江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1283民初9306号原告：泰兴市碧云商业广场管理有限公司，住所地泰兴市阳江中路9号。法定代表人：朱莲鸳，总经理。委托诉讼代理人：周东，系该公司职工。被告：马建兰，女，1970年8月17日生，汉族，住泰兴市。被告：卢翠萍，女，1970年3月16日生，汉族，住泰兴市。第三人：袁新国，男，1978年8月16日生，汉族，住泰兴市。第三人：杨晓娟，女，1983年12月8日生，汉族，住泰兴市。原告泰兴市碧云商业广场管理有限公司（以下简称碧云管理公司）与被告马建兰、卢翠萍及第三人袁新国、杨晓娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧云管理公司委托诉讼代理人周东，被告马建兰、卢翠萍到庭参加诉讼。第三人袁新国、杨晓娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧云管理公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即将承租原告的房屋D3幢101B、102B腾清并交付原告；2、被告向原告支付自2018年10月1日起至实际交房之日止的使用费（其中D3－101A、102A一层计算至2019年8月12日，为57587元；D3－101B、102B计算至实际交房之日，暂定至2019年10月30日，为77510元，合计135097元）；3、自2018年3月1日起至实际交房之日止被告按47.95元/月的标准向原告支付垃圾处理费（计算暂定至2019年10月30日，为911元）；4、自2018年10月1日起至实际交房之日止赔偿由于占用延迟交房导致原告应支付给第三方的损失（55484元）；5、两被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告立即将承租原告的房屋D3幢101B、102B腾清并交付原告；2、被告向原告支付自2018年10月1日起至实际交房之日止的使用费（其中D3－101A、102A一层计算至2019年8月12日，为57587元；D3－101B、102B计算至实际交房之日，暂定至2019年10月30日，为77510元，合计135097元）；3、自2018年3月1日起至实际交房之日止被告按47.95元/月的标准向原告支付垃圾处理费（计算暂定至2019年10月30日，为911元）；4、自2018年10月1日起至实际交房之日止赔偿由于占用延迟交房导致原告应支付给第三方的损失（55484元）；5、被告承担给业主的损失44865元（D3－101A、102A二层）。6、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限从2017年3月1日至2018年9月30日。2018年7月开始，原告多次上门提醒被告到期移交并于2018年9月6日函告被告。现租赁期早已届满，其中被告于2019年8月12日交付了D3幢101A、102A房屋，D3幢101B、102B被告一直未能将上述房屋的一层交还原告。为维护合法权益，原告特诉至法院。原告围绕诉讼请求提交了下列证据：1、商铺租赁合同复印件3份，证明被告租赁碧云广场D3幢101A、102A，101B、102B商铺及双方约定租金的事实。2、委托租赁代理合同复印件4份、发票复印件2份，证明原告与房主约定了损失的计算方式，该损失应由被告赔偿给原告。3、收据1份、银行转账记录3份，证明两被告交付定金及租金的情况。4、收据复印件5份，证明两被告缴租金26852元、租赁保证金3836元、垃圾清运费576元、装修押金2000元的事实，双方是按原告提交的商铺租赁合同履行的。5、告知书复印件、关于催收租赁金、费的函，证明原告告之两被告合同到期，并催收租金、费用的事实。被告马建兰、卢翠萍辩称，原告提出的要求我们不同意，我们的合同没有到期。我们是冲着三年装修的，现在碧云广场要求我们腾清房屋，我们已经腾清了D3－101A、102A，D3—101B、102B没有腾清，因为我们与业主姚月红、杨小娟已经讲好继续续租，目前还没有签合同。租金没有谈多少钱一个平方，而是谈的一间多少钱，姚月红的101B租金是14000元/年，杨小娟的102B租金是11000元/年，给了姚月红定金3800元，杨小娟定金1500元。两被告共同提交了下列证据：1、商铺租赁合同复印件2份，证明2017年3月11日签订的合同是用于领取营业执照，2017年3月1日是补充合同，两被告与原告签订的是三年期的合同。2、商业用房租赁合同2份，证明两被告与碧云广场D3幢101B、102B房主重新签订了租赁合同的事实，租期为2019年9月1日至2021年8月31日。第三人袁新国、杨晓娟未陈述、亦未举证。本院经审理认定事实如下：2012年7月，原告分别与高日升、王慧、姚月红、袁彬瑶、杨晓娟、李新等人签订《江苏碧云商业广场（泰兴）委托租赁代理合同》，约定将江苏碧云商业广场（泰兴市阳江中路9号）D3栋101A、D3栋102A、D3幢101B、D3幢102B的商铺由原告代为租赁，代理租赁期限五年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止。后原告（甲方）与被告（乙方）就案涉商铺分别签订《商铺租赁合同》，约定：1.租赁期限从2017年3月1日至2018年9月30日，约19个月，其中装修免租期为2017年2月15日至2017年2月28日；2.…租赁期届满之日或本合同提前解除之日准时将该物业交还原告并将通向该物业及该商业中心洗手间或其他乙方可通行部分的钥匙交还原告。逾期交还该物业，甲方有权按照本合同中最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向乙方收取自租赁期届满之日或本合同解除之日起至乙方实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用。