安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终36号上诉人（原审原告）：合肥市长城房地产经营开发公司，住所地安徽省合肥市清溪路66号。法定代表人：吴军，总经理。委托诉讼代理人：许亚宝，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢敏敏，安徽华人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽坤成酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区清溪路22号天一家园天一大厦商201。法定代表人：刘明，总经理。委托诉讼代理人：吴定兵，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁贤根，北京大成（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王跃武，男，1969年6月30日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：汪泳艳，北京金城同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，北京金城同达（合肥）律师事务所律师。上诉人合肥市长城房地产经营开发公司（以下简称长城公司）与因与上诉人安徽坤成酒店管理有限公司（以下简称坤成公司）、被上诉人王跃武返还原物纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初1288号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。长城公司的上诉请求为：1、改判坤成公司、王跃武返还房屋时，将房屋恢复原状(毛坯)；2、撤销一审判决第二项，改判王跃武、坤成公司于判决生效之日起十日内连带赔偿长城公司2014年10月30日至2019年5月17日的房屋占用损失6230476.02元，此后以未返还房屋面积（商301号、401号、501号、601号面积分别为860.32平方米、866.57平方米、866.57平方米、866.57平方米)为基数，按33元/月/平方米计算，实际支付至房屋全部返还之日止；3、改判本案全部诉讼费用由坤成公司、王跃武承担。事实和理由：本案发回重审后的一审判决，认定事实基本清楚，主要判决内容于法有据。但针对长城公司部分诉讼请求不支持的理由不符合客观事实，容易产生新纠纷和新矛盾，应予改正。具体如下：1、涉案房屋是长城公司开发的商品房，一手房，房屋买卖合同对于交付标准明确约定为毛坯。故一审判决认定长城公司未举证证明房屋原状的状态，是错误的。王跃武申请进场装修，同时承诺逾期付清房款，长城公司有权解除合同，所有装修无偿归长城公司所有，未付清房款前不得将房屋用于经营。但事实上，并非王跃武自己装修，更是擅自允许他人经营，明显违背了长城公司的意愿和初衷。长城公司不知道也从未同意坤城公司对涉案房屋进行装修，更未同意其装修，有权要求恢复原状。一审判决“不论实际装修人是王跃武或是坤成公司，皆不违背长城公司当初的本意”的认定，等于确认了长城公司认可坤成酒店装修的，将导致长城公司可能会承担涉案房屋装修的补偿甚至赔偿的责任，明显加重了长城公司的责任和风险。因此，除非判决明确涉案房屋的装修价值归长城公司所有，否则，恢复原状的诉请就应当得到支持。2、1、(2017)皖0104民初1284、1285、1286、1287号四份《民事判决书》，判决主文是解除合同，违约金是逾期付款导致合同解除的违约金。而本案长城公司起诉的损失赔偿请求，是基于房屋实际交付及王跃武的《承诺》。两者事由不同、依据不同，一审判决将其混同，没有法律依据。四份判决书判令的违约金合计只有41.615904万元。而2014年10月28日至2017年5月17日，王跃武可收取的房屋租金合计达354.7222万元。因此，一审判决书的效果是守约方因此受损，而违约方反而因违约而获得巨大利益，明显违背客观事实和基本法理。长城公司庭审时明确诉讼请求是参照33元/月/m'的租金标准，计算至实际返还房屋之日止。而一审判决不仅起算时间出现不公，而且多次强调长城公司只能主张不超过683万，无异于变相鼓励继续非法占有房屋，且与长城公司的诉请不符。因此，损失计算应从2014年10月28日起算，且不应以683万为限，请二审法院依法纠正。综上，虽然一审判决判令返还房屋，但对于房屋装修可能产生的损失等责任含糊其词，将会产生更多累诉，请二审法院改判。对于损失赔偿，混淆了逾期付款导致合同解除的违约金与房屋占用实际损失的法律关系，且作出限定性赔偿的判决，导致违约方反而因违约获得巨额利益，明显错误、应予改正。