北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5370号上诉人（原审原告、反诉被告）:胡建勇，男，1971年10月13日出生，汉族，诚信投资控股集团有限责任公司董事长，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：李雪英，四川天则律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇，四川同善律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京承顺通投资有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区汇海南路1号院1号楼6层1-703。法定代表人：孙震龙，董事长。委托诉讼代理人：贾新颖，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽丽，北京市盈科律师事务所律师。上诉人胡建勇因与被上诉人北京京承顺通投资有限公司(以下简称京承顺通公司）屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡建勇上诉请求：1.请求判决撤销(2019)京0113民初23147号民事判决书第五项、第七项。2.依法支持胡建勇不赔偿京承顺通公司装饰装修损失的诉讼请求。3.依法支持胡建勇不赔偿京承顺通公司合同差价损失的诉讼请求。4.本案一、二审诉讼费用由京承顺通公司承担。事实与理由:一、京承顺通公司应承担因合同无效而产生的自行装修的装饰装修损失。1.胡建勇在《房屋买卖合同书》中已明确告知京承顺通公司房屋被查封冻结事实，京承顺通公司对于涉案房屋可能会因为无法解除查封而不能履行具有可预见性。2.胡建勇已如约按照合同约定及时向法院申请解除查封，并将结果如实告知京承顺通公司，胡建勇已完全履行了合同约定义务和合同附随义务。3.京承顺通公司明知诉争房屋不能解除查封的情况下，仍对诉争房屋自行装修,装修行为是京承顺通公司自陷风险的行为，与胡建勇无关，京承顺通公司应当自行承担装修损失。二、京承顺通公司不能因合同无效而得利。1.根据实际的情况来看，胡建勇已经将影响房屋所有权转移的因素全部如实告知京承顺通公司，并未隐瞒任何有关诉争房屋的交易信息，京承顺通公司自始至终亦明知房屋无法完成过户的事实，对交易结果本身也是有预见可能性的，故，京承顺通公司对诉争房屋不存在所谓的可期待利益和信赖利益损失。此时如果及时止损，按胡建勇要求双方解除合同，归还房屋，京承顺通公司不仅不会丧失与他人订立购房合同的机会，相同条件下也不会使得京承顺通公司购房成本增加，京承顺通公司应当在知晓交易目的不能实现的时候，采取合理措施，防止损失的扩大。相反，京承顺通公司在胡建勇告知买卖房屋目的不能实现的情况下，除支付20万定金之外，并未支付后续任何购房费用，却一直占有并使用诉争房屋达3年之久，任由损失扩大，所以京承顺通公司应当承担未采取合理措施不当扩大的损失。2.《房屋买卖合同书》虽因违反强制性规定而无效，根据合同法相关规定，诉争房屋应恢复至原始状态，京承顺通公司却一直占有使用房屋，使得胡建勇房屋所有权处于被侵犯状态，本质上属于侵权行为。任何一方都不能因合同无效而获得利益，也不能因侵权行为而获得利益，所以对于房屋的自然增值，即诉争房屋差价，应归属于胡建勇所有，不应属于京承顺通公司的损失范围，一审法院判决胡建勇支付京承顺通公司房屋差价没有事实基础和法律依据。3.从整个合同的履行情况来看，京承顺通公司除支付20万定金之外，并未支付任何后续的购房款，胡建勇也未催告京承顺通公司支付，双方均默认不再进行后续交易，京承顺通公司因房屋买卖支付的交易成本仅限于定金，若要求胡建勇支付房屋差价，将严重的显失公平。三、双方应根据过失责任的大小来分担损失。1.根据《合同法》第58条规定，合同无效双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。交易前，胡建勇如实告知了房屋被查封冻结的实际情况，胡建勇明知房屋被查封而出售，京承顺通公司明知房屋被查封而购买，双方均存有侥幸心理，均有缔约过失责任，应当合理的分担合同无效的损失。2.