安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终1116号上诉人（原审被告）：孔祥柱，男，1971年7月4日出生，汉族，住合肥市蜀山区.委托诉讼代理人：程春，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏红燕，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆，住所地安徽省合肥市肥西路7号。经营者：朱传翠。委托诉讼代理人：程春，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏红燕，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽省测绘局，住所地合肥市蜀山区龙河路2号。法定代表人：李传殿，局长。委托诉讼代理人：江洪波，该局工作人员。委托诉讼代理人：陈杰，安徽睿正律师事务所律师。原审被告：朱传翠，女，1970年8月29日出生，汉族，住合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：程春，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏红燕，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆因与被上诉人安徽省测绘局、原审被告朱传翠房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初10224号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆的上诉请求为：1、撤销一审判决书第一、二项内容；2、依法改判驳回安徽省测绘局的原一审诉讼请求；3、安徽省测绘局承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1、安徽省测绘局不具备适格的诉讼主体资格。安徽省测绘局没有提供证据证明其对涉案标的房屋享有相应的物权所有权利，也没有证据证明案涉房屋有合法的权属证明或者取得了合法的建设规划许可证或，再或者有主管部门批准建设的证据。一审判决认定涉案房屋无产权证亦未取得建设工程规划许可证，故而认定了孔祥柱与安徽省测绘局机关服务中心所签订的《租赁合同》系无效合同。同时又适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条之规定来裁判，显然属于适用法律错误。涉案房屋系不动产，其归属的直接证据是不动产权登记证书，或者建设审批手续。安徽省测绘局提交法庭的证据仅为一份由“安徽省测绘局机关服务中心”2019年7月25日出具的《情况说明》一张，显然该证据不能作为安徽省测局对涉案房屋享有物权的定案依据。安徽省测绘局既不能证明案涉房屋是合法的建筑物，也不能证明其系涉案房屋的合法权利人，所以安徽省测绘局并不是诉争案件适格的主体，对涉案房屋不享有诉讼权利。2、孔祥柱与安徽省测绘局机关服务中心签订了一份《房屋租赁合同》，该合同的合同相对人是安徽省测绘局机关服务中心，而非本案的安徽省测绘局。一审判决也认定孔祥柱与安徽省测绘局机关服务中心所签订《房屋租赁合同》属无效合同。孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆也曾自2016年1月1日至本案诉前，多次履行了支付房租的行为，但一直被拒绝收取。此拒收租金的事实行为，更是表明安徽省测绘局对涉案房屋不享有合法的租赁收益权。3、孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆2011年接手使用涉案房屋时，该房屋系破烂不堪即将倒塌的危房，是经过孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆从建筑物外部进行墙体加固、屋顶返新，以及内部装修装饰等等一系列投资改造行为，才使涉案房屋能够保存至今，且能够达到居住使用的价值。为此孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆在投入了大量的精力之外，前后投资花费了八十余万元，正是因为孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆多年来对涉案房屋不断投入资金修缮维护的行为，才使得涉案的建筑物体到今天还能以“房屋”存在于地面，否则早已倒塌成为废墟，何来房屋交付，更不可能有使用收益的存在。综上，一审判决对案涉房屋的合法性没有查实定性，对房屋的权属没有查实，对安徽省测绘局的诉权资格也未作出有效查证，此案诸多主要事实认定不清，法律适用上也有错误。安徽省测绘局辩称，1、安徽省测绘局诉讼主体适格，机关服务中心是安徽省测绘局设立的二级事业单位，职权就是受安徽省测绘局委托管理安徽省测绘局的相关财产，包括案涉房屋。在租赁合同的第一条已向孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆明示机关服务中心的案涉房屋是安徽省测绘局所有。案涉房屋租金由孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆直接向安徽省测绘局缴纳，一审庭审孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆对此没有否认。因此案涉房屋出租时孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆对机关服务中心和安徽省测绘局之间的关系是明知的。因此安徽省测绘局的诉讼主体是适格的。