江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5526号上诉人（原审被告）：张海明，男，1981年8月29日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：张瑜，江苏义扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾祥祥，江苏义扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:江苏润利置业有限公司，统一社会信用代码：913213226701152960，住江苏省沭阳县杭州路北侧台州路东侧。法定代表人：郎品强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴号，江苏天帆律师事务所律师。上诉人张海明因与被上诉人江苏润利置业有限公司（以下简称润利置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初9194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张海明及其委托诉讼代理人张瑜、被上诉人润利置业公司的委托诉讼代理人戴号到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回润利置业公司的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由润利置业公司负担。事实和理由：一、张海明转租房屋时己取得润利置业公司的同意，润利置业公司对转租行为是明确知悉的，张海明不存在擅自转租的违约行为。1.2017年12月，张海明将涉案房屋二楼出租给案外人徐雄伟使用。张海明是在取得润利置业公司的口头同意后才予以转租。转租后，徐雄伟对涉案房屋通往二楼的楼梯进行改造，并改建了卫生间。在装修过程中，润利置业公司的负责人吴经理带人至现场阻止徐雄伟的改造行为。为便于徐雄伟使用承租房屋，润利置业公司将其所有的二层东侧约200平方米的房屋和卫生间出租给徐雄伟使用，徐雄伟将改造的楼梯及卫生间恢复原状。目前，徐雄伟仍在继续承租润利置业公司所有的二层东侧的房屋及卫生间，而使用该房屋的前提是建立在使用张海明转租的房屋基础之上，并不是独立存在的。因此，润利置业公司对张海明将涉案房屋二层转租给徐雄伟使用是明确同意的。2.在转租后，为了便于徐雄伟使用该房屋，便于其缴纳水电费、物业费等相关费用，润利置业公司安排其物业管理公司工作人员至涉案房屋内，安装独立的水表、电表，并实行独立计费，由物业公司统一管理、收取费用，并直接向徐雄伟收取。3.徐雄伟承租涉案房屋后，进行装修，悬挂服装厂牌匾，之后正式开业。在开业时，徐雄伟还按照当地习俗燃放鞭炮、摆放开业庆典花篮等，而润利置业公司的办公场所位于涉案房屋的南侧，与涉案房屋仅一扇大门之隔，润利置业公司不可能不知道。更何况润利置业公司长期在此办公，自张海明转租涉案房屋至今，已经长达一年半之久，润利置业公司对其所有的隔壁楼栋房屋的动向一无所知，不符合情理。因此，润利置业公司对张海明的转租行为系明确知晓或者应当知道的，且对转租行为没有异议。二、张海明已足额支付润利置业公司租金，不存在欠付租金的违约行为。润利置业公司在一审审理过程中，向法院提交了5张收据，其中2017年的收据明确载明系2017年度（即第三年度）的租金，而2019年的收据，润利置业公司的工作人员张某明确陈述收取的是2018年（即第四年度）的租金，并非是冲抵第二年度租金。在第二年度（即2016年）缴纳租金时，因润利置业公司债务纠纷较多，被人诉至法院，导致其财产被查封。经协商，张海明将租金以现金的方式支付给润利置业公司。另外，在一审庭审中，润利置业公司称张海明拖欠2016年度租金并多次催要，但并未提供证据证明其。根据上述事实及证据，即使张海明不能提供第二年度租金的收据，亦不能证明张海明欠润利置业公司租金。相反，能够证明张海明不存在欠租金的事实。如果张海明没有缴纳第二年度的租金，润利置业公司不会允许张海明继续使用房屋，也不会向张海明出具第三、四年度租金的收据，而是直接冲抵第二年度所欠租金。润利置业公司隐瞒张海明已付清租金之事实，只是为了达到能够将房屋交付买受人之目的，其行为不仅严重损害了张海明的合法权益，更违背了诚信原则。综上所述，张海明不存在擅自转租、欠付租金的违约行为，润利置业公司无权要求解除合同。一审法院认定事实和适用法律错误。请求驳回润利置业公司的一审诉讼请求。润利置业公司辩称：张海明未经润利置业公司同意擅自转租部分房屋，逾期未支付租金且未按合同约定支付全部租金，润利置业公司要求解除本案房屋租赁合同符合法律规定。张海明的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。润利置业公司向一审法院起诉请求：1.解除润利置业公司与张海明于2015年9月8日签订的沭阳杭州名园小区8号楼北侧拐角处1-2层门面房房屋租赁合同，张海明将该房屋返还给润利置业公司；2.张海明支付欠付租金（按210000元每年自2018年10月20日计算至上述合同解除之日止）；3.张海明向润利置业公司支付房屋占用费（按每年210000元自租赁合同解除次日起计算至实际返还房屋之日止）；4.张海明支付房屋闲置损失105000元。一审法院认定事实：2015年9月8日，润利置业公司（甲方）与张海明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将沭阳县沭城镇台州南路与杭州东路交汇处杭州名园小区8号楼北侧拐角处（1－2层）部分面积门面房【商品房预售许可证号沭房售许字（2012）第012号】出租给乙方。