福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终383号 上诉人（原审被告）：柯其尧，男，1972年12月27日出生，汉族，户籍所在地建瓯市，现住建瓯市。 被上诉人（原审原告）：建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心，住所地建瓯市玉山镇政府院内。 法定代表人：吴云生，主任。 委托诉讼代理人：张翯琦，福建建达律师事务所律师。 上诉人柯其尧因与被上诉人建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心（以下简称玉山镇规划建设中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（2019）闽0783民初2495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人柯其尧，被上诉人玉山镇规划建设中心的委托诉讼代理人张翯琦参加诉讼。本案现已审理终结。 柯其尧上诉请求：1.判决柯其尧与建瓯市玉山镇经济联合委员会（后并入玉山镇规划建设中心，以下简称玉山镇经联委）于2015年9月10日所签订的合同无效；2.撤销一审判决第二项即柯其尧向玉山镇规划建设中心支付2018年12月9日前的逾期占用费8000元。事实和理由：一、玉山镇经联委没有取得租赁房屋建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。所以就该房屋形成的所有租赁合同均为无效合同。二、涉案合同系采用格式条款订立，第六条显失公平，为霸王条款。涉案合同因含该条款应视为无效。三、玉山镇经联委与柯其尧签订合同于2015年9月10日，但却约定租期为2015年3月1日至2017年2月28日，该约定不合理。四、合同到期后，柯其尧因与玉山镇经联委协商续租无果，遂停止了经营行为，并于半年后搬移了对本人有用的财产。一审判决确定由柯其尧承担场所占用费不合理。 玉山镇规划建设中心辩称：一、柯其尧未在法定期限内针对一审判决第一项“返还租赁房屋”提出上诉，故“返还租赁房屋”系双方共同认可的判项，请二审判决予以维持。二、柯其尧要求确认“2015年9月10日签订的《店面租赁合同》无效”，没有事实与法律依据。玉山镇人民政府已依法取得涉案房屋所有权证（瓯房权证字第××号），故玉山镇规划建设中心无须提供建设工程规划许可证，便可证明该房产系属合法建筑。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《房屋租赁合同司法解释》第十八条可知，即使合同被认定无效，柯其尧的腾房义务也不能得以免除。三、柯其尧要求撤销一审判决第二项中的“按每日25.2元的标准支付从2018年12月10日起至实际清退返还租赁房屋之日的逾期占用费”，没有事实与法律依据。首先，对一审判决第二项该部分内容，柯其尧未在法定期限内提出上诉，即双方共同予以认可，请二审判决予以维持。其次，租赁期限届满后至今，柯其尧未返还涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《房屋租赁合同司法解释》第五条第一款可知，柯其尧应至少按照房屋租金标准来支付逾期返还房屋的占有使用费。再次，根据玉山镇规划建设中心一审提交的《通知书》可知，柯其尧对其于2017年2月28日至2018年12月6日期间，逾期使用涉案店面的事实予以认可；玉山镇经联委已多次要求柯其尧腾退房屋，但其不予配合；第三，柯其尧在一审庭审中陈述，其至今仍持有涉案房屋的钥匙，屋内有部分物品尚未腾出。四、关于柯其尧主张玉山镇规划建设中心应当为合同无效对其进补偿的问题。第一，“是否补偿”与“是否腾房”是两个完全不同的概念，柯其尧如认为玉山镇规划建设中心应对其进行补偿，也应在主动腾退房屋后，另行协商或起诉，而不应拒不返还房屋；第二，双方在《店面租赁合同》签订时已就所有条款进行协商，柯其尧于一审答辩意见中也自认了该事实；第三，根据《房屋租赁合同司法解释》第十二条的规定，《店面租赁合同》第六条之约定并不会导致权利义务的失衡。综上所述，柯其尧的上诉请求无事实与法律依据，应依法予以驳回。 玉山镇规划建设中心向一审法院起诉请求：判令1.柯其尧向玉山镇规划建设中心返还其出租的玉山镇经联委综合楼二楼的房屋；2.柯其尧按每月767元的标准向玉山镇规划建设中心支付自2017年3月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。 一审法院认定事实：涉案租赁房屋坐落于建瓯市，房屋所有权人为建瓯市人民政府，原为玉山镇经联委的办公场所，由建瓯市玉山镇人民政府授权玉山镇经联委使用、管理和收益。