，东大置业公司可以根据当地的自然条件合理安排工期，在签订合同时可以预见，确保在约定的期限内交房，不属于不可抗力情形。东大路的修路时间为2017年8月16日至2017年11月25日，是在合同约定交房之后的时间，根据合同法的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，因此不能免除责任。由于东大置业公司为多开发商品房而改变原规划许可，在项目2号楼增建一层，导致容积率发生变化和施工工期延长，是东大置业公司的因素造成，且其从中也获利，也不属于不可抗力情形。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条为格式条款，该条款采取合理的方式免除东大置业公司的责任，根据合同法的规定，该条款无效。另，补充协议第六条写明是对商品房买卖合同第八条约定的补充，而商品房买卖合同第八条是对逾期付款责任的明确约定，并不存在争议，且不论是商品房买卖合同第八条的约定，还是商品房买卖合同第十二条关于逾期交房的约定，均没有“特殊原因”的规定，因此，一审法院适用补充协议第六条“特殊原因”并免除东大置业公司逾期交房责任，没有事实和法律依据。 东大置业公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条所指的“特殊原因”是不可抗力的除外情形，本案逾期交房天数的扣除符合该补充协议的约定，且补充协议最后约定，补充协议与合同规定不一致的，以补充协议为准。一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。 周万辉、黄章妹向一审法院起诉请求：1.判决东大置业公司协助周万辉、黄章妹办理松溪东大路东大广场5幢18层1803号房屋权属证书；2.支付逾期交房违约金81723.48元（从2017年8月2日计至2018年7月1日，以购房款813169元为基数按日0.03%标准计算）；3.支付逾期办证违约金（以购房款813169元为基数按日0.01%标准计算，从2017年11月1日起计至东大置业公司协助办理涉案房屋权属证书完毕之日止）。 一审法院认定事实：东大置业公司系松溪县东大广场房地产开发商。2016年7月18日，周万辉、黄章妹作为买受人与出卖人东大置业公司签订了商品房买卖合同（预售）。合同约定：买受人向出卖人购买坐落于松溪县城区（以下简称该商品房）；该房预测面积共126.10平方米，其中套内建筑面积98.51平方米、分摊共有建筑面积27.59平方米；该商品房层高3米，没有阳台；计价方式为按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6448.60元，总价款为813169元；买受人应于2016年7月18日前支付首期房价款253169元，余款560000元向中国建设银行股份有限公司松溪支行申请贷款支付；出卖人应在2017年8月1日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；约定了逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理，其中逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款不低于万分之三的违约金（即243.95元／天）。双方签订补充协议，补充协议第六条，对合同第八条补充：1.该条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下（1）市政等相关部门原因引致的延误，如路线、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误；（3）施工期间遇到昼夜降雨量超过25毫米，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的；（4）非出卖人原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻；（5）任何其他非出卖人所能控制的因素；（6）上述特殊原因发生后的通知不受30日的约束，出卖人应在与买受人统一处理该有关事宜时向买受人做出通知说明并向买受人出示有关证明文件。3.如发生本合同第八条所指的“特殊原因”，出卖人可凭南平市有关主管部门、单位或该项目的勘探、设计、施工、装潢或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期。双方在合同及补充协议中还约定了其他事项。周万辉、黄章妹付清全部购房款。 