山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0684民初425号原告：蓬莱鼎峰地产顾问有限公司，住所地山东省蓬莱市北关路133号。法定代表人：杨敬业，任经理。委托诉讼代理人：刘志慧，山东同杰律师事务所律师。被告：卫秀红，女，汉族，1969年6月27日出生，户籍地山东省蓬莱市，现住山东省蓬莱市。原告蓬莱鼎峰地产顾问有限公司与被告卫秀红合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓬莱鼎峰地产顾问有限公司的委托诉讼代理人刘志慧、被告卫秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓬莱鼎峰地产顾问有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付管理服务费17765元、违约金39856.2元（暂计算至2019年10月31日，并应实际计算至缴纳日为止）及律师费2000元，合计59621.2元。事实和理由：原、被告于2016年5月6日签订《商铺经营管理合同》，合同约定原告将悦动港湾项目10号楼1-187户商铺委托被告经营管理，被告支付管理服务费，合同期限自2016年6月1日至2019年8月31日止，其中2018年9月1日起至2019年8月31日的管理费用共计人民币17765元，被告未按合同约定及时支付，已构成违约，按合同约定，应按日管理服务费的2倍向原告支付违约金，原告多次索要未果，特提起诉讼，且按合同约定，应由被告负担原告为主张权利而支付的全部费用。望判如所请。卫秀红辩称，原告管理期间，将我商铺的排气肆意堵死，我第一时间找原告解决问题，原告口头承诺解决。2018年春，原告工作人员初秋云提出提前给我交房一年，就是说用管理费抵付因原告方肆意违约堵塞我商铺通风口所造成的伤害和损失，但是本着息事宁人的态度就同意了，是原告违法在前，也是原告提出减免我第三年管理服务费。2019年8月12号周红梅给我送来了一份协议书，协议书提到减免四个月管理服务费，作为其堵塞我商铺通风口一事的补偿，同时要求我方承认并接受该房屋不具有通风排气条件，并让我再不追究原告的任何责任，并承担不合理的保密义务，对此我无法接受，故本协议未能达成。商铺经营管理合同中约定的违约金明显过高，原告也未提交证据证明其所遭受的实质损失，按照《合同法》第114条的规定，法庭应依法予以调整违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据与事实，本院予以确认并认定事实如下：2016年5月6日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《蓬莱鼎峰地产顾问有限公司悦动港湾广场商铺租赁合同》，双方约定“……第二条商铺委托经营期限（一）商铺委托经营期限自2016年6月1日起至2019年8月31日止。甲方在经营期限内向乙方提供管理服务并收取管理服务费。……第三条服务费收取方式（一）自2016年9月1日起至2017年8月31日止，管理服务费共计人民币17765.00元（大写：人民币壹万柒仟柒佰陆拾伍圆整），乙方应于签订合同时一并支付给甲方。（二）自2017年9月1日起至2018年8月31日止，管理服务费共计人民币17765.00元（大写：人民币壹万柒仟柒佰陆拾伍圆整）。（三）自2017年9月1日起至2018年8月31日止，管理服务费共计人民币17765.00元（大写：人民币壹万柒仟柒佰陆拾伍圆整）。（四）上述第1-3款中的管理服务费每年支付一次，乙方应于每次（期）应付费用的首月前5个工作日向甲方足额支付管理服务费用。（五）乙方不按期交纳管理服务费，甲方有权随时收回该商铺经营权，乙方应按照本合同的约定向甲方承担违约责任。第四条经营权押金（一）乙方须于本合同签订时一次性支付经营权押金共计人民币2000.00元（大写：人民币贰仟园整）。（二）甲方有权直接在乙方就交纳的经营权押金中扣除乙方应当支付的违约金，且乙方须在押金减少后5日内向甲方补足与实际扣除数额等值的经营权押金。（三）本合同解除或委托经营期限届满后30日，甲方将经营权押金无息返还给乙方，但依照本合同乙方应承担的违约金应予扣除。……第十条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付管理服务费达15日及以上的。2、擅自改变商铺用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损害并拒不赔偿的。5、利用商铺从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。6、擅自将商铺经营权、使用权另行委托给他人经营或使用，或另行出租给第三人的。第十一条违约责任（一）乙方有第十条第三款约定的情形之一的，经营权押金不予退还，甲方并可要求一方将商铺恢复原状或赔偿相应损失。（二）委托经营期内，甲方无正当理由提前解约，或乙方要提前解约的，应提前30日通知乙方，并按合同剩余期限管理费的20%向对方支付违约金。（三）乙方不按合同约定时间支付管理服务费但未达到解除合同条件的，每逾期一日，乙方应按日管理服务费的2倍向甲方支付违约金。