浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初27号原告（反诉被告）：浙江一川文化产业有限公司，住所地：温州市龙湾区蒲州街道富春江路85号二楼东首第一间，统一社会信用代码91330303681671925B。法定代表人：黄淑红。委托诉讼代理人（特别授权）：黄雅俊、周娇娇，上海浩信（温州）律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：温州新邻里广场发展有限公司，住所地：温州市龙湾区蒲州街道上江路80号，统一社会信用代码913303037549218502。法定代表人：叶秀兰。委托诉讼代理人（特别授权）：李尚节、伍坚帆，北京京师（温州）律师事务所执业律师。原告浙江一川文化产业有限公司（以下简称一川公司）与被告温州新邻里广场发展有限公司（以下简称新邻里公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理立案，在举证期间内，被告新邻里公司于2020年2月26日提起反诉，本院决定予以合并审理。依法适用简易程序，于2020年3月12日、2020年4月2日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄雅俊、被告新邻里公司的委托诉讼代理人李尚节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一川公司起诉称：2019年3月19日，原、被告签订一份《广告场地租赁合同》，约定由原告承租被告所有的坐落于龙湾区上江路80号房屋的外立面用于广告投放所使用，租赁期限自2019年3月20日起至2022年3月19日止，场地租赁费为105000元/年，押金为5000元。合同签订后，原告依约向被告预付租金105000元及押金5000元，便投入广告牌的制作和审批中。同月，原告向执法局办理广告位行政审批时，主管机关释明合同签订前已将诉争广场外立面西面区域部分出租给温州翘楚文化传媒有限公司（以下简称翘楚公司）用于广告位投放使用，执法局已于2018年9月19日作出温龙综许字（2018）第466号《许可决定书》，并颁发了浙温龙城法广字（2018）第038号《许可证书》，该证书记载广告位设置规格为96平方米，设置期限自2018年9月19日至2019年9月10日止。据此，主管机关以违反《温州市户外广告设施设置规范》为由对原告的审批事项予以拒绝。嗣后，被告为了妥善解决纠纷于2019年6月4日出具新邻里中心（2019）604号《声明》，称其已于2019年3月1日解除和翘楚公司户外广告场地租赁合同，涉案广场外立面的场地归被告所有和使用，希望主管机关能对原告的审批予以受理，但因翘楚公司不予认可解除行为，涉案项目审批再次搁置。2019年9月初，因翘楚公司的广告设置期限将届满，原告多次与被告商讨后续审批事宜，被告却以人事变动及原合同显失公平为由向原告提出要求重新签订合同，原告予以拒绝，因此发生纠纷。因被告拒不履行协助义务，原告2019年10月11日授权律师事务所向原告邮寄《律师函》要求协助配合审批事宜，被告委托律师电话告知不同意履行协助义务。截止起诉之日，因涉案广告牌未经审批而无法发布，相关安装材料仍搁置在被告广场顶楼天台处，而涉案房屋外立面至今也仍闲置未使用。除此之外，被告还实际享受合同带来的其他利益，被告一直使用原告制作的关于被告广场的标识广告字体至今。现诉请要求判令1、被告继续履行于2019年3月19日与原告签订的《广告场地租赁合同》，无条件协助原告办理关于龙湾区上江路80号外立面广告牌的行政审批事宜；2、本案的诉讼费用由被告负担。在本院指定的举证期限内，原告（反诉被告）提供如下证据：1.原告营业执照复印件、从国家企业信息信用系统下载被告公司基本情况打印件。