辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0703民初2271号原告：王某，女，1960年6月22日生，汉族，个体经营者，住锦州市松山新区。委托诉讼代理人：礼某某，辽宁某某律师事务所律师。被告：锦州市某某院，住所地锦州市凌河区。法定代表人：张某某，该评剧院经理。委托诉讼代理人：赵某，辽宁某某律师事务所律师。原告王某与被告锦州市某某院财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月22日作出（2018）辽0703民初1753号民事判决，被告锦州市某某院不服，提出上诉。辽宁省锦州市中级人民法院于2019年9月9日作出（2019）辽07民终1408号民事裁定，撤销本院（2018）辽0703民初1753号民事判决，发回本院重审。本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王某及其委托诉讼代理人礼某某，被告锦州市某某院法定代表人张某某及其委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告将锦州市凌河区房屋中原告扩建部分的价值240万元给付原告；2．请求判令被告赔偿因侵犯原告优先承租权给原告造成的经济损失220万元，合计380万元；3．请求判令被告支付原告违约金80万元；4．被告承担诉讼费用。事实与理由：2002年7月8日，原被告首次签订房屋租赁合同，由原告承租被告位于凌河区一楼前大厅里侧面积约800平方米房屋，租金每年40万元，租期2002年9月20日至2007年9月20日。后双方又续签合同租赁期延长至2016年9月19日，其他条件不变。其中双方的合同约定，合同租赁期满后，原告需续租，在同等条件下，可优先与被告续签合同。租赁期间，原告对承租房屋进行了扩建的投入，并就扩建部分被告办理了合法的建设手续，根据锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1597号民事判决书，该扩建部分费用应由被告支付给原告。原告与被告合同期届满前，被告置之不理原告续租的意愿，在未告知原告的情况下将房屋租给他人，侵犯了原告的优先承租权，给原告造成损失，该损失应由其赔偿。原告与被告于2017年9月20日签订《协议书》，被告同意以其收取的2016年9月19日至2017年10月30日的租金赔偿原告经济损失，同时房屋继续租赁给原告，若违约被告向原告支付违约金80万元。现被告违反约定，除继续履行协议之外，应该承担违约责任。综上，请求法院依法支持原告的诉求。锦州市某某院辩称，原告的诉讼主张既无事实依据，也无证据支持，应驳回其诉讼请求。首先，原告并未对答辩人的房屋进行过扩建，其所为的扩建只是对租赁房屋的内部装修。答辩人的房屋于1998年设计并施工，在2001年竣工，2002年出租给原告，从竣工图纸上标注的数据计算出的面积与房产证上的面积几乎一致。如果原告存在扩建行为，房产证上的面积应大于我竣工图纸上计算出的面积。因此，原告不存在扩建，只是装修。其次，原告依据双方在2017年9月20日签订的《协议书》主张扩建费、经济损失和违约金，但该《协议书》不符合证据规则，不能作为证据使用。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条之规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据。该协议形成时间是2017年9月20日，这份协议本质是庭外调解协议。正常情况下，如果双方均期望调解协议履行，应请求二审法院制作调解书，或者双方均撤回上诉、起诉，按本协议约定的内容去履行。相反，二审法院于2017年10月30日作出判决，该判决生效后，答辩人向辽宁省高级人民法院申请再审，锦州市中级人民法院于2018年12月27日作出再审判决并生效，再审判决已经认定答辩人提前一个月通知原告解除租赁合同符合法律规定，双方租赁合同于2016年10月19日正式解除。不存在答辩人私自终止与原告的租赁关系，给原告造成损失。当时，双方是为了寻求诉讼外私力化解纠纷，但其意愿最终未实现，这份协议并未生效，原告以本协议内容向答辩人主张权利，既有违法律、也违反诚实信用原则，又存浪费司法资源。因此，本协议不能作为原告诉讼请求的合法依据。综上所述，协议书不能作为证据使用，没有扩建事实，不存在扩建费用。希望法院能够在查清事实的基础上，依法作出公正的判决，避免国有资产遭受不法侵占。原审时辩称：一、原告违反一事不再理原则，就同一法律事实重复诉讼，浪费司法资源。被告因房屋租赁问题纠纷曾在本院起诉原告王某，王某提出反诉，要求被告向其支付扩建费240万元。