云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8482号上诉人（原审被告）：昆明莎斯兰尔经贸有限公司，住所地：东川区凯通路泰隆商务大酒店4单元608室。法定代表人：张丽波，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：柏天文，云南泰榕律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：黄玉荣，男，1962年3月11日出生，汉族，住云南省昆明市东川区。委托诉讼代理人：王宗贵，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明莎斯兰尔经贸有限公司（以下简称：莎斯兰尔公司）因与被上诉人黄玉荣租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市东川区人民法院（2019）云0113民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。莎斯兰尔公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回黄玉荣原审的全部诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由黄玉荣承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决结果错误，损害了莎斯兰尔公司的合法权益。首先，从东川区规划设计编制管理站编制的土地宗地图上用地性质一项显示，涉案土地使用性质为居住用地，黄玉荣故意隐瞒涉案土地不能用作工业用地使用的事实与莎斯兰尔公司签订《场地租赁合同》，该合同因违反强制性规定系无效合同。其次，黄玉荣无权处分，将其他合法占有人的土地出租给莎斯兰尔公司，导致莎斯兰尔公司无法使用涉案租赁土地。从《场地租赁合同》的约定，黄玉荣出租给莎斯兰尔公司使用的涉案土地为宗地图上除春叶修理厂现用地外的所有面积（13.53亩)，黄玉荣与莎斯兰尔公司在缔约过程中承诺会与木工厂解除租赁合同、收回土地后交付莎斯兰尔公司使用。但黄玉荣至今都未与木工厂解除租赁合同，木工厂占有的土地系合法占有，却被黄玉荣再次出租给莎斯兰尔公司，黄玉荣的该行为系无权处分行为，进而导致《场地租赁合同》无效。二、黄玉荣自莎斯兰尔公司进场开始建设后，擅自实施断水、断电，并将水电出借给木工厂使用，进而增加莎斯兰尔公司建设成本，最终导致莎斯兰尔公司无法按照预定计划正常运营，致使合同目的无法实现。综上，一审法院未审查涉案合同效力问题，请求二审法院在查清案件事实的基础上依法改判支持莎斯兰尔公司的全部上诉请求。黄玉荣辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，莎斯兰尔公司的上诉请求及事实理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄玉荣向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《场地租赁合同》；2、请求判令被告返还原告所租用的位于昆明市东川区延长线石家小井廉租房路口右侧的场地及全部所建地上设施；3、请求判令被告支付原告自2019年2月2日至实际返还场地之日止按每年16万元支付场地租赁费用，暂计算至2019年3月7日，共计14465元。4、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定以下案件事实：2015年1月12日黄玉荣与莎斯兰尔公司签订《场地租赁合同》，约定黄玉荣将东川区铜都镇凯通路延长线石家小井廉租房路口右侧属于黄玉荣的地租给莎斯兰尔公司使用，租赁期限自2015年2月1日至2025年2月1日，租金每年18万元，次年租金须提前一个月内支付。2017年9月30日，双方就场地租赁事宜签订《补充协议》，约定因莎斯兰尔公司2015年交了租金以后，两年未交租金，莎斯兰尔公司须在2017年12月31日前付清所欠两年的租金，2018年2月1日前莎斯兰尔公司付清当年租金可继续使用该租赁地块，如到期不付租金，黄玉荣有权收回该地块及所建地上设施，损失由莎斯兰尔公司自负。2018年4月9日，黄玉荣向莎斯兰尔公司催要租金未果，向一审法院提起诉讼，经一审法院调解，双方约定将《场地租赁合同》履行期向后延续五年，2016年至2018年的欠付租金40万元分别于2018年6月30日给付15万元、7月31日给付15万元、8月31日给付10万元。到期后，莎斯兰尔公司未按调解书内容履行。另查明，经双方协商一致，租金变更为每年16万元，自签订协议至今，莎斯兰尔公司于2015年、2016年共支付租金17.2万元。