辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终133号 上诉人（原审被告）崔日根，男，1963年4月18日出生，朝鲜族，现住辽宁省桓仁满族自治县。 上诉人（原审被告）张红梅，女，1973年11月12日出生，满族，现住辽宁省桓仁满族自治县。 委托诉讼代理人崔日根，信息同上。 被上诉人（原审原告）**，男，1984年8月18日出生，满族，现住辽宁省桓仁满族自治县。 被上诉人（原审原告）张宁，女，1986年6月27日出生，满族，现住辽宁省桓仁满族自治县。 委托诉讼代理人**，信息同上。 上诉人张红梅、崔日根因与被上诉人**、张宁房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2019）辽0522民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人张红梅、崔日根的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：一审认定事实错误，上诉人在签订合同时不知道房屋已经出租。依据行业惯例全部交付房款就是交房之日，被上诉人将房屋出租给他人，无法在2018年9月20日交付房屋，上诉人有权拒交房款，在被上诉人没有交付房屋情况下，一审判令上诉人自2018年10月26日给付利息有违公平、公正。 被上诉人**、张宁辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 **、张宁向一审法院提出诉讼请求:1.张红梅、崔日根给付剩余购房款40万元。2.张红梅、崔日根自2018年10月25日起按月利率3分计算给付违约金。3.张红梅、崔日根承担本案的诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：**、张宁系夫妻关系；张红梅、崔日根系夫妻关系。2018年7月3日，**与崔日根在桓仁家合房地产咨询中心签订《三方定金合同》，合同约定：**将其所有的位于门市面积157.67平方米以112万元出售给崔日根，崔日根交付给**7万元定金。2018年8月9日，崔日根给付**购房款50万元，**、张宁用此款还清案涉房在银行的抵押贷款。2018年9月4日，**、张宁协助张红梅、崔日根办理案涉房所有权变更登记，房屋产权变更登记在张红梅及其儿子崔栋勃（未成年）名下。同日张宁与张红梅签订房屋抵押合同，合同约定：第二条……甲方将房屋抵押给乙方用于买房剩余尾款55万元，等剩余房款一交性还清时，此合同作废，抵押期限15天，自2018年9月4日至2018年9月20日。……。同日，张红梅出具欠条一份,内容如下：欠购房款55万元，还款期限为2018年9月20日前还清，如没有还清按月利率3分计算向债权人提供补偿。崔日根以担保人的身份在欠条上签字署名。因该房屋产权共有人崔栋勃系未成年人，所以该房屋未能办理抵押贷款。2018年10月10日，张红梅、崔日根再次付给**15万元，并出具欠条一份，内容：欠**房款40万元，15日后还清。现**、张宁以要求张红梅、崔日根立即给付剩余购房款40万元及逾期利息（按约定月利率3分计算）为由，诉至法院。 另查明，**在与崔日根签订三方定金合同时已将案涉房出租给安邦财产保险股份有限公司桓仁满族自治县支公司，租赁期间为2017年4月1日至2019年3月31日止，年租金6.6万元。崔日根、张红梅庭审时自认，协商买房时知道案涉房已出租给第三人，但不知道具体的租赁期限。 一审法院认为，**、张宁与张红梅、崔日根签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，故是双方之间的买卖合同系合法有效。张红梅、崔日根没有提供证据证明存在解除合同的情形，故张红梅、崔日根要求解除买卖合同的答辩意见，不予支持。合同签订后，双方应按约定全面履行合同义务，张红梅、崔日根没有按照约定日期给付剩余40万元购房款的作法是不妥的，故**、张宁要求张红梅、崔日根立即给付剩余购房款40万元的诉讼请求，予以支持。张红梅、崔日根没有按照约定时间即2018年10月25日前付清剩余购房款40万元，应按约定支付逾期付款利息。但双方约定的利率不得超过年利率的24%，故张红梅、崔日根应按年利率24%自约定的最后给付时间次日起即2018年10月26日向**、张宁支付逾期付款利息。（二）崔日根以担保人的身份在欠条上签字，故崔日根对张红梅的债务承担连带保证责任。