江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初4594号 原告：淮安市明苑物业服务有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花小区二组团B21号楼303室。 法定代表人：尹艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈海伦，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：章振忠，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。 被告：江苏弘瑞房地产开发有限公司，住所地南京建邺区应天大街837号8幢201室。 法定代表人：徐朝瑞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨永芳，该公司总经理。 原告淮安市明苑物业服务有限公司（以下简称淮安明苑物业公司）与被告江苏弘瑞房地产开发有限公司（以下简称弘瑞公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告淮安明苑物业公司的委托诉讼代理人陈海伦、章振忠及被告弘瑞公司的委托诉讼代理人杨永芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淮安明苑物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2018年4月27日签订的《物业管理委托合同》；2.依法判决被告返还合同履行保证金20万元；3.依法判决被告支付尚欠原告的合同违约金2万元；4.被告承担诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求为:1.依法判决解除原、被告于2018年4月27日签订的《物业管理委托合同》；2.被告赔偿损失22万元；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年4月27日原、被告签订《物业管理服务合同》，原告按照合同要求交付被告20万元，被告收款后没有按约定时间交付原告物业管理。经原告查证，该小区己有物业管理公司在正常实施管理。因被告原因导致涉案合同无法履行，原告要求被告赔偿损失26万元，后被告已经赔偿4万元，剩余部分原告经多次催要无果，遂诉至法院。 被告弘瑞公司辩称，第一，被告未签订过案涉合同，该合同上的印章并非其公司印章，而是案外人严中俊私自刻制的，公安机关已对此立案侦查。虽然严中俊系鸿基雅园二期项目的合伙人，但其无权私刻被告公司印章，因此案涉合同系无效合同，此外案涉小区在2010年12月就通过招投标方式确定江苏爱家物业服务有限公司为物业服务单位，并向相关部门备案登记，原告向案外人严中俊交纳20万元不符合物业服务行业的惯例；第二，被告未收到案涉20万元，亦未向原告支付4万元。综上，原告诉请无事实依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年4月27日，原告淮安明苑物业公司（作为受托方）签订《物业管理委托合同》，约定：“弘瑞公司将淮安市淮海西路169号鸿基雅园一期物业管理和二期委托淮安明苑物业公司进行前期物业管理服务。合同还约定任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付贰拾万元的违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还必须给予赔偿；签订本合同时淮安明苑物业公司自愿向弘瑞公司缴纳人民币贰拾万元至弘瑞公司指定账号后本合同生效，此款作为给予弘瑞公司一期空置房费用，此款不退还。”合同还对物业管理服务事项等其他事项进行了约定。合同尾部加盖被告弘瑞公司字样印章及案外人严中俊签字。 同日，淮安明苑物业公司收到委托书一份，载明：“委托淮安明苑物业服务有限公司将物业服务合同注明的20万元空置房物业费转入财务负责人俞群建设银行账号：62×××62。开户行，淮安市深圳路支行。”委托书的尾部加盖被告弘瑞公司字样印章。 2018年5月16日，淮安明苑物业公司向余群银行卡转账20万元。 审理过程中，原告陈述因合同无法履行，其多次向被告公司要求其返还20万元并赔偿损失，后被告公司严中俊承诺对前期资金及前期工作给予58000元补偿，严中俊与其协商，到他办公室拿酒抵补偿款，但只抵了58000元中的一部分。本案中，因被告违约其损失表现为人员进场、培训及工资等相关费用为58000元，该部分损失不在本案中主张。之后被告又通过严一峰支付4万元的补偿金额，但余款一直未予赔偿。被告陈述，案涉合同系违法合同，相关款项均系严中俊个人操作，不应由其承担责任。 根据原、被告诉辩意见，本院将争议焦点确定为：一、被告是否为原告合同关系相对人；二、原告的损失金额。 对于争议焦点一，原告认为，严中俊为被告公司弘基雅园项目的实际负责人，其代表被告与原告签订物业服务合同并加盖公章的行为，系职务行为，应当由被告公司担责。被告认为，印章为严中俊私刻，不应由公司承担责任。本院认为，本案中，经法院生效判决确认，严中俊系涉案鸿基雅园项目工程的实际负责人，严中俊以被告的名义签订物业合同并加盖被告印章，即使该公章并非弘瑞公司所刻制，但严中俊的行为足以使明苑物业公司相信其有权代表弘瑞公司对外签订合同，故严中俊的行为构成表见代理，该代理行为对弘瑞公司有约束力，被告应为原告合同关系相对人。 对于争议焦点二，原告认为，被告公司承诺退还20万元并赔偿损失6万元损失，被告已经支付4万元，应当再赔偿22万元。本院认为，对于其中6万元损失，原告陈述主要表现为进场、培训及工资等相关费用58000元，但本案中其不主张该部分费用，故本院不予理涉。对于20万元损失，原告称被告已经给付了40000元系违约金，不应从20万元中予以扣除。本院认为，原告未能提供证据证明该款项系支付的违约金，故该40000元理应从20万元中予以扣除，根据原告的主张及提供的现有证据，本院对其损失16万元予以确认。 综上所述，原、被告之间的物业服务合同关系，不违反法律规定，应认定为合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的情形，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告原因导致合同目的无法实现，原告有权要求解除《物业管理委托合同》并赔偿损失16万元。 综上，原告要求解除原、被告之间签订的《物业管理委托合同》并要求被告赔偿损失160000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持；对超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告淮安市明苑物业服务有限公司与被告江苏弘瑞房地产开发有限公司于2018年4月27日签订的《物业管理委托合同》； 二、被告江苏弘瑞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告淮安市明苑物业服务有限公司赔偿损失16万元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3800元，由原告淮安市明苑物业服务有限公司负担1000元，被告江苏弘瑞房地产开发有限公司负担2800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××48）。 审 判 长  邵爱静 人民陪审员  姜 娟 人民陪审员  周鹏飞 二〇二〇年四月二十八日 法官 助理  左 龙 书 记 员  徐婷婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。