河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终428号上诉人（案外人、原审被告）：河南奥特莱斯百货有限公司，住所地濮阳市大庆路与南海路交叉口西北角。法定代表人：丁叶超，该公司经理。委托诉讼代理人：南彩霞，河南惠信律师事务所律师。被上诉人（申请执行人、原审原告）：刘学芳，女，48岁，1970年11月10日，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：任文阁，河南众孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：边翠琳，河南众孚律师事务所实习律师。原审被告（被执行人）：濮阳市中鹄置业有限公司，住所地濮阳市中原路与昆吾路交叉口。法定代表人：崔成林，该公司经理。委托诉讼代理人：张磊，河南泽民律师事务所律师。上诉人河南奥特莱斯百货有限公司（以下简称奥特莱斯公司）因与被上诉人刘学芳、原审被告濮阳市中鹄置业有限公司（以下简称中鹄公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0902民初8581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人奥特莱斯公司的委托诉讼代理人南彩霞，被上诉人刘学芳的委托诉讼代理人任文阁、边翠琳，原审被告中鹄公司的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥特莱斯公司上诉请求：撤销一审法院（2019）豫0902民初8581号民事判决，改判维持一审法院（2019）0902执异128号执行裁定。事实和理由：1．涉案新天地商务花园小区003栋一单元0505、0412、0308号三套房屋（以下简称0505号房屋、0412号房屋、0308号房屋）用以物抵债的方式支付全部房款，全部办理网签合同，其中0308号房屋已经办理预告登记。2．奥特莱斯公司代中鹄公司偿还濮阳宏盛典当有限公司债务3299.9万元，奥特莱斯公司于2016年1月18日、19日、29日以银行转账方式向中鹄公司出借90万元。以上事实足以说明中鹄公司欠奥特莱斯公司大量债务，在此情况下，双方协议用涉案三套房屋抵充债务。3．奥特莱斯公司两次提出执行异议，是因为第一次提出执行异议后，其委托诉讼代理人在未经授权的情况擅自撤回执行异议。4．涉案0505号房屋、0412号房屋已经于2016年3月17日交付，由奥特莱斯公司进行抵押贷款。涉案0308号房屋主体工程已经验收合格，符合登记条件。涉案三套房屋没有办理过户登记，是由于中鹄公司涉诉导致涉案土地被查封造成。综上，一审以“奥特莱斯公司对涉案三套房屋付款陈述不一致”，认定不存在真实的买卖合同关系错误，判决准许执行涉案三套房屋错误。刘学芳辩称，1．奥特莱斯公司对涉案的三套房屋没有实际支付房款、没有合法占有，并非用于居住，其执行异议请求不符合《最高人民法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条规定。涉案0308号房屋，不管是基于以物抵债协议，还是房屋买卖合同，奥特莱斯公司没有实际履行合同，没有缴纳购房款，其基于虚假法律关系而办理的预告登记并不受法律保护，且涉案0308号房屋现不具备物权登记条件。奥特莱斯公司对涉案0308号房屋提出的执行异议并不符合《执行异议和复议规定》第三十条的规定。2．奥特莱斯公司与中鹄公司恶意串通，逃避执行，严重损害刘学芳的合法权益。2018年奥特莱斯公司第一次提出执行异议，提交证据是《协议书》、《工程款支付协议》、《最高额流动借款合同》，证明中鹄公司通过以房抵债和以房抵工程款的形式证明自己支付了房款，但奥特莱斯公司没有提供偿还债务和支付工程款的证据。2019年奥特莱斯公司第二次提出执行异议，称存在房屋买卖合同，用其他经济往来银行回单伪造本案证据，恶意虚构付款事实，并无向中鹄公司付款的收据和交付房款的发票等直接证据。奥特莱斯公司两次执行异议的理由前后矛盾，系恶意串通的逃避债务行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。刘学芳向一审法院起诉请求：撤销一审法院（2019）豫0902执异128号执行裁定书，准予执行位于濮阳市××路新天地华贸城（地丘号：081-23）003幢1单元0505号、0412号、0308号房产。一审法院认定事实：刘学芳与中鹄公司及案外人马崇林民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年12月11日作出（2017）豫0902民初11842号民事判决书，判决中鹄公司及案外人马崇林共同偿还刘学芳借款本金197.75万元及利息。