坤成公司辩称，一审查明案件基本事实是正确的，关于案涉房屋的装修不违背长城公司的意志，长城公司把案涉房屋交给王跃武之后，同意对房屋进行装修也是基于王跃武的书面申请，并且也是经过长城公司的同意。王跃武收到房屋之后把房屋给坤成公司装修也不违背长城公司的本意。长城公司在原审的诉讼请求是683万，没有增加其他诉讼请求，一审法院以683万为限符合不告不理。坤成公司基于合法的租赁合同租赁房屋是完全合法合理，不应该承担相应损失的请求，也不应该承担返还房屋的相应请求。王跃武辩称，王跃武在2014年是与长城公司签订商品房买卖合同并获得处置权利，并且办理商品房的交付手续。王跃武与长城公司的承诺书中已经告知长城公司其进行装修，并且自愿解除合同等造成房屋收回的装修无偿由长城公司负责。长城公司的第一项上诉请求没有事实依据。基于双方签订的合同至2014年4月27日，原解除合同判决生效的损失在原解除合同纠纷的案件中已经进行判决。在此处长城公司属于重复主张。通过王跃武递交的两份承诺函可知，长城公司赋予王跃武出租给坤成公司装修并使用的行为是知晓的，房屋实际使用人是坤成公司。长城公司提起的返还原物和损失的请求，也应该由实际占有人坤成公司进行承担，而不应该由王跃武承担连带责任。坤成公司在租赁中一直未支付王跃武租金540多万元，是占有该房产的实际受益人。坤成公司的上诉请求为：1、撤销一审判决，驳回长城公司对坤成公司的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由长城公司负担。事实和理由：一、王跃武将案涉房屋出租给坤成公司时，已经与长城公司签订《商品房买卖合同》并备案，且长城公司已将案涉房屋交付给王跃武使用，虽然案涉房屋未办理产权登记，但依据与长城公司的购房合同且该房屋已完成交付，王跃武已合法占有该房屋，获得该房屋的使用权，也有权与刘明签订《房屋租赁合同》转移房屋的使用权，该租赁合同实际上是王跃武对房屋使用权的一种处分，系有权处分。坤成公司法定代表人刘明与王跃武签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，属有效合同，坤成公司基于该租赁合同占有案涉房屋，系合法占有，长城公司无权要求坤成公司返还案涉房屋。2、长城公司在解除与王跃武的《房屋买卖合同》之前，对王跃武将案涉房屋对外出租的行为是知晓且未提出异议。2016年8月23日，王跃武向长城公司出具《承诺书》，载明“本人已将商业用房（序号分别为商301、商401、商501、商601）出租”，由此可知在此时或更早的时候，长城公司已经知晓王跃武将案涉房屋对外出租，长城公司对王跃武对外出租的行为并未提出异议。只是后来因为王跃武未能支付购房款，长城公司才要求解除合同，并据此要求返还案涉房屋。但，坤成公司并非在房屋买卖合同解除后才租赁案涉房屋的，而是在2014年坤成公司法定代表人刘明就已租赁案涉房屋，并占有经营至今。王跃武将案涉房屋出租给坤成公司时是有处分权的，其签订的房屋租赁合同合法有效，且该租赁关系长城公司事后也未提出异议。坤成公司基于合法有效的租赁合同占有案涉房屋，长城公司无权要求返还案涉房屋。3、坤成公司与长城公司没有任何法律上的权利义务关系，坤成公司是基于与王跃武之间合法有效的租赁合同而占有案涉房屋，对于长城公司主张的赔偿，不承担任何赔偿义务。同时，在房屋买卖合同的交易中，正常情况下应当是购房人支付房屋全部对价后，出卖人才将房屋交付给买受人，本案中长城公司在王跃武未支付全部购房款的情况下，将案涉房屋交付给王跃武，并对王跃武将房屋出租给第三人未提出异议，如果客观上给长城公司造成损失，该损失也应当由长城公司自己承担。坤成公司作为第三人，从占有案涉房屋的购房人王跃武手中租赁案涉房屋，已经尽到了交易相对人应尽的注意义务。长城公司辩称，2014年10月29日王跃武出具承诺函，承诺不对房屋装修，不对外经营，不对外出租，双方才签订房屋买卖合同。王跃武是明知该事实的。在11月5日王跃武与刘明签订租赁合同，所以基于王跃武和长城公司的承诺处置是无效的。没有任何证据证明长城公司知道并且认可该租赁合同，双方距离远近并不能证明长城公司认可。在2016年8月，王跃武向长城公司出具第二份承诺函，承诺函上说把房屋租给刘明，长城公司才知道该事实就联系刘明和坤成公司，但是一直没联系到，所以在2017年2月提起诉讼。所以长城公司一直积极主张自己权利。王跃武辩称同意坤成公司的上诉请求。长城公司向一审法院提出的诉讼请求为：1、坤成公司、王跃武将占用长城公司的房屋恢复原状、并立即返还长城公司（房屋位于合肥市潜山路与清溪路交口东北天一大厦商301、401、501、601号四间商铺）；2、坤成公司、王跃武赔偿长城公司各项损失人民币683万元；3、本案的全部诉讼费用由坤成公司、王跃武承担。