襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初3377号原告：襄阳名城碧桂园房地产有限公司，住所襄阳高新技术产业开发区中原路70号1幢2幢。法定代表人：高雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：任旭鹏，湖北创佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈新华，湖北创佳律师事务所律师。被告：卢文颜，女，1987年12月19日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。被告：周成成，男，1986年1月10日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。上列二被告的共同委托诉讼代理人：陈刚，湖北今天律师事务所律师。原告襄阳名城碧桂园房地产有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）与被告卢文颜、周成成商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人任旭鹏，被告周成成及卢文颜、周成成的共同委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认卢文颜、周成成于2019年7月9日向碧桂园房地产公司发送《解除（委托装修合同）通知》的合同解除行为无效；2.碧桂园房地产公司与卢文颜、周成成于2018年7月11日签署的《委托装修合同》继续履行；3.卢文颜、周成成负担本案的案件受理费。事实和理由：碧桂园房地产公司在襄阳市××新区名城路开发碧桂园嘉悦城，取得鄂襄审批预售字（2018）16号《湖北省商品房预售许可证》。2018年6月19日，碧桂园房地产公司作为甲方，卢文颜、周成成作为乙方共同签署《认购书》，主要约定，乙方认购碧桂园嘉悦城9幢1单元17层（9-1-17-2）商品房一套，面积142.25平方米，单价7492.56元/平方米，房价总款为1065817元。甲方在乙方认购该物业（房屋）前，已告知乙方该物业虽毛坯出售，但由碧桂园房地产公司统一装修后交给乙方，乙方应付装修费为327175元，故乙方自愿同意，在本认购书约定的合同文件签署之日，乙方应同时与碧桂园房地产公司签署《委托装修合同》。2018年7月11日，甲乙双方同时签署《商品房买卖合同（预售）》和《委托装修合同》，其中《委托装修合同》主要约定，卢文颜、周成成作为甲方，碧桂园房地产公司作为乙方，经协商一致，甲方自愿将所购毛坯房交乙方装修，装修费327175元，在2018年7月11日首付107175元，在2018年7月20日前向甲方支付装修费220000元。本装修合同生效后，如买卖合同因法定或约定解除的，本合同于买卖合同解除的同时解除。目前，卢文颜、周成成已按约付清装修费，碧桂园房地产公司对卢文颜、周成成所购房屋装修施工已完成90%的工程量。2019年7月9日，卢文颜、周成成向碧桂园房地产公司发送《解除（委托装修合同）通知》，以《中华人民共和国合同法》第二百六十八条规定的定作人身份，要求解除与碧桂园房地产公司签署的《委托装修合同》。碧桂园房地产公司不同意卢文颜、周成成单独解除《委托装修合同》，并认为，卢文颜、周成成在认购物业时，已明知所购买的是经碧桂园房地产公司统一装修后交付的商品房，并在签署《委托装修合同》之前已确认装修的价格，双方交易的标的物是带装修的商品房，而不是单独的装修行为，《认购书》《商品房买卖合同（预售）》《委托装修合同》构成一个相互关联的有机整体，卢文颜、周成成不享有对《委托装修合同》的任意解除权，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故碧桂园房地产公司根据《中华人民共和国合同法》规定，诉至人民法院判如所请。卢文颜、周成成共同辩称，1.