山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1178号上诉人（原审原告）：南国峰，男，1983年3月3日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人（原审原告）：孙静，女，1984年11月10日出生，汉族，住山东省德州市德城区。被上诉人（原审被告）：德州华嬉豪德置业有限公司，住所地山东省德州市经济技术开发区晶华大道159号山东金鲁班集团有限公司6层610-620室。法定代表人：甄宗杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋慧冬，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓建芃，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。上诉人南国峰、孙静因与被上诉人德州华嬉豪德置业有限公司（以下简称“华嬉豪德公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南国峰、孙静上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁1491民初1844号民事判决，依法改判或发回重审；2.依法判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条约定了房屋交付条件，该条款属免除被上诉人责任，加重上诉人责任，排除上诉人主要权利的格式条款。同时该条款违反建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，显失公平，因此该条款应为无效条款或应予以撤销；2.一审法院认定事实不清。根据上诉人调查，涉案工程的《房屋建筑工程竣工验收表》显示验收时间为2019年3月20日，而被上诉人辩称该时间为房屋备案的时间，验收时间为2018年6月30日，显然与事实不符。验收表中的验收结论为：验收合格，经备案可交付使用。显然该验收结论的意思是备案后方可交付使用，不经备案不能交付使用，但一审法院却认定被上诉人达到合同约定的房屋交付条件，与事实不符；3.一审适用法律错误。根据相关法规，开发商向购房者交付商品房的强制性条件是“经验收合格”。被上诉人在一审中提交的《建设工程竣工验收记录表》严重缺页，没有相关验收人员的签字记录，不符合法定形式，应视为无效证据；4.被上诉人所属山东金鲁班集团有手续造假的前科，主要领导曾受过党纪处分。华嬉豪德公司辩称，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，该合同第八条约定交房条件为“该商品房经验收合格”，该条款不属于格式条款，内容不违反法律规定，合法有效。涉案房屋在约定的交房日期前经过建设、施工、勘察、设计、监理五方验收合格，被上诉人提前向上诉人邮寄了交房通知，已履行交房义务，不存在逾期交房的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。南国峰、孙静向一审法院起诉请求：1.请求判令被告给付原告逾期交房违约金33291.77元及利息（利息自起诉之日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月4日，南国峰、孙静作为买方与华嬉豪德公司作为卖方签订了合同编号为华嬉豪德201701681的《德州市商品房买卖合同》，合同第三条约定“买受人购买第X-5幢二单元18层1802号房产，建筑面积155.64平方米。储藏室编号为：5-2-121，面积为：17.7平方米，价格为：49560元”。第四条约定“商品房价款为948168元”。第八条约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”落款处有南国峰、孙静签字按印并加盖有出卖方法定代表人印章及华嬉豪德公司合同专用章。该合同附有附件四《合同补充协议》，协议第六条约定“1.具体的房产交付事宜以及需要买受人于交房前缴纳的相关费用以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与物业管理公司办理相关房屋交付手续；如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交付手续的，则自出卖人通知书规定的期限届满之日起即视为房屋交付日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始交付物业管理费等一切费用，并不得追究出卖人的任何责任。4.《商品房买卖合同》第十一条所述‘商品房达到交付使用条件’和‘出示证明文件’均指符合买卖合同第八条约定的交付条件。出卖人在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。”2017年8月20日，南国峰、孙静作为买受人（以下简称乙方）与华嬉豪德公司作为出卖人（以下简称甲方）签订了《车位使用权转让协议》，南国峰、孙静购买华嬉庄园地下室一层B-070号车位的使用权，标的物总价116000元，一次性付款，本协议生效之日起5日内，乙方一次性向甲方付清车位使用费用。落款处有南国峰、孙静签字按印及华嬉豪德公司合同专用章。2018年6月21日，华嬉豪德公司通过邮政快递向南国峰、孙静邮寄《交房通知书》，内容如下：“南国峰、孙静所购买的鲁班华嬉庄园小区住宅：5栋2单元1802室，储藏室编号：5-2-121，于2018年6月30日前达到合同约定交付条件。邀请您前来办理交房的时间为2018年6月26日……。”落款处有华嬉豪德公司公章。2018年6月25日，华嬉豪德公司作为涉案房地产建设单位组织施工单位中建三局集团有限公司、勘察单位山东省鲁北地质工程勘察院、设计单位上海开艺设计集团有限公司、监理单位山东建院工程监理咨询有限公司五方对德州华嬉庄园X-5#楼工程进行竣工验收并制作了《建设工程竣工验收记录表》。记录表记载竣工验收标准：现行国家有关建设的法律、法规、规范、标准及有关规定。工程竣工验收的意见：“该工程经建设单位组织设计、施工、监理单位组成的验收组共同检查，认为满足设计要求，符合国家规范及标准要求。工程竣工验收结论：符合质量标准，备案后同意使用。”落款处有以上五单位的项目负责人签字及公司印章。2018年6月26日，南国峰、孙静对鲁班华嬉庄园5号楼2单元1802室办理了交接手续，签署了《房屋交接单》，内容如下：“经查验认为：该房屋符合购房合同的要求，现正式声明入住；已签署《前期物业服务协议》、《治安消防安全责任书》等文件，收到相关交房资料并已仔细阅读。从签订本房屋交接单之日起，本人及家人自愿遵守国家和鲁班华嬉庄园小区有关的物业管理规定，并按时足额交纳水、电、有线电视、装修管理、物业服务等费用。确认已领取的物品如下：房屋使用说明书、房屋质量保证书、业主手册、可视对讲机、新风系统（新风卡）、净水机、猫眼各一个，入户门钥匙六把，储藏室钥匙三把，门禁卡三张，信箱钥匙两个。”