辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1547号上诉人（原审被告、反诉原告）：大连大和中盛房地产有限公司，住所地大连市沙河口区联合路27号（中盛家园8号楼）1-2层。统一社会信用代码912102007730498930。法定代表人：前田吉范，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴学红，辽宁学宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双喜，辽宁学宏律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董晖。委托诉讼代理人：郭秀杰，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人大连大和中盛房地产有限公司（简称大和中盛公司）因与被上诉人董晖商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大和中盛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回董晖原审本诉请求，支持中盛公司原审反诉请求。事实与理由：1.上诉人与董晖于2016年12月5日签订《商品房买卖合同》，依据该合同约定，董晖应于商品房买卖合同签订的当天支付房款，但上诉人至今仍未收到董晖支付的购房款。董晖无权主张上诉人向其交付房屋。董晖主张案涉房产系为上诉人开发建设案涉房产所在小区的建设方大连中盛建筑工程有限公司（简称中盛建筑）通过以房抵债方式抵顶给与其有债务关系的辽宁鑫圣达建筑材料有限公司（简称鑫圣达公司），又通过鑫圣达公司及其他人的多次转抵最终抵顶给被上诉人的。中盛建筑向上诉人发送了联络函，通知上诉人与董晖签订商品房买卖合同，取得上诉人开具的增值税普通发票，并到大连市不动产登记中心对案涉房屋进行了备案登记。真实情况是上诉人从未拖欠中盛建筑工程款，与中盛建筑没有债务关系，中盛建筑未经上诉人同意非法处分案涉房产，将上诉人拥有所有权的房产冲抵中盛建筑所欠债务，上诉人为董晖开具购房发票以及进行房产备案等行为，是中盛建筑实际控制人郭汝宸同时系上诉人时任总经理、副董事长及郭汝宸亲属郭书琴系上诉人时任出纳的私自主张，并未经过上诉人的同意和授权。对于郭汝宸、郭书琴等人涉嫌犯罪的行为，上诉人已向大连市沙河口区公安分局进行报案，并立案侦查。一审错误认为中盛建筑与鑫圣达公司签订了以房抵债协议，中盛建筑向上诉人发出联络函，继而上诉人为被上诉人开具了购房发票及对案涉房屋进行备案登记，就能够证明上诉人认可董晖以债权方式支付了案涉房屋的全部购房款，而忽略了开具发票和房产备案的行为并未得到上诉人的同意，系上诉人时任总经理郭汝宸、出纳郭书琴涉嫌犯罪的私自行为。董晖未向上诉人支付购房款，构成根本性违约，上诉人有权解除合同。2.一审根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条认定公安机关以郭汝宸、郭书琴涉嫌犯罪进行立案侦查不影响被上诉人依据商品房买卖合同要求上诉人承担民事责任。但依据该规定第十一条，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条规定:有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。案涉房产与郭汝宸、郭书琴涉嫌犯罪有牵连，系上诉人刑事案件报案材料中所涉房产，以房抵债行为是否存在其他犯罪嫌疑，尚未查证属实，在刑事案件未审理完毕前，直接适用该规定第三条，属于适用法律错误。本案属于民事刑事交叉案件，在刑事案件未处理完毕前，民事案件不宜处理，请求中止民事案件的审理。董晖辩称,不同意上诉人的上诉请求。1.本案是以房抵债，不需要再交付房款，上诉人给董晖开具的发票已注明是全款。商品房买卖合同中约定付款方式是签订合同时一次付清。上诉人原审承认本案是以房抵债。案涉以房抵债行为不存在上诉人再给任何人授权和同意，是上诉人单位的职务行为。2.上诉人通知董晖2017年2月28日接收房屋，董晖去办理入住时，上诉人把商品房买卖合同、发票、办理了入住通知书就扣留，也不交房屋钥匙，董晖才诉至法院，请求交付房屋。3.本案不需要中止审理，上诉人所称的其总经理涉嫌挪用资金问题与本案没有关联。即使有关联，上诉人对本案的法律后果也需要承担责任。上诉人应履行交付房屋义务。董晖向一审法院起诉请求：判令大和中盛公司向董晖交付房屋并支付自2017年2月28日至其实际交付房屋日的违约金（按照总房款万分之五计算、截至起诉日违约金为35万元）。