山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终208号上诉人（原审原告）：文登市富强建筑有限公司，住所地威海市文登区文登营工业园。法定代表人：陈泉序，总经理。委托诉讼代理人：邢亚娜，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张龙江，男，1976年4月19日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：刘颖，女，1975年9月11日出生，汉族，住威海经区。被上诉人（原审被告）：王兴武，男，1970年11月23日出生，汉族，住黑龙江省集贤县。被上诉人（原审被告）：安茂莲，女，1974年11月18日出生，汉族，住黑龙江省集贤县。四被上诉人共同委托诉讼代理人：夏清华，山东中立达律师事务所律师。上诉人文登市富强建筑有限公司（以下简称富强公司）因与被上诉人张龙江、刘颖、王兴武、安茂莲委托合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初3519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。富强公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：2008年5月8日，以四被上诉人为股东的威海市盛亚地产营销策划有限公司（以下简称“盛亚公司”）与富强公司签订的《销售代理合同》，约定富强公司委托盛亚公司代理销售位于苘山镇正气路19号昆鹏商住楼。其中第二条约定：该项目总建筑面积5100平方米，其中委托销售的面积约2300平方米，即该项目的三层至阁楼（注东二单元归富强公司自销）。双方商定三楼至阁楼均价2075元每平方米，溢价部分归盛亚公司所有。一审法院认为：1、双方签订的《销售代理合同》中对阁楼面积是否单独计算价款未明确约定，且上诉人未提供充分的证据证实阁楼单独计算价款；2、阁楼没有独立的产权，属于商品房附属物，按照当时房屋预售的交易习惯，阁楼是附属顶楼一起销售的；3、《销售代理合同》中明确约定上诉人负责派专人跟班收款，审批合同，富强公司对买方与开发商签订的商品房预售合同内容及价款应当知情。一审法院上述认定错误，理由如下：1.《销售代理合同》中第二条明确约定：三楼至阁楼均价2075元每平方米，课件《销售代理合同》包含阁楼，对阁楼的价款计价很清楚。2.关于阁楼没有独立产权，是顶楼的附属的说法与《销售代理合同》的约定无关。案涉楼房的销售价格、方式与富强公司无关，因为该楼房的销售是富强公司一口价整体打包给盛亚公司进行销售的，即使三楼被赠送出去，富强公司也无权干涉。3.《销售代理合同》中约定富强公司仅负责派专人跟班收款，无权干涉销售行为和销售价格，后盛亚公司负责人之一张龙江与实际开发商牛文利相互勾结，房屋的买卖和合同的签订均系二人私下操作的，从张龙江提供的付款明细中可以清楚地看出楼房的销售款一大部分是张龙江支付给富强公司的，一小部分是牛文利支付的。综上，一审法院对《销售代理合同》中的销售约定认识有误，望二审法院予以纠正。张龙江、刘颖、王兴武、安茂莲辩称，上诉人富强公司向被上诉人张龙江、刘颖、王兴武、安茂莲主张阁楼款纯属无理取闹。双方属于代理关系，并非房屋买卖关系。即使欠房款，也不应向代理方主张。并且，阁楼款不计入房价也是常识。富强公司法定代表人陈泉序违背诚信原则，其成立了富强公司和峰山建筑公司，均系小公司，业务少、纠纷多，其诉讼仅是为了拖延时间。一审认定事实清楚，证据充分，应驳回上诉，维持原判。富强公司向一审法院起诉请求：依法判决四被告给付楼房销售款906360元（436.8㎡*2075元/㎡=906360元）。一审法院认定事实：盛亚公司于2007年11月2日成立，股东为四被告。2009年8月3日，该公司进行清算，清算组成员为四被告，清算报告记载：偿还债务后剩余净资产为284674.67元，按各股东所占比例，王兴武分得113869.88元，刘颖、安茂莲、张龙江各分得56934.93元。2009年9月1日，盛亚公司注销。2008年5月8日，原告（合同中的“甲方”）与盛亚公司（合同中的“乙方”）签订销售代理合同一份，约定甲方委托乙方销售位于苘山镇正气路北昆鹏商住楼项目，该项目总建筑面积约为5100平方米，其中委托销售的住宅面积约为2300平方米，即该项目的三层至阁楼（注：东二单元归甲方自销）。双方商定三楼至阁楼均价为2075元每平方米，溢价部分归乙方所有；委托代理销售期自2008年5月8日至2008年7月8日止；结算方式实行按月结算，甲方按2075元/平方米的底价给乙方，超出部分扣税后作为乙方收益；任何一方不履行合同规定或者违反合同而给对方造成损失的，须承担所造成的全部直接损失，同时承担自身损失。另查，威海市中级人民法院作出（2017）鲁10民终1309号民事判决书中认定关于阁楼部分的价款系委托代理销售合同纠纷，未与建筑施工合同纠纷一案合并处理，应另案处理。该判决书中陈述（2014）威环民初字第1930号案件中证实盛亚公司经理张龙江出庭作证，诉争楼房的阁楼没有独立产权，富强公司按均价委托其公司代为销售，其公司销售的顶楼所附阁楼一般情况都是赠送，但总体顶楼的价格相当于3楼、4楼的价格。2014年5月26日，富强公司将王兴武、安茂莲、刘颖、张龙江诉至威海经济技术开发区人民法院，要求偿还购房首付款480000元及利息，（2014）威经技区民初字第700号民事判决书认为盛亚公司在清算过程中未通知富强公司作为债权人参与清算，清算后又按出资比例分得了盛亚公司所剩的净资产，故判令本案王兴武向富强公司清偿债务113869.88元，刘颖、安茂莲、张龙江各向富强公司清偿债务56934.93元，驳回富强公司的其他诉讼请求。该判决书现已生效。