山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2572号上诉人（原审被告）：乌烈飞，男，1986年2月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：乔智，山东科创律师事务所律师。委托诉讼代理人：路迅，山东科创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕义兵，男，1955年4月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张春国，山东齐邦律师事务所律师。上诉人乌烈飞因与被上诉人吕义兵房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初3700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。乌烈飞上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案诉讼费用由吕义兵承担。事实与理由：一、本案中，乌烈飞于2019年2月底从涉案房屋彻底搬出，根本不存在拖欠吕义兵租金问题。乌烈飞于2018年12月初搬入涉案房屋，于2019年2月底便从房屋里彻底搬出，乌烈飞从房屋中搬出后，之所以没能将钥匙交还吕义兵，是因为吕义兵一直都在国外，对于这一事实，乌烈飞在庭审时，提交了当时的微信聊天记录，而且一审时，吕义兵也承认自己这段时间待在国外。乌烈飞从2019年2月底搬出房屋后，便不再使用涉案房屋，因此，根本不存在拖欠吕义兵租金问题。二、一审法院对于很多关键事实并没有予以认定。本案中，吕义兵首先没有履行房屋维修义务，从而致使乌烈飞无法正常使用该房屋，正因如此，才最终导致乌烈飞不得不提前解除房屋租赁协议，搬离房屋。很明显，吕义兵违约在先，才是导致租赁合同无法正常履行的最主要原因。而且，乌烈飞在搬离涉案房屋时，已经将所有水电费结算完毕，也不存在拖欠水电费的问题。在乌烈飞入住后，房屋的卫生间中长时间积水，马桶多次出现问题，无法正常使用。乌烈飞曾多次联系吕义兵解决马桶以及卫生间积水问题，乌烈飞都以在国外推托，并让乌烈飞去找物业。正因如此，乌烈飞根据《房屋租赁合同》第十条第（三）第3条“不承担约定的维修义务致使无妨无法正常使用房屋的，乙方有权解除租赁合同。”基于此，乌烈飞单方解除了租赁合同。对于这些事实，一审法院在判决中都没有予以认定，这严重损坏了乌烈飞的合法权益。三、一审法院遗漏了重要事实。在乌烈飞与吕义兵双方最初签订房屋租赁合同时，除了租金外，乌烈飞还向吕义兵缴纳了3000元押金，而对于该笔3000元的押金，一审法院在判决中并没有涉及，严重损坏了乌烈飞的合法权益。本案中，乌烈飞实际缴费情况为租金缴费9958元，缴纳押金3000元。综上，请求二审法院查明事实，依法作出判决。吕义兵辩称，乌烈飞的陈述没有任何事实以及法律依据，双方签订的房屋租赁合同第十一条明确约定合同解除应当提前60天通知对方并支付违约金，乌烈飞解除合同时并未按照合同约定进行，已经存在拖欠租金的事实，乌烈飞缴纳的9958元系2018年12月份、2019年1月份、2月份的租金、暖气费，同时包含扣除了吕义兵电费卡里的余额得出。2019年3、4、5月份的租金并未缴纳，双方进行房屋交接时为2019年5月30日，乌烈飞拖欠3个月的租金是属实的。第二，乌烈飞所说的房屋质量存在问题以及马桶有漏水事实并不属实，马桶在使用过程中因为自然消耗或许存在问题，但当天物业已经将其修好，不存在乌烈飞所说的房屋不能居住的问题。综上，乌烈飞的陈述无任何事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回乌烈飞的上诉请求。吕义兵向一审法院起诉请求：1.判令乌烈飞支付吕义兵房屋租金9000元。2.判令乌烈飞支付给吕义兵租房期间的物业费361.26元，水费144元，燃气费102.3元。3.判令乌烈飞支付给吕义兵逾期支付房屋的违约金3000元。4.本案诉讼费用由乌烈飞承担。一审法院认定事实：历下区文化西路44号西村5号楼2单元201号房屋所有权人系吕义兵。2018年11月20日，吕义兵（甲方）与乌烈飞（乙方）签订《济南市房屋租赁合同》一份，约定吕义兵租赁乌烈飞位于历下区文化西路44号西村5号楼2单元201号的房屋及地下室，租赁期限自2018年12月1日至2019年5月31日，租金3000元/月，租金按季支付，租金总计18,000元，各期租金支付日期：2018年11月26日；2019年2月26日，该房屋交付时，乙方应向甲方支付人民币3000元，租赁期内由乙方承担费用：水费、燃气费、物业管理费，甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不危急人身安全；甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除本合同；不按照约定支付租金达十日及十日以上的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%标准向甲方支付违约金；乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，经双方协商一致按月租金的100%标准支付违约金，甲方还应退还相应的租金。吕义兵称，其于2018年11月20日将房屋交给乌烈飞，乌烈飞于2019年5月30日将房屋返还给吕义兵，2019年4月份依旧产生水费，并且乌烈飞将房屋钥匙交付给吕义兵的时间是2019年5月30日。乌烈飞已经缴纳租金9000元，另外付押金3000元。关于马桶漏水的情况，吕义兵将房屋交付给乌烈飞时，马桶是正常使用的，或许在正常使用期间产生过零部件损坏，但当天物业已经给修好。乌烈飞称，其于2018年12月初搬入涉案房屋，于2019年2月底从房屋中彻底搬出。之所以没有将钥匙交予吕义兵，是因为吕义兵一直在国外。已经缴纳租金9000元，另外付押金3000元。卫生间中存在长时间积水，马桶出现问题并非只有一次，而是出现很多次，后来乌烈飞在维修马桶时并没有找物业，因为物业维修速度、上门时间都无法满足，因此找的外面的维修工人进行维修。