湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1136号上诉人（原审被告）：易能，男，1964年9月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：姜梅（系易能的妻子），住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：甘孝君，男，住长沙市岳麓区，由易能的工作单位湖南商务职业技术学院推荐。被上诉人（原审原告）：湖南兴文物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路119号吉顺美苑6栋703房。法定代表人：朱飞，该公司经理。委托诉讼代理人：贺中华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：胡君，湖南五湖律师事务所律师。上诉人易能因与被上诉人湖南兴文物业管理有限公司（以下简称兴文物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4708号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。易能上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决湖南葆力物业管理有限公司、兴文物业公司与金色山庄小区业主委员会签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》无效；3.二审法院裁定兴文物业公司于2015年1月31日起强占小区，违背业主意愿强制提供物业服务，未依法取得小区的物业管理权，事实上不成立物业服务合同；4.判令兴文物业公司支付易能因水浸导致房屋木地板维修费损失30000元；5.由兴文物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、物业服务合同无效，兴文物业公司根据该无效合同主张易能欠缴物业服务费，事实不清，证据不足，于法无据。根据兴文物业公司提交的两份《金色山庄小区物业服务委托合同》及兴文物业公司致银星社区的《函件》不能证明兴文物业公司、易能之间存在物业服务合同关系。1.原审认定“湖南葆力物业管理有限公司更名为湖南兴文物业管理有限公司”事实不清，于法无据。2.湖南葆力物业管理有限公司与兴文物业公司没有提交与金色山庄小区规模相匹配的物业服务资质证书和相关文件，违背了法律强制性规定，兴文物业公司提交的两份《金色山庄小区物业服务委托合同》无效。3.金色山庄小区业主委员会的产生未遵守《物权法》、《物业管理条例》的规定，未经过业主大会由业主本人记名投票双过半产生，不具备合法主体资格，不能作为业主大会的合法执行机构，当然也就不具备根据业主大会授权签订物业服务合同的代理权。4.兴文物业公司提供的第一份《金色山庄小区物业服务委托合同》及其系列合同不完整，缺乏真实性，易能不予认可，请求不予采信。5.兴文物业公司提交的两份《金色山庄小区物业服务委托合同》未依照物权法和物业管理条例的法定要求，经过法定程序和业主双过半授权，根据相关法律规定，该合同无效，自始没有效力。6.湖南葆力物业管理有限公司与兴文物业公司采用欺骗、虚假承诺等手段签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》，为善意取得，应属无效合同。7.兴文物业同银星社区申请继续进行物业管理的函件没有合同法律效力。二、兴文物业公司的诉讼请求超过诉讼时效，请求不予支持。一审法院于2019年4月9日受理本案，兴文物业公司主张支付物业费时间为2014年5月1日至2018年6月30日，明显超过两年的民事诉讼时效规定。三、兴文物业公司于2015年1月31日起强占小区，违背业主意愿，使用恐吓、暴力等手段，强制提供物业服务，构成侵权责任，物业服务事实合同不成立，涉嫌强制交易，请求二审法院将犯罪线索移交公诉机关。四、兴文物业公司提交的第二份《金色山庄小区物业服务委托合同》已超过了合同约定的有效期，其主张合同有效期外的物业服务费没有依据。五、兴文物业公司未能履行主要的物业服务内容，也未能提供符合要求的服务质量，易能依法拒绝支付报酬。六、易能未能依法依规分配停车费和广告费等公共收入，未能将代收的业主水费上交供水公司，对金色山庄全体业主存在重大欺瞒，欺骗、侵占财产，易能依法保留追诉权利。七、兴文物业公司请求易能支付2014年5月1日至2018年6月30日的物业服务费10561元和2376元违约金，其物业费和违约金的计算没有依据和标准，易能拒绝支付。八、兴文物业公司负责维护公共下水管网，由于兴文物业公司的失职行为，经易能多次提醒，仍造成下水管网多次被堵，导致易能房屋地板因水浸维修费损失30000元。兴文物业公司辩称，1.湖南葆力物业管理有限公司于2012年12月12日更名为湖南兴文物业管理有限公司，两者实际为同一公司。2.2015年1月30日，兴文物业公司的物业合同到期后，由于金色山庄小区没有成立业委会，没有选聘新的物业公司。