案涉《委托装修合同》已于2019年7月9日碧桂园房地产公司收到《解除〈委托装修合同〉通知》时解除。卢文颜、周成成于2019年7月9日向碧桂园房地产公司发出《解除〈委托装修合同〉通知》，明确告知碧桂园房地产公司解除双方签订的《委托装修合同》，碧桂园房地产公司已收到上述通知，双方签订的案涉《委托装修合同》已解除。2.碧桂园房地产公司关于《认购书》《商品房买卖合同（预售）》《委托装修合同》构成一个有机整体、卢文颜、周成成解除合同无效的主张，没有事实依据与法律依据。首先，《认购书》作为预约合同，其效力或功能仅限于双方应按《认购书》的约定签订相关正式合同。双方已按照《认购书》的约定签订了相关合同，《认购书》约定的各项义务，双方已经履行完毕。其次，《商品房买卖合同（预售）》的合同标的为房屋买卖，《委托装修合同》的合同标的为房屋装修，两份合同的合同目的、合同内容、合同价款各自独立且明确区分，如有关联，也仅仅是《委托装修合同》依附于《商品房买卖合同（预售）》而存在，《商品房买卖合同（预售）》并不依附于《委托装修合同》的存在而存在。最后，《中华人民共和国合同法》及案涉《委托装修合同》，均明确赋予卢文颜、周成成解除案涉《委托装修合同》的权利，卢文颜、周成成有权解除案涉《委托装修合同》。综上，案涉《委托装修合同》已解除，碧桂园房地产公司关于《认购书》《商品房买卖合同（预售）》《委托装修合同》构成有机整体；卢文颜、周成成解除合同行为无效的主张，没有事实依据与法律依据，卢文颜、周成成有权解除合同。请求法院依法驳回碧桂园房地产公司的诉讼请求。碧桂园房地产公司围绕诉讼请求；卢文颜、周成成围绕抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。卢文颜、周成成对碧桂园房地产公司所举《营业执照》《湖北省商品房预售许可证书》《解除〈委托装修合同〉通知》、碧桂园集团通用机打收据、《立案通知书》等证据不持异议；《襄阳碧桂园嘉悦城认购书》《商品房买卖合同（预售）》《委托装修合同》、照片等证据的真实性不持异议，对证明对象提出异议。碧桂园房地产公司对卢文颜、周成成所举照片、碧桂园集团通用机打收据的真实性不持异议，对证明对象提出异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。证明对象是当事人举出证据证明当事人之间存在争议的实体法律规范所确定的要件事实，本案有异议的上述证据的证明对象，应由本院根据双方当事人所举证据的证明对象、有无证明力、证明力的大小以及庭审查明事实审查确定，故对上述双方当事人关于证明对象的质证意见，本院酌情参考。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年6月19日，碧桂园房地产公司作为甲方、出售方，与作为认乙方、认购方的卢文颜、周成成签订《襄阳碧桂园嘉悦城认购书》（以下简称案涉认购书）一份。认购书主要约定，乙方向甲方认购的物业的基本情况：襄阳市××新区名城路与车城湖西路交汇处襄阳碧桂园嘉悦城9幢1单元17层9-1-17-2号（YJ140型）洋房（以下简称案涉商品房），建筑面积142.25平方米（其中套内建筑面积112.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.37平方米），交楼日期2019年12月30日，合同建筑超标单价7492.56元/㎡。乙方向甲方认购的物业的认购价为1065817元。乙方选择的付款方式为期楼洋房按揭三个月（首付30%）（装修款首付30%）。乙方的付款时间为：定金30000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款325817元须于2018年6月20日前付清（含定金）；如选择银行付款按揭方式，乙方须同时办妥按揭申请手续。第二期楼款740000元须于2018年9月20日前付清（银行按揭款）。甲方在本认购书约定的签约时间届满前与乙方签署甲方明示的包括《商品房买卖合同》及附件一至十一、附录一至四、《委托装修合同》在内的文件。