北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2723号上诉人（原审原告）：北京鑫量城科贸有限责任公司，住所地北京市房山区良乡拱辰大街84号。法定代表人：游良涛，总经理。委托诉讼代理人：安飞，北京京硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子龙，北京京硕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京华素制药股份有限公司，住所地北京市房山区良乡镇工业开发区金光北街1号。法定代表人：侯占军，董事长。委托诉讼代理人：尚颖，女，北京华素制药股份有限公司法务。委托诉讼代理人：王亚亚，男，北京华素制药股份有限公司法务。上诉人北京鑫量城科贸有限责任公司（以下简称鑫量城公司）因与上诉人北京华素制药股份有限公司（以下简称华素制药公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初22430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鑫量城公司上诉请求：请求撤销一审法院判决，发回重审或依法改判支持我公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误，应当予以纠正。一审法院就华素制药公司违约行为的认定存在严重错误，华素制药公司在没有解除权的情况下提出解除合同，该行为构成违约；一审法院对于免租事项的认定错误，免租期应从合同的整体来考虑，在合同租赁期10年的基础上给予2个月的装修免租期，因华素制药公司违约解除合同，严重侵害我公司利益，显失公平；一审判决并未从合同的整体、整个交易过程利益平衡及双方的过错等角度分析；我公司要求华素制药公司给付租金、赔偿损失、支付违约金的请求合理、理由正当，应当依法予以支持。华素制药公司辩称，不同意鑫量城公司的上诉请求，请求二审法院予以驳回。华素制药公司上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法改判驳回鑫量城公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，鑫量城公司并未按照合同约定向我公司交付租赁房屋。2.一审判决认定事实不清，证据不足。鑫量城公司应该举证证明双方已经办理房屋交付手续，并将该房屋交由我公司使用的事实。一审中鑫量城公司承认自始至终都未向我公司交付房屋钥匙、水卡、电卡，我公司未实际使用该房屋。3.我公司有权单方解除合同。双方《房屋租赁合同》第七条第2款约定，鑫量城公司延迟交付出租房屋超过1个月我公司有权解除合同。4.我公司有权就支付租金行为行使先履行抗辩权。鑫量城公司辩称，不同意华素制药公司的上诉请求，请求二审法院予以驳回。我方已经完成了交付义务。首先，双方明确约定先交付3、4层，在5月23日对方就发出解除合同的通知，尚未到1-2层的交付期限。其次，虽然双方没有书面的交接手续，但是对方已经进场施工，并且后期的施工已经进行了赔付。均能说明我方已经进行了交付，所以对方不享有先履行抗辩权、单方解除权。鑫量城公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令华素制药公司支付2019年4月1日起至2019年8月31日的租金2743684元；2、请求法院判令华素制药公司支付违约金1097460元；3、请求法院判令华素制药公司赔偿经济损失199715元，以上共计4040872.44元，诉讼费由华素制药公司承担。一审法院认定事实：2019年4月11日鑫量城公司（出租方、甲方）与华素制药公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋位于北京市房山区长阳镇广阳大街9号，房屋建筑面积4813.48平方米。该房屋租赁期为10年。自2019年4月1日起至2028年3月31日止。甲方给予乙方2个月的装修期，装修期免租金。双方约定租金标准每2年递增一次，递增幅度为5%。第1年按照每日每平方米3.8元的标准计算租金。双方同意，租金每半年为一个支付周期。支付时间为：双方签订本合同后15日内，乙方向甲方支付第一个支付周期即半年房租3338148.38元。之后应在每个支付周期届满前一个月15日内支付下一周期租金。