山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0303民初108号 原告：李坚，女，1974年10月30日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：尹连兵、尹连明，山东子诚律师事务所律师。 被告：宿红梅，女，1969年5月26日出生，汉族，住淄博市张店区。 被告：山东玖易房地产代理有限公司，住所地淄博市张店区联通路123甲4号。 法定代表人：姜小飞，经理。 委托诉讼代理人：王磊、张旺，山东联亨律师事务所律师。 被告：姜小飞，女，1980年10月19日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王磊、张旺，山东联亨律师事务所律师。 第三人：淄博张店东泰房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区昌国西路105号内32号楼。 法定代表人：刘桂兰，总经理。 原告李坚与被告宿红梅、被告山东玖易房地产代理有限公司（以下简称“玖易公司”）、被告姜小飞、第三人淄博张店东泰房地产开发有限公司（以下简称“东泰公司”）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李坚的委托诉讼代理人尹连兵、尹连明与被告宿红梅、被告玖易公司与被告姜小飞的共同委托诉讼代理人王磊、张旺到庭参加诉讼，第三人东泰公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李坚向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.请求依法判决被告返还原告购房双倍定金100000.00元，返还购房款758000.00元，支付违约金200000.00元，返还中介代理费5000.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月29日原、被告三方签订《房地产买卖合同》，被告宿红梅将位于淄博市房屋出售给原告，被告玖易公司系房地产买卖中介服务机构，为买卖双方提供中介服务。合同约定房屋总价款808000.00元，其中包括购房定金50000.00元，同时约定原告将全部购房款交付给被告玖易公司代保管，待被告宿红梅将房屋更名至原告名下后，被告玖易公司再将购房款交付给被告宿红梅，若该房屋不能变更合同，违约方应双倍返还定金并支付违约金200000.00元。合同签订后，原告按约定将购房款定金及购房款转账支付给被告姜小飞，并向被告玖易公司交纳中介费5000.00元，现原告得知被告宿红梅出售给原告的房屋已被人民法院保全，无法办理过户更名，也无法将房屋交付给原告，被告违反合同约定，应承担违约责任，为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判决。 被告宿红梅辩称，不同意解除合同，因为当时买的时候是原告相中了别人的房子，后用宿红梅的房子抵的。宿红梅已将交付的房款给了别人，只能等着东泰公司向原告交付房屋。原告李坚诉求违约金过高，与定金重复。 被告玖易公司与被告姜小飞辩称，一、玖易公司作为居间方，提供房源信息且促成双方签订涉案合同，在合同签订过程中无过错，不应当退还居间费；二、李坚要求玖易公司承担返还双倍定金、购房款以及承担违约金的主张不能成立；三、姜小飞是玖易公司的股东之一和法定代表人，姜小飞不是涉案合同的签订主体，其账户收取房款的行为只是履行居间方的代保管义务，该款项不是公司的财产。李坚要求姜小飞承担相应责任无事实和法律依据。 第三人东泰公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人无异议的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：一、原告李坚（作为乙方、买受人）、被告宿红梅（作为甲方、出卖人）、被告玖易公司（作为丙方、居间方）签订《房地产买卖合同（改合同）》（无落款时间）一份，约定：出卖人出售坐落为淄博市（建筑面积104.1平方米）房屋一套，房屋总价808000.00元；签订本合同时乙方支付定金50000.00元（丙方代收，定金充抵房款，同时甲方将购房合同及交款收据放于丙方代保管，直至办理合同更名手续之日不能以任何理由取走，否则视为违约）；房款由乙方于2018年12月31日前一次性付款808000.00元（丙方代收），还特别约定“乙方将全部房款交于丙方代保管，待甲方更名至乙方名下，此房款由丙方转账给甲方”；丙方代理费用为5000.00元；甲方义务：甲方须积极配合丙方办理房产合同更名手续，提供相关资料的原件及复印件并保证在办理更名手续时按时到场签字。按约定交付房产，并承诺对该房屋的合法性、真实性、有效性、可转移性负责。丙方义务：见证并监督本合同的执行。协助办理更名、贷款等相关手续。