2018年4月16日，王兴武、安茂莲、刘颖、张龙江与被告富强公司、威海昆鹏地毯有限公司、牛文利委托合同纠纷一案，一审法院于2018年5月14日作出（2018）鲁1002民初2597号民事判决，判决如下：文登市富强建筑有限公司于判决生效后十日内返还王兴武、安茂莲、刘颖、张龙江抵扣后的定金304114.67元。案件受理费4400元，由文登市富强建筑有限公司负担。现该判决已经生效，且已申请执行。再查，原告为本次诉讼支出财产保全费2041元。一审法院认为，已注销的盛亚公司与原告富强公司签订的销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，双方应当按照合同约定履行义务，因盛亚公司已于2009年8月3日进行了清算，并于2009年9月1日注销，四被告作为盛亚公司的股东，原告有权就相应债权进行追偿。本案争议的焦点问题为阁楼是否计算价款，原告是否有权要求四被告支付阁楼款。双方签订的销售代理合同中对阁楼面积是否单独计算价款未明确约定，且原告未提供充分的证据证实阁楼应单独计算价款；阁楼没有独立的产权，属于商品房附属物，按照当时房屋预售的交易习惯，阁楼是附属顶楼一起出售的；销售代理合同中明确约定原告负责派专人跟班收款、审批合同，故原告对买方与开发商签订的商品房预售合同内容及价款应当知情。综上，原告要求四被告支付阁楼款，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第三百九十六条规定，判决：驳回原告要求四被告给付销售款906360元的诉讼请求。案件受理费6432元、财产保全费2041元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人富强公司提交如下证据：证据一、从高开纵横设计有限公司调取的规划施工设计表1份，证明鲲鹏地毯宿舍楼及诉争楼房系高开纵横设计有限公司规划设计的，从设计表可以看出本案双方签订的《销售代理合同》中约定的委托销售住宅面积2300平方米包括阁楼建筑面积；证据二、楼房现场照片十张，证明从楼房总体外观及阁楼内部施工涉及可以看出阁楼与其他楼层的房屋结构、配套设施基本一样，且阁楼独立开门，完全可以按照正常楼房来销售。经质证，被上诉人认为证据一能证明案涉房屋符合设计标准，对此予以认可，但阁楼不算面积、不计入价格符合威海的实际情况，威海法院的生效判决亦如此认定。若案涉阁楼计算价格，则苘山的阁楼的价格为4000元每平米，比2009年当时威海市内房价还要高，显然不符合常理。若被上诉人欠其房款或销售款，其应在此前与本案相关联的案件中计入诉讼标的或反诉，但其时隔近十年才起诉，明显是为了对抗被上诉人申请的执行案件；对证据二没有异议，但当时购买楼房，一楼送花园、顶楼送阁楼是行业惯例，其现在针对赠送的阁楼主张房款，若按此要求代销的话，被上诉人不仅不赚钱，反而赔钱，显然不合理。本院经审查认为，被上诉人张龙江、刘颖、王兴武、安茂莲对上诉人富强公司提交的证据的真实性无异议，本院对证据一、二的真实性予以确认，但上述证据能否证实上诉人主张的事实，本院将在判决说理部分予以阐述。本院二审查明，本案诉争的楼房系苘山镇正气路昆鹏商住楼项目，其中东二单元由上诉人富强公司自销。在本院审理的（2016）鲁10民终36号威海市峰山建筑工程有限公司（以下简称峰山建筑公司）与威海经典贸易公司（以下简称经典贸易公司）承揽合同纠纷一案中，峰山建筑公司主张其将上述东二单元顶层房屋抵顶给经典贸易公司抵扣工程款，工程款与房款兑除后，经典贸易公司欠峰山建筑公司三十余万元。该案中当事人争议的焦点为阁楼应否计算价款。峰山建筑公司认可协助经典贸易公司与开发商签订了《商品房预售合同》，该合同中对阁楼部分并未单独计价。本院于2016年3月16日作出终审判决认定案涉阁楼作为顶楼的附属物一并抵顶给经典贸易公司，不应单独计算房款，对峰山建筑公司关于阁楼应单独计算价款的主张未予支持。另查，峰山建筑公司的法定代表人与本案上诉人富强公司法定代表人同为陈泉序。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点被上诉人张龙江、刘颖、王兴武、安茂莲是否欠付上诉人富强公司阁楼销售价款906360元。富强公司主张双方签订《销售代理合同》明确委托销售面积包含阁楼，富强公司将整体打包委托盛亚公司销售，阁楼是否有独立产权、是否系顶楼附属、盛亚公司如何销售均与富强公司无关。对此，本院认为，富强公司与盛亚公司签订《销售代理合同》，委托盛亚公司代理销售案涉商住楼项目，双方之间形成委托合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。富强公司主张张龙江等被上诉人应向其支付阁楼部分的价款，首先，双方签订的《销售代理合同》中并未对委托销售阁楼部分进行明确约定，且富强公司提交的证据虽能证明案涉阁楼的结构、面积等，但不足以认定阁楼部分应单独计算价款。其次，从已生效判决认定的事实来看，案涉商住楼的阁楼作为顶楼的附属物并未单独计算价款，故富强公司提交的证据不足以证明双方对委托销售阁楼部分单独计价进行了约定。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，富强公司应承担举证不能的不利后果，一审法院认定富强公司向张龙江等被上诉人主张阁楼销售房款缺乏事实依据，并无不当。富强公司的相应上诉请求缺乏事实及法律依据，不能支持。综上所述，文登市富强建筑有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12864元，由上诉人文登市富强建筑有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏丽杰审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二〇年四月三十日法官助理肖芸芸书记员姚玉娇