兴文物业公司在获得社区同意后为该小区继续服务，符合《物业管理条例》的规定。3.易能在一审时并未提出诉讼时效的问题，且其在一审时已认可兴文物业公司一直在催缴物业费。4.易能家的地板因返水被浸泡属实，但是兴文物业公司在接到通知后立马进行了处理，也更换了水管。易能家地板泡水，是由于他家长期没有人居住以及水管设计不太合理及楼上住户等原因导致。兴文公司在一审中提交了相关的化粪池清理协议，其中包括下水道清理，也就是说兴文物业公司已经尽到了相应的服务义务。一审法院判决按70%的标准支付物业费，兴文物业公司考虑易能受到损失，对此没有提起上诉。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。兴文物业公司向一审法院起诉请求：1.易能向兴文物业公司支付物业服务费10561元，违约金2376元；2.本案诉讼费用由易能承担。一审法院认定事实：易能系涉案长沙市岳麓区金色山庄小区5栋203房的业主，兴文物业公司系该小区的物业管理服务企业。2010年11月26日，金色山庄小区业主委员会与湖南葆力物业管理有限公司（即兴文物业公司）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》约定，由湖南葆力物业管理有限公司为金色山庄小区提供物业管理服务，委托管理期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。2012年12月12日，湖南葆力物业管理有限公司更名为湖南兴文物业管理公司。2013年7月22日，长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会（甲方）与兴文物业公司（乙方）续签了《金色山庄小区物业服务委托合同》，约定由兴文物业公司继续为金色山庄小区提供物业管理服务，服务期限为1年半，自2013年8月1日至2015年1月30日。物业服务费由业主按照其拥有的物业建筑面积向乙方缴纳，支付标准为电梯住宅每月1.2元/平方米，商业用房每月2.4元/平方米，乙方每月从实际收取的管理费中按0.2元/平方米的标准回馈给业主，用于小区内公共设施设备的维修和保养。该合同第十一条约定：1.根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。第十七条约定：业主未按期交纳物业服务费的，乙方按照每日万分之五的标准收取相应滞纳金，对逾期6个月未交费者，可通过法律程序进行追缴。合同签订后，兴文物业公司继续为金色山庄小区提供物业管理服务。2014年9月，易能房屋所在的单元一楼厨房公共下水管道堵塞，导致污水返流流入易能家中，造成易能房内木地板泡水受损，后又陆续数次发生返水事件致使易能房内木地板多次被泡。为此，易能就赔偿事宜多次与兴文物业公司协商，协商过程中，兴文物业公司表示对易能损失可以在物业费给予适当优惠，但后一直未果。易能遂自2014年5月1日起至2018年6月30日期间未再向兴文物业公司缴纳物业服务费，经兴文物业公司多次催讨，未果，兴文物业公司遂起诉至一审法院。一审法院认为，兴文物业公司通过与长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会签订《金色山庄小区物业服务委托合同》取得了对涉案房屋所在小区的物业管理权，其亦依照合同约定对涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，易能作为涉案房屋的业主，应当根据物业服务合同的约定向兴文物业公司缴纳相应的物业服务费用，但其在兴文物业公司对涉案小区提供物业服务过程中，拖欠2014年5月1日至2018年6月30日的物业服务费用，经兴文物业公司催缴后仍未支付，现兴文物业公司要求易能支付欠缴的物业服务费用，理由正当，予以支持。但兴文物业公司在提供物业服务的过程中，兴文物业公司房屋楼下厨房公共排水管道多次堵塞发生返水事件，致使污返流入兴文物业公司房屋内，导致兴文物业公司房屋内木质地板多次因泡水受损，兴文物业公司在提供物业管理服务过程中显然亦存在瑕疵，故对易能欠付的物业服务费，一审法院在综合案件实际情况及兴文物业公司、易能双方各自过错大小的情形下予以适当调整，酌定由易能按70%比例支付给兴文物业公司，即10561元×70%=7392.7元。关于兴文物业公司主张的违约金，考虑到兴文物业公司在提供物业管理服务过程中亦存在瑕疵，故对其主张的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：（一）限易能于判决生效之日起十日内向湖南兴文物业管理有限公司支付欠缴的物业服务费用共计7392.7元；(二)驳回湖南兴文物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果易能未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费123元，由易能负担。