广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0921民初775号 原告：北海江南物业服务有限公司，住所：广西北海市南珠大道44号东尚领域2幢一单元2101号，统一社会信用代码：91450500340363457L。 法定代表人：杨峰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：冯达施,该公司员工。 被告：卢勇，男，1975年12月18日出生,汉族，住广西容县。 被告：李玲，女，1977年8月16日出生，汉族，住广西容县。 原告北海江南物业服务有限公司（以下简称江南公司）与被告卢勇、李玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告江南公司法定代表人杨峰及其委托诉讼代理人冯达施，被告李玲到庭参加诉讼，被告卢勇经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江南公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付容县XX小区4幢2单元XX号房从2018年8月30日至2019年8月31日物业费1151.2元，电梯维护费240元，电梯年检费100元，电梯电费240元，水电公摊费180元，水电周转金100元，维修基金144元，共计欠费2155.2元；2.违约金共计201.37元（以每月的物业费为基数，从欠费次月1日起按每日0.05%计算至2020年2月29日止）；3.合计2356.57元（补充：已交装修押金1000元充欠费），实欠：1356.57元。 事实与理由：2017年12月3日，原告与广西容县家园置业投资有限公司（以下简称家园公司）签订《容县XX小区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》，约定家园公司委托原告对位于容县XX小区提供前期物业服务，服务期限自2017年12月3日起至小区业主委员会成立止，业主委员会至今未成立。2016年12月16日，被告与家圆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买容县XX小区4栋2单元XX号房。从2017年12月3日至今，原告为容县XX小区提供物业服务管理。从2018年8月30日至今，被告未交纳物业服务费。原告多次向被告催缴未果。 被告李玲辩称，《商品房买卖合同（预售）》第23页第三点写明物业服务期间物业收费方式为包干制，包含所有的物业费。《补充协议附件十一》第一小点（第43页），设施设备费应该包含电梯维护费。《商品房买卖合同（预售）》第七页写明房屋是116.29平方米，原告起诉是119.92平方米。合同没有约定每个月都是交15元水电公摊费，应该按实际情况进行公摊而不是固定交。维修基金按文件规定不需要交。 被告卢勇不作答辩。 本院经审理认定事实如下：容县XX小区是家圆公司开发的小区。2016年12月16日，被告卢勇、李玲与家圆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买容县XX小区4幢2单元XX号房。2018年1月8日，容县容州房地产测绘站出具的《房产实测成果报告》载明，上述房产的建筑面积为119.92平方米。 2017年12月3日，原告与家圆公司签订《前期物业服务合同》，约定家圆公司委托原告对容县XX小区提供前期物业服务，服务期限自2017年12月3日起至小区业主委员会成立止。容县XX小区业主委员会至今未成立。《前期物业服务合同》第四章第六条约定：（一）物业服务费的收取：（1）物业费电梯房按0.8元/平方米/月收取；（2）电梯电费：A:2至3楼：10元/户/月；B：4至6楼：15元/户/月；C：7至10楼：20元/户/月；（二）使用公共的设备设施的能源消耗及分摊的费用收取：（1）公共照明（路灯）、绿化用水分摊，二次加压电费暂定按15元/户/月分摊收取；（2）电梯维保费：20元/户/月；（3）电梯年检费：100元/户/年；（三）专项维修资金收缴和使用管理：（2）专项维修资金按0.1元/月/平方米收取。第七条约定：（一）业主在办理交房手续的同时，业主须按物业服务费标准向乙方一次性交付一年的物业服务等相关费用，下年度按月缴纳；住宅须预交水电周转金100元，业主装修房屋时须预交装修押金1000元，建筑垃圾处理费按每平方米2元收取。第三十条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按每天千分之二的标准向江南公司支付违约金。 2018年，被告卢勇、李玲装修完毕并入住该小区。被告卢勇、李玲没有按照《前期物业服务合同》缴纳物业管理服务费。经原告核算，2018年8月30日至2019年8月31日物业费1151.2元，电梯维护费240元，电梯年检费100元，电梯电费240元，水电公摊费180元，水电周转金100元，维修基金144元，共计欠费2155.2元；截至2020年2月29日止，被告卢勇、李玲欠违约金合计201.37元。 另查明，被告在装修房屋时，向原告预交了装修押金1000元，该费用原告没有退回给被告，原告主张该1000元抵销本案的部分费用。 本院认为，原告江南公司与家圆公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。被告李玲辩称其没有与原告江南公司签订合同，不受前期物业服务合同的约束，本院不予采信。《前期物业服务合同》签订后，原告江南公司为容县XX小区提供物业管理服务。从2018年8月30日开始，被告卢勇、李玲没有按照《前期物业服务合同》缴纳物业管理服务费，应承担相应民事责任。经原告核算，2018年8月30日至2019年8月31日物业费1151.2元，电梯维护费240元，电梯年检费100元，电梯电费240元，水电公摊费180元，水电周转金100元，维修基金144元，共计欠费2155.2元，上述费用没有超出双方的约定与法律规定，本院予以确认。原告江南公司请求被告卢勇、李玲支付上述费用2155.2元，事实清楚，证据充分，本院予支持。《前期物业服务合同》约定逾期不交物业管理服务费按每天千分之二收取违约金。本案中，被告卢勇、李玲没有依约交纳物业管理服务费，原告请求被告卢勇、李玲按每天万分之五计算至2020年2月29日的违约金共201.37元，不违反法律规定和双方的约定，本院依法予以支持。被告李玲辩称，原告江南公司提供的物业服务不合格及部分费用不应收取，其提供的证据不足以证实其主张，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”被告在装修房屋时预交押金1000元给原告，现被告已入住，被告享有要求原告退回该1000元的债权。本案中，原告主张该1000元抵销被告欠原告的物业费及违约金等费用共2155.2元中的1000元，符合法定抵销要件，本院予以准许。因此，本案中，经抵销后，被告应支付原告费用为1356.57元（2356.57元-1000元=1356.57元）。被告卢勇经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十九条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 被告卢勇、李玲向原告北海江南物业服务有限公司支付从2018年8月30日至2019年8月31日止的物业费、电梯维护费、电梯年检费、电梯电费、水电公摊费、水电周转金、维修基金和截至2020年2月29日的违约金，合计1356.57元。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取受理费25元，财产保全费34元，合计59元，由被告卢勇、李玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 杨庆俭 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 莫水清 书 记 员 姚倩琴