宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初304号 原告:杨桂荣,男,1980年2月4日出生,回族,住宁夏回族自治区银川市兴庆区XXX。公民身份号码:XXXX 委托诉讼代理人：孟庆媛，系宁夏浩晟律师事务所律师。 被告:宁夏康力集团房地产开发有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区XXXX。 法定代表人:康效彬,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘彦明，男，1968年7月11日出生，汉族，系该公司法务，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告杨桂荣诉被告宁夏康力集团房地产开发有限公司（以下简称康力公司）民间借贷纠纷一案,本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨桂荣及其委托诉讼代理人孟庆媛到庭参加诉讼，被告康力公司的委托诉讼代理人潘彦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告康力公司偿还原告杨桂荣借款本金150万元及利息987000元(按月利率2%自2017年3月15日暂计算至2019年11月27日,请求判令至实际清偿借款本金之日),合计2487000元；2.请求依法判令银川市高新技术开发区XXX室拍卖、变卖、折价所得价款优先清偿本案借款本息；3.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。 事实和理由:2016年11月15日,原被告签订《借款协议》,约定被告向原告借款150万元整,借款期限为6个月,自2016年11月16日至2017年5月17日,借款利息为月利率3%。同日原告将150万元借款本金转账至被告尾号为XXX的银行账号内,被告向原告出具收据一张。同时被告以名下位于银川市高新技术开发区XXXX商铺提供抵押担保,于2016年11月14日就抵押房产签订商品房买卖合同,并予以备案。借款发生后被告仅向原告支付利息至2017年3月15日。因被告以其自有的位于银川市高新技术开发区XXX室房屋为本案借款本息提供抵押担保,并与原告签订了《商品房买卖合同》和办理了房屋备案登记。现被告到期未能偿还借款本息,原告认为涉案抵押房产拍卖、变卖、折价所得价款应当优先清偿本案借款本息。被告未按约偿还借款本息的行为已严重损害原告的合法利益，故原告诉至贵院，请求判如所请。 被告辩称，1.请求法院依法驳回原告要求偿还借款的诉讼请求；2.不同意向原告支付利息；3.请求法院依法驳回原告要求抵押房产拍卖、变卖、折价所得价款优先清偿的诉讼请求；4.本案的所有诉讼费用应由原告承担。2016年10月下旬,原告与被告公司的法定代表人康效彬通过他人介绍认识。之后原告与被告公司初步达成了购买被告公司位于银川市高新技术开发区XXX商铺的意向。2016年11月14日原被告按照约定签订了购买XXX商铺的协议。次日,原告提出如被告不能按照合同约定按期交付房屋和办理产权登记手续,须将款项退回。为此双方将原告支付的150万购房款以借款合同的形式交付。因此出现了所谓的借款协议。原告支付购房款以后,根据购买房屋工地的施工进度陆续返还了被告购房款22.5万元，但是被告无相应证据。原被告双方不存在借贷关系，涉案房屋并非抵押关系而是买卖关系，且双方并未就交付的购房款约定利息。综上,原告交付给被告的150万是购房款,且双方并未约定利息。所谓的借款协议中的抵押实际是房屋买卖关系,因此请求法院依法驳回原告所有的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，原告提交的证据：《借款协议》、《宁夏银行个人业务委托书》、《宁夏银行个人存款交易明细》、《收据》、《银川市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、《备案情况说明》、《企业信息查询单》、2019年2月14日银川市公安局兴庆区分局银古路派出所对康效彬做的《询问笔录》各1份，均具备真实性、合法性及与本案的关联性，且相互印证，本院予以确认。 被告提交的证据：《银川市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《借款协议》,具备真实性、合法性，但无法证实主张的证明目的，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月15日,原告与被告康力公司签订《借款协议》,约定被告康力公司向原告借款150万元整,借款期限为6个月,自2016年11月16日至2017年5月17日,双方口头约定借款利息为月利率3%。同日原告将150万元借款本金转至被告康力公司在中国银行银川市XXX支行的账户内（账号XXX），被告康力公司向原告出具收据一张，载明“今收到杨桂荣交来借款壹佰伍拾万元整￥1500000”。为担保该借款的履行,2016年11月14日被告康力公司按照协议约定以其名下位于银川市高新技术开发区XXX商铺与原告签订《商品房买卖合同（预售）》,并予以备案。借款发生后被告康力公司的法定代表人康效彬按每月4.5万元共向原告支付4次利息合计18万元。因被告康力公司于2017年3月15日后再未向原告偿付借款本息，双方协商未果，原告诉至法院。 本院认为，法律行为有效要件为行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。依据庭审查明，本案中当事人是以签订《房屋买卖合同（预售）》的形式为涉案借款提供担保，双方不存在真实的买卖房屋的意思表示，因此被告康力公司辩称收到的涉案款项系购房款的意见无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，原告依约向被告康力公司提供了借款，双方之间债权债务关系成立，被告应按照约定及时履行自己的义务。故原告要求被告偿还借款150万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因被告自2017年3月15日再未支付借款本息，依据双方约定及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定，经本院核算，被告应按年利率24%向原告支付自2017年3月15日至2019年11月27日期间的利息973479.45元（150万元×24%÷365天×987天），本院予以确认；2019年11月27日之后的利息以实际欠付本金为基数，按年利率24%支付至本判决确定的给付之日止。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条之规定，不动产抵押采取登记要件主义，抵押权自登记时设立。本案中被告康力公司虽然以签订房屋买卖合同的形式为涉案借款提供担保，但并未依法办理抵押登记手续，抵押权未设立，故原告对涉案房屋主张享有优先受偿权无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告宁夏康力集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告杨桂荣借款本金1500000元、利息973479.45元,合计2473479.45元，2019年11月27日之后的利息以实际欠付本金为基数，按年利率24%支付至本判决确定的给付之日止； 二、驳回原告杨桂荣其他的诉讼请求。 案件受理费13348元（已减半收取），由原告杨桂荣负担73元，被告宁夏康力集团房地产开发有限公司负担13275元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  杨晴雯 二〇二〇年四月九日 书记员  马 蕊 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效； 行为人具有相应的民事行为能力； 意思表示真实； 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。