一审法院认为，黄玉荣与莎斯兰尔公司签订的《场地租赁合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，具备法律效力。当事人在合同中约定了租金给付期限，黄玉荣将租赁场地交付给莎斯兰尔公司使用，莎斯兰尔公司应按期支付租金。莎斯兰尔公司租赁场地至今四年有余，仅支付17.2万元租金，经过双方协商及一审法院调解，欠付租金至今未付。莎斯兰尔公司违反合同约定不按时支付租金，致使黄玉荣出租目的无法实现，黄玉荣可依法解除合同，并要求被告支付拖欠的租金。黄玉荣要求解除合同的诉讼请求有事实依据且符合法律规定，一审法院予以支持。本案中莎斯兰尔公司根本违约，导致合同解除，黄玉荣要求收回租赁场地及所建地上设施，系双方合同约定事项，一审法院尊重双方的真实意思表示，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、原告黄玉荣与被告昆明莎斯兰尔经贸有限公司于2015年1月12日签订的《场地租赁合同》予以解除；二、被告昆明莎斯兰尔经贸有限公司于判决生效后三十日内向原告黄玉荣归还租赁场地及场地上所建地上设施；三、被告昆明莎斯兰尔经贸有限公司向原告黄玉荣支付自2019年2月2日起至实际返还场地之日止的场地租赁费（按年租金16万元计算）。一审案件受理费160元，由被告昆明莎斯兰尔经贸有限公司负担。二审中，莎斯兰尔公司向本院提交昆明市东川区铜都街道国土资源所下发的《矿权/用地手续催办通知书》、昆明市东川区国土地资源管理行政执法大队铜都街道中队下发的《国土资源违法违规行为告知书》、昆明市东川区住房和城乡规划建设局下发的《建设项目接受检查通知书》、昆明市东川区住房和城乡规划建设局作出的《责令停止违法行为通知书》，欲证明：黄玉荣未取得涉案土地的使用权证被相关行政执法机关下发通知责令整顿，导致双方签订的租赁合同目的无法实现，双方签订的租赁合同系无效合同。经质证，黄玉荣对莎斯兰尔公司提交的前述证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容不予认可，认为涉案租赁合同中并没有约定黄玉荣负有办证义务，黄玉荣只有交付涉案租赁场地的义务，至于租赁场地是莎斯兰尔公司在使用，莎斯兰尔公司被行政机关处罚是其自身行为所致，与黄玉荣无关。经审查，本院认为，莎斯兰尔公司提交的前述证据符合证据的形式要件，来源合法、内容真实，故对其真实性、合法性依法予以确认；对于其证明目的是否采纳将在说理部分一并评述。黄玉荣向本院提交《聊天记录》、《欠电费通知单》，欲证明：因为莎斯兰尔公司使用租赁场地欠缴电费，电网公司向黄玉荣催缴电费。经质证，莎斯兰尔公司对黄玉荣提交的前述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为莎斯兰尔公司在租赁场地停电之前就已经给黄玉荣5000元用于缴纳电费，黄玉荣未经莎斯兰尔公司同意，私搭电线给旁边的木材厂用电、用水，木材厂使用的水电表与莎斯兰尔公司使用的水电表没有分开，混同使用。经审查，本院认为，黄玉荣提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。经本院二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对双方当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：本案的租赁合同是否有效；黄玉荣是否存在违约行为。本院认为：一、关于合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案诉争的土地已经办理农用地转用审批手续并确定为居住用地，不再是农业用地，莎斯兰尔公司租用土地作为商业用途并不存在改变土地农业用途进行非农建设的情况，故本案的租赁合同并不违反该条规定的情形，莎斯兰尔公司主张涉案租赁合同改变土地使用性质，违反法律的强制性规定而无效的上诉理由没有法律依据；二、关于黄玉荣是否存在违约行为的问题。双方的租赁合同中明确涉案土地尚未办理土地使用权证，莎斯兰尔公司对此是知情的，莎斯兰尔公司所进行的相关地上建设及被行政机关责令停止违法行为均是在其明知土地使用权证尚未办理的情况下发生，黄玉荣并无隐瞒行为；在黄玉荣一直未能办理土地使用权证的情况下，莎斯兰尔公司并未主张解除合同，而是与黄玉荣协商继续履行合同，应当自行承担相应的风险；莎斯兰尔公司主张黄玉荣无权处分没有提供证据证明；至于断水断电等事由，在莎斯兰尔公司长期拖欠租金的情况下，不构成违约事由，故没有充分的证据证明黄玉荣存在违反合同约定的行为。综上所述：莎斯兰尔公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费160元，由上诉人昆明莎斯兰尔经贸有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年四月二十日法官助理熊金华书记员蔡磊