浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终710号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州中南高科产业园管理有限公司，住所地：杭州市萧山区萧山经济技术开发区启迪路198号A-B102-528室。统一社会信用代码：91330109MA27Y0LM6Y。 法定代表人：丛学丰，执行董事。 委托诉讼代理人：姚式云、王乐，泰和泰（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州普洛赛斯检测科技有限公司，住所地：杭州市滨江区西兴街道滨文路5号1幢5层503室。统一社会信用代码：91330108563049908G。 法定代表人：陈建斌，董事长。 委托诉讼代理人：瞿晖宇，浙江丰国律师事务所律师。 上诉人杭州中南高科产业园管理有限公司（以下简称中南公司）与被上诉人杭州普洛赛斯检测科技有限公司（以下简称普洛赛斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初7958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2017年8月24日，普洛赛斯公司向中南公司分别购买了位于杭州市萧山区地块上的工业厂房十层（编号分别为21#-01F、02F、03F、04F、05F以及22#-01F、02F、03F、04F、05F），双方并就该十层厂房分别签订了《中南高科？钱江云谷厂房销售合同》，其中约定了21#-01F厂房单价按照建筑面积每平方米3500元，预测建筑面积609.32平方米，总价款为2132620元；21#-02F厂房单价按照建筑面积每平方米3450元，预测建筑面积609.32平方米，总价款为2102154元；21#-03F厂房单价按照建筑面积每平方米3400元，预测建筑面积609.37平方米，总价款为2071858元；21#-04F厂房单价按照建筑面积每平方米3350元，预测建筑面积608.53平方米，总价款为2038576元；21#-05F厂房单价按照建筑面积每平方米3300元，预测建筑面积607.62平方米，总价款为2005146元；22#-01F厂房单价按照建筑面积每平方米3324.43元，预测建筑面积641.5平方米，总价款为2132622元；22#-02F厂房单价按照建筑面积每平方米3276.94元，预测建筑面积641.5平方米，总价款为2102157元；22#-03F厂房单价按照建筑面积每平方米3231.12元，预测建筑面积641.22平方米，总价款为2071859元；22#-04F厂房单价按照建筑面积每平方米3183.83元，预测建筑面积640.29平方米，总价款为2038575元；22#-05F厂房单价按照建筑面积每平方米3131.82元，预测建筑面积640.25平方米，总价款为2005148元。 同时上述十份销售合同中均约定了如下条款：出卖人应当在2018年9月30日前，将具备条件，经验收合格并符合本合同约定的厂房交付买受人使用；但如遇政府政策原因、建设期间消防政策变更、遭遇不可抗力或发生其他足以影响交付的特殊情形的，出卖人在发生特殊原因之日起30日内告知买受人，双方可协商同意延期交付或变更合同；出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款0.03%的违约金，本条违约金最多以已支付房价款5%为限，并于该厂房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.05%的违约金，本条违约金最多以已支付房价款10%为限，并于该厂房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；厂房达到交付使用条件后，出卖人应当15日内书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单，房屋交付后，因该房屋而发生的物业管理费、水电费等相关费用和国家或政府规定的相关税费由买受人承担；买受人承诺于交付后3个月内（即2018年12月30日前），在所购房屋住所地办理企业工商、税务注册登记（或迁移登记），注册资本不低于50万元，如买受人不能按期办理完毕，则该房屋所购价格在本合同第三条约定的价格基础上上浮200元/平方米，买受人仍未能如约完成办理企业工商、税务注册登记（或迁移登记）的手续，则出卖人有权解除合同，并扣除注册税收承诺保证金，且买受人应承担总房款10%的违约金，剩余房款出卖人无息退还买受人等权利义务条款。 2017年8月24日，双方又签订了补充协议，约定针对案涉21#、22#《厂房销售合同》内容补充如下：考虑到买受人购买的厂房，后期急用，出卖人约定在2018年6月30日前，满足买受人使用，若未按上述日期满足买受人使用，按照主合同相关条款执行。 案涉21#、22#厂房工程于2018年12月21日竣工验收备案。后中南公司即通知普洛赛斯公司于2018年12月28日前来中南高科钱江云谷项目物业中心办理关于案涉厂房的相关交付手续。2018年12月28日，普洛赛斯公司前往查看案涉厂房，提出了关于房屋漏水等的房屋瑕疵问题，且不同意办理收房手续。后中南公司针对上述问题进行了整改修复，直至2019年3月18日，普洛赛斯公司与中南公司正式办理了交房手续，并出具了厂房交付确认单。 