山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终1011号上诉人（原审被告）：刘某，女，汉族，居民，1974年3月3日出生，住汶上县。委托诉讼代理人：张卫东，山东圣泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵相强，山东济信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，男，1954年11月2日出生，汉族，居民，住曲阜市。原审第三人：曲阜圣地置业集团有限公司，住所地曲阜市静轩西路（时庄），统一社会信用代码：91370881738185240K。法定代表人：王建中，职务：经理。委托诉讼代理人：颜廷霞，女，1980年9月9日出生，汉族，居民，住曲阜市，系曲阜圣地置业集团有限公司员工。上诉人刘某与被上诉人王某、原审第三人曲阜圣地置业集团有限公司因执行异议之诉一案，上诉人刘某不服汶上县人民法院（2019）鲁0830民初4842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月09日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人王某的起诉或者诉讼请求。一、《百年巨匠房屋顶账协议》是以房抵债协议，一审判决将其认定为商品房买卖合同，系认定事实错误。1.该顶账协议性质是以房抵债协议。就案涉的民间借贷担保（出借人：王某，借款人：曲阜圣地投资理财咨询有限公司,担保人：曲阜圣地置业集团有限公司）。王某诉称“借款到期后……圣地置业公司因债务包袱太重无力偿还”，其金钱债权难以实现。为实现债权，2016年11月9日，王某与圣地置业公司签订了《百年巨匠房屋顶账协议》。既然存在民间借贷担保关系，不论《百年巨匠房屋顶账协议》的内容如何约定，其实质均是以房抵债，目的是消灭金钱债务，房屋物权的转移是金钱债务的替代履行方式，房屋过户登记后抵债行为最终完成。一审判决认定的“原告（王某）与第三人（圣地置业公司）签订的《百年巨匠房屋顶账协议》性质为履行期限届满后达成的以物抵债协议”符合事实和法律，完全正确。2.该顶账协议不是商品房买卖合同。（1）以房抵债协议有别于一般的商品房买卖合同。该顶账协议中的购买人（王某）实际是金钱债主，其目的是在其金钱债权直接实现不能时，通过取得顶账房屋的物权替代实现其金钱债权。在一般的商品房买卖合同中，买受人的目的是直接支付价款以取得房屋所有权。（2）该顶账协议不是商品房买卖合同。该协议中虽然约定了房屋的具体位置、面积、价款、付款方式等，但约定房屋的具体位置和面积是为了方便替代履行、消灭金钱债权，约定的价款和付款方式因系以房抵债无需交付价款而形同虚设。即该顶账协议不是法律意义上的商品房买卖合同。该顶账协议不符合最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于商品房买卖合同的规定。一审判决业已认定该顶账协议性质为以物抵债协议，在基础法律关系（民间借贷）没有变化的情形下，又认定其为商品房买卖合同，明显前后矛盾。一审判决认定该协议为商品房买卖合同没有事实依据，违反法律规定，系认定事实错误。3.从顶账协议的约定看，其非商品房买卖合同。该认购合同约定：“乙方（王某）交齐全部房款之后，等待甲方（圣地置业公司）通知，在甲方规定期限内签订购房合同。”可见，按照王某与圣地置业公司的签约本意，该合同也不是正式的《商品房买卖合同》。二、王某不享有能够排除执行的民事权益。1.依据适用《民事诉讼法》的解释第三百一十一条，王某应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。2.王某不是适格的买受人。《百年巨匠房屋顶账协议》产生的基础法律关系不是商品房买卖，是民间借贷；王某名为购买人实为民间借贷出借人，是金钱债主，不是一般的不动产或商品房的买受人。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条旨在保护一般的房屋消费者（房屋买受人），以实现其不动产物权的期待权。王某不是房屋消费者，其享有的金钱债权不在该条文保护之列。因王某不是《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定中的不动产或商品房的买受人，王某无权提起执行异议之诉。3.王某不享有足以排除强制执行的民事权益。（1）王某的金钱债权不能优先于上诉人的金钱债权受偿。《百年巨匠房屋顶账协议》作为以房抵债协议，其权利基础是民间借贷产生的金钱债权。上诉人基于受让产生的也是金钱债权。如认定王某的金钱债权能排除强制执行，将实际导致王某的债权优先于同为金钱债权的执行债权的实现，明显违反债权平等受偿的原则。（2）案涉以房抵债行为未完成，王某现在享有的仍是金钱债权。