陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终1147号上诉人（原审原告）：严莎莎，女，1988年3月1日出生，汉族，湖北省孝感市村民，。委托诉讼代理人：马有良，男，1953年2月17日出生，汉族，唐华纺织印染集团有限公司退休干部，住西安市灞桥区国棉四厂振兴区。委托诉讼代理人：宋建晋，男，1958年7月16日出生，汉族，唐华纺织印染集团有限公司退休干部，住西安市灞桥区国棉四厂互助区。被上诉人（原审被告）：陕西铠达投资(集团)有限责任公司，住所地西安市新城区。法定代表人：徐振疆，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽娜，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文倩，陕西权诚律师事务所实习律师。上诉人严莎莎因与被上诉人陕西铠达投资(集团)有限责任公司（以下简称铠达公司）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2019)陕0111民初4511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。严莎莎上诉请求：撤销一审判决，改判为支持其诉讼请求；一、二审诉讼费由铠达公司负担。事实和理由：双方约定的交房条件仅为交钥匙，租期起始日期为收到钥匙之日满30日。但从合同本身来看，未约定交付房屋应具备的具体实质性条件。铠达公司交钥匙所包含的权利义务（出租标的物的合法有效性）不因合同中未约定或约定不明而视为可免除。根据《合同法》第六十二条规定，符合建设工程竣工验收合格和消防验收合格是涉案商铺交付的法定条件。涉案商铺所在商场建筑面积约7万平方米，在《建设工程消防监督管理规定》中属于单体建筑面积大于4万平方米或者建筑高度超过50米的公共建筑，在消防上更应该区分于一般工程。涉案商铺已被规划部门出具的《关于违法建设认定的函》确认属于违建，铠达公司交钥匙行为明显违背《建筑法》《消防法》，同时也与《合同法》第七条、第二百一十六条规定相违背，系违法违约的瑕疵交付。因此，合同约定的租赁期限无法开始起算。涉案合同对交付商铺不符合法定条件的违约责任没有约定，依据《合同法》第一百零七条规定其可以要求铠达公司继续履行合同。其诉讼请求并非依据情势变更原则对合同条款的变更，而是因铠达公司交付的商铺不具有法定交付条件，其要求铠达公司承担继续履行（自商铺具备竣工验收合格及消防验收合格）合同，是铠达公司承担违约责任的一种方式。一审认定事实及适用法律错误。铠达公司辩称，法院生效判决认定双方合同合法有效，纺织城客运站综合服务中心使用的土地具有合法手续，总平面图已通过相关部门审批，严莎莎主张涉案商铺为违法建筑，理由不能成立。其依据合同第四条约定向严莎莎交付了符合使用条件的房屋，严莎莎亦接收了该房屋。其在履行合同过程中无任何违约行为，严莎莎收房后不按合同约定开门营业，违反合同第八条第2款约定，应承担相应的违约责任。根据严莎莎签署的《康复路商城商铺交接领钥匙表》载明的“物业交接情况”，涉案商铺完全符合使用条件，且在诉讼中，XX户XX商城开业、商户开始经营。因生意清淡，人流量少，部分商户擅自撤离的行为构成违约。其交付的房屋设施设备齐全，物业服务正常，符合合同约定。商户是否盈利属于商业风险，不能以自己不使用，无法获利，就认为其违约。《消防法》《建筑法》的相关规定属于行政性强制性规定，是法律对房屋交付条件的管理性规定，不属于效力性强制性规定，不能导致民事行为无效。严莎莎将合同变更之诉与违约之诉、行政管理性规定与民事法律行为的效力相混淆。严莎莎的诉讼请求是要求变更合同期限，既不符合合同约定，也不符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。严莎莎向一审法院起诉请求：1.判令合同期限自具备法定交付使用条件(即通过消防验收合格、建设工程综合竣工验收合格)之日起开始计算；2.本案诉讼费由铠达公司负担。 