呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终376号上诉人（原审被告）：张玮，女,无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:张清泉,男,无固定职业，住呼和浩特市，系张玮之父。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市随和物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区。法定代表人：吴斯日古楞,该公司董事长。委托诉讼代理人：吴玉梅，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：兰志强，男，系该公司员工。上诉人张玮因与被上诉人呼和浩特市随和物业服务有限责任公司（以下简称随和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初7952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。张玮上诉请求：驳回随和物业公司不合理、不合法的诉讼请求。事实和理由：1.随和物业公司并未按照规定提供物业服务,院外无物业共用部位、共用设施设备,未产生维护费用,张玮房顶漏水、地面裂缝下塌(证据照片),随和物业公司从未进行过维修、养护(附有照片);2.张玮门前公共区域的卫生清洁是由属地呼和浩特市赛罕区环卫局负责并非由物业公司进行服务;张玮门前的绿化是由属地呼和浩特市××区林部门负责,并非由物业公司进行服务(附有照片);3.张玮门前秩序维护也不是物业公司进行服务的,院外无秩序维护员巡逻、无管理设备、无监控设备,物业公司未能履行“合同”及相关法律、法规及政策规定的义务(附有照片);4.消防通道被物业的车位占用不通(附有照片);5.因小区管道不畅,造成供暖不热,温度为15°(附有图片)。以上事实有证人证明。随和物业公司辩称，第一，随和物业公司一直在维护小区的公共设施。对于张玮所说的自己房屋屋顶漏水情况，如果是楼上住户漏水造成的，应是张玮与楼上住户双方协商解决，与物业公司无关，也不在物业服务范围内。关于地面裂缝的情况，如果是房屋质量问题，那是应由开发商进行解决。如果是属于房屋的正常沉降，国家有现行的执行标准，有变形的允许值。第二，张玮门前的卫生区域是赛罕区环卫局与随和物业公司划分的，绿化带以南为小区管理区域，张玮门前的卫生清扫垃圾清运、下雪天扫雪铲雪等均为随和物业公司工作人员清理。第三，随和物业公司一直是按照合同约定履行义务。物业公司为入住小区提供服务，是按照这个小区设计的现有交付状况进行的，随和物业公司秩序维护员一直进行24小时不定时的服务。第四，消防通道是一直畅通无阻的，这个经常有消防队、政府进行检查。第五，关于供热不热这个情况，本小区由专业供热公司提供热源，包括设施、设备，供热费由供热公司收取，与随和物业公司无关。还有关于上诉人上诉状中提到的4名证人，并非是小区业主。随和物业公司向一审法院起诉请求：1．判令张玮向随和物业公司支付2017至2019年度物业服务费23269元；2．判令张玮向随和物业公司支付垃圾清运费180元，以上共计23449元；3．判令张玮承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张玮系美地家园小区6号楼3号商铺业主，房屋建筑面积为248．6平方米。2017年1月1日，内蒙古新大新房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称新大新房地产公司）与随和物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》。合同约定，新大新房地产公司委托随和物业公司为位于金桥开发区102省道南侧的美地家园小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日至2020年1月1日止。物业费收费标准为：低层住宅1元／月／平方米，高层住宅1.8元／月／平方米，商业2.6元／月／平方米。2017年5月12日，呼和浩特市赛罕区巧报镇美地家园小区业主委员会（甲方，以下简称美地家园业委会）与随和物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》。合同约定，随和物业公司为位于金桥开发区煤油厂生活区对面的美地家园小区提供物业服务，合同期限自2017年5月12日至2019年5月12日止。物业费收费标准为：低层住宅1元／月／平方米，高层住宅1.8元／月／平方米，商业2.6元／月／平方米，住宅小区业主物业管理费由乙方按年直接向业主收取。合同签订后，随和物业公司为美地家园小区提供了物业服务，张玮未交纳2017年1月1日至2019年5月12日的物业服务费18348.28元（2.6元×248.6平方米×28个月12天）及二次垃圾清运费141.94元（5元×28个月12天）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，随和物业公司与新大新房地产公司签订的《物业服务委托合同》、与美地家园业委会签订的《物业管理服务合同》，对张玮均具有约束力，随和物业公司与张玮均应按照合同约定履行各自的义务。