湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终129号上诉人（原审原告）：武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司，住所地宜昌市西陵区解放路商业步行街F综合楼，统一社会信用代码91420500667692009U。法定代表人：雷梦婕，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄德新，湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田玉蓉，女，土家族，1974年2月2日出生，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：田俊国，男，土家族，1971年9月17日出生，住宜昌市西陵区。上诉人武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司（以下简称金碧嘉园宜昌分公司）与被上诉人田玉蓉物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初3332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金碧嘉园宜昌分公司的委托诉讼代理人黄德新，被上诉人田玉蓉的委托诉讼代理人田俊国参加诉讼。本案现已审理终结。金碧嘉园宜昌分公司上诉请求：1、依法撤销宜昌市西陵区人民法院作出的（2019）鄂0502民初3332号民事判决。2、依法改判由被上诉人向上诉人支付2011年3月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费20511元以及违约金20000元；3、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉人不服金额为28610.4元（即被上诉人所欠物业服务费余款8204.4元、违约金20000元及一审案件受理费406元）。事实与理由：一、上诉人与被上诉人对物业费的收费标准有明确约定，一审法院按六折判决无任何事实和法律依据。根据上诉人与被上诉人2010年3月26日签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，该小区住宅物业服务费标准为每月每平方米1.5元，该协议一旦签订未经双方协商或法定事由，任何人无权调整该收费标准。该协议没有对物业费降价打折作出任何规定，且该小区80%以上的业主均按此合同标准履行。一审法院按照六折的标准判决业主支付物业服务费，导致物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，影响其他业主正常享受物业服务，对其他正常交费业主不公平，导致物业服务企业收费困难，生存难以为继，最终会损害小区全体业主的共同利益。二、被上诉人诉称上诉人提供的物业服务不符合约定的事实错误，且其没有提供任何证据。在涉案小区的管理中，上诉人严格按照《前期物业管理服务协议》的约定提供了各项服务。在一审中，被上诉人未向法院提交任何证据证明上诉人的服务存在瑕疵。三、上诉人提出的拒缴或少缴物业费的理由不能成立，小区业主违建、住改商等行为属业主违法，不能以此判决上诉人承担相应责任。1、小区业主违建、住改商问题：上诉人已及时对相关违建、住改商业主进行制止，并上报相关部门，已履行合同约定的义务。上诉人并非行政执法部门，对小区业主违建、住改商等违法行为仅具有制止及报告的义务，在上诉人已履行上述义务后即不存在一审法院认定的违约情形。2、外墙、屋顶渗水修理问题：在保修期内应属于开发商的维修义务，在保修期满后，也应由相关业主表决使用住宅维修资金，在资金拨付到位后，上诉人在得到被上诉人委托后方能组织修理。3、垃圾清运不到位问题：上诉人在楼栋、公共区域均有专人对卫生进行打扫、清理，每天上午、下午、晚上会对垃圾进行及时清运，上诉人与有关单位均签订了垃圾清运合同并由有关单位进行及时清运。4、业主车辆停放不能得到保障问题：本小区楼盘属于商住混合体的商业楼盘，开发商设计的车位配比较低，加之本小区停车场还须对商业业主开放，导致本小区车位不能完全满足所有业主的需求，因此车辆停放不能得到保障并非上诉人原因导致。