浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初18648号 原告（反诉被告）：蒋华忠，男，1943年8月15日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：金忠华、沈倩娉，浙江巨诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙德华，男，1975年1月14日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。 委托诉讼代理人：何忆露，浙江民禾律师事务所律师。 第三人：杭州心琴纺织有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仁和街道栅庄桥。 法定代表人：王铭新，总经理。 委托诉讼代理人：孙文琴，女，1974年5月13日出生，汉族，住杭州市下城区，系公司股东。 原告蒋华忠诉被告孙德华房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月25日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员许健独任审判。被告孙德华于2019年12月9日申请追加杭州心琴纺织有限公司为第三人，本院审查后于2019年12月10日通知杭州心琴纺织有限公司作为第三人参加本案诉讼。被告孙德华于2019年12月17日提起反诉，本院审查后予以受理并决定与本诉合并审理。本院于2020年3月3日公开开庭审理了本案。原告蒋华忠及其委托诉讼代理人金忠华、被告孙德华及其委托诉讼代理人何忆露、第三人杭州心琴纺织有限公司委托诉讼代理人孙文琴到庭参加诉讼。第三人杭州心琴纺织有限公司补充提交证据，各方当事人同意书面质证。本案现已审理终结。 原告蒋华忠起诉称：2017年12月28日，原、被告双方签订《租赁合同书》，原告将杭州心琴纺织有限公司的地块及房屋（租赁物位于余杭区仁和镇栅庄桥村42号，场地面积3218.7㎡，房屋面积1700㎡）转租给被告，约定租期自2018年2月1日至2023年2月1日，第一年年租金50万，每年递增5%。付款方式年一付，先付后用。但被告未按约支付第二年的租金52.5万（2019年2月1日-2020年1月31日）。原告多次催告未果，故诉至本院请求判令：一、解除原、被告双方于2017年12月28日签订的《租赁合同书》；二、被告恢复原状（拆除房屋内隔层平台），腾退及返还租赁的土地和房屋；三、被告支付2019年2月1日至2020年1月31日的租金525000元及自2020年2月1日起至腾退、返还之日的租金（按每年551250元计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告补充陈述其主张解除合同的依据为被告未支付第二年租金导致合同目的无法实现以及租赁合同中约定被告未经同意擅自拆改变动场地结构原告可单方终止合同。 原告蒋华忠为支持其诉请主张，向本院提交下列证据： 1.租赁合同书1份，用以证明原、被告双方之间存在租赁关系，被告未按约支付租金的事实； 2.租赁合同1份，用以证明案涉租赁物是原告向第三人杭州心琴纺织有限公司承租的事实。 被告孙德华答辩称：原告蒋华忠无权解除与被告孙德华签订的房屋租赁合同。依据双方签订的合同第4条约定“任意一方提出提前解除合同的，均需征得双方同意，如甲方（蒋华忠）需提前收回，需退回已收租金并赔付乙方（孙德华）装修评估损失”，此外合同中并无其他解除条款的约定。此外，蒋华忠并不符合合同法第94条法定解除权的情形，故蒋华忠无权解除合同，孙德华仍有权依据双方合同占有及使用房屋。关于双方之间的租金问题，孙德华经蒋华忠指令已将部分房屋租金打入第三人杭州心琴纺织有限公司股东孙文琴账户300000元以及支付9000元现金。孙德华是在蒋华忠同意下装修房屋，双方发生纠纷也是因为房屋存在质量问题，合同没有约定合同终止后孙德华有将房屋恢复原状的义务，原告无权要求被告恢复原状。 被告孙德华为支持其本诉抗辩意见，向本院提交下列证据： 1.