湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4239号上诉人（原审原告）：朱彩利。委托诉讼代理人：匡秀娟，湖南豪宇律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王洪光。委托诉讼代理人：匡秀娟，湖南豪宇律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖南喜客房地产经纪顾问有限公司。法定代表人：田密。委托诉讼代理人：廖湘辉，长沙市开福区北站路法律服务所法律工作者。上诉人朱彩利、王洪光因与被上诉人湖南喜客房地产经纪顾问有限公司（以下简称喜客公司）不当得利纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初17147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人朱彩利、王洪光不服一审判决，上诉请求：（一）撤销一审判决并依法改判;（二）本案一审、二审诉讼费用、财产保全费用由喜客公司承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清。上诉人提交的证据2房款收据、证据6谈话录音、证据7售楼部照片充分证明,上诉人是自行前往售楼部并全程在售楼部完成了刷卡、签合同、领收据等正常购房行为,喜客公司在整个售房过程中从未告知其系代理销售机构,也未在售楼部张贴悬挂任何表明其身份的信息,更从未与上诉人协商收取服务佣金,上诉人一直误以为喜客公司就是开发商鹏跃公司。在协商购房价格时,喜客公司不但没有按照国家发改委《商品房销售明码标价规定》《湖南省商品房销售明码标价实施细则》等相关法律规定明码标价,而且欺骗上诉人因为开发商要避税所以购房合同中少写二三十万。上诉人在售楼部的POS机上刷了涉案款项并要求喜客公司出具鹏跃公司盖章的房款收据时,才发现收款账户并非鹏跃公司而是喜客公司,喜客公司继续欺骗上诉人称喜客公司与鹏跃公司是同一个公司,付到喜客公司账户是财务做账要求。由于喜客公司的刻意隐瞒和欺骗,上诉人在整个购房过程中均不知晓喜客公司的真实身份,更未与喜客公司就居间事宜达成任何合意,上述事实是认定上诉人与喜客公司之间的法律关系、涉案款项的性质以及喜客公司是否有权收取涉案款项的基础,系本案的关键事实,但一审判决中丝毫未提及,仅列出对喜客公司有利的部分事实,系认定事实不清。（二）一审法院适用法律错误。不当得利的构成要件为:一方获利,他方受损,一方受利与他方受损具有因果关系,获利无合法根据。当事人均认可上诉人向喜客公司支付了265739元,符合前三个要件,争议焦点为第四个要件,即喜客公司收取涉案款项是否有合法根据。合法根据在法律上涉及两个方面,一是当事人之间是否有约定,二是是否基于法律规定。喜客公司收取涉案款项显然并非基于法律规定,双方也未就涉案款项作出约定或达成协议,具体表现如下:1、上诉人与喜客公司不存在房屋买卖合同关系,而是与鹏跃公司签订了商品房买卖合同,且合同明确约定代理机构无权向买受人收取钱款。2、上诉人与喜客公司不存在房产经纪合同关系,喜客公司无权向上诉人收取服务佣金。合同成立的基本前提条件是一方发出要约另一方作出承诺,本案中喜客公司根本未告知其系代理销售机构或需要收取佣金,也就是根本未发出要约,显然上诉人在不知情的情况下更不可能作出承诺,双方不具备订立房产经纪合同的前提条件,且上诉人是自行前往售楼部购房,无须居间服务。喜客公司辩称双方存在房产经纪合同关系,但未提供任何房产经纪合同、口头约定、收据等证据证明双方就居间服务事项达成了一致合意,且喜客公司出具的收据上亦明确载明涉案款项系“定金”和“房款”,而非服务佣金。3、《分销合同》不能作为喜客公司收取涉案款项的合法依据。《分销合同》是喜客公司与鹏跃公司自行签订,对上诉人没有法律约束力。《分销合同》第七条明确约定高出购房合同售价本质为鹏跃公司应当支付给喜客公司的分销费用,并要求喜客公司与购房者协商收取。根据合同的相对性原则,喜客公司既是为鹏跃公司提供代理销售服务,应当要求鹏跃公司支付分销费用,且分销费用与服务佣金具有本质区别,喜客公司无权根据分销合同约定直接向上诉人收取服务佣金。退一步来说,即使喜客公司依据该合同直接向客户收取服务佣金,也应当按照合同约定与客户进行协商,但喜客公司从未与上诉人协商,而是采用欺骗手段,严重违反了合同约定,本案不能适用分销合同的约定。同时,房产经纪公司收取服务佣金依法不得超过房款的5%,但涉案款项高达房款的20%,远高于正常的收费标准。如果每个房地产经纪公司都可以直接根据和开发商的内部合同约定,在购房者不知情的情况下变相收取高额佣金,那购房者的合法权益将无法得到任何保障,整个房地产市场的正常交易秩序将荡然无存。