文书内容安徽省蚌埠市淮上区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0311民初396号原告（反诉被告）：蚌埠月星家居广场管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放北路1000号，统一社会信用代码91340300MA2QHENM1K。法定代表人:王杰，公司总经理。委托诉讼代理人：李云华，公司市场部经理。委托诉讼代理人：胡敏，安徽华扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：王华明,男,汉族,1978年8月17日出生,大专文化，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：汤井保，江苏法德东恒律师事务所律师。原告（反诉被告）蚌埠月星家居广场管理有限公司（以下简称月星家居）与被告（反诉原告）王华明房屋租赁合同纠纷一案，月星家居于2020年3月10日向本院提起诉讼，王华明于2020年3月24日向本院提起反诉。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。月星家居的委托诉讼代理人李云华、胡敏，王华明及其委托诉讼代理人汤井保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。月星家居向本院提出诉讼请求：1.判令王华明支付月星家居自2019年12月22日至2020年3月17日的租金合计10907元；2.判令王华明承担本案的诉讼费用。事实和理由：月星家居(甲方)与王华明(乙方)于2018年1月28日签订《经营管理协议书》,王华明租赁月星家居一楼1F-8152-1展位经营A.O.史密斯商品,租赁期限自2017年12月22日至2019年12月21日止。根据协议第七条第四款及第五款约定,本协议解除或终止后(含生效法律文书指定的腾退期限),乙方应于三日内(或按甲方指定的其他期限),将其展位内物品全部撤出,逾期乙方将承担占用展位场地给甲方带来的损失;同时如乙方未按上述期限撤出展位,则视同乙方同意甲方腾空展位处理物品，乙方无权因此向甲方主张任何费用或损失。本协议解除或终止后,乙方展位的全部装修归甲方所有(包括但不限于基础装修、隐蔽装修、隔断、电线、所有灯具、地板、门头等),甲方无须为此支付任何费用。协议签订后,王华明经营至2019年12月21日本协议到期,拒不撤出物品腾还展位,原告于2019年12月22日、2019年12月25日曾先后向王华明发出《告知函》和《律师函》,要求王华明撤出物品腾还展位,王华明未腾退。2020年3月17日，月星家居组织员工将展位腾退，物品保存在月星家居公司的地下室。原告认为,被告的行为已经违反双方签订的《经营管理协议》,给月星家居的经营管理带来相应的损失。现根据相关法律规定及《经营管理协议》的约定,提出上述诉讼请求,请予以支持。王华明辩称：1.王华明在租赁期满前曾两次要求续租，符合案涉合同第七条第六款关于优先续约权的约定，对2019年12月22日至2020年1月21日期间的租金认可，2020年1月22日至2020月3月8日属于放假期间和受疫情影响没有营业的期间，不应当支付此期间的租金，2020年3月8日通知恢复营业至2020年3月17日，月星家居已经擅自拆除我们的店铺，店铺处于无法经营的状态，不应该支付租金。2.月星家居擅自搬离的展品及其他物品，不属于附合装修装饰物，月星家居应当予以返还，并对可能造成的损害予以赔偿。综上，月星家居在合同租赁期届满前通知不再续租，且在到期之前两个月就将涉案房屋租赁给他人，阻碍了王华明行使合同第七条第六款的优先续约权，月星家居的通知行为并不当然产生解除或终止合同的效果，其以此作为其主张解除合同、支付租金和损失丧失了权利基础。请求驳回月星家居的诉讼请求。王华明向本院提出反诉诉讼请求：1.判令月星家居归还展品及装修物品；2.判令月星家居返还经营保证金10000元；3.判令月星家居返还2019年7月20日至9月30日因月星家居装修导致王华明不能正常营业期间的租金9240元；4.判令月星家居赔偿王华明2019年7月20日至9月30日期间的人员工资5600元及其他支出损失合计6530元，以上2-4项合计25740元；5.本案的诉讼费用由月星家居承担。事实与理由：2018年1月29日，王华明与月星家居签订《经营管理协议书》，王华明承租蚌埠市解放北路1000号一楼展位号1F-8152-1店铺。合同到期前，王华明曾在2019年11月和2020年1月2日两次要求续租，根据协议第七条第六款约定，同等条件下，王华明享有优先续约权，但月星家居以涉案店面旁边的商户想要承租为由拒绝续租，故产生短时僵持。因受春节及疫情影响，2020年3月初，月星家居在没有通知王华明的情况下，擅自将涉案店面大门打开，破坏并将部分展品及附属物品搬离另行存放，造成王华明财产损失。月星家居拒绝续约及以实际行动造成王华明部分物品损失，王华明有权按照合同约定主张返还经营保证金10000元及展品、附属物品。因月星家居在2019年7月20日至9月30日商场外立面装修，封闭南门，导致涉案店面无法营业，故月星家居应返还该期间的租金9240元（按照月经营管理费30天×72元/天计算）并赔偿期间无法营业导致员工工资5600元及购买简易展台费用930元成本损失，合计6530元。对于未形成附合装修装饰的展品及其他装修物品，月星家居应当予以返还，月星家居提供的搬离物品清单王华明认可。本案庭审结束后，王华明向本院申请增加诉讼请求，因其未在法庭辩论终结前提出，对王华明增加诉讼请求的申请本院不予受理。对王华明的反诉月星家居辩称：1.王华明在协议到期后拒绝规划调整，非法占用展厅，其行为侵犯了月星家居的财产权利。月星家居在协议到期前两个月就采取电话微信等方式与王华明沟通，协商展厅到期后如需继续经营，可调整至一楼相距不远的厨房品类集中规划区，并承诺可以优先选择展位，但王华明坚持必须原场地签约，双方未达成一致意见。2.王华明违反协议约定，无权要求月星家居返还任何物品。根据协议约定，王华明应于协议解除或终止后三日内（或在月星家居指定的其他期限内），否则视同王华明同意月星家居腾空展位处理物品，王华明无权因此向月星家居主张任何费用或损失。协议到期后，月星家居以各种形式催促要求王华明腾退，但王华明不予理会，给月星家居造成租赁不能的事实，在此情况下，月星家居于2020年3月17日组织人员对展位物品进行腾空处理，根据协议约定，王华明无权要求月星家居返还其已经放弃处分权的物品。3.月星家居的装修行为并未导致王华明无法营业或者营业遭受损失，王华明主张的损失无事实和法律依据。商场有东、南、西三个大门供顾客进出商场，且顾客主要以东、西门为主要进出口。2019年7月26日因商场全面改造需要开始施工，封闭了南门，但同时打开了南门正对的北门，王华明的展位虽处于南门边上，但并不影响顾客光临，未影响其正常经营，王华明要求返还2019年7月20日至9月30日期间的租金、承担营业员工资、展架费用的诉讼请求无事实与法律依据。4.王华明要求返还经营保证金未到约定期限，本案暂不应返还。根据双方协议第四条约定，王华明只有在退场1年后且售后三包期内无质量问题，才可以要求退还该保证金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月28日，月星家居(甲方)与王华明(乙方)签订《经营管理协议书》一份,甲方将其位于蚌埠市解放北路1000号一楼展位号为1F-8152-1，计80.2平方米的经营展位交由乙方经营建材类商品，商品品牌为A.0.史密斯,乙方自行负责并承担装修，展位经营期限自2017年12月22日起至2019年12月21日止，乙方需向甲方交纳经营管理费共计9239元，单价为48元/平方米/月，每月3850元。