贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终696号上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码：91520525055030936P。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王军，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201810044656。委托诉讼代理人（特别授权）：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15224201610363756。被上诉人（原审原告）：焦怀杨，男，1979年1月20日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：刘先，女，1979年7月25日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：吴大艳，贵州丰玺律师事务所律师。执业证号：15201201711118955。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下简称：新鼎公司）因与被上诉人焦怀杨、刘先商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、违约金须以实际损失为依据，本案被上诉人未因上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失，且上诉人违约过错小，若按照合同约定承担违约金，会使被上诉人不当获益，致双方利益严重失衡，请求参照房屋租金损失对违约金进行调减。二、上诉人已取得商品房所有权初始登记，可履行交付办理商品房转移登记的有关文书的合同义务，对此被上诉人已接到通知并了解，但被上诉人为了持续计算违约金而拒绝受领。上诉人的违约状态至通知之日已消除，不应再承担违约责任。被上诉人焦怀杨、刘先答辩称：请求驳回上诉，维持原判。焦怀杨、刘先一审诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以购房价款332190元为基数按照日万分之三暂计算自2017年1月1日起至起诉之日为92880.32元，具体按照标准计算至被告实际履行交付办理商品房转移登记有关文书之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月2日，原告与被告签订合同编号为2015001500《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于纳雍新鼎大商汇城市综合体B4-2栋1层1-12号房屋，面积26.40平方米，单价12582.95元每平方米，总价332190元。合同约定被告于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告已在约定期限内向被告支付全部购房价款，但被告至今未按合同约定向原告交付商品房转移登记的相关文书，被告的行为已严重违约，应按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项的约定向原告支付违约金。故提起诉讼，请求支持原告的诉请。原审认定：2015年9月2日，原告焦怀杨、刘先作为买受人，被告新鼎公司作为出卖人签订了合同编号为2015001500号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于纳雍县新鼎大商汇城市综合体B4-2栋1层1-12号房屋，建筑面积27.38㎡，套内建筑面积26.40㎡，每平方米单价为12582.95元，总价款为332190元。合同还对付款时间、付款方式、交房时间、房屋登记等相关事项进行了约定。被告新鼎公司在该合同第八章第二十二条约定承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即原告；约定日期起90日内，出卖人即被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，买受人即原告不退房的，出卖人即被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人即原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付完毕案涉房屋的全部购房款332190元。截止本案庭审时，根据双方合同的约定，被告新鼎公司除案涉房屋B4-2栋的初始登记外，仍未能提供证据证明其已能够或已经向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。原审认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》显示的合同文本是根据贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定的示范性文本，系被告新鼎公司提供的格式合同，该案涉房屋及格式合同已按规定向纳雍县房产事业局和纳雍县工商行政管理局报备,该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。一、关于被告新鼎公司未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约的问题。被告新鼎公司庭审中抗辩称其已办理涉案房屋的初始登记，根据原被告双方签订的合同约定，被告庭审中提供的案涉房屋所有权“初始登记”仅是合同约定交付条件之一，被告新鼎公司至今未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实客观存在。事实上，无论造成不具备办理不动产登记或办理商品房转移登记条件的原因系被告自身原因或案外第三人原因，均不能改变新鼎公司已违约的客观事实。针对新鼎公司以政府征地规划、电力部门电力供用电等原因导致未向原告交付案涉房屋的初始登记或转移登记的有关文书为由提出的抗辩意见。首先，被告新鼎公司未能证实其提交的证据中《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》合同方的乙方“贵州海鼎老百姓医药有限责任公司”与本案被告新鼎公司之间的关系，无法核实其关联性，且该协议书的签订时间为2012年9月3日，其签订时间远远早于本案原被告双方签订的案涉《商品房买卖合同》；其次，被告新鼎公司提交的电力部门的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执供电方案协议等资料，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性。再次，被告新鼎公司庭审中均未能提交证据证明其未能按约定交付具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果。截止本案庭审中，被告新鼎公司亦自认除所有权“初始登记”外未能提交证据证实其已经具备办理涉案商品房转移登记相关文书的条件，被告新鼎公司的行为已经构成违约。二、关于被告新鼎公司主张违约金过高应否进行调整，违约金的起算时间如何确定的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给原告签订，被告理应能够预知该合同约定可能带来的风险。该合同的签订应是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原被告双方案涉合同第八章第二十二条第三款对出卖人即被告承诺向买受人即原告办理案涉商品房转移登记的有关文书的时间有明确约定，并约定按已付购房价款每日万分之三支付违约金的计算方式，被告未提供证据证明确实过高，衡量违约金是否过高应结合被告的违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑。