安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终209号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙金龙，男，1985年12月14日出生，汉族，住安徽省青阳县。 委托诉讼代理人：张成龙，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余才能，安徽金亚太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：许青如，男，1970年4月11日出生，汉族，住安徽省青阳县。 上诉人孙金龙因与被上诉人许青如房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初1595号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙金龙上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人全部反诉请求，并驳回被上诉人全部诉讼请求；本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定上诉人不属于征收补偿对象错误。上诉人基于租赁关系占有、使用承租房屋，将承租的房屋用于生产经营，一旦房屋被征收，上诉人必然产生相应的经济损失。因此，就政府的征收行为而言，上诉人是利害关系人，因政府征收行为产生的经济损失，应当是补偿对象，享有补偿请求权，现有地方立法及司法判例中也承认承租人是房屋征收过程中的补偿对象；2、本案应依据被上诉人与青阳县政府签订的《房屋征收补偿安置协议书》认定上诉人相关损失数额。上诉人对承租房屋享有占有、使用和收益的权利，因征收行为房屋无法使用，上诉人的权利受到损害，有权要求补偿实际损失。另外，青阳县人民政府根据《房屋征收补偿安置方案》确定的标准，结合第三方评估公司的评估报告，对被征收房屋的房屋价值、装修及附属物补偿费、临时安置费、搬迁费、停产停业损失等进行了确认，并与被上诉人签订《补偿安置协议书》。《补偿安置协议书》对因征收行为造成的各项损失进行了客观认定，上诉人主张的装修及附属物损失、搬迁费损失、过渡安置费损失等应依据上述标准确定金额；3、一审法院要求上诉人返还房屋并支付占有使用费，无事实和法律依据。依据《物权法》第二十八条规定，诉争房屋的产权自2019年3月27日不再属于被上诉人。其次，被上诉人的损失已经得到确认和补偿。《补偿安置协议书》上约定的先搬迁、后领款，与现行法律相违背，被上诉人有权要求征收部门支付。再次，诉争房屋被征收后，物权直接发生转移，此时,对于租赁合同双方当事人来说,征收行为产生的法律效果应相当于租赁物的灭失产生的法律效果。上诉人认为,根据征收行为的特殊性,其在租赁合同法律关系上产生租赁期限到期而终止的法律效果。而如果按照原审法院的认定,租赁合同双方当事人是享有合同的解除权,那么就是赋予了出租方合同解除的自由选择权,这明显与客观事实不符。上诉人基于“先补偿，后搬迁”的原则合法占有房屋，上诉人搬迁与否，与被上诉人无关，也不影响被上诉人向征收部门主张补偿款。一审法院判令上诉人将房屋返还给被上诉人并支付占有使用费于法无据；4、一审判决认定搬迁费679.75元、装饰装修损失17434.75元属于上诉人所有,上诉人对此无异议,上诉人作为实际经营者，主张搬迁奖励费、临时过渡安置费及停产停业费等于法有据，原审法院应当予以支持；5、因诉争房屋征收后物权发生转移，本案双方租赁关系终止，被上诉人就无权主张权益。因收补偿确认损失的时间点是2019年3月27日,评估公司的评估报告也是以该时间作为认定房屋价值的估价时点,被上诉人的损失已经在2019年3月27日固定下来,随后便不再因享有物权而产生收益,无收益则无损失,2019年3月27日之后的租金应当返还。6、被上诉人被征收的是富阳河19-20号上下各两间房，但是上诉人承租的只是其中一半，即20号的上下各一间，上诉人主张的各项费用也是按照实际承租的面积主张的，上诉人承租的楼上另外两间是案外人的房屋，不属于被上诉人。因此，一审法院认定的相关案件事实错误。诉争租赁合同系2022年4月8日到期，租赁合同第六条补充部分系双方协商的结果，对双方均有约束力。