河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0502民初2722号 原告：邢台民兴物业服务有限公司，住所地邢台市桥西区钢铁北路。 法定代表人：胡淑俊，该公司经理。 委托诉讼代理人：侯立珍，河北鼎研晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景奕然，河北鼎研晟律师事务所实习律师。 被告：孟义敏，女，1968年12月17日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：王建立（被告孟义敏丈夫），现住邢台市桥东区。 原告邢台民兴物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告孟义敏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人侯立珍、景奕然及被告孟义敏委托诉讼代理人王建立到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序后，再次公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人侯立珍、景奕然到庭参加诉讼，被告孟义敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付2017、2018、2019三年度的物业管理费，共计3224元；2.请求人民法院依法判令被告支付2017、2018、2019三年度的违约金，共计885元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告管理的新世纪嘉园业主。被告于2011年11月23日与邢房房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购得建筑面积为62.97㎡的住宅房。2015年邢台润恒物业服务有限公司与邢台市邢房房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托协议》。后物业管理单位由邢台润恒物业服务有限公司更换为原告，同时邢台润恒物业服务有限公司将其主张支付拖欠物业费的权利转让与原告。2017年8月1日邢台市邢房房地产开发有限责任公司与原告另行签订了一份《新世纪嘉园七十一号物业前期委托协议》。全面委托原告对开发的邢台市新世纪嘉园71号小区进行物业管理，委托管理期限自2017年8月1日起至2019年7月30日止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按协议约定的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期缴纳，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五向原告缴纳违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2016年11月30日至2019年5月16日，被告共欠物业费3224元，违约金885元，原告多次对其电话、书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业管理费的行为严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故根据《民事诉讼法》的相关规定特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告孟义敏辩称，一、原告与答辩人不存在法律关系，因此应依法驳回其对答辩人的诉讼请求。答辩人购得邢房房地产有限责任公司的新世纪嘉园枫雅苑小区××号楼×单元×××号房，建筑面积62.97平米，润恒物业与房地产商的《物业管理委托协议》并不代表业主与其有物业管理合同关系，按国家有关规定：物业公司应与每一位业主签订物业服务合同，以确定其双方认可的服务收费标准，但润恒物业给答辩人的合同上无公章、日期等，故不存在服务关系。原告没有向法庭、被告提供任何合法证据证明其润恒物业服务公司转换为本案原告，也没有征得作为业主的答辩人同意和在小区内公示，也没有征得小区业主们的同意，答辩人没有与原告签订任何《物业服务合同》，因此双方没有法律意义上的关系。原告起诉答辩人要求支付物业费，不具有本案的诉讼主体资格，起诉答辩人没有事实和法律依据，应依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。二、根据《民事诉讼法》、《合同法》、《商品房买卖合同司法解释》、《物业服务合同》、《物业服务收费管理办法》中的有关法律规定，8种情况下业主可依法拒交物业费。鉴于以上情况，请依法驳回原告对答辩人的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：2019年6月12日，邢台市润恒物业服务有限公司出具的证明显示，我公司已于2017年8月1日将新世纪嘉园××号楼小区我公司委托管理期限内主张支付拖欠物业费的权利转让与邢台市民兴物业服务有限公司。原告物业公司提交的封面日期为2017年8月1日的《物业管理委托协议》显示,邢台市邢房房地产开发有限责任公司第七项目部将邢台市新世纪嘉园××号小区委托原告物业公司实行物业管理；委托管理期限自2017年8月1日起至2019年7月30日止；本物业的管理服务费，电梯住宅屋拟按建筑面积每月每平方米1元。原告物业公司提交的封面日期为2019年7月17日的《物业管理委托协议》显示，邢台市邢房房地产开发有限责任公司第七项目部将邢台市新世纪嘉园××号小区委托原告物业公司实行物业管理；委托管理期限至物业委员会成立之日止；本物业的管理服务费，电梯住宅拟按照建筑面积每月每平方米1元。 本院认为，原告物业公司主张被告孟义敏系新世纪嘉园小区××#楼×单元×××号房屋业主，上述房屋建筑面积为62.97平方米，并主张被告孟义敏未交纳2017年、2018年、2019年的物业服务费等费用，被告孟义敏均未提出异议，对该事实本院予以确认。据邢台市润恒物业服务有限公司出具的证明可知，该公司已将其主张支付拖欠物业服务费的相关权利转让与原告物业公司，被告孟义敏对原告物业公司提交的邢台市邢房房地产开发有限责任公司第七项目部与邢台市润恒物业服务有限公司签订的《物业管理委托协议》复印件未提出异议，该协议复印件显示邢台市邢房房地产开发有限责任公司第七项目部将邢台市新世纪嘉园七十一号楼小区委托邢台市润恒物业服务有限公司实行物业管理，委托管理期限自2015年10月16日起至2018年10月16日止，结合被告孟义敏提交的邢台市润恒物业服务有限公司收款收据复印件等证据可知，在邢台市润恒物业服务有限公司对涉案房屋所在小区提供物业服务期间，亦是按照房屋建筑面积每月每平方米1元标准收取物业服务费。根据原、被告所述，结合相关证据情况可以看出原告物业公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，但尚不足以认定该瑕疵已达到需减免物业服务费用的程度，原告物业公司要求被告孟义敏向其交纳2017年、2018年、2019年的物业服务费并无不当，此期间的物业服务费计算为2266.92元。据邢台市润恒物业服务有限公司出具的证明可知，该公司仅将其主张支付拖欠物业服务费的相关权利转让与原告物业公司，原告物业公司要求被告孟义敏交纳邢台市润恒物业服务有限公司对涉案房屋所在小区提供物业服务期间除物业服务费之外的其他费用，依据不足，不予支持。原告物业公司提交的《物业管理委托协议》显示，负责向业主、向物业使用人收取六层（五层）以上二次加压费、城管生活垃圾费、公共照明公摊费，但协议中未显示收取标准，可参照《关于邢台市市区调整生活垃圾处理费收费标准的批复》及《关于制定我市市区城镇居民高层二次供水设施运行维护费的通知》收取生活垃圾处理费、二次供水设施运行维护费，原告物业公司主张的公共照明公摊费、垃圾清运费，依据不足，不予支持，生活垃圾处理费计算为3元/月*29月等于87元，《关于制定我市市区城镇居民高层二次供水设施运行维护费的通知》的落款日期为2018年7月25日，原告物业公司提出的该日之前的二次供水设施运行维护费主张依据不足，本院不予支持，上述通知显示，我市市区二次供水设施运行维护费最高收费标准暂定为0.1元/月/平方米，可按此标准计算该项费用，被告孟义敏应向原告物业公司交纳2018年7月25日至2019年12月31日期间的二次供水设施运行维护费108.47元。关于违约金，因原告物业公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，对原告物业公司该项主张，本院不予支持。 综上所述，被告孟义敏应当向原告物业公司交纳物业服务费、生活垃圾处理费、二次供水设施运行维护费等共计2462.39元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、判决生效后十日内，被告孟义敏向原告邢台民兴物业服务有限公司交纳物业服务费、生活垃圾处理费、二次供水设施运行维护费等共计2462.39元。 二、驳回原告邢台民兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告孟义敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  房 伟 人民陪审员  马慧旭 人民陪审员  陈世超 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  张云肖