后被告不服一、二审判决，申请再审，锦州市中级人民法院正在以锦州市中级人民法院（2018）辽07民再58号案件对锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1597号民事判决进行再审且在审理中。原告王某在再审中提交的证据正是本案的主要证据2017年9月20日签订的《协议书》，而再审的争议焦点之一是：是否应支付原告扩建费用。从案件的当事人、标的、事实及原告的诉求看，系对同一争议再次起诉，法院应依法驳回其起诉。二、2017年9月20日签订的协议书既不成立，也不生效。假使协议生效，但该协议也已经解除。1．合同成立是指双方当事人意思表示达成一致。而被告的法定代表人张某某与原告签订协议非真实意思表示。因被告得知原告违反合同约定将房屋转租给第三人，且转租期限超出双方约定的租赁期限，被告在租赁合同到期后，已明确告诉原告租赁期限届满后租金上调。被告上调租金的行为使原告心中不悦，原告便通过向检察院举报陷害被告法定代表人张某某的行为，使张某某心理上造成恐惧，并希望通过此种手段胁迫张某某做出与其一致的意思表示。2．合同生效是指成立后的合同在法律上得到了肯定性评价，产生当事人意定的法律效果，使合同获得了法律约束力。本协议虽经双方签字，但协议中写明“甲乙双方分别提起诉讼，现二审阶段，经双方协商，达成如下协议。”协议形成时间是2017年9月20日，这份协议本质是庭外调解协议。正常情况下，如果双方均撤回上诉、起诉，按本协议约定的内容去履行。相反，二审法院于2017年10月30日作出终审判决，而二审判决才是生效且具有执行力的法律文书。故双方寻求诉讼外私力化解纠纷之意愿最终未得实现，庭外调解协议已事实解除，原告以本协议另行起诉，既有违诚实信用，又浪费司法资源。三、本协议阐述的内容与事实不符。原告签订本协议时不存在扩建的事实；这点看竣工图纸便可得知，被告的房屋于1998年设计施工，在2001年竣工，房屋出租给原告是在2002年，而从竣工图纸上标注的数据计算出的面积略大于房产证的面积。应根据我国《建筑面积计算规则》上所规定的来计算房屋面积，不存在扩建的事实。另外，本协议所有的条款均是给被告设定义务，原告迫使张某某与其签订本协议的目的就是为了侵占国有资产。总之，本协议是张某某在违背真实和真实意思表示与原告签订的，被告作为全民所有制企业，本协议内容明显损害被告全体职工的利益，希望法院公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交的证据：1.现在商场外部照片，证明现在的面貌已经改变了原有图纸设计的面貌，门厅扩建了一部分，二层扩建了更大，原有锦州市某某院的字幕已经被遮挡只剩下锦州市，而且上部分的扩建是依据第一部分原告的扩建而搭建的；2.商场开业时照片，证明原告商场的门脸已经扩至到圆柱之外，做了很大的投入，如今又发生变化。被告质证意见：2019年11月28日下午2时交换证据，未收到原告提交的证据，不具有证明效力；从该组照片可以看出不存在扩建行为，希望到现场看看是否存在扩建。分析：真实性予以确认，关联性不予采信。原告原审提交的证据：1．锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1597号民事判决书，证明原告据此取得了本案诉权，扩建部分应给原告支付费用。2.2017年9月20日原、被告签订的协议书，证明该协议中第2条、第4条双方约定了就扩建部分被告愿意支付费用，2016年9月19日至2017年10月30日被告将该房屋出租所得租金220万元，给付原告赔偿原告损失。被告不履行该行协议，支付给原告违约金80万元。3．辽宁省高级人民法院（2018）辽民申1628号民事裁定书，证明锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1597号民事判决书关于被告向原告支付费用的认定，被告没有向原告支付费用是错误的这一事实。被告质证意见：证据1真实性没有异议、关联性有异议，因被告已申请再审现该案在审理中，此判决内容有可能会改变，不能证明原告的待证事实。证据2协议书真实性没有异议，合法性和关联性有异议。协议内容虚假，非被告法定代表人的真实意思表示，是在法定代表人遭到陷害、诬告、恐吓下形成的，有录音为证，协议不具有合法性，且被锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1597号民事判决书判决终止了本协议的效力，本协议事实解除，不能证明原告的待证事实。证据3真实性、合法性没有异议，该裁定证明案件已进入再审，原告的诉求与被告的另案再审请求一致。分析：上述证据中证据1真实性、合法性予以采信，其明确了原告就扩建费部分可另行主张诉权的事实。证据2虽是在原、被告二审审理期间达成的协议书，但是该协议书主要内容为就扩建费部分及其他未在二审审理范围内事宜达成的协议书，被告辩称该协议是在其法定代表人受胁迫情况下形成的非其真实意思表示的辩解意见及录音证据，经当庭播放并庭审质证，被告该反驳证据达不到其反驳目的，原告所举书证属优势证据，故协议中不违反法律法规强制性规定的部分，本院予以采信。