四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川01民终55号 上诉人（原审被告）：上海英盾保安服务有限公司，住所地：上海市普陀区新村路423弄26号。 法定代表人：杨华伍，执行董事。 委托诉讼代理人：王品呈，上海申欧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周玉彬，女，1966年3月3日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：苟艺梅，四川悟德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳明，四川悟德律师事务所律师。 原审被告：上海英盾保安服务有限公司成都分公司，营业场所：成都市武侯区沙堰街1号（亿通新天地大厦）1栋8层801。 负责人：方福来。 委托诉讼代理人：王品呈，上海申欧律师事务所律师。 上诉人上海英盾保安服务有限公司（以下简称“英盾公司”）因与被上诉人周玉彬、原审被告上海英盾保安服务有限公司成都分公司（以下简称“英盾成都分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 英盾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周玉彬提出的全部诉讼请求。 事实和理由：一、一审法院审理程序存在重大错误。“4、判令英盾公司、英盾成都分公司因违约解除租房协议应支付周玉彬三个月过渡期的租金损失68500元。5、判令英盾公司、英盾成都分公司给付周玉彬租房期届满后按房屋租金标准计算的房屋占用费”不属于周玉彬向一审法院提交的民事诉状和2019年5月10日的一审庭审中已经提出的诉讼请求范围；二、《房屋出租协议》系无效合同。周玉彬并非出租房屋的所有权人，且出租房的所有权人向艳洁并未追认《房屋出租协议》的效力，因此周玉彬无权以出租人身份与英盾公司建立房屋租赁关系，《房屋出租协议》属于无效合同。在合同无效的情况下，违约责任等条款亦不得单独适用，一审法院判决英盾公司向周玉彬支付违约金24133元，不具有合同和法律依据；三、《房屋出租协议》已于2018年12月26日解除。英盾成都分公司已向周玉彬送达了《关于崇州捷普项目宿舍退租告知函》，故《房屋出租协议》均已告解除。周玉彬于同日更换了出租房屋门锁，英盾公司所有物品（包括自行添置的家具等）均被扣留在出租房屋内，故英盾公司事实上已经丧失对出租房屋的使用权。同时关于门锁更换及房屋交接等事宜，英盾公司多次寻找周玉彬并产生纠纷，有崇州市公安局大划派出所提供了出警记录为证。以上事实均可证明，《房屋出租协议》及其补充协议在2018年12月26日后不再实际履行。在英盾公司没有使用出租房屋的情况下，一审法院判令英盾公司向周玉彬支付2019年2月至5月期间的房屋租金，房屋占用费不具有事实依据；四、英盾公司不应向周玉彬支付房屋空置损失费。周玉彬提出的有关房屋空置损失的诉讼请求存在重大瑕疵，不应获得法院支持。且该《房屋出租协议》均未对房屋空置损失进行约定，周玉彬将出租房屋用于出租，能否及时岀租应根据租赁市场行情而定，同时还涉及联系中介、磋商、看房等事项，周玉彬未能证明房屋空置期租金损失产生的必然性及排他性，故房屋空置损失不应得到支持。在英盾公司与周玉彬已经发生纠纷（2018年12月26日）的情况下，周玉彬未及时通过诉讼形式主张权利，也未采取任何减少损失的有效措施，属于人为导致损失扩大，应当由周玉彬自行承担相关责任。另，一审法院判决英盾公司向周玉彬支付违约金24133元与判决英盾公司向周玉彬支付房屋空置损失48266元，明显加重了英盾公司的赔付责任；五、关于租赁保证金。在《房屋出租协议》及其补充协议已经解除且英盾公司和周玉彬已经完成房屋交接的情况下，一审法院未就英盾公司已经向周玉彬交付的租赁保证金15000元作出处理，显然不符合定争止纷的诉讼原则。 周玉彬辩称：一、一审判决书所确认的房屋占用费以及过渡期间的损失系周玉彬在一审中进行了变更并在一审笔录中进行了确认，周玉彬也进行了答辩。二、根据周玉彬提供农村无产权证明，案涉房屋系政府统一规划建设，不属于违章建筑。三、在案件审理过程中，周玉彬与英盾公司已经达成了解除合意，并在2019年5月14日完成了案涉房屋的腾退移交。