该合同第二条第2款约定，出租房屋一层面积679平方米，二层面积679平方米，共计面积1358平方米。该合同第四条约定，租赁期限五年，自2015年10月20日至2020年10月19日止；乙方向甲方承诺租赁房屋仅作为轿车检测和修理使用。合同第五条约定，每年租金人民币贰拾万元整，每二年递增5%；每年九月八日前一次性交清当年的租金，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。合同第七条约定，租赁期间，甲方有权依照法定程序出售该出租的房屋，出售后，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；甲方出售房屋，须在二个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。合同签订后，润利置业公司向张海明提供了租赁房屋，张海明于2015年9月8日、2017年10月20日、2017年12月22日、2019年1月21日、2019年2月19日分别支付租金200000元、100000元、100000元、110000元、100000元合计610000元。2017年12月5日，张海明与徐雄伟签订《房屋出租协议》，约定张海明将涉案房屋的二层转租给徐雄伟。润利置业公司因涉案房屋租赁与张海明产生纠纷，引起诉讼。本案一审争议焦点为：一、润利置业公司是否有权解除房屋租赁合同；二、如果合同解除，润利置业公司主张的租金、房屋占用费、房屋闲置损失费是否应予支持。一审法院认为，关于争议焦点一。润利置业公司主张解除本案房屋租赁合同，理由是张海明未经其同意擅自转租部分涉案房屋，逾期未支付租金。张海明辩解，转租是经过润利置业公司同意的，并非擅自转租；已付租金合计810000元，并未逾期支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依照上述法律规定，张海明存在润利置业公司主张的上述任一违约行为，均可导致润利置业公司享有合同解除权。关于转租，双方签订的《房屋租赁合同》第七条第3款明确约定，未经润利置业公司同意，张海明不得转租、转借承租房屋。张海明承认润利置业公司并未直接以书面形式作出同意的意思表示，也无证据证明润利置业公司同意转租的事实。张海明辩解润利置业公司事实上是同意的，理由是次承租人租用房屋一年半、润利置业公司向次承租人出租卫生间和另约200平方米的房屋、次承租人缴纳物业费、水电费以及购买防盗门，上述辩解旨在说明润利置业公司对转租行为知情，并推定润利置业公司同意转租。然而，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定租赁合同无效的，人民法院不予支持。根据张海明辩解及举证，润利置业公司即使知道转租行为，也及时提出了异议，证人徐某明确陈述“原告多次找麻烦、骚扰的……签好合同就开始装修了，吴老板来了，一看这房子租出了，就找张老板和我麻烦了……我找他协调，他不让我用……后来几次找我，叫我退出”。转租须经出租人同意，双方签订的房屋租赁合同对此明确约定，张海明庭审中也表示明知，张海明转租之前应当要求润利置业公司作同意之明确意思表示，而非仅仅根据间接事实加以推定。基于上述论证，对张海明关于润利置业公司同意其转租行为的辩解不予采纳。润利置业公司因张海明上述违约行为，有权解除合同，并要求返还涉案房屋。关于争议焦点二，润利置业公司主张按照210000元每年支付2018年10月20日至合同解除之日止、合同解除次日至实际返还房屋之日止的租金、房屋占用费，并要求另支付房屋闲置损失105000元。润利置业公司该诉讼请求以合同解除为前提，上文已予论证，不再赘述。双方争议之一在于张海明是否欠付租金。润利置业公司主张张海明欠付租金210000元，并称2019年缴纳的租金210000元是补缴尚欠的第二年度租金200000元、第三年度租金10000元，故仍欠付租金。张海明辩解不欠租金，第二年度现金给付，第三年度经协商租金未按约定递增且已给付，第四年度按约定给付。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。张海明对抗润利置业公司的租金请求权，对其辩解事实负有举证证明责任，否则应承担不利的后果。张海明辩解第二年度租金200000元现金交付，第三年度租金经协商润利置业公司同意放弃递增的10000元，均未提供证据加以证明，仅基于其与润利置业公司庭审陈述推理进行辩解，尚属牵强。故对张海明的辩解意见不予采纳。为便于计算，对润利置业公司关于2019年缴纳租金抵充欠付租金的意见予以采纳。基于上述论证，张海明未能按约定支付租金，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，润利置业公司有权主张按210000元每年支付至合同解除之日的租金、合同解除次日至房屋返还之日的房屋占有费用。关于房屋闲置租金损失，润利置业公司及提供的负责人张某均承认涉案房屋已经出售，张海明返还承租的房屋后，润利置业公司即可交付买受人，租赁房屋并未闲置。润利置业公司关于房屋闲置损失105000元的主张，没有事实根据，不予支持。综上，双方当事人之间房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。润利置业公司按照约定将涉案房屋交付张海明使用，张海明应当按照约定履行包括支付租金在内的合同义务。