辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初15052号 原告：郭大顺，男，1938年11月3日出生，汉族，现住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：郭建文（系原告儿子），男，1971年4月29日出生，汉族，住址沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：孙玉阳、张洪云，系辽宁弘鼎胜律师事务所律师。 被告：张晓君，男，1963年10月31日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。 被告：辽宁长江房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：韩中友。 原告郭大顺与被告张晓君、被告辽宁长江房地产开发有限公司（以下简称长江公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭建文、孙玉阳、张洪云，被告张晓君到庭参加诉讼。被告长江公司经本院依法传唤，未出庭应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）辽0114执异61号执行裁定书；2、恢复对沈阳市于洪区房产执行程序；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：沈阳市于洪区法院在执行申请人郭大顺与被执行人辽宁长江房地产开发有限公司商品房合同纠纷一案中，案外人张晓君对执行标的提出书面异议，于洪区法院在审理张晓君书面异议后，作出中止对沈阳市于洪区房产执行的裁定。对此，原告认为被告提供的购买房产证据不充分，于洪区法院据此作出的裁定是错误的，应依法撤销裁定。1、被告未实际发生购买行为。在被告提供购买房产证据中，确实构成买卖房产的银行流水凭证，这一关键证据能够表明，被告购买房产的行为是否真实发生。2、被告不是房产的所有权人。按被告提供的证据表明，被告于2009年实施了购买房产的行为，但直到2019年7月，依然未取得房屋所有权的合法手续。被告提供的所有证据，都是被告与辽宁长江房产开发公司之间发生交易行为的凭证，缺少第三方机构如财政局，房产局机构对购房行为成立的凭证，在购入房产10年间，未对房产合同备案，未缴纳契税，未缴纳维修基金，仅仅是签订了购买合同。原告认为，被告的购房行为与一般大众购买房屋行为明显不一致，缺少对购入房屋足够关心，没有积极办理房屋所有权证，显然被告并非房产的真正所有人。 被告张晓君辩称，2009年3月21日我在长江公司售楼处购买了案涉房屋，购买房屋的时候签订了一份房屋《认定购预定书》，并交了1万元的定金，22日签订了《商品房买卖合同》，并交了房屋余款392420元，也交纳了办理入住时候的各项费用。2009年10月入住开始居住至今，并也交纳了生活所需各项费用，我是房屋所有权人。签完《商品房买卖合同》后，房地产公司答应我3个月内办理房产证，后一直没有办理，我也联系不上开发商了。我去房产局询问因开发商没有办理备案相关手续，所以现在这个房屋办不了房证，期间我也提起过诉讼。 被告长江公司未出庭应诉，亦未提交答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年3月21日被告张晓君与辽宁长江房地产开发有限公司签订《御林家园认购预定书》，认购房屋位置X号楼X单元X层X号，销售建筑面积105.9平方米，预售单价3800元/平方米，基本房款402420元。付款方式为一次性付款。认购人于签署此预定书前付定金人民币壹万元，认购人签订本预定书后三日内交清全款并与开发商签订《商品房买卖合同》。 后张晓君与长江公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-XXXX）：出卖人以有偿转让方式取得位于银山路、编号为06010XXXX地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]为：沈国用字第0284号。该地块土地面积为35623.4平方米，规划用途住宅。土地使用年限自2001年11月15日至2031年11月15日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，御林家园，建设工程规划许可证号为沈规建证-字-020013号，施工许可证号为21010120020403XXXX。买受人购买项目中的于洪区银山路X-X号第X幢X-X单元X号房。该商品房用途为住宅，砖混结构，层高2.9米，建筑层数6层，地下0层。建筑面积105.9平方米。商品房单价每平方米3800元，总金额402420元。付款方式为一次性付清总房款402420元。 