2018年1月9日，刘学芳申请强制执行，2018年5月11日，一审法院作出（2018）豫0902执823号执行裁定书，将中鹄公司位于濮阳市××路新天地商贸城项目003幢1单元0505号、0412号、0308号共三套房产（现网签备案于奥特莱斯公司名下）依法查封，查封期限为三年。后奥特莱斯公司提出执行异议，要求解除查封，排除对该不动产的强制执行，一审法院于2019年6月25日作出（2019）豫0902执异128号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。另查明，针对涉案三套房产的执行，奥特莱斯公司曾于2018年9月份向一审法院执行局提出过案外人执行异议申请，并提交了其与中鹄公司以及濮阳宏盛祥典当有限公司之间签订的协议书以排除执行，理由是该协议书约定奥特莱斯公司代替中鹄公司偿还宏盛公司借款本息32,999,972.4元，中鹄公司将其自有房产以团购价出售给奥特莱斯公司；奥特莱斯公司还提交了工程款支付协议，约定购房款由奥特莱斯公司直接支付给濮阳市万电建筑安装工程有限公司。后奥特莱斯公司撤回了执行异议申请，一审法院于2018年12月8日作出（2018）豫0902执异142号执行裁定书，准许奥特莱斯公司撤回执行异议申请。2019年6月份，奥特莱斯公司再次针对涉案三套房产提出执行异议申请，并提交了其与中鹄公司之间签订的商品房买卖合同以及五份付款凭证以排除执行，理由是其从中鹄公司处购买了涉案房产。该三份商品房买卖合同分别为：2016年10月11日签订的关于1412号房屋买卖合同，约定建筑面积为39.17平方米，单价4,800元，购房款188,016元，付款方式为签订合同时一次性付清房款，交房日期为2016年11月29日前；2016年2月1日签订的0505号房屋买卖合同，约定建筑面积为39.17平方米，单价4,800元，购房款188,016元，付款方式为签订合同时一次性付清房款，交房日期为2016年11月29日前；2016年2月1日签订的关于0308号房屋买卖合同，约定建筑面积583.77平方米，单价5,000元，购房款2,918,850元，付款方式为签订合同时一次性付清房款，交房日期为2016年11月29日前。奥特莱斯公司为证明购房款已付清，向一审法院提交了五份河南省农村信用社向中鹄公司转账凭证，其中2016年1月18日转账20万元、98万元、115万元，2016年1月19日转账20万元，2016年1月29日转账90万元。另查明，涉案0308号房产已预告登记至奥特莱斯公司名下，预告登记证号为濮房预字第ygs-041944号。一审法院认为，本案为执行异议之诉纠纷。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权应予以保护，即对于已经签订有效合同的买受人，在已经履行全部合同义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力，故奥特莱斯公司对执行标的（即涉案的0505号、0412号、0308号房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。2015年5月5日公布实施的《执行异议和复议规定》第二十八条至三十条将不动产受让人区分为“一般买受人”、“消费者买受人”以及“办理了物权登记的买受人”三种情形，目的都在于保护不动产买受人的物权期待权。奥特莱斯公司购买中鹄公司的商业用房，出于经营性目的，应属于“一般买受人”，对于0505号、0412号房屋应当适用第二十八条规定进行处理，0308号房屋办理了预告登记，应当适用第三十条的规定处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。针对涉案三套房屋，奥特莱斯公司曾两次向执行局提起执行异议申请，2018年9月份第一次主张排除执行的依据是其代替中鹄公司偿还了宏盛公司的借款本息32,999,972.40元，中鹄公司将其自有的房屋以团购价出售给奥特莱斯公司，该主张实则以物抵债。后奥特莱斯公司撤回了该次执行异议申请。2019年6月份第二次主张排除执行的依据是付款购买了涉案三套房屋，并提交了商品房买卖合同及转账凭证，但转账凭证的款项金额、付款时间与合同约定均不一致，无相应的房款收据相印证，不能证明该款项为交纳的涉案房款。奥特莱斯公司亦未提供0505号、0412号房屋在一审法院查封前已交付其使用的证据，且其针对涉案房屋两次提起执行异议申请，主张排除执行的理由及证据截然不同，证据真伪不明。