江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终153号上诉人（原审原告、反诉被告）：王洁丽，女，1972年9月14日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人（原审原告、反诉被告）：金雷，男，1968年2月29日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人（原审被告、反诉原告）：常州嘉博置业有限公司，住所地常州市新北区通江中路8号908室。法定代表人：裴丹，该公司总经理。上诉人王洁丽、金雷与上诉人常州嘉博置业有限公司（以下简称嘉博公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初3035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洁丽、金雷上诉请求：撤销一审判决，改判支持王洁丽、金雷一审全部诉讼请求，并驳回嘉博公司的反诉请求；一、二审诉讼费用全部由嘉博公司承担。事实与理由：一审判决认定事实部分错误，证据不足，适用法律不当，依法应予改判。一、一审判决认定嘉博公司应承担的逾期交房违约金的计算期限有误，应予以改判。（一）根据双方签订的《商品房买卖合同》第11.1.1条约定，嘉博公司应承担的逾期交付违约金计算期限应从2017年11月1日起算，即合同约定的房屋交付日期2017年10月31日届满后的第二日开始起算。（二）一审判决计算嘉博公司应承担的逾期交付违约金计算至2019年4月1日错误，应计算至房屋实际交付日期2019年9月29日。1.嘉博公司未能提供相应的证据材料证明自2018年2月26日房屋修缮后至2019年4月1日前，通知王洁丽、金雷至新的房屋交接场所的证据。2017年10月《房屋交付通知书》载明的房屋交付场所为原山雅居售楼处，2019年4月1日《催交付函》交付场所却变更成常州市新北区龙湖原山物业服务中心。交付场所的变更，嘉博公司应及时书面通知王洁丽、金雷。嘉博公司未履行通知义务，也是双方之间纠纷在较长时间得不到妥善解决的重要原因。2.王洁丽、金雷于2019年4月1日收到嘉博公司书面《催交付函》通知后赴物业办理房屋交付时，系因嘉博公司的原因无法办理完成。该事实从王洁丽、金雷一审提交的龙湖物业主管冯洪兰出具的情况说明及物业费计算明细等证据足以得到印证。如真如嘉博公司庭审时陈述，不交或少交物业费，也可以办理房屋交付，物业就根本没有必要开具该情况说明，本案纠纷也就不会发生。3.嘉博公司应承担的逾期交付违约金应计算至房屋实际交付日期2019年9月29日。嘉博公司虽在2019年6月26日庭审时陈述，在不交物业费的情况下，王洁丽、金雷可随时办理房屋交付，但王洁丽、金雷认为该陈述系嘉博公司针对王洁丽、金雷主张2019年4月4日办理房屋交付时，物业以缴清物业计算的物业费为前提条件，才能办理房屋交付的应诉答辩，该次庭审当时双方并未就搁置争议先行交付房屋在法庭主持下达成共识。直至2019年9月25日庭审时，双方才在法庭主持下，达成同意搁置争议，不附加任何条件在2019年9月30日前先行办理房屋交付的共识，王洁丽、金雷也是按庭审双方达成共识约定的房屋交付时间，于2019年9月29日办理完成房屋交付，该时间即涉案房屋的实际交付时间。因此，一审判决认定事实错误。嘉博公司应承担的逾期交房违约金的计算期限应自2017年10月31日计算至2019年9月29日，一审判决认定的计算期限错误。二、王洁丽、金雷不存在任何逾期收房的违约行为，一审判决王洁丽、金雷承担部分逾期收房违约责任错误。王洁丽、金雷于2019年4月1日收到嘉博公司书面《催交付函》通知后，积极要求物业配合办理涉案房屋交付，但却因嘉博公司，或者说是受嘉博公司委托代办房屋交付的龙湖物业的原因无法办理完成。另，直至2019年9月25日庭审时双方才在法庭主持下达成搁置争议、不附加任何条件在2019年9月30日前办理房屋交付的共识。因此，在2019年4月2日至2019年9月29日期间，不能因嘉博公司原因导致房屋不能办理交付，却要王洁丽、金雷来承担逾期收房违约责任，在双方未达成搁置争议不附加任何条件办理交付手续的共识前，王洁丽、金雷也不存在迟滞收房的行为。王洁丽、金雷不存在任何逾期收房的违约行为，一审判决王洁丽、金雷承担部分逾期收房违约责任错误，应予改判。