四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1903民初224号 原告陈凯，男，生于1971年1月23日，汉族，初中文化，驾驶员，住巴中市南江县。 委托诉讼代理人：彭定春，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。 被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司，住所地巴中市恩阳区恩阳镇新场街122号,统一社会信用代码：915119033269794909。 法定代表人：石德华，该公司总经理。 被告四川众泰房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区火车南站西路25号7-1幢1楼10号。统一社会信用代码：510000000113379。 法定代表人刘先锋，该公司执行董事。 原告陈凯与被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司（以下简称玖欣公司）、四川众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰公司）商品房预约合同纠纷一案，于2020年1月19日起诉来院。本院受理后，依法由审判员王显强独任审判，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告陈凯及其委托诉讼代理人彭定春，被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司法定代表人石德华到庭参加诉讼。被告四川众泰房地产开发有限公司法定代表人刘先锋经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。 原告陈凯向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法确认原告、二被告于2015年5月26日签订的四份《商品房认购协议书》无效，要求二被告立即返还原告购房款1280275元及按银行贷款利率计算的利息。2.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2015年5月26日，原告陈凯与被告众泰公司下设的恩阳镇康泰花园项目部负责人胡珑耀达成了购买由被告玖欣公司开发的位于巴中市恩阳区买卖协议。当时，原告将购房款共计人民币1280275元支付给负责人胡珑耀，胡珑耀向原告出具了四张书面收据，同时，胡珑耀以被告玖欣公司和被告下设恩阳镇康泰花园项目部名义，和原告分别签订了购买该楼盘7幢2903号，建筑面积120.9平方米，房价款302250元；7幢2905号，建筑面积149.4平方米，房价款373525元；7幢2904号，建筑面积120.9平方米，房价款302250元；7幢403号，建筑面积120.9平方米，房价款302250元。原告签订《商品房认购协议》后，由于该楼盘手续不完善，长期停工。2019年上半年，该楼盘被巴中市恩阳区人民法院依法变卖，该协议已实际无法履行，特向人民法院提出诉讼。 被告玖欣公司辩称，1.原告与众泰公司签订的合同，是在玖欣公司未取得预售房屋许可证的前提下，根据法律规定未取得预售房屋许可证所签订的合同是无效合同。2.玖欣公司未收到陈凯的任何购房款，因此该合同是无效的。3.根据玖欣公司相关规定原项目公司所有的债权债务由各项目公司自行承担，本案玖欣公司不承担任何责任。 被告众泰公司未提供书面或口头陈述，亦未提供证据。 经审理查明，2015年5月26日，原告陈凯与被告玖欣公司签订《商品房（换）认购协议书》，约定：原告陈凯认购玖欣公司开发建设的“玖欣·盛世年华”7号楼2905号房屋等内容。当天，原出卖人众泰公司在该合同上签字并加盖众泰公司恩阳镇康泰花园项目部印章盖章；同日，众泰公司工作人员给原告陈凯出具了加盖康泰花园项目部印章盖章收到购房款373525元的收条一张。 2015年5月26日，原告陈凯与被告玖欣公司签订《商品房（换）认购协议书》，约定：原告陈凯认购玖欣公司开发建设的“玖欣·盛世年华”7号楼403号房屋等内容。当天，原出卖人众泰公司在该合同上签字并加盖众泰公司恩阳镇康泰花园项目部印章盖章；同日，众泰公司工作人员给原告陈凯出具了加盖康泰花园项目部印章盖章收到购房款302250元的收条一张。 2015年5月26日，原告陈凯与被告玖欣公司签订《商品房（换）认购协议书》，约定：原告陈凯认购玖欣公司开发建设的“玖欣·盛世年华”7号楼2904号房屋等内容。当天，原出卖人众泰公司在该合同上签字并加盖众泰公司恩阳镇康泰花园项目部印章盖章；同日，众泰公司工作人员给原告陈凯出具了加盖康泰花园项目部印章盖章收到购房款302250元的收条一张。 2015年5月26日，原告陈凯与被告玖欣公司签订《商品房（换）认购协议书》，约定：原告陈凯认购玖欣公司开发建设的“玖欣·盛世年华”7号楼2903号房屋等内容。当天，原出卖人众泰公司在该合同上签字并加盖众泰公司恩阳镇康泰花园项目部印章盖章；同日，众泰公司工作人员给原告陈凯出具了加盖康泰花园项目部印章盖章收到购房款302250元的收条一张。 2013年恩阳区成立后，因城市规划调整，康泰花园项目无法继续实施。