乙方应于2018年6月20日前与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。甲方在乙方认购该物业前，已告知乙方该物业虽毛坯出售，但由碧桂园房地产公司统一进行装修后交给乙方，乙方应付的装修费为327175元。故乙方自愿同意：在本认购书约定的合同文件签署之日，乙方应同时与碧桂园房地产公司签署《委托装修合同》。乙方拒绝签署的，甲方有权将认购物业另行出售，并不予返还乙方已付的认购定金。2018年7月11日，碧桂园房地产公司作为出卖人，与作为买受人的卢文颜、周成成签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十一、附录一至四（以下简称案涉预售合同）。合同主要约定，碧桂园房地产公司将上述认购书中约定的案涉商品房预售予卢文颜、周成成，建筑面积、套内面积、分摊共有面积、单价、合计价款、首付款、尾款付款方式、房屋交付时间均同认购书。上述预售合签订的当日，卢文颜、周成成作为甲方、委托方，与作为乙方、承接方的碧桂园房地产公司签订《委托装修合同》及附件一至三（以下简称案涉装修合同）各一份。合同主要约定，甲方购买乙方开发的案涉商品房，根据案涉预售合同的约定，乙方交付该房屋给甲方的标准为毛坯，现甲方委托乙方装修该房屋。双方一致确认乙方按本合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》对该房屋进行装修装饰。甲方应向乙方支付的装修费为327175.00元，于2018年7月11日前支付107175元，于2018年7月20日前支付220000元。根据买卖合同的约定，乙方交付该房屋给甲方的期限为2020年3月30日前。甲乙双方一致同意，甲方应于该期限届满之日起3天内前往乙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修。乙方于该房屋给乙方装修之日起90天内完成该房屋的装修装饰。由于乙方除根据本合同的约定受甲方委托对该房屋进行装修外，还受该项目其他业主的委托对项目的商品房进行批量装修，本合同一生效乙方即需开始准备装修的相关工作，故甲乙双方一致同意：甲方在该房屋交付给乙方装修前擅自解除本合同取消对乙方的装修委托的，甲方应向乙方支付装修费用总额30%的违约金（从已收取的装修费用中扣除）。本合同在以下条件全部具备时生效：1.买卖合同已生效；2.本合同经甲、乙双方签字（盖章）；3.本合同附件一、附件二经甲乙双方签字（盖章）。本合同生效后，如买卖合同因法定或约定解除的，本合同于买卖合同解除的同时解除。案涉认购书；预售、装修合同签订后，卢文颜、周成成分别向碧桂园房地产公司付款1065817元和327175元，依约履行了案涉预售、装修合同约定的商品房价款和装修费支付义务。2019年7月9日，卢文颜、周成成向碧桂园房地产公司发出《解除〈委托装修合同〉通知》一份，以“合同第五条第三款第一项约定：甲方可以在该房屋交付给乙方装修前解除本合同取消对乙方的装修委托。《中华人民共和国合同法》第二百六十八条规定：定作人可以随时解除承揽合同”为由，通知碧桂园房地产公司解除案涉装修合同。碧桂园房地产公司于2019年7月11日收到上述通知。庭前会议中，本院向卢文颜、周成成释明，如果本院认为案涉装修合同是案涉认购书、预售合同的一部分，卢文颜、周成成是否主张一并解除认购书、预售合同，卢文颜、周成成不认可案涉装修合同是案涉认购书、预售合同的一部分，并坚持认为其只是主张解除案涉装修合同。另查，案涉商品房所在项目“碧桂园嘉悦城一期”第9号楼于2018年6月6日取得《湖北省商品房预售许可证书》，证号：鄂襄审批预售字（2018）16号。碧桂园房地产公司登记的经营范围包括建筑装修装饰工程施工。碧桂园房地产公司为案涉商品房发布的户外广告牌有“地暖精装洋房”字样。又查，本案于2019年10月8日登记立案。