嘉博公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，改判驳回王洁丽、金雷要求嘉博公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，计326071元；2.改判支持王洁丽、金雷应支付嘉博公司2018年2月27日至2019年4月1日期间的逾期收房违约金，计269596元；3.本案一审、二审诉讼费用由王洁丽、金雷承担。事实与理由：一、根据一审法庭调查所确定的情况，就王洁丽、金雷提出的房屋瑕疵而言，异议范围仅为“外墙壁落水管与墙壁连接处因连接不严密有渗水”，而该部位在墙壁外侧，与之相连的也仅有落水管，与房屋的其他部位均无关联，王洁丽、金雷购买的房屋本身就是毛坯房，其提出的问题对于房屋的使用不会产生任何影响。这里需要再次说明的是，嘉博公司在收到王洁丽、金雷的报修后，对房屋屋顶是否存在渗水进行核查，其方案和范围也仅限于将屋顶瓦片进行剥离经核查后再行恢复，并未对房屋的屋顶本身进行破坏，该复核对房屋使用实际也未造成任何影响。一审法院仅凭王洁丽、金雷对房屋提出过问题，就主观未经核实的认定该问题就是严重的漏水质量问题，属于严重的事实认定错误，是对事实未经核实的草率认定，而在此基础上做出的案涉房屋使用受到影响的结论也当然是错误的，也直接导致了案件审理后续事实和法律适用的不公，应当予以纠正。二、一审法院适用法律错误。（一）就案涉房屋存在瑕疵所对应嘉博公司应当承担的法律责任，仅是维修义务而并非逾期交付的违约责任。补充协议第十条第六款约定在房屋出现质量问题和装修等问题时，嘉博公司按照《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，而王洁丽、金雷应按时办理商品房交付手续，不能以此为由拒绝接受该商品房，嘉博公司也无须向其支付补偿或赔偿。同时，补充协议第十条第七款的约定，“出卖人修复除地基基础和主体结构外的其他质量问题后再行交付的，不视为逾期交付”。因此，按照该约定，嘉博公司对“外墙壁落水管与墙壁连接处因连接不严密有渗水”的问题进行维修期间，不应视为逾期交付，房屋的交付时间应按照交付通知书上约定的交付时间予以确定。但一审法院不顾双方在补充协议中所做的约定，仍将房屋出现的瑕疵直接等同于逾期交房的法律责任，与双方约定不符，违背了双方的意思表示，对嘉博公司也明显不公。（二）无论案涉房屋是否存在瑕疵或是否存在严重的漏水质量问题，自2018年2月26日至2019年4月1日期间，嘉博公司不应当承担任何的逾期交房违约责任，但一审法院却不顾该期间嘉博公司已经修复王洁丽、金雷提出的房屋瑕疵，也不顾该期间未办理交付手续是王洁丽、金雷因自身意愿未能前往办理的事实，却将该期间实际未办理手续就直接认定为嘉博公司逾期交付的违约责任，不仅与基本的法律逻辑不相符，更是对王洁丽、金雷的严重偏袒，应当予以改正。具体理由如下：1.通过一审查明的事实，就嘉博公司提出的房屋瑕疵异议而言，在2018年2月26日前已经全部修改完毕。因此，无论在此之前房屋的质量瑕疵是否对房屋使用产生影响，在该时间节点后，案涉房屋已经不具有任何瑕疵。2.嘉博公司已经履行了修复完成后的通知义务。嘉博公司工作人员在2018年2月26日通过微信已经明确告知王洁丽、金雷所提问题修复完毕，并告知可以随时去办理手续。王洁丽、金雷应当本着诚信和防止损失扩大之原则，尽快与嘉博公司办理房屋交付手续。房屋作为不动产，需要双方配合方能完成实际的交付。但实际情况是，王洁丽、金雷因自身原因并未在嘉博公司通知后及时前往办理交付手续，嘉博公司在2019年4月1日微信通知王洁丽、金雷，但其未有交付动作的情况下，才再次善意提醒王洁丽、金雷及时办理交付手续。2018年2月26日的微信通知实质已经具备通知的要件和法律效力，故2019年4月1日的该次通知并非嘉博公司的法定义务，无论是否有该次通知，在接到微信通知后未办理交付的法律后果应当由王洁丽、金雷承担。但一审法院却不顾上述事实和法律认定规则，却判定嘉博公司对该期间承担逾期交付违约责任，属于忽略已查明案件事实情况下错误分摊举证责任导致的适用法律错误。（三）2018年2月26日至2019年4月1日期间，王洁丽、金雷在具备交付条件但因自身原因未能办理房屋交付手续的情况下，不仅不应认定为嘉博公司的法律责任。