在以房抵债性质的协议中，房权转移是金钱债务的替代履行方式。房屋交付是一种阶段性行为，不是替代履行的全部。依据物权法定原则和《物权法》第六条第九条之规定，抵债房屋经依法登记形成房权，房屋的交付不是登记，不能产生房权。王某虽占有房屋，但未依法办理房屋登记，只能说明抵债行为并未最终完成，王某享有的金钱债权依法并未最终实现，其仍对圣地置业公司享有金钱债权，案涉房屋被执行后，王某有权向圣地投资公司和圣地置业公司主张金钱债权。4.本案应适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条审查能否排除执行，不应适用第二十八条。（1）两个条文的规定及区别。从文义上分析，第二十八条适用的对象是“对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，第二十九条适用的对象是“对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议”。两处规定相比较，第二十八条适用的是一般对象，第二十九条规定的是特殊对象。（2）本案应适用第二十九条，不应适用第二十八条。一审判决业已查明：圣地置业公司是房地产开发企业，登记在其名下的案涉房屋是商品房。案件当事人对此均无异议。结合两个条文的表述，特别条款应优于一般条款，本案只应适用第二十九条审查能否排除执行。5.王某所提异议不符合第二十九条规定的三种情形中的任何一种。（1）《百年巨匠房屋顶账协议》是以房抵债协议，不是法律意义上的商品房买卖合同。（2）王某占有案涉商品房后不是居住，而是出租牟利，其名下有无其他用于居住的房屋情况不明。（3）王某没有法律意义上的支付购房款的行为。三、案涉《百年巨匠房屋顶账协议》损害了案外人王加领的合法权益。2016年2月4日，王加领与圣地置业公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，并在主管部门备案（备案合同号：201602040013号）。该合同签订日期早于2016年7月1日签订的《百年巨匠房屋顶账协议》。一审判决支持王某的请求，损害了王加领的合法权益。四、王某和圣地置业公司签订《百年巨匠房屋顶账协议》是通谋虚假行为。案涉房屋登记在王加领名下，王某明知圣地置业公司无力偿还其巨额借贷本息（176.857万元），以房抵债时，王某理应到主管部门查询案涉房屋的备案、登记信息，其不但不予查询，反而偏听偏信债台高筑的圣地置业公司的说法，签订《百年巨匠房屋顶账协议》并占有案涉房屋。根据该已知事实，结合日常生活经验法则，依据民事诉讼法解释第九十三条第（四）项，可合理推定王某和圣地置业公司签订《百年巨匠房屋顶账协议》是通谋虚假行为。五、一审判决适用法律错误。一审判决将《百年巨匠房屋顶账协议》以房抵债性质，错误认定为商品房买卖合同，进而导致适用法律错误。综上，上诉人认为王某不是适格原告，一审判决认定的基本事实错误，适用法律错误。请求二审法院查明事实，正确适用法律，撤销一审判决，驳回王某的起诉或诉讼请求。王某及曲阜圣地置业集团有限公司在二审中未提交书面答辩意见。王某向一审法院起诉请求：1、解除对百年巨匠艺术公馆商业2号楼1-11号房产的查封；2、确认百年巨匠艺术公馆商业2号楼1-11号房产的买方为王某，房产的所有权归王某所有；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，王洪斌因对曲阜圣地置业集团有限公司享有债权向曲阜市人民法院提起（2017）鲁0881民初2531号民间借贷诉讼，案件审理过程中，王洪斌申请财产保全，曲阜市人民法院于2017年9月5日作出（2017）鲁0881民初2531号民事裁定书，查封了曲阜圣地置业集团有限公司位于百年巨匠艺术公馆的土地一宗，查封期间三年，查封期限为2017年9月5日至2020年9月4日。曲阜市人民法院于2018年8月1日作出（2017）鲁0881民初2531号民事调解书，后王洪斌向曲阜市人民法院申请强制执行该调解书，执行案号为（2018）鲁0881执942号。2019年5月31日，被告与王洪斌签订《债权转让协议》，由被告受让王洪斌在（2017）鲁0881民初2531号民事调解书中确定的债权，债权转让完成后，曲阜市人民法院于2019年5月31日作出（2018）鲁0881执942-1号执行裁定书，裁定：“变更刘某为本案申请执行人。”2019年6月10日，刘某向济宁市中级人民法院提出申请，要求将（2018）鲁0881执942号执行案件移送汶上县人民法院执行。2019年6月10日，济宁市中级人民法院作出（2019）鲁08执协1号执行案件协调函，决定“曲阜市人民法院与汶上县人民法院可依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第113条之规定将该案件进行委托执行并办理移送手续。”