四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20739号 上诉人（原审原告）：成都市保利兴北房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市新都区大丰街道寸龙桥路186号。 法定代表人：刘百灵，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：覃林秀，女，1987年3月28日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 被上诉人（原审被告）：蒋正伟，男，1984年6月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 共同委托诉讼代理人：石国力，四川川高律师事务所律师。 上诉人成都市保利兴北房地产开发有限公司（以下简称保利兴北公司）因与被上诉人蒋正伟、覃林秀商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初6038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保利兴北公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持保利兴北公司的一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由蒋正伟、覃林秀承担。事实及理由：一、一审法院事实认定错误。（一）付款方式不影响付款主体即蒋正伟、覃林秀按照约定时间支付购房款的义务，保利兴北公司未在约定时间内收到蒋正伟、覃林秀支付的购房款，蒋正伟、覃林秀即构成违约；（二）由于蒋正伟、覃林秀名下拥有保障性住房导致无法办理备案，进而导致银行不能放款，依据《商品房买卖合同附件》特别明示第1条的约定即“按揭贷款不成，不作为买受人不能付款的援引理由”，该逾期付款的违约责任应由蒋正伟、覃林秀自行承担。二、一审法院法律适用错误，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，蒋正伟、覃林秀未按照约定履行合同义务，应当承担违约责任。 蒋正伟、覃林秀辩称：一、蒋正伟、覃林秀并不存在违约行为，银行延期发放贷款并非蒋正伟、覃林秀的责任。1.蒋正伟、覃林秀按照合同约定支付了购房首付款，按照保利兴北公司的指示按时与银行签订了按揭贷款协议，并提交了相关材料，履行了合同约定义务。但银行方何时放款、如何放款，并不是蒋正伟、覃林秀与银行签订的合同所能规范的内容，也非蒋正伟、覃林秀能够控制的范围。保利兴北公司与银行存在合作、工作衔接的关系，尚不能对银行放款行为进行确认、保证，该责任更不能由蒋正伟、覃林秀承担。2.银行延期放款与合同备案之间并不具有法律和合同上的因果关系。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》“贷款发放条件”中未列明需先进行合同备案才能发放贷款，因此延期备案与银行延期放款之间并没有直接因果关系。二、合同备案延迟的责任，不可归责于蒋正伟、覃林秀。蒋正伟、覃林秀向保利兴北公司提供相关材料后，关于合同备案的其余事务均应由保利兴北公司处理，但是保利兴北公司至2019年5月6日才完成备案，已经构成违约。保利兴北公司更不能因备案延迟而追究蒋正伟、覃林秀的任何责任。三、因成都房产政策导致的本案合同履行延迟，系不可抗力，即便蒋正伟、覃林秀在本协议履行过程中存在因政策原因构成的违约，也应当免除违约责任。请求二审法院依法维持原判。 保利兴北公司一审起诉请求：1.蒋正伟、覃林秀向保利兴北公司支付购房款违约金60480元（1120000×0.0004×135=60480元，自2019年1月7日计算至2019年5月22日）；2.本案诉讼费由蒋正伟、覃林秀承担。 一审法院查明，2018年12月7日，保利兴北公司与蒋正伟、覃林秀签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议。约定蒋正伟、覃林秀购买保利兴北公司开发的预售许可证号101945下第3幢1单元22层2202号房屋，总价款为1602820元。买受人以贷款方式支付购房款，买受人于2018年12月7日前支付首期房款482820元，余款1120000元向中国银行股份有限公司成都锦江支行申请贷款支付，贷款期限30年。合同第十条逾期付款的处理约定“（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。……不解除合同的，双方于3日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行”。合同第二十四条预售合同登记备案约定“（一）出卖人自本合同签订之日起30日内（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息”。 《保利大都汇项目商品房买卖合同附件》附件四按揭贷款（含公积金贷款）约定“2、……其余房款1120000元，买受人在《商品房买卖合同》签订后的30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。