湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初221号原告：佘佐能，男，1963年4月2日出生，汉族，湖南省邵东县人，住湖南省吉首市。被告：湖南吉首精诚房地产开发有限责任公司，住所地：吉首市光明西路精诚广场。法定代表人：黄忠平，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴源，该公司破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：陈雪，该公司破产管理人工作人员。被告：湖南吉首精诚房地产开发有限责任公司破产管理人。负责人:丁心。委托诉讼代理人：戴源，该破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：陈雪，该破产管理人工作人员。原告佘佐能诉被告湖南吉首精诚房地产开发有限责任公司（以下简称“精诚公司”）、湖南吉首精诚房地产开发有限责任公司破产管理人（以下简称“破产管理人”）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佘佐能，被告精诚公司法定代表人黄忠平及其委托诉讼代理人戴源、陈雪，被告破产管理人委托诉讼代理人戴源、陈雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佘佐能向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告（精诚公司）签订的“水畔铭城”13栋502、503、602、603、701、702、801、802、901、902、903、1002、1102、1201、1202的15套《房屋买卖合同》及相关部门的网签和预告登记有效；2、判令二被告立即协助原告办理上述15套房屋的权属登记手续；3、判令二被告承担本案的案件受理费、律师费等。事实与理由：2009年7月18日，湖南恒业建设有限责任公司（以下简称“恒业公司”）与精诚公司签订《湘西自治州小型建设工程施工合同》，约定恒业公司承包施工建设水畔铭城三期工程（12#楼、13#楼），并约定按工程进度付款（第五条中约定如半年内不能付清，甲方用商品房抵偿作为工程，商品房作价应低于当时售房市场价10%）。2010年1月8日恒业公司授权委托佘佐能为代理人全权处理精诚公司水畔铭城12#楼、13楼工程业务活动（含工程款拨付及结算、银行立户及资金自由支配等事项所签署的一切文件和处理与之相关的一切事务）。合同签订后，恒业公司按照合同要求进行施工建设。2010年8月3日、2012年9月12日双方就水畔铭城12#楼、13#楼建设后续工程和工程款债务清算事宜分别签订了《水畔铭城12#楼、13#楼扫尾工程施工及债务重组协议》两份，内容基本一致。其中第六条约定：本协议在双方签字盖章且精诚公司抵偿房产按本协议约定在房产局全部备案登记在恒业公司指定的自然人佘佐能名下时生效，双方所有债权债务全部两清。2012年10月9日佘佐能在吉首市住房住宅专项维修资金管理中心缴纳了“水畔铭城”其名下的13栋15套房屋的维修基金；2012年10月10日，佘佐能在吉首市房地产管理局缴纳了住房登记费，同日吉首市房地产管理局对上述15套房产进行了预告登记，预告登记权利人均为佘佐能。2011年4月15日双方就精诚公司资金原因导致乙方承建工程停工事宜签订了《水畔铭城三期复工补充协议书》；2012年9月12日双方就精诚公司资金周转困难，未能按原合同约定及时拨款给乙方，导致工程暂停施工，为解决恒业公司停工期间遗留问题及相关损失补偿问题签订《水畔铭城三期工程补充合同》一份；2013年12月20日双方签订《水畔铭城三期12#楼、13#楼补充协议》一份，其中第二条约定：根据恒业公司已完成12#楼、13#楼工程量结算，扣除精诚公司已付款项，现精诚公司只需付恒业公司结算剩余包工工程款700万元整。款项付清后，恒业公司同意解除与精诚公司房屋买卖合同所涉房15套的预售登记手续，否则恒业公司不予解除。至2016年7月，精诚公司未按照协议约定支付恒业公司的工程款700万元。2016年7月12日，精诚公司以水畔铭城13#楼15套商品房抵偿所欠恒业公司工程款700万元事宜与恒业公司签订了《房屋抵偿协议书》。