重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终320号上诉人（原审被告）：阙宏源，女，1969年5月27日出生，汉族，住重庆市黔江区。被上诉人（原审原告）：高长宽，男，1982年11月24日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被上诉人（原审被告）：重庆金煦房地产经纪有限责任公司，住所地重庆市黔江区城东街道大十字杨柳街原人民商场118号，统一社会信用代码91500114066179787L。法定代表人：郑小琴，该公司经理。上诉人阙宏源因与被上诉人高长宽及重庆金煦房地产经纪有限责任公司（以下简称金煦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初8759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，于2020年4月23日对阙宏源、高长宽及金煦公司的法定代表人郑小琴进行了询问调查。本案现已审理终结。阙宏源上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初8759号民事判决；二、依法改判阙宏源向高长宽返还5300元；三、判令由高长宽、金煦公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1．上诉人并非案涉房屋的所有权人，签订合同时亦未取得房屋所有权人的授权,之后亦未获得房屋所有权人追认,上诉人与二被上诉人签订《房屋买卖协议》系无权处分行为，在签订《房屋买卖协议》时,上诉人明确告知了高长宽，金煦公司亦知晓该事实。高长宽作为一名理性成年人,不属于法律保护的善意相对人,其应承担相应的缔约过失责任。金煦公司作为居间方,其在明知上诉人并非案涉房屋所有权人的情况下促成协议的签订,未尽到查明房屋基本情况的职责,应承担相应的缔约过失责任。2.各方当事人应根据各自过错承担缔约过失责任,而非单方责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款规定，并结合一审法院查明的事实,上诉人无权处分案涉房屋,具有一定过错,应承担相应的责任；高长宽明知上诉人无权代理,仍与上诉人签订合同,非善意相对人,具有一定过错,应承担相应责任；金煦公司未尽到自身的基本职责,严重失职,应承担主要缔约过失责任。3.上诉人在本次交易中仅收到高长宽支付的5300元,并未收到10000元,且高长宽在一审中明确表示放弃向金煦公司主张权利,根据过错责任原则,上诉人仅应承担与其过错相对应的责任。一审判决认定事实不清，适用法律错误。高长宽辩称，上诉人卖房屋应该知道所有的事情，不管有无委托，是阙宏源自己的事，对高长宽没有任何影响，且案涉合同是经过中介公司居中而达成的，合法有效。金煦公司辩称，是上诉人委托金煦公司卖房屋，金煦公司才找的客户，合同是经过客户双方一起谈的，金煦公司没有隐瞒任何信息，没有过错，也没有强迫上诉人签字。高长宽向一审法院起诉请求：1．判令阙宏源双倍返还高长宽购房定金20000元；2．判令阙宏源承担高长宽中介费损失7600元；3．判令阙宏源承担高长宽误工费、交通费损失1000元；4．判决阙宏源承担诉讼费用。一审法院查明事实：2019年11月6日，阙宏源（甲方）与高长宽（乙方）及金煦公司（丙方）签订了《房屋买卖协议》，约定由乙方以476000元的价格购买阙宏源位于重庆市黔江区x镇x路x-x的房屋。甲方保证上述房屋权属清楚；甲、乙双方应向丙方支付房屋中介费，甲方为房屋成交额的1%，乙方为房屋成交额的0.5%；若甲方悔约，应双倍退还定金及乙方所支付的购房款，同时不影响丙方收取的中介费。合同签订当日，高长宽向阙宏源支付购房定金10000元，阙宏源向高长宽出具收条。另查明，案涉房屋位于黔江区X街道X步行街X号X栋X-X，所有权人为阙佳智（系阙宏源之妹），房屋产权证号为“渝2018黔江不动产权第X号”。一审庭审中，阙宏源表示《房屋买卖协议》无法继续履行。一审法院认为，《房屋买卖协议》系阙宏源、高长宽的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，各方均应当按照协议约定履行各自的义务。本案中，阙宏源非涉案房屋的所有权人，处分该房屋时未取得涉案房屋的所有权人的授权，处分该房屋后亦未取得房屋所有权人的追认，阙宏源的行为系无权处分。阙宏源辩称，各方当事人均知晓其不是涉案房屋的所有权人，房屋所有权人并未授权其处分该房屋，各方当事人均非善意，且金煦公司作为中介方应承担缔约过失的主要责任。