苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8284号原告（反诉被告）：苏州森达信建材有限公司，住所地苏州工业园区扬清路1号C8003、C8005、C8006。法定代表人：翟军芳，总经理。委托诉讼代理人：董云山，公司员工。委托诉讼代理人：刘莎，江苏拙正律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州中坤二手车交易市场有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道尹新路98号3幢。法定代表人：张洪磊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨静，浩信（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳鸣，浩信（苏州）律师事务所实习律师。原告苏州森达信建材有限公司（以下简称森达信公司）诉被告苏州中坤二手车交易市场有限公司（以下简称中坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理。审理中，被告中坤公司提起反诉，本院予以受理并合并审理。本案由审判员瞿忠奎适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告森达信公司的委托诉讼代理人董云山、刘莎，被告中坤公司的委托诉讼代理人杨静、王艳鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森达信公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告补偿款80000元及自2018年4月29日起按年利率6%计算至实际支付之日止的利息损失；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告曾向案外人苏州恒盛实业有限公司（以下简称恒盛公司）租赁苏州市吴中区车间，租赁面积3150平方米。2019年4月，因被告经营需要，经原、被告及恒盛公司、苏州品诵建材商行（以下简称品诵商行）协商签订《房屋转租协议》。协议约定原告将承租的5号车间转租给被告，被告一次性补偿原告130000元，被告应于协议签订3日内支付50000元，于4月28日支付80000元，原告于2019年5月5日前腾空租赁房屋。协议签订后，被告于2019年4月17日支付50000元，原告于4月底开始搬迁，5月5日最终搬离。被告已经实际对租赁房屋进行装修并开展经营，但至今未支付剩余补偿款80000元。原告多次催讨未果，故诉至法院请求判如所请。被告中坤公司辩称，根据《房屋转租协议》约定，原告应在2019年4月30日前清空房屋，否则应双倍返还补偿款，而实际原告直至5月5日还未清空。被告多次催促无果只能自行叫人清理。因此原告违约在先，被告无需支付剩余补偿款，且有权要求原告双倍返还补偿款并支付清理费用。反诉原告中坤公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告森达信公司双倍返还100000元补偿款；判令反诉被告森达信公司支付垃圾清理费46200元；诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告及恒盛公司、品诵商行签订《房屋转租协议》，约定森达信公司将涉案房屋转给给中坤公司，中坤公司支付森达信公司130000元补偿款；若森达信公司不能在2019年4月30日前清空租赁物，需双倍返还补偿款。协议签订后，中坤公司支付了第一笔补偿款，但森达信公司一直不搬离租赁物，导致中坤公司产生垃圾清理费及营业损失，故提起反诉，请求判如所请。反诉被告森达信公司辩称，中坤公司要求双倍返还100000元补偿款没有事实和法律依据。其已经按约完成搬迁义务，且与恒盛公司办理了交接手续。双方约定是5月5日搬离，中坤公司要求其于4月30日搬离并无依据。