江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终308号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘德操，男，1966年5月18日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：倪同珠，江苏意莱文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阜宁县粮食发展总公司，住所地江苏省阜宁县阜城街道香港路粮食大厦八楼。法定代表人：李超，该公司总经理。委托诉讼代理人：张华，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈新，江苏众想律师事务所律师。上诉人刘德操因与被上诉人阜宁县粮食发展总公司（以下简称阜宁粮食公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2019）苏0923民初6070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘德操上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回阜宁粮食公司的诉讼请求，并支持刘德操的全部反诉请求；2.一、二审诉讼费由阜宁粮食公司承担。事实和理由：1.刘德操一审中就案涉房屋停水停电问题提起反诉要求阜宁粮食公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司承担赔偿损失的责任，一审法院未同意刘德操提起的反诉，并认为与本案并非同一法律关系有误，刘德操提起的反诉应当在本案中一并处理；2.案涉房屋停水停电系在阜宁县人民政府要求下阜宁供电公司和阜宁自来水公司作出的行为，该事实是众所周知的，无需刘德操对停水停电的主体进行证明；3.案涉房屋被停水停电后，刘德操产生了巨额的损失，阜宁粮食公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司以及阜宁县人民政府构成共同侵权，应共同赔偿损失；4.案涉房屋于2018年8月10日停水停电致刘德操租赁房屋的目的无法实现，故阜宁粮食公司应当退还2018年8月10日至2018年12月30日期间已经交纳的租赁费35111元。阜宁粮食公司辩称，1.阜宁粮食公司已经按约履行了全部合同义务，刘德操对停水停电的事情也明知不是阜宁粮食公司所为，阜宁粮食公司在履行合同过程中没有过错也不存在违约，故阜宁粮食公司对停电停水不应承担任何赔偿责任；2.关于反诉，本案是房屋租赁合同纠纷，关于停水停电引起的损失涉及供电合同、供水合同，与本案均不是同一法律关系，主体也不一致，故一审法院未审查反诉不违反法律规定，且一审法院已释明刘德操可另行起诉，未损害其权利；3.案涉房屋租赁合同租期已经届满，双方均已经履行完毕，阜宁粮食公司向刘德操交付了房屋，刘德操如何使用房屋与阜宁粮食公司无关，故无需返还房租。请求二审法院驳回上诉，维持原判。阜宁粮食公司向一审法院起诉请求：1.判令刘德操立即搬出位于204国道城北大桥旁的阜宁县粮食批发市场1号、2号米厂厂房；2.本案诉讼费由刘德操负担。刘德操向一审法院反诉请求：1.判令阜宁粮食公司支付合同违约金100000元；2.判令阜宁粮食公司返还租金35111元；3.判令阜宁粮食公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司赔偿各项损失3958000元，三单位承担连带责任；4.本案诉讼费、反诉律师代理费用由阜宁粮食公司承担。一审法院查明的事实：2015年5月20日，阜宁县粮食购销总公司经阜宁县市场监督管理局核准，变更名称为阜宁县粮食发展总公司。自2003年起，原阜宁县粮食购销总公司将座落在阜宁县粮食批发市场内米厂租赁给刘德操使用。2015年9月1日，阜宁县粮食购销总公司（甲方）与刘得（德）操（乙方）续签《租赁协议》一份，约定：为进一步提高存量资产的使用效率，甲方将座落在阜宁县粮食批发市场内，临204国道城北大桥旁的第2号米厂，含大米加工设备、车间、仓库、办公及生活用房、道路、场地等设施和资产出租给乙方使用（以交接清单为准）；租期3年，自2015年9月1日至2018年9月1日止；第一年租金5.47万元，刘德操在签订租赁协议后即付清第一年度租金，第二年租金为5.47万元，第三年租金为5.47万元，刘德操要在下个年度开始前1个月向阜宁粮食公司交纳，否则视为违约；为确保甲方资产不受损失，租期结束刘德操将所租赁资产按约完好移交甲方后，甲方如数退还保证金。