辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终266号 上诉人（原审被告）：蔡芳，女，1975年6月12日出生，汉族，盘锦市产品质量监督检验所职员，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：李盼盼，辽宁盛达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：盘锦成功物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 法定代表人：孙龙，该公司物业经理。 委托诉讼代理人：王婷婷，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：魏云儒，男，该公司员工。 上诉人蔡芳因与被上诉人盘锦成功物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初4253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡芳的委托诉讼代理人李盼盼、被上诉人盘锦成功物业管理有限公司的委托诉讼代理人王婷婷、魏云儒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蔡芳上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、关于主体资格的问题，被上诉人从未与上诉人签订合同，被上诉人与建设单位签订的物业服务合同违反物权法的强制性规定，应属无效。2、关于物业服务质量，即使物业服务合同成立，那么现有的物业服务管理混乱，也属于严重的违约情况。作为一个高档小区，应该是全封闭管理和对出入人员车辆进行管理，但是被上诉人的安保服务远远达不到上述标准。通过众多业主的长期监控，小区保安巡逻承诺是一纸空文。小区内长期大量存放非别墅区业主的外来车辆，且经常停放在行人绿化路面，不仅侵犯了别墅区业主的权益，而且车辆行驶在行人路面给小区业主带来了安全隐患，也造成了小区内交通不便以及车辆碰撞等情况。垃圾几天才清理一次，甚至一周都不清理，臭气熏天。路灯道路也极少清理，通过录像来看基本看不到保洁。在一审中我们也提供过相应的视频、证据来进行佐证。小区的保洁达不到服务的标准。业主会所近3000平米。橡树湾别墅区之所以成为高档小区，就是因为有面积近3000平米的综合性的业主会所及娱乐休闲会所。开发商宣传单上已经证明业主拥有会所可以在会所娱乐健身，但是物业公司却把会所转交给巴塞罗那售楼处使用，业主会所成为他人办公经营的场所。3、收费标准高于其他小区的收费标准。 盘锦成功物业管理有限公司辩称，被上诉人系经开发公司合法招标选聘后，与园区业主重新建立物业服务合同关系，根据法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，业主大会未召开，业主委员会未成立的情况下，都属于前期物业服务期间。被上诉人自2017年4月就为园区业主提供物业服务。并于管理区域内超过80%的业主签订了《物业服务合同》，并进行了物业管理登记备案。园区物业收费标准在物业服务合同中有明确约定，双方应当履行。 盘锦成功物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付物业费26159元；2.要求被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：被告蔡芳系筑景·橡树湾一期第17号楼2单元别墅业主，该房屋建筑面积294.26平方米。2012年12月24日，被告与盘锦一线物业管理有限公司签订《筑景·橡树湾前期物业服务协议书》，约定由盘锦一线物业管理有限公司为筑景·橡树湾小区提供前期物业服务。协议约定前期物业管理服务期限为10年，自2012年7月1日至2022年6月30日。合同期满后，在业主委员会未成立或没有选聘新的物业管理服务企业，本合同应按整年进行延续，直至业主委员会聘请新的物业管理服务企业进驻为止；物业服务费由业主按照物业类型建筑面积缴纳，物业服务标准为别墅：2.8元/平方米/月；首次办理入住手续时，业主需向物业公司预交一年物业服务费用，预交费用期满后按年交纳。业主或物业使用人应于预缴期满前一个月向物业公司交纳下一年的物业管理服务费用。另查，2017年3月10日，筑景·橡树湾建设单位盘锦一线置业有限公司与原告签订《筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网前期物业服务合同书》，约定由原告对筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网提供前期物业服务，合同期限自2017年3月10日起至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订物业服务合同生效，本合同自动终止。物业服务资金由业主按照物业类型、建筑面积预先缴纳，物业服务费用标准为别墅：2.6元/平方米/月。2017年4月10日，盘锦一线置业有限公司、盘锦一线物业管理有限公司与原告签订《物业服务企业变更协议》，盘锦一线置业有限公司依法选聘原告为其开发建设的小区提供物业服务。2017年4月25日，原告（甲方）与盘锦一线物业管理有限公司（乙方）签订《物业交接合同》，交接的物业管理区域为筑景·橡树湾一期、二期、居然之家外商网，交接日前乙方管理物业形成的负债由乙方自行承担，乙方的债权即业主欠缴的物业服务费用等转让给甲方享有，由甲方自行追索。再查，自2017年5月16日起至2019年12月31日止，被告拖欠原告物业费24,099.89元（2.6元/平方米/月×294.26平方米×31.5个月）。 一审法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案原告与建设单位签订的物业服务合同系前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有约束力。原告根据其与建设单位盘锦一线置业有限公司签订的前期物业服务合同履行了物业服务义务，被告理应按合同约定的物业费收费标准交纳物业费，故对被告提出被告从未与原告签订物业服务合同、原告收取高额物业费涉嫌非法收费等主张，本院不予支持。关于原告提供的日期为2017年5月24日《筑景·橡树湾前期物业服务协议书》，因该协议的“乙方（签章）”处没有被告签章且被告对该协议的真实性不予认可，故对该协议书本院不予采纳。关于原告提供的照片及物业会议纪要复印件，因该组证据不能证明原告在本案诉争的物业服务期间内提供的物业服务没有瑕疵，故本院不予采纳。关于被告提供的盘价发〔2016〕22号文件、原告工商登记注册信息情况打印件、宗地图复印件、机动车辆保险索赔书复印件、肇事车辆照片复印件、开发商宣传单复印件及照片打印件、盘锦市公安局兴隆台分局治安调解协议书复印件等证据，因上述证据与本案无关，故本院不予采纳。关于被告提供的为了进一步证明物业公司服务质量低劣等问题的七张照片复印件，因该组证据较为模糊无法支持被告的主张，故本院不予采纳。根据庭审调查，原告在为涉诉别墅区提供物业服务期间确有对别墅区垃圾清理不及时的情况，可认定原告对筑景橡树湾别墅区提供的物业服务存在一定的瑕疵，本院根据权利义务对等原则，对物业公司要求被告交纳的物业服务费的数额予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为10%，合同中约定别墅物业费标准为2.6元∕平∕月，故被告应向原告交纳自2017年5月16日起至2019年12月31日止的物业费21,689.90元（2.6元/平方米/月×294.26平方米×31.5个月×90%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告蔡芳于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦成功物业管理有限公司自2017年5月16日起至2019年12月31日止的物业费21,689.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费454.00元，减半收取计227.00元，由被告蔡芳负担。 二审中，当事人围绕上诉请求均未提供新证据。 二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，在业主委员会尚未成立的情况下，建设单位选聘了被上诉人为物业服务企业并与其签订了《前期物业服务合同》，该合同对全体业主具有约束力。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应当交纳物业费。关于收费标准问题，在被上诉人与建设单位签订的《前期物业服务合同》中进行了约定，上诉人应当按照合同约定交纳。关于服务质量问题，虽被上诉人的服务存在瑕疵，但并不构成上诉人不交纳物业费的理由，且一审法院也对物业费的数额予以扣减，并无不当。 综上所述，上诉人蔡芳的上诉请求不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费454元，由上诉人蔡芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二〇年四月二十一日 书记员  赵燕菲