广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终8595号上诉人(原审被告)：温广汉，男，1962年6月7日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：丁一元，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁梅芳，女，1966年2月6日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：丁一元，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄启源，男，汉族，1956年8月9日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：李凯，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣怡，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。原审第三人：丘雪婷，女，汉族，1991年12月19日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：钱燊，男，汉族，1988年8月24日出生，身份证住址江苏省无锡市新区，系丘雪婷丈夫。上诉人温广汉、丁梅芳因与被上诉人庄启源、原审第三人丘雪婷房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初9165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人温广汉、丁梅芳上诉请求：1、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院作出的（2017）粤0307民初9165号民事判决；2、判令驳回被上诉人庄启源的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人庄启源承担。事实和理由：广东省深圳市龙岗区人民法院作出的（2017）粤0307民初9165号民事判决书，认定事实不清、适用法律错误。一、合同未约定买卖房屋标的、履行期限、地点、方式，不具备法定的合同必备条款与形式要件，属于履行不能的合同，一审判决适用法律明显错误。本案案涉合同根本未约定买卖房屋标的、履行期限、地点、方式等法律规定的必要条款，该合同属于无法履行或履行不能的合同，合同双方未就合同必备条款进行约定的情况下，一审法院径自判决继续履行合同，于法无据。二、被上诉人庄启源未履行订立合同时的承诺，属于严重违约，一审法院对此未予以认定。庄启源在订立协议后完全未履行签约时的承诺，保证向案外人深圳市佳华房地产开发有限公司争取将上诉人原位于坂田街道和西街31号二楼物业按照商铺性质回迁置换，以及且承诺代上诉人清退坂田街道和西街31号物业全部原有承租人。事实上，案外人深圳市佳华房地产开发有限公司最终并没有将二楼物业按照商铺性质予以置换回迁房，被上诉人庄启源也未协助上诉人清退原租户，上诉人为此还额外向原租户支付一百多万元的清退赔偿款。据此，被上诉人未按照承诺履约，严重违反了双方的缔约约定。请法院注意，案涉合同交易价格，明显低于当时的市价，上诉人正是基于被上诉人的承诺，才同意将回迁房以5000元（人民币，下同）每平方米的低价出售给被上诉人。三、现有证据足以证明原审第三人合法占有案涉房屋。一审法院未核清案涉房屋的现状，案涉房屋早在被上诉人庄启源提起本案诉讼之前已经由两上诉人转让转移并交付给原审第三人丘雪婷，现该房屋的实际所有人、占有人、使用人为原审第三人丘雪婷。一审法院对此事实置之不理，一审判决房屋交付并登记过户其名下，该判决明显侵犯了原审第三人的合法权益，该判决有违法律规定及法律原则，依法应当予以撤销。对于既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人对房屋权属要求应得到法律的支持与保护。