江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终242号上诉人（原审原告）：盐城三华物业有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区毓龙东路51号107室。法定代表人：王金华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学祝，男，该公司法务主任。被上诉人（原审被告）：严立生，男，1968年8月9日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：严伟俊，系严立生儿子，住址同上。上诉人盐城三华物业有限公司（以下简称三华物业公司）因与被上诉人严立生物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三华物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由严立生负担。事实与理由：1.一审法院对公共服务费即公共能耗费用未予认定是错误的，该费用严立生应当交纳。2.案涉物业服务协议第七条第四项明确约定了迟延交费应承担滞纳金，但一审法院未予认定。3.一审判决未要求严立生交纳物业费用至2019年年底不符合合同约定。严立生辩称，1.关于公共能耗费，在物业合同中并没有进行约定，如果有额外收费则需要双方协商，但双方并没有协商，而且价格也没有进行过公示，同时，三华物业公司主张的公共能耗费已经包括在物业费用之中，不应当再另外收取，即使需要收取也必须告知具体的服务项目等。2.关于滞纳金，严立生已经在一审中提供了相关证据证明三华物业公司的不作为，如果三华物业公司能够按期做事的话，严立生肯定愿意按期交纳物业费，况且三华物业公司的收费并不透明。3.合同约定物业费半年预交，本案是2019年3月受理的，故一审法院判决物业费交纳至2019年6月30日是正确的。请求二审驳回上诉，维持原判。三华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令严立生立即支付物业费及滞纳金共计19520元；2.本案诉讼费用由严立生负担。一审法院认定事实如下：馨港雅居小区系盐城舜宁置业有限公司（以下简称舜宁置业公司）开发。2013年10月28日，舜宁置业公司向三华物业公司发出“中标通知书”一份，主要内容为:“舜宁置业公司的馨港雅居安置住宅小区前期物业管理服务的评标工作已结束，根据工程招标投标的有关法律、法规、规章和本工程招标文件的规定，确定你方（三华物业公司）为中标人。我方将于本中标通知书发出之日起6日内，将本工程招标文件、你方的投标文件与你方签订合同。请你方派代表于2013年10月30日前至盐城舜宁置业有限公司与我方洽谈合同。你方中标条件如下：1.中标范围与内容：前期物业管理服务；2.中标价（元/平方米/月）：高层：1.336；商业：1.666；多层：0.671；3.管理期：暂定三年；4.中标项目经理姓名：王文连。”2013年10月28日，舜宁置业公司（甲方）与三华物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，涉案内容如下：舜宁置业公司委托三华物业公司对馨港雅居提供前期物业管理服务。合同第六条物业服务费：物业收费选择包干制方式。由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅住宅1.366元/月/平方米，物业服务费主要用于以下开支：（1）物业管理费收入。（2）其他收入（包括车位管理、有偿服务收入），（3）办公固定资产折旧费。（4）年度递延资产折旧费。（5）公用设备、设施日常维修及保养费。（6）绿化管理费。（7）安全巡逻管理费。（8）公用水电费（须含电梯、泵房运行费用，不含睡灯费）。（9）管理、服务人员工资福利费。（10）酬金。（11）法定税费。（12）相关设施设备年检…。物业服务费用收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在固定位置公布。垃圾清运费、装潢管理费用、装修垃圾清运费、装修保证金、小区内出入卡费没有纳入物业服务费用或根据相关法律法规及地方规定交纳的费用由乙方根据相关规定或实际情况通过合同约定收取及退还；第七条第四款：物业服务费用原则上按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日和12月31日前履行交纳义务，收取的费用一般不得超过一年。第三十一条，业主未能按时足额缴纳物业服务费的，按应交物业服务费用10%标准向乙方支付违约金。第三十五条：本合同自签订之日起生效、执行，生效后乙方应制定相应的工作计划和措施进入介入程序；本合同有效期为一期房屋正式交房起计，暂定叁年；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方庭审中对下列事实进行了确认：1.三华物业公司主张严立生位于馨港雅居6幢604室的房屋面积为127.14平方米，车库面积为15.2平方米，合计142.34平方米。严立生未提出异议。三华物业公司还陈述：2015年物业收费时车库面积在测绘，面积没有出来。2018年才给出车库面积情况。2.双方确认严立生于2015年2月9日拿房时交纳2015年-2016年的住宅的物业费2042.16元、装潢垃圾清运费381元、公共设施能耗费609.6元，生活垃圾清运费60.96元，上述合计3093.72元。装潢保证金1000元。3.双方均陈述环保园区补贴1／3物业费。三华物业公司陈述，环保园区补贴1／3物业费2015年-2018年合计补贴3365元（2015年、2016年、2017年均为785元，2018年1010元）。严立生提交的馨港雅居六幢楼三分之一物业费的补贴明细载明2018年2月至2019年2月补贴1014元。一审法院认为，本案三华物业公司作为馨港雅居的物业服务单位，其与开发商舜宁置业公司签订了前期物业服务协议，其按照协议的约定提供物业服务，并有权依照协议向业主收取物业费。严立生系该小区的业主，实际接受了三华物业公司的物业服务，故三华物业公司有权要求严立生按照约定支付物业服务费。