文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终887号上诉人（原审被告、案外人）：贵州省遵义市汇川区高桥街道干田社区居民委员会，住所地贵州省遵义市汇川区高桥街道干田社区，统一社会信用代码55520303MEA2622535。法定代表人：刘朝刚，主任。委托诉讼代理人：杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：大连银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝北区龙山街道松牌路105号米兰天空6幢4-1，统一社会信用代码915001125656494809。法定代表人：曹梦，行长。委托诉讼代理人：李杰，男，该公司员工。原审第三人（被执行人）：遵义博一房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市汇川区上海路19号A栋二层，统一社会信用代码915203017411320279。法定代表人：周康荣，董事长。委托诉讼代理人：周培根，男，该公司员工。上诉人贵州省遵义市汇川区高桥街道干田社区居民委员会（以下简称干田社区居委会）因与被上诉人大连银行股份有限公司重庆分行（以下简称大连银行重庆分行）、原审第三人遵义博一房地产开发有限责任公司（以下简称博一地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月10日、2019年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人干田社区居委会的委托诉讼代理人杨虹建，被上诉人大连银行重庆分行的委托诉讼代理人李杰，原审第三人博一地产公司的委托诉讼代理人周培根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。干田社区居委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回大连银行重庆分行的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由大连银行重庆分行承担。事实和理由：1.案涉房屋买卖合同的购房主体为干田社区居委会而非前进村民小组。2000年7月博一地产公司的前身遵义市杨绿房地产开发有限公司经原贵州省遵义市经济开发区管理委员会（现汇川区政府）立项批复取得案涉房屋开发权，并征用干田村委会（现干田社区居委会）部分集体土地用于该项目的建设。因案涉房屋地处前进村民小组，在遵循对集体资产民主决策、就近管理的基础上，干田村委会于2000年11月14日委托其下辖的前进村民小组办理购房手续，并由时任村民组组长刘恩富同志与遵义杨绿房地产开发有限责任公司一分公司签订《商品房购销合同》，该合同实际是认筹合同。2003年4月3日案涉房屋建设完工后又签订正式的《商品房买卖合同》，2004年已将合同约定的贵州省遵义市汇川区上海路凤凰花园A1栋1层1号、2号房屋（以下简称案涉房屋）交付使用。干田社区居委会依据上述合同主张权利，而一审法院认定本案适格权利人为前进村民小组，与客观事实不符。即使认为前进村民小组为适格权利人，根据民诉法第五十六条之规定，一审法院也应当通知前进村民小组作为第三人参加诉讼，以查清本案关键事实。2.案涉房屋的购房款889460元已全部付清。在签订《商品房购销合同》的第二天即2000年11月15日支付了500000元，余款389460元在《商品房买卖合同》签订前即2004年3月29日前就已分次支付完毕，出卖人分别开具了金额为500000元和389460元的收据各一张。一审期间干田社区居委会向银行调取流水记录，但银行回复因当时客观原因如手工记账、银行改制等因素，经三次查询档案均未成功，并向一审法院作出书面情况说明。从现实看，案涉房屋从2004年起交付使用至今，虽然客观上干田社区居委会无法出具转账的银行流水记录，但房款收据以及前进村民小组占有使用房屋长达15年的事实可以证明房款确实已经付清。3.