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 孙金龙向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认孙金龙与许青如之间的《房屋租赁合同》解除；2.判令许青如向孙金龙支付搬迁费、停业损失、装饰装修物损失、搬迁奖励等合计15万元（具体以“房屋征收补偿安安置协议书”认定的金额为准）；3.判令许青如返还押金、租金合计3500元；4.判令许青如承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，孙金龙变更第二项诉讼请求为：请求法院判令许青如向孙金龙支付搬迁费679.75元、停产停业损失200734.35元、装饰装修物损失17434.75元、搬迁奖励10876元、临时过渡安置费11914.2元等合计241639.05元。 许青如向一审法院提出反诉请求：1.判令孙金龙腾空租赁房屋，并将租赁房屋返还给许青如；2.判令孙金龙赔偿许青如损失9500元（损失计算至2019年7月7日止，之后的损失自2019年7月8日起，按每年租金38000元的标准计算至实际返还租赁房屋之日止）；3.本案的诉讼费用由孙金龙承担。 一审法院查明：19-20号房屋，共两层，建筑面积共计135.95㎡，产权人为许青如。2016年4月8日，许青如作为甲方、案外人朱斌作为乙方，双方签订了一份《租房合同》，合同约定：甲方将位于富阳河水果市场（下一间上三间）租给乙方使用，本着互利原则，特定协议如下：一、房屋暂定租期叁年时间，自2016年4月8日开始计算，期满后，如甲方自己不使用，乙方如需继续租赁，经双方协商同意后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。二、房屋押金贰仟元，按年付款（每年叁万捌仟元），先付款后使用，每到期前壹个月付租金，期满后如各种费用付清，设施完好，押金退还给乙方。在乙方租赁期间，水、电、物业费、房产税及各种税收由乙方承担，甲方不承担任何费用。三、乙方应爱护房屋设施，需安装、装潢、施工前需将方案报甲方审批同意后，方可进行，不得破坏房屋结构，如房屋门窗不得随意更改丢失等。在乙方租赁期间内由乙方人为原因造成任何甲方财产的损失，应按原价赔偿。四、乙方在租房期内不得利用租房进行违法乱纪活动，如发现违法行为，甲方概不负责，未经甲方同意，不得转让或出租，合同有效期间非甲方原因导致合同不能履行，不可抗力及其它灾害造成乙方损失，甲方不承担赔偿责任。五、双方自签订之日起信守协议，租期满不续租应提前一个月通知甲方。否则乙方支付月租金的一倍租金作为补偿金。如甲方需收回，必须提前二十天通知乙方，否则支付月一倍房租作为补偿金。此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，即日签字生效未尽事宜双方协商解决。2016年3月21日，孙金龙作为经营者办理了名称为“青阳县蓉城镇一品香煲仔饭店”。案外人朱斌在其租赁期限内通过其父亲朱忠祥于2018年6至7月份左右将其承租许青如的房屋转让给了孙金龙。孙金龙在其转租房屋后，将其营业执照经营场所变更为安徽省池州市青阳县蓉城镇富阳河南段。2019年4月8日后，许青如与孙金龙双方未签订书面的合同，但孙金龙在租赁合同到期后至今仍占有使用19-20号房屋（上一间下三间）从事经营。 因公共利益的需要，县政府决定对县城区“三角洲”及周边地块城改（棚改）工程项目国有土地上房屋等附属物实施征收。2019年3月27日，县政府发布青政房征字[2019]1号文件《征收公告》及附件“补偿安置方案”，对土地和房屋征收范围、补偿安置方式、奖励及补助等进行了规定:一、货币化补偿安置款主要有被征收房屋市场评估价值（含土地价值）、被征收房屋装修及附属物补偿费、六个月的临时安置费、搬迁费、签约与搬迁奖励等六个部分构成。二、对按照规定签订协议书、在规定时间内搬迁完毕并交付拆除的，给予搬迁奖励，按经认定的主房面积160元／㎡计发。三、经营、生产、仓储用房依据实际经营面积按10元／㎡计付搬迁费。四、施行货币化补偿的门面房，按照被征收房屋市场评估价的10％计付停产停业损失费；实际正在生产、商业经营用房按每月25元／㎡标准一次性计付12个月的停产停业损失费。本案许青如所有的19-20号房屋在拆除范围内。