四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1847号 上诉人（原审被告）：成都万科蓉北置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区三河街道23号2楼05号。 法定代表人：胡平，总经理。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高洁，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董义，男，1986年8月7日出生，汉族，住四川省阆中市。 被上诉人（原审原告）：龚淑，女，1991年9月15日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：董义，男，1986年8月7日出生，汉族，住四川省阆中市，系龚淑之夫。 上诉人成都万科蓉北置业有限公司（以下简称万科蓉北公司）与被上诉人董义、龚淑商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初5525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万科蓉北公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回董义、龚淑的全部诉讼请求。事实和理由：1.董义、龚淑未按《楼宇认购书》的约定支付首期房款并签订《商品房买卖合同》，构成违约；而一审法院认定是万科蓉北公司拒绝与董义、龚淑签订正式合同，该认定错误。《楼宇认购书》第三条第2款约定：“乙方须于2019年5月31日前支付首期购房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》。”第四条第2款约定：“乙方应在本认购书约定的期限内付清首期款，同时与甲方签署《商品房买卖合同》。否则，甲方有权单方解除本认购书，并将乙方认购商品房另行出售，乙方所付立约定金不予返还。”董义、龚淑在一审中提交的5月27日的微信聊天记录，均表明置业顾问反复提醒董义、龚淑按约定期限签约，并可以在签约后及时补充提供相应按揭资料。贷款资料的准备情况并不会对能否签订正式合同构成影响，银行的最终审批意见是基于正式合同签订后，借款人向贷款银行正式提交的资料作为审核依据的。因此，无论贷款资料准备情况如何，都不能作为董义、龚淑不按约定期限支付首付款及签订正式合同的理由。2.董义、龚淑逾期未支付首付款及签订正式合同，万科蓉北公司对此给予了合理宽限期，在约定期限届满后一个月才发送《解除认购通知书》，但在此宽限期内董义、龚淑仍未履行相应义务。万科蓉北公司发函解除《楼宇认购书》符合约定和法律规定，该认购书已于2019年6月26日解除。3.一审适用法律错误。根据合同法第六十条、第九十三条、第九十六条以及担保法第八十九条的规定，董义、龚淑作为支付定金的一方，未履行约定的付款及签约义务，万科蓉北公司有权按约定解除认购书且不予返还定金。 董义、龚淑共同辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 董义、龚淑向一审法院起诉请求：1.判令解除董义、龚淑与万科蓉北公司于2019年5月26日签订的《楼宇认购书》；2.判令万科蓉北公司退还董义、龚淑购房定金20000元；3.本案诉讼费由万科蓉北公司承担。 一审法院认定事实：2019年5月26日万科蓉北公司与董义、龚淑签订《楼宇认购书》（编号：2019286），约定：董义、龚淑认购万科蓉北公司开发的成都万科缇香荟项目3栋19楼48号办公用房，总价为356209元，具体以《商品房买卖合同》约定为准，认购书签订之日董义、龚淑已交立约定金20000元，定金在双方按认购书约定签订《商品房买卖合同》后转为房款的一部分，董义、龚淑选择5成10年银行按揭贷款付款方式，须于2019年5月31日前支付首期房款即116457元（按揭年限及金额以银行最后批复为准），并与万科蓉北公司签订《商品房买卖合同》；董义、龚淑应在认购书约定的期限内付清首期款/全款，同时与万科蓉北公司签署《商品房买卖合同》，否则，万科蓉北公司有权单方解除认购书，并将认购商品房另行出售，所付立约定金不予返还。认购书还对其他事项进行了约定。2019年5月26日董义、龚淑支付了20000元定金。 在签订《楼宇认购书》时，龚淑的身份证已过期，其临时身份证有效期限为2019年5月29日-2019年8月29日。 2019年6月25日万科蓉北公司向董义、龚淑发出《解除认购书通知》，该通知书于2019年6月26日由门卫代收，邮寄地址为《楼宇认购书》董义、龚淑确认的地址。 双方有争议的事实：龚淑与万科蓉北公司置业顾问张灵犀的微信聊天记录、与张灵犀、江燕的通话录音，万科蓉北公司对争议证据的真实性及合法性不予确认。鉴于《万科缇香荟项目房号确认表》上载明了置业顾问为张灵犀，万科蓉北公司认可张灵犀、江燕系该项目销售人员，但未按一审法院要求由张灵犀、江燕接受询问，也未就相关证据举出相反证据，一审法院认为董义、龚淑举出的微信聊天、录音证据具有高度盖然性应予以认定其真实性。另董义于2019年11月1日拨打万科销售办公电话的通话录音，具有真实性，一审法院亦予以确认。 万科蓉北公司提供的《万科缇香荟项目认购签署资料》，董义、龚淑称没有收到，不清楚。鉴于《万科缇香荟项目认购签署资料》中有董义、龚淑签字或加盖指印，一审法院对该资料的真实性予以确认。