辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执异113号异议人（申请执行人）：大连凯洋食品有限公司，住所地：辽宁省大连市甘井子区大连湾北街627号。法定代表人：魏世凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪明月，北京莫少平律师事务所大连分所律师。被执行人：大连雁山渔业有限公司，住所地：辽宁省大连市甘井子区大连湾北街627号。法定代表人：焦希山，系公司总经理。本院在执行申请执行人大连凯洋食品有限公司(以下筒称凯洋公司)与被执行人大连雁山渔业有限公司（以下简称雁山公司）借款合同纠纷一案中，凯洋公司向本院提出书面异议，请求依法撤销(2017)辽02执恢73号执行裁定书及撤销对相应土地及建筑物的拍卖行为。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。凯洋公司称，凯洋公司和被执行人雁山公司借款合同强制执行纠纷一案，因凯洋公司对雁山公司所有的大连市××区××镇李家村的土地使用权(权证号：甘集用(2002)字第04105号)和地上的二期冷库及冷冻加工厂的房屋（大房执甘村字第××号)享有抵押权，为此凯洋公司向贵院递交了评估和拍卖申请，贵院于2019年10月23日裁定拍卖上述财产，并于2019年11月26日在京东网络司法平台上以42，224，000元为保留价进行公开拍卖，因无人竞买而流拍。鉴于雁山公司没有其他财产，凯洋公司只能申请以物抵债，为此，贵院下发了(2017)辽02执恢73号执行裁定书，将案涉的财产抵偿凯洋公司(2006)大民合初字第324号民事调解书项下的全部债务。在贵院协助凯洋公司到大连市房地产交易登记中心以及大连市国土资源局甘井子分局办理上述财产的过户及更名手续时，大连市房地产交易登记中心告知凯洋公司无法办理上述过户手续，原因系案涉的土地上还有其他两栋建筑物，即该两栋建筑物也登记在雁山公司名下，但贵院未能在拍卖及裁定上提及上述两栋建筑物的存在以及如何处置的问题，若贸然为凯洋公司办理过户手续，将导致上述两栋建筑物没有土地，及房地分离的情形，严重违反了《中华人民共和国物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”等规定，即贵院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成了房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。另外，在对上述财产进行评估拍卖时，因雁山公司的另外两栋建筑物在土地的边缘处，凯洋公司并不知晓上述两栋建筑物的土地与抵押给凯洋公司的土地使用权为同一地块，且大连市国土资源和房屋局于2018年10月11日致贵院的回函中也未载明案涉土地上还有其他建筑物的事宜，又因雁山公司迟迟下落不明，也未能向贵院说明上述事宜，因此评估公司以及拍卖公告中并未提及案涉土地上还有其他两栋建筑物，致使凯洋公司产生重大误解。为此，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条“请求撤销网络司法拍卖第(一)款：由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，人民法院应当支持”以及《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第21条“违反拍卖程序且损害当事人或者竞买入利益的情形，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，人民法院应予支持”的规定，贵院的评估、拍卖程序存在严重违法，亦严重损害了异议人的合法权益。为此，基于以上情形，请求贵院依法撤销(2017)辽02执恢73号执行裁定书，将登记在雁山公司名下的土地及地上三处房屋予以整体评估，拍卖，以维护债权人的合法权益。本院查明，中国农业银行大连中山支行诉雁山公司借款合同纠纷一案，本院于2006年10月9日作出（2006）大民合初字第324号民事调解书，调解内容如下：一、雁山公司于2006年11月5日前向中国农业银行大连中山支行偿还借款本金40万美元、2006年12月5日前再偿付5O万美元，剩余的本金455，440.17美元及全部利息(以455，832美元为基数，从2006年6月2日起至款项还清之日止按日万分之2.75计息；以478，820.16美元为基数，从2006年6月5日起至款项付清之日止按日万分之2.75计息；以43545.74美元为基数，从2006年7月10日起至款项还清之日止按日万分之2.75计息；以108，864.36美元为基数从06年7月17日起至款项还清之日止按日万分之2.75计息，以290，150.78美元为基数从06年7月24日起至款项还清之日止按日万分之2.75计息)于2006年12月30日前一次性全部偿付完毕(包括10万元人民币律师费及诉讼费)。如上述款项中有任何一笔未按期足额支付，原告有权立即对所有的借款本金、利息、律师费10万元人民币、诉讼费全部申请强制执行；二、原告中国农业银行大连中山支行对抵押物享有优先受偿权。本案案件受理费66，140元，由被告雁山公司承担，按上述规定的付款时间直接给付原告。该调解书发生法律效力后，本案进入执行程序。后，本案申请执行人变更为凯洋公司。另查明，凯洋公司对雁山公司所有的二期冷库及冷冻加工厂的房屋(产权证号：大房执甘村字第××号)和位于大连市××区××镇李家村的土地使用权(权证号：甘集用(2002)字第04105号)享有抵押权。本院在执行过程中，于2017年5月9日查封(轮候)了被执行人雁山公司所有的二期冷库及冷冻加工厂的房屋(产权证号：大房执甘村字第××号)和位于大连市××区××镇李家村的土地使用权(权证号：甘集用(2002)字第04105号)。以上房屋、土地的首封法院大连市甘井子区人民法院已将处置权移送本院。本院于2019年1O月23日裁定拍卖被执行人雁山公司所有的上述土地及房屋。2019年11月26日，本院依法在京东网络司法拍卖平台上以42，224，000元为保留价进行公开拍卖，因无人竞买而流拍。本院于2019年12月6日作出（2017）辽02执恢73号执行裁定书，裁定：一、将被执行人雁山公司所有的二期冷库及冷冻加工厂的房屋(产权证号：大房执甘村字第××号)和位于大连市××井予区××镇李家村的土地使用权(权证号：甘集用(2002)字第04105号)作价42，224，000元交付申请执行人凯洋公司抵偿本院(2006)大民合初字第324号民事调解书项下全部债务26，l26，742.64元。以上财产所有权自本裁定送达申请执行人凯洋公司时起转移。抵债后剩余款项16，097，257.36元由凯洋公司返还给被执行人雁山公司。二、申请执行人凯洋公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。再查，经本院查询，权证号为甘集用(2002)字第04105号，位于大连市××井予区××镇李家村的土地使用权上除存在产权证号为大房执甘村字第××号的建筑物外，还存在其他两处建筑物，分别是：证号为0207150102号，面积为7992平方米建筑物；证号为0207150104号，面积为6000平方米建筑物。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案在执行拍卖案涉土地使用权时，仅将该土地上的部分建筑物予以拍卖，对该土地上证号为0207150102号，面积为7992平方米建筑物；证号为0207150104号，面积为6000平方米建筑物未一并处分，该执行行为违反了上述法律规定。故本院2019年12月6日作出的（2017）辽02执恢73号执行裁定书以及对案涉土地及其上产权证号为大房执甘村字第××号房产进行的拍卖行为因违反法律规定应予以撤销。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《最高人民法院民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条第二项规定，裁定如下：一、撤销本院于2019年12月6日作出的（2017）辽02执恢73号执行裁定书；二、撤销本院对位于大连市甘井子区大连湾镇李家村，权证号为甘集用(2002)字第04105号土地使用权及其上产权证号为大房执甘村字第××号建筑物的拍卖行为。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长  卢宏翔审判员  吕 颖审判员  唐利群二〇二〇年四月三日书记员  杨 宁