四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7131号 上诉人（原审原告）：贾维华，男，1939年1月6日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：钟庆林，四川诚伦律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：贾邦均，男，1964年1月26日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：钟庆林，四川诚伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市新都区清流华丰页岩砖厂，住所地四川省成都市新都区清流镇迎祥村五社。 经营者：杨顺华，男，1971年11月8日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被上诉人（原审被告）：李建冬，男，1971年11月7日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：许国兵，四川元绪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏勇，四川元绪律师事务所律师。 上诉人贾维华、贾邦均因与被上诉人成都市新都区清流华丰页岩砖厂（以下简称华丰页岩砖厂）、被上诉人李建冬租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初3093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 贾维华、贾邦均上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除贾维华、贾邦均与华丰页岩砖厂签订的《租赁协议书》；2.判令华丰页岩砖厂和李建冬将租用的案涉场地及地上形成的固定资产全部返还贾维华、贾邦均；3.判令华丰页岩砖厂、李建冬支付2016年、2017年、2018年租赁费共计231250元；4.华丰页岩砖厂和李建冬承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、案涉《租赁协议书》有效。根据1984年9月6日川委发〔1984〕31号《四川省政府关于大力发展乡镇企业的决定》第五条的规定，贾维华、贾邦均从1986年起租用原迎祥村5社土地用于自办企业符合当时的社会背景和政策，不能简单的以其未在土地行政主管部门进行变更登记就否认贾维华、贾邦均对案涉土地所享有的使用权，贾维华、贾邦均与村民委员会之间的农村集体建设用地租赁合同有效，贾维华、贾邦均为案涉土地合法使用权人。同时，案涉《租赁协议书》的成立符合法定条件，符合合同法第四十四条的规定，因此案涉《租赁协议书》自成立时就已生效。综上，贾维华、贾邦均并非仅将案涉场地上建设的厂房租赁给华丰页岩砖厂，而是以集体土地流转的形式将案涉土地的使用权连同地上建筑物、构筑物一并出租给华丰页岩砖厂，该行为属于土地使用权出租行为而非城镇房屋租赁行为，依法应适用土地法及相关法律规定。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定案涉《租赁协议书》无效属于适用法律错误。二、一审判决错误，依法应予以改判。案涉《租赁协议书》应当予以解除，华丰页岩砖厂未经贾维华、贾邦均同意将改建后的部分厂房出租给李建冬使用，其后华丰页岩砖厂投资人杨顺华将上述厂房以2430000元的价格出售给李建冬，上述行为已构成根本违约，且目前杨顺华已触犯刑法锒铛入狱，无法继续履行合同，合同目的无法实现，案涉《租赁协议书》应依法解除，租赁物应当予以返还。一审判决认定华丰页岩砖厂和李建冬应当将租赁物返还给贾维华、贾邦均，但又认为案涉场地无法返还错误。华丰页岩砖厂在原20.16亩场地的基础上拆除了原有部分建筑物进行新建，该建筑物并未超出原租赁土地范围，应跟随土地整体一并返还，并不影响物的效用。且如不责令李建冬返还原物而由他继续占有、使用，那么该行为将对贾维华、贾邦均造成持续侵权。既然国土资源局和一审法院都认定了华丰页岩砖厂修建的厂房属于违建，那么根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，只有在当事人没有自行拆除的前提下行政机关才可以依法强拆。因此，一审判决关于“该厂房是否被拆除及何时被拆除的问题，须由土地行政管理部门根据《土地管理法》的相关规定处理。在此之前，场地的返还无法实现”的说法错误。李建冬从2013年开始，对案涉土地和厂房进行了实际的占有、使用、收益长达五年，而一审判决已认定李建冬对案涉标的物不构成善意取得，因此贾维华、贾邦均有权要求李建冬返还占有的场地并支付租金。