广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7901号上诉人(原审被告)：李美玲，女，汉族，1970年11月20日出生，身份证住址：深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：彭四根，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭伟，广东百朋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈翠芬，女，汉族，1982年4月15日出生，身份证住址：深圳市龙岗区，原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码：914403007412471827。法定代表人：张海明，总经理。上诉人李美玲因与被上诉人陈翠芬、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初6705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李美玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回陈翠芬全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由陈翠芬承担。事实和理由：一、本案基本事实。2018年12月22日，李美玲与陈翠芬在链家公司居间下签署《房屋买卖合同》，约定陈翠芬向李美玲购买涉案的阳光天健城1栋第15层C座1507房，转让价格为741万元。陈翠芬应在签订合同之日起3日内支付定金60万元（后补充约定为95万元），在2019年1月10日前支付首期款（不含定金）566万元至资金监管账户，余款以银行按揭贷款方式支付；同时，合同还约定，陈翠芬应在首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中也提交贷款申请的相关资料，在取得银行贷款承诺函或公积金管理中必通知之日起多退少补首期款；李美玲在陈翠芬将购房款一次性支付至买卖双方指定的第方监管账户或取得银行贷款承诺函之日起7日内，双方共同向房屋权属登记部口申请办理房屋权属转移登记手续（第6条）。合同签署后，李美玲积极履行房地产买卖合同中的各项合同义务，办理了赎楼手续；2019年1月22日，在陈翠芬没有取得银行贷款承诺函的情况下，李美玲提前配合陈翠芬办理了过户手续。二、陈翠芬没有在办理房屋过户和房屋交付前取得银行贷款承诺函，构成违约。根据《房产买卖合同》第五、六、七条约定和深圳现有的银行按揭贷款审批办理时限和二手房屋交易流程，可以认定陈翠芬应当在房屋权属转移登记和交付前取得银行贷款承诺函并根据承诺函审批金额补充或减少购房首期款，即至少陈翠芬应当在2019年3月10日前取得银行贷款承诺函。陈翠芬没有在合同约定的时间范围内取得银行贷款承诺函，己构成违约；而李美玲提前办理房屋权属转移登记手续，己经提前完成相关合同义务。三、一审判决认定陈翠芬在2019年1月14日已经取得公积金《贷款审批通知书》，属于认定事实错误。1、招商银行深圳分行回复一审法院的协助查询通知书中，其证明《贷款审批通知书》已于2019年1日14日（即该文件出具的当天）就已经交给链家公司的按揭员，但该回复没有附加任何文件的签收送达记录，回复内容没有任何证据予切佐。2、招商银行深圳分行回复内与陈翠芬和链家公司在一审中提交的相关证据和陈述相矛盾。一审法院认定陈翠芬己于2019年1月14日取得《贷款审批通知书》，属于认定事实错误。四、李美玲在购房尾款无法得到保障的情况下延期交付房产，是合法的行使抗辩权利，不属于违约。李美玲未交付房产的根本原因在于，陈翠芬一直没有取得《公积金贷款审批通知书》，已经构成违约；李美玲在陈翠芬没有提交《公积金贷款审批通知书》或现金补足购房款情况下，延期交付房产符合合同法的相关规定，不属于违约，不应承担任何违约责任。5、一审判决认定李美玲移交房产存在瑕疵，并酌情判令李美玲赔偿所谓未能移交、恢复涉案房产的装修、门折抵款项赔偿款为3000元，没有任何事实和法律依据。陈翠芬接受房屋后，立即进行了二次装修，其提交的照片不能排除是其进行装修过程中的情况。综上，一审判决认定事实错误，导致判决存在错误，请二审法院依法予以改判。陈翠芬辩称，延迟履行合同义务应承担相应违约责任。李美玲没有任何合约精神，在《房屋买卖合同》履行过程中多次违约。