湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1984号原告（反诉被告）：卢士够，男，1961年1月26日出生，汉族，住浙江省慈溪市。原告（反诉被告）：莫幼娣，女，1963年10月6日出生，汉族，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人丁春桃，湖南言顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚润勋，男，1971年5月2日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：安进，湖南海川律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙明霞，湖南海川律师事务所律师。原告（反诉被告）卢士够、莫幼娣与被告（反诉原告）姚润勋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序于2020年４月8日公开开庭进行了审理。原告卢士够、莫幼娣及其代理人丁春桃，被告姚润勋及其代理人安进、孙明霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢士够、莫幼娣的诉讼请求：1、判令解除《门面租赁合同》，并判令被告立即返还租赁房屋；2、判令被告支付拖欠的房屋租金人民币17922.39元（暂自2019年12月11日计算至2020年3月16日，要求计算至姚润勋实际返还房屋为止）；3、判令被告支付迟延支付租金的违约金1738.47元（17922.39＊1%＊97天，暂自2019年12月11日计算至2020年3月16日，要求计算至实际返还房屋为止）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费、财产保全费用。庭审过程中，原告卢士够、莫幼娣变更第一项诉求为判令解除房租租赁合同。事实及理由：原告卢士够、莫幼娣与被告姚润勋于2016年12月21日签订《门面租赁合同》，约定：姚润勋租赁卢士够、莫幼娣位于长沙市雨花区门面，租赁期限五年，从2017年1月1日至2021年12月31日。租金计算方式为：2017年1月1日至2019年12月31日房屋租金为6596元每月，2020年1月1日至2020年12月31日房屋租金为7123元每月，2021年1月1日至2021年12月31日房屋租金为7693元每月。租金半年一交，每次提前20天缴纳。合同履约保证金为人民币贰万元，其中水电费、管理费、固话宽带、清洁费等其他费用由姚润勋每月按期自行向有关部门缴纳。姚润勋应如期缴纳房屋租金及其他费用，否则每逾期一天，按应缴纳总费用的日千分之一加收违约金，逾期7天，卢士够、莫幼娣有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还。合同签订后，卢士够、莫幼娣依约履行合同，向姚润勋交付了房屋，但姚润勋并未能依约履行付款义务，拖欠自2020年1月1日至2020年3月16日租金17922.39元，违约金1738.47元。卢士够、莫幼娣曾多次上门催收无果，遂酿成纠纷。请求依法支持卢士够、莫幼娣的各项诉讼请求。被告姚润勋辩称，1、姚润勋收到传票之日已返还租赁门面，结清了水电，钥匙也予以交还。2、因原告长时间未解决店铺门口乱停车辆影响生意的问题，姚润勋于2019年12月7日要求协商解约，但卢士够拒绝协调。因新冠××疫情，姚润勋于2020年1月20日至收到传票之日一直未营业，春节后也因找不到营业中的搬家公司而未清空房屋，这非姚润勋过错，不应当支付17922.39元租金。3、卢士够、莫幼娣未退还20000元保证金，现又主张按日1‰的标准支付违约金，相当于同时主张了两份违约金，显失公平。4、《门面租赁合同》约定的20000元保证金实为押金，本案中押金用于保证承租人按期缴纳房租、水电费、清洁费、管理费、维护房屋完整性等，姚润勋已退出108号门面，水电也已结清，未对房屋产生损坏，卢士够、莫幼娣应当退还20000元押金。5、本案系因卢士够、莫幼娣引起，诉讼费、保全费应由其承担。被告姚润勋向本院提起反诉，诉讼请求：1.判令卢士够、莫幼娣返还合同保证金20000元；2.判令卢士够、莫幼娣返还姚润勋代缴物业费669元；3.判令卢士够、莫幼娣返还姚润勋2019年下半年已缴租金6000元；4.判令卢士够、莫幼娣承担本案的诉讼费。事实与理由：姚润勋使用108号门面从事中国移动通信业务，业务受客流量影响较大。2018年下半年，华庭物业进场后，将小区正门（南大门）封闭，同时提高地下停车场停车价格，导致业主将私家车乱停乱放，车辆长时间停放在门面门口，影响业主交通出行，对门面营业造成了极大不良影响，周边店面已关闭多家。姚润勋曾多次与卢士够、莫幼娣协商，要求解决私家车堵门面问题，但卢士够、莫幼娣不予理睬，未出面解决问题。2019年12月7日，姚润勋电话明确要求解除合同，否则用押金抵租金。卢士够、莫幼娣未对解除合同事宜作出回应，因其一直不解决私家车堵门及解约问题，姚润勋未继续缴纳2020年1月至3月房租，并于2020年1月20日关闭店面，至今未营业。店内设施已于2020年3月15日清空，门钥匙交回房东。