文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初435号原告：张树军，男，1977年12月27日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：程玉荣，女，1974年10月13日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：王桂章，男，1976年3月1日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：李江春，女，1982年10月6日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：王甫，男，1979年2月28日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：徐立梅，女，1983年9月18日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：张一宝，男，1966年4月24日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：汤卫东，男，1977年12月27日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：游永芹，女，1975年3月8日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：丁金永，男，1982年10月5日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：马燕，女，1987年8月1日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：王桂华，女，1980年3月12日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：吴超明，男，1994年12月21日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：许海，男，1990年2月17日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：魏雪雪，女，1991年11月26日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：王宜勇，男，1977年3月16日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：贺加贝，男，1990年4月13日出生，住江苏省宿迁市泗洪县经济开发区。原告：卞瑞成，男，1990年8月27日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：程委，男，1988年12月12日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：苗凤岚，女，1990年5月4日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。以上二十原告共同推选诉讼代表人：汤卫东，即本案第七原告。原告：刘学，女，1989年10月18日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：吴奎，男，1988年1月17日出生，住江苏省宿迁市宿城区。以上二原告共同委托诉讼代理人：杨利男，江苏钟吾律师事务所律师。被告：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。法定代表人：陈尚生，总经理。原告张树军等二十二人与被告恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘学、吴奎的共同委托诉讼代理人杨利男、其他原告的共同推选诉讼代表人汤卫东到庭参加诉讼，被告恒开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张树军等二十二人向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金，均统一自2017年1月1日起算至2019年7月30日（详见附表1）；2.判令被告支付租房费用，其中部分原告调整了租房费用（详见附表2）；3.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告吴超明自愿将逾期交房违约金变更为52560元（以480000元为基数，算至2018年12月31日，共计730天）。事实和理由：原告张树军等二十二人与被告恒开公司分别签订商品房买卖合同，二十二原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房。合同约定了交房期限，交房条件为取得工程竣工验收备案表。二十二原告均已按约定支付了购房款，但被告未按照合同约定交付符合条件的房屋。原告为维护合法权益，故提起诉讼。被告恒开公司未到庭，庭前提供答辩状一份称，1.案涉房屋逾期交房除了公司原因外，还有政府的原因。在建设过程中自2015年到目前，每年宿迁市的建筑工地因青年运动会和二十国峰会、宿迁文明城市创建评测验收以及省市一些重大活动和环保问题要停工4个月以上，导致工程延期至2019年7月30日才取得工程竣工验收备案表。2.案涉十七套房屋（含两个车库）原告方均已确认收房，故截止时间应算至收房时间。3.我公司向原告支付了补偿金，对原告的损失已经进行填补，不应再向原告支付违约金。如果法院判决我公司承担违约金，应考虑原告的损失已经得到补偿，违约金标准应当降低。因政府行为停工期间的违约金及向原告支付的补偿金，应当进行扣除。4.承诺书及备忘录均是针对部分业主，是在承诺书和备忘录上签字确认的业主，并非全体业主，未签字的业主不应适用。本院经审理认定事实如下：2014年至2016年间，原告张树军等二十二（又称买受人）与被告恒开公司（又称出卖人）分别签订商品房买卖合同合计十七份（含两份车库买卖合同），二十二原告分别购买宿迁国际购物公园住宅区商品房一套合计十七套（含两个车库）（详见附表1）。合同约定：出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用。交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一点五的违约金……。合同签订后，原告按约支付房款，被告未能在约定的期限内交付房屋。就逾期交房的行为，被告于2017年9月20日向业主出具一份承诺书，承诺从2017年9月21日起至交房之日止每户按购房面积每月8元/平方米的标准支付租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。此后被告陆续向原告支付租金，截至2018年7月31日共支付租金（具体数额详见附表3）。2018年8月3日，因业主到市集访，经宿迁市信访局、宿豫区住建局和信访局处置形成一份备忘录。备忘录载明：开发商本次交房为临时交房；正式交房时间为2018年10月31日，同时支付违约金（无论是否交房，违约金必须支付）；不愿临时交付的业主，违约金按原标准累计，从8月1日起，租房费按每平方16元支付……。后被告陆续将案涉房屋交付原告（交房日期详见附表3）。案涉房屋所属工程于2019年7月30日取得《工程竣工验收备案表》。另查明：被告将案涉房屋交付原告李江春、王甫、张一宝、汤卫东、游永芹、丁金永、马燕、卞瑞成、王宜勇时，都签署了《交（收）房确认书》，汤卫东、游永芹、卞瑞成签署的《交（收）房确认书》主要内容为：……并同意自收房之日起，不再要求恒开公司承担住房租金补贴。在正式交房前，延迟交房违约金按原标准执行。李江春、王甫、丁金永、马燕、王宜勇签署的《交（收）房确认书》主要内容为：……并同意自8月1日起，不再要求恒开公司承担住房租金补贴。在正式交房前，延迟交房违约金按原标准执行。张一宝签署的《交（收）房确认书》主要内容为：……自2018年9月30日起，不再要求恒开公司承担延期交房延期办证的违约责任，并不再要求恒开公司承担住房租金补贴。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，恒开公司与张树军等二十二人签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当分别在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得工程竣工验收备案表时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。恒开公司作为专门从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。