辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4810号上诉人（原审原告）：高冀，女，1990年7月4日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：周旻，女，1963年8月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：沈阳荣盛房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区梅江北街118号。法定代表人：刘迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：张莹，女，1989年7月17日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。上诉人高冀因与被上诉人沈阳荣盛房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初9265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高冀上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。二、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决书中指出：在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中，并未载明案涉房屋由被上诉人负责修建院墙的承诺。上诉人认为此判决未按《合同》约定和事实依据予以公正判决。一、合同约定。在2010年10月16日，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中，已经进行了非常明确的法律约定：商品房附带庭院（即首层小院）。而上诉人从未见到和得到被上诉人应给予的首层小院，被上诉人是不是应该履行《合同》，给付上诉人首层小院，那么首层小院究竟应由谁来承建一目了然。1.《补充协议》第十九条约定：商品房附带庭院、花园交付时的形式及面积以实际交付为准。买受人同意，房屋交付时，房屋周围以围墙或绿篱围建的土地由房屋所有权人享有专有使用权。此条款明确约定，商品房附带庭院（即首层小院）、花园，并以围墙或绿篱围建。我家周围一片平地，既没有围墙也没有绿篱。2.《补充协议》第二十条第4款中又约定：本合同下商品房随附的首层小院、花园/露台不计入销售面积，业主只有使用权。所购商品房附随首层小院、花园/露台的买受人，对该附随部分负有维修、绿化养护义务。此条款明确约定了双方的权利和义务。被上诉人应附随首层小院，上诉人对首层小院有使用权和维修、绿化养护的义务。3.《补充协议》第十六第1款中约定：买受人不得以任何理由擅自装饰、围挡、封闭、破坏房屋的屋面、露台、阳台、附随小院、花园，在使用时买受人不得改变其外观和用途。此条款进一步约定了双方的权利和义务。对被上诉人附随的首层小院等，上诉人不得改变其外观和用途。综上，按《合同》及补充协议的约定，足以证明，首层小院是商品房附带的，应由被上诉人承建好。二、事实依据。在别墅园区中，除我们三个楼外，包括我们这三个楼中，后售出的，被上诉人都给予承建了首层小院和花园。首层小院的围墙，上层是由铁艺栏杆，下层是砖混实体墙构成（有照片）；花园是用绿篱围建。在当时不是不给承建，只是先期因河系没有规划好，无法确定围墙的界限，等到业主收房时，开发商的建筑工人及建筑设备已经撤离，无法承建，就交给了业主，由业主按照他们划的界限，自行承建，费用由业主先行垫付。1.被上诉人在一审开庭时，承认按《合同》约定应附随首层小院，只是对业主自行承建没有作过返还围墙款的承诺。被上诉人还认为上诉人建成小院后，就应直接索要补偿。这就等于承认事实存在，有无承诺不是补偿的关键，事实存在才是重要的依据。2.上诉人办理入住手续，没有随附首层小院，是事实，有当时收房的照片为证。期间，上诉人一直要求被上诉人承建小院。直到2013年6月25日，上诉人办理装修手续时，找到地产（刘工，后期是尤工）和物业（林经理），给与答复的原话是：我们现在没有条件给你建，你自己先承建吧，等都入住了，一起给你们补偿。有《业主来访登记单》为证。答复的内容：林经理的工作笔记本和荣盛地产工程部业主来访记录本上有记载，当时记录人叫王金龙。3.没有给承建首层小院的业主，补偿1万元也是事实。没有给承建首层小院的，涉及6号楼、7号楼、18号楼，三个楼共涉及14家，经了解没有首层小院已得到补偿的和后购买房子已给承建小院的共有11家。我家2013年入住，比较早，既没有给承建小院，又没给补偿。我自己承建首层小院的费用，达2万余元，因考虑其他业主补偿1万元，所以才提出补偿1万元的诉求。得到补偿的业主因与荣盛地产签订了“严守秘密”协议，无法出具证实材料，但不证明事实不存在，请予以核实查证。从2012年10月-2019年12月期间，我数十几次找到被上诉人，都无结果。一审既没有认真阅览《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中的相应条款，又不注重事实的存在。而被上诉人不顾《商品房买卖合同》的约定，不履行义务，业主永远是弱者。不给补偿，又不给承建首层小院，我将去何处说理。荣盛公司辩称，一审法院事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。高冀向一审法院起诉请求：1.请求判令被告将原告垫付的围墙款10,000元；2.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实:2010年10月16日，原告被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，依据该合同及合同补充协议，被告将位于沈阳市沈北新区2门商品房（建筑面积340.15平方米）出售给原告，合同签订后，原告及时履行了义务，付清了房款。被告按合同约定，于2012年5月31日交房。原告于2012年6元2日接到通知，办理入住手续。另查明，在上述《合同》及《合同》补充协议中，并未载明案涉房屋由荣盛房地产公司即本案被告负责修建院墙的承诺。审理中，原告未能提供由被告负责修建院墙的直接证据。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守诚信原则，恪守履行。原告要求被告返还修建围墙款10,000元的诉讼请求无事实和法律依据，故原告的诉讼请求一审法院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费144元，由原告高冀承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了证明材料，用以证明首城小院是由开发商城建的。被上诉人发表质证意见称，对该证据真实性有异议，该证据与本案无关。针对上述证据本院结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张其所购买的被上诉人开发的房屋附随首层小院，因当时房屋后有河系，被上诉人交付时仅为其划了小院界限，没有围墙，上诉人于2013年末自行建设的围墙，而被上诉人为其他业主对于围墙部分进行了补偿10,000元，故上诉人现向被上诉人主张围墙款10,000元。根据双方补充协议约定，案涉商品房附随首层小院，但对于小院围墙的承建部分未予作出明确约定，现上诉人主张被上诉人支付围墙款，提供了园区其他房屋有围墙的照片及有部分业主签字的证明，但从现有的证据来看,本院无法认定案涉房屋首层小院的围墙应由被上诉人承担,或被上诉人承诺承担围墙费用。故依据现有证据,本院对于上诉人主张无法予以支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由上诉人高冀负担。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇二〇年四月二十四日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。