辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1579号上诉人（原审被告）：王玥，女，汉族，1975年8月14日出生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：国立燕，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。上诉人（原审被告）：曹月，男，汉族，1974年10月2日出生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：国立燕，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审原告）：刘子健，男，汉族，1993年11月9日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘述（刘子健父亲），男，汉族，1969年1月4日出生，住沈阳市铁西区。上诉人王玥、曹月与被上诉人刘子健房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初14818号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王玥、曹月上诉请求：一、撤销一审法院（2019)辽0106民初14818号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉请；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人就租金降为7万元达成合意，形成了事实合同，是对原合同的变更，上诉人已实际支付完毕租金。（二）双方之间未形成附条件合同。被上诉人已经承认租金变更为7万元，而原审法院认为“从微信聊天推断，原告同意租金变更为7万元的前提条件是合同履行至租期届满为止”是自相矛盾的。被上诉人在双方一致同意解除租赁合同之后提出“减免租金是以合同履行完毕为前提”，就认为双方形成附条件合同，不能以此条件约束上诉人的履行义务。（三）上诉人不应向被上诉人支付违约金。被上诉人在2019年4月4日的聊天记录中说“这回你要提前解除合同刘哥是按合同办收不收你违约金!我想我不愿意这样，这样我们两个人互相配合把房子转租出去，共同努力把事情搞完美”，是对违约金的放弃。上诉人就此认为帮忙将被上诉人房屋出租出去，被上诉人就不对违约金进行追究，故上诉人积极帮助被上诉人张贴出租通知、并留下了上诉人的联系方式。考虑到被上诉人在本溪不方便，上诉人多次代为看房。同时，上诉人为减少被上诉人的损失，将自己的装修、价值2万元的装饰物全部留给被上诉人。被上诉人已明示将房屋出租出去就不追究违约金，且上诉人也按照被上诉人的要求完成了房屋转租，同时，采取了补救措施减少了被上诉人的损失。被上诉人在上诉人完成这一切之后，又要求上诉人支付违约金，有违诚实信用原则。二、原审法院适用法律错误，应按照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条之规定，驳回原审原告的全部诉讼请求。刘子健辩称，一、上诉人与被上诉人没有就房租下降达成合意和任何确认，被上诉人也只是上诉人电话沟通要求减少当年房租，将来在合同期内补齐，并表示将来合同期满后会长期租用被上诉人房屋。被上诉人在2018年6月20日要求上诉人补交上一年房租，即补齐第三年租金8万元的要求，上诉人并没有补齐，又在第四年拖欠被上诉人房屋租金2万元。上诉人只凭借被上诉人聊天记录中“减少房租”四个字即把合同期内补齐和合同期满后会长期租用的承诺所掩盖，单方主观地说被上诉人“已经同意”，又以“侧面确认”来推导出有利于自己的错误证明。正是因为上诉人拖欠房屋租金不愿补齐才提前单方面解除房屋租赁合同，搬走以逃避拖欠未足额缴纳房租的事实。二、上诉人提出不支付违约金的理由与事实不符。聊天记录不能反映出上诉人所述的意思。被上诉人多次明确向上诉人索要违约金，但上诉人不予理睬。上诉人也未积极地出租房屋。三、上诉人在诉状中第三条所说“完成了房屋转租”与事实不符。实际情况是到目前为止涉案房屋仍然没有转租。四、上诉人在诉状中所说将自己装修价值2万元装饰物留给被上诉人与事实不符。因为留下的东西都是上诉人无法拆走和无用的东西。被上诉人把一切能拆除的有用东西已经全部拆除了，亦未将房屋恢复原状。且合同第五条约定“承租方经营期间的装修无偿归出租方所有”，该约定是以两个月装修期无偿使用的条件互换来的，上诉人对自己装修物品是确认放弃的。另外上诉人所说2万元价值也是没有任何证明和评估的。刘子健向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付违约金2万元并结清2017年6月20日-2019年6月19日拖欠的房租人民币3万元，合计人民币5万元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告刘子健委托父亲刘述与被告王玥、曹月于2015年4月19日签订《房屋租赁合同》，承租刘子健所有的位于沈阳市铁西区6门市房，面积157.16平方米的房屋，租期为5年，自2015年6月20日至2020年6月19日。租金约定第一年至第三年每年8万元。第四年至第五年每年租金9万元，承租方于每年5月19日前支付下一年度租金。合同第五条违约责任：第6款约定如有一方违约，违约方赔偿对方违约金贰万元整。2019年4月，被告通知原告要求提前解除租赁合同，同年6月20曰双方交接房屋钥匙，协商终止合同。