重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终422号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆怡置招商房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道桂馥二支路18号桂馥家园9幢1-6，统一社会信用代码915000000830923767。法定代表人：杨桦，该公司董事长。委托诉讼代理人：余越，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彦祺，中豪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈娇，女。上诉人重庆怡置招商房地产开发有限公司（以下简称怡置招商公司）因与被上诉人陈娇商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初21549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人怡置招商公司及其委托诉讼代理人余越、刘彦祺，被上诉人陈娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡置招商公司上诉请求：1.撤销原判第二项、第三项、第五项，改判为支持怡置招商公司的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈娇承担。事实和理由：1.一审判决怡置招商公司向陈娇退还购房款等费用与合同约定不符。一审法院已认定双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件合法有效，陈娇逾期付款已经构成违约。《重庆市商品房买卖合同》中附件五《合同补充协议》第二十一条第三款约定，陈娇要求怡置招商公司退还购房款等费用应同时满足两个前提条件，一是怡置招商公司办理完毕本案买卖合同的注销登记手续，二是陈娇已经腾房。本案中，双方已就案涉房屋的买卖合同向重庆市渝北区不动产登记中心进行了备案登记，若注销该备案登记，需要双方共同向不动产登记中心提出申请，仅凭怡置招商公司一方无法注销该备案登记。怡置招商公司在《商品房买卖合同解除通知》中明确要求陈娇办理买卖合同解除的相关手续，但陈娇至今未配合办理，导致怡置招商公司无法办理买卖合同的注销登记手续，不满足退还购房款的条件。同时，怡置招商公司已经于2018年7月29日就将案涉房屋交付给了陈娇，但陈娇至今未能腾房，也未向怡置招商公司作出将要腾房的意思表示，据此不能满足退还购房款的条件。2.一审判决认定怡置招商公司同意陈娇书面变更合同约定的解约违约金的计算方式错误，该认定与一审查明的事实不符，不仅侵犯了怡置招商公司的合法权益，更违反了意思自治的民法基本原则。（1）《重庆市商品房买卖合同》第十条以及补充协议第四条明确约定了解约违约金的计算方式，怡置招商公司从未做出过变更该内容的意思表示。《商品房买卖合同解除通知》中载明的3580元仅是合同约定的解约违约金的一小部分，怡置招商公司未明示放弃主张其余部分解约违约金的权利。此外，该3580元违约金系公司电脑系统出错导致计算方式适用错误，怡置招商公司在一审庭审中也作了解释，但并不代表放弃其余部分解约违约金。（2）陈娇未按照解除通知要求在2019年3月4日前办理买卖合同解除的相关手续，也未向怡置招商公司支付违约金，双方未能就买卖合同解除的后续事宜达成一致意见，故解除通知也不应当再对怡置招商公司产生约束力。3.衡量怡置招商公司的损失应当以总房款为基数，但根据一审判决结果，作为守约方的怡置招商公司将承担比作为违约方的陈娇更严重的损失，这不符合公平原则。怡置招商公司已实现了130余万元的销售收入，并付出了管理成本、时间成本、佣金成本。案涉合同解除后，怡置招商公司需退还购房款，重新出售案涉房屋，又将额外支出成本。因陈娇仅需支付不到1万元的违约金，远远不能覆盖怡置招商公司的损失。陈娇辩称，1.一审判决怡置招商公司向陈娇退还房款等费用符合合同约定，适用法律正确。（1）怡置招商公司并未向陈娇交付房屋，已经构成根本违约，陈娇无从腾房。（2）房屋备案登记未能注销，是怡置招商公司拒绝按《商品房买卖合同解除通知》执行合同解除手续及费用结算所导致。2.怡置招商公司出尔反尔，恶意阻却合同解除手续，无理占用陈娇的资金，给陈娇造成资金占用损失。（1）《补充协议》第四条关于违约金计算方式的解释和修改，属于格式条款，应认定为无效。（2）怡置招商公司主动向陈娇发出《商品房买卖合同解除通知》，陈娇收悉后未提异议并拟办理合同解除手续。怡置招商公司与陈娇已就合同解除事宜达成一致，《商品房买卖合同解除通知》应当约束怡置招商公司。（3）怡置招商公司在本案一审庭审中陈述双方就《商品房买卖合同解除通知》中解约违约金3580元达成一致，仅因契税等代缴款是否应当由怡置招商公司退还产生争议，该陈述与怡置招商公司的上诉理由明显矛盾。