河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初3249号原告（反诉被告）：程党哲，男，汉族，1975年4月15日出生。委托诉讼代理人：王华丽，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚梦圆，北京大成（郑州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：楚克玉，男，汉族，1971年2月26日出生。委托诉讼代理人：张筱妩，河南沐天律师事务所律师。原告（反诉被告）程党哲诉被告（反诉原告）楚克玉房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程党哲的委托诉讼代理人王华丽到庭参加诉讼，被告（反诉原告）楚克玉及其委托诉讼代理人张筱妩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）程党哲向本院提出诉讼请求：1.判令解除程党哲与楚克玉于2017年7月29日签订的《租赁合同》；2.判令楚克玉向程党哲返还剩余租金及押金173333元；3.涉诉费用由楚克玉承担。事实与理由：2017年7月29日，程党哲与楚克玉签订了《租赁合同》，合同约定楚克玉承租程党哲位于金水区××楼××房产用于经营超市，租赁期限8年，从2017年8月1日至2025年9月10日。租房押金2万元，2017年9月11日至2020年9月10日月租金23000元，租金每年支付一次。程党哲已于2019年9月4日将租金交至2020年9月10日。2020年初，全国爆发新冠肺炎，受疫情影响，超市经营举步维艰，难以为继，租赁合同无法继续履行。程党哲已于2020年2月19日将货品全部搬清，并发函通知楚克玉解除租赁合同，请求楚克玉返还剩余租金和押金173333元，但楚克玉不同意。为维护程党哲合法权益，特具状起诉。被告（反诉原告）楚克玉辩称，楚克玉同意解除双方于2017年7月29日签订的《房屋租赁协议》，该合同约定的装修期为2017年8月1日至2017年9月10日，签订合同后程党哲实际占有使用涉案房屋，但双方并未约定免除装修期租金，程党哲至今也未支付该租金，其应当按照每日766.66元支付楚克玉装修期间的租金30666元；程党哲虽于2020年2月19日通知楚克玉搬清了房屋，因其不具备约定或法定解除合同的权利，即使通知，但不产生合同解除的法律后果，涉案房屋至今仍然空置，程党哲应按照每日767元的标准支付楚克玉自2020年2月19日起至合同解除之日止的租金；虽然2020年新冠肺炎属于不可抗力，但程党哲诉称其经营的超市并不在政府强制规定营业时间的范围内，完全可以开门经营，涉案合同并非因本次不可抗力无法实现，反而会由于老百姓大量囤货而获利，该合同仍有五年五个月的租期，全市范围内商铺也已正常营业，合同仍可正常履行，程党哲所称的亏损，是其作为商事主体应当且能够遇见的商业风险，该商业风险带来的后果应由其自行承担，且按照合同第五条第二款第八项及第六条的约定，程党哲提前退租，须在退房之日起提前三个月以书面形式通知楚克玉，并按照违约执行，并需支付20万元违约金，该违约责任不能因为解除合同而减少或者免除；楚克玉于2018年6月代程党哲支付水费119.5元，于2019年4月代程党哲支付29.75元的水费，另程党哲至今拖欠107.1元的水费，以上水费共计256元，应由程党哲支付给楚克玉；涉案房屋物业费每月每平方米3元，涉案房屋171.3平方米，楚克玉代程党哲交纳的2020年1月至2020年3月的物业费，以及合同解除前的物业费均应由程党哲承担，且程党哲应返还楚克玉钥匙及电卡。楚克玉提出反诉请求：1.解除楚克玉与程党哲于2017年7月29日签订的《房屋租赁协议》；2.判令程党哲支付楚克玉自2017年8月1日至2017年9月10日的租金30666元及2020年2月19日至2020年4月6日租金36816元；3.判令程党哲支付反诉楚克玉违约金20万元；4.判令程党哲支付反诉楚克玉代缴的水费256元、物业费1542.4元；5.涉诉费用由程党哲承担。原告（反诉被告）程党哲针对被告（反诉原告）楚克玉的反诉辩称，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，政府及有关部门采取了对居民小区封闭式管理、严格限制居民外出等疫情防控措施，致使超市从疫情爆发起收入大幅降低，后关门歇业没有任何收入，无力承担每月高达23000元的房租，在无法通过经营超市取得任何收益的情况下，如继续要求程党哲履行《房屋租赁协议》明显不公平。