浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初10773号 原告（反诉被告）：浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区南苑街道南大街72号。 法定代表人：来煜标。 委托代理人：吴旭阳、吴莉琴,浙江诺力亚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州百居易地板制造有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仓前街道海曙路1号。 法定代表人：陈凤花。 委托代理人：朱建鎏、张子旋，浙江浙联事务所律师。 原告（反诉被告）浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与被告（反诉原告）杭州百居易地板制造有限公司（以下简称百居易公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年6月3日立案受理。被告杭州百居易地板制造有限公司在答辩期内提起反诉，本院予以合并审理。根据全国人大常委会发布的《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序独任制于2020年2月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴旭阳、吴莉琴、被告的委托代理人朱建鎏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）农商行起诉称，农商行与百居易公司于2012年1月10日、2014年12月23日分别签订了《房屋出售意向协议书》、《房屋转让先行付款协议》，两份协议均明确百居易公司转让给农商行的房屋位于余杭区仓前街道海曙路1号中间部分裙楼1-4层，转让总建筑面积为4500平方米，转让价格为每平方米8500元，以套内面积3908平方米计价。农商行依据《房屋转让先行付款协议》的约定于2014年12月24日向百居易公司支付总购房款的90%，计人民币29896200元，剩余10%房款待双方办理房产证转让过户之日后15天内一次性付清。百居易公司在收到90%的购房款后即已交付房屋，现该房屋经农商行装修后已于2016年2月19日投入使用。双方之间签订的《房屋出售意向协议书》、《房屋转让先行付款协议》系双方真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《房屋转让先行付款协议》第七条规定，百居易公司应当保证农商行在2015年4月30日前取得案涉房屋的所有权证及土地使用权证。目前，案涉房屋仍登记在百居易公司名下，且案涉房屋已经被法院查封，百居易公司无法完成分割转让手续，无法将案涉房屋转移登记至农商行名下。百居易公司的行为严重违反了《房屋出售意向协议书》、《房屋转让先行付款协议》的约定。农商行已经依约履行了相应的付款义务，协议无法继续履行系因百居易公司违约行为所致，故百居易公司应当承担全部的责任。在审理过程中，农商行变更诉讼请求如下：1、解除双方签订的《房屋出售意向协议》、《房屋转让先行付款协议》；2、百居易公司返还农商行已经支付的购房款2989.62万元；3、百居易公司赔偿农商行损失4051.3万元(案涉房屋当前评估价与订立协议时约定的房屋价格之间的差价)；4、百居易公司赔偿农商行装修损失763.156425万元；5、百居易公司承担房屋评估费12.5万元；6、本案的诉讼费、财产保全费由百居易公司承担。 被告（反诉原告）百居易公司答辩称，同意解除合同，返还购房款，损失以评估报告为准。但认为要按照同期贷款利率加2%的违约金。关于装修的损失，装修作为农商行是一个非常规范的单位应该有票据，固定装修费用应据实处理。评估费应根据判决来分摊。 被告（反诉原告）百居易公司反诉称，农商行与百居易公司分别于2012年1月10日、2014年12月23日签订《房屋出售意向协议》及《房屋转让先行付款协议》各一份，双方约定百居易公司将其坐落于杭州市余杭区仓前街道海曙路1号中间部分裙楼1-4层转让给农商行，转让总建筑面积4500平方米，转让价格为8500元/m2，以套内面积3908平方米计价，总价为人民币33218000元。 2015年11月，百居易公司向农商行交付了上述案涉房屋，农商行将案涉房屋装修后投入使用。现农商行起诉要求解除与百居易公司签订的上述《房屋出售意向协议》及《房屋转让先行付款协议》，且要求百居易公司返还购房款、赔偿房价损失、装修损失等。百居易公司同意解除上述两份协议，但鉴于案涉房屋实际，现提起反诉，请求判令：1、农商行腾退坐落于杭州市余杭区仓前街道海曙路1号中间部分裙楼1-4层的房屋；2、百居易公司向农商行支付房屋占有使用费人民币23868000元，该房屋占有使用费自2015年11月1日暂计算至2019年6月18日，此后的房屋占有使用费按每平方米4元/日的标准计算至实际腾退之日止；3、本案全部诉讼费用由农商行承担。 原告（反诉被告）答辩称，对百居易公司反诉的第二项诉讼请求，缺乏事实依据。百居易公司提交的评估报告已经明确2015年4月30日至8月期间的租赁总价和每阶段的单价作出的评价，应当按照评估报告的结果来支付房屋占有使用费，评估报告的期间是2015年11月向百居易公司交付房屋。应该以11月为节点，评估报告是4月30日。此后的房屋占有使用费的标准应当参考评估报告最后一个阶段的评估价格。 原告（反诉被告）农商行为支持其本诉诉请主张及反诉答辩意见，提供并陈述了下列证据： 1.房屋出售意向协议书一份 2.房屋转让款先行付款协议一份 3.收款收据一份 1-3：证明原、被告于2012年1月10日、2014年12月23日分别签订了《房屋出售意向协议书》、《房屋转让先行付款协议》两份协议，明确百居易公司将位于余杭区仓前街道海曙路1号的不动产转让给农商行。农商行已经依据《房屋转让先行付款协议》的约定于2014年12月24日向百居易公司支付总购房款的90%，计人民币29896200元的事实。 