安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初549号 原告:刘明，男，1963年5月2日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：朱君，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梅，安徽华人律师事务所律师。 被告:王伟,男,1965年2月1日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 第三人：武汉市名发世家美容美发用品有限公司，注册地为湖北省武汉市江汉区天一小区丙栋202号，实际经营地为湖北省武汉市大成路63号。 法定代表人：赵柏贵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘元光，男，该公司安徽省分店的代表，住安徽省合肥市临泉路庐阳区。 第三人：孙德明，男，1965年3月24日出生，汉族，户籍地上海市静安区，住上海市浦东新区。 第三人：谷平，男，1965年1月21日出生，汉族，住上海市卢湾区。 原告刘明与被告王伟第三人孙德明、武汉市名发世家美容美发用品有限公司（下称名发世家公司）、谷平共有物分割纠纷一案。本院于2020年1月20日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘明及其委托诉讼代理人袁梅，被告王伟，第三人孙德明，第三人名发世家公司委托诉讼代理人刘元光到庭参加诉讼，第三人谷平经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告刘明向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年4月16日至2020年1月15日期间租金收益113372.61元；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告系朋友关系。2006年8月2日，原、被告与案外人孙德明、谷平四人共同购置了坐落于宿州路33号（省商业厅对面）201.301、03、04商铺（建筑面积约为380㎡）。2019年5月19日，原告、被告与案外人孙德明、谷平签订《商铺产权置换协议》，约定案涉房屋原告的持有比例由置换前的25%变更为31.602%。期间，被告将案涉房屋出租给第三人，并与第三人签订《合同》及《补充协议》，约定租赁期限截止2021年4月15日，后三年的年租金为50万元，第三人需按季度提前20天支付下期租金。《合同》及《补充协议》签订后，被告在收取第三人缴纳的租金后也一直按照各自的持有比例予以分配。但2019年1月28日被告在支付了原告应得的2019年1月16日至2019年4月15日期间租金收益后，一直拒绝支付此后的租金收益。经原告多次催要，被告仍拒绝支付。原告认为，被告迟迟不肯支付原告租金收益的行为已侵害原告对商铺的占有、使用和收益的权利。 被告王伟辩称：1、2005年孙德明与我及原告、谷平四人合伙在合肥通过打包拍卖的形式购买了若干商铺资产，后经处置，于2006年最后办理房产证的标的共五处，绿都商城E区1-2层，宿州路33号1-3层，城隍庙庙东街2号，美菱大道534号及滁州路68号。根据各自出资额上述四人在上述商铺中的份额分别为三分之一、三分之一、四分之一及十二分之一（在每个商铺中的份额均相同），所有房产证均登记在我，原告及谷平三人名下（三人为显名股东，产证上未列明各人具体份额），孙德明为隐名股东。2、2009年我与孙德明及谷平将各自所在滁州路68号商铺中的份额转给了原告。2017年将庙东街2号以310万出售了；2018年将绿都商城商铺以1420万出售了。2018年5月孙，刘，谷将所持有的美菱大道534号（按204万作价）商铺中的份额与我所持有的宿州路33号商铺（作价780万）中的部分份额进行了置换。目前四人共同持有的商铺就剩一处即宿州路33号。我是这些房产的实际管理人。原告的主张与实际情况严重不符。原告主张的应该是三期租金（承租人每三个月付一次租金即算一期）合计113372.61元，我于2019年5月19日付给原告32407.50元。9月28日我实际收到租金116000元（即从本期开始租金每月降了3000元，每季降了9000元，因此原告实收租金每期也相应的减少了2844.20元），9月28日我即付给孙德明三个人的租金合计97758（孙于10月16号转原告36658元）。因此原告的主张113372.61应减去32407.50减去36658减去2844.20剩余41462.91元。 