庄河市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0283民初7548号原告：大连东奥电子有限公司，住所地：辽宁省大连庄河市青堆镇牌坊村。统一社会信用代码：91210283MAOUNWXC5L。法定代表人：相明忠，系该公司经理。委托诉讼代理人：张俊帅，系辽宁环胜律师事务所律师。被告：大连农村商业银行股份有限公司花园口支行，营业场所：辽宁省大连花园口经济区迎春街13-3号。统一社会信用代码：912102450511355467。负责人：隋红家，系该行行长。委托诉讼代理人：钟伟，系辽宁昌汉律师事务所律师。被告：大连百锋服装有限公司，住所地：辽宁省庄河市青堆镇双河路。统一社会信用代码：91210283959942700B。法定代表人：李庆华，系该公司总经理。被告：李庆华，女，1970年9月12日出生，汉族，住庄河市。被告：邓永军，男，1967年3月2日出生，汉族，住庄河市。被告：邓磊，男，1993年7月29日出生，汉族，住庄河市。原告大连东奥电子有限公司与被告大连农村商业银行股份有限公司花园口支行、大连百锋服装有限公司、李庆华、邓永军、邓磊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连东奥电子有限公司（以下简称东奥电子公司）的委托诉讼代理人张俊帅，被告大连农村商业银行股份有限公司花园口支行（以下简称农商银行花园口支行）的委托诉讼代理人钟伟到庭参加了诉讼，被告大连百锋服装有限公司（以下简称百锋服装公司）、李庆华、邓永军、邓磊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东奥电子公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原告对位于庄河市的厂房享有租赁权；二、依法判令停止向被告农商银行花园口支行移交原告享有租赁权的厂房，并准许原告占有使用厂房至租赁期满。事实和理由：2017年11月7日，原告与被告百锋服装公司签订了《厂房出租合同协议书》（以下简称租赁协议）。租赁协议约定，原告承租被告百锋服装公司位于庄河市工业园区的厂房整体，租赁期限为5年，自2017年11月7日至2022年11月7日，租金为每年30万元。租赁协议签订后，原告于2017年11月8日将前三个年度的租金90万元支付给了被告百锋服装公司。原告租赁厂房用于公司的生产经营，原告自签订租赁协议之日起实际占有使用厂房至今。庄河市人民法院在执行被告农商银行花园口支行与被告百锋服装公司、李庆华、邓永军、邓磊金融借款合同纠纷一案过程中，于2018年3月29日作出（2018）辽0283执1119号之一执行裁定书，裁定查封了被告百锋服装公司所有的位于庄河市的厂房（即原告承租的厂房）及该房屋占有的国有土地使用权。2019年6月25日庄河市人民法院作出（2018）辽0283执1119号执行裁定书，裁定将被告百峰服装公司所有的上述国有土地使用权、厂房及门卫房、构筑物等以物抵债给被告农商银行花园口支行。2019年8月6日庄河市人民法院向原告及其他承租案涉厂房的用户发布公告，要求移交、腾退房地产，若有异议应当自公告之日起10日内提出书面异议申请。原告认为法院的执行行为侵害了原告合法的租赁权益，所以向庄河市人民法院提出了案外人执行异议，庄河市人民法院于2009年9月27日作出（2019）辽0283执异104号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告与被告百锋服装公司签订的租赁协议的时间为2017年11月7日，而法院查封厂房的时间为2018年3月29日，原告系在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，故原告有权请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。为此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告农商银行花园口支行辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告的诉讼请求本质是对人民法院要求对腾退房屋的执行行为有异议，应当通过执行复议程序解决，承租人提起异议之诉的应当不予受理，已经受理的应当裁定驳回其起诉。案涉争议财产在抵押权存续期间，本案原告依据其签订的租赁合同并以法院的查封行为在其租赁合同之后对抗被告不符合相关法律规定，根据《担保法》第六十六条第一款规定，抵押权人百锋服装公司将抵押财产租赁，抵押权实现后对受让人不具有约束力，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。