否则将视情况扣罚资产保证金；租赁资产交接后，刘德操所租赁的资产按目前现状不得擅自拆除，不得改变建筑结构以及设备用途，刘德操因生产经营需要增设的经营项目，必须符合相关规定要求，且甲方不负责办理任何手续，所有手续和费用均由刘德操负责办理和承担。租赁期满后，由乙方自行处理，甲方不承担任何责任；对刘德操因生产经营需要进行的机械设备设施的投入，厂房仓室改、扩建及维修，场地增或修缮，事先必须征得甲方书面同意，所需费用一律由刘德操承担，甲方不承担任何费用；租赁期满后，对乙方添置的机械设备由乙方负责拆除运走，建筑物（含维修及装饰装潢等）无偿留下，甲方不作任何补偿，刘德操亦不得向甲方提出任何补偿要求；租赁期满，刘德操必须在协议期满十天内按照双方的约定向甲方完好完整交清所租赁资产。如有毁损，刘德操必须按照现有市场价值赔偿，否则视为违约，违约金5万元，任何一方违约，违约方必须支付守约方5万元。双方还对其他权利义务进行了约定。2015年12月29日，阜宁粮食公司（甲方）又与刘（得）德操（乙方）续签《租赁协议》1份，协议约定：为进一步提高存量资产的使用效率，甲方将座落在阜宁县粮食批发市场内，临204国道城北大桥帝的第1号米厂，含大米加工设备、车间、仓库、办公及生活用房、道路、场地等设施和资产出租给乙方使用（以交接清单为准）。租期3年，自2015年12月30日至2018年12月29日止。第一年租金7.9万元，刘德操在签订租赁协议后即付清第一年度租金，第二年租金为7.9万元，第三年租金为7.9万元，刘德操要在下个年度开始前1个月向阜宁粮食公司交纳，否则视为违约。其他内容同前一份《租赁协议》。协议签订后，刘德操按期交纳租赁费用，租期届满前，阜宁粮食公司已告知刘德操不再续签租赁合同。租期届满后，刘德操未再交纳租金，亦未搬出案涉厂房。2019年9月30日，阜宁粮食公司通过微信的方式向刘德操送达关于案涉厂房租赁期限已届满，希望刘德操于2019年10月20日前腾空所承租的整个米厂的通知。一审中，刘德操以停电、断水是阜宁县人民政府指示为由，要求追加阜宁县人民政府为反诉被告。另查明，涉案厂房的土地使用权人是阜宁堤防管理所，粮食发展总公司租赁该土地使用权后建造了涉案厂房，厂房建设未经建设工程规划许可。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.阜宁粮食公司与刘德操的租赁合同是否已履行届满，刘德操是否应当迁出案涉厂房？2.阜宁粮食公司在合同履行时是否存在违约行为？3.刘德操要求阜宁粮食公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司共同向其赔偿经济损失的诉讼请求是否应在本案中处理？（一）关于阜宁粮食公司与刘德操的租赁合同是否已履行届满，刘德操是否应当迁出案涉厂房的问题。因案涉房屋未取得建设工程规划许可，故刘德操与阜宁粮食公司签订的租赁协议依法应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因案涉租赁协议为无效合同，对双方不具有约束力，刘德操继续使用租赁房屋无法律依据。另根据租赁协议约定，案涉房屋的租赁期限已分别于2018年9月1日、2018年12月29日届满，租赁期届满后，双方并未签订新的租赁协议，亦未就续租赁事宜进行协商，且在租期届满前阜宁粮食公司已告知刘德操不再续签租赁合同，刘德操继续占有、使用案涉房屋无事实依据。综上，阜宁粮食公司要求刘德操迁出租赁房屋，符合法律规定。（二）关于阜宁粮食公司在合同履行时是否存在违约行为以及其对停电停水是否存在过错的问题。刘德操主张阜宁粮食公司在2018年8月10日合同未履行届满时擅自停电停水，构成违约，应向刘德操支付违约金100000元，因其违约，应向刘德操反还租金35111元。阜宁粮食公司主张，刘德操没有证据证明阜宁粮食公司在合同期限内要求提前终止的相关证据，阜宁粮食公司是在合同期满后才多次要求刘德操搬出租赁房屋。一审法院认为，《租赁协议》为无效合同，但该合同标的为厂房及设备，并不包括供水、供电，刘德操在租赁期间即使存在停电、断水的事实，亦不能认定阜宁粮食公司存在违约行为。另在本案诉讼中，刘德操未能提交证据证明阜宁粮食公司要求阜宁供电局和阜宁自来水公司停电停水的情况，故对阜宁粮食公司停电断水的情况不予认定，刘德操要求阜宁粮食公司承担违约金的请求，不予支持。