河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终712号上诉人（原审被告）：吴明丽，女，生于1980年2月13日，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：武东栋，河南省邓州市诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邓州市公安局，住所地邓州市团结东路。法定代表人：马骁，任局长职务。委托诉讼代理人：全志斌，系该局工作人员。委托诉讼代理人：李七星，系该局工作人员。上诉人吴明丽因与被上诉人邓州市公安局为房屋租赁合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2019）豫1381民初6573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴明丽委托诉讼代理人武东栋、被上诉人邓州市公安局委托诉讼代理人全志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴明丽上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审中双方签订的合同中并未约定违约金，但一审法院却在认定事实部分认定合同约定：“乙方应如期交付房租，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有权要求乙方按当年租金的3%支付违约金”，并以此判决上诉人支付被上诉人违约金21000元，该判决没有事实和法律依据；2、根据合同第四条第一款约定，被上诉人在交付房屋时应按照合同约定保证水、电、门窗等基本设备齐全。被上诉人在交付房屋时该房屋是毛坯，没有保证水、电、门窗设备齐全。该设备全部由上诉人出资安装门窗、地坪、墙粉等。被上诉人未按照合同约定对房屋相应完善，故应承担责任。并且上诉人对租赁房屋增加了部分设施（门、窗、地坪等）属于不可拆除部分，所有权归属于被上诉人，但应将该笔费用归还上诉人，根据合同第五条第二款约定解除终止合同补偿对方损失的条款，被上诉人也应归还上诉人不可拆除部分的费用；3、合同约定甲、乙双方如需解除、终止合同，必须提前三个月通知对方，待双方书面同意后方可办理手续，解除租赁合同，并补偿对方相应损失。本案中，被上诉人并未提前三个月通知上诉人，双方也没有签订任何书面同意解除租赁合同，对上诉人造成的损失被上诉人应予补偿；4、房屋在承租期间，上诉人将房屋转租给姚朕、崔文茂使用，他人使用期间每月按时将水电费交纳给被上诉人，被上诉人对房屋的转租是知情认可的，而房屋的实际使用人姚朕、崔文茂将租金交给案外人王萌，故应由王萌作为被告参加本案诉讼。邓州市公安局辩称，1、上诉人称“合同未约定违约金”属于事实错误。门面租赁合同第二页第五项中已经约定有“乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有权要求乙方按当年租金的3%支付违约金”。另外被上诉人就同一租赁物于2014年4月25日与吴国榕签订的门面房租赁合同中也约定有违约金。在一审诉讼中，上诉人的全权代理人也自认此条款；2、上诉人称“根据合同第四条第一款约定，被上诉人在交付房屋时应按照合同约定保证水、电、门窗等基本设备齐全。被上诉人在交付房屋时该房屋是毛坯，没有保证水、电、门窗设备齐全。故应承担责任。”属事实错误。被上诉人的物业是二次出租，有租赁合同为证，不存在上诉人所称的没有按照合同约定，上诉人混淆事实，且无证据证实；3、上诉人称“被上诉人未提前三个月通知上诉人，双方也没有签订解除租赁合同，并赔偿对方相应损失”没有事实依据。被上诉人一审中向法庭提交了要求解除合同的公告，一审判决书也予以认定，被上诉人通知上诉人解除合同后，由于上诉人不积极协商，导致未能一致达成解除合同的事实，被上诉人被迫只能通过诉讼请求人民法院判决维护自己的合法权益；4、上诉人称“上诉人转租，被上诉人对房屋是知情认可的，王萌应作为被告参加诉讼”无事实和证据支持。双方合同约定，乙方应按照约定支付水电费，但水电费的支付不能认定是被上诉人同意转租的依据，至于姚朕等将租金转给王萌更无从谈起，也不属于原合同约定，也不属于上诉行为的审查范围。邓州市公安局向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、依法判令吴明丽支付租金700000元；3、依法判令吴明丽给付违约金21000元；4、诉讼费由吴明丽承担。一审法院认定事实：2017年4月，邓州市公安局与吴明丽签订了门面房租赁合同一份，合同约定：“甲方（邓州市公安局）出租给乙方（吴明丽）的房屋位于北京大道与××路交叉口向北150米，坐西面东临街单栋一至三层，框架结构，租赁期限：2017年4月26日至2020年4月26日，租赁期满乙方如要求续租，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方以每年叁拾陆万元租赁，租金在每年合同到期一个月前交付，一年一交，租金在合同期内不变。