河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终250号 上诉人（原审原告）：缪会刚，男，1987年7月4日出生，汉族，初中文化，群众，个体，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：李学智，河北凯华律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张艳云，女，1987年6月15日出生，汉族，中专文化，群众，个体，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：李学智，河北凯华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孟国涛，男，1983年1月14日出生，汉族，大专文化，群众，无业，住邢台市。 被上诉人（原审被告）：周亚静，女，1982年1月15日出生，汉族，大专文化，群众，无业，住邢台市。 上诉人缪会刚、张艳云因与被上诉人孟国涛、周亚静房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人缪会刚、张艳云及其委托诉讼代理人李学智，被上诉人孟国涛到庭参加诉讼，被上诉人周亚静经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 缪会刚、张艳云上诉请求：1、依法撤销一审第二、三、四条判决意见；2、依法改判被上诉人违约，双倍返还上诉人定金18万元即36万元；3、依法判令被上诉人退还定金支付后交纳的购房款16万元,并承担上诉人已支付的案件受理费、保全费。事实和理由：1、案件客观事实。二上诉人为夫妻关系，二被上诉人为夫妻关系，双方于2017年6月初经人介绍，共同商定买卖住房。于2017年6月8日由被上诉人孟国涛出具订金条一份（见订金条内容）,上诉人当天向被上诉人支付了18万元定金，约定过户后上诉人贷款将余款全部付清。并于2017年7月11日被上诉人夫妻亲自腾房搬走东西，让上诉人入住该房屋，入住后的物业费都是由上诉人交纳的。上诉人定金支付之后，被上诉人以种种理由多次恳求，截至2019年2月3日又支付了16万元，共计34万元。在此期间，上诉人心有疑虑，特于2018年1月5日找被上诉人补签一份书面房屋买卖合同（见合同内容）,合同条款应是双方的真实意思表示，当上诉人了解到能过户时，要求被上诉人履行过户义务，可被上诉人在履行合同当中一直推拖，进而表示房价上涨，想退款不愿出售。上诉人表示买房已交了定金18万元，加上16万元房款共计34万元，剩下一半房款保证在过户同时交纳，被上诉人却不同意，上诉人一看被上诉人不讲信誉，甚至反悔，被迫无奈只有向人民法院起诉主张权利。在诉讼中得知，被上诉人已把房屋作了抵押贷款，为了把事实搞清，申请法院发函到登记部门查实，才知被上诉人隐瞒于2018年2月5日在易县易兴典当行进行了抵押登记，用于贷款55万元（见抵押合同内容），以上情节就是不可否认的事实。2、一审判决认为：“……因为原告并不能拿着被告的房屋去做抵押，所写乙方应是笔误，故被告办理抵押的情况原告应当是明知的”，此认定是错误。因为双方买房合同已签，定金已付，房屋已交付居住，上诉人基于对被上诉人的信任，认为能过户时，还需被上诉人出具房产证配合，就没有强调将房产证扣押。上诉人的真实想法是：待过户成就时，上诉人由于家庭确实困难，为不欠被上诉人房款，就用此房作抵押贷款，上诉人事后偿还贷款。所以特别在合同中注明了“乙方急用钱，对房屋进行抵押”这是完全符合常理、符合逻辑的，根本不存在笔误，更不存在“被告办理抵押的情况原告应当是明知的”，因此，对于在合同中的明确表述内容，只凭被上诉人在一审抗辩理由中不认可，就任意推翻是不能成立的，如果照此认定，所有合同的条款都可以随意否定，一审对此解释为笔误是错误的。3、一审判决认为：“……被告已将房屋交付给原告，并且没有反悔不卖房屋，只是由于其未及时偿还借款，无法消除该房屋的抵押权，致使房屋无法过户。本案中，原被告均没有故意违约的行为，是由于客观原因造成了现在的局面，所以本案不适用定金罚则”。此认定属于判断错误。