咸阳市秦都区人民法院民事判决书                                                                                                                                                                                                                                                                （2018）陕0402民初4775号原告：李某某，男，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告：李某甲，女，李某某之姐，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：王某，女，陕西玖标律师事务所律师。被告：某投资管理有限公司。法定代表人：汤某，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷某，女，某投资管理有限公司法务，现住XX路XX号XX花园XX号楼XX单元XX号，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：某房地产开发有限公司。法定代表人：许某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷某，女，某房地产开发有限公司法务，现住XX路XX号XX花园XX号楼XX单元XX号，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告李某某、李某甲诉被告某投资管理有限公司、第三人某房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其与李某甲共同委托诉讼代理人王某，被告某投资管理有限公司及第三人某房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人雷某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告交还租赁二原告的XX路XX中心XX层XX号商品房；2、依法判令被告支付所欠原告损失，自2015年10月1日起至房屋交付能正常使用之日止（暂计算至起诉之日，为207614.76元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月1日原告与第三人某房地产开发有限公司签订了《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人位于XX路XX中心XX层XX号商品房，该商品房建筑面积为103.22平方米，非住宅用途。原告依照合同约定履行了合同义务。同时按照第三人与原告的约定，原告接受第三人的指定，与被告某投资管理有限公司签订了《世茂国际购物广场委托经营管理协议书》、《世茂国际购物广场租赁合同书》，约定原告将上述所购商品房租赁给被告，被告进行统一招商，从事商业经营活动，被告支付原告租金，租金每年按总房款的7％计算，除每年支付每平米46元外剩余部分直接一次性在需支付给第三人的购房款中扣除，合同期限为三年（2012年10月1日至2015年9月30日）。合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，也未向原告交还能正常使用的房屋，从2015年10月1日起至今一直未支付租金，原告多次与被告协商，但被告一直推诿，原告无奈诉至贵院，恳请法院依法支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。   被告辩称：1、原告诉请要求被告交还租赁房屋与事实不符，不应予以支持。原告与被告于2011年3月1日就位于XX路XX号XX中心XX楼XX号商品房（下称：租赁房屋）签订了《世茂国际购物广场租赁合同》（下称：租赁合同），合同第五条第2款约定的租赁期间为房屋交付之日起至房屋交付之日满三个月的次日起三年，即自2012年10月1日起至2015年9月30日。租赁合同第二条第3款、第八条约定，合同期间届满，被告以返还时现状将租赁房屋返还给原告。被告在合同届满前，于2015年9月24日通过报纸公告的形式通知原告于租赁合同届满时前来办理房屋接收手续，如因原告怠于办理相关手续，则自2015年10月1日起即视为被告已将房屋交付，产生的一切责任均由原告自行承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定及双方租赁合同约定，被告已履行了书面通知及交还租赁房屋的义务，故原告要求被告交还租赁房屋的诉讼请求与事实不符，于法律无据，不应予以支持。2、原告要求被告承担租金及损失无合同、法律依据，不应予以支持。首先，根据被告与原告签订的租赁合同第四条第1款约定，原告承租房屋2012年10月1日至2015年9月30日的租金（含税）为每平方米每年46元，即每年租金为4748.12元。