四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终238号 上诉人（原审被告）：张建君，女，1972年2月29日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：邵成建，四川怀志律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李梦群，女，1974年6月1日出生，汉族，住四川省彭山区。 委托诉讼代理人：杨高，四川本真律师事务所律师。 原审第三人：周平，女，1975年4月27日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人张建君因与被上诉人李梦群、原审第三人周平案外人执行异议之诉一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张建君的委托诉讼代理人邵成建、被上诉人李梦群的委托诉讼代理人杨高参加了诉讼。本案现已审理终结。 张建君上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定将商铺转让的事实告知承租人就视为行使了交接手续错误，李梦群实际占有商铺的时间是2019年6月11日，之前未办理商铺交接手续，未合法占有。其实际占有商铺在上诉人申请保全之后。李梦群未提交任何过户登记材料，且税费过高并非客观原因，系自身原因未办理过户登记。2.一审判决对合法占有的认定及未办理过户登记的原因认定错误，导致适用法律错误，进而作了错误的判决。 李梦群辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。1.签订商铺买卖合同时间和付款时间为2018年8月9日，在房管部门办理“存量房买卖合同备案”手续的目的是要办理房屋过户手续。2.张建君申请保全时间是2018年11月7日，在买卖合同之后。3.基于买卖不破租赁的原则，在周平与谢利群签订的3年租赁合同未到期前，租赁合同对双方有约束力。租赁并不妨碍物权所有人周平与李梦群的交易行为。周平收取租金是依据其与谢利群签订的3年租赁合同，李梦群购买后自然会在出租合同到期时才能决定是否继续出租。 周平未陈述意见。 李梦群向一审法院起诉请求：1.不得执行位于眉山市东坡区房屋（房屋产权证号：眉权房权证字第××号，国有土地使用权证号：眉市国用（2015）第15772号）；2.确认上述房屋归李梦群所有；3.本案诉讼费由张建君承担。 一审法院认定事实，2018年8月9日，李梦群（乙方）与周平（甲方）签订《商铺转让合同》，主要约定：一、甲方同意将位于眉山市东坡区建筑面积67.64平方米的铺面出售给乙方。二、成产（交）金额为￥550000元（大写：伍拾伍万元整），过户费用由乙方支付，甲方无条件协助乙方办好房屋产权的过户换证手续，过户前该铺面的所有债权、债务由甲方负责，与乙方无关。……四、付款方式：乙方一次性付清所有房款。甲方所说当初已交28万元购买商铺的税费属实，若不属实，此税由甲方承担。……六、因此商铺现已出租给谢利群，甲方应在此合同签定后将谢利群所余房租及押金转给乙方，乙方保证履行甲方与谢利群所签合约，维护甲方、乙方及谢利群（承租方）的权利，三方需当面进行面谈，做好转交手续。在《商铺转让合同》下方书写备注：因此铺面在四川省农村信用社贷款310000.00元（大写：叁拾壹万元整），经甲乙双方协商，为了使此铺面顺利过户，乙方同意借此笔款项给甲方，用于还清信用社贷款。签订合同当天，李梦群向周平转款312000元，向案外人毛成静转款240000元。周平向李梦群出具收条，载明“今收到李梦群购商铺款550000.00元整（大写：伍拾伍万元整）。注：其中240000.00元由李梦群直接支付给毛成静，余款310000.00元支付给周平。”2018年8月23日，李梦群作为其女儿李柯宇的代理人，以李柯宇名义与周平在眉山市住房和城乡建设局办理了“存量房买卖合同备案”手续，在办理产权过户过程中，李梦群以税务部门计税的房屋价值超过实际成交价值，导致需缴纳的税费过高，因而未及时办理商铺过户登记手续。 一审法院于2018年11月2日立案受理了张建君与周平民间借贷纠纷一案，诉讼中张建君提出财产保全申请，该院于2018年11月7日作出（2018）川1402民初4735号民事裁定：对周平所有的位于眉山市东坡区房屋（业务宗号：档0123032）予以查封。一审法院于2018年12月11日作出（2018）川1402民初4735号民事判决：在本判决生效之日起十日内，由周平偿还张建君借款本金50万元及利息（利息计算方式：以本金50万为基数，从2018年10月1日起按月利率20‰计算至本金付清之日止）。