吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉01民终3777号 上诉人（原审原告、案外人）：陈树民，男，1974年7月28日生，汉族，住吉林省德惠市。 委托诉讼代理人：孙淑艳（系陈树民配偶），女，1974年3月9日生，汉族，住吉林省德惠市。 委托诉讼代理人：尚云宏，吉林吉天行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：郭英，女，1967年6月13日生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：王宪（系郭英配偶），男，1960年9月18日生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王伟，男，1988年2月14日生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 上诉人陈树民因与被上诉人郭英、王伟案外人执行异议之诉一案，不服长春市绿园区人民法院（以下简称绿园法院）作出（2018）吉0106民初2742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈树民上诉请求：请求判令撤销绿园法院作出的（2018）吉0106民初2742号民事判决，并依法改判，确认长春市宽城区美景天城小区三期22栋2门203室房屋（以下简称涉案房屋）为上诉人所有，并不得对该财产进行执行，一、二审诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对于诉争房屋未办理过户登记系陈树民自身原因造成的事实认定错误。具体理由如下：1、陈树民系通过中介与王伟签订《房屋买卖合同》，二人事先不认识，不存在共谋侵害他人权利的情形。陈树民与王伟二人不相识，陈树民想买房时，是在中介挂出的售房广告中了解到诉争房屋出售，二人的交易都是通过正规的房屋中介公司居间促成。在双方签订合同、交付收取房款及清还诉争房屋在交易时因当初贷款购房所欠招商银行贷款的过程中，都是在中介的指导及见证下进行的。双方签署《房屋买卖合同》当时，房屋只存在招商银行贷款的他项抵押登记。2、陈树民在签署《房屋买卖合同》前，已经查询了诉争房屋的权属登记情况，诉争房屋并未被法院查封。双方交易前，陈树民因担心诉争房屋存在权属不明情况，要求王伟提供权属证明，所以才有了2017年7月14日诉争房屋的《房屋权属登记信息查询结果证明》，当时房屋并未被法院查封。双方才于2017年7月20日签订《房屋买卖合同》。陈树民作为普通老百姓，在房屋交易时已经意识到查询房屋权属状态，应该算已经尽到了市场经济环境下，善意买受人的注意义务，其无法预见到王伟即将面临被法院执行的境况，毕竟被执行人在全社会人口中仅占一小部分，双方事前又不相识，陈树民也不可能到街道、公安局或者法院等单位打听王伟是否涉诉，是否有被查封财产的风险。况且，街道、公安局或者法院这些部门也不一定了解王伟的涉诉情况，即使了解涉诉情况，陈树民作为无关人员，这些单位出于保密的规定，也不能告诉陈树民。以本案为例，在诉争房屋被原审法院2017年12月8日查封后，2018年2月末执行法官登门之时，陈树民才知道王伟有案子在身，房屋被查封。陈树民委托律师处理房屋执行异议案件过程中，到绿园法院档案室查询郭英与王伟交通事故案件卷宗仍然被拒绝，因为陈树民不是案件当事人。可想而知，要求老百姓在房屋交易时把对方相关信息如涉诉信息都查询了解，是不可能的，市场经济环境下也是不可行的。3、诉争房屋系贷款购买，在陈树民与王伟交易时存在招商银行抵押他项。双方签订合同后，2017年8月1日，陈树民方向王伟交付15万房款，王伟直接用于清偿招商银行全部抵押贷款剩余本息。从2017年8月2日以后，房屋抵押贷款已经全部清偿。双方交易至此，人为的房屋登记障碍已经被解决。4、诉争房屋不能办理登记过户是非个人原因造成的，是他方原因造成。由于美景天城小区是长春市108块重点棚户区改造项目之一，该小区问题很多，很复杂。业主签合同后8年都不能办理产权，居民多上访，并在“人民网”的“地方政府留言板”反映该问题。所以2017年7月20日原告与王伟签订房屋买卖合同时，涉案房屋并不能办理产权过户，是因该小区系棚户区改造项目，问题复杂，非房地产开发商、业主、买受人个人能够决定办理进程。从省市两级政府答复可知，2018年3月30日前，涉案房屋所在的三期尚在测绘审查阶段，开发单位计划2018年年底之前才能办理完产权。并且开发商也出具了证明：涉诉房屋在2018年6月1日开始正式办理房产证登记手续。在双方交易时，涉案房屋不能办理产权，也不能办理产权过户，并非原告自身懈怠拖延等原因造成。