安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1322民初649号原告：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市二环西路63号。法定代表人：梁维，该公司董事长。委托诉讼代理人：王海峰，江苏元宁律师事务所律师。被告：朱晓虎，男，1984年8月18日出生，住安徽省宿州市萧县。原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭公司）与被告朱晓虎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告大彭公司的委托诉讼代理人王海峰、被告朱晓虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大彭公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告给付原告物业服务费8,033.2元，违约金3,000元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：大彭公司接受朱晓虎及所属小区开发商安徽嘉楼置业有限公司的委托，对嘉楼·香格里拉小区进行物业服务及管理。朱晓虎住宅面积110.65平方米，其自2014年5月15日不缴纳物业服务费8,033.2元（110.65㎡×1.1元×66月）。大彭公司经催告后，朱晓虎仍不缴纳。朱晓虎辩称，大彭公司服务不到位，楼下环境卫生十分恶劣，污水横流，恶臭难闻，大型的油烟管道侵占公共绿地，只要大彭公司把楼下油烟管道撤离，其同意缴纳物业费。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．对大彭公司提供的证据1《前期物业服务合同》，欲证明大彭公司与开发商签订了对香格里拉小区的前期物业管理服务合同，同时也对双方的权利义务进行了约定；证据2《前期物业管理服务补充合同》，欲证明大彭公司与开发商就小区的管理进行了另行约定补充。朱晓虎认为对证据1、2真实性无法核实，该合同的当事人并非朱晓虎，且并未进行公示，对其不发生效力，开发商在业主入住后就不能再代表业主，后期签订的物业服务协议，已经对前期物业协议视为否定。经审核，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故对上述证据1、2予以认定。2．对朱晓虎提供证据1关于更换小区物业公司的告知1份，欲证明安徽嘉楼置业有限公司因大彭公司服务不到位，要求对大彭公司进行更换。大彭公司对该证据的真实性、合法性不予认可，认为该告知是复印件，无法核实其真实性，内容显示在合同解除期间由开发商另行安排管理人员对小区进行管理服务与事实不符，目前香格里拉小区仍是大彭公司进行服务，大彭公司也未与安徽嘉楼置业有限公司解除合同。经审核，大彭公司异议理由成立，故对该证据不予认定。证据2限期整改通知书1份，欲证明大彭公司多项行为违规，管理服务都不到位，被房管局要求限期整改，但其至今都未整改。大彭公司认为该通知书也是复印件，无法核实其真实性。经审核，该证据为复印件，朱晓虎未能提供其合法来源，大彭公司异议理由成立，故对该证据不予认定。证据3照片1组，欲证明大彭公司管理服务不作为，门岗形同虚设随意进出，拦车杆一直打开，有的门没有拦车杆，车辆随意停放，很多在绿化位置停车；房屋严重漏水，屋脊严重裂开，房屋毁损没人维修，物业不处理；楼道居民住户楼上到处都是小广告，小区内公共设施、楼道门、下水道等损毁严重，楼宇对讲全部损坏，公共部分没人维护；小区内休息亭长期不维护成危房，安全隐患不排查，引起火灾后设施不维护，消防通道占用严重，随意充电，造成火灾隐患不管理，消防设施损毁严重；小区内垃圾成堆不清理，地下室垃圾成堆，甚至楼道内有大便长期不清理，小区内长期多处污水横流；小区内乱搭乱建不制止，绿化不管理，小区内随意改建扩建。大彭公司认为对于房屋漏水，墙体开裂属于房屋质量问题，不属于物业管理，其可以向开发商主张责任；对于电梯运行不安全的问题，因电梯属于特种设备，其安全性是由当地的特种设备检测机构予以年检的；对于车辆随意停放的问题，主要原因是小区车位不够；朱晓虎所反映的物业管理存在很多问题，是因物业管理本身就是一项非常复杂的工作，不能人尽人意，但大彭公司一直在努力做，不存在所述的不作为，朱晓虎提供的照片，大彭公司不否认可能存在这些问题，但物业一直在努力进行清理，业主又极其不配合，每次清理后，也就能出现第二次、第三次，大彭公司只能尽量督促，究其原因还是部分业主自己的行为导致上述的现象。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据4照片1组，欲证明楼下大型油烟设备占用公共绿地，地面都是污水，夏天气味难闻，苍蝇到处飞，环境卫生极其恶劣。