《门面租赁合同》第七条第2点约定“所缴纳的保证金再扣除乙方应缴的费用后，将余额退回乙方（不计息），如保证金不足抵缴乙方所应交的费用，则由乙方补足差额。”其中约定的保证金实为押金，用于保证承租人按期缴纳房租、水电费、清洁费、管理费，维护房屋完整等，反诉原告已退出108号门面，水电已结清，未对房屋产生损坏，因此，卢士够、莫幼娣应当返还保证金20000元。姚润勋自2020年1月20日起未实际营业，卢士够、莫幼娣应当退回姚润勋代为缴纳的2020年1月至3月的物业费669元。因小区经营环境发生变化，卢士够、莫幼娣未尽任何努力保证姚润勋正常营业，导致大量亏损，无法继续经营，违反《门面租赁合同》第五条第2点之约定。因此，应返还2019年下半年租金6000元。卢士够、莫幼娣针对被告姚润勋的反诉请求答辩称，1、姚润勋拖欠租金已经三个月，根据《门面租赁合同》第三条第一款、第五款及第七条第三款约定，“任何一方提前终止合同，保证金不予退还”，姚润勋第一项诉求缺乏事实及法律依据。2、根据《门面租赁合同》第七条第三款约定，水电费、管理费等乙方每月自行向有关部门交纳，不得拖欠。物业费收取单位是物业公司，姚润勋无权要求卢士够、莫幼娣返还。3、姚润勋以小区南门关闭，导致其生意不好为由，要求解除房屋租赁合同、退还押金，未提交因此造成损失的证据。另行人和电动车可以从南门通行，封闭南门系由小区业主委员会决定，对业主乱停放车辆不予处理的也是物业公司。卢士够、莫幼娣将房屋出租给姚润勋，收取的是租金，其作为出租人没有能力保证南门通畅，也没有义务解决车辆停放问题及保障租房户的营收。综上，请求驳回姚润勋的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明以下事实：2016年12月21日，卢士够、莫幼娣（甲方）与姚润勋（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：一、租赁地点：长沙市雨花区时代阳光大道西369号融程领秀佳园1栋108号门面。二、租赁期限为五年，即2017年元月1日至2021年12月31日。三、1.乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳保证金人民币贰万元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，甲方退回上述保证金给乙方。在租赁期间，任何一方要求终止合同必须提前三个月通知对方，并偿付与保证金等额的违约金。2.本房屋租金半年一交，下一次须提前20天交纳。2017年元月1日至2019年12月31日租金为6596元每月，2020年元月1日至2020年12月31日租金为7123元每月，2021年元月1日至2021年12月31日租金为7693元每月。3.乙方须在签订本合同同时向甲方缴纳转让费20000元。4.水电费、管理费、固话宽带费、清洁费乙方每月自行向有关部门交纳，不得拖欠。5.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租5%，如拖欠租金拾天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。…五、甲方责任。1.门面结构应达到安全、稳定的标准，确保门面正常使用。2.完善门面产权等相关手续，不得给乙方经营带来任何影响。3.门面到期甲方若要收回门面、调价等，必须提前三个月告知乙方。…七、合同的变更与解除。1.乙方在租赁期内确需中途退租，应提前三个月向甲方提出书面申请或电话告知，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。…3.按规定时间交纳门面租金，及时交纳除房屋结构之外的相关费用（水电费、管理费、维修费、物业管理费、工商、税务、联防、暂住、消防、防疫、卫生及地方政府需收取的各种营业及人员生活等相关费用，并保留单据以备查验）。乙方应如期缴交，否则每逾期一天，按应缴总费用的每日千分之一加收违约金，逾期7天，除必须缴纳所欠费用外，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任。姚润勋承租涉案门面位于小区南门西边左前方，从事中国移动通信业务。2018年下半年，融程领秀佳园小区物业更换为华庭物业后，将小区南大门封闭，加上业主经常在门面前面乱停放车辆，卢士够、莫幼娣与姚润勋经多次与物业反映未解决。2019年12月7日，姚润勋通过电话向卢士够主张解除《门面租赁合同》，但要求退还押金。卢士够以合同约定“提前解除合同，保证金不退还”为由予以拒绝，姚润勋则要求以押金抵房租。2020年3月13日，卢士够、莫幼娣向本院起诉，要求判如所请。2020年3月20日，姚润勋将房屋腾空，并将钥匙等退还。另查明，1、姚润勋已交门面租金至2019年12月，并交纳物业管理费至2020年3月31日（物业管理费223元每月）。2、湖南华庭物业管理有限公司证明姚润勋2020年1月24日至2020年2月24期间未营业。上述事实，有《门面租赁合同》、长房权证雨花字第××号房屋产权证、出租门面3月11日情况光盘、物业公司证明、双方2019年12月7日的通话光盘、证人证言、湖南华庭物业管理有限公司、微信聊天记录及当事人陈述证实，足以认定。