山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1083民初4415号原告：杜西军，男，1966年8月21日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：翟军伟，女，1967年7月9日出生，汉族，系原告配偶，住山东省曲阜市。被告：乳山市鹏达物业服务有限公司。住所地：威海市乳山市静园小区（深圳路28号）。法定代表人：兰晓东，任经理。委托诉讼代理人：于复荣，山东金恒律师事务所律师。原告杜西军诉被告乳山市鹏达物业服务有限公司（以下简称“鹏达物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜西军及其委托诉讼代理人翟军伟、被告鹏达物业公司委托诉讼代理人于复荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜西军向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿因被告违法断水、断电造成的房屋租金损失16000元、交通费损失18000元、精神损害抚慰金16000元，合计50000元；2、要求被告返还从2017年8月1日至2019年7月30日期间的物业服务费用1040元；3、要求被告向原告赔礼道歉；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系乳山长城文华苑小区的业主，被告系该小区的物业服务公司。原告曾与乳山市长城住宅开发有限公司存在商品房买卖纠纷，该案已由乳山市人民法院调解结案。2017年7月1日至2019年8月19日期间，被告在原告按时足额缴纳物业服务费的前提下，擅自违法断水、断电，导致原告房屋一直闲置无法使用，给原告造成了经济损失。前期，原告已与第三方达成房屋租赁协议，约定每年租金8000元，由于被告的原因，致使该租赁合同无法履行，给原告造成两年的租金损失16000元，被告曾多次强制要求原告去乳山协商此事，原告从曲阜往返乳山六次产生交通费用18000元。长达两年没有水电的生活，给原告家庭造成了巨大压力，影响了原告的正常生活，故要求被告赔偿精神抚慰金10000元并赔礼道歉。另外，被告应当返还2017年8月1日至2019年7月30日期间原告缴纳的物业服务费1040元。综上，被告擅自违法断水断电的行为，给原告及家庭造成巨大压力和经济损失，现诉至法院，请求判如所请。被告鹏达物业公司辩称，原告所述与事实不符。原告自2015年3月拖欠乳山市长城住宅有限公司购房款127156元及利息，2017年7月至2019年8月的物业费也未缴纳。乳山市长城住宅有限公司起诉本案原告索要房款，案号为（2019）鲁1083民初3088号，经乳山市人民法院调解，乳山市长城住宅有限公司放弃了律师费及拖欠房款产生的滞纳金，与本案原告达成分期偿还房款的协议，同时在该案中，我方对本案原告所拖欠的物业费也达成了放弃物业费滞纳金的协议，乳山市人民法院作出（2019）鲁1083民初3088号民事调解书。我方起诉本案原告索要物业费纠纷申请撤诉，乳山市人民法院作出（2019）鲁1083民初3102号民事裁定书。综上，我方与原告之间的物业费纠纷及乳山市长城住宅有限公司与原告之间的房款纠纷已经全部处理完毕，但原告并未按照调解书中的协议履行还款义务并无理起诉，请求法庭依法驳回原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杜西军系乳山市银滩长城文华苑小区10号楼1412室业主，乳山市长城住宅开发有限公司于2013年5月10日将上述房屋交付给原告杜西军使用。后原告杜西军与被告鹏达物业公司签订《前期物业服务合同》，约定原告杜西军（乙方）将上述房屋委托被告鹏达物业公司（甲方）实行物业管理，并由被告鹏达物业公司代收水、电、煤气等费用。合同第五条物业管理服务费用中的第一款约定，本物业的管理服务费乙方于每月15号前向甲方交纳，物业管理服务费暂定住宅1.2元/月·平方米，代收费用由乙方每月15号前向甲方交纳，如乙方将房屋出租或借用他人，物业管理费用或产生的水、电等其它费用应由乙方承担。长时间不入住业主建议每年1月份之前一次性交纳；第四款约定，业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费和代收费用的，按所欠费用每日加收3‰的滞纳金。原告杜西军自认其在乳山市银滩湖畔人家小区另有住房，其购买涉案房屋系为了投资增值，并不长期居住，涉案房屋购买后即由开发商乳山市长城住宅开发有限公司包租四年，租期至2017年7月1日，其在租期内有15天的居住期，其曾在2015年5月1日至2015年5月5日期间在涉案房屋内居住5天，并在离开时告知被告鹏达物业公司对其房屋断水、断电，此后未在涉案房屋内居住过。根据被告鹏达物业公司提交的涉案房屋水、电、泉抄表明细记载，涉案房屋2013年5月10日抄表时的电表数及水表数均为0,2014年12月、2015年12月、2016年12月、2017年12月、2018年12月抄表时的电表数均为8、水表数均为1，2019年10月29日抄表时的电表数为101，水表数为15。另查，2019年7月2日，原告杜西军通过转账汇款向被告鹏达物业公司支付截至2018年年底的物业费1071元。当日，本院立案受理乳山市长城住宅开发有限公司诉本案原告杜西军商品房预约合同纠纷一案，乳山市长城住宅开发有限公司起诉要求本案原告杜西军给付房款及利息。经本院主持调解，双方于2019年8月19日达成调解，本院于当日作出（2019）鲁1083民初3088号民事调解书。经审查，乳山市长城住宅开发有限公司与本案原告杜西军签署的调解笔录及调解协议中并未涉及涉案房屋的物业费及违约金。2019年7月3日，本院立案受理本案被告鹏达物业公司诉本案原告杜西军物业服务合同纠纷一案，本案被告鹏达物业公司起诉要求本案原告杜西军给付自2017年7月至2019年6月30日的物业费1428元及违约金，案号为（2019）鲁1083民初3102号。