山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终774号 上诉人（原审被告）：李贻江，男，1977年9月4日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道双元路16号龙湖滟澜海岸物业客服中心。 主要负责人李文磊，经理。 委托诉讼代理人：袁永吉、董之润，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 上诉人李贻江因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司（以下简称龙湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初6006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李贻江上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2015年1月12日，上诉人签订购房及前期物业服务合同，同年12月底交房。上诉人交纳了2016全年的物业费，但认为物业服务不到位，两年多期间多次反映未得到解决。龙湖物业公司未完全履行合同条款存在重大瑕疵，故上诉人决定暂缓缴纳物业费。理由如下：上诉人所居住的45号楼在马路边，没有围挡，未封闭。单元门长期损坏，也没有门岗，环境脏乱差，秩序混乱，无法保障安全。楼西侧消防通道被锁住，长期封闭，存在安全隐患。上诉人所居住的45号在小区封闭区域外，无法享受约定中的公共绿化。小区广告收益等收支项目也未公示。同一地段的小区也有一栋经济适用房，是全封闭管理，物业费为1.5元每平米，而上诉人的物业费2.5元每平米，两者相比贵在哪里。被上诉人从未提供过物价部门的批示。综上，上诉人不应支付全部的物业费，上诉人同意按0.8元每平米标准缴纳。 被上诉人龙湖物业公司答辩称：被上诉人管理涉案小区，已与开发商签订前期物业服务合同，各类型房屋类别的收费标准均已由合同约定，涉案房屋的位置在交付前已规划，与被上诉人无关。广告收益待业主大会成立后，被上诉人会与业委会进行交接。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 龙湖物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令李贻江支付物业服务费4287.60元及违约金1286.28元，共计5573.88元；2、判令李贻江承担诉讼费用。事实与理由：李贻江购买了位于青岛市城阳区龙湖锦璘原著QDJLYZ-45-1-1901户的房屋，从2017年1月1日起，李贻江拖欠龙湖物业公司物业服务费及违约金。 李贻江在一审中辩称，李贻江所居住楼座位于马路边，无法进入小区的封闭区域，享受不到小区的公共绿化；李贻江的服务存在安保不到位、卫生脏乱差、消防隐患严重、收费明细不公示等问题，物业费标准也比其他经济适用房高，因此，李贻江才暂缓缴纳物业费，龙湖物业公司应当和业主共同协商降低物业费收费标准。 一审法院对双方当事人有争议的事实认定如下： 1、李贻江提交《龙湖-锦璘原著项目总平面示意图》复印件1份，证明李贻江购买涉案房屋时，其所居住的楼座是包含在小区院墙范围之内的，但在实际交房时，却是在小区院墙范围之外的事实。龙湖物业公司对证据的真实性无异议，但认为该证据的“说明”部分明确表明“以实际交付为准”，龙湖物业公司接管该小区时，涉案楼座的位置就是目前的状况，且示意图中对涉案楼座的位置以虚线包裹，该虚线表示的是小区红线，而非是小区的院墙。庭审过程中，李贻江确认其所购买的房屋在交付时，涉案楼座在小区中的位置就是目前状况。一审法院认为，1、仅凭该证据无法证明图中包裹涉案楼座的虚线为涉案小区规划的外院墙。2、该证据为《青岛市商品房预售合同》的附件，出具方为涉案小区开发商，而非龙湖物业公司，且涉案小区在交付时，涉案楼座与小区院墙的位置就已经固定，李贻江也未提交证据证明龙湖物业公司对涉案楼座的位置及涉案小区的院墙进行过变动，因此，李贻江以该证据主张涉案楼座与小区院墙位置在购房时的约定和实际交付的不一致，并以此为由拒缴物业费，理由不成立，该证据与本案物业服务合同纠纷无关，一审法院不予采纳。 2、李贻江提交录像1段、照片5张，证明涉案楼座的现实情况。龙湖物业公司对证据的真实性无异议，但认为从录像中可以看出楼前广场干净整洁，与停车场进行了区分管理，垃圾桶上有相应的说明，虽然部分垃圾溢出，但因为垃圾清运需要时间，为定时清理，不能以此就证明龙湖物业公司管理存在瑕疵；照片上拍摄的内容仅为拍摄时的状况，电梯上的广告属于龙湖物业公司代全体业主行使管理职责，而非是违约事项。一审法院认为，该组证据来源合法，且与本案有关联性，一审法院予以采纳。 3、网络信息打印件3份，证明龙湖物业公司服务不到位，导致李贻江缓缴物业费，而非是拒缴的事实。龙湖物业公司对证据的真实性不予认可，认为该证据的内容为网络或个人观点，非法律法规，不能成为李贻江缓交物业费的依据。一审法院认为，证据应当是依照诉讼规则认定案件事实的依据，李贻江提交的网络信息打印件仅是网络上对物业服务合同履行过程中经常出现的部分问题的个人观点，不能证明本案的事实，也不能作为确认物业服务合同中双方权利义务的标准，因此，对该证据，一审法院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 1、李贻江于2015年1月12日购买了位于青岛市城阳区龙湖锦璘原著一期（龙湖安乐住宅楼）经适房45号楼19层1901户房产，该房屋建筑面积为63.52平方米。李贻江与青岛龙昊置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》第二十四条约定，青岛龙昊置业有限公司已选聘重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。 重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司与青岛龙昊置业有限公司签订的《前期物业服务协议》中，约定由重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司进行龙湖.