辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终629号上诉人（原审被告）：赵源立，男，1973年11月18日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：王英俊，辽宁夏森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李群，男，1969年3月17日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：吴臻，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。上诉人赵源立因与被上诉人李群房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初13035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵源立上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判驳回李群的诉讼请求；3.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1.根据案件事实，上诉人并不拖欠被上诉人房屋租金。上诉人与被上诉人于2010年5月签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2010年5月10日至2014年5月10日止。合同到期后，双方并未续签合同。被上诉人主张上诉人从2013年5月10日后就未缴纳租金，要求给付至今的租金。被上诉人的主张明显不符合常理，上诉人如果在2013年5月10日后就未缴纳过房屋租金，被上诉人为何不当时到法院主张权利，解除合同，为何要在六年之后才起诉要求解除合同，这明显是虚构的事实。2.本案在被上诉人没有证据证明向上诉人催要房租的情况下依据法律规定，如果要保护被上诉人的权利，也应当按照法律规定适用短期诉讼时效，也就是保护一年，而非保护三年。故本案一审法院审理适用三年的诉讼时效是错误的。3.本案支持被上诉人违约金的主张是错误的。违约金的依据是根据双方签订的《房屋租赁合同》，但本案双方签订的《房屋租赁合同》早于2014年5月10日到期，合同到期后双方并未续签合同，所以合同到期后只是存在事实的租赁关系，但没有了合同。违约金的主要依据已经到期未续签的合同，是没有事实根据的，既然没有合同，就不存在支付违约金，故一审法院判令违约金是错误的。4.判令解除合同不合理。上诉人与被上诉人的租赁关系存续多年，上诉人对房屋做了大量的投入，被上诉人长达数年未要求解除合同，就视为对租赁行为的认可，故本案不适宜解除合同。李群辩称，一、被上诉人依法享有解除合同的权利。《房屋租赁合同》虽于2014年5月10日到期，但上诉人至今仍在继续使用租赁房屋，故双方已形成不定期租赁关系，被上诉人依法享有解除合同的权利。二、上诉人应当向被上诉人支付自2013年5月11日至合同解除之日的租金。合同签订后，被上诉人如约将房屋交付给上诉人使用，但上诉人于2013年5月10日后并未向被上诉人支付租金，且上诉人至今一直占用使用该房屋。故上诉人应当向被上诉人支付自2013年5月11日至合同解除之日的租金。三、上诉人应当向被上诉人支付违约金，自应付款之日起至实际支付之日止。《房屋租赁合同》第十五条关于违约金计算标准约定为“每逾期一日，按当年租金1%加收滞纳金”。所以上诉人因拖欠被上诉人租金事宜，应当向被上诉人支付违约金。四、本案不存在超过诉讼时效的问题。上诉人并未提供证据证明其向被上诉人支付过租金。上诉人无论是在一审庭审，还是上诉状中均表述‘不欠被上诉人租金，每次都交给被上诉人本人’，该表述恰恰证明因租金事宜，上诉人每年都会与被上诉人见面。既然上诉人与被上诉人都承认双方每年都会见面，在上诉人无法举证证明见面是为了向被上诉人及其母亲交付租金，被上诉人李群作为一个正常的成年人，在上诉人拖欠其母子租金的情况下，与上诉人的每一次见面，都是比较迫切的，这种迫切的心情是一定会向上诉人催讨租金的。所以，本案不存在超过诉讼时效的问题。五、涉案的全部诉讼费应当由上诉人承担。六、一审法院在判项二种，仅判令上诉人支付租金至2019年5月10日，很明显漏判了2019年5月10日后至合同解除之日的租金，请求二审法院予以纠正。被上诉人在一审诉讼请求第二项中，主张“判令被告向原告支付租金至合同解除之日（暂计算至2019年5月10日，租金共计240,000元）”。只所以写‘暂计算至2019年5月10日，租金共计240,000元’，其目的是为了计算诉讼费，而非一审法院所描述的“原告主张计算至2019年5月10日”。故一审判决虽然判令解除上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，但支付租金仅判令支付至2019年5月10日。一审法院明显漏判了2019年5月10日后至合同解除之日的租金。因此被上诉人不认可该判项，请求二审法院予以纠正。李群向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2010年5月28日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金至合同解除之日止（暂计算至2019年5月10日，租金共计240,000元）；3.判令被告向原告支付违约金，自应付款之日起至实际支付之日止（暂计算至2019年8月1日，违约金共计219,511.233元，违约金以当年租金为基数，按照年利率24%计算）；4.