天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初951号原告：天津盛耀置业有限公司，住所地天津北辰经济技术开发区兴河路11号。法定代表人：张英，经理。委托诉讼代理人：张翠斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：吴溪，天津五君律师事务所律师。被告：中拓杭萧（天津）有限公司，住所地天津市北辰区天津北辰经济技术开发区高端园兴河路11号。法定代表人：付修岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：于永俊，女，该公司会计。原告天津盛耀置业有限公司与被告中拓杭萧（天津）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津盛耀置业有限公司的委托诉讼代理人张翠斌、吴溪，被告中拓杭萧（天津）有限公司的委托诉讼代理人于永俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津盛耀置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的食堂房屋租赁合同于2019年12月31日解除；2.判令被告将租赁标的腾清并返还原告；3.判令被告支付欠付的租金19000元；4.判令被告支付欠付的物业费3800元；5.判令被告支付延期支付租金及物业费的违约金15403.68元（截止至2020年1月20日）；6.判令被告按每日千分之三的标准支付自2020年1月21日起至实际付款之日止的租金及物业费违约金；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年2月27日签订了食堂房屋租赁合同，原告根据该合同约定将位于天津高端装备产业园的190平方米房屋出租给被告，租期为2年9个月，租金标准为每月每平方米10元，物业费标准为每月每平方米2元。租金及物业费按季支付，支付方式为上一季最后5日支付下一季费用。根据上述合同约定，房屋租金及物业费的起算日为2019年3月1日。合同还约定，如被告欠付租金、物业费等一切应交费用，则每逾期一日，应按应付款的千分之三支付违约金。合同签订后，原告依约将租赁标的交付给被告使用，但被告至今未向原告支付租金及物业费。原告多次向被告进行书面催款，要求被告履行付款义务，但被告均以经营困难为由拖延。此后，被告于2019年11月1日向原告发送停租申请，要求终止租赁合同并免除相应费用。原告同意双方租赁合同于2019年12月31日终止，但不同意免除被告依据租赁合同应付的费用。期间，原告与被告多次协商，未能达成一致。为此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如原告所请。中拓杭萧（天津）有限公司辩称，被告前期投入了部分费用进行装修，该部分费用应予以扣除；另双方滞纳金约定过高，应按银行同期存款的基准利率计算，且应计算至2019年12月31日。本院经审理认定事实如下：2019年2月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订食堂房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方所有的位于天津食堂；租赁期限为2年9个月，自2019年3月1日起至2021年11月29日止；在本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金1900元；租赁期限届满后，在乙方向甲方结清全部应付费用且将租赁标的交还甲方验收确认后3日内，甲方将保证金退还乙方；租金标准为10元／月／平方米，月租金为1900元；物业服务费标准为2元／月／平方米，每月380元；每租赁年度租金分四期缴纳，每3个月为一个付款周期，首个周期为2019年3月1日至2019年6月30日，首个周期的租金应在合同签订之日起5日内支付，其后每个周期的租金于上一个周期的最后5个工作日内向甲方支付；物业费按租金支付方式执行；乙方逾期支付甲方租金、物业费等一切应交费用的，每逾期一日，应按应付款的千分之三向甲方支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了涉案房屋。但被告一直未向原告支付租金及物业费等费用。后原告就欠付租金、物业费等通过书面通知的形式向被告催要未果，双方于2019年12月31日合意终止租赁关系，并于2020年1月23日完成涉案房屋的交接。截止至2019年12月31日，被告拖欠原告租金1.9万元，物业费3800元，合计22800元。另查，2019年2月25日，被告与天津市武清区凯鹏装饰材料经营部签订工程施工分包合同，就涉案房屋进行装修；2019年3月20日，被告向天津市武清区凯鹏装饰材料经营部支付装修费2万元。2019年4月3日，被告向天津鼎派建材销售有限公司支付化粪池款9412元。2019年5月5日，被告向天津市武清区凯鹏装饰材料经营部支付PVC管、铁锹、快丝、胀管款965元。上述费用共计30377元。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。庭审中双方确认已于2019年12月31日合意终止租赁关系，并于2020年1月23日完成涉案房屋交接，被告对欠付租金1.9万元、物业费3800元无异议，上述事实，本院予以确认。结合案情，本案争议焦点为：1．被告就所欠付租金、物业费应支付滞纳金的计算标准；2．被告就涉案房屋投入的装修款在本案中如何进行扣减。分析如下：关于争议焦点1，被告未按照合同约定时间支付涉案房屋的租金及物业费，其行为存在违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩称双方约定滞纳金计算标准过高，原告未提供证据证实其实际损失达到合同约定标准，本院依法对上述滞纳金标准进行调整。2019年8月20日前欠付的租金、物业费产生的滞纳金按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起之后产生的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告应于2019年3月4日前支付原告2019年3月1日至2019年6月30日的租金及物业费9120元（租金7600元、物业费1520），产生的滞纳金应以9120元为基数，自2019年3月5日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告应于2019年6月30日前支付原告2019年7月1日至2019年9月30日的6840元（租金5700元、物业费1140元），产生的滞纳金应以6840元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告应于2019年9月30日前支付原告2019年10月1日至2019年12月31日的6840（租金5700元、物业费1140元），产生的滞纳金应以6840元为基数，自2019年10月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于争议焦点2，被告知晓原告对涉案房屋进行装修的事实且未提出异议，应认定被告的装修行为系经原告同意。现涉案房屋基础装修部分已附和于涉案房屋，房屋收回后原告仍可继续利用，故相关装修费用可在欠付租金及物业费中进行折抵。综合考虑基础装修实际投入、实际使用期限等因素，结合被告提供的装修费用票据，本院酌定可折抵2万元。截止至2020年1月20日（原告起诉时），被告欠付原告的租金及物业费共计23381.24元（租金及物业费22800元、滞纳金581.24元）；折抵被告的装修费用2万元后，被告尚欠原告租金及物业费2800元、滞纳金581.24元。2020年1月20日之后的滞纳金，应以2800元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。关于盛耀置业公司请求中拓杭萧公司腾空涉案房屋的主张，庭审中双方确认就案涉房屋合意解除租赁关系后已完成交接，现涉案厂房中还存放有被告的桌椅、冰箱、压面机等物品，被告承诺尽快腾空。故对于该项主张，本院依法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、原告天津盛耀置业有限公司与被告中拓杭萧（天津）有限公司2019年2月27日签订的食堂房屋租赁合同于2019年12月31日解除；二、被告中拓杭萧（天津）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津盛耀置业有限公司欠付的租金、物业费2800元及截止至2020年1月20日的滞纳金581.24元，自2020年1月20日起至实际付清之日止的滞纳金，以2800元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告中拓杭萧（天津）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于天津高端装备产业园院内的190平方米食堂用房腾空返还原告天津盛耀置业有限公司；四、驳回原告天津盛耀置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元，由中拓杭萧（天津）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  邵志强二〇二〇年四月三十日书记员  田祥君附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。