广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初132号 原告：周廖,男,1983年7月25日出生,侗族,身份证住址贵州省从江县，现住梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：梁雄元，广西广合（梧州）律师事务所律师。 被告：广西梧州市安捷联运有限公司,住所地梧州市大南路13号。统一社会信用代码:91450403779141957F。 法定代表人：江成锋，该公司董事长。 原告周廖与被告广西梧州市安捷联运有限公司（以下简称安捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭审理了本案。原告周廖及其委托诉讼代理人梁雄元，被告安捷公司的法定代表人江成锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周廖向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的租赁合同；2.被告退还原告押金5000元;3.被告按合同约定及有关法律规定补偿原告装修费和搬迁过渡费合计50000元;4.被告给原告二个月时间另租仓库;5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年2月18日签订的房屋租赁《合同书》约定:“原告租用被告仓库两间,合同期限为五年,建筑面积为291.5平方米”。合同期间,原告按约定按时足额交租金(现金支付)及交清水电费。2019年10月9日原告通过现金支付租金给被告,收租金后,被告向原告声称房子即将拆迁,暂不收租金。2019年10月14日上午被告到出租的仓库通知原告及另外两家租户租赁的仓库即将拆迁,不用交纳租金须尽快搬迁,但对搬迁补偿费用问题只字未提。原告与另外两家租户多次找被告协商搬迁补偿问题,被告均以各种理由推脱，未达成补偿协议。被告在知道房屋需要拆迁的情况下，还将房屋出租给原告，导致原告在不知情的情况下还对房屋进行装修，造成原告装修损失和搬迁过渡费的损失，对以上损失，被告需要赔偿原告。根据《合同法》规定,希望被告赔偿原告搬迁相应的补偿,不得以没缴纳租金为理由终止合同与逼原告搬离物品,原告有几台专业大型设备、各种产品与物料等,需要合理的时间与搬迁费用。原告为维护权益，诉至贵院,请求人民法院支持为盼。 原告周廖对其陈述事实向本院提供的证据有（均为复印件）：1.《合同书》及附图1页，拟证明原、被告的租赁关系，原、被告签订的是为期5年的固定期限合同，是被告隐瞒原告房屋已被列入拆迁范围，导致原告在不知道房屋要被拆迁还对房屋进行装修，原告缴纳的押金应由被告退还原告，租赁合同签订的时候是在租赁的仓库被列入拆迁范围之后，具体租赁的约定详见合同书；2.周廖身份证复印件，拟证明原告的身份情况；3.收据2张，拟证明原告缴纳十月份租金和水电费的情况；4.照片12张，拟证明原告租赁仓库，照片反映装修的情况，且原告需要搬运的机器设备比较多，被告租赁仓库给原告的时候什么都没有，连墙都没有，这不符合租赁条件，水、电是原告自己装的，因为被告隐瞒原告导致原告造成损失；5.改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告1张，拟证明被告与原告签订租赁合同的时间是在房屋被列入拆迁改造后，被告隐瞒情况与原告签订租赁合同。 被告安捷公司辩称，1.答辩人与被答辩人于2017年2月18日签订的仓库租赁《合同书》，合同期限五年。合同条款第三条第3款约定被答辩人必须在每月的3日前支付当月租金；合同条款第八条第3款约定原告违反合同，拖欠应交的费用达15日以上的，应支付违约金人民币叁仟伍佰元整。截止2020年1月10日,原告已经连续三个月没有缴纳租金，已严重违约。综上所述，答辩人不用退还原告押金。2.鉴于第一条答辩意见，被答辩人已经连续三个月没有缴纳租金，严重违约，应当由被答辩人承担违约责任，根据答辩人与被答辩人签订的仓库租赁《合同书》的第七条第3款约定，原告拖欠应缴交的费用达到15日以上的，答辩人有权解除合同，收回所提供的仓库，但原告周廖至今仍在使用该仓库。另外，因为当时双方在签订仓库租赁《合同书》时已经知道包括该项仓库在内的富民片区全部属于棚户区改造范围，只是具体实施时间未知，所以答辩人与被答辩人签订的仓库租赁《合同书》，第九条免责条件明确约定：经营场地如因有关建设改造需要搬迁等造成原告损失的，双方互不承担责任。