后机构改革中，玉山镇经联委并入玉山镇规划建设中心。2015年9月10日，玉山镇经联委为甲方与柯其尧为乙方签订了一份《店面租赁合同》。合同约定，由玉山镇经联委将“经联委综合楼二楼”出租给柯其尧经营使用，租赁期限为二年，从2015年3月1日至2017年2月28日；每年租金为9200元；合同第六条约定：“租赁期间，乙方如需装修在不影响整体结构和外观的前提下，必须征得甲方同意后方可进行，所需各种费用由乙方自付，租赁期满装修部分不得拆除，甲方无偿收回。”合同第六条约定：租赁期限届满后，承租方必须将店面、房间完整无损交还出租房。合同还约定了其他事项。租赁期限内，双方依约履行。租赁期限届满后，柯其尧因对合同第六条的约定有异议，要求出租方对其装饰装修的费用给予补偿，双方发生争议。柯其尧未主动清退交付租赁的房屋，但已停止经营活动。2018年12月6日，玉山镇经联委向柯其尧发出通知，要求柯其尧于2018年12月9日前将租赁的房屋腾退交还。柯其尧至今未履行。 另查明：2012年2月23日，玉山镇经联委与案外人王星富订立《店面租赁合同》，合同约定，由玉山镇经联委将涉案房屋租赁给王星富，租赁期限为三年，即从2012年3月1日至2015年2月28日；租金为每年8000元。合同其他条款与上述与柯其尧签订的《店面租赁合同》一致。据柯其尧称，2013年3月之后，王星富已将涉案房屋转租给柯其尧。 一审法院认为，玉山镇经联委与柯其尧签订的《店面租赁合同》，当事人意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，为有效合同。玉山镇村镇规划建设服务中心已经提供了租赁房屋的所有权证，租赁房屋为合法建筑，无需再提供建设工程规划许可证。据柯其尧自认，其在2013年3月时即从王星富处转租涉案房屋，对原租赁合同的权利义务内容应已知晓。在其本人与玉山镇经联委订立《店面租赁合同》时，已经对合同的第六条提出异议，亦说明其对该条款的内容已经知晓，但最后仍然签订了合同。《房屋租赁合同司法解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。根据该规定，《店面租赁合同》第六条的约定，并未加重承租人的责任，或排除其主要权利。因此，不能适用合同法关于格式条款的相关规定。柯其尧主张《店面租赁合同》无效的理由不能成立，不予采纳。《店面租赁合同》约定的租赁期限届满后，柯其尧未按合同约定和法律规定退还租赁的房屋，构成违约，依法应当继续履行义务，并承担违约责任，赔偿相应的损失。对于租赁期限届满后柯其尧占用租赁房屋的占用费损失，由于柯其尧未再继续经营，玉山镇经联委也未及时主张权利，放任损失扩大，对该期间的损失，双方均有责任。自通知发出后柯其尧仍占用期间，应按照租赁合同约定的租金标准赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、柯其尧应于判决生效之日起三日内向建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心清退返还租赁的房屋（坐落于建瓯市的原“经联委综合楼二楼”）；二、柯其尧应于判决生效之日起三日内向建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心支付2018年12月9日前的逾期占用费8000元，并按每日25.2元的标准支付从2018年12月10起至实际清退返还租赁房屋之日的逾期占用费；三、驳回建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心镇的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 柯其尧于二审中提交一份证据即玉山镇经联委送达给王星富的腾房通知，用于证明玉山镇经联委在2015年3月11日要求原承租者王星富于2015年4月10日前退出所租房屋，说明该期间柯其尧并未租用涉案房屋，柯其尧实际承租期间应自2015年9月10日合同签订之日开始计算，故玉山镇经联委应退还柯其尧多支付的2015年3月1日至2015年9月9日期间租金4763元，同时也证明合同应被认定为无效。玉山镇规划建设中心经质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。就柯其尧提交的该份证据，本院认为，根据柯其尧的自认，2013年3月之后，王星富已将涉案房屋转租给柯其尧，玉山镇经联委发出腾房通知的对象虽为王星富，但实际负有腾房义务的人应当为柯其尧。柯其尧自王星富处转租涉案房屋后，与玉山镇经联委于2015年9月10日签订了《店面租赁合同》，因此该份证据不能成为认定合同无效的依据，本院不予采信。 