河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2589号上诉人（原审原告）：李彦宏，男，2015年5月14日出生，汉族，住郑州市。法定代理人：韩蕾（系李彦宏母亲），女，1980年10月7日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李锋，河南言理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南金**旋房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区中原西路999号。法定代表人：肖志通，该公司总经理。委托诉讼代理人：王浩凯，男，该公司员工。上诉人李彦宏与上诉人河南金**旋房地产开发有限公司（以下简称河南金马公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初11503号民事判决，分别向本院提起上诉。本院2020年2月5日立案后依法采用独任制，于2020年4月9日公开开庭对本案进行了审理。上诉人李彦宏的法定代理人韩蕾、委托诉讼代理人李锋，上诉人河南金马公司的委托诉讼代理人王浩凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李彦宏上诉请求：1.依法改判河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初11503号民事判决第二项中“并支付李彦宏违约金2201.86元”为“并支付李彦宏违约金，以222866元为基数按照人民银行同期同类贷款利率，自2017年4月27日计算至实际清偿完毕之日止”；2.由河南金马公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决河南金马公司支付的违约金过低，不足以弥补李彦宏的损失。2017年4月27日，李彦宏与河南金马公司签订《商品房买卖合同》，李彦宏购买河南金马公司位于中原区××、××房产。合同签订，李彦宏即按合同约定支付了相关款项。按照合同约定，河南金马公司最晚应在2018年4月30日将案涉房屋经验收合格交付李彦宏使用，但其直至2019年8月才通知交房，已超过约定的交房期限一年多，李彦宏按照双方合同约定，依法通知河南金马公司解除双方签订的购房合同，并按照河南金马公司要求提起了诉讼。一审中，李彦宏已明确违约金包含河南金马公司应该按照公平、对等原则支付的违约金和河南金马公司占用购房款的利息损失以及按时交房李彦宏可获得的房租收益等几个方面。本案是河南金马公司逾期交房，导致李彦宏提出解除涉案《商品房买卖合同》，李彦宏的实际损失最显而见的即是河南金马公司占用购房款资金而产生的利息损失。河南金马公司占用李彦宏购房款资金两年多，双方合同约定的购房款的违约金很显然是远低于李彦宏的实际损失。根据合同法一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。一审法院以李彦宏没有因河南金马公司逾期交房造成实际损失、选择主动放弃合同继续履行及相应的违约金计付方式为由，以购房款1%的计算方式判决违约金，完全是无视谁是合同违约方、无视李彦宏的实际损失，只站在河南金马公司的角度审理本案，片面的适用法律，作出的判决显然亦是错误的。河南金马公司辩称，李彦宏的上诉请求及事实理由、法律依据明显错误，一审判决对违约金部分的认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、合同中已明确约定因逾期交房而解除合同违约金的计算方法，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，应当遵守。1.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照标准确定，则合同有明确约定的则按照合同约定执行。因此合同即已明确违约金计算方法及标准，李彦宏却要求按照同期银行贷款利率支持违约金，显然没有法律依据。2.李彦宏一直强调公平对等原则，显然是法律原则适用错误。根据我国民事诉讼法及法律法规的规定，在案件审理过程中只有在审判规则穷尽的情况下，才会适用原则，但本案既有明确的合同约定，则就不存在规则穷尽适用原则的情形。而对等原则更是仅存在于国际民事法律关系，与本案更无关联。相反，实际上按照合同约定支付款项更显对双方的公平。同时一审，比较合同第七条、第九条，出卖人延期交房，买受人解除合同的违约金的计算标准为总房款的1%（买受人逾期付款，出卖人解除合同的违约金计算标准为应付未付款项的1%），违约责任的约定，更显对双方的公平性，更利于合同的履行，保护契约精神，可见合同是在体现对双方公平性而签订的。因此李彦宏一直主张合同约定违约金要调高，反而不符合合同签订时真实情况。另外，案涉合同明确逾期交房的违约金计算方式，属于双方在签订合同时对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，属于当时能够预见到的逾期交房可能造成的损失，既然双方认可，应当受法律约束力。3.李彦宏不存在实际损失，且没有证据证明李彦宏存在实际损失且高于合同约定违约金，李彦宏应当承担举证不能的法律后果。至于李彦宏在其上诉状中强调的，其真实损失就是购房款被占用期间的贷款利息损失，在法律上显然是站不住脚的，更无任何依据。