甲乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协调，协调无效时，应采取中立态度，并证明事实；该房屋由甲方协助办理合同变更事宜，更名费由甲方承担；甲乙双方以“开发商交房时间为准”进行房屋交接；甲方违约，应在违约之日起三日内将定金双倍返还给乙方，并支付乙方违约金200000.00元。乙方违约，乙方不得索还定金，并支付甲方违约金200000.00元；此房产在更名期间如出现被法院或相关部门查封，甲方须三日内退还乙方所交房款，并承担违约责任。买卖双方均清楚该房地产处于期房状态，是由卖方与开发商签订的合同状态，买卖双方自愿进行交易。买方须将此房的全部房款一次性打入居间方账户代保管，待合同更改到买方名下由居间方打给卖方。原告李坚于2018年10月29日在“张店玖晨房屋信息咨询服务部”刷卡付款55000.00元，于2018年12月28日向被告姜小飞账户转款757500.00元。被告玖易公司于2018年10月30日通过“孟繁静”账户向被告宿红梅账户转款50000.00元，于2018年12月28日通过“姜小飞”账户向宿红梅转款757500.00元。二、原告李坚提供《备案房产档案查档证明》一份，显示“淄博悦澜湾二期20号楼020502号房产”分别于2017年3月14日、2018年1月12日、2018年12月13日被人民法院查封。 原、被告各方争议的事实和证据为：被告宿红梅在诉讼中提供落款时间为2018年12月28日房款《收据》一份，据以主张第三人东泰公司已将宿红梅与东泰公司之间的手续收回，然后直接给原告李坚办理手续即可，东泰公司作为开发商对此认可。被告玖易公司与被告姜小飞提供下列证据：1.《顶账协议》（东泰公司与宿红梅之间）一份，欲证实涉案房产系开发商顶给宿红梅，玖易公司作为居间方要求宿红梅签订合同时提交了该顶账协议，履行了审慎注意义务。2.《悦澜湾认购协议》（复印件）一份，欲证明第三人东泰公司已经准备和原告李坚签订正式的认购协议，在该协议中房屋坐落及价款与宿红梅提供的收据一致，该协议在末尾也备注房屋属于宿红梅转让给李坚，开发公司为实际收款，说明涉案房产现在已经具备合同更名条件。原告李坚对被告宿红梅提供《收据》证据的真实性不认可，并否认收到过东泰公司开具的《收据》，其主张从证据形式上看，《收据》为东泰公司单方制作，并无李坚签收的相关证据予以证实，该证据对李坚不产生效力。原告李坚对被告玖易公司和姜小飞提供的证据质证认为：1.假设《顶账协议》真实存在，是宿红梅与东泰公司之间存在房屋抵账的事实，但不能证实该房屋顶账符合法律规定，该《顶账协议》签订时房屋权属状态是否受限转让，是否存在被人民法院查封的情形，同时该证据无法证实宿红梅取得了该房屋处分的权利。2.对《悦澜湾认购协议》真实性不予认可，假设该证据客观存在，该证据因为没有李坚的签名，对李坚不产生法律效果，该证据应属无效证据。 本院认为，原告李坚与被告宿红梅、被告玖易公司三方签订的《房地产买卖合同（改合同）》兼具“房屋买卖合同”及“居间合同”的双重属性，合同内容本身不存在违反法律或者行政法规禁止性规定的情形，应为有效合同，三方应当按照合同约定履行各自义务。被告宿红梅与被告玖易公司对于原告李坚已履行合同约定的付款义务未提出异议，故被告宿红梅与被告玖易公司亦应当按照合同约定履行各自义务。被告宿红梅作为《房地产买卖合同（改合同）》所约定的房屋“出卖人”，其实际上是在尚未取得欲售房屋“悦澜湾20号楼2单元502室”所有权登记的情形下出售房屋，无论被告宿红梅与该套房屋的开发商即第三人东泰公司之间的“以房抵债”协议真实与否，其作为以“改合同”方式对外出售房屋的主体，其在《房地产买卖合同（改合同）》中的约定义务为“甲方须积极配合丙方办理房产合同更名手续，按约定交付房产，并承诺对该房屋的合法性、真实性、有效性、可转移性负责”，合同未对“办理房产合同更名手续”的具体履行标准作出明确约定，但该合同为被告玖易公司提供的格式合同，按照“改合同”房屋交易习惯以及有利于保障房屋买受人权益的角度理解，被告宿红梅在合同中的“更名”义务是指宿红梅应保证其欲售房屋具有“可转移性”并积极促成、协助原告李坚与其所称的开发商之间就约定房产订立正式的商品房买卖合同，而不仅仅是让开发商为原告李坚出具房款收据或者签订不具有商品房买卖合同属性的“认购协议”。虽然《房地产买卖合同（改合同）》中未具体约定被告宿红梅应于何时协助原告李坚与开发商之间达成商品房买卖合同，但不代表其可以长期使原告李坚对欲购房屋处于不能订立正式商品房买卖合同的状态，被告宿红梅亦应当在合理期限内协助原告李坚与开发商之间签订正式商品房买卖合同。从本案现实情况来看：在三方签订《房地产买卖合同（改合同）》之时，欲售房屋已经处于被人民法院查封状态，根据合同约定，被告宿红梅此时已经构成违约，原告李坚即已有权要求被告宿红梅退还房款。人民法院对欲售房产的查封状态必然对原告李坚与开发商之间签订正式的商品房买卖合同并网签备案造成影响，而自被告宿红梅于2018年12月28日收取原告李坚房款之后至本案提起诉讼长达一年左右的时间内，欲售房产的被查封问题并未得到解决，被告宿红梅作为欲售房产的“出卖人”未使开发商与原告李坚之间签订正式的商品房买卖合同，这种未能履行的状态早已超过合理期限。