重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1919号上诉人（原审被告）：何立辉，男，1964年2月29日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：鞠周峰，男，住重庆市酉阳县，由重庆海壹建筑工程有限公司推荐。被上诉人（原审原告）：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，总经理。委托诉讼代理人：刘红梅，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王云婕，女，该公司工作人员。上诉人何立辉因与被上诉人成都万科物业服务有限公司(以下简称万科物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初28201号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人何立辉及其委托诉讼代理人鞠周峰，被上诉人万科物业公司的委托诉讼代理人王云婕、刘红梅到庭参加二审询问。本案现已审理终结。何立辉上诉请求：1、撤销(2019)渝0112民初28201号判决，将案件发回重审或查清事实后依法改判驳回万科物业公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由万科物业公司承担。主要事实和理由：1、万科物业公司未正当合格的履行物业“管家”标准服务，在服务过程中存在不作为现象，如小区安全问题存在重大漏洞；业主车库在大雨天经常积水，万科物业公司未妥善解决；何立辉房屋后花园常年积水、漏水，一直未得到解决；何立辉房屋入户花园门禁至今不能使用，大门门柱灯不能照明等。何立辉从接房时起按时交纳物业费，因万科物业公司的服务不到位，何立辉才停止交费，系万科物业公司违约在先，故物业费不应当支持。2、物业服务公司只有在履行了符合标准的物业服务之后才能主张相应的物业费，在其存在诸多服务没有完全履行的情况下，何立辉享有不交纳相应物业费的履行抗辩权。3、万科物业公司一审提交的其自己制作的报告、费用缴费单据等证据，不能当然认定其履行了符合标准的服务，相关报告未得到业主认可，且不能证明就是案涉小区。综上，一审判决部分事实认定不清，部分事实认定错误，适用法律错误，损害了何立辉的合法权益，请二审法院查清事实，支持上诉请求。万科物业公司辩称，万科物业公司履行了物业服务义务，何立辉应当支付相应的物业费。万科物业公司向一审法院起诉请求：1、判令何立辉立即向万科物业公司支付拖欠的物业费42533.48元（2016年1月至2019年8月），违约金8506.7元；2、判令何立辉立即向万科物业公司支付拖欠的公摊电费779.16元（2015年12月至2019年8月），公摊水费857.09元（2015年12月至2019年8月）；3、何立辉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：何立辉系位于重庆市渝北区房屋的业主，该房屋建筑面积为276.19平方米，系别墅。2010年9月29日，万科（重庆）房地产有限公司发出《中标通知书》一份，通知万科物业公司为万科·悦府项目的中标人。2010年10月9日，万科（重庆）房地产有限公司与万科物业公司签订《万科·悦府前期物业服务合同》一份，该合同主要约定由万科物业公司对万科·悦府提供前期物业服务，期限自合同签订之日起至2015年12月31日止，合同到期后，未出现业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同，万科物业公司同意继续履行合同，则本合同继续有效；别墅住宅的物业服务费标准为3.5元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共区域水电等公摊）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金。该合同还对物业服务内容与服务标准、权利义务、违约责任等进行了约定。该合同在重庆北部新区高新园国土资源房屋管理所办理了备案。后万科（重庆）房地产有限公司与万科物业公司签订《补充协议》，约定涉案的小区名称为万科·悦府悦峰，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。2011年12月23日，重庆市物价局对万科·悦府悦峰小区的物业服务收费标准进行了备案，其中载明别墅的物业服务费标准为3.5元/月/平方米。上述物业服务合同签订后，万科物业公司为万科·悦府悦峰小区提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因何立辉在万科物业公司提供物业服务期间内未向万科物业公司足额交纳物业服务等费用，万科物业公司于2018年10月18日通过邮寄《律师函》的方式向何立辉催收2016年1月至2018年9月期间的物业服务等费用，于2019年4月30日通过邮寄《律师函》的方式向何立辉催收2016年1月至2019年4月期间的物业服务费及公摊水电费。审理中，万科物业公司称何立辉交纳物业服务费的标准为3.5元/月/平方米，公摊水电费为据实分摊；对于公摊水电费，万科物业公司提供了2016年5月（万科物业公司提供的欠费明细载明该月的公摊水电费为37.62元）、2016年10月（万科物业公司提供的欠费明细载明该月的公摊水电费为37.67元）、2017年1月至2019年8月（万科物业公司提供的欠费明细载明该期间的公摊水电费为1146.73元）期间的能耗公摊公告、张贴照片以及向供水及供电部门交纳水电费的发票为证；何立辉辩称其房屋存在质量问题、万科物业公司服务存在问题，提供了照片等予以证明。