浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0483民初5969号原告（反诉被告）：倪晓彤，男，1987年3月5日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：程益，浙江信远律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙方明，男，1979年6月10日出生，汉族，住桐乡市。被告（反诉原告）：徐学瑛，女，1984年10月21日出生，汉族，住桐乡市。共同委托诉讼代理人：张学锋，浙江丛典律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：姚凯燕，浙江丛典律师事务所律师。第三人：董雪中，男，1968年8月17日出生，汉族，住桐乡市。原告倪晓彤与被告孙方明、徐学瑛、第三人董雪中确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法由审判员陈娟独任审判。审理过程中，被告孙方明、徐学瑛依法提起反诉，本院予以受理，并与本诉一并审理。后依法转为普通程序，组成合议庭进行审理。本院于2019年10月11日、2020年1月3日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倪晓彤及其委托诉讼代理人程益、被告（反诉原告）孙方明及两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人张学锋、姚凯燕、第三人董雪中两次到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告倪晓彤向本院提出本诉请求（变更后）：一、请求依法确认原告与两被告之间签订的房屋买卖合同无效，并由两被告协助将房屋过户给原告；二、由两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告倪晓彤将位于桐乡市马德利花园13幢1单元601室的房屋设置抵押权，权利人为浙江E贷小额贷款公司，抵押债权为679000元。2015年9月上旬，倪晓彤为归还浙江E贷小额贷款公司679000元借款并解除抵押权，遂与孙方明夫妇商量，通过签订价值为1330000元的虚假购房合同将系争房屋过户给两被告，再由孙方明、徐学瑛向桐乡邮政储蓄银行贷款，套取银行贷款资金930000元。因诉争房屋有679000元的抵押贷款，故孙方明、徐学瑛支付给倪晓彤800000元用于归还倪晓彤的借款。后倪晓彤要求孙方明、徐学瑛将诉争房屋还给倪晓彤并过户回来，但孙方明、徐学瑛一直不肯配合。倪晓彤认为，双方签订房屋买卖合同并不是真正出售房屋，而是通过孙方明、徐学瑛套取银行贷款的虚假买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款“以合法形式掩盖非法目的的合同，应认定为无效”之规定，望支持其诉讼请求。被告孙方明、徐学瑛就本诉部分答辩称，原告起诉的内容不符合事实。原告因无法偿还浙江E贷小额贷款公司的贷款而找到被告夫妇，经协商后，被告夫妇同意以1330000元的价格购买原告位于桐乡市马德利花园13幢一单元601室的房屋，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。且被告也于2015年11月12日向原告汇款440000元及360000元，又交付100000元现金给原告，上述900000元包含了房屋首付款及先行支付的部分银行按揭贷款，其目的是为了让原告付清浙江E贷小额贷款公司的贷款，以解除对房屋的查封并办理过户。因此，本案房屋买卖合同相关的权利义务双方已经履行，但是因为原告以其母亲不愿搬走为由，一直未腾退房屋，故被告请求法庭驳回原告诉讼请求。退一步说，如果法院认定合同无效，原告应返还已付款900000元及过户费39900元、按揭贷款的费用、相应资金占用期间的损失。