河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初5011号原告（案外人）：陈伟，男，1975年3月28日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：张红光，河南华凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小艳，河南华凌律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘素萍，女，1963年12月12日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：吴文艳，河南河阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，河南河阳律师事务所律师。第三人（被执行人）：焦作市园林园实业有限公司。住所地：焦作市解放区出渣西路。法定代表人：李天山，董事长。原告陈伟与被告刘素萍，第三人焦作市园林园实业有限公司（以下简称园林园公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月1日立案，并依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年12月19日第一次公开开庭审理了本案，原告陈伟及其委托诉讼代理人刘小艳，被告刘素萍的委托诉讼代理人吴文艳、李娜到庭参加诉讼，第三人园林园公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后本院于2020年3月19日第二次公开开庭审理了本案，原告陈伟及其委托诉讼代理人张红光、刘小艳，被告刘素萍的委托诉讼代理人吴文艳、李娜到庭参加诉讼，第三人园林园公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行位于焦作市解放区林园路789号园林美墅20号楼1单元2号房屋；2.本案费用由被告承担。事实和理由：焦作市解放区法院就原告提起的执行异议申请所作出的（2019）豫0802执异83号执行裁定，事实认定及适用法律错误，明显不公。一、涉案房屋被查封时已不属于第三人的财产。2012年12月28日，在陈某申请执行第三人借款合同一案过程中，经焦作市中级人民法院执行局执行员主持调解，陈某与第三人达成了《部分执行和解协议》，包括本案涉案房产在内的16套房产被第三人向陈某抵偿了609.7055万元的债务，第三人同意陈某以第三人的名义出售该16套房屋。2012年12月，陈某已将涉案房屋出售给了原告，故该房屋已不再属于第三人的财产。二、原告已经全部向陈某支付了涉案房屋的价款。退一步而言，从第三人2012年12月18日为原告出具的编号为0018428号的收款收据来看，交款单位是原告，金额为325000元，该金额已超过执行和解协议中房屋总金额474678.6元的68%。第三人出具收据的目的是为了原告办理涉案房屋的按揭贷款手续，且是各方一致的意思表示。三、涉案房屋的所有权属于原告。原告从2012年起就合法占有涉案房屋，且装修后居住至今。原告提供的有线电视受理单、燃气收费条、电费收据等均可以显示原告在涉案房屋居住的事实。四、原告与第三人之间存在合法有效的书面买卖合同。在法院2019年7月查封涉案房屋前，陈某和第三人在法院主持下，签订了合法有效的书面买卖合同，即《部分执行和解协议》。事实上，和解协议中的16套房屋中的其他15套均已办理了网签备案手续，原告和第三人也协商一致，第三人为原告开具了房款收据，交付了涉案房屋，只是因第三人的原因未能完成网签备案，但原告与第三人之间存在事实上的买卖合同关系。五、原告是消费者，购房的目的就是为了居住，根据2019年9月26日焦作市不动产登记中心出具的《个人房屋信息查询情况表》显示，目前原告名下无其他住房，法院应当保护原告作为消费者的物权期待权利。综上，原告是涉案房屋的实际所有权人，对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告刘素萍辩称，一、涉案房屋属于刘素萍依法可申请执行的财产。