浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初9041号原告：董文堂，男，1976年1月30日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告：钱满女，女，1975年9月3日出生，汉族，住浙江省苍南县上列两原告共同委托诉讼代理人：李基阳、林建岳，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被告：苍南方泰置业有限公司，统一社会信用代码91330327052800325M，住所地：浙江省龙港市龙金大道金田集团办公楼408室。法定代表人：章加楼。委托诉讼代理人：陈焕付，浙江瓯鼎律师事务所律师。原告董文堂、钱满女与被告苍南方泰置业有限公司（以下简称方泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告董文堂、钱满女的共同委托诉讼代理人李基阳，被告方泰公司的委托诉讼代理人陈焕付到庭参加诉讼。审理过程中，原告申请对坐落于浙江省龙港市咸园村西六街“方泰嘉园”小区地下室普通车位市场价值进行评估，并要求以系列案之一即（2019）浙0327民初7051号案件中“方泰嘉园”小区地下室普通车位市场价值的评估结果作为依据。本案审理期间，受新型冠状××疫情影响，本院依法于2020年1月23日中止诉讼，于2020年2月19日恢复诉讼。本案现已审理终结。原告董文堂、钱满女向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告逾期交房违约金6416.1元（以已付购房款1125632.16元为基数，自2018年9月30日起按每日万分之一计算至2018年11月26日止）；2.判令被告于判决生效之日起十日内向原告交付价值15万元的大众品牌小型轿车一辆，逾期不履行的，折价赔偿15万元；3.判令被告于判决生效之日起十日内向原告交付符合《车库建筑设计规范》（ＪＧＪ100-2015）并经验收合格的地下室普通车位一个（非人防区域车位），逾期不履行的，折价赔偿暂计8万元（参考司法评估价）；4.本案受理费、保全费由被告承担。审理过程中，原告明确第2项诉讼请求为：判令被告于判决生效之日起十日内向原告交付上汽大众途岳2019款280ＴＳＩ两驱风尚版国ＶＩ汽车一辆，超过15万元部分由原告承担，逾期不履行的折价赔偿15万元；同时将第3项诉讼请求中关于逾期未交付车位的折价赔偿款变更为67906元。事实和理由：被告方泰公司为推介“方泰嘉园”楼盘销售，向原告等购房户发送“销售广告”，该广告显目提示：“方泰嘉园，二期开放，三大惊喜，买房送装修、送车位、送汽车，注：汽车价值15万元（品牌大众、别克、现代），限前50名”。2016年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《赠送约定书》各一份，被告向原告预售位于。《商品房买卖合同》第五条约定，房屋总价为1125632.16元；第九条约定，出卖人应当在2018年9月30日前交付符合条件的房屋；第十条约定，逾期交房不超过90日的，自逾期之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另《赠送约定书》约定，购房送车位、送装修、送汽车。送车位方式为：甲方（被告）按照相关部门审批及验收的车位，进行随机抽取方式取得。送汽车方式为：在交付使用且装修完成后，按签订《商品房买卖合同》先后顺序安排，由乙方（原告）选择国内生产汽车品牌：大众、现代、别克其中一种；甲方（被告）以约15万元的官方指导价赠送，高于部分由乙方（原告）承担。协议签订后，原告依约办理房屋按揭贷款并付清全部房款。时至2018年11月26日，被告才将标的房屋交付给原告，已逾期交房。根据调取的“方泰嘉园”地下停车位示意图显示，地下室共建有机械车位163个，普通车位75个，无障碍车位4个，共计242个车位，其中165个车位属人防区域停车位。经初步测量，上述车位绝大多数均不符合《车库建筑设计规范》ＪＧＪ100-2015的要求，部分长宽高为380＊240＊170ＣＭ，根本无法满足正常停车需求，属不合标车位。现核实，被告与170多户购房户签订车位赠送协议，而扣除165个业主共有的人防区域车位外，被告可处置车位仅有77个，其根本无法履行车位赠送的协议约定，已涉嫌销售欺诈。综上所述，被告逾期交房且拒不履行合同义务的行为，已构成违约。根据《合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。据此，原告特提起诉讼，请求法院判如诉请。