退步说即便孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆签订合同时并不知情，根据《合同法》第四百零三条的规定，结合安徽省测绘局一审的证据通知及情况说明，因为孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆拒不搬迁案涉房屋，安徽省测绘局的机关服务中心出具的通知中明确是根据安徽省测绘局局长办公会会议纪要要求的。机关服务中心已经向孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆披露该事实，并且告知孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆机关服务中心受安徽省测绘局处理案涉房屋的相应事宜。在安徽省测绘局的回函也就是情况说明中也明确向安徽省测绘局领导回复的，因此孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆对安徽省测绘局的委托身份是清楚知晓的。孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆的抗辩理由不能成立，一审法院认定符合客观事实。2、本案是合同之诉，孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆多次提起相关物权，与本案审理无关。孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆应该共同承担对安徽省测绘局的房屋返还及房屋占用费的支付义务。虽然租赁合同被认定为无效，但是依据合同法规定，合同无效因合同取得的财产应该予以返还。孔祥柱租赁案涉房屋用于经营合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆，孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆宾馆在2018年回函中明确共同租赁案涉房屋的事实。并且多次提到其缴纳租金以及续签合同的愿望。同时表明案涉房屋是用于家庭经营的事实。孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆依法应当共同返还安徽省测绘局的案涉房屋。另外根据租赁合同纠纷司法解释的第五条规定，安徽省测绘局要求两孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆向其参照合同约定支付占用期间的占用使用费完全符合法律规定。朱传翠辩称同意孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆的上诉理由。安徽省测绘局向一审法院提出的诉讼请求为：1、孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆、朱传翠立即将位于合肥市肥西路省测绘局小红楼的一楼8间（北边5间、南边西头3间）、二楼10间及楼道等附属设施（建筑面积350平方米，下称“标的房屋”）腾空并返还给安徽省测绘局；2、孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆、朱传翠立即向安徽省测绘局支付房屋占用费234116元（按每月5500元，自2016年1月1日起暂计算至2019年7月17日，为234116元，实际请求计算至孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆、朱传翠将标的房屋返还给安徽省测绘局之日止）；3、本案全部诉讼费用由孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆、朱传翠承担。一审法院查明：2011年4月29日，安徽省测绘局机关服务中心（甲方）与孔祥柱（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将坐落于合肥市肥西路省测绘局小红楼的一楼8间（北边5间、南边西头3间）、二楼10间及楼道等附属设施（建筑面积350平方米）租给乙方使用（经营项目：旅社、商店）。甲方出租房屋内的配套设施门、窗等（均能正常使用）交于乙方使用，由乙方负责保管，损坏丢失由乙方按价赔偿。乙方承租房屋的期限为叁年，自2011年7月1日至2014年6月30日。乙方每月应上交甲方房屋租赁费5500元整，全年应上交房屋租赁费66000元。乙方将每季度房屋租赁费以现金方式在每季度首月10日前交甲方财务室，出租房屋管理费按月随水电费收取。合同有效期满，甲乙双方未达成续租协议，乙方又逾期不返还出租房屋的，应按逾期时间向甲方支付原租金三倍的赔偿金。合同签订后，安徽省测绘局将合同约定的房屋交于孔祥柱使用。合同到期后，孔祥柱未返还案涉房屋，2016年1月1日之后的房租，孔祥柱未缴纳。2018年1月2日，安徽省测绘局机关服务中心向孔祥柱发通知一份，内容为：你方承租的测绘局“车库小红楼”房产，已于2014年6月30日到期至今，并根据安徽省测绘局2017年12月13日局长办公会会议纪要的要求，现正式通知：你方于2018年1月20日前，将测绘局大院“车库小红楼”的房屋，办理房屋搬迁和交接手续。请自行向相关部门结清水、电、气等相关费用后腾空房屋，交由测绘局机关服务中心。到期没有按时腾空房屋的，后果自负。你户不得拆除损坏原房屋所属评估价值范围内的各种设施，违者照价赔偿。孔祥柱接到通知后，未搬离涉案房屋。合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆向测绘局领导出具情况说明：本店自开业至今，共计装修两次分别为2015年、2017年。最近一次于2017年年底，两次装修共计投入85万元人民币。房屋租赁合同于2014年到期，房租一直按时续缴到2015年底，后期因有关部门不予收取房租，故未再续缴。