河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终840号上诉人（原审被告）：吴春美，女，1975年3月27日出生，汉族，住河南省驻马店市。委托诉讼代理人：李自伟，驻马店市驿城区法律援助中心法援律师。被上诉人（原审原告）：何芬，女，1964年3月15日出生，汉族，住河南省驻马店市。委托诉讼代理人：吕明辉，河南胜蓝律师事务所律师。上诉人吴春美因与被上诉人何芬房屋租赁合同纠纷一案，不服驿城区人民法院（2019）豫1702民初12975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴春美及其委托诉讼代理人李自伟、被上诉人何芬的委托诉讼代理人吕明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴春美上诉请求：撤销驿城区人民法院（2019）豫1702民初12975号民事判决，改判驳回何芬的诉讼请求。事实和理由：1、何芬后来又表示愿意继续租赁房屋，涉案房屋截至目前仍由何芬实际控制，双方的租赁合同没有解除；2、2019年3月23日的《证明》意为吴春美分两次向何芬退还租金60000元，一审判决认定双方约定返还租金135000元没有事实依据。何芬辩称：1、何芬从未与吴春美约定继续租赁房屋；2、2017年到2019年两年的租金本来应当是78000元，但是因房屋所在村庄被列入拆迁名单致使其开办的幼儿园生源骤减，何芬承诺不再向吴春美主张损失赔偿，吴春美答应减少房屋租金，双方最终一致同意提前解除租赁合同，2017年到2019年的租金按60000元计算，下余租金分两次返还。何芬向一审法院起诉请求：1、被告返还原告房屋租金人民币135000元；2、被告退还原告加装的护窗及其他原告添置的物品。一审庭审中，何芬明确第2项诉讼请求为：待被告的房屋拆迁的时候将原告加装在被告房屋的护窗返还给原告，其他添置的物品原告自愿放弃主张。一审法院认定事实：2017年7月1日，原告何芬（乙方）与被告吴春美（甲方）签订《房屋租房协议》一份，约定：1、甲方位于驻马店高新区杨桥村丁庄一栋二层17间全新门窗、外加洗手间（带院）租给乙方办幼儿园。2、租赁期限为贰拾年，从2017年7月1日至2037年6月30日。3、房租前五年为每年39000元，五年以后房租价格在上一年的基础上递增10%。4、租金支付方式为：乙方一次性交清前五年房租……8、如遇不可抗力（如政府拆迁等行为）租房协议自动终止，甲方不承担任何赔偿责任，政府拆迁赔偿给乙方中断经营的损失属于乙方所有。政府因拆迁赔偿给甲方的房屋损失属于甲方所有，与乙方无关等条款。协议签订后，原告何芬分次向被告交纳前五年的租金共计195000元，被告吴春美在租赁协议的下方空白处写明“五年房租已结清”。原、被告双方并未签订有房屋交接清单。合同履行期间，原、被告协商解除了该份租赁协议，并由吴春美于2019年3月23日向原告出具证明一份，载明“何芬租吴美的房子做幼儿园.截止2019年7月1日到期.‘租金’共陆万整.分两次退完.一星期以后给一部分.2019年7月1日完全结清。另：户窗拆迁时归何芬带走”，该证明中显示有吴春美、何芬署名并捺印。庭审中，被告吴春美称“该证明是我起草的，但原告将证明中的‘定金’改为了‘租金’，且这个证明与本案无关。原告是在2019年8月份搬走的，钥匙也没有交给我，现在房屋在空着”。原告何芬称“这个改动是经过被告同意的，只是原告动手改的，定金改为租金并无不妥。合同约定的两年租金是78000元，因为面临拆迁，给被告协商的时候租金是按照两年60000元结算的，即截止2019年7月1日的租金是60000元，其他余款两次退还。且书写的日期是2019年3月23日，原告已给被告足够的时间退还租金。签订该证明没几天原告便搬走了”。后因被告未能向原告退还租金，原告以诉称理由起诉至法院。另查明，一、庭审中，原告提交了房屋征收补偿安置协议一份及相关材料（复印件，原告称系从政府拆迁办复印得来），拆迁安置协议显示的时间为2018年9月24日，并显示有丁长合签名。原告用以证明：原告租赁被告房屋的目的是办幼儿园，就是招周边的学生，被告的房屋现在面临拆迁，招不到学生。后经原、被告双方协商，被告也同意解除合同，并同意退还租金。被告吴春美质证称“被告出租的房屋是被告公公（丁长合）的。被告并没有见过这个协议，签这个协议时被告并不知道。我们村现在还没有拆迁”。二、庭审中，被告向本院提交图片8张（复印件，手机拍摄后打印）及驻马店开发区关王庙乡杨桥村证明一份（复印件，手机拍摄后打印），被告用以证明：原告走的时候没有告诉被告，现在房屋还存在。且原告租赁的房屋暂时不作拆迁安排。何芬质证称：目前房屋没有被拆迁，但不影响被告同意拆迁的事实，且政府拆迁属于不可抗力。杨桥村出具的证明低于政府的拆迁政策，仅仅证明该房屋现在还存在的事实。