证据3能证明辽宁省高级人民法院指令锦州市中级人民法院对（2017）辽07民终1597号案件再审的事实。被告向本院提交的证据：1.房屋所有权证、设计图、竣工图，证明原告没有扩建事实，被告房屋建设于1998年，竣工于2001年，而原告从2002年开始租赁，虽然被告于2004年取得房产证，但根据《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，房产证上的面积与竣工图纸上计算出的面积基本一致，因此，原告根本不存在扩建行为，其所谓的扩建只是装修，根据原、被告双方签订的租赁合同约定，租赁到期装璜、装修无偿归被告所有；2.（2017）辽07民终1597号民事判决书，证明双方签订的协议书已经事实解除，其协议内容不具有证明力，也证明不了存在扩建的事实。协议书签订的时间是在（2017）辽07民终1597号判决书下达之前，双方签订协议书的目的是为了化解二审诉讼纠纷，达成和解，但最终并未实现，仍是以法院判决终结诉讼纠纷。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第107条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第67条规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据。因此《协议书》不能证明原告的诉讼主张。原告质证意见:对房屋产权证的真实性没有意见，建设面积1012.29平方米，用途变成了商服用途，商服用途的来源上面标注是设计用途，但是设计商场用途的图纸标注商服用途是800平方米，是图纸标明的前厅里面的部分，扩建的200平方米原图纸标注的是门厅，不是商服，后取得的房照改变了原图纸的设计，增加的部分恰是原告改扩建的部分。我们所说的改扩建，不是在原有的建筑物外扩建增加了某些面积，而是扩大了商场商服的面积，是将原设计图纸不具备商场商服实用功能的门厅应该由1至7层共同分担部分，经过原告改扩建之后多出200余平方米经房产管理部门确认为一层商服面积。（2017）辽07民终1597号民事判决书，证明双方2017年9月20日的协议是诉讼中的庭外和解，由于继续诉讼而不生效的观点，不符合当时的客观事实。2017年9月11日和9月20日的协议是应被告方张某某所要求，双方充分协商后签署的，在原审时被告提供了签署时的过程录音资料证明双方是真实意思表示，协议签订后被告方撤回了上诉，说明被告方当时已经开始履行，在本案二审开庭时被告方在法庭上明确表示要履行该协议的，该协议的内容与本案之前的诉讼没有任何矛盾，是双方解决纠纷的真实想法，不违背法律的相关规定。分析：该组证据真实性、合法性予以确认，关联性不予采信。被告原审提交的证据：1．（2018）辽民申1628号民事裁定书，2．再审申请书，证明原告的诉求与被告再审请求一致。原告属重复诉讼，法院应驳回其起诉。原告质证意见：证据1、2真实性没有意见，被告称属重复诉讼不客观不真实，二审法院判决的主要内容是扩建的部分应该支持本案原告，但是具体数额多少没有。因此原告据此再次提起诉讼，被告支付扩建费用240万元的诉求不属于重复诉讼。分析：该组证据真实性、合法性予以采信，但是达不到被告证明目的，原告本次诉讼请求内容在（2018）辽民申1628号民事裁定书中未予以最终处理，故其起诉不属于一事不再理范畴。3.锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1597号民事判决书，落款时间证明了双方签订的协议书已经事实解除，双方签订的协议书意愿是化解二审诉讼纠纷，但最终并未得以实现，通过二审判决终结程序。因此协议书不具有约束力。原告质证意见：被告观点不正确，该判决书对本案事实认定是对扩建部分予以赔偿。协议签订是双方真实意思表示，判决与协议书约定不冲突，并不能证明该协议依据判决的结果予以解除。且双方协议书内容超出判决书的内容，引起本案的诉讼是被告不履行之前的协议，更说明该协议的效力是真实有效的，应继续履行。分析：原告辩解意见客观，该份证据达不到被告证明目的。4.涉案房屋所有权证原件、5.锦州市城市档案馆出具涉案房屋竣工图纸（2001年）、6．锦州市建筑设计院出具的设计图纸（1998年），证明协议内容不真实，是原告虚构的事实，被告房屋于1998年设计施工，2001年竣工，而原告从2002年开始承租，从两份图纸上标注的数据计算房屋面积，均大于房产证的建筑面积，不存在原告扩建的事实及面积增加的事实。原告质证意见：设计图纸和办房产证不一样，这是一楼平面图，不能真实反映楼房扩建后的现状。两张图纸的外面是通过我扩建之后才形成。扩建在后，外面和里面不是一回事，两个楼梯通向楼上，房产证在原告签订协议两年之后办的，房产证签发时房屋结构情况和图纸不完全一致。