本院认为，碧桂园房地产公司与卢文颜、周成成签订的案涉认购书；预售、装修合同，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，当属有效而受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，当事人应当本着诚实信用原则，全面履行合同。本院归纳本案争议的焦点为：卢文颜、周成成是否有权解除案涉装修合同，其解除案涉装修合同的行为是否有效。针对争议焦点，碧桂园房地产公司认为，1.碧桂园房地产公司与卢文颜、周成成在签订案涉预售、装修合同前，卢文颜、周成成明知其所认购的是“经碧桂园公司统一装修交付的商品房”。预售合同与委托装修合同是有机整体，不能单独分开评价或履行。2.碧桂园房地产公司在案涉商品房开盘前已发布广告，推广宣传“地暖精装洋房，抢筹倒计时”。碧桂园房地产公司与卢文颜、周成成达成商品房买卖合同的本意与目的就是碧桂园房地产公司出售、卢文颜、周成成购买“经过碧桂园房地产公司装修的商品房”。3.卢文颜、周成成不认可案涉装修合同、认购书、预售合同是一个有机的整体，但是又不主张一并解除。案涉认购书约定的合同目的，是碧桂园房地产公司将统一装修后的商品房交付给卢文颜、周成成。卢文颜、周成成单独解除装修合同，显然违反了合同目的，与双方达成的一致意见相违背。卢文颜、周成成认为，1.碧桂园房地产公司提供的各份合同相互独立，且在销售过程中将房屋销售与装修相互区分，合同约定清楚明确，卢文颜、周成成有权解除案涉《委托装修合同》。⑴案涉装修合同于其他合同文件分别签订，各自独立。⑵碧桂园房地产公司在销售过程中给卢文颜、周成成引导与宣传，就是购房与装修各自区分，卢文颜、周成成可以解除装修合同。⑶案涉装修合同约定卢文颜、周成成可以解除该合同，卢文颜、周成成基于该约定的存在才同意与碧桂园房地产公司签订合同。⑷认购书属预约合同，且签订前，双方的权利义务应以以后签订的正式购房合同及装修合同约定为准。⑸双方签订的合同条款明确、内容完备，不存在需对合同进行解释的情形，应以双方签订的合同条款的约定来确定各自的权利义务。⑹卢文颜、周成成的信赖利益应当受到保护，否则交易安全将无法受到保障。⑺碧桂园房地产公司的做法属强制交易、强制搭售，卢文颜、周成成的解除权更应予以保护。2.案涉装修合同已经解除。家作为一家人长期生活居住的港湾，对任何人都非常重要，房屋装修对卢文颜、周成成一家具有重大意义，经过对装修方案慎重考虑，卢文颜、周成成家人认为碧桂园房地产公司的装修方案和装修效果不符合自己的意愿，不是自己所喜欢的样式，不能满足自己的愿望，因此卢文颜、周成成希望自己对自己的房屋进行装修。加之根据约定卢文颜、周成成可以在交房前解除装修合同，故卢文颜、周成成向碧桂园房地产公司发出《解除〈委托装修合同〉通知》，明确告知解除双方签订的案涉装修合同，碧桂园房地产公司已经收到上述通知，案涉装修合同已经解除。本院认为，当事人从事民事活动，应当负有审查、预见、注意、规避等审慎义务。买受商品房对绝大多数人而言事关重大，从一般常理来讲不可能轻易而为。按照社会交易习惯，有购房意向的当事人当充分考察当地多处楼盘，从而选择自己中意的商品房买受之。在签订商品房买卖合同之前，买受人也应当与出卖人多次、全面谈判、协商商品房楼层、面积、价格、交付时间、交付状态等合同重要内容，从而达成商品房买卖合意。碧桂园房地产公司与卢文颜、周成成签订的案涉认购书，虽为“预约合同”，但载明了双方当事人的名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用时间等内容，且双方签订了案涉预售合同、购买案涉商品房款项已由卢文颜、周成成向碧桂园房地产公司支付，符合“本约合同”的本质特征，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，当与案涉预售合同效力一致。从案涉认购书“碧桂园房地产公司在卢文颜、周成成认购该物业前，已告知卢文颜、周成成该物业虽毛坯出售，但由碧桂园房地产公司统一进行装修后交给卢文颜、周成成，卢文颜、周成成应付的装修费为327175元。