苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初317号原告：苏州澄湖现代科技生态农业发展有限责任公司，住所地苏州市吴中区甪直镇车坊前港村。法定代表人：周文学，总经理。委托诉讼代理人：叶洁，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀梅，江苏坤象律师事务所实习律师。被告：邓如辰，女，1965年11月15日生，住台湾省苗栗县。原告苏州澄湖现代科技生态农业发展有限责任公司（以下简称为澄湖农业发展公司）诉被告邓如辰租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告澄湖农业发展公司委托诉讼代理人叶洁、被告邓如辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告澄湖农业发展公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金67905元及逾期付款违约金（自2018年5月11日起，按每日万分之五计算至实际支付之日），要求被告腾退并返还水八仙生态文化园内静林岛150.90㎡木屋及两个售货亭，并按年租金1.3倍即39234元支付占有使用费（自2018年8月1日起，计算至实际腾退之日）。事实和理由：2015年6月6日，其与被告签订合同，租用水八仙生态文化园内静林岛木屋及两个售货亭，周边20亩土地交由被告管理，租期自2015年8月1日至2018年7月31日；每年租金30180元，按季度支付，每季度第一个月的10日前支付本季度租赁费，第一年向被告提供3个月装修期及6个月免租期，逾期付款则按每日万分之五支付滞纳金；合同期满后1个月内，被告应交还租赁物，如逾期按年租金的4倍支付占有使用费。租期届满后，经多次催要，被告仍未付款。被告邓如辰辩称，原告未按约定的情况履行合同，其与原告说好到店的客人无需购买门票，可以将车辆直接开到餐厅门口。但自2017年9月21日起，水八仙生态文化园管理方苏州水八仙旅游发展有限公司（以下简称为水八仙公司）要求客人必须按每人5元购买门票，不允许自己驾车进出，要乘坐文化园安排的接驳车，每人收费15元，致使餐厅客流量锐减，其还要负担客人支出的每人20元费用，经营状况受到严重影响。每月为客人支付门票余约5000元，月租金仅为3000元，无需再支付租金，对违约金、占有使用费不予认可。租赁以后，其进行装修、扩建，并疏通下水道，成本共计约300000元，原告进行赔付后，其才同意腾退并返还租赁物，否则不能返还租赁物。经审理查明，2013年9月，原告将水杉岛景观工程委托江苏宏*建设集团有限公司进行施工，工程内容包括景观木屋、木栈道、亲水平台。2015年6月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订水八仙文化园静林岛配套设施租赁合同，明确为配合水八仙生态文化园台湾休闲美食项目，双方订立本合同；甲方保证其为租赁物的合法权利人，乙方可以按约依法享有和行使承租权，租赁期满后，租赁物不得转移和损坏，乙方应按合同约定和租赁物现状移交给甲方；租赁物范围是指静林岛建筑面积为150.90㎡木屋及园区内两个售货亭，周边水塘、小岛、土地约20亩委托乙方管理，作为美食制作和休闲的经营场所；第一年提供前三个月装修期及六个月免租赁费用，后续三个月租金200/㎡，共7545元，第二年租金200/㎡，共计30180元，往后每年按照甪直镇当年商业设施租金基准价作为租赁价格计算租金；乙方按季度向甲方支付租赁费，每季度第一个月的10号前支付本季度租赁费，租赁时间三年，自2015年8月1日至2018年7月31日。合同第三条载明，乙方租赁设施在租赁起始日后，安全和毁损等风险责任由乙方承担，租赁期满后，合同即终止，乙方须将租赁物退还甲方；乙方不得经营与台湾休闲美食无关的项目，如有转租行为或改变经营内容，必须事先征得甲方书面同意方可实施，否则合同将视为自动解约无效；合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得私自建造、改造、改变租赁物结构、消防、水电等设施，不得拆除租赁物的附属物，乙方如违反本条规定，甲方有权责令乙方停工、整改和恢复原样；乙方对租赁物改建之前，必须将改建方案报甲方备案；租赁期内，乙方所用水、暖、电、通讯、环卫、日常修缮、绿化等由乙方统一管理，费用由乙方承担；如甲方因乙方违约依法解除合同，乙方投入的装修无任何赔偿或补偿；合同解除终止或期满终止，乙方应于终止之日起1个月内交还租赁物，如逾期不交还，应按年租金的4倍计算占用房屋期间的使用费；乙方逾期支付租赁费超过10天，从逾期支付租赁费用的第11天起，乙方应每日按欠缴费用总额的万分之五向甲方支付滞纳金。庭审中，原告表示，合同约定租期自2015年8月1日至2018年7月31日，扣除装修期及免租期，被告未支付任何租金，结欠67905元；根据合同约定，被告应按季度支付租金，最后一期租金付款时间为2018年5月10日，主张从2018年5月11日起算违约金；租期届满，未返还租赁物，占有使用费按年租金4倍计算，其调整为按1.3倍计算至实际腾退之日。