辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终334号 上诉人（原审被告）：王战，男，1990年1月5日，汉族，辽河油田特种油开发公司干部，住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：战静（与王战系母子关系），住盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审原告）：盘锦成功物业管理有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。 法定代表人：孙龙，该公司物业经理。 委托诉讼代理人：王婷婷，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：魏云儒，男，该公司员工。 上诉人王战因与被上诉人盘锦成功物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初2841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔轶委托诉讼代理人战静，被上诉人盘锦成功物业管理有限公司的委托诉讼代理人王婷婷、魏云儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王战向本院上诉请求：1.请求撤销一审判决发回重审，或者依法改判上诉人按照1.3元/平方米的计费标准向被上诉人交纳物业费。2.请求一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。本案是物业服务合同纠纷，上诉人认为被上诉人未按物业服务合同约定为别墅区提供有别于洋房和高层的管家式服务，因此拒绝按照别墅的收费标准向被上诉人交纳物业费。在一审中，被上诉人起诉上诉人，要求上诉人按照物业服务合同约定的别墅收费标准向被上诉人交纳物业费。根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人应首先举证证明被上诉人己经为别墅区提供了完全符合合同约定的服务，但被上诉人在一审中并未进行上述全部举证，即使举证部分也只是2019年9月10日左右拍摄的照片，完全可以看做只是为了打官司而现准备的（2019年9月16日下午一审开庭），并不能证明被上诉人已经为别墅区提供了完全符合合同约定的服务，一审法院也未要求被上诉人提供证据加以证明。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，上诉人享有先履行抗辩权，被上诉人有按合同约定提供物业服务的先履行义务，被上诉人没有提供证据证明其己经履行了物业合同义务，上诉人有权拒绝按照合同约定交纳物业费。简单举一个例子：比如物业服务合同中约定的别墅区垃圾清运为每日两次，非别墅区为每日一次，那么，被上诉人就应提供每日的垃圾清运记录，证明被上诉人为别墅区提供了符合合同约定的高标准服务。如果被上诉人不能一一证明其己经全部履行了物业服务合同约定的针对别墅区的物业服务内容，被上诉人就无权向上诉人主张按照别墅区的收费标准收取物业费。此外，被上诉人提出的物业收费面积294.26平方米有误，其中含开发商赠送的夹层面积为37.36平方米，销售面积实为256.9平方米，物业收费应以256.9平方米为准（见《商品房买卖合同》之补充协议和第一次物业收费收据）。再者，一审法院对上诉人提供的门牌号未修理的照片所显示的门牌号为××-2单元，而上诉人是34号-2业主故不予采信，××-2单元与34号-2本就是一户，只是开发商与物业公司的叫法不一样，而一审法院未经核实就武断地不予采信，这是失职。因此，一审法院对被上诉人是否完全履行了物业服务合同约定的义务并未查明，一审法院错误地认定上诉人提供的绝大部分证据不能证明被上诉人没有履行合同义务，从而判决上诉人按照物业服务合同约定按别墅区标准交纳物业费，完全是错误地分配了举证责任，有违法律规定。且上诉人提供的证据明显能够证明被上诉人的物业服务是存在瑕疵的，在此情况下，一审法院仍然无视证据规则，在未要求被上诉人完成举证责任的情况下，径行判决上诉人承担按照别墅区标准交纳物业费的义务，这样的判决没有事实依据，是完全站不住脚的。上诉人是守法公民，上诉人不是不想交纳物业费，只是上诉人认为上诉人没有享受到别墅区的物业服务标准，所以不同意按别墅区的物业服务收费标准交纳物业费。必须申明的是，上诉人只是所居住小区不同意按照别墅收费标准交纳物业费的众多业主之一，为什么别墅业主们都不主动交纳物业费，原因就是被上诉人根本没有为别墅区提供有别于洋房和高层的特殊服务。我们住得起别墅，我们也交得起物业费，但这个物业费我们要交的明白，而不能稀里糊涂地当冤大头。因此，恳请贵院考虑像上诉人这样未交纳物业费的别墅区业主众多的情况，依职权充分调查了解整个涉案小区与本案有关的事实，在查清事实的基础上，依法做出公正裁判。 盘锦成功物业管理有限公司庭审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。本案不存在非法转让合同，成功物业的服务不是受让前一物业公司的物业服务合同，而是经开发公司合法招标选聘之后，与园区业主重新建立物业服务合同关系。涉案小区未成立业主委员会，由建设单位选聘物业服务企业，属于前期物业服务。成功物业已经于管理区域内超过80%的业主签订了物业服务合同，并且已经办理了登记备案。物业服务费是政府指导价加市场调节价，一审法院以自由裁量的方式判定物业费标准并不恰当，违反了当事人意思自治。 盘锦成功物业管理有限公司向一审法院起诉请求称：1.判令王战立即支付物业费16194元；2.要求王战承担诉讼费用。 一审法院认定事实：王战系筑景·橡树湾一期第34号楼2单元别墅业主，该房屋建筑面积294.26平方米。2012年9月27日，王战与盘锦一线物业管理有限公司签订《筑景·橡树湾前期物业服务协议书》，约定由盘锦一线物业管理有限公司为筑景·橡树湾小区提供前期物业服务。合同约定前期物业管理服务期限为10年，自2012年7月1日至2022年6月30日。合同期满后，在业主委员会未成立或没有选聘新的物业管理服务企业，本合同应按整年进行延续，直至业主委员会聘请新的物业管理服务企业进驻为止；物业服务费由业主按照物业类型建筑面积缴纳，物业服务标准为别墅：2.8元/平方米/月；首次办理入住手续时，业主需向物业公司预交一年物业服务费用，预交费用期满后按年交纳。业主或物业使用人应于预缴期满前一个月向物业公司交纳下一年的物业管理服务费用。