山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1425民初3483号原告：王延成，男，汉族，住齐河县。被告：李合臣，男，汉族，住北京市。被告：王静，女，汉族，住北京市。两被告共同委托诉讼代理人：曲鹏，北京嘉润律师事务所律师。原告王延成诉被告李合臣、王静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，原告王延成于2019年10月18日提出增加诉讼请求申请。被告李合臣、王静于2019年11月5日提出管辖权异议，经本院审查后裁定本案移送北京市海淀区人民法院审理。原告王延成不服提起上诉后经德州市中级人民法院于2019年12月30日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告王延成到庭参加了诉讼，被告李合臣、王静共同委托诉讼代理人曲鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王延成向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原被告于2003年4月13日签订的齐河一中1#3-401房屋契约（房屋买卖合同）有效；2、判令被告按案涉房产拆迁时的现金补偿价格赔偿原告损失378050元，并支付原告房屋拆迁过渡期的临时安置费27219元，共计405269元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告系亲戚关系，2002年4月13日被告向原告借款44900元，借期一年并以齐河一中1#3-401房屋作为抵押。借款到期后被告无力还款，双方签订契约一份，被告自愿将涉案楼房作价44900元抵债，并把房产证交付原告。因该房屋为福利房双方无法办理房产过户手续。2018年10月份该楼房拆迁，被告与齐河县房屋征收办公室签订楼房回迁安置协议书，享受了本应由原告享有的拆迁利益。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。后原告王延成增加诉讼请求被告赔偿因毁约和与齐河县征收办公室签订协议书给原告造成的经济损失。李合臣、王静共同答辩称，王延成所诉与事实不符，不同意其全部请求。1、王延成主张2003年4月13日双方签订的为房屋买卖合同，并要求确认该合同有效，属于认识错误。双方之间为民间借贷关系，2003年4月13日的协议是民间借贷债务履行的担保，不发生物权变更效力并在（2018）鲁1425民初3696号民事判决书所确认；2、2003年4月13日协议中约定的房屋，属于李合臣与王静夫妻共同财产，李合臣未经王静同意单方处置该房产，侵犯了王静的共有权，该协议属于无效，且该房产已于2018年10月被齐河县房屋征收办公室征收，协议不仅无效更无任何实际履行的可能性；3、2018年10月19日，双方在见证人见证人就李合臣欠王延成债务问题达成一致意见，约定由李合臣之子李振向王延成还款80000元，双方债权债务两清。该欠条属于双方对债权债务的变更，也包括对2003年4月13日协议的变更。如王延成对此不予认可则本案已超诉讼时效；4、王延成主张的所有损失及临时安置费缺乏事实及证据支持；5、本案已超诉讼时效；6、王延成于2018年就协议所涉房屋起诉至法院，已由生效法院判决驳回其全部诉讼请求，现王延成又再次起诉，与生效判决相悖。综上，请求法院驳回王延成的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对王延成提交的证据：1、2003年4月13日契约一份；2、2019年1月16日中国工商银行存单一份；3、2002年4月13日被告书写的借条一份；4、2003年4月13日房契一份；5、王静书写的协议书一份；5、收到条一张。李合臣、王静对证据一真实性无异议，但认为该契约是对债务履行的担保，不构成房屋买卖，不认可该份证据。本院经审查认定，该证据为原件，是李合臣向王延成出具，其内容是对双方债务的处理即李合臣以其所有的房屋作价44900元抵顶所欠王延成的借款，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立，但是否发生法律效力且实际履行还应进一步查明。对证据二不予认可，证据来源不可信，证明不了问题。本院经审查认定，该证据系王延成自己手写，原件在本院（2018）鲁1425民初3696号卷宗中，经查询该卷宗可以看到一份中国工商银行储蓄存款利息清单，是否为向李合臣出借款项的资金来源，单纯从本证据中无法看出关联性。对证据三真实性无异议，但认为双方不存在房屋买卖合同，房屋是作为借款的抵押担保。本院经审查认定，该证据能够证实李合臣欠王延成44900元事实并自愿以其房屋作为借款抵押事实，根据法律规定不动产抵押应以登记为生效要件。对证据四认为真实性无异议，认为是保证借款履行的担保，并非房屋买卖合同。本院经审查认定，该房契为李合臣以房屋抵顶借款的协议，是否完成不动产转移登记还应举证证明。对证据五不予认可，该协议未显示日期也无手印，不符合常理及正常交易习惯。