浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2309号 上诉人（原审被告、反诉原告）杭州金宣公寓管理有限公司，住所地杭州市萧山区金城路185号萧山商会大厦2幢8层8-11室（自行分割）。 法定代表人薛鹏，总经理。 委托代理人任亚新，该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）赵蕾，女，1987年8月6日出生，汉族，住址杭州市江干区。 委托代理人许乐，系赵蕾丈夫。 上诉人杭州金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公司）因与被上诉人赵蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初9151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年3月15日，赵蕾（甲方、委托人）与金宣公司（乙方、租赁代理机构）签订杭州市房屋出租委托代理合同，约定：所涉房屋为杭州市江干区××幢××室房屋，租赁用途为分租；出租代理期自2018年3月17日至2023年3月16日，共计5年，可延长3个月；免租期第1年为120天，第2年为30天，免租期内乙方免费使用，无需向甲方支付租金；月租金（含税价）第1年为3800元。第2年为3900元，第3年为4085元，第4年为4279元，第5年为4483元；租金支付期限为第1次2018年3月17日，第2次免租，第3次2018年9月17日，第4次2018年12月17日，以此类推；出租委托代理期限内甲方不承担与房屋有关的水费、电费等费用；甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物；乙方未按约定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失；等等。金宣公司以转账形式向赵蕾支付租金。金宣公司于2018年3月15日向赵蕾支付了2个月租金7600元，于2018年9月21日向赵蕾支付了3个月租金11400元，于2018年12月21日向赵蕾支付了3个月租金11400元，于2019年3月22日向赵蕾支付了2个月租金7800元（免租期抵扣30天）。金宣公司应于2019年6月17日向赵蕾支付第6次的3个月租金11700元，实际于2019年7月15日支付。赵蕾于2019年8月14日向原审法院起诉，请求判令：一、解除案涉房屋租赁出租委托合同，金宣公司立即将杭州市江干区××幢××室房屋交还给赵蕾。二、金宣公司支付2019年12月17日起至交还房屋之日止按3900元/月计算的租金、房屋占有使用费。三、金宣公司支付违约金7800元。四、判令金宣公司支付水费391.80元、电费273.11元。金宣公司应于2019年9月17日向赵蕾支付第7次的3个月租金11700元，实际于2019年9月23日支付。金宣公司已支付租金至2019年12月16日。金宣公司未按时支付涉案房屋的水电费。赵蕾于2019年7月5日、11月11日支付了涉案房屋的电费193.90元、79.21元，合计273.11元；于2019年11月21日支付了涉案房屋的水费330.40元、31.90元，合计362.30元。金宣公司提起反诉，要求判令：一、赵蕾支付违约金7800元。二、赵蕾支付装修配置费32154.4元。 原审法院认为，赵蕾与金宣公司订立的房屋出租委托代理合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案合同约定金宣公司未按约定划付租金达5日以上的赵蕾有权单方解除合同，金宣公司逾期支付应于2019年6月17日支付的第6次租金，逾期天数为28天，因此约定的解除合同条件已成就，赵蕾有权解除合同。赵蕾要求解除涉案合同的诉讼请求，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，赵蕾有权要求金宣公司交还租赁房屋。金宣公司已支付租金至2019年12月16日，若金宣公司交还租赁房屋的时间晚于该时间的，还应向赵蕾支付截至交还租赁房屋之日的租金、房屋占有使用费。涉案合同约定，金宣公司未按约定划付租金达5日以上的除赵蕾有权单方解除合同外，金宣公司应按月租金的200%向赵蕾支付违约金。考虑赵蕾因合同解除遭受的免租期损失及重新出租期间的损失，合同约定的违约金并不过高。因此赵蕾要求金宣公司支付违约金7800元的诉讼请求，原审法院予以支持。涉案合同约定，出租委托代理期限内赵蕾不承担与房屋有关的水费、电费。因此赵蕾有权要求金宣公司支付其实际支出的水电费。