山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终248号 上诉人（原审原告）:张厚东，男，1958年3月2日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：孙勇，山东成顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李光香，女，1968年1月11日出生，汉族，住泰山区。 委托诉讼代理人：张广峰，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚远洋，山东公允律师事务所律师。 上诉人张厚东因与被上诉人李光香合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初5863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张厚东上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、张厚东之妻郝丽慧为正高职称，符合《泰安市中医医院高级人才公寓分配方案》（以下简称《分配方案》）要求，医院应当分配人才公寓。2008年5月26日，泰安市中医医院确定了郝丽慧所分房屋，同时确定了租住保证金及旧房产抵押减免金额。《分配方案》第六条第一款规定，将旧房产权做抵押，并非交回房产。《泰安市中医医院人才公寓租住合同书》（以下简称《租住合同书》）第十二条规定，本合同与泰中医工发【2008】3号文冲突时，以泰中医工发【2008】3号文为准。第五条规定，乙方将原住房无偿交给甲方出租使用，是享有本次分配租住人才公寓的前提条件之一。合同约定与分配方案相冲突，不能适用合同关于交回旧房的约定。二、郝丽慧与泰安市中医医院签订的《租住合同书》无效。该《租住合同书》为泰安市中医医院单方拟制，内容均为约束上诉人权利，免除其责任的约定，应无效；涉案房屋归张厚东所有，该《租住合同书》侵犯了张厚东对房屋的权利，违反《物权法》强制性规定，应无效。三、涉案房产并非张厚东交给医院，是被李光香侵占。是否交回房屋是张厚东与泰安市中医医院的问题，李光香未经张厚东同意，无权抢占房产并破坏房内财产，应承担法律责任。 李光香辩称，一、根据《分配方案》规定以及郝丽慧与泰安市中医医院签订的租住合同书约定,张厚东及其妻将涉案房屋交回医院并由医院安排其他人员租住,是张厚东夫妇租住高级人才公寓的前提条件和义务,张厚东租住了面积更大的人才公寓,就应当履行交回其原住涉案房屋的义务。二、郝丽慧与中医医院签订的《租住合同书》符合泰安市中医医院职代会通过的分配方案内容,该分配方案经过了广大职工充分讨论,公平合理,权利义务平衡。《租住合同书》是双方自愿签订的且该合同履行使张厚东夫妇改善了居住条件,没有承担不合理的负担，合同合法有效,对双方具有约束力。三、李光香是按照作为出租人的泰安市中医医院的安排接收的涉案房屋,并且泰安市中医医院依据与郝丽慧的合同约定，有权处分涉案房屋的使用权,因此,李光香合法接收房屋,并且已经装修居住多年,不应当承担法律责任。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确;张厚东的上诉请求缺乏法律和事实依据,应当依法驳回。 张厚东向一审法院起诉请求：李光香腾退位于泰安市户的房屋；李光香自2001年7月1日起至腾退房屋之日止，按照同地段房屋租赁价格支付房屋占有使用费。 一审法院认定事实：2001年8月10日，泰安市中医医院作为甲方，张厚东作为乙方签订《泰安市城区公有住房买卖契约》，该合同约定，甲方将坐落在迎暄大街小区门牌××5号楼1单元4层西户，建筑面积107.2平方米的房屋及附属建筑物（储藏室1间）的产权出售给乙方，乙方占有产权100%；房屋价款为人民币50823元，上述价款乙方于2001年8月7日前全部付给甲方；双方同意于2001年8月7日由甲方将上述房屋交付给乙方；本契约双方签字盖章后，由市房地产交易监理所审核办理产权转移手续。2001年，张厚东取得上述房屋的房屋所有权证书。 2008年5月14日，泰安市中医医院召开八届七次职代会表决通过了《分配方案》和《关于的决议》，并印发泰中医工发［2008］3号文件。 2009年3月30日，泰安市中医医院作为甲方，张厚东之妻郝立慧作为乙方签订《租住合同书》，该合同主要约定：第一条，租住房屋基本情况。乙方租住甲方院内6号楼1单元4层东户的房屋，建筑面积142.6㎡，储藏室面积17.23㎡，房屋用途为居住，甲方对该房屋享有所有权，乙方在租住期内享有使用权。第二条，租住期限。租住期自租住合同签订之日起，至租住房屋具备产权转让条件并且甲方通知办理产权转让时止或双方同意结束租住为止。第三条，租住保证金、物业费用等。