江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3435号 上诉人（原审被告）：江西车美安汽车玻璃有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区，统一社会信用代码：913XXX918L。 法定代表人：游文光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴跃明，江西华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹志强，江西华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：左晶莹，女，汉族，1950年3月3日生，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：梁伟，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 原审被告：叶立振，男，汉族，1944年2月13日生，住江西省南昌市青山湖区。 原审被告：叶俏，女，汉族，1972年8月24日生，住海南省海口市龙华区。 原审第三人：徐建平，男，汉族，1971年11月4日生，住江西省南昌市西湖区。 上诉人江西车美安汽车玻璃有限公司（以下简称车美安公司）因与被上诉人左晶莹、原审被告叶立振、原审被告叶俏、原审第三人徐建平房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，因案件事实较为简单，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 车美安公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判车美安公司仅需向左晶莹支付87940元；2.本案一审、二审诉讼费用由左晶莹承担。事实与理由：1.一审法院遗漏重要当事人，左晶莹声称该涉案房屋为其所有，一审法院查明该涉案房屋为南昌市青云谱区云镇施尧村民委员会所有但未出示证据并交双方当事人质证。如该涉案房屋为村委会所有，一审法院未追加该村委会为当事人，导致左晶莹是否享有该房屋的出租权难以查明，进而难以查明左晶莹是否有权收取租金这一事实；2.一审判决认定基本事实不清，一审法院未查明涉案房屋的合法性，也未查明房屋的所有权人，更未查明左晶莹是否具有出租权以及收取租金的权利；3.一审法院认定租金、占用费、违约金金额存在严重错误，一审判决未依照情势变更原则降低租金以及占用费标准，导致判决显失公平。因地铁施工、房屋被围挡、道路被堵、水管被挖断导致涉案房屋商业价值大幅贬值，继续履行原合同对车美安公司明显不公平。合同解除后其占有费用应参照双方间接达成合意租金标准的70%来确定。违约金约定过高时，应调整至银行同期银行贷款利率的130%，而非调整为欠付租金的30%。综上所述，一审判决认定基本事实不清。因此，请求二审法院依法判如所请。 左晶莹辩称，1.车美安公司认为一审法院程序错误的抗辩意见于法不符，车美安公司与左晶莹之间的《租房合同》和左晶莹与南昌市青云谱区云镇施尧村民委员会之间的《租房合同》，两份合同独立存在且合法有效，基于合同的相对性，施尧村委会并非涉案合同纠纷的当事人；2.涉案房屋属于村集体产业用地房屋，不是城镇房屋，即使参照适用涉案房屋建设也是经过合法批准建设的，并非违法建筑，且在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的。3.车美安公司承租房屋时已明知租赁房屋是村集体产业用房且一审对左晶莹享有出租权未提出异议，败诉后才提出合同无效，故该抗辩意见不应支持。4.对于车美安公司抗辩称一审判决认定租金、占用费、违约金金额存在严重错误，双方在地铁施工导致车美安公司经营不便时进行了协商，我方提出部分减免，但是车美安公司却无理由要求租金全免。一审判决关于占用费、时间期限、违约金认定无误。5.二审法院现场勘查时已查明在涉案租赁场地仍留有玻璃存在，由于屋内场地玻璃严重影响左晶莹对房屋的使用且清理玻璃十分危险，没有专业人士无法完成清理工作，车美安公司应当支付占用费。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，车美安公司的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。 叶立振未答辩。 叶俏未答辩。 徐建平辩称，我本身是履行公司职责，我也不是法人，与我无关。 左晶莹向一审法院起诉请求：1.请求车美安公司、叶立振、叶俏支付自2016年9月1日至2018年8月31日的欠付租金156400元；自2018年9月1日起至实际搬离之日止按每月55660元计算的房屋租金（截止2019年4月30日，暂计445280元）；2.