张晓君称在双方签订《商品房买卖合同》后，从其银行卡及其爱人依惟娜银行卡中取出392420元，给付长江公司，加之订购房屋时已交纳的10000元，共计给付房款402420元。长江公司于2010年1月27日，向张晓君开具涉案房屋的不动产统一购房发票。2009年4月23日，张晓君交纳了房屋入住时水电、煤气、物业、测绘费等各项费用，并于2009年10月正式入住房屋至今。 另查明，2010年，张晓君因房屋逾期办证，要求长江公司给付逾期办证违约金，并将长江公司诉至法院。2010年4月9日，沈阳市皇姑区人民法院作出（2010）皇民二初字第511号民事调解书称：经审理查明，原、被告签订有商品房买卖合同一份，被告（长江公司）为出卖人，原告（张晓君）为买受人。双方约定原告购买由被告开发的坐落于沈阳市于洪区商品房，建筑面积105.9平方米，总房价款402420元……。签订合同后，原告依合同约定交纳了全部购房款，被告向原告交付的房屋，但被告至今未将原告房屋报房屋产权登记部门进行所有权初始登记备案，被告违约。经法院调解，双方达成协议：长江公司于2010年4月16日前向原告张晓君支付逾期办证违约金1217元（从2009年6月22日至2010年4月9日止）。 因长江公司未将涉案房屋报房屋产权登记部门进行所有权初始登记备案，现涉案房屋仍登记在长江公司名下，张晓君仍未能办理产权登记证书。 还查明，2012年，时为涉案房屋提供物业服务的辽宁宏远物业服务有限公司因张晓君未按期缴纳房屋物业费，将张晓君起诉至法院，主张2010年11月至2011年10月期间的物业费用1017元。2012年5月13日，沈阳市皇姑区人民法院作出（2012）皇民二初字第1182号民事判决书，经审理查明，张晓君系银山路房屋业主，其房屋建筑面积105.9平方米，张晓君拖欠辽宁宏远物业服务有限公司2010年11月至2011年11月期间的物业费……。判决张晓君支付宏远物业服务公司从2010年11月至2011年10月的物业费1016.64元。 再查明，郭大顺与长江公司商品房销售合同纠纷一案，经2017年12月4日于洪区人民法院作出（2017）辽0114民初6570号民事判决，长江公司给付郭大顺逾期办理房屋所有权证违约金158112元。后郭大顺申请法院强制执行，2018年9月11日于洪区法院作出（2018）辽0114执3785号执行裁定书，将涉案房屋查封。案外人张晓君提出执行异议申请，2019年7月8日于洪区法院作出（2019）辽0114执异61号执行裁定书，张晓君异议成立，中止对于洪区银山路X-X号X-X-X房屋的执行。申请执行人郭大顺遂向本院提起申请执行人执行异议之诉。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告长江公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的，人民法院予以支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能力能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中，被告张晓君已于2009年3月21日与辽宁长江房地产开发有限公司签订《御林家园认购预定书》，后又签订《商品房买卖合同》。 通过张晓君及其爱人银行卡记录显示，其支取的每笔款项相加正好与房款数额吻合，且长江公司于2010年1月27日向张晓君开具涉案房屋的不动产统一购房发票；其次，被告张晓君办理入住手续及交纳相关费用后一直居住至今，符合在查封前已合法占有不动产的条件；再次，通过张晓君在居住期间的两次诉讼来看，皇姑区人民法院在案件审理查明中已认定张晓君系涉案房屋的买受人、实际所有人、业主。另外，从未办理过户登记是否存在过错来看，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告并未举证证明被告张晓君存在对办理过户登记不予协助等原因，无法认定被告张晓君对于未办理过户登记存在过错。综上，本院认为被告张晓君在本院查封前即签订了有效的书面买卖合同并合法占有该房屋，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告无充分证据推翻被告所证明的事实，故本案原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告郭大顺的诉讼请求。 案件受理费3462元、公告费均由原告郭大顺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内交纳上诉费，逾期不交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王彦艳 人民陪审员  陈雅贤 人民陪审员  郑连弟 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  曹 慧