河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终1263号上诉人（原审原告、案外人）：朱俊辉，男，1988年8月24日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：闫伟（朱俊辉之母），女，1963年12月31日出生，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：刘洁，河南泽民律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：甘雪静，女，1970年6月28日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：刘海霞（甘雪静表妹），女，1972年9月15日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。原审第三人（被执行人）：李玉荣，女，1972年10月17日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。上诉人朱俊辉因与被上诉人甘雪静，原审第三人李玉荣案外人执行异议之诉一案，不服濮阳市华龙区人民法院(以下简称一审法院)（2018）豫0902民初12004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱俊辉委托诉讼代理人闫伟、刘洁，被上诉人甘雪静委托诉讼代理人刘海霞，第三人李玉荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱俊辉上诉请求：撤销一审判决，改判涉案八套房屋归朱俊辉所有，并排除执行。事实与理由：1.一审法院未对重要事实予以查明，一审法院调查的证据存在明显错误。朱俊辉在李玉荣建议下，拟购买涉案房屋，考虑到未来合作是以李玉荣名义，以及李玉荣与开发商的私人关系等因素，决定借用李玉荣名义购房，朱俊辉父母开始逐步给李玉荣转款由其保管，以备购房时代为缴纳房款，因无一次性支付巨额房款能力，才先期逐步转款，后李玉荣以低于开盘价1000元的价格购买，实现了以李玉荣名义购房享受优惠条件的目的。借用其名义购房的另一个原因，是在购房之初，为了共同经营酒店赚取利润，而按照李玉荣等人的合作意向，李玉荣、朱俊辉的父母等均是即将共同合作的合伙人，李玉荣承诺对房屋进行精装修，作为李玉荣出资的方式，并由其负责运营。故从心理上讲，房屋无论以谁的名义购买，均是便于大家盈利。朱俊辉无帮助李玉荣逃避债务的恶意，这与朱俊辉向李玉荣巨额转款及偿还最后一笔230多万元的购房款存在矛盾，证人王某、崛起物业公司工作人员等对涉案房屋归朱俊辉所有均是明知的。2.朱俊辉在一审中对出资及占有、使用房屋的事实均举证予以证明，案涉房屋属于巨额资产，是朱俊辉一家两代人几十年的奋斗积累，应当谨慎认定所有权，维持实际所有人的合法权益。合同原件、缴费票据始终由朱俊辉持有，2015年开始的物业费、房屋维修基金等房屋所有人需要承担的义务，均是朱俊辉予以承担。涉案八套房屋，一半由朱俊辉自用，开办钢琴培训及销售门市，一半租赁给人寿财险公司开办营销服务部，租金经李玉荣转给朱俊辉，承租人可以证明该事实，在装修期间告知了甘雪静的代理律师，在其明确表示不会执行的情况下，朱俊辉才花费巨资装修。以上事实和证据，充分证明朱俊辉对涉案房屋享有排除执行的权益。虽然购房合同签订在李玉荣名下，但与李玉荣无任何利害关系。甘雪静答辩称，涉案房屋由李玉荣出资购买、向银行贷款、还贷、对外出租、签订租赁合同、收取租金以及李玉荣向甘雪静协商以房抵债，同意查封等事实清楚，证据充分，至2018年5月，李玉荣仍与甘雪静协商要求以租金和一套全款房屋抵债（未果）的事实一致，说明李玉荣享有占有、使用、处分以及收益权利。朱俊辉进行虚假陈述，提交虚假证据，破坏社会公序良俗，妨碍案件执行。