浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9467号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邢建礼，男，1990年4月5日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王科卿，男，1971年3月3日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：杨秀英，浙江三道律师事务所律师。 上诉人邢建礼因与上诉人王科卿房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初4287号民事判决，于2019年11月21日向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。 原审判决认定：位于杭州市西湖区的非住宅房屋原系王科卿所有，建筑面积为75.04平方米。 2015年12月1日，邢建礼（承租方，乙方）与王科卿（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将案涉房屋出租给乙方，租期为3年，自2015年12月1日至2018年11月30日止。2.租金2015年12月1日至2017年11月30日每年58000元，2017年12月1日至2018年11月30日止租金每年60000元，先付后用（提前一月支付），合同期内租金每半年一付。……5.乙方需按时交纳房租，逾期一周不交为违约，甲方有权终止合同，并要求乙方补偿甲方的经济损失。……7.甲方收到乙方押金2000元。合同到期后，予以退还。 合同签订后，王科卿将案涉房屋交付给邢建礼使用。邢建礼向王科卿支付了房屋押金2000元，并实际按照年租金53000元的标准支付房屋租金至2018年11月30日。 2017年11月，杭州市三墩镇人民政府发布《关于三墩镇环镇北路项目国有土地上房屋收购实施方案公告》，对三墩镇古墩路润达花苑12幢及底层商铺，13幢1单元、2单元及底层商铺进行收购，案涉房屋在该范围内。《实施方案》中载明：非住宅房屋根据产权证或其他合法凭证上载明的用途，由选定的评估机构评估确定房屋补偿价值。选择货币补偿的，停产停业损失按被收购房屋评估价的一定比例给予一次性补偿，商业用房和综合用房的补偿标准分别为房屋评估价值的6%、5%，也可以按照被收购房屋的临时安置费标准计算，商业用房和综合用房的补偿标准分别为20个月、15个月；非住宅房屋临时安置费标准：按被征收房屋所处地段等级、用途和房屋建筑面积计算，市区六级土地综合用房按42元/平方米、商业用房按55元/平方米进行计算，选择货币补偿方式的一次性支付6个月临时安置费；搬迁费为每户1400元/次，每户按两次计算，电话移机费158元/门，有线电视移机费330元/户，空调移机费300元/台，峰谷电表补偿费100元/只，管道煤气迁移费500元/户，宽带网迁移费200元/户，水表补偿费450元/只（按照收购时的收费标准予以补助）；商业用房被收购人选择货币补偿方式并在指定期限内签约搬迁的，给予被收购房屋合法经营面积每平方米5000元的奖励，奖励金额不超过被收购房屋评估价值的20%；营业执照每本给予最高不超过2万元的补助；参照临时安置费标准，另行给予6个月临时安置费奖励。 2018年7月5日，王科卿妻子微信告知邢建礼“我们今天刚接到通知，店铺很有可能要拆，麻烦你先做准备”。2018年7月12日，王科卿妻子微信告知邢建礼“接通知说这两天有评估公司上门来评估店里装修情况”。 2018年8月9日，浙江省值房地产土地评估有限公司就案涉房屋出具《评估报告书》一份，载明：估价结果：在价值时点（2017年11月1日）的补偿价值为3099751元整，其中：被收购房屋补偿价值为3030115元（单价为40380元/平方米），装修及附属物补偿价值为68286元整，设备迁移费为1350元整。 2018年8月10日，王科卿（产权人，乙方）与杭州市三墩镇人民政府（收购部门，甲方）签订一份《房屋收购货币补偿协议》，约定：甲方因杭州市西湖区三墩镇环镇北路项目需要实施房屋收购，乙方所有的案涉房屋属于收购范围内；甲方补偿乙方各项费用和金额如下：1、房屋补偿金额：3030115元；2、装修补偿金额：68286元；3、附属物补偿金额：0元；4、停产停业损失补偿金额：181807元；5、搬家费：3752元；6、临时过渡费：49526元；7、奖励费：签约、腾空奖70000元，5000元/m*奖375200元；8、其他：营业执照费和移机费21350元；总计补偿金额3800036元。