且利息损失应考虑到房屋的增值价值，应按照银行贷款利率的4倍计算。反诉原告孙方明、徐学瑛向本院提出反诉请求（变更后）：反诉被告继续履行桐乡市房屋转让合同并腾空交付梧桐街道马德利花园13幢一单元601室、601跃的房屋；二、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年9月上旬，倪晓彤因拖欠浙江Ｅ贷小额贷款公司贷款无法偿还，遂与孙方明、徐学瑛商量，将马德利花园13幢1单元601室、601跃的房屋转让给孙方明、徐学瑛。2015年11月12日，反诉原、被告协商一致签订了《桐乡市房屋转让合同》，孙方明、徐学瑛当场交付给倪晓彤100000元现金及以转账方式支付给倪晓彤800000元。2015年11月13日，双方办理了房屋产权过户手续，为此孙方明、徐学瑛缴纳了39900元的契税。2016年1月5日，桐乡邮政储蓄银行放贷，此后每月孙方明、徐学瑛均通过邮储银行卡（卡号：62×××11）还贷，并办理了2232元的代理保险业务。2016年12月5日、6日，孙方明、徐学瑛办理了水、电、天然气的过户手续，并缴纳了水费60元、天然气费100元。孙方明、徐学瑛多次与倪晓彤协商交房，但倪晓彤以其母亲不愿意搬走为由一直未同意，故房屋余款430000元孙方明、徐学瑛也未付清。2017年5月，孙方明因违法犯罪被羁押，后被桐乡市人民法院判处有期徒刑两年，故房屋转让事宜暂时搁置，直至2019年5月22日，孙方明才释放。孙方明、徐学瑛认为其已经按照约定交付了购房首付款并办理了房屋按揭贷款，且涉案房屋也已经办理了产权过户，故该房屋转让合同项下的主要权利义务双方均已履行。现因倪晓彤一直未腾空涉案房屋致使孙方明、徐学瑛的合法利益受到侵害，故诉至贵院，请法庭依法判决。反诉被告倪晓彤就反诉部分答辩称，一、孙方明、徐学瑛和倪晓彤签订的房屋买卖合同无效。2015年9月上旬，倪晓彤为归还浙江E贷小额贷款公司679000元借款并解除抵押权，遂与孙方明夫妇商量，通过签订价值为1330000元的虚假购房合同将系争房屋过户给两被告，再由两被告向桐乡邮政储蓄银行贷款套取银行贷款930000元，用于偿还倪晓彤所欠债务。在（2018）浙0483民初7489号民事裁定书中，桐乡市人民法院也写明本案涉嫌骗取银行贷款，虽然公安机关没有对此进行立案侦查，但并不能证明房屋买卖合同有效。二、倪晓彤仅仅拿到800000元银行转账，而非900000元，虽然倪晓彤签了一张欠条，但孙方明、徐学瑛哄骗倪晓彤称100000元的借条是借款800000元的利息，事实上倪晓彤没有收到这笔费用。邮储银行的贷款是为了偿还孙方明、徐学瑛的个人债务而非用于购买房屋，法院应当查明真相，移送公安处理。在倪晓彤诉董雪中委托合同纠纷一案中，孙方明也提供了一份证据，说明孙方明已经全额支付了倪晓彤购房款，但后来证人证言及反诉状中均称欠倪晓彤共430000元购房款。经倪晓彤回忆，孙方明、徐学瑛曾让倪晓彤签订一张400000元的借条，故倪晓彤认为孙方明、徐学瑛的行为涉嫌虚假诉讼及敲诈勒索。三、反诉状中称，2016年1月5日邮储银行放贷之后，每月孙方明、徐学瑛均通过邮储银行卡进行还贷，并办理了2232元的代理保险业务。在倪晓彤诉董雪中委托合同纠纷一案中，倪晓彤代理人称孙方明、徐学瑛向邮政储蓄银行进行贷款，是为了归还董雪中的欠款，而非支付倪晓彤的购房款，而董雪中提供孙方明、徐学瑛向邮政储蓄贷款的证据，银行也写明孙方明借款目的是为了购房而不是为了借款。倪晓彤上次诉讼前还不清楚孙方明向银行借款的目的是为了归还董雪中的借款，倪晓彤还傻傻地归还了一年多的贷款。故认为孙方明、徐学瑛行为涉嫌虚假诉讼、骗取银行贷款罪及诈骗罪，房屋买卖合同是无效的。四、倪晓彤不应搬出诉争房屋，根据合同法五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同是无效的，且孙方明、徐学瑛采用欺诈、胁迫的方式哄骗倪晓彤将自己的房屋过户，并利用倪晓彤的无知将银行贷款下来的钱用于归还自己的债务，严重侵害了倪晓彤的权利，且涉嫌犯罪。