贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终137号上诉人（原审被告、反诉原告）：铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省铜仁市碧江区锦江北路御风锦江15栋804号。统一社会信用代码：9120600770592196W。法定代表人：陈颖，系公司董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：饶恩豪，男，1991年12月18日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：杨秀军，贵州乾锦律师事务所律师。原审第三人：铜仁市仁山装饰工程设计有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区锦鹏国际4号二层。统一社会信用代码：91520602MA6HL6LU3A。法定代表人：杨锦荣。上诉人铜仁市宏泰房地产开发有限公司（以下简称“宏泰公司”）因与被上诉人饶恩豪、原审第三人铜仁市仁山装饰工程设计有限公司（以下简称“仁山公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宏泰公司上诉请求：一、撤销原判主文第一项、第二项，将本案发回重审或者依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由饶恩豪负担。事实和理由:一、一审认定合同无效的理由和法律依据错误，合同不存在一审认定的无效事由。宏泰公司已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证件，符合相关法律规定，案涉《水梦兰亭商铺租赁合同》未违反法律强制性规定，应属有效。二、一审判决认定事实错误。1.宏泰公司在房屋登记中心备案的登记项目是商业用房，而非转换层，该房屋是在市场上销售流通的物权，具有可租可使用性质。另外，铜仁市市场习惯也未将转换层作为合同无效的依据。2.一审判决由宏泰公司赔偿装修款150000元没有法律依据。第一，宏泰公司与饶恩豪签订的案涉《水梦兰亭商铺租赁合同》合法有效，该合同约定因政策原因导致合同无法继续履行，应由饶恩豪自行承担责任。第二，饶恩豪即使转账支付仁山公司150000元，但仁山公司并未履行装修义务，该款应由仁山公司对实际履行部分扣减后退给饶恩豪，而不应由宏泰公司负担。饶恩豪辩称，一、原判认定事实清楚，适用法律正确。宏泰公司出租给饶恩豪的不是商铺，是架空层，故案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》是无效合同。二、宏泰公司的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。仁山公司二审中未作陈述。饶恩豪向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除饶恩豪与宏泰公司签订的《水梦兰庭商铺租赁合同》；2.判令宏泰公司退还饶恩豪租金120000元；3.判令宏泰公司退还饶恩豪保证金10000元；4.判令宏泰公司支付饶恩豪损失407750元；5.本案诉讼费由宏泰公司承担。宏泰公司向一审法院提出反诉请求：1．判令饶恩豪承担解除合同的违约责任，不再退还饶恩豪已支付的租金120000元和保证金10000元；2．判令饶恩豪将已经装修的部分恢复原状，恢复原状约需20000元（后附现场照片）；3．本诉、反诉费用全部由饶恩豪承担。一审法院认定事实：2016年6月13日，铜仁市城乡规划局向宏泰公司颁发《建设用地规划许可证》，载明用地单位为宏泰公司、用地项目名称为水梦兰庭，用地位置为铜仁市水巷子26号（地区民族中学南侧）。2019年3月15日，饶恩豪向宏泰公司支付商铺租赁定金50000元。2019年3月27日，饶恩豪（乙方）与宏泰公司（甲方）签订《水梦兰庭商铺租赁合同》，双方约定主要条款如下：第一条租赁商铺位置：本合同租赁商铺位于铜仁市水梦兰庭商场肆层壹号商铺；租赁面积：该壹号商铺建筑面积叁佰贰拾肆平方米，该商铺为毛坯房，结构为框架；第二条经营范围：乙方租赁该商铺经营范围仅限于西餐餐饮；第三条租赁期限、进场时间：乙方租赁使用该商铺的期限为陆年，即2019年7月1日至2025年6月30日止，进场时间为2019年4月1日；第四条租金标准：第一租赁年的年租赁费为壹拾贰万元整；并约定了第2-6年度的年租赁费。优惠期自2019年4月1日至2019年6月30日，共计3个月。租赁期自2019年7月1日至2025年6月30日共计72个月。第五条履约保证金：本合同书签订之日，乙方需交付两个月的租金作为租赁合同的履约保证金10000元；第六条租金、物业管理费支付：租金、物业管理费年结算一次，乙方在进场之日须向甲方一次性预付一年的商铺租金及物业管理费（商铺租金自2019年7月1日至2020年6月30日，物业管理费自2019年4月1日至2020年3月31日）。每年的7月1日前为缴纳下一年度商铺租金时间。…第九条甲方有下列情形之一的，属严重违约行为，乙方有权终止合同，并收回租赁商铺未租用时段的租金及履约保证金，如造成乙方其他损失的，甲方仍须承担赔偿责任和法律责任：1、单方违约收回商铺。2、商铺因工程质量问题无法使用，而甲方又未及时修复。乙方有下列情形之一的，乙方应在三天内进行整改，在限期内不予整改的，或出现被查处两次以上（含两次）的，甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还，乙方还应承担甲方所有损失（包括律师诉讼代理费）：1、乙方未经甲方书面同意擅自改变、超范围经营的。