综上所述，被答辩人要求答辩人补偿搬迁费与合同不符，答辩人无需补偿原告搬迁费。3.鉴于以上第一条和第二条答辩意见，在原告已经事实违约的情况下，答辩人没有义务给原告三个月时间另租仓库。4.鉴于以上第一条、第二条和第三条答辩意见，在原告已经违约的情况下，诉讼费不应由答辩人承担，而应由原告自己承担。5.在2020年2月17日答辩人收到搬迁通知前，答辩人和被答辩人签订的租赁合同还是合法有效的，对于被答辩人提出解除合同的诉请，答辩人同意从2020年3月4日解除合同。6.关于装修，根据《合同书》第六条第3款规定，被答辩人装修时需要告知答辩人，但被答辩人没有告知，装修的时候也没有向答辩人提交书面申请，答辩人不清楚被答辩人的装修对答辩人房屋的消防等方面是否有影响，答辩人也不清楚被答辩人装修使用的材料是什么。答辩人的财务多次追讨租金，但被答辩人一直没有支付，被答辩人已经严重违约。7.搬迁不是因为答辩人的原因，是棚改的原因，所以责任不在答辩人。答辩人不清楚被答辩人的搬迁费如何得出。综上所述，恳请梧州市万秀区人民法院驳回原告的所有请求事项。 被告安捷公司为其辩解向本院提供的证据有（均为复印件）：1.居民身份证复印件，拟证明被告法定代表人的身份情况；2.营业执照，拟证明被告的主体资格及合法经营；3.土地使用权证2页，拟证明被告拥有该租赁仓库土地的合法使用权；4.房产证5页，拟证明被告拥有该租赁仓库房屋合法所有权；5.合同书（2017年2月18日），拟证明合同书至今仍真实有效；6.微信聊天记录截图2页（2020年1月12日），拟证明被告收到通知书后发通知要求被告搬迁，并微信通知原告；7.微信聊天截图3页（2019年12月27日、12月29日、2020年1月1日），拟证明原告请求被告补偿50000元搬迁费无事实依据，微信聊天证明双方协商曾对此进行过协商；8.《搬迁通知》，拟证明被告在收到该通知前，房屋的所有权、使用权都属于被告；9.照片2张，第1张照片拟证明原告截止到2020年3月4日11时止仍然没有搬离仓库，仍在继续使用，第二张照片拟证明其他地方已经拆除了，原告仍未搬离已经影响到了被告的权益；10.《合同书》（2017年2月16日），拟证明该合同书是原、被告拆迁公告出来前签订的合同，没有约定搬运费的补偿，拆迁公告出来之后，大约是在2018.7、8月双方又签订了落款时间为2017年2月18日的合同书，增加关于搬运费的条款，该份合同书的时间是倒签的；11.中国工商银行客户对账单复印件，拟证明被告于2019年10月28日收到梧州市安鹏建设有限公司支付的第一笔拆迁补偿款。 经开庭质证，被告对原告提供的证据1没有异议，但不同意原告的证明内容；对证据2没有异议；对证据3、4、5的真实性没有异议，对证明内容有异议，认可收到原告缴纳的十月份租金和水电费。原告对被告提供的证据1-4没有异议；对证据5的真实性没有异议，原、被告合同书签订的时间是2017年2月16日，拆迁公告发布于2017年3月8日，拆迁原告是不清楚的，而且被告也从来没有向原告提及，被告与拆迁办签订合同之后无权出租房屋给原告；对证据6认为被告早知道拆迁的事宜，且早与拆迁方达成协议，被告没有权对仓库进行出租；对证据7的真实性没有异议，是被告说不收租金先，租金是被告不收的，既然房屋被拆迁，被告还隐瞒拆迁事实与原告进行聊天，且房屋被拆迁，被告没有权利催收租金；对证据8的真实性无异议，案涉租赁物确实在动迁，但对被告证明的内容不同意，从该证据8可以看出，原、被告双方合同不能履行的原因是拆迁，但被告隐瞒了拆迁事宜，而且被告早已和拆迁方达成协议，领取了拆迁补偿款，被告没有权力将房屋出租取得收益；对证据9无异议，因为是被告隐瞒情况导致房屋被拆迁造成原告装修损失没有得到赔偿，被告需要赔偿原告装修费和搬迁过渡费后原告才可以搬走；对证据10认为该份合同已经作废，双方履行的是2017年2月18日的合同书，被告没有告知原告拆迁的事情，否则原告不会装修；对证据11的真实性无异议，被告收到梧州市安鹏建设有限公司的款项后已经没有权利再出租仓库给原告和收取原告租金。 结合双方当事人的举证、质证，本院认证如下：对原、被告提供证据的真实性本院予以确认，至于上述证据能否证明原、被告拟证明的事实，本院将作综合分析认定。 