二审中，易能向本院提供了24份证据：证据1，企业信用信息公示报告，拟证明兴文物业公司不是葆力物业公司更名后的企业，没有证据证明表明二者间有法定承续关系。证据2，业主证词1，拟金色山庄业主委员会不合法，不具备签署物业服务合同的代理权。证据3，业主证词2，证明选聘和续聘物业公司未经过业主大会授权，合同对业主没有约束力。证据4,2010年11月2日补充承诺表，证据5,2010年11月8日中标感谢信，证据6，业主证词3，拟共同证明兴文物业公司通过欺诈和虚假承诺，中标和签订物业服务合同。证据7金色山庄业主有关问题的请示，证据8关于金色山庄有关问题的请示回复函，拟共同证明兴文物业公司单方致社区函件不能作为主张合同期满后物业费的依据。证据9，二份业委会主任公开声明，证据10，社区公开交账会议录音，证据11，社区交账会议照片，证据12，关于发起第三届业委会换届选举的倡议书，证据13，征集签名公示及业主证词4，证据14，强制服务签名统计表（公示），证据15，强制服务签名照片，证据16，签字资料街道接收表，证据17，大量人员上门涉嫌暴力收费告示和其他资料，证据18，物业公司涉嫌强占小区，只收费不作为—媒体曝光暴力收费视频，证据19，业委会重新选聘物业公司的会议记录和物业公司要求报销的部分不合理单据，证据20，业委会委员辞职信，证据21，2019年4月27日强制服务物业涉黑业委会交账会议录音，拟共同证明2015年后涉嫌使用恐吓、暴力等手段强占小区，违背业主意愿，强制交易，侵占业主利益，事实合同不成立。证据22，5栋203楼下物业公司负责维护的公共区域和设施的照片，证据23，5栋203楼下公共区域与公共设施的现场视频，拟共同证明是物业公司负责维护保养的公共区域，是物业公司强制服务不作为引起的二楼木地板泡水。证据24，兴文物业公司强占小区不作为和涉嫌侵占业主公共收益和维修基金的证明资料（音频资料，当庭播放），拟证明物业强占小区，只收费，不作为，涉嫌侵占业主利益。兴文物业公司向本院提供了2016年更换203方厨房下水管的照片，拟证明物业已经尽到了服务责任，同时从照片可以看出原来的水管设计过细，导致返水。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，兴文物业公司在一审中提交了从长沙市工商行政管理局岳麓分局打印出的《内资企业登记基本情况表》显示，2012年12月12日，湖南葆力物业管理有限公司更名为湖南兴文物业管理公司，故对易能提供的证据1的证明目的不予采信。易能提交的其他证据，与本案处理不具有关联性，不予认定。兴文物业公司提供的证据，不能达到其证明目的，不予认定。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人二审期间的争议焦点是兴文物业公司与易能之间是否存在物业服务合同关系，易能是否应当缴纳物业服务费及原审判决易能按照70%的比例支付物业服务费是否妥当。本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。易能主张长沙市岳麓区金色山庄小区两届业主委员会未经法定程序产生及业主委员会未经法定程序和业主双过半同意选聘物业公司等侵害其合法权益，应当提起业主撤销权之诉，其请求判决兴文物业公司与长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。兴文物业公司与长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》，对易能具有约束力，能够作为认定易能与兴文物业公司之间权利义务的依据。该委托合同约定的服务期限于2015年1月30日到期。长沙市岳麓区金色山庄小区第二届业主委员会在该委托合同期满之前解散之后，一直未成立新的业主委员会。该小区业主大会未作出重新选聘新的物业公司的决定，亦未明确要求兴文物业公司退出，兴文物业公司仍按照原委托合同约定继续提供物业服务，故兴文物业公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当按照原委托合同约定的标准支付物业服务费。易能上诉称兴文物业公司于2015年1月31日起强制提供物业服务，与客观事实不符，本院不予采信。易能对兴文物业公司向其催缴物业服务费的事实予以认可，且其在一审中亦未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，本院不予支持。易能上诉请求兴文物业公司赔偿其房屋木地板维修费30000元。经审查，该诉讼请求系易能在第二审程序中增加的独立诉讼请求，鉴于二审审理期间双方未达成调解，易能可另行起诉，本院对易能提出的该诉讼请求不予审理。原审认定兴文物业公司提供的物业服务存在部分瑕疵，酌定由易能支付欠缴物业服务费的70%，并无不当。综上所述，易能的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费123元，由上诉人易能负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年四月三十日书记员 刘峙宏