山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终3348号上诉人（原审原告）：王文国，男，1942年11月24日出生，汉族，户籍地海阳市，现住乳山市。上诉人（原审原告）：程翠英，女，1946年12月20日出生，汉族，户籍地海阳市，现住乳山市。二上诉人之共同委托诉讼代理人：王松翠（系王文国、程翠英之女），住乳山市夏村镇南庄村166号。被上诉人（原审被告）：王水电，男，1976年6月11日出生，汉族，户籍地乳山市，现住乳山市。委托诉讼代理人：王夕宝，乳山义方法律服务所法律服务工作者。上诉人王文国、程翠英因与被上诉人王水电房屋买卖合同纠纷一案，不服乳山市人民法院(2018)鲁1083民初5221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王文国、程翠英上诉请求：撤销一审判决第二项，改判王水电给付王文国、程翠英案涉房屋增值款293235元（增加231000元）或发回重审。事实和理由：1.一审认定王文国、程翠英提交的王水电与乳山市夏村镇南庄村村民委员会（以下简称“南庄村村委会”）签订的《拆迁安置合同》无法证实案涉房屋已经正式纳入拆迁范围与事实不符。（1）旧村拆迁改造工程是一个系统性的工程和逐步实施的过程，南庄村的旧村改造项目是自2010年开始实施的民生项目，政府的审批文件、南庄村村委会于2010年10月21日与开发单位威海嘉信房地产开发有限公司签订的《建设工程施工合同》及后期签订的《补充协议》、王水电与南庄村村委会签订的《拆迁安置合同》及乳山市拆迁补偿情况明细表足以证实，且王文国、程翠英提供的视频资料可以证实用于安置的楼房已经建好。上述《拆迁安置合同》及乳山市拆迁补偿情况明细表是自南庄村村委会复印的，《拆迁安置合同》的签订时间为2018年8月20日，盖有南庄村村委会法定代表人仇祝朋的印章，合同明确载明南庄村村委会决定进行旧村改造、方案步骤、被拆房屋与安置楼房的折算比例、新建楼房的户型、面积价款等内容；（2）王文国、程翠英自南庄村村委会了解到全村只有5、6户因装修较好欲提高补偿标准而没有在《拆迁安置合同》上签字，其余村民均与南庄村村委会签订了《拆迁安置合同》。王水电没有在《拆迁安置合同》上签字是其趋利避害，欲在本案审结后再与南庄村村委会签订合同；（3）一审法院对“拆迁范围”界定不准确。旧村改造是南庄村全村集体改造的开发项目，并非单指哪一户，案涉房屋的邻居均与南庄村村委会签订了《拆迁安置合同》，且西邻居的房屋即已划归开发的国有土地，同时《拆迁安置合同》亦明确载明“村两委实行先建房，村民搬新房、拆旧户，分批入住的方式……”；（4）一审法院对南庄村村委会进行的调查与王文国、程翠英自南庄村村委会复印的案涉房屋的《拆迁安置合同》及所见到的其他村民己签字的《拆迁安置合同》相矛盾，被调查人证实“我们村没有拆迁计划”，但若没有拆迁计划，就不会有村民会议通过的旧村改造拆迁安置方案、市政府相关的批复文件及进行旧村改造的《建设工程施工合同》。2.王文国、程翠英按当时市场价6000元购买了案涉房屋，居住使用已近20年，现因物价上涨等因素，该款项已不能购买同类的房屋，更无法购买同类地段的商品房。南庄村旧村改造所置换的楼房价值为40余万元，但鉴定机构所认定的房屋市场价值为75150元，严重与实际情况不符，即使按《拆迁安置合同》约定的2500元／ｍ2计算，所置换的楼房价值也为20余万元，且乳山房价现已超过5000元／ｍ2。3.王文国、程翠英申请对案涉房屋所占土地中集体土地与国有土地的面积依职权向有关部门进行调查、函询或测绘，一审法院未予准许不当。威海市中级人民法院在审理(2018)鲁10民终323号案件（以下简称“323号案”）过程中曾函询土地部门对王文国、程翠英房屋所占土地进行了实地测量，工作人员在测量时告知王文国、程翠英西山墙是国有土地的边界线，后经向专业人员了解情况该西山墙属于伙墙（宽约50-70公分）。因此案涉房屋所占的土地不全部为集体土地，应有一部分为国有土地，所以为査明案件事实，王文国、程翠英申请法院向土地部门再次函询或委托测绘，要求将王文国、程翠英房屋四至具体的坐标经纬度与国有土地范围的经纬度进行对比，确定所占集体土地与国有土地面积。