大和中盛公司向一审法院提出反诉请求：解除原、被告于2016年12月5日签订的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：大和中盛公司是位于大连市沙河口区中山路北侧、连山街东侧的“颐和星海”商品房项目D区的建设单位，中盛建筑是案涉工程的施工单位。2013年9月10日，中盛建筑与鑫圣达公司签订《商品混凝土买卖合同书》，约定鑫圣达公司为中盛建筑向案涉工程供应商品混凝土，总数量预计7万立方米，总价款预计2300万元。2016年7月8日，中盛建筑（甲方）与鑫圣达公司（乙方）签订《以房抵债协议书》，协议约定：“甲方确保以颐和星海小区的A8-1-XX-X号总价为2,753,612元的商品房抵顶所欠乙方2,753,612元的款项。甲方协助乙方与房屋开发公司签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》中的房屋价款由甲方确定，与本协议一致。未来办理房屋产权证手续时，按以下程序办理：①本协议原件缴齐，全部收归甲方。②按甲方指定的流程完成房屋买卖及产权证手续”。2016年7月25日，中盛建筑向大和中盛公司销售部出具《联络函》，内容为“请将颐和星海小区A8-1-XX-X号房屋（建筑面积173.14㎡），按单价15,800元/㎡，总房款2,735,612元与秦昱签订《商品房买卖合同》，开具全款发票，办理产权、入住等贵公司规定的手续”，并有预算部、财务部、总经理、董事长的签字。2016年11月3日，鑫圣达公司（甲方）与大连申维建材制品有限公司（简称申维公司、乙方）签订《以房抵债协议书》，协议约定“鉴于甲方欠乙方外加剂货款，甲乙双方经友好协商，就甲方出让其有权处理的商品房及相关账务处理事宜，自愿达成如下协议：该商品房屋产权为甲方董事长秦昱所有，现转让给乙方董晖。甲方出让的商品房详情：颐和星海小区A8-1-XX-X，建筑面积173.14平方米，单价15,800元，总房款2,735,612元。商品房面积以房产证确认的面积为准，甲方应协助乙方办理产权过户手续”。2016年12月5日，大和中盛公司（出卖人）与董晖（买受人）签订了合同编号为2016006XXX《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第8幢1单元29层1号房，行政街号为沙河口区，丘地号为55-47-X。该商品房建筑面积共173.14平方米，其中，套内建筑面积137.11平方米。该商品房单价为每平方米15,800元，总金额2,735,612元，总房款2,735,612元于本合同签订的同时一次性付清。买受人逾期付款，出卖人有权推迟房屋交付期限。出卖人应当在2017年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”等内容。合同签订当日，大和中盛公司向董晖开具大连增值税普通发票（No：047192XX，发票中价税合计金额2,735,612元，备注为:颐和星海A8-1-XX-X号全款，并向董晖出具《入住通知书》，通知董晖于2017年2月28日8:00时至17:00时到颐和星海售楼处办理入住手续。同日，双方共同向大连市不动产登记中心申请对案涉房屋进行了备案登记，现案涉房屋仍备案登记在董晖名下。2017年2月28日，董晖办理入住手续时，将《商品房买卖合同》原件及大连增值税普通发票（No:047192XX）原件提供给大和中盛公司。2019年10月11日，董晖委托诉讼代理人范东升向鑫圣达公司总经理吴静琳调查案涉房屋的抵债情况，并制作调查笔录。同时鑫圣达公司出具一份《证明》，内容载明：“我们公司是生产商品混凝土的公司，中盛建筑为建筑颐和星海的房子，需要我们公司提供的混凝土，2013年9月我们双方签订了《商品混凝土买卖合同书》(提供合同书)，该合同的签订地就是颐和星海D区现场。之后我们公司陆续给中盛建筑提供混凝土，中盛建筑欠我们公司的混凝土款，在2015年2016年，中盛建筑先后给我们抵顶房子，其中2015年8月抵顶了一套房子是颐和星海小区A8-1-XX-X号，建筑面积90.03平方米。我们公司把这套房屋直接抵给沈阳海州鑫轮胎有限公司了(简称沈阳海州)，沈阳海州又抵给一个叫杨鹏君的人，我们四方签订了《抵房协议》(提供《商品混凝土买卖合同书》原件和《四方抵债协议》原件)。2016年7月，中盛建筑又抵给我们公司一套房子，是颐和星海小区A8-1-XX-X号，建筑面积173.143平方米。我公司以15,800元一平方米，合计是2,735,612元抵顶给申维公司，申维公司将这套房子给了董晖(提供中盛建筑与鑫圣达的《抵债协议》复印件，鑫圣达和申维的《抵债协议》原件)。申维公司是我们公司长年的供应商，我们公司生产的混凝土其中有一种材料叫外加剂由申维公司给我们公司提供，合作有十多年了，抵完这套房子我们公司还欠申维的钱。