黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终203号上诉人（原审被告）：王宝文，男，1963年3月6日出生，汉族，无业，住望奎县。委托诉讼代理人:刘剑锋,黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爽，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘晶莹，女，1967年9月10日出生，汉族，大庆农行职工，住望奎县。委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。原审被告：黑龙江春华房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区宏伟小区7栋四单元1-2层2号。法定代表人：沙明春，职务执行董事。原审第三人：时吉成，男，1965年1月15日出生，汉族，个体，现住望奎县。上诉人王宝文因与被上诉人刘晶莹、原审被告黑龙江春华房地产开发有限公司（以下简称春华公司）、原审第三人时吉成第三人撤销之诉一案，不服黑龙江省望奎县人民法院（2019）黑1221民撤5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宝文上诉请求：1.撤销望奎县人民法院（2019）黑1221民撤5号民事判决第一项；2.一、二审案件受理费及其他费用由刘晶莹承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，刘晶莹所持《房屋买卖合同》应属无效，对涉案房屋属非法占有。涉案房屋由春华公司抵顶工程款开给时吉成，时吉成可对涉案房屋进行处分，但项目部不具备签订《商品房买卖合同》的资格，时吉成为刘晶莹开具的《房屋买卖合同》不具备面积、单价等内容，不符合房屋买卖合同形式要件。刘晶莹所持合同形式不合法，有虚假填写合同当事人的嫌疑，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。刘晶莹明知王宝文已与春华公司签订《商品房买卖合同》且办理相关手续，仍抢占房屋、非法占有，不应当受到法律保护。2.一审判决适用法律错误。王宝文不存在恶意登记的情形，2016年4月20日，时吉成将涉案房屋交给刘晶莹，刘晶莹一直实际占有使用房屋，未办理过户登记手续。根据上述情况，王宝文持有合法合同，有理由相信其是合法所有人，向法院起诉要求春华公司办理过户登记手续并无不当之处。整个过程符合法律规定和法律程序，不存在恶意登记的情况。因刘晶莹所持合同无效，因此不符合适用《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议纪要》审理一房数卖纠纷案件时，“数份合同均有效”的条件。刘晶莹答辩称，王宝文的上诉请求建立在分析和推论的基础上，不能否定房屋交付的日期，且涉案小区仅有一个7号楼，涉案房屋是确定的。王宝文与时吉成之间系抵账关系，不是真实的买卖合同关系。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。春华公司述称，时吉成申请开付13套房屋，至于是不是买卖，春华公司并不知晓。时吉成述称，其向王宝文分四次借款130万元左右，把春华公司抵付工程款的13套房屋抵押给王宝文，签订了买卖协议。刘晶莹向一审法院起诉请求：1.要求撤销（2018）黑1221民初1647号民事判决书中关于东福花园小区7号楼1单元701室的判项；2.要求确认望奎县东福花园小区7号楼一单元701室住宅楼为刘晶莹所有。一审法院认定事实：时吉成在承建春华公司望奎县东福花园项目过程中，分别于2014年4月5日、2014年4月28日与春华公司签订施工合同和补充合同，约定以时吉成承建的东福花园部分楼房抵付工程款，其中包括本案争议的7号楼一单元701室。在庭审中，春华公司也认可该房屋已经抵顶时吉成工程款，刘晶莹于2015年2月6日，用其借款20万元从时吉成手中购买了东福花园7号楼一单元701室，并与时吉成签订了买卖合同，时吉成以项目部的名义为刘晶莹出具了购房收据。2016年4月20日，时吉成将该房屋交付给刘晶莹，刘晶莹一直实际占有使用至今。2016年1月至3月间，时吉成相继与王宝文签订了春华公司给其顶账楼中的包括案涉房屋在内十三套房屋的买卖合同并为王宝文出具了收据，为办理联机备案手续，春华公司也与王宝文签订了商品房买卖合同，并出具了购房收据，其中包括本案争议的房屋。2018年11月9日，刘晶莹与王宝文及其妻子、妹妹因涉案房屋所有权问题，在东福花园小区发生争执，致刘晶莹受伤住院治疗。该案经望奎县人民法院作出（2019）黑1221刑初24号刑事附带民事判决处理。2018年12月25日，王宝文依据与春华公司签订的商品房买卖合同，以春华公司为被告向法院提起诉讼，要求确认商品房买卖合同有效、交付案涉房屋并协助办理过户手续。因春华公司未到庭参加诉讼，望奎县法院缺席审理了本案，并判决王宝文与春华公司签订的包括争议房屋在内的十三份商品房买卖合同有效，交付房屋并协助办理过户登记手续。王宝文依据判决办理了案涉争议房屋东福花园7号楼一单元701室的房产证，并于2019年3月18日，王宝文以刘晶莹、刘晶杰为被告向望奎县法院提起诉讼，要求刘晶莹、刘晶杰迁出涉案房屋。刘晶莹、刘晶杰在接到传票后，提起第三人撤销之诉，要求撤销（2018）黑1221民初1647号民事判决书，并确认争议房屋归其所有。一审法院认为，本案的关键问题在于：一、案涉房屋的处分权问题，即对于案涉房屋，作为开发商的春华公司和作为建筑商的时吉成谁有权对外进行处分的问题。二、合同的效力及履行的问题。首先是处分权的问题，时吉成与春华公司签订了建筑工程施工合同及补充条款，约定以包括案涉房屋在内的房源表上所载明的一百余套楼房抵付工程款，虽然该协议为施工前所签，但双方已实际履行，春华公司对以楼房抵付工程款的方式无异议，并且在庭审中明确表示，房屋抵顶给时吉成，时吉成说卖给谁，春华公司就给谁开手续（即联机备案合同），由此可见，春华公司已将其部分商品房（包括案涉房屋）的权利转让给了时吉成，时吉成对该部分房屋享有处分、收益等权利。春华公司只负责协助办理相关手续，而并不享有实际利益。