四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终283号 上诉人（原审被告）：张书铭，男，1979年9月14日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 被上诉人(原审原告)：巴中市万佳物业管理有限责任公司，住所地四川省巴中市巴州区巴州大道293号，统一社会信用代码915119007978553391。 法定代表人：何永东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高显平，巴中市巴州区平梁法律服务所法律工作者。 上诉张书铭因与被上诉人巴中市万佳物业管理有限责任公司（以下称“万佳物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初6103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张书铭的上诉请求：请求四川省巴中市中级人民法院依法撤销（2019）川1902民初6103号民事判决，改判上诉人不承担责任。事实和理由：一是上诉人自2015年10月后至2019年10月间，多次口头、书面告知被上诉人，外墙渗水致使内墙墙面脱落、潮湿，无法正常使用，结果都是不予理睬。二是破坏绿化带，直接铺成一条宽一米的通道并引发群体事件，回风派出所出警处理，一审判决未提及此事。三是被上诉人服务质量差，没有很好的履行职责。采光通道被占用，摆放的杂物又脏又臭，户外污水排放脏臭不堪等。四是现物管万家物业与江南水乡前期物管系同一物业公司，与巴中市江南房地产开发有限公司关系属父子关系，其中问题和弊端不言而喻。 被上诉人万佳物业公司辩称，一是外墙渗水的根源是房地产开发公司在修建时留下的隐患，且根据物业公司与开发商订立的前期物业委托合同中是有明确的约定，不属于物业公司服务的范畴，产权人应当另行主张权利。二是该小区业主自建一条通道通往小卖部，目的是为了方便小区居民购物，物业公司发现后及时进行了劝阻，但没有效果，引起吵架、抓扯和群众围观，物业公司及时求助街道居委会并向回风派出所报警。三是物业公司与巴中市江南房地产开发有限公司不是所比喻的父子关系，前期物业服务合同是通过公开竞标而中标的，不是开发商下面自己成立的物业公司。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。 原审原告万佳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告及时支付拖欠的物业服务费5130元；2.判令被告承担欠费总额的15%的违约金；3.本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原告公司提供的《企业法人营业执照》和《中华人民共和国物业服务企业资质证书》证实原告万佳物业公司具有从事物业管理服务的资格，其资质等级为三级。巴中市巴州区物价局、巴中市巴州区房产管理局颁发巴区价（2015）13号文件，对巴中城区物业管理服务等级标准以及物业服务等级政府指导价进行了规定，三级物业服务收费标准为：电梯住宅每平方米≦1.35元。 2011年6月14日，巴中市江南房地产开发有限公司为甲方，原告公司为乙方签订了《江南水乡前期物业管理服务委托合同》，约定：将“江南水乡”小区物业服务交由乙方管理；委托管理事项：1.负责建筑物公用部分的维修、养护和管理；2.负责公用设施设备的日常运行、维护和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、雨污水管道、共用照明、楼内消防设施设备、电梯、门禁及监控系统；3.负责小区附属配套建筑物、构筑物的维修养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、地下停车场；4.物业公用部分、公共区域部位、公共区域清洁卫生、垃圾收集、清运；5.负责公共园林、景观及设施的养护和管理；6.负责公共秩序维护、安全防范，包括：安全监控、巡视、门岗执勤等事项；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.负责物业档案的建立和管理，负责装饰装修的管理。在物业管理服务质量中约定：1.房屋外观：完好、整洁、外立面装饰统一、美观；2.设备运行：运行正常、保证业主正常生活，定期检查、保养；3.共用部分、设施设备的维护和管理：定期检查、保养，相关指标符合国家标准；4.公共绿化、环境卫生：修剪养护及时、绿地无纸屑、烟头等杂物，垃圾日产日清，定期卫生杀灭，公用部分保持清洁、无乱贴乱画；5、公共安全护卫：小区出入口实现24小时值勤、按规定巡逻；6.公共交通秩序与车辆停放：车辆行驶畅通、停放有序；7.消防：消防设施设备完好无损，随时可以启用、消防通道畅通；8.房屋共用部分、公用设施设备的小修和急修：小修白天接报后30分钟内到达维修，急修工作量：按国家有关标准执行。 按照《巴中市物业服务标准》中的三级以上物业服务标准。收费标准为住宅服务费1元/平方米/月。约定物业服务费包括：物业服务费包括人员费用、物业公用部分设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、管理费用分摊、固定资产折旧费用、法定税费等以及乙方合理的利润。 被告于2014年6月30日入住位于巴中市巴州区住房一套，面积为85.54平方米，按照物业服务合同约定的每平方米1元／月的标准，被告未缴纳自2014年6月30日起至2019年6月30日止的物业管理费5130元，原告公司采取电话催收、上门催收、书面催收等方式催缴物业费用。被告以“物业服务不到位”为由，拒绝支付酿成纠纷。 一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，依法成立的合同受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 《江南水乡前期物业管理服务委托合同》，是开发商与原告公司签订的，是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，对全体业主均有约束力，一审法院予以确认；该合同对物业服务内容、服务标准、服务费用以及缴纳的时间进行了约定，双方当事人应当按照该约定全面履行权利和义务。 