新疆维吾尔自治区塔城市人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新4201民初1735号   原告（反诉被告）：徐美芳，女，1975年4月25日出生，回族，无固定职业，住塔城市。   委托诉讼代理人：陈萍，塔城市新城服务所法律工作者。   被告（反诉原告）：张生莲，女，1957年12月27日出生，汉族，住塔城市。   委托诉讼代理人：王东生，新疆鸿疆律师事务所律师。   原告（反诉被告）徐美芳与被告（反诉原告）张生莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭于2020年3月25日、4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐美芳及其委托诉讼代理人陈萍、被告张生莲（反诉原告）及其委托诉讼代理人王东生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）徐美芳诉称，2018年11月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，被告位于塔城市××街落整体出租给原告，租赁期限三年，租赁费40000元。原告从事餐饮进行装修和购买设备、餐具等投入，经营中原告发现被告出租房屋时隐瞒重要事实，导致涉案房屋部分被查封，迫使原告不能正常经营，另外第三方不断阻挠和妨碍房屋使用，致使餐厅不得不停止经营。原告多次与被告协商未果，故诉至法院。请求依法判令：1、依法解除原被告之间签订的《租赁合同》；2、依法责令被告（反诉原告）张生莲退还原告（反诉被告）徐美芳租赁费40000元；3、依法赔偿原告（反诉被告）徐美芳对租赁物的装饰装修费及停运期间损失90286.80元；4、本案诉讼费及评估费由被告（反诉原告）张生莲承担。   被告（反诉原告）张生莲辩称，1、原告（反诉被告）要求解除双方的租赁合同没有法律依据，出租时已告知原告房屋中有三间房屋跟其他人有争议：2、原告（反诉被告）要求退还租赁物没有事实依据，原告（反诉被告）已经正常使用接近一年；3、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿租赁期间的装潢费及损失，我们认为不能支持，合同中约定未经被告同意不能对凡无故进行改造，房屋完全可以使用，但原告（反诉被告）自行停业与我们无关，请求判令原告（反诉被告）违约，驳回原告（反诉被告）诉请。   针对被告的反诉，原告辩称，对房屋解除合同的事情原告方同意，对于租赁房屋中有涉案房屋，导致原告不能正常经营，造成原告损失，请求依法驳回被告（反诉原告）诉讼请求。   经审理查明：2018年11月1日，原被告双方签订房屋租赁合同，原告（反诉被告）徐美芳租赁被告（反诉原告）张生莲院落一套，租赁期为三年。从2018年11月1日起至2021年10月30日止，年租金40000元。原告（反诉被告）徐美芳给被告（反诉原告）张生莲缴纳一年租金40000元，开设鲜香火锅庄园，开业前对三相电、后堂进行改造，粉刷院内外墙，补修院内地坪，安装三组暖气包，制作广告牌及广告墙布。营业中证人徐绍业于2019年5月第一次见原告（反诉被告）徐美芳，知道自己的三间房屋已被张生莲租赁给徐美芳，7月与老伴一起找徐美芳要房租，8月因要房租吵架报警，23日塔城市法院执行庭找到张生莲要求：执行租赁房屋中三间房屋，由徐绍业自行锁门，将三间房屋中财产搬出，承租人负责不得损坏并不得再使用。张生莲表示同意。因门框坏封条没有贴住。   同时查明塔城地区中级人民法院做出（2017）新42民终776号民事判决书确认如下事实：1、塔城地区中级人民法院2011年5月5日作出（2011）塔民一终字第178号民事判决书，确认徐绍业继承该院中三间房屋、菜地自西向东129.7平方米土地使用权；2、2015年徐绍业因自己三间房屋被张生莲出租给廖传变、吴建萍引发诉讼，最终认定张生莲未经徐绍业同意，将徐绍业房屋出租给他人其行为构成侵权，徐绍业有权请求返还房屋。   另查明，诉讼中原被告同意委托塔城新光价格签证服务有限公司对线路改造部分、院内外墙粉刷部分等六项鉴证。分别是：1、线路改造部分现值为7409.30元；2、后堂改造部分现值为1200元；3、院内外墙粉刷部分现值为3333元；4、广告牌、广告墙布现值为6000元；5、院内地坪（补修部分）现值为666.70元；6、三组暖气包现值为1200元，六项合计为19809元。对于2019年8月23日至10月30日，计69天火锅店停业损失被告张生莲（反诉原告）有异议，原告（反诉被告）徐美芳坚持申请鉴定，停业损失为70477.80元（含雇佣人员工资37950元，如停业期间未发放雇工工资，则应从停业损失中予以扣除。）   在庭审中，原告（反诉被告）徐美芳陈述，2019年9月5日自己将租赁房屋钥匙交给被告（反诉原告）张生莲。   