山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10744号上诉人（原审被告）：济南高新区舜华路街道北胡社区居民委员会，住所地龙奥北路345号。法定代表人：王岱涛，主任。委托诉讼代理人：马士程，山东鲁舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚明莉，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东众汇物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：魏建芳，总经理。委托诉讼代理人：刘康达，男，该公司法务。上诉人济南高新区舜华路街道北胡社区居民委员会（以下简称北胡居委会）因与被上诉人山东众汇物业有限公司（以下简称众汇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初1788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。北胡居委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判驳回众汇物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由众汇物业公司承担。事实和理由：一、一审认定众汇物业公司向北胡居委会提供物业服务至2018年6月22日系认定事实不清，证据不足。济南市高新区检察院做出的济高新检民（行）违监【2018】3719200002号不支持监督申请决定书并未写明认定相关事实所依据的证据材料，且该决定书中虽认为众汇物业公司自2017年1月9日与北胡居委会签订物业合同后向北胡居委会提供了物业服务，但并未认定提供了哪些服务，服务了多长时间，这些服务是否符合合同约定及法律规定。同时，该决定书没有写明救济途径，北胡居委会对该决定书不服亦无法采取任何措施。故本案现有证据不足以认定众汇物业公司2017年1月9日至2018年6月22日均提供了物业服务。二、物业服务合同系实践合同，北胡居委会与众汇物业公司因签订的物业服务合同的履行发生争议，故众汇物业公司应当提供相应证据证明其已经按约定提供了相应服务，具体见本院（2018）鲁01民终8678号民事裁定书。一审中，北胡居委会主张众汇物业公司在签订物业合同后未提供物业服务，这点从众汇物业公司未履行《物业服务合同》第十四条约定的义务即可看出，众汇物业公司主张其履行了合同，故应当举证证明其实际履行物业合同的具体工作。同时，一审法院亦应当查明众汇物业公司对涉案物业应承担的物业服务内容及实际提供物业服务的情况。三、即使依据现有证据认定众汇物业公司提供物业服务至2018年6月22日，本案物业费的数额亦计算错误。《物业服务合同》第十四条收费标准中约定：1.甲方每年承担本村居民的物业管理费376,000元，含每月最高每人叁方自来水水费。3.物业服务费中包含二次加压力费及电梯运行费，不再单独计取。本案中，众汇物业公司并未履行上述义务，故本案在计算物业服务费时，应当扣除自来水水费、二次加压费及电梯运行费。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销或者改判。众汇物业公司辩称：一、高新法院的调解书及高新检察院的决定书属于生效法律文书，已经认定众汇物业公司提供了物业服务。一审期间，众汇物业公司已经提交了照片等证据证实提供物业服务的情况，北胡居委会未对服务内容及质量提出异议，根据谁主张谁举证原则，北胡居委会应当承担举证不能的后果。服务时间是根据北胡居委会一审期间自认于2017年7月向众汇物业公司提供的解除服务函确定的。如果没有履行物业服务合同，何来解除。二、物业服务合同第十四条约定的每年服务费为2376000元，并非上诉状中所称的376000元。根据合同约定，物业服务费包含自来水费、二次加压费及电梯运行费，应当理解为增值服务，如果产生上述服务不收费，而不是没有上述服务就扣费，合同中没有约定扣费项目，北胡居委会的该项主张不成立。三、基于北胡居委会未支付物业费，众汇物业公司员工需要该笔款项发放工资。众汇物业公司向一审法院起诉请求：1.判令北胡居委会支付众汇物业2017年7月1日至2018年6月22日的物业管理服务费2,376,000元；2.