乙方未按照约定时间支付租金，每逾期1日，应按照应付租金的日万分之三向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过1个月，甲方有权解除合同。租赁期内，物业费、取暖费、水费、电费、生产生活废弃物清运费等费用均由乙方承担。有下列情形之一，乙方有权解除本租赁合同，甲方应赔偿乙方由此所造成的全部经济损失：（1）甲方迟延交付出租房屋超过1个月；（2）甲方违反本租赁合同约定，使乙方无法按约定用途使用出租房屋。同日，甲乙双方签订了《房屋租赁补充协议》，约定2019年4月1日甲方向乙方交付使用大楼三、四层及地下室，总面积为2685.88㎡。租赁期限为10年。自2019年4月1日起至2028年3月31日止。甲方给予乙方2个月的装修期，装修期免收租费。且约定本协议自双方盖章之日起生效，与合同正本具有同等的法律效力。庭审中，鑫量城公司认可涉案房屋的一、二层由北京圣谷智汇医学检验所有限公司使用。鑫量城公司和华素制药公司双方均没有提交证据证明关于租赁房屋的大楼三、四层及地下室的书面交接手续。后北京中航世纪医疗净化工程有限公司作为华素公司委托的施工方，负责对鑫量城公司大楼三层、四层进行拆除工作，但只进行了部分拆除工作。2019年5月23日，华素制药公司向鑫量城公司发出《房屋租赁合同解除通知》，称：双方于2019年4月11日签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，根据上述协议约定，鑫量城公司应于2019年4月1日交付位于北京市房山区长阳镇广阳大街9号房屋的第三、四层及地下室，总面积共计2685.88平方米。由于某些原因导致上述协议无法履行，故华素制药公司特此通知上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》自2019年5月23日解除。望双方友好协商解决后续事宜。鑫量城公司于2019年6月12日向华素制药公司发出《房屋租赁合同解除通知的回复函》称，如华素制药公司想提前解除合同，应当尽快将承租的房屋恢复原状，避免损失扩大。在将房屋恢复原状的基础上，就赔偿其它损失事宜与我公司协商。后，华素制药公司和鑫量城公司于2019年6月25日签订了《关于鑫量城大厦恢复的协议》，于2019年7月9日又签订了《鑫量城大厦恢复补充协议》，华素制药公司于2019年7月16日将鑫量城大厦恢复的工程费用108754.24元支付给了北京鑫晟达物业有限公司（北京鑫晟达物业有限公司与鑫量城公司存在关联关系）。《鑫量城大厦恢复补充协议》载明：华素制药公司将108754.24元支付给北京鑫晟达物业有限公司后，视为鑫量城公司已收到上述款项，且视为华素制药公司已经对拆除工程恢复完毕。北京鹏达鸿浩消防工程有限公司于2019年7月10日出具《情况说明》：我单位北京鹏达鸿浩消防工程有限公司与华素制药公司签订的鑫量城大厦消防维修工程合同，合同约定内容按照工期已于2019年7月9日全部施工完毕，经现场自查验收火灾自动报警系统已全部恢复正常。北京鹏达鸿浩消防工程有限公司于2019年7月22日出具《验收单》：我单位北京鹏达鸿浩消防工程有限公司与华素制药公司签订的鑫量城大厦消防维修工程合同，合同约定内容已全部施工完毕。2019年7月22日经与业主方（鑫量城公司）现场检查验收，火灾自动报警系统已全部恢复正常，验收结论：合格。一审法院认为，鑫量城公司和华素制药公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案有两个争议焦点：一、华素制药公司是否构成违约；二、租金起算时间和租赁面积。就争议焦点一，根据本案查明的事实，华素制药公司于2019年5月23日通知鑫量城公司解除合同，鑫量城公司于2019年6月12日作出房屋租赁合同解除通知的回复函，且双方依据回复函内容另行签订了《关于鑫量城大厦恢复的协议》和《鑫量城大厦恢复补充协议》，上述两份协议系对原《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》的变更，可视为鑫量城公司同意在恢复原状的基础上同意解除原《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，且双方分别于2019年6月25日和2019年7月9日签订《关于鑫量城大厦恢复的协议》和《鑫量城大厦恢复补充协议》之后，华素制药公司已对租赁房屋即鑫量城大厦进行了修复并交还鑫量城公司，鑫量城公司已于2019年7月22日对租赁房屋验收合格，法院确认双方解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的时间为2019年7月22日，故自鑫量城公司发出解除合同通知已足2个月，故鑫量城公司依据《房屋租赁合同》第八条退租或解除条款中的“如乙方（华素制药公司）未提前2个月向甲方（鑫量城公司）书面申请或申请未获甲方同意而提前退租的，除缴清应缴纳的租金和结清相关费用外，还须向甲方支付2个月租金数额的违约金。”