3.怡置招商公司未举示任何证据证明其遭受损失，其主张以总房款为基数计算其损失，要求陈娇支付总房款20%的违约金缺乏依据。即使陈娇存在一定的违约瑕疵，怡置招商公司在一审反诉中主张的违约金畸高，不应当得到支付。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈娇向一审法院起诉请求：1.确认陈娇与怡置招商公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件已于2019年2月25日解除；2.判令怡置招商公司向陈娇返还购房款1232339元，契税款、物业专项维修基金、房屋转移登记费等40759.69元，共计1273098.69元；3.判令怡置招商公司支付延期付款的资金占用利息，以1273098.69元为基数，自2019年3月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率，计算至付清时止；4.本案诉讼费、保全费由怡置招商公司承担。怡置招商公司向一审法院反诉请求：1.判令陈娇以总房款1332339元为基础，按20%的标准向怡置招商公司支付违约金共计266467.8元；2.本诉费用、反诉费用均由陈娇承担。一审法院认定事实：2018年7月29日，以陈娇为乙方（买方）与怡置招商公司为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区的房屋，甲方销售的商品房为现房，本商品房项目现定名为上东汇小区（Ｆ81-1号地块），建筑面积40.09平方米，套内面积38.71平方米，用途为非住宅，属于商业服务。本商品房为清水房，总成交金额为1332339元，乙方按分期付款方式按期付款（详见合同附件五）。第七条，属现售商品房的，甲方应在2018年9月29日前，将商品房交付乙方使用，本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条，1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担，甲方承担保修责任的时间自视为交付之日算起。第九条，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到日之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之20向乙方支付违约金。第十条，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。第十五条，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。附件五合同补充协议约定，第一条第四款甲方已就该商品房项目内部及周边的道路、配套设施及规划情况向乙方进行了充分说明，不存在遗漏情况。如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、轨道环线、公园、学校、变电站等）发生变化，均以政府规划为准，甲方不承担任何责任。乙方已充分了解因项目内部及周边的道路、配套设施及规划情况，该商品房可能受到道路……等周边不利因素的影响。项目周边非甲方规划开发范围，因各种原因引起的调整、变化均与甲方无关，甲方亦无告知义务，乙方对以上内容已经完全知悉并认可，如有任何疑问，乙方表示自行向政府有关主管部门进行询问。第二条，乙方确认，该商品房系现房销售，在本合同签署前乙方已经对该房屋进行充分的检验，对房屋及其附属的设备（如有）、庭院（如有）、市政基础设施（如有）和其他设施（如有）的现状等已经充分知悉和了解并不持异议，认可该房屋已经具备交付条件。第三条对本合同第九条甲方逾期交房违约责任的补充约定，根据本条第1款第（2）项约定，并且甲方逾期交房达30天以上的，乙方行使解除权的，甲方应按总房款的百分之二十向乙方支付违约金。第四条对本合同第十条乙方逾期付款违约责任的补充约定，1、本条第1款第（2）项约定的“乙方按应付款的百分之二十向甲方支付违约金”，是指总房款的百分之二十；2、乙方逾期付款之违约行为发生后，按约应向甲方支付各种性质的违约金，乙方均应在相应违约行为发生当时，即负有支付违约金的义务。第五条对付款方式的补充约定，乙方须按照如下时间分期支付购房款：（1）第一期：签订本合同当日，乙方支付房款人民币732339元（乙方已付定金转为本期购房款）；（2）第二期：于2018年8月30日之前，乙方支付房款人民币600000元。（此部分有陈娇签字，怡置招商公司盖章确认）。第十一条第四款乙方所购买商品房所在小区如系分期开发、分期交付的，依据政府主管部门批准的规划方案，该小区的配套建筑、配套设施以及其他公共配套（如绿地、花园、体育运动场地等）最迟将于最后一期商品房取得竣工验收备案登记证之前竣工完成……乙方同意甲方在该项目全部建成时拆除或封堵因施工需要而修建或设置的该项目已交房范围内的围墙、施工设备、道路及出入口等。