广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初659号 原告：岑溪市远大物业管理服务有限公司，住所地岑溪市玉梧大道嘉和园B区7幢首层201铺。 法定代表人：苏葵。 委托诉讼代理人：严金东，广西昌义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾欣，广西昌义律师事务所律师。 被告：李亚兰，女，1970年2月19日，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。 原告岑溪市远大物业管理服务有限公司与被告李亚兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理。依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告远大物业公司的委托诉讼代理人严金东、曾欣到庭参加诉讼，原告远大物业公司的法定代表人苏葵、被告李亚兰没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远大物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告李亚兰支付拖欠原告的2018年8月至2019年10月物业服务管理费1345.9元，电梯维护费375元，水费518.8元（从2018年10月计算到2019年10月），物业费违约金2206.5元，合计金额4446.2元给原告，并且此后的管理费、水费、维护费等被告亦应按月支付。本案诉讼费用由被告李亚兰承担。 事实和理由：2013年6月3日，岑溪市恒业房地产有限公司与远大物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，将位于岑溪市玉梧大道的恒业绿城住宅小区委托远大公司进行物业管理，之后，被告验收其购买的恒业绿城小区X幢X单元X号房，2015年4月30日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，协议第五条对物业管理服务费及其他费用约定：“一.乙方交纳费用时间为每月1-10日，乙方逾期不缴纳的，甲方有权自逾期当天起，每天按总金额的1%收取滞纳金。二.住宅按建筑面积暂定每月平方米0.7元（以后物业费的提价根据市场的调节适当调整，并以物价局的批文为准）。三.非住宅按建筑面积每月每平方米1.5元。四.因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.7元。五.本小区的税费按总表的差额以及二次加压费用，据实分摊到各个住户；六.本小区的物业费不包括路灯费，路灯费根据总表以及各单元表的实际发生额，根据电力公司的发票，据实分摊到各单元住户。七.电梯维护费25元/户/月，用于小区的电梯维护及年检费用。八.生活垃圾处理费7元/月。九.乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳。十.乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。十一.物业管理服务费用标准按照市场变化调节的调整，第九条载明“违约责任：（1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；（2）乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任。（3）乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求已方补交，并从逾期之日起按每天1%缴纳违约金、第十五条约定“本协议自签字之日开始生效”，自愿接受《前期物业服务协议》约定。被告入住后开始阶段能够按约支付物业费，但物业管理服务费、电梯维护费自2018年8月份起没给付，计至2019年10月31日拖欠物业服务费1345.9元，电梯维护费375元，水费518.8元（水费从2018年10月计算到2019年10月），三项合计2239.7元。上述费用经远大物业多次向被告催促交款，但被告均以各种借口推托，未予交纳，按照《前期物业服务协议》的约定，被告的行为已属违约，应支付违约金2206.5元。请法院支持原告诉请。 被告李亚兰未到庭应诉，也未作书面答辩。 本院确认以下法律事实：2013年6月3日，岑溪市恒业房地产有限公司与远大物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，将位于岑溪市玉梧大道的恒业绿城住宅小区委托远大公司进行物业管理，被告验收其购买的恒业绿城小区X幢X单元X号房屋。2015年4月30日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，协议第五条对物业管理服务费及其他费用约定：“一.乙方交纳费用时间为每月1-10日，乙方逾期不缴纳的，甲方有权自逾期当天起，每天按总金额的1%收取滞纳金。二.住宅按建筑面积暂定每月平方米0.7元（以后物业费的提价根据市场的调节适当调整，并以物价局的批文为准）。三.非住宅按建筑面积每月每平方米1.5元。四.因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.7元。五.本小区的税费按总表的差额以及二次加压费用，据实分摊到各个住户；六.本小区的物业费不包括路灯费，路灯费根据总表以及各单元表的实际发生额，根据电力公司的发票，据实分摊到各单元住户。七.电梯维护费25元/户/月，用于小区的电梯维护及年检费用。八.生活垃圾处理费7元/月。九.乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳。十.乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。十一.物业管理服务费用标准按照市场变化调节的调整，第九条载明“违约责任：（1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；（2）乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任。（3）乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求已方补交，并从逾期之日起按每天1%缴纳违约金、第十五条约定“本协议自签字之日开始生效”，自愿接受《前期物业服务协议》约定。开始阶段被告能够按约定支付物业费，但物业管理服务费、电梯维护费自2018年8月份起没给付，计至2019年10月31日拖欠物业服务费1345.9元，电梯维护费375元，水费518.8元（从2018年10月计算到2019年10月），三项合计2239.7元。上述费用经远大物业多次向被告催促交未果，原告于2020年3月10日诉至本院，提出其上述诉讼请求。 本院认为，根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业管理合同，在物业小区成立业主委员会并与其他物业服务企业签订新的物业服务合同之前，业主应当接受前期物业服务合同的约束，本案中，建设单位选聘了远大物业公司进行前期物业服务，远大物业公司是经岑溪市工商行政管理局核发《营业执照》允许经营物业管理的法人企业，业主验收商品房时与远大物业公司签订的《前期物业服务协议》，是原、被告双方的真实意思表示，应属有效合同，对双方当事人均有约束力。“恒业绿城”小区至原告起诉时没有成立业主委员会，更没有由业主委员会与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，依照法律规定及合同约定，《前期物业服务协议》仍然对原、被告具有法律约束力。原告有依合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范提供维修、养护、管理和维护等物业服务的义务，被告有依合同约定交纳物业服务费、电梯维护费和水费等费用的义务。根据《前期物业服务协议》约定及《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》有关规定，物业服务单位合理收取的物业服务费属于经营性收费，所有权归其所有。收取的电梯维护费，应属专款专用，用于物业小区电梯维修、养护，费用由业主共同分摊承担。水费属于物业服务企业依据协议约定代收，且根据协议约定对水费收取也是按本小区的水费按总表及分表的差额以及二次加压费用，据实分摊到各住户，因此，原告按照该约定根据各户分表计算出各业主应承担费用要求业主自行承担。符合双方约定。基于物业小区有一部分业主拖欠物业服务费、电梯维护费、水费等，为了保证公用设施、设备运转，原告已经支付了相关费用，因此原告向拖欠业主主张支付，应予准许。原告收取被告的物业服务费、电梯维护费和水费符合双方签订的《前期物业服务协议》的约定，亦有工商行政管理部门核准原告具有经营物业管理范围及物价部门就收取物业费的批复许可，虽然物价部门的批复和《前期物业服务协议》对电梯维护费的收取不同，但双方签订协议后已实际履行，同时至今没有对协议的内容进行变更，应按协议的约定执行。被告不按《前期物业服务协议》约定时间交纳物业服务费、电梯维护费和水费等属违约，原告有权依照协议约定主张被告承担违约责任，但原告诉请的违约金每天按总金额的1%收取过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对原告主张的违约金本院依法予以调整。由于原告提供的物业服务部分项目质量也确实存在一定问题，不能做得到透明收费，没有及时追讨业主的欠费，对案件纠纷的产生及损失的扩大也有过错，被告拖欠物业服务费、电梯维护费、水费等共2239.7元。综合双方的过错程度，兼顾合同的履行情况及预期利益、物业服务质量等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定被告应当承担的违约金为447元。原告已经对物业进行服务管理，虽然服务质量有待提高，但被告拒绝缴交物业服务费必然会影响公共设施设备的正常使用和运转，损害小区其他业主的合法权益，因此被告欠交物业服务费、电梯维护费、水费等费用是不妥的，被告应予缴交拖欠的费用给原告。原告主张此后物业管理服务费、水费、电梯维护费等由被告按约支付，由于此项请求是不可预见的，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告李亚兰应支付2019年10月31日前拖欠物业服务费1345.9元，电梯维护费375元，水费518.8元，三项合计2239.7元给原告岑溪市远大物业管理服务有限公司； 二、被告李亚兰应支付违约金447元给原告岑溪市远大物业管理服务有限公司； 三、驳回原告岑溪市远大物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费已减半收取计25元（原告已预交），由原告岑溪市远大物业管理服务有限公司负担15元，由被告李亚兰负担10元。 上述被告应给付之款，应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 义务人如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  程健良 二〇二〇年四月三十日 书记员  李妍颖