辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5408号上诉人（原审原告）：张文敏，女，1971年1月16日出生，回族，住沈阳市大东区。上诉人（原审原告）：张宏杰，男，1973年3月20日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托代理人张文敏，女，1971年1月16日出生，回族，住沈阳市大东区，系张宏杰妻子。被上诉人（原审被告）：沈阳泰和房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街29号。法定代表人：陈远新，该公司总经理。委托诉讼代理人：李立新，辽宁宝铎律师事务所律师。上诉人张文敏、张宏杰因与被上诉人沈阳泰和房地产开发有限公司（以下简称“泰和公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12963号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文敏、张宏杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.确认备案合同有效，未备案合同无效，判令被上诉人赔偿上诉人逾期办证违约金89868.40元；3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人先后签订了二份《商品房买卖合同》。第一份签订日是2012年7月5日，第二份签订日是2012年8月9日。第一份合同未备案，第二份合同是备案合同。第一份合同约定的“逾期办证违约金”是十万分之一，第二份合同约定的“逾期办证违约金”是万分之一。两份合同除了第15条以外，其他条款内容完全一致，即违约金的计算标准不一致。关于合同的效力问题：一、依据后合同优于先合同原则，后合同有效，先合同无效。二、依据备案合同与未备案合同在发生冲突的情况下，备案合同合法有效，未备案合同无效。三、依据后合同有权修改先合同原则，后合同有效，先合同无效。四、被上诉人提出系因工作人员输入笔误导致的抗辩理由不成立，没有事实依据和法律依据。对第二份合同应当认定为双方仅就逾期办证违约金的计算方法进行了重新约定而对原合同作出的修改，否则就没有必要重新又签订一份合同。因为备案合同必须为正规《合同》，不允许在原合同中进行涂改，故此形成第二份合同。如果双方没有修改先合同，完全可以将第一份《合同》进行备案，而为什么没有这样做，就是因为双方一致同意对第15条进行修改，故此形成第二份合同。请求判令被上诉人赔偿上诉人逾期办证违约金89868.40元（违约金期限计算至2019年10月18日止）。泰和公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。张艳梅、张宏伟向一审法院起诉请求：请求泰和公司支付逾期办证违约金39,438元，违约金标准按已付房款的日万分之一计算。（截止时间为2019年10月22日）。一审法院认定事实：在签订备案合同前，张艳梅、张宏伟与泰和公司签订《商品房买卖合同》一份，张艳梅、张宏伟为买受人，泰和公司为出卖人，双方约定张艳梅、张宏伟购买由泰和公司开发建设的位于沈阳市大东区，建筑面积89.64平方米，房屋价款313,740元。关于产权登记，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，张艳梅、张宏伟交纳了全部购房款并于2014年10月20日办理入住手续。2014年8月6日，双方签订备案合同到房产局进行备案登记，关于房屋交付约定与之前的合同内容一致，关于产权登记部分的约定，除了“出卖人按日向买受人支付已付房价款是万分之一的违约金，合同继续履行。”其他部分与原合同内容一致。2016年4月，案涉房产所在的小区业主代表王铁锋到中央巡视组投诉泰和公司未按约定办理产权证事宜。2018年7月20日，案涉房产所在的小区业主在网上向中共沈阳市委督查室反映地环家园房产证未办理事宜，并于2018年9月3日收到回复。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。张艳梅、张宏伟与泰和公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依合同约定条款全面履行合同义务。合同履行过程中，泰和公司未按合同约定为张艳梅、张宏伟办理权属登记备案手续，已构成违约，应承担违约责任，给付逾期办证违约金。关于违约金的计算标准问题，从商品房预售合同登记备案的实质来看，其是为了规范商品房预售管理、保护购房者合法权益、有效防止开发企业进行一房多卖或者重复抵押贷款等违规行为。本案中，张艳梅、张宏伟、泰和公司在备案合同签订前签订的《商品房买卖合同》是商品房预售合同，合同签订后，张艳梅、张宏伟支付购房款，合同已经实际履行。张艳梅、张宏伟提供的2014年8月6日签订的合同是该份合同的登记备案，在两份合同中关于产权登记违约金的表述发生偏差时，违约金应按“出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金”标准计算。关于是否存在诉讼时效中断情形及诉讼时效的起算时间，泰和公司于2014年10月20日向张艳梅、张宏伟交付房屋，根据合同约定即365个工作日（365天+115天）后泰和公司应于2016年2月12日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故诉讼时效应自2016年2月13日起算二年至2018年2月12日止。在诉讼时效届满前，该园区业主曾推选代表于2016年4月及2018年7月20日分别向有关机关反映逾期办证问题并得到书面答复，故可以认定张艳梅、张宏伟曾在诉讼时效期间内主张权益，符合法律规定的诉讼时效中断的情形，故一审法院对泰和公司该项抗辩意见不予支持。故张艳梅、张宏伟要求泰和公司支付逾期办证违约金的期限应自2016年2月13日起计算至2019年10月22日止，违约金应为4229.22元（313,740元×0.00001×1348天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，一审法院判决：一、被告沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张宏伟、张艳梅逾期办证违约金4229.22元。（违约金期限计算至2019年10月22日止）被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取393元，由原告张宏伟、张艳梅负担案件受理费351元，由被告沈阳泰和房地产开发有限公司负担案件受理费42元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张宏伟、张艳梅与泰和公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”本案中，张宏伟、张艳梅与泰和公司于2014年8月6日签订了经房产部门备案登记的《商品房买卖合同》，该合同与备案登记前签订的《商品房买卖合同》内容除了“出卖人按日向买受人支付已付房价款是万分之一的违约金，合同继续履行”条款之外，其余内容均一致。泰和公司辩称系其公司工作人员输入笔误导致，该条款不是双方真实意思表示。对此，本院认为，经备案登记的《商品房买卖合同》关于产权登记条款的约定出现“是万分之一”，属于约定不明确的情况，依照上述法律规定，应推定为未变更，一审法院以双方备案登记前签订的《商品房买卖合同》中约定的“出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金”标准计算泰和公司应支付的逾期办证违约责任并无不当。综上，上诉人张艳梅、张宏伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费393元，由上诉人张艳梅、张宏伟负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年四月二十二日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。