山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初208号 原告：宣义丽。 委托诉讼代理人：鲁嘉慧，山东时中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐明文，山东时中律师事务所律师。 被告：李文治。 委托诉讼代理人：孟成，山东卫海北洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟凡智，山东卫海北洋律师事务所律师。 被告：威海市环翠区孙家疃街道办事处，住所地威海市环翠区孙家疃村，统一社会信用代码：11371002004361209K。 负责人：孟庆澄，主任。 委托诉讼代理人：张华建，山东博实律师事务所律师。 原告宣义丽与被告李文治、威海市环翠区孙家疃街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月13日立案受理，依法由审判员刘晓娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宣义丽之委托诉讼代理人鲁嘉慧，被告李文治之委托诉讼代理人孟凡智、孟成，威海市环翠区孙家疃街道办事处之委托诉讼代理人张华建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宣义丽向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告李文治于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求判令二被告共同赔偿原告经济损失1000000元（其中包含：1、原告已支付的房屋租金共计215000元，扣除被告一退还了30000元，尚欠185000元；2、房屋的装修费用67378.78元；3、原告为经营购入的设备款406600元；4、原告搬迁发生的搬迁费用3000元；5、装修的评估费用2000元；6、停产停业损失，按照每月107815.65元，自2019年11月21日计算至2020年4月7日；7、房屋中介费3000元；8、搬迁费3000元；上述款项总和超过了1000000元，但原告按1000000元主张）；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年4月，原告与被告李文治商谈租赁其孙家疃远遥村南工业园内的厂房用于公司经营，被告李文治向原告出示了威海市环翠区孙家疃镇镇村建设委员会盖章的《证明》，载明“兹证明李文治在远遥南工业园有厂房一处，房产证手续正在办理中”，原告据此以涉案房屋为住所地办理了工商登记，双方于2018年5月1日正式签订了《房屋租赁合同》，约定被告李文治将上述建筑面积约1100平方米的房屋租赁给原告，租赁期限自2018年5月1日至2026年4月30日，每年租金壹拾壹万元。签订合同后，原告对厂房进行了装修和修缮，并以此为住所地成立了威海康乐福餐具消毒配送有限公司，办理了工商登记、环评手续，同时委托设备厂对厂房进行实际勘测后，专门设计了配套设备，原告前期投入已达一百余万。2019年11月21日，被告威海市环翠区孙家疃街道办事处向原告下达了《告知函》，告知涉案房屋早于2017年3月被威海市国土资源局查处，并向被告李文治下达了《国土资源行政处罚决定书》，要求被告李文治拆除。因被告李文治未履行，威海市国土资源局向威海市环翠区人民法院申请强制执行，威海市环翠区法院于2017年12月25日作出《行政裁定书》，裁定由被告威海市环翠区孙家疃街道办事处负责组织实施拆除行为。被告威海市环翠区孙家疃街道办事处要求原告于2019年12月6日搬离，并将于2019年12月9日实施拆除。由上，被告李文治于2017年3月已知晓涉案房屋因违法占地要求拆除，但其与原告签订租赁合同时确未如实告知。被告威海市环翠区孙家疃街道办事处作为法院指定的组织实施单位，其于2017年12月收到法院行政裁定书时，也应知晓涉案房屋因违法占地要求拆除，此种情况下，被告威海市环翠区孙家疃街道办事处工作部门威海市环翠区孙家疃镇镇村建设委员会仍然作出虚假证明，告知原告涉案房屋正在办理房产证手续，原告基于对政府部门证明的信赖，签订了八年的租赁合同并投入巨资。