租赁合同书1份、租赁合同1份（复印件），用以证明第三人杭州心琴纺织有限公司系案涉房屋产权人的事实； 2.转账凭证2份、杭州心琴纺织有限公司工商登记信息1份（打印件），用以证明孙德华经蒋华忠指令通过本人和妻子孔向华的账户已将部分租赁款项打入杭州心琴纺织有限公司的事实； 3.微信聊天记录1组（打印件，庭审中出示手机载体），用以证明案涉房屋存在质量问题及相关手续不符的事实； 4.租房定金协议1份，用以证明蒋华忠提供房屋不符合约定的事实。 第三人杭州心琴纺织有限公司陈述称：其向原告蒋华忠收取第二年房租，但蒋华忠迟迟不给，征求蒋华忠同意后第三人再向被告收取了房租，分别于2019年4月8日收到25万，2019年9月15日收到5万元，另支付现金9000元维修费同意抵作租金。 第三人杭州心琴纺织有限公司为支持其本诉陈述意见，向本院提交下列证据： 合法住所（经营场所）使用证明1份，用以证明房屋是可以办理营业执照的事实。 反诉原告孙德华反诉称：孙德华与蒋华忠于2017年12月28日签订《租赁合同书》，约定由孙德华承租蒋华忠位于余杭区仁和街道栅庄桥村42号，场地面积3218.7㎡，房屋面积1700㎡，租期自2018年2月1日至2023年2月1日止。年租金50万元，每年递增5%，付款方式为1年1付。蒋华忠向孙德华承诺房屋证件完备。后孙德华一次性支付第一年租金50万元及第二年租金309000元，并对房屋进行装修。然孙德华在使用过程中发现蒋华忠提供的房屋未取得合法建造或审批手续，且房屋存在严重质量问题。孙德华多次就上述问题与蒋华忠沟通，均未得到解决。故孙德华提起反诉，请求判令：一、孙德华与蒋华忠签订的《租赁合同书》无效；二、蒋华忠赔偿孙德华因租赁合同无效造成的经济损失595659元（包括装修损失535659元以及因房屋质量问题造成的货物损失60000元）；三、蒋德华承担本案全部诉讼费用。 反诉原告孙德华为支持其反诉请求，向本院提交下列证据： 余杭区栅庄桥42号内外装修结算1份、手写结算单2份、支付宝转账记录1组（打印件，庭审中出示手机载体），用以证明孙德华存在535659元装修损失的事实。 反诉被告蒋华忠答辩称：请求驳回孙德华的全部反诉请求。原、被告签订的合同合法有效，场地有工业土地使用证，房屋也有政府批复、建设用地规划许可证，房屋建造很早，房屋出了批复后就停下来了，房屋是在马路边，有可能要征用，故一直没有给办房产证。基于此合同是合法有效的。孙德华租赁房屋后，装修的隔层是孙德华擅自行为，所有费用要其自己负责，蒋华忠没有同意其这样做。 反诉被告蒋华忠就反诉部分未向本院提交证据。 第三人杭州心琴纺织有限公司陈述称：就反诉部分，其意见与反诉被告蒋华忠的答辩意见一致。 第三人杭州心琴纺织有限公司为支持其反诉部分陈述意见，向本院提交下列证据： 关于同意杭州心琴纺织有限公司新建项目可行性研究报告的批复1份、建设用地规划许可证1份、国有土地使用证1份、建设项目竣工环境保护验收意见1份，用以证明案涉厂房是合法建筑的事实。 上述证据，经双方当事人质证，本院认证如下： （一）本诉部分 原告蒋华忠提供的证据，（1）被告孙德华对两份租赁合同的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为两份合同无法直接证明被告拖欠租金的事实；（2）第三人杭州心琴纺织有限公司没有意见；（3）经审查，上述证据符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据。 被告孙德华提供的证据，（1）原告蒋华忠对证据1的真实性无异议，但认为只能证明蒋华忠从第三人处承租来后转租给孙德华的事实，对其他证明目的不认可；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，其中5万是孙德华转账，还有25万转账的户名是孔向华，且转账蒋华忠不知情，也不存在蒋华忠指令的情况；对证据3，认为微信记录不完整，房屋确实漏水但已经修好，漏水问题不存在了，孙德华也认可修了9000元抵租金，第三人也认可的，房屋是第三人的，房屋手续也在第三人处（土地证、批复等），办营业执照需要税收承诺，孙德华不愿意承诺税收、产值等，才无法办出，对被告的证明目的不予认可；对证据4，认可名字确实是蒋华忠所签，“加8万元总计10万元”的文字是否当时所写记不清楚了，2万元是对的。