南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）桂71民终3号 上诉人（原审原告）：袁东秀，女，1973年11月16日出生，汉族，现住广西壮族自治区南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：谭智锋，广西桂三力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西夏威夷国际大酒店有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道81号。 法定代表人：朱胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯祥，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁厚宽，广西冠益律师事务所实习律师。 上诉人袁东秀因与被上诉人广西夏威夷国际大酒店有限公司（以下简称夏威夷酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，并于2020年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人袁东秀及其委托诉讼代理人谭智锋，被上诉人夏威夷酒店的委托诉讼代理人冯祥、梁厚宽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 袁东秀上诉请求：1．请求撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初806号民事判决，依法改判，支持袁东秀的诉讼请求。2．本案诉讼费用由夏威夷酒店承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实不清，判决书中确认的事实不是本案实际已经查明的事实：2012年2月，双方签订《店面租赁合同书》后，因夏威夷酒店没交付操作间、没提供相关证照给袁东秀、不保持租赁物符合约定用途等造成袁东秀巨大损失。袁东秀斥资100多万元对西店进行了两次装修，却因夏威夷酒店拒绝为西店办理营业执照提供该酒店的营业执照等相关证明，导致西侧店面直至租赁期满都无法进行经营。袁东秀租赁该店面从事经营的合同目的无法实现，为该店准备营业的所有投资全部付诸东流。东侧店面从2014年起就逢雨必淹，该雨水来自夏威夷酒店大楼天面，该店的商品及装修设施被雨水浸泡损失惨重。东侧店面的中央空调漏水无法正常使用，本来保证租赁物能正常使用是出租人的合同义务，但夏威夷却拒绝维修东侧店面的排水管道和中央空调，导致袁东秀无法经营东侧店面。因此要求夏威夷酒店承担违约责任，退还西侧店面2014年2月至2017年7月租金333320元，东侧店面从2014年至2017年7月间，不能正常营业的20个月的租金166660元。赔偿西侧店面装修损失1122408.8元。二、一审判决阐述的判决理由与本案诉讼没有关联：1．本案不是重复诉讼，法官应当就本案查明的事实进行评判。但本案实际查明的事实没有得到客观评判。2．因夏威夷酒店违反合同义务，构成根本性违约，导致承租人不能实现合同目的，因而出租人必须承担的违约责任。但一审判决却将本案的诉讼歪曲成是该合同履行完毕该如何处理装修的问题。3．店面的出租人是有义务协助承租人办理营业执照的。4．按照合同法的规定，违约责任不因合同的履行期限届满而消失，即便合同已经履行完毕，当事人仍必须承担应当承担的违约责任。合同法第二百一十六条及第二百二十一条规定，出租人有义务保证租赁物在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，如果出租人违反了这个义务则承租人有权要求减少租金或者延长租期。但本案一审判决却认为只要合同已经按约定履行完毕，那么在合同期满要求减少或退还租金无法律依据。一审判决认为合同没有约定合同期满如何处理装修问题，因而“袁东秀提出赔偿装修损失于法无据”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，在一定条件下承租人是有权向出租人索取装修损失赔偿的。综上，一审判决事实不清、判决错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，支持袁东秀的诉讼请求。 夏威夷酒店辩称：一、夏威夷酒店依约履行合同义务，不存在违约行为。