山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终820号上诉人（原审原告、申请执行人）：山东威海烟草有限公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路128号A座。法定代表人：张敬全，总经理。委托诉讼代理人：田海涛，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：杜祥国，山东东方未来律师事务所。被上诉人（原审被告、执行案外人）：邱萍，女，1974年9月12日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：张帅，山东健华律师事务所律师。原审被告（被执行人）：威海市顺达实业有限公司，住所地威海市昆明路21号。法定代表人：丛培志，经理。上诉人山东威海烟草有限公司（以下简称烟草公司）因与被上诉人邱萍及原审被告威海顺达实业有限公司（以下简称顺达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初3914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。烟草公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：1.一审法院认为2007年7月查封前邱萍已实际占有并使用案涉房屋证据不足。邱萍提交的证据九暂住证更加说明邱萍是在2005年办理暂住证，如果2002年邱萍就占有案涉房屋，根本无需办理暂住证。邱萍仅提交了收到条，可拒不提供购房款来源的证据和银行汇款证明，不能证实其确已实际交付购房款。原审法院也未查实邱萍确已实际交付购房款。2.李金龙与姜秀云签订的购房协议书无效。顺达公司与姜秀云签订商品房预售合同，应该是过户到姜秀云名下，姜秀云再过户到李金龙名下。如果认定李金龙与姜秀云签订的购房协议书有效，中间环节的税收有被规避之嫌。特别是买受人恶意逃债时，其与第三人虚构房屋买卖合同，由第三人通过法院裁判获得房屋所有权。3.邱萍支付的价款显然未超过房款的百分之五十，虽然邱萍在2019年支付了剩余购房款，但该条并未规定将剩余价款交付执行就可以排除执行。4.顺达公司没有商品房开发资质，案涉商品房预售合同无效，不能对抗人民法院的查封效力。邱萍辩称，顺达公司已经于2000年9月6日取得房屋预售许可证，不存在所签署合同无效的情况。烟草公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。顺达公司未予答辩。烟草公司向一审法院起诉请求：1、请求撤销威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002执异74号执行裁定书，判令对位于威海经济技术开发区海滨南路24号-307室房屋继续执行；2、案件受理费由被告承担。因顺达公司对烟草公司负有债务，一审法院作出的（2003）威环民一初字第2783号、（2004）威环民一初字第1715号、（2005）威环民一初字第548号民事判决书生效后，顺达公司未履行给付义务，烟草公司向一审法院申请执行。执行过程中，一审法院于2007年7月31日起先后作出查封裁定，后于2018年7月3日作出（2005）威环执字第1825-1826-6号执行裁定书继续对登记在顺达公司名下位于威海市海滨南路24号与海滨南路-35号的房产及顺达公司所有、但登记在威海通城房地产开发有限公司名下的部分房产予以查封，查封期间，邱萍向一审法院提出异议，一审法院于2019年6月19日作出（2019）鲁1002执异74号执行裁定书，裁定中止对位于威海经济技术开发区海滨南路24号-307室房屋的执行，烟草公司对该裁定有异议，遂于2019年7月9日诉至一审法院，要求对威海经济技术开发区海滨南路24号-307室房屋继续执行。庭审中，邱萍为证实其主张，提交下列证据：证据一、2000年9月16日，案外人姜秀云与顺达公司签订的商品房预售合同一份，合同约定顺达公司将坐落于威海市皇冠小区海滨南路中智大厦在建商品房住宅楼四单元307室（307有涂改）预售给姜秀云，姜秀云在合同签订之日向顺达公司预付购房定金3000元，在合同生效之日起40日向顺达公司交付60000元，姜秀云贷款于2001年6月30日前付清购房余款，购房定金将在最后一次付款时冲抵。