河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终952号上诉人（原审原告、案外人）：钱百贯，男，1982年4月23日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：王乐、郭瑞（实习），北京达略（南阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张博文，男，1984年11月11日出生，住南阳市卧龙区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王成敏，女，1958年3月10日出生，住南阳市卧龙区。二被上诉人的委托诉讼代理人：张杰，河南怡和律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：张彩华，女，1970年2月24日出生，住南阳市宛城区。原审第三人：杨起航，男，1990年6月2日出生，住南阳市宛城区。原审第三人：杨庆文，男，1969年9月25日出生，住南阳市宛城区。上诉人钱百贯因与被上诉人张博文、王成敏及张彩华、杨起航、杨庆文为案外人执行异议之诉一案，不服南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初5334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。钱百贯上诉请求：1.请求依法撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2019)豫1302民初5334号民事判决；2.请求依法改判解除对位于南阳市汉景苑小区1号楼2单元2004号房产的查封措施、不得执行该房产。3.一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：原审判决认为钱百贯不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，归纳原审判决提出所谓的疑点等，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十八条第一款第一项、第二项、第三项。实属查明事实不清，认定事实错误，适用法律错误，应依法改判。错误在以下几点：一、钱百贯的请求符合异议复议规定第二十八条第一款第一、二、三项；二、一审法院置合法的公证书所能证明的事实于不顾，在没有相反的证据足以推翻的情况下，对上诉人购买诉争房产的事实不予认可严重错误。三、一审法院对占有理解不到位。原审法院未区分直接占有、间接占有，亦未区分合法占有、非法占有；四、一审法院机械适用禁反言原则；五、一审法院着重审查方向错误、证据规则适用错误；六、一审所谓的几个疑点并不成立，且不影响上诉人权利的成立。七、对权利的优先性认识错误。一、钱百贯的请求符合异议复议规定第二十八条第一款第一、二、三项。1.河南省南阳市智圣公证处2017年12月22日作出（2017)南智证民字第8241号公证载明，“双方当事人（杨庆文、张彩华、钱百贯）签订《协议书》的意思表示真实，协议内容真实明确”。2.公证书所附的杨庆文、张彩华、钱百贯《房屋买卖协议》载明，甲方：杨庆文、张彩华，乙方：钱百贯，协议第一条“经双方协商，房产售价人民币伍拾万元（500000.00),乙方于协议签订后一次性付清房款，甲方将该房及涉及该房的所有手续交付给乙方。”3.请二审法院注意该合同义务及履行顺序“乙方于协议签订后一次性付清房款，甲方将该房及涉及该房的所有手续交付给乙方。”房屋安置补偿合同等（即该房的所有手续），杨庆文、张彩华交付给了钱百贯，再次印证钱百贯支付了全部价款。同时证明房产交付给钱百贯，钱百贯对房产的占有。综上，钱百贯的请求符合异议复议规定。二、一审法院置合法的公证书所能证明的事实于不顾，在没有相反的证据足以推翻的情况下，对上诉人购买诉争房产的事实不予认可严重错误。《中华人民共和国公证法》第三十六条经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：(一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。