对于随和物业公司主张张玮支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及二次垃圾清运费的诉讼请求，随和物业公司向美地家园小区业主提供物业服务，张玮作为业主应按照物业服务合同的约定交纳物业费及二次垃圾清运费，因物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，综合张玮及其他业主的答辩意见、提供的照片等证据，可反映出随和物业公司在美地家园小区的公共设施、设备的维修及养护，环境卫生管理，绿化养护，消防器材的维护与定期更换等方面存在服务瑕疵，对业主所反映的问题双方亦未能有效沟通并妥善解决，综合考虑物业服务合同约定、随和物业公司提供的物业服务水平、物业服务成本等因素，根据公平原则，一审法院酌定按照物业服务合同约定的物业服务费标准的90％支持随和物业公司对于物业服务费的主张，即张玮向随和物业公司支付2017年1月1日至2019年5月12日的物业服务费16513.45元（18348.28元×90％），并支付二次垃圾清运费141.94元。对于张玮提出的相关答辩意见，予以采纳。根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，故随和物业公司与新大新房地产公司签订的《物业服务委托合同》已于2017年5月12日终止，随和物业公司认为原合同继续有效，应继续履行，于法无据，随和物业公司据此主张业主支付2019年5月13日至2019年12月31日的物业费及二次垃圾清运费，不予支持。对于张玮提出的漏水、地面下陷，随和物业公司未予维修的意见，其仅在本案中提出抗辩，且未提供证据证实其损失是随和物业公司在物业服务过程中造成，对其该项抗辩意见，不予采纳；对于张玮提出的其他抗辩意见，随和物业公司在物业服务过程中应加强与相关业主的沟通，及时、有效的处理业主反映的问题，并及时向业主反馈结果，张玮以上述理由拒绝交纳物业费，于法无据，均不予采纳。业主委员会及业主应督促物业服务企业改进物业服务方式、提高物业服务质量；物业服务企业遇到业主拒绝交纳物业费时，治本之策是努力提高自身服务质量，应当积极与业主沟通、协商解决，不应仅依靠诉讼手段来强制业主交纳物业费；业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，均不应提倡。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条、第二十六条、第三十四条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张玮于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市随和物业服务有限责任公司支付物业服务费16513.45元、二次垃圾清运费141.94元；二、驳回呼和浩特市随和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计193元，由张玮负担133元，由呼和浩特市随和物业服务有限责任公司负担60元。本院二审期间，张玮新提交两张照片，拟证明物业公司划分的车位阻挡消防通道，消防栓里堆放杂物，影响消防安全。随和物业公司对照片的真实性不认可，对拟证明的问题不认可。随和物业公司新提交如下证据：第一组为“租房合同”，拟证明张玮出租房屋，随和物业提供了物业服务，房屋每年有经济收入。第二组为采暖费发票、供热缴费通知，拟证明物业公司未收取供暖费，供热温度低与物业公司无关。第三组为照片、建筑物地基变形允许值，随和物业公司按合同约定履行了物业服务管理义务，张玮房屋地面下沉如果属于正常下沉，国家有允许下沉的标准，如果因漏水导致，应由张玮和楼上的业主协商解决。张玮对随和物业公司所举证据真实性无异议，证明的问题不认可。本院经审理查明的事实与一审法院相同，予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张玮上诉请求驳回随和物业公司不合理、不合法的诉讼请求。关于张玮提出的屋顶漏水、地面下陷，随和物业公司未予维修的上诉理由，张玮主张系楼道内的供热管道爆裂导致屋顶漏水、地面下塌，但其未提供证据证实屋顶漏水、地面下塌的具体原因，无法确定其屋顶漏水、地面下塌系随和物业公司物业服务不到位造成的。关于张玮上诉主张其门前公共区域的卫生清洁是并非由物业公司进行服务，门前秩序维护也不是物业公司进行服务的理由，二审随和物业公司所举照片证明随和物业公司在张玮房屋前公共区域提供卫生清洁、安保巡逻等物业服务的事实。张玮主张照片中随和物业公司提供的物业服务时间不是随和物业公司主张物业费的期间。退一步讲，随和物业公司提供的照片的时间无法确认，但可证明物业公司确实提供过相关物业服务。而张玮未举证证明自己的上诉主张。关于消防通道被物业的车位占用不通的上诉理由，张玮所提供的照片无法确定是否是该小区的区域，也未反映出消防通道所在位置及消防通道被堵塞不通的事实。关于张玮主张因小区供热管道不畅,造成供暖不热的上诉理由，张玮未提供相关证据证明供热温度不热的事实，也未提交其因供热问题要求物业公司履行物业公司应尽义务，而物业公司未履行或履行不符合合同约定的证据。综上，一审法院已综合考虑物业服务合同约定、随和物业公司提供的物业服务水平、物业服务成本等因素，根据公平原则，酌定按照物业服务费标准的90％支持随和物业公司对于物业服务费的主张，张玮未提供确实充分的证据佐证其上诉主张，对其上诉请求不予支持。综上所述，张玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由张玮负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年四月二十四日法官助理 贾沛然书 记 员 韩若萱