浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0421民初729号原告：中国农业银行股份有限公司嘉善县支行，住所地：浙江省嘉善县魏塘街道解放东路285号。统一社会信用代码：913304218465974298。负责人：周雪明，行长。委托诉讼代理人：屠洁扬、潘澄，浙江思贤律师事务所律师。被告：薛春华，男，1989年1月5日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。被告：嘉兴孔雀城房地产开发有限公司，住所地：浙江省嘉善县大云镇创业路555号1103室，统一社会信用代码：91330421MA28AKM4X6。法定代表人：高建军。委托诉讼代理人：陈瑾，公司员工。原告中国农业银行股份有限公司嘉善县支行（以下简称农行嘉善支行）与被告薛春华、嘉兴孔雀城房地产开发有限公司（以下简称孔雀城房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人屠洁扬，被告孔雀城房产公司委托诉讼代理人陈瑾到庭参加诉讼，被告薛春华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行嘉善支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告薛春华立即归还尚欠原告借款本金702202.11元及诉前利息21099.83元（暂计息至2020年3月2日，自2020年3月3日起，以全部尚欠借款本金为基数，按本案《个人购房担保借款合同》约定的计息方式计算至实际清偿日止）；2、判令被告薛春华承担原告因实现本案债权支付的律师代理费21000元及本案的诉讼费用；3、判令原告对处置被告薛春华所有的坐落于嘉善县的不动产所得价款在上述债权范围内，享有优先受偿的权利；4、判令被告嘉兴孔雀城房产公司对被告薛春华所涉上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2018年9月13日，原告与二被告共同签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：33020120180191740），合同主要约定如下：本合同项下的借款金额为人民币71万元整，借款用途为购买房产，被告薛春华（借款人）购买的房产位于嘉善县；本合同项下的借款期限为360个月，自2018年9月13日至2048年9月12日，实际借款期限和具体起至日期以借款凭证记载为准；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；如借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；如借款人发生未按约定足额偿还借款等违约情形的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；被告薛春华自愿以其所有的坐落于嘉善县的房产向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》；抵押担保范围包括：本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；被告孔雀城房产公司为上述《个人购房担保借款合同》的保证人，保证人承担保证责任的方式为阶段性连带保证责任，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2018年9月21日，原告与被告薛春华就上述《个人购房担保借款合同》中的抵押物办理了预售商品房抵押权预告登记手续【登记证明号为：浙（2018）嘉善县不动产证明0021367号】。上述合同签订后，原告依约于2018年9月15日向被告薛春华发放借款人民币71万元，借款利率6.125%，每月等额本息还款，借款到期日为2048年9月14日。但在上述借款履行期内，被告薛春华已经发生多次未按约定按期足额偿还借款的违约情形，原告几经催讨无果。根据本案所涉《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权提前收回已发放借款及提前行使担保权。现原告为了维护自己的信贷资金安全不受侵犯，特向法院起诉，望依法公正判决，支持原告的全部诉讼请求。被告薛春华未答辩。被告孔雀城房产公司答辩称：对诉请1无异议，利息罚息以实际证明为准；诉请2、3无异议；诉请4请求判令原告先就抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，根据《中华人民共和国担保法》和《物权法》：债务人不履行债务时，债权人有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；债务人自己提供物的担保的，侵权人应当先就该物的担保实现债权。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第123条：同一债权上数个担保物权并存时，债权人放弃债务人提供的物的担保的，其他担保人在其放弃权利的范围内减轻或者免除担保责任。银行应积极主张就购房人所购商品房行使抵押权；银行不主张行使抵押权而要求开发商承担连带保证责任，属于放弃债务人提供的物的担保，开发商作为阶段性连带保证人在银行放弃权利的范围内免除保证责任。所以，请求判令原告先就抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。原告围绕诉讼请求依法提供了：1.原告企业信用信息、被告身份证薛春华身份证复印件及被告孔雀城房产公司企业信用信息各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；2.《个人购房担保借款合同》复印件一份，证明2018年9月13日签订的个人购房担保合同借款合同成立；3.房屋预告登记证，证明本案所涉抵押物已办妥抵押预告登记手续；4.