贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初561号 原告：郭玲俐，女，1989年11月17日出生汉族，住所地贵州省毕节市。 原告：杨文明，男，1992年1月12日出生汉族，住所地贵州省黔西县。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告郭玲俐、杨文明与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告郭玲俐、杨文明，被告兴业公司之委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭玲俐、杨文明向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理位于毕节市七星关区盛世华都一期2栋2单元15-3号房不动产权证书；二、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金暂计42528.30元（2020年1月2日起至被告实际向原告交付涉案房屋不动产权属证书之日止）;三、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。 事实及理由：原告于2014年5月11日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节市七星关区盛世华都一期2栋2单元15-3号房，合同约定房屋总价款为388032.00元，被告承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额价款388032.00元。被告于2016年3月向原告交付涉案房屋，且已办理涉房屋的预告登记和预购商品房抵押权预告登记，但是，被告仍未向原告办理涉案房屋不动产权属证书，原告多次找被告协商，被告均以各种理由推脱。被告的行为已构成违约，应当依照合同约定承担违约赔偿责任。 综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房转移登记，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告特依法提起诉讼，请人民法院依法判决 被告兴业公司答辩称：被告已于2020年3月10日取得涉案房屋的不动产权证书，即在此之间已完成初始登记并办理了转移登记的所有程序，本案违约金应停止支付。二、若本案有超过诉讼时效的部分，法院不予支持。 本院经审理查明，2015年3月31日，原告郭玲俐、杨文明作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20140235），合同约定：出卖人以出让方式取得位于毕节市七星关区、总土地面积为28210.03平方米、编号为七星关区2012-ＣＲ-01号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-ＣＲ-0084。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为盛世华都。建设工程规划许可证号为建字第520000201225816。建设工程施工许可证号为522401201306270101。建筑工程施工合同约定开工日期为：2013年5月16日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2015年1月16日。买受人购买的商品房位于毕节市七星关区盛世华都第2幢2单元15-3号房，房号：2-2-15-3号；建筑面积126.15平方米，套内建筑面积101.49平方米；合同约定按照套（单元）计算，房屋总价款为388032.00元。本合同签订之日向出卖人交付首期房款118032.00元，余款270000.00元以公积金贷款支付。被告承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，郭玲俐、杨文明按合同约定向兴业公司支付全部的购房款。在2016年12月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。 另查明，涉案商品房不动产权证书已于2020年3月10日办理完毕。 本院认定上述事实有原、被告的陈述，原告提交的身份证、结婚证、商品房买卖合同、销售不动产发票。被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、不动产权证书复印件。上述证据已经庭审举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未按合同约定履行前述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉请，本院予以支持。 关于违约金的计算标准。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过60日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，被告已超过约定日期60日未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应按日万分之一的标准计算违约金。 关于计算违约金的起止时间。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定，被告应于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。违约金起算时间原则上应从2016年12月31日起开始计算，但因被告在本案中提出诉讼时效抗辩，根据民法总则关于3年诉讼时效的规定，从立案之日（2020年1月6日）倒推3年（2017年1月6日）之前的违约金诉请已超过诉讼时效，被告的时效抗辩理由部分成立，本案违约金应从2017年1月7日开始计算。因被告未提交其具备办理商品房转移登记时已履行了通知义务的证据，故以涉案商品房实际办理完毕不动产权属证书之日，即2020年3月10日作为计算违约金的截止时间。 综上所述，涉案商品房逾期办理不动产权属证书的违约金的计算方式为：以原告已付购房款388,032.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月7日起计算2020年3月10日（共计1158天）止。经计算为：388,032.00元×0.01%/天×1158天=44,934.10元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郭玲俐、杨文明逾期办理不动产权属证书的违约金44,934.10元； 二、驳回原告郭玲俐、杨文明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费432.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年四月十一日 书记员  毛雨