河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终776号上诉人（原审被告）：洛阳市天娇置业有限公司。住所地:洛阳市西工区纱厂南路33号房地产大厦1502室。注册号：410300120056383。法定代表人：陈秀军，公司总经理。委托诉讼代理人：刘继，河南绿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿伟，河南绿城律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：河南省中州公路工程有限公司。住所地：西峡县城工业大道3号。统一社会信用代码：91411323752299308L。法定代表人：吕明波，公司总经理。委托诉讼代理人：胡晓，该公司副总经理。委托诉讼代理人：温向东，河南问鼎律师事务所律师。上诉人洛阳市天娇置业有限公司（以下简称天娇公司）因与被上诉人河南省中州公路工程有限公司（以下简称中州公司）合同纠纷一案，不服河南省西峡县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1323民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天娇公司的委托上诉代理人刘继、耿伟，被上诉人中州公司委托诉讼代理人胡晓、温向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳市天娇置业有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。一审判决认定事实严重错误，理由如下:首先，合法拥有土地使用权的基础是土地使用权证，这是我国对土地使用权立法的基础，也是合法转让土地使用权的基础，而一审法院仅以一份连承办人签名都没有的原西峡县国土资源局《关于淅江路绿化带及人民西路延用土地的有关说明》便据此认定被上诉人有偿转让公共绿地及无土地使用权土地的合法性显然严重背离了法律。第二、正因为上诉人与被上诉人都清楚原土地测量中的面积数据不准确,并且因市政道路的建设会带来更大的改变,双方才在《补充协议三》中约定重新测量面积，并以实际面积作为计算实际付款数额的依据。不知出于何种考虑或目的,一审法院在明知双方及土地主管部门没有进行重新测量的情况下便依据《关于淅江路绿化带及人民西路延用土地的有关说明》中内容予以了土地面积的确认,而即便在该说明中使用的也是“约76.4亩”，并没有给出确定的数字。第三，一审判决严重混淆了“变更”容积率与“可以变更”容积率的区别。根据《补充协议三》,如果容积率不进行变更,上诉人不应支付绿化带及无土地使用证土地面积的款价，已支付的被上诉人应予退还。众所周知，容积率的增加是房地产可销售面积的增加，与项目的亏盈息息相关，这也是双方对土地转让价格定价的基础，是双方真实意思、基础意思的表示。一审庭审中，被上诉人明确表示签订《补充协议三》后容积率进行了增加，除提供所谓增加容积率时有道理的《关于淅江路绿化带及人民西路延用土地的有关说明》、《关于中州公路公司河西地块容积率奖励政策的答复》外，又申请了原西峡县规划局局长出庭作证，证明容积率已增加,而这些证据、证言证明的却只是“可以增加”，甚至是某些领导“默许增加”,但是事实在签订《补充协议三》之前便早已下发的唯一合法确认涉案容积率的《西峡县规划局文件》西规条字【2009】12号、《西峡县规划局文件》西规条字【2010】56号自出台后至今并未更改。自《补充协议三》可看出，双方关于容积率的约定就是以该两份文件确定的容积率为基数增长而确认土地转让价格的合意,没有依法变更该文件容积率的文件出台，其他所有说明、许诺或者默许均无法律效力，甚至涉嫌违法犯纪律。请求依法改判。河南省中州公路工程有限公司辩称，一、上诉人对《补充合同（三）》约定及一审判决认定的事实理解错误。2011年5月20日双方签订《补充合同（三）》的核心内容为：答辩人退出上述土地的联合开发，由上诉人分三期将相应款项支付给答辩人，答辩人分三期将相应的土地使用权证原件交付给上诉人，配合其过户。