乙方租住房屋须缴纳租住保证金，租住保证金以新旧房及储藏室的面积差缴纳，房屋面积差为33.2㎡，每平方米1600元，房屋缴纳租住保证金53120元,储藏室缴纳租住保证金17109元，两项共计70229元。乙方缴纳保证金后，不需再向甲方另外支付房屋租金。乙方在缴纳保证金的同时要一次性借给甲方现金20万元，甲方支付一定利息，该借款用作医院发展周转资金。第五条，乙方原房屋的处理。原房屋指位于甲方院内的乙方现有房屋（包括储藏室，以下同）。乙方将原住房无偿交给甲方出租使用，是享有本次分配租住人才公寓的前提条件之一。乙方原房屋5号楼1单元4层西户由甲方作为人才公寓出租使用。乙方在选择租住的房屋时，必须将原房屋《房产证》交付甲方保管直至本合同终止，期间乙方不得以任何原因和理由向甲方借阅或索取原房屋权属证书。乙方原房屋由甲方安排其他职工租住，甲方及甲方排的居住人员无需向乙方支付租金，该房屋所有权仍归乙方所有。第七条，乙方其他权利和义务。租住的房屋具备产权转让条件后，乙方可按评估价格优先购买，过户费用按国家和甲方有关规定执行。乙方如购买租住的房屋则必须按照评估价格将原房屋转让给甲方或甲方确定的职工，如转让给甲方，双方及时结清房屋差价。第八条，合同生效、终止与变更。本合同签订后，在乙方支付全部保证金并交付甲方20万元借款后本合同生效。第十二条，本合同未尽事宜，及本合同与泰中医工发［2008］3号文相冲突时，以泰中医工发［2008］3号文为准。签订该合同后，张厚东居住上述租住房屋，并将涉案房屋的房屋所有权证书交付泰安市中医医院保管。 2011年10月24日，泰安市中医医院作为甲方，李光香作为乙方签订《租住合同书》，该合同与上述张厚东签订的合同格式相同。第一条，租住房屋基本情况。乙方租住的系涉案房屋，房屋建筑面积109.4㎡，储藏室面积10.92㎡，原户主张厚东对该房屋享有所有权，乙方在租住期内享有使用权，房屋用途居住。第三条，租住保证金、物业费用等。乙方应交租住保证金的房屋面积差为24.47㎡，每平方米1400元，房屋缴纳租住保证金34258元。储藏室租住保证金差额为5768元，两项共计40026元……。涉案房屋自2011年第四季度起由李光香居住至今。 2011年7月4日，张厚东就涉案房屋在泰安市房产管理局另补办了房屋所有权证书。 现张厚东主张其系涉案房屋所有权人，郝立慧与泰安市中医医院签订的《租住合同书》并非郝立慧真实意思表示，泰安市中医医院以不签协议就无法选房、暂停职务上学习班，胁迫其接受合同。另该合同系泰安市中医医院单方制作的格式合同，内容显失公平，约定无效。李光香采用撬锁、换门等方式侵占涉案房屋，故要求李光香腾退房屋并支付占有使用费。张厚东另提交关于举办贯彻落实八届七次职代会决议学习班的通知复印件一份、照片六张（院内拆散的木板、碎石），通知记载：参加学习人员包含原告之妻郝立慧，学习纪律及要求为离职脱产学习，学习时间自2009年12月8日上午开始直到理解职代会决议并全部执行为止……。李光香质证称，通知不符合证据形式，不予质证。照片不能证实与本案的关联性，不能证实张厚东的主张。 李光香主张其系依据2011年10月24日的《租住合同书》，合法占有和使用涉案房屋。为此，其提交山东省行政事业单位资金往来结算收据一份、泰安市中医医院于2019年2月20日出具情况说明一份，结算收据记载：今收到李光香交来租住保证金40026元。情况说明内容为：“为解决院外居住高级人才住房问题，改善院内居住高级人才住房条件，我院制定了《分配方案》，并经职代会通过。我院职工张厚东作为职工代表，参加了该方案的审议。我院职工张厚东、郝立慧系夫妻，他们通过参加房改取得我院（原门牌号泰安市迎暄大街××5号楼1单元4楼西户房屋）产权。在实施人才公寓分配方案过程中，因郝立慧的选房资格比张厚东优越，故由郝立慧代表其夫妻与我院签订了《租住合同书》，租住人才公寓6号楼1单元4层东户房屋（正在居住使用），并将其房屋交给我院安排使用，该合同现仍在继续履行。我院职工李光香与我院签订了《租住合同书》，由我院安排李光香租住了张厚东房屋（泰安市迎暄大街××5号楼1单元4楼西户房屋）。李光香的房屋已经交给我院，由我院安排职工曲立生居住，该合同现仍在继续履行。对结算收据及情况说明，张厚东质证称，对真实性无异议，但交款事实无法证实李光香与医院签订的租住合同的关联性，李光香无权占有使用涉案房屋。 一审法院认为：泰安市中医医院与李光香签订的《租住合同书》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。泰安市中医医院与张厚东之妻郝立慧签订《租住合同书》与上述《租住合同书》格式相同，该合同虽系格式合同，但属于当事人真实意思表示，合同内容并未加重郝立慧义务，减轻泰安市中医医院责任，张厚东也无证据证明合同内容加重了其方义务且未予以提示，故对张厚东陈述合同无效的主张，一审法院不予采纳。