四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1797号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李良，男，1963年1月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王大勇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司，住所地：成都市蒲江县西来古镇寻古街（西来镇人民政府内）。 法定代表人：史宇新，董事长。 委托诉讼代理人：关永强，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康静冬，泰和泰律师事务所律师。 上诉人李良因与被上诉人成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司（以下简称文旅西来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2019）川0131民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李良上诉请求：1.撤销四川省蒲江县人民法院（2019）川0131民初395号民事判决，驳回文旅西来公司的诉讼请求；2.改判支持李良的反诉请求；3.一、二审诉讼费由文旅西来公司承担。在二审调查中，李良当庭撤回一审反诉请求第一项即请求解除双方签订的《房屋租赁合同》和《合同主体变更协议》。事实与理由：1.文旅西来公司在招商时提供的导览手册、招商手册、规划图、效果图等资料的内容具体确定，根据双方真实意思及合同目的表明经李良承诺，文旅西来公司受该意思表示约束，是签订本租赁合同的要约，构成租赁合同的核心内容，现文旅西来公司未依约对古镇进行开发，致使李良租赁房屋经营并获取利益的合同目的不能实现。2.如果文旅西来公司在招商过程中内容具体确定的宣传资料作为要约邀请，那对李良就是虚假宣传，直接导致李良产生重大误解，按照房屋租赁合同约定支付租金对李良显失公平。3.由于文旅西来公司停止对西来古镇的开发建设等，李良中止支付租金是行使先履行抗辩权，符合法律规定。4.关于租金，文旅西来公司未按承诺开发古镇，致履行房屋租赁合同的情况发生重大变化，给李良造成巨大经济损失，如继续按原合同支付租金对李良有失公平，并且文旅西来公司变更了租金条款，免除了李良的租金。李良一审提出对租金标准进行鉴定，并要求对周边商家租金标准进行调查，但一审置之不理。5.文旅西来公司没有要求李良腾房，李良没有逾期腾房，不应该支付占用费。6.一审关于诉讼时效的法律适用错误。 文旅西来公司辩称，1.招商手册未对双方权利义务作出承诺及约定，是要约邀请，双方权利义务应以租赁合同约定为依据，文旅西来公司已经按约将房屋交付李良使用，已履行完合同的全部义务。李良的先履行抗辩权并不存在，应当按约支付租金。双方没有协商一致变更过租金条款，没有免除李良的欠缴租金。2.文旅西来公司双方的房屋租赁合同已经于2016年9月30日到期终止，李良应当腾退房屋并支付房屋占用费。3.文旅西来公司没有违约，李良要求赔偿经济损失没有事实和法律依据。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 文旅西来公司向一审法院起诉请求：1.李良支付文旅西来公司西来古镇古榕片区C3号房屋自2012年10月1日起至2016年11月8日止的房屋租金和占用费共计324133元，2016年11月8日以后的占用费按月租金8833元计算至实际腾退之日止（暂计至2019年3月8日为247324元），同时自欠费之日起至实际付清之日止按日万分之五支付滞纳金（暂计至2017年1月31日为124793.27元）；2.李良腾退其占用至今的西来古镇古榕片区C3号房屋；3.诉讼费用由李良承担。 李良向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》和《合同主体变更协议》；2.文旅西来公司赔偿李良经济损失40万元。 一审法院认定事实：成都文旅资产运营管理有限责任公司（以下简称成都文旅公司）与李良于2011年8月10日签订《房屋租赁合同》，约定李良承租位于蒲江县西来古镇古榕片区C3片区（328.7平方米）用于经营水吧、茶饮、零售，租赁期限从2011年8月15日至2016年9月30日，其中从2011年8月23日至2011年9月25日为承租人的装修期，该期限内承租人应缴纳的费用按照其他方式执行，租金从2011年10月1日起算，其中从2011年10月1日至2012年9月30日为免租期；2012年10月1日至2013年9月30日，月租金8413元，实际计租时间为6个月（2012年10月1日至2013年3月31日）；2013年10月1日至2014年9月30日，月租金8413元，实际计租时间为6个月（2013年10月1日至2014年3月31日）；2014年10月1日至2016年9月30日，月租金均为8833元，每年度实际计租时间为12个月。租金在租金起算之日起3个月支付一次，在每个缴费周期的前5日支付。合同有效期内，承租人未按时交纳租金，则每逾期一天承担应缴金额1%的滞纳金。租赁期满，承租人放弃不能移走的其在承租期内对院落进行装修、装饰或因其他方式所形成的添附资产。签订合同后，成都文旅公司向李良交付了租赁房屋，李良实际占有了该房屋。2012年6月11日，文旅西来公司与成都文旅公司和李良签订了《合同主体变更协议》，约定：合同出租方变更为文旅西来公司，原成都文旅公司在《房屋租赁合同》项下的全部权利义务由文旅西来公司承继。