本院经审查认定，该协议书为原件，内容表明王静认可欠款事实及以齐河一中房屋抵顶欠款事实，但未载明书写时间。对证据六认为该证据是在李振代李合臣与王延成达成80000元还款意见情况下书写，但王延成未将收到条中的借条交给李振。王延成如主张与被告存在债权债务关系应提交银行转账记录等证明借款实际发放。本院经审查认定，李振非本案当事人，该证据与本案的关联性应综合全案证据查明。李合臣、王静向本院提交：1、（2018）鲁1425民初3696号民事判决书一份；2、2018年12月1日见证人王某与张某和的证明、李合臣之子李振欠条复印件、双方协商录音光盘及文字整理材料、李振与王延成微信聊天记录打印件；王延成对证据一不予认可。对证据二认为王某和张某和的证明我不知情。借条复印件与本案无关。其他证据与本案无关。本院经审查认定，民事判决书是本院依法作出的生效法律文书，该判决书中驳回了王延成的诉讼请求。第二组证据能够说明李合臣之子李振曾代表李合臣与王延成协商处理涉及以房抵债的借款事宜事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年4月13日，李合臣向王延成出具借条一份，向王延成借款44900元，借期一年并以齐河一中二室一厅楼房作为抵押。2003年4月13日借款到期后，李合臣无力还款又向王延成出具契约一份，约定将齐河一中住房一套（三单元401室）建筑面积60.08平方，作价44900元抵顶欠王延成款项。王静与王延成达成过协议书一份，确认此前李合臣出具的以房抵债的效力。2018年10月份，李合臣之子李振曾与王延成协商一致，李振向王延成出具了80000元借条同时收回借条三张、房产证一本，但并未实际履行。2018年10月31日，王延成曾以物权确认纠纷向本院提起过诉讼，本院驳回其诉讼请求。李合臣位于齐河一中家属楼的房屋已于2018年10月被齐河县房屋征收办公室征收，原房屋现已拆迁。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案的争议焦点是1、2003年4月13日王延成与李合臣签订的齐河一中1#3-401房屋契约是否合法有效；2、被告有无赔偿原告因案涉房屋拆迁所造成的损失378050元的义务以及是否应当支付原告临时安置费27219元；3、被告是否还造成了原告其他的经济损失，是否应当赔偿。针对第一个争议焦点，2002年4月13日李合臣向王延成借款44900元，约定了借款期限。到期后李合臣无力还款从而出具了2003年4月13日的契约将齐河一中门口路北旧楼第三单元401室抵顶所欠王延成借款44900元，该契约实质为以物抵债协议。根据当事人意思自治的原则，李合臣选择以物抵债也系债务清偿的方式之一。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议即为有效。本案中李合臣与王延成达成的契约内容系对债务的处理，无违反法律、行政法规强制性规定之处，因此该契约属有效协议。针对争议焦点二，依前段论述，双方签订的以物抵债协议为有效协议，该协议签订后可能构成债的更改，即成立新债务同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。从基于保护债权出发，债的更改一般需要当事人明确消灭旧债的合意，否则当事人于债务清偿期届满后，债权人与债务人达成的以物抵债协议性质一般应为新债清偿。本案中李合臣与王延成达成契约后，李合臣并未将原借条收回，契约中也未约定王延成不再向李合臣主张给付金钱，因此双方达成的契约属于新债清偿。对于新债清偿，其指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。本案中，双方达成契约后的十几年期间房屋一直处于李合臣使用中，也未办理产权变更手续，产权人仍为李合臣。依据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。故王延成一直未取得案涉房屋的所有权。同时依据齐河县房屋征收办公室与李合臣签订的《楼房回迁安置协议书》，案涉房屋已于2018年被征收拆迁，案涉房屋已实际不存在，不具有履行以物抵债协议的条件。因此王延成的原债权并未消灭，其可以主张李合臣继续履行原债务还款义务。而对于其主张的要求被告按照原房屋拆迁补偿价格赔偿其损失，于法无据，本院不予支持。针对争议焦点三，王延成要求被告因与齐河县房屋征收办公室签订协议给其造成了损失，庭审中王延成未提交任何证据予以证实其损失也未提出明确数额予以主张，故该项请求本院亦不予支持。综上所述，李合臣与王延成签订的契约属于有效协议，但因案涉房屋拆迁不具备履行条件，王延成作为债权人可以继续请求债务人履行原债务。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告王延成与被告李合臣于2003年4月13日签订的契约有效；二、驳回原告王延成的其他诉讼请求。案件受理费3689元，由原告王延成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  张玉成二〇二〇年四月二十日法官助理周玉迪书记员王岳