原告认为原告与被告精诚公司签订的施工合同、相关补充协议和房屋抵偿协议书均系双方自愿行为，意思表示真实，合法有效，原、被告的债权债务与因以房抵偿后消灭；抵偿房屋的价格均在当时房屋市场销售价格的合理范围内；原告名下“水畔铭城”13栋15套房屋买卖合同有效，且原告已按照双方所签协议约定缴纳了房屋专项维修基金、住房登记费，吉首市房地产管理局已进行了预告登记，房屋归属原告所有。被告精诚公司及破产管理人有义务配合完成上述房屋的办证义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。精诚公司辩称：一、涉案15套房屋的《商品房买卖合同》及预告登记行为经管理人解除后，已经丧失法律效力。2019年12月6日，精诚公司破产管理人向佘佐能送达了解除15套商品房买卖合同的通知书，涉案15份合同的权利义务已经终止，即使合同有效，但是因合同解除，双方之间的权利义务已经终止。因佘佐能与精诚公司之间的《商品房买卖合同》关系已经解除，故因买卖合同关系进行的预告登记也随之消灭。二、佘佐能不符合消费性购房人标准，要求办理产权登记手续无事实及法律依据。恒业公司是水畔铭城12、13栋的原施工方，佘佐能为恒业公司委托的项目负责人。佘佐能认为以工程款就完成了支付购房款的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费型购房人是指正常支付购房款的消费者，并非以工程款抵房。佘佐能预告登记15套房屋目的是保障恒业公司的工程债权得以清偿，不是为了居住的生存需求，不符合消费型购房人条件，不是真实购房人，要求办理产权手续没有依据。三、涉案15套房屋的产权尚未登记至佘佐能名下，依据《企业破产法》及《合同法》的规定，管理人可以解除合同。我国规定的关于不动产的交付条件为登记生效，故从法律上涉案房屋没有转移产权登记。因精诚公司于2019年7月19日进入破产重整程序，存在法律上不能履行的条件，故管理人依据《企业破产法》第十八条及《合同法》第一百一十条等相关规定解除《商品房买卖合同》合法合理。四、依据《企业破产法》的规定，涉案房屋依法属于破产财产，佘佐能要求办理产权登记属于提前清偿，违背公平清偿的基本原则。至被告精诚公司被裁定受理破产重整之日止，涉案房屋仍属于被告精诚公司的名下破产财产，尚未转移登记至原告佘佐能的名下，依法应列为清偿债务的财产范围。佘佐能主张的以物抵债是违背《企业破产法》关于公平清偿的基本原则。五、恒业公司已经向管理人申报了工程款债权，应当以基本法律关系进行认定，而不是以买卖合同关系予以起诉。本案的基础法律关系是工程之债权纠纷，而非房屋买卖合同关系。恒业公司本身已经向管理人申报了工程债权，其债权已经得到司法保护，若对管理人的债权确认有异议，应当提起债权确认之诉，而非房屋买卖合同纠纷。破产管理人辩称：一、破产管理人并非本案适格的被告。二、破产管理人具有法律赋予的合同解除权。故原告起诉破产管理人缺乏事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：证1、（2019）湘3101破2号吉首市人民法院决定书，拟证实吉首市人民法院指定湖南正华企业破产清算事务所有限公司担任吉首精诚房地产开发有限公司破产管理人。证2、（2019）湘3101破2号吉首市人民法院民事裁定书，拟证实吉首精诚房地产开发有限公司提出重整申请。证3、湖南吉首精诚房地产开发有限责任公司解除合同书，拟证实吉首精诚房地产开发有限责任公司无理无据要求与佘佐能解除房屋买卖合同关系，侵害原告的合法权益。证4、授权委托书，拟证实湖南恒业建设有限责任公司授权佘佐能全权处理与湖南吉首精诚房地产开发有限责任公司水畔铭城三期工程（12#楼、13#楼）工程业务的一切事宜。证5、《湘西自治州小型建设工程施工合同》，拟证实湖南恒业建设有限责任公司委托代理人佘佐能于2009年7月18日与湖南吉首精诚房地产开发有限责任公司就水畔铭城三期工程签订了施工合同建立法律关系。证6、《水畔铭城12#楼、13#楼扫尾工程施工及债务重组协议》两份，拟证实湖南恒业建设有限公司委托代理人佘佐能分别于2010年8月3日、2012年9月12日与被告精诚房地产开发有限责任公司方水畔铭城12#楼、13#楼建设后续工程和工程款债务清偿事宜签订协议，两份协议的内容基本一致，双方约定在双方签字盖章且甲方（即精诚公司）抵偿房产按本协议约定在房产局全部备案登记在乙方（即恒业公司）指定自然人（即原告佘佐能）名下时生效，甲乙双方所有债权债务全部两清。