河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初8932号原告（反诉被告）：白永红，女，1971年9月8日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：赵庆利，河南赵庆利律师事务所律师。委托诉讼代理人：石中立，河南赵庆利律师事务所律师。被告（反诉原告）：王军，男，1969年10月5日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：赫中奎，河南牟山律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹全超，河南牟山律师事务所实习律师。原告（反诉被告）白永红与被告（反诉原告）王军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白永红委托诉讼代理人赵庆利、石中立，被告王军委托诉讼代理人赫中奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白永红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金（租金自2019年8月1日起至被告实际返还原告房屋之日止，按年租金7万元标准计算）；2.判令被告支付原告2016年8月1日至2019年8月31日的物业费共计18500元，自2019年9月1日起至被告实际返还原告房屋之日止的物业费按照每月500元标准由被告向原告支付；3.判令被告赔偿原告各项损失共计33975元；4.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，白永红变更诉讼请求为：1.确认原、被告2016年6月19日签订的房屋租赁合同合法有效，并判令被告继续履行房屋租赁合同；2.判令被告支付原告2019年8月1日至2020年7月31日房屋租金70000元；3.判令被告支付原告2016年8月1日至2019年8月31日的物业费共计18500元，自2019年9月1日起至被告实际返还原告房屋之日止的物业费按照每月500元标准由被告向原告支付；4.判令被告支付原告因定做及修复大门所支付的费用13110元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月19日，原告将位于中牟县××小区××东第一户房屋及附属设施出租给被告。原、被告2016年6月19日签订房屋租赁合同，双方约定房屋租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日，房屋租金为年租金7万元，双方约定租赁期内的水、电、暖、煤气、有线电视、物业费、卫生治安费等由被告支付。被告向原告承诺，租赁该房屋仅作为办公及管理人员住宿使用，未经原告事先同意，被告不得擅自更改房屋用途、房屋内部结构及设施等，否则原告有权终止合同，如对房屋及设施造成损坏，被告应予赔偿。被告需按时缴纳水、电、暖、煤气、物业费等费用。被告不得擅自改变房屋室内外结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予原告相应赔偿。原告2016年6月19日将该房屋及房屋内附属设施交付被告使用，但是被告严重违反合同约定，不但不按时支付房屋租金、物业费等，而且被告还擅自改变房屋结构设施交付给被告使用，被告故意破坏原告的房屋及设施且拒不修复，其行为给原告造成巨大的经济损失。原告多次要求被告对损坏的大门、地坪、三楼地板、橱柜、木门、防盗窗、室内门锁、窗帘等附属设施进行更换或者修复，但是被告拒不更换和修复。被告的行为严重违反合同约定，构成违约，被告本应该承担违约责任，但是被告却编造虚假的理由向法院提起诉讼要求解除合同，现为维护合法权益，原告诉至法院。王军辩称，租赁期内因原告违约擅自涨价导致双方合同已解除。被告于2018年8月6日向原告发送合同解除通知书，现双方合同已解除，原告诉讼请求无事实和法律依据。且涉案房屋所在小区并不存在物业费。原告请求应予驳回。因涉案房屋大门是原告同意拆除，若存在该费用，应由原告承担。王军提出反诉请求：1.判令解除被告与原告于2016年6月19日签订的《房屋租赁合同》；2.判令原告返还被告房租押金2万元。事实和理由：2016年6月19日，被告与原告签订《房屋租赁合同》。合同签订后，原告将房屋交付被告居住使用，被告按照合同约定向原告交纳了2016年至2018年7月期间的房屋租金。后原告无故向被告提出上涨房屋租金请求，被告不同意上涨租金。后被告以短信通知方式向原告提出解除合同，并在通知当日将大部分自有物品搬出，将房屋钥匙交付原告。现双方签订的《房屋租赁合同》已解除，原告应按照合同约定返还被告房租押金2万元。针对王军反诉，白永红辩称，王军反诉要求解除原告与被告2016年6月19日签订的《房屋租赁合同》没有任何事实依据和法律依据，应当驳回被告要求解除合同的反诉请求。一、2016年6月19日《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，该房屋租赁合同合法有效。被告王军应当按照合同约定继续履行房屋租赁合同。房屋租赁合同中明确规定，租用期限自2016年8月1日起至2021年7月31日止。原告按照合同约定将涉案房屋交付被告使用，原告已经履行了合同义务，现在仍在租赁期限内，被告一直占有使用原告的涉案房屋，房屋租赁合同一直在履行中。因此，双方所签订的《房屋租赁合同》合法有效，应继续履行。二、原告从未向被告要求上涨房屋租金，反诉状内容与事实情况严重不符，被告要求解除房屋租赁合同的理由毫无依据。