四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终21052号 上诉人（原审第三人）：温贤琳，女，1988年2月18日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：江之洋，四川九贤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨皖如，女，1988年6月15日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：宋秋萍，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯韵涵，四川恒和信律师事务所律师。 原审被告：陈坚贞，女，1969年11月1日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 原审第三人：蔡静，男，1988年9月24日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原审第三人：青白江区宏锋房屋信息咨询服务部，经营场所四川省成都市青白江区大弯镇邮电巷117号。 经营者：吴秋菊。 上诉人温贤琳因与被上诉人杨皖如及原审被告陈坚贞，原审第三人蔡静、青白江区宏锋房屋信息咨询服务部（以下简称“宏锋服务部”）不当得利纠纷一案，不服四川省成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初2357号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人温贤琳上诉请求：撤销原判，改判温贤琳不承担任何民事责任；本案一二审产生的诉讼费用由杨皖如承担。事实与理由：一、温贤琳与杨皖如之间不存在合同关系。二、温贤琳并未从杨皖如处取得其诉求的9万元不当得利款项。首先，杨皖如向银行贷款用于购房的27万元，是杨皖如自己授权银行直接划入陈坚贞的账户。陈坚贞承认收到银行转账的27万元。杨皖如的损失并非由温贤琳造成的，不当得利的主体应该是杨皖如与陈坚贞。其次，杨皖如不具备主张不当得利的主体资格，案件真实事实未查清，实际购房人为刘智威，并且温贤琳已将多贷的所有款项转归刘智威本人，有相应的转账记录证实。三、一审法律适用错误，杨皖如的损失不是温贤琳造成，也不是由于温贤琳某种行为造成，故不应当要求温贤琳承担返还责任。 被上诉人杨皖如辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实与理由：杨皖如直接与原审被告陈坚贞签订的房屋买卖合同，不存在一房二卖的情形。本案杨皖如的购房代理人蔡静与陈坚贞签订三份房屋买卖合同（2016年6月27日，2016年8月2日及在银行申请贷款时各签订一份），三份买卖合同的主体均为杨皖如与陈坚贞，整个房屋成交过程中并没有名为刘智威的人存在。一审法院也查明陈坚贞系将案涉房屋卖给杨皖如，蔡静作为第三人对买卖事实也予以承认。综上，本案不存在一房二卖，房屋成交价格为18万元，温贤琳将多余房款9万元据为己有，构成不当得利，应当承担返还责任。且杨皖如已向贷款银行归还了27万元本金及利息。 原审被告陈坚贞未到庭应诉答辩。 原审第三人蔡静书面述称，经青白江好贰家房屋信息中介服务部（以下简称“好贰家服务部”）温贤琳介绍，先和陈坚贞在好贰家服务部的铺子上签了购房合同，具体时间太久记不清了。后于2016年8月1日经温贤琳指引，和杨皖如去成都市律政公证处办理购房委托书。2016年8月2日，因不清楚过户流程，所以在好贰家服务部另一员工带领下和陈坚贞去青白江房管局办理过户手续，具体交易、相关费用等均未经手，并不清楚。 原审第三人宏锋服务部经营者吴秋菊述称，以前其在一家叫好贰家服务部的铺子上班，后于2017年才接手宏锋服务部，关于宏锋服务部在整个案涉房屋买卖关系中的事情其不清楚。 杨皖如向一审法院起诉请求：1.判令陈坚贞返还杨皖如多收的12万元；2.判令陈坚贞支付杨皖如损失16150元（以12万元为基数按同期银行贷款利息（暂从2016年8月计算至2019年6月）；3.本案诉讼费由陈坚贞承担。一审诉讼过程中，杨皖如变更诉讼请求金额，请求将返还金额由12万元变更为9万元。 一审法院经审理认定事实如下：2016年6月27日，陈坚贞作为出卖方，蔡静作为买受方，宏锋服务部作为居间方，共同签订《房产买卖合同》。其中约定：陈坚贞将其位于青白江区的房屋以总价18万元出卖给蔡静，蔡静在签订本合同时支付陈坚贞购房定金5000元，剩余房款175000元蔡静以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付陈坚贞。合同签订后，居间方支付陈坚贞定金3000元。 