双方并对每期付款的计算方法、付款时间及金额、对应土地使用权证的交付时间、逾期付款的法律后果等做了具体明确约定。其实质是约定答辩人退出联合开及明确退出开发应获得价款的计算方法和金额，与一审查明的事实一致：答辩人并未转让案涉无土地证的绿化带和人民路西延土地的使用权，转让的是因该部分土地而获得的权益。且《西峡县国土资源局关于淅江路绿化带及人民路西延用地有关情况说明》已经西峡县人民法院核实。基于答辩人支付了案涉绿化带和人民路西延（灌河西侧）无土地证土地的出让价款，为公众提供了公共使用空间，依据相关规定，在相对应的土地开发时应给予一定的面积补偿(即将该部分土地计入总面积，增加相对应有证土地的容积率），符合相关政策法规的规定。而容积率的提高，增加了房产项目的销售面积和收入，双方考虑到该部分面积的收益，约定答辩人退出联合开发支付一定的价款，符合商业规则，系双方真实意思表示，具有事实和法律依据，合法有效。二、案涉绿化带和人民路西延(灌河西侧）北侧无土地证土地的面积确定，一审判决上诉人支付答辩人案涉绿化带及人民路西延北侧无土地证土地收益未付的差价款559.449万元，认定事实、评理正确。1.双方在《补充合同（三）》第二条第二款中明确约定：案涉人民路西延北侧6本国有土地使用权证证载土地相对应的绿化带、将河西侧人民路段无土地使用证的土地面积分别为15565.1平方（折合23.348亩）、25878.796平方（折合38.818亩)，小计：4143.896平方米，折合约62.166亩；案涉人民路西延南侧编号西国用（2011）第018号国有土地使用证相对应的绿化带、灌河西侧人民路西段南侧无土地证的土地面积9484.047平方米折合14.26亩，合计76.392亩。双方应于2011年6月1日前完成案涉绿化带、灌河西侧人民路西段无土地证土地面积的实地测量、确认工作2.答辩人一审举证的2011年5月28日《西峡县国土资源局关于淅江路绿化带及人民路西延用地有关情况说明》证实：西峡县国土资源局于2011年5月28日确认案涉绿化带及人民路西延无上地证土地的面积约76.4亩，与双方约定的面积一致。且根据2013年8月经西峡县拓荒土地测绘有限公司对案涉无土地证土地进行测绘，案涉无土地证土地的面积为43631.72平方米，大于双方合同约定面积41443.896平方米，上诉人按双方约定及之前原西峡县国土资源局确认的41443.896平方米面积支付差价款，并未多支款项，上诉人以案涉该部分土地未经双方实际丈量为由，作为不支付差额价款的抗辩理由，明显非出于普意，不应予以支持。一审判决认定事实正确，评理支持答辩人的一审诉求正确。河南省中州公路工程有限公司向一审法院起诉请求：1．依法判决天娇公司立即支付中州公司的西峡县人民路西延以北绿化带土地差价款559.449万元。2．案件受理费由天娇公司承担。一审法院认定事实：2007年5月16日，中州公司、天娇公司双方签订《联合开发合同书》，约定：中州公司投入西峡县灌河西侧约600亩土地，天娇公司投入整个工程的土建、安装、景观设计和施工款，联合进行房地产开发。之后，双方又先后签订了《联合开发补充协议》、《补充合同》、《补充合同二》等。在合同的履行过程中，西峡县规划局分别于2008年6月3日、2009年4月14日、2010年3月18日给天娇公司西峡河西分公司开发的天娇国际宝邸项目望月府、抚月府、叠翠苑、揽月府、清逸苑、晨曦府工程颁发了建设规划许可证；于2010年3月1日给中州公司天娇国际宝邸用地项目颁发了建设用地规划许可证；于2009年8月23日给中州公司下发了“西峡县鹳河西岸、人民路西延用地规划条件通知书”，规划设计容积率要求：北部片区不大于0.5，中部片区不大于1.6；南部片区不大于2.1；于2010年12月17日给中州公司下发了“西峡县鹳河西岸、G312以南区域用地规划条件通知书”，规划设计容积率要求：不超过2.2。天娇公司累计向中州公司支付8，550万元。中州公司、天娇公司双方因合作开发无法进行，中州公司退出合作开发。