2、乙方进行违法活动或犯罪活动，损害公共利益的。3、乙方单方面解除本合同的。4、乙方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的。…第十一条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商。协商不成，可依法向商铺所在地人民法院提起诉讼解决。同日，宏泰公司（甲方）与饶恩豪（乙方）达成《商铺租赁补充协议》，约定：甲方同意乙方从2019年7月1日至2020年6月30日，免费使用240㎡的平台面积，同时乙方负责平台的绿化面积，2020年6月30日以后平台的租赁方式和价格，到时再议。租赁面积324㎡旁的露台面积83㎡，同意乙方免费使用；平台每平方米的租金，不超过10元。《水梦兰庭商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》签订后，饶恩豪于2019年3月28日支付宏泰公司租金70000元及保证金10000元。2019年4月8日，饶恩豪（甲方）与仁山公司（乙方）签订《仁山装饰工程合同书》，约定工程地点为贵州省铜仁市碧江区水梦兰庭4楼。工程承包方式为包工包料，工程报价：室内装修款780000元、ＦＣＨ恒温系统款218000元、工程总款：998000元。工程款支付方式：分四次付清，首期款为签订合同当日即付合同总额的30%，金额为300000元，二期款在完成总工程量30%时支付，金额为300000元，并约定了其余三次付款的金额和时间。每次付款甲方以转账方式支付给乙方以下账户：户名张华，银行账号：62×××80。《仁山装饰工程合同书》签订当日，仁山公司向饶恩豪出具一张《收据》，载明今收到铜仁愿你西餐厅饶恩豪交来装修首期款300000元。饶恩豪于2019年4月15日向合同约定的收款人张华的银行账户转账支付了150000元装修款。合同签订后，仁山公司开始进场装修。装修过程中，上述《仁山装饰工程合同书》所约定的ＦＣＨ恒温系统已运至案涉租赁房屋内。2019年4月底，宏泰公司通知饶恩豪停工，之后因宏泰公司一直未通知饶恩豪进场时间。2019年5月28日，饶恩豪到水梦兰庭售楼部找宏泰公司法定代表人陈颖商谈撤场以及损失赔偿的问题，陈颖在商谈中陈述错在宏泰公司以及案涉租赁房屋所在层为架空层的事实，但对于赔偿的数额，双方并未形成一致意见。铜仁市自然资源局于2019年10月24日向一审法院出具《关于“水梦兰庭”建设项目相关问题的回复》，载明：经核，宏泰公司开发的水梦兰庭建设项目，于2016年1月11日取得《建设工程许可证》，总建筑面积46031㎡，其中：计容面积37100㎡（商业面积3826㎡，住宅面积32339㎡、转换层面积903㎡、多功能面积32㎡）；该建设项目的架空转换层（建设物的地上第四层）共计1116.3㎡（计容），其中架空转换层903.03㎡，住宅面积213.27㎡。一审法院认为，关于案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》的效力问题。宏泰公司将架空层房屋出租给饶恩豪用于西餐餐饮经营，属于对该层规划用途的变更，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，宏泰公司在改变房屋规划用途之后，应及时取得相应建设工程规划许可或主管部门的批准。但宏泰公司在一审法庭辩论终结前，一直未取得相应建设工程规划许可，也未获得主管部门的批准，故，案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》应属无效，饶恩豪与宏泰公司就案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》签订的《商铺租赁补充协议》亦应属无效。合同无效不具备解除的前提，故，饶恩豪要求解除案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》的诉讼主张于法无据，不予支持。宏泰公司要求饶恩豪承担解除合同的违约责任的反诉主张亦于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》无效，宏泰公司因该合同取得的财产依法应当予以返还，故，饶恩豪要求宏泰公司返还已支付的租金120000元（2018年3月15日支付的定金50000元及2018年3月28日支付的租金70000元）及保证金10000元的诉讼主张于法有据，予以支持。宏泰公司要求确认其不再退还饶恩豪已支付的租金120000元及保证金10000元的反诉主张于法无据，不予支持。鉴于宏泰公司对案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》的无效存在过错，应当向饶恩豪承担因合同无效导致饶恩豪遭受损失的赔偿责任。饶恩豪现主张宏泰公司赔偿损失407750元（装修损失300000元、第三人要求饶恩豪支付剩余工程款42050元及违约金65700元），对其中的装修损失为300000元，饶恩豪提交了一张仁山公司于2019年4月8日出具给饶恩豪告的《收据》（载明仁山公司收到饶恩豪支付的装修款300000元。）以及饶恩豪于2019年4月15日按照合同约定向指定收款人张华的银行账户转账150000元的付款凭证予以证明。