一审法院查明：2014年10月29日，王跃武出具《承诺》一份给长城公司，载明：本人购买贵公司开发的长城·天一大厦1-6层房屋，现一层房屋“商品房买卖合同”已签订并已办证，二至六层房屋价款合计30142968元，本人已支付16280000元，尚欠13862968元未付，现向贵公司申请签订二至六层房屋买卖合同，同时申请贵公司同意本人先行进场对二至六层房屋进行装修（不视为房屋交付），本人郑重承诺，尚欠贵公司的房款，本人严格按照“商品房买卖合同”执行，若逾期，贵公司有权解除二至六层房屋买卖合同，所有装修无偿归贵公司所有；在本人未付清房款前，二至六层不对外营业，否则贵公司可以采取措施停止营业活动；未付清房款前，二至六层房屋产权归贵公司所有，本人承诺不做任何处置（包括转让、租赁、抵押等）。2014年10月30日，王跃武与长城公司签订四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：20120315800045CC20140173号、20120315800045CC20140174号、20120315800045CC20140175号、20120315800045CC20140176号），购买长城公司开发的位于合肥市潜山路与清溪路交口东北长城天一大厦商301号、401号、501号、601号商铺。2014年11月5日、2016年11月28日，王跃武（出租方、甲方）与刘明（承租方、乙方）分别签订《房屋租赁合同》一份，两份合同均约定：甲方出租给乙方的房屋位于合肥市蜀山区天一大厦；该房屋面积共4339.04平方米，其中一楼建筑面积20平方米，二层建筑面积859.01平方米，三层建筑面积860.32平方米，四层建筑面积866.57平方米，五层建筑面积866.57平方米，六层建筑面积866.57平方米；乙方租赁该房屋用途为茶楼、宾馆；租金标准：每年租金一楼75元/月/平方米，二至六楼33元/月/平方米，并有相应递增；第一份合同约定免租期限2014年11月5日起至2015年3月4日止；第二份合同约租赁期限为10年，自2016年11月28日起至2026年11月27日止。2016年8月23日，王跃武出具《承诺书》一份给长城公司，其上记载有“由于本人已将商业用房（房号分别为商301、商401、商501、商601）出租”。2017年2月15日，长城公司以王跃武未按约定支付购房款为由起诉至一审法院，请求解除与王跃武签订的《商品房买卖合同》。一审法院经审理，认定王跃武未按约定支付房款构成违约，于2017年4月27日分别作出（2017）皖0104民初1284号、（2017）皖0104民初1285号、（2017）皖0104民初1286号、（2017）皖0104民初1287号等四份民事判决，判决：解除前述四份《商品房买卖合同》，王跃武支付长城公司违约金416159.04元（102142.11元+104852.31元+104852.31元+104852.31元）。上述四份民事判决均已于2017年5月27日生效。本案审理过程中，坤成公司承认案涉房屋现由其占有使用；长城公司承认关于案涉房屋与王跃武签订的《商品房买卖合同》备案还未撤销，现案涉房屋被其他法院因王跃武为被执行人而预查封中。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋并未变更登记至王跃武名下，王跃武对案涉房屋自始不享有所有权，且其在申请进场装修时承诺不对外租赁，其将房屋出租坤成公司系无权处分，事后也未得到长城公司的追认，故不论王跃武与坤成公司之间的租赁合同是否有效，其也不能对抗长城公司对案涉房屋享有的所有权，坤成公司属于无权占有。坤成公司现实占有房屋，系直接占有人，王跃武把房屋出租给坤成公司，系间接占有人，现案涉《商品房买卖合同》已经解除，无论王跃武、坤成公司均已无权占有房屋。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。长城公司作为案涉房屋的所有权人，依法有权要求王跃武、坤成公司返还房屋。关于案涉房屋是否应恢复原状。首先，王跃武在承诺书中申请先行进场装修，从长城公司把房屋交于王跃武的行为看，应视为长城公司同意了王跃武的申请，本案中，不论实际装修系王跃武或坤成公司所为，皆不违背长城公司当初的本意。其次，长城公司未能提供证据证明案涉房屋交付时的具体的原状。故对于长城公司诉请恢复原状，一审法院不予支持。关于长城公司诉请坤成公司、王跃武赔偿损失。长城公司主张坤成公司、王跃武赔偿自2014年10月30日起房屋被占用的损失，但一审法院于2017年4月27日作出的四份生效判决中已经判决王跃武支付长城公司相应违约金，现长城公司再要求赔偿案涉《商品房买卖合同》解除前的房屋占用损失，属于重复要求赔偿，一审法院不予支持。鉴于解除合同的判决系于2017年5月27日生效，两被告应自2017年5月28日起赔偿长城公司房屋占用损失，各方皆未申请对损失进行评估，长城公司主张按两被告签订的租赁协议约定的“33元/月/平方米”计算，较为公允，一审法院予以支持。