2016年8月1日，杨皖如作为委托人、蔡静作为受托人签订《委托书》，主要约定：杨皖如按揭购买位于成都市青白江区，因杨皖如事务繁忙委托蔡静代为办理如下事项：一、到相关房管部门等处申请办理并出具委托人的个人住房信息记录证明；二、到银行、担保公司、公证机构等相关单位和部门办理申请上述房产住房贷款的相关一切事宜；三、签署并领取相关承诺书、保证书等一切文件并有权代为签订关于若借款人、抵押担保人未履行或未完全履行借款合同或相关担保合同中约定的义务，均无条件接受强制执行措施的文件及条款；四、……；受托人办理上述事项时有权向相关部门提供委托人的个人资料，有权在相关文件上签字及交纳正当费用。受托人有转委托权。委托期限从签署委托书之日起至上述事宜办理完毕为止。次日，杨皖如将上述委托事项进行公证，四川省成都市律政公证处出具公证书。 2016年8月2日，陈坚贞作为卖方、蔡静代杨皖如作为买方、好贰家服务部作为居间方签订《成都市存量房买卖合同》（合同编号：11385）。主要约定：位于青白江区房屋的成交价格为15万元，双方于2016年9月30日前到房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记或房屋所有权转让预告登记。 2016年8月8日，杨皖如用其购买位于青白江区的房屋（房产评估价值37.77万元）作抵押与中国农业银行股份有限公司成都金牛支行签订《个人购房担保借款合同》。其中约定：杨皖如向该行贷款27万元用于购房，并授权该行将贷款直接划入陈坚贞的账户（账号62×××71）。同月18日，陈坚贞收到中国农业银行股份有限公司成都金牛支行的转款27万元。同日，陈坚贞向温贤琳转款95000元。2016年9月6日，温贤琳向陈坚贞转款2000元。至此，陈坚贞的房款结清。 2018年7月5日，杨皖如还清贷款。 同时查明，宏锋服务部于2017年3月21日经青白江区市场和质量监督管理局核准登记。在登记前，温贤琳作为宏锋服务部的实际负责人，以该服务部的名义对外营业。在此期间，蔡静系该服务部的工作人员。 再查明，蔡静在庭审中陈述，其受杨皖如的委托签订买卖合同，房屋实际购买方为杨皖如。蔡静在接受委托期间，无转让房屋行为。 一审法院认定上述事实，有当事人身份信息、公证书、《房产买卖合同》《成都市存量房买卖合同》《个人购房担保借款合同》、贷款结清证明书、中国农业银行银行卡交易明细清单、成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初914号民事判决书以及各方当事人的陈述等在案证实。 一审法院认为，陈坚贞通过宏锋服务部将其所有位于青白江区的房屋出卖给杨皖如，杨皖如按照《房产买卖合同》的约定，已将房屋价款全部支付给陈坚贞。对《成都市存量房买卖合同》《个人购房担保借款合同》中涉及的房款或价值，因该合同是为了办理房屋所有权转移登记或房屋所有权转让预告登记和银行贷款，其所涉及的房款或价值，不是双方真实房屋交易价格。陈坚贞与杨皖如房屋交易价格实际为18万元。具体支付方式为：宏锋服务部支付陈坚贞定金3000元，中国农业银行股份有限公司成都金牛支行向陈坚贞转款27万元，陈坚贞向宏锋服务部实际负责人温贤琳转款95000元，温贤琳向陈坚贞转款2000元。从以上事实可以看出，陈坚贞收到房款18万元，宏锋服务部实际负责人温贤琳收到超过房款部分9万元（95000元－3000元－2000元）。对陈坚贞收到的款项，一审法院认为，陈坚贞将自己的房屋出卖给杨皖如，杨皖如按照双方签订的《房产买卖合同》的约定支付房屋价款，陈坚贞收到房款18万元，符合《房产买卖合同》的约定，并无不当。对温贤琳收到的款项，一审法院认为，温贤琳作为宏锋服务部的实际负责人，在宏锋服务部未进行工商登记前便以该服务部的名义对外营业，作为居间方按照《房产买卖合同》的约定，无权收取涉案房屋超过房款部分的9万元。虽然该款项系陈坚贞支付给温贤琳，但基于该款项系杨皖如用房抵押贷款取得的性质，温贤琳应当及时向杨皖如予以返还。温贤琳至今占为己有，无合法依据，构成不当得利。温贤琳应当将取得的9万元及其所生的孳息返还杨皖如。 综上所述，对杨皖如合理的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、第三人温贤琳于判决生效之日起十五日内返还杨皖如9万元及其所生的孳息。孳息以9万元为基数从2016年8月19日起参照银行同类贷款利率计算至付清全部款项时止；二、驳回杨皖如的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1512元，由第三人温贤琳负担。 二审审理期间，上诉人温贤琳提交以下书面证据：陈小茜《中国农业银行银行卡交易明细清单》（20160801-20160801），类似交易模式两套房屋材料（包括购房合同、公证书、转款凭证、产权证、名义购房人身份证复印件、对账明细）及案外人刘智威、蔡静、李林身份证复印件，温贤琳名下中国农业银行银行卡交易明细清单（20160813—20160916）、中国建设银行账户交易明细（20160822—20160927）、《税收完税证明》、领证费凭证复印件，以及证人陈小茜出庭证言，拟证明杨皖如是案涉房屋的名义购房人，实际购房的是案外人刘智威，杨皖如对于该种交易模式是明知的。对温贤琳提交的上述证据材料，本院认为与本案不当得利纠纷之间并无直接关联性，故本院不予采信。 