案涉房屋未能办理过户非是干田社区居委会的过错，而是开发商博一地产公司的原因。根据两份合同的约定，案涉房屋办理房产证的主要义务由开发商承担，但博一地产公司在案涉房屋能办理过户登记的情况下，恶意隐瞒事实并将房屋抵押给银行融资贷款。在此情况下，干田社区居委会对于案涉房屋上的权利状况并不知情也不可能知情。4.大连银行重庆分行在办理案涉房屋抵押贷款时也有过错。案涉房屋在2014年和2015年两次抵押给大连银行重庆分行时，均已出租给他人用于药房生意。银行在办理抵押贷款时，应当对抵押物进行详细调查，如大连银行重庆分行按照规定进行尽职地调查，不难发现案涉房屋实际出租人是前进村民小组而非博一地产公司。若银行贷款时发现抵押物实际权利人另有他人，则不可能发放贷款。大连银行重庆分行辩称，一审判决并无不当，应予维持。事实和理由：1.案涉房屋是否出售大连银行重庆分行并不知情，即使已出售，但并未在不动产登记中心公示。案涉房屋已办理抵押登记至大连银行重庆分行名下，大连银行重庆分行享有优先受偿权。2.即使案涉房屋已被出售，购房合同上显示购房人为前进村民小组，而非干田社区居委会。3.案涉房屋2009年就可以办理产权证，一直到2014年期间，房屋上均没有权利障碍，而干田社区居委会在这么长的时间内均未完成过户手续，其自身负有过错，不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除执行。博一地产公司述称，2000年11月15日、2004年3月29日干田社区居委会（原为遵义市汇川区高桥镇干田村委会）委托其下辖的前进村民小组购买案涉房屋，双方签订合同并付清了房款。由于当时案涉房屋地处红花岗区和汇川区的行政区划交界处，所以在办理产权登记时出现地界问题未能办理，干田社区居委会在多次要求博一地产公司办证时，博一地产公司已将该情况告知。后地界问题得到解决后正逢博一地产公司到重庆大足投资开发其他项目，所以遵义的项目管理混乱，部分档案混淆不清，加之留守遵义的博一地产公司工作人员疏忽大意将已出卖给干田社区居委会的两间门面办理至博一地产公司名下，对这一情况干田社区居委会要求博一地产公司办证时，博一地产公司考虑各方面的影响便未将实情告知。博一地产公司早在2004年就将案涉房屋交付给干田社区居委会使用。大连银行重庆分行向一审法院起诉请求：准许执行案涉房屋。一审法院认定事实：2000年11月14日，前进村民小组（乙方）与遵义杨绿房地产开发有限公司一分公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：由乙方购买甲方开发的商品房两间（营业用房），位置为凤凰花园1号、2号门市，销售特征为预售商品房，按建筑面积每平方米5000元计算，总金额为70万元，乙方应在2000年11月15日前支付全部房价款的71%，计50万元，尾款在该商品房交付使用10天内付清，交房日期为2002年10月1日前，商品房竣工验收后三个月内，甲方必须到房地产登记机关办理商品房注册登记手续，乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助，如因甲方的过失造成乙方不能在买卖双方实际交接之日起（空未填）天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起（空未填）天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的（空未填）%赔偿乙方损失，预售的商品房合同自签字生效之日起三十天内，由甲方向遵义市红花岗区房产管理局市场处申请登记备案。该合同首部买方填写为“前进村民小组”，尾部乙方代表人处由“刘恩富”签名，甲方加盖遵义杨绿房地产开发有限公司一分公司公章，代表人处由周康荣签名。