湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终549号上诉人（原审原告）：彭响玲，女，1981年1月15日出生，汉族，住邵东县。委托诉讼代理人：郑红伟，湖南湘天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南省泽祥房地产开发有限公司，住所地为邵东县东风路13号。法定代表人：刘**，该公司总经理。委托代理人:曾仲红，男，系该公司法务部主任。委托代理人:赵月娥，女，系该公司员工。上诉人彭响玲与上诉人湖南省泽祥房地产开发有限公司（以下简称泽祥公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初5196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭响玲上诉请求：撤销一审判决第一项，改判泽祥公司按彭响玲已付购房款万分之二/日的标准向彭响玲支付违约金，并承担本案全部诉讼费用。事实与理由：泽祥公司逾期交房给彭响玲造成的损失既有房屋租金损失，也有逾期交房期间泽祥公司无偿占有已付购房款的利息损失，故按已付购房款的万分之二/日（折算成年利率为7.3%）的标准计算违约金并不偏高，无需调整。一审判决的违约金折算成年利率仅1.71%，远低于全国银行间同业拆借中心公布的报价利率。一审判决依照江南明珠项目住房租金评估意见作为判决依据既不合理，亦不合法，该小区的地段位置、交通等不如涉案小区，不属于同地段同类型房屋，故不能作为租金计算的参考。泽祥公司辩称：按已付购房款日万分之二的标准计算违约金明显过高，一审法院予以调整于法有据。一审法院在处理其他商品房销售合同纠纷的系列案件时对江南明珠租房租金的鉴定报告已经采信，且相关判决已生效，故一审法院参照生效判决确定的江南明珠租房租金处理本案符合法律规定。因此，彭响玲的上诉理由不能成立。泽祥公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回彭响玲的全部诉讼请求，由彭响玲承担本案全部诉讼费用。事实与理由：雨雪冰冻天气、施工方安全事故造成的停工整顿、空军雷达站未搬迁及空军机场净空区建设项目验收、中高考及春节放假等情形均非泽祥公司的主观原因，属于合同约定的免责事由，应扣减逾期交房的时间共计440天，一审法院仅扣减45天，系认定事实错误，恳请依法改判驳回彭响玲的全部诉讼请求。彭响玲辩称：泽祥公司提出影响工期的诸多原因均为正常商业风险或可预计的情形，不属合同中约定的可以延期的情形。雨雪冰冻是正常的天气现象，泽祥公司并未提交证据证明存在气象灾害等不可抗力。工程发生意外导致停工是泽祥公司自身管理不当。中高考及春节假期均是可预见的情形。环保因素、涉案的军用雷达障碍等，泽祥公司在开发过程中更应当考虑在内。因此，一审认定的违约天数事实清楚，公正合法。彭响玲向一审法院起诉请求：1、泽祥公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令泽祥公司以405138元为基数，按照日万分之二向彭响玲支付自2018年10月2日起至实际交房之日止的违约金；3、判令泽祥公司偿还彭响玲水电费立户费4460元并承担全案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月9日，彭响玲与泽祥公司签订《商品房买卖合同》，彭响玲向泽祥公司购买由泽祥公司开发的“华泽．东风阁”小区2407号商品房，建筑面积125.12平方米，总价款405138元。彭响玲以银行按揭贷款方式支付房款，于签订合同当日支付首付款项165138元，后期项款彭响玲按约分期支付。泽祥公司应于2018年10月1日前向彭响玲交付验收合格的商品房，如逾期交房，逾期不超过60日的，按约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，泽祥公司按日向彭响玲支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，彭响玲有权解除合同，若合同继续履行，从约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，泽祥公司按日向彭响玲支付已付房款万分之二的违约金。水、电、收视、燃气开户的相关费用彭响玲自理，泽祥公司按政府当时收费标准代收彭响玲的水、电等开户费用。泽祥公司于2019年9月3日向彭响玲交付涉案房屋钥匙，2019年9月27日，涉案房屋经相关部门验收合格。泽祥公司在开发建设“华泽、东风阁”项目时，由于2017年中央环保检查，各项建筑材料涨价且供应跟不上，2017年下半年至2018年全年雨雪天气较多，影响工程进度。另外，因空军雷达站搬迁及空军机场净空区内建设项目验收等事项，影响工程进度及验收。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。彭响玲已按合同约定支付房款，而泽祥公司没有严格按合同约定向彭响玲交付验收合格的房屋，已构成违约，故泽祥公司应承担违约的民事责任。泽祥公司辩称其于2019年9月3日已向彭响玲交付了房屋，违约期限应只计算至2019年9月3日，但根据泽祥公司提交的证据证实涉案房屋至2019年9月27日才验收合格，故认定泽祥公司于2019年9月27日向彭响玲交付了验收合格的房屋，因此泽祥公司的逾期期间自2018年10月2日至2019年9月27日，共计360天，考虑到泽祥公司在开发“华泽.东风阁”项目中遇到中央环保督查，导致建筑材料短缺及2017年下半年和2018年全年雨雪天气较多影响实际施工等不可抗因素，泽祥公司的逾期天数酌情减少45天，即315天。