其提交的汇款时间与购房时间、金额均不吻合，汇款时间提前10个月之久，有悖常理，查封之后的转账，不应认定，如此巨额房款，使用借名买房，双方没有书面协议，有悖常理。朱俊辉、李玉荣声称双方没有任何经济往来，但银行流水显示双方还存在其他资金往来，其提交的其他证据，均不能认定案件事实，应当维持原判。李玉荣述称，涉案八套房屋是朱俊辉出资购买，因购房时使用李玉荣的名字会有不少优惠，也便于自银行贷款，经李玉荣、朱俊辉及其家人商量，借用李玉荣名字签订房屋买卖合同，房款均由朱俊辉交付，李玉荣无分文出资。甘雪静对房子归朱俊辉所有是明知的。朱俊辉一审起诉请求：不得执行崛起时代广场001号楼20层2001至2008号合同编号分别为0046045、0046046、0046047、0046048、0046050、0046051、0046052、0046054八套房屋；判决确认该房屋属于朱俊辉所有。一审法院认定事实：甘雪静与李玉荣民间借贷纠纷一案中，一审法院于2016年6月6日作出（2016）豫0902民初5303号民事裁定，查封了李玉荣名下位于崛起时代001号楼20层2001至2008号共计八套商业房屋。2016年12月2日，一审法院作出（2016）豫0902民初5303号民事判决，认定2013年11月5日、2014年2月5日李玉荣向甘雪静分别借款100万元、200万元，判决李玉荣偿还甘雪静借款300万元及利息。李玉荣不服提起上诉。濮阳市中级人民法院于2017年5月17日作出（2017）豫09民终760号民事判决，判决李玉荣偿还甘雪静借款300万元及利息（其中本金200万元利息自2015年2月6日起、100万元利息自2015年1月1起，均按月息2%计算至付清止）。在执行过程中，朱俊辉对上述查封措施提出执行异议。一审法院于2018年11月9日作出（2018）豫0902执异131号执行裁定书，驳回了朱俊辉的异议请求。朱俊辉提起本案之诉。另查明，2013年6月李玉荣分别与濮阳市崛起置业有限公司签订商品房买卖合同，购买崛起时代001号楼20层2001至2008号共计八套商业房屋，合同编号分别为0046045、0046046、0046047、0046048、0046050、0046051、0046052、0046054。开发商于同年5月4日确认，客户李玉荣，房号001-2001-08，总房款为5739672元，单价为5700元，首付金额2879672元，贷款金额286万元。2013年7月1日，该公司向李玉荣出具交纳首付款2879672收据。余款李玉荣申请办理银行按揭贷款，除其中一套房屋变为全款购房外，中行濮阳开发区支行批准另外七套房屋的贷款，借款人为李玉荣，贷款到期日为2024年4月23日，于2014年4月23日放款，每月10日为还款日。后上述贷款提前向银行付清借款本息，日期为2016年6月10日。该房屋至今未办理产权登记。另查明，朱俊辉为支持其出资购房的主张，向法庭提供了还款明细表及相关银行交易明细。第一次庭审提交还款明细表显示向李玉荣转款共计5774672元，其中有多笔未附相关银行交易明细。其中：50万元（2笔）转款，朱俊辉庭审后陈述为是亲戚在李玉荣处的投资，在第二次提交还款明细表时又变更为了银行转款；一笔40万元转款，庭审后朱俊辉认为统计错误，实为转款4万元，并在第二次提交还款明细表时另外增加了2笔转款并附银行交易明细，但总数减少了1万元。第二个还款明细表显示向李玉荣转款共计5764672元，除3.3万元一笔外，均附银行交易明细，但未注明交易用途。其中：自2012年8月16日至2012年12月11日，闫伟6次转款188万元；2013年1月27日至同年3月19日，朱永发、闫伟（朱俊辉父母）3次（4笔）转款78万元；同年5月3日，朱永发、闫伟向开发商会计罗某某转款279672元，此系购房尾款，以上共计293.9672万元，此为朱俊辉主张的交首付前所有转款,而第一次提交的还款明细表中则为258万余元。后自2013年12月27日至2014年6月5日，朱永发、闫伟4次转款50.6万元；2016年1月6日、2月6日，朱永发、闫伟2次转款分别为3.3万元共计6.6万元；同年6月7日，闫伟3笔、朱俊辉妻子1笔、他人2笔转款225.3万元。