浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初303号原告：路易斯物业集团有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区锦绣路锦城商务楼1201室-1，统一社会信用代码913303035890372192（1/1）。法定代表人：朱建华，系公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：厉佳特、王志凯，上海浩信（温州）律师事务所律师。被告：周旭东，男，1962年12月5日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人（特别授权）：孙瑞森、章仁义，浙江时代商务律师事务所律师。原告路易斯物业集团有限公司诉被告周旭东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法适用简易程序于同年3月12日公开开庭进行了审理。原告路易斯物业集团有限公司的委托诉讼代理人厉佳特，被告周旭东的委托诉讼代理人章仁义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路易斯物业集团有限公司起诉称：被告周旭东系温州市龙湾区状元街道三郎桥村香岸锦园6幢104室、204室的业主，不动产登记建筑面积合计：169.8平方米。2012年3月底，温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司签订《公园一号前期物业服务合同》。合同约定：由原告对“公园一号”小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日3‰收取滞纳金。2019年3月31日，原告退出服务。在服务期间，被告享受原告提供的物业安全、清洁及维护等系列的物业管理工作。在原告提供服务的同时，被告在2016年2月1日至2019年3月31日服务期间一直未缴纳物业管理费，物业公司代垫公共水电费、车位管理费。且经多次催缴被告仍拒不履行缴费义务，截止起诉之日共计欠费：132574.56元，故诉至法院。现请求判令：1.被告立即向原告支付物业服务费39087.96元及逾期支付物业费的滞纳金（从逾期之日起至实际履行之日止，按每日千分之三计算）、代垫公摊水电费926.18元。2.本案诉讼费用由被告承担。在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据：1、企业营业执照和法人身份证明，以证明原告的主体资格的事实；2、被告身份信息，以证明被告主体资格的事实；3、不动产登记信息，以证明被告房屋产权登记的情况；4、前期物业合同、合同备案表，以证明原、被告之间存在合法有效物业服务关系的事实；5、照片，以证明原告有向被告催物业费的事实；6、水电费缴费发票，以证明物业代缴公摊水电费的事实。被告周旭东答辩称：一、原告主张的物业服务费其部分诉讼请求已超过三年诉讼时效。根据前期物业合同的约定，业主应在每一年度的4月1日前缴纳，故2016年度物业服务费用的诉讼时效从2016年3月31日开始至2018年3月31日届满，原告主张的2016年2月1日至2017年3月31日的物业管理费已超过诉讼时效，不应予以支持。二、原告前期物业合同约定的6元/平方米单价违法，应按1元/平方米收取。前期物业合同约定的物业服务收费是政府指导价的收费项目，根据温发改价（2013）141号文件规定，普通住宅小区无电梯是1元/月·平方米，原告收费超出政府指导价6倍以上，属严重违法。三、原告未依约提供物业服务，无权收取合法物业费的全部。四、原告要求按照千分之三每日收取滞纳金系过分高于实际损失，应按银行贷款利息计算。五、原告主张的公摊水电费须经双方另行确定和核算，现未经核算确定，主张不能成立。被告在本院指定的举证期限内提交了2015年5月17日缴纳的预收公摊费用2000元的收款收据一份、2016年12月24日缴纳的预付物业费1000元的收款收据一份，上述两份证据均为复印件。经原告核实后，对该两份证据无异议。本院经审理认定事实如下：温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司成立于2012年1月6日，于2018年1月3日变更为浙江路易斯物业管理有限公司，浙江路易斯物业管理有限公于2019年3月26日变更为路易斯物业集团有限公司。被告周旭东系上述小区6幢104室、204室的业主，2015年2月11日进行不动产登记，登记建筑面积合计169.8平方米。2012年3月31日，温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司签订《公园壹号前期物业服务合同》，约定由原告对“公园一号”小区进行前期物业管理，总建筑面积12100平方米，双方物业服务费6元/月·㎡，车辆停泊管理费参考物价局标准收取，水电费代收按实际定，业主或物业使用人应在合同年度初第一个月履行缴纳整年度物业服务费，逾期应按每日千分之三支付滞纳金。停车场属于全体业主所有，并委托原告管理，车位使用费按物价部门规定的标准收取。