江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3084号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌远大广场地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区高新五路611号，统一社会信用代码：913601063276XXXXXXX。 法定代表人：易风成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：盛逸春，江西观睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：旺中旺百货有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济技术开发区富山中大道29号，统一社会信用代码：913601065560XXXXXX。 法定代表人：王文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦睿麟，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董文华，江西豫章律师事务所律师。 上诉人南昌远大广场地产开发有限责任公司（以下简称远大广场）因与被上诉人旺中旺百货有限公司（以下简称旺中旺百货）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2018）赣0191民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 远大广场的上诉请求：1.撤销南昌高新技术产业开发区人民法院(2018)赣0191民初456号民事判决第二项，改判驳回旺中旺百货关于返还运营管理费346005元的反诉请求;2.请求撤销南昌市高新技术产业开发区人民法院(2018)赣0191民初456号民事判决第三项，改判支持上诉人关于要求旺中旺百货立即支付拖欠的租金(运营管理费)461340元。3.本案的全部诉讼费用由旺中旺百货承担。事实与理由:远大广场认为，一审判决适用法律错误。一审法院判决撤销双方的合同，根据《合同法》的规定，双方应当相互返还，但一审法院只判决远大广场向旺中旺百货返还已收取的租金，而对旺中旺百货占有、使用上诉人租赁物期间的占有使用费用没有判决返还，显然违背了相互返还的原则。根据《合同法》第五十八条的规定，合同被撤销后的法律后果和合同无效的法律后果是一样的。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条第1款的规定，房屋合同无效的，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。因此即使判决撤销合同，远大广场依然可以按照合同约定的租金标准向旺中旺百货主张房屋占有使用费用，作为承租人的旺中旺百货没有权利要求返还已经支付的房屋占有使用费用，同时远大广场也有权按照合同约定的租金标准要求承租人支付未付的房屋占有使用费。因此，一审法院判决违反了《合同法》第五十八条和司法解释第五条第1款的规定，适用法律错误，应予以改判。基于以上事实和理由，为维护自身合法权益，请求贵院依法支持远大广场的上诉请求。 旺中旺百货辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。首先，本案发生的根本原因系远大广场恶意隐瞒涉案房屋下的土地系工业用地，导致旺中旺百货租赁合同目的根本不能实现。其次，由于远大广场恶意欺诈旺中旺百货其有权对外转租案涉租赁房屋，导致旺中旺百货在违背自身真实意思的情况下与远大广场签订《远大广场进场合同》。再者，以上事实在一审中已予以查明，且旺中旺百货在一审时也已提交充分的证据予以证明，包括案外人江西新华报业印务有限公司与远大广场另案中已查明的远大广场违法转租事实。二、一审法院适用法律正确，判决结果公正，依法应予以维持。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，上诉人以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使旺中旺百货在违背真实意思的情况下订立的合同，旺中旺百货有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，因此一审法院判决撤销双方之间签订的《远大广场进场合同》符合法律规定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。旺中旺百货在该合同中并未取得任何财产，取得的只有损失。旺中旺百货投入巨大人力、物力、财力的案涉房屋一直无法开业，所有的资金投入都变成了打水漂。旺中旺百货在装修完毕后多次与远大广场沟通顺利开业事宜，因为旺中旺百货比谁都想顺利开业，遗憾的是，由于案涉房屋因远大广场的原因一直无法顺利开业，且该过错完全在远大广场。