江苏省涟水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0826民初7584号 原告：涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司，住所地涟水县淮浦北侧东侧怡和苑小区。 法定代表人：薛斐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：辛立建，涟水县中心法律服务所法律工作者。 被告：彭守堂，男，1956年4月3日生，汉族，住涟水县。 委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。 原告涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司（以下除判决主文简称神龙公司）与被告彭守堂建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告神龙公司法定代表人薛斐及委托诉讼代理人辛立建，被告彭守堂及其委托诉讼代理人魏家巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:判令被告给付原告房屋差价款87万元，并承担诉讼费用。事实和理由：2015年1月16日，原告与被告签订建设工程施工合同，约定被告以包工包料的方式承包原告开发的涟水县神龙盛唐小区2#、7#、S6#楼的土建及水电安装工程，双方约定工程款按进度比例支付，签约合同价的部分工程款以小区商品住宅相抵，抵房价以销售部成交价下浮50元/平方米（相同楼层、相同房型），被告销售房价不作为销售部成交价范围。双方的工程价款已经通过诉讼解决，但对被告已售房屋的差价部分没有处理，经原告核算，被告销售房屋差价约87万元，现具状法院，要求被告支付此款。 被告辩称，原告所述与被告间存在建设工程施工合同及工程款诉讼情况属实，但所有房屋均由原告对外销售，房款由原告收取，原告出具合同的行为即为认可销售价款符合施工合同约定的出售价格，不存在差价问题，所以应当驳回原告诉讼请求。 原告围绕诉讼请求，向本院提交建设工程施工合同、（2018）苏0804民初1807号民事判决书、承诺书、商品房买卖合同、价格表，证明与被告签订施工合同，以及双方就工程价款诉讼、被告销售房屋等情况，被告对其真实性没有异议，故本院确认案件事实如下： 2015年1月16日，以原告神龙公司为甲方，被告彭守堂为乙方，双方签订“建设工程施工合同”一份，约定甲方将其开发的神龙盛唐小区2#、7#、S6#楼的土建及水电以包工包料方式发包给乙方承建，双方对工程款支付约定：签约合同价部分的工程款以小区商品住宅相抵，具体位置为7#楼及12#部分住宅，抵房价以销售部成交价下浮50元/平方米（按相同楼层、相同房型），乙方所售房价不作为销售部成交价范围；乙方出售房屋，甲方应及时无偿协助办理相关手续，乙方售房价如高出抵房价格，其超出部分的价值由乙方承担不动产销售税。 合同签订后，被告即进场施工。2018年3月20日，原被告因工程款纠纷，彭守堂诉至淮安市淮阴区人民法院，该院经审理，于2019年3月19日作出（2018）苏0804民初1807号民事判决，由神龙公司向彭守堂支付工程款及其他费用3969073.19元与利息，对神龙公司提出的彭守堂销售房屋差价问题，判决中以神龙公司未提供相关证据，无法计算神龙公司售楼部出售相同房型房屋的成交价为由，对该部分差价未作处理，可由神龙公司另行再向彭守堂主张，故神龙公司提起本案诉讼。 审理中，原被告均认可被告在施工过程中，原告按与被告合同约定以7#楼17套、12#楼9套计26套房屋抵付工程款，该部分房屋由被告销售，以原告名义与购房者签订商品房销售合同，相应的销售房款由原告支付给被告，作为被告应得工程款。每套房屋在销售时，被告均向原告出具承诺，载明所售房号、价格，并承诺如因此产生任何责任与费用由本人承担。双方均认可承诺所载明价格为被告实际销售价格，被告亦同意如果低于原告售楼部销售价格，差价愿意承担。对于差价计算方法，双方均同意以该小区8#楼与7#楼对应房号的销售价格作为参照，不考虑销售时间、是否抵付其他施工人工程款等因素，计算被告销售的7#楼房屋价差，并以此方法计算出单价差异，再按照被告销售的12#楼房屋面积，计算出被告销售12#楼的价差。