宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初2345号 原告（反诉被告）：宁波市鄞州区荟博雅苑业主委员会。住所地：宁波市鄞州区海棠路288号。 代表人：励海芸，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：郭治年，浙江海泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波市斯金物业服务有限公司。住所地：宁波市科技园区江南路599号。 法定代表人：陈国良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李维航，浙江铭生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻明辉，浙江铭生律师事务所律师。 原告宁波市鄞州区荟博雅苑业主委员会（以下简称荟博雅苑业委会）与被告宁波市斯金物业服务有限公司（以下简称斯金物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告于2019年10月22日提起反诉，本院依法受理后，决定合并审理。本院于2019年11月11日首次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人郭治年，被告的委托诉讼代理人李维航、喻明辉到庭参加诉讼。后又于2020年1月21日再次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人郭治年、被告的委托诉讼代理人李维航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荟博雅苑业委会向本院提出诉讼请求：1.被告退还自2011年12月至2018年12月31日期间应当按照《物业服务委托合同》约定将停车费按比例分配给原告的收入共计117520.62元；2.被告退还自2018年12月31日退出小区后（2019年1月1日起算）未及时移交原告的以小区经营用房出租产生的收入以及押金共计29616元。审理中，原告变更第2项诉请为：被告退还自2018年12月31日退出小区后（2019年1月1日起算）未及时移交原告的以小区经营用房出租产生的收入24516元。事实和理由：2012年原、被告签订《物业服务委托合同》，约定荟博雅苑小区由被告提供物业服务，委托管理期限为3年（自2011年12月1日起至2014年11月30日止），并约定小区停车费收入的65%用于弥补物业服务费，35%由原告作为奖励基金。继该份合同约定的委托管理期限届满后，原、被告又于2015年重新签订了《物业服务委托合同》，委托管理期限仍为3年（自2014年12月1日起至2017年11月30日止），并约定小区停车费收入的85%用于弥补公维费和物业服务费，15%由原告作为小区基金，被告单独列账。该份合同期满后，原告多次通知被告退出小区，但被告以种种理由拖延。后原告选聘新的物业公司，被告于2018年12月31日退出小区管理。被告自2011年12月1日为原告提供物业服务至2018年12月31日退出小区期间，一直未按约定比例向原告分配停车费收入。此外，被告也未移交其签订的各类收益合同项下的收入。原告认为，被告不分配停车费收入已严重违约，其应当退还该项收入。被告在退出小区后，小区经营用房自2019年1月1日起产生的出租收益及押金由被告提前收取无法律依据，被告亦应予以返还。 被告斯金物业公司辩称：1.因原告尚拖欠被告垫付的案涉小区专项维修资金20余万元，且根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第二十一条规定，停车费、物业管理经营用房的租金或收益应当转入专项维修资金，故原告尚拖欠被告专项维修资金20余万元；2.诉请1中的停车费计算有误，根据两份物业服务合同约定以及《关于荟博雅苑小区物业管理的几点要求》，被告应向原告返还2011年12月1日至2014年11月30日的停车费比例应为10%、2014年12月1日至2017年11月30日的停车费比例应为15%；诉请2中的经营性用房收益及押金计算有误，被告未收取3500元押金，租金计算至2019年11月，应扣减1600元，为24516元。但被告认为，根据相关规定，上述款项均应转入专项维修资金，因原告尚拖欠被告垫付的专项维修资金，故原告的本诉请求无事实和法律依据。 反诉原告斯金物业公司向本院提出反诉请求：反诉被告返还反诉原告为荟博雅苑住宅小区垫付的专项维修资金（包括房屋保修费、公共设施设备维修维护费等）共计270422.28元，业主委员会活动经费18000元，合计288422.28元。