山西省阳曲县人民法院   民事判决书   （2020）晋0122民初179号   原告：刘文新，男，1970年2月22日出生，汉族，山西省阳曲县村民，住山西省阳曲县。   委托诉讼代理人：张桂香，山西驰晋律师事务所律师。   被告：山西万宸房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区菜园东街2号四楼。   法定代表人：郭全亮，总经理。   委托诉讼代理人：张立强，男，山西万宸房地产开发有限公司职工，住太原市小店区汾东北路西1巷。   委托诉讼代理人：田斌，男，山西万宸房地产开发有限公司职工，住太原市迎泽区桃园四巷28号。   原告刘文新与被告山西万宸房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文新及其委托诉讼代理人张桂香、被告山西万宸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘文新向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告违约金49728.36元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年3月27日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于阳曲县新阳东街中心城住宅小区1幢2单元2301号房屋，建筑面积为93.33平方米，单价为每平方米3888元，房屋总金额为362867元。被告应当在2015年6月30日交房,如延期交房，在继续履行合同的基础上，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,后被告于2017年8月实际交房。原告于2015年3月27日交付首付款112867元，违约金计算从2015年7月1日至2017年7月31日止，共计违约天数761天，应支付违约金17178.36元；原告贷款250000元，于2015年9月18日转给被告，截止2017年7月31日，共计违约天数651天，应支付违约金32550元，两项合计49728.36元。原告认为，被告延期交房的行为违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大经济损失，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。   山西万宸房地产开发有限公司辩称：1.本案部分诉讼请求已超过诉讼时效，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。2015年3月27日，万宸公司与刘文新签订了《商品房买卖合同》（合同编号：CF-2000-0171-ZXC272），约定由刘文新购买万宸公司开发的“中心城”住宅小区1幢2单元2301号房屋，建筑面积为93.33平米，房款总额为362867元，付款方式为银行按揭贷款，合同约定的交房时间为2015年6月30日。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，本案的诉讼时效应当从2015年6月30日的次日起计算。根据合同中关于逾期交房违约金的约定：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起……”按日支付违约金，随着合同约定的交房期限届满后，违约金开始按日计算。也就是说，每逾期交房一日，都会按日产生一定金额的违约金，该笔债务为继续性债务。人民法院应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样。因此，万宸公司认为，对于民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因为原告在诉讼时效期间不行使权利，该诉讼时效已经经过，且不因民法总则施行而消灭。对2017年9月30日前已超过两年诉讼时效部分违约金的诉讼请求，人民法院应当依法予以驳回。2.万宸公司对违约金金额不予认可。万宸公司与原告签订的《商品房买卖合同》第九条，关于逾期交房违约金计算方式的约定为：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款的比率计算违约金。”也就是说，违约金的计算方式应当是以原告在违约事实发生之日，已付房款的金额为基数来计算，所以万宸公司对原告以房屋总价款为基数计算的违约金金额不予认可。3.本案违约金数额过高，请求人民法院据实依法进行调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”等相关规定，万宸公司认为，本案原告主张的违约金已占到房屋总价款的将近20%，违约金过高。万宸公司请求人民法院在综合认定合同履行地经济情况及房地产市场相关现状后，结合万宸公司目前实际经营状况，参照中国人民银行同期贷款利率对违约金进行相应调整。综上，万宸公司认为本案原告的部分诉讼请求已明显超过法律规定的诉讼时效期间，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并根据实际情况对违约金进行相应调整。   本院经审理认定事实如下：2015年3月27日，原告刘文新与被告山西万宸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：阳曲县中心城272号），合同约定：原告刘文新购买被告山西万宸房地产开发有限公司建设的阳曲县城新阳东街“中心城”住宅小区1幢2单元2301号房屋，该房屋建筑面积为93.33平方米,单价为每平方米3888元，总金额为362867元，付款方式为银行按揭贷款。合同还约定被告山西万宸房地产开发有限公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告刘文新使用。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；本合同自双方签订之日起生效。2015年3月27日，原告刘文新向被告支付首付款112867元；2015年9月18日，原告通过中国建设银行以贷款方式向被告山西万宸房地产开发有限公司支付购房尾款250000元。后被告山西万宸房地产开发有限公司于2017年8月5日向原告刘文新交付房屋，逾期天数从2015年7月1日起至2017年8月5日止，共计766天。   以上事实有双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》，2015年3月27日首付款收据，个人住房（商业用房）借款合同，2015年9月18日中国建设银行还款明细，2017年8月5日合同工本费、煤气及自来水配套费收据，2017年8月6日物业费、电梯费、二次加压费、可视对讲机初装费收据等在案佐证。   本院认为，原告刘文新与被告山西万宸房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告山西万宸房地产开发有限公司未按约定履行交房义务，应按合同约定承担违约责任。一、关于交房时间问题。原告主张被告于2017年8月5日交房，提供了2017年8月5日原告向被告交纳的合同工本费、煤气及自来水配套费收据，该收据盖有被告山西万宸房地产开发有限公司的财务专用章，本院予以支持。被告辩称对原告所述交房时间不予认可，但未提供证据证明，故对该辩称本院不予支持。二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，原、被告双方约定的交房时间是2015年6月30日，实际交房时间是2017年8月5日，本案诉讼时效应从2017年8月5日起计算，故本案未超过法定诉讼时效期间。被告辩称本案部分诉讼请求已超过诉讼时效的意见，本院不予支持。三、关于违约金数额的确认问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金”,因此，2015年7月1日至2015年9月17日的违约金应以已支付的首付款112867元为基数计算（即112867元×2/10000×79天=1783.3元），2015年9月18日至2017年8月5日的违约金应以总房款362867元为基数计算（即362867元×2/10000×687天=49857.93元），两项共计51641.23元，故原告要求被告支付违约金49728.36元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称违约金数额过高，请求调整。因原、被告在签订《商品房买卖合同》时对双方的违约责任有明确约定，符合法律规定，不存在过高情形，故对被告的该项辩称本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条的规定，判决如下：   被告山西万宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘文新违约金49728.36元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1044元，减半收取计522元，由被告山西万宸房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 庞雅琴     二〇二〇年四月二十七日   法官助理 白新梅   书 记 员 宋青芸