本院依法向梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目工程指挥部调取以下材料：《梧州市万秀区人民政府关于对富民片区棚户区改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》、万政发[2017]3号《梧州市万秀区人民政府关于印发梧州市富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的通知》、《梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目工业企业房屋（含土地）征收货币补偿安置协议书》、《房屋所有权证》2份、《国有土地使用证》、《房屋装修价值评估表》4页、《房地产估价报告》。 庭审中，原告对《梧州市万秀区人民政府对于富民片区棚户区改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》、万政发[2017]3号《梧州市万秀区人民政府关于印发梧州市富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的通知》的真实性、关联性没有意见，认为2017年3月13日万秀区政府已经决定拆除富民片区，被告不应该以5年期限租赁仓库给原告，故应由被告对原告进行赔偿；对《梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目工业企业房屋（含土地）征收货币补偿安置协议书》、《房屋所有权证》2份、《国有土地使用证》的真实性没有异议，从协议书看出被告将房屋出租给原告前，被告已经与拆迁办签订协议并得到补偿，被告无权将房屋出租给原告，而且从上述材料可看出被告出租给原告的仓库大部分是违章建筑，本来也没有什么装修，不符合出租条件，拆迁补偿协议有房屋装修补偿，装修是原告装修的，费用应由原告领取，拆迁部门也给了搬迁费，该费用也应该支付给原告。房屋获得的拆迁补偿这么高，是原告对仓库的土地进行硬化，这有原告的功劳在里面；对《房屋装修价值评估表》、《房地产估价报告》认为评估报告的日期等证明被告与拆迁单位进行了房屋拆迁评估，被告不能对房屋进行长期出租，是被告隐瞒拆迁情况；从拆迁协议看，被告与拆迁办签订协议后的20天已经将补偿款发放给被告了，在被告领取拆迁补偿款后，被告没有权利对相关房产进行出租并获得收益。被告对上述材料的真实性没有异议，被告与原告签订了2份合同，第一份合同约定的租赁期是3年，第二份合同约定的租赁期是5年，等于延期了2年，原告在涉案仓库搭建阁楼自己住，这经过了被告的同意，对于装修的价值在另一份3年期的合同中有约定，庭后可以补充。就搬运费问题双方一直在协商，被告认为应按照原告实际产生的费用提供依据，最后搬运费没有具体协商下来。 经法庭调查并结合全案证据，本院确认以下法律事实：2017年2月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同书》，约定被告将其坐落于梧州市富民二路新民的仓库一幢共一层，建筑面积200平方米左右出租给原告作货物仓储服务，仓库质量是混合钢架结构，租赁期限为叁年，2017年2月16日起至2020年2月15日止，并对租金及租金支付方式、押金等内容进行约定。合同签订后，被告将仓库交付原告使用。合同履行过程中，原告（乙方）与被告（甲方）于2018年重新签订《合同书》一份，约定：一、甲方仓库坐落梧州市富民二路新民，仓库二处，建筑面积约为291.5平方米左右，仓库质量是混合钢架结构及框架结构，为乙方货物仓储服务。二、合同期限为伍年，甲方从2017年2月1日起将该仓库提供给乙方储存货物使用至2022年1月31日止。三、计费标准及支付方式、支付时间。1.2017年2月1日至2022年1月31日计费标准：按建筑面积每平方米12元/月计，满仓月计费金额为人民币3500.00元（每月叁仟伍佰元人民币）；2.支付方式：现金支付；3.支付时间：每月的3号前支付当月的实际发生费用。四、储存期间相关费用：储存期间该仓库所发生的水、电、通讯、环保、卫生、安保、税金、值班等费用由乙方承担。交纳方式：为现金缴交。交纳时间：为当月缴交。五、押金。1.仓储押金及水电押金为人民币伍仟元整（小写人民币：5000.00元），由乙方于签订本合同后三日内缴交到甲方，合同期满经甲方验收无损坏、无欠费，甲方应全部退还。2.因乙方使用甲方水电设施，每月发生一定的费用，按规定执行。六、房屋的修缮与使用。1.在合同期内，甲方需要进行维修需提前三日书面通知乙方，乙方应积极协助配合，费用由甲方承担，有关乙方的装修装饰部分，由乙方负责修缮，费用由乙方承担……七、合同的变更、解除与终止。……5.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止……九、免责条件。经营场地如因不可抗力的原因导致毁损或有关建设改造需要搬迁或重建等造成乙方损失的，双方互不承担责任。