李美玲故意在房屋尾款催缴通知书中编造虚假事实，遮掩其违约行为。李美玲在明知违约情况下，故意不将私人物品搬离房屋，恶意霸占房屋。李美玲在上诉状中故意歪曲事实，无中生有，恶意中伤陈翠芬。一审判决李美玲移交房产时存在瑕疵，判令李美玲赔偿款3000元合情合理，实际上陈翠芬的实际损失不止3000元。基于以上的事实与理由，陈翠芬认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律，程序合法。李美玲的上诉理由不能成立，陈翠芬恳请二审法院在审理后，驳回李美玲的上诉请求，依法维持原判。陈翠芬向一审法院起诉请求：1、李美玲立即完成阳光天健城1栋C座1507房与1508房的实体墙面分割（包括1507房客厅侧面墙体、餐厅侧面墙体及阳台侧面墙体、用料红砖水泥，费用由李美玲承担），将该房产交付给陈翠芬，并协助陈翠芬完成对上述两个单元的水电煤气分隔工程，以及协助陈翠芬打通1507房原有正大门；2、李美玲立即将其私人物品搬离1507房，但不得将购房合同约定的物品带离或损毁，否则按照市价赔偿；3、李美玲将房屋交付日以前的物业管理费、水、电、煤气、有线电视、电信及其他费用缴清，并将1507房的专项维修基金的账面余额无偿转至陈翠芬名下，并协助陈翠芬、中介及阳光天健城物业完成物业交接；4、李美玲向陈翠芬支付逾期交房违约金（以总房价为基数，按日万分之五计，即每日3705元），以及自2019年3月11日起至李美玲实际交付房屋期间，由于李美玲未交房导致陈翠芬迟延入住的损失（按6500元/月计）；5、李美玲立即在工商登记中，对阳光天健城1栋C座1507为登记地址的相关企业信息进行地址变更，包括但不限于李美玲名下公司“深圳市海源农业开发有限公司”，并更改网站上的联系地址；6、诉讼费由李美玲负担。一审法院认定事实：位于深圳市龙岗区中心城阳光天健城1栋C座1507房、1508房均为李美玲的房产，李美玲在购房后将两房打通后自住。1507房为住房，面积135.67㎡，原房产证号60××55，李美玲欲将此房出售，委托链家公司居间售房事宜。2018年12月22日，陈翠芬、李美玲与链家公司共同签订了一份《房产买卖合同》，此合同为一组，共包括六个合同，分别是《交易资金托管提示函》、《交易方留存信息表》、《房产买卖合同》合同主文、《资金托管协议》、附件一《房屋交割清单》、《补充协议》，约定主要内容是：1、成交价格741万（不含税，产生的税费均由陈翠芬承担），约定交付的除了房产外，附件一对附属设备、装饰装修、相关物品等列出了清单，这些均需交付，无需陈翠芬另行付费，741万元成交价包括这些内容。根据附件一《房屋交割清单》确定装修情况包括地面地砖、墙面瓷砖、铝合金窗及门，固定设施为整体橱柜，电器家具共有6台空调、2张床、3个衣柜。2、该房产处于抵押状态，李美玲承诺在买卖双方办理完资金监管手续及陈翠芬办出贷款承诺函之日起20日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并在办理注销抵押登记手续当日将红本房产证原件交给链家公司。3、购房定金60万元，陈翠芬应在签订合同当日支付5万元，签订合同后3日内交付55万元；定金其中20万元交由链家公司监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方签订的监管协议或类似文件而定。另外，从定金中预留1万元作为交房保证金托管于链家公司，待李美玲结清所有应付费用并办理了水电及其他设施过户手续，按约定交房条件交付房产后10日内，由链家公司无息退还给李美玲；如果李美玲拒不结清所欠费用或没有按照约定条件如期交付房产及家私家电的，陈翠芬有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由李美玲承担。4、陈翠芬须在2019年1月10日前支付首期购房款566万元（不含定金）到陈翠芬贷款银行作资金监管或到第三人办理资金监管，并依监管合同存入监管账户，李美玲应在接到陈翠芬或第三人通知后积极配合办理相关手续并签订资金监管协议等相关法律文件。陈翠芬应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请的相关资料，贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准，如承诺的贷款少于应交房款余额的，陈翠芬应在银行出具贷款承诺函之日或住房公积金管理中心通知之日起3日内向第三人或监管银行补足首期款，如多于应交房款余额的，陈翠芬可向监管银行要求退回多出部分，李美玲应无条件配合陈翠芬办理监管银行要求的手续。