安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终544号上诉人(原审被告)：袁亮，男，1990年1月2日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市。委托诉讼代理人：王国富,安徽清流律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滁州市琅琊国有资产运营有限公司，住所地安徽省滁州市环滁西路699号，统一社会信用代码91341100756804973X。法定代表人：谢君，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓锐，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑾，安徽会峰律师事务所实习律师。上诉人袁亮因与被上诉人滁州市琅琊国有资产运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁亮上诉请求：1.依法撤销（2019）皖1102民初3442号民事判决书；2.依法判决驳回被上诉人诉讼请求；3.依法判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审事实认定不清，适用法律错误。1、涉案的门面房一直没有通过验收，根据相关法律规定，涉案房屋不具备出租条件，租赁合同无效。2、2015年1月7日上诉人与被上诉人签订合同，2015年1月15日上诉人才知道房屋未取得房屋整体消防安全合格意见书并打报告给被上诉人希望其尽快办理。一审法院根据报告内容和日期直接认定上诉人在拍卖和签订合同时已知道房屋未取得整体消防合格意见书，认定事实不清。3、一审中被上诉人没有提供交房手续、装潢证明、物业费水电费等相关证据，也无法举证何时将涉案房屋交付上诉人，不能证明上诉人实际占有房屋。4、一审中上诉人提交的反诉状为原诉讼代理人与被上诉人诉讼代理人误导所签，不认可反诉状内容，且及时撤诉也没缴纳反诉费，一审法院根据反诉状内容认定事实违反相关法律规定。滁州市琅琊国有资产运营有限公司辩称：1、上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》系有效合同，并无《合同法》第52条规定的无效情形。2、案涉房屋已经交付给上诉人，一审认定的相关事实并无错误。上诉人提交的反诉状中载明的相关事实能够印证案涉房屋上诉人确已使用。3、被上诉人诉讼代理人在原审第一次开庭时才见到袁亮，且建议其不要反诉，尽早将涉案房屋返还被上诉人，上诉人坚持反诉。被上诉人诉讼代理人保留追究其责任的权利。4、双方已于2020年3月18日办理了房屋收回交接手续，现被上诉人无需法院判决返还房屋。滁州市琅琊国有资产运营有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除滁州市琅琊国有资产运营有限公司与袁亮之间的房屋租赁合同；2、袁亮立即返还位于滁州市世纪花园南侧外31号门面房；3、袁亮支付租金187582.4元（截止2019年7月3日的租金）及房屋占有使用费（自2019年7月4日起按每年60775元计算至房屋返还之日止）；4、袁亮支付违约金37516.48元。一审法院认定事实：2015年1月7日，滁州市琅琊国有资产运营有限公司作为出租方（甲方），袁亮作为承租方（乙方），双方签订一份《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》，载明：“乙方于2014年12月17日通过公开竞价的方式竞得本合同标的物的承租权。第一条合同标的物及使用用途1、合同标的物：甲方将位于世纪花园南侧外31号门面（铺面、房产、土地等）……出租给乙方使用;第二条租赁期限本合同的有效期限为五年,即从2015年2月20日起至2020年2月19日止；第三条有关租金缴纳的规定1、租金标准：乙方使用合同标的物的租金为50000元/年，由乙方按本合同规定按年缴纳甲方；2、如合同签订年限超过一年，从第二年起租金在上年度的基础上递增5%，即第二年租金为52500元，第三年租金为55125元，第四年租金为57881元，第五年租金为60775元;3、租金缴纳时间：先付后租，第一年租金，在签订合同时交纳和收取，以后每年租金，在该年度或季度开始计算前一个月交纳和收取；4、……,乙方应按合同约定及时交纳租金,每迟交一天,甲方按欠交租金1%向乙方收取滞纳金,迟交15天甲方有权解除合同,并从第16天开始,甲方每天向乙方收取租赁合同约定租金额200%的房屋占有使用费,直到乙方全部搬迁并将房屋交付甲方时结束；第四条1、履约保证金：在签订本合同时，乙方必须向甲方交纳履约保证金20000元。第八条合同的变更、解除与终止4、合同有效期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权随时单方解除合同并没收履约保证金：（5）逾期15日未按时交纳租金……；第十一条乙方违约责任1、不按本合同约定按时足额交付租金的，每逾期一日乙方应按欠交租金的1%向甲方支付违约金;2、合同有效期内，乙方有本合同第八条第4项行为之一的，甲方有权解除合同，收回合同标的物……,乙方还应按照本合同年租金总额的20%向甲方支付违约金……”。2015年1月7日，袁亮支付租金50000元。2016年滁州市城乡规划建设委员会就涉案房屋颁发了建设工程规划许可证，2019年5月4日，权利人滁州市琅琊投资发展有限公司就涉案房屋办理了不动产权登记。2015年1月15日，袁亮出具了一份报告，载明：其系涉案房屋的承租人，由于所属行业需要消防验收才能领取营业执照方可营业，但由于世纪花园整体门面房没有通过消防验收，导致无法申请消防合格意见书办理执照营业更无法营业，恳请领导考虑我的实际问题，尽快完善消防验收，期盼解决为感。袁亮于2019年8月22日向本院提交了一份反诉状，载明：“反诉请求1、判令被反诉人返还反诉人履约保证金20000元；2、判令被反诉人支付反诉人装修费40000元；3、判令被反诉人承担反诉受理费。事实和理由：2015年1月7日反诉人与被反诉人签订房产租赁合同，约定反诉人租赁被反诉人位于世纪花园南外侧31号门面房用于开网吧，且约定了租期及租金标准。反诉人已支付第一年的房屋租金并缴纳了两万元的履约保证金。2016年初，该店因缺乏消防合格的相关证件被琅琊区消防大队勒令暂停营业，后反诉人找到被反诉人要求其协助消防办证事宜，但被反诉人一直无法提供该门面房相关消防验收合格证件，反诉人已将门面房返还给被反诉人并交付钥匙。另拿到房子后反诉人装修该房屋共花费8万元，至今考虑折旧因素反诉人主张4万元。”因未交反诉费，本院未受理，庭审中袁亮亦明确表示不提起反诉。一审法院认为，滁州市琅琊国有资产运营有限公司与袁亮签订的《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。