吉林省龙井市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2405民初616号 原告：许虎允，男，1952年5月13日生，朝鲜族，龙井市大陆房屋开发有限公司董事长，住吉林省龙井市。 委托代理人：李书敏，吉林诚途律师事务所律师。 被告：全盛赞，男，1964年11月11日生，朝鲜族，无职业，户籍所在地：吉林省长春市朝阳区，住吉林省龙井市。 原告许虎允与被告全盛赞之间建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许虎允及其委托代理人李书敏，被告全盛赞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 许虎允向本院提出诉讼请求：1.判令全盛赞协助许虎允办理位于龙井市××镇龙国用2006字第2006005026号（面积28547.40平方米）土地的过户手续；2.全盛赞赔偿许虎允损失154156元；3.全盛赞按照约定支付许虎允损失额的1.3倍的违约金200402.8元；4.全盛赞承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月26日，许虎允与全盛赞签订《房屋和土地使用权转让协议》，约定全盛赞将其名下的位于龙井市××镇的六套房屋及土地使用权转让给许虎允，总价款480万元。协议中约定，全盛赞承担该土地在本合同签订之前发生的水电费及国有土地使用费等。许虎允按照合同的约定支付了460万元转让费，由于全盛赞未向国土资源局缴纳其拖欠的2006年至2014年的土地租金，因此涉案土地迟迟不能办理土地过户手续。双方于2016年7月19日再次签订了“确认书”，对之前的协议中的付款方式进行了变更，约定待办理土地过户手续后，许虎允付清未交付的余款。因全盛赞未按照双方的约定按期办理土地过户手续，因此许虎允不得不向龙井市国土资源局交付了2014年7月至2016年8月的土地租赁费154156元，该费用是因全盛赞的违约行为造成的，应当由其赔偿许虎允的损失。同时，根据双方的协议，支付直接损失的1.3倍，即200402.8元违约金。 全盛赞辩称：许虎允诉请的第二项、第三项不存在法律依据，因为已经在2017年9月6日，龙井市人民法院作出的（2017）吉2405民初292号进行了判决，经二审法院维持，并已经执行完毕。许虎允主张的第一项，双方已经签订了合同，交付了标的物，房屋过户手续已经办理，未办理土地过户的原因是许虎允未缴纳土地出让金，根据城市房地产管理法第18条的规定，许虎允应向龙井市政府城市土地规划部门提出土地用途变更的申请，但许虎允至今未申请；必须缴纳相应的土地出让金，与土地管理部门重新签订土地使用权出让合同。因之前的土地用途是教育用地，但是现在许虎允要改成工业用地，必须缴纳土地出让金，若许虎允完成上述手续，我同意协助办理土地过户手续，我之前拖欠的土地租金已经过了时效，无需交纳。 本院经审理认定事实如下：2014年3月26日，许虎允与全盛赞签订《房产和土地使用权转让协议》，约定全盛赞将其名下的位于龙井市××镇的六套房屋及土地使用权转让给许虎允，总价款480万元。协议中约定：“全盛赞承担合同规定的标的物在本合同签订之前发生的水电费及国有土地使用费等。许虎允承担合同规定的标的物过户时发生的所有费用，如测绘、评估、手续费、税、土地出让金等等，还有不可预知的其他费用；承担合同签订之日起因合同规定标的物所发生的税金和其他费用，如土地使用租赁费，将来有可能发生的不动产税等。双方中任何一方如有违约，违约方按实际发生损失额的1.3倍作为违约赔偿金赔偿给损失方”。合同签订后，许虎允于2014年9月29日至2016年7月27日分五次向全盛赞支付了460万元转让费。全盛赞于2014年3月末将合同约定的房屋和土地交付给许虎允，2014年12月，合同约定的房屋所有权由全盛赞变更至许虎允名下，但土地使用权至今尚在全盛赞名下，全盛赞认可未缴纳诉争房屋土地交易日期之前的土地租金的事实。 2017年3月13日全盛赞起诉至龙井市人民法院，要求许虎允支付剩余转让费20万元和违约金84100元。龙井市人民法院于2017年9月6日作出（2017）吉2405民初292号民事判决，判令许虎允向全盛赞支付20万元转让费和84100元违约金。许虎允不服该判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2018年1月15日作出（2017）吉24民终1649号民事判决，驳回上诉，维持原判，2018年3月该部分诉争由龙井市人民法院执行完毕。 2019年9月4日，龙井市自然资源局（原国土资源局）向全盛赞下发了龙自然资催字[2019]011号履行缴纳国有土地租金催告书，要求全盛赞缴纳拖欠的土地租金；向许虎允下发了龙自然资催字[2019]012号国有土地租金催告书，要求许虎允缴纳2017年至2019年土地租金248362.38元。 认定上述事实的证据有：房产和土地使用权转让协议，龙井市人民法院（2017）吉2405民初292号民事判决书，延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终1649号民事判决书，龙井市自然资源局龙自然资催字[2019]011号、[2019]012号履行缴纳国有土地租金催告书，双方当事人的庭审陈述等证据证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2014年3月26日，许虎允与全盛赞签订《房产和土地使用权转让协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，各方应当信守履约。双方在订立合同后，许虎允于2014年9月29日至2016年7月27日分五次向全盛赞支付了460万元转让费；合同约定的房屋于2014年12月所有权由全盛赞变更至许虎允名下。合同约定的余款20万元及其违约金在全盛赞胜诉后，经人民法院执行完毕，许虎允对合同的义务已履行完毕，妨碍全盛赞协助许虎允办理土地过户手续的障碍已不存在，其应协助许虎允办理土地过户手续。 本案双方争议焦点是未能办理土地过户手续原因，是因全盛赞未向龙井市自然资源局（原国土资源局）缴纳其拖欠的土地租金，还是应由许虎允缴纳土地出让金。本院认为，依据双方转让协议：“全盛赞承担合同规定的标的物在本合同签订之前发生的水电费及国有土地使用费等。许虎允承担合同规定的标的物过户时发生的所有费用，如测绘、评估、手续费、税、土地出让金等等，还有不可预知的其他费用；承担合同签订之日起因合同规定标的物所发生的税金和其他费用，如土地使用租赁费，将来有可能发生的不动产税等”。根据该约定可知，订立合同前标的物的各项费用由全盛赞负担，订立合同后由许虎允负担。故办理土地过户手续时若需缴纳2014年3月26日前的土地租金应由全盛赞负担；若需缴纳2014年3月26日后的土地租金和土地出让金应由许虎允负担。 2016年7月27日，许虎允向龙井市国土资源局缴纳的2014年7月至2016年8月土地租金154156元，因系订立合同之后的费用，应由许虎允负担。故对许虎允提出要求全盛赞赔偿损失154156元，支付损失额的1.3倍的违约金200402.8元的主张，本院不予支持。 对于全盛赞提出不应缴纳订立合同前的土地租金，本院认为，该主张系另一法律关系，在本案中不予评价。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 被告全盛赞于本判决发生法律效力30日内，协助原告许虎允将位于龙井市××镇龙国用2006字第2006005026号（面积28547.40平方米）土地过户至许虎允名下（办理过户手续时若需缴纳2014年3月26日前的土地租金由全盛赞负担；若需缴纳2014年3月26日后的土地租金和土地出让金由许虎允负担）。 驳回原告许虎允的其他诉讼请求。 案件受理费6618元，由被告全盛赞负担3309元，原告许虎允负担3309元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  陈继辉 人民陪审员  曹 勇 人民陪审员  王晓莹 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  李 娜