对方陈述2018年12月16日进行了解除，前后矛盾。四、周玉彬将房屋再次出租需要时间，期间的损失应由英盾公司承担，且到目前为止，房屋都未出租出去。 英盾成都分公司未发表陈述意见。 周玉彬向一审法院提出诉讼请求：一、判令英盾公司、英盾成都分公司支付房屋租金人民币140900元；二、判令英盾公司、英盾成都分公司支付违约金人民币30333元；三、判令英盾公司、英盾成都分公司支付周玉彬承租房屋所产生的电费1396元、卫生费7200元；四、判令英盾公司、英盾成都分公司因违约解除租房协议应支付周玉彬三个月过渡期的租金损失68500元；五、依法判令英盾公司、英盾成都分公司给付周玉彬租房期届满后按房屋租金标准计算的房屋占用费。 一审法院经审理查明，2018年2月5日，英盾成都分公司因经营需要与周玉彬签订《房屋出租协议》。周玉彬将位于成都市崇州市间住房出租给英盾成都分公司，租期为二年，从2018年2月5日起至2020年2月4日止。该房屋的月租金为人民币650元／间，租金的支付方式为每半年支付一次。双方在合同中约定，英盾成都分公司于该合同签订之日起5个工作日内支付首期租金，以后支付时间为半年租期开始前10天支付。双方在该合同中还约定，英盾成都分公司在缴纳预付金20000元的同时还应当向周玉彬交纳15000元人民币的保证金。另，双方还约定，履行中合同的违约方应向守约方支付租金总额一个月租金作为违约金。房屋为先付租金后使用。 2018年2月25日，英盾成都分公司与周玉彬签订了《补充协议》，增加租用周玉彬住房4间，每月每间住房的租金为650元，从2018年2月25日开始至2020年2月24日止，租期二年。同时，英盾成都分公司另外租赁了铺面5间，租期为两年。其中2间铺面作为英盾成都分公司办公用房，该2铺面租金为每年每间20000元，租金为半年支付一次。另外3间铺面作为库房使用，租金为每月每间1300元，租金按季度提前10日支付。以上商业用房的租期均为二年，租期从2018年2月25日起至2020年2月24日止。2018年12月英盾成都分公司退还了周玉彬库房2间。另外一间英盾成都分公司继续用作库房使用。2018年2月25日，英盾成都分公司在与周玉彬签订的《补充协议》中，新增加租用了周玉彬住房8间。租金为每月每间650元，租期从2018年2月25日起至2019年2月24日止，租期为一年。合同签订后，周玉彬将8间房屋交给英盾成都分公司使用，英盾成都分公司也交清了2018年的房租。 2018年2月26日，英盾成都分公司与周玉彬签订了《补充协议》，新增加租用了周玉彬住房2间，房号为220、320，租金为每月每间650元，租期从2018年2月26日起至2019年2月25日止，租期为一年。合同签订后，周玉彬将2间房屋交给英盾成都分公司使用，英盾成都分公司也交清了2018年的房租。2018年3月4日，英盾成都分公司与周玉彬签订了《补充协议》一份，新增加租用了周玉彬住房3间，其中的一间房号为222，租金为每月每间650元；另外2间房号为215、303，租金为每月每间500元；以上3间房屋的租期从2018年3月4日起至2019年3月3日止，租期为一年。合同签订后，周玉彬将3间房屋交给英盾成都分公司使用，英盾成都分公司也交清了2018年的房租。从2019年2月起，英盾成都分公司无员工入住该房屋；2019年5月7日英盾成都分公司向周玉彬送达的《关于解除（房屋出租协议）告知函》；在本案审理过程中，英盾成都分公司和周玉彬确认于2019年5月9日解除《房屋租赁协议》及《补充协议》，并于2019年5月14日完成了涉案46间房屋的交接。一审另查明，案涉房屋系政府统一规划原址重建临街房屋，房屋产权手续正在办理过程中，周玉彬在英盾成都分公司租用房屋期间垫付卫生费1900元、电费1396元。 上述事实，有周玉彬和英盾公司、英盾成都分公司的身份信息材料，《房屋出租协议》一份及《补充协议》三份、英盾成都分公司支付房租、卫生费等的银行流水明细清单、由英盾成都分公司工作人员签字确认的电费收据一张、崇州市大划镇人民政府证明一份及周玉彬、英盾公司、英盾成都分公司的当庭陈述佐证。 