北胡居委会支付众汇物业合同违约滞纳金，2017年10月11日产生2017年第三季度物业管理服务费的违约滞纳金，基数594,000元，按日千分之五计算至判决生效之日；2018年1月11日产生2017年第四季度物业管理服务费的违约滞纳金，基数594,000元，按日千分之五计算至判决生效之日；2018年4月11日产生2018年第一季度物业管理服务费的违约滞纳金，基数594,000元，按日千分之五计算至判决生效之日；2018年7月11日产生2018年第二季度物业管理服务费的违约滞纳金，基数594,000元，按日千分之五计算至判决生效之日；3.本案的全部诉讼费用由北胡居委会承担。一审法院认定事实：2017年1月，众汇物业公司中标北胡灏苑物业服务项目。2017年1月9日，北胡居委会（委托方、甲方）与众汇物业公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方将位于龙奥北路345号的北胡灏苑一、二、三区委托乙方进行物业管理，总建筑面积约二十二万平方米。双方对物业管理的内容及要求、双方的权利义务、收费标准等内容进行了约定，收费标准为甲方每年承担本村居民的物业管理费2,376,000元，含每月最高每人叁方自来水水费。甲方每季度结束后第壹个月10日前支付服务费594,000元。如因甲方或业主原因导致费用缴交失败或延迟，业主将承担相应的合同违约滞纳金，从应付费发月10日起按应交（付）物业管理费总额的千分之五向物业公司缴纳合同违约滞纳金。合同期限暂定3年，从2017年1月9日至2020年1月8日。众汇物业公司认可2017年7月1日之前的物业管理费北胡居委会已经付清。2017年10月11日，众汇物业公司向北胡居委会发出拨款申请，载明截止2017年10月11日，北胡居委会欠众汇物业公司7月11日至10月11日的合同款项，计594,000元。北胡居委会及时任该居委会的主任殷庆强在拨款申请上盖章、签字。诉讼中，北胡居委会辩称，众汇物业公司未提供相应物业服务，康宁物业自案涉小区建成至今，为该小区提供物业服务，但未签订书面物业合同，称康宁业务系村委会的下属企业，对本村村民不收取物业费。且北胡居委会称其于2018年7月份向众汇物业公司发函解除双方的物业服务合同，众汇物业公司亦已签收相关函件。另查明，众汇物业公司于2017年9月18日因物业服务合同纠纷向济南高新技术产业开发区人民法院起诉北胡居委会，要求北胡居委会支付众汇物业公司物业管理费1,188,000元，并按日0.5%承担该款中594,000元部分自2017年4月11日、其余594,000元部分自2017年7月11日起至判决生效之日止的违约金。后双方在诉讼中达成调解协议，一审法院依法作出（2017）鲁0191民初2584号民事调解书，调解内容为：一、北胡居委会于2017年12月20日前一次性支付众汇物业公司物业管理费1,188,000元，该款直接支付至众汇物业公司账户。二、众汇物业公司自愿放弃其他诉讼请求。后北胡居委会对该调解书不服，向济南市高新技术产业开发区人民检察院申请监督，该院于2018年11月9日作出济高新检民（行）违监[2018]37019200002号不支持监督申请决定书，该院认为该案不符合监督条件，理由如下：首先，本案审判程序合法......其次，调解书并未违反自愿原则，调解书的内容也未违反法律规定......本案中，众汇物业公司是通过公开的招投标程序与北胡居委会签订的物业服务合同。合同签订主体合法，意思表示真实，合同内容未违反法律强制性规定，且双方在合同上均已盖章签字认可，所以该物业服务合同应为有效的民事合同，合同期限三年。合同签订后，众汇物业公司依照合同约定入驻北胡灏苑小区进行物业管理。但是由于之前的物业公司康宁物业仍在小区，众汇物业公司入驻后，两家物业公司均在进行物业服务，并因物业管理权限产生纠纷且导致人员伤害，北胡居委会对此也没有采取有效措施。众汇物业公司随后起诉北胡居委会索要其拖欠的入驻半年以来的物业管理费并承担违约责任并与其达成调解。北胡居委会认为调解协议书的达成是时任主任殷庆强与众汇物业公司恶意串通，为谋取不法利益而作出的行为，但并未提出有效证据予以证实，无法认定恶意串通的成立......综上，决定不支持北胡居委会的监督申请。一审法院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选择产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，北胡居委会采取招投标方式选聘众汇物业公司作为物业服务企业，双方于2017年1月9日签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效。