协议第四条约定，乙方向甲方一次性交纳商品质量保证金10000元，如遇乙方出现商品质量问题投诉而在3个工作日之内乙方不及时处理的，视同乙方同意甲方代为处理，相关费用从上述保证金中扣除，如乙方退场1年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后如数无息退还该保证金。协议第七条第四款约定：“本协议解除或终止后(含生效法律文书指定的腾退期限),乙方应于三日内(或按甲方指定的其他期限),将其展位内物品全部撤出,逾期乙方将承担占用展位场地给甲方带来的损失;同时如乙方未按上述期限撤出展位,则视同乙方同意甲方腾空展位处理物品，乙方无权因此向甲方主张任何费用或损失。”协议第七条第五款约定：“本协议解除或终止后,乙方展位的全部装修归甲方所有(包括但不限于基础装修、隐蔽装修、隔断、电线、所有灯具、地板、门头等),甲方无须为此支付任何费用。”协议第七条第六款约定：“本协议期满前，乙方如有意续约，应在本协议期满前提前60天向甲方提出续约的申请，同等条件下，乙方优先续约。乙方如未按时办理申请则视为乙方自动放弃，甲方可另行对外招商，甲方不承担乙方的任何损失。”协议第九条约定：“合作期间内，如发生不可抗力因素，造成本协议不能履行而造成损失的，由各方自行承担。”协议还约定了其他事项。协议签订后，王华明向月星家居交纳质保金10000元。协议期内，月星家居于2019年7月26日至9月24日对整个商场进行装修改造，期间，关闭了商场南门，王华明经营的展位位于南门边上。商场另有其他门可以出入。2020年10月，双方就王华明续约一事进行商议，月星家居要求如要续约，王华明需搬到厨卫区，王华明坚持要在原场地经营，双方就续约一事未达成合意。2019年12月21日，双方签订的经营期限到期，王华明未腾还展位,月星家居于2019年12月25日向王华明发出《律师函》,要求王华明与月星家居尽快协商。2020年3月17日，月星家居组织员工将展位腾退，展位物品现由月星家居保存。因月星家居将展位物品搬离，王华明一方于2020年3月17日、3月18日两次报警，民警告知双方到法院解决。上述事实有双方提交的《经营管理协议》，月星家居提交的《律师函》、王华明展厅物品清单，王华明提交的租金转账记录、保证金收据、微信聊天记录、报警记录，双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，双方当事人对于租赁房屋的事实无异议，王华明对于2019年12月20日至2020年1月21日期间产生的租金亦无异议，结合双方当事人的诉讼请求，本案的争议焦点在于：1.2020年1月22日至2020年3月17日期间，王华明是否要支付月星家居租金？2.在月星家居将租赁房屋里面的物品腾退后，王华明是否有权要求返还物品？3.月星家居是否应当将经营保证金10000元退还给王华明？4.租赁期内，月星家居的装修是否影响到王华明的正常经营？结合本院查明的事实以及双方当事人出示的证据，本院综合评析如下：一、关于2020年1月22日至2020年3月17日期间的租金。王华明与月星家居在《经营管理协议》中约定的租赁期满之前，双方就续约一事未达成合意，2019年12月21日租赁期满，双方的租赁合同即终止。租赁期满之后，王华明未腾退展位，继续使用月星家居的展位，月星家居可以要求王华明按租赁期内约定的租金支付占有使用费。2020年1月24日至2月2日为春节放假期间。2020年1月以来，因受新型冠状病毒××疫情的影响，很多行业停工停产，家居销售也在受影响的范围内，2020年3月15日，安徽省新型冠状病毒××疫情防控应急响应级别调整为省级三级响应，部分行业在一定程度上得以恢复经营。疫情属于不可抗力，应鼓励和支持中小微企业及个体工商户对疫情的有效防控，疫情防控期间产生的租金，可以适当减免。结合本案案情，综合考虑新型冠状病毒××疫情对王华明经营的影响，2020年1月22日至2020年3月17日期间的租金，本院酌定为1000元。连同2019年12月22日至2020年1月21日期间产生的租金3850元，王华明共需向月星家居支付租金4850元。二、关于王华明是否有权要求月星家居返还展位物品的问题。根据双方签订协议的第七条第四款约定，王华明逾期未腾退展位，月星家居可以腾空展位处理物品。协议第七条第五款约定，协议终止后,王华明展位的装修归月星家居。月星家居已经于2020年3月17日组织人员将王华明展位腾空，制作了物品清单（《蚌埠月星家居A.O.史密斯展厅样机盘存》），并将展位物品存放于月星家居。涉案物品并非装饰装修物品，其所有权属于王华明，月星家居应当予以返还，月星家居不返还搬离物品于法无据。对王华明的此项诉讼请求本院予以支持。因王华明认可月星家居制作的物品清单，应返还的物品以月星家居制作的物品清单中的品名、型号、规格、数量为准。三、关于经营保证金10000元。根据双方协议约定，该10000元属于商品质量保证金，主要用于处理商品质量问题，双方约定：“如乙方退场1年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后如数无息退还该保证金”，双方的经营协议于2019年12月21日终止，至开庭时，尚不足1年时间，故对王华明要求返还保证金10000元的诉讼请求本院不予支持。双方可以协商处理该10000元保证金事宜，如协商不成，王华明可在约定期满后向月星家居主张返还保证金。四、关于王华明要求月星家居返还装修期间的租金及赔偿人员工资等损失的诉讼请求。月星家居装修期间，关闭了商场南门，虽然王华明的展位位于南门附近，但是商场有其他入口保证通行。王华明主张月星家居的装修对其经营造成了影响，对其主张，王华明有责任提供证据证明，但王华明未提供经营收入或其他证据证明装修期间其经营实际受损的情况，本院无法判断装修期间王华明的经营有无受损、受损的大小程度，故对王华明要求月星家居返还装修期间的租金及赔偿人员工资等损失的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，判决如下：一、王华明于本判决生效后十日内支付蚌埠月星家居广场管理有限公司2019年12月22日至2019年3月17日期间的租金4850元；二、蚌埠月星家居广场管理有限公司于本判决生效后十日内返还王华明展位物品（物品清单见判决书附件一）；三、驳回蚌埠月星家居广场管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王华明的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由王华明负担；反诉案件受理费444元，减半收取计222元，由蚌埠月星家居广场管理有限公司负担100元，王华明负担122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  陈小会二〇二〇年四月二十九日书记员  韩梦茹附件一：返还物品清单            序号              品名              型号              规格              数量                  1              电热水器              EWH-60D10                             1件                  2              电热水器              EWH-50H10                             1件                  3              电热水器              CEWH-60PEZ10                             1件                  4              电热水器              CEMH-80G              