云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初742号原告：昆明杰仕健身服务有限公司。统一社会信用代码：91530102MA6NEYP4XA。法定代表人：马成虎；职务：董事长。住所：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：吴志鸿，系云南有成律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南开拓商务有限公司。统一社会信用代码：915301110569548072。法定代表人：宋红莉；职务：总经理。住所：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：梅红，系云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明杰仕健身服务有限公司（以下简称“杰仕健身公司”）诉被告云南开拓商务有限公司（以下简称“开拓商务公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，于2020年3月26日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告昆明杰仕健身服务有限公司的委托诉讼代理人吴志鸿、被告云南开拓商务有限公司的委托诉讼代理人梅红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明杰仕健身服务有限公司向本院提出以下诉讼请求，请求依法判令：1、解除《昆明市西山区商铺租赁合同》；2、被告支付原告租赁物押金人民币131625元；3、被告赔偿原告Ｐ001号商铺开业筹备损失人民币195964.10元；4、被告依照《昆明市西山区商铺租赁合同》约定的违约金比例30%，以Ｐ001号商铺使用一年的租金为基础赔偿原告违约金人民币473850元；5、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2019年3月1日，原告同被告签署《昆明市西山区商铺租赁合同》约定：被告将其昆明市西山区商铺出租给原告使用。该合同同时约定：终止《Ｐ001号商铺租赁合同》时，被告应将租赁物押金人民币131625元退还原告；因被告原因不能将Ｐ001号商铺按约定时间交付给原告时，被告应向原告支付《Ｐ001号商铺租赁合同》整个租赁期间内总租金30%的违约金。《Ｐ001号商铺租赁合同》签订当日，原告即将租赁物押金人民币131625元交给了被告。在《Ｐ001号商铺租赁合同》签订之前的洽商以及接近签约的阶段，原告为达成使用Ｐ001号商铺抢占市场先机、开展健身经营服务的目的，原告就已经在实施聘用员工、租入员工宿舍、购置员工生活用具、置备营销推介物品的准备工作。在《Ｐ001号商铺租赁合同》签订之后，原告随即开展准备接手Ｐ001号商铺、准备实施商铺装饰装修和改造工程、备置Ｐ002号商铺项下健身服务营销推广所需的设施、配备相应工作人员和营业设施，成立Ｐ001号商铺项下健身服务机构等等工作。然而，在《Ｐ001号商铺租赁合同》签订后的几天，原告派出工作人员前往Ｐ001号商铺所在的日新路润城社区接洽时，润城社区的物业管理机构答复称：1、不给租用Ｐ001号商铺的商户供水、供电；2、Ｐ001号商铺的二次消防验收还没有通过，即使Ｐ001号商铺装修好了也没有报验的可能；3、润城社区物业管理机构不允许原告方在Ｐ001号商铺内建造游泳池。在接下来的十多天里，经原、被告双方多次接洽，前述三个问题均不能得到解决。2019年3月21日至27日，因供水供电、消防验收和泳池建造问题不能得到解决，原、被告双方遂初步达成解除《Ｐ001号商铺租赁合同》并由被告向原告退还租赁物押金人民币131625元的初步意向协议。此外，鉴于被告不能将案涉商铺交付原告，原告迫不得已只能把依托于Ｐ001号商铺从事健身营业，于2019年3月12日设立的昆明杰仕健身服务有限公司润城分公司于2019年5月5日予以解散终止。时至今日，被告不仅拒绝处理《Ｐ001号商铺租赁合同》的善后工作，对原告在《Ｐ001号商铺租赁合同》项下遭受的损失不加理会，亦拒绝支付给原告租赁物押金人民币131625元，拒绝承担相应违约责任。被告云南开拓商务有限公司的前述行为已经严重违反了《合同法》以及《Ｐ001号商铺租赁合同》约定的内容，应承担相应合同责任。