重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0153民初400号原告：国家税务总局重庆市荣昌区税务局，住所地重庆市荣昌区昌元街道桂花园街16号，统一社会信用代码11500226MB1547251T。法定代表人：石治华，局长。委托诉讼代理人：魏远畅，重庆百君（荣昌）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：冷雪晖，重庆百君（荣昌）律师事务所律师，特别授权。被告：王金红，男，1965年4月7日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告国家税务总局重庆市荣昌区税务局与被告王金红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告国家税务总局重庆市荣昌区税务局的委托诉讼代理人魏远畅与被告王金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国家税务总局重庆市荣昌区税务局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的口头房屋租赁合同，并要求被告返还原告租赁房屋（位于荣昌区XX街道XX路XX小区XX号楼底楼18#、19#门面，对应房权证211字第XXXXXX号房屋所有权证附图的梯间3C、28#）；2、判令被告支付原告从2016年1月1日至2019年12月31日的租金28800元；3、判令被告从2020年1月1日起按600元/月支付原告房屋使用费至交还原告房屋之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告承租原告所有的位于荣昌区XX街道XX路XX小区XX号楼底楼18#/19#门面。截至2019年12月31日，被告尚欠原告租金28800元，经原告多次催促，要求被告支付尚欠租金，被告均以各种理由推诿、拒绝，原告遂诉至法院。被告王金红答辩：我同意解除双方的租赁合同关系；我没有把租赁房屋的钥匙交给原告，我在2019年12月7日左右已经搬离门面，但不清楚应当把房屋返还给谁，所以现在钥匙还在我处；我没有交纳过2016年1月1日至2019年12月31日期间的租金，我和原告之间约定租金按年交纳，每年租金为7200元，交纳时间为每年年初一次性交纳，如果没有交纳就由承租方自行搬离；对于原告主张的2016年1月1日至2019年12月31日期间的租金，我希望原告能给予一定的优惠。本院经审理认定事实如下：荣昌县国家税务局现已更名为国家税务总局重庆市荣昌区税务局（以下简称为荣昌税务局）。被告王金红从2003年开始承租原告荣昌税务局所有的位于荣昌区XX街道XX路XX小区XX号楼底楼贴有非公安机关装订的门牌号为18#、19#的门面（门牌号18#、19#分别对应房权证211字第XXXXXX号房屋所有权证附图的梯间3C、28#）用于开家电维修店。双方均认可在被告承租涉案门面之初是每年签订书面的房屋租赁合同，但从2016年起被告继续承租涉案门面，双方未再签订书面房屋租赁合同。2016年7月1日，被告向原告交纳了涉案门面2015年的租金共计7200元，之后未再交纳过租金。2019年7月17日，原告委托重庆百君（荣昌）律师事务所律师魏远畅、冷雪晖到涉案门面与被告沟通与门面有关的事项并制作《沟通笔录》，被告在该《沟通笔录》上签名。《沟通笔录》中载明，原告委托的律师魏远畅告知被告因政策及其他因素原告无法再继续出租涉案门面，请被告在合理时间内搬离，并告知被告应补交2016年1月以来所欠的租金，租金标准为7200元/年。庭审中，原告举示《解除租赁合同及催收租金告知函》、《情况说明》及照片六张，拟证明2019年8月5日，原告委托重庆百君（荣昌）律师事务所律师魏远畅、冷雪晖到涉案门面送达《解除租赁合同及催收租金告知函》，因被告拒收，故魏远畅、冷雪晖将该告知函张贴在涉案门面内的冰箱上，并拍照记录，整个过程被告一直在涉案门面并未外出。其中加盖原告单位公章的落款日期为2019年8月5日的《解除租赁合同及催收租金告知函》载明：“王金红：鉴于贵单位（个人）承租的我单位位于荣昌区XX街道XX路XX小区XX号楼底楼18#19#门面，贵单位（个人）已按原租赁合同约定的租金标准7200元/年交租金至2015年12月31日。按原租赁合同约定的租金标准7200元/年计算，截至2019年7月31日，贵单位（个人）尚欠我单位租金25800元（大写：贰万伍仟捌佰元整）。现我单位正式通知贵单位（个人），请贵单位（个人）务必于2019年9月5日前补交所欠租金25800元（大写：贰万伍仟捌佰元整），且我单位不再将上述房屋（门面）继续出租给贵单位（个人），请贵单位（个人）务必在2019年9月5日前搬离房屋，将房屋交还给我单位。”被告认可2019年8月5日当天原告委托的律师到过涉案门面，当时律师要求其确认所欠租金的金额，但其没有签字，图片上显示张贴告知函所处的位置是涉案门面，但不认可其看到了张贴的告知函，因他人给其打电话，其在原告委托的律师尚在涉案门面中时外出干活，并未关门，其还看到原告委托的律师去和隔壁租户沟通租赁合同的事情；涉案门面由其一人使用并保管钥匙，现在门是锁好的，其他人进不去。