2014年12月初，被告众泰公司与其余八家公司所开发的康泰花园、锦宸加州、御景天城、九阳小区、滨城国际、水晶丽城、卧龙居、蓉兴苑、海龙花园共九个楼盘的土地被政府收回，统一置换到巴中市恩阳区，并对九家公司置换前后的地块进行了评估，核算出应补缴土地价款6444.4万元。2014年12月25日，原九家公司的项目负责人作为股东设立了巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司，认缴注册资金1亿元，出资时间为2025年12月31日前。玖欣公司及原九家公司除一家公司外，均承诺认可四川泰利房地产土地评估顾问有限公司对新旧地块所出具的评估报告，并承诺原宗地内的一切问题由玖欣公司原各项目负责人负责。原九家公司将政府置换的土地用于玖欣公司开发玖欣·盛世年华项目。2015年1月4日，玖欣公司召开第四次股东会议，一致同意公司开发的住宅50%划给九家公司自行用作还房和处理遗留问题，销售收益归股东个人所有。被告玖欣公司在开发过程中，因资金链断裂，项目建设不能持续跟进，引发社会矛盾，民事诉讼案件量较大，法院院依法进行了审理和判决，并对该项目进行了查封和司法公开拍卖。 被告玖欣公司至今未取得“玖欣·盛世年华”项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，也未履行合同所确定的义务。 庭审中，原告陈凯称2014年共向被告众泰公司胡波转账135万元，但仅提供了2014年1月29日汇款10万元、2014年2月19日汇款5万元、2014年5月14日汇款20万元的三张业务凭证，其余汇款未提供证据。 闭庭后，被告众泰公司于2020年4月13日向本院提交说明一份，载明：陈凯与众泰公司、玖欣公司商品房违约合同一案，与众泰公司签订的合同属实，由于原项目并入玖欣公司后，同时原四份买卖合同也置换到玖欣公司，所以玖欣公司作为新的业主签字并加盖的新购买合同公章，众泰公司也予以认可。陈凯购房资金原也用于恩阳康泰花园项目，在诉讼前由于陈凯资金困难，恩阳康泰花园项目部已退还陈凯现金35万元，下余款95万元属实，此次诉讼金额应减少35万元。由于众泰公司康泰花园项目已整合到玖欣公司，玖欣公司应承担主体清偿责任，众泰公司应承担连带责任。 上述事实，有原、被告陈述，身份证复印件，工商登记信息，商品房认购协议，收据，银行业务凭证等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，商品房预约合同，是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告陈凯2015年5月26日与被告玖欣公司签订的四份《商品房（换）认购协议书合同》，根据城市房地产管理法第四十五条第一款第（四）项关于商品房预售，应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，被告玖欣公司在未取得商品房预售许可证前，与原告签订《商品房认购协议》，销售商品房，缺乏商品房买卖的现实基础，至一审辩论终结，仍未取得商品房预售许可证，应当认定无效。 原告陈凯与被告玖欣公司、众泰公司2015年5月26日签订的四份《商品房（换）认购协议书》，实际上是期房抵债协议，预抵之房至今未办理物权转移手续，被告玖欣公司在一审辩论终结前都未取得商品房预售许可证及开发建设的相关手续，且该开发项目经法院公开拍卖已变更开发业主，原、被告签订的商品房（换）认购协议应当是无效合同，不受法律保护。由于无效合同自始无效，不存在解除，故原告陈凯要求解除四份认购协议书的主张，不符合法律规定，本院不予支持。以物抵债协议其实质是新债清偿协议，经债权人与债务人协商一致，由债务人负担新的债务以替代原有债务，如新债务完成履行则旧债务随之消灭，如新债务并未得到履行则双方当事人之间的以物抵债和解协议中涉及的旧债并未消灭。原告陈凯要求各被告共同返还购房款1280275元的主张，因购房款系借款、工程款转化而来，借款、工程款的清偿责任主体为被告众泰公司，无证据证明玖欣公司收取了购房款，故，原告陈凯要求被告玖欣公司返还购房款的该项主张，本院不予支持。原告陈凯与被告众泰公司经核对，被告众泰公司下欠原告陈凯人民币95万元，双方无异议，本院予以确认，此款应由被告众泰公司承担清偿责任。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第二条、第五条，《中华人名共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈凯与被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司于2015年5月26日签订的四份《玖欣·盛世年华商品房认购协议》无效。 二、限被告四川众泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内偿还原告陈凯人民币95万元及利息（以欠款95万元为基数，从2015年5月27日起算，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本院指定的给付时间止）。 二、驳回原告陈凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8161元，由被告四川众泰房地产开发有限公司负担6650元，原告陈凯负担1511元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  王显强 二〇二〇年四月十三日 书记员  黎秋钰