湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终967号上诉人（原审被告）：方勇华，男，1979年5月12日出生，汉族，居民，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：郭宏宇，湖南新星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏华，男，1974年2月10日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。委托诉讼代理人：刘井杰，湖南济人律师事务所律师。上诉人方勇华因与被上诉人苏华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初5634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方勇华上诉请求：1、请求撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案所涉房屋与（2019）湘11民终2913号民事判决所涉房屋并非同一房屋，一审判决将两处房屋混为一谈，明显错误。2、被上诉人存在明显过错，其过错影响了上诉人正常的生产经营，应承担相应责任。其主要过错为，未按法律规定将与王满福签订的租赁合同登记备案，致使上诉人无法判断被上诉人与王满福签订的租赁合同的真实性。被上诉人转租的房屋存在重大权利瑕疵，且签订租赁合同时，亦未表明系转租；3、一审适用法律错误，被上诉人即非案涉房屋的所有权人，亦无转租权，其与上诉人签订的租赁合同，理应无效。即使租赁合同有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条，上诉人亦不需要支付租金；4、一审判决遗漏当事人，永州市永盛玩具有限公司系本案的利害关系人，应追加其为本案当事人，一审判决未予追加，严重违反法定程序。被上诉人辩称，1、一审判决认定事实清楚，案涉房屋仅为一处，只是门牌号不同。上诉人未提交证据证明被上诉人存在过错行为，亦无证据证明其生产经营受到了影响，上诉人生产经营受到影响的主要原因在于第三人李小勇，应由李小勇承担责任，而非被上诉人；2、被上诉人与永州市永盛玩具有限公司签订的原租赁合同为有效合同，合同中约定了被上诉人可以转租。据此，被上诉人对案涉房屋具有合法的转租权，与上诉人签订的租赁合同亦为有效合同，上诉人应按照合同约定支付租金；3、永州市永盛玩具有限公司以及李小勇非本案必要共同诉讼当事人，一审法院未追加永州市永盛玩具有限公司为本案当事人，不属程序违法；4、被上诉人与上诉人签订租赁合同，将房屋交付给上诉人使用，在租赁合同未解除之前，上诉人理应支付租金。上诉人另行与第三人永州市永盛玩具有限公司就案涉房屋签订租赁合同，并将租金交付给第三人永州市永盛玩具有限公司，系上诉人自身的过错，其理应承担相应责任。苏华向一审法院起诉请求：1、依法判决被告方勇华继续履行原被告双方于2017年7月25日签订的《厂房租赁合同》，向原告支付2019年5月8日至2019年11月8日的厂房租金69,000元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月1日，原告苏华（乙方）与王满福（原永盛公司的法定代表人、甲方）签订第三份《厂房租赁合同》约定：一、甲方将永盛公司位于永州市凤凰园湖塘西路709号（产权登记为湖塘路101号），建筑面积约为2000平方米的厂房租赁给原告；二、租赁期限十年(2016年1月1日至2026年1月1日)；三、十年租金600,000元一次性付清；……；六、租赁期间乙方将该厂房转租，新租赁人必须继续履行本合同。2017年7月25日，原告苏华将所租厂房转租给了被告方勇华，双方签订《厂房租赁合同》约定：原告将上述靠近大门口通道一侧，厂内“最内边两空”面积约1160平方米的厂房租赁给被告使用；二、租期6年，从2017年8月15日至2023年8月15日，租金前三年每年138,000元，后三年每年144,900元，租金每季度付一次。合同签订后原告苏华向被告方勇华交付了厂房，被告进行了使用。2019年2月28日永盛公司以王满福不是其法定代表人为由，要求重新签订合同或退场。3月8日被告方勇华（乙方）与李小勇（甲方）签订了一份《厂房租赁合同》约定：一、甲方将位于永州市凤凰园湖塘西路709号靠近大门口通道一侧，最里边的2空厂房面积约1160平方米租赁给乙方使用；二、租期三年，从2019年5月1日至2022年4月30日；三、租金2019年5月1日至2020年10月30日每年租金138,000元，2020年10月30日至2022年4月30日每年租金144,900元。2019年7月25日被告方勇华向李小勇交2019年8月1日至2019年10月31日租赁费34,500元。3月19日苏华向法院提起诉讼请求继续履行2015年11月1日原告苏华与王满福签订的《厂房租赁合同》。2019年7月5日作出了（2019）湘1103民初1483号民事判决书，判决继续履行原告苏华与永盛公司（王满福）于2015年11月1日签订的《厂房租赁合同》。