垃圾清运费是中坤公司自行改造工厂造成的，与其无关。综上，请求驳回中坤公司所有诉请。本院经审理认定事实如下：2019年4月，森达信公司（甲方）、品诵商行（乙方）、苏州中坤汽车服务有限公司（以下简称中坤汽车公司，丙方）、恒盛公司（丁方）签订《房屋转租协议》。协议约定：1.甲方将从丁方租赁的位于苏州市吴中区车间转租给丙方使用，租赁面积3150平方米；2.丙方一次性补偿乙方100000元，乙方保证在2019年4月30日前清空租赁物；3.丙方一次性补偿甲方搬迁款130000元，甲方保证在2019年4月30日前清空租赁物，到期不能清空的甲方三日内双倍返还丙方补偿款，丙方有权处置租赁物内的物品；4.协议签订之日起3个工作日内，丙方分别向甲乙双方各支付50000元补偿款；5.甲乙双方全部清空租赁物，丙方签字，视为交接完成，甲方与丁方租赁合同自动解除，转为丙方接受租赁物，丙方开始支付房租给丁方；6.甲丁双方的清算以甲乙双方与丙方交接完成到期日结算房租、水电费用。协议第7条手写约定：丙方在2019年4月28日分别向甲方支付80000元，乙方支付50000元补偿款。甲方在2019年5月5日前搬迁。该协议下方盖有甲乙丙丁四方公章。2019年4月17日，中坤汽车公司向森达信公司转账支付50000元，附言：森达信公司搬迁补偿。森达信公司负责对接人员是董云山，中坤公司负责对接人员是张洪广，2019年4月30日至5月5日，董云山与张洪广通过微信进行沟通。2019年4月30日张洪广:董经理，你们如果两三天能确定搬完，我现在可以申请款项，2号3号还能付款。如果下班前没有回复，我只能最快5号。董云山：你申请吧，按照你说的装最后一车时必须先打款。张洪广：拉最后一车的时候你跟我讲，能不能提前一天跟我讲，就是最好今天搬差不多，明天就搬完了。董云山：先说好这几天的房租什么的，我这边不承担啊。张洪广：你讲的时候就是不算你房租的，但是你不能拖过5号。东西不要的，基本都拉走。老板说剩下那些垃圾，不处理就几万块钱。你能拉的尽量拉走，看着清爽一点。董云山：不超5号，垃圾肯定会有点的，生活垃圾我拉到后面去，剩点废料你们垫在后面水池就好。张洪广：好的。5月4日张洪广：董经理，实在回不去，我安排同事去看一下。董云山：好的。5月5日董云山：张总，你们人来我这边施工我可不同意啊。张洪广：公司的人昨天拍视频发给老板了，你们是故意拖着，嫌我做事不利，不让我管了。董云山：是你说留最后一点等打款的，现在又说这话你觉得可笑吗？张洪广：节前的时候我跟你说了，你节前拉清理完，剩下最后一车，你喊我来付钱。昨天我们公司的去看了，拍照片视频发给我，也发给老板了，就是你们故意拖。今天你清理干净，我们还不会少你钱。2019年9月30日，恒盛公司出具证明。载明：森达信公司与中坤公司签订转租协议，约定在2019年4月30日清空租赁恒盛公司5号厂房3150平方米场地。实际截止到2019年5月5日并未清空该场地，后期垃圾由中坤公司清理。该证明加盖恒生公司印章并由王秀娟签名。2019年10月18日，恒盛公司出具证明，载明：森达信公司与中坤公司签订转租协议，转租恒盛公司5号厂房3150平方米场地。2019年5月5日上午8时，森达信公司负责人到恒盛公司办公室办理交接手续时，中坤公司已将转租场地的隔断推到并进入该场地进行施工。转租场地内有部分工业垃圾和生活垃圾，森达信公司当时已安排保洁人员做最后清理，中坤公司一现场负责人说厂内垃圾不用森达信公司清理。中坤公司推倒隔断施工，导致森达信公司部分灯具和洁具丢失损坏。该证明加盖恒盛公司印章并由熊江宏签名。审理中，证人熊某到庭作证。熊某陈述，其曾用名是熊江宏。其是恒盛公司管理人员，负责对接与森达信公司之间的业务。王秀娟是其公司财务，公司公章在她手上。对恒盛公司于9月30日、10月18日出具的两份证明的印章和内容的真实性均无异议。5月5日上午，中坤公司一个姓单的现场负责人说等不及了，他们自己来清理。现场有一些废瓷砖，其他没有细看。当时中坤公司安排的人已经在推墙了。其看到时就是在清理森达信公司原来承租的那一幢厂房。恒盛公司出租给森达信公司时房屋内是没有隔断墙的。