新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新01民初449号   原告（执行案外人）：余学龙，男，1964年6月11日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人：谢斌，新疆新天律师事务所律师。   被告（申请执行人）：乌鲁木齐兵融小额贷款有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市黄河路2号恒昌大厦402室。   法定代表人：李向阳，该公司总经理。   委托诉讼代理人：罗志新，新疆天阳律师事务所律师。   第三人（被执行人）：新疆林森房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街418号金阳综合楼801室。   法定代表人：李延林，该公司总经理。   委托诉讼代理人：秦雪花，女，该公司工作人员。   原告余学龙与被告乌鲁木齐兵融小额贷款有限公司（以下简称兵融小贷公司）、第三人新疆林森房地产开发有限公司（以下简称林森房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告余学龙的委托诉讼代理人谢斌、被告兵融小贷公司的委托诉讼代理人罗志新、第三人林森房产公司的委托诉讼代理人秦雪花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   余学龙向本院提出诉讼请求：依法判令停止执行位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区商铺（以下简称涉案商铺）。事实和理由：我于2012年9月15日与林森房产公司签订《林森国际商住小区诚意登记申请书》购买涉案商铺，并于当日交纳400,000元。2013年7月10日，我与林森房产公司达成口头协议，我以每平方米55,000元的价格购买涉案商铺，商铺总价以实际面积为准，一年内付清70%左右的购房款，在交付商铺时付清余款并办理产权证书，逾期付款视为我违约并承担违约责任。根据口头协议的约定，我于2013年8月30日前，分四次向林森房产公司支付购房款6,000,000元，已支付了超过70%的总房款。我要求林森房产公司办理预售登记，林森房产公司称手续不全还不能办理，等能办理时立即办理。之后，我多次催促林森房产公司签订书面购房合同，林森房产公司于2015年才与我签订书面合同，在签订合同前，我又支付了500,000元购房款，至签订合同时购房款仅剩1,950,000元未支付。2018年11月，在我的无数次催促下林森房产公司向我交付了涉案商铺，我于2018年12月1日将1,958,450元余款一次性交清。2018年12月1日起，涉案商铺对外出租，五年的合同我一次性收取了不到2,000,000元的低价位租金。贵院于2019年7月18日，在我对外出租正常经营的涉案商铺明显位置张贴查封公告，我对该查封行为提出异议，贵院驳回了我的异议请求。在贵院张贴查封公告前，我于2018年11月已实际占有使用涉案商铺，并于2018年12月1日付清了全部购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百八十六条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案商铺作为我的个人财产不应被执行，请求贵院查明事实真相，停止对涉案商铺的执行。   兵融小贷公司辩称，贵院作出的（2019）新01执异207号执行裁定驳回了余学龙对于涉案商铺的执行异议请求，符合相关的法律规定。余学龙购买的是商铺而非住房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对于其异议申请不应支持。余学龙支付了购房款，其对林森房产公司仅享有债权，根据物权法定原则及《中华人民共和国物权法》的相关规定，我方对涉案商铺享有物权，而物权优先于债权，故不应支持余学龙的诉讼请求。   林森房产公司述称，我方同意余学龙的诉讼请求。余学龙与我方签订的《林森国际商住小区诚意登记申请书》系双方的真实意思表示，合法有效，余学龙在涉案楼盘开盘前即2013年8月30日前未提出放弃涉案商铺的申请，且已支付了大部分的房款，双方于2015年签订《商品房预售合同》只是对买卖涉案商铺事项的细化和完善，签订该合同在前，而兵融小贷公司办理涉案商铺的抵押手续在后，故应当支持余学龙的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院确认如下：林森房产公司向余学龙出具的于2012年9月15日收取房款400,000元、于2013年7月10日收取房款2,600,000元、于2013年7月24日收取房款1,000,000元、于2013年8月30日收取房款2,000,000元、于2015年7月29日收取房款500,000元的收据及POS机刷卡回单。   对各方有争议的证据本院认定如下：   余学龙提交了下列证据：   第一组：1.《林森国际商住小区诚意登记申请书》(以下简称诚意登记申请书)一份；2.