2011年5月20日，双方签订《补充合同（三）》约定：一、中州公司将编号为西国用（2011）第015号、016号、017号、018号、西国用（2010）第101号、187号、西国用（2009）第054号国有土地使用证上记载的土地面积334730.9平方米（折合502.094亩）及相对应的绿化带、灌河西侧人民路西段无土地使用证土地的土地面积50927.948平方米转让给天娇公司，并退出以上土地的房地产项目开发，之后由天娇公司独立完成土地开发。上述绿化带、灌河西侧人民路西段无土地使用证土地的土地面积以双方实地测量并经西峡县国土资源管理局书面确认后的土地面积为准。中州公司应在天娇公司支付本合同约定的最后一期转让价款前提供西峡县国土资源管理局就上述30米宽绿化带及灌河以西人民路西段无土地使用权证的土地面积出具的书面证明。二、1．土地使用权价款的计算：（1）天娇公司按上述土地使用权证记载的土地使用权面积加该土地相对应的30米宽绿化带及灌河以西人民路西段无土地使用权证的土地面积共计385658.843平方米折合578.485亩乘以每亩约定土地单价计算出土地价款，并支付给中州公司。（2）天娇公司已经实施开发的200亩国有土地的使用权价款按50万元／亩，下余土地按55万元／亩计算。（3）双方应于2011年6月1日前完成本合同土地证记载土地对应30米宽绿化带及人民路西段土地面积的实地测量、确认工作。2．付款时间及方式：（1）编号为西国用（2011）第016号、017号、西国用（2009）第054号国有土地使用权证上记载的土地面积148369平方米（折合222.552亩）及相对应的绿化带、灌河西侧人民路西段无土地使用证的土地面积15565.1平方米（折合23.348亩）的转让价款为12314.368万元（绿化带、人民路土地面积先付46万元／亩），扣除本合同签署前天娇公司已支付给中州公司的8，550万元款项后，应付款为3764.368万元。天娇公司应在2011年6月1日前将该3764.368万元支付给中州公司。中州公司应在收到该款项后将编号为西国用（2011）第016号、017号、西国用（2009）第054号国有土地使用权证原件交付天娇公司，并在10个工作日内配合天娇公司将该国有土地使用权证过户到天娇公司或天娇公司指定的项目公司名下；（2）编号为西国用（2011）第015号、西国用（2010）第101号、西国用（2010）第187号国有土地使用证上记载的土地面积139000平方米（折合208.499亩）及相对应的绿化带、灌河西侧人民路西段无土地使用证土地的土地面积25878.796平方米（折合38.818亩）的转让价款为13253.073万元（绿化带、人民路土地面积先付46万元／亩）。天娇公司应在2011年6月25日前将该13253.073万元支付给中州公司。中州公司应在收到该款项后将编号为西国用（2011）第015号、西国用（2010）第101号、西国用（2010）第187号国有土地使用权证原件交付天娇公司，并在10个工作日内配合天娇公司将该国有土地使用权证过户到天娇公司或天娇公司指定的项目公司名下；（3）编号为西国用（2011）第018号国有土地使用证上记载的土地面积47361.9平方米（折合71.042亩）及相对应的绿化带、灌河西侧人民路西段无土地使用证的土地面积9484.07平方米（折合14.226亩）的转让价款4689.74万元及上述绿化带、灌河西侧人民路西段无土地使用证的土地面积62.161亩的差价款（9万元／亩）559.449万元，合计5249.189万元。天娇公司应在2011年11月20日前将该5249.189万元支付给中州公司。中州公司应在收到该款项后将编号为西国用（2011）第018号国有土地使用权证原件交付天娇公司，并在10个工作日内配合天娇公司将该国有土地使用权证过户到天娇公司或天娇公司指定的项目公司名下。（4）中州公司收款账户为：户名：河南省中州公路工程有限公司，开户行：建行西峡支行，账号：41×××00。（5）如双方实际测量的上述绿化带、灌河西侧人民路西段无土地使用证的土地面积与本合同约定的有误差，双方同意在支付本合同约定的第三期土地转让价款时据实调整。（6）如果政府部门在确定上述房地产开发项目的容积率时，未将上述30米宽绿化带及灌河以西人民路西段所占用的无土地使用证的土地计入全部土地面积，则该部分土地不计算价款。天娇公司已经支付的，中州公司应予退还，天娇公司也有权从前未支付给中州公司的应付款中扣除。