四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20875号 上诉人（原审被告）：成都川商融信小额贷款有限责任公司，住所地四川省成都高新区益州大道北段333号1栋1单元7楼2号。 法定代表人：仇跃鸣，董事长。 委托诉讼代理人：林易刚，男，1982年7月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘建祥，男，1970年2月2日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：胡成艾，四川致高（邛崃）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张斌，四川致高（邛崃）律师事务所律师。 原审第三人：黄利，女，1989年3月27日出生，汉族，住四川省邛崃市。 上诉人成都川商融信小额贷款有限责任公司（以下简称川商公司）因与被上诉人刘建祥、原审第三人黄利案外人执行异议之诉一案，不服四川省邛崃市人民法院（2018）川0183民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人川商公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项、第二项，驳回刘建祥执行异议之诉；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清，且存在严重事实认定错误。1.刘建祥与黄利、杨科之间的《买卖合同》名为买卖实为借款担保合同。该合同严重背离交易常识，显失公平，属于恶意串通，实为无效合同。（1）合同售价19万元远低于买价687423元和市场价120万元，明显低于黄利实际购房成本22万元，显失公平；（2）合同未约定过户时间，与常理不符；（3）刘建祥未提供支付19万的支付凭证（现金收据）；（4）按照合同时间，卖方未取得房屋权属证书，而该类房屋法律规定严禁交易。2.刘建祥提供的证据不能证明其已支付全部价款，或按约支付部分价款且将余款交付法院执行。3.刘建祥在查封前（2015年4月2日）合法占有案涉房屋没有事实依据。4.在查封之前，刘建祥还有7个月时间足够办理过户登记，且在权证手续、资料、税费已完备情况下，可以依法办理产权证。刘建祥对未办理过户登记具有过错。二、原判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定明显错误。刘建祥与黄利签署的买卖合同实为高利贷担保合同，且其有效性的判决是在查封后作出，根据《执行异议和复议规定》第二十六条规定不得对抗执行。且刘建祥不满足该规定第二十八条规定的要件。 被上诉人刘建祥辩称，1.上诉人关于刘建祥与黄利之间是借款担保关系的主张不成立。刘建祥与黄利、杨科之间签订了书面买卖合同，并且在最早提案外人执行异议时黄利和杨科本人出具相应的答辩意见，前案执行异议之诉的判决书中明确黄利确实收取刘建祥现金支付的19万元。不能以双方没有出具书面的收条否定刘建祥已经支付19万元的事实。2.上诉人关于成交价款显失公平的主张不能成立。案涉房屋的房款采用按揭方式，刘建祥本人是残疾人，故采用先支付19万元首付款，再由刘建祥每月向银行偿还按揭贷款的方式购买。现有证据显示，在偿还了3个月贷款后，就以刘建祥个人账户直接向银行偿还贷款，且刘建祥也已清偿案涉房屋所欠银行的全部款项以及房屋税费。结合2014年至2015年市场交易情况，刘建祥所支付款项是符合案涉房屋对价的。3.关于房屋占有的事实，刘建祥在接收房屋后即对房屋进行装修并出租。一审中已提交了相关税费、物管费、水电气费凭证，证明刘建祥对案涉房屋实际占有管理。4.上诉人关于刘建祥对房屋未办理过户的事实存在过错的主张不成立。因黄利与开发商签订房屋买卖合同约定的交房时间是2014年12月30日，产权办理完成初始登记时间是2015年12月31日，该房屋被首次查封的时间是2015年4月2日，在开发商能够办理产权证之前房屋就已被查封，不能完成分户产权登记，对此刘建祥没有过错。 原审第三人黄利未到庭应诉答辩。 