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，万科物业公司与万科（重庆）房地产有限公司签订的《万科·悦府前期物业服务合同》在相关房管部门办理了备案，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对万科·悦府悦峰小区全体业主均具有约束力。万科物业公司作为物业服务企业为万科·悦府悦峰小区提供了物业服务，何立辉作为该小区的业主，应当向万科物业公司支付物业服务等费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因万科物业公司未向一审法院提供证据证明其对2019年5月至2019年8月期间的物业服务费进行了书面催收，故对万科物业公司要求何立辉支付该期间物业服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。何立辉在庭审中提出了诉讼时效的抗辩，因万科物业公司于2018年10月18日对何立辉进行了催收，按照三年的诉讼时效期间计算，2016年1月至2019年4月期间的物业服务等费用并未超过诉讼时效，故对何立辉有关诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。根据上述合同的约定及重庆市物价局备案的物业服务费标准，结合万科物业公司陈述，何立辉交纳物业服务费的标准为3.5元/月/平方米，在2016年1月至2019年4月期间，何立辉应交纳的物业服务费为3.5元/月/平方米×276.19平方米×40个月=38666.6元。一审法院对万科物业公司诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于违约金，因万科物业公司提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故一审法院不予支持。对于万科物业公司诉请的2016年5月、2016年10月、2017年1月至2019年8月期间的公摊水电费共计1222.02元，万科物业公司提供了该期间的能耗公摊公告、张贴照片以及向供水及供电部门交纳水电费的发票予以证明，该证据能够证明本案小区实际产生了公摊水电费，万科物业公司已经向供水及供电部门交纳且进行了公示，故一审法院予以支持。对于其他月份的公摊水电费，万科物业公司未提供证据予以证明，一审法院不予支持。何立辉辩称房屋存在漏水问题，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费本金的理由；何立辉还辩称万科物业公司提供的物业服务存在问题，虽提供了照片等予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“一、被告何立辉在本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2016年1月至2019年4月期间的物业服务费38666.6元；二、被告何立辉在本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2016年5月、2016年10月、2017年1月至2019年8月期间的公摊水电费1222.02元；三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费558元（已减半收取），由原告成都万科物业服务有限公司负担135元，被告何立辉负担423元。”二审中，何立辉向本院举示了照片3张、聊天截图2张，拟证明万科物业公司没有履行物业服务项目。万科物业公司认为前述证据不属于民诉法规定的新证据，不予质证。本院对上述证据的真实性予以确认。对其关联性，本院在本院认为部分评述。本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点为何立辉是否有权基于万科物业公司在提供物业服务过程中存在的瑕疵拒交物业服务费及其是否应当支付公摊水电费，现针对争议焦点评判如下：1、关于何立辉是否有权基于万科物业公司在提供物业服务过程中存在的瑕疵拒交物业服务费的问题。本案中，何立辉举示的证据反映出万科物业公司在对小区进行物业管理，为业主提供物业服务的过程中，确实存在一些瑕疵。万科物业公司应对业主反映的问题及时整改，提供及时全面的物业服务。但本院认为，万科物业公司在提供物业服务过程中所存在的瑕疵尚不足以免除何立辉交纳物业服务费的合同根本义务，其上诉理由不成立，本院不予支持。2、关于何立辉是否应当支付公摊水电费的问题。一审法院判决支持的公摊水电费，均有在案证据予以证实，能够证明实际产生了公摊水电费且万科物业公司已经向供水、供电部门交纳并将相关情况在小区进行了公示，故何立辉应当向万科物业公司支付尚欠的公摊水电费。综上所述，何立辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费797元，由上诉人何立辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年四月二十四日法官助理 王玲书 记 员 梁麟