同时，一审判决以案涉厂房属违建为由否定了贾维华、贾邦均委托贾容与华丰页岩砖厂签订的《租赁协议书》的效力，那么根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，李建冬与华丰页岩砖厂之间的买卖合同也属无效，且李建冬具有过错，负有向贾维华、贾邦均返还因合同取得的财产或者应当折价补偿的义务，而一审法院仅判决由华丰页岩砖厂支付使用场地费明显不合理。综上，请求支持贾维华、贾邦均的上诉请求。 李建冬辩称，贾维华、贾邦均援引的政策与本案租赁合同是否有效没有关联性。租赁合同的标的物既有土地又有房屋还有其他财产，贾维华、贾邦均称只是土地租赁与事实不符。同时，贾维华、贾邦均不是土地所有权人，不是土地经营权人，也不是集体土地使用权人，贾维华、贾邦均无论是使用权还是经营权均没有原始取得依据，不具有合法出租的主体资格。案涉《租赁协议书》无效，就不存在是否解除的问题。进而贾维华、贾邦均要求李建冬返还，无事实和法律依据。李建冬通过买卖方式取得部分财产，即使不能取得所有权，但所取得的并非贾维华、贾邦均的财产，而系华丰页岩砖厂与案外人宁交富共同修建厂房、围墙、硬化的场地。贾维华、贾邦均无权要求李建冬返还。李建冬与贾维华、贾邦均之间没有租赁关系，李建冬不应承担合同责任，贾维华、贾邦均要求李建冬支付租金没有事实和法律依据。综上，一审判决适用法律正确，应予以维持。 华丰页岩砖厂未向本院提交答辩意见。 贾维华、贾邦均向一审法院起诉请求：1.请求判令解除贾维华、贾邦均委托贾容与华丰页岩砖厂于2012年12月24日签订的《租赁协议书》；2.请求判令华丰页岩砖厂、李建冬立即将租用的位于原迎祥村五社20.16亩场地及地上的全部房屋、设施等固定资产全部返还给贾维华、贾邦均，返还财产明细：土地20.16亩、建造于20世纪80年代的楼房一幢（2层结构共6间房）、水塔一座（建于80年代）；3.请求判令华丰页岩砖厂、李建冬向贾维华、贾邦均支付2016年、2017年、2018年的租赁物租赁费共计231250元。 一审法院认定事实：1980年代，贾维华、贾邦均租用成都市新都区清流镇柳泉村（时名为迎祥村）十五社（时名为迎祥村五社）土地20.16亩，修建围墙、两层结构楼房一幢、石棉瓦房7间，用于开办企业。2005年，贾维华、贾邦均与成都市新都区清流镇迎祥村村民委员会达成协议，约定贾维华、贾邦均委托该村委会就前述土地、厂房代贾维华、贾邦均对外招商或出租。2007年4月19日，该村委会以自己名义与华丰页岩砖厂签订《协议书》，约定柳泉村村委会以出租人名义将前述土地及厂房出租给华丰页岩砖厂。租赁期限24年：2005年6月1日至2029年5月31日。协议将租金区分为土地租金和厂房租金：1.土地租金按每亩1000市斤大米折价计算，按当年市场价由镇人民政府经发办出具通知进行折价付款，须在每年的6月30日前一次性付清；2.房屋及资产（以实际清单为准）租金每年7200元，须在每年的6月30日一次性付清。协议签订后，双方正常履行。时至2012年，华丰页岩砖厂新建厂房，贾维华、贾邦均不予同意。2012年8月22日，贾维华与柳泉村村委会（原迎祥村已更名为柳泉村）达成《终止执行（2005年7月10日）委托协议书的协议》，约定：双方根据华丰页岩砖厂目前拆毁的实况，经协商，终止2005年7月10日委托协议书的执行；委托协议终止后，与华丰页岩砖厂有关的一切事宜，由贾维华、贾邦均与华丰页岩砖厂自行协商解决。委托协议解除后，柳泉村村委会将该事项告知了华丰页岩砖厂。2012年12月24日，贾维华委托其女儿贾容与华丰页岩砖厂签订了《租赁协议》，约定由华丰页岩砖厂租用上述土地20.16亩及贾维华、贾邦均于1980年代修建的围墙、两层结构楼房一幢及水塔一座。租赁期限17年：2012年10月30日至2029年11月1日，协议同样将租金区分为土地租金和厂房租金。土地租金包括：1.土地补偿金按每亩1000斤大米折价计算，以当年市场价格为标准；2.其他补偿金按国家政策执行。土地租金于每年的11月1日一次性付清，由华丰页岩砖厂支付给贾维华、贾邦均，再由贾维华、贾邦均委托柳泉村村委会支付给农户。厂房租金：前5年年租金均为8500元，此后逐年递增5%。在签订该协议前后，华丰页岩砖厂陆续在20.16亩土地上拆除原有部分建筑物后进行新建，并按约定标准向贾维华、贾邦均支付租金。2013年3月29日，因华丰页岩砖厂违法占地建房，新都区国土资源局对其罚款380202元。2015年1月15日，华丰页岩砖厂经营者杨顺华与李建冬签订《协议书》，双方确定：1.杨顺华曾于2013年将华丰页岩砖厂的部分用地改建为厂房出租给李建冬，华丰页岩砖厂的另一部分用地系由案外人宁交富出资改建成厂房，杨顺华将自己出资修建部分出售给李建冬，转让价款2430000元；2.