综上，旺中旺百货与远大广场签订《远大广场进场合同》后，不仅未获得任何财产，而且正是基于远大广场的过错，才导致本案的发生，本案一审认定事实清楚、证据充分，判决结果正确，请求二审法院依法维持。 远大广场向一审法院起诉请求：1.判令旺中旺百货立即支付拖欠的租金（运营管理费）461340元，并赔偿拖欠租金期间远大广场的损失（以拖欠金额为基数，按人民银行同期贷款利率计算利息，自2017年3月1日起计算至拖欠的租金和利息全部偿清之日止，暂计至起诉日的利息为9197.96元）；2.判令旺中旺百货支付拖欠的水电费2837元及空调安装占地费1000元，共计3837元；3.本案的全部诉讼费用由旺中旺百货承担。 旺中旺百货向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令撤销旺中旺百货与远大广场于2015年12月28日签订的《远大广场进场合同》；2.判令远大广场返还旺中旺百货已支付的租金346005元及履约保证金115335元；3.一审本诉、反诉的诉讼费用均由远大广场承担。 一审法院认定事实：2015年12月28日，远大广场作为甲方与江西省旺中旺实业有限公司作为乙方签订《远大广场进场合同》，主要内容为：进驻场地地址及面积：南昌市高新区高新五路611号远大广场A区06、07号，总建筑面积约699平方米；合同期限：自2016年1月1日起至2023年12月31日止；经营项目：互联网+超市使用场地；乙方要按时向甲方支付运营管理费，每平方米55元，乙方按季度缴纳。首次支付运营管理费、履约保证金要在2015年12月30日前完成。以后每季度缴纳运营管理费需截至日前30天完成支付；2016年3月31日前为装修期，乙方免交运营管理费。2016年4月1日起开始计算缴纳运营管理费；甲方运营管理费收款账号：开户行为招商银行高新支行，户名为牛占国，账号62×××111；双方义务和责任：乙方要办理工商登记、消防验收等相关合法手续，如因相关手续不全，导致无法正常营业的，甲方不承担任何赔偿责任；双方还对其他权利义务进行了约定。远大广场为证明其有转租权，向旺中旺百货出示《证明》一份，证明内容为：“兹证明江西新华报业印务有限公司位于南昌市高新区高新五路611号，综合楼房屋一楼、东面二至四楼及东北面围墙边三栋平房，总建筑面积2946平方米，租赁给南昌远大广场地产开发有限责任公司，第一次租赁期10年，自2015年3月1日至2025年6月30日。同意该房屋由远大广场自用和转租使用。”落款时间为2015年2月27日，落款人为江西新华报业印务有限公司，并加盖该公司公章。合同签订后，旺中旺百货于2015年12月30日向牛占国账户支付运营管理费115335元、履约保证金115335元，共计230670元；2016年6月24日，支付运营管理费115335元；2016年8月29日，支付运营管理费115335元。 另查明，案涉租赁房屋所有权人为江西新华印刷集团有限公司，该公司于2015年2月16日与江西新华报业印务有限公司（以下简称新华报业）订立《租赁协议》，约定将位于南昌市高新五路611号厂房、办公大楼共计16900.45平方米出租给新华报业，租赁期限为12年，自签订协议日起计算；新华报业可根据自身经济效益需要，可自主决定将该租赁房屋转租。2015年2月27日，新华报业作为甲方与远大广场作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将取得的合法租用权的房屋出租给乙方使用，房屋坐落于南昌市高新区高新五路611号，出租总建筑面积2946平方米；租期10年，自2015年3月1日起至2025年6月30日止；双方还对其他权利义务进行了约定。 还查明，案外人新华报业与远大广场因租赁合同纠纷，于2018年2月起诉至一审法院，一审法院作出（2018）赣0191民初391号民事判决，认定远大广场的转租行为未经新华报业同意，并判决解除双方签订的《房屋租赁合同》。 再查明，案涉房屋下的土地性质为工业用地，旺中旺百货因此未能通过消防验收，至今未正常营业。 一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。根据双方当事人诉辩意见，一审法院对以下争议进行评析：一、远大广场是否存在欺诈，旺中旺百货是否有权行使撤销权。本案中，远大广场与旺中旺百货签订的《远大广场进场合同》，其实质为房屋租赁合同，案涉房屋的出租人系案外人新华报业，远大广场系承租人，旺中旺百货系次承租人。依据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。旺中旺百货作为次承租人，与远大广场签订《远大广场进场合同》，是在远大广场向其出示了新华报业同意转租的《证明》而作出的意思表示，现新华报业以远大广场未经其同意转租为由，要求解除与远大广场的租赁合同，导致旺中旺百货的合同目的无法实现；远大广场做为承租人，在明知其未经新华报业同意的情形下，转租租赁物，存在恶意，其向旺中旺百货出示《证明》，导致旺中旺百货基于对该《证明》的信任而签订合同，远大广场存在欺诈的情形，旺中旺百货作为善意相对方，有权行使撤销权。