三、被告从未以短信方式通知原告解除合同，也未将房屋钥匙交付原告，被告的物品一直在原告房屋中，双方所签订的房屋租赁合同一直在履行中。被告多次起诉原告要求解除合同也足以说明双方所签订的房屋租赁合同没有解除且合同一直在履行中，被告反诉请求不能成立。被告反诉要求原告返还押金20000元无任何事实和法律依据。首先，原告与被告的房屋租赁合同一直在履行中，租赁期限尚未届满，租房并没有终止。其次，被告在租赁期限内，严重违反合同约定，未经原告书面同意，擅自更改房屋内部结构及设施等，被告应当对其损坏的物品进行修复或者更换，但是被告至今没有修复或者更换。按照房屋租赁合同的约定，租房终止时，甲方（白永红）验收无误后，将押金退还乙方（王军）。故被告要求原告返还押金20000元反诉请求应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月19日，白永红与王军签订《房屋租赁合同》，约定：王军租赁白永红位于中牟县××小区××东第一户的房屋，建筑面积为500平方。室内附属设施：洗衣机一台、冰箱一台、沙发两组、空调三台、太阳能一个、床四张、柜子四组。租赁期限自2016年8月1日起至2021年7月31日；房屋租金每年7万元；先付12个月房租7万元另付押金2万元，租房终止时，白永红验收无误后，将押金退还王军，不计利息。王军需提前30天付下次房租。逾期10天拖欠房租白永红有权终止合同，并追缴所欠房租。租赁期内的水、电、暖、煤气、有线电视、物业、卫生治安费等由王军支付，房屋修缮等费用由白永红支付。合同签订后，白永红将涉案房屋交付王军。经白永红同意，王军将涉案房屋所在院子大门及西门柱拆除。2019年8月，白永红与王军因房屋租赁发生纠纷。另查明，涉案房屋（牟房权证字第××号）所有权人为白永红。王军支付白永红租房押金2万元。诉讼中，王军称其在7月底离开时已将大部分物品搬离涉案房屋，并将房屋钥匙放在涉案房屋内。白永红称其及其丈夫未收到王军给付的房屋钥匙，也未收到过解除合同通知书。因王军拆除大门及西门柱后未安装，其于2019年8月初安装涉案房屋院子大门并支付13110元（电动门防护罩5150元＋大门6000元＋维修门柱料款1200元＋线路维修工料款760元）。大门安装后，大门钥匙由其保管。2019年8月14日，经向王军询问涉案房屋内无贵重物品后，其通过开锁公司将涉房屋的房门打开。本院认为，白永红与王军于2016年6月19日签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》约定租赁期限为5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止，年租金7万元。合同履行至2019年，王军称其因白永红涨房租，未交纳2019年8月1日至2020年7月31日租金。白永红对涨房租不予认可，王军现有证据不足以证明白永红涨房租，故王军未按合同约定缴纳房租，构成违约。本案中，王军于2019年7月底将大部分物品搬离涉案房屋后，涉案房屋所在院子大门于2019年8月初安装修复，安装后的大门钥匙一直由白永红保管。现白永红要求继续履行双方签订的租赁合同，王军要求解除租赁合同，双方形成合同僵局，无法继续履行，故本院认为解除白永红、王军签订的《房屋租赁合同》更为适宜。但王军应当按照合同约定支付合同解除前的租金（自2019年8月1日起至本判决作出之日，按年租金7万元标准计算），并承担违约责任。本院向白永红释明是否要求王军损害赔偿，白永红未明确意见，故本案不予处理。关于白永红主张物业费问题。白永红提交《物业费催收函》、《证明》，证明涉案房屋的物业费收取标准及数额。分析认为，《证明》中无出具证明人的签名，不符合证据的形式要件。《物业费催收函》载明的应缴物业费期间为催收之日的前三年，不合常理。对该两份证据，本院不予采信。白永红要求王军支付物业费的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于安装大门及维修费用问题。经白永红夫妇同意，王军将涉案房屋所在院子大门进行改动，拆除西门柱及大门，后未安装大门。根据法律规定，合同解除后，王军返还的房屋应当恢复交付使用的原状或符合双方约定状态。白永红提供收到条两张，证明其维修门柱料款及线路维修工料款数额，发票两张证明其安装大门及大门防护罩的价值。分析认为，仅有收到条，无其他证据印证，不能证明前述款项实际发生，故本院对该两张收到条不予采信。白永红及王军均未提及涉案房屋院子原大门装有防护罩，故大门防护罩费用不应由王军承担，现白永红为购买大门支付费用为6000元，王军应当承担。关于押金问题。白永红陈述涉案房屋内的设施被破坏，但无有效证据予以证明，扣除购买涉案房屋院子大门费用6000元，剩余押金14000元，应当返还给王军。王军请求返还押金过高部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告白永红与被告王军签订的《房屋租赁合同》于本判决作出之日解除；二、被告王军于本判决生效之日起十日内给付原告白永红租金（自2019年8月1日起至本判决作出之日止，按年租金7万元的标准计算）；三、原告白永红于本判决生效之日起十日内返还被告王军押金14000元；四、驳回原告白永红的其他诉讼请求；五、驳回被告王军的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2332元，减半收取计1166元，反诉费150元，由被告王军负担673元，由原告白永红负担643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张瑞颖二〇二〇年四月十一日书记员  梁 智