5、出租业主共用部分问题：关于出租业主共用部分的收益，三阁业委会已经另案提起诉讼，西陵区人民法院已经做出一审判决，该案二审尚未开庭，上诉人将按照宜昌市中级人民法院判决依法处理，此问题与上诉人主张物业费及违约金并无关联。四、上诉人主张的违约金理应得到支持。根据《前期物业管理服务协议》第十一条的规定，被上诉人应当向上诉人支付违约金。上诉人作为服务方为被上诉人所在小区提供了各项物业服务，被上诉人作为业主实际获取了物业服务带来的便利，被上诉人从接收房屋的第二年起，一直拒绝交纳物业服务费，其行为构成违约，一审法院不予支持缺乏法律依据，损害了上诉人的合法权益。综上，上诉人依约为被上诉人所在小区提供了物业服务，没有违反合同约定，上诉人主张被上诉人按约支付物业服务费及违约金符合法律规定，为维护上诉人的合法权益，上诉人特向二审法院提起上诉。田玉蓉辩称，被上诉人在小区居住了十年，上诉人的物业服务很多方面没有做到位。小区内经常进行展览活动，占用公共部位，声音吵杂，收取相应摊位费。被上诉人房子出现漏水，上诉人虽修理过外墙，但是房子漏水没有解决，造成了被上诉人严重的损失，小区经常出现停水的现象，业主不能进停车场停车，但小区外的车辆交钱可以进去。金碧嘉园宜昌分公司向一审法院起诉请求：1、田玉蓉支付拖欠金碧嘉园宜昌分公司物业服务费20511元；2、田玉蓉按逾期应付款日千分之一的标准向金碧嘉园宜昌分公司支付违约金20000元（从2011年3月1日计算至2019年12月31日）；3、由田玉蓉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年3月26日，武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司（2015年12月24日更名为金碧嘉园宜昌分公司）与田玉蓉签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：田玉蓉购买的位于宜昌市西陵区××商业步行街××地××号房屋（合同约定的建筑面积为129.69㎡）按1.5元/㎡按先消费后服务的方式交纳物业服务费，每6个月交纳一次，入住时首次交纳12个月物业服务费，当期物业服务费于前次物业服务费届满前30日交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按每日1‰交纳违约金。合同还对物业服务质量（含房屋外观、设备运行、环境卫生、绿化、交通运输与车辆停放、公共秩序维护）、纠纷的解决方式等进行了约定。合同签订后，田玉蓉办理入伙手续，金碧嘉园宜昌分公司实际提供物业服务至今，田玉蓉从2011年3月1日至今未交纳物业服务费，经金碧嘉园宜昌分公司多次催缴，田玉蓉仍未交纳，从而引起诉讼。另查，金碧嘉园宜昌分公司在提供本小区物业服务时不符合合同约定，小区存在大量违建、住改商，未修理和未及时修理外墙、屋顶渗水，垃圾清运不到位、业主车辆停放不能得到保障、违约出租业主公用部分等情形，业主反映强烈。一审法院认为，在物业服务合同中，物业公司以其服务质量作为商品收取业主物业服务费。本案中，金碧嘉园宜昌分公司存在违约行为，未按合同约定提供物业服务，小区业主反映强烈，金碧嘉园宜昌分公司无权要求田玉蓉按照合同约定的标准支付物业费及违约金，考虑到金碧嘉园宜昌分公司确实提供了一定的物业服务，酌情予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、田玉蓉支付拖欠武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司自2011年3月1日至2019年12月31日止的物业服务费12306.6元，于判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元（武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司已预交），由武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司承担。二审中，上诉人提交了以下新证据：证据一：关于紫晶城住改商、群租房的情况说明；关于强烈要求拆除步行街严重违建的情况说明以及违建统计表；关于相关业主占用公共平台违规搭建的情况汇报；城管到现场查看的照片。证明上诉人按照物业服务合同的约定履行了自己的相关义务，对相关业主的违法行为上报城管部门。证据二：业主沟通记录及记账凭证、工程签证原始记录凭证。证明被上诉人的外墙漏水还在建筑商的工程质量保质期内本应由开发商负责维修，但是物业公司主动聘请维修方对外墙进行修理。