河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终804号上诉人(原审原告)：赵志金，女，汉族，1977年4月4日出生，住河南省社旗县。上诉人（原审原告）：赵荣钦，男，汉族，1980年4月19日出生，住河南省社旗县。被上诉人（原审被告）：南阳建达置业有限公司，统一社会信用代码91411300690575791G，住所地南阳市张衡路中璟濠庭2402-2405室。法定代表人：孙岩，任该公司董事长职务。委托诉讼代理人：史峰岗，河南隆翔律师事务所律师。上诉人赵志金、赵荣钦与被上诉人南阳建达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省社旗县人民法院（2019）豫1327民初2967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵志金，赵荣钦，被上诉人南阳建达置业有限公司的委托诉讼代理人史峰岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵志金、赵荣钦上诉请求：撤销河南省社旗县人民法院（2019）豫1327民初2967号民事判决中第一项判决，请求依法改判被上诉人支付违约金9984元。本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：至今被上诉人违约事实仍在继续，如一审所判，相关企业违约成本过低，势必会威胁社会契约正义和交易安全。请求二审法院撤销原判中对违约金一项的判决对一审判决直接予以改判，支付上诉人的上诉请求。南阳建达置业有限公司辩称，上诉人的上诉请求理由无事实和法律依据。被上诉人已将办理产权资料在合同约定的期限内提交给行政部门，已完成了合同义务，没有违约行为，不应承担违约责任。上诉人购买的五证齐全的商品房，其产权已进行了预告登记，被上诉人提交办证资料后，因政府机构改革，行政部门职权调整等因素未在500个工作日内完成审批，而不是被上诉人没有提交资料，原审认定不当，被上诉人为了缓和矛盾未上诉，办证的有关审批事项现在全部完成。该房屋的初始登记证书现在已经发放。2.双方关于违约金的约定，是双方的真实意思表示，符合公平原则。没有违法情形，系有效的约定。上诉人在上诉请求中，拿不同情形的违约行为进行比较，是对等值原则的错误理解，不应采信。3.上诉人的房屋进行了产权预告，办理了贷款并使用，虽然未领取不动产证书，但产权权益没有损害，也没有经济损失。上诉人也未举证证明其遭受的损失与违约金的约定，上诉人要求提高违约金的要求没有证据和法律支持不应采信。请求二审驳回上诉维持原判。赵荣钦、赵志金向一审法院起诉请求：1、判决被告支付不能取得房地产权属证书违约金80000元；2、确认《商品房买卖合同》第十七条第1、2、5、6项约定无效，应该由买受人所有；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告赵荣钦、原告赵志金与被告建达公司于2013年12月17日签订了《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发建设的御林金湾小区第3幢2单元14层1401号房屋一套，价款为327543元。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经单体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2条处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。合同第十七条，双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有；……5、本项目用地范围内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理；6、本项目用地范围内的人防建筑或地下室用于停放汽车的车位、车库、储藏室等归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理。原、被告双方又于当日签订了补充协议（附件四，补充协议二），其中第九条将《商品房买卖合同》第十五条补充如下：如出卖人未按约定；在商品房交付使用后360个工作日内；将办理权属登记需由出卖人提供的资料报于产权登记机关备案；或其他因出卖人的原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的；买受人同意无条件延长上述期限至商品房交付使用后500个工作日内；并且出卖人免责；如出卖人在上述延长期限内仍未能履行上述义务，使买受人不能在上述延长期限内取得房地产权属证书；买受人有权依据购房合同第十五条的约定追究出卖人的违约责任；合同继续履行。合同签订后，原告赵荣钦、赵志金按约定向被告建达公司支付房款98543元，并于2014年1月14日与中国建设银行股份有限公司南阳分行签订了个人住房借款合同，在该行贷款229000元用于支付剩余房款，截止2014年1月17日，原告赵荣钦、赵志金共向被告建达公司支付全部房款327543元。2015年1月1日，原、被告双方办理了房屋交付手续。后被告建达公司未在商品房交付使用后500个工作日内（自交房之日至2016年12月19日），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告赵荣钦、赵志金至今未取得所购房屋的权属证书。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，除部分无效条款外，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告已履行了支付房款的义务，被告建达公司未按合同约定在房屋交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报于产权登记机关备案，致使原告未能办理房屋权属证书，系违约行为，原告作为买受人有权依据合同约定追究出卖人即被告的违约责任。关于违约金数额，双方在《商品房买卖合同》中明确约定“出卖人按已付购房款的0.1％向买受人支付违约金”，即被告建达公司应当向原告支付违约金327.55元。因原告未举证证实其因逾期办证造成的损失数额，原告主张被告支付违约金80000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张的屋面、外墙面使用权和人防建筑所有权约定的效力及归属问题，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”原、被告在《商品房买卖合同》中约定的屋面、外墙面和人防建筑属于建筑物（御林金湾）内专有部分以外的共有部分，根据上述法律规定，属于业主共有，而原告作为共有人之一，未经全体业主授权，无权处分建筑物（御林金湾）内的共有财产，且在合同签订以后未经全体业主追认或取得所有权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第1项“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有”、第2项“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”和第6项“本项目用地范围内的人防建筑归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理”的约定，对建筑区内共有部分使用权、所有权归属的处分行为无效，原告主张上述约定无效，符合法律规定，一审法院予以支持。但是，原告主张上述屋面、墙面使用权和人防建筑所有权归自己所有，与法相悖，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条第5、6项约定的车位、车库、储藏室归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理，符合上述法律规定，属于有效条款，原告主张该条款无效及车位、车库、储藏室归自己所有，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南阳建达置业有限公司向原告赵荣钦、原告赵志金支付违约金327.55元，于本判决生效之日起三日内履行完毕；二、原告赵荣钦、原告赵志金与被告南阳建达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第1项“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有”、第2项“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”和第6项“本项目用地范围内的人防建筑归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理”的约定无效；三、驳回原告赵荣钦、原告赵志金的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告赵荣钦、原告赵志金负担1742元，被告南阳建达置业有限公司负担58元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩意见，本院二审归纳双方争议的焦点为：双方约定的违约金条款能否作为认定和处理本案违约金的依据。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该条款的约定符合双方当事人的真实意思表示，也不违反法律法规的效力性强制性规定，约定视为有效条款，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。被上诉人没有按照合同约定为上诉人办理房屋权属登记手续，未能在合同约定的期限内为上诉人办理房屋权属证书，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原审判决按照合同约定对违约金进行处理并无明显不当。上诉人诉称房屋买卖合同系格式合同，违约条款为霸王条款，证据不足，理由不能成立。综上所述，赵志金、赵荣钦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵志金、赵荣钦负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员李晓伟审判员**二〇二〇年四月十日法官助理郭鑫俊书记员王丹丹