河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终258号上诉人（原审被告）：中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处（原中国人民解放军济南军区商丘房地产管理处）。住所地：河南省商丘市梁园区神火大道556号。负责人：刘建军，系单位书记。委托诉讼代理人：燕雪松，河南坦言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余汉杰，男，1972年6月18日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：余保书，男，1948年5月16日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区，系余汉杰之父。委托诉讼代理人：孟琨，河南睢阳律师事务所律师。上诉人中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处（原中国人民解放军济南军区商丘房地产管理处）因与被上诉人余汉杰房屋买卖合同纠纷一案，不服商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初8396号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处委托诉讼代理人燕雪松，被上诉人余汉杰的委托诉讼代理人余保书、孟琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、上诉人认为本案所涉合同性质目前待定，原审对于涉案合同性质认定错误。上诉人与商丘市新广景房地产开发有限公司（现商丘市新广景商贸有限公司）于2004年2月12日签订《合作建房合同》，约定双方合作建设凯帝花园广场项目。合同需经军队主管机关审批后生效。虽然涉案项目办理了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证，且为部分业主办了商品房产权证书。但随着军队各项改革措施的出台，至今中央军委审批一直没有办理完毕，涉案项目的合法性需要等待有关部门的审批意见。2、合同不能履行是因为不可抗力造成的，上诉人不构成违约，应免除责任。3、合同内容严重违法，显失公平。上诉人提供的《商品房买卖合同》第十七条改动明显，有手写的“房屋所有权证由卖方全权办理，契税由出卖人承担”，而依法契税由买受人承担，此约定违法，也不真实，不能作为证据使用。4、本案超过诉讼时效，被上诉人依法丧失胜诉权。5、本案应中止审理。就涉案项目，上诉人正在向上级机关进行汇报请示，至今没有审核意见。6、商丘市新广景公司应参加诉讼。因为上诉人提交证据证明，涉案房屋在商丘市新广景公司名下的土地证范围内，不在上诉人土地证范围内，房屋产权证应由商丘市新广景公司负责办理。余汉杰答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、涉案合同是双方签订的《商品房买卖合同》，该合同合法有效。上诉人提到的合同是与案外人签订的《合作建房合同》与本案不是一个法律关系，不能约束被上诉人；2、本案不涉不可抗力，房产证办不出来是因为上诉人未提供办证需要的财政发票；3、合同内容系双方约定，并不违法，对于契税，被上诉人同意按法律规定执行；4、起诉不超诉讼时效，因为物权不适用诉讼时效；5、本案不存在中止审理的法定事由，不应中止审理。余汉杰向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决确认原、被告于2005年1月28日签订的房屋买卖合同为有效合同。2、请求法院依法判决被告继续履行房屋买卖合同第十七条的约定，为原告办理商丘市凯旋路东侧香君路南侧凯帝花园广场01-A号店面房的房屋所有权证书。3、请求法院判决被告按合同约定赔偿延期办理房屋所有权证书违约金（按合同约定的房屋价款的3%计算）；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定，2005年1月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：1、原告购买被告开发的商品房位于商丘市××路东香君路××广场××号店面房。2、房屋的总价款为人民币壹佰贰拾万元（小写：￥1200000元），一次性付款（原告于2004年7月29日已支付）。3、合同第十七条第6项约定：房屋所有权证由出卖方全权办理，契税由出卖人承担。合同签订后，原告按照合同约定交清了购房款，被告给原告出具了收款收据。被告将房屋交付原告后，至今没有给原告办理房屋产权证书，双方发生纠纷，原告诉至法院。一审法院认为，被告依法取得了涉案房产的所有权，对涉案房屋以1200000元的价格出售给原告，原、被告之间房屋买卖合同关系成立，该合同关系是双方当事人真实意思表示，合法有效。被告应当按照合同约定及法律、行政法规的规定履行给原告办理房屋产权证书的义务，拒不办理属于违约行为，依法应承担违约责任。被告未给原告办理房屋所有权证书的事实时客观存在且处于持续状态，原告的诉请未超过诉讼时效。因此，原告的诉请合法有据，应依法予以支持。被告要求追加商丘市新广景商贸有限公司为被告及中止审理的理由均不能成立，依法不予准许。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、原告余汉杰与被告中国人民解放军济南军区商丘房地产管理处（现中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处）于2005年1月28日签订的坐落在商丘市××路东侧××南侧××花园××号店面房（价款1200000元）的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告中国人民解放军济南军区商丘房地产管理处（现中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处）于本判决生效后十日内依照法律及行政法规的规定转移商丘市××路东侧××南侧××花园××号店面房的房屋所有权到原告余汉杰名下；三、驳回原告余汉杰其他诉讼请求。一审案件受理费15600元，减半收取7800元，由被告中国人民解放军济南军区商丘房地产管理处（现中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处）负担。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，双方于2005年1月28日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人缴清了购房款，上诉人也已交付房屋多年，且涉案小区各种手续齐全，部分业主也已办出了商品房产权证书。故上诉人应积极履行合同义务，为被上诉人办理房屋产权证书。上诉人与案外人签订的《合作建房合同》，被上诉人不是合同一方，该合同对被上诉人无约束力，故上诉人主张以《合作建房合同》未经上级部门审批效力待定及遇不可抗力无法履行该合同来阻却对被上诉人承担办证责任，不能成立，也不符合中止审理的法定事由；关于房屋交易契税的承担问题，被上诉人庭审中明确表示按法律规定执行，并且原审判决也未对契税承担作出判决，上诉人以此来否定《商品房买卖合同》的合法性，进而不履行办证义务，不能成立；办理房屋产权证书属于物权请求权，不适用诉讼时效。上诉人申请调取商国用（2006）第00817号和00818号国有土地使用权证及对涉案房屋位置进行勘验。本院认为，本案双方主要争议为上诉人应否继续履行合同，为被上诉人办理房屋产权证书。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方有约束力，履行办证义务的主体是上诉人。即使因其他原因，导致上诉人无法履行合同义务，依照上述法律规定上诉人应向被上诉人承担违约责任，而不能由合同之外的第三方来承担合同义务。上诉人与新光景公司之间的《合作建房合同》不能约束被上诉人。故对于上诉人调取证据及现场勘查的请求，本院不予准许。另外，一审判项表述移转涉案房屋所有权到被上诉人名下，其实质也是支持被上诉人的诉讼请求，让上诉人协助被上诉人办理房屋产权登记，并无不当，本院对此不再予以变更。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处（原中国人民解放军济南军区商丘房地产管理处）负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 段智明审判员 白中哲二〇二〇年四月二十日书记员 王楠楠