被告不能交付为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及的是能否取得案涉房屋所有权的问题，被告新鼎公司申请对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案审理的待证事实无关联性，不予准许，故对被告的该项抗辩意见及主张亦不予采纳。三、关于违约金计算的起止时间如何确定的问题。对于被告提供“通知记录”证实被告已经通知原告办理涉案商品房转移登记相关文书，应以通知时间作为计算截止日期的抗辩意见，该“通知记录”原告质证不予认可，原告认为被告是附不平等条件的电话通知且不是告知商品房转移登记相关文书，经本院核实通知记录的内容，系被告员工电话告知原告方案涉房屋的“初始登记”情况，包含对办理涉案商品房转移登记相关文书的进一步磋商，并不能证实被告已经能够履行、已经履行交付“转移登记相关文书”的合同义务，且与原告提供的被告质证认可合法性、真实性的证据“视听资料”中的部分视频内容相互印证。庭审中被告虽出示案涉房屋的B4-2栋已经办理不动产权登记（即被告庭审中陈述的案涉房屋初始登记或通知记录、视听资料中被告员工所述的“大证”），但与原被告双方合同第二十二条（一）中约定的“取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的意思和内容约定并不一致，故对被告抗辩称应以该电话“通知日期”作为计算违约金的截止时间的该项抗辩意，亦不予采纳。被告抗辩称原告举证的“发票”的付款时间已超过，计算违约金的起算时间应为被告向原告发票载明的时间即2019年5月7日，但根据庭审查明的事实来看，原告陈述被告已经将被告向原告出具的“收据”收回转换为发票，且原被告双方已经于此日期之前签订正式的商品房买卖合同以及被告将案涉商品房交付原告使用，被告对原告款项的交付的该项抗辩意见不符合被告方与其余买受人及原告的交易习惯，故对被告对该项抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，原审判决：被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告焦怀杨、刘先支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款332190元为基数按照日万分之三标准计算自2017年1月1日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将办理涉案纳雍县新鼎大商汇城市综合体一期工程B4-2栋1层1-12号商品房转移登记的有关文书实际交付给原告焦怀杨、刘先之日止。案件受理费2122元，适用简易程序审理减半收取1061元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。本案审理过程中，上诉人向本院提交证据：录音资料，拟证明：上诉人于2019年12月24日，再次电话通知被上诉人案涉房屋已具备办证条件，并告知前来领取有关文书以办理不动产权证。被上诉人质证认为：对真实性无异议，但认为上诉人仅履行通知义务，并未履行完毕办理并交付不动产权证的义务，达不到上诉人的证明目的。经审查：上诉人提交的证据符合证据三性，对其证明力予以确认。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：一审审理结束后，上诉人于2019年10月24日致电被上诉人，表明其已取得案涉商品房所有权初始登记，并告知被上诉人准备向其提交办理商品房转移登记的相关资料。上诉人于2019年6月19日取得案涉商品房所有权初始登记。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人的违约责任如何认定；2.案涉违约金应否调减。第一，《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，上诉人承诺于2016年12月31日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。此处上诉人的文书交付义务经双方明确为，交付用于办理商品房转移登记的有关资料，而非直接交付房屋产权证书。对于具体办理商品房转移登记的方式，双方约定为共同向房屋登记机关申请办理，但从双方履行实际来看，被上诉人主张上诉人负有为其向房产部门代为申请办理商品房转移登记的义务，上诉人一、二审提交的录音资料亦表明，上诉人通知被上诉人向其提交办理商品房转移登记所需的相关资料，可见，双方在合同履行过程中达成了“由上诉人代为申请办理房屋权属转移登记”的一致意思表示。鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理转移登记，再苛责其向买受人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房所有权初始登记，提请买受人及时提交应由买受人提交的资料，用于上诉人代办转移登记。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务履行完毕。根据本案查明的事实，上诉人未于合同约定期间取得案涉商品房所有权初始登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人一审称其取得商品房所有权初始登记后，于2019年8月4日致电被上诉人，履行了前述披露义务，但上诉人一、二审提交的录音资料显示，上诉人首次致电通知的号码并非被上诉人的电话号码，上诉人对该事实不持异议，故不能以上诉人首次通知的时间认定其完成了披露义务。但在本案一审庭审过程中，上诉人明确提出其已履行通知义务的抗辩，并对此举示相关证据，故被上诉人至迟于一审庭审时，已知悉上诉人已取得商品房所有权初始登记的事实，应当前往受领办理商品房转移登记的有关文书，或向上诉人提交应由买受人提交的相关资料，以用于办理案涉商品房的权属证书。被上诉人认可由上诉人代为申请办理房屋转移登记，但未提交应由买受人提交的办证资料，以致迟延取得房屋权属证书的后果，不应归咎于上诉人。据此，应当认定上诉人于一审庭审之日即2019年8月28日完成了合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，其违约状态已终止，自此不再承担违约责任。上诉人因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，需承担违约责任的期间为2017年1月1日至2019年8月28日。第二，《商品房买卖合同》约定违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之三计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由，主张按照房屋租金损失调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3218号民事判决；二、上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人焦怀杨、刘先支付2017年1月1日至2019年8月28日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以购房款332190元为基数，按每日万分之三标准计付；三、驳回被上诉人焦怀杨、刘先的其他诉讼请求；四、驳回上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费1061元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担796元，被上诉人焦怀杨、刘先负担265元；二审案件受理费2122元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担1592元，被上诉人焦怀杨、刘先负担530元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年四月十三日法官助理 任云娇法官助理 胡伟科书 记 员 何曼青