上述事实经庭审查证属实，且有原告（反诉被告）徐美芳提供租房合同、房屋产权证、判决书、视频光碟、法院执行现场笔录、价格鉴定意见书及被告（反诉原告）张生莲提供的证人证言、等证据在卷佐证，这些证据经本院审查，具有证明效力，可以采信。   本案争议焦点如下：1、原被告双方谁违约？2、原告诉请是否应全部支持？   本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项有下列情形当事人可以解除合同，当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的。本案中被告（反诉原告）张生莲在2011年就知道自己不完全享有租赁院落的所有权，其中三间房屋已被确认为徐绍业所有，2018年与原告（反诉被告）徐美芳签订租房合同时就应告知而不是隐瞒。况且2015年徐绍业因自己房屋被张生莲出租给廖传变、吴建萍引发诉讼，塔城市人民法院于2017年就确认此行为构成侵权，房屋应返还徐绍业。被告（反诉原告）张生莲不应当隐瞒这一事实。   另外《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第八条规定，承租人享有法定解除的情形如下：司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的；租赁房屋有争议导致承租人不能使用的，本案中原告（反诉被告）徐美芳在经营过程中，徐绍业报警、申请法院强制执行自己三间房屋，锁门、贴封条导致原告（反诉被告）徐美芳不能使用，且被告在庭审中亦同意解除合同，故原告（反诉被告）徐美芳要求解除房屋租赁合同，本院依法予以支持。   《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权赔偿损失。本案中原告（反诉被告）徐美芳本打算租赁三年，但因租赁房屋为涉案房屋导致合同不能继续履行，故徐美芳装修、改造花费造成损失，塔城新光价格签证服务有限公司对线路改造部分、院内外墙粉刷部分等六项鉴证即线路改造7409.30元；后堂改造1200元；院内外墙粉刷3333元；广告牌、广告墙布6000元；院内地坪（补修部分）666.70元；三组暖气包1200元，合计为19809元，本院予以支持。原告（反诉被告）徐美芳请求退还房租，按照价格鉴定意见从停业到房租到期为69天，故被告张生莲应当返还房租40000元÷365天×69天＝7561.64元。   对于原告（反诉被告）徐美芳请求停业损失这一项，塔城市人民法院2019年8月23日查封房屋，截止到10月30日房租到期共计69天，本案中原告（反诉被告）徐美芳陈述是2019年9月5日就将钥匙交给被告（反诉原告）张生莲，证实自己不再经营火锅店，实际停业天数为14天，按照价格鉴定意见停业损失计算应为（70477.80元-37950元）÷365天×14天＝1247.64元，本院予以支持。关于人工工资火锅店已经停业不存在再发工资，故原告（反诉被告）徐美芳诉请不予支持。   被告（反诉原告）张生莲辩称意见及其反诉请求本院部分予以支持，即驳回原告（反诉被告）徐美芳请求雇佣人员工资37950元。另其辩称原告（反诉被告）徐美芳违约与查证事实不相符，本院依法不予采纳。被告（反诉原告）张生莲认为原告（反诉被告）徐美芳改造房屋未经被告（反诉原告）张生莲同意不能对其无故进行改造，房屋完全可以使用也与查证事实不符，且提交的证据不足以证实其辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）徐美芳与被告（反诉原告）张生莲签订的《租房合同》；   二、被告（反诉原告）张生莲于本判决生效后一次性向原告（反诉被告）徐美芳退还房租7561.64元，赔偿损失21056.64元（包含停业损失1247.64元、线路改造7409.30元、后堂改造1200元、院内外墙粉刷3333元、广告牌、广告墙布6000元、院内地坪补修666.70元、三组暖气包1200元），合计28618.28元；   三、驳回被告（反诉原告）张生莲其他反诉请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉受理费1452.80元，邮寄费200元，鉴定费2710元合计4362.80元（原告徐美芳已预交），反诉费50元（被告张生莲已预交），以上总计4412.80元，其中1323.84元由原告（反诉被告）徐美芳负担，剩余3088.96元由被告（反诉原告）张生莲负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于塔城地区中级人民法院，并预交二审案件受理费。如上诉期限届满七日内仍不预交二审案件受理费的，视为放弃上诉权。   审  判  长   朱君成   审  判  员   李亚琳   人民 陪 审员   金爱贞   二 〇 二 〇 年 四 月 三 十 日   书  记  员   任永娟