山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1494号上诉人（原审原告）：烟台市芝罘德利饭庄，住所地：山东省烟台市芝罘区。经营者：周其海，经理。委托诉讼代理人：赵东之，北京华沛德权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周求生，男，1961年10月10日出生，汉族，无固定职业，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：葛永利，山东智峰律师事务所律师。上诉人烟台市芝罘德利饭庄（以下简称德利饭庄）因与被上诉人周求生房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德利饭庄上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实并依法改判。2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，上诉人起诉时并未超过诉讼时效。1.上诉人明确告知张明上诉人的租赁合同到期日为2024年，即使房屋产权发生变更也不影响其租赁合同的法律效力。2.被上诉人应当知道涉案房屋由上诉人承租至2024年，如有相关法律问题应联系上诉人解决，但被上诉人一直未就房屋租赁等相关问题联系上诉人。3.被上诉人取得涉案房屋所有权的时间是2013年7月24日，在此之前主张房屋权利并无法律依据。4.张明与被上诉人签订租赁合同后，双方均未告知或通知上诉人。5.上诉人2014年为维护自身合法权益将张明起诉至法院，诉讼过程中才知道张明在2013年7月18日与被上诉人签订了房屋租赁合同，并向被上诉人支付房租，该案2017年1月19日才终审结案，且一审为上诉人胜诉，该案未结案前上诉人也不能基于同一法律事实起诉被上诉人，因此本案计算诉讼时效最早也应自上述案件结案后开始计算，此时才是知道或应当知道之日。6.上诉人因用益物权纠纷在2017年4月将被上诉人起诉至法院，要求赔偿2013年8月至2016年底房屋租金损失，法院判决被上诉人承担相应损失。被上诉人的侵权行为属于持续状态，上诉人追究法律责任的时效应从合同到期后起算，因此并未超出诉讼时效。周求生辩称，请求维持一审判决。1.上诉人主张赔偿损失已经超过诉讼时效的保护期限，一审判决对此认定事实清楚，证据充分。（2016）鲁06民终3296号民事判决也认定上诉人与案外人张明及涉案物业的共同持有人韦国早在2013年7月就已经多次沟通，上诉人早已知晓涉案物业所有权人变更为被上诉人，被上诉人不同意再与其履行上诉人与烟台市嘉诚实业有限公司（以下简称嘉诚公司）签订的原租赁合同。2.上诉人与嘉诚公司于2004年签订的租期20年、一次性支付租金40万元的合同，明显不符合当时的租金市场价值。同期嘉诚公司已负债累累，签订了大量类似的远低于市场价格最长期间的租赁合同，涉嫌转移物业收入，合同不具备真实性。被上诉人取得物业产权后对原承租人均进行了清理，并未发生诉讼。上诉人与嘉诚公司涉嫌以合法形式掩盖非法目的，在2013年7月知道被上诉人是物业产权人并提出收回物业的情况下就享有诉权，但一直不予行使，造成的责任应由其自行承担。德利饭庄向一审法院起诉请求：判令周求生赔偿房屋转租损失1500000元，理由是周求生以胁迫的方式让张明与其签订租赁合同，合同届满后将涉案房屋收回，且已将涉案房屋于2013年10月28日再次出售，致使德利饭庄的房屋租赁合同无法再继续履行，造成很大经济损失。一审法院认定事实：2001年7月25日，坐落于烟台市芝罘区上夼西路099号（现门牌号码为烟台市芝罘区奇山西街20号附1号）、建筑面积4082.29平方米的房屋所有权登记在烟台市芝罘区人民政府奇山街道办事处名下。2004年3月1日，德利饭庄与嘉诚公司签订房屋租赁合同，合同约定嘉诚公司自愿将属于嘉诚公司产权、坐落于烟台市芝罘区上夼西路099号房屋1楼南半部分、建筑面积为400平方米的房屋出租给德利饭庄使用，租期自2004年3月1日起至2024年3月1日止共20年，年租金20000元，20年租金共计400000元。德利饭庄于2004年3月1日前一次性已向嘉诚公司交纳完毕。嘉诚公司保证上述房产产权清楚，若发生与嘉诚公司有关的产权纠纷或债权债务，概由嘉诚公司负责清理，由此给德利饭庄造成经济损失，嘉诚公司负责赔偿。德利饭庄在租赁期内可以根据情况将上述房产对外转租，转租租金由德利饭庄与承租人协商，嘉诚公司同意德利饭庄对外转租，并对转租价格不予干涉。2009年12月24日，周其海与张明签订房屋转租协议，约定周其海承租坐落于烟台市芝罘区上夼西路099号、建筑面积400平方米的房屋，现转租给张明从事经营，租期自2009年12月31日起至2016年12月31日止共7年。协议签订后，张明于2009年12月25日向周其海交纳了2013年12月31日前的全部租金。2013年2月4日，烟台中院作出（2008）烟执字第33－10号执行裁定，将奇山办事处所有的、位于烟台市芝罘区上夼西路099号、面积共计4082.29平方米的房产及相应的土地使用权作价20540790元交付给周求生抵偿相同数额的债务。2013年7月，张明通知周其海涉案房屋新的产权人要求重新签订租赁合同。在张明要求周其海与周求生协调未果的情况下，张明与周求生重新签订租赁合同，导致德利饭庄无法取得该房屋的转租费用。为此，2014年，周其海起诉张明支付2014年度及2015年度的房屋租金合计249177元。该案诉讼中，张明反诉周其海返还自2013年8月1日至2013年12月31日止5个月的房屋租金48234元。