河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2590号上诉人（原审原告）：李玥儒，女，2012年2月10日出生，汉族，住郑州市。法定代理人：韩蕾，女，1980年10月7日出生，汉族，住郑州市，系李玥儒之母。委托诉讼代理人：李锋，河南言理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南金**旋房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区中原西路999号。法定代表人：肖志通，该公司总经理。委托诉讼代理人：王浩凯，男，该公司员工。上诉人李玥儒与上诉人河南金**旋房地产开发有限公司（以下简称金马公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初11432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。李玥儒上诉请求：1、依法改判一审判决第二项中“并支付原告李玥儒违约金2447.6元”为“并支付原告李玥儒违约金，以247758元为基数按照人民银行同期同类贷款利，自2017年4月27日计算至实际清偿完毕之日止”；暂计算至2020年1月19日为33621元。2、由金马公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决金马公司支付的违约金过低，不足以弥补李玥儒的损失。2017年4月27日，李玥儒与金马公司签订《商品房买卖合同》，李玥儒购买金马公司位于中原区××、××房产。合同签订后，李玥儒即按合同约定支付了相关款项。按照合同约定，金马公司最晚应在2018年4月30日将案涉房屋经验收合格交付李玥儒使用，但其直至2019年8月才通知交房，己超过约定的交房期限一年多，李玥儒按照双方合同约定，依法通知金马公司解除双方签订的购房合同，并按照金马公司要求提起了诉讼。一审中，李玥儒已明确违约金包含金马公司应该按照公平、对等原则支付的违约金和金马公司占用上诉人购房款的利息损失以及金马公司按时交房上诉人可获得的房租收益等几个方面。本案是金马公司逾期交房，导致李玥儒提出解除涉案《商品房买卖合同》，李玥儒的实际损失是显而易见的，即金马公司占用李玥儒购房款资金而导致的李玥儒产生的利息损失。金马公司占用李玥儒购房款资金两年多，双方合同约定的购房款1％的违约金很显然是远低于李玥儒的实际损失的。根据合同法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。一审法院以李玥儒没有因金马公司逾期交房造成实际损失、选择主动放弃合同继续履行及相应的违约金计付方式为由，以购房款1％的计算方式判决违约金，完全是无视合同违约方、无视上诉人的实际损失，只站在金马公司开发商的角度审理本案，片面的适用法律，作出的判决显然是错误的。综上，请求二审法院依法查明事实，支持李玥儒的上诉请求。金马公司辩称：李玥儒的上诉请求及事实理由所依据的法律明显错误，一审判决对违约金部分的认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、合同中已明确约定因逾期交房而解除合同违约金的计算方法，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，应当遵守。1、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照标准确定，则合同有明确约定的则按照合同约定执行。因此合同即已明确违约金计算方法及标准，李玥儒却要求法院按照同期银行贷款利率支持违约金，显然没有法律依据。2、李玥儒一直强调公平对等原则，显然是法律原则适用错误。根据我国民事诉讼法及法律法规的规定，在案件审理过程中只有在审判规则穷尽的情况下，才会适用该原则。本案有明确的合同约定，不存在规则穷尽适用原则的情形。而对等原则仅存在于国际民事法律关系，与本案更无关联。相反，实际上按照合同约定支付款项及违约金标准更显对双方的公平。同时比较合同第七条及合同第九条，出卖人延期交房，买受人解除合同的违约金的计算标准为总房款的1%（买受人逾期付款，出卖人解除合同的违约金计算标准为应付未付款项的1%），违约责任的约定，更显对双方的公平性，更利于合同的履行，保护契约精神，可见合同是在体现对双方的公平性而签订的。因此李玥儒主张合同约定违约金要调高，反而不符合合同签订时真实情况。另外，涉案合同明确逾期交房的违约金计算方式，属于双方在签订合同时对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，属于当时能够预见到的逾期交房可能造成的损失，既然双方认可，那么也受当收到法律约束力。3、李玥儒不存在实际损失，且没有证据证明李玥儒存在实际损失且高于合同约定违约金，对此李玥儒应当承担举证不能的法律后果。至于李玥儒在其上诉状中强调的，其真实损失就是购房款被占用期间的贷款利息损失，在法律上显然是站不住脚的，更无任何依据。