山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3387号上诉人（原审被告）：张安利，男，1965年10月20日生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：展玲，山东科创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉丽，山东科创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南二建集团工程有限公司，住所地济南市。法定代表人：王雪广，董事长。委托诉讼代理人：孙浩城，男，该公司职工。委托诉讼代理人：郑本刚，男，该公司职工。上诉人张安利与被上诉人济南二建集团工程有限公司返还原物纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2019)鲁0103民初5557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张安利上诉请求：撤销一审判决，依法改判；判决驳回济南二建集团工程有限公司的诉讼请求；判令全部诉讼费用由济南二建集团工程有限公司承担。事实和理由：一、张安利合法占有涉案房屋，并一直居住使用至今。张安利已向原产权人汇统房产地产有限公司交纳全部购房款，并自2007年11月30日起合法取得房屋的所有权并在装修后居住涉案房屋至今。二、张安利长期居住该房在先，济南二建集团工程有限公司取得所有权在后，且因其非自然人对涉案房屋并没有居住的需求，因此张安利该房的居住权利，足以对抗济南二建集团工程有限公司对该房的所有权。三、济南二建集团工程有限公司要求张安利迁出，于法无据。按照一般交易习惯，济南二建集团工程有限公司自法院判决确权后，应将涉案房屋过户至其名下，但济南二建集团工程有限公司至今未办理过户，也从未获得房屋实际控制权，现济南二建集团工程有限公司径行要求实际占用涉案房屋的张安利迁出，于法无据。四、张安利不具备腾退条件。张安利不具备腾退条件，济南二建集团工程有限公司亦没有举证证明张安利具备其他腾退条件，故请法院驳回济南二建集团工程有限公司的诉讼请求，但一审法院未予考虑。一审法院判决张安利腾房，因无法执行，法院判决将成一纸空文，势必影响法院判决的严肃性。五、涉案房产属于一房两抵，而非济南二建集团工程有限公司主张的房屋买卖，张安利在一审中提交申请要求对双方买卖合同中汇统公司公章及法定代表人签字真实性进行鉴定，但一审法院未予理睬，径直作出判决。张安利认为，济南二建集团工程有限公司出卖除本案房屋以外的其他12套抵债房产所得价款已超额实现其债权，张安利的居住未对济南二建集团工程有限公司造成损失，其无权要求张安利承担房屋占用费。济南二建集团工程有限公司辩称，其为涉案房屋所有权人。关于房屋所有权归属问题，济南市槐荫区人民法院做出（2013）槐民再重字第3号民事判决，判决涉案房屋归济南二建集团工程有限公司所有，张安利不服，提出上诉，济南市中级人民法院做出（2014）济民再字第95号民事判决书，判决维持原判。张安利又提出抗诉，山东省济南市人民检察院作出鲁济检民（行）监[2016]37010000021号不支持监督申请决定书。本案中，已发生法律效力的判决文书将涉案房屋确认归济南二建集团工程有限公司所有。另，张安利无权占有涉案房屋。生效法律文书已确认济南二建集团工程有限公司的民事权益，张安利一直不同意搬出并非法占有房屋至今，其行为已经严重侵害了济南二建集团工程有限公司的合法权益，应当依法驳回张安利的上诉请求。济南二建集团工程有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决张安利立即腾出位于济南市市中区建国小经三路47号1号楼2-1103室房屋（原为汇苑家园1号楼2-1103室）；2、请求法院依法判决张安利向济南二建集团工程有限公司支付房屋占有使用费672942元（截止至2019年7月11日），自2019年7月12日起按每平方米217.71元每天的标准计算至张安利实际向济南二建集团工程有限公司交还房屋之日止；3、本案诉讼费、评估费均由张安利承担。一审法院认定事实：本案涉诉的位于济南市市中区建国小经三路47号汇苑家园1号楼2-1103室房屋系由汇统房地产开发有限公司开发建设的商品住宅。案外人岳力于2010年3月15日向济南市槐荫区人民法院起诉汇统房地产有限公司，要求偿还借款及本金200万元及资金占用费8万元，本案张安利与另一案外人李霞申请参加诉讼，2010年11月5日，济南市槐荫区人民法院做出（2010）槐商初字第235号民事调解书。本案济南二建集团工程有限公司二建公司认为该调解书损害了其合法权益，向济南市中级人民法院提请再审，济南市中级人民法院做出（2011）济民申字第4号民事裁定书：驳回二建公司的再审申请。二建公司不服，向山东省高级人民法院申请，经审查山东省高级人民法院做出（2012）鲁民监字第125号民事裁定，提审上述案件并作出（2012）鲁民监字第125-1号民事裁定书撤销济南市中级人民法院作出的（2011）济民申字第4号民事裁定书和济南市槐荫区人民法院（2010）槐商初字第235号民事调解书，发回由济南市槐荫区人民法院重审。经济南市槐荫区人民法院审理查明，2004年10月26日，案外人汇统房地产公司与二建公司签订过一份《协议书》，该协议书中记载：汇统公司作为担保人，由二建公司向中国银行贷款1900万元，其中二建公司使用了400万元，汇统公司使用了1500万元，利息由各自承担。