浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初941号 原告：莫清华，女，1972年7月17日出生，汉族，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：廖文娟、崔红涛，上海申浩律师事务所律师。 被告：海盐新地置业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道联翔路883号润家商贸广场2幢101室，统一社会信用代码91330424063169225F。 法定代表人：郭寿福，职务不详。 委托诉讼代理人：王立，北京盈科（上海）律师事务所律师。 原告莫清华与被告海盐新地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年3月9日向本院提起诉讼，并依法由审判员谈其竞适用简易程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人廖文娟及崔红涛、被告委托诉讼代理人王立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2017年12月31日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告位于浙江省海盐县的房屋，合同第九条约定的交房日期为2018年3月1日，合同第十六条约定的交付房屋权属证书的日期为2018年6月30日。合同签订后，原告支付了购房款830000元（单价每平米13660.31元），被告直到2018年11月21日才向原告交付房屋权属证书，超过合同约定的交付房屋权属证书日期144天。据此，原告有权按照合同约定，要求被告每天按万分之一的标准计算违约金，对应的违约金为11952元。另外，原、被告的房屋买卖合同的房屋总价为830000元（前三年租金133064.40元抵扣房款），实际房屋总价为963064.40元，被告仅给原告开具了830000元的购房发票，与实际不符，被告应补开133064.40元的购房发票。故原告诉请：1、被告向原告支付逾期交付房屋权属证书违约金11952元；2、被告向原告补开133064.40元金额购房发票；3、本案诉讼费用由被告承担。 庭审中，被告答辩称：关于违约金问题。被告认可房屋权属证书迟延交付时间为144天，但属于360日内，根据双方合同第十六条中约定“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书的，双方同意按照以下处理方式处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”，因此，出卖人按照此条承担违约责任，违约金应为83元。关于发票是否足额开具。开具发票属于行政法律关系而不是民事法律关系，当事人在诉讼中提出开具发票的诉讼请求，法院应予以驳回。 经审理，本院查明事实如下：原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）经协商一致，于2017年12月31日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017330424YS0018589）一份。该合同约定，买受人购买的商品房位于海盐县，该商品房的涉及用途为商业服务。该商品房价款总金额830000元。其中，合同第十六条中明确：出卖人承诺于2018年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起360日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同还对双方其他事项做了约定。同日，原告（作为丙方）与被告（作为甲方）及案外人海盐粤海商业管理有限公司（作为乙方）另签订《合同权利义务转让确认书》一份，该确认书载明：甲乙双方于2017年5月1日签订了《商铺租赁合同书》，约定甲方作为开发商，将润家商贸广场3幢2层18室出租于乙方，并允许乙方自行招商或对外转租经营。现甲方因经营需要，将上述商铺出售于丙方，丙方认可原合同效力。为了明确各方权利义务，甲乙丙三方经充分协商，就甲方将原合同项下甲方的权利义务转让于丙方的有关事宜，签署本确认书。甲乙丙三方一致同意，丙方作为上述商铺的买受人及权利人，自本确认书签订之日起，甲方在原合同项下的权利义务一并转由丙方享有和承担，乙方、丙方无须重新签订《商铺租赁合同》，上述商铺前三年的租金已由丙方在购房款中直接享受抵扣优惠，甲方无须移交丙方。本确认书签订，丙方按揭贷款发放后5日内，原合同项下的履约保证金由甲方移交于丙方。丙方特此指定账户作为履约保证金及今后租金的收款账户。户名：莫清华，卡号：62×××83，开户行：中国工商银行上海市市辖区虹口广中新村支行。 另查明：原告已按购房合同的约定向被告支付了全额购房款830000元，被告向原告开具了830000元的增值税普通发票。案涉商铺的不动产权登记证书被告于2018年11月21日交付给原告。 再查明：2017年5月1日，被告（作为甲方）与案外人海盐粤海商业管理有限公司（作为乙方）签订《商铺租赁合同书》一份，约定甲方将润家商贸广场3幢2层218室（建筑面积60.76平方米）出租于乙方，并允许乙方自行招商或对外转租经营。乙方确认已对商铺进行实地查验，同意按现状承租。租赁期限10年，起租期自2018年3月1日起至2028年2月29日，本协议签订至2018年3月1日期间为免租期，其中前三年为固定租期，第四年乙方有权选择是否续租。本合同签订时，甲方向乙方移交钥匙，并视为移交完成。另合同约定第一年租金标准为2元/平方米/天，按面积计算，第二年租金标准为2元/平方米/天，按面积计算，第三年租金标准为2元/平方米/天，按面积计算。 上述事实有原告提供的浙江省商品房买卖合同、浙江省增值税普通发票、房屋权属证书、合同权利义务转让确认书、商铺租赁合同等及到庭当事人的陈述为证。 本院认为，上述的《浙江省商品房买卖合同》、《商铺租赁合同书》及《合同权利义务转让确认书》均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，合同当事人均应按约定履行自己的义务。首先，就原告主张的逾期交付房屋权属证书违约金11952元，原告与被告在房屋买卖合同中约定被告应于2018年6月30日前交付房屋权属证书，现原告主张被告交付时间为2018年11月21日，超过合同约定的交付房屋权属证书日期144天，要求被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。对此，被告对原告主张的产证交付时间没有异议，但对违约金计算方式有异议，理由为合同已明确约定违约金的计算方式。经本院审查，被告关于违约金的计算方法及计算结果无误，即83元（830000元的万分之一）。原告认为应该将违约天数计算进去，但分析相应合同条款，双方约定的“约定日期起360日…”实为一忍耐期限，该期限的约定是双方对自己权利的自由处分，亦未发现该约定违反法律规定；另原告也未提供证据证明被告因逾期办证造成其相应损失。综上，被告的抗辩意见本院予以采纳，对原告主张的逾期交付房屋权属证书违约金中的83元本院予以支持，对于超出部分请求，本院无法支持。其次，关于原告要求被告补开相应购房发票，本院认为，原告的该项诉请系行政法律关系调整，本案中不宜作处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告海盐新地置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告莫清华逾期交付房屋权属证书违约金83元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 如果被告海盐新地置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费49元，由原告莫清华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 （此页无正文） 审判员  谈其竞 二〇二〇年四月二十四日 书记员  张宇豪 ??7?