北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终2526号上诉人（原审原告）：第一物业（北京）股份有限公司采育分公司，住所地北京市大兴区育胜街36号院2号楼一层106室。负责人：刘培庆，总经理。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙冰洁，北京市元甲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵步超，男，1982年11月3日出生，汉族，北京能太高科环保技术有限公司工程师，住北京市大兴区。上诉人第一物业（北京）股份有限公司采育分公司与上诉人赵步超因服务合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初28364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。第一物业（北京）股份有限公司采育分公司（下称第一物业公司）上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判赵步超给付2017年02月14日至2019年02月13日期间的车位管理费2880元，违约金273.6元，共计3153.6元；2.赵步超承担本案全部诉讼费。事实和理由：一审法院以我公司提供的车位管理服务存有瑕疵为由酌定停车管理费，系事实认定错误，滥用自由裁量权。一审法院认定我公司提供的车位服务存有瑕疵，却没有具体说明，无法令我公司信服。案涉小区无论是物业服务还是地下停车场管理方面一直都占据着全北京排头兵地位。自我公司为案涉小区地下停车场提供服务起，从未发生过重大安全事故、火灾事故、偷盗事故等，第三方客户满意度居北京地区各服务中心榜首，这是全体业主和物业员工共同努力的成果。每年业主自主正常交费率也是高达90%左右。一审法院判决赵步超支付2017年2月14日至2019年2月13日期间的车位管理费2016元，超出我公司诉讼请求，侵害了之前正常交费业主以及我公司的权益，给我公司后期收取小区车位管理费造成巨大困难。综上，请求二审法院依法改判支持我公司的诉讼请求，维护我公司合法权益。赵步超针对第一物业公司的上诉辩称，不同意一审判决，首先，第一物业公司根本没有提供停车管理服务；其次，第一物业公司依据我和开发商签订的《北京市商品房现房买卖合同》提供服务是不合适的；再次，第一物业公司收费的依据是违法违规的；最后，第一物业公司没有取得产权人的委托即进行收费是不正确的。赵步超上诉请求判令：1.我无需给付第一物业公司2017年2月14日至2019年2月13日期间的停车服务费；2.由第一物业公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：1.本案为服务合同纠纷，根据我与第一物业公司签订的《满庭春苑前期物业服务合同》第4条及第8条的约定，《满庭春苑前期物业服务合同》已明确小区物业费（2.66元/㎡,靠近七环）包含了地库停车位（停车场）的管理费，停车位每月人民币/元即表示不用再缴纳费用。另外，第一物业公司也没有权力进行单方面的调整价格，因为地下车位的产权是属于业主的。但一审判决却丝毫未提及我提供的《满庭春苑前期物业服务合同》及第8条1.1款，有失公允。2.第一物业公司根据政府规定的“备案价格”进行收费，但此“备案价格”之前为非法取得，此“备案价格”已被大兴区人民政府取消、废止，故第一物业公司没有收费的依据。3.本案为服务合同纠纷，第一物业公司却提供了他人的《北京市商品房买卖合同》，而一审法院采纳了这个证据属于确定性质不当，本案不是买卖纠纷。4.一审法院认定我与北京当代摩码置业有限公司（下称摩码置业公司）签订的《北京市商品房现房买卖合同》系“双方当事人”真实意思表示是不当的，且《北京市商品房现房买卖合同》第十条应属无效条款。《北京市商品房现房买卖合同》的签订主体是我和摩码置业公司，并非本案的双方当事人，与第一物业公司无关。《北京市商品房现房买卖合同》是格式合同，不签买不了车位，该合同写入我与摩码置业公司外的车位管理服务条款（即第十条），本身就是违法的，其违反《合同法》第十二条及第一百三十条的规定。