浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初5370号原告：朱木祥，男，汉族，1962年1月20日生，住平湖市。委托诉讼代理人：金磊，浙江信专律师事务所律师。被告：蒋勤芳，男，汉族，1955年10月15日生，住平湖市。委托诉讼代理人：李超，浙江泽大（平湖）律师事务所律师。原告朱木祥与被告蒋勤芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序于2020年1月13日公开开庭进行了第一次审理。因案情复杂，本院于2020年2月13日裁定本案转为普通程序，并于2020年3月24日公开开庭进行了第二次审理。原告朱木祥与被告蒋勤芳在第二次开庭审理时到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人金磊与被告的委托诉讼代理人李超在两次开庭审理时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱木祥向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告双倍返还原告定金22万元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年5月5日，原被告经协商签订《房屋买卖协议》一份，内容包括被告将石前村52号、53号（建筑面积约2000平方，土地面积约4亩）厂房转让给原告，出让价格130万元；定金11万元；余款6月30日前付清等。合同签订后，原告即向被告支付了11万元定金。不久后原告发现，向被告所购买的上述厂房没有土地使用权利证明，没有房屋产权证明，也没有规划许可证明，属于三无的违法建筑。原告于是要求被告提供相应的权利证明或者立即去办理相应手续，但被告称无法办理。后原告要求解除合同，退还定金，也遭到被告拒绝，多次协商无果。原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，但被告无法提供厂房的合法证明，导致原告购买厂房的目的无法实现，被告已经构成根本违约。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告蒋勤芳辩称，同意解除合同，但是定金不予退还，因为是原告先违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据（《房屋买卖协议》及银行卡交易明细清单原件各一份）三性均无异议；原告对被告提交的证据质证如下：1.《房屋转让协议》系新埭镇大齐塘村经济合作社与玉泉制衣厂签订，所涉房屋地址不明确，房屋数量信息与原被告之间签订的合同不一致；未涉及该房屋是否办理合法手续；被告应当对案涉房屋及土地转让的合法性举证。2.《房屋、设备转让协议》系平湖市奇天服饰时装厂、陆芳玲与被告蒋勤芳签订，与证据1的第三人不一致；该协议与证据1中的协议所涉房屋是否同一标的物，无法证明；蒋勤芳不能根据该协议获得案涉房屋的所有权，继而转让给原告。3.收据不能证明被告缴费用于哪块土地，且缴费年限不连续；缴费性质有管理费、租赁费、非农用地款，被告不具备可转让的土地使用权；如被告不缴费，村里可收回土地，被告并未在签订合同时将该情况向原告披露，也未征得村里同意；案涉房屋建造于集体土地之上，集体土地使用权不得转让，上面的建筑物转让应属无效。4.《证明》复印件是由大齐塘村民委出具并由新埭镇村建站确认的，但上述单位都不是确认房屋产权的法定机关，对其合法性有异议，而且该证明仅记载原玉泉村村部的房屋系蒋勤芳个人所有，面积只有几百个平方，但原被告双方签订买卖协议的房屋包括一千多平方的厂房，都是被告蒋勤芳的上家建造的。5.《付款协议》的前三条是原告写的，第四条前半句“到2019年2月4日前未付清的，本合同作废。”是原告书写，后半句“注：到期不付清全部余款，朱木祥本人放起全部定金不要了。”是被告写的，原告不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认，且与认定案件事实关联，在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年5月5日，原告朱木祥与被告蒋勤芳签订《房屋买卖协议》一份，蒋勤芳为出让方（甲方），朱木祥为买受方（乙方），约定甲方向乙方出让石前村52号、53号的房屋，建筑面积约2000平方米，占地面积约4亩，出让价格为130万元，乙方支付定金11万元，余款在6月30日前付清。