河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初2187号本诉原告（反诉被告）付晶，女，1985年10月16日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人王志歌，河南豫润律师事务所律师。委托代理人赵靓，河南豫润律师事务所律师。本诉被告河南国崟房地产开发有限公司，住所地郑州市通泰路40号蓝天空港1号楼1单元2层，社会信用代码：91410100349499019P。法定代表人郝崟喜。委托代理人岳鹏程，河南杰瑞律师事务所律师。委托代理人冯健，河南杰瑞律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）郑州建岩房地产营销策划有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街35号7号楼83号，统一社会信用代码：91410100MA3X7A9059。法定代表人曹岩，总经理。委托代理人王胜利，河南良承律师事务所律师。委托代理人鲁东见，系公司员工。本诉原告（反诉原告）付晶诉本诉被告河南国崟房地产开发有限公司（以下简称“国崟公司”）、本诉被告（反诉原告）郑州建岩房地产营销策划有限公司（以下简称“建岩公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉原告）的委托代理人王志歌、张靓，本诉被告（反诉原告）郑州建岩房地产营销策划有限公司委托代理人王胜利、鲁东见，本诉被告国崟公司委托代理人冯健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告诉称，2017年6月7日本诉被告郑州建岩房地产营销策划有限公司以为本诉原告团购本诉被告河南国崟房地产开发有限公司开发的蓝天港湾小区房屋为由，向本诉原告收取了团购费10万元，同时本诉原告向本诉被告河南国崟房地产开发有限公司交定金5万元。2017年7月7日本诉原告付晶与本诉被告河南国崟房地产开发有限公司签订《蓝天港湾内部认购协议》一份，约定本诉原告购买本诉被告开发的位于黄河××路××蓝天港湾××楼××单元××房屋××套，房屋面积125.86平米，单价12000元每平米，总价款为1510320元，首付款为460320元，交房日期为2018年12月31日，同时约定了相关权利义务、违约责任及具备签约条件后，双方签订正式《商品房买卖合同》等事项，2017年7月7日本诉原告按照协议约定足额支付了房屋首付款。现已经到了协议约定的交付房屋日期，本诉被告河南国崟房地产开发有限公司迟迟不予交房，也未能向本诉原告提供房屋预售许可证等相关证件，依据法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持本诉原告诉请。请求判令：1、确认本诉原告与本诉被告河南国崟房地产开发有限公司签订的《蓝天港湾内部认购协议》无效；2、依法判令本诉被告河南国崟房地产开发有限公司向本诉原告返还购房款460320元及利息（以460320元为本金，按照年利率6%自2017年7月8日起计算至实际偿还之日止）；3、依法判令本诉被告郑州建岩房地产营销策划有限公司返还团购费10万元及利息（以10万元为本金，按照年利率6%自2017年6月8日起计算至实际偿还之日止）；4、本案诉讼费等相关费用由本诉被告承担。本诉被告国崟公司答辩称，1、协议有效，同意返还原告所交付给国崟公司的款项，依据协议不应支付利息；2、房屋于2020年动工，建议双方调解。本诉被告建岩公司辩称，一、本诉原被告双方早已就涉案团购优惠价达成共识，现出本诉原告出尔反尔要求本诉被告返还团购费是没有认识事实和法律依据，人民法院应认定本诉原告违约，支持本诉被告的反诉请求。二、本诉被告收取包销服务费的依据是和河南国崟房地产开发有限公司签订的《蓝天港湾项目包销协议书》，在《蓝天港湾项目包销协议书》合法有效的前提下，在本诉被告付出了大量人力、物力的前提下，本诉被告有权利获得河南国崟房地产开发有限公司支付或者变相支付的报销服务费，本案中本诉原告和河南国崟房地产开发有限公司签订的《蓝天港湾内部认购协议》无论是否有效，也不管本案到底本诉原告违约还是河南国崟房地产开发有限公司违约，责任都不在本诉被告，即使认定《蓝天港湾内部认购协议》在法律性质上是预售合同，进而判决确认无效，本诉被告也不应该退还团购款，理由是本诉被告不是《蓝天港湾内部认购协议》合同相对方，且本诉原被告早已就团购款问题在自愿平等的基础上达成一致意见，现本诉原告违反了诚信信用原则，无视其亲笔签名的承诺书，应承担违约责任，综述，请求驳回本诉原告的诉请，支持本诉被告合法权益。反诉原告建岩公司诉称，2018年9月27日，反诉被告付晶亲笔书写承诺书一份，明确声明涉案房屋退房只退房款，放弃合作公司已支付的拾万元整（100000元），2018年12月25日，反诉被告又再次出具承诺书一份，郑重承诺：‘不再向郑州建岩房地产营销策划有限公司要求返还《蓝天港湾》所缴纳的购房团购优惠费用壹拾万元整（100000元），如有违反，承诺人付晶应支付违约金同等团购费的2倍，承诺书并在违约金保准同等团购费的2倍专门用下划线明确标注，现反诉被告出尔反尔，毫无诚信，应根据其亲笔书写的承诺书承担本案违约责任。付晶对建岩公司的起诉没有事实和法律依据，应予驳回。反诉原告依据合同约定和法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。请求依法判令：1、判令反诉被告付晶向反诉原告支付违约金20万元；2、本案本诉及反诉的诉讼费用均由反诉被告付晶承担。反诉被告付晶答辩：一、2018年9月27日及2018年12月25日的《承诺书》是付晶为了与国崟公司达成退房协议并拿回房屋首付款目的而出具，但因付晶与国崟公司就退房事宜不能达成一致意见，承诺放弃团购费10万元的条件没有成就，承诺书的约定没有生效。二、建岩公司出具的两份承诺书均为解除合同的约定，但2017年7月7日付晶与国崟公司签订的《蓝天港湾内部认购协议》因违反了法律法规的强制性规定而应被认定为无效，因无效合同取得的财产应当返还。三、反诉被告付晶没有违约行为，反诉原告违反法律法规规定代理销售不具备销售条件的房屋，其要求反诉被告付晶支付双倍违约金20万元没有依据。