昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初4061号原告（反诉被告）：云南俊发物业服务有限公司，住所地：云南省昆明市北京路延长线世纪俊园二期1栋23层23A号。法定代表人：芶文劲，执行董事。统一社会信用代码：91530000719403898A。委托诉讼代理人：杨宇，男，系公司员工，特别授权代理。被告（反诉原告）：马俊伟，男，1969年6月18日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。原告云南俊发物业服务有限公司（以下简称：俊发公司）与被告马俊伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，被告马俊伟向本院提起反诉，经审查，反诉符合受理条件，本院予以受理，并依法适用普通程序，对本反诉公开开庭合并审理，原告（反诉被告）俊发公司的委托诉讼代理人杨宇，被告（反诉原告）马俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）云南俊发公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告交纳所欠物业管理费等各项费用11113.5元；判令被告支付原告逾期交纳物业费用的违约金（从逾期之日起到实际支付之日止，每天按所欠费用的千分之三计算，暂计至2018年12月31日为12176.02元）；2.（注：此项诉讼请求原告起诉状为空白未填写）3.由被告承担诉讼费用。被告购买了白龙潭淏园房屋一套（面积168.58平方米），与原告于2009年10月签订《白龙潭俊园物业服务协议》，享受到了原告对白龙潭淏园小区的物业管理服务。合同第四条约定物业管理费用为每月每平方米0.74元，被告应于每年2月15日前交清上半年费用，于每年7月15日前交清下半年费用。而被告自2011年1月以来，一直拖欠物业费达8年之久，拖欠费用共计11113.5元。被告所欠费用原告已多次催缴，但被告均置之不理。根据双方合同第八条第四款，违约金根据所欠费用从逾期之日起按每天千分之三计算；截止2018年12月31日，被告应向原告支付违约金共计12176.02元，截止2018年12月31日被告应向原告支付所欠物业费及违约金共计人民币23289.52元。被告（反诉原告）马俊伟辩称，一、答辩人并没有拖欠物业管理费的主观意识。答辩人只是在因工程质量问题协商解决期间提出暂停物业管理费的清缴后，明确给予答辩人经济补偿7500元的处理方式，答辩人同意并出具收条给了物管，俊发公司总部人员现场核查后划转俊发物业管理公司，答辩人也明确表示补偿款到账后先扣缴物业管理费，剩下的算预交物业管理费，答辩人不再现金提取。二、关于工程质量保证期的问题。当时现场计算超保证期三个月；现场时点是答辩人的报告时点后1天，答辩人的发现时间是报告时间前的半年左右，当时是最干燥的冬季，有一个小小的湿圈，一个月以后自行消失了，所以也就没在意，期间因工作繁忙，有段时间没住呈贡，报告时已是两面墙体及地板都潮了，正值潮湿的夏季；答辩人提出质量问题发生的时间应该在发现时间之前不短的时间点，当时得到了物管处工程负责人的认可，同样的工程质量问题不止我这一户发生，也处理过几家，共支付补偿款500万元左右；俊发公司驻呈贡工程质量负责人张经理当场明确表态是工程质量问题，由物管负责处理，钱由总公司出。三、几点答辩请求。1、在事实真相面前，谁都没有司法优势，只有公正判决，答辩人丢失当时的协商结果及现场证据，被答辩人也不配合联系证人，答辩人请求法庭调查原物管处负责人王主任，原物管处工程部负责人（宣威人），原俊发公司驻呈贡工程质量总负责人张经理、原物管处工作人员（洪姓，呈贡白龙潭村人）、调取我跟原王姓主任的通话记录：总公司已基本同意补偿的处理方式及金额，最近3、4天他们到现场核查一下就可以了；我最近几天都在家，来的时候提前给我电话。2、珍惜司法资源，维护法庭尊严，尽可能把纷争依法终结，营造良好和谐社区，本案全由俊发物管管理不善，工作不到位，责任没落实造成，答辩人十分无辜，本案的基本事实现场还在，答辩人同时提出反诉申请，答辩人得不到7500元的补偿款，反诉发生，请贵院受理。被告（反诉原告）马俊伟向本院提出反诉诉讼请求：1.由原告（反诉被告）俊发公司按照双方协议，补偿（支付）被告（反诉原告）马俊伟7500元；2.反诉费由（反诉被告）俊发公司承担。事实及理由：被反诉人罔顾事实，无视消费者和业主利益，自以为是，浪费国家司法资源，无理蛮横的起诉善良无辜业主，一副“无赖”嘴脸。业主因工程质量问题导致的损失现场基本还在，修复的市场价在当时就在2万元左右，现出售该物业因受损墙体需折价3万元，墙体是物管公司及俊发公司驻呈贡工程质量部打的乱七八糟，他们不承诺负责修复，我有其他的处理办法。被反诉人在道德上有明显小人，反诉人不予计较，坚持固有本意给予反诉人经济补偿7500元，反诉人即刻清缴物业管理费。责成被反诉人正视事实，组织相关人员再次到现场调查、科学核实、对500万补偿款的支出情况进行类比等，再次明确责任，回到事实的原点，提供证人资料，对受损财产进行科学合理的修复，反诉人即刻清缴物业管理费。