陕西省子长市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0623民初101号 原告（执行案外人）：贾海霞，女，1981年9月26日生，汉族，子长市刘家沟小学教师，现住子长市。 被告（申请执行人）：南海静，女，1980年1月21日生，汉族，延安供电公司安塞分公司职工，现住延安市宝塔区。 委托诉讼代理人：杨平安，陕西世纪领航法律服务有限责任公司法律工作者。 第三人（被执行人）：梁磊，男，1982年4月5日生，汉族，子长市村民，现住该村。 原告贾海霞与被告南海静、第三人梁磊案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。贾海霞、南海静的委托诉讼代理人杨平安、梁磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾海霞向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对位于子长市XX大厦XX单元XX层XX号房屋(权属证号为子房权证2010字第15741号)的执行，解除对该房屋的查封；2.依法判决被告承担诉讼费。事实和理由：2013年，第三人梁磊从贾海霞处借款60万元，约定月利率为2%，后因梁磊无还款能力，经协商，梁磊自愿将其位于子长市XX大厦XX单元XX层XX号房屋(权属证号为子房权证2010字第15741号)以951551元卖给原告贾海霞，双方于2017年1月21日签订了房屋买卖合同，合同约定，签订当日以梁磊欠贾海霞的借款本息73万元抵购房款的首付，下欠221551元购房款，因梁磊欠银行的贷款，由贾海霞直接支付给银行代还梁磊以该房屋抵押的银行按揭贷款。梁磊在签订合同的次日将房屋交付给原告，由原告将该房屋出租。因签订买卖合同那段时间子长市不动产登记局停办业务，合同约定，在子长市不动产登记局开始办理不动产变更登记业务后，贾海霞将银行贷款一次性还清，梁磊配合贾海霞在还清贷款后10日内将房产证变更在贾海霞名下。在子长市不动产登记局开始办理登记业务后，原告多次催促梁磊，要求按合同约定办理房屋产权变更登记，梁磊称一直找不到房产证，也不配合进行房产证丢失公告，致使房屋的不动产权证书至今没有变更登记。原告从买房至今，每月偿还梁磊在农行的该笔贷款。子长市人民法院在执行南海静申请执行梁磊民间借贷纠纷一案中，于2019年3月19日作出（2019）陕0623执129号执行裁定书，对贾海霞购买的该房屋采取了查封措施，原告向法院提出执行异议，子长市法院于2019年12月12日作出（2019）陕0623执异42号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，故形成诉讼。 被告南海静辩称，原告的诉讼请求事实不清，证据不足，于法无据，依法应予驳回。 第三人梁磊述称，贾海霞诉状所说均属实，在2017年1月的时候其已将诉争的房屋卖给了贾海霞，其中购房款中的73万元与其欠贾海霞的欠款相抵，下余购房款协议由原告偿还其所欠以该房屋抵押所欠银行的一笔贷款，后贾海霞要一次性还清银行贷款，让其配合办理房产过户登记，因其找不到房产证，又有事未回子长采取公告方式配合，致使该房产至今未过户在贾海霞名下。所欠南海静的款属实，其正想法给南海静偿还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：贾海霞向法庭提交了支持其诉讼请求的证据有：1、房屋买卖合同，2、房屋租赁合同，3、梁磊及其妻书写的购房款收条，4、中国农业银行交易明细，5、微信转账截图，6、银行卡取款业务回单，7、证人贺某某、文保勤出庭证言。对贾海霞提供的证据，南海静对第4份证据的真实性没有异议，对其他证据的真实性提出异议，对所有证据的证明目的均提出异议，认为房屋买卖合同约定的交房时间在签订合同之前；涉案房屋和证人文保勤的租赁合同期限为十年（2011年至2021年），此前一直由证人与梁三虎和梁某某签订，而原告提供租赁合同的签订主体变成证人和梁磊，梁磊不具备主体资格；证人贺某某作为物业管理人员去年九月份才知道房屋的所有人是贾海霞；原告所述借款60万元，与该收条的73万元的数额不符，债务的形成无法考据；银行卡取款业务回单、微信转账截图及中国农业银行交易明细之间的数额不符，贾海霞与梁磊之间的债务形成无法考据。故无法确定房屋买卖合同和租赁合同的真实签订时间，更不能证明贾海霞给梁磊在银行每月还贷能构成买卖合同的合法有效，依据该房屋买卖合同第三条第二款约定，原告早就应该向银行一次性还清贷款，但至今仍未还清，导致房产至今没有办理变更登记。第三人梁磊对原告提交的所有证据的真实性均无异议，认为其与贾海霞在签订房屋买卖合同时，见证人是其弟弟梁某某，合同中也有梁某某的签名，合同是真实的。对于涉案房屋的租赁，之前的租赁是将其和两个弟弟及其父亲的房屋总共四套整体租赁给文保勤等人的，租赁合同也是由其弟梁乐代签的，在梁磊与贾海霞签订了买卖合同以后，承租方并没有变，只是让承租方和贾海霞重新签订了租赁合同。其与妻子向贾海霞出具的73万元收条中包含了60万元本金和13万元的借款利息。贾海霞和梁磊一致认为，双方的买卖合同本来是在合同约定的交房时间2017年1月13日那天签订的，后来贾海霞经咨询认为买卖合同的出卖方应有梁磊和其妻子一块签字，因当时梁磊妻子出门在外，故双方将之前签订的合同撕掉，于2017年1月21日又重新签订了买卖合同，内容与之前的买卖合同内容一样。 