恒开公司主张自2015年起，因国家青年运动会、二十国峰会、宿迁市创建文明城市等一些重大活动导致建筑工地每年需停工四个月以上，但并未就上述事实提供证据予以证实，即使恒开公司认为上述情形属于不可抗力，亦未按照合同约定对不可抗力进行公告，故对恒开公司称因政府行为造成涉案延期交房的主张，本院不予支持。一方当事人的单方承诺，如未违背效力性强制性规定应具有法律效力。恒开公司于2017年9月20日向业主承诺自2017年9月21日起至交房之日止，每户按购房面积每月8元/平米的标准先行支付逾期交房租金补偿。同时承诺书载明此租金补偿与交房违约金无关。根据上述承诺内容，恒开公司向业主支付租金的行为并不能免除恒开公司应承担的支付逾期交房违约金责任，恒开公司主张向业主支付租金的行为已填补了业主的实际损失，故不应再向原告支付逾期交房违约金，违背了恒开公司作出的承诺内容，对其该项主张，本院不予支持。同理，汤卫东、游永芹、卞瑞成接收房屋时，承诺不再要求恒开公司支付收房之后的租金补偿，但其对于收房之前的租金未明确放弃，仍享有主张的权利，故对汤卫东、游永芹、卞瑞成要求收房之前租金补贴的主张，予以支持，同时被告已给付部分应予扣除。同理，李江春、王甫、丁金永、马燕、王宜勇接收房屋时，承诺不再要求恒开公司支付2018年8月1日之后的租金补偿，故对其要求被告给付8月1日之后租金补贴的主张，不予支持。但其对于8月1日之前的租金未明确放弃，仍享有主张的权利。故对李江春、王甫、丁金永、马燕要求被告给付8月1日之前的租金补贴，依法予以支持。同理，张一宝接收房屋时，承诺2018年9月30日起不再要求恒开公司支付延期交房的违约责任，并不再要求恒开公司承担住房租金补贴，故对其要求被告给付9月30日之后逾期交房违约金和租金补贴的主张，不予支持。但其对于之前的交房违约金和租金补贴未明确放弃，仍享有主张的权利。故对张一宝要求被告给付2018年9月30日之前的交房违约金和租金补贴，依法予以支持。对于恒开公司主张原告的实际损失已得到填补，请求予以调整违约金，但涉案商品房买卖合同及承诺书系恒开公司制作提供，合同及承诺书中关于逾期交房违约金、给付租金的约定亦是恒开公司的真实意思表示，且恒开公司未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。对于恒开公司认为承诺书及备忘录均是针对在承诺书和备忘录上签字确认的业主，未签字的业主不应适用的意见。本院认为承诺书和备忘录系恒开公司与业主代表签订，且恒开公司已按承诺书中的标准向未签字的业主支付了租金，同时也无业主对承诺书及备忘录提出异议。综上可确认承诺书、备忘录系针对滨河城业主作出，对该小区的业主具有普遍性适用性，故对恒开公司上述意见不予采信。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告张树军等二十二逾期交房违约金851312.6元（详见附表4）；二、被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告王桂章等十二人租金补贴88735.14元（详见附表5）;三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11567元，由原告李江春、王甫负担246元，原告张一宝负担391元，原告王宜勇负担143元，原告卞瑞成负担216元，被告负担10571元（原告已预付，原告同意待被告履行时一并给付原告），详见附表4。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院立案庭缴纳上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年四月八日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。附表1：            原告              房屋              违约金      （元）              违约金计算方式      （均按万分之一点五自2017年1月1日起计算至2019年7月30日）                  张树军      程玉荣              4-1309              61101              以438000元为基数                  王桂章              4-2008              48375.9              以342000元为基数                  李江春      王  甫              1-1406              54032.27              以382394元为基数                  徐立梅              4-1209      2-2车库              64085              以428092元为基数                  张一宝              1-1006              53428.5              以383000元为基数                  汤卫东      游永芹              3-1901              66499.5              以470627元为基数                  丁金永      马  燕              3-2001              66152.3              以468980元为基数                  王桂华              2-602              45922.5              以325000元为基数                  吴超明              2-906              71856              以480000元为基数                  许  海      魏雪雪              4-13A09              63405              以449204元为基数                  王宜勇              1-901              66016              以468200元为基数                  刘  学      吴  奎              2-808      6-11车库              51526.48              以353043元为基数                  贺加贝              1-1107              67613.1              以478000元为基数                  卞瑞成              1-2006              56520              以400000元为基数                  程  委      苗凤岚              1-1706              57448.05              以407000元为基数      附表2：            原告              房屋面积      （m2）              租房费用      （元）              计算方式      （均按16元/月/m2自2018年8月1日起算）                  王桂章              87.41              16782.72              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  李江春      王  甫              100.63              23733              按8元/月/m2自2017年9月21日起算至2018年7月31日（已收4267元）、按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  张一宝              100.63              17710              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  汤卫东      游永芹              110.98              9766.24              按8元/月/m2自2017年9月21日起算至2018年8月21日                  丁金永      马  燕              110.98              9088              按8元/月/m2自2017年9月21日起算至2018年7月31日（已收2053元）、按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2018年9月19日                  许  海      