……特别明示：贷款关系为买受人和银行间的法律和经济关系，由买受人自行承担相关费用和积极办理，对于买受人采取贷款方式付款的：1.……按揭贷款不成，不作为买受人不能付款的援引理由，买受人未按贷款机构要求处理的或不符合贷款机构按揭贷款条件的，应积极采取措施自行补足总房款。2.……出卖人对买受人办理贷款仅给予必要法定配合，其法定配合仅体现为出卖人已经将办理按揭时开发商所需具备的资料送交银行，出卖人不在任何意义上对买受人能够成功办理贷款负有代理义务或确保义务。……4.凡是非因出卖人原因……致使买受人未在上述约定的时间内向出卖人全额支付全部购房款的，买受人应采取一次性补足的方式，全额支付购房款。……。” 《保利【大都汇】项目5地块商品房买卖合同补充协议》三、对商品房价款的补充约定“1.任何与买受人自身相关的因素（包括但不限于买受人征信问题、经济条件问题、怠于支付足额的首付款、未提供齐备正确真实的资料和手续等导致贷款机构未与其订立贷款合同的），均视为买受人自身过错所致，不作为“不可归责于买卖双方”的原因对待”。 蒋正伟、覃林秀作为借款人，中国银行股份有限公司成都锦江支行作为贷款人，保利兴北公司作为保证人，三方于2019年5月22日签订的《个人一手住房贷款合同》中第四条贷款发放的条件“贷款人向借款人发放贷款以满足下列条件为前提：……2.相应的担保合同已生效，担保已有效设定……。” 2018年12月7日双方签订《成都大都汇项目认购客户确认单》，蒋正伟、覃林秀确认已清楚了解成都市限购政策且本人具备购房资格。 2019年5月6日案涉房屋购房合同进行备案。2019年5月22日中国银行股份有限公司成都锦江支行向保利兴北公司支付蒋正伟、覃林秀贷款1120000元。 另查明，2013年12月2日蒋正伟与成都城投集团兴西华建设有限公司签订《成都市限价商品房买卖合同》。该合同第二十五条上市交易约定“1、限价商品住房在合同备案之日起未满5年不得转让。5年内确需转让限价商品住房，或购买限价商品住房后又再购买其他住房的，该住房由出卖人回购，回购价格为本合同约定价格加同期银行活期存款利息，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售或转为其他保障性住房。” 一审法院认为，蒋正伟、覃林秀与保利兴北公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议合法有效，双方均应严格按合同约定履行。关于名下有保障住房是否影响购买商品房，在《成都市限价商品房买卖合同》上载明了并不限制，保利兴北公司也并未举出相关证据证明其主张。双方合同约定出卖人自本合同签订之日起30日内（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，建设部、中国人民银行《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》第一条明确要求“银行办理各项以房地产作为抵押的贷款业务，抵押人和抵押权人（贷款银行）必须签订书面抵押合同，并自抵押合同签订之日起30日内，向当地房地产管理部门办理抵押登记”，合同备案是贷款银行为将来有效设定抵押登记所需材料，保利兴北公司应及时办理合同备案，并按照合同附件约定将其作为开发商应具备的资料提交银行，但2019年5月6日案涉房屋购房合同才进行备案，2019年5月22日中国银行股份有限公司成都锦江支行即向保利兴北公司支付蒋正伟、覃林秀贷款1120000元，保利兴北公司没有证据证明其按时向不动产权部门提交了办理合同备案材料，也没有证据证明系因蒋正伟、覃林秀个人原因造成不能正常办理合同备案，现相关证据反映保利兴北公司未按约定完成备案造成贷款逾期办理，故蒋正伟、覃林秀不应承担逾期支付购房款的违约责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定判决：驳回成都市保利兴北房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费656元（已因适用简易程序减半收取），由成都市保利兴北房地产开发有限公司负担。 二审期间，保利兴北公司向本院申请调查令，成都市住房保障中心向本院出具调查令（回执），载明：1.蒋正伟购买的“驷马康城”项目的限价商品住房，该房2019年4月19日备案登记满5年，并于当日自愿申请完善了该限价商品住房上市交易手续。无住房保障资格注销记录。……4.对于已取得限价商品住房保障资格的保障对象，在签订保障性住房买卖合同（实施保障）之前，无强制要求必须注销住房保障资格后才能办理商品房买卖合同登记备案；在签订保障性住房的买卖合同（实施保障）以后，再购买其他住房，在办理备案登记或权属登记时则会受限。限价商品住房自合同备案之日（未备案的以购房家庭办理产权登记之日）起，未满5年不得上市交易，待完善限价商品住房上市交易相关手续后，购买房产将不再受住房保障限制…… 保利兴北公司质证认为：对该调查令回执的真实性、合法性、关联性均予以认可，该证据可证明自案涉房屋买卖合同签订至2019年4月19日期间均由于蒋正伟、覃林秀享受住房保障，而无法备案的事实。