另查，2017年3月10日，筑景·橡树湾建设单位盘锦一线置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网前期物业服务合同书》，约定由盘锦成功物业管理有限公司对筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网提供前期物业服务，合同期限自2017年3月10日起至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订物业服务合同生效，本合同自动终止。物业服务资金由业主按照物业类型、建筑面积预先缴纳，物业服务费用标准为别墅：2.6元/平方米/月。2017年4月10日，盘锦一线置业有限公司、盘锦一线物业管理有限公司与盘锦成功物业管理有限公司签订《物业服务企业变更协议》，盘锦一线置业有限公司依法选聘盘锦成功物业管理有限公司为其开发建设的小区提供物业服务。2017年4月25日，盘锦成功物业管理有限公司（甲方）与盘锦一线物业管理有限公司（乙方）签订《物业交接合同》，交接的物业管理区域为筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网，交接日前乙方管理物业形成的负债由乙方自行承担，乙方的债权即业主欠缴的物业服务费用等转让给甲方享有，由甲方自行追索。现王战拖欠盘锦成功物业管理有限公司自2017年5月16日起至2018年12月31日止的物业费14,918.98元（2.6元/平方米/月×294.26平方米×19.5个月）。 一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案盘锦成功物业管理有限公司与建设单位签订的物业服务合同系前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有约束力。盘锦成功物业管理有限公司系依法设立并领取营业执照，且有资质提供物业管理服务的物业服务企业，盘锦成功物业管理有限公司根据其与建设单位盘锦一线置业有限公司签订的前期物业服务合同提供服务，王战理应按合同约定的物业费收费标准交纳物业费，故对王战提出盘锦成功物业管理有限公司主体不适格、物业管理公司选聘或更换未通过业主委员会或业主大会告知全体业主并签订书面合同、盘锦成功物业管理有限公司物业费收费标准严重不合理等主张，本院不予支持。对王战提供的橱柜门因停水未通知而受损的照片，因该照片不能直接证明盘锦成功物业管理有限公司未能尽到停水的通知义务，故本院不予采信；对王战提供的证明小区安保存在问题的照片，因该证据不能直接证明照片上所显示的人员系小区外来人员及可能对园区、业主的人身、财产安全构成威胁，故本院不予采信；对王战提供的门牌号未修理的照片，因该照片显示的门牌号为××-2单元，而本案王战系筑景·橡树湾一期第34号楼2单元别墅业主，故本院不予采信；对王战提供的可视对讲机故障的照片，因该照片系拍摄于2018年且未提供其他证据予以佐证其曾就该情况向物业报修，故本院不予采信；对王战提供的车辆在车库门口停放的照片，因不能证明王战主张自家车库门口车辆停放的情况，故本院不予采信。对王战提出的别墅区未封闭，时常丢东西，安全性得不到保障、盘锦成功物业管理有限公司拒绝粉刷房屋外墙、消防通道不合格、至今没有提供每年一次的私家花园绿化修剪、小区没有业主活动场所等主张，因王战未能提供相应证据证明其主张，故本院不予支持。对盘锦成功物业管理有限公司提供的照片，因该组证据不能证明盘锦成功物业管理有限公司在本案诉争的物业服务期间内提供的物业服务没有瑕疵，故本院不予采信。对王战庭审中提供的涉及园区垃圾照片足以证明盘锦成功物业管理有限公司对别墅区垃圾清理不及时，可认定盘锦成功物业管理有限公司对筑景橡树湾别墅区提供的物业服务存在一定的瑕疵，本院根据权利义务对等原则，对物业公司要求王战交纳的物业服务费的数额予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为10%，《筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网前期物业服务合同书》中约定别墅物业费标准为2.6元∕平∕月，故王战应向盘锦成功物业管理有限公司交纳自2017年5月16日起至2018年12月31日止的物业费13,427.08元（2.6元/平方米/月×294.26平方米×19.5个月×90%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：王战于本判决生效后十日内一次性给付盘锦成功物业管理有限公司自2017年5月16日起至2018年12月31日止的物业费13,427.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费205.00元，减半收取102.50元，由王战负担。 二审中双方当事人均未提供新证据。本院查明事实与原审认定一致。 本院认为，本案争议的物业费发生在前期物业服务合同约定的期间内，在案涉小区并未成立业主委员会，也未召开业主大会的情况下，物业服务公司的变更无法取得业主委员会或业主大会同意，变更后的物业公司实际上为案涉小区进行了物业服务。在业主未成立业主委员会或召开业主大会选聘新的物业公司之前，业主应按照物业公司的服务标准缴纳相应物业费用。关于上诉人提出物业公司服务不到位，物业服务水平达不到每月每平2.6元的服务标准。上诉人在一审中提供的门牌照片是为了证明被上诉人的物业服务不及时，该门牌号是否是上诉人家并不影响该证明目的。一审法院结合上诉人一审提供的证据，考虑到被上诉人的物业服务确实存在不足之处，已确认按照前期物业收费标准的90%给付物业费用，故上诉人要求按每平1.3元的标准交纳物业费依据不足。关于上诉人提出按256.9平方米的面积交纳物业费问题。上诉人与盘锦一线置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及上诉人与盘锦一线物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》中均载明，上诉人房屋的建筑面积为294.26平方米，故上诉人要求按256.9平方米交纳物业费缺乏事实和法律依据。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费205元，由上诉人王战承担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 孙继晨 审判员 温 宇 二〇二〇年四月二十九日 书记员 宋 扬