苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初633号原告：周进华，男，1982年10月22日生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：胡文祥，江苏胡文祥律师事务所律师。被告：苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社，住所地苏州市吴中区甪直镇淞南村。负责人：赵月明，主任。委托诉讼代理人：杜松松、张滢，江苏坤象律师事务所律师。原告周进华诉被告苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社（以下简称为淞南村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告周进华及其委托诉讼代理人胡文祥，被告淞南村合作社委托诉讼代理人杜松松、张滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周进华向本院提起诉讼请求：判令被告赔偿房屋装修损失3554896元（具体数额以评估为准）。事实和理由：2014年6月4日，被告与案外人王某签订农庄娱乐中心租赁合同，租期7年，自2015年6月1日至2022年5月30日止。后来，王某向其转租天缘大酒店一楼门厅、二楼及三楼房屋，被告已认可转租协议，并确认于2015年12月1日与其建立租赁关系，租期与王某签订的租赁合同相同，其对房屋进行装修，并办理营业执照。但被告提起诉讼要求解除租赁合同，相应判决书认定被告未经批准建造房屋，未取得产权证，租赁关系无效。被告应承担合同无效的全部过错，并作为房屋装修受益人，赔偿装修及附属物的损失。被告淞南村合作社辩称，原告未经其同意对涉案房屋进行装饰、装修，相应费用应由原告自行承担。装修损失并非合同无效所致，原告承租房屋后，顺利办理营业执照，并利用房屋从事经营活动。租赁合同是否有效，未影响原告对房屋的使用。原告拖欠租金，应腾退并返还租赁物，才导致不能继续使用涉案房屋。租赁合同约定，原告已放弃对租赁物装修部分的所有权。装修损失与合同无效不存在因果关系，其不应承担责任。经审理查明，2014年6月4日，被告与王某签订农庄娱乐中心租赁合同，约定王某向被告租赁2641㎡房屋，租赁期7年，自2015年6月1日至2022年5月30日止；如新建或扩建租用房屋，改建房屋结构及装修、装潢，需向被告申请，经被告同意后方可实施，未征得被告同意擅自动工的，被告有权要求恢复原状并赔偿损失；合同期满，新增资产及装饰装修无偿归被告所有。2015年11月30日，原告（乙方）与王某（甲方）签订转租协议，载明甲方将农庄娱乐中心天缘大酒店二楼、三楼及一楼门厅转租给乙方，用于KTV娱乐经营，乙方支付甲方转让费210000元；租赁期以甲方与出租方（即被告）合同约定期限为准，乙方承担2015年12月1日起的房租；甲方与出租方约定年租金185000元，乙方承担每年95000元，租金由乙方直接支付给出租方；其他条款同甲方与出租方的合同约定。转租协议将被告列为出租方，但无被告印章。2018年10月，被告以原告结欠租金128340元为由提起诉讼，要求解除租赁合同，由原告腾退并返还涉案房屋，支付租金、占有使用费等。经审理，双方确认于2015年12月1日产生租赁关系，原告与王某签订的转租协议已向被告备案，被告提出涉案房屋由其自行建造，未办理建设审批手续；原告表示，未付租金是因自行维修房屋，并承担水表、电表安装费用，其与被告协商于2018年12月底支付租金95000元，后原告于2018年12月29日向被告付款95000元。本院于2019年4月13日作出（2018）苏0506民初9015号民事判决书，认定被告将未经批准建造的房屋出租给王某，租赁合同无效，王某转租后，原、被告直接建立的租赁关系同样无效，相应租赁物应予返还，且原告有权参照合同约定的标准要求被告支付占有使用费；故判令原告腾退、返还租赁房屋，支付计算至2018年11月30日的占有使用费22080元及后续继续产生的占有使用费。上述判决已生效，但原告未履行所确定的义务，被告申请强制执行。执行中，原告将对应的款项支付给被告，但未返还房屋。本院于2020年1月3日作出（2019）苏0506执3109号执行裁定书，按被告申请终结执行程序。对此，原告表示，租金已付给被告，被告申请执行要求归还房屋，因其提起本案诉讼，要待本案处理结束后才能返还房屋，房屋装饰装修未拆除，且部分无法拆除，否则会破坏房屋结构，其同意拆除可移动部分；合同无效由被告所致，添附的装修物不能拆走的，会由被告受益，应由被告承担损失；租赁关系无效，其虽已办理营业执照，但被告无建设审批手续，无消防验收，对日常经营活动已造成影响。被告称，原告在执行过程中已履行金钱给付义务，后原告提起本案诉讼，其按执行部门要求撤销原有案件的执行程序。