湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终637号上诉人（原审原告、反诉被告）：何爱花，女，1981年3月3日出生，汉族，居民，住湖南省道县。委托诉讼代理人：宋维宇，湖南舜源泽律师事务所律师（特别授权）。上诉人（原审被告、反诉原告）：永州市明辰房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市道县工业园大道旁。法定代表人：魏国平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：桂海林，湖南省永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈国华，湖南省永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：永州市首创物业服务有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区菱角山路外运公司宿舍1栋601室。法定代表人：丘红梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李薇，湖南云虹律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：永州市首创物业服务有限公司道县分公司，住所地湖南省道县月岩中路建材厂院内。负责人：李昂，系该公司经理。上诉人何爱花因与上诉人永州市明辰房地产开发有限公司(以下简称明辰公司）、被上诉人永州市首创物业服务有限公司（以下简称首创公司）、永州市首创物业服务有限公司道县分公司（以下简称道县首创）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2019）湘1124民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月1日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。何爱花的上诉请求：一、请求依法撤销一审判决书第一项，改判由被上诉人立即交付西班牙花园小区6#栋0单元1702号房屋给上诉人的义务，并不得收取手续费、可视门铃费以及水电开户费、装修管理费等违法费用；二、请求依法撤销一审判决书第二项，改判被上诉人明辰公司赔偿上诉人自2018年7月1日到2019年6月30日的逾期交房违约金76,565.32元；三、请求本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对本案的事实认定错误，证据不足。1、一审法院不应采纳被上诉人关于建设市政工程的证据，将120天市政工期建设时间从逾期交房的天数中剔除错误；2、上诉人已经向一审法院提供了自己交纳按揭手续费、可视门铃费以及水、电开户费以及物业装修管理费等被违法收取费用的凭证，应判决将上诉人被违法收取的按揭手续费、可视门铃费以及水、电开户费以及物业装修管理费等费用一并退还给上诉人；3、一审判定“被告首创公司及其分公司均不是合同当事人，不是本案适格主体”系定性错误。二、一审法院对适用的法律理解有误，显失公平。调整违约金计算标准不符合法律规定。明辰公司辩称：一、我方不应承担违约金，我方有证据证明是不可抗力因素（政府拆迁）等客观因素导致，根据合同第十条与合同补充协议4.5约定，存在上述情况下，延期交房不承担违约责任，要求我方承担违约责任是没有事实法律依据的；二、按揭手续费与可视门铃费我方是会退款的，但对方没来领；三、根据物价局文件的规定，水电开户费是我方代收的，我方不予退款，并且我方一审提交的证据内容明确了水电开户费是可以由开发商代收的。首创公司辩称：一、首创公司不是本案适格被告；二、上诉人诉请的延期交房违约金、按揭手续费、水电开户费、可是门铃费等费用与首创公司无关。道县首创辩称：同意首创公司的答辩意见。明辰公司的上诉请求：一、撤销一审判决的第一项，改判上诉人不承担给付被上诉人违约金；二、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：事实与理由：一、一审对上诉人永州市明辰房地产开发有限公司提出的因征收土地与鸡公井用地纠纷，拆迁户拖车倒渣土的方式长期阻工及天气异常，下雨天增多等客观因素，导致施工延期的意外事件，不予认定为不可抗力的理由不能成立是错误的。二、一审判决认定事实与计算扣除不可抗力天数错误。三、被上诉人的违约金损失计算没有依据。根据我国的法律理论及通说，违约金以弥补守约方损失为限。而本案中，被上诉人没有因上诉人的交房而受到损失，被上诉人也没有向法院提交相关损失的证据。因此，一审判决上诉人支付被上诉人违约金于法无据。综上所述，一审判决没有尊重客观事实与法律，恳请二审人民法院予以改判。何爱花辩称：一、上诉人永州市明辰房地产开发有限公司无法提供出让土地的取得、不知道土地不是净土及施工天气为不可抗力的相应客观证据。二、不存在应扣除的不可抗力天数。三、上诉人永州市明辰房地产开发有限公司必须依约足额赔偿答辩人的损失。