湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初11625号原告：长沙橘韵投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘江中路二段36号华远华中心4/5号楼14层。法定代表人：许智来，董事长。委托诉讼代理人：王玉萌，湖南秉言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周纯，湖南秉言律师事务所律师。被告：周媛，女，1989年7月7日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：刘倩宇，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡波，湖南联合创业律师事务所律师。原告长沙橘韵投资有限公司与被告周媛租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙橘韵投资有限公司委托诉讼代理人王玉萌、周纯、被告周媛及其委托诉讼代理人刘倩宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告长沙橘韵投资有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付租金1427322.80元、物业管理费529795.30元，上述费用合计1957118.1元（计费截止日期为2019年9月23日）；2、判令被告支付逾期支付违约金645904.74元、合同解除违约金240861.17元，合计886765.91元（逾期支付违约金按应付未付费用的日千分之一计算），自逾期之日起计算至合同解除之日止，合同解除违约金为合同解除时所在年度每月租金和物业管理费标准的双倍，合同解除之日暂以2019年9月23日为准，实际以法院判决确认的解除日前为准）；3、判令解除原、被告于2016年12月5日签订的《华远?华中心6栋“FaceMore”商业租赁合同》；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月5日，原告与被告就长沙市天心区华远华中心6栋项目3层303A、310号商品签订《华远?华中心6栋“FaceMore”商业租赁合同》（合同编号：长沙橘韵合同xxx）。合同约定：被告承租华远华中心6栋3x、3xx号商铺（套内建筑面积为655.94平方米）用于经营品牌名为“蒸鲜美味”的餐饮（海鲜）店，租赁期限自2017年1月1日起至2022年4月30日止。合同签订后，被告仅按期支付了部分租金及经营管理费，此后多次存在逾期支付租金及相关费用的情形，对此，原告及其指定的经营管理方多次催要，被告仍未支付。原告认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行各自义务。被告故意迟延支付行为已经严重违反了合同约定，侵犯了原告的合法利益。在原告多次催促要求支付的情况下，仍未予以支付，原告有权解除合同，并要求被告支付租金、物业管理费并按合同约定支付违约金，故诉至法院。被告周媛答辩称，租赁合同履行过程中，因长时间修路，导致被告承租的商铺交通不便，影响经营，且原告曾同意减免一年的租金。被告为铺面装饰装修、设备投入1345087元，现原告将铺面锁住并且解除合同，根据公平原则，被告的投入应该折抵部分的租金，被告不应当承担逾期付款的违约金，合同解除违约金仅承担8万元。经审理查明，2016年12月5日，原告长沙橘韵投资有限公司（甲方）与被告周媛（乙方）签订《华远?华中心6栋“ＦａｃｅＭｏｒｅ”商业租赁合同》，合同约定：1、甲方出租给乙方的商品坐落在湖南省长沙市华远?华中心6栋商业项目3层xx、3xx号商铺，套内建筑面积为655.94平方米；2、租赁期间为2017年1月1日止至2022年4月30日止；3、租赁费用以人民币形式支付，租赁期内租金单价为：2017年1月1日-2018年3月31日，每三个月支付一次租金，租金单价为67.5元/月/平方米，租金金额为132827.85元；2018年4月1日-2018年6月30日，其中2018年4月1日-2018年4月30日租金单价为67.5元/月/平方米，2018年5月1日至2018年6月30日租金单价为120元/月平方米，租金金额201701.6元，2018年7月1日-2019年3月31日，每三个月支付一次租金，租金单价为120元/月/平方米，租金金额为236138.4元；2019年4月1日-2019年6月30日，其中2019年4月1日-2019年4月30日租金单价为120元/月/平方米，2019年5月1日至2019年6月30日租金单价为127.2元/月平方米，租金金额为245583.9元；2019年7月1日-2021年3月31日，每三个月支付一次租金，租金单价为127.2元/月/平方米，租金金额为250306.7元；2021年4月1日-2021年6月30日，其中2021年4月1日-2021年4月30日127.2元/月/平方米，2021年5月1日至2021年6月30日租金单价为134.8元/月平方米，租金金额为260277元;2021年7月1日-2022年3月31日，租金单价为134.8元/月平方米，租金金额为265262.1元；2022年4月1日-2022年4月30日，租金金额为88420.7元。物业费支付标准，自2017年5月1日-2022年4月30日，每三个月支付一次物业费，金额为118069.2元。4、乙方应当按照=物业管理公司制定的标准及指定的支付时间和方式，向物业管理公司缴付水费、电费、燃气费等能源费，在本合同签订时，水费为5.6元/吨，电费为1.35元/度，燃气费为乙方自行开通并承担费用，物业管理公司可依据政府部门制定的收费标准及实际情况进行调整。5、乙方应在签订本合同之日起五日内向甲方交纳履约保证金人民币80000元，乙方迟延支付履约保证金的，每天按欠款的千分之一向甲方支付违约金。6、在合同有效期内，乙方无权要求甲方接受以履约保证金支付或抵充乙方应付的任何款项。