第二，合同的效力及履行问题，本案涉及到一房多卖问题，先是2015年2月6日，时吉成与刘晶莹签订了买卖合同，后又于2016年3月7日与王宝文签订了包括争议房屋在内的买卖协议；王宝文又于2016年1月8日与春华公司签订了商品房买卖合同，上述合同均为有效合同，本案的实质是如何处理一房数卖的问题。刘晶莹与时吉成签订的买卖合同时间最早，且时吉成已将该房屋交付给刘晶莹，刘晶莹占有使用至今，该合同已经实际履行。而王宝文与时吉成后签订的协议，虽然也与开发商进行网签，但该合同并未实际履行，无论是时吉成还是春华公司都未向王宝文交付该房屋，实际上该房屋已被刘晶莹实际占有，已经无法交付。关于一房数卖合同履行问题，《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议纪要》有明确的意见：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效，且买受人均要求履行的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立的先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有的该房屋的买受人，对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间，合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，王宝文在原审案件1647号民事判决书作出前，并未取得房屋产权登记证书，而刘晶莹已先于王宝文与时吉成签订买卖合同，并实际占有该房屋。因此，刘晶莹的权利保护顺位要优先于王宝文，具有优先权。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或事实上无法履行的除外。本案中因争议房屋已经不能实际交付，应适用该除外条款，王宝文不应再主张春华公司交付，作为出卖人和实际处分权人时吉成应对不能交付承担违约责任，王宝文可另行主张违约损失。关于王宝文提出刘晶莹与时吉成签订的买卖合同上填写的建设工程许可证和施工许可证号码为东福花园一期，而案涉房屋为东福花园二期，认为刘晶莹错占房屋的抗辩理由，经查东福花园仅有一栋7号楼，本案诉争的7号楼1单元701室是唯一而明确的，不存在刘晶莹错占或时吉成交付错误的问题，对于王宝文的该抗辩意见不予支持。刘晶莹要求撤销原判决中有关案涉房屋交付及协助办理过户登记的请求应予支持。原审未将时吉成及刘晶莹列为当事人参加诉讼，在案涉房屋存在争议，而无法实际交付的情况下判决交付房屋并协助办理过户登记手续，在认定事实和适用法律方面均有不当，应予纠正。但刘晶莹主张确认其所有权的请求，物权法明确规定，物权的变动须依法登记，未经登记不发生效力，因刘晶莹未进行不动产登记，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条的规定，判决：一、撤销望奎县人民法院（2018）黑1221民初1647号民事判决书中第二项“被告黑龙江省春华房地产开发有限公司于本判决生效后三日内交付此十三套房屋并协助原告王宝文办理此十三套商品房过户登记手续”中关于交付东福花园7号楼1单元701室（DFHY7#-1-701）并协助办理过户手续的判决内容；二、驳回原告刘晶莹其他诉讼请求。案件受理费5800.00元，由原告刘晶莹负担2900.00元负担，由被告王宝文负担2900.00元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审确认一审判决认定的事实。本院认为，本案二审的焦点问题是望奎县人民法院（2018）黑1221民初1647号民事判决书中第二项中关于交付东福花园7号楼1单元701室（DFHY7#-1-701）并协助办理过户手续的内容是否应予撤销。（一）关于刘晶莹是否占有案涉房屋，并取得所有权的问题。占有是对物事实上实际控制的状态，但占有本身并不等同于物权。刘晶莹与时吉成签订了《商品房买卖合同》，但按照时吉成与春华公司签订的《建筑工程施工合同》约定，时吉成在每次完成工程后，春华公司向时吉成拨房抵顶工程款时，必须经春华公司技术人员验收签字，否则春华公司可拒拨工程款。因此时吉成对外出售房屋时，应当经过春华公司确认并签订商品房买卖合同。刘晶莹对案涉房屋的占有并未经过春华公司的确认，春华公司也未为刘晶莹开具商品房买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。刘晶莹对案涉房屋没有进行登记，未取得所有权。刘晶莹与时吉成签订的《商品房买卖合同》，可另行向时吉成主张权利。（二）关于王宝文与春华公司诉讼是否存在恶意串通，损害刘晶莹利益的问题。春华公司将涉案房屋作为工程款抵付给时吉成，时吉成对涉案房屋具有处分的权利。春华公司按照时吉成的要求与王宝文签订《商品房买卖合同》并出具收据系真实的意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定。在（2018）黑1221民初1647号卷宗35页中，时吉成于2018年12月12日出具证明中认可其与王宝文之间的买卖关系。在王宝文与春华公司签订买卖合同并办理联机备案的过程中，时吉成未向双方披露存在另一买受人的情况，双方均无法得知案涉房屋存在一房二卖的情形，无法认定王宝文和春华公司存在共同恶意希望通过订立合同损害刘晶莹的利益，因此王宝文与春华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，王宝文有权通过诉讼要求春华公司按照合同约定履行交付房屋并办理过户的义务。望奎县人民法院依据王宝文与春华公司签订的《商品房买卖合同》，判决春华公司交付案涉房屋并协助办理过户并无不当，判决结果并无错误。综上所述，王宝文的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条的规定，判决如下：一、撤销黑龙江省望奎县人民法院（2019）黑1221民撤5号民事判决；二、驳回刘晶莹的诉讼请求。一审案件受理费5800.00元，二审案件受理费11600.00元，由被上诉人刘晶莹承担。本判决为终审判决。审判长  苑淑华审判员  慕安萍审判员  王杨杨二〇二〇年四月三十日书记员  王春宇