《租赁协议》虽为无效合同，但在合同约定的租赁期间，刘德操的机械设备一直占据租赁房屋，刘德操因此应当支付阜宁粮食公司的房屋占有使用费，故对刘德操要求阜宁粮食公司返还租金35111元的诉讼请求，不予支持。（三）关于刘德操要求阜宁粮食公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司共同向其赔偿经济损失的诉讼请求否应在本案中处理的问题。一审法院认为，刘德操提出反诉请求，要求：1.依法判令阜宁粮食公司支付合同违约金100000元；2.依法判令阜宁粮食公司返还租金35111元；3.判令阜宁粮食公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司赔偿各项损失3958000元，并承担连带责任；4.本案诉讼费、反诉律师代理费用由三单位承担。对前两项请求，与本案本诉的当事人相同，且基于相同事实和同一法律关系，一审法院依法予以合并审理。对其提出要求阜宁粮食公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司因共同侵权，应连带承担赔偿责任的诉讼请求，以及刘德操以阜宁县人民政府指示阜宁供电公司、阜宁自来水公司停电、断水为由要求追加阜宁县人民政府为本案反诉被告的诉求，因其主张的侵权行为与本诉处理的房屋租赁合同纠纷并非同一事实和同一法律关系，且阜宁供电公司、阜宁自来水公司、阜宁县人民政府并非本诉案件当事人，故对该项诉讼请求，本案不予理涉，刘德操可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，一审判决：一、刘德操于判决生效后二十日内搬出阜宁粮食公司位于204国道城北大桥旁的阜宁县粮食批发市场内1号、2号米厂厂房；二、驳回刘德操的反诉诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费1502元，计1542元，由刘德操负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，阜宁粮食公司出租给刘德操经营使用的1号、2号米厂厂房并未取得相应的规划许可手续，故案涉房屋租赁合同依法应认定为无效的合同。关于阜宁粮食公司应否向刘德操返还2018年8月10日后房屋租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的房屋租赁合同系无效的合同，刘德操与阜宁粮食公司应分别返还各自取得的财产，但刘德操已经在合同约定的全部租期内占有使用了案涉租赁房屋，其已经使用的部分应当折价补偿给阜宁粮食公司，而补偿的数额应当参照合同约定的租金标准予以支付，即与阜宁粮食公司实际收取的租金数额相等，故案涉房屋租赁合同虽然无效，但刘德操已经实际占有使用案涉租赁房屋，阜宁粮食公司无须返还房屋租金。至于刘德操提出案涉房屋于2018年8月10日停水停电，此后租金应当返还的上诉理由。经查，案涉房屋停水停电并非阜宁粮食公司过错造成，且刘德操亦未及时将房屋腾空返还给出租人阜宁粮食公司，其仍占用案涉房屋亦应支付相应占用费，故刘德操要求返还2018年8月10日之后租金的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。关于刘德操要求阜宁粮食公司、阜宁供电公司、阜宁自来水公司、阜宁县人民政府赔偿损失3958000元是否构成反诉的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉和本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。本案中，刘德操提出上述请求所依据的基本事实系案涉房屋停水停电致刘德操无法经营给其造成损失，其基础法律关系不仅涉及房屋租赁合同关系，还涉及与阜宁自来水公司之间的供用水合同关系，以及与阜宁供电公司之间的供用电合同，与本案并非相同法律关系；且刘德操提出上述请求的当事人已经超出本案本诉的当事人范围。故一审法院认定刘德操提出上述请求不属于反诉范围，应依法另行主张权利，符合上述法律的规定。综上，刘德操的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39625元，由上诉人刘德操负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年四月十日书记员 施凯钰