安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1723民初294号 原告：青阳县国有商务资产经营有限公司。 法定代表人：伍德才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：章瑞，安徽典司律师事务所律师。 被告：徐菊芳。 原告青阳县国有商务资产经营有限公司（简称资产经营公司）与被告徐菊芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告资产经营公司的委托诉讼代理人章瑞、被告徐菊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 资产经营公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除资产经营公司、徐菊芳之间的《房屋租赁合同》；2、判令徐菊芳立即向资产经营公司交还青阳县房屋，办理交接手续并对破坏的财物予以赔偿；3、判令徐菊芳立即向资产经营公司支付拖欠的逾期房租8820元（暂自2019年1月1日起按照年租金8820元计算至2019年12月31日，并顺延计算至徐菊芳实际交还房屋时止）；4、判令本案的诉讼费用由徐菊芳承担。 事实与理由：资产经营公司与徐菊芳于2018年1月签订了《租赁协议书》，约定：房屋租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日。合同签订后，资产经营公司、徐菊芳均履行了合同义务。2019年1月1日合同到期后，资产经营公司、徐菊芳达成不定期租赁的口头协议，约定每月的租金为661.5元。2019年9月24日，资产经营公司依法通知徐菊芳解除不定期租赁协议，并要求徐菊芳支付拖欠的房租，但徐菊芳拒绝。综上，为维护自身的合法权益，根据法律规定，诉至法院，请求人民法院依法支持资产经营公司的诉讼请求。 徐菊芳辩称：我租这个房子已经有20多年了，我从来没有拖欠房租。最开始我是向县文化局租这个房子，后来县文化局搬走了，县商务局搬来了，我又继续向县商务局租这个房子。期间，租赁合同并不是每年一签，而是每隔几年签一次合同，签一下合同管好几年，20多年我没有拖欠过他们的房租。2019年商务局搬走了，县民政局搬来了，县民政局就让我把房子还给他们，我当时就没有同意。资产经营公司也没有与我签订新的合同，也没有找我要过房租。现在让我按每年8820元的标准交房租没有合同依据，我也不认可。我只愿意按照2018年的合同标准4200元（每年）交房租。租赁期间，我也没有破坏资产经营公司的财产，也不需要对资产经营公司予以任何的赔偿。县文化局没有搬走之前，房租是交给县文化局的，县文化局搬走、县商务局搬进来后，房租就交给了县商务局。2014年之前的房租还是交给县商务局的，但是2015年到2018年的房租县商务局没有向我收，后来资产经营公司就讲他们来代县商务局向我收这四年的房租。等到2019年，资产经营公司当时承诺我这个房子随便我租到什么时候，一直租到我不租为止，只要不从事违法乱纪的事情，做什么生意都可以。我就将房屋整体装修，从事水果生意，装修房屋花费了将近3万元。我装修房屋也经过了资产经营公司的同意，当时资产经营公司工作人员表示，只要不把房屋碰倒就行。装修完后，刚经营了几个月水果生意，县民政局就搬进来了，就要收回房屋，我就讲生意还没做几个月，如果要收回房屋，补偿我一点装修费用。双方协商未果，生意也不好做加上疫情，生意更不好。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对资产经营公司提交的三组证据[一、资产经营公司营业执照复印件、法定代表人身份证明各一份;二、《通知》一份、照片两张、《租赁协议书》一份、《房租补充协议》一份;三、《资产评估报告》复印件一份]，本院认定如下：对证据一，因徐菊芳对其真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。对证据二中《通知》及照片，徐菊芳虽质证称“我没有签收，我没有收到这份通知”，“资产资产公司的工作人员当时拿了一份材料给我，让我看一下，我也不知道什么，我也没要……”，但庭审时徐菊芳承认照片中的人系其本人，本院认为，上述证据与徐菊芳庭审辩称“装修完后，刚经营了几个月水果生意，县民政局就搬进来了，就要收回房屋，我就讲生意还没做几个月，如果要收回房屋，补偿我一点装修费用”等内容相吻合，且徐菊芳亦未向本院提供相反证据予以反驳，故本院予以认定并在卷佐证。上述证据证明2019年资产经营公司曾将《通知》送达给徐菊芳，要求徐菊芳限期搬离房屋，徐菊芳因不同意搬离房屋而拒绝签收，但不能证明双方就2019年房租标准达成了合意。对证据二中的《租赁协议书》及《房租补充协议》，因徐菊芳对其真实性没有异议，本院经审查予以确认并在卷佐证；对证据二中的《资产评估报告》，徐菊芳有异议，本院经审查，该份报告的委托人并非资产经营公司而是青阳县国有工业资产经营有限公司，该份证据不能证明资产经营公司与徐菊芳约定2019年涉案房屋的年租金为8820元，本院不作认定。 