山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1924号上诉人（原审被告、反诉原告）：周升献，男，1968年9月7日出生，汉族，济南槐荫德菲汽车配件经营部职工，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司，住所地济南市。主要负责人：周波，总经理。委托诉讼代理人：刘军，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：井菲菲，女，该公司物业主管。上诉人周升献因与被上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初5532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周升献上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持周升献反诉请求。3.本案诉讼费由科瑞物业公司承担。事实和理由：2012年交房，小区临时水、电，用自建锅炉取暖，物业服务极差，由于厨房下水道排污口就在周升献家地下室，入住六年物业从未主动清理下水道，导致管道堵塞，业主厨房返水后，科瑞物业公司野蛮操作，砸墙解决，侵犯周升献物权。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十三条规定，济南市槐荫区人民法院已接收反诉而又判定与“本案并非同一法律关系”与《中华人民共和国民事诉讼法》相矛盾。本案因果关系明显，科瑞物业公司又承认事实，一审法院应该合并审理。科瑞物业公司在一审中出示的物业公司与其他公司签订的外包服务合同是一份模糊的黑白图片，不应该作为证据采纳。科瑞物业公司并未提供优质服务，一审法院认为物业服务提供的服务只是存在“部分一般性瑕疵”，把大事化小，小事化无。科瑞物业公司的物业服务存在瑕疵，周升献作为合同平等主体，不应该百分之百的缴纳物业费。一审法院认定周升献与科瑞物业公司签订的物业服务合同合法有效，但是合同主体双方是平等的，业主按时交纳物业费，同时科瑞物业应该按照合同规定提供物业服务。科瑞物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回周升献的上诉请求，维持原判。关于周升献地下室被砸，后期物业进行了配合修复，无偿提供服务，物业履行了相关义务。而且在此期间未影响周升献使用储藏室，科瑞物业公司同时另外提供了一间储藏室供周升献使用。科瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.判令周升献支付物业管理费4612.80元；2.判令周升献承担本案诉讼费；3.判令周升献承担违约金2000元。周升献向一审法院反诉请求：1.请求法院判令科瑞物业公司对绿地国际花都四区5号楼2单元负一楼121室地下室的损害恢复原有墙体强度、更换门框、防盗门，同时赔偿8276.50元；2.请求判令科瑞物业公司主张的2017、2018、2019年度的物业费按每月每平方米0.85元向周升献收取，前提是该公司先行赔付周升献的地下室损失；3.请求法院判令科瑞物业公司支付周升献物业服务协议违约金2000元；4.请求法院判令科瑞物业公司支付周升献误工损失600元；5.本案本诉与反诉的诉讼费用由科瑞物业公司承担。一审法院认定事实：2011年，科瑞物业公司与绿地地产（济南）有限公司签订《绿地国际花都A1地块前期物业服务合同》，约定由科瑞物业公司为其开发的绿地国际花都A1地块（小）高层住宅小区提供前期物业服务，合同期限自2011年5月20日至该物业业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《物业合同》生效时止；业主应于房屋交付之日起按其拥有物业的建筑面积向科瑞物业公司支付物业服务费，每月每平方米1.45元；双方同时还约定了服务内容和质量标准等其他事项。上述合同签订后至今，科瑞物业公司即向该物业管理区域提供了物业服务。2013年2月1日，周升献办理了其购买的绿地国际花都四区一期5-2-301室房屋的入住手续，双方均认可上述房屋建筑面积为106.04平方米。同日，周升献还出具《承诺书》一份，承诺表示已收到科瑞物业公司的业户手册，同意按该手册内《临时管理规约》中规定的住宅类房屋按建筑面积每月每平方米1.45元的标准按时缴纳物业服务费用，且业主逾期缴纳物业管理费的，物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。因周升献自2017年1月1日至2019年6月30日未缴纳在此期间共计30个月的服务费，科瑞物业公司遂诉至一审法院，要求周升献支付上述期间欠缴的4612.80元物业服务费，并支付违约金2000元。诉讼过程中，周升献提交照片一宗，拟证明科瑞物业公司提供的物业服务不到位以及因该公司未按规范疏通排污管道致使其家地下室墙体受损。一审法院认为，绿地地产（济南）有限公司与科瑞物业公司签订的《绿地国际花都A1地块前期物业服务合同》合法有效。周升献系该物业服务区域内的业主，其在办理购房入住手续后已书面承诺按上述《临时管理规约》中约定的标准按时缴纳物业服务费用，因此，其在接受科瑞物业公司提供的物业服务期间内，应当依约承担缴纳物业服务费的义务。周升献关于科瑞物业公司存在诸多服务不到位的情形，一审法院认为，物业服务企业运营费用的主要来源即为业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费用，则将无法保障物业服务企业的正常运营及物业管理的持续优化。维护小区的整体环境，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。即使科瑞物业公司提供的物业服务不完全合乎标准，但在并无证据证明该公司长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化以及小区内有很多业主交纳了物业费，在此期间，周升献仍然接受着科瑞物业公司服务的情况下，其拒交物业费的行为以及要求打折减交物业费的请求，损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也是不公平的。因此，科瑞物业公司要求周升献支付物业服务费的请求，合法有据，一审法院予以支持。科瑞物业公司要求的违约金，虽有合同为据，但在一审法院审理的涉诉案件中，确有证据证明其提供的物业服务本身亦存在部分一般性瑕疵，故对其违约金的请求，一审法院不予支持。周升献的第一项反诉请求，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，其可另行主张权利。其要求将物业费予以打折的请求，系其针对科瑞物业公司相关本诉请求提出的反驳意见，在本诉中已经解决，故此项不再作为其反诉请求予以处理。其主张的其他反诉请求，未提交充分证据予以证明，且无相应法律依据，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、周升献于判决生效之日起十日内向上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付2017年1月1日至2019年6月30日的物业费4612.80元；二、驳回上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求；三、驳回周升献要求上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付违约金2000元的反诉请求；四、驳回周升献要求上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付其误工损失600元的反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元，由周升献负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由周升献负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周升献提交证据一，厨房污水管道疏通的照片，证明地下室堵了,下水道堵了，只能另接管道疏通；提交证据二，照片三张，证明消防设施不过关。科瑞物业公司对上述证据质证称，第一组照片是周升献家里漏水，家里漏水不属于科瑞物业公司物业服务的管理范围。第二组照片是消防考勤表，消防管道并没有堵。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2012年涉案小区交房后，科瑞物业公司物业服务存在一定瑕疵，但科瑞物业公司在服务过程中不断采取补救措施，改进服务质量，并且一审判决已经以驳回物业服务公司要求业主支付滞纳金的请求对服务瑕疵予以体现，周升献要求调降物业费的请求不能成立。如业主对物业服务企业提供的物业服务仍不满意，可成立业主委员会，维护业主权益。科瑞物业公司在清理排水管道过程中，损坏周升献的地下室，但该损害行为造成的损失数额，周升献未进一步提交证据，一审判决周升献另行处理并无不当。综上，周升献的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周升献负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年四月一日书记员  马 晴