判决生效后，张建君已向法院申请强制执行。案外人李梦群提出异议，一审法院于2019年5月24日作出（2019）川1402执异60号执行裁定：驳回案外人李梦群的异议。李梦群不服此裁定，于2019年6月12日提出执行异议之诉。 另查明，周平与承租人谢利群于2016年6月11日签订《门市出租合同》，将案涉商铺出租给谢利群做商业使用，租期为三年，从2016年6月15日至2019年6月14日止；年租金为22000元，一年一付，年租金按每年递增5%；交付押金1000元。李梦群与承租人谢利群于2019年6月11日签订《门市出租合同》，案涉商铺出租给谢利群做商业使用，租期为五年，从2019年6月15日至2024年6月14日；年租金为22000元，一年一付，年租金按每年递增5%；交付押金1000元。周平预收了谢利群2019年6月15日至2020年6月14日一年的租金，在李梦群与谢利群重新签订《门市出租合同》时，周平将预收的租金退还给谢利群，由谢利群交给了李梦群。庭审中，李梦群与周平均陈述，在签订《商铺转让合同》后不久便将商铺已出售李梦群的事实告知了承租人。 还查明，诉讼中，李梦群的委托诉讼代理人管莎分别于2019年7月15日、7月18日申请调查令，申请向眉山市东坡区税务局调取案涉商铺自2018年8月9日至今的所有过户登记核税计价依据、2018年8月9日起至今的历次评估价或指导价。眉山市东坡区税务局分别于2019年7月17日、7月22日作出回函，载明“上述铺面在2018年8月9日至2019年7月15日期间没有进行过户登记，故无法提供过户登记相关资料。”“由于该评估价是于纳税人进行交易并办理纳税申报时由信息系统自动生成，经我局查询，上述铺面在2018年8月9日至2019年7月18日期间没有交易记录，故系统未生成评估价格。”。 诉讼中，李梦群申请证人汪某出庭作证，汪某陈述证言主要内容为“我从事二手房交易，去年李梦群找到我叫我帮她办过户手续。当时去办证时先打印网签合同，再将网签合同递交给税务部门，税务部门是以评估价核税，评估价没有出具书面材料，税务部门核税后要交14、15万元，李梦群说税太高了，就没有办理过户登记。当时也给税务部门反映了，回复到时派人了解。” 一审法院认为，本案系李梦群在张建君与周平民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的即本案争议的商铺提起的案外人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，应当提供证据证明其对案涉争议商铺享有的实体权利足以阻却强制执行措施。因此，本案的争议焦点为：李梦群对本案争议的商铺是否享有足以阻止执行的实体权利。 第一、李梦群与周平签订《商铺转让合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商铺转让合同》签订时间（2018年8月9日）在先，一审法院对争议商铺查封时间（2018年11月7日）在后，李梦群与周平不存在借商铺转让处分财产逃避债务的主观恶意。 第二、李梦群与周平签订《商铺转让合同》，约定将案涉商铺转让给李梦群，李梦群当日即付清全部转让款。因案涉商铺在转让过程中仍处于租赁状态，周平与承租人的租赁合同并未到期，李梦群对于商铺现状是清楚并了解的。庭审中李梦群与周平均陈述出售商铺后将商铺出售事实告知了承租人，因此，基于案涉商铺租赁未到期，商铺由承租人占有、使用的实际情况，买卖双方将商铺已转让的事实告知承租人，视为买卖双方对商铺行使了交接手续。事后原租赁合同到期，李梦群与承租人再另行签订租赁合同，李梦群实际行使了商铺的管理权。 第三、李梦群未及时办理产权过户登记，不能归责于李梦群。理由如下：从实践中来看，未办理过户登记能够归责于买受人的原因可以分为三个层面：1.对他人权利障碍的忽略；2.对政策限制的忽略；3.消极不行使登记权利。李梦群购买商铺后在积极办理过户登记，因缴纳税费的问题导致一直未办理成功，李梦群未办理过户登记的原因不属于以上三个层面，李梦群对未能及时办理过户登记没有过错，不能归责于李梦群。 第四、在案涉商铺办理过户登记前，李梦群享有的是将案涉商铺的所有权变更登记至其名下的请求权，李梦群的请求权针对的就是案涉商铺的请求权，张建君的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，争议商铺只是作为周平的责任财产成为张建君的债权的一般担保。