湖南省株洲市芦淞区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0203执异29号案外人：杨军，男，1981年12月20日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：王娟，湖南森力律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉或者申请撤回上诉，提出管辖权异议，代为收取案款，办理案件受理费退费等以及一般授权代理的各项权限。委托诉讼代理人：聂芳芳，湖南森力律师事务所律师，代理权限为一般代理。申请执行人：肖吉芳，男，1948年5月13日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。申请执行人：肖槐亮，男，1972年1月18日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。两申请执行人共同委托诉讼代理人：黄辉，株洲市芦淞区芦淞法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为申请或撤回强制执行，代为签收法律文书，代为执行和解，代为领取执行款项，代为提出或撤回执行异议申请，代为承认、放弃、变更执行异议请求，代为执行异议和解、参与执行异议听证活动，代为调查取证、调取案卷档案资料等。被执行人：株洲市新城中服饰有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区芦淞路4号1栋6楼。法定代表人：唐望，经理。委托诉讼代理人：张雅玲，女，系该公司工作人员，代理权限特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解，代为签收法律文书等。在本院执行肖吉芳、肖槐亮与株洲市新城中服饰有限责任公司（以下简称新城中服饰公司）合同纠纷一案中，案外人杨军对查封新城中服饰公司名下位于株洲市芦淞区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨军称，2019年5月30日，本院作出（2019）湘0203执保442号民事裁定书，查封了位于株洲市芦淞区房屋。该房屋系案外人于2018年10月16日购买，并与被执行人签订了《商品房买卖合同》。案外人一次性全额支付了购房款。同日，又与被执行人签订了《委托经营管理合同》，约定案外人将涉案房屋交由被执行人经营管理，被执行人按季度向案外人支付经营租金。2019年1月1日，案外人已收取了部分租金收益。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院解除对位于株洲市芦淞区房屋的查封。申请执行人肖吉芳、肖槐亮称，一、被执行人没有办理相关的铺面预销售手续，没有经过行政审批。二、案外人未在购买商铺后及时向被执行人主张办证手续，特别是未向不动产登记中心办理备案登记，存在严重的过错。且现在被执行人的商铺实际经营情况不详，被执行人本身对外欠了巨额债务，所以双方的买卖行为存疑。三、不动产是以登记为准，申请执行人申请财产保全，冻结相应商铺合法有效。四、据申请执行人了解，商铺买卖行为有很大部分存在虚假的交易行为，特别是很多商户并没有资金实力购买，银行转账的交易行为系被执行人协助提供的资金，走个账而已。本案中另有一笔款20000元，收款人并不是被执行人，而是湖南江达科技有限公司，故申请执行人有合理理由怀疑被执行人与案外人之间的交易，就算需要合法解决，也需查实交易的真实性。被执行人新城中服饰公司称，案外人购买涉案房屋属实，且购房款已经付清，合同有备案但没有办理过户。因被执行人资金出现紧张，办理过户需要交纳税费，所以没有办证。本院查明，肖吉芳、肖槐亮与新城中服饰公司合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理。同日，肖吉芳、肖槐亮向本院申请对新城中服饰公司名下价值3000万元的财产进行保全。同日，本院作出（2019）湘0203民初1678号民事裁定：“对被申请人株洲市新城中服饰有限责任公司名下价值3000万元财产予以查封、冻结”。2019年11月8日，本院依法查封了新城中服饰公司名下位于株洲市芦淞区的房屋，查封期限自2019年11月8日起至2022年11月7日止。2019年9月12日，本院作出（2019）湘0203民初1678号民事判决：“被告株洲市新城中服饰有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告肖吉芳、肖槐亮支付协议补偿款25000000元和违约金5000000元，合计为人民币30000000元”。新城中服饰公司不服，提起上诉。2020年2月27日，株洲市中级人民法院作出（2019）湘02民终2824号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”另查明，2018年10月16日，杨军与新城中服饰公司签订的《新城中网络批发市场商品房销售合同》约定：一、杨军向新城中服饰公司购买位于株洲市芦淞区房屋，房屋预（实）测建筑面积为7.52平方米，规划用途为商业服务，总价款为474512元；二、在新城中服饰公司取得房屋所有权总证后，于双方签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法申请办理所有权转移登记。合同签订后，杨军已支付全部购房款474512元。2018年10月16日，杨军与新城中服饰公司签订《委托经营管理合同》约定：杨军将购买的位于株洲市芦淞区商铺委托新城中服饰公司经营管理，委托期限自2019年1月1日起至2028年12月31日止，按购房总价比例标准分配经营收益。之后，新城中服饰公司已向杨军支付部分经营收益。因新城中服饰公司的原因，案涉房屋至今未转移登记至杨军名下。本院认为，本案争议的焦点为：是否应当解除对新城中服饰公司名下位于株洲市芦淞区房屋的查封。现分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，案外人与被执行人签订的《新城中网络批发市场商品房销售合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合同合法有效。《新城中网络批发市场商品房销售合同》签订的时间为2018年10月16日，本院查封涉案房屋的时间为2019年11月8日，故签订合法有效书面买卖合同在本院查封房屋之前；第二，2018年10月16日，案外人与被执行人签订《委托经营管理合同》，双方约定自2019年1月1日起，案外人委托被执行人经营管理涉案房屋，且被执行人已向案外人支付部分经营收益，故应认定案外人已在本院查封房屋前合法占有该不动产；第三，案外人已付清全部购房款；第四，涉案房屋至今未办理过户登记，系因被执行人的原因，而非案外人自身原因。综上，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的理由成立，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：解除对株洲市新城中服饰有限责任公司名下位于湖南省株洲市芦淞区房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  谭 优审 判 员  尹小玲人民陪审员  胡峥嵘二〇二〇年四月二十二日法官助理粟欢书记员张晶附：本裁定书引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。