吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1621号上诉人（原审被告）：吉林省上达集团有限责任公司。住所：长春市朝阳区。法定代表人:郭继，董事长。委托诉讼代理人:丁法荣，北京盈科（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何艳红，女，1977年5月2日出生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人:王世有，吉林司鼎律师事务所律师。上诉人吉林省上达集团有限责任公司（以下简称上达集团公司）因与被上诉人何艳红租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初3274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何艳红原审诉请：1.请求判令上达集团公司向何艳红返还保证金41686元及利息（按人民银行同期同类贷款利息标准自2019年1月15日起支付至还清本金止)；2.判令本案案件受理费由上达集团公司承担。事实与理由：2017年，上达集团公司为长影步行街商业街招商，宣传将长影步行街打造成文化商业街，何艳红为此于2017年12月23日与上达集团公司签订了《长影街商铺租赁合同》、《长影街物业服务合同》、《长影街商铺管理合同》,从上达集团公司处承租位于长春市朝阳区湖西路长影街A-106号商铺,用于经营婚纱摄影门店。合同签订后,何艳红向上达集团公司交付了租金物业费、履约保证金、装修保证金，对该商铺进行了装修，并开业经营，经营开始后,何艳红发现上达集团公司经营管理的商业街并未像上达集团公司所说的要打造成文化商业街,根本无商业气氛,除了书店也并没有文化氛围，商业街客流非常小,上达集团公司不仅不按承诺的规划打造文化商业街，反倒将该商业街招入大批餐饮大排档，造成扰民、环境污染，噪声等诸多社会问题，导致被多次群众举报、投诉，朝阳区督查办对居民的网上投诉回复和政府部门随即对商业街违法、违规项目的叫停再次反映出了上达集团公司违反规划经营商业街的问题。2019年1月9日，何艳红店铺在夜间被盗，丢失苹果电脑一台,造成何艳红财产损失。当何艳红找到上达集团公司之后，上达集团公司除了推卸责任，不愿承担任何责任,再次暴露出商业街存在严重的管理、安保问题。由于上达集团公司未能按照招商时宣称的发展文化商业街,致使商业街无商业和文化氛围,甚至毫无安全保障，由于何艳红依托商业街经营婚纱摄影门店的经营目的无法实现,经协商后，上达集团公司同意何艳红解除合同，何艳红于2019年1月15日交还该商铺,但上达集团公司迟迟未退还何艳红履约保证金。何艳红认为,上达集团公司违反政府批准的规划、未按承诺发展文化商业街导致商业项目惨淡，导致无法形成宣称的文化商业街的商业环境，属于违约，在上达集团公司违约在先的情况下,进而不退还保证金的行为再次构成严重违约。现何艳红向贵院诉请,维护何艳红的合法权益。上达集团公司原审辩称，1.何艳红、上达集团公司双方签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效；2.合同签订后，上达集团公司履行了出租方的交付租赁物义务，没有违约行为；3、何艳红单方解除合同的行为构成违约，根据合同约定，履约保证金不应予以返还。综上所述，驳回何艳红诉讼请求。原审法院审理查明：2017年12月23日何艳红与上达集团公司签订了《长影街商铺租赁合同》、《长影街商铺管理合同》、《长影街物业服务协议》。《长影街商铺租赁合同》的主要内容为:吉林省上达集团有限责任公司将位于长春市朝阳区湖西路长影街区域A-106号商铺出租给何艳红，面积为190平方米，用于婚纱摄影，租赁期限为三年，租赁期间为2018年1月19日起至2021年1月18日。