案涉合同约定由北胡居委会承担本村居民的物业管理费，北胡居委会系案涉合同的付款义务方，北胡居委会现辩称其未经村民大会或村民代表大会授权签订案涉物业合同，应系无效合同，于法无据，一审法院不予采信。根据一审法院作出（2017）鲁0191民初2584号民事调解书及济南市高新技术产业开发区人民检察院申请监督作出的济高新检民（行）违监[2018]37019200002号不支持监督申请决定书可知，众汇物业公司在在合同签订后，向北胡居委会提供了物业服务，且北胡居委会已支付了2017年7月1日之前的物业费，故一审法院对北胡居委会辩称的众汇物业公司未提供物业服务，不予采信。众汇物业公司主张其为案涉小区提供服务至2018年6月22日，提供的拨款证明、北胡居委会公告、致北胡居委会的函予以证实其提供物业服务的时间，北胡居委会虽不认可，但并未提交有效的反证证实其辩称，且其自认于2018年7月份向众汇物业公司发函解除合同，故一审法院确认众汇物业公司提供物业服务的时间截至2018年6月22日。众汇物业公司要求北胡居委会支付自2017年7月1日至2018年6月22日的物业管理服务费2,297,885.27元（2,376,000元/年一365天x353天）的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。北胡居委会未按约定支付物业管理费，已构成违约，众汇物业公司要求北胡居委会支付违约滞纳金的诉讼请求，符合合同约定及相关法律规定，一审法院予以支持，但应以一审法院确定的为准。合同约定的违约滞纳金标准为日千分之五，明显高于法律规定，北胡居委会请求法院予以调整，一审法院确定北胡居委会支付的违约滞纳金为：以594,000元为基数，自2017年7月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以594,000元为基数，自2018年1月11日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以594,000元为基数，自2018年4月11日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以515,885.27元为基数，自2018年7月11日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定判决：一、济南高新区舜华路街道北胡社区居民委员会于判决生效之日起十日内支付山东众汇物业有限公司物业管理服务费2,297,885.27元；二、济南高新区舜华路街道北胡社区居民委员会于判决生效之日起十日内支付山东众汇物业有限公司违约滞纳金（以594,000元为基数，自2017年7月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以594,000元为基数，自2018年1月11日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以594,000元为基数，自2018年4月11日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以515,885.27元为基数，自2018年7月11日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回山东众汇物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,808元，减半收取12,904元，由山东众汇物业有限公司负担387元，济南高新区舜华路街道北胡社区居民委员会负担12,517元。众汇物业公司一审期间提交了如下证据：证据一、北胡居委会（甲方）与众汇物业公司（乙方）签订的《物业服务合同》，关于众汇物业公司的主要合同义务内容如下：“第四条进行物业管理的内容及要求如下：1)做好物业辖区内的清洁工作，同时做好出入口的巡查工作。2)做好门卫管理工作，包括人员和车辆的引导，确保有序停放，进出秩序井然。3)加强项目内部、外围的安全值班和实施监控，监控室值班人员做到实时查看监控，及时发现和处置可疑情况。