东大置业公司开发建设的福建松溪东大广场项目，于2015年1月18日、8月25日获得松溪县建设局颁发的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。此后，该项目均按照经过审批的规划设计图纸进行施工。因实际地上建筑面积少于批准的建筑面积，东大置业公司在项目施工过程中未经批准将2#商业楼（原设计四层）增建一层，并于2017年5月5日向松溪县建设局要求补办该增建层的批准手续。2017年6月2日，松溪县建设局作出关于福建松溪东大广场总平图调整的公示文件，指出因东大置业公司擅自将2#商业楼由原批准4层增建至5层，已违反规定，但未超核发的建设工程规划许可证的计容总建筑面积，公示时间于2017年6月2日至2017年6月9日。公示结束后，松溪县建设局于2017年6月19日发函通知东大置业公司到松溪行政执法局接受违反建设工程规划许可的违法行为处理后，到松溪县建设局申请办理变更建设工程规划许可证。2017年11月8日，东大置业公司通过建设、勘查、设计、施工、监理单位各方验收。此后，东大置业公司向松溪县建设局申请办理工程竣工验收备案手续。2018年3月9日，东大广场建设工程通过建设各方责任主体竣工验收。2018年3月28日，松溪县建设局发函东大置业公司，指出东大广场项目竣工测绘报告未将住宅阳台建筑面积纳入计算，要求东大置业公司对东大广场项目进行竣工房产建筑面积进行重新全面测绘后报松溪县建设局备案。2018年3月29日，东大置业公司对是否超建筑面积事实函复松溪县建设局，认为公司的设计方案报送审核后，松溪县建设局规划科通过了规划审核，并给予办理了建设工程规划许可证；东大置业公司在2017年增建2#商业楼时，松溪县建设局补办了批准手续时也未认定容积率超过；如需变更规划，交房时间将拖延并造成损失。此后，东大置业公司就规划设计中的露台是否为阳台事宜多次与松溪县建设局进行协商。2018年5月4日，松溪县人民政府发函松溪县国土资源局，指出东大广场项目超出确定的计容面积487.53平方米，请松溪县国土资源局按规定征收该项目超容积率部分建筑面积的土地出让金。2018年6月1日，东大置业公司按通知确定的金额向国土资源局缴纳了土地出让金3071214元。因东大广场项目五方主体验收存在部分未批先建、面积超容等问题尚未整改到位，为避免群体性上访事件再次发生，2018年6月3日，松溪县规划建设和旅游局召开东大广场办理交房事宜专题协调会后，同意东大广场6月4日办理交房手续，东大广场在未付清应缴款项和罚款资金前，不得办理竣工验收备案。 周万辉、黄章妹于2018年7月1日办理交房手续。2018年10月18日，该工程办理竣工验收备案。因东大置业公司未按补充协议约定办理房产权属证书，周万辉、黄章妹诉至一审法院，至庭审辩论终结前，周万辉、黄章妹尚未取得房屋权属证书。 另审理查明，东大广场建设工程规划许可证获批时配电房设计在地下一层。松溪县电力公司根据福建省人大常委会闽常[2015]28号、福建省人民政府闽政办[2016]29号文件规定，要求东大广场配电房必须建在地上。2017年5月19日，松溪县水文站对东大广场项目水文分析计算，作出当发生30年一遇时，洪水不会影响东大广场路段的生产建设的报告。2017年7月31日，东大置业公司决定在2号商业楼顶层上搭建配电房，并向松溪县规划建设和旅游局申请予以同意搭建的相关确认文件。2017年11月13日，就该配电房设置位置问题，经过县政府、县规划建设和旅游局、县国土资源局等多方协调，最终同意将配电房位置定于东大置业商业综合体小区配电设备按原设计放在地下室负一层。 一审法院认为，本案双方争议的焦点：一、东大置业公司逾期交房的天数应如何计算；二、逾期交房违约金计算标准是否应予以调整；三、逾期办证违约金的起算时间。 一、东大置业公司逾期交房的天数计算问题。周万辉、黄章妹主张其与东大置业公司签订的《商品房买卖合同》中，约定交房时间为2017年8月1日，东大置业公司于2018年7月1日实际交房，逾期时间为333天。东大置业公司提出中高考期间、天气原因、因东大路修路造成出入道路受阻、超容问题、配电房位置设计变更等系非其所能控制的因素，符合补充协议第六条约定，应予以顺延交房时间。 对于东大置业公司提出的各项顺延交房事由，分析如下：周万辉、黄章妹与东大置业公司对双方的补充协议第六条约定的内容持有不同意见。争议条款在补充协议文本上注明是对商品房买卖合同第八条的补充，但其内容均是对东大置业公司逾期交房责任延期的规定。当事人对合同条款理解有争议的情况下,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。故补充协议第六条应视为对逾期交房责任的补充约定，对东大置业公司提出扣减逾期交房天数的合理部分予以支持。 