相反，结合嘉博公司提出的一审反诉，王洁丽、金雷应承担该期间逾期收房的违约责任，该期间的逾期收房违约责任的一审反诉请求也应予支持。根据双方签署的补充协议第二条第8款（对房屋现状以及符合交付条件的确认）以及第十条第6款（存在质量问题出卖人仅承担维修义务）、第7款（除地基基础和主体结构外的其他质量问题修复后再交付的，不视为逾期交付）等条款的约定，王洁丽、金雷无权在房屋仅有细微瑕疵的情况下拒收房屋，何况在2018年2月26日后，案涉房屋的瑕疵也已经修复完毕，故王洁丽、金雷在该时间节点后已无任何理由拒绝收房，但本案中其实际因自身原因在2019年9月29日前未予收房，该行为已经违反合同的约定，应当按照补充协议第十条第8款的约定承担逾期收房的违约金。综上所述，一审法院在事实的认定以及2018年2月26日至2019年4月1日期间双方责任的认定以及法律适用上均存在错误，本案中的细微瑕疵不影响房屋的使用，房屋直到2019年9月29日才办理交付手续的责任也在王洁丽、金雷。王洁丽、金雷与嘉博公司对对方的上诉均未提交答辩意见。王洁丽、金雷向一审法院起诉请求:1.判令嘉博公司继续履行2017年9月12日与王洁丽、金雷签订的《商品房买卖合同》，限期向王洁丽、金雷交付所购商品房，并配合王洁丽、金雷办理完成所有房屋交接手续；2.判令嘉博公司向王洁丽、金雷支付逾期交房违约金暂计425483.60元(以房屋总价款6673177元为基数按中国人民银行同期同类贷款利息计算自2017年11月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金，暂自2017年11月1日起至2019年4月20日，6673177×4.35%+365×535=425483.60元）;3、判令本案诉讼费用由嘉博公司承担。嘉博公司向一审法院提出反诉请求：1.判令王洁丽、金雷支付逾期收房违约金暂计381038.4元（以房屋总价款6673177元为基数，按日利率万分之一计算，自2017年12月1日起至实际收房之日止，暂自2017年12月1日起至2019年6月26日止）；2.本案诉讼费用由王洁丽、金雷承担。一审法院认定事实：王洁丽、金雷系夫妻关系。2017年9月12日，王洁丽、金雷与嘉博公司签订《商品房买卖合同》1份(合同编号7223AC7CE03B45099ABB，以下简称“购房合同”），合同约定由王洁丽、金雷购买嘉博公司开发建造的坐落于常州市新北区，建筑面积为391.27平方米，总价为6673177元的房屋。购房合同对王洁丽、金雷与嘉博公司之间的权利义务进行了详细约定，其中合同第10.1条约定：“出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房”；合同第11.1.2条约定：“出卖人未按第10条约定的时间将该商品房交付买受人的，自逾期之日起超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自本合同第10条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之肆的违约金……。”合同签订后，王洁丽、金雷先后于2017年9月12日、9月27日等向嘉博公司支付了购房款6673177元，嘉博公司于2017年10月30日向王洁丽、金雷开具了相应的发票。王洁丽、金雷履行了购房合同约定的付款义务。双方签订购房合同的同日，王洁丽、金雷还与龙湖物业服务集团有限公司常州分公司签订了《前期物业服务协议》。2017年10月20日，嘉博公司向王洁丽、金雷邮寄了书面房屋交付通知书，通知王洁丽、金雷于2017年10月30日前至案涉商品房所在地原山雅居售楼处办理交付手续。2017年10月26日，王洁丽、金雷在嘉博公司售楼处原工作人员配合下，对案涉房屋进行验房，发现案涉房屋顶楼及地下室墙壁存在严重的漏水质量问题，影响王洁丽、金雷对涉案房屋进行装修和居住使用，遂要求嘉博公司对房屋进行修复再行办理交付手续。嘉博公司同意整改修复后再行交付。在房屋存在的质量问题修复后，嘉博公司未及时书面通知王洁丽、金雷再次验房并办理交付手续。2019年4月1日，嘉博公司又向王洁丽、金雷寄发书面《催交付函》，通知王洁丽、金雷于2019年4月6日前至常州市新北区龙湖原山物业服务中心办理交付的确认手续。王洁丽、金雷收到该书面通知后，于2019年4月4日至常州市新北区龙湖原山物业服务中心办理验房及交付手续。