整个空间和房屋进深的变化，不能以该平面图圈定的面积与房照的面积进而排除扩建这一事实。分析：本院（2017）辽0703民初86号判决中认定了“2002年7月，王某将该清水房屋与原公用面积一同委托辽宁建设实业有限公司进行装修扩建，装修扩建至2002年9月15日，花费240万元。2004年5月26日锦州市某某院取得该房所有权证，权证载明建筑面积为1012.29平方米，锦州市某某院对王某装修房屋的事实认可”的事实，锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1597号民事判决书对上述事实予以确认。2018年12月29日生效的锦州市中级人民法院（2018）辽07民再58号民事判决书也确认了此事实，故被告所举该证与已生效裁判文书确定的事实相悖，不采信。7.2017年9月20日被告法定代表人张某某和王某的录音笔录（张某某手机138××××8226录音），证明被告法定代表人受到原告胁迫，与其签订了非真实意思表示的协议书。8.2018年11月20日葫芦岛圆通有限公司出具的邮寄证明，被告法定代表人张某某于2017年11月2日发往锦州市纪委、人大、政法委等部门共计30封信件，证明被告法定代表人受到原告胁迫，其于2017年9月20日与原告签订的协议书非真实意思表示。原告质证意见：被告的举证目的是证明原告威胁被告，但该证不能体现原告有威胁的语言和行为。相反，从这份录音材料可知，原告应被告法定代表人张某某的邀请见面，不是原告强迫张某某，期间原告多次表示不想再签署本协议，但张某某却坚持将协议签署。录音中双方争执的内容就是2017年9月20日双方签订的协议的第1页第2条，原来的协议内容第2条的第2句写“甲方向乙方赔偿212.29平方米现市值费用”这一点张某某不同意，双方就这个事实进行争论，最后张某某要求把这部分改掉，录音纸质版第6页时改成“甲方向乙方赔偿212.29平方米扩建费用”，这个是双方合议之后改成的。协议中“现市值”改为“扩建”这充分表明张某某对该价值的判断是正确的，没有因受威胁而出卖国家单位的利益。因此，该协议不能得出被告所主张的待证事实，录音中多次体现出张某某对扩建这一事实确认，说明扩建客观事实存在，与其图纸当中所指向的面积产生争议，不能仅以图纸为准来确定扩建行为是否完善。邮寄证明是2018年11月20日出具的，不是2017年11月2日邮寄信件时候的凭证，2018年11月20日这份邮寄证明是否属实无其他证据证明。如果是真实的话只能证明张某某给锦州市纪检委、人大邮寄过信件，与本案争议无关，得不出原告威胁张某某的待证事实。分析：录音资料达不到被告待证明目的，邮寄证明仅能证明被告曾向锦州市纪委、政法委、人大等部门发过信件，但无法证明其受到原告胁迫并签订协议书的事实，故该组证据不予采信。本院依职权调取的证据：2004年5月26日锦州市房地产测绘中心《房屋面积测绘报告》，主要内容为：根据单位提供的图纸和现场勘测，对凌河区中央大街二段63号测量结果如下：一、63-1号建筑面积1012.29平方米。二、……根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：锦州市某某院与王某曾于2017年1月11日因本案涉诉房屋租赁及扩建费用向本院提起过诉讼，案号为（2017）辽0703民初86号。该案中，锦州市某某院为该案原告（反诉被告），其诉讼请求为：一、依法判令被告给付使用原告房屋的市场租金价格人民币叁佰柒拾陆万陆仟陆佰陆拾柒元整。要求给付所有拖欠的租金对应的中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计算的利息（2014年9月19日到实际给付之日止）。二、诉讼费用由被告承担。王某为该案被告（反诉原告），其反诉请求为：1．依法判决反诉被告（原告）补偿反诉原告对锦州市凌河区一楼扩建部分的费用240万元；2．依法判决因反诉被告违约给反诉原告造成的经济损失220万元；3．反诉被告承担反诉的诉讼费用。该案认定事实：锦州市凌河区一楼前大厅里侧面积约800平方米房屋系锦州市某某院所有，竣工后对外招租。双方于2002年7月8日达成书面租赁合同，锦州市某某院作为出租方，王某作为承租方，双方约定王某租用上述约800平方米房屋用于经营服装、百货。锦州市某某院每年收取税费后净租金人民币40万元。租赁期限2002年9月20日-2007年9月20日止。总计五年整。租金缴纳方式……在该租赁合同第四条第2款约定：双方合同终止时，甲方（锦州市某某院）有权在合同终止日起十日内无条件收回营业场地。乙方（王某）承包期间的场地装潢、装修甲方无偿收回。乙方遗留责任自付。第五条第2款约定：乙方有权在甲方认可的情况下，转让给第三方并履行本合同协议，承担责任，转让期不得超过原合同租期。第3款约定：合同租赁期满后，乙方需续租，在同等条件下，可优先与甲方签订续签合同。