杨顺华出售给李建冬的厂房总面积为5840平方米：包括厂房及周边围墙、硬化地块、水塔两座，不包括修建于1980年代的办公楼房（即本案诉请返还的两层结构楼房），该办公楼房属于柳泉村村委会，由李建冬继续向该村委会交付租金，标准为7200元/年，直至该楼房被拆迁为止；3.因厂房用地应交的土地租金由李建冬分摊承担8.77亩，由李建冬按华丰页岩砖厂与原迎祥村村委会于2007年4月19日签订的《协议书》约定的土地租金标准支付给杨顺华，再由杨顺华交付给柳泉村村委会。柳泉村村委会作为见证方，对该协议予以确认。协议签订后，李建冬向华丰页岩砖厂支付了转让价款2430000元。华丰页岩砖厂与李建冬前述转让行为未得到贾维华、贾邦均书面确认。至2015年11月1日，华丰页岩砖厂未按约定支付2016年度房屋租金，至今拖欠贾维华、贾邦均截至2018年6月30日的场地及房屋租金231250元。对于华丰页岩砖厂应付的土地租金即应支付给农户的青苗费等，贾维华、贾邦均认为华丰页岩砖厂已直接交给柳泉村村委会，故不再主张。 一审法院认为，（一）关于案涉合同效力。贾维华、贾邦均于1980年代在农村集体所有的农用土地上建设厂房，没有取得建设用地及建设规划行政许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，贾维华、贾邦均将上述建筑物出租给华丰页岩砖厂，双方分别于2007年4月19日、2012年12月24日签订的《租赁协议书》属于无效合同。 （二）合同无效后，合同当事人贾维华、贾邦均与华丰页岩砖厂责任的承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，贾维华、贾邦均有权要求华丰页岩砖厂返还租赁物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，贾维华、贾邦均要求华丰页岩砖厂按合同约定租金标准给付占有使用费的具有法律依据和事实依据。华丰页岩砖厂对贾维华、贾邦均的主张尚欠租金231250元（截至2018年6月30日）无异议，一审法院予以确认。华丰页岩砖厂辩称其已将贾维华、贾邦均1980年代修建的围墙、瓦房折价213000元支付给贾维华、贾邦均，但未举证证明，一审法院不予采信。 （三）关于贾维华、贾邦均对李建冬的本案请求权是否成立。华丰页岩砖厂与李建冬签订的买卖合同其标的物分为两部分：一部分为贾维华、贾邦均与华丰页岩砖厂租赁合同内的部分标的物，即部分围墙、一座建于1980年代的水塔，部分场地，不包括建于1980年代的两层结构楼房一座；另一部分为华丰页岩砖厂在租赁范围内土地上新建的房屋，华丰页岩砖厂还因该部分房屋的修建受到土地行政管理部门的行政处罚（罚款380202元）。第一部分标的物属于贾维华、贾邦均的财产，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，于无权处分的场合，买受人在对处分人无权处分的事实“不知情且无重大过失”的情况下才构成善意取得，如此方能产生动产或不动产物权变动的法律后果，否则，权利人有权要求受让人予以返还。本案中，贾维华、贾邦均建造于1980年代的案涉建筑物系建造于农用地上，无相关行政审批手续，不能产生不动产物权设立的法律效果，如果华丰页岩砖厂与李建冬的本意是按不动产进行交易，则李建冬作为买受人应尽到相应的审慎义务。即使将该建筑物认定为非不动产，李建冬亦不具有“不知道且无重大过失”的情形，这是因为，正如华丰页岩砖厂和李建冬在买卖协议中载明的，李建冬曾于2013年即开始即向华丰页岩砖厂租用案涉标的物，其时，因贾维华、贾邦均不同意华丰页岩砖厂新建房屋，双方已经发生纠纷，如贾维华、贾邦均堵住厂房大门不让进出，李建冬其时作为次承租人对此应当知情。华丰页岩砖厂和李建冬于2015年1月15日签订《买卖协议》虽有柳泉村村委会的见证，但难以据此认定李建冬无重大过失。因此，李建冬对案涉标的物不构成善意取得，贾维华、贾邦均有权要求其返还。但是李建冬占有的该部分财产不明确具体，无法作出可作为执行依据的区分。这是因为，华丰页岩砖厂拆除了原有部分围墙、厂房（7间石棉瓦房），又新建了具体数量不详的厂房用途的建筑物，对原租赁场所进行重新打造，重新打造后又将其中部分转让给李建冬，对李建冬因此占有的围墙、场地的具体情况，根据贾维华、贾邦均所举本案证据无法确定，且华丰页岩砖厂在场地上新建了建筑物，其土地违法行为未经土地行政管理部门最终处理之前，场地无法返还。对于贾维华、贾邦均要求李建冬给付租金231250元的请求，基于上述认定李建冬返还责任相同理由，又因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，仅仅是针对无效租赁法律关系场合，而李建冬不是租赁合同相对人，故贾维华、贾邦均要求李建冬按贾维华、贾邦均与华丰页岩砖厂约定的租金标准支付占用费的请求，因事实依据不足且给付标准无法律依据而不能成立，一审法院不予支持。