山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终1053号 上诉人（原审被告）：王建军，男，1974年7月31日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：尹文堂，山东衡正源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张昆仑，男，1963年1月28日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：全蒙蒙，山东有泰律师事务所律师。 原审第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区启阳路269号。 法定代表人：段友清，董事长。 委托诉讼代理人：陈艳梅，临沂三阳置业集团有限公司职工。 上诉人王建军因与被上诉人张昆仑，原审第三人临沂三阳置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初12820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王建军上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项,依法改判驳回被上诉人一审诉求或发回重审；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定转让标的是购房名额是错误的，认定被上诉人为实际买受人更是错误，均无事实及法律依据。1.根据双方签订的转让协议完全可以看出，双方转让的标的是房屋，对此不但转让协议中明确写明，且在被上诉人的起诉状中也认可转让的标的物为房屋。双方转让协议约定转让之后集资房的占有、使用、处理权等相关权利都归被上诉人所有，并约定办理房权证时上诉人积极配合，由此等协议内容可知，该转让协议实际就是要将上诉人所获得的集资房转让给被上诉人，该房屋的相关权利义务均由被上诉人承继，所以该转让协议实际上应属于房屋买卖合同，一审认定为名额转让协议不正确，应予以更正；2.一审法院以“未取得涉案房屋的所有权”为由认定“转让的并非诉争房屋的所有权”，对此陈述不但不合法，还自相矛盾。首先，一审法院多次称“涉案房屋”“诉争房屋”，既然不认定转让标的是房屋，那么争议的就不是房屋，而一审法院却多次使用该些词语，就证明一审法院在潜意识中已经认定了转让标的为房屋而非名额，只是受被上诉人上访等各种因素的影响才认定转让标的为购房名额而已；其次，房屋没建成或没取得房屋所有权不能改变上诉人购买房屋的事实，更不能否定上诉人有购买房屋的权利，如果按照一审法院的该理论，那么签订了预售房买卖合同的买受人也就不是实际购房人了，因预售的房屋也是没有建成的房屋，买受人也是没取得房屋所有权；3.一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司开发完全是商品房开发的一般程序，实际上是一种定向购买的商品房”，由此也可以认定一审法院实际上就认定了双方转让的标的系房屋，且还是定向购买，不但房屋定向，且上诉人作为购买人也是定向的，不容改变和质疑的；4.无论购房名额还是购房指标，均是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋可期待物权的转让，其前提是房屋，也是对房屋的期待物权，期待着房屋建成，期待着得到房屋，而被上诉人得到房屋的前提是上诉人先得到房屋，所以也是被上诉人期待上诉人得到房屋后再过户给被上诉人，以实现被上诉人购买房屋的目的，所以无论怎么理解，双方转让的标的物最终还是房屋。虽在签订时，上诉人尚未依法登记领取权属证书，但上诉人出卖时未取得所有权或处分权只是导致出卖时标的物所有权不能转移，但不能否定转让标的为房屋的事实；5.一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了原被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位”纯属是猜测，对于这两个关系第三人根本就没有认可。首先，在临沂三阳置业集团有限公司其它案件的答辩状中完全可以看出临沂三阳置业集团有限公司既不认可上诉人与被上诉人之间的转让关系，也不认可被上诉人为买受人，否则不会拒绝与被上诉人签订房屋买卖合同的；其次，每一次的交款单据中交款人一栏都是上诉人的名字，这就充分证明无论是临沂三阳置业集团有限公司还是被上诉人，均认可买受人是上诉人，否则不会再在单据中写成上诉人的名字。