四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3144号 上诉人（原审被告）：四川明新房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区佳灵路20号1栋8层45号。 法定代表人：王龙才，总经理。 委托诉讼代理人：鲜丽红，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李力，男，1977年6月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：李世浩，男，1943年7月3日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系李力之父。 上诉人四川明新房地产开发有限公司（以下简称明新公司）与被上诉人李力商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初7859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 明新公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李力的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，李力在一审中提交的《承诺书》中并无李力签字，不应视为李力与明新公司对案涉商品房买卖合同中未备案的违约责任条款进行了变更约定，也不应按照《承诺书》中的约定认定应由明新公司承担违约责任。此外，关于违约金的具体数额，李力并未提交任何证据证明其受到的实际损失大小，故明新公司不应承担支付违约金的责任。 李力辩称，《承诺书》对案涉双方具有约束力，李力有权要求明新公司支付逾期办理案涉合同备案登记的违约金。明新公司逾期办理备案登记的违约行为，给李力造成的实际损失客观存在，实际上一审判决调整后的违约金数额根本不足以弥补李力受到的实际损失，请求二审改判明新公司按已付购房款每日万分之五的标准向李力支付违约金。 李力向一审法院起诉请求：1.判令明新公司支付逾期备案的违约金（以290000元为基数，按照日万分之五的标准从2018年5月31日起计算至实际备案之日止）；2.本案的诉讼费由明新公司承担。 一审法院认定事实：2017年2月1日，李力与明新公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）和补充协议，约定明新公司将其开发的位于成都市新都区房屋出售给李力，总价为290000元。合同第二十四条第（一）款约定：“出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息”；第二十五条第（一）款约定：“出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：给买受人造成损失的，由出卖人承担因此带来的直接经济损失”。后李力支付了全部购房款290000元。2017年12月22日，明新公司出具《承诺书》，载明明新公司承诺于2018年5月31日前为包括案涉房屋在内的由李力、李世浩、王德秀购买的5套房屋办理备案“若在约定时间内未实现承诺，我司愿意承担以上物业实际付款额每天万分之五的违约金”。后明新公司未为案涉房屋办理备案手续。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、收据、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽开发商为购房人进行合同备案系开发商向不动产管理部门申请，不属于民事案件审查范围。但双方就该事项达成合意后应当履行己方相应的义务。本案中，明新公司未按照合同约定于签订合同后30日内为案涉房屋备案，也未按照《承诺书》的承诺在2018年5月31日前备案。一审庭审中明新公司陈述系因李世浩未支付完其他房屋的购房款，一审法院认为，李世浩与明新公司建立的房屋买卖合同关系为另一法律关系，与本案无关，故明新公司违约，应当按照《承诺书》从2018年6月1日开始向李力支付违约金。关于违约金的计算标准问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案庭审中，李力并未提交其因明新公司未办理备案手续产生损失的相关证据，一审法院根据上述法律规定将违约金标准调整为日万分之一。故明新公司应当进行备案并向李力支付截止到起诉之日的违约金13543元（290000元×467天×0.0001）。因明新公司系违约方，故一审法院确定本案诉讼费由其负担。 综上，一审法院对李力诉请中合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、明新公司于判决发生法律效力之日起七日内向李力支付违约金13543元；二、驳回李力的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取611元，由明新公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，李力未对一审判决依法提出上诉，视为其对一审判决结果予以认可，基于此，李力在二审中答辩要求改判明新公司按已付购房款每日万分之五的标准支付违约金，该主张依法不属于本案二审审理范围。本案二审的主要争议焦点是：明新公司应否向李力承担逾期办理案涉合同备案登记的违约责任，以及一审判决认定的违约金数额是否恰当。现评判如下： 本院认为，在商品房预售合同关系中，开发商将与购房人签订的《商品房买卖合同》办理备案登记，属于行政管理范畴，并非开发商的法定义务，但，在开发商与购房人之间针对合同备案进行约定的情况下，该约定对双方具有约束力。本案中，明新公司于2017年12月22日出具《承诺书》，应系其真实意思表示；该《承诺书》“确认人”处虽仅有李世浩签名，无李力签字，但李力依据该《承诺书》向明新公司主张权利的行为，足以表明李力对《承诺书》中全部意思表示的追认，故李力在《承诺书》中是否签字的事实不影响其意思表示的真实性，亦不影响明新公司的意思表示。该《承诺书》对李力、明新公司具有约束力，庭审已查明，明新公司至今未办理案涉合同备案登记，在此情况下，李力有权要求明新公司按承诺承担相应的违约责任。 二审中，明新公司明确表示对一审判决认定的违约金天数不持异议，仅对违约金的计算标准认为仍过高，请求予以调低。对此，本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然李力未举出明新公司逾期办理合同备案给其造成实际损失的证据，但明新公司至今仍未协助李力办理合同备案登记的事实客观存在，逾期期限较长，违约情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，原审法院结合明新公司的过错程度、合同实际履行情况，酌情确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。 综上，明新公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费138.58元，由上诉人四川明新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年四月二十二日 书记员 王朝阳