2003年4月3日，遵义市干田村前进组（买受人）与遵义荣信房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：由遵义市干田村前进组购买遵义荣信房地产开发有限公司开发修建的A1幢（空未填）层（空未填）号房，预售商品房批准机关为遵义房产管理局，商品房预售许可证号为遵市字（2002）002号，1、2号门面为每平方米5000元，3号门面为每平方米4000元，买受人于2000年11月14日预付房款50万元，余款389460元于交房时一次性付清，出卖人应当在2004年3月20日前将合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人协调产权监理部门尽快办理，该合同出卖人一份，买受人一份，市房管局一份，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向遵义房产管理局申请登记备案。该合同首部买受人填写为遵义市干田村前进组，尾部买受人填写为干田村前进组，法定代表人由“刘恩富”签名，出卖人处加盖遵义荣信房地产开发有限责任公司合同专用章，法定代表人周康荣签名。干田社区居委会陈述，因案涉房屋位于前进村民小组辖区内，按照集体财产就近管理的原则，干田村委会（现干田社区居委会）委托前进村民小组签订上述合同，合同实际权利人为干田社区居委会。2000年11月15日，遵义杨绿房地产开发有限公司一分公司出具收款收据一张，载明收到前进村民小组售房款50万元，加盖该公司财务专用章。2004年3月29日，该公司另出具收款收据一张，载明收到前进组购凤凰花园A栋1号、2号门面现交房款389460元，加盖财务专用章。为证明付款事实，干田社区居委会还提交下列证据。提交农村信用合作社2000年3月21日转账支票一张，载明由前进村民小组账户将50万元转为定期存款。转账支票上加盖前进村民小组财务专用章和个人印章及信用社三角印章。提交2000年3月21日贵州省农村信用社储蓄存款凭证一张，载明前进村民小组存款50万元，加盖信用社三角印章。干田社区居委会陈述，前进村民小组在2000年3月21日有定期存款50万元，有支付购房款的能力，并且也实际向博一地产公司支付了购房款50万元。提交2004年3月8日信用社转账支票一张，载明前进组向黎明转账支付了73153元，用途为购房款，支票上加盖了前进村民小组的财务专用章和个人印章及信用社三角印章。提交高桥信用社储蓄存款一张，载明户名黎明，账号4980-87，金额为73153元，加盖信用社三角印章。提交信用社转账支票存根一张，载明出票日期为2004年3月8日，收款人杨绿公司，金额73153元，用途购房款。干田社区居委会陈述，黎明是杨绿公司员工，前进村民小组向其转款是根据杨绿公司的指令办理，杨绿公司也认可前进村民小组向其支付了该笔购房款，前进村民小组也实际支付了该笔购房款。提交信用社转账支票存根一张，载明出票日期为2000年11月11日，收款人（空白未填写），金额15万元，用途购房款。提交贵州省遵义汇川农村商业银行股份有限公司高桥支行于2018年12月21日出具的《关于（2018）渝01民初449号律师调查令回复》，载明：贵院查询的遵义市高桥乡干田村委会或遵义市高桥乡干田村前进村民小组在我行开立的账号为0XXXXX2、2011XXXXXXX、82XXXXXXXXXX的账户流水，因我支行在2005年10月份前名为遵义市红花岗区高桥农村信用合作社，是原遵义市红花岗区农村信用合作联社的分支机构，2005年组建遵义市汇川区农村信用合作联社时根据主管部门要求划至汇川区农信社，由于当时机构变更及软硬件设施落后等历史原因，相关资料移交不够完善，且2003年以前我支行均采用手工方式记账，2004年采用单机版微机记账，所以贵院要求查询的上述账户2000年至2005年之间流水经我行工作人员三次查询档案暂未能查询成功。干田社区居委会为证明前进村民小组已实际占有案涉房屋，提交2011年3月9日干田社区前进组（甲方）与德泰大药房（乙方）签订的《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于遵义市上海路凤凰花园A栋1-2号营业房，租赁期限36个月，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，每年元月一日和七月一日支付半年租金，先交租金后使用。双方还约定了其他事项。