所以一审法院的该推测是错误的，由此认定被上诉人与临沂三阳置业集团有限公司“存在事实上的房屋买卖关系”更是错误的，既无法律依据也无事实依据，一审法院如此认定严重缺失公信力；6.一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述……对于购买人的特定性并无特殊要求”完全是在杜撰，且上诉人也从没听到过该陈述，临沂三阳置业集团有限公司的观点完全与其相反，临沂三阳置业集团有限公司只认可上诉人为买受人，这就是特定性，收款单据中写的是上诉人的名字，这也是特定性。一审法院接着称“以上也是常识”，对此上诉人认为，一审法院就算认定了上诉人为买受人的话，再由上诉人过户给被上诉人，被上诉人最终也是实现了房屋的权利，也没有使被上诉人的利益受损；7.一审庭审时被上诉人主张车位是与房屋一起挑选的，一审法院既然没有予以认定，称“三阳公司亦未予确认”，临沂三阳置业集团有限公司不但对车位未予认定，且对房屋也没予认定，因临沂三阳置业集团有限公司只认可买受人为上诉人；8.房屋的首付款20万元系上诉人交纳，由此可以证实上诉人属于实际买受人或一手房的买受人，被上诉人充其量属于二手房的买受人，同时也证实双方转让的标的是房屋；9.根据物权法规定，不动产在办理备案后才符合变更的条件，办理产权证后才符合过户的条件，所以涉案房屋在备案到上诉人名下前无法实施变更行为，即变更及过户条件还不成就，上诉人无法进行配合，而临沂三阳置业集团有限公司不是权力机关，更不是实施变更的主体，无权实施变更的权利，所以一审法院认定“实质上已经达到了原告在三阳公司处变更的请求”严重错误；10.双方签订协议时最初的想法就是房屋转让，并有上诉人配合过户，确实不是对名额或指标的转让，所以一审法院判决书第三项要求被上诉人“协助”带有强制性，违反了合同法规定的意思自治原则；11.根据法律规定，房屋交易需要交纳相关税费，而一审法院的判决导致税务部门没有了收税的依据；12.一审法院对诉讼费的判决及收取数额是错误的。首先，上诉人也没有否定转让协议的效力，且在上诉人没有违约而被上诉人违约的情况下，被上诉人滥用诉权，引发该案诉讼，所以一审法院判决诉讼费用由上诉人承担是错误的；其次，该案是转让协议引发的纠纷，而转让费的数额仅为70000元，且双方签订转让协议时房屋的具体价格没有确定，一审法院却按照房屋的价值收取诉讼费是错误的；第三，被上诉人一审诉求主要是确认协议效力，且一审法院判决第一项也是认定了协议的效力，所以该案应为确认之诉，根据诉讼费收取的相关规定，确认之诉的收费为每件100元。二、一审法院没有认定涉案房屋为福利房是错误的。1.根据选房的顺序，可以证实该房屋存在福利性质。因选房顺序是根据职工的工龄、级别等打分排列的，而并没有像商品房一样排队、摇号，所以完全可以证实该房屋享受福利待遇，而该福利待遇是被告不能享受的；2.涉案房屋在2019年选房前定的价格为每平方米4500元，最后一次交款时间是2019年5月28日，而这时的房屋价格接近于每平方米2万元，实际交款与市场价格的差价明显属于补贴及福利，根据临沂市政府及国家关于公务员住房补贴的相关规定，该福利只有该单位职工才可享受，被上诉人不是该单位职工，无法享受，所以涉案房屋属于福利房。三、一审法院认定事实不清。1.既认定被上诉人为实际买受人，又否定了被上诉人直接与临沂三阳置业集团有限公司签订买卖合同的权利，明显是矛盾的，由此也可以认为一审法院根本就不认为转让标的是名额，否则不会剥夺买受人与开发商签订买卖合同的权利；2.上诉人在与被上诉人签订转让协议前已经实际参与涉案房屋的建设，并交纳了首付款，上诉人转让的是将来可能取得的房屋，且在房屋建造过程中仍是以上诉人的名义交款，所以被上诉人并未直接取代上诉人在其与临沂三阳置业集团有限公司之间的合同地位，而是与上诉人形成独立的买卖关系，故该房的集资房性质不影响上诉人与被上诉人之间形成的买卖合同关系；3.一审上诉人提交的微信聊天记录完全可以证实上诉人分不清张昆仑和张昆龙，上诉人一直认可该房屋是转让给张昆龙的，证人也可证实该事实，且证人同时证实上诉人与张昆龙及张昆仑并不熟悉，分不清谁是谁；4.直至一审判决，被上诉人没有提交收到条等证据证实转让款已经支付给了上诉人，上诉人也确实没有收到被上诉人的转让款，所以明显证实被上诉人以欺诈的方式骗取上诉人签字；5.