80L              1件                  5              电热水器              EWH-10B2                             1件                  6              电热水器              EWH-80E10+                             1件                  7              电热水器              HPW-60A3                             1件                  8              电热水器              CEWH-80P10+                             1件                  9              电热水器              CEWH-80PEZ10+                             1件                  10              电热水器              SCE-80C2                             1件                  11              电热水器              EWH-40M1N12                             1件                  12              电热水器              EWH-80HG                             1件                  13              电热水器              EWH-60E10+                             1件                  14              电热水器              EWH-80D10+                             1件                  15              燃气热水器              JSQ40-HX              20L              1件                  16              燃气热水器              JSQ24-LSX              12L              1件                  17              燃气热水器              JSQ28-GLS-CWX              16L              1件                  18              燃气热水器              JSQ26-ESX              13L              1件                  19              燃气热水器              JSQ31-HSCX              16L              1件                  20              燃气热水器              JSQ26-HS-CWX              13L              1件                  21              燃气热水器              JSQ26-DSX              13L              1件                  22              燃气热水器              JSQ31-CSCX              16L              1件                  23              燃气热水器              JSQ33-ESX                             1件                  24              燃气热水器              JSQ31-QSX              16L              1件                  25              燃气热水器              JSQ33-LW              16L              1件                  26              燃气热水器              JSQ31-ESCX              16L              1件                  27              燃气热水器              JSQ33-LW              16L              1件                  28              燃气热水器              JSQ33-HS-CWX              16L              1件                  29              燃气热水器              JSQ33-LS-CWX              16L              1件                  30              燃气热水器              JSQ33-LS-CWX              16L              1件                  31              燃气热水器              JSQ31-VJSX              16L              1件                  32              燃气热水器              JSQ33-MJSX              16L              1件                  33              燃气热水器              JSQ33-CLASX              16L              1件                  34              燃气热水器              JSQ24-ESX              12L              1件                  35              燃气热水器              JSQ33-JSX              16L              1件                  36              燃气热水器              JSQ31-LSCX              16L              1件                  37              空气能热水器              HPI-40D10B              /              1件                  38              反渗透净水器              A1800RAP              /              1件                  39              反渗透净水器              AR400-K2              /              1件                  