被告方泰公司辩称，一、双方签订了书面的《商品房买卖合同》，存在涉案房屋的买卖合同关系；同时，双方又签订了《赠送约定书》，形成关于车位和汽车的赠与合同关系。上述两份协议系两个独立的法律行为、两个法律关系，原告称车位和汽车的价款实际已经包含在房价中，没有证据支持。二、关于逾期交房问题。1.被告电话通知交付时间约在2018年11月初，该事实虽没有直接证据，但是通过很多业主的起诉状中的诉请可以间接证明。2.延期交房确实存在，因为2018年度梅雨季节异常，从四、五月份一直持续到国庆以后，持续的阴雨导致外墙及道路无法彻底干透，造成无法施工。故被告延期交房是属于不可抗力造成的，依法应予以免责。三、关于车辆赠送问题。根据赠送协议，原告有权选择车辆的品牌，但无权选择具体哪一款车型。因此，原告关于要求被告交付具体车型的诉讼请求应当予以驳回。符合送车条件的业主应到被告处登记其所选择的车辆品牌，然后由被告按照官方指导价统一处理。四、关于赠送车位问题。根据赠送协议的约定，原告无权要求被告交付符合《车库建筑设计规范》的普通车位，该项诉请应予以驳回。1.被告赠送车位是为了业主停车出行的方便而无偿赠与的；2.《车库建筑设计规范》系指导性意见，并非强制性规定；3.协议本身没有约定被告必须交付符合车库建筑设计规范的普通车位。在举证期限内，原告董文堂、钱满女向本院提供了下列证据材料：1.身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.企业工商登记信息，证明被告的诉讼主体资格；3.商品房买卖合同，证明原、被告签订商品房买卖合同及相关权利义务约定的事实；4.销售广告、赠送约定书，证明被告应按约定方式向原告交付汽车和车位的事实；5.地下停车位示意图，证明地下室车位备案情况，含机械车位163个，普通车位75个，无障碍车位4个，共计242个车位，其中165个车位属人防区域车位，被告无权处置的事实；6.首付款发票、个人住房贷款合同，证明原告已依约支付购房款的事实；7.收据，证明2018年11月26日被告向原告交房，已逾期的事实；8.保全裁定书、保全费收据，证明原告因本案支出财产保全申请费1520元的事实。在举证期限内，被告方泰公司向本院提供了下列证据材料：1.特种设备使用登记证，证明被告提供的车位符合安全使用标准；2.竣工验收备案表，证明涉案“方泰嘉园”建设工程于2018年11月23日竣工验收，于2019年6月13日备案的事实。在系列案之一即（2019）浙0327民初7051号原告郑志昊与被告方泰公司商品房预售合同纠纷一案审理过程中，本院依郑志昊的申请，依法委托温州市华正房地产土地估价有限公司对坐落于浙江省龙港市咸园村西六街“方泰嘉园”小区地下室普通车位市场价值进行评估。2019年10月30日，温州市华正房地产土地估价有限公司作出温华估（2019）S1030-N1140号房地产司法鉴定估价报告，估价结论为：“方泰嘉园”的地下室普通地面车位单个车位的市场价值为67906元。原、被告提供的上述证据以及司法鉴定估价报告，经庭审出示质证，被告对原告提供的所有证据的真实性、合法性、关联性，均没有异议，但认为赠送约定书可以证明原告主张的第2项、第3项诉讼请求没有依据。原告对被告提供的证据1的形式真实性没有异议，但对该证据的来源及证明目的有异议，认为特种设备使用登记证上显示的验收只是对机械车位是否符合安全标准进行验收，而机械车位的大小是否满足停车要求不在验收范围内；原告对被告提供的证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为竣工验收备案表中显示的竣工验收日期2018年11月23日是被告向相关验收单位提供材料的日期，并不是验收完成日期，竣工验收日期应是2019年6月13日。对于司法鉴定估价报告，原告未持异议，认为应当采纳，被告认为与本案并无直接关联，不能作为定案依据。本院认为，原告提供的证据，经庭审质证，被告均无异议，因上述证据来源合法，与本案也有关联性，本院对其证明力予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据1、证据2，原告对其形式真实性均没有异议，本院予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。对于司法鉴定估价报告，双方对鉴定结论均无异议，本院予以确认。经审理本院认定事实如下：2016年12月2日，原告董文堂、钱满女作为买受人与被告方泰公司作为出卖人签订了一份商品房买卖合同。合同第一条约定：出卖人以出让方式取得坐落于安置地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“方泰嘉园”商品房。