4.不动产登记查询记录一份，证明案涉房屋已经被查封，协议无法继续履行的事实。 5.资产评估报告书一份，证明案涉房屋目前的评估价值和装修价值的事实。 6.增值税发票一组，证明农商行支付房屋评估费125000元的事实。 被告（反诉原告）百居易公司为支持其本诉抗辩主张及反诉诉讼请求，提供并陈述了下列证据： 1.房屋出售意向协议书一份，证明农商行实际占用了房屋，即使房屋退还应该退还占用费的事实。 2.评估报告一份，证明百居易公司对该鉴定报告有异议，应两份报告标准统一，希望法院采纳的事实。 根据当事人的陈述，以及提供的有效证据，本院查明本案事实如下： 2012年1月10日，农商行（乙方）与百居易公司（甲方）签订《房屋出售意向协议》，约定甲方名下仓前镇海曙路“升佳未来城”(暂定名)出售事项，经甲乙双方友好协商达成如下意向协议，以资双方共同遵守。1、双方约定“升佳未来城”第一期竣工验收后甲方将一至四层3700m2左右(按房管部门实测为准)出售给浙江杭州余杭农村合作银行作为营业场所(预计2012年12月底)，出售价格为8500元/m2，公摊面积由甲方承担。2、当升佳未来城可以分割交易签订房屋转让合同后乙方支付总房款的90%，剩余10%款项待交易到乙方名下后支付。 2014年12月23日，农商行（乙方）与百居易公司（甲方）签订《房屋转让款先行付款协议》一份，甲方通过挂牌出让方式取得余政储出(2014)23号地块国有建设用地使用权，用途为商业商务用地。该地块原系甲方生产工厂所在地，本次出让为带建筑物挂牌，保留原建筑面积为69167.65平方米。根据出让合同规定，地块商务建筑面积可分割转让，面积不大于地上总建筑面积的40%，其余部分须自持不得分割转让，商业建筑部分不得分割转让。甲、乙双方曾于2012年1月10日签订房屋出售意向协议，约定“升佳未来城”第一期竣工验收后可以分割交易时，甲方将一至四层3700平方米左右出售给乙方，价格为8500元/m2。截止2014年12月18日，甲方已经为余政储出(2014)23号地块项目实际支付2.2249亿元，尚需缴纳土地出让款0.554亿元，甲方要求乙方于2014年底前支付购房总房款的90%。一、甲方房屋坐落于杭州市余杭区仓前街道海曙路1号，所转让的是中间部分裙楼1-4层，转让总建筑面积4500平方米左右，其中套内面积3908平方米，公摊面积592平方米左右(不含车位，具体以房管局测绘为准)。二、房屋转让价格为每平方米8500元，以套内面积3908平方米计价，总价为人民币叁仟叁佰贰拾壹万捌仟元整(小写：33218000元)，公摊面积592平方米左右同时转让，不另计价。交易过程中产生的费用根据相关规定由甲乙双方各自承担。三、双方签定本协议后，乙方需支付总价款的90%，即人民币贰仟玖佰捌拾玖万陆仟贰佰元整(小写；29896200元)；剩余10%的款项待双方办理房产证转让过户之日后十五天内一次性付清。四、甲乙双方约定交房时间为2015年4月30日前，交房时按规定签订正式购房合同。五、乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本协议第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本协议规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按0.6%计算。六、甲方逾期交房的违约责任：除不可抗拒的因素外，甲方未按本协议第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本协议规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按0.6%计算。七、2015年4月30日前，甲方保证乙方取得所转让房屋的全部房屋所有权证及土地使用权证，如甲方未能按时办理房屋转让所需的所有权证及土地使用权证的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本协议规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按0.6%计算。如逾期超过60天的，乙方有权终止本协议，甲方需退还乙方已付款，并支付2%的违约金，双方协议终止。八、甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，属于可分割转让部分，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；除补充协议另有约定外，有关抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在转让该房屋前办妥。转让后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关。合同还就其他事项进行了约定。 2014年12月24日，农商行向百居易地板公司支付房款29896200元。2015年11月1日，百居易地板公司向农商行交付房屋，农商行进行了装修。 在审理过程中，农商行申请对涉案房屋的房屋价值与装修价值进行评估，本院依法委托杭州诚信资产评估有限公司对房屋与装修价值进行了评估。评估结论为：在评估范围内，本次委托评估的位于余杭区仓前街道海曙路1号中间部分裙楼1-4层的房屋价值和装修价值评估合计大写人民币81362564.25元；房产评估值为73731000元；装修价值评估值为7631564.25元。评估报告载明：评估方法采用收益法。经过对周边及未来城商场、商铺的了解，一楼商铺的租赁价格一般在3.5-5元/天/平方米，二楼至四楼的商业用房的租赁价格随楼层的提高逐步降低。百居易地板公司申请对涉案房屋自2015年4月30日至2019年6月28日的租金进行评估。本院依法委托杭州汇鑫房地产土地评估有限公司进行评估。