如按照李彦宏的计算方法，河南金马公司可能永远也还不清违约金。另外，李彦宏主张贷款利率的计算方式及时间起算点没有依据。二、李彦宏明知道合同约定交付时间是2018年4月30日，在河南金马公司逾期交房已经超过180日后，即李彦宏已经享有了合同约定解除权后，仍然不及时向河南金马公司提出解除合同的请求，则存在李彦宏故意延长提出解除合同的时间而主张更多违约金的嫌疑。根据法律规定，因个人原因造成损失增加的，由造成损失的个人承担，因此对于李彦宏延长提出解除合同而造成的损失应当由李彦宏承担，即从2018年4月份之后的违约金由李彦宏自行承担。三、李彦宏提交的解除合同通知函中，也明确书写了合同解除、退还房款且承担相应的违约责任，也足以说明李彦宏亦认可合同“延迟交房，买受人解除合同的，出卖人按照总房款的1%支付违约金”的约定。四、案涉商品房所在项目开发建设过程中，郑州市政府因治理扬尘污染、空气污染预警、民族运动会的召开、新冠肺炎疫情的爆发和管控、不动产登记局的成立，下达的停工指令都造成项目施工进度缓慢而影响了交付，延迟交房也并非全部是河南金马公司的责任。五、李彦宏的诉求存在错误，不仅与一审起诉状的诉请不一致，事实与理由不一致，相互矛盾，超出了一审诉请范围，应予驳回。河南金马公司愿意解除合同，愿意根据合同约定支付总房款1%的违约金，且在案涉项目中，其他业主主张解除合同要求河南金马公司支付违约金的，也是按照合同约定执行的。请求驳回李彦宏的上诉请求。河南金马公司上诉请求：1.撤销河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初11503号民事判决第二项中“退还维修基金2620元、测绘费60元”的判决内容，依法改判驳回李彦宏该项诉讼请求。2.一、二审诉讼费全部由李彦宏承担。事实与理由：根据《商品房买卖合同》及补充协议、国家政策规定，维修基金与测绘费属于政府单位收取款项。李彦宏向河南金马公司缴纳维修基金与测绘费之后，河南金马公司向政府单位缴存该款项，该款项对河南金马公司来说属于代收代缴，并未占有该笔款项，一审判决河南金马公司退还该笔费用没有事实及法律依据。李彦宏辩称：1.本案中李彦宏基于房屋买卖合同关系向河南金马公司交付了维修基金费用和测绘费，河南金马公司出具了收据。按规定河南金马公司应当在收到交存的维修基金后30日内存入房屋专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修基金缴纳的专项凭证。但河南金马公司至今也未向李彦宏交付已缴存的专项凭证。2.维修基金是由李彦宏直接交给河南金马公司，即使河南金马公司代缴，代缴的所有票据也都在河南金马公司手中，维修基金采取的是钱随房走的原则，一旦存入房屋专项维修资金专户，专款专用，不能随意退取。现因河南金马公司违约导致双方买卖合同解除，其代缴存入房屋专项维修资金专户的维修基金仍然是该房产享有，最终由该房产的购买人承担，河南金马公司没有任何经济损失，其应将收取的维修基金退还给李彦宏。综上，维修基金和测绘费应当依法予以退还。李彦宏向一审法院起诉请求：1.确认李彦宏、河南金马公司双方签订的《商品房买卖合同》依法解除；2.依法判令河南金马公司退还李彦宏购房款220186元、房屋专项维修基金2620元、测绘费60元；3.依法判令河南金马公司支付李彦宏违约金44037.2元；4.本案诉讼费由河南金马公司承担。一审法院认定的事实：显示出卖人（签章）处河南金马公司合同专用章印鉴及“肖凯旋印”、买受人（签章）李彦宏（韩蕾代）签名字样、落款日期2017年4月27日的《商品房买卖合同》（编号17003290918）中约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：“……第八条交付期限。出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”李彦宏提交的户口本显示韩蕾系李彦宏的母亲。本案诉讼中，河南金马公司陈述：已收到李彦宏法定代理人韩蕾交付的购房款共计220186元（含定金10000元）、维修基金2620元、测绘费60元；河南金马公司未能在合同约定的2018年4月30日前按期交房；于2019年8月20日通过电话通知李彦宏的法定代理人韩蕾交房。李彦宏举证百世快递邮单（单号：51949426800787）显示：寄件人李彦宏；收件人“法务部55179999河南省郑州市中原区中原西路999号”；邮寄内容为“关于解除商品房买卖合同的通知函”。河南金马公司于庭审中陈述2019年9月20日系“公司其他人员”签收该邮件。一审法院认为，涉案2017年4月27日《商品房买卖合同》（编号17003290918）无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合同双方当事人应按照合同约定全面、诚信履行合同义务。河南金马公司未按照约定交付房屋，李彦宏根据上述合同第八条、第九条约定向河南金马公司邮寄“关于解除商品房买卖合同的通知函”，河南金马公司于2019年9月20日签收上述通知函。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，原、河南金马公司之间因2017年4月27日《商品房买卖合同》（编号17003290918）形成的房屋买卖合同法律关系于2019年9月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，涉案合同解除后，河南金马公司应当返还李彦宏已交付购房款220186元、维修基金2620元、测绘费60元，共计222866元。