（7）非原天娇公司双方的原因造成土地使用权未按时变更到天娇公司名下的，天娇公司付款、中州公司配合土地证过户时间相应顺延。（8）除土地交易价款应缴纳的土地增值税、企业所得税由中州公司负担外，土地过户涉及的其他税、费等全部由天娇公司负担。三、中州公司协助天娇公司争取西峡县人民政府返还天娇公司开发项目土地对应30米绿化带和灌河西侧人民路西段土地的价款。如西峡县人民政府将该部分款项返还给中州公司，中州公司应在收到该款项后3日内将其全部支付给天娇公司。四、中州公司保证上述国有土地使用权均系以出让方式合法取得，土地用途为商住用地，并已足额缴纳土地出让金和相关税费。五、中州公司应在天娇公司支付本合同约定的第三期转让价款前将上述房地产项目对应的淅江路段修通，但由于政府主管部门调整规划影响工程施工的，该期限相应顺延。六、天娇公司保证本合同生效后，按约定履行。天娇公司不得将本项目整体转让给第三方，或在取得土地使用权后将本合同约定土地转让给第三方。但天娇公司有权与第三方合作开发。七、天娇公司未按本合同的约定付款，任何一笔付款逾期，每天应按照逾期付款金额和同期银行逾期贷款利率向中州公司支付违约金。由于天娇公司原因造成逾期付款超过10日的，不需中州公司另行通知，天娇公司已付款项对应的土地（含绿化带和人民路西段的土地）由天娇公司继续独立开发完成，收益归天娇公司享有，天娇公司并应按照本补充合同约定土地总价款的30％向中州公司方支付违约金，其他土地天娇公司退出，由中州公司自行处理，所得收益归中州公司所有。八、中州公司未按约定办理土地使用权过户手续的，每天应按天娇公司已付该批土地使用权价款的同期银行逾期贷款利率向天娇公司支付违约金。由于中州公司原因造成逾期超过10日的，天娇公司有权解除本合同及之前与中州公司签订的相关合同，中州公司并应按照天娇公司在本开发项目上已投入的资金总额（含支付给中州公司的土地使用权价款）的30％向天娇公司支付违约金。中州公司未按照本合同第三条的约定向天娇公司付款的，应按照逾期付款金额的同期银行逾期贷款利率向天娇公司支付违约金。中州公司违反本合同第四条约定的，天娇公司有权解除本合同及之前与中州公司签订的相关合同，并要求中州公司按照天娇公司在本土地开发项目上已投入资金总额（含支付给中州公司的土地使用权价款）的30％支付违约金。天娇公司有权从应付土地使用权价款中扣除中州公司应支付的违约金。九、中州公司违反本合同第五条约定的，天娇公司有权解除本合同及之前与中州公司签订的相关合同、会议纪要、补充协议等，中州公司并应按本补充合同约定的土地总价款的30％向天娇公司支付违约金。十、原天娇公司双方有其他违约行为的，应按照本合同约定的土地使用权转让价款的10％向对方支付违约金。十一、本合同自原天娇公司双方签字、盖章之日起生效。一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。2011年5月28日，原西峡县国土资源局给中州公司出具：“关于淅江路绿化带及人民路西延用地的有关情况说明”，内容为：“根据西纪要﹝2003﹞31号县委会议纪要《关于开发土地弥补公路建设资金缺口的会议纪要》和西路字〈2005〉84号文件县领导批复，决定把新312国道以南、燃灯路以西、灌河西岸约600亩土地拍卖后，弥补公路建设的资金缺口。按纪要精神中州公路公司征地时承担了该区域除淅江路用地外的其他土地（含绿化带和人民路西延用地）征地补偿等全额费用，并用工程款抵10万元每亩出让价。但在后期供地时，淅江路30米绿化带、人民路西延退让部分没有办理土地使用证。因而，沿淅江路30米绿化带和人民路西延两侧退让土地共计约76.4亩作为该区域土地开发绿化配套项目用地和公用面积，在挂牌过程中，未将该宗地纳入挂牌范围。”《补充合同（三）》签订后，天娇公司按照约定的价款（其中绿化带、人民路占地面积先按46万元／亩支付）和付款进度向中州公司付款，其中截止2011年6月1日付款3764.368万元，截止2011年7月6日再付款13253.073万元，连同《补充合同（三）》签订前已支付的8，550万元，共计向中州公司支付了前两期（批）土地使用权转让款25567.45万元；中州公司向天娇公司交付了西国用（2011）第016号、017号、西国用（2009）第054号、西国用（2011）第015号、西国用（2010）第101号、西国用（2010）第187号国有土地使用权证交付给天娇公司，其中西国用（2009）第054号、西国用（2010）第101号土地使用权已过户至天娇公司名下。