辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终481号 上诉人（原审被告）金瑞峰，男，1983年7月3日出生，回族，现住辽宁省本溪市溪湖区。 委托诉讼代理人果乃勋，本溪市平山区平东法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人常艳华（金瑞峰母亲），1961年1月26日出生，回族，现住辽宁省本溪市溪湖区。 被上诉人（原审原告）本溪东方置业有限公司，住所地辽宁省本溪市溪湖区。 法定代表人冯兴旺，该公司经理。 委托诉讼代理人孙国君，该公司经理。 上诉人金瑞峰因与被上诉人本溪东方置业有限公司（以下简称东方公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2019）辽0503民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 金瑞峰的上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回东方公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由东方公司承担。事实及理由：（一）诉讼双方签订的是商品房销售认购书，买卖房屋是商品房而不是经济适用房，东方公司将经济适用房冒充商品房卖给金瑞峰，导致金瑞峰无法到银行办理抵押贷款，而这是导致双方无法履行商品房销售认购书的原因所在。（二）东方公司用经济适用房冒充商品房交付金瑞峰的行为显然违反双方合同约定和《本溪市经济适用住房管理暂行办法》第十五条、第二十三条之规定。一审法院在商品房与经济适用房的价格有明显差异的情况下，判令金瑞峰按商品房的价格向东方公司支付24万元的购房款显然没有法律依据。（三）金瑞峰没有违约及过错，一审法院判决金瑞峰承担给付东方公司24万元购房款利息，没有法律依据。 东方公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回金瑞峰的上诉请求。东方公司提供的证据都有金瑞峰的签字，也都有经济适用房的字样，商品房内部销售认购书只是格式化的合同，上面也有经济适用房的方章，购买经济适用房申请审核表上也有相关政府部门公章及东方公司公章，东方公司有经济适用房预售许可证，不存在欺诈行为。 东方公司向一审法院起诉请求：1.依法判令金瑞峰偿还欠交的购房款24万元及逾期利息38950元；2.依法判令金瑞峰按已交首付款20%承担违约金22596元；3.案件受理费由金瑞峰承担。 一审法院认定事实：2014年4月30日，东方公司与金瑞峰签订了商品房内部销售认购书，双方约定，金瑞峰自愿购买位于东方新湖俪城E区23号楼1单元12层79号房屋，建筑面积99.33平方米，经折算房屋总价款为352978.85元；付款方式为：按揭贷款，签订认购书3日内首付房款112978.85元，贷款额为24万元。2015年10月27日，本溪市住房保障与房改办公室审核同意金瑞峰购买本市城区经济适用房的申请。2015年10月29日，金瑞峰在东方新湖俪城经济适用房进户确认单签字并入住该房屋至今。2014年4月30日，金瑞峰交付房屋首付款112978.85元。后双方因房屋属性问题发生争执，剩余房款24万元没有给付东方公司。 一审法院认为，公民从事民事活动，应当遵循诚实守信的原则，本案东方公司与金瑞峰于2014年4月30日签订的商品房内部销售认购书，是双方当事人在协商一致的情况下达成的真实意思表示，且不违反强制性法律规定，该认购书合法有效。金瑞峰现已入住所购房屋，理应按照认购书约定给付房款。关于本案房屋性质问题，金瑞峰购买的房屋由于受合同样式的限制，认购书上体现的是商品房，但从金瑞峰2015年10月提交的购买经济适用房申请审核表及本溪市住房保障与房改办公室2015年10月27日的审核批准，可以认定金瑞峰知道购买的是经济适用房而非商品房。关于违约金及利息问题，本案东方公司依据2015年10月19日与金瑞峰签订的进户协议第四条约定，要求金瑞峰给付违约金，但东方公司没有提供证据证明金瑞峰存在约定的违约情形，故对东方公司要求给付违约金的诉讼请求，不予支持；金瑞峰没有按照约定期限给付剩余房款，应当承担相应的利息。综上所述，对东方公司诉讼请求合理部分，予以支持，对金瑞峰提出的辩解意见，因未提供证据佐证，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、金瑞峰于判决生效之日起10日内给付东方公司购房款24万元，并承担自2015年10月29日起至判决确定给付之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果金瑞峰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5484元，减半收取2742元，由金瑞峰负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为，根据金瑞峰的上诉意见及东方公司的答辩意见，本案的争议焦点问题为：1.案涉房屋属性问题是否为导致金瑞峰与东方公司之间的商品房内部销售认购书无法继续履行的问题所在？2.金瑞峰是否应当给付剩余购房款及利息？ 一、关于案涉房屋属性问题是否导致金瑞峰与东方公司之间的商品房内部销售认购书无法继续履行一节 首先，金瑞峰作为房屋购买人应当对所购房屋的基本情况进行了解后方可作出购买与否的意思表示。而东方公司作为房地产开发商亦应当具备销售房屋的预售许可，方可对外销售房屋。东方公司已经于2013年2月5日取得本溪市经济适用房预售许可证。金瑞峰与东方公司于2014年4月30日签订的商品房内部销售认购书，约定了房屋位置、面积、房款、双方基本权利义务，后本溪市住房保障与房改办公室核准同意了金瑞峰购买经济适用房，金瑞峰亦与东方公司签订进户协议办理了进户手续，实际入住至今。基于以上事实，金瑞峰与东方公司之间已经形成了房屋买卖合同关系，双方均应当依约履行。现金瑞峰提出因所购房屋并非商品房导致其无法以办理按揭贷款的方式履行给付剩余购房款的义务。对此问题，一方面，金瑞峰在购买案涉房屋及办理入住手续的整个过程中（2014年4月30日购买至2015年10月29日入住），涉及到的几份书面材料（本溪市购买经济适用住房申请审核表、进户协议、进户确认单）都有经济适用房的字样，且金瑞峰亦都签字确认，故应该认定金瑞峰对所购买的房屋系经济适用房是明知或应知的，而不能仅以商品房内部销售认购书单一书面材料认定案涉房屋的属性。另一方面，建住房[2007]258号《经济适用住房管理办法》第九条规定：“购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。”该办法并未禁止经济适用房按揭贷款。基于以上两方面，案涉房屋属性问题并非双方当事人房屋购买合同无法继续履行的问题所在。在东方公司向金瑞峰主张给付剩余购房款的情况下，金瑞峰提出东方公司以经济适用房冒充商品房销售导致其贷款无法办理的主张，与事实不符，且无法律依据，本院对该项上诉意见不予支持。 二、关于金瑞峰是否应当向东方公司给付剩余购房款及利息一节 依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，金瑞峰在办理银行按揭贷款未果时，并未向东方公司提出解除合同的请求，在未给付剩余购房款的情况下继续占有使用案涉房屋，理应按照双方约定的房屋价格给付剩余购房款，承担继续履行的违约责任，并承担因违约造成的利息损失。但因诉讼双方对房屋属性问题产生争议，导致金瑞峰未履行合同义务，故金瑞峰应从东方公司主张权利之日起计算未付购房款利息。一审法院对此部分的判决略有不当，本院予以纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销（2019）辽0503民初1096号民事判决书； 二、上诉人金瑞峰于本判决生效之日起十日内给付被上诉人本溪东方置业有限公司购房款二十四万元，并承担自二〇一九年七月二日起至本判决确定给付之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算） 如果上诉人金瑞峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费五千四百八十四元，减半收取二千七百四十二元，由上诉人金瑞峰负担。二审案件受理费二千七百四十二元，由上诉人金瑞峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立志 审判员  高广明 审判员  郑 红 二〇二〇年四月二十七日 法官助理于璇 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。