山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异99号 案外人：刘某某，男，汉族，住青岛市市南区。 委托代理人：杨某某，山东康裕律师事务所律师。 委托代理人：杨某某1，山东康裕律师事务所律师。 申请执行人：青岛繁兴伟业机器人有限公司，住所地青岛市高新技术产业开发区锦业路1号。 法定代表人：张某某，总经理。 委托代理人：周某，山东海鲲律师事务所律师。 被执行人：赵某，女，汉族，住青岛市市南区。 被执行人：周某1，女，汉族，住青岛市黄岛区。 本院在执行申请执行人青岛繁兴伟业机器人有限公司与被执行人赵某、周某1金融借款合同纠纷【执行案号（2014）青执字第447号】一案过程中,案外人刘学友对本院于2019年10月30日作出的（2014）青执字第447号之一执行裁定书，拍卖被执行人周某1名下位于青岛市市南区闽江路8号房产（房地产权证号：市200917199）（以下简称“案涉房产”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘学友称，请求停止对青岛市市南区闽江路8号房产的评估、拍卖。事实与理由：案外人作为已经支付全部房屋租金到2033年的承租人，认为法院不应对该房产进行评估、拍卖，应当停止对案涉房产的执行措施。2012年10月31日，赵勇从案外人处借款，因无力偿还，故于2013年1月7日和案外人签订租赁合同，约定将案涉房产租赁给案外人，租期20年，年租金x元，先从欠款中抵扣，不足部分再付现金。由于后期赵勇陆续又从案外人多次借款，周某1作为担保人和妻子都该对该笔借款承担连带还款责任，故该租赁合同的租金实际上已经支付到2033年1月6日以后，故案外人享有的租赁权到2033年是合法有效的。 本案在异议审查期间，案外人向本院提交以下证据：1.（2014）南民初字第10265号民事调解书复印件一份、《借款合同》、《借款借据》、银行转账单复印件各一份；2.（2014）南民初字第10266号民事调解书复印件一份、《借款合同》、《借款借据》、银行转账单复印件各一份；3.《房屋租赁合同》、房产证、房屋租赁登记备案证明、赵勇及周某1身份证、青岛勇丽美食城有限公司营业执照复印件各一份。 本院查明，青岛银行股份有限公司福州路支行与赵某、周某1金融借款合同纠纷一案，2014年7月23日，本院作出（2014）青金商初字第469号民事调解书，确认如下：一、被告赵某于2014年9月23日前偿还原告青岛银行股份有限公司福州路支行借款本金人民币x元及利息x元（已计算至2014年7月22日，此后至上述给付之日的逾期利息按《个人借款合同》的约定计算）；二、如果被告赵某未履行上述第一项给付义务，原告青岛银行股份有限公司福州路支行有权对被告周某1提供抵押的青房地权市他字第20××84号房地产他项权证项下的抵押物处分的价款优先受偿；三、案件受理费x元，减半收取x元，由被告赵某、被告周某1负担，并于2014年9月23日前给付原告青岛银行股份有限公司福州路支行。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，青岛银行股份有限公司福州路支行向本院申请强制执行，执行案号为（2014）青执字第447号。 2014年11月5日，本院作出（2014）青执字第447-2号执行裁定书，裁定查封被执行人周某1名下位于青岛市市南区闽江路8号的房地产（房地产权证号市200917199）。查封期限自2014年11月5日起至2016年11月4日止，并于当日向青岛市房地产交易中心作出了协助执行通知书。2016年10月11日，本院作出（2014）青执字第447-4号执行裁定书，裁定继续查封该案涉房产，续行查封期限自2016年11月5日起至2019年11月4日止，并于2016年10月12日向青岛市房地产交易中心作出协助执行通知书。因青岛银行股份有限公司福州路支行将本案债权转让给青岛繁兴伟业机器人有限公司，2019年1月23日，本院作出（2019）鲁02执异22号执行裁定书，裁定变更青岛繁兴伟业机器人有限公司为本院（2014）青执字第447号执行案件的申请执行人。2019年10月30日，本院作出（2014）青执字第447-5号执行裁定书，继续查封案涉房产，续行查封期限自2019年11月5日起至2022年11月4日止，并向青岛市不动产登记中心作出了协助执行通知书。2019年10月30日，本院作出（2014）青执字第447号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人周某1名下位于青岛市市南区闽江路8号房产（房地产权证号：市200917199）。 另查明，根据案外人提交的房屋租赁合同显示，2013年1月7日，被执行人周某1作为甲方与案外人刘某某作为乙方签订了一份房屋租赁合同，约定将案涉房产租赁给案外人，租期20年，年租金x元。租金支付方式为乙方按年支付租金给甲方，双方约定从甲方欠乙方的借款中逐年扣除。案外人提交的青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10266号民事调解书显示，因案外人刘某某与赵勇、周某1、青岛勇丽美食城有限公司民间借贷纠纷一案，青岛市市南区人民法院于2013年12月19日作出（2014）南民初字第10266号民事调解书，确认如下：一、被告赵勇于2013年12月27日前向原告支付借款本金4000000x日起至本调解书生效之日，以x元为本金，按银行同期贷款利率的四倍支付利息。三、被告青岛勇丽美食城有限公司、被告周某1对上述两项付款义务承担连带还款责任。 本院认为，本案执行依据生效后，在被执行人未履行法定义务的情况下，执行法院对登记在被执行人名下的涉案房产进行拍卖符合法律规定。申请执行人对案涉房产享有抵押权，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。执行法院在执行过程中裁定拍卖该涉案房产的执行行为本身不涉及移交不动产，根据“买卖不破租赁”的原理，无论该涉案不动产上是否已经附着租赁权，均不能阻止执行法院的执行拍卖等强制措施，本案，即使案外人刘某某主张其对涉案房产享有租赁权，其也不得对抗申请执行人抵押权的变现，申请执行人作为涉案房产的抵押权人，通过向执行法院申请拍卖抵押物的方式实现其抵押权符合法律规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”明确规定了对享有抵押权的申请执行人的优先保护，因此，在申请执行人享有优先权的情况下，案外人针对执行标的物提出的排除执行的异议，没有法律依据。 此外，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供承租人使用,承租人定期支付租金,并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权,出租人则为了收取租金。本案，根据案外人提交的异议申请书内容可知，案外人与被执行人周某1签订的房屋租赁合同，是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，案外人主张其为案涉房产承租人，要求停止本院对案涉房产的评估、拍卖，不符合法律规定。综上，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人刘学友的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  伍亚荣 审判员  刁培峰 审判员  焦兴凯 二〇二〇年四月二十日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