证7、《水畔铭城三期复工补充协议书》，拟证实湖南恒业建设有限公司委托代理人佘佐能于2011年4月15日与精诚公司就精诚公司资金原因导致恒业公司承建工程停工事宜签订协议。证8、《水畔铭城三期工程补充合同》，拟证实精诚公司资金周转困难，未能够按原施工合同第五条“按施工进度”及时拨款给乙方，导致12#楼、13#楼暂停施工，为解决恒业建设公司停工期间遗留问题及相关损失补充问题双方于2012年9月12日签订协议。证9、《水畔铭城三期12#楼、13#楼补充协议》，拟证实恒业公司已完成水畔铭城12#楼、13#楼工程量结算，扣除精诚公司已付款项，精诚公司欠恒业公司剩余工程款700万元整。若精诚公司付清款项，恒业公司同意解除与精诚公司房屋买卖合同所涉房产15套的预售登记手续，否则，恒业公司不予解除。证10、《房屋抵偿协议书》，拟证实精诚公司未能按照协议约定支付恒业公司的工程款700万元，于2016年7月12日签订《房屋抵偿协议书》，精诚公司以水畔铭城13#楼15套商品房抵偿所欠乙方工程款700万元。证11、15份吉首市商品房销售合同，拟证实湖南吉首精诚房地产开发有限公司于2012年9月与佘佐能在平等自愿协商一致的基础签订了民事诉状所述的15套房屋的买卖合同，该15份合同真实有效，同时也证实吉首精诚房地产开发有限公司在房屋竣工后将该15套房屋交房给佘佐能，该15套房屋所有权人为佘佐能。房屋买卖合同第十二条：因出卖人的原因造成不能办理产权登记或者债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条：出卖人承担付房款价的1%向买受人（佘佐能）支付违约金。证12、15套预购商品房预告登记，拟证实民事起诉状所述15套房屋已在吉首市房地产管理局进行了预告登记，预告登记权利人均为佘佐能。证13、15份房屋物业专项维修资金收据，拟证实房屋购买人佘佐能为民事起诉状所述15套房屋缴纳专项维修资金。被告精诚公司质证对证1、证2三性均无争议。对证3真实性无异议，但证明目的有异议。2019年精诚公司已经进入破产程序，与佘佐能签订的买卖合同没有履行能力。且佘佐能与精诚公司签订的买卖合同没有实际效力，佘佐能不符合消费型购房人，也没有支付购房款。对证4真实性无异议，但全权授权是一般授权，其权利义务应当由恒业公司承受。对证5施工合同的真实性无异议，后面的证6、7、8、9真实性有异议，合同的签订主体均是恒业公司与精诚公司签订的关于施工的协议，从债务重组协议及后面的补充协议，均没有涉案房屋产权转移的表示，也没有对涉案工程进行结算。复工协议及施工债务重组的协议上章与实际章存在差异，故真实性不能确定。而且上述协议，恒业公司都没有履行，是精诚公司委托了另外的公司进行了扫尾的施工。对证10三性均不认可，从证据的属性来看，协议书的落款双方均没有盖章签字。精诚公司已经进入破产清算程序，对于房屋买卖合同破产管理人予以解除，也已经告知了佘佐能，佘佐能也向管理人进行了债务申报，目前正在审核中。证11签订时间是在重组之后几天，可以相信是为了保障工程款的支付，佘佐能也没有实际缴纳购房款，不是真实的购房者。证12预告登记证，并不发生物权转让，只是保障请求权，即使办理了预告登记，根据物权法的规定，预告登记失效。证13收据真实的，但不代表就是房屋的所有人，缴纳维修基金不代表其享有所有权。被告破产管理人质证对证1、证2三性均无异议。证3三性均无异议，但证明目的有异议，破产管理人解除合同合法合理。证4真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的有异议。原告只是恒业公司的委托人，其要求精诚公司支付工程款或履行合同应当由恒业公司主张，而不是原告本人主张，授权委托书与本案无关。证5、6、7、8、9、10、11、12、13同精诚公司质证意见。且证5、6、7、8、9证据可以证明原告不是本案适格的主体，房屋买卖的合同签订只是为了保障工程款的支付，而不是真实的买卖关系，破产管理人可以解除该房屋买卖合同。被告精诚公司提交证据：证1、《民事裁定书》《决定书》，拟证实精诚公司现处于吉首市人民法院的破产程序中，正华企业为破产管理人，为精诚公司诉讼代表人，并非适格被告。