山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终8056号 上诉人(原审原告)：石宝平，男，1973年8月26日出生，汉族，住山西省清徐县。 委托诉讼代理人：侯立伟，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：杨冬青，女，1983年10月24日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张奎国，山东华政律师事务所律师。 原审第三人：青岛金泉源房地产开发有限公司，住所地青岛经济技术开发区薛家岛街道办事处北庄二村。 法定代表人：朱明礼，总经理。 委托诉讼代理人：程鲁峰，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：付月堂，男，系该公司员工。 上诉人石宝平因与被上诉人杨冬青、原审第三人青岛金泉源房地产开发有限公司（以下简称金泉源公司）案外人执行异议之诉一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初1476号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人石宝平的委托诉讼代理人侯立伟，被上诉人杨冬青的委托诉讼代理人张奎国，第三人金泉源公司的委托诉讼代理人程鲁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石宝平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判撤销对位于青岛经济技术开发区唐宁国际（山海景园）1号楼xxxx室、xxxx室房屋的执行，并解除对该两套房产的查封或发回重审；2、一、二审诉讼费用由杨冬青负担。事实和理由：人民法院执行生效判决，维护民事法律主体的权益不能以侵害石宝平合法权益为代价，石宝平对涉案房屋提出异议，其权利能够排除对涉案房屋的执行，查封执行行为依法应当撤销，理由如下：一、关于事实部分。1、石宝平与金泉源公司签订购房合同，依据交付全部购房款，因金泉源公司的原因涉案房屋未办理过户登记手续。2012年11月26日，石宝平与金泉源公司签订《青岛市商品房预售合同》，石宝平购买金泉源公司开发的位于青岛经济技术开发区唐宁国际（山海景园）1号楼xxx室、xxx室、xxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室房屋，六套房屋总价款为4490646元，其中xxxx室700032元，1204室654912元。石宝平通过母亲殷秋梅的账户以电汇的方式支付了全部购房款。涉案房屋所在的整栋楼至今未通过竣工验收，房屋未办理过户的原因在于金泉源公司，石宝平对此没有过错。2、涉案房屋交付由石宝平实际占有并使用。2013年9月30日金泉源公司交付石宝平房屋6套，交付时涉案房屋没有查封、抵押等他项权利，2014年5月10日石宝平与青岛未名装饰有限公司签订《住宅装饰装修工程施工合同》，后支付装修费55000元房屋装修后，石宝平一直实际占有和使用涉案房屋。3、石宝平签订购房合同交付全购房款实际占有使用房屋，在杨冬青查封之前，可以排除杨冬青的执行。一审法院2016年4月25日作出（2016）鲁0211执2078-2号执行裁定书，查封金泉源公司位于青岛经济技术开发区时，石宝平已经签订购房合同交付全款实际占有涉案房屋，可以排除杨冬青的执行。4、杨冬青与金泉源公司民间借贷纠纷案实际已经解决，且存在超标的查封现象，杨冬青普通债权不能对抗石宝平的准物权。杨冬青与金泉源公司民间借贷纠纷一案，（2016）鲁0211执2078-2号执行裁定对包含涉案房屋xxxx室、xxxx室在内的五套房产进行了查封，杨冬青与金泉源公司之间时民间借贷关系，杨冬青的债权本金只有75万元，属于超标的查封。且杨冬青与金泉源公司之间的债务关系已经协商解决，金泉源公司于2015年用唐宁国际的xxxx室、xxxx室和xxxx室三套房屋进行顶账，并签订了顶账协议且三套房屋已经交付被告使用4年之久，金泉源公司称不欠付杨冬青任何债务。二、关于争议事项。本案争议焦点为：石宝平是否对青岛市经济技术开发区奥唐宁国际（山海景园）1号楼xxxx室、xxxx室两套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。三、关于法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。石宝平认为涉案房屋虽未经房产管理部门备案登记，但基于合同履行已经实际取得了准物权，石宝平对涉案房屋享有的权益优先于被告的普通金钱债权，对涉案房屋享有足以排除被告执行的权利。金泉源公司在期限内未提交其原始财务凭证不影响石宝平购房款已经全部缴纳的事实。综合以上客观事实，依据法律规定，异议人认为应当依法判决撤销位于青岛市经济技术开发区唐宁国际（山海景园）1号楼1203室、1204室房屋的执行，并解除对该两套房产的查封拍卖决定。 杨冬青辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 金泉源公司述称，2012年11月26日，金泉源公司与石宝平签订涉案房屋购房合同。2013年9月30日，金泉源公司将六套房屋的钥匙交给石宝平，交付时没有查封。本案涉及的诉讼，金泉源公司于2015年将唐宁国际xxxx室、xxxx室、xxxx室三套银行抵押的房屋签订了顶账协议，杨冬青从签订协议后一直使用并进行了装修，杨冬青查封涉案房屋没有依据。 