辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9767号上诉人（原审原告）：大连市东大人才企业管理职业培训学校，住所地大连市沙河口区元宝街12号楼四层。统一社会信用代码5221020069608556。法定代表人：刘灜，该学校校长。委托诉讼代理人：任贵英，女，该学校工作人员。被上诉人（原审被告）：大连乐庭酒店管理服务有限公司，住所地大连市沙河口区富民路12号楼三四层夹层。统一社会信用代码91210204071570465D。法定代表人：江俊杰。上诉人大连市东大人才企业管理职业培训学校（以下简称“东大学校”）因与被上诉人大连乐庭酒店管理服务有限公司（以下简称“乐庭公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人东大学校的委托诉讼代理人任贵英参加诉讼，被上诉人乐庭公司经本院合法传唤无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人东大学校上诉请求：1、解除双方租赁合同；2、被上诉人返还租赁押金5万元；3、被上诉人赔偿因2018年10月16日楼顶水箱失修发水导致办公场所大面积冲泡，租金损失9000元；4、被上诉人违约导致办公场所装修材料损失8188元；5、被上诉人法定代表人江俊杰共同返还前述押金及损失赔偿金；6、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人租赁的办公楼在四楼，因被上诉人对楼顶不做防水导致办公场所两次大面积冲泡且未及时修缮。上诉人一直积极与被上诉人协商房屋损毁及拖欠费用等，被上诉人以等下周或者下月来面谈等推脱不见面、不解决。2018年11月开始彻底不接电话，在12月18日年租期届满前，大连佰益达酒店管理有限公司通知上诉人租金已满，限期收房。上诉人多次与被上诉人法定代表人江俊杰联系仍未接通电话，大连佰益达酒店管理有限公司（监事姜华）12月25日以与原产权单位大连顺发房地产有限公司有协议为由，对上诉人停水停电锁门等限时上诉人搬离。2、上诉人于2018年12月下旬向一审法院送交起诉书，一审法院立案后，连发两次送达通知被上诉人的法定代表人江俊杰，江俊杰仍未做任何回复。故被上诉人行为严重损害了上诉人合法权益，为了维护上诉人合法权益，请求依法判决。乐庭公司未参加诉讼，亦未提交书面答辩状。东大学校向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的租赁协议；2.被告返还原告租赁押金5万元；3.被告返还逾期交付房屋租金7500元×3个月=22,500元；4.被告赔偿因交付房屋不合格导致不能使用一个月租金7500元；5.被告赔偿房屋漏雨导致的房租损失22,500元、办公桌柜及电脑进水赔偿6800元；6.补偿五月份承租期间被告将学校教室再出租欠缴费用7500元。一审法院认定事实：2017年12月22日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于大连市沙河口区的房屋，教室三间，共300平，办公室两间，共60平。租赁物的功能为办公教育等，租赁期限五年，从2017年12月20日至2022年12月20日，年租金90,000元。同时约定，原告于该合同签订之日起三日内向被告交纳保证金50,000元。2017年12月30日，被告向原告出具专用收款收据一份，金额50,000元，收款项目：押金，收款事由：租办公室、教室押金。2018年1月5日，原告通过其名下中国建设银行大连沙河口支行尾号7795的账户向被告支付了第一个租期年的租金9万元。2018年9月1日，双方签订房屋租赁补充协议，确定以下事项房屋签署日期教室及办公室未腾出办公室2间及教室2间，交房日期为3月底1间4月底1间。小教室另行出租教师证培训费用7500元，就甲方与物业纠纷停电三次10天及教室玻璃受损办公环境受损，赔偿玻璃人工费200元。办公室房顶塌陷水泥板掉落安全责任事故：日期8月16日至今(2018年9月1日)。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。