山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2606号上诉人（原审被告）：石新立，男，1960年10月16日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南沣润物业管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王敏，总经理。委托诉讼代理人：朱延兰，女，该公司员工。上诉人石新立因与被上诉人济南沣润物业管理有限公司（以下简称沣润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。石新立上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.依法判令沣润物业公司补齐小区监控缺失，或按照无监控设施降低为二星级物业服务收费，并返还多收部分；3.依法判令沣润物业公司在小区内公示电梯内张贴广告费和车位场地使用费收益资金；4.依法判令沣润物业公司收取物业费开具发票；5.判令沣润物业公司承担本案一、二审的全部诉讼费；承担石新立因本案造成的误工费和交通费950元。事实和理由：一审判决认定了双方合同的合法有效。但认为公司履行了物业管理服务义务，其认定事实的综述和判决没有坚持以事实为根据、以法律为准绳的审判原则。一审判决所依照法规也只是要求石新立履行义务，完全无视沣润物业公司始终违法违规拒不履行义务的事实，完全失去公允审理。本案核心是履行合同义务的纠纷，《合同法》第七条、第八条清楚明确遵纪守法是合同当事人应当履行的义务。对沣润物业公司知法违法、造成违约在先拒不履行义务的事实，一审判决认为仅是物业服务的一般瑕疵，明显是有法不依。依据一审认定沣润物业公司的行为事实，依法确定其三条违法违约拒不履行义务的事实。1.小区监控缺失。根据《济南市普通住宅物业服务等级标准》、《山东省物业服务收费管理办法》第37条、《合同法》第62条、第107条，明确了公司应履行的义务及违约责任，因此，石新立有权要求沣润物业公司采取补救措施履行义务，补齐监控缺失，或按照无监控设施降低为二星级物业服务收费，并且将已收物业费返还多收部分。2.公司违反了《山东省物业服务收费管理办法》第39条规定，从未履行公示义务，不但公然知法犯法，而且涉嫌侵吞业主公共财产的犯罪行为。石新立和沣润物业公司是合同当事人，根据上述《合同法》第7条，自然赋权合同当事人一方依法要求另一方履行《山东省物业服务收费管理办法》第39条规定，也是沣润物业公司作为合同当事人一方必须依法履行的义务。3.沣润物业公司公然违法违约使用自制收款收据。依据《发票管理办法》第19条，一审认为可向税务主管部门反应投诉，是回避了公司作为合同当事人一方的违约事实。根据上述《合同法》第七条，依法履行《发票管理办法》第19条规定，开具发票是公司必须履行的义务。综上所述，石新立有理有据依法证明了公司作为合同当事人一方从未履行合同义务的事实。一审中明确认定石新立自2014年4月18日至2018年1月1日前一直缴纳物业服务费的事实，完全履行了合同义务。而公司在这期间始终存在上述未履行合同义务的事实，2018年前石新立多次要求其依法履行义务，公司不予理睬，既没有依法先履行义务也没有同时履行义务。根据《合同法》第66、67条，法律赋予石新立充分理由，有权拒绝一审判决支持公司提出的继续履行缴纳物业服务费要求。依法应在确定沣润物业公司采取补救措施履行义务后，双方共同履行合同义务。另外，根据《合同法》第112条规定，本案是因沣润物业公司未履行义务产生，石新立为准备应诉及上诉资料、书写打印书面文字，按时到法庭，共计停止正常工作八天，按照济南市较低工资标准每天100元计，损失800元，材料打印费60元，每次到法庭交通费来回30元、计三次为90元，共计950元。沣润物业公司未作答辩。沣润物业公司向一审法院起诉请求：1.判令石新立支付沣润物业公司物业服务费2585元、滞纳金77.5元；2.案件受理费由石新立负担。一审法院认定事实：石新立系坐落于济南市天桥区圣泽方正园小区2号楼1单元601室（以下简称涉案房屋）的业主。2014年4月18日，沣润物业公司（甲方）与石新立（乙方）签订《圣泽方正园物业管理服务协议》（以下简称物业管理服务协议）一份，协议约定：“…第二章前期物业管理服务内容和质量一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、供电线路、通讯线路、照明、供气管线、配电房、区内智能建筑系统设施设备（包括消防）、水泵、建筑物防雷设施、绿地、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。业主产权房屋内自用部分的设施设备，按国家规定的保修期内正常使用情况下维修，一律免收维修费用（维保期限从房屋综合验收完毕之日起计算但易耗件除外）。超过保修期，应业主要求进行维修，物业管理公司在维修时向业主收取因维修发生的各项材料、维修人工等费用。三、环境卫生保持本物业区域内的公共环境卫生，道路、公共休闲场地、绿化地等，每天清扫保洁（不包括建筑物户外墙面）四、公共秩序管理1、协助做好本物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理公司采取应急措施的同时，及时向有关行政部门报告，协助做好救助工作。2、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。五、交通秩序与车辆停放1、负责本物业内车辆的有序停放和交通秩序的管理。