葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初158号原告：王梅，女，1971年5月5日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：宋卫东（系王梅丈夫），户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：张璇，湖北真原律师事务所律师。被告：邱洪涛，男，1976年11月22日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：邱新甫（系邱洪涛父亲），户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。被告：何秋平，女，1976年10月10日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。第三人：宜昌市西陵区星辰中介，经营场所西陵区樵湖一路13号。经营者：邢家英，女，1965年8月23日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。原告王梅与被告邱洪涛、何秋平及第三人宜昌市西陵区星辰中介（以下简称星辰中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，由审判员李祖旺依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王梅及其委托诉讼代理人宋卫东、张璇，被告邱洪涛及其委托诉讼代理人邱新甫，被告何秋平及第三人星辰中介的经营者邢家英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王梅向本院提起诉讼请求：1.确认王梅与邱洪涛签订的《房屋买卖协议》有效。2.判决邱洪涛继续履行上述协议的约定义务，于判决生效之日起30日内消除其出售房屋（所有权证号为宜市房权证西陵区字第××号）存在的过户障碍，并于房屋过户障碍消除、具备过户条件后的3日内配合王梅办理过户手续。3.判决星辰中介协助王梅与邱洪涛办理案涉房屋的产权过户手续直至案涉房屋过户至王梅名下。4.判决邱洪涛以王梅已支付的购房款240000元为基数，按同期银行贷款年利率4.75%的标准向王梅支付自2018年4月10日案涉房屋首次被查封之日起至该房屋产权过户手续办理完成之日止的违约金（暂计算至起诉之日止为19208元）。5.本案的诉讼费用由邱洪涛、何秋平承担。事实与理由：邱洪涛与何秋平原系夫妻关系，于2016年6月1日离婚，双方在离婚协议中约定案涉位于夹湾路××号的房屋（所有权证号为宜市房权证西陵区字第××号）归邱洪涛所有，房屋登记的所有权人为邱洪涛与何秋平。2016年10月14日，王梅与邱洪涛签订《房屋买卖协议》一份，约定邱洪涛将案涉房屋出售给王梅，售价320000元。王梅依约于协议签订当日向邱洪涛支付购房款40000元，于2016年10月27日邱洪涛向王梅交付房屋后支付购房款200000元。双方在协议中约定王梅于不动产登记手续办理完成当日一次性向邱洪涛支付购房尾款80000元。星辰中介作为居间人在该协议上签字盖章。自案涉房屋交付王梅居住后，王梅多次要求邱洪涛协助办理房屋过户手续，但邱洪涛不予配合。王梅于2019年11月29日收到湖北省宜昌市西陵区人民法院（以下简称西陵区人民法院）作出的（2019）鄂0502执1992号协助执行通知书，要求王梅将应付邱洪涛的购房款80000元交由西陵区人民法院直接提取。后经王梅向西陵区人民法院询问得知，案涉房屋自2018年4月起已先后被邱洪涛的三位债权人申请查封。王梅为维护自身合法权益，特诉至法院。邱洪涛辩称，1.案涉《房屋买卖协议》显失公平，案涉房屋系精装房，与市场价格相比，协议约定的售价过低。2.王梅在签订《房屋买卖协议》时存在乘人之危的情形，王梅带邱洪涛的债权人一起到场，要求邱洪涛还账，并逼迫邱洪涛签订卖房协议。3.案涉《房屋买卖协议》应属无效合同，《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权以登记为准，王梅签订该协议时明知案涉房屋登记为邱洪涛与何秋平共同共有，仅与邱洪涛一人签订《房屋买卖协议》，侵犯了何秋平对案涉房屋享有的物权，损害了第三人的利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的合同无效的情形。4.王梅诉请的违约金缺乏依据，案涉房屋的产权过户手续尚未办理系因案涉房屋的土地证未办理完成，并非因邱洪涛不积极履行配合过户的义务。何秋平辩称，案涉房屋出售给王梅时何秋平不知情，其于2017年正月曾去过王梅与宋卫华夫妻居住的案涉房屋，王梅告知何秋平案涉房屋系其通过售房中介购买的。星辰中介述称，案涉房屋为邱洪涛与何秋平共有，但邱洪涛表示其与何秋平已离婚，并出示了其在婚姻登记机关调取到的其与何秋平签订的《离婚协议书》。