北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1619号上诉人（原审被告）：北京城建兴顺房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇燕京街11号。法定代表人：董慧文，董事长。委托诉讼代理人：汪金婷，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜晓礼，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李新新，男，1979年1月28日出生。被上诉人（原审原告）：谭翔，女，1983年2月10日出生。二被上诉人之委托诉讼代理人：江超，北京市中凯律师事务所律师。上诉人北京城建兴顺房地产开发有限公司（以下简称城建兴顺公司）因与被上诉人李新新、谭翔商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初9237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城建兴顺公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回李新新、谭翔全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由李新新、谭翔承担。事实及理由：一、案涉连廊不会对房屋安全隐私及采光造成影响，一审法院认定事实错误。二、涉案连廊系依据《住宅设计规范》及相关主管部门要求建设，城建兴顺公司有充分的理由相信该连廊不属于对房屋产生不利影响的因素，并基于该信赖利益认定无需通知李新新、谭翔。三、案涉房屋为限价商品住房，并非供购房人进行商业投资。一审法院认定连廊对房屋价值减损并要求城建兴顺公司予以赔偿实际上是认定连廊可能对房屋上市交易的价格产生影响要求赔偿，一审法院判决不符合房屋存在目的。李新新、谭翔购买涉案房屋是获利的。建造连廊不是规划设计变更，是按照政府要求建造的。李新新、谭翔辩称，不同意城建兴顺公司的上诉请求。李新新、谭翔向一审法院起诉请求：更换房屋或者赔偿损失25万元（暂估），包括房屋价值减损10万元、生活不便损失10万元，租金损失（每月6000元，自2019年1月1日起至法院判决书生效之日止）。一审法院认定事实：2016年9月13日，李新新、谭翔作为买受人与出卖人城建兴顺公司签订了《城建兴顺-仁悦居选房确认单》，约定李新新、谭翔购买6012地块X-1号楼1单元×号住宅（二居），摇号顺序为1居×号，房屋总价款为1195159元。2016年10月31日，李新新、谭翔与城建兴顺公司签订《北京市商品房认购书》（限价商品住房）。李新新、谭翔分别于2016年10月31日和2017年1月4日向城建兴顺公司支付了购房款合计1195159元。2017年1月11日，李新新、谭翔与城建兴顺公司签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）。该合同附件十补充协议的第六条约定：买受人对该限价商品住房周边环境、户型、结构形式、空间尺寸，朝向、日照标准表示认可。出卖人就该限价商品住房所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。买受人声明，对出卖人的上述告知及提示已充分理解，对于所购买的该限价商品住房建筑结构连接的建筑造型可能对买受人使用造成的影响不持异议。出卖人作出以下告知：本项目排水单立管系统每层户内卫生间距地一米处均设有检查口，供检修清通用；本项目首层可能会设计、安装燃气立管总阀门，符合燃气设计相关规范要求，最终以交房时的实际情况为准。买受人对此情况已知悉，对因此可能产生的影响均予以认可，并对出卖人的告知及提示已充分理解且不持异议。出卖人对本项目建设范围外可能对买受人造成不利影响的因素做出如下说明:1、在小区的西南角和东北角规划设有地下化粪池，可能会对邻近住宅产生影响；2、X-1#楼地下一层为自行车库，并在北侧设有兼人防疏散使用的自行车坡道，可能会对临近住宅产生影响；3、X-1#楼首层设有小区配套的社区助残服务用房，并在顶层设有消防水箱间，可能会对邻近住宅产生影响；4、X-3#楼首层设有小区配套的物业管理用房、公共厕所和再生资源回收站，可能会对邻近住宅产生影响；5、X-1#楼南侧规划设有室外活动场地，可能会对邻近住宅产生影响；6、在X-5#和X-6#楼北侧分别设有地下车库出入口，可能存在噪音、汽车灯光、汽车尾气等影响；7、在X-2#和X-3#楼中间为小区主要出入口，可能存在噪音、汽车灯光、汽车尾气、遮挡等影响；8.在X-4#和X-5#楼北侧、X-3#楼西侧及那侧（法院备注：南侧）均设有地面自行车位，可能会对邻近住宅产生影响；出卖人已经对上述全部内容向买受人做出了充分告知与说明，买受人对上述内容可能的影响均予充分了解且不持异议，买受人知悉上述告知仅为现状信息的提示，未来可能会有变化，出卖人无另行告知义务。2018年12月26日，城建兴顺公司向李新新、谭翔发出入住通知书，告知李新新、谭翔于2018年12月30日办理入住手续。李新新、谭翔在办理入住手续时发现涉案房屋在十二层设有联系廊，联系廊架设在其北侧卧室窗户外面。李新新、谭翔认为该联系廊影响其采光、隐私和安全，经与城建兴顺公司协商未果，遂诉至法院。本案审理过程中，法院对涉案房屋进行了现场勘查，具体情况如下：联系廊为东西走向，位于涉案房屋北卧室北侧，距北卧室窗台（水平距离）约1.5米，联系廊地面距离北卧室窗台（垂直距离）约为65厘米。