在认定和计算损失时，应当从京承顺通公司未采取合理措施扩大的损失、京承顺通公司自身过失造成的损失、京承顺通公司已支出的交易成本、双方缔约过失责任以及合同履行情况来予以考虑。从整个交易过程来看，胡建勇的过失主要是明知房屋被查封而出售的缔约过失，与京承顺通公司后续扩大的损失、京承顺通公司擅自装修的损失等无直接联系，胡建勇只需承担整个过错责任中的部分缔约过失责任，以酌情确定赔偿数额。京承顺通公司辩称：同意一审判决，不同意胡建勇的上诉请求。一、胡建勇在合同中明确承诺对涉案房屋解除查封，其逾期未解除查封存在明显过错，是造成合同无效的唯一原因。1.合同签订后，京承顺通公司依约支付定金20万元，胡建勇在收到上述定金后，按照合同约定，其应到银行缴纳查封的数额，并办理解封、过户手续，但胡建勇却未能按照合同的约定按时解除查封和抵押并未办理房屋过户手续，致使交易目的无法实现，存在明显过错。2.胡建勇在原审中未提交证据证明曾向执行法院申请解封，开庭整个过程中，也没有提及过曾经向法院申请过解封的事宜，其是否积极履行解封义务有待证实。即便如胡建勇所述，其曾在约定期限内向法院申请解封，但是未获执行法院同意，从结果来看，房屋依然处于被查封和抵押的状态。双方签订合同的目的是完成房屋买卖交易，并不能因为胡建勇申请过解封而未能解封就免除胡建勇的责任。3.京承顺通公司在支付20万元定金以后，依照合同占有和使用房屋，不存在侵犯胡建勇房屋所有权行为。胡建勇所有的涉案楼层的703、707、706房屋前后均办理了过户手续，京承顺通公司一直坚信涉案合同亦能够履行，故花费了大量的时间、费用进行了装修。4.涉案房屋首次被法院司法查封的期限是2015年8月18日，本案《房屋买卖合同书》签订日期是2016年3月30日，涉案房屋后续被法院司法查封的日期分别是2016年11月10日、2017年7月7日和2017年12月18日。在双方签订合同时，房屋仅有一项被查封的记录，若胡建勇积极履行合同义务，在约定期限内解除查封，交易能够继续履行。但是由于胡建勇的过错致使房屋未能如期解封，导致后续增加多项查封，合同明显履行不能，双方损失进一步扩大，胡建勇应当承担相应的损失。二、胡建勇应赔偿京承顺通公司全部房屋差价损失、装修损失。双方自2016年签订《房屋买卖合同书》至今已经过去4年，因胡建勇一直未对涉案房屋解除查封，导致合同无效，主观过错明显，理应承担赔偿责任。本案合同无效的损失赔偿在性质上属缔约过失赔偿，适用缔约过失责任的原则和方法，因此，在损失赔偿的对象上，指向的是信赖利益损失。信赖利益损失，可分为直接损失和间接损失。直接损失主要包括用于缔约的合理费用、准备履约所支出的合理费用，即本案中的装修损失和物业费。间接损失即丧失与第三人另订立合同的机会产生的损失，即房屋差价损失。所以，本案京承顺通公司的具体损失应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、胡建勇的完全过错原因以及鉴定报告已认定的预期利益等综合因素予以确定。原审法院的认定及判决具有事实依据及法律依据。请求依法驳回上诉，维持原判。胡建勇向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认胡建勇与京承顺通公司双方于2016年3月30日签订《房屋买卖合同》无效，胡建勇退还京承顺通公司已交纳定金20万元；2.请求判令京承顺通公司立即腾空房屋，结清全部水、电、气、物管等全部费用并搬离房屋。3.请求京承顺通公司返还其获益租金58.5万元（15000元/月*39个月）；4.请求判令本案的诉讼费、保全费等相关费用由京承顺通公司负担。京承顺通公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令胡建勇向京承顺通公司双倍返还定金共计40000元；2.依法判令胡建勇向京承顺通公司退还前期物业费129283元；3.依法判令胡建勇向京承顺通公司赔偿装修损费、消防改造费和空调改造费223400元；4.胡建勇赔偿京承顺通公司房屋差价损失1368700元；4.本案诉讼费用由胡建勇承担。一审法院认定事实：2016年3月30日，甲方胡建勇与乙方京承顺通公司签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方转让其拥有完全产权的北京市顺义区汇海南路X号院X号楼X层X号房屋给乙方。