该合同上甲方加盖了公章，刘志强签名，乙方由李泽良签名。提交2014年1月1日干田社区前进组（甲方）与李泽良（乙方）签订的《房屋租赁合同》一份，载明，甲方将位于上海路凤凰花园1号、2号门面房租给乙方，期限6年，自2014年1月1日起至2019年12月31日止，租金前三年为8万元，后三年为9万元，必须先交租金方可使用房屋。甲方加盖干田社区居委会公章，刘志强签名，乙方由李泽良签名。提交李泽良出具的《情况说明》一份，《企业基本信息》一份，《个体工商户营业执照》一份，《药品经营许可证》一份，《个体工商户营业执照颁发及归档记录表》一份，《个体工商户开业登记审核表》一份，《承租人及承租期》整理表一张，收取租金的收据30张。干田社区居委会为证明购买案涉房屋双方的主体资格问题，提交遵义荣信房地产开发有限责任公司于2005年3月28日出具的《关于我公司名称变更的说明》及高桥地税分局出具的《说明》各一份，载明遵义杨绿房地产开发有限责任公司一分公司于2002年10月变更为遵义荣信房地产开发有限责任公司。提交《企业信息查询单》一份，载明2005年9月23日遵义荣信房地产开发有限责任公司变更为博一地产公司。提交遵义市汇川区高桥街道办事处于2018年11月21日出具的《证明》一份，载明，根据《汇川区民政局关于新桥等六村撤村建社区实施办法》，原“贵州省遵义市汇川区高桥镇干田村民委会”变更为“贵州省遵义市汇川区高桥街道干田社区居民委员会”，下辖六个村民小组（民主组、朝阳组、花园组、前进组、团结组、汇川组）在更名后为居民小组。原贵州省遵义市汇川区高桥镇干田村委会前进组组长系刘恩富，任职期为1999年至2009年，任职期内所签经济合同系依法行使村民自治的职务行为。干田社区居委会为证明案涉房屋的修建和办理登记和抵押情况，提交2001年7月20日的《建筑工程施工许可证》，载明，编号522101200107063801。提交遵义市商品房房屋预售许可证，载明，遵市字（2002）第002号，遵义杨绿房地产开发有限公司，你单位开发建设的上海路凤凰花园A栋经审查具备商品房预售条件，准予预售，特发此证，填发日期2002年1月9日。提交2003年5月《贵州省建设工程竣工验收备案表》一份，载明备案机关于2003年6月1日同意备案。提交遵义市房产管理局于2006年7月28日颁发的遵房权证监证字第0XXXXX3号房产证，载明房屋所有权人博一地产公司，房屋坐落开发区上海路凤凰花园A1栋1层1号，备注：该房系博一地产公司于2003年11月经股东会议析产所得，设定他项权利摘要中载明，权利人遵义市商业银行航天支行，权利种类抵押，权利价值500万元，设定日期2006年7月31日，约定期限2006年7月至2007年7月，注销日期2008年12月25日。提交遵义市房产管理局于2006年7月28日颁发的遵房权证监证字第0XXXXX4号房产证，载明房屋所有权人博一地产公司，房屋坐落开发区上海路凤凰花园A1栋1层2号，备注：该房系博一地产公司于2003年11月经股东会议析产所得，设定他项权利摘要中载明，权利人遵义市商业银行航天支行，权利种类抵押，权利价值500万元，设定日期2006年7月31日，约定期限2006年7月至2007年7月，注销日期2008年12月25日。提交大连银行重庆分行于2015年6月17日向遵义市房屋产权登记处出具的《证明》、《告知函》各一份，干田社区居委会认为该证明载明银行工作人员现场查勘抵押物真实存在，但实际上抵押物一直由干田社区居委会对外出租，大连银行重庆分行未尽到相关义务。提交《各类房地产抵押权设立登记申请书》一份，《房屋已办理他项权告知单》一份，载明，所有权人博一地产公司，所有权证号详见抵押物清单，抵押权人大连银行重庆分行，债务人重庆明润商贸有限公司，抵押金额4000万元，贷款期限2014年6月12日至2015年6月11日，登记时间2014年6月25日，权利状态现势，遵义市房屋产权登记处告知“产权人已在我处办理房屋抵押登记（详细内容见上表），你行是否同意再次办理该房屋的抵押登记，请予回复”，大连银行重庆分行回复“我行同意做第二顺位抵押登记”。提交抵押物清单和评估报告。