安乐项目物业辖区的物业服务工作，并对物业服务费等内容作出了约定：叠拼、联排住宅物业费按建筑面积5.00元/平方米/月计收，高层公寓物业费按建筑面积3.00元/平方米/月计收（含电梯费），经济适用房物业费按建筑面积2.5元/平方米/月计收（含电梯费）；物业服务费和电梯运行维护费按季度缴纳，在每季度最后一个月25日前缴纳下季度物业费，逾期将按日加收应交纳费用3‰的合同违约金。 李贻江按照约定实际缴纳了2016年10月1日至2016年12月31日的物业费，自2017年1月1日开始拒绝缴纳物业费。 2、重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司于2014年4月17日办理工商登记。2016年6月27日，重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司名称变更为龙湖物业公司。 3、2019年3月12日，龙湖物业公司通过EMS向李贻江邮寄送达物业费催缴函。 一审法院认为，本案系因物业服务合同引发的纠纷。物业费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。本案中，龙湖物业公司作为提供物业服务的公司，与涉案小区开发商青岛龙昊置业有限公司签订前期物业服务合同，并实际履行了为涉案小区提供物业服务的义务，李贻江亦缴纳了2017年1月1日之前的物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，龙湖物业公司、李贻江之间成立物业服务合同关系，李贻江接受了龙湖物业公司提供的物业服务，就应当按照合同约定交纳相关的物业费。龙湖物业公司主张李贻江应支付欠缴的2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4287.60元（63.52平方米×2.5元/平方米×27个月），证据充分，理由正当，一审法院予以支持。 龙湖物业公司为物业服务企业，而非涉案小区的建设单位和开发商，在其开始为涉案小区提供物业服务时，涉案楼座与小区院墙的位置就已经确定，李贻江也未提交证据证明龙湖物业公司对涉案小区的院墙进行过变动，因此，李贻江以涉案楼座与小区院墙位置在购房时的约定和实际交付的不一致为由拒缴物业费，理由不成立，一审法院不予支持。 龙湖物业公司与开发商签订前期物业服务合同，为整个小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，李贻江以自己居住的楼座在小区院墙之外，享受不到小区内的部分物业服务为由拒缴物业费，于法无据，一审法院不予支持。且《前期物业服务协议》中对涉案楼座物业费标准的约定也已经低于同小区内其他高层公寓的物业费标准。 对李贻江抗辩称龙湖物业公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院认为物业服务具有内容多样性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法计量等特点，加之物业服务合同中约定的物业服务企业应当履行的义务较为概括笼统，因此，李贻江提交某段时间内的照片、录像，仅能证明龙湖物业公司提供的物业服务在某些环节、个别区域做的不够好，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。李贻江仅以照片和录像主张缓交物业费或者按实际服务的标准降低物业费的意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。物业服务企业对小区进行物业服务是整体性的，收益人是全体小区业主，若部分业主因其自身权益受损或者对物业服务不满意就拒交物业费，长期以往将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致整个小区的物业服务质量下降，这对其他已经缴纳物业费的业主来讲是不公平的，而且势必会形成恶性循环，最终损害的将是全体业主的权益。因此，业主对物业服务企业提供的服务不满意可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以就存在的服务问题向业主委员会、当地居委会等部门反映求得解决，还可以依法通过业主大会或者其他法定方式解聘和重新选聘物业服务企业，而不应消极地采取长时间拒缴物业费的方式来对抗物业服务企业。 关于违约金，对同一楼座内存在多户业主欠缴物业费的情况，物业公司应积极听取业主们的意见，加强与业主交流沟通，提高自身的物业服务意识和服务质量，而不应简单的通过邮寄物业费催缴函、收取违约金的方式处理问题，否则将会加深其与业主之间的矛盾，严重影响双方在小区内的和谐共处。因此，综合考虑本案的实际情况，对龙湖物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、李贻江于判决生效后10日内支付龙湖物业公司位于青岛市城阳区龙湖锦璘原著一期（龙湖安乐住宅楼）45号楼1901户房产自2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4287.60元；二、驳回龙湖物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李贻江承担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，龙湖物业公司与涉案小区开发商签订《前期物业服务合同》，上诉人购买涉案房产的购房合同中载明了《前期物业服务合同》的条款，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，龙湖物业公司与李贻江之间成立物业服务合同关系，双方应当按合同的约定履行各自的义务。上诉人李贻江主张被上诉人服务中存在的问题，应当降低收费标准。对此本院认为，上诉人所提供的证据不足以证明其在物业服务过程中存在不履行主要合同义务的问题，因此本院对上诉人的该主张不予采纳。另外，上诉人李贻江认为其所购买的45号楼未封闭，应当降低物业费标准的主张，没有法律依据，本院不予采纳。 物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，龙湖物业公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李贻江负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年四月二日 书记员  方高海 韩平