陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书     （2020）陕01民终1496号   上诉人（原审被告、案外人）：白琳，女，1978年1月25日出生，汉族，住西安市莲湖区。   委托诉讼代理人：李宏钧，陕西稼轩律师事务所律师。   委托诉讼代理人：胡哲，陕西稼轩律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、申请执行人）：金广东，男，1974年1月10日出生，汉族，住浙江省东阳市。   委托诉讼代理人：李广钱，浙江德当律师事务所律师。   原审被告：（被执行人）：西安海星房地产综合开发有限公司，住所地西安市高新区。   法定代表人：荣海，该公司董事长。   委托诉讼代理人：沙丽娜，女，1970年2月7日出生，回族，西安海星房地产综合开发有限公司员工，住西安市雁塔区。   上诉人白琳因与被上诉人金广东、原审被告西安海星房地产综合开发有限公司（以下简称海星公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初3565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   白琳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金广东一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由金广东负担。事实与理由：1.一审对白琳提交（2012）西民二终字第01160号民事判决书及海星公司出具情况说明，但一审法院未予认定。一审法院认定事实错误，白琳一审提交证据足以证明涉案房屋未办理过户登记的原因、责任完全在于海星公司，并非白琳自身原因。前述判决书明确载明，2006年12月，案外人汪某某就包括涉案房屋在内的八套房屋与海星公司签订八份《商品房买卖合同》并在西安市房屋管理局登记备案，汪某某称因西安海星科技投资控股（集团）有限公司未按期还款，遂以上述八套房屋抵偿借款，发生汪某某与海星公司签订《商品房买卖合同事实》，迄今涉案房屋仍网签备案在汪某某名下，另据了解，汪某某本人已注销中国国籍，去向不明无法联系。一审庭审中白琳提交海星公司2010年2月8日出具的情况说明，海星公司亦承认因自身债务纠纷原因导致其无法为白琳办理过户手续，白琳不能将剩余购房款交清，直至在执行异议中白琳按照西安市雁塔区人民法院指令将涉案房屋余款全部汇入指定账户。西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113执异354号执行裁定书亦认为未交足房款非因白琳原因且白琳已按照法院指令将剩余房款交至指定账户，故裁定中止对涉案房屋的执行。因涉案房屋网签备案在汪某某名下无法办理过户手续，自2010年起，白琳多次寻找海星公司要求撤销汪某某登记备案，协助白琳办理过户手续，但海星公司均表示正在努力运作尽快解决，并告知不影响白琳对涉案房屋的使用，根据全国法院民商事审判工作会议纪要第127条，一审法院应认定本案白琳符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条规定情形。本案一审原告系申请执行人金广东，本案系申请执行人执行异议之诉，应当适用民诉法解释第三百一十三条规定，一审适用法律错误。本案中，金广东仅为普通债权人，其对海星公司享有普通债权，对涉案房屋并无任何优先权利，且金广东债权金额仅为400余万元，西安市雁塔区人民法院查封包括涉案房屋在内七套房屋，查封房屋价值远大于债权金额，海星公司尚有其他财产可供执行，白琳自2008年起占有涉案房屋，2009年签订《商品房买卖合同》并支付大部分房款，2010年被卷入海星公司与汪某某等诉讼，2016年7月涉案房屋被查封，2018年10月按照法院要求缴纳剩余放款，白琳已合法占有涉案房屋十年有余，对涉案房屋享有准物权，白琳在交易过程中并无过错，且在金广东执行一案中应执行法院要求将五十余万元剩余放款交至法院账户，但一审却判决继续执行涉案房屋，白琳的权益未受到保护，本案中白琳的利益应受到法律优先保护。   金广东提交书面答辩意见称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，一审判决符合法律规定。白琳未提交证据证明未能办理过户手续非因其自身原因，2011年5月28日金广东申请执行海星公司，为规避执行，白琳交付多笔房款并未转入海星公司账号而是转入海星公司指定的其他多个账户，白琳配合海星公司逃避强制执行存有明显过错。多年来，海星公司一房多卖、拒不执行，严重侵害金广东合法权益。   海星公司述称，其同意白琳的上诉意见。   金广东一审诉讼请求：1．撤销（2018）陕0113执异354号执行裁定书；2．判令对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋许可执行；3．本案诉讼费由白琳、海星公司负担。   一审法院认定事实：金广东与海星公司商品房买卖合同纠纷一案，经西安市雁塔区人民法院依法审理后，于2010年12月2日依法作出（2010）雁民初字第2229号民事判决，判决如下：一、撤销原、被告签订的海星城市广场1幢1单元11201号和海星城市广场1幢1单元11301号房屋的《商品房买卖合同》；二、被告西安海星房地产综合开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告金广东海星 城市广场1幢1单元11201号购房款1661688元，海星城市广场1幢1单元11301号购房款1684767元，并支付原告金广东利息（按中国人民银行同期贷款利率×3346455元×自2008年1月18日计至2010年7月15日）；三、被告西安海星房地产综合开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告金广东赔偿金3346455元。