四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20257号 上诉人（原审原告）：付粤阳，男，1995年7月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨芳，女，系付粤阳母亲。 委托诉讼代理人：王华学，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：庄利华，女，1970年9月1日出生，汉族，住成都市新都区。 被上诉人（原审被告）：谢文容，女，1951年11月29日出生，汉族，住成都市新都区。 共同委托诉讼代理人：张晓东，四川诚伦律师事务所律师。 原审第三人：四川万佳实业有限责任公司，住所地：四川省成都市成华区建设南二路南区57号。 法定代表人：陈力，总经理。 委托诉讼代理人：林敏，四川启为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简琳瑶，四川启为律师事务所律师。 上诉人付粤阳因与被上诉人庄利华、谢文容，原审第三人四川万佳实业有限责任公司（以下简称万佳实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 付粤阳上诉请求：一、请依法撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初649号民事判决书第二判项，判令谢文容、庄利华赔偿因其提供的租赁房屋结构未迖消防要求等违约行为而给付粵阳造成的经济损失540630.80元，并维持判决第一判；二、庄利华、谢文容承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：1.一审法院认定的部分事实错误，且适用法律不当：一审法院做出的“案涉商铺所在大楼于2012年6月1日通过了成都市新都区的消防验收，案涉商铺也由不动产登记机关颁发了房屋权属证明，故案涉房屋系合格房屋，其可以作为商铺正常使用，也可以用于出租”这一认定与本案事实不符，也与法律规定不符。根据《建筑设计防火规范》规定，凡每层建筑面积大于200平方米以上的商业性建筑，其安全出口的数量最少为两个。而庄利华、谢文容用于出租的涉案铺面的安全出口数量仅为1个。一审法院仅以简单的推理，认为只要有房屋产权证，法律就不具体审查其是否符合消防法的强制性规定，这不符合法院在个案事实判断中的意义。一审法院做出的“成都市新都区出具的《建设工程消防设计审核意见书》也仅能表明该房屋不具备开办网吧的条件”这一认定是片面的，因为在200平方米以上的铺面，若仅有一个安全出口，则意味着不能用于任何商业用途，并非一审判决所称的仅是不能用于网吧营业。另一审法院做出的“即便谢文容、庄利华二人知道付粵阳租赁房屋的目的系用于开办网吧，也没有保证房屋可以用于开办网吧的义务”这一认定违反《合同法》第216条的规定，属于错误认定，因为出租方保证用于商业用途的200平方米以上的铺面至少有两个安全出口是法律赋予其的法定义务，而不是一审判决所称的出租方无此义务。一审法院做出的“付粵阳在商铺的实际考察和设计时并未尽到相应的注意义务”这一认定与实际情况不符，在商铺现场，有两处明确标明是安全通道，基于此付粵阳有理由认为有两个安全出口，在消防设计时，庄利华、谢文容也明确告知有两个安全出口，只是在消防审计时，有一个安全出口未被公安消防大队认定。此种情况下应证明付粵阳已尽到必要的注意义务，另一安全出口未被认定的事实只能说明把案涉商铺分割成独立的产权单元不当，而分割成独立的产权单元不当的责任应当由万佳实业公司承担。2.本案系由于出租人的违约行为导致合同解除，作为出租人的庄利华、谢文容应承担赔偿责任：《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，双方约定的涉案房屋用途是“商业”。根据商业用房的规定，建筑面积大于200平方米以上时就应最少有两个安全出口。当消防大队认定只有一个安全出口时，庄利华、谢文容应想法增设一个符合消防要求的安全出口。