山东省聊城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁15民申58号再审申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）：吴素芳，女，1968年11月28日出生，汉族，个体工商户，住莘县。委托诉讼代理人：宋士新，山东同心达律师事务所律师。委托诉讼代理人：田哲，山东同心达律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人)：李保卫，男，1973年4月26日出生，汉族，个体工商户，住莘县。一审第三人（被执行人）：董庆中，男，1983年11月3日出生，汉族，个体工商户，住莘县。一审第三人（被执行人）：张敏霞，女，1980年10月20日出生，汉族，个体工商户，住莘县。再审申请人吴素芳因与被申请人李保卫及一审第三人董庆中、张敏霞申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2019）鲁15民终1402号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。吴素芳申请再审称，1、申请事由符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)项的规定。首先，吴素芳有新证据可以证实其给付董庆中价值20万元的景阳冈酒抵顶20万元房款的事实。一审中，吴素芳提交了补充协议和陈福领出具的《关于吴素芳与董庆中2016年8月8号说明》，现知情人闻碧从可以证实董庆中拉走价值20万元酒抵顶20万元房款的事实。其次，吴素芳有新证据证明自己对涉案房屋已经合法实际占有，包括：聊城天都物业管理有限公司给吴素芳出具的交纳物业费、热水费、垃圾处理费、装修押金、电费的收款收据；山东极策房地产开发有限公司（以下简称极策公司）给吴素芳出具的天然气开户费、地暖开户费、空调开户费、契税以及维修基金的收款收据；莘县莘阳天然气有限公司给吴素芳出具的挪表费收据。上述出具收据的单位均认同吴素芳即是涉案房屋的实际控制和使用人。结合一审时提交的相关证明材料，足以证明吴素芳已经对涉案房屋合法实际占有。2、申请事由符合民事诉讼法第二百条第(二)项的规定。首先，二审法院未查清吴素芳支付房款的具体情况，吴素芳已经履行了协议约定的付款义务。吴素芳给董庆中20万元的景阳冈酒抵顶了20万元房款，并拿到董庆中夫妇转来的购房交款收据，同一天，董庆中、张敏霞又到极策公司售楼处为吴素芳办理了更名委托书，极策公司的工作人员周德富同意给吴素芳办理转让手续。2016年8月8日，吴素芳与董庆中补签了书面协议，对房款支付情况进行了明确约定，协议中的“余款”二字可以看出吴素芳已经向董庆中支付过一部分房款，协议的重点也是强调余款如何进行支付，中间人陈福领出具的书面说明证明双方协商好后，吴素芳给了董庆中20万元的酒，董庆中把房款条给了吴素芳。二审对该事实未予认定，实属错误。吴素芳将20万元的酒抵顶房款后，又在2016年8月份分两次给付了董庆中现金5万元，并经董庆中同意，将价值165217元的景阳冈酒给付李子国，冲抵了董庆中欠李子国的165217元。另外，李子国持2016年8月8日吴素芳出具的欠条，将吴素芳起诉至莘县人民法院，该欠条也是抵顶董庆中欠李子国款所形成。经协商，吴素芳将20件赖茅和30件景阳冈1号酒给了李子国，冲抵了董庆中欠李子国的53700元，李子国在莘县人民法院撤回起诉。李子国为吴素芳出具了收到条和情况说明。至此，吴素芳共实际支付给董庆中房款金额为468917元，已超过总房款的96%，剩余18599元未付，吴素芳的付款已经超出了协议的约定。其次，二审法院认定吴素芳没有在法院查封之前已经合法占有涉案房产是错误的。吴素芳自2016年7月底已实际占有涉案房产，2016年9月初将案涉房产作为仓库使用，用于存放部分货物(白酒)。2017年下半年，吴素芳打算将该房屋转卖给鲁明海，商定好价格后收取了鲁明海的首付款，但在交付前的装修过程中，因李保卫打砸该房入户门、室内瓷砖等，装修被迫停工。鲁明海虽进行了报警处理，但顾忌该房涉及纠纷，决定不再购买涉案房屋，并将已交付给吴素芳的首付款要走。该房屋买卖的中间人陈福领、景阳岗酒厂的送酒货车司机薛树阔、吴素芳本人存放货物的照片、装修工张龙的《说明》、鲁明海的《证明》、上述相关交费单据，足以证明吴素芳已经对涉案房屋合法实际占有。