河北省临漳县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0423民初2425号原告：张志娟，女，1984年10月2日出生，汉族，住临漳县。被告：河北汇田房地产开发有限公司,住所地:邯郸开发区世纪大街28号枫丹白露38号楼4楼。负责人：李会闯，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建朝，该公司员工。被告：临漳县住房和城乡建设局，住所地:临漳县临漳镇永阳路西段路北。负责人：赵清顺。该单位局长。委托诉讼代理人：张爱锋，该单位职工。第三人：张书廷，男，1965年4月8日出生，汉族，住临漳县，系原告张志娟父亲。委托诉讼代理人：张燕海，北京尚睦律师事务所律师。第三人:张兰喜，男，1979年3月19日出生，汉族，住临漳县。原告张志娟与被告河北汇田房地产开发有限公司（以下简称汇田公司）、临漳县住房和城乡建设局（以下简称临漳县住建局）、第三人张书廷、第三人张兰喜商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志娟、被告汇田公司的委托诉讼代理人张建朝、被告临漳县住建局的委托诉讼代理人张爱锋、第三人张书廷的委托诉讼代理人张燕海、第三人张兰喜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告于2014年1月27日签订的《银街壹号认购协议书》合法有效；2、请求法院依法判决被告立即交付原告购买的银街壹号小区8号楼3单元5层502号单元房；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年1月27日，原告购买了被告汇田公司开发的银街壹号小区8号楼3单元5层502号单元房，并签订了《银街壹号认购协议书》，房屋总价款为283337元，被告承诺可以走银行贷款，原告交付了购房首付款85337元，被告承诺在2014年年底前交房，但由于被告原因造成未交房。2018年该小区陆续交房，原告多次找被告要求交房，被各种理由推诿。后经原告了解，被告临漳县住房和城乡规划建设局（现临漳县住房和城乡建设局）违规为涉案的一房两卖房屋办理了网签手续，共同侵害了原告的合法权益。综上，请求法院依法确认原、被告于2014年1月27日签订的《银街壹号认购协议书》合法有效，并判决被告交付原告购买的银街壹号小区8号楼3单元5层502号单元房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张志娟围绕自己的诉讼请求向法庭提交的主要证据有：1.2014年1月27日，原告张志娟与被告汇田公司签订的《银街壹号认购协议书》购房协议一份；2.原告张志娟向被告汇田公司交付首付款的票据一张（载明交款单位为“张书廷”）；3.吕海青的证人证言；4.杨会永的证人证言；5.王文廷书面证明一份；6.原告张志娟与王会刚的通话录音一份；7.原告张志娟找开发商的录音一份；8.开发商短信截屏一份。被告汇田公司辩称，1、原告所诉不实。2、原告张志娟不是适格主体，在2017年11月5日该争议房产已由张志娟更名为其父亲张书廷，所以原告张志娟不具有主体资格。3、认购书属预约合同，是对房屋买卖事宜的预约，是诺成合同，不受要约的约束，房屋买卖合同是本约合同，房屋的交付内容是本约合同的内容，即该原告要求交付的请求应由房屋买卖合同确定，而不是在预售合同中确定。只有签订了正式的买卖合同，才能在法律上确定买卖关系的成立，只有买卖关系成立，才有权提出让出卖方履行交付义务。4、本案中，第三人张书廷属严重违约，该房更名为张书廷后，经被告汇田公司多次催缴房款，张书廷拒不按照认购协议中的内容履行交付义务，已经属于严重违约，被告汇田公司有权单方面取消该认购协议书，且被告已经按照法定要求予以撤销，因此该认购协议是无效协议。因此应当驳回原告诉讼请求。被告汇田公司为了支持自己的辩称理由，向本院提交了以下证据并说明如下：1、交款单位为张书廷的交款收据一份。证明房子已经更名张书廷，原告不具有适格主体资格。2、催款通知公告报纸一份。证明催告第三人张书廷交款，张书廷未交款，已经违约。被告汇田公司已按协议约定的解除条件依法解除了该认购协议。被告临漳县住建局辩称，1、被告临漳县住建局不是本案的适格被告，原告滥用诉讼权利，请法院驳回原告的诉求。原告的诉讼请求确认《银街壹号认购协议书》合法有效及立即交付购买的银街壹号小区8-3-502室，二项诉求均是合同双方之间的民事关系，该诉求与答辩人之间没有任何关系，原告与答辩人没有任何民事合同关系，原告滥用诉讼权利，错误将临漳县住建局列为被告，既浪费司法资源，又增加了行政部门的应诉成本，请原告撤回对答辩人的诉讼，答辩人将视具体情况考虑是否起诉原告承担相应的赔偿责任。2、原告认为“被告临漳县住房和城乡建设局违规为涉案一房两卖房屋办理了网签手续，共同侵害了原告的合法权益”，不是事实。银街壹号小区在2013年办理了商品房预售许可证，2019年7月24日，河北汇田房地产开发有限公司与张兰喜申请办理商品房合同网签备案手续，临漳县住建局按照法律规定办理了备案手续。该行为没有侵害原告的权利。综上所述，临漳县住建局不是本案的适格被告，没有分割原告的权利，应驳回原告的诉讼请求。被告临漳县住建局为了支持自己的辩称理由，向本院提交了以下证据并说明如下：1、商品房预售许可证存根一份，证明银街壹号小区已经在2013年办理了预售许可证；2、商品房买卖合同备案申请表一份；3、汇田公司委托书一份；4、商品房买卖合同一份；证明被告汇田公司与第三人张兰喜将诉争房屋申请了网签备案。