从上诉人上诉的案情客观事实中可以清楚看出，是被上诉人卖房交房后，将房屋作了抵押，不履行合同义务，不配合过户，故意侵害了上诉人的合法权益，已构成明显的违约行为，上诉人在没有办法的情况下，才变更了诉讼请求，要求解除合同，双倍返还36万元，退还16万元房款及其他费用的，完全符合民法总则的相关规定。这是上诉人合理合法的要求，造成对上诉人的不利局面，上诉人没有任何过错，民事责任应当由被上诉人全部承担。因此，“本案不适用定金罚则”的认定，不符合客观事实，上诉人不能接受。4、一审判决认为：“……致使本合同无法继续履行是因为被告没有及时消除该房屋的抵押权，本院认为被告存在过错。”这一认定是正确的，判决解除合同也符合上诉人的请求。但只判“被告赔付50000元”，脱离事实，于法无据。既然被上诉人存在过错，这个过错实际上是违约，无法过户，这是被上诉人的违约行为造成的，应当按照法律规定支付违约金，一审已认定被上诉人“出具定金条一份，该定金条载明：今收到上诉人购房订金壹拾捌万元整(180000元）,买卖双方互不违约，如发生由违约方承担违约责任”。而且双方在合同上载明：“补充条款如甲方违约不卖，双倍退还乙方交纳的购房定金”（见定金条内容）,可见违约责任十分明确。一审法院没有支持。只是“酌定被告赔付原告50000元”，是显失公平的，没有正确地适用法律。综上，请求二审法院维护上诉人的合法权益不受侵犯。 孟国涛答辩称，我没有不想把房卖给上诉人，当时我房屋的房产证是邢台县颁发的，我只有房屋所有权证书，房屋的土地使用权落宗需要落在邢台市区，在出卖房屋之前只需房产证就可以到银行抵押贷款，我在签订协议时房屋没有在银行抵押。我将出卖房屋交给上诉人以后，因国家土地政策，没有办法进行交易，办理过户手续，卖房之初我是想把房子过户给上诉人的。对方在交易前也打听了，知道在两三个月以后才能办理过户，交了定金后我当晚就搬离房屋了交给了上诉人。当时等两三个月才能过户，双方都能接受，但因国家政策的问题拖了一年多，因为对方不能交全款，房屋土地使用权又无法落宗，在银行不能办理贷款，因我急需钱，只能找小额贷款公司贷款，找小额贷款公司贷款时也给上诉人商量了，办理小额贷款时，小额贷款公司也去家里拍照片进行核实，上诉人在上诉状中称我办理小额贷款其不知情，这不是事实。我每年要承担15000多元的利息，一直到2018年我才又找到上诉人，因上诉人交不了房款，表示不想再购买该房屋。所以，缪会刚、张艳云的上诉内容不真实，与事实不符。 周亚静未答辩。 缪会刚、张艳云向一审法院起诉请求：1、判令被告承担违约责任，解除购房合同。2、判令被告双倍返还定金18万元及已交纳的购房款16万元。3、判令被告赔偿原告的实际损失案件受理费、诉讼保全费。 一审法院认定事实：缪会刚与张艳云为夫妻关系，周亚静、孟国涛为夫妻关系。争议房屋的不动产权证书号为：冀2017邢台市不动产权第0009202号。2017年6月初原被告达成口头协议，购买周亚静名下位于邢台市桥西区。2017年6月8日孟国涛出具订金条一份，内容如下：今收到缪会刚购房订金壹拾捌万元整（180000元整）。房屋信息如下：房屋坐落：邢台市桥西区达活泉斜街126号3-1-501，房屋所有权证号：001字第Ｓ200812020025号，建筑面积：住宅137.53㎡，小房8.13㎡。双方约定：1、房屋总价680000元（陆拾捌万元整）。2、买卖双方互不违约，如发生由违约方承担违约责任。当天原告通过银行转账向被告支付了180000元。2017年6月16日原告向被告转账30000元；10月27日原告向被告转账9700元，并支付现金20300元；12月14日原告向被告转账20000元；2018年9月5日原告向被告转账50000元；11月9日原告向被告转账20000元；2019年2月3日原告支付被告现金8000元，并通过微信转2000元。自2017年6月8日至2019年2月3日原告支付给被告340000元。 2017年7月11日两被告将房屋交付两原告。 2018年1月5日原被告双方补签房屋买卖合同，合同内容：甲方（卖方）周亚静与乙方（买方）缪会刚，一、甲方自愿将坐落于邢台市桥西区达活泉斜街126号3-1-501房屋一套出售给乙方，建筑面积145.66平方米，贮藏室面积8平方米。二、该房地产权属证号不动产权号9202。三、乙方对甲方所要出售的房产做了充分的了解，并自愿购买该房产。四、甲乙双方协定上述房地产成价为人民币680000元。五、为保证双方权利义务的正常履行，乙方向甲方交付购房定金260000元。