关于三华物业公司主张的各项费用。1.物业服务费关于物业服务费的收费标准，中标通知书中明确载明高层住宅收费标准为1.336元/月/平方米，三华物业公司有权以此标准按照严立生房屋的实际面积142.34平方米收取物业费。严立生辩称三华物业公司按照1.34元/月平方米收费依据不足的意见予以采信。关于收费期限。三华物业公司主张严立生支付2015至2019年的欠费部分。当事人在物业服务合同中可以约定预收物业服务费，但根据本案《前期物业服务合同》第七条第四款的约定，物业费交纳的周期为半年，并且在每半年最后一日之前交纳，故合同中未明确约定是预付费。严立生2015年2月9日拿房，按照上述标准计算，现严立生应当支付已经逾期的自拿房之日至2019年6月30日前的物业费合计10015.42元。扣减严立生已经交纳的2042.16元，余额为7973元。三华物业公司主张严立生支付2019年全年物业费，但在三华物业公司起诉时直至本案判决时下半年物业费缴费期限（2019年12月31日）尚未届满，故三华物业公司要求严立生支付2019年下半年物业费依据不足。关于严立生辩称三华物业公司与开发商签订的前期物业合同的有效日期是三年，三年到期后也没有和开发商或者业主重新签订合同的问题，在合同到期后，三华物业公司继续在小区从事物业服务，严立生和其他业主也接受了服务，故三华物业公司有权按照原合同约定的标准收取物业费用。关于严立生提出园区补贴一年的物业费，无相关证据予以证明。严立生主张小区按照盐城市五档小区住宅小区多层收费5级最高为1元，上浮不得超过20%。三华物业公司与开发商签订的前期物业服务合同中约定的费用是包干制，物业服务费开支项目超出五档小区住宅小区收费标准规定的物业费开支范围。至于严立生提出物业服务确认书“严立生”不是严立生或其妻子的签名，三华物业公司是为小区整体提供物业服务，无需逐一与业主签订合同，故无论是否严立生签名，均不影响三华物业公司依据《前期物业服务合同》主张权利。故对严立生的上述辩解均不予采信。2.垃圾清运费《前期物业服务合同》中约定，垃圾清运费不包含在物业费开支的范围内，且三华物业公司实际从事了垃圾清运的工作，其主张按照0.04元/月/平方米收费并无明显不当。按照上述标准计算，严立生应支付从2015年2月9日起至2019年6月30日前的垃圾清运费299元。扣减严立生已经交纳的60.96元，余额为238元。3.公共能耗费三华物业公司与舜宁置业公司签订的《前期物业服务合同》未对另行收取公共能耗费用有明确的约定。三华物业公司陈述其现在按照0.4元/平方米预收，且已将费用明细公示，但其未能提交证据证明公共能耗费用的具体组成、实际发生的金额、分摊方式、分摊标准，也未就其按照0.4元/平方米每三年收取一次提供依据，故在本案中暂不予支持。上述1-3项物业费、垃圾清运费合计8211元，严立生交纳的装修保证金1000元予以抵扣，另环保园区补贴2015-2018年物业费合计3369元也应当予以扣减，尚需支付3842元。4.关于滞纳金《前期物业服务合同》中约定违约金标准，未约定滞纳金。且在本案中，结合双方当事人陈述、严立生举证，三华物业公司在提供物业服务过程中对照其签订的《前期物业服务协议》中相应的服务标准，确有尚有需要改进之处，故不宜简单认定严立生违约，三华物业公司要求严立生支付违约金的请求不予支持。关于庭审中严立生提出三华物业公司服务不达标并以此为由拒交物业费的问题。严立生所举证的照片中确实能够反映出小区服务管理有不足之处，但小区物业服务是一种动态的、持续性的服务，不能简单地以某一时间、某一特定地点的状况或发生的事件来简单判断物业服务是否符合合同约定或达到国家标准。本案中严立生所反映的问题，三华物业公司庭审中表明已经整改或可以及时整改。结合一审法院承办法官到小区现场查看的情况，不宜认定物业服务存有明显不达标的问题，严立生以此拒交物业费的依据不足。三华物业公司在今后的物业管理服务中也应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、严立生应于判决生效后十日内支付三华物业公司2015年2月9日至2019年6月30日期间差欠的物业服务费、垃圾清运费合计人民币3842元。二、驳回三华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，由三华物业公司负担238元，严立生负担50元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。三华物业公司与舜宁置业公司签订前期物业服务协议，约定由三华物业公司对严立生所在小区提供物业服务，据此，三华物业公司有权依照协议向业主收取物业费，严立生作为业主实际接受三华物业公司的物业服务，其应当依法交纳物业服务费用，一审法院依据查明的事实判决严立生支付所欠物业费并无不当且符合有关法律规定。关于三华物业公司的上诉理由。1.三华物业公司虽在本案中主张公共能耗费，但由于案涉前期物业服务合同中并未对此作出明确约定，同时三华物业公司对其要求收取的公共能耗费及其收费标准等问题也并未能提交相关有效证据证实其主张，故一审法院在本案中对此暂不予支持并无不当，就三华物业公司是否应收取小区业主公共能耗费的问题可依据物业收费政策及相关规定另行处理。2.案涉物业服务协议中并无滞纳金条款，三华物业公司在本案中主张滞纳金，其实质是要求严立生承担违约金，但由于严立生一审诉讼中提交的相关证据能够证明三华物业公司在提供物业服务过程中存在一定的不符合物业服务合同约定的情形，据此，一审法院综合考虑对三华物业主张的滞纳金未予认定符合有关法律规定。3.案涉前期物业服务合同明确约定物业费交纳的周期为半年，且于每半年最后一日之前交纳，并未约定必须预交物业费，故一审法院判决严立生交纳所欠到期物业费至2019年6月30日符合合同约定，三华物业公司诉讼主张严立生应交纳物业费至2019年12月31日无合同及法律依据。综上，三华物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由上诉人盐城三华物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年四月三日书记员  周 洋