但由于嘉博公司向王洁丽、金雷邮寄的书面《催交付函》上确认的嘉博公司垫付的2017年10月1日至2019年12月31日的物业费为29155.56元，系按前期物业服务协议约定的未入住按规定标准的7折计算所得金额，而物业公司计算至2019年12月31日的物业费为33265.77元，物业计算的物业费明显高于嘉博公司计算的物业费。导致涉案房屋交付手续又未办理完成。为此，王洁丽、金雷诉至法院，请求处理。一审另查明，2017年10月26日，验房时发现的案涉房屋顶楼及地下室墙壁存在的漏水等质量问题，由嘉博公司进行了修缮，并由嘉博公司原工作人员王苗于2018年2月26日通过微信方式告知了王洁丽。一审又查明，2018年11月29日，王洁丽与常州市新北区龙湖原山物业服务中心工作人员刘栩瑶取得联系，从双方的微信交流内容显示，漏水等质量问题嘉博公司在完成修缮后，王洁丽、金雷与嘉博公司双方因物管费问题，导致一直未能办理房屋交接手续。一审还查明，在本案审理过程中，王洁丽、金雷已于2019年9月29日到嘉博公司指定的常州市新北区龙湖原山物业服务中心办理完涉案房屋的交付手续。同年10月28日，王洁丽、金雷向法院撤回了第一项诉请。一审法院认为，王洁丽、金雷、嘉博公司双方所签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人均具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。王洁丽、金雷因已于2019年9月29日与嘉博公司办理房屋交接手续，而申请撤回第一项诉请，一审法院予以准许。关于王洁丽、金雷、嘉博公司的违约责任。本案中，双方在合同中虽然约定的房屋交付时间为2017年10月31日前。但王洁丽、金雷在10月26日对房屋进行查验时发现涉案房屋存在质量问题，并与嘉博公司单位工作人员达成修缮后再行交付的共识。故实际交付房屋的日期应为双方确认的完成修缮的日期，即2018年2月26日。嘉博公司未能提供相应的证据材料证明自2018年2月26日房屋修缮后至2019年4月1日前，通知王洁丽、金雷至新的房屋交接场所进行交接的证据。嗣后，王洁丽、金雷因嘉博公司与常州市新北区龙湖原山物业服务中心就王洁丽、金雷应缴纳的物业费问题未能达成一致意见，导致王洁丽、金雷未能及时办理接房手续。可见，引起本起纠纷的根本原因并非在王洁丽、金雷。综上，本诉部分，王洁丽、金雷根据合同约定要求嘉博公司承担逾期交房违约金，并将违约金的计算标准调整为以总房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的请求，并无不当，一审法院予以支持。但其要求嘉博公司承担的违约金计算期限存在不当之处，一审法院认为，计算期限应从涉案房屋完成修缮后的第二日起至嘉博公司再次书面通知其办理房屋交接手续的时间止，即自2018年2月27日起至2019年4月1日止，实际金额为326071.54元（6673177×4.35%÷365×410）。反诉部分，从审理查明的事实可以看出，嘉博公司两次通知王洁丽、金雷办理房屋交接的场所虽然明显不一。但两权相害取其轻，王洁丽、金雷、嘉博公司双方均应及时避免损失的扩大。王洁丽、金雷在收到嘉博公司2019年4月1日的“催交付函”后，不应再纠缠于物业费的收取问题上，应当先办理好房屋的交接手续，特别是在2019年6月26日嘉博公司已经明确表示不附加任何条件办理房屋交接手续的情况下，王洁丽、金雷仍延滞至9月29日才办理相关手续，嘉博公司要求判令反诉王洁丽、金雷按日利率万分之一支付在此期间（即2019年4月2日至2019年9月29日）的违约金120117.19元（6673177×3.65%÷365×180）的诉请，一审法院予以支持。嘉博公司的其他诉请依据不足，一审法院不予支持,判决：一、嘉博公司于判决生效之日起十日内支付王洁丽、金雷逾期交房违约金326071.54元；二、王洁丽、金雷于判决生效之日起十日内支付嘉博公司逾期收房违约金120117.19元；三、驳回王洁丽、金雷和嘉博公司的其他诉讼请求。本诉部分案件受理费7683元，由王洁丽、金雷承担1795.1元，嘉博公司承担5887.9元；反诉部分案件受理费3508元，由嘉博公司承担2402.2元，王洁丽、金雷承担1105.8元。