玉山镇规划建设中心于二审中提交一组证据，即建瓯市玉山镇文体服务中心出具的《检查记录》及建瓯市公安局出具的《行政处罚决定书》各一份，用于证明租赁期限届满后，柯其尧继续占用涉案房屋进行经营。柯其尧经质证认为：《检查记录》其并不知情；其系出于帮助公安机关完成任务之目的在《行政处罚决定书》上签名，事实上该决定书只具有应付上级检查的用途，根本没有法律效力。就该组证据，本院认为，均真实、合法，能够证明柯其尧于合同约定租赁期限届满后继续利用涉案房屋开展经营的事实，本院予以采信。 对一审法院认定的事实，柯其尧对一审认定的“2018年12月6日，玉山镇经联委向柯其尧发出通知，要求柯其尧于2018年12月9日前将租赁的房屋腾退交还。柯其尧至今未履行”提出异议，认为合同约定租赁期限届满后，其未继续占用租赁房屋。本院认为，柯其尧提出的该项异议，与其陈述和在案的证据相互矛盾，柯其尧亦未举证证明其在租赁期限届满后已返还房屋，故不予采纳。 对一审法院认定的事实，玉山镇规划建设中心提出异议：1.一审认定“租赁期限届满后，承租方必须将店面、房间完整无损交还出租方”来自《店面租赁合同》第九条有误，应为合同第六条；2.一审认定“柯其尧未主动清退交付租赁的房屋，但已停止经营活动”有误，租赁期限届满后柯其尧仍利用租赁房屋进行经营。就玉山镇规划建设中心提出的第一项异议，经查为笔误，本院直接予以纠正。玉山镇规划建设中心提出的第二项异议，有《检查记录》及《行政处罚决定书》予以证明，本院予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2018年6月22日，建瓯市玉山镇“打黄扫非”办公室到以涉讼房屋为经营场所的玉山网吧进行检查；2018年7月20日，建瓯市公安局因以涉讼房屋为经营场所的建瓯市世纪风网吧擅自于2018年6月间让未成年人进入网吧上网，向建瓯市世纪风网吧发出《行政处罚决定书》，责令其停业整顿1个月，柯其尧在《行政处罚决定书》上签名。 本院认为，本案二审中的争议焦点问题为：一、《店面租赁合同》的效力；二、柯其尧是否应当对涉讼店面承担逾期占用费。 一、关于《店面租赁合同》的效力问题 玉山镇人民政府就租赁房屋已办理了物权登记，其作为所有权人授权玉山镇经联委对该房屋行使占有、处分、收益的权利，玉山镇经联委因此获得将房屋出租他人使用的权利，其与柯其尧签订的《店面租赁合同》主体适格、内容合法，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。柯其尧主张因出租人未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证而建设涉讼房屋，《店面租赁合同》属无效合同，与本案已查明的涉案房屋属取得物权登记之合法建筑不符，不能成立。柯其尧又主张《店面租赁合同》第六条为格式条款，侵犯了其利益。但该条款系双方对租赁期限届满后装修装饰物归属作出的约定，符合《房屋租赁合同司法解释》第十条关于双方可对租赁期间届满后如何处理装修装饰物作出约定的精神，柯其尧亦未能举证证明缔约时《店面租赁合同》包含该条款非出于其自愿，或该条款的约定将构成对其合法权益的侵害。综上，柯其尧关于《店面租赁合同》无效之主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 二、关于柯其尧是否应当对涉讼店面承担逾期占用费的问题 《店面租赁合同》约定的租赁期间届满后，柯其尧负有按时返还租赁房屋的义务。但根据本案已查明的事实，租赁期间届满后，柯其尧并未履行腾退房屋、交还钥匙等返还房屋义务，仍继续利用租赁房屋开展经营活动。柯其尧关于其于租赁期间届满之日起半年内即腾退房屋之上诉主张，与建瓯市公安局于2018年7月20日对柯其尧所经营的建瓯市世纪风网吧施与行政处罚，及玉山镇规划建设中心于2018年12月6日向柯其尧发出腾房通知，柯其尧予以签收且其时未对此提出质疑等事实不符。柯其尧在本案中关于腾房的事实陈述均有违诚实信用原则，加之柯其尧于本案中自始未能提交充分证据证明其已返还租赁房屋。故一审判决认定柯其尧应支付租赁期间届满后继续占有使用租赁房屋之费用，并依据玉山镇规划建设中心未能及时主张权利之事实由其自行承担部分损失，已经综合考虑了双方在本案中的责任和利益，于柯其尧并未有失公平，本院予以维持。 综上，柯其尧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元,由上诉人柯其尧负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年四月二十八日 法官助理王银春 书记员薛景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。