甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初291号原告：张青，女，1981年11月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：吴多斌，甘肃律格律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑明星，甘肃律格律师事务所律师。被告：中石化第五建设有限公司，住所地广东省广州市荔湾区中山七路73-83号首层至十六层。法定代表人：衣浩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王炳清，男，该公司职工。委托诉讼代理人：赖成武，男，该公司职工。第三人：许艳，女，1979年8月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。第三人：周凤英，女，1951年9月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。原告张青与被告中石化第五建设有限公司（以下简称五建公司）、第三人许艳、第三人周凤英返还原物纠纷一案,本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告张青的委托诉讼代理人吴多斌与被告五建公司的委托诉讼代理人王炳清、赖成武到庭参加诉讼。第三人许艳、第三人周凤英经依法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。张青向本院提出诉讼请求：1.确认兰州市西固区房屋归张青所有；2.解除张青与五建公司的房屋回购协议，五建公司向张青返还兰州市西固区房屋；3.本案诉讼费由五建公司负担。事实与理由：2015年4月10日，张青与周凤英签订房屋买卖合同，周凤英将其所有的位于兰州市西固区的房屋出售给张青，当日即将该房屋交予张青，张青向周凤英的女儿许艳支付了购房款。因涉案房屋涉及拆迁，不动产登记主管部门冻结了房产过户登记手续，张青一直未能办理过户。2015年8月，五建公司以1301元／㎡回购了该房屋。张青将房屋交回五建公司，但五建公司未向张青支付回购款，亦未返还申购保证金，其行为构成根本违约，导致双方的房屋回购协议无法继续履行。为维护自身合法权益，张青诉至人民法院。五建公司辩称，张青的诉请应予驳回。首先，五建公司未向张青出售涉案房屋。涉案房屋为周凤英所有。张青称其向周凤英购买了该房屋并向周凤英的女儿许艳支付了购房款，则房屋买卖合同是否成立、是否有效以及张青是否取得了房屋产权，应由人民法院根据张青与周凤英之间的合同关系处理。五建公司不是张青与周凤英之间的房屋买卖合同当事人，不负合同上的义务，张青无权向五建公司主张权利；其次，五建公司未向张青回购涉案房屋。周凤英为申购五建公司建设的康乐家园经济适用住房，与五建公司签订《兰州康乐家园经济适用住房认购协议》、《搬迁承诺书》、《无房化处理协议》、《原住房回购及退款信息表》等，向五建公司交还了涉案房屋并支付了康乐家园购房保证金2万元、购房款20万元。张青与前述协议无关，无权据此向五建公司主张权利。许艳、周凤英未出庭。张青未向许艳、周凤英主张权利，许艳、周凤英亦未提出独立的诉请，二人作为本案的第三人，是否到庭参加诉讼不影响本案的审理。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。张青提交的房产证、《无房化处理协议》、《搬迁承诺书》、《原住房回购及退款信息确认表》、《旧房交回办结表》，与五建公司提交的房产证、《经济适用住房购房申请表》、《兰州康乐家园经济适用住房认购协议》、《搬迁承诺书》、《无房化处理协议》、《原住房回购及退款信息确认表》、保证金收款收据、购房款收款单、（2019）甘01民终4613号民事判决书，以上是当事人对真实性无异议的证据，可以作为定案依据，本院予以采信。张青提交户口簿、民事调解书、婚姻登记记录证明，证明周凤英与许艳是母女，涉案房屋是周凤英的个人财产，周凤英有权处分该房屋。五建公司对该组证据提出异议。本院作如下认定：该组证据是周凤英与张青签订房屋买卖合同时向张青出具的，与张青在本案中向五建公司主张权利的事实无关，本院不予采信。张青提交其与周凤英签订的房屋买卖合同及《证明》，证明许艳以周凤英的名义与张青签订房屋买卖合同，将涉案房屋售予张青并向张青交付了房屋；还证明许艳于2017年8月30日代周凤英在合同上注明因该房屋拆迁发生的纠纷与周凤英无关，周凤英配合办理拆迁安置与新房过户等事宜，未约定任何费用；又证明房屋转让后，与该房屋有关的一切权利义务归于张青，周凤英不再主张与房屋有关的任何权利。五建公司对该证据的真实性有异议。本院作如下认定：该合同是张青与周凤英签订的，对张青与周凤英发生拘束力，拘束力不及于五建公司。该证据与本案无关，本院不予采信。张青提交许艳出具的收条，证明许艳收到了张青的购房款17万元并向张青交付了房产证，张青成为涉案房屋的实际所有权人。本院作如下认定：该证据是张青在履行其与周凤英的房屋买卖合同过程中，向周凤英的女儿许艳支付购房款时收到的收条，与五建公司无关，缺乏与本案纠纷的关联性，不能实现张青的证明目的，本院不予采信。