事实和理由：反诉原告为荟博雅苑住宅小区提供物业服务的期间为2011年12月1日至2018年12月31日。根据反诉被告提供的审计报告书，2011年12月1日至2017年11月30日期间，该小区结余房屋保修金-35205.30元、公共设施维护费-136321.89元；反诉原告每年支付反诉被告活动经费3000元，共计18000元。2018年度，反诉原告又继续为该小区垫付其他公共设施设备维修费51927.09元，需要支付电梯维修、维保费47068元。故反诉原告共计垫付房屋保修费、公共设施设备维修维护费（含电梯）、业主委员会活动经费等公共开支共计288422.28元。反诉原告退出小区管理后，不具备继续代收公共维修费等物业专项维修资金的可能，反诉被告作为物业专项维修资金的支配者和管理者，应当返还反诉原告垫付的上述款项。同时，根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第二十一条规定，除业主大会另有决定外，占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车收取的停车费（扣除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要的开支外）、物业管理经营用房的租金或收益，均应当转入专项维修资金。综上，因反诉被告要求反诉原告返还相应的停车费、物业经营用房的租金，故反诉原告要求反诉被告返还其垫付的专项维修资金、业委会活动经费。 反诉被告荟博雅苑业委会辩称：被答辩人要求答辩人支付其为荟博雅苑小区垫付的房屋保修费、公共设施维护费、业主委员会活动经费合计288422.28元没有事实和法律依据。一、根据答辩人与被答辩人签订的《物业服务委托合同》（以下简称合同），荟博雅苑小区的物业管理为包干制，此即被答辩人在提供物业管理期间应当自负盈亏，即便产生亏损也与答辩人无关。在被答辩人提供物业管理期间，共与答辩人签订了两份合同。两份合同的第十九条第七款均约定，小区的物业管理为包干制。所谓包干制，根据《物业服务收费管理办法》第九条第二款规定，是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。据此，答辩人小区业主和物业使用人在向被答辩人支付固定物业服务费用后，被答辩人在提供物业管理期间应当自负盈亏。易言之，被答辩人在提供物业管理期间即便产生亏损也与答辩人无关，这是其应当承担的合理商业风险，其在反诉中主张毫无事实和法律依据。二、即便被答辩人不认可合同约定的包干制，答辩人也已尽到支付义务，答辩人不应返还被答辩人房屋保修费、公共设施维护费。两份合同的第十九条第七款约定，用小区经营用房出租收入、广告收入等来弥补物业管理服务费。在被答辩人提供物业服务期间，小区经营用房的出租收入、广告收入等均由被答辩人收取，其中2011年12月1日至2017年12月30日被答辩人共计收取经营用房出租收入、广告收入410014.59元。另外，第一份合同第十八条第八款约定，小区停车费收入的65％用于弥补物业服务费；第二份合同第十八条第八款约定，小区停车费收入的85％用于弥补公维费和物业服务费。因此，在2011年12月1日至2014年12月31日期间，荟博雅苑小区停车费收入用于弥补物业服务费共计147191.85元；2015年1月1日至2018年12月31日，荟博雅苑小区停车费收入用于弥补公维费和物业服务费共计216826.36元。再者，答辩人提交的《审计报告书》中提到“抽查凭证中部分较大支出没有业委会盖章”，该类支出数额完全是由被答辩人自行认定，与实际支出存在差异。此外，结合被答辩人提交的2018年度垫付的其他公共设施设备维修费以及电梯维修、维保费的证据来看，其中大部分支出未经答辩人审批，完全是由被答辩人自行认定，对于数额是否属实，答辩人存在合理怀疑，请求法院查明事实。退一步讲，即便被答辩人会计账面上的支出数额属实，荟博雅苑小区经营用房出租收入、广告收入以及停车费收入（按合同约定的比例）的总计金额远远超出被答辩人主张的房屋保修费和公共设施维护费，足以弥补会计账面上的负数结余，答辩人根本不欠付被答辩人房屋保修费、公共设施维护费。然而，被答辩人在反诉中只截取《审计报告书》中关于房屋保修费收入支出情况以及公共设施维护费收支情况一页的内容，并且将其作为主张为答辩人垫付小区物业管理费用的证据，显然是重复索取答辩人的物业管理服务费，没有事实和法律依据。三、根据合同有效组成部分附件《补充协议》，业主委员会活动经费是被答辩人应承担的义务。《补充协议》约定，被答辩人为答辩人提供必要的办公场地及办公所需物品，并从小区经营性收入中提取每年3000元用于业委会日常办公经费使用，由业委会主任签字后的票据作为抵充，每年结算一次。