贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初33号 原告：高显梅，女，汉族，1984年3月9日出生住贵州省毕节市大方县。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：薛锦，系被告公司员工。 原告高显梅与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高显梅，被告振华房开公司的委托诉讼代理人薛锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高显梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理都市港湾1幢1座1单元20层4号房屋产权证书；2、判决被告支付原告逾期办理产权证违约金人民币46200元(违约金计算以总房款440000元为基数，按每日0.01%，从2017年1月1日至2019年11月31日)；3、判决被告退还原告水表入户费900元、电表入户费529元、有线电视入户费400元，合计1829元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2016年2月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,购买被告开发建设的都市港湾1幢1座1单元20层4号房屋。合同约定：出卖人承诺于2016年12月31日办理产权登记并将产权证书交付给买受人。出卖人违约的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告按照合同的约定支付了全部房价款人民币440000元。自2017年1月1日至2019年11月31日，被告违约时间为2年11个月，应赔偿原告违约金。 被告振华房开公司辩称：1、根据法律规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。涉案合同也约定，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2、本案中，被告违约的原因是由于2014年5月政府规划文件验收标准有新的规定导致，被告不能按约定完成房屋转移登记，属于不可抗力因素，不应承担违约责任。3、在消防验收中，因部分业主占用消防通风口，导致消防验收迟延，从而影响办证时间。4、2014年11月24日国务院发布《不动产登记条例》，将土地房屋统一登记为不动产证，要求和程序重新作了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行。请法院依法裁判，驳回原告的诉讼请求。补充：关于水表入户费、电表入户费、有线电视入户费的问题，被告仅是代缴，并且已经给原告开通相应的户头。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市环东路都市房屋，房屋总价款为人民币440000元。合同第七条约定：前述约定的商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。移转登记方面约定，（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同约定办理方式为买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告向被告支付购房款440000元，另支付水表入户费900元、电表入户费529元、有线电视入户费400元，合计1829元。被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告诉至本院。现涉案房屋办理转移登记的条件还未成就。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务，原告足额支付了购房款，被告就应履行向原告办理商品房转移登记有关文书并交付原告的义务，现被告实际还未履行该义务，应承担继续履行或支付违约金的责任。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理涉案房屋产权证书的诉讼请求，因法律或事实上不能履行，本院暂不予支持。 关于原告主张的违约金问题，合同约定被告应于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约期限自2017年1月1日起算至原告主张的2019年11月30日。金额为440000元×0.01%×1063天=46772元，原告只主张46200元，本院予以支持。 关于原告主张的退还“三通费”问题，《商品房买卖合同》第七条约定：“商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”附件五：“关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定。”从合同约定可看出，商品房价款已经包括房屋相关的配套设施设备，而涉案的水电、广电、燃气等也当然属于房屋的配套设施，即原告购买涉案房屋，被告就应提供房屋能够满足使用条件的相关配套设施，配套设施产生的相关费用应包含于房屋价款之中，且合同也约定了在购房款之外，被告不得再向原告收取任何费用。因此被告向原告收取的水表入户费900元、电表入户费529元、有线电视入户费400元，合计1829元属于违约行为，故原告要求被告退还前述款项1829元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高显梅支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金46200元； 被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告高显梅水表入户费、电表入户费、有线电视入户费合计1829元； 三、驳回原告高显梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币500元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年四月九日 书记员  周 猷