通过审查一审证据，结合一、二审双方当事人的陈述，本院二审查明，1.杨皖如曾以不当得利纠纷为由起诉温贤琳【（2018）川0113民初3472号】，成都市青白江区人民法院于2018年11月20日立案受理，经审理后，判决驳回杨皖如的诉讼请求。该案中杨皖如起诉称，2016年5月，杨皖如通过朋友介绍至温贤琳的房屋中介公司购买位于青白江区的房屋（案涉房屋），并委托温贤琳公司代为办理房屋交易的相关事项，经双方协商约定，杨皖如支付1万元购房定金，随后温贤琳派其公司员工蔡静与杨皖如到公证处办理委托公证。2016年8月，温贤琳告知杨皖如房屋成交价为27万元并已通过银行贷款审批，杨皖如支付温贤琳担保费、评估费及过户费费用等共计5000元。杨皖如现得知房屋的实际成交价为18万元，且出售方陈坚贞实际收到的售房款为18万元，而杨皖如承担的银行按揭贷款为27万元，温贤琳无合法依据欺骗买卖双方、恶意获得9万元。 2.2016年6月27日，陈坚贞作为甲方（出卖方），蔡静作为乙方（买受方），宏锋服务部为丙方（居间方）共同签订的《房产买卖合同》载明，“三、付款方式及付款期限3.3部分款项即人民币175000元：乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方。甲乙双方应在2016年7月10日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则甲乙双方协商按以下方式处理：若买方不能贷款，卖方同意，可以在约定时间内更换贷款人。”“十二、补充条款：经甲、乙双方友好协商，该房产的贷款人由乙方决定，最终以银行出具的贷款审批合同为准。如乙方首次选择的贷款人，不能申请到贷款，则由乙方在贰日内自行换贷款人，直到办理好该房产的贷款为止。……”。 3.在落款日期为2018年8月12日的《证人证言》中陈坚贞陈述，“本人陈坚贞于2016年6月27日通过青白江区宏锋房屋信息咨询服务部的居间服务与蔡静签订房屋买卖合同，将自己名下的位于青白江区的房屋（案涉房屋）以总价18万出售给蔡静。……双方约定通过银行贷款方式支付，中介表示将贷款18万元。2016年8月1日，中介电话联系我，说为测试银行卡能否正常使用，将转11万元到我的卡上，随后我的银行卡便收到11万元，确认过后，便将11万元退还给中介。2016年8月2日，我与中介工作人员前往房管局办理过户手续。2016年8月18日，中介电话告知我，银行已经放贷了，实际金额会大于18万，扣除购房尾款后，需将剩余部分返还中介。随后我卡上收到27万元，中介让我转95000元给温贤琳，剩余就是我的房屋款175000元。随后中介向我支付剩余房款2000元。” 4.一审庭审中，陈坚贞陈述，不清楚看房的是谁，不认识，签合同是蔡静代签。二审庭审中，杨皖如陈述，其委托购房时，准备购买20万-30万的房屋。 认定以上事实有一审中提交的（2018）川0113民初3472号民事判决书、《房屋买卖合同》《证人证言》、一审庭审笔录、二审调查笔录予以佐证。 本院其他经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，结合二审中上诉人与被上诉人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人温贤琳是否应当因不当得利承担返还款项的民事责任。对此，本院评述如下： 根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，不当得利是指没有合法根据的情形下取得不当利益并造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还给受损失的人。不当得利独立构成诉存在时，应是排除了其他法律关系的存在，作为弥补失衡利益的最后救济方式。因此，若尚存在其他基础法律关系，当事人应当在相应的基础法律关系之下主张权利。本案中，无论购房人支付价款还是出售人收取售房款，都是基于各自的买卖合同，至于因房屋中介经营部或受托人的原因而致买卖双方信息不对称，造成买、卖价格不一致的情形，应回到买卖合同关系及委托合同关系中去审查，方能厘清各方的真实意思表示，合同是否成立，是否存在无效或可撤销情形以及是否应当返还合同价款或应否赔偿等问题。在各方存在基础法律关系及相应权利义务未经审查的情况下，杨皖如仅依据其向银行贷款27万元购买案涉房屋，而房屋实际出售价格为18万元为由主张超过部分构成不当得利的理由不能成立。 综上，上诉人温贤琳的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初2357号民事判决； 二、驳回杨皖如的全部诉讼请求。 一审案件受理费1512元，二审案件受理费3024元，均由杨皖如负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨咏梅 审 判 员 黄小华 审 判 员 孙 睿 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 任 丽 书 记 员 吴 迪