第5款约定：乙方对房屋装修时，不得改变室内承重结构和房屋外形，并征得甲方及有关部门同意后方可施工。该合同签订后，2002年7月，王某将该清水房屋与原公用面积一同委托辽宁建设某某有限公司进行装修扩建，装修扩建至2002年9月15日，花费240万元。2004年5月26日锦州市某某院取得该房所有权证，权证载明建筑面积为1012.29平方米，锦州市某某院对王某装修房屋的事实认可。双方按该合同履行至合同期满。2007年9月21日至2009年9月20日双方虽未签订书面合同，但仍按年租金40万元实际履行了该房屋租赁合同。2009年3月9日，原、被告签订了租期为七年书面补充协议，约定租期自2009年9月20日至2016年9月19日。租金为年租金40万元，交付日期为2009年9月20日交付40万元，以后每年租金在9月20日前将40万元交付。其他事项均执行2002年7月8日房屋租赁协议。2011年9月9日锦州市某某院与王某签订书面协议书。该协议载明了王某承诺除借款给锦州市某某院解决资金短缺困难外，一次性付清2011年至2016年全部租金。2013年8月26日王某为锦州市某某院出具有关协议未执行的说明保证书。王某承诺将严格执行2009年3月9日签订的补充协议。合同期满后其将无条件退出。若继续承包一楼商场同等条件下其应有优先权。王某履行2014年9月19日前的房租后，在2014年9月双方产生矛盾，锦州市某某院对王某租赁的房屋进行过停电处理。此后王某分别于2014年11月13日、2015年3月25日分两次向锦州市某某院交纳了20万元房租款。……王某与案外人段鸿滨于2014年7月双方签订了转租中央大街二段63-1号一楼大厅内侧847平方米（套内面积）房屋合同的事实，双方约定的租赁期为2014年9月1日至2017年8月31日。该案认为，锦州市某某院与王某在平等自愿基础上签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。锦州市某某院与王某作为合同的相对人均应按合同的约定履行各自的义务。锦州市某某院与王某于2002年7月8日自愿签订了锦州市凌河区一楼前大厅里侧面积约800平方米房屋租赁合同（2002年9月20日至2007年9月20日），该合同已履行完毕。2007年9月21日至2009年9月20日虽未继续签书面合同，但也按2002年7月8日合同标准实际履行……庭审查明的事实证明了王某交付了2014年9月19日前的租金后，2014年9月19日至2016年10月19日的租金王某仅交纳了20万元，按双方协议约定尚欠633333元。王某未付租金的行为系原被告双方过错，锦州市某某院与王某均应承担相应的民事责任。故锦州市某某院诉求王某给付2014年9月19日至2016年10月19日拖欠的房租金一节，应依法支持633333元。关于利息一节，因双方均有过错，此节不予支持。王某反诉诉求锦州市某某院补偿其租赁房屋装修扩建部分费用240万元一节，锦州市某某院为该房屋经营需要进行装修扩建的事实虽客观存在，但双方于2002年7月8日签订的租赁合同第四条第2款已约定了“双方合同终止时，甲方有权在合同终止日起十日内无条件收回营业场地。乙方承包期间的场地装潢、装修甲方无偿收回。”2009年3月9日双方签订的补充协议第三条约定了“其他事项均执行2002年7月8日房屋租赁协议”。现锦州市某某院与王某租赁合同已于2016年10月19日实际终止，故应按双方约定由本案原告无偿收回，王某此反诉诉求没有事实依据，不予支持。关于王某反诉诉求锦州市某某院赔偿经济损失一节，因其就该主张举证不足，不予支持。故依据相关法律规定，该案判决如下：一、王某于本判决生效后十日内给付拖欠锦州市某某院位于锦州市凌河区一楼2014年9月19日至2016年10月19日的房屋租金人民币633333元；二、驳回锦州市某某院的其他诉讼请求；三、驳回王某的反诉请求。该案判决后，锦州市某某院与王某均不服，上诉至辽宁省锦州市中级人民法院。后锦州市某某院撤回上诉。王某提出的上诉请求为：一、依法撤销（2017）辽0703民初86号民事判决第三项，改判被上诉人锦州市某某院支付上诉人王某对锦州市凌河区一楼扩建部分的费用240万元；二、被上诉人锦州市某某院承担本案诉讼费用。辽宁省锦州市中级人民法院于2017年10月30日作出（2017）辽07民终1597号民事判决，认定本院（2017）辽0703民初86号一审判决认定事实属实，予以确认，认为本案二审争议焦点为，被上诉人锦州市某某院是否应支付上诉人王某房屋扩建的费用。经查，上诉人王某承租房屋后，经被上诉人锦州市某某院同意对该房屋进行了扩建，其扩建面积被上诉人锦州市某某院在办理房照时已一并计入房屋面积之中。