广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9812号原告:戴骏明，男，1977年10月9日出生，汉族，现住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：谭丽明，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄毅华，广东广信君达律师事务所律师。被告：戴清风，男，1989年5月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。第三人：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，住所地广州市荔湾区花地大道中89号。负责人：车铭，职务：行长。第三人农商行荔湾支行委托诉讼代理人：温钦锡，男，该公司职员。第三人农商行荔湾支行委托诉讼代理人：杨仕波，男，该公司职员。第三人：林丽宫，女，汉族，1988年8月5日出生，住福建省莆田市秀屿区。原告戴骏明诉被告戴清风、第三人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称：农商行荔湾支行）、林丽宫合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭丽明、第三人的委托诉讼代理人杨仕波、温钦锡到庭参加诉讼。被告戴清风、第三人林丽宫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴骏明向本院提出诉讼请求：一、原告向第三人清偿涉案房屋的全部贷款本息后，即日被告戴清风、第三人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行协助原告涂销广州市荔湾区文昌北路270号2503房屋抵押登记手续，相关费用由被告戴清风自行负担；二、被告戴清风在涉案房屋涂销抵押登记手续后即日协助原告到房管部门办理广州市荔湾区文昌北路270号2503房屋产权过户登记到原告名下的手续，相关费用由被告戴清风负担；三、本案受理费由被告戴清风负担。事实和理由：原告与被告为亲戚关系。原告与被告戴清风之间于2013年4月28日签订了《协议书》，双方共同确认：原告以被告戴清风的名义购买广州市荔湾区文昌北路270号2503房屋，并以于被告戴清风的名义与开发商广东元邦房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》，以及与广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行签订《楼宇按揭合同》，双方均确认房屋的全部购房款，税费、装修款、物业管理费由原告支付。银行按揭款则由原告实际偿还，由原告通过被告戴清风的农商银行帐户02×××91进行供楼，房屋由原告出资装修入住等等。事实上，双方均按《协议书》的约定一直履行。原告支付了首期房款，每月偿还涉案房屋的银行按揭贷款。目前由原告的帐户进行供楼。涉讼房屋交易过程中的合同、收据以及户名为被告戴清风的用于按揭还款的农商银行存折、借记卡、《房地产权证》（登记时间为2014年4月29日）、收楼通知书等一系列的原件均由原告持有。涉讼房屋从收楼至今一直由原告使用，实际处于原告的控制和管理之下，多年来的水电费、物业管理费均是由原告支付。被告戴清风仅为名义的登记人，应配合原告办理涉案房屋的过户手续。林丽宫与戴清风结婚时间是2017年8月25日，签订协议时林丽宫只是以女朋友的身份作为见证人在协议书上签名，并非履约主体，而且对房屋没有任何实体权利。此外，原告同意即日起三日内立即偿还涉案房屋剩余的贷款本息，被告及第三人应配合原告办理涂销抵押登记手续。特提起本案起诉。第三人农商行荔湾支行述称：原告结清贷款本息后才可配合办理涂销抵押登记手续。本案判决前，原告要保证正常供楼。戴清风与我行的贷款关系是合理合法的，事实清楚，该笔贷款已经办理抵押登记手续，我方享有优先受偿权。被告戴清风、第三人林丽宫向本院邮寄了书面意见及两人的《结婚证》（复印件），内容如下：林丽宫与戴清风是夫妻关系，与戴骏明是亲戚关系。林丽宫对于戴清风代持名购房（广州市荔湾区文昌北路270号2503房）的情况是知悉的，没有意见。双方于2013年4月28日签订的《协议书》是我们真实意思表示，因此林丽宫对于法院在本案中追加林丽宫为当事人没有意见，林丽宫在案中也无需承担责任。林丽宫与戴清风对原告的起诉均没有意见，同意原告的全部诉讼请求，因两人均在福建，我们只能向法院提交书面意见，不再到广州参加庭审。《结婚证》载明：林丽宫与戴清风于2017年8月25日登记结婚，结婚证字号为J350305-2017-005883。原告及农商行荔湾支行对《结婚证》均无异议。