鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初563号原告：沈阳公信物业管理有限公司，住址：沈阳市棋盘山风景区内望湖山庄。法定代表人：王建伟，系该公司经理。委托代理人：杜金金，系该公司员工。委托代理人：王鹏程，系该公司员工。被告：苏志来，男，汉族，1978年出生，住址：鞍山市立山区。原告沈阳公信物业管理有限公司与被告苏志来物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员付玉独任审判，公开开庭进行审理。原告委托代理人王鹏程、被告苏志来到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳公信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2015年3月31日至2019年9月30日期间的物业费9219元，违约金2766元，共计11985元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月31日，原告与苏志来签订了前期物业服务合同，合同约定，被告逾期未缴纳物业费，应按照日千分之三的标准承担相应的违约金。同时对于不缴纳物业服务费的或拒缴物业费的业主，物业公司有权依法向人民法院提起诉讼。被告系依云山庄小区B01-2011房屋所有人，该房屋建筑面积为94.85平方米，多层住宅物业服务费每平方米为1.8元/月。2015年3月31日至2019年9月30日期间，被告累计拖欠原告物业服务费9219元（1.8元/月×94.85平方米×54个月），期间经原告多次向被告催要，均遭到拒绝。综上，请求法院判令被告支付原告物业费及违约金。被告苏志来辩称：一、与我实际签前期物业合同主体为沈阳市公信物业公司鞍山分公司，不是原告，签约主体不同，原告无权利进行诉讼；二、我与沈阳公信物业鞍山分公司签订的前期物业合同有效期为商品房交付使用之日起5年。我方于2014年3月31日第一次交付物业费起算，该合同已于2019年3月30日到期，该公司并未与我方签后续合同，故该日期后的物业费收取不合理；三、原告诉我方的物业费、违约金计算有错误。自入住后小区一直在进行二期建设及园区景观建设，未达到物业服务标准，故物业公司以于2015年在小区各个单元进行通知，免除2015年度1月1日至2015年12月31日止的物业费，故该时间段不应计入收费日期；四、沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司已于2018年3月6日予以注销工商营业执照，注销原因决议解散。该公司并未将此事给小区业主进行公告，及后续物业服务如何提供并未继续签订后续变更合同，故我方认为此日期后的物业费由其他未签约公司收取不合理；五、我方2016年至2018年3月6日期间物业费因开发商承诺因购房合同中办理房照手续的日期未按合同约定期限办理造成超期违约，形成违约金购房款0.5%金额未予赔付，开发商承诺要将此违约金免除2年物业费进行补充，并于部分业主签订了开发商、物业公司、业主的三方合同，因该合同开发商与物业公司协调不到位物业公司一直不予承认，故造成物业费一直处于调解协商中。六、沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司在与我方签订的《前期物业合同》中收费标准附件4中写明其收费标准参照《鞍政办发[2008]100号》文件进行定价收费，该文件第二章第九条明确制定三个等级收费参考标准，一级为1.3元/平方米，二级1元/平方米，三级0.7元/平方米，《前期物业合同》附件一中明确标准我小区为多层住宅小区，故我方认为该合同定价超出文件规定收费保准；七、沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司在为业主服务期间，也没有认真履行无物业公司应尽义务，该公司的服务标准及服务项目明细未进行公示。管理不到位造成小区物业管理混乱，部分业主私搭乱建、车辆乱停乱放、绿化维护不到位，道路设施修缮不及时，卫生打扫不到位，设备设施维护不到位。因我方为一楼住户，因室外的下水连接管道损坏，造成我方多次厨房反水流入到客厅，给房屋造成了损失也给我方造成了生活不便，经协商物业，在我方入住第四年于2018年才予以维修，室外挖的沟于2019年才填平至今未进行绿化。本案经审理认定的事实如下：原告为依云山庄小区物业服务公司，被告为该小区B01-2011号业主，建筑面积94.85平方米。2011年10月27日，中建置地（鞍山）房地产开发有限公司与沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由公信鞍山分公司承担依云山庄物业服务。2014年3月31日，被告与沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司签订一份《前期物业服务合同》，约定多层住宅物业费标准为每月1.8元/平方米，按年缴纳，缴费具体时间为每年1月1日，服务期限为商品房交付使用之日起5年，逾期缴费违约金为日千分之三。2017年12月20日，沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司与原告签订《债权转让协议》，约定将依云山庄小区物业费的债权转让给原告，原告可直接向小区业主主张2011年10月27日至2017年12月31日的债权。2017年12月21日，沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司在小区张贴了通知及转让协议。2018年1月1日，中建置地（鞍山）房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，合同期限自2018年1月1日起至业主委员会签订物业服务合同生效时止，收费标准及违约金约定不变。物业公司在合同签订后，履行了绿化、保洁、安保及园区公用设施设备日常维护等义务，被告自2015年3月31日至2019年9月30日共计54个月未缴纳物业费。上述事实有原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提交的证据有：开发公司签订的《前期物业管理委托合同》两份，业主签订的《前期物业服务合同》一份，催缴证明三份，物业公司提供保安、保洁、车辆管理、清掏下水道、管理违建、日偿报修管理等服务证据一组。被告提交的证据有：视频、照片证据光盘一份。本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告与沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司签订的《前期物业服务合同》系自愿签订，合法有效，对双方具有约束力。依云山庄小区开发公司在小区未召开业主大会和业主委员会的情况下，签署的两份《前期物业管理委托合同》合法有效，对小区全体业主具有约束力。原告依据合同约定进驻依云山庄小区并提供物业管理与服务，被告应按时缴纳物业费。沈阳公信物业管理有限公司鞍山分公司将小区物业移交给原告物业公司的同时，将前期业主欠缴物业费的债权转让给原告，原告有权要求业主按时缴纳自2011年10月27日至今的物业费。庭审中，被告对合同真实性和欠缴时间未提出异议，故本院对原告主张被告支付其自2015年3月31日至2019年9月30日的物业费9219元（1.8元/月×94.85平方米×54个月=9219.42元）的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告按日千分之三标准支付其违约金一节，本院认为，物业服务合同约定的标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自起诉之日起按按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金为宜。关于被告辩称房屋开发公司迟延办理房产证承诺减免物业费一节，被告未提交证据证明业主与房屋开发公司及物业公司达成协议，业主可依据房屋买卖合同关系另行主张权利，故本院对该项辩称不予采信。关于被告辩称物业服务合同约定收费标准超出政府指导价一节，本院认为物业服务合同已对收费标准作出明确约定，不违法国家法律或行政法规强制性规定，合法有效，业主应按照合同约定履行缴费义务，故对该项辩称不予采信。关于被告辩称房屋下水堵塞被淹一节，被告未提交证据予以证明，如有证据可依据侵权责任关系另行主张权利，故对该项辩称不予采信。关于被告辩称绿化、卫生、安保、车辆管理、日常维修不及时等物业服务义务不到位一节，本院认为如业主认为物业公司服务不达标，应成立业主大会或业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告苏志来于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳公信物业管理有限公司自2015年3月31日至2019年9月30日的物业费9219元及违约金（自起诉之日起至判决指定付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告苏志来承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇二〇年四月十七日书记员 高广君