另外，案涉车位系自第一物业公司购买，《北京市商品房现房买卖合同》第十条是第一物业公司恶意串通摩码置业公司编制并加入的，摩码置业公司单方面规定停车服务费及收费时间、强行要求我和第一物业公司签订《停车场管理协议》等是强制我履行买卖合同不应包含的行为，损害了我的利益，不是我的真实意思表示，根据《合同法》第四十条、第五十二条的规定，该条款无效。再有，《北京市商品房现房买卖合同》第十条“买受人所购买的车位已经具备使用条件”为虚假描述，买车位时车库出入口都未修好，照明完全没有，我是在打着手电的情况下看车位、选车位的，属于以欺诈的手段订立的合同，根据《合同法》第四十条、第五十二条的规定，该条款无效。5.《北京市商品房现房买卖合同》第十条中强行要求我和第一物业公司签订《停车场管理协议》，但此协议由第一物业公司单方面制定，没有和产权业主协商，条款中也没有停车服务的内容、服务标准，大部分条款属霸王条款，有损产权车位业主的利益，所以我至今未签订《停车场管理协议》，第一物业公司要求我支付停车服务费，没有法律依据。6.一审判决认定“第一物业公司在对满庭春苑车库提供服务期间确实存在瑕疵”系认定事实不清，有失审判的公正公平。我在一审中提供的大量证据完全证明了第一物业公司没有提供车位管理服务，而不是存在瑕疵。7.第一物业公司未专门为地下车库产权车位配备专门的车辆引导人员、保安、保洁人员，只是把地库一些监控信号和地库自动抬杆控制信号接入了中控室电脑中，而且用于为小区服务的中控室位于地下车库中，这个中控室在产权车位业主的公摊面积中。8.一审法院判决我支付2017年2月14日至2019年2月13日期间的车位管理费2016元脱离实际情况，缺乏依据。另，第一物业公司要求我从2017年2月14日开始缴费也没有法律依据，第一物业公司至今未通知我地下车库何时具备使用条件、何时开始收费，摩码置业公司也未通知我验收，也未给我发放《房屋质量保证书》等文件。本人于2017年9月底购车，2017年10月3日在第一物业公司处登记开始停车，故2017年2月14日至2017年10月2日期间未享受物业提供的车位管理服务。2017年10月3日停车后发现地下车库及产权车位还未满足规划建设条件（如未开通小区内的车库出口、2个地下人行通道），也未提供相应的服务（如照明）。我和第一物业公司交涉多次但第一物业公司始终不给开通小区内的车库出口和人行通道，不给启用车位上的灯及车位前的走廊灯。之后又陆续发现第一物业公司不给开通风机换气，还频繁故意限制我的车辆进出小区等诸多问题。2017年10月3日至2019年2月24日期间（甚至至今）我未得到第一物业公司的停车管理服务。9.第一物业公司提供的《北京市公共停车场经营备案证（编号1430205)（下称1430205号备案证）》和《北京市停车场经营备案表》为非法取得，不能代表其取得地下车库产权车位管理权。因第一物业公司违反北京市发改委[2015]第2688号文，以不当手段办理备案证，1430205号备案证现已被北京市大兴区城市管理委员会（下称大兴城管委）废止，《北京市停车场经营备案表》现也已被北京市大兴区发展与改革委员会（下称大兴发改委）废止，故自始至终第一物业公司都未取得地下车库产权车位经营管理权。10.第一物业公司提供的停车管理服务未取得产权车位业主的授权，第一物业公司没有得到产权车位业主的《产权车位委托管理授权书》，故第一物业公司没有权力收费。11.第一物业公司未经我同意随意处分我公摊面积中的车库进口、车库出口等硬件设施，如第一物业公司不开通小区内车库出口，不开通2个地下人行通道，更改小区内原车库进口，这些行为是肆意处分我产权的行为（侵占、侵害了我的硬件设施），违反了《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定。12.综合以上原因，我在第一物业公司未达到规划使用条件、未就收费标准和服务内容与产权车位业主达成一致意见并取得《产权车位委托管理授权书》前不会缴纳停车服务费用。综上，第一物业公司自始至终都未取得地下车库产权车位经营管理权，且根本没有提供停车管理服务(无照明、通风、限制出入等），无权收取地下产权车位停车管理费。第一物业公司针对赵步超的上诉辩称，首先，前期物业服务合同对地下车库的管理费没有约定是因为在物业服务合同和车位管理合同是分别签订的，赵步超未与我公司签订车位服务合同不代表不用缴纳车位管理费，《北京市商品房现房买卖合同》中约定的车位管理费标准是合法有效的，赵步超也是认可的。