第三人张书廷辩称，本案实际上不存在更名的问题，因为原始购房合同仍然是张志娟的名字，不存在转卖给张书廷，所以第三人认为张志娟是合格的原告，具有合格的原告身份。第三人张书廷和原告是父女关系。因为张志娟经常在外打工，后开发商联系不上原告，所以在更换票据时写成了张书廷的名字，同时在票据上注明了，原票据是张志娟。第三人认为房屋应当是原告张志娟的，因为最原始的交款手续就是张志娟，第三人有多个子女，这房子和其他子女没有关系，是原告交的钱，原告的认购书也是张志娟的名字，只因为更换票据时为联系方便写成了张书廷，所以张书廷以独立请求权第三人请求参加诉讼。第三人认为原告所起诉的事实确实是客观事实，房屋买卖已经有认购书，并交付了首付，没有贷成款是因为开发商的原因导致的，开发商一房两卖应当承担法律责任。建设局作为主管部门，应当对开发商的违法行为予以行政处罚，但是建设局却为开发商的第二次卖房办理了网签，有过错，应当承担共同侵权责任。电视上经常报道一房两卖的新闻，请求法院对有关部门提出司法建议，对一房两卖的行为予以制止。第三人张书廷未提交证据。第三人张兰喜辩称，原告与被告汇田公司签订认购协议上的房屋，和第三人张兰喜从被告汇田公司处购买的房屋是同一房屋。我是2019年在被告汇田公司处购买的房子，被告汇田公司交付房子并登记在我名下，我已入住，突然收到我作为第三人参加诉讼的通知书，房子是我合法购买的。房子是我的，登记在我名下，合理价格购买，所以要求驳回原告的诉讼请求。第三人张兰喜为了支持自己的辩称理由，向本院提交了以下证据并说明如下：1、商品预售合同（已备案）原件一份。2、购房款的票据原件，交款的银行流水。3、入住照片。4、电表照片。5、换电表的登记信息复印件。6、支付宝缴纳电费的截屏两张以及缴费小票1张。7、支付宝缴纳水费的截屏一张。8、水电卡。以上证据证明第三人张兰喜已经缴纳了购房款，并实际入住，开发商已经交付。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年1月27日，原告张志娟与被告汇田公司签订《银街壹号认购协议书》，协议约定，原告认购房屋为银街壹号8号楼3单元5层502号，商品房一套，建筑面积：约101.53平方米，单价：2791元/㎡总价：（小写）283337元，大写贰拾捌万叁仟叁佰叁拾柒元整。认购方选择以贷款为付款方式。原告张志娟于2017年11月5日交付被告汇田公司首付款85337元后，余款至今未办理贷款手续。2019年7月24日，被告汇田公司与第三人张兰喜签订了商品房买卖合同（预售），合同约定，第三人张兰喜向被告汇田公司购买银街壹号8号楼3单元5层502号，其预测建筑面积为101.53平方米，单价为每平方米2954.79元，总价款为30万元整。付款方式为一次性付款。被告汇田公司与第三人张兰喜签订的商品房买卖合同（预售）已备案于被告临漳县住建局。2019年3月18日，第三人张兰喜以银行转账的方式向被告汇田公司交付房款33万元。2019年6月11日，被告退还张兰喜房款6万元，2019年7月24日，第三人张兰喜以银行转账的形式向被告汇田交付房款3万元。综上，第三人张兰喜以银行转账的形式向被告汇田公司交付房款30万元。2019年7月24日，第三人张兰喜以银行转账的形式向被告汇田公司交付双气接口费9707元。被告汇田公司已将上述房屋交付给第三人张兰喜。诉讼中，第三人张书廷申请作为第三人参加诉讼。本院依职权依法追加张兰喜为第三人参加诉讼。本院认为，原告张志娟与被告汇田公司于2014年1月27日签订的银街壹号认购协议书不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。被告汇田公司主张上述房产已更名为第三人张书廷，原告及第三人张书廷不予认可，并提供了原告张志娟于2014年1月27日与被告汇田公司签订的协议，被告汇田公司未提交相关证据证明其主张，对于被告汇田公司的上述主张，本院依法不予认可。2019年7月24日，被告汇田公司与第三人张兰喜签订了商品房买卖合同（预售）并备案于被告临漳县住建局。该合同合法有效。根据相关规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要履行合同的，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据上述规定，原告张志娟虽按协议约定向被告汇田公司交付首付款85337元，但因被告汇田公司将诉争房屋另售并交付给第三人张兰喜，第三人张兰喜已经合法占有该房屋，第三人张兰喜也履行了交付全部房款的义务。原、被告之间的房产买卖协议已无法继续履行。综上，对于原告张志娟要求被告汇田公司立即履行交房义务的诉讼请求，本院依法不予支持。原告可以依据合同约定及相关法律规定另行起诉，请求法院判令被告承担不能交付房屋的相关责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告张志娟与被告河北汇田房地产开发有限公司于2014年1月27日签订的银街壹号认购协议书合法有效；二、驳回原告张志娟的其他诉讼请求。案件受理费5550元，由原告张志娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  贺 倩人民陪审员  刘娟娟人民陪审员  彭志勇二〇二〇年四月二十八日法官助理张丽娜书记员郝飞超