庭审中，原告主张原、被告双方从2016年起形成不定期租赁合同关系，原告作为出租方有权随时收回门面，其于2019年8月5日以向被告送达《解除租赁合同及催收租金告知函》的方式通知被告于2019年9月5日前搬离涉案门面，给予了被告一定的期限，故原告认为解除房屋租赁合同的时间为2019年9月5日。被告认可2016年起涉案门面的租金按7200元/年交纳，并陈述2019年9月5日原告的工作人员及其委托诉讼代理人到被告承租的涉案门面内催促其搬出房屋，并告知其解除房屋租赁合同，其遂于2019年12月7日搬走了门面内的所有个人物品，但没有向原告归还钥匙交接门面。上述事实，有《房屋所有权证》、《中央非税收入统一票据》、《沟通笔录》、《解除租赁合同及催收租金告知函》、现场照片、《情况说明》、《国家税务总局重庆市荣昌区税务局关于机构改革有关事项的公告》及原、被告的陈述等予以证实，本院依法予以确认。本院认为，被告王金红承租原告荣昌税务局的门面使用，双方形成房屋租赁合同关系。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，从2016年至今，原告荣昌税务局与被告王金红之间未就房屋租赁事宜签订书面房屋租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告。从原告举示的《沟通笔录》可以看出原告的委托诉讼代理人已于2019年7月17日向被告王金红催收过拖欠的租金，并告知涉案门面因政策及其他因素无法再继续出租给被告，要求被告在合理时间内搬离。对于原告主张其于2019年8月5日向被告送达《解除租赁合同及催收租金告知函》，被告抗辩其并未看到该告知函。根据原告举示的照片，可以看出告知函是张贴于涉案门面内的显著位置，且该区域由被告控制并使用，结合原、被告的陈述，可以得知2019年8月5日原告的委托诉讼代理人确实到过涉案门面向被告催收过租金，且要求被告签字确认，但被告拒绝签字。庭审中，原告能够对照片上所反映的情况作出合理说明，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信，并认定原告的委托诉讼代理人于2019年8月5日在被告承租的涉案门面内以张贴《解除租赁合同及催收租金告知函》方式通知被告补交租金、搬离房屋以及房屋不再继续出租，并给予了被告一个月的准备时间。合同解除权系形成权，一经到达相对人即发生效力，原告主张被告搬离涉案门面的截止日期即2019年9月5日为房屋租赁合同解除时间，被告也认可2019年9月5日原告的工作人员及委托诉讼代理人到涉案门面催促其搬离并告知其解除房屋租赁合同，因此2019年9月5日双方的房屋租赁合同已经解除。原告在该告知函中已提前告知被告应于2019年9月5日前搬离，且留给被告合理的准备时间，被告最迟应在2019年9月5日将涉案门面返还给原告，但被告至今未交付门面，故原告要求被告返还门面的诉讼请求，本院予以支持。此外，被告还应支付2016年1月1日至2019年9月5日期间的租金，因双方约定的年租金标准为7200元/年，则月租金标准为600元/月（7200元÷12个月），日租金标准为20元/天（600元÷30天），故被告应支付的租金为26500元（7200元/年×3年＋600元/月×8个月＋20元/天×5天）。从2019年9月6日起，被告对涉案门面构成无权占有，因被告至今未向原告交付门面钥匙，门面实际由被告占有，故被告应支付占有期间的使用费，原告所主张的2019年9月6日至2019年12月31日期间的租金，实际为被告无权占有门面所应支付的使用费，原告主张使用费参照租赁期间的租金标准进行计算并无不当，本院予以支持，故被告应从2019年9月6日起按照600元/月标准向原告支付使用费至被告实际向原告返还门面为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告国家税务总局重庆市荣昌区税务局与被告王金红关于荣昌区XX街道XX路XX小区XX号楼底楼18#、19#门面（房权证211字第XXXXXX号房屋所有权证附图的梯间3C、28#）的房屋租赁合同于2019年9月5日解除；二、被告王金红于本判决生效后十日内将承租的位于荣昌区XX街道XX路XX小区XX号楼底楼18#、19#门面（房权证211字第XXXXXX号房屋所有权证附图的梯间3C、28#）返还原告国家税务总局重庆市荣昌区税务局；三、被告王金红于本判决生效后十日内支付原告国家税务总局重庆市荣昌区税务局房屋租金26500元；四、被告王金红于本判决生效后十日内支付原告国家税务总局重庆市荣昌区税务局房屋使用费，该使用费自2019年9月6日起按照600元/月标准计算至被告王金红实际返还承租门面之日止；五、驳回原告国家税务总局重庆市荣昌区税务局的其他诉讼请求。如果被告王金红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费520元，减半收取计260元，由被告王金红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李泓燕二〇二〇年四月二十三日法官助理 胡 超书 记 员 侯桢桢