石宝平向一审法院提出诉讼请求：1、终止对位于青岛市经济技术开发区唐宁国际（山海景园）1号楼xxxx室、xxxx室房屋的执行，并解除对该两套房产的查封；2、诉讼费由杨冬青承担。 一审法院认定事实:2012年11月26日，石宝平（合同乙方）与金泉源公司（合同甲方）签订两份青岛市商品房买卖合同，其中关于xxxx室的合同第一条约定甲方取得黄岛区F5-29-02地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证号为黄国用（2001）字第xxx号，甲方经批准在该地块上投资建造《唐宁国际山海景园1号楼》商品房，建筑物地上层数为27层，地下层数为2层；第二条约定乙方向甲方购买开发区长江西路7号12层xxxx室，政府批准的规划用途为公寓式办公，甲方暂测房屋建筑面积为72.92平方米，其中套内建筑面积为52.92平方米、公用分摊建筑面积为20平方米，房屋建筑层高为3.2米；第三条约定乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为9600元，购买该房屋的总价款暂定为人民币700032元；第十条约定甲方应在2013年9月30日前，依照国家法律、法规、规章等规定将取得的商品房综合验收备案证明（在乙方看到原件的基础上将复印件加盖甲方法人章）以及符合本合同约定的商品房交付乙方使用；合同附件一约定乙方于2012年11月26日前向甲方支付全部房价款的100%即700032元；该合同还约定了其他事项。关于1204室的合同第一条约定甲方取得黄岛区F5-29-02地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证号为黄国用（2001）字第xxx号，甲方经批准在该地块上投资建造《唐宁国际山海景园1号楼》商品房，建筑物地上层数为27层，地下层数为2层；第二条约定乙方向甲方购买开发区长江西路7号12层xxxx室，政府批准的规划用途为公寓式办公，甲方暂测房屋建筑面积为68.22平方米，其中套内建筑面积为49.5平方米、公用分摊建筑面积为18.72平方米，房屋建筑层高为3.2米；第三条约定乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为9600元，购买该房屋的总价款暂定为人民币654912元；第十条约定甲方应在2013年9月30日前，依照国家法律、法规、规章等规定将取得的商品房综合验收备案证明（在乙方看到原件的基础上将复印件加盖甲方法人章）以及符合本合同约定的商品房交付乙方使用；合同附件一约定乙方于2012年11月26日前向甲方支付全部房价款的100%即654912元；该合同还约定了其他事项。 石宝平向一审法院提交清徐县东湖街道迎新社区居民委员会证明一份，载明“兹证明殷秋梅（女，汉族，身份证号）与石宝平（男，汉族，身份证号），此两人系母子关系。石宝平妻子李桂英（女，汉族，身份证号），上述情况属实，特此证明”。石宝平向一审法院提交了申请人为殷秋梅的个人结算业务申请书一份，载明殷秋梅于2012年11月26日申请通过中国银行向金泉源公司（账号为80×××43）银行转账4490646元，石宝平向一审法院提交了户名为殷秋梅的中国银行交易明细单一份，显示殷秋梅于2012年11月26日向账号为14×××67的账户转账4490646元。金泉源公司提交的活期历史交易查询显示2012年11月26日，金泉源公司收到款项4490646元，对方账号为14×××67。石宝平向一审法院提交了加盖金泉源公司财务专用站的收款收据一张，载明“2012年11月26日，石宝平交来房款4490646元”。金泉源公司认可收到上述款项。金泉源公司在一审法院限期内未提交其原始财务凭证。 一审庭审中，石宝平自述从金泉源公司购买了长江西路7号唐宁国际（山海景园）1号楼xxx室、xxx室、xxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室共六套房屋，房屋总价款共计4490646元。石宝平又自述案涉两套房屋所在的楼房因金泉源公司原因未能进行竣工验收，金泉源公司未能为石宝平办理涉案房屋的产权登记，但金泉源公司已将涉案房屋交付石宝平使用。石宝平向一审法院提交了xxx室、xxx室、xxx室、xxxx室四套房屋的四份商品房买卖合同，杨冬青、金泉源公司认可合同真实性。一审法院于2018年12月6日作出现场勘验，情况如下：涉案xxxx、xxxx户房屋已经被石宝平出租，承租人使用钥匙打开涉案房屋，石宝平主张xxxx、xxxx户房屋内的地板系石宝平收房后装修，杨冬青认为地板系交房时铺设的，石宝平主张xxxx户房屋内的隔断系其收房后安装的，杨冬青对此未持异议。金泉源公司对现场勘察笔录未持异议，主张交房时房屋未做装修。 石宝平经常居住地系山西省太原市清徐县，石宝平购买案涉房屋在内的六套房屋用于投资经商及居住使用。 在审理杨冬青与金泉源公司民间借贷纠纷一案中，一审法院于2014年12月9日作出（2014）黄民初字第3933号民事判决，判令：金泉源公司于判决生效之日起十日内支付杨冬青借款本金75万元，支付杨冬青借款本金175万元自2014年4月21日至2014年4月29日、借款本金75万元自2014年4月29日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并负担案件受理费、保全费14280元。