综上，奥特莱斯公司对0505号、0412号房屋，不享有足以排除强制执行的民事权益，刘学芳请求准予执行涉案0505号、0412号房屋的诉讼请求，应当予以支持。关于0308号房屋，《执行异议和复议规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。该条司法解释根据物权法关于预告登记法律效力的规定，对金钱债权执行过程中，人民法院停止处分不动产和排除对不动产的强制执行，分别规定了不同的审查标准。受让人对被查封的不动产提出停止处分异议的，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院的支持；而受让人提出异议，要求解除查封，排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。如果受让人能够提出证据证明，被查封的不动产已经符合登记物权条件，可以确定地取得不动产物权，则相关执行措施应予以解除，反之则不应解除对不动产的查封等执行措施。本案中案外人提出的为解除查封、排除执行，则应审查其是否符合取得物权的条件，如果符合，则受让人可以确定无疑地取得不动产物权，则应排除执行。奥特莱斯公司明确表示该房屋尚未达到交房条件，即该房屋尚未竣工验收，不符合物权登记的条件，故不能排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：准予执行位于濮阳市××路新天地华贸城（地丘号：081-23）003幢1单元0505号、0412号、0308号房产。一审案件受理费100元，由河南奥特莱斯百货有限公司、濮阳市中鹄置业有限公司承担。二审中，奥特莱斯公司提交证据如下：1.2015年6月25日，中鹄公司与濮阳宏盛典当有限公司、奥特莱斯公司签订三方协议一份；2015年12月20日，中鹄公司与奥特莱斯公司、濮阳市万电建筑安装工程有限公司、河南龙凤古玩城有限公司签订的工程款支付协议一份；2016年3月17日中鹄公司与奥特莱斯公司签订的协议一份、房屋分割明细一份；涉案争议的0505号、1412号房屋钥匙照片，并当庭出示钥匙两套；濮阳市市区农村信用合作联社与濮阳市中荣建筑安装工程有限公司签订的《最高额流动资金借款合同》及抵押物品清单，合同约定由奥特莱斯公司等提供担保，涉案0505号、1412号房屋已经抵押。以上证据证明：奥特莱斯公司代中鹄公司偿还债务4000多万元，中鹄公司将新天地华贸城46套房屋，以市场价格抵偿给奥特莱斯公司并交付，其中包括涉本案三套房屋。奥特莱斯公司与中鹄公司协议证明，奥特莱斯公司自2016年3月17日对抵偿房屋享有占有使用、收益及所有权，若对外出售或者办理网签，中鹄公司无条件配合。结合涉案0505号、1412号房屋已经抵押贷款，涉案0308号房屋已经预告登记及中鹄公司移交的涉案房屋钥匙，能够证明涉案三套房屋已经由奥特莱斯公司占有、使用、处分的事实，涉案三套房屋已经交付使用的事实。2．主体结构工程验收报告证明。证明：涉案三套房屋的主体工程于2015年2月13日已经验收合格，对于0308号房屋已符合物权登记条件。3．一审法院（2018）豫0902执异142号执行裁定案件材料，一是授权委托书，二是撤诉申请。证明：第一次提出执行异议案中，奥特莱斯公司的委托诉讼代理人未经特别授权，以个人名义申请撤回执行异议，并非奥特莱斯公司的意思表示。刘学芳质证认为：1．三方协议并不代表已经实际履行，奥特莱斯公司至今没有提交偿还债务的证据；关于房屋交付的证据，奥特莱斯公司在两次提出执行异议及在一审民事诉讼中均未提交，且奥特莱斯公司于2018年9月提起第一次执行异议距今近两年，奥特莱斯公司对未在一审提交房屋交付证据的原因不能做出合理解释，故不能作为新证据使用。涉案0505号、1412号房屋未办理过户手续，抵押登记为预告登记，不产生相应的抵押效力。2．该证据不是新证据，与本案无关联性。3．奥特莱斯公司在撤回执行异议后，其再次针对同一执行标的提出执行异议，一审法院应不予受理。中鹄公司对奥特莱斯公司提交的证据无异议。关于奥特莱斯公司二审提交的第1组证据，奥特莱斯公司针对另案债权人在诉讼中申请查封中鹄公司新天地华贸城房屋，多次以“代替中鹄公司偿还债务32,999,972.40元，中鹄公司以团购价格将其名下房屋抵偿给奥特莱斯公司”的理由提起案外人执行异议，所涉及的本院生效执行异议之诉裁判文书（2018）豫09民终1557号等民事判决，未认定奥特莱斯公司代替中鹄公司偿还债务32,999,972.40元的事实，未支持奥特莱斯公司要求对新天地华贸城房屋解除查封的请求。