安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终208号 上诉人（原审被告）：庞光辉,男,汉族,1977年3月21日出生,住安徽省合肥市庐阳区。 上诉人（原审被告）:青阳县瑞亚大酒店有限公司,住所地安徽省青阳县伯益上东城商业3号楼,统一社会信用代码:91341723060820828U。 法定代表人:金候芳,该公司总经理。 委托诉讼代理人：张四八，该公司员工。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：江龙兵，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:池州市青松物业发展有限公司,住所地安徽省池州市长江南路南馨园会所三楼,统一社会信用代码:913411700779066109R。 法定代表人:方志松,该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵启祥，江苏海越律师事务所律师。 上诉人庞光辉、青阳县瑞亚大酒店有限公司（以下简称瑞亚大酒店）因与被上诉人池州市青松物业发展有限公司（以下简称青松物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庞光辉、瑞亚大酒店的共同委托诉讼代理人江龙兵，上诉人瑞亚大酒店的委托诉讼代理人张四八，被上诉人青松物业公司的委托诉讼代理人赵启祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庞光辉、瑞亚大酒店上诉请求:1、依法撤销一审判决,发回重审或查明事实后依法改判驳回青松物业公司的全部诉讼请求;2、判令青松物业公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实有误，适用法律错误。1、一审判决认为物业费标准仍应按《伯益上东城前期物业服务合同》约定履行,而未变更为每年物业费1万元,属事实认定错误。双方以实际行为变更了《伯益上东城前期物业服务合同》中关于物业费标准的约定,即物业费标准不执行前期物业服务合同的约定,而按物业费每年1万元执行。2、一审判决认定青松物业公司依约为上诉人提供了物业管理服务,属于事实认定错误。自2017年起,上诉人就案涉房屋外墙脱落渗水、污水管道堵塞等事宜,多次找青松物业公司进行维修和处理,但青松物业公司一直不予维修,也不启动任何维修处理程序。2018年2月6日,青松物业公司将一车生活垃圾倾倒在上诉人酒店大门口,侵害上诉人合法权益。自2018年2月份开始,青松物业公司不再向上诉人提供物业服务,上诉人不得不另行聘请保洁公司提供垃圾清运服务,每月支付保洁公司400元服务费。3、在青松物业公司未尽物业服务义务的情况下,根据法律规定,上诉人有权拒绝交纳物业费。 青松物业公司辩称：1、青松物业公司已经按合同约定为上诉人所在的小区提供了基本的物业管理服务，这种服务是对小区公共部位的服务，与上诉人陈述的酒店内部服务不同。2、上诉人所陈述的倾倒垃圾一事，与本案无关，且已经由公安机关进行了相应的行政处罚，双方已经达成和解。3、房屋漏水等事项，青松物业公司作为物业公司为其联系过开发商进行处理。青松物业公司对于上诉人的房屋大修并没有相关的法律义务。其房屋大修应当由开发商或申请业委会启动小区公共维修资金解决。4、物业服务作为长期服务，每年标准不一，物业公司不能以同一个标准服务多年。故请求驳回全部上诉请求，维持原判。 青松物业公司向一审法院起诉请求：1、判令庞光辉与瑞亚大酒店支付拖欠的2017.1.1-2019.7.31期间2-101-301室的物业服务费12130.46元（0.5元/月/平方米×782.61平方米×31月=12130.46元）和公共能耗费129.17元，合计12259.63元；2、判令庞光辉与瑞亚大酒店支付拖欠的2017.1.1-2019.7.31期间3-301室的物业服务费10387.33元（0.5元/月/平方米×670.15平方米×31月=10387.33元）和公共能耗费129.17元，合计10516.5元；3、判令庞光辉与瑞亚大酒店支付拖欠的2017.1.1-2019.7.31期间3-501室的物业服务费10387.33元（0.5元/月/平方米×670.15平方米×31月=10387.33元）和公共能耗费129.17元，合计10516.5元；4、判令庞光辉与瑞亚大酒店支付拖欠的2017.1.1-2019.7.31期间3-104室的物业服务费1619.75元（0.5元/月/平方米×104.5平方米×31月=1619.75元）和公共能耗费129.17元，合计1748.92元；5、判令庞光辉与瑞亚大酒店支付拖欠的2017.1.1-2019.7.31期间3-401室的物业服务费10387.33元（0.5元/月/平方米×670.15平方米×31月=10387.33元）和公共能耗费129.17元，合计10516.5元；6、判令庞光辉与瑞亚大酒店支付拖欠的2017.1.1-2019.7.31期间4-301室的物业服务费11812.4元（0.5元/月/平方米×762.09平方米×31月=11812.4元）和公共能耗费129.17元，合计11941.57元；7、判令庞光辉与瑞亚大酒店支付拖欠的2017.1.1-2019.7.31期间4-112室的物业服务费1253.33元（0.5元/月/平方米×80.86平方米×31月=1253.33元）和公共能耗费129.17元，合计1382.5元；上述款项总计58882.12元。