广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初93号 原告：黄安枢，男，1949年5月19日出生，汉族，住钦州市钦南区。 被告:苏春荣,男,1994年7月29日出生,汉族,身份证地址:钦州市钦南区。 被告：刘佰玲，女，1994年4月17日出生，汉族，身份证地址:钦州市钦南区。 原告黄安枢诉被告苏春荣、刘佰玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄安枢到庭参加诉讼；被告苏春荣、刘佰玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。 原告黄安枢向本院起诉，提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付房屋租金44800元，水电费用1454.76元，合计46254.76元。2、本案一切诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告刘佰玲、苏春荣与黄某某夫妻合租居住。由黄某某和刘佰玲执笔同房主黄安枢签订一年的《租房合同》。合同于2014年5月1日签字生效。后黄某某租住半年后搬离，由苏春荣、刘佰玲夫妻继续租住。合同到期后苏春荣、刘佰玲承诺按原合同规定续租至今（苏春荣提供了身份证复印件）。2014年11月2日起由苏春荣按租金900元/月按时交清租金及水电费至2016年5月31日。2016年6月1日起，刘佰玲生孩子后，被告就不按合同条款先交费后用房的规定，拖欠应缴租房租金及水电费。经原告多次催讨欠款后，被告于2017年1月25日交款2000元，2017年4月24日交款4000元，2017年12月12日交款4000元。2018年1月起，被告拒不支付房租及水电费用。至2018年10月已欠租金1万多元，水电费3030.90元。经多次催讨，被告于2018年10月23日交3000元用作交水电费用。2018年1月起至2019年8月，原告多次催讨但被告每次总是虚假承诺日过一日，月过一月，年过一年，每次都承诺付款结算，却分文不付。 被告拖欠租金费用计算如下：从2016年10月起至2019年9月止共36个月即900元×36个月＝22400元，按《租房合同》第九条规定，按拖欠款加倍收费22400元×2＝44800元。水电费被告提供数据计算如下：2018年10月前;水费：水表1410-1196＝214m³×3.50元＝749元;电费：电表9202-6135＝3067度×0.70元＝2146.90元+公摊135元＝2281.90元，水电费合计3030.90元，减除2018年10月23日交3000元，尚欠30.90元。2018年10月后，因不知何故水表、电表已损坏。只能按供电部门收费标准收费，即按上年度平均数收费3030.90元÷25个月得平均数121.23元/月，2018年10月至2019年9月共12个月×121.23元＝1454.76元。总欠费：房租44800元+水电费1454.76元＝46254.76元。请求人民法院依法作出判决。 原告为证实其主张向本院提供了以下证据： 1、《租房合同》，证明原、被告签订了《租房合同》； 2、租房交费单据，证明被告已经交付过租金； 3、苏春荣身份证复印件，证实被告的诉讼主体资格； 4、电话通话录音光盘及文字整理，证明原告多次打电话向被告催收房租，但被告一直未支付。 被告苏春荣、刘佰玲在本院规定的期限内，没有答辩也没有提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定，被告苏春荣、刘佰玲对原告的诉讼请求及提供的证据有答辩和质证的权利，但被告经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认为本案的定案证据。 经审理查明，黄某某和被告刘佰玲于2014年5月1日与原告签订《租房合同》，黄某某夫妇与被告苏春荣、刘佰玲合租原告所有的居住。由黄某某和刘佰玲与房主黄安枢签订《租房合同》(合同上签名为刘百灵，原告起诉后，查到其实为刘佰玲)。合同约定租赁期限从2014年5月1日起至2015年4月30日止，每月租金900元，每季度支付一次，先付款后用房，逾期交款按逾期天数的房租加倍支付。后黄某某租住半年后搬离，由被告苏春荣、刘佰玲继续租住。合同到期后被告苏春荣、刘佰玲承诺按原合同约定续租。2014年11月2日起由苏春荣按租金900元/月按时交清租金及水电费至2016年9月30日。2016年10月1日起，被告开庭拖欠租金及水电费。经原告多次催讨欠款后，被告于2017年1月25日支付租金2000元，2017年4月24日支付租金4000元，2017年12月12日支付租金4000元，2018年10月23日支付水电费3000元，之后不再支付租金和水电费。至2019年9月中旬被告搬离租住的房屋，被告尚欠原告租金21950元，水电费1394.14元。经原告多次催收未果，由此引起纠纷，原告向本院提起诉讼要求解决。 另查明，原告在庭审时，把原诉讼请求被告支付租金44800元变更为请求被告支付租金22400元，违约金22400元，其他诉讼请求不变。 又查明，因被告拖欠租金时间长，原告于2019年9月中旬已让被告搬离了租住的房屋。