湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终120号上诉人（原审被告）：湖北方程商业运营有限公司，住所地：黄梅县鄂东新农茂市场一楼。法定代表人：潘仲良，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐林书，男，该公司客服部经理。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：湛定娥，女，1966年11月25日出生，汉族，住黄梅县。上诉人湖北方程商业运营有限公司（以下简称方程公司）因与被上诉人湛定娥租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。方程公司上诉请求：撤销原判，改判方程公司不承担支付租金和违约金的义务。事实与理由：一、原审认定事实不清。1、原审认为方程公司与黄梅县鄂东新农茂业主委员会签订《协议书》与本案缺乏关联性，没有予以质证。方程公司认为，正因为先前黄梅县鄂东新农茂业主委员会作为业主代表，通知全体业主配合方程公司承租鄂东新农茂所有商铺，并与方程公司签订意向性的《协议书》，方程公司才愿意与所有业主单独签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》。2、根据双方当事人签订的《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》第五条第五款约定：在不影响结构安全和质量的前提下，进行统一设计和规划、改造和装修。合同签订后湛定娥一直未按照方程公司要求办理商铺交接和提供消防合格书，导致方程公司无法利用商铺的正常租赁价值转租商铺，方程公司签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》的目的在于承租商铺后进行转租，获取相应的利益。但湛定娥的违约行为严重违背了方程公司签好合同的目的，构成根本违约。湛定娥办理商铺交接和提供消防合格证书的义务在方程公司支付租金的义务之前，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。二、原审适用法律错误。双方当事人依法成立租赁关系，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条作为本案的判决依据存在错误，方程公司拒绝履行支付租金的义务是正当的行使顺序履行抗辩权，应适用《中华人民共和国合同法》第六十七条作为法律依据。湛定娥未作答辩。湛定娥向一审法院起诉请求：依法解除与方程公司商铺租赁合同关系；判令方程公司支付租金26547元及违约金6488元。一审法院认定事实：2017年4月3日，湛定娥与方程公司共同签订了一份《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》，约定将其位于鄂东新农茂一楼1135号商铺（计30.41㎡，购置价格为648793元）出租给方程公司，由方程公司统一向外招租。约定租赁期限共10年又3个月，即2017年3月23日至2027年6月22日。其中前三个月为免租金期。约定从计租第一年度（2017.6.23至2017.6.22）的租金为商铺购买价的4%，以后每年度租金计算比例递增0.4个百分点。签订本合同七日内，方程公司向湛定娥支付保证金，金额为第一年租金总额的3/12。该合同约定如一方有严重违约的情形，给对方造成损失，除赔偿对方等同与此前支付的保证金金额外，还应赔偿对方的直接和间接损失。该合同还约定了“甲乙双方的权利义务”、“违约责任及解除合同”等内容。2017年4月9日，方程公司向湛定娥支付了保证金6487.93元，2017年5月11日支付了上半年租金12975.86元（证据显示金额），2018年7月4日支付了下半年租金12975.86元，此后，方程公司还向湛定娥交付鄂东新农茂购物卡2000元，湛定娥认可该购物卡的保价值为2000元。又查，前述鄂东新农茂一楼1135号商铺系湛定娥与桂攀峰共同共有，于2014年12月16日办理了房权证（黄梅镇字第××号）。桂攀峰诉讼中亦追认湛定娥的出租行为，并同意由湛定娥行使该合同项下的全部权利和义务。湛定娥与方程公司签订租赁合同之前，2014年3月25日，黄梅县鄂东新农茂业主委员会与方程公司签订了《协议书》，约定前者同意将鄂东新农茂业主拥有的自主产权的一楼二楼全部商铺共用部位和共用设施设备，整体出租给方程公司统一经营和管理服务，前者尽力促成所属业主与方程公司签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》等内容。一审法院认为，双方当事人所签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。湛定娥将商铺移交给方程公司后，计租租赁期按租赁合同从2017年6月23日起至2019年6月22日止共两年，方程公司应付两年租金总额合计为54498.61元[648793×（4.0%+4.4%）]，但方程公司仅在付清第一年租金25951.72元后，再付2000元，仍下欠26547元未付，属于未全面履行合同义务，依法应当承担继续履行义务。方程公司未按合同约定时间和数额支付后续租金，属严重违约，依据双方租赁合同第三条第三项的约定，方程公司应当按租赁合同第三条第四项的约定承担违约责任，即应向湛定娥支付与履约保证金等额的违约金6487.93元（648793×4.0%×3/12）。考虑到方程公司庭审中有关保证金抵扣的请求，故方程公司先前向湛定娥交纳的保证金可以抵扣其应履行的给付金额。方程公司同意湛定娥要求解除双方签订的租赁合同的请求，属双方合意解除，予以准许。湛定娥请求租金的金额是计算至第二个出租年度届满时，故解除合同的时间应确定为第二个出租年度届满日的次日，即2019年6月23日。综上，湛定娥的诉讼请求，予以支持。方程公司的辩论意见，不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、湛定娥和方程公司于2017年4月3日签订的《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》自2019年6月23日起解除。二、限方程公司于判决生效之日起十日内向湛定娥支付商铺（1楼1135号）租金26547元。三、方程公司赔偿湛定娥违约金6487.93元，与方程公司交纳的保证金6487.93元相抵清。四、驳回湛定娥其他诉讼请求。案件受理费625元，减半收取312.50元，由方程公司负担262.50元，湛定娥负担50元。二审中，当事人没有新证据提交。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，方程公司自签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》后，在租赁期间从未向出租人湛定娥提出租赁物未交付，反而向湛定娥交纳保证金和部分租金，足以说明方程公司已占有、使用该租赁物，依照法律规定，方程公司应当按照约定定期支付租金，方程公司逾期未支付租金，应当承担违约金。一审判决方程公司支付租金并承担违约金，并无不当，本院予以维持。方程公司上诉主张湛定娥未交付商铺，与查明事实不符，本院不予支持。《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》中并未约定湛定娥在出租商铺时必须提供消防合格证书，方程公司亦未举证证实其租赁的商铺存在消防问题并影响其对外转租，方程公司以湛定娥未提供消防合格证书为由主张不支付租金，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。一审庭审笔录显示，关于方程公司与黄梅县鄂东新农茂业主委员会签订的《协议书》，一审已组织湛定娥质证，方程公司上诉主张一审未组织湛定娥对《协议书》质证，与事实不符，本院不予支持。黄梅县鄂东新农茂业主委员会并非本案租赁标的所有权人和出租方，其与方程公司签订的《协议书》与本案无直接关联性，一审在本案中未采信该《协议书》，并无不当，本院予以维持。综上所述，方程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由湖北方程商业运营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周扬洲审判员  姚 彬审判员  易树龙二〇二〇年四月十日书记员  王 惠