江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初1038号 原告：韦树凯，男，1987年6月10日生，汉族，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：韩丽丽，江苏引航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘梦月，江苏引航律师事务所律师。 被告：淮安融通投资管理咨询有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海东路158号苏宁生活广场2212室。 法定代表人：李少霞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张文理，江苏益淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鸿莲，江苏益淮律师事务所律师。 被告：靳玉志，男，1981年9月29日生，汉族，住淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：贺庆华，男，1955年6月9日生，汉族，住淮安市清江浦区。 被告：贺欣，男，1981年12月25日生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：贺庆华（系被告贺欣的父亲），男，1955年6月9日生，汉族，住淮安市清江浦区。 被告：李少霞，女，1967年11月11日生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：张文理，江苏益淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鸿莲，江苏益淮律师事务所律师。 被告：张练，男，1982年1月26日生，汉族，住淮安市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：张青松，江苏泰耀律师事务所律师。 被告：孙会珠，女，1972年8月5日生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：张青松，江苏泰耀律师事务所律师。 被告：赵建军，男，1970年5月16日生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。 原告韦树凯诉被告淮安融通投资管理咨询有限公司（以下简称融通公司）、靳玉志、贺欣、李少霞、张练、孙会珠、赵建军商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦树凯及其委托诉讼代理人韩丽丽，被告融通公司、李少霞的共同委托诉讼代理人张文理、王鸿莲，被告靳玉志、贺欣共同的委托诉讼代理人贺庆华，被告张练、孙会珠共同的委托诉讼代理人张青松，被告赵建军的委托诉讼代理人庄志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦树凯向本院提出诉讼请求：被告融通公司赔偿原告损失共计526828元；被告靳玉志、贺欣在其未出资范围内对被告融通公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任；被告李少霞、张练、孙会珠、赵建军在其受让被告靳玉志、贺欣股权范围内对被告靳玉志、贺欣债务承担连带责任；被告承担本案诉讼费、保全费、保函费。事实和理由：2017年8月30日，原告与被告融通公司签订《“学府壹号馨苑”代理销售合作协议》一份,约定:原告作为被告融通公司的销售代理可销售3套“学府壹号馨苑”商品房(17幢1704室、18幢2004室、19幢2102室)。原告以6500元/平方米以上部分销售均作为原告的提成进行结算，客户以实际购房单价至6500元/平方米之间的差价同时结算给被告融通公司。合同签订后，原告按照约定出售上述房屋，并将买房人支付的定金全部结算给被告融通公司。但被告融通公司违反合同约定将“学府壹号馨苑”17幢1704室、18幢2004室房屋出售给其他人，导致原告与买房人签订的《商品房买卖合同》无法实际履行，给原告造成了一系列损失。原告多次向被告融通公司主张权利，被告融通公司均以其经营亏损为由拒绝赔偿原告的损失。被告靳玉志、贺欣为被告融通公司设立时的发起人及股东，均未履行出资义务。2016年11月17日，被告靳玉志、贺欣在未履行出资义务的情况下将其名下的股权全部转让给被告李少霞、张练、孙会珠、赵建军。被告靳玉志、贺欣、李少霞、张练、孙会珠、赵建军至今仍未履行出资义务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)第十三条、第十八条的相关规定，被告靳玉志、贺欣、李少霞、张练、孙会珠、赵建军应当承担相应的法律责任。 被告融通公司、李少霞辩称，被告融通公司与原告之间没有委托代理合同关系。《“学府壹号馨苑”代理销售合作协议》系被告融通公司与案外人淮安市启迪房产信息咨询服务有限公司(以下简称启迪公司)签订，原告仅仅是启迪公司指派的负责与被告融通公司对接相关工作的职员。原告以个人名义起诉被告融通公司、李少霞赔偿损失没有法律依据；原告的损失是由其自身过错导致的，与被告融通公司、李少霞没有关系。原告系启迪公司指派的负责与被告融通公司对接相关工作的职员，其对涉案房屋的权属情况比较了解,在明知对涉案房屋没有所有权的情况下，仍以个人名义出售涉案房屋，存在严重的主观过错。如若销售涉案房屋，甲方(出售方)应当是房地产开发公司。原告作为启迪公司的职员在启迪公司寻找到买方时，应当组织房屋的所有权者与买方签订购房合同，而非是以个人名义签订房屋买卖合同。