四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初39号 原告：龙云川，男，生于1975年，汉族，高中文化，中铁一局职工，户籍地陕西省安康市汉滨区，现住四川省巴中市巴州区。 原告暨原告龙云川的委托诉讼代理人（特别授权）：许琼华（系原告龙云川之妻），女，生于1972年，汉族，初中文化，居民，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 被告：巴中市欣立房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市巴州区回风路120号北宸天骄15号楼。 法定代表人：曾知，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：阳继烈，女，生于1967年，汉族，大专文化，该公司办公室主任，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：董海军，四川律生和律师事务所律师。 原告龙云川、许琼华诉被告巴中市欣立房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曾晓芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告暨原告龙云川的委托诉讼代理人许琼华，被告巴中市欣立房地产开发有限公司的委托诉讼代理人阳继烈、董海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.被告严格履行合同，立即按约交付房屋；2.被告支付逾期交房的违约金3534.34元；3.被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：原、被告双方于2017年12月10日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：巴中市巴州区回风路120号X栋X楼X号，总购房价款408449元，被告应在2019年10月31日前向原告交付案涉房屋。被告于2019年10月25日出具全体业主书，提出四点理由延期至2019年12月9日交付该商品房。原告认为被告是在故意找理由拖延交房，因此被告应支付原告40天违约金1429.5元，加之原告买房按揭两个月利息款2104.84元，合计3534.34元。该诉求日期从2019年10月31日至2019年12月9日，如被告继续逾期交房，另行起诉。综上所述，为维护原告合法权益，现诉至法院。 被告辩称：一是，欣立房产公司在2019年12月9日前已具备交房条件。1、案涉房屋在2019年12月9日前已具备法律法规规定的使用条件。《建筑法》《合同法》等均规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。案涉房屋在2019年12月5日经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位五方主体竣工验收合格，具备使用条件。2、案涉房屋在2019年12月9日前已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件。《商品房买卖合同》第十五条约定商品房交付给买受人应符合下列条件：该商品房已取得房屋面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。《四川省商品房买卖合同》补充协议第六条约定：该商品房已经竣工验收合格和有资质的测绘机构出县实测报告书作为房屋交付使用的必要条件。案涉房屋的《房屋面积实测报告书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》在2019年12月9日前都已全部备齐，具备交付条件。 二是，欣立房产公司没有违约，不应向被答辩人支付违约金。欣立房产公司在案涉房产的开发建设中遇到了一些无法预料，亦无法避免的客观因素，一是我们国家近几年实施的环保政策，也就是《告全体业主书》中所称“蓝天保卫战”，环保部门随时通知停工，又不出具任何书面依据；二是2019年降雨量异常，降雨天数远超过去几年；三是回风北路的规划调整等都严重影响了施工进度，致欣立房产公司客观上不能再按期交房。上述客观原因都属于《商品房买卖合同》及其补充协议约定的需要延期交房且不需承担造约责任的情形。欣立房产公司于2019年10月25日向包括被答辩人在内的购房户发出了告知书，及时履行了告知义务。故欣立房产公司不存在违约问题，自然不应该支付违约金。 三是，假如欣立房产公司存在违约情形，按《商品房买卖合同》约定标准计算违约金为152.75元，因欣立房产公司延期交房未给被答辩人造成任何实际损失，欣立房产公司请求法院对违约金数额进行调减。1、按照《商品房买卖合同》第十九条第二款之约定，违约金的计算方式为：“出卖人自逾期之日起按中国人民银行同期活期存款基准利率向买受人支付违约金。”2、案涉房屋一般都是购房户购买的改善型住房，按照《商品房买卖合同》的交房约定时间，欣立房产公司延期交房39天，实际上没有给包括本案被答辩人在内的购房户造成任何损失。依据“《合同法》第一百一十四条【违约金】约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求子以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，欣立房产公司请求人民法院对违约金数额进行调减。 四是，被答辩人要求欣立房产公司承担房屋按揭贷款利息无事实和法律依据。首先，《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任进行了明确约定，按揭贷款利息不属于双方约定的违约金的范畴。其次，被答辩人可以按揭购房，也可以全款购房。在购房户选择按揭购房的情况下，支付购房款及利息属于买受人的应尽义务，即无论欣立房产公司是否逾期交房，买受人都需要自行支付按揭贷款及利息。