2019年3月27日至5月20日期间，受青阳县征地拆迁管理办公室的委托，铜陵华诚房地产土地评估有限责任公司（以下简称华诚评估公司）对案涉房地产、装潢及附属物公开市场价值进行了评估，并于2019年5月20日制作了青阳县蓉城镇三角洲地块富阳河-许青如《房地产分户报告》，估价结果：青阳县蓉城镇三角洲地块富阳河-许青如房地产及装潢、附属物在估价时点的征收补偿总价为3925500元，其中：房地产总价3878900元、装潢总价31900元、附着物总价12400元、设备设施搬迁拆装补偿费2300元。该房地产分户报告中的房产评估汇总表，分别附有房屋建筑物评估明细表、房屋建筑物-装潢明细表、构筑物及其他辅助设施评估明细表、设施设备移装补偿费评估明细表，注明或备注上述各评估对象的名称、结构、单价、评估价，其中：一、房屋建筑物评估明细表注明估价结果为3878940元（房地产分户报告确定评估价格为387.89万元）；二、房屋建筑物-装潢评估明细表注明评估价为31895元（房地产分户报告确定评估价格为3.19万元）；三、构筑物及其他辅助设施评估明细表注明评估价为12351元（房地产分户报告确定评估价格为1.24万元）；四、设施设备移装补偿费评估明细表注明估价为2300元（房地产分户报告确定评估价格为0.23万元）。2019年6月5日，许青如作为房屋产权人与征收人县政府签订《补偿安置协议书》,主要约定有：一、由县政府对许青如的建筑物、附属物拆除；被征收的房屋选择货币化补偿方式；县政府补偿许青如总房款征收补偿费3878940元、附属物46600元、搬迁奖励21752元，以上三项应补偿金额合计3947292元，许青如可在搬家结束后十日内凭《搬迁完毕证明》等到县政府一次结清。二、县政府补偿许青如临时过渡安置费一层面积62.62㎡×40元/㎡×6月为15028.80元、二层及以上面积73.33㎡×20元/㎡×6月为8799.60元，计23828.40元、搬迁费135.95㎡×10元/㎡为1359.50元、停产停业损失费按货币化补偿门面房停产停业损失费4014687×10%为401468.70元，以上三项应补偿金额合计426656.60元，由许青如凭《搬迁完毕证明》到县政府一次结清。三、如许青如在本协议生效之日起7日内未能按期搬迁，不得享受相关奖励。上述《补偿安置协议书》签订后，2019年7月2日，孙金龙认为许青如《补偿安置协议书》上的征收补偿款部分项目应当归其所有，双方对此协商未果，遂此成讼。 另查，因许青如未在《补偿安置协议书》约定时间内搬离案涉房屋，故其至今未能领取房屋征收各项补偿款。孙金龙以其未能获取相关征收补偿款，故至今仍占有该房屋，用于经营“青阳县蓉城镇屋一品香煲仔饭店”。根据华诚评估公司《房地产分户报告》中附属物现场勘查明细表：其中吊柜2项、棚1项、地砖1项、墙砖1项、大抽油机1台、防盗门1项、户外带电子显示屏广告牌1项、挂壁空调1台、墙纸1项、包门门套4项、贴角线1项、铝合金门窗1项、复合地板1项、贴角线1项、扣板1项、窗帘盒子1项、楼梯复合地板4项、卷闸门1项、厨房地砖1项、地板1项、扣板1项、窗帘盒1项、墙纸1项、窗帘盒子1个、立柜空调1台属于孙金龙添置。华诚评估公司《房地产分户报告》中“构筑物及其他设施评估明细表”载明评估项目及评估价值为：棚彩钢瓦，数量1，评估价2301元；水泥池，数量1，评估价350元；室内广告牌，数量1，评估价367元；户外广告牌，数量1，评估价972元；棚，数量1，评估价7434元；户外广告牌，数量1，评估价927元，合计12351元。华诚评估公司《房地产分户报告》中“设施设备移装补偿费评估明细表”载明评估项目及评估价值为：抽油烟机，数量1，评估价400元；挂壁空调，数量2，评估价600元；大抽油烟机，数量1，评估价400元；挂壁空调，数量1，评估价300元；立柜空调，数量1，评估价400元；监控，数量1，评估价200元，合计2300元。 一审法院认为，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”之规定,被征收人与补偿对象为被征收房屋所有权人。县政府对19-20号房屋进行征收，并与房屋所有权人许青如签订《补偿安置协议书》，根据《补偿安置协议书》的约定，征收补偿合同权利人是房屋所有权人许青如，承租人孙金龙并不是征收补偿合同中的权利人。本案出租人许青如与承租人孙金龙之间为房屋租赁合同法律关系,双方应当依据租赁合同及合同法的约定，主张权利承担义务。则对许青如与孙金龙各自诉请，认定: 一、孙金龙本诉部分的诉请。 1、关于孙金龙请求确认孙金龙、许青如之间的《租房合同》解除的诉请。