一审法院认为，关于《房屋出租协议》义务承担主体问题，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，英盾成都分公司在履行合同过程中产生的债务应由英盾公司承担，对周玉彬请求英盾公司、英盾成都分公司共同承担债务的诉讼请求不予支持；对于周玉彬、英盾成都分公司争议《房屋出租协议》是否有效的问题，周玉彬提交了崇州市大划镇人民政府证明，证实案涉房屋系政府统一规划建设，具有合法城镇规划手续，案涉房产不属于违章建筑，英盾成都分公司在《房屋出租协议》签订及履行时均无异议，签订《房屋出租协议》系周玉彬、英盾成都分公司双方真实意思表示，并不违反法律规定，一审法院依法确认《房屋出租协议》合法有效。 对于英盾成都分公司辩称《房屋出租协议》无效的辩解理由一审法院不予采信；英盾成都分公司辩称于2018年12月28日就向周玉彬送达了《关于崇州捷普项目宿舍退租告知函》，但没有提供有效的证据证明周玉彬收到过上述告知函,且该告知函上并未加盖公司印章，英盾成都分公司为证明其曾和周玉彬为房屋出租产生纠纷的主张，向一审法院提交了崇州市公安局大划派出所的出警记录，该记录只能证实周玉彬与英盾成都分公司为租赁事宜发生过纠纷，但不能证明其主张，一审法院对英盾成都分公司辩称《房屋出租协议》已经解除的辩解理由不予采信；在一审法院审理过程中，周玉彬与英盾成都分公司达成于2019年5月9日解除《房屋出租协议》的协议，并于2019年5月14日完成了案涉房屋的腾退移交。 关于周玉彬、英盾成都分公司解除《房屋出租协议》后租金及损失等费用的计算问题。周玉彬、英盾成都分公司应当以《房屋租赁协议》及《补充协议》的约定履行各自义务，周玉彬主张2019年上半年租金140900元，因为周玉彬、英盾成都分公司确认《房屋租赁协议》及《补充协议》提前解除，并于2019年5月14日实际交接，英盾公司应支付周玉彬的房租按照双方签订《房屋租赁协议》及《补充协议》分别予以计算，其中26间住房租金从2019年2月5日开始计算到2019年5月14日共计3个月又9天，房租为55770元，2间铺面房屋租金从2019年2月25日开始计算到2019年5月14日共计2个月又19天，房租为8749元，4间住房租金从2019年2月25日开始计算到2019年5月14日共计2个月又19天，房租为6841.6元，1间商业房租金从2019年2月25日开始计算到2019年5月14日共计2个月又19天，房租为3423元，对周玉彬的主张部分支持为由英盾公司支付周玉彬租74783.6元；周玉彬主张违约金30333元，因英盾成都分公司要求提前解除租赁合同，属违约方，英盾公司应按照《房屋出租协议》及《补充协议》约定支付周玉彬违约金，违约金的计算方式以涉及2年租赁期的房屋一个月房租，即30间住房1个月租金为19500元，2间铺面房一个月租金3333元，1间商业房一个月租金1300元，共计24133元；对周玉彬该主张卫生费7200元、电费1396元，周玉彬提交了垫付卫生费正式票据1900元、垫付电费1396元收据，因双方有明确合同约定，一审法院部分支持英盾公司支付周玉彬卫生费1900元、电费1396元；对周玉彬要求英盾成都分公司支付因违约提前解除租房合同三个月过渡期租金的诉讼请求，因英盾成都分公司要求解除租赁合同并未提前告知周玉彬，周玉彬要将房屋再次出租需要一定的合理期限，这期间房屋的空置损失应由英盾公司承担，一审法院酌定为2个月，计算标准参照《房屋出租协议》租金的约定以涉及2年租赁期的房屋2个月房租计算，总计48266元；关于周玉彬主张由英盾公司、英盾成都分公司给付租房期届满后按房屋租金标准计算的房屋占用费，因英盾成都分公司在房屋租期届满后未及时移交房屋与周玉彬，给周玉彬造成了损失，对周玉彬该主张一审法院予以支持，其中8间住房占用费从2019年2月25日开始计算到2019年5月14日共计2个月又20天，为13856元，2间住房占用费从2019年2月26日开始计算到2019年5月14日共计2个月又19天，为3420.8元，1间房占用费从2019年3月4日开始计算到2019年5月14日共计2个月又11天，为1537.6元，2间房占用费从2019年3月4日开始计算到2019年5月14日共计2个月又11天，为2475.2元，总计21289.6元。据此，一审法院依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、周玉彬与英盾成都分公司签订的《房屋出租协议》及《补充协议》于2019年5月9日解除；二、英盾公司于判决生效之日起十日内支付周玉彬租金74783.6元、违约金24133元、卫生费1900元、电费1396元；三、英盾公司于判决生效之日起十日内支付周玉彬房屋空置损失48266元、房屋占用21289.6元；四、驳回周玉彬的其他诉讼请求。 