吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1700号上诉人（原审被告）：刘庆林，男，1963年9月17日生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：张盛，吉林毅岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国进忠，男，1954年6月17日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：倪子君，吉林金可律师事务所律师。上诉人刘庆林因与被上诉人国进忠租赁合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国进忠向原审法院提出诉讼请求：一、解除国进忠与刘庆林于2016年11月9日签订的《市场租赁合同》；二、刘庆林立即将租赁物返还给国进忠；三、刘庆林立即向国进忠支付欠付租金，以45万元/年标准，自2018年11月9日起计算至刘庆林实际返还租赁物之日止，暂计算至国进忠起诉时即2019年6月26日，刘庆林欠付租金数额为283590元；四、刘庆林向国进忠支付违约金1万元；五、刘庆林承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年11月9日，国进忠（出租人、甲方）与刘庆林（承租人、乙方）签订《市场租赁合同》，约定：刘庆林承租国进忠133厂家属C区19号楼103室一楼市场，建筑面积1200平方米，南侧9个小门市274.54平方米；租赁期限自2016年11月9日起至2019年11月8日止，共计三年；租金实行一年支付制，租金支付方式为现金支付方式，租金标准为45万元/年，第一次租金的支付时间为2016年12月9日，第二次租金的支付时间为2017年11月9日，第三次租金支付时间为2018年11月9日；等等。合同履行过程中，刘庆林违约，没有按照合同约定向国进忠足额支付租金。国进忠曾向长春市绿园区人民法院起诉，要求刘庆林支付欠付的第一年和第二年租金共计60万元。2018年11月5日，长春市绿园区人民法院作出(2018)吉0106民初2070号民事判决书，判决：“刘庆林于本判决生效后立即给付国进忠租金60万元。”刘庆林不服提起上诉，2019年4月15日，吉林省长春市中级人民法院作出(2019)吉01民终803号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在合同约定的第三次租金支付时间，即2018年11月9日，刘庆林没有依约向国进忠支付第三年租金45万元。刘庆林拖欠租金的行为构成根本违约，严重侵害了国进忠的合法权益，导致国进忠的合同目的无法实现。综上，国进忠为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。刘庆林在原审辩称：1.合同应是无效，而非解除。由于国进忠出租的房屋没有建设工程规划许可证，所以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的分物，与承租人订立的租赁合同无效”的规定可知，双方之间签订的《市场租赁合同》无效。因此，国进忠要求解除《市场租赁合同》的诉讼请求依法不应得到支持。2.合同的无效完全是国进忠的过错造成的，在合同签订过程中，国进忠自始至终都没有告知房屋没有取得建设工程规划许可证的事实，也没有出示和提供房屋的安全书证书和相关手续。对于自己没有该房屋的权属证书以及该房屋没有建设工程规划许可证的事实，国进忠在签订合同的时间心知肚明，所以，国进忠有明显的过错。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条和第二百二十一条规定，同时按照双方之间的约定，房屋外面缓台防水的施工责任属于国进忠，不属于刘庆林，但由于国进忠不履行自己的义务造成房屋严重漏水，导致刘庆林无法使用。所以，国进忠不应当收取房屋占用使用费。因该房屋应属质量原因导致房屋漏水，所以刘庆林向法庭提交对房屋质量提出鉴定。4.刘庆林严格按照合同履行，自始至终都没有违约，况且在合同无效的情况下，更谈不到违约，所以，国进忠要求刘庆林支付违约金的诉讼请求依法不能成立。综上，请求法院判令合同无效，并驳回国进忠一、三、四、五项诉讼请求。原审法院经审理查明：2016年11月9日，国进忠、刘庆林签订一份《市场租赁合同》，刘庆林承租国进忠位于长春市绿园区133厂家属C区19号楼103室一楼、南侧9个小门市，面积约1500平方米的市场，租赁期限为2016年11月9日至2019年11月8日，年租金45万元，支付租金的时间分别是2016年12月9日、2017年11月9日、2018年11月9日。2018年7月因刘庆林欠付国进忠前两期租金，国进忠诉至原审法院，原审法院于2018年11月5日作出（2018）吉0106民初2070号民事判决书，判决刘庆林立即给付国进忠租金60万元，刘庆林不服，上诉至长春市中级人民法院，该院于2019年4月15日作出（2019）吉01民终803号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年11月9日刘庆林未支付国进忠第三期租金。