原审法院认为“原告陈树民在签订该合同时该诉争房屋就存在法律上的登记障碍，不具备办理过户更名的条件，且原告陈树民对这一事实亦是明知的，故未办理过户登记系原告自身原因造成的。”诉争房屋在双方交易时存在的法律上的登记障碍是贷款抵押他项，双方经过付款已经清偿银行债务。未办理产权过户是所有该小区业主面临的问题，不是业主原因，更不是陈树民个人原因。陈树民自身原因造成未登记过户，应是交易时可以办理过户，但陈树民不配合、拖延或拒绝办理等自身存在主观上不想办理的行为导致。按照原审法院的说法，那么任何没有办理不动产产权登记并取得不动产登记证书的房屋都不能进行交易，否则，出现任何问题都是买受人自身原因造成的。交易目的不能达成，市场交易不再稳定，如此，法律将成为市场经济的拦路虎，而不是促进器。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用《物权法》第六条、第九条第一款错误。陈树民与王伟进行房屋买卖，房款交付、房屋已经交付，陈树民取得房屋准物权，过户登记是不动产物权变动的公示方法，陈树民并不是对诉争房屋没有任何权利，执行异议之诉就是为了解决准物权是否能够对抗执行的问题。原审法院适用法律不当。 原告陈树民向绿园法院提出诉讼请求：1、请求确认涉案房屋归原告所有，并不得对该财产进行执行；2、本案相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、本案争议财产已经归原告所有。（一）绿园法院查封涉案房屋前，原告已经与王伟签订合法有效的书面买卖合同。原告于2017年7月20日与被告王伟签订了《房屋买卖合同》，石昨作为协议书的见证人，王伟将该房屋转让给原告，原告于当日向王伟支付购房定金1万元，之后陆续按合同完成付款。王伟于2017年8月20日前交付了房屋，将涉案房屋交给原告实际占有、使用、管理。（二）绿园法院查封涉案房屋前，原告已合法占有不动产。原告接收房屋后，一直在实际占有、使用、管理该房屋，并支付该房屋的物业管理费、采暖、水、电、有线电视、天然气等费用，房屋所在的物业管理公司和居民均可证实原告就是房屋的实际使用人。（2017）吉0106执1181号执行案办案法官对涉案房屋实地勘查时，原告正在此房屋居住。所以（2017）吉0106执1181号之一执行裁定书裁定：王伟名下房产一套，涉及房屋买卖合同纠纷，暂无法处置。（三）原告已支付价款。2017年7月20日，原告与王伟签订《房屋买卖合同》后，按照合同约定于2017年8月20日前将38.5万元支付给王伟。（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。因美景天城小区三期房地产开发商吉林澳星海房地产有限公司及小区系棚户区改造项目原因，被查封的房屋在原告与王伟签订《房屋买卖合同》时不能办理产权。直到2018年5月29日吉林澳星海房地产有限公司通知业主，从2018年6月1日起能够办理产权，所以原告对涉案房屋未办理房屋过户手续不存在过错。二、（2018）吉0106执异78号执行裁定错误。绿园法院（2018）吉0106执异78号案件审理过程中，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定认为“本案中，原告与被告王伟在涉案房屋查封前，签订《房屋买卖合同》，提供相关缴费票据可以认定合法占有该涉案房屋，并提供了双方签字的涉案房屋购房款《收条》，可以认定支付了购房款，但是原告提供证据中尚未证实非因买受人自身原因未办理过户登记，因此原告异议请求不符合上述规定第（四）项，因此对于案外人异议请求，法院不予支持。”绿园法院以原告未能证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”而驳回异议申请是错误的。由于美景天城小区是长春市108块重点棚户区改造项目之一，该小区问题很多，很复杂。业主签合同后8年都不能办理产权，居民多次上访并在“人民网”的“地方政府留言板”反映该问题。所以2017年7月20日原告与王伟签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋并不能办理产权过户，是因该小区系棚户区改造项目，问题复杂，非房地产开发商、业主、买受人个人能够决定办理进程。从省市两级政府的答复可知2018年3月30日前，涉案房屋所在的三期尚在测绘审查阶段，开发单位计划2018年年底之前才能办理完产权。在原告提出执行异议之时，涉案房屋仍不能办理产权，也不能办理产权过户，并非原告自身懈怠拖延等原因造成。综上所述，原告对上述财产享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行。依据《民事诉讼法》第227条等规定，特向绿园法院提起诉讼。 