山东省烟台市芝罘区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0602执异23号异议人（案外人）：孙春军，男，1972年5月29日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：高国栩，男，1980年3月26日出生，汉族，住烟台市牟平区。申请执行人：苏州璞信一号投资中心（有限合伙），住所地苏州工业园区加城花园中新大道西128号幢9D室A10号办公室。执行事务合伙人：达孜九信资产管理有限公司。执行事务合伙人委派代表：虞天滢。委托诉讼代理人：吴小宇，河北天壹律师事务所律师。被执行人：烟台军凯国际贸易有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福路12号附1号。法定代表人：孙麟，该公司经理。被执行人：孙麟，男，1984年1月24日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被执行人：周昕，女，1983年4月18日出生，汉族，住址。本院在执行申请执行人苏州璞信一号投资中心（有限合伙）与被执行人烟台军凯国际贸易有限公司、孙麟、周昕（2017）鲁0602执1687号金融不良债权转让合同纠纷一案中，案外人孙春军对执行烟台市芝罘区上山路001-301号、001-302号、003-103号、003-2号、003-3号房屋（下称争议房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人孙春军及其代理人称，2012年3月5日，我方与被执行人陈红卫、孙麟签订《框架协议书》，约定：陈红卫、孙麟为购买包含争议房屋在内的7424.5平方米房屋向我方借款；待陈红卫、孙麟取得房屋所有权登记后，将其购买的房屋出租给我方用于经营；租赁的房屋为毛坯房，由我方垫资装修；全部借款及垫付装修款及利息是陈红卫、孙麟所欠债务；我方经营所得扣除各项费用后的余额为经营纯利润，按照合同约定进行分配。2012年3月10日至2013年12月14日，我方分期向被执行人陈红卫、孙麟支付借款800万元。2013年5月5日和2013年8月6日期间，我方与被执行人陈红卫、孙麟针对争议房屋分别签订了房屋租赁合同，并办理了交接手续。交接后我方便派遣员工驻守争议房屋。在租完包含争议房屋在内的所有房屋后，我方准备筹建中医理疗会所项目，并于2014年4月对房屋进行了土建基础改造，花费约200万元。期间，被执行人陈红卫、孙麟又向我借款800万元，但未按期还款，导致我方资金链断裂，中医理疗会所项目被迫停工。2015年6月，基于后期800万债权，我将被执行人陈红卫、孙麟诉于芝罘区法院[（2015）芝毓民初字第636号]，并申请法院查封了两人名下的房产。2017年6月，我方从上述执行案件公告获悉法院将对争议房产进行处置。我方认为：我方与被执行人陈红卫、孙麟之间的房屋租赁关系真实有效。租赁房屋已办理交接手续，并派专人驻守，且对租赁房屋进行了部分装修。被执行人孙麟名下房产的抵押权成立均在我方承租房屋之后，根据相关法律规定，租赁关系不受抵押权影响。申请执行人申请对争议房屋进行处置应当遵守《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的相关规定，否则就会侵犯我方基于转承租关系对租赁物所享有的占有、使用、收益和优先购买权。综上，请求法院停止对争议房屋的执行。异议人孙春军提交了框架协议书、房屋租赁合同、电费代收备款单、物业费发票、借据、银行账户流水查询等证据，均为复印件。申请执行人苏州璞信一号投资中心（有限合伙）答辩称，1、异议人孙春军所主张的和孙麟签订的“房屋租赁合同”与孙麟和抵押权人中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行签订的《最高额抵押合同》中的承诺条款相违背，对其真实性不予认可。被执行人孙麟作为曾在烟台市中级人民法院刑事审判庭工作过的专业审判人员不可能不了解隐瞒房屋出租的事实向银行骗取贷款带来的刑事风险。我方有理由怀疑其所谓的“租赁合同”是在抵押之后倒签的或根本就是案外人伪造。2、即便异议人孙春军提供的所谓“房屋租赁合同”确实是和孙麟签署的，但该租赁合同既没有在相关部门登记备案，也没有提供发票，更没有提供支付租金的证明。异议人孙春军提供的合同显示，其与孙麟之间系民间借贷关系，因孙麟不能偿还借款，将涉案房屋使用权抵偿所欠债务，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，双方实际上是“以租抵债”，双方之间的“租赁关系”不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的租赁关系，故不适用“买卖不破租赁”原则。3、异议人孙春军不能提供其在抵押之前实际占有房屋的证据。“占有”是判断租赁权是否成立的标准，也是判断是否恶意规避执行的标准。承租人占有使用不动产是指承租人已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。异议人孙春军以争议房屋使用权抵债主张租赁权，不属于占有不动产情形，且异议人孙春军并未提供在抵押时间之前的证据证明其已实际占用使用房屋。被执行人烟台军凯国际贸易有限公司、孙麟、周昕均未答辩。本院查明，2013年9月24日，中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行与被执行人孙麟、周昕签订了最高额抵押合同，约定，以前述的登记在孙麟名下的争议房屋为被执行人烟台军凯国际贸易有限公司在人民币1500万元的最高余额内向中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行提供抵押担保。2014年，被执行人孙麟、周昕承诺为中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行与被执行人烟台军凯国际贸易有限公司的债务提供连带责任保证担保。中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行分两次向军凯公司发放了借款1500万元。因被执行人烟台军凯国际贸易有限公司未依约偿还借款，被执行人孙麟和周昕亦未履行连带责任保证义务，中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行向本院提起诉讼。2016年6月27日，中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行与中国长城资产管理公司（济南）办理处签订的债权转让协议，约定将其对被执行人烟台军凯国际贸易有限公司、孙麟、周昕的债权及担保合同项下的全部权利转让给长城资产公司。2016年9月9日，中国长城资产管理公司（济南）办理处与申请执行人苏州璞信一号投资中心（有限合伙）签订债权转让协议，约定将包括本案债权在内的多笔债权及相应的担保权利转让给申请执行人。审理中，本院以（2015）芝商初字第1463-1号民事裁定书轮候查封争议房屋。2017年3月23日，本院根据双方达成的调解协议作出（2015）芝商初字第1463号民事调解书。因被执行人未依照协议约定履行义务，申请执行人向本院申请执行。另查，根据不动产登记部门查询信息显示，争议房屋的权利人均为被执行人孙麟，且均已办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行，争议房产均存在多轮查封。2015年6月29日，本院（2015）芝执字第1162号案件以执行裁定书首先查封了争议房产，并于2018年以（2015）芝执字第1162号之十六执行裁定书续行查封了争议房产，争议房产存在多轮查封。（2015）芝执字第1162号案件申请执行人为异议人孙春军。本院认为，本案的争议焦点是对争议房产的租赁是否适用“买卖不破租赁”原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述规定，异议人孙春军虽然提交了与被执行人陈红卫、孙麟签订房屋租赁合同，但合同是否真实有效不是执行异议案件的审查范围，故对异议人孙春军所提中止对争议房屋执行的观点，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：驳回案外人孙春军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  迟晓乾审判员  毕昌范审判员  赵玉涛二〇二〇年四月二十三日书记员  鲁方圆