基于上文论证，润利置业公司提出的第1、2、3项诉讼请求，于法有据，予以支持；其他诉讼请求，没有事实依据，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除润利置业公司与张海明于2015年9月8日签订的房屋租赁合同；二、张海明于判决发生法律效力之日起十日内清空并向润利置业公司返还沭阳县沭城镇台州南路与杭州东路交汇处杭州名园小区8号楼北侧拐角处（1－2层）、上下层面积均为679平方米的门面房；三、张海明于判决发生法律效力之日起十日内支付润利置业有限公司租金、房屋占用费（自2018年10月20日起按照210000元/年计算至上述房屋返还之日止）；四、驳回润利置业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4768元，减半收取2384元，由张海明负担。除张海明主张其于2016年底向润利置业公司支付租金20万元以外，双方当事人对一审判决认定事实部分的其余内容均没有异议，本院予以确认。二审中，张海明提交沭阳县人民法院查封公告及照片复印件，以证明2016年润利置业公司被他人申请法院强制执行，沭阳县人民法院于2016年11月2日查封涉案房屋并至张海明所租赁房屋的经营地点实施查封措施，影响了张海明的生产经营，润利置业公司因此同意2017年的租金减免1万元，并同意张海明以现金支付2016年租金。润利置业公司质证认为，前述证据不能证明张海明的主张，不能证明张海明交纳了第二年度的租金，润利置业公司没有同意第三年度减免1万元租金。本案二审争议焦点为：一、本案租赁合同是否存在约定或者法定的解除事由，润利置业公司要求解除合同是否应当予以支持；二、张海明已支付的租金数额及欠付的租金数额是多少。本院认为，关于第一争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，张海明租赁润利置业公司房屋后，将其中的二层房屋转租给徐雄伟。张海明主张润利置业公司同意其转租，但未提供直接的证据予以证实。张海明主张徐雄伟转租房屋后，润利置业公司将其所有的二层东侧约200平方米的房屋和卫生间也出租给徐雄伟使用，以此证明润利置业公司同意张海将部分房屋转租给徐雄伟。但是，张海明未能提供徐雄伟与润利置业公司签订租赁合同或支付租金的证据，张海明关于润利置业公司将其所有的二层东侧约200平方米的房屋和卫生间也出租给徐雄伟使用的主张没有事实依据。张海明主张润利置业公司安排物业管理公司为徐雄伟安装水表、电表，但未能提供证据证实。张海明也未提供物业管理公司由润利置业公司聘用的证据。物业管理公司向徐雄伟收取水电费、物业费，也不能得出润利置业公司同意张海明转租或者知道张海明转租的结论。张海明以徐雄伟对转租房屋进行装修、悬挂牌匾等主张润利置业公司知道张海明的转租行为，亦没有充分的事实依据。即使润利置业公司知道张海明存在转租行为，根据张海明陈述及其提供的证人证言，润利置业公司对转租行为也及时提出了异议。综上，张海明存在擅自转租的违约行为，润利置业公司据此主张解除合同，符合法律规定。一审判决解除双方之间的租赁合同并无不不当。关于第二争议焦点。张海明虽未能提供其向润利置业公司支付第二年度租金200000元的收据，但润利置业公司分别2017年10月20日、12月22日出具的2张收据载明收取的是2017年（第三年度）租金，在张海明未交纳2016年（第二年度）租金的情况下，润利置业公司在张海明2017年支付200000元租金时向张海明出具的收据载明交纳2017年租金，不符合常理。润利置业公司2019年1、2月份出具的收据上未载明收取的是哪一年度的租金，润利置业公司向张海明催要该租金的工作人员张某向一审法院陈述2019年1、2月份交纳的是第四年度的租金。润利置业公司主张2019年1、2月份收取的是2016年的200000元租金以及2017年所欠10000元租金，与其工作人员的陈述不符，也没有相应的证据证实，应认定张海明2019年1、2月份支付的210000元是第四年度的租金。另润利置业公司作为房地产开发公司，应当具有规范的财务制度和财务资料，润利置业公司也未能提供规范的财务资料证明张海明欠付第二年度租金200000元。综上，对张海明关于2016年12月支付了第二年度的200000元租金的主张应予采信。张海明在法院2016年查封房屋之前即租赁了涉案房屋，法院查封涉案房屋并未限制润利置业公司使用房屋，张海明二审提交的证据不能证明法院查封影响了其对租赁房屋的使用，亦不能证明润利置业公司第三年度因此减免了10000元租金。对张海明主张润利置业公司减免了第三年度10000元租金的主张依法不予采信。综上，应认定润利置业公司一审起诉时张海明尚欠润利置业公司第三年度租金1万元。一审判决认定的张海明欠付租金数额错误，依法应予纠正。综上所述，上诉人张海明的上诉请求部分成立，一审判决部分事实认定错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初9194号民事判决第一项、第二项；二、变更江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初9194号民事判决第三项为：张海明于判决发生法律效力之日起十日内支付江苏润利置业有限公司第三年度租金10000元及自2019年10月20日起按照210000元/年计算至租赁房屋返还之日止的租金、房屋占用费；三、驳回江苏润利置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2384元，由张海明负担；二审案件受理费4768元，由张海明、江苏润利置业有限公司各负担2384元。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  黄亚非审判员  庄云扉二〇二〇年四月二十二日书记员  汤媛媛