四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初540号 原告：四平市众森物业管理有限公司。住所：四平市铁西区海银御景小区商网4号楼102号。统一社会信用代码：91220300MA141K547K。 法定代表人：刘仁亭，经理。 委托代理人:彭伟，系委托公司法务部工作人员。 被告:易艳华，女，汉族，1970年1月15日生，无职业，住四平市铁东区。 原告四平市众森物业管理有限公司（以下简称众森公司）诉被告易艳华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。众森公司法定代表人刘仁亭、委托代理人彭伟，易艳华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 众森公司诉称：易艳华在金星书苑小区有物业一套,房号为五号楼四单元302室。根据原告与金星书苑小区业主管理委员会达成的物业合同之规定，原告一直履行相关权利义务，依法依约对被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2018年10月至今拖欠物业管理费共计1171.00元。我方多次以各种形式向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。根据中华人民共和国《合同法》及《物业管理条例》之规定，特向贵院提起诉讼，请求:1、判令被告立即支付2018年10月1日至2019年9月30日物业管理费1171.00元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 易艳华辩称：我家房屋窗户漏水，物业答应给我修，但是一直也没有修理过。物业服务不到位，楼梯间地砖、踢脚线砖掉了也没有维修。室外的环境、卫生都不好。物业如果给我修好了，我同意交钱，我家建筑面积是82.59平方米，物业费用是1171元，我对数额没异议。 在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下： 1、企业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明众森物业管理有限公司的主体资格。 被告质证意见：我看不懂。 2、《前期物业管理转让合同》复印一份，其中甲方为四平市鑫诚德物业管理有限公司，乙方为四平市众森物业管理有限公司，转让合同签订日期为2016年3月28日。证明2016年3月28日原告接管金星书苑小区物业管理，提供物业服务至今。 被告质证意见：我不清楚。 3、《合同》复印件1份，其中甲方组织名称为金星书苑小区业主委员会，乙方为四平市众森物业管理有限公司，《合同》第三条明确约定：乙方（众森物业）提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人。本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同签订日期为2018年11月9日。证明金星书苑小区业主委员会同意原告公司接管金星书苑小区，原告按合同约定有权对金星书苑小区的全体物业产权人和使用人行使物业管理，并收取物业服务费。 被告质证意见：不清楚。 4、《入住通知单》复印件、《业主入住资料移交书》复印件、《业主情况登记表》复印件、《房屋装饰装修管理服务协议》复印件、《楼宇验收记录、认可表》复印件、《业主收楼须知》复印件一份，其中业主均系本案被告易艳华。签订日期均为2013年5月6日。证明业主易艳华入住金星书苑小区的时间、业主自然情况及房屋装饰装修管理服务的相关规定，同时证明原告接管金星书苑小区物业后，业主易艳华一直接受原告提供的物业服务。 被告质证意见：无异议。 5、金星书苑小区业主委员会出具的《情况说明》1张，证明2016年3月，四平市众森物业管理有限公司实际接管金星书苑小区，并提供物业服务。2018年，金星书苑小区成立业主委员会，并与四平市众森物业管理有限公司签订《合同》。在签订《合同》时，双方约定众森物业提供物业服务收费标准为1元/平方米。在四平市众森物业管理有限公司接管小区期间，金星书苑小区全体业户一直接受四平市众森物业管理有限公司提供的各项物业服务，四平市众森物业管理有限公司为了完善小区的各项公用设施，投入了一定的费用，使小区居住环境比以前得到了较大的改善。小区广大业户对四平市众森物业管理有限公司提供的物业服务均表示满意，并积极交纳物业服务费。但小区有部分业户基于各种原因一直不积极交纳物业服务费，作为小区的业主委员会，我们也协助四平市众森物业管理有限公司进行催缴，但一直未果。 被告质证意见：我不清楚业主委员会是怎么回事。 6、金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单复印件及相关发票，共计14张，证明众森物业服务公司接管金星书苑小区物业管理后，小区大部分业户主动缴纳物业服务费。 