在任领导后期未与我店签订续租合同，我店在装修至今，未续签或者重新签订房屋租赁合同，但由于一直处于营业状态，所以投入大量资金用于店面装修与翻新，营业至今收回的成本寥寥无几，勉强营生，现领导要收回房屋，我店将有巨额的经济损失，甚至影响到我店两家六口人的生存问题，还希望能够宽限两年，减少损失。另查明：涉案合肥市肥西路省测绘局小红楼的一楼8间（北边5间、南边西头3间）、二楼10间房屋无产权证亦未取得建设工程规划许可证。上述房屋归安徽省测绘局所有，安徽省测绘局委托其下属单位安徽省测绘局机关服务中心与孔祥柱签订房屋租赁合同。涉案房屋用于经营合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆。一审法院认为：案涉合肥市肥西路省测绘局小红楼的一楼8间（北边5间、南边西头3间）、二楼10间房屋无产权证亦未取得建设工程规划许可证，故孔祥柱与安徽省测绘局机关服务中心签订的《房屋租赁合同》，违反法律规定，属无效合同。因涉案房屋属安徽省测绘局所有，安徽省测绘局委托其下属单位安徽省测绘局机关服务中心与孔祥柱签订合同，故安徽省测绘局要求孔祥柱腾空并返还合肥市肥西路省测绘局小红楼的一楼8间（北边5间、南边西头3间）、二楼10间房屋及楼道等附属设施（建筑面积350平方米）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因案涉房屋用于经营合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆，安徽省测绘局要求合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆腾空并返还房屋的诉讼请求，予以支持。安徽省测绘局要求朱传翠腾空并返还房屋的诉讼请求，无法律依据，不予支持。孔祥柱自2016年1月1日起一直占有使用案涉房屋并由朱传翠经营合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆且未缴纳租金，安徽省测绘局要求孔祥柱及合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆按合同约定的租金标准支付至2019年7月17日的房屋占用费234116元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，2019年7月18日后的占用费，按每月5500元的租金标准支付。安徽省测绘局要求朱传翠支付房屋占用费的诉讼请求，无法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆于判决生效之日起30日将合肥市肥西路省测绘局小红楼的一楼8间（北边5间、南边西头3间）、二楼10间房屋及楼道等附属设施（建筑面积350平方米）腾空并返还安徽省测绘局；二、孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆于判决生效之日起30日内支付安徽省测绘局房屋占用费234116元及自2019年7月18日起按月租金5500元标准支付至合肥市肥西路省测绘局小红楼的一楼8间（北边5间、南边西头3间）、二楼10间房屋及楼道等附属设施（建筑面积350平方米）实际返还之日的占用费；三、驳回安徽省测绘局的其他诉讼请求。本案案件受理费4812元，减半收取2406元，由孔祥柱负担。本院对原判所认定而为双方当事人无异议的事实予以确认。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安徽省测绘局提供的证据：1990年6月6日国家测绘局通知安徽省测绘局的文件、1990年12月21日安徽省测绘局的相关房产报告及附图，证明案涉房屋是安徽省测绘局建造的基本事实。案涉房屋是附图中右上角所标的车库。孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆质证认为证据的三性均有异议，国家测绘局的文件不属于安徽省测绘局陈述的文件范畴，因为没有文件头，只有国家测绘局基建处的盖章，其他证据属于安徽省测绘局自建资料，案涉房屋的所有权的证明应当是规划和房产部门的相关证明。安徽省测绘局所述的车库与现在案涉房屋的现状不一致。本院认为，本案中，案涉房屋虽未办理产权证亦未取得建设工程规划许可证，但安徽省测绘局在二审审理中提供的证据能够证明其在1990年即将案涉房产作为安徽省测绘局建造并归其所有的资产向国家测绘局予以上报。安徽省测绘局虽不是案涉租赁合同载明的出租方，但安徽省测绘局机关服务中心是安徽省测绘局设立的二级事业单位，其职权即是受安徽省测绘局委托管理安徽省测绘局的相关财产，包括案涉房屋的出租等事宜，且案涉房屋租金由孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆直接向安徽省测绘局缴纳，故案涉房屋出租时孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆对机关服务中心和安徽省测绘局之间的关系是明知的，综上，安徽省测绘局的诉讼主体是适格的。孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆虽陈述自2011年接手使用涉案房屋后即对建筑物外部进行墙体加固、屋顶返新，以及内部装修装饰等一系列投资改造行为，但该行为并不能成为其拒绝缴纳租金的法定事由。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4812元，由上诉人孔祥柱、合肥市蜀山区贰加陆快捷宾馆负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年四月二十七日书记员 孟 成附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。