在朱俊辉提交的银行交易明细中，还显示朱俊辉家人与他人存在较多较大交易，显示自2012年至2014年与朱俊辉之间还存在其他多笔大额交易往来，仅2013年1月31日一笔即50万元。又查明，2016年5月，朱俊辉投资装修使用案涉部分房产从事经营活动。剩余房产李玉荣于2015年7月以其个人及其濮阳市濮岳置业有限公司名义，与中国人寿保险股份有限公司濮阳分公司签订租赁合同，出租给该保险公司使用，期限自2015年7月15日至2018年7月14日，前2期租金支付给李玉荣的公司，第3期租金支付给了李玉荣。2018年4月28日，李玉荣向朱永发转账25万元，附言为房租。朱俊辉、李玉荣均主张前2期租金保险公司支付李玉荣后，李玉荣转付给了朱永发，但未提交证据予以证明。朱俊辉为证明其主张，申请证人孙某出庭作证。孙某与朱俊辉是朋友，甘雪静是其客户。其证言主要内容为：孙某在中国人寿财产保险公司上班。朱永发购买了房产，想通过孙某出租，孙某将他们介绍给本单位领导，他们与单位签订了租赁合同。当时，本单位只对公司而不对个人签租赁合同，因为需要公司开发票，所以朱永发与孙某单位签订合同后又让李玉荣补签了字，借用了李玉荣公司的资质。诉讼过程中，一审法院根据朱俊辉提供的线索，依法对承租人相关工作人员进行了调查。承租人相关工作人员证明：证人是人寿财产保险公司的一位业务员（保险代理人），不属于同一个单位。单位租用房屋与证人没有关系，承租人是从网上看到的租赁信息，打电话联系的朱永发。承租人承租房屋前，承租人对房屋权属进行了调查了解，确认房屋归李玉荣所有，朱永发是李玉荣的代理人。单位租房与公司或个人签合同都行。与李玉荣的公司签合同是为了规避风险，同时还与李玉荣签了合同。还查明，诉讼期间，案涉房屋全部出租给了天合国富科技发展（北京）有限公司使用。朱俊辉另在他处租房经营。一审法院对现承租人的濮阳分公司负责人吕某某进行了调查。其证言内容为：公司租赁的是朱永发的房子，合同是与李玉荣签订的。听朱永发说房子是其以李玉荣的名义购买的，所以与李玉荣签的合同。证人见到房子的房产证了，是李玉荣的名字。证人与朱永发谈好后朱永发拿合同让李玉荣签的字。朱俊辉及李玉荣对该证言均无异议，并说朱俊辉直接收取了租金。一审法院认为，本案为执行异议之诉纠纷。朱俊辉作为案外人，依法应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。一、朱俊辉与李玉荣借名购房的理由不能成立。1.朱俊辉主张李玉荣与开发商关系不错，借用李玉荣的人际关系而以李玉荣名义购房。而此情况可由李玉荣出面代朱俊辉与开发商谈价格，李玉荣也可以说系自己购房，至于以谁之名义与开发商签合同，开发商一般在所不问。因为李玉荣与开发商关系不错，就用李玉荣名义购房，这么大的投资，从情理上说不通。同时，也没有证据证明，李玉荣的出面在房屋价格等方面让朱俊辉明显获益。2.一般情况下，应当是谁买房谁申请贷款。李玉荣主张李玉荣个人资信比较好，朱俊辉主张李玉荣存在融资便利而以李玉荣名义购房。但庭审查明朱俊辉家人的银行流水较丰富，且没有证据证明朱俊辉家人的个人资信较差，而必须借名买房。二、与朱俊辉主张借名购房相关的转款、贷款、还款、出租、使用等重要事实存疑，且不能作合理解释，难于认定为借名购房。转款方面：1.双方无代购协议，且所有转款均未注明是代购房屋。2.朱俊辉与李玉荣均主张双方无其他经济往来，但朱俊辉自身举证就推翻了这一主张。3.多笔转款早于与开发商协商确认及签订购房合同时间长达几个月，于情于理不符。4.两次举证转款数额与实交首付款数额均不相符。5.其中50万元（2笔）转款，前后陈述数额及支付方式均不一致。贷款方面：从朱俊辉方的银行流水来看，朱俊辉方有购买实力，而不是必须从银行贷款。还款方面：1.即使借名购房并办理按揭贷款成立，朱俊辉通过李玉荣向银行支付首付款后，完全可以将后期欠款直接转到银行还款账户，而不必再将款转账给李玉荣。2.向李玉荣大额转款不符合按月支付银行贷款的要求与习惯。3.