国务院颁布的《物业管理条例》规定：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒不交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告按照《江南水乡前期物业管理服务委托合同》的约定对该小区履行了物业服务，应当收取物业服务费用，但由于原告未完全按照合同提供物业服务，应当酌情扣减业主应缴纳的物业服务费，一审法院酌定扣减10%较为适宜。由于被告对所欠费用5130元未提出异议，一审法院予以确认，经折算二被告应当支付原告自2014年6月30日起至2019年6月30日止的物业管理费4617元。由于原告未完全按照合同提供服务，也存在违约行为，故其主张的违约金不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、由被告张书铭在判决书发生法律效力后15日内向原告巴中市万佳物业管理有限责任公司缴纳2014年6月30日起至2019年6月30日止的物业管理费4617元。二、驳回原告巴中市万佳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由被告张书铭负担。 本院二审期间，上诉人提交了64张照片，拟证明物管存在以下违约：1.违反了物业管理合同第四条第三款：公区保持清洁，房屋立面整洁，无对方杂物现象；2.小区活动室一直被另作他用；3.违反了物业管理合同第四条第三款第3点：破坏绿化（绿化开道，绿化搭建房屋）；4.屋内渗水、外墙渗水，物业公司拖时间过两年质保期，未在质保期内解决，没有起到督促作用；5.违反物业公司与开发公司物业管理服务合同中房屋外观这一条约定；6.违反中国道路交通法向右行驶的规定。私自改为逆向行驶，安全隐患很大；7.违反物业管理合同第一条第一款第一点。小区多处公摊被占用，物业不管理；8.安防门禁系统形同虚设，没有使用。多次交涉不予理睬，安防门破坏，不予修缮；9.小区大门值班室成了自家的生活区域，在值班室煮饭、吃饭、睡觉；10.违反了物业管理合同第四条第二款第2点规定，小区内出现过重大火灾，消防通道被占用，消防设施无水；11.公共设施设备损坏，长期不维护，不维修；12.下水道主管道堵塞后长期没人管理，漏到业主一楼地面；13.小区车库有电焊铁艺加工，噪音扰民。还有车库作为家禽冻货加工生产场地；14.保安队长从不穿保安着装，不佩戴胸卡，违反了物业管理合同第五条第三款第一点；15.收费收入开支不公示；16.物业人员在维护管理过程中执行标准不统一；17.物管公司收的物管费未达到相应的服务；18.物业招的保安人员年龄偏大，保安一部分人存在身体缺陷，还发生过保安死在地下车库的情况。被上诉人的质证意见是：小区的消防通道被人占用、绿化带被占用、窗户渗水。除了这三个问题，该小区大部分都是满意物业服务，物业服务不可能满足所有要求，业委会续签物业服务，从这个方面可以证明，物业服务是没什么大问题的。本院对上述证据的认证意见为，被上诉人对小区的消防通道被占用、小区绿化带被占用以及窗户渗水的事实无异议，本院予以确认。对于上诉人提交的其他的证据，本院结合全案证据综合认定。 被上诉人提交了以下证据：1.小区内现状照片，拟证明小区绿化带通道情况；2.业委会关于小区楼下小超市通道相关事宜告知书，拟证明物业公司尽责了，业委会征求过业主意见；3.江南水乡1号楼外墙渗水维修合同，拟证明物业公司维修过。上诉人对上述证据的质证意见是：只认可2019.6.30之前的证据，2019.6.30之后的不管。本院对上述证据的认证意见是对2015年11月4日签订的江南水乡维修合同予以确认，对于被上诉人提交的其他证据，本院结合全案证据综合认定。 一审判决认定的本案基本事实与二审查明的事实一致，二审予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人张书铭是否应当向被上诉人万佳物业公司支付物业服务费。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。......”第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”本案中，巴中市江南房地产开发有限公司作为案涉小区的建设单位与万佳物业公司签订了《江南水乡前期物业管理服务委托合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对案涉小区业主均具有约束力。万佳物业公司为案涉小区提供了物业服务，该公司有权要求接受物业服务的业主按合同约定支付物业费，一审法院判决张书铭给付物业费，符合上述规定，适用法律并无不当。上诉人张书铭若认为被上诉人万佳物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同和未尽到法定或约定的维护和管理义务，可通过正常途径与物业企业沟通、协商解决，或依法请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费用。上诉人张书铭上诉所称的理由，均不属于案涉《江南水乡前期物业管理服务委托合同》约定或法定不交纳物业服务费的理由，其上诉认为不应承担给付物业服务费用的理由不能成立，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间的情形除外”。本案中，上诉人张书铭在一审中未提出诉讼时效抗辩，其在二审也无新证据能够证明万佳物业公司的请求权已过诉讼时效期间，依照上述规定，张书铭在本案二审中提出的已过诉讼时效的理由不成立，本院不予采纳。同时，一审法院根据万佳物业公司在提供物业服务期间，确实存在一定瑕疵的实际情况，酌情对万佳物业公司主张的物业费按照10%的标准予以调减，属于一审法院自由裁量范围，且判决上诉人给付的物业费数额，未超过合同约定标准和万佳物业公司请求数额，上诉人张书铭认为一审判决调减的比例过轻的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人张书铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张书铭负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  王健宇 审 判 员  王 军 二〇二〇年四月十七日 法官助理  邓秀英 书 记 员  白茂松