四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2836号 上诉人（原审原告）：朱波，男，1977年10月21日出生，汉族，住四川省大竹县。 上诉人（原审原告）：刘艳，女，1984年12月15日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：朱波，男，1977年10月21日出生，汉族，住四川省大竹县，系刘艳配偶。 被上诉人（原审被告）：成都成华蓝光和骏置业有限公司。住所地：四川省成都市成华区保和镇上街17号。 法定代表人：余驰，总经理。 委托诉讼代理人：周江荣，泰和泰律师事务所律师 上诉人朱波、刘艳因与被上诉人成都成华蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4927号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱波、刘艳上诉请求：一、撤销原判，查清事实后改判支持朱波、刘艳的一审诉讼请求；二、蓝光和骏公司承担一审、二审的全部诉讼费用。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误。 （一）、一审判决认定蓝光和骏公司办理房屋所有权的起始时间错误。关于办理房屋所有权的起始时间，朱波、刘艳主张的起始时间为实际交房时间2014年12月28日起720日届满之日2016年12月18日。一审法院认为，《商品房买卖合同》补充协议第六条关于对合同第十九条“产权登记”补充约定：“合同第十条约定的房屋交付期限截止日晚于实际交房日期的，则以合同约定的交房期限届满之次日（即2015年7月1日）为蓝光和骏公司办理房屋产权转移登记的起始日期”，故认定蓝光和骏公司向朱波、刘艳办理房屋所有权的起始时间为合同约定的2015年7月1日起720日届满之次日2017年6月20日止。朱波、刘艳认为：1、在《商品房买卖合同》第十九条（二）转移登记第2条（2）项中，双方约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按照10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕”。补充协议中明确的是被朱波、刘艳办理房屋产权转移登记的起始日期，而《商品房买卖合同》逾期办理中的“期”指合同约定的办证期限。这是两个不同的法律概念，不能混淆等同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，该条明确“逾期办证”之含义为“超出约定期限仍未取得房屋权属证书’’，而一审判决的办理房屋所有权的起始时间为蓝光和骏公司约定晚于办理房屋产权转移登记的起始日期，明显违背普通人对“逾期办理”的合理期待利益的正常理解，有悖于法律保护买受人的合法权益。则增加了买受人取得房屋权属证书具体日期之不确定性，也与《解释》第十八条关于“取得房屋权属证书”的法理相冲突。2、一审判决认定的办理房屋所有权证起始日期是对原《商品房买卖合同》补充协议的错误理解和任意解释。3、《商品房买卖合同》补充约定第六条：“合同第十条晚于交房日期，则以合同约定……起始日期”，这是对出卖人在晚于交房的情况下作出的释明以及约定，但并不针对在提前交房的情形产生法律拘束力。虽然，出卖人在此格式条款设下了陷进，干扰影响正常的逻辑判断，但是又与补充约定第六条后面的内容产生矛盾，却更加印证《商品房买卖合同》第十九条（二）转移登记第2条（2）项中“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按照10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕”。依据成都市中级人民法院商品房买卖合同案件的审理指南（试行）（二十七）对“交房之日起X日内取得房屋所有权证书”的理解：出卖人在商品房买卖合同约定的交房之日前已经向买受人交房房屋的，办理权属证书的起算时间应为实际交房之日而非当事人约定的交房之日。因此，蓝光和骏公司办理房屋所有权证的起始时间应为2014年12月28日交房时间起720日届满之日即2016年12月18日止。（二）一审判决认定蓝光和骏公司在合同约定的国有土地使用权证办理截止日前完成了不动产权属登记，不应承担逾期办证的违约责任，属于事实认定错误。依据《商品房买卖合同》补充约定，蓝光和骏公司办理国有土地使用权证的起始时间应当为2016年12月18日起至2018年12月8日止。本案中，合同约定的办理房屋所有权证、国有土地使用权证的截止时间确实在“二证合一”政策实施之后，但不能免除蓝光和骏公司为朱波、刘艳办理房屋所有权证的违约责任。