根据《合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，…视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，孙金龙与许青如之间成立不定期租赁关系，双方可随时解除合同。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案孙金龙于2019年7月2日递交起诉状要求判决解除双方之间的房屋租赁合同，一审法院于当日立案受理后于2019年7月3日向许青如送达了诉状及证据副本等法律文书，则本案双方之间的不定期租赁合同自2019年7月3日许青如收到诉状及证据副本时解除。 2、关于搬迁费679.75元的诉请。虽然双方在《租房合同》中未对该项费用进行约定，但经审查认为，因该项费用的产生系由于拆迁人对被拆迁房屋需搬迁而支付的一项补助费,孙金龙在租赁许青如房屋用于经营“青阳县蓉城镇一品香煲仔饭店”期间，对房屋添置了设备，进行了安装等，且在房屋征收公告之后，租赁房屋大部分系孙金龙实际占有使用，虽然孙金龙现仍占用租赁房屋，但最终需从征收房屋搬迁的主体主要应为孙金龙，且县政府也是依据经营生产仓储用房的标准进行补偿的，依据公平原则，案涉房屋的相关搬迁费用应当归孙金龙所有。许青如实际被征收的房屋包括富阳河19-20号上下楼房屋，根据双方签订的《房屋租赁合同》，孙金龙租赁的是许青如20号上下楼房屋，县政府支付给许青如的搬迁费为1359.50元，孙金龙主张50%的搬迁费计679.75元，不违反法律规定，予以支持。 3、关于停产停业损失200734.35元的诉请。本案县政府在2018年12月份入户调查摸底，在2019年3月27日发布《征收公告》，则本案双方对19-20号房屋面临征收拆迁在一定程度上应均有所预知。但孙金龙在合同约定的2019年4月7日届满后未签订书面房屋租赁合同且仍继续使用租赁房屋，许青如在2019年6月5日与县政府签订《补偿安置协议书》后，孙金龙于2019年7月2日向一审法院起诉要求解除双方租房合同，则由此可见，县政府征收行为应为不可归责于双方事由导致双方不定期租赁关系解除的唯一客观因素。虽然根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，许青如与县政府签订的《补偿安置协议书》中的停产停业损失系房屋征收部门对被征收人即房屋所有权人给予的补偿。但本案因政府征收行为这一客观因素导致双方租赁合同解除，作为承租许青如房屋的承租人孙金龙，必然存在另寻场地，需要一定的期限恢复经营，可能存在一定的停产停业损失，而其自身对此应无过错，其损失亦应得到适当补偿。本案孙金龙对其停产停业损失未能提供证据证明，根据政府征收致租赁合同解除及政府对案涉房屋停产停业损失予以补偿的客观实际，根据公平原则，同时结合孙金龙于2019年7月2日向一审法院起诉要求解除合同后至今未予搬离，同时考虑其经营性质，租金缴纳情况，酌情确定由许青如支付孙金龙停产停业损失30000元。 4、对于装饰装修物损失17434.75元的诉请。双方在《租房合同》中虽未对房屋附属物的归属进行约定，但根据屋内屋外建筑物、构筑物及其他辅助设施登记的明细表，孙金龙在租赁许青如房屋用于经营饭店期间，对房屋进行了装饰装修，现因县政府征收行为这一不可归责于双方事由导致双方租赁关系解除，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第十一条第一款第四项规定:“因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”故本案按照公平原则，孙金龙应当获得部分装饰装修物损失的补偿，因孙金龙并未提供证据证实其装饰装修物损失的具体金额，但鉴于县政府对本案租赁房屋征收并给付相关补偿，则参照《房地产分户报告》，其中房屋建筑物-装潢评估明细表载明评估价为31895元，按照孙金龙承租许青如19-20号房屋中的20号楼的比例额，孙金龙主张获得31895元÷4为7973.75元，较为公平，应予支持；构筑物及其他辅助设施，参照《构筑物及其他辅助设施评估明细表》及孙金龙签字的勘查清单，孙金龙主张8361元，应予支持；设施设备移装补偿费，参照孙金龙签字的勘查清单及《设施设备移装补偿费评估明细表》所载移装补偿费，对孙金龙主张1100元，应予支持，孙金龙应当获得的装饰装修损失合计为17434.75元。 