法律并未赋予法院直接否定公证效力之权力。原审法院径行否定公证之效力，实属法律适用错误。三、一审法院对占有理解不到位。原审法院未区分直接占有、间接占有，亦未区分合法占有、非法占有。1.人民法院出版社出版2019年12月第1版的《〈全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》（九民纪要理解与适用）第642页、643页，“占有既包括直接占有，也包括间接占有，比如买受人将涉案房屋出租的情况。”该纪要并未区分、亦未限定，有偿出租或允许他人无偿使用。2017年12月22日钱百贯已合法占有该房屋（间接占有）。2.九民纪要理解与适用第643页，“合法占有系基于真实有效的不动产买卖合同的占有，且符合法律规定”。张博文并无有效证据证明占有。张博文亦无占有之依据，不能合法占有。张彩华之直接占有，钱百贯也可以随时消灭其权利。3.相反，河南省南阳市宛城区人民法院2019年9月25日调查询问笔录，“审：张博文在庭审说2018年10月31日之前在你家一直居住？张彩华：没有，他只在我这住了两天。一直闹，目的是为了要钱。”四、法院在多位当事人对同一事实多次作出不相同陈述，仅针对上诉人的其中一处陈述，作为对其不利判决的依据，没有综合全案情况认定事实，机械适用禁止反言原则。1.最高人民法院执行工作办公室（现最高人民法院执行工作局）创刊的《强制执行指导与参考》2002年第4辑（总第4辑），案外人李福胜对新疆高院执行其个人房产提出异议案（第216页至223页）。“尽管李福胜前后说法有不一致的地方，但关键要看主要证据，看原始证据。时间前后有出入，跟李福胜记忆不准确有关；跟刘晓军认识与否，李福胜能否找到他，并不对双方是否恶意串通起决定性作用，认识或熟悉在理解上应有一个程度问题。”（第221页）2.钱百贯异议阶段亦未请代理律师，甚或异议之诉一审阶段之律师也是仓促委托。钱百贯在异议听证中关于“2018年10月29日发现法院查封公告以后，要求张彩华搬走”的表述，跟钱百贯记忆不准确、理解不到位有关。原审庭审中，钱百贯亦表示在法院查封之前已实际占有案涉房产。原审法院认定钱百贯没有合法占有案涉房产明显错误，关键应看主要证据、原始证据所证明的事实。3.河南省南阳市宛城区人民法院2019年9月25日调查询问笔录，杨庆文陈述“在法院查封之前，在2018年5、6月份开始搬走了”。钱百贯2018年5、6月份直接占有案涉房产。4.钱百贯缴纳并持有的南阳市恒大物业服务有限公司编号为No.7658581号收据、右上角显示11040的水电费收据。No.7658581号收据，杨庆文物业费1-2-2004,收款事由2018.10.15至2019.10.15。右上角显示11040的水电费收据，7月10日至10月10日，电费441元。5.略举执行异议裁定之几处不妥之处，以说明语言表迖多么的容易差之毫厘谬以千里。（1）执行异议裁定所用案号不当，裁定案号为（2018）豫1302财保101号之一，文书为民事裁定，上诉人认为，案号应用执异，文书应为执行裁定。该错误实质，系执行异议应当另行立案。（2）裁定书第5页第6行后六个字符之位置，显示为IN谏(再接着四个空格），错误极为明显。（3）裁定书主文“驳回异议人钱百贯对本院（2018）豫1302财保101号民事裁定书所查封的位于南阳市××小区××楼××单元××号房××套的异议申请”，其中不应有“书”字，因为查封房产的是“民事裁定”，而非“书”，“书”载体而已。可见，从事法律的专业人员，尚会存在有些漏错之处。相形之下，一个不懂法律之人，偶入法院之门，出现错误，实属正常。五、一审法院着重审查方向错误、证据规则适用错误。本案所涉执行实施案件的依据为，河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初7764号民事判决。1.该判决审理查明，原告王成敏与张博文系母子关系，被告张彩华系原告张博文姑姑，被告张彩华与杨庆文系夫妻关系，被告杨起航系被告张彩华、杨庆文的儿子。2.杨起航、张彩华、杨庆文答辩为借款本金属实、利息认可，对王成敏、张博文之起诉，竟未提一字一句之异议。3.其中，2017年8月22日、2017年11月15日之借条，借款人系张彩华、杨庆文，并无杨起航。