山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋09民终486号上诉人（原审原告）：卜某卜某，女，1965年7月2日生，汉族，忻州市人，忻州市人，奇村干疗院退休工人，现住忻州市，现住忻州市。委托诉讼代理人：王某1王某1，男，1965年12月11日生，汉族，忻州市人，忻州市人，现住忻州市，现住忻州市，系卜某卜某之夫。上诉人（原审被告）：王某2王某2，女，1984年5月4日生，汉族，忻州市人，忻州市人，现住忻州市，现住忻州市。委托诉讼代理人：宿某宿某，山西卓阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某张某，1980年1月21日生，汉族，忻州市人，忻州市人，现住忻州市，现住忻州市，系王某2王某2之夫。上诉人卜某卜某因与上诉人王某2王某2房屋租赁合同纠纷一案，不服忻州市忻府区人民法院（2019）晋0902民初3035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卜某卜某的委托诉讼代理人王某1王某1，上诉人王某2王某2的委托诉讼代理人宿某宿某、张某张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卜某卜某上诉请求：一、撤销忻州市忻府区人民法院（2019）晋0902民初3035号民事判决，依法改判。事实和理由：一审判决确认《商铺租赁协议》于2019年8月10日解除是错误的，应判决因王某2王某2违约依法解除协议。双方并未对协议的解除事项进行过协商，一审判决认定协商解除是错误的。从2019年8月1日至2019年10月10日期间，房屋仍处于王某2王某2的租赁期内，其应该支付租金6600元。该期间房屋并未被任何人使用，一审判决按2019年8月1日至8月10日计算租金的起止点是错误的。一审判决王某2王某2仅支付上诉人部分租金，没有全部支付是错误的。双方签订的协议并未协议解除，王某2王某2既不缴纳租赁费，又擅自单方终止租赁关系是违约行为，符合合同依法解除的情形。合同解除后，王某2王某2应当按照约定支付违约金40000元，赔偿损失13333元。上诉人王某2王某2辩称，卜某卜某未经我同意在承租期内单方张贴“此房出租”告示，属于单方解除合同的行为。在卜某卜某作出单方解除合同的意思表示后，我才无奈将房屋腾出并将钥匙交付给卜某卜某，卜某卜某也没有提出异议，故本案是卜某卜某单方解除合同，并非双方合意解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，卜某卜某无权要求我支付腾房之后的租金。一审判决我赔偿卜某卜某2019年8月10日至房屋再次出租前产生的租金损失没有事实和法律依据。双方在《商铺租赁协议》中没有约定我延期支付租金需承担违约责任，亦未约定我延期支付租金属单方终止合同，故卜某卜某无权要求我承担违约责任，其要求我支付违约金40000元没有依据，请求驳回卜某卜某的诉讼请求。上诉人王某2王某2上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由卜某卜某承担。事实和理由：1、一审判决认定“原告丈夫于2019年7月7日找到被告在别处的钢琴教学点催要租金，双方发生纠纷，原告报警。7月19日，经被告同意，原告在出租房门上张贴“此房出租”的告示”与事实不符。事实是我报警的，不是卜某卜某丈夫报警。卜某卜某在出租房门上张贴“此房出租”的告示，没有明确征得我的同意，系卜某卜某单方终止合同，致我无法继续经营。2、一审判决认定“10月份时，原告将案涉商铺另行租赁他人”与事实不符，事实是由忻州市宏泰房地产开发有限公司另行出租。3、一审判决认定“被告未按合同约定期限支付房屋租金违约在先，应承担相应的违约责任。因被告违约行为给原告造成的实际损失，即合同解除后至再次出租前产生的租金损失，由被告予以赔偿”是错误的。小区西门和南门安装了门禁导致无法上课造成我经济损失18600元，卜某卜某不予处理双方发生争议。卜某卜某张贴“此房出租”告示和接收房屋钥匙表明双方已合意解除案涉合同。在双方没有明确约定的情况下，一审判决我承担房屋再次出租前的租金没有事实和法律依据。上诉人卜某卜某辩称，双方因租金发生纠纷，说明未经协商没有达成一致意见。