对徐菊芳提供的发票两张，本院认定如下：因资产经营公司对其真实性没有异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐菊芳系青阳县蓉城镇的承租户，已租赁该房屋从事经营多年。2018年7月10日，徐菊芳到资产经营公司经营场所交纳2015年1月1日至2018年12月31日期间的部分房租8400元。同日，资产经营公司（甲方）、徐菊芳（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定：甲方将“商务局一楼门面房”租给乙方使用，年租金4200元，协议签订之日一次性付清；乙方所租房屋用于“音像店经营”，不得从事其它与经营无关活动；租赁时间2018年1月1日至2018年12月31日止；甲方如特殊情况需提前收回该房，须在一个月前通知乙方，此协议随之终止，剩余租金退于乙方；双方不得以任何理由向对方索取其它费用；房屋维修或装饰必须经甲方同意；房屋维修费用由乙方自理，……；等等。同时，就已发生的房租，双方还签订了一份《房租补充协议》，载明“商务局一楼门面房租户徐菊芳共欠房租16800元（2015年1月1日至2018年12月31日〈4200元/年〉）。现已缴纳24个月的房租8400元（350元/月）。余下24个月的房租8400元（350元/月）在2018年10月31日前交清。如租户徐菊芳在2018年10月31日前不能交清余下房租，资产经营公司有权无偿收回商务局一楼门面房的使用权。”2018年11月1日，徐菊芳再次到资产经营公司经营场所交纳房租8400元。《租赁协议书》约定的租赁期到期，徐菊芳继续租赁涉案房屋从事经营，双方未再签订房屋租赁合同。另查，《租赁协议书》签订时，涉案门面房在“商务局”一楼，后“商务局”搬走、“民政局”搬入，遂为“民政局”一楼。期间，县民政局曾多次向徐菊芳表示收回房屋，协商未果。资产经营公司遂向徐菊芳发出《通知》，载明“你户租用的原商务局底层门面房合同已到期，由于原商务局大楼已整体移交给民政局办公，民政局为改善办公环境多次要求收回底层门面拟将改为办公用途。……请你户接通知后一个月内（10月25日前），搬离并缴清今年前三季度房租款5953.5元。”2020年2月26日，资产经营公司诉至本院。 本院认为：资产经营公司与徐菊芳签订的《租赁协议书》、《房租补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同约定的租赁期届满后，双方虽未再签订租赁合同，但资产经营公司对徐菊芳继续使用租赁物并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案，资产经营公司向本院提起诉讼解除房屋租赁合同前，已于2019年提前通知徐菊芳限期搬离涉案门面房，履行了通知义务。资产经营公司主张要求解除双方之间房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于徐菊芳辩称“我装修了房子是经过资产经营公司的同意，资产经营公司曾口头承诺我，这房子租到我不租为止”，因徐菊芳未向本院提供证据证实，本院不予采信。租赁合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，资产经营公司有权要求徐菊芳返还租赁房屋。关于资产经营公司要求徐菊芳对破坏的财物予以赔偿的诉讼请求，因未向本院提供证据证实，且资产经营公司庭审时亦明确表述“并未发现徐菊芳有破坏房屋的行为”，故对资产经营公司的该项请求，本院不予支持。对于资产经营公司要求徐菊芳按照每年8820元的标准支付房租的主张，因2019年双方未签订书面租赁合同，且资产经营公司亦未向本院提供证据证实双方就2019年房租达成了口头协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应按照原租赁合同即《租赁协议书》的约定，每年4200元的标准予以计算。故，对资产经营公司上述主张中超出该标准的部分，本院不予支持。另，关于徐菊芳辩称“我搬出去可以，但是要求资产经营公司补偿我的装修费”，不属于本案审理范畴，徐菊芳可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告青阳县国有商务资产经营有限公司与被告徐菊芳之间就坐落于青阳县蓉城镇签订的《租赁协议书》； 二、被告徐菊芳于本判决生效后十日内将坐落于青阳县蓉城镇九华西路68号门面房返还给原告青阳县国有商务资产经营有限公司； 三、被告徐菊芳于本判决生效后十日内支付原告青阳县国有商务资产经营有限公司2019年度的房租4200元，并自2020年1月1日起按4200元/年的标准支付房租至被告徐菊芳实际返还青阳县蓉城镇九华西路68号门面房之日止； 四、驳回原告青阳县国有商务资产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由徐菊芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  马新翠 二〇二〇年四月十七日 书记员  苏高娜 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同： … （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。