被告质证意见：无异议。 7、原告公司出具的对金星书苑小区进行物业服务的现场照片5张，证明我公司接管金星书苑小区后，对金星书苑小区提供各项物业服务。做到了尽职尽责，不存在物业服务不到位的现象。 被告质证意见：无异议。 8、众森物业张贴的缴费公告照片1张，证明众森物业曾向业主催缴过物业服务费，但部分业主一直没有缴纳，故诉至法院。 被告质证意见：我不清楚。但是之前给我打过催费电话。 9、众森物业接管金星书苑小区后，为改善公用服务设施投入费用清单、收据及相关发票共计13张，证明众森物业接管金星书苑小区后，对小区进行投资、改建，小区内各业户均享受到我公司提供的物业服务。 被告质证意见：无异议。 10、收据1份，证明2013年5月8日至今，原告所收取的物业费与原始被告签订的物业公司的收费标准一致，并未增加，并且车库的收费标准减少三分之二。 被告质证意见：我对物业费用金额有异议，如果按照之前的标准每平米1元钱收费，怎么计算的费用能到1171元？ 众森公司解释称：其中有180元的二次供水费用。收费依据是龙源供水公司硬性规定。 11、收据19份，结合《业主收楼须知》，部分2018年10月12日收缴的物业费收据明细中明确记录了物业费及公共耗能180元。均有物业收费实际数额和公共损耗费用180元。 被告质证意见：对真实性无异议，但是对证明问题不清楚。 被告向法庭提供证据材料如下： 1、照片3张，证明屋内窗户漏气，楼道里的踢脚线损坏。 众森公司质证表示：关于被告所提出窗户漏气，不属于物业维修范畴之内。地脚线陈旧，属于自然正常的现象，需要更换，物业有责任更换，但是并没有影响居民生活，不能作为拒缴物业费的理由。 本案双方争议的焦点是：易艳华拒付物业管理费的抗辩主张（以房屋、窗户存在质量问题，众森公司提供的保洁、绿化等服务不合格，众森公司没有履行维修管理义务等为由提出抗辩）是否成立。 审理查明：易艳华系四平市铁东区金星书苑小区5号楼4单元302室（建筑面积82.59平方米）所有权人，众森公司系金星书苑小区物业服务提供方。自2018年10月1日起易艳华未向众森公司支付物业管理费，经众森公司催交（先后以电话通知、张贴公告等形式）后易艳华仍未交纳，截至2019年9月30日，累计拖欠物业管理费1171元。 上述事实，有原告提供的企业营业执照、《前期物业管理转让合同》、《合同》、《业主入住资料移交书》、《业主情况登记表》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《楼宇、验收记录、任可表》、情况说明、金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单、发票、物业公司对金星书苑小区进行物业服务的现场照片、物业公司张贴的缴费公告照片、改善公用服务设施投入费用清单、业户每月缴纳物业费票据。被告提供的手机预存照片、视频，原、被告在庭审笔录中的陈述及其他证据材料在卷为凭。 通过众森公司陈述、易艳华答辩及庭审调查，结合已经查明的案件事实，依据证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 易艳华以众森公司没有履行维修管理义务为由提出抗辩主张拒付物业费不成立。 物业服务合同是一方提供物业服务，一方支付物业费的合同。易艳华系金星书苑小区业主，依法负有向物业服务提供方支付物业费的义务。众森公司系案涉小区物业服务提供方，故其要求业主易艳华支付拖欠的物业费，依法应当予以支持。庭审质证时易建华对物业管理费中180元的收费标准提出异议，众森公司做出合理解释，且能够与《业主收楼须知》等证据相印证，故欠付物业管理费应认定为1171元。易艳华抗辩提出的房屋渗水现象系房屋质量问题，与本案审理的物业服务合同关系并非同一法律关系，易艳华可以凭借购房合同与相关当事人协商解决或另行处理；如果超过质保期，也可以通过业主委员会提请业主大会讨论处理。房屋窗户属于建筑物区分所有权中业主专有部分，如无特别约定，物业管理公司不负有维修管理义务，故易艳华以存在窗户漏水现象、众森公司没有履行维修管理义务提出抗辩，本院不予支持。易艳华另以众森公司提供的保洁、绿化等服务不合格等为由提出抗辩，但没有提供充分证据；案涉小区多数业主已实际全额交纳了物业管理费，故不宜在个案中主张债务抵销。对物业服务质量方面持有的意见，易艳华可以通过与众森公司沟通解决，可以通过业主委员会监督管理解决，也可以选择向物业服务行业主管部门或者基层组织反映解决，本案不予置评。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告易艳华于本判决生效后5日内向原告四平市众森物业管理有限公司支付物业费1171元。 案件受理费25元，由被告易艳华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  闫宁波 二〇二〇年四月二十日 书记员  栾倩雯