3、申请事由符合民事诉讼法第二百条第(六)项的规定。首先，二审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误。第二十八条适用的前提是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。本案中，董庆中购买了涉案房屋后，因开发商极策公司将涉案房屋进行抵押，并未取得涉案房屋的不动产登记证书，直接将涉案房屋转让给吴素芳，并委托极策公司将涉案房屋直接办理到吴素芳名下，因此，董庆中并非涉案房屋的所有权人。其次，二审法院适用上述规定第二十八条第一款第二项和第三项错误。第二项的立法本意是为了预防被执行人与第三人恶意串通，签订虚假转让合同规避执行。本案中，吴素芳与董庆中不存在恶意串通规避执行的事实。第三项规定已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，执行法院没有要求吴素芳将剩余价款交付执行，直接查封案涉房产。再次，涉案房屋的物权期待权已经转移给了吴素芳，董庆中对涉案房屋已不享有任何权利。董庆中与李保卫民间借贷纠纷一案查封涉案房屋，没有任何法律依据，属于错误查封。综上，吴素芳于2016年7月底取得涉案房屋钥匙，并合法占有和使用至今，在法院查封之前与董庆中补签了《协议》，且已经支付董庆中绝大部分房款，不存在消极不行使登记权利的行为，完全符合买受人物权期待权的保护要件，对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。为维护自身合法权益，特向贵院申请再审，请求查明事实，依法撤销(2019)鲁15民终1402号民事判决；改判或发回重审，驳回被申请人的全部诉讼请求；所有诉讼费用由被申请人承担。本院经审查认为，案涉房产并未登记在吴素芳名下，故吴素芳并非物权法指向的房产所有权人。关于吴素芳对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）买受人在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院二审判决认定，吴素芳与董庆中就转让涉案房产达成了书面协议，且不存在消极不行使登记权利的行为，但综合吴素芳在一、二审提交的补充协议和陈福领出具的《关于吴素芳与董庆中2016年8月8号说明》、缴费通知单打印复制件等证据及当事人陈述，不能证明吴素芳已经支付全部价款，亦不足以证明吴素芳在人民法院查封涉案房产之前已经合法占有该房产。吴素芳向本院申请再审并提交了莘阳天然气有限公司、极策公司和聊城天都物业管理有限公司出具的吴素芳缴纳天然气（挪表）费、物业费、垃圾处理费、电费等十一份收据及陈福领、薛树阔出具的证明各一份，上述十一份收据均为2019年10月开具，并非吴素芳在法院2017年4月5日查封之前占有案涉房产的缴费收据，陈福领、薛树阔出具的证人证言不足以证明吴素芳在法院查封之前占有案涉房产的事实。关于购房款的支付，董庆中给吴素芳出具的收条明确载明，截止2016年9月25日共收到吴素芳酒款合计165217元，吴素芳称2016年8月8日补签协议前已用景阳冈酒抵给董庆中20万元，但不能提交直接证据予以证明，其申请再审称当时担任仓库保管的闻碧从可证明董庆中拉走了价值20万元酒，亦未提交证据证明。吴素芳提交李子国于2019年11月1日出具的收条证明收到吴素芳53700元酒抵顶董庆中的欠款，不足以证明其主张已实际支付给董庆中房款468917元。吴素芳不是案涉房产的所有权人，其对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权利，本院二审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审理，并无不当。综上，吴素芳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第(二)项、第（六）项规定的情形，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回吴素芳的再审申请。审判长  张广军审判员  史兆锋审判员  张绍方二〇二〇年四月十九日法官助理汪桂荣书记员徐如意