永盛公司不服判决提起上诉，2019年9月25日永州市中级人民法院作出了（2019）湘11民终2913号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。被告方勇华拒付原告苏华2019年5月8日至2019年11月8日的租金69,000元，而酿成纠纷。一审法院认为，本案原告与被告签订的虽然是一个转租合同，但是原告苏华与永盛公司（王满福）签订的《厂房租赁合同》已被二级人民法院依法确认为，“双方意思表示真实，未违反法律法规的规定，属于有效合同。”根据原告苏华与永盛公司于2015年11月1日签订的《厂房租赁合同》第六条“租赁期间乙方将该厂房转租，新租赁人必须继续履行本合同”的约定，原告苏华具有转租权,因此，原告苏华与被告方勇华签订的《厂房租赁合同》同样属于有效合同。按照合同相对性原则，被告方勇华从原告苏华接收、使用了租赁物，就应按合同之约定交付租金。故对原告苏华要求继续履行原被告双方于2017年7月25日签订的《厂房租赁合同》，被告向原告支付2019年5月8日至2019年11月8日的厂房租金69,000元的请求，法院予以支持。被告方勇华与李小勇签订的《厂房租赁合同》，也因厂房租赁合同向李小勇交纳了部分租金，由于两份合同各自独立，发租人不一致，租金时间有差异，是另外一种法律关系，双方之间的行为是否依法成立，不是本案的调整范围。至于原告在履约过程中是否存在过错的问题被告未提交证据，按举证不能处理。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：自本判决书生效之日起十日内被告方勇华向原告苏华支付2019年5月8日至2019年11月8日的厂房租金69,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1525元，减半收取762.5元，由被告方勇华承担。二审期间，上诉人方勇华向本院申请证人李小勇、黎科出庭作证，拟证明因涉案房屋的产权存在瑕疵及被上诉人的过错行为，致使上诉人无法正常生产经营，双方签订的合同目的无法实现，上诉人无需向被上诉人支付租金。被上诉人质证认为，该证人证言不属于新证据，二证人系本案利害关系人，且二证人的证言相互矛盾。该证人证言不能证明因被上诉人原因给上诉人的生产经营造成影响，亦不能证明被上诉人的转租行为存在权利瑕疵。经当事人举证、质证，本院认证认为，被上诉人对该证人证言不予认可，上诉人未能提供其他证据予以佐证，该证人证言达不到其证明目的，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院二审另查明，双方当事人认可，方勇华与苏华、李小勇分别签订的租赁合同中的租赁物是同一场地。本院认为，本案主要的争议焦点为：上诉人是否应支付被上诉人厂房租金69,000元。上诉人提出被上诉人对该厂房无转租权，被上诉人与上诉人签订的转租合同无效，且根据《中华人民共和国合同》第二百二十八条，“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，上诉人亦可不支付租金。本院认为，被上诉人苏华与永州市永盛玩具有限公司签订的《厂房租赁合同》已经湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民终2913号民事判决依法确认为有效合同。该《厂房租赁合同》第六条约定：“租赁期间乙方将该厂房转租，新租赁人必须继续履行本合同”，明确被上诉人苏华对该涉案厂房具有转租权。且2019年5月8日至2019年11月8日期间，上诉人实际占有、使用涉案厂房，本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十八条。另双方当事人认可，方勇华与苏华、李小勇分别签订的租赁合同中的租赁物是同一场地。且（2019）湘11民终2913号民事判决书认定被上诉人苏华已将涉案房屋10年的租金600,000元一次支付给永州市永盛玩具有限公司前法人代表王满福，如永州市永盛玩具有限公司未取得涉案房屋该期间的租金，可向王满福主张权利，上诉人方勇华没有义务向永州市永盛玩具有限公司支付2019年5月8日至2019年11月8日期间租金。故一审判决上诉人方勇华向被上诉人苏华支付2019年5月8日至2019年11月8日的厂房租金69,000元，并无不当。上诉人上诉还提出“因被上诉人存在严重过错，致使上诉人无法正常生产经营，被上诉人应承担相应责任”，因上诉人未提供证据予以证实，本院亦不予支持。关于是否应追加永州市永盛玩具有限公司参加诉讼的问题，经本院审查，永州市永盛玩具有限公司非本案必要共同诉讼人，一审判决未予追加，并无不当。综上，上诉人方勇华的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1525元，由上诉人方勇华负担。本判决为终审判决。审 判 长 李振湘审 判 员 张海燕审 判 员 李秋云二〇二〇年四月二十日法官助理 顾一秦书 记 员 吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。