吉林省红石林区基层法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉7603执异2号 案外人：张秀凤，女，1952年4月4日出生，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：李布江（张秀凤之夫），男，1951年5月14日出生，住长春市南关区。 申请执行人：孙建国，男，1961年2月5日出生，住吉林省桦甸市。 被执行人：冷国晶，女，1972年11月25日出生，住长春市高新区。 被执行人：李伟光，男，1972年4月2日出生，住长春市高新区。 被执行人：冯玉金，男，1962年7月24日出生，住吉林省桦甸市。 在本院执行申请执行人孙建国与被执行人冷国晶、李伟光、冯玉金合同纠纷一案中，案外人张秀凤于2020年4月22日对查封登记在长春市土地储备中心名下的两处房屋（位于南关区前进大街以东，丙五十一路以北长春市南部新城棚户区E地块回迁房建设项目x号楼，丘地号：x，房间号：60x、60x）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年4月29日举行了听证。案外人张秀凤的委托诉讼代理人李布江、申请执行人孙建国及其委托诉讼代理人代志祥、被执行人冷国晶、被执行人李伟光参加了听证，被执行人冯玉金无正当理由未参加听证。现已审查终结。 案外人张秀凤称，2015年8月，张秀凤与李伟光经八一村调解，双方于2015年9月份签订了房屋买卖合同，以42万元价格（房屋抵债39万元，现金3万元）买下了李伟光的房票子两套，每套70平方米。但由于长春市房屋征收经办中心不是产权核发部门，无法办理更名过户手续，因此张秀凤与李伟光在民事调解书和买卖合同中明确约定在房屋产权证下发时办理过户手续。现房屋产权证未发，所以不能办理过户手续。冷国晶是2017年8月份和孙建国签订的林蛙养殖买卖合同，李伟光是担保人，该合同签订的时间在张秀凤买卖房屋之后。红石林区基层法院（2020）吉7603执51、52号执行裁定书查封的房屋，是张秀凤经过合法买卖的住房。张秀凤购买该房屋后一直享有该房屋的占有、使用、收益的权利，该房屋属于张秀凤的财产，请求法院解除对长春市南关区前进雅苑小区2栋2单元60x、60x号房屋的查封，停止对上述房屋执行以及启动评估、拍卖程序。 申请执行人孙建国称，张秀凤与冷国晶、李伟光（张秀凤之子、冷国晶之夫）提供的证据均是假证。李伟光的房屋分配证是2018年12月28日领取的，而民事调解书是2015年8月26日形成的，在没有分配证的情况下调解书就有关于房屋分配证的事项，所以该证据不真实，其他证据也不真实，是为逃避执行提交的假证。应当驳回张秀凤异议申请。 被执行人冷国晶称，张秀凤提供的证据是真实合法，同意张秀凤意见。 被执行人李伟光称，张秀凤提供的证据真实合法，同意张秀凤意见。 冯玉金未提交书面意见。 本院查明，本院生效的（2018）吉7603民初80号民事判决书确认：冷国晶于该判决生效之日起三日内一次性给付孙建国14.6万元，并从2018年11月2日起按年息12%支付利息至实际给付之日止。本院生效的（2020）吉7603民初30号民事判决书确认：李伟光、冯玉金对（2018）吉7603民初80号民事判决书中冷国晶所负的全部给付义务承担连带责任并有权向冷国晶追偿。本院生效的（2020）吉7603民初22号民事判决书确认：冷国晶于该判决生效之日起三日内一次性给付孙建国17万元，并从2019年11月2日起按年息12%支付利息至实际给付之日止，李伟光、冯玉金对上述款项承担连带责任并有权向冷国晶追偿。申请执行人孙建国于2020年4月8日向本院申请执行上述生效判决。本院立案后于2020年4月17日裁定查封对登记在长春市土地储备中心名下的两处房屋（位于南关区前进大街以东，丙五十一路以北长春市南部新城棚户区E地块回迁房建设项目x号楼，丘地号：x，房间号：60x、60x）。案外人张秀凤于2020年4月22日对本院查封登记在长春市土地储备中心名下的两处房屋（位于南关区前进大街以东，丙五十一路以北长春市南部新城棚户区E地块回迁房建设项目E2号楼，丘地号：x，房间号：60x、60x）提出书面异议。 另查明，2015年8月26日，经长春市南关区幸福乡八一村村民调解委员会调解，李伟光与张秀凤达成协议，该村民调解委员会出具民事调解书。调解书确定，李伟光将前进雅苑的两套回迁房（每套70平方米、合计140平方米），通过以房抵债的方式偿还张秀凤借款。房屋作价每平方米3000元，合计42万元，剩余款3万元由张秀凤付给李伟光。待有关部门正式下发房产证时再进行更名过户。 2015年9月15日，李伟光与张秀凤签订房屋买卖合同，约定李伟光将前进雅苑的两套回迁房（每套70平方米、合计140平方米），通过以房抵债的方式偿还张秀凤借款。