杨起航不是债务人。竟然，杨起航答辩没异议，对证据质证无异议，亦不上诉。4.2017年5月18日、2017年11月15日之债权人为张博文，2017年8月1日、2017年8月22日的债权人系王成敏。判决杨起航、张彩华、杨庆文，就四个日期的四笔借款向张博文、王成敏偿还。竟然，杨起航、张彩华、杨庆文答辩没异议，对证据质证无异议，亦不上诉。5.俚语有云“好借好还，再借不难”。该判决查明，张博文、王成敏于2017年5月18日、2017年8月1日、2017年8月22日、2017年11月15日，频繁向张彩华、杨庆文、杨起航出借款项。张彩华、杨庆文、杨起航，分文未还，还屡屡获得借款，殊为罕见。如此不合常理，上诉人钱百贯认为原因只有一个。王成敏、张博文、杨起航、张彩华、杨庆文串通损害钱百贯的合法权益！九民纪要理解与适用第610页，也提到“在实务中存在债务人恶意利用生效判决和执行方式转移破产财产的情形”。债务人（被执行人）规避转移财产，并不罕见。所以，应当着重审查申请执行人和被执行人是否串通损害案外人利益。对申请执行人、被执行人的言辞证据，不利于案外人钱百贯的应不予采信。反倒是张博文言辞反复，张博文异议听证的时候说他自己买的张彩华的房子。六、一审所谓的几个疑点并不成立，且不影响上诉人权利的成立。1.未签订书面购房协议即支付房款。钱百贯、张彩华、杨庆文之间有购房的口头协议。且，张彩华、杨庆文从上手购房，在2016年12月26日签订购房协议时，向上手的吴玉康、王付平也是提前付款，且更甚是于2015年3月31日（将近两年）的提前全额付款。2.未约定交房屋的时间。未约定交付时间，即立即交付或可随时要求交付。3.钱转到钱百贯的账户。钱百贯在邢某的店里上货且干活，且有证人证言印证。4.南阳市汉景苑小区1号楼2单元2004号房产已经无红木家具，张彩华已经把红木家具搬走。5.言辞反复之论述，不再赘述。七、一审法院对权利的优先性认识错误。钱百贯依据合法的房屋买卖合同、合法占有,所享有的对案涉房产的物权请求权，优先于被上诉人张博文、王成敏的普通金钱债权。综上，一审法院事实认定及适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。恳请二审法院依法支持上诉人钱百贯的上诉请求！张博文、王成敏辩称，宛城区人民法院作出的（2019）豫1302民初5334号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确；上诉人上诉没有事实和法律依据，依法应当驳回原告钱百贯上诉请求。一、上诉人的请求并不符合相关法律规定，首先其与张彩华之间没有合法有效的书面合同。1.本案虽上诉人与张彩华公证签订合同在2017年12月，但双方并非真实的意思表示，公证买卖系双方民间借贷的担保行为。张彩华2016年12月份通过公证82万元买入的本案争议房产与2017年12月22日确以50万元出卖给上诉人钱百贯；而上诉人钱百贯所谓的购房款50万元支付时间，2017年1月6日、1月7日分笔支付18.9万元，2017年12月22日支付27.7万元。以上两点显然违背常理，生活规律，与上诉人想证明的法律事实不能相互一致。总价格82万元，面积138.76平方米，单价5900元/平，这是正常的市场价值；2017年12月张彩华与钱百贯的公证书显示此套房成交价格为50万，单价3600元/平方米，此价格与南阳楼市行情严重不符，有悖常理。且据答辩人了解，张彩华购买房屋时并不含所谓红木家具。所以从购房价款、价款支付时间及钱百贯购房后长达近一年时间不要求履行合同等各种客观情况可以判定，双方购房协议虚假，并非双方真实意思表示。2.张彩华在争议过程中对相关事实的陈述情况，在执行异议听证过程中陈述借钱百贯50万元，打款时己经扣除利息；与钱百贯公证买卖系担保性质。且答辩人在一审提供的相关张彩华与钱百贯之间的微信聊天记录，也一直可知上诉人系向张彩华索要债务，并且一直同意张彩华向外出售房屋偿还其债务，事实是张彩华也在58同城上也刊登了争议房屋销售的广告并联系了他人多次看房，从这些事实可以看出双方所谓的房屋买卖合同系民间借贷的担保，双方缺乏真实的意思表示而至合同不成立。