刘素萍与园林园公司房屋买卖合同纠纷一案已经解放区人民法院、焦作市中级人民法院两级法院审理，判令园林园公司返还刘素萍购房款391952元并支付违约金117588.6元。经刘素萍申请，该案已进入执行程序，涉案房产被解放区人民法院查封时仍登记在园林园公司名下，并未转移登记给陈伟。按照物权法的规定，涉案房屋并未发生物权的转移，陈伟与园林园公司之间仅是债权债务关系，与刘素萍的权利是平等的。但刘素萍的债权是经过两级法院确认的，并赋有强制执行效力，刘素萍的权益更应得到法律保障。至于陈伟的损失，其应当另行起诉陈某违约来予以救济，与本次执行无关。二、陈伟不属于“买受人”。在商品房买卖合同中，买受人指的是与开发商形成买卖合同法律关系的缔约人，其本质属于消费者，并依据买卖合同支付相应的对价。而本案的实际情况是陈伟通过案外人陈某购买涉案房屋，而非开发商，并且更为重要的是，陈某也并非涉案房屋的房主，没有处分涉案房屋的权利。陈某是通过与园林园公司的“执行和解协议”取得涉案房屋的“债权”，而取得“债权”的陈某又将该“债权”卖给了陈伟。自始至终涉案房屋的物权都未曾发生转移。此外，陈伟与开发商之间也没有任何合法的商品房买卖合同，《部分执行和解协议》不满足书面买卖合同形式要件，没有约定买卖合同双方的合同相对人、买卖的标的及属性、买卖的价格和质量等。该协议中的主体并未涉及陈伟，最后协议中约定的抵押权，根据物权法及担保法的规定，因未办理抵押登记而不发生抵押的效力。因此从债权实现的优先性上讲，刘素萍依据生效判决执行园林园公司的物权并无不当。三、不动产的物权转移是法定的，并不因为陈伟长期在该房屋内居住就发生物权的转移。四、陈伟并未支付房屋对价。陈伟作为买方，一没有书面买卖合同，二没有办理转移登记，三没有相关转账凭证，就私自占有房屋不符合法律规定。此外，退一步讲，即便园林园公司开具了收据，该收据也是开发商园林园公司迫于欠款与陈某协商作价后，陈某又转身与陈伟协商，该作价明显低于市场交易价格。园林园公司私自作价处分房屋，这种以物抵债的方式有损其他债权人的利益。因此，陈伟并非合法占有涉案房屋，其应尽快搬出，配合法院使刘素萍的权利得到顺利实现。综上，陈伟未对实际侵权或者违约人提起诉讼，而是偏执地对刘素萍所申请的执行程序提起所谓的“异议”，其本质是有意阻挠法院执行工作的顺利开展，故法院应驳回其诉讼请求。原告陈伟为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1.解放区人民法院（2019）豫0802执异83号执行裁定书一份，以证明原告书面提起执行异议，但被法院裁定驳回异议请求，该裁定认定事实，适用法律均错误。2.解放区人民法院（2019）豫0802执1237号公告一份，证明法院在刘素萍申请执行园林园公司一案中将涉案房产予以强制执行的事实。3.焦作市中级人民法院执行卷宗一套共34页，该卷宗是陈某申请执行园林园公司的执行卷宗，包括执行申请书、执行证书、借款保证合同、公证书、借据、部分执行和解协议及明细，协助执行通知书稿、查封公告、执行通知书稿、执行裁定等，系原告从中院调取，上面加盖有焦作市中级人民法院执行局的公章。以证明陈某与园林园公司之间存在合法的债权债务关系，且通过强制执行已经在焦作市中级人民法院执行局的主持下与园林园公司达成了以物抵债协议，园林园公司将包括涉案房产在内的16套房屋以物抵债给了陈某，焦作市中级人民法院执行局已将相关手续予以完备。故涉案房产早已不属于园林园公司的资产，更不应是刘素萍申请执行一案的执行对象。该卷宗中的《部分执行和解协议》在性质上属于书面房屋买卖合同；4.收款收据一份，以证明原告于2012年12月支付了房款购得涉案房产，园林园公司向原告出具了收据，各方达成了房屋买卖的一致合意，原告合法取得涉案房产的所有权。原告购房价是474679元，并且园林园公司开有收据，该收据在2012年12月18日由园林园公司收回，并出具了325000元的另一张收据。原因是园林园公司按照部分和解协议中的约定为原告办理零首付按揭贷款手续，所以陈伟实际支付上支付的是全部房屋价款474679元。这一事实可以从执行卷宗园林美墅16套抵押房产明细序号一中得到印证。5.综合业务受理单、燃气收费凭条、河南省电费统一收据各一份，以证明案涉房产已交付，原告自2012年起合法占有并已实际装修入住的事实，相关票据上的交款人张汉民系与原告同住的姑父，因原告工作繁忙，故委托张汉民去代为交费。