王水电辩称，不同意王文国、程翠英的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王文国、程翠英的上诉；一审判决王水电按案涉房屋增值部分的90%给付王文国、程翠英明显过高，请求按照80%的比例给付王文国、程翠英。王文国、程翠英向一审法院起诉请求：1.王水电返还王文国、程翠英购房款6000元；2.王水电赔偿王文国、程翠英损失30万元。一审法院认定事实：案涉房屋位于，产权登记在王水电名下。2014年3月27日，王水电与王文国签订《购房合同》，约定：王水电将自己名下的四间房屋（乳房夏字第××号）出售给王文国，成交时间为2000年5月，成交价为6000元等。王水电、王文国及见证人张某1、张某2均在合同上签字。在王水电起诉王文国、程翠英［（2016）鲁1083民初4060号］要求腾还案涉房屋案件中，一审判决认为《购房合同》违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定而认定为合同无效，判令王文国、程翠英向王水电腾退房屋。王文国、程翠英不服提起上诉，二审（即323号案）予以维持。在该案中，乳山市国土资源局出具的《关于夏村镇南庄村王水电宅基地情况的复函》证实案涉房屋所占宅基地不在山东省人民政府土地征收范围内。因前述案件没有处理房款问题，王文国、程翠英提起本案诉讼。依据王文国、程翠英的申请，一审法院向南庄村村委会调查案涉房屋是否属于拆迁范围，该村委会证实本村还没有拆迁计划，因有关土地手续等问题还没有办理完毕，所以没法确定拆迁事宜；同时于2019年5月20日委托威海圣达土地房地产评估咨询有限公司对案涉房屋现有价值进行评估，该公司于2019年10月30日出具评估报告，结论为：估价对象（所占用的土地为村集体土地）在2019年10月30日的评估价值为75150元。王文国、程翠英申请调取的事项与本案纠纷无关的部分，一审法院未予准许；王文国、程翠英提交的《拆迁安置合同》落款处没有王水电的签名，无法证实案涉房屋已经正式纳入拆迁范围，该合同的出现与南庄村村委会关于案涉房屋的调查结果也互相印证了房屋现在没有正式纳入拆迁范围，所以没有与村民正式签订拆迁合同。一审法院认为，王水电与王文国签订《购房合同》，将案涉房屋出售于王文国，合同形式完备，依法已成立。但出售的房屋占用的土地性质是农村的宅基地，根据土地管理法的相关规定，宅基地使用权非本农村集体经济组织成员无权取得或变相取得。王水电与王文国签订的《购房合同》买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，由于王文国不是该村村民，不具备在该区域内购房的权利，《购房合同》违反了我国土地管理法的强制性规定，应认定为无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，案涉房屋已经被生效法律文书确认返还给王水电，故王水电应返还王文国、程翠英的房款6000元。案涉房屋并没有拆迁计划及具体的拆迁补偿方案，因此对该房屋的价值，不能以将来可能或者不可能发生的事实为依据，应以现存房屋的实际价值为准。经鉴定，案涉房屋的实际价值为75150元。鉴定程序符合法律规定，于法有据，予以认可。因此案涉房屋的增值数额为69150元（房屋实际价值75150元-购房款6000元）。因王文国、程翠英购买该房屋已达19年之久，并对房屋进行了修缮，综合双方在房屋买卖合同关系中的过错程度，由王水电按照房屋增值部分的90%对王文国、程翠英进行补偿即62235元（增值数额69150元×90%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王水电于判决生效之日起十日内向王文国、程翠英返还购房款6000元；二、王水电于判决生效之日起十日内给付王文国、程翠英案涉房屋增值款62235元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5890元（王文国、程翠英预交），由王文国、程翠英负担4594元，王水电负担1296元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。