提交遵房他证监字第2014XXXXX3号他权证，附记载明借款人重庆市明润商贸有限公司，案涉房屋已作抵押登记。提交博一地产公司的营业执照一份，遵义市工商行政管理局汇川区分局于2009年7月1日出具的企业由多人有限责任公司变更为一个人出资的有限责任公司的证明，博一地产公司的章程一份。大连银行重庆分行为证明其对友阳公司、博一地产公司等享有债权，提交重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初827号民事判决书，判决结果为一、被告友阳公司于本判决生效后十日内向大连银行重庆分行偿还借款本金40000000元；二、被告友阳公司于本判决生效后十日内向大连银行重庆分行支付期内利息105600元；三、被告友阳公司于本判决生效后十日内向大连银行重庆分行支付以2000万元为基数，自2016年6月22日起，按年利率7.83%计算至还清之日止的逾期罚息；及以2000万元为基数，自2016年6月23日起，按年利率7.83%计算至还清之日止的逾期罚息；四、原告大连银行重庆分行有权在被告友阳公司上述第一、第二、第三项支付义务范围内，对被告博一地产公司名下位于遵义市汇川区上海路凤凰花园的建筑面积5354.33平方米抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、被告重庆博一地产公司、周康荣对被告友阳公司的上述第一、第二、第三项支付义务承担连带清偿责任。大连银行重庆分行为证明案涉房屋办证和抵押情况，提交遵房权证监字第2XXXXXXX8号产权证，载明，房屋所有权人博一地产公司，其他情况单独所有，房屋坐落汇川区上海路凤凰A1栋1层2号，登记时间2009年7月2日，附记该房屋系博一地产公司于2006年12月由多人股东公司变更为自然人独资公司。提交遵房权证监字第2XXXXXXX9号产权证，载明，房屋所有权人博一地产公司，其他情况单独所有，房屋坐落汇川区上海路凤凰A1栋1层1号，登记时间2009年7月2日，附记该房屋系博一地产公司于2006年12月由多人股东公司变更为自然人独资公司。提交遵房他证监字第2XXXXXX91号房屋他权证书，载明，房屋他项权利人大连银行重庆分行，房屋所有权人博一地产公司，房屋所有权证号2XXXXXX61，房屋坐落贵州省遵义市汇川区上海路凤凰花园A1栋1层18号等11套房产。他项权利种类一般抵押，债权数额4000万元，登记时间2015年6月18日，附记借款人友阳公司，抵押期间2015年-2018年，所附产权证号包括本案案涉房屋。另查明，一审法院于2018年7月31日作出（2018）渝01执异383号执行裁定书，载明：本院以（2018）渝01执717号案立案执行申请执行人大连银行重庆分行与被执行人友阳公司、博一地产公司等借款合同纠纷一案，执行过程中，干田社区居委会对本院查封被执行人博一地产公司名下房屋提出书面异议，本院受理后，经审查，裁定中止对遵义市汇川区上海路凤凰花园产权证号为遵房权证监字第2XXXXXXX8号、第2XXXXXXX9号房屋的执行。大连银行重庆分行不服该裁定，遂提起本案诉讼。一审法院认为，本案系执行异议之诉，应当按照执行异议的规则予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一、干田社区居委会提交刘恩富以前进村民小组的名义于2000年11月14日与遵义杨绿房地产开发有限公司一分公司（后变更为博一地产公司）签订的商品房购销合同和刘恩富以前进村民小组的名义于2003年4月3日与遵义荣信房地产开发有限责任公司（后变更为博一地产公司）签订的商品房买卖合同，购买案涉房屋，上述两份合同签订于人民法院查封该房屋之前，该合同上未加盖前进村民小组的公章，经遵义市汇川区高桥街道办事处出具证明，证明刘恩富所签合同系依法行使村民自治的职务行为，说明前述合同系前进村民小组所签。本案中，前进村民小组（即干田社区居委会前进居民小组）未在本案中提出执行异议，干田社区居委会虽在本案诉讼中陈述签订合同时是授权各村民小组在管辖内对财产进行管理投资，实际上是村委会授权签订的合同，但未提交证据证明刘恩富代表前进村民小组签订的合同中的权利义务由干田村委会（现干田社区居委会）享有和承担，根据执行异议视野下的规则审查原则，干田社区居委会在本案中以此商品房买卖合同主张权利提出执行异议存在瑕疵。