2012年7月6日，温州市房产管理局龙湾分局对温州市中厦房地产开发有限公司与原告的物业管理合同作出备案，备案表中载明物业管理收费标准住宅、储藏间6元/月·平方米，地下车库机动车位出售60元/月·辆。2019年3月31日，原告退出“香岸锦园”小区物业服务。据原告自行提交的有原件的缴纳凭证，原告在服务期间共缴纳公摊水电费88430.64元。原告曾于2018年8月17日通过张贴的方式向被告催缴物业管理费及水电费。被告入住该小区期间，未按时交纳物业管理费、公摊水电费，仅于2015年5月17日缴纳预收公摊费用2000元、2016年12月24日缴纳预付物业费1000元。原告于2018年8月17日通过将催缴物业费通知黏贴在被告涉案房产处的方式进行催缴。以上事实由双方当事人的陈述、原告的工商登记信息、被告的身份信息、被告的不动产登记信息、《公园壹号前期物业服务合同》、备案表，收据、照片打印件等证据予以证实。本院认为：温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司签订《公园壹号前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示且经过相关主管部门备案，对全体业主产生法律效力。物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物业服务合同实质上的当事人，有向物业服务企业支付物业费的义务。被告周旭东作为香岸锦园的业主，并接受原告为其所在小区提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。原告要求被告按6元/月·㎡支付物业服务费及60元/月·辆收取车位服务费，符合合同约定，于法有据，本院依法予以支持。关于本案争议的焦点，分析如下：一是被告认为6元/月·㎡收费标准明显高于《温州市物业服务收费管理办法》规定的普通住宅的物业收费标准，本院认为该管理办法调整的系普通住宅前期物业收费，而涉案小区建筑的实际状况与别墅类似，故该标准不适用于涉案物业；同时，被告亦未提供证据证明原告提供的物业服务有不符合合同约定的情形，对被告的辩称意见本院不予采纳。二是被告主张2017年4月1日以前的物业管理费已超诉讼时效，本院认为物业服务合同系连续性服务合同，在原告未退出服务前，合同一直在履行过程中，同时原告曾于2018年8月17日通过张贴的方式向被告催缴物业管理费及水电费，故被告的辩称于法无据，本院不予采纳。三是根据约定被告应于每年第一个月履行缴纳整年度物业服务费，原告要求按物业合同约定按每日千分之三计算违约金，该违约金计算明显超过实际损失，故本院酌情调整为2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，均从逾期缴纳之日起计算。被告辩称计收方法未协商确定，不能收取，依据不足，本院不予采纳。综上，被告应支付原告物业管理费38714.4元（计算公式：169.8㎡×6元/月·㎡×月数，从2016.2.1至2016.12.31止11206.8元，从2017.1.1至2017.12.31止12225.6元，从2018.1.1至2018.12.31止12225.6元，从2019.1.1至2019.3.31止3056.4元））及违约金、代缴的公摊水电费926.18元。鉴于被告已预付公摊费2000元，该笔费用扣减水电费后，剩余部分与预付物业费1000元一同扣减2016年的物业管理费，故2016年需付物业费为9132.98元（11206.8元+926.18-2000-1000），遂被告仍应支付原告物业管理费36640.57元及违约金（其中9132.98元从2016年3月1日起，12225.6元从2017年2月1日起，12225.6元从2018年2月1日起,3056.4元从2019年2月1日起，均计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告的其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周旭东于本判决生效之日起十日内支付原告路易斯物业集团有限公司36640.57元及违约金（其中9132.98元从2016年3月1日起，12225.6元从2017年2月1日起，12225.6元从2018年2月1日起,3056.4元从2019年2月1日起，均计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告路易斯物业集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2951元，减半收取1475.50元，由原告路易斯物业集团有限公司负担980.5元，被告周旭东负担495元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。（此页无正文）审 判 员 吴先慧二〇二〇年四月三十日代书记员 朱微丰附:不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。