原天娇公司双方未按合同约定共同对土地使用证对应的30米绿化带及人民路西段土地面积进行实地测量、确认。因天娇公司未按《补充合同（三）》的约定支付第三期（批）西国用（2011）第018号土地使用权转让款，中州公司没有向天娇公司交付西国用（2011）第018号土地证，并于2014年6月7日在该土地上投资建设“鹳河湾动漫水世界水上乐园”项目。2014年7月，中州公司将西国用（2011）第018号土地证分割成西国用（2014）第125、126、127、128、129号五个国有土地使用权证。2018年1月，中州公司以西国用（2014）第125、126、127、128、129号五个国有土地使用权为实物出资成立恒中公司，并过户至恒中公司名下办理了豫（2018）西峡县不动产权0000440号、0000441号不动产登记证。随后，恒中公司以该土地使用权与其他房地产开发公司合作开发房地产。因天娇公司在涉嫌非法吸收公众存款罪的案件中称，天娇公司支付了原西国用（2011）第018号土地使用权转让款，郑州市公安局查封了豫（2018）西峡县不动产权0000440号、0000441号不动产使用权。中州公司向一审法院诉请要求天娇公司支付前两期（批）转让款中绿化带、人民路占地面积按55万元／亩计算的差价款559.449万元。天娇公司在本案中提出：因为政府部门在确定天娇公司开发该房地产开发项目的容积率时，未将30米宽绿化带及灌河以西人民路西段所占用的无土地使用证的土地计入全部土地面积，所以依据《补充合同（三）》的约定退还天娇公司已付30米宽绿化带及灌河以西人民路西段所占用的无土地使用证的土地价款，天娇公司以该价款冲抵应付的西国用（2011）第018号土地使用权价款。1.2018年8月20日，西峡县规划局给中州公司出具“关于中州公路公司河西地块容积率奖励政策的答复”，内容为：“……在政府认可容积率奖励的基础上，我局认可县国土局核定的在130.4亩宗地范围内24.1亩为公共绿地，容积率奖励具体规定按《南阳市城市规划管理技术规定（经订》中表六（附件一）执行。”2.2019年8月26日，西峡县规划局出具“关于2008年西峡县城区规划淅江路绿化带和人民路西延段，占用中州公司合法取得的部分出让土地，相应容积率奖励的政策说明”，内容为“根据西纪要［2003］31号县委会议纪要《关于开发土地弥补公路建设资金缺口的会议纪要》，西峡县委、县政府决定把新312国道以南，燃灯路以西，鹤河西岸约600亩土地的使用权拍卖后，弥补公路建设的资金缺口。按纪要精神，河南省中州公路工程公司承担了该区域除淅江路用地外其他土地（含绿化带和人民路西延用地）征地补偿等全额费用，并用工程款抵10万元每亩出让价。但在后期供地时，沿淅江路30米绿化带、人民路西延退让土地作为该区域土地开发绿化配套项目用地和公用面积，未办理土地使用证，其中人民路以北共计占地约62.2亩。根据1993年1月1日实施的我国建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第十一条规定：“受让方在符合规划设计条件外为公众提供公共使用空间或设施的，经城市规划行政主管部门批准后，可给予适当提高容积率的补偿”。河南省中州公路工程有限公司在取得土地后，根据县城整体规划调整，为公众提供了上述公共使用空间（道路和绿化带），符合城市总体规划。依据上述规定，人民路以北绿化带和人民路西延北侧约62.2亩无证土地属于中州公司提供的公共绿地和公共空间面积，按规定在相对应的地块开发时，用地单位在符合规定的前提下提出申请，按照提供的公共空间用地面积，可给予整体项目适当提高土地容积率补偿的做法符合国家相关政策法规规定。”3.2019年8月25日，西峡县城建工作领导小组会议纪要﹝2019﹞4号同意西峡县自然资源局的建议：“依据县中州公路公司提供的资料，人民路以北总用地面积月394亩，其中沿淅江路30米绿化带占地面积约62.2亩，该区域原规划条件容积率为不超过2.2．