甘肃省酒泉市中级人民法院民事裁定书（2020）甘09民终710号上诉人（原审原告）：王某1，男，汉族，住甘肃省金塔县。被上诉人（原审被告）：王某2，男，汉族，住甘肃省金塔县。被上诉人（原审被告）：孙某，女，汉族，住甘肃省金塔县。上诉人王某1因与被上诉人王某2、孙某所有权确认纠纷一案，不服甘肃省金塔县人民法院（2020）甘0921民初497号民事裁定，向本院提出上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王某1上诉请求：1.撤销一审裁定，依法改判或发回重审；2.判令王某2、孙某承担上诉费用。事实和理由：一、一审未查明事实，认定事实不清。1.2018年2月11日，王福和王某2协商后作废2016年1月29日的房屋买卖合同，重新签订了一份房屋买卖合同，将买方由王福变更为王某1。约定2015年11月3日王某2和孙某在金通典当行的10万元借款转为王福个人款项并抵顶购房款，由王福赎当还款。当日，王某2将原有借据重新书写成购房定金收据，将借款主体由金通典当行改成王福。因打款时间是2015年11月3日，为避免打款时间与收据不符，便将日期写成2015年11月3日，但同时书写说明予以解释。2.王某2在（2019）甘0921民初932号案件中自认2015年11月3日将借据写成购房定金收据，借款主体由金通典当行改成王福，即“现在原告起诉的6万元不存在，因为6万元的条子现在已经转换成10万元的条子了”，也就是2018年2月11日书写的说明中第一笔款项，故王某1依据王某2的自认再次提起确权诉讼。3.因王某2不能偿还2015年11月3日借款，多次口头提出以房抵债、卖方还账。因口头说的容易产生纠纷，王某1要求王某2写了书面还款协议计划书，该计划书证实王某2有出售房产的意思表示，且明确只有2015年11月3日的款项是借款，故形成2018年的房屋买卖合同。4.因王某2向银行申请贷款，名下房产过户会影响银行考察和贷款额度，要求延期办理过户手续。如果能贷到款，则购回房产，等于王某1又出售给王某2。王某2和孙某书面承诺延缓行使房屋买卖合同项下的权利，正因为该承诺，才有了2018年4月9日的短信记录。5.王福于2016年1月29日支付6万元、2018年1月29日支付8万元、2018年2月11日支付7万元，2018年2月11日约定2015年11月3日王某2、孙某在金通典当行的借款转为王福个人款项并抵顶购房款，4笔款完全抵顶了合同约定的购房款。一审根据审理民间借贷案件的规定认为本案是民间借贷纠纷提示变更诉讼请求，即使不算王某1自认的6万元条子已转换成10万元欠条，后面21万元并不具备借贷关系特征。一审没有基于本案证据，并结合王某1主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定房屋买卖合同是借贷合同错误。二、一审未准确适用法律。1.合同内容显示，合同订立的依据是合同法、房地产管理法和物权法等法律法规，合同效力的认定应受到上述法律及民法通则的约束。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人签订购房合同后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违背国家法律、行政法规规定的，应当认定合同为商品房买卖合同。由于2016年1月29日房屋买卖合同中共有人孙某没有签名，在签订案涉合同时是王某2将孙某约来，夫妻共同签字捺印，应当是双方意思自治与合同契约自由精神的体现，是双方真实意思表示。从收款说明和实际情况来看，买卖合同价款已履行完毕。王某2、孙某出售房产还款或以房抵债，均没有违反法律法规的强制性规定。合同签订后王某2将钥匙交给王福，构成实际意义上的交付。根据物权法第15条的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力，故应遵循法定主义，认定合同合法有效。2.根据最高人民法院2019年公布的72号指导案例并结合本案可以明确，房屋买卖合同是双方经协商一致后，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算建立的房屋买卖合同关系，不存在合同法规定的无效情形，应具有法律效力。（2019）甘0921民初932号案件中王某2自认借款抵顶了其他款项，即将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算：借款本金已还清。王某1已履行了付款义务，王某2和孙某应当按约履行过户义务。因此，本案就是房屋买卖合同关系，王某1请求依法办理所有权转移手续有事实和法律依据。三、王某1要求对方承担资金占用期间利息和违约金的主张合情合理。