2、执行政府相关交通管理的规定。六、房屋装饰装修管理乙方在房屋装修前必须与甲方委托之物管公司签订《房屋装饰装修管理协议》并按规定缴纳专修管理费及专修保证金；遵守装修注意事项，不得从事装饰装修中禁止行为。七、按照济南市住宅物业服务三星级服务标准提供服务。第三章物业管理服务费用一、物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备的大、中、修、更新及改造的费用），自交房之日按全额收取。二、乙方交纳本合同项下的相关费用。三、本物业管理服务费按住宅1.5元/平方米/月，商业1.8元/平方米/月，车位服务费38元/个/月（包含公共区域水电费等）收取，地下车位租赁费220元/个/月，地上车位使用费156元/个/月。其他费用按国家和济南市地方相关法规向业主和物业使用人收取；遇国家法律、法规及物价部门调整收费标准的，按照调整后的规定执行…第八章违约责任一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正，给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任…四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按3%的标准计收滞纳金…”该协议中还约定了双方的其他权利及义务。合同签订后，石新立未按照合同约定缴纳自2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。涉案房屋建筑面积为95.75平方米，已交付给石新立居住使用。一审法院认为，沣润物业公司与石新立之间签订的物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，沣润物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，石新立在事实上接受沣润物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。石新立未能及时向沣润物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于沣润物业公司要求石新立支付自2018年1月1日至2019年6月30日期间（共计18个月，按照建筑面积95.75平方米×1.5元每平方米每月计算）的物业服务费2585元，符合合同约定，一审法院予以支持。石新立辩称的物业服务瑕疵问题，如财务不公开、未开具发票等系物业服务过程中产生的一般瑕疵，不足以构成其拒交或减交物业费的理由。关于石新立主张的沣润物业公司收取物业费不开具发票问题，其可向税务主管部门反映投诉。关于石新立主张的监控缺失问题，并非沣润物业公司管理的监控设施出现损坏而未及时修理，从而导致石新立财物丢失后因监控缺失无法协助公安机关侦破案件；而是石新立停车位置原本并非监控覆盖区域，石新立提出的新增监控设施设备问题，不属于物业服务企业的必然义务。前期物业服务企业是自开发商手中移交接手而管理的小区，对于开发商前期已经完工或安装的硬件设施设备等属于公共设施设备的部分进行维护，新增相关设施设备，应由业主共同决定并承担相应费用。关于地上公共车位以及电梯广告费收益问题，应属于业主共有部分，但石新立不具有单独提起主张的诉讼主体资格，可待涉案小区成立业委会后，由业委会行使相应的权利。综上，石新立的答辩意见，均不足以构成减交或免交物业服务费的条件。双方之间的物业服务合同虽于2016年4月18日到期，但是双方并未解除事实上的物业服务合同关系，沣润物业公司按照原物业服务合同提供物业服务后，石新立仍应按照合同约定支付物业服务费。沣润物业公司按照合同约定，要求石新立支付逾期支付物业服务费的滞纳金77.5元，该滞纳金实际为合同违约金性质，但因物业服务存在一定瑕疵，对该违约金，一审法院不予支持。鉴于双方之间系物业服务合同关系，沣润物业公司应切实履行好合同约定的义务，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、石新立于判决生效之日起10日内向济南沣润物业管理有限公司支付物业服务费2585元；二、驳回济南沣润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由石新立负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系石新立与沣润物业公司之间的物业服务合同纠纷。2018年1月1日至2019年6月30日，沣润物业公司为涉案小区提供物业服务，石新立作为小区业主接受了物业服务，应当向沣润物业公司支付物业服务费。石新立主张物业服务存在瑕疵，一审法院结合石新立的答辩意见及涉案小区同期其他相关案件，认定沣润物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵符合实际，但不足以构成其拒交或减交物业费的理由。故一审法院判令石新立向沣润物业公司支付物业服务费2585元并无不当。关于监控缺失问题，应由业主共同决定新增相关设施设备并承担相应费用。关于地上公共车位以及电梯广告费收益问题，属于业主共有部分，石新立不具有诉讼主体资格。关于沣润物业公司收取物业费不开具发票问题，石新立可向税务主管部门反映投诉。综上所述，石新立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由石新立负担。本判决为终审判决。审判员  马立营二〇二〇年四月八日书记员  邢春艳