最后，即便法院认定合同有效，孙方明、徐学瑛尚欠倪晓彤560000元（当初签过一张合同，房款是1360000元，扣除收到过的800000元）；房屋增值部分（按照现今市场上案涉房屋起码值2100000元）及利息（以孙方明、徐学瑛3年来一直未偿还的560000元购房款为本金，按照银行同期贷款利率4倍计），大约800000元，以上合计1360000元应当支付给倪晓彤。第三人董雪中就本、反诉陈述称，孙方明跟其说要买房子并向其借钱，所以借了孙方明750000元，后来孙方明把钱还了。另外事情并不清楚，其也不认识倪晓彤。当事人围绕本、反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、倪晓彤于2015年11月12日出具的100000元收条和近似时间出具的900000元收条，孙方明、徐学瑛欲以此证明除了转账的440000元和360000元外，同日还曾以现金形式支付过倪晓彤100000元。倪晓彤表示收条系其本人所签，但是当时应孙方明要求作为800000元的利息所写，确实未曾收到该100000元现金。对此，本院认为，孙方明在第一次庭审中关于该100000元现金来源陈述系自己超市里的现金流，第二次庭审中又陈述其中50000元系其姐夫银行取款后拿来的现金，前后矛盾。再结合100000元收条载明的是“借款现金人民币100000元”，与孙方明主张的支付房款不符，以及同日其余款项均以转账形式支付的情况，综合来看，仅凭收条尚不足以确认倪晓彤确因涉案房屋收到该100000元现金。2、倪晓彤提供的和徐学瑛个人、和孙方明个人、和孙方明夫妻两人的三段录音，以及和孙方明夫妻的转账记录，欲证明其偿还了第一年的贷款约60000元，以及案涉房屋买卖存在争议，其仅收到800000元转账，其愿意继续偿还房屋贷款，但孙方明不同意的事实。孙方明、徐学瑛对三段录音、转账记录的真实性无异议。本院认为，首先，关于倪晓彤是否归还了第一年约60000元贷款。结合转账记录以及倪晓彤和徐学瑛个人的电话录音，本院确认该事实。其次，关于倪晓彤和孙方明为何签订房屋买卖合同。在倪晓彤和徐学瑛个人录音8分34秒时，倪晓彤表示“我刚刚也在跟他说，本来这个房子过在他名下不是因为真的卖给他了而过给你们的，而是那时候叫你们帮忙朋友贷款的”，徐学瑛回复“是啊，帮你帮成了这个样子。主要他们跟我讨我没有办法，还有银行里这样的话还有多少钱”，13分22秒徐学瑛表示“弄得好么你就47万元加违约金，你去弄好就不关我事了”，14分58秒徐学瑛表示“这种东西我不知道，当过去的事就不说了，反正你还是不肯卖，你就去把贷款和外面欠的全都还清，我不管了”。而徐学瑛系孙方明妻子，综合上述录音内容以及倪晓彤在最初一年归还贷款、发放的银行贷款由第三人董雪中领取、倪晓彤至今占有涉案房屋的事实，本院认为，可以确认倪晓彤主张的其和孙方明签订房屋买卖合同并过户的目的，并非将涉案房屋卖于孙方明，而是倪晓彤和孙方明约定借孙方明、徐学瑛名义从银行贷款来解决其欠浙江E贷小额贷款公司贷款的事实。经审理查明，倪晓彤曾将坐落于桐乡市振东新区跃的房屋设置抵押权，向浙江Ｅ贷小额贷款公司贷款。2015年9月上旬，倪晓彤因拖欠浙江Ｅ贷小额贷款公司贷款，和孙方明商量解决办法。双方议定由孙方明对外借款来解决倪晓彤欠浙江Ｅ贷小额贷款公司的贷款，解除抵押后将涉案房屋过户至孙方明名下，再由孙方明、徐学瑛（系孙方明妻子）向银行贷款，贷款款项给孙方明的债权人即第三人董雪中，欠银行的贷款则由倪晓彤支付给孙方明、徐学瑛来偿还，还清银行贷款后孙方明再将涉案房屋过户给倪晓彤。于是，倪晓彤和孙方明于2015年11月12日在桐乡市审批中心签订《桐乡市房屋转让合同》1份，约定孙方明向倪晓彤购买坐落于桐乡市振东新区跃的房屋（601室建筑面积137.76平方米，601跃建筑面积71.57平方米），房屋转让价格1330000元，付款方式为首付＋按揭（未约定首付和按揭各自金额），交房方式为款清交房。其他关于逾期付款、逾期交房违约责任、产权登记等各种事项均未作约定。