新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初5603号 原告：马捷，女，1978年7月28日出生，汉族，水磨沟区市场监督管理局南湖南路分所干部，住乌鲁木齐市。被告：吕芳莹，女，1975年7月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李昊，新疆商务律师事务所律师。第三人：杨晓勇，男，1978年9月19日出生，汉族，乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）劳动监察大队干部，住乌鲁木齐市。原告马捷与被告吕芳莹第三人杨晓勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告马捷、被告吕芳莹的委托诉讼代理人李昊、第三人杨晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马捷向本院提出诉讼请求：1.判令被告吕芳莹与第三人杨晓勇签订的《房产转让合同书》无效；2判令被告搬出该涉诉房屋。事实和理由：2010年11月，原告马捷与乌鲁木齐市机关事务管理局签订《乌鲁木齐市直机关行政事业单位干部职工集资建房购房协议》，购买了容片区（乌鲁木齐市××区的房屋。马捷将该房屋以每月2500元的租金进行出租，被告在2017年11月12日、2017年12月5日通过银行转账的方式，给原告缴纳了两个月的房租共计5000元。之后再未缴纳房租，马捷多次催缴房租无果，于2019年8月以侵权为由将吕芳莹起诉至水区法院，要求吕芳莹搬离马捷所属的房屋。2019年11月14日开庭审理，庭审过程中，吕芳莹出示与杨晓勇在2016年1月14日签订的《房产转让合同书》。2018年12月，马捷与杨晓勇解除婚姻关系，就该涉诉房屋归马捷所有。在马捷并不知情的情况下，吕芳莹与杨晓勇于2016年私自签订的《房产转让合同书》，该行为严重侵害马捷的合法权益。为此提起诉讼。吕芳莹辩称，马捷的起诉不符合事实，没有依据。吕芳莹与原告丈夫杨晓勇2015年就相识，2016年初杨晓勇突然找到吕芳莹称其和妻子马捷因欠他人债务急需用钱想找吕芳莹借款10万元。吕芳莹提出借款可以，但必须提供合法的抵押物，杨晓勇就提出自己和妻子马捷共同集资购买了一套单位住××区，购买期限过了5年，马上就可以取得合法的房产证,只要吕芳莹愿意先给付10万元，就可以以55万元价格出售给吕芳莹，先期支付的款项可以作为定金，剩余款项待房产证发放之后一并支付完并办理过户。吕芳莹当时正好想购买住房，价格也合适，就商量与杨晓勇及马捷签订书面房产转让合同。杨晓勇称马捷出差在外，用钱又着急，杨晓勇可以完全做主签字。为打消吕芳莹顾虑，杨晓勇向吕芳莹提供了其与马捷的结婚证复印件和马捷提供的与乌鲁木齐市行政事业单位集资建房领导小组办公室签订的购房协议。杨晓勇承诺双方只要一签订合同支付10万元定金，马上交付房屋及物业公司交给马捷的水、电、气卡办理入住。2016年1月14日双方签订《房产转让合同》，同日吕芳莹给杨晓勇转购房定金10万元。2016年1月15日吕芳莹办理入住时替马捷和杨晓勇补交了拖欠的2011年至20015年的物业费，至今的物业费也由吕芳莹支付。合同签订后吕芳莹多次催促杨晓勇办理过户手续，杨晓勇以各种理由推脱。三年多时间马捷从未提出吕芳莹侵权，现在因房价上涨想毁约。吕芳莹经马捷和杨晓勇同一合法入住，且入住时房屋系毛坯房，吕芳莹装修花费近30万元。吕芳莹不存在侵权侵占行为，请求驳回马捷的诉讼请求。杨晓勇述称，我和吕芳莹是经别人介绍认识，我是经赵成立将涉诉房屋出租给吕芳莹的，在2015年11月份赵成立找我拿涉诉房屋的钥匙，说他姐姐要租房子，我把钥匙给他了，并说房子是毛坯房，不管出租给谁，都由租客装修，赵成立也同意。11月房屋已经开始装修了，当时没有水卡、电卡，我就给赵成立打电话说，还没签合同，也没有付租金，怎么就开始装修了。赵成立说其他事情不用我管，他拿上租金后直接转给我，我说不用转给我，这个房子是马捷的单位分的，直接转给马捷，与马捷签订租赁合同。2016年1月14日，赵成立生意上需要用10万元，让我来担保。2016年1月14日前我不认识吕芳莹，我和吕芳莹见面是因为我要借吕芳莹10万元，10万元的钱是以我的名义借，实际使用人是赵成立。2016年1月14日上午在公证处办的借款手续，我没有把房屋抵押或卖给吕芳莹。2016年1月14日下午吕芳莹将10万元打到我的账户，打钱之前吕芳莹告诉我10万元还不上，必须拿抵押物来，我拿了马捷与单位签的购房合同，跟吕芳莹协商，三个月如果还不上拿房子押着，并不是卖给吕芳莹，是抵押，吕芳莹也认可。吕芳莹说只要把钱还了，2016年1月14日签的转让合同就无效了。公证处要求当天进账10万元后，给吕芳莹转给5000元的利息，因为按照国家的法律规定一个月是2000多元的利息，但是我们私底下商量每个月是5分息，当天下午我将5000元转给吕芳莹。我们约定每个月14日以我的名义给吕芳莹支付利息5000元。这些利息都是由赵成立打给我，我再打给吕芳莹，当时我们约定3个月还清借款本息，但是没有还上，于是我、吕芳莹、赵成立约定继续用10万元，利息按照一个月5000元继续付。