关于李彦宏主张河南金马公司支付违约金的诉请，河南金马公司未按照涉案合同第八条约定的交付时间向李彦宏交付房屋构成违约。李彦宏本案诉称案涉合同载明的河南金马公司逾期交房违约金计付标准过低不足以补偿李彦宏损失，请求法院根据公平原则按照该合同附件四合同补充协议第八条载明的“……若买受人逾期付款180天内的，自双方签订《商品房买卖合同》满3个月次日至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。若买受人逾期付款超过180天的、出卖人有权解除合同并要求买受人按照合同总房款的20%承担违约责任。”计算河南金马公司逾期交房违约金。河南金马公司认为合同约定的逾期交房违约金计付标准系双方真实意思表示，应该按照合同第九条约定支付违约金。对于原、河南金马公司争议的上述问题，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解（二）》（法释［2009］5号）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。涉案合同中已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，双方当事人在签订合同时应当能够预见逾期交房可能造成的损失，本案中李彦宏认为约定的违约金过低，但未提交证据证明因河南金马公司逾期交房给其造成的实际损失。且李彦宏在河南金马公司已通知交房后向河南金马公司发出解除商品房买卖合同通知函，选择主动放弃合同继续履行及相应的违约金计付方式。故李彦宏本案主张调高违约金缺少依据，该院不予支持。按照涉案《商品房买卖合同》约定，河南金马公司应按照李彦宏已付购房款的1％向李彦宏支付违约金即2201.86元（220186元×1%）。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李彦宏与河南金**旋房地产开发有限公司因2017年4月27日签订《商品房买卖合同》（编号17003290918）形成的房屋买卖合同关系于2019年9月20日解除；二、河南金**旋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还李彦宏购房款220186元、维修基金2620元、测绘费60元，共计222866元；并支付李彦宏违约金2201.86元；三、驳回李彦宏其他部分的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2652元（已减半），由李彦宏负担416元，河南金**旋房地产开发有限公司负担2236元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，李彦宏、河南金马公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依合同约定履行。案涉合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”部分约定，买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。案涉合同第八条“交付期限”部分约定，出卖人在2018年4月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。案涉合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”部分约定，除合同第八条规定的特殊情况外，发起人如未合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在180日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金。比较合同中对买受人、出卖人违约责任的约定可知，双方当事人的权利、义务是对等的，且在逾期超过180日后的情况下，守约方有选择“解除合同”或是“继续履行”的权利。李彦宏上诉称，其主张的违约金包含河南金马公司应该按照公平、对等原则支付的违约金、河南金马公司占用购房款的利息损失以及按时交房李彦宏可获得的房租收益等，一审判决支持的违约金过低，不足以弥补其损失。一审判决有合同和法律依据，李彦宏主张的利息、房租收益等损失，合同没有约定，一审法院不予支持并无不当。关于房屋维修基金及测绘费退还问题。河南金马公司主张其系代收代缴，但是李彦宏并不持有维修基金、测绘费缴费票据，无法通过河南金马公司主张的退款途径退还其缴纳的维修基金、测绘费。且维修基金、测绘费缴费系案涉房屋应支出的必要费用，双方解除合同后、河南金马公司另行转让案涉房屋时可向新的买受人主张上述费用，故一审判决河南金马公司将案涉房屋的维修基金、测绘费退还李彦宏，并无不当。综上所述，李彦宏、河南金**旋房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费606元，由上诉人李彦宏负担556元，由上诉人河南金**旋房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年四月三十日书记员  郭新新