因此,喜客公司与鹏跃公司通过内部约定和欺骗手段,变相强制向购房者收取服务费的行为严重违反了《房地产经纪管理办法》第15、16、18、25条等相关规定,喜客公司依据分销合同向上诉人收取涉案款项缺乏正当性。此外,喜客公司没有向上诉人出具合法有效发票,而是手写收据,属于偷税漏税,且收据上亦载明是定金和房款,与喜客公司主张的服务佣金不符。退一万步讲,假设喜客公司出具的发票合法有效,也不能以事后行为作为喜客公司收取涉案款项的法律依据。4、上诉人知晓购房价款包括涉案价款不能推导出喜客公司有权收取涉案款项,一审判决混淆了涉案款项的性质及支付对象。上诉人在受到欺骗的情况下口头同意购房总价款为合同约定价款加涉案款项,但该约定是上诉人与卖方鹏跃公司达成的,即上诉人同意向鹏跃公司支付涉案款项作为房款,与喜客公司没有任何关联,上诉人从未同意将涉案款项作为服务佣金或房款支付给喜客公司,与喜客公司之间没有达成任何协议。一审判决混淆涉案款项的性质及支付对象,将上诉人同意支付给鹏跃公司的房款作为喜客公司的服务佣金,属于典型的认定事实错误。5、购房总价款应当以《商品房买卖合同》约定的金额为准,鹏跃公司无权要求上诉人支付涉案的溢价款,喜客公司更无权代为收取。根据国家发改委《商品房销售明码标价规定》等相关规定,房地产开发商应当向物价部门申报商品房销售价格,在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表等,并严格按照申报价格明码标价对外销售,成交价格不得高于标示价格,更不得收取任何未予标明的费用。鹏跃公司和喜客公司没有采取任何方式标示销售价格,而是使用虚假价格误导上诉人并进行价格欺诈,性质极其恶劣。上诉人在受到欺骗的情况下口头同意以高出合同约定的价格购买涉案商铺并非上诉人的真实意思表示,且双方口头约定在前,签订书面合同在后,应当以在后的书面合同为准。《商品房买卖合同》是朱彩利、王洪光与鹏跃公司依法签订成立并已实际履行,系双方的真实意思表示,合法有效,受法律保护,对双方均具有法律约束力。补充协议第一条第3款明确约定:买卖合同及补充协议是确定双方权利义务的最终依据,合同签署前双方通过口头、书面及其他形式包括销售说辞所表达的信息不得作为依据。鹏跃公司作为开发商,在与上诉人的买卖关系中显然居于绝对强势地位,且该买卖合同又是鹏跃公司提供的格式合同,应当严格按照合同约定的金额确定购房总价款,鹏跃公司无权要求上诉人支付涉案的溢价款,喜客公司更无权代为收取。一审判决完全忽视了在后签订的书面《商品房买卖合同》的约定,而以在先的口头约定及《分销合同》为准,违反了合同权利义务的认定原则,且显失公平。因此,喜客公司收取涉案款项没有合法根据,缺乏正当性,属于典型的不当得利,司法实践中亦存在诸多类似案例,如三河市顺心置地房产经纪有限公司与王桂荣不当得利纠纷案【(2018)冀10民终2533号)】、北京大屋房地产经纪有限公司与王超不当得利纠纷案【(2018)京03民终15577号】,一审判决对不当得利的理解和适用严重错误。喜客公司辩称：（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确。《中华人民共和国民法总则》第12条规定，因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。而本案中，喜客公司不构成不当得利，而是合法权益。首先，喜客公司举证证明了其收取朱彩利、王洪光部分购房款符合喜客公司与涉案商品房出卖人之间的《分销合同》的约定，且该分销合同符合《最高院关于商品房买卖合同解释》第20条、21条、22条关于包销合同的规定，不违反法律的效力性强制性规定。其次，朱彩利、王洪光一审庭审中认可购房的实际总房价为160余万元，即朱彩利、王洪光向长沙市鹏跃房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的价款135万余元加本案涉及的26万余元的溢价款。其三，喜客公司向朱彩利、王洪光收取款项后开具了加盖本公司财务专用章的收款收据，双方形成了合同关系。一审判决驳回朱彩利、王洪光的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。（二）朱彩利、王洪光上诉称“一审判决罔顾喜客公司严重欺骗上诉人的重要事实，只列出对被上诉人有利的部分事实，系认定事实不清”，没有事实依据。喜客公司没有欺骗上诉人，朱彩利、王洪光购买涉案房屋首先是与喜客公司洽谈的购房事宜，喜客公司告知了朱彩利、王洪光喜客公司系房产经纪人。朱彩利、王洪光多次到喜客公司办公场所洽谈，喜客公司办公场所也是悬挂了喜客公司公司名称和收费标准，朱彩利、王洪光支付给喜客公司的服务佣金或房屋溢价款是双方自愿的合意。