四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川01执复53号 复议申请人（案外人）：四川味在龙腾农副产品开发有限公司，住所地成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园温泉大道四段888号。 法定代表人：王艳。 委托诉讼代理人：彭世忠，四川英济律师事务所律师。 申请执行人：中信银行股份有限公司成都分行，住所地成都市高新区天府大道北段1480号拉德方斯大厦。 负责人：沈强，行长。 委托诉讼代理人：车丽娟，四川奥伦济律师事务所律师。 被执行人：成都味在龙腾公司投资有限责任公司，住所地成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园温泉大道号。 法定代表人：王成。 被执行人：王成，男，1976年2月29日出生，汉族，住成都市温江区。 被执行人：周涛，女，1978年5月26日出生，汉族，住成都市温江区。 复议申请人四川味在龙腾农副产品开发有限公司（以下简称四川味在龙腾公司）不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（以下简称执行法院）（2019）川0191执异301号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 四川味在龙腾公司向执行法院提出异议请求：中止对位于成都市温江区房屋（以下简称案涉房屋）的腾退，案涉房屋适用买卖不破租赁原则，由四川味在龙腾公司继续占有使用。 执行法院查明，2016年4月13日，执行法院立案受理中信银行成都分行与成都味在龙腾公司投资有限责任公司（以下简称成都味在龙腾公司）、王成、周涛金融借款合同纠纷一案。在该案的审理过程中，经执行法院主持调解，当事人达成了如下调解协议：成都味在龙腾公司、王成、周涛尚欠中信银行成都分行的本金2000万元和按照合同约定计算至实际还清之日的利息、罚息、复利；成都味在龙腾公司、王成、周涛自愿于2016年4月30日前归还利息10万元，5月31日前归还利息10万元，余款于2016年6月30日前还清；成都味在龙腾公司、王成、周涛自愿在2016年6月30日前支付中信银行成都分行保全费5000元、律师费450000元；若成都味在龙腾公司、王成、周涛未按期足额支付上述任一款项，则中信银行成都分行可以所有未付款项及第二项中律师费变更为56.5万元的总额申请强制执行，并可对位于成都市温江区的三处办公用房折价或拍卖、变卖所得价款就案涉债务优先受偿；中信银行成都分行自愿放弃其他诉讼请求。执行法院于2016年5月10日出具（2016）川0191民初4791号民事调解书，对调解协议的内容予以确认。 上述调解书生效后，中信银行成都分行向执行法院申请强制执行，执行法院于2016年8月9日立案执行，案号为（2016）川0191执2912号。执行过程中，执行法院于2016年9月7日作出（2016）川0191执2912号之一执行裁定，裁定将包括案涉房屋在内的相关房屋予以查封。2018年5月15日，中信银行成都分行向执行法院申请恢复执行，执行法院于当月18日立案恢复执行，案号为（2018）川0191执恢194号。执行过程中，执行法院作出（2018）川0191执恢194号执行裁定，裁定对包括案涉房屋在内的相关房产予以拍卖并于2018年10月31日发出《拍卖公告》，载明执行法院将于2018年12月1日10时至2018年12月2日10时在司法拍卖网络平台上对执行标的进行公开拍卖。后由于流拍，执行法院依法将案涉房屋予以变卖，由成都佳晨科技有限公司于2019年4月20日买入。 王成（亦系成都味在龙腾公司法定代表人）在听证中陈述，成都味在龙腾公司在成都市温江区共有两栋房产；一栋为厂房，建筑面积6730平方米左右；另一栋为办公楼，办公楼共有12层，12层面积共计15331平方米。王成认可由曹霖签订的租赁协议，王成所签署的所有合同都是真实的。 另查明，2012年5月7日，成都味在龙腾公司（出租方、甲方）与四川味在龙腾公司（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定甲方向乙方出租位于成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园温泉大道四段888号的厂房，租赁建筑面积为6700平方米，租赁自2012年5月1日起至2027年4月30日止，租赁期为15年；租金为每平方米每月10元、月租金为6.7万元，年租金为80.4万元；甲方承诺免除前3年租金（即2012年5月1日至2015年4月30日），第4年按正常协议收取租金；一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租金保证金，保证金为一个月租金。《租赁协议》对各方权利义务、违约责任等进行了约定。