故请求驳回原告的诉讼请求。被告百锋服装公司、李庆华、邓永军、邓磊未作答辩。经开庭审理，原告向本院提交（2019）辽0283执异104号执行裁定书、（2018）辽0283执1119号及1119号之一执行裁定书、庄河市人民法院公告《厂房租赁合同协议书》、银行电子回单、确认书。被告百锋服装公司向本院提交（2017）辽0283民初6217号民事判决书、（2018）辽0283执1119号之一执行裁定书、查封公告、（2018）辽0283执1119号之二执行裁定书、评估报告、补充委托评估函、拍卖告知书、接收抵债申请书、（2018）辽0283执1119号执行裁定书、（2018）辽0283执1119号之三执行裁定书、公告、询问笔录、《借款合同》《最高额抵押合同》（附抵押清单）、土地抵押权证、房屋抵押权证。本院对双方无争议的证据予以采纳，对双方有争议的证据审查认为，被告百锋服装公司否认原告提交的租赁合同、银行电子回单及确认书的真实性及关联性，本院认为租赁合同有双方法人签字捺印，并具有中间人签字，双方未对租赁主体及给付租赁费用无争议，可以认定原告东奥电子公司与被告百锋服装公司租赁合同成立并生效，且与本案存在关联性。故本院对上述证据的有效性予以确认。根据原、被告的陈述和审查确认的证据，认定事实如下：2015年3月25日，被告百锋服装公司与被告农商银行花园口支行签订两份《最高额抵押合同》，均约定本合同担保的主债权包括自2015年3月25日至2018年3月24日贷款人向借款人办理各类信贷、融资业务等发生的全部债权。最高额抵押担保的本金余额分别为450万元、50万元，抵押财产为坐落于庄河市房产一处（房权证号：庄房权证庄字第××号，建筑面积：3878.71平方米）及该房屋占用的国有土地使用权一项[土地证书号：庄国用（2013）第0916号，使用权面积：4771.51平方米]。双方于2015年3月26日办理了房产他项权利证书（他项权证号：庄房他证村字第××号，债权数额为450万元），于2015年3月25日办理了国有土地使用权他项权利证书[他项权证号：庄他项（2015）第129号，债权数额为50万元]。2015年3月25日、2016年3月9日、2017年3月1日，被告百锋服装公司、李庆华、邓永军、邓磊与被告农商银行花园口支行签订《借款合同》《担保合同》，由被告百锋服装公司向被告农商银行花园口支行借款500万元，并由被告李庆华、邓永军、邓磊为上述借款提供连带保证责任。因借款人及担保人未履行还款义务，贷款人将其诉至法院。原告农商银行花园口支行与被告百锋服装公司、李庆华、邓永军、邓磊金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月17日作出（2017）辽0283民初6217号民事判决，判决如下：一、被告大连百锋服装有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内偿付原告大连农村商业银行股份有限公司花园口支行借款本金5000000元，并承担该款自2017年7月1日始至实际给付之日止按年利率9.89625%计算的利息，息随本清；二、被告李庆华、邓永军、邓磊对上述借款及利息承担连带保证责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决生效后，被告农商银行花园口支行于2018年3月14日向本院申请执行。本院于2018年3月29日作出（2018）辽0283执1119号之一执行裁定，裁定如下：查封被执行人大连百锋服装有限公司所有的已抵押给申请执行人的位于庄河市的厂房一处（建筑面积：3878.71平方米，产权证号：1315002）及该房屋占用的国有土地使用权[使用权面积：4771.51平方米，产权证号：庄国用（2013）第0916号]，期限三年。2018年4月18日，本院作出（2018）辽0283执1119号之二执行裁定，裁定如下：拍卖被执行人大连百锋服装有限公司所有的已抵押给申请执行人的位于庄河市的厂房一处（建筑面积：3878.71平方米，产权证号：1315002）及该房屋占用的国有土地使用权[使用权面积：4771.51平方米，产权证号：庄国用（2013）第0916号]。2019年6月25日，本院作出（2018）辽0283执1119号之三执行裁定，裁定如下：一、查封被执行人大连百锋服装有限公司所有的已抵押给申请执行人的位于庄河市的国有土地使用权[使用权面积：4771.51平方米，产权证号：庄国用（2013）第0916号]及该土地上的厂房（建筑面积：3878.71平方米，产权证号：1315002）、锅炉房（40.59平方米）、门卫房（33.37平方米）及构筑物（毛石挡墙、水泥砌块围墙、白钢护栏）。二、期限三年。