为确定合同无效的过错及房屋使用情况，原告提供以下证据：1、证明，系淞南村民委员会于2016年3月9日出具，明确“周进华同志因租用本村房屋开设经营服务，其房屋产权归淞南村集体所有”。2、情况说明，落款时间为2016年4月15日，由苏州市吴中区甪直镇人民政府、苏州市吴中区甪直镇村镇建设管理所及被告盖章，载明淞南村生态园4-3号房屋由淞南村集体于1997年5月建造完成，房屋面积2681㎡，类型：住宿、餐饮、娱乐活动用房，产权归淞南村集体所有。3、承诺书，盖有被告及苏州市吴中区甪直镇人民政府印章，时间2016年5月10日，内容为淞南村生态园集体建造时间较久，前期规划不完善，市政用水管道未到位，现承诺市政用水管道于年内改造到位，具体至吴中区房屋外围。4、营业执照及工商信息，单位名称：苏州美日鑫娱乐管理有限公司（以下简称为美日鑫公司），成立日期：2016年3月24日，法定代表人：陈志春，住所地：苏州市吴中区甪直镇淞南村生态园4-3号，原告持股50%。5、责令限期改正通知书、责令立即改正通知书，均由苏州市公安消防支队吴中区大队于2017年7月28日向美日鑫公司出具，因美日鑫公司“消防设施、器材、消防安全标志□配置、设置不符合标准，□未保持完好有效”，“KTV三楼设置员工宿舍”，“具体问题：二楼未设置械排烟同时不满足自然排烟条件”，故要求美日鑫公司于2017年10月28日前改正，改正期间，应采取措施确保消防安全；因美日鑫公司“□占用/□堵塞/□封闭疏散通道、安全出口”，“具体问题：二楼2处安全出口堵塞”，责令美日鑫公司立即改正。就以上证据，原告表示，被告未取得产权证，向其出租房屋，收取租金，负有全部过错，其使用房屋注册成立美日鑫公司，但消防检查无法通过。被告对4组证据真实性无异议，认为以上材料均是按原告要求出具，用于办理营业执照及相关手续，可以证明租赁合同无效未影响原告正常使用房屋，且原告对房屋产权情况是明知的；转租协议中约定其他条款同王某的租赁合同，以此确定房屋装修必须经其同意，但原告并未告知，其从未同意原告进行装修，要求腾退返还房屋的原因是原告拖欠租金；两份整改通知书并非因房屋无产权证导致，按约定消防设施应由原告自行负责。对于具体装修情况，原告表示，王某于2014年租赁房屋，于2015年向其转租部分房屋，其支付转让款210000元，并将王某的装修部分拆除重装；重新装修时，其已多次向被告说明，被告是同意的，并出具证明协助办理营业执照，对房屋装修完全知情，不存在私自装修行为，被告不能以其未付租金就收回房屋；2015年12月，其找到朋友进行施工，由朋友负责人工及辅料，其自己购买主材，共支付装修费用3554896元，现房屋被查封，不允许使用。被告则称，原告未向其提出装修申请，出具相关材料只是便于原告办理营业执照，未到现场查看。另，原告提供装修决算单，记载装修费用为3554896.44元，并申请对房屋装修价值进行鉴定。以上事实，由原告提供的租赁合同、转租协议、民事判决书、笔录、证明、情况说明、承诺书、营业执照、装修决算单，被告提供的执行裁定书及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，根据前一案件生效判决，可以确定被告以原告结欠租金为由提起诉讼，原告虽在审理过程中支付部分款项，但仍拖欠被告租金。该案已认定原、被告建立的租赁关系无效，原告应当腾退、返还租赁的房屋。对于涉案房屋的装饰装修部分，被告与王某的租赁合同约定装修装潢需向被告申请，原告与王某的转租协议明确其他条款同租赁合同，但原、被告未签订书面合同，且前述合同无效，不能以此确定双方的权利义务。被告或其他部门向原告出具的证明、情况说明、承诺书，只是明确房屋产权，便于原告办理营业执照，无法证明被告已同意原告对房屋进行装饰装修或赔偿由此产生的损失。被告已协助原告办理营业执照，由原告实际占有使用房屋进行经营活动。因原告未履行付款义务，被告提起诉讼，要求返还房屋，并无不当，原告无法继续使用房屋的过错在于自身。原告提供的两份改正通知书，均是原告使用房屋过程中出现消防安全违法行为所致，与该房屋缺少审批手续或产权证无关。租赁合同无效，但实际未影响原告对房屋的正常使用。原告基于自身需要添附的装饰装修物，被告在前案中已要求腾退、返还房屋，不同意利用，应由原告自行拆除。原告未能及时支付占有使用费，导致不能继续租用房屋，要求被告承担未经被告同意的装饰装修费用，缺乏依据，不予支持。原告申请鉴定，已无必要。据此，依照《最高人民法院》第十三条之规定，判决如下：驳回原告周进华的诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币17620元，由原告周进华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王辉二〇二〇年四月十六日书记员  孔宇