重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初2045号原告：殷利，男，1980年2月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告：冉珊，女，1983年1月2日出生，土家族，住重庆市彭水县。二原告共同委托诉讼代理人：张瑜，重庆雄明律师事务所律师。被告：重庆荣盛鑫煜房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区盛龙路550号，统一社会信用代码91500113MA5U9PEP4C。法定代表人：王金川，执行董事。委托诉讼代理人：曾瀚知，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨露，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。原告殷利、冉珊与被告重庆荣盛鑫煜房地产开发有限公司（以下简称荣盛鑫煜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托诉讼代理人张瑜，被告荣盛鑫煜公司委托诉讼代理人曾瀚知、杨露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷利、冉珊向本院提出诉讼请求：1.判令被告荣盛鑫煜公司退还二原告购房款1418109元及相应利息（以428109元为基数，自2017年10月24日起至2017年10月24日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以1418109元为基数，自2017年10月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至购房款付清之日止）；2.判令被告退还二原告契税19163.64元、大修基金10515元、物管费4002.35元；3.法院判令被告赔偿二原告违约金14.18万元。事实及理由：2017年10月24日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定由二原告购买被告荣盛鑫煜公司开发的位于重庆市巴南区盛龙路xxx号房屋（以下简称涉案房屋）一套；房屋总成交金额为1418109元；被告应在2019年5月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付二原告使用；逾期交房超过90日后，二原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按二原告已付房价款10%向二原告支付违约金。购房合同签订后，二原告向被告荣盛鑫煜公司支付了首付款428109元、契税19163.64元、大修基金10515元、物管费4002.35元，尾款也随后以银行贷款方式付清。2019年9月8日，被告荣盛鑫煜公司向二原告送达交房通知书，随后又于2019年9月21日向二原告送达《锦绣南山D区延期交房事项的告知函》（以下简称告知函）。被告荣盛鑫煜公司在告知函中承诺将按购房合同约定承担逾期交房违约责任，同时函告二原告若有意愿向被告主张退房，在2019年12月5日前向被告提出退房申请。二原告收到告知函后立即表示要退房，并于2019年10月10日向被告荣盛鑫煜公司提交了退房申请书。此后，原、被告双方一直在互相配合办理退房手续。直至2019年11月下旬，被告荣盛鑫煜公司临时变卦，不同意退款，二原告多次催告无果。为维护二原告合法权益，特诉至法院望判如所请。被告荣盛鑫煜公司辩称，二原告已选择继续履行购房合同，被告已向其履行交房义务，其因被告逾期交房产生的解除权已经消灭。二原告无权要求被告荣盛鑫煜公司退还购房款及利息。被告荣盛鑫煜公司只是代收代缴契税、大修基金及物管费，二原告无权要求被告退还。二原告选择继续购房合同并接房后，被告荣盛鑫煜公司已向其支付逾期交房违约金，双方有关逾期交房的事宜已经了结，二原告无权要求被告按房价款10%支付违约金。告知函是针对整个锦绣南山D区延期交房事项的告知函，并不是针对二原告一户业主的。发函的背景是《接房通知书》发出后有部分业主未接房，为催告其行使解除权发出本告知函。二原告收到该告知函并不意味重新享有了解除权。即使法院认为二原告享有新的解除权，其诉请的违约金过高，请求法院予以调减。综上，请求驳回二原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，原、被告签订购房合同，约定由二原告购买被告荣盛鑫煜公司开发的涉案房屋一套；房屋总成交金额1418109元，首付金额428109元于合同签订时付清，余款99万元由二原告向银行申请个人购房抵押贷款支付；属预售商品房的，被告应当在2019年5月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付二原告使用；逾期交房超过90日后，二原告有权解除合同；二原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按二原告已付房价款10%向二原告支付违约金；二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已付房价款万分之一的违约金。