本院经审理认定事实如下：2012年5月12日，戴清风、戴志华与案外人广东元邦房地产开发有限公司（甲方，卖方）共同签署《元邦明月星辉楼认购书补充协议》，约定：戴志华、戴清风认购荔湾区文昌北路无邦明月星辉楼A号楼2502+03室；2502房125.8288平方米，房款3247425元，买受人戴志华，签约定金50000元于签署认购书时付清，首期楼款977425元，扣除定金后实付927425元，须于2012年5月19日签订《合同》前付清；2503房59.1338平方米，房款1526141元，买受人戴清风，按商业按揭付款方式支付房价款，签约定金50000元于签署认购书时付清，首期楼款466141元，扣除定金后实付416141元，须于2012年5月19日签订《合同》前付清；二期楼款1060000元须于2012年5月19日前按照认购书第五条的约定向出卖人指定的银行申请办理等等。2012年6月25日，原告戴骏明通过其在中国工商银行的账号向广东元邦房地产开发有限公司转账1333566元。2012年8月7日，戴清风（乙方，买方）与广东元邦房地产开发有限公司（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》（编号：201208122987），约定乙方向甲方购买文昌北路270号（自编A栋）2503房，建筑面积57.35平方米，套内建筑面积41.99平方米；该商品房以套出售，以套内建筑面积计算房价，每平方米36345.34元，总金额1526141元；自本预售合同网上签订之日，乙方支付全部房款的30.54%，金额466141元，除首期款外，剩余房款1060000元于2012年8月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行；等等。2012年8月24日，戴清风（甲方、借款人、抵押人）与第三人农商行荔湾支行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《楼宇按揭合同》（编号：0407004201200179），甲方按揭房产为与发展商签订的编号为201208122987的商品房买卖合同项下确定的房产，地址为荔湾区文昌北路270号（自编A栋）2503房，成交价格为1526141元；乙方向甲方提供贷款金额106万元，本合同项下贷款期限为自乙方实际发放本合同项下贷款之日起计15年，具体以借据为准；甲方自愿以按揭房产向乙方提供抵押担保，作为本合同项下贷款的担保，甲方按期或提前还清全部借款本息及其他应付款项后，抵押关系终止，乙方将抵押房产的有关权证交还甲方，并出具书面证明交甲方向房地产管理部门办理抵押登记涂销手续；甲方若有足够的款项来源，在还清所有拖欠款项的条件下需提前还款的，应提前一个月向乙方提出书面申请，经乙方同意后可提前偿还全部或部分剩余本金，甲方必须到乙方处办理提前还款手续；甲方授权乙方将本合同项下全部贷款一次性划入如下广东元邦房地产开发有限公司的指定账户；还款方式为等额法，按月等额归还借款本息，供款总期数为180期，还款专用活期账户户名为戴清风，账号为02×××91；等等。同日，农商行荔湾支行向戴清风出具《借款借据》（编号：0407004201200179001），载明：借款金额为人民币106万元，还款方式为按月等额法，借款日是2012年9月5日，到期日是2027年9月5日。2012年8月23日，广东元邦房地产开发有限公司向戴清风出具了案涉房屋购房首期款466141元的发票，向戴志华出具了广州市荔湾区文昌北路270号2502房购房首期款发票977425元。2012年9月13日，广东元邦房地产开发有限公司通知戴清风收楼。案涉2503房于2014年4月29日登记至戴清风名下，同日，以14登记06306484办理抵押登记，权利人为农商行荔湾支行。2012年9月24日，广东元邦房地产开发有限公司向戴清风出具了案涉房屋购房款1060000元的发票。2013年4月28日，戴骏明（甲方）与戴清风、林丽宫（乙方）签订《协议书》，约定：甲、乙双方共同确认，甲方以乙方戴清风名义向广东元邦房地产开发有限公司预购位于广州市荔湾区文昌北路270号明月星辉楼A幢2503室房屋，并于2012年8月7日以乙方戴清风名义签订编号为201208122987的《广州市商品房买卖合同》及编号为0107004201200179的《楼宇按揭合同》。甲、乙双方共同确认，前述房屋的全部购房款、税费、装修款、物业管理款等一切款项均由甲方支付，银行按揭贷款均由甲方实际偿还（甲方通过乙方的广州农商银行存折账号为02×××91还款），乙方没有实际任何出资；前述房地产产权属于甲方所有，乙方对该房地产不享有任何权益。甲、乙双方共同确认，该房屋由甲方出资装修后入住，因该房屋产生的一切责任由甲方承担，与乙方无关。在该房屋可以过户交易时，乙方应当根据甲方的要求及时协助甲方办理过户交易手续，所产生的税费由甲方承担；等等。