另查，被告第一年和第二年支付租金8万元，第三年和第四年支付租金7万元。因被告提前解约，遂促成本案纠纷。一审法院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》系当事方真实的意思表示，未违反相关法律、法规强制性规定，双方当事人应按照约定全面履行自己的合同义务，不得擅自变更或解除合同。被告通知原告提前终止合同，因合同对此有明确的违约约定，故原告主张违约金2万元有事实依据，予以支持。被告虽辩称已提前通知原告，但不影响其需要承担违约责任的事实，故对此抗辩本院不予支持。关于原告要求二被告支付房屋租金的标准问题，因合同约定第三年租金为8万，第四年租金为9万元，但被告实际支付该两年租金共计14万元，被告举证双方微信聊天记录欲证明双方已就租金数额为每年7万元达成合意，但庭审中原告当庭否认，且从微信聊天推断，原告同意租金变更为7万元的前提条件是合同履行至租期届满为止，现被告提前终止合同，故原告主张被告按合同标准请求支付租金，有事实依据，予以支持。关于被告主张房屋租金的诉讼时效为一年的问题。依据《民法总则》关于时效的司法解释第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。依据上述规定，本案租金时效调整为三年，故对被告此项抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告王玥、曹月于本判决生效之日起十日内支付原告刘子健自2017年6月至2019年6月租金3万元；二、被告王玥、曹月于本判决生效之日起十日内支付原告刘子健违约金2万元；三、驳回原、被告其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元，由被告王玥、曹月负担（原告已预交，由被告直付原告）。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2017年3月28日王玥、曹月以微信方式向被上诉人提出减租。2018年6月20日，王玥、曹月向被上诉人支付租金7万元，被上诉人微信表示“还是7万元那（呐），应该给8万元了，……，刘哥想已经7万元照顾你好几年了，你也应该让我高兴高兴吧，再说你也不差1万，现在给我8万也是给你减一万那（呐）！因为合同第四、五年租金是9万啊，太少心理不好受”。王玥、曹月回复“生意不好做！都要干不下去了！刘哥今年就这样吧！明年再说吧”。被上诉人回复“我这几天会去你那给你打收条，到时候见面聊吧！”2019年4月4日被上诉人向上诉人发微信“每年只要你说话都给你减少房租，也并没有遵照合同做事。”本院认为，本案争议的焦点为王玥、曹月应否补足租金及应否承担违约责任问题。关于2017年6月20日-2018年6月19日租金问题，从双方履行合同情况及双方的聊天记录来看，在上诉人支付了该年度租金7万元后，被上诉人并未提出异议，而在王玥、曹月继续按7万元支付了2018-2019年度租金后，刘子健表示“还是7万那（呐），应该给8万了”。刘子健还表示“每年只要你说话都给你减少房租，也并没有遵照合同做事”，可以看出，被上诉人对2017-2018年度王玥、曹月支付7万元租金并未提出异议，故该年度租金王玥、曹月已支付完毕，无需再行支付。关于2018年6月20日-2019年6月19日期间应给付租金数额问题，在王玥、曹月按7万元支付了该年度租金后，被上诉人表示“还是7万元那（呐），应该给8万元了，现在给我8万也是给你减一万那（呐）！……。”可见，被上诉人对该年度租金的意思表示为要求按8万元支付。在王玥、曹月表示“今年就这样吧”时，被上诉人的意思表示为“见面聊吧”，可见被上诉人并未对王玥、曹月按7万元支付该年度租金表示认同，双方对于该年度收费标准为7万元还是8万元仍处于商榷之中，故对于上诉人主张的双方已就该年度租金降为7万元达成合意的请求本院不能支持，王玥、曹月未交齐该年度租金，应再行支付1万元。至于被上诉人所述的上诉人承诺所欠房租在合同期满前补齐，因未提供充分证据，本院不予支持。关于王玥、曹月应否支付违约金问题，因租赁合同明确约定“如有一方违约，违约方赔偿对方违约金2万元”，本案租赁合同约定租赁期限为5年，即2020年6月19日期限届满，现王玥、曹月在租赁合同期限未届满时即2019年4月提出解除合同，违反合同约定，亦无证据证明其已协助被上诉人将房屋出租而未对被上诉人造成损失，故应承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初14818号民事判决第二项；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初14818号民事判决第三项；三、变更沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初14818号民事判决第一项“王玥、曹月于本判决生效之日起十日内支付刘子健自2017年6月至2019年6月租金3万元”为“王玥、曹月于本判决生效之日起十日内支付刘子健自2018年6月至2019年6月租金1万元；四、驳回各方当事人其他的诉讼请求。一审案件受理费525元，由上诉人王玥、曹月负担315元，被上诉人刘子健负担210元。二审案件受理费1050元，由上诉人王玥、曹月负担630元，被上诉人刘子健负担420元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年四月二十日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。