湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初642号原告：刘金莲，女，1971年3月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：郑露，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹未希，湖南金州律师事务所律师。原告：游宏，男，1968年7月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：郑露，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹未希，湖南金州律师事务所律师。被告：邓学龙，男，1971年7月7日出生，汉族，住湖南省沅陵县。被告：苏晓彤，女，1977年4月10日出生，汉族，住山东省宁阳县。原告刘金莲、游宏与被告邓学龙、苏晓彤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑露、尹未希到庭参加诉讼。被告邓学龙、苏晓彤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告刘金莲与被告邓学龙于2017年5月22日签订的《租赁合同》；2、判令被告邓学龙支付欠付租金148000元（暂计算至2019年12月，后续租金按照合同约定的20000元/月的标准计算至判决解除合同之日止）；3、判令被告邓学龙支付欠付租金的滞纳金12880元（暂计算至2019年11月30日，后续滞纳金按照年利率24%的标准计算至合同解除之日）；4、判令被告邓学龙支付的4万元押金不予退还；5、判令被告邓学龙、苏晓彤立即腾退房屋并将房屋按原样交还给原告；6、判令被告邓学龙、苏晓彤共同按照原租赁合同约定的20000元/月的租金标准向原告支付房屋占用使用费（自法院判决解除合同之日起至实际交还房屋之日止）；7、判令由被告邓学龙、苏晓彤承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月22日，原告刘金莲与被告邓学龙签订《租赁合同》，约定由被告邓学龙承租位于农民新村12栋的整栋房屋，年租金24万元，月租金2万元，租赁期间为2017年7月1日至2020年6月30日止。合同还约定：1、租金按季度结算，被告邓学龙应在每季度开始前7个工作日内支付下一个季度的租金；2、如被告邓学龙逾期支付租金，则原告刘金莲有权要求被告邓学龙按所欠租金的千分之二/天加收滞纳金。逾期超过30天，原告刘金莲有权收回房产另行出租，房屋租赁押金和其他款项概不返还；3、被告邓学龙如因特殊情况需要转让房屋，必须经原告刘金莲同意。合同签订后，原告刘金莲依约将租赁房屋交付给被告邓学龙，但被告邓学龙未经同意擅自将部分房屋转租给被告苏晓彤并收取相应的租金，且时常拖欠原告刘金莲的租金。截至2019年12月，被告邓学龙已经拖欠原告刘金莲租金共计148000元。经多次催告，被告邓学龙仍拒绝履行，且被告邓学龙、苏晓彤拒绝腾退租赁房屋。综上所述，被告邓学龙的行为已经严重违反合同的约定，应承担违约责任。被告苏晓彤无权占有租赁房屋，亦侵犯了原告刘金莲对该房屋的所有权。鉴于该房屋系原告刘金莲、游宏共同共有，相应的权利应由两原告共同享有。为维护两原告合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告邓学龙、苏晓彤均未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘金莲、游宏系夫妻关系，位于长沙市雨花区人的夫妻共同财产，该房屋登记在原告游宏名下。2017年5月22日，原告刘金莲（甲方）与被告邓学龙（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于农民新村12栋的整栋房屋承租给乙方经营；乙方应向甲方交纳4万元的房屋租赁押金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后甲方全额将押金退还乙方（不计息）；整栋房屋租金24万元，乙方按季度向甲方支付租金；乙方签订合同时一次性支付第一个季度的租金。从第二季度开始，乙方提前七个工作日支付下一个季度的租金；乙方须按期交纳当期的租金，如若逾期未交，甲方按所欠租金的日千分之二加收滞纳金；乙方如拖欠租金达30日视单方面终止合同，自愿放弃自己所有的权利，甲方有权收回房产另行出租，无需通知乙方，房屋租赁押金和其他款项概不返还，甲方无需给予乙方任何赔偿；乙方在承租期内不得私自将房屋转让他方经营，如因特殊情况需要转让房屋，必须经甲方同意；如乙方私自转让，属乙方违约，本合同终止，甲方收回房屋；本协议有效期从2017年7月1日至2020年6月30日止。合同签订后，被告邓学龙利用承租房屋从事足浴经营，并将其中部分房屋进行转租。其中被告苏晓彤从被告邓学龙处转租一间房屋从事早餐经营。被告邓学龙在交纳2019年5月的部分租金12000元后，再未交纳剩余租金。2020年1月，原告刘金莲同意与被告苏晓彤续租，月租金为2800元。被告苏晓彤交纳了2020年1月至3月的租金。因被告邓学龙拖欠租金，原告刘金莲、游宏向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，位于长沙市雨花区的房屋为原告刘金莲、游宏的夫妻共同财产。原告刘金莲与被告邓学龙于2017年5月22日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告刘金莲依约交付了房屋，但被告邓学龙从2019年5月开始拖欠租金。根据《房屋租赁合同》的约定，被告邓学龙如拖欠租金达30日，原告刘金莲有权解除合同，且押金不退。原告刘金莲、游宏于2020年1月8日向本院提起诉讼，故《房屋租赁合同》应于当日解除，原告刘金莲、游宏无需退还被告邓学龙押金4万元。被告邓学龙仅于2019年5月支付部分租金12000元，2019年6月至2020年1月8日的租金未付，故在此期间产生的租金为153260.27元（8000元＋20000元×7个月＋240000元÷365天×8天）。因原告刘金莲、游宏与被告苏晓彤已达成续租协议，被告苏晓彤已支付2020年1月至3月的租金8400元（2800元×3个月），其中2020年1月1日至1月8日的租金计算为736.44元（2800元×12个月÷365天×8天）。故被告邓学龙应向原告刘金莲、游宏支付的租金为152523.83元（153260.27元-736.44元）。《房屋租赁合同》约定按所欠租金的日千分之二加收滞纳金，该约定过高，本院酌情将滞纳金调整为12000元。合同解除后，被告邓学龙应当向原告刘金莲、游宏返还除被告苏晓彤承租部分之外的其他房屋，且被告邓学龙应按每月17200元（20000元-2800元）的标准支付房屋占有使用费，从2020年1月9日计算至返还房屋之日止。被告苏晓彤与原告刘金莲、游宏达成了续租协议，两原告要求其返还房屋并支付房屋占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘金莲与被告邓学龙签订的《房屋租赁合同》于2020年1月8日解除；二、被告邓学龙自本判决生效之日起五日内向原告刘金莲、游宏支付房屋租金152523.83元；三、被告邓学龙自本判决生效之日起五日内向原告刘金莲、游宏支付滞纳金12000元；四、被告邓学龙自本判决生效之日起三十日内将长沙市雨花区房屋返还给原告刘金莲、游宏（被告苏晓彤承租的部分除外）；五、被告邓学龙自本判决生效之日起五日内向原告刘金莲、游宏按每月17200元（20000元-2800元）的标准支付房屋占有使用费（从2020年1月9日计算至返还房屋之日止）；六、原告刘金莲、游宏无需向被告邓学龙退还押金40000元；七、驳回原告刘金莲、游宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4313元，因适用简易程序减半收取2156.5元，由被告邓学龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡涵二〇二〇年四月八日书记员  段娟附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。