甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初10533号 原告：周某，男，1984年8月10日出生，汉族，甘肃省武威市人，住张掖市，个体工商户。 委托诉讼代理人：单某，甘肃金寅律师事务所律师。 被告：民乐县金泰房地产开发有限公司。住所：甘肃省张掖市民乐县县城南华路。统一社会信用代码：916207225512866314。 法定代表人：陈某，该公司经理。 原告周某与被告民乐县金泰房地产开发有限公司（以下简称“金泰房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人单某到庭参加诉讼。被告金泰房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告周某向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告交付位于甘州区长沙门路御景东方居住××组住宅商品房，房屋价值519636元；2.要求被告将位于甘州区长沙门路御景东方居住××组住宅商品房的不动产权证转移登记到原告名下；3.要求被告向原告支付违约金1500元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月16日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：被告将其开发建设的位于甘州区长沙门路御景东方居住××组住宅商品房出售给原告，预测建筑面积为133.24平方米，总价款519636元，买受人应当在2017年1月31日前一次性支付全部价款，出卖人应当自2017年12月31日前向买受人交付该商品房，并约定逾期交付之日出卖人向买受人一次性支付1500元违约金。商品房买卖合同签订后，同年1月18日，原告履行付款义务，经被告确认，被告给原告出具519636元的房款收款收据一份。后原、被告签订的《商品房买卖合同》在张掖市房屋产权交易中心备案。约定的交房日期届满后被告拒绝交房，也未给原告办理标的房屋的不动产权证，造成原告至今未能入住。依法成立的合同受法律保护，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告未按照约定时间交付房屋，不及时为原告办理标的房屋的不动产权证，已构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼。庭审中，原告补充陈述称，涉案房屋为顶账房，由被告抵顶给案外人王志斌，王志斌又以46万元价格抵顶给案外人徐磊磊。因徐磊磊2016年期间陆续向原告借款26万元，2017年1月16日，徐磊磊找到原告要求将涉案房屋抵顶所欠借款本息。当天原告、案外人王志斌、徐磊磊三人到被告处签订房屋买卖合同。2017年1月18日，在原告、案外人王志斌、徐磊磊均在场的情况下，经被告公司确认后，向原告出具了收款收据，原告又向徐磊磊打款20万元。 被告金泰房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未递交答辩状。 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》；2.房屋由来证明；3.收款收据；4.借条；5.邮储银行汇款凭证。为查明案件事实，本院依职权调取（2018）甘0702民初9534号案件民事调解笔录及调解书各一份、张掖市甘州区不动产在线查询通知书（回执）一份、对案外人徐磊磊所作调查笔录一份。被告金泰房地产公司未到庭质证，视为对权力的放弃，故原告提交证据本院予以认定，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：张掖市御景东方居住组团二期工程建设项目由被告金泰房地产公司开发建设。案外人王志斌参与了该建设项目的修建。工程完工后，因被告金泰房地产公司欠付案外人王志斌工程款，被告与案外人王志斌约定被告将涉案御景东方居住××组房屋抵顶给案外人王志斌用于偿还其欠付的工程款。后因王志斌朋友即案外人徐磊磊抵押贷款需要，双方约定徐磊磊以465000元的价格购买王志斌以顶账方式取得的涉案房屋。徐磊磊向王志斌支付购房款80000元，下剩房款385000元由徐磊磊向王志斌出具借条一张。 2016年期间，案外人徐磊磊陆续向原告借款260000元。2017年1月16日，案外人徐磊磊、王志斌及原告三方协商，将徐磊磊从王志斌处购买的涉案房屋用于抵顶徐磊磊欠付原告的借款本息。同日，案外人徐磊磊、王志斌及原告就涉案房屋由来共同出具证明一份，证明涉案御景东方居住××组房屋造价519636元，由案外人王志斌出售给徐磊磊，再由徐磊磊出售给原告周某，房款一次性付清。