江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初第1351号 原告：张燕，女，1983年7月15日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 原告：祝昌仁，男，1973年5月5日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 委托诉讼代理人：陆军，淮安市清江浦区淮海法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：程栋炜，江苏传正律师事务所律师。 被告：淮安市明烨置业有限公司,住所地淮安经济技术开发区珠海路99-1号。 法定代表人：蔡明华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛美林，江苏群汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范昌杰，江苏群汇律师事务所实习律师。 原告张燕、祝昌仁与被告淮安市明烨置业有限公司（以下简称明烨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员高晓文适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张燕及两原告的委托诉讼代理人陆军、程栋炜、被告明烨公司的委托诉讼代理人薛美林、范昌杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张燕、祝昌仁向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿房屋损失261600元，并承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由：2017年2月10日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告以718000元价款购买被告开发的位于淮安经济技术开发区建筑面积为112.56平方米房屋一套。合同签订后，原告按约履行自身义务，但被告却未按约向原告交付涉案房屋。后原告向贵院提起诉讼要求解除双方签订的商品房买卖合同，贵院以（2018）年苏0891民初第1894号作出生效判决。原告认为，双方商品房买卖合同已解除，原告当时支付的购房款根本不足以购买现在市场等价的房屋，因此产生的房屋差价应由被告承担赔偿责任。 被告明烨公司辩称：一、原告退房已经不存在损失。原告支付的购房款及利息，被告已经全部予以退还，在购房过程过程中实际损失已经得到了弥补；二、被告没有过错，不应承担房屋差价。原告提出购房时的价格与现在房屋价格之间的差价不是原告因解除房屋买卖合同而造成的损失，更不是因为被告违约而给原告造成的，且被告仅迟延交付房屋一个月，在原告提出解除合同时，早就符合交付房屋的条件，原告如果选择接受房屋，则不存在任何损失，但是原告却选择根据合同约定退房，所以在合同履行中被告即使存在违约，但对合同解除没有过错，故被告不应当支付原告主张的房屋差价。即使要计算房屋差价，也应是按照从房屋应当交付的最迟期限到实际交付期间，本案也就是一个月时间，一个月时间房屋不可能存在这么大的差价波动；三、原、被告解除购房合同属于按约定解除，不属于法定解除，既然是按照约定解除，对解除后责任的责任也应按照合同约定履行，购房合同中明确约定了原告解除合同的按照已付房款1%支付违约金。违约金的数额为7180元，该款在房屋解除后，我们通过向原告及贷款的银行支付的利息、违约金方式已经全部履行完毕。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告于2017年2月10日与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告位于淮安经济开发区，建筑面积112.56平方米，总价718000元，交房时间为2017年12月31日，合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应按已付款的1%支付违约金。合同签订后原告缴纳首付款14.5万元,并通过银行按揭贷款形式付清余款。2018年4月25日，被告向原告发出交房通知书，通知原告于2018年4月30日至2018年5月2日办理交房手续。 另查，2018年6月1日，原告将被告诉至本院，案号：（2018）苏0891民初1894号。该案中，原告提出要求解除商品房买卖合同、赔偿房屋差价损失等诉讼请求，本院判决认定，被告逾期交房超过90天，原告据此行使合同解除权符合法律规定，应予支持，对于原告主张的房屋差价损失，鉴于原告未就此举证，不予支持，原告可待搜集证据后另行主张权利。 本案审理中，原告申请以被告通知交房之日即2018年4月30日为时间节点，进行房差损失评估。经摇号，本院依法委托江苏金汇通房地产资产评估估价咨询有限公司进行相关司法鉴定，该公司出具估价结果为在价值时点2018年4月30日案涉房屋单价为8703元/平方米、总价为97.96万元。经质证，原告对于估价结果予以认可。被告质证意见为：我方不认可鉴定报告，鉴定采用比较法的方式，但在报告中没有列明哪些比较实例以及基础怎样建立，第9条明确了方式，鉴定机构明确解释，程序不符合规定，依据不足；在评估日开发商执行的政府备案价，鉴定单位未考虑，原告解除房屋后退还开发商，开发商按照预售商品房进行销售，当时备案价在7000元每平方，结果与事实不符。对于原告诉请不予认可。 本案审理中，被告主张案涉房屋已经出售，本院要求其限期提供房屋出售证据，被告未向本院提供。 本院认为：原告与被告签订的商品房销售合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应恪守履行。合同履行中，被告逾期交房超过90天，原告遂以此提起诉讼要求解除合同，本院生效判决确认被告违约并支持了原告的解除合同诉讼请求。关于原告主张被告赔付房屋差价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此规定，原告本次诉讼主张的差价损失属于预期利益范畴，故原告相关主张具备事实及法律依据。关于房差损失金额，原告申请司法鉴定并以评估报告书作为索赔依据，被告表示异议，经审查，相关评估报告具备事实及法律依据，可作为本案处理参考。经综合考虑本案案情并结合被告在逾期90日即原告单方解除权条件成就后30日通知原告可以收房的违约情节，本院酌定被告赔偿80%的房差损失。经核算，金额为209280元。庭审中，被告主张应按合同约定的已付房款的1%承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。经审查，被告主张的合同约定违约金仅为7180元，明显不能弥补原告的损失，现原告请求房差损失，具备事实及法律依据。案件审理中，被告另主张，案涉房屋已经具备交付条件，如原告接收房屋，则不存在任何损失，被告即使存在违约但无过错，不应承担房差损失。本院认为，原告作为合同履行的守约方，其在享有单方解除权时，其选择解除合同或选择继续履行合同均系其权利而非义务，现其选择解除合同、退还房屋，客观上产生了房价上涨的预期利益损失，该损失依法应由被告即违约方进行合理承担。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、被告淮安市明烨置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告张燕、祝昌仁209280元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5224元，鉴定费10690元，合计15914元，由被告负担12731元，由原告负担3183元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××57）。 审 判 长  高晓文 人民陪审员  胡成相 人民陪审员  曲玲媛 二〇二〇年四月二十四日 法官 助理  杨淑瑶 书 记 员  李禹萱