双方约定标的房屋转让价格为2900000元，乙方于本协议签订之日起，向甲方支付定金200000元。合同签订当日由乙方以转账方式支付定金。由于上述房屋现已被人民法院查封冻结，甲方承诺在乙方定金到账后45个工作日内向执行查封房屋的人民法院换申请解除查封，逾期未解除查封视为甲方违约。2016年3月30日，京承顺通公司向胡建勇转账给付定金20万元。胡建勇于当日将该房屋交付京承顺通公司，交付时该房屋未装修。诉争房屋于2015年8月18日被成都市武侯区人民法院司法查封，于2016年11月10日被成都市金牛区人民法院司法查封，于2017年7月7日被北京市海淀区人民法院司法查封，于2017年12月18日被成都市锦江区人民法院司法查封。2019年4月23日，胡建勇向京承顺通公司发送《告知函》，胡建勇告知京承顺通公司诉争合同无效，要求京承顺通公司办理诉争房屋并返还租金收益55.5万元，不得破坏房屋结构并结清水电费。京承顺通公司表示未收到该函，并对内容不认可。京承顺通公司相关装饰装修工程于2016年10月31日完工，装饰装修使用年限8年。京承顺通公司就诉争房屋市场价值申请评估。法院委托北京华中兆源房地产土地评估有限公司进行该评估。2019年10月25日，该公司作出《房地产估价报告》，评估结果为：建面单价18784元/平方米，房地产总计426.87万元。京承顺通公司垫付评估费13172元。2019年11月6日，胡建勇就该评估价格提出异议。2019年11月15日，北京华中兆源房地产土地评估有限公司出具关于《房地产评估价格报告异议书》的答复。京承顺通公司认可该评估结论，未提出异议。胡建勇提交出租人丁光平与承租人陈峰的北京市房屋租赁合同及支付凭证，拟证明类似房屋的租金标准。京承顺通公司对该证据的真实性、证明目的均不认可，认为该房屋不是涉诉房屋，不具有关联性。京承顺通公司提交发票及收据，拟证明京承顺通公司依约交付定金200000元，并支付前期物业费129283元，花费装修费、消防改造费和空调改造费223400元。胡建勇对上述证据关联性不认可，认为在该房屋由京承顺通公司使用期间，应由其自负相关费用。一审法院经审理认为：胡建勇、京承顺通公司签订《房屋买卖合同书》时，诉争房屋已经处于成都市武侯区人民法院财产保全措施下。故法院认定诉争合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉争合同无效，胡建勇应返还京承顺通公司定金20万元。就京承顺通公司主张双倍返还定金，于法无据，法院不予支持。因诉争合同无效，京承顺通公司应将该房屋向胡建勇腾退。因京承顺通公司实际占有诉争房屋，应向胡建勇给付其因占有房屋所享有的租金收益，法院审查该小区相似房屋情况酌情确定租金标准1.3万元。胡建勇要求京承顺通公司据实结算水、电、气、物管等全部费用的诉讼请求，并非明确具体，法院不予支持。就京承顺通公司主张的相关损失，法院认为据现有情况虽诉争合同被认定无效。但如果胡建勇据合同约定履行了解除法院的查封，则该合同可以正常履行。京承顺通公司亦不会产生相应的损失，故就京承顺通公司因诉争合同产生的损失，应由胡建勇赔偿。就京承顺通公司主张的装饰装修损失，法院据装饰装修的使用年限确定该损失额，酌情确定胡建勇应赔偿京承顺通公司装修损失138937.5元。就京承顺通公司给付的物业服务费，其中2016年3月29日之前的物业服务费应由胡建勇负担。自2016年3月30日至2017年度的物业服务费，因诉争房屋由京承顺通公司实际使用，应由该公司负担。就京承顺通公司主张的房屋差价损失，法院据评估意见确定胡建勇应给付京承顺通公司差价损失1368700元。综上，一审法院判决：一、确认胡建勇与北京京承顺通投资有限公司于二〇一六年三月三十日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、胡建勇于判决生效之日起七日内返还北京京承顺通投资有限公司定金二十万元；三、北京京承顺通投资有限公司于判决生效之日起七日内将顺义区汇海南路X号院X号楼X层X房屋向胡建勇腾退；四、北京京承顺通投资有限公司于判决生效之日起七日内给付胡建勇获益租金五十万七千元；五、胡建勇于判决生效之日起七日内赔偿北京京承顺通投资有限公司装饰装修损失十三万八千九百三十七元五角；六、胡建勇于判决生效之日起七日内返还北京京承顺通投资有限公司物业服务费四万四千三百六十三元五角；七、胡建勇于判决生效之日起七日内赔偿北京京承顺通投资有限公司差价损失一百三十六万八千七百元；八、驳回胡建勇的其他诉讼请求；九、驳回北京京承顺通投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费一万一千六百五十元，由胡建勇负担七百八十元（已交纳），由北京京承顺通投资有限公司负担一万零八百七十元，于判决生效之日起七日内交纳。