刘建祥向一审法院起诉请求：一、确认刘建祥对邛崃市临邛镇司马大道366号78栋1单元18楼1801号房屋享有所有权；二、停止对邛崃市临邛镇司马大道366号78栋1单元18楼1801号房屋的执行。 一审法院认定以下事实：一、2014年4月17日，黄利、杨科与邛崃钱江银通房地产有限公司（以下简称钱江公司）签订《商品房买卖合同》，约定：黄利、杨科购买钱江公司开发的邛崃市临邛镇司马大道366号78栋1单元18楼1801号房屋，总价款687423元，首付207423元，按揭贷款支付480000元；钱江公司于2014年12月31日前交房，于2015年12月31日前取得楼栋权属证明，黄利、杨科委托钱江公司办理权属转移登记；钱江公司于黄利、杨科交清税费、维修基金并办理面积补差、交房手续后1年半内为黄利、杨科办理房屋产权证。黄利、杨科按约已支付全部首付款、按揭贷款，钱江公司已按约交房。一审法院在执行川商公司申请执行黄利借款合同纠纷一案中，于2015年4月2日作出（2015）邛崃执字第98号执行裁定，对房屋予以首查封，于2017年3月17日续行查封。在邛崃市汇鑫商贸有限责任公司诉黄利、杨科借款合同纠纷一案中，一审法院于2015年5月12日作出（2015）邛崃执保字124号执行裁定，对房屋进行轮侯查封。房屋现备案在黄利、杨科名下，钱江公司已办理产权初始登记，尚未转移登记至黄利、杨科名下。 二、2014年10月20日，刘建祥与黄利、杨科签订《房屋买卖合同》，约定：黄利、杨科将上述房屋出售刘建祥，出售价壹拾玖万伍仟元（190000元黄利、杨科净收价），房屋系按揭购买，现只付首付款，银行贷款由刘建祥在3个月后继续支付。刘建祥于2014年12月30日钱江公司交房时，向钱江公司缴纳了办证契税、维修基金、面积补差房款。刘建祥对房屋进行了装修，缴纳物管费，并于2015年9月22日出租给李荣华。刘建祥从2015年1月起偿还房屋按揭贷款，至2019年4月10日提前结清全部按揭贷款。 三、刘建祥于2018年5月29日针对（2015）邛崃执保字124-1号执行裁定提起案外人执行异议之诉。黄利未到庭参加诉讼，到庭参加诉讼的杨科对刘建祥主张的以下事实无异议：刘建祥于2014年10月20日将购房款190000元给付黄利、杨科，黄利、杨科于2014年12月30日收房当日将房屋交付刘建祥，2015年起银行按揭贷款、物管费系刘建祥支付。一审法院于2018年8月16日作出（2018）川0183民初1631号民事判决，以该裁定非首查封裁定为由，判决驳回刘建祥诉讼请求。此后，刘建祥对（2015）邛崃执字第98号执行裁定提出异议，一审法院作出（2018）川0183执异47号执行裁定，裁定驳回刘建祥异议申请。 四、2017年1月3日，刘建祥起诉请求确认刘建祥与黄利、杨科签订的上述《房屋买卖合同》有效。一审法院于2017年6月3日作出（2017）川0183民初16号民事判决，确认刘建祥与黄利、杨科签订的上述《房屋买卖合同》有效。2018年2月28日，刘建祥起诉要求黄利、杨科协助办理房屋产权过户手续。此后，刘建祥撤回起诉。 认定上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》《首付款收据》《个人购房借款合同》《个人借款凭证》《房屋买卖合同》《契税、维修基金、面积补差款收据》《银联POS签购单》《装修协议书》《装修款收据》《物管费收据》《房屋租赁合同》《催收房租短信》《银行还款凭证》《转账凭证》《工商银行情况说明》《工商银行个人借款结清证明》《银行流水》、（2015）邛崃执字第98-1号执行裁定书、（2015）邛崃执字第98-2号执行裁定书、（2018）川0183执异47号执行裁定书、（2018）川0183民初1631号民事判决书、（2017）川0183民初16号民事判决书、《法律文书生效证明》《起诉状》《结案说明》《房屋信息查询记录》经质证，予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，除法律另有规定外，不动产物权变动需依法登记，未经登记不发生物权变动效力。刘建祥基于买卖关系主张房屋所有权，需依法登记至其名下才发生所有权变动效力。