四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川××××8××民初××××6号 原告：乐山市里程置业开发有限责任公司，住所地四川省乐山市市中区瑞祥路一段××507号4幢3区2楼××××号，统一社会信用代码9××5××××××00789××47××564。 法定代表人：刁华。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：张宇，四川益华律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：刘仲亮，四川益华律师事务所实习律师。 原告：杨艳，女，××970年09月05日出生，汉族，住四川省峨眉山市胜利街道万年西路××59号2栋2单元3楼2号。 委托诉讼代理人（一般授权）：张宇，四川益华律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘仲亮，四川益华律师事务所实习律师。 原告：张海，男，××969年05月××3日出生，汉族，住四川省峨眉山市胜利街道万年西路××59号2栋2单元3楼2号。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：张宇，四川益华律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：刘仲亮，四川益华律师事务所实习律师。 被告：张霞，女，××976年05月××0日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：徐翔，四川晏邦律师事务所律师。 原告乐山市里程置业开发有限责任公司（以下简称里程置业公司）、杨艳、张海诉被告张霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年0××月09日立案受理，适用简易程序于2020年04月03日公开开庭进行审理。原告里程置业公司的委托诉讼代理人张宇、刘仲亮，原告杨艳的委托诉讼代理人张宇、刘仲亮，原告张海的委托诉讼代理人张宇、刘仲亮，被告张霞及其委托诉讼代理人徐翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告里程置业公司、杨艳、张海向本院提出诉讼请求：判决被告给付三原告20××8年度租金××33××64元及20××9年度租金××45××48元，共计2783××2元；判决解除峨眉山市都市阳光装饰管理有限公司与被告签订的编号为0009号的商铺代理租赁合同，并在合同解除后十日内限期搬离；判决被告给付三原告违约金××00000元；诉讼费用由被告负担。事实和理由：20××4年06月03日，原告里程置业公司与成都里程创奇营销策划有限公司、乐山市源盛投资管理有限公司、乐山都市阳光装饰城管理有限公司签订《“城市理想”合作运营管理委托协议》，约定由成都里程创奇营销策划有限公司、乐山市源盛投资管理有限公司、乐山都市阳光装饰城管理有限公司投资设立的峨眉山都市阳光装饰城管理有限公司（以下简称阳光公司），对位于峨眉山市光明大道2××××号的物业全权委托阳光公司进行商业运营管理。20××4年08月××8日，原告杨艳与阳光公司签订《委托运营协议》，约定将登记在原告杨艳、张海名下的位于峨眉山市“城市理想”门牌号为××栋××层4号、5号的商铺委托给阳光公司进行统一运营管理。20××4年××2月20日，以阳光公司为甲方与以被告为乙方签订了编号为0009号的《商铺代理租赁合同》，约定甲方将依法取得代理租赁权的位于峨眉山市北侧“城市理想”项目租赁号为××-2，门牌号为××栋××层3号、4号、5号商铺租赁给被告，商铺面积300.37平方米，同时约定了租赁期限、租金和违约责任等内容。其中门牌号为××栋××层3号商铺产权登记在原告里程置业公司名下。被告自20××7年起拖欠约定租金，至今尚欠三原告20××8年度和20××9年上半年租金。三原告代理租赁人阳光公司多次与被告协商，要求被告支付拖欠租金，被告以种种理由拒不支付，并拖欠至今。请求判如所请。诉讼中，三原告以被告未按合同约定交付2020年上半年租金为由，增加诉讼请求判决被告给付2020年上半年租金7983××元的诉讼请求。 被告张霞辩称，被告与三原告于20××4年06月03日签订租赁合同无异议。因原告里程置业公司与被告购房合同履行发生争议，于20××7年，经协商达成口头协议，约定以原告里程置业公司未交付房屋给被告造成的损失抵偿被告在本案中应交付的租金。按此口头协议，三原告也未向被告主张20××8年的租金，现三原告违反与被告达成的口头协议，违反了诚实信用原则。三原告未按合同约定提供足额面积的出租房屋，三原告提供的出租房屋面积分别为××04.62平方米、55.82平方米和73.24平方米，共计233.68平方米，与合同约定的300.37平方米不符，租金应按实际面积计算。被告没有违约行为，不应当承担违约责任，三原告也无权解除合同。在租赁合同中约定逾期交付租金的违约金过高，依法应当予以调整。另因2020年初新型冠状病毒疫情的流行无法进行经营，应当适当减免被告的租金。 根据双方当事人在庭审中认可的事实，本案事实为：20××4年06月03日，原告里程置业公司与成都里程创奇营销策划有限公司、乐山市源盛投资管理有限公司、乐山都市阳光装饰城管理有限公司签订《“城市理想”合作运营管理委托协议》，约定由成都里程创奇营销策划有限公司、乐山市源盛投资管理有限公司、乐山都市阳光装饰城管理有限公司投资设立的峨眉山都市阳光装饰城管理有限公司，对位于峨眉山市光明大道2××××号的物业全权委托阳光公司进行商业运营管理。20××4年08月××8日，原告杨艳与阳光公司签订《委托运营协议》，约定将登记在原告杨艳、张海名下的位于峨眉山市的商铺委托给阳光公司进行统一运营管理。