四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初229号 原告:四川轩华房地产开发有限公司，住所地安岳县龙台镇龙腾街269号，统一社会信用代码91510100580011100C。 法定代表人：吴佳佳，总经理。 委托诉讼代理人：陈卫忠，四川博鉴律师事务所律师。 被告:吴宗亮,男,1988年12月21日出生,汉族,住四川省安岳县。 委托诉代理人：李志伟，四川强德律师事务所律师。 被告：陈东梅，女，1987年12月1日出生，汉族,住四川省开江县。 委托诉讼代理人：李志伟，四川强德律师事务所律师。 原告四川轩华房地产开发有限公司与被告吴宗亮、陈东梅商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川轩华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈卫忠和被告吴宗亮、陈东梅的共同委托诉讼代理人李志伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川轩华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：判令二被告连带支付原告购房款98387.6元，并以98387.6元的基数从2019年2月20日起按照每日万分之五支付违约金至房款付清之日止。事实和理由：原、被告于2014年12月达成商品房买卖协议,约定被告出资240408元购买原告位于安岳县房屋。因当时房屋系现房，两被告即办理了入住手续，但仅支付了80000元房款，后在原告的一再催促下被告又补交了50000元房款。2019年2月14日，原、被告补签了正式合同，约定二被告须在2019年2月20日前支付房屋总价95%的房款，但被告未按约定履行，故由原告起诉至本院形成本案诉讼。 吴宗亮、陈东梅辩称，双方于2014年12月达成了商品房买卖合意，后补签合同是对合意的确认，合同依法成立。但原告在出售房屋时没有取得预售许可证，该合同属于无效合同。即使合同有效，原告也没有全面的履行合同，如房屋的上水和下水要达到规划要求，排放废水的地方是租赁的土地且租赁期只有9年了，房屋外墙损毁严重，故被告享有同时履行抗辩权。另外，吴宗亮在小额范围内的家事支出享有家事代理权，对于买房这么大的数额，陈东梅没有在合同上签字，故对合同不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 四川轩华房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照复印件、法定代表人证明、被告的身份证复印件、商品房买卖合同、不动产权证书、安岳县林凤镇琼江新居质量检测安全性鉴定报告。被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 吴宗亮和陈东梅围绕诉讼请求依法提交了安岳县房地产管理局的证明查询结果，拟证明案涉房屋未办理预售许可。原告对被告提交的证据的质证意见为：被告申请查询的事项包含初始登记、转移登记和预售登记资料，但查询结果仅仅是没有预售许可资料，而案涉房屋的初始登记是有的，并向人民法院提交了。案涉房屋是现房，故房屋的合法性不应受到质疑。本院对被告提交的证据作如下认定：案涉房屋系原告将已竣工的房屋向社会销售，故是否办理预售许可与本案不具有关联性，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴宗亮与陈东梅系夫妻关系。2014年12月，四川轩华房地产开发有限公司与吴宗亮达成房屋买卖合意，由吴宗亮出资240408元购买四川轩华房地产开发有限公司位于安岳县“琼江新居”1号楼一单元1号房屋。同年，四川轩华房地产开发有限公司向吴宗亮交付了房屋，吴宗亮支付了房款130000元，现吴宗亮和陈东梅居住在案涉房屋内。2019年2月14日，四川轩华房地产开发有限公司与吴宗亮补签了《商品房买卖合同》，合同主要约定吴宗亮购买四川轩华房地产开发有限公司位于房屋，房屋建筑面积为111.3平方米，单价为2160元／平方米，总价为240408元，于2019年2月20日前付至总房价的95%，在办理房屋产权时付清余款。逾期付款的，逾期在30日内的，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。合同同时约定房屋的共有人为吴宗亮和陈东梅。2018年7月19日，四川华泽工程质量检测有限公司安岳分公司出具安岳县琼江新居质量检测安全性鉴定报告（报告编号：2018第135号），认为受检房屋施工质量满足验收规范要求，房屋安全性等级评级为Ｂｕ级，房屋现状结构安全，可正常使用。2019年5月23日，四川轩华房地产开发有限公司为案涉房屋办理了不动产权证书（川2019安岳县不动产权第××号）。 另查明，陈东梅虽然未在《商品房买卖合同》上签字，但对购买房屋和签订合同表示知情，认可案涉房屋是夫妻共同财产，但不认可合同中的霸王条款。 本院认为，原、被告签订的合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向被告销售并转移房屋所有权于被告，被告支付价款的合同，双方因合同履行发生的纠纷属于商品房买卖合同纠纷。本案中，四川轩华房地产开发有限公司将建设竣工的房屋出售并交付给吴宗亮，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，当属有效。案涉房屋系现房销售，被告主张原告未取得商品房预售许可证明而认为合同无效的理由不能成立。同时被告主张案涉房屋存在质量问题和排水问题，但是均未提交证据予以证明，其主张同时履行抗辩权的理由不能成立。陈东梅对吴宗亮购买案涉房屋并签订合同表示知情，并认可案涉房屋属于夫妻共同财产，故因购买案涉房屋而产生的债务也属夫妻共同债务，二被告应当共同承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定“买受人应当按照约定的数额支付价款。”，合同约定案涉房屋的总价为240408元，被告应当在2019年2月20日前支付房款总款的95%，即228387.6元，但被告实际支付房款130000元，故原告要求二被告支付房款98387.6元符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告逾期付款造成资金利息损失，故按照合同约定要求被告以98387.6元的基数，以每日万分之五支付违约金，被告主张违约金过高，要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，因原告主张的违约损失为资金利息损失，故本院对原告主张的2019年8月19日及以前的违约金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮30%予以支持；对2019年8月20日起的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。 综上所述，本院对四川轩华房地产开发有限公司要求吴宗亮、陈东梅支付房款的诉讼请求予以支持；要求吴宗亮、陈东梅支付违约金的请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百五十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、限被告吴宗亮、陈东梅于本判决生效之日起七日内支付原告四川轩华房地产开发有限公司购房款98387.6元； 二、限被告吴宗亮、陈东梅于本判决生效之日起七日内支付原告四川轩华房地产开发有限公司逾期付款违约金（违约金以98387.6元为基数，从2019年2月20日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基数上浮30%计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至实际付清之日止）； 三、驳回原告四川轩华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2593元，减半收取计1296元，由被告吴宗亮、陈东梅负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员  凡 磊 二〇二〇年四月八日 法官助理  林茹雪 书 记 员  周于玺