蓝光和骏公司于2018年2月13日完成不动产权属登记。因不动产权证书包含原房屋所有权证、国有土地使用权证的性质、用途。一审判决既然分开计算办理房屋所有权证、国有土地使用权证的起始时间，那么违约责任也应当按照办理房屋所有权证、国有土地使用权证的办证时间来分开计算，一审法院对逾期办理房屋所有权证的违绚责任未予以认定，仅单独以蓝光和骏公司在合同约定的国有土地使用权证期限内予以认定不承担逾期办证的违约责任，属于认定事实错误。我国现行法律、法规及司法解释均没有对此予以立法。 二、一审判决程序违法。 l、一审举证期限内，朱波、刘艳申请人民法院调取证据，一审法院未予答复，既不告知亦不采信，违反诉讼程序。2、一审庭审中对于朱波、刘艳要求人民法院对蓝光和骏公司提交的EMS邮单的真实性进行鉴定，一审法院未予以答复，违反诉讼程序。3、一审庭审中朱波、刘艳对于蓝光和骏公司伪造诚信保证书签名、捺印和生成时间、调换个人住房信息查询记录，基于以上事实对于违约责任的处理，一审法院不予以审理查明、不予以评判释明，明显违反诉讼程序。综上所述，一审法院径行判决缺乏事实依据、法律依据，事实认定错误、程序违法。故向二审法院提出上诉，请求依法裁判。 蓝光和骏公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 朱波、刘艳向一审法院起诉请求：判令蓝光和骏公司支付逾期办证违约金4230元（从2016年12月18日起计算至2018年2月13日，共计逾期423天）。 一审法院认定事实：2013年5月26日，朱波、刘艳与蓝光和骏公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定朱波、刘艳通过银行贷款方式购买蓝光和骏公司开发的位于成都市成华区。合同第十条关于交付条件约定：出卖人应在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十四条关于交接手续约定：房屋验收交接后，双方应当签署商品房交接单；合同第十九条第二项关于转移登记约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕”。该《商品房买卖合同》补充协议第六条对合同第十九条“产权登记”的补充约定：“合同第十条约定的房屋交付期限截止日晚于实际交房日期，则以合同约定的交房期限届满日之次日（即2015年7月1日）为蓝光和骏公司办理房屋产权转移登记的起始日期，且朱波、刘艳在接房前应向蓝光和骏公司提交办理房屋产权、国土分割及他项权利证书的资料，交纳办理产权的税费和专项房屋维修资金（蓝光和骏公司代收），若未按时交纳，蓝光和骏公司有权暂缓交房。朱波、刘艳所购房屋的国有土地使用权分户权证书，由蓝光和骏公司协助朱波、刘艳在该房屋的所有权证书办理完毕后720日内办理（朱波、刘艳采用贷款方式购房的，则其国有土地使用权分户权证书办理期限自前款所述他项权证书办理完毕后开始计算），因蓝光和骏公司原因逾期未办理的，则每逾期一日，蓝光和骏公司向朱波、刘艳支付10元的违约金，直至分户国有土地使用权证办理完毕。 合同签订后，朱波、刘艳按约向蓝光和骏公司足额支付了购房款。2014年12月28日，蓝光和骏公司按照合同约定向朱波、刘艳交付案涉房屋。2014年5月23日，案涉房屋设立预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记。2017年5月17日，因朱波、刘艳结清银行按揭贷款，案涉房屋抵押预告登记失效，正式抵押登记未设立。 2018年2月11日，蓝光和骏公司向房屋权属登记部门递交了朱波、刘艳案涉房屋办证资料。2018年2月13日，朱波、刘艳取得案涉房屋不动产权证书。 2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，且市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。 一审审理中，朱波、刘艳主张以房屋交付之日为蓝光和骏公司办理房屋产权转移登记的起始日期，以此计算720日之后，蓝光和骏公司应自2016年12月18日起向朱波、刘艳支付逾期办证违约金。蓝光和骏公司出示了向朱波、刘艳邮寄的EMS邮单，辩称在产权证办理过程中，蓝光和骏公司于2016年8月通知朱波、刘艳补充提交家庭为单位全套户口本、身份证、查房证明、诚信保证书、婚姻家庭状况承诺书，从而导致迟延办证，朱波、刘艳对该组证据的三性均不认可，且陈述从未收到过该通知。 一审法院认定上述事实有经庭审举证、质证的朱波、刘艳、蓝光和骏公司的身份信息；《商品房买卖合同》及补充协议；购房发票；接房感谢信；不动产权证书；朱波、刘艳、蓝光和骏公司的陈述及庭审笔录等在案佐证。 