被告宿红梅与被告玖易公司在诉讼中提供的房款《收据》及《悦澜湾认购协议》证据本身在形式上即具有瑕疵，本院对该两份证据的真实性不能作出确认，但该两份证据即使真实，本案亦不能据此作出被告宿红梅已协助原告李坚与开发商之间签订了正式的商品房买卖合同，理由如下：1.原告李坚与开发商之间未就欲售房屋签订具有对外公示效力的“网签备案合同”；2.《悦澜湾认购协议》内容中不包括“房屋的交付条件及日期”、“装饰设备标准承诺”、“办理产权登记有关事宜”等具有“商品房买卖合同”属性内容条款，不能被认定为“商品房买卖合同”；3.被告宿红梅亦未提供证据证明原告李坚已实际接收房屋。综上，被告宿红梅的行为已构成根本违约，原告李坚签订《房地产买卖合同（改合同）》的合同目的长期处于无法实现的状态，原告李坚有权选择与被告宿红梅解除合同关系，要求被告宿红梅返还房款并承担违约责任。根据原告李坚提供的转款凭证与被告玖易公司提供的转款凭证计算，被告宿红梅实际收到原告李坚房款807500.00元应予返还。《房地产买卖合同（改合同）》中既约定了违约金罚则，又约定了定金罚则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，原告李坚可以在两个罚则中选择适用其一，经本院向原告李坚行使释明权，原告李坚选择适用违约金罚则。原告李坚按照合同约定的200000.00元主张违约金过高，本院予以调整，酌定被告宿红梅须支付原告李坚违约金120000.00元。关于被告玖易公司的责任承担问题：1.房款部分。被告玖易公司虽然是作为居间人与原告李坚签订《房地产买卖合同（改合同）》，但根据合同约定，被告玖易公司应承担一部分对原告李坚的义务，即为原告李坚代管预付的定金及之后支付的房款直至被告宿红梅办理完毕合同“更名手续”后再将房款转付给被告宿红梅以降低原告李坚的交易风险，被告玖易公司作为专业的房产中介机构，应当清楚仅凭开发商出具房款《收据》及内容不完整的《认购协议》并不代表被告宿红梅已完成“房产合同更名”义务，其作为合同约定的房款代管人在此情形下即将房款转付给被告宿红梅，同时又未能证明其转付行为系经过原告李坚的授权或同意，其行为亦构成违约，若此违约行为给原告李坚造成无法收回房款的后果，被告玖易公司应当承担补充赔偿责任；2.中介费部分。被告玖易公司在被告宿红梅未妥善履行“房产合同更名”义务的情形下将房款转付于被告宿红梅，其未能向原告李坚依约提供居间服务，且三方签订的《房地产买卖合同（改合同）》发生应予解除的情形，故被告玖易公司应当返还收取原告李坚的居间费5000.00元；3.被告宿红梅应当支付的违约金部分。《房地产买卖合同（改合同）》中并未设立针对作为居间方的被告玖易公司违约金条款，本院判令被告宿红梅支付违约金120000.00元系针对被告宿红梅不能办理“房产合同更名”的违约行为，被告玖易公司在本案中只是存在“转付房款”不符合约定的违约行为，未有证据证明被告玖易公司对不能办理“房产合同更名”的结果存在过错，要求被告玖易公司在本案中对交易房产未能办理“房产合同更名”与被告宿红梅一起承担违约责任缺乏合同依据及法律依据，本院对此不予支持。关于被告姜小飞的责任承担问题：被告姜小飞在本案中存在将银行账户出借给被告玖易公司用于收取、支出案涉房款的情形，根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》之规定，被告姜小飞作为账户出借人应与被告玖易公司在本案中承担同样的民事责任，即共同对被告宿红梅不能返还的房款向原告李坚承担补充赔偿责任及返还原告李坚居间费5000.00元的责任。被告玖易公司与被告姜小飞在承担相应赔偿责任后，有权向被告宿红梅进行追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告李坚与被告宿红梅、被告山东玖易房地产代理有限公司之间签订的《房地产买卖合同（改合同）》； 二、被告宿红梅于本判决生效后十日内返还原告李坚购房款807500.00元； 三、被告宿红梅于本判决生效后十日内支付原告李坚违约金120000.00元； 四、被告山东玖易房地产代理有限公司与被告姜小飞对被告宿红梅不能返还原告李坚购房款807500.00元的部分向原告李坚承担补充赔偿责任； 五、被告山东玖易房地产代理有限公司与被告姜小飞于本判决生效后十日内返还原告李坚居间费5000.00元； 六、驳回原告李坚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14367.00元与诉前财产保全费5000.00元合计19367.00元，由原告李坚负担1292.00元，由被告宿红梅负担18075.00元；被告山东玖易房地产代理有限公司与被告姜小飞对被告宿红梅应负担的诉讼费用在16507.50元范围内承担补充责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  贾 磊 人民陪审员  张宇亭 人民陪审员  杨实勇 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  王 娜