出租广告是王某2王某2先张贴的，我只是帮王某2王某2联系承租人，我方无终止合同的行为。王某2王某2陈述10月份合同到期后的租赁问题与本案无关。王某2王某2拖欠租金在先，其拖欠的理由不能成立。王某2王某2关于协商解除合同的陈述没有事实证据。上诉人卜某卜某向一审法院起诉请求：一、解除协议；二、判令王某2王某2支付违约金40000元，租金6600元；三、诉讼费用由王某2王某2承担。一审法院认定事实：2017年8月1日，卜某卜某与忻州市宏泰房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，承租了位于世纪花苑小区会所一层南，建筑面积为85.6平方米的房屋，租赁期五年，从2017年8月1日至2022年7月31日止。2018年2月1日，双方当事人签订《商铺租赁协议》，卜某卜某将其承租的房屋出租给王某2王某2。协议约定：“1.甲方（卜某卜某）将其商铺出租乙方（王某2王某2）做为商业用途。该商铺坐落地址为：世纪花苑小区会所一层西南四间。2.房屋租期为四年半。从2018年2月1日开始至2022年8月1日止。租金每年人民币捌万元整。租金第一次交一年半，以后每次交一年租金，并提前一个月交清。乙方不得中途退租。乙方如欲转租需事先征得甲方同意。3.在租赁期间的产权纠纷，由甲方负责，因此造成的损失由甲方负责。乙方必须遵守各种规章制度接受物业统一管理，所有水、电、暖等各种费用由乙方负责支付。4.乙方在装修过程中不得破坏主体结构。乙方由于管理不善，如火灾等人为因素造成的一切后果均由乙方承担赔偿。5.甲乙双方中途毁约，无故终止合同，由违约方赔付对方商铺年租金50%的违约金。6.本协议经甲乙双方签字盖章后生效，具有法律效力，双方各执一份。甲方：卜某卜某乙方：王某2王某2”。合同签订后，王某2王某2交付卜某卜某首期租金120000元。王某2王某2在承租房内出售钢琴兼钢琴教学。2019年7月1日，协议约定的第二期房屋租金交付时间到期，王某2王某2未按约定期限交纳一年租金。卜某卜某丈夫于2019年7月7日找到王某2王某2在别处的钢琴教学点催要租金，双方发生纠纷，卜某卜某报警。7月19日，经王某2王某2同意，卜某卜某在出租房门上张贴“此房出租”的告示,并留下双方的联系电话。2019年8月10日，王某2王某2搬走承租商铺内的物品，并将商铺钥匙交付卜某卜某。10月份时，卜某卜某将案涉商铺另行租赁他人。审理中，王某2王某2辩解称，因2019年3月小区物业提出小区西门、南门要装门禁，王某2王某2找卜某卜某协商解决学员及家长进出大门的问题，未达成一致意见。小区东门虽可以通行，但学生家长进出时被保安阻拦，导致其无法正常经营。加之，卜某卜某丈夫去王某2王某2教学点催要房租，造成不良影响。王某2王某2认为致使合同不能继续履行的过错不在其，不应承担违约责任。一审法院认为，双方当事人签订的《商铺租赁协议》，系双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。双方在履行协议过程中，因王某2王某2未按约定期限支付房屋租金产生纠纷后，卜某卜某在征得王某2王某2同意的情况下，在王某2王某2承租期内张贴“此房出租”的告示，并预留双方联系电话。王某2王某2随后于2019年8月10日将承租屋内物品搬走，钥匙交付卜某卜某。卜某卜某接收钥匙后，未提出异议。双方的上述行为体现出双方将案涉商铺另行出租的意思表示一致，且双方的交接行为亦表明双方均同意不再继续履行租赁协议。据此，可认定双方签订的《商铺租赁协议》于2019年8月10日已解除。该解除合同的情形与协议第五条约定的“中途毁约，无故终止合同”的情形不符，故卜某卜某要求王某2王某2按该条款约定支付违约金40000元的主张，不予支持。2019年8月1日至8月10日王某2王某2占用商铺期间欠付的租金应支付卜某卜某。王某2王某2未按合同约定期限支付房屋租金违约在先，应承担相应的违约责任。因王某2王某2违约行为给卜某卜某造成的实际损失，即合同解除后至再次出租前产生的租金损失，由王某2王某2予以赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认卜某卜某与王某2王某2签订的《商铺租赁协议》于2019年8月10日解除。二、王某2王某2在本判决生效后十日内支付卜某卜某租金2222元。