各方均应当按照合同的约定履行各自的义务。如当事人协商一致，可以解除合同。当事人单方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人没有约定异议期间的，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案原告与被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告将案涉房屋交付给原告，原告应当依约向被告缴纳租金及押金。本案原告主张解除双方的房屋租赁合同，但并未提供任何证据证实其已于三个月前向被告发出了书面的解除合同通知书且对方已收到，同时，原告也并未举证其解除合同的主张符合合同法第九十四条关于当事人解除合同的相关要件规定。原告主张解除合同，仅仅是因为其主张房屋失修造成其无法经营(也并未提供有效充分的证据予以证明)且目前房屋已被案外人，即所谓的佰益达酒店管理有限公司强行占用。然而，被告之所以能与原告签订租赁合同，是基于被告与大连顺发房屋开发有限公司签订的为期10年的租赁合同，对此原告亦表示认可被告为“二房东”，在其与“二房东”所签订的合法有效的租赁合同履行过程中，被案外人强行断水断电，虽然原告当庭提交了案外人姜华与大连顺发房屋开发有限公司的房屋租赁合同书，但该证据系复印件，真实性无法核实，即便该证据系真实的，也无法看出姜华与所谓的佰益达酒店管理有限公司是什么关系，更不能作为“佰益达”可以直接对原告正常合法使用的租赁房屋断水断电的理由，其仅仅能证明大连顺发房屋开发有限公司将案涉房屋一房两租。原告当庭陈述被告已向其告知以后的租赁合同和“佰益达”签署，但也未提交任何证据予以佐证。原告仅依据上述事实就向本案被告主张解除合同，缺乏事实及法律依据，不予支持。因合同尚未解除，故原、被告双方理应按照合同约定履行各自的义务，原告亦无权要求返还押金。原告可继续在房屋经营使用，如其因房屋失修造成经营损失，也应当同被告协商赔偿事宜，或在准备好证据之后向法院就经营损失提起民事诉讼。如原告在使用房屋期间遭遇不明人员的断水、断电、封门等侵害，应当向公安机关报案解决，或在查明对方身份后向人民法院提起要求其停止侵害、排除妨害的民事诉讼。关于原告要求被告返还逾期交付房屋的房屋租金，因原、被告双方于2018年9月1日签订房屋租赁补充协议，确定房屋签署日期教室及办公室未腾出办公室2间及教室2间，交房日期为3月底1间4月底1间。据此可以证实本案原、被告之间的房屋交接状况。因原告在2018年1至3月份并未实际接收房屋，故其主张返还前三个月的租金22,500元，予以支持。该协议还约定，小教室另行出租教师证培训费用7500元，故原告的诉讼请求第五项，即补偿将教室再出租欠缴费7500元，亦予以支持。关于原告诉请的第四项及第五项，原告并未提供充分有效证据予以证明，其所提交的照片无法看出其场所无法正常经营使用，更无法证明无法正常经营使用的期间，甚至连照片拍摄的时间亦无法认定。其主张的房屋漏雨造成的物品损失，其当庭表示损坏的物品已经扔掉，亦无从查实或鉴定。关于该两项诉讼主张，原告所依据的证据，仅为其双方于2018年9月1日签订的房屋租赁补充协议中“就甲方与物业纠纷停电三次10天及教室玻璃受损办公环境受损，赔偿玻璃人工费200元。办公室房顶塌陷水泥板掉落安全责任事故：日期8月16日至今(2018年9月1日)”。依据该补充协议约定，被告应当向原告支付赔偿费用200元及2018年8月16日至2018年9月1日半个月期间房屋不能使用的租金3750元(7500元/2)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告大连乐庭酒店管理服务有限公司于判决生效之日起10日内支付原告大连市东大人才企业管理职业培训学校逾期交付房屋的租金22,500元；二、被告大连乐庭酒店管理服务有限公司于判决生效之日起10日内支付原告大连市东大人才企业管理职业培训学校房屋2018年8月16日至2018年9月1日不能使用的租金3750元；三、被告大连乐庭酒店管理服务有限公司于判决生效之日起10日内支付原告大连市东大人才企业管理职业培训学校因房屋漏水造成的物品损失200元；四、被告大连乐庭酒店管理服务有限公司于判决生效之日起10日内支付原告大连市东大人才企业管理职业培训学校将学校教室再次出租的欠缴费7500元；五、驳回原告大连市东大人才企业管理职业培训学校的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2636元、公告费600元(原告均已预付)，由原告负担1870元，被告负担1366元，履行时间同上。