辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2421号上诉人（原审被告）：李秀凤，女，1966年7月23日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：贾承泉，辽宁金普律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高辉，女，1971年9月16日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：王天罡，男，1971年3月15日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。二被上诉人委托诉讼代理人：张文军，辽宁竞业律师事务所律师。原审被告：王磊，男，1970年12月28日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。原审第三人：大连永乐宏业集团有限公司，住所地辽宁省大连市金州区光明街道五一路8号1-3层。统一社会信用代码912102007599335947。法定代表人：吴勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓芳，女，该公司员工。上诉人李秀凤因与被上诉人高辉、王天罡、原审被告王磊、原审第三人大连永乐宏业集团有限公司（以下简称“永乐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初3001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李秀凤上诉请求：1.撤销原判，依法改判，驳回被上诉人诉讼请求；2.—、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一，一审法院审查事实不清。上诉人根据与原审第三人签订的《商品房买卖合同》购买了案涉大连市金州区永乐金庭二期第一幢37-2号门市房，申请了银行贷款，办理了产权过户。这个过程是各方都认并积极配合可办理的，包括被上诉人与原审第三人撤销了该房产的备案，包括第三人为上诉人出具318万元的发票，办理产权过户，当然包括第三人收到房款后应向被上诉人支付的约定。一审法院对此应予查明并判令第三人返款。一审判决对于上诉人与被上诉人签订的《购房协议（附借条）》断章取义，部分引用。根据该份协议，“在借款归还日后，如乙方蓄意拒不归还欠款或以种种理由拖欠，甲方有权诉乙方归还房产的产权和使用权”。本案中，上诉人己经给付了全部房款，并不存在拖欠，被上诉人提起诉讼没有事实及法律根据。二、一审法院适用法律错误。一审判决既没有按照客观事实，也没有遵守法律规定。如果一审法院按照被上诉人卖房给上诉人的思路，第三人予以配合过户，就应该让第三人返还购房款103万给被上诉人；如果按照上诉人与第三人的商品房买卖进行，被上诉人就应该另案向第三人主张返还自己的购房款。补充事实和理由：被上诉人与第三人在房产部门递交了商品房合同备案信息撤销申请书，撤销了对案涉房产的备案信息，其目的是为偷逃税款，结果导致本案纠纷产生，应当予以追究。案涉购房款项上诉人已经向第三人实际支付了剩余款项，是第三人占用了案涉款项没有支付给本案的被上诉人。被上诉人清楚款项去向，该款项应当由第三人向被上诉人支付，上诉人不欠被上诉人所谓购房款。高辉、王天罡辩称，不同意上诉人上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《购房协议》是双方真实意思的表示，合同签订后上诉人依约履行了大部分购房款。原审第三人配合被上诉人到房产登记中心办理了商品房购房合同备案信息撤销登记。原审第三人配合上诉人办理房屋产权登记事项，使上诉人于2017年5月26日取得诉争房屋产权，所有权人为上诉人李秀凤。以上事实证明被上诉人已经全部履行合同义务，而上诉人没有完全履行合同义务，尚拖欠103万元购房款。故此上诉人上诉理由称已经给付了全部房款，并不存在拖欠不是事实，该上诉理由不成立。上诉人没有向原审第三人支付购房款，已由第三人在一审庭审中予以承认，第三人只是配合被上诉人履行《购房协议》实现，但是仍拖欠被上诉人的购房款，上诉人构成违约。被上诉人向本庭提供的一份证据《承诺书》，承诺人为李秀凤、李文聪，该份证据亦证明上诉人购买被上诉人的诉争房屋及欠购房款235万元的事实。综上所述，上诉人的上诉理由不成立。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉请求维持原判。对于对方律师说的涉税的问题，在我们交易时有一份合同，合同明确阐明了交易产生的所有的费用是由乙方承担的，我们是配合上诉人完成交易的手续的运作，而且是上诉人找到永乐集团承办的这些手续，现在真正偷税漏税的是上诉人，因为是上诉人找永乐集团办的这些手续，我们只是配合，而且我们合同明确规定，所有的税费是由上诉人负责。