该商品房建设工程规划许可证号为建字第330327201400052，施工许可证号为330327201507060101。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为苍房售许字（2016）第015号。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“方泰嘉园”第2幢6层604号房。该商品房的设计用途为住宅，建筑面积为116.67平方米。第四条约定：下列物业属出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。1.车位，人防区域内的地下车位属平战两用，所有权归国家所有，使用权归出卖人所有；人防区域外的地下车位属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或出租。2.车库，属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租。城镇公共道路、城镇公共绿地，及依照有关约定、合同约定需要移交政府相关单位管理的物业，不属前款约定范围。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米9648元，总金额为1125632.16元。第七条约定了付款方式及期限。第八条约定了买受人逾期付款的违约责任。第九条约定：出卖人应当在2018年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之二（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。原告于合同签订当日支付了购房款345632.16元，并通过银行贷款方式支付剩余购房款780000元。2016年12月2日，被告方泰公司（甲方）与原告董文堂、钱满女（乙方）签订《赠送约定书》，载明：甲方推出购房三大优惠活动：1.送车位；2.送装修；3.送汽车。乙方在优惠活动中，选购“方泰嘉园”2号楼604室。乙方在购房签订《商品房买卖合同》前付清首付款或一次性付清后，3天内签订赠送约定书。本项目主体工程结顶时，甲方以电话或书面通知乙方办理银行按揭，乙方必须在约定时间内办理好相关手续。若分期付清的，至付清房款后，甲方给予赠送。否则本约定书无效（一次性付清除外）。根据以上规则约定，甲、乙双方协商一致，签订以下买房优惠赠送约定：1.送车位方式：甲方按照相关部门审批及验收的车位，进行随机抽取方式取得。2.送装修方式：甲方在交付使用前，提供多种样板房，由乙方选择其一。若乙方需优化调整的，乙方可与甲方指定的装修公司对接。甲方以每平方米约1200元价格装修，但不包括房内家电、家具、窗帘布等。经乙方确认后，甲方按乙方交房先后顺序安排，约90天装修完成。开始装修期间，乙方必须配合好甲方，否则装修时间顺延。3.送汽车方式：在交付使用且装修完成后，按签订购房《商品房买卖合同》先后顺序安排，由乙方选择国内生产汽车品牌：大众、现代、别克的其中一种。甲方以约15万元的官方指导价赠送，高于部分由乙方承担。上述约定书还注明：以上赠送不得抵扣购房款，不折现金。被告方泰公司将其开发的“方泰嘉园”地下室大部分车位建成机械式机动车库，并经苍南县市场监督管理局登记取得特种设备使用登记证。涉案房屋于2018年11月26日交付原告，“方泰嘉园”建设工程已于2019年6月13日办理竣工验收备案手续。经现场勘查，涉案“方泰嘉园”小区地下室停车位分布情况与苍南县测绘院于2018年10月绘制的地下停车位示意图不一致，且部分普通车位和机械式机动车库处于该小区地下室人防区域内。案件审理期间，本院向浙江省龙港市自然资源与规划建设局函询关于涉案“方泰嘉园”小区地下室停车位设计规划、组织验收以及产权办证等事宜。该局复函确认涉案“方泰嘉园”小区地下室机械车位属于小区配套设施，纳入工程整体设计规划，该项目地下室停车位与项目建设工程一并进行竣工规划核实，无单项验收报告。至于涉及产权办证问题，该复函未予明确。另查明，本院根据董文堂、钱满女的申请于2019年8月22日作出（2019）浙0327财保142号民事裁定书，裁定冻结了方泰公司在华夏银行股份有限公司温州苍南支行11×××15账户中的存款20万元。为此，原告支付诉前财产保全申请费1520元。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《赠送约定书》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应按照合同的约定享有权利和承担义务。