5、关于搬迁奖励10876元的诉请。该费用系征收部门在房屋征收过程中，规定被征收人在一定期限内搬迁完毕而给被征收人的奖励，属于定型化的补偿费用。本案，孙金龙作为承租人，在其与许青如之间租赁合同于2019年7月3日解除后，未按合同及法律规定搬离租赁房屋，本身存在拖延交付的情况。现其依照《补偿安置协议书》中确定的21752元搬迁奖主张50%计10876元，无事实和法律依据，不予支持。 6、关于临时过渡安置费11914.20元的诉请。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条之规定，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。许青如与县政府签订的《补偿安置协议书》约定的补偿安置方式虽然是货币化补偿，但征收部门仍按征收房屋面积给予被征收人临时过渡安置费，则该费用系征收部门与被征收人就房屋征收行为经双方协商一致的结果，与本案孙金龙与许青如之间的房屋租赁，不属于同一法律关系，且双方在租赁关系中也未约定租赁合同解除后，许青如应支付孙金龙临时安置费或者提供周转用房，且根据《合同法》第二百三十五条的规定，孙金龙在起诉要求解除双方之间的租赁合同，双方不定期租赁关系解除后，其应当将租赁房屋返还许青如，但其至今未予返还，同时结合对孙金龙主张的停产停业损失的认定，一审法院已基于公平原则酌定其一定的恢复经营期，故其依照《补偿安置协议书》中确定临时过渡安置费共计23828.40元，主张其中的50%计11914.20元，无事实和法律依据，不予支持。 7、关于返还押金和租金的诉请。因双方在《租房合同》中约定缴纳的房屋押金2000元，合同期满后，如各种费用付清、房屋设施完好的情况下，退还房屋保证金。现孙金龙仍占用租赁房屋经营，房屋尚未交还，水电费也无法确定是否缴清，则其要求退还押金的条件尚未成就，对其此项主张，不予支持。关于返还租金部分，经一审认定双方的租赁合同关系于2019年7月3日解除后，其至今仍占有、使用租赁房屋，获取收益，因此,孙金龙主张该费用没有法律依据,不予支持。 二、许青如反诉部分的诉请 1、关于许青如要求孙金龙腾空租赁房屋并返还租赁房屋给许青如的诉请。本案，许青如与孙金龙签订的《租房合同》，约定租期为2016年4月8日至2019年4月7日。租赁期间届满后，孙金龙继续使用租赁房屋，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案租赁合同自孙金龙向一审递交诉状、许青如收到诉状及证据副本时解除。租赁合同解除后，依照《合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁费。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，许青如有权要求孙金龙腾空租赁房屋并将租赁房屋予以返还。对于孙金龙认为许青如因政府征收而丧失租赁房屋的所有权，要求返还房屋是物权保护的请求权，物权既已丧失，物权保护请求权自然无所依附。对此，经审查认为，虽然《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但本案县政府发布《征收公告》并与许青如签订《补偿安置协议书》，目的并不是取得许青如房屋所有权，从而取代许青如出租人的地位，而是因公共利益的需要，对房屋通过征收后予以拆迁，同时依据许青如与县政府签订的《补偿安置协议书》，许青如负有将房屋及附属物完整交付县政府拆除的义务，且许青如需在搬家结束后一定期限内凭《搬迁完毕证明》方可与县政府一次结清《补偿安置协议书》上确定的相关补偿安置费，则许青如作为19-20号房屋的原产权人，在19-20号房屋尚未实际交付县政府前，其对19-20号房屋为有权占有，则其在租赁合同解除后，基于租赁关系要求承租人搬离租赁房屋，且搬离并腾空租赁房屋也是孙金龙在双方租赁合同解除后的法定附随义务，故对许青如的该项诉讼请求，依法予以支持。孙金龙以许青如《补偿安置协议书》上的征收补偿款部分项目应当归其所有，双方对此协商未果，其作为承租人，不能以此作为拒绝搬离租赁房屋的理由。 2、关于许青如要求孙金龙赔偿损失9500元（损失计算至2019年7月7日止，之后的损失自2019年7月8日起，按每年租金38000元的标准计算至实际返还租赁房屋之日止）的诉请。