四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1727号 上诉人（原审被告）：贾元鹏，男，1990年5月4日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。 上诉人（原审被告）：田锐，女，1992年9月28日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：王潇，四川光时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪丹，四川光时律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李建军，男，1969年6月15日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：韩军，贵州若竹律师事务所律师。 上诉人贾元鹏、田锐与被上诉人李建军房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾元鹏、田锐共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李建军的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审审理程序违法。李建军的原诉请是确认合同有效并要求继续履行，后变更诉请，增加一项主张是“若合同无法继续履行则解除合同，要求贾元鹏、田锐双倍返还定金”。在李建军变更诉请后，一审法院并未重新给予答辩期和举证期，亦未询问贾元鹏、田锐是否放弃答辩期及举证期，该审理程序违法。2.一审适用法律错误。双方明确约定李建军应于签约后两个月内支付首付款258000元，且逾期付款超过七日的，贾元鹏、田锐有权单方解除合同。李建军至今未按约定支付首付款，构成违约，而贾元鹏、田锐不存在任何过错，李建军提出的诉请不能成立。虽然合同约定贾元鹏、田锐应在签约后五个工作日内向贷款银行申请还款，但如果实际履行中，贾元鹏、田锐提出了提前还贷申请，而李建军却不履行首付款支付义务，则贾元鹏、田锐需清偿所有贷款债务，这无疑加重了贾元鹏、田锐的经济负担，这也与二手房交易习惯相悖。实际上，应当是在买受人具备贷款资格后，由买受人将首付款支付出卖人，再由出卖人向贷款银行申请提前还款。一审认定的交易先后顺序缺乏事实和法律依据，是错误的。 李建军辩称，1.一审审理程序合法。李建军虽然变更诉请，但依据的事实和理由并未变更，贾元鹏、田锐亦对变更后的诉请进行答辩，一审中并未要求另行指定答辩期和举证期，应视为对其自身诉讼权利的处分。2.根据约定，签约后五个工作日内，贾元鹏、田锐应向贷款银行申请还贷，由于其未按该约定期限提出申请，即便李建军已筹齐首付款，也无法代贾元鹏、田锐偿还贷款任务。一审法院据此认定本案不适用定金罚则，判令贾元鹏、田锐向李建军退还已收取的定金5万元，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 李建军向一审法院起诉请求：1.确认李建军与贾元鹏、田锐于2019年7月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效，且继续履行；2.若该《房屋买卖合同》无法继续履行则解除合同，并判令贾元鹏、田锐向李建军双倍返还已付定金。 一审法院认定事实：位于邛崃市房屋登记的权利人为贾元鹏、田锐（各占50%份额）。该房屋于2015年8月5日由贾元鹏、田锐抵押给成都市住房置业融资担保有限公司，抵押金额为280000元。 2019年7月19日，贾元鹏、田锐与李建军签订《房产买卖合同》，约定甲方（即贾元鹏、田锐，下同）以768000元的价格将甲方位于邛崃市房屋出售给乙方（即李建军，下同）。双方约定的付款方式为：1.合同签订时乙方支付甲方购房定金50000元；2.首付款258000元乙方在合同签订后2个月内支付甲方；3.余款460000元由乙方通过银行按揭方式支付给甲方。合同还约定，因该房屋设有抵押权，甲方需在合同签订后5个工作日内向银行申请还款，还款时间以银行通知为准。双方在合同补充条款处另约定：1.因银行原因无法贷款，甲方退还乙方购房款和定金，双方不承担违约责任；2.乙方首付款258000元用于协助甲方归还房款按揭贷款。合同签订后，李建军支付了贾元鹏、田锐购房定金50000元。 另查明，因李建军未在2019年9月19日前支付贾元鹏、田锐购房首付款258000元，2019年10月11日田锐通过短信告知李建军双方签订的房屋买卖合同解除，已收定金不予退还。2019年10月23日，李建军向田锐回复信息表示同意解除合同，但同时说明因双方之前的口头约定及银行已经通知李建军不能办理购房贷款的原因，已付定金50000元贾元鹏、田锐应当退还李建军。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《网签合同信息查询记录》、《房产买卖合同》、定金收条、短信记录、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”；第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，李建军与贾元鹏、田锐于2019年7月19日签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，且具体内容也不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。