被告云南开拓商务有限公司辩称：1、对原告的第一项诉讼请求无异议；2、确认收到原告的租赁物押金人民币131,625元；3、对第三项诉请不予认可，系原告的投资经营风险；4、被告不存在违约行为，合同无法履行是因原告提出在租赁范围内修建游泳池，该装修方案未通过业主方的认可，因此造成双方的合同无法继续履行。原告在普通的住宅物业内要求修建游泳池的方案涉及到该物业的主体安全性，因此装修责任应由原告承担，被告不应承担违约责任以及违约损失的赔付。综合庭审，原被告对以下法律事实无异议：一、2018年10月15日，本案被告与案外人云南融润投资管理有限公司签订《店铺租赁合同》，约定，被告向云南融润投资管理有限公司承租昆明市西山区日新路润城·第一大道项目的地下商业店铺7687.66平方米。二、2019年3月1日，原告同被告签署《昆明市西山区商铺租赁合同》，主要约定，（一）租赁物：被告自愿将位于昆明市西山区商铺（属于被告承租的上述部分店铺）出租给原告，面积2025平方米；（二）租赁时间及租赁用途：租赁期限8年，自2019年3月1日至2027年3月1日，商铺用途为经营健身馆；（三）租金及物业：1、租金为每平方米65元（含物业费），按先付租金后使用的原则，每次支付半年的租金789750元，2、原告在签订合同之日需交纳租赁物押金131625元，租赁期届满合同终止时，与被告结清所有款项并办理完毕租赁物的交接手续后退还押金，但不计利息或任何资金占用费，……（七）被告的权利义务：1、……2、在原告办理该房屋合法经营手续过程中，被告必须配合通过原告办证所需的所有材料，包括但不限于房产证、消防合格证……（八）原告的权利义务……（九）租赁物的装修及修缮：1、在不影响租赁物主体结构及其他租户正常使用的前提下，经被告书面同意，原告可以对租赁物进行装修……（十四）合同的解除和违约责任：1、若被告出现以下违约情形的，原告有权解除本合同，同时有权要求被告承担违约责任，被告应向原告支付本合同期间总租金30%的违约金，如果造成原告经济损失的，还应对原告承担赔偿责任：（1）在原告按约履行义务的前提下，被告未按照合同约定的时间向原告交付租赁物……2、若原告出现以下违约情形的，被告有权解除本合同，无偿收回租赁物，对原告的装修装饰等投入不给予任何形式的补偿或赔偿，同时原告应向被告支付本合同期间总租金30%的违约金，如果造成被告及其他第三方经济损失或人身损害的，还应对被告及第三方承担赔偿责任：（1）原告未按照本合同第二条第二款约定的用途使用租赁物，或在租赁期内从事非法行为的……（十七）其他：……4、合同一经签订，原告进场前被告提供原告办证所需材料。包括但不限于房产证、消防合格证；5、被告同意原告按照图纸（附件三）完成游泳池加固和游泳池土建。后期如需泳池报批规划手续由被告负责，如被告无法取得报规手续则免租期顺延……上述合同附有原、被告签章的《2018杰仕健身业态工程条件交付清单》（其中“工程施工”项下的土建工程中含泳池垫层及防水、泳池设备）、租赁场所平面图、租赁物外部效果图。三、3019年3月11日，原告向被告支付了租赁物押金人民币131,625元。四、合同签订后，租赁物交接前，因案涉商铺涉及不能改造游泳池的问题，经双方协商，同意于2019年3月27日解除原、被告签订的上述租赁合同。五、原告为租赁上述商铺经营健身馆，经登记设立了昆明杰仕健身服务有限公司润城分公司，因合同解除，原告于2019年5月5日注销了公司登记。以上事实有原、被告的陈述；原告提交的案涉商铺租赁合同、案涉商铺押金收据、案涉商铺移交接洽、企业工商登记及注销记录、案涉商铺一手租赁合同在案佐证，本院依法予以确认。本案原、被告主要争议的事实为：原告认为，其为案涉商铺开业筹备支出人民币327,589.10元（含押金人民币131,625元）。为此提交费用报销单、收据、支付记录；发票采购清单等予以证明。被告对原告的上述证据不予认可，认为是原告的商业行为，与被告方无关；是原告的商业经营风险不是被告的责任。本院认为，对于原告的证据中来源合法、证据内容具体、证据间可以相互印证并与本案存在关联性的证据，本院依法予以确认；对于原告支付三月份员工底薪工资人民币80,793元、预售人员差旅费人民币12,461.50元、车费人民币50.60元；三月份总部采购购入人民币2,900元、发放物品运费人民币172元的证据，因缺乏工资表、员工签收记录、出差事项、总部购入明细及运费人民币172元对应的物品等证据与之印证，该部分证据尚不能证明与本案存在关联性，故，本院对此部分证据不予确认。