山东省蓬莱市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0684执异11号异议人烟台和怡家具有限公司（利害关系人）。住所地烟台市北大街58号。法定代表人陈捷，任经理。委托代理人于建青，山东通世律师事务所律师。申请执行人山东蓬莱农村商业银行股份有限公司（原名蓬莱市农村信用合作联社）。住址蓬莱市南关路160号。法定代表人孙明省，任理事长。被执行人蓬莱永明物资储运有限公司。住所地蓬莱市港南路。法定代表人姜作军，任董事长。被执行人蔡忠良，男，1966年10月16日出生，汉族，住蓬莱市。本院在执行山东蓬莱农村商业银行股份有限公司申请执行被执行人蓬莱永明物资储运有限公司、蔡忠良借款合同纠纷一案中，异议人烟台和怡家具有限公司对本院拍卖被执行人所有的位于蓬莱市海市路136号房地产及蓬莱市南王街道长江路北的房地产提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人称，蓬莱市人民法院2018年9月25日发布淘宝网络司法拍卖平台对蓬莱永明物资储运有限公司所有的位于蓬莱市海市路136号房地产及蓬莱市南王街道长江路北房地产进行拍卖不合法，请求撤销，理由如下：一、拍卖资产的评估报告是2017年8月30日，报告中明确载明有效期为一年，法院在2018年9月27日拍卖应当重新评估。二、异议人是资产的合法承租人，拍卖时享有优先购买权，法院应当通知异议人，以便异议人行使优先购买权，但法院没有通知异议人，异议人无法行使权利。异议人系原烟台市重庆德庄火锅餐饮有限公司（以下简称德庄公司）变更而来，因蓬莱永明物资储运有限公司（以下简称永明公司）欠德庄公司借款未还，2012年3月20日在蓬莱法院达成调解协议，永明公司用自有房产、厂房及场地租赁给德庄公司使用10年，用租金抵顶所欠款项2700000元。用以抵顶欠款所租用的房产两处，一处为坐落在蓬莱市南××街道大院村的全部房产，其中有车间两栋4000平方米，科研办公楼两栋2968平方米，院内土地使用面积20362平方米；另一处为坐落在蓬莱市登州工业园海市路136号的房产，其中办公楼临街部分共1410平方米，院内车间部分面积1100平方米，院内土地使用面积14658平方米。租赁使用时间自2012年3月21日起至2022年3月20日止[详见(2012)蓬登民初字第231号民事调解书]。综上，异议人是上述资产的合法承租人，依法享有优先购买权，在拍卖之前法院应当通知异议人行使优先购买权，在异议人不知情的情况下进行拍卖，不符合法律规定，应当撤销拍卖。本院查明，山东蓬莱农村商业银行股份有限公司与蓬莱永明物资储运有限公司、蔡忠良借款合同纠纷一案，烟台市中级人民法院于2013年5月2日作出（2012）烟商初字第113、114号判决，其中（2012）烟商初字第113号判决判令：一、被告蓬莱永明物资储运有限公司于本判决生效后十日内偿付原告蓬莱市农村信用合作联社借款本金760万元及利息235542.87元（计至2012年6月6日）；同时自2012年6月7日起至判决生效之日止，仍按借款合同约定的利率计息。二、原告蓬莱市农村信用合作联社对被告蓬莱永明物资储运有限公司抵押的蓬莱市国土资源局核发的蓬他项（2011）第292号国有土地使用权证书载明的国有土地使用权、蓬莱市房地产管理处核发的蓬房他证登字第××号房屋他项权证书载明的房屋享有优先受偿权（国有土地使用权面积及房屋面积以他项权证记载为准）。三、被告蔡忠良对被告蓬莱永明物资储运有限公司上述给付义务在其抵押物不能清偿的债务范围内承担连带清偿责任。（2012）烟商初字第114号判决判令：一、被告蓬莱永明物资储运有限公司于本判决生效后十日内偿付原告蓬莱市农村信用合作联社借款本金885万元及利息274281.11元（计至2012年6月6日）；同时自2012年6月7日起至判决生效之日止。仍按借款合同约定的利率计息。二、原告蓬莱市农村信用合作联社对被告蓬莱市永明物资储运有限公司抵押的蓬莱市国土资源局核发的蓬他项（2011）第293号国有土地使用权证书载明的国有土地使用权、蓬莱市房地产管理处核发的蓬房建南字第××号在建工程他项权利证书载明的在建房产享有优先受偿权（国有土地使用权面积及在建房产面积以他项权证记载为准）。三、被告蔡忠良对被告蓬莱永明物资储运有限公司上述给付义务在其抵押物不能清偿的范围内承担连带清偿责任。两份判决生效后，二被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向烟台市中级人民法院申请执行。