浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1253号 上诉人（原审原告）：胡传伍，男，1977年11月2日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人（原审原告）：黄清华，女，1982年4月20日出生，汉族，住湖南省资兴市。 委托诉讼代理人：胡传伍，系黄清华丈夫。 被上诉人（原审被告）：杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区崇贤街道向阳村骆家塘78号二楼。统一社会信用代码： 法定代表人：赖立疆，系公司董事长。 委托诉讼代理人：马昌波，潘正亮，公司员工。 上诉人胡传伍、黄清华因与被上诉人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿亿贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初11666号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年2月26日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民独任审理，于2020年3月24日公开开庭进行了审理，上诉人胡传伍和黄清华的委托诉讼代理人胡传伍，被上诉人上亿亿贤公司的委托诉讼代理人马昌波，潘正亮到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2015年12月27日，胡传伍、黄清华与杭州亿丰亿贤置业有限公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定胡传伍、黄清华购买位于杭州市余杭区的商铺，建筑面积15.08平方米（实测面积为15.07平方米），总价为432684元（实际交付总价为432397元），交房时间为2016年12月31日。 同日，胡传伍、黄清华又与上亿亿贤公司签订了《亿荟城委托经营管理合同》一份，合同主要约定：1、胡传伍、黄清华将112室商铺委托上亿亿贤公司经营，委托期限为商场正式开业之日起五年，上亿亿贤公司承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。2、胡传伍、黄清华将委托开发商将托管房屋交付上亿亿贤公司，并与上亿亿贤公司办理商铺交接手续，如因胡传伍、黄清华原因而导致开发商逾期与上亿亿贤公司办理托管房屋的交接手续，则上亿亿贤公司无须向胡传伍、黄清华支付逾期期间的租金。3、委托期内前2年，免费交予上亿亿贤公司经营；委托期内第3年，上亿亿贤公司支付胡传伍、黄清华一年的保底租金（计算方式为购房款总额×9/85）；委托期内第四、五年上亿亿贤公司根据实际租赁收入与胡传伍、黄清华结算租金，实际租赁收入的90%归胡传伍、黄清华所有。4、租金为半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日以现金或者转账形式支付租金。5、除合同另有约定外，本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权单方中途终止或解除本合同。若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/平方米/月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。上述两份合同签订后两原告已足额支付购房款，杭州亿丰亿贤置业有限公司于2018年9月1日将案涉房产交付胡传伍、黄清华。案涉商场于2018年9月底开业。 胡传伍、黄清华于2019年6月18日向原审法院起诉，请求解除与上亿亿贤公司签订的《亿荟城委托经营管理合同》；上亿亿贤公司支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金22891.61元、支付利息损失331.93元（按年利率4.35%自应付租金之日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年5月31日为331.93元）；支付违约金6867.48元（22891.61元×30%）并由上亿亿贤公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为，胡传伍、黄清华与上亿亿贤公司签订的《亿荟城委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定的有效合同，双方应当按约全面履行各自义务。前述管理合同履行中，上亿亿贤公司未能按约支付租金，从而导致本案纠纷，责任在于上亿亿贤公司，上亿亿贤公司应承担相应的民事责任。1、关于管理合同解除问题，虽然上亿亿贤公司未按约支付租金，但经现场勘查，胡传伍、黄清华所属部分商铺并未单独进行分割，且与其他商铺共同出租给第三人经营“爱斯即膜”化妆品店，面积有30平方米左右，而胡传伍、黄清华所属的15.07平方米的商铺仅占其中一部分，如仅就属于胡传伍、黄清华部分商铺与上亿亿贤公司解除管理合同，显然不利胡传伍、黄清华商铺的单独出租；结合商铺经营具有长期性、整体性的特点，管理合同对双方合同解除权均作出了明确限制以及解除对于整个店铺及商场租赁关系的稳定将造成影响，不利于商场的统一性经营、管理，且目前绝大多数的商铺业主均同意继续由上亿亿贤公司租赁的事实，本院认为目前解除条件尚不具备，对该诉讼请求，不予支持。2、关于胡传伍、黄清华要求支付2019年1月至6月租金22891.61元，上亿亿贤公司并未对其金额表示异议，故胡传伍、黄清华要求上亿亿贤公司及时支付符合合同约定及法律规定，依法应予支持。3、胡传伍、黄清华主张违约金及利息损失。关于胡传伍、黄清华主张违约金6867.48元未超出合同约定及法律规定的限制，属于合理诉求，依法应予准许。关于利息损失，因胡传伍、黄清华已按未付租金金额30%主张违约金，其再行要求上亿亿贤公司支付租金利息显然超过法律规定限制，亦超出其实际损失，故不予支持。