金煦公司辩称，金煦公司多次询问阙宏源是否可以全权代理处分该房屋。《房屋买卖协议》的签订及履行过程中，阙宏源主观明知其系无权处分仍签订协议、收取定金，后因阙宏源的无权处分行为导致该协议无法履行，构成根本违约，无权处分行为人阙宏源应承担违约责任，且根据高长宽提交的收条认定高长宽已向阙宏源支付定金10000元。对高长宽要求阙宏源双倍返还定金20000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。因阙宏源在一审庭审中表示合同无法继续履行，高长宽要求阙宏源双倍返还定金，涵盖了解除涉案房屋买卖协议的请求，虽然高长宽没有直接提出解除合同的诉讼请求，阙宏源系无权处分，高长宽的合同目的不能实现，确认解除双方于2019年11月6日签订的《房屋买卖协议》。高长宽要求阙宏源因违约造成的中介费、误工费、交通费等损失的诉讼请求，根据法律规定违约金和定金应当选择适用，高长宽已选择双倍返还定金，则不得再行主张违约金，高长宽的该请求于法无据，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：由阙宏源于判决生效之日起五日内双倍返还高长宽购房定金20000元；驳回高长宽的其他诉讼请求。案件受理514元，减半收取计257元，由阙宏源负担150元，高长宽负担107元。二审中，各方当事人均未向本院举示新证据。二审审理查明：2019年11月6日，即案涉房屋买卖协议签订当日，高长宽通过金煦公司向阙宏源支付了10000元定金，阙宏源于当日向高长宽出具了10000元的收条。金煦公司按照案涉协议的约定在高长宽支付的定金中扣除4700元中介费后，将剩余款项5300元以微信转账方式支付给了阙宏源。案涉协议签订后，因阙宏源母亲反悔不同意卖房，导致案涉协议不能履行。二审查明的其他事实与一审法院确认的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点是：阙宏源是否应当承担定金双倍返还责任及返还数额。现分析评判如下：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者无权处分为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，案涉房屋买卖协议经高长宽、阙宏源及金煦公司签字（捺印）盖章确认，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议依法成立生效，各方当事人应当按照约定全面履行各自义务。虽然阙宏源在签订案涉协议时并未取得案涉房屋的所有权或者处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，该问题并不影响案涉协议的效力。合同签订后，高长宽通过金煦公司向阙宏源支付了定金10000元，阙宏源向高长宽出具了10000元的收条。虽然金煦公司在该定金中扣除了4700元冲抵中介费，但这是金煦公司与阙宏源之间的法律关系，不能以此否定高长宽已支付定金10000元的事实。现因阙宏源未取得案涉房屋处分权，导致案涉房屋不能过户给高长宽，系阙宏源未履行案涉协议约定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故阙宏源应当双倍返还高长宽购房定金20000元。关于阙宏源主张在签订案涉协议时已告知高长宽其未取得案涉房屋处分权，高长宽存在一定过错的问题。阙宏源作为合同相对人，其在明知自己未取得案涉房屋处分权的情况下仍与高长宽签订涉案协议，系阙宏源自身存在过错。且阙宏源也未举示证据证明其在签订案涉协议时已告知高长宽该事实，而高长宽系通过金煦公司的居间介绍与阙宏源签订案涉协议，在无证据证明高长宽在签订案涉协议时已明知阙宏源无案涉房屋处分权的情况下，阙宏源的该主张不能成立。关于阙宏源主张金煦公司未尽到居间职责，应承担缔约过失责任的理由不成立，因为阙宏源不管是作为本人或者是作为隐名代理人，与高宏源、金煦公司签订的《房屋买卖协议》合法有效，不能履行的责任在于阙宏源而不是高长宽、金煦公司，高长宽、金煦公司并不存在缔约过失，不应当承担缔约过失责任，阙宏源不能以此对抗高长宽请求双倍返还定金的权利。综上，上诉人阙宏源的上诉请求不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费167.5元，由上诉人阙宏源负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 彭松涛审 判 员 徐婷婷二〇二〇年四月二十四日法官助理 周 余书 记 员 杜晓杰