双方协商由汇统公司直接向二建公司偿还1500万元，还款后汇统公司不再承担此笔贷款的利息，还款方式由汇统公司以其开发的汇统花园和汇苑家园的房产作价偿还，汇统公司仍继承承担此笔贷款的担保责任，直至还清为止。此协议二建公司加盖公章和签署的日期为2005年1月10日。后附有明细一份，该明细显示，汇统公司以包括本案涉诉房产在内共计14套房屋作价15907411.30元折抵上述贷款本息。2005年7月21日，汇统房地产公司与二建公司签订了关于本案涉诉房产的《商品房买卖合同》，也向二建公司出具了购房发票，2006年2月10日，济南汇统物业管理有限公司向二建公司出具了公用维修基金收据，金额为50202.86元，二建公司以法定代表人王雪广的名义交纳了契税。案外人岳力曾与汇统房地产有限公司于2007年7月23日签订过一份《借款协议》，约定汇统房地产公司向岳力借款200万元，借期60天，借款期内，汇统房地产公司需向岳力支付资金占用费8万元。如到期不还，汇统房地产公司自愿将其开发建设的位于济南市汇苑家园1号楼2-1103室和1号楼3-1101室房屋抵偿给岳力用于偿还上述借款本金和资金占用费。到期后汇统公司未能及时还款，双方于2007年11月26日签订另一份协议，约定由岳力购买汇统房地产公司开发的上述两套房屋，总价款为人民币200万元，双方均同意以汇统公司应偿还岳力的200万元借款抵销应付购房款，视为岳力已经支付完毕上述两套房屋的全部购房款。2007年11月29日，案外人岳力与本案张安利签订一份《协议书》，约定将本案涉诉房产及对汇统房地产公司的债权转让给张安利，价款为1677980元；签订协议之日先行支付677980元。2007年11月30日，张安利与汇统房地产公司签订了关于本案涉诉房产的《商品房买卖合同》，合同中约定的价款为1677980元，并载明张安利已交付完毕全部购房款，但未约定房屋过户事宜。同日，汇统房地产公司向张安利出具了《汇苑家园房屋移交书》，将房屋移交给了张安利居住使用。2007年12月3日，岳力向张安利出具了收到100万元购房款的收条。济南市槐荫区人民法院审理后认定汇统房地产公司在使用二建公司贷款1500万元后，因未能偿还，将14套房屋作价折抵借款本息，不违反当时的法律规定，应认定为有效。汇统房地产公司的法定代表人菅轮在以房抵款的明细上签名，说明其对涉案房产的抵债行为是明知的。该法人代表也在汇统房地产公司与岳力、王宝鸿的借款协议和以房抵债协议上签名，说明其对将房屋再次抵债的事实也是明知的。汇统房地产公司一房两抵，具有过错，应当承担相应的法律责任，对本案张安利与二建公司之间产生房屋产权纠纷，汇统房地产公司是有直接责任的。对于房产产权归属，因二建公司已根据协议将抵债的房产交纳了公用维修基金并与物业公司签订了《前期物业服务协议》，故应确认汇统房地产公司将房屋交付给了二建公司，应由二建公司取得涉诉房产的所有权。基于此，判决确定由二建公司享有本案涉诉房产的所有权，并由汇统房地产公司向二建公司支付违约金，驳回了案外人岳力、李霞、张安利对抵债房产的诉讼请求。案外人李霞、张安利均对此判决不服，向济南市中级人民法院提起上诉，经审理，济南市中级人民法院于2015年6月15日作出（2014）济民再字第95号民事判决书，驳回李霞、张安利的上诉，维持济南市槐荫区人民法院的一审判决。济南二建集团工程有限公司二建公司基于此生效判决，向我院起诉，要求张安利将涉诉房产腾出，交付给二建公司，并要求张安利向二建公司支付2007年11月30日至2019年7月11日的租金损失672942元，2019年7月12日以后的租金，按照每天217.71元的标准支付至实际交付房屋时止。本案的诉讼过程中，济南二建集团工程有限公司二建公司向法院提交了评估申请书，要求法院委托评估机构对涉诉房产在2007年11月30日至2019年7月11日的房屋市场租金价格进行评估，我院委托山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司受理后，作出鲁信源（司法鉴定）第20190254号《房地产估价报告》，认定此期间的市场租金价格为人民币672942元，并附有估价结果一览表一份，济南二建集团工程有限公司二建公司向评估机构交纳了评估费10000元。张安利向法院提出评估申请，请求法院对涉诉房产现装修残值进行评估，并要求济南二建集团工程有限公司在取得房屋的前提下，应将上述残值支付给张安利。法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司受理后作出《价格评估报告书》一份，认定涉诉房产现装修残值为90384元，张安利向评估机构交纳了评估费3000元。上述两份评估报告向当事人送达后，法定期限内，张安利提出异议，认为房屋租金价格的评估不具有客观性，要求给予答复。2019年10月18日，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司书面回复，说明评估的依据、实地勘查的情况和选用何种方法对估价对象进行的评估，认为其结论是客观、公正、合理的，能够反映估价对象的租金情况。一审法院认为，我国《物权法》中规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。