在《租赁合同解除协议》第四条规定：“乙方将该商铺所涉及的所有资料原件交与甲方（包括消防意见书、平面图、装修方案等）并配合甲方共同向有责任的第三方进行索赔工作”，基于此项约定本案损失则应由庄利华、谢文容承担后，再由庄利华、谢文容找万佳实业公司索赔。3.付粵阳无过错：付粵阳租赁案涉商铺，是基于其有房屋产权证，且所在楼幢有消防验收证明。同时，在案涉商铺现场，确实标明有两个安全出口。付粵阳基于开设网吧进行前期的必要筹备，并无不当。在最后一道关口，消防验收不合格，完全出乎付粵阳的意料之外，其已尽到合理的注意义务，并无过错存在。4.万佳实业公司应与庄利华、谢文容承担连带赔偿责任：《消防法》第九条规定：“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责”。由于案涉商铺是独立的一个产权单元，其建设单位是万佳实业公司，故万佳实业公司应与庄利华、谢文容对付粵阳承担连带赔偿责任。 庄利华、谢文容辩称，一、其并不能知晓案涉商铺会出现消防不合格的情形，并且在得知这一情况后也积极寻求办法解决。案涉商铺在具有合法房屋产权证的情况下被消防大队认为不符合建筑设计防火规范并非是谢文容、庄利华的过错，不应当承担过错责任。二、对于付粤阳的损失，也不应当承担赔偿责任。在案涉商铺出租这一法律行为上，谢文容、庄利华并不存在付粤阳所述的故意隐瞒等欺骗的行为，双方协商解除合同没有过错不应当承担赔偿责任。三、付粤阳作为一个专业网吧经营人员，在未取得营业执照、消防合格证书之前就大量购买主要设备，最终造成了损失，责任应当自行承担。另外，引发本次纠纷的根源在于万佳实业公司分割出售同一防火分区的商铺又未履行保障每一个独立商铺均能符合国家关于消防设施的强制性规定的义务，因此即使付粤阳有损失，也应当由万佳实业公司承担责任。综上，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求维持。 万佳实业公司述称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。付粤阳在上诉状中提到整栋楼已通过消防验收并判断为合格，自然可以据此推断出该栋楼的每一间铺面的验收都是合格的。如果要进行出租商铺的内部装修或者改建，需先取得消防验收审核后，才能进行下一步，因此付粤阳的损失不能成立。 付粵阳向一审法院起诉请求：1.请求判令谢文容、庄利华立即退还还欠付粤阳的租金43050元；2.请求判令谢文容、庄利华赔偿因其提供的租赁房屋结构未达消防要求等违约行为而给付粤阳造成的经济损失540630.8元；3.请求判令本案诉讼费由谢文容、庄利华承担。 一审法院认定事实：2018年3月26日，谢文容、庄利华（甲方）与（乙方）付粤阳签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：商铺位于新都区，面积740.71平方米；租赁用于商铺使用；租赁期限（十年），自2018年4月1日起。租金和支付方式及租金交纳期限约定：租赁金额前叁年每年房租355540元，房租自签订本合同之日起三年不变；保证金50000元。租赁期间房屋修缮约定：出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责；承租方装修过程中需要改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情与甲方无关。如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失。造成后果由双方协商或移交法律部门追究法律责任。 《商铺租赁合同》签订后，双方按约交接了案涉商铺，付粤阳也向庄利华、谢文容支付了保证金50000元，以及三个月租金88880元。为此，庄利华、谢文容于2018年3月27日出具两张《收条》载明：“今收到廖国燊租房租金￥88880元，（大写：捌万捌仟捌佰捌拾元），备注：新都镇静安路19号40栋3层2号，租金时间2018.7.1-2018.9.30”；“今收到廖国燊租房押金￥50000元，大写伍万元整，备注：新都镇静安路19号40栋3层2号”。 付粤阳接收案涉商铺的目的为开办网吧，网吧名称定为成都 市新都区黑默丁格网吧。