安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖10民终61号上诉人（原审原告）：谢鹏，男，1986年6月16日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。上诉人（原审原告）：谢菁，女，1989年10月13日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。两上诉人共同委托诉讼代理人：王圩，江苏显明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢锦堂，女，1954年9月28日出生，汉族，黟县人，户籍地安徽省祁门县，现住安徽省黄山市屯溪区。被上诉人（原审被告）：谢建平，男，1955年7月9日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。被上诉人（原审被告）：谢锦丽，女，1963年8月5日出生，汉族，黟县人，住安徽省祁门县。被上诉人（原审被告）：谢锦玲，女，1969年9月16日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。被上诉人（原审被告）：孙和宝，男，1955年5月25日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。上诉人谢鹏、谢菁因与被上诉人谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲、孙和宝确认合同无效纠纷一案，不服安徽省黟县人民法院于2019年11月18日作出的（2019）皖1023民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行了审理，上诉人谢鹏、谢菁的共同委托诉讼代理人王圩，被上诉人谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲、孙和宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明：2018年4月11日，谢建平、谢锦堂、谢锦丽、谢锦玲与孙和宝签订《房屋转让合同》，约定谢建平、谢锦堂、谢锦丽、谢锦玲将坐落在黟县碧阳镇古黄村（原古筑村）的房屋一幢（东至大路，南至孙祈永户，西至原乡政府、孙祈永户，北至原乡政府）转让给孙和宝，房屋售价为300000元。《房屋转让合同》签订后，孙和宝向谢建平共支付了转让价款275000元，孙和宝于2018年4月14日向谢建平出具收条，载明：“今收到谢建平房屋买卖中介费25000元”。后谢建平将该房屋交付给了孙和宝。谢鹏、谢菁于2018年8月9日向原审法院起诉谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲、原审第三人王金凤法定继承纠纷一案，要求继承上述房屋六分之一产权份额。原审法院于2018年11月6日作出判决【（2018）皖1023民初338号民事判决书】，确认谢鹏、谢菁继承案涉房屋半幢（东至大路，南至孙祈永户，西至原乡政府、孙祈永户，北至原乡政府）的1/12产权，现该判决已生效。原审另查明，孙和宝户籍地为黟县碧阳镇古黄村。孙和宝自认其购买案涉房屋原系想另行出售他人，并与谢建平口头约定应从购房款中扣除中介费25000元，但案涉房屋后未出售他人。根据双方约定，扣除中介费25000元，孙和宝实际共支付谢建平购房款275000元。谢鹏、谢菁向原审法院提出诉讼请求：1.确认谢建平、谢锦堂、谢锦丽、谢锦玲与孙和宝于2018年4月11日签订的房屋转让合同中涉及谢鹏、谢菁与谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲、王金凤共有的半幢房屋转让部分无效；2.孙和宝返还谢鹏、谢菁与谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲、王金凤共有部分房屋；3.诉讼费用由谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲、孙和宝承担。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲将其享有部分产权的农村房屋转让给本村村民孙和宝所签订的《房屋转让合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，对双方均具有法律约束力。谢鹏、谢菁要求确认案涉《房屋转让合同》无效及孙和宝返还相关房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不应支持。谢鹏、谢菁主张谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲与孙和宝存在恶意串通损害其合法权益及以合法形式掩盖非法目的的事实，因其未就此提供证据予以证明，相关事实原审法院不予认定，谢鹏、谢菁的相关辩论意见缺乏事实依据，原审法院不予采纳。谢鹏、谢菁认为未经共有人一致同意私自签订的《房屋转让合同》无效，因出让人对标的物是否具有所有权或者处分权不影响房屋买卖合同的效力，该辩论意见缺乏法律依据，原审法院不予采纳。谢鹏、谢菁认为孙和宝在本集体经济组织内已有房屋，其购买案涉房屋违反土地管理法第六十二条一户一宅的法律规定，因该相关规定并不禁止农村居民购买本集体经济组织其他成员的房屋取得宅基地，该辩论意见不符合法律规定，不予采纳。综上所述，谢鹏、谢菁要求确认谢建平、谢锦堂、谢锦丽、谢锦玲与孙和宝所签《房屋转让合同》无效及孙和宝返还共有部分房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：驳回谢鹏、谢菁的诉讼请求。