被上诉人称中间人指定的账户转款明显与该案没有关联性，被上诉人之妻与中间人熟悉，他们之间是否有经济往来别人不知情，且转账数额与转让协议中约定的转让费数额不一致，不能证明二者有关联；6.被上诉人未提交证据证明其转账给张昆龙，让其代缴房款，但没有证据证明张昆龙用该款交纳了购房款，被上诉人与张昆龙系亲兄弟，相互有经济来往也属于正常，所以不能证明该些转款系交纳房款使用；7.一审法院在没通知上诉人的情况下单独给张昆龙制作了询问笔录，且内容明显带有倾向性，陈述内容极不真实。一审第一次开庭时上诉人就提出过与张昆龙存在转让关系，后又经过多次开庭，一审法院及其被上诉人均没要求张昆龙出庭作证，而在判决前一审法院通知上诉人对张昆龙的调查笔录进行质证，这明显是剥夺了上诉人对证人的质问权，严重违反法律规定，且张昆龙全程旁听了第一次开庭的庭审。四、一审法院的认定及判决违反法律规定。1.转让协议本身没有违反法律规定，但经一审法院判决后却违反了法律规定。从转让协议房屋需要过户的约定充分可以证实双方签订协议时的初心是房屋的转让，所以实际上是二手房买卖合同，不但需要过户，且还应当交纳税费，这也是双方约定该费用由被上诉人承担的原因，因双方明知且认可转让的标的系房屋，待上诉人获得房屋后再进行过户，所以就没有约定由被上诉人签订买卖合同，但经法院一判，转让标的竟然变成了名额，且让上诉人配合被上诉人签订房屋买卖合同，具有强制性，且还称“合同自由”，这不但改变了初心，且还给国家造成了几千万元的税款损失，严重损害了国家利益；不但致使转让协议为无效合同，且还弃合同自由于不顾，强令上诉人配合，严重违反了合同自由及意思自治原则；2.根据被上诉人一审的诉求，该案应为确认之诉，一审法院判决第一项也进行了认定，而被上诉人一审其他诉求与确认之诉不是同一法律，所以一审法院一起审理及进行裁判是错误的。二审庭审中补充事实和理由：第一，双方合同约定的面积为169平方米，而实际房屋面积为180平方米，该房屋系福利房，仅限于税务局的特定人员，超出合同面积的房款应按照市场价值由被上诉人补偿给上诉人；第二，上诉人没有收到合同中约定的转让费；第三，与该案相同的案件判决结果不一样，该案判决的是三项，但是有的案件仅判决了一项即认定合同有效，该案判决第二项、第三项不合适，因为当时房屋签订合同时约定由上诉人过户给被上诉人，一审判决造成了国家税收的减少；第四，一审中提交了上诉人与案外人张昆龙签订的合同，上诉人和张昆仑之间没有买卖关系。 张昆仑辩称，一审适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。首先，上诉人在签合同时均是真实意思表示，未违反任何法律法规；其次，被上诉人在签订转让协议时，上诉人对被上诉人在签订合同时无法确定是否是涉案房产、没有具体的门牌号，涉案房屋也并未交付，合同标的仅是一个名额或购房指标，即使是上诉人主张的商品房预售合同也是记载详细的门牌号，上诉人至今也未取得与第三人签订的商品房预售合同，而且因被上诉人是实际买房人，上诉人客观上也无法取得；第三，被上诉人在一审中已经提供了足够的证据证实缴纳了转让费，否则，上诉人不可能让被上诉人缴纳购房款，并且将选房单交给上诉人，而且，根据上诉人反悔行为，可以看出上诉人对金钱看得还是比较重的，重于信誉，上诉人在一审时又主张不认识被上诉人，就自愿把购房名额转让而且没再交过任何购房费，明显不符合常理，再者，根据上诉人自己提供的录音，上诉人对于缴纳转让费7万元并没有异议，上诉理由不能成立；第四，被上诉人签订转让协议时是转让的名额或购房指标，转让协议并未对房屋进行明确的约定，用了“约”字表述，选房也是根据名额选房，房款全部是被上诉人所交，被上诉人不应再额外支出任何费用；第五，根据被上诉人一审提交的缴款单据，银行交款人均是该案被上诉人，购房人是被上诉人一审法院已经查清。 临沂三阳置业集团有限公司未答辩。 张昆仑向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告签订的《集资建房房权转让协议》有效；2.判令被告依法继续履行合同，配合原告将金水河畔小区8号楼2单元1002室更名至原告名下，并配合原告与第三人签订购房合同；3.判令第三人与原告签订涉案房屋购房合同并协助原告办理涉案房屋网签等事项；4.诉讼费等程序性费用由被告承担。 原告张昆仑为证实其主张，向一审法院提交证据如下：1.原告身份证复印件一份，证实原告诉讼主体资格；2.临沂市地方税务局兰山分局基建办《关于团购房集资的通知》、金水河畔8号楼的商品房预售许可证，证实案涉房屋性质为团购商品房，转让购房权(名额)未违反法律规定；3.