对贾海霞与梁磊之间所签订房屋买卖合同及贾海霞与证人文保勤之间所签订房屋租赁合同，因买卖合同与租赁合同的各方签订主体均无异议，系其真实意思表示，且有相关购房款收条、贾海霞替梁磊偿还银行借款的明细、物业相关人员及涉案房屋新承租方的出庭证言等予以印证，该买卖合同和租赁合同真实有效。对原告提交的其他证据，证据之间相互印证，第三人梁磊均予以认可，依法予以确认。 本院认为，本案系金钱债权执行中案外人贾某某对执行标的为不动产的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定，贾某某的诉讼请求应否支持，取决于案外人是否就执行标的即案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 关于第三人梁磊与贾某某之间就涉房屋签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。依据本院对贾海霞提供证据的质证、认证可以确认以下事实：第三人梁磊因无法偿还贾海霞的借款，贾海霞以951551元向梁磊购买了涉案房屋，第三人梁磊欠贾海霞的730000元借款抵作首期房款，剩余的221551元购房款由贾海霞用于偿还由该房屋抵押所下欠的贷款，双方就涉案房屋于2017年1月21日签订了房屋买卖合同。贾海霞从2017年2月7日起按月转入梁磊的银行还款账户予以偿还梁磊在银行的下欠款。2017年1月22日贾海霞与原承租户文保勤等签订了房屋租赁合同，文保勤等从2017年2月份起将房屋租赁费支付给了贾海霞。现南海静以买卖合同的签订日期与交付日期矛盾、借款数额与房款收条数额不符、梁磊作为合同的签订主体不符等为由不予认可。对南海静的辩称意见，贾海霞和梁磊一一予以释明，称双方签订合同日期是2017年1月21日，合同中约定交付房屋日期是2016年农历腊月16日（阳历2017年1月13日），该交付房屋日期是指梁磊和文保勤等的租赁关系到2017年1月13日到期，之后变更为贾海霞与文保勤等的租赁关系，也即从2017年1月14日起原承租户向贾海霞支付租赁费；梁磊所借贾海霞款项数额和所抵购房款数额不一致是因为所借款有利息约定；本案诉争房屋之前不是以梁磊的名义出租是因为该房屋是与梁磊之弟及梁磊之父的房屋一起（均在一层）出租，由梁磊的弟弟等名义办理出租、收取租金等事宜。对于梁磊是否可以作为买卖合同的出售方，因有相关执行裁定可以确认该房屋登记在梁磊名下，梁磊系房屋的所有权人，其自然有对该房屋的出售等权利。根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产特权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，除法律另有规定或者合同另有约定外”的规定，虽然梁磊未将涉案房屋过户至贾海霞名下，但双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该房屋买卖合同是合法有效的。 关于贾某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。首先，贾海霞与梁磊之间就涉案房产签订房屋买卖合同是在2017年1月21日，本院于2019年9月18日依法作出（2019）陕0623执245号执行裁定书，查封了涉案房产，即在法院查封之前贾海霞与梁磊已经签订了合法有效的书面买卖合同。其次，梁磊在2017年1月13日就将该房屋交给贾海霞，由贾海霞占有使用，贾海霞于签订买卖合同的第二天就与文保勤等签订了房屋租赁合同，且二人将此后的房屋租赁费也支付给了贾海霞，除折抵梁磊的一部分欠款外，下余购房款贾海霞从2017年2月7日起每月转款至梁磊的偿还银行欠款账户。再次，梁磊未将涉案房屋产权过户至贾海霞名下，并非贾海霞的原因，而是因梁磊找不到房产证，且未在电视上进行公告造成的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行，除具备前三项所规定的条件外，还应符合第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第三人因房屋产权证找不到，不能将其交给贾海霞，也未能在电视上进行公告，故对于未办理房屋产权变更登记事宜，没有证据证明贾海霞存在故意不办理的情形。综上，原告贾海霞与第三人梁磊之间的房屋买卖合同有效，原告已履行支付价款义务并在本案查封前已合法占有、使用该房屋，在原告无过错的情况下，取得特权期待权，具有阻止对该涉案房屋强制执行的民事权益。故对于原告要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行登记在梁磊名下位于子长市XX街道开XX大厦XX单元XX层XX号房屋（产权证号为：子房权证2010字第15741号）。 案件受理费500元，由南海静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审 判 长  张梦琳 审 判 员  李卫鹏 人民陪审员  贺 琴 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  郭 芳 1