江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终5223号 上诉人（原审被告）：尹美林，女，1952年1月14日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：应天星（系尹美林之子），住南通市崇川区。 被上诉人（原审原告）：江苏省南通市崇川区任港街道南通港社区居民委员会，住所地南通市。 法定代表人：蔡洪祥，书记。 委托诉讼代理人：赵春燕，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范欣璐，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 上诉人尹美林因与被上诉人江苏省南通市崇川区任港街道南通港社区居民委员会（以下简称南通港社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尹美林上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：其未支付房租是因为南通港社区居委会未提供合法的商业房产证，致其无法取得消防、工商等合法手续，宾馆进入停业状态。其为宾馆的营业投入大量费用，现遭受巨大损失，因此无法缴纳房租。南通港社区居委会作为社会组织，不应以非法建筑谋取巨额商业利益。一审判决其支付租金及占有使用费无事实依据，严重侵害其合法权益。 南通港社区居委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 南通港社区居委会向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的租赁合同，尹美林立即向其返还南通市崇川区楼房；2.判令尹美林立即向其支付房屋租金至实际交付房屋之日止（暂计算至2018年9月4日为220979元）；3.判令尹美林向其支付逾期支付租金的滞纳金至租金实际给付完毕之日止（对应的滞纳金暂计算至2018年9月4日为24062.5元）；4.判令尹美林立即向其支付房屋使用期间的水电费至实际交付房屋之日止（暂结算至抄表日2018年8月20日为27792元）；5.诉讼费由尹美林承担。 一审法院认定事实：尹美林自2003年起租赁南通港社区居委会坐落于南通市崇川区房屋，并于2003年6月30日开设南通市崇川区美林招待所，类型为个体工商户。2014年3月28日，双方签订《房屋租赁合同》（编号：0001586）一份，约定租赁期限自2013年12月1日至2014年11月30日，年租金11万元，房屋用途为经营用房。上述合同到期后，双方于2014年12月10日重新签订《房屋租赁合同》（编号：0000055）一份，合同约定：1、尹美林继续租用南通港社区居委会案涉房屋，租赁期限自2014年12月1日至2015年11月30日，年租金11万元，在每年十一月三十日以现金方式支付；2、尹美林延付租金累计达三个月或未按约定支付水电费、物业服务费等费用，经南通港社区居委会催告后在宽限期之内仍未支付的，南通港社区居委会有权解除合同，收回出租房屋；3、尹美林逾期交付租金的，每逾期一日，南通港社区居委会有权按到期应付租金的万分之五向尹美林加收滞纳金；4、尹美林未按约定返还房屋的，每逾期一日应按照原日租金的三倍向南通港社区居委会支付违约金，南通港社区居委会有权要求尹美林赔偿因其逾期返还房屋而造成的损失。租赁期届满后，尹美林继续使用案涉房屋，南通港社区居委会未提出异议。 2017年10月26日，尹美林向南通港社区居委会出具承诺书一份，其上载明：“欠村里房租于2017十月二七日下午五点之前交村帐户，如不交停水停电，后果自负。”一审审理过程中，双方确认，尹美林房屋租金付至2016年8月30日，2016年9月1日之后的租金再未支付。案涉租赁房屋由尹美林实际占有控制。南通港社区居委会另提供了2017年1月10日南通港社区水电费专用收据及截止2018年8月20日的水表、电表现场照片，用以证明尹美林欠缴水电费，其上载明：三楼电表本月抄见数207548，电表读数219267；四楼电表本月抄见数131800，电表读数136955；三楼水表本月抄见数6840，水表读数8147；四楼水表本月抄见数68，水表读数174。双方确认系按照水费4元、电费1.1元的单价收取，尹美林亦对南通港社区居委会提供的专用收据及水表、电表现场照片上载明的读数予以认可，但主张南通港社区居委会对单价没有进行告知，且该价格与供电公司、自来水公司收取的价格存在价差。 另查明，案涉房屋于2000年12月15日取得崇政房（企）字第0129号村镇房屋所有权证，所有权人为南通市崇川区南通港经济实业公司，该公司亦于2018年10月10日出具情况说明一份，其上载明：“本公司名下位于南通市崇川区外环西路73号崇川楼的房屋一直委托我公司投资人江苏省南通市崇川区任港街道南通港社区居民委员会管理，其对外出租的行为我公司知情并认可。”尹美林开设的南通市崇川区美林招待所最近一次核准日期为2019年6月29日，登记状态为存续。 一审法院认为，南通港社区居委会对外出租案涉房屋系经房屋所有权人知情并认可，故南通港社区居委会享有对案涉房屋的出租、收益等权利。南通港社区居委会与尹美林签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。租赁期间届满后，尹美林继续使用租赁物，南通港社区居委会亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。尹美林长期拖欠租金，构成违约，应当按照约定的期限支付租金。尹美林抗辩称，因南通港社区居委会并未提供合法的商业房产证，致使其无法取得消防、工商等合法手续，致使宾馆无法经营。