山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终9369号 上诉人（原审被告）：王传龙，男，1978年10月29日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：刘学彬，山东启权律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武瑞华，男，1958年1月5日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：袁堂宗，山东启蒙律师事务所律师。 上诉人王传龙因与被上诉人武瑞华租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初13644号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王传龙上诉请求：1.撤销山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初13644号民事判决，驳回被上诉人武瑞华的一审诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2018年5月1日签订的《房屋转租合同》为无效合同，一审法院在没有查清案件事实的情况认定《房屋转租合同》有效实属错误。被上诉人出租给上诉人的房屋并无房屋产权手续或建设工程规划许可手续，就该房屋签订的《房屋转租合同》对双方并没有法律效力，对此《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有明确的规定。上诉人在一审中提出了租赁房屋消防安全、产权问题，被上诉人并没有提供房屋建设规划许可或房屋产权证明租赁房屋的合法性，在此情况下一审法院没经查证即认定双方《房屋转租合同》为有效合同，实属事实认定不清情况下的错误判决。被上诉人一审中没有提供证据证明其对涉案房屋有权转租，其将涉案房屋租给上诉人使用系无权处分行为，即便租赁房屋具有规划许可及产权证明，双方约定租赁期限处于不确定状态，也不具有约束力。二、《房屋转租合同》无效，合同中的租金支付条款及违约责任条款当然无效。一审判决依据无效条款判决上诉人支付租金并承担违约责任错误。《房屋租赁合同》无效，上诉人可随时终止合同的履行，给上诉人造成损失的，应由被上诉人依法赔偿。而一审法院在错误认定《房屋转租合同》效力的基础上，认定在租赁期内上诉人方未经被上诉人方同意擅自退租，并适用《房屋租赁合同》第十一条第2项约定，判令上诉人按合同未履行额的20%向被上诉人支付违约金，显然错误。三、双方《房屋租赁合同》无效情况下，上诉人在2019年4月5日向被上诉人提出不再使用租赁房屋，被上诉人在收到上诉人通知时，有义务及时办理交接手续并接收涉案房屋。在被上诉人没有及时接收房屋、故意拖延办理房屋交接的情况下，应以上诉人主张的2019年5月1日作为确定实际占用租赁房屋的终止时间。一审法院以上诉人短信征求留存在被上诉人房屋处的剩余物品的处理意见之日即2019年5月10日作为上诉人实际占用租赁房屋的终止时间，在认定案件事实上存在不当之处，请二审法院予以纠正。故向贵院。 被上诉人辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决正确，应予维持。二、王传龙的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。1.出租房屋系武瑞华所在居委所有，已办理了产权登记，并不存在王传龙声称的无效情形。之前，居委将涉案房屋交给其集体企业使用，该企业由武瑞华任经理负责经营。后居委对集体企业实行租赁经营，武瑞华即取得了涉案房屋的承租权。再后来，武瑞华多次将上述房屋对外转租。2.2016年6月之后，武瑞华没有与居委签订文本合同，不等于武瑞华与居委不存在合同，武瑞华交纳租金的凭证等就是租赁合同的表现形式。3.关于王传龙出租赁房屋时间的问题。武瑞华诉状上诉时间是正确的，原审的认定是偏向了王传龙。就这个问题，武瑞华只是想早日结束诉讼，而没有提出上诉。 武瑞华向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的租金50,411.2元及利息，违约金83,917.76元，合计134,328.96元；2.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年5月1日，原、被告签订《房屋转租合同》，主要内容：“转租方（甲方）：武瑞华承租方（乙方）：王传龙第一条甲方保证所转租的房屋，能有承租权。第二条转租房屋情况1、转租的房屋位于兰山区角金雀山43号，沿街楼房八间自西向东五间租给乙方使用。2、转租房屋建筑面积约300平方米。第三条租赁期限该房屋租赁期三年，自2018年5月1日至2021年4月30日止。合同期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，在同等情况下乙方享有优先承租权。第四条用途该房屋作商业使用。第五条租金及支付方式。1、第一年租金为贰拾叁万人民币；第二年租金为贰拾叁万人民币；第三年租金为贰拾肆万人民币。