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，扩建房屋的面积已计入合法办理的房屋所有权证中，按上述司法解释的规定，其扩建造价费用应由锦州市某某院承担，由于一审对房屋扩建具体费用没有审理调查，属于认定事实不清，但一审调查处理的其他事项双方当事人已予认可，如果仅因房屋扩建费问题将全案发回重审，则影响对当事人合法权益的及时保护，有损效率原则。针对本案的具体情况，对房屋扩建费问题，可由王某另案告诉或由双方当事人另行协商解决，综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定判决：一、维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初86号民事判决第一项、第二项及诉讼费部分；二、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初86号民事判决第三项。在该案二审审理期间，2017年9月11日锦州市某某院作为甲方，王某作为乙方签订协议书，协议内容为“锦州市凌河区一楼前大厅里侧面积约800平方米房屋系甲方所有，2002年7月8日甲方将上述房屋租赁给乙方，年租金人民币40万元，租赁期限2002年9月20日2007年9月20日。2002年7月乙方委托辽宁某某实业有限公司进行装修扩建，装修扩建至2002年9月15日。扩建费240万元。扩建面积212.29平方米，2004年5月26日甲方取得房屋的有权证，权证载明建筑面积为1012.29平方米……现二审阶段，经双方协商，达成如下协议：一、甲乙双方对上述事实均予以认可。为保障乙方的权利和义务，甲方同意继续将房屋租给乙方使用。具体事宜双方另行签订租赁合同。二、乙方扩建的212.29平方米归甲方所有，甲方向乙方赔偿212.29平方米现市值费用，因甲方侵害乙方继续承租的权利，给乙方造成了巨大的经济损失，甲方同意将私自收取的2016年9月19日至2017年10月30日的租金返还给王某乙方所有。三、……。四、若甲方违反本协议约定的义务，除应继续履行之外，应向乙方支付违约金80万元。五……”。该协议加盖甲方锦州市某某院公章及法定代表人张某某签字并注明“情况属实，报文广新局领导决定”，乙方王某签字。9月20日锦州市某某院法定代表人张某某与王某联系要求就协议内容进行协商，修改11日协议中第二项“赔偿212.29平方米现市值费用”为扩建费用，删除“情况属实，报文广新局领导决定”内容，其余内容未修改。（2017）辽07民终1597号民事判决作出后，锦州市某某院不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，其再审申请称：撤销一审判决第一项和第二项，撤销二审判决，请求改判王某给付锦州市某某院房屋占有使用费及利息或发回重申，并承担全部诉讼费用。辽宁省高级人民法院经审查认为：锦州市凌河区一楼前大厅里侧面积约800平方米房屋系锦州市某某院所有，对外招租，2002年7月8日出租方锦州市某某院与承租方王某达成书面租赁合同，锦州市某某院称租赁合同签订后，双方履行至2009年，在2009年3月9日双方签订补充协议，租期为五年，自2009年9月20日至2014年9月19日，锦州市某某院向原审法院提供了双方签订协议的原件。王某向原审法院提交的系2009年3月9日双方签订的协议，该协议约定租赁期限至2016年9月19日，该协议王某未向法院提供原件，是伪造的，该两份协议是否确实存在，双方的租期应以哪份协议为准；锦州市某某院再审期间称，与王某于2014年房屋租赁期限即结束，王某未经锦州市某某院同意，私自将案涉房屋租与他人，给其造成损失，应由王某赔偿。锦州市某某院的上述请求原审中并未查清，应在再审中予以查明。故辽宁省高级人民法院于2018年8月25日作出（2018）辽民申1628号民事裁定如下：指令锦州市中级人民法院再审本案。辽宁省锦州市中级人民法院以（2018）辽07民再58号案件再审该案。经再审认为：“再审申请人提交锦州市某某院签订日期为2009年3月9日、王某签订日期为2009年3月10日的补充协议，续约租期为七年，自2009年9月20日至2016年9月19日，主张原审依据王某提供双方签订日期为2009年3月9日的补充协议复印件系伪造的，原审以此复印件认定租期为七年的事实错误；王某对于锦州市某某院所提供的证据真实性无异议，对于双方曾经签订过七年的租赁合同，本院予以确认。但对于锦州市某某院主张原审所采信的证据复印件系伪造的理由，因复印件的内容与锦州市某某院提供的证据内容完全一致，且王某陈述是评剧院的法定代表人张某某提供的，此复印件无法与原件核对，对此证明目的，本院不予采纳。原审予以采信不妥。经审理查明，原审认定的其他事实属实，本院予以确认。”再审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。再审案件的争议焦点是双方实际履行的是租期为五年的补充协议还是租期为七年的补充协议以及锦州市某某院主张300余万元的损失是否应予支持。