综上所述，上诉人将征地纠纷、天气原因、建设市政工程等理由定义为不可抗力的做法无法律与事实依据。上诉人必须依法依约承担违约责任以及退还非法收取的其他费用的责任。何爱花向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告明辰公司赔偿原告自2018年7月1日起至2019年5月12日止的延期交房违约金63,078.02元；2、判令被告归还原告已缴纳的按揭手续费1500元、可视门铃费800元以及水开户费1600元、电开户费950元、物业装修管理费744元等一切不合法的交房前置费用；3、判令被告承担本案诉讼费用。明辰公司向一审法院提出反诉请求：1、依法解除双方的商品房买卖合同；2、诉讼费由反诉被告承担。一审经审理查明，2017年12月1日，原告何爱花与被告明辰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告明辰公司开发的道县西班牙花园小区6#栋0单元1702号房屋，房屋面积128.55平方米，单价每平方米3263.60元，总金额419,536元；原告以银行按揭方式付款。合同第十条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起三十日内告知买受人的。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，对逾期交房超过三十日但在九十日内，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十七条约定：如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理产权登记手续的，双方同意出卖人解除合同。该合同附件四为《商品房买卖合同》补充协议，其中1.2条约定：下列费用和款项不包括在该商品房总价款中，买受人按本协议另行支付：契税、手续费、工本费等相关费用由买受人承担，物业维修基金由买受人承担；补充协议4.2条约定：由于买受人原因未按期还贷或未付清房款、违约金、税费及付清1.2条所述费用等，出卖人不受合同约定的交付期限届满的条件限制，有权拒绝交付房屋并不承担延期交房责任；补充协议4.3条约定：本合同第十条的“该商品房经验收合格”是指：参与该商品房建设的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位对该商品房所处的单位工程进行竣工验收并在《工程竣工验收报告》上签字盖章认可且由质监部门对该单位工程出具《建设工程质量监督报告》；补充协议4.4条约定：买受人同意出卖人代收代缴政府部门收取的相关办证费用，若买受人对出卖人代收代缴费用有任何异议，同意先向出卖人交付代收费用后再自行与相关收费单位咨询联系，若买受人不缴付或延迟缴付的，出卖人可以不交付该商品房给买受人而不承担任何违约责任；补充协议4.5条约定：买受人同意政府部门或市政公共事业单位对验收及市政配套、安装之延误或异常天气影响的交房应予以延期；补充协议4.8条约定：买受人存在下列情形的，均视为出卖人已依约完成交房义务，延期收房期间房屋风险由买受人承担，并承担延期收房期间的物业管理费及因延期收房所产生的其他费用，在买受人付清以上款项前，出卖人有权拒绝办理房屋实际交付手续：4.8.1买受人办理房屋交接手续时，既不提出书面整改要求，又不接收该商品房的；补充协议4.10条约定：出卖人房屋已经具备交付使用条件，收房人也已经具备收房的合作条件，买受人须在出卖人发出的书面交房通知（包含公众媒体、网站、报纸的书面公告、通知等）注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，超过通知办理交房手续最后期限，买受人未办理收房手续，则通知办理交房手续期限截止日即为房屋交付日，视为买受人验收合格，房屋风险和未实际收到房屋的损失由买受人承担，买受人也即至此开始支付物业管理费等相关费用。合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告向被告交付了首付款89,536元，剩余购房款在约定期限内通过银行贷款给付完毕。另查明，被告明辰公司通过公开招标方式取得案涉商品房建设用地使用权，该土地挂牌时不是净土出让，当时土地内居民住宅没完成征地拆迁，拆迁户在被告建设过程中多次与其发生纠纷，导致商品房工程进度多次停工，后经相关部门协调方得以解决。案涉商品房所在小区的周边市政配套设施由被告明辰公司自建完成，工期四个月。2019年1月9日，参与该商品房建设的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位对案涉商品房工程楼进行竣工验收，均签字盖章确认质量合格。因机构改革、春节放假等因素，道县建设工程质量安全监督站延期至2019年3月25日才出具《建设工程质量监督报告》，确认工程验收程序合法。2019年4月30日，被告明辰公司以挂号信方式邮寄收房通知书给原告要求原告收房。因原告对被告明辰公司的收房条件有异议，双方至今未完成房屋交付手续。