，即1097460元违约金的诉讼请求，法院不予支持。同时，因华素制药公司已对租赁房屋进行了修复，鑫量城公司已验收合格，鑫量城公司无证据证明其存在其他经济损失，故对于鑫量城公司要求华素制药公司赔偿经济损失的诉讼请求，法院不予支持。就争议焦点二，关于租赁时间，虽然双方签订房屋租赁合同及房屋租赁补充协议的时间是2019年4月11日，就涉案房屋租赁合同中明确约定租赁期限始自2019年4月1日，鉴于租赁合同中约定鑫量城公司给予华素制药公司2个月的装修期，装修期免租金，故对于鑫量城公司要求租金的起算时间自2019年6月2日至涉案房屋恢复完成验收时间2019年7月22日止。关于租赁面积，涉案租赁房屋的一、二层由北京圣谷智汇医学检验所有限公司使用，故对于租赁面积仅计算涉案租赁房屋的三、四层及地下室总面积为2685.88㎡，因此，华素制药公司应按每平方米3.8元的标准支付鑫量城公司2019年6月2日至2019年7月22日（共50天）的租金为510317.2元。据此，一审法院于2019年12月12日判决如下：一、北京华素制药股份有限公司于判决生效后七日内给付北京鑫量城科贸有限责任公司租金510317.2元。二、驳回北京鑫量城科贸有限责任公司的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院补充查明如下事实，鑫量城公司与华素制药公司于2019年4月11日签订《房屋租赁合同》第八条退租或解除条款中约定“合同期内，华素制药公司如需提前退租，须提前2个月向鑫量城公司提出书面申请，经同意，并缴清当月租金、结清相关费用后方可退租，鑫量城公司对华素制药公司在装修、改造、升级、增容后的水电设施及招牌等新增设置不作任何赔偿；如华素制药公司未提前2个月向鑫量城公司书面申请或申请未获同意而提前退租的，除缴清应缴纳的租金和结清相关费用外，还须支付2个月租金数额的违约金。”合同签订后，华素制药公司未向鑫量城公司缴纳租金。本院认为，鑫量城公司和华素制药公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，结合查明事实及双方当事人陈述意见，确认如下争议焦点：一、鑫量城公司在合同履行过程中是否存在违约行为；二、涉案房屋租赁合同解除时间应如何认定；三、华素制药公司是否应就免租期向鑫量城公司支付租金；四、华素制药公司应支付租金的计算标准；五、华素制药公司是否应承担2个月租金数额的违约金。关于争议焦点一，鑫量城公司在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。本案双方于2019年4月11日签订《房屋租赁合同》，合同中就租赁房屋的位置、面积、租赁期限、租金及支付时间、违约责任等进行了约定，但该份合同对租赁房屋的交付时间并未做出约定。同日，双方还签订了《房屋租赁补充协议》，约定鑫量城公司2019年4月1日向华素制药公司交付使用大楼三、四层及地下室，总面积为2685.88㎡；该补充协议未对租赁范围内的大楼一、二层的交付时间作出约定。华素制药公司2019年5月23日发出的《房屋租赁合同解除通知》中亦未提及租赁房屋一、二层的交付问题。据此可以认定，华素制药公司在签订合同时、以及在合同履行过程中，对鑫量城公司交付房屋的现状是明知的，且从未提出异议，故华素制药公司提出的鑫量城公司未按照合同约定交付租赁房屋的上诉主张，事实依据不足。鉴于补充协议中记载的大楼三、四层及地下室的交付时间早于合同签订时间，且华素制药公司已经实际进场施工，本院确认鑫量城公司按照合同约定履行了相应义务，不存在违约行为。关于争议焦点二，涉案房屋租赁合同解除时间应如何认定。华素制药公司于2019年5月23日发出解除通知，作出解除合同的意思表示；鑫量城公司2019年6月12日作出回复，表达了双方可在房屋恢复原状、避免损失扩大的基础上就合同解除一事进行协商的意愿；此后，双方就租赁房屋的恢复问题进行协商，并分别于2019年6月25日、2019年7月9日先后签订了《关于鑫量城大厦恢复的协议》、《鑫量城大厦恢复补充协议》；华素制药公司按照后续协议对租赁房屋进行了修复并交还给鑫量城公司，鑫量城公司于2019年7月22日对租赁房屋验收合格。