其次，精诚公司进入破产程序后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。证2、湖南恒业公司债权申报资料（①、授权委托书、②、债权申报表、③、债权申报证据清单及附件），拟证实2019年8月14日湖南恒业公司委托佘佐能向破产管理人申报了工程款债权700万元，并认可其财产担保方式为水畔铭城13栋15套房子，第一，由此证明佘佐能名下房屋只是担保湖南恒业公司欠款，无转移财产的合意；第二，湖南恒业公司认可继续履行原债权债务关系，以房抵债不成立；第三，佘佐能并非真实购房消费者。证3、《签到表》、《表决票》、《表决统计票》、《表决决议》、《民事裁定书》，拟证实2019年10月25日，精诚公司召开了第一次债权人会议，佘佐能作为湖南恒业公司的代理人参加了此次会议，在会上，表决通过了债务人财产管理方案，一致同意第八页即“为使债务人资产增值，管理人将提请人民法院协助解除名为购房实为借贷、以房抵债等非消费型购房网签及预告登记，实现债权人受偿最大化”，明确表明解除以房抵债的商品房买卖合同（网签及预告登记），佘佐能作为湖南恒业公司特别授权代理人在表决票上同意此方案并形成决议，且该方案也经吉首市人民法院裁定通过，依据《企业破产法》第六十四条：“债权人会议的决议，对于全体债权人均有约束力”因此，该方案是全体债权人的意志表现，对债权人具有约束力。证4、房屋专项审计报告，拟证实第一，未收到佘佐能的购房款，不符合消费型真实购房人的资格，没有履行合同义务。第二，管理人有权依据《企业破产法》第十八条规定的解除权解除合同。证5、吉首市不动产登记中心查询信息表，拟证实经查询，佘佐能在吉首市除水畔铭城15套房屋外，尚有一套住宅、两套商业门面。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于消费型购房人，佘佐能不能符合生存居住属性的要求。并且佘佐能也不是吉首市本地人，故房屋不是用于居住，只是用于担保工程款。原告质证对证2无异议，对证1真实性无异议，但正华企业为破产管理人，应当为适格的被告。证3真实性无异议，但原告称会议确实是参加了，但是当时对该条款内容没有同意。对证4原告称没有交购房款是因为是用工程款来抵购房款的。对证5有异议，认为就是用房子来抵工程款，并且还需要将房子卖掉来付其他人的款项。被告破产管理人质证对被告精诚公司提交的证据均无异议。被告破产管理人未向本院提交证据。经审查原告提交的证10无被告精诚公司的盖章，作为甲方在协议上签字的人员身份又不能确定，无法确定其真实性，故本院不予确认。原告提交的证4与本案查明的事实有关，具备关联性，被告对其真实性无异议，故本院予以确认；原告提交的证6、7、8、9被告精诚公司称其盖章与实际的印章存在差异，真实性无法确定，但又未向本院申请鉴定或者提交其他证据证实协议上的盖章并非被告精诚公司所盖，故本院予以确认。原告提交的其他证据及被告提交的证据与本案的处理具备关联性，原被告各方对其真实性也无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月18日，被告精诚公司与案外人恒业公司签订《湘西自治州小型建设工程施工合同》，原告佘佐能作为委托代理人在该合同中签字。合同约定工程名称为水畔铭城三期工程（二标段），施工单位为恒业公司，工程按照施工进度付款，如半年内不能付清，精诚公司用商品房抵工程欠款，商品房作价应低于当时售房市场价的10%等。2010年1月8日，恒业公司出具授权委托书，授权原告佘佐能作为公司的代理人，全权处理精诚公司的水畔铭城三标段12#、13#楼工程业务活动。工程款拨付及结算、银行立户及资金自由支配等事项中所签署的一切文件和处理与之相关的一切事务，恒业公司均予以承认。2010年8月3日，精诚公司与恒业公司签订《水畔铭城12#楼13#楼扫尾工程施工及债务重组协议》，原告佘佐能作为委托代理人在上面签字。双方约定，精诚公司将13#楼整栋房屋产权在房产局备案到恒业公司（或恒业公司指定的自然人）名下，交由恒业公司全权管理、建设、自由处置。所得处置收入抵偿13#楼精诚公司欠恒业公司工程款、停工损失赔偿和后续工程款……2011年4月15日，精诚公司与恒业公司签订《水畔铭城三期复工补充协议书》，原告佘佐能作为委托人在上签字，双方对工程款的拨付进行了约定。