评估结论为：2015年4月30日至2015年12月31日单位面积租金为1.14元/平方米/天，租金为128.99万元；2016年1月1日至2016年12月31日单位面积租金为1.22元/平方米/天，租金为200.39万元；2017年1月1日至2017年12月31日单位面积租金为1.28元/平方米/天，租金为210.24万元；2018年1月1日至2018年12月31日，单位面积租金为1.34元/平方米/天，租金为220.10万元；2019年1月1日至2019年6月28日单位面积租金为1.41元/平方米/天，租金为113.58万元。评估方法为比较法。 现案涉房屋仍登记在百居易地板公司名下，已被法院查封，百居易地板公司无法完成分割转让手续，无法将案涉房屋转移登记至农商行名下。在审理过程中，百居易地板公司同意解除合同。 本院认为，原、被告签订的《房屋出售意向协议》及《房屋转让先行付款协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，均为合法有效，双方均应依约履行。因百居易地板公司无法将房屋过户至农商行名下，已构成违约，应承担相应的违约责任。 本诉部分。农商行要求解除合同，百居易地板公司同意解除合同，本院予以准许。双方合同解除，百居易地板公司应返还农商行已付购房款并赔偿农商行经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是双方在订立合同时应该能够预见到的。关于损失的数额，双方合同约定的违约金损失数额无法弥补农商行的损失，现农商行要求按评估价差额40513000元来弥补损失，鉴于双方在签订合同时百居易地板公司已经披露了部分面积不可分割转让，农商行应当预见房屋无法办理产权过户登记手续的风险，综合本案的实际情况酌情由农商行自行承担30%责任，百居易公司承担70%责任即28359100元。装修损失7631564.25元，本院酌情予以支持70%即5342094.98元。关于农商行要求百居易地板公司支付鉴定费125000元的诉讼请求，本院酌情予以支持65000元，对其余部分不予支持。 反诉部分。合同解除，农商行应当支付百居易地板公司房屋占有使用费用。因房屋价值及装修价值与租金估价方法不一致，如完全采纳两份鉴定报告，则会导致双方权利义务不一致，故本院依据杭州诚信资产评估有限公司在鉴定报告中载明的“一楼商铺的租赁价格一般在3.5-5元/天/平方米，二楼至四楼的商业用房的租赁价格随楼层的提高逐步降低。”，因涉案房屋系1-4层，故本院综合酌情予以调整为3元/天/平方米，自2015年4月30日起暂计算至2019年6月28日止的房屋占有使用费为20520000元。自2019年6月29日起至实际腾退之日止的占有使用费，按3元/天/平方米的标准另行计付。 百居易公司关于应按照合同约定的违约金标准支付违约金的意见，因损失远高于违约金，故对该抗辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司与被告（反诉原告）杭州百居易地板制造有限公司签订的《房屋出售意向协议》及《房屋转让先行付款协议》自本判决生效之日起解除； 二、被告（反诉原告）杭州百居易地板制造有限公司返还原告（反诉被告）浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司购房款29896200元； 三、被告（反诉原告）杭州百居易地板制造有限公司赔偿原告（反诉被告）浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司损失33701194.98元； 四、被告（反诉原告）杭州百居易地板制造有限公司支付原告（反诉被告）浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司鉴定费65000元； 五、原告（反诉被告）浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司支付被告（反诉原告）杭州百居易地板制造有限公司自2015年4月30日起至2019年6月28日止的占有使用费用20520000元； 上述第二、三、四、五项相抵，原告（反诉被告）浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司支付被告（反诉原告）杭州百居易地板制造有限公司43142394.98元，于本判决生效后十日内付清； 六、原告（反诉被告）浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司支付被告（反诉原告）杭州百居易地板制造有限公司自2019年6月29日起至实际腾退之日止的占有使用费（按3元/天/平方米的标准另行计付），于本判决生效后十日内付清。 七、驳回原告（反诉被告）浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）杭州百居易地板制造有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费526281元，由原告（反诉被告）浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司负担44680元，被告（反诉原告）杭州百居易地板制造有限公司负担481601元。本案反诉案件受理费12947元，由原告（反诉被告）浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司负担11131元，被告（反诉原告）杭州百居易地板制造有限公司负担1816元。本案保全费5000元，由原告（反诉被告）浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司负担1000元，被告（反诉原告）杭州百居易地板制造有限公司负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  冯妍 二〇二〇年四月十日 书记员  苏琪