被告郭英辩称，1、我对原告所陈述法院查封前陈树民与王伟签订的有效合同我不认可，我认为绿园法院执行局有权查封王伟名下的房产，理由是在本案中原告与被告王伟2017年7月20日签订房屋买卖合同之前本案被告王伟与郭英就存在着真实有效的债务关系，有第一个证据2015年长春市绿园区交警队交通责任事故认定书为证，王伟从2015年8月28日绿园区交警队事故认定书下达之日起王伟就对郭英存在事实有效的债务关系，郭英在治疗期间到现在王伟没有出过一分钱及人力、物力上的帮助，要钱没钱、要人没人。2017年6月12日绿园法院开庭审理此案，债务人王伟承担的诉讼费也是由伤者郭英代付，并且该债务关系远远早于原告与王伟于2017年7月20日签订的房屋买卖合同之前。第二个证据2017年7月24日裁决的判决书，第三个证据在执行局强制执行时该房屋在王伟名下，所以绿园法院查封、执行等措施符合法律规定，应当予以支持。2、本案原告未更名纯属其自身原因，事实是在2017年7月20日原告与王伟签订买卖合同时该房屋没有产权证书，原告还在买受此房，没有取得产权证书的房屋不能更名过户，现导致此房不能更名、不能过户纯属原告自身原因。自2017年7月20日原告陈树民与王伟签订房屋买卖合同至2017年12月绿园法院查封，原告在长达5个月的时间里完全具备办理产权更名过户的条件，其未办理的原因是由于自身原因造成的，理应承担不利后果。原告陈树民所提供的证据不足以对抗法院的合法查封，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。3、绿园法院（2018）吉0106执异78号执行裁定书是正确的，事实依据是根据购房合同登记记载，该房屋现登记在王伟名下，本案原告陈树民不享有对涉案房屋的物权，该裁定书依据充分合法。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第311条规定案外人或申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，所以请求法院驳回原告陈树民的诉讼请求。 被告王伟经绿园法院公告送达开庭传票未到庭，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。 经绿园法院审理查明：2017年7月20日，卖方（简称甲方）王伟与买方（简称乙方）陈树民签订两份《房屋买卖合同》，其中一份合同约定：甲方房屋坐落于长春市美景天城三期，产权证登记面积：89.61平方米，第长建工字2010第004号，该房屋售价总金额为43万元，乙方于本合同签订之日向甲方支付定金10000元整，甲方保证在交易时房屋没有产权纠纷，符合房屋出售的法定条件，甲方需将产权证查档验证，若到房管局更名过户时因该房屋的土地性质或其他原因造成不能正常过户及抵押贷款，由甲方自行处理。同日，转让方（简称甲方）王伟（身份证号：×××）与受让方（简称乙方）陈树民（身份证号：×××）签订《房屋买卖合同》，其中：第一条约定转让房屋位于长春市宽城区扶余路美景天城三期22栋2楼203室，建筑面积89.61平方米。第二条约定双方协商所售房屋总金额为43万元整。第四条约定现因此房暂时不能办理（产权证/购房合同）更名过户，经甲、乙双方协商同意认可，乙方同意于2017年8月20日前将部分房款壹万元整给付甲方，待产权证或将房屋产权底档直接更至乙方名下，同时此房无任何欠费时，将剩余押金肆万伍仟元整无息支付甲方。第五条约定甲乙双方定于2017年8月20日前正式交付该住房。第六条约定在办理产权证过程中，或购房合同/产权证能够办理更名过户时，需要甲方和共有人到场配合，由甲方王伟必须保证在30日内到指定地点签字办理，如不到场乙方有权退房，甲方必须返还乙方已付购房款及在整个买卖过程中的所有经济损失，并承担违约责任，违约金为房款的百分之二十。第十条约定因该房屋现无法进行更名过户，在乙方将第一次房款给付甲方同时，甲方即将此房屋的所有手续如：房屋购房合同放在乙方处保管。其他约定事项：下产权时，甲方有义务协助乙方办理产权过户手续，可以办理手续在一个月内办理完毕。若甲方不配合，需赔偿总房款50%，同时办理完毕后，乙方将所有尾款肆万伍仟元整付给甲方，屋里所有家电家具全部赠予，甲方只拿走私人物品。 另查明，2017年7月20日，原告陈树民向被告王伟支付定金10000.00元；2017年8月1日，原告陈树民向被告王伟支付房款150000.00元；2017年8月2日，原告陈树民向被告王伟的母亲沈亚丽支付房款225000.00元，共计支付房款385000.00元，以上事实有被告王伟出具的三份《收条》及银行明细等相关证据为凭。 又查明，根据招商银行股份有限公司长春分行出具的《个人贷款结清证明》及招商银行个人贷款客户回单联，载明：王伟对本案诉争的房屋在该行办理了银行贷款（贷款编号为431520002896），贷款起始日为2010年3月18日，贷款期限为180个月，贷款金额为220000元，王伟于2017年8月1日将该笔贷款本息及相关费用全部清偿。 