由此可知，业主委员会活动经费的提取来源是双方经意思表示一致达成的，是被答辩人应承担的义务。在2011年12月1日至2018年12月31日被答辩人提供物业服务期间，其应当从小区经营性收入中按每年叁仟元提取后支付给答辩人。基于民事合同意思自治原则，被答辩人应当恪守诚信原则，全面履行合同项下所约定的义务。因此，答辩人不承担返还业主委员会活动经费的责任。综上所述，答辩人认为不应返还被答辩人房屋保修费、公共设施维护费以及业主委员会活动经费。 本院经审理认定事实如下：2012年1月5日，原告与被告（原名“宁波市科技园区市政物业有限公司”）签订《物业服务委托合同》，委托被告为荟博雅苑小区提供物业服务，委托管理期限为3年，自2011年12月1日起至2014年11月30日止，委托服务事项包括负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理综合服务费；2、房屋共用部位和共用设施日常维修费；3、停车费；4、装修垃圾清运费；5、代收和代付水费、电梯电费。合同第六章第二十一条约定：“1、物业管理综合服务费：本物业的物业服务综合管理费收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，采取包干制，合同第一年按以下标准收取……2、房屋共用部位和共用设施日常维修费：本物业共用部位和共用设施日常维修费，根据物价局文件规定，属于全体业主所有，专款专用，结余滚存到下一年度使用。” 对房屋共用部位和共用设施日常维修费用，合同第二十三条进一步约定为：金额在1000元以上的由物业报业委会审批后实施（急修除外），甲方（即本案原告）有权对实施情况进行监督审核。房屋共用部位、共用设施、设备等的小修、养护费用由乙方承担，大中修、更新费用及公共绿地改造费用由甲方承担，资金到位后由双方负责组织实施。 合同第四章第十八条第8项约定了停车费收入的分配：“小区停车费收入的65%用于弥补物业服务费，35%由业委会作为奖励基金，根据小区业主（住户）满意率（含基本满意）和年度业委会对乙方（即本案被告）考核评分综合后的百分比同比例支付给乙方……”第十九条第7项约定了经营性收入的支配：“本小区的物业管理为包干制，由于经费比较紧张，用小区经营用房出租收入、广告收入等来弥补物业管理服务费，小区停车费由乙方代收，单独收支，统一核算……” 合同附《补充协议》一份，载明被告为原告提供必要的办公场地及办公所需物品，并从小区经营性收入中提取每年3000元用于业委会日常办公经费使用，由业委会主任签字后的票据作为抵充，每年结算一次。 前述合同到期后，双方于2015年1月1日进行了续签，委托管理期限仍为3年，自2014年12月1日至2017年11月30日，合同第十八条第8项将停车费收入分配比例变更为“85%用于弥补公维费和物业服务费，15%由业委会作为小区基金，乙方单独列账”，此外，前述所列合同条款均无更改。 2015年5月25日，原告向被告发送《关于荟博雅苑小区物业管理的几点要求》，提出：“根据原来的签订的物业委托合同，小区停车费由贵公司和我小区分成，请贵公司按照上三年实际停车费总收入的10%移交给我业委会或单独列账，作为我小区的建设基金，由业委会讨论后支配使用。” 合同期限届满，被告继续提供物业服务至2018年12月31日，并在该日与原告及新的物业公司办理了交接手续。 三方交接前，原告委托宁波国穗会计师事务所有限公司对被告编制的2011年12月至2017年11月期间荟博雅苑小区的停车费收支情况表、业委会经费收支情况表、房屋保修费收支情况表、公共设施维修费收支情况表和2017年度的物业费收支情况表进行了审计。审计报告指出，在抽查凭证中存在部分较大支出没有业委会盖章、部分支出虽然有盖章但金额存在部分小额差异等问题。 原、被告确认，2011年12月至2014年12月的停车费收入为226449元，2015年1月至2018年12月的停车费收入为255089.84元。被告虽将停车费收入进行了单独列账，但未实际支付给原告。2018年5月28日，原告向被告申请“业委会活动经费为18000元，已经使用6696元，本次申请支付11304元”，被告按申请支付了相应款项。被告退出小区管理后，共收取经营用房出租收入24516元。 上述事实，由原告提供的两份《物业服务委托合同》、房屋（场地）租赁合同、国穗会专[2018]第275号专项审计报告、公示表,被告提供的《关于荟博雅苑物业服务期限延长情况说明》、《关于荟博雅苑小区物业管理的几点要求》、业委会活动经费的申请报告、付款凭证及双方当事人在庭审中的陈述予以证明。 本院认为，两份《物业服务委托合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。