江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终786号 上诉人（原审原告）：李韶辉，男，1957年出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：周平光，南昌县莲塘镇法律服务所法律工作者，执业证号：31401091101640。 被上诉人（原审被告）：孙国庆，男，1976年出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。 被上诉人（原审被告）：万红燕，女，1982年出生，汉族，住江西省进贤县。 被上诉人（原审被告）：李小华，女，1978年出生，汉族，住江西省南昌县。 上诉人李韶辉因与被上诉人孙国庆、万红燕、李小华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3953号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，因本案各方当事人均没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行审理，本案现已审理终结。 李韶辉的上诉请求为：1.撤销原判第一项，改判孙国庆向李韶辉支付房屋租金60500元，万红燕、李小华对上述租金承担连带清偿责任；2.本案一、二审诉讼费由孙国庆、万红燕、李小华承担。事实和理由：1.临街楼梯被拆是案外人所为，责任不应由李韶辉承担；2.李韶辉将店面租给孙国庆时，临街楼梯是通往店面的一个设施，该楼梯是完好无损的，在租赁期间，店面及相关设施的使用权归孙国庆，相关的管理维护义务也应属于孙国庆；3.楼梯被拆除发生在万红燕、李小华转租期间，万红燕、李小华对楼梯具有直接的管护义务，应对孙国庆基于租赁合同向李韶辉支付租金的义务承担连带清偿责任；4.孙国庆的租金支付义务依法不能减轻，合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，所以，孙国庆如有损失，可以向侵权人公某某另行主张，而不能减轻租金支付义务。 孙国庆答辩称：1.孙国庆在2017年8月就没有租赁李韶辉的店面，店面是万红燕、李小华租赁，因店面楼梯拆除导致店面无法经营，根据合同法第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；2.实际上，孙国庆、万红燕、李小华在楼梯被拆除时找过李韶辉，但是李韶辉视而不见，在2017年10月店面就一直处于无法经营的状态，一审法院认定2019年6月10日交还钥匙并作出租赁合同解除的认定有误，钥匙虽然在孙国庆处，但是店面一直因楼梯拆除不能经营处于空置状态，为了避免诉累，孙国庆选择不上诉，服从一审判决；3.案外人公某某与本案无关联；4.出租方应保障租赁物的正常使用而不是由承租人保障。请求二审法院驳回李韶辉的上诉请求，维持原判。 万红燕、李小华没有进行答辩。 李韶辉向一审法院提起的诉请：1.孙国庆向李韶辉支付拖欠的租金60500元；2.万红燕、李小华对租金承担连带责任；3.本案诉讼费用由孙国庆、万红燕、李小华承担。 一审法院认定事实为：2015年12月26日，李韶辉与孙国庆签订《店面租赁合同》，约定甲方（李韶辉）将位于向阳路房出租给乙方（孙国庆）使用，每月租金3300元，租赁费按季支付；租赁期间，乙方未经甲方同意不得转租给第三方承租人（在条件允许的情况下，可以转租给第三方）；合同租赁期为2015年8月1日至2020年7月30日。合同签订后，李韶辉依约将店面交付给孙国庆使用，孙国庆在案涉店面内经营泡脚业务，李韶辉与孙国庆均认可孙国庆已支付租金至2018年1月1日。孙国庆在租赁过程中，欲暂停经营泡脚业务，遂将案涉店面转租给万红燕、李小华。在签订合同时，孙国庆的妻子委托李韶辉与万红燕、李小华签订了《店面租赁合同》，合同约定甲方（李韶辉）将位于向阳路店面出租给乙方（万红燕、李小华）使用，每月租金3800元，租赁费按季支付，租赁期为2017年9月1日至2018年8月31日止，甲方收取乙方押金3300元。合同签订后，案涉店面转交由万红燕、李小华使用并经营泡脚业务，万红燕、李小华向李韶辉支付三个月租金11400元及押金3300元，李韶辉将其中1500元转账支付给孙国庆妻子。2017年10月12日，因通往案涉店面的临街楼梯被案外人拆除，万红燕、李小华认为临街楼梯的拆除影响其营业，在与李韶辉协商无果的情况下，万红燕、李小华搬离案涉店面。此后，李韶辉与孙国庆、万红燕、李小华因案涉店面租赁费的支付发生争议，李韶辉遂诉至法院。