现房屋产权未登记至刘建祥名下，其诉请享有房屋所有权，不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，未取得不动产所有权的买受人排除对不动产的执行，须同时具备四个要件：法院查封前已签订合法有效书面买卖合同；法院查封前已合法占有不动产；已支付全部价款，或按约支付部分价款且将余款交付法院执行；非因买受人原因未办理过户登记。川商公司虽主张刘建祥与黄利、杨科于2014年10月20日签订的《房屋买卖合同》系双方恶意串通签订的虚假合同，但未举证证明，对其主张不予支持，故该合同合法有效。刘建祥于2014年12月30日向钱江公司缴纳了办证契税、维修基金、面积补差房款，杨科亦认可于该日将房屋交付刘建祥，故应认定刘建祥在查封前已合法占有房屋。刘建祥按《房屋买卖合同》约定偿还了2015年1月起的全部按揭贷款，杨科亦认可刘建祥于合同签订之日向黄利、杨科支付了190000元，故应认定刘建祥已将购房款支付完毕。黄利、杨科已按约支付钱江公司购房款，钱江公司按约交房、取得房屋产权初始登记，办证税费亦已缴纳，如房屋未因黄利未偿还川商公司借款被查封，房屋产权能顺利转移登记黄利、杨科名下，进而过户登记至刘建祥名下，故应认定房屋至今未过户登记至刘建祥名下非刘建祥原因导致。综上，刘建祥诉请停止对案涉房屋的执行，符合上述规定情形，一审法院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决：一、停止对邛崃市临邛镇司马大道366号78栋1单元18楼1801号房屋的执行；二、驳回刘建祥的其他诉讼请求。案件受理费100元，由川商公司负担。 二审审理期间，上诉人川商公司提交以下证据：1.《债务核查通知书》，拟证明川商公司通过蜀都公证处明确要求黄利、周祯蓉在2014年10月15日前还款，否则申请执行。2.川商公司代理人与黄利通话录音的通话记录、光盘、部分录音整理的文字，拟证明刘建祥与黄利间的《买卖合同》实际是为黄利母亲周祯蓉借款的担保，黄利夫妇并未收到19万元购房款，且刘建祥并未实际占有案涉房屋。3.《入住确认书》《治安消防责任书》《业主声明》《物管费收据》，拟证明刘建祥并未在2014年12月30日接手并占有案涉房屋。 被上诉人刘建祥质证认为，对证据1真实性无异议，但与本案没有关联性，且无法达到证明目的。对证据2的三性均不予认可。对证据3真实性予以认可，但不能达到其证明目的。 被上诉人刘建祥二审提交：另案执行异议之诉中黄利、杨科的书面答辩状，拟证明黄利、杨科收取了19万元房款以及具体交房过程。 上诉人川商公司质证认为，认可该证据形式真实，但不认可具体内容的证明目的。 原审第三人黄利未到庭应诉，视为其放弃举证质证的权利。 本院认为，对川商公司提交的证据，对证据1的真实性予以认可，但其与认定案涉房屋是否应停止执行之间没有法律上关联性。证据2因无法确定通话对象真实身份，故对证据2真实性不予确认。川商公司提交的证据3中除《入住确认书》之外的证据在一审中已提交并经过质证，《入住确认书》与本案待证事实具有关联性，故对该证据予以采信，对其证明力将结合本案案件事实综合予以认定。对刘建祥提交证据的真实性予以认可，就其证明力将结合全案事实综合予以认定。 二审另查明，一、案涉房屋《房屋信息查询记录》显示，所有权人登记为钱江公司，取得时间为2015年12月18日。 二、2014年10月20日，刘玉芹代任凯自任凯中国农业银行账户现金取款19万元。刘建祥陈述，通过其侄儿任凯取现19万元，以现金方式支付黄利19万元。中国工商银行自动柜员机客户凭条显示刘建祥在2015年1月27日、3月31日分别向黄利中国工商银行账号（62×××＊5）中转入8000元、7500元。 三、2014年12月30日，钱江公司出具《收据》载明：收到黄利78-1-18-1801，契税20601.91，维修基金1610.75，办证80，面积补差-692.81，总计金额21600元。同日，刘建祥通过借记卡POS消费向钱江公司支付21600元。 四、黄利、杨科于2018年5月16日出具的书面材料显示，1.“因为是按揭房，我们的卖价是19万元，银行的按揭款由刘建祥负责偿还，我们已经收到19万房款。