安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1003民初787号 原告(反诉被告)：黄山海安房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区平湖西路。 法定代表人：严培武。 诉讼代表人：黄山海安房地产开发有限公司管理人。 负责人：吕泽民。 委托诉讼代理人：徐华勇，安徽。 委托诉讼代理人：余丽丽，安徽。 被告（反诉原告）：汪峰斌，男，1979年1月10日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：徐志平，安徽金天都律师事务所律师。 第三人(反诉被告)：黄山市黄山区中小企业融资担保有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区政务新区7号楼东四楼。 法定代表人：叶金成，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：詹鸣，安徽詹鸣律师事务所律师。 原告黄山海安房地产开发有限公司（以下简称海安公司）与被告汪峰斌，第三人黄山市黄山区中小企业融资担保有限公司（以下简称中小企业担保公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2019年7月11日立案。诉讼过程中，汪峰斌对海安公司、中小企业担保公司提起反诉。2019年7月31日，本院以简易程序对本诉和反诉一并公开开庭进行了审理。海安公司的委托诉讼代理人余丽丽，汪峰斌及其委托诉讼代理人徐志平，中小企业担保公司的委托诉讼代理人詹鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 海安公司向本院提出如下诉讼请求：依法判令汪峰斌立即支付购房款696074.90元、利息135223.80元、违约金219000元，合计1050298.70元。事实和理由：海安公司因开发黄山区玉河桂花苑小区，于2009年3月设立海安公司玉河桂花苑项目部。2012年3月29日，玉河桂花苑项目部与汪峰斌签订了《购房协议》一份，协议约定：乙方（即汪峰斌）购买甲方（即海安公司）开发的玉河桂花苑住宅小区10幢10-A室房产，面积254.45平方米（以产权登记面积为准），单价3600元/平方米，总价款916020元（按产权登记测绘面积据实结算，多退少补）。付款方式为：“第一笔：人民币460000元，从2012年4月1日起，分5年付清，按黄山区工行同期借款利率付给甲方相应的利息，即为月利率6.287‰，如银行利率有调整，利率按工行同期利率执行，每月10日前支付本息。第二笔：人民币456020元，从2012年4月1日起分20年付清，并承担利息”。同时协议第六条第二项约定，乙方逾期付款，需按日支付甲方违约金300元。协议签订之后，汪峰斌支付了360286元，余欠购房款696074.90元、利息135223.80元，至今未付。黄山市黄山区人民法院（2016）皖1003民初308号民事判决书确认第三人对案涉房屋之变价款享有优先受偿的权利。海安公司于2016年11月被黄山区人民法院裁定受理破产清算，同时指定安徽道同律师事务所担任管理人，吕泽民为管理人负责人。管理人曾书面通知汪峰斌支付购房尾款未果。 汪峰斌的委托诉讼代理人当庭发表了如下答辩意见：1.2012年3月29日，海安公司与汪峰斌签订的协议有效。汪峰斌支付了36万余元的购房款并实际占有使用；2.海安公司在合同签订后，汪峰斌使用房屋期间，海安公司私自作出虚假承诺使银行或其他有关部门陷入错误认识才签订了反抵押担保手续，使汪峰斌无法得到该房产，海安公司存在欺诈行为。汪峰斌在本案中不存在任何违约行为，海安公司的诉求没有事实和法律依据；3.海安公司应当将2014年的抵押权予以撤销；4.汪峰斌作为善意当事人，可以支付剩余购房款，但应为其办理房产证。 中小企业担保公司委托诉讼代理人针对海安公司的本诉当庭发表了如下意见：1.本案讼争的房产属于破产企业的特定财产，该财产应当依法拍卖，我公司享有优先受偿权；海安公司的诉求无事实和法律依据，依法不能成立；2.海安公司与汪峰斌之间签订买卖合同并不代表对案涉房屋拥有所有权，根据物权法、担保法规定，我公司对案涉房屋享有优先受偿权利。 汪峰斌就其反诉提出如下诉讼请求：1.依法确认其对玉河桂花苑住宅小区10幢10-A室房屋拥有所有权；2.依法判令海安公司协助我办理案涉房屋的产权登记过户手续；3.依法判令海安公司支付违约金72057元和赔偿金180000元。事实和理由：2012年3月29日，玉河桂花苑项目部与我签订《购房协议》。协议约定由我购买该项目部开发的玉河桂花苑小区10幢10－A室房屋，面积254.45平方米（以产权登记面积为准），单价3600元/平方米，总价款916020元。协议签订后，我于2012年－2016年期间共支付了360286元的购房款。我已实际居住在案涉房屋中，直至收到起诉状副本后才知道该房屋在我不知情的情况下，于2014年8月被海安公司为中小企业担保公司办理了抵押登记，并且（2016）皖1003民初308号判决书确认担保公司获得了就该房屋优先受偿的权利。本人认为，买卖双方已就案涉房屋达成协议且已支付了360286元的购房款，出卖人玉河桂花苑项目部已将房屋交付给我实际使用，由于其擅自将案涉房屋抵押给担保公司使其办理了房地产他项权证，致使我不能办理房地产过户手续，该行为已严重损害了我的合法权利。 海安公司委托诉讼代理人当庭发表了如下答辩意见：1.汪峰斌对案涉房屋不享有物权，只享有海安公司依据协议协助办证的权利；2.