在原审二审期间，经过南昌市中级人民法院询问当事人，孙国庆于2019年6月10日当庭将案涉店面钥匙交予李韶辉。 另查明，案涉店面坐落于南昌县莲塘镇向阳路，与“向阳路”系同一房产，产权登记所有人为章翠英，章翠英与李韶辉系夫妻关系，章翠英认可案涉店面为其与李韶辉的夫妻共同财产。 上述事实，有李韶辉提供的李韶辉、孙国庆、李小华的身份证复印件及万红燕常住人口简项详细、房产证复印件、土地使用权证复印件、结婚证复印件、2015年12月26日《店面租赁合同》复印件、2017年1月微信支付凭证、《店面租赁合同》复印件、微信支付打印件、2018年11月19日录音以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为：李韶辉与孙国庆因租赁店面签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。李韶辉与孙国庆约定的租金为每月3300元，租赁期限自2015年8月1日至2020年7月30日。孙国庆在租赁期内因个人原因停止经营，遂将店面转让给万红燕、李小华经营，并委托李韶辉与万红燕、李小华签订租赁合同，每月租金为3800元，租赁期限自2017年9月1日至2018年8月31日。李韶辉收取万红燕、李小华交付的3个月租金11400元及押金3300元后，将其中1500元转账给孙国庆妻子。虽然在孙国庆租赁期内，李韶辉与万红燕、李小华又签订租赁合同，但孙国庆在庭审中自认李韶辉是受其妻子委托与万红燕、李小华签订合同，且事后收取三个月租金差价1500元，从各方当事人实际履行合同行为来看，孙国庆系经出租人李韶辉同意的情况下，将案涉店面转租给次承租人万红燕、李小华，因此，对于孙国庆辩称其已于2017年8月底与李韶辉解除《房屋租赁合同》的主张，一审法院不予采纳。2017年10月12日，在次承租人万红燕、李小华租赁案涉店面期间，通往案涉店面的临街楼梯被他人拆除，随后次承租人万红燕、李小华搬离案涉店面，但作为承租人的孙国庆并未与李韶辉协商解除租赁合同，直至2019年6月10日才将案涉店面钥匙交还李韶辉，解除其与李韶辉签订的租赁合同。因此，对于李韶辉要求孙国庆支付自2018年1月1日至2019年6月10日的房租的诉讼请求，一审法院予以支持。租赁期间，虽然临街楼梯被拆除，但楼房背面还有楼梯可以通往二楼案涉店面，孙国庆并非完全无法使用案涉店面，故对于孙国庆辩称不应支付2017年10月12日之后租金的主张，一审法院不予采纳，但承租人可以减少支付租金，根据临街楼梯对案涉店面使用情况的影响，一审法院酌定租金减半收取为30250元。万红燕、李小华并非李韶辉与孙国庆签订的《房屋租赁合同》当事人，故李韶辉要求万红燕、李小华对租金承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十四条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、孙国庆应于本判决生效之日起十日内向李韶辉支付房屋租金30250元；二、驳回李韶辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1312元，由李韶辉负担656元，孙国庆负担656元。 二审期间，各方均未提交新证据。本院查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。李韶辉与孙国庆签订的《店面租赁合同》已注明“因工需要”，且李韶辉明知孙国庆租赁店面系用于经营，李韶辉作为出租人应保持租赁房屋符合约定的用途，作为直接通往案涉房屋的临街楼梯对于店面经营在客观上具有一定影响，虽然《店面租赁合同》中没有提及临街楼梯，但在签订《店面租赁合同》的当时临街楼梯是客观存在的，一审法院考虑到临街楼梯拆除对店面经营的影响，酌情判决租金减半收取并无不当，本院予以维持。李韶辉认为孙国庆、万红燕、李小华作为承租人负有保护楼梯完好的义务，本院认为，本案现有证据不能确定临街楼梯的归属，且《店面租赁合同》中没有对临街楼梯的使用以及维护作出约定，李韶辉要求孙国庆、万红燕、李小华承担楼梯被拆除造成的租金损失，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人李韶辉的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费556元（上诉人李韶辉已预交），由上诉人李韶辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 燕 审 判 员  罗云奇 审 判 员  周中瑞 二〇二〇年四月二十一日 法官助理  刘 岚 书 记 员  滕漪兰