落款处有南国峰签字按印及经办人签字。2019年3月22日，华嬉豪德公司向德州经济技术开发区城乡住房和建设管理部（以下简称“德经开住房建设管理部”）提出备案申请，载明：“对华嬉庄园A区X1-X10、Y-1、地下车库、商业网点A项目按照法律、法规要求，进行了建筑工程竣工验收和小区基础设施、配套公用设施验收，验收部门已出具认可或准许使用文件，备案材料齐全，现报送备案”。2019年3月30日，华嬉豪德公司取得《房屋建筑工程竣工验收表》，该表中载明“开工日期2014.7.10，竣工验收日期2018.6.30”，且加盖有勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五公司的印章。德州经济技术开发区城乡住房和建设管理部在“表6”备案机构意见一栏注明：“同意办理华嬉庄园A区X1-X10，Y-1，地下车库，商业网点A的备案”，落款处加盖有德经开住房建设管理部公章。一审法院认为，南国峰、孙静与华嬉豪德公司签订的《德州市商品房买卖合同》《合同补充协议》，系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并有效。本案的争议焦点为：一是华嬉豪德公司向南国峰、孙静交付房屋时是否符合合同约定的交付条件；二是南国峰、孙静主张的逾期交房违约金应否支持。关于华嬉豪德公司向南国峰、孙静交付房屋时是否符合合同约定的交付条件。按照双方签订的《德州市商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”《合同补充协议》第六条约定“1.具体的房产交付事宜以及需要买受人于交房前缴纳的相关费用以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与物业管理公司办理相关房屋交付手续；如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交付手续的，则自出卖人通知书规定的期限届满之日起即视为房屋交付日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始交付物业管理费等一切费用，并不得追究出卖人的任何责任。4.《商品房买卖合同》第十一条所述‘商品房达到交付使用条件’和‘出示证明文件’均指符合买卖合同第八条约定的交付条件。出卖人在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。”华嬉豪德公司于2018年6月21日通过邮寄方式向南国峰、孙静发出《交房通知书》，要求其于2018年6月26日办理房屋交接，南国峰、孙静于2018年6月22日收到该通知，并于2018年6月26日办理了房屋交接手续并受领了涉案房屋，可以认定华嬉豪德公司已按合同约定的时间向南国峰、孙静交付了房屋。关于华嬉豪德公司交付的房屋是否达到了合同约定的交付条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”从上述规定可以看出，我国对于建筑工程交付使用的法定条件是“验收合格”，对于建筑工程竣工验收实行备案制度，建设单位是否按照规定的时间向建设主管部门备案，是相关行政主管部门对其进行管理监督的范畴。本案中，《德州市商品房买卖合同》约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，而非“涉案工程取得竣工验收备案表”，该约定并不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。从华嬉豪德公司提交的《建设工程竣工验收记录表》来看，涉案工程竣工验收的时间为“2018年6月25日”，其取得的《房屋建筑工程竣工验收表》载明涉案工程竣工验收的时间为“2018年6月30日”，未超过《德州市商品房买卖合同》约定的2018年6月30日，故可以认定华嬉豪德公司向南国峰、孙静交付的房屋符合合同约定的交付条件。至于华嬉豪德公司未按照规定期间将竣工验收情况向建设主管部门进行备案，并非本案的审查范围。综上所述，华嬉豪德公司在合同约定的期间内向南国峰、孙静交付了符合同约定的房产及附属设施，南国峰、孙静要求其承担逾期交房的违约责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回南国峰、孙静的诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632元，减半收取计316元，由南国峰、孙静负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，南国峰、孙静与华嬉豪德公司签订的《德州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。根据上述合同第八条约定，涉案房屋的交付时间为“2018年6月30日前”，交付条件为“该商品房经验收合格”。华嬉豪德公司提交的《建设工程竣工验收记录表》显示，涉案房屋已于2018年6月25日经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格，达到合同约定的交付条件，且双方已于2018年6月26日办理了房屋交接手续，南国峰、孙静已实际受领房屋，故华嬉豪德公司已在合同约定时间内履行了交房义务，一审法院据此驳回南国峰、孙静要求华嬉豪德公司支付逾期交房违约金及利息的诉讼请求并无不当。关于南国峰、孙静提出涉案《德州市商品房买卖合同》的第八条为无效格式条款，违反法律、行政法规相关规定，且显失公平的上诉理由，华嬉豪德公司不予认可，南国峰、孙静亦未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果；关于南国峰、孙静提出涉案房屋验收时间为2019年3月20日，且涉案房屋未经备案不得交付使用的上诉理由，本院认为，南国峰、孙静提交的《房屋建筑工程竣工验收表》显示，“2019年3月20日”为备案时间，而非验收合格时间，且涉案房屋的交付条件双方已在合同中明确约定，房屋是否备案属于行政主管部门管理监督的范畴，不是双方约定房屋交付的必要条件；关于南国峰、孙静提出华嬉豪德公司一审提交的《建设工程竣工验收记录表》不符合法定形式，应视为无效证据的上诉理由，本院认为，一审中，南国峰、孙静就该记录表已进行充分质证，一审法院在综合诉辩意见的基础上，依法对该记录表予以采信，并阐明了理由，本院予以认可，不再赘述；关于南国峰、孙静提出华嬉豪德公司及相关单位在其他工程中存在手续造假行为的上诉理由，与本案的案件事实无关联性。综上，南国峰、孙静上述上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，南国峰、孙静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费632元，由南国峰、孙静共同负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年四月二十九日法官助理王宁书记员施冬梅