第二，干田社区居委会提交两份租赁合同及承租人相关说明、资质、收取租金收据等证据，能够证明前进村民小组在人民法院查封案涉房屋之前已占有该不动产。第三、干田社区居委会虽提交博一地产公司收取购房款889460元的收款收据，但因双方买卖的是大宗商品，应当提交相关银行流水或其他方式支付购房款的证据相佐证。干田社区居委会提交贵州遵义汇川农村商业银行股份有限公司对律师调查令的回复、转账支票和储蓄凭条、转账支票存根，不足以达到上述证明目的，根据执行异议视野下的规则审查原则，其在举证证明前进村民小组已支付全部价款时存在瑕疵。第四、本案现已查明，前进村民小组与博一地产公司未按照双方签订的商品房买卖合同的约定将该买卖合同向房屋主管机关予以备案登记，而案涉房屋于2006年7月28日登记在博一地产公司名下，说明此时已具备过户至前进村民小组的条件，但博一地产公司于2006年7月31日将案涉房屋向遵义市商业银行航天支行作了抵押登记，故前进村民小组不能办理过户登记，因博一地产公司办理案涉房屋至自己名下后很快将该房屋进行了抵押登记，故此时未办理过户登记属于非因买受人自身原因所致。案涉房屋于2008年12月25日注销抵押登记，前进村民小组办理案涉房屋的过户登记的条件又已成就，且博一地产公司于2009年7月2日对案涉房屋重新进行了一次登记，仍然登记在博一地产公司名下，至2014年6月25日博一地产公司因重庆市明润商贸有限公司向大连银行重庆分行借款将案涉房屋进行抵押登记，之后又因友阳公司向大连银行重庆分行借款将案涉房屋进行抵押登记，期间长达5年多时间具备将案涉房屋过户至前进村民小组名下的条件，而干田社区居委会虽在本案中称多次要求博一地产公司办理过户登记手续，但其未提交证据予以证明，也未采取行之有效的方式主张权利，避免所买房屋长期处于未过户的风险中，容易给出卖人将房屋进行抵押或重新出售的机会，正是由于前进村民小组怠于行使自己的权利，使得博一地产公司将已签订买卖合同的房屋对他人的借款进行了担保抵押，造成了今天的局面。从上述事实可以看出，未办理房屋过户登记也有买受人自身的原因所致。综上，干田社区居委会以刘恩富代表前进村民小组与博一地产公司签订的商品房买卖合同在本案中提出执行异议存在权利瑕疵，根据执行异议视野下规则审查原则，其所举示的前进村民小组已支付全部购房款的证据存在瑕疵，而前进村民小组在未办理过户登记中也有自身原因，根据前述法律规定，其提出的异议请求不能排除执行，大连银行重庆分行要求准予执行博一地产公司名下案涉房屋的诉讼请求应予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，一审法院判决：准予执行案涉房屋。案件受理费29831.20元，由干田社区居委会负担。本院二审期间，干田社区居委会围绕上诉请求提交了如下证据：1.干田社区居委会2018年度向所辖的六个居民组（含前进居民组）居民分红明细表，拟证明干田社区居委会对集体资产采取的管理模式是统筹管理，所辖的六个居民组不享有对其辖区内集体资产的支配权，居民的福利待遇均由干田社区居委会自主决定。2.六个村民组2005年、2007年、2008年向村委会缴纳委托管理财产相关费用的财务票证，拟证明干田社区居委会委托村民小组管理财产，其收益归干田社区居委会所有。3.前进居民组出具的《证实材料》、遵义市汇川区高桥街道办事处出具的《证明》、《干田社区第十届居民小组选举结果报告单》以及前进居民组组长刘志强和村民代表、党员代表等10人身份证复印件，拟证明案涉房屋系原前进村民小组受原干田村委会的委托而购买，村民组代表村委会签订合同并管理财产，案涉房屋的实际权利人为干田村委会即现在的干田社区居委会。大连银行重庆分行质证认为，以上证据的真实性合法性以法院核实为准，其他质证意见与一审庭审时一致。博一地产公司质证认为，对上述证据无异议。干田社区居委会申请证人王德强出庭作证，并提交《退休证》、《企业职工劳动合同书》、《第二轮签订“企业职工劳动合同书”花名册》、《2006年12月份工资发放清册》证明王德强的身份，拟证明案涉房屋未办理过户登记过错在于博一地产公司。