广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初1048号原告：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号，统一社会信用代码：91440113725639530Q。法定代表人：谭锡全，职务总经理。委托诉讼代理人：魏小燕，女，该公司员工。被告：周卓峰，男，1965年6月24日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）诉被告周卓峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅图公司的委托诉讼代理人魏小燕及被告周卓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅图公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴交拖欠原告2014年11月至2019年4月物业管理费9487.8元，滞纳金从2014年11月1日起至所欠的物业服务费清偿之日止，每逾期一天按所欠的物业服务费的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至2019年4月共人民币9487.8元（滞纳金从2015年3月起，每月管理费从当月26日开始计算滞纳金，按照每日千分之一计算，计算至管理费付清之日止）；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司负责广州市番禺区市桥街富华东路447号华盛小区的物业管理，被告须每月向原告缴交广州市番禺区市桥街富华东路4**号商铺的管理费175.7（含公摊费），逾期欠交则按日收取l‰的滞纳金。但自2014年11月至2019年4月被告共拖欠54期管理费未缴交，原告多次发出催缴通知书和律师函被告均不予理睬。由于被告无视双方签订之协议，违反双方约定的权利义务，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国民法通则》的规定，严重侵害了原告的合法权益和管理秩序。因此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向贵院提起诉讼，以维护原告的合法权益，请法院依法作出公正的判决。被告周卓峰辩称，我方不同意缴纳管理费。1、原告只提供了合同，证据不足，需要看原告能否提供合同内约定的服务，原告需要提供了服务，我方才能缴款，我方没有接受到合同约定的清洁、灭蚊子、保安等服务；2、涉案商铺是没有楼梯的，我方认为只是按照商铺的占地面积计算物业管理费；3、而且涉案商铺不是在涉案小区里面，我方也没有享受小区内的设施；4、业主委员会代表我方签订物业服务合同是不合理的；5、而且被告催缴管理费的函并不是本人的名字；6、我方是弱势群体，很难提供证据，我方请求法官做实地调查，核实清洁、保安等人员有无提供相应的物业服务，并查看监控录像核实实际情况；7、原告主张2014年的物业服务费，我方认为已经超过诉讼时效；8、而且我方怀疑原告非法取得本案的证据，复印件上写明仅仅限于缴交水费使用，原告可能是从水务公司取得。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。查明事实如下：雅图公司是具有二级物业服务资质的企业。周卓峰是位于广州市番禺区市桥镇富华东路4**号铺（以下简称涉讼商铺）的登记权属人，该商铺建筑面积为146.4平方米，共两层，用地面积76平方米。双方当事人均确认，周卓峰为涉讼商铺的第一手业主，自2014年11月之前已接收使用涉讼商铺。双方当事人对于以下证据和事实存在争议：1、雅图公司是否为涉讼商铺提供了物业管理服务。雅图公司主张，其自2010年起为华盛小区提供物业管理服务，涉讼商铺位于小区围墙以外，但与小区属同一开发商建设，故属于其提供物业服务的范围内；华盛小区成立业主委员会后，雅图公司与业委会签订《华盛物业管理服务合同》，继续提供物业服务，该合同到期后业委会未作出选聘或者续聘的决定，雅图公司继续提供物业服务至今；涉讼商铺为临街商铺，雅图公司为商铺提供了清洁门口、保安巡逻、灭蚊灭蟑、门口地面维修等物业服务。为此，雅图公司提交了以下证据予以证实：证据①《华盛物业管理服务合同》原件，载明为华盛业主委员会与雅图公司签订，约定华盛业主委员会选聘雅图公司对华盛商住小区提供物业管理服务，物业包括别墅、多层住宅及商业用户，区域东至东平路、西至沙乐大街、南至党校沙墟村、北至空地；物业管理服务包括物业共享部位的维修、养护管理、清洁卫生，公共绿化养护管理，公共秩序维护、安全防范等等；物业服务费由业主按物业建筑面积交纳：商铺1.2元/月.平方米，业主或物业使用人应在每月10日前缴交当月的管理费，从2015年3月起，如每月的25日前尚未缴纳当月物业管理费的则按每日1‰的约定标准收取滞纳金；本合同期限自2014年8月21日起至2017年8月20日止。证据②《广州市番禺区物业服务项目备案回执》，为广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2014年9月29日出具，载明已接收雅图公司物业服务项目备案材料，项目名称华盛，选聘单位华盛业主委员会，物业服务合同期限2014年8月21日至2017年8月20日；《备案回执》，为广州市番禺区住房和建设局于2018年11月19日出具，载明已接收雅图公司华盛新邨项目备案资料，同意备案；《证明》，为广州市番禺区市桥街桥福社区居民委员会于2020年3月25日出具，载明华盛新邨小区由2014年8月21日至今一直由雅图公司负责管理，管理范围包括别墅、多层住宅及商业用户，管理范围东至东平路、西至沙乐大街、南至党校沙墟村、北至空地。证据③6张照片，其中两张照片显示有人在清洗富华东路商铺门前地砖（日期2019年9月28日），两张显示有人在清扫商铺门口（日期2020年3月22日），两张照片显示有保安在富华东路商铺门口巡逻。