山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2540号上诉人（原审被告）：陈放，男，1970年10月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孟繁利，山东泽水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南吉瑞德教育咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘申斐，总经理。委托诉讼代理人：张玉印，山东策达律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾翠英，山东策达律师事务所律师。上诉人陈放因与被上诉人济南吉瑞德教育咨询有限公司（以下简称济南吉瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2018)鲁0103民初8928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈放上诉请求：请求法院撤销一审判决，依法改判。事实和理由：市中区人民法院（2018）鲁0103民初8928号民事判决，认定的部分事实不明确。陈放取得的新的证据证明，部队与陈放存在不定期租赁合同关系。部队与济南吉瑞公司之间没有法律关系。所以陈放不应返还房租。济南吉瑞公司的装修费损失，是由于部队的统一规定收房造成的，是不可抗力，理应由济南吉瑞公司自己承担。济南吉瑞公司辩称，1、陈放的上诉理由不成立，涉案租赁合同为定期合同，期满时间为2017年1月28日。2、陈放与部队解除合同的原因非不可抗力，而是基于合同到期履行完毕而解除。济南吉瑞公司向一审法院起诉请求：1.确认陈放、济南吉瑞公司2015年11月12日签订的《房屋租赁合同》2017年1月1日至2018年11月30日期间的约定无效；2.判令陈放返还租金575132元、赔偿损失96190元，承担评估费1万元。一审法院认定事实：1.2013年12月26日，济南军区管理处与济南大德公司签订了一份房屋租赁合同，约定将坐落在济南市刘长山路xx号沿街综合楼三楼出租给乙方（注：济南大德公司），建筑面积600平方米；租期三年，自2014年1月28日始至2017年1月28日止，年租金35万元；在本合同签订时，乙方一次性支付一年租金35万元，此后在每年的1月10日前交付当年租金，至合同期满；乙方未经甲方（注：济南军区管理处）书面同意，不得擅自将所承租的房屋转租等内容。2.2015年10月25日，济南大德公司出具一份转让协议，载明：一、济南大德公司与济南军区政治部梁庄小区北大门东三层签订的租房协议，全部转让给陈放，济南大德公司不再参与。二、济南大德公司前期投入的壹佰万人民币（100万），根据后期经营所产生的利润，分批分期返还给济南大德公司。三、济南大德公司与军区梁庄小区所签合同到期后，由陈放与部队续签。济南大德公司积极配合。四、未尽事宜，可协商解决。3.2015年11月11日，济南军区管理处出具一份证明，载明：济南军区政治部管理处同意陈放租赁的刘长山路xx号沿街综合楼三楼在租赁期内，可以对外转租。同日，还出具一份证明，载明：陈放租赁的刘长山路xx号沿街综合楼三楼系济南军区政治部梁庄经济适用房配套工程，无房产证。4.2015年11月12日，济南吉瑞公司、陈放签订了一份房屋租赁合同，约定经乙方（注：济南吉瑞公司）现场确认，甲方（注：陈放）将坐落在济南市刘长山路xx号沿街综合楼三楼出租给乙方，建筑面积是600平方米；租期叁年自2015年12月1日始至2018年11月30日，2015年11月12日至2015年11月30日为免租期；年租金是陆拾伍万元（大写），无递增，在本合同签订后，乙方分两次支付半年租金叁拾贰万伍仟元，此后在每年的五、拾壹月15日前交付租金，至合同期满；租赁房屋的用途是商业经营培训、办公；如乙方拒付或延付租金达五日以上时，甲方采取停水、停电及封堵所出租房屋门窗等一切措施的权利；乙方有权在租赁合同约定的范围内自主装饰装修所承租的房屋；乙方对租赁房屋进行室内装饰装修和增设他物，须得甲方的书面同意，室内装饰装修和增设他物不得破坏房屋的整体结构，危及房屋安全，租赁合同期满，租赁房屋的装饰装修和增设他物，乙方不得拆除，全部无偿归甲方所有；首次付款肆拾万元整2015.12.1-2016.7.15第二次付款日期2016.7.15（仅限第一年）等内容。