针对此，我有如下主张：我对原告及其他产权共有人的权益主张，即对上述两处商铺销售提成的主张，上述两处商铺庙东街2号及绿都商城E区1-2层的销售时间跨度整整两年（2016年-2018年），客户买家是我找的，谈判是我谈的，所有销售及过户材料是我准备的，销售合同是我签的，也就是说95%以上的销售工作都是我做的所以我要求按市场常规做法即按销售额（即1420万加310万合计1730万）的1%提销售奖励，计17.30万，对上述四处商铺的日常管理收取管理费的主张从2005年我牵线搭桥打包购买上述商铺资产开始，我始终承担此项目牵头人的角色，从当时拍卖完办理各种拍卖手续，到办理房产产证的各种手续，以及办理房产交接的各种手续，与前面承租人的各项改续签合同的手续，都是以我牵头或由我独立和其他第三人完成的。办完产证后的十多年时间里，上述商铺绝大多数的日常管理都由我完成，我完全有理由收取合理的管理费用。根据我方的销售价格及各位都认可的价格（绿都商城及城隍庙两处按卖价计，宿州路33号按780万计，美菱大道534号按205万计），绿都商城、城隍庙、美菱大道534号、宿州路33号等四处商铺价值合计2715万，如按市场管理商铺的最低收费标准（按价值的千分之0.8计算）收取管理费，则每年管理费约266146元，具体为：孙德明，原告及谷平分别应承担约8.87万，6.65万及2.21万。因此原告应付我的销售提成及日常管理费合计10.97万元（销售提成分担4.32万+管理费用分担6.65万），我已扣原告41462.91元，原告尚欠我68237.09元。 第三人名发世家公司述称：2020年3月份承租的本案房产，签订合同原告与四个股东都在场沟通后由王伟签订，按照该合同一直履行，宿州路封路后和王伟协商，2019年5月份有撤店的准备，最后又与王伟协商降租3000元左右，这个合同已经履行了很多年。从2012年到现在一直正常履行中。原告所诉的时间段的租金我公司已支付王伟。 孙德明述称：王伟在2019年9月转给我、谷平和刘明两个人租金后，我转出36658元给刘明。因为出售绿都商城房产房屋差价问题，我为原、被告进行过协调。 本院经审理查明的事实同原告所述一致。 本院另查明，2019年5月19日王伟付给原告32400.5元，2019年9月28日通过孙德明转付给原告36658元，王伟与名发世家公司协商后同意2019年9月底开始房租每个月减少了3000元，因此原告2019年4月16日至2020年1月15日期间租金减少2844.2元。 上述事实有双方当事人陈述以及原告提供的原、被告身份证、《合肥市不动产登记信息查询结果》、《商铺产权置换协议》、《合同》、《补充协议》、微信聊天记录截屏、微信转账记录截屏、招商银行交易记录截屏、被告提供汇款单三份、第三人孙德明提供的银行流水清单等相关证据证实。 本院认为，本案由于原、被告及第三人谷平、第三人孙德明四人共有房产，因此四人形成了共有关系。涉案房产由被告王伟对外出租与第三人名发世家公司签订合同，并收取租金。因此王伟负有及时足额支付原告相应租金的义务，其未能如约支付，应承担相应的民事责任。 原告要求判令被告支付2019年4月16日至2020年1月15日期间租金收益113372.61元，该租金是否应予以扣除被告王伟所称的三笔费用是双方争议的问题。第一笔关于通过孙德明所转的36658元，原告认可是支付诉讼请求中的租金应予扣除。第二笔关于对外出租的租金减少导致每月减少3000元，相应比例原告减少租金2844.2元，由于王伟对外代表另外三人对外出租签订合同、收取房租，故其向第三人名发世家承诺同意因宿州路封路减少租金具有法律效力，原告认为其不同意减少租金的抗辩本院不予采信，故该费用应从原告诉讼请求中予以扣除。关于第三笔费用32407.5元，原告认为这是解决王伟私扣25万元问题，被告认为是支付原告租金。而从孙德明陈述来看，由于绿都商城曾就房屋出卖问题就降价出售问题合伙人未达成一致，王伟降价80万元出售，原告不同意，孙德明给双方进行了调解，后支付的32407.5元即是该费用及部分往返差旅费，并且原告还提供的微信记录反映双方交涉情况，因此被告主张应予扣除，本院不予采纳。因此原告诉讼请求本院可支持73870.41元（113372.61元-2844.2元-36658元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告刘明73870.41元； 二、驳回原告刘明其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1284元，由原告负担447元，被告负担837元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇二〇年四月十三日 书记员  葛珊珊 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。