苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1047号原告：钱永泉，男，1969年4月18日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：张瑶，江苏越湖律师事务所律师。被告：吴江金虹房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路88号(盛泽广场国际大厦)24一102。法定代表人：郭见高，该公司总经理。第三人：沈志荣，男，1964年12月15日生，住江苏省苏州市吴江区。原告钱永泉与被告吴江金虹房地产开发有限公司（以下简称金虹公司）、第三人沈志荣商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告钱永泉的委托诉讼代理人张瑶，第三人沈志荣到庭参加诉讼。被告金虹公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱永泉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被双方的商品房买卖合同关系，被告返还原告已付购房款1147418元，并赔偿利息损失(自2015年6月30日起实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算)，被告向原告承担1147418元的赔偿责任;2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年6月30日从第三人沈志荣处抵工程款而购入的一套被告开发的商品房(乌桥水岸2幢26层02号房，面积为136.63平方米，单价为8398元/平方，房价为1147418元，购房款用第三人沈志荣的工程款抵结)，可能因被告在当初未取得商品房预售证或是被告的房源被政府部门冻结网签备案，被告仅与原告签订了一份《乌桥水岸定购单》。在定购单中，除了交房日期没有载明外，相关买卖合同所规定的法定要件均予以载明，根据相关法律规定，原、被告之间商品房买卖合同关系已依法成立。后被告一直未能与原告签订正式的商品房购房合同并交付房屋。2018年上半年，据原告了解，所购的商品房可以在政府住建管理部门网签备案，但原告去被告处要求网签时，被告却无端加以拒绝，被告并不认可双方所签订的《乌桥水岸定购单》。现鉴于：1、和原告同样情况的刘某在被告拒绝网签后，在2018年下半年向法院提起诉讼并经一、二审法院审理最终胜诉；2、涉案房屋已由被告另行出售他人，故原告为维护合法权益，起诉至法院。被告金虹公司未作答辩。第三人沈志荣陈述：是其工程上结欠原告款项，后通过以房抵债的形式，原告与被告金虹公司签订了商品房订购单。经审理本院认定事实如下：2015年6月30日，金虹公司作为甲方，钱永泉作为乙方，双方签订《乌桥水岸》定购单一份。定购单约定：1、乙方自愿定购由甲方开发的《乌桥水岸》2幢26层02号商品房一套，并自愿付定金2万元整；2、该商品房预测面积为：136.63(面积最终以政府产权管理部门实测为准)，房屋单价为8398元整，房屋总价为1147418元整；3、乙方采用一次性付款方式付款……6、乙方采用一次性付款的方式购买的，须在签订《商品房买卖合同》当日支付完成所有房款；7、乙方未按照本定购书第四条、第五条、第六条的规定执行的，甲方视为乙方自动放弃对定购单所列商品房的购买权，乙方所付定金不予退还，甲方有权将该商品房另行出售；8、双方签订定购单后，乙方在签订《商品房买卖合同》或办理其他相关手续时不得更名，如因乙方擅自更名所引起的法律纠纷，一律由乙方承担，与甲方无关；9、在签订定购单时，乙方保证所提供的通讯地址和联系电话真实有效，如有变更及时以书面形式通知甲方，否则，由此引起的相关责任由乙方自行承担，与甲方无关;10、本定购单一式叁联(甲方贰联，乙方壹联)，具有同等法律效力，自双方签宇盖章之日起生效；11、备注：乙方按照本定购单第四条、第五条、第六条规定执行的，方可凭本人的预约单享受相应优惠；王总抵房。江苏巨诚高新材料有限公司（以下简称巨诚公司）作为甲方，沈志荣作为乙方，双方签订《房屋抵付工程款协议书》一份。协议约定，鉴于乙方承揽了甲方位于盛泽镇工业集中区(大谢村)办公楼工程，尚有未结之工程款，乙方同意以可以合法取得的金虹公司乌桥水岸项目房屋予以抵付，并以乙方指定的购房人名义购买。为此，甲乙双方经友好协商，签订本协议，以资遵守：1、甲乙双方一致确认：甲方以本协议附件约定的坐落、房号/楼号、面积、单价、总价的六套房屋，用以抵偿应当支付乙方的工程款6876825.68元。购房合同签订后即视为工程款已实际抵付；2、乙方指定本协议附件载明的购房人为签订购房合同的买受人，购房人所作意思表示及行为，乙方认可；3、乙方承诺并保证：购房人将按金虹公司规定的购房流程办理，若涉及房屋交付、转让而产生的诸如契税、物业维修基金、面积补差款、办证费、个人所得税、营业税等一切税费均由乙方或购房人承担；4、商品房买卖合同项下的一切权利归属乙方或购房人，一切义务和风险由乙方或购房人承担；5、乙方与购房人内部权利义务关系由乙方与购房人自行设定，与甲方无关；6、因本协议书履行发生争议的，甲乙双方友好协商，协商不成的，均可向抵付房屋所在地人民法院提起诉讼。该协议随附抵付沈志荣工程款之房屋明细一份，明细载明：……3、户主：钱永泉、沈玉琴；身份证号码：、320525197103218346；楼号/房号：2-2602；面积：136.63；单价：8398；总价：1147418.74元；4、户主：刘生会；身份证号码：；楼号/房号：1-2503、1-2602、3-3101；面积：136.63、136.63、129.21；单价：8298、8398、9138；总价：1133755.74元、1147418.74元、1180720.98元；六套房屋总面积：812.36平方米；六套房屋总价格：6876825.68元。