以证明原、被告诉讼主体资格的事实；2.《广告场地租赁合同》及附件、鹿城农商行的《网上银行电子回单》（均复印件）。以证明签订合同约定原告承租被告上江路80号外立面用于商业广告投放所使用，被告需协助原告办理审批手续及原告已预付租金105000元及押金5000元的事实；3.行政执法局作出的温龙综许字（2018）第466号《准予行政许可决定书》、浙温龙城法广字（2018）第038号《许可证书》（均为复印件）。以证明诉争外立面西面区域部分已由被告出租给翘楚公司用于广告投放使用，经审批设置期限2019年9月19日至2019年9月10日止的事实；4.《温州市户外广告设施设置规范》（打印件）。以证明案涉外立面西面部分区域已由被告出租翘楚公司导致相关审批部门无法受理原告审批的事实；5.被告出具的新邻里中心（2019）604号《声明》（复印件）。以证明原告审批未通过时，被告出具《说明》称2019年3月1日已与翘楚公司解除租赁合同，但实际翘楚公司仍占用租赁涉案外立面部分区域的事实；6.原告的一川文化（2019）605号《关于新邻里中心外立面设置广告牌的请示》政府领导的批复（复印件）。以证明原告于2019年6月5日就涉案广场广告位审批事宜还在向政府请示及批复情况的事实；7.原告委托的律师事务所《律师函》、邮政快递单号及签收情况（复印件）。以证明因被告拒不履行协助办理广告位审批义务，原告依约于2019年10月11日授权律师事务所向被告发《律师函》，要求被告协助办理广告位审批事宜的事实；8.《广告场地租赁补充合同》（复印件）。以证明被告不满已签订的租赁合同，在2019年9月29日在双方协商过程中要求重新订立租赁合同的事实；9.涉案外立面的《现场照片》打印件。以证明原告依约在涉案外立面上面设置“邻里广场”字体及标识供被告使用的事实；10.《安装材料堆放照片》打印件。以证明原告已备制作外立面广告牌搁置在被告公司楼顶天台的事实；11.《微信聊天截图》译本打印件（同被告提供的证据1）。以证明反诉原告提供的证据1《微信聊天截图》内容不客观、不全面，属编辑截取的部分聊天内容，其中证明了双方经行政执法局责令整改后，已达成和解，同意继续履行的事实；12.原、被告分别向相关部门的新邻里中心（2019）001号《关于新邻里中心外立面设置广告牌的请示》（复印件）、一川文化（2019）605号《关于新邻里中心外立面设置广告牌的请示》及附件照片打印件（同证据6，复印件）。以证明2019年5月15日经双方协商均自愿继续履行合同的事实；13.行政执法局出示审批外立面广告牌的《申报材料》（复印件）。以证明需申报人提供户外广告设施载体所有权或使用权证明文件的事实。被告新邻里公司答辩称：对原告诉称双方签订合同，原告承租被告位于上江路80号外立面用于商业广告投放所使用，原告已付至2022年3月19日止的租赁费105000元，押金5000元等事实均无异议。另答辩认为1、翘楚公司的外立面广告位置与一川公司所需的位置不同，《温州市户外广告设施设置规范》未禁止多个“平行于墙面户外广告设施”；2、原、被告签订租赁合同之前，明知被告与翘楚公司的租赁期限截至2019年9月10日。原告依然请求与被告签订合同。并非原告述称“签订合同、支付款项后，办理行政许可手续时才得知”；3、被告落款时间为2019年6月4日的《声明》，系原告起草，被告配合盖章。可见，即使在原告2019年5月初违法搭建外立面广告后，被告依然履行协助义务；4、被告向翘楚公司发送解除函后，翘楚公司外立面广告已于2019年3月撤下，原告主张翘楚公司不认可解除行为，没有依据。①原告不是翘楚公司与被告之间合同当事人，该合同是否解除与原告无关；②原告事前即知悉该合同，并起草解除函，被告按要求通知翘楚公司解除；③被告一直配合原告办理相关手续，原告无法取得行政许可，不等于被告未履行协助义务；5、合同第五条第二款约定审批期限为30天，现该期限已经届满，原告仍无法取得行政许可。