袁亮辩称房屋不具备出租条件，租赁合同无效，因涉案房屋具备建设工程规划许可证，系合法建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案租赁合同有效。袁亮辩称房屋未交付，然袁亮递交的反诉状上明确载明了其已装修并使用涉案房屋的事实，且其未提供证据证明房屋未交付，本院对其该辩称意见不予采纳。《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》中约定了租期自2015年2月20日至2020年2月19日，第一年租金50000元，第二年租金为52500元，第三年租金为55125元，第四年租金为57881元，第五年租金为60775元；袁亮逾期15日未按时交纳租金，滁州市琅琊国有资产运营有限公司有权随时单方解除合同。袁亮支付第一年租金50000元后，剩余租金至今未支付，滁州市琅琊国有资产运营有限公司有权要求解除合同，袁亮应返还涉案房屋并支付租金187582.4元（自2016年2月20日至2019年7月3日的租金为52500元+55125元+57812元+60775元÷365天×133天）及房屋占有使用费（自2019年7月4日起按年租金60775元计算至房屋实际返还之日止）。滁州市琅琊国有资产运营有限公司主张违约金37516.48元过高，袁亮申请本院对违约金进行调整，本院依法调整为第一租赁年度租金50000元的10%即5000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：1、解除原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司与被告袁亮于2015年1月7日签订的《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》；2、被告袁亮于判决生效后十日内返还原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司位于滁州市世纪花园南侧外31号门面房；3、被告袁亮于判决生效后十日内支付原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司房屋租金187582.4元（截止2019年7月3日）、房屋占有使用费（自2019年7月4日起按年租金60775元计算至房屋实际返还之日止）及违约金5000元；4、驳回原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3880元，减半收取1940元，由被告袁亮负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证和辩论。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于袁亮提交的交房清单中交房房号与签订合同的房号不一致，证明并未实际交付案涉房屋。因签订合同载明的门牌号是地名办初设门牌号，与房号并不冲突矛盾，故本院对袁亮主张其并未实际交付占有案涉门面房的证明目的不予认可。本院二审查明，袁亮已于2020年3月18日将案涉房屋返还给滁州市琅琊国有资产运营有限公司，二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：涉案门面房是否实际交付使用及房租和占有使用费如何确定。袁亮与滁州市琅琊国有资产运营有限公司签订的《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定。且涉案房屋具备建设工程规划许可证，系合法建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案租赁合同有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。双方合同签订后，袁亮已实际占有案涉房屋，但袁亮支付第一年租金50000元后，剩余租金至今未支付，故其应向滁州市琅琊国有资产运营有限公司承担相应的违约责任，袁亮应支付租金187582.4元（自2016年2月20日至2019年7月3日的租金为52500元+55125+57812+60775÷365天×133天）及房屋占有使用费42625.8元（自2019年7月4日起按年租金60775元计算至2020年3月18日的占有使用费为60775÷365天×256天）。对于袁亮应支付滁州市琅琊国有资产运营有限公司的违约金数额，一审法院根据袁亮申请，依法调整为第一租赁年度租金50000元的10%即5000元，本院予以维持。对于袁亮称因案涉房屋未取得整体消防安全合格意见书，致其不能办理营业执照，合同无效，本院认为，案涉房屋已取得规划许可证并办理了房屋产权证，符合房屋租赁合同有效性的相关规定，且是否通过消防验收并非是案涉房屋租赁合同有效性的判断标准。另，对于袁亮称反诉状是受滁州市琅琊国有资产运营有限公司诉讼代理人误导所签，内容不真实，但其并未提供相应证据证明，故本院对袁亮的此两点上诉理由亦不予采纳。综上，因上诉人袁亮已在二审期间将案涉房屋返还滁州市琅琊国有资产运营有限公司，故其上诉请求部分成立，本院依法对一审判决予以变更。对于其他上诉请求，因无事实及法律依据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初3442号民事判决第一、四项，即“解除原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司与被告袁亮于2015年1月7日签订的《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》”、“驳回原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初3442号民事判决第二项，即“袁亮于判决生效后十日内返还原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司位于滁州市世纪花园南侧外31号门面房”；三、变更安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初3442号民事判决第三项“袁亮于判决生效后十日内支付原告滁州市琅琊国有资产运营有限公司房屋租金187582.4元（截止2019年7月3日）、房屋占有使用费（自2019年7月4日起按年租金60775元计算至房屋实际返还之日止）及违约金5000元”为“袁亮于判决生效后三十日内支付滁州市琅琊国有资产运营有限公司房租187582.4元、房屋占有使用费42625.8元及违约金5000元”；四、驳回袁亮其他上诉请求。二审案件受理费4052元，由袁亮负担。本判决为终审判决。审判长 高 奎审判员 桑泽祥审判员 王 敏二〇二〇年四月二十三日法官助理贾倩倩书记员吴敬附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。