再查明，2015年10月27日，成都味在龙腾公司（出租方、甲方）与张开兵（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。房屋租赁合同约定甲方将位于成都市温江区.67平方米的厂房以及其他房屋2273.19平方米出租给乙方，租赁期为10年，自2015年10月28日至2025年10月27日。2016年1月1日，成都味在龙腾公司与四川云贸汇商贸有限公司（以下简称云贸汇公司）之间就位于成都市温江区.67平方米的厂房以及其他房屋签订了同样的《房屋租赁合同》。根据云贸汇公司的陈述，该公司在签订合同后一直在使用上述房屋。 根据《房屋信息摘要》显示，位于温江区的厂房建筑面积为6743.67平方米。 执行法院认为，从审查查明的情况以及王成的陈述来看，四川味在龙腾公司所主张的其享有租赁权的房屋即位于温江区的厂房，建筑面积为6743.67平方米。 根据成都味在龙腾公司与四川味在龙腾公司于2012年5月7日签订的《租赁协议》，四川味在龙腾公司向成都味在龙腾公司租赁厂房，面积为6700平方米。结合查明的事实，2015年10月27日，成都味在龙腾公司与张开兵签订《房屋租赁合同》，其将名下位于温江区.67平方米的厂房出租给张开兵；随后成都味在龙腾公司与云贸汇公司签订了相同的《房屋租赁合同》。即成都味在龙腾公司就案涉房屋先后与四川味在龙腾公司、张开兵、云贸汇公司签订了租赁合同。王成与云贸汇公司在听证中均陈述，成都味在龙腾公司与云贸汇签订案涉房屋的租赁合同的目的在于以租赁抵偿成都味在龙腾公司向云贸汇公司的借款。因成都味在龙腾公司与四川味在龙腾公司签订案涉房屋的租赁合同之后，又实际出租给了云贸汇公司并用租金抵偿其向云贸汇公司的借款。四川味在龙腾公司虽然根据租赁协议的约定承租了案涉房屋，但后来成都味在龙腾公司又将案涉房屋出租给了云贸汇公司并由云贸汇公司，且成都味在龙腾公司与云贸汇公司已经通过以租金抵偿借款的形式在实际履行双方关于案涉房屋的租赁合同。 此外，四川味在龙腾公司经执行法院通知，无正当理由拒不参加听证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，截至该案审查终结之时，四川味在龙腾公司也未提交其在签订租赁协议过后向成都味在龙腾公司支付保证金及租金的证明材料，其应当承担其在实际履行租赁协议的举证不能的不利后果。因此，执行法院认为，四川味在龙腾公司与成都味在龙腾公司签订的关于案涉房屋的租赁协议并未实际履行，四川味在龙腾公司并不具有实际承租人的身份，因此其提出的排除执行的异议不符合受理条件，应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，裁定：驳回四川味在龙腾公司的异议申请。 四川味在龙腾公司向本院申请复议，请求：撤销执行法院（2019）川0191执异301号执行裁定，撤销案涉房屋的拍卖。事实和理由：2012年5月1日，四川味在龙腾公司与成都味在龙腾公司签订了《房屋租赁合同》，租赁了案涉房屋，租赁期限至2012年5月1日至2027年4月30日，四川味在龙腾公司一直占有使用上述房屋。2019年5月30日，执行法院发出（2019）川0191执恢194号公告，要求四川味在龙腾公司迁出案涉房屋，根据“买卖不破租赁”的原则，执行法院的行为侵害了四川味在龙腾公司的租赁权。 申请执行人中信银行成都分行答辩称，四川味在龙腾公司对案涉房屋不享有优先购买权，本案亦不适用买卖不破租赁原则，且四川味在龙腾公司在本案中提出的复议请求属于新的异议请求。中信银行成都分行请求驳回四川味在龙腾公司的复议请求。 本院经审查认为，本案中，四川味在龙腾公司主张租赁案涉房屋，要求阻止向受让人移交，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”之规定，本案应当对四川味在龙腾公司提出的请求是否符合上述情形进行审查并作出相应裁定。案外人、当事人对裁定不服的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定依法提起诉讼。执行法院认为本案不符合受理条件，裁定驳回四川味在龙腾公司的异议申请属适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款规定，裁定如下： 一、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191执异301号执行裁定； 二、指令四川省成都高新技术产业开发区人民法院对本案进行审查。 审判长 梁 楷 审判员 张 争 审判员 夏小璐 二〇二〇年四月十六日 书记员 王 阳 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。 执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。 异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。