其次，我公司收取停车管理费的依据是我公司已取得的车位管理备案证，载明每个车位管理费为120元每月，赵步超享受服务应缴纳服务费。最后，我公司提交了大量的证据证明我公司提供的服务不存在瑕疵。照明存在感应和感触两部分，我公司已提供证据证明照明可以使用；关于人行通道，由于涉及人防出口，人防没有批准；关于限制出入的问题，是因为业主拒不缴费，导致停车系统无法识别业主车辆，需要人工抬杆；封闭出口和更改进口涉及到规划；通风系统不需要全天运行，我公司是定期运行的。第一物业公司向一审法院起诉请求判令：1、赵步超向第一物业公司支付车位管理费2880元，违约金273.6元，合计3153.6元；2、诉讼费由赵步超承担。一审法院认定事实如下：2016年6月4日，赵步超与摩码置业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由赵步超购买位于大兴区×××14幢-1层1051号房屋，该房屋-1层的用途为车位，同时约定，由买受人所购买的车位已经具备使用条件，买受人交齐第六条所属款项后1周内出卖人向买受人开具购买车位的发票，买受人于十五日内持车位发票至物业管理中心依据车场管理要求办理车位启用手续，并签订停车场管理协议，开始缴纳车位管理费（120元/月/车位）。买受人未按时或延时办理车位启用手续，所购车位管理费仍依据本条之约计算收费日期。赵步超取得车位使用权后未缴纳2017年2月14日至2019年2月13日期间的车位管理费共计2880元。一审法院认为：赵步超与摩码置业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应属有效，双方均应按照约定履行各自的义务。第一物业公司取得相关停车场管理手续后向采育满庭春苑小区提供了车位管理服务，赵步超应当按照约定缴纳管理服务费用。故对于第一物业公司要求赵步超给付2017年2月至2019年2月期间车位管理费的诉讼请求，法院予以支持；经过庭审情况查明，第一物业公司在对满庭春苑小区车库提供服务期间确实存在瑕疵，故对第一物业公司要求赵步超缴纳车位管理费的数额予以酌减。对于第一物业公司要求赵步超给付违约金的诉讼请求，因双方对违约金部分未约定，故不予支持。据此，一审法院于2020年1月判决：一、赵步超于判决生效后十日内给付第一物业（北京）股份有限公司采育分公司2017年2月14至2019年2月13期间的停车管理费2016元；二、驳回第一物业（北京）股份有限公司采育分公司的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，第一物业公司提交2020年3月31日车库照明照片证明车位照明设备正常使用，赵步超不认可证据的证明目的，认为第一物业公司2020年3月31日恶意开灯摆拍，此前并未开灯，并申请调取2020年3月31日前一个月满庭春苑地下车库1051车位、1183车位、1169车位监控和相邻的车位、车道监控，确定其是否开启车位上的灯，车位上的灯是否为感应灯，车道上的灯的开启情况。对该证据本院认定如下：第一物业公司提交的照片拍摄日期并不在双方诉争的停车管理服务期间，本院对其证明目的不予认可；赵步超申请调取的车位照明录像不在双方诉争的停车管理服务期间，与本案缺乏关联性，本院对该申请不予准许。第一物业公司提交车场平面竣工图，证明业主所提出的未开启出口为人防车位出口。赵步超认可证据的真实性，不认可证明的内容。对该证据本院认定如下：该证据具有证明效力。第一物业公司提交北京市大兴区采育镇满庭春社区居民委员会出具的《第一物业（北京）有限公司采育分公司服务证明》、案涉小区业主赠送锦旗照片、2017年-2019年停车场管理秩序照片、2017年-2018年停车场清洁照片、2017年-2018年停车场每日检查记录等证据，证明第一物业公司提供的停车管理服务不存在瑕疵。赵步超认为居委会2019年才成立，不认可其出具的证明效力，不认可锦旗照片，并认为第一物业公司提交的其他对停车场进行管理、清洁的照片系摆拍。对该证据本院认定如下：因停车管理服务涉及方方面面，第一物业公司列举的证据不能完全证明其证明目的。