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院经审理查明，2017年9月12日，王洁丽、金雷与嘉博公司签订的《商铺房买卖合同》第10.2条约定该商品房达到第9条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第10.4.1条约定办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。第10.4.2条约定对该商品房存在以下除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范和标准自查验之日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。10.4.2.1屋面、墙面、地面渗透或开裂等；10.4.2.2管道堵塞……。第10.5条约定因该商品房存在质量问题而修复的，不顺延约定的交付日期，并以交接单签署的日期为实际交付日期，因此导致交付逾期的，由出卖人按照第11条承担逾期交付的责任。第10.6条约定由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：……（2）买受人按补充协议中逾期收房履行义务。第25条约定对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件七）。补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任的条款，不得含有加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款。附件七：补充协议“二、对房屋基本情况的补充约定”第4条约定买受人确认，在本协议签署前，买受人完全了解该房屋的现状，并已经对该房屋进行充分的勘查、检验，对该房屋及其附属的设备、装饰装修、附属设施和空间及周围配套设施、周边环境等已经充分知悉和了解，同意以现状为准。买受人确认该房屋完全具备合同约定的各项交付条件，且市政基础设施和其他设施均满足交付条件。“十、对房屋交付的补充约定”第3条约定买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费（如有）、违约金（如有）、……等，按时足额缴纳住房专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。第6条约定买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按（住宅质量保证书）中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。第7条约定出卖人修复除地基基础和主体结构外的其他质量问题后再行交付的，不视为逾期交付，该房屋的交付时间为入住通知书上约定的交付期限。第8条约定买受人逾期收房的，逾期收房超过30日，则从第31日期，每逾期一天应向出卖人支付宗房款万分之一的违约金，逾期达到180日的，出卖人有权单方解除本合同，由此造成的一切损失均由买受人自行承担，同时买受人应向出卖人支付总房款的10%的违约金。2017年10月20日，嘉博公司向王洁丽、金雷寄发《房屋交付通知书》，该通知书上特别提醒在办理该商品房的交接手续前，按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。自2018年12月5日起，王洁丽就涉案房屋物业费缴纳问题导致房屋无法交付事宜，多次与龙湖物业服务集团有限公司常州分公司刘栩瑶沟通，希望刘栩瑶与嘉博公司沟通物业费具体金额问题，以免影响房屋交付。2019年4月1日，嘉博公司向王洁丽、金雷寄发《催交付函》，该函载明：“我公司已经为您垫付了自2017.10.1-2019.12.31的物业费共计人民币29155.56元。为保障您的利益，我司现通知您，请您于收到本通知函后5日内将我公司垫付的物业费一次性支付给我公司……”。2019年6月26日，一审法院组织双方当事人进行证据交换。过程中，嘉博公司明确表示现在不缴纳物业费的情况下，王洁丽、金雷可以随时办理房屋交接手续。本院对一审法院查明的其他事实依法予以确认。本院认为，涉案商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定自觉履行各自的义务。