湖南省江永县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1125执异5号案外人：胡晟铭，男，汉族，1994年8月17日，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：胡梅，女，汉族，1969年12月26号，住址同上，系案外人胡晟铭的母亲。特别授权代理。申请执行人：湖南江永农村商业银行股份有限公司，住所地江永县潇浦镇永明东路146号。法定代表人：尹学龙，系该行董事长。委托诉讼代理人：杨利军，系该行风险管理部经理。特别授权代理。被执行人：永州市恒隆房地产有限公司，住所地永州市冷水滩区三多亭社区建设路83号。法定代表人：蒋绍林，该公司董事长。本院在执行申请执行人湖南江永农村商业银行股份有限公司（以下简称江永农商银行）与被执行人永州市恒隆房地产有限公司（以下简称恒隆公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人胡晟铭于2020年3月23日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年3月30日进行了听证，案外人胡晟铭的委托诉讼代理人胡梅，申请执行人江永农商银行的委托诉讼代理人杨利军到庭参加听证，被执行人恒隆公司经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人的胡晟铭提出异议称：请求中止拍卖执行标的物，即华源府第G栋-101-1中，编号为G115的商铺（华源府第小区地下车库出口左边第四间门面）。事实与理由：案外人胡晟铭与被执行人恒隆公司于2019年3月7日签订了商品房买卖合同，购买了恒隆公司开发的华源府第G栋-101-1，编号G115的商铺，总价1501500元，已经付款53万元，恒隆公司于当日交付了该商铺的钥匙。双方约定恒隆公司为案外人办理所购买商铺的不动产权证书，但该公司此后一直以各种理由推脱拒绝办理不动产权证书，导致案外人未能取得产权证书。恒隆公司在案外人不知情的情况下，以华源府第G栋-101-1房产整体抵押向江永农商银行，导致该铺面现在被法院强制拍卖，案外人看到法院张贴的拍卖公告后才知道此事。案外人向恒隆公司购买商铺没有任何恶意企图，基于以上事实，案外人认为其系编号G115的商铺的所有权人，强制拍卖该房产侵犯了其合法权益，请求法院支持其异议请求。案外人的胡晟铭为支持其请求向本院提交了《商品房买卖合同》、转账凭证、收款收据以及商铺钥匙。申请执行人江永农商银行称，恒隆公司于2016年9月28日以其开发的华源府第Ｇ栋-101-1房产，不动产权证号为：湘（2016）冷水滩区不动产权第××号，向该行抵押贷款，并办理了抵押登记。2018年12月21日，双方签订又《最高额抵押借款合同》，恒隆公司借新还旧，并于2018年12月24日办理了抵押登记，不动产登记证明：湘（2018）冷水滩区不动产证明第0031591号。因该房产办的是不动产权总证，尚未经房管部门进行分户测绘，不能区分出案外人具体购买的是哪一间。恒隆公司的该房产至今仍处于抵押状态，江永农商银行作为抵押权人，有权依照法院作出的生效判决对涉案房产进行拍卖，并优先受偿。请求驳回案外人的异议请求。经审查查明，2016年9月29日，罗靖华与江永农商银行千家峒支行签订《最高额借款合同》，约定借款人罗靖华向贷款人江永农商银行借款920万元，该借款由永州市恒隆房地产有限公司提供的房产进行抵押，即坐落于永州市冷水滩区交汇处华源府第Ｇ栋-101-1门面，建筑面积688.9㎡，不动产权证：湘（2016）冷水滩区不动产权第××号，并办理了抵押登记，不动产抵押登记证明：湘（2016）冷水滩区不动产证明第0000367号。后因未及时归还借款利息，江永农商银行向本院起诉，本院于2018年5月15日作出了（2018）湘1125民初300号民事判决。该判决生效后，经协商，江永农商银行同意恒隆公司采取借新还旧，继续抵押贷款的形式归还贷款。2018年12月21日，卢顺易与湖南江永农村商业银行股份有限公司千家峒支行签订最高额借款合同，分别于2018年12月24日借款9800000元、2019年1月3日借款1500000元，借款年利率为9%，借款到期日均为2021年12月20日，到期本金一次性付清。永州市恒隆房地产有限公司继续为该笔贷款提供上述房产进行抵押，并于2018年12月24日办理了抵押登记手续，不动产登记证明：湘（2018）冷水滩区不动产证明第0031591号。后因未及时归还借款利息，江永农商银行向本院起诉，本院于2019年11月9日作出了（2019）湘1125民初1282号民事判决，判决：一、被告卢顺易于本判决生效之日起十日内向原告湖南江永农村商业银行股份有限公司归还借款本金11300000元，并支付利息；二、原告湖南江永农村商业银行股份有限公司对被告永州市恒隆房地产有限公司提供的位于冷水滩区交汇处华源府第Ｇ栋-101-1，不动产权证号湘（2016）冷水滩区不动产权第××号的房产拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权。判决生效后，江永农商银行向本院申请强制执行，本院于2020年1月21日作出（2020）湘1125执74号执行裁定，对涉案的房产［湘（2016）冷水滩区不动产权第××号］进行了查封，于2020年2月27日作出（2020）湘1125执74号之一拍卖裁定，于2020年2月28日发布《关于永州市冷水滩区交汇处华源府第Ｇ栋-101-1房产的拍卖公告（第一次拍卖）》，决定于2020年4月1日10时至2020年4月2日10时止（延时除外）在江永县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。另查明，案外人胡晟铭与被执行人恒隆公司于2019年3月7日签订了商品房买卖合同，购买了恒隆公司开发的华源府第G栋-101-1中，编号G115的商铺，总价1501500元，并通过胡梅的银行账户（2014年5月13日通过胡梅的银行账户转账到恒隆公司当时的法人代表罗喜雨银行账户）支付了购房款53万元，恒隆公司出具了收款收据，并于当日交付了该商铺的钥匙。双方约定恒隆公司为案外人办理所购买商铺的不动产权证书，但案外人至今未能取得产权证书。案外人胡晟铭知道拍卖该房产的公告后，遂向本院提出执行异议。本院认为，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。因涉案的不动产登记在恒隆公司名下，恒隆公司以该不动产向江永农商银行贷款并办理了抵押登记，江永农商银行享有对涉案不动产的抵押权，且已由本院作出生效的（2019）湘1125民初1282号民事判决确认，江永农商银行对恒隆公司提供的位于冷水滩区交汇处华源府第Ｇ栋-101-1，不动产权证号：湘（2016）冷水滩区不动产权第××号的房产拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权。根据《物权法》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。案外人胡晟铭以其签订合同向恒隆公司购买了华源府第Ｇ栋-101-1中编号为Ｇ115的商铺为由，请求中止拍卖执行该标的物，但对双方提交的证据从形式上进行审查，案外人胡晟铭至今未取得该商铺不动产权证书，该商铺未分户并登记在被执行人恒隆公司名下，案外人胡晟铭享有的权利不足以排除该标的物的执行，其在（2020）湘1125执74号执行案件中提出的异议不成立，应依法予以驳回。案外人胡晟铭为维护其合法权益，可依法另行主张权利，或直接向被执行人恒隆公司主张其他权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人胡晟铭的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  蒋公查人民陪审员  何戏辉人民陪审员  王志昆二〇二〇年四月七日书 记 员  欧阳佳附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。3、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。