湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初493号 原告：贾秀萍，1973年9月9日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 被告:怀化市青达房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区。 法定代表人:王小青，该公司执行董事兼总经理。 被告:湖南鹏达房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区。 法定代表人:王小青，该公司执行董事兼总经理。 被告:怀化市城市建设投资有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区。 法定代表人:熊智勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨梅，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周海卫，湖南诚怀律师事务所律师。 原告贾秀萍诉被告怀化市青达房地产开发有限公司（以下简称青达公司）、湖南鹏达房地产开发有限公司（以下简称鹏达公司）、怀化市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾秀萍的委托诉讼代理人肖焰壕，被告城投公司的委托诉讼代理人杨梅、周海卫到庭参加诉讼，被告青达公司、鹏达公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贾秀萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告青达公司于2017年11月24日签订的《内部认购协议》；2、判令三被告连带返还原告购房款73945元，并从2017年11月24日起按银行同期贷款利率赔偿原告违约损失至购房款还清之日止(截止至起诉之日已产生违约损失6730元)；3、本案全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2012年11月6日，就湖南省怀化市汇一城(红星北路棚户区改造工程居民安置区)项目合作开发联营事宜，被告城投公司与鹏达公司签订《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》。后鹏达公司与青达公司(均王小青实际控制公司)约定，由青达公司对外行使汇一城项目建设开发权利。2017年11月24日，原告贾秀萍与被告青达公司签订《内部认购协议》，协议约定:贾秀萍购买湖南省怀化市汇一城(红星北路棚户区改造工程居民安置区)项目1栋2419号房，贾秀萍支付定金及购房款73945元。合同签订后，原告付清了73945元。2018年6月19日，怀化市公共资源交易中心发出公告，对湖南省怀化市汇一城(红星北路棚户区改造工程居民安置区)项目国有建设用地使用权挂牌出让，青达公司未报名竞买。2018年7月20日，汇一城项目建设用地使用权由怀化嘉丰源置业有限公司（以下简称嘉丰源公司）竞买取得。2019年11月16日，汇一城项目的地上建筑物由嘉丰源公司在司法拍卖网上竞买取得。青达公司、鹏达公司彻底丧失汇城项目建设开发权利。综上，原告贾秀萍认购的涉案房产因合同相对方青达公司丧失建设开发权利，双方签订的《内部认购协议》履行不能，原告贾秀萍基于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有权解除双方签订的《内部认购协议》。又因鹏达公司与青达公司财务混同，城投公司作为汇一城项目合伙型联营一方，依据《中华人民共和国民法通则》第五十二条之规定，三被告应当承担连带返还责任。 被告城投公司辩称：一、城投公司不是《内部认购协议》当事人，原告要求城投公司承担合同责任，人民法院不应支持。原告诉求被告返还购房款并赔偿利率损失的基础是《内部认购协议》，该合同甲方是青达公司，乙方是原告，城投公司不是合同当事人。根据《合同法》第二条，合同只在当事人之间产生约束力，城投公司不是诉争合同当事人，原告基于该协议向城投公司主张权利没有依据。无论《内部认购协议》性质、效力、解除、履行如何，均无法改变合同当事人，均不产生由城投公司承担任何合同责任(清偿义务或违约责任)的法律后果。原告三项请求权均须来自合同约定或法律规定，原告无权单方给该合同当事人外的城投公司科以义务。原告要求城投公司承担该合同责任没有约定或法定依据；二、青达公司诉称的合伙型联营事实不存在，要求城投公司承担连带责任的理由不成立。(一)青达公司是《内部认购协议》唯一出卖人，原告诉称的联营”或“联营体”不存在。首先，原告与青达公司签订《内部认购协议》时，没有将《安置区项目合作开发投资建设合同》作为《内部认购协议》内容，两个协议相互独立。原告以一个合同(《内部认购协议》)当事人的身份向另一个合同(《安置区项目合作开发投资建设合同》)当事人主张权利，既没有合同依据，也没有法律依据。其次，原告与青达公司签订《内部认购协议》时，原告没有也不需要与城投公司形成合意，是否签订该协议与城投公司无关。最后，原告与青达公司签订《内部认购协议》时，青达公司没有以联营体(无论松散还是紧密型)名义，也不存在城投公司与青达公司联合销售的意思表示。