广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初31899号原告：刘孙发，男，1978年5月22日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市斗门区，委托诉讼代理人：唐庆琳，广东厚雅律师事务所律师，执业证号14403201811028390。委托诉讼代理人：崔建军，广东厚雅律师事务所律师，执业证号14403200110878270。被告：深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称“颖力公司”），住所地深圳市罗湖区泥岗西路1046号鸿颖大厦17楼，统一社会信用代码914403001923327037。法定代表人：冯本现。委托诉讼代理人：冯本武，男，汉族，1964年9月24日出生，身份证住址湖南省沅陵县，系该公司员工。第三人：朱旭东，男，1969年1月3日出生，汉族，身份证住址辽宁省丹东市振安区，第三人：深圳农村商业银行股份有限公司罗湖支行（前身深圳市农村信用合作社联合社罗湖支社，以下简称“农商行罗湖支行”），住所地深圳市罗湖区红岭中路2068号中深国际大厦首层，统一社会信用代码91440300785253082D。负责人：麦永泉，行长。委托诉讼代理人：唐伟城，广东嘉得信律师事务所律师，执业证号14403201510173471。委托诉讼代理人：覃婕，广东嘉得信律师事务所律师，执业证号14403201911122149。第三人：深圳市英隆实业股份有限公司（以下简称“英隆公司”），住所地深圳市罗湖区东晓街道金稻田路2001号草埔商业广场9楼，统一社会信用代码91440300192188457L。法定代表人：梁志坚。委托诉讼代理人：叶海香，广东一言律师事务所律师，执业证号14403201711012924。委托诉讼代理人：林笑生，广东一言律师事务所实习律师。第三人：深圳鸿华实业股份有限公司（以下简称“鸿华公司”），住所地深圳市罗湖区春风路61号五矿大厦9层，注册号100565。法定代表人：张传光。原告刘孙发与被告颖力公司及第三人朱旭东、农商行罗湖支行、英隆公司、鸿华公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘孙发及委托诉讼代理人唐庆琳、被告颖力公司委托诉讼代理人冯本武、第三人农商行罗湖支行委托诉讼代理人唐伟城、第三人英隆公司委托诉讼代理人叶海香到庭参加了诉讼；第三人朱旭东、鸿华公司经本院公告传唤期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效（合同标的价值为人民币432080元）；2、判决确认被告与第三人朱旭东签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效；3、判决被告、第三人朱旭东、第三人农商行罗湖支行共同协助原告办理深圳市罗湖区颖隆大厦1415房产抵押权登记解除手续；4、判决被告、第三人朱旭东、第三人农商行罗湖支行协助原告将深圳市罗湖区颖隆大厦1415房产权登记至原告名下、办理不动产权证书；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2002年3月10日与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，以人民币432080元的价格向被告购买其开发××深圳市××大厦××号房屋，合同签订后，原告支付了人民币20万元购房款，根据合同约定被告应在取得工程竣工验收证明之日起150日内书面通知原告共同向深圳市房地产产权登记机关申请房地产转移登记，但被告交付房屋至今未给原告所购房产办理房产过户转移手续。后经了解得知，被告与第三人朱旭东签订虚假的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，虚构买卖事实并办理了预售备案，被告法定代表人及其主要负责人亦因该违法行为被羁押，被告假冒第三人朱旭东的名义将上述房产进行虚假按揭交易的事实已由（2006）深中法刑二初字第165号判决书予以确认，由此导致原告至今无法办理过户登记手续。被告的行为已严重违约且侵犯原告合法权益，为维护自身合法权利不受侵犯，特具状起诉，请法院依法判允诉请！被告答辩称：同意原告第1、2、3项诉讼请求，诉讼费应当由原告承担。第三人农商行罗湖支行答辩称：第三人朱旭东与第三人农商行罗湖支行签订的涉案房产的借款合同，借款金额19万元，借款期限240个月，自2002年1月22日至2022年1月22日。为担保借款履行，2002年1月18日，第三人朱旭东将涉案的房产抵押给了第三人农商行罗湖支行，房产抵押的时间早于本案商品买卖合同签订的时间2002年3月10日。后因朱旭东违约，第三人农商行罗湖支行因借款纠纷诉至罗湖法院，案号为（2006）深罗法民二初字第1246号。经广东省海丰县人民法院强制执行，于2008年10月14日以人民币313202.56元将涉案房产裁定过户给第三人农商行罗湖支行。不动产分户汇总表载明的权利人也为第三人农商行罗湖支行，原告要求被告和第三人农商行罗湖支行协助办理过户，因为第三人农商行罗湖支行亦为涉案房产的所有权人，第三人农商行罗湖支行不同意办理过户。原告要求继续履行原商品房买卖合同，存在合同法第110条规定的法律上履行不能，所以原告可以变更诉讼请求要求被告承担其他法律责任。第三人英隆公司答辩称：一、虽然答辩人是涉案房地产项目的共同权利人，但是涉案房地产归颖力公司所有，与答辩人无关，原告要求答辩人协助办理涉及一案房产的过户无事实及法律依据。理由如下：1、涉案房产由颖力公司、鸿华公司、英隆公司共同开发，三方最终达成协议，约定涉案项目房产产权分配比例为：颖力公司71.832%，英隆公司26.875%，鸿华公司为1.293%。项目建成后，按照约定，涉案房产由颖力公司所有，且原告也是颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。因此根据合同相对性原则及上述事实，原告的追诉主体应为颖力公司，答辩人与本案无关不应当承担任何责任。