4)根据物业辖区内的特点，以及监控室、商业区域等部位情况，加强巡视，采取相应的防盗、防火措施，做好电路和水管的维护。5)保洁员做好物业辖区内公共区域的卫生清洁，做好卫生的随时清洁工作，保证物业辖区内的日常卫生，楼梯、通道走廊的卫生清洁工作。6)严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，定期检查保养消防设备设施，紧急疏散通道畅通，消防水带每半年检查一次，因无破损、发黑、发霉现象。消火栓每月检查一次。保持消火栓内配件完好，滑竿每年加注润滑油并放水检查一次。保证消防栓完好。确保火灾险情时的应急灭火用水，每月对消防设备定期检查一次。重大节日增加检查次数，有故障时，应及时通知招标人并采取必要的安全措施。7)做好水、电的维护，及时与主管部门和外部衔接单位做好沟通协调，获取维护、维修信息。第五条乙方须按下列约定，实现目标管理。1.公共部位设施、设备的维修、养护、急修及时率到98%以上。维修工程一次合格率达到90%以上。2.消防装置安全使用率100%。3.道路、管道的完好率90%以上。4.清洁、保洁、保持率90%以上。5.业主或客户有效投诉率5%以下。第六条征询业主、物业使用人意见1.乙方每日安排管理人员值班，保证业主、物业使用人有困难时，随时有人接待。接待人员用语文明，热情耐心，要按《业主反馈意见接待处理规定》为业主排忧解难，做好记录。2.对投诉的内容进行分析、查明原因，如属合理的投诉，应立即彻底解决，如属不合理的应耐心解释。第七条协助甲方开展区内的各项活动。第九条乙方提供的安全保卫应达到市公安局内保要求，综合治理要达标，年度消防检测符合消防要求。第十一条乙方的权利、义务。1.遵守各项管理法规和合同规定的要求，根据甲方授权对本物业实施综合管理，(详见小区管理规约等)，确保实现管理目标，自觉接受甲方检查监督。2.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度。3.有权依照甲方委托对违反物业管理法规和规章制度的行为进行处理。4.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。5.向物业使用人告知物业使用的有关规定，当物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，并负责监督。6.负责编制物业管理年度管理计划。7.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施。8.乙方自行配备物业管理的工具、用具。9.乙方工作人员必须持有物业管理服务上岗证，统一着装。10.其他应由乙方承担的责任。第十二条乙方应严格按照招标文件和本合同的约定进行物业管理，如达不到规定要求，管理维护服务水平下降，业主投诉或出现重大管理失误，甲方有权提出整改意见，在三个月整改期限后仍无改正的有权终止本合同。”证据二、一审法院2017年12月10日作出的（2017）鲁0191民初2584号民事调解书，载明：双方就2017年第一、二季度的物业费达成调解协议，北胡居委会向众汇物业公司支付2017年第一、二季度物业费1188000元。证据三、济南高新技术产业开发区人民检察院（以下简称高新检察院）申请监督作出的济高新检民（行）违监[2018]37019200002号不支持监督申请决定书，载明：“之前的物业公司康宁物业公司仍在小区，众汇物业公司入驻后，两家物业公司均在进行物业服务，并因物业管理权限产生纠纷且导致人员损害，北胡居委会对此没有采取有效措施。众汇物业公司遂起诉北胡居委会索要拖欠的入住半年以来的物业管理费并承担违约责任与其达成调解”。证据四、《拨款申请》，内容为：“北胡居委会：2017年1月9日双方签订《物业服务合同》一份，截止今日，贵方欠我公司7月11日-10月11日的合同款项，计594000元。审核后请领导签字批示付款。山东众汇物业有限公司2017年10月11日”。该拨款申请下方加盖着字迹为“济南高区舜华街道北胡社区居民委员会”印章，并有“殷庆强”字样。证据五、《公告》一份，载明：北胡社区一区3号楼101室系北胡居委会免费提供给众汇物业公司的办公用房。该公告落款日期为2018年1月15日（手写），加盖着字迹为“济南高区舜华街道北胡社区居民委员会”印章。证据六、工人领取2018年过节费100元的登记表，载明2018年春节8名工人每人领取过节费100元。