大彭公司认为不知情。经审核，对该证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月11日，安徽嘉楼置业有限公司（甲方）与大彭公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由大彭公司为该公司开发的嘉楼·香格里拉小区提供物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：多层住宅0.46元/月/平方米，小高层、高层住宅0.70元/月/平方米；业主应于入住通知书约定的收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年或一年交纳，业主或者物业使用人应在约定的时间内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业使用费用的，应按所欠费用总额的1‰标准按日向乙方支付违约金；合同还对物业管理服务内容、物业服务质量、标准、违约责任等其他事项进行了约定。2013年3月18日，安徽嘉楼置业有限公司（甲方）与大彭公司（乙方）签订《前期物业管理服务补充合同》，将物业收费标准中小高层、高层住宅0.70元/月/平方米更改为1.10元/月/平方米。朱晓虎系涉案嘉楼·香格里拉小区72幢3单元506室业主，该房屋建筑面积110.65平方米，系高层住宅。朱晓虎在上房时缴纳了相应的物业费，自2014年5月15日后便没有缴纳物业服务费。另查明，涉案嘉楼·香格里拉小区没有成立业主委员会。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案《前期物业管理服务合同》，系案涉小区建设单位安徽嘉楼置业有限公司依法与大彭公司签订，对全体业主均有法律约束力。大彭公司作为建设单位选聘的案涉嘉楼·香格里拉小区的物业服务企业，其公司应当按照物业服务管理服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务，朱晓虎作为该小区业主应支付相应的物业服务费。因物业服务具有即时性、持续性的特点，朱晓虎自2014年5月15日后拒交物业服务费，应当对其拒交物业服务费理由的正当性、合理性承担举证责任。朱晓虎辩称大彭公司服务不到位，楼下环境卫生十分恶劣，污水横流，恶臭难闻，大型的油烟管道侵占公共绿地等管理、维护、养护方面存在未履行或者未完全履行物业服务的问题，但从其提供的证据来看，照片仅能证明其居住小区在照片拍摄时存在部分问题如保洁不到位及部分业主垃圾乱扔乱放、电线乱拉，违规侵占公共绿地、堵塞消防通道等，照片上的画面也仅能反映出拍摄当时的状态，并不能足以证明大彭公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情况，诚然大彭公司在为涉案小区提供物业管理服务过程中存在一些瑕疵，但朱晓虎不能以此作为其拒交物业费的理由，毕竟大彭公司仍在为该小区提供服务，履行了主要义务，保障了业主的正常生活需要，故对朱晓虎的上述辩解意见不予采信。因此，大彭公司要求朱晓虎给付自2014年5月15日起至2019年11月15日期间的物业服务费8,033.2元（110.65平方米×1.1元/月/平方米×66个月），于法有据，应予支持。关于大彭公司要求朱晓虎给付违约金3,000元的诉讼请求。本案中，虽然涉案《前期物业管理服务合同》第二十六条约定：“甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业使用费用的，应按所欠费用总额的1‰标准按日向乙方支付违约金。”但大彭公司在提供物业管理服务过程中存在一些瑕疵，并就物业管理服务过程中出现的问题，未能积极主动解决或者向相关部门反映上报，与业主进行良好沟通，造成业主对其公司产生抵触情绪，另起诉时虽提交了缴费通知书，亦未能提供证据证明已将该缴费通知书向朱晓虎送达。因此，大彭公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、朱晓虎于本判决生效后十日内给付江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费8,033.2元；二、驳回江苏大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取计38元，由朱晓虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 孙 伟二〇二〇年四月九日书记员 晁晓晓附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。