同日，董雪中通过其农业银行账户向孙方明转账750000元。孙方明通过其农行账户向倪晓彤转账440000元和360000元，倪晓彤同日出具收条一张，载明：今收到孙方明借款现金人民币100000元；另外，倪晓彤认可同一时间还出具过一张收条，载明：今收到孙方明交来购房款900000元整。然倪晓彤并未实际收到该100000元现金。2015年11月13日，涉案房屋自倪晓彤名下转移登记至孙方明名下，孙方明为此支出契税39900元（计税金额1330000元）。2015年11月16日，倪晓彤在桐乡市公证处办理委托书公证，委托书上载明倪晓彤欲将案涉房屋出售及过户，委托董雪中为其合法代理人，全权代为办理事项：1、代为签订房屋转让合同；2、代为收取售房款和交房；3、代为调阅、复印有关产权的档案资料；4、代为办理房地产转移登记，并缴纳相关税费；5、代为办理房产证与土地证过户手续；6、代为办理房屋水、电、煤及物业等有关过户手续；7、若受让人过户后向银行贷款时，协助办理贷款过程中的相关手续，并且同意将贷款打入受托人董雪中的邮政储蓄银行账户中，账号为：62×××47；8、代为办理与上述房屋转让相关的其他事宜。2016年1月5日，孙方明、徐学瑛与中国邮政储蓄银行股份有限公司桐乡市支行（以下简称邮储银行桐乡支行）签订《个人购房／购车借款及担保合同》，邮储银行桐乡支行向借款人孙方明、徐学瑛就购买诉争房屋发放房屋贷款930000元，贷款期限为240个月，自2016年1月4日至2036年1月4日，实际放款日与到期日以借据为准。在合同第七条中载明借款人授权贷款人将贷款资金从孙方明账户划付至董雪中62×××47的邮储银行账户。合同附件1中抵押物为诉争房屋，评估价值为1330000元。2016年1月7日，邮储银行桐乡支行将930000元付至董雪中上述账户。董雪中收到上述930000元后将其中50000元支付给孙方明，孙方明表示之所以还给董雪中880000元，是因为其本身除了董雪中这次出借的750000元外还和董雪中有其他债务。经向邮储银行桐乡支行核实，孙方明等人向银行申请贷款时，仅提供部分首付款凭证，银行据涉案房屋评估价1330000元进行审核后，发放930000元贷款。自2016年2月5日起，孙方明的贷款卡开始还贷，每月还款额近6000元。其中刚开始一年由倪晓彤陆陆续续给孙方明或徐学瑛钱归还每月贷款，倪晓彤总计偿还了约60000元。截至2020年4月10日本院查询时止，诉争房屋已归还邮储银行桐乡支行金额合计304229.19元，尚欠银行贷款本金797523.79元。2016年12月，孙方明将诉争房屋的用水、用电、供气过户至自己名下，并缴清了诉争房屋2016年10月的60元水费，天然气卡中充值100元。迄今为止，诉争房屋仍由倪晓彤家人占有使用。另查明，孙方明和董雪中系多年朋友关系，董雪中和倪晓彤在办理委托公证前并不相识。孙方明和倪晓彤约2013年经人介绍相识，后双方时有经济往来。2016年4月1日，孙方明（甲方）和倪晓彤（乙方）签订一份协议，载明：甲方因个人原因现决定将海宁市中医院店铺以40000元人民币转让给乙方。乙方须在三年内付清转让所需款项，店内资金结算至2016年3月31日为止。本院认为，本案争议焦点主要为：一、涉案《桐乡市房屋转让合同》的合同效力问题；二、若合同无效，则后续处理问题。关于争议焦点一。根据查明的事实，倪晓彤和孙方明虽然就涉案房屋签订《桐乡市房屋转让合同》并转移过户，然真实目的并非房屋买卖，而是二人合意借孙方明夫妻名义从银行贷款来解决倪晓彤欠浙江E贷小额贷款公司的贷款问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故涉案《桐乡市房屋转让合同》应属无效。倪晓彤要求确认该合同无效的诉讼请求，本院予以支持。孙方明、徐学瑛要求继续履行该房屋买卖合同并腾空交付涉案房屋的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点二。