其原因并非被告不配合履行协助义务，而可能是原告的广告方案不符合法定条件；6、双方未重新签订合同；7、原告述称被告委托律师不同意履行协助义务，缺乏事实依据；8、被告实际享受其他利益，与事实不符。被告原有的外立面标识被一川公司拆除，原告重新制作标识予以返还。综上，被告已依约履行合同义务、配合协助办理相关手续。原告反称被告不配合，有违诚信；且原告擅自施工，未依约合法使用租赁物。现原告无法取得行政许可，合同已无法继续履行。被告新邻里公司反诉称：1、2019年3月，反诉被告主动与反诉原告洽谈，要求承租反诉原告位于温州市龙湾区上江路80号外立面广告位。双方于2019年3月19日签订《广告场地租赁合同》，约定审批期限为30天。合同签订后，反诉原告积极配合反诉被告提供行政审批所需的材料，但反诉被告未在约定期限内完成。而后，反诉被告在未批准且未告知反诉原告的情况下，利用“2019年五一”法定节假日，以外立面维修搭建占道的名义，擅自搭建广告牌结构架。2019年5月10日，反诉原告收到龙湾区综合行政执法局出具的《责令限期改正通知书》，得知反诉被告的行为。经多次交涉，反诉被告自行拆除广告牌结构架，但导致外立面破损。反诉原告认为，反诉被告的未按期完成审批的行为构成违约、反诉被告擅自搭建的行为构成违法。同时，反诉被告造成反诉原告的建筑物外立面破损、闲置，致使反诉原告直接与间接损失。综上，反诉被告有违诚信，其无法完成审批导致合同目的无法实现，且继续履行合同对反诉原告明显不公平。故现反诉请求1、解除反诉原告与反诉被告于2019年3月19日签订的《广告场地租赁合同》；2、反诉被告将温州市龙湾区上江路80号外立面恢复原状；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。经本院释明，合同解除后，会造成原告已付租金、押金、置备相关户外类各类三面翻广告的安装材料等造成巨大的经济损失。但反诉原告新邻里公司仍坚持自己的反诉请求。在本院指定的举证期限内，被告（反诉原告）提供如下证据：1.《微信聊天截图》打印件。以证明原告实际控股股东李军明知翘楚公司已承租且在承租期内，仍坚持要求被告解除与翘楚公司的租赁关系，被告收到执法局的《责令限期改正通知书》后，立即要求原告改正的事实；2.涉案外立面广告牌设置的《行政审批材料》［被告营业执照及法定代表人身份证、授权委托书、受托人王益平身份证、广告牌效果图、《临时堆放物料、搭建非永久性建筑物、构筑物或其他设施审批申请表》］（均复印件）。以证明原告指派王益平述称办理事由为外立面广告牌审批手续，被告向原告提供行政审批所需的材料，其中包括提供空白的授权委托书，内容由王益平填写实际却为外立墙维修临时搭建占道审批的事实；3.行政执法局出具的《责令限期改正通知书》（复印件）。以证明原告未经被告同意、行政管理部门批准，擅自搭建涉案外立面广告牌架被政府执法部门责令限期改正的事实；4.被告向原告发的《关于源泉尽快拆除户外广告铁架子的函》（复印件）。以证明被告要求原告立即拆除未经批准的外立面广告铁架子的事实；5.《现场照片》打印件8张。以证明翘楚公司已撤下外立面广告牌，原告擅自搭建涉案外立面广告牌架及撤下外立面广告牌架后，造成外立面墙体被破坏的事实；6.被告出具《工作人员身份证明》（复印件）。以证明戈多系被告公司工作人员，代表公司与原告进行商务谈判的事实；7.社保部门调取的王益平《人员缴费信息表》（复印件）。以证明原被告双方交涉期间，王益平系原告工作人员的事实。