续签租赁合同双方可协商对租金进行调整，涨幅不超过5%……乙方不得擅自改变房屋结构，不得转租，若要变动则需甲方同意。乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有权要求乙方按当年租金的3%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失，甲、乙双方如需解除、终止合同，必须提前三个月通知对方，待双方书面同意后，方可办理手续解除租赁合同，并补偿对方相关损失……”。签订合同后，邓州市公安局依约向吴明丽交付了租赁房屋，吴明丽将其租赁的房屋转租于他人，后经邓州市公安局多次催促，吴明丽未按合同约定支付房屋租赁费。2019年3月25日，邓州市公安局向吴明丽下达了出租租金收缴通知书，通知载明：“吴明丽于2017年4月26日至今未按合同约定缴纳房屋租金，限其在2019年4月1日前缴纳，逾期不缴，邓州市公安局将以约终止合同。”2019年5月10日，邓州市公安局在吴明丽租赁的房屋门前张贴公告，要求各承租户自张贴之日起，十日内清撤室内所有物品，逾期后果自负。后吴明丽仍未向邓州市公安局支付房屋租赁费。一审法院认为，吴明丽对其与邓州市公安局签订的门面房租赁合同不持异议，系双方的真实意思表示，该租赁合同合法有效。双方应按租赁合同约定履行各自的权利义务。现吴明丽承租租赁合同约定的房屋后，未按合同约定支付租赁费用并将所租赁的房屋转租，经邓州市公安局多次追要，仍不支付租金，实属不妥，现邓州市公安局诉至一审法院，请求解除双方之间的租赁合同并要求吴明丽依照租赁合同约定支付租赁费及违约金的诉请，理由正当，一审法院予以支持。吴明丽辩称其未向邓州市公安局支付房屋租赁费是因其转租的商户未向其支付房租及其儿子生病导致家庭困难，因双方合同明确约定不得转租，故对吴明丽的辩解理由，一审法院不予支持。为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院》第二十九条，最高人民法院第九十条之规定，判决：一、解除邓州市公安局与吴明丽签订的位于邓州市××大道与××路交叉口向北150米，坐西面东临街单栋一至三层门面的房租赁合同。二、吴明丽于本判决生效后十五日内支付邓州市公安局房屋租赁费700000元和违约金21000元。案件受理费11010元减半收取5505元，由吴明丽负担。二审中，上诉人吴明丽向本院提交其与邓州市公安局签订的《门面房租赁合同》一份，用以证明原合同未约定违约金，违约金一项是空白的。被上诉人邓州市公安局提交其与吴国榕签订的《门面房租赁合同》及收取房租票据各一份，用以证明违约金是有约定的。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。邓州市公安局对吴明丽提交的证据质证意见为：对这个情况不清楚，这个是领导们签的合同，我们持有这一份是有违约金的。吴明丽对邓州市公安局提交的证据质证意见为：该证据与本案无关，违约金是机打的不是手写的，都是格式合同。如果本案约定违约金，应该也是机打显示，但实际却没有，所以双方没有约定违约金。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人吴明丽是否系本案适格被告的问题，因《门面房租赁合同》系上诉人吴明丽与被上诉人邓州市公安局所签订，根据合同相对性原则，吴明丽与邓州市公安局之间形成租赁合同关系，吴明丽系本案适格被告，上诉人关于案外人王萌应作为被告参加本案诉讼的上诉理由无事实及法律依据，不能成立。合同解除的方式有约定解除和法定解除两种，本案中，上诉人吴明丽与被上诉人邓州市公安局在《门面房租赁合同》中对于合同的解除虽有约定，但对于解除的条件约定并不明确，且未能协商一致。而根据合同法第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人吴明丽自承租争议房产后，未能按照合同的约定支付租金，具有明显过错，导致被上诉人邓州市公安局合同目的不能实现，故一审判决解除双方之间的租赁合同符合本案事实及法律规定，并无不当，本院对此予以确认。关于违约金问题，二审中上诉人吴明丽提交的《门面房租赁合同》中虽未约定违约金的标准，但一审中被上诉人邓州市公安局提交的《门面房租赁合同》中约定有违约金支付标准，且对于被上诉人邓州市公安局提交的《门面房租赁合同》的真实性，上诉人吴明丽并未表示异议，故一审法院根据被上诉人邓州市公安局提交的《门面房租赁合同》，判决支持被上诉人邓州市公安局对于违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，于法有据，并无不当。关于上诉人吴明丽要求被上诉人邓州市公安局补偿损失的上诉请求，因无事实及法律依据，本院依法不予支持。故上诉人吴明丽的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。综上所述，吴明丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由吴明丽负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇二〇年四月十日法官助理赵琳书记员郭璐