虽然根据我国物权法规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是房屋的买际占有转移与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。再者，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。本案中，已先行合法占有争议房屋的买受人丘雪婷，从其实际占有、使用房屋之日起，已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，支持以及保护先行合法占有使用人对争议房屋的权属要求，完全符合民法上规定的公平原则。在实践中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间，并以此开始风险的转移承担。本案上诉人与原审第三人丘雪婷订立的房屋买卖合同在先，且房屋现已经由第三人装修完毕并实际居住使用。从法理上讲，即便庄启源对案涉房屋拥有合法的请求权，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及相关法律规定，原审第三人丘雪婷对案涉房屋的请求权优于被上诉人庄启源。一审判决显属错判、误判。四、案涉房屋2802号房与2803号房实为双拼房，该两套房屋非为完全独立封闭的空间，现已经由第三人丘雪婷装修完毕并居住使用案涉的2803房屋客观上也无法单独交付给被上诉人庄启源使用。倘若判决上诉人继续履行合同，将该房屋交付并过户给被上诉人庄启源，势必徒增上诉人的履约成本，以现有房屋现状交房，被上诉人庄启源对此也会存在明显的不当获益，势必会造成原审第三人丘雪婷的巨大装修费用损失，侵犯善意第三人的合法权益，如此判决则明显有失法律的公平正义。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，一审法院据此作出了错误的判决。为此，上诉人特依法具状上诉，请人民法院判如所请。此外，上诉人温广汉、丁梅芳于二审调查询问时补充事实和理由：上诉人认为庄启源支付的10万元订金，系庄启源与案外人冼亚富共同的款项，因为该两人同为拆迁公司负责人，该两人串通要求上诉人签订相同的房屋转让合同，经过比对，两份合同的所有文字内容包括标点符号以及错别字均一样，只是乙方签名不同，还有要求出具的收据也是一样的。之后两人共同出具了一份《催告函》要求履行合同交付房屋，且案外人冼亚富在一审庭审中也自认了2017年2月份左右其代表庄启源要求上诉人履行合同。另外，该两人在一审的庭审意见中均称是帮助了上诉人清退租户，起到协调作用，因此他们可以拿到低于市场价的房屋转让合同。综合上述事实可以得出一个结论，即庄启源和案外人冼亚富两人是一伙的，利用欺诈、利诱手段让上诉人签订了违背自己真实意思的《房屋转让合同》以及出具《收据》，想要牟取巨额的非法利益，也就是说以5000元每平方米获得现在市场价达到50000元每平方米的房屋，所以上诉人认为要对被上诉人庄启源这种非法的行为予以制裁，实现公平正义，保障上诉人的合法利益。因为上诉人温广汉是香港人，身体患有疾病，左眼失明，且患有××，对我国的《合同法》等相关的法律法规不清楚，出具的《收据》系其带到香港让其妻子书写的，而其妻子丁梅芳对本案的事实经过毫不知情，因此就出具了《收据》，并在《房屋转让合同》上签名。上诉人认为与庄启源签订的《房屋转让合同》是无效的，违背了我国相关的法律。对于上诉人确实收到庄启源的10万元订金，上诉人愿意退回并作适当的赔偿。被上诉人庄启源答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：一、庄启源与上诉人于2013年6月4日签订的《房屋转让合同》合法有效，且完全可以履行。《房屋转让合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋不动产权证书已办理，该房具备独立使用功能，案涉房屋不存在交付障碍，经证明庄启源具备购买案涉房屋的资格。二、庄启源不存在合同违约行为，反倒是上诉人违背基本的诚实信用原则拒不履行合同义务，构成严重违约。三、庄启源于2017年5月提起本案诉讼后，上诉人为达到逃避合同义务的目的，与原审第三人串通，虚构了案外人购买案涉房屋的一系列证据，又在庭审中虚假陈述，恶意妨碍案件审理。