仓库使用期间，因乙方保管不善等原因造成的损失全部由乙方负责……十一、其他约定事项。1.仓库场地的修缮，为不影响乙方的使用，由乙方直接处理，费用由乙方负责。2.乙方需要装修所使用的仓库，必须经得甲方同意，费用由乙方负责；合同期满乙方所装修的原材料（门窗、墙砖、地砖等）归甲方所有；装修后未经得甲方同意，任何人不得拆除，损坏照价赔偿；如2020年5月前因棚改拆迁需要，乙方装修的钢构件不影响仓库建筑主体的情况下，可以自行拆除；3.鉴于使用原因，乙方有对仓库适当规划和设置，以满足业务发展要求，但必须经得甲方同意方可。4.合同期间，乙方的人员财产安全全部由乙方负责；因棚改需要乙方搬迁，如政府对该租用仓库内属于乙方所有的物品有搬运费用补偿的，该部分补偿费用由乙方享受等内容，合同落款的签约日期为2017年2月18日。同时约定双方于2017年2月16日签订的《合同书》作废，今后按重新签订的合同履行。合同签订后，原告向被告支付5000元押金并向被告交付租金至2019年10月。随后被告口头告知原告因案涉租赁物被征收原告需搬迁，此后，双方就搬迁补偿问题等进行协商但未能达成一致意见，2020年1月12日，被告通过微信向原告发送书面搬迁通知。2020年3月上旬，原告搬离案涉仓库。 另查明，2017年3月8日，梧州市万秀区人民政府发布《关于对富民片区棚户区改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》，同时附梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目房屋征收拆除范围红线图的具体房屋（含土地）门牌号，梧州市富民二路新民在上述红线图范围内。公告要求自公告发布之日起，任何单位和个人一律不得在富民片区房屋征收拆除红线范围内进行新建、扩建、改建房屋；不得改变房屋和土地用途；不得进行转让、出租、抵押、质押房屋等活动。梧州市万秀区人民政府负责梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿工作，并确定梧州市万秀区建设局为项目征收部门，梧州市万秀区建设局委托梧州市安鹏建设有限公司（以下简称安鹏公司）为征收实施单位，负责房屋征收与补偿的具体工作。安鹏公司委托广西思创房地产估价事务所有限责任公司对富民二路新民的房地产及房屋装修价值进行评估，广西思创房地产估价事务所有限责任公司分别于2018年8月1日、2019年2月26日出具《房屋装修价值评估表》、《房地产评估报告》。2019年10月上旬，被告（乙方）与安鹏公司（甲方）签订编号04003号《梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目工业企业房屋（含土地）征收货币补偿安置协议书》，乙方选择货币补偿作为其工业企业房屋和土地被征收的补偿方式，依照《补偿方案》的规定逐项计算，具体项目金额如下：一、被征收非住宅土地补偿款为：879330元。二、2004年3月13日前无证件建设的房屋，其建筑面积由测绘机构实地测绘后，经所在社区、街道办事处和万秀区政府核实确认，该房屋为2002年期间建设，按照《补偿方案》的规定，本项补偿款扣减1.8%后小计1590526.76元。三、附属物及构筑物的补偿款共计302271.5元。四、房屋的装修装饰补偿金额为47652元。搬迁费补助：甲方按被征收非住宅房屋建筑面积每平方米100元的标准或按评估公司对被征收的非住宅房屋内需搬迁的物品的搬迁费用的评估值向乙方支付搬迁费。乙方选择非住宅房屋建筑面积2202.85平方米×100元/平方米=220285元。以上合计补偿金额为4886579.26元。乙方在规定期限内签订本协议且在规定期限内搬迁完毕的，依照补偿方案规定，甲方给予乙方如下奖励：1.签约奖：按非住宅房屋建筑面积每平方米给予110元计算，非住宅房屋建筑面积2202.85平方米×110元/平方米=242313.50元；2.搬迁奖：按非住宅房屋面积每平方米给予35元计算，非住宅房屋建筑面积2202.85平方米×35元/平方米=77099.75元；以上两项合计奖励金额为319413.25元。同年10月28日，安鹏公司将上述合计5205992.51元征收补偿款支付至被告指定的银行账户。现原、被告签订的《合同书》租赁期尚未届满，原告认为其在租赁期间对仓库进行了装修并一直经营。在查明，被告为梧州市富民二路新民土地的原使用权人和坐落于该土地上的第1幢、第2幢、第3幢、第4幢房屋的原所有权人。