王磊辩称，不同意上诉人上诉请求。本案不涉及税的问题，一审判决正确。据王磊了解永乐公司退房和买房均是依照法律来办理。永乐公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：当时这笔钱是上诉人以案涉房屋进行银行贷款用于购买第二套房产，和被上诉人诉讼请求103万无关。高辉、王天罡向一审法院起诉请求：1、请求判令被告李秀凤支付拖欠的购房款1030000元；2、请求判令被告李秀凤支付自2017年5月2日至2019年4月18日止的逾期付款损失206027.29元、自2019年4月19日起至于判决支付之日止逾期付款损失额的以欠款额为基数按照中国人民银行同期贷款及年利率4.75%上浮50%即7.125%按照日计算损失额；3、请求判令被告王磊对上述债务承担连带清偿责任；4、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2012年1月13日原告高辉与第三人永乐公司签订《商品房买卖合同》，原告购买永乐公司开发的“永乐金庭二期1幢1-2层2号”（行政街号金州区光明街道永乐金庭37-2）公建，房屋建筑面积160.86平方米，房屋总价款1383396元。原告于2012年1月13日支付了全部购房款1383396元。当日永乐公司向高辉出具了票面金额为1383396元的预收购房款销售不动产统一发票。随后，该合同在房产管理部门进行了备案。2017年2月22日高辉、李秀凤、王磊签订了《购房协议（附借条）》协议。其中，甲方（卖房人）为高辉，乙方（购房人）为李秀凤，担保人为王磊。协议内容为“甲方将位于永乐金庭二期第一幢2号门市房（1-2层，建筑面积160.86平方米；不动产项目编号651000000136）卖予乙方，房屋总价款为300万元人民币。兹因乙方需用此房屋贷款后偿还甲方的购房款（已付购房款人民币65万元），余款金额为人民币235万元，故欠款金额是人民币235万元。由于此交易有第三方大连永乐宏业集团有限公司参与，所以欠款凭证由永乐宏业集团和乙方分别出具（累加金额为乙方所欠款额），但实际偿还人为乙方。甲方配合乙方完成房屋交易的行为，但交易产生的所有费用全部由乙方承担。借款归还日为2017年5月1日。担保人确认：本人同意为借款人的上述债务向借出人承担连带责任保证，保证期限为借条出具之日起到借款偿还期限届满两年时止，担保范围及于所有借款本息、违约金、赔偿金、出借人实现债权的费用。本确认条款的效力独立于借条，借条无效不影响本确认条款的法律效力。”2017年2月23日高辉与永乐公司向房屋登记管理中心提交《商品房合同备案信息撤销申请书》，撤销了金州区光明街道永乐金庭37-2号1-2层商品房合同备案信息。2017年3月3日李秀凤向原告高辉、王天罡出具欠条，欠条内容为“今欠高辉、王天罡购永乐金庭2号门市款235万元人民币，定于2017年5月1日用永乐宏业公司贷款还款。”2017年3月13日李秀凤与永乐公司签订《商品房买卖合同》，约定李秀凤向永乐公司购买金州区光明街道永乐金庭37-2号1-2层房屋，房屋建筑面积160.86平方米，房屋总价款3185028元，2017年5月26日李秀凤取得金州区光明街道永乐金庭37-2号1-2层房屋的不动产权证书（辽2017金普新区不动产权第01037413号）。另查，2016年11月22日至2016年11月29日李秀凤向高辉支付购房款65万元，2017年4月28日至2018年12月31日李秀凤与王磊向高辉银行转账共计103万，高辉与王天罡自认收到王磊给付的24万元现金，及王磊妻子通过微信转付的5万元，上述款项共计197万元，原被告双方均认可197万元为李秀凤支付的购房款。一审法院认为，原告高辉与被告李秀凤、王磊签订的《购房协议》是各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，虽在该协议签订时，原告高辉未就案涉房屋在产权登记机关办理权属登记，但未办理权属登记不必然导致该协议无效，而案涉房屋的开发商永乐公司主张该房屋系原告高辉出售给李秀凤，其对高辉的出售行为予以认可，因此该协议应认定为合法有效，对各方具有约束力。被告李秀凤已取得案涉房屋的所有权，其应按合同约定向原告支付所欠房款，拖欠不付，应承担违约责任。同时，被告李秀凤向原告高辉、王天罡出具欠条亦是对债务的确认。对二原告诉请要求被告支付所欠房款及利息的诉讼请求，应予以支持。但原告主张按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%上浮50%，即按年利率7.125%的标准计算损失，无事实及法律依据，一审法院酌情认定为按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。