李美玲应一同办理首期款监管手续并配合陈翠芬办理贷款申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行或第三人要求签署的相关文件。5、双方同意，自陈翠芬将楼款一次性支付至到双方指定第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且李美玲已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起7日内，双方共同向有关部门申请办理房屋权属登记转移手续。6、在收文回执载明答复日期届满之日起3个工作日内，双方须办理缴纳税费的手续，房地产证/不动产权证由陈翠芬配合领取，陈翠芬负有抵押义务的，陈翠芬须在领取新房地产证/不动产权证之日起3个工作日内办理抵押登记手续。7、李美玲在2019年3月10日前将房屋交付给陈翠芬，交付时，双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水电气表的读数，并交接补充协议及物业交割单所列物品；买卖双方在交楼确认书及房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字以及移交房门钥匙。交付日前发生的物业管理费、水、电、煤气、有线电视、电信等其他费用由李美玲承担，李美玲同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至陈翠芬名下。8、任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：（1）逾期在10个工作日内的，自合同约定的履行期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按合同约定总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，双倍返还定金/没收定金或按照合同约定总房价款的20%支付违约金。9、《补充协议》再次确认房产成交价格为741万元，但签署国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》时价格约定为深圳市国土部门的指导价格。2018年12月24日，陈翠芬、李美玲签订了一份《协议》（此合同落款日期写成2018年10月24日，双方均确认为笔误），新约定了三条内容，为：1、陈翠芬承诺在2018年12月24日补增定金35万元给李美玲用于赎楼；2、李美玲承诺在2019年3月10日交付楼房之前，完成1507房与1508房的实体墙面分隔（包括1507单元客厅侧面墙体、餐厅侧面墙体、阳台侧面墙体，用料：红砖水泥）；3、李美玲承诺协助陈翠芬完成对上述2个单元的水、电、煤气分隔工程。合同履行过程：1、2018年12月22日，陈翠芬将5万元首笔定金转账到李美玲招商银行6214837847421561指定账户。2、2018年12月24日，陈翠芬将70万元第二笔定金转账到李美玲招商银行6214837847421561指定账户。3、2018年12月24日，陈翠芬将20万元定金转账到链家公司指定对公账户。上述三笔定金交付后，李美玲/链家公司均给陈翠芬出具了收款收据。4、2019年1月7日，陈翠芬、李美玲与中国银行深圳艺园路支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议书》，约定将购房款270万元存入“中国银行交易资金委托监管账户”的91×××08账户。5、2019年1月9日，陈翠芬、李美玲及招商银行深圳分行签订了《二手楼交易资金监管协议书》，约定将286万元监管资金存入招商银行“受托监管资金——二手楼监管资金”的975559020490203010账户。陈翠芬提交转账记录证实，上述270万元、286万元在2019年1月4日转账到两家银行监管账户。李美玲提交证据也证实，270万元、286万元在2019年3月10日前已交付到其账户。6、陈翠芬提交其名下房产的《不动产抵押登记查询表》反映，涉案1507房产2019年2月1日前已过户到陈翠芬名下（新房地产证号：粤（2019）深圳市不动产权第0024064号），并在该日抵押给招商银行深圳分行。《不动产信息查询结果单》未反映转让登记时间。招商银行深圳分行加盖公章的《不动产登记证明》证实，房屋产权登记时间为2019年2月1日。7、上述定金95万+270万监管资金+286万监管资金=651万元，与合同约定的总价款741万元相差90万元。