故卢文颜、周成成自愿同意：在本认购书约定的合同文件签署之日，卢文颜、周成成应同时与碧桂园房地产公司签署《委托装修合同》”约定并结合案涉装修合同内容可知，在卢文颜、周成成认购案涉房屋、尚未签订案涉预售合同时，基于案涉认购书“本约合同”属性和内容，碧桂园房地产公司已经告知，卢文颜、周成成已经知道案涉商品房是以“卢文颜、周成成委托碧桂园房地产公司装修”的方式的精装修房而非毛坯房。从而可以认定，卢文颜、周成成与碧桂园房地产公司充分协商、意思表示一致，达成的关于案涉商品房买卖的合意，是上述精装修房而非分离的毛坯房和“委托装修”。碧桂园房地产公司虽与卢文颜、周成成分别签订案涉预售、装修合同，但碧桂园房地产公司发布的案涉商品房广告为“地暖精装洋房”，且如前所述，案涉房屋系精装修房，属“带装修出售”。根据双方在案涉认购书中的“卢文颜、周成成拒绝签署的，碧桂园房地产公司有权将认购物业另行出售，并不予返还卢文颜、周成成已付的认购定金”约定，如果双方未签订案涉装修合同，还可能影响到案涉认购书、预售合同的效力。案涉装修合同是双方达成案涉购买商品房合意的重要组成部分，不能单独而当综合评价。双方订立案涉认购书、预售、装修合同的本意和目的，是由碧桂园房地产公司出卖，卢文颜、周成成买受案涉精装修商品房。根据案涉装修合同及其附件一、二内容可见，碧桂园房地产公司与卢文颜、周成成对装修内容约定不够深入、细致、具体，对很多诸如装修基础水电材料、卫浴、板材、油漆、地板砖、木地板、天花吊顶、水盆、电器等品牌和价格没有约定，甚至没有双方认可一致的装修效果图，而是笼统将装修价格定为327175元，不符合订立装修合同的一般要求和习惯。足见双方当事人签订案涉装修合同时，相对装修内容、结果和价格，更为关注的是房屋在一定初步装修的基础上的每平方米的单价，因此可以认定，案涉装修合同约定的装修费327175元并非真实装修价款，而是案涉商品房价款的一部分，其与案涉预售合同所约定的价款共同构成涉案精装修商品房的总价款。案涉装修合同不能单独解除，否则无法实现双方买卖精装修商品房的真实合同目的。经本院释明，卢文颜、周成成并不主张一并解除案涉认购书及预售合同，故其单独请求解除案涉装修合同没有事实依据和法律依据。因此，虽卢文颜、周成成根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定向碧桂园房地产公司通知解除案涉装修合同，但碧桂园房地产公司对解除合同行为效力有异议，亦根据上述法条规定在案涉解除合同通知到达之日起三个月内，向本院提出确认卢文颜、周成成解除合同的行为无效的诉讼请求。在双方没有约定上述异议期限的情况下，碧桂园房地产公司提出的异议没有超出法定异议期间。卢文颜、周成成认为其对案涉装修合同解除权的基础是装修合同是一种定作合同，其作为定作人有权解除合同，装修合同约定了在交房前，其可以解除合同，其发出解除合同通知时，碧桂园房地产公司并未交付房屋，故其有权解除合同。但如前所述，卢文颜、周成成主张单独解除案涉装修合同，并无事实依据及基础规范，其仅主张解除案涉装修合同的行为无效，其向碧桂园房地产公司发出的《解除〈委托装修合同〉通知》并不发生法律效力。卢文颜、周成成若认为案涉认购书、预售、装修合同具有解除的法定或约定事由，可另行一并主张解除。案涉装修合同约定的生效条件已经成就并已发生法律效力，碧桂园房地产公司与卢文颜、周成成均应当根据合同约定全面履行。综上所述，对碧桂园房地产公司全部诉讼请求，本院予以支持。对卢文颜、周成成抗辩主张，因其举证不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认卢文颜、周成成解除案涉《委托装修合同》的行为无效；二、襄阳名城碧桂园房地产有限公司与卢文颜、周成成于2018年7月11日签订的《委托装修合同》继续履行。案件受理费6210元，由卢文颜、周成成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶华兰人民陪审员  刘爱华人民陪审员  朱星星二〇二〇年四月一日法官助理亢建书记员毛琳菲