青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终189号上诉人（原审原告）：西宁碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630105MA7527UL7N，住所地青海省西宁市城北区海湖大道9号3号楼3单元3091室。法定代表人：肖治宇，总经理。委托诉讼代理人：王小刚、曾娅，青海鑫辰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：付海连，公民身份号码：×××，女，汉族，1969年6月17日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：李世元，青海延辉（湟源）律师事务所律师。上诉人西宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）、付海连因商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。碧桂园公司的委托诉讼代理人王小刚、付海连的委托诉讼代理人李世元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判付海连向碧桂园公司支付违约金232461.5元、律师费5000元，共计237461.5元；2.二审案件受理费由付海连承担。事实和理由：一审法院事实认定、适用法律错误。本案中，碧桂园公司与付海连签订的《西宁市商品房预售合同》及《补充协议》等是双方真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。涉案合同第七条逾期违约责任第2项中明确约定了付海连逾期支付房款，每逾期一天应按未付房款的万分之二给付违约金。逾期超过90日的，碧桂园公司有权解除买卖合同，付海连应向碧桂园公司支付该商品房总价款10％的违约金。一审法院违背合同当事人意思自治原则，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”及《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”判决驳回碧桂园公司要求解除合同支付违约金的诉求适用法律错误。违约金是当事人预先确定的一种独立于合同债务履行之外的给付，一方违约导致合同解除的，原合同约定的违约金条款应当继续有效。根据《合同法》第五十七条：“合同无效、被撤销或终止，不能影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”及第九十八条：“合同权利义务的终止，不影响结算和清理条款的效力。”的规定，不管是“解决争议的条款”还是“结算和清理条款”，都是当事人为合同效力消灭后如何处理相关事宜而事先约定具有相对独立效力的条款，不因合同效力终止或被否认而失去效力。且当事人在合同中约定的违约金条款，有利于督促双方当事人遵守诚信规则，减少二次纠纷的发生。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”，碧桂园公司要求付海连支付违约金于法有据。《补充协议》第十三条合同的解除第1项中已经明确约定了合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用等费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。一审法院认定碧桂园公司与付海连在合同中没有约定律师费，属于事实认定错误。付海连辩称，碧桂园公司的上诉请求不能成立，请求驳回。根据相关法律规定碧桂园公司已经没有解除合同的权利，违约金的约定按照合同法规定是无效的格式条款。付海连向本院提出上诉请求：1.撤销原判,改判驳回碧桂园公司的诉讼请求或发回重审;2.一、二审诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：一审法院邮寄送达、缺席审理、缺席判决程序违法。付海连没有收到邮寄送达的开庭传票等材料,在有正当理由不能出庭的情况下,法院应当延期审理,再次传唤重新确定开庭时间。一审判决认定事实不清，商品房预售合同属于格式合同,发生争议应当作出对提供格式合同的碧桂园公司不利的解释,碧桂园公司在付海连办理贷款过程中，没有催告的情况下提起诉讼，要求解除合同并支付违约金23万余元,一审法院于2019年4月22日受理,违反程序邮寄送达传票、缺席审理、缺席判决解除商品房预售合同,严重损害了付海连的合法权益，没有充分考虑商品房买卖合同中付海连的可得利益。付海连已经交付房款70万元,办理了房屋买卖合同备案登记,该房屋已经增值,解除房屋买卖合同后碧桂园公司将获得巨大的利益,明显违反公平原则。碧桂园公司辩称，本案不存在程序违法的情形，一审法院按照法定程序向付海连送达了法律文书，其是否到庭参加诉讼，是付海连自己的权利。一审法院多次主持调解，付海连都借故不来，法院才邮寄送达了传票，开庭审理本案。一审判决解除与付海连签订的商品房买卖合同，认定事实及适用法律正确。碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.解除碧桂园公司与付海连于2018年1月11日签订的《西宁市商品房预售合同》及相关附件，并配合碧桂园公司办理注销合同备案手续；2.付海连向碧桂园公司支付解除合同违约金232461.5元、承担律师费5000元，以上共计237461.5元；3.诉讼费由付海连承担。一审法院认定事实如下：2018年1月11日，碧桂园公司与付海连签订了《西宁市商品房预售合同》（合同编号：YS0358180）及《补充协议》等相关附件，主要约定如下：一、买受人付海连购买碧桂园公司开发建设的位于西宁市××道商品房。二、预测建筑面积292.18平方米。三、商品房总价款2324615元。四、付款方式：买受人已支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取分期付款方式付款，首期房价款697384元应于2018年1月11日支付，剩余房款1627231元应于2018年4月11日付清。五、逾期违约责任：按逾期时间分别处理，1．逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；2．逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的10％向出卖人支付违约金。