河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终684号 上诉人（原审原告、反诉被告）：姚钧舸，女，汉族，1973年6月17日出生，公司职员，群众，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：赵增国，男，汉族，1972年7月26日出生，群众，住邢台市桥西区，系姚钧舸丈夫。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：许香玉，女,汉族，1982年3月28日出生，个体，群众，住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：张丽丽，河北硕华合众律师事务所律师。 上诉人姚钧舸因与被上诉人许香玉房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人姚钧舸的委托诉讼代理人赵增国，被上诉人许香玉及其委托诉讼代理人张丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚钧舸上诉请求：1、撤销原判第四、第五项，支持上诉人请求。2、判令被上诉人交还房屋并结清到交付之日所欠交的房租和物业费（物业费至今欠约10,000元），水电费等费用。3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的租房协议是单纯的租房协议，上诉人对于被上诉人的经营没有义务承担任何责任，原判决让上诉人承担20%的装修损失和评估费没有依据。2、被上诉人至今没有支付按照租房协议约定的房租和物业费。 许香玉辩称，一审法院判决上诉人承担20%责任，于法有据，应予以维持。本案所涉房屋的管理不规范，在被上诉人承租期间，上诉人从未告知被上诉人有交纳物业费的需要，也从未有任何物业单位向被上诉人提供过物业服务。一审判决正确，应维持原判。 姚钧舸向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的租房协议；2、判令被告交还房屋并结清到交付之日所欠交的房租和物业费，水电费等所有费用共计65，000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。 许香玉反诉请求：请求被反诉人赔偿反诉人装修损失和鉴定费用649，300元。 一审法院认定事实：2018年7月3日姚钧舸（出租方）与许香玉（承租方）签订《租房协议书》一份，由许香玉承租姚钧舸的康居公寓小区111/222号地上二层门市，租房期限自2018年7月3日起至2028年7月2日止，出租方让出最长4个月装修房屋时间，租金按季度支付，每季度60，000元，许香玉交纳租房押金2，000元，租房期间费用由承租方负担。协议签订当日姚钧舸收取许香玉押金2，000元，许香玉未支付其后租金。2018年11月29日，赵增国（姚钧舸丈夫）作为出租方与张恒兴（许香玉丈夫）作为承租方及协调人贾会峰签订《租房补充协议》一份，协议记载由于楼上住户干扰，使111号门市不能正常施工，经双方协商房租从2019年2月28日开始收取，有物业贾会峰经理负责协调居民关系，保证2018年12月5日复工，承租方负责活动经费90，000元整。前期支付贾会峰10，000元整，作为协调关系使用；开业后付贾会峰活动经费80，000元整。无论结果如何，承租方支付房租都从2019年2月28日开始计算。在许香玉承租康居公寓小区111/222号地上二层门市开办兴香玉饭店开始营业期间，2019年3月5日被邢台市生态环境局以在居民住宅楼未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业综合楼内新建、改建、扩建产生油烟异味、废气的餐饮服务项目违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定，责令立即停止环境违法行为，此后便没有经营。庭审中原、被告均同意解除双方所签订的《租房补充协议》。本案审理过程中，许香玉申请对其饭店装修损失进行评估鉴定，经本院委托，河北财瑞资产评估有限公司于2019年12月1日作出冀财瑞评报字[2019]第279号资产评估报告，评估结果为64.22万元，评估费用为7，100元。 一审法院认为，原、被告所签订《租房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。现原、被告双方均同意解除上述协议，本院予以准许。对于原告要求被告支付涉案房屋租金的诉讼请求，因原、被告双方签订《租房补充协议》明确约定承租方支付房租从2019年2月28日开始计算，故被告应按双方约定自2019年2月28日起支付房屋租金至租房协议解除之日,扣除被告已支付押金2,000元。原告主张被告支付所欠物业费、水电费等费用的诉讼请求，因原告未提交相关证据，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。 对反诉原告主张反诉被告赔偿装修损失及鉴定费用诉讼请求，本院认为反诉原告作为专业从事餐饮行业的经营者，应对其从事的行业所需开办条件拥有足够的认知，且其与反诉被告所签订合同中并无租赁房屋系为开办饭店明确约定，本案审理过程中反诉原告也未提交作为出租方的反诉被告对所出租房屋可以开办饭店的任何承诺，故反诉原告对于《租房协议书》解除系反诉被告明知出租房屋不具有经营饭店条件仍出租给反诉原告经营，使反诉原告合同目的无法实现主张不能成立。但根据诚实信用原则，作为房屋出租方反诉被告，在出租房屋时应对租赁房屋用途进行了解，并对房屋相关情况向承租方进行必要的告知说明，且双方签订《租房补充协议》时，反诉被告在知道反诉原告租赁房屋开办饭店的情况下，仍积极协调，对于损失的扩大，亦应负有部分责任。鉴于本案房屋租赁协议的解除主要系反诉原告原因造成，但反诉原告违约及其损失与反诉被告在合同签订及履行过程中未尽相关义务具有客观上因果关系，本院酌定反诉被告对反诉原告装修损失和评估费用承担20%的责任，即129,860元=（642,200元+7,100元）×20%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告姚钧舸与被告许香玉2018年7月3日签订的《租房协议书》；二、被告许香玉自本判决生效之日起十五日内将承租原告姚钧舸的位于康居公寓小区111/222号地上二层门市中所有物品（包括可拆除装修物，但须恢复原状）搬出，将涉案房屋归还原告姚钧舸；三、被告许香玉按照月租金20,000元向原告姚钧舸支付租金，期限自2019年2月28日起至本判决生效之日止，扣除被告许香玉已支付押金2,000元；四、反诉被告姚钧舸于本判决生效之日起十五日内给付反诉原告许香玉装修损失和评估费用共计129,860元；五、驳回原告姚钧舸的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告许香玉的其他诉讼请求。本诉案件受理费1,430元，减半收取计715元，由被告许香玉负担；反诉案件受理费13，100元，减半收取计6,550元，由反诉原告许香玉负担5,635元，反诉被告姚钧舸负担915元。 二审中，姚钧舸提交收据二张，证明2018年7月1日至2020年7月1日期间的物业费12,040元。许香玉对二张收据不予认可。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，双方签订《租房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定合法有效。双方对一审判决解除租房协议无异议且一审已判决许香玉向姚钧舸支付租金至判决生效之日，故姚钧舸上诉主张许香玉没有支付约定的租金的理由不能成立。《租房协议书》第四条约定许香玉承担租赁期间的物业管理费。故许香玉应向姚钧舸支付自2018年7月3日至2019年12月30日期间的物业费12,040÷24个月×18个月=9,030元。 作为房屋出租方姚钧舸，在其出租房屋时应对租赁房屋用途进行了解，并对房屋相关情况向承租方进行必要的告知，且双方签订《租房补充协议》时，姚钧舸在知道许香玉租赁房屋开办饭店的情况下，仍积极协调，对于扩大的损失姚钧舸应负有相应责任。故一审法院酌定姚钧舸承担装修损失和评估费用20%的责任并无不当。 综上所述，姚钧舸的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初1472号民事判决； 二、许香玉于本判决生效之日起十五日内给付姚钧舸物业费9,030元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,430元，减半收取计715元，由许香玉负担；反诉案件受理费13,100元，减半收取计6,550元，由许香玉负担5,635元，姚钧舸负担915元。二审案件受理费1,430元，由姚钧舸负担1,230元，由许香玉负担200元。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年四月二十日 书记员  张伟沙