江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终3727号上诉人（原审被告）：杨志华，男，1972年9月24日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人（原审被告）：徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会，住所地徐州市铜山区伊庄镇牛楼村。法定代表人：牛彪，该村村支部书记。委托诉讼代理人：牛玉尊，该村村支部副书记。上诉人（原审第三人）：刘廷龙，男，1970年2月9日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张金山，江苏泰信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛建华，男，1959年12月26日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人杨志华、上诉人徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会（以下简称牛楼村委会）、上诉人刘廷龙因与被上诉人牛建华确认合同效力纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初4319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨志华、上诉人牛楼村委会的委托诉讼代理人牛玉尊、上诉人刘廷龙及其委托诉讼代理人张金山、被上诉人牛建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志华、牛楼村委会、刘廷龙上诉请求：撤销一审判决，将该案改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一审判决认定事实和适用法律错误。徐州市铜山区伊庄镇牛楼村李桥自然村位于吕梁湖北岸，该自然村建于上世纪60年代末，村庄规划不合理，房屋破旧，道路失修，严重影响村民出行和生产生活，影响吕梁湖徐州市铜山区伊庄镇牛楼村作为游览观光胜地整体形象，为此2011年5月2日，徐州市吕梁山风景管理处、徐州市铜山区伊庄镇人民政府、牛楼村村民委员会三方签订《协议书》协议约定：将伊庄镇牛楼村李桥自然村整体搬迁到单林村，徐州市吕梁山风景管理处给付土地补偿，房屋拆迁和安置建设等费用合计340万元人民币，协议对其它相关条款进行约定。2011年7月6日，徐州市铜山区伊庄镇牛楼村向铜山区伊庄镇伊庄国土资源管理处交10万元相关办证费用，2011年7月10日，徐州市铜山区伊庄镇牛楼村又向铜山区伊庄镇伊庄规划办交10万元相关办证费用；按照政府要求2011年11月李桥村整体搬迁工程开始建设，2012年底工程竣工。2012年11月18日，李桥小区售楼办公室与上诉人刘廷龙签订购房合同，合同约定，上诉人刘廷龙购买房屋位于徐州市铜山区伊庄镇牛楼村单林西李桥小区3号楼2单元402室房屋，房价15万元，上诉人刘廷龙按照约定交清购房款。2018年5月7日被上诉人牛建华认为涉案房屋是唯一合法的享有权人，认为涉案购房合同无效，向人民法院诉讼。一审法院以涉案房屋未办理土地土地使用证，规划许可证，房屋所有权证，属于违法建筑为理由，认定涉案房屋不准进入市场，认定销售行为违法，认定上诉人签订的购房合同无效。事实是：涉案房屋是整体搬迁，经政府相关部门批准的。徐州市吕梁山风景管理下发了专门拆迁安置文件，并且和伊庄镇牛楼村、镇政府签订协议，伊庄镇国土资源管理处、伊庄镇伊庄规划办分别收取10万元相关办证费用，李桥小区整体搬迁是政府行为，所建房屋统一规划，不是个人私建行为，涉案房屋是合法建筑。一审判决涉案房屋无土地使用证、规划许可证，房屋所有权证不能上市，没有法律依据。涉案房屋未办理三证不是上诉人过错，责任在政府。一审法院2014年10月8日作出（2014）铜执字第00304-2、02436-2号民事裁定，依法查封了涉案房屋共计20套，涉案房屋查封后铜山区人民法院网上公开拍卖，现查封的20套涉案房屋基本售完，如果涉案房屋属于违法建筑，铜山法院为什么在网上公开拍卖，让涉案房屋进入市场。上诉人刘廷龙与牛楼村委会签订购房合同时间是2012年11月18日，而法院查封是2014年10月8日，签订涉案房屋时间早于查封时间，法院查封涉案房屋明显错误。一审法院认定李桥小区搬迁建房用地是建设用地没有事实依据，事实该小区建房用地属于农民集体土地，上诉人刘廷龙属于本村村民，有权购买涉案房屋。综上，一审法院判决认定事实和适用法律错误，请求依法支持上诉请求。牛建华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。牛建华向一审法院提出诉讼请求：1、依法追究被告非法处置财产的法律责任，返还不当得利15万元（此外不当得利适时追加）；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。