浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终17号 上诉人（原审原告、反诉被告）：夏有祥，男，1968年10月28日出生，汉族，住浙江省安吉县。 委托诉讼代理人：毛益园，浙江人地律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：汪建强，男，1962年4月29日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：毛益园，浙江人地律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州亿佳实业有限公司，住所地杭州市拱墅区康桥镇三里洋港口（三里洋路2号）。统一社会信用代码：91330105757240524M。 法定代表人：赵孝敏，董事长。 委托诉讼代理人：王伟、杨娜，浙江世元律师事务所律师。 原审原告、反诉被告：王剑，男，1974年6月12日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 上诉人夏有祥、汪建强因与被上诉人杭州亿佳实业有限公司（以下简称亿佳公司）和原审原告、反诉被告王剑房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初1138号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2018年4月19日，甲方亿佳公司与乙方王剑、汪建强、夏有祥订立《租赁合同》一份，该租赁合同约定：由乙方向甲方租用杭州石祥路791号原奥迪斯大酒店一至三层楼（以下简称案涉房屋），以现状为准。一、乙方租赁甲方房屋的期限为五年，正式起租期自2018年4月20日起至2023年5月19日。甲方同意给予乙方一个月免租期，以便乙方进行必要的准备工作。二、租金及付款方式。1、合同签订时，乙方先支付定金20万元。2、年租金为税后160万元（如需开具发票，税金由乙方承担），按年支付，先付后用。合同签订后一周内乙方交纳第一年租金160万元，之后租金每年提前一个月支付（支付时间：合同期内每年的4月19日前），如乙方按期交纳租金甲方承诺5年内不涨租金。3、出租房屋如需办理营业执照、消防卫生等经营性所需证照由乙方自行负责，乙方如未按期支付租金，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方应无条件在10日之内裸退并交回房屋，甲方有权处理租赁房屋内的一切物品。乙方不得损坏房屋装修或租赁房屋内的一切物品。四、乙方权利和义务。2、乙方对房屋进行任何装修或增设他物或能影响甲方房屋安全的，应事先征得甲方的书面同意，并不得破坏房屋结构。五、协议的解释、终止及违约责任。1、承租方与徐周翔的合同已经于2016年12月29日解除，但徐周翔至今未腾退房屋，上述事实承租方已知晓。2、签订合同后即视为房屋已经交付给承租方，由承租方负责要求徐周翔退出，承租方无法清退徐周翔的，仍应按本合同约定支付租金，已经支付的租金及定金不退还。3、徐周翔在本合同签订之前产生的租金和使用费仍归出租方所有。4、租用该房屋期间，承租方已对房屋性质及现状充分了解，不得以无法办理出相关证照等原因拖欠租金，如未按时支付租金，出租方可随时解除合同，要求承租方立即退出房屋并由承租方支付违约金。5、合同期满后，乙方必须在10天以内交回房屋，并交还甲方该租赁房屋的全部钥匙物品。合同终止以后，所有经营期间发生的相关规费和应收、应付款项与甲方无关。6、乙方如有违反本协议书的，甲方有权解除协议提前终止协议履行，乙方应当支付甲方一年租金作为违约金，并无条件在10日内裸退交回房屋。八、本协议经双方签完字或盖章后生效，本协议书签订之日即视作房屋交付之日。租赁合同还约定了其他内容。租赁合同签订同日，亿佳公司向王剑、汪建强、夏有祥出具《补充说明》一份，载明：对2018年4月19日签订的《租赁合同》，我方同意：租金支付方式为半年一付，合同签订后一周内支付80万元，下半年租金80万元于2018年10月19日前支付。