甲方确认乙方已腾空房屋并注销权证后15个工作日内，将补偿总金额3800036元，一次性支付给乙方。乙方在2018年8月18日前，搬迁腾空房屋交给甲方，并经甲方验收确认。本协议签订后，乙方应做好被收购房屋所有权、土地使用权、不动产权等权证的注销登记手续。 2018年8月11日，王科卿将2019年8月至11月期间4个月租金及押金19668元（53000÷12×4+2000）退还给邢建礼。 2018年11月21日，杭州市三墩镇人民政府在案涉房屋卷闸门上张贴《腾房告知书》，要求按规定在11月22日24时前必须腾空该房屋，不腾空房屋，则采取强制腾空。当时案涉房屋处于关闭状态。 2018年11月23日，案涉房屋卷闸门上被张贴封条。 2019年1月25日，王科卿收到拆迁补偿款300036元。 另查明，双方未办理案涉房屋的交接手续。 又查明，杭州市西湖区建礼五金机电商行系个体工商户，经营场所为案涉房屋，经营者为邢建礼。 邢建礼的诉讼请求为：1.王科卿支付租赁商铺政府收款补偿款150781.4元（设备移机补偿1000元、营业执照补偿20000元、停产停业补偿的40%即77765.4元、装修补偿的40%即30016元、临时安置补偿22000元）；2.王科卿承担本案诉讼费用。 王科卿的反诉请求为：1.邢建礼向王科卿支付拖欠的租金34668元（其中2015年12月1日至2018年7月30日租金14668元；2018年8月1日至11月30日租金20000元）、房屋占用费9167元（2018年12月1日至2019年1月25日）、押金2000元，共计45835元；2.本案反诉费用由邢建礼承担。 原审法院认为：邢建礼与王科卿签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。因政府工程建设需要，需对邢建礼租赁的案涉房屋进行征收，双方之间的房屋租赁关系因无法继续履行而提前解除，双方签订的合同中对于上述情形下的补偿问题未作特别约定。关于邢建礼主张的各补偿项目：（一）设备移机补偿及营业执照补偿：根据补偿方案，营业执照每本给予最高不超过2万元的补助，空调、电表、管道煤气、网络、水表等迁移亦按不同标准予以补偿。因邢建礼在租赁案涉房屋后经营五金加工，办理了营业执照，且搬迁确需设备迁移，故王科卿因此取得了营业执照费20000元及移机费1350元的补偿，现邢建礼主张设备移机补偿1000元及营业执照补偿20000元合法有据，且金额在合理范围内，原审法院予以支持。（二）停产停业损失：王科卿作为房屋所有权人，其将案涉房屋对外出租获取长期稳定的租金收入亦属于经营行为，案涉房屋被征收后，王科卿将永久性丧失对外出租获取房屋租金收益的权利，该损失属长期损失。征收机关补偿的停产停业损失是对房屋所有权人上述损失的补偿。从2018年7月被通知房屋将拆迁至2018年11月征收部门张贴《腾房告知书》，邢建礼有足够的时间另行租赁房屋并搬迁，而且王科卿已将2018年8月起的租金退还给邢建礼，在双方未对停产停业损失作出特别约定的情况下，邢建礼要求王科卿支付停产停业损失的诉请，缺乏依据，原审法院不予支持。（三）装修补偿：双方在合同中对此未作特别约定，且邢建礼未举证证明其对案涉房屋进行了装修，故邢建礼主张该费用缺乏依据，原审法院亦不予支持。（四）临时安置补偿：双方合同中对此并未明确约定，临时安置仅针对房屋所有权人，该费用与房屋承租人无关，故邢建礼的该诉请，依据不足，原审法院亦不予支持。 关于王科卿主张的房屋租金及占有使用费：（一）2015年12月至2018年7月的租金不足部分。虽双方签订的合同中约定租金为2015年12月至2017年11月的年租金为58000元，2017年12月至2018年11月的年租金为60000元，但从合同的实际履行情况来看，邢建礼一直按照年租金53000元的标准支付租金，现无证据证明王科卿曾对此提出过异议，而且在2018年8月退还租金及押金时，王科卿亦按照每年53000元的标准退还租金，故原审法院认定双方之间房屋租赁合同的实际租金标准为每年53000元。2015年12月至2018年7月期间的租金，邢建礼已经支付完毕，并不存在拖欠的情形。（二）2018年8月起的租金及占有使用费。2018年8月10日，王科卿与征收部门签订《房屋收购货币补偿协议》，约定：王科卿应做好房屋权属证书的注销登记手续，于2018年8月18日前搬迁腾空案涉房屋。