40              净水器              R500XA1              500加仑              1件                  41              净水器              AR400-4              400加仑              1件                  42              净水器              D30A1                             1件                  43              净水器              AR1300-S1              1300加仑              1件                  44              净水器              AR1300-S1              1300加仑              1件                  45              净水器              AR400-H3                             1件                  46              净水器              R800TA1              800加仑              1件                  47              净水器              R75BA3                             1件                  48              净水机              AR600-H3              600加仑              1件                  49              净水机              AR600-H3              600加仑              1件                  50              净水机              AR75-Q1              75加仑              1件                  51              净热一体机              DR1600HA1              /              1件                  52              饮水机              RSE-20AR1                             1件                  53              饮水机              RSE-35AR1                             1件                  54              洗脸机              RSu-02AR1              /              1件                  55              壁挂沐浴美容软水机              S05T-A1                             1件                  56              采暖热水壁挂两用炉              L/PB20-C                             1件                  57              壁挂炉              L/PB26-SA              26KW              1件                  58              空气净化器              KJ455F-45-F              455              1件                  59              空气净化器              KJ490F-B11-PF              /              1件                  60              空气净化器              KJ800F-B01              /              1件                  61              空气净化器              KJ455F-B12              /              1件                  62              空气净化器              KJ400F-B11-F                             1件                  63              餐桌                                            1件                  64              餐椅                                            3件                  65              收银台                                            1件                  66              办公皮椅                                            1件                  67              风扇                                            1件                  68              圆展示品架                                            1件                  69              墙暖方形                                            1件                  70              墙暖长方形                                            1件                  71              热水壶                                            1件                  72              塞纳锅具两件套              SN-T24-GJ001                             1件                  73              爱家炊具五件套              GT000LSA0001                             1件                  74              科乐刀具七件套A              FS-TZ008-7A                             1件                  75              水槽                                            1件      附件二：本判决相关法律依据《中华人民共和国合同法》第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。