一审法院认定事实：2013年12月29日，严莎莎（乙方）与铠达公司（甲方）签订了经营合同书，约定：纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）是由甲方投资建设的一个综合性批发市场，乙方投资253158元，XX路XX城XX层XX号商铺本合同约定期限的使用权；乙方投资本合同商铺使用期限为10年，以乙方投资商铺收到钥匙之日起满30日为起算时间；甲方向乙方交钥匙之日即为商铺交付之日；合同期内，乙方享有该商铺的使用权、经营收益权；严莎莎向铠达公司支付上述投资款后，铠达公司于2014年9月将商铺钥匙交付给严莎莎。另查明，2015年，康复路商贸城商铺的另一投资人以康复路商贸城未取得《建设工程规划许可证》、未通过竣工验收备案、未通过消防验收、未取得房产证而不具备商铺交付条件，致使其不能正常营业，无法依约行使该商铺经营使用权为由，将铠达公司起诉至本院，要求确认双方签订的经营合同书无效并返还租金。一审法院于2016年5月4日作出（2015）灞民初字第01950号民事判决书，认定该经营合同书中涉及的法律关系为租赁合同关系，合法有效，驳回其诉讼请求。后其向西安市中级人民法院提出上诉，该院作出（2016）陕01民终5604号民事判决书，判决驳回其上诉请求、维持原判。其又向陕西省高级人民法院提出再审申请，该院作出（2017）陕民申503号民事裁定书，以其申请不符合法律规定而驳回其再审申请。现纺织城客运站综合服务中心工程（康复路商贸城）尚未竣工验收合格，也未通过消防验收。一审法院认为，依法成立并生效的合同,对当事人具有法律约束力。严莎莎与铠达公司签订的经营合同书系双方当事人真实意思表示，且其他投资人的经营合同书已经法院生效判决确定为有效合同，故双方当事人应按合同约定履行各自义务。经营合同书对租期、租期起算均作出明确约定，租期作为合同的主要条款，在约定具体明确的情况下，非因法定事由或当事人协商一致，不得随意变更。严莎莎以铠达公司交付的商铺未达到法定交付条件为由，向铠达公司主张违约责任，要求租赁期限自具备法定交付条件后开始计算。严莎莎的该项请求，其实质是对合同中约定租期起算时间的变更。因严莎莎未提供证据证实本案存在合同变更的法定情形，故对严莎莎的上述请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告严莎莎的诉讼请求。本案案件受理费100元，由严莎莎自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，严莎莎与铠达公司签订经营合同书约定，严莎莎投资253158元，获得合同约定10年期限涉案商铺的使用权，以严莎莎投资商铺收到钥匙之日起满30日为起算时间，铠达公司向严莎莎交钥匙之日即为商铺交付之日等。经查，严莎莎已向铠达公司支付上述投资款，铠达公司亦于2014年9月将商铺钥匙交付给严莎莎。另查，其他投资人的经营合同书已经法院生效判决确定为有效合同。据此，一审认为严莎莎与铠达公司所签经营合同书系当事人真实意思表示，双方应按合同约定履行各自义务，并无不妥。当事人协商一致，可以变更合同。2014年12月21日，严莎莎与铠达公司签订变更协议，将涉案商铺使用权期限开始计算时间变更为2015年4月1日。该变更协议亦为双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。本案中，严莎莎以铠达公司交付的涉案商铺不具有法定交付条件等为由，要求判令合同期限自具备法定交付使用条件(即通过消防验收合格、建设工程综合竣工验收合格)之日起开始计算；铠达公司称，其向严莎莎交付了符合使用条件的房屋，无任何违约行为，不同意严莎莎的诉讼请求等。可以看出，严莎莎上述诉讼请求的实质为对合同及变更协议约定的租期起算时间之变更。对此，因涉案经营合同书及变更协议中对租期及起算时间均有明确约定，且租期作为合同的主要条款，非因当事人协商一致，不可变更，另，严莎莎亦未提供证据证明本案存在合同变更的法定情形，故一审对严莎莎的以上诉讼请求未予支持，于法有据，并无不当。综上所述，严莎莎的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由严莎莎负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年四月十四日 法官助理    高  喜  平书 记 员  王  达  锐            1