本院认为，卢士够、莫幼娣与姚润勋签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于《门面租赁合同》的解除。姚润勋2019年12月7日电话中虽有解除房屋租赁合同的意思表示，因双方未能达成一致，肆后姚润勋又继续租用门面，卢士够、莫幼娣现起诉要求解除《门面租赁合同》，姚润勋表示同意，并于2020年3月20日搬离了承租门面，本院对卢士够、莫幼娣要求解除涉案租赁合同请求予以支持，解除时间以姚润勋搬离时间即2020年3月20日为准。2、关于房屋租金。卢士够、莫幼娣向姚润勋提供了出租门面用于经营，姚润勋应当依约支付租金。姚润勋已支付门面租金至2019年12月，其后，其未按约支付租金，卢士够、莫幼娣要求姚润勋支付自2020年1月1日至2020年3月20日欠付的租金，符合合同约定。但考虑受疫情影响，姚润勋2020年1月24日至2020年2月24日期间未营业，其要求减免疫情期间的租金，本院予以采纳，根据公平原则，本院酌定2020年1月24日至2月24日期间的租金减半收取。故姚润勋应支付卢士够、莫幼娣门面租金14958元（7123÷30天＊48天+7123÷2）。卢士够、莫幼娣主张中的超过部分，本院不予支持。3、关于违约金。根据合同约定，“本房屋租金半年一交，下一次须提前20天交纳。”姚润勋应于2019年12月11日前交纳2020年1月至6月的门面租金，姚润勋一直未支付，卢士够、莫幼娣主张姚润勋以欠付租金为基数，支付至返还房屋之日止的迟延支付租金的违约金，符合法律规定，本院予以支付，但其要求按日千分之一的标准计算，标准过高，本院调整为按日万分之五的标准计算，即姚润勋应支付迟延支付租金的违约金748元（14958元＊0.5‰＊100天）。该调整后的标准亦与合同第三条第五点约定的“无故拖欠租金，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租5%”的标准相符，卢士够、莫幼娣主张中的超过部分，本院不予支持。4、关于押金。根据《门面租赁合同》第三条第一款“在租赁期间，任何一方要求终止合同必须提前三个月通知对方，并偿付与保证金等额的违约金”的约定可知，双方对提前终止合同是附带条件允许的，该保证金具有违约金的性质。本案中，姚润勋在租期内要求解除合同，构成违约，但其已按合同约定提前三个半月履行了通知解除合同的义务，本院在前项亦已对姚润勋肆后继续租用门面欠付的两个半月的租金进行了处理，本院认为由姚润勋再承担20000元违约金过分高于卢士够、莫幼娣的损失，本院酌情调整为一个半月的租金损失即10685元，即卢士够、莫幼娣应退还姚润勋保证金9315元。姚润勋主张中的超过部分，本院不予支持。因迟延支付租金与合同解除系两种不同的违约行为，姚润勋主张两张违约金不能重叠并用的辩论意见，本院不予采纳。5、关于物业管理费。双方于2020年3月20日解除《门面租赁合同》，姚润勋结清了水电费，并已交纳至2020年3月31日的物业管理费。物业管理费虽系向物业公司缴纳，因姚润勋已于2020年3月20日搬离门面，房屋出租人卢士够、莫幼娣作为2020年3月21日至2020年3月31日的物业管理费74元的直接利益享有者，负有向姚润勋返还的义务。姚润勋要求退还669元，其主张中的超出部分，本院不予支持。6、关于姚润勋2019年下半年已缴租金6000元应否返还问题。《门面租赁合同》第五条约定“门面结构应达到安全、稳定的标准，确保门面正常使用。完善门面产权等相关手续，不得给乙方经营带来任何影响”，该约定与小区大门关闭、车辆乱停放非同一事由，且房屋出租人的责任为向承租人交付达到安全标准、能够正常使用的房屋，而小区大门应否关闭、车主车辆乱停放，均非房屋出租人所能决定及能力所能解决的问题。根据姚润勋提供的微信聊天记录可知，卢士够、莫幼娣收到姚润勋的反映后，也曾就业主乱停放车辆事宜与小区物业沟通过，姚润勋以卢士够、莫幼娣未保证其正常营业，无法继续经营为由，主张返还2019年下半年租金6000元，于法无据，本院不予支持。鉴于姚润勋同意以保证金折抵其他费用，综合上述判项，姚润勋还应支付卢士够、莫幼娣6465元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）卢士够、莫幼娣与被告（反诉原告）姚润勋于2016年12月21日签订的《门面租赁合同》于2020年3月20日解除；二、被告（反诉原告）姚润勋应于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）卢士够、莫幼娣6465元；三、驳回原告（反诉被告）卢士够、莫幼娣的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）姚润勋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费292元，因适用简易程序减半收取146元，反诉部分受理费233元，合计379元，由原告（反诉被告）卢士够、莫幼娣负担119元，被告（反诉原告）姚润勋负担260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 芸二〇二〇年四月十七日书记员 王立欣附：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。