二审补充查明，2019年11月18日，市民在北京市大兴区人民政府官网反映大兴城管委向第一物业公司出具了1430205号备案证,将地下车库也进行了备案，但根据规定地下车库是产权车位，不对外开放，1430205号备案证违反了停车场经营备案管理规定。2019年11月25日，大兴城管委回复：根据《北京市机动车停车设施信息报送及经营性停车设施备案管理办法(试行)》（2019年8月20日），文件中规定居住小区属于专用停车场，按照国家和本市物业管理等相关规定执行,不需办理经营性备案，该停车场备案证同时作废。2019年12月5日，市民在北京市大兴区人民政府官网反映第一物业公司未向大兴发改委实报停车设施设置情况，以地下停车位名义把个人产权车位进行价格核准，大兴城管委于2019年11月25日作废1430205号备案证，第一物业公司依据1430205号备案证取得的《北京市大兴区机动车停车场备案表》也应该作废。2019年12月8日，大兴发改委答复：北京市大兴区机动车停车场备案是依据《北京市发展和改革委员会关于进一步加强机动车停车场明码标价有关问题的通知(京发改[2016]782号)》（下称782号通知）统一备案的，《关于规范本市机动车停车场明码标价的通知（京发改规[2018]6号）》执行后，782号通知同时废止，该类停车场已不再备案，停车备案表自动废止，自2018年5月1日起依据《北京市机动车停车条例》执行。2019年12月20日，市民在北京市大兴区人民政府官网继续反映第一物业公司把个人产权车位向大兴城管委备案已经违法，大兴城管委已将1430205号备案证作废，要求大兴发改委明确第一物业公司依据1430205号备案证取得的《北京市大兴区机动车停车场备案表》是否作废。2019年12月25日，大兴发改委答复：北京市大兴区机动车停车场备案是依据782号通知对明码标价进行的备案，不是价格审批；如其提交的《北京市公共停车场备案证》作废，则我委据此出具的备案表相应无效；已告知其管理单位此备案表作废。另查，赵步超与与第一物业公司尚未签订《满庭春苑前期物业服务合同》。本院认为，赵步超与摩码置业公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定，赵步超购买的车位已经具备使用条件，赵步超于15日内至物业管理中心办理车位启用手续，签订停车场管理协议，开始缴纳车位管理费（120元每月每车位）。赵步超虽未与第一物业公司签订停车场管理协议，但第一物业公司向赵步超的产权车位提供了停车管理服务，双方形成事实上的服务关系，赵步超应向第一物业公司交纳车位管理费。赵步超上诉称其于2017年10月3日在第一物业公司处登记开始停车，不应支付2017年2月14日至2017年10月2日期间的车位管理服务费用；赵步超于2016年6月4日签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定，买受人取得车位发票后15日内办理车位启用手续，买受人未按时或延时办理车位启用手续，所购车位管理费仍依据本条之约计算收费日期；因此赵步超未按时启用车位的责任应由其自行负担，本院对赵步超的该项上诉意见不予支持。赵步超作为产权车位的业主有权自由进入车库停放车辆，第一物业公司以赵步超欠费为由人为设置障碍阻止赵步超的车辆自由进入车库，其行为明显不当，第一物业公司提供的车位管理服务存在明显瑕疵，一审法院参照《北京市商品房现房买卖合同》中约定的车位管理费标准酌情减少管理费并无不妥，本院予以维持。赵步超上诉要求免除管理费，依据不足，本院不予支持。第一物业公司提交的《满庭春苑前期物业服务合同》第8条明确约定停车管理费为其他有偿服务费用，因此物业服务费并不包含停车管理费，赵步超上诉称物业服务费包括停车管理费，明显缺乏依据，本院对其该项上诉意见不予采纳。赵步超上诉以第一物业公司地下车位停车备案作废为由对第一物业公司收费依据的合法性提出质疑一节，不属本案的处理范围。综上所述，第一物业公司、赵步超的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵步超负担50元（已交纳），由第一物业（北京）股份有限公司采育分公司负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年四月二十八日法官助理 黄 骏书 记 员 赵鸿飞