乌烈飞依据《房屋租赁合同》第十条第（三）的第3条“不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权解除租赁合同”，单方解除合同，乌烈飞于2019年2月28日通过微信向吕义兵发出通知解除合同。山东大学趵突泉家属委员会出具的《证明》一份，载明：兹有我辖区居民吕义兵老师，学校分配的房改房为西村05楼2-201号，从2018年12月起至今，一直连续缴纳物业费，未有拖欠，工资代扣物业费金额为60.21元/月。特此证明。吕义兵据此主张涉案房屋在乌烈飞租赁期间产生物业费361.26元，上述费用均由吕义兵缴纳。山东大学后勤保障部趵突泉校区管理办公室出具的《西村5号楼2单元201室水费扣工资明细表》一份，载明：2018年12月，扣水费100.05元、2019年2月，扣水费4.35元、2019年4月，扣水费39.15元。吕义兵称2018年12月扣费100.05元是11月、12月产生的。吕义兵据此主张涉案房屋在乌烈飞租赁期间产生水费144元，上述费用均由吕义兵缴纳。吕义兵提供涉案房屋燃气缴费查询明细单打印件，据此主张涉案房屋在乌烈飞租赁期间产生燃气费102.3元（2018年12月应缴费3.3元，吕义兵于2019年2月2日缴纳、2019年6月应缴费99元，吕义兵于2019年6月1日缴纳），吕义兵已向济南市港华燃气公司缴纳。一审法院认为，根据吕义兵、乌烈飞举证及相一致的陈述，涉案《济南市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，具有约束双方的法律效力，双方均应按照合同约定履行义务。吕义兵、乌烈飞均认可乌烈飞未缴纳应于2019年2月26日支付的租金9000元，乌烈飞辩称其系按照合同约定单方解除合同，因其未举证证明存在“甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋”的情形，对其上述意见一审法院不予采信。结合乌烈飞将房屋钥匙交付给吕义兵的时间，一审法院认定涉案《济南市房屋租赁合同》于2019年5月30日解除。吕义兵要求乌烈飞支付其房屋租金9000元的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。根据涉案房屋物业费为60.21元/月及吕义兵已支付租赁期间的燃气费102.3元，结合涉案《济南市房屋租赁合同》约定的支付方式和租期，吕义兵要求乌烈飞支付物业费361.26元及燃气费102.3元，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。根据吕义兵代为缴纳水费的凭证，因2018年12月水费100.05元、吕义兵称2018年12月扣费100.05元是11月、12月产生的，因双方陈述的实际入住时间不一致，宜依据涉案《济南市房屋租赁合同》“甲方应于2018年12月1日前将房屋按约定条件交付给乙方”的约定，确定2018年12月1日为入住时间，故上述100.05元水费，在双方没有其他证据证明11、12月水费分别金额的情况下，酌定50元系12月产生，结合2019年2月、4月水费数额，乌烈飞应向吕义兵支付水费93.5元。因根据双方陈述及证据，涉案房屋确存在影响居住的瑕疵，吕义兵主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、乌烈飞支付吕义兵房屋租金9000元，于判决生效之日起十日内付清；二、乌烈飞支付吕义兵代缴物业费、水费、燃气费共计557.06元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回吕义兵的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由乌烈飞负担。二审中，乌烈飞向法庭提交了两份证据。证据一，2018年11月20日吕义兵出具的租金收条，拟证实乌烈飞于2018年11月20日共向吕义兵缴纳9958元。证据二，2018年11月20日吕义兵向乌烈飞出具的押金条，拟证实2018年11月20日吕义兵收到乌烈飞缴纳的房屋押金3000元。吕义兵质证称，对上述证据的真实性没有异议。收条中的9958元包括2018年12月份、2019年1月份、2月份的租金、暖气费、电费卡里的余额7元。吕义兵确实收到了押金3000元。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋租赁合同的解除时间。吕义兵主张2019年5月30日双方办理房屋交接，乌烈飞仍应支付2019年2月底-2019年5月30日期间的租金及物业费、水费、燃气费，乌烈飞则主张其已于2019年2月搬出涉案房屋，并发出解除合同通知书，双方的租赁合同已经解除。经本院审查，乌烈飞主张涉案租赁合同解除的原因系吕义兵不承担约定的维修义务，致使涉案房屋无法正常使用，并且吕义兵一直身处国外才一直无法办理房屋交接手续，但一审中乌烈飞提交的微信聊天记录显示双方就涉案房屋的维修问题沟通后，其已经认可该问题得到解决，故在乌烈飞没有证据证明吕义兵存在违约行为的前提下，其不应享有合同解除权。乌烈飞主张涉案租赁合同已于2019年2月底解除无事实及法律依据，其仍应支付2019年2月底-2019年5月30日期间的租金及物业费、水费、燃气费。乌烈飞虽主张其已经缴清了租赁期间的水电费，但并未提交任何证据予以证实。故一审法院支持吕义兵的诉讼请求并无不当。关于房屋押金问题，一审中乌烈飞虽未提出抗辩，但鉴于二审中双方对此事实均予以认可，且吕义兵同意一并处理，本院对于乌烈飞的该项主张予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初3700号民事判决；二、吕义兵于本判决生效之日起十日内返还乌烈飞押金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由乌烈飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年四月九日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