自2018年8月1日起至约定腾退之日止的租金，王科卿已自愿退还给邢建礼，现王科卿又主张邢建礼支付该费用，缺乏依据。至于约定腾退之日后的租金（占有使用费），王科卿亦无权向邢建礼收取。因此，王科卿要求邢建礼支付租金（占有使用费）的诉请，依据不足，原审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、王科卿于判决生效之日起十日内支付给邢建礼补偿款21000元；二、驳回邢建礼的其他诉讼请求；三、驳回王科卿的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1658元，反诉费473元，合计2131元，由邢建礼负担1427元，由王科卿负担704元。 宣判后，邢建礼、王科卿均不服，分别向本院提起上诉。邢建礼上诉称：一审法院在对承租人商铺搬迁和房屋装修的补偿上没有切实根据承租人对房屋装修和搬迁的实际情况，作出合理的判决。却把邢建礼的合法权益划给王科卿，与法律不符。在合同中没有约定的，理解为凡合同没有约定的利益都归王科卿所有，失去了法律的公平、公正。请求：1、搬家费3752元（75.04*50）。2、装修费33768元（75.04*900*50%）。3、本案诉讼费由王科卿承担。 针对邢建礼的上诉，王科卿发表答辩意见称：不应当支持邢建礼的搬家费、装修费，本案的诉讼费应当由邢建礼承担。理由：邢建礼所认为一审法院在对承租人房屋搬迁和房屋装修的补偿，没有切实根据他的装修和搬迁的实际情况作出合理的判决。但邢建礼在一审当中所陈述在2018年9月27日已经搬出，是一个虚假的陈述。根据一审法庭调查查明情况，截至房屋租赁合同终结之日，邢建礼一直占有房屋。所以，双方的合同是在8月30日已经终止。邢建礼不应当再对王科卿提出一些拆迁利益补偿的主张，邢建礼没这个权利。 王科卿向本院提出上诉称：一、截止2018年12月6日王科卿仍是房屋的所有权人，一审判决认定事实错误、适用法律错误。1、一审判决认定2017年11月杭州市三墩镇人民政府发布《关于三墩镇环镇北路项目国有土地房屋收购事实方案公告》案涉房屋在该范围内，事实认定错误。《公告》的范围是三墩镇古墩路润达花苑12幢及底商，13幢1单元、2单元及底层商铺，不包括案涉房屋。案涉房屋是在2018年8月1日三墩镇人民政府发布的《告知书》中才确定为拆迁范围。2018年8月1日之前，案涉房屋并没有列入拆迁范围。2、2018年8月10日王科卿与三墩镇人民政府签订的《房屋收购货币补偿协议》属于民事合同性质，三墩镇人民政府对案涉房屋收购行为并不是国家征收行为，在案涉房屋产权注销之前王科卿仍是房屋的所有权人，王科卿有依法收取租金、房屋占用费、违约金的权利。《协议》的最后签字时间为2018年8月30日，合同的成立、生效时间应当是2018年8月30日。一审法院以《协议》约定“王科卿应做好房屋权属证书注销手续，于2018年8月18日前腾空案涉房屋”为由，认定王科卿丧失房屋所有权时间没有法律依据，一审法院将腾空房屋的时间认定为王科卿丧失房屋所有权时间是适用法律错误，根据物权法规定，房屋所有权证未被注销或撤销之前，王科卿对案涉房屋就拥有合法所有权。其次，《协议》还没有成立生效，其实质是《协议》对腾空房屋的具体时间没有约定。3、本案由于邢建礼没有按约腾房、拒绝将案涉房屋交还给王科卿，根据民法公平正义的原则，邢建礼不能基于自己的违法行为获益，邢建礼应当支付拖欠的租金和逾期腾房期间的占用费、违约金。4、一审判决认定王科卿与邢建礼的《房屋租赁合同》因无法继续履行而提前解除没有法律依据。首先，不符合法定解除条件。事实上，案涉房屋没有拆除，邢建礼继续经营使用案涉房屋，并不影响合同的继续履行。其次，不符合约定解除条件。王科卿向邢建礼退回收取的8月份至11月份的租金是为了邢建礼能配合三墩镇人民政府的拆迁工作（邢建礼收取退回的租金后不配合腾房应当予以返还），认定双方协商一致解除合同需要满足两个条件：一是王科卿向邢建礼退还租金，二是邢建礼向王科卿交房。事实上邢建礼收取王科卿退回的租金后，并没有交房，而是占用房屋至今。一审判决以《房屋收购货币补偿协议》约定邢建礼应当于2018年8月18日前腾房认定合同解除缺乏法律依据：首先，《协议》的成立、生效时间是2018年8月30日，协议约定2018年8月18日之前搬迁腾空房屋不成立、未生效；其次，不腾房的原因是邢建礼继续经营使用房屋；最后，退一步讲，即使假设2018年8月18日之前搬迁腾空房屋的约定有效，不交房也是王科卿对第三方三墩镇人民政府违约，这是两个法律关系，据此认定《房屋租赁合同》解除没有法律依据。