6.《个人房屋信息查询情况表》一份，以证明原告名下现仍无其他住房，涉案房产属于原告的唯一住房。7.出庭证人陈某的证言，以证明原告购买涉案房产的过程，并已支付全部房款474679元。该证人证言内容为：其系焦作金信典当有限公司财务人员。2011年4月园林园公司向其借款，并用包括涉案房产在内16套房产作抵押。借款到期后，园林园公司未能如约归还借款，其就到焦作市中级人民法院申请执行。后在焦作市中级人民法院执行局，其与园林园公司达成执行和解协议，园林园公司以16套房产抵偿6097055元的债务，该16套房产由其处置。其公司通过对外宣传有便宜房子出售，已将这16套房产全部卖出去了，其中陈伟是公司同事的朋友。在出售这些房产的时候，其公司都跟买主说明了这些房产的来源，出示其和园林园公司达成的执行和解协议。这16套房产出售时，是其向园林园公司开具抵账款的收据，园林园公司给买主出具购房款收据以供备案。陈伟向其支付了涉案房产的全部购房款474679元，园林园公司也按照这个数字给陈伟出具了购房款收据，但因为有几家买主要办理银行按揭贷款，所以园林园公司就给这几家买主另开了一份与实际房款数额不同的购房款收据，以供买主办理银行贷款用。陈伟就是这几家的其中之一，园林园公司另给陈伟开了一张三十多万元的购房款收据。其和园林园公司之间的手续上也全注明了这类按揭收据只作为房屋按揭使用，不作为任何冲抵借款期间还款的依据。这16套房产中的其余15套房产都办理了网签备案手续，唯独陈伟这套没有办，原因是园林园公司的法人代表李天山被抓了，园林园公司的人说公司公章也被公安机关收走了，所以没法再办手续了。陈伟2012年支付购房款的时候，有现金有转账，具体情况记不清了，是其公司的出纳人员办理的。被告刘素萍对原告提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但是卷宗中只有执行和解协议，没有法院出具的以物抵债的裁定，根据最高人民法院的相关规定，没有裁定书不能认定物权转移，不管是原告还是陈某的债权关系都不能对抗被告经过法院判决确定的权利；对证据4的真实性无异议，但是仅有收据没有相关的交房凭证，不能代替房屋买卖合同；证据5上载明的张汉民不是本案当事人，与本案无关；对证据6的真实性无异议，但是不能排除原告拥有的小产权房。对于证据7证人陈某的证言，认为该证人证言可以证明原告和陈某之间根本不存在债权债务关系，原告与园林园公司之间也没有债权债务关系，对诉争房屋原告既没有房屋买卖合同，也不能证明其实际支付过房款，其债权根本不成立，更谈不上物权，证人所述园林园公司法人代表李天山被采取强制措施，并不是涉案房产不能办理过户的必要条件，而且园林园公司公章被公安机关扣押的情况也没有证据证实。被告刘素萍未向本院提交证据。被告园林园公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利。本院对本案证据分析认定如下：原告提交的证据1、2，系本院作出的法律文书，本院直接作为本案证据使用；原告提交的证据3，系复印于焦作市中级人民法院相应执行案件卷宗，被告质证后对其真实性无异议，能够证明本案相关事实，故本院予以采信；原告提交的证据4，被告质证后对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信；原告提交的证据5，其上载明的交款人为张汉民，并非原告，缺乏与本案的关联性，故本院不予采信，但对于原告所称的园林园公司已将涉案房产交付，其已装修入住七年有余的证据指向，被告在答辩中称原告现占有涉案房产，应从涉案房产中搬出，说明被告认可涉案房屋现由原告占有和居住的事实；原告提交的证据6，被告质证后对其真实性无异议，故本院予以采信；原告提交的证据7，即证人陈某的证言，与原告提交的证据3、4相互结合，能够证实本案相关事实，故本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2011年4月26日，陈某作为甲方，园林园公司作为乙方，李天山作为丙方、李天水作为丁方，签订了《借款保证合同》，约定：乙方因资金周转需要，向甲方借款5600000元；借款期限为2011年4月25日起至2011年10月21日止；借款月息为1.5%；丙方、丁方为乙方的相应借款提供连带责任保证担保。