一审反诉案件受理费一万一千八百八十六元，由胡建勇负担九千三百八十四元，于判决生效之日起七日内交纳，由北京京承顺通投资有限公司负担二千五百零二元（已交纳）。鉴定费一万三千一百七十二元，由胡建勇负担，于判决生效之日起七日内给付北京京承顺通投资有限公司。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审庭审中，京承顺通公司表示其一直催促胡建勇解除涉案房屋的查封、履行涉案合同，胡建勇对此不予认可，但其表示未向京承顺通公司明示涉案房屋不予解封，不予履行涉案合同。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩称意见，本案的争议焦点在于胡建勇应否赔偿京承顺通公司装饰装修损失及房屋差价损失。对于当事人未提出上诉的部分，不再赘述。出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或者申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。本案中，胡建勇与京承顺通公司签订房屋买卖合同时，涉案房屋已被有权国家机关采取查封措施，一审法院认定涉案房屋买卖合同无效，双方当事人均未就此提出上诉，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据双方所签房屋买卖合同约定及查明事实，胡建勇应于约定期限内向执行查封房屋的人民法院申请解除查封，但胡建勇并未依约实际解除查封，现涉案房屋买卖合同查封措施未解除而被确认无效，故胡建勇应当对涉案房屋买卖合同无效承担责任，赔偿因涉案房屋买卖合同无效导致京承顺通公司所受相应损失。关于装修装修损失，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。京承顺通公司主张其对涉案房屋进行了装修，产生装修损失，并提供了电子银行支付回单、消防改造费、空调改造费票据等证据。胡建勇对前述证据的原件进行了核对，但认为该部分款项系个人付款，否认上述证据的真实性。对此一审法院向付款人进行了调查，确认付款人系代京承顺通公司支付，再结合双方当事人陈述，双方均认可胡建勇交付的房屋系毛坯房，亦认可京承顺通公司自交付后进行了装修，故京承顺通公司提交的证据达到高度盖然性标准，一审法院对该装修损失的认定正确。京承顺通公司在胡建勇承诺对涉案房屋予以解封且签订合同、交付房屋后，信赖合同可以履行，对涉案房屋进行了装修，产生的装修损失，胡建勇应予赔偿。胡建勇主张京承顺通公司对房屋装修属于自陷风险，依据不足，本院不予采纳。胡建勇据此上诉请求不予赔偿该项损失，依据不足，本院不予支持。对于房屋差价损失，因合同被确定无效，京承顺通公司需向胡建勇返还涉案房屋，而根据二手房交易现状，京承顺通公司已不可能再以签约时的价格购买同等地段房屋，该损失应被认定为其实际损失。对于房屋差价损失数额，一审法院组织双方对涉案房屋价值情况进行了评估，结合评估机构出具的房地产估价报告、胡建勇自述未向京承顺通公司明示涉案房屋不予解封等双方当事人陈述及本案已查明事实，一审法院认定的差价损失，有事实和法律依据，本院应予维持。胡建勇上诉认为京承顺通公司未采取合理措施任由损失扩大，不予赔偿该项损失，依据不足，本院不予支持。综上，胡建勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9384元，由胡建勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  薛 妍审 判 员  赵 霞审 判 员  闫 慧二〇二〇年四月二十九日法官助理  刘 栋法官助理  肖萌萌书 记 员  田亚男