合同履行过程中，李良未缴纳过租金，合同期限内应付租金312948元至今未付。 另查明，李良承租本案诉争房屋后对其进行了装修，租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，李良也未将租赁房屋退还文旅西来公司，租赁房屋现由李良占有管理，但处于关门状态。庭审中，李良以文旅西来公司未对其经济损失进行合理赔偿为由，拒绝腾退租赁房屋。 一审法院认为，本诉部分：1、文旅西来公司与李良签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。文旅西来公司在合同签订后，依约向李良交付了租赁物，李良亦应按合同约定向文旅西来公司支付相应的租金，但李良至今分文未付，构成违约，应承担相应的违约责任。故文旅西来公司要求李良支付拖欠租金的主张符合法律规定，一审法院予以支持，但金额以一审法院审理查明的312948元为准。2、关于滞纳金问题。依照双方合同约定“合同有效期内，承租人未按时交纳租金，则每逾期一天承担应缴金额1%的滞纳金”，该滞纳金的性质实际为违约金。文旅西来公司在诉讼中将明显偏高的滞纳金由日1%调整降低为日万分之五，系其对自身权利的处分，且调整后的标准也未超过法律的限制性规定，一审法院予以准许并支持。另外，依照该约定，滞纳金的缴纳期限为合同有效期内，本案的合同有效存续期间为2011年8月15日至2016年9月30日，故本案的滞纳金计收时间只能计算至合同期限届满之日即2016年9月30日。对文旅西来公司超出该时段的滞纳金主张，一审法院不予支持。3、关于房屋腾退和房屋占用费问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，本案租赁合同届满日为2016年9月30日，在租赁期限届满双方未达成继续承租协议的情况下，李良继续占有文旅西来公司租赁房屋缺乏合同和法律依据，故文旅西来公司要求李良腾退租赁房屋并支付房屋占用费的主张符合法律规定，一审法院予以支持，但房屋的腾退应给与一个月的合理时间。李良拒绝腾退房屋的抗辩于法无据，一审法院不予采纳。关于2016年10月1日至实际腾退房屋时的占用费，由于合同约定有四个阶段的租金标准，一审法院酌定按最低租金标准计收房屋占用费，暂计算至2019年3月8日的金额为245940元，对文旅西来公司超出该标准的费用主张，一审法院不予支持。 关于李良的抗辩意见：1、招商手册、导览手册是否是合同组成部分的问题。从本案查明的案件事实来看，本案租赁合同未约定该两份手册为合同内容的组成部分，也未约定其为合同附件。根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”的规定，李良主张的招商手册、导览手册应为要约邀请，而不是要约，也不是合同的组成部分，李良的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。2、关于李良抗辩的“文旅西来公司对承租房屋所在景区西来古镇具有开发、建设、打造、推广等义务，在文旅西来公司未履行前述义务的前提下，李良的合同目的不能实现，李良行使先履行抗辩权，有权拒付租金中止履行合同”。一审法院认为，本案租赁合同没有明确约定“文旅西来公司未将西来古镇开发、建设到何种程度时，李良有权中止履行合同”，李良的抗辩不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在李良不能提供证据证明双方就中止履行合同达成过书面一致的情况下，应认定本案合同在届满前未曾中止履行。故对李良的抗辩主张，一审法院不予采纳。3、关于李良抗辩的“双方在合同实际履行过程中，已协商一致变更了租金条款，文旅西来公司免除了李良未付租金”，因文旅西来公司在庭审中对此事实予以否认，且李良至今不能向一审法院提供双方已经达成租金减免协议的相关证据，按照“谁主张，谁举证”的证据规则，应由李良承担举证不能的不利法律后果，对其抗辩意见一审法院不予采纳。4、关于李良主张本案租金已经超过诉讼时效的抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案涉及的租金应属于同一债务的分期履行，文旅西来公司起诉时未超过1年的诉讼时效，李良的诉讼时效抗辩缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。 反诉部分：1、对李良要求解除租赁合同的反诉请求，一审法院不予支持。理由：李良与文旅西来公司所签订的房屋租赁合同合法有效，且合同期限届满日为2016年9月30日，合同期满后双方又未达成继续承租协议，双方的合同已经于2016年9月30日到期终止，李良在合同终止后主张解除合同缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。2、关于赔偿装修损失的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，本案租赁合同已经明确约定“租赁期满，承租人放弃不能移走的其在承租期内对院落进行装修、装饰或因其他方式所形成的添附资产”，故李良要求文旅西来公司赔偿装修损失的反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李良在本判决生效之日起十日内支付文旅西来公司房屋租金312948元，并从2012年10月1日起至2016年9月30日止，按照每日万分之五的标准，以每年度约定租金数额及支付时间分段计算支付滞纳金；二、李良在本判决生效之日起十日内支付文旅西来公司房屋占用费245940元；三、李良在本判决生效之日起三十日内腾退出位于蒲江县西来古镇古榕片区C3号租赁房屋，并交付文旅西来公司；四、驳回文旅西来公司的其余诉讼请求；五、驳回李良的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7865元，由文旅西来公司负担943元，李良负担6922元；反诉案件受理费3650元，由李良负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李良提交了《成都市财政局、成都市商务局关于从市级服务业发展引导专项资金中拨付2012年商务重点项目建设支持资金的通知》（成财外〔2012〕310号），用以证明政府针对没有按照计划进度打造的古镇，对造成了损失的租户进行了补贴。 