原、被告签订《集资建房房权转让协议》一份，证实被告将购房名额及相关的权利转让给原告，原告按照合同约定完全履行合同义务；4.临沂三阳置业集团有限公司向原告出具的原告以被告名义缴纳的房款收据一宗；5.选房传递单一份，证实2019年5月20日，原告的房产确定为8号楼2单元号1002室，该传递单由被告协助选房，后交给原告；6.金水河畔物业收费标准、8号楼1单元1101室的装修现状一宗，证明该栋楼已达到交房条件和入住条件；7.张昆龙于2019年6月25日通过山东临沂兰山农村商业银行股份有限公司向临沂三阳置业集团有限公司交纳张昆仑房款的现金缴款单两份，证明该房产的实际购房人及实际交款人为该案原告；8.基建办于2012年5月25日发出的关于团购房集资通知，通知载明集资截止时间为2012年5月30日前，如逾期未缴购房款的视为自动放弃。进一步证实被告因无法支付房款，于2012年5月29日急于转让购房权的事实；9.原告及刘新霞的结婚证一份，证实原告与刘新霞系夫妻关系；10.梁某1的手机号138××××3163缴费单据及该手机号于2012年5月29日17时11分向刘新霞手机发送的短信一条，内容是“中国银行，郑素伟，账号45×××72”，证明该案证人梁某1通过短信方式通知刘新霞收款人信息，同时证实原告系购房权受让人；11.刘新霞银行交易明细一份，证实2012年5月29日，其向郑素伟支付转让款5万元，交易机构为中国银行成都锦江支行，通过ATM机渠道进行交易。同时证实2012年5月29日原告不在本地，才由其弟弟张昆龙代签，后又补签的事实。2012年5月29日，刘新霞付款5万元。因为中间人梁某1通知付款时银行已经下班，跨省ATM机当天只能交易5万元，剩余2万元也由张昆龙当天付给被告；12.微信聊天记录一份，证实被告认可原告已付7万元转让款并积极配合原告选房的事实。经质证，被告王建军对原告张昆仑提交的证据1、3-5、10-12真实性无异议。其认为，证据1房屋转让给了张昆龙，并非该案原告，原告无诉权；证据2系复印件，且该证据中已经体现集资，所以不能证明原告资格，预售许可证系复印件；证据3是原告以欺诈手段获取，违反法律规定，且被告已申请反诉请求撤销，所以该证据对被告不具备约束力；证据4交款单位一栏明确写明是被告，由此可以证实涉案房屋所有权属于被告；证据6系复印件，不符合证据形式，不具备证明效力；证据7回单的时间有改动，其次该单据中的数额与最后一次即2019年5月28日交款的数额一致，所以不能证实首次房款是原告缴纳。证据3、4、5被告一直认为是在配合被告张昆龙完成，对于原告的主体资格不予认可。证据8三性均有异议；证据9系复印件不予质证；证据10缴费单和手机号无异议，对手机短信有异议。在缴费单中显示梁某1的号码为138××××3163，而短信中显示的电话号码为139××××8123，并不能证明梁某1发送过该短信，且通过该短信中简短的内容，不能证明与该案或本次交易有因果关系，根据转让协议约定，转让价格为7万元，而该证据对应的转账三次共计5万元，与转让协议不能保持一致。被告不认识郑素伟，所以该证据不能证明与该案有关联性。同时，原告应当提交通话记录以证实该短信及短信已经发送的真实性；证据11关联性和证明目的有异议，通过对证据10的质证，该证据中的5万元转款与该案无关，同时该证据就算可以证明刘新霞在外地，但不能证明原告也在外地，且原告没有提交被告的收条证实被告收到该款，被告自始至终不认可收到原告的转让款，对于原告所称的两万元的转账，首先没有收款人的姓名及收款账号，不能证明该款与谁交易，其次不能证明该案因果关系；证据12聊天记录的最上端显示的2017年5月17日双方互加微信，由此可以证实双方之前没有过联系记录，在双方2019年5月23日的聊天记录中，被告问“你身份证叫张昆仑还是张昆龙”，原告回答：“张昆仑，另一个是我弟弟”，由该聊天记录可以证实直到2019年5月23日前，被告一直将张昆仑认为是张昆龙，一直不知道是两个人。从2019年5月31日的聊天记录中可以看出，原告就所谓的更名一事在未与被告协商的情况下，就采取上访措施，给被告造成严重影响，这也是双方矛盾的起点，所以该案的违约方是原告。对于原告所称的已经支付了7万元不属实，该聊天记录中虽然原告称7万元购买了房子资格，但是被告没有予以认可，在原告说这句话之后还有两段话，最后一句为“我再详细咨询一下”，被告回答“好的”。被告的该回答并不是对7万元的认可，而是对最后一句话的答复，是两个完全不同的概念，所以原告的该主张不能成立。