二审中，上诉人东大学校提交如下证据：（1）2018年1月26日购买地板、家具等发票，拟证明2018年10月16日房屋楼顶水箱失修漏水造成地板和家具的损失；（2）2018年10月16日房屋楼顶水箱失修漏水视频资料（有原始载体）、2018年8月和10月房屋漏雨及12月撤离时视频（无原始载体），拟证明案涉房屋未做防水，疏于管理，无法正常使用且上诉人已离开案涉房屋。针对前述证据，本院认为，因发票和2018年10月16日视频资料有原件和原始载体，故本院对真实性和证明事项予以采信，但对于其他视频资料因已无原始载体，故本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：案涉房屋租赁合同第二条第1款约定，租赁期限为5年，即从2017年12月20日至2022年12月20日止。租赁期限起始日期以甲方（乐庭公司）向乙方（东大公司）实际交付房屋之日为准，租赁费用以实际承租日为准。第三条第1款约定，乙方一次性交清第一年年租金及履约保证金之日后，甲方通知乙方租赁物交付具体时间，甲方将租赁物按现状交付乙方使用……。上诉人自认在案涉五间房屋中，三间教室的面积分别大约为30平方米、70平方米和100平方米，两间办公室的面积分别大约为20平方米和50平方米。2018年1月26日，上诉人曾购买价值为8188.5元家具。2018年10月16日，因顶楼漏水，案涉五间房屋中的50平方米办公室的地板、墙壁等被水淹泡。在二审期间，经本院到案涉租赁房屋现场查看，五间房屋现均由案外人实际占有使用。本院确认上述事实有房屋租赁合同、庭审笔录、询问笔录、视频资料、发票等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人在法定条件下享有合同解除权，该法定条件包括但不限于对方当事人存在“违约行为致使不能实现合同目的”等。本案中，上诉人与被上诉人签订案涉租赁合同以及补充协议之合同目的在于实际占有案涉五间房屋用于经营使用。然而，在双方签订案涉房屋租赁合同且上诉人已支付了押金及第一年租金后，被上诉人却未依约在收到前述款项后通知并实际交付案涉五间房屋。双方于2018年9月1日签订的补充协议亦对此确认，并载明“房屋签署日期教室及办公室未腾出办公室2间及教室2间，交房日期为3月底1间4月底1间”，可见被上诉人在2018年3月和4月才各实际交付一间房屋，而且在该补充协议中亦载明因被上诉人与物业纠纷导致停电三次10天、教室玻璃受损导致办公环境受损、办公室房顶塌陷水泥板掉落等。该补充协议签订后的10月16日，因顶楼漏水，一间办公室发生水淹影响使用。由上可知，被上诉人交付的租赁房屋无法实现上诉人在租期内正常经营使用的合同目的，上诉人依法有权行使合同解除权，且已通过提起诉讼方式通知被上诉人，被上诉人在公告期满后未应诉，亦未对解除合同提出异议。况且，在本案审理期间，经本院到现场实际查看，案涉五间房屋均已返还且由案外人实际占有使用，即案涉房屋租赁合同在事实上已无继续履行的可能性。因此，一审判决未支持上诉人诉请解除案涉租赁合同且返还押金5万元，反要求上诉人继续履行合同，有失妥当，本院予以纠正。关于上诉人东大学校一审诉请被上诉人乐庭公司返还逾期交付房屋的租金22,500元（7500元×3个月，即2018年1月至3月）一节，本院认为，首先，依据已查明的事实，案涉房屋租赁合同约定的租赁标的物为五间房屋，三间教室和两间办公室，该租金标准（年租金9万元，月租金7500元）系五间房屋的租金标准。且合同中未约定每间教室及每间办公室的各自租金标准，亦未约定每间教室及每间办公室的具体位置以及各自面积，更未见以房屋面积作为折算租金标准的明文约定。此外，从上诉人在二审中自认五间房屋面积来看，五间房屋面积不一且差异较大。