按照合同约定刘建祥从2015年1月开始偿还按揭款，最初是以我黄利的卡还的，刘建祥把钱打到黄利的卡上银行扣划……”。2.“我们收到19万房款后，我们就将房屋的商品房买卖合同、给房产商交房款的票据等手续交给刘建祥。等到年底12月30号，我们和刘建祥一起去钱江物业收了房，收房手续还是以我的名义办的。” 五、钱江公司与黄利签订的《商品房买卖合同》第十条交付条件，（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。……第十九条产权登记，（一）初始登记。出卖人应当在：2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。 认定以上事实有《商品房买卖合同》《房屋信息查询记录》、银行卡取款凭条、银行卡交易明细清单、银联POS签购单、交易明细、《收据》、中国工商银行自动柜员机客户凭条，黄利、杨科书面答辩状等在卷予以佐证。 其余本院经二审审理查明的事实与证据与一审审理查明的事实与证据一致，本院予以确认。 本院认为，川商公司上诉主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十六条，在刘建祥与黄利的合同有效性判决于查封后作出的情况下，其不得对抗执行。该二十六条是对案外人依据另案生效的确权或交付执行标的的法律文书，对执行标的主张阻却执行的实体权利，即执行依据发生冲突的处理。本案中刘建祥所举生效文书系其起诉请求确认《房屋买卖合同》有效，法院判决确认了刘建祥与黄利、杨科签订的《房屋买卖合同》有效。该生效判决并非确权判决，也没有判决执行标的的归属或交付，故不属于《执行异议和复议规定》第二十六条规定的情形，川商公司该主张于法不合，本院不予支持。 川商公司主张原判存在严重事实认定错误，刘建祥不满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定要件。本院认为，关于刘建祥与黄利、杨科签订的《房屋买卖合同》效力问题，已经（2017）川0183民初16号民事判决确认有效，在此不再赘述。关于案涉房屋的占有情况，本案中，刘建祥向一审法院提交了开发商钱江公司出具的税费收据、银联POS签购单，多张物管费《收据》、装修协议书及收据等证据，以证明其已经实际占有、使用案涉房屋。虽然上述物管费收据及川商公司二审提交的《入住确认书》等均以黄利名义出具，但结合刘建祥持有收房交接书以及物管费收据原件等材料，并且对案涉房屋进行了装修出租等持续占有事实，可以证明在案涉房屋查封前刘建祥已实际占有案涉房屋。关于案涉房屋房款的支付情况。虽刘建祥未提交19万元的现金收据，但其提交了银行卡取款凭条及银行卡交易明细，证明在签订合同当天自案外人任凯银行账户取款19万元现金并支付给黄利。结合取款的时间、数额以及双方合同签订、履行情况，该陈述具有高度可信度。刘建祥自2015年1月起偿还案涉房屋的按揭贷款，至2019年4月10日提前结清全部按揭贷款。上述证据能够相互佐证刘建祥已支付全部购房款。关于刘建祥对案涉房屋未办理过户登记是否具有过错。2014年12月30日刘建祥已经向开发商支付了案涉房屋的办证税费，但案涉房屋因黄利未偿还川商公司借款于2015年4月2日被人民法院查封，且案涉房屋的开发商于2015年12月18日才取得案涉房屋的初始登记。因此，刘建祥对案涉房屋未办理过户登记不具有过错。综上，一审法院对刘建祥在案涉房屋查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了对价，并持续占有案涉房屋，对未办理过户登记无过错的认定事实清楚，川商公司的该项上诉理由不能成立。 综上，上诉人川商公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6400元，由成都川商融信小额贷款有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨咏梅 审 判 员 陈良谷 审 判 员 付冬琦 二〇二〇年四月二日 法官助理 任 丽 书 记 员 吴 迪