辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2279号上诉人（原审原告）：大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司，住所地大连市中山区港景园1号2单元4层2号。统一社会信用代码91210202MA0YDNA486。负责人：金山，总经理。委托诉讼代理人：张颖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杜维奇，辽宁翊鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐平，女，1972年10月7日生，汉族，住大连市旅顺口区。上诉人大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司（以下简称国宝物业）因与被上诉人徐平物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初12904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国宝物业上诉请求：撤销一审判决第二项并依法改判徐平支付违约金3,704元、律师费500元。事实和理由：徐平欠缴物业费已构成违约，应支付违约金和律师费。徐平辩称，不同意国宝物业的上诉请求。一审判决下发后其已缴清了物业费。国宝物业向一审法院起诉请求：1、支付2017年1月1日至2018年12月31日物业费3,704元（1.9×81.24×24月）。2、支付违约金3,704元。3、支付律师费500元。共计7,908元。一审法院认定事实：徐平系大连市甘井子区柳韵园40号2单元802房屋业主，国宝物业、徐平均认可该房屋面积81.24平方米。案涉房屋所在小区为大连中体奥林匹克花园，开发商系大连乐百年置业有限公司（以下简称“乐百年公司”）。2010年1月20日，乐百年公司与广东中奥物业管理有限公司大连分公司（以下简称“中奥公司”）签订《大连中体奥林匹克花园前期物业服务合同》，约定：乐百年公司选聘中奥公司对案涉项目提供前期物业服务事宜，多层及小高层住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，业主应在每周期前10日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向业主收取应交款每日3‰的违约金。2016年12月24日，有中奥公司与徐平之前形成的《大连中体奥林匹克花园前期物业服务协议》，约定：徐平同意中奥公司全权管理所有共用物业及相关事务工作；普通住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，徐平应在每周期前15日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向徐平收取应交款每日3‰的违约金。然徐平对该协议上的徐平签名“徐平”不予认可。2019年2月18日，乐百年公司、中奥公司、国宝物业三方向红旗街道柳树村民委员会提交《关于中体奥林匹克花园小区变更物业公司的申请》，记载：案涉项目位于红旗街道柳韵园。我司委托的前期物业管理公司是中奥公司，该公司总部在广州，在辽宁只有一个项目，管理经验和综合能力不能满足业主要求，为提升小区物业服务水平，现特向物业主管部门申请变更项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司，由大连国宝典藏物业管理有限公司承接中奥公司相关权利义务，并申请在大连市相关房地产、商品房公示网站中，变更本项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司。2019年2月20日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会做出《公告》，载明：中体奥林匹克花园小区全体业主：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依法召开该小区业主大会，会议表决形式为入户表决，通过后，按照相关规定完成物业公司的交接。2019年3月1日，乐百年公司与国宝物业签订《前期物业服务合同》，约定乐百年公司选聘国宝物业为中体奥林匹克花园提供前期物业服务事宜；需要通知房屋所有权人即业主的相关重大事项，国宝物业已在小区公告栏、电梯内、各单元门、B101/108商业业户大门张贴后即视为送达，如有不同意见，应在张贴之日起三日内以书面形式向国宝物业提出，否则视为同意、无异议或已接到通知。同日，中奥公司（甲方）与国宝物业（乙方）签订《关于大连中体奥林匹克花园物业管理交接协议》，约定：甲方不再承担本小区物业管理服务，由乙方进场履行物业管理服务工作。2019年3月1日前，甲方已收取的物业费、车位费等费用，均归甲方所有，在移交前已产生但甲方尚未收取的物业费、车位费（以交接之日实际核算为准），由乙方按上述费用总额的80%向甲方支付，剩余20%归乙方所有。甲方收到该款项于2019年3月1日17:30交接完毕后撤出中体奥林匹克花园。在甲乙交接前，甲方既未起诉，业主也未自动履行的，由乙方向欠费业主进行全额收缴，该费用归乙方所有；上述2019年3月1日之前业主陈欠的物业费、车位费等甲方债权，全部转让给乙方，并由甲方向业主告知。当日，中奥公司即做出《大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司收取前期欠缴物业服务费用通知》，告知案涉小区业主中奥公司于2019年2月28日撤出案涉小区物业服务，自2019年3月1日由国宝物业接收物业管理服务。