第十三条第二款，乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：（1）该商品房不符合本合同第七条第（二）款约定的交付条件；（2）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或出示不齐全的。第4款若存在下列任一情形之一的，甲方交房时间可据实予以延期，且甲方无须承认任何违约责任，直至下列情形中的乙方义务已全部履行完毕：（1）乙方尚未付清全部应付房价款（包括但不限于首付款、房屋按揭贷款、各分期房款等）。第8款，乙方逾期收房，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同甲方按时交房，甲方不承担逾期交付的责任……乙方逾期收房的，逾期收房超过30日的，则从第31日起，每逾期一天应向甲方支付总房款万分之一的违约金，逾期达到90日的，甲方有权单方解除本合同，由此造成的一切损失均由乙方自行承担，同时乙方应向甲方支付总房款的百分之二十的违约金。第10款，如乙方购买的房屋是已经完成竣工验收后的现房，乙方须在签订本合同前对房屋的现状、结构、功能、布局、周边环境等进行实地查看，本合同签订，即意味着乙方已了解并接受房屋的现状，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求。第二十一条第一款，在甲方和乙方任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。第三款，如乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方将在办理完毕本合同注销登记手续且乙方已经腾房（如已交房）后90日内，将乙方已付房价款扣除违约金及各种相关费用后的余额（如有）无息返还乙方。合同签订当日，陈娇向怡置招商公司支付了首期房款732339元以及房屋转移登记费550元、印花税666.17元、契税36336.52元、物业专项维修基金3207元，共计40759.69元，且双方向重庆市渝北不动产登记中心申请对案涉合同进行备案登记。2018年9月2日，陈娇向怡置招商公司支付了二期房款500000元以及滞纳金300元。怡置招商公司分别开具收据。2018年7月29日，怡置招商公司向陈娇发出《公园大道商铺交房通知书》，通知：您所购买的重庆市渝北区仙桃街道XX号已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备交付条件，接房时间：2018年9月29日，接房地点：公园大道F81-1地块物业客服中心。2018年10月9日，怡置招商公司向陈娇邮寄《关于逾期支付购房款的催款函》，主要内容为：您应于2018年8月30日向我公司支付剩余房款计人民币100000元，但您至今尚未支付，请您于2018年10月15日前前往签约中心支付房款计人民币100000元并缴纳逾期付款违约金计780元，如有疑问，请及时与下列人员联系：联系人杨州，联系电话6734×××6。2018年12月5日，怡置招商公司向陈娇寄送《律师函》，要求陈娇在收函后三日内前往支付剩余房款100000元，否则怡置招商公司有权解除合同，并按《重庆市商品房买卖合同》之约定收取违约金等。2019年2月27日，怡置招商公司向陈娇邮寄了《商品房买卖合同解除通知》，主要载明：您应于2018年8月30日向我公司支付房款计人民币100000元，虽经我公司多次催告，但截至2019年2月25日您仍未付清前述房款，您的行为已经构成严重违约。依据买卖合同的约定，我公司郑重通知您，我司与您签订的买卖合同于2019年2月25日解除，请您于2019年3月4日前，前往我公司办理买卖合同解除相关手续（包括但不限于：解除网签、注销合同登记备案等）并缴纳买卖合同约定的违约金人民币3580元（违约金暂计算至2019年2月25日）。如您拒不配合办理的，按照买卖合同约定您将进一步承担因逾期办理所导致的赔偿责任。上述违约金和赔偿金我司有权从您已付款项中直接扣除。如有疑问，请及时与下列人员联系：联系人杨州，联系电话6734×××6。2019年2月28日送达陈娇。2019年7月25日，陈娇向怡置招商公司寄送了《关于请求配合办理退房手续并结算退款的通知》，告知怡置招商公司：2019年2月28日，我收到贵司发来的《商品房买卖合同解除通知》，贵司主张解除房屋买卖合同并要求我承担违约金3580元。我于2019年3月3日前往贵司售房部，要求办理退房手续并结算房款，贵司出尔反尔要求我承担总房款20%的违约金，并且拒绝为我办理退还所需一切手续及房款结算。通知贵司自收到本函后三日内，为我方办理退房手续，将购房款项退还予我。另查明，案涉F81-1地块具体坐落为兰桂大道XX号，案涉房屋的派出所门牌号为重庆市渝北区和雅路XX号，测绘报告编号XX。2017年12月25日，怡置招商公司取得案涉楼栋的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，并于2018年7月20日取得案涉楼栋的不动产权证书。