汪峰斌支付全部房款后，方可办理过户手续；3.汪峰斌主张违约金没有事实和法律依据，其购房款尚未付清，义务未完成，过户的条件尚未成就。其主张权利应当向管理人申报债权，而非直接提起诉讼。综上，应驳回汪峰斌的全部诉讼请求。 中小企业担保公司的委托诉讼代理人针对汪峰斌的反诉当庭发表了如下意见：1.汪峰斌的第一项诉讼请求不能成立；2.即便有《购房协议》，只享有协议中所确定的权利并履行义务，不享有对所购房屋的物权；3.汪峰斌要求将房屋所有权过户到其名下，没有事实和法律依据。该房屋已由海安公司抵押给担保公司。在抵押过程中，担保公司对于抵押物进行了全面了解，该抵押物没有出现法律上不能抵押的情形。抵押机构和登记机构可以进行抵押登记，双方行为是真实、合法、有效的；4.汪峰斌要求海安公司支付违约金和赔偿金，没有事实和法律依据。 各方当事人围绕其本诉、反诉请求及答辩意见提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证、质证，对双方没有异议的证据予以确认，对有争议的证据认证如下： 1.关于购房协议，中小企业担保公司有异议，但买卖双方均不持异议，其真实性应予确认。 2.关于汪峰斌所举的购房款收据、自来水缴费信息、申请书（系报送海安公司破产管理人）、住宅专项维修资金收据；委托书、承诺书（海安公司向黄山区房管局所作的承诺书、同意贷款抵押承诺书）、房地产抵押反担保合同，与全案事实能够印证，其真实性可以确认。 经审理查明：海安公司是房地产开发企业，2009年3月其设立了玉河桂花苑项目部，作为海安公司的分公司，开发建设黄山区玉河桂花苑小区。2012年3月29日，玉河桂花苑项目部与汪峰斌签订了《购房协议》。协议约定，由汪峰斌购买该小区10幢10－A室房产，建筑面积254.45平方米，单价3600元/平方米，总价916020元。协议第四条约定的付款方式采取两种不同的方式进行。第一笔460000元，从2012年4月1日起，乙方（汪峰斌）分5年付清，按黄山区工商银行同期借款月利率6.287‰支付甲方（玉河桂花苑项目部）利息，第一年至第四年每年支付本金36000元，每月300元并支付相应利息。第五年即在2016年12月10日前支付本金31600元并支付相应利息；第二笔456020元，从2012年4月1日起，乙方分20年期付清并按照黄山区工商银行住房按揭贷款利率每月还本付息，即每月10日前支付3945.95元。上述利息利率如银行有调整，按黄山区工商银行同期利率执行。协议第五条约定，乙方全额付清上述购房款后，10日内与甲方签订正式的《商品房买卖合同》并办理房地产权证。协议的第六条约定了违约责任。汪峰斌自协议签订后至2016年，陆续支付了玉河桂花苑项目部购房款360286元，其后未再支付任何款项。2013年11月份，玉河桂花苑项目部将案涉房屋移交给汪峰斌入住使用。 另查，2014年8月20日玉河桂花苑项目部为使案外人黄山市黄山区北海商业有限公司和第三人中小企业担保公司签订的《担保合同》能够履行，又与中小企业担保公司签订了《房地产抵押反担保合同》，将包括案涉房屋在内的玉河公园南侧玉河桂花苑10号楼作为抵押物并办理了相关法律手续。因案外人黄山市黄山区北海商业有限公司未能归还银行借款，中小企业担保公司为其代偿了借款本息后向本院提起追偿权诉讼。本院经审理于2016年4月27日作出（2016）皖1003民初308号民事判决，判决主文第三项确认中小企业担保公司对黄山区玉河桂花苑10幢A、C、F房地产享有抵押权。对上述事实，汪峰斌表示不知情，当庭称在2017年年底，海安公司管理人向其作了询问笔录后才知晓。 再查，海安公司目前进入破产清算程序，案件尚未审结。因玉河桂花苑项目部不具有独立的法人资格其所涉债权债务现一并纳入破产清算案件审理。 本院认为，双方当事人所签订的《购房协议》不是正式的商品房买卖合同，属于认购合同性质，但因其载明的条款含有房屋坐落、面积、价款及付款方式，具备商品房买卖合同主要内容，出卖人海安公司已收取买受人汪峰斌360286元的购房款并将案涉房屋交付给汪峰斌实际使用，可按商品房买卖合同处理。双方协议约定的第二笔付款期限是自2012年4月1日起，买受人汪峰斌分20年时间付清，现付款期限尚未到期。更为重要的是，出卖人海安公司在与汪峰斌达成协议后，在未告知并经得买受人同意的情况下，又将案涉房屋向案外人抵押，致使无法实现签订协议的最终目的，即将案涉房屋的物权转移至买受人名下，出卖人要求买受人支付剩余购房款的条件尚未成就，其认为买受人违约应支付违约金也缺乏事实依据。在出卖人海安公司将案涉房屋的抵押解除具备房屋产权转移的条件后，再另行向汪峰斌主张权利。本院对海安公司的诉讼请求不予支持。买受人汪峰斌反诉要求确认案涉房屋的所有权、出卖人海安公司协助其办理产权转移登记，因案涉房屋现处于抵押状态，尚不具备产权登记的条件。其反诉要求出卖人海安公司支付违约金72057元、支付赔偿款180000元，协议中对此并未进行明确约定，该诉求缺乏证据予以佐证，不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回黄山海安房地产开发有限公司本诉诉讼请求； 二、驳回汪峰斌反诉全部诉讼请求。 本诉案件受理费11860元，减半收取计5930元，由黄山海安房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费5080元，减半收取计2540元，由汪峰斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  陈家礼 二〇二〇年四月二十八日 书记员  吴雨轩