河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终368号上诉人（原审原告）：刘贺，男，汉族，1988年4月15日出生，住所地河南省夏邑县。上诉人（原审原告）：支青青，系原告刘贺之妻，女，1991年4月14日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。二上诉人委托诉讼代理人：黄振，河南言华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏邑县新燎原置业有限公司，住所地河南省夏邑县昌盛路中段西侧人民银行南，统一社会信用代码：91411426097380387U。法定代表人：傅伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：董恒玉，商丘市夏邑县立信法律服务所法律工作者。上诉人刘贺、支青青因与被上诉人夏邑县新燎原置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省夏邑县人民法院（2019）豫126民初5498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人刘贺、支青青的委托诉讼代理人黄振、被上诉人夏邑县新燎原置业有限公司委托诉讼代理人董恒玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘贺、支青青向本院提出上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋面积为40.27平方米，房价为455393元，由此得出房屋单价为11308.49元每平方米；2、上诉人为被上诉人出具的证明，只是说明对价格悬殊问题不予追究，并不是不追究因建筑面积造成的差价；3、依法因不动产权证面积与房屋买卖合同面积的误差，被上诉人应返还差价款32003.02元（11308.49*2.83）。被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。刘贺、支青青向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购房款（面积误差比绝对值在3%以内的部分，按商品房买卖合同约定的价格返还原告，面积误差比绝对值超出3%的部分，按商品房买卖合同约定的价格双倍返还原告）共计35600元。2、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定，原告购买被告的商铺，2015年6月6日双方签订《商业用房买卖合同书》（以下简称“前合同”），约定原告购买被告坐落于康复路中××县财政花园地下商城商业用房××区××号商铺，建筑面积共31.22平方米（含公共部位与公用房屋分摊建筑面积），单价13529.56元，共计房款总额为422393元。原告分期交纳了全部房款，后被告认为办证测量的面积可能大于合同约定的面积，又要求原告再交部分房款，该款以2017年6月1日至2019年5月31日的部分租金充抵33000元，被告给原告出具了收据。2016年9月30日原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“后合同”），合同载明夏邑县财政花园地下商城商业用房1幢—1层B-009号商铺，建筑面积为40.27平方米，单价为8035元，房屋总价款为323569元。后原告办理的（2019）夏邑县不动产权第0001369号不动产权证中记载的房屋建筑面积为37.44平方米。不动产权证上的房屋面积与商品房买卖合同（预售）上约定的面积误差2.83平方米。原告认为，面积误差比绝对值在3%以内的部分，被告应按商品房买卖合同（预售）约定的价格返还原告，面积误差比绝对值超出3%的部分，按商品房买卖合同约定的价格双倍返还原告。被告认为应按2015年6月6日签订的商业用房买卖合同来核定双方的房屋价款，双方因房屋单价标准和合同适用发生矛盾。另查明，在2016年9月30日原、被告签订商品房买卖合同（预售）的当天，原告给被告出具一份证明，其内容为：联华财富广场B009号商铺业主刘贺与夏邑县新燎原置业有限公司所签订的商品房买卖合同中所约定的价格为刘贺本人授意，与所收到的收款收据无直接关系，本人承诺合同签约金额及本人已持有的收款收据为一致，绝不追究。一审法院认为，原、被告就同一标的物签订两份买卖合同，是形成本案纠纷的根本原因。由于双方不可能就同一标的物重复进行两次交易，因此确认其中一份作为双方真意履行的合同，成为本案的争议焦点。原、被告于2015年6月6日签订前合同，原告也按照该合同约定全额交纳了购房款，此时尚不存在后合同，即说明如果没有前合同设定双方法律关系，则原、被告此时收付购房款将无合同作为事实根据。可见原、被告之间签订前合同的内容是真实的，是双方的真实意思表示，应为合法有效。被告持有的书面《证明》，系由原告于后合同的签订当日签署，原告特别强调“商品房买卖合同中所约定的价格为刘贺本人授意，与所收到的收款收据无直接关系”，同时表述“本人承诺合同签约金额及本人已持有的收款收据为一致”。该《证明》应系原告为了避免因双重合同的不同价格引起争议而向被告作出的特别承诺。在该《证明》的内容中，只提到了后合同的名称即《商品房买卖合同》，但明确表示该合同的价格与其已经取得的收款收据无关；同时强调双方真实的交易价格即只应系前合同约定的价格与其收款收据相一致。因此，虽然双方签订了后合同，却非双方真实履行商品房买卖合同义务的根据。另，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。从原告提供的证据可以证明在原、被告签订商品房买卖合同（预售）时，被告已经取得预售许可证，因此原告的质辩观点不能成立，不予采纳。原告的主张无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘贺、支青青的诉讼请求。案件受理费减半收取计345元，由原告刘贺、支青青负担。本院二审期间，上诉人围绕争议焦点依法提交了证据。本院庭审中组织双方进行了证据交换和质证。综合上诉人提交的证据，能够证明涉案房屋面积为40.27平方米，房价为455393元，并且上诉人已经缴清房款。本院二审查明的事实除与一审相同外，另查明：2016年9月30日，被上诉人向上诉人出具证明一份，证明涉案房屋建筑面积40.27平方米，总价455393元。其中实收房款422393元，用2017年6月1日至2019年5月31日部分租金冲抵房款33000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，被上诉人诉请的是返还房屋面积差价款，因此在涉案房屋面积已经登记确定的情况下，查清双方实际履行的房屋面积和单价，就可得出应返还的房屋面积差价款。双方就涉案房屋于2005年6月6日签订了一份《商品房买卖合同》，约定建筑面积31.22平方米，单价13529.56元，房款总额422393元；于2016年9月30日又签订了第二份《商品房买卖合同》，约定建筑面积40.27平方米，单价8035元，房款总价323569元。同日上诉人给被上诉人出具一份证明，显示第二份合同房屋价格非真实的交易价格。同日，被上诉人给上诉人出具一份证明，证明涉案房屋建筑面积40.27平方米，总价455393元整。其中实收房款422393元，用2017年6月1日至2019年5月31日部分租金冲抵房款33000元。双方对被上诉人出具的证明真实性均无异议。结合被上诉人至今未有向上诉人提出过补交房款的事实。本院认定前述两份合同均有错误之处，被上诉人于2016年9月30日给上诉人出具的证明是双方实际履行的房屋面积及总房价，即房屋面积为40.27平方米，单价为11308.49元（455393/40.27）。但最终房产证载明的面积为37.44元，面积差为2.83平方米。双方在合同中约定“以房管局实测面积为准多退少补”，依约被上诉人应退房屋面积差价款32003.02（11308.49*2.83）。上诉人上诉请求有事实依据，本院予以支持。综上，原审判决事实错误，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省夏邑县人民法院（2019）豫1426民初5498号民事判决；二、夏邑县新燎原置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘贺、支青青返还房屋面积差价款32003.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费345元，二审案件诉讼费690元，合计1035元由夏邑县新燎原置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 段智明审判员 白中哲二〇二〇年四月二十日书记员 王楠楠