山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3094号上诉人（原审被告）：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于淑彦，女，1972年10月22日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：荣潇，山东君识律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娇，山东君识律师事务所律师。上诉人山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）因与被上诉人于淑彦商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。才高公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》第十五条中内容无效错误。首先，办证前提交办证所需全部资料和缴纳税费是办理不动产登记过程中作为买房人应尽的义务，故《商品房买卖合同》第十五条并未加重被上诉人任何责任。即便涉案《商品房买卖合同》不做如此约定，被上诉人也应提交相关资料和缴纳税费，否则不符合不动产登记部门办理房产登记的基本要求。被上诉人按涉案合同约定提交办证所需全部资料和缴纳税费既是不动产登记机关的办证程序要求，也符合全国《商品房买卖合同》均做如此约定的现状。一审判决将买房人提交资料和缴纳税费的合同义务条款认定为加重买房人责任的无效格式条款，认定事实严重错误。其次，涉案《商品房买卖合同》是在上诉人与被上诉人双方平等、自愿、协商一致基础上达成的（合同第2页也有此记载）。从合同内容上看，无论上诉人作为开发商在交房、办证、面积差异处理、违约责任等核心义务上，还是被上诉人作为买房人相应权利约定上，均公平合理，甚至倾向于保护购房人。在现有房地产市场很难找到如此一份保护买房人利益的合同，但一审判决却认定涉案《商品房买卖合同》属于“加重购房人责任”的格式合同，并依据合同法第四十条认定被上诉人提交资料和缴纳税费的合同义务条款无效。如果诚如一审判决认定事实，涉案《商品房买卖合同》属于加重买房人责任的格式合同，应认定整个合同自始无效，被上诉人应当退房给上诉人，上诉人也同意返还相应购房款，但被上诉人能否接受房价从6500元/平方米已上涨到2.6万多元/平方米而原价返还房屋的结果不得而知。一审判决在错误认定买房人提交资料和缴纳税费的合同条款为加重被上诉人责任的基础上，依据合同法第四十条认定合同约定无效显然适用法律错误。如果认定事实及适用法律正确，涉案《商品房买卖合同》应整体无效，被上诉人应返还上诉人涉案房产。二、一审判决基于上述被上诉人提交办证资料和缴纳税费等合同约定无效的错误认定，依据上诉人2014年4月30日实际交房的事实，以上诉人未在房屋交付后730日内将权属登记资料提交登记机关备案构成违约为由，判令上诉人依据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定按照已付房款日万分之一标准向被上诉人支付逾期办证违约金，认定事实及适用法律严重错误，且自相矛盾。理由具体如下：首先，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的730天办证期限尚未届满，也未开始起算，上诉人不构成逾期办证违约，没有义务支付违约金。涉案房产办证期限的起算按合同约定应当同时具备“出卖人将商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）”及“买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后”两方面条件，但如一审法院查明事实，被上诉人2019年8月5日之前并未提交办证资料及缴纳税费，属于购房人应完成的办证条件尚未成就，依据双方签署的《补充协议》第五条第1款“买受人未能提供、签署办理房屋所有权证所需的所有资料、文件和缴纳所有相关费用的，出卖人不承担任何延期办证的责任”约定，上诉人亦不应支付逾期办证违约金，一审判决确定上诉人民事责任明显违背当事人双方的合同约定，应当认定为一审判决适用法律错误；另外，上诉人虽已按时实际交付了房产，但未按照合同约定向被上诉人交付取得《综合验收备案证明》的房产，应属于上述合同第十五条约定的“视为交付房屋的情形”，不被包括在办证期限起算条件之内，因此上述两方面办证期限起算条件均不具备，一审判决直接以实际交房日期起算730天，且在被上诉人拒不提供资料和缴纳税费导致无法办证的情况下判决上诉人支付违约金，认定事实及适用法律确有错误。其次，如上所述，一审判决已经认定涉案《商品房买卖合同》第十五条属于加重被上诉人责任的格式合同而无效，被上诉人可以不提供资料和缴纳税费，则，上诉人同样无需为被上诉人办证，更不需要向被上诉人支付所谓逾期办证违约金，一审判决自相矛盾。最后，既然该十五条约定无效，那么被上诉人主张违约金的诉讼请求没有了合同依据。且，根据商品房买卖合同之《补充协议》，买卖合同第十五条之“取得”的理解是指已经具备了办理产权登记备案的条件，2019年7月3日涉案房产办理完毕综合验收备案，即已经具备了合同约定的办理产权登记备案的条件。所以一审判决认定上诉人承担违约责任的截止日期为2019年8月5日，属认定事实错误，应当予以纠正。三、在被上诉人未提供任何证据证明其受有损失的情况下，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金，认定事实和适用法律错误。首先，截至2019年8月5日，被上诉人尚未履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务。根据《中华人民共和国合同法》六十七条之规定，被上诉人系先履行义务一方，在其未履行时，上诉人由权拒绝履行。因此，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金，为适用法律错误。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，被上诉人应当提供因迟延办证而受有损失的证据。但是，截止目前，本案所涉房屋增值较大，被上诉人并未因迟延办证而受有损失。同时，被上诉人亦无证据可以证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形。因此，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金，认定事实错误，且违约金数额过高。四、一审法院判决上诉人支付被上诉人律师费4000元，没有任何的事实和法律依据。1.本案中被上诉人系为自身的权益而聘请的律师，系因被上诉人自身原因扩大损失，该损失应当由被上诉人自行负担，所以要求上诉人承担该费用没有任何的事实和法律依据。2.根据合同约定及补充协议的约定，由败诉方承担胜诉方为实现债权支付的费用。但是，本案尚未经二审法院审理，在未有生效判决的情况下，无法认定上诉人为败诉方，也无法认定被上诉人为胜诉方，所以一审法院直接认定由上诉人承担该律师费，没有事实和法律依据。3.一审判决并未全部支持上诉人的诉讼请求，应当承担相应部分的律师费和诉讼费。否则，对上诉人而言是不合理的、不公平的，更是没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，明显违背当事人双方约定，应依法撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。于淑彦未作答辩。于淑彦向一审法院起诉请求：1.判令才高公司向于淑彦支付逾期逾期办证违约金113845.56元；2.判令才高公司向于淑彦支付实现债权的费用4000元；3.本案的诉讼费用由才高公司承担。