该网吧于2018年4月25日取得成都市新都区行政审批局颁发的营业执照，于2018年5月14日取得成都市新都区行政审批局出具的《四川省行政审批部门关于“网吧”等互联网上网营业场所筹建批准文书》。成都市新都区于2018年5月10日向付粤阳出具了《建设称消防设计审核申请受理凭证》，但成都市新都区于当月28日出具了《建设工程消防设计审核意见书》（新公消审字【2018】第0041号），不同意成都市新都区黑默丁格网吧的内部装修工程消防设计。其理由为：1.该场所仅有一步疏散楼梯，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）第5.5.8条的规定；2.该场所与建筑其他部位相连通处的门未采用乙级防火门及2.00ｈ的防火分隔墙，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）第5.4.9条的规定。 因疏散楼梯的问题无法解决，付粤阳为此与庄利华、谢文容 协商解除《商铺租赁合同》。谢文容（甲方）与付粤阳（乙方）于 2018年9月1日签订《租赁合同解除协议》一份，约定：解除双方于2018年3月26日签订的租赁协议，甲方将已收租金及押金退还给乙方（以转账为凭），乙方并结清此协议前所有物管电费等金额，乙方将所承租商铺退还给甲方，双方不再存在房租相关经济纠纷。谢文容于2018年8月25日退还了付粤阳租房押金50000元，庄利华于2018年9月1日退还付粤阳租金45830元，因庄利华认为还欠付粤阳43050元应退租金由谢文容退还，但谢文容并未退还该租金。 一审法院另查明:一、付粤阳为证明其因不能在案涉商铺开办网吧，产生经济损失，提交了《购销合同》、《收据》、《员工工资发放表》等证据，拟证明其损失金额合计540630.8元。经查，上述证据证明其费用花费时间大部分均发生在成都市新都区出具《建设工程消防设计审核意见书》的日期前，即在2018年5月28日前。庭审中，付粤阳承认，其在设计装修时，对消防设计部分由其聘请的专业消防设计人员设计。二、案涉商铺登记在谢文容（占67%份额）、庄利华（占33%份额）名下，房屋性质为商业。该商铺所在大楼于2012年6月1日通过了成都市新都区的消防验收。 一审法院认为,案涉商铺所在大楼于2012年6月1日通过了成都市新都区的消防验收，案涉商铺也由不动产登记机关颁发了房屋权属证明，故案涉房屋系合格房屋其可以作为商铺正常使用，也可以用于出租。成都市新都区出具的《建设工程消防设计审核意见书》，也仅能表明该房屋不具备开办网吧的条件。谢文容、庄利华作为房屋所有人、出租方，将合格房屋出租后，不再是房屋的使用人、经营者，即便二人知道付粤阳租赁房屋的目的系用于开办网吧，也没有保证房屋可以用于开办网吧的义务。付粤阳作为承租方、网吧开办者，应当充分了解开办、经营网吧相关的法律、法规，知晓开办网吧的场所必须具备的各种条件，并实地考察案涉商铺能否用于开办网吧。且付粤阳还承认其装修设计中消防设计部分由其聘请的消防专业人员进行设计，但其在实地考察和设计时并未发现案涉商铺因缺乏消防通道的原因不能用于开办网吧。故一审法院认为付粤阳并未尽到相应的注意义务，由此付粤阳所导致的各种损失，也应由其自行承担。关于未退还的房租43050元，因双方已经协商一致，由谢文容、庄利华退还，且谢文容、庄利华也表态愿意退还，故一审法院予以准许。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、谢文容、庄利华于判决发生法律效力之日起七日内，支付付粤阳43050元；二、驳回付粤阳的其他诉讼请求。一审案件受理费9636元，由付粤阳自行承担8760元，由谢文容、庄利华承担876元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 付粤阳提交证据：两组安全门照片，证明在商铺现场在外面看着是有两个出口，但是其中一个出口是通向另外一个酒店，进出该安全出口需经过该酒店；一组室内装修图片，拟证明商铺内装修情况。 谢文容、庄利华针对上述证据发表质证意见：对第一组安全门照片的三性无异议。关于第二组安全门照片，认为开发商出售的时候就是这样的，因为该出口要通过酒店才能出去，所以消防部门认为不合格。