安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初232号 原告：安徽怀河企业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市新地城市广场（商业区）6号楼12层5号。 法定代表人：夏震，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王李娜，该公司员工。 委托诉讼代理人：史怀畅，安徽史怀畅律师事务所律师。 被告：蚌埠光辉地产有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区解放北路899号现代农资农机大市场E1楼101-104。 法定代表人：史长鑫，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李莉莉，安徽北正律师事务所律师。 原告安徽怀河企业管理有限公司与被告蚌埠光辉地产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日（2020年3月26日至2020年4月10日为原、被告自愿调解期限）立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽怀河企业管理有限公司委托诉讼代理人王李娜、史怀畅，被告蚌埠光辉地产有限公司委托诉讼代理人李莉莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告给付销售代理佣金322177元;自起诉之日起以上述欠款为基数按日万分之五支付违约金直至清偿时止；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2019年6月5日与被告蚌埠光辉地产有限公司在星河世纪城售楼处签定《星河世纪城商业策划及销售代理合同》、2019年9月3日签订《星河世纪城商业策划及销售代理合同补充协议》,依据合同自2019年6月5日合同生效日起原告就拥有星河世纪城63套商铺的独家代理权,被告承诺如销售成功,以每套商铺销售总价的8%作为佣金支付给原告。原告方业务员刘旺于2019年7月19日接待了购房客户卞瑞琦（身份证号:3403041992××××××××）。根据房屋代理销售合同第四条约定:合同附件一的单价及总价为签约成交价,客户意向房源为3-117号,面积200.20㎡,单价20116元／㎡，总价为4027223元。但客户只愿以3603600元购房,因涉及破低价销售，原告当场拒绝销售,而开发商销售人员张志学说开发商（被告）当初给原告的销售底价并非开发商的真实底价,这套房子可以向开发商负责人程华申请，开发商一定会同意客户以360万元成交,原告方负责人王李娜随向程华申请,程华当场同意,经开发商总经理程华同意后,开发商销售人员张志学便收取了客户10万元定金,并签定了认购协议,因审批价格的负责人程华当时不在售楼现场,故在定单右下角备注,申请合同单价为18000元／㎡,以总价为3603600元成交,若价格未通过审批,承诺定金予3个工作日内退还,签定定单时间为2019年7月19日,被告方负责人程华于2019年8月2日在定金单上签字同意破底价销售,详见定单上端,内容为:同意单价按壹万捌仟元签约。客户于2019年10月12日签订《商品房买卖合同》支付了1803600首付款,并于2019年10月20日办理了按揭贷款手续,按照合同约定已具备结算佣金的条件,当原告向被告递交结算佣金申请时,被告拒绝,被告认为房屋低于代理合同附件一的销售成交价格。因低于附件一的价格成交原告是拒绝的,且并未有原告负责人签字确认,3-117号商铺是开发商未经原告同意私自破底价销售,按照合同约定应正常支付3-117号商铺佣金322177元,同时由于未经原告方同意私自销售委托范围内的房源,属于违约行为,原告将保留起诉按照合同约定赔偿营销策划、宣传、广告、人员、印刷等80万元损失的权利。综上所述，为了维护原告的合法利益不受侵犯,特向法院起诉,请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告蚌埠光辉地产有限公司辩称：1、原告诉称“因开发商销售人员张志学说开发商（答辩人）当初给原告的销售底价并非开发商的真实底价，这套房子可以向开发商负责人程华申请，一定会同意客户以360万元成交”的表述子虚乌有，张志学在原告代理销售期间，由原告统一管理，工资及佣金由原告承担，销售业绩归属原告，原告没有证据证明张志学说过这句话，其所述内容不真实。答辩人同意低于合同约定价格销售，是因为原告在代理销售期间，迟迟销售不掉房屋，答辩人考虑到原告的销售任务未完成，且是在双方已约定低于合同价销售的价差由原告补齐的前提下，又有原告负责人王李娜的申请，才无奈同意低于合同约定价销售。原告陈述的事实自相矛盾。原告在诉状中，一边声称原告方业务员刘旺接待了客户，其负责人王李娜向程华申请价格，程华同意后才签的认购协议，一边又称开发商（答辩人）未经原告同意私自突破底价销售，原告前后陈述自相矛盾。2、原告要求支付销售代理佣金322177元及违约金的主张没有依据。原告并未完成《星河世纪城商业策划及销售代理合同》项下的销售任务。涉案房屋的客户仅与答辩人签订了《商品房买卖合同》及支付了1803600元首付款，客户的按揭资料至今未经银行审核通过，按揭款至今未转入答辩人账户，不具备结算佣金和付款的条件。原告主张的佣金322177元没有依据，涉案房屋的成交价格为3603600元，但截至到目前客户实际到账款仅为1803600元。被告在本案中没有违约行为，依据合同的约定，原告不具备向答辩人主张佣金的条件，答辩人不存在违约情形，不应向原告支付违约金。3、依据合同约定，若乙方（原告）低于附件一约定的房屋销售价格成交，则销售差价应当由乙方补齐，附件一约定的涉案房屋销售价格为4027223元，但实际成交价为3603600元，二者差价423623元应当依据合同由原告向答辩人补齐。