朱俊辉有能力向银行偿还借款，而向银行贷款时间长达两年多，朱俊辉与李玉荣始终未提交按月偿还银行按揭贷款的原始材料。4、2013年7月1日交首付款后，银行于2014年4月23日放贷，此后应每月向银行还款。而朱俊辉方于2013年12月27日就开始转款，于情理不符；至2014年6月5日共向李玉荣转款50.6万元，该数额亦显非应付银行欠款数；直到2016年1月6日又一年半多时间，朱俊辉未再向李玉荣转过款，根本看不出应付银行欠款问题，此与借名购房、借名贷款之事实及情理极不相符。（期间李玉荣已向甘雪静负债，应无代偿能力。）出租方面：1.一般来说，即使借名购房存在必要性，也不一定再需借名出租，朱俊辉可自行出租。2.如果因承租方的原因朱俊辉必须借李玉荣名义出租，那后面的出租亦应将租金直接转给李玉荣。既然能将租金直接转给朱俊辉，也可以由朱俊辉对外出租。3.如果必须借名出租，只能借用购买方即李玉荣的名义，则原租赁不应该借用李玉荣的公司名义签合同。4.朱俊辉证人主张用李玉荣公司之名签租赁合同是承租方只对公司不对个人，属于借用李玉荣公司资质，而事实上承租人并无此规定，且第三期租金就直接转给了李玉荣个人。5.没有证据证明前2期租金由李玉荣又转给了朱俊辉。使用方面：朱俊辉可长期使用自己家的房产从事经营活动，不必停用而另行租用他人房屋进行经营。借名方面：在其中一套房屋已付清全款情况下，不应再办理借名购房，此与借名的初衷即贷款相违背。三、虽然存在对朱俊辉有利的证据事实，但因不能从根本上消除存在的重大疑问，不足以证明朱俊辉借名购房。1.朱俊辉方确实向开发商直接转付了首付款的尾款。但主要房款为何未直接转付，故不排除因故代付或其他可能性。2.朱俊辉方向李玉荣确有较多转款。但转款数额、时间等存疑，不排除双方系其他经济往来的可能性。3.朱俊辉方装修使用房屋。自有或承租房屋使用前均需投资装修，且之后朱俊辉因何停用并另租他处，故不排除朱俊辉租用李玉荣房产的可能性。4.朱俊辉父亲出面出租并收到租金。但原承租人认为朱俊辉父亲是李玉荣的代理人，且收取第三期租金及后来出租时已涉诉，不排除以租抵债或其他可能性。四、因朱俊辉、李玉荣及证人存在不实及虚假陈述，故即使存在对朱俊辉有利的陈述内容，也难以被采信。1.庭审期间朱俊辉对支付购房款笔数及方式的陈述前后不一，内容前后多变，自身尚不确定，让人难以确信。2.李玉荣否认其与朱俊辉有其他经济往来，而朱俊辉当庭提交的证据却证明二者之间还有其他资金往来。3.现已查明，证人与朱俊辉及李玉荣存在一定的利害关系，且朱俊辉方证人孙某为了证明案涉房产是朱俊辉方的，向法庭作了虚假陈述。4.后租赁单位负责人主张见到房产证是李玉荣的，才与李玉荣签的租赁合同，而事实上涉案房屋至今未办产权证。五、根据庭审查明的情况，案涉房产系由李玉荣出资购买、李玉荣按揭贷款、李玉荣对外出租、李玉荣收取租金等，该相关事实清楚，证据确实充分。此与甘雪静与李玉荣认可的双方曾以租金抵债的调解事实（未果）相一致。综上所述，朱俊辉举证尚不能证明案涉房屋系其借名购买并属其所有，不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故朱俊辉要求判决不得执行案涉房屋并确认房屋属其所有的诉讼请求，证据与理由不足，不予支持。对本案存在的违法事实，将依法另行决定予以民事制裁。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，一审判决：驳回原告朱俊辉的诉讼请求。一审案件受理费46800元，由原告朱俊辉负担。二审中，双方当事人围绕上诉请求，均提交了新证据。本院组织当事人对提交的新证据进行了质证。朱俊辉提交证据如下：1.朱俊辉制作的还款明细表，证明目的：购房款均来源于朱俊辉及父母、亲友；2.朱俊辉及父母工资明细、房屋按揭缴费发票及保险费发票，证明目的：朱俊辉及父母收入状况及代购原因，李玉荣于2014年4月17日垫付上述费用计款21765元，2014年5月31日闫伟账号向李玉荣账号转款21765元用以支付该笔费用；3.