一审法院认定事实：2013年1月28日，于淑彦（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定于淑彦购买位于济南市历下区鑫源山庄二区10号楼（即产权证书中的12号楼）2-****号房屋及地下室，房屋建筑面积127.75平方米，合同价款为880198元，地下室建筑面积5.96平方米，合同价款为20383元，两项价款合计900581元。其中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”同日，于淑彦与才高公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”2014年4月13日，才高公司交付涉案房屋。2019年8月5日，才高公司向济南市不动产登记中心提交国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记材料。2019年9月23日，才高公司为于淑彦开具山东增值税普通发票两份，载明住宅价款882402.3元、地下室价款20417.4元。于淑彦实际支付购房款902819.7元。2019年12月22日，于淑彦与山东君识律师事务所签订《委托代理合同》，山东君识律师事务所指派荣潇、王娇作为本案诉讼委托代理人。于淑彦向山东君识律师事务所支付律师费4000元，山东君识律师事务所向其开具增值税普通发票。一审法院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：才高公司应否支付逾期办证违约金，违约金是否已经超过诉讼时效，以及违约金是否过高。一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。一审法院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，于淑彦与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以于淑彦结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了于淑彦的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。才高公司于2014年4月13日将涉案房屋交付于淑彦，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月12日之前将权属登记资料提交登记机关备案，才高公司直至2019年8月5日才提交相关材料。才高公司未在合同约定的办理期限内完成房屋初始备案登记，构成违约。因此，于淑彦有权要求才高公司支付违约金。一审法院认为才高公司承担违约责任的截止日期为2019年8月5日。二、关于违约金是否超过诉讼时效。才高公司辩称于淑彦所主张的违约金已超过诉讼时效，对此，一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条明确约定，“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。才高公司于2014年4月13日交付涉案房屋，第一笔违约金的诉讼时效应当自2016年4月13日起开始计算。以此类推，于淑彦于2019年10月28日将起诉状提交一审法院，故一审法院认定于淑彦系于2019年10月28日向才高公司主张权利，其自2016年4月13日至2016年10月28日的违约金已经超过诉讼时效，一审法院对该期间的违约金不予支持。违约金数额，以902819.7元为基数，自2016年10月29日起，至2019年8月5日止，共计1010天，按照日万分之一的标准计算，违约金共计91184.79元。三、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，于淑彦有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。此外，于淑彦为实现案涉债权支出律师费4000元，双方签订的《补充协议》明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费。于淑彦主张才高公司支付其律师费4000元，一审法院予以支持。判决：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于淑彦逾期办证违约金91184.79元（以902819.7元为基数，自2016年10月29日起，至2019年8月5日止，按照日万分之一的标准计算）；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于淑彦律师费4000元；三、驳回原告于淑彦的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，减半收取1330元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”上诉人依据该条款主张享有先履行抗辩权，其不应承担逾期办证违约金。一方面，《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第五条产权登记的办理事宜部分第一款约定了上诉人具有通知被上诉人交纳办理房屋所有权所需的所有资料、文件及交纳相关费用的义务，但上诉人无证据证实其已经履行了通知义务。另一方面，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”本案中，买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，非买受人应履行商品房屋买卖合同的义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否缴纳税、费及提交办证资料为前提，但《商品房买卖合同》第十五条的约定以被上诉人结清房款并交纳办证资料及税、费作为上诉人履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，且不包括视为交付房屋的情形，明显加重了被上诉人的责任。另外，该条款虽然划有下划线，但纵观整个合同文本，带有下划线的条款较多，无法在合同文本中体现该条款的特殊性，在才高公司无证据证实其另行向于淑彦进行说明和提示的情况下，不能认定才高公司履行了说明和提示的义务。因涉案《商品房买卖合同》系上诉人提供的格式合同，故根据上述法律规定，上述约定无效。综上，上诉人依据该条款主张享有先履行抗辩权不能成立。因上诉人未在合同约定的时间内将权属登记资料提交登记机关备案，构成违约，故一审法院判决上诉人承担逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。才高公司于2019年8月2日将权属登记资料提交登记机关备案，完成了合同约定的协助办证义务，故一审法院以此日期作为逾期办证违约金的截止日期并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方约定的逾期办证违约金的计算标准为出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金，该约定未超过上述法律规定，故一审法院按照此标准计算逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。于淑彦主张的律师费4000元系其为实现债权而支出的合理费用，且符合补充协议的约定，故一审法院对于淑彦该主张予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人才高公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2660元，由上诉人山东才高鑫源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年四月十日书记员 袁林秀