庭审中，原、被告双方确认被告出租给原告使用的仓库位于梧州市富民二路新民第2幢1层和第4幢1层。 本院认为，原、被告签订的《合同书》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，是有效合同，本院予以确认。被告将富民二路新民第2、4幢的两处共约291.5平方米的仓库出租给原告使用，现因该仓库被征收致使原合同已无法继续履行，合同目的无法实现，故对原告诉请解除与被告签订的该份《合同书》，本院依法予以支持。关于原告主张退还押金5000元的问题。因仓库遇征收合同解除后被告理应将收取原告的5000元押金退回，且被告于2019年10月已与征收实施单位签订货币补偿安置协议书并已领取补偿款，故对于被告辩称原告未按时缴纳租金构成违约而不予退还押金的辩解意见，本院不予采纳。对于原告主张被告赔偿装修损失及搬迁过渡费50000元的问题。原告称被告在隐瞒案涉租赁物被征收情况下与其签订租赁合同，现合同期内仓库被征收，被告应按170元/平方米的标准赔偿原告装修损失及搬迁过渡费。一方面，原告未能对其装修投入价值、装修损失等主张举证予以证明，原告又是在与被告签订第一份租赁期限为3年的合同后即对案涉租赁物进行装修，至2020年3月搬离案涉租赁物时原告对租赁物的使用时间已超过其装修时的预期使用年限；另一方面，在征收单位发布征收公告后，双方重新签订的租赁合同中，对案涉租赁物因建设改造需要搬迁等情形亦作出了免责约定以及约定2020年5月前因棚改拆迁需要原告可自行拆迁装修的钢构件等条款，可见双方对该情形已有所考量，故对于原告主张要求被告支付其装修补偿的诉讼请求，不予支持。同时双方于合同中约定“因棚改需要乙方搬迁，如政府对该租用仓库内属于乙方所有的物品有搬运费用补偿的，该部分补偿费用由乙方享受”，案涉租赁物在承租期间被征收虽属不可归责双方的事由，但被告在明知案涉租赁物已被列入征收范围后仍与原告签订固定期限租赁合同显属不当，且被告在与征收实施单位签订补偿协议时对于搬迁费选择按建筑面积每平方米100元的标准进行补偿的方式，而未对需搬迁的物品的搬迁费用进行评估；因原告租赁被告仓库用于存放大型机械设备，原告虽未能提供搬运费支出的票据等，但考虑原告搬迁实际需要，兼顾公平合理原则，本院酌情确定搬迁费补助由原、被告共同分享，以各占50%为宜，原、被告各得14575元（291.5平方米×100元/平方米×50%）。至于原告主张的其他搬迁过渡费，因合同未进行约定且原告未提供证据证实其主张，故本院不予支持。此外，原告还主张被告给三个月时间另租仓库，因被告已在2019年10月、2020年1月口头和书面告知原告案涉租赁物因政府征收要搬迁，而原告在2020年3月才搬离案涉租赁物，原告该项主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 解除原告周廖与被告广西梧州市安捷联运有限公司签订的签约日期落款为2017年2月18日的《合同书》； 被告广西梧州市安捷联运有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周廖退还押金5000元； 被告广西梧州市安捷联运有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周廖支付搬迁费补助14575元； 四、驳回原告周廖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费1176元，减半收取计588元（原告已预交），由原告周廖负担379元，被告广西梧州市安捷联运有限公司负担209元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  黄月瞳 二〇二〇年四月一日 书记员  郭晓雯 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第五条： 【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条： 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条： 【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条： 【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款： 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。