张青提交公证书，证明公证书上周凤英的签名与《无房化处理协议》、《搬迁承诺》上周凤英的签名不是同一人所为，《无房化处理协议》、《搬迁承诺》是张青的丈夫代周凤英签字。本院作如下认定：公证书是周凤英委托许艳售房的手续，旨在由许艳代周凤英与张青达成买卖房屋的合意，与五建公司无关。张青的丈夫代周凤英与五建公司签订《无房化处理协议》、《搬迁承诺》的事实说明《无房化处理协议》、《搬迁承诺》的合同相对人为周凤英与五建公司，张青不能以其丈夫代签的事实而取得合同相对人的地位。该证据不能实现张青的证明目的且与本案无关，本院不予采信。通过对当事人提交的证据进行认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：涉案房屋位于兰州市西固区，为周凤英向中国石油兰州化学工业公司购得，房屋所有权登记在周凤英名下。2015年12月4日，周凤英申购康乐家园住房，填报了《经济适用住房购房申请表》，经所在单位人力资源处及物业公司房产科审核后同意，双方签订了《兰州康乐家园经济适用住房认购协议》。周凤英根据五建公司“交旧换新”的购房政策，将涉案房屋交由五建公司“回购”，由五建公司向其支付房屋回购款69005元。2017年8月30日，张青将涉案房屋交回五建公司，但因周凤英未办理房屋回购退款手续，五建公司未向周凤英支付回购款。现张青要求确认涉案房屋归其所有并要求五建公司向其返还房屋，酿成本诉。本院认为，张青以合同法第九十四条第四款与物权法第三十四条为请求权基础主张权利，故本案的争议焦点是张青是否取得了涉案房屋的所有权、其与五建公司是否有房屋回购合同关系。首先，关于张青是否取得了涉案房屋的所有权。根据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，除法律另有规定外，未经登记，不生物权变动之效果。涉案房屋是周凤英向中国石油兰州化学工业公司购得并登记在周凤英名下，房屋的所有权人是周凤英。张青主张其为房屋的实际所有权人，但未举证证明，应承担不利后果。张青主张其向周凤英购买了涉案房屋并支付了购房款，周凤英向其交付了房屋及产权证书，但前述事实均非张青得以取得房屋所有权的要件事实。涉案房屋所有权在未转移登记至张青名下时，张青只得依据其与周凤英的房屋买卖合同，向周凤英主张债权请求权，无权主张房屋的所有权。本院对张青提出的要求确认涉案房屋归其所有的诉请不予支持。其次，关于张青与五建公司是否有房屋回购合同关系。张青以合同法第九十四条第四款为请求权基础，主张解除其与五建公司之间的房屋回购合同。合同法第九十四条第四款规定，合同一方当事人在对方违约的情形下，享有解除合同的权利。行使该法律规定赋予的解除权，前提是存在可得解除的合同关系，权利主体是合同的一方当事人。张青主张其与五建公司在涉案房屋回购事宜上存在民事法律关系，五建公司予以否认，则张青应对其与五建公司在涉案房屋回购事宜上产生相应民事法律关系的事实承担举证证明责任。张青未举证证明其与五建公司在涉案房屋回购事宜上产生相应的民事法律关系的事实，应承担不利后果。本院根据民事诉讼证据规则，认定张青与五建公司未在涉案房屋回购事宜上形成合同关系。且庭审已查明，向五建公司提出新房认购申请、与五建公司签订新房认购协议以及《搬迁承诺书》、《无房化处理协议》的相对人是周凤英，而非张青。张青不是五建公司在涉案房屋上发生回购合同关系的相对人，不享有合同法第九十四条第四款规定的单方解除权，无权解除五建公司与周凤英在房屋回购事宜上成立的民事法律关系。本院对张青提出的解除其与五建公司的房屋回购合同的诉请不予支持。张青提出，《兰州康乐家园经济适用住房认购协议》、《搬迁承诺书》、《无房化处理协议》均由张青及其丈夫代周凤英签名，周凤英本人未在上述协议上签名，并以此主张其为涉案房屋回购合同的相对人。本院对此不予采纳，理由如下：在“交旧换新”的过程中，五建公司将周凤英作为合同相对人，对其作出意思表示，张青以周凤英的名义与五建公司达成合意。可见，合同相对人为五建公司与周凤英。另，康乐家园经济适用住房具有很强的单位福利性，公司人事部门、房管部门审核同意周凤英的认购资格后，周凤英才得以按单位的购房政策，与五建公司产生“交旧换新”等一系列民事法律关系。该事实进一步证明，与五建公司形成房屋回购合同关系的相对人是周凤英而非张青，张青不能依据其与丈夫代签字、代交房的行为取得合同相对人的地位。再次，关于张青是否有权要求五建公司返还房屋。张青以物权法第三十四条为请求权基础，向五建公司主张返还房屋，本院对该诉请不予支持，理由如下：物权法第三十四条规定，物权人享有返还原物请求权。张青不是涉案房屋的物权人，不能依此法律规定取得返还原物请求权。本院对张青提出的该项诉请不予支持。综上所述，张青不是涉案房屋的所有权人，与五建公司无房屋回购合同关系，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项规定，判决如下：驳回原告张青的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告张青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 张   倩   倩人民陪审员 ?????丁?莉人民陪审员 ?????尹宏斌二〇二〇年四月二十三日书记员保娜