朱彩利、王洪光一审庭审中认可购买涉案房屋的总价款为160余万元，该款与《商品房买卖合同》约定价款135万余元和该合同外的溢价款26万余元之和的总金额一致。证明朱彩利、王洪光对喜客公司收取26万余元的佣金或溢价款事实是明知的，不存在喜客公司欺骗朱彩利、王洪光的事实。（三）朱彩利、王洪光上诉称“被上诉人收取涉案款项没有合法根据，属于不当得利，一审法院适用法律错误。”，不符合法律规定。就上述第一条所述，喜客公司与长沙鹏跃房地产公司签订的《分销合同》不违反法律的效力性强制性规定，且朱彩利、王洪光一审时认可购买房屋的总价款为160余万元。证明朱彩利、王洪光购房时明知其所需要支付的购房价款为《商品房买卖合同》约定价款135万余元加上喜客公司收取的佣金或溢价款26万余元之和。喜客公司收取的涉案款项是因与鹏跃公司签订的《分销合同》中所包含的利益，且朱彩利、王洪光明知该款项的存在。因此，喜客公司收取涉案款项有合法根据，且不违反法律禁止性规定。朱彩利、王洪光向一审法院起诉请求：1、判令喜客公司返还不当得利265739元并支付利息损失（以实际不当得利金额为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令喜客公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、王洪光、朱彩利先后于2018年7月31日、2018年8月2日、2018年8月31日向喜客公司刷卡支付50000元、50000元、165739元，合计265739元。喜客公司于2018年8月31日向王洪光、朱彩利出具《收据》一份，载明：“今收到王洪光、朱彩利S6栋商铺房款265739元”，并加盖了喜客公司的财务专用章。2、2018年8月31日，王洪光、朱彩利与案外人鹏跃公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20180309105，以下简称《商品房买卖合同》）一份，约定：王洪光、朱彩利购买鹏跃公司预售的位于长沙市芙蓉区，卓越汇富苑项目中的Ｓ6栋商业1层105号房；该商品房建筑面积42.71㎡；商品房单价31778.06元／㎡，总金额1357241元；付款方式为银行按揭贷款方式支付（首付款金额为687241元，银行按揭金额为670000元）；商品房交付使用期限为2019年2月28日前。《商品房买卖合同》签订当日，王洪光向鹏跃公司刷卡支付了1310元和677241元，鹏跃公司出具《往来结算统一凭据》两份，分别载明：收到王洪光、朱彩利Ｓ6-105商铺的产权、他项、公证费合计1310元；收到王洪光、朱彩利Ｓ6-105商铺的首付款677241元。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第3款约定：买卖合同及本协议、政府最终批准文件为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书面（包括预订单或认购协议、选房确认单等）、实物及其他形式（包括但不限于销售说辞、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供的信息以及任一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据。对买卖合同订立及商品房价格有重大影响的因素，出卖人已向买受人充分提示，买受人已知晓。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第5款约定：出卖人的职员或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章方为有效，未经出卖人书面授权，前述人员、部门和代理机构等均无权对买受人擅自作出任何允诺，亦无权擅自向买受人收取钱款。3、王洪光述称：（1）购房的实际总房价为160余万元，即《商品房买卖合同》约定价款加本案涉及款项，本案涉及价款未计入《商品房买卖合同》约定价款是因开发商说要避税。（2）全部购房款项已经支付完毕，其中贷款支付680000元，《商品房买卖合同》中约定的“按揭贷款670000元”应系开发上的经办人笔误。（3）2018年12月底，开发商电话通知朱彩利、王洪光收房，朱彩利、王洪光未去收房，并致电售房人员，售房人员称：现在没必要收房，按照合同约定是2019年3月31日收房。朱彩利、王洪光至今未收房，是因为2019年4月1日，朱彩利、王洪光与喜客公司工作人员一起协商了退房之事，喜客公司工作人员称可以想办法，朱彩利、王洪光怕收房之后与喜客公司的这件事不好解决。4、喜客公司的经营范围包括房地产经纪、房地产咨询服务、房地产中介服务，房地产估价，房屋租赁，物业管理，企业营销策划，市场营销策划服务等。