后曲阜市人民法院将（2018）鲁0881执942号执行案件移送至汶上县人民法院执行，汶上县人民法院于2019年6月11日立案执行，案号为（2019）鲁0830执1155号。汶上县人民法院于2019年9月26日作出（2019）鲁0830执1155号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人曲阜圣地置业集团有限公司所有的位于曲阜市百年巨匠艺术公馆商业2号楼1-11室、1-15室及曲阜市宗。”赵金福因对曲阜圣地置业集团有限公司享有债权向汶上县人民法院申请诉前财产保全，汶上县人民法院于2017年11月27日作出（2017）鲁0830财保319号民事裁定书，查封曲阜圣地置业集团有限公司的含涉案曲阜市（涉案房产）在内的11套房产，查封期限为2017年11月27日起至2020年11月26日止。后赵金福以曲阜圣地置业集团有限公司为被告提起（2017）鲁0830民初4828号民间借贷纠纷一案，汶上县人民法院于2018年1月10日作出（2017）鲁0830民初4828号民事调解书，赵金福于2018年7月3日申请执行该调解书，执行案号为（2018）鲁0830执1292号。在（2019）鲁0830执1155号执行案件中，原告对位于曲阜市的执行标的提出书面异议。2019年9月10日，本院作出（2019）鲁0830执异50号执行异议裁定，裁定驳回异议人王某的执行异议请求。2019年10月14日，原告对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。原告与毕文清系夫妻关系，双方于1981年4月28日登记结婚。2014年9月4日原告与毕文清分别作为出借人与曲阜圣地投资理财咨询有限公司（借款人），第三人（保证人）共同签订《借款合同》，约定原告向曲阜圣地投资理财咨询有限公司出借50万元，月利率2.1%，借款期限为2014年9月4日-2015年9月4日等内容；2014年11月17日曲阜圣地投资理财咨询有限公司作为借款人，原告作为出借人，第三人作为保证人签订《借款合同》，约定原告向曲阜圣地投资理财咨询有限公司出借2.5万元，月利率2.0%，借款期限为2014年11月17日-2015年11月17日等内容；2015年6月20日曲阜圣地投资理财咨询有限公司作为借款人，原告作为出借人，第三人作为保证人签订《借款合同》，约定原告向曲阜圣地投资理财咨询有限公司出借58100元，月利率1.8%，借款期限为2015年6月20日-2015年12月20日等内容。上述借款，曲阜圣地投资理财咨询有限公司均向出借人出具了借款凭证。第三人曲阜圣地置业集团有限公司认可上述借款用于涉案房屋的开发建设，第三人为借款的实际使用人。2016年11月2日，第三人曲阜圣地置业集团有限公司与原告就上述四笔借款分别进行了结算，两笔2014年9月4日-2016年11月2日的借款本金均为50万元，报酬均为272300元；2015年6月20日-2016年11月2日借款本金为58100元，报酬为17151元；2014年11月17日-2016年11月2日借款本金为25000元，报酬为11750元，上述四笔借款本息共计1644851元。毕文菊为王某妻子毕文清的姐姐，第三人认可毕文菊出借了90000元给第三人，2016年11月2日，第三人与毕文菊结算后，由曲阜圣地投资理财咨询有限公司给毕文菊出具了本金90000元，利息14256元的欠条一张。2016年11月2日，第三人曲阜圣地置业集团有限公司（出卖人、甲方）与原告王某（购买人、乙方）签订《百年巨匠房屋顶账协议》，约定原告认购第三人开发的涉案房屋，约定的房屋价款为2099257元，付款方式为抵理财，双方还约定了乙方交齐全部房款之后，等待甲方通知，在甲方规定期限内签订购房合同，《商品房买卖合同》签订后，本协议自动失效，已付定金将全部转为房款等内容。2016年11月9日，第三人曲阜圣地置业集团有限公司向原告王某出具了1760857元的收款凭证，该款项中包括原告、毕文清、毕文菊三人的上述借款及利息。2019年6月18日，第三人曲阜圣地置业集团有限公司出具了《关于曲阜圣地置业集团有限公司与王某之间房屋顶账协议的说明》，载明“2014年9月至2016年2月期间，因开发建设百年巨匠艺术公馆，我公司授意曲阜圣地投资理财咨询公司（以下简称“圣地咨询”）陆续向王某、毕文清夫妇二人借款117.31万元，上述借款均有我公司实际使用并承担连带责任担保。上述借款到期后，我司无力偿还。2016年11月2日，我司与王某经协商一致，签署了《百年巨匠房屋顶账协议》，约定：把百年巨匠艺术公馆2号楼1-11号房屋抵顶给王某，房产销售价格为2099275元，优惠后销售价格为1760857元。2016年11月9日，我司与王某进行借款本息结算，欠王某本息共计1,760,857元。我司同意以此款1760857元抵顶王某应付房款1760857元，并将2号楼1-11号房屋的钥匙交付给王某，双方办理了房屋交接手续。