另查，D3幢101A、102A使用面积为66㎡（其中包含公摊面积），D3幢101B使用面积,《碧云广场商铺租赁合同》中约定物业的使用面积约为35㎡（其中包含公摊面积），实际使用面积为35.49㎡、D3幢102B使用面积为36㎡（其中包含公摊面积）。2019年8月10日，被告将D3－101A、102A商铺钥匙交还给原告职工钱高祥。庭审中，原、被告一致确认案涉房屋此前按照28元/㎡计算租金，2018年9月30日前的租金已支付完毕；姚月红、杨晓娟分别将D3栋101B、D3栋102B商铺于2019年9月1日起租赁给被告。上述事实，有原、被告签订的《江苏碧云商业广场（泰兴）委托租赁代理合同》、《商铺租赁合同》等证据及当庭陈述在案证实，本院予以确认。本院认为，碧云管理公司提供的合同，是双方当事人真实意思表示，该合同依法成立且生效，双方应按照该合同约定全面履行义务。对两被告辩称，签订的其提交的租期三年的合同。两被告又当庭陈述已与碧云广场D3幢101B、102B的所有权人签订了新的租赁合同，租期自2019年9月1日起算。如果双方实际履行的是两被告辩称的三年期的合同，那么两被告无须在合同未到期的情况下退还D3幢101A、102A商铺，并与D3幢101B、102B的所有权人另行签订租房协议，结合庭审查明的履行合同的情况，本院确认双方实际履行的是碧云管理公司提供的合同，故对两被告该辩称意见，本院不予采纳。关于D3幢101B、102B商铺是否应向原告返还的问题。审理中，原、被告一致确认被告已分别与D3幢101B、102B商铺所有权人姚月红、杨晓娟达成协议，续租期自2019年9月1日起，被告逾期占用的状态已不存在，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于逾期交还商铺期间的使用费问题。原告碧云管理公司实际损失主要是该商铺正常的租金收入，现要求被告依据租金的三倍标准支付非法占有期间的使用费显然过分高于碧云管理公司的实际损失的30%，两被告辩称合同约定的违约金过高，应依法调低。根据（2019）苏1283民初1104号、1102号生效判决书中已查明的事实：为创建创业孵化基地并享受该基地的政府优惠政策，原被告双方在履行租赁合同的过程中，另行签订了供被告用于领取该基地孵化实体营业执照商铺租赁合同，但该合同被认定无效应系双方均存在一定过错所致。根据创业孵化基地有关文件规定，孵化基地应对基地入驻者开展创业指导、政策咨询、信息服务、创业培训等服务，并协助孵化实体落实有关创业优惠政策。现江苏仁恒投资有限公司该创业孵化基地形同虚设，该基地含被告在内诸多孵化实体至今无一家能享受到房租补贴、社保等优惠政策。本院综合各方面因素，根据公平原则及诚实信用原则，现酌定将被告违约占用该商铺使用费依法调整为原租金的1.25倍即35元/平/月（28×1.25），即D3幢101A、102A商铺逾期交还期间的使用费每日77元（35元/㎡/月*66㎡/30日），D3幢101B商铺逾期交还期间的使用费每日41.4元（35元/㎡/月*35.49㎡/30日）、D3幢102B商铺逾期交还期间的使用费每日42元（35元/㎡/月*36㎡/30日）。被告已于2019年8月10日将D3幢101A、102A商铺交还原告，故逾期使用的时间为至2019年8月10日，即D3幢101A、102A商铺的逾期使用费24178元（314日*77元/日，自2018年10月1日起至2019年8月10日止，按每日77元的标准计算）。被告虽向原告交还D3幢101B、102B商铺钥匙，但仍实际占用，逾期占用使用自被告分别与姚月红、杨晓娟达成协议续租时为止，故D3幢101B、102B商铺逾期使用的时间截止至2019年8月31日,即D3幢101B商铺的逾期使用费13869元（335日*41.4元/日，自2018年10月1日起至2019年8月31日止，按每日41.4元的标准计算），D3幢102B商铺的逾期使用费14070元（335日*42元/日，自2018年10月1日起至2019年8月31日止，按每日42元的标准计算）。被告应向原告支付逾期交还商铺期间的使用费52117元（24178元+13869元+14070元）。庭审中，双方一致同意两被告交付的租赁保证金3836元抵扣租金费用，故两被告支付上述使用费应扣除其已缴纳的履约保证金3836元，两被告应支付的逾期交还商铺期间的使用费为48281元。关于垃圾处理费问题。根据“谁主张，谁举证”的举证原则，原告未提供有效证据证明其提供了应有的物业服务，对该项诉请本院不予支持。关于两被告是否承担因延迟交房导致原告应支付给第三方损失（即55484元、44865元）的问题。原告虽主张因被告延迟交房导致第三方向原告主张损失，但原告无有效证据证明该损失已经实际发生及该损失是因被告原因造成，且被告对原告主张予以否认，故本院对该诉请不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马建兰、卢翠萍于本判决生效之日起十五日内共同向原告泰兴市碧云商业广场管理有限公司支付逾期交还商铺期间的使用费48281元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4130元，由原告负担3304元，被告马建兰、卢翠萍负担826元（此款原告已缴纳，两被告履行上述义务时一并加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  丁 异人民陪审员  徐金华人民陪审员  成震峰二〇二〇年四月十五日法官 助理  伏平卫书 记 员  徐 网附：本案适用法律条款《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。