关于租赁期限的问题，经查，锦州市某某院向法院提交双方于2009年3月9日签订的、租赁期自2009年9月20日至2014年9月19日止、租期为五年的租赁合同，双方对其真实性无异议，本院予以确认。之后，双方于2011年9月9日签订协议，约定“王某一次性付清2011年至2016年的租金，并每年无息贷款给评剧院50万元以上”。双方又签订了租赁期限为七年的合同，日期倒签为2009年3月9日。王某为锦州市某某院出具保证书，“由于各种原因，本人未能履行2011年9月9日与评剧院签订租赁协议的各项要求，因此本人自愿承担全部责任，将严格执行2009年3月9日签订的补充协议”。锦州市某某院主张双方严格履行的是租期为五年的补充协议。王某主张双方严格履行的是租期为七年的补充协议。本院认为，客观上同时存在租期为五年的合同和租期为七年的合同，从锦州市某某院提交的租期为七年补充协议看，锦州市某某院签署日期是2009年3月9日，而王某签署日期是2009年3月10日，与王某提供的租期为七年的补充协议复印件内容完全一致，区别是王某签订日期为2009年3月9日。从王某出具的保证书内容看，双方履行哪份合同不够明确，也未明确解除双方签订租期为七年的合同。结合评剧院给王某出具的律师函以王某只缴纳20万元、一直拖欠租金为由，于2016年9月19日首次通知王某要求从2016年10月19日解除合同，截止到锦州市某某院通知解除合同之日，双方租赁合同已经履行七年。综合以上事实，双方之间实际履行租赁合同期限为七年，与双方签订的租期为七年的补充协议相吻合，可以认定双方实际履行的是租期为七年的补充协议，即租赁期限从2009年9月20日至2016年9月19日止。双方租赁合同于2016年9月19日到期，双方合同期满后未续签合同，根据法律规定，双方的租赁合同从期满之日转为不定期合同，不定期合同双方可以随时解除。而本案锦州市某某院提前一个月通知王某从2016年10月19日解除租赁合同，符合法律规定，双方租赁合同于2016年10月19日正式解除。合同解除之前，双方应按照合同约定履行，原审判决王某支付拖欠锦州市某某院的房屋租金633333元并无不当，对于锦州市某某院请求给付3766667元租金，于法无据，本院不予支持。……关于王某是否存在扩建以及补偿一节，因王某已另案提起诉讼，本案不予调整。2018年12月27日本案锦州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出（2018）辽07民再58号判决，维持锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1597号民事判决。另查明，2002年7月8日锦州市某某院与王某达成书面租赁合同第四条第2款约定：双方合同终止时，甲方（锦州市某某院）有权在合同终止日起十日内无条件收回营业场地。乙方（王某）承包期间的场地装潢、装修甲方无偿收回。第3款约定：合同租赁期满后，乙方需续租，在同等条件下，可优先与甲方签订续签合同。第5款约定：乙方对房屋装修时，不得改变室内承重结构和房屋外形，并征得甲方及有关部门同意后方可施工。2018年12月27日经人民法院判决确认双方于2016年10月19日解除租赁合同。锦州市某某院于2016年10月31日与凌河区鸿英蓝天使服饰广场签订了租赁合同，合同标的额是220万元，租赁期间为2016年10月31日至2017年10月30日。锦州市凌河区一楼设计图纸标注门厅和商场两部分。门厅为该建筑物公用交通通道。王某承租商场部分面积约800平方米。2002年7月王某与辽宁建设实业有限公司签订《建筑装饰工程承包合同》，对商场进行装修，门厅进行改扩建。将门厅北侧楼梯外移，加盖隔层，门厅南北两侧加建墙体，西侧门脸外移。2002年7月10日辽宁建设实业有限公司出具锦州市明珠广场装修工程投标总价为2467596.47元。其中，机电设备安装工程造价359438.25元，建筑工程929636.37元，装饰装修工程1178521.85元。2004年5月26日锦州市房地产测绘中心出具《房屋面积测绘报告》，其根据锦州市某某院提供的图纸和现场勘测，测绘结果为63-1号建筑面积1012.29平方米。当日锦州市不动产登记中心（原锦州市房屋产权监理处）为锦州市某某院办理不动产所有权证，建筑面积1012.29平方米，设计用途商服。本院认为：本案争议焦点：一、涉诉的中央大街二段某某号房屋原告是否存在改扩建的问题。原告主张其对涉诉房屋进行了改扩建，并提交了其与锦州市某某院于2017年9月20日签订的协议书等证据予以证明。经查，被告提供涉诉一层房屋设计图纸中标注商场和门厅两部分。门厅为公用通行通道。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基础结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分”，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。