案件受理费1650元，由谢鹏、谢菁负担。谢鹏、谢菁不服原审判决，向本院提起上诉称：1.依法撤销案涉房屋的《房屋转让合同》；2.查清事实后依法改判或发回重审；3.依法判令谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲、孙和宝承担本案的上诉费。事实与理由：2018年4月11日，谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲四人与孙和宝签订《房屋转让合同》，将案涉房屋以30万元的价格转让给孙和宝。上诉人于一个月后方才知道房屋已经被转让，谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲互相推诿房屋转让是某个人的主意。上诉人多次提出，如果几位长辈确实认为房屋打理不便，并急需一笔钱，上诉人可以将房屋按照当时的市价买下由自己负责打理。谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲声称房屋已经转让，不可能要回。上诉人无奈，遂向法院提起诉讼。安徽省黟县人民法院作出的（2018）皖1023民初338号民事判决，证明了自己的共有人身份，并另案向原审提出解除该份《房屋转让合同》的诉讼请求。关于原审法院的一审判决，上诉人认为原审法院对于委托书真实性的认定存在错误。在原审过程中，法庭仅向委托书中的见证人何国庆核实后，即认定该委托书为王金凤的真实意思表示。实际上，见证人何国庆为谢建平的朋友，与受托人存在较为密切的利害关系，不是合适的证明人。王金凤的神志也并不清醒，很多亲人已不认识，存在无法完全理解委托书内容的可能，并可能为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，其签署的委托书效力待定。谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲伪造委托书，虚构委托情况，以较少份额的占有人私自决定转让房屋。严重侵害了其他共有人的权益，且在原审判决中记载的当事人陈述，孙和宝于2018年4月14日向谢建平出具收条，载明“今收到谢建平房屋买卖中介费25000元”，上诉人认为卖方与买方之间，并非单纯的房屋转让关系，严重损害了其他共有人的权益。上诉人系案涉房屋共有权人，拒绝追认案涉合同的效力，故案涉合同系无效合同。另谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲实施了隐瞒转让共有房屋的侵权行为后，拒不理会共有人优先购买权的主张。上诉人并非为钱，目的在于将这栋对于整个家族都有非凡意义老房子一直传承下去。综上，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判或发回重审。谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲辩称，1.请求驳回谢鹏、谢菁上诉请求。理由有：因涉案房屋年久失修，其母亲王金凤在2011年后就不在此房屋居住，并要求子女尽快将房屋出售，卖房款用来养老；王金凤在2015年10月不慎摔倒，瘫痪在床，需由专人负责照顾。在2018年4月11日，谢家发与王金凤共有半幢房及老家具共卖了144000元，谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲经征询王金凤意见后，决定将144000元作为王金凤养老金，等王金凤百年后，除去应支出的费用，如有多余，按法定继承，谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲和谢建林（谢建林已故，由其儿子谢鹏、女儿谢菁继承）五份均分；谢鹏、谢菁歪曲事实，没有孝心，多年来没有尽到儿孙的职责；案涉房屋属于共有不动产，谢锦堂、谢建平、谢锦丽、谢锦玲和其母亲王金凤一致同意处理，符合法律规定。2.《房屋转让合同》为有效合同，诉讼费用应由谢鹏、谢菁承担。孙和宝辩称，1.谢鹏、谢菁第1项上诉请求超出原审诉讼请求，法院不应审理；2谢鹏、谢菁主张购买案涉房屋份额无证据，也不是本案审理范围。3.案涉委托书真实合法有效。二审审理查明：谢家发与王金凤婚后于1953年购得坐落于黟县碧阳镇古黄村的楼房半幢。1993年10月24日谢建平与李也宜签订合同购买该房屋另一半（未办理变更登记）。谢家发、王金凤育有谢锦堂、谢建平、谢建林、谢锦丽、谢锦玲五子女。谢建林系谢鹏、谢菁父亲，于1999年10月28日去世，谢家发于2006年12月17日去世。2019年12月21日，黟县人民医院出具死亡通知书，确定王金凤于2019年12月21日去世。二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，谢鹏、谢菁在原审的诉讼请求系主张案涉房屋的《房屋转让合同》无效，并据此要求孙和宝返还房屋。故谢鹏、请菁在上诉请求提出撤销案涉房屋的《房屋转让合同》不属于本案审理范围。就《房屋转让合同》的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，各合同当事人均明确表示系其真实意思表示，合同中出卖房屋的当事人虽不具有完全的产权，但不影响合同的效力。综上，谢鹏、谢菁上诉请求不能成立，原审法院适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人谢鹏、谢菁负担。本判决为终审判决。审判长  狄志国审判员  戴东辉审判员  胡泽萍二〇二〇年四月二十九日书记员  徐 芃附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。