原审另查明，普洛赛斯公司在前述交房手续办理后三个月内并未将营业地址迁址至案涉厂区内。 现普洛赛斯公司与中南公司之间因逾期交房违约责任发生争议，同时中南公司认为普洛赛斯公司未按约定履行工商迁移登记手续，故双方纠纷成讼。2019年5月15日，普洛赛斯公司起诉至原审法院，请求：1.中南公司支付逾期交房违约金2064710元；2.本案诉讼费由中南公司承担。中南公司提起反诉，请求：普洛赛斯公司支付中南公司房屋差价补偿款1246332元（6231.66平方米×200元）。 原审法院认为，本案本诉双方争议焦点即中南公司是否存在违约逾期交房，以及如中南公司存在逾期交房，则逾期期间的问题。其中要解决的争议一，即双方在补充协议中约定“在2018年6月30日前满足买受人使用，若未按上述日期满足买受人使用，按照主合同相关条款执行”，是否属于双方合意将厂房交付时间变更提前在2018年6月30日前？对此，该院认为，该补充协议约定的“满足使用”应理解为交付使用，因此可以确认双方已经达成合意将厂房交付时间提前至2018年6月30日。关于“若未按上述日期满足买受人使用，按照主合同相关条款执行”的含义，中南公司抗辩认为是指如不能按2018年6月30日前交付，则按照主合同约定的交付时间2018年9月30日前满足交付。对此，该院认为中南公司的该抗辩显然与普通经济活动中约定的违约责任方式不符，再结合中南公司自行盖章确认的结算明细单中载明的逾期违约金起始时间亦为2018年7月1日，故该院认为该条款内容指向即指如未按约定的提前交付时间交付厂房的，则应按主合同约定逾期交房违约责任承担。需解决的争议二即案涉厂房实际交房时间是何时？普洛赛斯公司认为实际交房时间发生在2019年3月18日；中南公司则认为，应以交房通知发出或者通知中确定的交房日期为交付日期，最晚不超过在2018年12月28日。对此，该院认为，关于房屋交付双方在销售合同中作出了约定，即“厂房达到交付使用条件后，出卖人应当15日内书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单；由于买受人原因，导致未能按期交付的，视为出卖人已按期向买受人交付房屋，自书面交房通知或确定的交房日期之次日起买受人应承担与该房屋有关的风险毁损责任”，现中南公司已经在案涉厂房竣工验收备案后，通知普洛赛斯公司于2018年12月28日对房屋进行验收。但当天普洛赛斯公司因对现场验房中发现的厂房瑕疵问题提出整改要求，故未进行收房手续，而从本案证据中也可以发现在普洛赛斯公司提出瑕疵异议后，中南公司亦对厂房进行了整改修复，且直至2019年3月中南公司工作人员仍在微信中与普洛赛斯公司法定代表人相约何时交房的事情，可见导致双方在2018年12月28日未能办理正式收房手续，并非因普洛赛斯公司原因所致，故本案中不能将交房通知书确定的验房时间确定为案涉厂房交付时间。根据厂房交付确认单以及中南公司庭审陈述显示，双方在2019年3月18日正式办理了案涉厂房交接手续，故该时间应确认为中南公司交付案涉十层厂房的交房时间。综上，该院认为中南公司已构成逾期交房，且因逾期交房已超过90日，故中南公司应按照合同约定的按日计算向普洛赛斯公司支付全部已付款0.05%的违约金，但最多以支付房价款10%为限。因中南公司现自2018年7月1日起发生逾期交房直至2019年3月18日正式交房，经该院核算，如每日按照全部已付款的0.05%计算违约金已经超过房屋总价款的10%，故该院确认中南公司应按照十层厂房的房屋总价款20647099.63元的10%向普洛赛斯公司支付违约金2064710元。 至于中南公司反诉中双方争议的关于普洛赛斯公司未在交房之日起三个月内办理工商和税务迁移登记手续是否构成违约的问题。普洛赛斯公司对此抗辩认为系因中南公司延期交房所致，不可归责于普洛赛斯公司，且该条款对于普洛赛斯公司来说过于苛责。对此，该院认为，案涉双方涉及交易的房产为厂房，且普洛赛斯公司亦了解该厂房所在为一产业园区，现双方签订的十份销售合同中均明确约定了买受人应在交付后三个月内在所购房屋住所地办理企业工商、税务注册登记（或迁移登记），而普洛赛斯公司却未在上述期限内完成该项合同义务，且普洛赛斯公司提出的抗辩事由尚不能作为其延迟履行上述义务的合理理由，故该院认为普洛赛斯公司已构成违约，应按照合同约定向中南公司补交200元/平方米的上浮房屋价款。经查，案涉十层厂房实际总交付面积为6231.66平方米，故普洛赛斯公司应向中南公司补交房款1246332元（200元/平方米×6231.66平方米）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、杭州中南高科产业园管理有限公司于本判决生效后十日内支付杭州普洛赛斯检测科技有限公司违约金2064710元；二、杭州普洛赛斯检测科技有限公司于判决生效后十日内支付杭州中南高科产业园管理有限公司上浮房款1246332元。如杭州普洛赛斯检测科技有限公司、杭州中南高科产业园管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23318元，减半收取11659元，财产保全费5000元，合计16659元，由杭州中南高科产业园管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取8009元，由杭州普洛赛斯检测科技有限公司负担。 