1、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款：受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。国崟公司与建岩公司明知涉案房屋不具备销售条件，还以内部认购名义向外出售，反诉被告付晶已经按照协议约定支付了首期购房款和团购费，建岩公司因其违法行为而收取团购费，还要求赔偿没有任何事实和法律依据。综上，建岩公司的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院查明事实，依法驳回建岩公司的反诉请求。经审理查明：建岩公司提交其与国崟公司签订的《蓝天港湾项目包销协议书》一份，证明由建岩公司包销国崟公司开发的蓝天港湾项目30套住宅。2017年7月7日，付晶与国崟公司签订《蓝天港湾内部认购协议》一份，载明：房号：蓝天港湾2号楼1单元2层2602号；单价12000元/平方米；总价1510320元；原告于2017年7月7日，向国崟公司交付首付款460320元；国崟公司应于2018年12月31日前向原告交付该房屋；国崟公司未按约定的期限将该房屋交付原告的，逾期在90日内双方视为合理顺延，合同继续履行，逾期超过90日后，本诉原告有权选择退房，本诉原告退房的，国崟公司应当退还全部已付款，并按照本诉原告全部已付款的百分之二向本诉原告支付违约金；如在国崟公司与本诉原告签订正式《商品房买卖合同》之前，本诉原告放弃认购房屋的，则国崟公司将在本诉原告办理完退房手续后的15个工作日内，按照本诉原告实际支付款项金额全额退款(无息)。协议落款处有本诉原告签名捺印，本诉被告加盖公章予以确认。2017年6月7日，建岩公司向本诉原告出具收据，载明收到本诉原告团购费10万元。2017年7月7日,本诉被告国崟公司向本诉原告出具收据一份，载明收到本诉原告410320元购房款。2018年12月25日，本诉原告付晶出具两份承诺书，一份承诺书载明“承诺人付晶向国崟公司郑重承诺：在双方协商解除《蓝天港湾内部认购协议》，国崟公司同意返还首期购房款情况下，承诺人同意只向团购费收取单位建岩公司主张返还团购费，不再向国崟公司主张返还团购费，如有违反，承诺人愿向国崟公司支付违约金10万元”，另一份承诺书载明“承诺人付晶不再向建岩公司要求返还关于《蓝天港湾》所缴纳的购房团购优惠费用10万元，如有违反，承诺人应支付违约金同等团购费的2倍。”并在当日，付晶签订了蓝天港湾客户退房申请单。庭审中,国崟公司称目前房屋已建至十层，今年准备复工，未达到交付的条件。合同无法履行是大气污染导致停工，军队停止有偿服务政策导致项目缓建。以上案件事实由蓝天港湾项目包销协议书、蓝天港湾内部认购协议、收据、承诺书、退房申请单及庭审笔录予以佐证。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，本诉原被告双方签订的《蓝天港湾内部认购协议》对房屋的坐落、房号、价款、付款方式、首付金额等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且国崟公司已依约收受购房款460320元,故该协议应当认定为商品房买卖合同。国崟公司应对其具备商品房预售许可证承担举证责任，但其庭审时并未举证证明，故视为其并未取得相应的证件，国崟公司在未取得商品房预售许可证的情况下与本诉原告签订的内部认购协议应当认定为无效。故国崟公司因该合同取得的财产（首付款460320元）应当予以返还，本诉原告要求确认《蓝天港湾内部认购协议》无效，国崟公司退还收取的首付款460320元的诉讼请求，本院予以支持。关于本诉原告诉请的利息损失，因国崟公司对本案所涉合同被确认无效负主要责任，故国崟公司应向本诉原告支付资金占用期间的利息损失利息以460320元为基数，自2017年7月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。本诉被告建岩公司称本诉原告支付的10万元团购费系包销服务费，且本诉原告承诺放弃对其主张返还该团购费，根据《商品房销售管理办法》第二十七条第二款规定：受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。建岩公司收取原告10万元，违反了上述规定，且虽然本诉原告向建岩公司出具承诺书放弃对10万元团购费的主张，但是是基于在国崟公司同意退还房款的前提下，国崟公司未退还房款，该承诺书中放弃10万元团购费的条件未成就，故本诉被告建岩公司应当返还本诉原告10万元团购费并支付利息，利息应以10万元为基数，自2017年6月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。关于反诉原告建岩公司要求反诉被告付晶向其支付违约金20万元，依据不足，故本院不予支持。依照、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认本诉原告付晶与本诉被告河南国崟房地产开发有限公司签订的《蓝天港湾内部认购协议》无效；二、本诉被告河南国崟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告付晶房款460320元并支付利息（以460320元为基数，自2017年7月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；三、本诉被告郑州建岩房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告付晶团购款10万元并支付利息（以10万元为基数，自2017年6月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；四、驳回反诉原告郑州建岩房地产营销策划有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5109元，由本诉被告河南国崟房地产开发有限公司负担4194元，本诉被告郑州建岩房地产营销策划有限公司负担915元；反诉费2150元，由反诉原告郑州建岩房地产营销策划有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇二〇年四月二十五日书记员  樊丽霞