物权的取得和行使，应当尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，已经济南市槐荫区人民法院和济南市中级人民法院的生效判决确定本案涉诉房产的所有权归济南二建集团工程有限公司二建公司，故根据物权法的上述规定，本案涉诉房产的所有权人应认定为济南二建集团工程有限公司二建公司，二建公司做为生效法律文书确认的所有权人起诉要求张安利将占有的房产腾出交还，并无不当，一审法院对济南二建集团工程有限公司的该项诉讼请求，依法予以支持，但应给张安利留出一定的腾房时间，一审法院酌定为3个月。对于济南二建集团工程有限公司二建公司要求的房屋占有使用费的问题，一审法院认为，张安利占有和使用涉诉房产，是经案外人汇统房地产开发公司与他人的债权债务纠纷抵账后，从他人手中购得，并支付了对价，也是由汇统房产地公司将房屋交付给张安利，并非张安利无故、非法占有和使用，故济南二建集团工程有限公司要求张安利按评估价格支付从占有使用期间全部的使用费，明显不具有合理性，一审法院不予支持；但自二审判决生效之日起，张安利应对房屋所有权的归属明确知晓，故其应向济南二建集团工程有限公司承担交付房产的义务，拒绝交付的，应当承担济南二建集团工程有限公司方的租金损失，即张安利应自2015年6月16日起按照评估报告的价格向济南二建集团工程有限公司支付房屋占有使用费，至2019年7月11日止，根据评估报告的价格标准，此期间的使用费金额应为287871.43元；济南二建集团工程有限公司要求张安利按照每日217.71元的标准支付2019年7月12日至实际腾房之日的使用费的请求，一审法院认为，上述费用尚未产生，且济南二建集团工程有限公司所依据的标准是2018年11月30日至2019年7月11日期间的租金价格计算的，不具有客观性，故对济南二建集团工程有限公司的此项诉讼请求本案不予支持。对于张安利要求济南二建集团工程有限公司向其支付房屋装修残值90384元的请求，一审法院认为，张安利在涉诉房产内居住，并不是非法占用和无理占用，其与案外人汇统房地产公司签订合同，支付对价并由该公司将房屋交付给其使用后，对房屋进行装修并无不当，也没有过错，现由于其意志以外的原因要向济南二建集团工程有限公司交付房屋，根据公平原则，济南二建集团工程有限公司作为受益人，应当将该房屋的装修残值支付给张安利，故对张安利的此项请求，一审法院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第二十八条、第三十二条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、张安利于判决生效之日起3个月内将其现占有使用的位于济南市市中区建国小经三路47号汇苑家园1号楼2-1103室房屋腾空，交还给济南二建集团工程有限公司。二、张安利于判决生效之日起十日内向济南二建集团工程有限公司济南二建集团有工程有限公司支付2015年6月16日起至2019年7月11日的房屋占有使用费287871.43元。三、济南二建集团工程有限公司于判决生效之日起十日内向张安利支付房屋装修残值90384元。四、驳回济南二建集团工程有限公司的其他诉讼请求。五、驳回张安利的其他请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12650元，济南二建集团工程有限公司负担7590元，张安利负担5060元；评估费13000元，济南二建集团工程有限公司负担7700元，张安利负担5300元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。就涉案房屋的所有权问题，济南市槐荫区人民法院作出的（2013）槐民再重字第3号民事判决书判决坐落于济南市市中区建国小经三路47号1号楼2单元1103室和1号楼3单元1101室房屋归济南二建集团工程有限公司所有。2015年6月15日济南市中级人民法院作出（2014）济民再字第95号民事判决，维持了（2013）槐民再重字第3号民事判决，该判决已发生法律效力，本案涉案房屋所有权人应为济南二建集团工程有限公司。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。据此，济南二建集团工程有限公司有权要求张安利腾退涉案房屋，一审法院判决合法有据。张安利关于济南二建集团工程有限公司无权要求张安利迁出的主张不能成立，本院不予支持。关于张安利是否合法占有使用房屋问题，因张安利占有和使用涉诉房产，是从案外人汇统房地产开发公司将涉案房产抵账给他人后，由张安利购买所得，张安利据此支付了对价，汇统房地产开发公司亦将涉案房屋交付给张安利，因此，张安利在购买涉案房产时占有使用房屋并无过错。但自济南市中级人民法院（2014）济民再字第95号民事判决生效后，张安利应当知晓涉案房屋已经归济南二建集团工程有限公司所有，故嗣后，张安利占有涉案房屋具有过错，一审法院判令其承担相应占有使用费，并无不当。张安利主张其合法占有涉案房屋，足以对抗济南二建集团工程有限公司对该房所有权，无事实和法律依据，本院不予支持。关于司法鉴定问题，本案系返还原物纠纷，张安利申请司法鉴定事宜与本案待证事实没有关联，一审法院不予准许，合法适当。综上所述，张安利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12650元，由上诉人张安利负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇二〇年四月二十一日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