1.关于扣除中、高考期间因政策影响停止施工的天数。东大置业公司提交的2017年松溪县环境保护局关于在中高考期间严格控制噪声污染的通知，可证明松溪县环境保护局要求中高考期间，城区严禁产生噪声扰民的建筑施工作业。东大置业公司工程项目位于松溪县城区较为中心位置，中高考期间应松溪县环境保护局要求停止建筑施工作业，故2017年中高考期间共计5天应从逾期交房日期中予以扣除。 2.关于扣除因天气而影响施工的天数。东大置业公司提交的松溪县气象局灾害天气证明，可证明2015年3月20日至2018年6月30日施工期间，符合补充协议约定的降雨25毫米以上天数计72天，日极大风速达6级以上风速计171天。本案《商品房买卖合同》于2016年7月18日签订，东大置业公司于2017年11月8日将其工程提交五方验收，故本案在施工期间因天气原因可予以扣减的期间为2016年7月18日至2017年11月7日，期间遇到昼夜降雨量超过25毫米的天数为20日，遇到6级以上（含6级）强风的天数为78日。因昼夜降雨量超过25毫米的天数、遇到6级以上（含6级）强风的天数、中高考期间的天数、东大路修路的期间有部分重合，对重合部分不予重复扣减，故东大置业公司施工期间因昼夜降雨量超过25毫米的天数可予扣减19天、遇到6级以上（含6级）强风的天数可予扣减49天。 3.关于扣除因东大路修路造成出入道路受阻而影响施工的天数。东大置业公司提交的松溪县规划建设和旅游局与福建省齐泰建设工程施工有限公司签订的东大路道路改造工程合同协议书，可证明2017年8月16日至2017年11月25日，松溪县建设局对松溪县东大路道路进行路面改造。因该路是唯一进出东大广场建设工地的道路，道路由于施工进出受阻，建设材料无法进入东大广场建设工地。虽然道路施工的日期迟于约定的交房日期，但前期施工受中高考、天气因素影响，交房时间已顺延至道路施工开始日期之后，故对该项目扣减的天数认定为102天。 4.关于容积率计算问题影响交房时间。东大置业公司提交的松溪县规划建设和旅游局关于要求重新提供东大广场项目竣工测绘报告的函、东大置业公司关于“关于要求重新提供东大广场项目竣工测绘报告的函”的回复、松溪县人民政府关于松溪县东大路片区A07-05-07地块地上部分超容积率部分建筑面积补交土地出让金的批复、东大置业公司提交关于东大广场办理交房有关事宜专题协调会的会议纪要，可证明东大置业公司因松溪县建设规划旅游局对建筑主体向外延伸部分是否计容的认定标准发生变化，导致东大置业公司无法按期交房，属于补充协议约定的非出卖人所能控制的原因，该期间应予以扣减。故将2018年3月29日至2018年6月4日期间共68天，从逾期交房天数中予以扣减。 5.关于因配电房位置变更是否影响交房时间。东大置业公司提交关于“东大置业商业综合体”小区配电设备放在地下室负一层的意见、关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电若干措施的通知、东大置业公司关于东大广场项目水文分析计算报告，可证明东大置业项目的配电房在设计位置上有过变更，但东大置业公司未提交证据证实因配电房变更规范要求对其施工造成的影响及延误的实际工期，故对其抗辩不予采纳。 综上，顺延日期具体计算为：2017年中高考减5天；昼夜降雨量在25（含25）毫米以上扣减19天，风速在6级（含6级）以上扣减49天；东大路路面施工交通受阻扣减102天；容积率认定变更扣减68天，合计243天。东大置业公司逾期交房的天数为90天（333天-243天），计21955.50元（90天×243.95元/天）。 二、逾期交房违约金计算标准是否应予以调整。东大置业公司提出周万辉、黄章妹要求的违约金过分高于实际损失，请求按当地同地段房屋租金标准进行计算逾期交房违约金的主张，提交网页截屏四页，拟证明松溪县住房租金标准约为10元/平方米。周万辉、黄章妹对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。一审法院认为，东大置业公司提交的网页截屏与本案并无关联性，不予采信。周万辉、黄章妹要求按日计算支付全部房价款万分之三的违约金的请求，符合合同约定，且与合同中买受人逾期付款的违约责任对等，东大置业公司关于对约定违约金进行调整的理由缺乏依据，本案中未存在约定违约金过分高于造成损失的情形，对东大置业公司的抗辩意见，不予采纳。 三、逾期办证违约金的起算时间。周万辉、黄章妹主张逾期办证违约金应从2017年11月1日起计算，东大置业公司主张逾期办证违约金应当从实际交房日后90天开始即从2018年10月2日起计算。一审法院认为，合同约定逾期办证的起算时间“商品房交付之日”，应为实际交房之日。