湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0503民初1853号原告（反诉被告）：邵阳佳惠华盛堂百货有限责任公司，住所地为邵阳市大祥区西湖路宝庆星都大厦。法定代表人：汤爱华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：文君琳，湖南大行律师事务所律师。被告（反诉原告）：张溯，女，1992年10月5日出生，汉族，住邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：郭华龙，湖南宋牧律师事务所律师。原告邵阳佳惠华盛堂百货有限责任公司与被告张溯租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，被告于同年9月24日提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭一并进行了审理。原告邵阳佳惠华盛堂百货有限责任公司的委托诉讼代理人文君琳，被告张溯的委托诉讼代理人郭华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵阳佳惠华盛堂百货有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金35000元（暂计至2019年7月3日，顺延照计）；2．被告立即支付原告物料设备转让费54000元；3．被告向原告支付拖欠的电费6691元；4．被告承担原告因此次维权支付的代理费5550元；5．本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年11月就被告承租原告三楼的柜台用于经营胡途爪餐厅(原名为粗茶淡饭)餐厅的相关事宜签订《专柜经营合同书》，合同就租赁场地、租金、租赁费用缴纳方式、履约保证金等事项进行了约定。合同签订后，被告于2018年11月初预交了2018年11月3日至2019年2月3日的租金共计21000元整，另缴纳了20000元的履约保证金。其后被告无正当理由于2019年1月28日闭店停止营业，至今尚未正常营业，亦未按照合同约定向原告缴纳租金，截止至2019年7月3日，被告共计拖欠原告租金35000元整。此外，被告因经营需要向原告购买了空调、冻柜、制冷电器、制冰机及桌椅板凳等物料设备，经双方协商一致物料设备的转让费为66300元，并约定由被告在2018年11月3日前缴纳12300元，在2018年1月30日前缴纳30000元，在2018年12月30日前缴纳24000元。原告已将上述物料全部移交给被告，但被告仅缴纳了12300元，剩余的54000元并未按照约定缴纳。另被告经营期间的电费尚未缴清，至今尚拖欠原告电费6691元。综上所述，被告无故停止经营、拖欠租金、物料设备转让费及电费的行为已构成违约，故诉至法院。被告张溯作为反诉原告向本院提出诉讼请求（其作为被告的答辩观点与其反诉请求一致）：1．请求法院依法驳回原告的诉讼请求；2．判令原、被告签订的合同因反诉被告即原告具有欺诈行为，导致该协议显失公平，自始不具有法律效力；3．判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失30万元整（具体以鉴定结论为准）。事实与理由：反诉被告原自主在其佳惠华盛堂三楼柜台经营的“胡途爪”餐厅因位置极为不佳，租金太高(邵阳佳惠502店3楼，使用面积为150平方米，公摊后面积210平方米，租金为7000元每月)，无法经营下去。反诉被告为了继续经营开餐厅，其负责人在与反诉原告签订合同前多次口头承诺，通过发内部餐票的形式，安排佳惠500余员工统一在此就工作餐，按12元的标准结算(其中员工每人每餐付6元，住惠公司按每个员工每餐6元的补贴直接按月支付给反诉原告，每月共计支付给反诉原告9.4万元至10万元，就算员工不来就餐，也按9.4万元每月的标准补贴给反诉原告)。当时反诉原告与反诉原告的老公多次要求反诉被告将此条款写进合同，但反诉被告的负责人讲其书面签订合同必须按照公司提供的格式合同签订，否则公司总部通不过，其个人无法将此条款写进去。在反诉被告负责人再三口头承诺下，反诉原告方才与反诉被告签订了书面《经营合同》。在反诉原告充分相信反诉被告负责人的口头承诺下，出于经营的需要，才按高峰期200人就餐的标准购买了设备并进行了装修。前后共用去购置设备费用及装修费用共20余万元。谁知反诉被告的负责人不履行自己的承诺，没有安排佳惠员工前来就餐，因此店的位置太偏，租金太高，经营成本太大，导致反诉原告的餐厅无法经营下去。期间反诉原告多次找到反诉被告的负责人，要求其遵守口头承诺，妥善处理佳惠员工就餐事宜，但反诉被告的负责人以种种借口推诿，至2019年农历春节前三天，因反诉被告至此没有履行口头承诺，没有解决好佳惠员工就餐问题，导致反诉原告亏损20余万元。因反诉被告在与反诉原告签订合同后，不遵守双方的口头协议与承诺，因反诉被告的行为具有欺诈行为，此协议无效，且因反诉被告的行为给反诉原告带来巨大的经济损失。综上，反诉原告为了维护自己的合法权益，特提出反诉，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告邵阳佳惠华盛堂百货有限责任公司辩称：请求驳回反诉原告的反诉请求。