前期多次研究基本已确认，按规定可以调整容积率，经详细计算，应对其每提供1平方米有效面积的开放空间允许增加2.4平方米的建筑面积，同时补偿的建筑面积不得超过核定建筑面积的20％。结合我县城市总体规划及项目区域核算，西侧地块在2.2容积率基础上，可以将容积率上限提升至2.5”。4.2013年8月，西峡县拓荒土地测绘有限公司对淅江路西侧用地进行测绘，人民路（北环路）以北6个土地证对应的绿化带面积为36913.92平方米、人民路西段面积的一半为6717.8平方米（13435.6平方米÷2），该实际测绘面积43631.72平方米大于合同约定的面积41443.896平方米。5.2012年12月13日，南阳市中级人民法院给西峡县国土资源局送达（2012）南中执字第03-1号协助执行通知书，因天娇公司所涉执行案件查封了天娇公司西国用（2011）第149号、150号国有土地使用权；2013年11月14日，焦作市公安局焦南分局给西峡县国土资源局送达焦南公（侦）封通字（2013）006号协助查封通知书，因刑事案件查封了犯罪嫌疑人中州公司及焦作鑫银盛投资咨询有限公司西国用（2011）第016号国有土地使用权；2014年12月8日，南阳市中级人民法院给西峡县国土资源局送达（2013）南中执字第00057-4号协助执行通知书，因天娇公司所涉执行案件查封了天娇公司西国用（2011）第150号国有土地使用权中的10亩土地；2015年4月16日，焦作市公安局焦南分局给西峡县国土资源局送达焦南公（侦）封通字（2015）1007号协助查封通知书，以鑫银盛投资咨询有限公司涉嫌非法吸收公众存款案件查封鑫银盛投资咨询有限公司西国用（2011）第016号国有土地使用权；2015年2月28日，一审法院给西峡县国土资源局送达（2015）西民二初字883-2号协助执行通知书，因天娇公司所涉诉讼保全案件查封了天娇公司西国用（2011）第149号、19号国有土地使用权及相关商品房。6．现西峡县人民路西延段以北天娇公司受让的土地使用权范围内，部分土地未开发，已开发的部分楼盘处于停工状态。一审法院认为，中州公司、天娇公司之间由联合开发房地产合同关系转变为土地使用权转让合同关系而签订的《补充合同（三）》不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。根据原西峡县国土资源局出具的“关于淅江路绿化带及人民路西延用地的有关情况说明”，证明：在合同案涉地块征地时，中州公司承担了包括人民路西延用地、绿化带用地在内的征地补偿等全额费用，并用工程款抵10万元每亩的出让价，30米绿化带及人民路西延退让部分虽然没有办理土地使用证，但作为该区域土地开发绿化配套项目用地和公用面积，中州公司对该土地享有相关权益。因此，中州公司在转让土地使用权时一并转让该配套公用面积的权益，并不违反法律、行政法规强制性规定。根据《补充合同（三）》约定，天娇公司应在2011年6月1日前支付中州公司西国用（2011）第016号、017号、西国用（2009）第054号国有土地使用权转让款及相对应的绿化带、灌河西侧人民路西段配套公用面积权益转让价款3764.368万元（已扣除该合同签订前天娇公司已支付的8，550万元）；应在2011年6月25日前支付中州公司西国用（2011）第015号、西国用（2010）第101号、西国用（2010）第187号国有土地使用权转让款及相对应的绿化带、灌河西侧人民路西段配套公用面积权益转让价款13253.073万元；其中绿化带、灌河西侧人民路西段配套公用面积权益转让价款为55万元／亩，上述款项先按46万元／亩支付。天娇公司在《补充合同（三）》签订后，于2011年6月1日前付款3764.368万元，于2011年7月6日又付款13253.073万元，除13253.073万元付款稍有迟延外，均是按照《补充合同（三）》的约定支付，因此应当认定该款是支付上述6个国有土地使用证所载土地使用权及配套公用面积权益转让价款，中州公司也向天娇公司交付了上述国有土地使用权证书。