当天，原告向被告转账10万元，并以现金方式支付1万元，合计支付被告定金11万元。经查明，2002年1月5日，新埭镇大齐塘村经济合作社（甲方）与新埭镇玉泉制衣厂、沈云其（乙方）签订《房屋转让协议》一份，主要内容包括：1.甲方将原玉泉村南北二幢办公楼及附属房、东边平房一并转让给乙方使用生产，转让价款为55000元；2.乙方对房屋所占有的土地，每年在一月底前一次性上交甲方管理费4000元；3.乙方如因生产需要对房屋翻建或扩建，上交甲方管理费不变，如乙方翻迁，原有房屋需继续保留，管理费继续上交。2004年3月1日，平湖市奇天服饰时装厂、陆芳玲（甲方）与被告蒋勤芳（乙方）签订《房屋、设备转让协议》一份，主要内容包括：1.甲方将原奇天服饰时装厂所有厂房、办公楼及附属房（约2000平方米）及变压器、发电机等设备转让给乙方；2.房屋、设备价格合计53万元；3.甲方欠大齐塘村应付款由甲方归还，自2004年起应交大齐塘村管理费由乙方负担。双方还就转让费的支付期限等事项进行了约定。甲方落款处由沈云其、陆芳玲签字，乙方由蒋勤芳签字。被告蒋勤芳提交的嘉兴市农村集体经济组织统一收据显示，在2004年至2018年间（部分缺失）每年支付大齐塘村经济合作社4000元，内容摘要记载为管理费、租金、非农用地款（原玉泉村部）等事项。2018年11月2日，原告朱木祥以付款人身份出具《付款协议》一份，内容为：1.到2018年11月底前付蒋勤芳16万元；2.到2018年12月底前余款110万元全部付清；3.须全部汇款（蒋勤芳卡上）；4.到2019年2月4日前未付清的，本合同作废。被告蒋勤芳在第4条后续写“注：到期不付清全部余款，朱木祥本人放起全部定金不要了。”被告述称案涉房屋无不动产所有权证，也不能提供建房用地证明、建设工程许可证明等。本院认为，合同的解除方式包括法定解除与约定解除。原告认为因被告无法提供案涉房屋的合法证明，致使其不能实现合同目的，被告构成根本违约，据此主张解除双方签订的《房屋买卖协议》，其主张属于法定解除范畴，本院对其主张的事实是否成立暂不作评判，但其已作出解除合同的意思表示，而被告答辩称同意解除合同，可视为双方就解除《房屋买卖协议》达成一致，本院予以确认。原告诉称导致《房屋买卖协议》不能履行系被告无法提供协议项下房屋的合法证明，致使合同目的不能实现。本院认为，法律对未取得权属证明或未经审批建造的房屋进行交易的合同效力并未否定。案涉房屋系被告蒋勤芳从沈云其、陆芳玲（被告称两人系夫妻）处购得，沈云其系从大齐塘村经济合作社购得。虽无证据证明案涉房屋办理了不动产权登记，或办理了建造审批手续，但被告从其上家购买后，对案涉房屋即具有占有、使用、收益等物权法上的部分权利，至于其是否为违法建筑属于其他法律调整的对象。原被告双方系同村村民，案涉房屋亦坐落于该村，且存在多年，部分房屋本身系原村部办公用房，在与原告签订《房屋买卖协议》前，被告将其用作洁具生产场所，原告对上述情况充分知晓，且称购买案涉房屋亦打算用于洁具生产。原告诉称被告无法提供案涉房屋的合法证明致使合同目的不能实现并无事实和法律依据，本院不予支持。原告朱木祥为履行《房屋买卖协议》，向被告蒋勤芳支付了11万元定金。根据担保法及其司法解释关于定金的有关规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。本案中，并不存在因被告违约致使合同目的不能实现的情形，反而是原告未按照《房屋买卖协议》约定的期限付款，在2018年11月2日出具《付款协议》后，仍未按约付款。原告作为给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金，更无权要求接受定金的被告双倍返还定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告朱木祥与被告蒋勤芳签订的《房屋买卖协议》于2020年1月13日起解除；二、驳回原告朱木祥的其他诉讼请求。案件诉讼受理费4600元，由原告朱木祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判长  江万景审判员  钱 骏审判员  胡锦明二〇二〇年四月十日书记员  周 丹