内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初291号原告：李铭书，男，1984年5月19日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：杨虹，内蒙古东方玉德律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫惠茹，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被告：包头市锐利宏程房地产开发有限公司。 法定代表人：孟江涛。委托诉讼代理人：田新萍。委托诉讼代理人：董宇洋。原告李铭书与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李铭书的委托诉讼代理人杨虹、闫惠茹，被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董宇洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李铭书向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同，为原告办理房地产权属证书；2.依法判令被告自2016年12月7日起至实际办理房产权初始登记备案之日止，每日按照商品房房价款的0.1?向原告支付违约金（暂计算至2020年1月13日共计1131天的违约金为6898元）；3.依法判令被告向原告交付房屋全款发票，开具发票的税金由被告承担；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃第3项诉讼请求，并变更第1项诉讼请求为：依法判令被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。事实和理由：原、被告于2012年8月24日签订了《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买包头稀土高新区科技路26号檀香湾小区5-403房屋，房屋总价款609890元。合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的1?向买受人支付违约金。”原告履行了全部付款义务后，商品房于2014年12月18日交付原告使用。按照约定，被告应当于2016年12月7日前完成房屋权属备案登记，截至起诉之日，被告仍然未将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，依法应当承担违约责任。被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司辩称，关于原告主张的违约金计算方法无异议，但不同意原告的诉讼请求。导致被告至今无法给原告办理产权登记备案的原因既有来自于政府的原因，更有来自于开发项目施工方内蒙古隆升建筑安装工程有限公司（以下简称隆升公司）的责任。第一，隆升公司在涉案工程项目已经竣工结算并且已经收到除质保金外的全部工程款后，却一直拒不配合被告在《工程款支付情况》表上盖章确认，致使被告无法办理工程结算的相关手续。另外，隆升公司的法定代表人郭全生因涉嫌刑事犯罪案于2018年被公安机关采取强制措施，隆升公司账务也被公安机关查封，隆升公司先是以工程款结算情况无法核实为由不给涉案工程办理相关盖章手续，在被告多次要求核对工程款是否结清后，隆升公司又以曾经给施工的源升牧业公司与被告公司有关联，源升牧业公司欠隆升公司5000000元工程款为由，要求被告必须付清5000000元工程款才同意盖章，致使涉案房屋产权登记手续无法正常办理。第二，案涉项目在建设时建委批准被告先按照4栋楼应交社保费用的60％替隆升公司交纳社保费用，待工程竣工后补交剩余40％的社保费。但隆升公司于2016年9月，在政策条件不允许的情况下，利用其特殊社会关系违规向包头稀土高新区建设局办理领取了退建设单位当年缴交的60％的社保费中的90％，却对其应当缴纳的剩余40％社保费不予缴纳，同时也利用其黑社会背景要求被告与隆升公司在结算工程款时将剩余40％的社保费也支付给隆升公司。2016年7月，涉案房屋被包头市政府纳入产权项目遗留问题，因为隆升公司的上述行为，导致被告无法缴纳剩余社保费。2018年3月，各委办局给包头市城市规划区房屋产权登记集中治理工作领导小组办公室回函，但包头市建委回函要求涉案房屋必须补缴剩余40％的社保费用。2018年1月1日至2019年6月底，由于社保政策改变，不能办理社保交费手续，让被告等待相关政策。因此，这一年零六个月无法办理社保缴费是因政府政策调整对遗留问题搁置所造成的，属于被告不能预见、不能避免和不能克服的不可抗力，对于这半年的违约责任，被告应当免除。综上所述，导致被告无法按照合同约定将涉案房屋办理权属登记所需资料报备的原因是隆升公司和不可抗力造成的，恳请法庭查明案件事实，本着案结事了的原则，兼顾买房人和开发商的利益以及从有利于根本解决办理产权遗留问题的角度，作出公正的判决。本院经审理认定事实如下：2012年8月24日，原告李铭书与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的的坐落××区房屋一套，建筑面积144.9平方米，每平方米价格为4209.04元，房屋总价款为609890元。付款方式：买受人于2012年8月24日前交清首付款189890元，剩余420000元于2012年9月1日前采用银行按揭或公积金支付。合同中关于商品房产权登记的约定如下：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的1?向买受人支付违约金。” 庭审中，被告认可办理权属登记的资料应由其提供，没有需要业主提供的资料。合同签订后，原告李铭书已将全部购房款609890元交纳给被告。2014年12月18日，原告李铭书向被告交纳契税、印花税、办理房屋产权证等相关费用，原告李铭书称该日为房屋交付之日。2017年9月2日，原告李铭书向呼和浩特市悦榕智胜物业服务有限公司交纳装修押金2000元及装修管理费1149元，呼和浩特市悦榕智胜物业服务有限公司向原告李铭书出具收据两张。被告认可2017年9月2日为房屋交付时间。                     本院认为，原告李铭书与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同及补充协议均合法有效，双方均应依约履行。原告李铭书已履行了交纳购房款的义务，被告已将房屋交付原告使用，双方对房屋交付时间存在争议，被告以原告装修时间确定房屋交付时间不当，房屋交付时间应为原告向被告交纳契税、印花税、办理房屋产权证等相关费用的时间，即2014年12月18日。被告未按合同约定在商品房交付使用后720日内，即2016年12月7日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故对原告李铭书要求被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，本院予以支持。被告未履行上述合同义务，应当承担违约责任。合同约定被告应每日按商品房价款的1?向原告支付违约金，现原告李铭书要求被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司从2016年12月7日起，每日按商品房价款的0.1?支付违约金的诉讼请求，不违反法律法规的相关规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告李铭书办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案；二、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李铭书支付自2016年12月7日起至被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日止，每日按商品房价款609890元的0.1?计算的违约金。  如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告李铭书已预交），由被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。  审判员  谢    莉                          二〇二〇年三月二十六日                        书记员  袁    敏       附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。