浙江省永康市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0784执异14号 异议人：周小燕，女，1974年5月10日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 申请执行人：陈耿，男，1989年2月8日出生，住浙江省永康市。 申请执行人：徐梦琳，女，1987年1月28日出生，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：楼金燕，浙江君安世纪律师事务所律师。 被执行人：嘉兴中凰置业有限公司，住所地：嘉兴市名品商贸中心1幢十二层1202室。 法定代表人：林元晖。 委托诉讼代理人：魏如新，男，1958年11月22日出生，汉族，住浙江省泰顺县，系其员工。 被执行人：浙江泰商市场开发有限公司，住所地：嘉善县魏塘街道景明路28号12幢206室。 法定代表人：潘陈真。 被执行人：林元晖，男，1975年8月11日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 本院在申请执行人陈耿、徐梦琳与被执行人嘉兴中凰置业有限公司、浙江泰商市场开发有限公司、林元晖民间借贷纠纷执行异议一案，案外人周小燕向本院提出书面异议，请求依法裁定解除对嘉兴名品城商贸中心商铺（2-3257）房产的查封。本院于2020年4月9日受理该异议，并依法组成合议庭进行了公开听证审查。 异议人胡灵杰认为，案涉房地产于2012年12月31日由嘉兴中凰置业有限公司销售给了异议人，异议人是该房地产的，且异议人交付全部款项，因综合原因未办理房产证登记，但在浙江省房屋交易与产权管理系统中可查到已网签。本院在申请执行人陈耿与被执行人嘉兴中凰置业有限公司、浙江泰商市场开发有限公司、林元晖民间借贷纠纷一案中，对嘉兴名品城商贸中心商铺（2-3257）房产的查封有误。 申请执行人答辩称，申请执行人对执行异议人所提交的用于证明案涉商铺买卖情况、房款支付情况的证据之真实性、合法性、关联性均有异议。异议人的证据不能证明其与中凰置业真实签订了商品房买卖合同并且切实履行了合同。执行异议人提交的证据不足以证明其已支付了全额房款。执行异议人无法提交充分的证据用以证明其实际占有使用案涉商铺，案涉商铺实际并未交付给执行异议人占有使用。即使案涉商铺已出售给执行异议人，执行异议人已支付了全部的房款，且商铺已交付使用——其提出解除对案涉房产的执行查封措施之异议申请也是没有法律依据的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”案涉商铺属于“已登记的不动产”，应按不动产登记簿判断其所有权人，即案涉商铺所有权人系中凰公司，本案执行异议人并非其提出排除执行异议所涉财产的权利人。其次，法释[2015]10号司法解释第28条、第29条规定了不动产未登记在案外买受人名下而案外买受人提出异议可以被支持的情形。其中，第28条是适用于房地产开发企业以外的被执行人名下不动产被进入执行程序而案外买受人（即二手房购买人）提出异议的情形，其规定的排除执行的必要条件有“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”、“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”且“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案被执行人中凰公司系房地产开发企业，不能适用该条规定，而即使参照适用，本案中执行异议人也并未实际占有案涉商铺，且未办理过户登记（执行异议人称“因综合原因”未办理房产证，但根据执行异议人提交的《浙江省商品房买卖合同》复印件上约定的“出卖人应在2014年12月31日前交房”“出卖人应在2015年3月31日前取得权证并由买受人自行办理商品房转移登记”，案涉商铺早在2018年被贵院查封之前就已经办理了房产证，在这么长的时间内执行异议人一直未办理过户登记明显有过错），故不具备排除执行的条件。法释[2015]10号司法解释第29条是适用于被执行人为房地产开发企业时，案外买受人（即消费者）对被执行人名下的商品房提出异议的情形，适用于本案。其规定的排除执行的必要条件之一是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。本案被执行人系房地产开发企业，但本案中案涉的标的并非住宅而系商铺，显然不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，因此，本案案涉房产也不能被排除在执行财产之外。事实上，该29条的规定之所以突破不动产产权登记生效主义的约束，其根本目的在于保护自然人的安居权，系出于保障民生“刚需”的考虑。而本案案涉的标的系商铺，执行异议人的购房行为系投资行为而非“刚需”，显然不属于该29条的保护范围。本案执行异议人因怠于行使权利而未及时就案涉商铺的所有权进行变更登记，就应当承担就此产生的不利后果，承担相应的投资风险。综上，申请执行人认为，执行异议人的异议申请缺乏事实基础和法律依据，请求法院依法驳回其异议申请。 被执行人嘉兴中凰置业有限公司对异议人的申请无异议。 其他被执行人经本院合法传唤均未到庭参加听证，也未提出书面的答辩意见。 申请异议人围绕其异议主张，依法提交了证据：《浙江省商品房买卖合同》、增值税发票、还款面积差价、交房确认书、专项维修资金专用收据、付款结清证明、银行流水、业务回单（租金）、经营管理协议、土地使用权分割登记凭证、房屋分布平面图。 经本院审查查明：2018年4月3日，永康市人民法院（2018）浙0784民初2388号裁定书，查封了被执行人嘉兴中凰置业有限公司所有的坐落于嘉兴名品城商贸中心商铺的不动产。异议人认为，案涉房地产于2012年12月31日由嘉兴中凰置业有限公司销售给了异议人，异议人是该房地产的所有人，且异议人交付全部款项，因综合原因未办理房产证登记，但在浙江省房屋交易与产权管理系统中可查到已网签。 本院认为，在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。该规定第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。就本案来说，异议人主张对案涉不动产享有权利，并提供了相应的证据，但其证据表明，案涉车辆登记在嘉兴中凰置业有限公司名下。故依照上述规定，异议人非案涉不动产的权利人。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使异议人的证据中以证明本规定的前三项，但查明的案情表明，异议人对“未办理过户登记”有其自身的原因。 最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人的证据即使足以证明其涉案情形符合该规定的（一）、（三）项的情形，但因案涉不动产属于商铺，且异议人更无证据证明该案涉不动产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。 综上，异议人的异议请求，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回异议人周小燕的异议申请。 如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈飞峰 人民陪审员  赵洁波 人民陪审员  应萌芯 二〇二〇年四月二十日 法官助理王红兰 代书 记员  徐英晓