贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1378号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610721167。被上诉人（原审原告）：文春燕，女，1984年11月21日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人文春燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告文春燕支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付购房款359413元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月31日起计算至2018年8月4日止。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告文春燕返还代收各项开户费及交易费3698元及支付利息，利息以3698元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2019年10月21日起至上述费用返还完毕之日止。三、驳回原告文春燕的其他诉讼请求。案件受理费276元，由原告文春燕负担126元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担150元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判为支付被上诉人逾期交房违约金自2016年10月31日至2018年5月19日；撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、一审判决认定上诉人向被上诉人支付自2016年10月31日至2018年8月4日止的逾期交房违约金为认定事实错误。涉案房屋上诉人于2018年5月19日在毕节日报上登载了交房公告，该公告与双方合同及补充协议约定的通知交房方式相符，应依法认定上诉人已履行了交房通知义务。被上诉人本身同样负有积极接收房屋的义务，其所在小区同楼栋的住户大都在2017年即接收了房屋。上诉人履行通知义务后即不应在承担逾期交房的责任。原审判决以被上诉人在通知之后才前来实际接收房屋的时间认定为上诉人的持续违约时间实为错误。一审法院认为上诉人于2018年8月13日取得商品房备案证明书，因此不能证明房屋在通知交付时具备交房条件，该定实属认定事实错误，商品房备案证明书是具备办证产权转移登记的文书，不是具备交房条件的文书，被上诉人所在楼栋2018年2月6日即取得工程竣工验收备案文书，具备交房条件故于2018年5月19日在毕节日报上登载交房公告。原审认定事实错误，将商品房备案证明书误认为交房条件文书，导致上诉人无限承担逾期交房的违约责任，被上诉人也可任意时间前来接收房屋，实为不当应予纠正。2、一审法院认为重复收取被上诉人的三通费没有法律依据，那就是不当得利，应当受到诉讼时效的限制。同时，所谓三通费是代收性质，上诉人并未实际占有，本案也非金融借款纠纷案件，即使认为不受诉讼时效限制也不应再支付利息，使上诉人的责任无限扩大。3、被上诉人在诉讼请求中明确提出了要求支付的违约金的数额，但原审法院并未按被上诉人的诉讼金额进行裁判，而是以起止时间进行判决，这样的判决明显不当。如按原审判决计算后金额低于被上诉人的诉讼请求，对超过部分是否应当支持并无认定。如高过被上诉人的诉讼请求，则属于超裁。应以明确的金额进行裁判并对是超出或低于被上诉人的诉讼请求的部分进行评判，请予纠正。被上诉人文春燕二审答辩称，上诉人的上诉请求及事实理由根本无事实、法律依据支持，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人未提供新的证据。经审理，二审查明：《商品房买卖合同》第十四条第（三）款约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人登报通知交房之日起90日内买受人未提出书面异议的，视为该商品房已完成交付”。《补充协议》第5.1条约定：“买受人同意本合第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知”。上诉人于2018年5月19日在《毕节日报》刊登交房公告，告知案涉商品房于2018年2月8日已达到正式交房条件，要求被上诉人尽快携带《商品房买卖合同》、购房款收据及业主本人身份证前来办理交房手续。其余查明事实与一审相同。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。关于逾期交房违约金的截止时间应如何确认的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人负有于2016年10月30日前向被上诉人交付商品房的义务。根据《商品房买卖合同》第十四条第（三）款和《补充协议》第5.1条的约定，登报系本案双方认可的通知交房方式。上诉人于2018年5月19日在《毕节日报》刊登案涉商品房的交房通知，被上诉人在2018年8月4日实际入住，2018年8月4日为实际交房时间。根据合同约定，上诉人应承担2016年10月31日至2018年8月4日之间的逾期交房违约金。是否取得商品房备案证明书并非交房条件的必要条件，一审判决说理不当，本院予以纠正。根据双方当事人《商品房买卖合同》第十四条第（三）款中的约定，不能得出登报公告交房时为实际交房时的结论，上诉人认为应以登报公告交房时间为计算逾期交房违约金时间的上诉不成立。逾期交房的违约金，经计算为11555.13元（359413元×0.00005×643天），超过被上诉人的请求金额11483.24元，超过部分不应支持，上诉人认为一审超裁的上诉理由成立。关于“三通费”及利息的问题。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人向上诉人缴纳的所谓“三通费”，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无需再代被上诉人缴纳该费用，该款项应予退还。上诉人关于不应退还被上诉人“三通费”的上诉理由不能成立。但上诉人与被上诉人并未约定上诉人持有该费用期间应向被上诉人支付利息，也无相关法律规定该种情形应支付利息，一审判决上诉人支付利息不当，本院予以纠正；上诉人关于不应支付利息的上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对应的上诉请求应予支持，其余上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13594号民事判决；二、由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向被上诉人文春燕支付逾期交房违约金11483.24元；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向被上诉人文春燕返还代收各项开户费及交易费3698元;四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求;五、驳回被上诉人文春燕的一审其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费276元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担150元,由被上诉人文春燕负担126元；二审案件受理费300元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司预交的二审案件受理费552元，由其自行退回252元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年四月二十日书记员 秦宇彤