乙方未按本合同的约定支付相关款项的，或者支付违约金、赔偿金、物业管理费、能源费的，甲方有权在履约保证金中直接扣除。合同有效期内，履约保证金不足本合同约定金额的，乙方应在三日内补足，否则每延期一日，乙方应按每日按欠款金额的千分之一的累计金额向甲方支付违约金。7、若乙方逾期支付租金、履约保证金、物业管理费或其他费用累计超过十五日的，甲方有权解除本合同；8、如乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用，除应如数在5个工作日内补交，每逾期一日，由甲方按应付租金、物业管理费及其他费用金额的千分之三向乙方加收违约金。乙方逾期15日未交纳租金、物业管理费或其他费用，甲方有权自行或要求物业公司采取停止租赁房屋内能源供应及其他服务、停止租赁房屋内营业等手段督促乙方交纳，由此产生的后果及损失由乙方承担。9、因乙方违约导致本合同解除的，自甲方解除通知发出之日起生效。乙方应按合同解除时所在年度每月租金和物业费标准的双倍支付违约金，且履约保证金不予退还。10、送达方式：双方采取代表签收、电子邮件、邮寄等方式向对方提交文件。通过电子邮件发送的，以发送之日视为送达之日。向本合同所列地址（未列明时为注册登记地址或身份证地址，租赁区亦视为乙方通讯地址）邮寄的，无论是否对方亲自签收或文件被退回的，均以邮寄后第三天视为送达时间。另查明，原、被告签订的合同指定的物业公司长沙嘉华昌远商业管理有限公司，后更换为北京嘉华利远商业管理有限公司有限公司长沙分公司将物业费的债权转让给原告，已将转让通知书邮寄给被告。上述合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告支付了履约保证金80000元，也正常装修并使用商铺。对于租金的交纳，双方另行作了约定，在庭审过程中，被告对原告提交的商铺欠费明细表中的租金及物业费的数据予以认可。至2017年10月1日。被告共计交纳租金201530.11元，至2018年8月30日被告总共交纳物业管理费158941.07元。截止至2019年9月23日，被告累计拖欠租金1427322.8元，物业管理费529795.3元。原告多次向被告发出《租金催缴函》，被告仍拒交租金，遂酿成纠纷。另查明：2019年2月25日至2019年7月4日太平路封闭修路，被告承租的商铺位于该地段。2019年9月23日店铺停止营业。庭审结束后，双方对铺面内物品进行了清点，原告同意被告搬走处理。被告在收到该判决书后五天内自行搬走，逾期由原告处置。在诉讼过程中，被告提出铺面投入的装修应折抵部分租金，本院向被告释明需进行司法鉴定，但被告在规定的时间内没有缴纳鉴定费，鉴定机构将委托函退回本院。上述事实，有《华远?华中心6栋“FaceMore”商业租赁合同》、收据、租金催缴函及快递单、物业管理费催缴函及快递单、告知函及邮寄快递单、债权转让协议、债权转让通知书、庭审笔录等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《华远?华中心6栋“FaceMore”商业租赁合同》形式合法，内容不违反法律法规强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效。原告依约向被告交付了租赁物，履行了合同约定的义务，被告亦应该按照合同约定履行缴纳租金和物业管理费的义务。但被告自2017年7月1日起拖欠租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定的逾期付款的违约责任为日千分之三，原告在诉讼中主动调整为日千分之一，本院认为仍然过高，本院予以调整为日万分之五。关于合同解除，双方以实际行动于2019年9月23日解除了合同，本院予以确认。被告辩称的因政府修路导致经营受损要求减免租金的问题。本院经审查查明：长沙市天心区太平街路段从2019年2月25日至2019年7月4日封闭修路属实，被告承租的铺面位于该地段，封闭修路期间对被告经营有一定影响，但被告并没有停止营业，本院要求被告提交修路期间经营收支情况，被告一直未提交。结合本案实际情况，本院对封闭修路期间给被告造成的经营损失予以酌情考虑，从2019年3月到2019年7月共计5个月租金减半收取，其金额为199143.38元，其余时间段的租金仍应按合同约定支付至合同解除之日，扣除被告支付的80000元保证金。被告还应支付原告租金1148179.42元。被告辩称合同未到期，室内装饰装修残值应当折抵租金问题。双方在合同中约定“非因甲方原因违约导致合同解除时，乙方(被告)装饰、装修部分甲方不作任何补偿”，本案因为被告违约导致合同解除，依照双方合同约定，装修部分原告不应予以补偿。即使装修残值部分尚有利用价值，也应该对残值部分予以评估，本院在庭审过程中向被告进行了释明，并委托了评估机构，但因被告没有缴纳评估费导致委托被退回。故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告长沙橘韵投资有限公司与被告周媛签订的《华远?华中心6栋“FaceMore”商业租赁合同》于2019年9月23日解除；二、被告周媛于本判决生效之日起十日内向原告长沙橘韵投资有限公司支付商铺租金1148179.42元；三、被告周媛于本判决生效之日起十日内向原告长沙橘韵投资有限公司支付物业管理费529795.3元；四、被告周媛于判决生效之日起十日内向原告长沙橘韵投资有限公司支付逾期付款违约金，以欠缴费用分段按照日万分之五标准计付自2017年7月1日至实际付清之日止；五、驳回原告长沙橘韵投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费20100元，减半收取10050元，由被告周媛承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董燕二〇二〇年四月二日法官助理李梦洁书记员贺锦颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。