另查，本院于2019年9月19日立案受理恒盛公司诉森达信公司房屋租赁合同纠纷一案[（2019）苏0506民初8647号],恒盛公司诉称双方于2016年7月10日签订《厂房租赁合同书》，其将涉案租赁物出租给森达信公司。森达信公司于2019年5月5日搬离租赁物，但截至2019年5月5日的租赁费、水电费未支付，故诉至法院。为此，恒盛公司在该案中向法院提交了《房屋转租协议》，协议内容与上述甲乙丙丁四方房屋转租协议一致。该案经调解达成调解协议：一、双方一致确认：恒盛公司与森达信公司于2016年7月10日签订的厂房租赁合同书于2019年5月5日解除；···另，苏州中坤汽车服务有限公司于2019年3月19日更名为苏州中坤二手车交易市场有限公司。审理中，森达信公司陈述，涉案房屋原本是其从恒盛公司租赁，租赁后将其中1100平方米厂房转租给品诵商行。2019年4月中旬，各方就房屋转租、经济补偿等达成初步协议，并由中坤公司起草转租协议。中坤公司盖章后，其与品诵商行一起盖章，之后由恒盛公司盖章。其收到协议文本后，担心4月30日前无法完成搬迁工作，且品诵商行认为协议未明确补偿款尾款支付时间，所以经与中坤公司协商，在协议第7条品诵商行手写了尾款支付时间，其手写了“甲方在2019年5月5日前搬迁”。四方均盖好章后，中坤公司将其中一份协议交给其公司。其认为，约定“5月5日前”搬离包括5日当天。根据民法总则第203条、205条的规定，协议约定5月5日前清理是包括5日当天的，应该截止到5日晚上24时。恒盛公司诉其公司的案件中，恒盛公司计算租期也是到5月5日当日，可见恒盛公司也认可5月5日前包括5日当天。中坤公司与品诵商行约定在4月30日前搬离，品诵商行实际在4月30日当天搬离，中坤公司并未认为品诵商行存在违约，可见中坤公司认可“之前”是包括本数的。董云山和张洪广的聊天记录中张洪广也提到“不能拖过5号”。中坤公司所主张的拆除隔断墙和垃圾清运费由其承担没有依据。微信聊天记录中，董云山向张洪广表示最后会有一些垃圾需要处理，张洪广表示没有问题。5月4日董云山通知张洪广到场办理交接手续，但张洪广称不在本地。4日下午中坤公司一个人过来看了一下，没有说什么。董云山对来人说，按照约定最后2车物品装车后，中坤公司打款，打款后其将车开走。来人说他不负责打款。5月5日早上确实没有清空，但已经准备好车辆人员，随时可以清空。5日上午，其前往恒盛公司办理交接手续，听闻中坤公司已经入场地并施工，其与恒盛公司工作人员前往租赁厂房。其公司人员到现场，中坤公司已经在拆隔断墙了，并表示要自行清理，不需要其公司人员清理。在各方在场情况下，其将最后两车货物运走，剩余少量生活垃圾。当时中坤公司已安排铲车、挖机开始对房屋结构进行改造。协议约定清空租赁物是指搬走生产资料和设备，没有约定要拆除装修装饰和隔断墙。中坤公司因厂房改造拆下隔断墙产生的建筑垃圾，应由中坤公司自行处理，所产生的费用与其无关。中坤公司陈述，房屋转租协议第7条“甲方在2019年5月5日前搬迁”的内容是森达信公司擅自添加，不是四方合意。其他公司盖章后传回协议时，其没有注意到该手写内容，直到诉讼时才看到。“5月5日前”不包括5日当天。“5月5日前”搬离是森达信公司手写，其他三方并不知情。该手写部分与打印的第3条不一致，应当做不利于原告解释。“之前”不是法律术语不应从法律角度解释。品诵商行在4月28日搬迁完毕，其在4月30日是去检查。恒盛公司起诉租金水电费至5月5日是因为森达信使用租赁物至5月5日。其与森达信公司此前并无合作,就“之前”是否包含本数未形成惯例。实际约定的搬离时间应以协议第3条约定的“4月30日前”为准，但直至5月5日森达信公司仍然未清空租赁物。森达信公司陈述直到5月5日还有2车货品未搬走。恒盛公司诉森达信公司的案件中双方确认厂房租赁合同于2019年5月5日解除，由此可知森达信公司实际使用涉案租赁房屋至5月5日，可以证明森达信未按约清空租赁物。不论在4月30日前还是5月5日前搬离，森达信公司均违约，应双倍返还补偿款。森达信公司承租时是空旷房屋，没有任何墙体。