夏威夷酒店依照合同约定将租赁房屋及配套设施交付给袁东秀使用。上述事实已为生效的南宁铁路运输中级法院（2017）桂71民终12号民事判决【以下简称（2017）桂71民终12号判决】所认定，袁东秀在本案中亦未提供新的证据予以推翻。夏威夷酒店不存在干涉袁东秀经营活动和要求其重新装修的行为。东店一直是袁东秀在正常经营使用，袁东秀在本案中提交的证据是其在（2017）桂71民终12号案中提交过的证据，而该判决已经认定这些证据不足以证明东店存在因浸水、停水、停电、空调停运致使东店无法正常使用的情况，该事实亦被（2017）桂71民终12号判决所认定。而且，根据双方签订的租赁合同第五条第5点明确约定，如果存在浸水也是袁东秀不履行疏通和维修下水道的义务所致，由此造成任何损失，依约应当由袁东秀自行承担。西店一直由袁东秀占有、使用和经营，其主张夏威夷酒店未提供营业执照给其办证导致其未能正常使用西店没有依据。一方面，本案合同并未约定答辩人负有提供营业执照的义务，夏威夷酒店也从来没有收到过袁东秀要求提供营业执照的来函或通知；另一方面，本案合同签订后，袁东秀事实上已于2013年11月29日取得了“南宁市芽头甄茗商贸有限公司茶叶经营部”的营业执照，并且对西店一直在占有、使用和经营。（2017）桂71民终12号判决生效后，东店和西店仍由袁东秀占有、使用和经营。2017年12月租赁合同到期后，袁东秀将其物品全部搬离了租赁房屋，虽然袁东秀拖欠租金，但夏威夷酒店也没有阻止其搬离物品。综上，夏威夷酒店在履行合同中不存在违约行为，袁东秀要求退还租金、赔偿损失没有依据。二、袁东秀不履行支付租金的合同义务，夏威夷酒店有权行使不安抗辩权。2016年1月1日以后的租金袁东秀从未支付。民终12号判决明确判令袁东秀向夏威夷酒店“支付房屋租金（租金计算标准：按16666元/月，从2016年1月计至双方签订的《店面租赁合同书》履行期限届满为止）”。该判决生效后，袁东秀并未履行给付义务，夏威夷酒店依法申请强制执行，但袁东秀至今仍拒不支付。因此，在这种情况下夏威夷酒店不提供加盖公章的《营业执照》给袁东秀，是行使法律赋予的不安抗辩权，夏威夷酒店也不构成违约。袁东秀未支付2016年1月以后的租金，不存在退还的问题。袁东秀无权就该部分租金重复提起诉讼。民终12号判决生效后，袁东秀也曾向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2018年1月16日作出（2017）桂民申2843号民事裁定，裁定驳回其再审申请。三、袁东秀要求夏威夷酒店赔偿装修损失、经营损失没有依据。1．夏威夷酒店不构成违约，不应当向袁东秀赔偿损失。2．袁东秀违反合同约定进行装修，如有损失应由其自行负责。3．《南宁铁路运输法院委托评估的位于广西夏威夷国际大酒店一楼源安堂夏威夷旗舰店及夏威夷餐吧的装修和设备资产评估报告》，是一份超出委托权限、鉴定程序违法、鉴定对象不存在、鉴定结论缺乏依据的评估报告，依法不能作为定案的依据。4．袁东秀的经营损失亦无证据证明。综上所述，袁东秀的上诉理由依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 袁东秀向一审法院提出诉讼请求：1．请求判决解除双方于2013年9月17号签订的《店面租赁合同》；2．请求判决夏威夷酒店退还夏威夷酒店一楼大厅西侧店面2014年2月至2015年12月租金183326元。退还夏威夷酒店一楼大厅东侧店面从2014年至2015年12月间，不能正常营业的10个月的租金83330元。赔偿夏威夷酒店一楼大厅西侧店面装修损失1122408元，东侧店面被水泡坏的复合地板5616元。合计1394680元；3．本案诉讼费用由夏威夷酒店承担。诉讼过程中，袁东秀变更诉讼请求第1项为“申请撤回原诉讼请求第1项”；变更诉讼请求第2项为“夏威夷酒店退还袁东秀夏威夷酒店一楼大厅西侧店面2014年2月至2017年12月租金383318元。退还袁东秀夏威夷酒店一楼大厅东侧店面2014年9月至2017年12月间，因不能正常营业的39个月一半的租金162493.5元。赔偿夏威夷酒店一楼大厅西侧店面装修损失1122408元。赔偿夏威夷酒店一楼大厅东侧店面被水泡坏的复合地板5616元。赔偿原告因夏威夷酒店一楼大厅西侧店面不能经营的营业损失1000000元。赔偿原告夏威夷酒店一楼大厅东侧店面不能经营的营业损失500000元。合计3173835.5元”。 一审法院认定事实：2013年9月17日，袁东秀与夏威夷酒店签订《店面租赁合同书》，约定袁东秀租用夏威夷酒店一楼东侧200平米和西侧200平米及原西餐厅各配套设施进行经营使用，并提供气象大厦地下室负一楼原西厨炒菜间做操作间（不能使用明火及产生油烟）。