2019年2月28日之前，业主欠缴的物业费向国宝物业交纳，并按中奥公司与业主的《前期物业服务协议》履行。2019年4月3日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会出具《证明》，记载：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依相关要求，2019年3月23日至2019年3月26日，召开业主大会，会议表决形式为入户走访书面征求意见，经现场唱票，国宝物业通过表决，当选中体奥林匹克花园小区物业公司。现国宝物业主张徐平拖欠自2017年1月1日至2018年12月31日的物业费未付，徐平对此予以认可。一审法院认为，上述乐百年公司与中奥公司之间、乐百年公司与国宝物业之间、国宝物业与中奥公司之间分别签订的合同均是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，在本案徐平欠缴物业费期间，中奥公司依法为案涉小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，徐平作为该小区业主应当按照合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。现中奥公司与国宝物业达成合意，中奥公司将2019年3月1日前业主陈欠的物业费、车位费等债权全部转让给国宝物业，故国宝物业有权向徐平主张案涉物业费用。国宝物业要求徐平给付物业费3,704元（1.90元/月/平方米×81.24平方米×24个月）的诉讼请求，具有事实和法律依据，依法予以支持。对于徐平抗辩中提到的其他业主有疑似私改乱建的情形，并非物业企业的管理范畴。对于徐平主张其他相邻业主有侵权行为给其权益造成损害，徐平可另行向侵权人主张，徐平在本案中以此对抗物业费用，缺乏事实及法律依据。同时物业服务是一个动态、持续的过程，个别公共设施的破损、卫生处理不及时、业主没有看到物业公司对收支情况的公示等问题并非徐平拒交物业费的合理事由。并且，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。因此，对于徐平的抗辩意见依法不予支持。但是，对于徐平在本案中提出的各种问题情形，国宝物业应在今后的物业管理服务中特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。对于国宝物业主张徐平支付违约金、律师费的诉讼请求。一审法院认为，徐平存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，国宝物业的该节主张理应得到支持。但是，一方面，柳树村委会出具的《公告》及《证明》均记载了中奥公司在管理案涉小区期间，柳树村委会接收到来自多方面的大量投诉，且绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，即中奥公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，应承担一定的责任；另一方面，国宝物业现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对国宝物业、徐平之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和徐平每天的生活均与国宝物业相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持国宝物业违约金及律师费的诉讼主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。判决：一、徐平自本判决发生法律效力之日起十日内给付大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业费3,704元。二、驳回大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司已预交），由徐平负担。当事人二审期间提交了新证据，本院依法组成双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人徐平提供了其于2020年1月9日缴纳物业费的POS刷卡单、上诉人国宝物业开具的物业票发票和诉讼费收据，以证明其已履行了缴费义务。上诉人国宝物业当庭表示需核实。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人是否应支付违约金和律师费。被上诉人未及时、足额缴纳物业费，确已构成违约，案涉前期物业协议亦对业主欠缴物业费的违约行为发生后的违约金和律师费的承担问题作出了明确的约定。但物业服务合同纠纷非普通商事合同纠纷，事关小区业主切身利益。被上诉人一审提供的照片等证据亦表明案涉小区的物业服务尚存在不完善之处，虽然并不构成被上诉人拒缴物业费的合理合法原因，但上诉人在欠付物业费本金之外，另行请求违约金和律师费，不利于物业公司与业主之间关系的维系和改善，惩罚性条款的适用亦有可能加剧双方之间的矛盾。上诉人作为物业公司，应严格按照前期物业合同中的承诺向包括被上诉人在内的小区业主提供高质量的物业服务，进而提高物业费的清缴率，而非通过追讨违约金和律师费的方式。一审法院未予支持上诉人关于违约金和律师费的诉请应属合理，本院予以确认。关于被上诉人二审中表示其本人已在一审判决送达后按照一审判决认定的数额向上诉人缴纳了物业费及应承担的诉讼费一节，经本院审查，一审判决认定应缴物业费数额准确无误，本院予以确认；被上诉人已履行部分可在执行过程中一并解决，故本院对一审判决不予变更。综上所述，国宝物业上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年四月十日书记员 牛超群