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，倪晓彤因涉案房屋收到孙方明转账800000元，然后双方议定银行贷款930000元由第三人董雪中收取（实际880000元由第三人收取，50000元由孙方明收取），而第三人董雪中系孙方明的债权人，第三人多收取的款项，孙方明也认可系因其另欠董雪中款项所致，故相当于倪晓彤已经向孙方明返还该800000元。合同无效后，孙方明实际已付的按揭贷款金额【截至2020年4月10日为244229.19元（304229.19-60000=244229.19元），当然如孙方明在2020年4月10日后继续偿还涉案房屋贷款本息，则倪晓彤应按孙方明实际偿还的数额直接支付给孙方明】，按照法律规定和双方实际约定，理应由倪晓彤返还；对内而言，尚未归还的银行按揭贷款也应由倪晓彤清偿。至于孙方明、徐学瑛认为倪晓彤还应支付的相应资金占用期间的利息损失等，本院认为，依照双方真实约定，倪晓彤收到800000元并承担930000元银行贷款，已足以涵盖该笔资金的占用损失，但孙方明2017年左右陆续实际支出按揭贷款合计244229.19元，该款项本应由倪晓彤负担，孙方明确实存在一定利息损失，但其主张按银行贷款利率的4倍计算损失并无依据，本院酌情确认截至2020年4月10日倪晓彤就此支付孙方明利息损失26000元，至于此后则由倪晓彤以孙方明实际偿还金额为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至倪晓彤实际返还之日止（2020年4月10日已付的244229.19元自2020年4月11日起计，2020年4月10日后若孙方明有继续偿还贷款的，自实际偿还日起计）。至于孙方明支付的过户费39900元，因涉案房屋买卖合同的无效，双方均有过错，综合考虑本案情况，本院认为该笔费用由孙方明自行处理，倪晓彤要求协助过户时，若产生相应税费则由倪晓彤自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认倪晓彤和孙方明于2015年11月12日就坐落于桐乡市振东新区跃房屋签订的《桐乡市房屋转让合同》无效；二、倪晓彤于本判决生效之日起十日内返还孙方明已付的按揭贷款金额并支付相应利息损失【截至2020年4月10日已付按揭贷款金额为244229.19元、利息损失为26000元；如孙方明此后继续偿还贷款本息，由倪晓彤按孙方明实际偿还的金额直接支付孙方明；2020年4月10日后的利息损失，由倪晓彤以孙方明实际偿还金额为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至倪晓彤实际付清之日止（2020年4月10日已付的244229.19元自2020年4月11日起计，2020年4月10日后孙方明若有继续偿还的，自实际偿还日起计）】；三、倪晓彤于本判决生效之日起十日内清偿上述第一项房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司桐乡市支行的抵押贷款，孙方明、徐学瑛于倪晓彤清偿抵押贷款并付清上述第二项款项后十日内协助倪晓彤办理该房屋的抵押登记注销手续并协助将该房屋过户于倪晓彤，若产生相应税费，则由倪晓彤自行承担；四、驳回孙方明、徐学瑛的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，由被告孙方明负担；保全费5000元，由原告倪晓彤负担2500元，由被告孙方明负担2500元（上述孙方明合计应负担的2580元诉讼费用应于裁判文书生效后10日内缴纳，交纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：62×××67，逾期交纳将移送执行）；本案反诉受理费80元，由反诉原告孙方明、徐学瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  陈 娟审 判 员  朱谷玥人民陪审员  沈 红二〇二〇年四月二十日书 记 员  钱玲芳