请求车美安公司、叶立振、叶俏支付按欠付租金30%计算的违约金（截止2019年4月30日，暂计180504元）；3.请求车美安公司、叶立振、叶俏支付自承租日起至实际搬离之日止的水电费用（目前为7471.45元）；4.请求车美安公司、叶立振、叶俏支付按未交水电费部分5%计算的违约金；5.请求第三人徐建平承担第一项、第二项、第三项、第四项诉讼请求的连带责任；6.本案诉讼费用由车美安公司、叶立振、叶俏承担。 一审法院经审理查明：左晶莹承租了南昌市青云谱区青云镇施尧村民委员会的房屋。2014年8月12日，左晶莹（甲方）与南昌福跃汽车玻璃有限公司(乙方)签订《租房合同》，约定南昌福跃汽车玻璃有限公司承租左晶莹位于南昌市迎宾北大道XXX号院内左侧原制衣厂房作经营使用，建筑面积1600平方米，月租金46000元，整年租金为552000元（水电、卫生费除外）。乙方承租甲方的房屋合同期为6年，自2014年8月31日起至2020年8月31日止。合同签订后乙方应交纳三个月的租金（即设施保证金）共15万元，水电押金1万元（保证金、押金不计息），每月初5日前交纳。合同期满后，双方无争议，押金结清后退还。房租每隔两年，租金上浮10%，即2016年9月1日起至2018年8月31日月租金为50600元，以此类推，至合同结束。权利与义务：甲方提供水、电便利，乙方水电费按行业标准实际用量依表每月计算并分摊线损，费用在当月5日之前付清，不得拖欠，否则按未交部分的5%支付滞纳金，逾期一个月不交，甲方有权终止合同。违约责任：1.乙方逾期交纳租金，每天按未交付月租金总额的10%交纳滞纳金；若乙方未交付租金累计三十天甲方可停水停电，甲方可解除合同，并要求乙方立即搬出，全部损失乙方自负；2.合同期满或乙方经营不善，提前解除合同的，所有固定装饰不准搬除，完整交付给甲方。注：如遇政府拆迁，则甲方尽量协助乙方减少损失。甲方整体改造除外。2016年3月8日南昌福跃汽车玻璃有限公司在工商局登记注销。2014年11月21日叶立振投资成立南昌福耀华汽车玻璃有限公司，2015年4月29日公司投资人由叶立振变更为游文光，2019年4月9日南昌福耀华汽车玻璃有限公司经工商登记名称变更为车美安公司，南昌福耀华汽车玻璃有限公司以整体承接南昌福跃汽车玻璃有限公司在《租房合同》中权利义务的方式，承租该场地。并且车美安公司支付房屋租金至2018年6月底（左晶莹、车美安公司确认），之后车美安公司未再支付房屋租金及相应的水电费。2018年8月21日，左晶莹向南昌福耀华汽车玻璃有限公司、徐建平发出《解除合同通知书》，载明“双方约定2018年的房租为每月50600元，截止至2018年8月21日你方已拖欠房租110400元（不包括水电欠费），本人现通知你方单方解除租赁合同，限你方最迟于2018年8月31日前付清拖欠房租并搬离租赁房屋，同时依法追究你方的违约责任。”车美安公司的俞文于2019年2月13日向左晶莹发送短信告知“我公司于2019年1月30日搬出”，其于2019年4月24日再次向左晶莹发送短信“我公司已搬离，玻璃及装修已在搬离前确认不需要，可以任你方自行处理。”庭审后，左晶莹、车美安公司双方确认车美安公司拖欠的水电费金额为6848元。车美安公司提供了一份南昌市公安局青云谱分局岱山派出所出具的《接警经过》载明俞文（136××××8707）报警称因租赁房屋与房东左晶莹产生纠纷。车美安公司补充答辩意见称愿意支付两个月的租金35420元、水电费据实补交、我方16万元保证金应抵扣租金及水电费、左晶莹应赔偿其经营损失238万元。 一审法院认为：左晶莹与南昌福跃汽车玻璃有限公司签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。后南昌福耀华汽车玻璃有限公司承接了南昌福跃汽车玻璃有限公司在《租房合同》中的权利义务，且左晶莹与南昌福耀华汽车玻璃有限公司按《租房合同》实际履行了合同行为。2018年8月21日，左晶莹向南昌福耀华汽车玻璃有限公司、徐建平发出《解除合同通知书》，双方的租赁合同关系进行解除，另双方均认同租房合同的主体，2019年4月9日南昌福耀华汽车玻璃有限公司登记名称变更为车美安公司，故本案车美安公司应按合同约定承担相应的民事责任。叶立振、叶俏只是作为原南昌福跃汽车玻璃有限公司的法定代表人和股东，其在本案中不应承担民事责任。第三人徐建平在合同上签字的行为属于职务行为，其行为后果应由车美安公司承担，左晶莹主张第三人徐建平承担连带责任的诉请，一审法院不予支持。左晶莹于2018年8月21日提出解除合同，但车美安公司未按左晶莹的通知交付拖欠租金和搬离承租房，车美安公司的俞文在2019年4月24日向左晶莹发送短信确认车美安公司在承租房屋内留有玻璃，任由左晶莹自行处理，此时应当作为车美安公司占用左晶莹房屋的终止时间。车美安公司拖欠左晶莹2018年7月和8月的租金，按合同约定两个租金为101200元。从2018年9月1日至2019年4月底车美安公司应当支付房屋占用费按每月50600元标准共计404800元。