以后每年付租金时间为4月19日和10月19日前。如承租方未能严格按上述约定及时支付租金，我方有权按原《租赁合同》主张权利。2018年4月25日，亿佳公司出具《收条》二份，确认截止2018年4月25日收到汪建强、夏有祥支付石祥路791号（2018年4月19日签订的租赁合同）租金各人民币50万元，合计100万元，其中20万元应为定金。根据亿佳公司与王剑、汪建强、夏有祥签字、盖章确认的《杭州亿佳实业有限公司与王剑、汪建强、夏有祥租赁合同交接清单》，亿佳公司将案涉房屋及设施、设备等全部交付给了王剑、汪建强、夏有祥。王剑、汪建强、夏有祥一方占有、使用案涉房屋至今。 2018年5月1日，发包人王剑（甲方）与承包人盛信有签订《装饰装修工程合同》（以下简称装修合同），装修合同约定：1.1工程地点：石祥路791号澳迪斯大酒店。1.2工程内容及做法：酒店81间客房地板、护墙板，每个房间卫生间防水、房间水电维修。二至三楼公共区域护墙板，附属楼一至二楼共40间房间卫生间地砖、墙壁油漆、水电、吊顶、房间钢架。1.4工程期限150天，开工日期2018年5月1日，竣工日期2018年11月30日。1.5合同价款：本合同工程造价为：1040000元。9.1双方约定按以下方式支付工程款：合同签订后，甲方按约定直接向乙方支付工程款的15%预付款，即156000元；水电完工后，甲方按约定直接向乙方支付工程款20%进度款，即208000元；增加项目工程完工验收后，甲方按约定直接向乙方支付增加项目后的追加款，木工工程完工后甲方按约定直接向乙方支付工程款30%余额款，即312000元。全部工程完工后支付余款35%即364000元。当日，盛信有出具收条一份，确认收到王剑石祥路791号装修预付款156000元；7月3日，盛信有出具收条一份，确认收到王剑石祥路791号装修款10万元；7月20日，盛信有出具收条一份，确认收到王剑石祥路791号装修款108000元；9月9日，盛信有出具收条一份，确认收到王剑石祥路791号装修款150000元；11月12日，盛信有出具收条一份，确认收到王剑石祥路791号装修款160000元；上述款项累计674000元。根据装修合同的约定，盛信有对案涉房屋进行了装修。案涉房屋装修接近尾声时，王剑、汪建强、夏有祥向相关部门申请办理营业执照，因其不能提供相应材料，至今无法办理营业执照。审理过程中，王剑、汪建强、夏有祥表示亿佳公司若能协助其办理出营业执照，则其愿意继续履行租赁合同并支付拖欠的租金。故原审法院要求亿佳公司再次（亿佳公司主张已经向王剑、汪建强、夏有祥提供过相应材料）将其能够提供的有关申请材料交付给王剑、汪建强、夏有祥，由后者再次向相关部门申请办理营业执照。但至今王剑、汪建强、夏有祥仍然无法办理出相关营业执照。王剑、汪建强、夏有祥主张，不能办理营业执照的原因在于亿佳公司未向其提供案涉房屋的产权证书，案涉房屋没有办理房产登记，属于违法建筑，故其不能实现租用案涉房屋的经营目的。而亿佳公司则主张，在双方洽谈并订立租赁合同的过程中，其已明确告知了王剑、汪建强、夏有祥案涉房屋的权属情况，基于案涉房屋的特殊情况，年租金由原来的200万元降低至160万元，并在租赁合同中明确约定“出租房屋如需办理营业执照、消防卫生等经营性所需证照由乙方自行负责”、“租用该房屋期间，承租方已对房屋性质及现状充分了解，不得以无法办理出相关证照等原因拖欠租金”。 另查明，在杭州市拱墅区人民法院作出的（2017）浙0105民初1876号亿佳公司与徐周翔房屋租赁合同纠纷一案（以下简称前案）民事判决书中，杭州市拱墅区人民法院认定以下部分事实：亿佳公司（甲方）与徐周翔（乙方）签订《租赁合同》，该合同约定：乙方向甲方租用杭州市石祥路791号原奥迪斯大酒店一至三层楼及四楼南面房子、院子，上述房产已完成装修，以现状为准。乙方租赁甲方房屋的期限为六年，正式起租期自2016年8月17日起至2022年8月25日止。年租金为税后200万元（如需开具发票，甲方的租赁税由乙方承担）。