该《离婚协议书》中约定，离婚后案涉房屋归邱洪涛所有。王梅与邱洪涛遂签订了案涉《房屋买卖协议》。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邱洪涛与何秋平原系夫妻关系，双方于2016年6月1日协议离婚，双方在《离婚协议书》中约定，双方离婚后，邱洪涛与何秋平共有的位于夹湾路××号的房屋（所有权证号为宜市房权证西陵区字第××号）归邱洪涛所有，何秋平协助邱洪涛及时办理房屋权属过户手续。2016年10月14日，邱洪涛（甲方）与王梅（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定邱洪涛将上述位于夹湾路××号的房屋出售给王梅，售价320000元。该协议载明“第三条：签订合同当日，乙方付给甲方首付款肆万元整赎回房产证。甲方收到首付款后，开始准备办理交房手续。第二次房款贰拾万元整付款时间待甲方于2016年10月30日内在保证该房屋墙面、地面、保证现状及附带的家具、家电无一缺少的情况下将房屋交付给乙方时乙方向甲方支付，同时甲方必须结清房屋交付前的水电，物业等一切费用，房屋尾款捌万元整付款时间待甲乙双方办完该房屋不动产登记当日乙方应一次性付清。若乙方不按合同约定时间交付房款，按违约条款处置；若甲方不按约定时间交房，按违约条款处置。第四条：甲方必须提供产权过户有关一切真实，有效合法证件，并无偿协助乙方办理一切手续，直到所有手续办完为止。甲方必须保证在交接时该房屋没有产权纠纷及其经济纠纷，否则一切后果由甲方承担全部责任。第五条：中介必须见证并监督本合同的执行，并协助甲乙双方办理该房屋买卖等一切相关手续，直到所有手续办完为止；若甲乙双方发生违约或争执等情形时，应当出面予以协商；若协商无效时，应采取中立态度，并证明事实。第六条：本合同一经签订后，任何一方不得单方违约，否则违约方必须支付守约方实际成交价50%违约金。”该协议下方“中介”处盖有星辰中介更名前“宜昌市星辰信息服务部”印章。邱洪涛于2016年10月14日向王梅出具《收条》一份，确认收到王梅购买案涉房屋首付款40000元；于2016年10月27日向王梅出具《收条》一份，确认收到王梅购买案涉房屋第二笔购房款200000元。上述两份收条下方，均有星辰中介在“见证人”处的盖章及星辰中介经营者邢家英的签名。2016年10月27日，星辰中介向王梅出具《收条》一份，确认收到王梅“购房服务费”3200元，邢家英在“收款人”处签名。邱洪涛依约于2016年10月将案涉房屋交付于王梅，并由王梅居住至今。同时查明，案涉房屋现仍登记为邱洪涛与何秋平共同共有，登记时间为2014年7月22日。庭审中，王梅与邱洪涛均认可，案涉房屋的性质为经济适用住房，因《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，故双方在2016年10月14日签订案涉《房屋买卖协议》后未及时办理房屋的产权过户手续，并口头约定待满5年后再行过户。王梅与星辰中介均认可，双方未签订书面的居间合同，仅口头约定由星辰中介提供居间服务，且王梅与星辰中介在签订《案涉房屋买卖协议》时均知晓案涉房屋登记为邱洪涛与何秋平共同共有，但因邱洪涛向王梅与星辰中介出示了邱洪涛与何秋平于2016年6月1日签订的《离婚协议书》，该《离婚协议书》中约定离婚后案涉房屋归邱洪涛所有，何秋平协助邱洪涛及时办理房屋产权过户手续，王梅与星辰中介遂认为邱洪涛对案涉房屋享有所有权及处分权。王梅同时认可，邱洪涛至今未协助王梅办理案涉房屋的产权过户手续，王梅并未因此受有任何损失。另查明，案涉房屋于2018年4月10日、2018年10月18日及2019年7月29日三次被西陵区人民法院作为邱洪涛的财产查封，查封期限均未届满。2019年11月29日，西陵区人民法院作出（2019）鄂0502执1992号协助执行通知书，通知王梅将应支付给邱洪涛的剩余购房款80000元交由西陵区人民法院直接提取，用于清偿邱洪涛所欠债务。本院认为，本案的争议焦点有如下几个方面。一、关于案涉《房屋买卖协议》的效力。首先，邱洪涛、王梅及星辰中介均在2016年10月14日签订的《房屋买卖协议》上签名或盖章，表示合同三方当事人均认可合同内容，同意履行合同并受合同条款约束，案涉《房屋买卖协议》符合法律规定的形式要件，且未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的其他导致合同无效的情形。邱洪涛抗辩签订案涉《房屋买卖协议》时存在显失公平及乘人之危的情形，但未举证进行证明，也未按照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定行使撤销权，请求变更或撤销合同。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。