孙金龙认为自县政府《征收公告》生效，许青如已经丧失了案涉房屋的所有权，仅有向征收主体主张征收补偿款的请求权，特别是签订《房屋征收补偿安置协议书》之后，更无权行使房屋的收益权。对此，结合许青如第一项诉请的认定，双方虽未再续签租赁合同，但孙金龙仍占有使用租赁房屋双方形成不定期租赁关系，双方不定期租赁关系已于2019年7月3日解除。对2019年4月8日至2019年7月3日的租金，孙金龙应予支付；租赁关系解除后，孙金龙依据租赁合同约定及法律规定，应当在合理期限内履行搬离义务，但依据本案查明的事实，其至今仍占有、使用租赁房屋，获取收益,其行为不符合双方合同的约定和法律规定，19-20号房屋（上一间下三间）在未交付征收部门之前，许青如作为该房屋的原产权人，其有权要求孙金龙支付占用使用费，故对许青如要求孙金龙按照双方原合同约定年租金38000元的标准赔偿后续租金的主张，符合相关法律规定，应予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决:一、确认孙金龙与许青如之间的租赁关系自2019年7月3日解除；二、孙金龙于判决生效后十日内将坐落于青阳县蓉城镇富阳河南段19-20号房屋（下一间上三间）腾空后交还许青如；三、许青如在领取房屋征收补偿款后立即支付孙金龙搬迁费679.75元、停产停业损失30000元、装饰装修损失17434.75元，合计48114.50元；四、孙金龙于判决生效后十日内支付许青如2019年4月8日至2019年7月3日的租金8972元；并赔偿许青如自2019年7月4日起，按照年租金38000元／年的标准，计算至青阳县间）房屋实际交付至许青如之日止的租金；五、驳回许青如的其他诉讼请求；六、驳回孙金龙的其他反诉请求。案件受理费4977元，减半收取2488.50元，由孙金龙负担1987.50元，由许青如负担501元；反诉费25元，由孙金龙负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。孙金龙上诉称其系征收补偿对象，并主张参照涉案《房屋征收补偿安置协议书》认定相关损失，但本案并非拆迁安置补偿合同纠纷，许青如与青阳县人民政府之间的拆迁安置补偿合同关系，与本案并非同一法律关系。且孙金龙亦非法定的征收补偿主体，其承租损失与许青如享有的拆迁补偿收益无必然关联，故本院对该节上诉理由不予采纳。根据原审查明情况，孙金龙从案外人朱斌处转让诉争房屋时并未签订书面合同，但是事后按《租赁合同》租金标准向许青如缴纳租金，许青如亦认可其承租人的法律地位。因此在2019年4月7日前，双方实际上依据《租赁合同》履行了各自的合同义务。其后双方未再续签，但孙金龙继续占有使用，许青如未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，任何一方均有权随时解除合同。因孙金龙起诉请求确认合同已解除，在一审法院送达起诉状副本时，应当认定合同解除的通知到达许青如，双方不定期租赁关系已于2019年7月3日终止，孙金龙无权继续占有诉争房屋。涉案房屋的所有权虽因政府征收行为而发生变动，但许青如将房屋正式交付给政府前，对涉案房屋仍系有权占有，其作为出租人有权请求孙金龙返还房屋。孙金龙上诉称诉争房屋楼上两间系案外人所有无充分证据证明，即便真实，亦不影响许青如作为出租人要求返还房屋的权利。本案租赁合同终止后，孙金龙继续使用收益，许青如作为出租人可以要求孙金龙支付占有使用费。原审法院参照原租赁合同约定的年租金标准，判令孙金龙按照每年38000元标准支付占有使用费并无不当。由于本案双方系不定期租赁关系，任何一方均享有法定任意解除权，无需对另一方承担解除合同的违约责任。一审法院根据公平原则，结合房屋经营状况、房屋现状、合同履行情况，酌情支持孙金龙停产停业损失、装饰装修损失等合计48114.5元，已充分考虑到对承租人利益的保护。故孙金龙上诉主张按原审诉求赔偿停产停业损失等费用不予支持。因孙金龙一直在占有使用诉争房屋，故对其要求返还租金的请求不予支持。关于押金，孙金龙可依据租赁协议，待费用结清、返还房屋后另行主张。 综上所述，孙金龙的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4170元，由上诉人孙金龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年四月二十日 法官助理夏国栋 书记员刘铮