（四）因乙方违约而产生的任何纠纷，乙方须承担甲方为主张或实现其权利而支付的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、邮寄费、公告费、拍卖费、过户费等费用）。第十二条合同争议的解决办法本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决：协商不成的，双方均可将争议提交房屋所在地法院进行管辖。第十三条（一）按照本合同向一方送达的任何文件或通知，应以挂号邮件、特快专递的方式寄往一方下列地址或该方以挂号邮寄、特快专递方式通知对方更改的地址，在邮寄三个工作日后，将被视为已发送收件人；如一方以面交方式送达该等文件或通知，于收件人或者授权人、继承人、雇员、代理人签字签收之日视为已送达收件人。甲方通信地址：电话：传真：联系人：乙方通信地址：北沟镇徐家村259号…甲方：蓬莱鼎峰地产顾问有限公司乙方：卫秀红”合同签订后被告按照合同约定支付了第一期及第二期管理服务费。2018年春天，因涉案房屋通风口存在问题，被告与证人浦某至原告的售楼处找初秋云解决问题，初秋云给出解决方案为提前交房，没有钱赔偿。原告对证人浦某的证词没有异议，主张证人证言恰恰能够证明原告已经对被告提出的问题做出了合同的解决和让步，因此原告不存在违约问题。对有争议的证据和事实，本院认定如下:被告与原告工作人员多次协商通风口、未付管理服务费等问题，其中被告就相关谈话内容进行录音，“周红梅：你的意思我清白，你以这个方式来维权，但是你要真正说起来这是两个问题，如果真正走法律程序的话，这就是两个问题，一事你欠我租金，二是你可能房子有问题，你提出问题，这是两个事。…….周红梅：你提出第三条和最后那一句和第五条最后那一句，我再跟法务确认一下，好不好？…….周红梅：这样吧，你想怎么改，然后我跟法务确认一下，如果法务可以改，咱们就在我这把这个问题解决了…….周红梅：我之前给你出的协议是同意还是不同意？协议在你手里呀？……。”原告就相关问题提出通过签订补充协议的方式解决，但因为双方未能就补充条款的具体内容达成一致意见，故双方未能解决本案诉争问题。证人马某证实2019年夏天，碰到有人到被告处协商减免租金、通风口问题等，但不清楚来人身份。原告主张被告提交的录音材料只能证明与原告协商的情况，而且其对欠付管理费的情况也是认可的；另外两份证人证言与本案没有直接关联，因而不应作为证据使用。被告辩称，根据双方签订《经营管理合同》第六条规定，原告方应该保证商铺的建筑结构，设备设施符合建筑消防，治安、卫生等方面的条件，且应当保障商铺及其附属物品，设备设施处于使用和安全的状态，但是基于通风口被堵死这一事实，原告已经构成违约，且该违约行为已经严重影响商铺价值降低，就该事宜被告申请提起反诉，本院告知被告可以就“通风口被堵死事宜”另案主张权利。本院认为，本案原、被告签订《商铺经营管理合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告要求被告支付2018年9月1日至2019年8月31日的服务管理费17765元符合双方约定，本院予以支持。本案争议的焦点为被告未按照合同履行期限支付服务管理费是否属于违约行为，是否需要支付违约金等费用？原被告就服务管理费的支付时间在合同做了明确约定，但合同第十二条也明确约定“合同争议的解决办法本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决：协商不成的，双方均可将来争议提交房屋所在地法院进行管辖。”被告以通风口问题抗辩未履行服务管理费，并向原告提出通过服务管理费用抵顶通风口所造成损失的解决方案，原告未予以否定，双方多次协商确定问题解决方案，通过电话记录可确定原告同意采取补充协议的方式解决相关问题，因条款具体内容双方未能形成一致意见，原告才通过向本院起诉方式主张权利。被告未按照合同期限支付服务管理费的抗辩行为得到了原告的追认，且双方就被告未支付服务管理费17765元的履行期限未另行达成一致意见，即本案涉诉合同经双方变更为不明确履行期限的合同，原告可随时要求被告履行，但应当给被告必要的准备时间。另原、被告在合同第四条约定了经营权押金及先行抵扣、补足，第十三条约定了文件及通知的送达方式，原告未提交证据证实其向被告进行了经营权押金先行抵扣、补足通知且原被告关于服务管理费一直处于协商状态，本案无法确定服务管理费支付期限，故对原告要求被告按照合同约定的违约条款支付违约金等费用的诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告合理诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第六十七条、第六十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告卫秀红给付原告蓬莱鼎峰地产顾问有限公司服务管理费17765元，限于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告蓬莱鼎峰地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序案件受理费减半计收646元，由卫秀红负担244元、蓬莱鼎峰地产顾问有限公司负担402元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 荆 超二〇二〇年四月一日书记员 李昕岩