吕芳莹知道10万元是赵成立用，利息由赵成立转给我，我再转给吕芳莹。我一共转了4笔利息，最后一笔是2016年4月15日转的，2016年5月20日赵成立给我打电话说10万元已经还给吕芳莹了，不用再付利息了。2016年4月份我、赵成立、吕芳莹续用10万元的时候，吕芳莹说房屋转让合同制约我还钱的。赵成立钱已经还完后，我和赵成立说房屋转让合同要要回来，跟吕芳莹约定时间去公证处把还清的手续办一下，后面我再也没有联系过吕芳莹，通过赵成立多次约吕芳莹到公证处办手续，赵成立说吕芳莹比较忙，后来因为吕芳莹的父亲得了癌症需要照顾，这个事儿就拖了好长时间。赵成立告诉我合同已经全部收回了。2017年9月1日，赵成立因刑事案件被捕，吕芳莹的租金一直未付，我就开始接触吕芳莹，我的房子不租给吕芳莹了，房子要卖，吕芳莹也同意，我告诉吕芳莹我把房子卖掉以后把钱还给吕芳莹，因为赵成立有没有还10万元我也不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织马捷、吕芳莹、杨晓勇进行了证据交换和质证。本院经审查，对马捷提交的银行转账明细2张、离婚证、《乌鲁木齐市级行政事业单位集资建房办公室签订的集资建房购房协议》《房产转让合同书》的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认；对吕芳莹提交的交通银行个人转账汇款业务受理单的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马捷与第三人杨晓勇原系夫妻关系。在婚姻存续期间，马捷与乌鲁木齐市行政事业单位集资建房领导小组办公室签订《乌鲁木齐市级行政事业单位集资建房办公室签订的集资建房购房协议》，认购了容片区（乌鲁木齐市××区（以下简称案涉房屋）。在婚姻存续期间，杨晓勇于2016年1月14日向吕芳莹借款10万元。同日，吕芳莹给杨晓勇转账10万元，用途备注为“借款”。同日，杨晓勇与吕芳莹签订《房产转让合同书》，约定杨晓勇因欠款未及时归还的原因，将其合法拥有的位于乌鲁木齐市××区房产（即案涉房屋）转让给吕芳莹，转让总价格为55万元，由吕芳莹向杨晓勇支付定金10万元；有偿转让的房产属按份共有的，必须取得共有人的书面同意或经法律公证的全体共有人的同意证明；杨晓勇于2016年4月13日之前，未将吕芳莹交纳定金退还，此房将由吕芳莹全权处理。《房产转让合同书》未约定剩余房款支付时间、房屋交付时间。另查明，吕芳莹实际入住了案涉房屋。2017年11月12日吕芳莹向马捷转账2500元，2017年12月5日吕芳莹向马捷转账2500元。庭审中，马捷陈述该两笔款项系房租，吕芳莹陈述该两笔款项是吕芳莹付给马捷办理房产证的费用。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，杨晓勇与吕芳莹签订的《房产转让合同书》处分的房产系杨晓勇与马捷当时夫妻共有的房屋，且案涉房屋系以马捷的名义购买，杨晓勇出卖该房屋属于无权处分，吕芳莹明知案涉房屋系杨晓勇与马捷夫妻共有，且《房产转让合同书》也明确约定“有偿转让的房产属按份共有的，必须取得共有人的书面同意或经法律公证的全体共有人的同意证明”，吕芳莹购买案涉房屋时并无马捷同意并在《房产转让合同书》签名，因此吕芳莹购买房屋时并非善意。马捷不对《房产转让合同书》予以追认，杨晓勇亦未取得该房屋独有的所有权，杨晓勇与吕芳莹签订的《房产转让合同书》应当认定为无效。另外，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中，从《房产转让合同书》未约定剩余房款的付款期限以及交房期限等主要内容，杨晓勇与吕芳莹之间确实存在借贷关系，《房产转让合同书》约定“杨晓勇于2016年4月13日之前，未将吕芳莹交纳定金退还，此房将由吕芳莹全权处理”等方面看，杨晓勇与吕芳莹之间并不存在买卖房屋的真实意思表示，因此杨晓勇与吕芳莹签订的《房产转让合同书》亦应当认定无效。综上，原告马捷要求确认被告吕芳莹与第三人杨晓勇签订的《房产转让合同书》无效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”被告吕芳莹与第三人杨晓勇签订的《房产转让合同书》无效，被告吕芳莹无占有案涉房屋的合法基础，应当搬离案涉房屋。原告马捷要求被告吕芳莹搬离案涉房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决如下：一、被告吕芳莹与第三人杨晓勇签订的《房产转让合同书》无效；二、被告吕芳莹于本判决生效之日起三十日内搬出乌鲁木齐市水磨沟区河滩北路顺和苑3号楼1单元1102室。案件受理费4650.00元，由被告吕芳莹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   马 彦 玲二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 九 日书  记  员   美合日古丽