对于其中转账支付150000元，有转账凭证相佐证，予以认定；对于饶恩豪主张现金支付的150000元，虽然第三人仁山公司的委托诉讼代理人张华认可收到饶恩豪现金支付的150000元，但鉴于仁山公司在本案的诉讼地位为第三人，其与饶恩豪尚存在装修合同关系，加之仁山公司的诉讼代理人张华在庭审中亦表示其对认可收到饶恩豪主张现金支付150000元的陈述不承担个人责任；结合第三人出具上述《收据》的时间是2019年4月8日，而转账款项150000元的时间为2019年4月15日，在无其他证据佐证的情况下，该《收据》并不足以证明饶恩豪已通过现金支付给仁山公司150000元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，饶恩豪应当承担举证不能的不利后果。故仅认定饶恩豪向仁山公司实际支付的装修款为150000元，该款项系案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》无效给饶恩豪造成的直接损失，应当由过错方宏泰公司向饶恩豪赔付。故支持由宏泰公司向饶恩豪赔偿损失150000元。第三人要求饶恩豪支付剩余工程款42050元及违约金65700元尚未实际发生，饶恩豪主张该损失不具备事实前提，于法无据，不予支持。庭审中，宏泰公司自愿撤回第二项反诉请求即判令饶恩豪将已装修的部分恢复原状，恢复原状约需20000元，此系其对己方诉权的处分，符合法律规定，应予准许。综上所述，对饶恩豪要求被宏泰公司返还其租金120000元及保证金10000元的诉讼主张，予以支持。饶恩豪要求宏泰公司赔偿损失407750元，仅支持150000元，超出部分，不予支持。对宏泰公司要求饶恩豪承担解除合同的违约责任，不再退还已支付租金和保证金的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）饶恩豪租金120000元、保证金10000元，合计130000元；二、铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿饶恩豪损失150000元；三、驳回饶恩豪的其他诉讼请求；四、驳回铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取计4589元，反诉案件受理费减半收取计1650元，合计6239元，由饶恩豪承担2200元，铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司负担4039元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审认定的事实与一审查明的事实一致，依法予以确认。本院认为，宏泰公司与饶恩豪于2019年3月27日签订的《水梦兰庭商铺租赁合同》，宏泰公司将水梦兰亭四层一号商铺出租给饶恩豪经营西餐餐饮，但该幢建筑第四层系架空转换层，从规划用途来看不是用于商业用途或者住宅，宏泰公司将架空转换层的一部分基于商业用途对外出租，却未及时取得相应建设工程规划许可或主管部门的批准，故一审法院基于案涉合同违反法律、行政法规的强制性规定认定无效并无不当，宏泰公司上诉主张案涉合同有效以及案涉租赁物系商业用房而非转换层的理由不能成立，不予支持。但一审法院未在判决主文中予以明确不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，饶恩豪因宏泰公司的原因对仁山公司违约，饶恩豪与仁山公司之间的装修合同不能继续履行，饶恩豪实际应向仁山公司支付多少装修费用尚未解决，故本案中饶恩豪的实际损失尚不能确定，一审法院将饶恩豪已向仁山公司支付的150000元装修费用认定为饶恩豪的实际损失不当，饶恩豪可待其实际损失确定后另行提起诉讼主张权利。综上所述，宏泰公司的上诉理由有部分能够成立，予以支持；其余上诉理由不能成立，予以驳回。一审法院未对案涉《租赁合同》无效在判决主文中予以明确错误以及对饶恩豪的实际损失处理不当，予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2824号民事判决主文第一项即“铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内退还饶恩豪租金120000元、保证金10000元，合计130000元；”和第四项即“驳回铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司的反诉请求。”；二、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2824号民事判决主文第二项、第三项；三、确认铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司与饶恩豪于2019年3月27日签订的《水梦兰庭商铺租赁合同》无效；四、驳回饶恩豪的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9178元，减半收取4589元，由饶恩豪负担3589元，铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司负担1000元；一审反诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费5500元，由铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司负担3000元，饶恩豪负担2500元，多收的3678元，予以退回。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇二〇年四月九日书记员 覃光林