湖北省宜昌市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂05民终168号上诉人（原审原告）：宜昌清能广源置业有限责任公司，住所地宜昌市伍家岗区合益路200-2-323号。委托诉讼代理人：田军，湖北前锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄翠蓉，女，汉族，1977年4月21日出生，住湖北省秭归县。上诉人宜昌清能广源置业有限责任公司（以下简称清能广源置业公司）因与被上诉人黄翠蓉商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1839号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。清能广源置业公司上诉请求：依法撤销原审裁定，指令本案由一审法院依法进行审理。事实和理由：一审法院引用《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条的规定，属适用法律错误。该规定的出台是为避免两个或以上都应当受到司法权保护的权利依据之间出现冲突，就本案商品房争议标的而言，房产登记一直在清能广源置业公司名下，并不存在权利确认的问题，即不存在权利冲突，因此也不应当依据上述第八条规定直接驳回清能广源置业公司起诉。黄翠蓉辩称，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条之规定并无不当。本案所涉标的物虽未转移到黄翠蓉名下，但黄翠蓉与清能广源置业公司签订《商品房买卖合同》后也进行了网签备案手续，且黄翠蓉已付清全部购房款，房屋也交付黄翠蓉占有和使用，只是产权登记未完成而已。其他司法机关因黄翠蓉的原因对涉案房屋进行查封，前提也是确认该房屋归黄翠蓉所有。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回清能广源置业公司上诉，维持原裁定。清能广源置业公司向一审法院起诉请求：1.解除清能广源置业公司与黄翠蓉于2014年12月29日签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2.黄翠蓉协助清能广源置业公司办理注销坐落于清江尚玲珑11号楼26层012601号，产籍号为03-0042-0142-012601房产的房屋产权转移预告登记的相关手续；3.黄翠蓉向清能广源置业公司支付违约金48460.62元；4.黄翠蓉向清能广源置业公司支付为实现该债权而支出的律师代理费20000元；5.黄翠蓉承担本案诉讼费5852元、保全费4520元。一审法院经审理查明：2014年12月29日，清能广源置业公司、黄翠蓉签订了《宜昌市商品房买卖合同》（含附件），合同约定：黄翠蓉购买清能广源置业公司开发的清江尚玲珑11号楼26层012601号房，产籍号03-0042-0142-012601，建筑面积为131.75平方米，总价款为721990元，出卖人应于2016年11月30日前将商品房交付买受人使用。合同还约定了出卖人逾期交房的违约责任及关于产权登记的约定等。该合同附件约定：黄翠蓉（乙方，下同）选择银行按揭付款，乙方应于本合同签订当日支付221990元首付款，余款500000元办理按揭贷款。清能广源置业公司（甲方，下同）为乙方向放贷银行提供阶段性担保。如乙方连续三个月、累计六个月未按时还款，无论乙方是否已于逾期还款后向银行或甲方偿还该欠款，或银行是否要求甲方承担连带保证责任，且无论银行是否选择与乙方解除借款合同，均视为乙方严重违约，甲方有权单方解除与乙方的《商品房买卖合同》，解除合同的通知于送达乙方之日起生效等。如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，乙方向甲方支付已付款20%的违约金。如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续的，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。乙方违反其与银行借款合同规定的按时还款义务，致使甲方承担向银行偿还贷款本息及罚款等费用的，甲方履行连带保证责任而产生的全部费用及损失（包括但不限于代为支付的全部费用以及实现债权的费用等）等。黄翠蓉于该合同签订当日向清能广源置业公司支付了首付款221900元。同时认定事实：2016年2月1日，中国工商银行股份有限公司三峡云集支行（以下简称工行云集支行）作为贷款人，黄翠蓉作为借款人，清能广源置业公司作为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定：黄翠蓉向工行云集支行贷款500000元，该款一次性划入清能广源置业公司账户，用于购买上述房屋，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，清能广源置业公司为黄翠蓉的前述贷款提供连带责任担保。