针对被告新邻里公司反诉的事实及诉请，原告一川公司答辩称：反诉被告不同意与反诉原告解除涉案租赁合同关系，理由1、反诉原、被告所签订的租赁合同的合法有效，双方应予以按约履行；2、反诉被告已经按约履行了租赁合同租金给付之义务，支付反诉原告租金105000元及押金按照租赁合同约定给付了反诉原告租金；3、本案合同签订后无法履行的责任在于反诉原告，反诉原告称其已与翘楚公司解除租赁合同，导致反诉被告认为本案合同履行已不存在事实或法律上的障碍，然后进场施工，实际上反诉原告与翘楚公司的租赁合同一直履行到2019年9月10日；4、本案合同暂缓履行的根本原因在于涉案租赁物外立面部分已出租给案外人翘楚公司，只要翘楚公司广告一日不撤销发布，那么反诉原被告的租赁审批因为政策障碍就不能履行。根据《温州市户外广告设施设置规范》5.1.2.3中明确建（构）筑物同一面墙上的广告总面积不应大于该墙面的30%。在翘楚已经在面墙上发布广告的前提下，反诉被告的审批目的无法实现；所以问题的关键不在于反诉原告是否按约提供审批手续，而是在于涉案租赁合同的政策障碍情形是否消除；5、即便如此，反诉原告也未全面履行协助审批义务，反诉原告仅仅向反诉被告提供了营业执照及法定代表人身份证件，而按照温州市龙湾区综合行政执法局审批的要求需要提供户外广告设施载体所有权和使用权证明文件。反诉原告亦没有向原告提供；6、本案合同经行政主管机关责令改正后，2019年6月双方已达成一致意向，同意继续履行合同，并不存在反诉原告认为存在违约行为导致合同不能履行所以以此为由解除合同。现翘楚公司的广告牌审批期限已于2019年9月份到期，反诉被告的广告已具备审批之条件；7、本案如解除合同将带来更多的损失，反诉被告前期承租场地、制作广告牌费用高达百万余元，远远超过租赁合同价值，不宜解除。故，反诉被告认为反诉原告的反诉请求没有事实基础，更无法律依据，不应予以支持，请求驳回反诉原告的反诉请求。原告一川公司提供的证据，被告新邻里公司质证认为，证据1“三性”均无异议；证据2中《广告场地租赁合同》的真实性无异议，证明对象有异议，不能证明待证的事实，证据2中《网上银行电子回单》无异议；证据3中《准予行政许可决定书》、《许可证书》均无异议；证据4的“三性”无异议，证明对象有异议，而是租赁合同不符合该《规范》原因造成的；证据5《声明》的“三性”有异议，《声明》是由被告盖章，但不是被告单方的意思表示，而是配合原告共同向行政部门审批出具；证据6《请示》的“三性”均有异议，手写字批示及签名是谁不清楚，合法性有异议，行政审批应向行政执法局提出，而不是向人民政府提出，且与本案无关；证据7《律师函》的“三性”均无异议，但不能证明被告未履行协助的事实；证据8的“三性”均有异议，未经原告签字确认；证据9《现场照片》的“三性”均无异议，证明对象有异议，是原告拆除原有的标识而设置的；证据10《安装材料堆放照片》的“三性”均无异议，反而证明原告未经审批擅自施工破坏被告外立面的事实；证据11微信聊天截图的真实性无异议，同被告提供的证据1一致；证据12两份《请示》真实性无异议，但现在无法继续履行；证据13的“三性”无异议。被告新邻里公司提供的证据，原告一川公司质证认为，证据1《微信聊天截图》内容中李军确实自己公司的高层领导，真实性有异议，无语音内容译本，解除通知是双方合意情况下作出；证据2《行政审批材料》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅是被告协助搭建占道施工审批；证据3《责令限期改正通知书》的“三性”无异议，原告是在限期内已完成拆除；证据4《要求拆除函》同证据3的质证意见，原告实际已拆除；证据5《现场照片》的“三性”均有异议，照片是图片形式的，仅凭几张照片不能证明被告的外立面存在破坏客观性；证据6的真实性、合法性无异议，被告方工作人员戈多参与洽谈外还有一人；证据7王益平的《人员缴费信息表》是原告工作人员的身份无异议。本院审核认为，原、被告所举的证据，能够证明案件待证的事实，本院均予以确认。