辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初904号原告:张占丰，男，1982年1月1日，汉族，住沈阳市沈河区。被告：尚德志，男，1965年8月20日，住沈阳市沈河区。原告张占丰与被告尚德志房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张占丰到庭参加诉讼，被告尚德志经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张占丰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还3个月的房屋租金2700元，押金1000元，合计3700元，并支付延期返还款项的利息（暂计算为100元，要求按中国人民银行贷款利率计算至实际返还之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告双方于2014年12月23日签订房屋租赁合同，房屋的房主为张桂芝，由其儿子即本案被告代为签订和收取租金和押金。租赁合同中约定，被告为出租人（甲方），原告为承租人（乙方），被告将位于沈阳市沈河区的房屋出租给原告居住，租赁期限自2014年12月25日至2015年12月24日，租金为每月900元，租金为半年一付。合同签订当日，被告收取原告半年房屋的租金5400元和押金1000元，并约定续租时通过微信或支付宝等方式远程支付，租期顺延。原告按合同约定及时交付被告房屋租金，最近续租租期为2019年2月24日至2019年8月24日。2019年5月3日，原告因工作原因向被告提出不续租房屋，并搬出上述房屋，希望被告返还3个月租金2700元和押金1000元，被告不同意并不再接听原告的电话，也不与原告进行沟通。原告通过中介和社区等其他方式联系被告，被告一直挂断电话。原告已经按照合同约定尽到了通知义务，也配合被告登记房屋租赁信息和看房事宜，被告应当返还原告支付的剩余房租和押金。被告尚德志未到庭，未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年12月23日,被告尚德志作为出租方（甲方）通过房屋中介与原告张占丰（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，将其亲属张桂芝名下的坐落于沈阳市沈河区天坛二街的房屋出租给原告使用。该租赁协议约定，出租日期自2014年12月25日至2015年12月24日止，月租金为900元，半年租金合计5400元。另外，租赁协议中约定，乙方负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网费、有线电视费用，并承担因乙方原因造成的房屋发水、漏电、漏气、失火、下水道堵塞而发生的一切费用，并提前30天交纳下期房租。乙方必须精心维护甲方房屋和物品，造成损坏按价赔偿。乙方不得中途将房屋转租他人，更不能在出租房内制假、贩假、传销、聚众赌博或从事其他违法犯罪活动，否则一切后果自负。出租房屋如有电话、水、电、煤气、室内物品等需乙方留押金1000元，租用期满后多退少补。如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方。如果乙方不续租此房，必须配合看房。如单方违约而发生不能自行调节时，可到管辖区内的人民法院起诉，但中介费不予返还。在房屋租用期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租。在协议的“其他约定事项中”，双方约定“注意保持室内卫生。水费半年120元整，收到张占丰租房款半年5400元整押金1000元整剩余煤气50元整，共计6570元整。收款人：尚德志”。同时，房屋租赁协议中还标有房屋所有权人张桂芝的身份证号，并标明“房主”。合同甲方签字处有“尚德志代签”字样。此后，原告按期交纳房租并租住房屋。上述租赁协议期满后，原告继续租住案涉房屋，并将房屋租金以微信和支付宝的方式继续按期交纳租金，双方没有书面形式续签租赁合同。2019年2月26日，原告向被告交纳了2019年2月24日至2019年8月24日期间租金5400元。2019年5月3日，原告通过微信聊天与被告协商，表示因事不能继续租住该房屋。被告在微信聊天中表示原告应当将发布房屋转租信息，将房屋转租出去。原告将出租房屋的相关信息通过房屋中介及网络平台发布。约于2019年5月9日前后清空房屋搬离。此后双方因返还剩余租金和押金一事未能协商一致，产生纠纷。原告诉至本院。另外，原告在庭上表示在租赁过程中不慎将房屋中的衣柜中的玻璃镜子损坏，同意酌情赔偿。案涉房屋的水电煤气费用尚未最后结算。本院认为，依照我国民事诉讼法的规定，对于原告的诉讼请求，被告作为当事人有答辩、举证，并对于原告提交的证据发表质证意见的权利。本案中，被告尚德志经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼。视为放弃了答辩和质证的权利。本案中，案涉租赁合同已写明房屋出租人姓名是被告，而不是房屋所有权人张桂芝。交接房屋和收取租金等事宜也均由被告处理。尽管被告在合同甲方签其姓名时标明为“代签”，但代签合同的出租人应当写清楚是房屋所有权人张桂芝，而不应写为被告本人。本案也缺少认定房屋所有权人张桂芝同意被告尚德志以张桂芝作出出租人签订合同的相关依据。因此该房屋租赁合同是被告以自己名义与原告签订，合同当事人应为原、被告。被告本来不是案涉租赁房屋的所有权人，无权对外出租案涉房屋。但被告是房屋所有权人的直系亲属，且在租赁房屋时已表明真实房屋所有权人身份，并能够提供房屋所有权证。根据这些情况，有理由相信被告出租房屋时得到房屋所有权人的许可。原告起诉时已经租住房屋4年多。房屋所有权人张桂芝也并没有向原告提出不同意出租案涉房屋的异议。因此能够确认房屋所有权人已认可被告签订房屋租赁合同将房屋出租。该租赁合同成立并生效，具有法律约束力。双方在书面约定的租期届满之后继续租赁房屋，视为对已签合同的延续。合同当事人在整个租期内均应按合同约定的内容履行合同义务。根据本案查明事实，双方签订的房屋租赁合同已经明确约定，如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方。而原告于2019年5月3日向被告提出终止租赁合同，并于5月9日左右搬离，系按照合同约定解除合同，并不违反合同约定。原告应当按合同的上述约定，承担自通知之日起一个月的租金，即2019年6月4日之前的租金。原告在租期内已向被告交纳押金1000元，并预交2019年2月24日至2019年8月24日期间的6个月租金5400元。因此被告应向原告返还2019年6月4日至2019年8月24日期间的租金2430元（900元÷30天×21天＋900元×2个月）。对于押金，押金本应在双方终止合同并结算完房屋的水电煤气有线电视等费用后返还余额。但本案中双方合同已经终止，双方未能及时进行结算。在审理过程中，被告方也未到庭参加诉讼，本院无法组织双方进行结算。因此对于未结算的水电煤气等费用，因原告无法在被告不配合的情况下自行结算。故该押金应当先予返还，结算后如发生应扣除费用的争议，可另行解决，由原告补充支付给被告。对于原告自述房屋内损坏的衣柜镜子，因被告未到庭参加诉讼，无法确定镜面损坏详情。本院根据现有证据酌定损失为100元，从押金中扣除。对于原告主张的相关利息，因中止租赁合同系原告提出，预交费用及押金本应由双方协商一致后返还。双方在合同中并未约定明确返还相关租金和押金的期限，也没有约定利息。故该项请求缺少事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告尚德志于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张占丰预交的2019年6月4日至2019年8月24日期间租金2430元；二、被告尚德志于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张占丰押金900元；三、驳回原告张占丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告尚德志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  王泽明二〇二〇年四月十日书记员  汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。