坤成公司主张实际租金是“25元/月/平方米”，但没有提供证据证实，一审法院不予采信。案涉房屋的总面积为3460.03平方米（860.32+866.57+866.57+866.57），按33元/月/平方米计算，自2017年5月28日至本案辩论终结时2019年5月17日止为2702805元，此后应实际计算至房屋返还之日止，但应以长城公司诉请的金额683万元为限，王跃武与坤成公司应负不真正连带责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决：一、王跃武、安徽坤成酒店管理有限公司于判决生效后三十日内将位于合肥市潜山路与清溪路交口东北天一大厦商301号、401号、501号、601号房屋返还给合肥市长城房地产经营开发公司；二、王跃武、安徽坤成酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内连带赔偿合肥市长城房地产经营开发公司2017年5月28日至2019年5月17日的房屋占用损失2702805元，此后以未返还房屋面积（商301号、401号、501号、601号面积分别为860.32平方米、866.57平方米、866.57平方米、866.57平方米）为基数，按33元/月/平方米计算，实际支付至房屋全部返还之日止（前述总额自2017年5月28日起以683万元为限）；三、驳回合肥市长城房地产经营开发公司的其他诉讼请求。本案案件受理费122780元，由合肥市长城房地产经营开发公司负担24763元，王跃武、安徽坤成酒店管理有限公司负担98017元。保全费5000元，由王跃武、安徽坤成酒店管理有限公司负担。本院对原判所认定而为双方当事人无异议的事实予以确认。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。长城公司提供的证据：商品房买卖合同，在原来一审、二审已经提供，证明案涉房屋是一手房，附件载明交付标准时毛坯房。坤成公司质证认为三性无异议，但是对其证明目的有异议。房屋的交付标准仅根据该合同无法证明当时王跃武没有相关证据的保全，不能以该合同证明房屋的交付状况。这份合同的交付时间2014年6月26日，付款时间2014年10月30日，交房在前，付款在后。并且这份合同于2014年10月30日进行房产备案，王跃武是基于房屋的备案已经具有房屋的处置权。王跃武质证认为合法取得该房产的使用权，并且进行装修，长城公司的证明目的不能成立。该合同中对于未按期支付款项已经明确约定，并且原解除合同的判决中已经判决，长城公司在本案对房屋占有损失的诉请属于重复诉讼。本院认为，根据已生效的（2017）皖0104民初1284号、（2017）皖0104民初1285号、（2017）皖0104民初1286号、（2017）皖0104民初1287号四份民事判决，已判决解除长城公司与王跃武签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋自始未登记至王跃武名下，王跃武对案涉房屋不享有所有权，且其在申请进场装修时承诺不对外租赁，其将房屋出租给坤成公司系无权处分，事后也未得到长城公司的追认，王跃武与坤成公司之间的租赁关系不能对抗长城公司对案涉房屋享有的所有权，王跃武、坤成公司均无权占有房屋，应予以返还。长城公司在收到王跃武的承诺后把房屋交于王跃武的行为应视为长城公司同意了王跃武的申请，但长城公司未能提供证据证明案涉房屋交付时的具体原状。在已生效的四份民事判决中已经判决王跃武支付长城公司相应违约金，上述判决于2017年5月27日生效，故一审法院认定自2017年5月28日起计算应赔偿给长城公司的房屋占用损失费并无不当。2014年10月29日王跃武出具的承诺函中已明确表示就案涉房屋不对外营业、不做任何处置（包括转让、租赁、抵押等），且未提供任何证据证明长城公司知道并且认可该租赁合同。2016年8月，王跃武向长城公司出具的第二份承诺函中明确已把房屋租赁给刘明，长城公司此时知道租赁的事实即联系刘明和坤成公司，在未果后于2017年2月提起诉讼，应视为长城公司一直积极主张自己的权利，故坤成公司上诉认为长城公司对于王跃武将房屋出租给坤成公司并未提出异议的理由不能成立。综合以上事实及相关证据，上诉人的上诉请求均不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费56845元，由上诉人合肥市长城房地产经营开发公司负担28422.5元，由安徽坤成酒店管理有限公司负担28422.5元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年四月二十日书记员 孟 成附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。