最后余款90万元陈翠芬申请的是住房公积金贷款。陈翠芬举证表明，2019年1月14日，招商银行深圳分行给陈翠芬及共同申请人吴志华出具了《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》（贷款申请编号95032019000068），内容是通知申请的公积金贷款已审批通过，贷款金额90万元，贷款期限360个月，贷款利率按基准利率上浮10%，在满足全部放款条件的前提下，将予以放款；通知书中并告知，最终结果以公积金贷款放款实际情况为准，审批通知书自公积金贷款审批通过之日起3个月内有效且不作为承诺公积金贷款发放的依据。本案在审理过程中，李美玲申请该院核实此通知书具体发出时间，该院向招商银行深圳分行发函查证，该行答复“经零售信贷部确认，贷款申请编号95032019000068《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》于2019年1月14日交给链家按揭员（郭翔），由按揭员送达给客户，具体时间不确定”。8、陈翠芬提交了陈翠芬、李美玲及其家人与链家公司业务员组成6人微信群的微信聊天记录截屏反映，2019年2月14日，陈翠芬向李美玲要水电图纸，表示要先给装修师傅出装修方案；2019年2月28日，李美玲答复说还有90万尾款没有收到，要买家付完款才能交付房子；链家公司业务员告诉李美玲尾款是银行支付并告诉李美玲需要配合拍1507、1508两个房子照片才能出房子评估报告，因为目前两个房子是打通的，出了评估报告后银行才能放尾款。李美玲对此不置可否，也没有安排给陈翠芬或链家公司工作人员/评估公司人员上门拍照。陈翠芬提交证据表明，2019年2月11日其已经将2876元评估费交付给深圳市世联土地房地产评估有限公司。由于在约定的2019年3月10日李美玲没有交付房产，陈翠芬在与李美玲沟通无果的情况下，于2019年3月21日诉至该院。9、2019年3月10日，陈翠芬给李美玲寄出《履约催促函》，要求李美玲在收函后5日内履行交楼义务。10、2019年3月24日，李美玲给陈翠芬寄出《房屋尾款催缴通知函》，以陈翠芬申请银行按揭未获银行审批通过为由，要求陈翠芬在收函之日起10个工作日内支付余款及违约金。11、2019年4月22日，陈翠芬及其家人将1507房强行破门，更换锁芯后安排评估公司人员入户照相进行房产评估工作，双方发生争执，陈翠芬家人吴志华在晚上19:00许向深圳市公安局爱联派出所报警。李美玲认为陈翠芬在该日实际接收了涉案房产，陈翠芬不予认可，陈翠芬表示在拍照后就将新钥匙给了李美玲。陈翠芬另提交了李美玲在2019年4月12日向阳光天健城物业管理处申请装修的申请书，表示李美玲在此时才申请装修进行隔墙、分水电气等工程。12、2019年4月28日，李美玲收到深圳市住房公积金管理中心转账的90万元，涉案房产交易款项至此全部付清。13、2019年5月12日，陈翠芬及其家人在中介陪同下再次上门破门后并换锁，正式接收了房产。14、本案在审理过程中，通过法庭调查，陈翠芬放弃了第一、三项诉讼请求，对第二项诉讼请求，明确诉讼请求为被李美玲损坏的物品为“主卧一个门、两个次卧各一个门、入户门周围的瓷片、客厅与餐厅地板的瓷砖”，并提交了照片为证。第四项诉讼请求明确为要求李美玲支付自2019年3月11日起至2019年5月12日期间的逾期交房违约金估算为22万元。15、经查询，深圳市海源农业开发有限公司（法定代表人为李美玲）的住所地在2019年6月21日由涉案房产变更到深圳市××区××街道（其后地址略）。一审法院认为，陈翠芬、李美玲与链家公司在2018年12月22日共同签订的《房产买卖合同》及2018年12月24日陈翠芬、李美玲签订的《协议》，均是合同签约各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，是有效合同。根据合同约定，741万购房款是以“定金95万元+监管款556万元+公积金贷款90万元”构成，而房产交付并非以李美玲收足全部购房款为条件，而是确定了一定固定日期即2019年3月10日。本案属于同时履行义务的合同，并非李美玲理解的有先后履行义务。陈翠芬已如约支付了定金95万元、将556万元购房款交由银行监管后支付给李美玲，办理了90万元公积金贷款在2019年1月14日取得了编号95032019000068《深圳市个人住房公积金贷款申请通知书》，根据《房产买卖合同》约定的“贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准”的要求，李美玲收取余款90万元是可以得到保障的。