大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初2634号原告：蔡广宏，男，1968年1月27日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：董海，系辽宁郡东律师事务所律师。被告：任丽君，女，1965年11月2日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告蔡广宏与被告任丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告蔡广宏及其委托诉讼代理人董海及被告任丽君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡广宏向本院提出诉讼请求：1、判令被告任丽君向原告蔡广宏退还房屋租金17,500元、保证金2,000元及逾期付款利息（以19,500元为基数，自2019年8月6日起至付清之日止，按中国人民银行颁布同期同类贷款利率的4倍计息，截止到起诉之日为799.45元，截止到起诉之日合计为20,299.45元。2、本案的诉讼费由被告任丽君承担。事实与理由：原告蔡广宏自2017年3月1日开始承租被告任丽君的位于大连市甘井子区的房屋（以下简称涉案房屋），每年签订一次房屋租赁协议。2017年3月1日原告与被告签订了房屋租赁协议，约定了租期为壹年即2017年3月1日至2018年3月1日，以及年租金标准和付款方式，而且约定原告应在合同签订时向被告交付水电费及室内设施使用的保证金2,000元，“退房时所产生费用结清及室内设施未损坏后如数退还”。原告按照合同约定按期足额向被告支付了年租金和保证金，开始承租使用涉案房屋。2019年2月16日，原告与被告续签了《房屋租赁协议》，约定了原告继续承租涉案房屋，租期仍为壹年，自2019年3月1日起至2020年3月1日止；租金为每年叁万元。协议签署后，原告于当日通过银行转账方式支付给被告租金2.7万元，又以现金的方式支付给被告3,000元，合计为3万元人民币。2019年5月30日因原告在大连市内购房，故以微信方式向被告说明原因后提出计划于2019年8月1日前退租，被告收到后回复好，未提出异议。之后原告按计划搬走退租并结清水电等费用，并且多次与被告协商退还租金和保证金事宜，但被告以各种理由拖延并拒绝退还租金和保证金。为维护原告的合法权利，特向贵院起诉，请求法院依法判决被告任丽君退还租金17,500元、保证金2,000元并赔偿原告的经济损失。被告任丽君辩称，不同意原告的诉讼请求。因为原告是单方面解除合同，被告不同意解除合同，所以不同意返还全部租金，原告应将8月份的租金全部支付给被告。保证金应该扣除水电费651.8元、有线电视73元以及家里设施损坏的维修费，共计4,478.80元，这些费用应该扣除。原告违约在先，还应扣除1个月租金作为违约金。原告撤出房屋后被告请中介花费2,600元，而且房屋再次出租后，房租变低了，差额半年是3,200元应由原告承担。签订合同时原告原来说要承担取暖费，但原告也没有带取暖费，所以我们合同就少签了2,500元取暖费。被告认为应该扣除的总额是14,074.80元。经审理查明，2017年3月1日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《房屋租赁协议》，原告租赁位于大连市甘井子区的房屋，租期为2017年3月1日至2018年3月1日，租金22,000元。同时约定，承租人承担取暖费、水、电、燃气、物业管理、有线电视、宽带网络、电话等费用。合同签订时承租人应交水电等费用及室内设施使用的保证金2,000元，退房时所产生费用结清及室内设施未损坏后如数退还，否则此款应作为违约金不予退还。2019年2月16日，双方续签租赁合同，租期为2019年3月1日至2020年3月1日，租金为3万元，同时约定取暖费、水、电、燃气、物业费、有线电视、宽带网络、电话、垃圾费等费用由承租人承担。原告按照协议约定交纳了租金及保证金2,000元。2019年5月30日，原告微信告知被告“昨天我买房了！预计8月1日搬迁！你提前做好新住户！”被告回复“好的”。2019年8月5日，原告搬出案涉房屋并将钥匙交予被告。原告搬出案涉房屋时，尚欠电费651.80元、有线电视73元未交纳。原告搬出案涉房屋后，原、被告就房租退还等问题一直未达成一致意见。另查，案涉房屋于2019年8月27日再次出租给案外人，租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止，租金每月2,600元，被告为此支付中介费2,600元。本院认为，依法成立的合同关系受法律保护。原告与被告任丽君签订的《房屋租赁协议》出于双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效。原、被告于2019年2月16日签订《房屋租赁协议》于2019年8月5日经双方协商一致解除，因系原告原因提前解除合同，故其应承担相应的违约责任。协议中并未对承租人提前解除合同应承担的违约责任进行约定，故原告应承担的违约责任即为给被告造成的损失。虽然原告在2019年5月30日即告知被告其将于2019年8月1日搬出案涉房屋，但被告直至2019年8月27日才将案涉房屋再次出租，且租赁日期自2019年9月1日起，被告此期间的空租损失应由原告承担，剩余房租15,000元被告应返还给原告。关于被告所述的其再次出租租金下降的损失应由原告负担的问题，本院认为，原、被告签订的协议约定的房屋租金为每月2,500元，而被告再次出租的房屋租金为每月2,600元，租金未有下降，且其取暖费应平摊计入每月作为每月租金的观点也无事实和法律依据，故对被告的该观点不予采纳。关于被告所述的其再次出租房屋支出的2,600元中介费以及2019年2,412.80元取暖费应由原告承担的问题，本院认为，上述两项费用不是原告提前解除合同必然会给被告造成的损失，故对被告的该观点不予采纳。关于被告所述的原告搬出时电费651.80元及有线电视费73元未结清的问题，原告对此认可亦同意扣除，故上述费用应从2,000元保证金中扣除。关于被告的原告造成被告房屋设施损坏应当赔偿4,478.80元的问题，本院认为，原告租用被告房屋已有两年多的时间，房屋使用必然会产生磨损，且被告提出的维修价格无相应证据予以证明，故对被告的该观点不予采纳。综上，被告应退还原告房租租金15,000元，保证金1,275.20元。关于原告要求被告自2019年8月6日起支付利息的诉请，本院认为，原、被告解除合同后，双方一直就房屋租金及保证金的退还问题进行沟通，且始终未达成一致意见，被告非主观故意不退还，故对原告该项诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告任丽君于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告蔡广宏房屋租金人民币15,000元及保证金人民币1,275.20元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告蔡广宏的其他诉讼请求。案件受理费人民币191元（原告已预付，已减半收取），由被告任丽君负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年四月二十九日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。