浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初7270号 原告：朱金辉，男，1972年12月14出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：许虎军，浙江杭明律师事务所律师。 被告：诸暨联科智慧城投资有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道暨南路7号(诸暨浣江国际商贸招商中心)。 法定代表人：蔡娇梅。 委托诉讼代理人：吴圣斌，北京盈科（绍兴）律师事务所律师。 原告朱金辉与被告诸暨联科智慧城投资有限公司（以下简称联科公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依据原告朱金辉的申请依法对被告联科公司所有的价值138万元的财产采取保全措施，并适用简易程序进行了审理。审理中，原告朱金辉申请追加陈晔汉、童琳雅为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。被告联科公司则以本案的审理以本院（2019）浙0681民初1793号建设工程施工合同纠纷一案的审理结果为依据向本院申请中止诉讼。本院经审查后裁定予以准许。后该案审理结束，故本院遂恢复本案诉讼，并2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告朱金辉的委托诉讼代理人许虎军、被告联科公司的委托诉讼代理人吴圣斌、陈晔汉到庭参加诉讼。童琳雅未到庭参加诉讼。庭审期间，因朱金辉变更并明确诉讼请求，故本院准许陈晔汉、童琳雅退出诉讼。本案现已审理终结。 朱金辉向本院提出诉讼请求：1.判决确认诸暨联想科技城3-1-1903号房屋及00073号车位属朱金辉所有；2.判令联科公司立即办理上述房产相关过户登记手续；3.判令联科公司赔偿以购房款1285802元为基数自2018年12月31日起至实际办妥房屋产权证书之日止按中国人民银行颁布的同期同档次贷款利率计算的违约损失。后朱金辉增加第4项诉讼请求为联科公司无法履行交付上述房屋、车位的义务，则请求解除朱金辉与联科公司之间的商品房买卖合同关系，要求联科公司退还已付购房款1285802元、维修基金16475元、车位定金10000元，并赔偿损失1285802元。审理中，朱金辉申请撤回第1、2、3项诉讼请求。 事实与理由：联科公司系诸暨联想科技城商住楼盘（以下简称联想科技城项目）开发商，朱金辉系上述建设工程部分施工项目实际施工人。2018年9月5日，因联想科技城项目施工单位浙江八达建设集团有限公司（以下简称八达公司）未按约支付朱金辉工程款，而联科公司也未按约支付八达公司进度工程款。经三方协商，共同订立协议书一份，约定由联科公司向朱金辉转让诉请的所涉房屋及车位，朱金辉用应得工程款支付受让上述房屋及车位所产生的购房款。同时，协议书约定，联科公司应当在2018年12月30日前办理上述房产过户登记等相关手续。现联科公司因故未在承诺期限内办理相关房屋转让过户登记手续，故特向法院起诉，望予公正判决。 联科公司答辩称：1.朱金辉与联科公司之间不是商品房买卖合同关系，从提供的证据及事实可以看出是基于诸暨联想科技城项目建设工程施工合同法律关系，朱金辉通过债权转让取得相应债权；2.朱金辉实际并没有向联科公司支付购房款，故不存在返还购房款及承担购房款一倍的赔偿责任。 陈晔汉述称，在与联科公司签订买卖合同后，全额支付了购房款并办理了不动产权证，已合法取得房屋。 童琳雅未述称。 朱金辉围绕其诉讼请求向本院提供下列证据材料： 协议书、物业费收据、物业维修基金收据、房屋交接确认表及钥匙托管承诺书等证据，以证明朱金辉以受让工程进度款的形式购买并取得涉案商品房及车位的事实。经质证，联科公司对证据的真实性均无异议，但对关联性及证明目的提出以下异议：1.协议书第二条说明朱金辉取得债权是基于八达公司转让对联科公司的债权，双方是以物抵债的行为，不是商品房买卖合同关系；2.朱金辉实际并未支付购房款。房屋交接表不能证明涉案房屋交付给朱金辉。 联科公司为证实其抗辩主张向本院提供下列证据材料： 抵房协议书及承诺书各1份，以证明涉案房屋实际上是抵给八达公司，再由八达公司抵给朱金辉，联科公司与朱金辉之间不存在房屋买卖关系，是以物抵债行为。经质证，朱金辉对证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，因该协议系联科公司与八达公司达成，对朱金辉不具有约束力。 陈晔汉向本院提供商品房买卖合同、不动产权证、付款凭证等证据。经质证，朱金辉、联科公司对证据的真实性均无异议。 