浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2091号 上诉人（原审原告）：杭州锦悦企业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区水门南弄3号10幢1011室。统一社会信用代码：91330102063971103Q。 法定代表人：郁敏珺，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周再松，君安世纪（金华）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘芳，女，1989年8月11日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。 委托诉讼代理人：何佩佩，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李巧钰，浙江泽大律师事务所律师。 原审第三人：刘德祖，男，1961年4月15日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。 委托诉讼代理人：胡发扬，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人杭州锦悦企业管理有限公司（以下简称锦悦公司）因与被上诉人刘芳、原审第三人刘德祖房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初5902号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月12日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔独任审理，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。锦悦公司的委托诉讼代理人周再松，刘芳的委托诉讼代理人何佩佩、刘德祖及委托诉讼代理人胡发扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年9月1日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与“刘芳”（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟商场3层008-02室（建筑面积417.40平方米）出租给乙方用作经营餐饮服务；租赁期自2017年11月15日起至2022年11月14日，交付日为2017年9月16日；2017年11月15日起至2018年11月14日的月租金为45705.30元，2018年11月15日起至2019年11月14日的月租金为45705.30元等；双方还对其他条款进行了约定。 审理中，刘芳提出上述《房屋租赁合同》中12处“刘芳”的签字均非本人所签，并申请笔迹鉴定。本院先后委托浙江法会司法鉴定所、杭州华硕司法鉴定中心进行鉴定。浙江法会司法鉴定所于2019年6月25日出具情况说明，认为《房屋租赁合同》中12处“刘芳”签名字迹系第三人刘德祖的笔迹。杭州华硕司法鉴定中心于2019年11月5日出具《司法鉴定意见书》，认为《房屋租赁合同》中12处“刘芳”签名字迹均非刘芳本人所写。刘芳为此支出鉴定费18000元。现锦悦公司起诉至原审法院，请求：1.判令解除双方签署的《房屋租赁合同》；2.判令刘芳向锦悦公司支付租金977842.98元；3.判令刘芳向锦悦公司支付租金滞纳金34131.34元（支付以合同约定应交租金之日次日起，以欠缴租金为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；4.判令刘芳向锦悦公司支付物业费32099.78元；5.判令刘芳向锦悦公司支付物业费滞纳金144.51元（支付以合同约定应交物业费之日次日起，以欠缴物业费为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；6.判令刘芳向锦悦公司支付电费1952.4元，水费119.6元；7.判令刘芳向锦悦公司支付电费滞纳金5.82元，水费滞纳金0.14元（支付以应交之日次日起，以欠缴费用为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；8.判令刘芳向锦悦公司补交装修期内免交的租金90158.4元；9.判令刘芳向锦悦公司支付违约金137115.9元；10.本案诉讼费用全部由刘芳承担。 原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。该案中，锦悦公司认为其与刘芳之间成立房屋租赁合同，应当对此承担举证责任。在诉讼过程中，锦悦公司提供的房屋租赁合同非刘芳本人签署，锦悦公司提供的证据也不足以证明第三人签署的行为构成有效代理或表见代理。因此锦悦公司就其诉讼请求未提供相应的证据，应承担不利的后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月31日判决：驳回锦悦公司的全部诉讼请求。预收案件受理费10138元，应收案件受理费16262元，减半收取计8131元，由锦悦公司负担。财产保全申请费3689元，由锦悦公司负担。鉴定费18000元，由锦悦公司负担。 宣判后，锦悦公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定“锦悦公司提供的证据不足以证明第三人签署的行为构成有效代理或表见代理。”认定事实不清，适用法律错误。锦悦公司认为，原审第三人刘祖德以刘芳的名义签署案涉房屋租赁合同，刘芳对原审第三人的该行为应当知道但不做否认表示，应视为同意，锦悦公司并不知情属于善意且有充分理由相信其具备代理权，原审第三人的签署行为已构成表见代理，刘芳应当履行案涉房屋租赁合同约定，承担相应义务。