原告（反诉被告）俊发公司辩称，被告并没有相关的证据来证明他的反诉诉讼请求，因此原告不予认可。原告（反诉被告）俊发公司针对其主张，向本院提交了被告（反诉原告）身份证复印件、商品房买卖合同登记备案表、物业服务协议、物业管理服务欠费清单、欠费截图、律师函，本院认为，原告（反诉被告）提交的欠费清单系其单方制作，载明内容与经庭审审查的实际情况不符，本院不予采信；欠费截图未提交原件予以核对，无法证明证据来源，本院不予采信；律师函并未有相应的送达材料，无法证明其主张的催告事实，本院不予采信。其余证据符合证据的形式要件、与本案具有关联性，本院予以采信，对其证明力本院随后评判。本院经审理确认以下事实：2009年12月15日，被告（反诉原告）马俊伟与案外人云南俊发房地产有限责任公司就白龙潭俊园·淏园房的商品房买卖合同进行了商品房买卖合同登记备案，备案表载明的建筑面积为168.69平方米。2009年10月21日，被告（反诉原告）马俊伟作为业主（甲方），与原告（反诉被告）俊发公司（乙方）签订了《物业服务协议》，约定的物业服务费用为0.74元/平方米·月，同时约定业主于每年2月15日前交清上半年的物业服务费，当年7月15日前交清下半年的物业服务费。甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3‰交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施。在本案应诉材料送达被告（反诉原告）马俊伟后，被告（反诉原告）马俊伟对于未缴费情况提出异议，并提出反诉，本院要求原告（反诉被告）俊发公司就被告（反诉原告）马俊伟实际欠费情况及其反诉主张事实进行核实，原告（反诉被告）俊发公司未作任何答复。另查明，原告（反诉被告）俊发公司主张的车位物业服务费被告（反诉原告）马俊伟已结清。本院认为：原告（反诉被告）俊发公司为白龙潭俊园小区提供物业服务，原告（反诉被告）俊发公司与被告（反诉原告）马俊伟签订了《物业服务合同》，原、被告之间形成了物业服务合同关系。根据双方《物业服务合同》约定，被告（反诉原告）马俊伟应当支付物业服务费用。至于被告（反诉原告）马俊伟抗辩及反诉主张的已达成暂缓交纳物业服务费用、原告（反诉被告）俊发公司同意补偿其7500元、以该7500元冲抵物业服务费用的相关意见，被告（反诉原告）马俊伟虽陈述在2014年房屋漏水期间原告（反诉被告）俊发公司处理不当，双方经协商达成了上述内容，但相关内容并未形成书面一致意见，原告（反诉被告）俊发公司不予认可，本院认为被告（反诉原告）马俊伟应当承担举证不力的法律后果，对其相关主张本院不予采纳，其反诉诉讼请求因证据不足本院不予支持。原告（反诉被告）俊发公司所主张的物业服务费符合合同约定，本院结合庭审查明的情况，认定被告（反诉原告）马俊伟支付住宅物业服务费8233.50元。至于原告（反诉被告）俊发公司主张的违约金，系双方合同约定的被告（反诉原告）马俊伟逾期交纳物业服务费用时应当承担的违约责任。但基于本案的实际情况，原告（反诉被告）俊发公司作为专业的物业服务企业，在向本院提起诉讼时，未就欠付金额进行核实，在被告（反诉原告）马俊伟已交纳2013年上半年之前的住宅物业服务费的情况下，仍在诉状中称“而被告自2011年1月以来，一直拖欠物业费达8年之久”，在被告（反诉原告）马俊伟已结清车位物业服务费、且本院已要求落实欠款数额的情况下，仍然就八年的车位物业服务费进行主张，另被告（反诉原告）马俊伟虽未就其反诉主张的事实提供相关证据，但作为小区业主同时系原告（反诉被告）俊发公司的服务对象，其有权提出相关的意见及投诉，原告（反诉被告）俊发公司仅以时间久远为由不作任何答复，可以看出原告（反诉被告）俊发公司在服务意识、服务专业性和责任意识上是存在欠缺的，此外其虽主张违约金但主张的费用计算明显超过合同约定，其亦未按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定有效书面催交物业费，综上本院认为其主张违约责任依据不足，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马俊伟于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）云南俊发物业服务有限公司物业服务费8233.50元；二、驳回原告（反诉被告）云南俊发物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）马俊伟的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元，由原告（反诉被告）云南俊发物业服务有限公司负担247元，由被告（反诉原告）马俊伟负担135元；反诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）马俊伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  方铮铮人民陪审员  任明新人民陪审员  贺大成二〇二〇年四月八日书 记 员  宋娟玲