本案中，奥特莱斯公司仍称代替中鹄公司偿还债务4000多万元，但没有充分证据证明；所提交的中鹄公司与奥特莱斯公司协议、房屋分割明细、涉案争议的0505号和1412号房屋钥匙及照片，其在两次执行异议和本案一审中均未提交，且无合理解释；所提交的《最高额流动资金借款合同》及抵押物品清单，也仅能证明以涉案房屋贷款的事实，故对第1组证据的证明目的，本院不予采信。关于奥特莱斯公司提交的第2组证据，因中鹄公司涉及其他诉讼导致新天地华贸城涉案土地被查封，无法办理物权登记，该证据证明内容与案件事实不符，本院不予认定。关于第3组证据，因涉及程序问题，在裁判理由部分予以阐述。对一审经审理查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，二审争议问题是案外人奥特莱斯公司对涉案三套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。因奥特莱斯公司对涉案房屋并非以居住为目的，故本案应当参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条及相关规定。对于涉案房屋，奥特莱斯公司两次提出执行异议的理由不同，第一次理由是奥特莱斯公司代为偿还债务，中鹄公司以房屋抵偿债务，即双方存在以物抵债协议；第二次理由是双方签订房屋买卖合同，并实际交付购房款。二审中，奥特莱斯公司又同时以该两个理由主张权利，其提出的事实和理由应当具体明确，不能非彼即此，相互矛盾。即便是奥特莱斯公司同时提出两个理由，关于第一个以物抵债协议的理由，因奥特莱斯公司作为执行案外人针对所查封的中鹄公司新天地华贸城房屋，多次提出的执行异议，相关生效民事判决未认定奥特莱斯公司代中鹄公司偿还债务的事实，本案中奥特莱斯公司也没有充分证据证明其代为偿还债务的事实，故奥特莱斯公司称本案存在以物抵债协议的理由缺乏事实依据。关于第二个双方签订房屋买卖合同的理由，从奥特莱斯公司在一审提交的购房合同及交款转款凭证看，涉案0505号房屋合同签订时间为2016年2月1日，房屋价款为188,016元，奥特莱斯公司于2016年1月18日向中鹄公司转款200,000元；涉案0412号房屋合同签订时间为2016年10月11日，房屋价款188,016元，奥特莱斯公司于2016年1月19日向中鹄公司转款200,000元；涉案0308号房屋合同签订时间为2016年2月1日，房屋价款2,918,850元，奥特莱斯公司于2016年1月18日、29日向中鹄公司转款3,030,000元。涉案三套房屋的房屋价款与转款数额均不一致，且没有房款收据等相关证据印证，无法证明奥特莱斯公司实际支付房款的事实。另外，奥特莱斯公司也没有占有使用涉案房屋的充分证据。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，奥特莱斯公司提出排除涉案三套房屋强制执行的请求不符合该条规定的情形。关于涉案0308号已经预告登记能否对抗强制执行的问题，《执行异议和复议规定》第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。因中鹄公司涉及其他诉讼，致使新天地华贸城涉案土地被查封，涉案房屋现无法办理物权登记。奥特莱斯公司在一审庭审也承认涉案0308号房屋因未达到交房条件，未交付的事实。因涉案0308号房屋不符合物权登记条件，故奥特莱斯公司以涉案0308号房屋已经预告登记，要求排除强制执行的请求不符合《执行异议和复议规定》第三十条规定的情形。关于奥特莱斯公司称涉案0505号、1412号房屋在《最高额流动资金借款合同》已经抵押问题，因涉案房屋不符合物权登记条件，涉案0505号、1412号房屋并未办理抵押权登记，抵押权并未有效设立，奥特莱斯公司对涉案0505号、1412号房屋并不享有排除强制执行的担保物权。关于奥特莱斯公司两次提起执行异议的问题，因其委托诉讼代理人以个人名义撤回第一次执行异议时，未经特别授权，故奥特莱斯公司又再次提出执行异议，一审也按照执行程序予以审查并出具执行异议裁定书，而刘学芳在一审提起申请执行人执行异议之诉时也未对此提出异议。基于以上事实，为避免案件发回导致程序空转问题，二审对此问题不再审查。综上，奥特莱斯公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，奥特莱斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33,159元，由上诉人河南奥特莱斯百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭循利审判员  苏章臣审判员  李光胜二〇二〇年四月二十九日书记员  田家慧