上述证据，经本院审查认为，到庭双方对对方各自所举证据的真实性均无异议或未提出实质性异议，应确认证据本身的证明效力，对其中部分证据提出证明力大小及能否证明其主张的异议是事实确认和法律适用问题，不影响其本身的证明效力。 综上，本院经审理认定本案事实如下： 2017年12月28日，联科公司与案外人八达公司签订抵房协议书一份。该抵房协议书约定联科公司用包括涉案房屋在内的10套房屋抵扣应付给八达公司的工程款12640694元。另还约定本协议签订的同时，八达公司应依据“施工合同”向联科公司开具金额为12640694元的正式合法的工程服务增值税普通发票，否则本协议自动作废，且联科公司有权另行出售该房源。 2018年9月5日，基于以下两方面：1、朱金辉已向联科公司订购诸暨联想科技城3-1-1903号房屋一套及编号为00073有产权地下车位一个，约定总价款1430802元；2、根据联科公司与八达公司于2015年8月签订的诸暨联想科技城（A地块）项目《建筑工程施工合同》，联科公司应按照工程进度支付八达公司工程款12640694元，而八达公司另应当支付朱金辉工班工资等款项1285802元。地下车位款需待联科公司、八达公司双方工程结算款出来后再进行等额抵销，其中朱金辉已于2017年12月28日向联科公司缴纳10000元的地下车位定金。朱金辉、联科公司与案外人八达公司签订三方《协议书》一份，约定：1、八达公司将对联科公司应收工程款债权中的1285802元转让给朱金辉，朱金辉以该受让的1285802元债权款项用于抵扣应付联科公司的全部购房款。协议签订后，视为朱金辉已向联科公司付清全部1285802元购房款，联科公司不再向朱金辉主张上述购房款，八达公司不再向联科公司主张同等额度的工程款。2、联科公司应于2018年12月30日前与朱金辉签订用于办理房产证的备案用的商品房买卖合同，依法交付房子，开具购房发票，因联科公司原因未能办理网签合同，不影响联科公司与朱金辉间商品房买卖合同关系。 另查明，2017年12月31日，朱金辉向联科公司缴纳案涉房屋公共维修基金16475元、向案涉房屋物业公司广东碧桂园物业服务股份有限公司诸暨分公司缴纳物业费3690.24元，并与联科公司办理了房屋交接手续，朱金辉将装修钥匙交由物业公司托管。 还查明，2019年4月26日，联科公司与陈晔汉、童琳雅签订涉案房屋的《商品房买卖合同》（备案合同编号：2019330681YS0020776），房屋总价款1145950元。陈晔汉、童琳雅在付清上述房款后已取得涉案房屋的不动产权证书。 本院认为，本案主要争议焦点在于联科公司与朱金辉、案外人八达公司签订的协议书的性质与效力认定。本案中，联科公司与朱金辉、八达公司签订协议书实质目的是通过债权转让及以房抵债的方式，以使八达公司、联科公司相应工程款债务消灭以及朱金辉取得房屋所有权的法律效果的产生。因此，本案的基础法律关系是以物抵债，而非商品房买卖合同关系。在该协议书中未约定原工程款债务的消灭，故债权人既有要求债务人履行以物抵债协议的权利，也有要求债务人履行原债务的权利。而且，该请求权的行使并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。但在本案中，陈晔汉、童琳雅已取得涉案房屋不动产权证，致使以物抵债协议目的不能实现，故朱金辉可以请求债务人联科公司履行工程款债务。因联科公司未履行协议书约定的义务，有违诚实信用原则，故应承担直接给付工程欠款及占有资金期间的利息损失的民事责任。因本案基础法律关系非商品房买卖合同关系，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律规定。朱金辉变更后之诉请，其合理部分，本院予以支持，其不合理部分则予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、诸暨联科智慧城投资有限公司应支付朱金辉工程款1285802元、维修基金16475元，车位定金10000元，合计1312277元，并赔偿该款自2018年9月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款付清日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，款限判决生效之日起十五日内付清； 二、驳回朱金辉的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。 本案案件受理费16372元，依法减半收取8186元，财产保全费5000元，合计13186元，由诸暨联科智慧城投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  陆启杰 二〇二〇年四月二十八日 书记员  王海莲