一审法院确认签订《楼宇认购书》当日，董义、龚淑在《万科缇香荟项目房号确认表》、《缇香荟项目相关信息了解确认单》及《万科缇香荟项目认购签署资料》中的认购签署文件确认、承诺函、确认书、万科缇香汇项目重要信息提示、按揭贷款办理基础资料清单、银行按揭贷款办理须知、一次性客户签约资料清单（根据客户实际付款方式选择）、教育设施不确定信息告知书、认购签署文件确认文件上签名、捺印。 一审法院认为，双方于2019年5月26日签订的《楼宇认购书》系双方的真实意思表示，合法有效，对未按认购书约定于2019年5月31日签订正式购房合同的责任，应根据具体案情进行认定。在签订楼宇认购书时，龚淑仅有过期身份证及户口本，按万科蓉北公司销售方式一般是不予办理此种情况下的按揭购房，但万科蓉北公司销售人员张灵犀先在微信中告知可以凭户口本签订合同，之后补办正式身份证去房管局更改签合同的资料，并称“如果一定要按揭的话就只有这个办法，就是先签合同，之后再补过来”，在约定签约日2019年5月31日张灵犀微信告知“准备好贷款所需资料身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水、征信报告；如是已婚，夫妻双方都需要同样的资料”。董义、龚淑于2019年5月31日到万科签约中心，因不能提供所需的办理按揭贷款的资料，不能办理贷款，万科蓉北公司拒绝与董义、龚淑签订正式的预售合同。 故本案焦点在于万科蓉北公司以董义、龚淑未提交办理贷款所需的征信、银行流水等材料，未能办理贷款，拒绝签订正式合同，能否成立。在双方签订的《楼宇认购书》上并未约定如董义、龚淑未提交办理贷款相应资料导致不能办理贷款，万科蓉北公司则有权拒绝签订正式购房合同；在《万科缇香荟项目认购签署资料》的相关材料中也没有载明该内容。在《万科缇香荟项目认购签署资料》文件十二《认购.签约须知》中载明“购房流程……办理按揭（按约定时间）→付清首期款、签署买卖合同”，但双方在《楼宇认购书》中并未约定办理按揭的时间，该内容也未表明不能办理按揭则有权拒绝签订合同且客户应承担不能缔约的责任，该附件无董义、龚淑签字或加盖指印，即使作为格式合同，理解上存在歧义应作有利于对方的解释；龚淑签约时仅有户口本，几天后如需按万科蓉北公司要求需提供办理贷款相应材料才能签订合同，否则将承担缔约责任，就此万科蓉北公司更需作特别强调和提示，而该内容并未显著表明和提示说明。故，一审法院认为万科蓉北公司以董义、龚淑未提交办理贷款相应资料，不能办理贷款，拒绝签订正式购房合同的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，双方签订的《楼宇认购书》应予以解除，万科蓉北公司应将董义、龚淑支付的20000元定金返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除董义、龚淑与万科蓉北公司签订的《楼宇认购书》（编号：2019286）；二、万科蓉北公司于判决生效之日起七日内退还董义、龚淑购房定金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费250元，由万科蓉北公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，双方一致确认：董义、龚淑在2019年5月31日前往万科蓉北公司签约中心，但双方未实际签订正式购房合同，董义、龚淑也未支付首付款。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：案涉《楼宇认购书》解除原因的认定，进而万科蓉北公司应否向董义、龚淑退还已收取的2万元定金。 案涉《楼宇认购书》签订时，龚淑的身份证已过期，万科蓉北公司作为出卖人，应对认购人身份信息尽到审慎核实义务，故，万科蓉北公司对龚淑的身份证已过期的事实系知道或应当知道。万科蓉北公司虽向董义、龚淑告知了签订正式购房合同时作为买受人应准备的签约资料，但因龚淑的身份证已过期，客观上无法获取其个人征信报告、银行交易流水等资料，导致董义、龚淑无法办理银行按揭贷款手续，双方之间亦无法对购房款的支付方式另行协商达成一致，在此情况下，一审法院认定双方最终未能签订正式购房合同系不可归责于任何一方的事由所致，并无不当，本院予以确认。 在《楼宇认购书》签订之后，案涉买、卖双方之间对正式购房合同的签订，负有同等的协助、配合义务。本案中，董义、龚淑按照《楼宇认购书》约定的期限前往了签约中心，并对双方未能签订正式合同的原因作出合理说明，而万科蓉北公司并无任何证据证明正式合同最终未能签订是因董义、龚淑拒绝或怠于履行己方义务导致。基于此，万科蓉北公司仅以双方未实际签订正式购房合同的客观事实，径行主张此情况属于董义、龚淑的单方行为后果，该主张既缺乏事实依据，亦与签订合同属双务行为的法律规定不符。故，万科蓉北公司并不因此得以享有案涉《楼宇认购书》第四条第2款约定的合同解除权，其于2019年6月25日向董义、龚淑发出的《解除认购书通知》，亦不产生合同解除的法律后果。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，一审法院认定万科蓉北公司应向董义、龚淑退还已收取的定金，适用法律正确，本院予以维持。 综上，万科蓉北公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人成都万科蓉北置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年四月十日 书记员 王朝阳