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月28日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定将沈阳市大东区合作街46号（24-27）轴一、二层商业网点，建筑面积190.28平方米出租给被告使用，租赁期间为2010年5月10日至2014年5月10日，2014年1月19日至2014年5月10日的租金为每月3333元。被告于2013年5月10日后并未向原告支付租金，被告一直占用房屋至今。另查，原告在2013年9月13日向被告主张过租金，此后至起诉时，被告无证据证明其向被告主张过租金。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应恪守履行各自的义务。被告主张不拖欠原告房屋租金，但未提供任何证据予以证明，一审法院对被告的抗辩理由不予支持，被告应支付原告拖欠租金。但被告提出原告的主张超过诉讼时效的抗辩，一审法院予以采纳，被告应向原告支付欠付诉讼时效内应保护的租金，原告主张计算至2019年5月10日，故被告应向原告支付租金109,989元（从2016年8月12日计算至2019年5月10日共计33个月，3333元/月×33个月=109,989元）。但双方约定违约金标准过高，本院予以调整，按中国人民银行同期贷款利率计付。关于原告要求解除租赁关系的诉讼请求，双方签订的房屋租赁合同到期后，并未订立新的租赁协议，故视为不定期租赁，双方可以随时解除合同，故原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2010年5月28日签订的房屋租赁协议；二、被告赵源立于判决书生效后十日内给付原告李群房屋租金109,989元；三、被告赵源立于判决书生效后十日内给付原告李群逾期付款违约金（本金109,989元为基数，自2016年8月12日至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费8193元，减半收取4096.50元，由被告赵源立负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了证据1.照片9张，用以证明租赁房屋已装修，不同意解除合同，可以正常给付租金。证据2.沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初13034号民事判决书，沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终1614号民事判决书，用以证明该案不能解除合同，因为相似案件不能解除合同。诉讼时效适用1年诉讼时效，装修得到被上诉人认可，用于经营酒店。被上诉人发表质证意见称,对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，照片显示与租赁房屋现实不符。对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该证据证明上诉人拖欠他人租金成为常态，至今仍未向他人支付租金，确定上诉人拖欠被上诉人租金事实毋庸置疑。无法证明诉讼时效及装修情况。被上诉人提交了李群母亲张凤兰诉上诉人赵源立索要租金（2019）辽0104民初13034号判决书，本案一审（2019）辽0104民初13035号判决书、上诉状，用以证明上诉人赵源立因经营所需，分别租赁被上诉人李群及李群母亲张凤兰的房屋。在上诉人拖欠李群母子租金的情况下，被上诉人李群及其母亲张凤兰每年都会多次通过电话、上门催讨等方式主张权利。本案不存在超过诉讼时效的问题。上诉人发表质证意见称，对该组证据的真实性没有异议，我方所有房钱都给李群本人了，不欠租金，在张凤兰案件中我方没有提诉讼时效，是我方给张凤兰出具了欠条。针对上述证据本院结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上诉人与被上诉人签订的书面租赁合同2014年5月10日已到期，合同到期后双方未再续签书面租赁合同，但一直实际履行原租赁合同，双方形成不定期租赁合同法律关系。关于双方争议的租赁合同应否予以解除的问题。本案中双方形成不定期租赁合同法律关系，双方可随时提出解除合同，现因上诉人未能按原租赁合同约定履行给付租金的义务，被上诉人提出解除双方的租赁合同于法有据，本院予以支持。上诉人不同意解除，缺乏法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张不欠付被上诉人租金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应予提供证据证明已向被上诉人支付了租金，现上诉人仅表述以现金的方式向被上诉人支付了租金，但无相关证据佐证，故本院对于上诉人主张因缺乏事实依据，无法予以支持。关于上诉人主张一审法院适用三年诉讼时效错误，应当适用一年诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案一审适用三年诉讼时效期间并无不当。上诉人该主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于被上诉人李群提出本案不存在超过诉讼时效及要求上诉人支付租金至合同解除之日止的抗辩主张，均属于被上诉人对于一审判决不服应提起上诉的请求，但被上诉人未予提出上诉，二审无法予以审理。综上，上诉人赵源立的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8193元，由赵源立负担。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  姜会军审判员  李 妍二〇二〇年四月二十四日法官助理史舒畅书记员赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。