三、王某2王某2在本判决生效后十日内赔偿卜某卜某损失13333元。四、驳回卜某卜某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，减半收取计483元，由卜某卜某负担322元，王某2王某2负担161元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是，一、一审判决确认《商铺租赁协议》于2019年8月10日解除是否正确？二、一审判决王某2王某2向卜某卜某支付租金2222元和赔偿损失13333元是否正确？一、关于一审判决确认《商铺租赁协议》于2019年8月10日解除是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，在双方约定的租赁期内，卜某卜某于2019年7月19日张贴“此房出租”广告的行为表明其有不再继续将房屋租赁给王某2王某2而另行出租的意思表示,而王某2王某2同意卜某卜某张贴“此房出租”广告的行为表明其认可卜某卜某的前述意思表示，据此双方一致有解除合同的意思表示。王某2王某2于2019年8月10日将承租屋内物品搬走，卜某卜某接收王某2王某2返还房屋钥匙的行为是双方实际解除合同的行为。可见，双方不仅达成了解除合同的合意，而且实施了返还租赁物的行为。卜某卜某接收王某2王某2返还的房屋钥匙后，卜某卜某开始对租赁房屋进行控制，王某2王某2自此不再对租赁房屋拥有使用和控制的权利，双方之间的租赁合同关系终止，因此一审判决认定双方签订的《商铺租赁协议》于2019年8月10日解除是正确的。卜某卜某上诉称双方没有协议解除，该理由与其张贴“此房出租”广告和接收王某2王某2租赁房屋钥匙的行为相矛盾，本院不予采信。王某2王某2上诉称卜某卜某张贴“此房出租”广告属于单方解除合同，该理由与其明确同意卜某卜某张贴“此房出租”广告的行为相矛盾，本院不予采信。二、关于一审判决王某2王某2向卜某卜某支付租金2222元和赔偿损失13333元是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除前，即2019年8月1日至8月10日期间，在《商铺租赁协议》约定的租赁期内，王某2王某2应按照合同约定向卜某卜某支付对应的租金，故一审判决王某2王某2向卜某卜某支付租金2222元是正确。王某2王某2对其在合同解除前未按期向卜某卜某给付租金的行为应承担相应的违约责任。但合同解除后双方当事人的合同权利和义务即终止，王某2王某2迟延给付租金的行为与2019年8月10日之后产生的房屋租金损失没有法律上的因果关系，一审判决认定王某2王某2迟延给付租金的违约行为给卜某卜某造成了合同解除至房屋再次出租前产生的租金损失错误，应予纠正。《商铺租赁协议》第五条约定“甲乙双方中途毁约，无故终止合同，由违约方赔付对方商铺年租金50%的违约金”，本案中王某2王某2的违约行为是迟延给付租金，没有证据证明王某2王某2有“无故终止合同”的行为，故一审判决对卜某卜某要求王某2王某2支付违约金40000元的主张不予支持是正确的。综上所述，卜某卜某关于依法改判王某2王某2支付违约金40000元，赔偿损失13333元的上诉请求和王某2王某2关于依法改判驳回卜某卜某诉讼请求的上诉请求均不能成立。一审判决认定部分事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持忻州市忻府区人民法院（2019）晋0902民初3035号民事判决第一项（即确认卜某卜某与王某2王某2签订的《商铺租赁协议》于2019年8月10日解除）、第二项（即王某2王某2在本判决生效后十日内支付卜某卜某租金2222元）和第四项（即驳回卜某卜某的其他诉讼请求）；二、撤销忻州市忻府区人民法院（2019）晋0902民初3035号民事判决第三项（即王某2王某2在本判决生效后十日内赔偿卜某卜某损失13333元）；一审案件受理费966元，减半收取计483元，由卜某卜某负担322元，王某2王某2负担161元。二审案件受理费766元（卜某卜某预交577元，王某2王某2预交189元），由卜某卜某负担677元，王某2王某2负担89元。本判决为终审判决。审判长  杨建荣审判员  冯慧波审判员  刘海霞二〇二〇年四月二十八日书记员  张雅芬