福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0824民初212号 原告（反诉被告）：钟锦乾，男，1994年9月23日生，汉族，经商，住福建省武平县。 被告（反诉原告）：李四妹，女，1986年2月4日生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告（反诉原告）：林玉康，男，1973年9月10日生，汉族，经商，住福建省武平县。 被告（反诉原告）：林金霖，男，1968年2月14日生，汉族，经商，住福建省武平县。 被告（反诉原告）：石小明，男，1991年9月6日生，汉族，经商，住福建省武平县。 被告（反诉原告）：徐文才，男，1964年7月14日生，汉族，经商，住福建省武平县。 被告（反诉原告）：钟天荣，男，1971年9月10日生，汉族，经商，住福建省武平县。 六被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：魏辉贤，福建旭恒律师事务所律师。 原告(反诉被告)钟锦乾与被告(反诉原告)李四妹、林玉康、林金霖、石小明、徐文才、钟天荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)钟锦乾、被告(反诉原告)李四妹、林玉康、林金霖、石小明、徐文才及六被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人魏辉贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟锦乾向本院提出本诉诉讼请求：1.判令依法解除钟锦乾与李四妹于2019年2月10日签订的《出租协议》;2.判令六被告共同支付原告自2019年12月1日起至2020年2月28日止的租金50400元;3.判令六被告共同支付原告违约金5万元。事实和理由：2019年2月10日，钟锦乾（甲方）与李四妹（乙方）签订了《出租协议》，协议约定：一、甲方将自己所有的位于武平县荣顺山庄的饭店出租给李四妹经营;二、租期三年，自2019年2月10日至2022年2月10日；三、租金每月16800元，每月3日前支付当月租金；四、乙方应在签订本合同时交纳履约保证金10万元，合同到期后乙方无违约现象，甲方无息退还保证金给乙方。五、双方责任中还约定，（1）乙方应保证饭店房屋及室内设施、家具用具等完好，如有损坏照价赔偿；（6）自签订合同后，该饭店发生的水、电费等由乙方承担等。六、乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，履约保证金不予退还。第4条：乙方不按期交纳租金的。七、违约责任（一）甲、乙双方应认真履行合同，如有一方单方要求解除合同时应提前一个月向对方告知并向对方支付违约金5万元等的内容。合同签订后，钟锦乾将荣顺山庄交付给李四妹使用。但从2019年12月1日开始李四妹就一直未支付租金、尚欠的电费、一年的水费也未缴交、损坏的厨具也未清点（水电费等费用庭外再处理）。经原告多次与李四妹沟通，李四妹均以接手荣顺山庄后与其他5人合伙经营该山庄，权利义务应大家共同承担为由一直未支付。2020年1月23日，李四妹以快递方式寄给原告一份《解除合同申请书》，要求解除原、被告于2019年2月10日签订的《出租协议》，但是却未将荣顺山庄的钥匙等还给原告。现原告同意解除《出租协议》,但李四妹租金交至2019年11月30日，按照《出租协议》第二款乙方应在每月3日前交本月租金，李四妹应补交2019年12月1日起至2020年2月28日止的租金50400元。同时按照《出租协议》第六条第四款，被告不按期交纳租金的，原告方有权收回房屋的使用权，履约保证金10万元原告有权不予退还。另外，按照《出租协议》第七条第一款规定，甲乙双方应认真履行合同，如有一方单方要求解除合同时应提前一个月向对方告知并向对方支付违约金5万元。 李四妹、林玉康、林金霖、石小明、徐文才、钟天荣辩称，因不可抗力不能履行合同免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。今年初，我国发生新冠××疫情，福建省在2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。在疫情防控期间实行严格的健康管理措施，广大人民群众不准走亲访友，不准聚餐、宴请。因此，在疫情防控期间的租金应当免除。同时，因不可抗力因素，导致合同不能履行，答辩人不构成根本性违约，不负违约责任。被告经营截至2020年1月20日止，租金为28000元，原告诉请租金50400元，与事实不符。退一步讲，即便答辩人构成违约，租赁合同中约定的违约金也过高。租赁合同中约定的违约金为5万元，一般地说，租赁合同约定违约金为1个月租金金额，违约金明显偏高。按照《合同法》第一百一十四条的规定，答辩人请求对违约金予以适当减少。对原告的第一项诉讼请求，被告无异议。综上所述，原告诉请支付违约金没有法律依据，答辩人请求人民法院根据本案事实依法作出公正判决。 李四妹、林玉康、林金霖、石小明、徐文才、钟天荣向本院提出反诉诉讼请求：判令钟锦乾返还李四妹、林玉康、林金霖、石小明、徐文才、钟天荣的履约保证金10万元。事实和理由：李四妹与钟锦乾于2019年2月10日签订《出租协议》，协议第四条约定：“签订本合同时，乙方向甲方交纳履约保证金人民币壹拾万元整，合同到期后乙方无违约现象，甲方无息退还保证金给乙方”。签订协议后，荣顺山庄酒店由六被告合伙经营，保证金由合伙人按出资比例出资。钟锦乾在本诉中诉称“履约保证金10万元原告有权不予退还”，依照民法通则第一百一十二条规定，给对方所造成的损失赔偿，双方可约定具体数额，也可以约定计算方法。履约保证金具有违约金性质，应当与损失相当，二者不可重复适用。钟锦乾应返还六被告的履约保证金10万元。 钟锦乾辩称，不同意退还履约保证金10万元。