山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终219号 上诉人（原审原告）：青岛昆泉物业管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江中路。 法定代表人：邵会从，董事。 委托诉讼代理人：张茜，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琎，山东诚功律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张金玉，男，1971年7月27日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李波、牛春婷（实习），北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 原审第三人：青岛瀚金昌物业管理有限公司，住所地：青岛市经济技术开发区珠江路。 法定代表人：王建文，总经理。 委托诉讼代理人：王正军，该公司工作人员。 上诉人青岛昆泉物业管理有限公司（以下简称昆泉物业）因与被上诉人张金玉，原审第三人青岛瀚金昌物业管理有限公司（以下简称瀚金昌公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019)鲁0211民初12288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人昆泉物业上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已经提交证据证明为被上诉人提供了物业服务，一审法院认定事实不清。1、2013年10月10日，昆泉物业（乙方）与海西城投（甲方）签订《盛世香江公馆前期物业管理合同补充协议》，约定关于盛世香江公馆与香江一小网点共用设施问题：甲方在施工过程中尽量实现共用设备设施分开配套建设、分开计量。但在施工后，盛世香江公馆与香江一小网点共用设施消防、污水排放、车库管理、公共设施、绿化、监控系统无法分开配套建设，也无法分开计量。2、上诉人提交的四份建筑消防设施维修保养合同，可以证实上诉人在2015年起，为涉案房产进行消防设施维修保养。3、2014年7月22日，海西城投（甲方）与第一承租人瀚金昌公司（乙方）签订的《租赁合同》中，约定瀚金昌公司缴纳物业费用，瀚金昌公司认可应向上诉人缴纳。二、上诉人无强制力要求被上诉人办理入住手续，一审判决据此认定上诉人与被上诉人没有建立物业服务合同关系，加重上诉人的举证责任，于法无据。三、香江路一小操场改造项目网点共9家经营业主，其中7家已经缴纳物业费。 被上诉人张金玉答辩称：一审法院事实认定及法律适用准确，应依法驳回其上诉请求。一、被答辩人与答辩人之间不存在物业服务合同关系，答辩人所租赁的网点不受《盛世香江公馆前期物业服务合同》的约束。（一）香江路第一小学操场改造项目与盛世香江公馆属于两个完全不同的项目，不能当然适用盛世香江公馆的物业收费标准。1、《盛世香江公馆前期物业服务合同》所规定的物业服务区域与答辩人租赁的香江路第一小学操场改造项目网点完全不同。该合同第一条约定：物业名称为盛世·香江公馆，坐落位置为青岛经济技术开发区香江路3号，物业类型为商务金融、高层住宅。而答辩人租赁的网点名称是447号南第4号，物业类型实际系香江路第一小学校操场台阶下搭建的临街小店铺，并非所谓“商务金融、高层住宅”，均为无证建筑，且从第三人瀚金昌公司第一手承租香江路一小操场改造项目签署的《租赁合同》附件房产平面图来看，两处建筑物红线没有任何重合，答辩人承租的网点不属于盛世·香江公馆建筑范围内，与之不相连。从交付时间上看，香江公馆早在2013年底就建成交付了，而答辩人租赁的网点在2015年1月才建成。2、答辩人不是盛世·香江公馆的业主，不属于业主大会成员，不受盛世·香江公馆前期物业的约束。答辩人所租赁的房产属于香江路一小操场改造项目，虽然开发单位相同，但与盛世·香江公馆是完全不同的项目，而《香江公馆物业合同》作为前期物业服务合同，是为了约束盛世·香江公馆内的全体业主的，其对于项目范围以外的第三方并无约束力。答辩人并非盛世·香江公馆项目的业主或实际使用人，其对盛世·香江公馆物业既不享有权利也无需承担义务。