且原告在租赁期间的付款指示函上书面确认了上述租金标准。故原告在诉状中所称租金标准为每年总房款的7％计算，与租赁合同约定不符，不应予以支持。其次，根据被告上述答辩内容，被告已经按照法律规定、合同约定于合同届满时将租赁房屋交还给了原告，原告未按期接收房屋所致的房屋空置期间产生的租金及相关损失应由原告自己承担，原告要求被告承担非因被告过失所致的额外费用，无合同、法律依据，不应予以支持。3、本案诉讼费应由原告承担。综上所述，被告已经履行了租赁合同约定的交还义务，原告的诉讼请求无事实依据，无法律支持。为此，被告请求法院查明案件事实，找准案发原因，维护被告的合法权益。第三人辩称：1、原告诉请要求第三人交还租赁房屋、承担租金及损失于法无据与事实不符，不应予以支持。原告与第三人于2011年3月1日就位于XX路XX号XX中心XX楼XX号商品房（下称：买卖房屋）签订了《商品房买卖合同》（下称：买卖合同）。买卖合同签订后第三人已经按照合同约定完成了交付房屋并于2014年4月办理完成不动产权证书。第三人已经按照买卖合约定将房屋交付给了原告，完整履行了买卖合同约定的义务，无任何违约行为，故原告要求第三人交还租赁房屋、承担租金及损失的诉讼请求与合同约定不符，于法律无据，不应予以支持。2、原告诉讼请求依据的事实失实，不应予以支持。原告需在此指出，原告起诉状所称的其与咸某某签订的租赁合同、经营管理协议书为第三人指定所为，与事实不符。原告在与第三人签订买卖合同后，完整履行了买卖合同约定的义务，第三人将房屋租赁并委托给咸某某经营的行为是体现其真实意思表示的个人行为，与原告无关。故原告诉请要求第三人就其个人行为承担责任，不应予以支持。3、本案诉讼费应由原告承担。综上所述，第三人已经按照合同约定的交付义务，原告的诉讼请求无事实依据，无法律支持。为此，第三人请求法院查明案件事实，找准案发原因，维护第三人的合法权益。原告当庭提交了下列证据材料：一、原告《房屋产权证》。证明秦XX路XX中心XX层XX号商品房为原告所有的房屋。被告及第三人对该组证据真实性及证明目的认可。第三人认为产权证证明已经履行完义务。二、1、原、被告签订的《世茂国际购物广场委托经营管理协议书》、《世茂国际购物广场租赁合同书》；2、第三人某房地产开发有限公司印发的宣传单；3、第三人出具给原告的购房发票1张。证明1、原告将其所有的XX路XX中心XX层XX号商品房租赁给被告，合同期限为三年（2012年10月1日至2015年9月30日），租金每年为原总房款的7％，被告每年支付每平米46元，剩余部分直接一次性在需支付给第三人的购房款中扣除；2、原告购买XX路XX中心XX层XX号商品房的原总房款为958222元。被告及第三人对该组证据中的《世茂国际购物广场委托经营管理协议书》、《世茂国际购物广场租赁合同书》真实性认可，证明目的不认可，按照合同约定每年租金每平方米46元，而不是原告所诉的7%，认可租赁合同约定金额，剩余部分直接一次性在需支付给第三人的购房款中扣除没有任何依据，在当时只是一种优惠政策。宣传单真实性与证明目的都不认可，发票真实性认可，证明目的不认可，发票的金额与证明目的金额不符。三、1、被告某投资管理有限公司出具的《谅解备忘录》及业主（负一层至六层）签名；2、咸阳市世茂商住区业主委员会交付给被告《关于某投资管理有限公司租赁咸阳世茂中心一期四楼商铺到期交房的函》。证明因被告改造，原告的商品房不能交付使用，双方合同到期后，原告通过临委会、业委会一直与被告进行协商，但至今未解决，被告也未将原告的商品房返还，给原告造成了很大的损失。被告及第三人对该组证据中的《谅解备忘录》真实性认可，证明目的不认可，备忘录第二部分说明是额外义务，超出合同范围内，恰恰证明房子在2015年9月30日交付了，不应承担之后的所有责任和赔偿。《关于某投资管理有限公司租赁咸阳世茂中心一期四楼商铺到期交房的函》真实性与证明目的都不认可，签字人程岩不是被告公司或第三人公司的员工，程岩写的是收到，并不是认可，且没有盖公司的公章。四、咸阳世茂中心（一期）商业楼4层业主薛某某与被告签订的《补充协议》复印件1份。证明被告支付给咸阳世茂中心（一期）商业楼4层其他业主的租金为2015年10月1日至2016年 9月30日按原总房款的7％计算、2016年10月1日至2017年9月30日按原总房款的8％计算，被告应按照同标准向原告赔偿租金损失。被告及第三人对该组证据真实性认可，证明目的不认可，与本案无关，且无参考性。五、2017年9月21日签订咸阳世茂中心项目移交框架协议。证明程岩是被告处的负责人，代表被告收到业委会发给被告的《关于某投资管理有限公司租赁咸阳世茂中心一期四楼商铺到期交房的函》。被告及第三人对该组证据真实性认可，证明目的不认可，程岩只能作为框架协议移交的负责人，不是咸某某的负责人。被告当庭提交了下列证据材料：一、《世茂国际购物广场租赁合同书》、《世茂国际购物广场委托经营管理协议书》、《授权委托书》。证明1、原、被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，租赁合同期限是2012年10月1日至2015年9月30日；2、租赁合同第二条第三款及第八条约定已正常使用状态交付原告；3、租金按照合同约定2012年10月1日至2015年9月30日租金每年是4748.12元。