5、喜客公司（乙方）与鹏跃公司（甲方）签订了《芙蓉万国城MOMA项目商业外围分销合同》（以下简称《分销合同》）一份，约定：甲方委托乙方分销芙蓉万国城MOMA项目二期S5#/S6#栋商业期三期商业尾货；分销期限为2018年7月30日至2018年8月31日。《分销合同》第七条约定：甲方不需向乙方支付任何费用。乙方销售甲方指定的物业，如乙方成功销售的物业高于甲方给予的销售价格，则高出售价的受益为乙方所有，由乙方自行与客户协商及收取。（甲方物业的销售价格详见：附件三）。《分销合同》附件三中载明本案所涉商铺建筑面积为42.71㎡，单价为31378元/㎡，总价为1340156.98元。《分销合同》到期后，喜客公司（乙方）与鹏跃公司（甲方）就合同续签相关事宜签订《芙蓉万国城MOMA项目商业外围分销合同补充协议》（以下简称《分销合同补充协议》）一份，约定分销期限延至2018年12月31日。《分销合同补充协议》第二条第4项约定：甲方不向乙方支付任何分销费用，乙方向客户收取溢价作为分销费用，并且乙方向客户收取的溢价费用应向客户开具合法有效发票。一审法院认为，本案的争议焦点为：朱彩利、王洪光与喜客公司之间是否构成不当得利法律关系。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，首先，喜客公司举证证明了其收取朱彩利、王洪光部分购房款符合喜客公司与涉案商品房出卖人即鹏跃公司之间的《分销合同》的约定，且喜客公司提交的其与鹏跃公司签订的《分销合同》及《分销合同补充协议》不违反法律的效力性强制性规定。其次，综合当事人双方的陈述意见及本案所查明的事实，可以认定朱彩利、王洪光方购房时明知其所需支付的购房价款为《商品房买卖合同》约定价款及《商品房买卖合同》外的溢价款，且总金额为《商品房买卖合同》约定价款加本案所涉价款。第三，喜客公司向朱彩利、王洪光方收取款项后开具了加盖本公司财务专用章的收款收据。综上所述，朱彩利、王洪光向喜客公司主张的不当得利返还请求，事实与法律依据不足。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决：驳回朱彩利、王洪光的诉讼请求。本案受理费2643元，诉讼保全费2020元，共计4663元，由朱彩利、王洪光负担。本案二审中，上诉人朱彩利、王洪光，被上诉人喜客公司均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是喜客公司收取涉案款项是否构成不当得利。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。首先，结合庭审中王洪光的陈述及付款事实，可以认定王洪光、朱彩利明知购买涉案商铺所需款项为160余万元，且该款项包括《商品房买卖合同》中的约定价款及合同外支付的26万余元。即王洪光、朱彩利实际支付价款与销售人员告知销售款项金额一致，王洪光、朱彩利对房屋成交价款总额认识并不存在认识错误。其次，王洪光、朱彩利先后于2018年7月31日、2018年8月2日、2018年8月31日向喜客公司刷卡支付5万元、5万元、165739元。POS机签购单中显示交易商户为喜客公司。2018年8月31日，喜客公司向王洪光、朱彩利开具了收据，收据载明“今收到王洪光、朱彩利S6栋商铺房款265739元”，加盖有喜客公司财务专用章。结合王洪光在一审中的陈述，其向喜客公司支付上述款项时，已知晓实际付款对象并非涉案商铺开发商鹏跃公司，但并未中止交易。即王洪光、朱彩利明知涉案商铺款项付向喜客公司及案外人鹏跃公司，仍继续同意完成交易。第三、喜客公司与涉案商铺开发商鹏跃公司签订了《分销合同》及《分销合同补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定。《分销合同》及《分销合同补充协议》对涉案商铺基础价格、溢价款收益主体予以明确。喜客公司基于上述合同约定收取265739元，并未违反法律、行政法规的强制性规定。另，上诉人王洪光、朱彩利上诉主张喜客公司收取涉案款项未开具有效发票，属于偷税漏税等，不属于本案审理范围，王洪光、朱彩利等可另行采取其他方式主张权益。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人朱彩利、王洪光的上诉理由，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5286元，由王洪光、朱彩利负担。本判决为终审判决。审判长  刘应江审判员  罗艳华审判员  高 进二〇二〇年四月二十八日书记员  刘 培附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。