林森房产公司于2018年12月1日出具的房屋租赁款折抵购房款的收款收据一张；上述证据用以证明其购买涉案商铺的时间是2012年9月15日，并于当日按照诚意登记申请书的约定向林森房产公司交纳了认购金400,000元，2012年9月至2013年8月期间已交纳购房款6,000,000元，在林森房产公司将涉案商铺在内的一批房屋以“在建工程”的形式于2014年11月21日抵押给兵融小贷公司之前，其已经交纳了大部分的购房款，其购买涉案商铺在前，抵押行为发生在后，其系涉案商铺的权利人，在法院查封涉案商铺之前其已经支付了全部购房款。   第二组：《商品房预售合同》一份，用以证明在2019年7月18日法院张贴查封公告之前，其与林森房产公司已经签订涉案商铺的买卖合同。   第三组：1.林森房产公司与其签订的《补充协议书》一份；2.《关于2013年7月10日口头协议的确认说明》一份；上述证据用以证明其与林森房产公司就购买涉案商铺的款项交付、履行情况，未能及时办理预售备案登记，延迟交付商铺等情况进一步予以明确，其于2018年11月实际占有使用涉案商铺，未办理预售备案登记、延迟交房的责任在林森房产公司，其不存在过错。   第四组：1.其与林森房产公司签订的《房屋租赁合同》一份；2.林森房产公司与案外人新疆磐达锦业商业管理有限公司（以下简称磐达锦业公司）签订的《委托租赁授权书》一份；3.磐达锦业公司与案外人李万峰签订的《房屋租赁合同》一份；4.李万峰经营沙依巴克区克拉玛依西路李氏牛肉面店的《营业执照》一份；上述证据用以证明其已经实际占有使用涉案商铺，并返租给林森房产公司，林森房产公司委托磐达锦业公司对外租赁涉案商铺，磐达公司将涉案商铺出租给案外人李万峰。李万峰租赁涉案商铺的租金起算时间与其和林森房产公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金起算时间一致，李万峰于2019年1月办理了《营业执照》表明李万峰已实际占有使用涉案商铺，即代表其也已实际占有使用涉案商铺，其占有使用涉案商铺的时间早于法院查封涉案商铺的时间。   兵融小贷公司质证认为：对余学龙提交的第一组证据中的诚意登记申请书的真实性认可，对合法性、关联性不认可，余学龙与林森房产公司签订诚意登记申请书的行为属于无效行为，与本案的债权关系没有关联性；因余学龙未提交银行转账记录，故对收款收据的真实性、合法性、关联性均不认可，2018年12月1日的收款收据载明内容为返租涉案商铺租金折抵购房款，应当视为未交纳该部分购房款；对第二组证据的真实性认可，对合法性、关联性不认可，《商品房预售合同》仅能够证明余学龙与林森房产公司之间具备债权债务关系，余学龙对涉案商铺不享有物权；对第三组证据的真实性、合法性、关联性无法确认；对第四组证据中的余学龙与林森房产公司签订的《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性无法确认，因第四组证据中其他证据均为复印件，故对真实性、合法性、关联性均不认可。   林森房产公司质证认为：对余学龙提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。   本院对余学龙提交的第一组证据的真实性、合法性予以确认，因该诚意登记申请书签订日期早于林森房产公司办理预售许可证的日期，该申请书不应认定为余学龙与林森房产公司签订的关于涉案商铺的买卖合同，返租涉案商铺租金折抵房款的收据不能证明余学龙实际交纳了该笔购房款，故该组证据不能证明余学龙系涉案商铺的合法权利人，对于第一组证据的关联性本院不予确认。本院对第二组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院对第三组证据的真实性、合法性予以确认，因该组证据系余学龙与林森房产公司对于《房屋买卖合同》中关于购房款支付方式、房屋交付时间等的问题进一步约定，无法证明涉案商铺的交付情况，故对于该组证据的关联性本院不予确认。本院对第四组证据中余学龙与林森房产公司签订《房屋租赁合同》的真实性、合法性予以确认，该租赁合同无法证明交付涉案商铺的事实，故对于该租赁合同的关联性本院不予确认；对第四组证据中其他证据，因余学龙仅提供复印件，故本院对于该组证据中其他证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。   兵融小贷公司提交了下列证据：1.其与林森房产公司于2014年11月21日签订的《借款合同书》一份，用以证明其与林森房产公司之间存在债权债务关系；2.其与林森房产公司于2014年11月21日签订的《抵押合同》一份，用以证明林森房产公司为10,000,000元借款与其就涉案商铺签订了《抵押合同》；3.《在建工程抵押登记证明》一份，用以证明林森房产公司于2014年11月25日向其抵押552.64平方米商铺；4.土地他项权证书一份，用以证明签订《抵押合同》后其与林森房产公司办理了抵押登记，其取得涉案商铺的抵押权。   余学龙质证认为：《借款合同》与其无关，其不知情，与本案亦无关，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对《抵押合同》、《在建工程抵押登记证明》及土地他项证的真实性认可，合法性、关联性不认可，林森房产公司将涉案商铺抵押给兵融小贷公司属于无权处分，兵融小贷公司在明知林森小区的房屋已经大量出售的情况下，未经核实与林森房产公司办理在建工程抵押手续，该《抵押合同》不合法，林森房产公司抵押面积是552.64平方米，但是涉案商铺所在小区的面积没有测绘报告，无法确定抵押的是该小区在建工程哪一部分的面积。   