其经营范围内容以乙方营业执照为准。租赁期限50个月，从2013年10月10日起至2017年12月10日止。合同还约定了租金等其他事宜。合同签订后，袁东秀向夏威夷酒店支付了店面押金和水电押金20000元，夏威夷酒店将西店、西餐厅及其配套设施交付给袁东秀使用。2015年6月8日，夏威夷酒店发出《解除合同通知函》，要求解除双方租赁合同。袁东秀不同意解除合同，于2016年1月向一审法院起诉请求判决令夏威夷酒店向袁东秀提供夏威夷酒店营业执照复印件并加盖公章，协助袁东秀办理营业执照。夏威夷酒店随后提出反诉，请求判令确认袁东秀违约、解除合同、支付拖欠的租金及违约金等。一审法院于2016年10月20日作出一审判决，袁东秀不服一审判决提出上诉，南宁铁路运输中级法院于2017年3月24日作出（2017）桂71民终12号《民事判决书》，认定：1．袁东秀没有转租行为，夏威夷酒店要求解除合同没有事实依据和法律依据；2．夏威夷酒店已经将西餐厅及其配套设施交付给袁东秀；3．对袁东秀提交的电动车、沙子堵门、东店水淹照片、电话录音等证据不予采信，认为袁东秀提交的证据不足以证实东店存在漏水、停水、停电、停空调等夏威夷酒店违约的事实；4．双方的租赁合同应继续履行，袁东秀应当支付拖欠的租金及逾期付款违约金。并作出如下判决：袁东秀向夏威夷酒店支付房屋租金至合同期满止；袁东秀向夏威夷酒店支付逾期付款违约金；驳回双方的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力，袁东秀并未主动履行该生效判决，该案在一审法院已经进入执行阶段。 根据袁东秀的申请，受一审法院委托，广西中德勤资产评估事务所有限公司作出《资产评估报告》（中德勤评报字［2019］第008号），对夏威夷酒店一楼源安堂夏威夷旗舰店及夏威夷餐吧的装修和设备进行了鉴定，鉴定意见为：夏威夷酒店一楼源安堂夏威夷旗舰店的装修和设备评估价值合计为337000元，夏威夷餐吧的装修和设备评估价值合计为663500元。 一审法院认为，本案的争议焦点在于夏威夷酒店是否存在违约的行为。袁东秀所提交的夏威夷酒店存在违约行为的证据，在已经生效的判决中进行过举证、质证，法院经审理后进行了论证，该生效判决认为袁东秀提交的证据不足以证实夏威夷酒店存在违约情况，该判决生效之后，袁东秀并未举证证明发生了新的情况，出现了新变化，袁东秀也未提交新的证据，推翻已经生效判决确定的事实，一审法院不能进行重复评价，应当依照生效判决确定的事实确定本案事实，袁东秀提交的证据不足以证实夏威夷酒店存在违约行为。该合同已经按照约定履行完毕，袁东秀应当按照生效判决履行义务，其在合同期满后要求减少或退还租金无事实及法律依据。袁东秀应按照经营需要及合同约定的期限进行装修，双方并未约定合同期满后如何处理装修问题，并未约定夏威夷酒店要补偿装修损失，夏威夷酒店并未阻止袁东秀拿走动产，对于不能移动的附加物，双方未对此部分进行过约定，因此，袁东秀提出要求赔偿装修损失于法无据，一审法院不予支持。袁东秀提出因为夏威夷酒店违约导致其未能经营要求赔偿经营损失，并无事实依据，原生效判决已经认定夏威夷酒店按照合同约定移交了租赁物，要求继续履行合同，判决生效后，夏威夷酒店并未提前收回租赁物，袁东秀要求赔偿经营损失于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项之规定，一审判决如下：驳回原告袁东秀的全部诉讼请求。案件受理费32191元，鉴定费15000元，共计47191元（袁东秀已预交），由袁东秀负担47191元。 本院二审期间，袁东秀向法庭提交以下证据：1．视频，2．关于催促夏威夷酒店履行合同义务的函1份，为证据1视频中被拒收的文字文件。证据1、2共同证明2017年4月袁东秀收到（2017）桂71民终12号判决书后向夏威夷酒店提交要求继续履行合同的函件，但遭到夏威夷酒店的拒绝。一楼东侧店面卫生间向外冒水的视频，视频制作时间是2017年8月28日，证明不是承租人的原因导致漏水，不属于袁东秀的维修范围。夏威夷酒店质证认为：1．该视频无法确定拍摄时间和地点，对其真实性不予确认。从视频内容上看，该视频没有袁东秀本人的画面和声音，没有来人提交袁东秀授权委托书的画面，无法证实是袁东秀提交的函件；视频中也没有受访人员接收函件的画面，无法证明画面中的受访人员接收了来人提交的函件以及函件的内容是什么，因此袁东秀的证明主张不予认可。2．该函件本身不能证明是证据1视频中被拒收的函件，同时该函件也没有夏威夷酒店签收的签字或盖章，不能证明已送达给夏威夷酒店。