对于李建冬关于本案违反“一事一理”的抗辩意见，基于本案事实及以上论述，其抗辩主张不能成立，一审法院不予采纳。 综上，一审法院认为，基于案涉租赁合同无效及李建冬不构成善意取得，华丰页岩砖厂、李建冬应根据各自占有情况分别承担返还原物责任。本案特殊情况是，租赁标的物虽可细分为围墙、场地、房屋、水塔等各项，但只有在整体上才具有物的效用，如果场地无法实现返还，则其余各项标的物的返还将无法履行。华丰页岩砖厂在属于农用土地性质的场地上修建厂房，其虽因该土地违法行为受到土地行政管理部门罚款处罚，但该厂房是否被拆除及何时被拆除的问题，须由土地行政管理部门根据土地管理法的相关规定进行处理。因此，在华丰页岩砖厂所建违法建筑未被拆除前，场地的返还无法实现。在场地返还条件成就之前，贾维华、贾邦均若要维护自己的权利，可另行向实际占有各方主张财产损害赔偿请求权或财产占用费给付请求权。截至2018年6月30日的占用费，贾维华、贾邦均已诉请在本案中处理，其后的占用费可另行主张权利。因此，本案中，为节约司法资源，便利案件执行，一审法院只支持贾维华、贾邦均的占用费诉讼请求，对返还原物请求，因为不具备执行条件，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、限于判决生效后十日内，华丰页岩砖厂支付贾维华、贾邦均财产占用费231250元；二、驳回贾维华、贾邦均的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取的2584元，由华丰页岩砖厂负担。 二审中，李建冬向本院提交了如下证据材料：1.村委会收据，拟证明青苗费及村委会楼房租金由李建冬支付，贾维华、贾邦均起诉主体错误；2.宁交富于2019年3月6日出具的收条一张，拟证明李建冬目前使用的厂房中有一部分由宁交富出租给李建冬，贾维华、贾邦均起诉的主体错误。 贾维华、贾邦均质证认为，对上述两份证据材料的真实性、合法性、关联性均不认可，对证明目的也不认可。 华丰页岩砖厂未发表质证意见。 本院对上述证据材料认证如下：村委会出具的收据和宁交富出具的收条，来源真实、合法，且与本案具有关联，能够作为本案证据使用，能否证明贾维华、贾邦均起诉错误、李建冬并非本案适格被告等问题，本院将结合本案查明的其他事实在下文中予以阐释。 贾维华、贾邦均与李建冬均认可一审判决第九页第十四行“厂房租金：前5年年租金均为8500元”中的8500元应为85000元。 经二审审理查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中贾维华、贾邦均陈述案涉《租赁协议书》不违反合同法的规定应为有效。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为案涉《租赁协议书》的效力问题，进而贾维华、贾邦均是否有权要求解除案涉《租赁协议书》并要求华丰页岩砖厂、李建冬返还场地、楼房、水塔、围墙并支付租赁费。现评判如下： 首先，贾维华、贾邦均与华丰页岩砖厂签订的《租赁协议书》中的租赁物为土地、楼房、水塔和围墙，根据“房随地走、地随房走”的原则，不宜将土地租赁和房屋租赁分割开来认定其效力，应当将土地及其地上建筑物、构筑物作为整体，进而认定案涉《租赁协议书》的效力。本案中，贾维华、贾邦均并未提交证据证明案涉房屋取得了建设用地及建设规划行政许可，因此，可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定案涉《租赁协议书》无效。故贾维华、贾邦均认为案涉《租赁协议书》有效的主张，本院依法不予支持。 其次，解除合同的前提是合同成立且有效。而案涉《租赁协议书》无效，也就不存在所谓的解除案涉《租赁协议书》的基础，因此，贾维华、贾邦均要求解除案涉《租赁协议书》的主张，本院依法不予支持。 再次，返还租赁物、支付租赁费用的诉请，可基于无效也可基于合同解除，也就是说合同无效和合同解除的实际后果可能相同，但在处理时适用的法律不同。因此，不宜在认定合同无效后，又对当事人针对合同解除后事宜提出的诉请进行处理。 最后，案涉土地上存有违章建筑，应当在行政机关拆除违章建筑后，方能确定返还的土地及地上建筑物。因此，贾维华、贾邦均要求返还土地及地上建筑物的主张，本院不予支持。贾维华、贾邦均可另行就占有使用费主张权利。 综上，贾维华、贾邦均的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5168元，由上诉人贾维华、贾邦均负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 成 审判员 廖 方 审判员 何广智 二〇二〇年四月三日 书记员 毛雅倩