因李建军在贾元鹏、田锐发出解除该合同的意思表示后于2019年10月23日向贾元鹏、田锐表示同意解除合同。根据前述法律规定，该合同已于2019年10月23日解除，故对李建军要求贾元鹏、田锐继续履行前述合同的诉讼请求，一审法院不予支持。 本案中的房屋是贾元鹏、田锐通过按揭方式购买且银行贷款尚未清偿完毕。从交易流程来看，贾元鹏、田锐只有在提前偿还完毕银行贷款并解除房屋抵押权贾元鹏、田锐才能与李建军完成房屋买卖交易。贾元鹏、田锐与李建军约定：“甲方需在合同签订后5个工作日内向银行申请还款，还款时间以银行通知为准”、“首付款258000元乙方在合同签订后2个月内支付甲方”、“乙方首付款258000元用于协助甲方归还房款按揭贷款”。从交易习惯及李建军、贾元鹏、田锐双方的前述约定来看，能够得出双方的意思是：1.李建军向贾元鹏、田锐支付的购房首付款是用于贾元鹏、田锐提前偿还案涉房屋尚欠的银行贷款本息；2.该款的支付方式是由贾元鹏、田锐向银行申请提前偿还剩余全部贷款本息，待银行同意贾元鹏、田锐的提前还贷申请后再由李建军将首付款258000元支付给贾元鹏、田锐或直接由李建军代贾元鹏、田锐向银行进行支付。为了对前述首付款的支付期限再进行一个兜底约定，李建军与贾元鹏、田锐又达成首付款在合同签订后2个月内支付约定。因向银行申请提前还贷款只能是贾元鹏、田锐或受贾元鹏、田锐合法委托的人，在贾元鹏、田锐不主动向银行申请提前还贷的情形下，李建军无法主动代贾元鹏、田锐向银行偿还剩余贷款本息。贾元鹏、田锐并未提交证据证明贾元鹏、田锐在约定的期限内已经向银行申请提前还贷且银行已经同意该申请，或李建军在得知贾元鹏、田锐可以提前还款后未在约定的期限内将首付款足额支付给贾元鹏、田锐（或代贾元鹏、田锐向银行进行偿还），故对李建军未在合同约定的期限内支付贾元鹏、田锐购房首付款258000元一事李建军与贾元鹏、田锐双方均存在过错，且过错作用相等。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。根据案件情况，本案中不宜对李建军或贾元鹏、田锐适用定金法则，一审法院酌情认定贾元鹏、田锐应当返还李建军已付定金50000元。对李建军主张贾元鹏、田锐双倍给付定金的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、贾元鹏、田锐于判决生效之日起十日内连带给付李建军50000元；二、驳回李建军的其他诉讼请求。案件受理费50元由李建军负担。 二审中，贾元鹏、田锐提交一份由成都芝兰宜居地产经纪有限公司于2019年10月9日出具的《收据》，拟证明：贾元鹏、田锐因案涉房屋买卖交易向中介方支付中介费7000元，如果本案中贾元鹏、田锐应向李建军退还定金，则该中介费损失应由李建军承担。 经质证，李建军对该《收据》的三性及证明力均不认可，理由是：《收据》未加盖中介公司印章，真实性无法确定，即便贾元鹏、田锐支付中介费属实，关于该费用的承担也应另案处理，与本案无关。 本院审查认为，贾元鹏、田锐持有《收据》原件，《收据》载明的中介费数额在案涉《房产买卖合同》中亦有对应约定，该证据形式上的真实性能够确认，但是，贾元鹏、田锐在一审中并未就其支出的中介费提出主张，案涉《房产买卖合同》中亦未约定定金应退还的情形下可直接扣除中介费，故，贾元鹏、田锐关于中介费应由李建军承担的主张，并非本案二审审理范围，其基于该主张提交的证据，亦与本案处理无关，本院对该《收据》不予采信。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，双方一致确认：对一审认定案涉《房产买卖合同》已于2019年10月23日解除，没有异议。但，李建军认为系双方协商一致解除合同，贾元鹏、田锐则认为李建军逾期支付首付款构成违约，贾元鹏、田锐有权行使约定解除权，案涉《房产买卖合同》在李建军收到贾元鹏、田锐发出的解除通知之时产生合同解除的法律后果。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：案涉《房产买卖合同》解除原因的认定，进而在合同解除后，贾元鹏、田锐应否向李建军退还已收取的定金5万元。现评判如下： 《房产买卖合同》中约定，贾元鹏、田锐应在合同签订后五个工作日内向银行申请还款，李建军应在合同签订后两个月内支付首付款258000元，且该笔首付款用于协助贾元鹏、田锐归还房款按揭贷款。根据上述约定，一审法院认为在双方明确约定买方支付首付款用途为协助卖方偿还贷款债务以解除抵押权，且约定的卖方需向贷款银行申请还贷时间明显先于买方应向卖方支付首付款时间的情况下，应以贷款银行同意贾元鹏、田锐的提前还贷申请后李建军支付首付款的条件方才成就，该认定符合二手房交易实际，并无不当，本院予以确认。庭审已查明，李建军至今未支付首付款，贾元鹏、田锐亦无证据证明已履行向银行申请提前还贷的义务。在此情况下，案涉《房产买卖合同》未能继续履行，贾元鹏、田锐通过短信方式向李建军发出解除合同通知，李建军收到该通知后，明确回复不同意贾元鹏、田锐所称的违约事实，但同意解除合同。一审法院据此认定双方对合同未能继续履行存在同等过错，并判令贾元鹏、田锐向李建军退还已收取的定金5万元，并无不当，本院予以维持。贾元鹏、田锐以李建军未在签约后两个月内支付首付款即应承担违约责任的主张，与前述认定不符，本院不予支持。 综上，贾元鹏、田锐的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人贾元鹏、田锐负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年四月十日 书记员 王朝阳