钱永泉同时提供加盖金虹公司公章的《股东房源分配明细表（王总）》一份，该明细表载明：根据股东协商分配房源，王总可拿房源4083.98平米，扣除南通二建抵账1758.06平米剩余2325.92平米。该表列明的具体明细中，含涉案房屋。另查明，2018年8月16日，本院受理了刘生会与金虹公司、第三人沈志荣商品房预约合同纠纷一案，在该案中，金虹公司称乌桥水岸楼盘在王华的控制管理下，当时楼盘的资金链出现问题，被政府介入，然后锁住网签。涉案房屋于2012年9月28日取得商品房预售许可证，2018年2月，金虹公司将该房屋以929084元的价格出售给了他人。王华系巨诚公司的法定代表人。巨诚公司现已破产。以上事实，有订购单、房屋抵付工程款协议书、股东房源分配明细表（王总）、（2019）苏05民终8068号民事判决书、苏州市商品房买卖合同、不动产登记信息以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，王华担任法定代表人的巨诚公司结欠沈志荣工程款，双方签订协议书，约定以房屋抵付工程款。巨诚公司确认了抵付工程款之房屋明细，相关房屋也由金虹公司与购房者签订了定购单。在沈志荣与巨诚公司建设工程施工合同纠纷一案中，沈志荣主张的工程款中已扣减该部分工程款；沈志荣向巨诚公司破产管理人申报债权时，也扣减了该部分工程款，故上述抵付协议已实际履行，对当事人具有约束力。本案中，金虹公司与钱永泉签订的定购单，加盖有金虹公司的公章，定购单的备注栏注明“王总抵房”，结合金虹公司盖章确认的股东房源分配明细表（王总），以及金虹公司陈述的当时涉案楼盘由王华控制管理，足以认定签订定购单时金虹公司认可王华有权处分案涉房屋。定购单系金虹公司与钱永泉的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。定购单约定了房号、面积、单价、总价、付款方式等内容，具备商品房买卖合同的主要条款，应认定双方之间已形成商品房买卖合同关系。双方未能签订正式的商品房买卖合同是由于金虹公司资金链出现问题，网签被政府控制，相应责任应由金虹公司承担。现案涉房屋已被金虹公司另售他人，双方之间的商品房买卖合同已无法履行，故钱永泉提起本案诉讼要求解除合同，本院予以支持。本院于2020年1月22日通过邮寄方式向金虹公司送达了起诉状副本等应诉材料，故本院认定双方之间的商品房买卖合同于2020年1月22日解除。金虹公司在定购单中注明“王总抵房”，证明金虹公司知晓并认可购房者系通过抵付方式支付购房款。因金虹公司的原因导致合同解除，钱永泉要求金虹公司返还已付购房款1147418元及相应利息，亦应支持。鉴于2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，故自2019年8月20日起的利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于钱永泉主张的已付购房款一倍的赔偿，金虹公司将房屋另售他人，导致其与钱永泉之间的商品房买卖合同解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，钱永泉除在购房款及利息外，还可以请求金虹公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本院结合双方合同的履行情况、金虹公司的过错程度以及本地区房地产市场的行情变化，确定由金虹公司赔偿钱永泉已付购房款的35%即401596.3元。钱永泉超过此范围的请求，本院不予支持。金虹公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，由此产生的不利法律后果理应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告钱永泉与被告吴江金虹房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同于2020年1月22日解除。二、被告吴江金虹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告钱永泉购房款1147418元，并支付利息（以1147418元为基数，自2015年6月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告吴江金虹房地产开发有限公司向原告钱永泉赔偿401596.3元。四、驳回原告钱永泉的其他诉讼请求。(上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××68)如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8655元，保全费5000元，共计13655元，由原告负担2544元，由被告负担11111元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效后十日内交至本院（账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）。被告应负担的诉讼费用原告已预交，本院于本判决生效后十日内退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 陈 蕾二〇二〇年四月一日书记员 钱颖娉附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。