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知，第45规定，【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。二、上诉人并未人民法院查封之前合法占有争议不动产。1.在本案争议各个阶段中钱百贯的陈述情况，提出执行异议时认可在2018年10月29日知道争议房屋被法院查封后要求交付房屋，执行异议听证仍陈述知道查封后要求张彩华搬离房屋，异议被驳回后民事诉状中仍保持该说法；本案在一审开庭过程中上诉人改变陈述，称张彩华与2018年10月18日搬离房屋对其交付。2.本案实际答辩人己经提交相关证据，也充分证明了上诉人系在2018年10月29日以后发现该房屋被宛城区法院查封而强行搬入房屋，答辩人当时也对此、拍照、录像并保存相关证据在卷。3.上诉人在查封之前两天（2018年10月27日），一直在主张债务索要，同时要求收房（微信聊天语音视屏），从这些证据上可也看出上诉人并未取得争议房屋的控制权，其不存在所谓的直接占有或间接占有之说。况且张彩华在2019年5月9日执行异议审查过程中还表述“当时口头约定，钱百贯暂时占有房屋，我把钱还了以后，再把房子还给我”，再次充分证明张彩华在查封后搬离将房屋交给上诉人钱百贯也不是其真实想法，其还为上诉人的民间借贷担保而为之。三、公证文书并不是法院必然应当采信，依据民事诉讼证据规则相关规定，对公证书证明的事实当事人有相反证据足以推翻的人民法院依法不予采信。《民事诉讼法》第六十九条经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。公证虽然要对所公证的事项进行形式审查和实质审查，并且必须符合法定的程序，但是公证文书出现错误的可能性是存在的。从前述可以看出，所谓的公证买卖合同内容与当事人的陈述事实和答辩人提供相关证据载明的事实谬之千里，将民间借贷担保作为房屋买卖进行公证，借款不是当时支付，借款支付不与市场价格相符的情况下，公证书内容并不是必须采信。四、答辩人与张彩华等民间借贷的真实性是否系本执行异议之诉审查的内容。上诉人上诉中认为答辩人的民间借贷诉讼存在问题，本案系案外人执行异议之诉，重点审查的是案外人对登记在被执行人名下的不动产是否享有排除执行的权利，并不是对执行案件生效法律文书的审查。从民事诉讼程序上来讲，如对生效法律文书有异议，也只有当事人通过申诉或第三人提起撤销之诉来解决，故答辩人与张彩华之间生效民事判决书并不是审查的内容，且双方民间借贷事实已经向法院提交了相关借款借据及银行流水，人民法院也对此严格审查才出具相关法律文书，对此不再赘述。五、本案的其它问题。1.张彩华支付利息的问题。本案中，所谓钱百贯购房支付后，张彩华向钱百贯打款，且有一定规律可循，基本是每月都有，数额分成2750元6笔，11000元5笔和一笔10000元，其它还有部分，如购房，为什么还需张彩华再给钱百贯打款？钱百贯说还他人账款，不可信，张彩华同所谓的证人本身就认识，何必通过钱百贯还款，故钱百贯所谓的证人证言也是为了本次诉讼故意为之。2.上诉人所谓的32万元红木家具，有现场录像且物品尚存，对其价值判断并不困难。综上所述，上诉人上诉没有事实和法律依据，原审判决书认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原审判决。张彩华、杨起航、杨庆文均未到庭答辩。钱百贯向一审法院起诉请求：一、依法解除对南阳市汉景苑小区1号楼2单元2004号房屋的查封措施;(价值五十万)；二、依法确认钱百贯与第三人张彩华、杨庆文的房屋买卖合同有效。三、本案诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月28日,张博文、王成敏向本院申请诉前保全,请求依法查封张彩华、杨庆文、杨起航价值1000000元的财产，本院于当日受理并作出（2018）豫1302财保101号民事裁定书,于2018年10月29日公告查封张彩华、杨庆文、杨起航所有的位于南阳市孔××路××小区××楼××单元××室房屋××套。后张博文、王成敏以张彩华、杨庆文、杨起航为被告向本院提起民事诉讼。经审理,本院于2018年12月27日作出（2018)豫1302民初7764号民事判决书,判令张彩华、杨庆文、杨起航偿还张博文、王成敏借款1043700元。