国进忠庭审中自认出租房屋未取得建设工程规划许可证及房屋权属证书。原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，双方约定的租赁房屋，未取得建设工程规划许可证，双方签订的《市场租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及上述司法解释规定，刘庆林应当返还国进忠租赁房屋，并参照合同约定租金标准支付国进忠占有使用费，故对于国进忠第二、第三项诉讼请求，予以支持。关于国进忠主张违约金的请求，无法律依据，不予支持。关于刘庆林主张国进忠负有房屋漏水的维修义务的主张，已有生效判决予以论述，本案不再赘述。关于国进忠要求对房屋进行质量鉴定的主张，因刘庆林未提出反诉，故不予准许。原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决：刘庆林于判决生效后十五日内返还国进忠租赁房屋（长春市绿园区133厂家属C区19号楼103室一楼、南侧9个小门市，面积约1500平方米）；刘庆林于判决生效后十五日内给付国进忠房屋占有使用费，以每年45万元为标准，自2018年11月9日起计算至实际返还租赁房屋之日止；驳回国进忠的其他诉讼请求。案件受理费5704元，减半收取2852元，由刘庆林负担。宣判后。刘庆林不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，驳回国进忠诉讼请求。理由：一、原判决认定事实错误。1.由于国进忠出租给刘庆林的房屋存在严重的质量问题，因此造成房屋漏水，刘庆林要求对房屋进行质量鉴定，但原判决却以刘庆林未提出反诉为由不予准许鉴定，原判决的这一认定是错误的。因为进行质量鉴定与是否提出反诉无关，没有一条法律规定鉴定必须与反诉挂钩，房屋质量有问题导致漏水是刘庆林的抗辩理由，根据民事证据规则，刘庆林既然提出了房屋质量的抗辩理由，理所当然的就要申请鉴定，这与刘庆林是否提出反诉没有关系。2.原判决认为刘庆林应当承担房屋漏水的维修、维护责任和费用是错误的。因为房屋之所以漏水，是房屋本身质量出现问题造成缓台下沉、墙体裂缝等导致的，对于房屋本身的质量问题，不属于刘庆林维修、维护的范围。另外，按照双方约定，刘庆林只负责维修、维护房屋里面的部分，房屋外面并不属于刘庆林的维修、维护范围，而应由国进忠负责，对于这一点，从庭审笔录以及国进忠的自认就可以知道房屋的几次维修都是由国进忠负责的，这就充分说明了国进忠负责维修的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定和双方的约定，房屋漏水的责任属于国进忠，而不属于刘庆林。二、原判决适用法律错误。原判决在错误认定事实的基础上，所适用的法律也是错误的，按照案件事实，原判决本应当驳回国进忠的诉讼请求，但实际上原判决却支持了国进忠的诉讼请求。国进忠辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院维持原判，驳回上诉。2.案涉房屋的维修义务已有生效判决予以认定，刘庆林的主张不能成立。且案涉房屋不存在无法使用的问题，事实上截至今日刘庆林依然正常使用案涉房屋，市场仍在正常营业。二审中，国进忠提交如下证据：案涉市场经营状况的视频，证明：市场目前正常使用。刘庆林质证意见：对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，市场目前没有全部正常使用。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明：二审中，刘庆林陈述：“房屋现在由我方看管。市场现在一小部分在营业，大厅有两个经营熟食、一个经营面食、一个用于卖菜，使用面积200平左右。小门市不能用，从来没有用过。”国进忠则陈述：“全部都在正常使用，市场大厅有卖干调、蔬菜、熟食、日杂还有卖食品的，门市有两个在经营的。”本院认为：关于刘庆林是否应支付给国进忠房屋使用费的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”刘庆林主张房屋存在质量问题应由国进忠负责维修，不应支付房屋使用费用。因刘庆林不否认案涉房屋仍由其实际控制，并正在使用中，且其在一审中并未对房屋因需维修产生的损失提出反诉，故其不承担房屋使用费的主张缺乏事实及法律依据，原审判令其承担房屋使用费并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘庆林的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6925元，由上诉人刘庆林负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  闫 冬审判员  于小依二〇二〇年四月二十三日书记员  李 贺