原告对涉案房屋没有处分权而与他人签订房屋买卖合同，导致合同无法履行，给对方造成损失，应当由其自身承担。在两份《房屋买卖合同》中，卖方是原告，中介方是启迪公司。启迪公司作为中介方，促成的是原告与他人之间的房屋买卖合同，而非被告融通公司、李少霞与他人之间签订买卖合同，仅是因为原告出售的房屋与《“学府壹号馨苑”代理销售合作协议》中约定的房屋相同，就要求被告承担相关责任，显然是不合理不合法的。综上，原告起诉被告融通公司、李少霞要求赔偿其自身过错造成的损失，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告靳玉志、贺欣辩称，原告既是淘宝房屋经纪公司的员工，又是启迪公司签订合同的经手人，自己是房屋买卖过程中的卖方，其与被告融通公司没有任何关系，故原告不具有起诉被告融通公司、靳玉志、贺欣的资格。原告很清楚卖的不是房屋，是房源，且是房源的二次销售，其与买房人所有的约定都不是在履行启迪公司与融通公司签订的协议书；在启迪公司与被告融通公司协议中，明确说明不可以收费，因与买房人形成的责任被告融通公司不予承担。原告的个人行为，既没有履行启迪公司与被告融通公司签订的协议，也没有履行自己与买房人之间签订的协议，请求驳回原告诉讼请求。 被告张练、孙会珠辩称，被告张练、孙会珠虽然作为被告融通公司的股东，但两被告未参与被告融通公司的经营管理，故两被告对原告诉请的被告融通公司的行为不知情。本案中，被告融通公司与启迪公司曾有代理销售关系，原告为启迪公司的经办人员，即使被告融通公司与启迪公司因为销售代理关系产生的相关损失，本案诉请主体应是启迪公司，故原告诉讼的主体资格不适格，请求驳回原告起诉。即使认定与原告存在销售代理合同关系，根据销售代理合同第7条第2款约定，如因被告融通公司合同相对方收取任何费用产生的责任，均应由收取方承担。原告诉请的损失产生的根源是基于原告收取的相关费用导致损失产生，根据该条约定，即使原告存在损失，也应由原告自己承担，故从实体上来说，应驳回原告诉讼请求。 被告赵建军辩称，原告不是本案的适格主体，《“学府壹号馨苑”代理销售合作协议》的当事人是被告融通公司和启迪公司，原告只是启迪公司派出的和被告融通公司对接的人员，故韦树凯不具有原告主体资格；根据协议约定，启迪公司代理相关房源销售，也就是说启迪公司找到购房人，购房人与被告融通公司签订合同，而不是启迪公司与被告融通公司签订，原告与购房人签订相关协议，已经超出了代理销售协议的约定范围，相关损失只能由原告自行承担，而不是被告融通公司承担。被告赵建军在本案中不是适格主体，因为被告赵建军不是合同当事人，原告是与被告融通公司发生纠纷，因此原告应起诉被告融通公司而不是被告赵建军，根据公司法规定，只有债权人才能在公司不能清偿债务的情况下向股东要求承担出资的义务，没有证据能够证明原告是被告融通公司的债权人，故原告起诉被告赵建军是滥用诉权。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年8月30日，被告融通公司（甲方）与韦树凯（乙方）签订《“学府壹号馨苑”代理销售合作协议》，约定：甲方同意乙方以销售代理的方式销售本房源；在本协议期内（即2017年8月21日至2017年9月20日），乙方作为甲方的销售代理可销售3套“学府壹号馨苑”商品房(17幢1704室、18幢2004室、19幢2102室)；销售合作期限自签署本协议之日起至2017年9月20日止；在合同期内，乙方委派韦树凯负责与甲方对接相关工作；乙方完成甲乙双方共同确定的销售目标则以6500元/平方米以上部分均作为乙方的提成进行结算，客户以实际购房单价至6500元/平方米之间的差价同时结算给甲方。乙方有义务垫付银行按揭贷款结清所需资金、协助客户办理银行按揭贷款事宜以及与开发商资金结算事宜。本合同期内，若乙方在未征得甲方同意的情况下向购房者收取任何费用，则甲方有权终止本合同，并书面通知乙方。乙方不得向购房者收取任何费用，否则甲方可立即终止本合同，乙方并承担相应产生一切责任。后双方签订《补充协议》，约定：甲方承诺在2017年10月16日之前为购买“学府壹号馨苑”商品房17幢1704室、18幢2004室、19幢2102室的客户签订《商品房购房合同》；如甲方未能在规定的时间内完成客户签订《商品房购房合同》，甲方承担乙方的违约责任（因购房客户造成的责任甲方不予承担）。在协议的乙方落款处被告韦树凯签名并盖上了启迪公司的合同专用章。 2017年8月30日，杜立（案外人）委托代理人杜静与原告韦树凯签订《房屋买卖合同》一份，约定：韦树凯将坐落在淮安市淮安区学府壹号18号楼2004室的房屋出卖给杜立；房屋总价款734740元；原告付定金20万元，办理房屋过户手续后再支付价款234740元，余款30万元以银行贷款的方式支付给韦树凯；购房手续在2017年10月16日前完成。合同签订后，杜立向韦树凯支付了定金20万元。同日，原告将20万元汇至被告融通公司指定账户，融通公司出具20万元收据给原告。因融通公司拒绝提供房源，致被告韦树凯在2017年10月16日约定的期限届满后一直未能交付房屋并办理购房的相关手续。2018年6月27日，杜立向本院提起诉讼。诉讼中，韦树凯认为与杜立的合同系受融通公司委托所签，但杜立要求韦树凯承担合同责任。2019年1月2日，本院作出（2018）苏0803民初3645号民事判决，韦树凯返还杜立346948元（734740元×20%+20万元）及承担案件受理费、保全费9000元。 2017年7月3日，于军军（案外人）与韦树凯签订《房屋买卖合同》一份，韦树凯将坐落在淮安市淮安区学府壹号17号楼1704室房屋出卖给于军军；韦树凯收取原告定金5万元；2017年9月13日，原告将5万元汇至被告融通公司指定账户，融通公司出具5万元收据给原告。