后钱百贯对南阳市孔××路××小区××楼××单元××室的房屋查封向本院提出异议,请求解除查封措施。2019年1月25日,本院组织钱百贯、张博文、张彩华进行听证。2019年6月12日本院作出(2018)豫1302财保101号之一号民事裁定书,驳回了钱百贯的异议请求;钱百贯不服该裁定,向本院提起案外人执行异议之诉。另查明:2016年12月26日,第三人张彩华、杨庆文(买方)与王付平、吴玉康（卖方)签订房屋买卖合同,购买王付平、吴玉康所有的位于南阳市孔××路××小区××楼××单元××室装修现房一套,双方约定房产售价人民币820000元,面积138.76平方米,并经南阳市智圣公证处公证。2017年1月6日、1月7日,钱百贯通过王某，用王某的民生银行银行卡62×××25分别向张彩华建设银行卡的账户转款150000元、39000元。2017年12月22日,以第三人张彩华、杨庆文为甲方(卖方)与原告钱百贯为乙方（买方）签订房屋买卖协议,协议要内容:甲方购买了吴玉康、王付平位于南阳市××××村改造项目中房产一处,(现名汉景苑1号楼2单元2004室,面积138.76),产权证未办理,原公证书编号(2016）南智证民字第4159号,现甲方将上述房产出售给乙方所有,为维护甲乙双方共同权益,经双方充分协商,达成协议如下:一、经双方协商,房产售价人民币伍拾万元整(500000.00),乙方于协议签订后一次性付清房款,甲方将该房及涉及该房的所有手续交付乙方。二一八。并在南阳市智圣公证处进行了公证。当日,钱百贯通过王某的民生银行卡62×××25向第三人杨起航的民生银行卡62×××99转款6次共计277000元。再查明,在2017年2月6日至2018年1月30日期间,第三人张彩华先后通过其民生银行卡、建设银行卡、浦发银行卡及手机微信向王某、钱百贯转款16笔合计金额120350元。分别为:2017年2月6日向王某转款11000元、2017年2月26日向钱百贯转款2750元、2017年3月8日向王某转款4000元、2017年3月26日向钱百贯转款2750元、2017年4月7日向钱百贯转款11000元、2017年4月25日向钱百贯转款2750元、2017年5月6日向钱百贯转款11000元、2017年5月25日向钱百贯转款2750元、2017年6月23日向钱百贯转款2750元、2017年7月7日向钱百贯转款11100元、2017年8月7日向钱百贯转款11000元、2017年9月27日向钱百贯转款2750元、2017年11月7日向钱百贯转款10000元、2017年12月20日向钱百贯转款6000元、2018年1月16日向钱百贯转款4000元、2018年1月30日向钱百贯转款24750元。一审法院认为，原告请求解除对案涉房产的查封,其实质请求为排除人民法院对案涉房产的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,首先,应查明案涉房产在本院查封之前原告与第三人是否已签订合法有效的书面买卖协议。1、根据原告钱百贯提交的证据显示，2017年1月6日、1月7日钱百贯向张彩华支付189000元房款,2017年12月22日钱百贯与第三人张彩华、杨庆文签订房屋买卖协议当日支付房款277000元,即钱百贯在未与第三人张彩华、杨庆文签订房屋买卖协议的情况下,即支付购房款189000元,明显不符合房屋买卖的交易习惯,此为疑点一。2、在钱百贯与第三人张彩华、杨庆文签订房屋买卖协议中，未约定交付房屋的时间,也不符合人们正常房屋买卖的交易习惯,此为疑点二。3、在2017年2月6日至2018年1月30日期间,张彩华先后通过其民生银行卡、建设银行卡、浦发银行卡及手机微信向王某、钱百贯转款16笔合计金额120350元,每月有规律性向王某、钱百贯转款,包括钱百贯在与第三人张彩华、杨庆文签订房屋买卖协议后的2018年1月30日向钱百贯转款24750元。虽然原告提供的证人邢某、王某到庭作证,但对张彩华借款50000元所支付每月的利息2750元及证人邢某称张彩华向其借款自2017年2月起每月支付11000元利息,均转至原告钱百贯的账户,不符合正常民间借贷支付利息的习惯,此为疑点三。