张厚东另主张该合同系郝立慧受胁迫签订，其提交的关于举办贯彻落实八届七次职代会决议学习班的通知不能证实签订合同存在受胁迫的事实，故对张厚东陈述合同系受胁迫签订的主张，一审法院亦不予采纳。故泰安市中医医院与张厚东之妻郝立慧签订《租住合同书》亦系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，亦合法有效。该合同中第五条对张厚东原房屋即涉案房屋的处理明确约定，张厚东将原住房无偿交给泰安市中医医院出租使用，是享有本次分配租住人才公寓的前提条件之一。涉案房屋由泰安市中医医院作为人才公寓出租使用，由医院安排其他职工租住，医院及医院安排的居住人员无需向张厚东支付租金，该房屋所有权仍归张厚东所有。泰安市中医医院与李光香签订的《租住合同书》第一条约定，李光香租住涉案房屋，原户主张厚东对该房屋享有所有权，李光香在租住期内享有使用权，房屋用途居住。故涉案房屋由泰安市中医医院作为人才公寓出租使用，由医院安排其他职工租住的事实，张厚东是明知的。张厚东虽主张李光香采用撬锁、换门等方式侵占涉案房屋，但其提交的照片不能证实其主张，对该主张，一审法院不予采信。李光香居住涉案房屋系依据《租住合同书》，其对该房屋享有使用权。故对张厚东要求李光香腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：驳回原告张厚东的诉讼请求。案件受理费2150元，由原告张厚东负担。 二审中，张厚东提交了以下证据：一、通知原件一页，主张系泰安市中医医院于2008年5月26日向其妻发出的人才公寓交款通知，及《关于专家公寓发放钥匙通知》原件两页，用以证明泰安市中医医院强迫张厚东及其妻签订涉案《租住合同书》；二、《关于对泰安市中医医院在租住高级人才公寓中存在的不公平、不合法问题诉请》复印件四页、《情况反映》复印件一页，用以证明张厚东及其他职工向相关部门反映情况、认为《租住合同书》是无效的；三、通知函原件一页，主张李光香向张厚东夫妇发出该通知函要求限期搬离旧房前，在2011年7月1日李光香强行撬锁将房内财物搬离毁坏，用以证明李光香强行入住涉案房屋；四、《关于缴纳土地出让金及相关税费的通知》复印件一页，用以证明泰安市中医医院欺骗张厚东及其妻签订了涉案《租住合同书》，合同是无效的。 李光香对上述证据一真实性无异议，但认为不能证明泰安市中医医院强迫签订合同，合同系双方自愿签订，合法有效；对证据二真实性无异议，但认为主管部门并没有纠正泰安市中医医院的行为，进一步证明涉案《租住合同书》合法有效；对证据三真实性无异议，但认为是李光香依据与泰安市中医医院签订的《租住合同书》而合法履行通知义务，不能证明张厚东方与泰安市中医医院签订的《租住合同书》无效；证据四系复印件，缺乏法律效力，不予质证。 经审查认为，证据一体现的是张厚东之妻与泰安市中医医院所签租住合同的履行，并不能证明张厚东所称系强迫签订合同；证据二体现张厚东向有关部门反映问题的情况，与涉案租住合同的效力亦无关联；张厚东主张证据三可证明李光香在发送证据三通知函之前即强行入住涉案房屋，证据三并不能证明该主张；证据四系复印件，李光香亦不认可。因此，上述证据均不能作为本案定案依据，本案中不予采信。 经审理查明的案件事实与原审认定一致。 本院认为，关于张厚东主张《租住合同书》与《分配方案》相冲突的问题，《分配方案》第二条分配原则规定，“院内拥有一套住房原则。凡在我院已拥有住房，又参加本次分配的，须将旧房和房产证交回医院，凡在医院居住的职工不管新房、旧房只能拥有一套。”《租住合同书》第五条“乙方将原住房无偿交给甲方出租使用，是享有本次分配租住人才公寓的前提条件之一”，符合《分配方案》规定。张厚东主张《分配方案》第六条第一项规定的“以旧房产权作抵押”并非交回房产，此处“抵押”与《分配方案》确定的“院内拥有一套住房原则”亦不冲突。张厚东上述主张不能成立。 关于《租住合同书》的效力问题，郝立慧与泰安市中医医院签订的《租住合同书》虽系格式合同，但该合同系双方自愿签订，合同约定的双方权利义务明确，合同条款并未加重郝立慧义务、免除泰安市中医医院责任，不存在《中华人民共和国合同法》第四十四条所规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形。郝立慧交出旧房是其享有合同权利须负担的合同义务，《租住合同书》系其自愿签订，不违反物权法的强制性规定，一审对张厚东主张合同无效不予支持，并无不当。 关于张厚东主张李光香非法侵占房屋问题，李光香居住涉案房屋系依据合法有效的《租住合同书》，张厚东主张郝立慧非法侵占其房屋，并无事实根据和法律依据，一审对其主张不予支持，并无不当。 综上，张厚东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由张厚东负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年四月二十三日 书记员 王 琳