六、房屋交付时间：出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，付海连向碧桂园公司支付了定金及首付款共计697384元，对剩余房款1627231元未按约定的期限支付。2018年7月11日，碧桂园公司发出催款函，要求付海连支付剩余房款1627231元及违约金，付海连至今未支付。一审法院认为，碧桂园公司、付海连签订的《西宁市商品房预售合同》及《补充协议》等附件，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。一、关于碧桂园公司主张解除合同的诉求是否成立的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，付海连向碧桂园公司购买商品房签订了商品房预售合同，应当按照约定履行支付全部房款的义务。合同明确约定付海连逾期付款超过90日，碧桂园公司有权解除商品房预售合同。付海连欠付1627231元房款已逾期超过90日，经碧桂园公司催收，付海连仍然拖欠至今，其行为属于违约。合同中约定的解除合同的条件已成就，碧桂园公司可以主张解除合同。其次，付海连仅支付房款697384元，尚欠1627231元，属于付海连迟延履行主要债务，碧桂园公司的解除权发生之日应为2018年7月11日，碧桂园公司在一年内行使解除权，符合法律规定。故对碧桂园公司主张解除商品房预售合同，并由付海连配合碧桂园公司办理注销合同备案手续的诉讼请求，于法有据，予以支持。二、关于碧桂园公司要求付海连支付购房款10％违约金的诉求是否成立的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。从上述规定来看，合同解除虽然也是基于违约事实而产生的法律后果，但并不体现为支付违约金。合同解除后的法律后果是一种民事责任，应承担返还责任或赔偿损失，法律没有规定合同解除后支付违约金的相关内容，因此买受人向出卖人支付违约金无法律依据。其次，碧桂园公司并无主张付海连赔偿损失的诉求，也未提交解除合同对其造成实际损失的相关证据，不能将违约金认定为实际损失。同时，预售商品房并未交付，合同解除后，碧桂园公司仍可另行出售该商品房，碧桂园公司主张付海连支付购房款10％的违约金无法律依据。关于碧桂园公司主张付海连支付律师费的问题。双方在商品房预售合同中未约定律师费的负担，碧桂园公司亦未提交支付律师费的相关证据，故碧桂园公司主张律师费无事实及法律依据，不予支持。四、关于付海连已交付碧桂园公司697384元首付款的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，解除商品房预售合同后，碧桂园公司应当将付海连已交付的房款退还付海连。鉴于付海连未到庭参加诉讼，亦未提出答辩或反诉请求，对此项内容不予处理，由当事人自行解决。遂判决：一、解除碧桂园公司与付海连签订的《西宁市商品房预售合同》及《补充协议》等附件，付海连协助碧桂园公司办理注销合同备案手续；二、驳回碧桂园公司的其他诉讼请求。案件受理费4862元，由付海连承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。本院认为，碧桂园公司、付海连签订的《西宁市商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行义务、行使权利。合同中明确约定剩余房款1627231元应于2018年4月11日付清，付海连未按约付清房款，且在本院二审期间又给予了付海连一定期限，要求其交纳剩余房款后，付海连仍未交纳，其行为确已构成违约，理应承担违约责任。涉案合同对于逾期付款的违约责任约定为：“按逾期时间分别处理，1．逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，2．逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的10％向出卖人支付违约金”，碧桂园公司据此主张违约金232461.5元符合双方约定，应予支持。一审法院在双方当事人有明确约定的情况下，对碧桂园公司的该项诉讼请求未予支持欠妥，应予纠正。同时，该合同约定付款逾期超过90日，出卖人有权解除合同，一审法院支持了碧桂园公司要求解除合同的诉讼请求符合双方约定，但对于付海连协助碧桂园公司办理注销合同备案手续的期限未作进一步明确，可能影响本案的实际执行，应予纠正。付海连关于其已经交付房款70万元，合同不应解除的上诉理由不能成立，不予采纳。鉴于付海连在本案中未主张返还已付房款，可在合同解除后另行主张权利。根据《补充协议》第十二条第一款3项约定，“出卖人因买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用）由买受人承担”，碧桂园公司要求付海连支付律师费用5000元合理有据，应予支持。付海连认可收到了一审法院的开庭传票，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院缺席审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，其所持一审法院审判程序违法的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，付海连的上诉请求不能成立，不予支持。碧桂园公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但在认定付海连违约并判决解除合同的前提下，未支持碧桂园公司要求付海连支付违约金及律师费的诉讼请求显属不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2034号民事判决；二、解除西宁碧桂园房地产开发有限公司与付海连签订的《西宁市商品房预售合同》（合同编号为YS0358180，房屋代码：821815）及《补充协议》等附件，付海连于本判决送达后十日内协助西宁碧桂园房地产开发有限公司办理注销上述《西宁市商品房预售合同》的相关手续；三、付海连于本判决送达后十日内给付西宁碧桂园房地产开发有限公司违约金232461.5元及律师费5000元。一、二审案件受理费各4862元，均由付海连负担（一审案件受理费系西宁碧桂园房地产开发有限公司预交，由付海连随同上述款项一并给付）；西宁碧桂园房地产开发有限公司预交的二审案件受理费4862元退还西宁碧桂园房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 李宏宁审判员 靳 玲 二〇二〇年四月十日书记员 金生福附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。