上述判决生效后，因金泉源公司未自觉履行义务，杨冬青向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年4月25日作出（2016）鲁0211执2078-2号执行裁定书，查封金泉源公司位于青岛经济技术开发区房屋。石宝平不服一审法院作出的（2016）鲁0211执2078-2号执行裁定，向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年12月18日作出（2017）鲁0211执异67号执行裁定，驳回石宝平的执行异议。 一审法院认为，本案的争议焦点为：石宝平是否对青岛市经济技术开发区唐宁国际（山海景园）1号楼xxxx室、xxxx室两套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据石宝平向一审法院提交的4490646元款项的转账凭证及金泉源公司的质证意见，一审法院对殷秋梅于2012年11月26日向金泉源公司交付4490646元款项的事实予以确认。根据一审法院于2018年12月6日作出的现场勘验笔录，一审法院对青岛市经济技术开发区唐宁国际（山海景园）1号楼xxxx室、xxxx室两套房屋现在由石宝平实际占有使用的事实予以确认。根据石宝平的陈述及向一审法院提交的六份商品房买卖合同，一审法院对石宝平购买长江西路7号唐宁国际（山海景园）1号楼xxx室、xxx室、xxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室共六套房屋非全部用于居住、且石宝平在青岛市范围内有其他居住房屋的事实予以确认。结合相关法律规定，一审法院认定石宝平对青岛市经济技术开发区唐宁国际（山海景园）1号楼xxxx室、xxxx室两套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对石宝平要求终止对位于青岛市经济技术开发区唐宁国际（山海景园）1号楼xxxx、xxxx房屋的执行，并解除对该两套房产查封的诉请，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，一审判决：驳回石宝平的诉讼请求。案件受理费100元，由石宝平负担。 本院二审期间，石宝平提交金泉源公司为石宝平出具的电费收款收据两张，证明：该房屋在杨冬青查封前已经实际交付石宝平使用，一审中石宝平也提交了在此前装修的装修合同及装修费用，证明查封前房屋实际在石宝平的控制下。 杨冬青质证称，该两张票据为收款收据，并非正规发票，对其真实性不予认可。1、该两张票据仅记载为2016年3月18日，但石宝平并未提交之后连续交费单据。2、两张票据在盖章上有明显差异，其中1205仅有开发商财务专用章，另一张有两枚相关印章。3、收取电费并非作为房地产开发公司的职能，电费应当向电业公司及物业服务公司交纳，而非房地产开发公司。4、该两张收据为第二联收款联，该两联应保存在开发商手中，石宝平应持有收据联。金泉源公司质证称，上述收据是我公司开具的，对该证据的真实性无异议。 金泉源公司提交记账凭证两份、青岛银行现金缴款单两份、收款收据一份、中国人民银行支付系统专用凭证一份，均为原件，证明：石宝平购买了我公司六处涉案房屋，总房款共计4490646元已经通过转账的方式全部付清，双方存在真实的房屋买卖关系，并非借贷关系。 杨冬青质证称，对中国人民银行支付系统专用凭证的真实性认可，对其他证据的真实性因系第三人自行制作，我们不予认可。该专用凭证记载的汇款人为殷秋梅，且该证据一审时第三人并未向法庭提交，不能作为二审新证据使用。石宝平质证称，对该证据的真实性无异议。 经本院审理查明，各方当事人均认可涉案房屋尚未通过综合验收。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，石宝平提交的涉案房屋商品房买卖合同、相关居委会出具的殷秋梅与石宝平系母子关系的书面证明、殷秋梅的银行交易凭证、金泉源公司出具的涉案房屋购房款收款收据、交纳电费的收据、涉案房屋钥匙等证据，与金泉源公司提交的银行交易查询记录、记账凭证、青岛银行现金缴款单、收款收据、中国人民银行支付系统专用凭证等证据及陈述能够相互印证，形成较为完整的证据链，再结合一审法院现场勘查情况，足以证明在人民法院于2016年4月查封两套涉案房屋之前，石宝平与金泉源公司已签订涉案房屋商品房买卖合同，该合同合法有效，石宝平已支付涉案房屋全部购房款且金泉源公司已交付涉案房屋。且，各方当事人均认可涉案房屋至今未通过综合验收，不具备办理房屋权属证书的条件，非因买受人石宝平自身原因未办理过户登记。综合以上分析，石宝平提交的证据可以证明其对涉案房屋享有足以排除执行的权利，其要求终止对涉案两套房屋的执行并解除查封措施，符合法律规定，应予以支持，即不得执行涉案两套房屋。 综上所述，上诉人石宝平的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果不妥，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初1476号民事判决； 二、不得执行青岛经济技术开发区唐宁国际（山海景园）1号楼xxxx室、xxxx室房屋。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人杨冬青负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 齐 新 二〇二〇年四月三十日 书记员 于遨洋 书记员 于国英