根据《河南省高级人民法院关于妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第二条：“依法妥善审理相关合同纠纷案件”中第一款‘关于合同审理’部分第2项规定：“疫情或疫情防控措施虽不足以导致合同不能履行，但如果按照原合同继续履行对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的的，受不利影响的当事人起诉请求变更或解除合同的，可以按照《最高人民法院关于适用若干问题的解除（二）第26条有关情势变更的规定，结合案件的实际情况，根据公平原则确定变更或解除合同》”，程党哲有权要求解除该协议。根据《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第二条依法妥善审理相关合同纠纷案件中第一款‘关于合同审理’部分第4项和第5项规定：“疫情或疫情防控措施导致合同按照原合同继续履行明显不公平，且通过变更合同仍不能消除明显不公平的后果或者不能实现合同目的的，应当解除合同。当事人一方以受疫情为由主张免责的，应坚持原因与责任相适应，疫情是当事人一方不履行或迟延履行全部原因，全部免除责任；是当事人一方不履行或迟延履行的部分原因，免除相应的责任。”。本案中，疫情是合同不能履行的全部原因，根据原因与责任相适应，疫情是当事人一方不履行或迟延履行全部原因，应当全部免除其责任；另根据以实际损失为基础的公平原则合理确定双方的损失，以月租金23000元为标准，协议约定的20万元违约金明显过高，违反了法律规定和公平原则；根据房屋租赁协议约定，一方违约提前解除合同，应当支付20万元违约金，并没有相关补缴装修期租金的约定，故楚克玉要求支付装修期租金并没有相关依据；程党哲于2020年2月19日发送解除合同通知并已经腾空商铺，楚克玉收到《解除合同通知》后，2020年3月6日即对涉案房屋进行重新招租，粘贴了招租公告，《房屋租赁协议》已经实际解除，故程党哲不应支付在此之后的房屋租金；楚克玉要求程党哲支付的107.1元水费，程党哲对此无异议；楚克玉主张的物业费，程党哲已于2020年2月19日腾空房屋，并未使用房屋，所以对于2020年2月19日以后的物业费不应由程党哲承担。本院经审理查明：位于金水区××楼××房屋（房产证号为郑房权证字第××号）登记房屋所有人为楚克玉。程党哲作为承租人（协议乙方）与楚克玉作为出租人（协议甲方）于2017年7月29日签订《房屋租赁协议》，该协议载明“。一、房屋概况甲方出租楼房位于金水区××楼××号，面积171.3平米；二、租赁期限及用途1.租赁期限为8年，自2017年8月1日起至2025年9月10日止，由乙方承租。其中2017年8月1日起至2017年9月10日为装修期；2.本协议期满时的前三个月，甲乙双方不愿意出租或承租时，需以书面通知告知对方；3.在房屋租赁期内，乙方确因经营原因需要提前退租的，须提前三个月以书面形式告知甲方，剩余租金双方协商解决；。三、租金及支付方式1.甲、乙双方约定本房屋的租金（不含各类涉及房屋租赁的税费，各类房屋税费均由乙方负担）。2017年9月11日至2020年9月10日月租金23000元，2020年9月11日至2022年9月10日月租金24800元，2022年9月11日至2024年9月10日月租金26700元，2024年9月11日至2025年9月10日月租金28800元；2.本房屋租金支付方式：（1）本房屋租金每壹年支付一次，先付后用。自协议签订之日起3个工作日内，乙方应向甲方支付当期房租费用276000元，以后乙方应在下一个缴费周期到来前，提前7日付清下一个租赁周期的房租费用；。（4）合同到期甲方3日内退还乙方押金；。四、其他各项费用的缴纳…2.物业费涉及乙方垃圾清运费、环卫保洁费的由乙方自行缴纳并自行处理；。5.租房押金：自本协议签订之日起三日之内，乙方须向甲方缴纳租房押金人民币20000元（大写：贰万元）。若乙方在租房期内，不按本协议约定向甲方缴纳房租及水电等费用，甲方有权停止乙方水电使用权。协议期满，乙方不续租此房屋，经甲方验房（房屋主体结构无破坏）后，则甲方将扣除应交费用之后的押金剩余部分足额退还乙方；若甲方验房有上述任何一项问题时，乙方须予以修复或定额赔偿，否则乙方所缴纳的押金不予退还。五、双方的责权利1.（1）甲方在收到第一笔房屋租金和租房押金后，将本协议所述用房交付给乙方使用，向乙方提供房屋钥匙及房屋设施设备移交清单，并办理签字手续；。2…（2）乙方在合同期间可转让、转租、更名。2.