上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初4020号原告：谢娇君，女，1969年2月2日生，汉族，住浙江省温岭市。原告：谢君琴，女，1971年12月29日生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：谢娇君。被告：上海何跃实业有限公司，住上海市宝山区蕰川路XXX号XXX室。法定代表人：吴友朝，执行董事。委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。原告谢娇君、谢君琴与被告上海何跃实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢娇君暨谢君琴的委托诉讼代理人，被告上海何跃实业有限公司的委托诉讼代理人刘春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢娇君、谢君琴共同向本院提出诉讼请求：判令被告支付2013年12月1日至2020年2月29日的欠付使用费，按照每季度7,687元(以下币种均为人民币)的标准计算，扣除已付款。事实和理由：原告是上海市宝山区薀川路XXX号XXX号商铺(以下简称系争商铺)的产权人。原、被告签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，原告将系争商铺出租给被告，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六个月为免租期；租金每三个月支付一次，先付后租，租金自每三个月中的第一个月的10日前支付给原告；被告应每年按照原告实际投资额的3.8%支付租金，自第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，被告多次拖欠业主租金，经法院同类案件的生效判决，确认业主与被告所签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》已解除，但被告至今未向业主返还商铺，并仍按无效备忘录确定的年投资额的2.1%标准支付使用费。原告认为，被告应按照双方合同约定的租金标准支付使用费，故向本院提出上述诉请。被告上海何跃实业有限公司辩称，同意支付租金，但是2016年6月1日之后的租金标准应当按照业主委员会调整的标准向业主发放。本院经审理认定事实如下：原告是系争商铺的权利人。2013年，原告(甲方)、被告(乙方)签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，甲方将系争商铺出租给乙方，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止为乙方六个月的装修免租期；本合同签订后，乙方将与商户签订不少于十年的转租合同，转租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈亏均由乙方承担；乙方承诺年按照甲方实际投资额的3.8%的标准支付给甲方出租收益金；第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，被告未按约支付租金。审理中，原、被告一致确认，根据合同约定的每年按实际投资额3.8%的标准，每季度被告应付租金为7,687元，截至诉讼前，被告共计向原告支付租金及使用费108,221元。2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具《收回“何跃公司”商场经营监督管理权的决议》。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1619票，退信119票。同意占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。2016年4月13日，被告(甲方)与上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。2016年4月15日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向被告出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权被告于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。本院认为，原、被告签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。本案的争议焦点在于2016年3月上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具的《收回“何跃公司”商场经营监督管理权的决议》产生何种效力，以及2016年4月上海市宝山区北上海商业广场业主委员会关于继续保留被告经营权并降低租金标准的备忘录及授权函是否具备法律效力。本院认为，2016年3月8日至14日，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回被告商场经营监督管理权的事项采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，经审核、统计最终做出业主大会决议，并采取公告的方式进行公示。据此，可以认定业主大会的决议对全体业主产生拘束力，全体业主集体决定解除与被告的委托管理合同。其次，根据法律规定，享有解除权的当事人，其解除合同的意思表示到达对方时，合同终止履行。本案中，鉴于被告长期欠租的行为已经构成严重的明示毁约，包括原告在内的小业主，其依法享有单方解除权。而该解除权的意思表示又通过业主大会决议形成一致，并授权上海市宝山区北上海商业广场业主委员会作为全体业主的代表将解除通知送达被告以及处理合同终止履行的后续事宜。2016年4月13日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会与被告签署的备忘录中明确记载了业主大会的情况，可以认定已经将业主大会的决议明确告知了被告。被告严重违约在先，无合法抗辩理由，故可认定租赁合同解除效果依法成立。但备忘录达成的协商结果是被告继续经营商场，显然与业主大会的决议相悖，作为上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，其在未经业主授权、未经业主大会召开并形成新的决议的前提下擅自与被告就租赁合同有关重要条款进行重新协商和变更，应当认定该备忘录达成的协议对包括原告在内的业主无法律约束力。据此，备忘录及基于此产生的授权函均因违背业主大会决议精神而无效，被告应当在合理期限内退出北上海商业广场的管理监督，并向上海市宝山区北上海商业广场业主委员会移交账目及经营权，若上海市宝山区北上海商业广场业主委员会认为必须由被告继续经营管理，应另行通过业主大会的商议并形成正式决议。关于使用费。本院认为，根据查明的事实，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具《收回“何跃公司”商场经营监督管理权的决议》之后，被告并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由被告统一进行监督管理和运营。因此，本院对原告主张按双方合同解除前的租金标准计算2013年12月1日至2020年2月29日止的租金和使用费，予以支持。结合被告的已付款金额进行计算，截止至2020年2月29日，被告应付租金及使用费金额合计192,175元，扣除已付款还应支付83,954元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告谢娇君、谢君琴支付2013年12月1日至2020年2月29日的租金及使用费83,954元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取949元，由被告上海何跃实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 姗二〇二〇年四月六日法官助理  汤 娜书 记 员  计凡迪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。