一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告应否承担逾期交房违约责任；二、逾期交房的时间天数；三、原告主张的违约金标准是否过高；四、被告明辰公司是否有权解除合同；五、被告首创公司和首创分公司是否本案适格主体。一、关于被告应否承担逾期交房违约责任。该院认为，原告与被告明辰公司签订《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。根据合同第十一条约定，出卖人应当于2018年6月30日前将涉案房屋交付给买受人，因出卖人原因，未按约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过三十日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。而被告明辰公司于2019年4月30日才以挂号信方式邮寄收房通知书给原告，故被告明辰公司通知实际收房的时间明显超过了合同约定的时间，构成逾期，被告明辰公司应承担相应违约责任。被告明辰公司辩称因土地征收与鸡公井用地纠纷，拆迁户以拖车倒渣土方式进行长期阻工，造成工程长时间延误，属于法律规定的不可抗力、意外事件，该院认为拆迁户阻工在被告明辰公司通过公开招标取得不是净土出让的土地使用权时即应可预见，对阻工事件应有合理预期并预留应对时间，故其不属于不可抗力，亦不符合补充协议4.5条约定可予延期交房的情形，其抗辩理由不成立。被告明辰公司另提供了道县气象局出具的气象证明，拟证实2017、2018年度道县区域长期降雨影响工程进度，属于不可抗力，房屋交付时间应当顺延，该院认为，天气因素不是法律规定的违约免责事由，被告明辰公司在与原告约定交房时间时，即应考虑到天气因素的存在，且该证明内容为2017、2018年度3-6月道县本站降雨天数，并不能证明施工期间天气与往年相比有不可预见的重大变化，故亦不属于不可抗力，对其主张该院不予认可。二、关于逾期交房的时间天数。2019年1月9日，参与该商品房建设的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位对案涉商品房工程楼进行竣工验收，均签字盖章确认质量合格，后因机构改革、春节放假等因素，道县建设工程质量安全监督站延期至2019年3月25日方出具《建设工程质量监督报告》，确认工程验收程序合法，道县建设工程质量安全监督站亦证明报告延期系其因机构改革和春节放假等因素导致，根据合同补充协议4.5条的约定，该事实符合政府部门对验收之延误影响到交房应予以延期的情形，结合补充协议4.3条对商品房经验收合格条件的约定，该院确认诉争的房屋自2019年1月9日起具备经验收合格可以交房的条件。此后，被告于2019年4月30日通过邮寄挂号信方式书面通知原告于15个工作日内（即2019年5月23日前）办理房屋交付手续，根据补充协议4.10条的约定，应以2019年5月23日为被告履行交房义务的时间。被告明辰公司还提供了道县工业集中服务区建设指挥部的证明，该证明证实西班牙花园小区周边市政配套设施系明辰公司自建完成，工期4个月，根据合同补充协议4.5条的约定，应认定为市政公共事业单位对市政配套之延误影响到交房应予以延期的情形，该4个月的工期应从被告明辰公司逾期交房违约的总天数中予以扣除，因此被告明辰公司逾期交房时间天数为：从2018年7月1日起计算至2019年5月23日止，计327天，扣除应予延期的120天，实际逾期天数207天。被告明辰公司辩称2018年1月31日已经完成保温检测，并且已经道县建达工程质量检测有限公司检测验收合格，该公司出具《外墙检测报告》，说明2018年1月31日工程主体装修已经完成，《合格证》于2018年10月22日，已经政府主管部门，即道县质量安全监督管理部门验收合格，并下发《合格证》，该院认为，该《合格证》系《建设工程规划条件核实合格证》，与《外墙检测报告》均不能作为为房屋达到交房条件的依据。被告明辰公司辩称在2018年5月27日即通过在原告门上粘贴收房通知及微信等方式通知原告收房，故其当时即已履行了通知收房义务，因2019年1月9日前被告明辰公司并不具备交房条件，且其通知方式不符合补充协议4.10条的约定，故其抗辩理由不成立。原告称不能收房系被告强制要求收取按揭手续费、可视门铃费以及水、电开户费、装修管理费等一切不合理费用所致，根据合同补充协议4.2条及4.4条约定，原告未提供证据证实其已向被告明辰公司交付了应由明辰公司代收代缴的契税、工本费等政府部门收取的相关办证费用，被告明辰公司有权拒绝交付房屋，即便被告明辰公司要求原告交纳的费用不合理，根据合同4.8条及4.8.1款约定，原告可以提出书面整改要求，原告既未提出书面整改要求，又不接收该商品房，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故对2019年5月23日前未能完成房屋交付手续，双方均有过错，该院确认被告明辰公司不承担2019年5月23日之后的逾期交房违约责任，原告应按照合同约定的收房条件与被告明辰公司办理房屋交付手续，被告明辰公司亦不得向原告收取合同未约定或违法收取的费用。三、关于原告主张的违约金标准是否过高。