湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初204号原告：宋光涛，曾用名宋光扬，男，1945年4月9日出生，汉族，住湖南省资兴市。被告：胡天平，男，1971年9月9日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告宋光涛与被告胡天平租赁合同纠纷一案（立案案由为合同纠纷，审理查明案由为租赁合同纠纷），本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理，原告宋光涛到庭参加诉讼，被告胡天平经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋光涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠四个月的房租2800元；2.判令被告支付所欠水费409.25元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2016年11月1日起租用原告位于新区兴华路的住房办书法学习班，租期一年。到期后，被告继续租用，并于2018年3月16日续签了合同。因被告拖欠原告6月至8月的房租，原告于8月下旬向被告追讨，被告承诺交房租，书写了保证书，并注明学习班办至9月底。但是，被告于8月底不辞而别，致使9月房屋空闲，故9月的房租应由被告承担。因此，被告欠四个月房租共计2800元（4个月×700元/月）。同时，被告于租房期间致墙壁脏污，造成原告经济损失，被告所交保证金500元应抵扣原告经济损失。被告于租房期间未交水费，拖欠2016年11月至2018年8月水费409.25元（有票据为证），是由原告事后代缴。原告于2019年10月17日交水费304元，其余水费为原告预存的水费。为此，原告诉至本院。被告胡天平辩称：一、关于房租的问题。被告于2016年11月15日找到原告位于东江师范旁四楼、楼梯十分陡峭，且未打店面招牌的七十平方米的老旧房子。因看到原告是老人家，且原告说房租600元一个月，一季度交一次，押金500元，于是，双方签订了合同。之后，被告投资两万余元，开始营业招生。但生源差，主要原因是原告的房屋位置高，楼梯陡峭，且未打店面招牌，致使很多家长找不到地方或者见到楼梯陡峭就直接走了。被告招生有些钱时，会主动电话联系原告来拿房租。后来招不到生，又到交房租日期时，原告则来大吵大闹，逼迫被告写保证书限期交租，并说要加租至800元每月。2018年6月要交房租时，因未签合同，原告要求交租800元每月，便又到被告处吵闹，并威胁被告。被告因要上课至9月1日开学，便和原告说，看开学后能否多招到几个学员，然后再把房租交给原告。但是等到9月底，还是只招到三四个学员。原告于九月十几号准时来要房租时，又吵闹并要被告走人。为此，被告为招到的几个学员上课至9月底后，于国庆放假时走了，并告知了原告，且留下财产（合计4266元）给原告抵房租；二、关于水费的问题。原告未带被告去看过水表的度数，未提供水表的起止数据，被告也不知道水表在哪里，且去交水费时营业员称不办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告因未到庭而未发表质证意见。对于原告提交的原告身份证复印件、保证书、2016年10月31日和2018年3月6日的门面（住房）出租合同、用水交费记录、资房权证私字第××号房产证，本院认为，上述证据均符合证据三性的规定，予以认定；对于被告提交的照片，原告对该证据的关联性有异议，并认为被告于租房时应考虑该房屋是否适合办学，本院认为，该证据体现的是涉案房屋的入口外观，对该证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2016年10月31日，原告宋光涛与被告胡天平就原告将其位于资兴市的住房租赁给被告用于办学的相关事宜签订了一份门面（住房）出租合同，双方约定：租期一年，从2016年11月1日至2017年11月1日止；月租金600元，按季付款；被告交保证金500元；水电费被告自理（其中电表度数为自理，未填写水表数）等。之后，被告向原告交纳了500元保证金，原告向被告交付了租赁的房屋。2018年3月16日，原、被告就被告续租上述房屋再次签订了一份门面（住房）出租合同，双方约定：租期六个月，从2018年3月1日至2018年8月31日止；月租金700元，按季付款，6月1日前、8月1日前分两次交清房租；水电费被告自理（其中电表度数和水表数均未填写）等。同时双方约定原保证金转入该合同。2018年8月下旬，因被告未交纳2018年6月至8月的房屋租金，经原告催讨，被告向原告出具保证书一份，具体内容为：“欠房东老板房租三个月，现在到九月底如没学员，我就不办了，一切算清。胡天平。2018年9月10号到9月30号。如果有学员来，把房租交上，办下去。”之后，被告未向原告交纳房屋租金而离开。为此，原告于2020年1月19日诉至本院，要求判如所请。在开庭过程中，原告陈述其未告知过被告水表的度数及水表的位置，并表示被告也未问过水表的位置。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告将其所有的房屋出租给被告用于办学，被告依约向原告支付租金，双方符合租赁合同法律关系的特征，双方由此引发争议，故本案案由应明确认定为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，原、被告于2016年10月31日就被告租赁原告房屋用于办学的相关事宜签订了一份出租合同。2018年3月16日，原、被告又续签了上述合同，并将租金上调至每月700元。之后，因被告未依约交纳2018年6月至8月的房屋租金，经原告催讨，被告向原告作出承诺：至九月底，如没学员，则其不办了，一切结清。对此，原告未持异议。之后，被告未结清房屋租金便离开。鉴此，被告欠原告2018年6月至9月房屋租金共计2800元（4个月×700元/月）。现原告要求被告向其支付四个月房屋租金2800元，符合法律规定，同时结合被告已向原告支付保证金500元，该款可予抵扣房屋租金的情况，本院认定被告还应向原告支付房屋租金2300元。对于原告要求被告支付水费409.25元的诉讼请求，本院认为，虽原告向本院提交了用水交费记录以证实被告欠水费409.25元，但原告诉称其于2019年10月17日交纳水费304元，且未提供水费发票予以佐证，同时结合原、被告签订的出租合同中未填写水表数的开始度数的情况，以及原告关于其未告知过被告水表度数及水表位置的陈述和被告关于原告未告知其水表起止度数及水表位置的辩称，原告未就被告欠缴水费金额及其实际支付水费金额向本院提供充分证据予以证实，故本院对该诉请不予支持。至于原告诉称被告于租房期间致房屋墙壁脏污，造成其经济损失的事实，因原告未就此向本院提供证据予以证实，故本院对该事实不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡天平于本判决生效之日起三日内向原告宋光涛支付房屋租金2300元；二、驳回原告宋光涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡天平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员 袁 宏二〇二〇年四月二十四日书记员 成吉健附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。