河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初1057号原告：孙胜英，男，1988年2月9日出生，汉族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：田耕，河南天物律师事务所律师。委托诉讼代理人：施菊，河南天物律师事务所实习律师。被告：高红燕，女，1963年10月23日出生，汉族，住郑州市中原区。原告孙胜英与被告高红燕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田耕、施菊,被告高红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告高红燕2019年10月30日签定的《郑州市存量房买卖合同》，依法判决被告高红燕退还原告支付的购房定金50000元，并承担违约金104000元；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由，2019年10月30日原告通过被告郑州保利房地产营销策划有限公司与被告高红燕签订《郑州市存量房买卖合同》及《居间服务合同》和其他文件，《郑州市存量房买卖合同》约定被告高红燕将名下位于郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋，一总价520000元转让给原告。合同签订当日原告支付给被告高红燕定金50000元，并支付给郑州保利房地产营销策划有限公司中介代理费用13360元。合同签订时因被告高红燕隐瞒上述房屋存在抵押的情况，导致房屋被限制转让，至今上述房屋仍然处于抵押状态，原告签订的合同目的无法实现。根据合同约定，被告高红燕已经构成违约，应当退还原告支付的定金，并承担合同约定的违约责任。因原告购房目的没有实现，被告郑州保利房地产营销策划有限公司应当退还收取的相关费用。原告多次与被告协商解决此事，被告不予配合，原告依法诉至法院，请求依法保护原告的合法权益。诉讼中，原告撤回对郑州保利房地产营销策划有限公司的起诉。被告辩称，原告所述不是事实，被告是让大田小家的冯凯卖房子，被告要求必须全款，全款是52万，如果贷款是56万；第二天，冯凯领了好几波人来看房，其中就有原告，下午冯凯通知被告，原告要买房子，并要求被告带着房本，如果可以就成交。被告六点多去中介处，见到原告，原告告诉被告，很喜欢房子，原告告诉被告公积金贷款买房，公积金贷款需要很长时间，被告不同意；因为当时被告急需用钱才将被告的房子卖了，当时被告对公积金都不清楚，当时被告对合同都不清楚就签了，后来还谈了房屋里的东西去留的问题，被告出来以后就咨询了其他人，说公积金贷款需要两个月时间，时间有点长，而且钱不能及时的打给被告，是第三方拿着钱，当时被告就后悔，当时出来就给他们说房子有抵押，中介当时说被告在签合同时没有说涉案房屋有抵押，被告当时说没有说就算了，被告当时准备要现钱，中介说可以调解也可以找钱解除抵押，被告赶紧想办法找钱解除抵押但是没有办成，没有办成不能怨被告。被告找了好几家都没有办成。被告一直同意退还原告5万元定金，支付违约金不同意，因为这个期间被告一直努力将房子卖给原告，一直在找垫资的问题，10月份，被告和原告及垫资方一起到被告家，被告当时还同意将定金退还给原告，当时证人也在场。后来被告从北京回来时，原告告知被告不买房了。原告的5万元定金不是签订合同当日给的，是隔了好几天才给的。当事人围绕诉讼请求依法提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认事实如下：2019年10月30日，被告高红燕（出卖人、甲方）与原告孙胜英（买受人、乙方）签订《郑州市存量买卖合同》一份，载明：甲方所售房屋位于郑州市中原区××院××楼××单元××号，产权证明所载建筑面积共55.16平方米；该房屋未设定抵押；甲乙双方通过郑州保利房地产营销策划有限公司居间介绍成交；经甲乙协商一致，该房屋成交总价格为52万元；定金总额为5万元，乙方于核房当天向甲方定金5万元，乙方于网签当日将首付款16万元以房管局监管的方式支付甲方；乙方拟公积金管理中心贷款金额30万元，甲乙双方应于核房后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方协商一致，应当于乙方公积金初审通过后3个工作日内共同去办理网上签约手续；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不完整、不真实或无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同的约定义务超过十五日的；甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。2019年11月1日，原告向被告转账5万元；2019年11月2日，被告出具收据一份，载明：收到原告购房定金5万元。2019年12月19日，郑州保利房地产营销策划有限公司出具证明一份，载明：1、业主在签合同时，隐瞒房屋有抵押的情况，在2019年11月1日核房时发现有抵押，后双方协商由业主自行解决；2、在此合同履行过程中，业主没有按照合同时间履行合同。2020年1月14日，原告以被告隐瞒房屋存在抵押的情况，导致房屋被限制转让为由，书面邮寄《解除合同通知书》，通知被告解除《郑州市存量买卖合同》，并要求被告退还定金，并承担合同约定的违约责任；被告高红燕于当日签收上述通知书。庭审中，原告陈述其于2020年1月以8000多元的价格，另购买商品房一套。被告陈述其所出售的房屋因借款35万元抵押给第三人，现未解除抵押权；被告提供“徐兰兰”证言一份拟以此证明其答辩意见，对此原告不予认可。上述事实有当事人陈述、郑州市存量买卖合同等证据予以证实。本院认为，原告与被告于2019年10月30日签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。对于双方未完成交易的原因，本院认为，《郑州市存量房买卖合同》明确显示被告所出售的房屋未设定抵押，郑州保利房地产营销策划有限公司出具证明显示系因被告存在隐瞒房屋有抵押的情况，造成合同无法履行；且被告庭审中亦陈述其所出售的房屋存在抵押权未解除的情形，对此本院予以确认；因此造成涉案合同无法履行的原因系被告违反诚实信用原则，故意隐瞒其所出售的房屋设定抵押权的情形，故其应承担相应的违约责任。根据《郑州市存量买卖合同》约定：被告若出现下列情形之一的，被告构成根本违约，且原告有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；故原告通过书面通知的形式向被告邮寄《解除合同通知书》，并无不当，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，自《解除合同通知书》到达被告时即2020年1月14日原告与被告签订的《郑州市存量买卖合同》解除。《郑州市存量买卖合同》解除后，被告应将收取原告的购房定金50000元退还给原告。至于原告要求被告承担违约金104000元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告如选择定金条款，则作为违约方的被告应双倍返还原告定金即支付原告10万元（含原告已付定金5万元）。本案中，原告选择违约金条款，违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损’”的规定，我国《中华人民共和国合同法》违约金的设立主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，从本案的审理情况来看，原告于2019年11月1日支付被告定金5万元，由于被告隐瞒房屋设定抵押权的情形，致使合同无法履行，原告及时于2020年1月14日向被告发出《解除合同通知书》，并另行购买商品房一套，避免损失的进一步扩大，根据上述情形，如支付房屋总成交价20%的违约金即104000元，明显高于原告的损失；同时，亦应当指出，导致本案合同无法履行的根本原因系被告隐瞒房屋设定抵押权的情形，违背我国《中华人民共和国合同法》规定的最基本的诚实信用的原则，原告作为诚实守信一方，如违约金过低，不利于对违约方的惩戒，同时不利于弘扬诚实守信的“社会主义核心价值观”，根据合同履行情况，并考虑原告为购房支出的时间成本、延期交房对原告造成现实困难的预期利益等综合因素，本院酌定被告应向原告支付违约金26000元，原告过高部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告孙胜英与被告高红燕签订的《郑州市存量房买卖合同》于2020年1月14日解除；二、被告高红燕于本判决书生效之日起十日内向原告孙胜英返还定金50000元；三、被告高红燕于本判决书生效之日起十日内向原告孙胜英支付违约金26000元；四、驳回原告孙胜英过高部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1690元，原告负担840元，被告负担850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 王 斌二〇二〇年四月二十一日书记员 孙水泉