山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3228号 上诉人（原审被告）：青岛金泉源房地产开发有限公司 法定代表人：朱明礼，董事长。 委托诉讼代理人：侯立伟，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王应华，男 委托诉讼代理人：邵华，青岛西海岸润诚法律服务所法律工作者。 上诉人青岛金泉源房地产开发有限公司（以下简称金泉源公司）因与被上诉人王应华商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金泉源公司上诉请求：1、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初2293号民事判决，依法驳回王应华的诉讼请求或发回重审；2、本案上诉费由王应华承担。事实与理由：一、原审认定事实不清。金泉源公司与王应华签订《青岛市商品房买卖合同》，王应华购买金泉源公司位于青岛经济技术开发区长江西路7号唐宁国际山海景园l#楼7幢房屋，约定2012年12月31日交房。该合同约定金泉源公司逾期交房违约金为日万分之零点五，之后双方没有变更或者重新签订商品房买卖合同及补充协议，没有修改过违约金条款。王应华按日万分之五要求金泉源公司支付2015年11月1日起至2016年10月30日止逾期交房违约金没有合同依据。王应华要求金泉源公司支付日万分之五违约金依据的是2014年9月2日《房屋合同补充协议》。该协议金泉源公司法定代表人没有签字，应属无效。1、金泉源公司没有授权任何人修改、变更、补充涉案房屋买卖合同（包括程鲁峰、刘汉涛），金泉源公司没有要求二人提供担保，二人亦无权为金泉源公司提供担保，公司没有见过该份《房屋合同补充协议》，程鲁峰也未告知金泉源公司签过该份协议。王应华当庭放弃二人担保责任，补充协议不当然对金泉源公司发生效力。2、按照王应华的逻辑，程鲁峰、刘汉涛在《房屋合同补充协议》中的法律身份是担保人，该协议是金泉源公司与王应华签订，虽然合同上加盖了金泉源公司公章，但该公章无法判断真假，也没有查明是否先章后印。退一步讲，即使公章真实，公章是谁加盖，法定代表人朱明礼没有签字对此不知情，只盖公章不能代表是公司的真实意思表示。3、《房屋合同补充协议》第四条约定，本补充协议自甲乙双方及担保方签字盖章后生效，该协议法定代表人没有签字也没有授权他人签字，故该协议未生效。4、《房屋合同补充协议》还存在其他不符合常理的现象，协议第三条、第五条出现的程鲁峰、刘汉涛名字不是本人书写，且合同抬头处程鲁峰名字位置局促并延伸到合同内容里。程鲁峰当庭表述，程鲁峰、刘汉涛是在被非法拘禁遭受殴打的情形下曾经被迫留下过空白签名。《房屋合同补充协议》第一条约定房屋违约金按日万分之五支付，第二条约定金泉源公司将唐宁国际一楼东西两侧的网点房(两间约l70平方米)按l5700／平方米价格销售给甲方，房款由违约金抵顶，当时公司资金链断裂已经陷入困境，被查封起诉，公司的项目已经烂尾，何时能够竣工验收根本没有任何希望，至今也无力验收，违约金正常情况下根本不存在任何变更的可能性。不仅如此，一审判决后程鲁峰才告知金泉源公司，王应华还曾逼迫其办理了70个车位及几间网点房的顶账协议及合同，该合同存在于王应华手中，请求法院要求其出示以查明案情。二、程鲁峰日常如果代理公司处理相关事宜，依法应当维护公司利益，其无权处分、放弃公司利益。从目前的情形看，如其存在擅自签字侵犯公司利益的行为，不能代表公司，不排除第三人与其串通，侵犯公司利益的情形，对此金泉源公司保留一并追究的权力。三、王应华的诉讼请求超过了法定诉讼时效。金泉源公司与王应华签订了《青岛市商品房买卖合同》，约定2012年12月31日交房，王应华2012年至2016年10月期间没有向金泉源公司主张权力，其2015年11月1日起至2016年10月30日的诉讼时效已过。虽然金泉源公司工程没有竣工验收，但王应华实际占有该房多年并实际经营，原审认为逾期交房一直处于持续状态是认定事实不清，适用法律错误。四、原审程序违法。金泉源公司没有收到一审开庭传票，程鲁峰出庭手续不合法，无权代理公司出庭应诉。一审卷宗没有程鲁峰是金泉源公司员工的证据，没有劳动合同，也没有交纳社保的证明。一审认定程鲁峰有代理权限是在第一次庭审笔录中第二页问程鲁峰你是否是金泉源公司的职工，如果不是是否接受法院的处罚？我们认为程鲁峰不符合民事诉讼法第58条规定，不能担任本案金泉源公司的诉讼诉讼代理人。