我们公司领着董晖，拿着抵债协议到大和中盛公司，去办理房屋入住手续，大和中盛公司给董晖开了《商品房买卖合同》，《购房发票》，《入住通知书》，并且大和中盛对这套房屋给董晖在大连市房地产登记部门办理了不动产初始备案登记，这套房屋应该就是董晖的了，但是大和中盛公司不给房屋钥匙，不给上水上电，所以董晖才诉讼到法院，请求法院判决大和中盛公司交付诉争房屋。在给董晖办理上述手续时大和中盛公司把我们公司和中盛建筑签订的《抵债协议》收走了，为此，我公司没有双方《抵债协议》的原件，仅提供复印件，这份原件中盛建筑也有。需要说明的是:大和中盛公司和中盛建筑的关系。大和中盛公司是颐和星海的开发商，中盛建筑是大和中盛公司的建筑商。中盛建筑提供的以房抵债协议，大和中盛都是认账的，所以大和中盛公司根据中盛建筑提供的抵债协议，给董晖开具了《商品房买卖合同》，《购房发票》，《入住通知书》。并且对这套房屋给董晖在房地产登记部门进行了初始备案登记。以上情况属实。申维公司的范东升律师也给我们公司的吴静琳总经理制作了《调查笔录》，对吴静琳总经理在《调查笔录》中所述的内容，我们公司全部认可，其所述的内容也代表我们公司的意识（思）表示，请法院参考”。另查明，2019年3月12日，大和中盛公司向大连市公安局沙河口分局报案称郭汝宸、郭砺、郭书琴涉嫌职务侵占、伪造印章、伪造金融票证等犯罪行为。2019年3月14日，大连市公安局沙河口分局作出大公沙（经）立告字[2019]583号立案告知书，对郭汝宸、郭书琴等人挪用资金案决定立案侦查。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，首先，根据中盛建筑与鑫圣达公司签订的《以房抵债协议书》，能够证明中盛建筑以案涉房屋抵顶其欠付鑫圣达公司的供货款。根据中盛建筑向大和中盛公司发送的《联络函》，能够证明中盛建筑通知了大和中盛公司与秦昱就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。其次，根据鑫圣达公司与申维公司签订的《以房抵债协议书》，能够证明鑫圣达公司又以案涉房屋抵顶其欠付申维公司的供货款，且申维公司同意将案涉房屋直接由秦昱转让给董晖。再次，大和中盛公司与董晖签订了《商品房买卖合同》，也开具了案涉房屋全款的增值税普通发票，并共同向大连市不动产登记中心申请对案涉房屋进行了备案登记，能够证明大和中盛公司认可董晖以债权的方式支付了案涉房屋的全部购房款。因此，一审法院认为《以房抵债协议书》、《商品房买卖合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，大和中盛公司应当按照合同约定期限向董晖交付位于沙河口区房屋，故一审法院对董晖的该项诉讼请求予以支持。关于董晖主张大和中盛公司支付违约金一节。大和中盛公司未按照双方订立的《商品房买卖合同》所约定期限交付房屋，已构成违约，大和中盛公司应当承担相应的违约责任。根据合同第九条第1款第（2）项的约定，大和中盛公司应自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。经审查，虽被告违约事实存在，但结合原告的预期利益损失、被告的过错责任及房屋价值等因素，该约定违约金的标准过高，一审法院酌情对违约金计算标准予以调减，即大和中盛公司应自2017年3月1日起以总房款2,735,612元为基数按照年利率6%向董晖支付违约金至房屋实际交付之日止。关于大和中盛公司反诉解除双方《商品房买卖合同》的反诉请求。一审法院认为，合同的解除包括协商一致解除、约定解除以及法定解除。本案中，反诉原告要求解除合同的理由为中盛建筑非法处分了案涉房屋以及原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，所以要求解除合同。对此，首先，反诉原告主张解除合同的理由排除了协商一致解除与约定解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，反诉原告未能对此提供相关证据，其反诉理由并不符合合同法关于法定解除的任何情形。其次，根据本案查明的事实来看，大和中盛公司对中盛建筑将案涉房屋最终抵债给董晖的事实是明知且认可的，故中盛建筑不构成非法处分。再次，如果大和中盛公司主张其与董晖之间不存在真实的房屋买卖合同关系，即签订《商品房买卖合同》并非其真实意思表示，那么其应当主张合同未成立或主张撤销合同，而不应主张解除合同。综上，大和中盛公司的反诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于大和中盛公司提出本案中止审理的抗辩意见。