根据上述确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2018年9月19日，温州市龙湾区综合行政执法局作出温龙综许字（2018）第466号《准予行政许可决定书》，主要内容为“温州新邻里广场发展有限公司：你（单位）于2018年7月13日提出的《城市大型户外广告设置审批》行政许可申请，本机关已于2018年7月13日受理，经审查，符合法定条件、标准，依法规定，本机关决定准予你单位取得（城市大型户外广告设置审批）行政许可”。同日，温州市龙湾区综合行政执法局向被告颁发浙温龙城法广字（2018）第038号《广告设置许可证书》，该许可证记载主要内容为“业主单位为温州新邻里广场发展有限公司，施工单位为温州翘楚文化传媒有限公司，设置地点为温州市龙湾区蒲州街道上江路80号，设置规格为高6米，宽16米，面积96平方米，设置期限为2018年9月19日至2019年9月10日；以及其他权利义务的约定”。2019年3月15日，因工作业务商谈需要，原告公司高层领导李军与被告公司办公室主任戈多建立微信好友后，同日下午14时18分许，李军在微信聊天平台向戈多传送一份题头为《广告场地租赁解除通知》的OfficeWord文档，内容为“致：温州翘楚文化传媒有限公司，因我公司的外立面长期使用现已老化过时，经股东决议现将邻里广场的外立面进行重装升级。鉴于我们是否签订的广告场地租赁协议，第三条第4点：租赁期间如甲方业务需要外墙改造，乙方需全力配合，租金按实际发生日期计算。特此通知，望贵公司理解支持!温州新邻里广场发展有限公司2019/3/1”。同日下午15时20分许，李军在微信聊天平台向戈多传送一份题头为《广告场地租赁合同》的OfficeWord文档。2019年3月19日，原、被告签订一份《广告场地租赁合同》，被告新邻里公司为甲方，原告一川公司为乙方，约定，约定乙方承租甲方所有的坐落于温州市龙湾区蒲州街道上江路80号房屋的外立面，用于广告投放所使用，广告形式为户外类各类三面翻广告，规格为侧面16米（宽）、高度20米，以实际尺寸为准，根据实际制作；乙方负责广告设计、建设、安装、审批、招商发布并承担由此产生的一切费用，乙方在向有关部门申请设置及安装发布时，如需以甲方名义到执法局申请广告时，甲方协助或提供相关资料时，甲方应给予乙方提供所需要的资料和证件配合并协助（如甲方不配合造成审批拖延时，责任由甲方承担）；有效租赁期自2019年3月20日起至2022年3月19日止，场地租赁使用费为105000元/年，押金为5000元；合同签订后，乙方进行广告设施制作，待广告审批、制作完成时开始计算租金，以实际发布时间计算租金（注：审批期限为30天，30天内若审批不了，甲方将没收乙方押金伍仟元）；在广告发布期间内，如因国家或地方政府的政策、法规、法令等原因，造成本合同无法继续履行或中断履行的，甲乙双方在与政府处理完相关事宜后，应顺延广告位租赁期，其山后事宜由双方友好协商解决，若不能顺延，双方根据实际发布期结算，多退少补；甲方的形象（一个标志+“邻里广场”一共五个发光字体的大小比例、颜色）由乙方按《附件》三面翻广告位效果图的涉及制作完成，费用由乙方承担；以及其他权利义务的约定。合同签订后，原告于2019年3月20日依约向被告汇款11万元，作为预付租金105000元及押金5000元。2019年4月25日下午14是20分许，李军在微信聊天平台向戈多传送一份题头为《新邻里中心报告》的OfficeWord文档，内容为“温州新邻里广场发展有限公司向温州市龙湾区人民政府要求对大楼外立面进行设置三面翻广告牌审批而作出新邻里中心（2019）001号《关于新邻里中心外立面设置广告牌的请示》”。而后，原告依约为被告变更位置并安装了“被告企业标识+邻里广场”一共五个发光字体供被告使用。2019年5月9日，温州市龙湾区综合行政执法局以被告涉嫌在墙立面上擅自设置大型户外广告铁架子为由作出温龙综法责改字（2019）第020112号《责令限期改正通知书》，责令限7日内予以拆除，并将《责令限期改正通知书》张贴在被告办公室门上。