林森房产公司质证认为：对兵融小贷公司提交的上述证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，其认可抵押情况，但本案审理的是余学龙的执行异议是否成立，上述证据与本案无关。   本院对兵融小贷公司提交的上述证据的真实性、合法性予以确认，对关联性将结合本案查明事实作出综合认定。   林森房产公司提交了《商品房预售许可证》，用以证明其与余学龙签订的《商品房预售合同》合法有效。余学龙质证认为：对林森房产公司提交的《商品房预售许可证》的真实性、合法性、关联性均予以认可。兵融小贷公司质证认为：对林森房产公司提交的《商品房预售许可证》的真实性、合法性认可，因其对涉案商铺办理的是在建工程的抵押，《商品房预售许可证》为销售房屋的证件，故对该份证据的关联性不认可。本院对林森房产公司提交的《商品房预售许可证》的真实性、合法性、关联性均予以确认。   根据确认的上述有效证据，本院认定事实如下：   一、涉案债权及执行情况。2014年11月21日，兵融小贷公司与林森房产公司签订《借款合同书》，借款金额为10,000,000元。同日，兵融小贷公司（抵押权人）与林森房产公司（抵押人）签订《抵押合同》，将位于乌鲁木齐市××区、2号、3号、4号商铺及对应的土地使用权进行了抵押担保。上述商铺办理了在建工程抵押登记，对应的土地使用权办理了土地他项权登记。因林森房产公司未按期还款，兵融小贷公司依据新疆维吾尔自治区公证处作出的（2016）新证经字第5566号执行证书向本院申请强制执行，本院作出（2016）新01执970号执行裁定书，于2016年9月2日查封了位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区、2号、3号、4号商铺及对应的土地使用权。2019年7月18日，本院在所查封房产处张贴了查封公告。余学龙对上述查封行为不服，向本院提出执行异议，本院作出（2019）新01执异207号执行裁定书，驳回了余学龙的异议请求。   二、余学龙购买和使用涉案商铺情况。2012年9月15日，余学龙与林森房产公司签订《林森国际商住小区诚意登记申请书》，约定余学龙购买林森国际商住小区商铺，余学龙交纳400,000元作为申请优先选房之诚意金，意向楼栋：综合楼，意向楼层：1-3，意向面积：142.8平方米，签订《商品房买卖合同》后，本申请书自动失效。2013年9月14日，林森房产公司取得林森国际商住小区（综合楼）的《商品房预售许可证》。2015年5月24日，余学龙与林森房产公司签订《商品房预售合同》，余学龙购买林森房产公司名下位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区林森国际商住××区房，建筑面积为153.79㎡。涉案商铺按建筑面积计算的成交单价为55,000元/㎡，成交总价为8,458,450元。余学龙向林森房产公司于2012年9月15日交纳房款400,000元、于2013年7月10日交纳房款2,600,000元、于2013年7月24日交纳房款1,000,000元、于2013年8月30日交纳房款2,000,000元、于2015年7月29日交纳房款500,000元,以上共计6,500,000元，林森房产公司向余学龙出具了收据。   本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案的争议焦点是：余学龙对涉案商铺是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。对此本院分析如下：   《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，兵融小贷公司申请执行涉案商铺，余学龙主张对被采取强制措施的涉案商铺享有所有权，从而排除对涉案商铺的强制执行，余学龙应当就其对涉案商铺享有的权利优先于兵融小贷公司的权利承担举证责任。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。余学龙就涉案商铺所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。余学龙出示其与林森房产公司签订涉案商铺的返租合同及案外人租赁涉案商铺等证据用以证实其于2018年12月占有使用涉案商铺，早于法院张贴查封公告的时间，对此本院认为，上述证据不足以证实余学龙占有使用涉案商铺的事实，且本院于2016年9月2日查封了涉案商铺，查封时间早于余学龙陈述其占有使用涉案商铺的时间，参照上述司法解释的规定，余学龙对涉案商铺享有的权利不足以排除执行。余学龙提交的证据仅能反映其与林森房产公司之间存在债权债务关系，无法证实其对涉案商铺享有物权，余学龙提交的证据不能证明其对涉案商铺享有优先于申请执行人、足以排除强制执行的民事权益，故余学龙请求停止对涉案商铺的强制执行的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。   综上，余学龙的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：   驳回原告余学龙的诉讼请求。   案件受理费71,009.15元，余学龙已预交，由其负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。   审  判  长   卫 杨   审  判  员   高 茜   人民 陪 审员   向 辉   二 〇 二 〇 年 四 月 十 八 日   书  记  员   耿颖硕