浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1024民初1349号 原告：**香，女，1947年4月15日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：陈坚，仙居县国浩法律服务所法律工作者。 被告：陈雪琴，女，1948年12月19日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：冯永平，男，1967年11月7日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：周成海，浙江安州律师事务所律师。 原告**香与被告陈雪琴房屋买卖合同纠纷一案，陈三米（现已亡故）于2019年4月1日向本院起诉，本院于同日立案后，依法适用简易程序审理。本院于2019年4月26日公开开庭进行了审理。审理过程中，因陈三米的申请，本院决定对涉案房屋办理产权过户过程中所使用的三份委托书中“陈三米”的字迹是否本人所写进行鉴定。收到鉴定报告后，本院于2019年8月21日再次公开开庭进行了审理。2019年10月28日陈三米因病亡故，本院依法通知陈三米的法定继承人参加诉讼，并于2020年4月8日第三次公开开庭进行了审理。第一次庭审，陈三米及其委托诉讼代理人陈坚、被告陈雪琴及其委托诉讼代理人冯永平、周成海到庭参加诉讼。第二次庭审，陈三米及其委托诉讼代理人陈坚、被告陈雪琴及其委托诉讼代理人周成海到庭参加诉讼。第三次庭审，原告及其委托诉讼代理人陈坚、被告陈雪琴及其委托诉讼代理人冯永平、周成海到庭参加诉讼。因案件调解需要，经本院院长批准，延长审限二个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告陈雪琴签订的《契约》无效；2.判令被告陈雪琴归还坐落在半楼房及前面灶房一问（土地证号为：仙集建97字第2229号），并协助原告办理房屋房产证变更过户手续；3.本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：陈三米在1977年以农民入社的方式取得了原城关镇小南门村的一间地基并建造四层半房屋及前面灶房一间。1993年至1997年经营五金配件批发店期间，因流动资金不能周转，陈三米向胞妹即被告陈雪琴有偿借款50000元，后因经营不善导致亏损。被告以保房为名，骗取原告**香信任后与其签订了一份《契约》，约定**香以130800元的价格将该房屋出卖给被告，被告如要出卖则要经过原告家人全体同意，否则被告不能出售。2004年，陈三米从外地回到仙居后，听到涉案房屋被陈雪琴出售的情况，曾打算向法院起诉，因亲友调解说和而没有起诉。据了解，被告陈雪琴将房屋出售给陈义林，名义上房价为183800元，实际上为25万多元。该房款陈波（系原告儿子）并没有收到。同时，陈波也无权出售其父亲陈三米的房屋。综上所述，原告认为，被告作为城镇户口与原告又不在同一村集体经济组织，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条等相关规定，被告作为城镇户口无权购买仙居县安洲街道仙中路18-5集体经济组织所有的房屋。为此，原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条等相关规定，特向贵院起诉，望判如所请。 被告陈雪琴辩称，一、原告要求确认1999年7月签订的《契约》无效并未依据。1.基于陈三米与原告之间的夫妻关系，被告相信原告出售房屋是陈三米委托授权的，更何况原告提交了陈三米的委托书。现经鉴定该委托书不是陈三米所写，其法律后果应由原告**香承担。2.原告**香是讼争房屋的共有人，依照《物权法》第106条规定，夫妻一方将不动产或动产转让给受让人的，受让人如果是善意第三人，则该第三人取得该不动产或动产的所有权，且讼争房屋已经行政机关批准从陈三米转移登记到陈雪琴的名下。因此即使原告**香的行为不是陈三米委托的，被告陈雪琴基于善意也取得了房屋的所有权。3.