邱洪涛与何秋平虽在2016年6月1日签订的《离婚协议书》中约定离婚后该房屋归邱洪涛所有，但何秋平未协助邱洪涛依照离婚协议的约定将案涉房屋过户至邱洪涛一人名下，案涉房屋仍登记为邱洪涛与何秋平共同共有，故邱洪涛在2016年10月14日与王梅签订《房屋买卖协议》时，尚未取得案涉房屋的完全所有权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。在合同买卖法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。案涉房屋系邱洪涛与何秋平共有，在共同共有的情形下，部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的，构成无权处分。根据前述司法解释的规定，何秋平未在案涉《房屋买卖协议》上签字不影响该《房屋买卖协议》的效力，邱洪涛以无权处分为由主张房屋买卖合同无效的，本院不予支持。最后，从案涉《房屋买卖协议》的履行上看，案涉《房屋买卖协议》签订后，王梅依约向邱洪涛支付购房款共计240000元，向星辰中介支付中介服务费3200元；邱洪涛也于2016年10月向王梅交付案涉房屋。且案涉房屋共有人何秋平表示其已于2017年知晓案涉房屋被邱洪涛出卖给王梅的事实，但未举证证明其曾提出异议或主张权利。案涉房屋已由王梅居住使用多年，邱洪涛现主张合同无效有违诚实信用原则，且不利于市场交易的稳定。综上，案涉《房屋买卖协议》有效。二、关于邱洪涛与星辰中介是否应该继续履行《房屋买卖协议》，配合王梅办理案涉房屋的产权过户手续。邱洪涛与何秋平于2016年6月1日签订的《离婚协议书》尚未履行完毕，何秋平未协助邱洪涛办理案涉房屋的产权过户手续，现案涉房屋仍登记为邱洪涛与何秋平共同共有。邱洪涛尚未取得案涉房屋的完全所有权及处分权，无法按照其与王梅签订的《房屋买卖协议》配合王梅办理案涉房屋的产权过户手续。同时，案涉房屋现已因另案被西陵区人民法院查封，目前仍处于查封状态，无法进行处分。故邱洪涛配合王梅办理案涉房屋产权过户手续的合同义务在法律上及事实上无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，王梅无法要求邱洪涛继续履行。星辰中介仅为王梅与邱洪涛的房屋买卖提供居间服务，在办理房屋的产权过户手续时仅依约负有辅助性的协助义务，在邱洪涛无法继续履行其配合王梅办理案涉房屋的产权过户手续时，王梅也无法请求星辰中介继续履行协助义务。综上，对王梅请求邱洪涛与星辰中介继续履行《房屋买卖协议》，配合王梅办理案涉房屋的产权过户手续，本院不予支持。三、关于邱洪涛是否应向王梅支付违约金。作为房屋交易中的买受人，王梅应具有不动产物权以登记为准的基本交易风险防范常识，并尽到对交易房屋产权归属的基本审查义务。邱洪涛持有的《房屋所有权证》中明确注明案涉房屋的共有人为何秋平，且王梅在庭审中认可其知晓邱洪涛在签订《房屋买卖协议》时，案涉房屋登记为邱洪涛与何秋平共同共有，因邱洪涛与何秋平签订的《离婚协议书》中约定离婚后案涉房屋归邱洪涛所有，何秋平协助邱洪涛及时办理房屋产权过户手续，遂认为邱洪涛具有对案涉房屋的所有权，故王梅也应明知邱洪涛能否取得及何时取得案涉房屋的完全所有权，依赖于何秋平对《离婚协议书》的履行，协助邱洪涛将案涉房屋过户至邱洪涛一人名下。在案涉房屋的交易中，王梅未对交易房屋的产权归属尽到谨慎审查的义务，在应当预见交易风险后仍与邱洪涛签订案涉《房屋买卖协议》，应自行承担部分责任。且王梅与邱洪涛均认可案涉房屋性质为经济适用住房，未达到直接上市交易的时间期限，并口头约定待期限届满后再办理产权过户手续，系双方的真实意思表示，王梅应遵守约定。因期限届满前案涉房屋已被查封，导致过户不能，邱洪涛不存在故意违约。同时，违约金具有补偿性、惩罚性特点，王梅认可其未因邱洪涛未配合王梅办理案涉房屋的产权过户手续而受有损失，故对于王梅要求邱洪涛向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。星辰中介作为从事房产交易居间服务的经营者，应该具备房产交易中相关的专业知识，对交易房屋的产权归属进行专业严格审查是其提供居间服务的主要内容及履行居间合同的重要义务，但其明知邱洪涛对案涉房屋不具有完全的所有权和处分权，未对王梅提示相应的风险，仍促成王梅与邱洪涛签订《房屋买卖协议》，并收取中介服务费，应承担相应的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条规定，判决如下：一、确认王梅与邱洪涛于2016年10月14日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回王梅其他诉讼请求。案件受理费3194元，由王梅负担638元，由邱洪涛负担1597元，由宜昌市西陵区星辰中介负担959元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李祖旺二〇二〇年四月十四日法官助理王力法官助理**书记员郭露