因此，本案并不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条所规定的前期物业情形，也无法适用本解释第十二条的规定。（二）瀚金昌公司第一手承租香江路一小操场改造项目的整体租赁合同中已明确约定采取“不移交昆泉公司管理”的物业服务形式，被答辩人无权主张按照盛世香江公馆收费标准收费。1．2013年10月10日的《补充协议》第三条约定的是，开发方海西公司（甲方）与昆泉公司（乙方）仅是就盛世香江公馆与香江一小网点共用设施设备的物业费计费事宜，约定了两种收费选项，即分为“移交乙方管理”及“不移交乙方管理”两种情况，但该《补充协议》并未确定香江路一小改造项目要采取“移交乙方管理”并按照香江公馆商业物业费标准执行的模式。2．2014年7月22日瀚金昌公司承租香江路一小操场改造项目的整体租赁合同，该合同第5.2条约定：“本项目与香江公馆共用的设施设备及相关费用按以下方式解决：…”，从该条款可见，作为开发方的海西公司与第三人瀚金昌公司在2014年7月22日约定的香江一小操场改造项目的物业费计费模式，与被答辩人一审提交的2013年10月10日《补充协议》中的“不移交乙方管理”的物业模式内容完全一致，也就是说各方最终选择的是“不移交乙方管理”的物业模式，没有选择按照香江公馆商业物业费标准执行，所以被答辩人向答辩人主张物业费没有事实和合同依据，被答辩人在上诉状中所称“海西城投事实上已将涉案租赁房屋移交被答辩人提供物业服务”，与合同约定不符。二、被答辩人从未向答辩人提供物业服务，无权收取任何物业费。（一）2016年10月4日，答辩人与瀚金昌公司签署《房屋租赁合同》，约定由答辩人租赁瀚金昌公司出租的位于黄岛区网点，面积220平方米，租赁期至2033年4月30日止。但在答辩人承租该网点时，包括被答辩人在内的任何单位均没有向答辩人及网点提供过任何物业服务，或与答辩人沟通、确认物业费收费标准、缴费对象等缴费事宜，或出示相关物业服务文件，房屋出租人瀚金昌公司也从未向答辩人告知有物业公司存在，亦未在租赁合同中予以说明。而答辩人的租期长达16年之久，出于经济因素、成本的考虑，作为理性的自然人及商事主体，如果在答辩人承租房屋时确有物业公司存在，租赁双方及物业公司不可能不就物业服务及收费一事进行详细确认、交接，并且租赁合同中也约定了在瀚金昌公司交付房屋后，被答辩人应与答辩人办理相关入驻手续，被答辩人应承担举证责任。而实际上由于答辩人在租赁该网点时并没有任何物业公司提供物业服务，也就没有办理入驻手续。（二）在答辩人承租房屋后直到2018年底，被答辩人并未以提供物业服务或其他形式出现过。2018年11月13日，由于店铺门前流水沟损坏容易伤及香江一小的学生，答辩人曾向武夷山路社区居委会反映情况，居委会让找找周围有没有物业公司能够处理。于是答辩人向被答辩人等多家附近的物业公司打电话询问，向被答辩人香江公馆物业处经理马秀华询问该问题时，马经理电话里明确表示被答辩人不管理该区域，并表示其不为该区域提供物业服务，不知道由哪家单位负责管理该区域，拒绝维修，并且被答辩人的法定代表人庭审时也明确认可马秀华系其员工、经理。因此，马秀华的电话答复意见能够代表被答辩人的真实意思表示，可以反映出被答辩人从未向答辩人所租赁的网点提供过物业服务。上诉状中提及的四份建筑消防设施维修保养合同，其所维修保养的对象是“香江公馆住宅及车库”，并非香江路第一小学操场改造项目的网点建筑。（三）根据《山东省物业服务收费管理办法》第六条：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定”、第三十八条第一款：“物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。”本案中，双方从未达成物业服务合意、签署物业服务合同，也提供不出其开始提供物业服务的具体时间、或举证其向答辩人明示过任何物业收费项目或收费标准，其依法无权收取任何费用，其单方制定、主张物业收费标准及收取滞纳金的行为无任何事实和法律依据。（四）根据《物业管理条例》第四十条之规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。在瀚金昌公司与答辩人的租赁合同中并没有任何关于物业费收费标准的条款，答辩人一审提交的武夷山路447号的6家商户出具的证明可以看出，被答辩人并未提供物业服务，且瀚金昌公司与被答辩人存在恶意串通的事实，故，被答辩人的上诉主张不应得到支持。