天娇公司没有支付西国用（2011）第018号国有土地使用证所载土地使用权及配套公用面积权益转让价款，中州公司也没有向天娇公司交付该国有土地使用权证书，并在该土地上开发水上乐园项目，随后又过户给恒中公司，恒中公司与其他公司进行联合房地产开发，天娇公司无证据证明天娇公司对此及时提出了异议。因此，天娇公司辩称上述款项在付款时是支付西国用（2011）第018号国有土地使用权在内的全部土地使用权价款，与事实不符，一审法院不予采信。《补充合同（三）》约定，上述6个国有土地使用证对应配套公用面积权益应按55万元／亩支付的差价款559.449万元［注：（23.348亩＋38.818亩）×9万元／亩＝559.494万元，但合同约定为559.449万元］，天娇公司应于2011年11月20日前连同西国用（2011）第018号国有土地使用权及配套权益价款（最后一期转让款）一并支付。《补充合同（三）》还约定，中州公司应在天娇公司支付最后一期转让款前提供西峡县国土资源局就30米宽绿化带及灌河以西人民路西段所占用的无土地使用证的土地面积出具书面证明。2011年5月28日，中州公司提供了原西峡县国土资源局出具的“关于淅江路绿化带及人民路西延用地的有关情况说明”。在该说明中，原西峡县国土资源局证明了该部分土地的面积为约76.4亩［大约合同约定的76.392亩（23.348亩＋38.818亩＋14.226亩）］，并且原西峡县国土资源局同意将沿淅江路30米绿化带和人民路西延两侧退让土地共计约76.4亩作为该区域土地开发绿化配套项目用地和公用面积。现该差价款559.449万元履行期已至，付款条件已经成就，天娇公司应当付款。《补充合同（三）》约定，如果政府部门在确定上述房地产开发项目的容积率时，未将上述30米宽绿化带及灌河以西人民路西段所占用的无土地使用证的土地计入全部土地面积，则该部分土地不计算价款，天娇公司已经支付的，中州公司应予退还，天娇公司也有权从前未支付给中州公司的应付款中扣除。因原西峡县国土资源局2011年5月28日出具的“关于淅江路绿化带及人民路西延用地的有关情况说明”，已经明确说明将30米宽绿化带及人民路西延退让部分作为该区域土地开发的绿化配套项目用地和公用面积，即计算容积率时计入全部土地面积。之后，西峡县规划局出具的“关于中州公路公司河西地块容积率奖励政策的答复”、“关于2008年西峡县城区规划淅江路绿化带和人民路西延段，占用中州公司合法取得的部分出让土地，相应容积率奖励的政策说明”均一再证明和重申：政府部门在确定上述房地产开发项目的容积率时，同意将上述30米宽绿化带及灌河以西人民路西段所占用的无土地使用证的土地计入全部土地面积。故不存在中州公司退还天娇公司已付绿化带、灌河西侧人民路西段配套公用面积权益转让价款的事由。天娇公司辩称已付的绿化带、灌河西侧人民路西段配套公用面积权益转让价款应当退还天娇公司，该退款转化为西国用（2011）第018号国有土地使用权转让价款，没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。天娇公司提供的原天娇公司合作开发期间办理的规划许可证，不能证明《补充合同（三）》签订后，政府未同意将上述30米宽绿化带及灌河以西人民路西段所占用的无土地使用证的土地计入全部土地面积。《补充合同（三）》签订后，天娇公司仍有部分土地未开发，已开发的部分工程尚未完工，天娇公司可以按照政府部门关于出让该土地时同意将30米宽绿化带及灌河以西人民路西段所占用的无土地使用证的土地计入全部土地面积的承诺，向政府部门申请相应的规划许可手续确定相应的开发建设容积率。《补充合同（三）》约定，双方应于2011年6月1日前完成本合同土地证记载土地对应30米绿化带及人民路西段土地面积的实地测量、确认工作，但双方均未对该面积进行实地丈量。但中州公司提供了西峡县拓荒土地测绘有限公司2013年8月对淅江路西侧用地进行测绘的图纸，根据该测绘图纸显示，人民路（原北环路）以北6个土地证对应的绿化带面积及人民路西段一半面积之和为43631.72平方米，大于合同约定的面积41443.896平方米（62.166亩）。天娇公司以该部分土地面积未经双方实际丈量为由，作为支付差价款的抗辩理由不能成立。