河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终887号上诉人（原审被告）：洛阳德鼎房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区青岛路地下步行街停车场办公室。法定代表人：陈桂芬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏海涛，河南京洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓旭，河南京洛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卫纪良，男，1969年9月18日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：崔建锋，河南卉林律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨阳，河南卉林律师事务所实习律师。上诉人洛阳德鼎房地产开发有限公司（以下简称德鼎公司）因与被上诉人卫纪良房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3965号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人德鼎公司的委托诉讼代理人魏海涛、卫晓旭，被上诉人卫纪良的委托诉讼代理人崔建锋、张晨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德鼎公司上诉请求：撤销原判，驳回卫纪良一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院确定案由“房屋买卖合同纠纷”是错误的，本案是人防工程使用权转让合同关系，案由应为“合同纠纷”。德鼎公司与洛阳市人防办公室签订的《洛阳青岛路地下人防商业街工程投资建设补充协议》为有效协议，对案涉商铺拥有占有、使用、收益等用益物权，有权对商铺使用权转让。人防工程用益物权处分所涉及的法律关系，适用人民防空法、合同法，不适用城市房地产管理法、最高法院关于商品房买卖合同纠纷相关司法解释等规定。二、一审判决认定事实错误，适用法律不当。一审法院认定双方签订的认购书无效是错误的，卫纪良在支付合同价款的一半时不可能对合同标的的性质没有任何了解，其中约定的“到销售部签署合同”应为商铺使用权转让合同的预约合同，不违背法律强制性规定，是有效合同，双方合意是使用权的转让。该《认购书》明确约定卫纪良需在2013年5月31日前到销售部签署合同并交纳尾款，逾期7日以上视为自动放弃认购权利，已付定金不予退还。故卫纪良未按期签订合同并交付尾款属违约行为，在德鼎公司多次催促并邮寄《商铺使用权转让合同》及缴纳尾款通知后仍未按期签订合同，其已交付的282425元定金无权要求退还。卫纪良辩称：一、案涉商铺系人防工程，德鼎公司仅有五十年使用权，并无所有权，且截止目前双方也从未再签订任何形式的所谓“使用权转让合同”对此前合同性质作出变更，故一审法院以“无权处分”为由认定双方所签订的《商业认购书》为无效合同，符合合同法规定。二、德鼎公司无视本案基本事实，在卫纪良已付款七年之久且无任何收益的情况下，辩称双方合同本意为商铺使用权的转让，并进而企图以卫纪良违约为由侵占已付购房款，不仅违背了合同被认定无效后违约条款也应当自始无效的法律规定，也丧失了企业应当具备的诚信原则。三、本案不存在任何程序违法，无论案由为何，均不影响一审法院依照合同法所作出的判决的合法性。同样性质的案例，此前一、二审法院均已作出过合同无效的生效判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。卫纪良向一审法院起诉请求：1.确认双方于2013年5月25日签订的《洛阳青岛路地下商业街商业认购书》无效；2.判令德鼎公司立即返还已支付的购房款282425元，并赔偿利息损失101673元（暂以282425元为基数自2013年5月25日起按银行同期商业贷款利率计算至本次诉讼日止，此后亦按该标准计算至全部款项实际付清之日）。一审法院审理查明：2013年5月25日，德鼎公司（出售方、甲方）与卫纪良（认购方、乙方）签订《洛阳青岛路地下商业街商业认购书》一份，主要内容为：甲方出售洛阳“青岛路地下商业街”项目，乙方认购房号为E区10a号商铺，建筑面积为32.71㎡，总房款为572425元，乙方应在签订本认购书2013年5月31日前向甲方支付全部价款的50%，计282425元，甲方在确定乙方认购后，并向乙方开具定金收据，此定金不退。甲方在收取乙方认购定金并签订认购书之后，乙方所认购的房屋在签订之前，双方不得出售第三方。乙方需在签署本认购书之后（即2013年5月31日之前），按开发公司通知后携此认购书、定金收据和身份证原件到“青岛路地下商业街”销售部签署合同并缴纳尾付款。乙方逾期7日以上不签约视为其自动放弃该房屋认购权利，已付定金甲方将作为违约金处理，不予退还，甲方有权对其认购房屋另行销售。乙方付清首付款后，如需贷款，应按银行要求持有关材料到指定银行办理按揭手续等。2013年6月3日，德鼎公司向卫纪良开具了282425元的定金收据（德鼎公司认可卫纪良于2013年5月31日向其实际支付了该笔款项）。