依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条之规定，单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。因此，公安机关以郭汝宸、郭书琴等人涉嫌挪用资金案立案侦查，并不影响原告依据《商品房买卖合同》要求被告承担民事责任，故本案不符合中止诉讼的法定情形。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连大和中盛房地产有限公司于判决生效之日起十日内向原告董晖交付位于大连市沙河口区；二、被告大连大和中盛房地产有限公司于判决生效之日起十日内向原告董晖支付违约金自2017年3月1日起以总房款2,735,612元为基数按照年利率6%计算至房屋实际交付之日止；三、驳回原告董晖的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告大连大和中盛房地产有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16,950元（董晖已预付），由大连大和中盛房地产有限公司负担，给付时间同上；反诉费18,862元（大连大和中盛房地产有限公司已预付），由大连大和中盛房地产有限公司负担。本院二审期间，因董晖申请，鑫圣达公司的法定代表人王传福到庭证明该公司总经理吴静琳向一审法院出具的证明内容属实。上诉人质证认为案涉房产是上诉人开发的，其他任何第三人均无权处分，中盛建筑将案涉房产抵债及后续抵顶行为，对上诉人不发生法律效力。本院认为，鑫圣达公司的法定代表人王传福的证人证言进一步佐证了以房抵债的事实。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.本案是否需要中止审理；2.董晖关于大和中盛公司向其交付房屋的诉请应否予以支持。关于焦点一，上诉人大和中盛公司主张本案应中止审理，其所提法律依据为《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”上诉人主张其原总经理和出纳存在经济犯罪嫌疑，并已向公安部门报案侦查，但无据证明本案当事人存在经济犯罪嫌疑，而依照该规定第三条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”大和中盛公司仍应承担民事责任。上诉人原总经理和出纳涉嫌经济犯罪刑事案件的处理结果不影响董晖依据《商品房买卖合同》要求上诉人承担民事责任，故上诉人关于本案需中止审理的法律依据不足，本院不予采信。关于焦点二，案涉房屋系通过多重以房抵债而来，已由董晖与上诉人签订《商品房买卖合同》，并在大连市不动产登记中心办理了备案登记，案涉房屋目前仍备案登记在董晖名下。案涉《商品房买卖合同》约定的购房款已经抵顶了相应的债务，董晖无需再向上诉人支付购房款。此节可以从《商品房买卖合同》约定全部房款于合同签订时一次性付清、上诉人向董晖出具了全款购房发票并办理备案登记的客观事实能够予以佐证，故上诉人以董晖未实际支付购房款为由请求解除案涉《商品房买卖合同》，原审未予支持，并无不当。上诉人并不否认案涉《商品房买卖合同》上其印章的真实性，该《商品房买卖合同》已在大连市不动产登记中心备案，案涉房屋也已经按照规定程序备案登记在董晖名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”董晖对案涉房屋享有相应的权利，本案亦无据证明董晖在此过程中存在过错或恶意。故原审支持董晖关于大和中盛公司向其交付案涉房屋的诉讼请求，具有事实与法律依据，并无不当，本院予以维持。董晖系通过多重以房抵债取得案涉房屋，董晖与上诉人之间并不存在商品房买卖合同法律关系，故董晖依照《商品房买卖合同》主张上诉人大和中盛公司承担逾期交房的违约责任，没有事实与法律依据，本院不予支持；原审此项判决不当，本院依法予以纠正。综上所述，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初1288号民事判决第一项、第四项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初1288号民事判决第二项、第三项；三、驳回董晖的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费16,950元，由董晖负担；反诉费18,862元，由大连大和中盛房地产有限公司负担。二审案件受理费16,950元，由大连大和中盛房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 孙利颖审判员 范瑞瑶二〇二〇年四月二十四日书记员 王 亮