(8)若在房屋租赁期内，乙方提前退租，须在退房之日起提前三个月以书面形式通知甲，按照违约执行。；。六、违约责任合同期间违约致使合同无法履行的，违约方支付二十万违约金给守约方。”。该协议签订后，程党哲于2017年7月31日向楚克玉支付押金2万元，楚克玉于当日出具收据。程党哲后于2019年9月4日通过案外人苌珍珍的银行卡（卡号为62×××52）向楚克玉分两笔转款276000元，该款项系2019年9月11日至2020年9月10日期间的租金。庭审中，程党哲陈述其于2019年6月18日将涉案房屋转租案外人河南本兴商贸有限公司用于经营超市。程党哲于2020年2月19日向楚克玉送达《解除合同通知》，该通知载明“尊敬的楚克玉先生：2017年7月29日，本人与您签订《房屋租赁合同》，承租了您位于金水区××楼××号物业使用，租金已预付至2020年9月10日。2020年新冠肺炎在全国爆发，受新冠肺炎疫情影响，目前商铺无法继续经营，且前期经营也是日日亏损。我方特根据合同第二条第2款之规定通知您解除租赁合同。我方已于2020年2月19日腾空铺位，并将钥匙一并寄回返还，请您查验商铺并返还剩余租金及押金173333元。通知人：程党哲，2020年2月19日，176××××7117。”，楚克玉于2020年2月20日向程党哲送达《回复函》，该函载明“尊敬的程党哲先生：2017年7月29日贵方与我方签署的《房屋租赁协议》，约定将我方位于金水区××楼××号商铺出租给贵方经营使用，租赁期限为：2017年8月1日至2025年9月10日。贵方要求解除合同的“解除合同通知”我方已收悉，现做如下回复：一、租期未到，合同尚未履行完毕，我方不同意解除合同，贵方无权依据《房屋租赁协议》第二条第2款单方面解除合同；二、新冠肺炎爆发至今仅月余，目前已得到有效控制，且政府发布文件正在有序推动复工复产，贵方在复工复产后仍可在授权范围内继续使用房屋（经营、收益、转租等）；三、如贵方因自身经营不善无力履行合同要求解除合同，视为违约，应依据《房屋租赁协议》第六条支付我方二十万元违约金，双方合同方可解除，否则，上述协议应继续履行。”。2020年3月5日，程党哲的委托人王华丽向楚克玉发送《律师函》，再次重申《解除合同通知》所载明内容，并建议解除合同、降低违约金，将剩余租金返还程党哲。另涉案房屋自2020年2月19日起至今一直处于空置状态，楚克玉于2020年3月6日在涉案房屋上张贴招租公告，该公告载明“房东直租，180平方，182××××6988，联系人：楚先生”。楚克玉于2020年4月9日支付了涉案房屋自2020年1月1日起至2020年3月31日止该期间的物业费1542.4元，并代付自2018年6月起至2019年4月止涉案房屋水费148.9元，其中2018年6月29日支付水费共计119.15元，于2019年4月23日支付水费29.75元。庭审中，程党哲认可另欠付水费107.1元。另查明：楚克玉与程党哲所送达的《解除合同通知》中预留的电话176××××7117曾于2018年7月12日通过短信联系，楚克玉于当日向程党哲送达《告知函》，该函载明：“致：程党哲对于你方送达的解除合同告知书我方已收到，现对你方要求解除合同的告知书作以下回复：一、我方不同意解除合同，我与你方于2017年7月29日签订《房屋租赁协议》，租赁期限从2017年8月1日起至2025年9月10日止，现租赁期限尚未届满，双方应继续履行合同，你方应按时交纳房租；二、如你单方要求解除合同，拒不履行合同义务，我方将扣除押金并追究你方违约责任。发函人：楚克玉，2018年7月12日”。郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室于2020年2月1日发布《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》（第4号），该通告载明：“。现就春节后本市企业复工复产有关事项通告如下：一、在2020年2月9日24时前，本市行政区域内疫情防控必需（药品、防护用品以及医疗器械生产、运输、销售等行业）、保障城市运行必需（供水、供电、油气、通讯、市政、室内公共交通等行业）、群众生活必需（超市卖场、食品生产和供应、物流配送、物业等行业）、重点项目建设施工以及其他涉及重要国计民生的相关企业应当安排职工正常到单位上班；。”；后又于2020年2月7日发布《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》（第12号），该通告载明：××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》（第9号）要求，现将疫情防控期间全市社区（村）闭环管理有限事项通告如下：…二、全市社区（村）不得强制规定周边沿街超市、便利店、食品店的营业时间；…”。