江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终440号上诉人（一审被告）：罗炼，男，1967年1月13日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：俞斌，江西洪胜律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：俞水火，男，1980年1月16日生，汉族，江西省玉山县人，住江西省玉山县。上诉人罗炼因与被上诉人俞水火租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2019）赣1103民初4628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗炼上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.案涉房屋发生火灾是因为被上诉人超负荷使用电器导致电线短路，被上诉人系责任人，其没有法定解除合同的权利；2.案涉的租赁协议第六条约定中途不得退房，被上诉人亦无约定的单方解除合同的权利；3.一审法院以（2019）赣1103民初80号民事判决认定的火灾责任比例来确认本案租金承担比例没有法律依据。俞水火答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。俞水火向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告签订的《房屋出租协议》于2018年11月20日解除；2.判令被告返还原告未到期租金21,092.9元及押金2000元；3.本案诉讼费由被告负担。一审查明：2013年5月，被告罗炼将其位于江西省上饶市广丰区永丰街道东街东路17号的房屋店面出租给原告俞水火经营亿圆食品批发店，经被告同意，原告将该房屋一楼的卫生间全部拆除，卫生间设有蹲盆及附属冲洗的水龙头，另外还设有一个水龙头，被告收取了原告房屋押金2000元，口头约定，原告将卫生间恢复原状后，被告将2000元押金予以退还。原告并对承租店面进行装修时，安装了新的电线。2018年5月31日，原、被告重新签订续租的《房屋出租协议》，协议约定：罗炼把涉案房屋中的店面出租给俞水火使用，用途经营副食品批发，租期自2018年5月31日起至2020年5月31日止；租金为每年40,000元，租金年付结算一次，……；俞水火如需转租给他人或第三人地调换使用，必须取得出租人同意，因使用不当和人为造成房屋设施损坏的，由承租人负责赔偿或修复……等等。并在协议第三条有被告注明“押金贰仟元”。协议签订后，原告支付了被告租金40，000元。2018年7月19日23时55分左右，涉案房屋店面发生了火灾，上饶市广丰区公安消防大队（以下简称消防大队）接到报警后，立即出动警力赶赴现场进行扑救；消防大队对火灾现场进行了勘验，于2018年8月20日消防大队出具了《火灾事故认定书》，载明：“该火灾烧毁面积80平方米左右，造成一楼所有的货物、货架、电动车及其装饰全部烧毁，二楼家具及其装饰等烟熏痕迹，房屋墙体有明显脱落痕迹，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2018年7月19日23时55分左右，起火部位位于该店面东南角中间货架照明灯下方；起火原因为可以排除雷击火灾、自燃火灾、遗留火种，不可排除线路问题引发火灾。”经消防大队对火灾损失统计：罗炼（房东）建筑物及装修损失201,000元、设备及其他财产损失54,000元，损失合计255,000元；俞水火（店主）设备及其他财产损失223,280元。事后经消防大队协调，被告同意由原告将房屋恢复原状，但原告一直未修复。同年8月份，被告一直电话要求原告修复，原告要求双方签订有关修复的协议，但双方一直未沟通成功。2018年11月23日，原告俞水火通过EMS快递将解除房屋出租协议的通知邮寄给被告罗炼，被告于同年11月26日签收。被告罗炼于2019年1月4日向该院提起诉讼，要求原告赔偿房屋被烧毁经济损失255,000元。该院于2019年3月4日依法做出了（2019）赣1103民初80号民事判决书判决，认定案涉房屋火灾原、被告责任比例为7：3，由原告俞水火赔偿被告罗炼财产损失计人民币178,500元。罗炼对该判决不服，提起上诉，二审维持原判。现该案已进入执行程序。现原告要求被告返还剩余期限2018年11月20日至2019年5月31日的租金21,092.9元及押金2000元。一审认为：原告与被告签订的《房屋出租协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，该协议合法有效，应对双方具有法律效力。因法院生效判决认定案涉房屋火灾原、被告责任比例为7：3，而案涉房屋发生火灾后，双方均未对房屋进行积极修复，导致案涉房屋无法使用，致使原告租赁房屋的目的不能实现。