又因融通公司拒绝提供房源，致韦树凯无法继续履行合同，于军军遂诉至本院。2018年10月9日，本院作出（2018）苏0803民初4575号民事调解书，韦树凯返还于军军定金10万元，韦树凯于2018年10月30日、11月30日、12月30日前各给付于军军3万元，余款于军军表示放弃；如韦树凯不按期足额付款，于军军可申请执行未履行的总标的，放弃的1万元仍由韦树凯承担；韦树凯承担案件受理费525元。 审理中，原告要求被告赔偿因其出售淮安市淮安区学府壹号18号楼2004室房屋导致的损失是346948元、诉讼费、保全费9000元及律师费3000元；出售淮安市淮安区学府壹号17号楼1704室房屋导致的损失是10万元、诉讼费、保全费1050元及律师费2000元；应得到的提成64830元，合计损失526828元。 另查明，2014年7月2日，融通公司成立。股东为被告靳玉志、贺欣。2016年11月17日，股东变更为李少霞、张练、孙会珠、赵建军。 2017年1月19日，启迪公司批准成立。2019年3月4日，申请注销登记。经营期间的法定代表人为戴某，实际经营者为王守安（原告的高中同学）。原告在与被告融通公司签订《“学府壹号馨苑”代理销售合作协议》时，因其未取得从事房地产中介业务的资质向王守安借用了启迪公司的合同专用章。庭审中，戴某、王守安作为证人出庭证实，对《“学府壹号馨苑”代理销售合作协议》的签订及内容均不知情，与启迪公司不发生任何权利、义务关系，实为原告借用其公司合同专用章而与被告融通公司签订的，与启迪公司无关。 上列事实，有原、被告陈述，原告提供的《“学府壹号馨苑”代理销售合作协议》、《房屋买卖合同》、中国工商银行、中国银行汇款凭证、收据、录音光盘及文字整理资料、公司章程、股权转让协议、公司章程修正案、公司准予变更登记通知书、股东出资，证人戴某、王守安证词，本院（2018）苏0803民初3645号民事判决书、（2018）苏0803民初4575号民事调解书等证据，予以证实。 本院认为，从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具备独立法人资格的经济组织。原告韦树凯因其不具备从事房地产中介业务的资质借用启迪公司的印章与被告融通公司签订《“学府壹号馨苑”代理销售合作协议》，不符合中华人民共和国建设部关于《城市房地产中介服务管理规定》，应认定该协议无效。启迪公司现已申请注销登记，庭审中其原法定代表人及实际经营者均证实，对案涉协议的签订及内容均不知情，与启迪公司不发生任何权利、义务关系，实为原告借用其公司合同专用章而与被告融通公司签订的，明确原告的主张与启迪公司无关。故韦树凯作为原告的诉讼主体适格。 原告韦树凯没有按照《“学府壹号馨苑”代理销售合作协议》约定由被告融通公司与购房者签订《房屋买卖合同》，其直接与购房者订立《房屋买卖合同》，违反双方协议的约定，过错是其自身造成的，其损失应由原告自行承担。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告与被告融通公司签订《“学府壹号馨苑”代理销售合作协议》无效，故融通公司应当对其收取原告25万元予以返还。原告诉请要求被告融通公司赔偿的其他损失，因系原告违反双方协议约定导致其承担杜立、于军军的损失，应由其自行承担，故对其该主张不予支持。因原告未能提供证据证明被告融通公司对本案债务不能清偿，故原告要求被告靳玉志、贺欣、李少霞、张练、孙会珠、赵建军承担返还及赔偿责任的诉请不予支持。原告可在条件成就时另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条、第六十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《中华人民共和国建设部〈城市房地产中介服务管理规定〉》第十条的规定，判决如下： 一、被告淮安融通投资管理咨询有限公司于本判决生效后十日内返还原告韦树凯25万元； 二、驳回原告韦树凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9215元，保全费3270元，计12485元，由原告韦树凯负担4165元，被告淮安融通投资管理咨询有限公司负担8320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××36）。 审 判 长  杨明辉 人民陪审员  杨容容 人民陪审员  卢 伟 二〇二〇年四月一日 法官 助理  李 艳 书 记 员  王雪洁 附页—裁判所依据的法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第五十八条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 第六十九条没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》 第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。 股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。 股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十八条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。 四、《中华人民共和国建设部〈城市房地产中介服务管理规定〉》 第十条从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。 房地产中介服务机构，应是具备独立法人资格的经济组织。