魏雪雪              109.03              22672              按8元/月/m2自2017年9月21日起算至2018年7月31日（已收6976元）、按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  王宜勇              119.66              11400              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年1月31日                  贺加贝              119.66              22974.72              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日                  卞瑞成              100.63              19392              按16元/月/m2自2018年8月1日起算至2019年7月30日      附表3：            原告              交房时间              租金补贴金额（元）                  张树军      程玉荣              2018年9月28日              9011                  王桂章                            7223                  李江春      王  甫              2018年10月4日              4627                  徐立梅              2018年10月2日                                张一宝                            8318                  汤卫东      游永芹              2018年8月23日                                丁金永      马  燕              2018年9月19日              2053                  王桂华              2019年1月15日              7223                  吴超明              2018年12月31日              10230                  许  海      魏雪雪                            7267                  王宜勇              2019年1月23日              9889                  刘  学      吴  奎              2018年11月9日              7223                  贺加贝                            5077                  卞瑞成              2018年9月12日              8318                  程  委      苗凤岚              2018年9月13日              8318      附表4：            原告              违约金（元）              计算方式              诉讼费                  张树军      程玉荣              61101              438000元×万分之一点五×940天              664                  王桂章              48222              342000元×万分之一点五×940天              714                  李江春      王  甫              53917.55              382394元×万分之一点五×940天              626                  徐立梅              60360.97              428092元×万分之一点五×940天              798                  张一宝              36595.65              383000元×万分之一点五×637天              398                  汤卫东      游永芹              66358.4              470627元×万分之一点五×940天              853                  丁金永      马  燕              66126.18              468980元×万分之一点五×940天              841                  王桂华              45825              325000元×万分之一点五×940天              613                  吴超明              52488              480000元×万分之一点五×729天              557                  许  海      魏雪雪              63337.8              449204元×万分之一点五×940天              976                  王宜勇              66016              468200元×万分之一点五×940天              725                  刘  学      吴  奎              49779              353043元×万分之一点五×940天              523                  贺加贝              67398              478000元×万分之一点五×940天              1032                  卞瑞成              56400              400000元×万分之一点五×940天              633                  程  委      苗凤岚              57387              407000元×万分之一点五×940天              618                  合  计              851312.6              10571      附表5            原告              租房费用      （元）              计算方式                  王桂章              16782.72              16元/月/m2×87.41m2×12月                  李江春      王  甫              4025.2              8元/月/m2×100.63m2×5月                  张一宝              3220.16              16元/月/m2×100.63m2×2月（8月1日-9月30日）                  汤卫东      游永芹              9766.24              8元/月/m2×110.98m2×11月（2017年9月21日-2018年8月21日）                  丁金永      马  燕              7040              8元/月/m2×110.98m2×（10月+10天）-2053                  许  海      魏雪雪              22672              8元/月/m2×109.03m2×2月      +16元/月/m2×109.03m2×12月                  卞瑞成              2254.1              16元/月/m2×100.63m2×42天（8月1日-9月12日）                  贺加贝              22974.72              16元/月/m2×119.66m2×12月                  合  计              88735.14