山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终3424号上诉人（原审被告）：聂群山，男，1986年8月4日出生，汉族，住威海市。法定代理人：张某，系聂群山之母，住威海市。委托诉讼代理人：曹建伟，河北骥昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高森，男，1984年9月16日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。委托诉讼代理人：夏清华，山东中立达律师事务所律师。上诉人聂群山因与被上诉人高森房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初4021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂群山上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：1.一审判决事实认定错误，严重损害了残疾人的合法权益。聂群山系智障三级残疾人，聂群山出示智障三级证书，智力只相当于几岁的儿童，属于限制民事行为能力人，只能从事与其智力相当的民事行为。聂群山与高森订立房地产买卖合同，超出了聂群山的民事行为能力，应当无效；2.案涉房产仍处于抵押状态，未经过抵押人同意不能交易，双方订立的合同无效；3.即使合同有效，高森欺负聂群山是智障人士，拖欠大部分购房款三年半之久，明显违约，一审要求聂群山举证证明高森拖欠购房款的事实，举证责任的分配显失公允；4.高森的诉讼请求是：“聂群山协助办理威海临港区产过户手续。”而一审判决：“待条件成熟后被告协助原告办理位于威海临港区产过户手续”，明显错误；5.高森认可2016年1月14曰为办理抵押权登记手续双方签订的借款合同，不存在真正借款的事实，可见抵押权登记是无效的，一审认为高森有权随时搬销抵押登记，明显错误；6.高森严重违反诚实信用原则，长期拖欠大部分房款，房价大涨后，双方约定的房款己不能使聂群山购房，只能长期寄住亲戚家，合法权益受到严重侵犯。聂群山购房时向银行借款12.6万元，需要偿还本息22万元，因高森拖欠大部分房款，致使聂群山不能一次性偿还银行借款，现在背负还款负担。高森辩称，聂群山认为双方订立的合同显失公平，可以申请撤销，但不属于本案审查范围。一审判决正确，请求予以维持。高森向一审法院起诉请求：1.聂群山与高森签订的威海临港经济技术开发区房产买卖合同有效；二、待条件成熟后，聂群山协助高森办理上述房产的过户手续。一审法院认定事实：2015年11月1日，高森与聂群山签订《房地产买卖合同》一份，约定：一、聂群山同意将威海市蔄山镇中韩路73-4-502室房屋转让给高森；二、房屋建筑面积68.79平方米，储存室建筑面积6平方米，总房款158000元；……，四、高森在签署《房地产买卖合同》同时，须向聂群山交纳定金10000元；五、聂群山负责办理房产证，高森负责过户；……，违约责任：如高森不买，定金不退，如聂群山不卖或不配合撤销预售合同或房产证土地证过户手续，定金退回并双倍赔偿。高森、聂群山在合同中签字按捺，加盖威海临港经济技术开发区金轩房产代理中心印章，但双方未约定付清房款的期限。合同签订后，高森于2015年11月1日交付定金10000元，聂群山将房屋的房产所有权证、土地使用权证书及房屋钥匙交付给高森。2015年12月31日，高森向聂群山交付购房款30000元。聂群山之委托诉讼代理人曹建伟提交2010年3月22日聂群山与中国工商银行签订个人购房借款担保合同一份，聂群山将案涉房屋作为抵押物向中国工商银行贷款126000元，贷款期限为180个月。高森同意向聂群山交付剩余房款，或者代替聂群山偿还银行贷款，但聂群山拒绝接受。另查，高森、聂群山于2016年1月4日签订借款合同一份，约定借款为16万元，双方于次日到威海市住房保障和房产管理局办理了抵押权登记手续，房屋他项权利人为高森。高森承认不存在真正借款事实，系高森为了保障房屋买卖合同的继续履行，经聂群山同意，双方以借款合同为据办理了抵押权登记手续。诉讼中，高森明确表示与聂群山签订购房合同时，聂群山已告知案涉房屋抵押给中国工商银行的情况。聂群山未到庭，聂群山委托代理人曹建伟参加诉讼，高森同意曹建伟作为委托代理人参加诉讼。聂群山提交其伊春市残疾人联合会于2007年5月颁发的残疾证，残疾类型为智力残疾，等级为3级，监护人为聂群山之母张某。一审法院认为，本案争议焦点为：房屋买卖合同是否有效；高森是否有权要求聂群山协助办理过户手续。虽无法查明聂群山何时到威海生活，但聂群山委托代理人承认购房协议是聂群山本人签订，收款及办理房证均系聂群山本人处理，聂群山之母张某在东北老家，聂群山委托代理人仅以残疾证证明聂群山系无民事行为能力或限制民事行为能力，证据不足。理由为：聂群山能够独立购买房屋并办理房产证，之后，能独立的将房屋转卖给高森，聂群山配合高森办理房屋抵押登记手续，房屋买卖价格也符合当时市场价格，足以说明聂群山具备民事行为能力。同时，聂群山主张其为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，但未提供按照法定程序确认其为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的证据。聂群山具有民事行为能力，可以独立进行民事活动。