湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1319号上诉人（原审原告）：黄梨成，男，1990年1月26日出生，汉族，居民，住湖南省东安县。上诉人（原审原告）：唐秀贤，女，1989年10月24日出生，汉族，居民，住湖南省东安县。二上诉人共同委托诉讼代理人：桂海林，永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈国华，永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：永州市鸿腾房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区车站路99号。法定代表人：王锡顺，系公司总经理。委托诉讼代理人：雷鸣，系该公司副总经理（特别授权）。委托诉讼代理人：李跃英，湖南湘南律师事务所律师（特别授权）。上诉人黄梨成、唐秀贤因与被上诉人永州市鸿腾房地产开发有限公司（以下简称鸿腾房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄梨成、唐秀贤上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金18,495元（暂计算至2019年11月30日，后续违约金以房价款为基数，按每日万分之三计算逾期交房违约金至房屋交付时止）；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人延期交房的主要依据是双方当事人签订的《合同补充协议》第二条，但被上诉人未提供充分证据证实其延期交房系因政府政策、市政工程或其他职能部门的因素引起。被上诉人一审提交的《情况汇报》及《上访材料》仅为被上诉人自写的书面材料，证明力弱，只能作为被上诉人的陈述，不能称之为证据。2、对于被上诉人一审提交的《情况汇报》及《上访材料》，虽加盖公章及相关部门领导签字，但仅系相关部门回复信访的通用批注，不足以证明被上诉人《情况汇报》内容的真实性，亦不能证明被上诉人延期交房理由成立。对于被上诉人一审提交的《上访材料》，虽加盖梧桐社区及拆迁办指挥部公章，但梧桐社区的盖章处没有责任人签字，且分开书写，影响证据的客观性。该份证据仅为单位证明，不符合最高人民法院关于证据规则的规定。一审判决在没有充分证据证明被上诉人延期交房事实依据成立的情况下，仅凭双方《合同补充协议》的约定，判决被上诉人不承担逾期交房的违约责任错误。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。1、2003年原永州市国土局挂牌出售涉案房屋所在土地使用权，永州市吉发房地产开发有限公司通过竞标，获得该土地的使用权。后永州市吉发房地产开发有限公司破产，项目无法继续。被上诉人应政府要求于2015年接手该土地第三期开发项目，并于2015年9月取得永（冷）国有（2015）第007474号土地使用权证。2、杨家园指挥部及梧桐街道办事处出具的证明，以及被上诉人一审提交的相关拆迁户于2018年11月份领取拆迁补偿款的审批手续及领款凭证，足以证明政府拆迁延迟近3年之久。双方签订的《商品房买卖合同》约定的消防通道、消防工程及项目的整体绿化，因政府拆迁延迟，造成消防、绿化达不到合同约定的交付条件，配套设施无法进行综合验收。故政府拆迁延迟属于双方《合同补充协议》第二条约定的，因政府原因导致的延迟交房可免除违约责任的情形。黄梨成、唐秀贤向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2019年6月30日至2019年11月28日延期交房违约金18,495元，后续违约金按日利率万分之三计算至交房之日止；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月8日原告黄梨成、唐秀贤（买受人）与被告鸿腾房地产公司（出卖人）签订一份合同编号为永（冷）房商合〔2018〕201800121-804的《商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人位于永州市冷水滩区凤凰园梧桐路南侧鸿腾御景4幢1单元8层804号房；2.房屋总价款为700,507元，买受人应于2018年2月5日前支付购房首付价款400,507元，余款300,000元申请银行按揭贷款支付；3.商品房相关设施设备交付条件:(1)供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；(2)已纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；(3)已完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，按规划设计并在城市主供气管道到位的条件下，达到接通条件。该3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；4.出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，交付时该房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、建设工程验收备案证明文件，同时出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，交付时若出卖人未能出示满足上述约定的证明文件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照下列逾期交付责任处理：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：⑴逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，应当书面通知买受人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；5.对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。合同自双方签字或盖章之日起生效。合同附件与合同具有同等法律效力。原、被告分别在合同上签名、盖章。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，作为合同附件十一补充协议。协议第2条对《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续增加以下约定：如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任。