就该份《借款保证合同》，合同各方于同日在焦作市众信公证处办理了具有强制执行效力的《公证书》。借款到期后，因园林园公司未能按约还款，李天山、李天水也未能承担保证责任，经陈某申请，焦作市众信公证处为其就该笔债权出具了《执行证书》。据此，陈某于2012年11月29日向焦作市中级人民法院申请强制执行，焦作市中级人民法院立为（2012）焦中执字第146号执行案件。案件执行过程中，2012年12月28日，陈某作为甲方，园林园公司作为乙方，李天山、李天水作为丙方，达成《部分执行和解协议》，内容为：因乙方截止2012年12月31日欠甲方借款本金、综合费用及利息共计768.83万元，经甲、乙、丙三方协商一致，达成部分和解协议如下：一、乙方同意以包括本案涉案房产在内的抵押的16套房产（附具体明细表）作价609.7055万元抵偿上述部分债务，乙方应积极配合甲方完成备案解除手续及新买受人的网签备案全套手续。上述16套房产中除10套全额付款外，剩余6套房产（包括本案涉案房产）乙方应全力配合甲方完成指定买受人办理零首付按揭全套手续。乙方保证将按揭款打入甲方指定账号，按揭款到账后才算冲抵借款本金、综合费用及利息，负责视为未偿还借款本金、综合费用及利息。但该6套房产所卖金额合计人民币239.47206万元，从办理按揭手续开始至按揭款到甲方指定账户不再收取费用，如按揭款已到乙方账户乙方未于当日转入甲方指定账户，该笔借款从2013年1月1日起按借款本金239.47206万元的千分之二向甲方支付违约金。二、上述6套房产办理零首付按揭贷款全套手续，为配合按揭手续的办理，前期由乙方开具首付款收据，但该收据所写金额不作为抵偿借款本金及综合费用的任何凭据。新买受人办理按揭前所有税费及办理按揭向银行缴纳的保证金由乙方负责。三、以上16套房产抵债后，乙方欠甲方陈某的款项尚有人民币159.1245万元。三方同意将未清偿借款本金人民币159.1245万元签订《还款协议书》并于公证处办理公证手续。（未清偿借款本金部分自2013年1月1日起开始按月息3%继计息，于2013年2月20日前清偿完毕。期间2013年1月16日偿还借款本金50万元及2013年1月1日至2013年1月16日的利息；2013年2月2日偿还借款本金50万元及2013年1月17日至2013年2月2日的利息；2013年2月20日偿还借款本金59.1245万元及2013年2月3日至2013年2月20日的利息）。到期后乙方未按合同条款付息或未清偿借款本金的，乙方丙方同意以其他方式偿还甲方借款本金及利息。四、保证及违约责任：乙方未按照本合同约定期限偿还剩余借款本金159.1245万元及利息的，应自逾期之日起按借款本金的千分之二向甲方支付违约金。保证人保证对乙方的借款承担连带保证责任，如乙方未按期归还借款本金及利息，由丙方在三日内无条件归还全部借款本金及其他费用（综合费用、利息、违约金）。上述《部分执行和解协议》签订后，陈某所在的焦作金信典当有限公司即开始对外宣传有顶账房，吸引购房者购买包括本案涉案房产在内的16套园林园公司开发的房产。其中，陈伟以474679元的价格购买了涉案房产，即焦作市解放区林园路789号园林美墅20号楼1单元2号房屋，且因需办理涉案房产的零首付按揭贷款手续，园林园公司按照《部分执行和解协议》的约定，向陈伟出具了开票日期为“2012年12月18日”、交款金额为“325000元”的收款收据，该收据上收款事由填写内容为“20＃-1-2房款，面积149.27m2”。之后园林园公司向陈伟交付了涉案房产。2017年5月4日，刘素萍以2011年4月22日其以391962元的价格认购了园林园公司开发的园林美墅31号楼2单元8室的房屋，园林园公司承诺至迟在1年内与其签订购房合同，若违反承诺愿承担所认筹房款总金额30%的违约金，并于2011年4月25日向其出具了房款收据，但其认购房屋后，园林园公司迟迟不与其签订购房合同，且已将其认购的房屋卖给他人为由，向本院提起民事诉讼，要求判决园林园公司返还其购房款391962元并支付违约金117588.6元。该案审理过程中，根据刘素萍申请的诉讼保全，本院于2017年5月9日查封了园林园公司名下位于焦作市解放区林园路789号园林美墅20号楼1单元2号（即本案涉案房屋）及1单元9号的房产。