一审庭审中，经法院明确询问，城建兴顺公司表示：联系廊属于消防通道，是合法建筑，不属于预售合同中约定的周边环境、户型、结构形式、空间尺寸、朝向、日照标准等影响业主选购房屋的因素，因此没有告知李新新、谭翔。一审法院认为：本案的争议焦点在于城建兴顺公司在涉案房屋十二层加装联系廊是否应当告知购房人、如果未履行上述义务是否应当承担相应的责任。一、城建兴顺公司认为联系廊是基于相关行政主管机关的要求加设的，其设计和建造都是合法的，就此法院认为：涉案房屋项目属保障性住房项目，城建兴顺公司取得该项目开发资格后，提交相关行政主管机关审核的设计图纸是有瑕疵的，即十二层及十二层以上住宅每单元只设置了一部电梯。相关行政主管机关审查发现该问题之后，提出了整改意见，即要求其在十二层以上建设联系廊。本案中，李新新、谭翔并未对该联系廊的设计是否符合相关设计规范提出异议，双方实际上对于该联系廊的设计合法合规并无异议，但该一致意见不等于城建兴顺公司不应承担其他合同义务。二、双方签订的《北京市商品房预售合同》第六条约定，出卖人就该限价商品住房所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。但合同后续列明的说明项中，并没有关于联系廊的内容，城建兴顺公司于庭审中也明确表示其在选房、认购和预售过程中，均未就联系廊的内容向购房一方进行过告知。李新新、谭翔诉请也主要依据城建兴顺公司侵犯了其知情权。就该联系廊是否构成合同约定的“对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响”的因素，法院持肯定意见。从现场勘查情况下，该联系廊架设在十二层北侧楼外立面处，遮挡了涉案房屋北侧窗户，且距北卧室窗台（水平距离）仅1.5米，联系廊地面距离北卧室窗台（垂直距离）仅65厘米，确实会对业主的安全、隐私和采光产生影响。城建兴顺公司认为该联系廊不会对采光、因此和安全产生影响，理由牵强，法院难以采信。综上，法院认为城建兴顺公司在涉案房屋十二层处架设联系廊，虽符合相关设计规范，但应在房屋销售过程中向购房一方尽到说明义务。其未尽到上述义务，导致本案李新新、谭翔选购的房屋与其预期目标产生差距，城建兴顺公司应就此承担相应的责任。涉案房屋系限价商品房，李新新、谭翔要求更换房屋的请求已因政策变化原因无法实现，本案中只能从赔偿角度考虑。李新新、谭翔诉请的赔偿包含房屋价值减损、生活不便损失以及租金损失。就上述诉请的损失，法院认为：首先，租金损失系基于李新新、谭翔未及时收房导致的，涉案房屋架设联系廊不属于房屋质量问题，李新新、谭翔以此为由拒绝收房而产生的损失，系其自行扩大的损失，法院难以支持；其次，房屋价值减损和生活不便损失都是基于联系廊的存在而产生的，法院合并一处处理，就该损失的具体金额，法院综合涉案房屋的销售价格、联系廊的架设依据和目的、联系廊对整栋楼以及涉案房屋的有利和不利影响等因素，确定为10万元。对于李新新、谭翔要求鉴定因存在联系廊导致房屋减值损失的申请，法院不再予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决：一、北京城建兴顺房地产开发有限公司赔偿李新新、谭翔损失100000元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回李新新、谭翔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：李新新、谭翔与城建兴顺公司之间的《北京市商品房预售合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。各方均应按照合同履行各自义务。城建兴顺公司作为房屋的出卖方，其已向李新新、谭翔交付房屋。李新新、谭翔主张城建兴顺公司交付的房屋外存在消防连廊，但城建兴顺公司在选房及合同签订过程中均未予以告知。城建兴顺公司庭审中亦承认其并未告知李新新、谭翔房屋外存在连廊。城建兴顺公司称一审法院错误理解合同条款，合同中并未约定其有告知李新新、谭翔窗外存在连廊的合同义务。双方签订的《北京市商品房预售合同》第六条约定，出卖人就该限价商品住房所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。城建兴顺公司称上述条款系针对“外立面中主要起到装饰作用的建筑造型”可能产生的通风、采光问题规定的说明义务，并不适用本案诉争的消防连廊。一审法院认为该条款系针对“外立面中主要起到装饰作用的建筑造型”及房屋的通风、采光问题规定的说明义务。一审法院根据合同的目的及诚实信用原则，对合同的条款进行的理解，应确定为该条款的真实意思。城建兴顺公司根据上述合同条款，负有告知李新新、谭翔消防连廊对房屋的通风、采光存在影响的义务。根据城建兴顺公司自述，其于2016年3月即已知道需要修建消防连廊，其于此后订立房屋买卖合同时，应当告知李新新、谭翔。城建兴顺公司未能按照合同约定履行告知义务，使李新新、谭翔购房时不能充分了解房屋的情况，由此给李新新、谭翔造成的损失，城建兴顺公司应付赔偿责任。一审法院综合考虑房屋视野受到阻挡、隐私、采光、通风受到影响的情况，确定李新新、谭翔之损失并无不当。综上，城建兴顺公司之上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院均不予采纳。综上所述，城建兴顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由北京城建兴顺房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 潘 蓉审 判 员 江 惠二〇二〇年四月二十七日法官助理 陈 雁法官助理 禹海波书 记 员 高 媛