河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终555号上诉人(原审原告)白萍,女,汉族，1977年7月2日出生,住南阳市卧龙区。上诉人(原审原告)陈雯静，女，汉族，2001年10月15日出生，住南阳市卧龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人曹祥营，南阳市功能区公信法律服务所法律工作者，特别授权。被上诉人(原审被告)南阳港岛房地产开发有限公司,住所地南阳市卧龙路172号。法定代表人杨建宇,任公司董事长。委托诉讼代理人李麟博，男，汉族，1986年5月1日出生，住南阳市宛城区，系公司职工，特别授权。委托诉讼代理人梁重争，河南定信律师事务所律师，特别授权。上诉人白萍、陈雯静因与被上诉人南阳港岛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初5352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭于2020年3月27日开庭进行了审理。上诉人白萍及委托诉讼代理人曹祥营，上诉人陈雯静的委托诉讼代理人曹祥营，被上诉人南阳港岛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李麟博、梁重争，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白萍、陈雯静上诉请求：1.撤销(2019)豫1302民初5352号民事判决书第二项,将第二项依法改判为被上诉人支付上诉人逾期办证违约金53246元(自2014年9月23日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年6月30日)。2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认为被上诉人应自上诉人请求之日即一审立案之日起按上诉人已付购房款总额225603元为基数计付违约金是错误的。上诉人与被上诉人于2014年6月25日签订港岛盘龙阁高层认购合同书,合同中未约定办理房屋所有权的期限,根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此,被上诉人自2014年9月23日起应当承担违约责任,然而原审法院在依据该条文进行判决时,却以一句被上诉人应自上诉人请求之日即一审立案之日起承担违约责任、计付违约金为宜,一笔带过,显然与该条文规定不符,并因此驳回上诉人要求逾期办证违约金78961元的诉讼请求,导致被上诉人对2014年9月23日至2019年6月30日期间不能为上诉人办理房产证的过错不必承担违约责任,严重侵犯了上诉人的合法权益。上诉人按照最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定的期限,依照中国人民银行规定的同期贷款利率计算出被上诉人截止2019年7月1日应承担的违约金数额为53426元。综上所述,一审法院不依据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条,而径自随意地以立案之日作为被上诉人应承担违约责任的开始期限的做法于法不符,请求二审支持上诉人的上诉请求。南阳港岛房地产开发有限公司辩称，诉争房屋于2008年已经建成，因筹备农运会修建仲景路涉及到该房屋所在地段土地性质和规划的变动，小区所有房屋能居住，虽有“预售证”，但不能办证。上诉人认购房屋较晚，在农运会后的2014年，上诉人在认购房屋时对房屋暂不能办证是了解的、明知的，所以在双方签订的《认购合同》中未能对何时办证及逾期违约金如何处理作出约定，至今不能到房屋登记部门签订正规的《商品房买卖合同》，完善相关手续，办理产权登记，该房产所在的楼盘归属于南阳市302政治项目是不争的事实，目前正在治理中，鉴于此，对该房屋至今不能办理权属证书并非是“由于出卖人的原因”，被上诉人不具备《最高人民法院关于审理上商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的承担违约责任前提条件，不符合承担违约责任的法定情形。综上，上诉人上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。白萍、陈雯静向一审法院起诉请求：1.判令被告限期办理房产证；2.判令被告支付给两原告逾期办证违约金78961元，并自2019年8月1日起按中国人民银行规定的金融机构计付逾期贷款利息的标准支付违约金，直到房产证交付给两原告之日止；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告于2014年6月25日与被告签订了港岛．盘龙阁高层认购合同书。合同内容为：“港岛·盘龙阁高层认购合同书甲方：南阳港岛房地产开发有限公司乙方：白萍、陈雯静……一、商品房所处位置，乙方所认购的商品房为甲方港岛·盘龙阁一号楼（设计为26层）8层C2户型806号房，建筑面积约为118.24平方米。二、价款：乙方所认购的商品房单价为每平方米1908元，房价款为贰拾贰万伍仟陆佰零叁元（￥：225603）……八、违约条款：1、如因甲方原因导致合同不能履行（房屋约定价格上涨，一房多卖等情况）甲方应按乙方所交房款双倍返还。2、如因甲方原因逾期交付使用房屋的，按逾期时间分别处理：……3、乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：……”。但该合同未约定甲方何时给乙方办理房屋产权所有证，也未约定甲方如逾期办证，违约责任问题。合同签订后，乙方按时交纳了房款，甲方按时向乙方交付了所购房屋。但被告一直未给原告办理房屋产权证书。现原告要求被告立即给其办理房屋产权所有证并承担违约责任。另查明被告南阳市港岛房地产开发公司2009年4月30日取得原告所购房产的1号楼的商品房预售许可证。一审法院认为，1、本案涉及的港岛·盘龙阁（又名仲北花园）多层住宅定购合同书的系原被告双方的真实意思表示，原告已按照合同约定缴纳全部购房款，被告已按合同交房，对此原被告无异议，且原告所购房产的1号楼的商品房2009年4月30日已取得商品房预售许可证，故该购房协议应为有效合同。2、原被告所签订定的住宅购合同书虽然没有约定被告为原告办理房产证的期限，但根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告要求被告为其限期办理房产证的请求一审法院予以支持。由于原被告双方在购房合同中未约定违约金，现原告请求，应从其请求之日起即起诉之日起按其已付购房款总额即225603元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付违约金至被告为原告办理完房屋产权证书完为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告南阳市港岛房地产开发公司于本判决生效后90日内为原告白萍、陈雯静办理其购买被告港岛·盘龙阁（仲北花园）一号楼8层C2户型806号房的房屋产权证书，并从2019年7月1日立案之日起，按原告已付购房款总额即225603元为基数参照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至被告为原告办理完房屋产权证书为止。二、驳回原告白萍、陈雯静的其它诉讼请求。案件受理费1776元，由被告南阳港岛房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明,南阳市城乡规划局在宛规函[2015]343号文件《南阳市城乡规划局关于南阳市中心城区房地产市场秩序专项整治涉及南阳市港岛房地产开发有限公司“仲北花园”建设项目用地规划条件（宛规函[2011]132号）补充意见的函》中，对宛规函[2011]132号文件《关于南阳市港岛房地产开发有限公司“仲北花园”建设项目用地规划条件的补充意见》又做出进一步的补充，对用地开发规模、用地开发强度等进行了调整。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，双方签订的住宅认购合同真实有效且已实际履行完毕，但港岛房地产公司一直未能完成办理房屋权属证书的合同附随义务，现白萍、陈雯静要求港岛房地产公司予以办理并承担违约责任，应当予以支持。因合同未约定办理房产权属证书的期限，且港岛房地产公司于2007年11月1日已取得商品房预售许可证，后因政府规划变化等因素不能办理房产权属证书,并非完全由于出卖人港岛房地产公司自身的原因。而白萍2014年所购房屋为现房，白萍对房屋没有办理房产权属证书是明知的，白萍却怠于行使权力致使违约损失扩大自身也有过错。故一审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决港岛房地产公司自本案立案之日起按已付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付违约金至办理完房屋产权证书为止并无不当。白萍、陈雯静上诉主张港岛房地产公司自2014年9月23日起计付违约金的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，白萍、陈雯静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1776.00元，由白萍、陈雯静负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年四月十日法官助理刘慧书记员李斌