四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终191号 上诉人（原审被告）：许才明，男，1968年11月11日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：魏朝述，四川大山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何钰，四川大山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何寅，男，1986年6月7日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：詹春林，泸县天兴法律服务所法律工作者。 原审被告：周太全，男，1967年1月14日生，汉族，住四川省泸县。 上诉人许才明因与被上诉人何寅、原审被告周太全项目转让合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2019）川0521民初1853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人许才明及委托诉讼代理人魏朝述、何钰，被上诉人何寅及其委托诉讼代理人詹春林到庭参加诉讼，原审被告周太全经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人许才明上诉请求：1.撤销四川省泸县人民法院（2019）川0521民初1853号民事判决第二项、第三项；2、改判驳回被上诉人的其他诉讼请求；3、一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审未查明被上诉人在《转让协议》签订前就案涉土地已被司法机关查封知悉的情况，属于事实认定不清。被上诉人在明知案涉土地已被司法机关查封的情况下自愿与上诉人签订转让协议，被上诉人应自行承担由此产生的全部责任。即使上诉人要承担责任，一审认定的违约金金额过高，请二审法院依法予以调整。即使法院认定上诉人对合同不能履行存在过错，但在被上诉人未能举证证明其损失为多少且被上诉人未依约支付一分钱转让款违约的情况下，一审法院判决上诉人支付违约金20万元，明显不符合法律规定，请二审法院予以调整。 上诉人何寅向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年5月26日签订的《土地所有权转让合同》；2、由被告支付原告违约金400000元和赔偿直接损失295700元；3、诉讼费用由被告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 原告何寅作为乙方与作为甲方的被告许才明、周太全于2017年5月26日签订《土地使用权转让合同》，约定二被告将共同拥有的泸县玄滩镇涂场街村的土地一宗〔土地使用权证号泸县国用（2011）第8698号，土地使用权人许才明，用途集贸设施兼容住宅，土地使用权面积2592㎡〕的使用权、开发权、买卖权以240万元转让给原告（支付方式为：乙方在动工6个月之内支付甲方40万元；剩余余款将在工程全部完工后4个月内支付，如果乙方无力支付剩余款项，乙方以门市按同等地段出售价少300元/㎡抵扣给甲方，甲方有优先选择门市的权利）；签订协议之日起，甲方以前所有债权债务与乙方无关，如因甲方许才明债权债务、民间借款、银行贷款问题，影响乙方前期方案手续、施工手续、施工和后期验收手续不能完成，甲方必须退还乙方所有土地款和双倍违约金；签订协议之日起180日之内乙方必须动工修建，如果在一年之内没有办好相关市场改造手续，造成未能施工，无条件将市场营业执照过户给甲方；任何一方违反约定需向对方承担违约金20万元等。 合同签订后，原告即委托四川华大水利电力建筑勘察设计院进行泸县玄滩镇涂场农贸市场升级改建工程的地质勘察、方案和施工图设计、委托张艳办理前期报建和后期资料归档以及证书办理等相关手续、委托税邦明进行打围、办公室装修等前期工程。 被告许才明因与梁正的民间借贷纠纷，而被泸州市龙马潭区人民法院于2016年8月8日以（2016）川0504民初2359号民事裁定书和（2016）川0504执2359号执行裁定书查封被告许才明名下的土地使用权证号为泸县国用（2011）第8698号的土地。原告因受让土地被泸州市龙马潭区人民法院查封，而不能办理泸县玄滩镇涂场农贸市场升级改建工程的施工许可证。 庭审中，双方均一致同意解除双方于2017年5月26日签订的《土地使用权转让合同》。 一审法院认为：原告何寅与被告许才明、周太全签订的《土地使用权转让合同》，确系双方真实意思表示，且不违反有关法律强制性规定，合法有效。双方均应全面履行自己的义务。庭审中，双方均同意解除双方于2017年5月26日签订的《土地使用权转让合同》，符合法律规定，一审法院予以准许。对原告要求解除原、被告于2017年5月26日签订的《土地所有权转让合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。 被告许才明、周太全明知转让土地因被告许才明与梁正的民间借贷纠纷，已于2016年8月8日被泸州市龙马潭区人民法院查封的情况下，仍然与原告签订《土地使用权转让合同》，并自愿承担因许才明债权债务、民间借款、银行贷款问题，影响乙方前期方案手续、施工手续、施工和后期验收手续不能完成，而必须退还乙方所有土地款和双倍违约金的风险。