如按照李玥儒的计算方法，金马公司可能永远也还不清违约金。另外金马公司主张贷款利率的计算方式及时间起算点没有依据。二、李玥儒明知道合同约定交付时间是2018年4月30日，在金马公司逾期交房已经超过180日后，即李玥儒已经享有了合同约定解除权后，仍然不及时向金马公司提出解除合同的请求，则存在李玥儒故意延长提出解除合同的时间而主张更多违约金目的的嫌疑。根据法律规定，因个人原因造成损失增加的，损失由造成损失的个人承担，因此对于李玥儒延长提出解除合同而造成的损失应当由李玥儒承担，即从2018年4月份之后的违约金由乙方自行承担。三、对方提交的解除合同通知函中，也明确书写了：合同解除，退还房款且承担相应的违约责任，也足以说李玥儒亦认可合同：延迟交房，买受人解除合同的，出卖人按照总房款的1%支付违约金的约定。四、涉案商品房所在项目开发建设过程中，郑州市政府因治理扬尘污染、空气污染预警、民族运动会的召开、新冠肺炎疫情的爆发和管控、不动产登记局的成立，下达了停工指令，都造成项目施工进度的缓慢而影响了交付，因此关于延迟交房也并非全部是金马公司的责任。五、李玥儒的诉求存在错误，不仅与一审起诉状的诉请不一致，事实与理由也不一致，相互矛盾，超出了一审诉请范围，对此二审法院应予以驳回。综上，李玥儒主张提高违约金不符合法律规定、合同约定及事实情况，违约金属于补偿性质，不是牟利的依据。本案中金马公司愿意解除合同，且愿意根据合同约定支付总房款1%的违约金，且在涉案项目中，其他业主主张解除合同要求金马公司支付违约金的，也按照合同约定执行的。因此金马公司恳请法院驳回李玥儒的上诉请求。在李玥儒未提出解除合同之前房款属于上诉人合法占有，测绘费、维修基金等属于政府部门应收合法占有财产。占有期间不存在记付利息，因此李玥儒要求从2017年4月27日开始计算并要求支付利息，没有事实及法律依据。金马公司上诉请求：1、撤销一审民事判决第二项中：关于退还维修基金2930元、测绘费68元的判决内容，依法改判驳回李玥儒该项诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由李玥儒承担。事实与理由：根据《商品房买卖合同》及补充协议、国家政策规定，维修基金与测绘费属于政府单位收取款项，对金马公司来说属于代收款项。李玥儒向金马公司缴纳维修基金与测绘费之后，金马公司已向政府单位缴存该款项。因此金马公司并未占有该笔款项，一审法院判决金马公司退还该笔费用没有事实依据及法律依据。李玥儒辩称：维修基金和测绘费应当依法予以退还。1、本案中，李玥儒基于房屋买卖合同关系向金马公司交付了维修基金费用和测绘费，金马公司出具了收据。按规定金马公司应当在收到交存的维修基金后30日内存入房屋专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修基金缴纳的专项凭证。但金马公司至今也未向李玥儒交付已缴存的专项凭证。2、维修基金是由李玥儒直接交给金马公司，即使金马公司代缴，代缴的所有票据也都在金马公司手中，维修基金采取的是钱随房走的原则，一旦存入房屋专项维修资金专户，专款专用，不能随意退取。现因金马公司违约导致双方买卖合同解除，其代缴存入房屋专项维修资金专户的维修基金仍然是该房产享有，最终由该房产的购买人承担，金马公司没有任何经济损失，其应将收取的维修基金退还给李玥儒。李玥儒向一审法院起诉请求：1.确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》依法解除；2.依法判令被告退还原告购房款244760元、房屋专项维修基金2930元、测绘费68元；3.依法判令被告支付原告违约金48952元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.显示出卖人（签章）处河南金**旋房地产开发有限公司合同专用章印鉴及“肖凯旋印”、买受人（签章）处李玥儒（韩蕾代）签名字样、落款日期2017年4月27日的《商品房买卖合同》（编号17003290917）中约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：“……第八条交付期限。出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”。原告提交的户口本显示韩蕾系李玥儒的母亲。2.本案诉讼中，被告陈述：已收到李玥儒法定代理人韩蕾交付的购房款244760元、维修基金2930元、测绘费68元；被告未能在合同约定的2018年4月30日前按期交房；于2019年8月20日通过电话通知李玥儒的法定代理人韩蕾交房。3.原告举证百世快递邮单（单号：51949428800588）显示：寄件人李玥儒；收件人“法务部55179999河南省郑州市中原区中原西路999号”；邮寄内容为“关于解除商品房买卖合同的通知函”。被告于庭审中陈述2019年9月20日系“公司其他人员”签收该邮件。