证据七、照片一组，显示提供穿着众汇物业公司的人员打扫卫生的情形，但不显示时间。证据八、北胡居委会水费的手机短信提醒信息一组。针对上述证据，北胡居委会质证称：1.对证据一、二、三真实性无异议。2.对证据四、五真实性无异议，但殷庆强换届后拒不交回公章，现北胡居委会启用的是2号公章，因此，该证据形成时间无法确定。3.对证据六、七均不予认可，上述证据均系众汇物业公司单方制作，且照片明显属于摆拍。对证据八不予认可，从短信中看不出该水费系北胡居委会的水费。一审期间，北胡居委会提交了如下证据：证据九、康宁物业公司与日立电梯公司签订的2017年、2018年电梯维护保养合同。证据十、康宁物业公司的限速器安全鉴定报告。证据十一、2017年垃圾清运费发票及转账凭证若干。证据十二、2018年、2019年电费发票及付款凭证若干。证据十三、2018年、2019年水费凭证。证据十四、高新区市场监督管理局电梯使用现场安全监督检查记录，载明对康宁物业公司进行电梯检查。众汇物业公司质证称：上述证据均不能证实系涉案小区支出费用，与本案众汇物业公司的诉求无关。本院二审期间，北胡居委会又提交了康宁物业公司交纳水费及电梯运行费用的有关单据。众汇物业公司对此不予认可。另外，一审卷宗中还有山东鲁舜律师事务所受北胡居委会委托给众汇物业公司的《律师函》，双方对该《律师函》的真实性均无异议，众汇物业公司也收到了该《律师函》。该《律师函》主要内容为：1.2017年1月9日《物业服务合同》为无效合同；2.众汇物业公司自2017年1月9日并未向北胡居委会提供任何物业服务；3.检察院已经受理检察监督事宜；4.七日内搬离北胡小区3号楼1单元101室。本院二审期间众汇物业公司提交如下证据：证据十五、众汇物业公司物业服务资质证书复印件及有关部门文件（网页打印），载明二级资质，有效期至2017年6月30日。2017年9月，国务院取消了物业服务资质的行政许可。北胡居委会对该证据真实性无异议。证据十六、济南水务的关于水费的短信提示。北胡居委会认为仅是交纳水费的提醒，不能证明众汇物业公司交纳了水费，北胡居委会已经提交了证据证实康宁物业公司交纳了水费。二审期间，北胡居委会提交了证人出庭作证申请书，申请康宁物业公司的四位保安、保洁出庭作证。二审期间，根据众汇物业公司的调取证据申请，本院从高新检察院调取了如下证据：证据十七、高新检察院于2018年8月1日对殷庆强的调查笔录。殷庆强称：1.其连任后，由于村民对康宁物业公司不满，其召开了两委会，但书记不同意，没达成一致意见。后根据村民意见召开了村民代表大会，村民同意更换物业。之后进行了公告公示，通过招投标程序，与众汇物业公司签订了物业服务合同，同时也贴出了解除与康宁物业公司物业服务合同的公示公告。2.众汇物业公司入驻后，由于与康宁物业公司的交接出现问题，康宁报警，警方出警后，要求众汇物业公司先撤出，之后再作处理，但也没有再处理，又让康宁物业公司入驻。由于书记不同意，北胡居委会不再向众汇物业公司支付各种代缴费用及其他支出。书记支持康宁物业公司，在停止向两个物业公司支付费用三个月后，北胡居委会开始向康宁物业公司支付各种费用。其作为居委会主任，不知道这件事，导致两个物业公司产生纠纷。3.高新法院（2017）鲁0191民初2584号民事卷宗中的电费发票是其陪着众汇物业公司的人去交纳的，发票原件交给了北胡居委会。4.北胡居委会向众汇物业公司支付费用需要以下手续：在支付申请（众汇物业公司的申请）上，需要居委会时任书记和主任同时签字，才可付款。后在物业公司交回的发票上，书记和主任也要签字。本案中三张代缴发票有没有支付申请记不清楚了，但是支付申请一般是主任与书记签字后交给会计办理。在法院调解前，众汇物业公司向居委会要过物业管理费，也写过支付申请，其也签过字，之后就不知道了。证据十八、高新检察院于2018年9月18日对殷庆强的调查笔录。殷庆强称：三张电费发票上的殷庆强签名系其本人所签。证据十九、高新检察院于2018年10月10日对王巧莲的调查笔录，主要是关于三张电费发票的事宜。证据二十、穿着众汇物业公司服装的人员打扫卫生的照片，与众汇物业公司一审提交的照片一致。证据二十一、济南水务的短信提示信息。证据二十二、众汇物业公司2017年3月考勤表及工资表。二审期间，本院依职权调取了本院（2019）鲁01民终2906号民事判决（证据二十三），该判决认定如下事实：2017年3月13日10点左右，在济南市高新区北胡小区康宁物业公司门口，康宁物业公司与众汇物业公司因物业交接问题产生纠纷，众汇物业公司的保安将杨元康打伤。