一审法院认为，朱波、刘艳、蓝光和骏公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于合同约定的房屋所有权证与国有土地使用权证办理截止时间。《商品房买卖合同》约定，蓝光和骏公司应当在2015年6月30日前向朱波、刘艳交付案涉房屋，如因蓝光和骏公司的责任，朱波、刘艳未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，蓝光和骏公司按10元/日向朱波、刘艳支付逾期办证违约金。补充协议约定，约定的房屋交付期限截止日晚于实际交房日期，则以合同约定的交房期限届满日之次日即2015年7月1日为蓝光和骏公司办理房屋产权转移登记的起始日期。蓝光和骏公司在朱波、刘艳的房屋所有权证办理完毕后720日内办理国有土地使用权证。蓝光和骏公司实际交房日期为2014年12月28日，合同约定的交房日期2015年6月30日晚于实际交房日期，按照补充协议的约定，蓝光和骏公司办理房屋所有权证的起始日应当为2015年7月1日，截止时间应当为2017年6月20日。案涉房屋虽然通过贷款方式购买，但由于朱波、刘艳提前结清银行贷款未设立抵押登记，故按照补充协议的约定，蓝光和骏公司办理国有土地使用权证的起始时间应当为2017年6月20日，截止时间应当为2019年6月10日。本案中，合同约定的办理房屋所有权证、国有土地使用权证的截止时间均在“二证合一”政策实施之后，蓝光和骏公司在合同约定的国有土地使用权证办理截止日期前已经完成了不动产权属登记，不应当承担逾期办证的违约责任。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回朱波、刘艳的全部诉讼请求。一审案件受理费150元，由朱波、刘艳负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人朱波、刘艳的上诉请求与被上诉人蓝光和骏公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：蓝光和骏公司是否存在迟延为朱波、刘艳办理房屋权属证书的违约行为。现就该争议焦点的认定论述如下。 朱波、刘艳与蓝光和骏公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，案涉房屋所有权证书的办理时间为交房之日起720日内取得房屋所有权证书，在房屋所有权证书办理完毕之日起720日内取得国有土地使用权证书，如合同交付期限截止日晚于实际交房日期，则以合同约定的交房期限届满日之次日（2015年7月1日）为成华蓝光公司办理房屋产权转移登记的起始日期。根据本案查明的事实，蓝光和骏公司实际在2014年12月28日向朱波、刘艳交付了房屋，合同约定交房日期为2015年6月30日，晚于约定房屋交付期限，则按照合同约定，房屋所有权证书的办理起始时间为2015年7月1日，截至期限应在2017年6月20日、国有土地使用权证书的办理截至期限应在2019年6月10日。 但在，办理房屋所有权证书期限届满前，成都市开始实施不动产统一登记，将原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记，蓝光和骏公司在事实上已不能单独申请为朱波、刘艳办理房屋所有权证书。因行政机关办理权属证书的方式发生变化，导致蓝光和骏公司在合同约定的期间届满后无法再按照约定申请办理房屋所有权证书，此结果不应归责于蓝光和骏公司。 关于不动产权证书的违约金。本院认为，因成都市开始实施不动产统一登记后，将原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记，故办理不动产权证书的期限应以合同约定的后证即国有土地使用权证书的办理期限为准，即在2019年6月10日前，蓝光和骏公司应为朱波、刘艳办理完毕不动产权证书。根据本案查明的事实，在2018年2月11日蓝光和骏公司向房屋权属登记部门递交了案涉房屋办证资料；在2018年2月13日，朱波、刘艳取得了案涉房屋不动产权证书。在原国有土地使用权证的办理期限届满前，蓝光和骏公司已为朱波、刘艳办理完毕不动产权证书，故蓝光和骏公司在履行合同的过程中并无违约行为，朱波、刘艳主张蓝光和骏公司应当承担逾期办理权属证书的违约责任缺乏事实依据，本院不予支持。 关于朱波、刘艳另提出一审审理程序违法的问题。本院审查后认为，关于朱波、刘艳在一审中申请调取证据、鉴定等申请，其相应申请事项与本案待证事实并无关联，一审法院未予准许不违反法律规定。朱波、刘艳的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费150元，由朱波、刘艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年四月二十日 书记员 龙春光