六、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方上述房地产有关的产权纠纷或债权债务，一概有甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失有甲方负责赔偿。七、经双方商定，甲方于2017年6月22日，将上述房地产正式交付给乙方，甲方保证上述房地产产权100%售出。八、甲方收到购房定金后，不得将房屋再出售给他人，双方要互讲诚信，不得违约。如乙方反悔不买，甲方不退乙方所交纳的购房定金。如甲方反悔不卖，双倍退还乙方交纳的购房定金。九、上述房地产办理过户时，甲方必须予以配合，过户时所需交纳的相关税、费由乙方支付。补充条款：由于不动产中心原因，暂时不能办理手续变更，乙方急用钱进行抵押，到手续能办理时，乙方应无条件全权配合过户手续事宜。在该合同的下方的补充条款：如甲方反悔不卖，双倍退还乙方交纳的购房定金。2018年2月5日周亚静与易县易兴典当行有限公司石家庄市长安分公司签订了房产典当合同，典当金额为55万元，典当期限为2018年2月5日至2018年5月5日。 当天双方签订了房产抵押合同，周亚静将本案争议房产进行抵押权登记。 一审法院认为，在双方签订合同的补充条款中明确约定“由于不动产中心原因，暂时不能办理手续变更”，从此可以看出，当时房屋不能过户不是原被告任何一方的原因。该条款中还约定“乙方急用钱进行抵押，到手续能办理时，乙方应无条件全权配合过户手续事宜”，因为原告并不能拿着被告的房屋去做抵押，所写乙方应是笔误，故被告办理抵押的情况原告应当是明知的。在双方签订的合同中，并没有约定房屋过户的时间，诉讼期间，双方也进行了努力，但未能达成一致意见。被告已将房屋交付给原告，并且没有反悔不卖房屋，只是由于其未及时偿还借款，无法消除该房屋的抵押权，致使房屋无法过户。本案中，原被告均没有故意违约的行为，是由于客观原因造成了现在的局面，所以本案不适用定金罚则。 由于争议房产已办理了抵押权登记，在该抵押权消除之前，房屋是无法过户的。原告要求办理房产过户手续的合同目的无法实现，原告要求解除2018年1月5日双方签订的房屋买卖合同，予以支持。合同解除后，原告应将争议的房屋返还给被告，被告应该返还原告的340000元购房款。致使本合同无法继续履行是因为被告没有及时消除该房屋的抵押权，一审法院认为被告存在过错，而原告也在该房居住了一段时间，综合考虑该院酌定被告赔付原告50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告缪会刚、张艳云与被告周亚静、孟国涛于2018年1月5日签订的房屋买卖合同；二、原告缪会刚、张艳云在本判决生效之日起十日内将邢台市桥西区返还给被告周亚静、孟国涛；三、被告周亚静、孟国涛在本判决生效之日起十日内返还原告缪会刚、张艳云购房款340000元；四、被告周亚静、孟国涛在本判决生效之日起十日内给付原告缪会刚、张艳云50×××××元；五、驳回原告缪会刚、张艳云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，保全费3920元由被告周亚静、孟国涛承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方对于2018年1月5日甲方（周亚静）与乙方（缪会刚）签订的房屋买卖合同“由于不动产中心原因，暂时不能办理手续变更，乙方急用钱进行抵押，到手续能办理时，乙方应无条件全权配合过户手续事宜。”条款中，关于“乙方”书写是否属于笔误存在不同理解，对此，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，确定该条款真实意思，以确定“乙方”的书写是否属于笔误。在诉讼双方对于“乙方”内心真意表述不一致的情况下，应当以该条款语句的语义外在表示内容确定“乙方”身份，据此，运用逻辑推理能够得出“乙方”即是上诉人缪会刚的结论。从遵循诚实信用原则和实现合同目的衡量，“乙方急用钱进行抵押”语义范围，既包含缪会刚（乙方）急用钱，需要乙方用出卖房屋为其借款设立抵押权，也包含缪会刚（乙方）急用钱，需要周亚静（甲方）用出卖房屋为乙方的借款设立抵押权。