王德强的证言主要内容是：2008年至2018年期间，王德强在博一地产公司工作，职务是办公室主任，工作内容包括管理档案和相应事务。干田村委会曾委托前进村民小组向博一地产公司购买案涉房屋，房款已经付清。干田村支部书记、村干部曾多次找过王德强提出为案涉房屋办理过户登记，王德强向博一地产公司的老板周康荣以及两个副总提出此事，得到的回复是：产权证是肯定要过户给村委会的，由于公司贷款融资的需要，暂时不办理。王德强遂在此后村干部再问起过户事情时，均回避不讲。大连银行重庆分行质证认为，《退休证》、《企业职工劳动合同书》、《第二轮签订“企业职工劳动合同书”花名册》、《2006年12月份工资发放清册》的真实性合法性以法院核查为准，由于证人王德强本身系干田社区居委会下辖民主组居民，且干田社区居委会提供的分红明细表中有王德强的签字，证明其领取房屋租金分红，其与本案有利害关系，证言不应采纳。博一地产公司质证认为，对证人的身份认可，对于其陈述的未办理过户登记的原因有异议，真实原因是办公室搬迁造成资料丢失，以及人员的更换，导致公司内部销售信息不明确，误将案涉房屋办理至公司名下，公司确实存在过错未能及时通知购房人来办理过户。本院认为，证据1村民分红明细表和证据2村民组向村委会缴纳费用的财务票证无法分辨哪部分是案涉房屋产生的收益，无法证明与本案具有关联性，本院不予采信。证据3中证实材料、证明、选举结果报告单均是原件，结合博一地产公司关于干田村委会委托其下辖的前进村民小组向其购买案涉房屋的陈述，能够证明案涉房屋的实际买受人为干田社区居委会，本院予以采信。干田社区居委会提供证据证实王德强确曾在博一地产公司工作至退休，本院对王德强的证言予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：干田社区居委会对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院对此评述如下。首先，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，虽然《商品房购销合同》以及《商品房买卖合同》载明的买方均为前进村民小组，但案涉房屋的出卖方即博一地产公司在签订合同时就已经知道干田村委会与前进村民小组之间的委托关系，后干田村委会更名为干田社区居委会，因此上述两份合同直接约束干田社区居委会和博一地产公司。就权利的性质来看，案涉房屋尚未办理过户登记，干田社区居委会就案涉房屋享有的是请求办理过户登记的请求权，其本质是债权。而大连银行重庆分行对案涉房屋享有抵押权，抵押权是物权。根据物权优先于债权的原则，抵押权人优先于房屋买受人，因此大连银行重庆分行对案涉房屋享有的权利优先于干田社区居委会。其次，在物权优先于债权的原则之外，法律对于不动产买受人中的商品房消费者亦有例外规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定是为保护消费者生存权而作出的例外规定，适用的条件是房屋买受人须为商品房消费者，在执行异议之诉中认定商品房消费者的前提是所购房屋系用于居住。就本案来看，干田社区居委会所购买的案涉房屋为商业用房，其用途是用于出租投资而非用于居住，因此干田社区居委会不属于可以优先于抵押权人的商品房消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据本案查明的事实，干田社区居委会对案涉房屋享有的权利不属于该规定的但书情形，不能对抗作为担保物权的抵押权，因此不能排除执行。综上所述，干田社区居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29831.20元，由贵州省遵义市汇川区高桥街道干田社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐渝梅审 判 员 李 震审 判 员 郭 勇二〇二〇年四月九日法官助理 尹文勇书 记 员 曾朝伟