2016年12月29日，亿佳公司向徐周翔发出《解除合同通知书》，主要内容为：“至2016年12月29日，你方总计应支付租金87万余元，但你方在承租后一直拖欠租金，经多次催要，至今只支付了租金45.5万元。鉴于你方严重违反合同约定，我公司决定：即日起解除双方之间的《租赁合同》。特此通知你方：在十日内主动交回房屋，付清拖欠租金并承担违约责任。”2017年1月6日，徐周翔向亿佳公司致《回函》，主要内容为：“贵公司2016年12月29日《解除合同通知》收悉，本人认为贵公司提出解除合同理由不成立。2016年8月，贵公司将房屋出租给本人用于经营酒店，双方签订《租赁合同》后，本人一直及时履行支付租金义务，但是贵公司却未能履行配合办证义务。在本人公司名称核准后，应依法向有关管理部门提供房屋的权属证明文件，方能进行公司注册登记领取营业执照用于酒店经营。期间，本人多次向贵公司要求尽快提供房屋的权属证明，以便本人办理经营所需的手续，但贵公司始终不能提供房屋的权属证明材料，才导致本人未支付最近一期房屋租金，对此，本人已明确告知只要贵公司提供房屋的权属证明配合办证义务，本人即时支付应付房屋租金。根据双方签署的《租赁合同》及《租赁物交接单》约定，如需办理相关证照手续贵公司应予配合。现贵公司拒不配合向本人提供有关房屋权属的任何材料，导致本人拟经营酒店的公司至今无法取得相关证照，贵公司的行为已构成违约。本人承租房屋后到目前为止，已投入资金超过150万元，如贵公司拒不履行配合办证义务，导致租赁房屋目的无法实现，将造成投资亏损严重难以弥补。请贵公司于2017年1月15日前向本人提供房屋的权属证明材料，积极配合本人办理酒店经营及公司开办相关手续。”该案审理中，亿佳公司与徐周翔均确认租赁物自2018年4月20日起承租给案外人，徐周翔已实际腾退案涉房屋。 该案判决后，徐周翔不服一审判决，向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州市中级人民法院经审理后认为：“关于案涉《租赁合同》的效力问题，根据调取的杭州市拱墅区人民法院（2012）杭拱民初字第1435号案卷材料，亿佳公司主张其有权出租案涉房屋确有依据。徐周翔在签订租赁物面积较大、租金额高达每年税后200万元的租金合同时亦应当查看亿佳公司出租给亿佳公司出租权限相关材料。现徐周翔主张案涉合同无效，依据不足，不予确认。”2019年3月10日，杭州市中级人民法院作出（2018）浙01民终9956号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 王剑、夏有祥、汪建强于2019年1月22日向原审法院提起诉讼，请求：一、判令王剑、夏有祥、汪建强与亿佳公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令亿佳公司退还王剑、夏有祥、汪建强租金100万元；三、判令亿佳公司赔偿王剑、夏有祥、汪建强装修费104万元；四、判令亿佳公司赔偿王剑、夏有祥、汪建强不能正常营业的损失20万元；五、请求法院判令本案诉讼费由亿佳公司承担。亿佳公司于2019年5月8日提起反诉，请求：1、判令解除杭州亿佳实业有限公司与王剑、汪建强、夏有祥签订的《租赁合同》；2、判令王剑、汪建强、夏有祥腾退位于杭州石祥路791号原澳迪斯大酒店一至三楼的房屋；3、判令王剑、汪建强、夏有祥支付杭州亿佳实业有限公司租金800000元；租金暂计算至2019年4月18日，之后租金按每日4383.56元支付至王剑、汪建强、夏有祥实际腾退房屋日止；4、判令王剑、汪建强、夏有祥支付违约金1600000元；5、判令王剑、汪建强、夏有祥负担全部诉讼费用。 原审法院认为，案涉租赁合同的效力问题，以及若租赁合同有效情况下合同解除后的处理，构成本案主要的争议焦点。 一、关于租赁合同的效力问题。