原审法院在此基础上认定双方解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的时间为2019年7月22日，并无不妥，本院予以确认。需要特别说明的是，该合同解除时间是法院依据双方当事人意思表示及查明事实作出的确认，虽然在时间节点上与华素制药公司2019年5月23日发出解除通知的时间间隔刚好为两个月，但与《房屋租赁合同》第八条华素制药公司附条件享有解除权的约定之间没有关联关系。关于争议焦点三，华素制药公司是否应就免租期向鑫量城公司支付租金。双方所签合同中有“租赁期限始自2019年4月1日，鑫量城公司给予华素制药公司2个月的装修期，装修期免租金”的约定，但该项约定是以房屋租赁期10年为前提条件，对应的是10年租金的可期待收益以及租赁期满后房屋装修的残值。涉案合同的实际履行情况是，鑫量城公司交付使用面积为2685.88㎡的房屋后，华素制药公司于2019年5月23日即以发出解除通知的方式明确表示不再继续履行合同，这一时间节点尚在免租期内。在鑫量城公司没有过错、预期收益无法实现，且华素制药公司实际占用了承租房屋的情况下，如果确认华素制药公司无需承担2019年4月1日2019年5月31日的租金，则对鑫量城公司显失公平。据此，本院对鑫量城公司提出的该项上诉主张予以支持，华素制药公司应当按照实际占用时间缴纳房屋租金。关于争议焦点四，华素制药公司应支付租金的计算标准。双方在《房屋租赁合同》约定，第1年按照每日每平方米3.8元的标准计算租金；在《房屋租赁补充协议》中约定，2019年4月1日交付使用大楼三、四层及地下室，总面积为2685.88㎡。因此，华素制药公司应按每日每平方米3.8元的标准向鑫量城公司支付2019年4月1日至2019年7月22日（共计113天）的租金1153316.87元。关于争议焦点五，华素制药公司是否应承担2个月租金数额的违约金。依据双方签订的《房屋租赁合同》第八条的约定，华素制药公司在满足合同约定的条件下享有解除权。本案中，华素制药公司于2019年5月23日发出《房屋租赁合同解除通知》中明确写明“……由于某些原因导致上述协议无法履行，故华素制药公司特此通知上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》自2019年5月23日解除”。依据字面含义理解，华素制药公司的意思是在发出解除通知的当日即解除双方所签合同，并非提前2个月向鑫量城公司提出书面申请。据此可以认定，华素制药公司并未提前2个月提出书面申请，且未缴清租金。依据合同约定，华素制药公司应按照实际占用面积向鑫量城公司支付2个月租金数额的违约金612380.64元。此外，依据本案查明的事实，华素制药公司对租赁房屋进行了修复，且已验收合格，相关费用已由华素制药公司承担。鑫量城公司要求华素制药公司赔偿经济损失的主张，因未提交相应证据予以证实，本院不予支持。综上所述，鑫量城公司的上诉请求成立，本院予以支持，对一审判决予以改判；华素制药公司是上诉请求，依据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初22430号民事判决；二、北京华素制药股份有限公司于本判决生效后七日内给付北京鑫量城科贸有限责任公司房屋租金1153316.87元；三、北京华素制药股份有限公司于本判决生效后七日内给付北京鑫量城科贸有限责任公司违约金612380.64元；四、驳回北京华素制药股份有限公司的上诉请求；五、驳回北京鑫量城科贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39127元，由北京鑫量城科贸有限责任公司负担18436元（已交纳），由北京华素制药股份有限公司负担20691元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费39127元，由北京鑫量城科贸有限责任公司负担18436元（已交纳），由北京华素制药股份有限公司负担20691元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年四月二十九日法官助理 梁 辰书 记 员 胡翔宇