合同后手写“乙方（姜秀云）于2001年6月19日从2017调换到307室，总价为：壹拾肆万陆仟叁佰贰拾玖元整（146329），交房时贷款叁万元”，证实案涉房屋的销售行为系发生在其被查封之前；证据二、顺达公司出具的收据三张，载明：顺达公司于2000年9月16日收到姜秀云中智大厦307（307有涂改）定金3000元，于2000年10月18日收到张黎中智大厦307（307有涂改）房款40000元，于2001年11月8日收到孙久令中智大厦307房款2000元。姜秀云与孙久令系夫妻关系，张黎系姜秀云的女儿，证实姜秀云已经向顺达公司支付房款45000元，因调换楼层故收据有涂改；三、2002年8月12日，姜秀云与邱萍的前夫李金龙签订的购房协议书一份，载明：姜秀云将位于威海经济技术开发区房屋，建筑面积75.74平方米，以146329元的价格出售给李金龙；李金龙将姜秀云先行支付的购房款45000、装潢费等共计71000元支付给姜秀云后，其余部分按姜秀云与顺达公司签订的一整套按揭贷款处理，手续由顺达公司销售部经理徐金山协助办理转户及相关手续；姜秀云于2002年8月30日将房屋钥匙全部交付给李金龙使用，产权在李金龙交付房款71000元后归李金龙所有，同时姜秀云将一切相关手续发票交付李金龙等，证实邱萍及前夫李金龙购买案涉房屋的行为系发生在查封之前，且合同不存在效力瑕疵，更不存在无效的情形；四、2002年8月12日姜秀云出具的收条一份，载明：今收到李金龙交付房款柒万壹仟元整￥71000，证实姜秀云收到李金龙支付的购房款及装修费共计71000元；五、顺达公司分别于2003年8月25日、2003年8月28日因邱萍孩子入学开具的证明两份，证实顺达公司知悉案涉房屋的交易情况，同时证明案涉房屋不能办理过户并非邱萍的原因；六、威海经济技术开发区人民法院出具的民事判决书一份，证实邱萍与李金龙经人民法院判决离婚，该判决书于2013年10月24日公告送达李金龙；七、威海经济技术开发区人民法院出具的（2018）鲁1092号民初1761号民事调解书，证实经法院调解李金龙与邱萍经协商确定案涉房屋的财产权利及债务归邱萍所有；八、有线电视用户证一份及收费票据两份，用户证系威海广电网络有限公司向李学哲（李金龙的曾用名）出具，该用户证载明安装日期为2002年6月，且收费记录显示自2003年3月至2005年11月一直处于使用状态，结合收费票据，证实案涉房屋在查封之前邱萍已经实际占有；九、暂住证一份，该暂住证载明邱萍的暂住住址为案涉房屋的地址，有效期为2005年1月至2005年12月，证实案涉房屋在被查封之前，邱萍已实际占有；十、结算票据一份，证实邱萍于2019年6月18日按照环翠区法院要求将剩余购房款项101329元交付给人民法院。经质证，烟草公司对证据一至五的真实性无法确认，即使是真实的，烟草公司认为从证据一可以看出案涉房屋的总房款为146329元，而证据二姜秀云仅向顺达公司支付房款45000元，依据相关法律规定，排除执行必须是已支付的价款超过合同总价款的50%，尽管邱萍已向环翠区法院支付剩余购房款101329元，但依据法律规定必须是在查封前支付的价款超过50%告顺达公司出具的证明仅为孩子入学所用，不能证明顺达公司与邱萍间存在商品房买卖合同关系，即使顺达公司同意姜秀云将此房转让给邱萍，亦违反了国家的税收政策，无法律效力；对证据六、七的真实性没有异议，但从调解书第二条可以看出，邱萍欠付顺达公司房款101329元，已支付给顺达公司的房款不足50%，且烟草公司有理由怀疑案涉房屋并非李金龙与邱萍居住，因为该房屋在此前的离婚判决书中并未涉及，不符合常理；对证据八、九的真实性没有异议，但烟草公司认为如果该房在2002年就转让给邱萍，其无需办理暂住证，该暂住证恰恰可以说明邱萍提供的购房协议书是虚假的；对证据十的真实性没有异议，但该证据恰恰说明邱萍支付的房款不足50%。综合邱萍提供的上述证据，一审法院认定如下：虽然烟草公司对邱萍提供的证据一至五的真实性无法确认，但结合邱萍提供的证据六至九，上述证据形成完整的证据链条，故对邱萍提供的证据一至十的真实性，一审法院均依法予以采信。