湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初285号原告：魏佩林，男，1946年8月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈凤莲，女，1951年9月18日出生，汉族，系原告魏佩林的妻子，住长沙市岳麓区。被告：欧阳婷，女，1982年6月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告魏佩林与被告欧阳婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由审判员郭庆军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏佩林及其委托诉讼代理人陈凤莲和被告欧阳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏佩林向本院提出诉讼请求：判令被告欧阳婷支付所欠房屋租金合计14000元并赔偿经济损失2800元。事实和理由：原、被告双方于2016年10月21日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方（即被告欧阳婷）租赁甲方（即原告魏佩林）位于长沙市岳麓区门面房屋用于经营，租赁房屋面积为88平方米，租金为1400元／月，水电费自理，房屋租金按每季度交，租期为三年（即从2016年11月1日至2019年10月31日止），乙方负责店面装修，甲方不负责店内其他责任，合同期满如需续签，由甲、乙双方按实际情况协商。2019年5月14日，被告欧阳婷在四个月拖欠未付租金和没有通知原告魏佩林的情况下，私自将所租赁房屋内的店铺装修撤除。后经原告魏佩林报警处理后，被告欧阳婷仍拒绝支付房屋租金，也不退还本人的房屋，而是继续无故占用本人的房屋至今。被告欧阳婷辩称：一、本人在2019年1月份向原告魏佩林结清支付租赁房屋2018年的房租时就已明确告知其要提前退租，原告魏佩林可随时将该涉案房屋另行出租给他人，本人保证随时搬走店铺内物品并移交钥匙，故双方就涉案房屋的租赁合同在2019年1月就已合意提前解除退租；二、本人在2019年5月份准备搬走租赁房屋店内的物品时，因遭遇原告魏佩林无理阻拦而至今未能搬离，因此并不是本人故意无偿占用其房屋；三、双方在租赁合同中并没有约定承租人在提前退租时需要向出租方支付任何违约金。综上，本人现要求搬走租赁房屋内的自有物品并也同意给付原告魏佩林合计四个月的房屋租金，请求法院依法公正判决。本院经审理查明：2016年10月21日，原告魏佩林与被告欧阳婷签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告欧阳婷（合同乙方）租赁原告魏佩林（合同甲方）所有位于长沙市岳麓区的门面用于经营，租赁房屋面积为88平方米；房屋租金为1400元／月，按每季度交；租赁期限为三年（即从2016年11月1日至2019年10月31日止）；水电费自理，乙方负责店面装修，甲方不负责店内其他责任；合同期满如需续签，由甲乙双方按实际情况协商。该合同签订生效后，原告魏佩林依约向被告欧阳婷交付租赁房屋由其装修后进行门面经营，被告欧阳婷也依约向原告魏佩林支付了涉案房屋租金直至2018年底。2019年1月份，被告欧阳婷向原告魏佩林口头提出要提前退租并自此月开始停付后续房屋租金至约定的租期届满，其随之将涉案铺面自行关停锁门也未再经营使用。同年3月份，被告欧阳婷在双方并未就提前退租达成协议的情况下，在准备自行拆走涉案租赁房屋内的部分装修物品时与原告魏佩林发生了争执并报警。同年5月份，原、被告双方在双方朋友协调下就提前退租事宜进行协商，因未能就租金损失额的确认达成一致而协商未果。被告欧阳婷在仅搬走小部分自有物品后仍将大部分物品留置在涉案出租屋内，且至今也未将涉案租赁房屋钥匙交还给原告魏佩林。租赁期限届满后，原、被告双方也未就涉案房屋再签订租赁合同，原告魏佩林因涉案纠纷于2020年1月3日诉来本院。在本案诉讼期间，经本院组织调解，被告欧阳婷已于2020年4月4日将留置在涉案房屋内的全部自有物品搬离腾空，但仍未与原告魏佩林办理该房屋钥匙交付手续，且因原、被告双方对需付房租数额分歧较大，以致本案调解未成。上述事实，有到庭当事人的当庭陈述，并有原告魏佩林所提交的《房屋租赁合同》等证据当庭质证认定后予以佐证。基于上述事实，本院认为：原告魏佩林与被告欧阳婷双方所签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，也未损害他人合法权益，该房屋租赁合同合法且已生效。合同当事双方均应按约定全面履行各自义务。本案争议的焦点为原、被告之间的租赁合同关系是否已在合同到期前的2019年1月份就业已提前解除？本院认为，被告欧阳婷虽在2019年1月份向原告魏佩林提出了提前退租的单方要求，但双方并未就提前解除合同达成合意。被告欧阳婷在双方未就解除合同达成合意的情况下既没有依法行使合同解除权利来提前终止涉案合同的履行，也没有采取向原告魏佩林交付房屋钥匙和腾空房屋等行为来提前终止涉案合同的履行，而是实际上继续占用涉案房屋直至合同期限届满之后，故被告欧阳婷所辩称的涉案租赁合同在合同到期前已提前解除的抗辩理由没有事实和法律根据，本院不予采纳。被告欧阳婷仍负有按照约定履行足额支付合同期限内房屋租金的合同义务，其从2019年1月份开始拒付房租行为已构成违约而应承担相应民事责任，其应付给原告魏佩林从2019年1月份至合同期限届满之日此期间的房租14000元事实清楚，且双方对此数额的计取标准也无异议，对原告魏佩林要求被告欧阳婷给付所欠付房屋租金14000元的请求，本院予以支持；对原告魏佩林要求被告欧阳婷赔偿在租赁期限届满后仍继续实际占用涉案房屋所造成其租金损失2800元的请求，因原、被告双方在合同约定期限届满后并未再签订续租合同，且原告魏佩林也应通过双方之间纠纷明知被告欧阳婷无续租意愿，故其应在租赁合同期限届满后及时督促被告欧阳婷搬离腾空涉案房屋或通过申请提存方式及时收回涉案房屋，其怠于行使权利所造成的相应损失应由其自行承担主要责任，但鉴于被告欧阳婷在合同期限届满后仍无根据继续实际占用该涉案房屋也存在一定过错，本院基于公平合理原则酌情由其承担原告魏佩林半月的租金损失700元，对原告魏佩林该项诉请予以部分支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六之规定，判决如下：一、限被告欧阳婷于本判决生效之日起十日内给付原告魏佩林房屋租金14000元并赔偿给付损失700元两项合计14700元；二、驳回原告魏佩林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取110元由被告欧阳婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  郭庆军二〇二〇年四月二十日书记员  陈婧坭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。