蒋正伟、覃林秀质证认为：对该调查令回执的真实性、合法性无异议，但不能达到保利兴北公司的证明目的，不能以此证明银行延期放款是蒋正伟、覃林秀原因导致。 本院认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可并采信。 二审中，本案二审中查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。二审另查明内容与成都市住房保障中心向本院出具调查令（回执）载明内容一致。 二审还查明，案涉《保利大都汇项目商品房买卖合同附件四》“特别明示”：贷款关系为买受人和银行间的法律和经济关系，由买受人自行承担相关费用和积极办理。对于买受人采取贷款方式付款的：......4.凡是非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或买受人不提高首付款，不提供齐全资料，或买受人经济条件不符合银行要求，或买受人征信不符合银行要求等）致使买受人未在上述约定的时间内向出卖人全额支付全部购房款，买受人应采取一次性补足的方式，全额支付购房款。买受人已经完全理解前述价款支付方式和阶段等全部内容，并确保其自身具备按约一次性补足的意愿和能力。 本院认为，蒋正伟、覃林秀与保利兴北公司之间的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定切实履行各自义务。根据本案保利兴北公司的上诉请求以及蒋正伟、覃林秀的答辩意见，本案争议焦点为：1.蒋正伟、覃林秀支付购房款是否存在逾期；2.逾期支付购房款是否可归责于蒋正伟、覃林秀。对此本院分析评判如下： 一、蒋正伟、覃林秀支付购房款是否存在逾期争议。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》第九条及合同附件约定购房款112万元通过向中国银行股份有限公司成都锦江支行（贷款机构）申请贷款支付，买受人在《商品房买卖合同》签订后的30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。而案涉《商品房买卖合同（预售）》签订于2018年12月7日，中国银行股份有限公司成都锦江支行向保利兴北公司支付蒋正伟、覃林秀贷款112万元的时间为2019年5月22日，蒋正伟、覃林秀向保利兴北公司支付购房款112万元存在逾期的事实。 二、逾期支付购房款是否可归责于蒋正伟、覃林秀的争议。根据二审新查明事实，因蒋正伟购买了限价商品住房，购买限价商品住房自合同备案之日起满5年且完善了该限价商品住房上市交易手续后，才能办理新的商品住房买卖合同（即本案案涉《商品房买卖合同》）的备案手续。即在2019年4月19日后蒋正伟、覃林秀才满足案涉《商品房买卖合同》备案条件，故未能及时办理案涉《商品房买卖合同》备案登记系蒋正伟、覃林秀原因造成。因蒋正伟、覃林秀原因导致案涉《商品房买卖合同》无法及时备案，从而导致贷款银行未在案涉《商品房买卖合同》签订之日起30日内与蒋正伟、覃林秀之间签订贷款合同，并向保利兴北公司发放贷款，而蒋正伟、覃林秀亦未按合同约定采取一次性补足的方式全额支付购房款，应当认定蒋正伟、覃林秀违约。根据案涉《商品房买卖合同》第十条约定，买受人未按照本合同约定时间付款的，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）的违约金。蒋正伟、覃林秀认为其不应承担逾期付款的违约责任，该抗辩为根本性抗辩意见，可视为蒋正伟、覃林秀提出约定违约金过高应予调减的抗辩，本院综合考虑保利兴北公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，认定蒋正伟、覃林秀应以应付购房款112万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率向保利兴北公司支付自2019年1月7日至2019年5月22日的逾期付款违约金。 综上所述，一审法院认定事实不清，导致判决结果错误，本院依法予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初6038号民事判决； 二、蒋正伟、覃林秀于本判决生效之日起十日内向成都市保利兴北房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（违约金计算方法：以1120000元为基数，从2019年1月7日至2019年5月22日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算的利息）； 三、驳回成都市保利兴北房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费656元，由蒋正伟、覃林秀负担；二审案件受理费1312元，由蒋正伟、覃林秀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年四月三日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  杨珍梅