且从该段聊天记录中可以看出原告说因为你们这个转让协议，转让的不是房屋，在该句话中，用了“你们”两个字，也就是说，原告明知并认可，被告与其弟张昆龙的转让协议，根据转让协议约定，无论是原告还是张昆龙支付转让款后，被告出具收据，所以只有被告书写的收据才足以证实支付转让款的事实。 被告王建军为证实其抗辩主张，向一审法院提交证据如下：1.2012年5月29日，被告与张昆龙签订的转让协议一份，证明被告已于协议签订时将房屋转让给张昆龙，而不是该案原告；2.现金交款回单一份，证明被告与张昆仑签订转让协议后的第2天，张昆龙缴纳了购房款20万元。2012年5月29日，原、被告之间没有达成买卖的合意，由此否定了原告提交的转让协议；3.原、被告之间的聊天记录截图，证明直到2019年5月23日被告才知道原告不是张昆龙，在此之前被告一直认为原告是张昆龙，在被告的聊天备注中也是备注了张昆龙的名字；4.原、被告通话录音一份，该证据首先证实在被告不知情的情况下原告无故上访，且在上访前没有与被告协商过任何关于房屋变更的事项。其次可以证实，被告的确没有分清张昆龙和张昆仑，一直把张昆仑当作张昆龙；5.申请证人梁某1出庭作证。证人梁某1向一审法院陈述：“我和原告的配偶刘新霞是同学，和被告是同事”、“我们单位兰山区税务局集资建房，被告有一套房不想要了，我给亲戚朋友打电话问有没有想要房子的，我问刘新霞，刘新霞说他小叔子想要，小叔子过去签合同，当时我作为中间人签了字”、“原告提供的合同上签字是我签的，可能是刘新霞说合同丢了要求补签，我找到了王建军，王建军说行，就补签了，第一份我留底了，第二份我没有留”、“第二次就签了一份合同，合同签订后没有与上一次的合同进行对比”、“签订前后两份合同的购买人是否为同一人，因为时间太长我记不清了”。经质证，原告张昆仑认为被告王建军提交的证据1是以张昆龙的名义签订，因当时原告带着母亲出去旅游无法签字，后原告发现名字签错了，又与被告重新签订了真正的转让协议。2012年5月30日的款项是委托张昆龙缴纳，缴款单现在原告处，实际购房人为原告；证据2不是原件，该费用的缴款单原件在原告处；证据3应提供手机原始载体，原告的头像系其本人头像，被告无法确认系张昆仑本人，该份证据不符合证据标准；证据4被告没有提供原始载体，对于该录音原告不予认可。对于已听部分的真实性无异议，根据被告整理的通话记录可以看出被告自始至终就是要把购房权卖给该案原告，至于他把张昆仑混为张昆龙或者相反，从协议签订之初一直联系的就是该案原告，也是想卖给该案原告；证据5证人梁某1与被告系同事，在一起工作关系密切，证明效力低下。证人并未证明张昆龙与王建军之间的购房合意。证人证实了该案原告与被告签订转让协议的事实。被告王建军认为证人梁某1陈述客观真实，能够充分反应交易过程，充分证实被告与张昆龙有交易的合意，而与该案原告没有真实的交易关系及意思，且完全可以证实原告与其妻利用欺诈的手段骗取被告签订第二次协议。 原、被告提交的证据，一审法院已组织双方进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据，即原告提交的证据1、3-5、10-12，予以确认，对双方有争议的证据，一审法院认定如下：原告张昆仑提交的证据2中的商品房预售许可证属政府机关行政公开范围，原告张昆仑虽提交复印件，但被告在庭后未就核对情况向一审法院回复，故对该证据予以确认。对本组证据中的其他证据，不予确认；原告提交证据6与本案无关联性，在该案中不予以采纳。根据商品房预售许可证及一审法院查明情况，可以确认案涉房屋已具备交房条件；证据7山东农村商业银行现金缴款单加盖了七里沟支行及开发区支行业务专用章，对真实性，予以确认。该缴款单中补制回单处虽有改动，但并不影响该证据的证明效力；证据8未加章任何部门印章，原告无法证实其证据来源，对该证据一审法院不予确认；证据9虽为复印件，但原告于庭审后向一审法院递交了原件，一审法院已核实无误，且证人梁某2亦证实刘新霞与张昆仑系夫妻关系，对该证据亦予以确认；证据10中国移动通信集团山东有限公司临沂分公司出具的收据中加章了收据专用章，被告王建军无异议。原告提交的手机通讯记录中发件人号码与该收据所载明号码一致，予以确认。原告张昆仑虽对被告王建军提交的证据1-4所要证明的内容提出异议，但原告张昆仑对上述证据的真实性基本无异议，对被告王建军提交的证据1-4真实性，予以确认。证人梁某1既是原告张昆仑配偶刘新霞的同学，又是被告王建军同事，其作为见证人分别在原、被告提供的合同中签字确认，且被告王建军出卖集资建房房权系通过证人与张昆仑妻子刘新霞沟通协商。