（2）第三人杭州心琴纺织有限公司对证据1中原、被告的租赁协议和证据4定金协议，其不知情；对证据2，认可已经收到30万元款项；对证据3，原、被告聊天记录其不知情，房屋漏水其已经修好了，现在不漏水了，9000元是做梁的钢板的钱，不是房屋漏水维修费，办营业执照所需的章也已经给被告盖好；对其他证据无异议。（3）经审查，证据1与原告蒋华忠提交的证据一致，本院予以确认；证据2中的转账记录，第三人确认收到300000元租金，真实性本院予以确认；证据2中的工商登记信息真实性予以确认；证据3、4的真实性予以确认，能否证明孙德华的待证事实在本院认为部分阐述。 第三人杭州心琴纺织有限公司提供的证据，（1）原告蒋华忠没有异议；（2）被告孙德华对三性不予认可，认为其从来没有看到过这个证明，也不存在因被告不配合而不能办理营业执照的情况。（3）经审查，该证据的真实性予以确认，能否证明第三人的待证事实在本院认为部分阐述。 （二）反诉部分 反诉原告孙德华提交的证据，（1）反诉被告蒋华忠对余杭区栅庄桥42号内外装修结算不予认可，认为装修主体也不是本案主体，和本案无关；对结算单不认可，认为只是手写的；对支付宝支付款项的真实性无异议，但认为和本案无关，且既然已经包给了安徽建筑劳务公司，无需在支付给个人；（2）第三人杭州心琴纺织有限公司认为上述证据均是无效的，支付宝支付备注也没有，无法证明是用于装修厂房，其他和蒋华忠的质证意见一致；（3）经审查，其中余杭区栅庄桥42号内外装修结算及张成才签字确认的手写结算单、转账凭证的真实性予以确认，并作为认定本案相关事实的依据；另一手写结算单无法证明与本案的关联性，本院不予采信。 第三人杭州心琴纺织有限公司提交的证据，（1）反诉原告孙德华对真实性、合法性无异议，但认为蒋华忠从未向其出示上述材料，双方租赁合同第8条约定蒋华忠有提供产权证、土地使用证等义务，但蒋华忠一直未向孙德华提供上述材料，导致无法办理营业执照造成损失。（2）反诉被告蒋华忠对上述证据的三性予以认可。（3）经审查，上述证据的真实性予以确认。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： （一）2002年5月22日，杭州市余杭区发展计划局、杭州市余杭区经济发展局共同出具《关于同意杭州心琴纺织有限公司新建项目可行性研究报告的批复》（余经中心〔2002〕20号），载明：同意杭州心琴纺织有限公司新建项目可行性研究报告，其中建设地点为余杭区云会栅庄桥工业区块内，生产规模形成生产60万米装饰布生产能力，土建工程同意征用土地5.4075亩（折抵指标解决），建造厂房、辅助房建筑面积1335平方米，并要求按规定办理建设规划、用地等审批手续，项目建设期为2002年至2003年。2005年2月15日，杭州心琴纺织品有限公司取得建设用地规划许可证，用地项目名称为厂房、办公楼，用地位置在仁和镇栅庄桥村，用地面积4.829亩。2007年7月3日，杭州心琴纺织有限公司就案涉坐落于余杭区仁和镇栅庄桥村地块取得杭余出国用（2007）第109-871号国有土地使用证书，地号9-109-20-14，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积3218.7平方米。庭审中，杭州心琴纺织有限公司陈述案涉厂房在2002年5月22日批复出具后便开始建造，厂房1700平方米左右，东面为一层平房，北面为二层楼房，西面有一排平房，南面有一传达室，中间为硬化水泥地，有杭州市余杭区环境保护局的建设项目竣工环境保护验收意见，但没有办理房产证。 后，第三人杭州心琴纺织有限公司与蒋华忠就蒋华忠承租上述地块事宜签订《租赁合同》一份，约定租赁期5年，即2018年1月1日至2022年12月31日，租赁费用及支付方式为年租金43万元，且每年递增5%，每年12月1日提前支付次年租金。 （二）2017年12月13日，蒋华忠出具《租房定金协议》，承诺将三证齐全栅庄桥42号厂房租与孙德华。 