一审法院认为，涉案2017年4月27日《商品房买卖合同》（编号17003290917）无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合同双方当事人应按照合同约定全面、诚信履行合同义务。被告未按照约定交付房屋，原告根据上述合同第八条、第九条约定向被告邮寄“关于解除商品房买卖合同的通知函”，被告于2019年9月20日签收上述通知函。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，原、被告之间因2017年4月27日《商品房买卖合同》（编号17003290917）形成的房屋买卖合同法律关系于2019年9月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，涉案合同解除后，被告应当返还原告已交付购房款244760元、维修基金2930元、测绘费68元，共计247758元。关于原告主张被告支付违约金的诉请，被告未按照涉案合同第八条约定的交付时间向原告交付房屋构成违约。原告本案诉称案涉合同载明的被告逾期交房违约金计付标准过低不足以补偿原告损失，请求法院根据公平原则按照该合同附件四合同补充协议第八条载明的“……若买受人逾期付款180天内的，自双方签订《商品房买卖合同》满3个月次日至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。若买受人逾期付款超过180天的、出卖人有权解除合同并要求买受人按照合同总房款的20%承担违约责任。”计算被告逾期交房违约金。被告认为合同约定的逾期交房违约金计付标准系双方真实意思表示，应该按照合同第九条约定支付违约金。对于原、被告争议的上述问题，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解(二)》(法释[2009]5号）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。涉案合同中已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，双方当事人在签订合同时应当能够预见逾期交房可能造成的损失，本案中原告认为约定的违约金过低，但未提交证据证明因被告逾期交房给其造成的实际损失。且原告在被告已通知交房后向被告发出解除商品房买卖合同通知函，选择主动放弃合同继续履行及相应的违约金计付方式。故原告本案主张调高违约金缺少依据，该院不予支持。按照涉案《商品房买卖合同》约定，被告应按照原告已付购房款的1％向原告支付违约金即2447.6元（244760元×1%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李玥儒与被告河南金**旋房地产开发有限公司因2017年4月27日签订《商品房买卖合同》（编号17003290917）形成的房屋买卖合同关系于2019年9月20日解除；二、被告河南金**旋房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告李玥儒购房款244760元、维修基金2930元、测绘费68元，共计247758元；并支付原告违约金2447.6元;三、驳回原告李玥儒其他部分的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2875元，由原告李玥儒负担451元，被告河南金**旋房地产开发有限公司负担2424元。本院二审期间双方当事人未向法庭提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实相一致。本院认为，本案中，双方当事人于2017年4月27日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，李玥儒诉讼请求第三项系要求金**旋公司向其支付违约金。关于该项违约金，双方合同有明确约定，且结合双方合同中关于房屋买受人逾期付款所约定的违约责任，两种违约责任违约金的计算方式一致；故可以认定房屋买受人逾期付款违约责任与房屋出卖人逾期交房的违约责任的约定，均系双方当事人真实意思表示；结合其向金**旋公司发出的解除合同通知书的措辞，也可以认定李玥儒接受合同约定的违约金的计算方式。本案诉讼中，李玥儒要求增加违约金数额，与双方合同约定不符，一审法院未予支持，并无不当。关于房屋维修基金及测绘费退还问题。本案中，金**旋公司主张其系代收代缴，但是李玥儒个人并不持有维修基金、测绘费缴费票据，李玥儒无法通过金**旋公司主张的退款途径退还其缴纳的维修基金、测绘费。故一审法院判决根据本案案情，认定该项费用由金**旋公司退还给李玥儒，并无不当。综上，李玥儒、金马公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计691元，由李玥儒负担641元，由河南金**旋房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年四月三十日书记员 田宇恒