河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1960号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘攀峰，男，1984年7月10日出生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：代娟，郑州市大学路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：周建军，郑州市大学路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张建国，男，1969年9月13日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：孙世博，河南京源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子真，河南京源律师事务所律师。原审第三人：郑州宜居房地产服务有限公司第三十六分公司，住所地郑州市二七区南屏路秀水湾1号楼106号。负责人：纪道峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓杰，女，该公司员工。上诉人刘攀峰因与被上诉人张建国及原审第三人郑州宜居房地产服务有限公司第三十六分公司（以下简称宜居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初18923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘攀峰上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判被上诉人继续履行《房屋买卖合同》，协助上诉人办理位于郑州市二七区××楼××单元××号房屋的过户手续，并支付违约金13万元；3.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当。本案中，上诉人与被上诉人在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背法律禁止性规定，依法应认定为有效合同。被上诉人在房价上涨后利益所致恶意不予配合办理过户手续是导致本案纠纷的主要原因。关于限购问题，依据郑州市人民政府限购令政策，上诉人已符合购房条件。请求二审予以改判。刘攀峰补充上诉理由：原审法院认定事实存在错误和漏判情形，原审法院中本院认为中事实认定部分，原被告双方签订了物业交割单，但涉案房屋的物业交割，予以认可。原审法院支持了被上诉人解除合同的反诉请求，但对于上诉人向被上诉人支付的40余万元购房款未予处分，该判决结果明显错误。张建国辩称：1、上诉人在签订合同时不具备购房资格，一审庭审已查明上诉人仍不具备购房资格，涉案房屋无法过户系上诉人的原因造成的。2、合同签订的时间是2017年1月12日，距今已经三年多时间，根据目前二手房交易的市场价格，情势已经发生重大变更，如果再按原合同价格履行，对被上诉人显失公平。3、自2016年10月1日郑州市重启限购令后，限购政策不断升级，其中2017年3月18日的限购政策明确，2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税凭证不能作为之前具有购房资格的有效凭证。因此，一审查明事实清楚，请求二审维持原判。宜居公司述称：认可上诉人的上诉理由。刘攀峰向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理位于郑州市二七区××楼××单元××号房屋的过户手续；2、依法判令被告支付原告违约金130000元；3、本案的诉讼费由被告承担。张建国向一审法院反诉请求：解除合同，并由原告向被告支付违约金13万元。一审法院认定事实：1、原、被告通过第三人分别于2017年1月12日、2017年2月28日签订编号为0002698号的《房屋买卖合同》及《补充协议》，主要约定：被告将拥有位于杏梁路北、荆胡路东3号楼2804的房屋出售给原告，房屋所有合同号为130××××0965；房屋所有权人为张建国；房屋建筑面积为115.53平方米；成交总价款为1300000元；房屋状态为毛坯；原告于合同签订当日支付定金伍万元（其中佣金为贰万陆仟元，余额作为第三人为被告保管的定金）；付款方式为按揭贷款，双方于房本下来后10个工作日共同到银行办理按揭手续及到房管局办理房产过户、维修基金过户等相关手续；原、被告双方共同委托第三人代为办理房屋交易手续，并由被告于签订本合同时向第三人支付代办费2000元；原、被告签订房屋买卖合同时被告房本尚未下发，由原被告共同结清抵押款，原告负责40万元剩余金额由被告负责，原告支付的解押款项冲抵首付款，原告支付首付款时，被告向原告交付钥匙；被告的维修基金随房一并过户给原告；原、被告任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第三条确定的房屋成交价的10％作为违约金。合同还就其他事项进行了约定。2、合同签订后，原告于2017年3月13日向被告交付银行抵押解押款（抵首付款）40万元，2017年3月27日，原告代被告缴纳维修基金7509元、原被告双方签署了房屋物业交割单，2018年8月16日原告代被告交房屋面积补差828元，后原告又缴纳涉案房屋物业费6755元。3、被告称涉案房屋未实际交付原告。4、第三人称签订涉案合同时已明确告知被告原告在郑州无购房资格，如涉案房屋不能过户到原告名下，就过户到原告父亲名下。5、原告非郑州市户籍。原告称其父亲亦非郑州市户籍，目前不具备在郑州市购房条件。6、涉案房屋于2018年8月24日登记到被告名下。7、被告提供了其自己自2018年9月16日起先后多次与第三人公司刘鹏飞的通话记录，该通话记录显示被告催办涉案房屋过户手续，原告存在限购情形。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有约束力。当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原被告通过第三人签订涉案房屋买卖合同，系双方真实意思表示，双方当事人均应当按照合同约定严格履行自己的义务。合同约定双方于房本下来后10个工作日内共同到房管局办理房产过户、维修基金过户等相关手续，涉案房屋于2018年8月24日登记到被告名下，被告提供的证据显示其自2018年9月16日起先后多次通过第三人向原告催办涉案房屋过户手续，原告存在限购情形。根据原被告提供的证据及当事人陈述，能够证明原告及其父亲均不具有在郑州市的购房资格，涉案房屋因原告的原因致使过户不能，系原告存在违约，故原告要求判令被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理位于郑州市二七区××楼××单元××号房屋的过户手续，并支付违约金的诉讼请求，理由不成立，该院不予支持，被告反诉请求解除涉案合同，理由成立，该院予以支持。根据合同约定原告支付首付款时，被告向原告交付钥匙，该院认为双方约定的交付钥匙应确认为交付涉案房屋，而被告称涉案房屋未实际交付原告，被告行为亦系违约，故被告反诉请求支付违约金，理由不成立，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十四条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、解除原告刘攀峰（反诉被告）与被告张建国（反诉原告）于2017年1月12日签订的合同编号为0002698号的《房屋买卖合同》；二、驳回原告刘攀峰（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告张建国（反诉原告）的其他反诉请求。案件受理费2900元，由原告刘攀峰负担，反诉费2900元，由被告张建国负担。本院二审期间，刘攀峰提交河南省城镇职工企业养老保险在职职工信息查询单一份，证明上诉人符合郑州市购房条件，已缴纳社保。提交离婚证一份、离婚协议书一份，证明上诉人已离婚，个人名下无住房，有购房资格。张建国质证称：对证据有异议，离婚时间显示为2019年10月21日，不能证明上诉人在签订合同时具有购房资格，亦不能排除上诉人通过假离婚的方式获得购房资格的情形。另外根据2017年3月18日的限购政策，明确2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税凭证不能作为之前具有购房资格的有效凭证。宜居公司对刘攀峰提交的证据无异议。本院经审查认为，刘攀峰提交的证据不能达到其证明目的，对其提交的证据不予采信。本院二审审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，刘攀峰非郑州市户籍，一审中，刘攀峰亦未提交其符合购房条件的相关证据，在一审判决作出后，刘攀峰于2020年3月份，一次性补缴了12个月的社保，刘攀峰称外地户口在郑州购房需要连续交纳12个月的社保，目前没有具体的明文规定，但是去窗口是可以办理的，对于上述陈述，刘攀峰未提交充分证据证明其主张，故一审判令解除双方签订的《房屋买卖合同》并无不当。一审法院向刘攀峰释明是否变更诉讼请求，刘攀峰一审坚持要求继续履行合同，故一审未支持刘攀峰诉讼请求并未处理刘攀峰所缴纳款项亦无不当。刘攀峰可另行主张。综上所述，刘攀峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由刘攀峰负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 谢宏勋二〇二〇年四月十七日书记员 柴涵博