综上，请求驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。 原审第三人瀚金昌公司陈述称：租房开始就通知了被上诉人，排污、消防、停车场、强电控制系统四项是共用的。第三人与所有人明确约定接受香江公馆物业公司的管理。 昆泉物业向一审法院起诉请求：1依法判令张金玉支付物业费36441.6元（自2017年9月28日起，暂计算至2019年5月5日）；2、请求法院依法判令张金玉按照银行同期贷款利率2倍的标准支付滞纳金5539.12元（应计算至实际结清物业费之日，暂时计算至2019年5月5日）；以上共计41980.72元；3、本案诉讼费用由张金玉承担。事实与理由：2017年9月21日，张金玉承租黄岛区武夷山路447-7号2楼，447-8号2楼网点，面积520平方米，根据张金玉与瀚金昌公司的房屋租赁合同，物业费由张金玉自行负担。昆泉物业自2013年10月份为该网点提供物业服务至今。但自张金玉入驻以来，从未向昆泉物业原告支付过物业费，经昆泉物业多次追要无果。为维护昆泉物业合法权益，诉至一审法院，请求依法判决。 张金玉在一审中辩称，1、答辩人承租该网点时并没有物业单位进行物业服务。在答辩人承租该网点时，并未有任何单位向答辩人及网点提供物业服务，或与答辩人沟通、确认物业费缴费事宜，房屋出租人瀚金昌公司也从未向答辩人告知有关物业公司的存在。如昆泉物业主张其自2013年就为该网点提供物业服务，应提供其为答辩人接洽物业管理的手续，否则应承担举证不能法律后果。2、答辩人承租后至2018年11月期间昆泉物业也从未提供过物业服务。在答辩人承租房屋后直到2018年11月份，昆泉物业并未以提供物业服务或其他形式出现过。之后，网点门口间或有保洁大姐清扫路面，经询问，说是昆泉物业。与答辩人同一区域的租户于明哲于2018年11月13日向昆泉物业香江公馆物业处经理马秀华反应该网点门口流水沟损坏问题，马经理明确表示昆泉物业不管理该区域，并表示其不为该区域提供物业服务，不知道哪家单位负责管理该区域，拒绝维修。直到2018年末，才有声称是昆泉物业的人员出现，并向答辩人索要高额物业费。既然昆泉物业自认该区域并非由其管理，也不提供物业服务的情况下，现反而向答辩人主张支付高额物业服务费，缺乏事实和法律依据。对于昆泉物业的不合理请求，答辩人不予认同。3、答辩人所租赁的网点不属于昆泉物业的物业管理服务范围。一是《盛世·香江公馆前期物业服务合同》所规定的物业区域与答辩人租赁的网点完全不同；二是答辩人不是盛世·香江公馆的业主，不属于业主大会成员，不受盛世·香江公馆前期物业的约束；三、答辩人从未与昆泉物业签订任何物业服务合同或达成物业服务的合意，其单方主张、单方定价物业服务费及索要滞纳金没有事实和法律依据；四、昆泉物业主张的物业费明显超高于同区域同类物业服务项目收费标准，没有事实和法律依据，不应得到支持。综上所述，在昆泉物业自认并未提供相关物业服务、双方并未达成物业服务合意形成物业服务合同，此种情况下，其单方向答辩人主张从答辩人承租网点之日开始缴纳的高额物业费及滞纳金没有法律和事实依据。请求依法驳回昆泉物业的全部诉讼请求。 瀚金昌公司在一审中述称，认可昆泉物业的主张。 一审法院经审理认定事实如下： 1、2013年10月，昆泉物业与青岛海西城市投资有限公司（以下简称海西城投）签订《盛世·香江公馆前期物业服务合同》，物业名称盛世·香江公馆，物业类型：商务金融、高层住宅，坐落位置：青岛经济技术开发区香江路3号。建筑面积21650.23平方米，物业管理区域四至：东至阿里山路，香一小；南至香江路，机关幼儿园；西至武夷山路；北至阿里山路。约定商业物业费标准为3.65元每月每平方米。 2、2013年10月10日，昆泉物业（乙方）与海西城投（甲方）签订《盛世香江公馆前期物业管理合同补充协议》，约定关于盛世香江公馆与香江一小网点共用设施问题：甲方在施工过程中尽量实现共用设备设施分开配套建设、分开计量；如移交乙方管理，其物业管理费按主合同预定的香江公馆商业的物业费执行；如不移交乙方管理，确须共用的物业费及相关费用解决方案按以下方式解决……。 3、2014年7月22日，海西城投（甲方）与第三人（乙方）签订《租赁合同》一份，约定海西城投将位于青岛经济技术开发区小学操场改造项目的地下一、二层总计建筑面积为5181平方米的房产出租给第三人使用。租赁期限为17年。