辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9646号上诉人（原审原告）：张新红，住大连市甘井子区，现住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘艳，系辽宁宪御律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连昊东房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区中山路688号-231号。法定代表人：赵润泽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周兆志，系辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：吉林银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区延安路9号20层A、B、C、D、E号21层C号。负责人：梁晓，系该行行长。委托诉讼代理人：杨异，系辽宁安融律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚，系辽宁安融律师事务所律师。上诉人张新红因与被上诉人大连昊东房地产开发有限公司、吉林银行股份有限公司大连分行商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初4278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张新红上诉请求：撤销原审判决，发回重审或者改判支持上诉人的一审诉讼请求第一、三项，放弃原审诉讼请求第二项，不再主张二被上诉人立即办结涉案的大国用×第×号国有土地及在建工程的抵押权解除手续。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、关于上诉人诉请大连昊东房地产开发有限公司（以下简称昊东房地产）立即向原告交付《商品房买卖合同》原件的诉讼请求，1、首先，昊东房地产在销售涉案房屋所在小区商品房并签署商品房合同时，均提供的是昊东房地产的统一格式文本《商品房买卖合同》（含附件四合同补充协议），本案不存在“因合同具体内容、条款系签订合同主体的双方当事人自愿的、真实的意思表示，在原告未能举证证明其与被告之间就涉案房屋买卖的相关事项达成自愿的、真实的一致意思表示的情况下，该项主张不予支持”的情形；其次，上诉人己经与昊东房地产达成合意签署昊东房地产统一格式的《商品房买卖合同》（含附件四合同补充协议），当上诉人签署名字后，昊东房地产以拿回加盖公章为由至今未返还，一审后上诉人己取得昊东房地产管理层人员对该节事实予以确认的视频录音证据，而且该情形在涉案小区购房者不止上诉人一个人，而是多人，说明此情形客观存在、属实。2、通过昊东房地产之前涉案小区商品房销售纠纷，己经盖章签署的《商品房买卖合同》（含附件四合同补充协议），均能证明系昊东房地产提供的统一格式文本，只是买受人信息、购买的商品房具体房号、面积、价款、贷款还是一次性付款、交付期限略有不同而已，而这些信息通过上诉人提交的房款专用收款收据、物业费收据、供热费收据等证据均可认定，双方对此也没有争议。3、《商品房买卖合同》系上诉人办理产权登记的必需要件之一，也是商品房买卖双方必须签署的文件，对上诉人至关重要，涉案房屋系一次性全额交款的房屋，数额较大，不会存在双方连商品房买卖合同未达成一致或不签署就交付全额房款并出具收据的可能性，这明显不符合客观逻辑和常识。4、诚信原则系民法通则、民法总则及合同法的基本原则。昊东房地产违反诚信原则应承担法律责任及对其不利后果。二、关于逾期办产权证违约金的诉讼请求，首先，之前已论述涉案小区商品房买卖合同均为昊东房地产提供的格式合同，双方已合意签署该格式合同等内容。据此，昊东房地产也应按此格式合同约定的逾期办理产权证的违约条款承担违约金；其次，退一万步而言，即使法院不能按格式合同该违约条款计算违约金，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任中的第一款第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”以及第（三）项“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”和该条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定。