综上，一审法院对本案的部分事实认定错误，判决结果应予以撤销并依法改判。 王应华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回金泉源公司的上诉请求，维持原判。 王应华向一审法院起诉请求：1、判令金泉源公司支付青岛开发区长江西路25号7栋商业2楼25号房屋2015年11月1日起至2016年10月30日止的逾期交房违约金306008.70元；2、诉讼费、保全费及相关费用由金泉源公司承担。 一审法院查明，一、2010年9月26日，金泉源公司取得编号为青黄（开）房注字第××号，房屋坐落地点为开发区网点（23号用途为办公）的《房屋预售许可证》。 二、2011年1月7日，王应华作为买受人（乙方）与作为出卖人（甲方）的金泉源公司签订《青岛市商品房买卖合同》。合同约定：乙方向甲方购买开发区长江西路7号唐宁国际山海景园1#楼7幢2层25号房屋，政府批准的规划用途为商业网点；房屋暂测建筑面积为106.80平方米、每平方米房屋面积单价为15700元，总房价款暂定为1676760元；合同第十条约定，甲方应在2012年12月31日前，依照国家法律、法规、规章等规定将取得的商品房综合验收备案证明（在乙方看到原件的基础上将复印件加盖金泉源公司法人章）以及符合本合同约定的商品房交付乙方使用；合同附件1对付款方式和付款期限约定为：乙方应于2011年1月11日前支付房价款1676760元，如乙方未按此约定付款时间付清全款，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，至实际付款之日止。同日，双方签订补充协议，约定房屋买卖合同规定的2011年1月11日付款不再有效。合同签订后，王应华向金泉源公司支付了涉案房屋的购房款。 三、2011年1月12日，金泉源公司向王应华开具了项目为7幢25#、27#、29#、31#、33#房款、金额为2799042元的收款收据一张；2011年1月13日，金泉源公司向王应华开具了项目为7幢25#、27#、29#、31#、33#房款、金额为3000000元的收款收据一张；2011年1月20日，金泉源公司向王应华开具了项目为7幢25#、27#、29#、31#、33#房款、金额为1000000元的收款收据一张。 四、2011年1月12日，王应华取得了填发单位为青岛市黄岛区城市建设局，证号为青房地预黄岛区字第××号，对应房屋坐落为开发区长江西路25号7栋商业2楼25号的房地产预告登记证明。 五、涉案房屋尚未竣工验收，未取得商品房综合验收备案证明，金泉源公司与王应华共签订了五份《青岛市商品房买卖合同》，金泉源公司与案外人青岛鸿斌盛实业有限公司共签订了十一份《青岛市商品房买卖合同》。 对金泉源公司、王应华有争议的证据及事实，一审法院认定如下： 王应华提交《房屋合同补充协议》一份，用以证明：金泉源公司、王应华确认对包括涉案房屋在内的共计16份房屋买卖合同已逾期交房达610天，协议约定金泉源公司最迟不能晚于2014年12月31日前交房，逾期按照购房款日万分之五的标准按日向甲方支付逾期交房违约金至实际交房之日止。王应华提交的协议中，甲方为王应华及案外人鸿斌盛公司。 金泉源公司对该《房屋合同补充协议》真实性及证明目的均不认可，主张因公章管理混乱，不确定协议中的公章是否为真实的，对协议中“程鲁峰”签字的真实性无异议，但主张该协议与其留存的补充协议不一致，王应华提交的协议是伪造的，并提交了立协议人甲方为王应华的《房屋合同补充协议》一份。 经核对，该二份《房屋合同补充协议》主文内容一致，均记载：鉴于2010年12月30日至2011年1月10日，甲乙双方签订的《商品房买卖合同》（共计16份），经甲乙双方核实对账，截止2014年9月2日，乙方逾期交房时间逾610天，构成严重违约。协议第一条约定，乙方保证最迟不能晚于2014年12月31日前将甲方所购买的房屋全部交付给甲方，并保证在交房后三个月内为甲方办理房屋权属证书。如乙方不能在该时间内交付上述房产，乙方同意自2014年12月31日起按购房款日万分之五的标准按日向甲方交付逾期交房违约金，按月支付，直至依法实际交房之日止。逾期办理房产证违约金另行计算。两份协议签订时间均为2014年9月2日。 一审法院认为，金泉源公司、王应华间签订了五份《青岛市商品房买卖合同》，金泉源公司与案外人青岛鸿斌盛实业有限公司签订了十一份《青岛市商品房买卖合同》，该数量与金泉源公司、王应华提交的《房屋合同补充协议》中记载的“甲乙双方签订《商品房买卖合同》共计16份”的数量吻合，故一审法院认为，根据协议内容，金泉源公司、王应华对逾期交房违约金的计算标准已协商变更为日万分之五。