从本案与前案两份租赁合同规定的内容来看，前案所涉租赁物“杭州市石祥路791号原奥迪斯大酒店一至三层楼及四楼南面房子、院子”与本案所涉租赁物“杭州石祥路791号原奥迪斯大酒店一至三层楼”相比之下，可以看出王剑、汪建强、夏有祥所承租的房屋与徐周翔所承租的房屋为同一处房屋，区别只是后者承租房屋部分更多、面积更大。故亿佳公司同王剑、汪建强、夏有祥订立的《租赁合同》在是否有效的问题上，应当以前案终审判决认定的亿佳公司同徐周翔订立的《租赁合同》是否有效为评判标准。本案中，王剑、汪建强、夏有祥同徐周翔一样，均基于同样的法律依据即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。但前案终审判决认为，亿佳公司主张其有权出租案涉房屋确有依据，徐周翔主张案涉合同无效，依据不足，不予确认。而在本案中，从维护社会经济秩序及生效判决权威性的角度出发，且在王剑、汪建强、夏有祥未提供证据证明亿佳公司无权处分案涉房屋的情况下，没有依据将同样的房屋租赁合同关系认定为无效，故王剑、汪建强、夏有祥诉请确认案涉房屋租赁合同无效并判令亿佳公司退还租金100万元之主张，依据不足，不予支持。 二、关于租赁合同解除后的处理问题。亿佳公司（甲方）与王剑、汪建强、夏有祥（乙方）订立的租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定切实履行自己的义务。根据租赁合同的约定，案涉房屋如需办理营业执照等经营性质所需证照由乙方自行负责，且乙方不得以无法办理出相关证照等原因拖欠租金。在亿佳公司已配合并协助王剑、汪建强、夏有祥办理营业执照的情况下，乙方王剑等人无法办理营业执照不可归责于甲方亿佳公司。现王剑、汪建强、夏有祥仍然占有并继续使用案涉房屋，却以无法办理营业执照为抗辩理由，拒不支付租金，有违诚信，不予采信。同时根据租赁合同约定，如未按时支付租金，出租方可随时解除合同，要求承租方立即退出房屋并由承租方支付违约金，故亿佳公司反诉请求解除租赁合同及王剑、汪建强、夏有祥腾退房屋并支付租金，符合合同约定和法律规定，应予支持。至于：1.王剑、汪建强、夏有祥诉请的装修费损失104万元的问题，首先，根据租赁合同约定，乙方对房屋进行任何装修，应事先征得甲方的书面同意，现王剑、汪建强、夏有祥未提供证据证明其取得了亿佳公司的书面同意，应承担举证不能的法律后果。其次，根据租赁合同约定，乙方如有违反本协议书的，甲方有权解除协议提前终止协议履行，并无条件在10日内裸退交回房屋。故在王剑、汪建强、夏有祥存在违反租赁合同约定的情形下，其要求亿佳公司赔偿装修损失缺乏合同依据。再次，王剑、汪建强、夏有祥提供的现有证据亦不足以证明其装修损失为104万元。综上，对于王剑、汪建强、夏有祥该项诉请，不予支持。2.王剑、汪建强、夏有祥诉请的不能正常营业的损失20万元的问题，缺乏事实依据，亦不予支持。3、亿佳公司反诉请求支付违约金160万元的问题，双方虽就乙方违约约定了一年租金作为违约金，但根据本案的实际情况，基于公平和诚实信用原则，酌情将其违约金调整为10万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回王剑、汪建强、夏有祥的诉讼请求；二、解除杭州亿佳实业有限公司与王剑、汪建强、夏有祥订立的《租赁合同》；三、王剑、汪建强、夏有祥于判决生效之日起六十日内，将坐落于杭州市拱墅区石祥路791号原奥迪斯大酒店一至三楼的房屋腾空并返还于杭州亿佳实业有限公司；四、王剑、汪建强、夏有祥支付杭州亿佳实业有限公司截止2019年4月18日的未付租金80万元，扣除定金20万元，尚应支付60万元；支付按每日租金4383.56元标准计算自2019年4月19日起至实际腾退房屋之日止的租金；支付违约金10万元；前述款项，于判决生效之日起七日内付清；五、驳回杭州亿佳实业有限公司其他反诉请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24720元，由王剑、汪建强、夏有祥负担；反诉案件受理费13000元，由杭州亿佳实业有限公司负担9209元，王剑、汪建强、夏有祥负担3791元。 宣判后，夏有祥、汪建强不服，向本院提出上诉。 