东大置业公司于2018年7月1日将涉案房屋交付给周万辉、黄章妹，故逾期办证违约金应从2018年9月30日起计算。 综上，一审法院认为，周万辉、黄章妹与东大置业公司签订的商品房买卖合同、补充合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，已依法成立并发生法律效力。双方均应按合同约定履行各自的义务。周万辉、黄章妹已按约支付全部购房款，东大置业公司应按补充协议约定为周万辉、黄章妹办理房屋所有权证书，现周万辉、黄章妹要求东大置业公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。因东大置业公司未能按照合同约定，致使周万辉、黄章妹不能在交房后90日内取得房屋权属证书，东大置业公司已构成违约，应承担违约责任。周万辉、黄章妹要求东大置业公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，对合理部分予以支持。东大置业公司未能按约定时间交付房屋，应承担违约责任。周万辉、黄章妹要求东大置业公司按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建东大置业有限公司应于判决生效之日起60日内协助周万辉、黄章妹办理东大广场5幢18层1803号房屋权属证书；并于判决生效后60日内向周万辉、黄章妹支付逾期办证违约金（违约金以房屋总价813169元为基数，按日万分之一计算，自2018年9月30日起计至福建东大置业有限公司协助办理房屋权属证书的义务履行完毕之日止）；二、福建东大置业有限公司于判决生效后60日内支付给周万辉、黄章妹逾期交房违约金21955.50元；三、驳回周万辉、黄章妹的其他诉讼请求。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：周万辉、黄章妹认为，一审遗漏认定环保局2012至2014年均有通知中高考期间不能施工的事实，并提供从2012至2014年期间松溪县环保局发布的《关于在中高考期间严格控制噪声污染的通知》予以证实。本院认为，周万辉、黄章妹二审提交的该证据拟证明东大置业公司对中高考期间理应知晓不能施工问题，而本案二审处理的是一审对2016、2017年中高考期间共计12天，从逾期交房日期中予以扣除是否符合双方约定，故周万辉、黄章妹认为遗漏的事实与本案审理并无关联，本院不作认定，该证据本院不予采纳。对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，结合本案《商品房买卖合同（预售）》的整体内容及“特殊原因”的文义，补充协议第六条中“特殊原因”的表述是对交房过程中出现“不可抗力”情形的外延扩大，即不局限于通常理解的不可抗力的概念。周万辉、黄章妹对该补充协议进行了签署，应视为其接受并认可该条款对其具有法律上的约束力。故关于周万辉、黄章妹提出，补充协议是对买卖合同内容的另行约定，而买卖合同不存在“特殊原因”的概念，一审法院以“特殊原因”的情形扣除东大置业公司逾期交房的责任没有依据的上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》之补充协议第六条不存在合同法第五十二条和第五十三条规定的情形，结合《商品房买卖合同（预售）》关于交房责任方面的内容分析，该补充条款亦不存在免除出卖方责任，或加重购买方责任及排除购买方权利的情形，故该补充协议第六条有效。综上，该补充条款约定情形出现的天数可作为免除逾期交房责任的天数予以扣除。本案一审法院作出扣除逾期交房天数的情形有四个方面，一是中高考期间因政策影响停止施工的天数，二是因天气影响施工的天数，三是因东大路道路改造导致出入道路受阻影响施工的天数，四是容积率计算问题影响交房的天数。东大置业公司在诉讼中提交的证据，能够证明本案存在上述的四个方面的影响情形及天数的事实，且造成的原因并非在于东大置业公司，而该四个方面造成影响的情形均是补充协议第六条约定的“特殊原因”情形,因此一审将该四个方面情形影响下的天数，在总的逾期交房时间中予以扣除并无不当。周万辉、黄章妹认为不予扣除的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，周万辉、黄章妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1843元，由上诉人周万辉、黄章妹负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年四月二十七日 书记员 薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。