呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终265号上诉人（原审被告）：内蒙古天和房地产开发有限公司。法定代理人：潘军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张鹏，内蒙古鹏旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜杰，男，住呼和浩特市托克托县。委托诉讼代理人：赵军，北京振荣律师事务所律师。上诉人内蒙古天和房地产开发有限公司（以下简称天和公司）因与被上诉人杜杰房屋买卖合同纠纷一案，不服托克托县人民法院（2019）内0122民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人天和公司的委托诉讼代理人张鹏，被上诉人杜杰的委托诉讼代理人赵军，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天和公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回杜杰的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由杜杰承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。首先，一审法院认定2016年12月7日杜杰与天和公司签订了《商品房买卖合同》的事实是错误的。天和公司并未与杜杰签订过买卖合同，杜杰出示的买卖合同并不是天和公司与其签订的，双方不存在买卖合同关系，该合同是案外人张某用于向杜杰抵押借款的合同，而不是真正意义上的双方真实意思表示的买卖合同。其次，为了解决天和公司与杜杰之间的分歧，双方于2016年12月7日签订《协议书》，约定：一、甲方以丁香水溪22#楼房屋处理张某借乙方款事宜。二、张某向乙方抵押借款(以后再无利息)作为本房屋首付款。至此，双方应该严格按照协议约定履行义务，天和公司同意将张某借款作为房屋首付款，但不能计算利息，只以实际到手的借款抵顶首付款，故应该是抵顶了23万元，而非30万元。杜杰至今还欠付房款7万元，但一审法院认定张某向杜杰借款金额为30万元，并以这30万元抵顶房屋首付款系明显错误的，等同于变相支持了民间借贷的高利，故一审法院应该严格审查张某与杜杰的借款数额，而不是直接支持杜杰的诉讼请求。最后，根据双方所签协议约定，除了抵顶的这23万元外，后续杜杰支付的6万元和71800元，应该在该楼基础工程结束时就应付清，但杜杰的付款日期已经超过约定期限，所以，杜杰并未按照协议约定履行完成义务，已构成违约，故一审法院认定杜杰已经按约履行完成合同义务是错误的。二、一审法院适用法律错误。针对本案的事实，及一审时双方所提供的证据，一审法院在没有查清案件事实的情况下就予以认定，并据此作出判决是明显错误的，并依据杜杰所提交的证据予以认定事实也是错误的，杜杰没有按照双方签订的协议履行义务，已构成违约，天和公司没有义务向其交付房屋，故本案显属适用法律错误应予纠正。杜杰辩称，关于天和公司所述的双方不存在买卖合同的事实，是完全对客观事实的否认和漠视，该合同已向法院提交，天和公司的该上诉理由是违背诚信原则的。关于协议，在签订合同的当天确实签订过协议，这个事实是认可的，双方签订合同的一个前提是处理一笔借款，是把借款转为了买卖合同的首付款。天和公司称借款实际是23万元，并无任何证据，杜杰提交的证据显示首付款是30万元，是用原本的借款抵顶的首付款，有天和公司盖的印鉴，还有法定代表人的签字。关于6万元和71800元的付款期限问题，双方约定的是22号楼基础完成以后付款，但是本案中天和公司均未提供证据证明22号楼基础完工的时间，事实上22号楼的基础是2018年初完成的，这也是双方所签订2018年3月29日补充协议的原因，杜杰并不存在付款违约的事实。天和公司的上诉理由前后矛盾。一方面不承认买卖合同，另一方面又承认将借款抵顶首付款，并主张违约。关于适用法律的问题，一审法院适用法律得当，判决结果公正，应驳回上诉，维持原判。杜杰向一审法院提起诉讼请求：1.解除其与天和公司于2016年12月7日签订的《商品房买卖合同》；2.判令天和公司返还购房款431800元；3.判令天和公司按照约定支付违约金4318元；4.本案诉讼费由天和公司承担。一审法院认定事实：2016年12月7日，杜杰与天和公司签订《商品房买卖合同》，杜杰向天和公司购买托克托县丁香水溪22幢2单元201号房。合同约定房屋建筑面积127平方米，每平米售价3400元，总金额431800元，付款方式为分期付款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”该合同还对房屋的交接、产权登记、争议解决等内容进行了约定。