依据法律规定，撤销权行使的除斥期间为一年，自具有撤销权的当事人知道或应当知道撤销事由之日起计算，新华报业与远大广场的租赁合同纠纷一审法院于2019年4月4日作出判决，旺中旺百货于2019年5月9日提出反诉，符合关于撤销权行使的法律规定。故旺中旺百货主张撤销与远大广场于2015年12月28日签订的《远大广场进场合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。二、合同撤销后的处理。依据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。远大广场依据《远大广场进场合同》收取旺中旺百货运营管理费346005元、履约保证金115335元，应当予以返还。关于远大广场主张旺中旺百货支付拖欠的租金461340元、赔偿利息损失、支付拖欠的水电费2837元、空调安装占地费1000元，因合同被撤销，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第五十八条、第二百二十四条的规定，判决：一、撤销南昌远大广场地产开发有限责任公司与旺中旺百货有限公司于2015年12月28日签订的《远大广场进场合同》；二、南昌远大广场地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还旺中旺百货有限公司运营管理费346005元、履约保证金115335元；三、驳回南昌远大广场地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8416元，保全费3020元，反诉受理费20270元，共计31706元，由南昌远大广场地产开发有限责任公司负担。 二审期间，旺中旺百货提交了南昌市中级人民法院（2019）赣01民终1469号民事判决书一份，欲证明该案二审法院查明远大广场虚构了房屋的产权方同意其转租的事实，而致使旺中旺百货做出错误的意思表示，该行为构成欺诈，符合可撤销的情形，且根据该判决，远大广场与房屋产权方之间的租赁合同已经被解除了，该房屋即将被清场，旺中旺百货作为次承租人也没有继续使用租赁房屋的合法基础。远大广场对该证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议。远大广场上诉的理由不是讨论这个合同应不应当撤销，而是合同撤销以后应当如何进行的财产返还问题及旺中旺百货实际占用租赁房屋期间应当依法支付相应的房屋占有使用费。本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以认可，旺中旺百货仅是证明该合同可撤销，并非证明合同撤销后财产返还的问题。 远大广场对一审判决书第五页第三段“案涉房屋下的土地性质为工业用地，旺中旺百货因此未能通过消防验收”有异议，案涉房屋的土地性质为工业性质属实，但一审法院认定旺中旺百货因此没有通过消防验收没有证据证明，况且根据双方的合同第五条第二项的约定，办理相关手续的义务应由旺中旺百货承担。 本院对远大广场的上述异议认定如下：旺中旺百货未能提供证据证明未通过消防验收系因案涉房屋的土地性质，故远大公司的异议成立。 本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的其他事实予以认定。 本院另查明：南昌高新技术产业开发区管委会规划建设局对区1228南昌远大广场关于引进旺中旺连锁总部迁至高新区的回复意见为：经核实，该项目用地于2000年出让给江西新华印刷厂（即新华报业），用地性质工业用地，项目位于火炬大街沿线，属于城市更新的范围，按现行政策，工业用地进行更新改造不得改变土地使用权人，建议由江西新华印刷厂向管委会提出书面报告，我局将予以支持，同时需完善消防手续后方可开业。 本院认为，本案的争议焦点为合同撤销后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。旺中旺百货至今未开业的原因，虽然无证据证明系因消防验收问题，但根据南昌高新技术产业开发区管委会规划建设局的回复意见可知，旺中旺百货开业需由江西新华印刷厂（即产权人）提出书面报告。这与旺中旺百货提出的办理消防手续需产权人的配合才能完成的说法能相应印证。而江西新华印刷厂不同意远大公司的转租行为，其不可能配合旺中旺百货办理相关手续。由此可知，旺中旺百货未能开业的责任不能归结于旺中旺百货。因此，一审法院判定远大广场返还旺中旺百货运营管理费346005元、履约保证金115335元并无不当，应予维持。对于远大广场主张旺中旺百货支付拖欠的租金461340元、赔偿利息损失、支付拖欠的水电费2837元、空调安装占用费1000元，无事实与法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，远大广场的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11873.45元，由上诉人南昌远大广场地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑 馨 审 判 员  周中瑞 审 判 员  邓 晖 二〇二〇年四月一日 法官助理  郭 婷 书 记 员  熊 浩