涉案合同约定，出租代理期内赵蕾或金宣公司需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。金宣公司据此要求赵蕾支付违约金7800元。原审法院认为，上述约定系针对合同当事人无理由解除合同的情形，本案中赵蕾因金宣公司违约而根据合同约定的解除条件要求解除合同，并不适用上述约定。金宣公司的该项反诉诉讼请求，原审法院不予支持。涉案合同未就合同解除情形下装修费用的承担作出约定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案因承租人金宣公司违约而导致合同解除，赵蕾也不同意对装修进行利用，因此金宣公司要求赵蕾支付装修配置费32154.40元的反诉诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决：一、解除赵蕾与杭州金宣公寓管理有限公司签订的杭州市房屋出租委托代理合同。二、杭州金宣公寓管理有限公司向赵蕾交还杭州市江干区××幢××室房屋，于判决生效后十日内履行完毕；若交还日期晚于2019年12月16日的，杭州金宣公寓管理有限公司应向赵蕾支付自2019年12月17日起至交还房屋之日止按3900元/月的标准计算的租金、房屋占有使用费，于判决生效后十日内付清。三、杭州金宣公寓管理有限公司向原告赵蕾支付违约金7800元，于判决生效后十日内付清。四、杭州金宣公寓管理有限公司向赵蕾支付水费362.30元、电费273.11元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回赵蕾其他诉讼请求。六、驳回杭州金宣公寓管理有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费25元，由杭州金宣公寓管理有限公司负担；反诉案件受理费399.50元，由杭州金宣公寓管理有限公司负担。杭州金宣公寓管理有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，金宣公司不服，向本院提起书面上诉称：本案双方于2018年3月15日签订了房屋出租委托代理合同，约定被上诉人将案涉毛坯房屋出租给上诉人，交由上诉人出租，月租金第一年3800元、第二年3900元。2018年3月下旬，上诉人接手房屋并开始准备装修，正式开始装修系于2018年4月开始，直到2018年5月，装修完毕验收合格。一、案涉合同双方应当履行。根据合同第十条第（一）款，被上诉人未通知上诉人解除房屋，也未支付200%的违约金，故案涉合同尚不满足解除条件，双方应依约履行。虽然上诉人晚付房租，但已经和被上诉人协商一致，并尽可能快地支付房屋，支付后被上诉人也未要求解除合同。二、违约金标准过高。根据《合同法》第二十九条，案涉合同约定月租金200%的违约金明显高于被上诉人实际损失，被上诉人无证据证明自己实际损失，故本案应调低违约金。综上，上诉人金宣公司请求二审法院撤销原判第一至四项，依法改判支持其全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人赵蕾答辩称：金宣公司从2019年12月开始至今未缴纳租金、之前的水电费也拖欠。 上诉人金宣公司与被上诉人赵蕾在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋出租委托代理合同系本案双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，金宣公司依约负有支付租金、水电费等义务，金宣公司未按约划付租金达5日以上的，赵蕾有权单方解除合同。因金宣公司逾期支付应于2019年6月17日支付的第6次租金，逾期天数超过5天，故赵蕾有权行使合同约定解除权，一审对赵蕾要求解除合同的主张予以支持正确。合同第十条系对当事人无理由解除合同的约定，不适用于本案，故对金宣公司据此主张赵蕾未履行通知义务、未支付违约金，合同应继续履行且赵蕾应支付违约金的主张本院不予支持。金宣公司违约后，根据合同约定，赵蕾有权按月租金的200%向金宣公司主张违约金，且结合免租期损失以及重新出租期间的损失等，一审认定该违约金约定并无过高正确。合同解除后，金宣公司应支付占有使用期间的租金、使用费和水电费。对装修费用，因合同未有约定，故一审根据司法解释的规定认定在因金宣公司违约导致合同解除且赵蕾不同意对装修进行利用的情况下，金宣公司无权要求赵蕾补偿装修费用。综上，金宣公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费799元，由杭州金宣公寓管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月九日 书记员 万丹丹