再退一步讲，即使合同解除，邢建礼没有及时将案涉房屋腾空交还王科卿也构成违约，邢建礼依法应承担违约责任，向王科卿支付房屋占有使用费。另，因邢建礼拒绝腾房交房的原因，致使王科卿丧失2万元提前腾房奖励金，邢建礼应当向王科卿赔偿损失。5、一审判决认定租金为53000元事实认定错误。《房屋租赁合同》明确约定租金：2005年12月1日至2017年11月30日租金每年58000元；2017年12月1日至2018年11月30日租金每年60000元。之后双方并没有对合同进行过变更，邢建礼实际支付租金53000每年，是一个违约行为，王科卿享有合同之债请求权，王科卿多次催讨未果，且并未过诉讼时效，一审判决以实际支付金额推定租金为53000元双方没有异议，没有事实依据、法律依据，邢建礼应当支付拖欠的租金。6、一审判决认定2018年11月23日案涉房屋卷帘闸门被张贴封条没有事实依据。庭审中王科卿向一审法院提交了证据照片，照片明确载明2018年11月23日案涉房屋因为邢建礼仍在占有使用中、拒绝交房没有贴上封条，隔壁的商铺都贴上了封条。邢建礼当庭承认其没有交房的事实。二、一审判决王科卿向邢建礼支付营业执照补偿费、移机费21000元适用法律错误。理由如前所述，《房屋租赁合同》于2018年11月30日因履行完毕而终止，合同到期终止后邢建礼即应向王科卿交房、迁移或注销登记在案涉房屋处的营业执照，与房屋拆迁没有关联性，邢建礼并没有因房屋拆迁收到损害，根据无损害即无补偿的民法原则，判决支付营业执照费、移机费没有事实依据、法律依据。三、一审判决不支持邢建礼向王科卿支付租金、房屋占用费、违约金错误。理由如前所述，根据物权法定原则，王科卿在房屋所有权证注销之前仍是案涉房屋所有权人，有权依据法律规定、合同约定、邢建礼违约逾期腾房的事实，依法向邢建礼主张租金、逾期占有房屋期间的房屋占用费、违约金。综上，请求撤销原审判决第一项、第三项，改判支持王科卿的一审诉讼请求，并由邢建礼承担本案一审、二审诉讼费用。 针对王科卿的上诉，邢建礼发表答辩意见称：不认可王科卿的上诉意见，一审对王科卿的判决部分正确，邢建礼不应支付王科卿租金及占有使用费。 二审举证期限内，邢建礼未提交属于二审程序的新的证据。王科卿向本院提交如下证据材料： 不动产权利注销登记证明，拟证明：截至2018年12月7日，王科卿仍然是房屋所有权人。 上述证据材料经出示，邢建礼发表意见称：对其真实性认可。 本院经审核认为，邢建礼对该证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。 本院经审理查明，除“2018年11月23日，案涉房屋卷闸门上被张贴封条”一节事实无法确认外，其他事实与原审查明的事实一致。 本院另查明：王科卿二审中陈述，其于2018年7月5日通知邢建礼搬离案涉房屋。王科卿代理人陈述，事先得知属于拆迁范围即通知对方搬离，通知了多次。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。案涉合同履行过程中，邢建礼一直以53000元的标准支付租金，自2015年12月起直至王科卿要求邢建礼腾退房屋时，王科卿从未提出过异议，并以53000元的标准退还邢建礼4个月房租因此原审法院认定双方之间房屋租赁合同的实际租金标准为每年53000元并无不当。根据三墩镇人民政府与王科卿签订《房屋收购货币补偿协议》的约定，原审法院认定案涉房屋因政府工程建设需要，对案涉房屋进行征收，双方之间的房屋租赁关系因无法继续履行而提前解除，符合法律规定。据此，原审法院判决王科卿支付邢建礼营业执照及移机费补偿21000元正确。案涉房屋因政府工程需要而被征收，虽系不可归责于双方当事人的事由，但该行为对邢建礼生产经营造成了损失，故而对于政府补偿的停产停业损失，应当酌情补偿给邢建礼，同时邢建礼亦需要另行租赁房屋并搬迁，但邢建礼在其退还房屋之前，亦负有支付租金或占有使用费的义务，原审法院同时驳回了邢建礼关于停产停业损失、王科卿关于租金和占有使用费的请求，两项处理均属不当，但两项抵扣，其处理结果尚属合理，故而本院予以维持。邢建礼上诉主张搬家费及装修费，但并未提交有效的证据证实其进行过装修或实际产生的搬家费用，故本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2209元，由邢建礼负担738元，由王科卿负担1471元。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年四月十七日 书记员  姚丽萍