证据三：日常保洁服务合同和生活垃圾清运合同。证明上诉人与宜昌市西陵保卫处签订了垃圾清运合同，对生活垃圾进行了及时清运，同时与相关的保洁服务公司签订合同。证据四：规划图以及房屋产权证明单、被上诉人办理停车位月票的缴费记录。证明被上诉人所在的C+E地块共有住宅业主608户、商铺业主1079户，开发商的车位只有432个，配比严重不足，导致业主停车位紧张。上诉人从2015年12月至2019年5月一直为被上诉人办理停车月票。田玉蓉质证称，上述证据是否属实不清楚，关于维修外墙，物业公司确实是维修过，但是在外墙砖快要掉了才维修。本院认为，对证据一，结合上诉人提交的其向城管部门反映小区住改商、群租房、违规搭建的情况说明等资料、城管部门现场查看并通知整改的照片等能相互印证上诉人已向城管部门反映小区住改商、违建等事实；对证据二，结合上诉人提交的记录凭证、外墙维修照片及庭审双方当事人对外墙维修过程的相关陈述、对被上诉人房屋漏水的协调处理过程的陈述，能够证明物业公司曾对外墙维修的事实；对证据三，对上诉人签订的保洁服务合同和垃圾清运合同予以采信，但上诉人是否尽到了垃圾及时清运义务则要结合全案根据举证责任分配原则综合分析；对证据四予以采信，可以证明小区商住一体情形下业主车位紧张的事实。本院对一审查明的部分事实予以确认。本院认为，本案田玉蓉与金碧嘉园宜昌分公司签订的《前期物业管理服务协议》对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行义务，田玉蓉称金碧嘉园宜昌分公司未履行物业服务合同，小区存在大量违建、住改商，占用公共部位进行商业经营、未及时修理外墙、田玉蓉房屋漏水未予解决，垃圾清运不到位、电梯失修、消防设施损坏、业主车辆停放不能得到保障、物业公司出租业主公用部分等情形，以此为由拒交物业服务费。金碧嘉园宜昌分公司在物业服务中是否存在物业服务重大瑕疵构成违约，田玉蓉是否可以拒交或少交物业管理费？本院评议如下：一、从合同内容及履行情况来看，应考虑物业合同的特质及特定纠纷形成的历史性和特殊性。根据《物业管理条例》第二条之规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。任何一个法律关系中，责任、权利、利益都是统一的，而义务的实际履行会受到诸多因素的影响，既有历史因素、也有现实因素，既有自身因素，也有外在因素。物业公司系为方便广大业主的共同生活由业主选聘按照物业服务合同的约定为业主提供物业服务，属非营利性服务性企业。本案中，物业公司的物业服务质量受诸多环境因素的影响，包括小区功能定位和管理条件限制，案涉小区为商住混合小区，环境较普通住宅小区复杂，管理难度相对较大，小区虽存在住改商、群租房、违规搭建、占用公共部位商业经营、车辆停放得不到保障等情形，该情形与小区的商业经营环境相关，物业公司的职责范围为物业服务，其根据自身履行能力已做大量协调工作，物业公司并非行政管理机构亦无行政执法权，且其已就相应问题向行政执法部门反映情况，相应问题应由相应的行政执法部门依法解决。二、从权利义务的相互关系来看，违约责任的认定应考量权利义务的对等性和比例性，以体现民事公平正义原则。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主抗辩需要基于正当理由。“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。物业公司若已尽到物业公司基本的协调服务义务，对其义务及职责要求不应过于严苛。田玉蓉称小区外墙砖脱落，其房屋亦存在外墙及屋顶渗水现象而物业公司一直未解决，但物业公司对外墙砖已进行过相应维修，对其漏水问题也曾上门处理尽到了一定的服务义务，田玉蓉房屋渗水系房屋质量问题还是第三人侵权所致现尚无法明确，田玉蓉房屋渗水情况应在明确原因及相应责任主体后另行依法解决，若外墙及漏水问题非房屋开发商的责任或其他第三人的责任，仍存在问题且维修所需费用较高，需由小区业主委员会启动住宅专项维修基金使用程序予以解决，其不应以房屋漏水物业公司未解决好为由主张拒交或少交物业费。田玉蓉主张小区垃圾清运不到位、电梯长久失修等，但其提交的证据只能说明在某些时间段的卫生、电梯服务瑕疵问题。尽管物业公司在小区违规搭建、住改商、群租房、占用公共部位商业经营、车辆停车问题、房屋外墙及室内漏水问题、垃圾清运不及时、电梯失修等问题上存在部分管理服务不到位、协调处理不及时等问题，但物业公司作为业主选聘的服务性企业在职责范围内已尽到了基本的物业服务义务，不能因小区出现的上述问题未予以解决完全归咎于物业公司。