本院二审期间，英盾公司无新证据提交，周玉彬围绕上诉请求依法提交了公证书一份，拟证明案涉房屋还处在空置状态，双方没有办理交接手续。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上述周玉彬提交的证据，英盾公司及英盾成都分公司对证据的真实性无异议，但对其关联性及其内容无法确认。对于该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 本院经审理查明的案件事实与一审一致，对此本院予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于合同效力问题。英盾公司认为案涉房屋属于违章建筑，因此双方签订的房屋租赁合同自始无效。本院认为，周玉彬已向法庭提交崇州市大划镇人民政府出具的农村房屋无产权证明。另，虽然周玉彬的产权证及土地证正在办理中，但结合上述证明及本院合并审理的(2020）川01民终60号案件中周文彬已提供的房产证及土地证，可以证实本案中的房屋尽管尚未取得产权，但其修建已经得到当地政府批准，权属明确、真实合法，且产权能够办理。因此，本院认为案涉合同并不构成无效合同，一审对此认定正确，本院予以确认。 关于合同解除问题。英盾公司认为因双方出现矛盾，其于2018年12月26日向周玉彬送达了《关于崇州捷普项目宿舍退租告知函》，故《房屋出租协议》及其补充协议均已告解除。且周玉彬对案涉房屋上锁，让其丧失对房屋的占用控制。本院认为，英盾公司在并不享有解除权的情形下提出解除，并不发生解除的法律效力，故其送达上述告知函并不导致案涉合同解除，故一审以双方于审理中对解除的认可作为案涉合同的解除时间并无不当。对于英盾公司主张的强制收回房屋问题，本院认为，2018年12月28日的报警登记表并不足以证实周玉彬已强制收回房屋，亦无其他足以采信的证据佐证周玉彬已强制收回房屋，故英盾公司应承担举证不能的不利责任。 关于案涉违约金的性质问题。本案中，英盾公司认为合同约定的违约金系解约违约金，周玉彬则认为其系主张的延迟给付违约金。本院认为，结合双方签订的《房屋出租协议》中第九款“甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金”之约定，双方关于违约金的约定是为了督促各方按约履行合同，使合同顺利进行，属对于整个违约责任的概括性约定，故并不排除迟延给付之适用。本案中，英盾公司在合同履行期间存在迟延给付租金的行为，故周玉彬依该约定主张迟延给付租金的违约金并无不当。 关于支付房屋空置损失费是否适当问题。英盾公司认为双方就房屋空置损失并无约定且周玉彬并没有在纠纷发生后积极主张权利，也未采取减少损失的有效措施造成损失扩大，故法院不应支持其主张。本院认为，对于违约方给守约方造成的损失，违约方应负完全赔偿责任，此系法定责任。本案的房屋租赁合同约定了履行期限，英盾公司提前解约将导致出租人本该享有的合同内出租收益丧失，应对该损失予以赔偿；结合周玉彬提交的公证书，可以证实案涉房屋空置的事实，故一审判令英盾公司对此损失予以赔偿并无不当。对于英盾公司认为周玉彬应当积极减损的问题，本院认为，在英盾公司提前解除合同并造成案涉房屋空置的情形下，即使周玉彬要采用另行出租等方式积极止损亦须有合理的期间作为保障，一审酌定的两个月期间合理，本院予以确认。另，关于租赁保证金问题，应结合双方关于保证金的约定及相关事实进行处理，鉴于英盾公司并未提出反诉并主张返还，本院于本案中不作审查。 关于周玉彬一审增加的诉讼请求问题。本院认为，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”之规定，本案周玉彬并不违反上述法律规定。同时，英盾公司已于一审中对该增加的诉讼请求进行答辩，故一审法院将其纳入审理并无不当。 综上所述，英盾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3896元，由上海英盾保安服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年四月十六日 书记员  符 莎