理由是《出租协议》第六条第四款已约定，不按期交纳租金的，履约保证金10万元原告有权不予退还。被告从2019年12月起未支付租金，已构成违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理对本案证据和主要事实认定如下： 本诉原告提供：1.出租协议一份，证明2019年2月10日，钟锦乾（甲方）与李四妹（乙方）签订了《出租协议》，并约定双方的权利和义务的事实。本诉被告质证认为真实性无异议。但可以证明以下事实：第一，履约保证金10万元，应退还;第二，因不可抗力因素导致合同不能履行，双方不负违约责任。2、合伙协议书一份，证明李四妹与其他五位股东合伙经营荣顺山庄的事实。本诉被告质证认为真实性无异议。3、解除合同申请书、微信截图及快递收取流程单各一份，证明2020年1月23日本诉原告收到李四妹寄出的解除出租协议申请书的事实。本诉被告质证认为真实性无异议。 本诉被告提供：《福建日报》关于福建启动重大突发公共卫生事件一级响应机制的指示、龙岩市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告第7号，证明福建省在2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。通告里讲在疫情防控期间实行严格的健康管理措施，广大人民群众不准走亲访友，不准聚餐、宴请。因不可抗力因素，导致合同不能履行，本诉被告不构成根本性违约，不负违约责任。本诉原告质证认为真实性无异议。 反诉原告提供：转账截图六张，证明反诉原告向反诉被告及其妻子转账8万元，反诉被告的父亲20%股份缴交的2万元，共支付10万元保证金。反诉被告质证认为无异议。 本院认为，对双方当事人提供的证据的真实性，应予认定。根据双方当事人的庭审陈述并结合本案证据进行综合分析，对本案主要事实认定如下：2019年2月10日，钟锦乾（甲方）与李四妹（乙方）签订了《出租协议》，协议约定：一、甲方将自己所有的位于武平县荣顺山庄的饭店出租给李四妹经营;二、租期三年，自2019年2月10日至2022年2月10日；三、租金每月16800元，每月3日前支付当月租金；四、乙方应在签订本合同时交纳履约保证金10万元，合同到期后乙方无违约现象，甲方无息退还保证金给乙方。五、双方责任中还约定，（1）乙方应保证饭店房屋及室内设施、家具用具等完好，如有损坏照价赔偿；（6）自签订合同后，该饭店发生的水、电费等由乙方承担等。六、乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，履约保证金不予退还。第4条：乙方不按期交纳租金的。七、违约责任（一）甲、乙双方应认真履行合同，如有一方单方要求解除合同时应提前一个月向对方告知并向对方支付违约金5万元等内容。合同签订后，钟锦乾将荣顺山庄交付给李四妹使用，由六本诉被告共同合伙经营。自2019年12月1日开始未支付租金。2020年1月23日，李四妹以快递方式寄送给钟锦乾一份《解除合同申请书》，要求解除于2019年2月10日签订的《出租协议》，解除理由是：“因为管理不当，股东之间意见不合。”另查明，钟锦乾在庭审中明确表示同意于2020年1月23日解除房屋《出租协议》。 综上所述，本院认为，涉案双方签订的房屋租赁合同，意思表示真实，内容未违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同，应受法律保护。六本诉被告共同合伙经营荣顺山庄，系属六本诉被告共同租赁涉案房屋，六本诉被告应共同支付房屋租金。涉案双方同意于2020年1月23日解除房屋租赁合同，意思表示真实，协议解除合同，应予准许。2019年12月1日至2020年1月22日，共53天，应欠房屋租金29680元。在房屋租赁合同期内，六本诉被告提前要求解除合同，依约应承担违约金5万元，六本诉被告主张违约金明显偏高，对此，根据合同双方的意思表示，并结合房屋租赁的实际时间，承担解除合同违约金5万元，应予支持。福建省于2020年1月24日才启动重大突发公共卫生事件一级响应，而涉案房屋租赁合同于2020年1月23日解除，本诉被告以疫情为由主张减免房屋租金，理由不当，不予支持。因此，六本诉被告应支付应欠房屋租金29680元、解除合同违约金5万元。关于涉案履约保证金10万元是否应予返还问题，履约保证金是指为了保证合同的履行而存放于出租方的款项，在承租人已支付房屋租赁合同项下款项时，履约保证金亦应返还，钟锦乾主张涉案履约保证金不应返还，与法相悖，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除钟锦乾与李四妹于2019年2月10日签订的房屋《出租协议》，解除时间为2020年1月23日； 二、李四妹、林玉康、林金霖、石小明、徐文才、钟天荣应于本判决生效之日起十日内共同支付钟锦乾尚欠的房屋租金29680元； 三、李四妹、林玉康、林金霖、石小明、徐文才、钟天荣应于本判决生效之日起十日内共同支付钟锦乾违约金50000元； 四、钟锦乾应于本判决生效之日起十日内返还李四妹、林玉康、林金霖、石小明、徐文才、钟天荣履约保证金100000元； 五、上述相抵后，钟锦乾仍应支付李四妹、林玉康、林金霖、石小明、徐文才、钟天荣20320元，限于本判决生效之日起十日内付清； 六、驳回钟锦乾的其余本诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2308元，减半收取计1154元，由钟锦乾负担238.16元，李四妹、林玉康、林金霖、石小明、徐文才、钟天荣共同负担915.84元。反诉案件受理费1150元，由钟锦乾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  钟锡添 二〇二〇年四月二十四日 书记员  王珍莲 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。