涉案房屋系2016年10月进行买卖及交付房款，并交付房屋居住至今，2018年办理的竣工验收备案手续，也可以按照上述司法解释判令和计算昊东房地产支付违约金。大连昊东房地产开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人和被上诉人之间没有签订商品房买卖合同，上诉人和被上诉人作为平等的民事主体不享有强制缔约的权利，因此其请求判令双方签订商品房买卖合同没有法律依据。另外，上诉人没有向被上诉人缴纳房款或者与被上诉人签订以房抵债等相关的房款支付协议。因此，上诉人没有履行付款义务，当然不能请求上诉人承担违约责任。其他意见同一审判决认定内容。吉林银行股份有限公司大连分行辩称，上诉人的上诉请求不影响抵押事实存在，上诉人案涉房屋1B仍然存在抵押，上诉人的请求与我方没有关联性。原审认定事实清楚，适用法律正确。张新红向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交付于2016年10月16日签订的《商品房买卖合同》原件；2.判令被告与第三人立即办结涉案的大国用×第×号国有土地及在建工程的抵押权解除手续；3.判令被告向原告支付无法办理房屋所有权登记违约金暂计37974.7元[按照已付房款2098050元的日万分之一，自2018年10月17日暂计算至2019年4月16日，209.805元/天*181天；之后的违约金计算至取得房屋权属证书之日止]。一审法院认定事实：2016年10月16日，被告向原告出具专用收款收据，付款单位处填写张新红，收款单位处填写昊东地产，收款项目处填写房款，金额为2098050元，收款事由处填写5-1-4-2、面积139.87平。该专用收款收据上加盖有被告公司发票专用章。2016年10月17日，被告将大连市沙河口区景山巷×幢×单元×层×号房屋交付给原告，原告向昊东物业支付2016-2017年度供热费3637元、电梯运料费2797元、建筑垃圾清理费699元、代收电费500元、2016年10月17日-2017年10月16日物业费4028元、2017年10月17日-2018年10月16日物业费4028元、2018年10月17日-2019年10月16日物业费4028元。张新红在案涉房屋居住至今。另查，张新红在2016年9月30日，向案外人连烁交购房款定金3万元，在2016年10月17日通过银行转账的方式向案外人宋发臣付款144万元。原告自述买房经过为，2016年10月17日，在售楼处看房子，经售楼员介绍有全额优惠的房子，现场与被告签订了购房合同，售楼员给我提供了宋发臣的银行帐号，我即将144万元转给了宋发臣，被告向我开具了全款发票2098050元，随后被告与我签订合同，我虽然在合同上签字，但被告说需要回去加盖公章，但一直没有将合同给我。当日，原告支付了物业费、供热费、代收电费、电梯使用费、建筑垃圾清运费，并于当日取得案涉房屋钥匙。再查，2013年5月31日，迈世集团有限公司(委托人、甲方)与第三人(受托方、乙方)签订《委托贷款合同》，约定甲方为有效运用其自有资金，委托乙方向被告(以下称借款人)发放委托贷款，乙方同意接受甲方的委托。甲方将自有资金肆亿元整委托乙方按委托贷款程序向借款人发放和收回。委托贷款利息由乙方向借款人收取，按季结息。乙方发放委托贷款按贷款余额的6%(年费率)向甲方收取手续费，乙方收取委托贷款手续费的具体方式及时间，甲乙双方确定按合同约定办理。该合同还约定了双方的其他权利义务。当日，第三人出具借款凭证，借款人为被告，金额为肆亿元，用途为景山宾馆改造项目(星海国府)。该借款凭证备注“上列贷款已转入借款人指定的账户”，同时该处加盖被告财务专用章及法定代表人赵润泽印鉴。2014年4月6日，被告(抵押人)与第三人(抵押权人)签订《最高额抵押合同》，约定抵押人所担保的主债权自2014年4月16日至2016年5月31日期间(包括该期间的起始日和届满日)，抵押权人依据与被告(以下称债务人)签订的本外币借款合同、流动资金循环借款合同、银行承兑协议、金融衍生类产品协议以及其他文件(以下称主合同)，而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期。本合同所担保债权之最高本金为肆亿元。在本合同上述所确定的期间届满之日内发生的最高额债务之利息(包括法定利息、约定利息、复利、罚息)违约金、损害赔偿金、实现债权的费用(包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等)、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权，其具体金额在其被清偿时确定。