现原告因被告许才明与梁正的民间借贷纠纷，而被泸州市龙马潭区人民法院查封受让土地，不能办理泸县玄滩镇涂场农贸市场升级改建工程的施工许可证。二被告应当按照约定退还原告所有土地款和双倍违约金。虽然原告在合同签订后委托四川华大水利电力建筑勘察设计院进行泸县玄滩镇涂场农贸市场升级改建工程的地质勘察、方案和施工图设计、委托张艳办理前期报建和后期资料归档以及证书办理等相关手续、委托税邦明进行打围、办公室装修等前期工程，产生费用，但原告所举证据未能证明具体的损失数额，且被告以双方约定的违约金过高要求予以适当减少，一审法院酌情确定由二被告支付原告违约金200000元。对原告要求被告赔偿直接损失295700元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何寅与被告许才明、周太全于2017年5月26日签订的《土地所有权转让合同》；二、被告许才明、周太全于本判决生效之日起10日内支付原告何寅违约金200000元；三、驳回原告何寅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10757元，由原告何寅负担7665元，由被告许才明、周太全负担3092元。 本案二审中，上诉人许才明向法庭提交下列证据：1.不动产权利及其他事项登记信息复印件，拟证明案涉土地查封系在双方当事人签订合同之前。2.泸县市场管理监督局调取的内资企业登记情况表复印件，拟证明从2014年起至2019.12.12日泸县涂场综合市场一直由何寅实际控制，同时由于市场在案涉土地上，何寅很清楚土地被查封的情况。被上诉人质证认为：对不动产登记信息无异议，对证明目的有异议，签订合同前，上诉人不清楚产权是否被查封，只有办理施工许可证的时候才提供原件。上诉人一直说的是没有别的纠纷，所以才签订双倍违约金。土地一直是周太全在经营管理，被上诉人没有管理这个市场，证据二也达不到证明目的。本院质证认为，上诉人所出示的证据虽能证明土地查封在签订合同之前，何寅亦是涂场综合市场负责人，但不能达到证明何寅在本案中存在过错的目的，本院对证据不予采信。 被上诉人何寅向本院提交了下列证据：1.涂场农贸市场设计项目预付款收据一张;2.四川省政府非税收入一般缴款书一张，许才明收条一张、中国农业银行回执和凭证各一页；拟证明上诉人收取了被上诉人3万元及设计款的支出。上诉人许才明质证认为，收条上的3万元是真实的，是毛洪亮叫何寅打三万元给我，是何寅为毛洪亮付的钱，和本案没有关系，其余证据不清楚。本院经审查，许才明出具的收条载明“此款不再购买市场款2400000以内”，该证据与本案无关联性，其余证据也并非新证据，本院不予采信。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉土地存在被人民法院查封的障碍，土地使用权不能办理过户，属于物权变动的问题，不影响买卖合同的效力，故本案合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当依照合同履行权利义务。本案中，导致土地被查封、执行，致使合同不能履行系上诉人许才明的原因，并非被上诉人何寅的原因，故被上诉人何寅是否知晓案涉土地被查封并不是其存在过错的理由。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，合同解除时，一方依据合同中有关违约金等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。认定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，即损失包括合同履行后可以获得的利益，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，双方当事人在一审中一致同意解除合同，解除合同系因上诉人许才明债务原因，所转让的土地被人民法院查封、执行，致使合同不能履行，按照双方签订的《土地使用权转让合同》中的“甲方以前所有债权债务与乙方无关，如因甲方许才明债权债务、民间借款、银行贷款问题，影响乙方前期方案手续、施工手续、施工和后期验收手续不能完成，甲方必须退还乙方所有土地款和双倍违约金”“任何一方违反约定需向对方承担违约金20万元”的约定，违约方应当按照合同支付违约金。许才明抗辩违约金过高，但并未举出相应证据予以证明。根据本案被上诉人何寅在合同签订后委托四川华大水利电力建筑勘察设计院进行泸县玄滩镇涂场农贸市场升级改建工程的地质勘察、方案和施工图设计、委托张艳办理前期报建和后期资料归档以及证书办理等相关手续、委托税邦明进行打围、办公室装修等前期工程的实际情况，以及综合考虑被上诉人合同履行后可以获得的利益，一审法院判决上诉人支付20万元违约金符合双方合同约定和法律规定，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人许才明负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 锋 审判员 李 霞 审判员 黄 霞 二〇二〇年四月十五日 书记员 刘梦玲