3．反映冒水的视频无法确定拍摄时间和地点，对其真实性不予确认。从该视频的画面内容也无法证实是东店的场景。也不能证明东店长期漏水。根据涉案租赁合同第五条第5点的约定，袁东秀负有疏通和维修下水道的义务，因此即使存在冒水，也是袁东秀怠于履行疏通和维修下水道的义务所致，应由袁东秀自行承担相应责任。经审查，本院认为协助办理西店营业执照是（2017）桂71民终12号案受理以来双方一直争议的问题，且袁东秀亦在庭审中说明了每次要求夏威夷酒店协助办理营业执照，该酒店工作人员一直采取不予理睬、不予配合态度，因此该函件未能得到夏威夷酒店签字签收亦符合情理，故本院对证据1、2予以采纳，上述两项证据可以证明袁东秀已经向夏威夷酒店提出了履行该函件中涉及的合同义务的要求。证据3的视频虽然能够反映东店冒水的状况，由于涉案合同约定袁东秀负有疏通和维修下水管道的义务，在袁东秀没有对卫生间下水道进行维修（袁东秀在庭审中承认没有疏通且认为这不是其有能力维修的问题）的情况下，该视频无法证明冒水现象是由于夏威夷酒店的违约行为所造成的，也不能证明冒水问题属于夏威夷酒店的维修责任。故本院对该视频证据不予采纳。夏威夷酒店向本院提交（2017）桂民申2843号民事裁定书1份，证明广西壮族自治区高级人民法院的最终裁定认定双方在店面租赁合同中对没有约定夏威夷酒店需提供营业执照，并以此驳回袁东秀的再审申请。袁东秀质证认为：该裁定明确袁东秀如果认为夏威夷酒店履行合同存在违约行为，可另行起诉。本院认为，涉案租赁合同中的确没有明确约定“提供营业执照”，但是否可以免除夏威夷酒店协助袁东秀办理工商营业执照的义务，本院将在说理部分予以阐述。（2017）桂民申2843号民事裁定书也明确了袁东秀可以就夏威夷酒店的违约行为另行起诉。 袁东秀对一审判决书第6页第6行“3、对袁东秀提交的电动车、沙子堵门、东店水淹照片、电话录音等证据不予采信，认为袁东秀提交的证据不足以证实东店存在漏水、停水、停电、停空调等夏威夷酒店违约的事实；”有异议，表述引用了（2016）桂7102民初73号判决和（2017）桂71民终12号判决的内容，这种引用是断章取义，违反了本案的客观事实。夏威夷酒店对一审认定的事实第6页倒数第2段的鉴定结论有异议。经审查，本院认为：1．袁东秀已在（2017）桂71民终12号的审理过程中提交了电动车、沙子堵门、东店水淹照片、电话录音等证据，拟证明东店存在不能正常使用的情况，（2017）桂71民终12号判决已经对上述证据进行了审查，并认定该等证据不足以证实东店存在上述情况。现袁东秀在本案一审阶段提出相同的证据用于证明相同的目的，故一审法院沿用（2017）桂71民终12号判决认定的事实并无不当，本院依法予以维持。2．涉案评估报告是在一审法院的主持下依法进行的，程序合法。故本院对夏威夷酒店的异议不予采纳。二审查明的事实与一审法院查明的基本一致，本院依法予以确认。 另查明：2014年2月至2015年12月，袁东秀已缴纳西侧店面19个月租金共计158372元，（2017）桂71民终12号判决所确定的袁东秀应支付的西侧店面2016年1月1日至2017年12月的23个月租金为191659元。 综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1．租赁合同期间，夏威夷酒店是否全面履行了合同义务？2．袁东秀要求夏威夷酒店退还西侧店面的租金383318元，东侧店面的租金162493.5元，是否有依据？3．袁东秀要求夏威夷酒店赔偿东侧店面复合地板损失是否有依据？4．袁东秀要求夏威夷酒店赔偿西侧店面装修损失是否有依据？5．袁东秀要求夏威夷酒店赔偿东、西店经营损失是否有依据？ 关于第一个争议焦点。首先，尽管涉案租赁合同未明确约定夏威夷酒店应提供酒店相关证照复印件给袁东秀办理西侧店面工商营业执照，但由于租赁合同已明确约定袁东秀承租房屋的目的用于经营，故协助袁东秀办理工商营业执照是夏威夷酒店的附随义务，夏威夷酒店应予协助。在（2017）桂71民终12号案中，袁东秀要求夏威夷酒店交付营业执照复印件并加盖公章，协助办理营业执照的诉讼请求，因不具备可执行的内容，（2017）桂71民终12号判决驳回了袁东秀的诉讼请求，但并不意味着免除了夏威夷酒店的协助义务。本案中，夏威夷酒店从未向袁东秀提供相关的证照协助办理西侧店面的工商营业执照，导致西侧店面在合同履行期间一直未能办理工商营业执照，对袁东秀正常经营西侧店面造成一定的影响。其次，租赁合同第一条还约定夏威夷酒店应提供气象大厦地下室负一楼原西厨炒菜间给袁东秀做操作间，但夏威夷酒店未能证明其已经将西厨炒菜间提供给袁东秀使用。