故门厅应为该建筑物共有。原告承租的是面积约800平方米的商场部分。原告承租后将门厅北侧楼梯外移，加盖隔层，门厅南北两侧加建墙体，西侧门脸外移。此后房产部门根据图纸和现场测量办理商服面积为1012.29平方米的房照，扩建面积计入合法办理的房屋所有权证中。关于被告提出原告不存在扩建的事实，只是进行内部装修的辩解意见，证据不足，本院不予采信。二、双方于2017年9月20日签订的协议是否有效问题。根据法律规定依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同部分无效的不影响其他部分的效力。原告主张该协议经过双方充分协商，是双方当事人真实意思表示，内容与锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1597号判决结果不存在矛盾，不违背法律的相关规定，应受法律保护。经查，2017年9月20日原、被告的签订协议其实质是双方对原告改扩建行为及其相应费用的确认。但从原告提交的2002年7月10日辽宁建设实业有限公司出具的锦州市明珠广场装修工程投标总价上看，总价2467596.47元中包括装饰装修工程造价1178521.85元，机电设备安装工程造价359438.25元，建筑工程造价929636.37元。从双方签订的房屋租赁合同上看，双方约定了“合同终止时，甲方有权在合同终止日起十日内无条件收回营业场地，乙方承包期间的场地装潢、装修甲方无偿收回”，原、被告房屋租赁合同经法院判决确认已于2016年10月19日解除，装修、装潢费用按双方约定由被告无偿收回。故协议约定扩建费240万元没有相关的依据，应依法认定无效。但原告因改扩建支出的费用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担……”原告经被告同意对门厅进行改扩建，房产部门根据图纸和现场测量办理商服面积为1012.29平方米的房照，故原告支付扩建费用929636.37元，应由被告承担。被告未及时给付构成违约，应承担违约责任。但协议中约定违约金800000元过高，依照相关法律规定违约金的数额应按实际损失929636.37元的30%计算，即被告应支付违约金278891元。三、原告是否享有优先承租权问题。优先租赁权是由当事人约定产生的同等条件下的优先缔约请求权，既不具备对抗第三人和物权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，对该请求权不宜通过强制履行的方式进行保护。现原告依据2017年9月20日协议约定，主张被告因侵犯原告优先承租权给原告造成的经济损失220万元，因原、被告房屋租赁合同已经人民法院认定2016年10月19日解除，合同解除后约定原告享有优先承租权有损社会公共利益，应依法认定无效。故原告请求被告给付侵犯其优先承租权造成损失220万元，本院不予支持。被告部分辩解意见，依法予以采信。原审中被告辩称本案原告属于重复告诉的问题，因本案是基于锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1597号民事判决，明确原告另案告诉或由双方当事人另行协商解决后，原告向本院起诉。被告不服锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1597号民事判决，向辽宁省高级人民法院申诉，省高院指令锦州市中级人民法院再审。锦州市中级人民法院再审后，于2018年12月作出（2018）辽07民再58号民事判决，该判决中明确了“关于被申请人是否存在扩建及补偿一节，因被申请人已另案告诉，故该案不予调整”。生效裁决已明确原告可另案告诉的诉权，故原告本次诉讼不属于重复诉讼。综上，原告的部分请求，有事实和法律依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十六条、第六十条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告锦州市某某院于本判决生效后10日内赔偿原告王某因改扩建位于锦州市凌河区房屋产生的费用929636.37元；二、被告锦州市某某院于本判决生效后10日内支付原告王某违约金278891元；三、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49600元，由原告王某负担38499元，由被告锦州市某某院负担11101元。如不服本判决，可在接到判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  范思秋人民陪审员  张 彪人民陪审员  宣 彬二〇二〇年四月二十三日书 记 员  刘怀香