综上所述，庄启源认为，上诉人拒不履行合同义务，拒绝移交房屋及办理房屋过户手续己对庄启源构成严重违约，违背诚实信用原则。为彰显法律之公平正义，弘扬诚信原则，请求二审法院依法审查并判决驳回上诉人的全部上诉请求。庄启源向原审法院提出诉讼请求：1、判令温广汉、丁梅芳即时将位于深圳市龙岗区坂田街道吉华路与五和大道交界处西南的佳华领汇广场3栋2802号房（建筑面积约89.34平方米）的房产交付给庄启源；2、判令温广汉、丁梅芳继续履行《房屋转让合同》，协助庄启源将深圳市佳华领汇广场3栋2802号房产过户至庄启源名下；3、判令庄启源一次性向温广汉、丁梅芳支付剩余房价款346700元；4、判令温广汉、丁梅芳向庄启源支付装修费71472元；5、判令温广汉、丁梅芳停止对佳华领汇广场3栋2802号房屋的装修，并将该房恢复原状；6、判令温广汉、丁梅芳向庄启源支付庄启源为本案诉讼支付的律师费50000元；7、本案诉讼费、保全费等由温广汉、丁梅芳承担。一审法院经审理查明，2013年6月4日，上诉人与被上诉人签订了一份《房屋转让合同》，约定上诉人同意在坂田街道和西街31号因城市更新项目置换赔偿的物业（总建筑面积1319.92平方米）划出约100平方米（最多不得超过120平方米）按优惠价5000元每平方米价格转让给庄启源，庄启源在上诉人置换赔偿的物业中有优先选房的权利。合同约定，上诉人要配合庄启源将物业业主变更为庄启源，产生的费用由庄启源承担，合同签订10天内庄启源先交付100000元作为转让订金，剩余款项待上诉人取得项目置换赔偿的物业并交付给庄启源受让的物业后一个月内付清，上诉人转让给庄启源的物业在未交付给庄启源使用之前的过渡期赔偿租金收益仍为上诉人所有，若案外人深圳市佳华房地产有限公司赔偿该物业的装修费为每平方米800元时，则庄启源可以享受该物业的装修费用，双方必须严格履行上述约定，任何一方不得反悔违约，否则应承担由此引发的一切赔偿责任，合同自双方签字并交付订金之日起生效。次日，上诉人向庄启源出具了收到庄启源房屋订金100000元的收据。2015年1月26日，上诉人温广汉与案外人深圳市佳华房地产开发有限公司签订了一份《安置房确认协议书》，确认安置房序号为3栋1801、1802、1803、1805、1806、2505、2701、2702、2703、2705、2706、2801、2802、2803、2805、2806。2017年2月，案外人冼亚富代庄启源约上诉人温广汉讨论房屋移交事宜，上诉人温广汉以房子还没拿到、没有房产证无法结算面积为由未予商谈，又表示让案外人冼亚富和庄启源去看看3座1805、2505（两套建筑面积均约75平方米）。案外人冼亚富未予回应。2017年4月27日，上诉人温广汉与案外人深圳市佳华房地产开发有限公司签订了一份《之补充协议》，约定回迁房号为：1栋C座01层返迁商铺17，3栋1801、1802、1803、1805、1806、2505、2701、2702、2703、2705、2706、2801、2802、2803、2805、2806，其中2802、2803建筑面积分别为89.34㎡、89.35㎡，案外人深圳市佳华房地产开发有限公司按照每平方米800元装修费及其他一切费用给予上诉人温广汉补偿。同日，上诉人温广汉办理了上述房产的入伙手续。2017年5月15日，冼亚富、庄启源向温广汉发出了一份《关于依约向庄启源、冼亚富分别交付坂田街道和西街31号佳华领汇广场安置回迁房3栋2802、2803号房的催告函》，通知上诉人庄启源行使优先选房权选定涉案3栋2802号房作为双方合同约定的转让房产并要求上诉人在收到催告函后2日内交付房产。上诉人未予回应，庄启源遂诉诸一审法院并在诉讼期间变更为上述诉讼请求。另查，上诉人温广汉于2017年10月13日取得涉案佳华领汇广场一期3栋2802号房的不动产登记证书，证号为粤（2017）深圳市不动产权第0174864号，证上记载建筑面积89.34平方米。另查，深圳市不动产登记中心于2018年1月17日出具了一份《购房资格证明》，载明2017年5月19日，庄启源家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。另查，案涉房产所在小区物业管理单位深圳市佳华物业管理有限责任公司留存的2802、2803号房图纸上绘有两套房产原始结构图、拆墙尺寸示意图、砌墙尺寸示意图，上述图纸均系以上诉人温广汉名义向该管理单位申请装修时留存的图纸。