另查，案涉房屋现登记在威海通诚房地产开发有限公司名下，其所在的威海市海滨南路24号建筑物系顺达公司与威海通诚房地产开发有限公司合作开发的房产，案涉房屋系被告威海顺达实业有限公司分得的住宅。现烟草公司对案涉房屋的查封为第一顺序查封。一审法院认为，烟草公司对一审法院作出的（2019）鲁1002执异74号执行裁定书不服，提起执行异议之诉，一审法院所作（2019）鲁1002执异74号执行裁定书自然不发生法律效力，烟草公司诉请要求撤销该执行裁定书，理由不当，且不属于执行异议之诉审查范畴，对此不予处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，结合邱萍提供的商品房预售合同、收款收据、购房协议书、判决书、调解书、证明、有线用户证等相关证据可以认定，在法院依据烟草公司的申请于2007年7月31日起查封案涉房屋前，顺达公司与案外人姜秀云已签订了商品房预售合同，姜秀云支付了部分购房款，且在顺达公司知情且同意的情况下将案涉房屋合法转让给李金龙，邱萍在一审法院查封前已经实际占有并使用涉案房产，且邱萍已按一审法院要求将剩余购房款101329元交付一审法院。因案涉房屋因顺达公司涉及多起查封，持续处于查封状态，现无证据证实系因邱萍自身原因未对案涉房屋办理产权登记手续。综上，邱萍对案涉房屋享有足以阻却执行的权利。烟草公司要求对位于威海经济技术开发区海滨南路24号307室房屋继续执行的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。顺达公司经一审法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，依法可缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回烟草公司要求继续执行威海经济技术开发区海滨南路24号307室房屋的诉讼请求。案件受理费100元，由烟草公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换。烟草公司提交顺达公司企业信息一份，该信息载明的顺达公司经营单位不包括房地产开发，拟证明顺达公司与邱萍之间的预售合同无效。邱萍对该证据的真实性没有异议，但烟草公司提交的企业登记信息系2020年4月21日出具的，在顺达公司2001年6月18日的营业执照经营单位明确列明房地产开发与经营资质有效期至2003年12月17日。邱萍提交顺达公司营业执照副本复印件一份、商品房预售许可证复印件一份，拟证明顺达公司经营范围包括房地产开发与经营，顺达公司签订预售合同之时具备预售资格。本院认为，本案争议焦点为邱萍对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，姜秀云与李金龙的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且现有证据可以证实顺达公司对于姜秀云将案涉房屋转让给李金龙知情并同意，该协议亦未违反法律、行政法规强制性规定，应属于合法有效的合同。在邱萍与李金龙离婚时，案涉房屋处分给邱萍亦属合法有效。其次，邱萍提供的商品房预售合同、收款收据、购房协议书、调解书、证明、有线用户证等证据可以证明邱萍在案涉房屋被查封之前已经占有并使用案涉房屋。再次，案涉房屋登记在案外人威海通城房地产有限公司名下，而非被执行人顺达公司。故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。在该条规定中，并未要求买受人已支付的房款占合同约定总房款的50%以上。现邱萍已经将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，符合法律规定。最后，案涉房屋一直未登记至顺达公司名下，且后期处于法院查封状态之情形，邱萍有关未办理房屋过户手续非其一方原因造成之主张亦合理可信。综上,一审认定邱萍对案涉房屋享有的权利能够排除强制执行并无不当，本院予以维持。综上所述，烟草公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由山东威海烟草有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年四月二十三日法官助理李佳忆书记员安圆圆