王文国、程翠英提供证据如下：证据一、乳山市人民政府办公室于2020年2月20日印发的乳政办发〔2020〕2号文件《关于印发乳山市村庄(棚户区)改造管理办法的通知》，拟证实南庄村之前实行的旧村改造项目列入现在的市政府的村庄改造计划和项目，市政府成立的村庄改造领导小组办公室设在市住建局，南庄村的改造采用的企业参与模式；证据二、《关于新农村住房改造有关问题南庄村两委致全体村民的公开信》，拟证实南庄村村委会实施了旧村改造工程，制定了工作方案，实行先建房、搬旧房、分批入住的原则，对平房与置换楼房面积的折算比例、新建楼房的户型面积等拆迁事项进行了信息公开；证据三、《南庄村村庄地面附属物一览表》，拟证实旧村改造工程正在进行中，南庄村村委会对全村所有房屋间数、面积进行了统计，案涉房屋的序号为94，置换的楼房面积为79.89ｍ2，该表记载的房屋数据与《拆迁安置合同》中的数据一致。同时主张证据二、三是自南庄村村委会复印，上述证据结合其一审提供的证据，可以证实南庄村的旧房改造采用的是先建房后拆迁、分批入住的原则。经质证，王水电对证据一的真实性没异议，但认为该证据与本案无关，文件并没有列明案涉房屋已列入拆迁改造范围，且一审判决的时间为2019年11月4日，该文件系于2020年2月20日出台，此前，案涉房屋纠纷已经处理完毕，故对该证据不予认可；证据二、三系复印件，且没有加盖南庄村村委会的印章，不符合民诉法证据规则的相关规定，对真实性及拟证明的事实均有异议，应为无效证据，同时在一审中，一审法院对土地管理部门、南庄村村委会的相关调查能够证实案涉房屋并不在拆迁范围之内。本院认为，王水电虽对证据一的真实性没异议，但该文件并没有明确案涉房屋已列入拆迁改造范围，证据二、三系复印件，王水电对该证据的真实性亦不予认可，即使该证据是真实的，只能证实南庄村有拆迁的意向，亦不能证实案涉房屋已在拆迁范围之内。经审理查明，南庄村村委会在一审法院进行调查时证实，将来全村都会拆迁，但现在手续都没有办理好，具体哪一年才能拆迁无法确定，所以没有与村民签订拆迁合同；王辉（威海嘉信房地产开发有限公司）现所建的楼房就是准备拆迁安置用的，但因有关土地手续等问题没有办理完毕，所以没法确定拆迁事宜；南庄村村委会是在村东南一片空闲地与威海嘉信房地产开发有限公司签订的有关开发手续；并提供了南庄村村委会分别于2010年10月21日、2011年7月5日与威海嘉信房地产开发有限公司签订的《建设工程施工合同》、《补充协议》以及乳山市人民政府办公室于2011年5月18日印发的乳政办字〔2011〕64号《关于对南庄村旧村改造项目用地预审请示的批复》、2011年9月16日印发的乳政办字〔2011〕109号《关于同意南庄村旧村拆迁改造安置方案的批复》。另查，一审中，王文国、程翠英支付评估费1000元。另，王水电主张一审判决王水电按案涉房屋增值部分的90%给付王文国、程翠英明显过高、请求按照80%的比例给付，对此本院予以释明，因其在法定期限内未提起上诉，故对该请求本院不予审理。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是案涉房屋的增值损失如何确定。根据现有的证据虽能够证实南庄村旧村拆迁改造安置方案已于2011年得到政府部门批复，拆迁安置所需的房屋现亦在承建，但因土地等有关手续没有办理完毕，故至今南庄村村委会没有与村民签订正式的《拆迁安置合同》。同时，乳山市国土资源局出具的《关于夏村镇南庄村王水电宅基地情况的复函》证实案涉房屋所占宅基地不在山东省人民政府土地征收范围内，故案涉房屋所占宅基地现仍为农村集体土地。据此，对案涉房屋的价值，不能以尚未发生的事实为依据，应以现在房屋的实际价值为准。鉴定机构以村集体土地鉴定案涉房屋现有的价值并无不当，本院予以采信。王文国、程翠英提交的《拆迁安置合同》落款处没有王水电的签名，亦没有南庄村村委会的印章，故不能认定案涉房屋已纳入正式拆迁范围。综上所述，王文国、程翠英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4765元，由王文国、程翠英负担；评估费1000元，由王文国、程翠英负担780元，王水电负担220元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年四月十日法官助理马文姣书记员刘金凤