（三）庭审时，**、张宁以张红梅、崔日根没有按约定日期给付剩余购房款故应按约定给付逾期付款利息。张红梅、崔日根辩称是因**、张宁没有按约定日期交付房屋违约在先为由拒付逾期付款利息，双方各持一词。签订的书面文书均未约定**、张宁何时交付房屋。张红梅、崔日根与**、张宁签订合同时已知案涉房出租他人；双方均认可协商买房时这个房屋必须得办理房屋抵押贷款，后期抵押贷款未能办理成功是因为房屋产权登记在张红梅、崔日根之子未成年名下。张红梅、崔日根没有在约定的日期即2018年9月20日付清剩余购房款55万元时，于2018年10月10日再次付给**、张宁15万元，并重新出具欠条一份，该欠条只约定了剩余房款40万元的给付时间并没有提到**、张宁应何时交付房屋。通过证据的高度盖然性，证据之间相互印证，无法证明张红梅、崔日根没有按约定日期给付剩余购房款的原因是**、张宁将案涉房出租给第三人无法交付房屋所致。并且张红梅、崔日根也未提供证据证明其已按约定日期给付过**、张宁全部剩余购房款这一事实，故张红梅、崔日根辩称系**、张宁未按约定日期即2018年9月20日交付房屋违约在前的抗辩意见，不予采信。据此，一审法院判决：1、张红梅于判决生效之日立即给付**、张宁购房款40万元；2、张红梅自2018年10月26起至实际给付之日止，按年利率24%计算上项给付款逾期利息给付**、张宁；3、崔日根对上述两项给付款承担连带给付责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，保全费2520元，合计9820元（**、张宁预交），均由张红梅负担，崔日根连带负担。 本院经二审审理，查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为,依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人张红梅、崔日根提出的其在签订合同时不知道房屋已经出租的上诉理由，与其一审庭审自认矛盾，现不能提供确实充分证据足以推翻之前对自己不利自认，应当承担不利后果，该上诉理由，本院不予采纳。 关于上诉人张红梅、崔日根提出的依据行业惯例全部交付房款之日就是交房之日，被上诉人**、张宁无法在2018年9月20日交付房屋，张红梅、崔日根有权拒交房款的上诉理由，因案涉房屋产权已经变更登记在张红梅及其儿子崔栋勃名下，且张红梅、崔日根没有提供证据予以证明2018年9月20日为双方约定的交房之日，且张红梅、崔日根在**、张宁未交付房屋情况下又于2018年10月10日向**出具欠条承诺15日内给付房款40万元，故即便2018年9月20日为约定的交房之日，张红梅、崔日根已经以欠条承诺限期付款的形式放弃了抗辩权，约定了自己的给付义务，该项上诉理由，本院不予采纳。 关于上诉人张红梅、崔日根提出的40万元欠条上没有利息约定的上诉理由，因张红梅、崔日根于2018年10月10日向**出具的欠付**房款40万元的欠条上没有约定利息。虽然2018年9月4日，张红梅出具的55万欠条约定月利率3分。但是40万元欠条时间在后，应视为对之前约定的变更，即双方对于40万元没有约定利息，故应从**、张宁诉至法院之日起计算利息。40万元欠条没有约定崔日根为担保人，故应共同承担还款责任。原审判决不当之处，本院予以纠正。 综上所述，上诉人张红梅、崔日根的上诉请求部分成立，一审判决不当部分应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2019）辽0522民初2241号民事判决； 二、上诉人张红梅、崔日根于本判决生效之日立即给付被上诉人**、张宁购房款四十万元； 三、上诉人张红梅、崔日根给付被上诉人**、张宁上述款项利息，以人民币四十万元为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自二O一九年九月六日起至本判决生效之日止。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费七千三百元，保全费二千五百二十元，合计九千八百二十元（**、张宁预交），均由张红梅、崔日根负担。 二审案件受理费七千三百元，由张红梅、崔日根负担。 本判决为终审判决。 审判长  高广明 审判员  郑 红 审判员  高 伟 二〇二〇年四月七日 书记员  霍 颖 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。