且存在的部分物业服务问题还不足以明显影响业主的个人生活，本案金碧嘉园宜昌分公司的物业服务只能认定存在一般瑕疵，尚不构成物业服务根本违约或存在重大瑕疵。三、从权利行使主体来看，对涉及公共部分、公共设施的权益主张不宜由单个业主行使。小区公共部位属全体业主共同所有，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项之规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。对公共部位的权利义务行使应由全体业主共同享有和承担，即便存在部分业主占用公共部位开展经营活动、在公共平台违规搭建、物业公司出租公共部位收取经营费等情形侵犯全体业主的共同利益时，应由业主委员会代全体业主依法主张权利，预期利益也应由全体业主而不应由某一业主个人享有，公共部位的利益损失非单一业主特定化的利益损失，单一业主不能直接以此为由拒交或少交物业费。四、从物业费的性质和功能来看，应考虑全体业主的共同及长远利益。物业服务合同具有特殊性、持久性，物业公司向业主收取物业费既是其生存、发展的前提，也是其按照物业服务合同向全体业主提供正常服务的经济保障，物业服务的提供具有持续性和复杂性，其用途和功能主要体现在全体业主的整体利益和长远利益，至于以偶发性、单个性和短期性表现出来的各种状况应纳入长期性和整体性中予以考量服务是否合理、是否符合一般人的正常期望；同时也要考虑物业服务行业在当地的发展进程状况是受各种因素制约和影响的，包括商住混用型小区的物业服务的探索、汽车保有量的迅速增加导致车位供求的紧张、物业成本的不断上涨、小区周边环境的不断变化以及物业法治的不断完善等。因此，物业费的收取在很大程度上实质体现了物业服务合同所包含权利义务的对等性以及合同履行的公平性，对于业主要求减免物业费的诉求应做全面合理慎重的分析判定，以免不当裁判影响此类纠纷中物业公司、全体业主与单个业主之间的整体性利益失衡。且根据合同的相对性原则，只有在物业服务企业不履行物业服务合同，造成业主特定性利益损害，业主才能拒交或少交物业费。否则就会影响物业服务企业的正常运转，无法维持正常的物业服务水平，进而导致小区物业服务质量下降，同时少部分业主拖欠物业费对按时足额交纳物业费的业主也不公平，从长远来讲对业主个人的正常生活秩序也会带来影响。五、从物业纠纷的合适性解决来看，双方均需在各自的责任、义务、权利范围内依法适度承担、履行及维权。如田玉蓉认为因为金碧嘉园宜昌分公司的物业服务违约造成其特定性利益损害，应提供相应证据，另行主张权利。需要特别指出的是，物业服务企业应加强与业主和相关职能部门的协调约定，完善管理措施、提升服务意识、提高物业服务质量和效率，以维护、保障全体业主的共同利益。综上，基于物业服务合同的特殊性、权利义务的对等性以及合同主体利益的平衡性等方面的综合考量，金碧嘉园宜昌分公司虽存在一般物业服务瑕疵，但已尽到了基本的物业服务合同义务，因此田玉蓉拒交或少交物业费的理由不能成立，其应按物业服务合同约定交纳相应物业费，田玉蓉从2011年3月1日至今未交纳物业服务费，应依法交纳从2011年3月1日至2019年12月31日止所欠物业服务费20511元。金碧嘉园宜昌分公司主张违约金20000元，因金碧嘉园宜昌分公司的服务存在一定瑕疵，田玉蓉并非恶意拖欠物业服务费，故对于该项请求不予支持。上诉人金碧嘉园宜昌分公司的上诉请求部分成立，应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西陵区人民法院（2019）鄂0502民初3332号民事判决。二、田玉蓉于本判决生效后十日内支付拖欠武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司自2011年3月1日至2019年12月31日止的物业服务费20511元。三、驳回武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费812元，由武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司负担612元，由田玉蓉负担200元。上述应由田玉蓉负担的案件受理费在执行本判决时一并直接给付预缴方。本判决为终审判决。审判长  张士勇审判员  唐兆勇审判员  王瑞菊二〇二〇年四月二十九日法官助理张宽红书记员彭先悦