海星公司不服，上诉至西安市中级人民法院，经审理后，于2011年5月16日依法作出（2011）西民二终字第00899号民事判决，驳回上诉，维持原判。后金广东向西安市雁塔区人民法院申请强制执行，西安市雁塔区人民法院于2011年8月5日依法作出（2011）雁民执字第1378号执行裁定，裁定如下：一、冻结、扣划被执行人西安海星房地产综合开发有限公司在银行或其他金融机构存款4417674.72元人民币；二、提取被执行人西安海星房地产综合开发有限公司的资金收入4417674.72元人民币；三、查封（扣押）被执行人西安海星房地产综合开发有限公司价值相当于4417674.72元人民币的财产（以查封、扣押清单为准）。采取以上措施应在被执行人履行4417674.72元人民币范围内实施。2016年7月11日西安市雁塔区人民法院向西安市住房保障和房屋管理局作出（2011）雁民执字第01378号协助执行通知书，要求其协助执行以下事项：查封被执行人西安海星房地产综合开发有限公司名下的位于西安市高新区XX路XX广场XX楼XX室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-10601）；1111室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11111）；1302室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11302）；1702室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11702）；1703室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11703）房产。查封被执行人西安海星房地产综合开发有限公司名下的位于西安市高新区XX路XX广场XX楼XX室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11001）；1301室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11301）；1501室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11501）；1701室（房产证号：107XXXXXXX-25-1-1-11701）；2008室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12008）2301室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12301）2308室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12308）；2401室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12401）；2501室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12501）；2701室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12701）房产。查封期限为该查封措施生效之日起三年，查封期间任何人不得擅自处分上述财产。在执行过程中白琳向西安市雁塔区人民法院提出执行异议，西安市雁塔区人民法院审查后于2018年12月3日作出（2018）陕0113执异354号执行裁定，裁定中止对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋的执行。金广东于2019年1月17日收到（2018）陕0113执异354号执行裁定，于2019年1月21日向本院提起申请执行人执行异议之诉。2008年2月19日（甲方）海星公司与（乙方）白琳签订《海星城市广场租购合同》，约定乙方租购甲方位于西安市高新区XX路XX号XX广场XX座XX层XX室（建筑面积：225.67㎡），租购期限自2008年2月19日至2009年8月19日止。合同5.1条约定，本合同签订时，乙方应一次性向甲方交纳相当于六个月租金的保证金67704元。合同6.1条约定，本合同租购期限内，乙方有权购买该房屋，并在合同租购期限届满前三个月向甲方提出购买要求时，双方应于30日内另行签订《商品房买卖合同》，购买价格按照本合同签订时的价格体系5580元/㎡执行，在《商品房买卖合同》签订之前乙方已实际交纳的租金及保证金（不包括物业服务费及其他费用）无息充作首期购房款。合同签订当日，海星公司将案涉房屋交付白琳使用。2009年9月18日,海星公司与白琳签订《商品房买卖合同》，约定白琳出资购买上述房屋，单价为5580元/㎡，总房款为1259239元。双方约定分期付款：合同签订之日已付270810元整；余款988429元，2009年10月-2010年2月每月付款160000元，2010年3月付款188429元。