2017年12月28日，蒋华忠与孙德华签订《租赁合同书》一份，约定：蒋华忠将杭州心琴纺织有限公司位于余杭区仁和街道栅庄桥村42号（地号9-109-20-14）的工业用地及在建房屋（场地使用权面积3218.7平方米，建筑房屋使用面积1700平方米）转租给孙德华；租赁期自2018年2月1日起至2023年2月1日止；每年租金50万元，自第2年起租金每年递增百分之五，租金一年一付，先付后用；任何一方提出提前解除合同，均需征得对方同意，如蒋华忠需提前收回，退还已收租金，并赔付孙德华装修评估支出，合同期满所有非可拆卸装修归蒋华忠所有；蒋华忠负责对场地及其附着物的定期检查，承担正常的场地维修费用；孙德华如需对场地进行改建设或增扩设备时，应事先征得蒋华忠书面同意；蒋华忠需在签订协议时提供场地相关证明材料，如产权证、土地使用证、平面分布图、政府相关批文等；如孙德华未经蒋华忠同意，擅自拆改变动场地结构，或损坏场地，且经书面通知在限定时间内仍未纠正并修复的，蒋华忠有权终止合同，收回场地，造成损失的，孙德华应予以赔偿。 后孙德华按约交纳第一年租金50万元及水电费押金10000元，并对案涉房屋进行装修，其中包括在东面一层平房中搭建隔层，为此支出装修费500000元。 期间，因案涉房屋存在漏水等情形，孙德华通过微信与蒋华忠联系沟通。其中，2018年7月6日，孙德华将案涉房屋漏水、进水情况通过视频、图片等形式发给蒋华忠，并表示栅庄桥42号仓库“外面下大雨里面下小雨，我这配件都是铁件都进水了，后面的都地下水直接翻上仓库里面了，货物都泡水里了，损失惨重，暂时没有统计”“房产证到现在没有给我复印件，导致我无法办理营业执照，政府经常来查仓库无法正常使用”，希望近期解决；蒋华忠表示知道，有时间会去看看。2019年1月9日，孙德华问“营业执照？”“这个月必须要办好，不然无法正常开展工作”，蒋华忠表示会去协商。此后孙德华多次催问办理营业执照的事情，蒋华忠表示问题不大能搞定。2019年4月19日，蒋华忠告知营业执照“可办了星期一下午”并要求是否可在星期天支付房租费，孙德华发“房子一年半办不了营业执照，前期又漏雨…下水道还倒灌”“房子租金快到了抓紧安排时间协商解决遗留问题”，蒋华忠回复“我们知道了”。 另查明，（1）因蒋华忠未支付第二年租金，杭州心琴纺织有限公司与孙德华联系要求支付租金，孙德华于2019年4月8日、2019年9月15日分两次向孙文琴支付租金共计30万元，后又以维修费抵房租的形式向孙文琴交付现金9000元。（2）2019年4月23日，杭州市余杭区仁和街道栅庄桥村村民委员会、杭州市余杭区仁和街道防违控违办出具《合法住所（经营场所）使用证明》，载明杭州市余杭区仁和街道栅庄桥村栅庄桥街42号住所属杭州心琴纺织有限公司所有，该场所不属于违法建筑，同意作为经营场所使用。 本院认为，本案争议焦点有三，一是案涉租赁合同书的效力问题，二是原告蒋华忠是否有权解除该租赁合同书，三是原、被告是否应承担相应法律责任。 首先，原、被告之间签订的《租赁合同书》约定的租赁标的物为杭州市余杭区仁和街道栅庄桥村42号工业用地及在建房屋，经查，该工业用地系第三人杭州心琴纺织有限公司合法取得并已办理国有土地使用证书，而现有证据无法表明第三人已就案涉房屋取得建设工程规划许可证或有审批建造手续，庭审中，第三人亦陈述案涉房屋未办理权属登记。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原、被告签订的《租赁合同书》中有关案涉房屋部分应属无效，关于工业用地部分应为合法有效。 其次，原告蒋华忠主张因被告孙德华擅自拆改变动场地结构以及孙德华未支付第二年租金导致合同目的无法实现，蒋华忠有权要求解除租赁合同。经查，案涉租赁合同中约定“未经蒋华忠同意擅自拆改变动场地结构或损坏场地，且经书面通知在限定时间内仍未纠正并修复的，蒋华忠有权终止合同，收回场地”，因现无证据表明蒋华忠在得知孙德华对厂房搭建隔层后曾书面通知予以拆除，故孙德华据此单方要求解除案涉租赁合同，无事实与法律依据，本院不予支持。