合同第3.1.1条租金支付标准约定：吉林省上达集团有限责任公司按租赁场地使用面积收取租赁场地租金和物业管理费，吉林省上达集团有限责任公司按84.70元/平方米/月收取何艳红租金费用；合同第3.1.2租金递增约定：自计租日至2019年1月18日，月租金标准为人民币16093元，自2019年1月19日至2020年1月18日月租金为16093元，自2020年1月19日至2021年1月18日，月租金标准为16093元；合同第3.1.3租金支付约定:以一年为一个缴租期，何艳红应当在每个缴租期最后一个月的15日前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向吉林省上达集团有限责任公司一次性足额支付下个缴租期租金，首个缴租期租金应于本合同签署之日起的次日缴纳；合同第3.2.1物业服务费约定:按该房屋的计租面积计算，计算日起每平方米每月25元，即每月物业服务费标准为人民币4750元，物业服务费支付方式同租金的支付方式；合同第四条履约保证金约定:何艳红应自签署本合同之日起次日向吉林省上达集团有限责任公司支付履约保证金人民币41686元，何艳红提交的履约保证金由吉林省上达集团有限责任公司无息保管，作为何艳红全面、正当履约本合同的担保；本合同终止时吉林省上达集团有限责任公司有权继续留存何艳红履约保证金，用于支付何艳红迁出吉林省上达集团有限责任公司后可能产生与何艳红有关产品责任和其它责任费用。吉林省上达集团有限责任公司对此款的保留期为三个月，三个月期满时，若何艳红不存在违约行为，或何艳红已纠正违约行为，吉林省上达集团有限责任公司应按履约保证金余额无息一次性退还何艳红；若需何艳红履约赔付责任，则需从履约保证金中扣除相应部分，履约保证金不足的，何艳红应承担补足责任。《长影街商铺管理合同》第十一条安全责任约定:何艳红使用租赁区域时负有安全的全部责任(租赁区域内消防设施、设备自行维护)，且进场装修及经营必须遵守执行有关规定，何艳红应遵守执行国家各项安全法律、法规，按规定参加安全培训。《长影街物业服务协议》第二条物业服务内容约定:吉林省上达集团有限责任公司协助配合公安机关维护商业街区秩序，负责街区公共部位的安全巡视、检查和防范工作。上述合同签订后,何艳红向上达集团公司依约交付了租金、物业费、履约保证金、装修保证金，对该商铺进行了装修，并开业经营。上达集团公司于2017年12月3日在新浪吉林网站上宣传要将长春市长影步行街打造为一条以电影文化为交流内核，以长影景区为体验主体，以休闲生活为表达方式的长春第一条无车无鸣的文化步行街。2018年7月17日有群众在人民网上的地方领导留言板上投诉长影步行街有噪音污染、空气污染、定位太低，严重影响居民正常生活。2018年8月22日长春市朝阳区督查办对居民的网上投诉回复内容为：“尊敬的网友您好！感谢您对我区工作的支持。您反映的问题，朝阳区高度重视，已责成红旗街道办事处进行调查处理。经与步行街负责人沟通，关于噪音污染问题，7月25日已将小广场桌椅全部撤走，立即停止一切播放电影和演唱活动，拆除大屏幕；关于空气污染问题，立即停止所有烧烤项目，并撤除所有烧烤设施，督促步行街负责人切实做到垃圾随产随清，保证良好的步行街环境；关于定位太低问题，长影步行街原规划为商业文化步行街，功能较为多元，经营项目繁多，主题不够突出，近日，街道多次要求步行街负责人立足实际，着眼长远，加强统筹规划设计，着力提升步行街经营档次和品位。”本院受理的另案何艳红闫立伟、刘鑫、盛树海等十五家与上达集团公司朝阳区上达商业项目管理部租赁合同纠纷，案号为（2019）吉0104民初2969号、2975号、2981号等十五件案件，上述案件何艳红出示的证据中有一份2018年8月1日长春市朝阳区城市管理行政执法局发出的《责令改正通知书》和长春市朝阳区城市管理行政执法局红旗中队于2018年9月27日、2018年10月20日发出的《通知书》。《责令改正通知书》内容为：“经查，吉林省上达集团有限责任公司于长影街室外加工食品、室外摆桌、油烟、噪声扰民的行为，违反了《长春市市容和环境卫生管理条例》的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定，现责令吉林省上达集团有限责任公司于2018年8月1日00时00分前改正上述行为。逾期不履行的，本机关可以依法强制执行。”《通知书》内容为：“根据《长春市市容和环境卫生管理条例》和《集中开展露天烧烤专项整治方案》的精神，红旗执法中队严格按照上级相关要求从严治理步行街露天烧烤商贩，取缔所有烧烤类项目，包括：烧鱿鱼、烤海鲜、烤肉串、烤冷面等项目。经核查，在此处无行政许可经营露天烧烤的行为，已违反了《长春市市容和环境卫生管理条例》，责令于2018年9月28日16时前进行整改，自行清理经营工具，如拒不整改，红旗执法中队将根据相关条例依法暂扣经营工具。”案涉长影街地点即本案商铺所涉地点。2019年1月9日，何艳红店铺在夜间被盗，何艳红认为上达集团公司违反了物业服务合同中约定的维护商业街秩序。何艳红于2019年1月15日将商铺交还给上达集团公司，并将钥匙还归上达集团公司，解除租赁关系，现何艳红向上达集团公司索要履约保证金41686元。