天娇公司以中州公司未协助办理全部土地使用证的过户手续为由，抗辩不应支付人民路（原北环路）以北6个土地证及配套土地面积权益的转让款。对此一审法院认为，天娇公司该辩称理由与其辩称已支付款项转为人民路以南西国用（2011）第018号国有土地使用权转让款相矛盾，因为中州公司不仅没有协助天娇公司办理（2011）第018号国有土地使用权的过户手续，而且连土地使用权证也没有交给天娇公司，且办理过户手续需要双方共同办理，天娇公司没有证据证明向中州公司提出协助办证要求后中州公司拒不协助；无法办理过户手续的原因与天娇公司及其关联公司涉及案件被司法机关查封土地使用权有关，不能认定是中州公司的违约行为造成的。天娇公司辩称绿化地现在已经由市政施工，天娇公司不可能再施工，中州公司也不可能再将该地提供给天娇公司，因此天娇公司不应支付该部分转让款。对此，一审法院认为，根据双方合同约定，绿化带及人民路延伸段的土地面积只是政府部门在确定对应土地房产开发容积率时，将其作为绿化及公用面积计入全部土地面积，而不是让天娇公司在该土地上进行房地产开发建设，故对天娇公司该辩称理由，一审法院不予采纳。天娇公司辩称，中州公司提起本案诉讼，旨在证明天娇公司对公安机关陈述人民路以南的土地支付了价款是虚假的，以此对抗公安机关的查封。对此，一审法院认为，中州公司的诉讼请求是要求支付人民路以北配套土地权益转让的差价款，无关人民路以南土地使用权的查封，故一审法院对中州公司该辩称理由不予采纳。综上，中州公司要求天娇公司支付人民路以北配套公用面积权益转让差价款559.449万元，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：洛阳市天娇置业有限公司于判决生效后十日内支付原告河南省中州公路工程有限公司转让差价款559.449万元。如果未按照判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50，962元，由洛阳市天娇置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系中州公司向天娇公司主张绿化带和人民路西延北侧无土地证土地转让余款纠纷，该绿化带及人民路延伸段土地附属于中州公司已经取得土地证的土地，且争议土地的征地补偿费系由中州公司支付，政府承诺可以将该地计入已经取得土地证的土地中计算容积率，中州公司与天娇公司签订的对该无证土地转让的也非土地使用权，而是计入容积率的权利，故本案中双方关于无证土地的转让并不违反法律禁止性规定，该部分约定有效，双方都应按照协议履行。双方协议对余款付款条件进行了明确约定，即政府同意将该部分无证土地计入合同中有证土地项目的容积率。依据2018年8月20日西峡县规划局给中州公司出具《关于中州公路公司河西地块容积率奖励政策的答复》、2019年8月26日西峡县规划局出具《关于2008年西峡县城区规划淅江路绿化带和人民路西延段，占用中州公司合法取得的部分出让土地，相应容积率奖励的政策说明》等可以认定本案中的无证土地可以未计入双方协议约定项目容积率。容积率的调整计算系依申请的行政行为，天娇公司作为该项目的开发者，应由其向政府申请变更容积率，中州公司仅负有配合义务。双方协议签订至今多年，中州公司并未提交证据证明其向政府递交了申请。由此可以认定，本案无证土地现未计入协议项目的原因系因天娇公司未向政府申请。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定应当视为双方协议约定的付款条件已成就。关于无证土地面积问题，依据原西峡县国土资源局出具的《关于淅江路绿化带及人民路西延用地的有关情况说明》该争议土地面积和双方合同约定基本一致，天娇公司虽有异议但并未提交相关证据证实，对此本院亦不予支持。综上所述，洛阳市天娇置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50962元，由洛阳市天娇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龚跃伟审判员  李君彦审判员  王 生二〇二〇年四月十五日书记员  杨 璐