一审诉讼中，原审第三人丘雪婷向一审法院提交了一份《第三人参加诉讼申请书》，以其与上诉人温广汉签订有涉案房产的《房屋买卖合同》为由提出独立诉讼请求。一审法院通知其参加诉讼并受理其独立诉讼请求，但原审第三人丘雪婷在一审法院指定的期限内未缴纳诉讼费用，也未到庭参加诉讼，一审法院依法视为其自动撤回独立诉讼请求处理。因其与本案处理结果存在利害关系，一审法院仍将其列为本案第三人处理。庭审中，上诉人与被上诉人对案涉《房屋转让合同》所约定价格低于当时市场价的原因各执一词。庄启源陈述，因上诉人搬迁时无法清退租户，时任佳华地产公司总经理的庄启源为上诉人帮忙做了协调清退工作，事后上诉人说送一套小房子给庄启源作为酬谢，庄启源说送的不敢要、给优惠价庄启源购买可以，上诉人就按照5000元/平方米价格跟庄启源签订了涉案《房屋转让合同》。上诉人陈述，因上诉人与案外人深圳市佳华房地产开发有限公司签订的拆迁补偿协议约定的房产交付时间临近，但因无法清退租户将导致违约，时任佳华地产公司管理人员的庄启源胁迫上诉人以低价签订涉案《房屋转让合同》，否则将代表佳华地产公司向庄启源索赔。双方确认，佳华地产公司并未就上诉人逾期交付房产向上诉人索赔。一审法院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效。上诉人以签订合同时其尚未取得回迁房屋的房地产证为由主张该合同无效，但是否取得房地产证并非确定房屋买卖合同效力的要素，且上诉人在本案诉讼期间已取得涉案房屋的房地产证，故上诉人的该项主张，没有法律依据，一审法院不予采纳。上诉人以其受胁迫、欺诈为由主张该合同为可撤销合同并要求撤销该合同，但上诉人并未提交充分证据证明其主张的受胁迫、欺诈事实，且撤销权的行使期间为一年，该合同签订于2013年6月，上诉人行使撤销权已过除斥期间，故不论其主张可撤销理由是否成立，其均无权行使撤销权。本案诉讼前，冼亚富与上诉人温广汉联系案涉买卖合同履行情况时，上诉人温广汉提出让冼亚富和庄启源庄启源去看看3座1805、2505（两套建筑面积均约75平方米），双方当时的分歧是上诉人温广汉意图以面积较小的3座1805、2505号房屋履行涉案买卖合同，而冼亚富和庄启源庄启源意图以面积较大的3栋2802、2803号房屋履行涉案买卖合同，上诉人温广汉并无撤销合同的意思。上诉人又以合同约定内容不完备为由主张涉案合同履行不能，但合同对房屋单价的计算方法约定明确，对于所购买房屋的确定，依合同约定庄启源有权在上诉人所获拆迁安置房屋中优先选择，庄启源亦于2017年5月15日选择了佳华领汇广场一期3栋2802号房作为合同标的物并通知了上诉人，转让标的物亦已明确，房屋交付、转移登记等约定不明的，可依合同法第六十一条、第六十二条规定确定，并不影响该合同的履行，故上诉人的该项主张，一审法院不予采纳。依合同法规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。合同未约定交付时间，庄启源已于2017年5月15日向上诉人温广汉提出交付房产的要求，上诉人未及时交付，已构成违约，庄启源请求两上诉人即时交付房屋，合法有理，本院一审法院予以支持。合同未明确约定交付时涉案房屋的状态，庄启源请求两上诉人恢复房屋原状，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。上诉人已于2017年10月13日取得涉案房屋的不动产权登记证书，转移登记的履行条件已经成就，庄启源请求两上诉人协助其办理涉案房屋的转移登记手续，合法有理，一审法院予以支持。合同约定深圳市佳华房地产有限公司赔偿的装修费（800元/平方米）由庄启源享有，上诉人已受领了该装修费赔偿款，依约应当将该款支付给庄启源，按庄启源选定的房号建筑面积计算为71472元。合同虽约定庄启源于上诉人交付涉案房产后一个月内付清剩余房款，考虑履行上的便利，应由庄启源先行将剩余房款付至一审法院账户，待上诉人履行完毕涉案义务后由一审法院解付给上诉人较为妥当。按双方约定单价5000元/平方米计算涉案房屋的转让价款为446700元，庄启源已付100000元，剩余房款为346700元。庄启源请求上诉人支付其进行本案诉讼所支出的律师费，没有法律依据，一审法院不予支持。