现二被告要求原告搬离，原告前期投入付出一空，且面临巨额的停产停业损失，故起诉。 李文治辩称，2012年威海市环翠区孙家疃镇远遥村委会为补偿之前拆迁被告李文治建设的厂房，将案涉厂房在内的一宗土地交由李文治建设厂房使用，之后原告分别建设了837平方米和800平方米两处厂房，2017年11月因837平方米厂房所占土地被确认为林地，该厂房被确认为违法建筑，为此，被告李文治曾多次与远遥村委会协商解决，但村委会表示只要缴纳了罚款就可以继续使用。2018年4月原告想要租赁案涉厂房，并需要使用该地址办理工商登记，原告明确告知该厂房没有产权证，需原告自行协调，在被告威海市环翠区孙家疃街道办事处为其出具房产证正在办理的证明之后，双方签订了房屋租赁协议。2019年10月，因被告威海市环翠区孙家疃街道办事处需拆除占用林地的厂房，被告李文治即通知原告案涉厂房不能继续租赁，直至2019年12月23日该厂房被拆除，原告在明知该厂房没有产权证的情况下，仍然同意租赁，应当自行承担损失。被告威海市环翠区孙家疃街道办事处在明知案涉厂房属于违法建筑的情况下，仍然出具房产证正在办理的证明，导致原告和被告李文治认为，该厂房可以继续使用，签订租赁合同，被告威海市环翠区孙家疃街道办事处应当承担赔偿责任。对于原告主张其对厂房进行了装修和修缮并不属实，其仅使用彩钢瓦对厂房进行隔断，且在其搬离时已经自行撤走，其经营所使用的设备也并非专门设计配套的，且该设备已经被原告搬到羊亭新厂房重新使用，对此原告无权要求被告李文治予以赔偿。原告在厂房拆迁前曾表示自己已经找好新厂房需要被告退还租金，以便凑钱缴纳新厂房的租金，被告李文治已经分两次退还原告3万元，且原告自租赁协议履行期间从未向被告李文治支付过水费，在837平方米的厂房拆除后，原告仍使用剩余厂房，至今，且未按协议要求对承租时破坏的墙体予以恢复，并且在搬迁时将厂房内的电缆私自带走，上述情形已经折抵了原告的损失。 威海市环翠区孙家疃街道办事处辩称，其与本案原告不存在任何事实和法律关系，威海市环翠区孙家疃街道办事处对本案有无任何过错，不应作为本案的被告，应依法驳回原告的起诉。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月13日，威海市环翠区孙家疃镇远遥村委会（甲方）与李文治（乙方）签署一份《协议书》，约定甲方同意在工业园区内，物流仓库南辟一块土地作为乙方建筑物资存放处，甲方不收取乙方占地费用，年限视规划部门定夺，一旦规划需拆除，乙方应无条件响应。 2018年5月1日，原告（乙方）与被告李文治（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将威海市环翠区孙家疃远遥村南工业园内的钢构彩钢瓦房，建筑面积约1100平方米的自有房屋出租给乙方用于厂房，租赁期限8年，甲方自2018年5月1日将出租房屋交付乙方使用，到2026年4月30日收回，每年租金110000元，缴纳方式为一年一付，每年4月30日前一个月内付清全年房租，本合同签订之日起至2018年10月31日前乙方需一次性缴纳履约保证金10000元，解除租赁合同时甲方将履约保证金退还乙方；甲方在房屋出租其间，因不可抗力因素不能继续出租，应提前两个月通知乙方；租赁期限内，如乙方装修改造房屋，须征得甲方的书面同意；甲方应按合同规定的时间提供房屋，并保证该房屋一切情况如其所述，具有产权和处置权，否则给乙方造成损失，由甲方负责赔偿。 2018年4月30日，原告向被告李文治支付租金50000元，又于2018年5月1日支付110000元。但原告并未交纳履约保证金。2019年9月9日，原告通过银行转账支付租金50000元。原告与李文治均认可原告已经支付的租金总数额为215000元。 2019年11月21日，威海市环翠区孙家疃街道办事处向原告发出一份《告知函》，告知原告根据相关的法律文书，其将于2019年12月9日依法对李文治在远遥社区土地建设的平房进行拆除，通知原告于2019年12月6日前将该房屋内的设备、物资进行搬离。 2019年12月17日，李文治通过李明杰账户向原告配偶账户转账20000元，又于2019年12月21日转账10000元。 2019年12月23日，原告搬出租赁物。