山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2535号上诉人（原审原告）：蒋莹，女，1968年6月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于涛（系上诉人蒋莹之夫），1967年6月13日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：陈印强，男，1977年9月25日出生，汉族，住济南市。上诉人蒋莹因与被上诉人陈印强房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初6446号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。蒋莹上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持蒋莹的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费由陈印强承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。陈印强系在合同履行期内随意解除合同，构成违约，应赔偿蒋莹的损失。二、一审法院适用法律不当。蒋莹在一审中并没有对返还房屋提出诉请，一审法院判决蒋莹返还房屋判无所请。陈印强辩称，一审法院判决陈印强不承担赔偿责任是正确的，蒋莹的上诉请求不应得到法院的支持。关于房屋，一审法院已经判决蒋莹返还，但蒋莹至今没有交付房屋。蒋莹向一审法院起诉请求：1、终止双方的房屋租赁合同；2、陈印强退还多收的房租及押金共6000元；3、陈印强赔偿违约造成其提前腾退的损失和搬家费用6000元；4、由陈印强承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月，蒋莹拟租房照顾88岁的老母亲，经中间人鞠霞老师介绍，经与陈印强协商，于12月1日起租用陈印强位于本市槐荫区烟台路966号蓝天家园1号楼1单元3203号的住房一套，租期两年。蒋莹事先告知因为有老人，搬家极为不便，要求陈印强保证能长期租赁，陈印强答应后，蒋莹按约定支付了每次一次性一年24000元的房租和1000元的押金。当时因有中间人介绍担保，双方就没有签订租房合同。但到了2019年4月29日，陈印强又提出要补签合同，改为一年一签，蒋莹强调当时提出至少二年一签，陈印强也表示认可同意后，为了避免不必要的纠纷，在合同尾部手写了“备注:如果无其他问题，此合同期延长至二年”字样。不料到了8月中旬，陈印强突然打电话通知蒋莹说房子不租了，要求11月30日前腾房。虽经蒋莹一再说明家里老人刚刚查出结肠癌晚期，身体极度虚弱，承受不了这种折腾，但陈印强执意违约断租。无奈，在中间人鞠霞老师热心打听下，联系到同院另一套房子，蒋莹怕再出意外，别无选择地和这家签订了租房协议，又按约定交了房租和押金，并于9月13日请搬家公司搬了过去。搬完后通知陈印强房子已经腾空，可以来清算费用交房了。本以为事情到此为止，不料陈印强又说：“没有让你现在搬，搬早了我也不退你余下没住的房租，你必须退掉新租的房子，到11月30日再找房搬家，这样我就不用退你钱了”。蒋莹解释了已经另签租房合同交了房租并刚刚搬完家安顿好老人，不可能满足陈印强的无理要求再退房搬回来。陈印强马上通知物业不让蒋莹搬出剩余物品。当时，蒋莹认为陈印强这样做连累癌症晚期的老人欺人太甚，联系了中间人鞠霞一起去其德州齐河的单位空军12师说理，但陈印强就是不出面、不解决，非要拖到11月30日以赖掉应退费用。根据民诉法的有关规定，蒋莹为了保护合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼。陈印强承认蒋莹在本案中主张的房屋租赁的基本事实，但认为，其与蒋莹签订的房屋租赁合同明确约定租期为1年，合同中手写部分的意思是，没有其他问题，合同期限延长至2年，现在其作为出租方需要用房，应属于出现了其他问题，因此租期还是1年。陈印强让蒋莹腾房不是违约，而是提前通知这个合同正常履行完以后不再续约，也不存在退租金和赔偿搬家损失的问题。现在房屋尚未向其交付，其无法确定房屋押金需不需要扣除相应费用后再向蒋莹返还，电费也应当现场核对电表后结算。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，案涉房屋租赁合同是当事人双方的真实意思表示，且不违反法律的效力性强制性规定，合法有效。租赁合同先是在主文中约定房屋租期为12个月，后又以手写的形式备注：“如果无其它问题，此合同期延长至两年”，现蒋莹认为应当以手写部分的约定为准，房屋租赁的期限为2年，陈印强认为应当以合同主文的约定为准，房屋租赁的期限为1年，因为备注中的约定附有生效条件，即“如果无其它问题”，现其需要用房就属于“其它问题”，因此，不应当适用该条约定确定房屋租赁期限。一审法院经审查认为，同一份房屋租赁合同中就租赁期限有不同的约定，依据订立合同的一般习惯，在后的约定应视为对在先约定的更改，因此，应以约定在后的条款为准，该条款中虽有“如果无其它问题”的限制条件，但该条件过于模糊、宽泛，无法界定，应属于约定不明确的条件，现在双方当事人对此产生争议，应当根据合同目的、交易习惯、诚实信用等原则解释该条款，一审法院认为，根据合同目的和诚实信用的原则，陈印强虽辩称需要用房，但未就其需要的用途以及需要的时间等具体问题作出解释说明或给出证据予以证实，因此，该“问题”应当认定为不属于“其它问题”之列，否则该条款的约定对蒋莹一方显失公平，因此案涉房屋租赁合同的租赁期限应为2年，陈印强的答辩理由，于法不符，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现陈印强在合同履行期限内明确表示不再履行合同，故蒋莹有权解除案涉房屋租赁合同。