烟台市中级人民法院立案后将上述两起案件指定我院执行。执行中，本院于2017年5月22日作出（2014）蓬执字第821-5号执行裁定书，拍卖被执行人蓬莱永明物资储运有限公司所有的位于蓬莱市登州工业园136号蓬房权证公字第××号权证下的房产（面积6554.67平方米）和蓬国用2003第0304号权证下的土地使用权（面积14658平方米）及地上附属物以清偿债务。同日本院作出（2014）蓬执字第453-2号执行裁定书，拍卖被执行人蓬莱永明物资储运有限公司所有的位于蓬莱市××办事处××北房产（建筑许可证编号2007-17，面积6968平方米）和蓬国用2006第0235号土地使用权（面积20362平方米）及地上附属物以清偿债务。之后，本院委托烟台光大房地产评估事务所有限公司对上述房地产进行了评估，该公司于2017年8月30日向本院出具了评估报告。2018年8月23日,本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对被执行人所有的上述两处房地产进行公开拍卖，最终，被执行人所有的位于蓬莱市登州工业园136号蓬房权证公字第××号权证下的房产（面积6554.67平方米）和蓬国用2003第0304号权证下的土地使用权（面积14658平方米）及地上附属物以15835000元价格拍卖成交，而位于蓬莱市××办事处××北房产（建筑许可证编号2007-17，面积6968平方米）和蓬国用2006第0235号土地使用权（面积20362平方米）及地上附属物无人竞买流拍。之后，异议人向本院提出上述异议，异议人为支持自己的主张，提交了本院（2012）蓬登民初字第231号民事调解书复印件，该调解书规定：一、被告蓬莱永明物资储运有限公司欠原告烟台市重庆德庄火锅餐饮有限公司借款2700000元，因被告方无款给付，用自有房产、厂房及场地租赁给原告方使用10年，用租金抵顶所欠款项人民币2700000元。二、被告用以抵顶欠款所租赁的房产两处，一处为坐落在蓬莱市南××街道大院村的全部房产，其中有车间两栋4000平方米，科研办公楼两栋共2968平方米，院内土地使用面积20362平方米；另一处为坐落在蓬莱市登州工业园海市路136号的房产，其中办公楼临街部分共1410平方米，院内车间部分面积1100平方米，院内土地使用面积14658平方米。三、租赁使用时间自2012年3月21日起至2022年3月20日止，共10年。四、租赁期间房屋、厂房及场地的维修所产生的费用由被告负担。异议审查期间，经与异议人交流、释法，异议人放弃主张优先购买权，主张无论房屋产权如何变动，异议人的租赁权是经法院调解确认的，应当予以保护。本院认为，烟台光大房地产评估事务所有限公司针对被执行人所有的房地产进行了评估，并于2017年8月30日向本院出具了评估报告，本院于2018年8月23日在淘宝网司法拍卖网络平台上对被执行人所有的上述房地产进行公开拍卖，并没有超出一年的期限，异议人提出要求重新评估的请求，于法无据，不予支持；异议人与被执行人之间的财产租赁合同已经由本院（2012）蓬登民初字第231号民事调解书予以确认，本案在拍卖过程中依法保证异议人在调解书确认的租赁范围和租赁期限内的使用权，在异议审查期间本院向异议人进行了法律释明，优先购买权与租赁使用权属于选择性权利，且异议人的租赁使用权已由生效法律文书予以确认，异议人明确表示选择租赁使用权，放弃优先购买权，本院予以照准；被执行人虽与申请执行人在签订借款合同时，已将其所有的两处房地产抵押给申请执行人，但在抵押权人尚未实现抵押权时，被执行人将其抵押的两处房地产租赁给异议人，并经过法院调解确认，故异议人的租赁期限应履行至本院（2012）蓬登民初字第231号民事调解书规定的租赁期限届满；被执行人在将其所有的两处房地产抵押给申请执行人期间又与异议人签订了补充协议，将调解书规定的期限延长了10年，侵犯了抵押权人的合法权益，本院对其主张不予支持；综上，异议人以评估报告过期为由，请求重新评估，以侵犯其优先购买权为由请求撤销拍卖的异议理由，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一款的规定，裁定如下：驳回异议人（利害关系人）烟台和怡家具有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向烟台市中级人民法院申请复议。审 判 长  马荣宗代理审判员  于文祥代理审判员  王永光二〇二〇年四月二十八日书 记 员  韩 奇