浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初6431号 原告赖辉，男，1993年1月23日出生，汉族，住江西省瑞金市。 委托代理人徐亚岭,浙江周培敏律师事务所律师。 被告李浩诚，男，1986年10月15日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托代理人计方晨,浙江泽大律师事务所律师。 原告赖辉诉被告李浩诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐亚岭、被告的委托代理人计方晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赖辉诉称,原告与被告签订了三份《写字楼租赁居间合同》。分别约定将位于高德置地广场2幢1单元十三楼的1301、1302室(该份合同以下简称合同一)，十四楼的1401、1402室(该份合同以下简称合同二)，二十一楼的2101、2102室(该份合同以下简称合同三)出租给被告使用。 合同签订后，被告履约情况如下：合同一、合同二、合同三第一期及物业费(2018年7月28日前支付)均正常支付；合同一、合同二第二期租金(2019年1月13日前支付)逾期支付，合同一逾期至2019年3月1日支付，逾期47天，合同二逾期至2019年3月7日支付，逾期53天，物业费均正常支付,故合同一、合同二逾期违约金合计为67524元（以租金135048元为计算基数）。 合同三第二期租金及物业费150376元(2019年1月13日前支付)，第三期租金及物业费150376元(2019年4月13日前支付)未支付，上述合同三费用逾期违约金总计人民币177443.68元(以租金及物业费合计金额150376元为计算基数，暂计至2019年7月9日，主张应支付至实际付清之日止)。截至2019年7月9日，被告拖欠原告的租金、物业费及逾期违约金合计为人民币566771.84元。故请求： 1、被告向原告支付所欠租金、物业费及逾期违约金共计人民币566771.84元； 2、本案诉讼费用由被告承担。 被告李浩诚辩称：1、案涉的高德置地广场二幢一单元21楼的2101、2102室的租赁合同已于2019年3月终止，被告已将该合同项下的两间租赁房屋的钥匙交还给物业并通知原告，原告已经可以实际控制并支配租赁房屋，因此原告无权要求被告全额支付合同三中第二、三期的租金和物业费，逾期欠付租金和逾期天数应重新计算； 2、案涉的三份租赁合同约定的逾期违约金计算标准过高，请求法院依法予以调整。 经审理本案事实认定如下： 赖辉(甲方)与李浩诚(乙方)于2018年7月24日签订了三份《写字楼租赁居间合同》，甲方将位于高德置地广场2幢1单元1301、1302室(合同一)，1401、1402室(合同二)，2101、2102室(合同三)出租给乙方使用。三份合同约定内容相同部分如下： 1、租期自2018年10月28日起至2025年10月27日止，其中免租期自2018年7月28日起至2018年10月27日止（免租期物业费、公共能耗、水电等费用由乙方承担）； 2、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方已经支付的定金并解除合同。乙方未按合同约定按期交付租金超过10日的，未征得甲方同意情况下每逾期1日，则乙方承担该期应缴纳租金的千分之五作为逾期违约金。超过20日且甲方已尽催告义务后乙方仍未交付租金，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同并没收履约保证金，若还不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。 合同一、合同二关于租金、递增、支付时间和方式约定相同，具体如下： 第一年、第二年年租金均为人民币540191元整，第三年开始年租金每年递增5%；租金分28期，每3个月支付一次，各期租金提前15天支付，第一期支付时间2018年7月28日前，支付金额为租金135048元加物业费（不含能耗）11470元，合计146518元，另支付保证金45016元整；第二期支付时间为2019年1月13日前，支付租金加物业费金额相同；第三期支付时间为2019年4月13日前，支付金额与第二期相同，之后间隔3个月支付一次。 合同三关于租金、递增、支付时间和方式约定如下： 第一年、第二年年租金均为人民币555625元整，第三年开始年租金每年递增5%；租金分28期，每3个月支付一次，各期租金提前15天支付，第一期支付时间2018年7月28日前，支付金额为租金138906元加物业费（不含能耗）11470元，合计150376元，另支付保证金46302元整；第二期支付时间为2019年1月13日前，支付租金加物业费金额相同；第三期支付时间为2019年4月13日前，支付金额与第二期相同，之后间隔3个月支付一次。 合同一第二期租金135048元，乙方逾期至2019年3月1日支付;合同二第二期租金135048元，乙方逾期至2019年3月7日支付;合同三所涉2101、2102室房屋，乙方于2019年3月13日向甲方提出退租，双方就终止合同及款项支付等问题协商未果，乙方于2019年4月24日将上述房屋进户门钥匙交给物业公司工作人员并通过短信告知甲方钥匙已移交物业。 上述事实，有原告提供的《写字楼租赁居间合同》、转账记录，被告提供的微信聊天记录、钥匙移交单、短信记录及原、被告的陈述等予以证明。 本院认为，赖辉与李浩诚签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。李浩诚在租赁期内未按期支付租金构成违约，赖辉有权要求李浩诚支付逾期违约金，但赖辉按应缴纳租金的日千分之五的计算标准主张的逾期违约金过高，本院根据合同的履行情况、双方当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情调整为按年利率6%的标准计算逾期违约金，故合同一的逾期违约金为1058元，合同二的逾期违约金为1192元。 关于合同三的租赁情况，李浩诚向赖辉提出退租，后于2019年4月24日将钥匙移交物业并通知赖辉，以实际退出租赁房屋的方式单方解除租赁合同。根据合同法的相关规定，本案未出现合同法定解除的情形，合同约定解除条件成就时，享有解除权一方为出租方即原告赖辉，故在双方未就合同解除协商一致的情形下，被告李浩诚不享有单方解除合同的权利，但是，本案的房屋租赁合同系长期性合同，被告李浩诚一方因履约能力等原因，导致不可能履行长期合同而主动提出提前解约并承担违约责任，原告赖辉一方拒绝解除合同将导致合同僵局情形出现，故根据诚实信用原则，被告李浩诚在承担相应违约责任的情形下所提合同三已实际终止的抗辩理由，本院予以采纳。故就合同三，李浩诚应支付租赁至合同实际终止之日即2019年4月24日的房屋租金及相应的物业费，赖辉主张李浩诚支付第三期（2019年4月28日至2019年7月27日）租金及物业费的诉请，本院不予支持。因第二期（2019年1月28日至2019年4月27日）房屋租金及物业费按约应于2019年1月13日前支付，李浩诚未按期支付构成违约，赖辉有权要求李浩诚支付逾期违约金。根据双方租赁合同约定，逾期违约金的计算基数为应缴纳的租金，故赖辉以合同三租金和物业费的合计金额作为逾期违约金计算基数有误,本院予以纠正。因双方租赁合同于2019年4月24日已实际终止，故第二期实际租金金额应为129646元、实际产生的物业费应为10705元，合计应为140351元。2019年1月13日至2019年4月24日期间的逾期违约金以应付租金138906元为基数，按年利率6%的标准计算；2019年4月24日之后的逾期违约金按实际产生的租金金额即129646元为基数，按年利率6%的标准计算。综上，合同三产生的暂计算至2019年7月9日的逾期违约金应为3959元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告李浩诚向原告赖辉支付租金129646元，物业费人民币10705元，合计人民币140351元,于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告李浩诚向原告赖辉支付逾期违约金合计人民币6209元(暂计算至2019年7月9日,此后以上述第一项尚未支付的租金为基数，按年利率6%计算至第一项租金实际付清之日止)，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告赖辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币4734元，由被告李浩诚承担人民币1616元，由原告赖辉承担人民币3118元。原告赖辉于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告李浩诚于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  **辰 二〇二〇年四月十三日 书记员  陈亚红