针对本院调取的证据，北胡居委会质证称：1.对法院调取证据的真实性无异议。2.殷庆强在高新检察院称众汇物业公司入住后不久就撤离了北胡小区。殷庆强对三张电费发票的陈述也能够证实众汇物业公司未能完全履行物业合同。3.水费短信提醒信息只能证明众汇物业公司收到了信息，但不能证明众汇物业公司交纳了水费。4.考勤表、工资表系众汇物业公司单方制作，且也无证据证实有关人员在北胡小区服务，对该证据的真实性有异议。5.对证据二十三无异议。众汇物业公司质证称：1.对法院调取的上述材料真实性无异议。2.殷庆强在高新检察院陈述，在众汇物业公司中标后，北胡居委会已经解除了与康宁物业公司之间的物业服务合同，并公示公告，证实众汇物业公司系合法服务主体。2.众汇物业公司已经实际入驻，通过服务照片、考勤表、工资表、水费记录证实众汇物业公司已经实际提供了服务。短信提醒中并没有未缴水费的提醒，说明已经实际交纳。3.上述材料已经被高新检察院采纳，出具了不予检察监督决定书。4.殷庆强作为北胡居委会主任，应当在拨款申请上签字，具有物业服务合同的依据。5.对证据二十三真实性无异议。根据双方当事人提交及本院调取的证据，结合当事人对证据的质证意见，本院认定事实如下：（一）双方无争议的事实2017年1月，众汇物业公司中标北胡灏苑物业服务项目。2017年1月9日，北胡居委会（委托方、甲方）与众汇物业公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，内容如下：第二条甲方将位于龙奥北路345号的北胡灏苑一、二、三区委托乙方进行物业管理，总建筑面积约二十二万平方米。物业服务内容及要求不得低于《山东省物业管理服务质量规范》。第三条甲方向乙方暂提供一区3号楼1单元101室作为物业管理用房。关于众汇物业公司的主要合同义务内容如下：“第四条进行物业管理的内容及要求如下：1)做好物业辖区内的清洁工作，同时做好出入口的巡查工作。2)做好门卫管理工作，包括人员和车辆的引导，确保有序停放，进出秩序井然。3)加强项目内部、外围的安全值班和实施监控，监控室值班人员做到实时查看监控，及时发现和处置可疑情况。4)根据物业辖区内的特点，以及监控室、商业区域等部位情况，加强巡视，采取相应的防盗、防火措施，做好电路和水管的维护。5)保洁员做好物业辖区内公共区域的卫生清洁，做好卫生的随时清洁工作，保证物业辖区内的日常卫生，楼梯、通道走廊的卫生清洁工作。6)严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，定期检查保养消防设备设施，紧急疏散通道畅通，消防水带每半年检查一次，因无破损、发黑、发霉现象。消火栓每月检查一次。保持消火栓内配件完好，滑竿每年加注润滑油并放水检查一次。保证消防栓完好。确保火灾险情时的应急灭火用水，每月对消防设备定期检查一次。重大节日增加检查次数，有故障时，应及时通知招标人并采取必要的安全措施。7)做好水、电的维护，及时与主管部门和外部衔接单位做好沟通协调，获取维护、维修信息。第五条乙方须按下列约定，实现目标管理。1.公共部位设施、设备的维修、养护、急修及时率到98%以上。维修工程一次合格率达到90%以上。2.消防装置安全使用率100%。3.道路、管道的完好率90%以上。4.清洁、保洁、保持率90%以上。5.业主或客户有效投诉率5%以下。第六条征询业主、物业使用人意见1.乙方每日安排管理人员值班，保证业主、物业使用人有困难时，随时有人接待。接待人员用语文明，热情耐心，要按《业主反馈意见接待处理规定》为业主排忧解难，做好记录。2.对投诉的内容进行分析、查明原因，如属合理的投诉，应立即彻底解决，如属不合理的应耐心解释。第七条协助甲方开展区内的各项活动。第九条乙方提供的安全保卫应达到市公安局内保要求，综合治理要达标，年度消防检测符合消防要求。第十一条乙方的权利、义务。1.遵守各项管理法规和合同规定的要求，根据甲方授权对本物业实施综合管理，(详见小区管理规约等)，确保实现管理目标，自觉接受甲方检查监督。2.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度。3.有权依照甲方委托对违反物业管理法规和规章制度的行为进行处理。4.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。5.