河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初1999号原告郭瑞,男,汉族,1964年12月30日出生，住河南省淮阳县。委托代理人叶子铭，河南银基律师事务所律师。委托代理人姚常青，河南银基律师事务所律师。被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街55号。法定代表人姚桂兰。委托代理人王松，河南格思律师事务所律师。原告郭瑞与被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司（以下简称高新加速器公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶子铭，被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司委托其代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理该房屋权属证书；2、判令被告自2016年3月1日起以634.1万元为基数，按年利率6%的标准赔偿原告损失至实际取得房屋权属证书之日止，截至起诉时已经产生139.5万元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年11月30日，原、被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》，约定：1、原告从被告处购买郑州高新技术开发区长椿路郑州高新企业加速器产业园C7-5号楼，总价款为634.1万元；2、被告应于2014年8月31日前交付房屋，并在房屋交付使用后365个工作日内将房屋权属证书办至原告名下。被告实际于2014年8月31日向原告交付了上述房产，但至今仍未按照约定为原告办理房屋权属证书。综上，为维护原告合法权益，诉至法院。被告高新加速器公司辩称，原告诉请依据无事实与理由和本案事实不符，其诉请主张没有事实及法律依据，且起诉已超诉讼时效，依法不予支持。原告反复要求变更购房主体，其无权要求按照最初的协议约定为其办理房屋权属证书，原告诉请赔偿经济损失无事实依据。原告也未按照合同约定及时交付房款，在原告存在违约行为的前提下，被告有权拒绝履行合同后续义务。2016年8月之后政府部门职能调整，原在房管局办理初始登记改为到不动产首次登记，该政策影响本案涉案房屋权属证书的办理。高新区对加速器科技园区办理产权证相关政策也有变化。相关入园审批手续由原来的河南省国家大学科技园变为郑州高新区梧桐园区负责。以上情势变更，导致被告无法为原告办理相应权属证书的变更，该责任不在被告。涉案房屋已经交付给原告使用，未办理房屋权属证书实际并不影响原告对该房屋的占有和使用，未给原告造成损失。原告诉请没有事实和法律依据，依法应当驳回。本案诉讼费应由原告承担。综上，原告起诉没有事实和法律依据，请法院予以驳回。经审理查明：2013年11月30日，原告（受让企业、乙方）与被告（转让企业、甲方）签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2013111902）一份，约定：乙方企业名称未确定，乙方于2013年12月30日前确定企业名称，并更换本协议。被告以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西，编号为GX1-100-558、GX1-100-559的地块的土地使用权。见国有土地使用证号为《郑国用（2013）第0261号》、《郑国用（2013）第0262号》，建设用地规划许可证号为《郑高规地字第410100201200045》、《郑高规地字第410100201200046》。该地块土地整体面积为188271.25平方米，规划用途为工业，土地使用年限至2054年2月2日。原告购买标的物为郑州高新企业加速器产业园C7-5号楼，地上3层,建筑面积为636.3平方米。原、被告约定该厂房所有权预约转让价6341000元，其他契税、政府规费项目由原、被告按国家规定各自承担。双方一致同意采取贷款的方式付款，原告签订本协议当日向被告支付购房款100万元,原告于2013年12月30日前向甲方支付购房款911000元；被告将审批单与本协议交由管委会相关部门审批；审批通过，交由房管局备案，本协议生效（如未审批通过，本协议自动失效，被告在收到审批结果五个工作日内退还原告已付房款）；原告如未按本协议规定的时间付款，逾期在30日之内，自本协议规定的应付房款期限第二天起至实际支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，协议继续履行；逾期超过30日被告有权解除协议，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金。预期应付款指依照本协议规定的到期应付与实际已付款的差额。被告应在2014年8月31日前，将标的物交付原告。房屋交付使用且原告按约定将全部房款支付被告后365个工作日内，被告配合原告将不动产证过户办理到原告名下（原告须配合缴纳各类产证办理费用），原告应积极配合被告办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定及政府要求各自承担。争议发生后，双方应友好协商解决。无法协商解决的，争议一方可向标的物所在地人民法院提起诉讼解决。原告在合同乙方法定代表人处签字捺印确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。2015年7月27日，原告向被告出具《承诺书》一份，载明：因原告方公司名字未确定暂以原告名义于2013年11月30日与被告签订了《房产转让协议》（协议编号：JSQ2013111902），原告应于2013年12月30日确定企业名称重新签订合同。现原告决定使用原告名义购买。向被告申请延期分期付款申请，2015年8月20日之前付665000元；2015年9月22日之前付665000元；剩余3100000元以银行贷款方式支付，并积极配合银行办理按揭相关手续。如未按照承诺履行，原告愿承担《房产转让协议》中相应违约金。2015年8月6日，被告向原告出具的移交证明显示：本案涉案房屋已于2015年8月6日完成房屋交接手续，移交至河南京航物业服务有限公司办理其他手续。该证明有被告加盖公章予以确认。2016年7月18日，原告担任法定代表人的郑州新生源生物科技有限公司（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》一份，约定：根据双方2013年11月30日就乙方以“郑州新生源生物科技有限公司”的名义购置甲方开发的C7-5房源，签订了《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2013111902）。截止补充协议签订时，乙方已支付甲方房款324.1元，剩余310万元未付。乙方保证2016年8月20日向甲方支付40万元房款；2016年9月20日向甲方支付40万元房款；2016年10月20日向甲方支付40万元房款；2016年11月20日向甲方支付40万元房款；2016年12月20日向甲方支付40万元房款；2017年1月20日向甲方支付40万元房款；2017年2月20日向甲方支付40万元房款；2017年3月20日向甲方支付30万元房款，共计310万元房款2017年3月20日之前全部付清。