因我公司与王加领之间存有借款合同，2号楼1-11号房屋于2016年2月4日办理网签时登记在王加领名下，从而导致未能为王某办理过户手续。与王某签订协议时，我司未向其告知上述情况不能办理房屋过户的原因”，庭审中，第三人曲阜圣地置业集团有限公司的委托诉讼代理人认可上述说明的真实性。2017年9月26日，原告王某与陈平签订《商业房屋租赁合同》约定将涉案房屋租赁给陈平使用，涉案房屋的电费现由第三人曲阜圣地置业集团有限公司收取，第三人曲阜圣地置业集团有限公司出具的《百年巨匠艺术公馆商业2号楼1-11电费充值明细表》显示涉案房屋的用户姓名为陈平，涉案房屋从2017年9月27日起由陈平充值电费。另查明，经本院在曲阜市不动产登记中心查询，涉案房屋于2016年2月1日在曲阜市不动产登记中心办理首次登记，登记的房屋所有权人为第三人。王加领于2016年2月4日与第三人曲阜圣地置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，同日，在曲阜市房地产交易登记中心办理该合同的商品房预售合同网上备案，备案合同号为201602040013号。涉案小区备案在王加领名下房产共计47套。还查明，2017年12月19日，王加领作为原告，以曲阜圣地置业集团有限公司为被告，分别向本院提起（2017）鲁0830民初4822、4823、4824号民间借贷纠纷案件，要求曲阜圣地置业集团有限公司向其偿还借款本金及利息，在上述三个案件的审理过程中，王加领均向本院提交了2016年9月20日其与曲阜圣地置业集团有限公司签订的《协议书》，该协议书显示第三人曾向王加领等人借款，并签订《借款抵押合同》，也曾协商用济宁曲阜市百年巨匠艺术公馆的商品房折抵王加领等人的借款，并约定将49套济宁曲阜市百年巨匠艺术公馆的商品房备案登记在王加领名下，后续第三人与王加领等人仍协商偿还借款及利息的问题，（2017）鲁0830民初4822、4823、4824号民间借贷纠纷案件均以调解方式结案，达成了第三人向王加领归还借款本金及利息等调解内容的调解协议。2019年4月29日，本案第三人作为原告，以王加领为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷案件，要求依法确认曲阜圣地置业集团有限公司与王加领于2016年2月4日签订的合同号为201602040060等《商品房买卖合同》无效，其中包括涉案房屋在曲阜市房地产交易登记中心办理的网上备案的201602040013号合同。后，曲阜圣地置业集团有限公司申请撤诉起诉，本院予以准许。原告于2019年12月19日向本院提交申请书，申请追加王加领作为本案第三人参加诉讼。申请理由为“涉案房屋网签备案登记在王加领名下，而事实上王加领与第三人之间不存在真实的房屋买卖交易，涉案房屋备案登记在王加领名下仅是为了对其借贷形成的债权进行担保，案件的处理结果与王加领具有法律上的利害关系。”一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告因向曲阜圣地投资理财咨询有限公司出借资金，对该公司享有债权，第三人是上述债务的借款保证人和借款的实际使用人，第三人与原告结算债务，结算的标准不超过法律规定，结算后第三人与原告达成了《百年巨匠房屋顶账协议》，第三人与原告结算债务并达成抵账协议是双方真实意思表示且不违背法律规定，应认定双方于2016年11月2日签订的《百年巨匠房屋顶账协议》合法有效。原告与第三人签订的《百年巨匠房屋顶账协议》性质为履行期限届满后达成的以物抵债协议，从协议内容上看，虽协议中约定了后续要签订购房合同，但该协议中也约定了房屋的具体位置、面积、价款、付款方式等商品房买卖合同应具备的主要条款，且在该协议签订当日第三人已向原告交付了涉案房屋，原告以理财款足额抵偿了房屋价款，协议已经实际履行，故原告与第三人签订的《百年巨匠房屋顶账协议》应认定为商品房买卖合同。对于何种情况是符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的问题，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。对于是否因原告自身原因未办理过户登记的问题，第三人应协助原告办理涉案房屋不动产登记的问题，第三人认可原告向其提出过办理过户登记的请求，应认定涉案房屋是非因原告自身原因未办理过户登记。涉案房屋现备案登记在王加领名下，王加领也与第三人签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，但结合本院在曲阜市不动产登记中心查询王加领名下涉案小区的房产备案情况和王加领起诉第三人民间借贷纠纷案件的处理结果看，王加领与第三人并未履行双方签订的涉案《商品房买卖合同》，即王加领虽与第三人签订了《商品房买卖合同》，但该合同并不影响原告与第三人之间商品房买卖合同的履行。