2020年1月13日，原告诉至本院，要求二被告赔偿损失。 另查，2017年，威海市国土局以李文治未经批准非法占用孙家疃街道土地建设平房的行为违反了相关法律法规，做出威国土资环处字（2017）031号《行政处罚决定书》，责令李文治退还非法占用的土地，拆除在非法占用的837平方米土地上新建的建筑物和其他设施，后威海市国土资源局于2017年11月8日向本院申请强制执行上述处罚决定书，本院于2017年12月25日作出（2017）鲁1002行审52号行政裁定书，判令对威海市国土局做出的威国土资环处字（2017）031号《行政处罚决定书》依法准予强制执行，李文治未能在规定期限内履行义务的，拆除非法占用的837平方米土地上新建的建筑物和其他设施、恢复原状的处罚决定由威海市环翠区孙家疃街道办事处依法组织实施。 又查，案外人威海康乐福餐具消毒配送有限公司的住所地为涉案租赁房屋所在地，该公司于2018年4月16日成立，法定代表人为张廷伟，张廷伟系原告之子。庭审中，原告提供威海康乐福餐具消毒配送有限公司出具的证明一份，内容为：因宣义丽与张廷伟系母子关系，威海康乐福餐具消毒配送有限公司注册资本由宣义丽实际出资，张廷伟作为法定代表人代持股。二被告认为，公司具有独立的民事主体资格，财产相对独立，不能证明原告就等同于威海康乐福餐具消毒配送有限公司。 庭审中，原告提交一份来自威海市环翠区行政审批服务局档案中的证明复印件一份，内容为“兹证明李文治在远遥南工业园有厂房一处，房产证手续正在办理中，该证明只限于工商手续办理，其他用途无效”，出具人为威海市环翠区孙家疃镇镇村建设委员会，日期为2018年4月10日。威海市环翠区孙家疃街道办事处对上述证明中印章的真实性无异议，但称该证明内容并无备案，不清楚是如何做出。原告主张该证明系李文治交给原告，李文治则主张系原告自行协调相关部门取得，但双方均无证据予以证实。 庭审中，原告为证实其经济损失向本院提交以下证据：1、日期为2018年4月18日金额为320000元的收据一份，交款单位为威海康乐福餐具消毒配送有限公司，内容为全自动洗碗机流水线一套、全自动包装机流水线一套。2、2018年4月29日金额为72600元的收据一张，项目为清洁能源常压锅炉一台。3、康乐福公司与山东创领环保科技有限公司签订的单级反渗透设备销售合同及收据各一份，金额为14000元。证据1、2、3拟证实原告为经营支付的设备款。4、威海同信泰和工程造价有限公司2019年12月9日出具的建设工程鉴定报告一份，内容为威海康乐福餐具消毒配送有限公司委托其对厂区办公室、更衣室、锅炉房及厂区隔断的工程造价进行审定，审定值为67378.78元。经本院审查，其中其中形成附合部分为价值为46726元。5、威海同信泰和工程造价有限公司出具的发票原件，证实原告为鉴定装修费支付的鉴定费2000元。6、康乐福公司2019年8月、2019年9月，对外营业开具的发票，加工协议及单据一宗，拟证明2019年8月、9月的营业收入分别为464086.5元、376789.9元。7、威海市生态环境局备案的建设项目环境影响登记表网站下载件一份，登记表记载威海康乐福餐具消毒配送有限公司项目投资100万元，环保投资20万元。8、2018年5月1日金额为3000元的收据一份，收款事由为服务费，拟证实原告为租赁房屋支付中介费3000元。9、搬运费收据一张，交款方为威海康乐福餐具消毒配送有限公司，收据无日期，金额为3000元。李文治质证称，证据1、2、3并非正规发票，亦无付款记录，且设备已经被原告拉走到新的租赁厂房内使用，并无损失，无需赔偿；对证据4、5真实性无异议，但系出具给威海康乐福餐具消毒配送有限公司的，与本案无关，单方制作的内容也不予认可；对证据6不予认可，系威海康乐福餐具消毒配送有限公司的相关情况，无税收证明佐证的情况下也不能反映真实的利润情况，该公司搬走后在新的租赁场地开展生产，并无经营损失，且即使有损失也与本案无关；对证据7因系复印件不予认可，且仅仅是登记表，实际投资应当以付款和结算发票以及实际环保设备为准；对证据8不予认可，该证据无法证实系原告为租赁房屋所支出，即使真实也不应由李文治负担。对证据8真实性不予认可，收据中并无具体时间，亦不能证实系原告因本次搬迁所花费，另外，威海市环翠区孙家疃街道办事处事实上帮助原告搬迁，原告自己并未支出搬运费。