双方之间签订的合同不存在任何欺诈行为，没有显失公平，是双方真实意思表示，应当予以支持；反诉原告要求反诉被告承担30万元损失没有任何事实及法律依据，该损失是反诉原告自己的不正当经营导致的，该责任应由其自己承担，与反诉被告无关。本院经审理认定事实如下：2018年11月，原告邵阳佳惠华盛堂百货有限责任公司与被告张溯签订了《专柜经营合同书》，约定：原告提供佳惠502店三楼“胡途爪（原为粗茶淡饭）”柜台（计租面积为实际使用面积150平方米，公摊后面积210平方米）给被告经营餐饮，品牌为“胡途爪”；合同有效期限为2018年11月10日至2020年7月31日；租金7000元/月，合同签订之日缴纳一季度的租赁费用，以后每季度的租赁费用需提前一个月上缴（每月5日前）；被告缴纳20000元合同履约保证金等，另签订了《粗茶淡饭安全经营协议》、《补充协议》。另原告将原粗茶淡饭餐厅的空调、饭台、冻柜、制冷电器、制冰机、桌椅等物品转让给被告，双方签订了《粗茶淡饭物料清单》，约定上述物料总金额为66300元，被告在2018年11月3日前缴纳12300元，在2018年1月30日前缴纳30000元，在2018年12月30日前缴纳24000元。同日被告通过微信支付的方式付给原告租金21000元、保证金20000元、物料转让款12300元，共计53300元。同日被告承租的“胡途爪”餐厅就开始营业，后因餐厅亏损而停业。现因被告未予支付至今的租金及剩余的物料转让款，故原告诉至本院。另查明，被告在审理期间申请对佳惠华盛堂502店3楼“胡途爪”餐厅的装修损失及购买设备、按照天然气管道等损失进行评估鉴定，2019年12月31日邵阳天勤资产评估事务所作出天勤所（2019）司鉴字（94）号“胡途爪”餐厅损失评估鉴定意见书，评估鉴定金额为165855.36元。被告为此花费鉴定费5000元。被告在庭审中对其反诉请求第3项予以明确：损失165855元、押金20000元、设备款12300元、鉴定费5000元、律师费15000元、原告用餐开支4595元、剩余设备费54000元，共计272546元。上述事实，有双方当事人陈述、《专柜经营合同书》、《粗茶淡饭安全经营协议》、《补充协议》、《粗茶淡饭物料清单》、鉴定意见书、微信支付凭证等证据在卷，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的焦点是原、被告签订的《专柜经营合同书》是否合法有效的问题？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中被告就承租佳惠华盛堂商场三楼的“胡途爪”餐厅（原名粗茶淡饭餐厅）与原告邵阳佳惠华盛堂百货有限责任公司签订了《专柜经营合同书》，系双方真实意思表示，没有违反该条款及其他法律法规，该合同合法有效。被告认为合同应无效的主张于法无据，对此本院不予支持。被告认为原告欺诈而显失公平，此系合同变更或者撤销的范畴，不属于合同无效，不是本案审理的范畴，并且被告亦未提供证据证实原告欺诈被告或者本案显失公平，故被告的辩解及要求原告赔偿装修等损失165855元及鉴定费5000元的反诉请求，本院均不予支持，被告仍应按照合同约定继续履行。被告仅支付了自2018年11月10日起一季度的租金21000元，剩余租金一直拖欠未付，应计算至本案判决之日止，但鉴于本次新冠××疫情的爆发，被告经营的系餐厅，受到了该次疫情的严重影响，故在疫情期间的租金应予以减免，故本案租金自2019年2月10日起算至2020年4月27日的租金为80033元（实际计算至2020年1月23日）。因合同仍在履行中，鉴于本案“胡途爪”餐厅已停止营业的实际情况，特提醒双方及时止损，避免继续产生不必要的损失。根据双方所签订的《粗茶淡饭物料清单》的约定，被告应于2018年12月30日前共计支付54000元，故原告要求被告支付所拖欠的物料转让款54000元的诉讼请求，本院予以支持；被告要求原告赔偿押金20000元、已支付的设备款12300元、未支付的设备款54000元的反诉请求，本院不予支持。原告要求被告支付拖欠的电费，但未提供证据加以证实，对此本院不予支持。原、被告双方均要求对方承担律师服务费，因双方在协议中没有约定，对此本院均不予支持。被告要求原告赔偿用餐开支4595元的反诉请求，因未提供证据加以证实，对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张溯在本判决生效之日五日内付给原告邵阳佳惠华盛堂百货有限责任公司租金80033元；二、被告张溯在本判决生效之日五日内付给原告邵阳佳惠华盛堂百货有限责任公司物料转让费54000元；三、驳回原告邵阳佳惠华盛堂百货有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张溯的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1490元，反诉案件受理费减半收取2900元，鉴定费5000元，合计9390元，由邵阳佳惠华盛堂百货有限责任公司负担150元，由张溯负担9240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  袁晓光二〇二〇年四月二十七日代理书记员  马喜艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。