依据上述两款规定的债权金额之和，即为本合同所担保的最高债权额。抵押物为在建工程。该合同还约定了双方的其他权利义务。4月16日，第三人取得大房建高字第××号在建工程抵押登记证明，抵押权人为第三人，抵押人为被告，在建工程为沙河口区中山路北侧、景宾巷西侧，债权数额为4亿元。2019年2月28日，第三人取得不动产登记证明，证明权利或事项为抵押权，权利人(申请人)为第三人，义务人为被告，抵押物为坐落于沙河口区，抵押方式为最高额抵押，数额为4亿元，约定期限为2013年5月31日至2023年5月31日。被告、第三人均认可案涉房屋因存在上述抵押，无法办理权属登记。又查，一审法院因(2017)辽0204民初1281之号案件查封案涉房屋，查封期限为2018年10月22日至2021年10月21日。一审法院认为，本案中，原告自2016年10月17日居住案涉房屋至今，被告知晓，但未提出异议，庭审中被告仅以未与原告签订《商品房销售合同》及未收到原告支付的购房款为由抗辩原告的主张，其并未否认与原告之间存在商品房买卖关系，且原告称向案外人宋发臣转账144万元系按被告指示交付的房款，被告对此提出异议，但被告在原告向案外人转账当日即开具了收到房款的收款收据并交付了案涉房屋，视为被告对原告交付房款对认可，故应认定原告与被告之间就案涉房屋存在买卖关系。关于原告主张的被告向原告交付双方于2016年10月16日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，原告未能提供双方签订合同的证据，无法证明双方签订了《商品房买卖合同》。关于原告陈述其已在被告提供的《商品房买卖合同》上签字，当时被告工作人员称等盖印后返回原告，关于此节事实原告亦未提供证据加以证明。因合同具体内容、条款系签订合同主体的双方当事人自愿的、真实的意思表示，在原告未能举证证明其与被告之间就案涉房屋买卖的相关事宜达成自愿的、真实的一致意思表示的情况下，对原告的该项主张，一审法院不予支持。在原告未能提供证据证明其与被告之间存在约定的办理房屋产权证期限及逾期办理产权证违约条款的情况下，其主张被告承担逾期办理产权证违约金的证据不足，一审法院亦不予支持。关于原告主张的被告与第三人立即办结涉案的大国用×第×号国有土地及在建工程的抵押权解除手续的诉讼请求，首先就庭审中双方举证情况，被告并未能提供证据证明其已向第三人偿还了贷款，同时原告并非被告与第三人之间抵押合同的主体，第三人因被告未偿还贷款而不同意解除抵押的意见，符合被告与第三人之间的合同约定，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告张新红的诉讼请求。案件受理费749元(原告已预交)，由原告负担。二审中，上诉人提交如下新证据：1、视频1份，拟证明包括上诉人在内的星海国府好多业主与大连昊东房地产开发有限公司经理交涉返还合同的过程，大连昊东房地产开发有限公司称合同一直未盖章的原因是股东之间矛盾导致的；2、2018年市内三区工程竣工备案公示，拟证明涉案的星海国府小区1号楼于2018年8月竣工备案，符合办理产权证的要件，符合违约金支付条件，证明计算违约金的时间起点；3、大连昊东房地产开发有限公司、大连昊东物业管理有限公司的工商登记信息，拟证明二公司为关联企业。大连昊东房地产开发有限公司对上述证据的真实性无异议，对关联性有异议。吉林银行股份有限公司大连分行认为上述证据与其无关，不发表质证意见。本院对上诉人二审提交的新证据的真实性予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人诉请大连昊东房地产开发有限公司立即向其交付于2016年10月16日签订的《商品房买卖合同》原件，大连昊东房地产开发有限公司否认双方之间签订过商品房买卖合同，虽然该公司向上诉人出具了收款收据，上诉人已接收案涉房屋居住，但上诉人未能提供证据证明双方之间签订了商品房买卖合同，其诉请交付合同原件的依据不足，本院不予支持。根据现有证据，上诉人亦未能证明双方对办理产权证期限、逾期办理产权证违约金等内容作出了明确具体的约定，故其主张大连昊东房地产开发有限公司承担逾期办证违约金依据不足，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费749元，由上诉人张新红负担。本判决为终审判决。审判长 于  长  浩审判员 杨    威审判员 阁  成  宝二〇二〇年四月二日书记员 连亚妮（代）