朱俊辉代理律师对吕佳欣调查笔录及郑州星艺新琴行有限公司出具的合作协议，证明目的：朱俊辉另行租赁房屋开办培训学校有其他正当理由，吕佳欣见到的是房屋买卖合同而非房产证等；4.濮阳市崛起置业有限公司情况说明、合同审批表、濮阳市科苑物业服务有限公司收条、维修基金确认表、韩帅向朱永帅发送的催交房款短信通知、2015年物业服务费收据及转账凭证，证明目的：涉案房屋的维修基金、物业服务费是朱永发交纳，催交人是置业顾问韩帅；5.租赁费转账明细，证明目的：李玉荣收到前两年的租赁费直接转给朱永发；6.闫伟、李玉荣微信聊天记录截屏，证明目的：闫伟要求李玉荣减免费用及解决房屋查封问题。甘雪静质证称：朱俊辉父母与李玉荣有多笔经济往来，其提交的证据不能证明朱俊辉与李玉荣之间就是借名买房关系。甘雪静提交如下证据：李玉荣与甘雪静的微信聊天记录、朱俊辉与刘海霞微信记录，证明目的：涉案房产是李玉荣出资购买、向银行贷款、还贷、对外出租、收取租金以及李玉荣与甘雪静协商以房抵债并同意查封涉案房屋，说明李玉荣是房屋所有人，享有完全处置权。朱俊辉质证称：甘雪静与李玉荣的聊天记录不知情，其本人与甘雪静的聊天记录可以证明房子与朱俊辉有利害关系。李玉荣质证称：对聊天记录的真实性无异议，聊天内容都是和朱俊辉父母商量后决定的，甘雪静知道房子是给朱俊辉代购的。李玉荣提交如下证据：李玉荣账号转款明细，证明目的：李玉荣于2013年1月8日、1月28日、3月19日向崛起公司会计转付房款200万元。甘雪静质证称：对证据的真实性没有异议，不能证明是借李玉荣名义买房，是李玉荣本人买房。本院依朱俊辉申请，对孙旭东进行调查。孙旭东称听李玉荣说房子是朱永发买的，租房是和朱永发联系的。双方当事人二审中提交的新证据都是围绕本案争议焦点，即朱俊辉与李玉荣之间是否借名买房关系而提供的，将在后文中予以论述。本院二审查明事实与一审认定的基本事实一致。本院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷。就案外人执行异议之诉的性质而言,是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利,请求人民法院不得对该标的实施执行行为的诉讼。本案系朱俊辉就原审法院对案涉房产执行行为提出执行异议被驳回后,依法提出的案外人执行异议之诉,因此,本案审理的焦点是朱俊辉提出的借名买房的事实理由是否成立,以及借名买房能否排除、阻却涉案房屋的执行。关于朱俊辉主张的借名买房事实理由是否成立，从以下几个方面分析：1.支付购房款情况。朱俊辉主张其父母亲友自2012年8月16日始，向李玉荣多笔转款，陆续完成首付款的缴纳，并提交了转账明细记录。经查，李玉荣签订商品房买卖合同的时间是2013年6月，上述最早的转款发生在李玉荣签订合同10个月前，且双方除此之外还存在其他交易记录，故在双方未提交证据证明有书面借名买房合同或口头合同的情况下，朱俊辉仅以与李玉荣有转账记录，主张双方存在借名买房关系，并主张转给李玉荣的是买房款，其主张证据不足，本院不予认定；2.涉案房屋抵押贷款及还款情况。朱俊辉主张贷款合同虽然是李玉荣签订，但贷款偿还均由朱俊辉实际支付，其提交了向李玉荣的多笔转款。经查，李玉荣签订涉案抵押贷款后，系主要从李玉荣账户每月偿还的银行贷款，朱俊辉提交的转款数额与李玉荣每月应还贷款数额不相一致，朱俊辉主张因为在李玉荣签订涉案抵押贷款时，其与家人已提前多支付了李玉荣房款70余万元，因此由李玉荣直接偿还的银行贷款。本院认为，其主张与日常交易习惯不符，对其主张本院不予认定；3.涉案房屋出租及使用情况。朱俊辉提交了濮阳市科苑物业服务有限公司物业费缴费证明（2019年9月9日出具）、补交电梯维修费等收据（2019年9月10日）、补交维修基金收条（2018年9月12日）及房子出租的相关证据。经查，补交电梯维修费收据、补交维修基金收据，均发生在双方当事人对涉案房屋发生争议以后，不能证明房子被查封之前的状况。朱俊辉虽提交了物业公司的证明，但是其并未提交缴纳物业费的原始票据予以印证。