2019年6月25日，本院作出（2018）辽0283执1119号执行裁定，裁定如下：一、将被执行人大连百锋服装有限公司所有的已抵押给申请执行人的位于庄河市的国有土地使用权[使用权面积：4771.51平方米，产权证号：庄国用（2013）第0916号]及该土地上的厂房（建筑面积：3878.71平方米，产权证号：1315002）、锅炉房（40.59平方米）、门卫房（33.37平方米）及构筑物（毛石挡墙、水泥砌块围墙、白钢护栏）作价569万元交付给申请执行人大连农村商业银行股份有限公司花园口支行。上述案涉国有土地使用权及地上的房屋、构筑物自本裁定送达申请执行人时起转移。二、申请执行人大连农村商业银行股份有限公司花园口支行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年9月27日，本院向被告百锋服装公司、李庆华、邓永军、邓磊及各位租赁百锋服装公司房地产的业户下发公告，告知其已逾期移交、腾退占用的房地产，如对移交、腾退房地产有异议的，应自公告之日起十日内向本院提出书面异议申请。如限期内未提出书面异议申请，本院将依法强制执行。2017年，原告东奥电子公司（乙方）与被告百锋服装公司（甲方）就案涉厂房签订《厂房出租合同协议书》，约定“一、出租厂房情况甲方出租给乙方的厂房座落在大连市庄河市工业园区，租赁建筑全部整体（一楼归甲方使用）。二、厂房起付日期和租赁期限1、厂房租赁自贰零壹柒年拾壹月柒日至贰零贰贰年拾壹月柒日止。租赁期伍年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还。乙方需继续承租，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金支付方式1、甲、乙方双方约定，该厂房租赁每年租金为人民币叁拾万元整，时间伍年。二、甲、乙双方一旦签订合同，租金应预付叁年，支付日期在支付当日向甲方支付租金，第二年付后两年租金……”2017年11月8日，原告东奥电子公司给付三年租金90万元，并占有使用至今。原告东奥电子公司以其系在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉不动产为由向本院提出执行异议，本院于2019年9月27日作出（2019）辽0283执异104号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人大连东奥电子有限公司的异议请求。原告东奥电子公司对该裁定不服，向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为原告东奥电子公司对案涉房产享有的租赁权能否对抗被告农商银行花园口支行的抵押权。被告农商银行花园口支行与被告百锋服装公司于2015年签订《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记。2017年原告东奥电子公司与被告百锋服装公司签订租赁合同，租赁期限为五年，并已交付三年租赁费用，占有使用至今。2018年本院将案涉房产及其国有土地使用权予以查封。原告以其签订的租赁合同先于法院查封而主张继续租赁案涉房屋至租赁期满，阻止向受让人移交被执行的不动产。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”及《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”之规定，被告农商银行花园口支行享有有效的已登记的抵押权，且抵押权生效先于租赁合同的生效，因此，本案的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。即使在租赁期内被人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉不动产，因其享有的租赁权就性质而言属债权非物权，占有租赁物并不能使租赁权具有对世的绝对效力，仍不得对抗已登记的担保物权。关于原告主张请求确认其享有租赁权的请求，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”规定，原告既不享有足以排除执行的民事权益，其该项主张应一并驳回，故本院对原告的诉讼请求不予支持。被告百锋服装公司、李庆华、邓永军、邓磊经本院传票传唤未到庭，视为放弃应诉、答辩、质证的权利，本院依法缺席审判。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告大连东奥电子有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李绍东人民审判员  仲春晶人民审判员  乔 忠二〇二〇年四月七日书 记 员  李 玲