该院认为，依照合同法相关规定，对于约定过高的违约金，当事人可以请求人民法院适当减少。被告明辰公司主张合同约定的违约金过高，应予减少，但未提供相应证据证实，因双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交房应按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该院根据公平和诚实信用原则，以实际损失为基础，结合被告明辰公司对拆迁户阻工延误工期并无主观过错、合同约定的违约金明显高于同地段同类房屋租金水平等实际情况，对逾期交房的违约金酌情进行调整，按每日万分之一点五计算，即被告明辰公司应支付原告逾期交房违约金419,536元×0.15‰×207（天）=13,026.59元。四、关于被告明辰公司是否有权解除合同。被告明辰公司反诉称在房屋建成后，多次催促原告收房完成房屋交付手续，原告置之不理，原告以其行为表明其不愿履行商品房买卖合同，应根据合同法及商品房买卖合同第十七条第五款第一项规定，解除与原告签订的《商品房买卖合同》。该院认为，双方未完成房屋交付手续系对房屋交付条件有争议，原告已履行了交付购房款的主要义务，不符合合同法规定的法定解除条件，不能办理产权登记亦不能认定为原告导致，不属于《商品房买卖合同》第十七条第五款第一项约定的情形，故对被告明辰公司的反诉请求该院不予支持。五、关于被告首创公司和首创分公司是否是本案适格主体。该院认为，本案系商品房销售合同纠纷，被告首创公司及其分公司均不是合同当事人，不是本案适格主体，原告要求其承担相关民事责任于法无据，该院不予支持。原告主张其不应收取装修管理费等费用属另一法律关系，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）永州市明辰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行交付西班牙花园小区6#栋0单元1702号房屋给原告（反诉被告）何爱花的义务，并不得收取合同未约定或违法收取的费用；二、被告（反诉原告）永州市明辰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）何爱花逾期交房违约金13,026.59元；三、驳回原告（反诉被告）何爱花其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）永州市明辰房地产开发有限公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714.13元，减半收取857.07元，反诉受理费1714.13元，减半收取857.07元，共计1714.13元，由被告永州市明辰房地产开发有限公司负担。二审期间，双方没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实该院予以确认。本院认为，一、关于本案的逾期交房违约时间的计算问题。1、将120天市政工期建设时间从逾期交房的天数中剔除是否错误。道县工业集中服务区建设指挥部出具的证明证实西班牙花园小区周边市政配套设施系明辰公司自建完成，工期4个月。根据合同补充协议4.5条的约定，应认定为市政公共事业单位对市政配套之延误影响到交房应予以延期的情形，该4个月的工期从被告明辰公司逾期交房违约的总天数中予以扣除是符合双方合同约定的情形；2、永州市明辰房地产开发有限公司提出的因征收土地与鸡公井用地纠纷，拆迁户拖车倒渣土的方式长期阻工及天气异常，下雨天增多等客观因素，导致了施工延期的意外事件，属不可抗力的理由能否成立。明辰公司通过公开招标取得的土地使用权不是净土出让，对处理土地上的纠纷应预留相应的时间，该耽误的时间是可以预见的，亦不符合补充协议4.5条约定可予延期交房的情形，不属于不可抗力。被告明辰公司另提供了道县气象局出具的气象证明，拟证实2017、2018年度道县区域长期降雨影响工程进度，属于不可抗力，房屋交付时间应当顺延。因该证明内容为2017、2018年度3-6月道县本站降雨天数，并不能证明施工期间天气与往年相比有不可预见的重大变化，故亦不属于不可抗力。二、关于违约金的计算标准问题。双方合同违约金计算标准在本区域明显过高，依照合同法相关规定，对于约定过高的违约金，当事人可以请求人民法院适当减少。所以，一审判决处理是正确的。三、一审判决认定“首创公司及其分公司均不是合同当事人，不是本案适格主体”是否正确。本案为商品房销售合同纠纷，首创公司及其分公司不是商品房销售合同的出让方，一审判决认定“首创公司及其分公司均不是合同当事人，不是本案适格主体”是正确的。综上所述，何爱花、明辰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1840元，由上诉人何爱花、上诉人永州市明辰房地产开发有限公司各负担920元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年四月二十七日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。