故人民法院无权亦无法推定每间教室或每间办公室的各自租金标准；其次，虽然案涉补充协议中载明“房屋签署日期教室及办公室未腾出办公室2间及教室2间，交房日期为3月底1间4月底1间”，但是仅从该条约定无法直接看出除“房屋签署日期未腾出”的两间办公室和教室外，已交付的教室是哪一间以及在“房屋签署日期”之后何时实际交付给上诉人的。从上诉人在二审时自认在2018年2月份交付了一间房屋（教室）来看，在2018年1月至3月期间，被上诉人并非五间房屋全部没有交付，而是交付了其中一间。鉴于以上两点，上诉人诉请以五间房屋的月租金7500元为标准计算逾期交付房屋租金损失，无事实和法律依据。因此，一审判决支持上诉人的此项诉请，有失妥当，应予以纠正。同理，在案涉补充协议中只是约定“办公室房顶塌陷水泥板掉落安全责任事故日期8月16日至今(2018年9月1日)”，并非五间房屋均有安全事故，亦未约定哪一间或两间办公室有安全事故，故一审判决以五间房屋月租金标准7500元计算其中的办公室不能使用的租金损失，无事实和法律依据，亦有不妥，本院一并予以纠正。关于上诉人东大学校一审诉请被上诉人乐庭公司给付将教室再次出租欠缴费7500元一节，本院认为，虽然被上诉人无正当理由未参加诉讼，但不能免除人民法院应在查明事实基础上依法裁判的职责。本案中，上诉人一审称“被告重复往外租，租金收益15,000元，原、被告各一半”。然而，从案涉补充协议对此约定内容“小教室另行出租教师证培训费用7500元”本身，无法直接解读成被上诉人将出租给上诉人的一间小教室另行对外出租且同意将收益15,000元与上诉人均分。在合同未作出明确约定的情况下，仅以上诉人单方陈述而作此认定，有失妥当，一审判决如是处理，本院依法予以纠正。关于上诉人东大学校上诉请求被上诉人赔偿租金损失9000元、装修材料损失8188元以及被上诉人法定代表人共同返还押金及前述损失等一节，本院认为，结合上诉人在二审期间的陈述可见，此处租金损失和装修材料损失均系指2018年10月16日楼顶未做防水、水箱漏水导致无法使用房屋的租金损失以及产生地板、家具的装修材料损失。对比上诉人在一审庭审时陈述，即一审第四项诉请赔偿交付房屋不合格的租金损失7500元,系以2018年8月份、9月份照片作为证据；一审第五项诉请赔偿房屋漏雨导致房租损失22,500元及物品损失6800元，系以在2018年6月至10月漏雨不能经营办公为依据。可见，上诉人此两项上诉请求所依据的事实理由与一审第四项、第五项诉请所依据的事实理由不同，实属于在二审期间新增加的诉请，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，其可另行起诉。同理，上诉人上诉请求被上诉人法定代表人共同承担返还押金的义务，亦属于二审新增加诉请。故本院对上诉人前述各上诉请求，依法均不予处理。综上所述，东大学校的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初542号民事判第三项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初542号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；三、解除大连市东大人才企业管理职业培训学校与大连乐庭酒店管理服务有限公司于2017年12月22日签订的房屋租赁合同；四、大连乐庭酒店管理服务有限公司于本判决生效后十日内返还大连市东大人才企业管理职业培训学校房屋押金5万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回大连市东大人才企业管理职业培训学校的其他诉讼请求。一审案件受理费2636元，公告费600元，由大连市东大人才企业管理职业培训学校负担1508元，由大连乐庭酒店管理服务有限公司负担1728元；二审案件受理费1870元，由大连市东大人才企业管理职业培训学校负担742元，由大连乐庭酒店管理服务有限公司负担1128元。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  陈 伟二〇二〇年四月二日书记员  王丽秋