同日，双方还签订了补充协议，协议第十条约定：甲方提供其与济南军区签订的房屋租赁合同原件、租赁房屋产权证明原件以及济南军区政治部同意甲方对外转租的证明供乙方查看。房屋租赁合同、产权证明的复印件及同意对外转租证明的原件作为主合同及本补充协议的附件。第十二条约定：因功能使用原因需要拆除三层室内部分隔墙，甲方需要在乙方的设计图纸签字确认同意拆除。5.济南吉瑞公司向陈放交纳租金的情况是：2015年11月18日40万元、2016年7月27日25万元、11月29日32.5万元、2017年5月16日32.5万元、11月24日32.5万元，共计162.50万元，系2015年12月1日至2018年5月31日的租金。6.2018年2月28日，济南军区善后工作局给济南吉瑞公司出具一份通知，载明：“济南吉瑞德教育咨询有限公司：基于济南大德实业有限责任公司承租的我单位的房地产租赁期限至2017年12月28日止。现依据国家和军队有关规定，特依法通知你方，我单位对合同所涉房地产停止对外租赁，你方在收到该通知后一个月内将所占用的房地产腾空完好交付我方，并按照我部与济南大德实业有限责任公司签订租赁合同约定的租金标准缴纳占用费。”济南吉瑞公司于2018年5月22日将涉案房屋腾空交予济南军区善后工作局。7.2018年6月29日中信银行业务凭证/客户回单，载明济南吉瑞公司付款中国人民解放军济南军区善后工作办公室保障局款8.75万元，摘要或附言：刘长山路3个月房租。8.济南吉瑞公司申请对涉案房屋因使用期限不足造成的装修损失进行鉴定，经一审法院委托，烟台天平价格评估事务所有限公司于2019年8月26日作出价格评估报告书，价格鉴定意见：在鉴定基准日（2018年5月22日）申请人申请对因使用期限不足造成的装修损失价值为96,190元。济南吉瑞公司垫付鉴定费1万元。一审庭审中，济南吉瑞公司主张因与陈放签订的房屋租赁合同，超过了济南大德公司与济南军区管理处签订的合同期限，所以双方签订的房屋租赁合同，应确认自2017年1月1日至2018年11月30日租赁期限为无效。据此，要求陈放返还已付租金575132元、赔偿装修损失96190元。陈放对此不予认可，称我方与部队的房屋租赁合同到期后，转为不定期租赁，济南吉瑞公司使用了涉案房屋，我方也向部队交清了2017年之前的租金，2018年上半年部队已答应不用交纳租金，而济南吉瑞公司又交了三个月房屋占有使用费。合同无法履行属于不可抗力，我方没有责任，装修是济南吉瑞公司自己行为，对评估报告我方不予认可。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据当事人的陈述和提交的证据，可以确认济南大德公司与济南军区管理处签订了涉案房屋租赁合同后，在合同履行过程中，陈放承接了此合同的权利义务，据此济南吉瑞公司、陈放于2015年11月12日签订了房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并约定租赁期限为2015年12月1日至2018年11月30日，但根据济南军区善后工作局于2018年2月28日给济南吉瑞公司出具的通知内容来看，济南大德公司与济南军区管理处的租赁期限至2017年12月28日止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”济南吉瑞公司、陈放于2015年11月12日签订的房屋租赁合同，已超出了济南大德公司与济南军区管理处的租赁期限，故一审法院认定济南吉瑞公司、陈放于2015年11月12日签订的房屋租赁合同中的自2017年12月29日至2018年11月30日的租期约定部分，应属于无效。济南吉瑞公司根据济南军区善后工作局通知要求，于2018年5月22日将涉案房屋腾空交予济南军区善后工作局，并支付了三个月房屋占有使用费8.75万元。陈放陈述其已向部队交清了2017年之前的租金，但对于济南吉瑞公司已交给陈放2017年12月29日至2018年5月31日的租金，陈放理应返还给济南吉瑞公司即65万元÷365天×154天〔2017年12月29日至2018年5月31日〕﹦274246.58元。对于济南吉瑞公司申请的对涉案房屋因使用期限不足造成的装修损失的诉请，基于前述的分析、认定，首先，陈放在明知济南大德公司与济南军区管理处房屋租赁合同的情况下，应当据此确定济南吉瑞公司、陈放双方之间的租赁期限，济南吉瑞公司基于对涉案房屋的使用期限，才能对涉案房屋的使用进行一定的经营投入。其次，济南吉瑞公司对涉案房屋的租赁清楚系转租情况，应当对此具有一定审慎态度，对于转租的不确定性，应有一定的预判性。据此，一审法院认为，济南吉瑞公司、陈放双方对于所签订的房屋租赁合同租期无效部分均负有一定的责任，故其损失，双方予以均担。