彭响玲诉请要求泽祥公司依合同约定按日支付已付房款万分之二的违约金，但泽祥公司逾期交房给彭响玲造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。合同中约定违约金按房款总价以每日万分之二计算，标准过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”的规定，《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，泽祥公司关于违约金约定偏高的辩称理由成立，泽祥公司请求予以调低，依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……的规定，鉴于所交付的商品房为毛坯房，参照本市同地段商品房的租金价格和泽祥公司的违约责任，酌情认定彭响玲的损失按涉案房屋日租金16.64元（3.99元/m2/月×125.12㎡÷30天）计算，泽祥公司逾期交房所承担的违约金以超过彭响玲房屋租金损失的30%计算为宜，即6814.47元［16.64元×（1+30%）×315天＝6814.47元］；彭响玲要求泽祥公司偿还水电立费户用4460元，因该费用双方在合同中明确约定由彭响玲支付，泽祥公司仅代收，且代收标准符合相关定价规定，故对彭响玲的该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、由泽祥公司在判决书生效后15日内支付彭响玲逾期交房的违约金6814.47元；二、驳回彭响玲的其他诉讼请求。案件受理费627元，减半收取314元，由泽祥公司承担50元，由彭响玲承担264元。二审中，泽祥公司向本院提交了邵东市住建局证明等四份证据，彭响玲对该四份证据的真实性均无异议，本院均予以采信。本院二审查明，坐落在邵东空军机场附近的涉案项目经规划批准的建筑高度为24层，实际建筑高度为30层。2017年6月28日及2018年9月28日，泽祥公司向中国人民解放军95201部队申报涉案小区高度为30层356米建设事项。中国人民解放军空军邵东场站机场营房股于2019年9月6日同意泽祥公司的申请，并于2019年9月28日对东风阁建设项目予以验收。2019年9月27日，涉案小区完成勘察单位、建设单位、施工单位、监理单位、设计单位五方验收。本院二审查明的其他事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：1、泽祥公司逾期交房是否有不可抗力等免责事由及一审确定的逾期交房天数是否恰当；2、一审确定的逾期交房违约金的计算标准是否恰当。关于泽祥公司逾期交房是否有不可抗力等免责事由及一审确定的逾期交房天数是否恰当的问题。泽祥公司上诉提出，雨雪天气、施工方安全事故、空军雷达站未搬迁及空军机场净空区建设项目验收、中高考及春节假期、环保政策等因素造成的停工均属于出卖人不能控制的不可抗力事件，在双方约定的免责事由范围内，故该部分停工期间应扣减逾期交房天数。本案中，泽祥公司在签订合同时，应能预测到每年均会出现雨雪天气等正常天气变化，即使在其施工期间存在雨雪天气天数较多的情形，但泽祥公司未提交证据证明系气象灾害，故不能认定为不可抗力。同时，泽祥公司对中高考和春节假期影响施工工期是明知的，不属于不能预见的情形。施工方发生安全事故影响工期系泽祥公司自身安全管理不到位所致，亦不是免责事由。涉案工程坐落于邵东空军机场附近，规划批准的建筑层高为24层，实际层高为30层。因建筑层高的变更直接影响到涉案工程验收，为此，泽祥公司先后于2017年6月、2018年9月向中国人民解放军95201部队申请涉案小区调整项目建设高度，但直到2019年9月6日才获批同意。泽祥公司明知空军雷达站尚未搬迁及空军机场净空区对建设项目高度设有限制条件，却在未得到批复同意前自行调整项目建设高度，造成项目验收延迟，系其自身原因所致。因此，泽祥公司提出的上述理由均不属合同约定可据实予以延期的情形。对环保督查要求施工单位停业整顿等因政府及相关部门的原因造成的停工，一审酌情扣减45天后，认定泽祥公司逾期交房违约天数为315天并无不当。关于一审确定的逾期交房违约金的计算标准是否恰当的问题。因涉案房屋已交付，故本案无需再判令泽祥公司履行交房义务。彭响玲上诉提出，一审判决调整逾期交房违约金不当，参照江南明珠小区租金标准确定违约金不合理。经审查，彭响玲支付的购房款为405138元，依照双方合同约定的逾期交房违约金计算标准即按已付房价款的日万分之二计算，泽祥公司每月需支付彭响玲的违约金为2430元。因房屋的主要功能与属性为居住，逾期交付给房屋买受人带来的损失主要是买受人需另行租住房屋而产生的房屋租金。本案中，双方约定的违约金明显高出邵东同地段、同面积、同品质的住房租金水平，故一审法院据此进行调整并无不妥。一审法院参照同地段住房品质相同的江南明珠小区的租金标准，酌定泽祥公司应支付的违约金基本符合该地段住房租金的整体水平。彭响玲提出一审判决调整逾期交房违约金标准不当的理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。彭响玲及泽祥公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费677元，由上诉人彭响玲负担50元，上诉人湖南省泽祥房地产开发有限公司负担627元。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇二〇年四月二十八日法官助理王品代理书记员  周 鑫附相关法律规定：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……