宣判后，上诉人中南公司不服，向本院提起上诉称：原审法院判决中南公司按照十层厂房的房屋总价款20647099.63元的10%向普洛赛斯公司支付违约金，认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。首先，中南公司并不存在违约行为。《厂房销售合同》第7条第1项规定，如遇到政府政策原因、建设期间消防政策变更、不可抗力等原因影响竣工日期的，双方可协商具体延期交付日期。涉案厂房在建设期内因上述因素造成延期，因此，中南公司不应承担违约责任。其次，即使中南公司存在逾期交房的违约情况，中南公司逾期交房的天数在90天以内。《厂房销售合同》中约定的交房日期为2018年9月30日，中南公司2018年12月22日向普洛赛斯公司发出的交房通知书中确定的交房日期为2018年12月28日，根据《厂房销售合同》第10条约定，在中南公司发出交房通知后或确定交房日期的，应当以发出通知或确定的交房日期为交付日期，即：交房日期应确定为2018年12月22日，即使确定为2018年12月28日，中南公司逾期交房天数也仅为89天，逾期天数在90天之内，中南公司应支付的违约金不超过普洛赛斯公司已支付房款的5%，即违约金最高金额为1032354.98元。再次，即使中南公司存在违约行为，中南公司同意按照银行同期贷款利率的130%向普洛赛斯公司支付违约金。即使认定中南公司的交房日期逾期超过90日，《销售合同》中约定中南公司最多以已支付房价款10%为限向普洛赛斯公司支付违约金的标准仍然过高，根据《合同法》第一百一十四条和最高院刘贵祥法官关于民商事审判工作会议的精神，恳请依法按照银行同期贷款利率的130%下调违约金。故提起上诉，请求：一、依法撤销杭州市萧山区人民法院(2019)浙0109民初7958号民事判决书第一项判决内容：“杭州中南高科产业园管理有限公司于本判决生效后十日内支付杭州普洛赛斯检测科技有限公司违约金2064710元”，并依法改判。二、普洛赛斯公司承担一审、二审的诉讼费用。 被上诉人普洛赛斯公司发表答辩意见称：一、中南公司确实承认其存在违约行为，但中南公司认为应当按照普洛赛斯公司已支付房款的5%支付违约金，前提是中南公司不认可一审认定的逾期交房期间。就此，普洛赛斯公司认为一审认定的违约时间准确，因为在一审的证据当中，普洛赛斯公司提供的补充协议以及中南公司向普洛赛斯公司提供的确认单中均认为违约金的计算时间是按照2018年的7月1日起算。同时，根据一审中的证据可以认定因中南公司原因，实际交房的时间是在2019年的3月18日。因此，根据合同约定，中南公司应当按照总价款的10%支付违约金。二、关于违约金的标准是否过高问题。普洛赛斯公司认为，该标准系合同约定的，且一审法院参考了本案的性质，进行了综合认定，该违约金标准合理。案涉房屋总价高、逾期交房时间长，由此给普洛赛斯公司带来经济损失相当巨大。 二审举证期限内，上诉人中南公司与被上诉人普洛赛斯公司均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，中南公司与普洛赛斯公司就案涉十层厂房分别签订的《中南高科?钱江云谷厂房销售合同》及2017年8月24日《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。中南公司认为其逾期交房属于案涉《厂房销售合同》第七条第1项规定的特殊情形，因此不属于违约。就此，中南公司应当举证证明，但其并未提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，故对其该项主张本院不予支持。双方于2017年8月24日签订的《补充协议》约定：“中南公司约定在2018年6月30日前，满足普洛赛斯公司使用，若未能按上述日期满足普洛赛斯公司使用，按照主合同相关条款执行。”该《补充协议》约定清晰，不存在歧义，即双方将案涉《厂房销售合同》中约定的交房日期提前至2018年6月30日，如逾期交房，中南公司将按照案涉《厂房销售合同》约定承担逾期交房违约责任。且根据中南公司自行盖章确认的结算明细单，其中载明的逾期交房违约金起算日期也是2018年7月1日。故，原审法院以2018年7月1日作为逾期交房起始时间并无不当。关于实际交房日期问题。案涉《厂房销售合同》明确约定中南公司应当在约定的交房日期前将验收合格并符合本合同约定的厂房交付给普洛赛斯公司，《补充协议》也明确约定中南公司应当在约定的交房日期前向普洛赛斯公司交付满足其使用的房屋。可见中南公司向普洛赛斯公司交付的房屋需满足普洛赛斯公司的使用，中南公司虽于2018年12月22日向普洛赛斯公司寄送了通知，要求其于2018年12月28日收房，但普洛赛斯公司前去收房时，就案涉房屋质量问题提出异议，未办理收房手续，后中南公司就房屋质量问题也进行了整改修复，双方实际于2019年3月18日交房。综上，原审法院认定中南公司逾期交房期间为2018年7月1日至2019年3月18日并无不当。中南公司逾期交房超过90天，根据合同约定，其应当按照房屋总价的10%向普洛赛斯公司支付违约金。该违约金标准系双方当事人约定，且不存在过高的情形，原审法院在结合双方履约情况的基础上，据此认定违约金并无不当。综上，中南公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23318元，由上诉人杭州中南高科产业园管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月九日 法官助理赵勤 书记员戚依宜