借款凭证，证明原告发放贷款的事实；5.贷款基本信息及贷款欠息证明，证明被告薛春华所拖欠的本金及利息；6.委托协议，证明原告为实现债权支付的律师费。（以上证据原件与复印件核对一致已退回）对于原告提交的上述证据，被告薛春华未到庭发表质证意见，视为放弃相应的诉讼权利；被告孔雀城房产公司对证据1、3无异议；证据2的真实性认可，证明目的不认可，根据担保法物权法，债务人不履行债务时，债权人有权就已抵押物折价后抵押拍卖优先受偿原告，债务人自己提供物的担保，债权人应该就物的担保优先实现债权。同一债权上数个担保物并存时，债权人放弃债务人物的担保的，其他担保人在放弃权利的同时减轻免去担保责任，银行应积极主张就购房人所购商品房行使抵押权，银行不主张抵押权，要求开发商承担连带责任，属于放弃债务人提供物的担保，开发商要求在银行放弃权利的范围内，免除保证责任；证据4的真实性认可；证据5真实性无法确认，由法院核定；证据6不发表意见。被告孔雀城房产公司提交以下证据：《商品房买卖合同》及补充协议，根据商品房买卖合同补充协议第七条第7点约定，买受人逾期归还贷款，贷款机构又要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方解除买卖合同及补充协议。如买卖合同及本协议解除，出卖人需退还购房款的，则出卖人有权在买受人已付款中扣除相应费用、违约金及损失后退还给买受人，其中买受人贷款未还清部分由出卖人直接返还贷款机构。现买受人断供，根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，出卖人孔雀城房产公司有解除合同的权利，为避免诉累，节约司法资源，出卖人申请解除与买受人的商品房买卖合同，出卖人扣除相应费用后将买受人贷款未还清部分退还给贷款银行。对于被告孔雀城房产公司提交的上述证据，被告薛春华未到庭发表质证意见，视为放弃相应的诉讼权利；原告农行嘉善支行认为，物优先还是人优先，原告不主张物等于放弃了，这和本案事实不符。被告孔雀城房产公司承担连带责任等是根据本案合同第七页第九条项下9.1.4（8）约定的，按照合同约定，原告有权就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。此外，本案是金融借款合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与原告诉称事实一致。另查明，原告为实现本案债权，委托律师代理参加诉讼并已支付律师代理费21000元。本院认为，原告与二被告间订立的《个人购房担保借款合同》是各方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，应认定合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行义务，本案原告在履行交付借款的义务后，被告薛春华理应按照约定期限归还借款本息，现被告逾期归还已构成违约，应依法承担相应的民事责任。故原告起诉要求被告薛春华归还借款本金702202.11元，有借款合同、借款凭证和当事人的陈述予以证实，本院应予支持。对于原告诉请的要求被告薛春华支付利息的请求，符合双方合同约定，也未违反法律规定，本院应予支持。另原告为本案诉讼已支出律师代理费21000元，故原告要求由被告薛春华承担该笔费用的请求，符合合同约定且金额合理，本院亦予支持；被告孔雀城房产公司作为《个人购房担保借款合同》的阶段性连带责任保证人，依约应对被告的上述借款本息承担连带清偿责任，被告在承担连带清偿责任后有权向被告薛春华追偿。关于原告要求对案涉抵押物享有优先受偿权之主张，本院认为，预告抵押登记的性质是因不动产物权变动的条件尚未成就时，法律为保护不动产债权人为未来可以取得的物权请求权而进行的登记。经过预告登记，债权人的债权请求权具有了对抗第三人的物权效力，未经权利人的同意，处分不动产的，不发生物权效力。因此预告登记具有确保请求权利的顺位效力，可以保全债权请求权。故原告对涉案房产的变现价款享有优先受偿权。因本案存在物的担保，故保证人承担责任的范围应当在担保以外部分。被告薛春华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法予以缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一、第二十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告薛春华于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司嘉善县支行归还借款本金702202.11元；二、被告薛春华于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司嘉善县支行支付相应的利息21099.83元（上述利息计算到2020年3月2日止，以后利息计算标准按照双方《个人购房担保借款合同》的约定计算，从2020年3月3日起计算到实际付清日止）;三、被告薛春华于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司嘉善县支行支付实现债权的律师代理费21000元；四、如被告薛春华未履行上述第一、二、三项确定的付款义务，原告中国农业银行股份有限公司嘉善县支行有权对被告薛春华用于抵押的坐落于嘉善县的不动产房屋享在确定的债权范围内有处置变现后的优先受偿权；五、被告嘉兴孔雀城房地产开发有限公司对上述不动产房屋按判决第一、第二、第三项的被告薛春华不足清偿部分承担连带清偿责任，被告嘉兴孔雀城房地产开发有限公司在承担清偿责任后有权向被告薛春华追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5832元，由被告薛春华负担，被告嘉兴孔雀城房地产开发有限公司负连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  丁扣红二〇二〇年四月三十日书记员  项嘉峻