第三人提交的证据不足以证明其在庄启源选定涉案房屋作为履行涉案《房屋转让合同》的标的物之前与上诉人存在真实的房屋买卖合同关系，也不足以证明其事后与上诉人温广汉补签的房屋买卖合同存在可优先于上诉人与被上诉人所签订的《房屋转让合同》的情形，故上诉人、原审第三人以案涉房屋已由上诉人转让给原审第三人为由主张上诉人与被上诉人所签订的《房屋转让合同》无法继续履行，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、庄启源于判决生效之日起十日内将剩余房款346700元提存至一审法院（户名：深圳市龙岗区人民法院，开户行：中信银行深圳龙岗支行，账号：74×××11），温广汉、丁梅芳于庄启源提存上述房款后三十日内将涉案佳华领汇广场一期3栋2802号房交付给庄启源、向庄启源支付装修款补贴71472元、协助庄启源办理将该房产转移登记至庄启源名下的手续,温广汉、丁梅芳可于判决确定的义务履行完毕后向一审法院申请划付庄启源所提存的上述房款；二、驳回庄启源的其他诉讼请求。当事人如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12949元，由庄启源承担1449元，由温广汉、丁梅芳承担11500元。保全费5000元，由温广汉、丁梅芳承担。原审法院查明事实属实，一审法院予以确认。本院认为：本案上诉人温广汉、丁梅芳系香港特别行政区永久性居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，当事人对于原审法院管辖本案及适用中华人民共和国内地法律审理本案均无异议，本院予以确认。根据上诉人的上诉请求及理由，本案二审争议焦点为：一、案涉合同是否不具备法定的合同必备条款与形式要件；二、庄启源是否未履行案涉合同签约承诺，向案外人深圳市佳华房地产开发有限公司争取将上诉人原位于坂田街道和西街31号二楼物业按照商铺性质回迁置换，以及代上诉人清退坂田街道和西街31号物业全部原有承租人；三、原审第三人丘雪婷对案涉房屋的请求权是否优于被上诉人庄启源；四、案涉2802号房屋与2803号房屋实为双拼房，是否客观上无法单独交付给庄启源使用。关于焦点一：上诉人认为案涉合同内容不完备，不符合《中华人民共和国合同法》对合同内容要素的规定，属于履行不能的合同。但根据已查明的事实，案涉《房屋转让合同》对交易主体、房屋价格计算方法、价款支付方式约定明确，虽然未明确约定具体交易房号，但赋予了庄启源在案涉置换赔偿项目的住宅总面积中“约100平方米，最多不超过120平方米”的范围内的优先选房的权利，庄启源于2017年5月15日行使该项权利选择了案涉房产并通知上诉人之时，转让标的物即已明确，案涉合同内容完备，具有可履行性。故上诉人的该项主张不成立，本院不予采纳。关于焦点二：上诉人主张庄启源未履行案涉合同签约承诺，向案外人深圳市佳华房地产开发有限公司争取将上诉人原位于坂田街道和西街31号二楼物业按照商铺性质回迁置换，以及代上诉人清退坂田街道和西街31号物业全部原有承租人。本院根据调查，未发现案涉《房屋转让合同》中存在上述约定，上诉人亦未提交相关证据证明上述约定的存在，因此本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。关于焦点三：经审查，案涉房产未过户登记至原审第三人丘雪婷的名下。上诉人关于现案涉房屋的实际所有人为原审第三人丘雪婷的主张，没有事实依据，本院不予采纳。关于焦点四：经审查，案涉2802号房屋由上诉人出卖给了被上诉人庄启源，而作为案涉双拼房的另一间2803号房屋则由上诉人出卖给了案外人冼亚富。庄启源与冼亚富作为关联方，在上述房产权属变更后如何处分案涉房屋系其自由，本案不存在案涉房产不能交付给庄启源的法定事由。综上，上诉人温广汉、丁梅芳的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币6500元，由上诉人温广汉、丁梅芳承担。本判决为终审判决。审判长 白 全 安审判员 梁 乐 乐审判员 林 建 益二〇二〇年四月二十日书记员 苌远（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。