一审审理过程中，双方当事人均认可《洛阳青岛路地下商业街商业认购书》的合同文本系德鼎公司拟定。卫纪良并未实际占有、使用涉案商铺或因涉案商铺取得收益。另查明，涉案商铺为人防工程，德鼎公司与洛阳市人民防空办公室签订的协议显示其可以拥有包括涉案商铺在内的人防工程的五十年的使用权。一审法院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律。根据《洛阳青岛路地下商业街商业认购书》的内容以及双方有关该认购书签订过程的陈述，可以得出双方在签订认购书时达成了预约购买涉案商铺的合意，但因涉案商铺系人防工程，德鼎公司不具有所有权也不可能获得所有权，其并无出售的权利，故此双方签订的《洛阳青岛路地下商业街商业认购书》无效，进而对于卫纪良要求德鼎公司返还购房款282425元的诉讼请求，依法予以支持。对于卫纪良要求德鼎公司赔偿利息损失的诉讼请求，根据上述认定，德鼎公司对于涉案认购书的无效存在明显过错，应当承担相应的法律责任。但是，卫纪良在签订认购书时，未能依法查阅涉案房屋的相关资质文件，对于认购书被认定为无效也存在一定过错，亦应当承担一定的法律责任。一审法院确定德鼎公司向卫纪良赔偿利息损失（计算方式：以282425元为基数，自2013年5月31日起，按照中国人民银行确定的同期商业银行贷款利率标准计算至282425元全部付清之日止，该计算方式得出利息总额的60%为德鼎公司向卫纪良赔偿的数额）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、卫纪良与德鼎公司于2013年5月25日签订的《洛阳青岛路地下商业街商业认购书》无效；二、德鼎公司向卫纪良返还购房款282425元；三、德鼎公司向卫纪良支付利息（计算方式：以282425元为基数，自2013年5月31日起，按照中国人民银行确定的同期商业银行贷款利率标准计算至282425元全部付清之日止，该计算方式得出利息总额的60%为德鼎公司向卫纪良赔偿的数额）。上述义务应当于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回卫纪良其他诉讼请求。一审案件受理费3530.5元，由卫纪良负担530.5元，德鼎公司负担3000元。二审审理中各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。另，二审审理中，本院认为双方签订的《洛阳青岛路地下商业街认购书》有效，向卫纪良释明是否同意变更其诉讼请求为撤销合同，卫纪良同意变更诉讼请求。德鼎公司认为合同有效，卫纪良应承担违约责任，且卫纪良自2013年支付款项至2019年起诉明显超过了行使撤销权的期间，应驳回其诉讼请求。本院认为，卫纪良与德鼎公司签订的《洛阳青岛路地下商业街商业认购书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案所涉商铺属于人防工程，德鼎公司没有所有权，但依据其与洛阳市人民防空办公室签订的《洛阳青岛路地下人防商业街工程投资建设补充协议》，德鼎公司对该人防工程享有使用权，因此其有权对商铺使用权进行处分。《洛阳青岛路地下商业街商业认购书》中并未明确约定双方买卖标的为商铺所有权，一审法院以德鼎公司不具有所有权为由认定该认购书无效，适用法律错误，本院依法纠正。关于本案案由，双方争议的商铺属于房屋范畴，所争议的权利义务关系仍属于房屋权利范围内的争议，一审法院将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中德鼎公司对涉案商铺不具有所有权，虽然有权处分商铺的使用权，但其在认购书中未明确说明，导致卫纪良误认为是购买商铺所有权而签订认购书，依法卫纪良有权请求撤销或变更。卫纪良一审虽然诉讼请求为要求确认该认购书无效，但二审审理中经本院释明卫纪良同意变更诉讼请求，本院依法予以改判。因本案中德鼎公司未举证证明卫纪良何时知道或应当知道撤销事由，因此其主张卫纪良已超过行使撤销权期间的主张不能成立。德鼎公司主张从卫纪良2013年付款至起诉之时已超过行使撤销权的期间，于法无据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，认购书被撤销后，德鼎公司应当返还卫纪良已支付的282425元购房款。关于卫纪良主张的利息损失，一审法院依据双方过错，判令由德鼎公司向卫纪良支付自付款之日起以中国人民银行同期贷款利率计算的60%，责任划分恰当，本院予以维持。综上所述，德鼎公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3965号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3965号民事判决第一项为：撤销卫纪良与洛阳德鼎房地产开发有限公司于2013年5月25日签订的《洛阳青岛路地下商业街商业认购书》。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费负担按原判决执行。二审案件受理费5536元，由上诉人洛阳德鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇二〇年四月十日书记员  高会茹