江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终82号上诉人（原审被告）：夏文，男，1972年11月10日生，汉族，住彭泽县。委托诉讼代理人：丁海，江西民群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭泽县农业农村局，机构地址江西省彭泽县江河新区，统一社会信用代码113604300146190908。负责人：汪承芳，该局局长。委托诉讼代理人：许加林，江西民群律师事务所律师。上诉人夏文因与被上诉人彭泽县农业农村局房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院(2019)赣0430民初2318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏文上诉请求：依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、原审判决认定事实不清，证据不足。上诉人和被上诉人在2009年4月14日签订了一份《培训楼租赁合同》，合同约定租期为10年，同时约定，本合同期满后，乙方如愿意继续租赁，在市场同等价格情况下，优先于乙方。现合同已经到期，上诉人在合同期满前已经通知了被上诉人愿意继续租赁该出租房屋，被上诉人却告知上诉人，说单位要做办公楼使用，收回租赁房屋。被上诉人多年来一直有办公楼，并未出现办公楼紧缺的现象，被上诉人收回出租房屋理由明显不足，且出租房屋的使用性质是培训楼，而不是办公楼，被上诉人现在要改变出租房屋的用房性质，同时，鉴于双方之间有优先租赁权的条款，上诉人在取得被告原负责人的同意下，对出租的房屋加以改造和增添了建筑物，原审法院在没有核实被上诉人收回房屋的真实意图下，判决返还出租房屋，实际上侵害了上诉人的优先承租权，损害了上诉人的财产权益。2、上诉人已经在合同到期前，把出租的房屋一层交付给了政府龙城大道改造指挥部使用。在被上诉人的协调下，上诉人已经腾空了出租房屋的一层并交付了指挥部使用，上诉人没有收取指挥部的任何租金，而且也是按照被上诉人的要求交付一层出租房屋。原审法院没有核定事实，判决上诉人支付占用期间的出租房屋租金，对上诉人不公平。综上，上诉人要求被上诉人重新订立合同，确保上诉人的优先承租权，同时不承担出租房屋一层的租金。彭泽县农业农村局辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求：1、上诉人与被上诉人在2009年4月14日签订房屋租赁合同，约定的租赁期限是10年，在2019年6月30日为止，合同已到期。因为被上诉人经机构改革后办公人员增多，需要该房屋做办公用，或者有其他用途，再不对外出租。故在2019年7月份，向承租人夏文下发通知要求将所租赁房屋腾空并结清水电费用，交给我单位。2、租赁合同第五条已经约定，对所租赁房屋进行改造、装修应得到相关部门的证书以后方可实施。但本案中，上诉人所添置的构建物没有合法手续，也没有得到被上诉人的同意。故对后期所添置的构建物，不予补偿。3、租赁到期以后，上诉人仍然占有所租赁房屋，拒不腾空并交付给被上诉人，被上诉人只能通过法律要求其搬出所租赁房屋，并承担占有期间按租金的计算方式所产生的占有费用。彭泽县农业农村局向一审法院起诉请求：1、判令被告立即返还租赁房屋；2、判令被告支付2019年7月份房屋租金6666.7元，暂算至2019年7月份，自2019年8月至交付之日止按月租金6666.7元计算，并结清返还租赁房屋时止的水电费；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年4月14日原江西省彭泽县农业局（现更名为彭泽县农业农村局）与被告夏文签订了一份《培训楼租赁合同》，原告将其单位院内培训楼整体出租给被告，合同期限十年（自2009年7月1日至2019年6月30日止）。租金约定是按时间段计算，每一时间段呈递增趋势，2018年7月1日至2019年6月30日租金捌万元。合同第五条约定：乙方（指被告）如将培训楼改造、装修、维修，必须经甲方（指原告）同意，并取得城建部门出具相关证明后方可实施，但不得损坏原有建筑结构。承租期内改造、装修、添置设施设备、税、费等相关费用甲方概不承担，由乙方自行负责。合同期满后，如乙方不再续租，乙方不得向甲方索要任何改造、装修、维修、扩建等费用，所有财产无偿交付甲方。第十条约定：本租赁合同期满后，乙方如愿意继续租赁，在市场同等价格情况下，优先于己方。2009年9月10日双方到江西省彭泽县公证处就此进行了公证。合同签订后，原告将出租的房屋交付给被告使用，被告租用租赁的房屋经营“桃源大酒店”，在此期间被告对房屋进行了改建装修，并扩建了一些房屋建筑。2019年6月30日合同到期后，被告希望继续租赁经营，因此未将房屋交付给原告。2019年7月11日原告向被告夏文下达书面通知，要求其腾空培训楼，但被告认为其对培训楼改造、扩建、装修投资巨大，因此要求与原告协商解决，但双方协商未果，为此原告向本院起诉，要求被告立即返还租赁房屋，并按月租金6666.7元支付占用期间的租金。一审法院认为，原、被告双方签订的《培训楼租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。该合同约定的租赁期限已过，被告理应如期将所租赁的房屋交付给原告。被告辩称的所谓优先权，应是原告仍将该房屋继续对外出租的情况下，其对于欲租赁该房屋的第三方在同等条件下才享有的权利，而非被告辩称的只要其愿意继续租赁，原告就应当将房屋租赁给被告；合同到期后，原告是否将该房屋对外出租是其对自己物权的合法处置，因此对于原告要求被告立即返还租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持；被告在租赁合同到期后仍占有该房屋，应当支付占用费，根据合同约定房屋租金呈上涨趋势，原告按2018年7月1日至2019年6月30日的标准每年80000元，折算为每月6666.7元计算被告占有房屋租金并无不妥，故对原告要求被告支付自2019年7月1日至返还租赁房屋时止按月标准6666.7元支付租金的请求，亦予以支持；被告经营期间的水电费应当自行负担，但原告的诉讼请求中要求结清水电费，而对于水电费具体数额未能提供，该项诉请不明确，因此对此不予处理。综上所述，对于原告要求被告立即返还租赁房屋并支付自2019年7月1日起至交付房屋时止按月6666.7元支付房屋租金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告夏文自本判决生效后五日内返还原告彭泽县农业农村局出租的房屋；二、被告夏文自2019年7月1日起至交付房屋时止按每月租金6666.7元的标准向原告彭泽县农业农村局支付此期间占用房屋的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告夏文负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。庭审中，被上诉人彭泽县农业农村局自认合同到期后涉案租赁房屋一层楼交付给政府龙城大道改造指挥部使用，同意合同到期后的租赁费减半收取。本院查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，关于被上诉人是否损害上诉人优先承租权的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，上诉人应对被上诉人损害上诉人优先承租权的事实承担举证责任，现有证据不能证明被上诉人损害了上诉人的优先承租权，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，上诉人应承担举证不能的后果。二审庭审中，被上诉人彭泽县农业农村局自认合同到期后涉案租赁房屋一层楼交付给政府龙城大道改造指挥部使用，同意合同到期后的租赁费减半收取。故上诉人关于涉案租赁期间届满后租赁费减少的主张，部分支持。综上所述，夏文的上诉请求部分成立，对其上诉主张部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持江西省彭泽县人民法院(2019)赣0430民初2318号民事判决第一项；二、夏文自2019年7月1日起至交付房屋时止按每月租金3333.35元的标准向彭泽县农业农村局支付此期间占用房屋的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由被上诉人彭泽县农业农村局负担。本判决为终审判决。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇二〇年四月九日书记员  郑筱楠