证人梁某2向一审法院陈述了双方交易的过程，其陈述客观真实，一审法院对证人梁某2证言，依法予以确认。 一审法院认定事实：2012年5月29日，经证人梁某1介绍，被告王建军与案外人张昆龙签订《集资建房房权转让协议》，协议约定双方在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方（原告王建军）将自己合法拥有的一套集资建房房权转让给乙方（案外人张昆龙）；该集资建房房权位于，该房屋是由临沂市地方税务局兰山分局于2012年开始筹建的宿舍楼，建筑面积约169平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施）；双方商定该集资建房房权转让价格为70000元。乙方一次性将该集资房房权转让费付给甲方，甲方在收款时应向乙方出具收据；该房屋是筹建期间的宿舍楼，此次签约后将上述房屋的占有、使用、处理权归乙方行使。乙方要求根据临沂市地方税务局兰山分局的要求按时缴纳该房屋的所有款项，因未按时交款，所产生的一切后果与甲方无关。在分配该房屋时，甲方应按照乙方的想法，根据实际情况挑选房屋的具体户型及位置。该房屋如单位给予的福利性装修或配置空调等，甲方不能因为以上原因向乙方收取任何费用。临沂市地方税务局兰山分局以该房屋的名义发放的现金与乙方无关；在该房屋办理房权证时，甲方应积极配合并提供相关的证件，办理房权证相关费用由乙方承担；甲方不得违反本合同约定。乙方违反本合同约定，甲方不予退还转让费，一切后果自负。梁某2作为见证人，在协议书中签字捺印确认。2012年5月29日下午17时11分，梁某2通过其所使用的138××××3163手机号向原告张昆仑配偶李新霞发送短信，内容为“中国银行郑素伟账号45×××72”。同日，原告张昆仑配偶李新霞向梁某2指定银行账户汇款5万元。原告张昆仑主张另外2万元转让费是通过张昆龙以现金形式支付给了被告王建军。2012年5月30日，案外人张昆龙以被告王建军名义向临沂市地方税务局兰山分局交纳房款20万元；二、2012年，被告王建军与原告张昆仑补签《集资建房房权转让协议》，协议内容同被告王建军与案外人张昆龙所签协议内容完全一致。原、被告并将协议落款时间提前至2012年5月29日。梁某1作为见证人，亦在该协议书中签字捺印确认。被告王建军认为与原告张昆仑签订合同时存在重大误解和欺诈。原、被告签订合同后，原告张昆仑以被告王建军之名于2016年8月29日交纳房款20万元、于2017年9月27日交纳房款20万元、于2019年5月28日交纳房款236819元，上述事实有第三人临沂三阳置业集团有限公司及临沂市地方税务局兰山分局加盖公章的收据证实。2019年5月28日前，原告张昆仑选定房屋为临沂市北城新区金水河畔8-2-1002室；三、庭审后，一审法院依法对张昆龙进行调查，张昆龙认可案涉房屋实际购买人为原告张昆仑，其向被告王建军交纳转让款及向临沂市地方税务局兰山分局交纳房款系因张昆仑在外地无法办理，由原告张昆仑委托其代为交纳。其与被告王建军签订协议时，也已明确系为原告张昆仑代签，并已告知被告王建军，待张昆仑回来后由其重新签订。同时，张昆龙向一审法院明确，不会依据与被告王建军签订的协议内容，要求被告王建军交付房屋；四、涉案房屋已办理商品房预售许可证，因原、被告之间的纠纷导致案涉房屋至今未实际交付，案涉房屋尚不具备过户条件。现双方因诉争房屋的更名等问题产生纠纷，原告诉至一审法院。 一审法院认为，该案争议焦点一、原告张昆仑是否具备诉讼主体资格；二、双方签订的合同是否有效，被告主张的其配偶不同意出售名额对双方的合同有无影响；三、原告是否为诉争房屋的直接买受人，有无权利直接要求第三人更名并与其签订合同。 关于原告张昆仑是否具备诉讼主体资格。一审法院认为，一、被告王建军虽提交与案外人张昆龙签订的《集资建房房权转让协议》，但经一审法院向张昆龙调查，其认可受原告张昆仑委托签订，其所交纳的转让费及房屋首付款20万元均系替张昆仑所交纳办理。同时，张昆龙向一审法院明确，不会依据与被告王建军签订的协议主张权利。上述协议签订后，被告王建军与原告张昆仑又重新补签《集资建房房权转让协议》，该两份协议内容完全一致，仅是将受让人变更为原告张昆仑；二、梁某1作为见证人，亦在后期原、被告补签的转让协议书中签字确认。原告张昆仑配偶刘新霞已按见证人要求将转让费中的5万元汇入见证人指定账户，进一步证实见证人梁某2对案涉房屋的具体购买人知情。