对本案涉及的几个焦点问题，分述如下：（一）关于逾期交房问题。本案中，原告以被告开具的收款收据上载明的时间即2018年11月26日作为实际交房时间，而被告抗辩认为实际交房时间为2018年11月初。根据涉案合同第九条约定，被告应当在2018年9月30日前将符合已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付原告使用。涉案合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。本案中，被告并未提供相应证据予以证明实际交房时间，原告自愿在涉案商品房竣工验收合格前接收被告交付的商品房，该商品房已经实际转移占有，应当视为该商品房已于2018年11月26日交付使用，且双方亦无其他相关约定。故本院对于原告主张的交房时间予以采纳。被告开发的“方泰嘉园”地处我国东南沿海，作为商品房开发周期较长的建设项目，被告理应预见到建设期间由于天气状态因素所造成的影响。由此，被告以建设工期内梅雨天气多发，系不可抗力因素，以致逾期交房构成免责事由的抗辩意见，本院不予支持。根据涉案合同第九条约定，被告应当在2018年9月30日前将符合已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付原告使用。但涉案商品房直至2019年6月13日才取得竣工验收备案，方具备合同约定的交房条件。现被告逾期交付房屋已构成违约，依法应向原告支付逾期交付房屋违约金。根据涉案合同第十条约定，逾期交房不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因此，原告主张被告支付逾期交房违约金6416.1元[1125632.16元×日万分之一×57日（自2018年10月1日起至2018年11月26日止）]，于法有据，本院予以支持。二、关于车辆赠送问题。涉案赠与协议合法有效，被告应依约履行赠送义务。从赠与关系的内容看，仅约定了赠与车辆的品牌，对车辆的具体型号、颜色、配置等，则未作约定。在本案审理过程中，原告要求被告交付特定化的车辆，原告的该主张既符合赠送协议的约定，也有利于原告权益的实现，本院予以支持；至于车辆价值认定问题，在双方签订的协议中，已明确注明被告以约15万元的官方指导价予以赠送，高于部分由原告承担，可见原告作为受赠人对于车辆价值选择上亦认可将官方指导价作为计价标准。对于超出官方指导价15万元部分，依约应由原告承担，被告在指定期限内未能交付的，则折价赔偿15万元。三、关于车位交付问题。本案中，涉案商品房销售合同及赠送协议并未明确标明停车位系机械车位或普通车位，被告在开发过程中，建造了较多的机械车位。目前涉案小区地下停车区域存在人防车位、普通车位和机械车位，类型多样、数量众多，车位位置的确定直接影响特定业主对车位的使用价值。双方在赠送协议中未对车位的具体位置进行约定，而是约定在经审批验收合格的车位中进行随机抽取方式予以确定。由此可见，原告主张的受赠车位无法具体明确，故对于原告要求被告交付普通车位的主张，本院不予支持。四、关于保全费承担问题。根据上述本院确定被告应承担的责任情况，被告方泰公司应赔偿原告因诉前财产保全支出的申请费1302元，多出部分218元应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向董文堂、钱满女支付逾期交房违约金6416.1元；二、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向董文堂、钱满女交付大众途岳2019款280TSI两驱风尚版国VI小型车辆一辆，上述车辆以官方指导价15万元为限，超出部分由董文堂、钱满女负担，如未能交付，则折价赔偿15万元；三、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向董文堂、钱满女赔偿保全申请费1302元；四、驳回董文堂、钱满女的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4688元，由董文堂、钱满女负担1234元，苍南方泰置业有限公司负担3454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  林小巧人民陪审员  苏婷婷人民陪审员  黄节琦二〇二〇年四月十六日代书 记员  汪倩倩相关法律法规链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。-16--15-