向物业使用人告知物业使用的有关规定，当物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，并负责监督。6.负责编制物业管理年度管理计划。7.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施。8.乙方自行配备物业管理的工具、用具。9.乙方工作人员必须持有物业管理服务上岗证，统一着装。10.其他应由乙方承担的责任。第十二条乙方应严格按照招标文件和本合同的约定进行物业管理，如达不到规定要求，管理维护服务水平下降，业主投诉或出现重大管理失误，甲方有权提出整改意见，在三个月整改期限后仍无改正的有权终止本合同。第十四条收费标准甲方每年承担本村居民的物业管理费2,376,000元，含每月最高每人叁方自来水水费。第十五条物业服务费及其他费用的计费时间、收取方式3.（1）甲方每季度结束后第壹个月10日前支付服务费594,000元。······（3）如因甲方或业主原因导致费用缴交失败或延迟，业主将承担相应的合同违约滞纳金，从应付费发月10日起按应交（付）物业管理费总额的千分之五向物业公司缴纳合同违约滞纳金。第十六条合同期限暂定3年，从2017年1月9日至2020年1月8日。”2017年3月13日10点左右，在济南市高新区北胡小区康宁物业公司门口，康宁物业公司与众汇物业公司因物业交接问题产生纠纷，众汇物业公司的保安将杨元康等人打伤。众汇物业公司于2017年9月18日因物业服务合同纠纷向一审法院起诉北胡居委会，要求北胡居委会支付众汇物业公司物业管理费1,188,000元，并按日0.5%承担该款中594,000元部分自2017年4月11日、其余594,000元部分自2017年7月11日起至判决生效之日止的违约金。后双方在诉讼中达成调解协议，一审法院依法作出（2017）鲁0191民初2584号民事调解书，调解内容为：一、北胡居委会于2017年12月20日前一次性支付众汇物业公司物业管理费1,188,000元，该款直接支付至众汇物业公司账户。二、众汇物业公司自愿放弃其他诉讼请求。该调解书已经履行完毕。北胡居委会对上述调解书不服，向高新检察院申请监督，该院于2018年11月9日作出济高新检民（行）违监[2018]37019200002号不支持监督申请决定书，该院认为该案不符合监督条件，理由如下：首先，本案审判程序合法......其次，调解书并未违反自愿原则，调解书的内容也未违反法律规定......本案中，众汇物业公司是通过公开的招投标程序与北胡居委会签订的物业服务合同。合同签订主体合法，意思表示真实，合同内容未违反法律强制性规定，且双方在合同上均已盖章签字认可，所以该物业服务合同应为有效的民事合同，合同期限三年。合同签订后，众汇物业公司依照合同约定入驻北胡灏苑小区进行物业管理。但是由于之前的物业公司康宁物业仍在小区，众汇物业公司入驻后，两家物业公司均在进行物业服务，并因物业管理权限产生纠纷且导致人员伤害，北胡居委会对此也没有采取有效措施。众汇物业公司随后起诉北胡居委会索要其拖欠的入驻半年以来的物业管理费并承担违约责任并与其达成调解。北胡居委会认为调解协议书的达成是时任主任殷庆强与众汇物业公司恶意串通，为谋取不法利益而作出的行为，但并未提出有效证据予以证实，无法认定恶意串通的成立......综上，决定不支持北胡居委会的监督申请。（二）双方有争议的事实本案中双方争议的主要事实是：众汇物业公司在2017年7月1日至2018年6月22日期间是否按照双方物业服务合同约定为北胡居委会提供了物业服务。本院认定如下：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任；对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，众汇物业公司作为负有履行义务的当事人，应当提供证据证实其按照双方签订的物业服务合同约定在2017年7月1日至2018年6月22日期间为北胡居委会提供了物业服务。众汇物业公司本案中提交的证据不足以证实其在2017年7月1日至2018年6月22日期间按照物业服务合同约定为北胡居委会提供了物业服务。具体理由如下：1.《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。本案中，双方当事人虽然就2017年第一、二季度物业服务费达成了调解协议，并由一审法院出具（2017）鲁0191民初2584号民事调解书结案，根据上述司法解释，并不能据此认定众汇物业公司在2017年7月1日至2018年6月22日期间按照物业服务合同约定为北胡居委会提供了物业服务。