周卓峰对上述证据①不予确认，称其此前不清楚存在该份合同；对证据②真实性予以确认，但认为《广州市番禺区物业服务项目备案回执》中记载的合同期限已过，此后雅图公司可能不具备物业资质，不能收取物业管理费，《备案回执》《证明》与本案无关，涉讼商铺不在雅图公司管理的区域，该证据不能证明雅图公司已对涉讼商铺提供物业管理服务；对证据③不予确认，照片中显示的时间与本案追缴的物业管理费期间不一致，不能证明本案诉讼请求期间雅图公司已提供物业服务。周卓峰主张，涉讼商铺位于华盛小区以外，并非在小区外墙处，而是与小区存在一定距离，华盛小区确有物业管理服务，但不清楚由何公司提供；涉讼商铺并未接受过物业服务，商铺门前是由街道指派的保洁人员进行清洁的，如雅图公司曾提供物业服务，应提交现场监控录像予以证实。2、涉讼商铺物业服务费的计算标准。雅图公司主张，根据《华盛物业管理服务合同》约定，商铺物业服务费按照1.2元/月.平方米的标准根据建筑面积计算管理费为175.7元/月（1.2元/月.平方米×146.42平方米）。周卓峰则主张，应按照涉讼商铺占地面积计算物业管理费，虽产权登记建筑面积为两层的面积，但一二楼之间没有楼梯上去，使用面积仅76平方米；上一手物业公司是按照70元左右/月的标准收取的，管理费可能已缴纳至2014年11月之前，具体时间记不清。3、雅图公司主张的物业服务费是否超过诉讼时效。周卓峰认为雅图公司主张的物业服务费已超过诉讼时效，不应支持。雅图公司主张其曾向周卓峰催缴，并提交了以下证据予以证实：证据①律师函及挂号信退件原件，载明雅图公司曾于2019年5月23日向涉讼商铺地址邮寄律师函，催收2014年11月至2019年4月的管理费，该邮件因多次投递无人收于2019年5月30日退件。证据②《雅图每月追费情况表》复印件，为雅图公司自行制作，载明欠费地址、姓名、欠费时段、金额欠费原因、追费日期等信息，其中涉讼商铺拖欠2014年11月-2018年3月管理费曾于2018年3月15日、4月15日做登记，雅图公司主张该情况表是电话催收记录。周卓峰对上述证据均不予确认，认为律师函收件人姓名并非是其姓名，地址的确是商铺地址，2019年5月应该是租户在使用商铺；周卓峰从未收到过催缴物业管理费电话。本院认为：雅图公司在本案中提出的部分诉讼请求与（2017）粤0113民初8531号案件构成重复起诉，本院已另行裁定驳回该部分起诉，本案仅就2017年10月至2019年4月的物业管理费及滞纳金进行审理。雅图公司提交了其与华盛业主委员会签订的《华盛物业管理服务合同》原件，本院对该合同真实性予以确认。该合同中的物业范围载明有商业用户，并约定了四至，本院对雅图公司主张涉讼商铺属于该合同约定的管理范围内予以采信。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”前述物业管理服务合同对周卓峰具有约束力。由于无证据证明该合同期限届满后华盛业主委员会曾作出选聘或者续聘的决定，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”雅图公司主张其继续为华盛小区提供物业管理服务至今，并提交了番禺区市桥街桥福社区居民委员会出具的《证明》予以证实，本院对此予以采信，前述物业服务合同已自动延续至今。雅图公司提交了现场照片及居委会《证明》证实其已为华盛临街商铺提供物业服务的情况，且周卓峰在庭审中亦确认2014年11月之前的管理费估计已经缴纳，故本院对周卓峰提出涉讼商铺并未接受物业管理服务的抗辩意见不予采纳，对雅图公司主张其已提供物业服务的主张予以采信。雅图公司已依约提供物业服务，周卓峰作为涉讼商铺的业主应当依约支付物业管理费。《华盛物业管理服务合同》约定物业服务费按建筑面积计算，周卓峰主张按照用地面积计算管理费缺乏依据，本院不予采纳。由于周卓峰未举证证明其已向雅图公司交纳2017年10月至2019年4月期间的物业管理费，故周卓峰应向雅图公司支付2017年10月至2019年4月期间的物业管理费共3338.3元（175.7元/月×19个月）。至于周卓峰提出的诉讼时效问题，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《华盛物业管理服务合同》约定业主应于每月10日前交纳当月的物业管理费，故自2017年10月起，每月物业管理费的诉讼时效应自当月11日起计算，至雅图公司提起本案诉讼（2020年1月10日）时，其主张的物业管理费尚未超过诉讼时效。因此，本院对雅图公司要求周卓峰支付涉讼商铺2017年10月至2019年4月的物业管理费3338.3元的诉讼请求予以支持。至于雅图公司主张的物业管理费滞纳金。根据《华盛物业管理服务合同》的约定，业主应于每月10日前交纳当月的物业管理费，从2015年3月起，如每月的25日前尚未缴纳当月物业管理费的则按每日1‰的约定标准收取滞纳金。因此，雅图公司主张2017年10月至2019年4月期间每月物业管理费的滞纳金从当月26日起按每日千分之一的标准计算至款项清偿之日止，有理有据。对于周卓峰提出因物业管理费超出诉讼时效不应计算滞纳金的抗辩意见，本院不予采纳。但基于公平原则，滞纳金的计算应以不超过本金为限，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周卓峰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付广州市番禺区市桥街富华东路4**号铺2017年10月至2019年4月的物业管理费3338.3元及滞纳金（每月物业管理费滞纳金以175.7元为本金，按照每日千分之一的标准，自当月26日起计至款项清偿之日止；每月物业管理费滞纳金的总额以175.7元为限）；二、驳回原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告周卓峰负担。本判决为终审判决。审判员 张 祎二〇二〇年四月九日书记员 王韵曌