一审法院认为，一、2017年7月1日，原告何芬与被告吴春美签订《房屋租房协议》一份，约定被告吴春美将本案诉争房屋出租给原告何芬使用，原、被告双方系房屋租赁合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据有关法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，在合同履行期间，经双方协商，原告何芬与被告吴春美于2019年3月23日共同签署证明一份，该份证明约定了该份租赁合同截止的日期，同时还约定了租金退还的意思表示，故原、被告双方签署该份证明的行为应视为双方均同意解除该份租赁协议，即本案诉争的租赁协议已于原、被告双方签字时实际解除。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因原、被告双方的租赁关系已解除，故被告吴春美应将剩余租金返还给原告，现原告请求被告返还剩余租金，于法有据，予以支持。关于返还租金数额。本案中，原、被告双方对应返还租金数额产生异议，原告主张，双方协商截止2019年7月1日的租金是60000元，其余租金135000元分两次返还。而被告则主张返还租金的数额为60000元。该份证明的内容为“何芬租吴美的房子做幼儿园.截止2019年7月1日到期.‘租金’共陆万整.分两次退完.一星期以后给一部分.2019年7月1日完全结清”。因①该份证明系在原、被告双方均同意解除租赁合同的基础上对剩余租金如何退还所形成的合意，故对双方均具有约束力。②该证明中明确载明了租赁协议的截止日期，即2019年7月1日到期。经核算，从2017年7月1日至2019年7月1日期间的租金共计78000元（2年×39000元/年），剩余3年租金的数额应为117000元（3年×38000元/年）。而被告吴春美主张剩余租金为60000元应当予以返还，明显不符合常理。且该份证明系由被告吴春美所书写，如被告吴春美认为应当返还的租金为60000元，其应在证明中表述为“……剩余租金共60000元，分两次退完……”。而从证明的内容显示，“何芬租吴美的房子做幼儿园.截止2019年7月1日到期.‘租金’共陆万整”系一段完整的表述；而证明中“分两次退完”系另起一行所作出的另一种表述。故一审法院对被告吴春美的上述主张不予采纳。③关于吴春美主张证明中的“租金”系原告改动，原来应为“定金”。虽然原告对此予以认可，但因本案中不存在原告向被告交纳定金60000元的事实，且庭审中被告也认可该60000元应为退还的租金，故该60000元的性质应为租金，而非定金。③因原告租赁该房屋的目的系开办幼儿园，诉争房屋面临被拆迁的事实势必会对原告的招生造成一定影响。故原告主张“虽然合同约定的两年租金是78000元，因为面临拆迁，给被告协商的时候租金是按照两年60000元结算的”，予以采纳。综上，被告吴春美应向原告返还租金数额为135000元（195000元-60000元）。关于原告请求待房屋拆迁时将原告加装在被告房屋的护窗返还给原告，因该房屋尚未拆迁，返还条件不成就，故对原告该项请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告吴春美于本判决书生效后十日内向原告何芬返还剩余租金135000元；二、驳回原告何芬的其他诉讼请求。如被告吴春美未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元,减半收取1500元，由被告吴春美负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人吴春美提交双方通话录音一份，拟证明2019年7月1日之后何芬仍在继续使用房屋及其自认其租房经营幼儿园亏损的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。该通话录音不能证明双方对于2019年7月1日之后何芬继续租赁房屋达成协议，本院不予采信。二审查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，上诉人吴春美与被上诉人何芬在2019年3月23日共同签署的《证明》中实质约定了租赁合同的提前解除事宜，即双方经协商一致已经对租房合同予以解除。吴春美虽然主张双方之间至今仍然存在租赁合同关系，但是未能提交证据予以证明，故吴春美应当按照约定将剩余租金返还给何芬。关于《证明》中载明的“租金共陆万元整.分两次退完”如何理解。吴春美主张双方约定的是租金还剩余60000元，该60000元分两次返还。何芬已经支付租金195000元，照此计算则2017年7月至2019年7月两年的租金达135000元，高于双方在租赁合同中约定的78000元，吴春美对此不能做出合理解释，且该主张与《证明》的表述与格式不相吻合，一审法院不予采信并无不当，吴春美应当向何芬返还剩余租金135000元。综上所述，上诉人吴春美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人吴春美负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  郭留会审判员  杨振松二〇二〇年四月三十日书记员  董福林