山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终1165号 上诉人（原审原告）：淄博钰诚物业管理有限公司，住所地山东省淄博市张店区体育场街道办事处新村东路恒兴里程C号，统一社会信用代码：91370303334303845Y。 法定代表人：向珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：王卫华，女，1970年6月23日出生，汉族，淄博钰诚物业管理有限公司职工，现住淄博市博山区。 被上诉人（原审被告）：李苓苓，女，1985年02月18日出生，汉族，现住淄博市张店区。 上诉人淄博钰诚物业管理有限公司（以下简称钰诚公司）因与被上诉人李苓苓物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初7126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钰诚公司向本院上诉请求：依法撤销一审民事判决书第二项，并依法改判被上诉人支付上诉人逾期交纳电梯运行费、卫生费和水费的违约金238.41元，并支付至实际付清之日或将本案发回重审；事实和理由：一、被上诉人一审提交的证据无法证明上诉人物业服务不符合合同约定。本案中，被上诉人为证明上诉人的物业服务存在问题，向法庭提交了一宗照片证据，但是其中的照片证据无法反映拍照的时间、季节及地点。因此，在存在诸多疑点且无其他证据佐证的情况下，无法认定该份证据的真实、合法和与本案的关联性，也不能单独凭该组证据认定上诉人物业服务存在一定问题。二、一审法院以上诉人物业服务存在一定问题为由驳回上诉人关于违约金的诉求没有法律依据。首先，本案中《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，因此，一审法院应尊重合同当事人的意思自治，在被上诉人不按照合同约定时间足额及时支付物业费等费用的情况下，判决被上诉人按照合同约定支付违约金。其次，上诉人在为恒兴里程小区提供物业服务的过程中并没有《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的扩大收费范围、提高收费标准或重复收费的情况，也不存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等业主拒交物业费的“正当理由”，一审法院既已认定被上诉人的抗辩不能构成其拒交费的正当理由，应当交费的情况下，被上诉人拖欠物业费等费用已经构成违约，应当按照《合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定及双方合同约定，向上诉人支付违约金。三、即使如一审判决，上诉人物业服务存在一定问题，业主可以不支付逾期交纳物业费的违约金，但是上诉人为被上诉人代缴的已实际发生的水费、预缴的卫生费及电梯运行费，被上诉人未按期交纳的，应当支付逾期违约金。水费、卫生费、电梯运行费与物业费并不捆绑收费，且上述费用的发生与物业服务水平并不存在直接关系，水费是实际使用水量产生的水费，卫生费是每位城市住户每月必须缴纳的费用，电梯运行费是电梯运行消耗的电费，业主即使认为物业服务有问题，拒交物业费，但上述费用应当及时缴纳。综上所述，本案的违约金主张存在事实和法律依据，一审法院驳回该项诉求错误，二审支持上诉人的诉求。 李苓苓未作答辩。 钰诚公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告支付自2019年5月至2019年10月所欠的物业费382.2元、卫生费24元、电梯运行费191.1元、水费197.4元等费用共计794.7元；2.请求判令被告支付给原告违约金238.41元（自2019年5月1日起并主张至付清之日）；以上二项共计1033.11元；3.判令被告支付原告经济损失1万元；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由甲方为乙方在里程花园的物业提供物业服务。协议第八条第1款约定，前期物业服务期限自2015年11月5日起至2018年11月4日止；第5款约定，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。协议第九条甲方权利义务第6项约定，根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向乙方或物业使用人提供水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取。协议第二十条约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为上次缴费服务期终止日前的15日内，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。协议第三十七条约定，乙方违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。 协议签订后，被告所在里程花园的物业一直由原告提供物业服务。自2019年5月起，被告因与原告为物业服务质量问题发生纠纷，拖欠物业费等相关费用至今，经原告书面通知，被告至今仍未缴纳，原告为此诉至法院，形成本诉。 一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且尚在服务期内，双方均应按照协议约定履行各自的义务。原告在协议签订后一直在为被告的案涉物业提供物业服务，被告应当按照协议约定及时足额向原告支付相关物业服务费及代收费，其对拖欠款的数额无异议，原告诉求被告支付，符合协议约定及法律规定，依法予以支持；被告抗辩称原告提供的物业服务达不到四星级服务标准，并不能构成其拒交费的正当理由。依据被告提交的证据，可以证实原告提供的物业服务存在一定问题，导致里程花园业主多处投诉，因此，对于原告要求被告支付违约金的诉求，不予支持。原告要求被告承担经济损失1万元的诉讼请求于法无据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告李苓苓于判决生效后十日内向原告淄博钰诚物业管理有限公司支付自2019年5月至2019年10月所欠的物业费382.2元、卫生费24元、电梯运行费191.1元、水费197.4元等费用共计794.7元；二、驳回原告淄博钰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75.83元由原告淄博钰诚物业管理有限公司负担69.83元，被告李苓苓负担6元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院查明：经查询检索关联案件【（2019）鲁03民终2887号、（2019）鲁03民终2888号】，在上述案件生效民事判决书中认定，2019年6月6日，张店区人民政府体育场街道办事处针对部分居民投诉钰诚公司物业管理水平未达到四星级标准且要求降低星级标准收费的问题，结合现场勘验情况作出《物业问题整改通知书》，就发现问题对钰诚公司进行了通知。钰诚公司于2019年6月11日向张店区人民政府体育场街道办事处提报了恒兴里程物业问题整改计划。2019年6月22日，钰诚公司在小区张贴《关于恒兴里程小区物业服务等级标准调整征求意见书》对于物业服务等级标准的调整征求意见，2019年7月1日，钰诚公司决定里程小区物业服务等级标准调整为三星级服务标准、收费标准，并于2019年7月5日在小区进行公示。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致，予以确认。 本院认为，双方当事人签订了物业服务合同，均应按照合同认真履行。根据本院查证事实，钰诚公司在里程小区所提供的物业服务经相关部门勘验确存在问题并向其下达整改通知，钰诚公司在作出整改计划之后决定将服务等级标准降低为三星级。由此，钰诚公司在为里程小区业主提供物业服务过程中确实存在未严格按照物业服务协议及物业服务的相关的等级标准进行管理服务的情形，故其要求李苓苓支付违约金的诉讼主张有违公平原则。原审判决对此未予支持并无不当。关于钰诚公司主张电梯运行费、卫生费和水费的违约金问题，因上述三项费用在钰诚公司的交费通知书中是和物业费合计为一个总数通知的，钰诚公司并没有明确告知业主李苓苓该费用的计算依据及应交纳的数额，又因钰诚公司确实存在未严格按照物业服务协议及物业服务的相关的等级标准进行管理服务的情形，双方就此产生争议，故钰诚公司要求电梯运行费、卫生费和水费的违约金没有事实及法律依据，一审法院未予支持正确。综上所述，钰诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人淄博钰诚物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陶志民 审 判 员 侯 康 审 判 员 王 娜 二〇二〇年四月九日 法官助理 赵树一 书 记 员 刘 瑜