另，案涉地块系蒋华忠向第三人杭州心琴纺织有限公司承租后转租孙德华，现孙德华已向第三人支付租金309000元，应视为孙德华以代为支付的形式向蒋华忠支付了部分房租，且案涉租赁合同约定蒋华忠有提供产权证等材料的义务，但并未依约提供，系蒋华忠违约在先，故蒋华忠有关房租未付导致合同目的无法实现的意见，本院不予采信。但因案涉租赁合同涉及房屋部分无效致使孙德华承租目的无法实现，且经法庭询问，孙德华亦要求解除案涉租赁合同，本院予以确认。 再次，合同无效或解除后，因合同取得的财产应当予以返还，作为承租人，被告孙德华有义务将涉案工业用地及房屋腾空并返还原告蒋华忠。对于蒋华忠要求孙德华拆除房屋内隔层平台的主张，因案涉租赁合同中约定“如蒋华忠需提前收回，退还已收租金，并赔付孙德华装修评估支出，合同期满所有非可拆卸装修归蒋华忠所有”，即双方签订合同时已明确孙德华可以进行装修，且现无证据证明双方曾约定合同期满或解除后拆除装修系孙德华的合同义务，故原告上述主张依据不足，本院不予支持。另，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。因案涉工业用地及房屋的租金金额无法做出区分，故对蒋华忠主张按照合同约定标准计算租金（含房屋的占有使用费），本院予以支持。因孙德华已代为支付租金309000元，虽蒋华忠对其中9000元系维修费抵作租金不予认可，但双方合同约定蒋华忠有维护场地承担维修费用的义务，在第三人对此予以认可的情况下，蒋华忠的该意见，本院不予采信。另，原、被告均同意水电费押金10000元用于抵扣房租，本院予以确认。经扣减，孙德华尚应支付蒋华忠第二年租金206000元及自2020年2月1日起至孙德华实际搬离之日止，按551250元/年的标准计算的租金及占有使用费。同时，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现案涉厂房未取得合法建造手续而致使厂房租赁部分合同无效，而案涉租赁合同中载明蒋华忠需在签订协议时提供包括产权证、土地使用证等场地相关证明材料，故蒋华忠应就孙德华的装修损失承担相应责任，孙德华在租赁并装修案涉厂房时亦未尽到应有的注意义务，亦应承担相应责任，据此本院酌情确定由蒋华忠承担70%的责任。关于装修损失，孙德华为装修案涉厂房已支出装修费500000元，根据合同约定的租赁时间以及孙德华已实际使用时间进行折算，本院认定孙德华的装修损失为300000元，故蒋华忠应支付孙德华装修损失210000元。关于孙德华主张的货物损失，因孙德华未提交证据证明其因房屋漏水导致货物损失的具体金额，但结合原、被告双方微信聊天记录中有关房屋漏水致使货物损失，以及庭审中蒋华忠及第三人均承担存在漏水情形的事实，本院酌情确定由蒋华忠赔偿孙德华货物损失20000元。 综上，蒋华忠的本诉诉讼请求合理部分，本院予以支持；孙德华的反诉诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告蒋华忠与被告孙德华于2017年12月28日签订的《租赁合同书》中涉及房屋部分无效，其余部分自本判决生效之日起解除； 二、被告孙德华于本判决生效之日起三十日内腾退案涉工业工地及房屋，并交还原告蒋华忠； 三、被告孙德华于本判决生效之日起十日内支付原告蒋华忠租金、占有使用费206000元及自2020年2月1日起至实际腾退之日止的占有使用费（按551250元/年的标准计算）； 四、反诉被告蒋华忠赔偿反诉原告孙德华损失230000元； 五、驳回原告蒋华忠的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告孙德华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费减半收取4525元，由原告蒋华忠负担2749元，由被告孙德华负担1776元；反诉部分案件受理费减半收取4878元，由反诉原告孙德华负担2994元，由反诉被告蒋华忠负担1884元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  许健 二〇二〇年四月二十六日 法官助理张飞 书记员范书荟