金泉源公司主张《房屋合同补充协议》系受胁迫所为，没有提交证据，一审法院不予支持。 王应华与金泉源公司签订的《青岛市商品房买卖合同》及《房屋合同补充协议》不违反法律的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：王应华主张的逾期交房违约金应否予以支持。 关于逾期交房违约金。双方商品房买卖合同约定金泉源公司应于2012年12月31日前，将取得商品房综合验收备案证明以及符合本合同约定的商品房交付王应华使用，但涉案房屋至今未通过竣工验收，房屋尚未按照合同约定完成交付，因此金泉源公司应当承担逾期交房违约金。关于金泉源公司抗辩的诉讼时效问题，因涉案房屋至今尚未达到合同约定的交付条件，应认定金泉源公司逾期交房一直处于持续状态，故王应华主张逾期交房违约金未超过诉讼时效，对金泉源公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。 王应华要求金泉源公司支付2015年11月1日至2016年10月30日期间的逾期交房违约金,符合法律规定，一审法院予以支持，该违约金应为306008.70元（1676760元×0.0005/天×365天）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、金泉源公司于判决生效之日起10日内支付王应华2015年11月1日至2016年10月30日期间的逾期交房违约金306008.70元；二、金泉源公司于判决生效之日起10日内支付王应华华保全费5000元、公告费300元，合计5300元。案件受理费5890元，由金泉源公司负担。王应华已预交案件受理费15967元，退回王应华10077元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据，二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，第一、王应华与金泉源公司签订的《青岛市商品房买卖合同》不违反法律的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金泉源公司未按合同约定期限交房，应当支付逾期交房违约金。金泉源公司、王应华签订的《房屋合同补充协议》，虽然没有金泉源公司法定代表人朱明礼的签字（盖章）和授权委托书，但加盖了金泉源公司公章，且除对逾期交房违约金的计算标准已协商变更为日万分之五外，其载明的房屋数量与金泉源公司、王应华间签订五份《青岛市商品房买卖合同》、金泉源公司与案外人青岛鸿斌盛实业有限公司签订十一份《青岛市商品房买卖合同》的数量吻合。作为一审委托诉讼代理人的程鲁峰也作为担保人在《房屋合同补充协议》签字，而程鲁峰在一审庭审时认可其是金泉源公司的工作人员。因此，可以认定《房屋合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。至于程鲁峰个人作为履行《房屋合同补充协议》的担保人，不影响该协议的效力。金泉源公司主张《房屋合同补充协议》系受胁迫所为，没有提交证据。故，一审法院依据《房屋合同补充协议》的约定，判决金泉源公司按照日万分之五支付王应华逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。 第二、金泉源公司上诉主张王应华起诉要求支付逾期交房违约金超过诉讼时效，因涉案房屋至今尚未达到合同约定的交付条件，金泉源公司逾期交房一直处于持续状态，故王应华主张逾期交房违约金未超过诉讼时效，对金泉源公司的该项上诉意见，本院不予采纳。 第三、关于一审审理程序问题。程鲁峰作为金泉源公司的委托诉讼代理人持有金泉源公司授权委托书全程参加一审庭审，行使了委托诉讼代理人的权利，履行了委托诉讼代理人的义务，且程鲁峰承认其是金泉源公司的工作人员，故一审程序符合相关法律规定。 综上，青岛金泉源房地产开发有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5890元，由上诉人青岛金泉源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  孙秀强 审判员  徐镜圆 二〇二〇年四月二十四日 书记员  韩明玉 书记员  于 澜