欣立房产公司在2019年12月9日前就已经具备了房屋交付条件，也通知了包括被答辩人在内的买受人接房；欣立房产公司因客观原因延期交房履行了告知义务，没有违约，不应承担违约责任；假如欣立房产违约，违约金也应该按照合同约定标准计算，且因没有给买受人造成损失，应予调减。 综上，请人民法院依法驳回被答辩人的诉请。 经审理查明：原、被告双方就位于巴中市巴州区的房屋于2017年12月10日签约备案《商品房买卖合同》，约定：建筑面积91.59㎡，总价408449元。 同时约定：1.商品房交付时已取得房屋面积实测报告书，并需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。同时，基础设施设备和相关公共设施亦应达到交付使用条件。 2.出卖人在2019年10月31日前向买受人交付商品房。有下列原因之一需要延期交付商品房的，出卖人书面通知买受人：不可抗力；由于政府原因导致基础设施、公共设施无法在规定的日期内达到使用条件的。买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。 3.除不可抗力外，出卖人未按约定的时间向买受人交付商品房的，出卖人自逾期之日起按中国人民银行同期活期存款基准利率向买受人支付违约金。 补充协议约定：1.经买卖双方协商一致同意按商品房已经取得竣工验收合格证明和有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书作为房屋交付使用应具备必要条件执行。 2.如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付且不承担违约责任，一、不可抗力的约定如下，如有不可抗力因素发生，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任；1.人力不可预见、不可避免、不可抗拒的自然灾害和事件（地震、台风、洪水、海啸、火灾、冰雹等）；2.为遵守、配合、执行政府的法规、政策的变化或政府部门有关机构的行为而引起的延误；3.社会异常偶发事件（罢工、骚乱、戒严、交通管制、法定××、重大流行性××）；4.其他非出卖方所能控制的因素等。二、非出卖人所能控制的因素，包括但不限于：受政策、政府职能部门有关规定、其它行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响而导致的原因。 上述合同签订后，原告按约定缴纳房款408449元，并于2019年12月23日接收案涉房屋。2019年10月25日，被告出具《告全体业主书》，告知业主交房时间确定为2019年12月9日。2019年12月24日，被告在报纸上刊登交房公告。庭审中，被告就《告全体业主书》中的四项因素仅提供了巴中市气象信息中心出具的2016年-2019年6月1日-10月31日逐日降水量统计表。 目前，被告仅提供了建设、施工、设计、勘察、监理五家单位共同对涉诉房屋所属楼栋出具的《竣工验收报告》；未提供规划、环保、消防等验收证明文件。同时，中国人民银行2015年10月24日更新的《金融机构人民币存款基准利率调整表》载明活期存款利率为年利率0.35%。 原、被告因上述房屋交付等问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份信息，商品房买卖合同，补充协议等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，合同双方均应按约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告按约定交付房屋的问题。原告已接收案涉房屋，故其要求被告再次交付房屋的诉请本院不予支持。 关于原告主张逾期交房违约金的问题。被告所辩称的降雨问题属于自然现象，当降雨达到一定雨量时虽会对施工进度造成一定影响，但亦属于正常的天气现象，是可以预见的；在一般降雨未形成灾害时不属于不可抗力，被告完全可以根据本地的气象记录，合理预计工期，故被告提供的降雨统计表不能作为其延期交房的免责事由，其辩称理由本院不予采信。同时，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议既约定了房屋的交付时间，又约定了房屋的交付条件。根据法律规定，建筑工程竣工经验收合格（即规划、环保、工程、消防均验收合格）后，方可交付使用;原、被告所签订的《商品房买卖合同》补充协议亦约定房屋交付条件是“取得竣工验收合格证”；而被告所提供的《竣工验收报告》并不等同于竣工验收合格证明，被告辩称房屋在其告知业主接房时已具备交付条件的理由，本院不予采信，其理应向原告承担逾期交房违约责任。 逾期交房违约金作为继续性债权的一种，其债权具有可分性，其主要特征是违约金随着违约行为的持续而增加。本案中，被告基于逾期交房违约行为应承担的违约责任可以日为单位独立形成债权，故原告对已发生的逾期交房违约金有权先行主张权利，即本院支持原告2019年10月31日至2019年12月9日期间的逾期违约金157元[408449元×0.35%÷365天×40天]，超出合同约定违约金计算标准的部分本院不予支持。原告诉称的按揭利息款属于其购房成本，原告将其按揭款利息列入违约金赔偿范围没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告巴中市欣立房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龙云川、许琼华支付2019年10月31日至2019年12月9日期间的逾期交房违约金157元； 二、驳回原告龙云川、许琼华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由被告巴中市欣立房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 曾晓芳 二〇二〇年四月三日 法官助理 刘 霞 书 记 员 赵 雯