本案中，首先，根据涉案商品房买卖合同第10.1条、第10.2条、第10.4.2条、第10.5条、第11.1.2条的约定内容，嘉博公司应于2017年10月31日前交付涉案房屋，如涉案房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由嘉博公司修复后再行交付，且不顺延约定的交付日期，并以交接单签署的日期为实际交付日期，因此导致交付逾期的，嘉博公司应按合同第11条的约定承担逾期交付的责任。嘉博公司虽然按合同第10.1条约定书面通知了王洁丽、金雷办理房屋交付手续，但2017年10月26日，王洁丽、金雷在嘉博公司售楼处原工作人员配合下，对案涉房屋进行验房时，发现案涉房屋顶楼及地下室墙壁存在严重的漏水质量问题，影响王洁丽、金雷对涉案房屋进行装修和居住使用，遂要求嘉博公司对房屋进行修复再行办理交付手续，嘉博公司亦同意整改修复后再行交付。2018年2月26日，房屋存在的质量问题修复后，嘉博公司工作人员虽然通过微信告知王洁丽、金雷房屋已修复好，但嘉博公司并未按合同第10.2条的约定及时书面通知王洁丽、金雷再次验房并办理交付手续，直至2019年4月1日，嘉博公司才向王洁丽、金雷寄发书面《催交付函》，通知王洁丽、金雷于2019年4月6日前至常州市新北区龙湖原山物业服务中心办理交付的确认手续。根据上述合同条款约定，嘉博公司显然已构成逾期交付房屋，应按约承担逾期交付的违约责任。嘉博公司上诉认为涉案房屋存在瑕疵，仅是维修义务而非逾期交付违约责任，依据补充协议“十、对房屋交付的补充约定”第7条的约定，嘉博公司不应承担违约责任等理由，明显与涉案商品房买卖合同约定不符，本院不予支持。其次，涉案商品房买卖合同第10.4.1条约定办理交付手续前，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人办理交付手续的前提条件。2019年4月4日，王洁丽、金雷按嘉博公司寄发的《催交付函》至常州市新北区龙湖原山物业服务中心办理交付手续时，因物业费问题致涉案房屋交付手续又未办理完成，而产生物业费争议的主要原因在嘉博公司。对此，嘉博公司应积极协调解决，以防逾期交房的损失扩大。但从本案现有证据来看，嘉博公司并未妥善处理双方纠纷，直至2019年6月26日，一审法院组织双方当事人进行证据交换过程中，嘉博公司才明确表示在不缴纳物业费的情况下，王洁丽、金雷可以随时办理房屋交接手续。同时，王洁丽、金雷在嘉博公司于2019年6月26日已明确表示不附加物业费缴纳条件可以办理房屋交付手续的情况下，仍延滞至2019年9月29日才办理相关手续，亦构成逾期收房，应按照合同补充协议“十、对房屋交付的补充约定”第8条的约定应承当相应的违约金。故，嘉博公司逾期交房的违约金应自嘉博公司违反合同第10.1约定的交付日期第二日起即2017年11月1日算至2019年6月26日止，实际违约金额为6673177元×4.35%÷365天×603天=479563.75元。王洁丽、金雷逾期收房的违约金应自2019年6月27日起算至2019年9月29日止，实际违约金额为6673177元×3.65%÷365天×95天=63395.18元。综上，王洁丽、金雷的上诉请求部分成立，予以支持。嘉博公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初3035号民事判决；二、常州嘉博置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王洁丽、金雷支付逾期交房违约金479563.75元；三、王洁丽、金雷于本判决生效之日起十日内支付常州嘉博置业有限公司逾期收房违约金63395.18元；四、驳回王洁丽、金雷与常州嘉博置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉部分案件受理费7683元，由常州嘉博置业有限公司承担；反诉部分案件受理费3508元，由常州嘉博置业有限公司承担584元，王洁丽、金雷承担2924元。二审案件受理费6313元，由常州嘉博置业有限公司承担5094元，由王洁丽、金雷承担1219元。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年四月八日书记员  邹 静