根据合同法及上述解释的相关规定，利息和违约金的约定实际上是逾期过户的违约损失赔偿，具有惩罚性，目的在于担保合同的履行。对方在办理过户前期违约状态一直持续存在，故理应承担资金占用期间利息至过户义务履行完毕止。王某1向一审法院起诉请求：1.确认金塔县金色阳光家园3号楼3-201室房屋归王某1所有；２.判令王某2、孙某按合同约定承担逾期交房过户期间占用资金的违约金92400元（自2018年4月11日至2020年2月)；3.判令本案诉讼费用、公告费和实现债权的一切费用由王某2、孙某承担。一审法院认为，该案争议的焦点为双方之间存在的是房屋买卖关系还是民间借贷关系。该院认为，该案中双方之间的关系为民间借贷关系，而非房屋买卖履行法律关系。理由如下：1.从王某1提供（2019）甘0921民初932号民事判决书，可以看出王某1于2015年11月3日向王某2借款的事实，而在该院（2018）甘0921民初1943号案件中，王某1陈述该款项为购房定金，并提供了定金收条，由此可见，该购房定金并非真正意义上的购房定金，且该购房定金收条形成的时间与房屋买卖合同形成时间前后顺序不符合常理，同时购房定金收条注明的缴款人为王福，而并非本案原告王某1；2.从王某1提供的2017年11月22日由王某2书写的还款计划书来看，王某2与金塔县金通典当行王福存在有借贷关系；3.从王某1提供的短信记录中看，在短信记录中2018年5月7日上午10时，王某1向王某2发短信称“王某2经理，5月30是两月宽限期最后期限，你是赎回还是腾房，望你重视”，而房屋买卖合同签订于2018年2月11日，在房屋买卖合同签订之后，王某1仍表明王某2有赎回房屋的选择权，从而反映出房屋买卖合同并非双方的真实意思表示；4.如果推定双方签订的买卖合同是双方的真实意思表示，王某1应在合同签订后向被告按合同约定支付相应的购房款，但王某1没有提供相应的证据，只提供了之前其父亲王福与被告之间相应的资金往来证据。综上，可以看出双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是王福或金通典当公司与被告之间的民间借贷关系引起的纠纷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人示明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案经法庭示明后，王某1不变更诉讼请求，加之主体存在不一致的情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回原告王某1的起诉。案件受理费2110元，适用简易程序减半收取1055元，退还原告王某1。本院认为，当事人主张的诉讼请求必须依据具体的事实和理由，本案王某1据以主张的证据为案涉房屋买卖合同及甘肃金通典当有限责任公司金塔分公司与王某2之间的借贷凭据，理由为双方协商将借款本金及利息转化为已付购房款。首先，王某1主张的2015年11月3日的10万元“购房款”已由本院（2019）甘09民终1083号[一审案号：（2019）甘0921民初932号］生效判决处理，判由王某2和孙某向甘肃金通典当有限责任公司金塔分公司偿还借款本金56400元及相应利息。王某1之父王福作为该公司的法定代表人参与该案诉讼，表明其认可该笔款项为公司出借，并主张王某2和孙某向公司偿还，故不存在王某2和王福约定将该笔借款转为王福个人款项的问题。其次，王某2借款在前、买卖合同签订在后，借款时间、金额与案涉房屋买卖合同约定的付款时间、金额完全不符。在双方签订案涉房屋买卖合同时，王某2、孙某已收到全部借款且履行期届满，但王某2、孙某与王某1及甘肃金通典当有限责任公司金塔分公司之间却未就以欠款抵顶购房款达成合意，证实本案并不存在将借款本金及利息转化为购房款的事实。再次，房屋买卖合同的主体为王某1与王某2、孙某，而民间借贷关系的主体为甘肃金通典当有限责任公司金塔分公司与王某2、孙某，根据合同的相对性原则，在王某1未向王某2、孙某支付购房款的情况下，其要求二人履行义务缺乏事实依据。第四，根据案涉借款合同、还款协议计划书及短信记录来看，本案实为王某2、孙某无法偿还借款所引发，王某2和孙某并无将房屋售与王某1的意思表示。综合以上分析，可知双方之间未形成真实的房屋买卖合同关系，王某1的主张违反一事不再理原则，缺乏事实依据，一审裁定驳回其起诉并无不当。综上，王某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审虽认定双方形成民间借贷关系不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 张秀荣审判员 李庆丰审判员 胡国丽 二〇二〇年四月二十八日书记员 夏丽英