房屋作价每平方米3000元，合计42万元，剩余款3万元由张秀凤付给李伟光。待有关部门正式下发房产证时再进行更名过户。 2018年12月28日，长春市南关区房屋征收经办中心出具前进雅苑E区2栋2单元60x、60x两处房屋的分配证（被征收人为李伟光、委托人李布江）。 2019年11月12日，长春润德鸿铭物业服务有限公司出具缴费人为李伟光的物业费、水费、电梯费收据。2019年12月23日，长春天然气集团有限公司燃气民用户明细表关于前进雅苑2栋2单元605室的IC卡、电池已领取用户为李布江（张秀凤之夫）。前进雅苑2栋2单元60x室在2019年2月28日起至2020年4月6日及前进雅苑2栋2单元60x室在2019年2月28日起至2020年4月19日的电费用户名为李伟光。 2020年3月22日，李布江与梁安琪并签订房屋租赁合同，将前进雅苑2栋2单元60x室出租给梁安琪。 2020年4月17日，长春市南关区房屋征收经办中心出具情况说明：“因我中心不是产权核发部门，无法办理更名过户手续”。 张秀凤与李布江是夫妻，张秀凤是李伟光的母亲，李伟光与冷国晶是夫妻。 认定以上事实的证据有：1.长春市南关区幸福乡八一村村民调解委员会于2015年8月26日出具的民事调解书；2.李伟光与张秀凤于2015年9月15日签订的房屋买卖合同；3.李伟光于2015年9月15日出具的收条；4.李布江与梁安琪于2020年3月22日签订的房屋租赁合同；5.长春市南关区幸福乡八一村村民调解委员会于2020年3月25日出具的证明；6.长春市南关区房屋征收经办中心于2020年4月17日出具的情况说明；7.长春润德鸿铭物业服务有限公司于2019年11月12日出具的物业费、水费、电梯费收据；8.长春天然气集团有限公司于2019年12月23日出具的燃气民用户明细表；9.电费缴纳账单。 本院认为，执行异议以形式审查为原则。本案的争议焦点为张秀凤依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条提出解除对案涉房屋的查封，停止并排除对案涉房屋的执行的请求是否成立。 （一）李伟光与张秀凤签订的房屋买卖合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，也不存在合同法规定的其他无效情形。虽然案涉房屋未取得产权证，但并不影响双方基于真实的意思表示签订的《房屋买卖合同》的效力。《房屋买卖合同》签订于2015年9月15日，案涉房屋于2020年4月17日查封，因此可以确定李伟光于案涉房屋查封前已经与张秀凤签订了合法有效的书面买卖合同。 （二）虽然物业费收据、水费收据、燃气用户明细表、电费账单中记载的用户名均为李伟光，但根据张秀凤为案涉房屋的买受人且案涉房屋无法过户及燃气用户的IC卡、电池的实际领取人是李布江的事实，可以认定张秀凤交纳案涉房屋物业费、水费、燃气费、电费的事实。合法占有，应以实际控制为标准，买房人是否实际入住并不是占有的必要条件。本案中，张秀凤基于真实有效的不动产买卖合同，并交纳了案涉房屋的费用，结合李伟光和张秀凤一致认可案涉房屋已经由张秀凤实际控制的事实，可认定其对案涉房屋实际控制。综上，可以确定张秀凤在查封之前已合法占有案涉房屋。 （三）张秀凤与李伟光于2015年8月26日经长春市南关区幸福乡八一村村民调解委员会调解、于2015年9月15日就以房抵债事项签订房屋买卖合同，李伟光当日出具收条，可视为采用抵债方式支付价款。因此，可以确定张秀凤支付了案涉房屋的全部价款。 （四）李伟光与张秀凤在长春市南关区幸福乡八一村村民调解委员会的《民事调解书》中就办理房屋过户事项约定如下：有关部门正式发放房产证时，李伟光负责给张秀凤更名。2020年4月17日，长春市南关区房屋征收经办中心出具情况说明证明：“因我中心不是产权核发部门，无法办理更名过户手续”。综合上述事实，可以确定李伟光与张秀凤已就案涉房屋过户事项进行约定，因相关部门无法办理更名过户手续，导致案涉房屋更名过户出现障碍，此情形并非张秀凤与李伟光所能掌控。因此，张秀凤不存在怠于甚至故意不办理权属变更登记或由于自身没有尽到合理注意义务导致权属变更登记不能等情形，可以确定案涉房屋非因张秀凤的自身原因未办理过户登记。 综上所述，张秀凤的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对登记在长春市土地储备中心名下的两处房屋（位于南关区前进大街以东，丙五十一路以北长春市南部新城棚户区E地块回迁房建设项目E2号楼，丘地号：x，房间号：60x、60x）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  厉彦杰 审 判 员  张丽杰 人民陪审员  吴慧玲 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  杨 钰