(二)城投公司与鹏达或青达公司之间均没有形成合伙型联营。《民法通则》第五十二条规定“企业之间或者企业事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。“合伙型联营”认定要求企业之间或者企事业单位之间满足下列条件:第一，有联营行为;第二，共同经营;第三，联营各方约定对外承担民事责任;第四，法定或约定负连带责任的，承担连带责任。首先，“合作”不具有法律定性的文义，判断《安置区项目合作开发投资建设合同》是否属于“合伙型联营”需以合同内容确定。第一，城投、鹏达公司没有联营的合意，相反合同约定由鹏达公司竞买购地、开发建设对外销售;第二，没有共同开发建设经营的合意，相反约定由鹏达公司单独经营，独立对外销售;第三，没有约定城投公司与鹏达公司共同对外承担民事责任，相反约定由鹏达公司单独对外承担责任，开发经营责任与城投公司无关，《安置区项目合作开发投资建设合同》不是联营合同，城投公司与鹏达公司间均没有形成合伙型联营。其次，青达公司、鹏达公司是彼此独立的两个不同法人，原告主观臆断鹏达公司与城投公司存在联营关系的前提是城投公司与青达公司存在合同关系，青达公司、鹏达公司不是公司与股东的关系，两者不存在公司与股东人格混同的问题，原告将鹏达公司与城投公司合同关系推定为青达公司与城投公司成立合同关系，没有依据。城投公司与鹏达公司间均没有形成合伙型联营。综上所述，原告与城投公司没有合同关系，城投公司与青达公司没有联营的合意，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告鹏达公司、青达公司未作答辩。 经审理查明：2017年11月24日，原告贾秀萍（乙方）与被告青达公司（甲方）签订《内部认购协议》，约定乙方在充分了解汇一城（即汇壹城）项目相关情况下自愿购买甲方开发的位于湖南省怀化市汇壹城（红星北路棚户区改造工程居民安置区）项目1栋2419号房，购房单价4700.52元/m2,总价233945元，乙方在签订本协议当日向甲方支付定金73945元，作为乙方认购甲方住宅、商铺的房款，在项目取得商品房预售许可证后，待甲方以电话或报刊方式通知乙方之日起十五日内乙方须与甲方签订正式《商品房买卖合同》。合同签订后，原告贾秀萍于当日向青达公司交纳73945元，被告青达公司向原告贾秀萍出具收款收据，收款收据摘由栏注明为“购房定金（1栋2419#）”。 在2012年11月6日，城投公司（甲方）与鹏达公司（乙方）就怀化市红星北路建设项目安置工程项目签订了《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，双方就安置房建设标准、甲方固定分成比例、政府受益金、结算、履约保证金、双方责任等进行约定，双方未对案涉房屋如未建成情况下各自的权利义务作出明确约定。项目实施过程中，城投公司一直未能按约提供案涉宗地出让土地使用权证。2018年6月19日、20日，原怀化市国土资源局登报公告，决定以挂牌方式出让案涉国有建设用地使用权。同日，怀化市公共资源交易中心在《竞买须知》中提示，该项目用地内已建两栋建筑(预估总建筑面积26100.5㎡)和地下室负两层(预估总建筑面积8529㎡)，具体完成的实际投资情况以审计结论为准。2018年7月20日，怀化嘉丰源置业有限公司竞得案涉国有建设用地使用权,并在2018年8月3日与原怀化市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》。因怀化嘉丰源置业有限公司竞得案涉国有建设用地使用权并与原怀化市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》，被告鹏达公司、青达公司均向原怀化市国土资源局提出异议，鹏达公司并要求怀化嘉丰源置业有限公司搬离汇壹城项目4#楼，青达公司在对汇壹城客户告知书中陈述其公司与城投公司联合开发的汇壹城项目。 重庆市铜梁区人民法院在执行申请人陈刚申请执行王小青、岳大海、刘勇、青达公司民间借贷纠纷一案中，怀化嘉丰源置业有限公司在司法拍卖中竞买到（汇壹城）项目的地上建筑物，重庆市铜梁区人民法院于2019年11月27日作出（2018）渝0151执2514号之二十执行裁定书，裁定青达公司参与修建的怀化市鹤城区红星北路居民安置区（汇壹城）项目的地上建筑物的所有权及相应的其他权利转移至买受人怀化嘉丰源置业有限公司名下。 另查明，青达公司成立于2016年1月27日，经营范围为从事房地产开发经营，法定代表人王小青的出资比例占85%，在工商注册信息中联络员于2017年2月24日由王小青变更为邓素满，2019年2月28日由邓素满变更为袁静。鹏达公司成立于2012年7月10日，经营范围为从事房地产开发经营，2016年7月7日法定代表人由刘昌森变更为王小青，王小青的出资比资占90%，在工商注册信息中联络员于2018年4月11日由王小青变更为邓素满，2019年2月28日由邓素满变更为袁静。 