本院认为，程党哲与楚克玉签订的《房屋租赁协议》，系双真实意思表示，且不违反法律或行政法规的强制性规定，双方均应遵照执行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，对于合同履行问题，应考量疫情或疫情防控措施是否对合同正常履行构成障碍，若造成影响的，可根据影响的时间、方式、程度、因果关系等因素具体考量。楚克玉将涉案房屋出租给程党哲，程党哲依约将涉案房屋转租他人用于经营超市，结合楚克玉提交的《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》（第4号）及《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》（第12号），通过两份通告可知超市属于复工复产范围，须满足群众生活需求，并未限制正常经营，程党哲以新冠肺炎疫情影响其无法继续经营为由而向楚克玉送达《解除合同通知》，不符合因不可抗力致使不能实现合同目的的法律解除事由，其不享有单方解除合同的权利，不能发生合同解除的法律后果。结合程党哲所预留电话即176××××7117与楚克玉的短信联系，其欲解除上述《房屋租赁协议》主要原因并非新冠肺炎疫情的影响，而是系其所述的存在经营亏损。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”程党哲于2020年2月19日向楚克玉送达《解除合同通知》，楚克玉于2020年2月20日向程党哲送达《回复函》，且明确表示不同意解除租赁合同，其虽于2020年3月6日发布招租广告，可视为减少损失扩大的行为，不能认定其同意解除租赁合同的意思表示，鉴于楚克玉于2020年4月6日提交的《反诉状》中明确表示同意解除租赁协议，故本院确认双方于2020年4月6日解除《房屋租赁协议》。该协议解除后，程党哲应支付房屋租金至2020年4月6日，结合租赁协议的约定，故自2019年9月11日至2020年4月6日该期间的租金计算为157933元（23000元/月×6个月+23000元/月÷30天/月×26天）。鉴于程党哲已支付自2019年9月11日至2020年9月10日期间的租金276000元，扣除上述157933元，楚克玉应返还租金118067元。程党哲在租赁期间内提前退租，依双方约定，程党哲系违约行为，但双方约定的违约金20万元偏高，本院酌定以三个月的租金为宜作为违约金，计算为69000元。楚克玉诉请的2017年8月1日至2017年9月10日期间的租金30666元，因双方未约定，其证据不足，本院不予支持。程党哲诉请的押金2万元，双方均已同意解除租赁协议，楚克玉应予以返还。楚克玉主张的水费，因其垫付有148.9元，且欠付107.1元，程党哲应将上述水费256元支付楚克玉。楚克玉代付物业费1542.4元，该款应由程党哲支付。程党哲的其他诉请，证据不足，本院不予支持。楚克玉的其他诉请，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）程党哲与被告（反诉原告）楚克玉于2017年7月29日签订的《房屋租赁协议》于2020年4月6日解除；二、被告（反诉原告）楚克玉于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）程党哲租金118067元、押金20000元，共计138067元；三、原告（反诉被告）程党哲于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）楚克玉违约金69000元；四、原告（反诉被告）程党哲于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）楚克玉水费256元、物业费1542.4元，共计1798.4元；五、驳回原告（反诉被告）程党哲的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）楚克玉的其他诉讼请求。本诉案件受理费3766元，减半收取1883元，反诉案件受理费2778元，由原告（反诉被告）程党哲负担1500元，由被告（反诉原告）楚克玉负担3161元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴俊鸣二〇二〇年四月二十一日书记员  张 璞