协议第12条约定：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与合同相冲突之处双方愿意以本补充协议内容为准，双方签名或盖章后生效。原、被告亦分别在协议上签名、盖章。合同签订后，被告向原告开具了购房款400,507元、300,000元的增值税发票。2018年10月29日，原告缴清房屋契税9931.68元。涉案房屋主体现已完工，具备《商品房使用说明书》和《住宅工程质量保证书》，但消防通道、消防工程、绿化工程等至今未完工，未经相关部门竣工联合验收合格和通过消防验收，未取得验收合格证和办理单独的水、电、燃气开户手续，小区直至2019年9月26日才供电。因不能按期交房，被告鸿腾房地产公司于2019年7月1日作出一份《鸿腾·御景业主书》，对延迟交房和业主反映的问题回复如下：一、因电话告知业主收房时间不及时，造成部分业主从外地回来收房。公司决定：1.由此造成的车费损失可据实报销；2.从正式交房之日起，免除6个月物业费。二、原定于2019年6月30日交房，因多方原因影响延迟至2019年9月30日交房，原因如下：1.天气因素。自2018年下半年至今，雨水不断且持续时间长，紫金路与梧桐路交汇处（区政府旁）城市管网主下水道经常阻塞，无法排水泄洪，几次形成**之势，导致整个工地积水，无法施工，进而影响施工进度；2.市政工程路基路面改造原因。紫金路的整个街道提质改造，城市管网主排水、排污管道设施更新换代，直接导致原材料无法进入施工场地，以致影响施工进度；3.政府拆迁的因素。时不时拆迁户闹事、阻工，也造成了施工速度怠慢。三、业主反映变压器、环网柜的安装位置的问题，此项目由电力部门设计、审核、施工，具体是否有影响由电力部门负责解释。另查明，鸿腾御景小区（即盛世华府项目）开发的30.7亩土地上约10户需拆迁，冷水滩区政府于2015年10月21日印发冷府阅〔2015〕14号《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》，明确由杨家园指挥部和梧桐街道办事处负责在2016年1月16日前完成房屋征收。但因种种原因拆迁一直未完成，被告鸿腾房地产公司及法定代表人王锡顺为此多次向冷水滩区政府和相关部门、领导反映和信访。经政府督办和努力，拆迁工作最终于2018年12月24日全部完成。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》均为双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约定享受权利、承担义务。《合同补充协议》第2条约定，如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任。现原告同意继续履行合同，政府对涉案房屋所在的盛世华府项目拆迁延迟近三年，直至2018年2月10日方完成拆迁工作。政府迟延拆迁行为属于双方《合同补充协议》第2条约定的因政府原因导致的延期交房可免除违约责任的情形。本案中，原、被告于2018年2月8日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，此时被告明知政府拆迁尚未完成，对此前政府拆迁的期间应不计入免除延期交房违约责任的期间。对签订合同的次日至2018年12月24日政府拆迁完成共320天的期间可顺延交付房屋。原告现起诉尚未届交付房屋的期限，故对原告请求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，法院不予支持，原告可在上述期限届满后另行主张权利。同时，若另存在《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中约定可免除延期交房违约责任的其他情形，被告可依据合同另行顺延交付房屋的期间，并不承担此期间的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告黄梨成、唐秀贤的诉讼请求。本案受理费263元，减半收取131.5元，由原告黄梨成唐秀贤负担。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为：被上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应是合法有效合同。双方签订的《合同补充协议》第2条约定，如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据此予以延期并不承担违约责任。根据被上诉人一审提交的永府阅[2015]14号《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》及《关于鸿腾御景项目房屋征收信访事项办理情况的汇报》，证实确因政府拆迁延迟，致使被上诉人无法按照合同约定时间交付房屋。依照双方当事人《合同补充协议》第2条约定，被上诉人可顺延交付房屋，并不承担此期间的违约责任，一审判决并无不当。上诉人上诉提出被上诉人一审提交永府阅[2015]14号《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》及《关于鸿腾御景项目房屋征收信访事项办理情况的汇报》，不符合最高人民法院关于证据规则的规定，不应认定为有效证据，且无法证明被上诉人延期交房的主要原因系政府拆迁延迟。本院认为，被上诉人一审提交的《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》及《关于鸿腾御景项目房屋征收信访事项办理情况的汇报》，加盖相关部门公章及附有相关部门责任人签名，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，且确能证明被上诉人延期交房的主要原因系政府拆迁延迟，应认定为有效证据，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上，上诉人黄梨成、唐秀贤的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费263元，由上诉人黄梨成、唐秀贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 李振湘审 判 员 张海燕审 判 员 李秋云二〇二〇年四月二十七日法官助理 顾一秦书 记 员 吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。