4、张彩华于2016年12月26日从吴玉康、王付平处购买案涉房产南阳市汉景苑小区1号楼2单元2004室的装修现房,双方约定房产售价人民币820000元,而钱百贯与张彩华、杨庆文签订的房屋买卖协议约定价格为人民币500000元,此价格与南阳市当时的房价明显不符;原告虽诉称在协商买房时扣除了张彩华的红木家具折款320000元,但原告及张彩华均未提交购买红木家具的票据或其他证据证实其主张,此为疑点四。5、本院审判人员在2019年5月9日对张彩华的调查询问笔录中,张彩华自认向钱百贯借款500000元,与钱百贯系民间借贷关系;而在庭审后本院对其询问中,称与钱百贯系房屋买卖关系,此为疑点五。综合以上5点，原告对案涉房产提出执行异议之诉,存在诸多疑点,难以采信。本院认为,依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,原告主张与张彩华、杨庆文之间房屋买卖关系不能成立;其与张彩华之间的经济往来应定性为民间借贷,双方签订的房屋买卖协议是对民间借贷行为的担保,故不能认定原告与张彩华、杨庆文在本院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次,钱百贯在执行异议质证中自认“2018年10月29日发现法院查封公告以后,要求张彩华搬走”,在庭审中又称在2018年10月18日已实际占有、使用案涉房产,违反了禁反言的原则,应当确认钱百贯在本院查封之前并没有合法占有案涉房产。综上所述,原告钱百贯提交的证据不能证实其对案涉房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下:驳回原告钱百贯的诉讼请求。案件受理费8800元,由原告钱百贯负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。认定钱百贯能否排除执行，解除对涉案房产南阳市汉景苑小区1号楼2单元2004室的查封，应围绕上述四个要件进行审查。首先，虽然张彩华、杨庆文为甲方(卖方)与钱百贯为乙方（买方）于2017年12月22日签订了房屋买卖协议并在南阳市智圣公证处进行了公证，但双方没有真实的房屋买卖关系。根据一审查明的张彩华的银行流水可以看出钱百贯与张彩华等人之间是借贷关系，双方所签买卖房屋协议具有担保债权实现的真实意思表示，不是真正的房屋买卖关系。张彩华以82万购得的房产却以50万元出卖，双方所签房屋买卖协议不具有合理对价。钱百贯辩称张彩华所购房款82万中含有32万红木家具，但没有出卖方的证言证实，张彩华也未到庭确认，因此，该辩解不能成立。虽然钱百贯提供的买卖协议经过公证，但张博文提供了足以推翻公证协议的相反证据，因此，钱百贯与张彩华等人之间买卖协议的真实性依法不予认定。其次，钱百贯主张其在查封扣押前占有涉案房屋，有张彩华给的房屋钥匙，但钱百贯没有实际居住，而是允许张彩华继续居住，这一说法没有得到张彩华的认可。根据张博文提供的电话录音显示案涉房产被查封后钱百贯仍有对张彩华的要账行为，此证据也能证明钱百贯并未占有房产，其占有控制涉案房产的说法亦不能成立。最后，涉案房产在南阳市众所周知属于城中村改造项目，相关建设手续不全，但开发商已将建成房屋大量出售并实际居住适用，属于需要完善相关手续才能办理产权的房屋，张彩华出卖给钱百贯的房屋系张彩华购买他人的拆迁住房，尚未取得合法的所有权，因此，对于涉案房产不能办证，双方均应当预见，因此对涉案房产不能办理过户登记均存在过错。但张博文通过合法的诉讼渠道申请强制执行，根据最高人民法院的相关规定可以进行现状处置，以维护生效裁判的权威。钱百贯请求解除查封并不得执行涉案房屋的主张不能成立。钱百贯对执行依据有异议，认为张博文与张彩华系姑侄关系，张博文起诉张彩华等人的判决存在恶意串通的嫌疑，但钱百贯仅是怀疑，未提出相依证据证明其主张成立，钱百贯如对据以执行的生效判决有异议可另行通过审判监督程序处理。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理适当，钱百贯的上诉理由不能成立，一审法院判决适当，故对钱百贯的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由钱百贯负担。本判决为终审判决。审判长  王玉斌审判员  陈德林审判员  李陨钦二〇二〇年四月十四日书记员  牛志烨