2、与本案同类型案件贵院早作出过生效判决即（2014）深罗法民三初字第1524号民事判决书、（2017）粤0303民初10424号民事判决书，近期贵院又分别作出（2018）粤0303民初11303号、（2018）粤0303民初21703号民事判决书、（2018）粤0303民初21970号等六份民事判决书。在上述判决书中，贵院仅判令颖力公司协助原告履行办证义务，并未要求答辩人承担任何责任，更为重要的是（2014）深罗法民三初字第1524号、（2017）粤0303民初10424号两案涉案房产现已登记至原告名下。因此，就本案而言，答辩人是否应当协助原告办理过户手续，贵院可参考该判决。综上。恳请贵院在知悉答辩人上述观点后，依法驳回原告要求答辩人协助办证的诉讼请求。第三人朱旭东、鸿华公司未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、深圳市不动产登记中心出具的《深圳市不动产登记中心关于颖隆大厦1415房产相关情况的复函》载明：“颖隆大厦位于H407-0050宗地内，已于2011年办理了房地产历史遗留问题初始登记（证号：2000549043），登记权利人为深圳市颖力实业发展有限公司、深圳市英隆实业股份有限公司和深圳鸿华实业股份有限公司。2008年10月14日，广东省海丰县人民法院向我中心送达（2008）海法执指字第18—1号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，要求协助将颖隆大厦1415房产及土地使用权过户给深圳农村商业银行罗湖支行。截至2019年10月9日，该房产未办理分户不动产权证书；已抵押给深圳市农村信用合作社联合社罗湖支社，抵押人为朱旭东；并被你院以（2019）粤0303民初31899号法律文书预查封，查封期限从2019年9月26日至2022年9月25日。如上述房产办理转移登记，应符合《深圳经济特区房地产登记条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规规章的规定。2、涉案楼盘合作开发情况：被告颖力公司、英隆公司、鸿华公司于1998年1月22日签订《关于合作兴建“鸿埔大厦”补充协议书》约定，三方合作开发涉案楼盘，该协议备案在深圳市规划和国土资源委员会。被告颖力公司与被告鸿华公司于2000年7月3日签订《颖隆大厦（原名草埔大厦）权益（房产）协议》约定，涉案房产分配给被告颖力公司，该协议备案在深圳市规划和国土资源委员会。被告英隆公司与被告颖力公司于2002年10月30日签订《委托代理销售住宅房协议书》约定，被告英隆公司将颖隆大厦79套住宅房委托被告颖力公司代理销售，涉案房产并不在上述79套房产中，上述《委托代理销售住宅房协议书》经深圳市公证处公证。3、2002年3月10日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买涉案颖隆大厦14层1415房产，成交价为432080元。原告向本院提交的两张发票及相应的银行转帐流水载明：原告于2011年向被告支付了购房款合计人民币20万元（其中1万元于2002年支付）。被告对已收取原告购房款20万元之事实无异议。原被告双方确认，涉案房产于2011年交付原告使用至今。4、被告颖力公司称，其曾与第三人朱旭东签订虚假的房屋买卖合同，于2002年1月22日向第三人农商行罗湖支行申请贷款。5、2002年1月，第三人朱旭东向第三人农商行罗湖支行申请贷款人民币19万元并签订相应的贷款合同，贷款期限自2002年1月22日至2022年1月22日。第三人朱旭东于2002年1月18日将涉案房产抵押于农商行罗湖支行。因第三人朱旭东未及时归还第三人农商行罗湖支行的贷款本息，2006年，第三人农商行罗湖支行以其作为原告，以第三人朱旭东和本案被告颖力公司作为被告，向本院提起（2006）深罗法民二初字第1246号金融借款案民事诉讼，本院亦作出相应的判决支持了第三人农商行罗湖支行的诉讼请求。2008年9月22日，广东海丰县人民法院根据广东省高级人民法院的指定，在执行上述金融借款案中作出了广东省海丰县人民法院（2008）海法执指字第18—1号民事裁定书，裁定：将被执行人朱旭东所有的位于深圳市罗湖区××北路××大厦××房产（买卖合同号：7782）作价人民币313202.56元交付申请执行人深圳农村商业银行罗湖支行抵偿债务。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成商品房预售合同关系。合同签订之后，原告向被告颖力公司支付了部分购房款，涉案房产亦已交付原告使用。原告要求确认其与被告颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。被告颖力公司与被告朱旭东因利用涉案的房产向银行申请贷款而签订的房屋买卖合同，并非是真实履行的房屋买卖合同，该合同依法为无效合同，故原告要求确认被告颖力公司与被告朱旭东签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。根据生效裁定广东省海丰县人民法院（2008）海法执指字第18—1号民事裁定，涉案房产已作价人民币313202.56元交付申请执行人深圳农村商业银行罗湖支行抵偿债务，第三人农商行罗湖支行依该裁定已取得了涉案房产的相关权利，故原告要求解除涉案房产的抵押手续并办理涉案房产不动产权的诉讼请求，本院不予支持。依据据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘孙发与被告深圳市颖力实业发展有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效。二、确认被告深圳市颖力实业发展有限公司与第三人朱旭东签订的房屋买卖合同无效。三、驳回原告刘孙发的其他诉讼请求。本案受理费人民币7781元、公告费人民币500元、保全费2680元，均由被告深圳市颖力实业发展有限公司承担，被告深圳市颖力实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘孙发支付上述款项。原告刘孙发向本院预缴的受理费人民币7781元、保全费2680元，本院不予退回。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 何 意审判员 林晓婷审判员 李 乾二〇二〇年四月七日王颖书记员    杨双煜