20××4年××2月20日，以阳光公司为甲方与以被告为乙方签订《商铺代理租赁合同》，约定甲方将属于原告里程置业公司所有的位于峨眉山市商铺，以及属于原告杨艳、张海的位于峨眉山市商铺出租给乙方，用于瓷砖经营，面积共计300.37平方米；租赁期共70个月，自20××5年03月0××日起将出租商铺交会给乙方使用，至2020年××2月3××日；租金实行先交后使用，除第一次交付外，以后每半年一次性交付（即每年××月××0日前交付上半年度租金和每年7月××0日前交付下半年度租金），第一年至第三年租金××23300元，第四年租金在第三年租金基础上上浮8%，第五年租金在第四年租金基础上上浮9%，第六年租金在第五年租金基础上上浮××0%；乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，并应每日按当年度租金的3‰计付违约金；乙方除向甲方交付约定租金外，还应向物管公司交付物业管理费、广告牌位费等费用，拖欠该费用一个月以上的，甲方有权终止本合同，并要求乙方赔偿当年度租金20%的违约金；本合同未尽事宜，甲乙双方协商、签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力等内容。合同签订后，三原告把合同约定的胜利街道光明大道225号、227号、229号商铺交付被告，三个商铺产权证书登记面积分别为××04.62平方米、55.82平方米和73.24平方米，共计233.68平方米。自20××8年0××月0××日起至今，被告以里程置业公司未按买卖合同约定交付商铺为由，未向三原告交付商铺租金。三原告现诉至本院，请求判决被告给付20××8年0××月起至2020年06月的租金358××43元，以及未按时交付租金的违约金，因合同约定的未按时交付租金违约金过高，自愿进行调整，要求被告给付违约金××00000元。以及因被告未按时交付租金，违反合同法的规定，请求判决解除双方间签订的《商铺代理租赁合同》，并自解除后十日内搬离。 诉讼中，三原告认可未向告知被告要求解除《商铺代理租赁合同》。 本院认为，三原告委托他人与被告签订的《商铺代理租赁合同》是双方的真实意思表示，对约定内容不违反法律规定部分，受法律保护，对双方当事人具有约定力。对其约定内容不符合法律规定的部分，根据双方的意思和法律规定予以调整。 根据双方争议，本案焦点为：租赁物商铺的面积和租金的确定；违约金的确定；三原告请求解除《商铺代理租赁合同》是否符法律规定。 一、租赁物商铺的面积和租金的确定； 根据审理查明的产权证载明三个商铺面积为233.68平方米，与合同约定的300.37平方米不符，相差66.69平方米。三原告交付的商铺面积与合同约定租赁商铺面积不符，应以产权证载明的面积为租赁面积，被告方没有使用到约定的商铺面积，如被告按合同约定的面积交付租金，明显对被告不公平，应按双方约定的每月每平方米租金，确定被告实际使用商铺面积的每月租金或年租金。双方约定的第一年至第三年年租金××23300元，是以约定的商铺面积300.37平方米为准，其租金每月每平方米租金为34.2××元（××23300元／年÷××2月／年÷300.37平方米），确定第一年至第三年年租金95930.28元，每月租金7994.××9元。按照双方的约定，被告应交付自20××8年03月0××日起至2020年06月30日止的租金273929.78元（7994.××9元／月×2＋7994.××9元／月×××08%×××2月＋7994.××9元／月×××08%×××09%×××2月＋7994.××9元／月×××08%×××09%×××××0%×4月）。因2020年初新型冠状病毒疫情的流行，为防止新型冠状病毒的扩散，按照国家疫情防控策略，包括被告经营的建材销售行业进行了停业，应当酌情减免被告两月租金20703.70元。被告实际应付三原告至2020年06月30日租金253226.08元。被告以与原告里程置业公司口头协议约定用未履行购房合同的交房义务给其造成的损失抵偿租金的辩称，因被告未提供证据证明口头协议的具体权利义务，故其主张的用抵偿租金的辩称不予支持。 二、违约金的确定； 按双方约定的逾期交付租金的，应按每日当年度租金的3‰计付违约金，如折算为年违约金为××095‰，其年违约金高于年租金，约定的违约金明显高于损失，其逾期交付租金的违约金不符合法律规定，三原告认识到约定违约金过高，在其请求违约金时进行了调整，被告辩称也认为约定违约金过高，同时也认为三原告调整后的违约金也过高，要求对约定违约金进行调整，本院依法对该约定的违约金进行调整。根据被告逾期交付租金的时间和金额，本院酌情确定违约金为××0000元。 三、三原告请求解除《商铺代理租赁合同》是否符法律规定。 因双方未约定逾期交付租金，三被告享有解除合同的权利，其要求解除合同，只能依照法律规定行使合同解除权。根据审理查明事实，被告有拖欠租金的行为，三原告依照法律规定可以行使合同解除权，但应当通知被告。而三原告并未按照法律规定通知被告，故其解除合同的请求不符合法律规定，不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张霞在本判决生效后十五日内给付原告乐山市里程置业开发有限责任公司、杨艳、张海从20××8年0××月0××日起至2020年06月30日止的租金253226.08元，并给付迟延给付租金的违约金××0000元； 二、驳回原告乐山市里程置业开发有限责任公司、杨艳、张海的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3487元，由原告乐山市里程置业开发有限责任公司、杨艳、张海负担××487元，被告张霞负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  王宇锋 二〇二〇年四月三日 书记员  赵 娟 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。