根据原告提供的《业务受理单》、中国建设银行吉林省分行柜面代缴费业务通用凭证（供热）、收据、《交纳电费提醒单》、《交纳水费提醒单》等相关证据能够证明原告陈树民已于绿园法院查封之前实际占有该房屋。 再查明，在原告郭英诉被告王伟、都邦财产保险股份有限公司吉林分公司、中国人民财产保险股份有限公司吉林市分公司机动车交通事故责任纠纷一案中，绿园法院于2017年7月24日作出（2017）吉0106民初1809号民事判决书，判决如下：一、被告都邦财产保险股份有限公司吉林分公司在机动车强制责任保险限额内赔偿原告郭英人民币110000元；二、被告中国人民财产保险股份有限公司吉林市分公司在商业保险限额内赔偿原告郭英人民币300000.00元；三、被告王伟赔偿原告郭英人民币810462.9元；四、驳回原告郭英其他诉讼请求。该判决生效后，因被告王伟未能按照该判决书中确定的内容和期限履行义务，郭英向绿园法院提出强制执行，绿园法院于2017年10月12日作出（2017）吉0106执1181号执行裁定书，裁定如下：扣留、提取、冻结、划拨被执行人王伟的收入或银行829613.28元（其中含赔偿金810462.90元、案件受理费8560.38元、执行费10590.00元）并支付迟延履行期间的债务利息，或查封、扣押其相应数额的财产。2017年12月8日，绿园法院向长春市房产档案馆依法送达（2017）吉0106执1181号协助执行通知书：查封被执行人王伟名下的位于宽城区扶余路美景天城小区三期22号楼，建筑面积以产权登记机关登记备案为准，丘地号6-21/32-39（203）的房屋一套。案外人陈树民对该查封不服，于2018年6月4日向绿园法院提出案外人执行异议，绿园法院于2018年9月11日作出（2018）吉0106执异78号执行裁定书，驳回案外人陈树民的异议请求。案外人陈树民对该裁定不服，于本裁定送达之日起十五日内向绿园法院提起案外人执行异议之诉。 绿园法院认为，一、关于原告陈树民要求不得对位于长春市宽城区美景天城三期小区22栋2单元203室房屋执行的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，原告陈树民与被告王伟于2017年7月20日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。在签订该协议后，原告陈树民先后支付购房款385000.00元，同时根据原告提供的相关缴费票据能够认定原告陈树民在法院查封之前已经合法占有该诉争房屋，但是从原告陈树民与被告王伟签订的《房屋买卖合同》中可以看出，原告陈树民在签订该合同时该诉争房屋就存在法律上的登记障碍，不具备办理过户更名的条件，且原告陈树民对这一事实亦是明知的，故未办理过户登记系原告自身原因造成的。综上，原告陈树民提供的证据不足以对抗法院的合法查封，亦不足以排除法院的强制执行，故原告陈树民要求不得对本案争议房屋执行的诉讼请求，法院不予支持。二、关于原告陈树民要求确认位于长春市宽城区美景天城三期小区22栋2单元203室房屋归其所有的诉讼请求。绿园法院认为，根据房屋权属登记记载，该房屋登记在被告王伟名下，根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”、《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告陈树民不享有对涉案房屋的物权，故原告此项请求于法无据，法院不予支持。被告王伟经绿园法院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回原告陈树民的诉讼请求。 二审期间，经本院审理查明的事实与绿园法院一审认定的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然上诉人陈树民向法院提供了其和王伟签订的房屋买卖合同、交纳房款以及实际占有使用涉案房屋的证据，但陈树民于2017年7月20日与王伟签订房屋买卖合同购买涉案房屋时，王伟尚未取得涉案房屋的房产证，陈树民在签订房屋买卖合同时就应当预见到王伟向其办理房屋过户登记存在障碍，故陈树民对涉案房屋未办理过户登记存在过错，其不享有阻却执行的实体权利，其主张不得对涉案房屋予以执行以及确认涉案房屋归其所有的主张不成立，原审法院认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7750.00元，由陈树民负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 晶 审判员 周翠翠 审判员 邢春鹤 二〇二〇年四月二十九日 书记员 马可欣