2、租金按一年预交。签订合同时交第一年租金，2019年5月1日交纳第二年的租金，之后依次类推。甲方收到租金后，应当向乙方出具收据。第八条合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或再转租的。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）拖欠房租累计10日以上。第十条甲方违约责任1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应退还剩余租金并支付给乙方20%的违约金。2、在租赁期间，甲方不得擅自调整租金，以维护合同的严肃性。第十一条乙方的违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应按照合同未履行额的20%向甲方支付违约金，乙方已交租金不再退还。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）改变租赁用途或再转租或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计10日以上的。2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同未履行额的20%的额度向甲方支付违约金。3、乙方逾期租金，每逾期一日，按照拖欠租金额的0.3%加付滞纳金。”。2018年5月1日王传龙向武瑞华交纳了2018年5月1日至2019年4月30日的租金230,000元，王传龙开始在涉案房屋经营。2019年4月5日王传龙电话告知武瑞华不再租赁房屋，武瑞华承认被告给其打过电话，但其主张合同期限是三年，当时没有意识到被告要与其解除合同，被告曾与其商量将店铺转让出去。2019年5月10日王传龙搬走租赁房屋内的部分物品，并与武瑞华协商将剩余物品暂时存放在租赁房屋内。2019年7月11日武瑞华给王传龙发送短信，要求与被告见面协商签订解除合同及损失赔偿问题，被告未予回复。被告主张2019年4月5日其向原告提出解除合同时原告同意解除合同，未提供相关证据加以证明。 一审法院认为，武瑞华与王传龙签订的《房屋转租合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，王传龙交纳了一年的租金230,000元，武瑞华将房屋交付给王传龙使用，王传龙在合同期限届满前要求退租提前解除合同，并于2019年4月5日通知了原告，双方对此无争议，一审法院予以确认。 本案争议的焦点是：一、涉案合同解除的时间；二、被告是否拖欠租金；三、被告是否应向原告支付违约金。 关于争议焦点问题一，合同解除的时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”根据庭审查明的事实，王传龙在2019年4月5日电话通知武瑞华其不再租赁涉案房屋，原告对被告电话通知的事实予以认可，因此涉案合同解除时间应为2019年4月5日。 关于争议焦点问题二，被告是否拖欠租金。虽然武瑞华提交了王传龙雇佣人员马元峰出具的证明，证实王传龙于2019年7月20日正式搬离租赁房屋，但根据庭审查明的事实及王传龙给武瑞华发送的短信内容看，王传龙在2019年5月10日搬走租赁房屋内部分物品后，将剩余物品暂存放在租赁房屋内，是经过武瑞华同意的，因此应认定王传龙搬离租赁房屋的时间是2019年5月10日。王传龙已交纳租金至2019年4月30日，因此被告应支付自2019年5月1日至5月10日占用租赁房屋期间的房屋占用费用6301元（230,000元/365天×10天）。 三、关于争议焦点问题三，被告是否应向原告支付违约金。根据原、被告签订的房屋转租合同第十一条第2项的约定，在租赁期内，被告方未经原告方同意，中途擅自退租的，被告应按合同未履行额的20%向原告支付违约金.被告未提供证据证明其在2019年4月5日向原告提出解除合同时，原告同意解除，因此被告应按合同约定向原告支付合同未履行额的20%的违约金，即94,000元【（230,000元+240,000元）×20%】原告只要求被告支付违约金83,917.76元，系对其权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。被告向原告支付违约金后，足以弥补因被告提前解除合同给原告造成的损失，因此，原告要求被告支付租金利息，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告王传龙于本判决生效后十日内支付原告武瑞华房屋占用费6301元；二、被告王传龙于本判决生效后十日内支付原告武瑞华违约金83,917.76元；三、驳回原告武瑞华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2988元，减半收取1494元，由原告武瑞华负担466元，被告王传龙负担1028元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人没有提交证据。