2.虽然济南市高新技术产业开发区人民检察院申请监督作出的济高新检民（行）违监[2018]37019200002号不支持监督申请决定书，载明：“之前的物业公司康宁物业公司仍在小区，众汇物业公司入驻后，两家物业公司均在进行物业服务，并因物业管理权限产生纠纷且导致人员损害，北胡居委会对此没有采取有效措施。众汇物业公司遂起诉北胡居委会所要拖欠的入住半年以来的物业管理费并承担违约责任与其达成调解”。但是济南市高新技术产业开发区人民检察院申请监督作出的济高新检民（行）违监[2018]37019200002号不支持监督申请决定书并不能证实众汇物业公司实际提供物业服务的期限、范围和内容，不能就此认定众汇物业公司在2017年7月1日至2018年6月22日后按照双方物业服务合同的约定为北胡居委会提供了物业服务。3.对《拨款申请》和《公告》，虽然北胡居委会一审庭审中表述为“对真实性无异议”，但从其一审庭审期间的完整质证意见看，其对《拨款申请》和《公告》出具时间，内容是存有异议。结合殷庆强在高新检察院的陈述，本院认定《拨款申请》上殷庆强的签名属实。但殷庆强还陈述：1.北胡居委会的付款程序是付款申请需要主任与书记共同签字，故仅凭殷庆强一人签字并不能证实北胡居委会认可了《拨款申请》中的付款金额；2.众汇物业公司入驻后，由于与康宁物业公司的交接出现问题，康宁报警，警方出警后，要求众汇物业公司先撤出，之后再作处理，但也没有再处理，又让康宁物业公司入驻。故殷庆强在拨款申请上签名的行为并不能证实众汇物业公司于2017年7月1日至2018年6月22日按照合同约定为北胡居委会提供了物业服务。《公告》仅能证实众汇物业公司办公用房问题并不能证实提供物业服务的情况。北胡居委会委托山东鲁舜律师事务所出具的《律师函》亦否认众汇物业公司提供物业服务。4.物业服务是具体、琐碎的服务，按照物业合同约定，众汇物业公司需要提供的保洁、保安、公共设备维护、交纳水费等多项服务，亦需要支出相应的工人工资等，但众汇物业公司仅提交了部分保洁照片、8名工人过节费、部分水费短信提醒记录等证据，无法证实在2017年7月1日至2018年6月22日期间其按照合同约定履行了物业服务的合同义务。高新检察院卷宗中的考勤表、工资表系2017年3月、4月份，不能证实2017年7月1日以后的情况。综上所述，本院认定众汇物业公司未能按照双方签订的物业服务合同约定为北胡居委会提供2017年7月1日至2018年6月22日期间的物业服务。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负到期债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方物业服务合同约定北胡居委会每季度结束后第壹个月10日前支付服务费594,000元。根据本院认定的事实，众汇物业公司未按照双方签订的物业服务合同约定为北胡居委会提供2017年7月1日至2017年9月30日、2017年10月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年3月31日、2018年4月1日至2018年6月22日四个季度的物业服务，北胡居委会有权拒绝众汇物业公司要求支付物业服务费的要求。根据本案证据，众汇物业公司提交的济南水务的短信提醒信息并不能证实其为北胡居委会交纳的水费数额，众汇物业公司亦未提交证据证实其实际为北胡居委会提供了哪些服务及这些服务的价值，故本院亦无法依据众汇物业公司实际提供的服务内容确定北胡居委会应支付的服务费数额。综上所述，众汇物业公司要求北胡居委会支付2017年7月1日至2018年6月22日期间的物业服务费，证据不足，本院不予支持。北胡居委会的上诉请求能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初1788号民事判决；二、驳回被上诉人山东众汇物业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费12,904元，由被上诉人山东众汇物业有限公司负担。二审案件受理费25,808元，由被上诉人山东众汇物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇二〇年四月十三日书记员 孙 雪