证人梁某2出庭就原告张昆仑与被告王建军签订合同的原因时陈述称“可能是刘新霞说合同丢了要求补签……应该是刘新霞拿过去的……”，其陈述含糊不清，不能直接证实被告王建军的主张；三、原告张昆仑与被告王建军签订合同后，原告张昆仑已按合同约定交纳了房屋尾款，现相关交款单据由原告张昆仑持有；四、通过原、被告提交的微信聊天记录，亦能体现被告王建军对原告张昆仑购买房屋知情。综上，一审法院确认张昆仑系与被告王建军签订《集资建房房权转让协议》的合同相对方，原告张昆仑对该案具备诉讼主体资格。 关于双方签订的合同是否有效，被告主张的其配偶不同意出售名额对双方的合同有无影响。一审法院认为，原、被告签订的《集资建房房权转让协议》是合法有效的，其理由如下：一、协议书签订时，被告王建军并未取得涉案房屋的所有权，房屋本身也不确定，因此被告王建军转让的并非诉争房屋所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定；二、原、被告补签《集资建房房权转让协议》时，转让协议受让方明确为原告张昆仑，与被告王建军前期签订的转让协议受让人明显不同。被告王建军作为完全民事行为能力人，又在税务机关工作，其签订转让协议时应具备审慎注意能力。现被告王建军以签订转让协议时分不清张昆龙与张昆仑的身份，造成重大误解及受到欺诈，主张协议无效不能成立。被告王建军将集资建房房权转让后，并未向开发商交纳任何款项，原、被告补签转让协议并未违背被告王建军出让集资建房房权的真实意思表示。原、被告签订协议不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。因此原、被告签订的《集资建房房权转让协议》是合法有效的；三、对于被告王建军以与被告张昆仑签订转让协议时，被告王建军配偶对此不知情，被告王建军无权处分夫妻共同财产权利的抗辩。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。该案中，考虑到诉争合同签订时房地产的市场价格及涉案小区周边的发展状况等因素，当时诉争合同所涉及的购房资格价值并非重大，并且购房资格是被告单位所分配，被告处置该购房资格完全符合常理和习惯。协议签订时，原告张昆仑有理由相信被告王建军有处分权，因此被告王建军以其配偶不知情为由抗辩合同无效不成立，不予采信。 关于原告是否为诉争房屋的直接买受人，有无权利直接要求第三人更名并与其签订合同。一审法院认为，原告张昆仑与第三人临沂三阳置业集团有限公司是存在直接的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，但原告请求第三人和其签订书面合同依据不足。其理由如下：一、该案中，在原、被告的名额转让协议签订后，原告张昆仑分别于2012年5月30日交纳房款20万元、于2016年8月29日交纳房款20万元、于2017年9月27日交纳房款20万元、于2019年5月28日交纳房款236819元，原告为涉案房屋的实际出资人，已全面履行作为买受人的支付房款义务；二、第三人临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，第三人实质上也默认了原、被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告张昆仑与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，依法予以确认。在以上事实认定后，实质上已经达到了原告在第三人处更名的请求，因此一审法院对于更名相关问题，不再进行分析论述；三、对于原告主张的要求与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同的诉求，一审法院认为原告与第三人之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人签订书面商品房买卖合同的请求，不予支持。以上认定不妨碍原告与第三人在自愿合法的情况下签订书面合同。原、被告的合同是有效的，被告亦应根据合同的约定，履行协助原告与第三方临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同等义务。 被告王建军主张被告未交纳转让费问题。一审法院认为，原告张昆仑已按见证人梁某1要求将转让费5万元汇入见证人指定银行账户，原告张昆仑已提供手机短信及银行转账证明予以证实，予以确认。被告王建军对剩余转让费不予认可，并不影响双方签订集资建房房权转让协议的效力。