双方已经确认租金交付至2018年6月底，车美安公司应继续支付自2018年7月起至2019年4月的租金及房屋占用费，按每月租金50600元标准，共计506000元。因双方在《租房合同》中约定逾期交纳租金的，每天按未交付月租金总额的10%交纳滞纳金，此约定过高，现左晶莹主张车美安公司按欠付租金30%计算违约金，符合法律规定，车美安公司应支付的违约金为151800元。双方已经确认车美安公司未交水电费为6848元，且合同约定按未交部分的5%支付滞纳金，故车美安公司应支付的滞纳金（违约金）为342.4元。车美安公司提出因修建地铁的不可抗力原因才不支付租金，虽修建地铁是事实，但不能将此责任推卸给左晶莹，左晶莹、车美安公司对因修建地铁下浮租金进行了协商，但双方未达成一致意见，车美安公司自身应当采取措施防止损失的扩大，而不是单方拖欠租金，故车美安公司应当承担相应的民事责任。车美安公司辩称在2018年10月16日与佛塔村委会签订店面租赁合同并已搬离到青山湖区，车美安公司与佛塔村委会签订店面租赁合同并不代表车美安公司是此时间搬离承租的房屋，其提供的搬离照片并没有载明时间，上述意见与查明的事实不符，对车美安公司此辩称意见一审法院不予采纳。车美安公司提出从保证金16万元中抵扣租金和水电费的意见一审法院予以采纳。车美安公司庭审后提出左晶莹赔偿其经营损失238万元的补充答辩，车美安公司既未提供证据证明其经济损失，又未提起反诉，对此一审法院不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、车美安公司于本判决生效之日起七日内向左晶莹支付租金及房屋占用费和违约金共计497800元（租金及房屋占用费506000元和违约金151800元共计657800元，扣除保证金160000元）；二、车美安公司于本判决生效之日起七日内向左晶莹支付水电费6848元及滞纳金342.4元，共计7190.4元；三、驳回左晶莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11622元（左晶莹已预交），减半收取5811元，由车美安公司承担，退回左晶莹受理费5811元。 二审中，车美安公司提交了公证书一份，证明目的：涉案租赁房屋因地铁施工房屋周围已全部被围挡，进入房屋道路弯曲且被封堵，外部车辆人员无法正常进入，客观导致了涉案租赁房屋无法正常营业，商业价值大幅贬损，合同目的无法实现。 左晶莹质证后认为：对公证书的合法性和真实性无异议，关联性有异议，证据形成的时间是一审结束后2019年10月17日，本案所争议的欠付房租期限一审法院判决租金支付至2019年4月结束，地铁施工周期较短且在变化的。 叶立振未质证。 叶俏未质证。 徐建平质证后认为：三性均无异议。 左晶莹提交了两组新证据，1.《集体土地所有权证》复印件；南昌市人民政府办公厅《关于改建施尧村原凯利制衣厂房的请示》转办单及其附件；南昌市国土资源局《关于施尧村产业用地的意见》、南昌市青云谱区人民政府《关于改建施尧村原凯利制衣厂房的请示》、南昌市城乡规划局《关于对青云谱区要求批准施尧村产业用地的复函》；南昌市国土资源局《对青云谱区请求批准施尧村产业用地的意见》、南昌市推荐轨道交通建设指挥部《办公例会纪要》、南昌轨道交通地产开发有限公司《关于施尧村委会提出3号线施尧站合作开发方案的回函》。证明目的：本案所涉标的土地、房屋是南昌市青云谱区云镇施尧村民委员会所有的农村集体产业用地、产业用房，土地及房屋的规划建设实际早已取得主管部门批准建设，并非临时建筑或非法建筑。2.《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《南昌供电公司电力设备试验报告》、江铃汽车集团公司借电《证明》、《青云谱区集体土地上房屋征收补偿安置协议书》、《集体土地上房屋征收补偿协议》。证明目的：消防验收合格以及涉案土地部分产业用房征收补偿了停产停业损失，印证了本案所涉标的土地、房屋是合法的农村集体产业用地、产业用房。 车美安公司质证后认为：《关于对青云谱区要求批准施尧村产业用地的复函》系南昌市城乡规划局出具，并非乡级人民政府审核、土地管理部门批准的证据，其仅证明施尧村取得产业用地的事实，既不能证实租赁物的建设经过乡级人民政府审核、县级以上土地管理部门批准，也不能证实租赁物的合法性。对《集体土地所有权证》的关联性和证明目的有异议，土地证无法证明涉案房屋的合法性，涉案房屋的合法性应以规划许可证、施工许可证为准，不能以土地权证来证明，且土地证上的坐落地点与涉案房屋坐落的地点不一致，无法证明该土地证同涉案房屋一致。其他证据均是复印件，没有证据资格，且该证据也不能确定是本案租赁的标的房屋，与本案没有关联性。 叶立振未质证。 叶俏未质证。 徐建平质证后认为：三性均无异议。 本院经车美安公司申请前往中铁二局集团有限公司南昌轨道交通3号线土建三标项目经理部调取了涉案租赁房屋周边围挡情况的相关资料。