陈放对此提出的抗辩，理由不能成立，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、济南吉瑞德教育咨询有限公司与陈放于2015年11月12日签订的房屋租赁合同中的自2017年12月29日至2018年11月30日的租期约定部分无效；二、陈放于判决生效之日起十日内返还济南吉瑞德教育咨询有限公司租金274246.58元；三、陈放于判决生效之日起十日内赔偿济南吉瑞德教育咨询有限公司装修损失48095元；四、驳回济南吉瑞德教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10550元，鉴定费10000元，济南吉瑞德教育咨询有限公司负担10500元，陈放负担10050元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈放提交如下证据：证据一，陈放与济南军区善后办政治工作局万坤副主任于2019年10月30日的电话录音证据一份，证明房子由陈放使用，部队与陈放之间存在不定期合同。证据二，中国人民解放军济南军区善后办政治工作局说明一份，该证据直接证明是不定期合同。证据三，陈放个人陈述的情况说明一份，请求法院判决济南吉瑞公司支付给陈放空调使用费、仓库费用共计164095元。济南吉瑞公司对上述证据质证称，无法确定证据一的真实性及合法性，对于是否为万坤的录音，其身份无法核实。对证据二的真实性没有异议，该份证明上证明的内容是合同到期后允许陈放继续使用为不定期，军区随时可以收回并且已经收回继续占用的时间缴纳占用费，济南吉瑞公司也收到了同样的通知，也按照通知缴纳了占用费，与一审法院查明的事实是一致的。对于证据三，这不是一份证据，基于陈放一审也未提起反诉，不属于二审法院审理的范围。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、陈放与济南吉瑞公司签订的《房屋租赁合同》的效力；二、陈放是否应返还济南吉瑞公司租金并赔偿装修损失。关于争议焦点一，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。涉案房产系济南大德公司从济南军区管理处承租，后期又转让给陈放。陈放与济南吉瑞公司签订《房屋租赁合同》租期截止至2018年11月30日，且根据济南军区善后工作局于2018年2月28日给济南吉瑞公司出具的通知看，济南大德公司与济南军区管理处的租赁期限至2017年12月28日，故涉案《房屋租赁合同》租期超过了济南大德公司与济南军区管理处的租赁期限。依据上述法律规定，一审法院认定陈放与济南吉瑞公司签订的房屋租赁合同自2017年12月29日至2018年11月30日的租期约定无效并无不当。关于争议焦点二，本院认为，本案陈放与济南吉瑞公司签订的《房屋租赁合同》约定自2017年12月29日至2018年11月30日的租期部分无效，济南吉瑞公司已根据济南军区善后工作局通知要求于2018年5月22日将涉案房屋腾空并支付了三个月房屋占有使用费8.75万元，陈放一审庭审中亦认可济南军区管理处免除其缴纳涉案房屋2018年上半年的租金。因此，陈放应返还济南吉瑞公司2017年12月29日至2018年5月31日期间租金。陈放以其与济南军区管理处存在不定期租赁合同为由主张无需返还济南吉瑞公司房租，于法无据。一审法院判决陈放返还济南吉瑞公司租金274246.58元并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉案《房屋租赁合同》约定济南吉瑞公司有权在租赁合同约定的范围内自主装饰装修所承租的房屋，济南吉瑞公司明知涉案房屋系转租，未注意承租方与济南军区管理处的租赁期限，就进行装修经营，未尽到审慎注意的义务。陈放明知济南大德公司与济南军区管理处的租赁期限，转租时超过剩余租赁期限，亦存在主观过错。因此，一审法院根据当事人过错酌定双方均担装修损失并无不当。陈放主张合同无效系不可抗力，其无需赔偿济南吉瑞公司的装修费损失，与本案事实不符，本院不予采纳。二审期间陈放请求法院判决吉瑞公司支付空调使用费、仓库费用共计164095元，本院不予处理，其可另行主张权利。综上所述，陈放的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6135元，由陈放负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年四月二十二日书记员  侯新新