河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终917号上诉人（原审原告）：李惠，女，1978年12月4日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）：刘钢，男，1960年7月31日出生，满族，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）：李征，女，1936年12月10日出生，满族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘钢，男，1960年7月31日出生，住河南省洛阳市西工区临涧路24号院9号楼3门302号。上诉人李惠与被上诉人刘钢、李征房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李惠，被上诉人刘钢（李征的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李惠上诉请求：1.撤销一审判决并改判刘钢、李征连带向李惠支付所经营饭店的拆迁补偿款75万元；2.一、二审诉讼费由刘钢、李征负担。事实与理由：根据李惠在一审开庭中提交的相应的租赁合同、装修合同、支出装修款等证据，足以证明李惠在履行合同过程中投资并对租赁场所进行了装修。根据一审法院已经查明的事实可知李惠主张的装修财产的补偿己赔付给了刘钢、李征。只是在协议中并未明确注明装饰装修的数额，而是全部折合成置换面积了。案涉租赁合同并非双方协商解除，也并非合同到期终止，所以在未到期情况下，由于政府部门拆迁而应当补偿的装修，且也实际补偿的装修，根据“谁投资谁收益”的原则也应当赔偿给李惠，但刘钢、李征却无故占为己有。对于李惠的装修装饰应当补偿的损失数额，在一审时李惠提交了装修合同，其中也有装修项目等，人民法院应当依装修价值予以认定和判决，也可以参照拆迁补偿标准中的项目予以计算后认定和判决。刘钢、李征辩称，李惠的上诉主张没有任何事实和法律依据，一审法院认定事实清楚、依据充分，判决合理合法，请求驳回上诉，维持原判。李惠与刘钢母亲签订房屋租赁协议，刘钢不知道也不在场但就协议而言，也只是房屋租赁关系，租赁人仅仅是使用房屋而己。对于房屋的经营，装修，收益与出租人更无任何关系。且刘钢母亲出租的房屋本就是经过了全部装修，带装修出租的正在使用中的饭店。由于出租的饭店房屋是经过了整体的精装修，所以在租房协议第五条中明确约定“在乙方经营期间，未经甲方允许乙方不得擅自改变、减少房屋结构和其他设施；合同终止后未经甲方同意，乙方不能私自拆除装修物，甲方不再对乙方装修所添置的物品以及装修物给予任何补偿。”所以若乙方变更了房屋结构和其他设施，拆除了甲方装修或要求甲方装修补偿都是违约行为。2012年2月，李惠主动要求终止租房协议，此时饭店己经营2年多。理由是“饭店生意不好，做不下去了”。经刘钢母亲同意后，李惠自行撤走了全部属于其自己的物品、设备。向物业结清了水、电费后，并且双方共同清点了物品交接，交还了房屋。自此协议解除，租赁人与房屋再无任何关系。2012年距今八年时间了，李惠既没有再交房租,也没有续签合同，这足以说明合同己终止。依据以上协议约定，李惠即使不承认其主动解除协议，也已事实违约而造成租房协议终止。李惠称由于政府拆迁使其无法经营该说法显然与刘钢无关。而该楼栋区域拆迁活动及行为，均在李惠租房协议终止之后。李惠称因政府拆迁使其无法经营也不是事实，李惠没有如实向法庭陈述情况。政府拆迁时，租房协议早已终止。本次诉讼既然是房屋租赁合同纠纷，就应以合同约定条款作为依据，而细读李惠在一审、二审的诉状中也没有指出答辩人有任何违反合同协议条款的事项和事实。协议终止己八年之久，早己超过了诉讼时效期。一审中，李惠主张的是装修装饰款而在上诉中却又主张的是拆迁补偿款。拆迁补偿应向拆迁人主张，与租房合同无关。刘钢肯定与拆迁行为无关，该主张对象错误。最后说明，政府与刘钢签订的赔偿协议，虽写有装修补偿折合成置换面积，实际上是政府什么都没再给。他们没有对装修等做过评估，也没有折算方式，更没有价格，本就是一个格式条款，其含义就是除协议上的这些房屋，其它什么都不赔。并不存在李惠所说将她的装修补偿款赔给了刘钢。李惠向一审法院起诉请求：1.依法判令刘钢、李征连带向李惠支付所经营饭店的装修装饰款75万元；2.本案诉讼费用由刘钢、李征共同承担。一审法院认定事实：2009年11月5日，李惠（乙方）与李征（甲方）签订《协议》一份，主要内容为：甲方向乙方提供，位于洛阳市××西区××路商业街“古风雅韵”茶社两层门面房，供乙方经营。