威海市环翠区孙家疃街道办事处对上述证据均不予认可，并主张其帮助原告搬迁，不应存在搬运费。 庭审中，李文治向本院提交水表照片及厂房照片一宗，拟证实原告在使用租赁厂房期间用水3315立方，共计水费13260元，且原告租赁厂房后对墙体进行了破坏。原告质证称，上述证据无法证实系原告产生的水费，也不能证实是原告破坏了墙体。由于上述照片无法体现拍摄时间和具体位置，故本院不予采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告与李文治签订的《房屋租赁合同》涉及的租赁物已被相关行政机关及法院的裁判文书确认为应当拆除的违法建筑物，故原告要求确认其与李文治签署的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。 合同无效后，李文治所收取的租金应当予以退还，但李文治主张参照合同约定的租金标准扣除房屋占有使用费，理由正当，考虑到原告实际使用租赁物的时间，以及应当给予原告合理的另行寻找租赁地点和搬迁的时间，本院酌定参照合同约定的租金标准扣除1年零5个月的房屋占有使用费即155833元，剩余租金59167元应当退还原告，鉴于李文治已经退还原告租金30000元，故还应退还的租金数额为29167元。李文治主张原告还欠其水费，但其提供的证据不足以证实原告拖欠水费的具体数额，故其辩称理由证据不足，本院不予采纳。 根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案租赁房屋已经在合同签署之前被相关部门及法院认定为应当拆除的非法建筑，李文治仍然与原告签署租赁合同，李文治主张其已经将相关情况告知原告，但未提供证据予以证实，故应当承担原告因此遭受的合理的经济损失。 关于原告主张的各项经济损失：对于装修费以及鉴定费损失，根据相关司法解释，合同无效后，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的，对于未形成附合的，可由承租人拆除，已经形成附合的装饰、装修物现值由双方根据过错分担，本案中原告鉴定的装修价值中包含了形成附合和未形成附合的部分，其中形成附合部分为46726元，区分之后扣除使用年限的折旧，本院酌定李文治赔偿原告装修损失38451元。对于购买设备的损失，本院认为，涉案设备已经被搬到新的租赁地点，原告并未证实设备因李文治的原因导致无法使用，且原告提供的证据显示，设备的购买方为威海康乐福餐具消毒配送有限公司而非原告，且故原告主张的该部分损失，证据不足，理由不当，本院不予支持。对于威海康乐福餐具消毒配送有限公司的经营损失属于该公司的损失，即使原告系该公司的实际出资人，其个人与公司也属于各自独立的民事主体，原告以个人名义主张公司的经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的中介费、搬运费损失，由于其提供的证据不足以证实系因履行涉案合同而造成的损失，故该部分诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 对于原告以威海市环翠区孙家疃街道办事处下属的镇村建设委员会出具证明的行为要求其承担赔偿责任的诉讼请求，本院认为，上述出具证明的行为属于行政行为，不属于本案民事案件的审理范围，本院不予审理判决，原告应另行主张。 综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下： 一、原告与被告李文治于2018年5月1日签署的《房屋租赁合同》无效； 二、被告李文治于本判决生效后10日内退还原告租金29167元、赔偿装修损失38451元； 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果被告李文治未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6900元，由原告负担6434元，由被告李文治负担466元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 刘 晓 娟 二〇二〇年四月十四日 书记员 张瑛（代）