河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终414号上诉人(原审被告)：河南世纪长兴建设投资有限公司。住所地郑州市金水区三街北段4号院6号楼2单元13号。组织机构代码MA40C9N2-7。法定代表人张占长，任董事长职务。委托诉讼代理人：陈维刚、吴利波。北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：党忠民，男，汉族，1952年8月30日出生，住北京市丰台区。上诉人河南世纪长兴建设投资有限公司因与被上诉人党忠民房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初7793号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南世纪长兴建设投资有限公司的委托诉讼代理人陈维刚、吴利波，被上诉人党忠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南世纪长兴建设投资有限公司上诉请求：请求撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初7793号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院存在严重的程序错误，超出了被上诉人诉请的审理范围，也违背了不告不理的原则。被上诉人在一审中的诉讼请求有涂改痕迹，应为按商品房买卖合同约定给原告办理商用性质的房产证。但一审法院在一审过程中既未向上诉人释明，也未让上诉人对被上诉人原诉求进行举证、发表意见，径行依据被上诉人涂改前的原诉求对本案进行审理，一审法院审理内容超出了被上诉人诉请的范围，违反了民事诉讼中不告不理的原则，属于严重的程序错误。被上诉人向上诉人主张权利时，已过诉讼时效。一审法院认定被上诉人是在2014年知道自己的权利受到侵害，但被上诉人一直未向上诉人主张过权利，一直到2019年8月才向一审法院提起诉讼，早已超过法律规定的诉讼时效。一审法院以被上诉人购买房屋时涉案房屋与同期住宅房产价格的差价180.12万元作为被上诉人的损失，缺乏依据也不符合客观事实。党忠民辩称，答辩人起诉状中一份虽然存在瑕疵，但是事出有因而且另外一份没有改动，同时法庭上上诉人明确表人不能改变房本性质，我也明确表达了要求赔偿和评估收购，所以涂改没有影响我的真实意思表达。本人自2014年来一直没有停歇查询之路，在2017年查询到在2004年中原房地产公司改为河南世纪长兴建设投资有限公司，并承担了原中建七局中原房地产开发有限公司的债权债务，又查询到当时该地段的性质，自此开始诉讼，2017年到2018年我委托律师办理此案，律师没有办，2019年我决定自己去法院起诉。上诉人以商业房价格收取房款出售住宅性质房屋是铁定事实，本人多支付的差价以及不应承担的差价部分十年利息证据充分，请求二审法院支持我原有的诉讼请求。党忠民向一审法院起诉请求：1、按商品房买卖合同约定给原告办理商用性质的房产证，或者按照住宅与商业差价补偿原告差价款293.8万元；2、补偿原告合同与办证实测面积差价及不应承担相应的贷款利息计28万元；3、诉讼费由被告支付。一审法院认定事实：2003年11月28日，原告与原中建七局中原房地产开发公司南阳开发部签订南阳市中州路78号中建小区3号楼1层东头临街101、102商品房买卖合同，其中102号购房合同约定：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得南阳市中州路78号土地使用权，该土地面积15312.7㎡，规划用途未办公住宅，建设工程规划许可证号为：宛市规管字（2003）第15号。该地块面积为15312.7㎡，规划用途为办公住宅，土地使用年限为2002年12月至2072年12月。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为现房，预售商品房批准机关为南阳市房地产市场管理处，商品房预售许可证号：宛市房预售证第200312号。第三条买受人所购商品房的基本情况位置：第3栋1层102号，该商品房屋用途为商用，属框架结构，建筑层数楼上7层。建筑面积129.24平米，套内建筑面积115.63平米，公摊面积13.61平米，价格9400元／平米。第五条约定：以产权登记面积为准，据实结算房价款。采用按揭60万元整，支付购房款。第十五条关于办理产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照已付房款1％向买受人支付违约金。101号房商品房买卖合同中约定合同面积额为116.59平方米，其他内容同102房。原告同时办理了十年期的银行按揭贷款，争议房产2004年如期交付，2014年原告按揭贷款清偿完毕，解除抵押，去房管局办理房产证，先办理101号房子，房产证号为：宛市房权证字第××号，证载用途为：成套住宅，面积为107.76平米，比合同约定面积少8.83平米。房管局告知原告101、102只能办理为住宅，不能按照合同约定办理商业用途，不符合规划。原告合同签订时，该地段同等位置住宅价格为1720元／平米-1800元／平米。南阳市建设工程规划许可证宛市规管字（2000）第083号及宛市规管字（2003）第15号建设工程规划许可证号，显示中国建筑第七工程局中原房地产开发公司开发的位于中州路北侧，计划批准文号为（99）129号的3#楼明确注明为住宅楼。中建七局中原房地产开发公司于2004年12月14日经改制变更为河南世纪长兴建设投资有限公司。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：1、本案诉讼时效问题。2、商品房买卖合同约定内容与实际不符合的责任承担。3、损失计算办法。针对焦点问题一，一审法院作如下认定：关于诉讼时效的问题，原告方在十年按揭贷款全部还完后办理房产证时方得知仅能够办理住宅用途房产证，并向南阳市房管局提出证据调取申请，南阳市房管局于2017年7月24日向南阳市规划局出具调查函，调出南阳市建设工程规划许可证宛市规管字（2000）第083号，显示中国建筑第七工程局中原房地产开发公司开发的位于中州路北侧，计划批准文号为（99）129号的3#楼明确注明为住宅楼。