乙方如未按照协议规定时间付款，逾期在30日之内，自协议规定的应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，协议继续履行。逾期超过30日甲方有权解除协议，乙方按累计应付款的1%向甲方支付违约金，并在收到甲方《协议解除通知书》后一个月内，将房屋归还给甲方。乙方在约定还款期限内，将全部剩余房款支付给甲方后，甲方方可配方乙方将房产证办理到乙方名下（乙方须配合缴纳各类房产证办理费用）。郑州新生源生物科技有限公司在协议乙方处加盖公章确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。2018年7月17日，原告（受让人、乙方）与被告（转让企业、甲方）签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2013111902）一份，约定：被告以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西，编号为GX1-100-558、GX1-100-559的地块的土地使用权。见国有土地使用证号为《郑国用（2013）第0261号》、《郑国用（2013）第0262号》，建设用地规划许可证号为《郑高规地字第410100201200045》、《郑高规地字第410100201200046》。该地块土地整体面积为188271.25平方米，规划用途为工业，土地使用年限至2054年2月2日。原告购买标的物为郑州高新企业加速器产业园C7-5号楼，地上3层,建筑面积为636.3平方米。原、被告约定该厂房所有权预约转让价6341000元，其他契税、政府规费项目由原、被告按国家规定各自承担。双方一致同意采取一次性的方式付款，签订本协议之前原告已向被告支付购房款6341000元；被告将审批单与本协议交由管委会相关部门审批；审批通过，交由房管局备案，本协议生效（如未审批通过，本协议自动失效，被告在收到审批结果五个工作日内退还原告已付房款）。被告应在2018年7月17日前，将标的物交付原告。房屋交付使用且原告按约定将全部房款支付被告后365个工作日内，被告配合原告将不动产证过户办理到原告名下（原告须配合缴纳各类产证办理费用），原告应积极配合被告办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定及政府要求各自承担。争议发生后，双方应友好协商解决。无法协商解决的，争议一方可向标的物所在地人民法院提起诉讼解决。原告在合同乙方处签字捺印确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。截至2017年10月13日，原告向被告缴纳涉案屋全部房款634.1万元，被告向原告出具收据十五张。郑州新生源生物科技有限公司法定代表人为原告郭瑞，成立日期为2014年4月24日。另查明：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。经查，本案涉案房屋所在地块现存在多轮查封。以上事实，有原告和被告提交的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》、《补充协议》、收据、移交证明、承诺书及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同,受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，2013年11月30日，原告以法定代表人名义与被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2013111902），双方明确约定：乙方名称未确定，乙方于2013年12月30日前确定企业名称，并更换协议；2015年7月27日，原告向被告出具承诺书，承诺原告以个人名义购买涉案房屋；2015年8月6日，被告向原告出具移交证明，涉案房屋实际交付给原告；2016年7月18日，原告以其名下公司与被告签订了补充协议约定了涉案房屋剩余房款缴纳方式及时间；2018年7月17日，原、被告之间重新签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》，且合同编号也为：JSQ2013111902。原、被告之间签订的合同及原告公司与被告签订的补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。原、被告之间签订完第一份房产转让协议后签订的一系列合同均是基于第一份合同签订的，虽补充协议由原告名下公司与被告签订的，但均为原、被告之间的真实意思表示，且双方在第一份合同中明确约定了原告确定名称后，可更换购房协议书，原告向被告出具了承诺书，承诺以原告的名义购买涉案房屋，并按照个人购买涉案房屋贷款比例补齐首付款，被告也未就该行为提出异议，并向原告实际交付了房屋。原告履行了支付购房款义务，被告应按合同约定时间履行办理房屋权属证书等义务。关于原告请求被告为其办理涉案房屋权属证书，因该房屋目前存在多轮查封，其该请求暂时不具有履行的条件，本院酌定待具备过户条件后三十日内被告协助办理相应手续。原告请求被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。原、被告之间签订的两份房产转让协议均约定为“房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证”，原告于2017年10月13日向被告支付完剩余全部购房款。涉案房屋实际交付时间为2015年8月6日，故被告应当于2017年1月17日前办理涉案房屋权属登记。被告至今未将涉案房屋的权属证明办理至原告名下，且因其单方债务原因导致该房屋被法院多次查封，现已无法办理过户手续，其该行为已构成违约。双方签订的转让协议并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，本院确定被告应以总房款6341000为基数，自2017年1月17日起至实际办理房屋权属证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告辩称“2016年8月之后政府部门职能调整，原在房管局办理初始登记改为到不动产首次登记，该政策影响本案涉案房屋权属证书的办理。”但本案涉案房屋应当于2017年1月17日前办理本案涉案房屋权属登记手续，该期间不受政府职能部门调整的影响，故对该辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭瑞延期办理位于郑州市高新区郑州高新企业加速器产业园C7-5号楼房屋权属证书造成的损失（以6341000元为基数，自2017年1月17日起至实际办理房屋权属证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、待办理产权证书条件成就后三十日内，被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司协助原告郭瑞将位于郑州市高新区郑州高新企业加速器产业园C7-5号楼房产不动产证办理至原告郭瑞名下；三、驳回原告郭瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8678元，由被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇二〇年四月十日书记员  戴子翔