法院注意到，案涉合同中对房屋用途约定为经营用房，尹美林租赁案涉房屋开设招待所至今，现南通市崇川区美林招待所尚处于存续状态并于2019年6月29日通过核准，并未影响尹美林对租赁物的使用，至于尹美林主张其无法通过消防验收，属于其个人经营事项。南通港社区居委会已履行了其在租赁期间保持租赁物符合约定的用途之义务，且尹美林亦实际占有、使用案涉房屋至今，故对尹美林该抗辩意见，法院不予采纳。根据合同约定，尹美林延付租金累计达三个月的，南通港社区居委会有权解除合同，收回出租房屋。现合同约定的解除条件业已成就，南通港社区居委会有权要求解除合同并收回房屋。根据合同法规定，合同解除权为形成权，即当事人单方通知即可产生解除合同的法律效力，但并未排除当事人请求法院判决解除合同的权利，亦未将通知作为当事人起诉的前置程序。案涉合同中，双方亦未对此进行排除性或限定性的特别规定，故南通港社区居委会以诉讼的形式，要求解除合同并返还租赁房屋，于法有据，法院予以支持。尹美林占用案涉房屋至今，应当支付房屋租金及占有使用费，房屋占有使用费比照合同约定的年租金标准计收。 尹美林逾期缴纳租金，南通港社区居委会主张按照合同约定的标准要求尹美林承担滞纳金。根据法律规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，该滞纳金系属于当事人就迟延履行约定的违约金，未超过法定幅度，法院予以支持。南通港社区居委会同时主张对房屋占有使用费亦予以计算滞纳金，因房屋占有使用费系合同解除后比照合同约定的年租金标准计收，故缺少合同依据，法院不予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人有权要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月，故对南通港社区居委会要求尹美林赔偿六个月租金损失的请求，法院予以支持。 关于水电费，根据合同约定应当由尹美林支付。现尹美林对欠付的水、电度数予以认可，但对南通港社区居委会收取的单价不予认可。尹美林长期租用案涉房屋，在此期间南通港社区居委会按照水费4元、电费1.1元的单价予以计收，尹美林亦按此单价缴纳，可以认定双方已对此达成合意，且该标准亦未过分高于市场价，故对尹美林的该抗辩意见，法院不予采纳。根据双方确认的度数，按照水费4元、电费1.1元的标准，截止2018年8月20日，尹美林共计欠付水费5652元、电费18561.4元，合计24213.4元。南通港社区居委会要求尹美林支付水电费，合法有据，法院予以支持。同时法院注意到，南通港社区居委会在该项诉讼请求中用括号备注“暂结算至抄表日2018年8月20日”，因南通港社区居委会并未就2018年8月20日之后的水电度数进行举证，法院难以认定。若在该日期之后尹美林实际使用并产生相应水电费，南通港社区居委会可另行主张。 关于尹美林在答辩中提出其遭受巨大损失，并未举出相关证据，在一审审理过程中，尹美林陈述其保留反诉的权利，至法庭辩论终结时亦未提起反诉，故在本案中不予理涉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决：一、解除南通港社区居委会与尹美林于2014年12月10日签订的关于南通市崇川区《房屋租赁合同》，尹美林立即将上述房屋返还南通港社区居委会；二、尹美林于判决生效之日起十日内给付南通港社区居委会房屋租金及占有使用费（按11万元每年的标准，自2016年9月1日起计算至实际交还房屋之日止）；三、尹美林于判决生效之日起十日内向南通港社区居委会支付滞纳金（按每日万分之五，以27500元为基数自2015年12月1日起计算至实际给付之日止，以110000元为基数自2016年12月1日起计算至实际给付之日止，以110000元为基数自2017年12月1日起计算至实际给付之日止，以110000元为基数自2018年12月1日起计算至实际给付之日止；以91666.7元为基数自2019年11月1日起计算至实际给付之日止）；四、尹美林于判决生效之日起十日内赔偿南通港社区居委会六个月房屋空置费55000元；五、尹美林于判决生效之日起十日内给付南通港社区居委会水电费24213.4元；六、驳回南通港社区居委会的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6217.5元，由尹美林负担。 本院二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 另查明，尹美林的委托诉讼代理人在二审审理中陈述：其母亲（即尹美林）还在使用案涉房屋，宾馆目前处于停业状态。 本院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。南通港社区居委会将符合案涉合同约定用途（经营用房）的房屋交付给尹美林使用，尹美林亦实际占有使用案涉房屋开设南通市崇川区美林招待所至今，故尹美林应当按照合同约定给付租金。至于尹美林所称无法取得消防手续的问题，此系其开设宾馆理应自行解决的相关事项，且未影响其合同目的的实现。一审法院因此结合案涉合同约定，判令解除案涉房屋租赁合同，尹美林返还案涉房屋并支付租金及占有使用费、支付滞纳金等相关费用，并无不当。 综上所述，尹美林的上诉理由不能成立，应予驳回;一审判决查明基本事实清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6217.5元，由上诉人尹美林负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴勇军 审判员  顾晓威 审判员  刘彩霞 二〇二〇年四月二十九日 书记员  翟羽佳