法院以（2014）芝民一初字第797号民事判决书判决张明向周其海支付2013年12月31日至2015年12月31日期间的房屋租金239177元。后张明以已于2013年7月实际解除租赁合同为由提出上诉。2017年1月19日，烟台市中级人民法院作出（2016）鲁06民终3296号民事判决书，撤销本院（2014）芝民一初字第797号民事判决书，并判令周其海返还张明保证金10000元及2013年7月31日以后的房屋租金48234元（张明已给付）。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案德利饭庄和嘉诚公司于2004年3月就烟台市芝罘区上夼西路099号房屋签订房屋租赁合同，于2009年将涉案房屋转租给张明。因所租赁房屋的产权人变更为周求生，在张明要求周其海与周求生协调未果的情况下，于2013年7月18日就涉案房屋与周求生签订房屋租赁合同。至此，德利饭庄应当知道涉案房屋的产权人已经变更，诉讼时效应当从此时开始计算。现德利饭庄起诉要求周求生赔偿房屋转租损失，已经超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定,一审法院判决：驳回烟台市芝罘德利饭庄的诉讼请求。一审案件受理费18300元、保全费5000元，共计23300元，由烟台市芝罘德利饭庄负担。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。德利饭庄提交了（2019）鲁06民申220号民事裁定书原件，该裁定书裁定驳回了周求生的再审申请，拟证明德利饭庄起诉周求生并未超过诉讼时效。周求生对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为不能证明德利饭庄的诉请在诉讼时效期间内，仅解决阶段性争议，未对整体争议予以审理，且（2016）鲁06民终3296号民事判决确认的事实可以证实德利饭庄2013年7月就知道争议产生，应自该日起算时效。德利饭庄称其主张的损失是按照22万元/年计算7年（2017年1月1日至2024年1月1日），只主张150万元，涉案房屋的租金市场价多于22万元/年，但没有书面证据证实，一审期间未提交相应的证据或申请法院进行评估。另查，（2016）鲁06民终3296号案件中，法院认定张明告知德利饭庄新产权人要求重新签订租赁合同，要求解决新产权人对房屋断水断电及损失问题，德利饭庄未予解决并保持租赁物符合约定用途。在该案的一审审理中（案号（2014）芝民一初字第797号），2015年1月5日第一次庭审德利饭庄经营者周其海提交2013年7月周求生与张明签订的租赁合同复印件，证明张明未经其同意与周求生签订租赁合同，该复印件系2013年12月向张明催缴租金时张明出具的；2015年3月26日第二次庭审时韦国出庭作证，称其是涉案房屋的所有人，与周求生共同出资购买的，张明交回房屋后由其控制使用，2014年底房屋更名至其妻子毛小懿名下。德利饭庄于2017年4月21日起诉周求生，以用益物权被侵害为由要求赔偿2013年8月至2016年底的房屋租金损失，并表示2017年后的损失另行主张。周求生未到庭，法院缺席审理，判决支持了德利饭庄的请求。德利饭庄表示直到2018年4月才知道周求生又将涉案房屋出售给他人，不清楚现产权人及涉案房屋现状，未向现产权人主张过享有租赁权。周求生称涉案房屋的产权于2014年12月29日由周求生变更为毛小懿所有并持有至今。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，在（2014）芝民一初字第797号周其海诉张明房屋租赁合同纠纷一案的审理过程中，德利饭庄第一次庭审即提交了周求生与张明签订的租赁合同复印件，并自称系2013年12月向张明催缴租金时张明出具的，且张明在该案件中也主张向德利饭庄的经营者周其海告知了新产权人要求重签租赁合同而周其海对此置之不理，导致周其海与张明签订的租赁合同无法继续履行，并提交了证据予以证实。因此，德利饭庄主张张明与周求生签订租赁合同后未告知德利饭庄，与事实和常理不符，本院不予采信。德利饭庄2013年底之前已知晓涉案房屋的产权人变更且新产权人不认可其与嘉诚公司之间的租赁合同，但2017年4月21日起诉周求生赔偿损失时才表示另行主张2017年之后的损失，德利饭庄未在法定的诉讼时效期间内向周求生主张权利。德利饭庄与嘉诚公司的租赁合同约定，嘉诚公司保证涉案房产产权清楚，若发生与嘉诚公司有关的产权纠纷或债权债务，概由嘉诚公司负责清理，由此给德利饭庄造成经济损失，嘉诚公司负责赔偿。2015年3月26日（2014）芝民一初字第797号民事案件的庭审中，证人韦某称其与周求生共同出资购买涉案房屋，张明交回房屋后由其控制使用，2014年底房屋更名至其妻子毛小懿名下；周求生亦称涉案房屋于2014年12月29日变更为毛小懿所有。在此情况下，德利饭庄并未向嘉诚公司主张权利，而是在本案中要求周求生赔偿损失，理由是涉案房屋再次被出售而周求生未予告知，用益物权因周求生的原因而丧失，但德利饭庄在知晓涉案房屋有新产权人的情况下，并不确定其用益物权是否被实质侵害、侵害是否因周求生造成，且其主张的损失亦缺乏充分的依据和证据，德利饭庄请求周求生赔偿损失不应得到支持。综上，德利饭庄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由烟台市芝罘德利饭庄负担。本判决为终审判决。审判长  栾海宁审判员  杨卫东审判员  王家国二〇二〇年四月二十四日书记员  孙玉婷