原告起诉时，只提供了两被告身份证上的住所地，并提供被告刘佰玲的工作单位是钦州市第一人民医院，提供被告苏春荣在钦州市开办悦滕汽车美容养护中心、悦滕汽修厂,本院在送达法律文书时，了解到该汽车养护中心、汽修厂已变更名称，经营者已经不是被告苏春荣，原告不能提供其在钦州市的其他住所信息。 以上事实，有原告提供的《租房合同》、租房交费单据、苏春荣身份证复印件、本院对原告的询问笔录以及当事人在庭审笔录中的陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，原告与被告刘佰玲签订的《租房合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按约定把房屋交付被告使用，合同期满后，由被告刘佰玲、苏春荣继续租住该房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方应当按《租房合同》继续履行。关于被告拖欠租金数额问题。被告从2016年10月起至2019年9月中旬止，拖欠原告租金35.5个月，为31950元（900元×35.5个月），减除被告支付的1万元，应为21950元。原告主张被告拖欠租金为22400元，但被告已于2019年9月中旬搬离，当月的租金应收取半个月而非原告主张的1个月，应减除半个月的租金450元。关于被告拖欠水电费的问题。虽然原告不能提供相关的凭证，但原告主张每月水电费121.23元属于合理范围，在原告提供的通话记录的第9次通话中，被告苏春荣亦同意水电费按比例计算，被告拖欠水电费从2018年10月至2019年9月中旬止，为11.5个月，水电费应为1394.15元（121.23元×11.5个月）。原告主张被告拖欠水电费为1454.76元，但被告已于2019年9月中旬搬离，当月的水电费应收取半个月而非原告主张的1个月，应减除半个月的水电费60.60元。关于违约金问题。原告已按约定把房屋交付被告使用，但被告未履行给付租金的义务，已构成违约，应当依法承担违约责任。《租房合同》第九约定逾期交款按逾期天数的房租加倍支付，是对违约责任的约定，但违约金约定过高，本院应予以调整。《中华人民共和国合同法》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告拖欠原告租金，造成原告的损失应为银行同期贷款利息，违约金应调整为银行贷款利率的1.3倍，从每季度应付租金之日起以应付租金为基数计算。原告请求被告支付违约金22400元，但原告不能提供证据证实因被告拖欠租金造成原告的实际损失达到22400元，因此，原告的违约金请求，超出法律规定的部分，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院应予支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏春荣、刘佰玲应支付给原告黄安枢房屋租金21950元； 二、被告苏春荣、刘佰玲应支付给原告黄安枢房屋租金违约金（违约金计算：从2016年10月1日起至2017年1月1日止，以2700元为基数；从2017年1月2日起至2017年1月25日止，以5400元为基数；从2017年1月26日起至2017年4月1日止，以3400元为基数；从2017年4月2日起至2017年4月24日止，以6100元为基数；从2017年4月25日起至2017年7月1日止，以2100元为基数；从2017年7月2日起至2017年10月1日止，以4800元为基数；从2017年10月2日起至2017年12月12日止，以7500元为基数；从2017年12月13日起至2018年1月1日止，以3500元为基数；从2018年1月2日起至2018年4月1日止，以6200元为基数；从2018年4月2日起至2018年7月1日止，以8900元为基数；从2018年7月2日起至2018年10月1日止，以11600元为基数；从2018年10月2日起至2019年1月1日止，以14300元为基数；从2019年1月2日起至2019年4月1日止，以17000元为基数；从2019年4月2日起至2019年7月1日止，以19700元为基数；从2019年7月2日起至2019年9月15日止，以21950元为基数，从2019年9月16日起付清租金之日止，以21950元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、被告苏春荣、刘佰玲应支付给原告黄安枢水电费1394.15元； 四、驳回原告黄安枢的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定承担迟延履行的法律责任。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费956元，减半收取478元，由被告苏春荣、刘佰玲负担267元，原告黄安枢负担211元（原告已预付478元，被告在支付租金时将其负担部分一并加入付还原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  邓英旦 二〇二〇年四月二日 书记员  符文娴 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 四、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。