综上，胡传伍、黄清华诉请，其合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于判决生效后十日内支付胡传伍、黄清华2019年1月至6月间租金22891.61元；二、杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于判决生效后十日内支付胡传伍、黄清华违约金6867.48元；三、驳回胡传伍、黄清华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元（已减半收取），由胡传伍、黄清华负担4元，由杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司负担272元。 宣判后，胡传伍、黄清华不服，向本院提出上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，具体表现如下：原判认为：关于管理合同解除问题，虽然上亿亿贤公司未按约支付租金，但经现场勘查，胡传伍、黄清华所属部分商铺并未单独进行分割，且与其他商铺共同出租给第三人经营“爱斯即膜”化妆品店，面积有30平方米左右，而胡传伍、黄清华所属的15.07平方米的商铺仅占其中一部分，如仅就属于胡传伍、黄清华部分商铺与上亿亿贤公司解除管理合同，显然不利胡传伍、黄清华商铺的单独出租；结合商铺经营具有长期性、整体性的特点，管理合同对双方合同解除权均作出了明确限制以及解除对于整个店铺及商场租赁关系的稳定将造成影响，不利于商场的统一性经营、管理，且目前绝大多数的商铺业主均同意继续由上亿亿贤公司租赁的事实，目前解除条件尚不具备，对该诉讼请求，不予支持。该判决意见出发点强调是为商场大局考虑，属于“情理”范畴，但一方面胡传伍、黄清华7-112商铺原为分割好的独立店面外铺，与7-111独立店面外铺中间有隔墙（现被拆除，共同出租给第三人经营“爱斯即膜”化妆品店），解除合同并不影响胡传伍、黄清华7-112独立店面外铺与另一独立店面外铺7-111单独出租；另一方面一审法院忽略了一个“法理”问题：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。即胡传伍、黄清华是依据《合同法》第九十四条第二、第三、第四项规定依法请求解除合同，在本案中，上亿亿贤公司一方延迟履行主要债务事实已经成立，在胡传伍、黄清华提供的证据5：《关于亿荟城7-112室商铺的租金催讨函》及邮递凭证中，上亿亿贤公司收到函件后的合理期限内仍未履行，致使不能实现合同目的；另关于合同订立后的租金上亿亿贤公司至今从未履约过，截止到上诉日期（2019年12月24日）上亿亿贤公司仍未按一审判诀生效日期十日内的期限支付胡传伍、黄清华2019年1月至6月期间租金及违约金，且2019年7月至12月的租金也未按合同在2019年7月31日前支付，截止到上诉日期（2019年12月24日）仍未支付。上亿亿贤公司的行为严重损害了胡传伍、黄清华的合法权益，已经无法实现合同目的了。综上，胡传伍、黄清华对于解除管理合同的诉求事实非常清晰，证据确凿，已经完全符合《合同法》九十四条中关于法定解除合同的要求。“情理”不能大于“法理”，一审法院以“情理”推翻“法理”明显依据不足，一审判决对解除《亿荟城委托经营管理合同》的诉讼请求的判定认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判中的此项，依法改判，解除胡传伍、黄清华与上亿亿贤公司签订的《亿荟城委托经营管理合同》并由上亿亿贤公司承担本案一审、二审诉讼费用。 被上诉人上亿亿贤公司辩称：胡传伍、黄清华所拥有的商铺，它的物理特性是产权式商铺，是在仅仅在图纸上体现的位置和面积。在实践中，它不是独立分割的。因此，这种商铺只能委托统一的运营管理公司，进行统一的管理。跟整体是不可分割的，这是事实上的状态。一审法院认定的已经很清楚。一审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求维持原判。 被上诉人上亿亿贤公司在二审期间未向本院提交新的证据。上诉人胡传伍、黄清华向本院提交2019年9月10日再次催缴通知单一份，欲证明再次催缴后上亿亿贤公司仍未支付2019年上半年及下半年租金的事实。经质证，被上诉人上亿亿贤公司认为由于胡传伍、黄清华系当庭提交，需回去核实一下。关于租金支付的问题，不是说拒绝支付。2018年9月28号开业之后的租金，是正常给的，现在是因为有诉讼，让胡传伍、黄清华自己来取。本院认为，上诉人胡传伍、黄清华所提交的证据可证明被上诉人上亿亿贤公司未按约支付租金。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”胡传伍、黄清华与杭州亿丰亿贤置业有限公司所签订的《亿荟城委托经营管理合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，胡传伍、黄清华已将其房屋交由委托经营，但上亿亿贤公司却未能按约支付租金，显已构成违约，故原审法院判决上亿亿贤公司支付胡传伍、黄清华2019年1月至6月间租金22891.61元及违约金6867.48元正确。原审法院经现场勘查，胡传伍、黄清华所属部分商铺并未单独进行分割，且与其他商铺共同出租给第三人经营“爱斯即膜”化妆品店，结合商铺经营具有长期性、整体性的特点，《亿荟城委托经营管理合同》对双方合同解除权作出了限制以及解除对于整个店铺及商场租赁关系的稳定将造成影响，不利于商场的统一性经营、管理，且目前绝大多数的商铺业主均同意继续由上亿亿贤公司租赁的事实，原审法院认为目前解除条件尚不具备，故对胡传伍、黄清华要求解除《亿荟城委托经营管理合同》未予支持并无不妥。综上，胡传伍、黄清华的上诉请求难以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由胡传伍、黄清华负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年四月七日 书记员  周 杨