原告及案外人达成以房抵顶借款的合意后，被告金泰房地产公司作为出卖人，原告周某作为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：出卖人以出让方式取得位于甘州区南环路东延段南侧地块的建设用地使用权，买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅用地，土地使用权终止日期为2085年4月26日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为张掖御景东方居住组团二期工程建设项目。买受人购买该商品房为御景东方居住××组，预测建筑面积共133.24平方米，其中套内建筑面积133.24平方米，每平方米3900元，总价款为519636元。买受人应当在2017年1月31日前支付该商品房全部价款，出卖人应当自2017年12月31日前向买受人交付该商品房，交房延展期为30日，如逾期超过30日后，出卖人应当向买受人一次性支付1500元违约金。2017年1月18日，被告金泰房地产公司向原告出具了收到房款519636元的收款收据一张。同日，为保证涉案房屋正常交付使用，案外人徐磊磊与原告将借款本金260000元及利息50000元结算后，由徐磊磊向原告出具了金额为310000元的借条一张，同时，双方还约定月息按4%收取。2017年1月19日，原告通过银行转账方式向案外人徐磊磊转款200000元，作为涉案房屋的购房款。原告交纳上述房款后，被告金泰房地产公司未向原告交付涉案房屋，也未协助原告办理房屋产权登记、过户手续，遂引起诉讼。 另查明，2018年10月19日，案外人王志斌作为原告，将案外人徐磊磊、李吉昭列为被告诉至本院，要求被告偿还借款385000元。该案审理中，王志斌、徐磊磊均认可上述借款系徐磊磊向王志斌购买涉案御景东方居住××组房屋下剩的购房款。2019年6月20日，经本院主持调解，王志斌、徐磊磊及李吉昭达成调解协议：“一、徐磊磊支付王志斌购房款385000元，于2019年8月30日前付清；二、李吉昭对上诉款项承担连带清偿责任”。徐磊磊未按照协议约定履行偿付义务，该案现未履行完毕。 还查明，涉案御景东方居住××组未办理不动产产权初始登记。 本院认为，诉争房屋系案外人王志斌从被告金泰房地产公司处以抵顶工程款的方式取得，其后将涉案房屋出售给案外人徐磊磊，原告又从徐磊磊处以抵顶借款的方式取得。房屋系特殊商品，案外人徐磊磊无法以个人名义将房屋直接抵顶与原告，只能通过案外人王志斌三方达成抵顶合意，再由具备商品房预售资格的被告将房屋售出，故涉案房屋买卖合同关系的主体实际发生于原告周某与被告金泰房地产公司之间。被告金泰房地产公司作为开发商与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，并以其名义出具了收款收据，应视为原、被告双方形成了房屋买卖合同关系。原告将200000元购房款转入案外人徐磊磊的账户，根据本案查明的事实，涉案房屋已经三次抵顶转让，被告与案外人之间的债权债务关系应由各自的法律关系及事实制约，因此，原告将购房款转入徐磊磊账户的行为不影响原告与被告金泰房地产公司之间的房屋买卖合同关系。 关于原告要求被告交付本案所涉房屋的诉讼请求，本院认为，被告金泰房地产公司作为出卖方，其主要义务是按照合同约定的时间向原告周某交付符合交付条件的房屋。根据原、被告《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人应当自2017年12月31日前向买受人交付该商品房，交房延展期为30日。被告在约定时间内未通知原告办理入住手续，未按时交付涉案房屋，被告的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。本院对原告要求被告交付御景东方居住××组房屋的诉讼请求依法予以支持。对原告要求将涉案房屋的不动产产权转移登记在其名下及要求被告支付违约金1500元的诉讼请求，原告在庭后本院对其所作调查笔录中，明确表示撤回上述诉讼请求并保留诉权，本院认为，原告撤回上述诉请系其对自己权利的自行处分，本院予以准许。 被告金泰房地产公司经本院传票合法传唤，未到庭应诉、答辩，应视为其对法律赋予其在诉讼活动中应享有的相关权利的主动放弃，依法承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 被告民乐县金泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告周某交付位于甘州区长沙门御景东方居住××组房屋一套。 案件受理费9011元，减半收取4505.5元，由被告民乐县金泰房地产开发有限公司负担。原告已交纳，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费4505.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 曾丽娟 二〇二〇年四月二十日 法官助理 丁 丹 书 记 员 任玉虎