辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1494号上诉人（原审被告）：娄新南，男，1964年12月30日生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。被上诉人（原审原告）：大连华安物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-18。统一社会信用代码：9121020467405884XG。法定代表人：王勤忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：于瑞，男，该公司员工。上诉人娄新南因与被上诉人大连华安物业管理有限公司（以下简称华安物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初3847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。娄新南上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回华安物业的诉讼请求；二、本案诉讼费全部由华安物业承担。事实和理由：华安物业与房屋开发商大连泉城置业有限公司（以下简称泉城置业）签订的《前期物业服务合同》是无效的，该份合同无法在房产局原始物业档案中查询到，且该合同中加盖的印章是伪造的。华安物业与大连半岛集团有限公司（以下简称半岛集团）签订的《物业服务委托合同》也是无效的。前期物业服务单位必须由建设单位通过招投标的程序选聘，并在房产局备案，但华安物业提供的合同均不符合上述程序。华安物业在没有提供合法有效合同的情况下，主张的物业费收费标准和收费时间，娄新南不予认可。民事诉讼时效三年，一审法院竟然认定娄新南支付四十个月的物业费，显系违法。一审庭审程序违法，一审法院采信了伪造的证据。华案物业提供的物业服务存在重大瑕疵。华安物业辩称，不同意娄新南的上诉请求。根据我国合同法及相关司法解释的规定，物业服务合同不属于需要备案才生效的合同，因此双方之间的物业服务合同自成立时起生效。同时，合同法规定，应当采用书面形式订立的合同，没有订立书面合同，但是合同一方已经履行了合同的主要义务，相对方接受后没有提出异议的，那么合同成立。虽然娄新南对华安物业合同主体身份提出异议，但从未否认华安物业一直为小区提供物业服务的事实。所以，双方的合同关系是成立的，而且华安物业也履行了物业服务公司应尽的义务。娄新南在享受华安物业提供的物业服务的同时，应当履行缴纳物业费的义务。华安物业向一审法院起诉请求：一、娄新南给付所欠物业服务费人民币8,239元（112.71平方米×1.7元/月/平方米×43个月），违约金人民币2,472元（按照物业费8,239元的30%主张），共计10,711元；二、本案诉讼费用由娄新南承担。一审法院经审理查明，2016年5月1日，泉城置业与华安物业签订《前期物业服务合同》，约定由华安物业对“半岛印象”项目提供前期物业管理服务事宜。该合同对物业基本情况、履约保证金与服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项进行了约定。该合同第二条约定：委托管理服务期限为业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；第四十五条约定：双方签字盖章后本合同生效。该合同还约定物业服务费标准为住宅1.7元/月/平方米（建筑面积）。2016年6月14日，华安物业对大连半岛印象小区的物业项目进行了备案登记。大连市旅顺口区房产局经审核同意其备案申请，该备案登记表记载：物业费标准为1.7元/平方米。娄新南的案涉住宅位于“半岛印象”小区内，建筑面积为112.71平方米，其与大连半岛物业管理有限公司（以下简称半岛物业）签订的《前期物业服务协议》约定的物业服务费收费标准为1.7元/月/建筑平方米。案涉房屋所在“半岛印象”小区内尚未成立业主委员会。娄新南未交纳2016年2月1日至2019年8月31日的物业服务费。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。娄新南在实际接受华安物业提供的物业服务后，逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担违约责任。关于案涉《前期物业服务合同》的效力问题。华安物业向一审法庭提交的与案涉小区开发建设单位泉城置业签订的《前期物业服务合同》中加盖的泉城置业的合同专用章，虽然与娄新南持有的其他资料上该公司合同专用章不一致，但该合同已经于2016年6月14日在大连市旅顺口区房产局进行了备案，在备案手续中，泉城置业加盖的为公司公章。案涉《前期物业服务合同》与物业服务项目备案登记表互相印证，可以认定案涉《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，且并不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。华安物业是否与半岛集团签订过前期物业服务合同，并不影响华安物业与泉城置业签订的《前期物业服务合同》的效力。案涉房屋所在小区并未成立业主委员会，在业主委员会、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。泉城置业作为案涉小区的开发建设单位有权委托物业服务企业进行前期物业管理。华安物业接受泉城置业的委托，为案涉小区提供物业服务，且收费标准并不高于案涉小区业主同半岛物业约定的物业服务费收费标准，故该更换前期物业服务企业的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且华安物业已经依约为案涉小区提供了物业服务，故对娄新南的抗辩意见不予支持。娄新南应当向华安物业交纳物业服务费。关于华安物业主张的2016年5月1日之前的物业服务费一节。案涉《前期物业服务合同》签订并生效的时间为2016年5月1日，在该合同生效后，华安物业才可依据该合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费及其他费用。华安物业并未向一审法庭提交其在2016年5月1日之前已经实际进入案涉小区提供物业服务或其他能够证实其享有收取2016年5月1日之前物业服务费合法权利的证据，故一审法院仅支持其主张的2016年5月1日之后的物业服务费，娄新南应向华安物业支付自2016年5月1日至2019年8月31日的物业服务费7,664.28元（112.71平方米×1.7元/月/建筑平方米×40个月）。关于违约金问题，考量双方物业服务关系的基础及延续，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，该项诉讼请求，本次诉讼不予支持。业主拒交物业服务费势必会影响到物业服务企业的整体服务质量，也会影响到广大业主的利益，包括已交费业主以及娄新南自身利益。且小区环境、卫生、安全等多方面更需要业主与物业服务企业来共同维护。为此，娄新南应继续及时履行交费义务，华安物业也应不断提高服务质量，加强与业主之间的沟通，才能维护好双方长期、稳定、良好的物业服务关系。判决：一、娄新南自本判决生效之日起十日内给付大连华安物业管理有限公司2016年5月1日起至2019年8月31日止的物业服务费7,664.28元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费68元，减半收取后为34元，由大连华安物业管理有限公司负担10元，娄新南负担24元。本院二审期间，上诉人娄新南提供了购买洗衣机和电冰箱的发票及刷卡记录，以证明其实际入住时间为2017年8月，即使应缴纳物业费，也应从此时开始缴纳。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，被上诉人华安物业对上述证据的真实性和关联性均不予认可。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案被上诉人与建设单位泉城置业签订了《前期物业服务合同》，上诉人作为案涉小区的业主，应受该份合同的约束。上诉人虽然对该份合同的真实性提出异议，但既未提供任何有效证据证实其主张，亦未提供相反证据推翻该份合同已在大连市旅顺口区房产局审核同意并备案的事实，故上诉人的此节主张于法无据，本院不予支持。上诉人在二审中虽提供了家用电器的购货发票及刷卡记录，但无论该家用电器是否使用于案涉房屋，其实际入住时间与应缴物业费期间无直接关系，上诉人提供的该部分证据本院不予采信；上诉人亦未提供证据证明案涉房屋交付时间晚于2016年5月1日，其主张按照实际入住时间缴纳物业费于法无据，本院不予支持。关于上诉人二审中提出的诉讼时效问题，因上诉人未在一审中就此问题提出抗辩，故本院对诉讼时效问题不予审查。上诉人在讼争期间接受了被上诉人提供的物业服务，以物业服务存在瑕疵为由拒绝履行支付物业费的合同义务，与法律规定和合同约定不符，本院亦不予支持。经本院审查，一审判决认定的上诉人应缴物业费数额正确，本院予以确认。综上所述，娄新南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68元，由上诉人娄新南负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年四月七日书记员 牛超群