黄翠蓉未按期足额清偿贷款，工行云集支行可宣布贷款提前到期，解除合同等。合同签订当日，工行云集支行将500000元划入清能广源置业公司账户，向黄翠蓉发放了贷款。因黄翠蓉未依约按期足额向工行云集支行清偿贷款，工行云集支行宣布贷款提前到期，并于2019年6月5日划扣清能广源置业公司账户内479686.88元用以清偿该笔贷款。另认定事实：1.涉案房屋于2015年9月23日预告登记在黄翠蓉名下，2017年1月13日所有权登记在清能广源置业公司名下。该房屋于2017年11月28日被湖北省宜都市人民法院查封，于2019年4月24日被宜昌市伍家岗区人民法院查封。2.2019年6月15日，清能广源置业公司与湖北前锋律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理其与黄翠蓉之间的房屋买卖合同纠纷，并约定了清能广源置业公司支付律师代理费20000元。2019年11月5日，清能广源置业公司向该所汇款20000元，该所于当日向清能广源置业公司出具20000元法律服务费的发票。一审法院认为，清能广源置业公司作为黄翠蓉前述贷款连带责任的保证人，在承担保证责任后，不主张向黄翠蓉追偿该款，而是选择诉请解除其与黄翠蓉之间的《宜昌市商品房买卖合同》（含附件）并要求注销涉案房屋上的预告登记，旨在达到消灭确定黄翠蓉成为涉案房屋所有权人的合同依据和登记依据。清能广源置业公司之诉请虽非直接诉请确权，但这是确定涉案房屋所有权的前提和基础。根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”的规定，涉案房屋现已被查封，清能广源置业公司之第一项、第二项诉请又为确权的前提和基础，故，应依照前述规定裁定驳回起诉，清能广源置业公司可以依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，在执行异议之诉中主张权利。《宜昌市商品房买卖合同》（含附件）约定，因黄翠蓉原因导致本合同及本补充协议解除，黄翠蓉向其支付已付款20%的违约金，清能广源置业公司依据该约定主张的违约金48460.62元系以合同解除为前提，故在本案中对此不予支持。《宜昌市商品房买卖合同》（含附件）约定，黄翠蓉违反其与银行借款合同规定的按时还款义务，致使清能广源置业公司承担向银行偿还贷款本息及罚款等费用的，清能广源置业公司履行连带保证责任而产生的全部费用及损失（包括但不限于代为支付的全部费用以及实现债权的费用等），该约定系清能广源置业公司履行连带保证责任而产生的律师费应由黄翠蓉承担的合同依据，但清能广源置业公司在本案中未向黄翠蓉行使追偿权，其该诉请无合同依据，故对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条之规定，裁定：驳回宜昌清能广源置业有限责任公司的起诉。本案案件受理费减半收取5852元（已交5016元，补交836元），退还宜昌清能广源置业有限责任公司；保全费4520元，由宜昌清能广源置业有限责任公司负担。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院驳回清能广源置业公司起诉的依据是《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条之规定，但该第八条适用于确权诉讼案件中，而本案系一合同纠纷。清能广源置业公司在本案一审中的诉讼请求为：解除其与黄翠蓉签订的《商品房买卖合同》等，依据的也是《商品房买卖合同》的约定及其因黄翠蓉向工行云集支行还贷违约从而承担担保责任的事实。即从实质上来说，系因《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》引发的合同之债。且从权属状态而言，根据一审中清能广源置业公司提交的截止2019年9月25日之前的房查证明，涉案房屋所有权人还是为清能广源置业公司。黄翠蓉虽签订《商品房买卖合同》并支付首付款及贷款，但其并未提交证据证明涉案房屋已过户到其名下。且对于涉案房屋因黄翠蓉与案外人的合同纠纷，导致被法院查封的事实，均不能直接确认物权发生了变动。即本案涉案房屋的物权并非不确定状态。故本院认为，一审法院审理本案合同之债时，应当审查《商品房买卖合同》本身，从合同条款的约定出发，并结合双方履行合同义务的事实，来判断一方是否因违约履行合同之义务而达到合同解除的条件。而不应当直接驳回清能广源置业公司的诉权。综上，一审适用法律错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1839号之一民事裁定；二、本案指令宜昌市伍家岗区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  廖朝平审判员  苗劲松审判员  罗 娟二〇二〇年四月二日法官助理张肖芳书记员张程程