白琳于2007年10月16日向海星公司刷卡支付购房定金135408元。2008年8月12日，白琳现金向海星公司支付购房保证金67701元。2009年3月14日，白琳现金向海星公司支付购房保证金67701元。2009年10月19日，白琳通过民生银行向海星公司转账支付购房款160000元。2009年11月10日，海星公司向白琳出具《委托收款书》，载明“我公司现委托北京中安瑞驰投资有限公司代收房款。如需打款请打入以下账号：全称为北京中安瑞驰投资有限公司，账号为XXXXXXXXXXXXX9353，开户银行为光大银行友谊路支行。”2009年11月20日，白琳通过中国民生银行向北京中安瑞驰投资有限公司XXXXXXXXXXXXX9353账户转账160000元，2009年12月24日再次向北京中安瑞驰投资有限公司XXXXXXXXXXXXX9353转账160000元，白琳共计向海星公司支付购房款750810元。2018年10月31日，白琳将剩余房款508429元支付至西安市雁塔区人民法院执行账户。一审庭审中，白琳提交了其向海星公司支付购房款的收款收据、银行转账凭证，以证明其于2009年9月18日即实际购买了案涉房屋。同时，提交其交纳物业费的转账凭证及收费票据，以证明其自2008年2月19日基于租购合同关系即已实际占有使用案涉房屋。   一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”即本案要审查的重点为申请执行人即金广东的利益和案外人即本案被告白琳的利益，哪一方的利益更应被法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”白琳提交证明可以查明，其在2016年7月11日案涉房屋被查封前，已于2009年9月18日与海星公司签订《商品房买卖合同》，于2008年2月19日实际占有使用案涉房屋，并且已付清全部房款，但其未提交证据证明非因其自身原因未办理过户，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对于白琳的上述辩称意见，依法不予采信。因此，对于金广东要求撤销（2018）陕0113执异354号执行裁定书并许可对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋进行执行的请求，依法应予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：准许执行位于西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋。案件受理费100元，由白琳、西安海星房地产综合开发有限公司各承担50元。因金广东已预交，由白琳、西安海星房地产综合开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付给金广东。   二审经询，当事人对一审已查明事实无异议，本院对一审查明事实予以确认。另查明，汪某某与海星公司、西安海星科技投资控股（集团）有限公司、白琳商品房买卖合同纠纷一案，西安市中级人民法院于2012年4月12日作出（2012）西民二终字第01160号民事判决，根据该案认定事实，2006年12月30日，汪某某与海星地产公司签订八份《商品房买卖合同》，其中编号为0422630号合同约定汪某某购买涉案房屋，且该《商品房买卖合同》已在西安市房屋管理局登记备案。再查明，海星公司向一审法院出具提交情况说明称白琳2007年以租购方式购买涉案房屋，并于同年办理收房手续，因该房屋网签备案在他人名下未解除，目前尚未网签《商品房买卖合同》，后发现涉案房屋已被查封至今。   本院认为，本案审理的焦点为白琳就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，白琳主张其与海星公司之间就涉案房屋存在买卖合同关系，其对涉案房屋享有权利，并主张排除执行。经审查，白琳与海星公司于2009年9月18日签订《商品房买卖合同》，直至2016年7月11日西安市雁塔区人民法院查封涉案房屋，涉案房屋仍未过户登记至白琳名下，关于未办理过户登记的原因白琳与海星公司均称系因涉案房屋已网签备案至汪某某名下，对此白琳并无过错。二审经询白琳称与海星公司签订《商品房买卖合同》时对于涉案房屋的权利登记情况未予审查。同时，汪某某与海星公司、西安海星科技投资控股（集团）有限公司、白琳商品房买卖合同纠纷一案已查明涉案房屋网签备案在汪某某名下，白琳作为该案的当事人于2012年应已知晓其购买房屋网签备案在汪某某名下，至2016年因金广东申请强制执行海星公司涉案房屋被查封已逾四年，本案中白琳未能提交充分证据证实该期间其曾通过诉讼等途径积极消除登记障碍，故一审法院认为本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，认定白琳就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。综上所述，白琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费16133元（白琳已预交），由白琳负担16133元。   本判决为终审判决。      审判长   刘    琪   审判员   师    婷   审判员   秦燕燕        二Ｏ二Ｏ年四月十六日                           书记员   程   姣                     1