退一步讲，即便原告张昆仑未支付转让费，被告王建军亦应就未支付的转让费提起诉讼，而不应在张昆仑向第三人临沂三阳置业集团有限公司全额支付房款后主张合同无效，且被告王建军自始至终均未交纳过房款。 被告王建军要求撤销与原告张昆仑签订的集资建房房转让协议属反诉范围，其未向一审法院提交书面反诉状，亦未交纳反诉费用，对被告王建军的该主张，不予以处理。综上，原告张昆仑部分诉讼请求成立，依法予以支持，其余不予支持。一审法院判决：一、原告张昆仑与被告王建军于2012年签订的《集资建房房权转让协议》合法有效；二、原告张昆仑系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市北城新区房屋买受人；三、被告王建军应当继续履行协助原告张昆仑与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务；四、驳回原告张昆仑其他诉讼请求。案件受理费12168元，由被告王建军承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对王建军上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 经一审法院向张昆龙调查，其认可受张昆仑委托签订，其所交纳的转让费及房屋首付款20万元均系替张昆仑所交纳办理，同时，张昆龙向一审法院明确，不会依据与王建军签订的协议主张权利；且梁某1作为见证人，亦在后期张昆仑、王建军补签的转让协议书中签字确认。故，王建军关于《集资建房房权转让协议》合同主体的异议不能成立。本案当事人在签订所涉《集资建房房权转让协议》时，均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，该协议不违反法律、法规的强制性规定亦未损害国家和社会公共利益，合法有效。该合同的性质应当根据案件事实作出认定，合同签订时，案涉房屋未实际交付，亦未取得预售许可，房屋本身尚不确定，因此双方之间所转让的并非诉争房屋所有权，而是购房名额或指标，故上诉人关于补交面积误差价值的主张不能成立，转让费已由《集资建房房权转让协议》约定，上诉人增加转让费的主张无合同及法律依据。诉争名额所对应的房屋并非是政策性福利分房，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。临沂三阳置业集团有限公司的开发完全依照商品房开发的一般程序，上诉人关于购房名额对应的房屋系福利房的主张，无政策和法律依据。 本案中，被上诉人为涉案房屋的实际出资人，已全面履行作为买受人的支付房款义务。临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求。在买卖双方告知或通过诉讼得知转让后，临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了当事人之间的转让关系以及相应的买受人地位。一审法院认定被上诉人与临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，被上诉人系诉争房屋的买受人，均无不当。本案中，被上诉人的诉求既包括确认《集资建房房权转让协议》的合同效力，也包括该《集资建房房权转让协议》的继续履行，上诉人关于一审法院审理范围的异议及关于诉讼费收取的异议，本院不予采纳。王建军主张未收到转让费，但张昆仑已向第三人临沂三阳置业集团有限公司全额支付房款，故并不影响双方签订《集资建房房权转让协议》的效力，转让费的支付仍属于该《集资建房房权转让协议》的具体履行问题，因王建军未提起反诉，故不在本案审理。 在市场经济条件下，商品价格的升降是双方在签订合同时就应该预见的风险，该风险是民事主体在商业经济活动中因市场因素、社会发展所承担的正常损益。依法成立的合同具有约束力，各方合同主体均应诚意履行。案涉合同签订后，因合同所产生的当事人合法权益及相应的社会经济秩序，便受法律保护。在合同如约履行的情况下，合同主体各得相应利益；在一方违约的情况下，违约方需向守约方承担赔偿损失等违约责任。因此，在案涉《集资建房房权转让协议》合法有效的基础上，违约方对守约方的诉求不但没有正当性依据，而且在事实上也不能实现。 综上所述，王建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12168元，由上诉人王建军负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年四月十七日 书记员  李 敏