庭审中，牛建华诉讼请求变更为要求确认双方的房屋买卖合同无效，并追加牛楼村委会为本案被告。一审法院查明：2011年4月8日，牛楼村委会与睢宁县建筑工程公司签订开发建设合同，在相邻的单林村建设四栋安置房，牛建华作为施工方（实际投资人）完成了该工程的施工。该工程在2012年5月完工后，由于安置地点位于吕梁湖北侧，村民入住有可能影响景区形象，暂缓实施了李桥村拆迁安置事宜。2013年5月30日，牛建华就欠付的工程款诉至法院，要求睢宁县建筑工程公司和牛楼村委会支付工程建设的相关费用。庭审中，牛建华申请财产保全，法院于2013年6月14日作出（2013）铜民初字第1244号民事裁定书，查封（冻结）徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会价值270万元的财产。2013年6月19日，法院对牛楼村委会的村主任牛玉尊进行询问，在问及包括本案所涉x号楼x单元x层xxx室在内的20套房屋是否已经出售时，其称没有出售，法院遂查封了包括本案所涉x号楼x单元x层xxx室在内20套房屋。2013年6月20日，法院对查封结果进行了公告。后该案调解结案，法院作出（2013）铜民初字第1244号民事调解书，一、经原告牛建华与被告牛楼村委会结算，牛建华承建工程主体工程款1060万元，扣除已付903万元，预扣钢管租金15万元，维修费用20万元，余款122万元，于2013年12月10日前付清，逾期不付清，原告可按剩余额主张月息2%的利息。二、原告撤回对被告睢宁县建筑工程公司、山东淄博淄川宏丰耐火保温材料厂、杨志华的起诉。由于牛楼村委会未及时履行生效法律文书确定的义务，牛建华向法院申请执行。2014年10月8日，法院依法裁定拍卖包括本案所涉李桥小区3号楼2单元402室在内的该小区20套房产。由于该20套房产三次流拍，牛建华提起申请，愿以第三次流拍价2008355元接收上述拍卖房产。法院拟裁定确权以物抵债时，案外人淄博市淄川宏丰耐火保温材料厂于2016年1月22日向法院提出执行异议。法院立案后于2016年5月5日以（2016）苏0312执异41号裁定书裁定驳回案外人淄博市淄川宏丰耐火保温材料厂的异议请求。案外人不服异议裁定，提起异议之诉，法院于2016年9月22日以（2016）苏0312民初第4572号裁定，驳回了淄博市淄川宏丰耐火保温材料厂的起诉。案外人淄博市淄川宏丰耐火保温材料厂不服一审裁定提出上诉，徐州市中级人民法院于2016年12月15日以（2016）苏03民终5914号裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年12月27日，法院作出（2015）铜复执字第00352-2号（2015）铜执恢字第00089-2号执行裁定书，解除对牛楼村委会所有的位于徐州市铜山区伊庄镇牛楼村包含本案所诉x号楼x单元xxx室在内的20套房产的查封，并将该20套房产以第三次拍卖流拍价2008355元抵偿给牛建华所有（不含土地使用权）。由于上述房产为无证房产，法院不负责办理产权过户登记等手续。2012年11月18日，甲方李桥小区售楼办公室与乙方刘廷龙签订购房合同，乙方自愿购买甲方位于徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会单林村西李桥小区x号楼x单元x层xxx室房屋，房屋价格总计15万元。该合同上加盖李桥小区售楼办公室专用章，杨志华作为李桥小区售楼办公室的经办人在该合同上签字。牛建华认为该合同实际系2017年签署，该房屋买卖行为侵犯了其合法权益，故诉至法院。另查明，李桥小区售楼办公室系由牛楼村委会设置，与第三人签订购房合同所盖的专用章由村委会管理。庭审中，牛建华申请对被告杨志华与第三人刘廷龙签订的购房合同的形成时间进行鉴定。由于检材距今年代久远，不满足鉴定机构形成时间鉴定的基本条件，西南政法大学司法鉴定中心终止了此次鉴定。一审法院认为：首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”牛楼村委会为解决村民安置问题，在相邻的单林村建设李桥小区安置房，该工程占地为建设用地，但未办理土地使用证、规划许可证、房产证，其买卖行为不受法律保护。杨志华代表牛楼村委会与刘廷龙签订的购房合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，故属于无效合同。因此，对于牛建华要求确认该购房合同无效的诉请，法院予以支持。其次，法院在（2013）铜民初字第1244号案件中，在查封包括涉案李桥小区3号楼2单元402室在内的20套房屋时，于2013年6月19日对牛楼村委会主任牛玉尊进行了询问，其证实该20套房屋均未出售。并且法院依法进行了张贴了公告，对查封的财产进行公示。现法院已将诉争房屋裁定抵偿给牛建华，属于牛建华所有，第三人刘廷龙如对房屋权属问题有异议，可通过执行异议予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：确认徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会与刘廷龙签订的单林村西李桥小区x号楼x单元xxx室的购房合同无效。