蒋莹当庭陈述称，其接到陈印强不再履行合同的通知后，于2019年9月18日电话通知陈印强于2019年9月19日收房结算；陈印强当庭认可，其于2019年9月中旬收到了蒋莹的收房结算电话通知。经审查，根据双方陈述答辩意见，应当认定蒋莹已通知陈印强于2019年9月19日解除合同。因此，案涉房屋租赁合同已经于2019年9月19日解除，在此情况下，蒋莹再主张解除合同，一审法院不予支持。因双方签订的房屋租赁合同已解除，蒋莹应将涉案房屋返还给陈印强。根据法律规定，合同解除后，蒋莹有权要求陈印强赔偿因此而造成的损失，蒋莹主张陈印强向其返还房租4500元，但因为蒋莹与陈印强就房租返还问题一直没有达成一致，直到本案作出判决之日，蒋莹尚未将案涉房屋交还给陈印强，截止本案作出判决之日，蒋莹已经实际占有该房屋13个月，蒋莹与陈印强就拖延交房的事实均负有过错，因此，对自2019年9月20日至2019年12月30日（本案作出判决之日）期间的房屋租金损失，双方应当平均分担，房屋年租金为24000元，蒋莹解除合同之日距离第一年租赁期满还有72日，自第一年租赁期满至本案作出判决之日共30日，经核算，陈印强应当返还蒋莹房屋租金1381元[（24000÷365×72）÷2-（24000÷365×30）÷2]。蒋莹还要求陈印强返还其房屋押金1000元、电费500元，因蒋莹尚未交还房屋，房屋押金应待蒋莹交还房屋后视房屋的状况而定具体的返还数额，电费也应在对蒋莹的实际用电情况进行核实后再进行结算，因此，对蒋莹的该两项诉讼请求，一审法院暂不予支持。蒋莹还主张赔偿其因陈印强违约造成其提前腾退的损失和搬家费用（包括空调拆装费和移机费3800元、租车费和人工雇佣费2200元）共计6000元并提供3800元的收据1张证实其主张，陈印强对此不予认可。一审法院经审查认为，蒋莹主张该6000元费用依据不足，且搬家费用不属于陈印强违约给其造成的损失，因此，对其该项诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十一条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈印强于判决生效之日起十日内返还蒋莹租金1381元；二、蒋莹于判决生效之日起十日内将位于济南市槐荫区烟台路966号蓝天家园1号楼1单元3203室房屋返还给陈印强；三、驳回蒋莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取计200元，由蒋莹负担177元，由陈印强负担23元。本院二审期间，陈印强围绕其主张提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。陈印强提交了2019年9月1日刘娟与山东链家房地产经纪有限公司签订的《房屋出售委托协议》复印件一份，证实陈印强现有的房屋需要处理，其需要搬到本案诉争的房屋居住，这是房屋一年到期后，其不再和蒋莹续租房屋的原因。蒋莹质证称，该份证据非原件，且合同中的委托方是刘娟非陈印强，与本案无关，不予认可。本院认为，该份证据为复印件，本院不予采信。经审理本院认定，2018年11月，蒋莹为照顾老人经中间人鞠霞介绍租赁陈印强位于本市槐荫区烟台路966号蓝天家园1号楼1单元3203号的住房一套，双方并未签订租赁合同。2019年4月29日，陈印强与蒋莹补签了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年12月1日起至2019年11月30日止，共计12个月。年租金为24000元，一次付清。首次交付租金时，蒋莹应另付1000元保证金，退租时，双方无任何异议，陈印强将保证金退还给蒋莹。陈印强与蒋莹在合同上签字。在合同落款及签名后，蒋莹并注明“备注：如果无其他问题，此合同期延长至两年”。合同签订后，陈印强将房屋交付于蒋莹，蒋莹按约支付24000元租金及1000元保证金。2019年8月中旬，蒋莹接到陈印强不再履行合同的电话通知，要求11月30日前腾房。因蒋莹家里老人年迈多病不想频繁搬家，蒋宝多次与陈印强沟通要求继续履行合同，但陈印强不同意。2019年9月13日，蒋莹从诉争房屋搬出，2019年9月18日，蒋莹电话通知陈印强于2019年9月19日收房结算。陈印强以并没有让蒋莹在9月份搬家，要求蒋莹继续履行合同至2019年11月30日，并不退还剩余的租金。蒋莹以其已经从诉争房屋搬出，不可能再退房搬回来为由，要求陈印强退还剩余租金,双方产生争议,蒋莹占有诉争房屋至今。蒋莹遂提起本案诉讼。以上事实有《房屋租赁合同》及一审庭审笔录、二审调查笔录在案为凭。本院认为，2019年4月29日，陈印强与蒋莹签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。双方当事人均应按协议约定履行各自的义务。合同履行过程中，蒋莹接到陈印强不再履行合同的电话通知，要求蒋莹腾房，蒋莹腾房后，通知陈印强于2019年9月19日收房结算，双方签订的合同至此解除。合同解除后，蒋莹再行占有诉争房屋于法无据，一审法院判决蒋莹返还诉争房屋符合法律规定，蒋莹关于一审法院判决返还房屋系适用法律不当的主张本院不予支持。陈印强在蒋莹不存在违约行为的情形下单方解除合同，构成违约，应承担因此而给蒋莹造成的损失，一审法院已判令陈印强分担合同解除后至截止一审判决之日期间的租金，从而使蒋莹少交纳租金，但蒋莹以其搬家费用作为其损失的计算依据不当，本院不予支持。综上所述，蒋莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人蒋莹负担。本判决为终审判决。审判员 李 杰二〇二〇年四月十五日书记员 李姗姗