另查明，姜欣与何艳红系夫妻关系。原审法院认为：何艳红、上达集团公司于2017年12月23日签订的《长影街商铺租赁合同》、《长影街商铺管理合同》、《长影街物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关的法律规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，双方应依合同的约定履行各自的义务。第一，关于何艳红向上达集团公司主张返还履约保证金41686元一节。上达集团公司在新浪吉林网站上宣传要将长春市长影步行街打造为一条以电影文化为交流内核，以长影景区为体验主体，以休闲生活为表达方式的长春第一条无车无鸣的文化步行街，但上达集团公司因噪声、烧烤等问题已经被长春市朝阳区督查办和长春市朝阳区城市管理行政执法局红旗中队责令整改，且上达集团公司因未尽到街区的安全保护责任致使何艳红店内物品丢失，证明长影商业街经营理念和经商环境发生了变化，致使何艳红无法继续履行合同，因此上达集团公司对何艳红解除合同存在一定的过错。同时，何艳红已实际使用长春市朝阳区湖西路长影街区域A-106号商铺进行经营，何艳红作为一个商业经营者，其承租房屋时应当客观全面的了解和分析其经营行为的成本、收益和商业风险，因此何艳红对经营未达到预期效益应承担一部分责任。鉴于合同解除的双方都有责任，履约保证金应返还41686元的一半即20845元为宜。第二，关于何艳红向上达集团公司主张返还利息一节，《长影街商铺租赁合同》第4.2条约定：“乙方（何艳红）提交的履约保证金由甲方（吉林省上达集团有限责任公司）无息保管”，故原审法院对何艳红关于利息的主张不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，原审法院判决：一、上达集团公司于判决生效后立即返还何艳红履约保证金20845元；二、驳回何艳红的其他诉讼请求。宣判后，上达集团公司不服，向本院提出上诉。上达集团公司请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回何艳红的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由何艳红承担。事实及理由：1.原审判决认定上达集团公司对何艳红解除合同存在一定的错误，认定事实严重错误。双方是租赁关系，上达集团公司的义务是将房屋交付给何艳红使用，而不是负责何艳红商业项目的成败。本案中，上达集团公司交付房屋已经履行了合同义务，不存在违约，更不存在过错。何艳红作为承租者和商业经营者，在出租人不存在欺诈和违约的情况，应当自行承担承租和经营的全部商业风险，上达集团公司不应承担任何责任，何艳红认为商业街项目惨淡，经营未达到预期效益，不属于法定解除合同的事由。上达集团公司因噪声、烧烤等问题被责令整改及上达集团公司未尽到安全保护责任致使何艳红屋内物品丢失，导致何艳红无法继续履行合同，一审判决关于解除合同的因果逻辑错误。何艳红经营婚纱摄影，不是经营餐饮，也不是用于居住，所以噪声、烧烤等问题并不影响其正常经营，也不是商业经营失败的直接原因。《商铺管理合同》约定何艳红负责租赁区域的安全和物品的保管，出现盗窃时，自行承担责任，故何艳红物品丢失的责任与上达集团公司无关；2.何艳红在上达集团公司没有违约行为的情况下单方解除合同，构成违约，上达集团公司不应返还履行保证金。何艳红辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律错误，请二审法院维持原判，驳回上诉。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：何艳红现已将案涉租赁房屋交还上达集团公司，且上达集团公司对于合同关系已经解除的现状并无异议。本案虽是租赁合同关系，上达集团公司的主要合同义务为交付租赁物。但在订立租赁合同关系时，上达集团公司对外宣传的房屋所在位置的“文化街项目”亦为何艳红订立租赁合同的主要考虑因素。现该项目未能如期建设。原审法院在租赁合同解除后，考虑到双方履行情况，判决上达集团公司返还50%保证金，即20845元，并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费321元，由上诉人吉林省上达集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 冬审判员 白业春审判员 于小依二〇二〇年四月二十日书记员 李 贺