夏有祥上诉称：一、一审法院程序严重违法，遗漏必要共同诉讼人即另两位合伙人戴军、叶仙华，导致本案认定事实错误，应发回重审。2018年4月19日，王剑、夏有祥、汪建强三人向亿佳公司租用杭州市石祥路791号原澳迪斯大酒店一至三层楼用于酒店经营（以下简称“合伙酒店”），并签订《租赁合同》。酒店总投资160万元，王剑出资60万元（至今未出资）出资比例37.5%；夏有祥出资50万元（已出资到位）出资比例31.25%；汪建强出资50万元（已出资到位）出资比例31.25%。2019年3月26日，夏有祥将其持有的50万元出资转让给戴军，汪建强将其持有的50万元出资中的25万元出资转让给叶仙华。此次股份转让后，合伙酒店的合伙人及其出资比例变更为王剑出资60万元，出资比例37.5%；戴军出资50万元，出资比例31.25%；汪建强出资25万元，出资比例15.625%；叶仙华出资25万元，出资比例15.625%。2019年5月8日、2019年10月18日，一审法院公开开庭审理本案。鉴于上述事实，上述股份转让行为发生在第一次庭审前。案涉合伙酒店至今未依法登记领取营业执照，在诉讼中应当将合伙人王剑、夏有祥、戴军、汪建强、叶仙华列为共同诉讼人，上述合伙人为必要共同诉讼人。显然，一审法院遗漏必要共同诉讼人，导致本案认定事实错误，应撤销原判，将本案发回重审。二、一审判决认定事实错误，夏有祥无需承担案涉房屋自2019年3月26日之后的租金。2019年3月26日，夏有祥将其持有的50万元出资转让给戴军。此后，合伙酒店的权利义务与夏有祥无关。综上，一审判决存在多处事实认定错误，且遗漏戴军、叶仙华两位必要共同诉讼人，应撤销原判，发回重审。为此，请求：一、一审判决遗漏必须参加诉讼的当事人戴军、叶仙华，请求撤销原判，发回重审。二、改判支持夏有祥一审第一项、第三项、第五项诉讼请求。三、改判驳回亿佳公司全部反诉请求。四、本案一审、二审诉讼费用由亿佳公司承担。 汪建强上诉称：一、一审法院程序严重违法，遗漏必要共同诉讼人即另两位合伙人戴军、叶仙华，导致本案认定事实错误，应发回重审。2018年4月19日，王剑、夏有祥、汪建强三人向亿佳公司租用杭州市石祥路791号原澳迪斯大酒店一至三层楼用于酒店经营（以下简称“合伙酒店”），并签订《租赁合同》。酒店总投资160万元，王剑出资60万元（至今未出资）出资比例37.5%；夏有祥出资50万元（已出资到位）出资比例31.25%；汪建强出资50万元（已出资到位），出资比例31.25%。2019年3月26日，夏有祥将其持有的50万元出资转让给戴军。汪建强将其持有的50万元出资中的25万元出资转让给叶仙华。此次股份转让后，合伙酒店的合伙人及其出资比例变更为王剑出资60万元，出资比例37.5%；戴军出资50万元，出资比例31.25%；汪建强出资25万元，出资比例15.625%；叶仙华出资25万元，出资比例15.625%。2019年5月8日、2019年10月18日，一审法院公开开庭审理本案。鉴于上述事实，上述股份转让行为发生在第一次庭审前。案涉合伙酒店至今未依法登记领取营业执照，在诉讼中应当将合伙人王剑、夏有祥、戴军、汪建强、叶仙华列为共同诉讼人，上述合伙人为必要共同诉讼人。显然，一审法院遗漏必要共同诉讼人，导致本案认定事实错误，应撤销原判，将本案发回重审。二、一审判决认定事实错误，案涉房屋租金应从2018年5月20日起算。案涉《租赁合同》第一条约定：案涉房屋正式起租期自2018年4月20日起至2023年5月19日。甲方同意给予乙方一个月免租期，以便乙方进行必要的准备工作。即第一年的租金应当计算至2019年5月19日，而一审判决第四项判定违反《租赁合同》约定，原判认定事实错误。综上，一审判决存在多处事实认定错误，且遗漏戴军、叶仙华两位必要共同诉讼人，应撤销原判，发回重审。为此，请求：一、一审判决遗漏必须参加诉讼的当事人戴军、叶仙华，请求撤销原判，发回重审。二、请求改判支持汪建强一审第一项、第三项、第五项诉讼请求。三、请求改判驳回亿佳公司第一项、第二项、第四项诉讼请求。