具体理由如下：第一，原审庭审中刘芳并未否认《个人独家委托书》签名的真实性，其应当知道委托军师(杭州)房地产营销策划有限公司与锦悦公司协商案涉房屋租赁事宜。锦悦公司依据《个人独家委托书》上记载的刘芳个人信息，完全有理由相信实际承租人为刘芳。第二，案涉租赁合同的签署系由中介公司军师(杭州)房地产营销策划有限公司居间完成的，并未采取双方面签方式。但中介公司与原审第三人到锦悦公司处办理租赁手续时，原审第三人向锦悦公司提供了刘芳的身份证件和联系方式且其表明为刘芳的公公，系代为办理承租手续。因此，锦悦公司完全有理由相信原审第三人具备代理权，可以代为办理相关手续。第三，从房屋租赁合同的履行上来看，锦悦公司的首期租金和保证金都是由刘芳支付。且锦悦公司曾多次向刘芳发出租金、物业费催款通知，送达刘芳后，刘芳也从未表示否认。因此，刘芳应当知道他人以其名义实施了案涉房屋的承租行为，且已实际履行了房屋租赁合同的部分义务，应当视为其同意或追认。第四，原审对房屋租赁合同上刘芳的签名先后做了两次笔迹鉴定，第一次鉴定结论为与刘芳签名笔迹一致。因此，锦悦公司作为非专业机构并不能对该签名的真实性做出严格判断，锦悦公司对案涉租赁合同的签署不存在过错，结合原审第三人与刘芳之间的特殊身份关系，完全理由相信该签名的真实性，完全有理由相信原审第三人具备代为办理签约及租赁手续的权利。因此，原审第三人代为完成案涉租赁合同的签约手续的行为已构成表见代理，案涉租赁合同对锦悦公司与刘芳产生法律效力，刘芳应当依约履行相关合同义务。二、刘芳欠付租金和物业费的行为已构成违约，应当依约承担相应违约责任。锦悦公司与刘芳签订房屋租赁合同后，锦悦公司依约交付了租赁标的物，履行了合同约定的相关义务，但刘芳仅支付了首期租金和保证金，而后续租金及物业管理费却至今未付，已构成违约。锦悦公司已多次向刘芳发送催款通知书要求支付拖欠的租金和物业费等，可依照合同约定行使解除权并要求其承担相应违约责任。三、刘芳实际使用案涉房屋向市场监督部门注册登记以刘芳为经营者的名称为杭州市上城区刘芳火锅店，在一审审理过程中向锦悦公司递交盖有该火锅点公章的退租申请，该事实足以证明刘芳对案涉合同知情，且予以确认，刘芳理应承担该合同约定的相应义务。综上，请求：1、判令撤销杭州市上城区人民法院作出的(2018)浙0102民初5902号判决书，并依法改判；2、判令解除锦悦公司与刘芳签署的《房屋租赁合同》；3、判令刘芳向锦悦公司支付租金977842.98元；4、判令刘芳向锦悦公司支付租金滞纳金34131.34元(支付以合同约定应交租金之日次日起，以欠缴租金为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计算至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止)；5、判令刘芳向锦悦公司支付物业费32099.78元；6、判令刘芳向锦悦公司支付物业费滞纳金144.51元(支付以合同约定应交物业费之日次日起，以欠缴物业费为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计算至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止)；7、判令刘芳向锦悦公司支付电费1952.4元，水费119.6元；8、判令刘芳向锦悦公司支付电费滞纳金5.82元，水费滞纳金0.14元(支付以应交之日次日起，以欠缴费用为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计算至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止)；9、判令刘芳向锦悦公司补交装修期内免交的租金90158.40元；10、判令刘芳向锦悦公司支付违约金137115.90元；11、判令本案的一审、二审诉讼费由刘芳承担。 针对锦悦公司的上诉，刘芳答辩称：刘芳并非适格主体，第三人的行为不构成表见代理和有权代理。另外，一审中，法院着重审查支付的实际主体，刘芳提供证据证明是第三人实际在支付。锦悦公司至今没有提供退租申请材料，退租申请材料是事后为了配合锦悦公司诉请而提出的材料。第三人已经明确有关刘芳的签名都是第三人所签，且都是当着锦悦公司面签字，该材料不能作为认定刘芳为合同主体的依据。 针对锦悦公司的上诉，刘德祖发表意见如下：第三人系房屋的实际承租人，房屋租赁合同的签字都是第三人所签，案涉房屋也是第三人占有使用。另外，锦悦公司水电费计算至2019年的10月份，而实际上，第三人于2019年5月10号，就已经提交了退租材料，店铺也于2019年5月31号关店，后于2019年6月13日交付钥匙。因此，相应的费用应当算至2019年6月13日。关于漏水问题。锦悦公司在纠纷发生时并没有予以解决，甚至关停了第三人店铺达7天之久，而由此导致的损失第三人保留另案追究的权利。对此，期间的相关费用，第三人也不应予以支付。第三人恳请法院在查明本案事实的基础上，依法判决维持原判，驳回锦悦公司的全部上诉请求。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，锦悦公司主张其与刘芳之间成立房屋租赁合同关系，故其应就法律关系的成立承担举证责任，但锦悦公司提供的房屋租赁合同并非刘芳本人签署，且未有其他证据证明刘德祖的签字行为构成表见代理或有权代理，故原审法院据此认定锦悦公司应承担举证不能的不利后果并驳回其诉请并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16262元，由杭州锦悦企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年四月十七日 书记员 刘婧函