8、判令庞光辉与瑞亚大酒店按照物业服务合同的约定支付违约金，从逾期之日起按应缴数额每日3‰的标准支付至交费之日止。9、判令由庞光辉与瑞亚大酒店承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年5月15日，青阳县伯益房地产开发有限责任公司（以下简称伯益房产公司）作为甲方与乙方青松物业公司签订《伯益上东城前期物业服务合同》，约定伯益房产公司将伯益上东城委托于乙方实行前期物业管理；物业管理服务内容包括“1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、保修期外公共绿化的养护和管理；……”；本物业的管理服务费按建筑面积收费，收费标准“住宅用房为0.35元/月·平方米，商铺为0.5元/月·平方米；小高层为0.90元/月·平方米，向业主或物业使用人收取，……”；第三十条房屋的共用部位、共用设施设备、公共场所的维护、养护费“1、保修期内由甲方负责维修。2、保修期外，房屋共用部位、共用设施设备的小修、养护费用在物业管理服务费中列支；大、中修以及更新、改造费用由专项维修资金承担。3、附属配套建筑和设施、排水排污管道网等公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护在物业管理费中列支。大、中修更新费用由专项维修资金承担。4、公共绿地的养护费……”等等。合同签订后，青松物业公司依约进驻伯益上东城小区提供物业管理服务。后庞光辉购买了伯益上东城小区2幢101-301室、3幢301室、3幢501室、3幢104室、3幢401室、4幢301室、4幢112室，共计9室（用途：商业）、建筑面积3686.26平方米。《入住合约》收费标准中约定：商铺0.5元/㎡·月；公共路灯照明50元/年（含单元楼道）；等等。瑞亚大酒店系庞光辉上述房屋的实际使用人。2015年12月22日，瑞亚大酒店、庞光辉向青松物业公司交纳2014年11月1日-2015年10月31日的物业服务费1万元，青松物业公司向瑞亚大酒店出具了手工发票，发票上备注“3#-301、401、501、104、4#301”。2016年10月24日，瑞亚大酒店向青松物业公司交纳2016年1月-2016年12月的物业服务费1万元。2018年1月12日，青松物业公司向瑞亚大酒店开具了2017物业管理费发票，金额为1万元；但瑞亚大酒店未向青松物业公司交纳2017年的物业服务费。根据青阳县公安局经济开发区派出所制作的行政处罚决定书：2018年2月6日，青松物业公司赵立新携员工王康祥等人到瑞亚大酒店经营的格林豪泰酒店找酒店负责人刘艳红交涉物业费问题，赵艳红答复必须先修好酒店外墙渗水的问题后再支付物业费，青松物业公司赵立新因不满其答复，遂指示清运垃圾的员工将事先准备好的一整车生活垃圾倾倒在格林豪泰大门口。案发后，赵立新等人取得格林豪泰酒店负责人刘艳红的书面谅解。2018年3月2日，青阳县公安局经济开发区派出所向违法行为人赵立新下发了行政处罚决定书，“建议给予违法行为人赵立新扰乱单位秩序行为罚款贰佰元的处罚”。2019年9月17日、2019年9月29日，青松物业公司委托江苏海越律师事务所分别向庞光辉、瑞亚大酒店发出律师函，催要涉案房屋物业费及公摊费共计58882.10元。2019年10月9日，青松物业公司诉至本院。另查：瑞亚大酒店经营的格林豪泰酒店多层外墙曾发生脱落。2018年8月14日、2019年5月20日，瑞亚大酒店分别向天天保洁公司汇款2000元、3600元，共计5600元。 一审法院认为：伯益房产公司与青松物业公司签订的《伯益上东城前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，青松物业公司依约进驻伯益上东城小区提供物业管理服务。庞光辉作为购买该小区房屋并入住该小区的业主，应当向青松物业公司交纳相应的物业管理服务费。根据庞光辉、瑞亚大酒店提供的物业费发票，诉争物业服务费发生前，青松物业公司曾向庞光辉、瑞亚大酒店收取了两次物业服务费，分别为2014年11月1日至2015年10月31日及2016年1月至2016年12月期间的物业服务费，金额均为1万元。