浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初761号 原告：宗顺祥，男，1963年7月24日出生，汉族，住海盐县。 原告：万美华，女，1962年12月1日出生，汉族，住海盐县。 二原告共同委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。 被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张峻，海盐县海圣法律服务所基层法律服务工作者。 原告宗顺祥、万美华为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年2月26日向本院起诉，请求法院判令：1、被告承担逾期交房的违约金22526.36元（按购房款369891元计算自2014年9月30日起按日万分之一计算至2016年5月31日，计算方式为369891元×0.0001×609天）；2、被告承担逾期办证的违约金9474.20元（按购房款370086元自2017年9月16日起按日万分之一计算至2018年5月30日，计算方式为370086元×0.0001×256天）；3、被告承担本案诉讼费用。本院于2019年3月12日对本案进行了诉请登记，并于2020年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理，本院查明事实如下：2012年10月28日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，二原告向被告购买美林·金色港湾三期第17幢1单元302号房，该房建筑面积约84.45平方米，合同总价款369891元；合同第七条及附件三对付款方式及期限作出了约定。该合同第九条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。该合同第十六条及附件三对关于办理产权的事宜约定为：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。附件三第3点对第十六条的补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证，房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误迟办理的，出卖人不承担责任。 2016年5月16日，被告向二原告发出《交房通知书》一份，载明：我公司现正式通知您：您购买的美林·金色港湾三期经有关部门验收合格，已具备了交房条件，我公司现正式通知您可以办理收房手续。请您按《交房须知》要求前来办理有关手续，届时本公司相关部门，物业管理公司以及施工单位等人员将在现场集中为您办理各项交房手续。办理地点：美林三期售楼部；办理日期：2016年5月21日—2016年5月31日；办理时间：上午8：30—中午11：30，下午13：00—下午16：00；考虑集中办理人数较多，为使您能顺利、快捷的办理收房手续，根据幢数安排，我公司特安排您在2016年5月来售楼部办理收房手续。如您有特殊情况不能在规定时间内前来办理的，请提前与我们联系。 2016年9月14日，二原告办理了收房及结算手续，被告向二原告出具的购房确认结算清单载明房屋总价款为370066元，二原告于同日缴清代收费等款项。2018年5月30日，被告办理涉案房屋不动产权证并交付二原告。 另查明，浙江广播电台钱江都市频道的《范大姐帮忙》栏目曾于2016年5月就美林三期业主反映的交房违约金谁承担的问题进行新闻采访及播报。 庭审中，被告答辩称，第一，本案的主体不适格。因被告与嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称“伟达公司”）、浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称“中达公司”）在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《协议书》），该协议书中明确了被告将本案争议的美林三期项目整体转让给了伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。因此被告非本案的适格主体。第二，二原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效。 上述事实有二原告提供的《浙江省商品房买卖合同》、《交房通知书》、购房确认结算清单、个人贷款借款凭证、银行存根、不动产权证书、浙江广播电台钱江都市频道的《范大姐帮忙》视频及到庭当事人的陈述为证。 本院认为，二原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，本院作如下认定： 第一，关于被告是否适格问题。本院认为，根据合同相对性原理，与二原告签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与被告履行相关协议中存在违约情况导致被告办证的延迟，也系被告与伟达公司、中达公司之间的法律关系，被告不能以此来对抗其应向二原告履行的义务。被告如确有证据证明伟达公司、中达公司应承担违约责任，被告可另行起诉，不影响被告的权利救济途径。因此，对于被告提出其非本案适格被告的意见本院不予采纳。 第二，关于逾期交房的天数及诉讼时效问题。根据合同约定，被告应于2014年9月30日前向二原告交付合同约定的房屋，但实际被告通知二原告于2016年5月21日至同月31日期间办理交房手续，明显存在延迟交付房屋的情形，二原告可以依法要求被告承担逾期交房违约金。而且，二原告只要在被告通知的上述期间收房，均为合理。但二原告无正当理由于2016年9月14日办理交房手续，晚于被告通知的最后期限2016年5月31日，故2016年6月1日至同年9月14日的期间不应作为被告逾期交房天数计算，因此逾期交房天数应从2014年10月1日起计算至2016年5月31日，逾期609天。关于诉讼时效问题，本院认为，根据新闻栏目《范大姐帮忙》报道的内容看，当时美林三期的业主曾在2015年就向新闻媒体报道房屋逾期竣工的事实；在美林三期交房后，业主们又多次找到住建部门及建设方中达公司等。因当时被告的资金断裂，业主们无法直接找到被告主张权利，业主们以美林三期业主的身份向公开播放且有一定影响力的新闻媒体寻求解决途径，应视为全体业主在2016年5月向被告主张了权利，诉讼时效中断。二原告于2019年3月将诉讼材料提交本院，未超过三年诉讼时效。综上，对被告的该项抗辩意见，本院不予支持。对于违约金的计算标准，二原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。经本院核算，二原告可请求的逾期交房违约金为22526.36元（369891元×0.01%×609天），对二原告的请求，本院予以支持。 第三，关于逾期办证的天数问题。本院认为，商品房买卖合同中第十六条虽没有明确具体的交付权属证书的时间，但合同附件三第3条对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。本案中，二原告委托被告办理涉案房屋的权属证书，并于2016年9月14日交房当日交清被告预收的办证费用。按照合同附件三的约定，被告应于2017年9月9日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。另，结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，本院认为在被告向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故涉案房屋应于2017年9月16日前办理不动产权登记并取得权属证书，而涉案房屋实际办理不动产权登记证书时间为2018年5月30日，逾期256天。对于违约金的计算标准，二原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。因此，二原告可请求的逾期办证违约金为9473.69元（370066元×0.01%×256天），对原告多主张部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江美林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宗顺祥、万美华逾期交房违约金22526.36元、逾期办证违约金9473.69元，共计32000.05元； 二、驳回二原告的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费300元，由被告浙江美林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 （此页无正文） 审判员  谈其竞 二〇二〇年四月二十日 法官助理高凯茜 书记员马亚军 ??7?