在李梦群占有诉争房屋的前提下，其要求将诉争商铺的所有权变更登记至其名下的请求权，应当优先于张建君的金钱债权。 综上，李梦群对诉争商铺享有的权利能够阻却本案诉争商铺的执行，李梦群请求不得执行案涉商铺的请求，依法予以支持。 关于李梦群请求确认案涉商铺归其所有，因李梦群基于《商铺转让合同》享有的是所有权变更登记的请求权，系债权请求权，其对案涉商铺不享有物权请求权，故对李梦群该项请求，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决：一、不得执行位于眉山市东坡区房屋（档案保管号：档0123032）；二、驳回李梦群的其他诉讼请求。案件受理费9300元，由张建君负担。 本案二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：李梦群是否享有足以排除强制执行的民事权益。 李梦群在本案中主张其系登记在周平名下的案涉房屋的买受人，并基于自己是案涉房屋所有权人请求排除强制执行。故本案应就李梦群对案涉房屋享有的民事权益是否能够排除强制执行进行审查。 首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，不动产物权登记生效为不动产物权变动的原则，通常情况下登记人即为权利人。本案争议的房屋所有权及土地使用权登记在周平名下，虽然李梦群与周平就案涉房屋签订了《商铺转让协议》，但李梦群未提供充分证据证明其向不动产登记中心提交了变更房屋所有权和土地使用权登记的申请，故李梦群主张其对案涉房屋享有所有权，不符合上述法律规定。 其次，本案争议房屋因未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力，不能认定属于李梦群的财产，李梦群与周平之间的合同关系是否足以阻却执行行为应当依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定对李梦群主张的民事权益进行实质审查，进而对该民事权益能否排除强制执行作出判断。 李梦群在人民法院对案涉房屋采取强制措施前已与周平签订了《商铺转让协议》、支付了全部转让价款。就李梦群在东坡区人民法院查封之前是否合法占有该不动产。李梦群主张其签订《商铺转让协议》后将商铺已转让的事实告知了承租人谢利群，应当从告知时的时间2018年8月确定为商铺交付时间。张建君主张从2019年6月11日李梦群与谢利群签订租赁协议之日为商铺交付时间。本案中，案涉商铺在转让之前，已由周平租赁给谢利群，租期为2016年6月11日至2019年6月14日。转让时，租赁期限未届满，案涉商铺的交付可以买方实际收取租金的时间来认定商铺的交付时间。李梦群称商铺转让时周平将余下的房租已转付给她，张建君不予认可，李梦群未提供证据证明，也不能说明交付的具体日期，因此，2018年8月不是李梦群与周平交付商铺的时间。谢利群与周平签订的租赁期间届满后，李梦群与谢利群续签合同，租期为2019年6月15日至2024年6月14日。谢利群支付了李梦群第一年的租金，可以确定李梦群2019年6月15日收取租金的时间，为周平交付商铺的时间。该时间在东坡区人民法院2018年11月7日查封案涉商铺之后。因此，李梦群在人民法院查封之前并未合法占有该不动产。 自2018年8月9日李梦群与周平签订《商铺转让协议》至今，李梦群未办理案涉房屋的权属转移登记。李梦群主张的其购买商铺后在积极办理过户登记，因缴纳税费的问题导致一直未办理成功，其未提供证据证明未缴纳税费的原因是因税务部门的原因造成。因此，商铺权属转移登记的原因，系李梦群自身主观原因，不能认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，故李梦群因案涉房屋交易与周平之间形成债权关系并对案涉房屋享有一定的权利，但按照前述法律规定，其不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，张建君的上诉理由成立，其请求应予支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初2805号民事判决，即：“不得执行位于眉山市东坡区房屋（档案保管号：档0123032）”、“驳回李梦群的其他诉讼请求”； 二、驳回李梦群的诉讼请求。 一审案件受理费9300元，由李梦群负担；二审案件受理费9300元，由李梦群负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 罗卫平 审判员 覃 棱 二〇二〇年四月二十日 书记员 吴 倩