原告另提供情况说明、现场照片，明确水杉岛即为静林岛，现场竖立“台湾美食区（静林岛）”、“黄金传说”的标志；所出租的木屋无建造审批手续，原作为景观设施使用，后期变更具体用途，其于2015年6月将全部租赁物交付给被告。就此，被告对租赁合同、情况说明、现场照片均无异议，表示承租时，该区域名为静林岛，原告于2015年6月向其交付木屋、售货亭，其进行装修、扩建后于2016年8月对外营业。为证明合同履行情况，被告提供以下证据：1、照片，可以看出现场有个临水木屋，与木栈道相连，木屋旁有部分搭建设施，地板及护栏有所损坏。被告称，其对木屋予以扩建，用作厨房、包厢，后客人减少，门票成本增加，其于2019年6月停止经营；扩建时，其已向原告说明地方不够用，原告同意其自行扩建，但无相关书面材料；租赁物内存放着桌椅板凳、厨房设施等，其有时前去查看，售货亭一个在主干道旁边，一个在木屋前面，实际均未使用，原告向其出租用于参加园内活动使用，但水八仙生态文化园未组织过活动，售货亭仍停放在原址。2、转账凭证，显示被告于2016年8月至12月，多次向戴某某付款，部分款项记载为工程款，共计71000元。被告表示，2016年9月，其找来戴某某的施工队进行扩建，并修理下水道，支出相应价款。3、水八仙景区入园单，团队名称多写为黄金传说，并标注人数、门票、金额等，其中2019年5月1日入园单5份，共51人；2019年5月11日入园单2份，共10人；2019年5月12日入园单1份，有3人。被告称，仅为部分入园单，前来吃饭的客人入园时，每人要向水八仙公司支付20元，水八仙公司提供入园单，客人就餐后，其在消费金额中扣减门票费用，并拿回入园单；2019年5月生意尚可，后来客流量逐渐减少。对上述证据，原告表示，照片无异议，但租赁物损坏部分是被告经营过程中不当使用所致，租赁物的日常修缮由被告负责；被告向戴某某支付款项的材料与本案无关；入园单真实性无异议，均由水八仙公司出具，水八仙公司向游客收取门票，再由被告在餐费中扣除，是被告招揽生意的手段，不能成为拒付租金的理由；被告所称装修及扩建部分，未进行反诉，不应一并处理。另，就租赁合同效力，原告认为，木屋虽无建造审批手续，但该合同已实际履行，应当有效，即便合同无效，不影响违约金条款的适用。被告则称，该合同属于格式化内容，其并未仔细查看，应当无效，违约金明显过高，应予调低，且原告同样存在违约行为。以上事实，由原告提供的施工合同、租赁合同、现场照片，被告提供的照片、付款凭证、入园单及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，从查明情况看，可以确定原告未经审批建造景观木屋、栈道等设施，并将木屋、售货亭一并出租给被告使用，由被告经营餐饮。该木屋未取得建设规划许可，双方以此签订的租赁合同应当无效。合同无效后，被告因该合同取得的财产，应予以返还。售货亭为租赁合同的附属物，不影响该合同效力。即便售货亭的出租行为有效，合同约定的租赁期限已届满，被告仍应返还租赁物。原告要求被告腾退并返还租用的木屋、售货亭，合法有据，予以支持。租赁合同无效，原告有权参照合同约定的租金标准要求被告支付占有使用费。合同对木屋、售货亭的租金未予区分，统一确定为年租金30180元。原告按此主张计算至2018年7月31日的占有使用费67905元，符合法律规定，应予支持。租赁合同虽约定逾期支付租金的违约金，但因合同无效，该违约条款亦不产生法律效力。原告以此要求被告承担违约责任，于法无据。至于占有使用费，被告明确租赁物仍由其占用，并未返还给原告，其应当支付计算至实际腾退返还之日的占有使用费。合同约定的逾期交还租赁物，按年租金4倍计算占有使用费，原告虽调整为1.3倍，但该条款仍是违约责任的体现，不予采纳。占有使用费应按合同约定的租金标准即年租金30180元计算。被告表示，原告承诺客人无需购买门票，并可驾车入园，且自行扩建部分已取得原告同意，但未提供相关证据，难以采信。被告基于自身需要进行装修、扩建，合同到期后要求原告赔偿相应成本，缺乏依据。从入园单看，被告于2019年5月仍在正常经营，但其表示2019年6月停止营业，无法确定与原告有关。被告以此拒付占有使用费，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告邓如辰于本判决生效之日起三十日内腾退苏州市水八仙生态文化园内静林岛150.90㎡木屋及两个售货亭，并将上述租赁物返还给原告苏州澄湖现代科技生态农业发展有限责任公司。二、被告邓如辰于本判决生效之日起十日内支付原告苏州澄湖现代科技生态农业发展有限责任公司占有使用费人民币67905元以及按年租金人民币30180元，自2018年8月1日起计算至实际腾退之日的占有使用费。三、驳回原告苏州澄湖现代科技生态农业发展有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1563元，由原告苏州澄湖现代科技生态农业发展有限责任公司负担321元，被告邓如辰负担1242元（其中原告预交的案件受理费1242元，本院予以退还，该款项由被告直接缴纳至本院，拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王辉二〇二〇年四月八日书记员  孔宇