车美安公司质证后认为：涉案租赁房屋2017年8月12日有大面积围挡，影响正常使用功能，入口非常狭窄，无法会车通行，因为从外围围挡的因素，潜在的客户很难从外围发现这是一家玻璃经销店，严重影响了作为一个店面经营的商业价值，商业价值大幅贬损，属于商业风险的情势变更，租金依法相应调减。左晶莹质证后认为对证据的真实性无异议，因为这个是法院调取的，但是对证据的关联性有异议，从图片中可以看出当事人是可以正常通行的，至于能否达到会车的标准，我认为合同中也没有这样去约定，也不影响实际的经营，所以不能用会车标准来衡量是否影响营业。 叶立振未质证。 叶俏未质证。 徐建平质证后认为：三性均无异议。 当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现本院认定如下：涉案租赁房屋从2017年8月左右周边因地铁施工存在围挡。本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为：关于涉案《租赁合同》的效力问题。涉案房屋系南昌市青云谱区云镇施尧村民委员会所有的农村集体产业用地、产业用房，南昌市青云谱区云镇施尧村民委员会与左晶莹签订了租赁合同将涉案房屋出租给左晶莹，左晶莹又与南昌福跃汽车玻璃有限公司就该房屋签订了《租房合同》，后南昌福耀华汽车玻璃有限公司承继了南昌福跃汽车玻璃有限公司在《租房合同》中的权利义务，且左晶莹与南昌福耀华汽车玻璃有限公司按《租房合同》实际履行了合同行为。该《租房合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。2019年4月9日南昌福耀华汽车玻璃有限公司登记名称变更为车美安公司，故本案车美安公司应按合同约定承担相应的民事责任。车美安公司主张追加南昌市青云谱区云镇施尧村民委员会为本案当事人，根据合同的相对性原则，该合同双方当事人为左晶莹和车美安公司，南昌市青云谱区云镇施尧村民委员会非本案当事人，故对车美安公司的该主张，本院不予支持。 关于应付租金及占用费的问题。车美安公司主张其于2019年2月13日通知左晶莹其已于2019年1月30日搬离了涉案房屋。根据已查明事实，车美安公司搬离涉案租赁场地时未与左晶莹进行交接，且提供的证据不足以证明其于2019年1月30日腾空了涉案房屋，故一审法院以俞文2019年4月24日向左晶莹发短信通知场内玻璃任由其自行处置作为占用房屋终止时间，并无不妥，本院予以维持。经双方确认车美安公司租金交付至2018年6月底，故一审认定车美安公司应支付自2018年7月起至2019年4月的租金及房屋占用费，按每月租金50600元标准，共计506000元（50600元*10个月），并无不妥，本院予以维持。 关于违约金数额的问题。车美安公司主张一审法院认定其按欠付租金30%计算违约金明显过高。根据已查明事实，因3号线地铁施工涉案房屋于2017年8月左右周边陆续出现围挡，对车美安公司经营确实造成一定影响，且根据2018年9月19日左晶莹（乙方）与南昌市青云谱区青云谱镇施尧村民委员会（甲方）的补充协议也写明“因地铁施工严重影响乙方经营，甲方同意2018年1月1日—2019年12月31日期间按年租金的10%减免乙方租金”，基于上述事实，本院认为，车美安公司应付左晶莹违约金调整为按欠付租金10%计算较为妥当，即车美安公司应支付的违约金为50600元。 关于水电费及滞纳金的问题，因双方已经确认车美安公司未交水电费为6848元，且合同约定按未交部分的5%支付滞纳金，故一审法院判决车美安公司支付左晶莹水电费6848元及滞纳金（违约金）342.4元，共计7190.4元，并无不妥，本院予以维持。 综上所述，车美安公司的部分上诉请求成立，应予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初930号民事判决第二项； 二、撤销江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初930号民事判决第三项； 三、变更江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初930号民事判决第一项为上诉人江西车美安汽车玻璃有限公司于本判决生效之日起七日内向被上诉人左晶莹支付租金及房屋占用费和违约金共计396600元（租金及房屋占用费506000元和违约金50600元共计556600元，扣除保证金160000元）； 四、驳回左晶莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费7448元（上诉人江西车美安汽车玻璃有限公司已预缴7448元），由上诉人江西车美安汽车玻璃有限公司负担5586元；由左晶莹负担1862元。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 情 审 判 员  罗云奇 审 判 员  邓 晖 二〇二〇年四月三十日 法官助理  罗 苏 书 记 员  谢佳敏