乙方向香江公馆物业管理单位支付3个人的人工费（按面积比例分摊），费用标准参照投标文件费用测算标准2650元/月/人执行，产生的能耗费用按商业网点比例分摊，消防、监控维护费、年检费按面积比例分摊，另乙方需支付消防监控日常管理维护费、检测费400元/月。 4、2017年9月21日，第三人（甲方）与张金玉（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定第三人将坐落于青岛市黄岛区武夷山路447-7号2楼447-8号2楼网点，面积520平方米，租赁期限自2017年9月28日至2022年9月27日止。乙方应按期缴纳租赁房屋的水电费、物业管理费、电话费、清洁费和维修费等相关费用。 5、2019年7月11日，昆泉物业向张金玉发出《物业费催缴函》，要求张金玉缴纳自2017年9月28日至2019年5月5日期间的物业费36441.6元，滞纳金5539.12元。 一审法院认为，根据昆泉物业提交的其与海西城投2013年10月签订的《盛世·香江公馆前期物业服务合同》仅是约定了昆泉物业对盛世香江公馆进行物业服务，且昆泉物业提交的其与海西城投2013年10月10日签订的补充协议中也约定关于盛世香江公馆与香江一小网点共用设施问题，双方提出了两种方案即如移交乙方管理，其物业管理费按主合同预定的香江公馆商业的物业费执行；如不移交乙方管理，确须共用的物业费及相关费用解决方案按以下方式解决……。由此可见香江一小网点并不必然系由昆泉物业提供物业服务。昆泉物业未提交证据证明海西城投在香江一小网点建成后将物业服务移交其管理的依据，仅凭借前期物业合同中约定的服务四至认为香江一小网点系由其承担物业服务理由不成立。在张金玉与第三人签订的租赁合同中也约定了在第三人交付房屋后，张金玉与小区物业公司办理入驻等相关手续，昆泉物业亦未提交张金玉与其办理入驻手续的相关证据。综上，一审法院认为昆泉物业提交的证据不足以证明其与张金玉之间存在物业服务合同关系，因此昆泉物业的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回青岛昆泉物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费850元，减半收取425元，由昆泉物业负担。 二审中，上诉人昆泉物业提交证据一、盛世香江公馆前期物业服务管理合同补充协议（五）香一小操场改造地下部分消防维保委托合同，证明：案外人海西城投将香江一路小学操场改造地下部分（包含被上诉人承租的涉案房屋）的消防委托给上诉人进行日常保养管理。该证据与上诉人提交的《建筑消防设施维修保养合同》证据相互印证，可以证明被上诉人承租涉案房屋期间，由上诉人提供物业服务。该补充协议起始段落及第七条，明确说明其为海西城投与上诉人于2013年10月10日签订的《盛世香江公馆前期物业合同》的补充协议，故应认定被上诉人承租的涉案房屋，即香江一路小学操场改造项目的物业服务，上诉人是按照2013年10月10日签订的《盛世香江公馆前期物业合同》履行的。证据二、发票，证明：结合证据一及建筑消防设施维修保养合同，证明上诉人于2015年至2019年期间，上诉人根据与海西城投签订的补充协议，委托消防维保公司维保香江一路小学操场改造网点的消防设施。证据三、关于《香一小操场改造项目》使用情况说明、企业信用信息公示报告，证明：1、海西城投于2018年1月16日更名为青岛海洋投资集团有限公司。2、上诉人根据与海西城投签订的前期物业合同及补充协议，为香江一路小学操场改造网点，即被上诉人承租的涉案房屋提供物业服务。证据四、视频光盘一份，证明：香江公馆与香江一路小学操场改造项目共用同一套消防维保、车库、排污泵、电路等共用设施设备，为不可分割的物业管理区域。根据《物业管理条例》第三十三条规定，香江公馆与香江一路小学操场改造项目也只能由上诉人一个物业服务企业实施物业管理。 被上诉人张金玉质证认为：对证据一真实性无法核实。即使是真实的，该合同仅是海西城投与上诉人就操场改造项目消防维保所有单独签署的委托合同，不能证明上诉人提供了其他的服务项目，也不能证明上诉人与被上诉人之间有物业服务的合议。而且在开发商与第三人签署的整体租赁合同第5.2条（3）中，明确约定了消防维保等单项费用的计费标准，即使上诉人进行了消防维保，也无权按照3.65元的标准向被上诉人收取物业费。对证据二真实性无法核实。即使是真实的，在发票编号07481469的备注栏写明了维修保养建筑名称为香江公管盛世华章住宅及车库网点会所，而非被上诉人承租的操场改造项目。