从恒盛公司与森达信公司之间的租赁合同可知，森达信公司搬离时应将租赁物恢复原状，因此森达信公司搬离时不仅要将物品搬走，还要将垃圾清理干净，拆除隔断墙、装修装饰和几间办公室，否则其也不会支付130000元补偿款。其公司做的是二手车市场，需要将所有房屋出租用于整体市场使用。涉案房屋在5号楼中间，森达信公司不清理完毕，其就无法整体出租使用。房屋转租协议实际是森达信公司与恒盛公司终止租赁合同关系，其与恒盛公司重新建立租赁合同关系。其承租厂房必须是空旷的，本应由恒盛公司交付空旷厂房，因恒盛公司此前已经将厂房租赁给森达信公司，森达信公司也获得了相应补偿，所以厂房恢复原状的义务应由森达信公司承担。5月4日张洪广不在苏州，其公司派单鲁斌到现场。当时森达信公司还未清理完毕，不好办理交接，并且当时是约定的最后一天。即便5月4日张洪广未到现场，未办理交接手续，也不影响森达信公司自己清空物品。张洪广不在现场办理交接手续，不能作为森达信公司不按时搬离的理由。微信聊天记录中张洪广也提出如果原告剩下垃圾将产生几万元垃圾处理费。5月5日一早，其公司就去现场清理垃圾。其清理的垃圾主要是废瓷砖、放瓷砖的架板，推倒的原告搭建的办公室和隔断墙的建筑垃圾。当时其对森达信公司说不要你清理，是因为森达信公司的人力根本无法满足快速清理垃圾的需要。其找来铲车、土方车进行清理，土方车拉了36车才清理完，最终发生垃圾处理费49200元。其从未说过不让森达信公司承担清理费，协议也约定了清空租赁物是森达信公司的义务。即便其在无奈之下自行清理，那么所产生的清理费也应由森达信公司负担。上述事实由原告森达信公司提供的房屋转租协议、银行回单、微信聊天记录、10月18日恒盛公司的证明、民事起诉状、企业登记资料查询表，证人证言，被告中坤公司提供的9月30日恒盛公司的证明，本院调取的（2019）苏0506民初8647号案卷及民事调解笔录、调解协议，当事人的陈述及庭审笔录予以证明。审理中，森达信公司还提供了以下证据：1.涉案房屋现状照片打印件，证明其公司搬离后，中坤公司或中坤公司授权的第三方已经对房屋进行装修、改造。2.2019年5月5日现场视频光盘并出示视频原始载体，证明5月5日上午8、9点左右，其公司与恒盛公司负责人在厂房内看到，中坤公司已经安排人进场施工。经质证，中坤公司对房屋现状照片真实性认可，对照片与本案关联性不予认可。从现场视频可以看出，租赁物内存在大量垃圾，并非保洁人员能处理干净。由于森达信公司不作为，其急于使用房屋，才在森达信公司违约的情况下自行清理垃圾。审理中，中坤公司还提供了以下证据：1.微信聊天记录及转账记录，证明其请张海泉清理垃圾并支付垃圾清理费46200元。2.5月5日当天现场照片打印件和视频光盘，照片和视频是其公司单鲁斌拍摄，他当时在现场负责安排工人清理垃圾和物品，现已离职，无法出示原始载体。视频中可见房屋内有大量瓷砖、石头等垃圾，还有办公用品、空调。证明森达信公司未按约搬离，且遗留大量垃圾，也未将租赁物恢复原状。经质证，森达信公司陈述，对张海泉的身份无法确认，微信转账也无法确认是因涉案租赁房屋发生，也不能确定是生活垃圾还是建筑垃圾。根据协议约定，这部分损失应由中坤公司自行承担，与其无关。从照片可以看出是砸墙产生的建筑垃圾，视频无法看出拍摄时间。46200元的费用是36车的物品，与涉案房屋需要清空物品数量明显不符。中坤公司在同一时期，除了其公司承租的3150平方米，还有10000多平方米厂房在改造。46200元应该是包括所有装修改造产生的垃圾清运费。本院认为，森达信公司、中坤公司及案外人签订的《房屋转租协议》系各方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，各方均应按约全面履行合同义务。关于森达信公司搬离时间问题，房屋转租协议第3条打印约定森达信公司在2019年4月30日前清空租赁物，第7条手写约定森达信公司在2019年5月5日前搬迁，手写条款形成时间在后，中坤公司收到各方盖章的房屋转租协议文本后，对第7条上述手写条款未提出异议，应认为森达信公司与中坤公司就搬迁时间协议变更为2019年5月5日前，故本院认定森达信公司应于2019年5月5日前搬离。