购房合同当日，二原告已向被告荣盛鑫煜公司支付首付款428109元、契税4万余元、大修基金10515元、物管费4002.35元，尾款99万元则于2017年10月25日经由二原告的贷款银行直接支付给被告。被告荣盛鑫煜公司所代收的大修基金已于2017年11月2日缴入重庆市物业专项维修资金专户，物管费已转交给负责涉案房屋项目物业管理的廊坊荣盛物业房屋有限公司重庆分公司（以下简称物业公司），退税后实际缴纳的19163.64元契税的完税证明未转交给二原告。2019年9月8日，被告荣盛鑫煜公司向二原告送达《接房通知书》，该通知书抬头明确写明了二原告姓名。二原告于同月13日确认被告荣盛鑫煜公司制作的《逾期交房违约金计算明细》（以下简称违约金明细）并出具收到违约金14322.90元的收条一份。次日，二原告办理完毕接房手续，接收涉案房屋各种钥匙及相关文书，并确认涉案房屋交付日期为2019年9月8日。2019年9月21日，被告荣盛鑫煜公司向二原告邮寄告知函，该函件发送对象为锦绣南山D区业主，未特别写明二原告姓名，其内容载明：因工期延误101天，被告已于2019年9月8日向业主送达《接房通知书》，被告承诺将按购房合同约定承担逾期交房违约责任；根据买卖合同相关约定，若业主有意愿向被告主张退房，务必在2019年12月5日前向被告书面提出退房申请；如未在上述期限内向被告提出退房申请的，将视为放弃退房，不再向被告提出退房申请，被告仍将按照买卖合同约定承担除退房以外的其他逾期交房违约责任。2019年9月27日，被告荣盛鑫煜公司将逾期交房违约金14322.90元支付至二原告指定账户上。2019年10月10日，二原告向被告荣盛鑫煜公司提交退房申请书。此后，二原告与涉案房屋销售公司工作人员及被告荣盛鑫煜公司工作人员进行了退房事宜的协商，但最终被告未批准二原告的退房申请。二原告遂向本院提出如上所诉。以上事实，结合二原告举示的购房合同及补充协议、《个人购房借款/合同》、收款收据、物业服务专用收据、专项维修基金专用收据、银行转款回单、告知函、邮政快递单、退房申请书，被告荣盛鑫煜公司举示的购房合同及补充协议、《接房通知书》、业主信息登记表、客户物品/钥匙签收单、钥匙留存声明、《重庆市新建商品房质量保证书》、承诺书、违约金明细、网上银行电子回执、违约金收条等证据及双方当事人在庭审中的陈述，并经庭审质证，本院予以确认。二原告所举示的除上述已列举证据外的其他证据，或与本案不具有关联性，或不足以证明本案待证事实，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。根据购房合同约定，被告荣盛鑫煜公司逾期交房超过90日，二原告即享有选择要求解除合同或要求继续履行合同的权利。不论二原告任何选择，其仅能行使其中一种权利，且行使何种权利并不以被告荣盛鑫煜公司予以明示为前提。一旦二原告选定并行使了某一种权利，且被告荣盛鑫煜公司完全履行了相应的义务，则二原告基于被告逾期交房所享有的全部权利即归于灭失。二原告收到被告荣盛鑫煜公司送达的《接房通知书》后，选择行使的是要求被告继续履行合同并获取逾期交房违约金的权利，其便不再享有解除购房合同的权利。二原告分两天到被告荣盛鑫煜公司处办理违约金确认手续、出具违约金收条及接收涉案房屋各种钥匙及相关文书，办理完毕相关接房手续，足以说明其清晰明确地知晓其行使的是何种权利。因此，在被告荣盛鑫煜公司于2019年9月27日将逾期交房违约金足额支付至二原告指定账户后，原、被告之间就逾期交房所产生的全部权利义务已经履行完毕，二原告选择行使解除合同的权利亦归于灭失。被告荣盛鑫煜公司于2019年9月21日向二原告邮寄的告知函，从抬头来看发出对象是锦绣南山D区全体业主，从内容上看系基于全体购房业主与被告所签订购房合同的约定，对逾期交房违约所涉及权利义务的重申，并催促业主限期行使相关权利，从适用范围看显然仅适用未接房业主。该告知函并没有在购房合同之外另行赋予包括已接房业主在内的全体业主新的合同解除权的意思表示，亦非单独针对二原告所制作。如前所述，二原告基于购房合同约定就被告荣盛鑫煜公司逾期交房违约行为所享有的全部权利已经履行完毕，不能就此重新享有基于购房合同约定的解除权。因此，二原告在收到告知函后向被告荣盛鑫煜公司提出解除合同申请，当属对告知函错误理解后进行的行为，其实质应为独立于购房合同之外向被告提出的要约，不属于行使合同约定的解除权，不能产生通知到达被告处即解除购房合同的法律后果。即使被告荣盛鑫煜公司在收到二原告提出的解除合同申请后，陆续有相关工作人员与二原告进行了协商，但只要被告没有最终同意协商意见，就代表原、被告之间并没有就二原告的要约达成合意，购房合同便不能基于二原告的通知即解除。在被告荣盛鑫煜公司未产生新的违约行为之前，二原告基于解除购房合同所提出的全部诉请，没有事实及法律依据，不应得到支持。综上所述，二原告的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告殷利、冉珊的全部诉讼请求。案件受理费20802元，减半收取计10401元，由原告殷利、冉珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  胡 俊二〇二〇年四月二十四日法官助理  吴强俣书 记 员  杨 景