李美玲拒绝在合同约定的2019年3月10日前将涉案房产交付给陈翠芬，构成违约，应当承担违约责任。根据《房产买卖合同》关于违约责任即“逾期10个工作日内的，自合同约定的履行期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按合同约定总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行”的约定，需要确定本案房产实际交付时间，在本案中，李美玲没有直接将房产交付给陈翠芬的证据，能够确定陈翠芬进入房产的时间是2019年4月22日和2019年5月12日，到底哪天视为交付时间也是本案争议焦点。该院对此认为，2019年4月22日陈翠芬强行破门后已更换了涉案房产的锁芯，通过照片反映，该日1507、1508房产内的约定实体墙面已搭建好，说明物理隔离措施符合《协议》约定，陈翠芬虽未入住，但更换了房门锁芯，说明已控制房产，可防止他人非法进入，此行为应当视为交付。虽然陈翠芬在2019年5月12日再次更换涉案房产锁芯，但并不能据此认为2019年4月22日交付行为是无效的，该院确定房产交付时间是2019年4月22日，据此李美玲应支付陈翠芬从2019年3月11日至4月21日期间的逾期交房违约金为：741万元×42天×0.0005=155610元。本案中陈翠芬共提出了六项诉讼请求，陈翠芬在审理过程中主动撤回了第1、3项诉讼请求，该院予以准许；第4项关于逾期交房违约金的诉讼请求，该院已做上述认定，对陈翠芬诉请超出认定部分金额不予支持；陈翠芬第5项诉讼请求经查询李美玲作为法定代表人的企业注册登记地址已变更到深圳市××区××街道，陈翠芬此项诉请目的已经实现，此项诉请该院不再处理；陈翠芬第2项诉讼请求陈翠芬通过照片反映被李美玲损毁的是“主卧一个门、两个次卧各一个门、入户门周围的瓷片、客厅与餐厅地板的瓷砖”等，因此要求恢复原状。该院认为根据《房屋买卖合同》的附件1《房屋交割清单》确定装修情况“包括地面地砖、墙面瓷砖、铝合金窗及门，固定设施为整体橱柜，电器家具有6台空调、2张床、3个衣柜”的明确约定，陈翠芬证据已证明李美玲交付给陈翠芬房产存在瑕疵，李美玲对未能完整交付涉案房产应承担违约责任。由于上述缺损双方当事人未申请评估鉴定恢复原状需折抵多少款项，为避免诉累，该院酌情认定李美玲未能移交/恢复涉案房产的装修/门折抵款项赔偿款为3000元。综上，由于链家公司确认李美玲尚有1万元保证金由链家公司保管未支付给李美玲，李美玲应支付的逾期交房违约金155610元+赔偿款3000元=158610元，那么链家公司代为保管的1万元保证金无需再支付给李美玲，由链家公司直接支付给陈翠芬，折抵李美玲应付陈翠芬款项。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、李美玲支付陈翠芬逾期交房违约金155610元；二、李美玲支付陈翠芬赔偿款3000元；三、驳回陈翠芬的其他诉讼请求。上列第一项与第二项数额相加，合计158610元。链家公司应将代为保管的1万元保证金直接转付给陈翠芬，余款148610元限李美玲在该判决发生法律效力之日起七日内付清。本案受理费4600元（此费陈翠芬依据诉讼标的741万元缴费63670元，经重新核算后应缴受理费为4600元，该院直接退回59070元给陈翠芬），陈翠芬负担1000元，李美玲负担3600元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，李美玲上诉称陈翠芬没有在办理房屋过户和房屋交付前取得贷款承诺函，构成违约。对此，本院认为，双方明确约定李美玲交房时间是2019年3月10日前，并未以李美玲收到全部房款作为条件，因此李美玲的该上诉理由不能成立。若陈翠芬付款行为构成违约，李美玲可以另行主张。此外，李美玲没有按照约定时间交付房屋，导致双方无法顺利交接并对房产是否存在瑕疵予以确认，陈翠芬提交了照片用以证明交付的房产存在瑕疵，本院对该证据予以采信。原审法院为减少诉累，酌定李美玲赔偿3000元，处理合理，本院予以维持。综上，李美玲的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由李美玲负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年四月二十七日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。