从缪会刚在借款合同中可以约定由出借人直接向被上诉人履行出借义务，从而代为履行上诉人应当给付被上诉人剩余房款的义务考虑，上述“乙方急用钱”的抵押方式均不会造成被上诉人损害的结果，有利于合同目的实现，被上诉人理应办理出卖房屋抵押权，同时，鉴于被上诉人持有房产证，待办理过户手续时，乙方予以配合也不违反常理。因此，本案争议合同条款的语义范围涵盖被上诉人设立抵押权内容，且存在合理因素，也不违反前述逻辑推理“乙方”即是缪会刚的结论。即使从缪会刚能否用出卖房产设立抵押权审查，实践中当事人可以约定出卖房产抵押权设立成就时，由出借人向被上诉人支付借款，履行出借义务。被上诉人将房产过户至上诉人（乙方）名下同时，由上诉人（乙方）设立抵押权用以担保其借款偿还。上述操作步骤和方法，同样需要待办理过户手续时，乙方予以配合。据此，在对合同条款的理解有争议的情形下，被上诉人所述合同条款“乙方”是将“甲方”错误书写而来的解释理由，与其将房产抵押的借款及利息总和超过上诉人应当履行给付被上诉人剩余房款34万元这一事实相矛盾，也与前述使用词句语义范围、借款抵押履行步骤和方法存在矛盾，其解释理由有违诚实信用原则和不利于合同目的实现，本院不予支持。原审没有依据法律规定解释双方争议，所得结论显属错误，本院予以纠正。基于以上理由，根据2017年6月8日孟国涛出具一份180000元订金条内容，结合双方于2018年1月5日签订的房屋买卖合同条款，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，本院认定被上诉人周亚静、孟国涛应当双倍返还上诉人缪会刚、张艳云定金360000元。又根据上诉人的上诉请求数额以及一审判决数额情况，本院应将一审判决的赔偿数额纠正为180000元。 另一方面，双方签订房屋买卖合同后，被上诉人以其房产抵押，担保借款金额为550000元，超出上诉人应当给付的剩余房款340000元。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，从代为清偿该笔借款及利息消灭抵押权，以便转让出卖的房产考虑，上诉人没有承担房屋买卖合同以外的法律义务，上诉人超出340000元之外代为清偿被上诉人的借款和利息，其实质是要求上诉人增加房屋买卖合同义务，进而使房屋买卖合同无法履行，因此，被上诉人不能消灭抵押权或不能清偿部分借款从而增加上诉人履行义务的情形下，被上诉人抵押借款550000元的行为，构成对房屋买卖合同根本违约，导致房屋买卖合同目的不能实现，其应当赔偿上诉人损失，也符合应当双倍返还定金的法律规定。同时，根据房产抵押合同显示出卖房产评估价值940000元的情况，衡量当前房屋价格与2017年6月8日双方达成出卖房屋680000元协议差异，对比当前房屋价格升值幅度，以社会共同经验判断，上诉人请求双倍返还定金360000元并未超出造成其损失的数额。 综上所述，缪会刚、张艳云的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十四条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初1130号民事判决第一项、第二项、第三项内容（即：“解除原告缪会刚、张艳云与被告周亚静、孟国涛于2018年1月5日签订的房屋买卖合同”；“原告缪会刚、张艳云在本判决生效之日起十日内将邢台市桥西区返还给被告周亚静、孟国涛”；“被告周亚静、孟国涛在本判决生效之日起十日内返还原告缪会刚、张艳云购房款340000元”）； 二、撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初1130号民事判决第四项、第五项内容（即：“被告周亚静、孟国涛在本判决生效之日起十日内给付原告缪会刚、张艳云50×××××元”；“驳回原告缪会刚、张艳云的其他诉讼请求”）； 三、原审被告周亚静、孟国涛于本判决生效之日起十日内给付原审原告缪会刚、张艳云18×××××元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80元，减半收取计40元，保全费3920元由周亚静、孟国涛负担；二审案件受理费应收2900元，由周亚静、孟国涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  史勤书 二〇二〇年四月七日 书记员  张姿巍