原告对该组证据真实性认可，租金期限的证明目的认可，第二项证明目的不认可，不是现状，而是可以正常使用，租金的证明目的也不认可，租金按照是原总房款的7%扣除之后，每平方米是46元的标准；第三人对该组证据真实性及证明目的认可。二、租赁合同到期公告。证明1、被告于2015年9月25日在租赁期到期前以在报纸发公告形式通知原告收房；2、被告在2015年10月1日起已视为将房子交付给原告，不存在违约行为，原告未按照合同约定收房所致的损失不应由被告承担。原告对该组证据真实性认可，证明目的不认可，原告没有看到报纸；第三人对该组证据真实性及证明目的认可。三、租金付款指示函、租金支付凭证。证明1、原告以书面形式确认租金标准是2012年10月1日至2015年9月30日租金每年是4748.12元；2、被告已按合同约定租金支付2015年9月30日，租金共计是14244.36元。原告对该组证据真实性认可，证明目的不认可，原告没有看到；第三人对该组证据真实性及证明目的认可。第三人当庭未提交证据材料。经合议庭评议，原告提交的五组证据及被告提交的三组证据客观真实，证据来源合法，合议庭对以上证据的真实性予以采信。根据庭审调查及采信的证据，本院确定以下案件事实，2011年3月1日，原告与被告某投资管理有限公司签订《世茂国际购物广场租赁合同书》、《（预）租赁合同》补充条款及《世茂国际购物广场委托经营管理协议书》，约定被告接受原告委托，对原告购买的XX路XX中心XX层XX号商品房（该房屋系原告从第三人某房地产开发有限公司处购买，建筑面积103.22 平方米）进行招商和商业经营管理，原告可从被告处获得税前使用收益，收益标准为46元／平方米／年，期限为房屋交付之日至交付之日满三个月的次日起三年，即自2012年10月1日起至2015年9月30日止。同时合同还约定本合同终止时，被告应按照本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。被告现已将原告租金付至2015年9月30日。合同到期后，被告未与原告签订续租合同。2015年9月25日被告在报纸上向各租赁户发出“租赁合同到期公告”，该公告载明除部分已签署延长租赁期房屋外，合同到期后被告将不再续租，业主可自公告发出日起，前来被告处办理接房手续，若怠于办理的，自2015年10月1日起即视为被告将房屋交还于原告，因该房屋产生的一切权责均由原告自行承担。因原告与被告在租赁到期后商铺返还等事宜发生纠纷，被告在出具的“谅解备忘录”第四条、第六条中称，对于四层以上，仍在继续营运的，其产生的租赁合同期限不一致，部分业主房屋商户实际未占用，但被改造后不能交付使用等问题，由被告出面，与临委会、商户三方，就具体问题协商解决。被告负责协助物业公司保障2016年9月30日前商场内电梯系统的保养和维修、水、电系统的正常运转，空调和供热系统一个制冷，供暖季内的正常运转。后原告与被告因协商未果，原告将被告及第三人诉至本院，审理中，被告对未续租合同的出租户同意按总房款年化8%计算9个月的租金予以补偿，即同意给李某某、李某甲补偿人民币45420元，原告对该补偿款不予认可。本院认为，原告与被告签订的《世茂国际购物广场租赁合同书》、《（预）租赁合同》补充条款及《世茂国际购物广场委托经营管理协议书》是在平等、自愿的基础上签订，其内容并不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同到期后，原告与被告未续签“房屋租赁合同”，被告通过在报纸上向各租赁户发出“租赁合同到期公告”的形式向原告交还被告所租赁原告的XX路XX号XX中心XX层XX号商品房，故原告要求被告交还租赁原告的XX路XX中心XX层XX号商品房之诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告支付所欠原告自2015年10月1日起至房屋交付能正常使用之日止（暂计算至起诉之日，为207614.76元）损失的诉讼请求，因原告与被告在合同到期后未续签《世茂国际购物广场租赁合同书》，其该项请求无事实及法律依据，故本院不予支持；审理中，被告同意按原告总房款年化8%计算9个月的租金给原告李某某、李某甲补偿人民币45420元，本院予以准许。本案中，第三人未与原告签订《租赁合同》，故原告对第三人之诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告某投资管理有限公司在本判决生效后五日内向原告李某某、李某甲支付人民币45420元。二、驳回原告李某某、李某甲对被告某投资管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回原告李某某、李某甲对第三人某房地产开发有限公司之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4414元，原告已预交，由原告承担3200元，由被告某投资管理有限公司承担1214元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。     审  判  长    蔚志强人民审判员    周梓萍人民审判员    李佩玲 二0二0年四月八日 书  记  员    万甜甜 1