辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1493号上诉人（原审被告）：闵晓强，男，1987年6月23日生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。被上诉人（原审原告）：大连华安物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-18。统一社会信用代码：9121020467405884XG。法定代表人：王勤忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：于瑞，男，该公司员工。上诉人闵晓强因与被上诉人大连华安物业管理有限公司（以下简称华安物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初3846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闵晓强上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或发回重审，减免一审判决的物业费用；二、本案诉讼费全部由华安物业承担。事实和理由：华安物业一审提交的与房屋开发商大连泉城置业有限公司（以下简称泉城置业）签订的《前期物业服务合同》真实性存疑。一审法院未考虑华安物业接手案涉小区后的实际作为，仅凭闵晓强与原物业半岛物业签订的物业合同作为物业费标准不公平。华安物业在没有任何通知的情况下，私自与半岛物业达成协议，接手小区后服务质量与半岛物业相关甚远。闵晓强与原半岛物业签订的《前期物业服务协议》中约定不得将物业整体管理转让给第三方，一审法院并未按照此约定，仅是参考了原定的物业费用。闵晓强2017年11月4日才正式入住案涉小区，之前的物业费应予减免。华安物业辩称，不同意闵晓强的上诉请求。根据我国合同法及相关司法解释的规定，物业服务合同不属于需要备案才生效的合同，因此双方之间的物业服务合同自成立时起生效。同时，合同法规定，应当采用书面形式订立的合同，没有订立书面合同，但是合同一方已经履行了合同的主要义务，相对方接受后没有提出异议的，合同成立。虽然闵晓强对华安物业合同主体身份提出异议，但从未否认华安物业一直为小区提供物业服务的事实。所以，双方的合同关系是成立的，而且华安物业也履行了物业服务公司应尽的义务。闵晓强在享受华安物业提供的物业服务的同时，应当履行缴纳物业费的义务。华安物业向一审法院起诉请求：：一、闵晓强给付所欠物业服务费人民币5,981元（90.21平方米×1.7元/月/平方米×39个月），违约金人民币1,794元（按照物业费5,981元的30%主张），共计7,775元；二、本案诉讼费用由闵晓强承担。一审法院经审理查明，2016年5月1日，泉城置业与华安物业签订《前期物业服务合同》，约定由华安物业对“半岛印象”项目提供前期物业管理服务事宜。该合同对物业基本情况、履约保证金与服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项进行了约定。该合同第二条约定：委托管理服务期限为业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；第四十五条约定：双方签字盖章后本合同生效。该合同还约定物业服务费标准为住宅1.7元/月/平方米（建筑面积）。2016年6月14日，华安物业对大连半岛印象小区的物业项目进行了备案登记。大连市旅顺口区房产局经审核同意其备案申请，该备案登记表记载：物业费标准为1.7元/平方米。闵晓强的案涉住宅位于“半岛印象”小区内，建筑面积为90.21平方米，该小区内尚未成立业主委员会。闵晓强在接收案涉房屋时签订《业主临时管理规约》，其中第二十四条约定“业主或物业使用人应按照下列标准向物业服务企业及时交纳物业费用：1.多层住宅物业服务费1.7元/建筑平方米/月”。闵晓强未交纳2016年6月1日至2019年8月31日的物业服务费。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。闵晓强在实际接受华安物业提供的物业服务后，逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担违约责任。关于华安物业是否具备成为小区物业服务企业的资格问题。华安物业向一审法庭提交的与案涉小区开发建设单位泉城置业签订的《前期物业服务合同》有双方的签字盖章，系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，且已于2016年6月14日在大连市旅顺口区房产局进行了备案，故该合同合法有效。案涉房屋所在小区并未成立业主委员会，在业主委员会、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。泉城置业作为案涉小区的开发建设单位有权委托物业服务企业进行前期物业管理。华安物业接受泉城置业的委托，为案涉小区提供物业服务，且收费标准并不高于案涉小区业主同大连半岛物业管理有限公司（以下简称半岛物业）约定的物业服务费收费标准，故该更换前期物业服务企业的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且华安物业已经依约为案涉小区提供了物业服务，故对闵晓强的抗辩意见不予支持。闵晓强应当向华安物业交纳自2016年6月1日至2019年8月31日的物业服务费5,980.92元（90.21平方米×1.7元/月/平方米×39个月）。关于闵晓强抗辩小区卫生、绿化不好、除雪不及时、广告张贴泛滥，小区业主活动中心变成了健身中心，物业人员使用不规范一节。首先，闵晓强提交照片可以反映照片拍摄当时的情况，但并不能反映案涉小区物业管理的客观全貌；其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，物业服务存在瑕疵时，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权通过其他合法途径，要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费的理由。故对闵晓强此项抗辩意见，不予支持。关于闵晓强抗辩小区违建严重一节，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃臵垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。根据上述法律规定，受损害业主可以采取直接要求侵权人承担侵权责任等救济手段，来维护自身合法权益，不能以此作为拒交物业费的理由。故对闵晓强此项抗辩意见，不予支持。关于违约金问题，考量双方物业服务关系的基础及延续，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，该项诉讼请求，本次诉讼不予支持。业主拒交物业服务费势必会影响到物业服务企业的整体服务质量，也会影响到广大业主的利益，包括已交费业主以及闵晓强自身利益。且小区环境、卫生、安全等多方面更需要业主与物业服务企业来共同维护。为此，闵晓强应继续及时履行交费义务，华安物业也应不断提高服务质量，加强与业主之间的沟通，才能维护好双方长期、稳定、良好的物业服务关系。判决：一、闵晓强自本判决生效之日起十日内给付大连华安物业管理有限公司2016年6月1日起至2019年8月31日止的物业服务费5,980.92元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取后为25元，由闵晓强负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案被上诉人与建设单位泉城置业签订了《前期物业服务合同》，上诉人作为案涉小区的业主，应受该份合同的约束。上诉人虽然对该份合同的真实性提出异议，但既未提供任何证据证实其主张，亦未提供相反证据推翻该份合同已在大连市旅顺口区房产局审核通过并备案的事实，故上诉人的此节主张于法无据，本院不予支持。上诉人在二审中主张其实际入住时间为2017年11月4日，其实际入住时间与应缴物业费期间无直接关系，且上诉人并未提供证据证明案涉房屋交房时间晚于2016年6月1日，故其主张实际入住前的物业费应予减免于法无据，本院不予支持。上诉人在讼争期间接受了被上诉人提供的物业服务，以物业服务存在瑕疵为由拒绝履行支付物业费的合同义务，与法律规定和合同约定不符，本院亦不予支持。经本院审查，一审判决认定的上诉人应缴物业费数额正确，本院予以确认。综上所述，闵晓强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人闵晓强负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年四月七日书记员 牛超群