四、请求改判汪建强承担租金每日684.93元，租金自2019年5月20日起至实际腾退房屋日止；五、本案一审、二审诉讼费用由亿佳公司承担。 被上诉人亿佳公司辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。关于夏有祥、汪建强主张的一审程序严重违法，遗漏必要共同诉讼人的问题，一审法院的认定没有错误。因为亿佳公司系与汪建强、夏有祥、王剑三人签订的租赁合同。其三人内部关系与出租人是没有关系的。所以一审法院程序并没有违法。免租期在合同中确实是有约定的，但是从第二次的那个租金起算日的话，还是按租赁期限来算的，没有错。起租第一个月确实是免租期，即2018年4月20日至5月19日为免租期，实际租期从5月20日开始。 原审原告、反诉被告王剑未参加二审诉讼活动，未作答辩。 被上诉人亿佳公司、原审原告、反诉被告王剑在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人夏有祥、汪建强向本院提交了股权转让协议及转让款凭证一份，欲证明在2019年3月26日之前，股权就已发生转让，则夏有祥和汪建强共同经营合伙人也是需要追加的当事人。经质证，被上诉人亿佳公司认为对上诉人夏有祥、汪建强提交的证据的三性均有异议。该证据与亿佳公司没有关系，因此真实性无法核实。承租人是原审的三位当事人，其内部关系与亿佳公司无关。本院认为上诉人夏有祥、汪建强所提交的证据系夏有祥、汪建强、王剑之间的合伙关系，以及夏有祥、汪建强、王剑将股权转让给他人的情形，而本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性，本案双方的当事人应为各自合同的相对方分别为夏有祥、汪建强、王剑和亿佳公司，故上诉人夏有祥、汪建强所提交的证据与本案不具有关联性。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性，本案双方的当事人应为各自合同的相对方分别为夏有祥、汪建强、王剑和亿佳公司，至于夏有祥、汪建强、王剑之间的合伙关系，以及夏有祥、汪建强、王剑将股权转让给他人的情形，与本案既不具有关联性，也不属同一法律关系，夏有祥、汪建强可依据不同的法律关系另行主张。故夏有祥、汪建强认为王剑、夏有祥、戴军、汪建强、叶仙华系合伙人，应列为共同诉讼人的上诉理由不能成立。根据《租赁合同》的约定，亿佳公司同意给予夏有祥、汪建强、王剑有一个月免租期，汪建强上诉认为案涉房屋租金应从2018年5月20日起算。亿佳公司在二审审理中亦认可租期从2018年5月20日开始。故本院对原审判决第四项予以纠正。原审判决认定事实和适用法律正确，由于在二审审理期间，双方当事人均认可租期从2018年5月20日开始，本院予以改判，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条规定，原审裁判不属于错误裁判案件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初1138号民事判决第一、二、三项及案件受理费部分； 二、撤销杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初1138号民事判决第四、五项； 三、王剑、汪建强、夏有祥于本判决生效之日起七日内支付杭州亿佳实业有限公司截止2019年5月19日的未付租金80万元，扣除定金20万元，尚应支付60万元；自2019年5月20日起按每日租金4383.56元标准计算支付至实际腾退房屋之日止的租金；支付违约金10万元。 四、驳回杭州亿佳实业有限公司其他反诉请求； 如王剑、汪建强、夏有祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费21742元，由汪建强负担10000元、夏有祥负担11742元。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年四月十日 书记员  周 杨