乙方租用房屋经营期限为五年，自2009年12月8日至2014年12月8日，乙方向甲方支付年租金：第一年180000元、第二年180000元、第三年200000元、第四年220000元、第五年240000元。在乙方经营期间，未经甲方允许，乙方不得擅自改变、减少房屋结构和其他设施；合同终止后，未经甲方同意，乙方不能私自拆除装修物，甲方不再对乙方装修所添置的物品以及装修物给予任何补偿。如乙方未按本协议之规定履行，甲方将有权收回本协议第一条中的房屋；双方如有一方违反以上约定，违反方支付违约金额为租赁房屋总金额的20%等。2009年11月13日，李惠（乙方）与李征（甲方）签订《协议》一份，主要内容为：甲方向乙方提供，位于洛阳市××西区××路商业街“古风雅韵”茶社两层门面房隔壁一百六十平方米门面房，供乙方经营。乙方租用房屋经营期限为五年，自2009年11月12日至2014年11月12日，乙方向甲方支付年租金：第一年30000元、第二年30000元、第三年35000元、第四年38000元、第五年40000元。在乙方经营期间，未经甲方允许，乙方不得擅自改变、减少房屋结构和其他设施；合同终止后，未经甲方同意，乙方不能私自拆除装修物，甲方不再对乙方装修所添置的物品以及装修物给予任何补偿。如乙方未按本协议之规定履行，甲方将有权收回本协议第一条中的房屋；双方如有一方违反以上约定，违反方支付违约金额为租赁房屋总金额的20%等。本案审理过程中，刘钢认可其将涉案房屋中属于其所有的部分交由李征管理、使用，刘钢对于李征将涉案房屋出租的事情知情且未提出异议。另查明，2016年4月7日，按照洛建（2010）165号《关于城市国有土地上房屋拆迁补偿安置问题的通知》的精神和《洛阳市涧西区兴隆寨城中村改造珠江路商业房征收补偿安置方案》，刘钢（乙方）与案外人洛阳市涧西区人民政府（丙方）、洛阳市涧西区人民政府珠江路办事处（甲方）签订《洛阳市涧西区兴隆寨整体改造项目商业房征收补偿安置协议》，主要内容为：兴隆寨整存改造项目建设需要征收乙方位于兴隆新村珠江路南段共三层国有土地上的商业房，安置实行货币补偿和产权调换两种方式，经协商，乙方选择产权调换方式；本协议甲乙丙三方采取协商方式，乙方选择产权调换方式置换安置商业房，政策规定的停业补助、搬迁补助、附属设施及装饰装修补偿、搬迁奖励等费用均折合成置换面积，甲、丙方不再赔付乙方其他费用。乙方须于2016年4月10日前自行搬迁完毕，并将腾空后的被征收房屋移交甲方验收签订《房屋验收交接单》等。一审院认为，当事人应当依法维护自身合法权益。本案中，虽然涉案租赁协议系李惠与李征签订，但是根据庭审查明的事实，可以得出李征是在得到刘钢同意的情况下管理、使用刘钢所有的房屋，在刘钢已经实际认可相关租赁行为的情况下，应当认定李惠系与刘钢就涉案的刘钢所有的房屋形成了房屋租赁合同关系。诉讼过程中，李惠称其不能依照涉案租赁协议继续使用房屋的原因为政府的拆迁行为，政府的拆迁行为显然与刘钢、李征无关，结合李惠承租的房屋并非全部属于刘钢所有的情况，现李惠要求刘钢、李征赔偿其装修装饰款等诉讼请求，缺乏事实依据及法律依据，一审法院依法不予支持。李征经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回李惠的诉讼请求。案件受理费5650元，由李惠负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，刘钢将其所有的房屋交于其母亲李征管理使用，李征将房屋租赁给李惠，刘钢对此知情且未提出异议，因此一审法院认定刘钢与李惠之间形成租赁合同关系并无不当，本院予以确认。李惠上诉称，其在使用房屋时进行了装修，在涉案房屋被拆迁时，刘钢获得了相应的装修补偿，因此，刘钢、李征应当补偿其装修费用75万元。本院认为，涉案租赁合同约定，李惠在经营期间未经出租人同意，不得私自改变、减少房屋结构和其他设施。合同终止后，未经出租人同意，李惠不能私自拆除装修物，出租人不再对李惠装修所添置的物品及装修给予任何补偿。李惠一方面未提供证据证明其装修时经过刘钢的同意，另一方面，李惠在2012年后未支付租金，双方的租赁合同终止。根据上述约定，出租人刘钢不再给予补偿，因此，李惠上述请求刘钢、李征支付其装修补偿无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由李惠负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年四月十日书记员  李圆圆