2012年9月12日，精诚公司与恒业公司签订《水畔铭城12#楼13#楼扫尾工程施工及债务重组协议》，原告佘佐能作为委托代理人在上签字。该份协议与2010年8月3日签订的协议的内容基本一致。同日，精诚公司与恒业公司签订《水畔铭城三期工程（二标段）补充合同》，原告佘佐能作为授权委托人在上签字。双方对恒业公司停工期间遗留问题及相关损失补偿进行了约定。2013年12月20日，精诚公司与恒业公司签订《水畔铭城三期12#、13#楼补充协议》，佘佐能在其上签字。双方约定根据工程款结算，扣除精诚公司已付款项，精诚公司只需付恒业公司结算剩余包干工程款700万元，款项付清后，恒业公司同意解除与精诚公司房屋买卖合同所涉房产15套的预售登记手续，否则恒业公司不予解除……2019年7月19日湖南省吉首市人民法院作出（2019）湘3101破2号民事裁定书，裁定受理精诚公司提出的重整申请。同日，湖南省吉首市人民法院作出（2019）湘3101破2号决定书，指定湖南正华企业破产清算事务所有限公司担任精诚公司破产管理人。2019年8月14日，原告作为恒业公司的代理人向破产管理人申报了7000000元债权。2019年10月25日，召开了精诚公司破产重整第一次债权人会议，佘佐能作为恒业公司代理人出席了本次会议，表决通过了精诚公司《财产管理方案》。2019年12月6日破产管理人向佘佐能发出解除合同通知书，告知解除双方所签订的全部《商品房买卖合同》。另查明，原告佘佐能与精诚公司于2012年9月16日、2012年9月22日签订了15份《吉首市商品房销售合同》，2019年10月9日佘佐能缴纳湖南省物业专项维修资金，2019年10月10日进行了预告登记，预告登记权利人为原告佘佐能。原告佘佐能在镇溪办事处武陵东路有110（商业）、111（商业）等共2套房产，在（原吉首市老干所）有住宅一套。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，原、被告对于商品房买卖合同的签订及精诚公司处于破产重整程序并无争议。本案争议的焦点为：一、破产管理人是否为本案适格的被告；二、原告佘佐能是否为真实购房人，即原告的诉请是否应当得到本院的支持。关于破产管理人是否为本案适格的被告，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条的规定“管理人履行下列职责：……（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序……”，破产管理人应当是代表精诚公司参加诉讼，而不是作为被告参加诉讼，故在本案中破产管理人不是本案适格的被告。关于原告佘佐能是否为真实购房人，即原告的诉请是否应当得到本院的支持。根据在吉首市不动产登记中心的查询，原告佘佐能名下有位于（原吉首市老干所）房产，其中（原吉首市老干所）为住宅。原告佘佐能称其用工程款来充作购房款，但后又向破产管理人进行了债权申报，故原告称其用工程款充作购房款的理由不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告佘佐能对涉案商品房的权利并不能排除破产管理人对商品房的处置，即原告的诉请本院不予支持。综上，原告佘佐能的诉请理由不成立，本院不予支持；被告精诚公司及破产管理人的辩称成立，予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告佘佐能的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告佘佐能负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  田儒敏二〇二〇年四月九日代理书记员  汪 羽附法律条文：《中华人民共和国企业破产法》第二十五条管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；（三）决定债务人的内部管理事务；（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；（八）提议召开债权人会议；（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。