原告认为原告与被告签订的房屋买卖合同违反法律规定，但原告并没有明确说明违反具体的法律规定，且根据相关规定，讼争房屋所涉及的土地属于集体土地，非农村户口不能购买，如购买需经过所在地的村委会或相关政府部门同意。现案外人陈义林已取得政府颁发的房屋所有权证书，故案外人陈义林是经政府部门许可后合法取得了讼争房屋。且讼争房屋的土地性质尚未确定是国有土地还是集体土地，同时该房屋已从陈三米变更到陈雪琴，陈雪琴又变更登记到案外人陈义林名下，不存在违反国家强制性的法律规定。二、原告要求被告返还房屋没有任何依据。1.1999年7月只是名义上将房屋卖给陈雪琴，实际房屋仍由原告子女居住。2.2003年原告女儿联系了买主陈义林，由原告的儿子陈波出面协商价款，陈波于2003年2月同意将讼争房屋出卖给案外人陈义林，在第二次房屋买卖合同中，陈波以中间人的身份签字。3.2003年卖房是原告方家庭成员讨论决定，陈波向被告提供了证明书，从内容看证明陈波的行为是经过原告家庭同意的。基于该证明书，被告完全有理由相信陈波的行为是代表原告方家庭的行为。4.陈三米与原告从1999年外出躲债，至2004年返回家中后一直住在女儿家，至今已经16年。原告与陈三米按照常理应当知晓房屋被卖的事实。且在这16年期间，根据原告庭审陈述，原告与陈三米并没有向陈雪琴主张过权利，现起诉要求返还讼争房屋已经过了诉讼时效。5.2003年第二次卖房的价款为183800元，除去原告的借款本金130800元及税款和过户费用，其余部分48750元均由原告的儿子陈波分两次收取，被告并未分得一分利益。6.原、被告之间讼争房屋的第一次买卖，在陈三米授权委托被告之后，被告于1999年办理了房屋产权登记。在2003年，经原告方同意，被告与案外人陈义林办理了房屋过户手续，此时陈义林应合法拥有了涉案房屋的所有权，从法律上讲不可能再由被告返还房屋给原告。综上，原告的诉讼请求没有法律依据和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。 审理过程中，原告**香补充陈述称：1999年**香与被告陈雪琴签订的《契约》，确是**香亲笔签字。但当时的情况是家中欠债，有人来吵闹催讨债务，陈三米只得跑到外面去。此时陈雪琴主动找到**香，称为了兄弟以后还能有房子住，她愿意把房子保下来。**香考虑为了不让债权人将房子卖掉，先名义上将房子给作为陈三米姐妹的陈雪琴。签订协议时，陈雪琴找了陈振田和陈晓洪两个中间人，都是原、被告的亲戚。当时**香希望由陈晓洪一起参与保房，但被陈雪琴拒绝了。签订契约的第二天，**香将前面两间房子空出来，把钥匙交给了陈雪琴，然后自己也出门到江苏盐城去了。此后，陈三米和**香两人一直没有回仙居。一直到2004年，听说陈雪琴将房子卖掉了，陈三米夫妻才从外地回来。回来后住在女儿安排的地方，也没有当面找陈雪琴讲有关房屋的事，只是叫其他人去说过。被告将涉案房屋卖给陈义林的房款，**香是不知道陈波有无收取，且陈波也无权出卖父亲陈三米的房屋，也无权出具相关证明。据说陈义林的购房款私下里是25万元。总之，要求陈雪琴归还**香房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： A1.原告提供的契约复印件一份、盖章件一份，拟证明双方为了保房签订了二份契约，而非实际上卖给被告。被告质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，不能证明其证明目的。第一份契约，约定房款为130800元，如果今后出卖的话超过的部分要给原告，这是真实的。双方持有复印件，原件交给了下一个买方，名义上是卖给被告，事实上是暂时放在被告名下，仍是由原告出卖的。第二份契约，是办理登记时用的契约，是为了少交税。两份契约主要区别是将房款减到81000元以及删掉了超过130800元的部分归原告所有这句话，双方执行的是第一份契约，而不是后一份契约。原告**香补充说明，契约是自己签字。当时因为家中欠账，人家来吵闹催债，陈三米跑到外面去，被告主动叫来两个中间人，说为了保住**香、陈三米的房屋，让**香将房子写给被告，契约是被告写好后让**香签字的，实际**香不识字。当时有中间人陈晓洪，**香要求由陈晓洪共同参与保房，但是被告不同意。