文旅西来公司质证认为对该证据的真实性无异议，但不认可关联性，从文件只能看出政府向各个景区发放了补贴，不能证明文旅西来公司向李良作出过减免或变更租金条款的承诺。 本院对该文件的真实性予以确认，对证明目的综合认定。 本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 二审另查明，四川陶然农业科技发展有限公司与成都文旅酒店投资管理有限公司就四川陶然农业科技发展有限公司承租西来古镇古榕片区A1-F1-G1建筑发生纠纷，成都文旅酒店投资管理有限公司诉至蒲江县人民法院，要求支付2013年10月1日至2017年1月28日的租金、房屋占用费及滞纳金，并腾退房屋；四川陶然农业科技发展有限公司提起反诉，要求解除合同并赔偿损失100万元。蒲江县人民法院（2018）川0131民初166号民事判决判令四川陶然农业科技发展有限公司向成都文旅酒店投资管理有限公司支付租金660757元及利息、房屋占用费111132元并腾退房屋，四川陶然农业科技发展有限公司提起上诉后，本院作出（2019）川01民终6022号民事判决书，维持一审判决。 本院认为，李良与文旅西来公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。本案二审的争议焦点为：1.招商手册是否应认定为合同内容，文旅西来公司是否存在开发义务违约。2.文旅西来公司是否应当赔偿李良的装修损失。3.文旅西来公司是否在合同外向李良做出过减免租金的承诺。4.李良是否应当支付房屋占用费。5.一审对诉讼时效的法律适用是否错误。 关于第一个争议焦点。从招商手册的内容来看，是对整个古镇的投资旅游进行宣传，并没有进行具体明确的合同义务描述，从招商手册的发放目的来看，是希望他人向自己发出要约的意思表示。同时，李良和文旅西来公司签订的《房屋租赁合同》中，没有约定将招商手册作为合同组成部分或作为合同附件，故按照《中华人民共和国合同法》第15条之规定，招商手册应当认定为要约邀请。故李良认为文旅西来公司存在开发义务的违约行为的上诉主张不能成立，本院不予支持。李良主张自己未付租金的行为是行使先履行抗辩权的上诉意见，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。首先，文旅西来公司已经按照双方签订的《房屋租赁合同》之约定，履行了本合同项下交付案涉房屋的主要义务，其不存在违约行为，故不应承担赔偿损害的违约责任。其次，案涉房屋租赁合同已经于2016年9月30日履行期满。依据双方合同第9条第2项“租赁期届满，......乙方同意放弃不能移走的其在承租期内对本院落进行装修、装饰或因其它方式所形成的添附资产。”之约定，李良要求文旅西来公司赔偿装修损失的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，首先，依据“谁主张，谁举证”的原则，李良应当提供证据证明双方就房屋租金减免达成过协议，而李良未能提供证据予以证明，应当承担举证不利的责任。其次，李良在二审提交的《成都市财政局、成都市商务局关于从市级服务业发展引导专项资金中拨付2012年商务重点项目建设支持资金的通知》（成财外〔2012〕310号）仅能证明成都市商务局、成都市财政局曾发文对古镇项目单位进行补贴，不能证明成都市商务局、成都市财政局对李良等租户发放了补贴，或者要求古镇项目单位将资金用于向李良等租户发放补贴。最后，依据合同相对性原则，文旅西来公司与其他主体就租金达成的减免协议，或与周边商家达成的租金标准，并不能当然类推适用于李良所租赁的房屋。故就李良提出的文旅西来公司同意减免租金的上诉请求本院不予支持。 关于第四个争议焦点，李良与文旅西来公司的《房屋租赁合同》已于2016年9月30日履行期限届满，李良负有将案涉房屋腾退给出租人文旅西来公司的义务，其仍然占有案涉房屋没有事实和法律依据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，李良应当支付房屋占用费。至于文旅西来公司在答辩状中提到要求改判李良支付房屋占用费至实际腾退之日，因其未提起上诉，本院不予处理。 关于第五个争议焦点，双方租赁合同中的租金是对双方权利义务的整体约定，每月到期租金所形成的债务虽有一定的独立性，但不足以突破其对出租人所负所有到期债务的整体性，承租人请求支付的合理期限也应随房屋的连续使用而持续计算。而李良至今仍未腾退案涉房屋，故一审认定文旅西来公司的诉讼请求未超过诉讼时效的认定正确，本院予以维持。 综上所述，李良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13389元，由李良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张引千 审 判 员 夏 伟 审 判 员 张卫敏 二〇二〇年四月二十日 法官助理 黄 迪 书 记 员 马 莉