对于原告主张的停车费收入，双方争议在于2011年12月至2014年12月期间的分配比例，原告主张35%，被告认为应为10%。本院认为，2012年的合同约定，停车费收入“35%由业委会作为奖励基金，根据小区业主（住户）满意率（含基本满意）和年度业委会对乙方（即本案被告）考核评分综合后的百分比同比例支付给乙方”，2015年原告发送的《关于荟博雅苑小区物业管理的几点要求》则明确要求被告将该三年期间10%的停车费收入单独列账，此即意味着，原告已将原定35%中的25%已作为奖励基金让与给了被告，故被告提出该期间应按10%计算的辩称有事实依据，本院予以采纳。对2015年1月至2018年12月的停车费收入，原告可得部分应按合同约定的15%计算。综上，原告可得的停车费收入共计60908.38元（226449元×10%+255089.84元×15%）。被告退出小区管理后，不具有继续收取经营性收入的权利，原告要求其返还收取的经营用房出租收入24516元于法有据，本院予以支持。 被告提出反诉认为,其在管理小区期间支出的公共维修费应由原告承担，原告可得款项不足以弥补该费用。本院认为，就该反诉请求，双方争议焦点在于合同约定的“包干制”，原告理解的包干制为被告自负盈亏，房屋共用部位和共用设施日常维修中的小维修由物业包干，大维修由业委会承担。被告则认为，小维修由物业垫付后再向业委会主张，故其垫付的房屋保修费、公共设施设备维修费均应由原告负担。对此，《物业服务收费管理办法》第九条、第十一条对“包干制”的规定为：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。……物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”原、被告签订的《物业服务收费管理办法》第二十三条也约定，房屋共用部位和共用设施日常维修费用的小修、养护费用由被告承担，大中修、更新费用及公共绿地改造费用由原告承担。可见双方约定的费用承担与《物业收费管理办法》第十一条的规定相符，再结合被告本身可向业主和物业使用人收取房屋共用部位和共用设施日常维修费以及合同对停车费收入、经营性收入用于弥补物业管理服务费的约定，可以理解为除大中修、更新、改造费用外，其余费用均在包干范围内，故被告认为小维修费用也应由原告承担缺乏依据。此外，对于被告主张的房屋保修费和公共设施维护费等专项维修资金，因合同明确约定，金额在1000元以上的由物业报业委会审批后实施（急修除外），但被告实际并未按该流程操作，其提供的相关凭证经审计也存在无业委会盖章和金额不对应的问题，不能证明其主张的金额真实、合理；再者，双方也未对小修、大中修的界限作出约定，难以区分费用应当由谁承担。最后，按合同约定，被告可得的停车费收入系用于弥补物业服务费，物业服务费按约亦包括房屋共用部位和共用设施日常维修费，但被告未将停车费收入作为进项列入维修费收支明细表，无法反映是否弥补了物业服务费以及是否存在不足以弥补的情况。据此，本院难以采信被告之主张，对该项反诉请求不予支持。 对于每年3000元的业委会活动资金，按照《补充协议》约定，该费用系从小区经营性收入中提取，应属原告所有，被告认为经营性收入均应当转入专项维修资金并要求原告返还，显然与约定不符，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宁波市斯金物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告宁波市鄞州区荟博雅苑业主委员会2011年12月至2018年12月31日期间的停车费收入60908.38元； 二、被告宁波市斯金物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告宁波市鄞州区荟博雅苑业主委员会2019年1月1日起的小区经营用房出租收入24516元； 三、驳回原告宁波市鄞州区荟博雅苑业主委员会的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告宁波市斯金物业服务有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费3141元，减半收取1570.50元，由原告宁波市鄞州区荟博雅苑业主委员会负担602.50元，被告宁波市斯金物业服务有限公司负担968元；反诉案件受理费2813元，由反诉原告宁波市斯金物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 黄仙方 二〇二〇年四月十三日 法官助理陈力笋 代书记员 汤榆庭