对于房屋使用情况，经查从2016年5月开始，朱俊辉使用涉案部分房屋从事经营活动外，剩余房产李玉荣以其个人或者濮阳市濮岳置业有限公司名义对外签订租赁合同，租金分别转账支付至李玉荣及上述公司，诉讼期间，朱俊辉另行租赁其他场地进行经营。朱俊辉虽提交了相关银行交易记录显示，李玉荣收到租金后，曾将部分款项转至朱永发，但是该转款其中有一笔显示还款，其他未注明转款用途，并且部分转款发生在双方因房屋权属发生争议之后，不足以证明是李玉荣代朱俊辉收取的租赁费。4.李玉荣主张房屋是朱俊辉借其名义购买。经查，有甘雪静提交的其与李玉荣的聊天记录显示，在甘雪静向法院起诉之前，曾多次与李玉荣协商归还借款的事情，在此期间李玉荣曾表达以涉案房屋归还借款，当时李玉荣并未主张涉案房屋是朱俊辉借名购买，李玉荣主张已经告知甘雪静涉案房屋是朱俊辉借名购买的，其未提交相应证据予以证明，本院不予认定。综上，涉案商品房买卖合同、抵押贷款合同、租赁合同均是李玉荣签订，涉案房屋备案登记在李玉荣名下。朱俊辉上诉称经与李玉荣协商借名购买涉案房屋的主张，仅由朱俊辉在执行异议中提出，并无证据显示在涉案房产购买及抵押贷款过程中双方存在相关协议,朱俊辉的该主张依据不足,本院不予采信。关于朱俊辉主张的借名买房能否排除、阻却涉案房屋的执行。根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、登记、转让和消灭，经依法登记发生效力，但法律另有规定的除外”同时第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据”本院认为，借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的合同约定，只在合同相对人之间产生债权债务关系，没有直接设立房屋所有权的法律效力。因欠缺法律规定的物权生效要件，借名人不能被确认享有房屋所有权，不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。并且基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。本案中,涉案房产登记备案为李玉荣,即使朱俊辉主张的借名买房理由成立,在涉案房屋未过户登记至其名下之前,朱俊辉对涉案房屋享有的仍是债权,而非物权,朱俊辉并不能依据借名买房的约定直接取得房屋所有权,并且不能产生排除、阻却执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定适用于保护一般买房人的物权期待权。结合本案事实,首先，朱俊辉并非与李玉荣签订有书面买卖合同的买受人,朱俊辉并不属于本条款所规定的一般买房人身份;二是朱俊辉主张其已支付全部价款的证据并不充分,其在涉案房屋被查封后向李玉荣转款的行为并不能成为认定其支付全部价款的依据;三是对于房屋未登记至朱俊辉名下的状态持续存在,根据查明事实，涉案房产中有一套房产系全款购买，不存在抵押权人，朱俊辉未能及时办理过户，故朱俊辉对于不办理过户登记手续存在过错,应当自行承担由此产生的风险。本院在审理中，朱俊辉提交了大量银行转账记录，证明其本人及其家人与李玉荣之间有大额的经济往来，对此双方可另行处理。本案涉案房屋价值较大，甘雪静当时也是基于李玉荣的资产情况，对李玉荣还款能力有一定的信赖而出借给的李玉荣款项，为了维护交易安全，根据物权公示原则，在朱俊辉没有提交在涉案房屋被查封之前，其与李玉荣签订有借名买房的书面或口头协议的情况下，在朱俊辉提交的证据不能形成完整的证据链条，使法院足以认定在涉案房屋被查封之前，其与李玉荣之间已经形成借名买房事实的情况下，在缺乏借名买房约定为物权生效要件法律规定的情况下，朱俊辉主张排除、阻却涉案房屋执行的主张，本院依法不予支持。综上，朱俊辉的上诉理由，本院不予支持，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人朱俊辉负担。本判决为终审判决。审判长 袁 磊审判员 李光胜审判员 张慧勇二〇二〇年四月十日书记员 田家慧