案件受理费3300元，由徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会负担。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：牛楼村委会与刘廷龙签订的单林村西李桥小区x号楼x单元xxx室的购房合同效力如何认定。二审中，刘廷龙提交以下证据：1、关于李桥自然村整村搬迁的申请，证明涉案房屋的搬迁建设是经过伊庄镇人民政府同意，该申请是牛楼村村委会2010年12月10日向上级提出，经上级同意。2、关于要求牛楼村履行李桥自然村拆迁安置相关协议的通知，该份证据是徐州市吕梁山风景区管理处在2014年12月11日作出，证明涉案的房产所在的李桥村整体搬迁是按照土地补偿等手续予以办理，是经吕梁山风景办事处同意并达成了协议。涉案房产已经办理了开发手续。3、收条两份，证明涉案的房产在开发前规划办和国土部门已经收取了相关的办证费用，因此涉案房产的开发已经按照规定办理了手续，是合法的。经质证，被上诉人认为，对于证据1，该份证据和刘廷龙不具有关联性，一审判决载明刘廷龙为伊庄镇单林村，并不是应当搬迁的村民委员会村民。对于证据2，该文件与本案不具有关联性，不发表质证意见。对于证据3，对真实性无异议，但伊庄国土所和规划办没有依照相关的法律程序为其涉案建筑办理合法的手续。牛建华提交如下证据：证据一，江苏省高级人民法院案号为（2018）苏民申4609号民事裁定，证明该裁定书在本院认为中认定涉案房屋属于违章建筑。证据二，购房合同书，证据来源于铜山区人民法院（2016）苏0312执异41号卷内，证明该购房合同购买人为杨井田，所购买的房屋和刘廷龙购买的房屋为涉案同一套房屋，刘廷龙合同落款时间为2012年11月18号，杨井田的合同落款时间为2013年2月22号，根据两份合同签订时间先后可知，上诉人杨志华，刘廷龙之间所签订的合同的落款时间是虚假的。两份合同均没有向有关部门进行备案，因此落款时间具有随意性，同时也说明该案在一审期间因合同湿水受潮导致无法鉴定的目的主要是规避客观事实。证据三、中共徐州市铜山区委办公室给牛建华的答复意见，该份答复意见出台时间为2015年1月20日，在处理意见中第一条中载明，在此期间，之前涉案房屋的状态是处于政府的冻结状态中，因此，刘廷龙和杨志华签订的合同是在此文件之前，当时，该涉案房屋属于冻结状态，因此，双方签订的合同落款时间是虚假的。经质证，杨志华认为，对于证据一，真实性无异议，但裁定内容与涉案房屋没有关联。对于证据二，购房合同中的房屋与刘廷龙所买的的房屋不是同一套房屋，对于证据三的答复意见，因为没有收到，不清楚。牛楼村委会对证据的真实性无异议。刘廷龙认为：对证据一，第一次见到，因为其不是当事人，法院是根据现有证据明确做出的结论，不能否定刘廷龙所购涉案房屋的合同效力。对证据二，对于购房合同书，不认为是新证据，按照被上诉人说法，合同来源于2016年铜山法院的案件，现在被上诉人提供，不属于新证据，对该份证据的关联性有异议，购房合同书与刘廷龙没有关系，不能因该购房合同书否定刘廷龙的购房合同效力。对于证据三，在答复意见中，没有看到铜山区办公室冻结房屋的事实，且区委办的答复意见是在2015年1月份就有了，本案一审在2018年5月份进行立案，本案二审在2019年年中进行了开庭，但是被上诉人有充分的时间提供该份证据，但是没有客观理由而现在提供，该份证据不能作为新证据证明其观点。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，关于牛楼村委会与刘廷龙签订的单林村西李桥小区x号楼x单元xxx室的购房合同效力如何认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，目前涉案房产的建设未办理土地使用证、规划许可证、房产证等，杨志华代表牛楼村委会与刘廷龙签订的购房合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。因此，一审法院对于牛建华要求确认该购房合同无效的诉请予以支持，并无不当。（2015）铜复执字第00352-2号（2015）铜执恢字第00089-2号执行裁定书将该20套房产以第三次拍卖流拍价2008355元抵偿给牛建华所有（不含土地使用权），涉案房屋属于牛建华所有，第三人刘廷龙如对房屋权属问题有异议，可通过执行异议予以解决。至于牛建华在二审庭审中提出要求牛楼村委会返还涉案房款15万元的问题，鉴于牛建华未针对本案提起上诉，且系二审中提出的独立诉讼请求，本院不予理涉，牛建华可另行主张权利。综上所述，杨志华、牛楼村委会、刘廷龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由杨志华、牛楼村委会、刘廷龙负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 胡元静审判员 张 伟二〇二〇年四月十六日书记员 赵 莹