2018年10月，广东元邦物业管理有限公司明月星辉物业服务中心出具《证明》，载明：我司是荔湾区文昌北路270号明月星辉楼的物业管理公司，现证明明月星辉楼A栋2503房屋自收楼以来，一直由戴骏明先生在居住使用，该房屋的物业管理费等相关费用也是由戴骏明先生缴交。2020年3月16日，广州市荔湾区不动产登记中心向本院出具《购房资格证明》，载明：经核查，截至2020年3月16日止，戴骏明具备本市住房限购区域内购买广州市荔湾区文昌北路270号2503房的资格。另查，原告戴骏明于2018年11月19日向本院申请诉前财产保全，请求对戴清风名下的案涉2503房价值1526141元的产权份额进行查封，并提供担保。本院于2018年11月21日作出（2018）粤0103财保125号民事裁定书，裁定：查封戴清风名下的广州市荔湾区文昌北路270号2503房价值1526141元的产权份额。2018年11月27日，本院以（2018）粤0103执保974号、（2018）粤0103财保125号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉2503房70%产权份额，查封期限为2018年11月17日至2021年11月26日。原告因此向本院预缴了保全费5000元。原告为证明案涉房屋的按揭款均由其每月通过戴清风的02×××91农商银行账号偿还以及2018年10月原告已在银行办理了相关的变更供楼人名义的手续，改由原告直接向农商行荔湾支行还款等事实向本院提交了戴清风的农商银行偿还供楼贷款的存折（02×××91）、借记卡、民生银行流水明细、农商银行流水明细以及戴骏明的银行流水明细。农商行荔湾支行对这些证据的真实性均无异议。庭审中，原告表示案涉房屋过户产生的相关费用由原告负担；农商行荔湾支行陈述案涉房屋目前还款正常，截止至2020年2月20日，只剩余本金余额628707.87元未还款。2020年4月1日，本院通过线上庭审的方式对戴清风、林丽宫进行问话，戴清风、林丽宫表示对原告的诉请无意见，《协议书》是其真实意思表示。本院认为：原告戴骏明与被告戴清风、林丽宫签订的《协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。双方在该《协议书》中已明确戴骏明系以戴清风的名义向广东元邦房地产开发有限公司购买广州市荔湾区文昌北路270号明月星辉楼A幢2503室房屋，全部购房款、税费、装修款、物业管理款等一切款项均由戴骏明支付，银行按揭贷款均由戴骏明实际偿还，戴清风没有实际任何出资；房地产产权属于戴骏明所有，戴清风对该房地产不享有任何权益等事项，结合戴骏明对案涉房屋的使用情况，本院对戴骏明与戴清风之间借名买房关系予以认定，戴清风应按约履行义务。原告现具备在本市的购房资格，同意在三日内偿还案涉房屋剩余的贷款本息以涂销案涉房屋的抵押登记手续并愿意承担过户手续所产生的费用。农商行荔湾支行亦表示同意在结清贷款本息后配合办理涂销抵押登记手续。案涉房屋现不存在变更产权登记至原告名下的障碍，故本院对于原告要求戴清风、农商行荔湾支行在原告还清案涉房屋剩余贷款本息后协助涂销案涉房屋抵押登记手续，并将案涉房屋产权过户至原告名下的诉讼请求，依法予以支持。至于涂销抵押登记手续的费用以及转移产权登记所产生的费用，因《协议书》约定过户交易手续所产生的税费由戴骏明承担，戴骏明在庭审中亦表示愿意承担该笔费用，故过户登记所产生的税费应由戴骏明承担。由于双方未约定涂销抵押登记手续的费用，但根据《协议书》的约定，戴清风在房屋可以过户交易时，应根据戴骏明的要求及时协助其办理过户交易手续；现戴清风并未履行这一约定，故本院认为涂销抵押登记所产生的费用应由戴清风负担。被告戴清风、第三人林丽宫经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，原告戴骏明向第三人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行清偿《楼宇按揭合同》（编号：0407004201200179）项下的贷款。二、第三人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行、被告戴清风应于原告戴骏明履行本判决第一项判决义务之日起三日内协助原告戴骏明办理广州市荔湾区文昌北路270号2503房的涂销抵押登记手续；所需费用由被告戴清风负担。三、被告戴清风应于本判决第二项判决义务履行之日起三日内协助原告戴骏明办理广州市荔湾区文昌北路270号2503房产权变更登记至原告戴骏明名下的手续；所需费用由原告戴骏明负担。四、驳回原告戴骏明其它诉讼请求。本案受理费100元、（2018）粤0103财保125号案的保全费5000元，均由被告戴清风负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邱思陵人民陪审员  李文姬人民陪审员  李玉玲二〇二〇年四月六日书 记 员  李 婷胡晓琴