对证据三真实性无法核实，说明中提到的开发商委托上诉人提供物业服务，但从其所提及的物业服务合同补充协议来看，不能得出物业费的收费标准，该证据属于证人证言，开发商应出庭作证。对证据四真实性无异议，对于视频中共用设施是否实际共用无法确定。实际上车库不允许被上诉人使用，排污管道也是被上诉人自己找人维修，即使存在共用设施，也不应按照3.65元标准收费。原审第三人瀚金昌公司对证据真实性及证明事项均没有异议。 经本院审理查明，原审第三人瀚金昌物业陈述称，其与海西城投的租赁合同中约定了物业费用，合同对本项目与香江公馆共用的设施设备及相关费用按以下方式解决：1、自来水和消防水根据计量标准来收取，这不属于物业费，由我方交给昆泉物业公司。2、我方单独向供电公司缴费，押金5000元交给昆泉物业，配电室日常维护费每月400元。3、消防、监控费用日常维护400元/月。4、污水管道清污，排污的电费没有约定，清淤费用一次3500元—4000元。5、公共道路维护费用，按照实际支出分摊。6、消防安全协议等。7、支付三个人的人工费，是消防监控的人员职守每人2650元/月。 案件审理过程中，上诉人向本院提交情况说明，载明上诉人同意被上诉人张金玉自2017年9月28日至2019年5月5日期间的物业费36441.6元，减免至20000元。自2019年5月6日起被上诉人需要按2.8元/月/平方米按时缴纳物业服务费，上诉人放弃其他诉讼请求。为化解双方的纠纷减少矛盾，如果被上诉人同意缴纳，本案中上诉人不主张滞纳金。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、被上诉人张金玉应否向上诉人昆泉物业缴纳物业费用；二、如应缴纳，被上诉人于明哲、张丹应当支付物业费用的标准。 关于焦点一，本院认为，本案中，被上诉人昆泉物业与海西城投签订的《盛世香江公馆前期物业服务合同》及《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。海西城投与第三人瀚金昌公司签订的《租赁合同》、瀚金昌公司与张金玉签订的《房屋租赁合同》，亦均系当事人的真实意思表示，合法有效。被上诉人张金玉系实际物业使用人，虽然涉案香江一小网点房屋位于盛世香江公馆之外，但与香江公馆共用的设施设备由上诉人昆泉物业实际进行了管理，故实际物业使用人被上诉人张金玉应当按照约定向管理人昆泉物业缴纳相关费用。上诉人昆泉物业的该项请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于焦点二、本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，涉案香江一小网点房屋位于盛世香江公馆之外，上诉人昆泉物业提交的证据不能证明移交其进行了物业管理，故应根据《盛世香江公馆前期物业服务合同补充协议》、海西城投与瀚金昌公司签订的《租赁合同》中不移交上诉人昆泉物业管理的约定处理。根据上述合同约定，对与香江公馆共用的设施设备及相关费用的解决，上诉人昆泉物业可以收取以下费用：1、配电室日常维护费每月400元；2、消防、监控费用日常维护400元/月；3、消防监控三个人的人工费每人2650元/月；4、污水管道清污费用4000元每年（一次3500元—4000元）。上诉人昆泉物业还主张应收取其他费用，但证据不足，本院不予采信。根据该四项收费标准计算为1.75元/月/平方米，故被上诉人张金玉应当支付物业费用的金额为17290元。被上诉人张金玉拒付物业费用的理由，于法无据，本院不予采纳。综合案情，对上诉人昆泉物业主张的违约金损失，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019)鲁0211民初12288号民事判决； 二、张金玉于本判决生效之日起十日内给付青岛昆泉物业管理有限公司物业费17290元； 三、驳回青岛昆泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费425元，由青岛昆泉物业管理有限公司负担225元，张金玉负担200元。二审案件受理费850元，由青岛昆泉物业管理有限公司负担450元，张金玉负担400元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年四月二十日 书记员  方高海