本院经审理后，于2017年12月25日作出（2017）豫0802民初1653号民事判决，判决：园林园公司于判决生效后十日内返还刘素萍购房款391962元并支付违约金117588.6元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8896元、保全申请费3020元，由园林园公司负担。上述判决生效后，刘素萍向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2019年7月8日作出（2019）豫0802执1237号公告，责令园林园公司在公告发出之日起15日内将位于焦作市解放区林园路789号园林美墅20号楼1单元2号及1单元9号房产内的物品腾空并迁出房屋。故陈伟于2019年9月25日向本院书面提出执行异议申请，要求停止对涉案房屋的执行。本院经审查后，于2019年9月30日作出（2019）豫0802执异83号执行裁定，认为陈伟并未提交与园林园公司签订的有效的商品房买卖合同，也未提交其名下无其他用于居住的房屋的有效证据，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权利，裁定驳回了其异议请求。陈伟对该执行裁定不服，于2019年11月1日提起本案诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的关键问题为原告陈伟对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利。原告陈伟提交的复印于焦作市中级人民法院（2012）焦中执字第146号执行案件的卷宗材料，与证人陈某的证言相结合，证实了在该案执行过程中，园林园公司与陈某通过达成《部分执行和解协议》，园林园公司将包括本案涉案房产在内的园林美墅16套房产抵偿所欠陈某的债务，以及陈伟购买涉案房产的过程及情况。从中可以看出，虽然表面上，其中存在园林园公司与陈某之间的以房抵债合同关系及陈伟将购房款交给陈某、购买涉案房产的合同关系两个先后发生、具有联系性的合同关系，但基础在于园林园公司与陈某在（2012）焦中执字第146号执行案件执行过程中所签订的《部分执行和解协议》，该协议并不存在法律规定的无效情形，内容合法有效。该《部分执行和解协议》中明确约定了园林园公司将包括涉案房产在内16套房产抵偿所欠陈某609.7055万元的部分债务，由实际购房人直接将购房款交付给陈某，由园林园公司向实际购房人出具购房款收据、配合办理零首付按揭贷款、网签备案等全套手续。陈某与园林园公司也均按照该《部分执行和解协议》的约定进行了执行。正是基于对陈某与园林园公司在焦作市中级人民法院执行相关案件过程中达成的《部分执行和解协议》的信任，陈伟交纳了涉案房产的全部购房款，园林园公司也在向陈伟直接开具的购房款收据上明确标明了涉案房产的具体位置、门牌号，园林园公司就负有向陈伟直接交付涉案房产、办理零首付按揭贷款及网签备案手续的义务。事实上，园林园公司也履行了向陈伟交付房屋、办理零首付按揭贷款手续的义务。虽然涉案房屋未因办理产权过户手续或者法院在执行过程中作出以物抵债的裁定书，而发生物权转移的效力，但对于涉案房产，陈伟已享有了特定的物权期待权。相对于陈伟对特定的涉案房产享有的物权期待权，被告刘素萍对涉案房产并不享有特定的民事权益，涉案房产只是因法院在执行刘素萍对园林园公司的金钱债权一案过程中，因仍登记在园林园公司名下，而成为了执行标的。故就对涉案房产享有的民事权益而言，陈伟显然优先于刘素萍。在该执行案件中，陈伟对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告陈伟的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得对位于焦作市解放区林园路789号园林美墅20号楼1单元2号房屋强制执行。案件受理费8420元，由被告刘素萍负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郑连生人民陪审员  郭守义人民陪审员  吴 斌二〇二〇年四月七日书 记 员  王 涛附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。