依此方法计算，被告销售17#楼房屋计17套，面积计为2283.07平方米，销售总价款为7255280元，平均销售价格为3177.86元/平方米，对应18#楼的17套的销售总价款为7595168元，平均销售价格为3326.73元/平方米，单价差为148.87元/平方米，扣除双方合同约定的每平方米50元下浮，被告销售7#楼房屋比8#楼房屋销售价格低98.87元/平方米，相应的销售差价为225727元。被告销售12#楼共9套房屋，总面积为871.8平方米，按照双方协商的计算方法，相应销售差价为86195元，被告销售原告抵付工程款房屋合计差价为311922元。 被告对此计算方法与结果没有异议，但对原告提供的8号楼604、606室房屋销售合同提出异议，认为这两套房屋不是真实销售，是原告为了套取银行贷款签订的虚假销售合同，该两份商品房销售合同所载明的价格不能作为计算差价依据。原告予以否认，并提供相关财务凭证、销售电子发票、银行流水等证据，证明该两套房屋的首付款、银行贷款收入情况，主张房屋价款与销售合同吻合。被告对这些证据没有异议，但认为账目记载与实际不符。 被告另主张，被告销售的房屋是通过原告售楼部工作人员销售，被告按照原告公司规定，给予销售人员业务提成计13589元，因该费用应当由原告支付给销售人员，被告代为支付，该部分费用应当抵冲，被告为此提供收条21份。原告认为这些收条与本案没有关联性，这些费用应当由被告支付，与原告无关。 本院认为，原被告签订的施工合同因违反法律强制性规定，应为无效合同，但合同中相关结算条款仍具有约束力，双方应当按照约定进行工程价款的结算。 合同约定，原告以房屋抵算工程价款，抵算价格为原告销售部价格下浮平方米50元，被告根据原告提供的房源进行销售，销售价格由被告自行确定。因此，原被告对于以房抵款的房屋结算价格应按双方约定方法计算，即以销售部价下浮每平方米50元，如果被告在销售中低于此价格，差额部分应当由被告承担，同理，如果被告销售价格高于双方约定价格，收益亦应归被告所有。被告在销售中，对每套房的销售价格及责任均向原告作出了承诺，记载了被告房屋销售价款，双方对此均不表异议，应当作为认定被告实际销售房屋价款依据。 对于结算价格，双方约定的参照标准是原告的销售部价格，但双方对销售部价格的标准产生争议，后双方达成一致，以8号楼相同房号的销售价格作为与原告销售房屋的结算参照价格，不考虑销售时间、是否以房抵款等情形，以此计算销售差价，根据上述方法计算出被告销售房屋的差价计为311922元。被告虽对原告提供的8号604、606室商品房买卖合同载明价格存有异议，但原告提供的合同已经通过住建部门商品房销售网络系统的网上签约，且原告提供了该两套房屋的首付款入账凭证、电子发票、收入明细，以及相应贷款的银行流水，载明该两套房屋商品房销售合同约定的价款已经全部进入原告公司帐务，可以证明原告销售该两套房屋价款的真实性。被告仅凭怀疑不予认可，但未提出任何证据予以证明，故被告的异议缺乏事实依据，本院不予采纳，对原告提供的证据证明效力予以采信，对按照双方认可的方法计算的房屋差价款311922元予以确认，此款应当由被告赔付给原告。 对于被告提出的向原告销售人员支付的房屋销售提成费用，因这些房屋的销售价款均归被告所有，被告系这些房屋的销售主要获益者，且被告未能提供原告对销售人员的销售奖励规定，以证明原告存在销售奖励以及奖励标准，进而证明被告支付这些提成费用及数额的合理性，故被告要求原告承担其支付的销售提成费用依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 被告彭守堂于判决生效后十日内向原告涟水县神龙盛唐房地产开发有限公司支付房屋销售差价款311922元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12500元，由原告神龙公司负担6521元，被告彭守堂负担5979元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刁永祥 人民陪审员  宋秀成 人民陪审员  高 燕 二〇二〇年四月二十九日  书记员胡泽 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据《合同法》第五十二条第(五)项的规定，认定无效： (一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； (二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； (三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。