怡置招商公司已代陈娇缴纳物业专项维修基金3207元以及契税36336.52元、印花税666.2元。庭审中，陈娇还举示了如下证据;1、现场视频，拟证明2018年10月27日案涉商铺门前的道路仍处于施工状态，导致商铺不具备使用条件，怡置招商公司无法交付，怡置招商公司整改后仍未达到承诺状态。怡置招商公司对视频的真实性予以确认，故一审法院对该证据予以采信。2、陈娇与怡置招商公司销售人员李茜（微信昵称“倩”）在2018年10月27日至2019年3月8日期间的微信聊天记录，陈娇标注李茜语音回复的文字内容为“刚拆除门前道路施工围挡，进行平场，仍处于施工状态”。陈娇与怡置招商公司负责人彭晓英（微信昵称“晓英”）在2019年3月4日至3月11日期间的微信聊天记录，其中显示：3月6日彭晓英回复“还在联系工程部整改，若不能等，退房要按合同扣除违约金”。陈娇与怡置招商公司负责人杨州（微信昵称“办公桌前的阿童木”）在2019年1月6日至7月9日期间的微信聊天记录，显示双方协商更换商铺的事宜，陈娇询问“相当于需要总部先回复再走流程？价格在140万以内是吗；哦140万左右”，7月9日杨州回复“领导还没明确回复”。陈娇举示三组微信聊天记录拟证明：（1）怡置招商公司拟交付商铺的配套及周边道路环境与销售时不符，整改后仍未达到承诺状态；（2）双方协商怡置招商公司承诺以更低价格更换商铺，但故意拖延至2019年7月没有完善合同手续，恶意占用陈娇资金。怡置招商公司分别质证：（1）与李茜聊天记录的真实性无法核实且无法达到陈娇证明目的；（2）认可彭晓英系怡置招商公司员工，对该份聊天记录真实性无异议，但无法达到陈娇证明目的；（3）认可杨州系怡置招商公司员工，对聊天记录的真实性无异议，但无法达到陈娇的证明目的。对于陈娇与备注名为“李茜”的微信聊天记录，由于陈娇无法证明“李茜”的真实身份，对该份微信聊天记录，一审法院不予采信。对于陈娇与彭晓英、杨州的微信聊天记录，怡置招商公司认可其真实性，一审法院亦予以认可。怡置招商公司举示了案涉房屋的重庆市新建商品房屋使用说明书和重庆市新建商品房质量保证书，其中载明的房屋坐落为渝北区，陈娇质证认为这并非案涉房屋的两书，正好佐证交房时怡置招商公司没有两书一证的事实。对于怡置招商公司举示的两书显示的房屋坐落有其补充的公安门牌号、测绘门牌号对应表予以佐证可以认定系案涉房屋，对该证据，一审法院予以采信。审理中，陈娇陈述没有接房的原因是商铺门前的道路没有修好无法交付使用。怡置招商公司陈述其邮寄的《商品房买卖合同解除通知》“违约金3580元”的计算标准为从2018年8月30日起至2019年2月25日止，以未付款10万元为基数，按照每日万分之二计算。双方均认可对于解约后手续的办理，未达成一致。一审法院认为，陈娇与怡置招商公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件经陈娇签字捺印、怡置招商公司加盖印章予以确认，系双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同，双方均应当按合同约定履行义务。案涉房屋为现房销售，已于合同签订前取得竣工验收备案登记证，符合合同约定的交付条件。合同约定2018年9月29日前交房，怡置招商公司已于合同签订当日即2018年7月29日向陈娇送达了交房通知书，履行了通知交房的义务，怡置招商公司不存在逾期交房的违约行为。同时，补充协议约定陈娇应于2018年8月30日前支付房款600000元，但经怡置招商公司12月5日书面催收，陈娇截至2019年2月25日尚未支付完毕。陈娇辩称双方已就剩余房款10万元的支付时间变更为实际交房时支付，但并未举证证明，且其举示的2018年9月2日支付的300元滞纳金收据亦不能反向推断出怡置招商公司存在同意其延迟支付剩余10万元房款的意思表示，故对其辩解意见，一审法院不予采纳。陈娇逾期付款，其行为已构成违约，合同约定的解除条件成就，怡置招商公司依约向陈娇邮寄《商品房买卖合同解除通知》，根据合同约定和法律规定，合同自书面通知送达时解除，因此，案涉重庆市商品房买卖合同于2019年2月28日陈娇收到该解除通知时已解除。合同解除后，怡置招商公司应退还陈娇已支付的房款1232339元、房屋转移登记费550元，共计1232889元。契税、印花税以及物业专项维修基金已向相关部门代缴，应由陈娇自行向相关部门申请退还，故对陈娇要求怡置招商公司退还房款及代收费用共计1273098.69元中超出部分诉讼请求，一审法院不予支持。合同解除后，双方尚未办理合同注销手续，陈娇亦未向怡置招商公司支付违约金，故对其要求怡置招商公司支付资金占用利息的诉讼请求，一审法院不予支持。同时，陈娇逾期付款构成违约导致合同解除，应向怡置招商公司支付违约金，按照合同约定，陈娇应以总房款20%的标准向怡置招商公司支付违约金，陈娇辩称违约金太高。