对该组证据，原、被告对其真实性均无异议，本院予以确认。结合原、被告的陈述，被告与原告**香于1999年7月13日签订《契约》，其目的主要是为了防止涉案房屋被债权人抵债，同时保障陈雪琴、陈晓洪等亲友债权的实现。 A2.原告提供的土地登记书、地籍调查表、土地登记审批表盖章件各一份，拟证明原告以入社的形式取得房屋所有权，涉诉地基土地所有权性质为农村集体所有，且所有权还在陈三米名下。被告对其真实性没有异议，涉案房屋在转让之前是登记在陈三米名下，但对关联性有异议，因原告自己的原因将房屋登记到被告名下，原登记证书不能对抗案外人现有合法权证。对该组证据，本院对其真实性均予以确认，认定涉案房屋的土地所有权性质为农村集体所有权。 A3.原告提供的不动产登记证书盖章件一份，拟证明原告曾经合法拥有房屋的事实，原告主体适格。被告对真实性没有异议，关联性有异议，该房产证的物权证书已被案外人陈义林的物权证书所代替，所有权已经转让给第三方。结合证据A2，该组证据能证明涉案房屋原始取得情况和不动产物权登记情况。 A4.原告提供的户籍证明原件一份，拟证明被告的户口为居民户口。被告对该证据真实性、合法性没有异议，被告陈雪琴是居民户口。本院对该证据真实性予以确认。 A5.原告申请所做的司法鉴定意见书一份，拟证明被告所提供的三份委托书均非陈三米本人签字。被告对该鉴定结论无异议，对关联性有异议，认为委托书均是由原告**香提供给被告陈雪琴的。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，认定被告所提供的三份委托书均非陈三米本人签字。 B1.被告提供的契约复印件一份，即原告方提交的第一份契约，原件原由原告持有，房屋出卖后交给了案外人陈义林，拟证明名义上原告已经将房屋卖给被告并登记在被告名下，目的是为了选择时机将房屋出卖，并约定转卖后超过130800元归原告所有。原告**香的质证意见与证据A1相同。对该组证据，本院的认证意见与证据A1相同。 B2.被告提供的委托书原件三份、复印件一份，前三份委托书是证明原告**香与被告签订契约是受陈三米委托，委托时间都是在签订契约之前，因此以**香名义签订了契约，陈雪琴有权办理相关手续。第四份委托书是陈三米委托被告办理过户到第三方名下。原告认为，陈三米没有委托过原告**香办理手续，陈三米也没有签过字，几份委托书上面陈三米的签字均不同，原告**香也未签过字，也不是其提供的，是被告假造的，对这几份委托书的三性均有异议。对该组证据，本院认为该证据已被证据A5所否认。 B3.被告提供的协议原件一份，拟证明原告欠款合计130800元，其中周素兰49800元。陈雪琴与周素兰约定，如果房款超过130800元的部分归原告，不足部分则由被告与周素兰平摊。原告对证据三性均有异议，称对买卖不知情，且被告将房屋出售给第三方陈义林的房款是25万多元，对该证据，因其系被告与周素兰之间的约定，其对原告并不产生效力，但原告对已经通过涉案房屋房款抵扣归还周素兰借款49800元并无异议。本院认为该证据与本案没有关联性，故本院不作认定。 B4.被告提供的收条原件一份、借条复印件六份、民事起诉状副本原件一份，拟证明契约上130800元房款的组成。收条是证明原告欠周素兰的49800元已通过被告归还，是由周素兰丈夫陈晓洪收取。借条复印件六份是证明原告曾向被告借款51000元，后已归还。民事诉状证明原告曾向朱希临借款30000元，由被告担保，朱希临曾起诉，后撤诉，上述借款均是在房屋出卖给第三方后归还的。原告对此质证认为，收条一份经原告与陈波核实，陈波并不知情，且本案房屋原所有权人是陈三米，而不是陈波。对借条复印件，原告认可是有借款51000元，后来从卖给陈义林的房款中扣除还清了。对起诉状副本的证据三性均有异议，原告方没有向朱希临借过钱，既然是撤诉应该有法院裁定书，但是朱希临起诉是在1999年，而还钱是在2003年，不符合常理。第三人**香未发表质证意见。本院认为该组证据与本案没有关联性，故不作认定。 B5.被告提供的收条原件二份、证明书原件一份、断契原件一份、证明原件一份。其中，收条拟证明房屋转卖给第三方之后的房款扣除税费等款项后超过130800元的部分由原告儿子陈波收取。