综上，夏威夷酒店并未全面履行合同义务，应承担相应的违约责任。 关于第二个争议焦点。本院认为，袁东秀在本案中请求夏威夷酒店退还租金，实质上是请求夏威夷酒店承担租金损失的赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”夏威夷酒店所承担的违约责任，应与其给袁东秀不能正常经营西店所造成的租金损失相当。结合（2017）桂71民终12号生效判决所确认的事实，西侧店面曾经营过“源安堂”、“意式休闲吧”以及餐饮快餐等其他业态，说明袁东秀在租赁期间也曾断断续续使用过西侧店面，但因未能办理工商营业执照导致其不能完全实现经营目的。另一方面，袁东秀在长期诉讼过程中，应明确知道夏威夷酒店不愿意协助其办理西侧店面工商营业执照的事实，在此情况下，袁东秀应及时采取相应的措施，以防止租金损失进一步扩大，但事实上袁东秀既不能充分使用西侧店面，又占有西侧店面不交还给夏威夷酒店，袁东秀对其租金损失也应承担相应的责任。综合考虑上述情况，本院酌定由夏夷酒店向袁东秀赔偿西侧店面45%的租金损失。本案中，袁东秀已支付西侧店面2014年2月至2015年12月共计19个月的租金158372元；虽然2016年1月1日至2017年12月共计23个月的租金191659元没有实际支付完毕，但是该项义务已为（2017）桂71民终12号生效判决所确定，并进入强制执行程序。为实质解决争议，减少当事人诉累，本院将上述两项租金共计349986元作为计算租金损失的基数。即夏威夷酒店应向袁东秀赔偿租金损失157494元（计算方式349986元×45%=157494元）。由于袁东秀未能证明因夏威夷酒店的原因致使其不能正常使用东侧店面，故袁东秀要求退回东侧店面租金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。由于袁东秀未能证明因夏威夷酒店的原因致其东侧店面被水浸泡，因此袁东秀要求夏威夷酒店赔偿东侧店面复合地板损失缺乏事实依据，本院不予支持。 关于第四个争议焦点。本院认为，夏威夷酒店因其未能全面履行合同义务给袁东秀造成的损失还应当包括西侧店面的装修损失。根据广西中德勤资产评估事务所有限公司作出《资产评估报告》（中德勤评报字［2019］第008号），夏威夷酒店一楼源安堂夏威夷旗舰店的装修和设备评估价值合计为337000元，其中包含可移动设施设备卡座（含凳子）16200元；夏威夷餐吧的装修和设备评估价值合计为663500元，其中包含可移动设施设备卡座（含凳子）19500元、抽风机6600元、油烟分离机19600元、21项电气设备135282元。庭审中袁东秀自认可移动设备已被其员工搬离，减去未形成附合的装修部分，袁东秀对其余部分装修投入总额为803318元（计算方式：337000元+663500元-16200元-19500元-6600元-19600元-135282元=803318元）。如前所述，综合夏威夷酒店的违约行为对西侧店面经营造成的影响及袁东秀对西侧店面的实际使用情况，本院酌定夏威夷酒店向袁东秀赔偿西侧店面45%的装修损失361493元（计算方式：803318元×45%=361493元）。 关于第五个争议焦点。袁东秀未能提交证据证明东、西两侧店面的经营损失分别为50万元、100万元，且袁东秀亦未能证明因夏威夷酒店的原因致使其不能正常使用东侧店面，故本院对袁东秀请求夏威夷酒店赔偿东、西侧店面经营损失的诉讼请求不予支持。 综上所述，上诉人袁东秀的上诉理由部分成立。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初806号民事判决。 二、广西夏威夷国际大酒店有限公司向袁东秀赔偿租金损失157494元； 三、广西夏威夷国际大酒店有限公司向袁东秀赔偿西侧店面装修损失361493元； 四、驳回袁东秀的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费32191元，鉴定费15000元，共计47191元（袁东秀已预交），由袁东秀负担36527元，由广西夏威夷国际大酒店有限公司负担10664元；二审案件受理费32190元（袁东秀已预交）由袁东秀负担26926元，由广西夏威夷国际大酒店有限公司负担5264元。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖防修 审 判 员 袁宇飞 审 判 员 梁耀美 二〇二〇年四月二日 法官助理 王 薇 书 记 员 符贵芳