原告向被告邮寄了解除《房屋出租协议》的通知，被告于2018年11月26日收到该通知，故原告要求于2018年11月26日解除《房屋出租协议》的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。《房屋出租协议》第六条的约定，因使用不当和人为造成房屋设施损坏的，由原告负责赔偿或修复。根据本案查明的事实，双方就房屋修复事项经多次协商未成功，且原告于2018年11月23日通过快递通知被告解除《房屋出租协议》，被告于同年11月26日收到该快递后，应该知晓原告明示不再对房屋进行修复。被告应当采取积极措施对房屋进行修理防止房屋租金损失的扩大。被告现仍未进行修理，对于扩大的租金损失应由被告承担，但修理需要的合理时间所造成的租金损失应按法院生效判决承担责任。该院认定自被告收到该通知之日起为被告自行修理房屋的时间。根据被告提供的江西骏亿建设有限公司出具的关于涉案房屋的修复时间的情况说明，修复时间为六个月，原告对该份说明有异议，但对房屋修复的时间没有提供证据予以佐证，该院酌情考虑修复时间为五个月。故该院认定涉案房屋修复期至2019年4月26日止，自起火之日起至2019年4月26日止，对于这段时间造成的租金损失系火灾造成的合理损失，该损失该院参照生效判决应由原告承担70%，其余由被告承担，经计算，自2018年7月19日至2019年4月26日止，房屋租金应为30,710元（40000÷366×281）,原告自负9213元（30,710元×30%），该部分租金应返还原告，2019年4月27日至同年5月30日的租金3716元（40000÷366×34）应返还原告。原告承租被告房屋交纳了2000元押金，虽然双方签订《房屋出租协议》没有约定押金的目的，被告陈述因原告拆除了一楼的卫生间，故收取押金2000元，待原告将一楼的卫生间恢复原状后同意退还。而原告陈述是如果中途退房或者欠交水电费，押金就不予退还。该院认为，因原告承租被告的房屋将一楼卫生间予以拆除，现双方已解除《房屋出租协议》，被告应当将拆除的卫生间恢复原状，现被告没有将卫生间恢复原状，故押金不予退回，由被告自行恢复。《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条之规定，一审判决：一、确认原、被告双方签订的《房屋出租协议》于2018年11月26日解除；二、被告罗炼在本判决生效之日起十日内返还原告俞水火租金12,929元；三、驳回原告的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审的争议焦点是：1.案涉《房屋出租协议》是否可以解除；2.一审判决的租金承担比例是否正确。关于争议焦点1。本院认为，原则上，违约方不享有单方解除合同的权利。但《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）关于合同纠纷案件的审理中，在特殊情形下，赋予以违约方起诉解除的权利。《纪要》认为：“在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”本案中，俞水火系违约方，其系因火灾失去继续履行合同的能力，并不存在恶意违约之情形，其所开店铺的货物，亦在火灾中损失殆尽，强制其继续履行合同，对其显失公平。案涉房屋的修复损失，已有生效民事判决，且对于房屋合理修复期间的租金损失，本案一审判决已依据生效判决认定的责任比例进行了处理，故罗炼作为出租人，虽系守约方，但在此情形下仍拒绝解除合同与民法诚实信用原则不符。一审判决确认案涉《房屋出租协议》解除符合法律规定，予以维持。关于争议焦点2。依照《房屋出租协议》第六条约定，如乙方中途退房，甲方最多退还乙方余额房租的50%，这一约定，应视为协议双方对于违约责任的约定。本案中，2019年4月27日至5月30的租金3716元，理应按照上述约定扣减50%，即罗炼只应退还3716÷2＝1858元。一审未予扣减，本院予以纠正。罗炼因协议被解除所退租金数额为9213（修复期自负租金额）+1858＝11071元。至于案涉房屋修复期的租金负担，一审法院依据已生效判决认定的火灾责任比例予以认定并无不妥，本院予以纠正。综上所述，一审判决存在部分错误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江西省上饶市广丰区人民法院（2019）赣1103民初4628号民事判决第一项即“确认原、被告双方签订的《房屋出租协议》于2018年11月26日解除”；二、维持江西省上饶市广丰区人民法院（2019）赣1103民初4628号民事判决第三项即“驳回原告的其他诉讼请求”；三、将江西省上饶市广丰区人民法院（2019）赣1103民初4628号民事判决第二项即“被告罗炼在本判决生效之日起十日内返还原告俞水火租金12,929元”变更为“被告罗炼在本判决生效之日起十日内返还原告俞水火租金11，071元；”四、驳回罗炼其他上诉请求。二审案件受理费189元，由俞水火负担100元，由罗炼负担89元；二审案件受理费378元，由俞水火负担78元，由罗炼负担300元。本判决为终审判决。审 判 长 徐志锋审 判 员 范全敏审 判 员 万利剑二〇二〇年四月二十日代书记员 王 浩