对于原告要求追加王加领作为本案第三人参加诉讼的申请，本院不予准许。综上所述，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有涉案房屋，已支付全部价款且非因原告自身原因未办理过户登记。原告针对涉案房屋所提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求解除对涉案房屋的查封，本院予以支持。对位于曲阜市的房屋不得执行。对于原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，因原告与第三人之间是商品房买卖合同关系，物权的取得应以登记为准，原告与第三人可继续履行双方的商品房买卖合同，原告虽然可以排除执行，但原告要求判决涉案房屋归其所有，没有法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、之规定，判决如下：一、不得执行位于曲阜市的房屋；二、解除对位于曲阜市房屋的查封；三、驳回原告王某的其他诉讼请求。当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明的其他事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，王某对涉案的曲阜市的房屋是否享有排除执行的民事权益。经审查，2014年9月4日王某与毕文清分别与曲阜圣地投资理财咨询有限公司、曲阜圣地置业集团有限公司签订借款为50万元的借款合同，2014年11月17日、2015年6月20日王某分别与曲阜圣地投资理财咨询有限公司、曲阜圣地置业集团有限公司签订借款为2.5万元、58100元的借款合同。曲阜圣地置业集团有限公司认可上述借款用于涉案房屋的开发建设，其为借款的实际使用人。2016年11月2日，曲阜圣地置业集团有限公司与王某就上述四笔借款分别进行了结算，四笔借款本息共计1644851元。毕文菊为王某妻子毕文清的姐姐，2016年11月2日，曲阜圣地投资理财咨询有限公司给毕文菊出具本金90000元，利息14256元的欠条一张。2016年11月2日，曲阜圣地置业集团有限公司与王某（购买人、乙方）签订《百年巨匠房屋顶账协议》，约定王某认购圣地置业公司开发的涉案房屋，约定房屋价款为2099257元，付款方式为抵理财。2016年11月9日，圣地置业公司向王某出具1760857元的收款凭证，该款项包括王某、毕文清、毕文菊三人的上述借款及利息。在本案中，在涉案借款已经到期的情况下，经双方结算并协商一致终止借款合同关系，订立《百年巨匠房屋顶账协议》，建立商品房买卖合同关系，圣地置业公司认可将欠王某本息共计1,760,857元抵顶王某应付房款1760857元，并将2号楼1-11号房屋的钥匙交付给王某，双方办理了房屋交接手续。本案中的《百年巨匠房屋顶账协议》是借款到期后，借款人及担保人难以清偿债务时，双方协商通过将圣地置业公司的涉案房屋出售给王某的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《百年巨匠房屋顶账协议》表明王某有实际购买案涉房屋的真实意愿，圣地置业公司亦具有向王某出售涉案房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。原审法院认定王某与圣地置业公司签订的《百年巨匠房屋顶账协议》应为商品房买卖合同并无不当。在本案中，曲阜市人民法院于2017年9月5日查封曲阜圣地置业集团有限公司位于百年巨匠艺术公馆的土地，以及汶上县人民法院于2017年11月27日查封曲阜圣地置业集团有限公司的含涉案曲阜市（涉案房产）在内的11套房产。在以上法院查封之前，王某已与曲阜圣地置业集团有限公司签订合法有效的书面买卖合同，付清涉案房款且已合法占有该房屋并用于出租。涉案房屋现备案登记在王加领名下，备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力，因此王加领对涉案房屋不具有所有权，该备案登记不影响王某与圣地置业公司之间商品房买卖合同的履行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，涉案房屋未办理案涉房屋所有权登记，不是王某自身的原因。刘某上诉主张《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》是以房抵债协议，不是商品房买卖合同，上诉人的该上诉主张与查明的事实不符，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20648元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年四月二十一日书记员  翟梦若