本案被告鹏达物业公司于2019年8月3日向本院提交撤诉申请书，本院于当日作出（2019）鲁1083民初3102号民事裁定，裁定准许本案被告鹏达物业公司撤回起诉。经审查，本案被告鹏达物业公司提交的撤诉申请书中未明确注明撤诉原因系双方已就物业服务纠纷达成和解。2019年7月15日，原告杜西军与被告鹏达物业公司的吴姓会计加为微信好友，在原告杜西军提交的与吴会计的微信聊天记录中包含文字输入内容及语音输入内容，但语音内容因时间过长现已无法播放。其中，2019年7月15日17时31分，吴会计发送“你还欠房款”；17时43分，吴会计发送“您先还房款吧”；2019年7月16日10时30分，原告杜西军发送“查一查我10号楼1412还欠多少到这个月”、“不交你们要讨滞纳金”，10时46分，吴会计回复“先交房款”，原告杜西军回复“行但你们物业不能要滞纳金再就是你们物业没权利不给我开水电”、“你们可以咨询律师一下你们是违规的”、“有物业法”；11时15分，原告杜西军发送“交不交房款你们物业不该管吧”、“提倡开发企业与物业公司分离，水电等费用收取单位直接向终端客户收取，物业代收不能收取手续费等费用，物业没有权利停水停电，造成损失依据物业合同或实际损失赔偿”、“这是律师说的”，吴会计未再回复。2019年8月11日15时13分，原告杜西军发送“你好我交物业费你们能给我开水开电吗？”，15时22分，原告杜西军发送“有物业法”；8月12日8时53分发送“上午好我这两天过去不欠物业费你们还不去给我发水发电吗？”，吴会计未再回复。原告杜西军据此主张其在涉案房屋租期于2017年7月1日到期后至2019年8月12日期间，多次来乳山交物业费并请求恢复水电，但被告鹏达物业公司以其应先缴纳房款为由不收其物业费，也不开水电。被告鹏达物业公司对此予以否认，称小区业主离开时由物业关掉水电，回来居住时再开通水电，涉案房屋未通水电系因其个人原因长期不居住并且未按时交纳物业服务费。2019年8月19日，被告鹏达物业公司为原告杜西军所有的涉案房屋开通了水电。2019年12月20日，原告杜西军向被告鹏达物业公司缴纳了2019年1月1日至12月31日的物业服务费714元、水费42.70元、电费53.30元，共计810元。再查，原告杜西军主张在2017年7月1日涉案房屋包租期限届满前三个月，其已经开始联系对外租房事项，后在2017年6月份通过外地朋友找到租客并达成口头租赁协议，约定年租金为8000元，但其到被告鹏达物业公司办理开水、电事项时，被告鹏达物业公司的工作人员以开发商不允许收取为由拒收物业费、拒开水电，因此导致其两年多时间里未能和租客达成协议，产生租金损失16000元（8000元*2年），另其从曲阜多次来乳山要求被告鹏达物业公司开水电产生交通费损失18000元。原告杜西军未提交相关证据证明其已就涉案房屋租赁事宜与他人达成的租赁合意，亦未提交相关交通费票据等证据证明其所述的交通费损失。本案经调解无效。本院认为，原告杜西军与被告鹏达物业公司签订的前期物业服务合同是合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题，一是被告鹏达物业公司是否应当赔偿原告杜西军租金损失16000元、交通费损失18000元、精神损害抚慰金10000元并赔礼道歉；二是原告杜西军是否有权以房屋未供水、电导致无法使用要求被告鹏达物业公司返还已交付物业服务费1040元。关于焦点问题一，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告杜西军主张其在2017年6月份时与他人就涉案房屋出租事宜达成合意，因被告鹏达物业公司拒不开通水电导致涉案房屋无法出租，后其为协商恢复水电问题从曲阜往返乳山6次，且两年无水电严重影响其正常生活。但原告杜西军为证实其上述主张所提交的与被告鹏达物业公司吴会计的微信聊天记录系自2019年7月15日加为微信好友后开始产生，微信聊天内容中对2017年期间是否断水断电并未涉及，现原告杜西军未能提交相关证据证明其已就涉案房屋租赁事宜与他人达成租赁合意或签订租赁合同，亦未提交相关交通费票据等证据证实其所述的交通费损失，应由杜西军承担举证不能的法律后果，故其要求被告鹏达物业公司赔偿租金损失16000元、交通费损失18000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。另外，因原告杜西军自认涉案房产系其作为投资增值使用并不长期居住，另自认其于2015年5月5日离开涉案房屋并告知被告鹏达物业公司对其房屋断水、断电后未再居住过，现原告杜西军也未提交相关证据证明其具体的损失范围和大小，故其以涉案房屋无水电严重影响其生活、造成巨大压力为由要求被告鹏达物业公司赔偿精神损害抚慰金10000元并赔礼道歉的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点问题二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，虽然原告杜西军自2017年7月1日起至2019年8月19日期间未居住使用涉案房屋，但是原告杜西军对其建筑物专有部分权利的行使离不开共有部分的辅助，其作为业主已经从被告鹏达物业公司对于其共有部分的管理与保养中获得利益，现原告杜西军也未提交相关证据证明被告鹏达物业公司未按双方签订的前期物业服务合同约定的服务标准提供物业服务，应由原告杜西军承担举证不能的法律后果，故其以房屋未通水、电且未居住为由要求返还已付物业服务费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：驳回原告杜西军的诉讼请求。案件受理费1076元，由原告杜西军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判长  孙文星审判员  兰晓华审判员  刘昱倩二〇二〇年四月十六日书记员  王涵琦