陈娇虽逾期付款，但合同签订后其已向怡置招商公司支付了1232339元的房款，仅剩余10万元未付，且按照怡置招商公司邮寄的《商品房买卖合同解除通知》表明，怡置招商公司行使合同解除权，要求陈娇支付违约金3580元（该金额是以10万元为基数，按每日万分之二计算），该违约金的性质即为解约违约金，应视为怡置招商公司以书面形式对合同约定的解约违约金计算方式进行了变更，陈娇亦同意，因此，陈娇应从2018年8月30日起至实际支付之日止，以未付款10万元为基数，按照每日万分之二为标准计算向怡置招商公司支付违约金，故对于怡置招商公司反诉要求陈娇支付违约金266467.8元诉讼请求的超出部分，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、原告陈娇与被告重庆怡置招商房地产开发有限公司于2018年7月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件已于2019年2月28日解除；二、被告重庆怡置招商房地产开发有限公司在本判决生效后七日内退还原告陈娇购房款1232339元、房屋转移登记费550元；三、原告陈娇在本判决生效后七日内向被告重庆怡置招商房地产开发有限公司支付违约金（计算方式：从2018年8月30日起至实际支付之日止，以100000元为基数，按照每日万分之二计算）；四、驳回原告陈娇的其他诉讼请求；五、驳回被告重庆怡置招商房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费16790元，因适用简易程序减半收取8395元，保全费5000元，共计13395元，由被告重庆怡置招商房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费2650元，由被告重庆怡置招商房地产开发有限公司2600元，原告陈娇负担50元。”二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明：2019年3月4日，陈娇前往怡置招商公司协商办理买卖合同解除相关手续、缴纳违约金等事宜，但双方未达成一致。二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：一、怡置招商公司与陈娇是否就违约金的计算方式协商作出变更；二、怡置招商公司是否应向陈娇退还购房款、房屋转移登记费。针对上述争议焦点，本案分别评析如下：一、怡置招商公司与陈娇是否就违约金的计算方式协商作出变更本案中，陈娇逾期付款导致怡置招商公司解除合同，陈娇依法应向怡置招商公司支付违约金。根据《重庆市商品房买卖合同》中附件五《合同补充协议》第四条第一款约定，该违约金标准为总房款的20%。在怡置招商公司2019年2月27日向陈娇发出的《商品房买卖合同解除通知》中，怡置招商公司明确要求陈娇缴纳买卖合同约定的违约金3580元（违约金暂计算至2019年2月25日）。庭审中，怡置招商公司进一步解释该3580元系以10万元为基础，从2018年8月30日起至2019年2月25日止按照每日万分之二计算得出。因此，怡置招商公司以书面的形式变更了原违约金的计算方式。陈娇在通知约定的时间前往怡置招商公司进行协商，故可以认定陈娇以行为的方式同意了违约金计算方式的变更。怡置招商公司虽然主张陈娇协商时不同意变更违约金的计算方式，但并未举示证据证明，依法由其承担举证不能的不利后果。综上，本院认定怡置招商公司与陈娇就违约金的计算方式已协商作出变更。怡置招商公司上诉提出违约金的计算方式仍未变更的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予采纳。二、怡置招商公司是否应向陈娇退还购房款、房屋转移登记费本案中，怡置招商公司与陈娇签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件已于2019年2月28日解除，故陈娇有权依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定要求怡置招商公司退还已经交纳的购房款等款项。本案一审法院已以判决的形式确认双方签订的合同解除，怡置招商公司虽主张在此情形下其无法单独完成案涉合同的注销备案登记手续，但并未举示证据证明。陈娇未按照《公园大道商铺交房通知书》载明的接房时间到怡置招商公司办理接房手续，未实际接房，不存在腾房的问题。案涉房屋未办理房屋转移登记手续，尚未产生房屋转移登记费；对于事先代收的房屋转移登记费，怡置招商公司应一并退还。怡置招商公司主张退还陈娇购房款、房屋转移登记费不符合《重庆市商品房买卖合同》中附件五《合同补充协议》第二十一条第三款约定，退款条件不成就，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，怡置招商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18295元，由重庆怡置招商房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇二〇年四月十日法官助理 黄灵攀书 记 员 喻 瑜