综上，本院另确认本案以下法律事实：原告为设立昆明杰仕健身服务有限公司润城分公司，在与被告签订合同前，租赁员工宿舍（四套），期限自2019年2月20日至5月20日，支付租金及物管费共计人民币41,245元、中介费人民币7,760元；购置床支付人民币7,000元、运费人民币800元；购置员工工作服支付人民币5,292元；广告费支付人民币32,045元；购置考勤机支付人民币395元；办理营业执照登记及注销支付代办费人民币3,700元、宣传支出人民币750元。本案主要争议的焦点为：被告是否违约、应否赔偿原告的投入损失？本院认为：一、《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”、第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案原、被告在平等协商，意思表示真实的基础上签订的《商铺租赁合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同。二、合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案原、被告在签订合同后，因租赁物涉及泳池改造的问题，双方已经协商确定于2019年3月27日解除，不违反法律规定，本院予以确认。三、违约的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。1、本案原、被告在合同中就租赁的具体事项及各自的权利进行了明确的约定，各方均应依据约定全面履行各自的合同义务，现原告已经按约定向被告支付了约定的押金，而被告明知合同中约定的租赁物系用于经营健身馆并包含游泳池，但被告未在签订合同前，就案涉房屋能否改造泳池的问题进行确认，导致合同签订后被告难以交付符合合同约定的商铺给原告，对此，被告依法应承担违约责任。2、合同解除后，原告要求被告退还已付押金于法有据，本院予以支持。3、原告就履行案涉合同，所作的前期准备投入符合常理，原告因此支出的合理费用属于原告的损失，被告依法应当予以赔偿。但对于赔偿的范围，本院依据原告开支的项目予以确定，其中，对于难以弥补的中介费人民币7,760元、运费人民币800元、广告费人民币32,045元、办理营业执照登记及注销支付代办费人民币3,700元、宣传费人民币750元的支出及员工宿舍租赁损失人民币41,245元被告应予赔偿；而对于原告购置的考勤机及员工工作服、床，原告可以继续使用，对于该部分支出本院不予支持。原告的上述支出，系原告基于对案涉合同内容及被告最基本的信赖，并非属于一般意义上的投资经营风险，因此，被告的主张本院不予采纳。4、由于违约金具有惩罚性和补偿性的功能，本案原告的损失在已经得到相应支持的情况下，对于原告要求被告承担一年租金30%的标准承担违约责任，缺乏合理性，本院不予支持。本院依据本案实际，酌定被告应承担的违约金为一个月租金的30%，即，人民币39,487.5元（每月租金人民币131,625元）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告昆明杰仕健身服务有限公司与被告云南开拓商务有限公司在2019年3月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月27日解除；二、被告云南开拓商务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告昆明杰仕健身服务有限公司押金人民币131,625元；三、被告云南开拓商务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告昆明杰仕健身服务有限公司损失人民币86,300元、违约金人民币39,487.5元；四、驳回原告昆明杰仕健身服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币11,814元（原告已预交），由原告昆明杰仕健身服务有限公司负担人民币6,653元；由被告云南开拓商务有限公司负担人民币5,161元（此款被告于支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审 判 长  马 惠人民陪审员  张静梅人民陪审员  郭一入二〇二〇年四月九日书 记 员  鲁 丹