在上述过程中，原告在贷款还完后办理产权证，发现与合同约定不同，原告不断主张权利，并寻求证据，符合常理，本案未超过诉讼时效，对被告提出诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。针对焦点问题二，一审法院作如下认定：合法的商品房买卖合同受法律保护。被告河南世纪长兴建设投资有限公司于2004年12月14日由中建七局中原房地产开发公司改制而来，改制前中建七局中原房地产开发公司的债权债务由改制后的河南世纪长兴建设投资有限公司承担，故被告主体适格。原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条：“买受人所购商品房的基本情况，买受人所购的商品房（该商品房的用途为商用”依据合同约定，且被告按照商业用房价格向原告收取价款，但因建设工程规划许可证显示3#楼明确注明为住宅楼，非商业用途或商住，故原告请求被告按照商品房买卖合同约定给原告备案商业性质房产，协助办理商业性质产权证，属于法律上或者事实上不能履行，被告存在严重违约，违背诚实信用原则，应赔偿原告相应的损失。针对焦点问题三，一审法院作如下认定：《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体损失计算办法：对于原告关于房屋面积误差部分的请求，原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条：“面积确认及面积差异处理：1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，据实结算房价款。”依据上述合同约定，101号房合同面积额为116.59平方米，房产证面积为107.76平米，面积差为8.83平米，价格9400元／平米，共计8.3002万元，对于101室，被告无异议，应返还给原告，一审法院予以确认。对于102室，因原告未提交证据予以证实实际面积与房屋买卖合同面积误差，一审法院暂不予处理，可待确定后另行主张。对于房屋差价部分损失的请求，原告购买商业商品房时的价格为：商铺价格为9400平米，并提交证据证实当时同期住宅房产价格为1750元／平米，原告诉求参照同类1800元／平米，未低于该标准，一审法院予以采信，与住宅价格相差7600元，原、被告合同约定购买房屋101、102面积共计245.83平米，减去101房面积差为8.83平米，总数为237平米，共计价款差为180.12万元，被告虽有异议，但并未提交证据予以证实，对于原告关于房屋差价部分的赔偿请求，一审法院予以确认。对原告主张的利息差价，当时月息为4.8‰，十年期利息差为107万以及面积差利息差价，因该损失非必然损失，对房屋差价部分已经赔偿，对项损失一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一款第一项、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效后十日内，被告河南世纪长兴建设投资有限公司赔偿原告党忠民房屋差价损失180.12万元。二、自本判决生效后十日内，被告河南世纪长兴建设投资有限公司返还原告党忠民多支付的购房款8.3002万元。三、驳回原告党忠民的其他诉讼请求。诉讼费11180元，已经减半收取，由被告南世纪长兴建设投资有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一、关于原审程序是否合法，是否超出了被上诉人诉请的审理范围，是否违背了不告不理的审判原则。本案被上诉人在原始的起诉状中第一项请求是请求被告按商用性质给被上诉人办理房产证，或者按合同签订时住宅与商铺的差价及差价部分的相应利息补偿人民币293.8万元。虽然被上诉人对第一项请求的后一部分有划痕，但被上诉人在一审庭审过程中，对这部分请求也进行了进一步明确，即“如果不能办证，被告把差价退还给我也行”，并及时向法庭提交了新的起诉状，明确了诉讼请求。所以原审判决没有超出被上诉人诉请的范围，没有违反不告不理的审判原则。二、关于被上诉人的损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。结合本案实际情况，根据被上诉人与原中建七局中原房地产开发公司南阳开发部签订的商品房买卖合同约定，被上诉人购买的商品房用途为商用，被上诉人也是以商业用房的价格支付的购房款，对此双方均无异议。但是因原中建七局中原房地产开发公司在申请规划时，系按照住宅楼办理的审批手续，导致现在对被上诉人购买的商业用房不能办理商业用房产权登记，只能办理住宅用房产权登记手续。这不仅是被上诉人购买商业用房的合同目的不能实现，给被上诉人造成了相应的经济损失，也对被上诉人今后对房屋的使用造成了一定的困扰。对此原中建七局中原房地产开发公司已经构成违约，应当承担相应的违约责任，并赔偿被上诉人的经济损失。原审法院以商业用房与住宅用房的实际差价作为被上诉人的经济损失，并无明显不当。三、关于本案被上诉人的请求是否超过诉讼时效问题，本案被上诉人在十年按揭贷款全部还完后办理房产证时方得知仅能够办理住宅用途房产证，即向南阳市房管局提出证据调取申请，南阳市房管局于2017年7月24日向南阳市规划局出具调查函，调出南阳市建设工程规划许可证宛市规管字（2000）第083号，显示中国建筑第七工程局中原房地产开发公司开发的位于中州路北侧，计划批准文号为（99）129号的3#楼明确注明为住宅楼。在上述过程中，被上诉人在贷款还完后办理产权证，发现与合同约定不同，被上诉人即不断主张权利，并寻求证据，在2017年经查询，中国建筑第七工程局中原房地产开发公司开发的债权债务由上诉人承继后，继续主张自己的权利，所以本案没有超过诉讼时效。综上所述，河南世纪长兴建设投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11180元，由河南世纪长兴建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇二〇年四月二十七日法官助理郭鑫俊书记员王丹丹