上述事实，有原告身份证、被告企业信用信息、《内部认购协议》1份、青达公司出具的收款收据1份、中国建设银行股份有限公司个人活期账户交易明细、《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》、怀国土挂告字（2018）10号怀化市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告、怀化市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让结果公示单、不动产权证、（2018）渝0151执2514号之二十执行裁定书、(2019)湘12行终67号行政判决书、《关于怀化市国土资源局选择审计机构通知书的回复函》、《关于对市国土局的书面异议》、《关于停止非法侵占我公司财产的函》及庭审笔录予以证实，足以认定。 本院认为，原告贾秀萍与被告青达公司签订的《内部认购协议书》系双方对将来订立商品房买卖合同而达成的预约合意，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。原告贾秀萍已经依约向被告青达公司交付了购房定金，被告青达公司应当根据预约合同的约定与原告贾秀萍签订商品房买卖合同。因怀化嘉丰源置业有限公司在2018年7月20日竞得案涉国有建设用地使用权，并在2019年11月在司法拍卖中竞买到青达公司参与修建的汇壹城项目的地上建筑物，致使原告贾秀萍与被告青达公司签订商品房买卖合同的目的不能实现。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故对原告贾秀萍要求解除其与被告青达公司于2017年11月24日签订的《内部认购协议书》及返还73945元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因被告青达公司未能依约履行与原告签订《商品房买卖合同》的义务，致使合同解除，被告青达公司应赔偿占用该资金期间造成原告的利息损失。 《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的独立人格也突出地表现在财产的独立上。当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告鹏达公司、青达公司的经营范围均从事房地产开发经营，存在业务混同。两公司法定代表人均为王小青，且王小青分别占90%、85%股份，在工商注册信息中联络员鹏达公司、青达公司均由王小青变更为邓素满，再由邓素满变更为袁静，可见鹏达公司与青达公司存在公司人员混同。青达公司出售汇壹城项目的房屋系基于鹏达公司与城投公司签订的《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，此外，在怀化嘉丰源置业有限公司竞得案涉国有建设用地使用权的情况下，被告鹏达公司、青达公司均向原怀化市国土资源局提出异议，鹏达公司要求怀化嘉丰源置业有限公司搬离汇壹城项目4#楼，青达公司在对汇壹城客户告知书中陈述其公司与城投公司联合开发的汇壹城项目，可见鹏达公司与青达公司存在财产混同。综合上述混同情况来看，被告鹏达公司、青达公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的法人，但实际上相互之间界线模糊、导致各被告之间法人财产、人员等无法区分，已丧失独立人格，构成人格混同，其中青达公司承担关联公司的债务却不履行，又使其他关联公司逃避债务，严重损害了购房业主的利益。上述行为违背了法人制度设立的宗旨，违背了诚实信用原则，其行为本质和危害结果与《公司法》第二十条第三款规定的情形相当，故参照《公司法》第二十条第三款的规定，被告鹏达公司对被告青达公司应承担的本案债务承担连带清偿责任。 本案系贾秀萍与青达公司签订的《内部认购协议》引起的纠纷，系商品房预约合同纠纷，合同相对人为原告和被告青达公司，被告城投公司并非预约合同的相对方，其与被告鹏达公司签订《怀化市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》，系另一民事法律关系，与本案不具关联性，故原告贾秀萍要求被告城投公司承担连带返还责任缺乏事实与法律依据，对该诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告贾秀萍与被告怀化市青达房地产开发有限公司于2017年11月24日签订的《内部认购协议》； 二、被告怀化市青达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告贾秀萍73945元并支付资金占用利息(自2017年11月24日起,至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、2019年8月19日以后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至前述73945元返还之日止); 三、被告湖南鹏达房地产开发有限公司对被告怀化市青达房地产开发有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告贾秀萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费908元，减半收取454元，诉讼保全措施申请费827元，共计1281元，由怀化市青达房地产开发有限公司、湖南鹏达房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  申 敏 二〇二〇年四月十六日 代理书记员  彭建军