综上所述，原告的主张无依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告在举证期限内向本院提供证据如下： 1.营业执照（复印件），证明原告的主体资格； 2.被告企业信息（复印件），证明被告的主体资格； 3.《星河世纪城商业策划及销售代理合同》及《补充协议》（复印件），证明原告与被告委托销售商品房约定的相关权利义务； 4.星河世纪城认购协议书（复印件），证明被告违反合同的约定同意破底价销售商品房； 5.2019年销售业绩告知单（复印件），证明原告已将销售业绩告知被告； 6.应结服务佣金表（复印件），证明被告应支付原告代理销售服务佣金数额322117元。 被告对原告提供的证据1、2、3无异议，证据4真实性无异议，本院予以确认。 被告对原告提供的证据4星河世纪城认购协议书真实性无异议，但认为该证据达不到其证明目的。本院认为，原告提供该份的协议并不能证明被告同意破底价销售商品房违反了合同的约定，故原告提供的证据4证明目的不予采纳。 被告对原告提供的证据5、6有异议，认为原告提供的证据5、6为原告自行制作，被告并未收到，达不到其证明目的。本院认为，原告提供的2019年销售业绩告知单、应结服务佣金表为原告单方制作，没有证据证明已得到被告认可，也不能证明买房客户的按揭资料经银行审核通过，并向被告支付了相关购房款，故原告提供的证据5、6，不予采纳。 被告在举证期限内向本院提供证据如下： 1.《星河世纪城商业策划及销售代理合同》及《补充协议》（复印件），证明原、被告之间的代理合同关系，以及双方对委托销售房源、考核指标、委托期限、销售价格、佣金结算及支付等事项进行明确约定的事实； 2.商品房买卖合同（复印件），证明在长达6个月的代理销售期限内，原告仅促成一户房屋交易，未达到合同约定的考核指标。证明房屋最终成交价为3603600元，低于代理合同约定价格的销售价格，原告应向被告补齐销售差价； 3.客户首付款支付凭证（复印件），证明涉案房屋的客户按揭资料未经过银行审核通过，按揭款至今未到被告账户，佣金结算及付款条件不成立；原告主张的佣金数额没有依据，不应得到支持。 原告对被告提供的证据1、2、3真实性无异议，本院予以确认。 本案经审理查明：2019年6月，原告安徽怀河企业管理有限公司与被告蚌埠光辉地产有限公司签订了《星河世纪城商业策划及销售代理合同》，合同约定“被告委托原告销售位于蚌埠市”，期限为2019年6月5日起至2019年9月4日止。2019年9月3日原、被告又签订了《星河世纪城商业策划及销售代理合同补充协议》将委托销售期限延长至2019年12月4日止。2019年7月19日，原告方业务员刘旺接待购房客户卞瑞琦，该客户要求购买在原告销售代理房屋范围内的商品房一套，但出价低于原告方销售代理买卖房屋的底价，经原告方负责人王李娜向被告方总经理程华申请，被告方总经理程华同意以低于合同约定的底价（20116元／㎡）即18000元／㎡的价格销售。2019年10月12日，客户卞瑞琦与被告蚌埠光辉地产有限公司签订了（3-117号）房屋买卖合同，后客户卞瑞琦向被告支付了首付款1803600元。2020年1月14日原告向本院起诉要求被告支付销售代理佣金322177元并承担相应的违约金。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《星河世纪城商业策划及销售代理合同》、《星河世纪城商业策划及销售代理合同补充协议》合法、有效，原、被告双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。《星河世纪城商业策划及销售代理合同》第四条约定“第四条销售价格。见附件一。附件一的单价及总价为签约成交价，甲方在合同期间(三个月)内不调整价格（如乙方低于附件一的销售价格成交，则销售差价由乙方补齐）”；第十条约定“第十条佣金结算及支付。1、佣金结算范围，客户签订《商品房买卖合同》后，客户首付款全额到甲方账户且客户按揭资料经银行审核通过后，该销量实际到甲方账户的金额方可列入乙方当月的佣金结算范围》”。本案中，1、关于房屋销售价格低于销售底价的问题，本院认为，依据原告的起诉陈述“原告方负责人王李娜,随向程华申请价格,程华当场同意,经开发商总经理程华的同意后,开发商销售人员张志学便收取了客户10万元定金,并签定了认购协议”，应视为原告申请，被告同意，非被告自行调整销售价格，不应属于合同第四条约定的被告擅自调整销售价格，不属于违约行为。2、关于佣金结算的问题，本院认为，原、被告对购房客户卞瑞琦已与被告签订购房合同并向被告支付首付款1803600元的事实均认可，本院予以确认。原告称客户卞瑞琦已于2019年10月20日办理了按揭贷款手续，只是银行尚未放款而已，但被告并不认可，因原告未提供客户卞瑞琦已通过银行审核按揭贷款的相关证据，无法确认原告诉称的“客户卞瑞琦已于2019年10月20日办理了按揭贷款手续”的事实，缺少《星河世纪城商业策划及销售代理合同》第十条约定的“且客户按揭资料经银行审核通过”的相关证据，故原告要求依据《星河世纪城商业策划及销售代理合同》第十条约定支付322177元（原总价4027223元×8%）佣金及违约金的诉讼请求，证据不足。综上所述，原告主张的判令被告给付销售代理佣金322177元，自起诉之日起以上述欠款为基数按日万分之五支付违约金直至清偿时止的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告安徽怀河企业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费6132元，减半收取为3066元，由原告安徽怀河企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  孙鸣镝 二〇二〇年四月二十日 书记员  潘 慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。