被上诉人提交以下证据：证据一、城镇公房所有权证和产权档案各一份，证实涉外房屋对外出租具有合法性，涉案合同不存在无效的情形；证据二、居委催收租金通知书一份和汇款凭证4份，证实武瑞华享有涉案房屋承租权和转租权；证据三、（2012）临商终字第680号民事判决书一份，证实武瑞华与居委签订的房屋租赁合同和武瑞华与他人之间签订的转让合同均是有效合同；证据四、房屋转租合同一份，证实王传龙于2015年5月1日就与武瑞华存有转租合同，本案合同系续租合同，王传龙承租房屋期间并不存在影响其经营的情形；证据五、建设规划审批表两份，证实居委在房产证、房屋建筑物之外又在出租楼房后添加部分建筑物，该建筑物已经取得了规划审批手续，虽然记载的是临时建筑物但没有具体的时间，系合法建筑物。上诉人质证称，对证据一的真实性有异议，材料均系复印件，有的加盖了公章有的没有加盖，个别地方有人为改动的痕迹，对关联系有异议，涉案房屋租赁房屋位于产权证及档案登记的1号房屋及往北的位置，总计300平方米，且沿金雀山路五间租赁房上面还有五层，均非砖木结构，产权证及档案中相应位置的五间房屋为一层房屋，面积仅有134.75平米，且并无往北的房屋。证书及档案证明了涉案租赁房屋为非法建筑，双方所签租赁合同为无效合同。对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，无法说明催收与交款与涉案房屋有关，如有权收款人是房屋征收补偿协调推进小组还建办公室，说明涉案房屋面临政府征收还建，租赁房屋的使用面临不确定性，这是被上诉人刻意隐瞒行为的结果，催收通知书是2014年的，2018、2019年支付的租金是14年拖欠的租金还是后来的租金无法确定。无法证明被上诉人在与上诉人签订2018年5月1日的租赁合同时对涉案房屋享有承租权和转租权，更不能证明与上诉人签订的三年租赁期间享内享有承租权和转租权。对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，该民事判决认定的事实与本案已明确的案件事实并不一致，也无证据证明两案所涉租赁标的物为同一房屋，所涉及的租赁标的物房屋双方对房屋是否取得建设工程规划许可证及是否符合建设工程规划许可并未提出争议，也未进行审查。对证据四的真实性无异议，关联性有异议，租赁标的物与2018年5月1日所签合同相比，只是表述上稍有改变，这些房屋均是在没有取得建设工程规划许可证的情况下建成的，是违法建筑。上诉人签订合同的目的是在合同约定的三年租赁期限内正常使用租赁房屋进行商业经营，被上诉人在无转租权的情况下对房屋转租给上诉人的行为，属无权处分行为并已严重影响到上诉人的正常经营。对证据五，涉案房屋取得规划许可证，但是许可的临时设施根据相关规定，其规划的内容是临时设施，根据相关法律规定临时设施不能超过两年，到期后应自行拆除，同时根据最高人民法院相关司法解释，租赁期限超过临时建筑期限的，超过部分无效，因此涉案合同属于超出临时建筑使用期限的合同，应为无效合同。 经审查，本院认为，被上诉人提交的证据一中的城镇公房所有权证虽系复印件，但其内容与复印自临沂市房产登记交易中心的产权档案相互印证，且在档案中备注说明房产权证件丢失，能够证明涉案房产有合法的产权登记手续。证据二、三、四、五均加盖了相关单位的公章，来源明确，对其真实性、合法性，本院予以确认，对于其证明目的，本院将结合本院事实及其他证予以综合评判。 二审查明，1989年9月17日，临沂市人民政府为座落于金雀山办事处金雀山路的临沂市坛居委光明商店颁发了临金字第0193号城镇公房所有权证，临沂市房产登记交易中心予以备案，后临沂市南坛居委光明商店自管房产权证件因搬家丢失。涉案租赁房屋系上述房产权证项下的房产，被上诉人武传华承租后将涉案房屋进行转租。 二审查明的其他事实与一审查明的事实相一致。 本院认为，被上诉人武瑞华提交的公房所有权证及产权档案相互印证，能够证明涉案租赁房屋办理了合法的产权手续。上诉人关于涉案租赁房屋无产权手续或建房设工程规划许可手续，涉案《房屋转租合同》无效的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。 上诉人主张被上诉人没有提供证据证明其对涉案房屋有权转租，其将涉案房屋租给上诉人使用系无权处分行为。本院认为，被上诉人提供的催收通知及转款凭证及其与上诉人于2015年签订的租赁合同，能够证明被上诉人承租涉案房屋并于2015年就将涉案房屋租赁给上诉人的事实。涉案房产已转租多年，且上诉人未提供证据证明出租人对房屋的转租提出异议。故对上诉人以被上诉人对涉案房屋无权转租，转租合同无效的上诉理由，本院不予支持。 上诉人在房屋租赁期内未经被上诉人同意擅自退租，上诉人应按照合同约定向被上诉人支付违约金。上诉人于2019年5月10日搬离租赁房屋，其交纳租金至2019年4月30日，对于2019年5月1日至10日上诉人占用租赁房屋期间的房屋占用费用6301元，上诉人应予支付。 综上所述，王传龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2988元，由上诉人王传龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晓燕 审判员  王信峰 审判员  杨海荣 二〇二〇年四月二十三日 书记员  张艳菲