同日，甲方天和公司与乙方杜杰签订《协议书》，约定：一、甲方以丁香水溪22#楼房屋处理张某借乙方款事宜，详见丁香水溪接待中心9号合同；二、张某向乙方抵押借款（以后再无利息产生）作为本房屋首付款，余额在甲方22#楼基础工程结束时全部付清；三、甲方在乙方全额付清房款时，甲方所出具合同生效，甲方并无条件予以乙方交付房屋，如乙方拒不付尾款，甲方出具合同视为无效；四、甲乙双方严格执行本协议，如有一方违约所产生的经济法律责任后果自负。2018年3月29日，天和公司向杜杰出具《承诺书》载明：“22号楼2单元201客户杜杰，我开发公司承诺将于2018年12月底将22号楼完工交付乙方使用，若不能按时交工，我开发公司愿意承担经济、法律责任……”2016年12月7日，天和公司向杜杰出具《收据》一张，载明：“今收到杜杰购房款22#2单元201叁拾万元整，300000”。天和公司的法定代表人潘军在该《收据》上书写“同意，潘军,7/12”予以确认。2018年3月29日，杜杰向天和公司支付购房款60000元，2018年6月25日，杜杰向天和公司支付购房款71800元，天和公司分别为杜杰出具《收据》一张。一审法院认为，杜杰与天和公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于杜杰的第一项诉讼请求。依照该合同第九条的规定，出卖人逾期超过30日未交付房屋，买受人有权解除合同。天和公司向杜杰出具的《承诺书》约定，天和公司将于2018年12月底将房屋交付杜杰使用，现已超过双方约定的房屋交付日期数月，天和公司未能向杜杰交付房屋。据此，杜杰要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法有据，且符合合同约定，予以支持。关于杜杰的第二项诉讼请求。2016年12月7日，杜杰与天和公司签订《协议书》，约定：“一、甲方以丁香水溪22#楼房屋处理张某借乙方款事宜，详见丁香水溪接待中心9号合同；二、张某向乙方抵押借款（以后再无利息产生）作为本房屋首付款，余额在甲方22#楼基础工程结束时全部付清……”，据此，杜杰向天和公司购买房屋的首付款以张某欠付杜杰的借款抵顶，同日，天和公司向杜杰出具已收购房款300000元的收据，其法定代表人潘军在该收据上签字确认，表明杜杰已支付房屋购房款300000元。天和公司抗辩称，根据证人证言，张某欠付杜杰的借款是230000元，并非300000元，但无其他证据予以佐证，难以形成完整的证据链予以证明，故对其抗辩，不予采信。2018年3月29日，杜杰向天和公司支付购房款60000元、2018年6月25日，杜杰向天和公司支付购房款71800元。综上，杜杰要求天和公司返还购房款431800元的诉讼请求，予以支持。关于杜杰的第三项诉讼请求，根据《商品房买卖合同》第九条的规定，出卖人逾期超过30日未交付房屋，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。杜杰要求天和公司支付违约金4318元的诉讼请求，符合合同约定，且不超过造成损失的30%，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除杜杰与天和公司于2016年12月7日签订的《商品房买卖合同》；二、天和公司于判决发生法律效力后十日内向杜杰返还购房款人民币431800元；三、天和公司于判决发生法律效力后十日内向杜杰支付违约金人民币4138元。案件受理费7842元，由天和公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：杜杰请求解除与天和公司之间的《商品房买卖合同》、天和公司向其返还购房款及支付相应违约金是否有事实和法律依据。本案中，2018年3月29日，天和公司向杜杰出具承诺书，承诺于2018年12月底向杜杰交付案涉房屋。天和公司至今未向杜杰交付案涉房屋。天和公司与杜杰在《商品房买卖合同》依照该合同第九条的规定，出卖人逾期超过30日未交付房屋，买受人有权解除合同。故杜杰请求解除与天和公司之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求应予支持。合同解除后，杜杰已向天和公司支付的购房款，天和公司应予返还。因天和公司对合同解除负有过错，故杜杰依据双方合同约定主张天和公司向其支付违约金的诉讼请求应予支持。虽天和公司上诉称其与杜杰之间的《商品房买卖合同》非其真实意思表示，且杜杰未支付全部购房款，但其对此未能提交证据予以证明，同时杜杰提交的《商品房买卖合同》、《协议书》、《承诺书》等证据能够相互映证，形成完整的证据链，能够证明杜杰与天和公司签订《商品房买卖合同》、杜杰支付了全部购房款的事实。故天和公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，天和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7842元，由内蒙古天和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英审 判 员 鄂晓红审 判 员 李婷婷 二〇二〇年四月九日法官助理 蔡曦琛书 记 员 雎 洁