2019年5月11日，被告通过顺丰速递向原告寄送一份《关于要求尽快拆除户外广告铁架子的函》，主要内容为“执法局发现你公司在上江路80号外立面上擅自设置大型户外广告铁架子，责令要求立即停止违法行为，限7日内予以拆除，我公司特向你公司发函，要求你公司立即停止未经政府部门审批的在上江路80号所进行的外立面广告施工，并在2019年5月17日下午17点正之前拆除户外广告铁架子，否则你公司应彻底相应法律责任并赔偿由此对我公司造成的损失，且我公司将与你公司解除租赁合同，温州新邻里广场发展有限公司，2019年5月11日”。原告收到后，2019年5月13日下午18时4分许，原告公司高层领导李军在微信聊天平台向被告办公室主任戈多回复“按我们的合同执行，我不可能接受你们的函，要么法院起诉我，你们这样太过分了，换位思考一下”。而后，原告在限期内拆除在案涉的租赁房屋外立面户外广告铁架子。为此，2019年6月4日，原告公司高层领导李军还在微信聊天平台上与被告办公室主任戈多解释行政执法单位作出处理的原因，要求被告继续协助，履行2019年3月15日签订的《广告场地租赁合同》。2019年9月29日，被告新邻里公司拟制一份《广告场地租赁补充合同》，因该补充合同双方未能达成。之后，原告无奈诉至本院。本院认为，依法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告之间签订的《广告场地租赁合同》的事实清楚，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定。本案争议焦点为双方签订的《广告场地租赁合同》未能履行的原因问题。从本院认定的事实分析，不能履行《广告场地租赁合同》主要是由于被告新邻里公司与翘楚公司签订的案涉房屋外立面租赁合同未到期，案涉房屋外立面向相关行政部门申报的广告到期日是2019年9月10日，致使原告向相关行政部门审批受阻延期，现已到期，对原、被告之间签订的租赁合同履行已无影响。被告新邻里公司答辩称2019年5月5日原告一川公司未批先建，设置大型户外广告铁架子的违法行为，是相关行政部门不能审批原因，与事实不符，原告一川公司在案涉房屋外立面违法设置大型户外广告铁架子在行政执法局责令的限期内已自行拆除，现可依法依规向相关部门审批。原告一川公司在本案起诉主张权利时，被告新邻里公司与翘楚公司的租赁合同及案涉房屋外立面广告行政审批设置使用期已届满终止。故现原告一川公司要求被告新邻里公司继续履行合同已无障碍，按约被告新邻里公司应协助原告一川公司办理座落于温州市龙湾区蒲州街道上江路80号房屋外立面广告牌设置审批的诉请，本院予以支持。相反若双方解除合同，势必造成恢复原状及设置户外类各类三面翻广告牌相关安装材料的经济损失，为更加达成双方和谐共赢，应继续履行合同。据此，被告新邻里公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）浙江一川文化产业有限公司与被告（反诉原告）温州新邻里广场发展有限公司继续履行于2019年3月19日签订的《广告场地租赁合同》；二、被告（反诉原告）温州新邻里广场发展有限公司依2019年3月19日签订的《广告场地租赁合同》履行协助原告（反诉被告）浙江一川文化产业有限公司办理相关座落于温州市龙湾区蒲州街道上江路80号房屋外立面设置广告牌的行政审批事项；三、驳回被告（反诉原告）温州新邻里广场发展有限公司反诉的诉讼请求。案件本诉受理费2400元，减半收取1200元，反诉受理费50元，合计1250元，由原告（反诉被告）浙江一川文化产业有限公司负担1200元，被告（反诉原告）温州新邻里广场发展有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  郑文忠二〇二〇年四月七日书记员  杨 阳