2002年证明书拟证明在房屋转卖给第三方之前，陈波提供同意出卖房屋的证明。断契一份拟证明经原告同意后以被告名义将房屋出卖给第三方，名义上出卖人是被告，事实上是原告家庭的共同决定，原告儿子陈波作为代笔人在契约上签字也证明卖房是经过原告方同意的，房款是130800元，与前面证据4相印证，超过部分由陈波收取。陈荣海证明一份拟证明原、被告双方共同商量出卖房屋的事实。对此，原告质证认为，对收条的证据三性均有异议，经与陈波核实，陈波并没有写过该收条，且陈波不是房屋原所有权人，也不应该由陈波来出收条，有必要可以进行笔迹鉴定。对证明书，原告经与陈波核实过，陈波不知情。对契约的证据三性均有异议，契约金额与原告实际了解到的金额不同，之前卖房的目的是为了保房，见证人应该是原告而非陈波，且被告讲是经过原告全家同意的，但原告是在收到本案副本之后才知道的。对陈海荣的证明，其证据三性均有异议，陈荣海的父亲是陈三米与被告的兄弟，原告经与陈荣海核实，当时存在胁迫情形，字不是他签的，手印是由被告方推搡后按的指印。本院认为该组证据与本案没有关联性，故不作认定。 B6.被告提供的陈三米房产证、陈雪琴房产证、产权变更纳税证明、陈义林房产证复印件各一份，拟证明房屋所有权的登记变化情况，1999年原告名义上将房屋出卖给被告后过户到被告名下，并缴纳契税2550元，案外人陈义林已经合法享有房屋所有权。原告对陈三米的房产证没有异议。对陈雪琴的房产证的证据形式没有异议，并称陈雪琴的过户是她自己去办的，原告和陈三米没有去签过字的，办证过程是非法的，不能证明被告曾合法拥有范围所有权。对产权变更纳税证明的真实性由法院予以核实。陈义林的房产证无法证明被告的主张，陈雪琴的过户就是违法的，因此陈义林也并非合法所有。对该组证据，该能证明涉案房屋的产权变动情况，涉案现产权登记在陈义林名下。 本院经审理认定事实如下：陈三米因故取得其户籍所在地之外的仙居县地基，并建造了位于仙居县间，地号为070770。1999年7月13日，因陈三米欠债，为了保障陈三米姐妹即被告陈雪琴，以及亲友周素兰、朱希临的债权合计130800元，原告**香与被告陈雪琴签订《契约》一份，约定将上述房屋出售给被告陈雪琴，并在《契约》中约定购房款超过130800元部分归陈三米所有。同年8月10日，上述房产在相关部门办理了变更登记手续，登记至被告陈雪琴名下。2003年2月25日，由陈波执笔，被告陈雪琴作为出卖人签订《断契》一份，载明将涉案房屋出卖给陈义林，房价为183800元。同年4月15日，陈雪琴将涉案房屋变更过户给陈义林。现该房屋登记在陈义林名下。 另查明，1.本案所涉房屋土地所有权性质为农村集体所有权；2.被告陈雪琴系城镇居民户口；3.原告**香系陈三米的妻子，原告与陈三米育有一儿一女，儿子名字叫陈波，女儿名字叫陈斐娜。陈三米于2019年10月28日因病亡故。陈波、陈斐娜明确放弃对陈三米本案所涉房屋的继承。 本院认为，1999年7月13日，原、被告签订《契约》出卖本案所涉房屋给被告其目的是为保住房屋和保障被告及其亲友的债权，该行为显然出于非法的目的；并且被告陈雪琴作为城镇居民购买农村集体土地性质的房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，故对原告要求确认原告与被告陈雪琴签订的《契约》无效的请求，本院依法予以支持。但案涉房屋通过二次买卖后，现产权已登记在案外人陈义林的名下，并由案外人陈义林实际占有，被告陈雪琴已实际无法归还案涉房屋，原告坚持要求归还房屋，本院难以支持，故对原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告**香与被告陈雪琴于1999年签订的关于坐落在房屋买卖的《契约》无效； 二、驳回原告**香的其他诉讼请求。 案件受理费160元，减半收取计80元，由原告**香负担40元，被告陈雪琴负担40元；鉴定费7200元（原告方预交），由被告陈雪琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 戴天华 二〇二〇年四月九日 法官助理陈燕霞 代书记员 林薇怡