即关于2014年11月1日至2016年12月期间的物业服务费，青松物业公司未按《伯益上东城前期物业服务合同》及《入住合约》约定的标准收取，而是在收取的期间及金额上都给予了一定程度的减免优惠。虽然根据青松物业公司所开具的2017年物业服务费的发票，青松物业公司就2017年的物业服务费也作出了调减优惠的意思表示，该意思表示具有法律约束力。但是，双方并未对此后的物业服务费收费标准形成新的合意，《伯益上东城前期物业服务合同》及《入住合约》约定的收费标准对双方仍然具有法律约束力。根据青松物业公司提供的证据及双方的庭审陈述，青松物业公司依约为庞光辉、瑞亚大酒店提供了物业管理服务。庞光辉、瑞亚大酒店提供的证据不足以证明青松物业公司对瑞亚大酒店所在区域未提供物业管理服务。庞光辉与瑞亚大酒店提供的徽商银行电子回单等材料，仅能反映瑞亚大酒店曾向天天保洁公司分两次汇款5600元，不足以证明系由于青松物业公司不向其“提供任何物业服务”而导致的“垃圾清运费”。综上，对庞光辉、瑞亚大酒店辩称“自2018年2月起，不再向庞光辉与瑞亚大酒店提供任何物业服务”等意见，不予采信。另根据庞光辉与瑞亚大酒店提供的证据，瑞亚大酒店2018年2月6日前就已向青松物业公司反映酒店外墙脱离等情况；而青松物业公司并未提供证据证实其已协助并通知伯益房产公司进行维修或者履行维修或其他协助义务，且在向庞光辉、瑞亚大酒店催收物业管理费时争执后实施了案涉违法行为。鉴于青松物业公司上述期间内存在物业服务不到位等情况，对青松物业公司主张的物业服务费酌情予以调减。关于2017年度的物业服务费按照青松物业公司开具的发票金额确定为1万元（含公共路灯照明，即公共能耗费）；关于2018年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费，根据《伯益上东城前期物业服务合同》及《入住合约》的约定为35098.64元（3686.26平方米×0.5元/㎡·月×19个月+公共路灯照明50元/年÷12个月×19个月=35098.64元），结合本案实际情况，酌情确定为24569元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告庞光辉、青阳县瑞亚大酒店有限公司于判决生效后十日内给付原告池州市青松物业发展有限公司2017年1月1日至2019年7月31日物业服务费（含公共路灯照明，即公共能耗费）34569元；二、驳回原告池州市青松物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1272元，减半收取636元，由池州市青松物业发展有限公司负担304元、庞光辉与青阳县瑞亚大酒店有限公司负担332元。 二审期间，上诉人提交情况说明一份，以证明青松物业公司自2018年3月对瑞亚大酒店门前垃圾的清扫运输不提供物业服务，导致其另外聘请保洁公司，每月支付400元。青松物业公司质证意见为：对该证据的三性均不认可。该情况说明的制作人员没有出庭陈述相关事实。即便反映情况确实部分存在，也只能说明该证明人提供的保洁服务偏向于酒店内部的保洁服务，不能否定被上诉人对酒店外部公共部位的服务。本院经审查，上诉人无正当理由未在举证期限内提供上述证据，且不足以证明青松物业公司自2018年3月停止向其提供物业服务，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：上诉人庞光辉、瑞亚大酒店是否应当交纳物业管理服务费及交纳标准是否变更。伯益房产公司与青松物业公司签订的《伯益上东城前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。庞光辉系伯益上东城小区的业主，该合同对其具有约束力。合同签订后，青松物业公司依约进驻该小区提供物业管理服务，庞光辉作为该小区房屋的业主，瑞亚大酒店作为该物业使用人，应当向青松物业公司交纳相应的物业管理服务费。青松物业提交的证据能够证明其为案涉物业提供了物业服务，庞光辉、瑞亚大酒店提出自2018年2月开始,青松物业公司不再向其提供物业服务,但未提供充分的证据证明，故本院对该上诉理由不予采纳。庞光辉、瑞亚大酒店上诉提出双方以实际行为变更了物业费标准，但其提交的证据并不足以证实其与青松物业公司对此后的物业服务费收费标准达成新的合意。故庞光辉、瑞亚大酒店提出物业费按每年1万元交纳的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院鉴于青松物业公司未充分履行物业服务义务，已对青松物业公司主张的物业费予以酌情扣减，处理并无不当。 综上，上诉人庞光辉、瑞亚大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费664元，由上诉人庞光辉、青阳县瑞亚大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年四月二十八日 法官助理陈雪姣 书记员刘铮