聂群山具有民事行为能力，高森与聂群山签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不显失公平，双方已经部分履行，聂群山于2015年签订合同之日已将房屋交付高森使用至今，房屋权利证书也交付给高森，故该房屋买卖合同有效。聂群山以自己无民事行为能力或限制民事行为能力为由主张合同无效，与事实不符；聂群山以合同约定价款过低为由要求解除合同，有违诚实信用原则，不予支持。聂群山在2010年签订借款担保合同可以看出已在中国工商银行办理了按揭贷款，但聂群山未提交抵押登记的证据，高森提交的2016年房屋抵押登记证书中房屋他项权利人只有高森，未出现中国工商银行的信息。虽然高森、聂群山办理了抵押登记，但作为抵押权人，高森有权随时撤销抵押登记，抵押登记撤销以后，聂群山有义务协助高森办理过户手续。同时，为减少过户风险，高森可以代聂群山偿还银行贷款。如果高森迟延付款，聂群山有权要求高森承担逾期付款的违约责任，但无权要求解除合同。考虑到双方在签订合同时，高森已经知晓案涉房屋办理了抵押贷款，目前贷款未偿付完毕，高森同意待聂群山偿付贷款完毕后，条件具备之时再要求过户，理由正当，予以支持。综上，高森诉讼请求合理，予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第十八条、第二十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、高森、聂群山签订的关于威海临港经济技术开发区的房屋买卖合同有效；二、聂群山于上述房屋抵押登记解除后十日内协助高森办理过户登记手续。案件受理费50元，由高森负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查，根据《残疾人残疾分类和分级》国家标准（GB/T26341-2010），智力残疾分级按照0-6岁和7岁及以上两个年龄段发育商、智商和适应行为分级，7岁及以上按智商、适应行为分级，共分四级，智力残疾三级为智商35-49、中度社会适应能力，表现为：能以简单的方式与人交流、生活能部分自理、能做简单的家务劳动、能参与一些简单的社会活动，需要环境提供有限支持，部分生活需要他人照料。本院认为，高森与聂群山于2015年11月1日订立房地产买卖合同，一直未履行完毕。聂群山的代理人主张聂群山系限制行为能力人并提交伊春市、铁力市为聂群山颁发的残疾人证。该证件显示聂群山智力残疾三级，监护人系其母亲张某。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效；第一百四十五条规定，限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效，实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。根据《残疾人残疾分类和分级》国家标准，智力残疾3级人士其仅能以简单的方式与人交流、生活能部分自理、能做简单的家务劳动、能参与一些简单的社会活动，需要环境提供有限支持，部分生活需要他人照料，可见聂群山并非完全民事行为能力人。房屋买卖行为属于重大事项，需要完全民事行为能力人实施，根据上述法律规定，高森与聂群山签订的房地产买卖合同应属无效。一审对此认定错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。高森起诉请求确认房地产买卖合同有效并继续履行合同，而聂群山主张合同无效，一审法院应向当事人释明合同效力问题，尽可能一次性解决纠纷，一审法院未释明的，二审认为合同无效的，可以直接释明并改判。故本院对本案合同无效的后果予以直接处理。本案中，聂群山已收取高森购房款4万元，应由聂群山的法定代理人张某返还该款及利息，高森亦应返还房屋证件、钥匙。同时，双方在不存在聂群山向高森借款事实的情况下就案涉房屋设立抵押，高森应协助张某涂销抵押权登记。综上，聂群山的上诉请求成立，一审判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初4021号民事判决；二、高森与聂群山于2015年11月1日订立的房地产买卖合同无效；三、张某于判决生效之日起十日内返还高森购房款4万元并支付利息（以1万元为基数，自2015年11月2日至2019年8月20日按中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月21日至实际履行之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以3万元为基数，自2016年1月1日至2019年8月20日按中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月21日至实际履行之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、高森于判决生效之日起十日内返还张某威海临港经济技术开发区蔄山镇中韩路73-4-502室房屋的钥匙、房屋所有证及土地使用权证；五、高森于判决生效之日起十日内协助张某解除在威海临港经济技术开发区房屋设立的抵押登记；六、驳回高森的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由高森负担25元，聂群山负担25元；二审案件受理费100元，由聂群山负担50元，高森负担50元。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  蒋 涛审判员  张丽萍二〇二〇年四月二十四日法官助理孟佳宁书记员丁真真