当债务人不履行债务时，保证人应按照约定履行债务或者承担责任。本案被告王磊在案涉《购房协议》以担保人身份签字，并确认承担连带保证责任，且王磊对原告诉请其对李秀凤的债务承担连带担保责任亦无异议，对此一审法院予以确认。对被告李秀凤提出的“李秀凤与第三人之间存在商品房买卖合同关系，与本案原告之间没有商品房买卖合同关系”的答辩意见，经查认为，2017年3月13日李秀凤与永乐公司签订《商品房买卖合同》后，李秀凤仍向高辉及王天罡支付了100余万元的购房款，如案涉房屋是向第三人购买，被告的行为明显不符合交易习惯，李秀凤的答辩相互矛盾；同时，本案被告王磊及第三人永乐公司均称，永乐公司与李秀凤签订的《商品房买卖合同》是为了配合原告与李秀凤办理房产手续，达到直接将案涉房屋落户至李秀凤名下的目的，永乐公司与李秀凤并无真实的买卖房屋的意思表示。因此，综合考虑上述情况，李秀凤的答辩意见无事实及法律依据，不予采纳。据此，一审法院判决:一、被告李秀凤于判决生效之日起十日内给付原告高辉、王天罡购房款103万元及利息（利息计算方式：以未清偿本金为基数，自2017年5月2日起至欠款还清之日止，按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、被告王磊对上述债务承担连带给付责任；三、驳回原告高辉、王天罡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理诉讼费7960元，保全费5000元，合计12960元（原告已预交），由被告李秀凤、王磊共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。高辉、王天罡提供了一份承诺书，来源于王磊传给王天罡的微信照片，拟证明一审购房协议和借条是上诉人和被上诉人之间的真实意思表示，可以相互佐证，上诉人已经支付了大部分购房款，拖欠103万。上诉人要求对证据原件进行质证，并认为即便承诺书存在但并不是上诉人向被上诉人出具，和本案没有关联性，且内容与此前已经举证的购房协议和欠条重复。王磊表示该承诺书原件在王磊手中，并表示该承诺书是上诉人出具给王磊的。永乐公司表示对该证据没有意见。本院经审查认为，该承诺书是上诉人向王磊出具，并非向被上诉人出具，且被上诉人提交该承诺书的待证事项与一审已经查明的欠条内容重复，故本院不再重复予以认定。其他当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为与上诉人李秀凤存在真实房屋买卖关系的究竟是二被上诉人高辉、王天罡还是原审第三人永乐公司。本院认为，二被上诉人与上诉人存在真实房屋买卖关系，而非原审第三人，理由如下：1、原审被告王磊及原审第三人均称，第三人与上诉人签订《商品房买卖合同》是为了配合上诉人与二被上诉人办理过户手续，达到直接将案涉房屋落户于上诉人名下的目的，上诉人与第三人并无真实房屋买卖关系。2、上诉人与第三人签订《商品房买卖合同》后，又陆续向二被上诉人支付了100余万元购房款。3、二审中，上诉人称其听原审被告的话配合贷款，就又和第三人签订了合同；上诉人主张其支付给第三人的贷款159万元中的103万购房款最终应流向二被上诉人。既然与上诉人存在真实房屋买卖关系的是二被上诉人，上诉人作为房屋买受人，房屋产权已办理至上诉人名下，上诉人应按与被上诉人的合同约定房款数额300万元向二被上诉人足额支付购房款，现上诉人仅向二被上诉人支付197万元，剩余103万元应该支付给二被上诉人。一审判令上诉人给付二被上诉人购房款103万元及利息并判令保证人原审被告王磊承担连带给付责任，并无不当，应予维持。上诉人主张其与第三人签订合同后，原与被上诉人签订的合同就变成上诉人、二被上诉人及第三人三方共同履行，与被上诉人签订的合同中也约定了需用此房屋贷款偿还被上诉人，此交易有第三方永乐公司参与，故应由第三人从已经收取的159万元贷款中拿出103万元支付给二被上诉人。但上诉人也表示各方并未约定由第三人在收到贷款后直接支付给二被上诉人，上诉人与被上诉人签订的《购房协议（附借条）》中约定的内容为“兹因乙方（即上诉人）需用此房屋贷款后偿还甲方（即被上诉人）的购房款（已付购房款人民币65万元），余款金额为人民币235万元，故欠款金额是人民币235万元”，即用贷款偿还购房款的主体仍是上诉人，该协议中并未约定由第三人永乐公司在收到贷款后代上诉人向被上诉人支付购房款余款。上诉人的主张不能成立。至于上诉人向第三人支付的贷款159万元，属于上诉人与第三人之间的法律关系，上诉人与第三人应另行解决，本案中不予处理。综上所述，上诉人李秀凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15920元（上诉人已预交），由上诉人李秀凤负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年四月二十七日书记员  宋敏