对第三组室内装修图，认为该室内装修是原来咖啡馆装修的。 万佳实业公司针对上述证据发表质证意见：对第一组安全门照片三性无异议。对第二组安全门通道，认为是开发商在报建及消防验收时就是这样的，开发商没有对设计进行过变更，消防也是按照开发商的设计进行验收合格。对第三组内部装修图，同意谢文容、庄利华的意见。 本院认证认为，三组证据的真实性予以确认，对关联性和证明力将综合认定。 一审中，付粤阳提交的其损失证据主要包括：1、电脑、服务器、监控、桌椅等设施设备损失；2、房屋装修、翻新、店招安装损失；3、员工工资及员工房租损失；4、安装、技术服务费损失；5、物管、水电费损失；6、消防设计损失；7、零星开支、物料费损失。其中，房屋装修、翻新支出81780元，无相应合同及支付凭据，店招安装损失30000元系案外人公司出具收据；员工工资、员工房屋及物管、水电费支出均为2018年3月至8月期间费用，合计约115523元；消防设计收据出具方系个人，身份不明；零星开支4千余元；吧台物料费1.7万余元，系案外人某餐饮公司出具收据。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，案涉房屋系合法建筑，谢文容、庄利华与付粤阳签订《商铺租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。因消防部门不同意付粤阳承租商铺的内部装修工程消防设计，故案涉合同无法实际履行，双方已协商一致解除合同，案涉合同已经解除。本案争议焦点为出租方是否应对付粤阳实际损失予以赔偿及赔偿范围。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。…”由此可见，在租赁合同解除纠纷中，可适用公平责任原则分担实际损失。本案中，案涉房屋系合法建筑，从现有证据看，系相邻房屋的使用现状导致网吧的消防设计未予审核通过，因此本案中承租方和出租方均对合同的解除无过错。在此情况下，应参照前述规定，适用公平责任原则，综合分担实际损失。一审对此认定不当，本院予以纠正。 本案中付粤阳主张的损失范围包括：1、电脑、服务器、监控、桌椅等设施损失；2、房屋装修、翻新、店招安装损失；3、员工工资及员工房租损失；4、安装、技术服务费损失；5、物管、水电费损失；6、消防设计损失；7、零星开支、物料费损失等。本院认为，电脑、服务器、监控、桌椅等设施系动产，租赁合同不能履行不直接影响动产的价值，故付粤阳的相应投入不属于损失范围；付粤阳关于房屋装修、翻新损失主张，亦缺乏合同和支付凭证，同时该商铺付粤阳接收前亦作为咖啡店经营，故现有证据不能证明付粤阳装修、翻新的支出；其消防设计的收据出具方身份不明，且该网吧消防设计本身未通过，故该项主张亦不能认定为实际损失。同时，本案中，付粤阳的经营业态—网吧，本身具有一定的特殊性，消防部门的审查意见书系在2018年5月28日出具，付粤阳在尚未通过审查的情况下，即开始安装设施设备并雇佣人员开展经营准备；从物管费、水电费及人工工资等证据来看，在消防审查意见出具后，付粤阳仍继续实际使用案涉商铺三个月，因此付粤阳对实际损失的扩大负有责任。本院综合考虑付粤阳举证情况、实际损失的合理性、付粤阳对损失扩大的责任及日常经验法则等，酌情判决出租方庄利华、谢文容分担付粤阳实际损失3万元。 综上所述，付粤阳的上诉请求部分成立；一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市新都区人民法院（2019)川0114民初649号民事判决书第一项； 二、撤销成都市新都区人民法院（2019)川0114民初649号民事判决书第二项； 三、谢文容、庄利华于判决发生法律效力之日起七日内，支付付粤阳实际损失30000元； 四、驳回付粤阳的其他诉讼请求。 一审案件受理费9636元，由付粤阳负担8430元，由谢文容、庄利华负担1206元；二审案件受理费9206元，由付粤阳负担8054元，由谢文容、庄利华负担1152元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇二〇年四月二日 书记员 王小禹