关于“2019年5月5日前”搬离是否包括5日当天的问题，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。森达信公司与中坤公司就“2019年5月5日前”是否包含5日当天未形成惯例。房屋转租协议第6条约定森达信公司与恒盛公司的清算以森达信公司、品诵商行与中坤公司交接完成到期日结算房租、水电费，而恒盛公司诉森达信公司案件中，恒盛公司诉请森达信公司支付至5月5日当天的租金、水电费，并未主张房屋占有使用费，表明恒盛公司认为森达信公司与中坤公司交接完成到期日为5月5日当天，即该公司认为“2019年5月5日前”包括5日当天。董云山和张洪广的聊天记录中，4月30日张洪广要求：“你不能拖过5号”，董云山表示“不超过5号”，5月5日张洪广表示：“今天你清理干净，我们还不会少你钱”，表明森达信公司与中坤公司均认可5月5日当天双方办理交接，中坤公司还会按约付款。中坤公司签订房屋转租协议旨在使用涉案房屋，“2019年5月5日前”是否包括5日仅相差一天，对双方均无根本性影响，不会导致中坤公司合同目的落空。最后，“2019年5月5日前”理解为包括5日当天，也不违背诚实信用原则。综上，本院认定“2019年5月5日前”搬离包括5日当天。关于补偿款的付款期限和付款条件，房屋转租协议第7条约定补偿款付款期限为4月28日，并未附付款条件。董云山和张洪广的聊天记录中，董云山称：“按照你说的装完最后一车时必须先打款”，张洪广称：“剩下最后一车，你喊我来付钱”，“今天你清理干净，我们还不会少你钱”，表明双方变更付款期限和付款条件为森达信公司搬离最后一车物品时，中坤公司付款。关于付款条件是否成就问题，2019年5月4日森达信公司通知中坤公司办理交接手续，但未能实际交接成功，双方在5月5日可以继续办理交接，但是5月5日上午，中坤公司自行清理涉案房屋内物品，拆除隔断墙，并表示不要森达信公司清理，表明其已经实际接收了涉案房屋，应当认定补偿款的付款条件已经成就。中坤公司未能按约及时付款已经构成违约，故森达信公司诉请中坤公司支付补偿款80000元及按年利率6%计算至实际支付之日止的逾期利息损失，于法有据，应予支持，但起算时间应为2019年5月6日。关于中坤公司反诉森达信公司双倍返还补偿款问题，森达信公司虽未在5月5日清空涉案租赁房屋，但原因在于中坤公司提前接收了涉案房屋，并表示不要森达信公司清理，故森达信公司并未违反协议约定，中坤公司反诉森达信公司双倍返还补偿款100000元，缺乏事实依据，本院不予支持。关于中坤公司反诉森达信公司承担垃圾清理费的问题，虽然5月5日涉案房屋内遗留部分待清运物品，但是被告已表示不再需要森达信公司清理并自行清理，则该部分物品的清理费用不应由森达信公司承担。房屋转租协议约定森达信公司应当清空租赁物，并未约定其负有拆除装饰装修、隔断墙的义务。即便恒盛公司与森达信公司之间的租赁合同约定租期届满后森达信公司有义务拆除装饰装修、隔断墙，也不能直接约束森达信公司与中坤公司之间的合同关系。因此，相对于中坤公司，森达信公司并无拆除装饰装修、隔断墙的义务。综上，中坤公司反诉森达信公司承担垃圾清理费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告苏州中坤二手车交易市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州森达信建材有限公司人民币80000元及以80000元为基数按年利率6%计算自2019年5月6日起至实际给付之日止的逾期利息损失。二、驳回反诉原告苏州中坤二手车交易市场有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费人民币1836元，由被告苏州中坤二手车交易市场有限公司负担；反诉部分案件受理费人民币1612元，由反诉原告苏州中坤二手车交易市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  瞿忠奎人民陪审员  王迎春人民陪审员  郭瑞燕二〇二〇年四月八日法官 助理  赵纯碧书 记 员  李未彦